辽宁省锦州市古塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0702民初1146号原告（反诉被告）：锦州市英特一时代购物广场有限公司，住所地锦州市古塔区锦华街122号，统一社会信用代码：9121070076542610XQ。法定代表人：李洪臣，该公司董事长。委托诉讼代理人：孟子琋，辽宁戎达律师事务所律师。被告（反诉原告）：何雨桐，女，1987年4月11日出生，蒙古族，无职业，住锦州市太和区。原告锦州市英特一时代购物广场有限公司诉被告何雨桐租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告何雨桐向本院提出反诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）锦州市英特一时代购物广场有限公司委托诉讼代理人孟子琋、被告（反诉原告）何雨桐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告锦州市英特一时代购物广场有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告腾退原告所有的位于锦州市时代购物广场“蜜?#HY”店面；2、请求法院判令被告立即支付其占用店面期间给原告造成的租金损失31,857.50元（该租金损失主张计算至被告实际腾退之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2018年12月10日，原告与被告签订《租赁合同》，将位于锦州市时代购物广场“蜜?#HY”店面出租给被告。根据《租赁合同》的约定，该店面租金为每年51,000元，租赁期限为2018年12月10日起至2019年12月9日止。在上述租赁期限届满前后，原告多次要求被告尽快将店铺内物品撤离场地，但被告均不予配合并恶言相向。自2019年12月10日至2020年7月24日，被告未交纳租金并占用店面228天，按照租金收费标准，给原告已造成租金损失为31,857.5元，被告的行为严重影响商场管理秩序，损害原告的合法权益，原告无耐诉至法院。被告何雨桐辩称，对原告的租金计算有异议，之前签订的租金合同租金是38,250元，合同期内，商场装修，答应租期的日子延长10天。疫情期间商场停业一个月。商场将我的租赁位断电后只联系我一次，是我多次找过他们，找不到他们人。我并没有恶意占他的地方。没有搬走是商场是有要求的，这个东西是你的，但商场没有批准是拿不走的。反诉原告何雨桐向本院提出反诉请求：1、请求法院判令反诉被告返还商场租赁合同期内（2019年7月4日之后）剩余房租、广告费及押金，共计24314.56元。房租金：38,250÷365=104.79元×164天（154+10）=17,185.56元，广告费1,129元，押金6,000元。2、由反诉被告承担反诉费用。事实及理由：商场将我租赁房用电断电后，我不能经营，一直在与商场沟通。商场也同意退给我剩余房租金和广告费。反诉被告锦州市英特一时代购物广场有限公司的反诉辩称，1、该租金损失不应由公司负担，反诉原告自2019年7月未到商场进行经营，对此公司多次与其协商要求其正常营业，反诉原告没有按公司的要求正常经营，也给公司造成了很大的损失，因为空厅，导致大面积商场没有开灯，顾客不会上三楼购物。公司从未将反诉原告的厅位做出停电处理。公司的刘经理在聊天记录中表述有误，商场从未实际对反诉原告进行停电。且客观上商场无法做到对某一个厅位单独停电。只能分层或大面积关停。刘经理所述的300元，是应当交的电费钱，多退少补，电卡没有钱自然停电了。综上，该租金损失不应由公司负担。2、广告费，是马经理与其私下协商的，如当时撤走了就给。但现在诉讼了，鉴于反诉原告一系列的违约行为，根据合同的13条约定，保证金及所有费用不予退还。马经理只是一个小经理，没有权力做出这样的决定，经查账核实广告费已经实际花销，且根据合同也是不予退还的。该录音的形成是属于马经理与反诉原告的私人关系进行的协商，现已协商不成，通过诉讼解决，该广告费不予退还。