河南省上蔡县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1722民初2637号原告（反诉被告）：上蔡县杨集供销合作社。住所地：上蔡县杨集镇。法定代表人：葛香娥，系社主任。委托诉讼代理人：王云龙，河南豫上律师事务所律师。被告（反诉原告）：张俊霞，女，1982年4月24日出生，汉族，住上蔡县。委托诉讼代理人：李文慧，河南博建律师事务所律师。委托诉讼代理人：戚国全，男，1967年7月4日出生，汉族，住上蔡县。原告上蔡县杨集供销合作社与被告张俊霞房屋租赁合同纠纷一案，本案于2020年6月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告上蔡县杨集供销合作社委托诉讼代理人王云龙、被告张俊霞委托诉讼代理人李文慧、戚国全均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告上蔡县杨集供销合作社向本院提出诉讼请求：1、依法解除原被告订立的“房屋租赁合同”（2016-04-18）；2、判令被告支付拖欠的租赁费360000元。事实与理由：2016年4月18日，原告与被告协商签订了《房屋租赁合同》，根据合同约定，被告租赁、使用原告位于上蔡县杨集镇永兴街中段路北的商场，共计两层24间，租金每年240000元。被告先行支付2016年4月18日至2018年12月31日期间的租金500000元，之后于每年的12月21日交纳下年度租金。合同成立后，原告按照合同约定向被告交付商场。经原告多次追要，2019年至今的租金一直拖欠未予交纳。经原告多次追要，至今未果。为此，原告诉至法院，提出上述请求。被告张俊霞辩称，原告上蔡县杨集供销合作社向被告提供的租赁物-房屋、土地无法正常使用，该租赁合同是附条件合同，条件未成就时，合同约定租金项不能成立。2016年5月6日双方签订的补充合同约定由被告进行改扩建，将原供销社一楼二楼及商场北边仓库及院内土地进行改造和扩建，建成三层商场，但因原告和周边村民存在土地权属纠纷致使改造和扩建工程至今没有进行。且原告存在严重过错，其将二层的楼梯间卖给邻居已经建成房屋，致使被告无法进入二楼，二楼至今无法使用。原告上述行为明显违约，且合同已经实际履行，也不符合解除合同的法律要件，应驳回原告的诉讼请求。反诉原告张俊霞向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告继续履行2016年4月18日双方签订的房屋租赁合同，并承担违约责任；2、降低房租由原来的每年租金240000元为60000元；3判令反诉被告恢复二楼楼梯的正常使用。庭审中，反诉原告撤回要求反诉被告承担违约责任的诉讼请求。事实与理由：反诉被告上蔡县杨集供销合作社在杨集镇××××街北侧有商业划拨用地2688.49平方米，在该土地上建有二层1048平方米的房屋，一楼用于商场经营，二楼作为办公使用，商场北面有院落一个和老仓库。2016年4月18日、5月16日上蔡县杨集供销合作社与张俊霞双方签订《房屋租赁合同》和《补充合同》，双方商定：反诉被告除一楼商场外，二楼的办公室和后院的土地全部租给反诉原告，由反诉原告投资对承租部分进行改造和扩建，建成三层商场，改造和扩建后的房屋及仓库由反诉原告管理使用,租金每年240000元，期限15年，由反诉原告先预交租金500000元用于偿还银行贷款，取出土地使用证，以后租金每年支付。合同签订后，张俊霞向上蔡县杨集供销合作社交纳500000元，但因反诉被告的土地与四邻存在权属争议，原告进行改、扩建施工时受到村民的阻挠引发民事诉讼、行政诉讼，导致反诉原告三年多时间未能施工。2016年反诉被告将二楼楼梯卖给其南邻，导致反诉原告无法进入二楼，也无法行使承租权。直至2019年，在法院的强制执行下反诉原告才排除村民的阻挠于2020年1月开始装修一楼，将院内空地修建成与商场连接，但二楼无楼梯至今无法使用，反诉被告的行为存在严重违约。为此，反诉原告提出上述请求。反诉被告上蔡县杨集供销合作社辩称，1、反诉原告与反诉被告之间是租赁合同法律关系，反诉被告出租的房屋及空地系出租方的合法财产，反诉被告管理使用多年均没有争议和纠纷;2、双方租赁合同成立后，反诉被告即按照合同约定将出租标的物交付反诉原告，反诉原告接受并占有、管理使用;3、从反诉被告陈述及相关诉讼法律文书可以证实，反诉原告承租后进行改造、扩建过程中被村民恶意、无理阻挠导致其权利受阻,根本原因不是反诉被告违约或者过错，而是由于案外人的违法侵权行为造成的，反诉原告将案外人的侵权给其造成的损失转嫁到反诉被告，并作为反诉的理由明显缺乏事实和法律依据。