广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初6511号原告：深圳房江湖科技有限公司，住所地广东省深圳市福田区沙头街道深南大道**耀华创建大厦301B，统一社会信用代码91440300342837804D。法定代表人：张海明。委托诉讼代理人：李懿璇，女，满族，1995年4月13日出生，身份证住址广东省深圳市福田区，系公司员工。委托诉讼代理人：刘瑞庭，男，满族，1991年11月21日出生，身份证住址广东省深圳市福田区，系公司员工。被告：深圳市汇东房地产投资管理有限公司，住所，住所地深圳市龙岗区布吉街道吉政路******社会信用代码9144030078922596X2。法定代表人：刘志国。委托诉讼代理人：王炼斌，广东广和律师事务所律师。上列原告诉被告商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳房江湖科技有限公司委托诉讼代理人李懿璇、刘瑞庭、被告深圳市汇东房地产投资管理有限公司委托诉讼代理人王炼斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付转介代理费5284587.2元，并承担逾期支付利息（以5284587.2元为基数，并按中国人民银行同期贷款利率自应付佣金之日起计至款项付清之日止）；二、被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2018年11月15日及2019年4月12日，原、被告签订《项目渠道联动合作协议》，委托原告为银领公馆住宅项目提供推介服务。此后，原、被告双方多次签订补充协议及转介通知函，延长合作期限、调整佣金点数、明确合作细节。自2018年11月15日起至今，原告成功推介销售公馆项目多套物业，截至具状之日，已确认有达到结算条件的56套物业未予结佣，未结转介代理费5284587.2元。原告曾多次与被告协商对账付款事宜，被告均以各种理由拒绝对账并支付上述转介代理费。根据原合同约定及《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定，被告理应向原告支付相应转介代理费。为维护原告的合法权益，遂起诉至法院，并提出上述诉请。庭审时，原告称第一项诉讼请求因计算问题转介代理费由5284587.20元变更为5284587.15元，利息以5284587.15元按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率自催告函中付款期限届满之日即2019年12月25日起计至款项付清之日止。被告辩称，一、双方2018年、2019年4月12日签订的《项目渠道联动合作协议》及补充协议均系双方真实意思表示，亦不违反法律法规的效力性强制规定，合法有效。二、双方两次签订的合作协议第七条第3项均约定代理服务费的结算、付款程序为：原告将结算单提交被告，被告项目负责人及财务部签字确认后，原告按确认金额向被告开具发票，被告收到发票后在20工作日内付款。因此，被告付款前，原告负有提交结算单和开具发票的先履行义务。但至今，被告既没有收到原告提交的第一份合作协议期间未结算部分的服务费结算单，也没有收到该部分服务费发票。三、双方2019年4月12日续签的合作协议第七条第6项约定，从客户与被告签订《预售合同签约确认书》之日算起超过15日的，此单不算原告转介客户，被告无须支付原告佣金。在协议期间，累计19名客户的银行承诺函超过《预售合同签约确认书》签订日15天。因此被告无须支付原告该19户的服务费1770915.63元。而且，原告也负有提交结算单和开具发票的先履行义务。被告至今既没有收到原告提交的协议期间未结算部分的服务费结算单，也没有收到该部分服务费发票。此外，协议期间，原告转介签约的B座2001、2806房客户因非被告原因退房，原告授权代表确认同意该两宗业务转介无效。原告应当退还被告已支付的业务员现金奖10000元。综上，合作协议对原告和被告均具约束力。被告依约无须支付原告按揭银行超过《预售合同签约确认书》签订日起15日出具贷款承诺函的19宗业务的佣金。