江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0303民初2177号原告：江苏师范大学科技园有限公司。住所地：徐州市云龙区和平路**。法定代表人：余明祥，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵明，江苏义行律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘军，江苏义行律师事务所律师。被告：江苏新原破产清算有限公司。。住所地：徐州市泉山区泰山路文化市场**-03法定代表人：牟新军，该公司总经理。原告江苏师范大学科技园有限公司（以下简称师大科技园公司）与被告江苏新原破产清算有限公司（以下简称新原破产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案，同年7月27日依法组成合议庭，同年7月29日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告师大科技园公司的委托诉讼代理人赵明到庭参加诉讼，被告新原破产公司经本院合法传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告师大科技园公司向本院提出诉讼请求：判决被告支付原告房租253677及违约金。事实和理由：原告与被告于2019年2月28日签订房屋租赁合同，约定由被告租赁原告所有的文远大楼1号楼420室，租赁期自2019年3月1日至2020年8月30日，租金单价为42.75元/月/平方米，付款方式为按季度付款。合同签订后，原告依法向被告交付了房屋，但截至2020年3月11日，被告仅向原告交纳了第一季度房租（2019年3月1日至2019年5月31日），尚欠原告2019年6月1日至2020年3月11日期间的房租253677元及违约金。原告多次通过工作联系函、律师函等方式向被告催交上述款项，但被告拒不交纳。被告新原破产公司未答辩、未提供证据、亦未委托诉讼代理人。原告师大科技园公司围绕诉讼请求依法提交了证据，对原告提供的不动产权证书、房屋租赁合同、工作联系函、律师函、营业执照、关于文远楼105室420室租赁情况说明，工作联系回函、人员参与表，本院予以确认并在卷佐证。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于徐州市云龙区和平路**文远大楼**楼**房屋系原告单独所有，2018年5月取得不动产权证书。2019年2月28日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，合同约定：该房屋坐落于徐州市云龙区和平路59号，房号为文远大楼1号楼1-420，建筑面积633.52平方米。房屋租赁期自2019年3月1日至2020年8月30日，共计18个月。租金单价42.75元/月/平方米，租金含税总金额487494元，其中不含税总金额464280元，税金23214元。按季度付款，第一期租金于2019年3月1日前支付81249元（2019年3月1日-2019年5月31日）；以后每期租金于上一期租金到期之日前一次性支付。甲方交付该房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁押金33418元。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应于双方完成结算后七个工作日内无息如数返还乙方。租赁押金不足抵扣的，乙方还应补足。因单方违约造成合同提前解除的，所造成的损失由违约方承担。违约方须向对方支付相当于房屋租赁押金全额的违约金。乙方未在约定的支付时间节点前支付房屋租金的，每逾期一日，甲方按应缴款的万分之二向甲方加收滞纳金。逾期一个月仍未支付房租视为乙方自动退租，甲方有权收回该房屋，并追究乙方的违约责任。如乙方未及时支付滞纳金，甲方有权自发出滞纳金交款通知单之日起15日后直接从乙方已交的租赁押金中扣除，且乙方有义务尽快补足租赁押金金额。上述合同签订后，被告仅向原告支付了第一季度（2019年3月1日至2019年5月31日）的租金81249元，此后未再支付租金。原告分别于2019年9月16日、9月23日、10月31日向被告发送了工作联系函，催交房屋租金及违约金。2019年12月13日，原告委托江苏义行律师事务所向被告发送了律师函，载明：根据房屋租赁合同第十二条第二款的规定，你公司未在约定的支付时间节点前支付房屋租金的，每逾期一日，需要按照应交款的万分之二向委托人支付违约金6434元。同时，委托人有权根据房屋租赁合同第十一条第四款的规定，随时解除房屋租赁合同，并要求你公司腾房、向委托人承担一切损失的赔偿责任。