广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初2225号原告：清远市荣景投资有限公司，住所地清远市清城区**************（广发大厦）第16层01室（一址多照）。法定代表人：陈其轲，该公司总经理。委托诉讼代理人：邱煜蓓，广东正鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：卓霞，广东正鑫律师事务所律师。被告：蔡萍，女，1990年11月20日出生，汉族，住湖南省衡阳县************，公民身份号码430************626。原告清远市荣景投资有限公司（以下简称荣景公司）与被告蔡萍商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告荣景公司的委托诉讼代理人卓霞、邱煜蓓到庭参加诉讼。被告蔡萍经本院传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告荣景公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决解除原、被告双方签订的编号为2016106472的《商品房买卖合同》；2.请求法院依法判决被告向原告偿还原告已代被告向中国工商银行股份有限公司清远清城支行支付的贷款本金及利息、案件受理费等492962.89元；同时判决被告支付房屋总价款20%的违约金124241.6元；3．判决被告自合同解除之日起30日内腾退位于清远市清城区******3***************并将涉案房屋交付予原告，同时判决被告向原告支付物业使用费（自被告收楼之日起，按该商品房总价款的每日0.02%向出卖人支付房屋使用费，计算至被告腾退涉案房屋并将涉案房屋交还原告之日止，暂计算至2020年2月16日，金额为99766元）；4.判决被告承担原告为实现债权而支付的律师费8000元；5.判决被告自合同解除之日起15日内配合原告到房管部门办妥清远市清城区******3***************的合同解除的全部手续及协助原告办理涉案房屋住宅专项维修资金的退款手续；6.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：、原告与被告于2016年10月24日签订了商品房买卖合同及合同补充协议，双方约定被告购买原告位于清远市清城区*********************的预售商品房，购房总金额为人民币621208元，被告应当在2016年10月24日内支付首期房款人民币161208元，剩余房款人民币460000元被告应当向原告指定的银行申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。原被告双方还在补充协议第三条第五款中约定因买受人未能按照与按揭银行签署的按揭贷款合同的约定偿付按揭款而导致出卖人需向按揭银行承担担保责任的，出卖人有权在承担保证责任的范围内向买受人追偿，并有权在代买受人偿付3期按揭款后单方面解除本合同，并按本补充协议第十七条的约定执行；第十七条约定本合同及本补充协议中解除合同的补充约定1、出卖人依据本合同及本补充协议选择解除本合同的，或本合同因本补充协议第一条被解除的，出卖人有权要求买受人支付该商品房总价款20%的违约金，出卖人将在买受人己付款项中扣除税费、手续费、违约金及因此发生的律师费、诉讼费后将余款无息退回给买受人。2、本合同无论因何种原因被解除，买受人均应自合同解除之日起15日内与出卖人到房管部门办妥合同解除的全部手续，否则，每逾期1日，买受人应向出卖人支付该商品房总价款0.05%的违约金，本合同的解除手续全部办理完毕后，出卖人根据本合同及本补充协议的约定向买受人退还房款。3、买受人已办理收楼手续后本合同解除的，买受人应于本合同解除之日起30日内办妥退房手续并将该商品房腾空归还给出卖人。自买受人收楼之日起至该商品房归还给出卖人之日止，买受人应按该商品房总价款的每日0.02%向出卖人支付房屋使用费，除此之外，买受人还应交纳上述期间内该商品房的水电费、公共水电分摊费、物业管理费等因使用或占有该商品房所产生的一切费用，出卖人有权于退款时扣除该等费用。如买受人逾期办理退房手续或逾期将该商品房腾空归还给出卖人的，出卖人有权自行收回该商品房并对该商品房内的一切物件自行处理，并有权向买受人追讨由此产生的一切费用，由此给买受人造成的一切损失出卖人概不承担。