上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初23975号原告(反诉被告)：金明子，女，1967年6月14日出生，朝鲜族，户籍地河北省石家庄市。委托诉讼代理人：傅海燕，上海熊兆罡律师事务所律师。委托诉讼代理人：高士强，上海熊兆罡律师事务所律师。被告(反诉原告)：倪云锋，男，1987年8月19日出生，汉族，户籍地江西省德兴市。委托诉讼代理人：张战坡，上海路森律师事务所律师。委托诉讼代理人：任明飞，上海合勤律师事务所律师。原告金明子与被告倪云锋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月18日予以立案，依法适用简易程序。被告倪云锋于2020年7月29日提起反诉，本院予以受理并于2020年8月24日就本、反诉一并公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)金明子的委托诉讼代理人傅海燕，被告(反诉原告)倪云锋及其委托诉讼代理人任明飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金明子向本院提出诉讼请求：1.判令金明子与倪云锋签订的租赁合同于2019年10月23日解除；2.判令倪云锋向金明子支付自2019年9月14日至2019年10月23日止的租金人民币36,821.92元(以下币种相同)及按照日租金10%即92.05元/日计算自2019年9月4日起至付清之日止的滞纳金；3.判令倪云锋向金明子支付物业管理费1,113元；4.判令倪云锋向金明子支付水费678.18元；5.判令倪云锋向金明子支付电费8,081.24元；6.判令倪云锋向金明子支付燃气费2,124.12元；7.判令倪云锋向金明子支付免租期租金损失28,000元；8.判令倪云锋向金明子支付自2019年10月24日起至2019年11月30日止，按每日租金2倍计算的房屋使用费；9.判令倪云锋向金明子支付垃圾清运费1,500元；10.判令倪云锋向金明子支付律师费10,000元；11.诉讼费由倪云锋承担。庭审中，金明子增加诉请：12.判令金明子没收倪云锋押金56,000元。事实和理由：2018年8月14日,双方签订《租赁合同》,约定：金明子将坐落于上海市闵行区龙茗路XXX号一楼商铺出租给倪云锋,租期自2018年9月14日至2021年9月13日止,租赁面积为90平方米,每月租金为28,000元,先付后租,二个月为一期,每期开始之前提前10日支付当期租金,自应付租金日起,每逾期一天,倪云锋需按日租金的10%支付滞纳金,逾期10天,金明子有权终止租赁合同,并责令倪云锋五日内清退。倪云锋应自行撤清该房屋内可移动的物品、腾空房屋,将该房屋及设施按可正常使用状态返还金明子。租赁合同终止后,倪云锋未在约定的五日内交返该房屋,每逾期一天,倪云锋应向金明子支付逾期使用费,逾期使用费支付标准为租赁物业同期双倍租金乘以逾期天数。倪云锋在租赁期内,应按时支付其使用的公用事业费的全部费用及涉及倪云锋日常经营的一切费用,包括水费、电费、燃气费、物业管理费、网络费、电讯费、清洁费等。发生倪云锋违约而导致本合同终止的,倪云锋租方押金归金明子所有,所有设备设施不得拆除。倪云锋还对金明子造成的损失承担全部赔偿责任。合同签订后,倪云锋自2018年11月开始有拖欠租金及公用事业费行为,一直需金明子不断催缴,根据《租赁合同》约定,倪云锋逾期10日未支付租金或补足押金,金明子有权解除合同,2019年10月3日,金明子通过微信向倪云锋送达催款通知书,倪云锋不予理睬,2019年10月16日金明子回到上海,2019年10月23日去店里,才发现倪云锋趁金明子不在国内期间,擅自中途退租。因倪云锋违约造成的租赁合同的提前解除,给金明子造成的损失有资金利息损失、免租期损失、垃圾清运费、聘请律师费用等。为维护金明子的合法权益,特诉至法院,望盼如所请。