云南省腾冲市人民法院民 事 判 决 书（2020）云0581民初2560号原告：虞有敏，男，1988年12月13日生，汉族，住云南省腾冲市，（未到庭）委托诉讼代理人：张绍益，云南云上律师事务所律师，特别授权代理。被告：张会兰，女，1956年9月27日生，汉族，住云南省昆明市西山区，（未到庭）委托诉讼代理人：邵巾玲，云南援边律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：董秋咏，云南援边律师事务所实习律师。被告：张仲金，男，1984年3月25日生，汉族，住云南省昆明市西山区，现住云南省腾冲市。原告虞有敏诉被告张会兰、张仲金定金合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告虞有敏的委托诉讼代理人张绍益，被告张会兰的委托诉讼代理人邵巾玲、董秋咏，被告张仲金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告虞有敏向本院提出诉讼请求：1.请求解除原、被告双方于2018年9月11日签订的《房地产买卖定金协议》；2.判令二被告立即双倍返还原告定金3000000元；3.诉讼费、保全费、担保费由被告承担。事实和理由：原告与被告一家系朋友关系，2018年9月初，被告张仲金告诉原告因其父亲去世后，家里欠下了大量借款需要偿还，打算将位于腾越镇观音××社区××小区房地产出售后用于偿还相关债务及资金周转。经原告与两被告协商一致，于2018年9月11日签订了《房地产买卖定金协议》，协议约定：一、被告方将登记在被告张会兰名下位于腾越镇观音××社区××小区的房地产（土地证号为腾土国用（2004）字第106540号、房产证号为腾冲市房权证镇腾越镇字第（2004）字第201606**，土土地证号为腾土国用（2004）字第106525号土地使用权）以57521**的价格转让给原告。二、原告支付1500000元给被告方作为定金，在被告方解除银行抵押后通知原告并签订《房地产转让协议》，上述定金转为房价款。三、被告拒绝签订《房地产转让协议》，双倍返还定金，原告拒绝签订《房地产转让协议》，被告可拒绝返还已收取的定金。另，因被告口头承诺不会超过半年即可办理解除银行抵押手续，故双方没有约定签订房地产转让协议的具体时间。协议签订后，原告于2018年9月13日将1500000元定金转账给了被告张仲金，二被告于2018年9月17日出具了定金收据。2019年6月份以后，原告多次催促被告办理解除银行抵押手续并签订房地产转让协议，但被告方均以各种理由一再推脱。2019年11月15日，双方签订了关于《房地产买卖定金协议的补充协议》，补充协议约定：被告方在2020年3月30日前将定金返还给原告。双方解除此前签订的定金协议；被告没有按约定返还定金，则继续履行定金协议。补充协议签订后，被告方没有按约定返还定金。此后，双方经多次协商，被告没有任何解决问题的诚意。2020年5月27日，原告给被告方发送了《催告函》，要求被告方在2020年6月10日前解除银行抵押手续，取得涉案房地产的房产证及土地证与原告签订房地产转让协议，逾期未签订的视为被告方拒绝履行合同，应承担双倍返还定金的违约责任。被告收到《催告函》后明确表示不同意继续履行定金协议。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告张会兰辩称，一、答辩人并未违反与原告签订的《房地产定金协议》约定，也未拒绝签订房地产转让协议。按照《房地产定金协议》的约定，答辩人解除银行抵押拿到相关产权证，并通知原告，双方需在收到书面通知七个工作日内签订《房地产转让协议》，但所涉房地产房权证：腾越镇字第**、国有土地使用证：腾国土用（2004）第106540号，2016年4月19日与案外房地产共同抵押在中国工商银行腾冲支行，抵押债权17500000元，期限为五年。涉案房地产目前仍处于抵押状态，答辩人并未违约。二、双方一直在积极协调如何解除抵押，答辩人并未违约，也未拒绝签订《房地产转让协议》。答辩人与原告多次协商解除抵押事宜，以便尽快达成履行定金协议的义务。但抵押期限尚未到期，原告之后也表示自己将钱投入矿山，让答辩人看能不能找到其他资金充裕的买家，解除定金协议。故2019年11月15日双方签补充协议，约定在2020年3月30日前如答辩人将定金退还给原告，双方同意自愿解除房地产买卖定金协议，互不承担违约责任，如若到期未能履行按照《房地产买卖定金协议》履行。