四川省广元市利州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0802民初2657号 原告：广元市大同物业服务有限公司，住所地：广元市利州区西安路**。 法定代表人：彭万文，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴敏，四川力发律师事务所律师。 被告：唐琪，男，汉族，生于1977年12月8日，住广元市利州区。 原告广元市大同物业服务有限公司（以下简称大同物业公司）与被告唐琪物业服务合同纠纷一案,本院于2020年5月13日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告唐琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告从2016年12月30日起每月向原告支付物业管理服务费60.37元，并从2016年5月18日起至付清物业管理服务费止每天按5‰向原告支付违约金；2.判令被告向原告支付律师代理等费用500元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：被告购买位于广元市利州区商品房后，于2009年8月26日与原告签订前期物业管理服务协议，约定被告每月按0.55元/月/平方米缴纳物业费，若逾期，从逾期之日起按每天千分之五支付违约金，同时应承担原告产生的诉讼费、律师费、差旅费等。原告全面履行前期物业管理服务协议的义务至今，多次请求被告支付物业管理服务费，而被告从2016年12月30日起至今仍未支付，故起诉来院。 被告辩称，物业管理服务存在问题，没有按照物业管理协议提供相应物业管理及服务。小区物管前五年管理还可以，现在管理不行，主要存在以下问题：1.小区进出车辆长时间停放无人过问，，地下车库乱停乱放大门管理也不够严格、外人可以随意进出。2.小区绿化无人管理，存在绿化带占用种菜等问题。3.楼梯间电线、网线乱接乱搭，存在安全隐患。4.楼层外墙脱落，物管随便处理了事。5.漏水问题严重，业主多次反映物管无人问津。6.雨水排到污水管。7.物管办公室人员对业主反映问题无反应，也不告知领导电话供业主反映问题。原告方服务水平不值0.55元，要求从2016年至今按照每平米0.2元计算物管费，服务水平整改完毕后，可以按照每平方米0.55元计算。 当事人提供的证据，本院组织当事人进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2009年8月26日，原告大同物业公司作为甲方与被告唐琪作为乙方签订《前期物业管理服务协议》，该合同主要约定：一、原告对房屋的共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等进行维护、修缮、服务与管理（属于应当由专业经营单位管理维护的除外）；对房屋的共用部位、共用设施设备等项目根据被告委托提供无偿和有偿维修、修缮、服务与管理（属于应当由专业经营单位管理维护的除外）。二、物业管理服务内容与标准1、房屋管理：对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全；根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，……；2、共用设施设备维修养护：对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）；建立共用设施设备档案（设备台账），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全；设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常；载人电梯保证24小时正常运行（意外停电、检修时除外）；消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通；设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象；道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范；路灯、公共区域照明完好率不低于95%。3、协助维护公共秩序：①保安全天候值班；②对重点区域、重点部位重点巡查；③引导车辆有序通行、停放；④协助公安部门维护本物业区域内的治安和公共秩序（但不含乙方人身、财产保险保管责任）；4、保洁服务；5、绿化养护管理：①有专业人员实施绿化养护管理；②草坪生长良好，及时修剪和补助补栽，无杂草、杂物；③花卉、绿篱、树木应根据其品质和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果；④定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻；⑤定期喷洒药物，预防病虫害。三、物业管理服务费和其他费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用和业主自有部分的维修费用）1、交纳费用时间：每个月交纳一次，每次在月前10日内（第一年物管费在交房时一次付清）；2、物业管理服务费：住宅部分被告入住（领取房屋钥匙之日起）应按被告建筑面积109.06平方米计算，并按高层1.00元/月/平方米，小高层0.8元/月/平方米，多层按0.55元/月/平方米的标准向物业公司交纳物业管理服务费。逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天5‰支付违约金。四、其他代收代缴收费服务的收费标准执行政府规定和业主与租赁人双方的约定，水、电、气的差额部分由用户共同分摊。五、违约责任：1.甲方违反本协议，未达到管理服务质量约定标准的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的责任。