河北省武邑县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1122民初1032号 原告：谷文义，男，1965年3月16日出生，汉族，现住河北省衡水市武邑县。 委托诉讼代理人：许双凤，河北利华律师事务所律师。 被告：衡水希光通信有限公司，住所地：衡水市桃城区榕花街东侧新华路****，统一社会信用代码：91131102601258664R。 法定代表人：郭红，职务：经理。 委托诉讼代理人：刘晓玲，河北中衡诚信律师事务所律师。 原告谷文义与被告衡水希光通信有限公司（以下简称希光通信）租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谷文义委托诉讼代理人许双凤、被告衡水希光通信有限公司委托诉讼代理人刘晓玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 —2— 原告谷文义诉称，原、被告于2015年1月10日达成房屋租赁协议，约定被告承租原告位于武邑县。双方约定租赁期限自2015年1月10日至2020年1月10日，年租金七万元，到期后如果继续承租优先租于被告，应在3个月内通知原告，原告如不想继续出租给被告，应在三个月内通知承租方。上述租赁合同五年期满前，自2019年9月份开始，原、被告双方通过多次沟通，最终达成口头协议，被告继续租赁原告房屋,房租上涨至9.9万元／年。2020年1月10日合同到期后，被告并未按照新房租标准交纳房租，但仍继续占有上述租赁房屋及租赁房屋遥控钥匙。原告多次与被告协商未果。现如今，原告为了维护自身合法权益，故诉至法院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告房屋租赁合同；二、判令被告立即腾空并返还原告所属房屋及房门遥控钥匙；三、判令被告向原告支付房屋占用费（按年租金9.9万元计算，从2020年1月11日起至实际交付房屋时止，至本案起诉时房屋占用费为62383.56元），并结清使用期间的水、电费用；四、判令本案诉讼费等全部由被告承担。 被告衡水希光通信有限公司辩称，原告的诉请无事实和法律依据，应依法驳回其诉讼请求。一、原告的诉讼请求相互矛盾，其要求解除租赁合同的前提是存在合法有效且在租赁期的租赁合同，如能举证证明其理应主张租金而不是房屋占用费，而原告主张的房屋占用费是在不存在合法有效的房屋租赁合同 —3— 的情况下占用其房屋而有权要求支付的，显然两项诉讼请求的事实是相互矛盾的。二、原被告之间的租赁合同已于2020年1月10日到期，且双方未对续租房屋达成一致意见，之后也未达成新的租赁合同，双方不存在合法有效的租赁合同关系，那么便没有解除原被告房屋租赁合同的前提，应驳回其诉讼请求。三、被告并未占用原告房屋，原告无权要求被告支付房屋占用费，相反，原告无故扣留被告物品，侵犯被告的财产权利，被告多次要求将物品搬走，原告均未同意，原告理应返还被告财产并赔偿相应损失。四、因双方未达成续租合议，被告未再租赁原告房屋，原告也将租赁房屋上锁，且在被告搬离后带多位租房户去看房，但是因疫情及房租太高的原因未能出租，原告一直在出租该房屋，不存在损失，即使未能出租，也与被告无关，无权向被告主张权利。五、原告扣留被告物品，多次阻止被告将物品搬走，恶意拖延时间，直至八月份疫情好转，起诉要求被告支付至实际搬离时的房屋占用费，同时现仍拒绝被告将被扣留的物品搬离，其主张无事实和法律依据，不应得到支持。 原告谷文义围绕自己的主张举证如下：证据一、登记在原告名下涉案房屋的房屋所有权证，原件一份，证明原告系涉案出租房合法权利人，出租涉案房屋为合法建筑，原告具有合法的诉讼主体资格；证据二、中国建设银行原告名下的客户交易明细清单4份，证明被告按照租赁协议约定向原告支付了5年 —4— 期的租金，每年7万元；证据三、被告业务经理任某与原告之间的微信聊天记录8张及2020年1月13日原告妻子谷艳霞与被告经理任某电话录音整理资料及原始载体，共同证明5年租赁协议到期前原被告双方于2019年9月开始沟通续租事宜及被告同意按照最新的租赁合意年租金9.9万元向原告支付租赁费；证据四、2020年8月17日原告对被告所租门店进行的照相照片2张及打印件2张，证明至2020年8月17日时被告仍占用原告房屋，夜间仍有照明且租赁门店内有被告经营的柜台及打印件中可以显示为被告宣传的墙纸。 