贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0113民初4622号原告：刘沂洁，女，1965年3月8日生，汉族，湖南省长沙市人，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：马敬国，系贵州恒易律师事务所律师，执业证号：15201201810068990。代理权限：特别代理。委托诉讼代理人：罗嫚，系贵州恒易律师事务所实习律师，实习证号：2301200421107。代理权限：特别代理。被告：贵州优居优住科技有限公司，住所地：贵州省贵阳市贵阳国家高新技术产业开发区黔灵山路357号德福中心（A7）1单元9层3号房，统一社会信用代码：91520198MA6E8RX91H。法定代表人：李正松，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈胜男，女，1995年6月28日生，汉族，贵州省修文县人，住贵州省修文县，代理权限：特别代理。被告：贵州兴恒达房地产营销有限公司，住所地：贵州省贵阳市白云区俊杰路269号澜山郡D1-16，统一社会信用代码：91520113MA6HPDFL2H。法定代表人：石宗英，系该公司总经理。委托诉讼代理人：栾剑，系北京盈科（贵阳市）律师事务所律师，执业证号：15201201110890152。代理权限：特别代理。委托诉讼代理人：罗桦，系北京盈科（贵阳市）律师事务所律师，执业证号：15201200910841340。代理权限：特别代理。被告：汪忠美，女，1985年2月25日生，汉族，贵州省人，住贵州省。被告：苏殷葶，女，1994年1月29日生，汉族，福建省德化县人，住福建省德化县。委托诉讼代理人：何瀚，系贵州新长征律师事务所律师，执业证号：15203201710266952。代理权限：特别代理。原告刘沂洁诉被告汪忠美、苏殷葶、贵州兴恒达房地产营销有限公司（以下简称兴恒达公司）、贵州优居优住科技有限公司（以下简称优居优住公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案受理后，依法适用普通程序独任制方式，公开开庭进行了审理，原告刘沂洁之委托诉讼代理人马敬国、罗嫚，被告苏殷婷之委托诉讼代理人何瀚，被告兴恒达公司之委托诉讼代理人栾剑、罗桦，被告优居优住公司之委托诉讼代理人陈胜男均到庭参加了诉讼。被告汪忠美经本院公告送达民事诉状、开庭传票等传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告刘沂洁向本院提出诉讼请求：一、依法判决解除原告与被告汪忠美、苏殷葶、兴恒达公司、优居优住公司签订的《房地产买卖及居间合约》；二、依法判令被告汪忠美、苏殷葶、兴恒达公司、优居优住公司双倍返还原告定金共计200000元，退还原告首付款235000元，并以435000元为基数，从2019年12月27日起，按照同期银行贷款利率的四倍计算利息，直至付清双倍定金和首付款之日止；三、依法判令被告汪忠美、苏殷葶、兴恒达房公司、优居优住公司共同赔偿原告装修损失63920.48元；四、依法判令被告兴恒达公司、优居优住公司退还原告11400元居间服务费和1000元权证代办费用；五、依法判令被告汪忠美、苏殷葶、兴恒达公司、优居优住公司支付原告为实现本案债权所产生的律师费、公告费、保全费、保全保险费，其中：律师费为27000元，公告费、保全费、保全保险费等费用依本案实际情况支付；六、本案诉讼费等由被告汪忠美、苏殷葶、兴恒达公司、优居优住公司承担。事实及理由：2019年4月2日，被告苏殷葶向被告兴恒达房公司提供房源并与其签订《房产限时速销代理协议》，将位于贵阳市白云区房屋（以下简称涉案房屋）一套委托被告兴恒达公司对外销售，被告苏殷葶将房产资料和身份信息资料一起交给了被告兴恒达公司。随后，原告前往被告兴恒达公司准备购房，并看中了涉案房屋，通过中介与被告苏殷葶谈好价格和支付时间，并就首付款、按揭贷款的偿还、签约时间以及签约方式等事宜进行多次协商。