山西省太原市晋源区人民法院民 事 判 决 书（2020）晋0110民初1090号原告:乔卫东，男，汉族，1971年9月7日出生，住山西省太原市。委托诉讼代理人：马少君，山西轩明律师事务所律师。委托诉讼代理人：王梦娇，山西轩明律师事务所律师。被告:太原市晋源区川蜀演绎签年时光火锅串串香店，住所地太原晋源区兰亭御湖城13-1013商铺。经营者:惠渊，男，1989年1月31日出生，汉族，山西省阳泉市人，现住阳泉市矿区东窑房**。被告:邢喆，男，1988年7月12日出生，汉族，山西省阳泉市人，现，现住山西省太原市/div>被告:惠渊，男，1989年1月31日出生，汉族，山西省阳泉市人，现，现住阳泉市/div>被告:光庭，男，1987年3月12日出生，汉族，住北京市朝阳区。四被告共同委托诉讼代理人：蔚松芬、张振宇，北京大成（太原）律师事务所律师。原告乔卫东与被告太原市晋源区川蜀演绎签年时光火锅串串香店、刑喆、惠渊、光庭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月26日公开开庭进行了审理。原告乔卫东及其委托诉讼代理人马少君、王梦娇，被告太原市晋源区川蜀演绎签年时光火锅串串香店、被告邢喆、惠渊、光庭的共同委托诉讼代理人蔚松芬、张振宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乔卫东向本院提出诉讼请求：1.判令四被告按照《租房协议》约定的每月1万元的租金标准向原告支付2019年5月21日至2020年4月24日的房屋占有使用费，共计111333.33元；2.判令四被告向原告支付截至2020年4月24日该房屋拖欠的取暖费5330.3元、滞纳金378.3元、物业费6353.03.元、水费894.9元，共计12956.53元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年4月20日，因共同设立被告太原市晋源区川蜀演绎签年时光火锅串串香店需要，被告邢喆、惠渊、光庭协商一致，共同委托被告邢喆与原告签订《租房协议》，双方明确约定:原告将其位于太原市晋源区兰亭御湖城13-1013商铺出租给被告方使用，租期一年(从2018年5月20日至2019年5月20日)，房屋租赁费为120000元/年。原告按照《租房协议》如期交付房屋。2019年5月20日《租房协议》到期后至2020年4月24日，四被告才向原告返还已经占用长达近1年的房屋，在此之前，四被告既不与原告续签租房协议，也不腾退返还该房屋，并拒不支付逾期腾房占有使用费。截至2020年4月24日，四被告在《租房协议》期间以及逾期腾房期间，拖欠该房屋取暖费5330.3元、滞纳金378.3元、物业费6353.03元、水费894.9元，共计12956.53元。原告多次催告，四被告拒不支付逾期腾房占有使用费和拖欠的其他相关费用，四被告的行为已经严重损害原告的合法权益，故原告诉至法院，望判如所请。被告太原市晋源区川蜀演绎签年时光火锅串串香店、刑喆、惠渊、光庭共同辩称，一、本案租房协议解除系因原告未履行法定维修义务导致被告租赁商铺用作经营的目的无法实现,属于原告严重违约。若允许违约方通过不诚信行为获得合同外利益违反诚信原则、公序良俗原则。租赁合同的根本目的是被告支付对价以获取租赁物的使用价值,商铺的使用价值是主要集中在商铺使用和收益上,占有只是收益前提之一。原告不及时修理修缮给被告造成损失就应当承担相应责任,与漏水原因无关。依据《合同法》216条之规定和生活常识,租赁商铺的用途不可能是单纯的占有,因房屋渗水且原告拒不维修导致被告无法营业,无法实现租赁商铺并获取其使用价值的目的,也就无法实现租赁商铺使用并收益的根本目的,原告未按照法律规定在租赁期间保持租赁物符合约定的用途,原告对违约及合同解除的后果主观上是直接追求的故意,最低也是重大过失。若允许原告通过不履行合同义务的方式获取额外利益无疑是违背了诚信原则与公序良俗的基本准则。二、2019年5月8日法院委托鉴定机构对案涉商铺漏水原因及受损情况进行鉴定,为保证鉴定意见客观真实,租赁合同到期后被告客观上无法移动部分屋内设施,不能全部腾空。鉴定结束后被告已及时将房屋全部腾空。2019年3月12日被告以房屋租赁合同纠纷为由起诉原告,要求原告承担违约责任,并同时向法院申请对案涉商铺漏水原因及受损情况进行鉴定。