河南省睢县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1422民初6690号原告：商丘市鑫海海通置业有限公司，住所地睢县产业集聚区世纪大道南段东侧。法定代表人：皇甫尚豪，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘经伟、白杨，河南瀛宋律师事务所律师。被告：郑健洪，男，汉族，1975年1月24日生，住所地广东省台山市。委托诉讼代理人：张红伟，河南平民律师事务所律师。被告：睢县缤纷尚城实业有限公司，住所地睢县城关镇解放西路**。法定代表人：郑健洪，该公司总经理。委托诉讼代理人：张红伟，河南平民律师事务所律师。第三人：罗亚丽，女，汉族，1970年3月28日生，，住所地睢县委托诉讼代理人：王传林，河南三友律师事务所律师。原告商丘市鑫海海通置业有限公司诉被告郑健洪、睢县缤纷尚城实业有限公司及第三人罗亚丽租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月30日立案，2020年4月16日第三人罗亚丽以有独求第三人申请参加本案的诉讼，本院依法适用普通程序，于2020年5月30日公开开庭进行了审理。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告签订《房屋租赁合同》及《补充协议》；2、依法判令被告将涉案房屋（曼哈顿商业广场1-3层）归还原告；3、依法判决被告支付原告租金暂定30万元（以具体计算金额为准）直至归还房屋为止，并承担违约责任；4、本案诉讼费、保全费等相关费用由被告承担。事实和理由：2018年7月23日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定原告将其所有的睢县曼哈顿商业广场1、2、3层商业用房大部分区域租赁给被告使用，并约定了租金和租金交纳方式。被告在交纳半年房租后经原告催要，拒不向原告交纳下余房租，被告违反双方签订的合同约定，严重侵犯了原告的合法权益。为此，原告诉至本院。被告郑健洪、睢县缤纷尚城实业有限公司当庭辩称，郑健洪本人不应该承担任何法律责任，应当依法驳回对郑健洪的起诉。原告起诉没有任何事实和法律依据，根据合同的约定以及合同的履行情况，应当继续履行合同，请求依法驳回原告的诉讼请求。第三人罗亚丽诉称，睢县曼哈顿广场小区系罗亚丽和原告合作开发建设的项目。《合作开发房地产协议书》明确约定，曼哈顿广场小区对外以商丘市鑫海海通置业有限公司的名义开发经营，整个曼哈顿广场小区的开发建设原告占51%，罗亚丽占49%。2018年7月23日，经罗亚丽与原告同意，以原告名义将曼哈顿商业广场1、2、3层建筑面积约22000平方米的商铺租赁给被告郑健洪经营，租期12年9个月，其中9个月为出租方提供的免租期。由于租赁的房子所涉及的供电、供水、消防、电梯、中央空调等附属设施不能正常运转，所以双方又签订补充协议，约定上述设施必须在一个月内完成，否则合同期顺延。然而上述设施直至2019年1月15日才由原告商丘市鑫海海通置业有限公司验收完毕并交付郑健洪使用。由于出租方没能按期将验收合格的附属设施交付租赁方，导致租赁方拖延交付租金。对此出租方和租赁方本应能妥善解决，谁料原告未经第三人罗亚丽同意，于2019年12月下旬强行从双方管控的会计手中将商丘市鑫海海通置业有限公司所有印章（财务专用章除外）拿走，私自向睢县人民法院提起诉讼，要求解除与郑健洪签订的租赁合同，此行为严重侵犯了第三人罗亚丽的合法权益，为请求以独立请求权的第三人参加本案的诉讼，要求被告郑健洪、睢县缤纷尚城实业有限有限公司继续履行双方签订的租赁合同，并从2019年10月15日开始支付租金。被告郑健洪、睢县缤纷尚城实业有限公司根据第三人罗亚丽的诉讼请求当庭辩称，被告租赁房屋的实际产权人有两个，一个是原告，另一个是第三人。签订租赁合同的时候郑健洪曾经问过为啥把租赁费分别打给这两个人，知道这两个人是该项目的实际开发人。原告商丘市鑫海海通置业有限公司根据第三人罗亚丽的诉讼请求当庭辩称，罗亚丽的诉讼主体不适格，对本案的诉讼标的不具有独立的请求权，无权以有独立请求权的第三人的身份提起诉讼，恳请法院依法驳回第三人罗亚丽的诉讼请求。