青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2020）青0103民初2018号原告（反诉被告）：才永珍，女，1949年4月15日出生，藏族，玉树龙王经贸有限公司执行董事，住青海省玉树市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：严进宝、段义君，青海竞帆律师事务所律师。被告（反诉原告）：西宁港汇商业运营管理有限公司，住所地：青海省西宁市城中区北斗宫街**，统一社会信用代码：91630103074567616K。法定代表人：吉生杰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：余萍，青海同一律师事务所律师。被告：西宁世纪佳和房地产开发有限公司，住所地：青海省西宁市城中区北斗宫街**，统一社会信用代码：91630100679196432B。法定代表人：彭波，该公司董事长兼总经理。原告(反诉被告)才永珍与被告（反诉原告）西宁港汇商业运营管理有限公司（以下简称西宁港汇公司）、被告西宁世纪佳和房地产开发有限公司（以下简称世纪佳和公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。才永珍的委托诉讼代理人严进宝，西宁港汇公司的委托诉讼代理人余萍到庭参加了诉讼，世纪佳和公司经依法送达传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。才永珍向本院提出诉讼请求：1.依法判令西宁港汇公司支付原告租金收益2280794元、违约金228000元，以上共计2508794元；2.依法判令世纪佳和公司对上述款项的清偿承担连带责任；3.本案诉讼费、保全费、担保保函费、律师费由二被告承担。事实和理由：2019年1月31日，原告与被告世纪佳和公司签订了编号为YS01002019009005、YS01002019009007的《商品房预售合同》，约定原告购买世纪佳和公司开发的位于水井巷中央商务区西大街29号商业楼29-9、29-11号商铺；同时应世纪佳和公司的要求，原告与被告西宁港汇公司签订了《委托经营管理合同》，世纪佳和公司作为担保人予以签字盖章确认。《委托经营管理合同》约定：原告将水井巷中央商务区西大街29号商业楼29-9、29-11号商铺（面积分别为154㎡、149㎡，共计303㎡）按时交付并委托西宁港汇公司经营管理，委托期限为3年，自2019年1月29日起至2022年1月29日止，租金支付方式：按年支付。第二年租金2280794元西宁港汇公司应于2020年2月4日之前支付给原告。合同签订后，原告按约将两间商铺交付西宁港汇公司经营管理，然而，截止2020年5月8日，二被告多次以各种理由拖延交付租金，原告向二被告多次催要租金，二被告均以各种理由推脱直至根据《委托经营管理合同》第3.1条之约定：“违约金为委托期间乙方向甲方实际支付或者约定支付的最高年度租金”，原告暂要求二被告支付未付租金10%的违约金228000元。《委托经营管理合同》第四条约定：世纪佳和公司为上述租金收益提供连带责任担保，并提供西宁市城中区西大街29号30个车位作为抵押物。在二被告未能按合同约定支付租金收益的情况下，原告有权处分该30个车位以保障原告的合法利益，原告认为二被告的违约行为已给原告造成了巨大的损失，为维护原告的合法权益，现依据《委托经营管理合同》第5.6条、《中华人民共和国合同法》第248条之规定，特提起诉讼，请求依法判令二被告支付原告租金、违约金。