2019年5月20日原被告双方签订的《租房协议》到期,法院于2019年5月8日委托鉴定机构进行鉴定,鉴定机构于2019年7月31日进行鉴定并于2019年11月20日作出鉴定意见书。在鉴定期间为保证鉴定结论能够客观真实反映案件事实,被告客观上无法将房屋全部腾空。被告方对此并无过错,不应承担责任。三、被告在鉴定意见作出后已将案涉房屋全部腾空,房屋事实上已经交付给原告,仅钥匙未交付不能证明被告对房屋进行占有,被告不应支付房屋租赁费用;原告拒不接受房屋钥匙、不出租房屋导致的房屋空置,均系其对自身权利的处置。原告其损失的扩大具有严重过错,对房屋空置产生的全部损失应当承担全部责任。(一)依据原被告双方交钥匙时的视频证据显示,交钥匙之前被告早已经将案涉房屋中被告的全部财产拿走,案涉房屋已经回复到原告出租时的适租状态,被告早已不实际占有该房屋,事实上已经履行返还租赁物的义务,被告手中仅是有一把钥匙尚未交给原告,不能证明被告对该房屋继续占有。被告仅拿着房屋钥匙但已经实际清退房屋的行为既不构成对案涉房屋的实际占有,也不足以影响原告收回房屋并行使其再次出租房屋的权利。从被告提供的视频中可以看出,原告一直要求被告结清全部费用后方才收取钥匙,并非被告占有该房屋拒不腾房。被告事实上已经将租赁物返还原告。原告要求被告支付相应费用无事实及法律依据,应当驳回原告的诉讼请求。(二)原、被告间的租赁合同因原告根本违约已经解除,在协议到期后原告本就需将房屋另行出租,必然产生空置费用、租金等损失,鉴于2020年疫情的重大影响,原告本身出租该房屋就很困难,现原告要求被告就该部分本应由原告承担的不可避免的损失承担责任无事实及法律依据。(三)被告的交付存在瑕疵,但并不影响原告对自身权利的行使。依据《合同法》第二百三十五条之规定,租赁期间届满,承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。被告已经将房屋腾退仅剩房屋钥匙未交付,被告交付确实存在瑕疵,但该瑕疵并不影响原告收回房屋并行使其再次出租房屋的权利。原告可以进行将房屋出租。因原告未出租导致的房屋空置损失与被告无关。(四)原告不收取钥匙的行为对导致自身损失的产生、扩大具有重大过失,应由原告自行承担。参照《合同法》第一百一十九条之规定,当事人一方违约后,对方应采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿。举重以明轻,本案中原告在明知租赁期限已经到期且被告已依据相关法律规定将房屋腾退的前提下迟迟不行使权利,将房屋空置至今,原告未积极将房屋再次对外出租的行为是原告损失租金和占用费的根本原因,原告对损失的扩大负有不可推卸的责任。参照合同法的有关规定,应由原告自己承担。综上,被告认为,原告的诉求无事实及法律依据,应当依法驳回,维护被告的合法权益。经审理查明，被告刑喆、惠渊、光庭为开办太原市晋源区川蜀演绎签年时光火锅串串香店，由被告邢喆与原告乔卫东于2018年4月20日签订了一份《租房协议》，合同约定:原告乔卫东将自有的位于太原市晋源区兰亭御湖城13-1013商铺租给被告邢喆，该房屋为毛坯房，没有物品，租期为一年（自2018年5月20日至2019年5月20日），房屋租赁费为120000元/年。同时原、被告在合同中“双方权利及义务”部分约定：乔卫东应配合邢喆登记水、电、煤气等相关数据，作为缴费及退房依据。在《租房协议》签订当日，原告惠渊通过其尾号为4958的兴业银行借记卡向被告乔卫东的妻子田海花所有的尾号为8337的渤海银行银行卡分两笔共汇款125000元，被告乔卫东在《租房协议》中予以确认。合同签订后，原告乔卫东依约向被告交付了商铺，被告刑喆、惠渊、光庭在对所租赁商铺进行装饰装修后开始经营被告太原市晋源区川蜀演绎签年时光火锅串串香店。2018年7月，被告在装修时加装的门头第一次出现漏水，2018年8月，屋内后方的顶部也开始出现渗水，影响被告店铺内的正常经营。双方亦因此产生纠纷，被告邢喆、惠渊、光庭以房屋租赁合同纠纷为由将乔卫东诉至本院，本院经审理后于2020年4月8日做出（2019）晋0110民初789号民事判决书，判决：一、邢喆与乔卫东于2018年4月20日签订的《租房协议》自2019年5月20日起予以解除；二、邢喆、惠渊、光庭在判决生效后三十日内腾空并搬离乔卫东所有的位于太原市晋源区兰亭御湖城13-1013商铺，乔卫东在原告邢喆、惠渊、光庭搬离后退还其保证金5000元；三、驳回邢喆、惠渊、光庭的其他诉讼请求。