广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初12567号原告：刘丽莲，女，1987年4月1日出生，汉族，住广东省广州市萝岗区××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××720。委托诉讼代理人：温健，广东法全律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈广辉，广东法全律师事务所律师。被告：佛山宇能创富投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区×××××××××××，统一社会信用代码914×××××××××××029F。法定代表人：任某1。委托诉讼代理人：黎文逸，广东瀛双律师事务所律师。原告刘丽莲与被告佛山宇能创富投资有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案。被告对管辖权提出异议，本院裁定驳回被告对本案管辖权提出的异议。被告不服，向佛山市中级人民法院提起上诉，佛山市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。本案依法适用简易程序于2020年11月3日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈广辉，被告的委托诉讼代理人黎文逸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2017年7月23日签署的《物业使用权转让合同》；2.被告向原告退还279090元；3.被告向原告支付以279090元为基础按日万分之五自2019年6月1日起至2019年9月1日止计算的违约金；4.被告向原告支付以279090元为本金从2019年9月2日起至实际支付之日止按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的占用资金利息；5.被告向原告支付律师费21582元；6.被告承担本案诉讼费等全部费用。事实和理由：原被告签订《物业使用权转让合同》，约定被告将佛山市南海区××××××××自编B区***房的产业用房使用权转让给原告，使用期限自签订之日起至2037年7月22日，转让期届满之日起，赠送使用权至2052年11月3日，转让费459090元，物业交付期限为2019年6月1日，被告逾期交付房屋的，应自逾期之日起按每日万分之五的标准向原告支付违约金，逾期超过90天，原告有权解除合同并要求退还已支付的款项。上述合同签订后，原告在约定期限内已向被告支付款项共计279090元，但被告至今未向原告交付物业，据了解，本案所涉项目工程尚未完工，被告已存在逾期交付情形，被告也因此涉及多起诉讼，双方合同已无继续履行的可能。鉴于被告怠于履行交付物业的义务，已构成根本违约，原告要求被告支付违约金和因主张权利而产生的律师费合法有理，应予支持。被告辩称，一、原被告签订的《物业使用权转让合同》，由双方平等自愿协商签订，是双方的真实意思表示，该合同合法有效，而且被告有诚意有能力有条件与原告继续履行合同，原告的合同目的可以实现，双方应当继续履行合同。****广场分为A、B区项目，A区项目于2013年12月开始施工建设，2016年9月通过综合验收并投入使用，一直在正常运营中。本案物业位于B区项目。被告与****广场B区项目所在的国有土地的土地使用权人佛山市南海区里水镇开发总公司约定，地块上建筑物、构建物为被告自行出资建设，被告在2052年11月3日之前享有该地块地上建筑物、构建物的使用权。所以，被告有权就所建物业的使用权与原告签订转让合同。为了履行合同，被告一直在勤勉地进行本案项目工程建设。虽然，****广场B区项目于2012年2月28日取得建设工程规划许可证，2013年8月26日取得建筑工程施工许可证。但是，本案项目作为南海都市型产业载体项目，为了更好地响应地方政府对地方经济发展规划的需求，更好地为日后有效运营项目做好规划，曾因积极响应政府的号召努力申报建设南海跨境电子商务产业园而延后了建设，实际上2017年才正式开工建设。2019年10月完成主体结构，2020年7月完成主体验收，2020年8月完成节能验收，2020年9月14日完成资料预验收资料报送，2020年9月25日完成竣工验收资料报送，有关部门10月13日出具竣工联合验收质量技术资料抽查意见，2020年9月29日联合验收资料第一次入件初审；2020年10月13日联合验收资料第二次入件，资料现正在审核中。