原告应当先履行提交结算和开具发票的约定义务。被告在原告先履行义务前，依法有权拒绝付款。原告诉请支付代理服务费的条件不成就，请求驳回。经审理查明，2018年，原、被告就“银领公馆住宅项目”签订《项目渠道联动合作协议》（下称合作协议1）约定：合作期自2018年11月15日零时至2018年12月31日17时；原告推介客户成交后，被告支付原告服务费，原告带客户到被告营销中心，被告工作人员核实客户为有效客户后，在原告“客户转介确认单回执”（附件）上签字确认，即告该客户转介有效，然后客户选定房号并当天支付定金，再由原告引导客户购买，最终成交；“成交”是指一次性付款的客户，该客户与被告签订《深圳市房地产买卖合同》并支付全部购房款，如按揭客户，则该客户支付首付款，与被告签订《深圳市房地产买卖合同》，并由银行放款；原告转介服务费包括渠道服务佣金和现金奖励两部分；如原告转介服务成交房产少于25套（不含本数），佣金为成交物业的《深圳市房地产买卖合同》的成交总价×2%；如原告转介服务成交房地产在25套以上（含本数），不超过40套（不含本数），佣金为成交物业的《深圳市房地产买卖合同》的成交总价×2.3%，各渠道公司转介服务的成交房产数量分别计算，不互相进行累加；如原告转介服务成交房地产超过40套（含本数），佣金为成交物业的《深圳市房地产买卖合同》的成交总价×2.5%，各渠道公司转介服务的成交房产数量分别计算，不互相进行累加；现金奖标准为业务员5000元/套；合作期满，原告将合作期间的结算单提交给被告项目负责人及财务部审核确认，被告确认无误后，原告开具相应转介服务费发票给被告，被告在20个工作日内将确认的转介服务费支付原告，付款前，如原告未能有效等额发票与请款函，被告有权拒绝支付。2018年11月29日，原、被告签订《关于项目渠道联动合作协议的补充协议》（下称补充协议1），约定对双方签订的《项目渠道联动合作协议》第七条1款增加一项作为第3项即原告转介服务费的03、05户型单独计付渠道服务佣金和现金奖励，不予计入第七条第1款的成交房地产数量，原告转介服务成交03、05户型的房地产的，被告按每套110000元向原告支付佣金，并按每套10000元给予原告业务员现金奖励，《项目渠道联动合作协议》其他条款不变。2019年4月12日，原、被告就“银领公馆住宅项目”签订《项目渠道联动合作协议》（下称合作协议2）约定：合作期自2019年4月13日零时至2019年5月12日18时；被告指派刘志国作为对接人，负责与原告对接，处理客户确认等事宜；原告指派贺瑞阳为对接人；原告带客户到被告营销中心，被告工作人员核实客户为有效客户后，在原告“客户转介确认单回执”（附件）上签字确认，即告该客户转介有效，然后客户选定房号并当天支付定金，再由原告引导客户购买，最终成交；“成交”是指一次性付款的客户，该客户与被告签订《深圳市房地产买卖合同》并支付全部购房款，如按揭客户，则该客户支付首付款，与被告签订《深圳市房地产买卖合同》，并收到银行发放的按揭款；如原告转介服务成交房产不超过30套（含30套），佣金为成交物业的《深圳市房地产买卖合同》的成交总价×2%；如原告转介服务成交房地产在30套以上（不含30套），不超过40套（含40套），佣金为成交物业的《深圳市房地产买卖合同》的成交总价×2.3%；如原告转介服务成交房地产超过40套（不含40套），佣金为成交物业的《深圳市房地产买卖合同》的成交总价×2.5%，；因客户资料不齐，造成银行无法向被告出具《承诺函》的，从客户与被告签订《预售合同签约确认书》之日算起超过15日的，此单客户不算原告转介客户，被告无须支付原告佣金。2019年5月13日，原、被告签订《〈“银领公馆”项目渠道联动合作协议〉补充协议》(下称补充协议2)，载明原合同约定的合作期限“自2019年4月13日零时至2019年5月12日18时”，现双方同意延期至2019年6月2日。2019年5月14日，被告向原告出具《关于银领公馆启动转介的通知函的补充函》（下称补充函）约定将启动转介时间顺延至2019年6月2日18时止。