北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初10401号原告：潘俊，女，1985年3月5日出生，汉族。原告：童心，男，1982年11月29日出生，汉族。二原告委托诉讼代理人：刘扬，北京市众明律师事务所律师。二原告委托诉讼代理人：高欣，北京市众明律师事务所律师。被告：周思吟，女，1992年1月9日出生，汉族。原告潘俊、童心与被告周思吟房屋租赁合同一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘俊、童心的委托诉讼代理人刘扬、高欣，被告周思吟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘俊、童心向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2018年7月22日签订的《北京市房屋续租合同》于判决生效之日解除2、要求被告向原告支付截至合同解除之日的租金及房屋使用费，按照每月8000元计算（截至2020年8月14日为24000元）；3、要求被告向原告支付违约金8000元；4、要求判决不予退还被告押金7500元；5、要求被告支付逾期支付租金违约金（按日租金267元的标准，支付至合同解除之日，自2020年5月6日至2020年6月5日为8000元）；6、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原、被告于2018年7月22日签订《北京市房屋续租合同》，合同约定：双方同意续租北京市东城区新怡家园×6号房屋（以下简称涉案房屋）；租赁期限自2018年8月15日至2020年8月14日；租金每月8000元，押一付三；被告应于2020年5月5日支付最后三个月租金24000元，但被告至今未支付，故起诉至法院。周思吟辩称：认可签订《北京市房屋续租合同》及2020年5月5日未支付租金的事实，但不同意原告的诉讼请求，理由如下：原、被告自2017年7月31日建立房屋租赁关系。被告在“新冠疫情”期间，未使用涉案房屋仍向原告交纳了2020年2月15日至2020年5月14日的房租。被告回京后，向原告提出减免房租被拒绝。2020年6月16日，涉案房屋阳台漏雨，被告通知房屋中介麦田房产贾某，要求原告修缮房屋，并采取适当措施保证涉案房屋以后不再漏雨，就采取何种措施协商未果，被告于2020年6月16日搬离涉案房屋，后再未使用。在租赁期内，涉案房屋阳台先后多次漏雨，影响被告正常使用。原告违约在先，故不同意原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原、被告于2017年7月31日签订《北京市房屋租赁合同》，由被告租赁原告所有的涉案房屋，租赁期限自2017年8月15日至2018年8月14日。2018年7月22日，原、被告就涉案房屋续租签订《北京市房屋续租合同》，合同约定：租赁期限自2018年8月15日至2020年8月14日，租金每月8000元，押一付三，被告于2020年5月5日支付2020年5月15日至2020年8月14日租金24000元。关于押金，合同约定：押金7500元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由被告承担的租金、费用及违约赔偿责任外，剩余部分无息返还被告；租赁期内，被告不得以押金充抵租金、物业管理费或其他被告应支付的费用。关于合同解除约定：原告不承担约定的维修义务，被告有权单方解除合同；被告不按照约定支付租金达10日，原告有权单方解除合同，收回房屋。关于房屋修缮约定：涉案房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用导致的损耗，被告应及时通知原告修复。原告应在接到被告通知后5日内予以维修。逾期不维修的，被告可以代为维修，费用由原告承担。因维修房屋影响被告使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。关于违约责任约定：被告不按照约定支付租金达10日导致合同解除的，应按月租金的100%向原告支付违约金外，原告并可要求被告将房屋恢复原状。被告未按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及被告未按约定时间返还房屋的，每逾期一天，按日租金金额的100%支付违约金。庭审过程中，原告认可涉案房屋有漏雨现象，并表示二人均在杭州，有关维修问题已委托麦田房产贾某与被告协调处理。原告自述因受“新冠疫情”影响，2020年2月15日至2020年5月14日未使用涉案房屋。被告2020年5月9日回京后，希望与原告协商减免租金，被拒绝，继而双方产生矛盾。被告提供了照片、视频及短信截屏，证明涉案房屋在租赁期内阳台多次漏雨，影响衣柜和冰箱正常使用，其与麦田房产贾某的6次短信往来记录，证明要求原告对涉案房屋进行维修解决漏雨问题，但均未得到解决。2020年6月12日，被告发送短信给贾某“我回京后×6又漏雨，×6持续3年的严重漏雨，导致×6无法正常居住。希望房主尽快彻底解决漏雨问题，避免我们再受漏雨困扰。我已经搬离了×6，请及时和我们交接，漏雨问题真正彻底维修解决后，我再搬回，并按照合同对应条款处理。”6月25日，贾某短信回复被告“思吟，今天中午有时间吗？漏水的已经修好了，把钥匙给你吧！”7月1日，被告回复贾某“此前五次都是重复漏雨、维修、再漏雨、甚至漏雨更严重。我最近非常忙，没有时间精力像之前一样，请假或者类似值夜班移动柜子接水处理漏雨问题，是否可以找方法验证，这次真正彻底维修，不再漏了。”7月18日，贾某恢复被告“思吟，近期多次下雨，现在房子没有看到明显的漏雨的地方，你看还搬回来要继续租吗？”其后，被告未再回复贾某，亦未明确表示是否继续履行租赁合同。本院认为，就涉案租赁合同解除问题，原告于2020年6月22日起诉要求确认租赁合同于判决生效之日解除，但在本案审理过程中，房屋租赁合同已因履行期限届满而终止，故无确认解除之必要，原告要求确认合同解除之诉讼请求应予驳回。被告于2020年6月12日虽表示“我已经搬离了×6，请及时和我们交接。”但又说“漏雨问题真正彻底维修解决后，我再搬回，并按照合同对应条款处理”，该表述不具有解除合同的意思，故本院认定，在合同履行过程中，双方均无解除合同的意思表示，涉案租赁合同于2020年8月14日终止。根据法律规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。在涉案合同履行过程中，被告未依约支付2020年5月15日至2020年8月14日的租金，已构成违约，原告要求继续履行合同的诉讼请求应予支持。但同时，原告交付的涉案房屋存在履行合同的瑕疵，虽经多次修缮仍不能解决漏雨问题，亦构成违约，被告与麦田地产贾某的短信记录，证明涉案房屋经历多次修缮仍未解决漏雨问题，被告于2020年6月12日再次反映漏雨问题，并搬离涉案房屋，但原告未在5日内及时维修，直至2020年7月18日才确认涉案房屋不再有漏雨并通知被告，故应扣减2020年6月12日至2020年7月18日因修缮房屋被告未实际居住期间的租金9806元。关于违约金，合同中对被告逾期支付租金约定了违约金条款，但未对原告怠于履行修缮义务约定违约金条款，被告认为显失公平，本院将根据合同履行情况，并考虑“新冠疫情”影响，根据公平原则，对违约金进行调整，并根据合同约定折抵押金。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第一百二十条之规定，判决如下：一、被告周思吟于本判决生效后十日内给付原告潘俊、童心租金14194元；二、被告周思吟于本判决生效后十日内给付原告潘俊、童心违约金7500元（折抵被告押金7500元）；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费494元，由原告潘俊、童心负担272元（已交纳），由被告周思吟负担222元（于判决书生效后七日内交纳）。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  王磊二〇二〇年八月二十八日书记员  谢霖