3、因反诉原告存在违约行为，故保证金5,500元不予返还。原告（反诉被告）锦州市英特一时代购物广场有限公司向本院提交如下证据：1、租赁合同，证明根据第2、3条约定，租金为51,000元，优惠后为38,250元，合同期限2018年12月10日至2019年12月9日；2、照片和视频，证明截至2020年7月24日被告仍占用店面的事实；3、公司的工作人员付丽丽和何雨桐的录音，证明商场的工作人员与何雨桐多次进行沟通要求其撤离场地，其态度恶劣，拒绝撤离。何雨桐在录音中也提到说已经沟通半年了能够证明商场主动与其协商，并不存在任何懈怠情况；4、2019年1月9日商场给何雨桐送达的通告，2019年1月20日商场给何雨桐送达的整改通知书，证明何雨桐不遵守合同约定，装修不符合商场要求，商场要求其整改，但何雨桐并未整改。通告是因何雨桐在店面的消防喷淋下用打火机，损坏消防设施和器材，给商场造成了恐慌；5、2019年3月12日至2020年5月31日英特的日常奖罚表，体现其27次早空厅，9次空厅，2次坐厅，证明被告违反合同第13条约定，已经构成违约，押金不予退还。被告(反诉原告)何雨桐向本院提交如下证据：1、微信聊天记录，是何雨桐与商场三楼的刘曦文经理微信通话，证明刘经理在群里通知交活动费，未上交的停电处理。何雨桐未交活动费，刘经理通知何雨桐于2019年7月4日商场将其租赁位停电；2、租赁合同，证明租金是38,250元；3、证人杨某证言，证明当时证人陪同何雨桐去找商场商量退厅事宜，去了三、四次，特别是2019年8月4日去的一次，商场经理说让上哪告去上哪告去，并动手伤害了我们，去了派出所。第二天我们又去了，没有见到经理。过了几个月，又去了，经理蛮狠无理，叫保安围堵我俩。该事经派出所进行了处理。我们想协商退厅事项。是因为停电了，不能营业协商赔偿；4、证人冯某证言，证明帮助何雨桐撤厅搬物品，未经过商场的批准搬不出去的事实。本院对上述证据认证如下：原告（反诉被告）向本院提交的证据1及被告（反诉原告）提供的证据2，均为租赁合同，证明优惠后年租金为38,250元，合同期限2018年12月10日至2019年12月9日，该证据内容双方均无异议，本院予以采信。原告（反诉被告）提供的证据2，照片和视频，证明截至2020年7月24日被告（反诉原告）仍未搬出店面的事实，双方均无异议，本院予以采信。证据3，公司的工作人员付丽丽和何雨桐的录音，能够证明双方沟通协商，本院予以采信。证据4，2019年1月9日给何雨桐送达的通告，2019年1月20日给何雨桐送达的整改通知书，用以证明何雨桐不遵守合同约定，装修不符合商场要求，商场要求其整改，但何雨桐并未整改。通告是因何雨桐在店面的消防喷淋下用打火机，损坏消防设施和器材，给商场造成了恐慌。被告（反诉原告）对上述证据均不予认可，认为商场从未向其送达过上述手续，且陈述其装修后经商场验收后方才进行经营。本院认为，原告（反诉被告）提交的上述证据仅为商场制作的通告和通知，不能证明该通告及通知向被告（反诉原告）送达，亦不能证明通告和通知内的行为与被告（反诉原告）有关，故该证据本院不予采信。证据5，2019年3月12日至2020年5月31日商场的日常奖罚表，用以证明被告（反诉原告）27次早空厅，9次空厅，2次坐厅，说明其违反合同第13条约定，已经构成违约，押金不予退还。被告（反诉原告）对此不予认可。本院认为，商场具有对经营者的日常经营工作的管理权，管理结果应有公示或公告类的载体，原告（反诉被告）仅提供填充表格记录，无被告（反诉原告）的签字，亦无其他证据予以佐证被告（反诉原告）存在违反商场规定的行为，故该证据本院不予采信。被告(反诉原告)何雨桐提交的证据1，微信聊天记录，是何雨桐与商场三楼的刘曦文经理微信通话，用以证明刘经理在群里通知交活动费，未上交的停电处理，何雨桐未交活动费，刘经理通知何雨桐于2019年7月4日商场将其租赁位停电。原告（反诉被告）虽对此有异议，但停电事实存在，且微信通话中刘经理明确表示于2019年7月4日停电，故该证据本院予以采信。证据3，证人杨某证言，用以证明当时证人陪何雨桐去找商场商量退厅事宜，原告（反诉被告）对双方协商搬厅事宜无异议，故该证言证明内容本院予以采信。