涉案房屋原告已于2017年12月5日交付给被告使用。被告于2016年12月31日与中国工商银行股份有限公司清远清城支行签订了个人购房借款担保合同以下简称工行清城支行，双方约定被告向工行清城支行借款人民46万元，借款用途为购买位于清远市清城区**********************产。后由于被告未按借款合同的约定及时履行还本付息义务，被工行清城支行起诉至清远市清城区人民法院，原告被判承担连带责任。该判决生效后，因被告仍拒不履行生效判决确定的给付义务，原告已履行了担保责任，支付了492962.89元。由于原告己按贷款合同的约定承担了担保责任，代被告向工行清城支行偿还借款本息等，同时委托广东正鑫律师事务所代理原告参与本案诉讼，并支付8000元律师费，根据补充协议第三条及第十七条的约定，原告有权单方解除与被告签署的买卖合同并要求被告支付房屋总价款20%的违约金。原告确认，买卖合同解除后，原告将在被告己付款项中扣除税费、手续费、违约金及因此发生的律师费、诉讼费等后将余款若有无息退还给被告。被告应当自合同解除之日起15日内与原告到房管部门办妥合同解除的全部手续及协助原告办理涉案房屋住宅专项维修资金的退款手续，并自合同解除之日起30日内腾空房屋归还给原告并支付物业使用费。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告蔡萍未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月24日，被告蔡萍与原告荣景公司签订编号为2016106472的《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买位于清远市清城区***************6****商品房（以下简称涉案房屋），套内建筑面积91.57平方米，房屋总价款621208元。房款支付方式为：买受人应当于2016年10月24日前支付首期房价款161208元，余款460000元向银行申请按揭贷款。合同附件十一《补充协议》第三条第5款约定：“因买受人未能按照与按揭银行签署的按揭贷款合同的约定偿付按揭款而导致出卖人需向按揭银行承担担保责任的，出卖人有权在承担保证责任的范围内向买受人追偿，并有权在代买受人偿付3期（含3期）的按揭款后单方面解除本合同，并按本补充协议第十七条的约定执行。”第十七条约定：“1、出卖人依据本合同及本补充协议选择解除本合同的，或本合同因本补充协议第一条被解除的，出卖人有权要求买受人支付该商品房总价款20%的违约金，出卖人将在买受人已付款项中扣除税费、手续费、违约金及因此发生的律师费、诉讼费后将余款无息退回给买受人。2、本合同无论因何种原因被解除，买受人均应自合同解除之日起15日内与出卖人到房管部门办妥合同解除的全部手续，否则，每逾期1日，买受人应向出卖人支付该商品房总价款0.05%的违约金，本合同的解除手续全部办理完毕后，出卖人根据本合同及本补充协议的约定向买受人退还房款。3、买受人已办理收楼手续后本合同解除的，买受人应于本合同解除之日起30日内办妥退房手续并将该商品房腾空归还给出卖人。自买受人收楼之日起至将该商品房归还给出卖人之日止，买受人应按商品房总价款的每日0.02%向出卖人支付房屋使用费，除此之外，买受人还应缴纳上述期间内该商品房的水电费、公共水电分摊费、物业管理费等因使用或占有该商品房所产生的一切费用，出卖人有权于退款时扣除该等费用……”合同签订后，被告支付了首期购房款161208元，剩余460000元被告向中国工商银行股份有限公司清远清城支行（以下简称工行清城支行）办理了按揭贷款。因未按时还款，工行清城支行以蔡萍、张海平、荣景公司为被告向本院起诉，本院于2019年2月1日作出（2018）粤1802民初7450号民事判决书，判决：一、确认中国工商银行股份有限公司清远清城支行与蔡萍、张海平签订的《个人购房借款/担保合同》项下的贷款本息于2018年11月9日到期；二、蔡萍、张海平于本判决生效之日起十日内向中国工商银行股份有限公司清远清城支行偿还借款本金451905.24元及利息（计至2018年10月10日止为13125.51元，从2018年10月11日起按《个人购房借款/担保合同》约定计算至还清之日止）；三、蔡萍、张海平于本判决生效之日起十日内向中国工商银行股份有限公司清远清城支行支付律师费25200元；四、清远市荣景投资有限公司对上述判决第二、三项确定的借款本息承担连带清偿责任；五、驳回中国工商银行股份有限公司清远清城支行的其他诉讼请求。