因被告苏殷葶为二手房主，其于2017年11月29日从被告汪忠美处购买涉案房屋，并于开发商交房当日（即2018年12月30日）接收房屋，但一直未办理过户手续，涉案房屋产权仍登记在被告汪忠美名下，故被告苏殷葶与被告兴恒达公司、被告优居优住公司主张由原房主汪忠美作为名义卖房人与原告签订《房屋买卖合同》，并向汪忠美支付房款，原告为买到称心如意的房屋，只能配合。2019年7月30日，原、被告签订《房地产买卖与居间合约》时，是由原告和被告苏殷葶及被告兴恒达公司、被告优居优住公司在场签订，被告汪忠美始终未出面，原告与被告汪忠美自始至终都未就房屋买卖进行过协商，涉案房屋买卖事宜均由被告苏殷葶与被告兴恒达公司、被告优居优住公司协商确定。2019年7月30日，原告与被告汪忠美、被告苏殷葶、被告兴恒达公司、被告优居优住公司签订《房地产买卖与居间合约》（合同编号：ＧＹＭ0017109，以下简称四方合同），合同约定原告通过被告兴恒达公司、被告优居优住公司居间服务介绍，购买被告汪忠美、被告苏殷葶所有位于贵阳市白云区，成交价为570000元整，合同约定买方于签约当天须一次性支付100000元定金，于签合同当日支付了首付款210000元给卖方，尾款260000元于房管部门过户递件并出具受理回执当天支付给卖方，并约定原告向被告汪忠美支付预付款后，由被告汪忠美再将首付款打给被告苏殷葶，被告苏殷葶收到首付款后才能将四方签字的《房地产买卖与居间合约》交给原告。原告签订合同后，严格按照合同约定履行支付房款义务，于2019年7月30日签订合同当天，即向被告汪忠美转账支付了定金100000元和首付款210000元。2019年8月6日，由于卖方急需用钱，原告与被告汪忠美、被告兴恒达公司签订《补充协议》，原告又向卖方支付了20000元。2019年11月26日，在被告汪忠美的要求下，原告又向被告汪忠美转账支付了5000元，原告已严格按照合同约定全面履行了自身的合同责任和义务。四方合同约定涉案房屋处于抵押状态无查封，由卖方于2019年9月30日之前向抵押权人申请还款，并约定该抵押登记由卖方自行筹集资金负责解押注销，合同约定签订本合约后，买卖双方须于经纪方的通知按房地产交易流程办理相关手续前提供出具交易有关所需真实、有效的资料，并配合到相关部门签订交易所需相关文件与协议，卖方保证上述房产未被依法查封或者以其他形式限制房产权利，签约前已征得产权共有人、配偶、同住人同意、原租赁关系终止或相关优先购买人已放弃优先购买权，并愿意提供出具书面委托书与放弃购买确认书。但被告汪忠美、被告苏殷葶在2019年9月30日之前均未能向抵押权人（兴业银行股份有限公司贵阳分行）申请还款，未筹集资金注销抵押登记。在通知被告汪忠美可以办理房产证时，被告汪忠美将原告拉黑，此后一直无法联系，通知被告苏殷葶时，被告苏殷葶说该房屋已由被告汪忠美出售，与其没有任何关系。2020年7月13日，原告得知被告汪忠美与被告苏殷葶在签订《房地产买卖与居间合约》时已无权处置涉案房屋，涉案房屋已于2019年4月26日被贵阳市白云区人民法院判决属贵阳俊发房地产有限责任公司所有，且确认被告汪忠美于2018年12月1日、2019年1月1日连续两期均未按时足额偿还贷款本息。随后，兴业银行贵阳分行从贵阳俊发房地产有限责任公司账户上划扣276527.24元（其中：本金272781.92元，利息3745.32元）以代偿被告汪忠美所欠贷款本息，最终判决被告汪忠美协助贵阳俊发房地产有限责任公司办理解除涉案房屋的预告登记及商品房预售合同备案登记，被告汪忠美、被告苏殷葶故意隐瞒涉案房屋按揭贷款已逾期，已被贵阳俊发房地产有限责任公司代偿并解除《商品房买卖合同》，收回涉案房屋的事实，涉案房屋已被法院判决归属贵阳俊发房地产有限责任公司所有，被告汪忠美、被告苏殷葶已无权处分。被告汪忠美、被告苏殷葶以欺诈的手段，使原告在违背真实意思的情况下订立合同，被告汪忠美、被告苏殷葶违背诚实信用原则，存在严重违约行为。