辽宁省大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初6683号原告：周静，女，1964年5月12日生，汉族，住所辽宁省大连市甘井子区。被告：邵春英，女，1976年5月4日生，汉族，住所辽宁省大连市甘井子区。被告：大连购房帮房屋经纪有限公司，统一社会信用代码9121021134114933XE，住所辽宁省大连市甘井子区泉水****。法定代表人：张海涛，系董事长。委托诉讼代理人：于刘洋，系该公司经理。原告周静（以下简称“原告”）与被告邵春英、被告大连购房帮房屋经纪有限公司（以下简称“被告购房帮公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月29日立案受理后，适用简易程序，由审判员马雯菁独任审理，于2020年11月25日公开开庭进行了审理。原告，被告购房帮公司的委托诉讼代理人于刘洋均到庭参加了诉讼，被告邵春英经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理，本案现已审理终结。原告诉称，原告购买被告邵春英名下坐落于大连市甘井子区房屋，总房款1300000元，居间方系被告购房帮公司。三方于2020年6月2日签订房地产买卖合同。签订合同当天原告交给被告购房帮公司定金50000元，居间费3000元。2020年6月25日为被告邵春英应履行合同的截止日期，但其告知居间方及原告该房屋被法院查封而不能进行买卖。邵春英违约，应该按照房屋买卖合同的违约条款双倍返还定金，赔偿原告的居间费，承担违约金逾期一日按照房款的0.1%计算。故诉请判令：1、被告购房帮公司返还原告定金50000元；2、被告邵春英双倍返还原告定金50000元，居间费3000元，违约金6500元（自2020年6月25日起至2020年6月29日止，接照1300000元及日0.1%标准计算）。被告邵春英未出庭，亦未提交书面答辩意见。被告购房帮公司辩称，同意原告的诉讼请求，现在50000元定金存放在我公司，我公司将依据裁判结果将定金返还。对于房屋被法院查封无法买卖情况属实，是被告邵春英违约在先，在签署协议的时候没有如实陈述房屋的权属状况，导致房屋无法正常交易。在房屋出售前我公司只能依靠询问被告邵春英知晓房屋具体情况，被告邵春英当时说没有任何查封和其他纠纷。协议签订后，因为房屋有贷款，需要被告邵春英本人去查询后办理垫资还款，其在办理垫资还款的产权调查时发现房屋被查封的情况。被告邵春英就向我公司告知了房屋有查封的情况，当时尚未做资金监管。被告邵春英承诺可以解决查封的情况，但因为出现这个情况，就不能做资金监管。同时因为查封情况，被告邵春英无法还款赎证交给居间方保管。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对案涉事实认定如下：1、2020年6月2日，原告周静（合同中为“买方”）与被告邵春英（合同中为“卖方”）及被告购房帮公司（合同中为“居间方”）签订《房地产买卖合同》，双方约定：被告邵春英向原告出售坐落于大连市甘井子区房屋，权属为国有房屋（权证号为XXXX、建筑面积为90.01平方米）。关于房屋抵押情况合同约定为：“该房屋已设定抵押，产生提前还款的利息和费用由卖方自行承担；卖方自行还清贷款，保证于2020年6月25日将注销抵押完毕的产权证原件交付居间方代为保管。”房屋售价为1300000元，支付方式为：定金50000元，于买卖双方交接房款时冲抵房款。合同约定：卖方需在签订合同当日将房屋所有权证及权属证明原件放于居间方处，并在签订合同之日起7日内备齐过户及贷款文件交于居间方，买方于签订本合同之日起7日内，将过户及贷款文件交予居间方。且买卖双方承诺在双方备齐所有过户及贷款手续且贷款经审核通过后三日内，到大连市房地产交易所（或其他办理房屋权属转移部门）递交过户手续。合同第六条约定：“如买方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则已付定金将支付给卖方作为违约赔偿，卖方有权再将房屋转让于任何人；如卖方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则卖方须双倍返还定金给买方。”“如买卖双方自愿解除合同，则买卖双方各自承担居间费用总额50%；如因一方违约导致合同解除，则由违约方赔偿守约方的居间费用损失。”“买卖双方未按合同约定时间履行义务的，每逾期一日，违约方需按房款的0.1%赔付给守约方；逾期超过10天，则居间方或守约方有权解除合同，违约方需按合同的约定承担违约责任，三方另有约定除外。”2、原告提供专用收据两份拟证明其为购房已于2020年6月2日向被告购房帮公司支付定金50000元、居间费3000元，被告购房帮公司认可已收到上述款项。3、经查询被告邵春英所涉案件情况，被告邵春英因涉与广发银行股份有限公司大连分行金融借款合同纠纷，大连市中山区人民法院于2019年10月17日裁定查封案涉房屋，后该院作出（2019）辽0202民初7745号民事判决书，判决被告邵春英给付欠付贷款本息等。被告邵春英对该判决于2020年7月30日向大连市中级人民法院申请再审，大连市中级人民法院于2020年10月19日裁定驳回其再审申请。4、关于案涉《房地产买卖合同》是否解除，原告及被告购房帮公司均称因案涉房屋被查封无法继续履行，原告及被告邵春英在被告购房帮公司协商，双方对于房屋不能继续交易即合同解除已经达成一致，但对于赔偿不能达成一致。本院认为，原告与被告邵春英、购房帮公司所签订的《房地产买卖合同》系三方真实意思表示且不违反法律法规的效力性强制规定，合法有效。该合同虽名为房地产买卖合同，但该合同中既包括原告与被告邵春英间的房屋买卖合同关系，又包括原告、被告邵春英与被告购房帮公司间各自形成的居间服务合同关系，故基于合同相对性，当事人是否存在违约责任应在其相应的合同关系下进行判定。现因被告邵春英所出售的房屋存在查封致使合同目的不能实现，构成根本违约。且案涉房屋系在2019年10月份即被查封，被告邵春英本应在房屋出售前核实并确保其房屋是可正常交易的情况，但至签订合同后才告知原告及居间方房屋被查封无法继续履行合同。在本院向被告邵春英送达时其虽口头辩称对于房屋被查封一事并不知情，但即使此节属实也不构成被告邵春英可以免责的合法事由。故案涉房屋因被告邵春英的其他案件而被查封致原、被告间合同无法继续履行并导致解除，根据合同约定，被告邵春英作为违约方应双倍返还原告交付的定金共计100000元，其中定金50000元在被告购房帮公司处保管，应由被告购房帮公司承担给付责任。关于原告第二项主张被告返还居间费用3000元。根据合同第六条约定“如因一方违约导致合同解除，则由违约方赔偿守约方的居间费用损失”，本案被告邵春英违约在先，故对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张被告邵春英承担违约金6500元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条之规定，买卖合同同时约定定金规则和违约金情形的，一方可以选择使用违约金或定金条款，现原告既主张双倍定金又主张违约金，本院不予支持。被告邵春英经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭视为放弃法律赋予的抗辩权利，综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告邵春英向原告周静支付双倍定金赔偿50000元及居间费损失3000元。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告大连购房帮房屋经纪有限公司向原告周静返还代为保管的定金50000元。如果二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告周静的其他诉讼请求。案件受理费人民币1245元（原告已按照简易程序及诉讼标的109500元减半预交），按照原告诉请支持比例，由原告负担75元，剩余1170元及保全费615元，均由被告邵春英承担并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，在上诉期内按照上诉请求标的交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  马雯菁二〇二〇年十二月十四日书记员  王 健本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。