上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初34373号原告：黄海晨，男，1981年4月25日生，汉族，住上海市浦东新区寿光路******。原告：宋佳，女，1988年11月17日生，汉族，住上海市浦，住上海市浦东新区高东镇光芒村曹家库**>原告：王丽琴，女，1963年6月30日生，汉族，住上海市浦，住上海市浦东新区高东镇光芒村曹家库**>上列三原告共同委托诉讼代理人：王葵，上海九泽律师事务所律师。上列三原告共同委托诉讼代理人：林思溦，上海九泽律师事务所律师。被告：陈大用，男，1944年2月2日生，汉族，住上海市浦，住上海市浦东新区高桥镇屯粮巷村西黄家宅**>被告：黄臻道，男，1970年7月4日生，汉族，住上海市浦东新，住上海市浦东新区高桥镇屯粮巷村西黄家宅**div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>被告：黄臻运，男，1975年9月5日生，汉族，住上海市浦东新区高，住上海市浦东新区高桥镇屯粮巷村西黄家宅**v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>第三人：上海外高桥新市镇开发管理有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区基隆路****。法定代表人：孙晨胜，董事长。委托诉讼代理人：韩天悦，女，上海外高桥新市镇开发管理有限公司工作。委托诉讼代理人：叶杨，男，上海外高桥新市镇开发管理有限公司工作。第三人：凌东辉，男，1969年3月19日生，汉族，住上海市浦东新区高桥镇，住上海市浦东新区高桥镇陆凌村西凌家宅**id='2'  style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>原告黄海晨、宋佳、王丽琴诉被告陈大用、黄臻道、黄臻运以及第三人上海外高桥新市镇开发管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，经原告申请，本院依法追加凌东辉作为第三人参加诉讼，本案先适用简易程序，于2020年8月5日公开开庭进行了审理，后转为普通程序，于2020年9月27日公开开庭进行了审理。原告黄海晨及原告黄海晨、宋佳、王丽琴的共同委托诉讼代理人王葵、林思微，被告黄臻运、第三人上海外高桥新市镇开发管理有限公司的委托诉讼代理人韩天悦、叶杨，第三人凌东辉到庭参加诉讼。被告陈大用、黄臻道经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告黄海晨、宋佳、王丽琴向本院提出诉讼请求：1.判令三被告立即办理上海市浦东新区新高苑四期15号1002室房屋的不动产权证，第三人上海外高桥新市镇开发管理有限公司予以协助；2、判令三被告办理上述房屋的不动产权证后，将不动产权利过户至原告名下；3、判令三被告偿付原告逾期过户违约金，以人民币(以下币种同)170万元为基数，自2019年12月15日起计算至实际过户之日止，按照日万分之五标准计算；4、三被告偿付原告律师费损失3万元；5、诉讼费等各项费用由被告承担。诉讼过程中，原告黄海晨、宋佳、王丽琴自愿撤回第3项、第4项要求被告支付逾期过户违约金及律师费的诉讼请求。事实与理由：2013年9月20日，原告与三被告在中介及第三人凌东辉的介绍下签订《房地产买卖合同》及补充协议，约定原告向三被告购买系争房屋，房价款为人民币(以下币种同)170万元。合同并对房款支付、房屋过户、违约责任等进行了约定。签约后，原告依约履行了付款义务。2017年8月1日，原告曾向上海市浦东新区人民法院提起诉讼要求被告配合完成过户登记手续，因系争房屋为动迁安置房，当时尚未满足上市交易条件，原告撤诉。现该房产已满足上市交易的条件，故原告再次提起诉讼，要求判如所请。