天津市西青区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0111民初1685号原告：天津松江恒通建设开发有限公司，住所地天津市西青区李七庄街武台馨苑公建1-1-204。法定代表人：庞国栋，董事长。委托诉讼代理人：陶欣蔚，天津天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾莹。被告：天津弼健企业管理有限公司，住所地天津市西青区李七庄街松江城公建**楼1-101。法定代表人：陈衍，总经理。委托诉讼代理人：吕飞露，天津三冠律师事务所律师。被告：天津西青修园堂中医医院，住所地天津市西青区李七庄街武台馨苑公建1-1-101。投资人：陈衍，总经理。委托诉讼代理人：吕飞露，天津三冠律师事务所律师。原告天津松江恒通建设开发有限公司与被告天津弼健企业管理有限公司、天津西青修园堂中医医院房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天津松江恒通建设开发有限公司的委托诉讼代理人陶欣蔚、贾莹，被告天津弼健企业管理有限公司的法定代表人陈衍及其委托诉讼代理人吕飞露，被告天津西青修园堂中医医院的投资人陈衍及其委托诉讼代理人吕飞露到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天津松江恒通建设开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求二被告向原告支付自2019年4月1日至2020年3月31日期间欠付的应缴租金285099元，并支付逾期违约金43226.61元（违约金以80694元为基础按日万分之五，暂计算至2019年12月31日）；2.判令二被告向原告支付原告为其垫付的2016年至2019年三个采暖季的暖气费共计117857.50元，并支付相应利息14074.05元(暂计算至2019年12月31日）；3.判令二被告对上述费用向原告承担共同连带给付责任；4.本案全部诉讼费及保全费由二被告共同连带承担。案件审理过程中，原告增加并明确最终诉讼请求为：1.请求二被告向原告支付自2019年4月1日至2020年9月30日期间欠付的租金787748元，并支付逾期违约金120943.95元（违约金以欠付金额为基础，按照日万分之五，暂计算至2020年9月4日）；2.判令二被告向原告支付原告为其垫付的2016年至2019年共三个采暖季的暖气费共计117857.50元，并支付相应的利息17901.08元，暂计算至2020年9月4日；3.判令二被告对上述费用向原告承担共同连带给付责任；4.本案全部诉讼费、保全费、保函费等有关诉讼费用由二被告共同连带承担。事实和理由：原告与被告天津弼健企业管理有限公司于2016年5月20日签订《松江城公建1号楼商业租赁合同》并于2017年3月14日签订《补充协议1》，又分别于2017年5月16日、2017年5月23日、2018年12月12日由原告与二被告三方共同签订《补充协议2》、《补充协议3》和《补充协议4》（以下简称“合同”）。合同约定，由二被告承租原告位于天津市西青区松江城公建1号楼商业1-102、1-103、1-104、1-105、1-106、1-107、1-108房屋作为开办医疗、健康产业使用，租赁期限自2017年4月1日至2030年12月31日止，共计13年9个月。建筑面积共计928.08平方米。租金按《租金支付约定及租金支付明细1》的约定进行缴纳，未能按时交付租金的每日按未支付金额的万分之五向出租人支付违约金。房屋租金不包括因承租方使用房屋所产生的所有费用，承租方应自行承担因使用房屋所发生的水、电、气、通讯、排污等与其经营相关的费用，如因承租方延期缴纳费用造成的相关滞纳金及罚款全部由承租人承担。另，合同约定，二被告为合同的共同承租人，对合同承担共同连带责任（其中包括被告天津西青修园堂中医医院签订合同前原告与被告天津弼健企业管理有限公司之间已经存在的债权债务）。由于二被告承租上述房屋后长期拖欠租金未予支付，经原告多次催要仍拒绝履行合同义务，二被告已构成违约，并且二被告末按时自行缴纳暖气费，为避免扩大损失，原告先行为其垫付了三个采暖季的费用，给原告造成了一定经济损失。鉴于此，原告为维护自身合法权益不受侵犯，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定提起诉讼，请法院依法裁判，支持原告的全部诉讼请求。