江西省南昌县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0121民初1207号原告：张火姺，女，1962年8月15日出生，汉族，住江西省南昌市南昌县。委托代理人：刘小妮，广东美哲律师事务所律师。执业证号：14403201311015309。被告：刘晖民，男，1968年5月24日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。被告：刘晖南，男，1970年8月8日出生，汉族，住江西省吉安市遂川县。上述两被告委托代理人：黄文辉，江西皆诚律师事务所律师，执业证号：13601199910796664。第三人：刘林根，男，1958年6月20日出生，汉族，户籍地江西省南昌市南昌县。原告张火姺诉被告刘晖南、刘晖民、第三人熊宇维房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法作出（2018）赣0121民初2411号民事判决：一、驳回原告张火姺要求确认位于南昌市房屋（原产权证号：南房权证莲塘镇字第××号）的《南昌县存量房买卖合同》（合同编号：2012－01796）无效的诉讼请求；二、驳回原告张火姺要求被告刘晖南将位于南昌市房屋返还的诉讼请求。案件受理费3008元，财产保全费2520元，合计5528元，由原告张火姺承担。宣判后，原告张火姺不服判决，上诉于江西省南昌市中级人民法院，该院作出（2019）赣01民终1278号裁定书：一、撤销江西省南昌县人民法院（2018）赣0121民初2411号民事判决；二、本案发回江西省南昌县人民法院重审。为此，本院依法另行组成合议庭。审理中，原告张火姺撤回对第三人熊宇维的起诉。本院依法追加刘林根为第三人。2020年6月23日本院依法对本案进行公开开庭审理。原告张火姺及其委托代理人刘小妮、被告刘晖民和其与刘晖南的共同委托代理人黄文辉、第三人刘林根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张火姺诉称：原告于2008年7月22日以人民币271321.56元购买标的房屋，并取得标的房屋的房屋产权证。被告刘晖民持有授权委托书与被告刘晖南于2012年签订《南昌县存量房屋买卖合同》（合同编号：2012－01796），将标的房屋以人民币135390元明显低价转让给被告刘晖南，被告刘晖南又与第三人熊宇维于2018年3月27日签订合同编号为2018－02228《南昌县存量房屋买卖合同》，再次以人民币300000元明显低价转让给第三人熊宇维，至今第三人尚未申请办理房产证。公证的授权委托书并不是原告的真实意思表示；被告刘晖民与刘晖南恶意串通以明显不合理低价签订原告一直居住使用的房屋买卖合同，损害原告合法权益，属无效；被告刘晖民与刘晖南属于亲属关系。综上，为维护原告合法权益，依法诉至贵院，请求判令：1、依法确认位于南昌市房屋（原产权证号：南房权证莲塘镇字第××号）的《南昌县存量房买卖合同》（合同编号：2012－01796）无效；2、被告刘晖南将位于南昌市房屋返还给原告张火姺，并将标的房屋过户至原告名下；3、本案诉讼费、保全费及律师费由被告承担。为支持自己的诉讼主张，原告向法庭提供的证据有：1、原、被告身份信息，证明原、被告诉讼主体资格；2、被告刘晖民代原告张火姺与被告刘晖南签订的《存量房屋买卖合同》（合同编号：2012－01796）、公证书、房屋所有权转让及转移登记审批表，证明原告张火姺未参与涉案房屋转让过程，由被告刘晖民代为签字；3、江西省洪城汽配城出具的涉案房屋物业水电费用清单，证明原告张火姺仍长期居住在涉案房屋中；4、房地产评估报告，证明涉案房屋2012年9月的评估价格为50.77万元；5、证明文件，证明两被告系亲属关系；6、证人证言，证明原告将涉案房屋出租给一袁姓阿姨，原告一直正常使用涉案房屋。被告刘晖民、刘晖南辩称：涉案房产于2012年已完成交易，不动产登记在答辩人刘晖南名下，至今已长达6年，我国之前民法通则规定的诉讼时效为2年，新颁布的民法总则规定的诉讼时效为3年，故本案无论依据旧法还是新法均超过诉讼时效。原告夫妻向答辩人刘晖民借款100余万元，借款到期不能偿还后，原告夫妻同意以涉案房产作价47万元清偿债务，同时原告以公证委托的形式委托答辩人刘晖民办理过户，原告与答辩人的约定是双方真实意思表示，合法有效，不存在合同法第五十二条规定的任何无效情形之一。涉案房产不动产登记的所有人仍为答辩人刘晖南，原告要求被告熊宇维返还并过户给原告明显诉讼对象错误。