广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初20199号原告（反诉被告）：陈康进，男，住广东省吴川市塘镇，公民身份号码440××××××××××××233。委托诉讼代理人：卢宇斌，广东长航律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈木兰，广东长航律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈明辉，男，住广东省吴川市×××××××××，公民身份号码440××××××××××××95X。被告：陈土康，男，汉族，1972年2月2日出生，住广东省吴川市×××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××918。两被告共同委托诉讼代理人：刘敏，广东颂勤律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：陈明月，广东颂勤律师事务所律师。原告陈康进与被告陈明辉、陈土康租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，被告陈明辉提出反诉，本院经审查予以受理并将反诉与本诉合并审理。本院依法适用简易程序于2020年11月10日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人卢宇斌、陈木兰，两被告的共同委托诉讼代理人陈明月到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解，相应期限依法不计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告陈明辉于2019年5月1日签订的《租赁合同》无效；2.两被告向原告返还押金90000元；3.两被告向原告返还2019年5月至2020年5月多支付的租金93600元[（1900-1500）×18元/㎡×13个月]；4.诉讼费由两被告承担。事实和理由：原告与被告陈明辉于2019年5月1日签订《租赁合同》，约定被告陈明辉将位于大沥沥北南北路仓库桂和路60号厂房出租给原告使用，租赁物面积1900平方米，每月每平方18元，月租金为34200元，押金90000元，租赁期限从2019年5月1日至2021年5月1日止。合同签订前，原告于2019年4月30日向两被告支付押金90000元。两被告并非厂房所有权人，也一直不提供租赁厂房相关证照证明符合规划报建和消防验收的出租条件，导致原告无法正常经营使用，因此租赁合同无效。另外，两被告出租给原告实际使用的面积只有1500平方米，远远少于租赁约定的1900平方米。两被告应向原告全额退回交付押金和多交的租金。原告已经于2020年7月15日开始将租赁厂房清空退还给两被告，两被告当时同意并回复称会另行转租出去。但后来两被告反悔并将租赁厂房上锁导致原告的部分财物无法搬走，造成原告严重损失。被告陈土康收取了厂房押金、租金、水电费，对厂房进行交付并有对外转租的权利，被告陈土康是租赁物的实际管理人，应对本案中原告的诉请承担共同清偿责任。两被告共同辩称，一、租赁合同无效，被告陈明辉可退回90000元押金，但应先扣除原告拖欠的租金、水电费、拆除电线及清除塑料垃圾产生的经济损失。本案租赁物没有产权证和办理规划报建手续，租赁合同无效，但原告承租前，被告陈明辉已明确将该情况告知原告，原告明知租赁物的实际情况仍然决定承租，对合同的签订和无效存在重大过错，应自行承担相应后果。二、本案租赁物面积确有1900平方米，原告主张返还部分租金缺乏依据。被告陈明辉向案外人承租的大沥沥北南北路仓库面积共约2300平方米，四周以围墙围蔽，内部则以铁皮分隔成左右两个仓库，其中左仓建筑面积为400平方米，右仓建筑面积为1900平方米，两个仓库互不相通，均通过各自独立门户进出。被告陈明辉将左仓出租给被告陈土康，将右仓出租给原告。原告所承租的右仓由独立分隔的两个小仓组成，两个小仓共用一条通道，原告自用其中一个，另一个转租他人。原告主张多计的400平方米的面积就是其整体承租的1900平方米的右仓内部的通道面积。三、被告陈土康并非租赁合同的相对方，与本案无关。本案合同的相对方是原告及被告陈明辉，被告陈土康仅出于同村熟人的情谊接受被告陈明辉的委托帮忙向原告代收租金、水电费并管理仓库。被告陈土康也在原告租赁期间多次向其表明其代收及管理仓库的身份，被告陈土康与本案无关，并非适格的被告。