上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初53895号原告(反诉被告)：上海爱投实业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：魏丽达，总经理。委托诉讼代理人：吴骏华，男。委托诉讼代理人：余恩来，上海市天目律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海派纳企业管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代理人：陈霖，总经理。委托诉讼代理人：丁荣强，男。委托诉讼代理人：潘天一，上海君赛律师事务所律师。原告上海爱投实业有限公司(以下简称爱投公司)与被告上海派纳企业管理有限公司(以下简称派纳公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月21日立案后，依法适用简易程序。审理中，派纳公司提出反诉，本院合并进行审理，于2020年4月14日第一次公开开庭进行审理。后，本院经审理发现有不宜适用简易程序的情形，依法转为普通程序，于2020年8月20日第二次公开开庭进行审理。原告爱投公司的委托诉讼代理人吴俊华(第一次未到庭)、余恩来，被告派纳公司的委托诉讼代理人丁荣强(第一次未到庭)、潘天一到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告爱投公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告租金971,000元；2.被告支付逾期支付租金的违约金，自2019年8月16日至实际支付之日止，每日按日租金的万分之五计算。事实与理由：2019年8月6日，原、被告就上海市静安区高平路XXX号、XXX号部分建筑部位签订《商业用房租赁合同(注册用)》，原告实际于2019年8月10日前向被告交付租赁部位，租赁期自2019年11月10日至2025年11月9日止，第一年租金为2,956,500元，被告应于签约后三日内支付保证金及首期租金1,971,000元(包括2个月的押金及6个月的租金)。然被告实际仅支付了1,000,000元，原告多次催讨无果，故起诉至法院。被告派纳公司到庭辩称，不同意原告的全部诉讼请求。原告提交的《商业用房租赁合同(注册用)》仅是为了注册使用，原告与被告的法定代表人陈霖在2019年8月6日签订了一份《商业用房租赁合同》，实际交付的租赁部位和被告所递交的《商业用房租赁合同》约定一致，并约定承租人在公司注册后予以变更，因此租赁关系是原、被告之间的，但租赁内容应以被告递交的《商业用房租赁合同》为准。被告接收房屋后发现上海市静安区高平路XXX号XXX室(以下简称一楼租赁部位)无法办理公司注册手续，无法作为酒店公寓配套的超市和餐厅使用，直接影响被告整个租赁部位的正常经营。在2019年11月发函要求原告配合办理一楼租赁部位的注册手续，然原告一直未能解决问题，并且导致二、三楼部分的消防不能完成验收，因此，不同意支付971,000元。反诉原告派纳公司向本院提出诉讼请求：1.判令免除反诉原告2019年11月10日起至一楼大门装修完成后正常使用之日的房屋租金，每日租金按照8,100元计算；2.要求反诉被告赔偿反诉原告的可得利润损失，自2019年11月10日起至一楼大门装修完成后正常使用之日，以装修成本10,000,000元为本金，按年利率4%计算。事实与理由：根据2019年8月2日的《商业用房租赁合同》，反诉原告实际租赁部位包括上海市静安区高平路XXX号XXX室部分、201室、301室及上海市静安区高平路XXX号XXX室、XXX号XXX-XXX室房屋(上述房屋以下统称涉案房屋)。2019年8月签订合同时对于一楼租赁部位的用途还没有明确，2019年9月决定经营茶餐厅及超市，需要注册营业执照及食品经营许可证，后反诉原告发现一楼租赁部位已经被案外人注册营业执照使用，导致反诉原告无法进行公司注册，进一步导致反诉原告无法进行装修及消防验收，亦影响二、三楼租赁部位的使用。同时被告在一楼大门一侧经原告同意开辟的酒店公寓的大门被认定为违章建筑，需要拆除，也导致二三楼无法正常使用，故要求原告免除一楼问题期间的租金及赔偿因此造成的损失。反诉被告爱投公司到庭辩称，不同意反诉原告的全部诉讼请求。根据合同约定，办理相关注册手续是反诉原告的义务，反诉被告仅需要配合，并且反诉原告实际已经在租赁部位的二、三楼办理了公司的注册登记。对于争议的一楼租赁部位，本身不是完整的一本产证面积，其余部分已经由案外人开咖啡厅使用。反诉原告在租赁时未询问过一楼是否已经被注册使用，反诉原告也未明确一楼部位的用途，所谓的茶餐厅及超市均未有过约定。