上海市崇明区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0151民初1779号原告：上海东滩湾房地产开发有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：周守鹏，执行董事。委托诉讼代理人：何飞，上海市浦江律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨晨，上海市浦江律师事务所律师。被告：上海市崇明区览海国际高尔夫社区A小区业主委员会，住所地上海市崇明区。负责人：顾洪。委托诉讼代理人：王清坤，上海至合律师事务所律师。委托诉讼代理人：余岚，上海至合律师事务所律师。原告上海东滩湾房地产开发有限公司诉被告上海市崇明区览海国际高尔夫社区A小区业主委员会业主撤销权纠纷一案，本院于2020年3月18日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员周健独任审判，于2020年4月29日公开开庭进行了第一次审理，原告委托诉讼代理人何飞，被告的负责人顾洪及委托诉讼代理人王清坤以及原委托诉讼代理人肖鑫到庭参加诉讼。嗣后本案转适用普通程序审理，2020年8月7日被告撤销肖鑫律师作为其代理人，并增加委托余岚律师作为代理人。后于2020年8月24日进行第二次公开开庭审理，原告的委托诉讼代理人何飞，被告负责人顾洪及委托诉讼代理人王清坤、余岚到庭参加诉讼，被告当庭提出回避申请，本院于2020年8月26日作出驳回回避申请的决定，并于2020年9月28日进行了第三次公开开庭审理，原告的委托诉讼代理人何飞，被告的负责人顾洪及委托诉讼代理人王清坤、余岚到庭参加诉讼。又因被告不服申请复议。本院于2020年10月9日作出驳回被告的复议申请维持原决定的最终决定，因案情复杂，本案申请延长三个月的审限。本案现已审理终结。原告上海东滩湾房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1．要求确认上海市崇明区览海国际高尔夫社区A小区于2019年9月17日业主大会通过的《业主大会议事规则》第十条第2款无效；2．撤销上海市崇明区览海国际高尔夫社区A小区的览海33业字[2019]第006号、览海33业字[2020]第002号、览海33业字[2020]第013号业主大会决议；3．诉讼费由被告承担。事实与理由：上海市崇明区览海国际高尔夫社区A小区(以下简称“A小区”)于2014年5月起符合交付条件，总建筑面积为78873.85平方米。原告系A小区的建设单位，同时也系A小区的业主，目前原告名下拥有A小区尚未出售的房屋共计64套(包括住宅及商业用途房屋)，且未出售房屋的建筑总面积达43521.25平方米，占建筑物总面积55.18%。被告系A小区的业主委员会，成立于2019年9月。2019年5月，因A小区开始筹备业主大会，原告作为该小区的建设单位特向上级主管部门上海市崇明区住房保障和房屋管理局咨询关于小区业主大会议事规则制定及计票的相关问题，后经该局明确回复：“根据相关法律规定，业主大会作出决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”2019年9月17日，A小区召开首届业主大会，议程为表决《业主大会议事规则》、《管理规约》、《专项维修资金管理规约》及选举业委会委员，然而原告发现业委会筹备组所附《业主大会议事规则》(草案)的第十条第2款约定了“……同时当大业主的面积与小业主的票数平衡相矛盾时，统计权重以业主选票数为优先考量。”该约定明显违反了法律的强制性规定(双过半同意)，故原告未对该议程进行表决，但被告最终还是违法通过了该议事规则。2019年10月30日，被告再次召开业主大会，对社区合作及选聘物业两项议程进行表决，原告作为A小区专有部分面积过半数的业主，明确表示不同意两项表决事项，但被告仍无视原告明确的否决投票，作出了同意两项表决事项的违法会议决议。2020年1月18日，被告召开2020年度首次业主大会，对聘请律师及选聘新物业两项议程进行表决，原告对该两项议程再次明确表示不同意并书面函告被告关于议题2的调整意见，但被告对此依旧置若罔闻，并再次作出了同意前述两项表决事项的违法会议决议。