天津市和平区人民法院民 事 判 决 书(2020)津0101民初4911号原告：李微微，男，1988年11月10日出生，汉族，住河北省衡水市饶阳县。委托诉讼代理人：张彩玲，北京市晨野（太原）律师事务所律师。原告：李建丛，男，1974年6月13日出生，汉族，住河北省衡水市饶阳县。委托诉讼代理人：张彩玲，北京市晨野（太原）律师事务所律师。被告：韩建国，男，1971年9月25日出生，汉族，住天津市河**。被告：尚彬，男，1974年3月22日出生，汉族，住天津市河**。被告：张善杰，男，1982年7月2日生，汉族，住天津市南开区。第三人：焦长海，男，1962年11月23日出生，汉族，住天津市和平区。委托诉讼代理人：刘忠义，天津同文和律师事务所律师。第三人：刘鑫，男，1983年4月4日出生，汉族，住天津市蓟州区。委托诉讼代理人：刘忠义，天津同文和律师事务所律师。原告李微微、李建丛与被告韩建国、尚彬、张善杰，第三人焦长海、刘鑫确认合同无效纠纷一案，本院于2020年8月10日受理后，被告韩建国在答辩期间提出管辖异议，本院作出（2020）津0101民初4911号民事裁定书，驳回韩建国的管辖异议申请。被告韩建国对管辖异议裁定未提出上诉。后本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李微微、李建丛的委托诉讼代理人张彩玲、被告韩建国、尚彬、张善杰，第三人焦长海、刘鑫的委托诉讼代理人刘忠义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李微微、李建丛向本院提出诉讼请求：1.请求判令二原告与三被告签订的《租赁合同》无效，并由三被告向二原告连带返还租房押金100000元；2.请求判令解除二原告与三被告签订的《宾馆转让合同协议书》，并由三被告连带向原告返还转让费999000元；3.请求判令三被告承担本案的诉讼费、保全费5000元、财产保全担保费3000元。事实与理由：2018年12月2日，原、被告就和平区福安大街新文化花园新秀居二层底商（以下统称“新文化商铺”）的转租事项签订《宾馆转让合同协议书》，协议约定,被告将新文化商铺转租给原告,原告继续承租并承担租赁期间的各项费用，合同期满后，原告从被告处领取押金。同日，原告委托李微微与被告委托的韩建国,就新文化商铺转租问题又签订《租赁合同》，合同约定被告将新文化商铺转租给原告经营，租赁期限自2019年3月1日至2028年2月28日止。双方在签订上述两份合同的同时，被告韩建国向原告出具了《授权书》，称刘鑫、焦长海（此二人系新文化商铺登记的所有权人）授权韩建国负责对新文化商铺的出租房屋,拥有合法的管理权，包括租赁期间的一切事宜。合同签订后，原告陆续向被告支付转让款999000元以及2019年3月至11月份的房租660000元。之后，因被告欠付产权人租金、未经房屋产权人同意，擅自将新文化商铺转租、将商铺内的装修、装饰、工具、设备等转让给了原告，产权人焦长海和刘鑫于2019年11月21日向被告出具了《解除合同通知书》。焦长海于2019年11月26日出具《证明》，称其未向被告韩建国出具任何《授权书》，拒绝追认原、被告双方转租、转让行为的效力。2019年12月9日，焦长海、刘鑫向天津市和平区人民法院提起诉讼，要求确认被告韩建国、尚彬擅自转租及转让酒店行为违约，请求解除焦长海、刘鑫与被告的租赁合同关系，要求被告返还新文化商铺。目前产权人已经将上述商铺收回并出租给案外人。被告未取得新文化商铺所有权人的同意，擅自将商铺转租、将商铺内的装修、装饰、工具、设备进行转让，产权人在知晓后拒绝追认转租及酒店转让效力。三被告出租给二原告的商铺还涉及违章建筑。因此，原、被告双方已签订的《租赁合同》应属无效合同。双方租赁合同因为没有经过产权人授权擅自转租，三被告转让给二被告的装修、装饰、设备也未得到产权人同意，租赁合同无效，同时应解除双方签订的宾馆转让协议。为此，原告为维护合法权益，提起诉讼，望判如所请。韩建国辩称，不同意原告的诉讼请求。房子交付原告经营了一年多，又转给了第三方。因原告和第三方之间出现了纠纷，他们不给中介费，中介报警。后又发生拖欠员工工资的情况下产生矛盾，现将矛盾纠纷强加给我方，我不认可。租赁合同不涉及违章建筑，我没有改造房屋主体。我同意退钱，但是原告要将转让的全部设备返还给我。并且原告经营了一年，要求按一年折旧。折旧费需要看到设备后计算。尚彬辩称，不同意原告的诉讼请求。1.我没有和二原告签订过《租赁合同》，原告主张合同无效，合同效力与我无关。我没有收取押金100000元；2.同意解除《宾馆转让合同协议书》，但是交付原告的设备应当返还给我。我确实收取了转让费，同意韩建国答辩意见。原告经营了一年，需要折旧，折旧费需要看到设备后计算。3.转让费中有40多万元是我们三被告均分的，偿还了贷款；266000元其中我给韩建国转了133000元；110000元是三被告均分的。我不应连带给付。张善杰辩称，同意韩建国的答辩意见。二原告陈述不知道我方从他人处租来的，不属实，二原告实际是知道的，二原告应当承担过错责任。焦长海、刘鑫共同述称，对原、被告之间的诉请和答辩不发表意见，与两第三人没有关系。我方是在案外人高柱承租房子后，我方到现场才发现承租人已变更，并非最初我方租给的韩建国和尚彬，才得知涉案房屋几经转租。我方没有授权韩建国和尚彬将涉诉房屋转租给其他方，合同中有明确约定。我方出租给韩建国时房屋具有宾馆装修和基本宾馆设备设施，是宾馆自带的。装饰、装修、工具、设备、上下水、空调、卫生间用具都是齐全的，物品均是第三人所有的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本市和平区福安大街新文化花园新秀居二层底商室房屋系第三人焦长海、刘鑫所有的房屋。