被告希光通信对原告提供的证据的质证意见如下：对证据一的三性均无异议；对证据二的真实性没有异议，证据二是被告在履行双方在2014年签订的书面的房屋租赁合同中约定的交付租金的义务；对于证据三的意见是，任某仅是被告的公司员工，不能代表公司签订租赁合同，也不能代表公司作出签订租赁合同的最终决定，根据我方提供的证据一也能够证明公司认可的能够代表公司签订租赁合同的人员除法定代表人外是李丙君，而且在微信聊天记录中任某也明确了需要问过公司、经过老板同意，该份证据不能证明双方之间达成了续签合意，也不能证明双方重新签订新的租赁合同，该证据不能证明原告所要证明的证明目的，对该份证据的其他质证意见同我方举证意见；对电话录音，该份录音中没有显示双方之间达成了租赁合意，而且在2020年1月13日双方仍就租金、租期进行协 —5— 商，该份证据只是体现了原告人员与被告工作人员之间的协商过程，但是租赁合同的形成是要有要约和承诺，双方之间并未达成一致意见，原告妻子不同意打三个月的房租，该份证据能够证明直到被告将手机搬走、2020年1月13日原告将出租房屋门上锁双方仍未达成新的租赁合同，该证据不能达到原告所要证明的证明目的，对原告的证明目的不予认可；对证据四中的2张照片，该证据中显示的发光字也是原告拒绝被告拆除，被告本应在新店装修时可重新进行利用，但是因原告拒绝导致需重新花费该部分费用，该证据也不能证明被告仍在使用该房屋进行经营，且事实上，被告根本无法进入该房屋，因此对该证据的证明内容和证明目的，被告不予认可；对打印照片，屋内物品仍保持着2020年1月13日的状况，该物品是原告拒绝让被告搬走，扣留的被告的财产，导致被告在新店装修时不能使用而需要重新购置，也因原告上锁，被告无法搬离屋内物品，对于该证据原告的证明内容和证明目的不予认可，该证据不能达到其所要证明的证明目的。 被告希光通信围绕自己的主张提供如下证据：证据一、书面房屋租赁合同一份，证明双方之间的租赁合同关系到期日是2020年1月10日及年租金是7万元，如续签合同在租赁期满前三个月进行协商等其他双方权利义务关系事实；证据二、原告的妻子谷艳霞与被告员工任某的微信聊天记录，双方之间在2020年1月10日上午10时仍在协商续签合同事宜，而且任 —6— 广毅明确表述“问一下公司，老板下午来，下午给你信，你先把账号姓名给我吧”，该内容能够证明1月10日双方仍未达成续签合意以及是否续签租赁合同需要公司同意，任某无权决定，索要账号也并非是要支付租金，而是任某为了推进工作，如果公司同意则方便打款，但公司与原告之间并未达成续租合意，因此才有了2020年1月13日原告方人员要求被告搬离物品，被告方要求全部搬离而原告仅同意搬走手机，从而也可以看出，双方并未达成续租合意。4月15日的微信聊天记录，谷艳霞明确表述“我锁门是几号？”能够证明原告方锁门的事实，6月10日的微信聊天记录，任某提出“希望您认真考虑一下，尽快开门，让我们把家具拉走，我们几次找您要求搬东西，可您总是锁着门不让我们搬”能够证明被告方工作人员多次要求搬走原告方扣留的物品，并且在2020年6月10日再次要求搬走物品，原告方仍未同意；证据三、2020年9月2日被告工作人员在得知原告人员将玻璃门解锁后再次告知原告人员要求搬离物品，与原告妻子谷艳霞之间的对话录音和录像，该录音中谷艳霞称“你别想动我东西，你今天谁也别想动”“弄到过期了我才给你锁上门，不让你干了”能够证明原告不让被告工作人员搬原告扣留的被告公司的物品，且原告对出租房屋享有控制权，并且承认在租期到期后将出租房屋上锁锁住不让被告租赁的事实，证明原被告之间不存在租赁合同关系及原告扣留被告物品至今不让搬走的事实；证据四、照片一张， —7— 该照片是拍摄的出租房屋的电表，现该电表已断电，被告不可能进入房屋搬走物品，原告在恶意扣留被告物品的情况下又恶意拖延时间，其无权要求被告支付房屋占用费；证据五、证人杨某、王某、赵某、任某的证人证言，以证明原告人员阻拦被告工作人员搬走空调、货架等现在出租房内的物品及原告方人员将房屋门上锁导致被告不能进入房屋、不能搬离物品的事实。 