吉林省长春市南关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0102民初2541号 原告：孙战辉，男，1971年7月4日出生，住长春市朝阳区。 委托诉讼代理人：王玉辉，吉林尚信律师事务所律师。 原告：段永福，男，1967年10月22日出生，住长春市朝阳区。 委托诉讼代理人：陈思铭，吉林衡丰律师事务所律师。 被告：李红飞，男，1972年9月5日出生，住长春市朝阳区。 委托诉讼代理人：李玉珍，吉林实正律师事务所律师。 原告孙战辉、段永福与被告李红飞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告孙战辉的委托诉讼代理人王玉辉、原告段永福的委托诉讼代理人陈思铭、被告李红飞及其委托诉讼代理人李玉珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙战辉、段永福向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付房屋买卖合同解除前占有房屋给原告造成的经济损失费720万元（具体金额以评估为准）；2.判令被告李红飞承担本案诉讼费用。事实及理由：2012年5月3日原告孙战辉作为出卖人，原告段永福作为担保人，被告李红飞作为买受人，三方签订《房屋买卖合同》，合同约定：孙战辉将位于长春大街118号A建筑面积918平方米的商业用房（下称长春大街房屋）出售给李红飞，房屋交易价格为1100万元，房屋更名等产生的一切税费由李红飞承担，孙战辉配合李红飞办理房屋更名手续，直至办完为止。合同签订后，李红飞即实际占有使用长春大街房屋。然而，李红飞陆续支付了600万元购房款，但期间又以各种形式要回240万元，实际仅支付360万元购房款。2018年4月22日，孙战辉、段永福到长春大街房屋所在地通知收回房屋，双方发生争执，经长春市公安局南关区分局南街派出所出警处理，并经民警调解未果。2018年4月26日孙战辉向李红飞发出书面《限期搬出催告函》。2018年5月，李红飞因房屋买卖合同纠纷，将孙战辉和段永福起诉至长春市中级人民法院，要求继续履行房屋买卖合同，孙战辉和段永福随即提出反诉，要求解除房屋买卖合同。市中院一审作出（2018）吉01民初293号民事判决，判令2012年5月3日李红飞与段永福、孙战辉签订的《房屋买卖合同》于判决生效之日解除，驳回李红飞的诉讼请求。李红飞不服该判决，上诉至吉林省高级人民法院，省高院现已作出（2018）吉民终703号终审判决，判令驳回上诉，维持原判。现孙战辉、段永福根据上述生效判决，已经与李红飞解除房屋买卖合同，但李红飞自2012年5月占用使用长春大街房屋至2018年4月，长达6年时间，其依法应当支付占有使用长春大街房屋期间的使用费。故原告孙战辉、段永福诉至法院，请求判令李红飞支付房屋占有使用费。 李红飞辩称，原告并没有损失，原告主张被告使用六年期间的费用，没有事实依据更没有法律依据。一、本案基本事实。2012年5月3日双方签订合同，原告将房屋售于被告，价格1100万，被告承担更名费。合同签订后，被告即开始装修，装修期间被告得知房屋在抵押状态。原告当时无能力返还被告的购房款及装修款，并再三向被告保证能解除抵押的前提下，被告同意继续购买房屋。房屋直至2017年7月才解除抵押，符合成交条件。签订合同后，被告共支付购房款600万，装修费120万，并没有原告所称以各种形式索要240万的情况。余款500万未付是因为原告强行要将房屋涨价，根本不配合被告办理相关手续。再者，被告在所购的房屋内经营期间，原告分别于2018年4月6日、8日、22日三次去强抢标的房屋，4月22日已实际占有了标的房屋。而后于2018年4月26日给被告哥哥下了一份限期搬出催告函。原告在履行合同期间先是采取隐瞒房屋被查封的手段和被告签订了买卖合同，而后在房屋解除抵押后进行涨价不配合过户的方式，最后导致两审法院判决合同解除。二、解除合同的判决枉顾事实，违反了民法及合同法的公平原则。