河南省兰考县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0225民初2260号原告：胡云飞，男，1990年3月27日生，汉族，住兰考县。确认地址同上。委托诉讼代理人：赵新超，河南王松华律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：毕进朝，男，1971年3月20日生，汉族，住河南省兰考县。委托诉讼代理人：王高歌，河南良达律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：开封市豫天元置业有限公司。统一社会信用代码：91410225559644165M。法定代表人：杨柳，系该公司董事长。住所地：兰考县产业集聚区迎宾路西侧。委托诉讼代理人：史瑞锋，开封市豫天元置业有限公司法律顾问。代理权限为特别授权。原告胡云飞与被告毕进朝、开封市豫天元置业有限公司（以下简称豫天元公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡云飞及其委托诉讼代理人赵新超，被告毕进朝及其委托诉讼代理人王高歌，被告开封市豫天元置业有限公司委托诉讼代理人史瑞锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、确认原告与被告开封市豫天元置业有限公司双方于2016年1月13日所签订的《东方御景商品房认购协议》无效；2、解除原告与被告毕进朝所签订的《房屋买卖合同》；3、被告毕进朝返还原告购房款367500元及资金占用期间的利息（利息按银行同期贷款利率为准），并赔偿原告在他处另购房与原购毕进朝房时的房屋差价损失；4、被告豫天元公司对上述第三项诉请与被告毕进朝承担连带给付责任；5、本案的诉讼费、保全费、保单费等费用由被告承担；事实与理由：经人介绍，原告购买被告毕进朝认购的被告豫天元公司的商品房一套，原告和被告毕进朝于2017年3月13日签订《房屋买卖合同》，而后毕进朝领着原告到被告豫天元公司，被告豫天元公司与原告又签订了《东方御景商品房认购协议》；因被告毕进朝于豫天元公司所签订的认购协议上的时间是2016年1月13日，就让原告与豫天元公司所签订认购协议时间按毕进朝原认购协议上的时间，签到了2016年1月13日。协议签订当日原告就给付了毕进朝购房款现金20万，后陆续依约向毕进朝结清了全部房款。原告付清购房款后，所购买的房屋却得不到落实，原告找毕进朝，毕进朝让找豫天元公司，原告找豫天元公司，豫天元公司却又说未接到过原告的房款、不承认与原告存在房屋买卖关系，且豫天元公司的房屋至今也未进行建设、未取得商品房预售手续。原告苦等数年后无奈，只好在认购协议约定的房屋地点西临借高价款又购买一套。综上，被告毕进朝根本就没有实际取得豫天元公司的房屋，却凭一张认购书就转售原告，而被告豫天元公司不承认毕进朝的原认购手续，却又与原告签订认购协议，是二被告的过错，导致原告即得不到房，又收不回房款，让原告错失购得低价房的佳机，现不得不高价别处购房。为维护原告的合法权益，特具状起诉与于贵院，恳请依法及时裁决。被告毕进朝辩称，一、涉案房屋的买卖双方合同主体是买方胡云飞、卖方豫天元公司，胡云飞与毕进朝之间不存在买卖关系，原告对于涉案房屋的出卖主体明确认知是豫天元公司；二、根据本案庭审调查的事实，可以认定胡云飞和豫天元公司对于款项直接支付给毕进朝用于抵债都是明知的，也是认可的；三、豫天元公司未直接收取房款，并不能否认其在法律意义上完成收款的事实。豫天元公司拖欠王长星款项，王长星拖欠毕进朝款项，豫天元公司以房子抵账或将房屋出售，所得房款用于偿还债务；四、豫天元公司辩称与胡云飞签订协议和出具收据是受到王长星等人非法拘禁的影响，该辩解是不能成立的。根据豫天元公司庭审的主张，其法定代表人在2016年被王长星等人非法拘禁，是在意思表示不自由的情况下作出的以房抵债行为。但胡云飞与豫天元公司的认购协议形成于2017年，显然是与其法人被非法拘禁没有关系的；五、豫天元公司应当对胡云飞承担相应的法律责任。被告开封市豫天元置业有限公司辩称，涉案的东方御景商品房认购协议并没有实际履行，豫天元公司并没有实际收到房款，且认购协议书所显示的房屋标的是在案外人王长星非法拘禁豫天元公司原法定代表人张志凯期间予以处理的，基于以上事实，同意原告确认双方之间认购协议无效。但豫天元公司没有收到房款，不存在向原告返还房款的基础，应当驳回原告对豫天元公司的其他诉讼请求。原告胡云飞围绕诉讼请求依法提交了房屋买卖合同、收据、商品房认购协议、转款截图、短信截图等证据，用于证明其为购买房屋分别与被告毕进朝、被告豫天元公司签订合同及支付房款的情况。被告毕进朝提交了合同协议书、合伙协议书、还款承诺、用于证明豫天元公司与王长星之间有债务纠纷。被告豫天元公司宣读了公安机关对高文胜、黄建立、王长星、刘排礼的讯问笔录，对张志凯、周曙光的询问笔录及案外人李芳芳出具的声明，用于证明涉案房屋系王长星等人非法拘禁豫天元公司原法定代表人张志凯胁迫其用于折抵的房屋。本院组织当事人进行了证据交换和质证。