襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0606民初3532号原告：湖北襄投置业有限公司。住所地：襄阳市樊城区汉江路**交通科技大楼（5、6层）。法定代表人：于庆波，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：吴世春、陈娜，湖北思扬律师事务所律师。被告：吴磊，男，1982年3月2日出生，汉族，住襄阳市樊城区。原告湖北襄投置业有限公司（以下简称襄投公司）与被告吴磊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告襄投公司的委托诉讼代理人吴世春及被告吴磊，到庭参加诉讼。在诉讼过程中，本院依原告申请，对被告吴磊的银行存款进行了财产保全。本案现已审理终结。原告襄投公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2017年11月8日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告立即腾退位于樊城区霁月路13号襄投·月亮湾项目7号楼一楼两个楼梯间和二楼整层商铺交付给原告；3.判令被告立即支付拖欠的2017年11月10日起至合同解除之日止的房屋租金647529.8元（暂计算至2020年6月9日）；4.判令被告立即支付合同解除次日起至腾退完毕之日止的占有使用费（以合同约定的2018年租金245163元、2019年租金280612元、2020年租金294643元、2021年租金309375元、2022年租金268465元为标准计算，暂自2020年6月10日计算至2020年12月9日为147321.7元）；5.判令被告向原告支付按合同约定总金额的30%计算的违约金419477元；6.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年11月8日，原、被告签订房屋租赁合同，被告承租原告位于襄阳市樊城区霁月路13号襄投·月亮湾项目7号楼一楼两个楼梯间和二楼整层商铺，面积577平方米，租期5年，从2017年11月10日至2022年11月9日，免租期3个月，租金以上一年度月租金计算的年租金总额为基数逐年递增5%。合同签订后，原告依约交付了房屋，被告未按合同约定支付租金。原告依约有权解除合同收回房屋，被告应按合同约定支付租金，承担按合同总金额1398258元的30%计算的违约金419477元。原告向被告催要租金未果，提起诉讼，请求判如所请。被告吴磊辩称，同意解除合同。一楼两个楼梯间后半部分被占用，应按实际使用面积计算租金；装修款应抵偿部分租金。经审理查明，2017年9月，吴磊向襄投公司交付定金20000元。2017年11月8日，襄投公司与吴磊签订《房屋租赁合同》，合同约定：襄投公司将其取得规划许可、施工许可，并于2015年12月10日建设竣工，位于襄阳市樊城区霁月路**襄投·月亮湾项目**楼**两个楼梯间和**整层，面积577平方米的房屋出租给吴磊使用，租期5年，从2017年11月10日至2022年11月9日；免租期3个月，从2017年11月10日至2018年2月9日；2017年每月每平方米的租金为40元，从2018年开始，租金以上一年月租金计算的年租金总额为基数逐年递增5%，2018年租金为245163元，2019年租金为280612元，2020年租金为294643元，2021年租金为309375元，2022年租金为268465元；房屋租金按先交租金后使用房屋的原则，从签订合同之日起三日内，吴磊将第一季度租金（2018年2月10日至2018年5月9日）66206元，一次性支付给襄投公司，第二季度租金在上半个年度最后一个月25日前向襄投公司支付，否则，襄投公司有权解除合同；签署合同时，吴磊应向襄投公司交纳60000元租赁保证金，若吴磊损坏襄投公司资产并不结清各种费用，吴磊应承担的违约金从交付的保证金中抵扣，襄投公司不予退还，保证金不足以赔偿襄投公司损失的，襄投公司向吴磊另行追缴；合同期满或合同终止时，对已形成附合的装饰装修物（包括但不限于墙面装饰、、地板间隔、门窗、上下水设施、电气线路及照时设施）由襄投公司自然无偿取得；合同期内，若吴磊无正当理由要求终止保同，则吴磊对房屋进行改造、装修花费的费用不得向襄投公司要求补偿；合同终止后，吴磊应将房屋及附属设施、设备交还襄投公司；不按合同约定交付租金、水电费及管理费达到15日，襄投公司有权解除合同，收回房屋，要求吴磊赔偿损失，及按合同总金额的30%承担违约金。合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，吴磊于2017年11月向襄投公司交纳押金60000元，并使用房屋经营餐饮。吴磊自2018年2月10日之后未向襄投公司交付房屋租金，现襄投公司以向吴磊催要租金无果为由，提起本案诉讼。本院于2020年6月11日向吴磊送达了起诉状副本、应诉通知等法律文书。在诉讼过程中，襄投公司同意将吴磊交付的20000元定金抵充租金。对涉案房屋一楼两个楼梯间的实际使用面积，襄投公司及吴磊均同意按36.5平方米进行租金计算。