请求驳回反诉原告的诉讼请求。经审理查明，2016年4月18日，原告上蔡县杨集供销合作社作为出租方（甲方），被告张俊霞作为承租方（乙方）签订了房屋租赁合同，该合同载明：“经甲乙双方协商同意，甲方将位于杨集镇××中段路北本单位的商场一幢；一楼12间：面积为600平方米，二楼12间：面积为300平方米，后院仓库一幢，面积为300平方米，院内土地面积为300平方米（东西长40米，南北宽30米）出租给乙方。为了甲乙双方更好的履行合同的权利义务，根据我国合同法的相关规定，特制定如下条款：一、甲方出租给乙方以上的房屋所有权和土地的使用权属甲方所有。在租赁合同期内使用权归乙方所有；二、租赁期限15年，从2016年4月18日至2031年12月31日止；三、乙方向甲方支付租金的规定：合同生效后乙方应先支付给甲方（2016年4月18日至2018年12月31日）租金，伍拾万元（50万元），以后每年租金贰拾肆万元整（24万元），应于每年12月31日提前十天交付下一年的租金；四、合同期满后，如乙方愿意继续租赁，甲方应在同等条件下给予乙方优先权。……九、在租赁合同期间内甲方必须保证乙方对租赁房屋的正常使用；……。当天，被告（反诉原告）张俊霞委托戚国全通过河南省农村信用社（农商银行）账户向上蔡县杨集供销合作社交纳租赁费500000元。2016年5月6日，上蔡县杨集供销社出具证明一份，载明：“证明，上蔡县杨集供销合作社同意张俊霞，戚国全对所租赁本单位的原杨集供销商场一楼二楼及商场北面老仓库和院内土地进行改造和扩建，改造和扩建后的房屋及仓库由张俊霞、戚国全管理使用，租金每年24万元。特此证明。上蔡县杨集供销合作社。2016年5月6日”，并加盖有上蔡县杨集供销合作社印章。庭审中，上蔡县杨集供销合作社、张俊霞均认可该证明为双方签订的《房屋租赁合同》的补充合同。合同签订后，张俊霞为改扩建进行施工时受到案外人邓占立、邓国权、邓国昌的阻挠，改、扩建工程无法正常进行。张俊霞于2016年12月16日向我院提起诉讼，我院于2017年8月10日作出（2016）豫1722民初3980号民事判决。后邓占立、邓国权、邓国昌上诉至驻马店市中级人民法院，2017年10月26日，驻马店市中级人民法院作出（2017）豫17民终4378号民事判决。张俊霞提起再审申请，驻马店市中级人民法院于2018年5月31日作出（2018）豫17民申148号民事裁定书，裁定驳回张俊霞的再审申请。2016年10月31日，上蔡县杨集供销合作社取得上国用（2016）第14135号国有土地使用权证。案外人邓占立等三人以不服上蔡县人民政府为上蔡县杨集供销合作社办理的土地权属登记为由，提起行政诉讼，2017年4月12日，西平县人民法院作出（2017）豫1721行初33号行政裁定，裁定：本案按照撤诉处理。后邓占立等三人提起行政诉讼，驻马店市中级人民法院作出（2017）豫17行初97号行政裁定书裁定：准许原告撤回起诉。2017年9月1日，案外人邓占立等三人不服上蔡县国土资源局作出的上政土（2017）126号文，以上蔡县杨集供销合作社为第三人提起行政诉讼，上蔡县人民法院作出（2017）豫1722行初148号行政裁定书，裁定：本案按照撤诉处理。后因邓占立、邓国权、邓国昌三人不履行判决义务，多次进行阻挠，张俊霞于2018年6月6日向本院申请执行。2019年3月12日，上蔡县公安局以邓国权涉嫌拒不执行判决、裁定罪对其进行立案侦查,8月1日对其进行拘留，现该刑事案件我院正在审理中。2020年1月份，张俊霞于开始对所租赁商场一楼进行整修，于6月份使用至今。原告（反诉被告）上蔡县杨集镇供销合作社向被告（反诉原告）张俊霞追要租金未果，起诉至我院，双方为此发生纠纷，遂形成本案诉讼。另查明，张俊霞承租的上蔡县杨集供销合作社的房屋，坐落于杨集镇××中段北侧，证号为：房权证上籍贯、字地00××88号。该土地用途为商业，使用权类型为划拨。土地证号为：上国用（2016）第141**。2016年间，原告（反诉被告）上蔡县杨集供销合作社将商场通往二楼楼梯间转卖他人，二楼楼梯是连接一楼和二楼的唯一通道。又查明，本院对2013年至2015年租赁过原告上蔡县杨集供销合作社的租户戚银花、王奇博进行询问，证实商场一楼共14个柜台，每个柜台租赁费6000元，租赁场地包括一个柜台及院内一间仓库和二楼一间房屋。上述事实，上蔡县杨集供销合作社、张俊霞均予以认可。