河南省荥阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0182民初3055号原告（反诉被告）：曹阳，男，1958年3月24日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王玫，女，1958年4月23日出生，汉族，住北京市丰台区。被告（反诉原告）：马志坚，男，1983年9月10日出生，回族，住河南省荥阳市。委托诉讼代理人：王尧，河南神龙剑律师事务所律师。被告：金莉香，女，1973年10月24日出生，回族，住郑州市。原告曹阳与被告马志坚、金莉香租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曹阳及其委托诉讼代理人王玫、被告马志坚及其委托诉讼代理人王尧到庭参加诉讼，被告金莉香经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。在诉讼过程中被告马志坚对原告曹阳提出反诉，本院依法合并审理。本案现已审理终结。曹阳向本院提出诉讼请求：1.判令解除曹阳与金莉香于2014年3月3日签订的《土地租赁合同》；2.判令马志坚、金莉香退还在合同执行期被告占用的树林土地租金和赔青费共计26,320元；3.判令马志坚、金莉香赔偿曹阳建厂损失264,300元；4.曹阳的所有物品，包括厂里的机械设备和办公生活用品由曹阳自行处理；5.本案的诉讼费用由马志坚、金莉香承担。在庭审过程中曹阳变更诉讼请求为：1.确认曹阳与金莉香于2014年3月3日签订的《土地租赁合同》无效；2.要求马志坚、金莉香返还曹阳赔青费10,000元及0.34亩的土地占用费16,320元；3.要求马志坚、金莉香赔偿曹阳建厂损失264,300元；4.曹阳的所有物品（包括厂里的机械设备及办公、生活用品等）由曹阳自行处理；5.要求马志坚、金莉香赔偿曹阳油棚建设费75,000元；6.要求马志坚退还曹阳租金56,400元（2019年6月1日至2020年5月31日期间）；7.本案的诉讼费用由马志坚、金莉香承担。事实与理由：2014年3月3日，曹阳与金莉香签订《土地租赁合同》一份，约定：金莉香将位于荥阳市马沟村八组马柏松与金小峰宅院北9.5亩土地出租给曹阳使用，租赁期限自2014年4月1日至2037年5月31日，年租金8,000元/亩，每三年递增5％，租金交纳方式为第一年为半年交一次租金，第二年起每年4月1日前交清当年的租金。曹阳于2014年4月1日到2017年3月31日向金莉香共计交纳36个月的租金243,000元。2017年3月26日，曹阳与金莉香、马志坚签订一份《三方协议》，金莉香将自己的债权债务全部转让给马志坚，期限截至到2017年3月31日，从2017年4月1日起，由马志坚承担全部债权债务，《土地租赁合同》的其它条款不变。2017年4月1日到2020年3月31日的租金为254,400元，曹阳已于2019年3月29日交清。因受疫情影响，2020年3月30日，曹阳与马志坚协商，经马志坚同意曹阳先预交了两个月租金14,000元，其余的租金曹阳准备推迟至2020年5月份交纳。综上曹阳共计向马志坚、金莉香交纳租金511,400元。2020年5月1日，马志坚的母亲将一座洗车房堵住曹阳厂房的大门，导致大型车辆无法通行，曹阳的公司只能停止经营。2020年5月4日，曹阳的公司在该洗车房上贴出通知，要求马志坚5日内立即将该洗车房搬出厂区，否则将承担相应的法律责任，并通过手机微信要求马志坚立即清除障碍，但马志坚不予理睬，由于马志坚多次发生堵门破坏曹阳经营的事情，导致曹阳无法经营，给曹阳造成严重的经济损失。根据双方签订的《土地租赁合同》第五条约定：“甲方不得干预乙方的正常生产，如果甲方干预乙方的正常生产，由此给乙方造成的经济损失由甲方承担。”