金明子为维护其自身合法权益，遂诉至法院,望判如所请。倪云锋辩称，对于诉请1其不予不认可。双方的租赁合同解除时间在2019年10月19日，该时间节点是双方商定好且其实际也是在该时间搬走的。对于诉请2，其同意支付从2019年9月14日起至2019年10月19日止的租金，但不同意支付此后的租金。对于滞纳金部分，其认为合同的解除是由于金明子的过错，故其不应支付滞纳金。对于诉请3-6，若核实下来其存在欠缴则同意支付，若没有欠缴则不同意支付。对于电费，其认为此前的计算方式有误，其已经多支付了电费，故不存在欠缴。对于诉请7、9-10不予认可，其认为没有法律依据亦无合同约定且本案合同解除过错在于金明子。对于诉请8不予认可，其认为其于2019年10月19日已解除合同并搬离讼争房屋。对于诉请12不予认可，其认为金明子没收押金没有合同依据，其并非中途退租故金明子不应没收押金。另，倪云锋认为，其承租讼争房屋目的在于经营餐饮。金明子向其出租前讼争房屋已经空置半年有余，其所经营的餐馆所用的证照都由金明子提供。金明子在租赁初始承诺其提供的证照可以经营重餐饮并将其门店证照彩印件均交给倪云锋。然，2019年9月4日，讼争商铺被闵行区市场监督管理局告知不能从事重餐饮并发出《检查结果告知书》，致使倪云锋所经营的餐馆无法正常经营，且周边其他商铺也陆续撤离。为减少损失，倪云锋与金明子口头协商并最终约定终止双方之间的租赁合同。从监控录像可见，2019年10月6日金明子就到商铺内张贴重新出租的公告。后因金明子长期居住在国外，双方基本通过微信等方式沟通。金明子最终同意倪云锋自行搬离商铺并将钥匙返还即可，后倪云锋于2019年10月19日搬离并将钥匙交给隔壁修车店老板王某进行转交。另，基于商铺日常水、电、煤气费用的计算都是金明子抄表、计算并将结果发给倪云锋，再由倪云锋向隔壁的店铺老板进行支付。现经核算，倪云锋认为其此前每月都向案外人羊蝎子店老板多缴纳约2,000元左右的电费。综上，倪云锋提出反诉并主张：1.判令确认双方之间的《租赁合同》于2019年10月19日解除；2.判令金明子返还倪云锋押金56,000元；3.判令金明子返还倪云锋多收取的电费20,000元(暂计)；4.本诉、反诉诉讼费由金明子承担。针对倪云锋的反诉诉请，金明子辩称如下：对于诉请1，其表示同意；对于诉请2，其表示不同意。讼争合同解除系倪云锋拖欠房租以及擅自提前搬离所致，其应当就此承担违约责任，故押金理应予以没收。对于诉请3，倪云锋的电费是向案外人羊蝎子店老板支付的，所以认为与金明子无关。本院经审理认定事实如下：2018年，金明子作为出租方(甲方)与倪云锋作为承租方(乙方)就上海市闵行区龙茗路XXX号一楼商铺签订《租赁合同》。合同约定，甲方于2018年8月14日向乙方交付该房屋，甲乙双方签字办理交接手续。自交付之日起，即计入租赁期，租期自2018年9月14日起至2021年9月13日止。双方约定每月租金为28,000元。乙方按先付后租的原则，以二个月为壹期，每期开始之前提前十日支付当期租金。自应付租金日起，每逾期一天。乙方需按日租金的10%支付滞纳金。逾期十日(日历天)，甲方有权终止租赁合同，并责令乙方五(日历天)内清退。乙方支付租金的方式为押二付二。合同第5-1条约定，甲方交付该房屋时，乙方应另向甲方支付二个月的租金作为租房押金，计56,000元。甲方收取租房押金后应向乙方开具收款凭证。租赁合同到期，乙方不再续租，全部清退后，甲乙双方对租房押金作最后清算，余款在十五日(日历天)内退还乙方。合同第5-2条约定，乙方在承租期限内，应按时支付其使用的公用事业的全部费用及涉及乙方日常经营的一切费用，包括水费、电费、燃气费、物业管理费、网络费、电讯费、清洁费等，乙方应在支付租金的同时，将已缴付的各类公用事业费的清单(复印件)提供给甲方，由甲方存档备查。用水、用电、用气等公用事业合用的租户，按实际使用和分摊予以结算。合同第5-3条约定，乙方若违约或逾期支付各类费用，甲方有权将租房押金先行垫付，乙方须及时补足租房押金。