江苏省兴化市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1281民初1252号 原告：赵慧芹，女，1990年9月29日出生，汉族，住兴化市。 被告：江苏万**置业有限公司，统一社会信用代码91321281330901872J，住所地兴化市楚水招商城北区西六楼三层办公区。 法定代表人：吴成龙，总经理。 委托诉讼代理人：卞婧娴、朱彬，北京市高朋（扬州）律师事务所律师。 原告赵慧芹与被告江苏万**置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月27日立案后，依法先适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵慧芹、被告委托诉讼代理人卞婧娴、朱彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交房违约金37839元；2.判令被告支付逾期办理产权证的违约金4042元，并向原告提供办理产权证书的相关资料；3.判令被告支付本案诉讼费用。事实与理由：我于2018年1月25日向被告认购楚水招商城B3020号商铺，并签订认购协议，当日交付定金20000元；协议明确约定被告应于2018年4月30日交付房屋，同时约定应于2018年2月23日前签订正式的商品房买卖合同。但因被告与其合作单位的纠纷未得到落实，被告未能与我签订正式的商品房买卖合同。后由兴化市政府组成工作组出面调解，我在工作组的协调下，于2018年8月21日支付剩余购房款384267元、维修基金1163元。被告于2018年12月20日通知我交纳物业费5581元，2019年1月1日才将商铺交付我使用，但至今未能帮助办理产权证书。被告曾承诺没有合同或者没有网签的购房人与已网签、有合同的购房者同等对待。被告与其他购房人签订的正式合同中约定，逾期交房超过30日，按已付房款的每日万分之四计算违约金；交房后90日内未办理产权证书的，按已付款的1%计算违约金。现要求被告支付逾期交房234天的违约金37839元，逾期办理产权证书的违约金4042元，并提供办理产权证书的相关资料。请求法院支持我的诉讼请求。 被告辩称：1.双方延迟签订商品房买卖合同的责任在原告，对于没有合同约定的违约金原告无权主张；2.即使法院认定我公司需要支付违约金，合同中约定的每日万分之四的违约金过高，请求法院予以降低；3.延迟办理产权证对原告没有损失，合同约定按已付购房款的百分之一计算违约金不应得到支持；4.我公司对原告办理产权证所需资料未设置障碍，相反是我公司通知原告去办理产权证，原告不予理睬。综上，鉴于与原告有相同诉求的其他购房人较多，有部分业主已与我公司达成调解协议，我方愿意与原告调解解决纠纷。 本院经审理认定事实如下：2018年1月25日，原、被告签订一份认购协议书，协议约定，原告向被告认购被告开发的楚水购物中心A楼B3020号商铺1间（第三层），建筑面积38.76平方米，每平方米单价10430元，总房款404267元；被告暂定2018年4月30日交付商铺；协议签订时原告交纳定金20000元，签订该协议后7日内即2018年2月23日前支付50%（含定金）的购房款签订正式商品房买卖合同，2018年4月25日前付清剩余50%的购房款；协议还约定了其他内容。协议签订后，原告于当日交付定金20000元。后因案涉房屋被司法查封，双方一直未能签订正式的商品房买卖合同。2018年8月21日，在兴化市人民政府派出的工作组协调下，原告向被告支付剩余购房款384267元及房屋维修基金1163元。被告只向原告出具了收款收据，至今未向原告开具购房发票。 2018年12月20日，被告通知原告交房，原告于2019年1月1日接受房屋。 案涉房屋被解除查封后，被告于2019年12月19日将原告所购商铺的商品房买卖合同办理网签备案（原告未签名）。合同约定，房号A楼B3020号商铺，建筑面积38.76平方米，每平方米10430元，总房款404267元；交房期限：2020年12月31日（其他业主约定的交房日期为2018年4月30日或2018年9月30日），出卖人逾期交房的违约责任：1.逾期不超过30日，……；2.逾期超过30天后，按已付房款的每日万分之四计算违约金；逾期办理产权登记的约定：出卖人应当在房屋交付使用后360日内（其他业主的合同约定的是90日内），将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房屋产权证书的，双方同意按第3项处理（其他业主的合同均约定按第2项处理）：1.买受人退房……；2.买受人不退房，出卖人按已付房款的1%计算违约金；3.买受人不退房，出卖人按国家规定办理产权。 以上事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。 本案争议焦点：一、原告是否可依照其他业主与被告签订的商品房买卖合同约定的违约金标准计算违约金；二、逾期交房违约金按每日万分之四计算是否过高；三、原告要求被告承担逾期办理房屋产权证的违约金是否应予支持。 争议焦点一 原告为证明其主张，向本院提交了下列证据：被告分别于2018年9月29日、10月11日向部分上访业主出具的承诺书各1份，证明被告曾承诺未签订正式合同的业主与有合同的业主享有同等权利。 被告质证认为，对9月29日的承诺书真实性无异议，但该承诺仅对个别业主作出的承诺，不是对所有业主的承诺。10月11日的承诺书为复印件，真实性不予认可。 本院经审核认为，9月29日的承诺书的真实性被告无异议，本院确认该证据的真实性，且证据来源合法，与本案存在关联；10月11日的承诺书，虽然原告在本案中未能提供原件核实，但在其他业主起诉被告的案件中已对原件进行过审核，故对该证据的真实性应予确认，且证据来源合法，与本案存在关联。 