湖北省利川市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2802民初2496号原告牟彝容（牟一容、牟益容），男，生于1947年10月29日，土家族，湖北省利川市人，住利川市。委托代理人牟伟岸，男，生于1976年8月22日，土家族，系牟彝容之子，湖北省利川市人，住利川市。特别授权代理。委托代理人黄思琴，广东法鹏律师事务所律师。特别授权代理。被告吴兴利，男，生于1981年9月3日，苗族，湖北省利川市人，户籍地利川市，现住利川市。被告郑小英，女，生于1980年9月2日，土家族，湖北省利川市人，户籍地利川市，现住利川市。二被告委托代理人汤葛，湖北夷水律师事务所律师。特别授权代理。二被告委托代理人张浩，湖北圣树律师事务所律师。特别授权代理。原告牟彝容诉被告吴兴利、郑小英房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，由审判员张利琴适用简易程序，于2020年5月26日公开开庭进行审理，后因案情复杂转为普通程序，并依法组成由审判员张明担任审判长，审判员张利琴、人民陪审员张保胜参加的合议庭，于2020年10月22日公开开庭进行了审理。两次庭审，原告牟彝容及其委托代理人牟伟岸、黄思琴，被告吴兴利及二被告的委托代理人张浩、汤葛均到庭参加诉讼，被告郑小英参加了第一次庭审。因双方矛盾较大，经本院院长批准，本案延长审限六个月。本案现已审理终结。原告牟彝容向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告2009年10月30日签订的《售房契约》无效；2.依法判决被告返还原告《售房契约》中所涉房屋及房屋所占的宅基地，同时返还《售房契约》中所涉房屋前后栽树木的土地；3.判决被告承担本案诉讼费。事实及理由：2009年10月30日原告与被告签订《售房契约》，被告购买了原告位于利川市都××街道办事处××房屋××栋，猪圈一间、烤火屋一间、厨房两间，共计柒万元。同时原告无偿将房屋前后土地提供给被告使用，但土地使用期限不定，原告随时可以收回。《售房契约》对所售房屋及被告无偿使用的土地的四至边界作了详细约定。《售房契约》所涉房屋占用的宅基地位于利川市都××街道办事处××组，所有权属于该集体经济组织所有，但被告不是该集体经济组织成员，不具备受让上述房屋所占宅基地主体资格，《售房契约》违反了《中华人民共和国土地管理法》等相关法律、法规对农村宅基地流转的强制性规定，属于无效契约。被告吴兴利、郑小英辩称，售房契约是真实的，原告诉称的是房前屋后的土地是无偿使用，但是现在的证据显示是有偿使用，该契约是土地的所有权人林家村村委会盖章同意的，应当合法有效。原告现因房屋拆迁升值反悔违背诚信原则，原告于1993年6月29日已经因工作原因农转非，签订售房契约是在村委会的见证下进行的，是原告在进城落户后自愿退出该经济组织。现在原告再次以城市居民来主张农村宅基地房屋无法得到支持。涉案合同已经生效11年之久，在此期间原告并无异议，根据原告的地址确认书，原告的经常居住地是利川市国泰广场B3栋702室，相反被告在该村居住至今，对房屋进行装饰装修，对房屋进行多次维护，对房屋进行了扩建，与本村村民和睦相处，生产生活井井有条。经审理查明：牟彝容原系利川市都××街道办事处××组居民，职业为教师，被告吴兴利、郑小英系利川市凉务乡水源头村村民。1985年6月4日，原告牟彝容在其所在的林家村村民委员会申请个人宅基地，并在该地块上修建了一楼一底、石木结构的房屋一栋。后又在该房屋旁申请修建了畜禽舍（猪、牛圈各一间）、厨房等。相关职能部门为牟彝容颁发了相应的土地使用证，土地所有权为集体。2009年10月30日，原告牟一容（卖方）与被告吴兴利、郑小英（买方）签订《售房契约》，约定卖方自愿将房屋一栋，一楼一底（三大间），另外加烤火房和厨房（两间），以及猪牛圈各一间，其总价额为柒万元，一并转让给买方。另外将房前屋后栽树木土地无偿赠送买方使用。