原告谷文义对被告提供的证据质证意见如下：对证据一房屋租赁合同，内容和签订主体没有异议，被告当庭陈述也认可被告法定代表人丈夫李丙君代表被告签订的书面房屋租赁合同且事后予以承租和交付使用房屋，视为被告对李丙君行为的认可，能够证明原被告之间存在房屋租赁关系，能够证明我方主张。该房屋租赁合同只是写明“租期届满前三个月双方协商续签合同”，并没有如被告所述双方如未在三个月内续签则租赁合同终止，事实上被告继续占用原告房屋，存在事实的房屋租赁关系，因此我方对该证据的证据三性予以认可，但对被告欲以证明的证明目的不予认可；对证据二谷艳霞与任某的微信聊天记录，2020年1月10号与2020年6月10日相对比，被告称任某不能代表公司，前后证明目的矛盾，事实上原告及其妻子与被告公司经理任某一直商谈续签事宜，被告公司法定代表人与原告及其妻子没有任何电话联系往来，任某的行为系职务行为，能够代表公司达成续签意思表示，同时证据二微 —8— 信聊天记录，被告不应仅对原告妻子谷艳霞的陈述断章取义、以偏概全，不能证明原告及妻子阻止被告进行续租经营。因被告不履行续租合意约定的义务，未向原告方缴纳任何租金，一直持续占用房屋，且原告已向法院起诉向被告主张给付房屋占用费，在双方纠纷尚未解决前，在被告已将手机全部搬离、尚存柜台等物品后，原告认为应由法院予以裁决解决双方纠纷，而并非恶意扣留，同时对证据三光盘及录音我方也发表上述意见，故对证据二、三被告提供的证据的证据三性不予认可；对证据四，被告仅提供电表照片无法证明被告所欲证明的证明目的，对证据三性均不予认可；对证据五证人证言，证人一、三、四因均系被告公司员工，存在法律上的利害关系，对与我方陈述相冲突的部分或对我方不利部分我方不予认可。证人一仅证明他只知道拉东西，不知道拉东西的目的，被告拉东西也会存在盘货、换货、装修门店的可能，不知道原被告双方租赁合同细节，不能证明被告所欲证明的证明目的；证人三能够证明其掌握着卷帘门钥匙，原告如欲进入出租房屋必须联系被告员工才能打开出租屋房门，因此被告方掌握并控制所租门店，且该证人能够证明至2020年8月17日所租房屋灯光仍亮着，证明被告方员工仍有人居住；我方向证人四任某发问并得到回答，任某可以代表公司协商续租事宜，最终公司决定与否也通过任某向原告传话，原告也曾向其询问过公司法定代表人电话及询问是否需要联系法定代表人，任某没有给原告电 —9— 话，也没有申请公司法定代表人出面谈判，因此原告完全有理由相信任某即可代表公司续签和谈判确定新的租赁价格，因此原被告双方已经达成续租协议。在被告拉走手机的情况下，被告的其他物品仍留存在所租房屋内至今，被告没有报警或向法院起诉过，一直持续占用所租房屋，证明被告所述原告拒绝被告搬离、扣留被告物品不属实。证人二，虽与被告无工作关系，但是其为华为公司派到被告店里的驻厅工作人员，与被告存在业务往来，因此其也与被告存在法律上的利害关系，我方对该证人证言不认可。 本院对原告谷文义提供的证据的认定意见如下：对证据一房屋所有权证的真实性、合法性、关联性予以认可；对证据二客户交易明细清单的真实性、合法性予以认可，但此清单仅能证明被告希光通信在上一个合同期限内已经按照约定给付房屋租金，与本案纠纷无关，故对该证据的关联性不予认可；对证据三微信聊天记录及电话录音的真实性、合法性、关联性予以认可；对证据四出租门店的照片的真实性、合法性、关联性予以认可。 本院对被告希光通信提供的证据的认定意见如下：对证据一房屋租赁合同的真实性、合法性、关联性予以认可；对证据二微信聊天记录和证据三电话录音的真实性、合法性、关联性予以认可；对证据四电表照片的真实性、合法性予以认可，但对该证据的关联性不予认可;对证据五证人证言,由于四位证人 —10— 中有三位是被告希光通信员工，一位是品牌驻厅工作人员，四人与被告希光通信皆存在很强的利害关系，难以站在中立的立场上证明事情的真实情况，故对该证据的真实性不予认可。 根据当事人陈述和庭审确认的证据，本院经审理认定事实如下：原告谷文义与被告希光通信于2014年12月11日签订房屋租赁协议，被告希光通信承租原告谷文义位于武邑县用于经营，租赁期限自2015年1月10日至2020年1月10日，年租金七万元。