被告黄臻运辩称，对第三人凌东辉的授权书及房屋买卖合同确实都是其本人签订的，但是凌东辉告诉其房价款为150万元，而且凌东辉承诺给其30万元，其至今未拿到任何款项。被告陈大用、黄臻道未应诉答辩，亦未提交证据材料。第三人凌东辉述称，系争房屋系被告家庭动迁安置所得，原是被告黄臻运卖给凌东辉的，后被告觉得卖便宜了，又将系争房屋再行出售给了多个案外人，动迁公司通知确定房源的时候，多个转售的案外人都到了现场。经被告与案外人协商一致，由三被告委托凌东辉将系争房屋卖掉，所得房款归还给各个买受人。后三被告向凌东辉出具委托书，委托凌东辉全权处理系争房屋的出售事宜。凌东辉于是通过中介找到原告，协商一致后，原告与被告签署了房屋买卖合同。合同签订后，原告房款全部支付给了凌东辉，凌东辉确认收到原告房款170万元。同意原告的诉请。第三人上海外高桥新市镇开发管理有限公司述称，系争房屋现在已经符合过户条件，愿意配合法院判决。原告向本院提交了如下证据：由三被告签字的与原告之间的《上海市房地产买卖合同》、凌东辉与原告黄海晨签订的补充协议、三被告向凌东辉出具的委托书、凌东辉及其妻子朱莺燕出具的房款收条、《上海市征用集体土地房屋拆迁补偿安置协议》、《家庭协议书A》(由原告在另案中依据法院调查令调取)、系争房屋配套房签单、上海市不动产登记簿、(2017)沪0115民初60365号案件庭审笔录，本院依法组织了质证，被告黄臻运、第三人上海外高桥新市镇开发管理有限公司、第三人凌东辉对上述证据均无异议。经审理，本院确认如下事实：被告陈大用系被告黄臻道、黄臻运的父亲。系争房屋系三被告家庭动迁安置所得，2016年9月8日，被告家庭成员签署《家庭协议书A》，约定系争房屋归黄臻运所有。后被告将系争房屋出售给第三人凌东辉，之后又再次出售给案外人。2013年7月13日，三被告向第三人凌东辉出具《委托书》，载明“陈大用、黄臻道现委托凌东辉全权处理新高苑四期由黄臻道所订(15号1002室面积86平左右)和(23号1401室86平左右吧)两套房子的买卖以及归还由单震林和缪终勇通过永强房产购买此两套房子的利息以外的所有购房款及凌东辉本人购房款特立此委托。……以上黄臻运陈大用两房三卖行为及黄臻运外面所欠所有债务与黄臻道无关，黄臻道不承担任何责任。备注：由于动迁协议签订人及订房人是黄臻道故买房人要求黄臻道同意委托凌东辉全权处理以上所有事项委托，但黄臻道不负责陈大用及黄臻运所做事情的法律责任但协助凌东辉办理此两套房子的所有买”。2013年9月20日，被告陈大用、黄臻道、黄臻运作为卖售人(甲方)原告黄海晨、宋佳、王丽琴作为买受人(乙方)，就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，第二条约定，房价款共150万元。合同补充条款(一)第二条约定付款方式：签订房地产买卖合同次日支付首付款50万元、交房当日支付50万元、产权更名当日支付50万元，第十五条：“兜底条款因前述所有情形及任何其他未列举的情形造成在交易限制期满后房屋不能过户给乙方而由甲方收回或者作其他处分的，须按照该房屋总成交价的双倍标准赔偿给乙方……”该合同尾部由陈大用、黄臻道、黄臻运及三原告签名。同日，原告黄海晨与第三人凌东辉签署补充协议，将系争房屋价款变更为170万元。原告陈述，之所以签订补充协议，是为了做低房价避税。原告支付房款情况：原告共向凌东辉转账支付1,010,000元并由凌东辉出具收条、另原告代被告向案外人上海卓盛房地产经纪有限公司分别支付了390,775元及入户费3,344.60元、凌东辉另向原告出具33万元收条，原告表示该笔款项为现金支付，凌东辉确认收到全部购房款170万元。原告表示，上海卓盛房地产经纪有限公司为此次动迁工作的实际实施方，被告黄臻运予以认可。另查明，2017年08月01日，原告曾起诉三被告，诉讼请求与本案相同，案号为(2017)沪0115民初60365号，在该案中，被告陈大用表示，承诺书和系争房屋的买卖合同都确实是其本人所签，被告签订买卖合同后，合同被凌东辉拿走，拿到起诉材料后，被告才知道还有份补充协议，多了20万元房款，被告对此不知情。