福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0111民初3663号 原告：叶美婷，女，1998年8月28日出生，汉族，住福建省福州市马尾区。 委托诉讼代理人：严孙伟，福建八闽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈煌，福建八闽律师事务所律师。 被告：刘少立，男，1987年7月15日出生，汉族，住福建省闽侯县。 原告叶美婷诉被告刘少立房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼），公开开庭进行了审理。原告叶美婷及其诉讼代理人陈煌，被告刘少立经本院依法传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告叶美婷向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《房产租赁经纪合同》；2、判令被告退还原告支付的押金9200元；3、判令被告退还原告支付的房屋租金3561元；4、判令被告赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失；5、判令被告支付违约金9200元；6、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:2019年10月3日，原告作为承租方与被告签订《房产租赁经纪合同》，该租赁合同约定，被告将位于福州市晋安区房屋出租给原告作为办公使用。租赁期限为12个月，自2019年10月8日起至2020年10月7日止；租金为4600元／月，租金按月于每月8号前支付。2020年5月7日，该房屋的产权人徐诗渊向原告送达了《限期搬离通知书》，要求原告立即搬离、交还上述房屋。具体通知内容如下：因合同到期原因，特限你刘少立同志于2020年5月15日搬离腾空晋安区岳峰镇横屿路17号（东二环泰禾城市广场7＃楼14层15办公）房屋。经原告了解得知，2016年3月29日，被告与吴秋华（该房屋的原产权人）签订《卓越房产经纪租赁合同》，约定吴秋华将该房屋出租给被告使用，租赁期限为48个月，自2016年5月16日起至2020年5月15日止。2018年3月12日，因吴秋华将该房屋出售给林晶，被告与吴秋华、林晶三方签订《原（卓越房产经纪租赁合同）补充协议》，确定被告与林晶继续履行原合同至2020年5月15日止。被告一直隐瞒其是转租方的事实，致使原告一直以为被告就是上述房屋的产权人，直至徐诗渊给原告发送通知，原告才知道被告是在未经产权人同意的情况下转租上述房屋给原告。同时被告转租给原告的租赁期限截止至2020年10月7日，已经远远超过了其承租期限。被告故意隐瞒其是转租方及其承租期限等重要信息，欺骗原告在不知情的情况下与之签订《房产租赁经纪合同》，使得上述房屋处于不适租的状态，被告无法按照《房产租赁经纪合同》的约定将上述房屋出租给原告，致使原告必须在承租期届满前搬离上述房屋，原告对上述房屋的装饰装修价值因此无法充分得到利用，给原告造成巨大的经济损失，被告的行为已经构成根本性违约。原告已于2020年5月15日搬离上述房屋，该月租金应当按照该月份原告承租的具体天数计算租金，超出部分应当予以退还。 被告刘少立未作答辩。 本院结合当事人庭审陈述，查明认定如下事实：2016年3月29日，被告与虞信淼的代理人吴秋华在福州卓越房产经纪服务有限公司提供的中介服务下签订了《卓越房产经纪租赁合同》，约定虞信淼将其所有的位于福州市晋安区办公的房屋出租给被告使用，租赁用途为办公，租赁期限自2016年5月16日至2020年5月15日止等内容。嗣后，因虞信淼将案涉房屋出售于他人，故虞信淼的代理人吴秋华与被告刘少立、林晶于2018年3月12日签订了《原（卓越房产经纪租赁合同）补充协议》，约定虞信淼已将案涉房屋出售给林晶，被告与林晶确认继续履行《卓越房产经纪租赁合同》至2020年5月15日止等内容。2019年10月3日，原、被告签订《房产租赁经济合同》，约定被告将案涉房产出租给原告作为办公使用，租赁期限为2019年10月8日至2020年10月7日止；月租金4600元，付款时间为每月8日前；被告刘少立收取9200元作为房屋押金，待合同期满或终止时，付清一切费用后无息退还；任一方需要提前终止本合同的，应提前一个月告知对方，并赔偿另一方9200作为违约金等内容。合同签订后，原告向被告支付租赁押金9200元，并依约支付房租至2020年6月7日止。2020年5月7日，林晶代案涉房屋产权人徐诗渊向被告发出限期搬离通知书，通知因案涉房屋租赁合同到期，请被告于2020年5月15日前搬离案涉房屋。2020年5月14日，原告通过福建八闽律师事务所向被告发出律师催告函，告知被告的租赁行为存在无权转租及超期租赁问题，要求被告退还押金9200元、五月份租金4600元、房屋装修损失30000元以及其他损失等内容。该函因被告拒收，于2020年5月26日退回。嗣后，原告于2020年5月15日搬离案涉房屋，并诉至本院。 另查，案涉房屋原系虞信淼所有，2018年虞信淼通过买卖方式将案涉房屋售与徐诗渊，并办理了房屋权属证书。 本院认为：案涉《房产租赁经济合同》系合同双方当事人真实意思表示，合法有效，本院予以确认。被告作为出租方,其负有保障承租人知情权的义务,其应如实告知承租人租赁房屋状况,以使承租人能根据房屋状况对是否承租房屋作出合理判断,并对占有使用租赁房屋的期限形成合理预期。被告在与原告婷签订《房产租赁经济合同》前已明确知晓其对案涉房屋的租赁期限截至2020年5月15日止，但向原告转租时未告知该事实且超出其使用权期限将案涉房屋向原告出租至2020年10月7日止，致使原告的租期利益无法实现，被告的行为已构成违约，现被告与他人签订的案涉房屋租赁期限已经届满，原告已于2020年5月15日搬离案涉房屋，案涉房屋亦已被实际产权人收回，原告请求解除双方签订的《房产租赁经纪合同》、被告向其退还押金9200元并支付违约金9200元，符合合同约定，本院予以支持。至于退还租金部分，被告应在原告预缴的月租金4600元内扣除2020年5月8日至2020年5月15日期间的租金后（4600元/月-4600元/月÷31天×8天=3412.9元）退还其剩余租金3412.9元。关于装修装饰残值损失部分，因被告已经承担合同解除的违约责任，且原告未提交相应证据予以证明其实际损失，故原告要求被告向其赔偿装修装饰残值损失，无事实及法律依据，本院不予支持。被告经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视作其放弃当庭陈述、举证和质证的权利，本院依法缺席审理、裁判。 依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十八条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告叶美婷与被告刘少立之间签订的《房产租赁经济合同》于本判决生效之日解除； 二、被告刘少立应于本判决生效之日起十日内向原告叶美婷退还押金9200元及租金3412.9元； 三、被告刘少立应于本判决生效之日起十日内向原告叶美婷支付违约金9200元； 四、驳回原告叶美婷的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费507元，减半收取253.5元，由被告刘少立负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 李伯魁 二〇二〇年九月七日 法官助理 黄娜娜 书 记 员 厉 丽 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。 第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。