河南省沁阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0882民初1608号原告：中国工商银行股份有限公司沁阳支行，住所地：河南省沁阳市府前街**，统一社会信用代码：914108828738505573。负责人：刘艳刚，任该行行长。委托诉讼代理人：刘伟，河南路通律师事务所律师。委托诉讼代理人：张世波，河南路通律师事务所实习律师。被告：闪金生，男，1964年9月7日出生，回族，住河南省博爱县。委托诉讼代理人：勾保公，河南太华律师事务所律师。被告：闪小省，女，1970年2月12日出生，回族，住河南省博爱县。被告：沁阳市鸿丰置业有限公司，住所地：沁阳市怀府中路玫瑰城营销中心，统一社会信用代码：91410882698728801Q。法定代表人：邓复翔，任公司执行董事。原告中国工商银行股份有限公司沁阳支行（以下简称工行沁阳支行）与被告闪金生、闪小省、沁阳市鸿丰置业有限公司（以下简称鸿丰公司）为金融借款合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工行沁阳支行的委托诉讼代理人刘伟,被告闪金生及其委托诉讼代理人勾保公到庭参加诉讼。被告闪小省、鸿丰公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工行沁阳支行向本院提出诉讼请求：1、依法判令立即解除原告与被告之间的《个人购房借款/担保合同》（合同编号为：A〔工银豫〕字〔焦作〕行〔沁阳〕支行〔2013〕年〔商房贷78〕号）；2、依法判令被告闪金生、闪小省偿还原告借款本金130413.94元及利息8758.49元（利息暂计算至2020年5月1日，之后的利息、罚息、复利等按双方合同约定的标准计算至被告实际清偿完毕之日止），共计139172.43元；3、依法确定原告对登记于被告名下位于沁阳市怀府路北侧建设路东侧的鸿丰·玫瑰城购物公园A号楼2层2021号商铺（建筑面积为51.63平方米）房产变现所得价款享有优先受偿权；4、依法判令被告鸿丰公司对上述借款本息承担连带还款责任；5、本案诉讼费、保全费、公告费、评估拍卖费、律师费等因诉讼产生的相关费用由被告承担。事实与理由：2012年8月1日，闪金生与鸿丰公司订立《商品房买卖合同》，约定由闪金生购买鸿丰公司开发的位于沁阳市怀府路北侧建设路东侧的鸿丰·玫瑰城购物公园A号楼2层2021号商铺，房屋总价款为57.8203万元。2012年12月31日，闪金生作为借款人、抵押人，闪小省作为共同借款人、抵押物共有人，鸿丰公司作为保证人与工行沁阳支行订立了《个人购房借款/担保合同》，向工行沁阳支行贷款28万元用于购买上述房产。双方约定借款期限为10年，每月1日还款，还款方式为按月等额本息还款。贷款利率以贷款发放时中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮10%确定；贷款发放后如遇基准利率调整，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）按合同约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。借款人未按合同约定日期(包括被宣布提前到期)偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定利率基础上加收30%确定。2013年1月5日，闪金生与原告办理了前述预购房产的抵押权预告登记手续，权利人为原告，权证号为沁房预字第201320013号。2013年2月1日，闪金生、闪小省在原告处办理了受托支付业务，同意将上述28万元已正常发放的个人贷款转入至鸿丰公司账户。当日，鸿丰公司向原告出具一份《担保函》，承诺为前述28万元贷款的本金及利息、逾期罚息、复息、违约金、赔偿金及实现债权所需费用提供阶段性连带责任保证和阶段性保证金担保。被告闪金生、闪小省在偿还部分贷款本息后，未再按合同约定的期限和数额足额按期履行还款义务。截至2020年5月1日，二被告已违约14期，根据双方贷款合同第十四条的约定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用。双方合同第十七条亦明确约定：贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。综上，鉴于被告存在严重违约行为，为避免双方损失进一步扩大，原告依法提起诉讼，请求查明事实，支持原告各项诉请。