西宁港汇公司针对才永珍的本诉辩称，一、签订合同后，我公司按合同约定已支付第一年度的租赁费，但原告至今未按合同约定交付具备出租条件的托管商铺，我方认为属于原告违约导致合同目的不能实现，应解除《委托经营管理合同》，才永珍还应一并退还收取的第一年度租赁费；二、即使原告没有按约交付出租商铺不属于违约，但众所周知，自2020年1月起，因新冠疫情全国停产停业商场也一直没有开业，此次疫情属不可抗力，原告也应减免疫情期间的租金，更不应支付违约金；三、原告未交付具备出租条件商铺的行为构成违约，即不可抗力影响，原告主张的本案的诉讼费、保全费、担保保函费、律师费不应该由西宁港汇公司承担。世纪佳和公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，未提交书面答辩意见。西宁港汇公司向本院提出反诉请求：1.判令解除反诉原告西宁港汇公司与反诉被告才永珍签订的《委托经营管理合同》；2.判令反诉被告返回2280794元的租金；3.本案诉讼费由反诉被告承担。事实及理由：2019年1月31日，反诉原告与反诉被告就反诉被告位于西宁市城中区水井巷中央商务区西大街29号商业楼29-9、29-11号商铺交由反诉原告托管达成合意，双方对托管的具体事项签订了《委托经营管理合同》。合同约定：反诉被告依照合同规定的条款和条件将托管商铺交付给反诉原告，对托管商铺采取出租、合作等方式统一经营管理，委托期间年租金为2280794元，第一年租金反诉原告已于2019年2月4日之前支付给反诉被告。合同签订后反诉原告按合同约定支付了第一年度的租赁费，但反诉被告至今未按合同约定交付具备出租条件的托管商铺，导致合同目的不能实现。反诉被告的行为已构成根本违约，根据《合同法》第九十四条，反诉原告请求解除与反诉被告签订的《委托经营管理合同》，并判令被反诉原告返还第一年度租赁费2280794元。才永珍针对西宁港汇公司的反诉辩称，一、世纪佳和公司和西宁港汇公司本为关联企业，在才永珍购房的同时，即由世纪佳和公司履行了向西宁港汇公司交房的义务。1、从工商登记信息查询得知：西宁港汇公司的单一股东为苏州凯盛商业管理有限公司，苏州凯盛商业管理有限公司的股东及法定代表人为金小领，金小领又是江苏佳和置业有限公司的执行董事、总经理、法定代表人，江苏佳和置业有限公司又是本案世纪佳和公司的控股股东，因此，西宁港汇公司与世纪佳和公司实际上是关联企业，事实上才永珍长期和两公司交往，两公司的实际控制人均为林春国，其实际母公司均为青海商投实业集团有限公司；2、2019年1月才永珍与世纪佳和公司协商购买商铺时，世纪佳和公司多次承诺：由西宁港汇公司以售后包租或售后返租的方式，确保租金收益的稳定可靠，因此，在2019年1月31日双方签订《商品房买卖合同》（预售）的同时，三方签订了《委托经营管理合同》，世纪佳和公司同时完成了向西宁港汇公司移交商铺工作；3、三方签订的是《委托经营管理合同》，其基础法律关系为委托经营关系，也即依据《合同》的约定：西宁港汇公司作为资产管理人，经营管理人，对托管的商铺享有统一规划、统一管理、统一经营和统一出租的权利，故西宁港汇公司对商铺具有独占性和排他性，而才永珍的权利只是收取租金收益，如何规划、装修、经营、管理、运营等等，则全部应由西宁港汇公司及其关联企业世纪佳和公司完成。二、三方签订的《委托经营管理合同》为合法有效合同，西宁港汇公司及世纪佳和公司应按约支付租金收益。1.世纪佳和公司、西宁港汇公司对外的宣传资料、委托经营合同模板均记载：购买人要与其签订《委托经营管理合同》，其承诺向购房人支付固定收益，“而购房人则无需操心，统一由西宁港汇公司包租包管包经营。”而事实上，世纪佳和公司、西宁港汇公司也与所有商铺购买人都签订了《委托经营管理合同》；2、人民法院的生效法律文书显示：早在2013年，世纪佳和公司、西宁港汇公司即签订了《委托经营管理合同》，由西宁港汇公司对水井巷中央商务区项目购物中心约17万平米的商铺进行统一规划、管理、经营、出租，因此，西宁港汇公司对水井巷中央商务区的商铺现状是早已知情的，并且早已经在行使经营管理职责；3、人民法院的生效法律文书及网上信访案件、人民网留言等资料均显示：西宁港汇公司及世纪佳和公司在与买房人签订《商品房买卖合同》、《委托经营管理合同》之后，存在大量的违约未支付租金的现象，买房人通过多种途径，包括诉讼、信访、向各级领导留言等要求世纪佳和公司、西宁港汇公司支付租金，两级人民法院的生效法律文书判决：《委托经营管理合同》有效，各方应继续履行《委托经营管理合同》，买房人有权取得案涉商铺的租金及收益。