本案中，涉案的房屋租赁合同系原告与被告所签订，原告才是享受涉案合同权利及履行合同义务的主体，而罗亚丽并不是合同的签订主体，涉案合同的权利与义务与其无关，涉案合同中约定房租的收款账户虽然显示有罗亚丽的名字及账户信息，也只能证明罗亚丽是原告指定的收取房租的收款人而已，并不能证明涉案的房屋租赁合同与其有任何关联，罗亚丽对本案的诉讼标的根本就不具有独立的请求权，依法不具备有独立请求权的第三人的身份。退一步讲，即使罗亚丽具备有独立请求权第三人的身份，其诉讼请求也不能成立。罗亚丽在诉状中的陈述严重失实，在原告对被告提起民事诉讼前，罗亚丽的三位委托人代表罗亚丽参加了于2019年12月17日召开的“曼哈顿项目清算”会议，会议中确定了由皇甫玉英代表原告与律师对接起诉被告事宜，并商定了提起诉讼的时间，该三位委托人在会议记录中签字确认，现在却诉称原告未经其同意将公章拿走，私自起诉，与事实不符。况且原告的诉讼行为不会侵犯罗亚丽的任何利益，其要求原告继续履行涉案合同反而彰显了其与被告恶意串通的事实，第三人的诉讼请求根本不能成立。综上，罗亚丽根本不具备有独立请求权第三人的身份，其诉讼请求不应得到支持，请求法院依法驳回第三人的诉求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、本案租赁合同的免租期应从何时计算，被告是否存在不交付到期租金的问题。本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》虽然约定租期从2019年5月1日起计算，但合同中同时约定了出租方应于租赁合同签订后，并收到承租方租赁押金3天内将房屋（包括该房的供水设施、供电设施、消防设施、电梯设备、中央空调等所有设施设备及验收合格证明）交付给承租方使用。商场内地砖铺设，商场外围停车场硬化、整修等出租方应在1个月内完成并交承租方管理。否则，租期和免租期顺延。后当天又签订补充协议约定项目东边临建房、西边临建房拆除并地面硬化，做好停车场；项目未完成铺地砖部分由承租方完成，出租方承担15000元费用；项目四周围墙由出租方完成；中央空调接电箱完成独立接线，并测试保证空调可正常使用；以上工作出租方一周内启动，一月内完成，如一月内未完成，则合同期顺延。签订合同当天2018年7月23日被告交付了一半押金147900元，2018年12月18日原告将下余押金147900元交付完毕。原告在2018年7月23日已经收到了被告的押金，该房的供水设施、供电设施、消防设施、电梯设备、中央空调等所有设施设备及验收合格证明，原告至今也没有将上述证明交付被告，直到2019年1月15日双方才确认房屋及附属设施符合交付条件，自本即日起交付承租方使用。双方约定的免租期应从双方确认交付使用时间后，按照免租期9个月，认定租金支付应顺延至2019年10月15日计算，半年交付，租期应至2020年4月15日到期，原告起诉时交付租金的日期未到，被告不存在拒不交付租金的事实；2、被告装修租赁房屋是否存在消防安全隐患，原告能否以此解除租赁合同的问题。原、被告于2019年1月15日签订的睢县曼哈顿商业广场租赁附属设施交付确认书中针对原、被告于2018年7月23日签订《房屋租赁合同》对房屋附属设施交付事宜确认中显示，租赁房产所涉及的供电设施、供水设施、消防设施、电梯设备、中央空调等所有附属设施，经双方验收完毕，设备完好，能满足合同约定标准和正常使用，符合交付条件。因此，原、被告双方对消防设施是认可的。原告以2019年1月18日睢县公安消防大队下发的责令限期改正通知书，认为租赁房屋存在消防安全隐患，因此要求解除租赁合同是不能成立的。根据当事人陈述及有本院确认的有效证据，本院认定如下案件事实：2012年10月30日原告商丘市鑫海海通置业有限公司与第三人罗亚丽签订合作开发房地产协议书，协议约定：合作开发老交通局片区房地产项目事宜，具体地块位置解放路北侧、民主路东侧。机构的设置和职责分工由协议当事人派员共同设立项目部，全权负责合作项目的开发和管理。全权负责和决定合作项目的一切事宜。合作项目款项按照原告商丘市鑫海海通置业有限公司承担51%，第三人罗亚丽承担49%的比例分摊。会计财务制度合作项目所需资金实行统一管理、统一支出的原则。设立独立账户，该账户须预留双方代表人的印鉴。资金的支出由双方代表人签字并经项目部书面决定后，由财务部实施。房屋利润分配按照原告鑫海海通置业有限公司承担51%，第三人罗亚丽承担49%的比例分配。房屋销售，以原告商丘市鑫海海通置业有限公司名义进行销售，双方派员监管，购房款进入合作项目独立专用账户。