四川省安岳县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川2021民初627号 原告：袁琴，女，1991年1月2日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 委托诉讼代理人：袁明露，四川开平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴勇，四川开平律师事务所律师。 被告：四川奥鑫实业有限公司，住所地四川省资阳市安岳县岳阳镇东大街**，统一社会信用代码91512021708922000M。 法定代表人：杨祖万，总经理。 委托诉讼代理人：倪文龙，四川强德律师事务所律师。 第三人：田荣亮，男，1953年2月14日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 第三人：伍秀利，女，1973年8月18日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 共同委托诉讼代理人：李洁，重庆智韵律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：周瑶，重庆智韵律师事务所律师。 袁琴与四川奥鑫实业有限公司（以下简称“奥鑫公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用简易程序并于2020年4月14日公开开庭进行了审理，后被告奥鑫公司于2020年4月15日申请追加田荣亮、伍秀利作为被告参与诉讼，本院依法审查后，追加田荣亮、伍秀利作为第三人参与诉讼，又于2020年5月13日公开开庭进行了审理。审理过程中，因案情复杂，遂转为普通程序依法组成合议庭并于2020年6月28日再次公开开庭进行了审理，原告袁琴及其委托诉讼代理人袁明露、吴勇，被告奥鑫公司法定代表人杨祖万的委托诉讼代理人倪文龙，第三人田荣亮、伍秀利共同的委托诉讼代理人周瑶、李洁到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 袁琴向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告返还原告已付房款90250元及利息（利息以已付房款90250元为基数，按银行同期同类贷款利率即年利率4.75%，自2019年7月26日起计算至起诉之日，暂计2500.68元）；3、判令被告向原告赔偿90250元；4、判令被告向原告退还按揭服务费1262元；5、案件受理费由被告承担。事实及理由：2019年7月26日，原告与被告签定《商品房买卖合同》，合同约定“原告购买被告开发的位于资阳市安岳县，商铺总价款为180500元；房款支付方式为贷款支付，即原告首期支付购房总价款的50%以上，其余价款通过贷款方式支付。合同第四条明确案涉商铺未设定抵押。”原告随即向被告支付了总房款的50%即90250元及按揭服务费1262元。原告在合同文本上签字后，被告以当天无法盖章为由，告知原告改日再向原告交付合同文本。此后，被告在无正当理由的情形下一直不向原告交付合同文本，导致原告无法办理贷款。2020年1月2日，在原告的反复要求下，被告向原告交付了合同文本，但拒绝了对案涉商铺进行备案登记的要求。在多次交涉后，2020年1月9日，被告销售人员告知原告案涉商铺在未经原告同意的情况下被被告进行了抵押。原告认为被告的行为严重违背了诚实信用的交易原则、侵犯了原告的财产权利，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，被告应向原告返还已付房款及利息、承担已付房款一倍的赔偿责任，在与被告协商解除《商品房买卖合同》无果的情况下，特起诉到法院，请求法院判如所请。 