河南省西峡县人民法院民 事 判 决 书(2020)豫1323民初2066号原告：李延兴，男，汉族，1991年11月2日出生，户籍地河南省西峡县，现在西峡县县城居住。委托诉讼代理人：闫金超，河南宇洋律师事务所律师特别授权代理。被告：陈住京，男，汉族，1972年4月4日出生，住河南省南阳市西峡县。被告：李晓珂，女，汉族，1977年4月26日出生，住河南省南阳市西峡县。系陈住京妻子。原告李延兴与被告陈住京房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月16日第一次公开开庭进行了审理，原告李延兴、被告陈住京到庭参加诉讼。在审理过程中，原告李延兴申请追加被告陈住京妻子李晓珂为共同被告参加诉讼，本院予以准许。并于2020年8月6日第二次公开开庭进行了审理，原、被告双方均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李延兴向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原、被告之间的口头购房协议无效；2.判令被告退还原告购房款162000元，并自2020年4月1日起按月息1分支付利息至付清房款为止。事实和理由：原告因筹办婚事急需购房，2019年11月份，经人介绍知道被告开发有房产急需售出，原告到被告处看房后，觉得房屋可以，就与其洽谈购房事宜。被告承诺电梯很快就会安装，房屋为三室两厅，面积140平方米左右，总价款290000元，并要求原告先交订房款5000元，随后在办理房产手续时再全部交清房款。原告即交购房款5000元，后又分多笔交购房款共计162000元。原告也将家具等搬进被告出售的房产内居住，但双方至今没有签订书面购房合同，被告承诺的电梯也未安装。2020年疫情结束后，被告再次催促原告付款，原告没能付款，被告就将原告的房屋门锁更换，并将原告的生活器具搬出屋外，并禁止原告入住或者搬走。原告后经打听，该房屋属于小产权房屋，不能办理房产手续，就决定不再购买该房屋，故请求人民法院依法确认合同无效，并由被告退还原告购房款162000元。被告陈住京辩称，原告所诉不属实。被告所售房屋3、4、5层含电梯对外卖每套240000元，都有购房合同，另外装修费为70000元，房款含装修款共计310000元。原告买的时候就知道房屋是小产权房，办不来房权证。而且被告在卖房屋时就告诉原告因资金短缺需要原告将房款一次性付清。原告开始是交付5000元订金，后面陆续支付多笔，共计支付购房款含订金计162000元。被告要求原告签订购房协议，但原告一直推托说随后再签，就一直都没有签。因被告督促原告交房款原告不交，被告才将房屋门锁更换并将原告的生活器具搬出门外。原告房款交有两、三万元时原告的父亲和二爹来看过房子，他二爹当时说房子是小产权房等等，被告就说不行的话原告就退房，被告将房款退给原告。但是原告正在谈恋爱，他们说女方要看家，故非要入住搬家。被告将原告支付房款中的其中50000元用于购买电梯。现在电梯没有装也是因为原告没有将剩余房款给被告，被告没钱支付剩余电梯款。被告不同意解除买卖合同，原告应该支付剩余购房款。被告李晓珂辩称，原告所说不属实。原告自己知道涉案房子是小产权房子，原告不知道从哪里看到了被告张贴的卖房广告，主动要买被告的房子。不是被告不和原告签合同，是原告说钱没有付清，就没签合同。原告支付购房款162000元属实，不同意原告要求解除合同退还房款，原告应该继续履行剩余房款。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：二被告在组集体为其一家批的宅基地上建造六层房屋并将其中的部分房屋对外出售。原告李延兴因筹办婚事需购房，2019年11月经人介绍知道二被告有房屋出售，原告看房后与二被告达成口头购房协议，决定购买二被告的位于西峡县××街道××小学对面东××米莲花后岗××楼，户型为三室两厅两卫。并于2019年11月13日交购房订金5000元，后又通过银行转账、微信转账等方式分多笔陆续支付购房款，共计支付购房款（含订金）162000元,剩余房款未付清，并搬入该房屋居住。后二被告催促原告缴纳剩余房款，原告称无钱支付，二被告遂将涉案房屋门锁更换，并原告生活用品搬出屋外，不让原告入住。双方发生矛盾，原告诉至法院，要求解除双方口头签订房屋买卖合同，并返还购房款。被告陈住京自认所出售的房屋为小产权房，无权属证书。原告与二被告不属于同一集体经济组成成员。本院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员基于特定身份所享有的权利，具有社会福利性质，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。