审理中，原、被告对于一楼租赁部位的返还已经达成一致，反诉被告也同意从年租金中扣除一楼租赁部位对应的租金，但是一楼部位与二三楼的装修及消防验收无关，反诉原告主张的减免二三楼的租金及赔偿实际损失缺乏依据。当事人围绕诉讼请求依法递交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：上海市高平路XXX号XXX室(建筑面积533.47平方米、用途商业)、201室(建筑面积609.75平方米、用途商业)、301室(建筑面积608.08平方米、用途商业)，上海市高平路XXX号XXX室(建筑面积654.79平方米、用途办公)、301-310室(建筑面积843.61平方米、用途办公)的产权人均为爱投公司。2019年8月6日，爱投公司(出租人、甲方)与陈霖(承租人、乙方、公司注册后予以变更)签订《商业用房租赁合同》，约定甲方将上海市静安区高平路XXX-XXX号XXX-XXX楼部分及3楼整层(以下简称系争房屋)，建筑面积2,700平方米，租赁范围按附件房型图为准，房地产权证证书编号：沪房地闸字(2015)第001418号、001423号、001426号、001428号、001429号。乙方向甲方承诺租赁系争房屋作为乙方公寓及品牌酒体验相关配套用房使用，相关经营许可由乙方自行申请办理，乙方必须按国家和地方相关政策、法规规定使用本租赁房屋。甲方于2019年8月10日前向乙方交付系争房屋，租赁期自2019年11月10日前至2025年11月9日止，2019年8月10日至2019年11月9日止为系争房屋免租期。系争房屋第1年租金总计为2,956,500元，2年内不变，双方同意第3年起，租金在上一年租金基础上每年递增4%(物业管理费同步递增)。乙方应于每期开始前30天，提前向甲方支付租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的万分之五支付违约金。乙方签约后三天内应支付保证金及首期租金，合计支付1,971,000元(付六押二，先付后用)。甲方交付房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为第1年2个月的租金即492,750元。乙方装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定办理有关部门审批的，则由乙方报有关部门批准后，方可进行。乙方增设附属设施和设备及其维修等由乙方负责。乙方所有装修均须由乙方提供相关图纸并经甲方书面同意后方可施工，外墙立面不可安装任何设施、设备及广告制品。租赁期间乙方不得将系争房屋部分及全部转租。合同附件一房屋平面图显示一层租赁面积181平方米(按现场实测，原产证分摊面积为223平方米)、二层租赁面积1,157平方米(原产证面积为1,264.54平方米)、三层租赁面积1,362平方米(原产证面积为1,451.69平方米)。合同签订后，爱投公司于2019年8月9日将系争房屋交付给陈霖、丁荣强。2019年8月16日，派纳公司办理工商注册登记，法定代表人为陈霖，住所为上海市静安区高平********，出资人为陈霖、丁荣强。丁荣强于2019年8月16日、8月22日、8月26日分别向爱投公司支付500,000元、300,000元、200,000元。2019年11月1日，派纳公司向爱投公司发函《关于租赁合同执行中问题的函》：“目前贵公司一直没有提供一层所出租房屋的有效产证，造成我公司不能进行正常的注册经营活动，也影响了我公司一、二、三层整体装修布局的进度，这也是我公司不能按时支付剩余租金的主要原因。还是恳请贵公司相关领导尽快协商出解决问题的办法……”。2019年11月14日，爱投公司向派纳公司发《律师函》，“贵方未按合同约定，按时履行保证金及首期租金支付义务，已构成合同违约。关于贵方来函提出爱投实业未能提供‘一层所出租房屋的有效产证，造成我公司不能进行正常的注册经营活动’等观点，本律师认为难以理解。……贵方已于2019年8月16日取得工商行政管理部门颁发的营业执照。爱投实业已履行了提供所需相关房产权属证明，不存在违约行为。……请贵方于2019年11月20日前，将合同约定的保证金及首期租金足额付清……”。2019年11月19日，派纳公司向爱投公司出具《关于贵司律师函的回复》：“……一楼我公司作为酒店公寓配套设施便利超市因为贵公司提供的001426号产证已被许光暘注册为上海市静安区永兴方餐饮店，所以造成了我公司无法进行注册，严重影响了我公司这个项目的整体运作，目前因为一楼的方案悬而未决，二、三层基本处于停工状态，造成了我公司巨大损失……我们要求，第一因为贵公司在执行合同中违约在先，给我公司造成的经济损失给予补偿；第二，尽快派相关人员沟通协商，拿出明确的解决问题的办法。我公司承诺一旦达成共识，三天之内付清余款”。