被告陈明辉向本院提出反诉请求：1.原告向被告陈明辉支付截止至2020年7月26日的租金31383.9元[2020年6月未结清租金2700元+7月份拖欠租金28683.9元（34200÷31×26)]，并从2020年7月1日起至实际清偿日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予被告陈明辉；2.原告向被告陈明辉支付水电费17550元，并从提起反诉之日起至实际清偿日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予被告陈明辉；3.原告向被告陈明辉赔偿拆除租赁物电线的经济损失15000元；4.原告陈明辉在判决生效之日起五日内清理租赁物内塑料垃圾，否则赔偿20000元；5.反诉受理费由原告承担。诉讼中，被告陈明辉主张涉讼租赁物所欠水电费情况为截至2020年7月11日的水费215元、电费12143元合计12358元+2020年7月11日至2020年7月18日的电费是600元+被告陈明辉在支付了水电费后减去被告陈土康的所用水电费的剩余金额4592元，共计17550元。事实和理由：2019年3月29日，被告陈明辉向邓子建承租大沥沥北仓库，并将仓库分为两大部分，于2019年4月1日将左边的仓库出租给被告陈土康，右边的仓库出租给原告。被告陈明辉与原告就租赁关系于2019年5月1日签订租赁合同。被告陈明辉长期在外地工作，因另一承租人即被告陈土康长期在本案租赁物旁边的仓库处工作，与被告陈明辉为同村熟人，故被告陈明辉委托其代为向原告收取租金、水电费及管理租赁物。原告与被告陈土康之间不存在租赁合同关系。被告陈土康每月11号前均抄取水电表并通过微信向原告催收租金及水电费，原告一直按租金34200元/月、电费1.1元/度、水费5元/立方米的标准向被告陈明辉支付租金及水电费。原告自2020年6月24日开始拖欠租金及水电费。2020年7月，原告未告知被告陈明辉即从租赁物撤场，并将租赁物原有电线全部拆走。被告陈明辉于2020年7月24日发现电线被拆后报警，公安机关认为属民事纠纷。原告应按该等电线重置费用赔偿被告陈明辉经济损失15000元。原告在租赁物内遗弃了大量塑料垃圾，粗略估计约20吨,被告陈土康多次通过微信要求原告清理，原告微信回复会承担清理义务，但至被告陈明辉提起反诉时仍未清理。原告的行为严重污染环境，并导致被告陈明辉无法正常使用租赁物，但仍需向业主缴纳租金，被告陈明辉保留向陈康进进一步索赔的权利。原告弃置的大量塑料清理势必造成租赁物长期无法正常使用，故原告拒绝履行清理义务时，造成被告陈明辉的损失进一步扩大，被告陈明辉只能花钱雇人清理，初步估计清理费用约20000元。原告针对被告陈明辉反诉答辩称，1.被告陈明辉请求原告支付截止至2020年7月26日的租金无事实依据。原告已经于2020年7月15日开始将厂房清空退还给被告陈明辉，被告陈明辉当时同意并回复称会另行转租出去。被告陈明辉擅自将厂房上锁，造成原告部分财物无法搬走，给原告造成巨大损失，对此部分损失，被告陈明辉应予以赔偿。2.被告陈土康向原告发出的水电费租金清单载明，截止原告搬离厂房之日止，欠付水电费合计12958元。其余部分水电费无事实根据，原告不予确认。另，因被告陈明辉将厂房上锁导致原告的部分财物无法搬走，原告仍有部分货物（半成品）在厂房内，被告陈土康称用货物抵扣水电费，现在厂房内货物已不知所踪，此部分货物价值约20000元，被告陈明辉应予以返还该货物给原告，若无法返还，则用货物抵扣水电费，抵扣后余下的数额用于抵扣2020年7月1日至7月17日的租金。3.关于被告陈明辉诉请赔偿拆除租赁物电线的经济损失15000元无事实依据。被告陈明辉将厂房出租给原告时，厂房内并无安装电线，厂房内的电线是原告自行安装的，搬离厂房时，原告仅将自行安装的电线拆除。原告提供的微信聊天记录显示，厂房内的电表是原告自行安装的。被告陈明辉提供的证据均不能证明其经济损失与原告有直接的因果关系，且没有证据证明双方在租赁发生初期租货物的现状，没有损坏程度鉴定的条件，故被告陈明辉赔偿拆除租货物电线经济损失没有事实依据。5.厂房现已清空，不存在清理租赁物的实际需要。另原告因被告陈明辉将厂房上锁而造成原告部分财物无法搬走，其中一部分包括被告陈明辉称之为塑料垃圾的货物，该部分货物价值约4000元，厂房内确有部分垃圾因两被告上锁未能及时清理，原告当时通知被告陈土康开门让原告清理，清理垃圾的费用约2000元,被告陈明辉已经将货物变卖，货物的实际价值无法进行评估，现原告请求将该部分货物用于抵扣清理垃圾的费用，抵扣后余下的数额用于抵扣2020年7月1日至7月17日的租金。