广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初12438号原告：麦仲镜，男，1965年12月1日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：夏雪，广东品高律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈学丰，广东品高律师事务所律师。被告：广州东湛房地产开发有限公司，住所地广州市花都区颐和盛世五街****，统一社会信用代码91440101618755886F。法定代表人：何建信，该公司经理。委托诉讼代理人：杨栩锋，男，该公司职员。委托诉讼代理人：张哲，男，该公司职员。被告：广州颐和房产策划代理有限公司，住所地广，住所地广州市越秀区环市东路******信用代码91440101669954252C。法定代表人：何建信。原告麦仲镜与被告广州东湛房地产开发有限公司（以下简称东湛公司）、广州颐和房产策划代理有限公司（以下简称颐和房产公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告麦仲镜的委托诉讼代理人夏雪、陈学丰，被告东湛公司的委托诉讼代理人杨栩锋到庭参加诉讼，被告颐和房产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。麦仲镜向本院提出诉讼请求：1.依法解除麦仲镜、东湛公司签订的《颐和盛世认购书》（认购书编号为：0000915）；2.依法判令东湛公司、颐和房产公司向麦仲镜返还购房款4286466.52元及利息1329126.18元（利息以购房款4286466.52元为本金，按银行同期同类贷款利率从2013年7月10日起计算至2019年8月19日，利息为：1135092.13元和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至全部清偿之日止的利息，暂计至2020年7月20日的利息为：194034.05元）；3.本案诉讼费、财产保全费全部由东湛公司、颐和房产公司共同承担。诉讼中，麦仲镜变更诉讼请求为：1.依法解除麦仲镜、东湛公司签订的《颐和盛世认购书》（认购书编号为：0000915）；2.依法判令东湛公司、颐和房产公司向麦仲镜返还购房款4487991.3元及利息1259193.18元（利息以购房款4487991.3元为本金，按银行同期同类贷款利率从2012年2月26日起计算至2019年8月19日，利息为：1056036.78元和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至全部清偿之日止的利息，暂计至2020年7月20日的利息为：203156.41元）；3.本案诉讼费、财产保全费全部由东湛公司、颐和房产公司共同承担。事实和理由：2012年3月2日，麦仲镜与东湛公司、颐和房产公司签订了《颐和盛世认购书》（认购书编号为：0000915）。根据认购书约定，麦仲镜向东湛公司购买位于广州市花都区颐和盛世XX单元房屋（以下简称“该房屋”），该房屋优惠后的总房价为5052235元。麦仲镜依据东湛公司的指示按认购书及协议书约定向颐和房产公司支付了购房款。颐和房产公司陆续向麦仲镜开具案涉房屋的收款收据，确认麦仲镜购买了案涉房屋并支付了购房款。另，根据认购书第五条约定，麦仲镜在签署认购书之日起5日内，带上认购书原件及个人有效身份证明，以及支付购房款收据等资料前往东湛公司指定地点签署《商品房买卖合同》。但经麦仲镜多次催促，东湛公司以各种理由拒绝与麦仲镜就该房屋签订正式商品房买卖合同及办理合同网签手续，亦未向麦仲镜交付该房屋。后麦仲镜通过广州市城乡和住建局的阳光家缘官方网站查询得知，麦仲镜所购买的案涉房屋，早已被东湛公司抵押给银行，导致麦仲镜至今无法取得案涉房屋。东湛公司、颐和房产公司的行为已严重违反双方约定，损害了麦仲镜的合法权益，现特依法诉至法院，望判如所请。东湛公司辩称，我方不同意麦仲镜的诉讼请求：1.麦仲镜至今无法取得涉案房屋的主要原因在于麦仲镜，麦仲镜在购买房屋时不具备购房资格，且麦仲镜至今也没有付清房屋的购房款，是麦仲镜违约造成的；2.麦仲镜要求解除认购书，麦仲镜未进行催告，没有合理的催告期；3.麦仲镜要求的利息没有合同及事实依据，且我方认为已经超过诉讼时效。颐和房产公司未到庭参加庭审，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都区颐和盛世XX单元，现已办理初始登记至东湛公司名下，2018年6月份办理了抵押登记，抵押权人是广州珠江实业股份开发有限公司，截至本案法庭辩论终结，涉案房屋未涂销抵押。2012年3月2日，东湛公司（发展商、甲方）与麦仲镜（认购方、乙方）及代理方颐和房产公司签订《颐和盛世认购书》，约定，乙方向甲方认购位于广州市花都区颐和盛世XX单元房屋。