另查明，襄投公司与吴磊签订的《房屋租赁合同》中，计取租金的房屋面积为，一楼两个楼梯间48平方米，二楼504.17平方米，合计552.17平方米；租金标准为，2018年2月10日至2018年11月9日每月每平方米40元，2018年11月10日至2019年11月9日每月每平方米42元，2019年11月10日至2020年11月9日每月每平方米44.1元，2020年11月10日至2021年11月9日每月每平方米46.305元。还查明，2020年6月1日，襄投公司鉴于新冠××疫情的影响，向各中小微企业和个体工商户发布公告，对承租其经营用房的中小微企业和个体工商户施行租金减免，2020年2月至4月的租金免收，2020年5月至10月的租金减半。同时规定，若有存在拖欠租金情况的租户，需补齐拖欠的租金后才能享受减免优惠政策。本院认为，襄投公司将其取得了规划许可、施工许可，并建设竣工的房屋出租给吴磊使用，双方签订了《房屋租赁合同》，该合同是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。吴磊未按合同约定支付租金，存在违约，应向襄投公司承担支付房屋租金、违约金等违约责任，并且襄投公司有权主张解除双方签订的租赁合同，要求吴磊腾还承租的房屋。法律规定，约定或法定解除合同，合同自解除合同的通知到达对方时解除。襄投公司向本院提起诉讼，要求解除双方签订的房屋租赁合同，本院于2020年6月11日向吴磊送达了起诉讼状副本，将襄投公司解除合同的要求向吴磊进行了告知，故襄投公司诉请解除其与吴磊于2017年11月8日签订的《房屋租赁合同》，本院确定双方签订的租赁合同于2020年6月11日解除。合同解除后，吴磊应向襄投公司腾退位于樊城区霁月路13号襄投·月亮湾项目7号楼一楼两个楼梯间和二楼整层的房屋。根据合同双方约定的租金计算标准，另襄投公司和吴磊均同意一楼两个楼梯间按36.5平方米进行租金计算，则2018年2月10日至2018年11月9日的租金为194641.2元[（36.5+504.17）m2×40元×9个月]；2018年11月10日至2019年11月9日的租金为272497.68元[（36.5+504.17）m2×42元×12个月]；2019年11月10日至2020年6月9日的租金为166904.83元[（36.5+504.17）m2×44.1元×7个月]。从2018年2月10日至2020年6月9日的租金合计634043.71元。扣减吴磊向襄投公司交的定金20000元和押金60000元后，吴磊尚欠2020年6月9日之前的租金554043.71元。2020年年初我国爆发新冠××疫情，虽然襄投公司对承租其经营用房的个体工商户等施行租金减免的优惠政策，但吴磊未补齐拖欠的租金，根据政策的规定，吴磊不能享受该租金减免的优惠政策。而爆发新冠××疫情，对承租人属于不可抗力，防控新冠××疫情，难免对承租房屋从事经营活动的承租人造成损失，根据公平原则，合同当事人应共担风险、共渡难关，故本院酌定襄投公司分担2020年2月、3月的租金47687.1元[（36.5+504.17）m2×44.1元×2个月]。综上，襄投公司诉请从2017年11月10日至2020年6月9日的房屋租金647529.8元，本院支持506356.61元（554043.71元－47687.1元），超出部分本院不予支持。租赁合同解除后，承租人腾退房屋之前，出租人可按合同约定租金标准向承租人主张房屋占有使用期间的占有使用费。襄投公司与吴磊的房屋租赁合同于2020年6月11日解除，该时间房屋租金标准为每月每平方米44.1元，故从2020年6月10日至房屋腾退之日的租金和房屋占有使用费应按每月每平方米44.1元计取。关于违约责任。虽然合同中约定，按合同总金额的30%承担违约金，但违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。故襄投公司诉请吴磊支付按合同约定总金额的30%计算的违约金419477元，本院考虑襄投公司资金使用损失及房屋连续出租的损失等，酌情支持50000元，超出部分本院不予支持。吴磊辩称装修款应抵偿部分租金，因吴磊未按合同约定支付租金，存在违约，根据合同约定和法律规定，出租方襄投公司未同意接收装修，并予以补偿的情况下，违约方吴磊主张装修款抵偿部分租金，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、湖北襄投置业有限公司与吴磊签订的《房屋租赁合同》于2020年6月11日解除；二、吴磊于本判决生效之日起十日内，向湖北襄投置业有限公司腾退位于襄阳市樊城区霁月路13号襄投·月亮湾项目7号楼一楼两个楼梯间和二楼整层的房屋；三、吴磊于本判决生效之日起十日内，向湖北襄投置业有限公司支付2017年11月10日至2020年6月9日的房屋租金506356.61元；四、吴磊于本判决生效之日起十日内，向湖北襄投置业有限公司支付从2020年6月10日起至房屋腾退之日止，以540.67平方米为基础，按每月每平方米44.1元标准计取的房屋租金和占有使用费；五、吴磊于本判决生效之日起十日内，向湖北襄投置业有限公司支付违约金50000元；六、驳回湖北襄投置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15729元，财产保全费5000元，合计20729元，由吴磊承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长  匡江山人民陪审员  文 健人民陪审员  柴辉凌二〇二〇年九月十六日书 记 员  李蓝馨