被告闪金生辩称，闪金生向原告贷款购买鸿丰公司开发的玫瑰城购物公园A栋二层2021号商铺价值65万元，贷款28万元，根据鸿丰公司与闪金生签订的商品房买卖合同第15条约定，鸿丰公司应在商品房交付使用后180日之内，将办理权属登记需由鸿丰公司提供资料报产权登记机关部门，如因鸿丰公司责任导致闪金生不能在规定的时间内取得登记证书，应按总房款1%向闪金生承担违约金。鸿丰公司在与闪金生签订商品房买卖合同后，又以沁阳市馨卓商业经营管理公司（以下简称馨卓公司）的名义与闪金生签订商铺委托经营管理合同，由馨卓公司向闪金生按总房款的一定比例返还租金，鸿丰公司承担连带责任。因鸿丰公司及馨卓公司严重违约，至今已连续4年未能向闪金生支付商铺租金，累计达13万余元，导致闪金生无法向原告支付房屋贷款本息，最终责任应由鸿丰公司和馨卓公司承担责任。另一方面，鸿丰公司在原告工商银行沁阳支行处由200万元保证金，工商银行完全将保证金予以扣除，冲抵闪金生所欠贷款本息。此外，鸿丰公司将其开发的永辉超市出卖他人，工商银行也应及时就此项出卖款项主张权利，关于原告诉状所称的罚息复利及评估拍卖费、公告费、律师费等因工商银行在签订个人购房借款担保合同时并未告知闪金生，故该费用不应当由闪金生承担。被告闪小省、鸿丰公司未作答辩。原告工商银行沁阳支行围绕诉讼请求依法提交了证据，被告鸿丰公司无正当理由未到庭，视为其对证据质辩权利的放弃。关于原告工商银行沁阳支行提交了以下证据：闪金生、闪小省身份证复印件、《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》、担保函、抵押权预告登记证书、个人借款凭证、自营历史明细列表、委托代理协议及律师代理费发票；经审查，上述证据客观真实，本院予以采信。关于被告闪金生提交的其与鸿丰公司、馨卓公司签订的三方商铺委托经营管理合同，因原告工商银行沁阳支行不予认可，且上述证据与本案不具关联性，故本院不予采信。根据当事人陈述及经本院审查确认的证据，本院确认案件事实如下：2012年12月31日,原告工行沁阳支行与被告闪金生、闪小省、鸿丰公司签订《个人购房借款/担保合同》,合同约定:1、贷款金额为人民币28万元,贷款期限10年，实际放款日与到期日以借款凭证为准;2、贷款用途为购买坐落于沁阳市鸿丰·玫瑰城购物公园A幢2层2021号房屋;3、贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，6.55%上浮10%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准;4、还款方式为按月等额本息还款法;5、借款人授权贷款人将贷款一次性划入鸿丰公司账户方式发放贷款，贷款利息自实际发放日起计算；6、借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收30%确定。7、保证人承担阶段性连带责任保证,即保证人对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足下列条件：约定的抵押权预告登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述抵押权预告登记信息的证明文件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。6、被告闪金生将其所有的位于沁阳市鸿丰·玫瑰城购物公园A幢2层2021号房屋提供抵押担保,于2013年1月5日办理了抵押权预告登记(沁房预字第201320013号)。合同同时约定：借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，构成借款人违约，贷款人有权采取以下一项或多项措施，包括：宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；解除本合同；要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失。贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生的费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。