合同第6-1条约定，如租赁期限届满或提前终止时，乙方应自行撤清该房屋内可移动的物品、腾空房屋，将该房屋及设施按可正常使用状态返还甲方。合同第6-3条约定，租赁合同终止后，乙方未在约定的五日(日历天)内交返该房屋，每逾期一天，乙方应向甲方支付逾期使用费，逾期使用费用支付标准为租赁物业同期双倍租金乘以逾期天数。合同第9-1(4)约定，甲方或乙方因有特殊原因，经双方协商一致，同意甲方提前收回或乙方提前返还部分全部该房屋的。合同第11-5条约定，发生本合同第9-2款而导致本合同终止的，乙方租房押金归甲方所有，所有设备设施不得拆除。乙方并还对甲方造成的损失承担全部赔偿责任。合同另约定双方其他相关权利义务，双方于合同落款处签名。2019年9月4日，上海市闵行区市场监督管理局向金明子经营的上海市闵行区老土房茶室发出《检查结果告知书》，主要内容为：2019年9月4日，我局对你(单位)餐饮服务检查、登记事项检查进行检查，检查发现1项行为不符合相关法律法规规定。请你(单位)进行自查，及时纠正不符合相关法律法规规定的行为。不符合相关法律法规规定的行为：食品经营许可证载明的许可事项发生变化，食品经营者未按规定申请变更经营许可。2019年9月10日，上海市闵行区市场监督管理局向金明子发出《询问通知书》，主要内容为：为调查了解你店擅自扩大经营项目的行为，请你于2019年9月12日到吴宝路XXX号北楼207室接受询问。2019年10月3日，金明子通过微信形式向倪云锋催讨2019年9月燃气费。同日，金明子向倪云锋发出《催款通知书》，要求其支付2019年9月13日至2019年11月12日止的租金56,000元。2019年10月6日下午17时，金明子至承租商铺并手持一叠商铺招租的广告。2019年10月16日，金明子再次通过微信形式向倪云锋催讨电费并再次发出《催款通知书》。2019年10月18日，倪云锋对承租商铺内物品进行清理、打包，于2019年10月19日撤场。2019年10月23日，金明子通过微信形式联系倪云锋，称：“你们都撤了，钥匙交上来啊”、“钥匙在哪里？”。2019年12月3日，案外人张某以金明子为被告诉至本院，案号为(2019)沪0112民初46383号，案由为房屋租赁合同纠纷。庭审中，金明子辩称其关店退房是由于2019年9月闵行区政府下达关店通知，不允许经营餐饮。在此情况下，其实际经营至2019年10月底并自2019年11月1日起开始清理涉案商铺，于同年11月3日将钥匙交还案外人张某，并于当日短信告知钥匙已经交还一事。后该案经审理查明，案外人陈某某系上海市闵行区龙茗路**房屋产权人，案外人张某系有转租权的二房东。自2007年起，金明子一直承租上述房屋经营茶室、餐饮。自2019年8月1日起欠租并存在部分水、电、物业费的拖欠。后本院于2020年4月3日就该案作出一审判决，于同年4月27日生效。另查明，金明子以上海市闵行区龙茗路**为住所办理经营者名称为上海市闵行区卉慧包子店的食品经营许可证，主体业态为餐饮服务经营者(小型饭店)，经营项目为糕点类食品制售(蒸煮类糕点)。金明子还以上述地址办理了营业执照。又查明，金明子支付了包括讼争房屋在内的账单户名为上海市闵行区龙茗路XXX-XXX号房屋的如下费用：2019年7月至11月期间的物业管理费3,711.40元、2019年10月水费1,356.36元、2019年8月电费7,654.72元、2019年9月电费6,724.01元、2019年10月电费1,783.74元。金明子还支付了账单户名为上海市闵行区龙茗路XXX-XXX号房屋(上海市闵行区老土房茶室)的燃气费用：2019年9月燃气费2,582.20元、2019年10月燃气费3,002.90元。再查明，上海市闵行区龙茗路XXX-XXX号房屋存在两家商铺，一为倪云锋所承租开办的“邻家饭堂”，另一为羊蝎子店(2020年8月6日后实际经营人为案外人滕某)。