4、纵观整个案件，才永珍不存在任何违约行为。才永珍按时支付了全部购房款22807940元，并按照要求于购房的当日即2019年1月31日与西宁港汇佳、世纪佳和公司签订了《委托经营管理合同》，该委托经营管理合同是双方真实意思表示，其内容也不违反法律法规强制性规定，世纪佳和公司，也即西宁港汇公司按约支付了第一年的租金2280794元，才永珍、西宁港汇公司、世纪佳和公司均以实际行动履行了合同第一年的约定，而本案西宁港汇公司、世纪佳和公司迟延履行支付租金之义务，西宁港汇公司、世纪佳和公司已经违约，作为违约方，其依法不享有合同解除权。《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。”司法解释第十五条规定：“对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使。”假如西宁港汇公司、世纪佳和公司享有合同解除权，则解除权的除斥期间应自2019年1月31日至2020年1月31日，该除斥期间不适用中止、中断等规定，西宁港汇公司、世纪佳和公司未在该期间内行使解除权，其解除权已经消灭；5、张贴在才永珍商铺外墙上的巨型宣传广告也显示：“水井巷购物中心火爆招商中，即将盛大启幕，”西宁港汇公司、世纪佳和公司对案涉商铺早已进行了规划、运营，并计划于2020年10月试营业，于12月9日正式开业；6、才永珍收到的租金款228万余元，是用于支付囊谦县22个贫困村1387户共6089名贫困藏族群众的扶贫款，这些贫困藏族群众多次询问才永珍，今年的钱哪天能给，进入秋天了，需要买草料，准备过冬的物资，才永珍只能无数次的催促西宁港汇公司和世纪佳和公司，6000多名贫困藏族群众，天天生活在水深火热之中，挣扎在贫困线的边缘，而西宁港汇公司、世纪佳和公司却置之不顾，一而再再而三地违反约定，迟延甚至拒绝支付租金。综上所述，西宁港汇公司的反诉请求严重违反合同之约定，也与事实严重不符，西宁港汇公司应立即按约支付租金，以解决6000多名贫困藏族群众的燃眉之急。才永珍针对本诉向本院提交如下证据：第一组证据：一、《商品房买卖合同定金协议》，证明：1.2019年1月14日，才永珍与世纪佳和公司签订了《商品房买卖合同定金协议》；2.协议就拟购买商铺的铺面号、单价、面积、总价、售后返租的租金、委托管理期限等进行了协商；3.协议第三条指出：本次交易的购房款资金来源背景为国家扶贫项目，世纪佳和公司同意为委托经营收益担保，双方签订《商品房买卖合同》同时签订《委托经营合同》；4.协议第四条约定：原告支付定金1000万元；5.协议第五条约定：原告购买的商铺不存在抵押、出租、查封、共有权人不同意出售等产权不洁净事实，但事实上29-9、29-11已经被法院查封、拍卖。二、《商品房买卖合同》（预售）之一，证明：1.2019年1月31日，才永珍与世纪佳和公司签订《商品房买卖合同》（预售），合同编号为YS01002019009005；2.合同约定：原告以72341.66元/㎡的价格购买水井巷中央商务区29-9号商铺，商铺面积153.78㎡，房款总额11124701元，上述房款应于2019年1月31日前付清；3.世纪佳和公司应于2019年6月30日前交付房屋，交付条件为：商品房应具备供水、排水、供电、供暖、燃气等条件，在出卖人完成单体分项验收后即可向买受人交付房屋，出卖人交付钥匙即为该商品房交付。三、《商品房买卖合同》（预售）之二，证明：1.2019年1月31日，原告与世纪佳和公司签订了《商品房买卖合同》（预售），合同编号为YS01002019009007；2.