上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初20433号原告(反诉被告)：朱建军。原告(反诉被告)：程玲。上列两原告的共同委托诉讼代理人：肖咏萍，上海市捷华律师事务所律师。上列两原告的共同委托诉讼代理人：张硕文，上海市捷华律师事务所律师。被告(反诉原告)：洪雅臣。委托诉讼代理人：祁松雅，上海喜睦律师事务所律师。原告朱建军、程玲与被告洪雅臣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。审理过程中，洪雅臣向本院提出反诉，本院经审核后遂与本诉合并予以审理。基于本案部分事实不易查明，但法律适用明确，故依法裁定转为普通程序，由审判员张鑫独任审理，并于2020年12月16日公开开庭进行了审理。朱建军、程玲的委托诉讼代理人张硕文，洪雅臣的委托诉讼代理人祁松雅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)朱建军、程玲向本院提出诉讼请求：1.判令解除朱建军、程玲与洪雅臣间的房屋租赁合同；2.判令洪雅臣向朱建军、程玲支付自2019年11月10日起拖欠至洪雅臣实际归还店铺之日止的店铺租金本金；3.判令洪雅臣向朱建军、程玲支付免租期租金人民币(币种下同)174,728元；4.判令洪雅臣按合同约定履行，缴纳涉案房屋欠付的物业费、水电费等义务至归还店铺之日止；5.判令洪雅臣支付的保证金13万元作为违约金不予返还；6.本案诉讼费由洪雅臣负担。本案审理过程中，朱建军、程玲变更并明确诉讼请求为：1.判令解除朱建军、程玲与洪雅臣间的房屋租赁合同；2.判令洪雅臣向朱建军、程玲腾退并返还上海市闵行区盘阳路XXX弄XXX-XXX号房屋，向朱建军、程玲支付拖欠的房屋租金，并以租金标准支付房屋占有使用费，支付至实际返还房屋之日止；3.判令洪雅臣向朱建军、程玲支付4个月免租期房屋174,728元；4.判令洪雅臣向朱建军、程玲支付房屋欠付的物业费、水电费至实际返还房屋之日止；5.判令洪雅臣支付的保证金13万元作为违约金不予返还；6.本案诉讼费由洪雅臣负担。事实和理由：2018年9月11日，朱建军、程玲与洪雅臣签订房屋租赁合同，约定于2019年2月10日至2025年2月9日期间由洪雅臣承租朱建军、程玲合法所有的上海市闵行区盘阳路XX弄融信绿地恺尊广场XX号不动产，店铺建筑面积为205.16平方米，前两年租金为7元/平方米/天，免租金期5个月，房租每三个月一付。后朱建军、程玲作为出租方依约履行了标的合同义务，而洪雅臣作为承租方却自2019年11月10日起即以种种理由延迟支付租金拖欠至今，且不按时履行缴纳物业费水费电费等合同义务。朱建军、程玲多次与洪雅臣进行协商，疫情期间亦向洪雅臣发函催告并提出若其能及时向朱建军、程玲返还店铺，则朱建军、程玲愿意免收其疫情期间一个月租金。但洪雅臣接函后仍态度恶劣，且对朱建军、程玲的催告与提议均不予理会。故朱建军、程玲以讼称事由诉至法院。被告(反诉原告)洪雅臣辩称，1.朱建军、程玲所述函件洪雅臣并未签收，且洪雅臣未能支付租金系因为新冠肺炎疫情所致，洪雅臣愿意继续支付租金，希望能与朱建军、程玲继续履行；2.如果法院判决解除双方的租赁合同，洪雅臣同意返还租赁房屋，租金愿意按照合同约定支付，但房屋占有使用费应该按照市场价计算；3.不同意支付免租期租金，合同中并未约定按比例分摊，洪雅臣无需返还；4.物业管理费、水电费等系洪雅臣向案外人予以支付，朱建军、程玲并未予以代付，不应提起诉讼请求；5.朱建军、程玲主张的违约金金额过高，请求法院予以调整；诉讼费用请求法院依法裁决。被告(反诉原告)洪雅臣向本院提起反诉诉讼请求：1.判令朱建军、程玲赔偿剩余租期内涉案房屋装修残值损失50万元，具体数额以鉴定数额为准；2.本案诉讼费、鉴定费由朱建军、程玲负担。事实和理由：2018年9月11日，朱建军、程玲、洪雅臣双方签订标的合同，约定于2019年2月10日至2025年2月9日期间由洪雅臣承租朱建军、程玲位于上海市闵行区盘阳路XX弄融信绿地恺尊广场XX号商铺，合同租赁单价高于市场价格(现在同等档次商铺租赁价格为4元/平方米/天)，显失公平。洪雅臣经过朱建军、程玲同意对涉案房屋进行了装修，费用一百余万元。因疫情期间，因不可抗力致使租金无法正常支付。洪雅臣筹钱积极支付租金。现朱建军、程玲要求解除合同，给洪雅臣造成了严重的损失，应对装饰装修的残值予以赔偿，故以讼称事由提起本案反诉。针对反诉，原告(反诉被告)朱建军、程玲辩称，不同意反诉诉讼请求。