根据四方合同第五条约定卖方违约，买方选择解除合同时，卖方须在三个工作日内除无息退还买方已付楼款以及承担赔偿买方已支付给经纪方的服务费、交易所产生的费用或承担赔偿经纪方佣金损失外，同时须支付与定金同等数目之金额（包含未付定金）赔偿给买方。如卖方不依约退还违约款项的，每逾期一天则以应退还的违约款项为基数，按同期银行贷款利率的四倍计算利息支付给买方作为罚息赔偿，至支付全部应退还及违约款项为止。因此，被告汪忠美、被告苏殷葶应双倍返还原告定金共计200000元，退还原告的首付款235000元，并以435000元为基数，从2019年12月27日起按照同期银行贷款利率的四倍计算利息，直至付清双倍定金和首付款之日止，并赔偿原告全部损失。而被告兴恒达公司、被告优居优住公司作为原告提供居间服务的房屋中介机构，应当具有房屋买卖居间服务的专业知识，具有获得、审查相关信息真实性的能力，在进行房屋居间服务时，应当尽到谨慎、合理审查义务，合理审查义务对象主要包括核实房源真实信息、核实卖房人的身份信息、核实按揭贷款偿还情况以及判断交易过程的规范合理性等房产中介在提供居间服务时，应当向原告披露的重要事实：①房屋的权属情况；②房屋的抵押、典当等权利限制信息；③预告登记、异议登记等登记信息；④出售人与买受人的姓名、身份证号等基本信息。现被告兴恒达公司、被告优居优住公司未就房源真实情况、房屋按揭贷款偿还情况、涉案房屋是否存在其他权属争议情况以及交易过程的规范合理性进行核实和审查，未就涉案房屋是否存在其他权属争议进行核实，其已提供的居间服务存在重大瑕疵和过错，并有可能与被告汪忠美、被告苏殷葶共同隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害原告利益的意见，并最终导致原告无法实现合同目的，且被告兴恒达公司、被告优居优住公司并未完成也无法完成涉案房屋产权过户和按揭贷款等手续，被告兴恒达公司、被告优居优住公司应与被告汪忠美、被告苏殷葶连带承担退还首付购房款和双倍定金，并退还原告已支付的居间服务佣金和权证代办费，同时赔偿原告进行房屋装修的费用和实现权益的费用。签订合同当日，被告汪忠美、被告苏殷葶即向原告交付房屋，原告收房后即对房屋进行装修，共计产生装修费63920.48元，现因被告原因导致原告无法实现合同目的，应由被告汪忠美、被告苏殷葶、被告兴恒达公司、被告优居优住科技公司共同赔偿原告装修损失63920.48元。合约第八条第3项约定，法院诉讼所产生的费用先由各自承担，并最终由违约方承担对方处理纠纷所支付的所有费用（包括但不限于诉讼费、保全执行费、律师费、差旅交通费、过户产生的税费等）。由于被告汪忠美、苏殷葶、兴恒达公司、优居优住公司均存在严重违约行为，应共同承担原告为维护原告合法权益所产生的律师费、公告费、保全费及保全保险费。原告已履行四方合同约定的义务，被告未按约履行义务，且存在欺诈行为，已构成严重违约，根据合同约定，原告有权要求解除其与被告汪忠美、苏殷葶、兴恒达公司、优居优住公司签订的《房地产买卖与居间合约》，解除与被告汪忠美、被告苏殷葶之间的房屋买卖合同关系，并要求被告汪忠美、被告苏殷葶按照合同约定承担违约责任，要求被告兴恒达公司、被告优居优住科技公司退还居间服务佣金及权证办理费，并赔偿原告因此遭受的损失。原告特提起诉讼，请求判决支持如前诉讼请求。被告苏殷葶的委托诉讼代理人辩称：被告苏殷葶系汪忠美的委托代理人，案涉房屋的出卖方为汪忠美，被告汪忠美才是《房地产买卖与居间合约》中的合同相对方，且相应款项系支付到汪忠美账户下，被告苏殷葶不应承担赔偿责任，由被告汪忠美承担本案责任。被告兴恒达公司辩称，一、我公司不应承担赔偿责任，请求驳回原告对我公司的诉请。我公司仅是本次交易活动的居间人，根据合同法425条规定，居间人不得故意隐瞒与订立合同有关的虚假事实。在本案签订合约时，我公司通过电话咨询方式向贵阳市房地产管理机构咨询过房屋情况。