北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初1339号原告：窦笑然，男，1964年4月19日出生，汉族，户籍地北京市海淀区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：王伟，北京市大洋律师事务所律师。被告：何莘，女，1965年4月3日出生，汉族，户籍地辽宁省抚顺市新抚区，住北京市朝阳区，公民身份号码×××。被告原告窦笑然与被告何莘房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，由审判员谢彩凤独任审判，公开开庭进行了审理。原告窦笑然之委托诉讼代理人王伟、被告何莘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告窦笑然向本院提出诉讼请求：1．判令被告退还原告租金192000元及保证金32000元，并支付资金占用费（以220000元为基数，按年利率24%的标准，自2019年9月29日起计算至实际全部退还之日止）；2．判令被告承担本案诉讼费。庭审过程中，原告明确诉讼请求：1．解除双方签订的《北京市房屋租赁合同》；2．判令被告支付违约金32000元；3．判令被告退还押金32000元和6个月的租金192000元；4．判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告和被告于2019年6月7日通过中介签订了《北京市房屋租赁合同》，约定由原告租赁被告房屋，按照半年支付租金和一个月的押金方式支付租金、押金。合同签订后，原告将半年租金和一个月押金给付被告，全部履行了合同应尽义务。另，合同约定2019年9月10日开始起租，2019年8月28日双方交接出租房屋后，原告立即安排专业人员查验和保洁公司进行保洁工作，发现出租房屋几个卫生间的管道存在不同程度的漏水情况，多处存在霉变、排风扇不工作等急需维修事项。原告通过中介立即通知被告安排维修，被告也安排工人开始维修。2019年9月12日被告自认为维修完毕并在2019年9月17日委托中介通知原告进行验收。原告又立即安排专业人士查验，出租房屋仍存在房门严重安全隐患，起居室刺鼻气味，人员无法入住，更不能睡觉休息。虽经原告安排保洁人员采取消除异味和打开门窗释放异味等措施，至今仍不能消除起居室异味，迟迟不能达到合同约定安全、健康的居住要求。无奈，原告只能在2019年9月28日致函被告自2019年9月28日起终止合同的继续履行，请被告予以理解并提出妥善解决合同解除后善后事宜的具体方案。2019年9月29日，原告委托律师通过中介致函被告通知解除合同，退还全部押金和租金并将出租房屋交给被告。原告致被告的解除合同函、律师函按照合同约定已经发生法律效力。不论被告是否响应原告的通知，均不影响原告主张通过诉讼要求退还租金和押金权利的行使。被告何莘辩称：不同意原告的诉讼请求。被告是1803号房屋的业主。2019年5月，原告和其夫人与中介到被告家看房，从楼上到地下室到院子都仔细看过，比较中意，但是中介说租客想降价，所以原告就先走了。接下来几天中介给被告打电话说谈一下价格，当时被告报价是每月4万元，后来商量到每月32000元。原告和他夫人就又来看房，最后谈的价格，中介需要两年的居间服务费，双方基本达成了一致。原告隔了一周后带着妻子儿子、女儿第三次来看房，然后2019年6月7日三方共同签订了租赁合同，下午原告支付被告一个月的定金，原告说他的孩子在国际学校上学，9月份开学，要等9月份再住进来，还提了房屋修缮的四点要求。原告提出的这些要求被告都做到了，被告花了2万多元钱。原告还要求将所有的家具腾空，但是被告的家具是别墅的家具，柜子沙发一般的公寓房屋都是进不去的，后来一部分是送了朋友，一部分放在租来的地方，每个月现在还花1500元的租金放置家具。8月20日中介催被告搬家腾房，原告说让被告将维修的部分拍照给他，8月28日被告把房屋腾空，三方办理了房屋交接手续，将钥匙和卡证交付，之后又去了物业办理入住手续。下午原告转给被告六个月的房租，被告转了中介费给陈飞，原告让被告给房屋做全屋清洁，被告找了物业做保洁。隔了一段时间后，不知道什么原因，原告说地下室有霉味，被告又交中介6000元做了全面清洁，包括除甲醛。出租之前被告一直在房屋居住了一年半了，到10月份的时候中介电话告知被告，说原告不想住这个房子了，说是卫生不合格，被告不同意，被告不知道是什么原因，原告肯定有自己的原因，被告要求原告鉴定，但是原告没提这个事情，中介也没有再提。原告单方解除合同，被告不同意，房子被告一直没有收回，中介问过被告说给另外租出去，被告也不同意。后来中介又找了一个房客，在2020年2月1日入住，被告再次交了一个月的中介费36000元。上次的中介费是32000元。