广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初11200号原告（反诉被告）：佛山市天照教育咨询有限公司，住所地：佛山市南海区********（厂内拉伸车间）C栋C01室，统一社会信用代码**********。负责人：陈宇翰。原告（反诉被告）：陈宇翰，男，1984年12月14日出生，汉族，住广州市荔湾区***********，公民身份号码************。两原告共同委托诉讼代理人：冯湃，广东都汇律师事务所律师。被告（反诉原告）：佛山市南海区裕丰物业管理部，住所地：佛山市南海区********（厂内配电房）二楼，统一社会信用代码914************429。投资人：梁福权。被告（反诉原告）：梁福权，男，1971年6月27日出生，汉族，住广东省佛山市南海区************，公民身份号码440************012。两被告共同委托诉讼代理人：刘华升，广东康格律师事务所律师。两被告委托诉讼代理人：徐佳荧，广东康格律师事务所实习律师。原告佛山市天照教育咨询有限公司（下简称天照公司）、陈宇翰诉被告佛山市南海区裕丰物业管理部（下简称裕丰管理部）、梁福权租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序审理。诉讼中，两被告提起反诉，经审查后，本院将本诉与反诉合并审理，并于2020年7月7日公开开庭审理。原告天照公司的负责人暨原告陈宇翰及其共同委托诉讼代理人冯湃、被告裕丰管理部、梁福权的共同委托诉讼代理人刘华升、徐佳荧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告免除原告2020年1月24日至2020年6月30日止的租金、管理费共计89928元（1月24日至1月31日租金、管理费4413.68元，2月、3月、4月、5月、6月每月租金、管理费17103元）；2.被告返还原告履约保证金35784元、水电按金2000元；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告天照公司是一家主要对中小学生、幼儿从事音乐、舞蹈、跆拳道、绘画等文体培训的企业。2014年12月4日，原告天照公司以法定代表人即原告陈宇翰的名义与被告签订南方广场租赁合同，约定将位于佛山市南海区********（厂内油压车间）自编南方广场C座二层426㎡出租给原告使用。租赁合同签订后，原告按照租赁合同约定，按时支付租金，依约履行合同义务。2020年1月23日，广东省防控新型冠状病毒感染的肺炎疫情工作领导小组办公室发布疫情一级响应，1月24日发布广东省推出防控新型冠状病毒感染的肺炎疫情一级响应16条措施，要求“立即停止存在明显交叉感染风险的公众聚集活动”。2020年1月26日，原告收到《南海区教育局关于进一步做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知》，要求原告天照公司在内的校外培训机构暂停面向中小学生和幼儿的所有文化教育培训辅导活动，具体恢复上课补习时间视疫情防控形势再行确定。2020年1月29日，原告收到佛山市南海区教育局发出的《关于延迟开学的通知》，要求全区各普通高中、义务教育学校和幼儿园在2月17日前不开学，中职学校在2月24日前不开学。培训机构在未有恢复上课通知前，不得组织中小学生补习辅导。各级各类学校具体开学时间安排待市公布为准。由于新型冠状病毒引起的肺炎疫情以及政府命令暂停营业政策等双重不可抗力，原告天照公司现处于停止营业状态，在疫情期间没有任何收入，依据《合同法》等有关规定，原告有权要求被告依法免除原告在疫情期间及政府命令暂停营业期间的租金。新型冠状病毒引起的肺炎疫情目前仍然在全球蔓延，尚未结束，即使政府允许原告天照公司正常营业，由于疫情原因及疫情造成人们消费心理、消费习惯发生重大变化，原告营业收入必然明显减少，按照原合同继续履行对于原告明显不公平，原告请求人民法院判决免除原告的租金支付义务。被告答辩称，原告的诉求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。被告提出反诉请求：1.解除被告佛山市南海区裕丰物业管理部与原告陈宇翰于2014年12月4日签订的合同编号为（C02）南方合字第C02号《南方广场租赁合同》；2.