2018年12月2日原告李微微与被告韩建国签订《租赁合同》，将上述房屋201-206室出租给李微微作为经营使用，面积1560平方米，租期自2019年3月1日至2028年2月28日。同日，被告韩建国、尚彬、张善杰（甲方，转让方）与原告李建丛、李微微、案外人牛伟侃（乙方，受让方）签订《宾馆转让合同协议书》，约定甲方于2018年12月2日将位于案涉房屋宾馆，面积1560平方米，转让给乙方使用。该店铺现有装修、装饰、工具、设备全部归乙方所有，合同期满后，不动产归丙方韩建国所有，押金归乙方所有。合同约定转让费100万元。上述合同签订后，原告李建丛向被告韩建国交付了《租赁合同》约定的押金100000元，韩建国向二原告出具了收取租房押金的收据。原告李建丛、李微微及案外人牛伟侃向三被告交付了《宾馆转让合同协议书》的转让费999000元，其中案外人牛伟侃向韩建国支付100000元。三被告将涉诉房屋交付二原告。原告与三被告就物品和设备无交接明细。两第三人以被告韩建国、尚彬伪造虚假的授权书，擅自将原告房屋转租给案外人，拖欠租金等理由，于2020年4月26日向本院提起诉讼。经本院(2020)津0101民初1065号、1066号民事判决书认定，2019年3月11日，第三人（甲方）与被告韩建国、尚彬（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定二第三人将涉诉房屋租赁给韩建国、尚彬用于经营连锁酒店。合同约定租赁期限为十年，自2019年3月15日起至2029年3月14日止。合同约定租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回房屋：1.未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋。韩建国于2018年12月2日与李微微签订《租赁合同》，未经焦长海、刘鑫同意将本案房屋转租给了李微微。两案判决：解除焦长海、刘鑫与被告韩建国、尚彬于2019年3月11日签订的《房屋租赁合同》及支付拖欠的租金、违约金等内容。上述两判决书已生效。原告提交授权书复印件，陈述该授权书系被告韩建国向其出具，内容为“本人刘鑫、焦长海于2018年12月2日起授权韩建国负责对本人所有的和平区福安××街××花园××层××的出租房屋，拥有合法的管理权，包括租赁期间的一切事宜”。第三人刘鑫、焦长海陈述该《授权书》是虚假的，两第三人从未授权过韩建国，“焦长海、刘鑫”并非本人签字。韩建国陈述委托书系案外人马玉林交给其后，其与原告签订的租赁合同，韩建国本人并未见到焦长海、刘鑫本人签字。本院认为，原告陈述案外人牛伟侃与二原告共同投资在涉诉房屋经营宾馆，后退出。原告提交的案外人牛伟侃另案起诉书和本院（2020）津0101民初160号民事判决书，能证明牛伟侃退股的事实，就牛伟侃退股退款一节，二原告与牛伟侃另行解决。二原告具有主张本案诉讼请求的主体资格和权利。依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力”。第三人刘鑫、焦长海系涉诉房屋的所有人。被告韩建国未经产权人授权与原告签订《租赁协议》，事后产权人未予追认，韩建国的代理行为对被代理人不发生效力，故《租赁协议》为无效合同。因该合同签订主体为原告李微微和被告韩建国，韩建国向原告出具的押金收据，被告韩建国应返还原告押金100000元。二原告主张被告尚彬、张善杰承担连带返还押金的请求本院不予支持。因《租赁协议》无效，二原告与三被告签订的《宾馆转让合同协议书》合同目的无法实现，原告主张解除《宾馆转让合同协议书》符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，三被告应将收取原告的转让费予以返还。原告支付的转让费是依据合同约定支付，并不针对三被告，故三被告陈述各自实际分配获得数额不等，不应承担连带返还责任的抗辩本院不予采信，三被告之间争议应另行解决。三被告抗辩宾馆的设施设备为其投资，因第三人陈述设施设备为第三人所有，系出租给韩建国和尚彬时一并交付。但三被告和第三人均未提交相关证据予以证实其主张，故本案对设施设备的所有权不做审理，三被告与第三人另行解决。诉讼期间原告提出诉讼保全，并产生保全担保费。但财产保全担保费并非追索债务必须支出的费用，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第五十八条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、2018年12月2日原告李微微与被告韩建国签订的《租赁合同》无效；二、本判决生效之日起十日内，被告韩建国返还原告李微微、李建丛押金100000元；三、2018年12月2日原告李建丛、李微微与被告韩建国、尚彬、张善杰签订的《宾馆转让合同协议书》予以解除；四、本判决生效之日起十日内，被告韩建国、尚彬、张善杰连带返还原告李微微、李建丛转让费999000元；五、驳回原告李微微、李建丛其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14691元、保全费5000元，由被告韩建国、尚彬、张善杰共同承担；管辖异议诉讼费80元，由被告韩建国自行负担（本判决生效之日起十日内，被告韩建国、尚彬、张善杰自行给付原告李微微、李建丛）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  王 嬿人民陪审员  解国卫人民陪审员  李如意二〇二〇年十二月十四日书 记 员  王 昳附：本裁判文书所依据的具体条文：《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。