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，因承租人违约导致合同解除的，承租人请求赔偿剩余租赁内涉案房屋装修残值损失，人民法院不予支持。朱建军、程玲作为出租方，明确要求洪雅臣将可移动装修予以搬离，不可移动的部分予以拆除。且本案合同因洪雅臣违约导致解除，装饰装修损失不应获得赔偿，也无鉴定的必要，但考虑到小部分装修尚存在些许利用价值，故同意向洪雅臣作出5万元的装修补偿。本院经审理认定事实如下：上海市闵行区盘阳路XXX弄XXX-XXX号XX层房屋(以下简称涉案房屋)的产权人为朱建军、程玲。2018年9月11日，朱建军、程玲(出租方、签约甲方)与洪雅臣(承租方、签约乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方开展合法的经营活动，上下两层建筑面积为205.16平方米，租赁期为六年，自2019年2月10日至2025年2月9日，免租期为五个月，2018年9月10日至2019年2月9日；前两年租金为7元/平方米/天，面积按建筑面积计算；第三年开始逐年递增6%，第一年年租金524,183元，第二年年租金524,183元，第三年年租金555,634元，第四年年租金588,972元，第五年年租金624,311元，第六年年租金661,769元；自本合同签订当日，乙方应付给甲方租赁保证金，金额总计为十三万元，租赁期满后，若甲乙双方不再续签本合同，乙方将房屋按规定的时间交还给甲方，并办好所有交接手续，付清所有款项，甲方应退还给乙方该笔租赁保证金，该笔租赁保证金不予计算利息；甲方收到乙方租赁保证金起三日内，必须将房屋交付给乙方；每三个月付一次房租，付款金额为当年度三个月房租；提前半个月支付下一周期房租，首次支付房租时间为租赁起始日2019年2月10日，提前半个月即2019年1月25日，以后照此类推；租赁期间与免租期内物业管理费、水电费、卫生费等一概费用由乙方自行承担，截止到2018年12月份管理费归甲方付，余下由乙方自行支付；甲方出租给乙方的店铺为毛坯房屋，乙方可根据自己需要进行装修，费用由乙方自行承担。店铺内外的装修必须符合物业管理的相关规定，由乙方自行与物业管理方方协调有关装修事宜；甲方须积极配合乙方办理各种相关办证事宜，如水、电、煤气等开户相关事项，如费用在5,000元以内由甲方承担，超出5,000元部分由乙方承担；甲方出租给乙方的房租价格为不含税价，税费由乙方自行承担；乙方租赁甲方店铺用于经营餐饮超市项目，在租赁期限内乙方不得擅自改变经营项目，不得将店铺转租转让给第三方；甲方应按本合同规定的时间准时将店铺交付给乙方使用；甲方应提供给乙方合法的房屋产权手续，用于办理相关证照事宜，根据甲方与开发商签订的预售合同，甲方将于2019年1月30日取得产证，之前可提供预售合同复印件给乙方办理相关事宜；乙方必须保证在甲方店铺内的所有经营活动合法；乙方必须按本合同之约定，准时、足额支付给甲方房租费；租赁期满后，若乙方没有违反本合同之所有规定，甲方应按时足额退还给乙方支付给甲方的租赁保证金；甲方出租给乙方的店铺租金为甲乙双方平等自愿达成一致的，甲方不得以租金行情上涨为理由，要求在合同期内提高租金。否则，给乙方带来的经济损失，由甲方承担；乙方不得以租金行情下降或经营盈利不理想等任何理由，要求降低房租，否则给甲方带来的经济损失，由乙方承担；乙方必须按时足额支付给甲方本合同所约定的所有费用，不得以经营盈利不善、资金紧张等任何理由，拖欠房租。否则，甲方有权当即收回店铺，租赁保证金不予退还，作为违约金支付给甲方；租赁期内，乙方需要按时支付物业管理费用，由乙方自行支付给物业管理方。合同期满后，乙方必须结清物业的所有费用，否则从租赁保证金中扣除，不足部分，由乙方支付给甲方；租赁期限内，乙方合法经营并按时支付所有费用，并符合本合同之所有约定，甲方不得提前终止合同，甲方若需将店铺出售，必须与买售方协商，履行完本合同，若不能履行完本合同，给乙方带来的经济损失，由甲方承担；本合同自甲方与乙方签字盖章且乙方向甲方缴纳租赁保证金后生效；合同签订后，由于法定不可抗力导致本合同终止的，不视为违约，甲乙双方应各负其责。同时，在接到通知后十五个工作日内甲方返还给乙方支付的租赁保证金(资金均不计息)等。合同签订后，洪雅臣支付了租赁保证金13万元。朱建军、程玲将涉案房屋交付洪雅臣，洪雅臣组织案外人施工后对外进行餐饮经营。