呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终1636号上诉人（原审被告、申请执行人）：土默特左旗农村信用合作联社，住所地内蒙古自治区土默特左旗察素齐镇敕勒川大街北财政大楼东。法定代表人：尹宝堂，该联社理事长。委托诉讼代理人：赖成林，内蒙古百宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：李超，内蒙古百宁律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、案外人）：王成先，男，农民，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：云兆祥，内蒙古亿舜宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑威，内蒙古亿舜宏律师事务所律师。原审被告（被执行人）：呼和浩特市九洲金方房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市玉泉区建华西街北侧。法定代表人：云建设，该公司执行董事。原审第三人：陈连树，男，住内蒙古自治区呼和浩特市。上诉人土默特左旗农村信用合作联社（以下简称土左旗信用社）因与被上诉人王某、原审被告呼和浩特市九洲金方房地产开发有限责任公司（以下简称九洲金方公司）、原审第三人陈连树执行异议之诉一案，不服土默特左旗人民法院（2019）内0121民初2677号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，当事人均未提出新的事实或理由，本院依法不开庭进行了审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理终结。土左旗信用社上诉请求：1.依法撤销土默特左旗人民法院（2019）内0121民初2677号民事判决，依法改判驳回王某在一审中的全部诉讼请求。2.一审、二审诉讼费用由王某负担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清、适用法律严重错误是导致本案错误判决的根本原因。一审法院关于“这中间涉案房屋所产生的水、电、暖、物业费等依凭房屋所产生的相关费用均由王某实际支付”的事实认定，存在严重的主观倾向性，并无任何事实依据和法律依据。一审法院根据王某所提交的生活交费记录等证据认定王某实际占有使用案涉房屋的事实显然无任何事实依据。根据王某所提交的生活交费记录等证据，无法证明王某占用使用案涉房屋早于人民法院查封，一审法院采信该证据，显然属于事实认定错误。二、一审法院适用法律严重错误，致使本案错误判决。本案中，无论是根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条还是第二十九条，王某与九洲金方公司之间并不存在合法而有效的买卖合同关系，而是与陈连树之间存在因房屋买卖合同而产生的一般债权。一审法院对《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定进行扩大解释，不仅违背了立法精神，且还损害土左旗信用社的合法利益。另外，无论对于王某还是陈连树，涉案房屋产权初始登记时间为2008年，而土左旗信用社与九洲金方公司设立抵押登记的时间为2014年6月9日。因而，从涉案房屋买卖至初始登记，后至设立抵押登记，再至一审法院查封涉案房屋直至执行，王某和陈连树均未曾向九洲金方公司主张任何关于变更案涉房屋所有权的权利。因此，案涉房屋未能办理产权变更登记系与王某以及陈连树怠于行使其自身权利以及忽视他人权利的存在有关，且王某以及陈连树均未能举证证明其未能办理产权变更登记系并非其自身原因导致的事实，故其应当承担举证不能的不利后果。王某辩称，一、土左旗信用社在上诉状中提出的一审适用法律错误的上诉理由无事实和法律依据。本案中王某于2006年7月30日与陈连树签订《出售房屋协议书》，支付房屋转让价款80000元。购房款总价100000元，双方约定剩余价款待办理房本时付清。而陈连树是在2005年6月9日通过与九洲金方公司签订《商品房预售合同》，支付全部购房款总计116204元取得房屋，该合同系合同双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效，合同各方均应遵守且对外具有对抗他方效力。王某通过购买方式与陈连树签订买卖合同，就已经依法取得了陈连树依法与九洲金方公司的全部权利义务。王某有权利根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定要求停止执行。土左旗信用社对王某提起上诉的理由又与其他同案中的房屋买受人理由相矛盾，本质上就是不承认王某的合法民事权益，其主张不能成立。二、王某在举证中已经充分举证予以证明自身符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条停止执行的情形，王某与陈连树订立房屋买卖合同即享有与九洲金方公司订立的房屋买卖合同同等权利，上述合同真实有效且王某一直合法占有，王某提供的房屋缴费信息（水费、电费、暖气费、租房合同等）已经充分证明了王某对上述房屋的实际占有并一直占有至今。同时自王某向一审法院提出执行异议及执行异议之诉至今，未有任何第三方向法院或其他有权机关提出涉案房屋存在权利瑕疵的申请。再者，王某通过呼和浩特市住房保障和房屋管理局进行投诉，以上种种行为均可以证明王某属于房屋实际权利人且对房屋一直实际占有（直接或间接占有），符合停止执行中“合法占有”的情形。