广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初13385号原告：中山高吉网络科技有限公司，住所地广东省中山市东区*******之三国际金融中心19层3卡，统一社会信用代码91442000MA53A3YK1M。法定代表人：黄国雄，总经理。委托诉讼代理人：宋智军，广东立复律师事务所律师。被告：中山市钜成实业有限公司，住所地广东省中山市**********，统一社会信用代码914***********443X。法定代表人：吴章锦，董事长。委托诉讼代理人：陈科，广东正日律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁添福，广东正日律师事务所律师。原告中山高吉网络科技有限公司（以下简称高吉公司）与被告中山市钜成实业有限公司（以下简称钜成公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高吉公司的委托诉讼代理人宋智军、被告钜成公司的委托诉讼代理人陈科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高吉公司向本院提出诉讼请求：1．被告向原告支付佣金3235716.27元及违约金（自起诉之日按照未付佣金总金额的万分之三/日的标准计算至付清全款为止）；2．被告赔偿原告因其违约而导致原告的损失合计75000元（包括律师费70000元、担保费5000元）。事实和理由：被告钜成公司系位于中山市*****蔚蓝四季项目（注册名：景明花园）的开发商，被告委托原告代理上述项目的商品房销售工作，双方签订的合同情况如下：2019年7月31日，原、被告签订合同编号为钜成-景00（2019）-153中山坦洲蔚蓝四季项目推广销售代理合同，约定合同期限为2019年8月1日至8月30日，佣金标准为洋房、商铺：合同期内成交套数≤5套，按3.0%/套；6套≤合同期内成交套数≤10套，按4.0%/套；11套≤合同期内成交套数≤25套，按5.0%/套；合同期内成交套数≥26套，按6.0%/套。2019年9月1日，原、被告签订合同编号为：钜成-景00（2019）-175中山坦洲蔚蓝四季项目推广销售代理合同，约定合同期限为2019年9月1日至9月30日，佣金标准为洋房、商铺：合同期内成交套数≤5套，按3.0%/套；6套≤合同期内成交套数≤10套，按4.0%/套；11套≤合同期内成交套数≤25套，按5.0%/套；合同期内成交套数≥26套，按6.0%/套。2019年9月30日，原、被告签订合同编号为钜成-景00（2019）-181中山坦洲蔚蓝四季项目推广销售代理合同，约定合同期限为2019年10月1日至10月31日，佣金标准为洋房、商铺：合同期内成交套数≤5套，按3.0%/套；6套≤合同期内成交套数≤10套，按4.0%/套；11套≤合同期内成交套数≤25套，按5.0%/套；合同期内成交套数≥26套，按6.0%/套。2019年10月31日，原、被告签订合同编号为钜成-景00（2019）-191中山坦洲蔚蓝四季项目推广销售代理合同，约定合同期限为2019年11月1日至11月30日，佣金标准为洋房、商铺：合同期内成交套数≤10套，按3.0%/套；11套≤合同期内成交套数≤15套，按4.0%/套；合同期内成交套数≥16套，按5.0%/套。2019年12月1日，原、被告签订合同编号为钜成-景00（2019）-209中山坦洲蔚蓝四季项目推广销售代理合同，约定合同期限为2019年12月1日至12月31日，佣金标准为洋房、商铺：合同期内成交套数≤10套，按3.0%/套；11套≤合同期内成交套数≤15套，按4.0%/套；合同期内成交套数≥16套，按5.0%/套。2020年1月1日，原、被告签订合同编号为钜成-景00（2020）-228中山坦洲蔚蓝四季项目推广销售代理合同，约定合同期限为2020年1月1日至1月31日，佣金标准为洋房、商铺：合同期内成交套数≤10套，按3.0%/套；11套≤合同期内成交套数≤20套，按4.0%/套；合同期内成交套数≥21套，按5.0%/套。上述合同的结算方式为客户签订商品房买卖合同并通过银行审核后支付合同约定的50%代理佣金，剩余50%的代理佣金则至被告100%收取客户楼款后予以办理结算；每月20日为被告付款日。在上述合同期内，原告共为被告售出商品房52套，产生总佣金3619445.87元（详见蔚蓝四季成交单位佣金明细表），已开具35张支票，支票金额合计3050196.25元，尚欠3235716.27元未付。因客户签约和办理银行按揭的资料均在被告处，原告无法核实具体每一个客户的放款情况，但是按照商品房的交易规律，银行一般会在签约后2-3个月内完成放款，而原告所代理的商品房销售均是2020年1月以前完成签约，因此推算全部的交易已达到结算节点。