诉讼中，原告针对本诉和反诉共同举证如下：1.身份证复印件1份、人口信息查询原件各1份。2.租赁合同原件各1份。3.押金收款收据原件1份。4.微信转账截图打印件2张、收款收据、农业银行流水原件各1份。5.微信聊天记录（对话相对方为原告与被告陈土康）截图、微信聊天文字版打印件各1份、光盘1张（含2个视频、1个录音）、照片打印件1份。被告陈明辉针对本诉和反诉共同举证如下：租赁合同（分别为被告陈明辉与邓子建签订、被告陈明辉与被告陈土康签订、被告陈明辉与原告签订）原件3份。微信聊天记录（对话相对方为原告与被告陈土康）截图打印件1份。租赁物图片打印件1份。光盘1张（含2个视频）被告陈土康举证如下：租赁合同（被告陈明辉与被告陈土康签订）原件1份。2.微信聊天记录（对话相对方为原告与被告陈土康）截图打印件1份。3.确认书原件1份。经质证，当事人对对方举证真实性无异议的，本院对该些证据的真实性予以确认并在卷佐证。原告举证5的光盘的微信聊天记录，对话相对方为原告和被告陈土康，两被告虽有异议但未举证反驳，本院对该证据予以确认；原告举证5光盘中的视频和照片、被告陈土康确认书，本院综合认定证明力。本院经审理认定事实如下：2019年3月29日，邓子建将位于大沥仓库出租予被告陈明辉，租期为2019年4月1日至2021年4月30日。2019年5月1日，被告陈明辉(出租方、甲方)与原告（承租方、乙方）签订《租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定甲方将位于大沥沥北铺（以下简称涉讼租赁物）出租予乙方，约1900平方米，租期自2019年5月1日至2021年4月30日；每月租金34200元，并交纳90000元作为押金；当月3日向甲方交租；本协议终止时，所有增建的设施不得拆除，包括房屋的门面、地面、墙、天花板及新装的水电设施等归甲方所有；承租期满后，乙方交清水电费，处理一切污染垃圾，甲方退还押金；等等。同日，被告陈土康出具收据确认代陈明辉收到原告交纳的押金90000元。2020年7月18、19日，原告与被告陈土康微信聊天概要如下：（2020.7.18）陈土康：“那天写单了，这几天电费600元加上去了，50000元有找”、“阿火说用东西把门堵住，不交租不开门给你们了，早知道前几天要你交完这一年的租金才让你把机器搬出去了”“你全搬走了，早知道你交完这一年的租金才让你搬走了”；陈土康：“垃圾你清了吗”，陈康进：“我清垃圾，清完垃圾还要拍一个照，那计算多的400方你还没算回钱给我”。（2020.7.19）陈康进：“陈总，我联系了车，不过没有钱拉垃圾，一千多块的车，拉一车拉不完，要拉两车。我装垃圾，你要不要开门让我装垃圾”；陈土康：“拉垃圾可以拉”。诉讼中，被告陈明辉确认涉讼租赁物未办理规划报建手续；原告留存在租赁物内的物品，被告陈明辉已雇人处理丢弃，暂未支出相应费用。2020年8月14日，原告提起本案诉讼；2020年10月9日，被告陈明辉提起反诉。本院认为，本案为租赁合同纠纷。涉讼合同为原告与被告陈明辉签订，被告陈土康并非合同相对方，且从本案举证来看，被告陈土康收取原告款项出具的收据均载明为代被告陈明辉收取，原告以被告陈土康代为管理涉讼租赁物为由主张被告陈土康承担涉讼合同项下的法律后果，本院不予支持。被告陈明辉自认涉讼租赁物没有办理相关规划报建手续，涉讼租赁物不具备交付使用的条件，原告与被告陈明辉签订的涉讼合同依法无效，原告要求确认涉讼合同无效，本院予以支持。合同无效，被告陈明辉根据涉讼合同收取的押金90000元应退还予原告，原告该项诉请，本院予以照准。原告主张被告陈明辉退还涉讼租赁物面积差的占有使用费，本院不予支持，理由如下：首先，按照交易惯例和日常情理，如原告主张按面积计价，理应在涉讼合同中进行面积单价的约定，但从涉讼合同的约定内容来看，租金的计付约定为按月整体计算，并未约定按租赁物的面积作为计租单价；其次，原告述称在承租涉讼租赁物前已到过现场查看，原告查看后自愿签订涉讼合同，应视为双方均认可涉讼合同约定的租金标准为对租赁物于签约时的现状包括内外围环境和可使用情况对应的整体对价；最后，原告自2019年5月接收涉讼租赁物后均按涉讼合同约定的标准支付使用费，原告未举证在本案纠纷发生前曾向被告陈明辉提出过异议要求调整使用费标准。综上，本院认定原告应按涉讼合同约定的标准即每月34200元支付占用期间的使用费予被告陈明辉。