文书内容湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初4631号原告：湖南省人民政府第三招待所，住所地长沙市天心区五一西路243号。法定代表人：石宪荣。委托诉讼代理人：王超，湖南崇民律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘慰慰，湖南崇民律师事务所律师。被告：湖南宇凯房地产开发有限公司，住所地长沙市天心区五一西路三泰街24号景江东方西Z层。法定代表人：胡跃建。委托诉讼代理人：陈康，湖南君见律师事务所律师。第三人：湖南快乐通宝小额贷款有限公司，住所地长沙市开福区鸭子铺路1号马栏山创智园3号栋。法定代表人：梁德平。委托诉讼代理人：陈恩德，湖南天地人律师事务所律师。委托诉讼代理人：李屹，湖南天地人律师事务所律师。原告湖南省人民政府第三招待所诉被告湖南宇凯房地产开发有限公司及第三人湖南快乐通宝小额贷款有限公司合同纠纷一案，本院于2020年5月8日受理后，被告在答辩期间提出管辖权异议申请，本院作出（2020）湘0103民初4631号民事裁定，裁定驳回被告的管辖权异议，被告不服该裁定，上诉至长沙市中级人民法院，该院于2020年10月14日作出（2020）湘01民辖终68号民事裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王超、刘慰慰与被告的委托诉讼代理人陈康及第三人的委托诉讼代理人陈恩德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湖南省人民政府第三招待所向本院提出的诉讼请求为：1、判令确认位于长沙市天心区五一西路三泰街24号景江东方大厦三楼到七楼及一楼向西的372.7平方米（其中含大堂268.5平方米、门面面积63.8平方米、后勤入口面积36.9平方米）的房屋归原告所有。2、判令被告赔偿原告损失10000000元；3、本案诉讼费、保全费等均由被告承担。其事实与理由如下：2003年8月21日，原告与被告签订《合作开发协议》，并于2003年11月18日签订《补充协议》，约定：由原告提供土地，被告出资，共同建设湖南省人民政府第三招待所项目，即景江大厦。其中景江大厦一层西向372.70平方米（含大堂268.50平方米、门面面积63.80平方米、后勤入口面积36.90平方米）及大厦三至七层归原告。协议签订后，原告按约提供土地，被告进行开发建设。项目建成后，被告将上述房产交付原告使用，但并未按照协议约定将景江大厦一层西向372.70平方米（含大堂268.50平方米、门面面积63.80平方米、后勤入口面积36.90平方米）及大厦三至七层房屋产权证变更办理至原告名下。原告多次向被告催促将已交付的房产办理产权过户手续。后经双方协商，被告于2019年8月9日出具《承诺函》，承诺于2019年8月31日前将上述房产办理产权过户手续，否则，愿意承担一切责任。截至原告起诉之日，被告仍未向原告办理房屋产权变更登记。后经原告了解，被告已将属于原告的房产对外办理抵押登记，用于其对外贷款的抵押担保。被告的行为严重损害了原告的合法权益，也导致原告无法及时对外进行融资周转，损失巨大。原告为维护合法权益，提起诉讼，望判如所请。被告湖南宇凯房地产开发有限公司辩称：1、原告主张的涉案房屋属于原告所有没有异议，被告仅是显名持有，原告属于实际持有，但未办理产权过户手续的真实原因在于原告，而不是被告不配合办理，在开福区法院被告与第三人民间借贷一案中，原告作为另案第三人参与该案的诉讼，原告当庭陈述未办理过户手续的原因是因为历史原因造成，由此可以看出，本案房屋未办理过户的原因是原告所致，被告不存在违约行为。据向被告了解，当时原告因欠建设银行相关贷款担心按照合同约定办理产权过户手续后，建设银行将会对上述房产进行拍卖，原告一直要求被告不办理涉案房屋产权手续。