综上，原告在债务到期后以房抵债的约定合法有效且经公证并早已办理完不动产登记，原告的诉请不仅已过诉讼时效，同时，也无任何事实与法律依据，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。被告向法庭提供的证据有：1、第三人刘林根2011年8月20日和8月26日向被告刘晖民出具的借条、刘林根出具的还款计划书、银行转款凭证3页、被告刘晖民为刘林根偿还兴业银行贷款支付凭证2页，证明刘林根2011年8月20日第一次向刘晖民借款121.9万元，约定8月22日归还61.9万元，9月3日归还60万元。2011年8月26日第二次借款20万元，约定10月25日归还。2、2012年3月22日刘林根出具的保证书，证明刘林根承诺2012年3月30日之前归还借款10.5万元，如未归还配合将涉案房屋过户至刘晖民名下；3、提前归还涉案房屋银行按揭款的银行转账凭证、公证书，证明涉案房屋的按揭贷款223456.69元是被告刘晖民交纳的，房屋过户是原告通过公证授权办理的。4、原告张火姺的银行账户余额及还贷的信息、原告张火姺与被告刘晖民的聊天记录，证明原告张火姺和被告刘晖民共同去银行打印了涉案房产的按揭余额，双方达成了协议，到银行办理归还按揭款的手续，原告对涉案房屋过户是知情的。5、第三人刘林根的银行流水记录，证明刘林根自2012年9月以后每月向刘晖民支付3000元的房租；6、南昌县小蓝经济技术开发区房屋征收指挥部给南昌县人民法院的《回复函》，证明涉案房屋已被拆迁。7、证人徐某证言，证明被告刘晖民向刘林根催讨过借款，并双方谈过房屋作价69万元。后原告表弟要赎回，因双方价格不一未谈成。第三人刘林根述称：涉案房屋在我们不知情情况下过户至被告刘晖南名下，过了半年我们才知晓，这是不合理的。我与被告刘晖民之间的债权债务关系已经结清了。2010年我因开了家夜总会店，在银行办理了三户联保贷款，贷款金额60万元，期限3年，每年还一次。贷款快到期时，我通过歌厅的一个人认识被告刘晖民，要求采用“过桥”方式偿还贷款。过桥费36000元，当时我给了17000元，尚欠19000元。被告刘晖民在一个周五下班时间在POSS机上转账60万元至卡上，但不能及时到账，星期日刘晖民就直接转账60万元至我账上，还清了银行贷款。第一笔60万元到账后退回给了刘晖民。过了一周，银行不同意放贷，刘晖民要求我还本付息，我无钱偿还，刘晖民就让我拿房产证作抵押，并办理了公证授权委托书。后又向刘晖民借款20万元偿还借款60万元的利息36000元，20万元的利息1万元，我只得了156000元。用这笔钱支付了几个月的利息。刘晖民和几个随从到我的夜总会店收了3个月的营业额，大约有40余万元，用以归还60万元中的本金。我基本上不欠被告的钱。后来生意不好，我与原告离婚，约定涉案房屋归原告所有。其未向法庭提供证据。经举证、质证，对原告提供的证据，原告证据1、4、5，被告、第三人未提出异议。原告证据2，被告对“三性”无异议，对证明目的有异议，认为能证明原告张火姺参与了涉案房屋偿还银行按揭款过程。原告证据3，被告提出异议，认为系复印件，应当提供支付物业费的转账凭证，被告认可原告在涉案房屋过户后居住了一年多。原告证据6，被告认为涉案房屋2015或2016年以后就一直无人居住。对被告提供的证据，被告证据1，第三人对真实性未提出异议，认为双方的债权债务基本结清。原告认为第一笔借款，被告承认借款60万元，61.9万元无转账凭证，符合高利贷性质，第二笔借款实际支付15.6万元，未约定利息，约定以房屋担保，到期未偿还作价47万元抵债。该约定属于流押条款，为无效条款。转账凭证属于刘林根、刘晖民之间的债务往来。被告证据2，第三人对真实性无异议，原告认为无转账凭证，在欺骗或胁迫情形下出具，不具有合法性，属流押条款。被告证据3，原告与第三人对真实性未提出异议，认为房屋过户时不知情，授权委托书不是原告真实意思表示，在借款尚未实际履行时，被告已实际控制了涉案房屋。被告证据4，原告认为银行流水不一定是原告打印，微信聊天记录是2014年或2015年，双方洽谈将房屋赎回。第三人过户以后才知道此事，双方就房屋赎回进行了洽谈。被告证据5，原告认为从证据上不能显示是刘林根与被告之间的银行往来。第三人刘林根在法庭询问时认可系其银行流水，但认为是向被告支付银行按揭款的利息。被告证据6，原告和第三人均无异议。被告证据7，原告提出异议，认为证人证言前后矛盾，第三人认为证人与被告存在利害关系。本院认证如下：原告证据1、4、5，本院予以确认。原告证据2，对真实性予以确认，关联性待后评判。