上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初11353号原告：高玉琴，女，汉族，住上海市嘉定区真新新村街道丰庄二村****。原告：宋继勇，男，汉族，住上海，住上海市嘉定区真新新村街道丰庄二村****iv>原告：宋欢，男，汉族，住上海市嘉定区，住上海市嘉定区真新新村街道丰庄二村****div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>三原告共同委托诉讼代理人：万江红，上海汉勤律师事务所律师。三原告共同委托诉讼代理人：陈星宇，上海汉勤律师事务所律师。被告：朱**新，男，汉族，住上海市嘉定区丰庄西路，住上海市嘉定区丰庄西路******style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>委托诉讼代理人：朱文珺，上海市金马律师事务所律师。原告高玉琴、宋继勇、宋欢与被告朱**新房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。三原告共同委托诉讼代理人万江红、陈星宇、被告朱**新及其委托诉讼代理人朱文珺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。三原告(以下简称原告)向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX)；2、判令被告配合原告办理撤销该房屋网签合同备案；3、判令被告向原告支付违约金人民币(以下币种同)56.6万元(308万*20%-已付房款5万元)。事实和理由：2020年4月10日，原告与被告在案外人上海菁英房地产经纪有限公司的居间下签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定被告向原告购买位于上海市嘉定区丰庄二村XXX号XXX室的房屋(以下简称涉案房屋)，转让价为308万元，合同明确被告应于签约当日支付房款5万元，于2020年5月10日之前支付80万元，于办理完该房屋权属转让过户手续之前支付221万元，办理好过户手续于完成交接手续当日支付剩余房款2万元。另，该合同第九条第三款约定，被告逾期超过十五日未付款的，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自解除合同通知送达之日五日内按照房屋总价款的20%向原告支付违约金。然直至2020年5月10日，被告仍未按合同约定向原告支付第二笔房款80万，原告于5月10日向被告送达合同履约警示函，但被告对此不予理会。为了完成交易，原告已经提前还清了房屋贷款，原告卖房也是为了筹措做生意的资金，被告的违约行为使得原告方资金周转更加困难，原告不得不提供担保与支付高额利息来获取资金维持生意的运转。综上所述,被告的行为已经构成违约，理应按照合同的约定承担违约责任。原告为维护其合法权益，故涉诉。被告辩称，同意解除合同，是否已经网签备案不清楚。但不同意第3项诉请请求。双方签订的合同并非网签合同。被告系离异、上海户籍，若要购房需先卖掉其名下自有房屋，但居间方没有尽到告知和提示义务，导致被告签约并转账支付了5万元。现被告将已付房款5万元作为补偿款给原告，不再要求返还，在此情况下原告还要求被告继续承担合同约定的20%的违约金不合理，合同约定违约金过高。本院经审理认定事实如下：2020年4月10日，高玉琴、宋继勇、宋欢(甲方)与朱**新(乙方)通过居间方上海菁英房地产经纪有限公司签订了居间方拟制的《上海市房地产买卖合同》(非网签合同)，约定甲方将涉案房屋作价308万元出售给乙方，该房屋建筑面积71.64平方米；合同附件三付款协议约定：1、乙方于签约当日支付甲方房款5万元(注：上述款项专项用于提前归还甲方尚欠的贷款及注销对该房地产设有的抵押权，乙方对上述情况知晓并同意。甲、乙双方同意按照本买卖合同补充条款第1条约定的方式支付该笔款项)；2、乙方于2020年5月10日之前支付甲方房款80万元；3、乙方于甲、乙双方至房地产交易中心办理过户手续之前直接支付甲方房款221万元；4、乙方于甲、乙双方办妥该房地产交接手续当日直接支付甲方房款2万元。合同第九条约定，乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按下列第(三)款内容处理：……(三)乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止，逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同，甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，乙方承担违约责任除应支付自本合同应付款期限之第2日起计算至甲方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。