2、原告主张的赔偿损失没有事实和法律依据，双方签订了合同，并未约定未办理产权手续应当承担损失赔偿，且涉案房屋已按合同约定交付原告使用，原告也未举证证明给其造成了任何经济损失，涉案房屋没有办理产权手续属于原告自身的原因，被告承诺将会尽快与第三人协商办理房屋解押手续，将涉案房屋过户至原告名下，原告主张的赔偿损失的诉讼时效已过。第三人湖南快乐通宝小额贷款有限公司述称：1、本案原告主张进行确权，但原告与被告合同中约定双方对于建筑面积的分割要待正式的设计方案确定后再协商调整，因此该合同并没有确定产权属于原告，以及具体哪里的产权属于原告，该确权请求不应得到支持，同时原告在诉状中第二页主张未变更办理产权至原告名下是被告的原因，而被告陈述未办理产权是原告的过错，具体是何方的过错，仅属于违约的范畴，权利的确认以物权登记为准。2、根据物权法第二条、第一百零六条的规定，善意取得不仅包括所有权也包括抵押权在内的担保物权，本案第三人基于物权的登记信赖对被告发放了2600万的抵押贷款，并经过有权机关抵押登记，登记前原告并没有告知第三人抵押物存在争议，且第三人也对抵押物进行了尽职调查和评估，足以证明第三人符合善意取得的条件。3、本案抵押物除了第三人之外还有其他抵押权人，请求法院驳回该项诉讼请求。经审理查明：2003年8月21日，湖南省人民政府第三招待所（甲方）与湖南宇凯房地产开发有限公司（乙方）签订了一份《合作开发合同书》，主要内容为：甲乙双方合作开发湖南省人民政府第三招待所项目，项目位于五一西路，南临谦吉里、东临湖南剧院、北临五一大道、西靠三泰街，占地4626㎡，合6.93亩，项目建筑总面积不少于24000平方米；合作方式为甲方出地，乙方出资的形式进行合作开发；甲乙双方按本合同约定分配比例所建房建筑面积，即甲方所得地上建筑面积8000平方米，地下建筑面积为所建车库面积的三分之一的500平方米（正负不超过10%），且地下层空调、配电房、供水系统等用房不占甲方的分配面积（由乙方提供），地面一层分配面积为400平方米（正负不超过10%），各方所得建筑房产按水平分割设计、分配，为了便于管理，待正式设计方案确定后，双方可以协商调整。合同还对其他方面进行了约定。2003年11月18日，湖南省人民政府第三招待所（甲方）与湖南宇凯房地产开发有限公司（乙方）签订了一份补充协议，约定其面积及楼层分配为：一层西向（一层不含公摊面积）的372.7平方米归甲方（含大堂268.50平方米、门面面积63.80平方米、后勤入口面积36.90平方米），其余归乙方所有；3--7层归甲方作宾馆使用，8层以上全部归乙方所有，转换层由甲、乙双方共用。2005年年底，项目景江东方大厦建成，湖南宇凯房地产开发有限公司按照上述约定的建筑面积交付给湖南省人民政府第三招待所实际管理和使用，第三招待所于2006年对外以湖南景江东方大酒店的名义进行经营。2018年4月，湖南宇凯房地产开发有限公司向湖南快乐通宝小额贷款有限公司申请贷款，并将位于长沙市天心区五一西路三泰街24号景江东方401、501、502、503、504、505、506、507、508、509、510、511、512、513、514、515、516、517、518、519、520、521、522、523、524、525、526、527、528、529、530、531、601、602、603、604、605、606、607、608、609、610、611、612、613、614、615、616、617、618、619、620、621、622、623、624、625、626、627、628、629、630、631、705、706、707、708、709、710、711、712、713、714、715、716、717、718、719、720、721、722、723、724、725、726、727、728、729、730、731号房产抵押给湖南快乐通宝小额贷款有限公司。申请贷款时，湖南宇凯房地产开发有限公司向湖南快乐通宝小额贷款有限公司提供《湖南宇凯房地产开发有限公司借款股东会决议》、《场地租赁合同》、《授权委托书》及《确认函》等文件。