2013年2月1日，鸿丰公司向原告出具担保函，同意为借款人闪金生在个人购房借款合同项下发放的28万元提供阶段性保证责任担保，从《个人购房借款合同》（编号：2013年78号）项下贷款发放之日起至该借款合同项下抵押物办妥抵押登记之日并将有关他项权利证明移交工商银行沁阳支行之日止对借款人的债务提供阶段性保证责任，并提供14000元的保证金担保；保证期间为自借款合同确定的每期还款日之次日起两年，如贷款人根据借款合同约定提前收回贷款的，则保证期间为银行向借款人通知的还款日之次日起两年；担保范围为借款合同项下贷款本金及利息、逾期利息、违约金、赔偿金和实现债权所需费用。2013年2月1日，原告工商银行沁阳支行向被告闪金生授权的鸿丰公司账户发放了贷款人民币28万元；借款凭证记载借款到期日为2023年2月1日，借款执行利率为7.205%。后被告闪金生、闪小省不能按期偿还原告工商银行沁阳支行借款；截止2020年5月1日，被告闪金生、闪小省已连续违约14期。诉讼过程中，工商银行沁阳支行作为申请人于2020年6月11日向本院申请财产保全，请求冻结被申请人闪金生、闪小省、鸿丰公司的银行存款、微信、支付宝139172.43元，本院于2020年6月19日作出（2020）豫0882民初1608号民事裁定书，裁定冻结被申请人闪金生、闪小省、鸿丰公司的银行存款、微信、支付宝共计139172.43元，期限一年。工商银行沁阳支行支出保全费1216元,支出律师代理费6959元。本院认为，工商银行沁阳支行与闪金生、闪小省签订的《个人购房借款/担保合同》，系当事人的真实意思表示,且未违反法律、法规强制性规定,合法有效,双方均应按合同约定履行义务。工商银行沁阳支行依约履行了发放贷款义务,闪金生、闪小省连续14期未按合同约定还本付息,已构成违约,工商银行沁阳支行有权与闪金生、闪小省解除合同关系,并提前收回尚未到期的贷款。故对工商银行沁阳支行主张解除与闪金生、闪小省签订的《个人购房借款/担保合同》及要求二被告偿还借款本金130413.94元及利息8758.49元（计算至2020年5月1日）共计198298.76元，之后按《个人购房借款/担保合同》约定的利率标准计收利息、罚息、复利并支付律师费的诉讼请求,符合法律规定,本院予以支持。关于原告诉请对被告闪金生抵押物的变现所得价款享有优先受偿权的请求。《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。根据以上规定，在本案中,涉案抵押物虽然办理了抵押预告登记,但该预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质。抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权,而是将来发生抵押权变动的请求权,该请求权具有排他效力。因此,原告作为涉案房产抵押权预告登记的权利人,在未办理房屋抵押权设立之前,其享有的是当抵押登记条件成就或者约定期限届满时对涉案房产办理抵押权登记的请求权,并可排他性地对抗他人就涉案房产的处分,但并非对涉案房产享有现实的抵押权。故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。被告鸿丰公司向原告出具担保函，同意从贷款发放之日起至该借款合同项下抵押物办妥抵押登记之日并将有关他项权利证明移交工商银行沁阳支行之日止对借款人的债务提供阶段性保证责任，故被告鸿丰公司应对本案所涉款项承担连带还款责任。被告闪小省辩解应由鸿丰公司及馨卓公司承担责任的意见，因其与鸿丰公司及馨卓公司间的法律关系与本案诉争的并非同一法律关系，故对其辩解意见本院不予采纳。被告鸿丰公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司沁阳市支行与被告闪金生、闪小省签订的《个人购房借款/担保合同》。二、被告闪金生、闪小省应向原告中国工商银行股份有限公司沁阳市支行偿还借款130413.94元及利息8758.49元（利息暂计至2020年5月1日止,自2020年5月2日起按合同约定计算利息、罚息、复利至付清之日止);上述款项应于本判决生效之日起十日内履行。三、被告闪金生、闪小省向原告中国工商银行股份有限公司沁阳市支行支付律师代理费6959元，应于本判决生效之日起十日内履行。四、被告沁阳市鸿丰置业有限公司应对上述第二、三项内容承担连带还款责任。五、驳回原告中国工商银行股份有限公司沁阳支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为1592元，保全费1216元，由被告闪金生、闪小省、沁阳市鸿丰置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  杨媛媛二〇二〇年九月三日书记员  邱明轩