上海市闵行区龙茗路XXX-XXX号房屋装有一个公用的电费总表以及一个公用的水费总表，实际的水费和电费由两家根据各自分表数字进行计算，后由倪云锋将相关费用支付给羊蝎子店老板后，再由羊蝎子店老板直接向电力部门进行缴付。至于燃气费部分是金明子收到燃气费单据后，负责就三家(老土房茶室、邻家饭堂、羊蝎子店)的分表计算，制作表格后向另外两家收取。复查明，根据倪云锋与案外人王某的微信记录所载，在倪云锋将讼争商铺钥匙交给其并要求其转交的情况下，案外人王某回忆大概是在月底前将该钥匙交还给金明子。上述事实，由金明子提供的《租赁合同》、微信催款记录、《催款通知书》、物业费单据一组、水费缴费单及发票一组、电费缴费单及发票一组、燃气账单及发票一组、(2019)沪0112民初46383号民事判决书、律师聘请合同、律师费发票、大众点评上的照片等一组，由倪云锋提交的营业执照、食品经营许可证、与案外人王某的微信聊天记录一组、监控录像光盘及录像视频截图三张、以及双方当事人的庭审陈述所证实。至于倪云锋提供的水电费计算底单，本院对于该底单的制作人员、真实性等均无法核实，故对该证据不予采信。本院认为，金明子与倪云锋签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按约履行协议。双方现对于合同解除于倪云锋搬离讼争房屋的2019年10月19日已无异议，但对于合同解除的理由、合同解除的过错方等问题存有争议，也由此对于合同解除后的后果处理持不同意见。基此，本院认为双方的争议焦点如下：一、合同解除的责任确定；二、合同解除的后果处理。针对争议焦点一：金明子认为系倪云锋擅自搬离，故合同无奈于该搬离日予以解除；倪云锋则认为讼争房屋于2019年9月起即因为经营范围被查处，致使其无法经营使用讼争房屋，故双方在此基础上已达成解除合同的一致意见，后其于2019年10月19日即搬离，故认为并非擅自搬离。对于该争议焦点，虽有监控录像显示金明子曾于2019年10月6日持出租广告至讼争商铺想要张贴，但其最终并未张贴且于2019年10月16日仍在催促倪云锋支付9月13日至11月12日的应付租金。从倪云锋之举证以及抗辩说辞而言，实难就此认定双方存在协商后解除合同之合意。双方解除合同的理由应为倪云锋擅自搬离所至，故其应为合同解除的过错方。针对争议焦点二：讼争合同解除后，应当对于讼争合同之后果进行处理。首先，基于合同于2019年10月19日予以解除，故倪云锋应支付自2019年9月14日起至2019年10月19日止的租金33,419.35元(28,000元+28,000元÷31天×6天)。至于金明子所主张的滞纳金部分，倪云锋方抗辩称滞纳金标准过高。考虑到合同所约定的每日按照日租金10%的标准所计付的滞纳金与金明子的实际损失相较确实较高，本院依法酌情将滞纳金标准调整为日万分之五，起算节点仍为2019年9月4日起至倪云锋实际付清之日止。其次，对于物业管理费1,113元、水费678.18元，倪云锋均予以认可。故对于金明子主张的上述相关诉讼请求，本院均予以支持。至于电费8,081.24元部分，在庭审中金明子明确双方依据合同惯例，电费由倪云锋与案外人羊蝎子店老板根据分表情况进行核算并由倪云锋向案外人羊蝎子店老板进行付款，随后由案外人羊蝎子店老板自行缴费。虽然在本案中，金明子确实代付了相关电费，但其仅依据倪云锋与羊蝎子店老板合用一台电表为由就径行向倪云锋主张一半金额的电费，本院认为理据不足，故对于相关电费的诉请予以驳回。同样基于前述情况，本院对于倪云锋主张要求金明子返还多收取的电费20,000元之请求亦认为理据不足，一并予以驳回。至于燃气费、燃气费2,124.12元部分。此系金明子根据总表数字减去其所使用的老土房的分表数字后得出的用字数再计算出倪云锋与另一家2920号商户共有费用除以2计算所得。但根据金明子的陈述，按照三方结算燃气费的惯例，应该是金明子的员工进行总表、分表的抄表后算出三户的实际使用费后再行收取。故对于金明子现主张的燃气费2,124.12元，本院认为理据不足，予以驳回。