合同约定：原告以78279.66元/㎡的价格购买水井巷中央商务区29-11号商铺，商铺面积149.25㎡，房款总额11683239元，上述房款应于2019年1月31日前付清；3.世纪佳和公司应于2019年6月30日前交付房屋，交付条件为：商品房应具备供水、排水、供电、供暖、燃气等条件，在出卖人完成单体分项验收后即可向买受人交付房屋，出卖人交付钥匙即为该商品房交付。四、收据、电汇凭证、交易明细，证明：1.2018年9月21日，原告向世纪佳和公司支付定金10000元；2.2019年1月14日、31日，原告向世纪佳和公司支付房款22797940元；3.原告按照约定支付了全部购房款22807940元。五、《委托经营管理合同》，证明：1.2019年1月31日，原告与世纪佳和公司签订《商品房买卖合同》的同时，与世纪佳和公司、西宁港汇公司签订了《委托经营管理合同》；2.合同约定：（1）原告购买世纪佳和公司开发的水井巷中央商务区29-9、29-11号商铺，建筑面积分别为154㎡、149㎡，并将托管商铺交付给西宁港汇公司，由西宁港汇公司对托管商铺采取出租、合作等方式统一经营管理；（2）1.1条：托管期限为3年，暂定自2019年1月29日至2022年1月29日，为方便乙方招商，才永珍同意向实际承租人延长出租期限至2029年1月29日；（3）2.2及2.3条：年租金为2280794元，第二年租金西宁港汇公司应于2020年2月4日之前支付给才永珍；（4）3.1条：西宁港汇公司应自应付款之日起15个工作日内支付租金，否则视为违约，违约金为委托其间乙方向甲方实际支付或者约定支付的最高年度租金；（5）4.2及4.3条：世纪佳和公司为上述租金收益提供连带责任担保，并提供西宁市城中区西大街29号30个车位作为抵押物；（6）5.6条：违约方应承担守约方包括但不限于诉讼费、律师代理费、保全费、执行费、鉴定费等费用。第二组证据：六、《商品房买卖合同补充协议》，证明1.经才永珍与世纪佳和公司友好协商，世纪佳和公司承诺变更29-9、29-11号商铺具备办理不动产证条件时间为2020年2月28日之前；2.世纪佳和公司并未于承诺时间之前为才永珍办理不动产权证书，世纪佳和公司构成违约。七、执行裁定书二份，证明：1.2017年11月1日，上海市第二中级人民法院出具（2015）沪二中执字第350号之五《其他执行裁定书》，拍卖、变卖世纪佳和公司名下的房屋，其中包括才永珍购买的29-9、29-11号商铺；2.2018年6月28日，上海市第二中级人民法院出具（2018）沪执复8号《其他执行裁定书》，维持执行裁定，继续拍卖、变卖世纪佳和公司名下的房屋，其中包含才永珍购买的29-9、29-11号商铺；3.世纪佳和公司将法院查封、拍卖的房屋出售给才永珍，构成重大违约。八、《商品房买卖合同登记备案证明》，证明：1.2020年1月9日才永珍从不动产登记服务中心调取《商品房买卖合同登记备案证明》，涉案商铺办理了登记备案；2.该中心工作人员通知才永珍，该房屋已经被查封、拍卖，请才永珍联系世纪佳和公司进行沟通；3.才永珍此时才知道世纪佳和公司存在重大违约；4.该违约行为，在才永珍的坚决要求下，世纪佳和公司已经改正。第三组证据：九、《通知》，证明：1.在被告违约后，被告向原告出具《通知》，通知称：您尚未将具备开业条件的商铺交付我司，我司项目商业也尚未开业，但我司为表示诚意向您支付了第一年度的租金；2.被告向原告出具的《通知》明显与事实不符，被告作为违约方不具备单方解除合同的资格；3.被告的行为表明其不愿意履行合同。十、通话记录，证明：原告自一月份至今多次联系被告公司的负责人，希望能够友好解决租金的问题，但被告自一月份至今始终答应尽快付款，但却一直以各种理由推脱；原告在迫不得已的情况下才起诉至人民法院。十一、诉讼财产保全责任保险发票，证明：1.因为被告未按照合同约定支付租金，原告只能申请中国平安财产保险股份有限公司青海分公司为原告的保全申请提供保险保函；2.