四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1302民初1112号 原告：南充顺源文化传媒有限责任公司，住所地：南充市五星花园大都会裙楼5楼。 法定代表人：冯晓芳，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张梅，四川智典律师事务所律师。 被告：南充盛世唐会娱乐有限公司，住所地：南充市五星花园大都会裙楼4楼。 法定代表人：罗静，该公司执行董事 被告：罗静，女，1968年8月28日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 二被告委托诉讼代理人：明峰，四川果城律师事务所律师。 被告：明凤斌，男，1956年10月5日出生，汉族，住四川省南充市高坪区。 原告南充顺源文化传媒有限责任公司（简称顺源公司）诉被告南充盛世唐会娱乐有限公司（简称唐会公司）、罗静房屋租赁合同纠纷一案，本院2020年2月27日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，诉讼中应原告申请，追加明凤斌为被告参加本案诉讼，并于2020年7月28日公开开庭进行了审理，原告顺源公司委托诉讼代理人张梅，被告唐会公司及被告罗静委托诉讼代理人明峰到庭参加诉讼，被告明凤斌经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告顺源公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2018年1月1日签订的《房屋租赁合同》、《管理服务协议》；2、判令被告立即向原告支付房屋租金、其他费用共计714000元；3、判令被告立即向原告支付因未付房屋租金以及其他费用产生的违约金；4、判令被告罗静、明凤斌对第2、3项诉讼请求承担连带责任；5、本案律师费、案件受理费由被告负担。诉讼中原告将第3项诉讼请求违约金金额明确为414571.4元。事实和理由：原、被告于2018年1月1日签订《房屋租赁合同》及其他相关协议，约定原告将位于南充市顺庆区（模范街方向）出租给被告作为歌城使用，租赁期限为5年，第一年租金为16.5万元，第二年租金为16.995万元…。协议签订后，租赁房屋一直由被告使用，但被告未按照合同约定支付租金及相关费用。现经原告核算，被告共计拖欠原告租金及相关费用共计714000元。被告罗静、明凤斌作为被告唐会公司股东，与公司财产相互混同，应当对公司债务承担连带责任。为维护原告合法权益，特诉至贵院望判如所请。 被告唐会公司、被告罗静共同辩称，1、同意协商解除租赁合同，但是不同意解除物业管理协议，因物业管理协议是无效协议，不存在解除的问题。2、双方租赁是延续行为，从2013年6月至目前，有关租金的计算均应按合同的约定计算，有关租赁费用需要结算，应以结算后的金额为准，这里面有应退的保证金、多收的电费和物管费的问题，双方经济往来尚未结算，被告没有拖欠租金，因而不存在延期支付和违约金的问题。即使存在违约金，合同的违约金过高，应按银行同期贷款利率执行。公司股东以出资为限对公司承担有限责任，原告主张公司的两位股东对公司的债务承担连带责任没有法律依据，原告未尽到证明被告与两个股东的财产管理人员等等存在完全的混同，所以属于举证不能。原告主张的律师费不属于必须产生的损失，不应得到支持。3、根据双方签订的《管理服务协议》，其约定的服务内容，完全等同于物管企业的服务，该项服务已经由物管进行了服务，所以原告没有履行合同所对应的服务，不应该由被告方来承担重复缴纳物业管理费的服务，即使存在一点服务，也与市场约定的价格相去甚远，显示公平，更有可能涉嫌逃避国家税收，损害国家公共利益，导致协议无效，因此在该协议无效的情况下，有关违约责任也不存在。 被告明凤斌未到庭应诉，亦未向本院递交书面答辩状。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年原告顺源公司与被告唐会公司分别以甲、乙双方名义签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于南充市顺庆区（模范街方向）建筑面积约1800平方米的房屋（乙方已在使用中）出租给被告作为歌城使用，租赁期限为5年，自2018年1月1日起至2022年12月30日止，租赁期限内租金总额为87.601万元，第一年租金为16.5万元，以后每一年房租在上一年租金基础上递增3%，即第二年租金为16.995万元……租金每半年支付一次。合同第七条约定，乙方有逾期未交纳约定的各项费用或乙方未按约定交纳租金10日，经甲方催告后仍未交纳等情形的，甲方有权解除合同，并追究乙方违约责任。合同第九条约定，乙方存在没有按约支付租金致甲方解除合同等情形的，乙方应按合同总租金的30%向甲方支付违约金。该条还约定，因一方违约，对方通过诉讼等方式主张权利产生的诉讼费、保全费、律师服务费等费用均由违约方承担。该合同还约定了双方其他权利、义务。同时，双方又以甲、乙方名义签订《管理服务协议》一份，就甲方为乙方承租前述房屋提供管理服务事宜作出约定，合同期限与前述租赁合同一致，甲方向乙方收取的五年管理服务费共计204.402万元，第一年管理费38.5万元，以后每年管理服务费在上一年基础上递增3%，管理服务费每半年支付一次。协议第三条对甲方提供的管理服务内同进行了罗列，包含收取水电气及物管等费用、协调与物管及处理邻里关系、不定期监督检查等。