土左旗信用社上诉请求及所主张事实不能成立，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，二审应当予以维持。其次，王某房屋交付后多次向九洲金方公司及各部门主张自己的权利，以上事实有证人予某（证人禄某、证人张某、证人郝某），且所出庭证人身份正是王某及本案诉争房屋所在建华北街居委会工作人员以及九洲金方公司工作人员。上述证言真实有效且具有官方性，均能够证实王某非怠于行使己方权利，而是积极主张权利而无果，九洲金方公司拒绝为王某办理房屋过户手续。因此，土左旗信用社在王某已有证据证实己方主张权利的情形下仍然认为王某存在过错，根本无证据及相反证明予以支持。王某一直在积极主张己方权利，符合停止执行的情形。综上所述，王某在一审法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同且已支付了购房款，并在实际占有使用涉案房屋，未能过户非王某原因，王某所述的所有情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条等法律法规规定，有权利要求法院停止执行。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回土左旗信用社上诉请求，维持一审判决，以维护王某的合法民事权益。九洲金方公司未到庭，亦未向本院递交书面意见。陈连树未到庭，亦未向本院递交书面意见。王某向一审法院请求：1.请求人民法院依法裁决撤销土默特左旗人民法院作出的（2018）内0121执764号裁定书对王某所有的位于呼和浩特市××区房屋的查封（查封公告显示为1015号）；2.请求人民法院依法裁决中止对王某所有的位于呼和浩特市××区房屋的执行（查封公告显示为1015号）；3.请求人民法院依法裁决土左旗信用社、九洲金方公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年6月12日，内蒙古土默特左旗人民法院就土左旗信用社与案外人季某、吴某、刘某1、刘某2、九洲金方公司借款合同纠纷一案作出（2018）内0121民初1059号民事调解书，依据该调解书确定的内容，土左旗信用社向土默特左旗人民法院提出执行申请。执行过程中，土默特左旗人民法院查封了九洲金方公司所有的位于呼和浩特市××区（房屋所有权证号：呼房权证玉泉字第XXXX号），并于2019年4月25日作出了《拍卖公告》。就涉案房屋，王某向土默特左旗人民法院提出书面异议，2019年7月23日，土默特左旗人民法院作出（2019）内0121执异55号执行裁定书，裁定驳回了王某执行异议申请。一审法院同时认定，2005年6月9日，就涉案房屋，陈连树与九洲金方公司签订了《商品房预售合同》，九洲金方公司将涉案房屋出卖给陈连树，九洲金方公司将房屋交付陈连树。2006年7月30日，陈连树将涉案房屋出售给王某，王某占有该房屋至今，但未取得房屋产权证。一审法院认为，本案争议的焦点为王某对位于呼和浩特市××区除强制执行的权利。该院认为，案外人提起执行异议之诉，应承担就其对执行标的享有足以排除强制执行民事权益的举证责任。本案中，陈连树与九洲金方公司签订《商品房预售合同》，并支付了购房款。九洲金方公司交付陈连树房屋。该《商品房预售合同》具备房屋买卖合同的构成要件，系双方的真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。陈连树在该院查封房屋前已经支付购房款取得房屋并将房屋出卖与王某，与王某签订《房屋转让协议》，王某实际占有使用案涉房屋。这中间涉案房屋所产生的水、电、暖、物业费等依凭房屋所产生的相关费用均由王某实际支付。王某及陈连树至今未办理涉案房屋的过户手续原因在于九洲金方公司，王某属于无过错的房屋买受人。王某举证充分，足以证明其享有对争议房屋的占有使用权和物权期待权，在与申请执行人的一般债权发生冲突时，法律选择优先保护占有使用权和物权期待权。综上，王某的主张成立，能够排除对涉案标的物的执行，该院依法予以支持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：停止对位于呼和浩特市××区）的强制执行。案件受理费100元，由土左旗信用社、九洲金方公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，陈连树与九洲金方公司签订的《商品房预售合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同。根据《商品房预售合同》的约定，陈连树向九洲金方公司支付了全部购房款，九洲金方公司向陈连树交付了房屋，陈连树通过与王某签订《出售房屋协议书》将《商品房预售合同》中的权利义务向王某概括转让。王某可以参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条主张权利。王某提供的《出售房屋协议书》以及房屋相关费用的缴费凭证可以证明王某在涉案房屋被查封之前已经合法占有。王某没有怠于或者故意不办理权属变更登记，或由于自身没有尽到合理注意义务而导致权属变更登记不能，尚未办理过户登记不能够归责于王某。故王某对于涉案被执行房屋享有物权期待权。综上所述，土左旗信用社的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由土默特左旗农村信用合作联社负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨蔚堃审 判 员 张蒙江审 判 员 蔡世杰 二〇二〇年六月二十二日法官助理 董 丽书 记 员 解海波