合同的解除是中院（2018）吉01民初293号及高院（2018）吉民终703号判决枉顾事实强行判定，给被告造成巨大的损失，被告正在申请再审中。枉顾事实的证据，被告与原告签订合同期间，有能力支付全款，但装修期间得知房屋被抵押，根本无法过户，被告无奈只得继续同意履行合同的前提下，所以双方口头约定符合条件后才交付全款，后因原告解除抵押需要，被告又支付了部分款项。抵押解除后，被告找到投资方交付房款，原告却单方将房屋涨价了，导致交易尾款未付，而后采用明抢的方式将房产夺回。原告用事实证明根本没想履行和被告的合同，只是利用被告完成其解除抵押权的目的。两审法院均以被告迟延履行作为依据，判令解除合同，但双方合同中没有约定履行期限，原告也没有履行合理催告的程序，被告当庭即可交纳房屋尾款。法律赋予法官的法定解除权是为了避免当事人随意使用合同解除权而设定的，在当事人当庭即可完成交付的前提下，依然适用合同法第94条之规定，明显就是适用法律不当，有违民法、合同法公平公正的原则。两审法院判令解除合同，并告之合同解除后双方可另行解决。三、关于损失。原告在履行合同期间没有损失，两审法院均认定原、被告双方签订的合同合法有效，且关于合同解除后的法律后果双方另行解决，并在判决中明确表明自判决生效之日起合同解除。合同自判决生效之日起解除，而原告在判决生效之前即已经取得了房屋的使用权，而且判令解除前双方的买卖合同合法有效，原告没有主张损失的法律依据。关于损失，两审法院判定合同解除，有损失的是被告，交付的房款、支付的装修款，包括履行合同的可得利益、房屋的增值部分均为被告的损失，被告保留追诉的权利。 本院经审理认定事实如下：2012年5月3日，孙战辉（甲方）与李红飞（乙方）签订《房屋买卖合同》，合同记载交易房屋地址为长春大街1116号，房屋面积918平方米，房屋交易价格为1100万元，按甲乙双方议定方式执行，房屋交易、更名等产生的一切税费由乙方承担，甲方配合乙方办理房屋更名手续，直至办完为止，合同履行过程中发生争议，由双方协商解决，协商不成可依法向房屋所在地的人民法院起诉，段永福作为担保人在该合同上签字。 另查，李红飞与孙战辉、段永福因上述合同的履行产生纠纷，李红飞于2018年5月3日起诉至长春市中级人民法院，要求孙战辉、段永福继续履行合同，孙战辉在其支付剩余房款后协助其办理更名过户，孙战辉、段永福立即从交易房屋内迁出，将房屋交还其继续使用。孙战辉、段永福应诉并提出反诉，要求解除双方签订的房屋买卖合同。长春市中级人民法院于2018年9月10日对该案作出（2018）吉01民初293号民事判决，认为：2012年5月3日李红飞与段永福、孙战辉签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，虽然签订合同时房屋处于查封状态，但在起诉时该状态已经消除，故该合同合法有效。而根据本案案情，案涉《房屋买卖合同》应予解除。首先，据李红飞陈述，其是在2012年5月3日至同年5月30日期间，环城信用社至现场查看房屋状况时，知道案涉房屋存在查封情形的，且在法院执行人员于2013年11月14日向其告知情况时，其更应了解房屋状况，但在2012年5月30日之后，李红飞仍向段永福支付购房款300万元，说明其明知房屋的查封情况而仍以自己的行为表示继续履行合同，即其所称孙战辉、段永福向其隐瞒房屋的查封状况的情形不能成立，该房屋的查封状况阻却其付款义务的理由亦不充分。其次，合同虽未明确房款支付期限及金额，但依据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，孙、段在给李红飞必要准备时间的情况下，可以随时要求履行，现通话录音可以证实段永福在2016年6月曾向李红飞催要房款，李红飞并未以房屋存在查封为由提出抗辩，而是称钱款未能筹措到位；案涉房屋已于2012年5月交予李红飞使用，孙、段作为出售人，除更名过户义务尚未履行完毕外，其他义务已经履行完毕，而李红飞自2014年6月支付最后一笔房款至2017年7月房屋权利瑕疵情形消除后，如李红飞自述的付款金额为600万元，尚有500万元房款未付清，直至2018年4月双方发生争执，李红飞也未能提供证据证实孙、段存在提高房屋售价、拒绝接受房款等行为，从现有情形分析，虽然孙、段并未直接向李红飞发出书面的限期履行通知，但李红飞在较长期限内（包括在房屋权利瑕疵消除后）未能履行主要付款义务，应视为其存在一定的违约行为。