2020年6月29日，被告召开2020年业主大会二次会议，对A：“览海A区2020年5月至2021年4月年度物业管理服务费提前预交标准”事项；B：“选择上海银行陈家镇支行为览海国际高尔夫社区A小区业主大会商品住宅维修基金开户行”事项；C：“授权业主委员会履行部分业主大会职责”的三个事项进行了投票(开票表决)，在原告未同意的情况下仍通过了上述决议。综上所述，原告认为被告作出的业主大会决议系依据通过程序违法且内容同样违法的《业主大会议事规则》所得出，该议事规则及被告作出的业主大会决议均严重侵犯了原告的合法权益，遂提起上述请求。被告上海市崇明区览海国际高尔夫社区A小区业主委员会辩称，一、被告主体不适格，原告的诉讼请求是撤销业主大会决议及业主大会议事规则。该决议及议事规则均是由A小区业主大会通过，并非由作为业主大会执行机构的业主委员会表决通过，业主委员会也无权撤销业主大会通过的决议和议事规则。且业主大会议事规则是由业主大会筹备组起草，由首届业主大会审议通过，在此时间节点，被告尚未依法登记成立。二、原告的诉请缺乏法律和事实依据。业主对侵害其合法权益的业主大会决议、业主委员会决议具有申请撤销的权利，但业主大会议事规则并不等同于业主大会决议本身，如原告认为业主大会议事规则侵犯其合法权益，应申请撤销通过该议事规则的业主大会决议而不是直接申请撤销该议事规则。三、业主大会决议不可能满足每一个业主的要求，法律也仅是规定对侵犯业主合法权利的决议业主可以申请撤销，业主大会通过的决议均不存在侵犯原告权益的情形，反而是原告的行为系其在利用大业主身份侵害其他小业主合法权益。物权法和物业管理条例作出“双过半”规定的目的在于保证大多数业主而不是赋予一些大业主为了自身利益侵害其他业主利益的特权。且物权法第七十六条关于“双过半”的规定属于管理性规定并非效力性规定，相关法律法规也没有明确规定业主大会决议违反该等规定应为无效或者可以被撤销，且业主大会所作出的决议内容已经实际执行，撤销该决议不具有实际意义。故原告诉请的目的明显是以合法的形式来达成其非法的目的，其作为A小区的开发商无权通过业主的权利来保障其作为开发商的利益，该等企图本身就缺乏正当性也势必会以损害其他业主的利益为前提，法律对此应给予否定性评价，应驳回原告的诉讼请求。原告为证明其主张，向本院提供如下证据：第一组证据：1、上海市不动产登记信息；2、上海东滩湾房地产开发有限公司名下房屋清单；3、上海市物业管理监管与服务平台截图。证明：1、原告名下未销售的物业建筑面积总计为43521.25平方米；2、原被告所在览海高尔夫别墅A小区总建筑面积为78873.85平方米；3、原告名下的专有部分面积(未销售的物业建筑总面积)占建筑总面积55.18%。第二组证据：1、关于住宅小区业主大会议事规则制定及计票问题的咨询函；2、上海市崇明区住房保障和房屋管理局的答复意见书。证明：根据相关法律规定及上级主管部门的明确回复，业主大会作出决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意(双过半)。第三组证据：1、关于召开上海市崇明区陈家镇览海国际高尔夫社区A小区(33弄)首届业主大会第一次会议的公告；2、上海市崇明区陈家镇览海国际高尔夫社区A小区业主大会议事规则(草案)；3、关于上海市崇明区陈家镇览海国际高尔夫社区A小区(33弄)首届业主大会第一次会议决定、业主委员会委员选举结果等事项的公告。证明：1、被告未经原告同意，作出通过《业主大会议事规则》等文件的会议决定，该会议程序违法；2、未经原告同意的《业主大会议事规则》第十条的约定，违反了法律强制性规定，侵犯了原告的合法权益。第四组证据：1、上海市崇明区陈家镇览海国际高尔夫社区A小区2019业主第二次会议相关议程事项意见征询表(览海33业字2019第003号附件一)；2、上海市崇明区陈家镇览海国际高尔夫社区A小区2019业主第二次会议相关议程事项意见征询表(览海33业字2019第003号附件三)；3、关于上海市崇明区陈家镇览海国际高尔夫社区A小区2019业主第二次会议决议的公告(览海33业字2019第006号)。证明：1、原告明确表示不同意第二次业主大会的相关议程事项；2、被告无视原告的否决表决，违法通过两项会议议程事项，该会议决议严重侵害了原告的合法权益。