优惠后总价款为5052235元，乙方于签署认购书时交付定金50000元，乙方于签署认购书之日起5日内，即2012年3月7日前付清全部房款，即5052235元，乙方在签署本认购书之日起5日内，需带此认购书原件及个人有效身份证明文件或公司营业执照、法定代表人身份证明及有关代理人的授权委托书、身份证明到甲方指定的地方签署《商品房买卖合同》。该房地产在乙方履行本认购书、签署并履行《商品房买卖合同》的前提下，于2012年6月30日前交付乙方使用。认购书并对其他权利义务进行了约定。东湛公司于庭审中提交2014年6月27日的《协议书》拟证明麦仲镜不具备购房资格，协议书由东湛公司（甲方、卖方）与麦仲镜（乙方、买方）签订，就涉案房屋的购买事宜进行约定，甲方同意乙方在2017年5月30日前以分期付款的方式支付全部房价款，总房价款5052235元，鉴于广州实行限购令政策，乙方由于自身原因暂时不能签订广州市房管局规定的网签合同版本及办理备案手续，不能办理房地产权证，乙方对该商品房只有使用权。合同并对其他权利义务进行了约定。麦仲镜称因麦仲镜本人并未持有该协议书，关于真实性的意见于庭后三日内提交，若逾期未提交，视为对该证据没有异议。麦仲镜并未于庭后向本院提交书面意见。颐和房产公司于2012年2月26日、2012年3月2日向麦仲镜开具收款收据，确认收到涉案房屋定金20000元和30000元。东湛公司、颐和房产公司于2013年7月10日、2013年10月29日、2014年5月15日、2014年9月29日、2015年6月17日向麦仲镜开具收款收据，确认收到涉案房屋购房款1238254.48元、503836.37元、1036552.7元、1150514.66元、357308.31元。诉讼中，双方关于麦仲镜支付的购房款的总价存在争议，麦仲镜认为其已经支付了4487991.30元，东湛公司确认其收到的房价款为4336466.52元。关于双方争议的151524.78元款项，麦仲镜陈述，2016年6月3日麦仲镜名下的佛山市建源装饰有限公司向案外人广州颐和南湖高尔夫会员住所有限公司请款195298.75元工程款，广州颐和南湖高尔夫会员住所有限公司的财务按照之前双方的约定，提出将部分工程款抵作购房款，在当天将151524.78元通过转账支付给颐和房产公司银行账上，尚欠余额4万多元，并在QQ中将相关截图转发给麦仲镜的财务，转账凭证的原件应该是由广州颐和南湖高尔夫会员住所有限公司持有，我方无法提供原件。本院询问麦仲镜：麦仲镜的房款并未支付完毕，为何未将195298.75元全部抵扣房款？麦仲镜回复：是广州颐和南湖高尔夫会员住所有限公司决定的，金额我方也不清楚，是其转账后告知我方的，因麦仲镜承建了广州颐和南湖高尔夫会员住所有限公司、广州云梯地产有限公司等工程，其中广州云梯地产有限公司在本案中也有抵扣一部分的工程款25万元，该25万元东湛公司也没有争议。涉案400多万元的购房款全部都是以工程款抵扣的形式支付的，支票也是实际开具的，具体操作是假如有应付的工程款时会通知麦仲镜先开具支付给其的工程款支票，凭支票换取应付工程款的公司出具的工程支票以进行冲抵。本院询问麦仲镜：麦仲镜认为双方均以支票换支票的形式支付房款，为何最后一笔151524.78元的款项没有以该形式支付？也没有要求东湛公司出具收款收据？麦仲镜陈述：差额部分是我方昨天去拿原件翻查了聊天记录才发现遗漏了该笔。麦仲镜提交金对账单复印件、支付存根复印件、QQ聊天记录截图、广州颐和南湖高尔夫会员住所有限公司与佛山市建源装饰有限公司的施工合同拟证明其上述陈述。东湛公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，东湛公司陈述，麦仲镜与案外人的合同及其沟通情况我方不清楚，我方与案外人均是独立的主体。我方仅确认麦仲镜以银行转账及支票的方式支付了4336466.52元。庭审中，麦仲镜确认其签订认购书时不具备广州市购房资格，现在亦不具备广州市购房资格。诉讼中，依照麦仲镜的财产保全申请，本院作出（2020）粤0114民初12438号民事裁定，裁定如下：冻结东湛公司、颐和房产公司的银行存款5615592.7元或查封等值的其他财产。后本院对东湛公司的财产采取了保全措施。本院认为，麦仲镜与东湛公司签订的《颐和盛世认购书》及《协议书》是双方的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，亦无其他影响合同效力的因素，成立有效，双方均应恪守履行。涉案房屋目前存在抵押登记尚未涂销抵押，且麦仲镜不具备购房资格，无法签订商品房买卖合同，办理网签手续，故麦仲镜请求解除《颐和盛世认购书》，本院予以支持。麦仲镜因庭前并不持有《协议书》原件而未在本案中请求解除《协议书》，但从麦仲镜提起本案诉讼的意思是要与东湛公司进行权利义务清理，故为了减轻当事人的诉累，本院将《协议书》在本案中一并予以解除。