依据有效证据，本院认定如下案件事实：2016年，豫天元公司原法定代表人张志凯因故将位于考城路“××”商品房××楼××单元901户折抵给案外人王长星。王长星因欠被告毕进朝货款，又将该房折抵给毕进朝。2017年3月13日，原告胡云飞与被告毕进朝签订房屋买卖合同一份，毕进朝将该房屋卖给胡云飞。当日，胡云飞付给毕进朝200000元购房款。后在毕进朝带领下，胡云飞同豫天元公司签订了《东方御景商品房认购协议》，该协议约定，胡云飞购买向豫天元公司认购位于考城路“××”商品房××楼××单元901户。协议约定认购协议落款时间为2016年1月13日，豫天元公司向胡云飞出具收款收据一份，内容为：“今收到胡云飞交来35#-1-901购房款460352元”，收据落款时间亦为2016年1月13日。后胡云飞又陆续将剩余房款付给毕进朝，截止2018年4月20日，胡云飞将购房款全部付给毕进朝，共计367500元。毕进朝未将收取胡云飞的367500元购房款交给豫天元公司，胡云飞亦未向豫天元公司支付购房款。另查明，截止原告起诉之日，涉案的东方御景35号楼901房并未取得商品房预售许可证明。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”据此，当事人对其主张的诉讼请求应承担举证责任且其提供的证据足以证明其事实主张。本案中，被告豫天元公司在未收到原告胡云飞购房款的情况下，同胡云飞签订《东方御景商品房认购协议》，并向胡云飞出具收款收据，可推定豫天元对以房抵债是明知的、也是认可的。豫天元辩称与王长星、毕进朝没有任何债务纠纷，不存在以房抵债的辩解意见，未能提供相关证据对其出具的票据予以否认，对其该辩解意见本院不予认可。胡云飞同豫天元公司签订了商品房认购协议的效力认定：依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，胡云飞同豫天元公司签订认购协议时，豫天元公司未取得商品房预售许可证明，至胡云飞起诉之日豫天元公司仍未取得商品房预售许可证明，故豫天元公司与胡云飞签订的房屋订购协议应认定无效。以物抵债协议应归类为代物清偿，系实践性行为，仅有抵债合意尚不足够，还须履行物权转移手续方可成立。本案中，胡云飞与毕进朝签订了房屋买卖合同，并向毕进朝支付了房款，但涉案房屋并未办理房产登记，亦未实际交付，且涉案房屋并未取得预售许可证，抵房行为无法继续履行，致使合同目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”之规定，胡云飞要求解除与毕进朝签订的房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。对胡云飞要求赔偿在他处另购房屋差价的诉讼请求，其未提供充分证据证明损失的具体情况，对该诉讼请求本院不予支持。关于胡云飞要求利息损失的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，被告毕进朝应当按照其过错责任承担胡云飞一定的利息损失。本案中，胡云飞在同豫天元公司签订商品房认购协议、豫天元公司向其出具收据的情况下，却陆续将购房款全部给付给毕进朝，可推定胡云飞对以房抵债是明知的，但其对涉案房屋状况未进行必要的了解，未尽到审慎审查义务，其自身应当承担相应的责任。胡云飞在知道或应当知道房屋无法交付时，应当及时向毕进朝主张权利，胡云飞怠于行使权利，由此造成的利息损失由其自身承担。毕进朝在胡云飞起诉后应当及时归还购房款，毕进朝不及时归还，应自胡云飞起诉之日支付占用购房款的利息。对原告胡云飞要求被告豫天元公司与被告毕进朝承担连带给付责任的诉请，没有法律依据，本院不予支持。合同解除后，毕进朝与王长星之间的债权债务关系恢复到以房抵债前的原始状态，毕进朝可另行向王长星主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告胡云飞与被告开封市豫天元置业有限公司签订的落款时间为2016年1月13日的《东方御景商品房认购协议》无效；二、解除原告胡云飞与被告毕进朝于2017年3月13日签订的《房屋买卖合同》；三、被告毕进朝于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告胡云飞购房款人民币367500元，并以人民币367500元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付自2020年6月5日起至购房款返还完毕之日止的利息；四、驳回原告胡云飞对被告开封市豫天元置业有限公司的诉讼请求；五、驳回原告胡云飞的其他诉讼请求。案件受理费6812.5元，保全费2370元，共计9182.5元，由被告毕进朝负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或河南省开封市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审判长 刘 富审判员 张令花审判员 张相东二〇二〇年八月二十日书记员 李 瑞