第五组证据：1、关于召开上海市崇明区陈家镇览海国际高尔夫社区A小区业主大会2020年度第一次会议的公告(览海33业字2020第001号附件一)；2、上海市崇明区陈家镇览海国际高尔夫社区A小区业主大会2020年度第一次会议相关表决事项征询意见表(览海33业字2020第001号附件第2页)；3、关于要求调整完善崇明区览海高尔夫社区A小区业主大会2020年度第一次会议决议的公告(览海33业字2020第002号)。证明：1、原告明确不同意2020年度第一次业主大会的相关议程事项；2、原告向被告书面告知关于议程事项的合理建议及要求；3、被告无视原告的否决表决及调整意见，违法通过两项会议议程事项，该会议决议严重侵害了原告的合法权益。第六组证据：1、关于要求撤销览海国际高尔夫社区A小区业主大会第一次会议决议的函；2、关于要求撤销览海国际高尔夫社区A小区业委会违法决议的申请。证明：1、原告书面要求被告撤销违法决议并抄送相关部门；2、原告向上级主管部门书面申请撤销被告的违法决议。第七组证据：告知函(览海33业字2020第003号)，证明被告无视原告的书面撤销要求，继续按违约决议向案外人上海览海物业管理有限公司发送告知函。第八组证据：上海市崇明区览海国际高尔夫社区A小区关于召开2020业主大会二次会议的公告(览海33业字2020第0012号)；证明被告在本案审理期间,不顾双方纠纷未决,仍执意召开业主大会,持续侵害原告合法权益。第九组证据：上海市崇明区览海国际高尔夫社区A小区2020业主大会二次会议相关议程事项意见征询表一、二(览海33业字2020第0012号附件一、二),及上海东滩湾房地产开发有限公司名下房屋清单，证明原告明确表示不同意2020年度第二次业主大会的所有议程事项,并将不同意的选票寄送被告。第十组证据：关于上海市崇明区览海国际高尔夫社区A小区2020业主大会第二次会议决议的公告(览海33业字2020第013号)，证明被告继续依据违法的“议事规则”,在专有面积过半的业主明确不同意的情况下,通过了所谓议程事项,形成了违法的会议决议。被告的质证意见：对于证据一，不动产登记信息应该以现实信息为准；不认可房屋清单真实性，是原告单方面清单；认可服务平台的截图，原告身份是开发商，作为业主是临时性的，并没有真正居住。对于证据二，1、原告对有关部门的函无法确认真实性，证明目的不认可，也并没有对原告系争的议事规则和计票规则进行答复，原告想表达的最多只能法律条款的提问。2、业主大会的议案没有侵害业主的合法权益，没有违反相关法律法规。对于证据三真实性认可，但是证明目的不认可。对于证据四真实性认可，目的性不认可，后来的两个决议都是根据前面的议事规则产生的，议事规则有效，后面的决议当然有效。对于证据五真实性认可，证明目的不认可。原告是为了维护其自身权益，而不是维护广大业主的合法权益。对于证据六与被告无关，不予认可。对于证据七真实性认可。对证据八、九、十的真实性认可，但是证明目的不认可。被告为佐证其辩称，向本院提供如下证据：第一组证据：1、《首届业主(代表)大会筹备小组成立申请表及业主签名表》；2、《上海市崇明区陈家镇览海国际高尔夫社区A小区(揽海路33弄)业主大会筹备组培训会议纪要及会议人员签到表》；3、《关于划定上海市崇明区陈家镇览海国际高尔夫社区(A)区(揽海路33弄)物业管理区域的公告》；4、《关于组建上海市崇明区陈家镇览海国际高尔夫社区(A)小区业主大会筹备组的公告》。以上证据证明1、2018年11月20日，览海国际高尔夫别墅(A)小区业主就成立业主大会、业主委员会等事宜向所属的陈家镇揽海路工作站完成设立报备工作；2、2019年5月24日，上海市崇明区陈家镇人民政府就划定览海国际A区的物业管理区域范围及组建览海国际A区设立业主大会、业主委员会等事宜发布公告。第二组证据：1、《关于上海市崇明区陈家镇览海国际高尔夫社区(A)小区业主大会筹备组成员名单的公示》；2、《关于上海市崇明区陈家镇览海国际高尔夫社区(A)小区业主大会筹备组成员名单的公告》；3、《览海高尔夫(A区)业主大会筹备组会议纪要》及《会议人员签到表》(2019年7月6日)；3、《览海高尔夫业委会筹备组第二次会议纪要》及《筹备组会议人员签到表》(2019年8月3日)；4、《上海市崇明区陈家镇览海国际高尔夫社区(A)小区(揽海路33弄)业主大会筹备组工作会议纪要》及《览海A区筹备组会议人员签到表》；5、《揽海路33弄(览海高尔夫别墅A区)成交客户明细》，以上证据证明1、2019年6月18日，经公示，确定览海国际A区业主大会筹备组成员名单；2、2019年7月至8月期间，筹备组先后召开3次会议，并于2019年8月14日确定业主人数及其专有面积；首次业主大会召开时间、地点；参会人员及表决规则；业主委员会候选人名单及选举办法；同时，讨论通过业主大会议事规则、物业管理规约等相关文件的草案。