呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终1275号上诉人（原审被告、反诉原告）：薛旭斌，男，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：高卫东，慧聪律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：呼和浩特市永华房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特金桥开发区世纪五路南。法定代表人：石万永，该公司董事长。委托诉讼代理人：张建宇，内蒙古慧灵律师事务所律师。上诉人薛旭斌因与被上诉人呼和浩特市永华房地产开发有限责任公司（以下简称永华公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2019）内0105民初3469号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月28日立案后，依依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，当事人均未提出新的事实、理由，本院依法不开庭进行了审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理终结。薛旭斌上诉请求：撤销一审判决,改判驳回永华公司的一审诉讼请求，支持薛旭斌的一审反诉请求。事实和理由：一、依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第2条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同,约定在将来一定期限内订立买卖合同,一方不履行订立买卖合同的义务,对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持”的规定,订立预约合同当事人只有在订立正式合同期限届满之前明确表示购买或拒不履行订立买卖合同义务的情况下,非违约方才有权主张解除预约合同。结合本案,双方在签订《商品房买卖要约承诺书》时,由于永华公司对何时能取得商品房预售许可,何时具备网签条件等都不能确定,故合同中未约定双方订立正式合同期限,也就是说履行订立正式合同的期限约定不明,在此情况下,永华公司就负有履行通知、催告并为对方当事人留有合理期限的义务,现原审庭审中永华公司始终未提供相关证据证实其已履行法定义务,一审判决以房屋早已具备交付条件为由认定《商品房买卖要约承诺书》已无法履行,对此，薛旭斌认为缺乏事实依据。二、在法律适用方面：首先,合同解除权的设立是为了解决订立合同一方在合同目的无法实现的情况下突破僵局,而本案中永华公司在开发项目“五证”不全的情况下就收取了50%的房款且一直用长达8年之久，怎么能说永华公司的合同目的已无法实现了呢其次,永华公司在未取得商品房预售许可的情况下就开始售房,其本身是有过错的,根据我国司法审判实践有过错方是不享有单方解除合同权利的,对此最高人民法院“九民会议纪要”中在对合同纠纷的法律使用问题上明确指出只有符合下列条件的,有过错方才有权主张合同解除权:(1)违约方不存在恶意违约的情形;(2)违约方继续履行合同,对其显失公平;(3)守约方拒绝解除合同,违反诚实信用原则。结合本案,显然与上述规定不符：一、继续履行合同对永华公司没有显示公平；二、守约方没有拒绝履行合同;三、虽没有证据证实永华公司存在恶意违约的情形,但导致正式商品房买卖合同迟迟不能签订的责任系永华公司在开发手续尚不健全的情况下即开始售房所造成的,因此由此产生一切风险应由永华公司承担。综上,一审判决支持永华公司要求解除涉案《商品房买卖要约承诺书》的裁决适用法律错误,变相帮助永华公司以解约的形式获取了房屋价格上涨的不当得利,而且还毫无代价地无偿占用薛旭斌购房款达八年之久,如此裁决显示公平。永华公司辩称，根据薛旭斌的上诉状中表述的事实和理由，可以看出双方所签的为预约合同，而非本约合同，合同载明双方要以正式的商品房买卖合同约定为准。2014年底2015年初，永华通知所有业主办理签订正式商品房买卖合同和收房手续，但薛旭斌以房屋不满意为由拒绝签订，其也一直没有与永华公司办理退房手续，直到2019年永华公司要求办理退房手续，但其拒绝，无奈永华公司诉至法院。预约合同虽未约定签订正式商品房买卖合同的期限，但是是有合理期间的，就是在交房的前后，薛旭斌2018年才主张签订正式合同超过合理期限。签订合同需要在双方平等、自愿的情形的下进行协商，法院不能要求双方强制性订立合同，双方已经不存在订立商品房买卖合同的基础，薛旭斌在2015年拒绝签订合同、收房，导致永华公司无法及时签订正式合同、及时收到购房尾款、及时出售房屋。永华公司向一审法院提出诉讼请求：1．判令解除双方签订的《商品房买卖邀约承诺书》；2．判令本案诉讼费用由薛旭斌承担。薛旭斌向一审法院提出反诉请求：1．判令永华公司继续履行双方于2011年9月5日签订的《商品房买卖要约承诺书》；2．判令永华公司向薛旭斌交付赛罕区银河北路万豪美墅城12号楼1单元15层04号房屋；3．判令永华公司将办理赛罕区银河北路万豪美墅城12号楼1单元15层04号房屋权属登记所需由其提供的全部资料报送产权登记机关，协助薛旭斌办理房屋权属证书；4．判令永华房地产公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2011年9月5日，薛旭斌（要约人、甲方）与永华公司（承诺人、乙方）签订《商品房买卖要约承诺书》。第一条约定，甲方正式向乙方发出了购买位于呼和浩特市××区，由乙方开发建设的万豪美墅城项目的商品房及签订《商品房买卖合同》的要约，乙方已收到甲方发出的上述要约，并正式承诺同意甲方以759,355元购买万豪美墅城项目12号楼1单元15层04号商品房（建筑面积约90平方米，具体面积以最终双方签订的《商品房买卖合同》为准）的全部要约内容；甲方同意在签署本“商品房买卖要约承诺书”时，向乙方交付要约承诺金389,335元。