随后，因买卖双方发生纠纷，我公司到贵阳市白云区不动产中心登记站现场查询，依然是不存在查封记录，在各方签订《房地产买卖合同及居间合约》时，案涉房屋不存在查封记录，因此在签订居间合约时，我公司对案涉房屋已经了解，不存在无法过户的风险，我公司尽到了居间义务；二、在《房地产买卖合同及居间合约》签订后，在履约后发生的一系列问题，作为居间人的兴恒达公司来说没有能力预知发生，也没有渠道获取纠纷发生的相关信息，因此履约过程中卖方出现的违约行为，我公司不应承担责任；三、原告的第二项诉讼请求，在计算利息时不应当将定金罚则的100000元计算入买方已支付的购房款来支付利息。针对原告的第五项诉讼请求，我公司并非合同的违约方，相关的诉讼费、律师费等不应由我公司承担责任。被告优居优住公司辩称，一、我公司与兴恒达公司是合作关系，是两个独立的民事责任主体；二、我公司不是居间方，并未提供居间服务；三、我公司在《房地产买卖与居间合约》是第四方（管理方），只是根据居间方兴恒达公司的需要为买卖双方提供权证代办服务，并非居间服务，我公司并未违约，因此，原告的所有请求事项，我公司都不应承担法律责任；四、我公司同意退还原告所交纳的权证代办费1000元。被告汪忠美未答辩，亦未提交证据。根据原、被告的陈述及其各方提供的经本院确认的证据，本院认定的事实如下：2016年11月22日，被告汪忠美与案外人贵阳俊发房地产有限责任公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：被告汪忠美向案外人贵阳俊发房地产有限责任公司购买了该公司开发建设的位于贵阳市白云区房屋，购房总价款为350739元，被告汪忠美支付房屋首付款70739元，余款280000元由被告汪忠美向案外人兴业银行贵阳分行以按揭贷款的方式支付。2019年2月2日，因被告汪忠美逾期偿还贷款，案外人兴业银行贵阳分行从案外人贵阳俊发房地产有限责任公司保证金账户内划扣276527.24元（其中包括本金272781.92元，利息3745.32元）以代偿被告汪忠美所欠贷款本息。2019年4月9日，案外人贵阳俊发房地产有限责任公司向本院起诉被告汪忠美解除《商品房买卖合同》，本院于2019年4月26日作出（2019）黔0113民初2578号民事判决书，判决：“一、解除原告贵阳俊发房地产有限责任公司与被告汪忠美于2016年11月22日签订的《商品房买卖合同》；二、被告汪忠美于本判决生效后十五日内协助原告贵阳俊发房地产有限责任公司办理解除贵阳市白云区俊杰路269号俊发城澜山郡9栋1单元16层2号房屋的预告登记及商品房预售合同备案登记（预售合同登记号为：Ｙ16122215）的相关手续；三、被告汪忠美于本判决生效后十五日内支付原告贵阳俊发房地产有限责任公司代偿的银行利息人民币3745.32元；四、第三人兴业银行股份有限公司贵阳分行于本判决生效后十五日内协助原告贵阳俊发房地产有限责任公司办理贵阳市白云区俊杰路269号俊发城澜山郡9栋1单元16层2号房屋的抵押预告登记注销手续”。该判决书已于2019年12月14日发生法律效力。涉案房屋截至本院受理本案时仍然预告登记在被告汪忠美名下，除银行抵押外，无任何其他查封措施。2017年11月29日，被告苏殷葶与被告汪忠美签订《不动产买卖（居间）合同》，约定被告苏殷葶向被告汪忠美购买案涉房屋，约定总价款450000元，首付款150000元，余款300000元以双方到不动产登记机构办理抵押登记后在银行放款之日由银行直接划入被告汪忠美指定的账户，并明确被告汪忠美在签订合同时尚欠银行贷款约270000元。被告苏殷葶于2017年12月29日向被告汪忠美交付了150000元。随后，被告苏殷葶向被告汪忠美支付了7个月的房贷并由被告汪忠美偿还银行按揭贷款。2019年4月2日，被告苏殷葶因涉案房屋一直迟迟未能办理过户手续，故以要换房为由与被告兴恒达公司的员工沟通出售案涉房屋的事宜，并与被告兴恒达公司签订了《房产限时速销代理协议》，约定由被告兴恒达公司代理销售案涉房屋，被告苏殷葶向被告兴恒达公司提交了汪忠美与贵阳俊发房地产有限责任公司签订的《商品房买卖合同》以及苏殷葶与汪忠美签订的《不动产买卖（居间）合同》和苏殷葶、汪忠美的身份证复印件。