乙方承担违约责任的，甲方可从乙方已付款中扣除相当于全部违约款项的价款，余款返还给乙方，已付款不足支付的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付。另，合同约定的网签时间为2020年4月15日前；过户时间为2020年9月30日前。上述合同签订后，朱**新向高玉琴、宋继勇、宋欢支付了5万元，但并未按约网签。宋继勇于2020年5月8日还贷32,521.64元，结清了涉案房屋上原有贷款。2020年5月10日，高玉琴、宋继勇、宋欢向朱**新发送《合同履约警示函》，告知朱**新房屋上的贷款已经还清，并通知朱**新严格按照合同尽快付款。2020年5月26日，高玉琴、宋继勇、宋欢委托律师向朱**新发出《律师函》，通知朱**新其将根据合同第九条第三款的约定，解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》。该函件于次日即27日送达朱**新。对上述事实，当事人双方并无争议，但对朱**新是否需要承担违约责任以及如何承担违约责任，双方意见不一。高玉琴、宋继勇、宋欢为证明其主张，向本院提交证据如下：1、上海市房地产买卖合同，旨在证明双方合同约定了付款时间和逾期违约责任；合同特别告知(二)中明确提示，双方在签约前，应当知晓国家和本市住房限购规定，如购房人未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房等情况，应承担由此引起的不予办理房地产登记等一切法律责任及经济责任；且列明了上海市限购政策；2、建设银行个人信贷业务单和个人还款凭证、与案外人的微信聊天记录与农行转账记录、《产品购销合同》与《催货通知》，旨在证明其为了履行合同，提前还清了贷款20万元；亦证明其卖房也是为了筹集资金做生意，因朱**新违约，其为维持生意运转，向案外人借款20万元，需支付高额利息；亦因朱**新违约，宋继勇作为法定代表人的上海慧欢智能科技有限公司与其他公司签订的产品购销合同因资金短缺未能及时筹备货物交货，现已收到催货通知单，并面临支付近20万元的违约金的巨大风险。朱**新对上述证据发表质证意见如下：对证据1，真实性无异议，证明目的不认可，双方签订的并非正式网签合同；对证据2，建设银行个人信贷业务单和个人还款凭证真实性无异议，双方签约的时候仅剩下贷款3万元，故不认可高玉琴、宋继勇、宋欢为履行合同提前归还20万元贷款的证明目的；对微信聊天记录与农行转账记录、《产品购销合同》与《催货通知》的证据三性均不认可。朱**新未向本院提供证据。审理中，1、朱**新陈述居间方知晓其现有一套房屋，但是否知晓其为离异状态不清楚，其并未告知居间方。其在签约后就知晓自己无法继续履约，三天后即4月13日就告知中介了，也找过高玉琴、宋继勇、宋欢进行协商，但对方直接报警称其擅闯民宅，对此朱**新并未提交证据。2、高玉琴、宋继勇、宋欢称因朱**新未进行网签，故并无备案登记的网签合同，因此撤回诉请2。本院认为，高玉琴、宋继勇、宋欢与朱**新之间就涉案房屋签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，应属有效，各方均应遵照履行。合同签订后，朱**新仅支付了第一笔房款5万元，并未按约支付后续房款，且其亦陈述其离异且名下自有房屋尚未卖出，故并不符合上海市购房资格，而对于上海市的限购政策，双方合同中已经进行了明确告知，其作为购房者亦应当知晓，故合同未能继续履行系因朱**新违约导致，高玉琴、宋继勇、宋欢有权按约解除合同，现朱**新亦同意解除，本院予以照准。关于合同解除时间，因高玉琴、宋继勇、宋欢已于2020年5月27日向朱**新送达解除合同的律师函，故双方合同已于2020年5月27日解除。合同解除后，朱**新仍应承担相应的违约责任。但高玉琴、宋继勇、宋欢主张的违约金明显过高，朱**新亦作出违约金过高的抗辩，故本院结合合同履行情况、朱**新的过错程度及高玉琴、宋继勇、宋欢的实际损失，酌定朱**新应当承担违约金10万元，扣除双方一致同意没收的房款5万元外，朱**新还应另行偿付高玉琴、宋继勇、宋欢违约金5万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告高玉琴、宋继勇、宋欢与被告朱**新签订的关于上海市嘉定区丰庄二村XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》于2020年5月27日解除；二、被告朱**新应于本判决生效之日起十日内另偿付原告高玉琴、宋继勇、宋欢违约金人民币50,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9,460元，减半收取计4,730元，财产保全费3,350元，合计诉讼费8,080元，由原告高玉琴、宋继勇、宋欢负担7,365元，被告朱**新负担715元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  邓珍二〇二〇年八月七日书记员  朱雯附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。