河北省石家庄市桥西区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0104民初8730号 原告：河北华联商厦，住所地石家庄市站前街**。 法定代表人：周振毅，该公司董事长。 委托诉讼代理人：尹雷，北京大成（石家庄）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈青，北京大成（石家庄）律师事务所律师。 被告：中京建设集团有限公司，住所地石家庄市新华区中华北大街**。 法定代表人：李占一，该公司董事长。 委托诉讼代理人：佟学民，河北世纪联合律师事务所律师。 被告：石家庄曼洒特服装有限公司，，住所地石家庄市桥**西二环南路１０１号 法定代表人：郭军强，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵雪莲，河北赵雪莲律师事务所律师。 委托诉讼代理人：康兴，河北赵雪莲律师事务所律师。 原告河北华联商厦与被告中京建设集团有限公司（以下简称中京集团）、石家庄曼洒特服装有限公司（以下简称曼洒特公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月23日作出（2018）冀0104民初5254号民事判决，被告中京公司、曼洒特公司不服，提起上诉，石家庄市中级人民法院于2019年9月3日作出（2019）冀01民终7960号民事裁定如下：撤销本院（2018）冀0104民初5254号民事判决；本案发回本院审理。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告河北华联商厦的委托诉讼代理人尹雷，被告中京公司的委托诉讼代理人佟学民、被告曼洒特公司的委托诉讼代理人赵雪莲、康兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华联商厦向本院提出诉讼请求：1、请求判令二被告连带向原告支付欠付的租赁费、赔偿金、过渡期场地占用、水电费，合计：10606129.17元；2、本案所有诉讼费、保全费、公告费等费用均由被告承担。事实及理由：2010年9月6日原告与河北申能煤化建设有限公司（2016年9月21变更为第一被告中京建设集团有限公司）、第二被告曼洒特公司签订《租赁合同》，约定原告将位于石家庄市桥西区的相应部分出租给第一、第二被告经营。2010年10月12日第一、二被告授权石家庄曼洒特服装广场管理有限公司（以下简称曼洒特广场，于2019年2月26日注销）全权代为处理与原告租赁期间及租赁期满后的一切事宜。之后租赁物一直由曼洒特广场占有、使用和收益。2016年1月份，曼洒特广场函告原告要求解除《租赁合同》。2016年5月31日原告与曼洒特广场签订《关于过渡期间有关事项的协议书》约定原《租赁合同》自2016年3月8日解除，被告在2017年3月8日前全部向原告移交场地。原告为履行《租赁合同》与原租户解除合同支付了赔偿金，按约定被告应承担32.5万元，还未向原告支付。租赁合同解除后，被告拖欠租赁费1271.14万元，过渡期间场地占用费15万元，以及使用租赁物期间拖欠的水电费419729.17元，合计13606129.17元。上述费用在扣除被告缴纳的300万元的保证金后，被告还拖欠原告费用10606129.17元未付款，故提起诉讼。 被告中京集团辩称，本案的责任应由曼洒特广场承担，请求驳回原告对中京公司的诉讼请求。理由：事实上是由广场公司与原告在履行租赁合同，曼洒特广场与原告之间另有一份租赁合同，而且自始至终原告与曼洒特广场都是以各自的名义在履行租赁合同的场地交接、使用、装修以及对外招商，更为明显的是租赁合同履行的主要义务是使用场地和支付租金，主要义务是原告与广场公司之间完成的，包括广场公司撤场的时候，是独立于原告签订的撤场协议，并将撤场租赁的相关事宜在协议中进行合议，自始至终中京公司未参与场地的租赁、使用、经营，没有从中收益。