后邢喆、惠渊、光庭不服，提出上诉，后太原市中级人民法院于2020年6月12日作出（2020）晋01民终3015号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。另，乔卫东在前述案件审理过程中曾于2020年5月13日以与本案相同的案由及诉讼请求向本院提起诉讼，后以前述案件尚未结案为由，向本院申请撤诉，本院于当日作出（2020）晋0110民初473号之一民事裁定书，准许乔卫东撤回起诉。另查明，被告邢喆在2020年4月24日退还原告乔卫东涉案商铺的钥匙，但在2019年5月21日起至2020年4月24日期间，被告仅是未与原告办理退房手续，并未在涉案商铺中进行商业活动。2020年5月12日，原告乔卫东向太原市第二热力有限责任公司缴纳2019-2020年的取暖费5330.3元，滞纳金378.3元，共计5708.6元；向兰亭御湖城小区物业服务中心缴纳2018年6月至2018年12月期间欠缴的水费894.9元、2019年1月至2020年3月的物业费6018.15元。认定证据有庭审笔录，原告乔卫东提交的《租房协议》、《太原市第二热力有限责任公司用户欠费明细》、《太原市第二热力有限责任公司取暖专用收据》、《兰亭御湖城东区13东商铺1013室费用欠缴证明》、兰亭御湖城东区物业服务中心收款凭据、（2019）晋0110民初789号民事判决书、（2020）晋01民终3015号民事判决书、（2020）晋0110民初473号之一民事裁定书。本院认为，原告乔卫东与被告邢喆之间的房屋租赁合同已经经法院判决于2019年5月20日起解除，但被告邢喆在2020年4月24日才向原告交付案涉的商铺，现原告要求四被告支付的2019年5月21日至2020年4月24日的房屋占有使用费系合同期满后的超占使用费。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款有关“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，作为合同相对方的被告邢喆应当参照双方《租房协议》的标准（10000元/月）向原告支付相应的租金损失。被告在超占使用该商铺期间，全国发生了不可抗力的新冠肺炎疫情，因疫情的发生，最高人民法院对房屋租赁合同纠纷先后出台了关于妥善审理新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）和（二）。结合被告租用商铺的实际情况和上级法院的指导意见，在被告支付租金损失时，应酌情扣除疫情期间的房屋租金，因山西省启动重大突发公共卫生事件一级响应时间为2020年1月25日，同时考虑到因临近春节返乡，本院酌情认定被告超占使用期间为2019年5月21日至2020年1月21日共计八个月，应支付原告超占使用费8万元。关于原告主张的取暖费（含滞纳金）、水费、物业费，因双方《租赁协议》中只是写明“乔卫东应配合邢喆登记水、电、煤气等相关数据，作为缴费及退房依据”，并未写明由谁负担该部分费用，但2018年6月至2018年12月期间处于原、被告约定的租赁期间，本院根据“谁使用，谁交费”的一般习惯，对在前述期间欠缴的水费894.9元予以支持。关于物业费，原告仅向本院提交兰亭御湖城物业服务中心出具的欠缴证明，拟案涉商铺在2019年1月至2020年3月的物业管理服务费为6018.15元，但其未向本院提交其已付款的发票，且原告向本院所诉请的金额为6353.03元，在现有证据下本院无法核实该项费用的具体金额，更无法根据被告实际使用租赁物期间计算应付物业管理服务费。关于取暖费，太原市的供暖期间为每年的11月1日至次年的3月31日，而在此期间，被告并未实际使用案涉商铺从事商业活动，故关于取暖费部分，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告邢喆在本判决生效之日起十五日内一次性支付原告乔卫东超占使用费8万元，欠缴水费894.9元；二、驳回原告乔卫东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2786元减半收取1393元，由原告乔卫东负担593元，由被告刑喆负担800元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省太原市中级人民法院。审 判 员 杜志立二〇二〇年九月二十三日法官助理 魏 超书 记 员 尹霞霞书 记 员 尹霞霞