原告与第三人协商同意，将双方合作开发的睢县曼哈顿商业广场租赁给被告郑健洪，2018年7月23日以商丘市鑫海海通置业有限公司项目睢县曼哈顿商业广场的名义与被告郑健洪签订《房屋租赁合同》，后原告与被告郑健洪又签订《补充协议》，租赁合同、补充协议出租方由原告单位签章及皇甫玉英、罗亚丽签名，承租方由郑健洪签字。房屋租赁合同双方约定将坐落于睢县解放路北侧、袁山路西侧、曼哈顿商业广场1、2、3层商业用房大部分区域（包括该房的供水设施、供电设施、消防设施、电梯设备、中央空调等所有设施设备），外商铺和电影院除外。建筑面积约22000平方米，租赁给被告使用。被告承诺承租该房屋的用途为商场经营场地使用。本合同租赁期间，未经出租方书面同意，不得改变房屋使用用途和将该房屋整体进行转让和转租第三人。租赁期限共12年9个月，租赁期限自2018年8月1日至2031年4月31日止。其中前9个月为出租方提供的免租期。即计租日期从2019年5月1日起。租金标准（含税）：第一年度租金为人民币350万元，以后每4年递增3%。租金支付方式为每次支付半年租金方式进行，租金支付时间为租金到期前10天内支付下期租金。首次租金支付时间为开业前7天内支付。租赁押金为人民币58万元，此押金将在合同到期时，一次性退还（不计息）。出租方收取租金与费用指定账户：租金与费用51%转到商丘方皇甫玉英指定的银行账户，49%转到睢县方罗亚丽本人的农业银行账户。房屋交付约定，出租方应于租赁合同签订后，并收到承租方租赁押金3天内将房屋（包括该房的供水设施、供电设施、消防设施、电梯设备、中央空调等所有设施设备及验收合格证明）交付给承租方使用。商场内地砖铺设，商场外围停车场硬化、整修等出租方应在1个月内完成并交承租方管理。否则，租期和免租期顺延。出租方的权利义务及违约责任约定，租赁房屋在交付时，出租方应保证承租房屋的公共设施处于正常运行和使用状态，消防、电梯、高低压配电等特殊设备要得到相关部门的检测和相关证件的许可，双方在交接时对相关设施进行验收确认。本合同租赁期间，如出租原因提前终止本合同，出租方须提前三个月书面通知承租方，除须据实返还承租人剩余租金、其他预交费用外，出租方还需向承租方支付相当于三个月房屋租金作为违约金赔偿承租方，同时赔偿承租方装修费用（具体数额由评估公司另评估）。若承租方逾期1个月未缴纳租金或者其他应缴款项超过押金标准，出租方有权要求承租方按期缴纳并承担违约责任，可以单方终止合同且不需要向承租方赔偿。当天又签订补充协议，约定：项目东边临建房、西边临建房拆除并地面硬化，做好停车场；项目未完成铺地砖部分由承租方完成，出租方承担15000元费用；项目四周围墙由出租方完成；中央空调接电箱完成独立接线，并测试保证空调可正常使用；以上工作出租方一周内启动，一月内完成，如一月内未完成，则合同期顺延，且由承租人完成以上工作，费用从租金扣除；十月一日承租方进场装修和招商同步进行，否则，半年房租提前交付，如不交付视为承租人违约。2018年8月17日被告睢县缤纷尚城实业有限公司（原名睢县海通家乐福生活广场有限公司、睢县大润发发到家商贸有限公司）成立，现被告睢县缤纷尚城实业有限公司的法定代表人为被告郑健洪，该公司为自然人独资公司。签订租赁合同后，2018年7月23日当天被告按照合同支付给原告押金51%的一半押金147900元，2018年12月18日被告睢县缤纷尚城实业有限公司（原睢县海通家乐福生活广场有限公司）又支付给原告下余押金147900元。2019年1月17日被告开始睢县缤纷尚城实业有限公司（原睢县海通家乐福生活广场有限公司）开业宣传，2019年1月30日被告睢县缤纷尚城实业有限公司（原睢县海通家乐福生活广场有限公司）又按照合同支付给原告租金51%的半年的租金892500元。2019年1月15日原告与被告郑健洪制作了书面的睢县曼哈顿商业广场租赁附属设施交付确认书，原告在该确认书上加盖了原告公司印章，皇甫玉英、罗亚丽签名，被告加盖了睢县海通家乐福生活广场有限公司的印章，郑健洪签名。该确认书内容为：针对双方于2018年7月23日签订《房屋租赁合同》，现对房屋附属设施交付事宜确认如下：租赁房产所涉及的供电设施、供水设施、消防设施、电梯设备、中央空调等所有附属设施，经双方验收完毕，设备完好，能满足合同约定标准和正常使用，符合交付条件，自本即日起交付承租方使用。双方的签字的落款时间均为2019年1月15日。