经原、被告双方盖章确认的各《深圳房江湖科技有限公司银领公馆项目成功销售确认单》（下称成功销售确认单）显示：2019年1月成功销售4套（认购日期均为2018年12月，签约日期为2019年1月），分别为A-2506、A-2001、B-1305、B-1706，佣金404783.78元，其中B-1305佣金120000元（110000元+10000元），其他按成交总价×2.5%+5000元计；2019年2月成功销售2套（认购时间2018年12月，签约时间2019年2月）分别为B-1705、A-1005，佣金240000元，每套120000元（110000元+10000元）；2019年3月成功销售4套（B-2006、B-2106、A-2702、A-2301），佣金347562.73元，佣金均按成交总价×2.5%+5000元计；2019年4月成功销售22套，佣金1645988.72元（1345992.76元+299995.96元），佣金均按成交总价×2%计，吴丹注明核对无误；2019年5月成功销售18套，佣金1469164.33元（257371.72元+685405.19元+526387.42元），佣金均按成交总价×2.3%，吴丹注明核对无误；2019年6月成功销售6套，佣金552020.51元（369747.38元+182273.13元），佣金均按成交总价×2.5%计，被告法定代表人刘志国于2019年6月28日在该表上签名；以上佣金总计4659520.07；同时显示1-B-1803房价3765619元，佣金75312.38元（该佣金已包含在4659520.05内）；表中2019年1月销售的A-402、3月销售的A-306、A-902、A-1601、B-1501、A-1201、B-1402房原告用圆圈标识，佣金共计520949.02元，原告未起诉上述房产的佣金。《深圳房江湖科技有限公司银领公馆项目成功销售确认单》记载了销售房号、客户姓名、认购日期、签约日期，成交总价等信息。原告提交其自制的《“银领公馆”项目成交数据表》显示，成交56套，未结佣金5284587.2元（含现金奖），除B-1305、B-1705、A-1005按每套120000元计，B-1706、B-2106、A-2702、A-2301、A-2506、A-2001、B2006按成交价的2.5%+现金奖5000元，其他的均按成交价的2.5%计，其中1-B-1803房价3765619元，未结金额94140.48元。该成交数据表记载了销售房号、客户姓名、认购日期、签约日期，成交总价等信息。原告提交其自制的《“银领公馆”欠佣物业明细表》显示，成交56套，未结佣金（含现金奖）5284587.15元，其中1-B-1803房价3765617元，未结金额94140.43元。该物业明细表记载了销售房号、客户姓名、认购日期、签约日期，成交总价等信息。2019年7月11日，原告通过顺丰快递向被告发出《催告函》，内容为：根据双方于2018年11月29日签订的《项目渠道联动合作协议》、《关于项目渠道联动合格协议的补充协议》及多份对应项目转介确认函件，目前有38套已满足结佣条件未予结佣（物业明细详见附件），未结金额3328244.10元，要求被告履行付款义务。2019年12月17日，原告通过顺丰快递向被告发出《催告函》，内容为：根据双方于2018年11月29日签订的《合作协议1》、《补充协议1》，2019年4月12日签订的《合作协议2》、2019年5月13日签订的《补充协议2》及多份对应项目转介确认函件，目前有56套已满足结佣条件未予结佣（物业明细详见附件），未开票付款金额共计5284587.2元，希望被告收到函件3个工作日内予以回函或与原告联系，并在收到函件后5个工作日内就后续款项进行对账结算。被告于2019年12月18日签收函件。