随后，原告到被告兴恒达公司门店上看房时看中了涉案房屋，并通过被告兴恒达公司与被告苏殷葶洽谈价格、签约等事宜。因被告苏殷葶向被告汪忠美购买涉案房屋后一直未办理过户手续，故被告苏殷葶主张由被告汪忠美与原告签订《房屋买卖合同》，被告兴恒达公司也同意该意见，并要求被告苏殷葶出具被告汪忠美的委托书由苏殷葶代被告汪忠美签订合同，被告苏殷葶于2019年7月30日向被告兴恒达公司提交了苏殷葶与汪忠美签订的解除房屋买卖合同的《解除协议》及汪忠美出具的委托苏殷葶代理出售涉案房屋的《委托书》。同日，原告作为买方，被告汪忠美作为卖方，被告苏殷葶作为委托代理人，被告兴恒达公司作为丙方（居间人），被告优居优住公司作为丁方（管理方）共同签订了《房地产买卖及居间合约》。签订合约时，通过微信视频与被告汪忠美连线，汪忠美同意其签字由苏殷葶代签。合约签订后，汪忠美在其名字上面补按了手印。合同约定由原告向被告汪忠美购买案涉房屋，房屋总价款570000元，定金100000元，首付款210000元，尾款260000元于办理过户递件并出具受理回执当日支付。该合约第四条约定：1、签订本合约后，买卖双方需于经纪方的通知按房地产交易流程办理相关手续前提供出具交易有关所需真实、有效的资料（含物业之权属证明原件、身份证明原件、银行按揭所需资料等），并配合到相关部门签订交易所需相关文件与协议，签约当天应交付权属证明原件等材料给经纪方保管至交易递件当日，保管材料以经纪方开具的代保管收据为准。2、卖方保证上述房产未被依法查封或者以其他形式限制房产权利，签约前已征得产权共有人、配偶、同住人同意、原租赁关系终止或相关优先购买人已放弃优先购买权，并愿意提供出具书面委托书与放弃购买确认书，不隐瞒关于房屋发生过的相关事件，不属于违章建筑、承重墙结构擅自拆改的危房。3、买方保证对上述房产现状有充分了解且已实地勘查，已征得配偶、产权落定人同意，不得隐瞒个人信用问题，符合购房资格相关规定。合约第五条约定：买卖双方签收合约后，不依约履行配合办理物业出售、购房等房地产交易手续、逾期交房、逾期付款或违反合约约定的其他义务的，自违约行为发生之日起，违约方应每日按该物业成交价的万分之四向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响本合同在违约行为终止后的继续履行。自违约行为发生之日起超过七个工作日的，守约方有权或委托经纪方向违约方发送催促履约书面通知，发送即日起超过七个工作日内，仍不履行合约义务的，守约方有权选择解除合同或继续履行合同，并可要求违约方按下列约定承担违约责任。1、如卖方违约，买方选择解除合同时，卖方须在三个工作日内除无息退还买方已付楼款以及承担赔偿买方已支付给经纪方的服务费、交易所产生的费用或承担赔偿经纪方佣金损失外，同时须支付与定金同等数目之金额（包含未付定金）赔偿给买方。如卖方不依约退还违约款项的，每逾期一天则以应退还的违约款项为基数，按同期银行贷款利率的四倍计算利息支付给买方作为罚息赔偿，至支付全部应退还及违约款项为止。合约第六条约定：居间服务佣金11400元。合约第七条约定：管理方视经纪方的需要为买卖双方提供房产成交后续相关服务，并收取相应的权证代办费用1000元，由经纪方于合同签订当日代为收取。合约第九条约定：1、合约送达，本合约记载买卖双方的通讯地址或身份证地址为买卖双方所有通知、文件、资料等的送达地址，通讯或身份证地址如有变更，变更一方应在变更后三日内书面通知经纪方，否则一经正常投递则视为已经送达，邮寄的凭证即为已成功送达凭证。除上述递送方式外，经纪方可通过微信、短信等电子通信手段进行信息传递、送达，经纪方发出信息至买卖双方任何一方微信、短信等账号，亦视为送达成功。合约第十条约定：第一部分房款（定金款）100000元于签约当天买方须向卖方一次性支付，卖方应在经纪方通知下配合进行产权查档。该条注明本定金为履行定金，任何一方签订合约后如拒付拒收定金或不配合查档，且经书面通知后仍不配合履约的，将视为违约。