从法律上说，曼洒特广场不是中京公司的代理人，不符合民事代理的法律特征，民事代理的显著特点是代理人是要以被代理人的名义为民事行为，但事实上曼洒特广场是在以自己的名义与原告履行内容相同的租赁合同，事实上，从曼洒特广场与原告签订租赁合同起，中京公司与原告签订的合同义务已经概括转移给曼洒特广场。租金是原告诉请的主要内容，但法律规定的租金的追诉时效为1年，所以，原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，依法应予以驳回。 被告曼洒特公司辩称，我方作为本案被告主体不适格，应依法判决驳回原告的全部诉讼请求。因实际履行租赁合同的主体为曼洒特广场，原告全部发票均开给曼洒特广场，亦证明租赁合同相对方为曼洒特广场。原告第一项诉讼请求中要求二被告向其支付欠付的租赁费、赔偿金的诉讼请求依法不能成立。所诉租金金额与事实不符，欠付租金应为1021.42724万元，而非1271.14万元。原告违约在先，延期交付租赁物1个多月，少交付一层、二层、八层租赁面积共计1403.12平方米。本案中，原告向我方及其他被告的起诉索要租金已超过诉讼时效，原告因怠于行使权利而丧失胜诉权。本案中，原告主张的欠付租金均发生在2016年1月10日前。依据签订的《租赁合同》第三条第2款规定，租金按季度缴纳，预交制，每年的1月10日前一次性缴纳当年第一季度租金（其他详见合同）。租赁合同解除时间是在2016年3月8日，那么承租方应在2016年1月10日缴纳房租。最后一季度的租金的诉讼时效的起算点也在这个时间，按照《民法通则》第136条第三项规定，延付或拒付租金的，诉讼时效期间为1年。那么，最后一笔租金的诉讼时效在2017年1月10日届满。之前的租金更是远超诉讼时效。原告一直未向我方及其他被告主张或催要过租金。2017年5月15日，原告向我方及其他被告邮寄《催收通知书》时，早已过了1年诉讼时效，不能产生诉讼时效中断的法律后果，故，本案关于欠付租金的诉讼请求已超过诉讼时效，请求法院依法判驳。原告要求的我方分担其向原租户支付赔偿金65万元的二分之一即32.5万元，不应支持。首先，赔偿金额并非经我方同意，且该笔费用发生时间均在2010年，原告未向我方主张过，截至起诉，时隔八年之久，也早已过诉讼时效。 经审理查明，2010年9月6日原告与河北申能煤化建设有限公司（以下简称申能公司，后变更为被告中京建设集团有限公司）、被告曼洒特公司签订《租赁合同》，约定原告将位于石家庄市桥西区、第七层、第八层，总计32668.95平方米租赁给申能公司和被告曼洒特公司，约定该两公司作为联合承租方对本合同项下责任、义务承担连带责任。该合同约定租赁期限为2010年9月6日至2020年9月5日，前五年年租金为1000万元，自第六个合同年份开始，每年租金按前一年租金的8%向上递增。2010年10月12日申能公司和被告曼洒特公司向原告出具授权书，授权曼洒特广场全权代为处理与原告租赁期间及租赁期满后的一切事宜。之后租赁物一直由曼洒特广场占有、使用和收益。曼洒特广场提供一份合同编号为华联商厦2010.09.06的租赁合同，承租人为曼洒特广场，原告提供了其与曼洒特广场郭军强的协议，说明编号为华联商厦2010.09.06的租赁合同只作为曼洒特广场办理工商执照手续，当日作废。 2016年1月15日，曼洒特公司向原告发出《合同解除通知函》，因无力履行合同，要求减少租金或解除合同。2016年1月17日曼洒特广场向原告发出《通知函》，降低租金或解除租赁合同。2016年5月31日原告与曼洒特广场签订《关于过渡期间有关事项的协议书》，鉴于原告与申能公司、曼洒特公司于2010年9月6日就租赁原告营业场地事宜签订了租赁合同，2010年10月12日申能公司和被告曼洒特公司授权曼洒特广场全权代为处理与原告租赁期间及租赁期满后的一切事宜，双方协商一致同意解除租赁合同，约定租赁合同自2016年3月8日解除，自2016年3月9日起至2017年3月8日止为场地移交过渡期，过渡期场地占用费320万元，扣除已支付的30万元，还需支付290万元。