鉴于此，为维护我委托人的合法权益不受侵害，也为了避免你公司的违约责任进一步扩大，请你公司在收到本函后立刻交纳房屋租金和相应的违约金。由此产生的交通费、通讯费、律师费、诉讼费、劳务费、咨询费等一切费用，均由你公司承担。2020年3月11日，被告向原告发送关于文远楼105室420室租赁情况说明，内容为：我公司租赁贵公司文远楼105室（云龙区九运红社区超市）、420室作为我公司经营性活动场所。因经营需要，我公司向贵公司申请复工，且对105室、420室租赁情况做如下说明：（1）疫情期间我公司业务无法正常开展，为避免造成更多资源浪费及给贵公司造成更多不必要的麻烦，我公司决定不再租赁105室，仅保留420室；（2）对租赁期间所产生的租赁费用及物业费等相关费用，我公司将于疫情结束后及时予以解决。待复工申请批复后，我公司计划在10个工作日内，完成对105室室内物品的盘点、搬运工作，105室内防盗门、电动卷帘门、防盗网均予以保留，同时将防盗门、电动卷帘门及前后门钥匙移交给贵公司（或科桥物业）。2020年3月12日，原告向被告发送工作联系回函，载明：你公司从2019年6月1日起欠费至今，欠交金额合计324996元（2019.6.1-2020.5.31）；截至今日，共产生违约金18135元（最终数额按合同方法根据你公司实际缴费日期计算）。我司多次书面及电话催交，但你公司仍未交纳欠款。我公司于2019年12月11日向你公司发出了律师函，并由你公司签收。律师函中告知了你公司关于房屋租赁的相关权利义务，但至今你公司仍未缴纳任何费用。另外，根据我司财务提供数据，你公司还拖欠物业管理费31644.3元（2019.9.1-2020.5.31），电费274.05元。现郑重告知你公司：如你公司继续使用我公司房屋，须在一周内交清上述所欠费用，否则，我公司将依法解除房屋租赁合同，收回房屋，并通过诉讼途径追究你公司的全部法律责任。本函为最后一次函告。2020年4月1日，被告向原告返还租赁房屋，双方办理了验房交接手续。本院认为，2019年2月28日原告师大科技园公司与被告新原破产公司签订的房屋租赁合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。原告依约向被告提供了租赁房屋，被告也应依约向原告支付租金。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。被告欠付原告租金，经原告催告仍未在合理期限内支付，原告有权解除合同。被告于2020年4月1日将租赁的房屋返还给原告，双方办理了交接手续，本院认定双方签订的房屋租赁合同于该日解除。关于被告欠付的租金及违约金的计算。合同约定，租金按季度付款，每季度租金81249元，每期租金于上一期租金到期之日前一次性支付。被告自2019年3月1日起租赁房屋，2020年4月1日返还房屋，其已支付2019年3月至5月的租金。根据江苏省人民政府苏政发【2020】15号《关于应对新型冠状病毒××疫情影响推动经济循环畅通和稳定持续发展的若干政策措施》第九条的规定及徐州市有关文件规定，被告应给付原告的租金可免除两个月疫情期间的租金，故被告还应支付原告2019年6月至2020年1月期间的租金。根据合同约定，被告最迟应于2019年6月1日、2019年9月1日、2019年12月1日各支付每季度租金81249元，即每月租金为81249元÷3=27083元，免除2020年2月租金后，被告欠付原告的租金应为27083元/月×8个月=216664元。对于原告主张的违约金，自应支付租金之日起以每期应付租金数额为基数按照每日万分之二的利率计算，截至2020年4月15日违约金合计81249元×0.0002/天×（310天+228天）+27083元×2×0.0002/天×137天≈10227元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告江苏新原破产清算有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告江苏师范大学科技园有限公司房屋租金216664元、违约金10227元（违约金暂计算至2020年4月15日，此后违约金自2020年4月16日起以216664元为基数按照每日万分之二的利率计算至实际付清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5273元，诉讼财产保全申请费1845元，合计7118元，由被告江苏新原破产清算有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  陈 涛人民陪审员  贾新华人民陪审员  刘 兰二〇二〇年九月十一日书 记 员  张春晖