合约第十一条约定：1、买卖双方无条件配合经纪方办理过户手续，提供真实有效的证件；2、买卖双方已知晓本次为第二次交易；3、买方付齐310000元给卖方后，卖方提前交房；4、剩余银行欠款200000元由原房东自行解决。该四方合同签订当日，原告向被告汪忠美支付了100000元定金及购房首付款210000元。合同签订后，被告汪忠美的委托代理人即被告苏殷葶将涉案房屋交付给原告刘沂洁，原告刘沂洁开始对涉案房屋进行装修，共花费63920.48元。2019年8月6日，经过原告刘沂洁同意，由被告兴恒达公司的法定代表人代刘沂洁与被告汪忠美签订补偿协议，约定因被告汪忠美急用钱，原告同意提前支付30000元给被告汪忠美。协议签订当日，原告向被告汪忠美支付了20000元，于2019年11月26日向被告汪忠美支付了5000元。2019年12月23日，被告兴恒达公司通过微信告知被告汪忠美房产证已出，请联系兴恒达公司小石，并打电话给被告汪忠美，但汪忠美据不接电话，也不回微信。2019年12月27日，被告兴恒达公司向被告汪忠美通过微信告知房产证已经可以办理，联系被告汪忠美大半个月都没联系上，让被告汪忠美收到回复，汪忠美已经将其微信解除好友关系。因被告汪忠美拒不配合办理涉案房屋过户手续，原告故诉至本院，请求判决支持如前诉讼请求。审理中另查明，被告优居优住公司与被告兴恒达公司系加盟合作关系。庭审中，被告兴恒达公司表示同意退还11400元居间费用，被告优居优住公司表示同意退还1000元权证代办费用。在本案提起诉讼前，被告兴恒达公司向原告垫付了律师费3000元。原告为进行本次诉讼，向其委托诉讼代理人共计支付了律师费27000元（其中：原告向其已经解除委托代理合同的贵州全联律师事务所交纳的律师费为7000元）。审理中另查明，被告汪忠美已与被告苏殷葶解除了房屋买卖合同关系，被告汪忠美退还了被告苏殷葶支付的购房款、房屋按揭款及损失共计270000元。上述事实，有原、被告的陈述及原告提交的《房产限时速销代理协议》、被告苏殷葶与兴恒达公司工作人员微信聊天记录截图、房地产买卖及居间合约、不动产买卖（居间）合同、购房定金收条、贵阳市白云区人民法院（2019）黔0113民初2578号民事判决书、贵阳市白云区住房和城乡规划建设局于2018年8月6日发布的贵阳俊发城澜山郡Ｄ9-Ｄ16栋项目交房公示、原告支付该房屋款项的银行流水、汪忠美名下贵州省农村信用社联合社银行账号62×××27在2019年6月1日至2020年5月31日期间完整的银行交易流水明细、兴恒达公司出具的收款收据、原告与装修公司签订的装修合同及购买装修材料、设备等银行流水及转账支付成交截图、委托代理合同、律师费支付凭证及发票、原告缴纳的诉讼费和保全费、保全保险费、公告费的支付凭证以及被告兴恒达公司提交的汪忠美及苏殷葶的居民身份证复印件、银行业务回执、汪忠美的收条、委托书、白云区不动产产权情况记载表、石宗英与汪忠美的微信聊天记录等证据在卷佐证，并经庭审佐证，本院予以采信，作为本案的定案依据。本院认为，本案的争议焦点为：一、原、被告签订的《房地产买卖及居间合约》的效力问题；二、原告是否有权解除《房地产买卖及居间合约》；三、原告的损失金额及其赔偿责任主体问题。关于焦点一，本院认为，《房地产买卖及居间合约》系各方当事人的真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，属有效合同，应受法律保护。审理中，原告主张被告汪忠美、苏殷葶、兴恒达公司存在恶意串通行为损害原告的利益，但原告并未举证证明涉案合约的签订存在恶意串通的事实，故对原告的该主张，本院不予采信。关于原告主张被告汪忠美出卖房屋时已无权处分涉案房屋，故其签订的《房屋买卖及居间合约》无效的问题，本院认为，原告与被告汪忠美等签订《房屋买卖及居间合约》时，贵阳市白云区人民法院（2019）黔0113民初2578号民事判决书尚未生效，且涉案房屋预告登记在被告汪忠美名下，无查封情况，被告汪忠美有权处置涉案房屋，并非无权处分，且根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持”之规定，即使被告汪忠美无权处分涉案房屋，也并不影响原告与其签订的《房屋买卖及居间合约》的效力。