2019年5月至2020年4月15日期间原告的项目经理（下称原）与被告法定代表人刘国志（下称被）《微信聊天记录》显示：2019年6月26日原“刘总，佣金尽量安排一下，下午去总部述职”，2019年6月27日原“刘总，我们公司法务快介入了，已经拉群，佣金一定帮忙安排一下”，被“不是和你说了吗，这几天给你解决”；2019年9月30日原“佣金也尽快安排一下，我担心交房同事闹事，人员太多，我们管控不过来的，也确实太久了，都一年了”，被“在叫他们核对单”；2020年3月6日原“刘总，我能不能复职就看银领的回款了，目前应收528万，提前帮忙安排下”，2020年3月13日原“刘总，啥时来，再不回款我就失业了”，被“不知啥时能回”，被“账号都查封了”，原“就查封了一个，里面只有几万块，另外一个是轮候查封，不算我们查封”。被告主张林斯雁等19名客户的银行承诺函超过《预售合同签约确认书》签订日15天，无须支付该19宗业务的佣金，为此提交《预售合同签约确认书》、《按揭贷款受理函》、《楼宇按揭贷款承诺书》证明；主张原告退回B2806、B2001两套房现金奖10000元，为此提交两份《退款申请表》证明，其中B2001申请退款人为高晶，申请退款时间为2019年4月27日，B2806申请退款人为程仲军，申请退款时间为2019年4月25日。本院认为，原、被告签订的《合作协议1》、《合作协议2》、《补充协议1》、《补充协议2》及《补充函》是双方真实意思的表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，双方应遵照履行。本案争议的焦点：一、超出《预售合同签约确认书》签订时间15日银行出具贷款函是否应支付转介服务费；二、转介服务费金额；三、转介服务费是否达到了付款条件；四、是否应退回被告B2001、B2806现金奖10000元。关于的焦点一、超出《预售合同签约确认书》签订时间15日银行出具贷款函是否应支付转介服务费。《合作协议1》、《合作协议2》均约定的“成交”是指一次性付款的客户，该客户与被告签订《深圳市房地产买卖合同》并支付全部购房款，如按揭客户，则该客户支付首付款，与被告签订《深圳市房地产买卖合同》，并由银行放款，《合作协议2》约定因客户资料不齐，造成银行无法向被告出具《承诺函》的，从客户与被告签订《预售合同签约确认书》之日算起超过15日的，此单客户不算原告转介客户，该条款的意思为因客户的原因贷款不能获批，被告不能获得售款房的情况下，被告无须支付原告佣金，而被告所称林斯雁等19名客户，经银行审核均出具了《按揭贷款受理函》或《按揭贷款承诺书》，这表明19名客户均通过贷款银行批贷，被告可收取足额的售房款，被告关于不应向原告支付林斯雁等19名客户的转介服务费的主张不符合双方的约定，本院不予采纳。关于的焦点二，转介服务费金额。关于转介服务费的计算标准。《成功销售确认单》显示成功销售的56套房的佣金（即转介服务费）为4659520.07，该佣金的计算方式分时间段确认佣金点位为2%、2.3%、2.5%，而原告诉请中则主张按成交价的2.5%计，原告自制的《“银领公馆”项目成交数据表》及《“银领公馆”欠佣物业明细表》均是按成交价的2.5%计转介服务费。本院认为，《合作协议1》、《合作协议2》均约定，如原告转介服务成交房地产超过40套，佣金为成交物业的《深圳市房地产买卖合同》的成交总价×2.5%，本案中，原告已成功销售56套房产，根据约定计算标准应按成交价的2.5%计转介服务费，原告主张按房产成交价的2.5%计算佣金，符合双方的约定。关于转介服务费金额。经比对《成功销售确认单》、《“银领公馆”项目成交数据表》及《“银领公馆”欠佣物业明细表》明细，确认单（剔除确认单原告用圈标识的房号）、数据表、明细表表中销售房号、客户姓名、认购日期、签约日期，成交总价相一致（除1-B-1803房价差2元，其中“欠佣物业载明房价为3765617元，项目成交数据表及成功销售确认单载明房价为3765619元），本院根据《合作协议1》《合作协议2》关于2%、2.3%、2.5%计算转介服务费的计算标准及《补充协议1》关于03、05户型房每套120000元的标准核算，本案的转介服务费为5284587.15元。关于焦点三，转介服务费是否达到了付款条件。《合作协议1》约定，合作期满，原告将合作期间的结算单提交给被告项目负责人及财务部审核确认，被告确认无误后，原告开具相应转介服务费发票给被告，被告在20个工作日内将确认的转介服务费支付原告，付款前，如原告未能有效等额发票与请款函，被告有权拒绝支付。