另查，2013年，案外人上海爱普投资有限公司(以下简称爱普公司)与许先暘就上海市静安区高平路XXX号XXX室、XXX号XXX室签订《房屋租赁合同》，用途为商业(餐饮)，租赁期限2年，自2013年6月1日至2015年5月31日止。后许先暘以上海市静安区高平路XXX号XXX室、XXX号XXX室为经营场所，注册了个体工商户上海市静安区永兴方餐饮店，并经营至今。审理中，爱投公司另递交《商业用房租赁合同(注册用)》一份，其中爱投公司为出租方，派纳公司为承租人。租赁房屋坐落为上海市静安区高平路XXX号XXX室、301-310室、高平路XXX号XXX室，建筑面积2108.15平方米，房地产权证证书编号：沪房地闸字(2015)第001418号、001428号、001429号。相关经营许可由乙方自行申请办理，乙方必须按国家和地方相关政策、法规规定使用本租赁房屋。落款处承租人处由陈霖、丁荣强签字，但双方均未签署日期。《商业用房租赁合同(注册用)》关于租赁期限、租金约定、保证金等主要内容均与《商业用房租赁合同》一致。爱投公司认为权利义务应以《商业用房租赁合同(注册用)》为准，租赁部位主要在2、3楼，一楼是作为通道使用。派纳公司认为应以《商业用房租赁合同》为准，《商业用房租赁合同(注册用)》仅为办理公司注册需要，其余两本产证当时无法办理注册，所以未在租赁部位中体现。本院认为，爱投公司在审理中确认《商业用房租赁合同》签订在前且实际交付的租赁部位与《商业用房租赁合同》一致，而《商业用房租赁合同(注册用)》本身已经明确为注册用，并且在租赁部位变更后对于租金等主要条款未做变更，故《商业用房租赁合同(注册用)》仅为公司注册使用更具有合理性，双方租赁关系的权利义务应以《商业用房租赁合同》为准。审理中，本院于2020年4月29日前往上海市静安区高平路XXX号XXX室，该一楼租赁部位为毛坯状态，原入口大门已经封闭，在大门一侧墙体另开门进出。双方现场就一楼租赁部位的返还问题达成一致，派纳公司将一楼租赁部位返还给爱投公司，以东西方向三根立柱中心作为分隔轴线，北侧留给派纳公司作为通道使用，此外原大门一分为二，北侧一半作为派纳公司的进出口。爱投公司表示一楼租赁部位收回后的分割及装修由爱投公司承担，工期约为两周，并且对于一楼租赁部位的租金同意从年租金内扣除。派纳公司表示对于分割返还的方案无异议，但要求在本案审理结束后再一并履行。2020年8月20日，本院再次向派纳公司释明因双方已经就一楼租赁部位的返还方案达成一致，派纳公司应当根据该方案及时返还相关的租赁部位并由爱投公司予以分隔装修，如不及时返还则会造成损失扩大。派纳公司仍坚持要求在本案判决生效后在履行返还义务，对于扩大的损失自愿负担。2020年9月18日，本院再次释明不及时返还租赁部位的后果，然派纳公司仍表示坚持庭审意见，要求在本案判决生效后在履行返还义务，对于扩大的损失自愿负担。审理中，基于派纳公司的申请，本院委托上海国衡房地产估价有限公司上海市静安区高平路XXX号XXX室租赁部位的租金进行评估。上海国衡房地产估价有限公司于2020年6月30日出具《房屋市场租金评估》，估价结果为上海市静安区高平路XXX号XXX室部分(租赁面积：181平方米)于2019年11月1日至实地查勘期2020年5月21日止的房地产市场租金为219,100元，平均月租金为32,380元；补充报告载明2019年11月1日至2020年12月31日期间平均月租金为32,380元。派纳公司为此支付了评估费用27,100元。审理中，派纳公司提供《消防系统安装分包合同》及《情况说明》一份，主张因一楼无法注册原因导致二、三楼消防系统完成后无法验收，其中《情况说明》系《消防系统安装分包合同》承包方上海前光消防工程有限公司出具：“……现由于甲方(即派纳公司)未能给到1层的具体施工方案，无法进行施工，消防系统也无法连接入主系统，导致该项目无法正常完工验收”。爱投公司认为与本案无关，消防安装施工与验收是两回事，派纳公司所递交的材料均为消防施工方的材料，工期在2019年11月完成，且情况说明记载是派纳公司未提供一楼的施工方案，无法进行施工，与爱投公司无关。审理中，派纳公司表示一楼租赁部位在外墙上另行开门是经过爱投公司相关人员口头同意的，没有书面同意的材料，现因为外墙的门属于违章建筑，无法使用，城管会上门处罚。爱投公司表示公司从未明确表示过同意派纳公司在外墙上开门，在系争房屋交付后知晓派纳公司在外墙上施工开门，爱投公司并未阻止。审理中，派纳公司主张因疫情影响应当免除2020年2-3月的租金，且系争房屋至今不能正常经营。爱投公司表示考虑到疫情影响，同意免除派纳公司一个月的租金。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，爱投公司与派纳公司就涉案房屋签订的《商业用房租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应属有效。