租赁期限届满前，原告谷文义与被告希光通信武邑店经理任某沟通续租事宜，双方因续租期限及续租租金等问题产生分歧，被告希光通信于2020年1月13日将店内用于销售的手机拉走，被告用于经营的柜台等物品仍留在出租门店内，原告谷文义持有门店玻璃门钥匙，被告希光通信持有门店卷帘门钥匙，2020年9月9日，被告希光通信将滞留在门店内的其余物品拉走并将卷帘门遥控钥匙归还原告谷文义。 本院认为，原告谷文义与被告希光通信签订有房屋租赁合同，在租赁合同中明确写明双方应于租赁期限届满前三个月协商续租事宜。对签订租赁合同的双方而言，被告希光通信作为承租方有义务在租赁期限届满之前明确告知出租方原告谷文义其是否继续承租该出租房屋，如继续承租，则应缴纳租赁费，如不再承租，则应清退房屋。 本案中，被告希光通信武邑县区经理任某在与原告谷文 —11— 义及妻子谷艳霞协商续租事宜过程中，直至双方上一个租赁期限届满仍未作出是否继续承租房屋的明确答复。作为承租方，应当按照合同的约定在租赁期限届满前三个月至租赁期限届满期间与出租方就是否续租达成协议，如未达成协议则应在租赁期限届满前明确通知出租方并清退房屋，被告希光通信的行为违反了合同的诚实信用原则和公平原则，应对其消极协商的行为承担不利后果。此外，在与任某多次沟通未果的情况下，原告谷文义要求与被告希光通信的负责人直接进行沟通，但被告希光通信武邑县区经理任某在明知自己并无最终决定权的情况下并未向原告提供其负责人的联系方式，被告希光通信的负责人在明知武邑分店续租事宜有分歧的情况下也从未与原告谷文义进行积极有效的沟通协商，致使续租一事陷入僵局。对被告希光通信辩称其并非有意占用出租房屋而是原告谷文义的妻子谷艳霞等人故意阻拦其将出租房屋内的全部物品搬走的抗辩，因原、被告双方各执一词，被告希光通信的四位证人均与被告有密切的利害关系导致证词无法采信且无其他证据予以佐证，故事发当天的具体情形已不得而知。但即便是原告谷文义的妻子故意阻拦被告希光通信将柜台等物品搬走，也是由于被告希光通信在租赁期限届满后仍未续租也未退租，原告妻子在允许被告将用于销售的手机全部搬走后扣留一部分价值不高的物品作为留置，而被告在自己物品未全部搬走的情况下，未采取积极主动的措施以索要物品。综上三方面，被告希光通信在 —12— 主观上存在过错，故应当对其在租赁期限届满后仍继续占用原告谷文义的出租房屋承担赔偿责任。 对原告谷文义要求被告希光通信按照新的租赁协议即年租金9.9万元的标准支付房屋占有使用费的诉讼请求，在原告谷文义与被告希光通信武邑县区经理任某沟通续租事宜的过程中，任某并未明确表示按照9.9万元／年的新租金标准继续租赁房屋，原、被告双方没有形成新的租赁协议，故被告希光通信应按照原租赁协议即年租金7万元（月租金5833元）的标准支付房屋占有使用费，即自原被告双方上一租赁期限届满之次日起，至被告将全部物品搬离之日止（2020年1月11日至2020年9月9日），共计46666元。对原告谷文义要求判令解除其与被告的租赁合同的诉讼请求，原、被告之间的上一租赁协议已于2020年1月10日因合同到期而解除，而原、被告因新的租金标准和租赁期限等问题实际并未达成一致，也没有形成新的租赁合同，因此也无从谈及解除原、被告之间的租赁合同，故对原告的该项诉讼请求不予支持。对原告要求被告腾空并返还出租房屋及房门遥控钥匙的诉讼请求，由于被告已于2020年9月9日将出租房屋内全部物品搬离并归还房门钥匙，故对该诉讼请求不再支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第八条、第二百三十五条的规定，判决如下： 一、被告衡水希光通信有限公司向原告谷文义以年租金7 —13— 万元（月租金5833元）为标准给付自2020年1月11日至2020年9月9日期间的房屋占用费共计46666元，于判决生效后五日内履行完毕； 二、驳回原告谷文义其他诉讼请求。 案件受理费减半收取680元，由原告谷文义负担204元，由被告衡水希光通信有限公司负担476元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。 审判员  程保义 二〇二〇年十一月十三日 书记员  王 莹