根据股东会决议，湖南宇凯房地产开发有限公司股东会同意公司对借款提供连带担保，并提供以下担保措施：1、将长沙市天心区五一西路三泰街24号景江东方101酒店门厅及4-7层共计6631.96平方米的房产抵押给湖南快乐通宝小额贷款有限公司；2、将公司与景江东方酒店签订的租赁合同中的部分租金收入作为利息支付给湖南快乐通宝小额贷款有限公司，直至归还以上所贷款本息。根据《场地租赁合同》，出租方湖南宇凯房地产开发有限公司将长沙市天心区五一西路三泰街24号景江东方101酒店门厅及4-7层出租给湖南景江东方大酒店。合同落款处加盖了湖南宇凯房地产开发有限公司及湖南景江东方大酒店的公章，景江酒店盖章处有石宪荣签字。根据《授权委托书》及《确认函》，湖南景江东方大酒店委托公司副总经理姚迪良，代表酒店签署与湖南快乐通宝小额贷款有限公司有关的《确认函》及《委托付款函》。湖南省人民政府第三招待所称《场地租赁合同》、《确认函》上湖南景江东方大酒店的盖章均是伪造，《场地租赁合同》及《授权委托书》上石宪荣的签字是伪造，姚迪良不是酒店副总经理，也不是酒店员工。2018年4月19日，湖南快乐通宝小额贷款有限公司作出《关于同意湖南宇凯房地产开发有限公司向湖南快乐通宝小额贷款有限公司申请贷款的批复》及《关于同意胡跃建向湖南快乐通宝小额贷款有限公司申请贷款的批复》载明放款条件为：1、在贷款合同中明确到期后的违约利率是年化24%；2、办妥抵押物的抵押登记手续并办理强制执行公证手续；3、面签股东会决议、借款合同等法律文书；4、借款人承诺在借款本息未结清期间内将景江东方酒店的租金直接支付到湖南快乐通宝小额贷款有限公司用于冲抵借款利息，并将与景江东方酒店签订的委托付款确认函原件交存湖南快乐通宝小额贷款有限公司。信贷管理要求第2项载明：通过每月代收的景江东方酒店的租金收入关注酒店的经营状况。放款后湖南快乐通宝小额贷款有限公司未向湖南景江东方酒店催要过租金，湖南景江东方酒店也未支付过租金。2019年8月9日，湖南宇凯房地产开发有限公司向湖南省人民政府第三招待所出具一份《承诺函》，落款处有法定代表人胡跃建签名并加盖该公司公章，主要内容为：本人承诺于2019年8月31日之前将景江东方大酒店的房屋产权进窗办理；若没办好，承担一切责任。但湖南宇凯房地产开发有限公司至今仍未履行该承诺。另查明，湖南省人民政府第三招待所与湖南景江东方大酒店系一套人马两块牌子，湖南宇凯房地产开发有限公司并未将涉案房屋与第三人抵押贷款一事告知湖南省人民政府第三招待所。湖南快乐通宝小额贷款有限公司诉胡跃建、黄铁群、湖南宇凯房地产开发有限公司及第三人湖南省人民政府第三招待所民间借贷纠纷案件已在长沙市开福区人民法院审理。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案双方当事人争议的焦点为：1、涉案房屋是否属于原告所有；2、原告的损失如何认定，要求赔偿损失是否已过诉讼时效，被告是否应当承担赔偿责任；3、第三人与被告之间的抵押权是否属于善意取得。下面具体阐述如下：1、关于涉案房屋是否属于原告所有的问题。原告与被告签订的《合作开发合同书》及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约享有自己的权利并履行相应的义务。根据协议约定，位于长沙市天心区五一西路三泰街24号景江东方大厦一层西向（一层不含公摊面积）的372.70平方米（含大堂268.50平方米、门面面积63.80平方米、后勤入口面积36.90平方米）归原告所有，被告亦无异议，双方仅是尚未办理产权变更登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。因此，涉案房屋虽登记在被告名下，但根据原告与被告之间的约定涉案房屋应当属于原告所有。2、关于原告的损失如何认定，要求赔偿损失是否已过诉讼时效，被告是否应当承担赔偿责任的问题。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告要求被告赔偿其损失10000000元，但并未提交相应证据予以佐证，该主张缺乏事实依据，因此，被告不应当承担该赔偿责任；同时，对是否已过诉讼时效问题本院无需再行审查。