江苏省常州市天宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0402民初13号原告：陈昊，男，汉族，1991年6月30日生，常州市人，住常州市天宁区。委托诉讼代理人：朱小涛，江苏德音律师事务所律师。委托诉讼代理人：余刚，江苏德音律师事务所律师。被告：鲍生荣，男，汉族，1966年7月22日生，常州市人，住常州市天宁区。委托诉讼代理人：王雅汝，江苏欣正律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴昳，江苏欣正律师事务所律师。原告陈昊与被告鲍生荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，适用普通程序进行审理。本案于2020年9月11日公开开庭进行了审理。本案原告陈昊的委托诉讼代理人余刚，被告鲍生荣及其委托诉讼代理人吴昳到庭参加诉讼。本案因疫情中止审理，后恢复审理。本案现已审理终结。原告陈昊向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告于2015年1月8日签订的《协议书》；2、判令被告向原告支付房屋租金150万元、赔偿原告逾期付款损失暂计5.92万元（计算方法详见附件清单）、返还原告预收房租金暂计39.8万元（计算方法详见附件清单），暂共计195.72万元；3、判令本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确其第二项诉讼请求住预收房租金在本案中主张的金额确定为39.8万元，具体为被告出租给周瑞奎、周存富的房屋租金。事实与理由：2015年1月8日，原被告签订《协议书》，原告将其所有的御和苑16间商铺（7-1、7-2、7-3、7-5、7-6、7-7、7-8、7-9、7—10、7-11、7-12、7-15、7-16、7-17、7-18、7-19)、及迎宾秀园7间商铺（6-101、6-102、6-103、6-105、6-106、6-108、6-109)，共23间商铺，打包出租给被告转租经营。协议第2条约定：“甲方同意交给乙方经营的时间为15年，自2015年元月8日起至2030年元月8日止，考虑到上述商铺目前的现状及市场情况，甲方同意扶持乙方两年，两年后乙方应每年向甲方缴纳租金人民币伍拾万元(500000元）。”协议第7条约定：“乙方应在每年度的12月20日前向甲方按要求缴纳租金费用，逾期超过10天视同乙方违约，乙方应将该年度所收取的房租按比例交甲方，同时，甲方有权立即终止乙方的合作，立即收回上述商铺的所有权利。”协议签订后，被告未按协议约定，向原告缴纳任何租金。被告该行为已构成违约，原告有权按协议约定解除双方之间的协议，被告除应向原告缴纳其应付的租金外，其收取的协议解除后的转租租金也应返还原告。为维护原告的合法权益，现依法向贵院提起诉讼，请贵院在查明事实的基础上，判若所请。被告鲍生荣辩称，1、被告同意解除与原告签订的协议书，协议书解除后原告应当配合被告办理已出租商铺的租赁合同的主体变更手续。2、本案所涉房屋在2010年-2011年期间登记在原告名下，当时原告仅有20岁没有能力购置该些商铺，商铺应当属于原告父亲陈建雄父亲实际控制的天顺公司所有，请求法庭对原告所得商铺的合法性和真实性进行审查。3、案涉商铺实际是由被告作为天顺系列公司员工与公司达成内部承包经营性质的合同，截止2017年12月31日被告已陆续向陈建雄实际控制的天顺系列公司支付270余万元，已远远超过协议中约定的应当缴纳的数额，不存在逾期支付的违约情形，也无需返还预收房租金。4、案涉商铺实际在2011年即对外出租，当时均由天顺系列公司员工出面和商户洽谈和收取租金，通过被告的调查和走访得知，商铺的租户从未见过原告，所有租赁事宜均由陈建雄所控制公司的工作人员对接。被告有理由相信即便原告取得商铺所有权合法有效，其也是委托公司工作人员代为收取租金，构成表见代理的行为，被告收取租金后应当视为已经向原告履行了支付义务。