再次，对于金明子主张的免租期租金损失28,000元以及垃圾清运费1,500元、律师费10,000元部分。本院认为均缺乏法律规定以及合同约定，一并予以驳回。又次，对于房屋占有使用费部分。金明子虽主张其于2019年11月30日方收回房屋，但这与(2019)沪0112民初46383号中金明子答辩称其于2019年11月3日就向案外人张某交还房屋的表述相矛盾。再结合金明子亦认可的倪云锋与案外人王某之微信聊天记录内容可见，案外人王某已经于2019年10月底前向金明子交付了钥匙。据此，本院认为倪云锋尚应支付自2019年10月20日起至2019年10月31日止的房屋占有使用费，而支付的使用费标准按照双方合同第6-3条之约定应为：自2019年10月20日起至同月24日应参照同期租金价格标准进行计算，为4,516.13元(28,000元÷31天×5天)，自2019年10月25日起至2019年10月31日止应参照同期双倍租金价格标准进行计算，为12,645.16元(28,000元÷31天×2倍×7天)，以上合计17,161.29元。最后，对于押金56,000元的处理部分。本院认为基于倪云锋为违约方，金明子有权对其已付押金部分作为违约金予以没收。但押金没收实际仍属于违约金的处理，而违约金的确定亦应参照守约方的实际损失为考量点。基于金明子自身欠付租金的行为致使其与案外人张某的房屋租赁合同此后不久即解除，且法院最终确定其于2019年11月30日即向案外人张某返还了包括讼争房屋在内的所有承租对象。在此基础上再考虑到倪云锋的主观恶意、违约时间长短等因素，酌定由金明子没收押金28,000元，剩余部分应向倪云锋予以返还。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)金明子与被告(反诉原告)倪云锋签订的《租赁合同》于2019年10月19日予以解除；二、被告(反诉原告)倪云锋于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)金明子支付自2019年9月14日起至2019年10月19日止的租金人民币33,419.35元以及以该金额为本金，按照每日万分之五的标准计算自2019年9月4日起至被告(反诉原告)倪云锋实际给付之日止的滞纳金；三、被告(反诉原告)倪云锋于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)金明子支付自2019年10月20日起至2019年10月31日止的房屋占有使用费人民币17,161.29元；四、被告(反诉原告)倪云锋于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)金明子支付物业管理费1,113元、水费678.18元，以上合计人民币1,791.18元；五、原告(反诉被告)金明子于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)倪云锋返还押金人民币28,000元；六、驳回原告(反诉被告)金明子其余诉讼请求；七、驳回被告(反诉原告)倪云锋其余诉讼请求。本诉案件受理费减半收取计人民币1,732.8元，由原告(反诉被告)金明子负担人民币1,151.6元，由被告(反诉原告)倪云锋负担人民币581.2元。反诉案件受理费减半收取计人民币850元，由原告(反诉被告)金明子负担人民币250元，由被告(反诉原告)倪云锋负担人民币600元。保全费人民币1,311.4元，由原告(反诉被告)金明子负担人民币746.44元，由被告(反诉原告)倪云锋负担人民币564.96元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 钱 洁二〇二〇年九月二十五日书记员 瞿思沁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。……