天津弼健企业管理有限公司、天津西青修园堂中医医院辩称，请求驳回原告的诉讼请求，被告拒付租金以及暖气费的行为并非是违反合同约定的违约行为，而是行使自身的合法抗辩权利，具有事实和法律上的依据。理由如下：1.原、被告双方合同起算时间为2016年，但是2016年10月起，涉案房屋门口开始市政道路施工，直至2017年12月28日才完工，被告作为营利性法人，因为此市政道路施工的原因致使合同的根本目的无法实现，原告足额收取被告房屋租金，被告却没有享受完全对等的合同权利，在此期间收取的租金应当折抵新的租赁期间。2.原告履行合同约定存在重大瑕疵。（1）2016年被告入住时便发现201室有漏雨痕迹，2017年夏天涉案房屋漏雨严重，在房屋伸缩缝周围漏雨点多达50余处，期间还因为漏雨，吊顶板砸伤了两位老人，给被告带来了极大的经济和名誉损失。被告分别于2018年4月7日和2019年10月12日书面告知原告此问题，但一直没有答复。（2）涉案房屋所有地漏以及门口污井经常污水四溢，雨季积水严重，严重影响了被告的日常经营，此事被告与原告多次沟通都未能解决。3.涉案房屋内暖气一直无法正常使用，多次与原告沟通无果。2018年9月12日，被告无奈以商函的形式正式告知原告并申请停止使用暖气，自行加装空调保证供暖。因此原告诉请暖气费没有事实和法律依据。4.2020年年初，疫情暴发，为响应国家号召，稳控疫情，被告单位也一直没有复工。根据天津市高级人民法院民事审判第一庭关于审理涉新冠疫情相关民事案件的法官会议纪要中明确指出“承租人因受新冠肺炎疫情及防控工作直接影响，暂时无法使用租赁房屋而主张延长租期，减免租金的，案件审理应当结合新冠疫情的实际影响进行综合考量，……法院可以考虑采取适当延长租期或者减免租金的方式，由当事人合理分担损失”。综上，原、被告虽存在租赁关系以及租赁事实，但是首先原告没有完全履行合同义务，致使被告权利受损。其次由于不可抗力的客观原因，被告主张减免租金具有法律依据。因此请求贵院驳回原告的诉请。本院经审理认定事实如下：经原、被告提交租赁合同、补充协议、票据等书证及当事人的当庭陈述等证据证实，对原告所述原、被告租赁关系的建立、合同及补充协议的约定、被告欠付原告2019年4月1日起的租金金额、原告支付采暖费用等租赁合同签订、履行的基本事实，本院予以确认。此外，原、被告在合同中将政府行为、瘟疫、流行病疫、检疫隔离等明确为不可抗力事件。在协议附件中，原、被告约定被告应于2019年3月20日交纳2019年4月1日至2019年9月30日的租金335099元，2019年10月1日至2020年3月31日免租，2020年3月20日交纳2020年4月1日至2020年9月30日的租金502649元。经催要，被告仅支付了50000元，现原告主张被告欠付其2019年4月1日至2020年3月31日的租金285099元，欠付2020年4月1日至2020年9月30日的租金502649元，共计787748元。庭审中，被告对其抗辩意见提交了现场照片和商函予以证实，对此，原告提出：1.关于门口道路施工，其并不属于出租人的责任范围，出租人没有义务保障房屋范围以外的道路或者公共区域的建设，而且原告也考虑到被告经营不易，当被告提出道路施工问题时，原告出于人道主义对被告提出延长起租期、给予租金支付半年免半年的优惠，被告也明确表示不再以此事向原告主张任何权利。2.关于漏水，本案是102至108房屋，楼上有二楼，一楼不存在漏水，被告在承租的房屋楼顶私盖房屋作为老年活动室，后被综合执法部门拆除，房顶遭到严重破坏，被告提出的该问题并不是房屋的本身的问题，根据合同约定，被告不但要承担相应的后果，还应赔偿原告的相应损失。3.关于门口井盖积水，原告在被告提出后，每次下雨后原告都到现场查看，并无积水，都属正常现象，被告之前租赁一楼的房屋作为餐厅，除了给自己的员工提供用餐之外，还对外销售，作为餐饮使用，下水管道应该修建相应的隔油池，被告并没有修建或修理，长期下去造成了地沟堵塞。4.关于承租房屋内暖气，被告对暖气进行了改造，是否是因此导致暖气不热，原告不太清楚，据原告所知，私自更改过的暖气系统，供暖部门不承担保障责任。5.关于疫情问题，原告虽系国有企业，但根据现在国家政策，对承租人进行减免的条件是出租人需是国有独资或国有全资企业，而原告有其他的非国有的股东，不符合国家的政策条件，无法给被告减免租金。6、关于照片及商函，照片无法确定系涉诉房屋、无法证明何种原因导致、无法证明与原告有关，且照片显示车辆可以进入内部道路。