5、天顺公司由于经营不善于2017年被法院裁定破产，此后案涉的部分商铺（御和苑的16间商铺）被法院拍卖，事实上被告已经无法收取被拍卖房屋的租金，原告以协议约定要求被告支付被拍卖房屋的租金没有事实依据。该16间商铺是原告作为公司的担保方被拍卖的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经庭审质证及调查，本院对事实和证据认定如下：2010年4月23日，迎宾秀园6-101、6-102、6-103、6-105、6-106、6-107、6-108、6-109登记于陈昊名下，上述房屋建筑面积总和为1690.08平方米。2011年7月27日，御和苑7-1、7-2、7-3、7-5、7-6、7-7、7-8、7-9、7-10、7-11、7-12、7-15、7-16、7-17、7-18、7-19登记于陈昊名下，上述房屋建筑面积总和为2768.54平方米。2015年1月8日，陈昊与鲍生荣签订协议，约定：一、将御和苑商铺16间，面积2768.64平方米，迎宾秀园商铺7间，面积根据房产证，以租金包干的形式交给乙方进行经营管理，乙方可以转租或自行经营。二甲方同意交给乙方经营的时间为15年，自2015年元月8日起至2030年元月8日止，考虑到上述商铺目前的现状及市场情况，甲方同意扶持乙方两年，两年后乙方应每年向甲方缴纳租金计人民币伍拾万元正（500000元）。如乙方的经营收入不能达到上述金额，则由乙方自行补贴到位，如乙方的经营收入超过上述金额，超过部分则归乙方所有。……七、乙方应在每年度的12月20日之前向甲方按照要求缴纳租金费用，逾期超过10天视同乙方违约，乙方应将该年度所收的房租按比例交给甲方。同时，甲方有权立即终止乙方的合同，立即收回上述商铺的所有权利。八、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，双方签字后即生效。2019年2月20日，常州市天宁区人民法院出具（2018）苏0402执523号之三执行裁定书，裁定被执行人陈昊名下位于本市御和苑7-1号不动产归案外买受人所有，不动产所有权及相应的其他财产权利自该裁定送达买受人时起转移。庭审中，双方确认陈昊名下的御和苑7-1、7-2、7-3、7-5、7-6、7-7、7-8、7-9、7—10、7-11、7-12、7-15、7-16、7-17、7-18、7-19房产均于2019年被司法拍卖。目前迎宾秀园的商铺仍登记在原告名下。2017年5月12日，天宁区人民法院拟作出（2017）苏0402破1号民事裁定书，裁定受理江苏天顺控股有限公司破产重整。2017年8月17日，天宁区“天顺”系企业破产清算小组通知鲍生荣解除其与天顺控股有限公就天顺公司名下的55套商铺的协议。本院认为，原告原为涉案全部商铺的房屋所有权人，后涉案御和苑16间商铺被拍卖后归他人所有，原告失去对御和苑16间商铺进行处分的权利。双方未对剩余商铺达成新的合意。本案中，原告提出要求解除租赁合同，被告当庭对此意见予以认可，可以视为双方对于解除租赁合同的问题达成一致意见。故对于原告要求解除双方签订协议书的诉求予以支持。对于原告要求被告支付房屋租金1500000元、赔偿原告逾期付款损失暂计59200元、返还原告预收房租金暂计398000元，共计1957200元的起诉，因其起诉尚不具备事实条件，故已裁定驳回起诉。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条之规定，判决如下：解除原告陈昊与被告鲍生荣之间于2015年1月8日就御和苑7-1、7-2、7-3、7-5、7-6、7-7、7-8、7-9、7-10、7-11、7-12、7-15、7-16、7-17、7-18、7-19商铺及迎宾秀园6-101、6-102、6-103、6-105、6-106、6-108、6-109商铺签订的协议书。本案受理费80元，由被告鲍生荣负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  范凌岐人民陪审员  金义祥人民陪审员  王健光二〇二〇年十一月二十七日书 记 员  高 莉