春节前1月份中介要回老家，中介跟被告商量让被告收回钥匙，被告收回了钥匙。被告认为诚信很重要，原告看过五次房，原告这样做很浪费司法资源。庭后，何莘进一步明确答辩意见为：1．不同意合同自2019年9月28日解除，双方的合同解除之日应当是2020年2月1日即房屋再次出租之日；2．不同意退还租金19．2万元，原告的租赁费应当自2019年9月10日开始计算至2020年2月1日，之后的可以退还，还应当扣除中介费，被告交纳了中介费3．2万元，因为原告违约，要求原告承担一半的中介费，从租金中予以抵扣；3．不同意退还保证金3．2万元，因为是原告违约，原告应当支付一个月的违约金，用保证金抵扣违约金3．2万元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经庭审质证，本院对下列事实予以确认：2019年6月7日，原告（承租方，乙方）与被告（出租方，甲方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定由原告承租被告房屋。第二条：房屋租赁期自2019年9月10日至2021年9月9日，甲方应于2019年9月1日前将房屋按约定条件交付给乙方。第四条：（一）租金标准及支付方式：32000元/月，按半年支付。（二）押金：32000元，租赁期满或合同解除后，押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分如数退还给乙方。第七条：（一）甲方应保证出租房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全；乙方保证遵守国家、北京市的法律法规规定以及房屋所在小区的物业管理规约。（二）租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及及其附属物品、设备设施处于使用和安全的状态。1、对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的3日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。2、因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。第九条：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）甲方有下列情形之一的，乙方有权要求甲方按照第十条约定支付违约金并单方解除合同：1、迟延交付房屋达7日的；2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3、不履行约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。第十条：（一）甲方有第九条第二款约定的情形之一的，按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有第九条第三款约定情形之一的，按月租金100%向甲方支付违约金，甲方有权要求乙方恢复原状；守约方可要求违约方赔偿损失。（二）租赁期内，甲方需要提前收回该房屋或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金100%支付违约金，甲方还应退还未发生的租金。上述合同签订后，原告向被告支付了半年的租金19．2万元及押金3．2万元，被告于2019年8月28日与原告办理了房屋交接手续，将房屋交付原告使用。原告称其接收涉诉房屋后，发现房屋存在卫生间管道漏水、霉变、排风扇不工作等问题，遂通过中介通知被告安排维修，被告也安排工人开始维修。2019年9月17日，被告委托中介通知原告对维修完毕的房屋进行验收。原告称其安排专业人士查验后，发现房屋仍存在房门安全隐患、起居室刺鼻气味等问题，其安排保洁人员采取消除异味和打开门窗释放异味等措施后，仍不能消除起居室异味。原告遂通过中介公司向被告转发了《解除租赁合同的律师函》，通知被告于2019年9月28日起解除双方签订的房屋租赁合同。为证明上述事实，原告提供中介公司北京华鼎联行房地产经纪有限公司于2020年5月25日出具的《情况说明（证明）》，内容：窦笑然先生想租赁别墅自用找到我公司，我公司便将何莘女士名下别墅推荐给窦笑然先生，窦笑然先生认可后与何莘女士于2019年6月7日在别墅内签订了租赁合同。租赁合同内容及履行的具体情况如下：1、租赁合同约定2019年9月10日开始起租。2019年8月28日窦笑然先生与何莘女士交接出租房屋；窦笑然先生安排查验和保洁后，提出出租房屋几个卫生间的管道存在不同程度的漏水情况、排风扇不工作，多处产生霉变等急需维修事项。窦笑然先生通知我公司人员到现场并由我公司联系何莘女士安排维修，何莘女士接到我公司通知后立即安排维修。