被告奥鑫公司辩称，1、奥鑫锦城Ａ区的实际产权人不是奥鑫公司；2、奥鑫公司不存在恶意欺骗的行为，不存在隐瞒抵押的情况，原告的主张无事实及法律依据；3、奥鑫公司在2008年取得黄桷坡国有土地开发权后就将开发权转让给了田荣亮、伍秀利，奥鑫Ａ区真正的开发经营者是田荣亮、伍秀利，相应责任应由田荣亮、伍秀利承担；4、商品房买卖合同约定的办理产权证的时间（2022年12月30日）还未到，不符合合同解除的条件，也不符合需承担已付房款一倍的赔偿责任的条件；5、奥鑫公司追加田荣亮、伍秀利是因为田荣亮、伍秀利是黄桷坡地块的实际开发者，原告提交的产权记载表上显示产权人也是伍秀利；6、奥鑫公司未与袁琴签订《商品房买卖合同》，更不知道袁琴购买了奥鑫锦城Ａ区，也未收到袁琴的购房款，至于是否为奥鑫Ａ区所收，奥鑫公司不得而知。但任何未经奥鑫公司签字盖章的行为，都应由责任人自负，原告起诉的事实与奥鑫公司无关联性；7、商品房买卖合同约定的商品房取得权属的时间尚未到，同时原告购买的房屋已经交付并获得收益，原告要求解除合同没有法律和事实依据，不具备解除合同条件，要求驳回原告诉请；8、原被告签订的《商品房买卖合同》盖章系在被告公司印章移交后，由奥鑫公司工作人员盖的，盖章人不清楚情况下盖的，要求对合同予以撤销。 第三人田荣亮、伍秀利辩称，1、奥鑫公司申请追加田荣亮、伍秀利作为被告参与诉讼不符合法律规定，法院审理的范围应仅限于原告的起诉范围，原告在本案中未要求田荣亮、伍秀利承担责任，因此田荣亮、伍秀利作为被告参加诉讼没有法律依据，田荣亮、伍秀利应作为第三人参与诉讼；2、商品房买卖合同签订的主体是原告与奥鑫公司，田荣亮、伍秀利并非合同的相对方，该合同对田荣亮、伍秀利不具有约束力，与田荣亮、伍秀利无关；3、案涉商铺已经交付给原告使用且原告已经取得租金收益；4、奥鑫公司述称与第三人之间存在土地转让关系，但该转让关系与本案无关；5、案涉商铺已经交付原告，商品房买卖合同约定的办证时间未届满，原告提供证据无法证明案涉商铺存在抵押登记，原告要求解除买卖合同无法律依据；6、田荣亮、伍秀利依据承包经营合同的内容以奥鑫公司的名义进行开发的事宜，双方还没有进行结算，双方依据前述协议产生的纠纷应该另案处理，与本案无关。 针对本案诉请，原告举证如下： 1、袁琴身份证复印件，拟证明原告主体身份； 2、四川奥鑫实业有限公司工商登记信息复印件，拟证明被告主体身份； 3、商品房买卖合同复印件，拟证明案涉商铺的位置、价款、房款支付方式以及合同中明确案涉商铺未设置抵押； 4、商铺定金收据、商铺购铺款收据、按揭代收费收据、POS机刷卡单复印件，拟证明原告按约缴纳房款及按揭代理费； 5、产权情况记载复印件，拟证明被告奥鑫公司隐瞒了案涉商铺已经抵押的事实。 被告奥鑫公司对原告所举证据质证意见如下：对证据1、2真实性、合法性没有异议；对证据3、5，在买卖合同中第三页显示原告购买的是1栋负三层102-1，原告提交的产权记载上显示产权人为伍秀利，该产权记载上没有显示房号和楼栋号，与原告合同上购买的房屋不一致。合同违约责任第9条没有约定原告要求的赔偿一倍房款的违约责任。原告提交的买卖合同上奥鑫公司加盖的印章的真实性需要核实，因原告诉状中自认奥鑫公司没有加盖印章。产权记载表上的手写部分是原告方自行手写的，不能证实产权记载表上抵押的房屋就是原告购买的房屋；对证据4，其中一张票据没有被告奥鑫公司的印章，具体金额请法院核实。 第三人田荣亮、伍秀利对原告所举证据质证意见如下：对证据1、2三性没有异议；对证据3三性予以认可，该份买卖合同能够证明原告与奥鑫公司存在买卖关系，而与第三人田荣亮、伍秀利无关，且该份合同载明的交房时间与办证时间均未到期，原告的权利没有损害；对证据4，请法院依法核实，说明一下收据上均是被告奥鑫公司盖章，收款方也为被告奥鑫公司，与第三人田荣亮、伍秀利无关；对证据5打印字体及盖章予以认可，对手写部分有异议，手写签字人身份无法确认，且是否有权利确认该内容有待考察。 针对本案诉请，被告奥鑫公司举证如下： 1、2008年9月22日，田荣亮、伍秀利与奥鑫公司签订的奥鑫锦城黄桷坡段开发承包协议复印件； 2、奥鑫锦城黄桷坡段地块开发转让补充协议复印件； 3、田荣亮、伍秀利向奥鑫公司发的《关于奥鑫锦城黄桷坡A区开发建设应尽快报建并尽快开工承包协议的函》复印件； 4、黄桷坡开发补充协议复印件； 5、田荣亮、伍秀利与奥鑫公司签订的奥鑫A区开发建设承包补充协议复印件； 6、田荣亮、伍秀利与奥鑫公司签订的《奥鑫锦城黄桷坡地块开发权益确认协议》复印件 7、2019年12月5日，田荣亮、伍秀利向资阳市中级人民法院提交的执行异议之诉起诉状复印件； 8、四川奥鑫公司印章移交表； 9、证人唐某出庭作证的证人证言。 