湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终5448号上诉人（一审被告）：辜勇文，男，1981年10月7日出生，汉族，户籍地：长沙市岳麓区，现住湖南省长沙县经济技术开发区。上诉人（一审被告）：余娜，女，1985年7月16日出生，汉族，户籍地：湖南省衡阳市石鼓区，现住湖南省长沙县经济技术开发区。被上诉人（一审原告）：华润置地（武汉）物业管理有限公司长沙分公司，住所地：湖南省长沙县经济技术开发区星沙大道**华润凤凰城**负**。法定代表人：朱江，该公司总经理。委托代理人：宋慧芳，女，1989年9月14日出生，汉族，该公司员工，住武汉市武昌区。委托代理人：杨激，女，1989年6月27日出生，汉族，该公司员工，住湖南省长沙县。上诉人辜勇文、余娜因与被上诉人华润置地（武汉）物业管理有限公司长沙分公司（以下简称华润公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙县人民法院（2019）湘0121民初10584号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人辜勇文、余娜向本院提出上诉请求：一、请求依法撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初9459号民事判决，改判驳回华润公司一审的全部诉讼请求；二、一审、二审诉讼费全部由华润公司承担。事实和理由：一、一审法院裁判存在程序违法。在一审中，华润公司的诉讼代理人与授权委托书载明的诉讼代理人不一致，一审法院延期开庭不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十六条规定，存在程序违法。延期开庭后，华润公司亦未就再次变更诉讼代理人履行书面告知人民法院，并由法院告知辜勇文、余娜的义务，违反《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条规定。此外，由于华润公司诉讼代理人未履行合法代理程序，且延期审理时再次变更诉讼代理人违反程序，其变更委托的诉讼代理人不符合代理资格，已构成事实上的无正当理由缺席庭审，一审法院应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条规定对华润公司作撤诉处理。二、一审法院存在事实认定错误，既未核查华润公司的虚假证据，亦未对辜勇文、余娜提交的证据进行全面审查。对于华润公司提供的“缴纳物业费的书面通知单、照片、律师函及相应挂号信邮寄凭证及快递单据，邮件签收流程截图等”证据，一审法院未核实其真实合法性，辜勇文、余娜非本人签收前述律师函，仅为快递代收点他人签收。对于辜勇文、余娜提供的房屋受损照片及向华润公司发出的书面整改赔偿诉求邮件，一审法院未至现场进行事实勘查认定，仅认定物业公司为服务瑕疵属事实认定错误。同时，辜勇文、余娜因华润公司对空置房屋管理重大失责，且未履行物业维修责任导致房屋遭受损失，已违反《长沙市长沙县凤凰城一期物业服务合同》，应当依照合同第二十三条规定对辜勇文、余娜的损失承担赔偿责任。三、华润公司未依约履行物业维修义务，辜勇文、余娜有权行使抗辩权拒交相关物业费用。且华润公司未依法定程序收取物业费，未提交合法有效证据证明其已通过直接送达本人等方式督促辜勇文、余娜限期缴纳物业费，亦未就物业费缴纳事宜进行协商，因此自辜勇文、余娜起诉之日起前溯两年的物业费已过诉讼时效，不应支持。综上，请求本院支持辜勇文、余娜的上诉请求，依法予以改判或发回重审，驳回华润公司一审的全部诉讼请求。被上诉人华润公司辩称：一、一审程序正当，且未违反相关法律法规规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第60条仅规定了华润公司应当书面告知人民法院，但对于告知的时间并未作明确规定。华润公司在一审开庭前已向一审法院递交了盖章的授权委托书，且对委托事项和权限均予以明确。同时，华润公司就诉讼代理人的变更原因向法院进行了说明，一审法院亦向辜勇文、余娜予以释明，并未违反相关强制性规定。在本案第一次开庭时，华润公司按法院通知的时间按时到庭参加庭审。鉴于双方有调解意向，经一审法院许可，华润公司和辜勇文、余娜同意庭外先行调解，调解不成一审法院再择期开庭，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十六条规定的“其他应当延期的情形”。