系争房子家庭内部是分给黄臻运的，黄臻运在外面欠了高利贷，怕房款给黄臻运后期拿去还赌债，所以当时说好钱打到陈大用账上，但陈大用并没有拿到过钱。被告黄臻道表示，系争房屋经家庭协商归黄臻运，黄臻道在房地产买卖合同上签字，仅是作为见证人，且以后办手续可能需要黄臻道配合，具体卖房的过程和房款支付情况黄臻道都不清楚。被告陈大用及黄臻道还表示，系争房屋于2013年9月由原告直接从动迁公司处拿房,拿房时陈大用和黄臻道知晓，黄臻道还协助办理了拿房手续。该案黄臻运未出庭应诉。该案原告后撤诉。系争房屋于2017年3月2日被核准登记于第三人上海外高桥新市镇开发管理有限公司名下，登记房屋具体门牌号为上海市浦东新区高宝路XXX弄XXX号XXX室。另查，系争房屋于2017年9月4日因(2017)沪0115民初60365号案件被我院采取司法查封措施，查封期限至2020年9月4日止，该系争房屋上仅有本案查封。原告黄海晨陈述，其与宋佳系夫妻关系，原告王丽琴系原告宋佳母亲，黄海晨和宋佳二人均为上海户籍，黄海晨和宋佳目前名下分别有一套与父母共有的房屋，三原告承诺，符合上海市购房政策。本院认为，系争房屋《上海市房地产买卖合同》由原告及三被告本人签署，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据三被告共同签字的委托书，三被告委托凌东辉全权处理系争房屋出售事宜，所获款项用于归还被告欠凌东辉及案外人的某某，再根据陈大用、黄臻道在60365号案件中的陈述，其知晓原告于2013年拿房并实际使用至今，亦从未就房款事宜向原告提出过主张。综上，本院认定凌东辉向原告出售房屋及收取房款的行为系有权代理，依法对三被告发生法律效力。根据原告提供的转账凭证、收条及第三人凌东辉的确认，原告已付清全部房款，被告理应配合办理系争房屋过户手续。双方买卖合同中没有约定具体过户日期，根据法律规定，“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”系争房屋于2017年3月2日被核准登记于第三人上海外高桥新市镇开发管理有限公司名下，现已满足过户条件(房地产开发企业取得大产证满3年且拆迁补偿安置协议签订满3年)，且不存在权利限制方面的履行障碍，故对原告要求三被告办理上述房屋的不动产权证后，将不动产权利过户至原告名下的诉讼请求，本院予以支持。因被告家庭内部已达成协议，系争房屋归被告黄臻运，故被告和第三人配合先将系争房屋产权登记至被告黄臻运名下，再配合办理过户至原告名下的手续。至于三被告和凌东辉之间的关系，就系争房屋买卖事宜，凌东辉系三被告的委托代理人，如果三被告认为凌东辉收取房款后未足额支付给被告，或者有其他侵害三被告合法权益的行为，可依据双方之间的法律关系另案起诉。被告陈大用、黄臻道经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃应诉抗辩权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈大用、黄臻道、黄臻运于本判决生效之日起十日内办理将上海市浦东新区高宝路XXX弄XXX号XXX室房屋的不动产权利登记至被告黄臻运名下的手续(小产证)，第三人上海外高桥新市镇开发管理有限公司予以协助；二、被告黄臻运于上述判决主文第一条履行完毕之日起十日内协助原告黄海晨、宋佳、王丽琴办理将上海市浦东新区新高苑四期15号1002室房屋的不动产权利过户登记至原告黄海晨、宋佳、王丽琴名下的手续。案件受理费20,100元，财产保全费5,000元，均由被告陈大用、黄臻道、黄臻运负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  刘露二〇二〇年九月二十八日书记员  苏昊附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。