洪雅臣于2019年2月3日向朱建军、程玲支付了10万元，于2019年2月22日向朱建军、程玲支付了31,045元，于2019年6月10日向朱建军、程玲支付了10万元，于2019年6月19日向朱建军、程玲支付了31,045元，于2019年8月23日向朱建军、程玲支付了8万元，于2019年9月30日向朱建军、程玲支付了31,045元，于2019年10月8日向朱建军、程玲支付了2万元。朱建军、程玲与洪雅臣于本案庭审中均确认，洪雅臣已付清了截至2019年11月9日前的租金。2020年2月17日，因洪雅臣未能支付租金，朱建军、程玲委托律师向其发函，要求收回店铺，并因新冠疫情原因同意免除2020年1月24日至返还商铺之日止的租金；并要求洪雅臣结清至2020年2月28日的费用，否则将追究其责任。洪雅臣收函后未能按约付款，此后朱建军、程玲起诉至本院，洪雅臣于2020年4月22日向朱建军、程玲支付了租金15万元。本案审理过程中，双方曾协商继续履行，但因分歧较大未能达成一致。针对洪雅臣的未付租金，本院在洪雅臣同系承租人的(2020)沪0112民初14627号案中，承办法官要求在扣除洪雅臣抗辩疫情影响期间的2个月租金外，将双方结算的剩余租金11万余元支付至本院代管款账户内，但洪雅臣始终未能予以支付，表示不愿继续支付租金，亦不愿继续支付本案中的租金，后续也未再行向朱建军、程玲支付租金。另查明，物业管理公司于2020年2月14日向朱建军、程玲出具付费通知书，要求朱建军、程玲支付自2019年7月1日起至2020年2月29日止的物业管理费。朱建军、程玲表示其未予代付。上述事实，由朱建军、程玲提交的不动产权证、《房屋租赁合同》《律师函》及邮寄凭证、付款通知书，由洪雅臣提供的转账记录等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本院认为，朱建军、程玲与洪雅臣签订的《房屋租赁合同》系签约双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。租赁合同的履行过程中，朱建军、程玲已按约将涉案房屋交付洪雅臣使用，完成了其于租赁合同中的主要义务。依据双方租赁合同之约定，租金每三个月支付一次，洪雅臣应于每期租金到期前半个月予以支付。然在实际履行过程中，洪雅臣每期租金均迟延支付，自2019年11月10日起至今的租金，仅于2020年4月22日支付了15万元。虽洪雅臣以新冠疫情导致经营受阻为由抗辩，但其应于2019年10月底即支付2019年11月10日起至2020年2月9日止的租金，此时疫情尚未发生，洪雅臣已然违约。后洪雅臣于2020年4月22日支付了租金15万元，朱建军、程玲予以收悉，考虑到双方此前多次变更支付时间，且合同并未约定具体的迟延支付违约责任，双方此时仍有继续履行之意向。关于洪雅臣主张的租金标准过高，主张予以降低，本院认为，洪雅臣自2018年9月10日起即占有涉案房屋，并在装修后对外经营，其对于商铺的状况应予以明知，且在租赁期内并未提出异议，仍按约支付了前三期租金，双方就商铺现状及使用范围均明确的情况下才予以商定租金标准，为双方当事人真实意思表示，洪雅臣的该抗辩意见并无依据。针对洪雅臣关于疫情原因的抗辩，本院认为，2020年初的新冠肺炎疫情确属民事主体不可预见且不能避免的事件，本市亦于2020年1月24日发布一级公共卫生事件响应。但是否属于不可克服之客观情况，应当考量疫情对不同地区、不同行业及不同案件的影响，并要从新冠肺炎疫情对当事人之间合同履行或权利行使的影响时间、程度及疫情的发展阶段等因素综合予以考量。考虑到涉案房屋系用于餐饮经营，受新冠疫情期间管控措施影响，其经营时间和人流均有所减少。在涉案房屋使用状态发生变化的情况下，朱建军、程玲交付的租赁物已未能符合原约定的使用状态，因此根据公平原则，洪雅臣在管控期间无法正常用涉案房屋的时间段内的占有使用费应予以酌减，针对洪雅臣的该抗辩意见，本院酌定洪雅臣支付2020年2月、3月的租金43,681.92元。但自2020年4月起，洪雅臣已可正常使用涉案房屋，事实其亦实际予以经营至今，应按约向朱建军、程玲支付租金。但洪雅臣截至2020年11月仍未履行其支付租金的主要合同义务，并已达到根本违约的程度，朱建军、程玲据此享有法定解除权，朱建军、程玲于2020年11月25日向法院提交《变更诉讼请求申请书》，明确要求解除双方之间的房屋租赁合同，该申请书于2020年11月27日到达洪雅臣，故本院确认朱建军、程玲就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》于2020年11月27日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。