江西省南昌市青山湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0111民初834号原告：陈爱文，男，1994年8月10日生，汉族，住南昌县。被告：王崇前，男，1979年10月20日生，汉族，住上饶市余干县。原告陈爱文与被告王崇前房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈爱文，被告王崇前到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈爱文向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告赔偿原告租赁期间损失50000元；2.本案诉讼费用由被告承担。审理中，陈爱文将第一项诉讼请求调整为：请求判决被告赔偿原告租赁期间损失48000元。事实和理由：2019年6月12日，原告与被告签订《店面租赁合同》，约定被告将石泉村工业园第五栋厂房商铺出租给原告经营餐饮，租期从2018年12月11日至2020年12月11日（注：实际起租日期为2019年6月12日，书面起租时间系倒签），租金第一年40000元，第二年41000元，水电费及房屋押金2000元。签订合同后，原告向原承租人夏文学支付了店面转让费18000元，并开始办理装修、购买设备事宜。2019年6月26日，原告作为经营者注册个体工商户“青山湖区陈记老上海混沌”，并开展经营活动。2019年10月3日至7日期间，未经原告同意，甚至在店铺关门后，蔡禾连多次擅自进入店铺把店内物品强行搬出，表示店铺系被告从自己手中租赁，已经收回并不同意继续租给原告。后经报警和记者协调，最终未达成一致意见。原告认为，原告支付了转让费、租赁费、装修费等各项费用，经营期间蔡禾连多次强行把店内设备搬出，导致原告产生营业损失，且设备损坏，被告理应赔偿。故提起诉讼，请判如所请。王崇前辩称：1.对于案涉租赁物，被告是从蔡禾连处承租而来，蔡禾连对被告的出租行为是早就知道，原告在诉状中也已明确指出是蔡禾连采取违法行为给原告造成了损失，因此应将蔡禾连追加为本案共同被告更有利于查清事实，若要承担责任应由蔡禾连承担相应的责任。2.被告与原告的租赁合同明确约定双方合同在甲方经营期间有效，若不经营则协议无效，在被告不能经营店铺后，就已经退还了原告的押金等费用，原告从未提出任何异议，说明原告对此事是认可的，不应再找被告承担赔偿责任。若存在赔偿，也应由蔡禾连和原告自己承担，与被告无关。本院经审理认定事实如下：2016年1月1日，蔡禾连（又名蔡细牙，出租方即甲方）将其承租的青山湖区湖坊镇石泉村民委员会所有的位于石泉工业区第五栋厂房计520㎡房屋转租给王崇前（承租方即乙方），双方并签订了《厂房租赁合同书》1份，约定：租赁费按合同签订日起，房租乙方在每月的5日之前交纳，每月租金9300元；租赁期限自2016年1月1日至2020年12月31日止，定期5年；合同期内，甲方不能调整提高租赁价格（村委会统一涨价除外）等。后王崇前在该租赁地开设超市，注册名称青山湖区天客隆超市（后更名为青山湖区世纪华联超市）。2018年12月10日，王崇前将石泉工业区第五栋厂房商铺世纪华联超市靠西一间22㎡出租给案外人夏文学经营烧烤，约定租期为二年，第一年租金40000元，一年一次性付清等。2019年6月12日，案外人夏文学将上述22㎡店面转租给陈爱文，陈爱文（乙方）遂与王崇前（甲方）采取时间倒签的方式签订了《店面租赁合同》1份，约定：甲方将石泉工业区第五栋厂房商铺世纪华联超市靠西一间22㎡出租给乙方餐饮使用；租期从2018年12月11日至2020年12月11日，租金第一年40000元，第二年41000元，水电费及房屋押金2000元，付款方式为一年一付等。同时还约定“甲方承担如甲方在合同期内一直经营，合同有效，如无法经营走了，合同甲乙双方签约无效，后可向一手房东蔡细牙重签”。当日，陈爱文支付王崇前押金1700元，支付案外人38300元（其中转让费18000元，剩余半年租金20000元，结转的押金300元）。