原告陈宇翰已交纳的合同履约保证金35784元归被告佛山市南海区裕丰物业管理部所有；3.两原告于判决生效之日起十日内搬离佛山市南海区********（厂内油压车间）自编南方广场C座二层；4.两原告向佛山市南海区裕丰物业管理部支付自2020年1月1日起至实际返还涉讼租赁物之日止的租金、管理费及滞纳金【暂计至2020年6月5日的租金、管理费为102618元，滞纳金为7816.07元（2020年12月31日前的租金、管理费按每月17103元计算，2021年1月1日起的租金、管理费按每月18129元计算，滞纳金从逾期之日起至实际支付日止按应付款项的每日千分之一计算）】；5.被告没收原告的水电保证金2000元；6.两原告向两被告赔偿律师费损失20000元；7.本案的诉讼费由两原告承担。事实和理由：2014年12月4日，被告裕丰管理部与原告陈宇翰签订合同编号为（C202）南方合字第02号《南方广场租赁合同》，约定：1.原告陈宇翰承租被告裕丰管理部在佛山市南海区********（厂内油压车间）自编南方广场C座二层426平方米（下称租赁物）；2.原告陈宇翰应于每月五号前将当月租金、管理费缴到被告裕丰物业部指定的银行账户或管理处，逾期支付的，应从逾期日起至实际支付日止按应付款项的每日百分之一计付滞纳金给予被告裕丰管理部，逾期超过十五天，被告裕丰管理部有权收回租赁物，终止该合同，没收履约保证金，同时追诉原告陈宇翰的违约责任；3.2020年1月1日至2020年12月31日，租金、管理费每月合计17103元，2021年1月1日至2021年9月30日，租金、管理费每月合计18129元；4.合同期内，因原告陈宇翰违约而导致被告裕丰管理部蒙受损失或发生费用开支，原告陈宇翰承担赔偿责任；5.合同提前终止时，原告陈宇翰应在合同终止之日前搬离租赁物，逾期不搬，则视为放弃所有权，租赁物内的财产归被告裕丰管理部所有；等等。租赁合同签订后，原告陈宇翰在租赁物上开办了原告天照公司，实际占用了被告裕丰管理部的商铺，故两原告应对拖欠被告裕丰管理部的租金、管理费、滞纳金、费用损失（律师费）等承担共同清偿责任。根据《南方广场租赁合同》的约定，两原告应于2020年1月5日前支付当月租金予被告裕丰管理部，至2020年1月20日，两原告仍未支付，已构成根本违约。后，两原告又以种种理由拒不支付2019年12月1日起至目前的水电费（水电费在另案中反诉主张）及自2020年1月1日起至目前的租金、管理费。另，因两原告拖欠被告裕丰管理部租金、管理费、水电费及滞纳金，并提出本案本诉，两被告为应诉答辩及追讨两原告的相关费用，与广东康格律师事务所签订《民事委托代理合同》，已支付律师费1万元，并将后续支出律师费，该费用开支，两原告应承担赔偿责任，现两被告仅向两原告主张2万元，合法合理。因《南方广场租赁合同》约定的滞纳金标准较高，两被告在提起反诉时自愿调整为按应付款项的每日千分之一的标准计算。原告针对被告的反诉答辩称，原告同意解除合同。被告的第2项诉请没有事实和法律依据，解除合同后，被告应当返还原告履约保证金。解除合同后，同意返还涉讼租赁物予被告。原告未支付2020年1月1日之后的租金、管理费是由于遇到了疫情及政府命令停工的不可抗力事件，导致原告没有能力按照约定支付租金、管理费。原告同意支付2020年1月1日至1月23日的租金、管理费。关于水电费按金，水电费原告已经支付了，前期未能支付是因为被告要求租金、管理费、水电费同时支付，因疫情的不可抗力导致原告没有支付能力，被告也并未将水电费的通知单发给原告，原告在收到反诉请求后，询问被告水电费数额及支付方式，原告才得以支付水电费给被告。2020年6月、7月的水电费尚未支付，同意在水电费按金中抵扣。关于律师费损失，原告不同意该项诉请，认为没有事实和法律依据。原、被告围绕诉讼请求与反诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于当事人对真实性没有异议的证据，本院确认其真实性，并在卷佐证。对于当事人有争议的证据，本院认证如下：1.原告举证的图片，经审查，本院确认其真实性。2.原告举证的原告从事公益事业的照片，与本案无关，本院不予采证。3.原告举证的政府新闻网上截图，本院进行综合认定。4.原告举证的检验报告详情截图，与本案无关，本院不予采证。