正屋界定范围：房屋前（东方）以房屋滴水为界，房屋右（南方）以吴兴福滴水为界，房屋左（北方）以邱传兵屋墙为界（距离1尺5寸），房屋后（西方）以屋后栽树木石坎为界；房前地界定范围：西方以栽树木为界（路边一方），东方以地沟为界（以栽树为准），北方以牛圈北边墙为界，南方以吴兴福正墙为界（其中留长四米给吴兴福）。屋后地界定范围：西方以栽种树木为界（柳杉树），北方以邱传兵屋墙为界，南方以栽种树木为界（凌妈坟旁1米为界），东方以屋后所砌石坎为界。付款协议及其他约定：买方一次性付清房款柒万元，不留余欠。卖方不负责过户费及其他一切费用……以上各项协议，一经双方商定确立，买卖双方均不得违犯本约定，若有返悔，违约方必须付给另一方违约金叁万元。买方、卖方均签字确认，中证人黄某等，村委会公证：牟秉高、李高平等。该契约尾部备注：有国有手续，房产证和土地使用证交买方。（此契约一式三份）各执一份，用以凭证。以上房产、土地界限清楚。若发生边界争议，均以卖方无关。2009年10月30日，被告吴兴利向利川市都亭街道办事处林家村民委员会交纳房屋管理费4000元。2009年11月2日，被告吴兴利向原告牟彝容交付现金99500元，并由原告出具收条。次日，原告将案涉房屋的土地使用证交付二被告。二被告受让房屋后，在原厨房和猪圈旁各搭建了一间简易棚，搭建了电线，房屋内部增加了隔断，吴兴利在原告交付的土地上修建了砖混结构的房屋一栋。后因市政建设需要（修建连江路），原、被告《售房契约》中涉及到的房屋、房前屋后栽树木的土地以及吴兴利新修建的房屋全部被征收。另查明：原告牟彝容原为小学教师，其户籍性质因工作关系于1993年6月29日转为非农业户口。为了查明案件事实，本院于2020年10月22日到利川市都亭街道办事处林家村民委员会对李高平进行了询问，并调取了房屋拆迁测算明细表等。经查明案涉房屋补偿款为1098500元，受补偿的主体是吴兴胜（郑小英之夫）和吴兴利；房前屋后的土地及树木补偿金额为11866.3元，受补偿的主体为吴兴利；吴兴利新修建的房屋补偿款为465449.37元，受补偿的主体是吴兴利。两栋房屋除上述补偿款外各还有一套面积为120㎡的还建房。庭审中，原、被告双方对99500元的构成存在分歧。原告陈述该款为售房款94500元，另有5000元为房屋内部的农具、家具等物品折价款。原告牟彝容陈述因其建房需要向谢发明征用后山坡林地一块，由于此林地属二人共同所有便于2009年11月1日向谢发明支付5000元。吴兴利是为了修建房屋在其不知情的情况下向牟放芝（音）支付的5万元。二被告陈述99500元为售房款7万元，另有29500元是受让房前屋后土地的相关款项，并坚持认为合同有效，且在本案中不主张返还购房款。上述事实，有原、被告提交的《售房契约》，原告提交的个人用地申请书、被告的户籍信息、林地及土地转让协议、照片，被告提交的原告的常住人口登记卡、利川市都亭街道办事处林家村民委员会收款单、收条、被征收房屋性质认定表，本院对李高平的询问笔录、房屋拆迁测算明细表、征地面积及补偿一览表等证据及原、被告的当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点有三个：一是原、被告在《售房契约》中约定“将房前屋后栽树木土地无偿赠送卖方使用”的性质；二是《售房契约》的效力；三是案涉房屋、房屋所占的宅基地及房前屋后栽树木的土地是否应当返还。针对上述三个焦点，具体分析如下：关于《售房契约》中涉及的房前屋后栽树木的土地的问题，本院认为房前屋后栽树木的土地实为转让。其理由如下：1.原、被告签订《售房契约》后该地一直由二被告管理、使用。2014年被告吴兴利在涉案的土地上修建房屋，原告并未进行阻止，且事后得知牟放芝（音）向吴兴利主张权利亦未提出案涉土地的使用权属于自己而与牟放芝（音）发生争议。2.本院在庭审中多次询问9.95万元是如何组成的，原告除表述为二被告为了少交税而写成7万元以外，再无其他证据佐证多余款项的缘由，但却在起诉状中陈述售房款为7万元。3.