原告多次通过上门协商或发函的行为催促被告履行付款义务，但被告均不支付，甚至提出以房抵佣金的和解方案来履行，迫于无奈原告只好通过诉讼解决。基于上述事实，原告认为被告严重违反合同约定，拒不支付相关款项，严重损害了原告的利益，导致原告经营困难和造成重大损失。原告为维护其自身合法权益，诉至本院，主张前述实体权利。被告钜成公司辩称，被告已向原告支付佣金总额383729.6元，双方签订的代理合同第6.3.1条约定“客户签订商品房买卖合同并通过银行审核后支付合同约定50%代理佣金，剩余50%的代理佣金则至钜成公司100%收取客户楼款后予以办理结算。”根据上述规定，经原、被告核对，符合结算条件的代理佣金总额为2666466.65元，其余569238.7元尚未达到佣金结算条件。被告不同意向原告支付违约金，原告在履行代理合同的过程中，由于工作人员流动大，2020年5月开始已经没有工作人员与被告按代理合同进行对数结算，该延误责任应由原告自行承担。由于原告于2020年6月8日向法院申请冻结被告的账户，导致被告不能按时支付代理佣金的损失应由原告承担。根据双方签订的代理合同第6.4条、第6.6条约定，每月20日为被告付款日，原告应在付款日前20个工作日前提供发票等付款相关资料办理付款手续。原告于2020年6月18日开具金额为512076.29元的佣金发票，于2020年7月14日开具了金额848230.62元的代理费发票，被告的付款时间尚未届满，被告并无违约行为，无需向原告支付违约金。原告满足提前20个工作日前提供付款相应资料的时间为2020年7月17日到期支付512076.29元，于2020年8月12日到期支付848230.62元。即使认为被告违约，计算违约金的时间也应当从2020年7月21日、2020年8月21日开始计算。退一步讲，即使认定违约，被告认为原告主张的违约金计算标准过高，应按照一年期LPR计算违约金。双方签订的代理合同中并未约定违约方承担律师费、担保费的约定，故原告的该项请求无法律依据。综上所述，请法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的事实，本院认定事实如下：2019年7月31日、2019年9月1日、2019年9月30日，钜成公司（委托方，甲方）与高吉公司（受托方，乙方）分别签订合同编号为钜成-景00（2019）-153、钜成-景00（2019）-175、钜成-景00（2019）-181中山坦洲蔚蓝四季项目推广销售代理合同，约定乙方为甲方位于中山市*****蔚蓝四季项目进行推广销售；乙方推广销售范围包括中山、珠海、深圳、香港、澳门等区域，乙方须向甲方提供广告推广及销售计划书，并经甲方认可；乙方的工作内容为负责向中山、珠海、深圳、香港等地区购房客户推广“蔚蓝四季”项目；合同期限分别为2019年8月1日至8月31日、2019年9月1日至9月30日、2019年10月1日至10月31日；甲方在符合合同约定的条件下，按照合同约定向乙方支付相关费用；成交洋房、商铺的代理佣金为乙方成交总额乘以相应代理费率进行计提，佣金标准均为合同期内成交套数≤5套，按3.0%/套；6套≤合同期内成交套数≤10套，按4.0%/套；11套≤合同期内成交套数≤25套，按5.0%/套；合同期内成交套数≥26套，按6.0%/套；以客户签订商品房买卖合同并通过银行审核后支付合同约定的50%代理佣金，剩余50%的代理佣金则至甲方100%收取客户楼款后予以办理结算，结算清单由甲乙双方负责人签名确认、盖章后生效；甲方每月20日为付款日，乙方须在付款日前20个工作日前提供付款相关资料办理付款手续，甲方根据乙方的工作成果（经双方确认）和前述第6.3条约定的时间，并持乙方按甲方要求出具的税务机关认可的发票申请付款，甲方经审核后将费用支付至乙方账号（银行户名：高吉公司，开户银行：中国工商银行中山市分行银通分理处，银行账号：201*************295）；甲方未按约定时间支付代理费用，每逾期一天，甲方向乙方支付万分之三的违约金。合同还约定了其他事项。2019年10月31日、2019年12月1日，高吉公司与钜成公司分别签订合同编号为钜成-景00（2019）-191、钜成-景00（2019）-209中山坦洲蔚蓝四季项目推广销售代理合同，约定乙方为甲方位于中山市*****蔚蓝四季项目进行推广销售；乙方推广销售范围包括中山、珠海、深圳、香港、澳门等区域，乙方须向甲方提供广告推广及销售计划书，并经甲方认可；乙方的工作内容为负责向中山、珠海、深圳、香港等地区购房客户推广“蔚蓝四季”项目；合同期限分别为2019年11月1日至11月30日、2019年12月1日至12月31日；甲方在符合合同约定的条件下，按照合同约定向乙方支付相关费用；成交洋房、商铺的代理佣金为乙方成交总额乘以相应代理费率进行计提，佣金标准均为洋房、商铺：合同期内成交套数≤10套，按3.0%/套；11套≤合同期内