此外，华润公司既不存在无正当理由拒不到庭，也不存在未经法庭许可中途退庭的情形，一审法院未作出“按撤诉处理”并无不当。二、针对辜勇文、余娜所称的房屋质量问题，华润公司不具有维修维护的义务，对于其损失，也不负有赔偿义务。因排水管爆裂导致的墙体泡水系房屋质量保修期内存在问题，华润公司没有维修管理的义务，且为了能够及时解决其反映的问题，已积极与开发商沟通协调维修事宜，且将该栋房屋的外墙进行了维修并作防水处理。故华润公司已履行了物业公司的管理职责，无需赔偿。三、华润公司通过法定程序催促辜勇文、余娜缴纳物业费，本案的物业费并未超过诉讼时效，其应从2012年3月1日起缴纳物业费并按照《前期物业服务合同》及《物业服务合同》的约定向华润公司支付违约金。首先，物业服务具有持续性和不可分性的特点，华润公司自2010年进驻凤凰城一期园区至今一直为辜勇文、余娜所居住的小区提供物业服务，其作为凤凰城一期小区的业主，客观上已享受了华润公司提供的物业服务，故华润公司的诉讼请求没有超过诉讼时效。另华润公司在2012年3月至2016年8月期间就辜勇文、余娜欠缴的物业费多次进行催缴，并于2016年8月份、2018年11月份按照《前期物业服务合同》中的地址向辜勇文、余娜寄送了律师函，华润公司并未怠于行使自身权利。其次，辜勇文、余娜在其一审答辩状及庭审中已自认其自2012年3月1日停缴物业费、与华润公司协商整改及缴纳物业费的事实。最后，华润公司与辜勇文、余娜签订的《前期物业服务合同》以及华润公司与凤凰城一期业主委员会签订的《物业服务合同》系双方真实意思表达，合法有效。《前期物业服务合同》及《物业服务合同》中对于逾期未缴纳物业费的违约责任已有明确约定，故辜勇文、余娜应按照前述合同约定支付违约金。综上，一审法院程序合法，事实认定清楚，辜勇文、余娜应当按照前期物业服务协议的约定向华润公司支付违约金并全额支付欠缴的物业服务费。华润公司向一审法院起诉请求：1、辜勇文、余娜支付华润公司物业服务费（自2012年3月1日至2019年8月31日）11007元及违约金（计至辜勇文、余娜付清其拖欠物业服务费之日止，暂计至2019年8月31日为4953.2元），合计15960.2元。2、辜勇文、余娜承担本案诉讼费。一审法院认定事实：1、华润置地（武汉）物业管理有限公司于2018年1月31日决定吸收合并湖南华润置地物业服务有限公司。2018年5月7日，长沙县食品药品工商质量监督管理局对湖南华润置地物业服务有限公司办理注销登记。更名后，华润公司作为华润置地（武汉）物业管理有限公司在长沙的分公司继续履行湖南华润置地物业服务有限公司与辜勇文、余娜、长沙县××小区××期业主委员会签订的《华润凤凰城（一期）前期物业服务合同》、《长沙市长沙县华润凤凰城（一期）物业服务合同》，持续为华润凤凰城（一期）小区提供物业服务至今。2、辜勇文、余娜购买了华润凤凰城（一期）小区13栋1单元203号房，房屋建筑面积为81.54㎡。3、2010年3月27日，湖南华润置地物业服务有限公司与辜勇文、余娜签订《华润凤凰城（一期）前期物业服务合同》，约定由湖南华润置地物业服务有限公司为辜勇文、余娜所在华润凤凰城（一期）小区提供前期物业服务，物业服务期限从2010年4月1日起至业主委员会成立，并与业主大会选聘的物业服务企业签订新的物业管理合同时止。2018年1月3日，长沙县凤凰城小区一期业主委员会与湖南华润置地物业服务有限公司签订《长沙市长沙县华润凤凰城（一期）物业服务合同》，约定物业服务费按照1.5元/平方米/月的标准收取，协议还对双方其他权利义务进行了相应约定。4、辜勇文、余娜于尚欠华润公司自2012年3月1日起至2019年8月31日止的物业管理费共计11007元。5、2011年，因同栋503号空置房水管爆裂，房屋积水溢出，导致辜勇文、余娜所居住房屋内外墙渗水，内墙发霉、开裂，家具损坏。一审法院认为：一、湖南华润置地物业服务有限公司与辜勇文、余娜、长沙县凤凰城小区一期业主委员会签订的《华润凤凰城（一期）前期物业服务合同》、《长沙市长沙县华润凤凰城（一期）物业服务合同》系合同双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律规定，合法有效。湖南华润置地物业服务有限公司在2018年被华润置地（武汉）物业管理有限公司吸收合并，其权利义务也依法由华润置地（武汉）物业管理有限公司承继，华润公司作为华润置地（武汉）物业管理有限公司在长沙的分公司，继续为华润凤凰城（一期）小区提供物业服务至今。而辜勇文、余娜尚欠华润公司从2012年3月1日起至2019年8月31日止的物业管理费共计11007元，其事实清楚，证据充分，辜勇文、余娜理应及时缴纳。