《合作协议2》约定，原告转介客户成交，网签并完成银行按揭手续两个月，合作期满，原告将合作期间内转介客户成交网签两个月的结算单提交给被告项目负责人及财务部审核确认，被告确认无误后，原告开具相应转介服务费发票给被告，被告在20个工作日内将确认的转介服务费支付原告，付款前，如原告未能有效等额发票与请款函，被告有权拒绝支付。本院认为，首先，双方的合作期于2019年6月2日届满，合同期满后原告将《销售确认单》交与被告，被告也审核确认，且2019年6月的《销售确认单》被告审核确认的时间为2019年6月28日，表明关于原告成功销售的房产于2019年6月28日最后确定。其次，根据原告的项目经理与被告的法定代表人刘志国之间的《微信聊天》可知，原告自2019年6月至2020年3月一直在与被告沟通关于付款事宜，但被告却不积极配合，亦未提出关于对账事宜，而在原告主张被告支付佣金5284587.2元时，也未否认该金额。再次，2019年12月17日原告通过顺丰快递向被告发送《催告函》，表示未开票付款金额共计5284587.2元，希望被告收到函件3个工作日内予以回函或与原告联系，并在收到函件后5个工作日内就后续款项进行对账结算，并附《物业明细表，但被告收到《催告函》后，并未与原告对账，亦未付款。综上所述，由于被告拒不配合对账，亦不付款，致使原告未开票，被告属变相阻碍付款成就条件，因此，被告以原告未开服务费发票为由抗辩不予支付转介服务费，本院不予采纳。本院认为，转介服务费的付款条件已成就，本院上述确认本案的转介服务费为5284587.15元，该款被告应予支付。关于原告主张被告支付利息。本院认为，双方的合同届满期为2019年6月2日，被告于2019年6月28日确认了2019年6月《销售确认单》，而后原告也通过微信与被告沟通支付转介服务费5284587.2元事宜，并于2019年12月17日向原告发出《催告函》，要求被告收到函件3个工作日内予以回函或与原告联系，并在收到函件后5个工作日内就后续款项进行对账结算，被告于2019年12月18日签收函件，但既未与原告对账，未支付转介服务费，被告应承担不利后果，由于本院核算的转介服务费为5284587.15元，原告主张被告签收函件5个工作日可视为付款条件成就，被告未及时支付转介服务费，应承担相应的违约责任。因此，原告主张被告支付利息，以5284587.15元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率自催告函中付款期限届满之日即2019年12月25日起计至款项付清之日止，本院予以支持。关于被告辩解B座2001、2806房客户因非被告原因退房，原告应当退还被告已支付的业务员现金奖1万元。本院认为，首先，被告在本案中未提起反诉。其次，《退款申请表》显示B2001申请退款人为高晶，B2806申请退款人为程仲军，而原告并未主张该两套房的佣金。因此，被告的辩解，本院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告深圳市汇东房地产投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告深圳房江湖科技有限公司转介服务费人民币5284587.15元；二、被告深圳市汇东房地产投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告深圳房江湖科技有限公司利息，以5284587.15元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率自催告函中付款期限届满之日即2019年12月25日起计至款项付清之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24396元，保全费5000元，合计29396元(原告已预交)，由被告深圳市汇东房地产投资管理有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  黄梅兰二〇二〇年六月八日书记员  欧艳芳