发票金额为2510元，应由被告承担。十二、保全费发票，证明原告申请财产保全，保全费5000元，应由被告承担。十三、律师代理费用、收费标准，证明：1.在合同约定支付租金时间前后，原告与被告协商几十次而无任何结果，无奈提起诉讼；2.根据《关于青海省律师服务收费标准及有关事项的通知》（青发改收费【2012】16号），律师代理费用为83115元；原告及代理人出于维护原、被告之间的友好关系，按20000元收取费用；3.根据《委托经营管理合同》第5.6条，该费用应由被告承担。西宁港汇公司质证认为：对第一组证据中的第一份证据真实性、合法性无异议，但跟西宁港汇公司没有关系；第二份证据真实性、合法性无异议，对证明内容的第3项有异议，在《商品房买卖合同》（预售）之一和《委托经营管理合同》中均没有约定世纪佳和公司直接向西宁港汇公司交付商铺的内容；第三份证据真实性、合法性无异议，但对证明内容的第3项有异议，在《商品房买卖合同》（预售）之二和《委托经营管理合同》中均没有约定世纪佳和公司直接向西宁港汇公司交付商铺的内容；对第四份证据没有异议，但与西宁港汇公司无关。第五份证据真实性、合法性无异议，但证明内容里面的合同约定写到：原告购买西宁佳和公司开发的这两套商铺，并将托管商铺交付给西宁港汇公司，这恰恰证明了应该由原告将商铺交付给西宁港汇公司。对第二组证据中的第六份证据的真实性、合法性无异议，但与西宁港汇公司无关。对第七份证据真实性、合法性无异议，但与西宁港汇公司无关；对第八份证据真实性、合法性无异议，但与西宁港汇公司无关。对第三组证据中的第九份证据，真实性无异议，恰恰证明我公司已经向原告进行过通知，原告没有将商铺交付我公司，而且也没有开业，并且已经支付了第一年度的租金；对第十份证据的真实性、证明方向均有异议，通话记录详单只有一个时间和一个号码，并不能证明该号码是西宁港汇公司负责人的电话号码，且不知道通话的内容，故不予认可；对第十一、十二、十三份证据的真实性无异议、证明方向有异议，因原告没有交付商铺产生本案纠纷，与西宁港汇公司无关，故不应由港汇公司承担上述费用。本院认为，被告对原告提交的证据除证据十以外，对真实性没有异议，本院予以认定，对证据十通话记录详单，因不能证明通话人及通话内容，本院不予认定。才永珍针对反诉向本院提交如下证据：第一组证据：一、企业关系图谱，证明1.西宁港汇公司的单一股东为苏州凯盛商业管理有限公司，苏州凯盛商业管理有限公司的股东及法定代表人是金小领，金小领又是江苏佳和置业有限公司的执行董事、总经理、法定代表人，江苏佳和置业有限公司又是西宁世纪佳和房地产开发有限公司的大股东；2.西宁港汇公司、世纪佳和公司实际为关联企业；3.两公司实际控制人为林春国，其实际的母公司为青海商投实业集团有限公司。二、西宁港汇公司企业信用报告，证明1.西宁港汇公司的单一股东为苏州凯盛商业管理有限公司；2.西宁港汇公司、世纪佳和公司实际为关联企业；三、苏州凯盛商业管理有限公司企业信用报告，证明1.苏州凯盛商业管理有限公司的股东及法定代表人为金小领；2.西宁港汇公司、世纪佳和公司实际为关联企业；四、江苏佳和置业有限公司企业信用报告，证明1.江苏佳和置业有限公司的执行董事、总经理、法定代表人为金小领；2.西宁港汇公司、世纪佳和公司实际为关联企业；五、西宁世纪佳和房地产开发有限公司企业信用报告，证明1.江苏佳和置业有限公司是西宁世纪佳和房地产开发有限公司的大股东；2.西宁港汇公司、世纪佳和公司实际为关联企业；六、商投集团官网，证明1.青海商投实业集团有限公司的官方网站显示，其分公司包括世纪佳和、西宁港汇公司；2.其集团公司的简介也表述了上述内容。第二组证据：七、水井巷中心项目概述，证明1.两公司的宣传资料显示其销售政策为：购买商铺同时签订委托经营管理合同，前三年按照总房款8%（每年）一次性抵扣房款，第四年至第十年按照市场实际租金9：1分成，也可签订十年固定收益8%，以上任何方式均无需操心，统一由西宁港汇运营公司包租包管包经营；2.