呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终1635号上诉人（原审被告、申请执行人）：土默特左旗农村信用合作联社，住所地内蒙古自治区土默特左旗察素齐镇敕勒川大街北财政大楼东。法定代表人：尹宝堂，该公司理事长。委托诉讼代理人：赖成林，内蒙古百宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：李超，内蒙古百宁律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、案外人）：田志峰，男，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：云兆祥，内蒙古亿舜宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑威，内蒙古亿舜宏律师事务所律师。原审被告（被执行人）：呼和浩特市九洲金方房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市玉泉区建华西街北侧。法定代表人：云建设，该公司执行董事。上诉人土默特左旗农村信用合作联社（以下简称土左旗信用社）因与被上诉人田某、原审被告呼和浩特市九洲金方房地产开发有限责任公司（以下简称九洲金方公司）执行异议之诉一案，不服土默特左旗人民法院（2019）内0121民初2676号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，当事人均未提出新的事实或理由，本院依法不开庭进行了审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理终结。土左旗信用社上诉请求：1.请求依法撤销土默特左旗人民法院（2019）内0121民初2676号民事判决，依法改判驳回田某在一审中的全部诉讼请求。2.一审、二审诉讼费用由田某负担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清、适用法律严重错误是导致本案错误判决的根本原因。一审法院关于“本案涉案标的物现在的占有使用人是田某”、“这中间涉案房屋所产生的水、电、暖、物业费等依凭房屋所产生的相关费用均由田某实际支付”的事实认定，存在严重的主观倾向性，并无任何事实依据和法律依据。一审法院对田某所提交的生活交费记录等证据认定田某实际占有使用涉案房屋的事实显然无任何事实依据。根据田某所提交的生活交费记录等证据，并不能确定具体的缴纳人，更无法证实田某占用使用的事实。一审法院采信该证据，并认定案涉房屋所产生的相关费用均由田某实际支付的认定显然属于事实认定有误。二、一审法院适用法律严重错误，致使本案错误判决。形式上，允许田某以合意抵消的方式支付购房款不符合司法解释的明文规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的付款条件是“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”，并未规定不动产买受人，即田某“可以以合意抵消的方式支付购房款”。法律在保护不动产买受人合法权利的同时，也保护申请执行人的合法权利。因此，法律对不动产买受人排除执行规定了严格的条件。对上述支付全部购房款的付款条件，不宜任意扩大解释，否则就可能会给田某与案外人串通损害申请执行人利益大开方便之门，违背立法精神。故田某以材料款抵顶购房款不能认定为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的“支付了全部购房款”，对田某在一审中提出的诉讼请求应予以驳回。田某辩称，一、土左旗信用社在上诉状中提出的一审适用法律错误的上诉理由无事实和法律依据。本案中田某与九洲金方公司于2004年8月25日签订《商品房预售合同》，购买两套房屋，一套为本案2011号房屋，购房款123222元；另一套为5号楼1层2012号房屋，购房款153078元，该套房屋田某已于2007年出售给另案李宁。根据合同第六条、第十三条约定，两套房屋总价以九洲金方公司应结算给田某的材料款相互抵顶，田某无需支付房屋价款。土左旗信用社认为田某不应以抵顶房屋获得房屋权利，该主张不能成立。土左旗信用社忽视了田某所获得的房屋权利来源是九洲金方公司所欠田某材料款，该材料款属于确定的金钱债务，九洲金方公司予以确认也应当予以偿还。后九洲金方公司以房抵债并向田某出具购房收据，均可以证明双方以房抵债事实清楚且符合民法中抵销的概念。田某相当于购买了九洲金方公司的房屋，且该购买早于土左旗信用社抵押前，所抵顶对价符合当时市价，不损害任何第三方权利，合法有效。至此，田某与九洲金方公司债权债务关系终止，双方建立买卖合同关系。双方签订的买卖合同系合同双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效，合同各方均应遵守且对外具有对抗他方效力。田某有权利根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定要求停止执行，土左旗信用社主张不能成立。二、田某在举证中已经充分举证予以证明自身符合排除执行的情形。首先，一审庭审中田某已充分举证证明田某的起诉符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条停止执行的情形，田某与九洲金方公司订立的房屋买卖合同真实有效且一直合法占有，田某提供的房屋缴费信息（水费、电费、暖气费、租房合同等）已经充分证明了田某对上述房屋实际占有并一直占有至今。同时从田某向一审法院提出执行异议及执行异议之诉至今，未有任何第三方向法院或其他有权机关提出涉案房屋存在权利瑕疵的申请。再者，田某通过呼和浩特市住房保障和房屋管理局进行投诉，以上种种行为均可以证明田某属于房屋实际权利人且对房屋一直实际占有（直接或间接占有），符合停止执行中“合法占有”的情形。