三、答辩人收到的定金也用于偿还银行贷款，短时间内也未找到新的买家，故而现在还按照《房地产买卖定金协议》履行。原告也自2018年至今一直在无偿使用涉案房地产和土地，经营其雄业修理厂。后答辩人与原告多次协商，将其他财产抵偿给原告，但因为停车位买卖的问题一直未能达成合意。经过多次电话协商沟通，均未达成协议。原告发的《催告函》内容与双方协商不一致，单方面进行了变更，故而答辩人不同意。后来再次询问原告是不是不要房子，为何意思和定金协议的不一样，如果是原告不要房子，可以再协商怎么处理。但是原告未协商。四、答辩人认为原告在合同履行过程中恶意诉讼，应当承担答辩人的应诉开支及费用。同时答辩人将保留因为原告恶意保全答辩人财产造成损失的追偿权利。答辩人张仲金辩称，答辩人不是本案适格被告。合同具有相对性，答辩人不是定金合同的相对人，也不是所涉不动产的所有人，因张会兰是答辩人母亲，让答辩人将自己的账户作为原告与其协议的收款账户。答辩人因与原告是朋友，故在收条上与张会兰一起签过字，但并未参与定金合同的协商。故请求驳回原告对答辩人的起诉。原告围绕其诉讼请求，向本院提交如下证据：1.《身份证复印件》三份，欲证明原、被告双方的主体资格。2.《房地产买卖定金协议》一份，欲证明双方存在真实、合法有效的房地产买卖关系；被告方将登记在被告张会兰名下位于腾冲市的房产和土地以5752128元的价格转让给原告；原告支付1500000元给被告方作为定金，在被告方解除银行抵押后通知原告并签订《房地产转让协议》，上述定金转为房款。被告拒绝签订《房地产转让协议》，应双倍返还定金；原告拒绝签订《房地产转让协议》，被告可拒绝返还已收取的定金。3.《国用土地使用证》复印件二份、《房屋所有权证》复印件一份、《不动产登记信息查询表》一份，欲证明涉案房地产的登记情况、抵押情况，土土地证号为腾国用（2004）字第106540号土地使用证、地产证为腾冲市房房权证腾越镇字第**房所有权证仍在处于抵押状态，涉案房地产虽然登记在被告张会兰的名下但实际是被告张会兰的家庭共有财产。4.《转账凭证》《定金收据》各一份，欲证明原告于2018年9月13日将1500000元定金转账给被告张仲金，二被告于2018年9月17日出具了《定金收据》，可以清楚证实被告张仲金实际接收了定金并使用了定金，并且在定金收据上进行了签字。5.关于《房地产买卖定金协议的补充协议》一份，欲证明因被告方没有按补充协议约定在2020年3月30日前将定金返还给原告，双方应继续履行定金协议，被告应承担双倍返还定金的违约责任。6.《催告函》一份、《微信聊天记录》三份，欲证明原告在协议签订后多次要求被告方解除标的房地产的抵押权后与原告签订《房地产买卖协议》，但被告方均以各种理由拒绝办理；2020年5月27日原告给被告发催告函，要求被告方在2020年6月10日前履行定金协议，被告方在收到催告函后明确表示拒绝履行定金协议。7.《保险单》《保险费发票》各一份，欲证明原告为维护自身的合法权益，提起诉讼时申请诉讼保全并支付了9000元的保全费，应由被告承担。经质证，被告张会兰对原告提交的证据1、2、3、4真实性、合法性、关联性认可，对证明观点不认可，认为证据1被告张仲金不是定金合同的相对人。证据2定金合同作为从合同只有担保性质，不能说明双方存在真实合法的买卖关系，定金协议是原告与张会兰签订的，与被告张仲金没有关系。原告支付1500000定金是事实，但约定的定金明显超出法律的规定。证据3原告提供的信息查询中列明的是联合抵押，借款人是张会兰和胡长水。证据4不能证明张仲金使用了定金。实际是因为张仲金与原告系朋友关系，因为被告张会兰不会使用银行卡，所以才使用张仲金的银行卡；对证据5、6、7不认可，认为证据5履行期限从2020年3月31日开始。证据6《催告函》仅是原告单方面的表示和变更，双方按《补充协议》的约定在2020年3月31日后按照原来的合同履行，但2个月后原告就单方面变更了意见。《微信聊天记录》并不全面，意思表示不真实。证据7保险费及发票是原告单方支付，《定金合同》正在进行，被告张会兰没有违约，原告是恶意诉讼，原告的开支不应该由被告承担，应该由原告承担。被告张仲金对原告提交的证据除证据4认可外，其余1、2、3、5、6、7证据均不认可，认为事情是张会兰与原告之间协商产生的，其没有参与。被告张会兰针对其答辩理由，向本院提交如下证据：1.《房地产买卖定金协议》《房地产买卖定金协议的补充协议》《房权证》《国有土地使用权证》《土地他项权利证明》《房屋他项权证》各一份，欲证明虞有敏同被告张会兰签订的《房地产定金协议》是协商一致达成的合同；《房地产定金协议》作为房地产买卖的担保合同约定：被告张会兰解除银行抵押拿到相关产权证，并通知乙方，双方需在收到书面通知7个工作日内签订《房地产转让协议》。