第三，从孙、段提供的证据来看，李红飞近二年多次被列为被执行人，且被限制高消费，李红飞自己也承认无力用自有资金购房，系在庭前会议时向其询问继续履行合同的资金来源后，在开庭时才提出由案外人王奔替其支付余款，也能印证李红飞在之前的较长时间内未能履行债务的真实性。综上，案涉房屋被查封不能成为李红飞拒付房款的有效抗辩，在此情形下，段永福曾在2016年电话催告李红飞履行付款义务，但李红飞在合理期限内仍未能履行，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……”的规定，孙、段要求解除合同的诉请应予支持。至于已付购房款金额及返还问题，因孙、段的反诉诉请中并未提及，经庭审询问亦不同意在本案中处理；李红飞亦坚持要求继续履行合同，故双方可另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项、第九十四条第（三）项、第九十七条之规定，判决2012年5月3日李红飞与段永福、孙战辉签订的《房屋买卖合同》于本判决生效之日解除；驳回李红飞的诉讼请求。李红飞不服该判决提出上诉，吉林省高级人民法院于2019年3月25日作出（2018）吉民终703号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。 案涉房屋的占有使用费由孙战辉、段永福申请并经本院委托长春健园房地产土地估价有限公司进行评估，长春健园房地产土地估价有限公司于2019年12月18日出具长健园房估司报字[2019]第A073号《房地产估价报告》，评估结果为案涉房屋2012年5月3日至2018年4月22日期间的房屋占有使用费为4,276,164元。孙战辉、段永福因本次申请评估支付鉴定费42,760元。 在庭审中核实，李红飞与孙战辉、段永福确认房屋系2012年5月3日交付李红飞使用，双方对返还房屋的时间有争议，李红飞认为是2018年4月22日，孙战辉、段永福认为是2018年5月11日，但同意房屋占有使用费计算到2018年4月22日；李红飞表示其对前述判决的再审申请已被驳回；孙战辉、段永福共同表示由孙战辉一人主张权利，二人并于庭后向本院提交书面的情况说明。 本院认为，孙战辉、段永福与李红飞于2012年5月3日签订《房屋买卖合同》，因李红飞未能履行支付购房款的合同义务，该买卖合同已被长春市中级人民法院作出的生效裁判文书判决解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，本案孙战辉、段永福与李红飞签订的房屋买卖合同被解除系因李红飞的违约行为导致，故李红飞应当赔偿房屋出卖人孙战辉的经济损失，孙战辉主张李红飞以评估鉴定的房屋占用费数额支付其经济损失有事实及法律依据，本院应予支持。关于段永福当庭表示由孙战辉一人主张权利问题，由于房屋买卖合同记载的出卖人为孙战辉，案涉房屋权属证书记载的权利人也为孙战辉，段永福不在本案中主张权利，应当准许。关于李红飞已付的购房款，因李红飞为主张返还，本案不予处理，李红飞可另案解决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下： 一、李红飞于本判决生效后立即向孙战辉支付房屋占有使用费4,276,164元； 二、驳回孙战辉、段永福的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费31,100元，由李红飞负担20,505元，孙战辉、段永福负担10,595元。鉴定费42,760元，由李红飞负担（孙战辉、段永福均已垫付）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判员  张忠国 二〇二〇年六月十八日 书记员  隋 汉