本案项目1-5号楼均早已竣工，目前正处于工程竣工联合验收阶段，即将具备物业交付条件。二、被告未能按期交付物业，是因为不可抗力事件影响，严重拖慢了项目工程进度。事实上，被告已尽己所能地采取一切积极措施，既努力推进施工进度，也坚持保质保量完成建设，将影响降至最低。1.因2018年2月7日佛山地铁2号线发生重大隧道透水坍塌事故，2018年2月8日中工佛山市委办公室、佛山市人民政府办公室发出紧急通知《关于全市建设工程全面停工的紧急通知》（佛委办明电[2018]11号），要求全市所有建设工程自2018年2月8日起全部停工进行全面的安全排查与整顿。项目因此停工了约两个月。2.佛山市公安局于2017年7月2日发出《关于佛山一环主线高速化改造施工期间禁止货车通行公告》称：佛山一环高速化改造施工已于2017年6月底全面实施，决定分阶段对S82佛山一环主线实施禁止货车通行的交通管制措施，其中，从2017年8月1日至2018年12月30日，对佛山一环东线（里水立交至北滘立交双向）、北线（官窑立交至里水立交双向）的主线，分别实施全天24小时禁止一切货车通行，行驶证上标注为专项作业车的机动车纳入本通告禁行的交通管制对象。2018年期间，项目工程根据住建部门的要求以及当时项目周边的实际情况，项目施工现场的出入口只能设置在里水立交段的辅路附近，且只有一个出入口可供大型重型施工车辆出入场。佛山一环高速化改造过程中要对施工路段的辅路实施全方位围蔽。自2018年3月开始，里水立交段的辅路开始单向封路围蔽，6月13日开始双向全方位封路围蔽，堵塞了本案项目工程大型重型车辆进出场的出入口，工程建设所必须的搅拌车、大型作业车、大型运输车等无法正常进出场，导致无法正常运输土方、水泥、钢筋等施工材料以及大型机械设备进场，因此项目被迫处于或停工或缓慢施工的状态差不多一年。3.2018年4月起，项目工程正处于桩基础工程开始进入检测验收关键时期，由于佛山一环施工辅路围蔽的影响，导致桩基础检测所需要使用的大型检测车辆—运送静载装置车辆（超长、超重）无法正常进场，桩基础检测的静载、高应变检测不得不改变检测方法，桩基础检测和按检测要求继续完善的工作大大被拖延，直至2019年上半年才能全部完成桩基础验收工作，这也严重拖慢了正常施工进度。4.2020年上半年，因新冠肺炎疫情爆发的影响，工人返工受阻，建筑材料运输受阻，大量建筑行业和房地产开发企业被迫停工停产是众所周知的事实。项目工程也难以正常及时地复工，春节后疫情期间也是停工、缓慢施工了几个月，这也严重影响了本案项目2020年上半年的施工进度。三、被告没有构成根本违约，被告可以继续履行合同实现原告的合同目的，且被告可以积极采取补救措施或者赔偿损失。本案中，从被告施工开始，就遭遇无法正常预测到的一环公路修路工程，直至2019年中旬才恢复最初的道路畅通。之后2020年上半年新冠肺炎疫情爆发又严重影响了本案项目工程进度，导致被告无法如期向原告交付物业。但是，一方面，被告在客观上受到不可抗力因素影响导致工程进度严重受阻的艰难情况下，排除万难努力推进工程建设，终于完成了工程建设并迎来了工程竣工联合验收；另一方面，被告在主观上没有任何故意违约的恶意，被告有强烈的继续履行合同的意愿，并且交付条件即将达成。所以，被告的逾期交付行为并没有构成根本违约，原告的合同目的仍然可以实现。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，被告有诚意有能力有条件与原告继续履行合同，原告的合同目的可以实现，恳请法院支持双方继续履行合同，被告也愿意继续积极采取补救措施或者赔偿损失。四、退而言之，即使原告坚持要求解除合同，也应合理分担双方之间的责任，不应苛责被告承担过重的责任。1.原告未在约定期间内付清合同约定的全部款项，致使转让合同约定交付条件未达成，原告应承担部分违约责任。转让合同第五条的约定，原告未在约定期间内付清合同约定的全部款项，违反合同约定本就无权向被告主张交付物业，现要求解除合同，也应承担部分违约责任。2.被告遭遇不可抗力，因此导致合同解除的，不承担违约责任。根据转让合同第十条关于不可抗力的免责约定，以及本案合同履行过程中确实存在被告不可预见且不可归责于被告的客观因素影响，如果原告坚持要求解除合同且法院支持原告解除合同，仅应判令被告返还转让款本金，不应苛责被告承担其他过重的违约责任。3.根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除导致基于合同产生的权利、义务归于消灭，合同解除的法律后果不表现为违约责任，而是恢复原状、采取其他补救措施、赔偿损失等形式的民事责任。