二被告在集体为其一家批的宅基地上建房并将其中部分房屋出售给非本组居民原告，房屋买卖协议虽系双方当事人真实意思的表示，但内容涉及农村集体土地使用权转让，原告与二被告之间所形成的房屋买卖合同违反了法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，双方的房屋买卖合同应确认为无效，故对原告诉请依法确认其与二被告之间的房屋买卖合同无效的诉讼请求本院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，因双方买卖合同无效，二被告基于无效房屋买卖合同而收取原告的购房款162000元应返还给原告，原告基于无效房屋买卖合同而占有被告新房组的房屋应返还二被告。原告作为完全民事行为能力人，在购买房屋时未尽到审慎注意义务，在明知二被告是私人建房，在未审查二被告是否取得房屋所有权证书、房屋出售许可证书等情况下即与二被告达成购房协议，对造成合同无效存在过错，应承担相应责任，故对原告要求二被告自2020年4月1日起按月息1分支付利息的诉请，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，判决如下：一、原告李延兴与被告陈住京、李晓珂之间的房屋买卖合同无效。二、被告陈住京、李晓珂于本判决生效后二十日内返还原告李延兴购房款162000元。原告李延兴于上述履行期内返还被告陈住京、李晓珂位于西峡县莲花小学对面东100米莲花后岗市场第三排第80户六楼房屋。三、驳回原告李延兴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3540元，减半收取计1770元，保全费1370元，共计3140元，由原告李延兴负担1540元，由被告陈住京、李晓珂负担1600元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。审判员  曾宪本二〇二〇年九月二日书记员  李虹霈附：相关法律规定《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。西峡县人民法院不履行生效法律文书风险告知书诚信是立足之本，守法是做人底线。诉讼当事人应自觉履行生效法律文书确定的义务。一方当事人未自觉履行的，另一方有权申请人民法院强制执行。在案件执行中，人民法院对被执行人的财产可依法采取查封、扣押、冻结、划拨、拍卖、变卖等措施；对被执行人可采取罚款、拘留等强制措施；情节严重构成拒执犯罪的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。经过罚款、拘留、刑事处罚后，被执行人仍要履行生效法律文书确定的义务，法院仍将强制执行，直到执行完毕为止。未自觉履行的被执行人，除必须履行法律文书确定的给付义务外，还将加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，以及案件执行费用，增加经济成本。同时法院还要依法将其纳入失信被执行人名单，并在有关新闻媒体公开曝光，联合相关部门在政府扶持、行政审批、子女上学、入伍服役、招标投标、融资信贷、市场准入、任职资格、高消费、出行、出境等方面对其进行惩戒，规避、逃避、抗拒执行将会付出更大的信用代价。为了维护生效法律文书权威，减少经济损失，避免信用受损，请自觉履行法律文书确定的义务！西峡县人民法院不履行生效法律文书风险告知书诚信是立足之本，守法是做人底线。诉讼当事人应自觉履行生效法律文书确定的义务。一方当事人未自觉履行的，另一方有权申请人民法院强制执行。在案件执行中，人民法院对被执行人的财产可依法采取查封、扣押、冻结、划拨、拍卖、变卖等措施；对被执行人可采取罚款、拘留等强制措施；情节严重构成拒执犯罪的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。经过罚款、拘留、刑事处罚后，被执行人仍要履行生效法律文书确定的义务，法院仍将强制执行，直到执行完毕为止。未自觉履行的被执行人，除必须履行法律文书确定的给付义务外，还将加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，以及案件执行费用，增加经济成本。同时法院还要依法将其纳入失信被执行人名单，并在有关新闻媒体公开曝光，联合相关部门在政府扶持、行政审批、子女上学、入伍服役、招标投标、融资信贷、市场准入、任职资格、高消费、出行、出境等方面对其进行惩戒，规避、逃避、抗拒执行将会付出更大的信用代价。为了维护生效法律文书权威，减少经济损失，避免信用受损，请自觉履行法律文书确定的义务！