协议第四条约定，乙方未按期向甲方指定账户足额缴纳管理服务费的，每逾期一天，乙方应当按照未支付金额的万分之五向甲方支付违约金，直至乙方付清全部管理服务费用之日止。该协议还约定了双方其他权利、义务。前述合同、协议签订后，庭审中原告自认被告唐会公司已向其给付2018年租金及管理服务费合计402500元，该年度尚欠款147500元，并提供银行回单证实其中30万元系被告罗静通过个人账户向原告付款。2019年及2020年租期的租金和管理服务费，现有证据表明被告唐会公司均未向原告给付。另被告唐会公司尚欠原告垫支的2020年物管费7200元、水电费8460元未付。原告向被告唐会公司催要前述款项未果，遂诉至本院提出前述诉请。 庭审中被告唐会公司提交了双方公司于2013年6月4日签订的《房屋租赁协议》一份，该协议约定的租赁房屋与本案中2018年所签订的《房屋租赁合同》租赁标的物一致，协议约定的租赁期限从2013年6月4日至2017年9月30日止，租金为每年55万元，每半年支付一次。该协议履行期满后，双方为续租遂签订了本案《房屋租赁合同》及《管理服务协议》。 另查明，原告顺源公司为主张本案权利，委托四川智典律师事务所代理诉讼，《委托代理合同》载明的律师服务费为30000元，原告并提供了完税发票证实其已支付该项费用。本案诉前保全原告交纳了保全费5000元。诉讼中原告还提交了在被告唐会公司经营的歌城的消费记录，显示被告罗静、明凤斌通过微信或支付宝收取公司的经营款项。 本院认为，本案原告顺源公司、被告唐会公司于2018年签订的《房屋租赁合同》及《管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，合同约定内容没有违反法律、行政法规规定，合法有效，予以确认。诉讼中被告唐会公司以《管理服务协议》显失公平、涉嫌避税为由认为系无效协议的抗辩主张不能成立，其理由是：1、《管理服务协议》与《房屋租赁合同》同时签订，两者约定的租赁标的、租赁期限等内容一致，两份合同（协议）约定的2018年租赁及管理服务费用合计金额为55万元，与原、被告公司在2013年签订的《房屋租赁协议》约定的每年租金55万元相同，表明双方约定的管理服务费用亦具有租金的性质，且原租赁协议已经履行完毕，对2018年的租金及管理服务费用被告已合计支付402,500元，此前被告并未提出异议；2、原、被告公司均是具有独立民事行为能力的平等民事主体，在签订本案租赁合同和管理服务协议时未受到对方胁迫，双方将租金金额分离成两份合同（协议）分别约定并不影响税务机关向其征税。本案中，被告唐会公司未按合同约定向原告给付租金及管理服务费用，其中2018年欠付147,500元，2019年欠付566,500元，合计金额为714,000元。关于2020年的租金及管理服务费用和水电费用，合同明确约定了给付方式为半年一付，但原告在本案并未主张，故本案不予处理。据此，被告唐会公司应当向原告给付租金及管理服务费合计714,000元。被告唐会公司未按合同约定时间履行给付租金及管理服务费义务，其行为已构成根本违约，故对原告主张解除双方《房屋租赁合同》、《管理服务协议》的诉请予以支持。同时根据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，被告唐会公司还应当承担违约责任，双方租赁合同约定的违约金标准为被告公司按合同总租金的30%向原告支付违约金，服务管理协议约定的违约金标准为按照未支付金额的万分之五向原告支付违约金，庭审中被告认为前述违约金约定标准过高要求调整，本院根据双方合同履行情况、被告过错违约程度、原告可能的损失程度等因素，综合判断该违约金约定标准较相对偏高，适当予以调整为按合同总租金、管理服务费合计金额的10%为宜，即2,920,030元×10%＝29,2003元。原告为主张本案权利产生的律师费30,000元及保全费5,000元，依据双方合同约定，应由被告承担。 原告主张被告罗静、明凤斌对唐会公司的上述债务承担连带责任的请求，因其提供的证据尚不能证明法律规定的该两股东与公司财务混同而否认公司人格的事实成立，依法应承担举证不能之不利法律后果，对此不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”、第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，判决如下： 一、解除原告南充顺源文化传媒有限责任公司与被告南充盛世唐会娱乐有限公司于2018年签订的《房屋租赁合同》、《管理服务协议》； 二、被告南充盛世唐会娱乐有限公司于本判决生效后十五日内给付原告南充顺源文化传媒有限责任公司至2019年租期的租金、管理服务费合计714,000元； 三、被告南充盛世唐会娱乐有限公司于本判决生效后十五日内给付原告南充顺源文化传媒有限责任公司违约金292,003元； 四、被告南充盛世唐会娱乐有限公司于本判决生效后十五日内给付原告南充顺源文化传媒有限责任公司律师费30,000元； 五、驳回原告南充顺源文化传媒有限责任公司的其他讼请求。 本案案件受理费18,458元，由南充顺源文化传媒有限责任公司负担4,334元，被告南充盛世唐会娱乐有限公司负担14,124元；保全费5,000元，由被告南充盛世唐会娱乐有限公司负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长 吴 豪 人民陪审员 成 永 人民陪审员 何正国 二〇二〇年八月十三日 书 记 员 任思颖