对2018年9月12日商函提到的楼梯下方有一组暖气管道阀门损坏，发生在地采暖改造之后，且不在承租房屋之内，原告无法进行维修。另外两个通知函都发生在诉讼之后，原告不予认可。经查，就道路施工问题，原告与被告天津弼健企业管理有限公司特签订补充协议1，协商以延长计租期限、租金优惠的方式进行了解决。就承租房屋后自行改造暖气的问题，被告予以认可。本院认为，原、被告之间签订的《松江城公建1号楼商业租赁合同》及补充协议系原、被告真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应按约履行。原告已按时交付租赁房屋，被告应按合同约定向原告支付房屋租金。现被告对欠付原告2019年4月1日至2020年9月30日期间的租金787748元的事实不持异议，对此，本院予以确认。其中，被告应于2019年3月20日交纳但目前仍欠付的租金金额为285099元，此款，被告应依法依约按时给付，被告虽提出道路施工、暖气不能正常使用、201室漏水等抗辩，但被告并未提交充足有效证据证实，且以上抗辩所涉事项，有的双方已协商解决完毕、有的系存在被告自行改造因素、有的与本案租赁房屋无关，并不足以抗拒交纳该期间的租金，故对该期间欠付的租金285099元，被告应予支付，并应按合同约定承担违约责任，支付逾期违约金，按原告在本案中主张的截算日2020年9月4日，统计金额为76264元（以欠付285099元为基础，按日万分之五计算，计算期间2019年3月21日至2020年9月4日）。按合同约定，被告应于2020年3月20日交纳2020年4月1日至2020年9月30日的租金502649元，正逢疫情期间，结合被告提出的受疫情影响的抗辩意见及双方将流行病疫明确为不可抗力的合同约定考量，该期间的租金应予适当减免，本院酌定减免金额为80000元，被告应支付422649元，对原告要求被告支付此部分租金逾期违约金的诉请，本院不再支持。关于原告垫付的2016年至2019年共三个采暖季的暖气费（前两个采暖季为暖气费、第三个为热损费），系原告于2016年10月25日、2017年11月13日分别支付53571.6元，于2019年3月27日支付10714.3元，有相关票据证实，按合同约定此款亦应由被告承担，故对原告要求判令二被告向原告支付原告为其垫付的2016年至2019年共三个采暖季的暖气费117857.50元的诉请，本院予以支持。此款由原告垫付，产生了经济损失，原告要求被告参照银行贷款利率标准支付计算至2020年9月4日的利息17901.08元（按支付采暖费用的时间、金额分三段计算的总额）的诉请，并无不当，对此本院予以支持。原告主张保函费由被告承担，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告天津弼健企业管理有限公司、天津西青修园堂中医医院于本判决发生法律效力之日起十五日内连带给付原告天津松江恒通建设开发有限公司2019年4月1日至2020年9月30日的房屋租金的租金707748元并支付截算至2020年9月4日的逾期违约金76264元（以285099元为基数，按日万分之五计算，计算期间2019年3月21日至2020年9月4日）；二、被告天津弼健企业管理有限公司、天津西青修园堂中医医院于本判决发生法律效力之日起十五日内连带给付原告天津松江恒通建设开发有限公司垫付的2016年至2019年三个采暖季的暖气费用117857.5元并支付截算至2020年9月4日的利息17901.08元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7100元，由原告天津松江恒通建设开发有限公司负担601元（已收讫），由被告天津弼健企业管理有限公司、天津西青修园堂中医医院负担6499元，保全费5000元，全部由被告天津弼健企业管理有限公司、天津西青修园堂中医医院负担（由被告负担的诉讼费、保全费，被告应于本判决发生法律效力之日起十日内交付本院）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  朱晓宁二〇二〇年十一月二十四日书记员  王 媛附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。2.最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。