上述事实，有原、被告陈述、证人证言、《房屋租赁合同》及上蔡县杨集供销社出具的《证明》、上蔡县杨集供销合作社营业执照、上籍字第00××88号房权证、上国用（2016）第14135号土地使用权证、河南省农村信用社（农商银行）客户回单，上蔡县杨集供销合作社出具的0017078号收款收据、《乡村建设规划许可证申请表》、上蔡县人民法院（2016）豫1722民初3980号民事判决书、（2017）豫1722行初148号行政裁定书、驻马店市中级人民法院（2017）豫17民终4378号民事判决书、（2017）豫17行初97号行政裁定书、（2018）豫17民申148号民事裁定书，西平县人民法院（2017）豫1721行初33号行政裁定书上蔡县公安局立案决定书、拘留证及庭审笔录、询问笔录等证据在卷佐证。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同,系双方当事人真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,双方签订的合同合法有效,本院予以确认。双方应当按照合同约定全面履行义务。关于原告上蔡县杨集供销合作社要求解除与被告张俊霞签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，根据双方在合同中第五条约定：“如乙方利用租赁房屋进行违法活动，甲方有权解除合同，造成损失由乙方承担”，现原告未提供证据证明被告存在进行违法活动的情形，且被告已交纳500000元租金，但房屋一直无法正常使用系事实，本案不符合法定的合同解除的条件，原告要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。合同签订后，反诉原告对所租赁房屋无法正常使用，直至2020年1月才对商场一楼及仓库进行整修，被告应当继续履行合同义务，对反诉原告要求继续履行《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。……”的规定，合同的双方当事人可以在合同中约定某种事实状态，并以其将来发生或者不发生作为合同生效或者不生效的限制条件。本案中，原告（反诉被告）上蔡县杨集供销社出具的《证明》可以证实，双方约定对原杨集供销社商场一楼二楼及商场北面老仓库和院内土地进行改造和扩建，改造和扩建后的房屋及仓库由张俊霞、戚国全管理使用，是对每年租金240000元的补充约定，应视为附条件的合同。因原告土地涉及权属纠纷，被告对原杨集供销社商场、仓库和院内土地进行改造和扩建未进行，该条件未成就。另外，在被告租赁期间，原告上蔡县杨集供销合作社将出租物的二楼楼梯转卖给他人系事实，故对原告要求被告支付拖欠的360000元租金的诉讼请求，本院不予支持。经本院调查，被告租赁场地二楼并未完全使用，结合张俊霞对租赁物的现有使用情况、上一年度租金情况等因素，每年租金以84000元计算为宜，双方均认可张俊霞于2020年1月1日起开始整修商场，故房屋租金应从此时开始计算。若反诉原告对所租赁的原杨集供销商场一楼二楼及商场北面老仓库和院内土地进行改造和扩建，达到双方合同的目的后，改造和扩建后的房屋及仓库租金应按照每年240000元计算。关于反诉原告张俊霞要求反诉被告恢复二楼楼梯的正常使用的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。根据本院调查，楼梯的位置现已经建成房屋，上蔡县杨集供销合作社应向张俊霞提供通往二楼的通道。庭审中，原告自愿放弃要求被告承担违约责任的诉讼请求，系其对自己权利的处分，本院不再处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）上蔡县杨集供销合作社要求解除与被告（反诉原告）张俊霞签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，该合同继续履行；二、被告（反诉原告）张俊霞向原告（反诉被告）上蔡县杨集供销合作社按照每年84000元支付房屋租金，从2020年1月1日开始计算（已经交纳的500000元从中扣除）；若房屋改、扩建成功，租金按照双方合同约定的每年240000元计算；三、限原告（反诉被告）上蔡县杨集供销合作社于本判决生效后三十日内向被告（反诉原告）张俊霞提供从一楼进入二楼的通道。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6900元，由原告上蔡县杨集供销合作社负担5000元，被告张俊霞负担1900元；反诉案件受理费1500元，由反诉被告上蔡县杨集供销合作社负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于驻马店市中级人民法院。审 判 长  张 敏人民陪审员  许瑞琴人民陪审员  刘会敏二〇二〇年十二月二十五日书 记 员  张凌云