后陈爱文开始对承租店铺进行装修，并支付了装修28150元，门头招牌7200元，安装了卷闸门。2019年6月19日，石泉村委会应陈爱文办理个体经营营业执照所需，开具了证明1份。陈爱文持该证明于2019年6月26日向登记机关办理了营业执照，注册名称青山湖区陈记老上海混沌，并于当月28日正式营业。2019年9月30日，王崇前通知蔡禾连退租，并将超市物品清空后交还蔡禾连，同时退还了陈爱文押金和尚未到期的租金共计6862元。2019年10月5日，蔡禾连要求收回陈爱文承租的店面，并将店内部分设备移至店外。后陈爱文向蔡禾连商签合同事宜，因双方意见不一而未果。2019年10月15日，陈爱文将店内的物品搬离，并拆除了店内铝合金隔断（约价值3400元）和热水器1台（含在已支付的装修费内，价值约550元）。2020年5月，陈爱文诉至本院，并提出上述诉讼请求。本院认为，一、合同效力的认定。本案所涉陈爱文承租的位于石泉村工业园第5栋厂房商铺世纪华联超市靠西1间22㎡店面，至今无相应规划审批手续，故陈爱文与王崇前于2018年12月10日（实际签订时间为2019年6月12日）签订的《店面租赁合同》违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，应属无效合同。二、关于现值损失的认定。由于案涉租赁店面的现场已经改变，致使对已形成符合的装修损失无法进行评估，但考虑陈爱文为经营已实际装修的事实存在，为避免当事人的讼累，故结合陈爱文在庭审时针对装修部分提供的证据，认定如下：对编号0003553号金额为7031元的购货单，因未提供相应的支付凭证证明，不排除重复计算的可能，故证据效力存在缺失，不予采信；对门头招牌和卷闸门，陈爱文仅提交了招牌7200元的票据，结合拍摄的现场视频，对上述两项酌情认定为8000元；对装修费用28150元，虽未提供装修合同印证，但转款说明上已标注为装修费用，应予以认定。加之已支付案外人的转让费18000元，同时扣除已拆除的铝合金隔断和热水器计3950元，上述费用合计50200元。双方合同实际履行期为18个月，现陈爱文已实际经营使用了4个月，故本院认定陈爱文至搬离时尚有损失为39044元（50200元×14个月÷18个月）。至于陈爱文采购的生产设备设施损失，属未形成附合部分，陈爱文可以拆除且已经搬离租赁地，故不予支持。三、关于过错责任认定和分担。王崇前作为本案所涉房屋租赁的相对方，在与出租人蔡禾连提前解除租赁关系时，未能妥善协调解决次承租人即陈爱文与蔡禾连之间的关系，致蔡禾连收回包括本案所涉的租赁房屋，造成陈爱文的损失，王崇前对此负有过错责任，应承担相应民事赔偿责任。王崇前在答辩时提出，按租赁合同约定，其退出即合同无效，不应承担相应赔偿责任。本院经审查认为，合同无效，过错方应承担相应过错赔偿责任，而双方对解决争议方法并无约定，王崇前以该约定对抗其应承担的赔偿责任显属不当，本院不予支持。陈爱文于2019年6月19日在村委会开具证明时已知案涉租赁物无相应规划手续，且协议约定的履行期不确定情况下，加大了其经营风险，对损失的发生也应负有相应责任。对于王崇前要求追加蔡禾连为本案共同被告，根据合同相对性原则，陈爱文与蔡禾连并无合同关系，且经释明后陈爱文明确不同意追加，故王崇前与蔡禾连之间的合同关系另行解决。综上所述，本院酌定由王崇前赔偿陈爱文损失计19500元，对陈爱文的其他诉讼请求则予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十七条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条之规定，判决如下：一、被告王崇前应在本判决生效之日起十日内支付原告陈爱文损失赔偿款19500元；二、驳回原告陈爱文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费500元（已减半收取），由原告陈爱文与被告王崇前各负担250元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  成利群二〇二〇年六月十二日法官助理范友子书记员胡依萍