上述证据可以证明以下事实：2018年9月29日，被告向部分上访业主出具承诺书，承诺书载明：2019年1月1日前支付购房违约金的20%，同年6月30日前支付违约金的30%，余款在同年12月底前结清。购房户可用购房违约金支付物业费（两年）。 2018年10月11日，被告又向上访业主出具一份承诺书，承诺书载明，关于楚水购物中心（新招商城）延迟开业一事，我公司向广大购房业主做出以下承诺：一、按购房合同约定支付违约金（没有合同或没有网签的购房者同等对待）。1.支付方式：2019年1月1日前支付购房违约金的20%，同年6月30日前支付违约金的30%，余款在同年12月底前结清。业主可用违约金支付物业费（两年）；2.原购房户（指承诺5月1日开业）的违约金按合同约定，从2018年5月1日起至新招商城开业之日止（2018年9月20日通知交房拿钥匙不作为正式交房，视为未拿房）；3.新购房户（指承诺10月1日开业）违约金从2018年10月1日起至新招商城开业之日止；二、一部分没有网签的购房者，公司将消除网签障碍，帮助业主通过网签；三、新招商城不迟于2019年1月1日正式开张营业……；四、本承诺书与主合同具有同等法律效力。 关于争议焦点二 被告认为合同约定的违约金过高，应予调整。为证明其主张，被告向本院提交了下列证据：1.部分商铺租金统计表一份，证明：市场外沿街商铺平均租金为5.2元/平米/天，市场内平均租金为：1层3.7元/平米/天，2层4.1元/平米/天，3层、4层2.9/平米/天；2.扬州市中级人民法院作出的（2019）苏10民终2351号民事判决书1份，证明合同中约定违约金过高时，人民法院应当根据当事人的请求予以适当调整；3.申请对案涉商城内的商铺租金进行评估，本院依法委托江苏诚德房地产土地资产评估测绘造价咨询有限公司（以下简称诚德公司）对招商城市场内的商铺租金进行评估，诚德公司向本院出具了评估报告，评估结论为：第1层租金3.6元/平米/天；第2层租金3.8元/平米/天，第3层租金2.8元/平米/天。 原告质证认为，证据1，统计表中记载的租金标准系近期得出，不够准确，不予认可；证据2与本案无关联性；证据3，对报告的真实性无异议，但评估报告不应作为案件审理依据，应按合同约定确定违约金数额。 被告对评估报告无异议。 本院经审核认为，证据1是被告单方统计，不具有证据效力，但可作为被告陈述意见；证据2与本案无关联性；证据3该评估报告系本院依照法定程序委托有资质的中介机构出具，对其真实性、合法性、关联性予以确认。 本院认为，一、原、被告虽然只签订了认购协议，未签订正式的购房合同，但原告支付了购房款，被告交付了商铺，故双方之间房屋买卖合同成立，合同系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。二、原告可以参照其他业主的购房合同确定双方的权利、义务，主要有以下两点理由：（1）被告2018年10月11日作出的承诺书明确表示，未签订书面合同的业主与有合同的业主享有同等权利，该承诺书虽然被个别业主持有，但承诺书的内容是向全体业主作出的；（2）被告备案登记的合同未经原告同意，故合同中与其他业主合同约定不一致、且损害原告利益的内容对原告无约束力。三、原告于2018年1月25日与被告签订认购协议后，仅支付定金20000元，其余房款384267元直到2018年8月21日才向被告支付，故本院确认双方购房合同成立时间为2018年8月21日。10月11日的承诺书第3条约定“新购房的业主（指承诺10月1日招商城开业）违约金结算从2018年10月1日起至新招商城开业之日止”。根据该条约定，原告应属于本条所指的新购房业主，被告应在2018年10月1日前交房，被告直至2018年12月20日才交房，逾期81天，已构成违约，依法应承担违约责任。原告主张被告应在2018年4月30日前交房、逾期234天无事实依据，本院不予支持。四、关于被告抗辩每日万分之四的违约金标准过高，应否调整的问题。评估机构出具的评估报告认定市场内三层商铺的租金为2.8/平米/天，低于被告自认的三层商铺的租金为2.9/平米/天的标准，应以被告自认的租金标准作为定案依据。原告因逾期交房造成的租金损失为9104.72元。法律规定，合同约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为违约金过高，故原告主张的违约金可在租金损失的基础上上浮30%，即11836.14元，而原告主张逾期交房违约金37839元，无法律依据，超出部分本院不予支持。五、被告交房后应在90天内向买受人提供办理产权证所需资料，逾期提交的应承担已付房款1%的违约金。被告于2018年12月20日交房，至今未向原告开具购房发票，致原告无法领取房产证，原告要求被告提供办理房产证所需资料，并承担逾期提交办证资料的违约责任，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告江苏万**置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告赵慧芹逾期交房违约金11836.14元、逾期提交办证资料的违约金4042元，合计15878.14元； 二、被告江苏万**置业有限公司于本判决生效后十日内向原告赵慧芹提供办理房产证所需资料； 三、驳回原告赵慧芹其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费770元，原告负担478元，被告负担292元，被告于本判决生效后十日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时按《诉讼费用交纳办法》预交上诉费。 （此页无正文） 审 判 长  陆传美 人民陪审员  徐 峰 人民陪审员  张小春 二〇二〇年十二月三日 书 记 员  张一峰