曼洒特广场已向原告移交场地，被告尚欠过渡期场地占用费15万元。 关于租赁期间被告所欠租金数额。租赁期间，按照合同约定被告应交租金5354.4246万元，实交租金3608.9446万元（包括按约定转为租金的保证金200万元），尚欠1745.48万元，被告对此数额认可。双方对原告未向被告移交的场地部分应减免的租金数额有争议，2010年11月26日，原告与曼洒特广场签订《标的房屋场地及机电设备设施移交协议》，原告与申能公司、曼洒特公司于2010年9月6日签订租赁合同，租赁合同中的乙方授权本协议乙方（曼洒特广场）全权处理与原告租赁期内的一切事宜，经双方友好协商达成协议，移交范围：华联商厦营业楼负一层全部，负二层全部（共用设施占地除外）、第一层至第五层（不含二层A区）、第七层全部、第八层（现华联职工食堂除外）。双方约定，夹层整层、一层员工通道南水房以里的房屋不在移交的范围。庭审中双方对一层未移交的场地面积337.12平方米、二层未移交场地面积535平方米、八层未移交场地面积531平方米无异议，对租金扣减期间自2010年11月6日至2016年3月8日无异议。被告主张一层按照每月每平方米110元计算扣减租金，二层按照每月每平方米90元计算扣减租金（系按照与其他同位置商户的租赁合同价格），八层按照每月每平方米30元计算扣减租金。原告称当时约定未移交的场地一层按照每月每平方米100元计算、二层为夹层系原告的办公区、八层为原告食堂区域，按照每月每平方米30元计算扣减租金。 关于原告主张被告应承担的赔偿金32.5万元。双方在租赁合同中约定，原告协助被告依法处理场地内未履行完毕的租赁合同，因终止或解除租赁合同而向第三方支付的违约金等费用双方各承担50%。原告提供了其与五名原租户的协议书、收据、付款存根等证据，原告赔偿违约金和相关损失，其中赔偿苏式牛肉面馆8万元、赔偿康建平3万元、赔偿北京吉野家快餐有限公司4万元、赔偿李先生加州牛肉面大王有限公司14万元、赔偿河北宝力健身俱乐部有限公司36万元（冲减2万元水电费、转账34万元），共计65万元。 关于被告拖欠的水电费数额。原告提供2011年1月至2017年3月期间被告占用场地期间的水电费清单，清单中有曼洒特广场工作人员武晓莉、程平的签字，其中水电费共计9601337.48元。原告称被告已交纳9215541.3元，尚欠419729.17元。被告称对水电费数额不清楚，交款数额不清楚，不清楚武晓莉、程平是否为被告公司人员。 被告向原告交纳保证金500万元，原告已将200万元转为被告已交纳租金中，剩余保证金300万元。 曼洒特广场于2019年2月26日注销，原告申请撤回对曼洒特广场的诉讼请求。 被告中京公司申请追加曼洒特广场的法定代表人杜建涛为被告。 上述事实，有原被告陈述、租赁合同、授权书、标的房屋场地及机电设备设施移交协议、合同解除通知函、通知函、关于过渡期间有关事项的协议书、赔偿协议书、水电费清单等证据予以证实。 本院认为，1、关于租赁合同的承租主体问题。2010年9月6日原告与申能公司（后变更为被告中京建设集团有限公司）、被告曼洒特公司签订租赁合同，约定该两公司作为联合承租方对本合同项下责任、义务承担连带责任。2010年10月12日申能公司和被告曼洒特公司向原告出具授权书，授权曼洒特广场全权代为处理与原告租赁期间及租赁期满后的一切事宜。该租赁合同和授权书足以说明承租主体为申能公司和被告曼洒特公司，曼洒特广场只是作为该两公司的代理人全权处理租赁期间及租赁期满后的一切事宜。另在2010年11月26日的《标的房屋场地及机电设备设施移交协议》及2016年5月31日的《关于过渡期间有关事项的协议书》中，均重述了申能公司和被告曼洒特公司承租原告场地及该两公司授权曼洒特广场全权处理租赁事宜的事实，故本案中所涉房屋租赁合同的承租人应为二被告。