同时约定2018年12月30日前被告张会兰将该两块房地产交付给原告无偿使用至完成房地产过户；案涉房地产房房权证：腾越镇字第**，有土地使用证：腾土国用（2014）第106540号，2016年4月29日与案外房地产共同抵押在中国工商银行股份有限公司腾冲支行，抵押债权17500000元，期限为五年；原告与被告张会兰约定在2020年3月30日前如将被告1500000元退回原告，双方同意自愿解除2018年9月11日签订的《房地产买卖定金协议》，互不承担违约责任，如若到期未履行继续按照《房地产买卖定金协议》履行。2.《土地及附着房屋交付清单》一份、《照片》三张、《全国企业信息公示系统信息》一份，欲证明被告张会兰履行义务交付涉案房地产两块地给原告无偿使用。至今原告仍在经营“雄业汽车修理厂”，《房地产买卖定金协议》仍然在履行。腾越镇“雄业汽车修理厂”经营者为原告，经营地块是涉案的地块。3.《微信聊天记录》七份、《解除协议书》一份，欲证明双方聊天的全部过程，双方在此过程中协商解除抵押，双方也协议过解除定金协议后因为其他原因没有解除，并且原告也是知道房地产相关的抵押。原告发《催告函》内容与双方协议内容并不一致，被告不同意原告单方面变更约定。并且微信聊天记录原告提交的证据中后面还有内容，再次询问原告是不是不要房屋，且张会兰表示如果原告不要房子可以再商量怎么处理。原告向法庭提交的微信聊天记录只是截取片段意思不完整，并不是被告拒绝签订合同，是原告单方面的变更。经质证，原告对被告张会兰提交的证据1真实性、合法性、关联性认可，对证明观点不认可，认为根据协议第三条第一款约定双方签订房地产转让的前提是被告解除银行的抵押，并不是抵押期限到期。《土地他项权利证明》《房屋他项权证》说明了财产所有权人为张会兰和胡长水，但抵押人是多人。房屋原本是属于张会兰与胡长水的共同财产，在胡长水去世后发生了继承，张仲金应当拥有份额，所以张仲金作为被告是适格的。《补充协议》证明了如果被告方没有在2020年3月31日前将原告支付的定金返还原告，那么继续履行签订的定金协议，继续履行则被告需要尽快办理银行抵押协议与原告签订房地产转让协议。如果被告拒绝签订转让协议需要双倍返还定金；对证据2真实性、合法性认可，对关联性、证明观点不认可，认为被告将涉案房地产交付给原告使用是事实，但与本案的争议焦点无关。原告购买房地产的主要目的确认是为了经营汽车修理厂，但是因被告没有在合理时间内与原告签订《房地产买卖协议》，而上述房地产在银行抵押，存在了许多的不确定因素，导致原告在修理厂中进行大量投入，造成了损失；对证据3的《微信聊天记录》真实性、合法性、关联性认可，对证明观点不认可，认为被告提交的2020年3月16日的聊天记录中，原告多次催促被告把地卖了，然后与原告签订《房地产买卖协议》或者将定金返还原告，但是被告都没有办理。2020年4月1日17时的聊天记录中，主要是张仲金与原告在进行讨论，内容上基本与原告提交的一致，只是在2020年5月30日原告在给被告发送催告函后，先是张会兰明确表示不同意，后面又补充回复不同意催告函的内容，但是内容并不影响被告收到催告函的事实，原告已经完成了催告，被告明确表示不履行定金协议。对《解除协议》的真实性认可，对关联性、合法性、证明观点不认可，认为协议是原告所书写，但是被告张会兰并没有在协议上签字，双方并没有达成合意。被告张仲金对被告张会兰提交的证据认可。被告张仲金未向本院提交证据。本院认为，原告提交的证据1、2、3、4客观、真实的反映了虞有敏与张会兰签订《房地产买卖定金协议》及张会兰、张仲金收取原告定金的事实，故本院对上述证据的真实性、关联性予以采信；证据5、6真实、客观的反映了双方对涉案房地产的买卖存在难以实现，并有意向解除买卖合同意思的事实，故本院对其真实性、合法性、关联性予以采信；证据7系原告申请财产保全后，提供财产担保的机构出具的票据，客观、真实，故本院对其真实性予以采信。被告张会兰提交的证据1、2客观反映了虞有敏、张会兰双方签订《房地产买卖定金协议》，虞有敏知晓买卖涉及的房地产抵押在银行进行贷款的事实，故本院对其真实性予以采信；证据3反映了双方对涉案房地产买卖难以实现，协商解除《房地产买卖定金协议》未果的事实，故本院对其真实性、关联性予以采信。