成交套数≤15套，按4.0%/套；合同期内成交套数≥16套，按5.0%/套；以客户签订商品房买卖合同并通过银行审核后支付合同约定的50%代理佣金，剩余50%的代理佣金则至甲方100%收取客户楼款后予以办理结算，结算清单由甲乙双方负责人签名确认、盖章后生效；甲方每月20日为付款日，乙方须在付款日前20个工作日前提供付款相关资料办理付款手续，甲方根据乙方的工作成果（经双方确认）和前述第6.3条约定的时间，并持乙方按甲方要求出具的税务机关认可的发票申请付款，甲方经审核后将费用支付至乙方账号（银行户名：高吉公司，开户银行：中国工商银行中山市分行银通分理处，银行账号：201*************295）；甲方未按约定时间支付代理费用，每逾期一天，甲方向乙方支付万分之三的违约金。合同还约定了其他事项。2020年1月1日，高吉公司与钜成公司签订合同编号为钜成-景00（2020）-228中山坦洲蔚蓝四季项目推广销售代理合同，约定乙方为甲方位于中山市*****蔚蓝四季项目进行推广销售；乙方推广销售范围包括中山、珠海、深圳、香港、澳门等区域，乙方须向甲方提供广告推广及销售计划书，并经甲方认可；乙方的工作内容为负责向中山、珠海、深圳、香港等地区购房客户推广“蔚蓝四季”项目；合同期限为2020年1月1日至1月31日；甲方在符合合同约定的条件下，按照合同约定向乙方支付相关费用；成交洋房、商铺的代理佣金为乙方成交总额乘以相应代理费率进行计提，佣金标准为洋房、商铺：合同期内成交套数≤10套，按3.0%/套；11套≤合同期内成交套数≤20套，按4.0%/套；合同期内成交套数≥21套，按5.0%/套；以客户签订商品房买卖合同并通过银行审核后支付合同约定的50%代理佣金，剩余50%的代理佣金则至甲方100%收取客户楼款后予以办理结算，结算清单由甲乙双方负责人签名确认、盖章后生效；甲方每月20日为付款日，乙方须在付款日前20个工作日前提供付款相关资料办理付款手续，甲方根据乙方的工作成果（经双方确认）和前述第6.3条约定的时间，并持乙方按甲方要求出具的税务机关认可的发票申请付款，甲方经审核后将费用支付至乙方账号（银行户名：高吉公司，开户银行：中国工商银行中山市分行银通分理处，银行账号：201*************295）；甲方未按约定时间支付代理费用，每逾期一天，甲方向乙方支付万分之三的违约金。合同还约定了其他事项。双方一致确认高吉公司推广销售的项目系钜成公司名下位于中山市坦洲镇蔚蓝四季项目，该项目法定名称为景明花园。高吉公司提交的代理公司高吉成交确认单、蔚蓝四季认购书、蔚蓝四季已成交单位佣金表、支票，记载2019年8月3日至2020年1月4日期间，高吉公司合计推广销售房屋52套，应结佣金合计3619445.87元，钜成公司已支付佣金383729.6元，未付佣金3235716.27元（3619445.87元-383729.6元）。诉讼中，钜成公司于2020年10月10日通过其中国工商银行账户（尾号1286）向高吉公司的中国工商银行账户（尾号1295）合计转账2666466.65元（848230.62元+149422.75元+1156736.99元+512076.29元）。高吉公司出具情况说明确认其已收到钜成公司支付的佣金2666466.65元，并称钜成公司仍尚欠佣金569249.63元。钜成公司提交的2020年9月10日中山市商品房网签备案情况查询系统网页截图、钜成公司自制的蔚蓝四季已成交未达结算佣金条件单位明细，显示坦洲镇景明花园3栋404房、4栋2302房、4栋3201房、4栋3202房、4栋3303房、7栋903房、8栋2903房尚未办理网签手续，蔚蓝四季3栋2403房、4栋2002房、4栋2102房、7栋1501房、8栋2203房的剩余50%的购房款尚未支付。钜成公司对双方之间核算的佣金2666466.65元无异议，但其认为因上述中7套房屋尚未网签，6套房屋尚未收到购房人交付的剩余50%购房款，故上述房屋的佣金569249.63元尚未达到结算条件及结算时间，并且其因受新冠肺炎疫情、高吉公司申请冻结钜成公司账户的影响，导致未能及时向高吉公司支付佣金2666466.65元，但未举证。高吉公司对此不确认，并称上述房屋成交时间已接近一年，但钜成公司既不与上述房屋购房人解除合同，又不催促购房人签约，钜成公司怠于行使相关权利的相应后果由其自行承担，根据合同法的约定应视为合同已成就。