土左旗信用社上诉请求及所主张事实不能成立，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，二审应当予以维持。其次，田某房屋交付后多次向九洲金方公司及各部门主张自己的权利，以上事实有证人予某（证人禄某、证人张某、证人郝某），且所出庭证人身份正是田某及本案涉案房屋所在建华北街居委会工作人员以及九洲金方公司工作人员。上述证言真实有效且具有官方性，均能够证实田某非怠于行使己方权利，而是积极主张权利而无果，九洲金方公司拒绝为田某办理房屋过户手续。因此，土左旗信用社在田某已有证据证实己方主张权利的情形下仍然认为田某存在过错，根本无证据及相反证明予以支持。田某一直在积极主张己方权利，符合停止执行的情形。综上所述，田某在一审法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同且已支付了购房款，并在实际占有使用涉案房屋，未能过户非田某原因，田某所述的所有情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条等法律法规规定，有权利要求法院停止执行。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回土左旗信用社上诉请求，维持一审判决，以维护田某的合法民事权益。九洲金方公司未到庭，亦未向本院递交书面意见。田某向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法裁决撤销土左旗人民法院作出的（2018）内0121执764号裁定书对田某所有的位于呼和浩特市××区房屋的查封（查封公告显示为2012号“二清蔬菜店”）；2、请求人民法院依法裁决中止对田某所有的位于呼和浩特市××区房屋的执行（查封公告显示为2012号“二清蔬菜店”）；3.请求人民法院依法裁决土左旗信用社、九洲金方公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：1.田某与九洲金方公司于2004年8月25日签订《商品房预售合同》，购买两套房屋，一套为本案2011号房屋，购房款123222元；另一套为5号楼1层2012号房屋，购房款153078元。根据合同第六条、第十三条约定：两套房屋总价以房地产公司应结算给田某的材料款相互抵顶。2.2014年6月9日九洲金方公司与土默特左旗农村信用合作联社善岱信用社签订抵押合同，九洲金方公司以其所有的位于呼和浩特市××区为季强强等人贷款提供担保，并于2014年6月11日进行了抵押登记；土默特左旗人民法院（2018）内0121民初1059号民事调解书明确了九洲金方公司承担抵押物的保证责任，土左旗信用社享有优先受偿权。3.土左旗信用社申请执行刘鹏军、吴素英、季强强、刘良军、九洲金方公司借款合同纠纷一案执行依据为（2018）内0121民初1059号民事调解书。在执行中土默特左旗人民法院以（2018）内0121执764号执行裁定书查封了本案涉案标的物即位于呼和浩特市××区“二清蔬菜店”）。土默特左旗人民法院于2019年7月23日以（2019）内0121执异57号执行裁定书裁定驳回案外人田某的执行异议请求。本案涉案标的物登记的所有权人是九洲金方公司，办理的是大房本。该标的物在执行依据确认的借款合同中，作为抵押物办理了他项权登记。本案涉案标的物现在的占有使用人是田某。一审法院认为，案外人提起执行异议之诉，应承担就其对执行标的享有足以排除强制执行民事权益的举证责任。本案中，田某与九洲金方公司签订《商品房预售合同》，并以材料款抵顶购房款。九洲金方公司交付田某房屋。该《商品房预售合同》具备房屋买卖合同的构成要件，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。田某在该院查封房屋前已经支付购房款取得房屋并实际占有使用。这中间涉案房屋所产生的水、电、暖、物业费等依凭房屋所产生的相关费用均由田某实际支付。田某至今未办理涉案房屋的过户手续原因在于九洲金方公司，田某属于无过错的房屋买受人。田某举证充分，足以证明其享有对争议房屋的占有使用权和物权期待权，在与申请执行人的一般债权发生冲突时，法律选择优先保护占有使用权和物权期待权。综上，田某的主张成立，能够排除对涉案标的物的执行，该院依法予以支持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：停止执行位于呼和浩特市××区“二清蔬菜店”）。案件受理费100元，由土左旗信用社、九洲金方公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本条是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件的规定，田某作为登记在被执行人九洲金方公司名下房产的买受人据此主张权利，一审法院依法审查田某是否满足上述条件，适用法律正确，土左旗信用社主张一审法院适用上述法律规定错误的上诉理由不能成立。田某与九洲金方公司签订的《商品房预售合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同。根据《商品房预售合同》的约定，田某以材料款抵顶购房款的形式向九洲金方公司支付了全部购房款，九洲金方公司向田某交付了房屋，田某所举的《房屋租赁合同》以及房屋相关费用的缴费凭证可以证明田某在涉案房屋被查封之前已经合法占有。田某没有怠于或者故意不办理权属变更登记，或由于自身没有尽到合理注意义务而导致权属变更登记不能，尚未办理过户登记不能够归责于田某。故田某对于涉案被执行房屋享有物权期待权。综上所述，土左旗信用社的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由土默特左旗农村信用合作联社负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨蔚堃审 判 员 张蒙江审 判 员 蔡世杰 二〇二〇年六月二十二日法官助理 董 丽书 记 员 解海波