该销售政策实为售后包租，两公司应履行其销售承诺。八、委托经营管理合同模板，证明1.两公司对外宣传的《委托经营管理合同》，与才永珍的合同模板基本一致；2.西宁港汇公司承诺：2.1甲方将依照本合同的规定取得租金收益；2.2及2.3条约定了租金的数额。九、执行裁定书，证明1.在（2018）青01执异20号《执行裁定书》中，西宁港汇公司自认于2013年9月与世纪佳和公司签订了《委托经营管理合同》，明确约定世纪佳和公司将其开发的位于西大街29号的水井巷中央商务区项目购物中心约17万平方米的商铺进行统一规划、管理、经营、出租；2.两公司实为关联企业。第四组证据：十、（2019）青民再95号民事判决书，证明1.在该份民事判决书中，世纪佳和公司自认与西宁港汇公司签订了《委托经营管理合同》，与西宁港汇公司之间存在合作关系；2.西宁港汇公司与其他房屋买受人同样签订了《委托经营管理合同》，并支付了租金；3.该生效判决认定《委托经营管理合同》为合法有效合同，各方应继续履行合同。十一、民事判决书，证明1.在许多案件中，西宁港汇公司与其他房屋买受人同样签订了《委托经营管理合同》，并支付了租金；2.人民法院判决合同有效，各方应继续履行《委托经营管理合同》，买房人有权取得案涉商铺的租金及收益。十二、领导留言板，证明1.在人民网“领导留言板”，许多买房人反映两公司多次违约，说好的租金一分钱没见；2.两公司向政府和买房人作出了承诺，可是基本上没有履行其承诺。十三、囊谦县人民政府出具的关于水井巷中央商务区29-9，29-11号商铺的情况说明，证明1.为了实施囊谦县深度贫困地区脱贫攻坚计划，才永珍向县政府承诺每年支付305万元租金给囊谦县22个贫困村1387户共6089名贫困群众；2.才永珍的资金来源主要依赖于涉案商铺的租金228万元；3.两公司迟迟不付租金的行为，已经引起囊谦县政府的高度重视，这也关系到6089名贫困群众能否按照党中央、按照省委省政府的要求按时脱贫致富，关系到全省脱贫攻坚目标的实现，关系到全省藏区的安全稳定。十四、业务结算申请书，证明1.2019年才永珍向22个贫困村支付了分红款305万元，其资金来源：（1）收到的租金款228万元；（2）经营的玉树龙王经贸有限公司的收益；2.用分红款扶持贫困户属于国家扶贫项目；3.2019年的租金已经全额分给了贫困藏族同胞。十五、现场照片两张，证明1.才永珍购买的商铺，西宁港汇公司已经按照合同取得，并进行统一规划、统一管理、统一经营和统一出租；2.西宁港汇公司应该按约支付租金收益。西宁港汇公司质证认为：对证据一、二、三、四、五、六均不认可，证据无法证明西宁西宁港汇公司与世纪佳和公司为关联企业。对第二组证据的第七份证据，真实性、合法性、关联性均不认可，只是一份打印的水井巷中心项目概述，其来源是不确定的；第八份证据的来源持有异议，是自己打印的还是复印件不清楚，对其不认可。对第三组证据的第九份证据，只能证明世纪佳和公司与西宁港汇公司之前签订过《委托经营管理合同》，但与本案无关。对第十份证据不予认可，原告在第一条证明内容中称西宁港汇公司与世纪佳和公司之间存在合作关系，合作关系不能证明是关联企业。第十一份证据不认可，与本案无关，该份民事判决的上诉人是世纪佳和公司而被上诉人是白玉明。第十二份证据不予认可，从该份证据中没看到任何关于西宁港汇公司向房屋买受人或向政府及才永珍作出过承诺。第十三份证据与本案无关，不予认可，购房款的来源与西宁港汇公司没有任何关系。第十四份证据与本案西宁港汇公司没有任何关系。对第十五份证据，该证据只能证明世纪佳和公司在统一招商，但并不能证明合同约定的商铺已经交付给西宁港汇公司，相反恰恰反映此商场还没有运营，两个商铺也没有出租，没有租金收益。本院认为，原告针对反诉提供的证据均与案件缺乏关联性，对上述证据本院不予认定。