2019年9月17日，何莘女士告知我公司维修完毕并让我公司通知窦笑然先生进行验收。窦笑然先生接到我公司通知进行查验后，提出出租房屋房门存在严重安全隐患，起居室刺鼻气味，人员无法久住，更不能睡觉休息，采取消除异味和打开门窗释放异味等措施。3、窦笑然先生在2019年9月29日通过我公司将写给何莘女士的致函交给何莘女士并通知何莘女士；窦笑然先生要求解除合同、退还全部租金及押金，并在当日将出租房屋钥匙交给我公司转给何莘女士。我公司立即将律师函和窦笑然先生解除合同的要求告知何莘女士，何莘女士收到上述文件后明确表示不同意窦笑然先生的要求并又委托我公司保管出租房屋钥匙；我公司立即将何莘女士的意见转告了窦笑然先生。4、何莘女士在2019年10月1日起仍继续委托我公司为她寻找新的租户、并由我公司带有意向的新租户看房；最终，何莘女士在2019年12月通过其他中介机构将1803号租给其他人。我公司保证上述情况说明为客观、真实的，没有任何虚假或编造。特此说明。被告不同意原告的诉讼请求，被告主张其已经交给中介6000元对涉诉房屋进行了保洁和维修。且双方在签订租赁合同之前，被告曾五次看房。被告称租房前看过三次房，时间比较短，不能发现问题，霉变问题如果不打开发现不了，看房时，短时间闻不到味道，等封闭后才会出现。被告于2019年12月28日自中介公司处接收水卡及钥匙，后将涉诉房屋出租。上述事实，有原告提交的北京市房屋租赁合同、转账凭证、手机短信、照片、律师函、说明，被告提交的收据、微信截图、被告与案外人签订的租赁合同，以及本院庭审笔录等在案佐证。本院认为：双方于2019年6月7日签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应遵守。原告虽提出卫生间管道漏水、霉变及二楼甲醛释放超标等问题影响居住使用，但未提交充分证据证明上述问题已达到房屋不适宜居住使用的法定标准或约定标准，因此，原告不享有房屋租赁合同法定解除权或约定解除权。原告于2019年9月29日单方搬离租赁房屋并通知出租人收回房屋的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，其搬离房屋的行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力，但是考虑到承租人不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，且根据中介公司出具的说明，虽然被告并未当时接收钥匙，但是自2019年10月1日起仍继续委托中介公司寻找新的租户，视为其以实际行动默认了合同的解除的事实，被告辩称合同解除之日应当是其下个租赁合同的起租日，本院不予支持。因此本院确认双方的房屋租赁合同关系于2019年10月1日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因双方租赁关系已经解除，且原告已经通过中介公司将房屋腾退，被告应返还原告尚未实际发生的租金，本院将从被告应返还的租金总额中扣除原告实际使用房屋期间的租金，原告多主张的部分，本院不予支持。关于被告主张其主张的房屋中介费原告应当承担一半，本院认为，关于房屋中介费，租赁合同并未明确负担方式或者作为违约赔偿的一部分，被告要求予以抵扣，于法无据，本院不予支持。关于房屋押金，租赁合同第四条第二款约定，租赁期满或合同解除后，押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分如数返还给乙方。因本院认定原告不享有法定或约定解除权，其主动解约行为构成违约，按照租赁合同第十条第二款的约定，租赁期内，乙方提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，甲方应退还还未发生的租金。本院根据该条款的约定，将押金优先充抵乙方应当承担的租金和违约金。经计算，扣除原告应当支付的租金、违约金，并优先用押金抵扣后，被告还应当返还原告179200元，因双方租赁合同关系的解除并非被告违约所致，故原告要求被告承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认双方签订的《北京市房屋租赁合同》于2019年10月1日解除；二、被告何莘于本判决生效之日起七日内返还原告窦笑然剩余租期的房屋租金169600元；三、驳回原告窦笑然其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2570元，由原告窦笑然负担867元（已交纳），被告何莘负担1703元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 谢彩凤二〇二〇年六月二十六日法官助理 赵 杰书 记 员 徐苑馨