本院经审理认定事实如下：涉讼租赁物位于佛山市南海区********（厂内油压车间），登记权属人为佛山市华涛房地产投资策划有限公司。2014年12月4日，原告陈宇翰（承租方，乙方）与被告裕丰管理部（出租方，甲方）签订《南方广场租赁合同》约定：甲方将座落在佛山市南海区********（厂内油压车间）自编*******426㎡出租给乙方使用；租赁期限自2015年1月1日至2021年9月30日止；2015年3月1日至2015年6月30日，租金、管理费每月合计11928元/月；2015年7月1日至2015年12月31日，租金、管理费每月合计为12780元/月；2016年1月1日至2016年12月31日，租金、管理费每月合计为13547元/月；2017年1月1日至2017年12月31日，租金、管理费每月合计为14360元/月；2018年1月1日至2018年12月31日，租金、管理费每月合计为15222元/月；2019年1月1日至2019年12月31日，租金、管理费每月合计为16135元/月；2020年1月1日至2020年12月31日，租金、管理费每月合计为17103元/月；2021年1月1日至2021年9月30日，租金、管理费每月合计为18129元/月；租金、管理费的交付由该物业合同期开始日计收；乙方应于每月五号前将当月租金、管理费缴到甲方指定的银行账户或管理处，逾期支付的，则乙方应从逾期日起至实际支付日止按应付款项的每日百分之一计付滞纳金给甲方；乙方同意在签订合同时向甲方支付合同履约保证金35784元；水电费按金2000元（合同期满或提前终止合同时，扣减完应缴水电费后的余额可退回）。乙方逾期缴付有关费用超过15天，甲方有权终止本合同，无条件收回本合同项下租赁物及其附属设施的使用权，并没收履约保证金，同时按乙方违约追究乙方的违约责任；等等。原告陈宇翰依约向被告裕丰管理部交付了履约保证金35784元。诉讼中，原、被告均确认：原告陈宇翰承租涉讼租赁物从事的是艺术类（如跆拳道、舞蹈、美术音乐、书法、钢琴）的教育培训。被告于2020年6月25日晚间或者6月26日零晨对涉讼租赁物进行停电至2020年7月7日。涉讼租赁物2020年6月份的水电费数额为1182.5元、7月份水电费为307.6元。原告主张在水电保证金中予以抵扣。原告述称被告于2020年7月8日上午10点对涉讼租赁物恢复供电。诉讼中，原告天照公司表示同意承担陈宇翰在本案中应承担的支付租金、管理费及律师费的义务。另一，被告因本案支付了律师费10000元。另二，被告裕丰管理部为被告梁福权投资的个人独资企业。本院认为，原告陈宇翰与被告裕丰管理部签订的《南方广场租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依其约定全面履行各自义务。两被告诉请解除涉讼合同，两原告同意解除涉讼合同，原、被告对涉讼合同的解除达成合意，本院确认涉讼合同于2020年7月7日解除。两原告已于2020年7月20日搬离了涉讼租赁物，两被告诉请两原告搬离涉讼租赁物的诉请，本院不再予以支持。两被告诉请两原告支付2020年1月1日起至2020年7月20日的租金、管理费，两原告抗辩称因新冠肺炎疫情的管控措施导致两原告没有营业诉请减免2020年1月24日至2020年6月30日的租金、管理费，对此，本院分析如下：新型冠状病毒疫情属于全国突发公共卫生事件，被告承租涉讼租赁物所从事行业属性导致其对涉讼租赁物的使用必然会受到新型冠状病毒疫情防控措施的影响较大，基于公平原则，本院酌定2020年2月至5月的租金、管理费酌减一半收取。因涉讼租赁物在2020年6月25日至2020年7月7日被被告采取了停电措施，本院判定2020年6月25日至2020年7月7日的租金、管理费免予支付，故两原告应向两被告支付2020年1月1日至2020年7月20日的租金、管理费为72163元【17103元＋17103元/月×4个月×50%＋17103元/月÷30天×24天＋17103元/月÷31天×13天】，两被告诉请超出部分，本院不予支持。两原告诉请超出部分，本院亦不予支持。