被告于2019年11月10日向原告发出联络函，认为到2020年4月15日第二笔租金才到期，要求原告书面回复或约定时间面谈，原告没有回复。2019年12月30日原告诉至本院，原告认为按照租赁合同中约定计租日期从2019年5月1日起。押金、首次租金均已经交付，下次租金应于2019年11月1日到期前10天内支付，而被告一直到起诉时2019年12月30日也没有交付租金，构成违约，要求解除租赁合同，支付租金。被告认为根据双方2019年1月15日原告与被告郑健洪制作了书面的睢县曼哈顿商业广场租赁附属设施交付确认书，自2019年1月15日起交付承租方使用，根据双方租赁合同及补充协议约定租期和免租期顺延及2018年7月23日签订的补充协议，出租人应在一月内完成，如一个月内未完成，则合同期顺延的约定，被告的出租房屋一直到2019年1月15日完工交付才完，应从2019年1月15日计算免租期9个月，从2019年10月15日开始计算租金，到2020年4月15日才到期，原告起诉时，被告并没有到交付租金的时间。原告在本案审理过程中，又提出被告的装修违反消防安全规范，给原告的出租房屋造成安全隐患，并提交了睢县公安消防大队于2019年1月18日下发的责令限期改正通知书，具体问题为未落实消防安全责任，未成立消防组织管理制度，安全出口封闭、电线私拉乱扯，消防设施停用，使用可燃材料装修，限于2019年1月25日前改正。被告称以上问题现在已经整改，现在消防大队每次检查，均不存在消防安全问题。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》及补充协议，依法成立，受到法律保护。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》虽然约定租期从2019年5月1日起计算，但合同中同时约定了出租方应于租赁合同签订后，并收到承租方租赁押金3天内将房屋（包括该房的供水设施、供电设施、消防设施、电梯设备、中央空调等所有设施设备及验收合格证明）交付给承租方使用。商场内地砖铺设，商场外围停车场硬化、整修等出租方应在1个月内完成并交承租方管理。否则，租期和免租期顺延。后当天又签订补充协议约定项目东边临建房、西边临建房拆除并地面硬化，做好停车场；项目未完成铺地砖部分由承租方完成，出租方承担15000元费用；项目四周围墙由出租方完成；中央空调接电箱完成独立接线，并测试保证空调可正常使用；以上工作出租方一周内启动，一月内完成，如一月内未完成，则合同期顺延。签订合同当天2018年7月23日被告交付了一半押金147900元，2018年12月18日原告将下余押金147900元交付完毕。原告在2018年7月23日已经收到了被告的押金，该房的供水设施、供电设施、消防设施、电梯设备、中央空调等所有设施设备及验收合格证明，原告至今也没有将上述证明交付被告，直到2019年1月15日双方才确认房屋及附属设施符合交付条件，自本即日起交付承租方使用。双方约定的免租期应从双方确认交付使用时间后，按照免租期9个月，认定计租日期应顺延至2019年10月15日计算，租金半年交付，应至2020年4月15日到期，原告起诉时交付租金的日期未到，被告不存在违约，原告诉被告拒不交付租金没有依据，不具备解除合同的条件，应驳回原告要求解除租赁合同、返还租赁房屋的诉讼请求。原告要求支付租金，因原告起诉时，租金不到期，原告诉求支付租金的诉讼请求，本院不予支持。第三人罗亚丽与本案诉讼标的有直接的法律上的利害关系，罗亚丽作为有独立请求权的第三人要求被告继续履行合同，本院予以支持。要求被告支付租金，因起诉时租金未到期，对于该项诉求本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、第三人罗亚丽要求被告郑健洪、睢县缤纷尚城实业有限公司继续履行租赁合同，从2019年10月15日开始计算租金的诉讼请求，本院予以支持；二、驳回原告商丘市鑫海海通置业有限公司的诉讼请求；三、驳回第三人罗亚丽要求被告郑健洪、睢县缤纷尚城实业有限公司支付租金的诉讼请求。案件受理费5900元（其中原告预交5800元，第三人罗亚丽预交100元），由原告承担5800元，第三人罗亚丽承担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审 判 长  段冬梅人民陪审员  王玉荣人民陪审员  张学祥二〇二〇年六月十八日书 记 员  杨雨洁