河南省许昌市魏都区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1002民初4198号原告：胡文博，男，汉族，1987年12月1日出生，住许昌市魏都区。委托诉讼代理人：菅鹏伟，河南万朋律师事务所律师。委托诉讼代理人：张振凯，河南万朋律师事务所实习律师。被告：蒋书伟，男，汉族，1976年8月18日出生，住许昌市魏都区。第三人：中国银行股份有限公司许昌分行，住所地：许昌市建设路中段。负责人：侯利伟，任行长。委托诉讼代理人：刘钊，男，汉族，1982年1月22日生，住许昌市魏都区。委托诉讼代理人：高林多，河南君志合律师事务所律师。原告胡文博诉被告蒋书伟房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年7月27日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡文博的委托诉讼代理人菅鹏伟、张振凯及第三人中国银行股份有限公司许昌分行委托诉讼代理人刘钊、高林多到庭参加诉讼，被告蒋书伟经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告胡文博向本院提出诉讼请求：1.判令被告蒋书伟继续履行《房屋买卖合同》，协助原告办理房屋解除抵押及所有权变更登记手续，并由被告蒋书伟承担房屋买卖中税务部门核定的个人所得税、增值税等相关税费；2.判令第三人中国银行股份有限公司许昌分行协助办理房屋解除抵押手续；3.判令被告蒋书伟自2020年7月24日起以535000元为基数按月利率2%支付原告胡文博违约金至变更登记完成之日止。本案保全费、诉讼费由被告负担。事实和理由：2019年6月11日，原告胡文博经许昌汉宇房地产营销策划有限公司文峰路分公司居间介绍，与被告蒋书伟签订《房屋买卖合同》，约定以535000元价格购买被告蒋书伟所有的位于魏都区××以南，五一路以西玫瑰园6幢东起1单元22层2202室房屋（房屋产权证号：豫（2020）许昌市不动产权第0091839号）。合同约定原告于签订合同当日支付定金20000元，于2019年6月21日支付首付款230000元，下余285000元以公积金贷款形式支付。在房屋变更登记前每月银行贷款仍由被告承担，在办理解除抵押时，被告承担250000元解押款，剩余解压款由原告承担。合同签订后，原告依约支付给被告250000元，被告将房屋交付给原告，原告对房屋装修后占有使用至今。2020年5月26日，被告取得涉案房产不动产权证书，已符合办理解押条件，但被告以种种理由拒不依约定履行办理解除抵押及过户义务。现原告愿意全额代为偿还被告所欠第三人的按揭贷款，并要求被告及第三人配合办理相关手续。现依据《合同法》、《担保法》等法律规定，诉至本院，望判如所请。第三人中国银行股份有限公司许昌分行辩称：第三人与被告蒋书伟所签订的个人一手住房贷款合同房地产抵押合同合法有效且已履行，第三人履行发放合同约定的贷款。该笔房屋按揭贷款按照合同约定清结后第三人才能办理解押手续。被告蒋书伟未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。本院经审理查明：位于许昌市魏都区××以南、五一路以西玫瑰园6幢东起1单元22层2202室房屋登记在被告蒋书伟名下，该房屋存在抵押权人中国银行股份有限公司许昌分行的抵押登记。2019年6月11日，原告胡文博经许昌汉宇房地产营销策划有限公司文峰路分公司居间介绍，与被告蒋书伟签订《房屋买卖合同》，约定以535000元价格购买被告蒋书伟所有的上述房屋（房屋产权证号：豫（2020）许昌市不动产权第0091839号）。房屋买卖合同约定原告胡文博于签订合同当日支付定金20000元，支付中介服务费10000元,于2019年6月21日支付首付款230000元，下余285000元以公积金贷款形式支付。在房屋变更登记前每月银行贷款仍由被告蒋书伟承担，在办理解除抵押时，被告蒋书伟承担250000元解押款，剩余解压款由原告胡文博承担。并约定过户时被告蒋书伟承担一手房所产生的费用，并承担二手房过户产生的差额税、营业税及新增费等相关费用。合同违约责任约定过户合同签订后，双方任何一方未按合同的约定履行相关的义务，每逾期一日，违约方应向本合同守约方支付本合同约定总房价款1‰的违约金。合同签订后，原告胡文博依约支付给被告蒋书伟250000元首付款及定金，该笔款项原、被告约定是专用于办理解除涉案房屋银行抵押贷款的款项，被告蒋书伟将房屋交付给原告胡文博，原告胡文博对房屋装修后占有使用至今。