河北省廊坊市安次区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1002民初1092号 原告：潘文强，男，1989年1月27日出生，汉族，住所地河北省沧州市沧县。 委托诉讼代理人：齐亮，河北乾翔律师事务所律师。 被告：田野青鑫，男，1993年7月22日出生，汉族，住所地甘肃省平凉市崆峒区。 被告：廊坊市新居房地产经纪有限公司，住所地河北省廊坊市广阳区阿尔卡迪亚豪景园6#-8#综合楼7号1单元103。统一社会信用代码91131003MA07TPBL19。 法定代表人：刘谦，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘耀斌，男，1993年3月25日出生，汉族，住所地廊坊市安次区。系该公司员工。 原告潘文强与被告田野青鑫、廊坊市新居房地产经纪有限公司（以下简称新居房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案后，依法适用普通程序，于2020年11月3日公开开庭进行了审理。原告潘文强及委托诉讼代理人齐亮、被告廊坊市新居房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人刘耀斌到庭参加诉讼，被告田野青鑫经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 潘文强向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与二被告签订的《廊坊市存量房屋买卖协议》及《补充协议》；2、判令被告田野青鑫返还原告购房款600000元并双倍返还定金中的266000元；3、判令被告田野青鑫以房屋总价款1330000元为基数，按日千分之一的标准向原告支付自2020年6月1日至实际付清之日的违约金（暂计算至2020年6月19日计25270元）；4、判令被告廊坊市新居房地产经纪有限公司返还居间服务费45000元，并以此为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年9月29日起计算至实际还款之日的利息；5、本案诉讼费用、保全费用、保单费用、律师费20000元均由被告负担。事实与理由：2019年9月27日，原告与被告田野青鑫在被告廊坊市新居房地产经纪有限公司的居间下签订《廊坊市存量房屋买卖协议》及《补充协议》，约定原告购买被告恒祥家园2-1-2101房屋一套，现原告已按照合同约定向被告支付房屋首付款600000元，但目前开发商、中介机构以及原告均无法联系到被告田野青鑫，且目前涉案房屋已经具备了办理房屋产权的条件，因无法联系被告田野青鑫导致开发商无法办理涉案房屋的房屋产权证书，原告亦无法办理涉案房屋过户手续，不能实现合同目的。据原告了解，涉案房屋自2019年8月已经断供、拖欠银行贷款至今。根据《廊坊市存量房屋买卖协议》因被告田野青鑫未按照中介要求的时间及时携带过户所需真实合法的相关证件配合办理过户的，每逾期一日，按照房屋售价的千分之一向原告支付违约金。2019年9月28日，原告向被告田野青鑫支付房屋定金600000元，根据《担保法》第九十一条的规定，定金数额不得超过主合同标的额的20%。涉案主合同标的额为1330000元，法定的最高定金数额为266000元，被告田野青鑫应当按照《合同法》第一百五十五条的定金罚则，双倍返还定金中的266000元。被告廊坊市新居房地产经纪有限公司作为此次房屋买卖的居间方，其并未居间成功，被告田野青鑫未履行合同义务，原告不能实现购买房屋并办理过户的合同目的，因此居间费用理应退还，故起诉。 田野青鑫未出庭，亦未进行书面答辩。 廊坊市新居房地产经纪有限公司辩称，认为不应返还居间费，因为已经履行完了居间义务。 本院经审理查明，2019年9月27日，原告（乙方）与被告田野青鑫（甲方）、被告新居房地产公司（丙方）签订《廊坊市存量房屋买卖协议》及《补充协议》，合同约定原告购买被告田野青鑫名下的位于廊坊市安次区房屋，房屋建筑面积124.55㎡，总价款为1330000元。协议约定原告向被告田野青鑫交付20000元定金。如果被告田野青鑫违约，原告所交定金退还，而且再赔付与定金同等数额的违约金，并承担居间方被告新居房地产公司服务费。该协议还约定，如因被告田野青鑫不能按被告新居房地产公司要求的时间及时携带过户所需真实合法的相关证件配合办理过户及按揭贷款手续签字而导致房屋产权交易完毕时间超过合同期限，或因被告田野青鑫不能按时交付房屋均视为被告田野青鑫逾期，每逾期一日，按照房屋售价的千分之一支付违约金，逾期30日以上，视为被告田野青鑫不能履行本合同，视为被告田野青鑫违约，原告有权解除本合同，按被告田野青鑫违约处理。此外，三方《补充协议》中特别约定：1、经甲（被告田野青鑫）乙（原告潘文强）双方友好协商，本房月供下本之前由甲方承担，并于下房本之后一次性付清；2、经甲乙双方友好协商，乙方于签订本合同之日起2天之内支付甲方陆拾万元整（含签订合同当日支付定金贰万元整），交付陆拾万后甲方将房屋交付乙方使用；3、丙方承诺乙方使用商业贷款收取乙方伍万壹仟壹佰捌拾元整，其中包含贷款、评估、过户、中介费，不再收取其他费用，若改为公积金贷款，减少贰仟陆佰元整。 