第三组证据：1、《上海市崇明区陈家镇览海国际高尔夫社区A小区关于业主委员会候选人产生办法及业主委员会选举方式的公示》及公告；2、《上海市崇明区陈家镇览海国际高尔夫社区A小区以及草案的公示》及公告；3、《关于召开上海市崇明区陈家镇览海国际高尔夫社区A小区关于业主委员会候选人名单的公示》及公告；4、《关于召开上海市崇明区陈家镇览海国际高尔夫社区A小区(33弄)首届业主大会第一次会议的公告》；5、业主委员会候选人基本信息张贴至社区公告宣传栏的图片。以上证据证明览海国际A区业主大会筹备组在首次业主大会召开前15日依法完成业主委员会选举方式、业主委员会候选人名单、业主大会议事规则、物业管理规约、专项维修资金管理规约等草案的公示、公告工作。上述第1、第2、第3组证据共同证明：组建业主大会筹备组过程符合《上海市住宅物业管理规定(2018年修正)》第十五条规定。同时,筹备组已依照《上海市住宅物业管理规定(2018年修正)》第16条之规定完成首次业主大会的筹备及公示、公告工作。第四组证据：1、《览海国际高尔夫社区A小区首届业主大会第一次会议公告、表决选举票等文件签收表》、快递面单；2、《会议人员签到表》(2019年9月17日)；3、首届业主大会第一次会议表决选举票(共35张)、揽海路工作站现场监票图片；4、《览海国际高尔夫A小区首届业主大会第一次会议业主表决选举票汇总表》；5、《关于上海市崇明区陈家镇览海国际高尔夫社区A小区(33弄)首届业主大会第一次会议决定、业主委员会委员选举结果等事项的公告》；6、《上海市崇明区陈家镇览海国际高尔夫社区A小区首届业主大会第一次会议会议纪要》；7、《上海市崇明区陈家镇览海国际高尔夫社区A小区业主大会议事规则》、《上海市崇明区陈家镇览海国际高尔夫社区A小区专项维修资金管理规约》、《上海市崇明区陈家镇览海国际高尔夫社区A小区物业管理规约》，以上证据证明1、览海国际A区业主大会筹备组依法通过现场及指定地址邮寄送达的方式向64名全体业主送达首次业主大会的表决选举票；2、2019年9月17日，在揽海路工作站召开首次业主大会。经监票人统计,共回收表决票35票、对各项表决事项表示同意的票数为35票,无反馈票数为29票；3、首次业主大会会议结束后，览海国际A区业主委员会完成首次业主大会决议、业主委员会选举结果公示公告程序。同时向陈家镇房屋管理中心完成相关文件的备案工作。上述第四组证据共同证明：首次业主大会召开、决议事项表决程序、会议结果公示及相关文件备案程序符合法律法规之规定,本次会议通过的《业主大会议事规则》、《专项维修资金管理规约》、《物业管理规约》合法、有效。第五组证据：1、《关于召开上海市崇明区陈家镇览海国际高尔夫社区A小区2019业主大会第二次会议的公告》及附件；2、《览海国际高尔夫社区A小区2019业主大会第二次会议公告、意见征询表签收表》；3、《览海国际高尔夫社区A小区2019业主大会第二次会议公告、意见征询表文件邮箱投送表》；3、《览海国际高尔夫社区A小区2019业主大会第二次会议公告、意见征询表文件邮箱投送表》；4、快递面单及送达回证；5、《览海国际高尔夫社区A小区2019业主大会第二次会议业主意见征询情况汇总表》；6、《关于上海市崇明区览海国际高尔夫社区A小区2019业主大会第二次会议决议的公告》；7、社区公告宣传栏图片。以上证据证明：1、经览海A区业委会提议，就览海社区AB区合作协议事项及览海A区2020-2021年度物业选聘方案的事宜召开2019年第二次业主大会；2、业委会依法通过现场、邮箱及指定地址邮寄送达的方式向64名全体业主送达本次会议的意见征询表；3、2019年10月29日，在揽海路工作站召开本次会议，本次会议两项表决事项同意票数分别占总票数的98%、96.8%；4、本次会议结束后，览海国际A区业主委员会依法完成会议决议的公示工作。