3、关于第三人与被告之间的抵押权是否属于善意取得的问题。经查，被告于2018年4月向第三人申请贷款，并将位于长沙市天心区五一西路三泰街24号景江东方401、501、502、503、504、505、506、507、508、509、510、511、512、513、514、515、516、517、518、519、520、521、522、523、524、525、526、527、528、529、530、531、601、602、603、604、605、606、607、608、609、610、611、612、613、614、615、616、617、618、619、620、621、622、623、624、625、626、627、628、629、630、631、705、706、707、708、709、710、711、712、713、714、715、716、717、718、719、720、721、722、723、724、725、726、727、728、729、730、731号房产抵押给第三人，并办理了抵押登记手续；申请贷款时，被告向第三人提供了《湖南宇凯房地产开发有限公司借款股东会决议》、《场地租赁合同》、《授权委托书》及《确认函》等文件，根据该股东会决议，被告股东会同意公司对借款提供连带担保，并提供位于长沙市天心区五一西路三泰街24号景江东方101酒店门厅及4-7层共计6631.96平方米的房产抵押给第三人，将被告与景江东方酒店签订的租赁合同中的部分租金收入作为利息支付给第三人，直至归还以上所贷款本息。该租赁合同的落款处加盖了被告及湖南景江东方大酒店的公章，景江酒店盖章处有石宪荣签字；根据《授权委托书》及《确认函》，湖南景江东方大酒店委托公司副总经理姚迪良，代表酒店签署与第三人有关的《确认函》及《委托付款函》，原告称《场地租赁合同》、《确认函》上湖南景江东方大酒店的盖章均是伪造，《场地租赁合同》及《授权委托书》上石宪荣的签字是伪造，姚迪良不是酒店副总经理，也不是酒店员工，且《场地租赁合同》无原件。第三人于2018年4月19日作出《关于同意湖南宇凯房地产开发有限公司向湖南快乐通宝小额贷款有限公司申请贷款的批复》及《关于同意胡跃建向湖南快乐通宝小额贷款有限公司申请贷款的批复》载明放款条件中载明：借款人承诺在借款本息未结清期间内将景江东方酒店的租金直接支付到第三人用于冲抵借款利息，并将与景江东方酒店签订的委托付款确认函原件交存第三人；信贷管理要求第2项载明：通过每月代收的景江东方酒店的租金收入关注酒店的经营状况。但第三人放款后仍未向湖南景江东方酒店催要过租金，湖南景江东方酒店也未向第三人支付过租金。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，善意取得应当符合以下构成要件：受让人受让该不动产或者动产时是善意的；以合理的价格转让；转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。第三人称其抵押权属于善意取得，但并不符合善意取得的构成要件，因此，该抵押权不属于善意取得。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十三条、第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认位于长沙市天心区五一西路三泰街24号景江东方大厦三楼到七楼及一楼向西的372.70平方米（其中含大堂268.50平方米、门面面积63.80平方米、后勤入口面积36.90平方米）的房屋归原告湖南省人民政府第三招待所所有；二、驳回原告湖南省人民政府第三招待所的其他诉讼请求。案件受理费81800元，减半收取40900元，由被告湖南宇凯房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  方文二〇二〇年十二月二十二日法官助理杨涵代理书记员袁思思附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。