庭审中，原告陈述，2019年9月27日，原告向被告田野青鑫以微信转账的方式支付了20000元购房定金。次日，原告将580000元以银行转账及现金的方式给付被告新居房地产公司员工叶晓利，后叶晓利按被告田野青鑫要求的方式，对其中480000元转入指定账号，另100000元以现金方式给付。被告田野青鑫和自称是其父亲盖起库共同为原告出具收据，并将该款项标注为房屋定金。因该款项标注为定金，故原告主张按房屋总价款1330000元的20%即266000元作为定金主张，要求被告田野青鑫应当双倍返还原告。当日，被告田野青鑫还将涉案房屋钥匙交给原告。2019年10月，该房屋已经具备办理不动产登记的条件，但被告田野青鑫至今未办理不动产登记手续，导致原告也无法办理后续过户及贷款手续。现在，原告无法联系上被告田野青鑫，原告的合同目的无法实现。而且原告还认为，了解到订立合同前涉案房屋已发生银行断供情况，故被告新居房地产公司即居间方也存在过错，因此应当返还已付的居间费用45000元。因原告起诉产生律师费20000元，此费用被告田野青鑫也应当负担。但被告新居房地产公司认为，被告新居房地产公司的居间费45000元可以适当返还18400元，因为总房款的2%即26600元是居间费用，剩下的贷款、评估、过户没有发生也就不再收取，2%是行业规定，但没有证据提供。 以上事实有《廊坊市存量房屋买卖协议》、《补充协议》、收款收据、转账凭证及当事人的当庭陈述等在案佐证。 本院认为，原告与被告田野青鑫、被告新居房地产公司签订的《廊坊市存量房屋买卖协议》及《补充协议》是各方当事人真实的意思表示，合法、有效。被告田野青鑫未按合同约定办理不动产登记手续，原告也就无法办理过户及按揭贷款手续，经原告与被告新居房地产公司多次催促，被告田野青鑫仍未履行合同义务，且当事人称至今无法与被告田野青鑫取得联系，应认定被告田野青鑫已构成违约，原告请求解除《廊坊市存量房屋买卖协议》及《补充协议》的诉求本院予以支持。《廊坊市存量房屋买卖协议》中约定的购房定金为20000元，且在《补充协议》中再次确认定金为20000元，剩余580000元为购房款，因被告田野青鑫违约，其应当双倍返还原告定金即40000元。原告称被告新居房地产公司在2020年5月1日向被告田野青鑫发出催告未果，故请求自2020年6月1日起要求计算违约损失，但证据不足，本院酌定从原告起诉之日起计算。原告还主张违约金按买卖协议中约定的违约金计算方法即以总房款为基数，按日千分之一的标准计算，明显过高，本院酌定将违约金调整为以已付款600000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。原告与被告新居房地产公司实际发生的居间费用为45000元，因合同无法继续履行，且过户、评估、贷款均未发生，但是被告新居房地产公司也做出了必要的中介服务，解除合同亦非被告新居房地产公司过错导致，本院酌定被告新居房地产公司返还原告30000元，剩余15000元应由过错方被告田野青鑫承担，其居间费的利息因合同中未约定，本院亦不予支持。关于原告还请求被告承担律师费20000元的诉求，因合同中未约定，本院亦不予支持。当事人有到庭参加诉讼对自己的主张进行申辩的权利，本案被告田野青鑫经合法传唤，拒绝到庭参加诉讼，视为放弃上述权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告潘文强与被告田野青鑫、被告廊坊市新居房地产经纪有限公司签订的《廊坊市存量房屋买卖协议》及《补充协议》。 二、本判决生效后十五日内，被告田野青鑫返还原告潘文强购房款600000元。 三、本判决生效后十五日内，原告潘文强将位于廊坊市房屋退还给被告田野青鑫。 四、本判决生效后十五日内，被告田野青鑫向原告潘文强支付定金20000元及违约金（违约金的计算方法为：以600000元为本金，自2020年6月22日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本息全部还清时止）。 五、本判决生效后十五日内，被告田野青鑫向原告潘文强支付原告已交的居间服务费15000元。 六、本判决生效后十五日内，被告廊坊市新居房地产经纪有限公司返还原告潘文强居间服务费30000元。 七、驳回原告潘文强的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13368元，由被告田野青鑫负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审 判 长  李德华 人民陪审员  付永久 人民陪审员  徐 滔 二〇二〇年十二月二十九日 书 记 员  崔瑞芳 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。