湖南省临武县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1025民初351号原告：陈娥玲，女，1979年8月30日出生，汉族，住湖南省临武县，现住临武县。委托诉讼代理人：邝丛，湖南大问律师事务所律师。被告：陈强芳，女，1979年9月13日出生，汉族，住湖南省临武县。委托诉讼代理人：邝娟娟，湖南民安律师事务所律师。原告陈娥玲与被告陈强芳租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。因本案的审理与本院（2020）湘1025民初474号案件的审理相关联，故本院于2020年6月19日依法作出民事裁定，裁定本案中止诉讼。现已恢复审理。原告陈娥玲及其委托诉讼代理人邝丛、被告陈强芳及其委托诉讼代理人邝娟娟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。陈娥玲向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原告与被告之间的《门面租赁合同》；2、请求判令被告立即搬离临武县××小区××栋4号门面；3、请求判令被告立即支付租金24000元（具体租赁数额计算至被告搬离门面止）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告在临武县××小区××栋有门面一间，2016年5月30日原、被告签订《门面租赁合同》，被告承租该门面开设欧莱克衣柜门店，双方约定租金每年22000元，提前一个月缴纳。被告承租的前两年都是按时交付租金，2018年5月13日，被告通过微信转账20000元给原告缴纳了2018年的租金，但是仍有2000元未支付。2019年5月原告催促被告缴纳2019年的租金22000元和2018年尚欠的2000元租金时，被告拒不支付，向被告多次催讨仍未支付。2020年2月25日，原告再次短信告知被告，要求其三日内支付租金，否则与其解除合同，但被告仍未支付。现被告未支付租金，也未搬离门面，被告的行为已经构成了根本违约，为保护原告的合法权益，故向法院提起诉讼，望判如所请。陈强芳辩称，2018年5月，陈娥玲与丽景房地产公司发生房屋代售纠纷，丽景房地产公司于2018年6月-8月限制对陈强芳的店铺供电，陈强芳被迫在2018年9月6日-2019年3月6日关门停业6个月，因此2018年5月-2019年5月陈强芳应支付陈娥玲6个月的租金11000元，实际支付了20000元，陈娥玲应当退还陈强芳9000元租金；2018年12月1日陈娥玲承诺补偿陈强芳4个月的租金，2020年3月2日、2020年4月7日，陈娥玲先后向法院起诉要求解除与陈强芳签订的租赁合同，同时又要求支付起诉之后的租金，这是没有法律依据的，且陈娥玲起诉陈强芳时，2020年3月-5月的租金还未到期，即陈娥玲主张解除租赁合同之日起，不能主张租金。综上，2019年5月-2020年5月，陈强芳应当支付的租金为22000元÷12×5=9166元，扣除陈娥玲应当退还的9000元，陈强芳总共应当支付陈娥玲166元租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的证据三（租赁合同）和证据六（短信截屏），被告对其真实性无异议，对证明目的有异议，本院认为两组证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信，其证明目的留待本院认为中再做综合评定。2、被告提交的证据一｛（2018）湘1025民初703号民事裁定书｝，证据二（微信聊天记录等），证据三（电费发票）及证据四｛（2018）湘1025民初179号民事裁定书｝，被告对其真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的有异议，本院认为两组证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信，其证明目的留待本院认为中再做综合评定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月30日，陈娥玲与陈强芳签订了一份《房屋租赁合同》，将其名下位于临武县××镇××路××小区（以下简称“丽景名都”）的一个门面（以下简称“4号门面”）出租给陈强芳，约定租期5年，即2016年5月30日-2021年5月29日。房屋面积总共190平方米，租金每年22000元，按年付款。2017年5月5日，陈强芳注册成立了临武县锦茗建材生活馆（以下简称“锦茗建材馆”）在“4号门面”与其丈夫陈强共同经营欧莱克整体衣柜、家具的销售。丽景名都系临武县丽景房地产开发有限公司（以下简称“丽景房地产公司”）所开发，临武县舜辉物业管理有限公司（以下简称“舜辉物业公司”）是丽景名都小区的物业管理公司。2018年7月，陈娥玲与丽景房地产公司因委托售房产生纠纷，因陈娥玲常年在外，丽景房地产公司遂指示舜辉物业公司对陈娥玲所有的“4号门面”进行限制购电，规定其每日只能购电20元，以督促陈娥玲回家与丽景房地产公司协商处理委托售房纠纷。2018年9月1日起，舜辉物业公司不再允许“4号门面”充电费，陈强通过微信将此事告知了陈娥玲，并要求陈娥玲尽快想办法解决，随后“4号门面”在用完原先结余的电费后于2018年9月7日正式停电。2019年4月份左右（原告陈述为2019年3月），陈娥玲与丽景房地产公司之间的纠纷得到解决，舜辉物业公司恢复对“4号门面”的供电。在（2020）湘1025民初474号案件庭审中，因陈强芳与陈娥玲一致同意于2020年9月29日解除双方所签订的《房屋租赁合同》，陈强芳于10月10日搬离4号门面，2020年10月11日，陈强芳将“4号门面”的钥匙移交给了陈娥玲。因此，陈强芳尚欠陈娥玲“4号门面”的租金计算如下：2018年5月29日之前拖欠租金2000元，2019年5月30日至2020年5月29日一年的租金22000元，2020年5月30日至2020年9月29日（共计4个月）的租金为4个月/12个月×22000元/月=7333元；以上合计为22000元+2000元+7333元=31333元。另，本院根据双方的陈诉及相关证据确定“4号门面”停电时间为2018年9月7日-2019年3月6日，合计六个月。本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，和公序良俗原则，双方均应依约履行。现陈强芳与陈娥玲一致同意于2020年9月29日解除该合同，该行为系当事人对自己民事权益的处分，同样合法有效，本院予以确认。陈强芳已于2020年10月11日，将“4号门面”的钥匙移交给了陈娥玲，该行为可视为被告已自行搬离了“4号门面”，本院予以确认。与此同时，被告在使用了原告的租赁门面后应该按合同的约定及时交纳租金。因此，原告要求被告支付租金的诉讼请求本院予以支持。但自2018年7月起，“4号门面”的限电、停电事件对原告的正常经营造成了极大的影响，该事件是因陈娥玲与案外人丽景房地产公司因委托售房产生纠纷后，舜辉物业公司受丽景房地产公司指示所造成，与被告无关，原告未能保证被告正常使用出租物，属于原告的过错，为此原告也应承担相应的责任，因此停电期间的租金（六个月的共计11000元）应当予以扣除。故陈强芳应当给付陈娥玲的租金为31333元-11000元=20333元。被告主张原告在第一次起诉后就不能再向被告主张租金的抗辩意见于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、本院确认原告陈娥玲与被告陈强芳已自行解除所签订的《房屋租赁合同》，同时被告陈强芳已自行搬离了“4号门面”；二、限被告陈强芳于本判决生效之日起十日内支付原告陈娥玲门面租金20333元；三、驳回原告陈娥玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元，减半收取计200元，由原告陈娥玲负担30元，由被告陈强芳负担170元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  李丰峰二〇二〇年十一月二十日书记员  刘 媛附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。