以上证据拟共同证明：1、2008年奥鑫公司已经将黄桷坡地段国有土地使用权及其开发权转让给田荣亮、伍秀利，由田荣亮、伍秀利独立投资开发，其权益的享有和承担均应由田荣亮、伍秀利承担和享有，因此奥鑫A区的开发与奥鑫公司没有关联性；2、奥鑫A区的实际开发人田荣亮、伍秀利也在另案中自认奥鑫A区为其所有；3、奥鑫公司根本不知道袁琴购买了商铺，也没有签订商品房买卖合同，因此，袁琴的诉讼请求和奥鑫公司没有关联性，请求法院依法驳回袁琴对奥鑫公司的诉讼请求；4、原被告签订的《商品房买卖合同》盖章系在被告公司印章移交后，由奥鑫公司工作人员盖的，盖章人不清楚情况下盖的，要求对合同予以撤销。 原告袁琴对被告奥鑫公司所举证据质证意见如下：被告未提供原件，无法确认其真实性。若奥鑫公司能提供原件，则对其真实性、合法性予以认可，但与本案没有关联性。印章接收人、移交人均是奥鑫公司工作人员，证人在合同上加盖公司印章行为代表被告公司行为，奥鑫公司提交的证据恰恰证明奥鑫公司作为出卖人没有取得案涉商铺的所有权。 第三人田荣亮、伍秀利对被告奥鑫公司所举证据质证意见如下：1、对本组证据真实性予以认可，但本组证据与本案无关联性，被告奥鑫公司与田荣亮、伍秀利产生的纠纷应该另案处理，田荣亮、伍秀利在资阳中院提出执行异议之诉只涉及负二层，不涉及案涉商铺；2、田荣亮、伍秀利不是本案适格被告且原告并未要求田荣亮、伍秀利承担责任，田荣亮、伍秀利也不是本案的必要共同诉讼人，因此田荣亮、伍秀利不能作为本案被告参加诉讼；3、印章接收人、移交人均是奥鑫公司工作人员，证人在合同上加盖公司印章行为代表被告公司行为。 针对本案诉请，第三人田荣亮、伍秀利举证如下： 1、委托经营管理合同复印件； 2、借记卡账户明细查询复印件； 3、四川七星企业管理服务有限公司（以下简称七星公司）情况说明、七星公司与丁琳共同情况说明及丁琳身份证复印件。 以上证据拟共同证明：1、原告委托七星公司对案涉商铺进行经营管理并接房，七星公司已经代原告完成接房手续；2、七星公司已经按照合同约定向原告支付租金，原告已经获得收益。 原告袁琴对第三人田荣亮、伍秀利所举证据质证意见如下：对证据1的真实性、合法性予以认可，但与本案无关；对证据2的真实性、合法性予以认可，但与本案没有关联性；对证据3三性均不予认可，与本案无关联，不能达到田荣亮、伍秀利的证明目的。 被告奥鑫公司对第三人田荣亮、伍秀利所举证据质证意见如下：1、对证据1的交付、经营没有异议，但交付时间是2019年7月26日，结合原告方提供的商品房买卖合同，办理两证的时间没有到期且对原告没有造成任何影响及损失，不符合解除合同的条件；2、案涉地块是田荣亮、伍秀利开发的。 对当事人无异议的原告提交的证据1、2本院予以确认证据效力并在卷佐证，对有异议的证据本院认定如下：原告提交的证据3、4真实、合法，能证明原被告签订商品房买卖合同及原告依约缴纳购房款的事实；原告提交的证据5真实、合法，能证明案涉房屋存在抵押的事实；第三人田荣亮、伍秀利提交的证据1、2、3真实、合法，能形成证据锁链证实原告袁琴委托七星公司对案涉商铺进行经营管理并接房且获得租金收益的事实，故本院对上述证据的证明效力予以确认并在卷佐证。被告提交的证据1-7与本案无关联，故本院对其不予采信；被告所举证据8-9因证人唐某系被告奥鑫公司工作人员，与被告奥鑫公司有利害关系，故对被告的证明目的不予确认。 经上述由本院审查确认的证据，并结合当事人的一致陈述，查明本案事实如下： 2019年7月19日，原告袁琴向被告奥鑫公司缴纳负三层102-1号商铺定金10000元，定金缴纳后，2019年7月26日，出卖人奥鑫公司与买受人袁琴签订了《商品房买卖合同》，合同约定部分内容如下：1、买受人购买商品房为现房的，该商品房所在楼栋房屋所有权证号为201404XXX；2、该商品房为奥鑫锦城A区（一期）1幢-3层X号，用途为商业服务，建筑面积共23.75平方米，套内建筑面积14.95平方米；3、该商品房所分摊的土地使用权及在建工程均未设定抵押；4、该商品房单价为每平方米人民币7600元，总价款人民币180500元；5、付款方式为贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总价款的50%以上；6、出卖人应在2020年12月30日前向买受人交付该商品房；买受人同意在接房同时将税费（包括办理银行按揭贷款费用）交给出卖人；7、出卖人应当在2022年12月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人有权退房；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。