本院经审理认定事实如下：2018年9月11日，原告虞有敏与被告张会兰签订了《房地产买卖定金协议》，协议约定：被告将登记在被告张会兰名下位于腾越镇观音××社区××小区土土地证号为腾土国用（2004）字第106540号、房产证号为腾冲市房权证镇腾越镇字第（2004）字第20160660号及土地证号为腾土国用（2004）字第106525号的两宗房地产以57521**的价格转让给原告；原告支付1500000元给被告方作为定金；在被告解除银行抵押拿到相关产权证，并通知原告，双方需在收到书面通知7个工作日内签订《房地产转让协议》，上述定金转为房价款；在约定的时限内，被告拒绝签订《房地产转让协议》，双倍返还定金，原告拒绝签订《房地产转让协议》，被告可拒绝返还已收取的定金；2018年12月30日前，被告将该两块房地产交付原告无偿使用至完成房地产过户手续。协议签订后，原告于2018年9月13日将1500000元定金转账到被告张仲金银行账户内，张会兰、张仲金于2018年9月17日向原告出具了收到该定金1500000元的《收据》。因被告户向银行所借贷款剩余款项约10000000元未归还，被告无能力提前偿还贷款，且该笔贷款尚未到期，双方设立的房地产买卖合同难以实现，于是双方自2019年11月开始协商解除《房地产买卖定金协议》事宜，并于同年11月15日签订《房地产买卖定金协议的补充协议》，该协议约定：双方同意自本协议签订之日至2020年3月30日前，如出售人张会兰将《房地产买卖定金协议》所约定购买人虞有敏已经支付的房地产转让定金1500000元支付给买受人虞有敏，双方同意自愿解除于2018年9月11日签订的《房地产买卖定金协议》，互不承担违约责任；如出售人张会兰没有将《房地产买卖定金协议》所约定购买人虞有敏已经支付的房地产转让定金1500000元支付给虞有敏，双方同意继续按2018年9月10日签订的《房地产买卖定金协议》履行。《房地产买卖定金协议的补充协议》履行期限届满后，被告未归还原告定金，经双方多次协商未果，原告诉至本院。本院认为，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，原告虞有敏与被告张会兰双方微信聊天记录及2019年11月15日签订的《房地产买卖定金协议的补充协议》可以证明，双方均有解除《房地产买卖定金协议》的意向。另外，因涉案房地产抵押在银行，目前被告张会兰的资金较为困难，被告户向银行贷款是否能如期归还，抵押能否如期解除存在较大的不确定性，双方《房地产买卖定金协议》出现了难以实现的可能，故对原告要求解除《房地产买卖定金协议》诉讼请求，本院予以支持。虞有敏与张会兰签订的《房地产买卖定金协议》约定：“将登记在被告张会兰名下位于腾越镇观音××社区××小区土土地证号为腾土国用（2004）字第106540号、房产证号为腾冲市房权证镇腾越镇字第（2004）字第20160660号及土地证号为腾土国用（2004）字第1065**两宗房地产，在被告解除银行抵押拿到相关产权证，并通知原告，双方需在收到书面通知7个工作日内签订《房地产转让协议》。”该协议未明确张会兰必须在何时办理解除涉案房地产的抵押并拿到产权证，同时原告也无证据证明涉案房地产抵押到期后被告张会兰已经拿到房地产权证后拒绝签订《房地产买卖合同》，或者故意拒绝行使解除抵押权，导致双方无法签订《房地产买卖合同》的事实，故对原告提出因被告张会兰违约，应当承担双倍返还定金的违约责任的诉讼请求，本院不予支持。虞有敏支付的定金虽然转账在张仲金的银行账户，张仲金也在定金《收据》上签字认可，但无论《房地产买卖定金协议》还是《房地产买卖定金协议的补充协议》中均无张仲金的签名，可以充分反映出张仲金没有参与双方合同签订，《房地产买卖定金协议》对张仲金没有约束力，故对被告张仲金提出其不应当承担责任的抗辩意见，本院予以采纳。综上所述，原告的诉讼请求，本院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五款、第九十七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告虞有敏与被告张会兰于2018年9月11日签订的《房地产买卖定金协议》；二、由被告张会兰于本判决生效之日起二十日内，返还原告虞有敏定金1500000元；三、驳回原告虞有敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30800元，减半收取计15400元，由原告虞有敏负担6250元，被告张会兰负担9150元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，本案申请执行的期间为二年。审判员  李锦生二〇二〇年九月十六日书记员  董继楠