因此，曹阳有理由要求马志坚、金莉香赔偿曹阳的经济损失。在租赁合同履行的过程上，曹阳租赁土地的东南角有0.34亩土地上种有树木，曹阳要求金莉香将其移除并支付其赔青费10,000元，但金莉香至今仍未移除。马志坚、金莉香应退还曹阳土地租金和赔青费26,320元。曹阳与金莉香签订的租赁合同期限为23年，曹阳投资建厂后因马志坚多次设置障碍、堵门破坏曹阳生产、经营，已构成根本性违约，导致合同无法继续履行。故曹阳要求确认双方签订的合同无效，并要求马志坚、金莉香赔偿曹阳的经济损失，曹阳的诉请有充分的理由与证据，曹阳建厂投资的固定资产与建筑费用共计357,582元马志坚、金莉香应折价赔偿，曹阳自2014年4月1日至2020年3月31日经营6年，马志坚、金莉香应赔偿曹阳建厂损失264,300元。为维护曹阳的合法权益，特诉至法院，请求支持曹阳的诉请。马志坚辩称，对于曹阳的第一项诉求，要求判令解除曹阳、金莉香之间的租赁合同，其诉请没有事实根据和法律依据。根据合同的履行情况，马志坚的行为并不足以导致合同的解除，合同仍有继续履行的条件。针对曹阳的第二项诉请，对于曹阳要求退还地租和赔青费两万多元，没有事实根据和法律依据。理由是涉案土地上几颗零散的树木是种植在涉案土地的东南角。曹阳在使用涉案土地长达六年期间，并没有实际使用到这个角落，也没有给曹阳造成过任何损失，因此曹阳的第二项诉求也不应支持。曹阳的第三项诉请，曹阳要求金莉香、马志坚赔偿建厂损失26万余元，这个也不应得到支持。理由是曹阳和金莉香之间签订的土地租赁合同并没有约定涉案土地的土地使用性质为建设用地或者是其他性质的用地，曹阳作为土地承租方应当合法、合规使用土地，其建厂损失由于受到行政部门的处罚而导致无法经营，该项损失马志坚不应承担。对于建厂损失答辩意见的理由，同样及于曹阳要求的油棚拆迁损失75,000元和退回租金56,000元的诉求，理由一样。对于曹阳的第四项诉求，曹阳的物品设施和生活用品由曹阳自行处理，马志坚不持异议。本身就是曹阳的东西，曹阳可以处理。对于曹阳的诉状中所陈述的事实有一部分与事实不符，曹阳说是2014年4月1日至2017年3月31日三十六个月的租金已经足额交纳不符合事实。因为根据曹阳、马志坚之间的聊天记录，这一阶段的租金曹阳还差马志坚三个月的租金，也就是19,000元没有支付。金莉香未进行答辩。马志坚向本院提出反诉请求：1.请求判令继续履行曹阳、金莉香于2014年3月3日签订的《土地租赁合同》；2.请求判令曹阳支付马志坚租金93,600元；3.本案的诉讼费、反诉费等由曹阳承担。事实与理由：曹阳与马志坚、金莉香租赁合同纠纷一案，曹阳诉求解除合同，赔偿损失没有事实根据和法律依据，本案的土地租赁合同应当继续履行。首先，虽然马志坚在曹阳的厂房大门一侧设置了洗车设施，但仅仅是阻挡了两扇大门的一侧，另一扇大门完全可以让大型货车通行，且之前亦有他人在此设置过洗车设施，并未影响到曹阳的正常经营。其次，曹阳提出拆除洗车设施，马志坚得知后马上予以拆除，曹阳完全有条件继续经营，曹阳停止经营是因自身原因造成，其诉称系因马志坚多次设置障碍导致其无法正常生产经营不符合事实。综上，马志坚的行为没有违约，本案涉及的《土地租赁合同》仍应当继续履行，马志坚特提起反诉，请求判如所请。曹阳辩称，首先，曹阳、金莉香签订的租赁合同属于无效合同，在马志坚没有拿出土地使用证之前，曹阳认为这个合同是无效合同。第一、金莉香在签订合同中有意隐瞒曹阳所租土地的使用性质，对曹阳承诺可以在所租土地上建房和经营，骗取曹阳投资，在所租土地上建房。至2019年6月1日，荥阳市土地局的工作人员到曹阳的公司查看土地建设使用证，曹阳拿不出证明，荥阳市土地局责令地上建筑全部拆除，不能在该土地上经营，并必须在2019年6月2日九点之前把办公楼前的雨棚拆除，曹阳无奈从2019年6月1日到目前其公司就不敢经营，也不能违规经营，可是马志坚对土地使用手续一直拿不出来。