西宁港汇公司、世纪佳和公司未向法院提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月14日，世纪佳和公司（甲方）与才永珍（乙方）签订了《商品房买卖定金协议》，协议内容：才永珍购买的商品房（商铺）位于青海省西宁市城中区西大街********，世纪佳和公司已取得该商铺的预售许可证，商铺的建筑面积分别为29-9号为154㎡,29-11号为149㎡,29-2018号为125.54㎡；商铺的成交单价和总价分别为29-9号商铺单价72238元／㎡，总价为11124701元；29-11号商铺单价78411元／㎡，总价为11683239元；29-2018号商铺单价63274元／㎡，总价为8000000元。其中29-9、29-11两套商铺由世纪佳和公司代为经营10年，第一至第三年租金收益为商铺成交总价的10%，即每年由世纪佳和公司支付给才永珍2280794元，从第四年开始租金收益可由才永珍直接向实际承租人收取。29-2018商铺由世纪佳和公司代为经营5年，第一至三年出租收益为该商铺成交总价的10%，即每年800000元，第四、第五年为每年840000元，鉴于本次交易购房款资金来源背景为国家扶贫项目，为确保收益稳定可靠，世纪佳和公司同意以租金总价等额的本项目自持车位产权为乙方办理委托经营收益担保，上述商铺第一年租金收益由世纪佳和公司于双方签订《商品房买卖合同》，才永珍全额支付购房款之日起7日内支付给才永珍，以后于每年1月15日前支付当年租金收益，关于委托经营相关事项于双方签订《商品房买卖合同》之日同时签订《委托经营合同》详细约定。才永珍向世纪佳和公司支付1000万元的购房定金，作为甲、乙双方订立《商品房买卖合同》的担保，签订《商品房买卖合同》后，才永珍支付的定金转为购房价款，29-9、29-11商铺购房余款即12807940元，由才永珍于双方签订《商品房买卖合同》、办理网签备案登记之日支付。世纪佳和公司保证29-9、29-11号商铺世纪佳和公司拥有完整产权，不存在抵押、出租、查封、共有权人不同意出售等产权不洁净事实。世纪佳和公司应在才永珍缴纳定金后15日内与才永珍签订《商品房买卖合同》，至迟不超过2019年2月19日，为才永珍办理网签备案登记等购房手续。2019年1月31日，世纪佳和公司与才永珍双方分别签订编号为YS01002019009005、YS01002019009007《商品房买卖合同》（预售），合同分别约定：才永珍以72341.66元/㎡的价格购买水井巷中央商务区29-9号商铺，商铺面积153.78㎡，总价款11124701元；以78279.66元/㎡购买水井巷中央商务区29-11号商铺，商铺面积149.25㎡，总价款为11683239元，上述两套商铺房款才永珍应于2019年1月31日前一次性付清。世纪佳和公司应于2019年6月30日前将达到交付条件的29-9、29-11号商铺交付给才永珍。2018年9月21日，才永珍向世纪佳和公司转购房定金10000元，于2019年1月14日，通过电子汇款方式向世纪佳和公司转购房定金9990000元，才永珍共计向世纪佳和公司支付定金10000000元。2019年1月31，才永珍分别将29-9号商铺剩余房款6114701元、29-11号商铺剩余房款6693239元通过转账支付给了世纪佳和公司。同日，才永珍（甲方）与西宁港汇公司（乙方）、世纪佳和公司（丙方）三方签订了《委托经营管理合同》，才永珍同意将托管商铺交付给西宁港汇公司并委托西宁港汇公司经营管理，委托期限为3年，暂定自2019年1月29日至2022年1月29日止。租金支付方式：按年支付。委托期间的年租金按才永珍实际已支付购房款22807940元的10%计算，世纪佳和公司为上述租金收益提供连带责任担保，并提供西宁市城中区西大街29号30个车位作为抵押物。合同签订后，原告按照约定支付被告世纪佳和公司房款22807940元。