被告中京集团系申能公司变更而来，应按照合同约定承担租赁合同联合承租主体的责任。综上，被告曼洒特公司和被告中京集团应承担拖欠原告的租金、场地占用费、水电费、赔偿金等相关费用。2、关于租赁期间被告拖欠原告的租金数额。租赁期间被告尚欠原告租金1745.48万元，被告对此数额认可，本院予以确认。双方对原告未向被告移交的场地部分应减免的租金数额有争议，关于未移交的场地系原告与两承租人的代理人即曼洒特广场经友好协商一致达成的，属于变更，不属于原告违约行为，故未交付的场地的租金应进行扣减。根据租赁合同约定的年租金数额计算，每月每平方米合计25.5元，原告称当时商定未移交的场地一层按照每月每平方米100元计算、二层为夹层系原告的办公区、八层为原告食堂区域，按照每月每平方米30元计算扣减租金，均高出了租赁合同租金的均价，亦符合常理，本院予以采信。被告主张一层、二层按照其出租价格确定，依据不足，本院不予支持。经核算自2010年11月6日至2016年3月8日计租期间，该未移交的场地一层、二层、八层租金为4204288元，原告在庭审中对未移交场地部分主张减免474.34万元，称系当时双方协商一致的数据，本院予以准予。3、关于原告主张被告应承担的赔偿金32.5万元。双方在租赁合同中约定，原告协助被告依法处理场地内未履行完毕的租赁合同，因终止或解除租赁合同而向第三方支付的违约金等费用双方各承担50%。原告提供的证据证实原告已经承担65万元赔偿金，故被告应按照约定承担32.5万元给付原告。4、关于被告拖欠的水电费数额。原告提供了水电费清单，被告称对水电费数额不清楚，交款数额不清楚，曼洒特广场在原一审中称不清楚武晓莉、程平是否为其公司人员，经本院限期其核实仍未反馈承认或否认的意见，故本院采信原告的主张，经核算，被告应向原告支付拖欠的水电费385796.18元。5、对于被告尚欠原告过渡期场地占用费15万元，双方无争议，被告应当给付。6、关于诉讼时效问题，原告与曼洒特公司于2016年5月31日签订《关于过渡期间有关事项的协议书》第十一条约定：“乙方（曼洒特广场）未按原合同约定缴纳的租金等费用，应分期分批偿还甲方（原告）”，原告于2017年5月15日向被告曼洒特公司邮寄送达催收通知书，向被告催要拖欠的租金及赔偿金，未超过诉讼时效，故对于二被告提出的原告已超诉讼时效的主张，本院不予采信。7、关于原告申请撤回对曼洒特广场的诉讼请求问题，经本院核实，其申请符合法律规定，依法予以准许。 综上，被告曼洒特公司、被告中京集团应支付原告房屋租金1745.48万元，扣减未移交场地租金474.34万元，支付赔偿金32.5万元，支付水电费385796.18元、支付过渡期场地占用费15万元、扣减剩余保证金300万元，合计10572196.18元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下： 被告石家庄曼洒特服装有限公司、中京建设集团有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告河北华联商厦租金、赔偿金、水电费、过渡期场地占用费合计10572196.18元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费85437元，由被告石家庄曼洒特服装有限公司、中京建设集团有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起7日内预交上诉费85437元（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  韩丽娟 人民陪审员  魏艳萍 人民陪审员  任 萍 二〇二〇年六月八日 书 记 员  魏 萍