《商品房买卖合同》签订后，原告袁琴当日便向奥鑫公司缴纳商铺购铺款80500元及按揭代收费1262元。奥鑫公司也将案涉房屋向原告进行了交付。 《商品房买卖合同》签订当日，原告袁琴作为乙方（委托方）与甲方（受委托方）七星公司签订《委托经营管理合同》，约定乙方将对奥鑫锦城A区（一期）1幢-3层X号商铺的占有、使用、租金等相关权利统一委托甲方行使，委托期限为10年，从2019年7月26日起至2029年7月26日止，委托起始日即为乙方委托经营租金起始日，租金前三年为40元/㎡/月，第四年开始租金水平随行就市。2019年8月12日，甲方七星公司将2019年7月26日至2020年1月26日的租金2850元转入袁琴指定的银行卡中。 另查明，案涉房屋所在楼栋权属登记产权证号为201404XXX号，产权人奥鑫公司；并于2014年7月2日完成转移登记，证号为201405XXX，产权人伍秀利。2018年6月20日，案涉房屋设定抵押登记，并办理了他项权证，证号为2018002XXX号，抵押权人为四川安岳农村商业银行股份有限公司鸳大支行，债权数额3000000元。 同时查明，本案审理过程中，第三人伍秀利表示愿意在原被告所签订的《商品房买卖合同》约定的期限内交付涉案房屋所有权证书给原告。 本院认为：本案的争议焦点有三个，一是田荣亮、伍秀利是否应该作为本案被告参与诉讼；二是原告袁琴与被告奥鑫公司签订的《商品房买卖合同》是否有效；三是原告袁琴解除《商品房买卖合同》理由是否成立。针对上述争议焦点，本院分述如下： 一、田荣亮、伍秀利是否应该作为本案被告参与诉讼？本案是商品房买卖合同纠纷，案涉《商品房买卖合同》的合同主体系袁琴、奥鑫公司，田荣亮、伍秀利并不是案涉《商品房买卖合同》的当事人，田荣亮、伍秀利不是《商品房买卖合同》中的权利义务主体，且原告袁琴明确表示不需要田荣亮、伍秀利承担责任，故田荣亮、伍秀利不是本案适格被告，为查清案件事实应作为第三人参与本案诉讼。被告奥鑫公司辩称奥鑫公司早就将修建案涉商品房的土地使用权转让给了田荣亮、伍秀利，案涉商品房的实际开发、经营者是田荣亮、伍秀利，相应责任应由田荣亮、伍秀利承担，田荣亮、伍秀利才是本案的适格被告。针对奥鑫公司该辩称意见，本院认为，奥鑫公司与田荣亮、伍秀利因案涉土地使用权的转让而形成的民事权利义务关系也仅能在奥鑫公司与田荣亮、伍秀利之间产生拘束力，与本案原告无关，故本院对奥鑫公司的该辩称意见不予采纳。 二、原告袁琴与被告奥鑫公司签订的《商品房买卖合同》是否有效？原告袁琴作为买受人与作为出卖人的奥鑫公司签订的《商品房买卖合同》均属当事人的真实意思表示，内容未悖法律、行政法规的效力性强制性规定，故本院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”之规定，认定《商品房买卖合同》合法、有效。本案原告与被告奥鑫公司形成商品房买卖合同法律关系。被告奥鑫公司辩称奥鑫公司未与袁琴签订《商品房买卖合同》，更不知道袁琴购买了奥鑫锦城Ａ区，也未收到袁琴的购房款，并要求对案涉《商品房买卖合同》予以撤销。因《商品房买卖合同》上有合同主体奥鑫公司加盖的印章，被告奥鑫公司并未举证证明该印章不是奥鑫公司所加盖，奥鑫公司的辩称意见与本院查明事实不符，且奥鑫公司并未举证证明案涉合同系因重大误解、显示公平订立或原告袁琴以欺诈、胁迫、乘人之危的手段使奥鑫公司在违背真实意思的情况下订立的合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，被告奥鑫公司无权请求对涉案合同予以撤销。故对奥鑫公司的该辩称意见不予采纳。 三、原告袁琴解除《商品房买卖合同》的理由是否成立？