关于原告主张被告苏殷葶系案涉房屋的出卖方的问题，本院认为，被告汪忠美将涉案房屋于2017年出售给被告苏殷葶，苏殷葶也按照约定支付了首付款，但由于被告汪忠美一直未配合办理过户手续，故被告苏殷葶想转手出售，故与被告兴恒达公司达成协议，由兴恒达公司代为出售涉案房屋。随后，被告苏殷葶与被告汪忠美解除了房屋买卖合同关系，由被告汪忠美委托苏殷葶代为出售涉案房屋，在签订《房屋买卖及居间合约》时，被告汪忠美为出卖方，被告苏殷葶为委托代理人，原告刘沂洁对此是知晓的，且后期还与被告汪忠美签订了《补偿协议》，故原告主张并不知晓被告汪忠美系涉案房屋的出卖方并认为被告苏殷葶是实际出卖方，与事实不符，本院不予采信。关于焦点二，本院认为，涉案房屋现已被生效判决判归案外人贵阳俊发房地产有限公司所有，致使原告购买涉案房屋的合同目的不能实现，为此，根据《房屋买卖及居间合约》第五条“买卖双方签收合约后，不依约履行配合办理物业出售、购房等房地产交易手续、逾期交房、逾期付款或违反合约约定的其他义务的，自违约行为发生之日起，违约方应每日按该物业成交价的万分之四向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响本合同在违约行为终止后的继续履行。自违约行为发生之日起超过七个工作日的，守约方有权或委托经纪方向违约方发送催促履约书面通知，发送即日起超过七个工作日内，仍不履行合约义务的，守约方有权选择解除合同或继续履行合同，并可要求违约方按下列约定承担违约责任。1、如卖方违约，买方选择解除合同时，卖方须在三个工作日内除无息退还买方已付楼款以及承担赔偿买方已支付给经纪方的服务费、交易所产生的费用或承担赔偿经纪方佣金损失外，同时须支付与定金同等数目之金额（包含未付定金）赔偿给买方。如卖方不依约退还违约款项的，每逾期一天则以应退还的违约款项为基数，按同期银行贷款利率的四倍计算利息支付给买方作为罚息赔偿，至支付全部应退还及违约款项为止”之约定，原告有权解除合同，故对原告主张解除与被告签订的房屋买卖及居间合约，于法有据，本院予以支持。关于焦点三，本院认为，根据原告提交的证据，本院认定原告向被告汪忠美支付了定金100000元，首付款235000元，向被告兴恒达公司支付了居间服务费11400元，向优居优住公司交纳了权证代办费1000元，并对涉案房屋进行了装修花费63920.48元，同时，原告因本案支出律师费20000元、保全保险费1000元，本院予以确认。同时，本院认定上述款项和费用均属应退还和赔偿的款项。关于赔偿责任主体的问题，本院认为，第一，原告主张被告兴恒达公司及优居优住公司退还居间服务费及权证代办费，被告兴恒达公司和优居优住公司在庭审中表示愿意退还居间服务费11400元及权证代办费1000元，故对原告主张被告兴恒达公司及优居优住公司退还居间服务费11400元及权证代办费1000元的诉请，本院予以支持。第二，对原告主张由被告连带返还双倍定金的问题，本院认为，原、被告签订的合约第十条约定案涉定金为履行定金，其目的为保证双方在签订合约后交付定金或配合查档，而本案双方已顺利签约并实际支付了定金和配合查档，且定金已转化为房款，本案系因被告汪忠美违约导致合同目的不能实现所产生的违约情形，与双方约定的定金性质和作用不相符，故原告主张因被告违约导致合同被解除应由被告支付其双倍定金的主张无事实和法律依据，本院不予支持。第三，关于原告主张被告连带返还购房款335000元及利息的问题，本院认为，因购房款由被告汪忠美收取，应由被告汪忠美承担返还购房款及支付利息的责任。被告苏殷葶并未收取原告的购房款，被告兴恒达公司与优居优住公司也未收取原告的购房款，被告苏殷葶系受被告汪忠美之委托签订合同，合同权利义务应由被告汪忠美承担，对于被告汪忠美收到原告的购房款后转账了部分给被告苏殷葶，系被告汪忠美与苏殷葶之间的买卖合同关系，与本案无关，故被告苏殷葶不应承担本案责任。