证据4，证人冯某证言，用以证明帮助何雨桐撤厅搬物品，未经过商场的批准搬不出去的事实。原告（反诉被告）虽否认证人证实的内容，但对于从商场向外搬物品需要经商场批准的事实是认可的，故该证人证言证实的内容符合客观事实，本院予以采信。本院根据有效证据确认事实如下：2018年12月10日，原告（反诉被告）锦州市英特一时代购物广场有限公司与被告（反诉原告）何雨桐签订租赁合同，何雨桐租用商场店面经营“蜜?#HY”，租金38,250元，期限自2018年12月10日至2019年12月9日。同时约定交付装修保证金5,000元及营业员保证金500元。何雨桐向商场交付了上述费用后，因装修，商场同意将租期延长10日。2019年7月3日因何雨桐不参加交付活动费，商场于2019年7月4日将其租用的店面停电，至何雨桐无法营业。经双方协商，商场同意退还何雨桐部分租金及广告费1,129元。后经双方沟通协商未果。期间，何雨桐欲撤厅搬出相关物品，未得到商场的批准。在诉讼过程中，经本院协调，何雨桐经商场同意并出具手续后撤厅搬出。本院认为，本案系因原告（反诉被告）锦州市英特一时代购物广场有限公司与被告（反诉原告）何雨桐在租赁合同履行过程当中发生矛盾而引起的纠纷。本诉中，原告提出两点主张，一是要求被告腾出租位。在诉讼过程中，经商场批准出手续后被告已搬出商场，故该主张本院不再予以调整。原告提出第二点主张是以被告占用租赁位为由，要求被告赔偿占用期间的损失。该主张的内容焦点是被告主观故意占用租位，还是因双方未沟通协商出结果未经商场批准造成被告无法搬出商场。根据双方提交的证据证明，被告自租赁期内于2019年7月4日起因商场的停电行为造成其无法经营，其多次与商场沟通协商未果，欲搬出未得到商场的批准，故被告未能搬出租赁位是因未得到原告的批准，而非其主观故意占用，故原告该主张，无事实及法律依据，本院不予支持。反诉中，反诉原告提出请求返还停电后未经营租赁期间的租金、广告费及保证金。关于返还租金，因反诉被告的停电行为造成反诉原告无法经营，其交付的租金应从停电之日起计算至租赁期限届满，予以返还。反诉原告要求延期10日租金应予返还一节，因延期10日是商场针对装修期同意将租赁届满期限延后10日，故返还租金应计算至延后10日止。关于广告费，在反诉原告与反诉被告的商场马经理的通话中能够体现，在停电后的协商过程中，商场同意退还反诉原告广告费1,129元，故反诉原告要求反诉被告退还广告费1,129元，本院予以支持。关于装修保证金5,000元及营业员保证金500元，因反诉被告未有证据证明反诉原告在经营期间存在违约行为，故在合同届满时理应返还装修保证金及营业员保证金，故反诉原告该主张，本院予以支持。至于反诉原告主张的另外500元保证金，反诉被告予以否认，且反诉原告未能提供证据证明反诉被告收取了该500元保证金，故该主张无事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、反诉被告锦州市英特一时代购物广场有限公司于本判决生效后10日内返还反诉原告何雨桐租金17,185.56元(38,250元÷365天×164天，自2019年7月4日至2019年12月19日）及广告费1,129元；二、反诉被告锦州市英特一时代购物广场有限公司于本判决生效后10日内返还反诉原告何雨桐保证金5,500元；三、驳回原告锦州市英特一时代购物广场有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告何雨桐的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费298元，由原告锦州市英特一时代购物广场有限公司负担。反诉受理费950元，由反诉原告何雨桐负担555元，由反诉被告锦州市英特一时代购物广场有限公司负担395元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审 判 长  蒋 彬人民陪审员  刘思博人民陪审员  白晓平二〇二〇年八月二十八日法官助理孙岩书记员王玉言