辜勇文、余娜因同一栋楼503号空置房水管爆裂，积水溢出，导致其新装修的房屋出现内外墙渗水、家具损坏等问题，其责任主体虽非华润公司，但华润公司仍须按照《住宅质量保证书》第八条的规定，及时联系房屋承建商对存在质量问题的503号房屋进行维修处理，而华润公司并未提供相关证据进行证明及时履行该承诺，后续在处理该事项的过程中也存在服务不到位的情况，因此，一审法院认为，华润公司的物业服务确实存在一定瑕疵，对辜勇文、余娜的正常生活也产生了一定影响，一审法院结合本案具体情况，酌情确定辜勇文、余娜按照约定标准的80%向华润公司交纳其拖欠的物业管理费8805.6元（11007元＊80%），至于因503号房屋积水溢出，导致辜勇文、余娜房屋内外墙渗水、家具损坏等问题，辜勇文、余娜可另谋合法途径向实际侵权人主张权利。二、关于诉讼时效问题，2018年，华润置地（武汉）物业管理有限公司吸收合并湖南华润置地物业服务有限公司，华润公司作为华润置地（武汉）物业管理有限公司在长沙的分公司已承继湖南华润置地物业服务有限公司的全部权利义务，虽然湖南华润置地物业服务有限公司与长沙县凤凰城小区一期业主委员会签订的《长沙市长沙县华润凤凰城（一期）物业服务合同》期限已于2018年12月31日届满，但湖南华润置地物业服务有限公司和华润公司一直持续为华润凤凰城（一期）小区提供物业服务至今，双方存在事实上的合同关系，且辜勇文、余娜在庭审中承认从2012年开始就多次主动联系华润公司，要求华润公司对其受损房屋进行维修，维修完成后再交纳物业管理费。因此，对于辜勇文、余娜辩称，2012年3月1日起至2017年8月31日的物业管理费已过时效的主张，一审法院不予认可。三、关于违约金的问题，辜勇文、余娜拒交物业管理服务费的行为虽不妥当，但该行为属于以拒交物业管理费的方式表达诉求，并非恶意拖欠，且华润公司的物业管理服务确实存在一定瑕疵，因此，对于华润公司要求辜勇文、余娜承担违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、限辜勇文、余娜在本判决生效后10日内支付华润置地（武汉）物业管理有限公司长沙分公司物业管理服务费8805.6元；二、驳回华润置地（武汉）物业管理有限公司长沙分公司的其他诉讼请求。本院二审期间，上诉人辜勇文、余娜向本院提交新证据如下：第一份证据：湖南华润置地物业服务有限公司企查查页面截图，拟证明湖南华润置地物业服务有限公司与华润公司的关系；第二组证据：物业公司整改（维保）作业指导书、周例会、维保整改会议纪要、组织架构调整通知等，拟证明华润公司为上诉人房屋渗水整改的实际责任主体。被上诉人华润公司质证称：对于第一份证据，湖南华润置地物业服务有限公司与华润公司系母子公司，为不同法律主体，应各自独立承担相应民事责任。对于第二组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，首先，前述证据并未加盖“华润置地（湖南）有限公司”或“湖南华润置地物业服务有限公司”公章，存在人为篡改的可能性，对其真实性不予认可，且证据不知从何处取得，证据来源不具有合法性。其次，根据华润公司与辜勇文、余娜签订的《前期物业服务合同》及华润公司与凤凰城一期业主委员会签订的《物业服务合同》明确约定华润公司仅对小区的共有部位、公共设施有维修维护的义务，且在《住宅质量保证书》里明确写明：华润置地（湖南）有限公司委托华润公司联系房屋承建商进行维修，针对辜勇文、余娜所称的房屋质保期内存在的问题华润公司没有维修的义务。此外，辜勇文、余娜并未提供任何证据证明华润公司接受了华润置地（湖南）有限公司的委托。故该组证据无法达到证明目的。本院认证认为：第一份证据系企查查网页查询截图，经本院勘验核实无异，具有真实性、合法性，且与本案相关，本院予以采纳。第二组证据中，物业公司整改（维保）作业指导书系华润置地工程管理工作手册（2011版）的部分内容，但并未加盖华润置地（湖南）有限公司或湖南华润置地物业服务有限公司公章，亦无原件核对，同时，物业公司周例会、维保整改会议纪要等，均无会议参与人员的签字纸质版供核对，故无法核实前述证据的真实性，本院不予采纳。本院二审查明：2018年1月26日，湖南华润置地物业服务有限公司的股东由华润置地（湖南）有限公司变更为华润置地（武汉）物业管理有限公司。一审审理期间，华润公司于2019年8月27日授权委托其公司员工王宁、蔡慧环为本案代理人，在2019年11月20日开庭时，因辜勇文、余娜对华润公司出庭的代理人有异议，故休庭择期开庭。