首先，针对一楼租赁部位无法注册营业执照的问题，派纳公司提出无法注册影响经营，拒绝支付2019年11月10日至2020年6月9日期间的剩余租金971,000元；爱投公司则主张相关经营许可应当由派纳公司自行办理。本院认为，一方面，涉案房屋一楼大部分区域已经被案外人许先暘作为餐厅经营使用，故爱投公司应当知晓一楼租赁部位不满足注册新营业执照的条件，但在双方签订《商业用房租赁合同》时爱投公司未能如实告知该情况，考虑到涉案房屋性质及《商业用房租赁合同》的经营目的，爱投公司确属违反出租人的适租义务；另一方面，爱投公司已经配合派纳公司在涉案房屋二楼、三楼部位办理了营业执照的注册手续，并且派纳公司亦陈述在签订合同时对于一楼租赁部位具体配套用途没有明确，考虑到一楼租赁部位仅为上海市高平路XXX号XXX室的小部分面积及在涉案房屋中所占比例，一楼租赁部位不能办理营业执照对派纳公司经营公寓确有影响，但并不足以认定爱投公司构成根本违约，而派纳公司以此为由拒付剩余租金971,000元具有一定合理性，亦不应视为构成违约，故爱投公司无权主张派纳公司支付逾期支付租金的违约金。其次，对于派纳公司主张的消防验收问题，虽然派纳公司提供的情况说明主要理由为派纳公司未能提供一楼的具体施工方案，但考虑到一楼租赁部位始终在派纳公司的控制中，派纳公司并未举证证明无法完成消防验收系爱投公司原因造成的，故对派纳公司的该项主张，本院不予采信。最后，对于派纳公司主张外墙上开门构成违章建筑，考虑到合同约定增设附属设施设备，需要办理审批的义务在派纳公司，故对于派纳公司的该项主张，本院不予采信。因爱投公司及派纳公司在审理中均表示同意继续履行合同，故本院就爱投公司违反适租义务的责任及派纳公司的租金支付义务予以明确，鉴于：1.爱投公司与派纳公司于2020年4月29日就一楼租赁部位返还方案达成一致，且双方均同意按照评估价格免除一楼租赁部位的租金，故一楼租赁部位的租金应从合同约定的年租金中予以扣除(2019年11月10日至2021年11月9日期间按照评估的月租金32,380元计算，第三年起每年按月租金32,380元递增4%的标准予以扣减)；2.2020年4月29日，双方虽然达成返还方案，但派纳公司不同意当场办理交接手续；3.派纳公司要求免除新型冠状肺炎影响期间的2个月租金，爱投公司表示同意免除1个月租金，考虑到疫情影响，爱投公司免除1个月租金的意见，较为合理，本院予以支持；综上考虑上述情况及双方的诉请，结合爱投公司的违约情形，本院酌定派纳公司还应向爱投公司支付2019年11月10日至2020年6月9日间的租金348,730元；同时因双方就租赁部位的变更已经达成一致，故派纳公司应当将一楼租赁部位返还给爱投公司，爱投公司应当在合理时间内按照双方达成的方案对一楼租赁部位予以分隔并将约定的部位交由派纳公司作为通道使用。派纳公司主张可得利润损失，缺乏相应的依据，本院难以支持。对于2020年6月10日起的租金，鉴于爱投公司并未在本案中予以主张，故本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十九条、第二百一十六条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海派纳企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海爱投实业有限公司支付原告(反诉被告)上海爱投实业有限公司房屋租金348,730元；二、被告(反诉原告)上海派纳企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内将上海市静安区高平路XXX号XXX室租赁部位返还给原告(反诉被告)上海爱投实业有限公司；三、原告(反诉被告)上海爱投实业有限公司的其余诉讼请求，本院不予支持；四、被告(反诉原告)上海派纳企业管理有限公司的其余诉讼请求，本院不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费27,100元，由原告(反诉被告)上海爱投实业有限公司负担。本诉案件受理费13,510元，由原告上海爱投实业有限公司负担8,658元，被告上海派纳企业管理有限公司4,852元。反诉案件受理费7,733.50元，由反诉原告上海派纳企业管理有限公司3,613.50元，由反诉被告上海爱投实业有限公司4,120元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  姚 峥审 判 员  万健健人民陪审员  蔡凌军二〇二〇年十一月二十四日书 记 员  李诗蕊附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。