根据合同法的规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，被告兴恒达公司作为居间方，在签订合同时，已经确认了案涉房屋并无查封情况，且案涉房屋仍然预告登记在被告汪忠美名下，且已促成原、被告签订《房屋买卖及居间合约》，并已实际履行，虽该合同最终无法实现合同目的，但导致合同无法实现合同目的完全系被告汪忠美个人原因造成的，并非被告兴恒达公司导致，且被告兴恒达公司已表示自愿退还居间服务费及权证代办费，故原告提出由被告兴恒达公司承担返还购房款及赔偿其他损失的主张，本院不予支持。被告优居优住公司系管理方，并非本案房屋买卖合同的居间方，且该公司同意退还权证代办费1000元，故原告提出由被告优居优住公司承担返还购房款及赔偿其他损失的主张，本院不予支持。综上所述，被告苏殷葶、兴恒达公司、优居优住公司不应承担返还购房款及支付利息的责任，故对原告的该项诉讼请求的合理部分，本院予以支持。故被告汪忠美应按《房屋买卖及居间合约》的约定，自被告汪忠美违约之日起，以已付购房款335000元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%的四倍为计算标准，向原告支付利息直至款项付清之日止。第四，关于原告主张被告赔偿装修损失63920.48元的问题，本院认为，原告签订《房屋买卖及居间合约》后，被告汪忠美已将房屋交付给原告，并对该房屋进行了装修花费63920.48元，因被告汪忠美违约的原因导致合同目的不能实现，给原告造成了装修损失，应由被告汪忠美承担，故对原告的该项诉请，本院予以支持。第五，关于原告主张被告汪忠美承担律师费27000元及保全保险费的问题，本院认为，根据合约第八条第3项“法院诉讼所产生的费用先由各自承担，并最终由违约方承担对方处理纠纷所支付的所有费用（包括但不限于诉讼费、保全执行费、律师费、差旅交通费、过户产生的税费等）”之约定，本案因被告汪忠美违约导致合同目的不能实现，被告汪忠美应承担原告支出的律师费及保全保险费，故对原告该项诉请，本院予以支持。原告因本次诉讼共计支付了律师费27000元，但其与贵州全联律师事务所解除了委托代理合同，故其因解除代理合同所支付的7000元律师费应由原告自行承担。被告汪忠美经本院公告送达开庭传票传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十二条、第九十三条、第九十四条、第九十七条及《中华人民共和国内民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告刘沂洁与被告汪忠美、贵州兴恒达房地产营销有限公司、贵州优居优住科技有限公司签订的《房屋买卖及居间合约》；二、由被告汪忠美于本判决生效之日起十五日内退还原告刘沂洁购房款335000元，并以购房款335000元为基数，自2019年12月27日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%的四倍为计算标准，向原告刘沂洁支付利息直至上述款项付清之日止；三、被告汪忠美于本判决生效之日起十五日内向原告刘沂洁支付装修款、律师费、保全保险费共计84920.48元；四、被告贵州兴恒达房地产营销有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告刘沂洁居间服务费11400元；五、被告贵州优居优住科技有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告刘沂洁权证代办费1000元；六、驳回原告刘沂洁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9192元，保全费3216元，公告费630元，共计13038元（原告已预交），由原告刘沂洁负担2414元，由被告汪忠美负担10624元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  李政发二〇二〇年十二月二十日法官助理章振玺书记员魏琴