2019年11月14日，华润公司重新授权委托其公司员工陈聚志、蔡慧环为本案代理人，在2019年12月4日庭前会议中，辜勇文、余娜对华润公司出庭的代理人无异议。2019年12月12日，华润公司变更授权委托其公司员工宋慧芳、杨激为本案代理人，在2019年12月18日开庭时，经一审法院释明后，辜勇文、余娜对华润公司出庭的代理人无异议。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为：一、关于辜勇文、余娜提出的一审法院存在程序违法的主张。一审中，2019年11月20日开庭时，华润公司出庭的代理人系蔡慧环，与华润公司出具的授权委托书一致，因辜勇文、余娜对出庭人员存在异议休庭择期开庭，属于人民法院可以延期开庭审理的其他情形，不存在华润公司缺席庭审的情况。另外，华润公司于2019年12月12日再次变更其诉讼代理人为宋慧芳、杨激，已向一审法院出具书面授权委托书，且二次开庭时一审法院亦向辜勇文、余娜释明了华润公司变更诉讼代理人的情况，经核实，宋慧芳、杨激均系华润公司员工，并有合法委托手续，具备代理资格，不存在未履行合法代理程序的情形，亦不构成无正当理由拒不到庭的情形，故一审法院程序并无不当。辜勇文、余娜的该项上诉理由不成立，本院不予支持。二、关于辜勇文、余娜提出的一审法院认定华润公司仅存在服务瑕疵，存在事实认定错误，华润公司应向其承担赔偿责任的主张。本案中，因同一栋楼503号空置房水管爆裂，积水溢出，导致辜勇文、余娜所购买的房屋出现内外墙渗水、家具损坏等问题。案涉房屋交房时间为2010年3月，开始出现前述质量问题的时间为2011年7月，根据华润置地（湖南）有限公司出具的《住宅质量保证书》，该房屋尚处于保修期及保修范围内，应由建设单位承担维修义务。辜勇文、余娜应依据相应的合同关系及法律规定，向对应责任主体即房屋承建商主张权利，华润公司并非该责任主体。鉴于华润公司并未提供相关证据证明其已依照《住宅质量保证书》第八条的规定履行及时联系房屋承建商维修处理保修事宜的义务，属于未全面履行物业服务义务，存在一定瑕疵，故一审法院认定华润公司存在服务瑕疵事实清楚，并无不当。此外，辜勇文、余娜在一审中并未提出要求华润公司因未履行相应义务，而应对其承担赔偿责任的反诉请求，对于辜勇文、余娜二审中提出华润公司承担赔偿责任的请求，不予支持。故辜勇文、余娜的该项上诉理由不成立，本院不予支持。三、关于辜勇文、余娜提出以华润公司未履行物业维修义务行使抗辩权拒交物业费的主张。湖南华润置地物业服务有限公司与辜勇文、余娜签订的《华润凤凰城（一期）前期物业服务合同》，以及与长沙县凤凰城小区一期业主委员会签订的《长沙市长沙县华润凤凰城（一期）物业服务合同》均系合同双方真实意思的表示，且无法定无效情形，合法有效，对双方具有约束力。华润公司因华润置地（武汉）物业管理有限公司吸收合并湖南华润置地物业服务有限公司，作为分公司已全面承继取得案涉小区的物业服务相关合同权利义务，鉴于其已依约为案涉小区提供了物业服务，故辜勇文、余娜应当依约交纳相应的物业服务费。辜勇文、余娜对其所主张的因同一栋楼503号空置房水管爆裂，积水溢出导致其房屋出现质量问题，其一审中提供的证据仅能反映华润公司物业服务存在一定瑕疵，辜勇文、余娜不能以华润公司存在管理不当为由而拒绝缴纳全部物业管理费，一审法院判决免除辜勇文、余娜违约金的交纳，并按照其应交纳的物业费标准的80%进行交纳并无不当。辜勇文、余娜的该项上诉理由不成立，本院不予支持。四、关于辜勇文、余娜提出华润公司起诉之日起前溯两年的物业费已过诉讼时效的主张。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期债务履行期间届满之日起计算。”本案中，辜勇文、余娜欠缴物业费属于连续行为，至华润公司起诉时一直在延续，诉讼时效应自最后一期物业服务费的履行期限届满之日起计算，且华润公司在一审中已提供了缴纳物业费的书面通知单、律师函、快递单据及物流截图等证据证明其向辜勇文、余娜催交物业费的事实，故本案未超过诉讼时效。辜勇文、余娜关于诉讼时效的上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，辜勇文、余娜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由辜勇文、余娜负担。本判决为终审判决。审判长  杨文滔审判员  谢 晋审判员  叶子龙二〇二〇年六月一日法官助理何琳书记员胡颖超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。