安徽省界首市人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1282民初1522号原告：范某某，男，1978年2月22日出生，汉族，安徽省界首市人，住界首市。原告：张某某，女，1982年7月3日出生，汉族，安徽省界首市人，住界首市。二原告共同委托诉讼代理人：李安，安徽星驰律师事务所律师。被告：界首市汇鑫置业有限公司，住所地界首市人民东路南侧，统一社会信用代码9134128208522415XD。法定代表人：程学勇，该公司经理。委托诉讼代理人：胡小平，安徽松鼎律师事务所律师。原告范某某、张某某诉被告界首市汇鑫置业有限公司（以下简汇鑫置业公司）商品房销售合同纠纷一案,本院2020年4月14日受理后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告范某某、张某某共同委托诉讼代理人李安，被告汇鑫置业公司的委托诉讼代理人胡小平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范某某、张某某向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行商品房买卖合同约定的协助原告办理不动产权属证书义务，并将办理不动产权属登记需要由被告提供的资料报不动产登记机关备案，为原告办理不动产登记；2.判令被告按合同约定，向原告支付逾期办理不动产权证的违约金34382.4元（按每日全部房价款万分之一自2017年11月27日计算至2020年4月27日，以后违约金按每日全部房价款万分之一连续计算至办理完毕不动产权证之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年7月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告预售的位于界光路西侧、复兴路北侧汇鑫金域长安708号3幢1单元11层1102号商品房，房屋总价款为390000元；被告应当在2017年4月26日前向原告交付该商品房。同时合同第二十条还约定，因出卖人的原因，买受人未能在约定的期限内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自出卖人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。而自超过法定办理不动产登记日期后，被告时至今日也未能将原告所购买商品房的不动产权证书交付给原告。被告未向原告履行合同中约定的办理产权登记的义务，也未依约向原告支付逾期办理不动产权证的违约金。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼。被告界首市汇鑫置业有限公司辩称，双方签订的《商品房买卖合同》生效后，被告于2017年7月份顺利将房屋交付给原告使用，并已按合同约定支付了逾期交房违约金。现原告要求支付逾期办理房屋所有权证书的违约金，被告认为原告未能提供办理不动产证的必备手续，原告也有违约行为，故诉讼请求不能成立。具体理由如下：一、被告与原告网签的合同是按照国家有关部门统一制定的2014年4月版制式预售合同，合同约定办理房地产权证书，并非现行的不动产产权证书。现原告要求办理不动产权证书，与合同约定不符，故被告不存在违约行为，更不应支付违约金。另外由于界首相关部门业务衔接工作量大，又赶上机构改革，致使被告在2019年7月份才接到办证部门的通知。被告在2019年7-8月份已通知原告方到公司另行签订补充协议，共同申请办理不动产转移登记，但原告方存在误解，未进行友好协商，也不配合公司办证。现在起需要双方配合予以完善合同及补充相关资料，然后原告缴纳相关费用后，被告才能尽快和原告共同申请办理不动产权证。但到现在，原告接到被告多次通知仍拒不办证，原告负有责任。二、原告未缴纳办理不动产权证书的费用。本院经审理认定事实如下：2016年7月16日，二原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，购买被告开发建设的汇鑫·金域长安3幢1单元11层1102号房屋，总价款390000元。合同第七条付款方式及期限第（二）项约定：“买受人采取下列第1种方式付款：1.一次性付款。买受人应当在2016年7月16日前支付该商品房全部价款。合同第八条逾期付款责任第1项约定：“（1）逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金。（2）逾期超过60日后．．．．．．出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金”。合同第十一条交接时间和手续第（一）项约定：出卖人应当在2017年4月26日前向买受人交付该商品房。”合同第二十条房屋登记第（一）项约定：“双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。”第（二）项约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起120日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第１种方式处理：1.买受人有权解除合同.．．．．．．买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价万分之壹的违约金”。第（三）项约定：“因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。”合同第二十五条送达约定：“出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起10日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任”。合同附件十一补充协议主合同第二十条补充条款：“买受人同意出卖人采用报纸公告或在本合同房地产所在小区入口处张贴公告等方式通知买受人办理房产证，公告日即为送达日。因买受人原因延期办理房产证或未能在规定期限内办理产权证书的，因此产生的一切纠纷和损失，由买受人承担。”附件十一补充协议第十二条主合同第二十五条补充条款约定：“主合同一方向另一方送达的任何文件，以及买卖合同约定出卖人应履行的通知义务，以买卖合同中确认的联系地址为送达目的地，以邮政快递寄出为准。如果一方联系地址变更，应以邮政快递邮件通知另一方。否则，邮政快递寄出后第7日视为通知到达”。合同签订后，原告依约给付了购房款390000元，并于2016年8月8日缴纳了住房买卖契税。2017年7月，被告将房屋交付给原告。本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《不动产登记暂行条例》系2015年3月1日施行，本案签订《商品房买卖合同（预售）》的时间晚于上述暂行条例的施行时间，且该条例明确规定“本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。”。汇鑫置业有限公司作为房地产开发公司及商品房买卖合同的提供者理应在合同签订时清楚并理解合同第二十条约定的“房屋所有权登记”义务内容，实际为《不动产登记暂行条例》所规定的“不动产登记”义务内容。另根据《国土资源部、住房城乡建设部关于做好不动产登记与房屋交易管理衔接的指导意见》中的相关内容的规定，合同第二十条无变更的必要。且被告未提供证据证明房屋产权登记政策的调整增加了当事人的办证义务及导致办证的期限延长。故此，被告辩称的原告要求办理不动产权证书与合同约定的办理房产证不符，双方需要另行签订补充协议，以及因不动产登记制度在施行过程中存在的问题导致被告不能按期办理登记的意见，理由不成立，本院不予采纳，其应按照合同的约定继续履行办理不动产权登记的义务。另外，依照法律规定及合同约定，被告所负有的“协助办证”义务，包括提供竣工验收、权属登记等文件资料，以及在办证条件具备时通知买受人办证等，根据《商品房买卖合同（预售）》中约定的“任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。”以及“买受人同意出卖人采用报纸公告或在本合同房地产所在小区入口处张贴公告等方式通知买受人办理房产证，公告日即为送达日。”的内容，被告通过短信通知的方式通知原告不符合合同约定的通知方式，而且原告表示其并未收到短信通知，被告亦未提供其他证据证明其已经按照合同约定履行了通知义务。故被告辩称原告接到其通知后仍拒不办证，并且未按要求交纳办理不动产权证书费用的证据不足，本院对此不予采信。综上，被告应按照合同的约定向原告支付逾期办理不动产权证书的违约金。经核，被告应支付二原告违约金34008元［自2017年7月27日至2020年4月14日，390000元×（992日－120日）×0.01%］。对于原告要求自起诉之日以后违约金按每日全部房价款万分之一连续计算至办理完毕不动产权证之日止的诉讼请求，可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告界首市汇鑫置业有限公司继续履行商品房买卖合同约定的协助原告范某某、张某某办理不动产权属证书的义务，将办理不动产权属登记需要由被告界首市汇鑫置业有限公司提供的资料报不动产登记机关备案，为原告范某某、张某某办理不动产权登记。二、被告界首市汇鑫置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告范某某、张某某逾期办理不动产产权证书违约金34008元；三、驳回原告范某某、张某某的其他诉讼请求。如果未按本院指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取330元，由被告界首市汇鑫置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  刘丽涛二〇二〇年六月二日书记员  李 婧