两原告逾期交纳租金、管理费，根据合同约定需向原告支付滞纳金，滞纳金的约定实为逾期支付租金、管理费违约金的约定，但合同约定的违约金标准明显过高，本院酌定以每月欠付租金、管理费为本金从当月6日起按日万分之三计算违约金，故两原告应向两被告支付以17103元为本金自2020年1月6日起至实际清偿之日止、以8551.5元为本金分别自2020年2月6日起、自2020年3月6日起、自2020年4月6日起、自2020年5月6日起均至实际清偿之日止、以13682元为本金自2020年6月6日起至实际清偿之日止、以7172元为本金自2020年7月6日起至实际清偿之日止，均按日万分之三计算的违约金，两被告诉请超出部分，本院不予支持。原告陈宇翰因疫情防控措施导致未能如期交付租金，被告以原告逾期交付租金、管理费为由主张原告构成根本违约，本院不予支持。合同并非因原告陈宇翰根本违约而解除，两被告要求没收原告陈宇翰缴纳的履约保证金35784元，缺乏依据，本院不予支持，被告裕丰管理部应向两原告退还履约保证金35784元。至于水电费按金，合同中约定在合同提前终止时，扣减完应缴水电费后的余额可退回，被告诉请没收水电保证金2000元，与合同的约定不符，本院不予支持。原、被告均确定涉讼租赁物2020年6月的水电费为1182.5元、7月份水电费为307.6元，两原告主张欠付的水电费在水电保证金中予以抵扣，符合双方的约定，本院予以支持。扣除水电费后，被告裕丰管理部尚需退还两原告水电保证金509.9元（2000元-1182.5元-307.6元），两原告诉请超出部分，本院不予支持。因裕丰管理部为个人独资企业，而被告梁福权为裕丰管理部的投资人，根据《中华人民共和国个人独资企业法》第二条的规定“投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任”，两原告诉请被告梁福权承担退还履约保证金、水电保证金的责任，本院予以支持。至于律师费，因律师费不是诉讼中必然产生的费用，且合同亦非因两原告根本违约而解除，两被告诉请两原告承当其律师费损失，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）陈宇翰与被告（反诉原告）佛山市南海区裕丰物业管理部签订的《南方广场租赁合同》于2020年7月7日解除；二、被告（反诉原告）佛山市南海区裕丰物业管理部、梁福权应于本判决发生法律效力之日起十日内退还履约保证金35784元、水电费按金509.9元予原告（反诉被告）佛山市天照教育咨询有限公司、陈宇翰；三、原告（反诉被告）佛山市天照教育咨询有限公司、陈宇翰应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金、管理费72163元予被告（反诉原告）佛山市南海区裕丰物业管理部、梁福权，并支付以17103元为本金自2020年1月6日起至实际清偿之日止、以8551.5元为本金分别自2020年2月6日起、自2020年3月6日起、自2020年4月6日起、自2020年5月6日起均至实际清偿之日止、以13682元为本金自2020年6月6日起至实际清偿之日止、以7172元为本金自2020年7月6日起至实际清偿之日止，均按日万分之三计算的违约金予两被告；四、驳回原告（反诉被告）佛山市天照教育咨询有限公司、陈宇翰的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）佛山市南海区裕丰物业管理部、梁福权的其他反诉请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉受理费减半收取1427.12元（原告已预交1607.18元），由两原告负担603.11元，两被告负担824.01元，两被告应负担的费用应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予两原告，本院不另收退。两原告多预交的180.06元，在本判决生效后，经两原告书面申请，本院予以退回。反诉受理费减半收取3996.87元，由两原告负担2088.04元，两被告负担1908.83元。原告负担的反诉费应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。两被告多预交的反诉费2088.04元，在本判决发生法律效力后，经两被告书面向本院申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  曾舟洲二〇二〇年八月十三日书记员  成海欣