曹阳不知道该土地究竟是什么性质，曹阳已没法再继续经营下去，所以请求法院依法解除合同。第二，根据曹阳、金莉香双方签订的《土地租赁合同》第四条约定：金莉香承诺对本合同第一条所指的土地有合法的使用权，并有权租给曹阳使用，用来建造厂房、办公室、住房以经营，否则由此给曹阳带来的损失由金莉香承担。金莉香用欺骗的手段，让曹阳投资，所以应承担赔偿曹阳在所租土地上建筑投资的损失。第三、曹阳要求马志坚、金莉香赔偿除起诉书主张的损失外，还追加要求赔偿拆除雨棚损失75,000元，退还2019年6月1日至2020年5月30日租金56,400元。第四、马志坚反诉状中陈述其接到通知以后立刻撤出，曹阳有证据证明马志坚是2020年5月1日堵的门，2020年5月4日曹阳正式通知马志坚，限令马志坚五天内把洗车房搬走。可是马志坚一直到2020年6月1日还没有将洗车房搬走，并非马志坚所述是立刻撤出，并且马志坚还威胁曹阳说要解除合同，在曹阳、马志坚双方微信聊天记录中显示马志坚不是立刻撤出。马志坚反诉状中要求继续履行合同，但是在马志坚和曹阳之间的微信聊天记录里面马志坚明确表示要与曹阳解除合同并要求曹阳赔偿损失，这与马志坚的反诉状的内容是相反的。所以可以证明是双方都要求解除合同，所以请求法院解除合同。本院经审理认定事实如下：2007年6月2日，金莉香与荥阳市贾峪镇马沟村第八村民组签订《土地租赁合同》一份，金莉香租赁荥阳市贾峪镇马沟村第八村民组土地11.16亩，租赁期限30年，自2007年6月1日起至2037年5月31日。2014年3月3日，曹阳作为乙方与金莉香作为甲方签订《土地租赁合同》一份，主要内容为：“一、甲方将位于荥阳马沟村八组马柏松与金小峰宅院北9.5（玖亩半）亩土地出租给乙方使用。……三、租期自2014年4月1日至2037年5月31日，年租金8,000元/亩，每三年递增5％。租金缴纳方式和时间：第一年为半年交一次租金（即4月1日前和10月1日前各交半年租金），第二年开始每年4月1日前交清当年的租金。四、甲方承诺对本合同第一条所指土地有合法的使用权并有权租给乙方使用（用来建造厂房、办公室、住房及经营），否则由此给乙方带来的损失由甲方承担。五、甲方需为乙方提供办理营业执照租房及租地协议等相关土地使用资料、证明。……九、合同期内甲方不得单方面终止合同，否则退还未到期租金并赔偿乙方损失。……十二、甲方负责所租地到主干道的道路畅通，保证半挂车的正常通行，如果通行中断超过一天而甲方不能及时解决，甲方应按照不能正常通行的天数每天向乙方赔偿经济损失，另在正常通道未通之前，先租金小峰宅基院通行车辆，年租金伍仟元整。由甲方代收租金并负责与金小峰的租赁事宜。十三、租赁期内，因不可抗力或城市规划建设，致使合同解除的，该土地上建筑及附属物的赔偿金全部归乙方所有。”合同签订后，金莉香将涉案土地交给曹阳使用，曹阳向金莉香交纳2014年4月1日至2017年3月31日期间的租金243,000元。2014年3月22日，曹阳与金莉香签订《补充协议》一份，协议约定曹阳租赁金莉香土地围墙外西北角两亩坟地的围墙由曹阳出资建造，围墙长87.5米，高1.8米，金莉香同意该土地上的坟和树及附属物迁移出该土地后，移出的全部费用由金莉香承担，曹阳不承担任何赔青费，该土地优先租赁给曹阳，租金为8,000元/年。同日，曹阳与金莉香的姐夫马国民签订《土地租赁赔青费用补充协议》一份，约定曹阳支付金莉香10,000元，金莉香于2014年4月1日前将曹阳租赁土地上的树木、庄稼等全部青苗移出，曹阳于当日支付马国民款10,000元。2017年3月1日，金莉香与马志坚签订《转让协议》一份，协议约定金莉香将其与荥阳市贾峪镇马沟村八组签订的《土地租赁合同》项下的权利义务自2017年3月1日起一并转让给马志坚。