本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三、九十四条规定，合同的解除有约定解除和法定解除两种方式。本案原告请求解除与被告奥鑫公司签订的《商品房买卖合同》，其行使的系合同法定解除权。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期间内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，原告解除合同的诉讼请求要得到支持的理由必须满足《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的五种情形之一。因本案不存在不可抗力致使不能实现合同目的的情形，故解除理由仅限于《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的第二、三、四、五款中规定的情形。而《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的第二、三、四款中规定的情形均系因合同当事人一方违约行为引起的当事人可以解除合同的情形。本案被告奥鑫公司根据《商品房买卖合同》的约定需履行的主要债务（合同义务）有二，一是按照合同约定的时间交付案涉商品房，二是按照合同约定的时间办理该商品房所在楼栋的权属证明（初始登记）和向原告交付案涉房屋的房屋所有权证书（转移登记）。合同约定的案涉商品房的交付时间为2020年12月30日前，权属证明的取得时间为2022年12月30日前，交付案涉房屋的房屋所有权证书应在房屋交付之日起730日内。被告奥鑫公司在《商品房买卖合同》签订之日即2019年7月26日便已经将案涉商品房交付给原告袁琴，而合同约定的办理权属证明的时间亦未到期，交付所有权证书时间也未到期，故奥鑫公司不存在预期违约、迟延履行主要债务、根本违约的情形，原告不能依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的第二、三、四款中规定的情形向被告主张行使合同的法定解除权。原被告在签订《商品房买卖合同》时，案涉房屋登记在第三人伍秀利名下而非被告奥鑫公司名下，原告依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”之规定要求解除合同，但出卖人奥鑫公司与买受人袁琴约定的商品房所有权转移登记时间并未到期，案涉房屋所有权并不必然导致不能转移至原告名下，故对原告的该项解除合同的理由不予采纳。原告依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”之规定要求解除合同,但本案原被告签订商品房买卖合同后，出卖人奥鑫公司不存在又将涉案房屋出卖给第三人情形，也不存在出卖人奥鑫公司未告知买受人袁琴又将涉案房屋抵押给第三人的情形，且案涉房屋已交付原告占有、使用，原告仅未取得房屋产权证而已，商品房买卖合同目的并非完全不能实现，故对原告的该项解除合同的理由也不予采纳。 综上，原告袁琴要求解除与被告奥鑫公司所签订的《商品房买卖合同》理由不成立，本院对其解除合同的诉讼请求不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”之规定，即使被告隐瞒了所售房屋已经抵押的事实，但因原告要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求未得到支持，故原告作为买受人现也无权请求被告返还已付购房款及利息、赔偿损失。被告向原告收取按揭服务费1262元，符合《商品房买卖合同》第十五条约定，故原告请求被告返还按揭服务费1262元，不符合合同约定，故对原告该项请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 驳回原告袁琴的全部诉讼请求。 案件受理费3986元，由原告袁琴负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 审 判 长  曾荣跃 人民陪审员  姚荣桓 人民陪审员  王 娜 二〇二〇年九月三日 法官 助理  唐 莉 书 记 员  阳 倩