2019年11月8日（4张）、2019年12月18日（1张）、2020年1月13日（3张）、2020年1月16日（5张）、2020年1月20日（5张）、2020年6月18日（6张）、2020年7月14日（9张）、2020年8月18日（2张），上述期间高吉公司合计向钜成公司开具了35张发票，发票金额合计3050196.25元（100000元+3729.6元+100000元+100000元+40000元+40000元+100000元+100000元+100000元+100000元+100000元+100000元+100000元+100000元+100000元+100000元+100000元+56736.99元+100000元+100000元+100000元+100000元+100000元+12076.29元+100000元+100000元+100000元+100000元+100000元+100000元+100000元+48230.62元+100000元+100000元+49422.75元），备注项目名称：景明花园，项目地址中山市*****。高吉公司因本案纠纷向本院提请对钜成公司名下价值相当于3310000元的财产采取保全措施，委托浙商财产保险股份有限公司为高吉公司所提保全申请向本院提供担保。浙商财产保险股份有限公司深圳分公司向高吉公司开具了5000元的诉讼财产保全责任保险费发票。2020年5月6日，高吉公司与广东立复律师事务所签订法律服务委托合同，委托该所代理其与钜成公司商品房委托代理销售合同纠纷一案的一审、二审、执行程序，律师费合计70000元，律师事务所开具了70700元的代理费发票。另查，2020年5月20日至10月20日期间的全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率：1年期LPR为3.85%。本院认为，本案系商品房委托代理销售合同纠纷。高吉公司与钜成公司签订的中山坦洲蔚蓝四季项目推广销售代理合同系双方在平等自愿的基础下签订，内容无违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。双方约定以客户签订商品房买卖合同并通过银行审核后支付合同约定的50%代理佣金，剩余50%的代理佣金则至甲方100%收取客户楼款后予以办理结算。诉讼中，钜成公司于2020年10月10日向高吉公司支付了代理费用2666466.65元，双方对此均无异议，本院予以确认。高吉公司在收取钜成公司支付的代理费用2666466.65元，其仍求钜成公司向其支付代理费用2666466.65元的诉请，于法无据，本院不予支持。至于钜成公司要求高吉公司向其支付欠付代理费用2666466.65元的违约金，高吉公司对此不予确认，并抗辩称其因受新冠肺炎疫情、高吉公司申请冻结钜成公司账户的影响，导致其未能及时向高吉公司支付代理费用，但未提供相关证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，本院不予采纳其抗辩意见。钜成公司主张以欠付代理费用总金额为基数，从起诉之日起即2020年5月21日起按日万分之三的标准计算违约金至付清全款为止，钜成公司认为该违约金的计算标准过高，而高吉公司未能进一步举证证明逾期付款的实际损失高于利息损失的情况下，本院酌定调整违约金以2666466.65元为基数，自2020年5月21日起至2020年10月10日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付，经计算违约金为39938.56元（2666466.65元×3.85%÷365日×142日）。至于高吉公司主张钜成公司尚欠代理费用569249.63元的诉求，钜成公司确认该尚欠数额，但抗辩认为高吉公司销售涉及上述代理费用的商品房中有7套房屋尚未网签，6套房屋尚未收到购房人交付的剩余购房款，双方约定的结算条件尚未成就，对此高吉公司未能提供证据予以反驳，本院采纳钜成公司的抗辩意见。故高吉公司要求钜成公司支付代理费用569249.63元及违约金的诉请，无事实及法律依据，本院不予支持。关于律师费、担保费的问题。由于高吉公司与钜成公司并未在合同中约定律师费、担保费的承担问题，故高吉公司要求钜成公司支付律师费70000元、担保费5000元的诉请缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，第《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告中山市钜成实业有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内原告中山高吉网络科技有限公司支付违约金39938.56元；二、驳回原告中山高吉网络科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33285.73元，诉讼保全申请费5000元，合计38285.73元（原告已预交），由原告负担32823.73元，由被告负担462元，并直接向原告支付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  张剑峰审判员  谭 敏审判员  陈 睿二〇二〇年十一月四日书记员  陈嘉婷郭乐茹