因此，原告请求被告按照已支付转让款279090元从2019年6月1日起至2019年9月1日按日万分之五支付违约金的请求，即没有事实依据也没有法律依据，而且要求过高，不应得到支持。4.关于原告主张的利息问题。在合同解除前，被告依据合同约定占有原告支付的款项系依法依约占有，不存在向原告支付资金占用费或利息的问题；返还款项义务是在合同有效解除以后才产生的，返还义务不是从实际占有之日就发生；合同解除之日起，负有返还款项义务，如果继续占用才须支付资金占用费或利息。原告从未在2019年9月2日之前向被告主张解除合同，被告也未收到原告任何主张解除合同的意思表示。原告主张从2019年9月2日起至合同实际解除期间的占用利息无法律与事实依据。5.如果法院认定转让合同约定的期限前二十年有效、超过二十年无效，则应当区分有效合同解除的退款问题和违约责任承担问题、无效合同的相互返还问题和责任问题。被告认为，合法合理的处理方式应该是：将前二十年有效期限对应的物业使用权转让款金额单独计算出来，按有效合同解除方式处理退款和违约责任问题；将超过二十年的无效期限所对应的物业使用权转让款金额单独计算出来，按合同无效的返还原则处理。转让合同中关于租赁期限超出二十年部分的约定无效，对此，合同双方均有一定的过错，应当各自承担相应的责任。退而言之，即使需要被告承担一定的合同无效责任，也只应从判决返还之日起以无效期限对应款项参照同期银行贷款利率为宜计算利息为宜。6.关于原告主张的律师费。原告请求的违约金、利息和律师费，实质上均属于要求被告承担违约责任，法院可以综合考虑本案合同履行情况、双方的过错程度、原被告双方的实际损失等，充分衡量双方之间的利益平衡，依法作出合情合理的裁量。综上，本案项目已经竣工且进入联合验收阶段，即将具备物业交付条件。本案合同确实可以通过继续履行并采取补救措施或者赔偿损失等方式确保合同目的实现，兼顾保护合同双方的权益。今年遭遇新冠肺炎疫情，民生多艰，企业也不易，政府工作报告也强调加大“六稳”“六保”工作力度，希望原被告双方可以互谅互解共度难关，也希望法院支持双方应该继续履行合同，被告愿意采取补救措施或者赔偿损失。诉讼中，原、被告针对各自诉辩意见进行举证。经质证，各方对对方举证无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.原告举证4委托代理合同、发票与本案相关，本院予以确认；2.被告举证1-10，12-14，本院对真实性予以确认；3.被告举证11，无法反映微信聊天主体身份，本院对其关联性不予确认。本院经审理认定事实如下：2017年，被告（甲方，出让人）与原告（乙方，受让人）签订《物业使用权转让确认书》，约定原告购买被告****广场B区项目****号（以下简称涉讼物业），受让价459090元，双方在签订确认书时，原告同意支付50000元作为受让该物业使用权的定金；等等。2017年7月23日，被告（甲方、转让方）与原告（乙方、受让人）签订《物业使用权转让合同》（以下简称涉讼合同），约定甲方将涉讼物业的产业用房的使用权转让给乙方，建筑面积43.16平方米；该物业只能作为都市产业载体用途；该物业使用权转让期限从本合同签订之日起至2037年7月22日，甲方在转让期限届满之日起赠送该物业使用权给乙方至2052年11月3日；该物业使用权总转让金额为459090元，乙方须在2017年7月23日前支付首期款279090元（含认购定金），余款180000元通过向银行贷款方式支付；甲方应在2019年6月1日（含本日）前将该物业交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则物业交付时间顺延至乙方付清合同约定所有款项的次日；乙方选择按照一次性付款或分期付款支付该物业使用权转让金的，应按照合同约定的期限和方式支付价款，逾期超过90天，甲方有权解除合同；甲方选择解除合同的，乙方应按物业使用权转让金的30%向甲方支付违约金，并承担解除合同的所有费用；甲方未按照合同约定向乙方交付该物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金，如甲方逾期超过90天未能交付该物业，乙方有权解除合同并要求退回已交转让款；如果因本合同发生诉讼，败诉方须承担胜诉方的全部律师费和诉讼费以及调查费、差旅费等费用；等等。诉讼中，原被告均确认原告已支付首期款279090元。****广场B区于2012年2月28日取得建设工程规划许可证，于2013年8月26日取得建筑工程施工许可证，但至庭审结束时尚未竣工验收。