西宁港汇公司按照合同约定支付了原告2019年1月29日至2020年1月29日的租金2280794元。本院认为，世纪佳和公司与才永珍签订的《商品房买卖定金协议》、《商品房买卖合同》，世纪佳和公司、才永珍、西宁港汇公司签订的《委托经营管理合同》均是双方意思的真实表示，不违反法律规定，对三方均有约束力。依据《商品房买卖定金协议》和《委托经营管理合同》，才永珍出资购买涉案商铺，交由西宁港汇公司经营，三方在签订《委托经营管理合同》时，对合同涉及的商铺处于尚未竣工交付的状态，涉案商铺交付时间是2019年6月30日，三方均是知情的，对于竣工交付的确切时间，三方均无法具体确定，在这样的情况下,《委托经营管理合同》仍约定“委托期限暂定自2019年1月29日至2022年1月29日止。租金支付方式：按年支付。委托期间的年租金按才永珍实际已支付购房款22807940元的10%计算，世纪佳和公司为上述租金收益提供连带责任担保，并提供西宁市城中区西大街29号30个车位作为抵押物”，并且西宁港汇公司向才永珍支付了第一年的租金，同时，《商品房买卖定金协议》与《委托经营管理合同》主要内容相同，均为委托经营管理该商铺，并且对于委托起始时间，均约定为2019年1月，由此可以认定，世纪佳和公司、才永珍、西宁港汇公司在《委托经营管理合同》签订之日起，就视为西宁港汇公司已经接收了涉案商铺，故西宁港汇公司辩称及反诉陈述称“原告至今未按合同约定交付具备出租条件的托管商铺”，本院不予采信。才永珍按照合同约定履行了义务，西宁港汇公司应该按照合同约定履行给付租金的义务，故对才永珍要求西宁港汇公司支付租金收益2280794元的诉讼请求，本院予以支持。原、被告三方虽在《委托经营管理合同》中约定了违约责任，但约定的违约金过高，同时该涉案商铺至今尚未经营，并且考虑到新冠疫情的影响，依照公平原则，对原告才永珍要求违约金228000元的诉讼请求，本院不予支持。双方在合同中约定了律师费的负担情形，从其约定，西宁港汇公司应该承担原告律师费20000元及保全费5000元。依照《委托经营管理合同》约定，世纪佳和公司对租金收益2280794元应承担连带担保责任。西宁港汇公司反诉要求解除《委托经营管理合同》，但没有提供有效证据证明具有解除合同的法定事由，故对其解除《委托经营管理合同》的反诉请求，本院不予支持。西宁港汇公司反诉要求原告退还返回租金2280794元，没有事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）西宁港汇商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告（反诉被告）才永珍2020年1月29日至2021年1月28日的租金收益2280794元。二、被告（反诉原告）西宁港汇商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告（反诉被告）才永珍律师费20000元。三、被告西宁世纪佳和房地产开发有限公司对上述款项承担连带给付责任。四、驳回原告（反诉被告）才永珍的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）西宁港汇商业运营管理有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26870元，保全费5000元，担保费2510元由被告西宁港汇商业运营管理有限公司、西宁世纪佳和房地产开发有限公司负担。反诉费12523元，由反诉原告西宁港汇商业运营管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判长 张华平审判员 何亚峰人民陪审员 田 军二〇二〇年十一月十六日书记员 李 娜附:《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。