洪雅臣应将涉案房屋返还朱建军、程玲，并向朱建军、程玲支付自2019年11月10日起至2020年11月27日止的剩余租金356,351.20元(506,351.20元-150,000元)。关于房屋占有使用费，朱建军、程玲主张依据租金标准计算并无不当，本院予以支持，洪雅臣应按照每日1,436.12元的标准，支付自2020年11月28日起至返还房屋之日止的房屋占有使用费。同时考虑到双方约定的租金递增比例，自2021年2月10日以后的房屋占有使用费，洪雅臣应依据合同约定的租金标准予以支付。关于朱建军、程玲主张的免租期租金，本院认为，双方约定的租赁期限为六年，免租期系朱建军、程玲基于双方长期租赁关系而让渡于洪雅臣的优惠条件。现因洪雅臣违约导致双方租赁合同提前解除，在未能按约履行全部租期的情况下，已给朱建军、程玲造成了免租期的租金损失。朱建军、程玲主张按照使用期限之比例支付免租期租金并无不当，结合双方过错，本院酌定洪雅臣应向朱建军、程玲支付免租期租金153,000元。关于朱建军、程玲要求洪雅臣结清物业管理费及水、电费的诉讼请求，本院认为，双方于租赁合同中明确约定租赁期间及免租期内的物业管理费、水电费、卫生费等费用由洪雅臣自行承担，洪雅臣应于返还房屋时结清上述费用，朱建军、程玲的该项诉讼请求，本院予以支持。关于朱建军、程玲主张保证金作为违约金不予返还，现系争租赁合同因洪雅臣违约导致解除，已给朱建军、程玲造成损失，朱建军、程玲依据合同约定不予退还租赁保证金，于法不悖，本院予以支持。关于洪雅臣主张的装饰装修损失，本院认为，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项之规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿……”，本案租赁合同因洪雅臣违约导致合同解除，其反诉诉讼请求不应予以支持。但朱建军、程玲考虑到部分装饰装修可予以利用，同意补偿5万元并无不当，于法不悖，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)朱建军、程玲与被告(反诉原告)洪雅臣于2018年9月11日签订的《房屋租赁合同》于2020年11月27日解除；二、被告(反诉原告)洪雅臣于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)朱建军、程玲腾退并返还上海市闵行区盘阳路XXX弄XXX-XXX号1­­­­_2层房屋；三、被告(反诉原告)洪雅臣于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)朱建军、程玲支付自2019年11月10日起至2020年11月27日止的剩余租金356,351.20元；四、被告(反诉原告)洪雅臣于本判决生效之日起十日内，按照每日1,436.12元的标准，向原告(反诉被告)朱建军、程玲支付自2020年11月28日起至返还房屋之日止的房屋占有使用费(自2021年2月10日起按照合同约定的租金标准予以递增)；五、被告(反诉原告)洪雅臣于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)朱建军、程玲支付免租期租金153,000元；六、被告(反诉原告)洪雅臣于返还上海市闵行区盘阳路XXX弄XXX-XXX号1­­­­_2层房屋之日与原告(反诉被告)朱建军、程玲结清在使用房屋期间所产生的物业管理费、水费、电费(具体金额依据管理单位的收费标准为准)；七、被告(反诉原告)洪雅臣支付的租赁保证金130,000元作为违约金，原告(反诉被告)朱建军、程玲不予退还；八、原告(反诉被告)朱建军、程玲于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)洪雅臣支付装饰装修补偿款50,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6,635.68元，反诉案件受理费减半收取计4,400元，二项合计11,035.68元，由被告(反诉原告)洪雅臣负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  张 鑫二〇二〇年十二月二十一日法官助理  李睿培书 记 员  李睿培附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。