原告证据3，系复印件，且系缴费通知单，证据6，证人未出庭作证，原告证据3、6不能充分证明原告一直在涉案房屋居住，但结合庭审中原、被告陈述，能证明涉案房屋过户后原告居住过一段时间。被告证据1、2、3，真实性予以确认，关联性待后评判。被告证据4，原告银行流水不能充分达到被告举证目的，待后综合其他证据评判。微信聊天记录能证明原、被告双方就赎回涉案房屋进行了洽谈。予以确认。被告证据5，真实性予以确认。被告证据6，予以确认。被告证据7，能证明被告向刘林根催讨过债务，并双方就赎回房屋进行了洽谈，予以确认。经审理查明：第三人刘林根因偿还银行贷款需要，于2011年8月20日向被告刘晖民借款，约定借期一个星期，利息和手续费36000元。刘晖民通过自己或他人账户向刘林根转款1203500元。刘林根向刘晖民出具借条一张，载明借到1219000元，其中19000元于2011年8月22日归还，60万元由刘晖民取回，剩余60万元约定2011年9月3日归还，逾期按千分之二收取利息。到期后，刘林根未归还借款，2011年8月26日再次向刘晖民借款20万元，并出具借条一张，载明于2011年10月25日之前归还，刘林根自愿将位于南昌市房产（南房权证莲塘镇字第××号）作担保。到期未归还借款则自愿将此房屋过户至刘晖民名下以清偿此笔债务，双方协商房屋总价47万元。当日刘晖民通过银行转款156650元至刘林根账户。同日，原告张火姺、第三人刘林根与被告刘晖民签订《委托书》一份，委托被告刘晖民代为办理登记在原告张火姺名下、坐落在南昌市房产（南房权证莲塘镇字第××号）的还贷、解除抵押登记、领取他项权证等一切事宜；代为办理上述房产的买卖、过户、领证、拆迁及收取房款等一切相关手续；并代办上述房产的土地证过户、领证及相关事宜。受托人在上述代理权限范围内所签署的一切有关法律文件，均予以承认。委托期限自即日始至上述事宜办完为止。并于当日在江西省南昌市公证处进行了公证［（2011）洪东证字第9441号］。2012年3月22日，刘林根向刘晖民出具保证书一份，保证在2012年3月30日之前归还借款105000元，如未归还本人配合将房屋过户至刘晖民名下清抵债务。过户费用由本人承担。2012年8月29日，被告刘晖民替原告张火姺归还了涉案房屋按揭贷款22.345669万元。此后，被告刘晖民以原告张火姺的代理人名义与被告刘晖南签订合同编号为2012－01796《南昌县存量房屋买卖合同》，将原告张火姺的坐落在南昌市房产以合同成交价13.539万元过户给了被告刘晖南，并于2012年9月12日办理了被告刘晖南单独所有的南房权证莲塘镇字第××号房屋所有权证，且由被告刘晖南缴纳了此房评估价27.1322万元的相关过户费用9496.27元。涉案房屋过户后，原告张火姺在其中居住了一段时间。2014年至2015年期间，原告张火姺、第三人刘林根与被告刘晖民就涉案房屋赎回进行了协商。张火姺、刘林根出价65万左右赎回、刘晖民要求69万元双方意见不一，未能谈成。同时查明，原告张火姺与第三人刘林根系夫妻关系，双方于2015年3月30日办理了离婚登记手续。两被告刘晖民与刘晖南系兄弟关系。另查明，第三人刘林根自2013年1月通过银行账户向被告刘晖民转款6次，时间和金额分别为：2013年1月17日3000元、2月1日9000元、3月23日3000元、5月2日3000元、6月2日3000元、6月23日3000元。又查明，涉案房屋处于政府拆迁范围，目前未拆除。房屋征收指挥部与刘晖南签了房屋征迁安置补偿协议，因存在纠纷，相关手续暂缓。庭审中，原告及第三人坚持诉讼请求，两被告要求驳回原告诉讼请求，三方各抒己见，未能进行调解。还查明，原告于2018年7月20日向本院申请，要求查封现被告刘晖南所有的坐落于江西省南昌市房屋。本院同日作出（2018）赣0121民初2411号之一民事裁定书，查封了上述房屋。本院认为：本案的争议焦点为：一、本案是否已过诉讼时效；二、第三人刘林根出具的借条和保证书是否属“流押条款”；三、被告刘晖民持有授权委托书与被告刘晖南于2012年签订《南昌县存量房屋买卖合同》（合同编号：2012－01796）是否合法有效。关于争议焦点一，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条下列请求权不适用诉讼时效的规定第（二）项“不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产”，本案双方实质争议的是涉案房屋案的权属，原告该请求权不适用诉讼时效的规定，本案未超过诉讼时效。