原告牟彝容在出售房屋后已迁往别处居住，其房前屋后的土地仅仅是栽种的树木。因案涉房屋前后均为原告的土地，原告不可能仅仅将房屋出售给二被告后，不给二被告留有或者约定方便二被告出行、生产生活的条件。否则，二被告也不会在此买入房屋后一直居住在此。况且本案中的土地并非承包地，而是修建房屋时房屋周围多余的空地形成。虽然原告对该土地未提交权属证明，但在利川市人民政府组织实施征收的过程中，市征拆办、市自然资源和规划局、市公安局等部门经过综合协调、发布土地征收公告、户籍审核等方式最终将受偿主体确定为吴兴利，除本案原告以外再无其他个人或者组织提出异议。综上所述，本院认为原、被告在《售房契约》中约定的“将房前屋后栽树木的土地无偿赠送买方使用”实为转让。关于《售房契约》的效力问题以及案涉房屋、房屋所占的宅基地及房前屋后栽树木的土地是否应当返还的问题。本案原告牟彝容诉请确认《售房契约》无效的主要理由是原、被告非同一集体经济组织成员，二被告不具备受让房屋及宅基地的主体资格，双方的买卖行为违反法律、行政法规的强制性规定。一方面，从原、被告签订《售房契约》的意思表示来看，《售房契约》系原告执笔书写，双方签字确认后，还邀请了中证人及村委会成员参与、见证，二被告亦向当地村委会交纳了房屋管理费，双方的买卖行为得到了当地村组织的认可。原告在出售房屋时特意备注有国有手续，二被告在接受土地使用证时方知并非国有土地，即使这样还是予以接受，且在受让房屋后居住至今，对房屋进行了修缮和添附，足以证明原、被告签订《售房契约》是双方的真实意思表示。另一方面，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定“农村农民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准”。从以上条文来看，法律并不禁止农村村民出售房屋，但由于出售给同一集体经济组织之外的农户必然会导致转让承载该房屋的宅基地使用权的情形发生，故对农村房屋买卖设置了较为严苛的条件，这是由宅基地使用权分配系基于集体经济组织成员的人身属性决定的，也是为了保护集体经济组织及该集体经济组织其他成员的合法权益。而本案中，国家为了公共利益需要（修建连江路），对案涉的宅基地、房屋及房前屋后栽树木的土地全部进行了征收，并改变了该宅基地与土地的用途和属农民集体所有的性质，该宅基地和土地的使用权归于消灭，任何人不能再取得对该农村宅基地和土地的使用权。案涉的房屋、房前屋后栽种树木的土地被征收，不论补偿方式是货币还是产权调换，补偿对象要么是牟彝容，要么是吴兴利与郑小英，并不损害该集体经济组织或该集体经济组织其他成员的合法权益，况且原告牟彝容的户口性质在修建案涉房屋时就已经发生了变化。故在本案中，二被告与原告即使非同一集体经济组织成员，其受让原告的房屋、宅基地及房前屋后栽种树木的土地的行为亦未违反法律、行政法规的强制性规定。原告现在房屋、土地被征收价值大幅上涨的情况下主张《售房契约》无效，本就违背诚实信用原则。综上，原、被告之间签订的《售房契约》应为有效。而案涉房屋、宅基地和房前屋后栽种树木的土地全部被征收后用于市政建设，亦再无返还的可能。故对原告要求二被告返还房屋、房屋所占宅基地及房前屋后栽种树木的土地的诉讼请求，本院不予支持。综上，经合议庭评议，依据《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，《中华人民共和国土地管理法》第二条、第四十五条、第六十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告牟彝容与被告吴兴利、郑小英于2009年10月30日签订的《售房契约》有效。二、驳回原告牟彝容的其他诉讼请求。案件受理费2287.5元，由原告牟彝容承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 明审 判 员  张利琴人民陪审员  张保胜二〇二〇年十二月十八日书 记 员  姚元群