第二条约定，甲乙双方确认除上述要约承诺确定的内容外，其他有关上述商品房买卖的权利义务内容，以双方最终网签约定的《商品房买卖合同》为准。根据薛旭斌提交的三张POS机签购单，2011年9月3日，薛旭斌分两次向永华公司支付1万元、1万元，共计2万元；2011年9月5日，薛旭斌向永华公司支付379,335元。2011年9月5日，永华公司出具收据一张，载明收到薛旭斌要约金389,335元。2014年8月14日，永华公司取得万豪美墅城12号楼的商品房预售许可证，预售证号呼房售字第20140043号。永华公司、薛旭斌均认可，涉案房屋已具备交付条件。一审法院认为，永华公司与薛旭斌签订的《商品房买卖要约承诺书》系双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。根据《商品房销售管理办法》第十六条第二款之规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。《商品房买卖要约承诺书》对房屋的具体面积、剩余房款的支付时间、房屋交付时间、办理产权登记事宜等主要内容均未约定，不具备商品房买卖合同应当明确的主要内容；且《商品房买卖要约承诺书》约定，以最终网签约定的《商品房买卖合同》为准，故《商品房买卖要约承诺书》应为预约合同，而非本约合同。预约合同直接指向本约合同的缔结，目的在于对将来签订合同的相关事项进行规划，对经协商一致的预约内容，将来签订本约合同应直接确认，其他事项则留待签订本约合同时继续磋商。永华公司主张，其于涉案房屋具备交付条件后通知薛旭斌签订正式的商品房买卖合同，薛旭斌拒绝签订；薛旭斌对此不予认可，永华公司未举证证明。但涉案房屋早已具备交付条件，薛旭斌对此知情，薛旭斌亦未举证证明其曾要求永华公司签订正式的商品房买卖合同。现永华公司与薛旭斌无法协商一致签订正式的商品房买卖合同，《商品房买卖要约承诺书》已无继续履行的可能。经一审法院释明，薛旭斌坚持其反诉请求。故关于永华公司要求解除《商品房买卖要约承诺书》的诉讼请求，一审法院予以支持；关于薛旭斌要求继续履行《商品房买卖要约承诺书》、要求永华公司交付涉案房屋、递交办证资料、协助办理房屋权属证书的诉讼请求，一审法院不予支持。另外，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，《商品房买卖要约承诺书》解除后，永华公司应向薛旭斌返还要约金389,335元。永华公司亦同意返还上述要约金，故一审法院一并处理。薛旭斌称，其向永华公司支付要约金399,335元，结合《商品房买卖要约承诺书》约定的应付要约金数额为389,335元以及收据载明数额为389,335元，一审法院无法确认薛旭斌多支付的1万元系涉案房屋的要约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、确认原告（反诉被告）呼和浩特市永华房地产开发有限责任公司与被告（反诉原告）薛旭斌于2011年9月5日签订的《商品房买卖要约承诺书》于本判决生效之日起解除；二、原告（反诉被告）呼和浩特市永华房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内返还被告（反诉原告）薛旭斌要约金389,335元；三、驳回被告（反诉原告）薛旭斌的反诉请求。本诉案件受理费100元（永华公司已预交），由薛旭斌负担。反诉案件受理费100元（薛旭斌已预交），由反诉薛旭斌负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的一致。本院认为，本案的争议焦点为：一、一审判决解除永华公司与薛旭斌签订的《商品房买卖要约承诺书》是否有事实及法律依据。二、一审薛旭斌的反诉请求能否得到支持。针对争议焦点，双方于2011年签订《商品房买卖要约承诺书》之时，涉案房屋所在项目尚未取得商品房预售许可证。较买受人而言，作为房地产开发企业，永华公司能够在第一时间知悉商品房预售许可证办理完毕的情况，应负有通知薛旭斌签订正式商品房买卖合同的义务，尽管该项通知义务未明确约定在《商品房买卖要约承诺书》之中，但应为永华公司履行该预约合同的附随义务。永华公司未能举证证明其尽到了通知义务。另一方面，薛旭斌作为订立《商品房买卖要约承诺书》的买受人，从2011年至今在合理期限内也应关注房屋的建设情况和预售许可证取得情况，及时与永华公司签订正式商品房买卖合同、缴纳剩余款项、继续完成交易。薛旭斌亦未举证证明其从2011年至今的合理时间内曾向永华公司主张过相关权利。现对于正式的商品房买卖合同中的其他条款，双方无法达成一致意见，陷入到了预约合同不能继续履行的合同僵局之中。继续维持目前的预约合同僵局对双方都不利，不符合民事法律保障交易、增进效率的立法目的，一审法院判决解除双方之间的《商品房买卖要约承诺书》并无不当。合同是缔约双方意思自治的体现，是否缔结正式的商品房买卖合同、合同的内容均应由当事人自主协商，法院并无强制当事人缔约的权力。且在《商品房买卖要约承诺书》中并未约定交付房屋、办理产权登记备案等相关内容，而这些内容需在正式的《商品房买卖合同》中进行具体约定。如前所述，双方又无法就签订《商品房买卖合同》达成一致，一审法院判决驳回薛旭斌请求永华公司继续履行《商品房买卖要约承诺书》、交付房屋、办理产权登记备案等反诉请求并无不当。综上所述，薛旭斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100.0元，由薛旭斌负担。本判决为终审判决。审 判 长 窦 双审 判 员 戴玉英审 判 员 鄂晓红 二〇二〇年六月二十二日法官助理 贾沛然书 记 员 郝辰炜