2017年3月26日，曹阳、金莉香、马志坚三方签订《三方协议》一份，协议约定曹阳与金莉香签订的《土地租赁合同》及《补充协议》自2017年4月1日起金莉香的权利义务转让给马志坚，曹阳将租金及费用直接支付给马志坚，《土地租赁合同》及《补充协议》的内容、期限及付款方式不变。后曹阳向马志坚交纳了2017年4月1日至2020年3月31日期间的租金254,400元。2020年4月30日，曹阳又向马志坚交纳租金14,000元。2020年5月1日，马志坚的母亲金爱香在曹阳租赁土地厂房的大门处设立一座简易洗车房。2020年5月4日，曹阳以郑州神驰贸易有限公司的名义向马志坚发出通知一份，要求其于五天内将洗车房搬离。2020年6月2日，马志坚将该洗车房搬离。2020年6月11日，曹阳诉至本院，要求处理。另查明，曹阳系郑州神驰贸易有限公司的法定代表人，该公司于2012年4月18日成立。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案从合同内容及当事人双方陈述来看，本案所涉的土地性质为农用地，用途应为农业用途，但金莉香将该土地出租给曹阳用于建造厂房、办公室等，且曹阳、马志坚、金莉香至今未办理土地变更登记手续，违反了土地管理法的强制性规定，故本案所涉的土地租赁合同属于无效合同。曹阳请求确认其与金莉香于2014年3月3日签订的《土地租赁合同》无效，符合法律规定，本院予以支持。曹阳请求判令金莉香、马志坚返还其赔青费10,000元及0.34亩的土地占用费16,320元，关于赔青费10,000元，因金莉香已移除9.5亩土地上绝大部分树木、庄稼等青苗，且曹阳已实际使用该土地，故本院不予支持。关于土地占用费16,320元，因曹阳与金莉香于2014年3月3日签订《土地租赁合同》后并使用至今，曹阳从未向金莉香、马志坚提出因该0.34亩土地上种植有树木影响其使用，要求金莉香、马志坚清除或减少其交纳租金的数额，故对曹阳的该项诉请，本院也不予支持。曹阳要求金莉香、马志坚赔偿其建厂损失264,300元，因该损失并未实际发生，故本院不予支持。曹阳要求其所有物品（包括厂里的机械设备及办公、生活用品等）由其自行处理，庭审过程中马志坚对此并无异议，曹阳也未提供相应的证据证明金莉香、马志坚阻拦其行使上述权利，故对曹阳的该项诉讼请求，本院亦不予支持。曹阳要求金莉香、马志坚赔偿其油棚建设费75,000元，因该油棚系其自行拆除，要求金莉香、马志坚承担赔偿责任，没有事实及法律依据，故本院不予支持。曹阳要求马志坚退还其2019年6月1日至2020年5月31日期间的租金56,400元，因在上述期间其实际占有并使用该土地，故对曹阳的该项诉讼请求，本院不予支持。马志坚反诉请求判令继续履行双方签订的《土地租赁合同》，因该《土地租赁合同》违反土地管理法的强制性规定，属于无效合同，故对马志坚的该项反诉请求，本院不予支持。马志坚请求判令曹阳支付其租金93,600元，因双方签订的《土地租赁合同》系无效合同，故本院也不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十一条、第十二条、第三十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、依法确认原告曹阳与被告金莉香于2014年3月3日签订的《土地租赁合同》无效；二、驳回原告曹阳的其他诉讼请求；三、驳回被告马志坚的全部反诉请求。案件受理费2,830元（已减半收取），由原告曹阳负担；反诉费1,070元，由被告马志坚负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  陈明飞二〇二〇年八月三十一日书记员  马钰航