关于争议焦点二，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定“抵押权人在债务履行期限届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”。物权法禁止设立“流押条款”目的是防止债务人急需资金以价值大的抵押物担保数额小的债权，使债务人利益受损。或者防止债务人与债权人恶意串通，损害其他债权人或抵押人的利益。本案中第三人刘林根在2011年8月26日的借条中约定“2011年10月25日之前归还，刘林根自愿将涉案房屋作担保。到期未归还借款则自愿将此房屋过户至刘晖民名下以清偿此笔债务，双方协商房屋总价47万元”。2012年3月22日出具的保证书中“保证在2012年3月30日之前归还借款105000元，如未归还本人配合将房屋过户至刘晖民名下清抵债务”。刘林根两次均约定到期不还款将以房屋过户清抵债务的意思表示。刘林根该意思表示不符合“流押条款”性质。第一、双方未设立抵押权。虽然双方办理了授权委托公证书，但并未授权涉案房屋归刘晖民所有，只是授权刘晖民代张火姺办理涉案房屋买卖、过户等相关手续和相关事宜。第二、双方商定了房屋价格47万元。根据原告庭审举示的评估报告，该价格符合当时市场行情，并未显失公平。双方的意思表示相当于以物抵债协议。第三、刘林根在借条中明确约定以涉案房屋作担保。该约定的法律后果是即使刘林根未按期偿还债务，刘晖民并不当然取得涉案房屋所有权，双方仍需对涉案房屋协商折价抵债或通过诉讼取得在担保物折价、拍卖或变卖价格内优先受偿权。关于争议焦点三，被告刘晖民持有授权委托书与被告刘晖南于2012年签订《南昌县存量房屋买卖合同》（合同编号：2012－01796），该合同符合双方真实意思表示，未违反有关法律、法规禁止性规定，应为有效。理由为：第一，原告张火姺、第三人刘林根与被告刘晖民签订《委托书》，并经过公证，系双方真实意思表示，被告刘晖民取得代表张火姺、刘林根办理涉案房屋买卖、过户等相关手续和事宜的权利；张火姺、刘林根在办理委托书时，知道或应当知道该行为的法律后果，其是否知晓涉案房屋买卖并不影响刘晖民与刘晖南之间买卖合同的效力；第二、该合同具备合同的主要条款，并已履行完备，涉案房屋于2012年经房管部门转移登记在被告刘晖南名下；第三、第三人刘林根与被告刘晖民之间存在债权债务关系，刘晖民取得全权办理涉案房屋买卖、过户等相关事宜的权利，符合双方以物抵债的意思表示。刘林根2011年8月20日和8月26日二次向刘晖民借款，出具借条金额为60万元和20万元，被告刘晖民实际向刘林根转款为603500元和156650元，在办理涉案房屋过户时，代为偿还按揭款22.345669万元。刘林根述称刘晖民收取夜总会的营业收入冲抵了借款本金40余万元，用借款156650元支付了几个月的利息，双方债权债务基本结清的意见，未提供充分证据证明。结合当时涉案房屋的市场价格，刘晖民全权代为办理涉案房屋过户时，并未显失公平。刘林根与刘晖民之间的债权债务双方未进行结算，原告未有证据证明刘晖民获得高利息，其诉称存在高利贷行为导致转让行为无效的意见，无事实和法律依据。第四、涉案房屋过户后，虽然原告在其中居住了一段时间，但不能否认涉案房屋已过户的事实。过户后，双方就房屋赎回进行了协商，刘林根还通过银行账户向刘晖民转款六次，原告与第三人并未对涉案房屋过户并冲抵债务的事实提出异议。第五、刘晖民与刘晖南之间的亲属关系和刘晖民将涉案房屋以何价格出售给刘晖南并不能改变原、被告及第三人之间以房抵债的事实，且不影响双方之间对涉案房屋以何价格结算，原告诉称两被告之间恶意串通，损害其合法权益，无事实和法律依据，本院不予采纳。综上，原告张火姺要求确认位于南昌市房屋（原产权证号：南房权证莲塘镇字第××号）的《南昌县存量房买卖合同》（合同编号：2012－01796）无效，并要求被告将涉案房屋返还并过户至原告名下的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、驳回原告张火姺要求确认位于南昌市房屋（原产权证号：南房权证莲塘镇字第××号）的《南昌县存量房买卖合同》（合同编号：2012－01796）无效的诉讼请求；二、驳回原告张火姺要求被告刘晖南将位于南昌市房屋返还并办理过户的诉讼请求。案件受理费3008元，财产保全费2520元，合计5528元，由原告张火姺承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  谌祖春人民陪审员  曾锦云人民陪审员  刘秋汉二〇二〇年六月二十八日书 记 员  刘宇辰