案件受理费4327元，保全费2971元，合共7298元，由中国工商银行股份有限公司清远清城支行负担100元，蔡萍、张海平、清远市荣景投资有限公司负担7198元。（2018）粤1802民初7450号民事判决书生效后，工行清城支行向本院申请强制执行，本院依法扣划了荣景公司492962.89元。另查明，2020年3月5日，原告荣景公司与广东正鑫律师事务所签订《法律服务委托合同》，约定原告委托该律所代理其与蔡萍房屋买卖合同纠纷一案的一审诉讼，律师费为8000元。2020年3月27日，荣景公司向广东正鑫律师事务所转账支付8000元，广东正鑫律师事务所向原告开具了金额为8000元的律师费发票。再查明，涉案房屋原告于2017年12月5日交付给被告。庭前本院对被告蔡萍进行询问，其表示同意解除与原告的《商品房买卖合同》，同意腾退涉案房屋并交付给原告，但不同意原告其他诉讼请求。庭审中原告明确在被告已支付的房款中扣除其代偿款及被告应承担的违约金和税费手续费后，若仍有剩余，其会将剩余款项归还给被告。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是原、被告双方自愿签订，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，双方均应恪守履行。被告蔡萍因购买涉案房屋需要，向银行申请按揭贷款460000元。由于其未按合同约定按时偿还银行按揭贷款，导致银行起诉至本院要求归还借款本息以及荣景公司承担担保责任。本院经过审理已作出判决并已生效，在执行程序中本院已依法扣划荣景公司492962.89元。依据合同附件十一《补充协议》第三条第5款的约定，双方约定的合同解除条件已成就，原告有权依据此约定要求解除双方所签订的《商品房买卖合同》、腾退涉案房屋将涉案房屋交还给原告、偿还其代付的492962.89元、支付违约金124241.60元（621208元×20%）、赔偿律师费损失8000元。对于原告要求被告支付自收楼之日起的物业使用费的诉讼请求，虽然《补充协议》对合同解除后的物业使用费作出约定，但根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，被告只需恢复原状，即将涉案房屋交还给原告即可。且原告在本案中已请求被告支付房款总额20%的违约金以弥补其因合同解除受到的损失，并已得到支持，原告没有证据证明该违约金尚不足以弥补其包括房屋使用费在内的实际损失，故对原告要求被告支付物业使用费的请求，本院不予支持。合同解除后，被告应协助原告办理合同解除手续并办理涉案房屋住宅专项维修资金的退款手续。综上，被告应向原告支付款项共计625204.49元（492962.89元+124241.60元+8000元），应原告的要求，该款在原告应退还给被告的购房款621208元进行抵销扣除后，被告还需向原告支付3996.49元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十二条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告清远市荣景投资有限公司与被告蔡萍签订的编号为2016106472的《商品房买卖合同》；二、被告蔡萍向原告清远市荣景投资有限公司支付3996.49元；三、被告蔡萍于本判决生效之日起30日内腾退位于清远市清城区******3*****3***03*商品房，将该房屋交还给原告清远市荣景投资有限公司；四、被告蔡萍于本判决生效之日起15日内协助原告办理位于涉案房屋（位于清远市清城区*******************）合同解除手续以及该房屋住宅专项维修资金的退款手续；五、驳回原告清远市荣景投资有限公司的其他诉讼请求。案件受理费11050元，财产保全费4145元，合计15195元，由被告蔡萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  童伟娟人民陪审员  欧少群人民陪审员  张海英二〇二〇年八月三日书 记 员  卢绮珊附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。