《颐和盛世认购书》、《协议书》解除，东湛公司应当将收取的房价款返还给麦仲镜，关于双方争议的房价款151524.78元，麦仲镜认为是佛山市建源装饰有限公司与广州颐和南湖高尔夫会员住所有限公司之间通过以工程款抵扣房价款的方式支付，对此麦仲镜应当提交充分证据证明佛山市建源装饰有限公司与广州颐和南湖高尔夫会员住所有限公司存在到期债权、债权数额情况、双方之间有以工程款抵房价款的意思表示以及东湛公司对此知情同意，麦仲镜提交的进账单复印件及QQ聊天记录截图不足以证明上述情况，且据麦仲镜陈述及举证，该笔151524.78元款项的支付流程与之前数笔款项的支付流程一致，但并未依照之前数笔款项支付流程由东湛公司开具收款收据，且在麦仲镜未付清房价款的情况下，麦仲镜认为广州颐和南湖高尔夫会员住所有限公司请款195298.75元，却并未将195298.75元全部用于抵扣房款，亦与常理不符。故本院对麦仲镜主张支付了151524.78元房价款不予采纳，本院认定麦仲镜支付的房价款为4336466.52元。因此，麦仲镜请求东湛公司向其返还4336466.52元房价款，合理有据，本院予以支持。东湛公司占用房价款给麦仲镜造成了资金占用的损失，麦仲镜主张东湛公司向其支付利息，本院予以支持，利息应当从付款次日开始计算，因此，利息计算方式如下：2012年2月27日至2012年3月2日以20000元为基数，2012年3月3日至2013年7月10日以50000元为基数，2013年7月11日至2013年10月29日以1288254.48元为基数，2013年10月30日至2014年5月15日以1792090.85元为基数，2014年5月16日至2014年9月29日以2828643.55元为基数，2014年9月30日至2015年6月17日以3979158.21元为基数，2015年6月18日至付清款项之日止以4336466.52元为基数，2012年2月27日至2019年8月19日以中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日后以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。东湛公司抗辩利息超过诉讼时效，利息是本金的法定孳息，依赖于本金存在和产生，本金和利息的诉讼时效应当一起计算，利息诉讼时效不能在本金之外单独计算，本案的房价款本金未超过诉讼时效，故东湛公司的抗辩，本院不予采纳。颐和房产公司是东湛公司的代理人，其行为后果应当由东湛公司承担，故麦仲镜对颐和房产公司的诉讼请求，本院不予支持。因此，麦仲镜诉讼请求中的合理部分，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。颐和房产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，违反法律法规，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告麦仲镜与被告广州东湛房地产开发有限公司签订的《颐和盛世认购书》以及《协议书》；二、被告广州东湛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告麦仲镜返还房价款4336466.52元；三、被告广州东湛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告麦仲镜支付房价款的利息，利息计算方式如下：2012年2月27日至2012年3月2日以20000元为基数，2012年3月3日至2013年7月10日以50000元为基数，2013年7月11日至2013年10月29日以1288254.48元为基数，2013年10月30日至2014年5月15日以1792090.85元为基数，2014年5月16日至2014年9月29日以2828643.55元为基数，2014年9月30日至2015年6月17日以3979158.21元为基数，2015年6月18日至付清款项之日止以4336466.52元为基数，2012年2月27日至2019年8月19日以中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日后以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；四、驳回原告麦仲镜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26015元，由原告麦仲镜负担686元，由被告广州东湛房地产开发有限公司负担25329元。财产保全费5000元，由原告麦仲镜负担18元，由被告广州东湛房地产开发有限公司负担4982元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  白一帆二〇二〇年十一月三日法官助理李诗琪书记员孙诗韵方琢华