河南省栾川县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0324民初1071号原告：高峰，男，汉族，1968年9月11日出生，户籍地河南省新郑市，现住栾川县。委托诉讼代理人：黑向明，系河南道胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：高涛，男，汉族，系原告高涛同胞弟弟。被告：范铜军，男，汉族，1971年11月16日出生，户籍地河南省栾川县，现住河南省栾川县。被告：张连枝，女，汉族，1974年4月26日出生，户籍地河南省栾川县，现住河南省栾川县。二被告委托诉讼代理人：水红柱，系河南鸾州律师事务所律师。原告高峰与被告范铜军、张连枝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行审理。原告高峰及其委托诉讼代理人黑向明、高涛，被告张连枝及其与被告范铜军共同委托诉讼代理人水红柱到庭参加诉讼，庭审中被告范铜军、张连枝提起反诉，请求判令反诉被告高峰为反诉原告范铜军、张连枝办理房产证，但范铜军、张连枝未在指定期限交纳反诉诉讼费，本院口头裁定按撤回反诉处理。本案现已审理终结。原告高峰具体诉讼请求为：1．判令被告范铜军、张连枝支付欠原告的购房款2.7万元，并按约定的月利率15‰承担自2015年7月1日起至付清之日止的利息。2．本案诉讼费由被告负担。双方对下列要素事实没有争议：1．双方所签订的买卖合同的真实性。2．被告范铜军、张连枝已实际装修入住的事实。3．原告主张被告所欠房款本金27000元的数额。本院结合庭审举证、质证，对双方争议的要素事实及法律适用意见评析认定如下：1．双方所签房屋买卖合同的效力问题。被告认为原告出售的房产所占用的三个土地使用证中部分是出让土地，部分是国有划拨土地，且其中一份划拨土地使用证权利人为詹士钊，认为詹士钊与高峰无关系，原告的行为违背《中华人民共和国土地管理法》（以下简称：《土地管理法》）的精神及《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称：《城市房地产管理法》）第三十八条、第四十条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称：《最高院国有土地使用权合同纠纷解释》）第十一条的规定，双方所签房屋买卖合同无效。原告提出其持有合法的国有出让土地使用证及国有划拨土地使用证，依照《中华人民共和国物权法》（以下简称：《物权法》）的规定其对在国有土地使用证范围内合法建造的房屋有权出售。本院认为，首先，《城市房地产管理法》第二条第一款规定，在城市规划区国有土地范围内的房地产开发、房地产交易、实施房地产管理，应当遵守本法，即《城市房地产管理法》的适用范围为房地产开发企业在城市规划区内的国有土地上的房地产开发行为，而案涉房产使用土地为乡镇住宅用地，被告主张适用《城市房地产管理法》第三十八条、第四十条认定合同无效的法律适用意见明显不当。其次，《最高院国有土地使用权合同纠纷解释》第十一条规定的是合同本身为土地使用权出让合同纠纷而本案为非城市规划区的房屋买卖合同纠纷，明显也不宜在本案中适用。另外，《土地管理法》明确规定，单位和个人进行建设，需要使用土地的，应使用国有土地。国有土地既可以经申请通过划拨的方式由个人或单位使用，也可以通过有偿出让的方式进行开发建设，并以转让、抵押、出租等方式进入市场流转并获取利益。原告取得国有土地使用证（部分出让、部分划拨），该证权利类型为国有建设用地使用权，用途为城镇住宅用地，故原告有权依照《物权法》第一百三十五条规定取得房屋的所有权，并有权对房屋进行处分，至于涉土地出让金或土地收益金则是国家行政机关在办证时依法收取和收缴的问题，从而保障国有土地有偿使用制度得以落实。最后，被告提出原告违法占用詹士钊土地建房的问题，原告表示未占用詹士钊的土地建房，其与詹士钊有使用协议，仅利用詹士钊的土地作为院子使用，法院认为这是原告与案外人之间的问题，与被告的合同纠纷没有必然关联性。所以被告并未证明原告房屋买卖合同违背法律及行政法规的效力性强制性规定，对被告主张合同无效的法律适用意见不予采纳。2．房屋买卖合同的履行顺序问题。原告认为被告应先付款再说办证的问题，被告认为原告未办证其不能付款，其可以行使不安抗辩权。双方签订的房屋买卖合同第三条规定房款分批交付，其中第5项“2015年7月1日前付2.7万元（截止此付完）”，并同时约定若范铜军按计划分批交付完毕，“乙方不给甲方利息，若届满时给不完，所欠房款按总额的15‰给甲方利息”，第四条规定房屋移交标准及办法中第5项约定“乙方（范铜军）从交清上述房款之日起将房屋移交给乙方，权属归乙方。”由此确定，原告可行使《合同法》的先履行抗辩权，即被告应先行履行合同中约定的房款交付义务。3．被告主张的的不安抗辩权能否成立。法院认为本案被告行使不安抗辩权的前提是双方房屋买卖合同中已约定了原告应当为被告办理房产证，且被告提供了充分证据能够证明原告无法办理房产证时方可行使，而本案一方面合同中并未约定，另一方面被告也未提供任何证据来证明原告无法办理房产证，故对被告此意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第六十八条、第一百零九条、第一百一十三条之规定，判决如下：被告范铜军、张连枝应于本判决生效之日起15日内给付原告高峰购房款27000元，并从2015年7月1日起按月息15‰给付利息至实际付清之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费235元，由被告范铜军、张连枝负担（原告已垫付，待执行中一并返还）。本判决为终审判决。本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  鲁方黎二〇二〇年八月二十六日书记员  魏家怡附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。第四十条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。《中华人民共和国物权法》第一百三十五条建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。