另查明，2018年2月8日，中共佛山市委办公室、佛山市人民政府办公室发布《关于全市建设工程全面停工的紧急通知》，内容为因2018年2月7日佛山市城市××××××区间发生重大隧道坍塌事故，要求全市所有建设工程自2018年2月8日起在确保安全的前提下全部停工，进行全面的安全排查与整顿。涉讼物业所在的****广场B区项目在2018年3月6日经主管部门同意复工。再查明，原告聘请律师提起本案诉讼，支出律师费21582元。本案起诉状等应诉材料于2020年6月15日送达至被告。本院认为，本案为租赁合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉讼合同约定的物业使用权转让期限从2017年7月23日至2052年11月3日，即实际租赁期限为12888天，已超过二十年，超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉讼合同载明的物业使用权总转让款为459090元，该款应视为对整个实际租赁期限的对价，现本院认定上述合同超出二十年的约定无效，故原告无需向被告支付超出二十年期限的物业使用权转让款。二十年期限的物业使用权转让款为260215元（459090元÷12888天×20年天数7305天），原告已支付279090元，原告多支付的款项被告应予以退还。原告已足额支付二十年期限的物业使用权转让款，被告未能依约交付涉讼物业且逾期已超过了90天，根据双方合同的约定，原告有权提出解除上述合同。原告要求解除合同的起诉状于2020年6月15日送达至被告，本院认定涉讼合同关于物业使用权转让期限二十年内的约定于2020年6月15日解除。上述合同解除后，被告应返还二十年期限的物业使用权转让款予原告。综上，被告应返还其所收取的全部物业使用权转让款279090元予原告，故对原告主张被告返还转让款279090元的请求，本院予以支持。被告返还转让款的义务自合同解除确定，被告应以279090元为本金自2020年6月15日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予原告，原告主张超出部分，本院不予支持。被告逾期交付已构成违约，应承担违约责任。关于违约金数额，涉讼合同约定被告应于2019年6月1日前交付涉讼物业予原告，但根据被告举证，被告确因佛山市城市××××××线事故停工要求无法于2018年2月8日至2018年3月6日期间进行施工，该27天的停工时间应予以在被告逾期日期内予以扣减，故结合原告诉请，本院认定被告应支付以279090元为本金按日万分之五的标准自逾期交付之次日即2019年6月2日起计算至2019年9月1日止再扣减27天所得的违约金予原告，经核算为9070元[279090元×0.0005×65天（92天-27天）]，原告主张超出部分，本院不予支持。原告主张律师费21582元符合双方的约定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第二百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：确认原告刘丽莲与被告佛山宇能创富投资有限公司于2017年7月23日签订的《物业使用权转让合同》关于物业使用权转让期限二十年内的约定于2020年6月15日解除；被告佛山宇能创富投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还转让款279090元予原告刘丽莲，并以279090元为本金自2020年6月15日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予原告；被告佛山宇能创富投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金9070元予原告刘丽莲；四、被告佛山宇能创富投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付律师费21582元予原告刘丽莲；五、驳回原告刘丽莲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取4349.23元、财产保全费2086.16元，合计6435.39元（原告刘丽莲已预交），由被告佛山宇能创富投资有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  车惠青二〇二〇年十二月十一日书记员  罗静雯