针对原告占有使用期间尚欠的使用费和水电费金额，首先，对原告交还涉讼租赁物的时间，原告主张于2020年7月18日原告已搬离，涉讼租赁物由被告陈明辉上锁；被告陈明辉主张于2020年7月26日自行收回涉讼租赁物。从原被告举证的微信聊天记录反映，被告陈土康于2020年7月18日已确认原告搬离，且曾表示要上锁，原告于2020年7月19日也要求被告陈土康开门放行清空垃圾，据此反映被告陈明辉于2020年7月18日已知悉原告搬离的情况且已可控制涉讼租赁物，原告无需支付该日之后的使用费，故截止至2020年7月18日，原告尚欠的使用费为22558元（2700+34800÷31×18），被告陈明辉主张超出部分，本院不予支持。其二，按照原被告的租赁费用交纳习惯，两被告将每月水电读数和费用金额通过微信告知原告，本案中，原告确认被告陈土康已微信通知的2020年6月11日至2020年7月11日的水电费12358元，原告应支付该部分水电费予被告陈明辉。针对被告陈明辉主张的2020年7月12日至2020年7月26日的水电费5192元，被告陈明辉未举证证明该些费用的组成，本院对该部分诉请不予支持。最后，原告逾期支付使用费和水电费确造成被告陈明辉利息损失，结合被告陈明辉的诉请和本院前述认定内容，原告应以22558元为本金自2020年7月应付使用费之日的次日即2020年7月4日起、以12358元为本金自提起反诉之日即2020年10月9日起，分别至实际清偿日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予被告陈明辉，被告陈明辉主张超出部分，本院不予支持。原被告针对涉讼租赁物的电线加装主体各持意见，且均未提交充分有效证据证明自身主张，且根据涉讼合同的约定，原告所有增建的设施包括新装的水、电设施，归出租人被告陈明辉所有，原告在搬离涉讼租赁物时不应在未经出租人同意的情况下拆除已安装的电力设施，但鉴于双方均未举证反映被拆除电线的数量和价值，本院结合本案案情酌情判令原告应赔偿1000元予被告陈明辉，被告陈明辉主张超出部分，本院不予支持。被告陈明辉自认已将原告留存的物品进行处理丢弃，且被告陈明辉主张的垃圾处理费用未实际支付，本院对被告陈明辉该诉请在本案中不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：确认原告（反诉被告）陈康进与被告（反诉原告）陈明辉于2019年5月1日就南海区大沥沥北南北路仓库桂和路60号铺签订的《租赁合同》无效；被告（反诉原告）陈明辉应于本判决发生法律效力之日起十日内退还押金90000元予原告（反诉被告）陈康进；三、原告（反诉被告）陈康进应于本判决发生法律效力之日起十日内支付使用费22558元予被告（反诉原告）陈明辉，并以22558元为本金自2020年7月4日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予被告（反诉原告）陈明辉；四、原告（反诉被告）陈康进应于本判决发生法律效力之日起十日内支付水电费12358元予被告（反诉原告）陈明辉，并以12358元为本金自2020年10月9日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予被告（反诉原告）陈明辉；五、原告（反诉被告）陈康进应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿1000元损失予被告（反诉原告）陈明辉；六、驳回原告（反诉被告）陈康进的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）陈明辉的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉案件受理费减半收取6004元、财产保全费1438元，合计7442元（陈康进已预交），由陈康进负担3450元，由陈明辉负担3992元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予陈康进，本院不另收退。反诉受理费减半收取953.35元（陈明辉已预交），由陈明辉负担604.4元，由陈康进负担348.95元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予陈明辉，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  车惠青二〇二〇年十二月二十五日书记员  罗静雯