被告蒋书伟收到原告胡文博支付250000元首付款及定金后，将该款项挪作他用，未依约办理房屋解押。2020年5月26日，涉案房产相关税费结清并取得了不动产登记证书，已符合办理解押条件。另查明，被告蒋书伟截止2020年9月1日，已还第三人中国银行股份有限公司许昌分行贷款本金36730.16元，利息52886.8元，尚欠贷款本金303269.84元，利息3783.64元,虽经原告胡文博及房产中介公司多次催促，被告蒋书伟拒不履行偿还第三人中国银行股份有限公司许昌分行购房贷款的义务，拒不履行房屋买卖合同约定的解押义务，其已构成违约，应承担违约责任。庭审当中原告胡文博明确表示同意代被告蒋书伟全额清偿第三人中国银行股份有限公司许昌分行的抵押贷款。以上事实有原告胡文博提供的房屋买卖合同、房屋产权登记证书、中国银行还款流水明细清单、短信截屏、营业执照复印件及第三人中国银行股份有限公司许昌分行提供的个人贷款申请审批表、商品房买卖合同、蒋书伟身份证复印件、POS单及收据、个人一手住房贷款合同、房地产抵押合同、不动产预告登记证明、借款借据、贷款放款凭证、贷款已还款明细、剩余贷款本金还款计划表以及当事人陈述、庭审笔录在卷为凭。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告就系争房屋签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，且内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应全面、正确履行合同。现被告蒋书伟已将房屋交付原告胡文博，原告胡文博已经支付了定金及部分购房款，诉讼中原告胡文博表示可以全额支付剩余购房款，且同意通过清偿被告蒋书伟债务而消灭诉争房屋上设定的抵押权，考虑到原告胡文博同意偿还抵押贷款，第三人中国银行股份有限公司许昌分行作为抵押权人的合法权益可以得到充分保障，符合《物权法》第一百九十一条第二款受让人代为清偿债务消灭抵押权的情形，经审查合同继续履行不存在现实困难，从维护市场交易安全，保护守约方合法利益的角度考虑，合同应当继续履行。故原告胡文博要求被告蒋书伟继续履行合同，被告蒋书伟办理房屋过户并承担相关税费及解除房屋抵押，第三人中国银行股份有限公司许昌分行协助解除抵押手续的诉讼请求，本院予以支持。从本案的案情可以看出，被告蒋书伟在收到原告胡文博250000元房款后，未按约定将款项用于归还第三人中国银行股份有限公司许昌分行的贷款以注销抵押，又由于抵押登记的存在，更无法办理房屋过户手续，被告蒋书伟的行为明显有违合同约定以及诚信的原则，应当承担违约责任。原告胡文博要求被告蒋书伟按月利率2%计算违约金的诉请，标准过高，被告蒋书伟应自起诉之日即2020年7月27日起以535000元为基数按全国银行业间同业拆借中心发布的市场报价利率支付违约金至变更登记完成之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、最高人民法院《关于适用担保法若干问题的解释》第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告胡文博与被告蒋书伟于2019年6月11日就许昌市魏都区八一路以南、五一路以西玫瑰园6幢东起1单元22层2202室所签订房屋买卖合同继续履行；二、本判决生效之日起十日内，原告胡文博于代被告蒋书伟偿还第三人中国银行股份有限公司许昌分行涉案房屋的按揭贷款；三、涉案房屋按揭贷款清偿后三十日内，被告蒋书伟配合、第三人中国银行股份有限公司许昌分行协助原告胡文博办理该房屋解除抵押手续；四、房屋解除抵押后十日内，被告蒋书伟配合原告胡文博办理涉案房屋的产权过户手续并承担合同约定的税费；五、本判决生效之日起十日内，被告蒋书伟自2020年7月27日起以535000元为基数按全国银行业间同业拆借中心发布的市场报价利率支付原告胡文博违约金至变更登记完成之日止。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9150元，减半收取4575元，财产保全费3195元，共计7773元，由被告蒋书伟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审判员  吴真真二〇二〇年九月十六日书记员  韩君华