2.乙方不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交（并收取从逾期之日起每天千分之五的违约金），超过一个月后仍未交纳有关费用，甲方将通过诉讼程序予以追缴，因此产生的一切费用由乙方承担（诉讼费、律师费、差旅费、通讯费、人员工资等）。 另查明，2018年8月2日，原告大同物业公司与本案代理律师签订《委托代理合同》，约定代理费为按欠费业主费额实际回收款15%计算。2020年9月24日，原告向本案代理律师所在四川力发律师事务所支付本案代理费500元。 庭审中，被告唐琪自认其房屋面积为109.19平方米。原、被告均认可双方约定收费标准为0.55元/平方米，被告自2016年12月18日起未交纳物业管理服务费。 本院认为，双方争议焦点在于原告方是否按《前期物业管理服务协议》中的约定尽到了服务义务。 被告唐琪提出的管理服务问题：1.绿化养护问题。被告唐琪在庭审中自认原告每年进行了三、四次的杂草清理，原告在履行绿化养护义务。但通过被告唐琪向本院提交的照片能够显示案涉小区部分绿化带存在侵占绿化带种菜的现象，原告虽无相关行政执法权，但应当告知、督促、协助相关有执法权部门对该现象进行处理。2.被告唐琪向本院提交的照片中，能够反应案涉小区存在楼梯间电线乱接及电线裸露的问题，该问题可能造成消防安全隐患，原告方虽然并非相关线路所有者，但原告方作为对房屋共有部分负有管理责任的主体，应当告知、督促线路所有者进行整改。3.对被告唐琪提供的外墙修复照片，原告认可修复责任及修复行为，但根据被告提供的照片显示，确实存在修复后外墙颜色差异问题。4.对于被告唐琪为证明小区车辆随意停放、对路面造成损坏而提交的照片，该照片仅显示个别车辆停放占用了人行道，但也能看出原告已履行了大部分引导责任，故仅有个别车辆乱停乱放。但原告对车辆停放负有引导责任，在个别车辆乱停乱放后，应当及时联系有执法权部门进行处理。5.对于被告唐琪提出的漏水问题严重的问题，因其提供的照片不能反应漏水问题是否属于房屋共有部分应当由原告负责维修整改，故本案不予采纳。6.对被告提出的雨水排到污水管、物管公司不接受业主意见的问题，没有提供证据予以证实，本院不予采纳。对于被告唐琪提出的上述管理服务问题，原告方确实存在未能及时尽到告知、督促、协助相关有执法权部门进行处理义务的问题，但也能够反应出原告方已履行了主要的管理服务义务，原告方未能及时告知、督促相关部门处理问题的行为，与被告方不缴纳及不足额缴纳物业服务费不具有相当性。故对被告唐琪认为原告方管理服务存在问题、未按照物业管理协议提供相应物业管理及服务、应降低物业服务费按每平米0.2元计算的意见，本院不予采纳。 原告作为物业管理服务公司，通过向包括原告在内的全体业主提供服务以获取利益，对业主提出的合理意见和建议，应当采纳。就本案来讲，原告的服务确实存在可以进一步完善的空间，如对小区的绿化养护管理中，修剪、整形、除杂草等养护活动次数可以适当增加。对小区内业主汽车的乱停乱放、公共区域内业主种菜等问题，原告即使没有行政执法权，但可以及时向有行政执法权的部门进行举报、记录在案，并向全体业主公告，以便消除业主疑虑。对通讯、电力、供水等企业在小区内的施工应当派员现场监督，督促其施工达到国家标准。同时，和谐社区的建设需要双方共同努力，业主乱停乱放及种菜等都是损人利己、破坏和谐社会的不良行为。不按时缴纳物业服务费的行为，降低了物业公司对业主的服务能力。因此，业主和物业公司虽然是服务与被服务关系，但双方并不是利益对立关系，只有双方均遵守法律、遵守合同及社会公德，才能共同构建更为和谐的小区。 被告唐琪接受了原告提供的物业管理服务，应当按约支付相应的物业管理费，现原告起诉被告要求支付欠付的物业管理费，应予支持。自2016年12月30日至本案庭审时2020年9月25日止，物业管理服务费应为：0.55元×109.19平方米÷30天×1356天=2714.46元。 原、被告在合同中明确约定“逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天5‰支付违约金”。每天5‰经换算为年利率180%，该违约金约定过高。原告未按期交纳物业费，被告可能向金融机构贷款产生资金占用利息，故对于原告主张的违约金，本院仅支持从2016年12月30日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至2019年8月19日止，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至物业管理费付清时止。 对原告主张被告承担律师费用500元的请求。原、被告双方在合同中对此作了约定，原告方也提供相关票据予以佐证，故本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告唐琪自本判决生效之日起十日内向原告广元市大同物业服务有限公司支付物业管理服务费2714.46元（2016年12月30日至2020年9月25日）及资金占用利息，利息从2016年12月30日起以实际下欠物业管理服务费为基数按中国人民银行同期贷款基准利率计算至2019年8月19日止，从2019年8月20日起以实际下欠物业管理服务费为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至物业管理服务费付清时止； 二、被告唐琪自本判决生效之日起十日内向原告广元市大同物业服务有限公司支付因本案而产生的律师代理费500元； 三、驳回原告广元市大同物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告唐琪负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 长  宋卫权 人民陪审员  王治平 人民陪审员  刘 蓉 二〇二〇年九月二十七日 法官 助理  冯冬冬 书 记 员  郭艳华