第六组证据：1、《关于召开上海市崇明区览海国际高尔夫社区A小区业主大会2020年度第一次会议的公告》及附件、社区公告宣传栏图片；2、《览海国际高尔夫社区A小区2020业主大会第一次会议公告、意见征询表文件业主签收表》；3、《览海国际高尔夫社区A小区2020业主大会第一次会议公告、意见征询表文件邮箱投送表》；4、快递面单及送达回证；5、征询意见表(共44份)、《览海国际高尔夫社区A小区2020业主大会第一次会议业主意见征询情况汇总表》；6、《关于上海市崇明区览海国际高尔夫社区A小区2020业主大会第一次会议的公告》；7、社区公告宣传栏图片；8、《上海市崇明区览海国际高尔夫社区A小区2020业主大会第一次会议纪要》。上述第五、第六组证据共同证明：2019年第二次业主大会、2020年第一次业主大会召开、召集及表决程序符合议事规则相关规定，合法、合规。补充证据一：顾洪与罗德之间在2019年9月份的电话通话录音(光盘及书面整理资料)。证明：1、在首次业主大会召开之前，原告清晰知道《上海市崇明区陈家镇览海国际国际高尔夫社区A小区业主大会议事规则》的所有内容；2、原告同意多数业主意见，并决定以“不反馈意见”方式投票。补充证据二：上海市崇明区陈家镇览海路工作站证明。证明：1、览海国际高尔夫社区A小区历次业主大会均在陈家镇览海路工作站办公场所召开；2、工作站对三次业主大会的意见征询表的回收情况进行了核对；3、历次业主大会均由专人进行了唱票、计票、监票。补充证据三：1、东滩湾公司和览海物业公司工商登记资料；2、杜和周的通话录音。证明原告与览海物业之间为关联企业。补充证据四：被告寄送给览海物业公司的《告知函》、览海物业公司作出的《回复函》。证明：1、2019年12月，为完善览海A小区日后物业管理服务，被告以《前期物业服务合同》相同的标准邀请览海物业公司续签2020年度的物业合同；2、览海物业公司回函，要求被告续签物业合同事宜召开相关的业主大会。补充证据五：《上海市崇明区览海国际高尔夫社区A小区关于召开2020业主大会第二次会议的公告》、《意见征询表》及社区公告宣传栏图片，《览海国际高尔夫社区A小区2020业主大会第二次会议公告、意见征询表文件业主签收表》、意见征询表快递发送明细、快递面单；《览海国际高尔夫社区A小区2020业主大会第二次会议业主意见征询情况汇总表》、社区公告宣传栏图片、揽海路工作站出具的《情况说明》。以上证明：1、经览海A区业委会提议，览海社区A区召开2020第二次业主大会；2、业委会依法通过现场、邮箱及指定邮寄送达的方式向64名全体业主送达本次会议的意见征询表；3、2020年6月29日，在揽海路工作站召开本次会议，本次会议三项表决事项同意票数分别占总业主人数的87.50%、90.6%、89.06%；4、本次会议结束后，览海国际A区业主委员会依法完成会议决议的公示及备案工作。补充证据六：《物业服务合同》及公告栏公示图片、意晟物业公司进场视频图片一份。证明：览海社区A区已通过公开招标方式聘请新物业公司，新物业公司已于2020年4月28日进场，2020年第一次业主大会决议已实际实施。补充证据七：览海A小区物业费支付明细、付款凭证及发票。证明览海社区A区业主已向意晟物业公司缴纳物业费，2020年第二次业主大会决议已实际实施。补充证据八：沪崇房管信访(2020)290号《答复意见书》、沪崇房管信访(2020)312号《答复意见书》。证明：1、原告与其关联的览海物业管理有限公司相互串通，擅自变更物业费模式的行为违规，属于无效行为；2、崇明区住房保障和房屋管理局、陈家镇人民政府已经约谈原告相关负责人，告知其擅自调整物业费模式行为属于无效行为。补充证据九：补偿协议。证明：1、原告作为开发商，非但未按照政府主管部门要求整改其违法行为，反而变本加厉，继续通过免交部分小业主应当承担的赔偿逾期交房、房屋质量瑕疵等损失的责任；2、2020年6月A小区物业管理企业已经更换，在未经物业管理企业同意、也未经业主大会同意的情况下，原告仍与小业主签署所谓的以物业费代替赔偿款的协议。上述证据补充证据八和证据九相互结合证明：1、原告起诉撤销业主大会议事规则和业主大会决议的目的在于继续为其侵害小业主权利提供便利。该等情形属于典型的以合法形式掩盖其非法目的,不应得到支持；2、原告既是开发商又是小区业主，其利用“业主的权利”来达成“开发商”侵占小区业主利益的目的，显然有悖基本法理。原告对被告提供证据的质证意见：就第一组真实性认可，证明目的不认可。筹备组筹备的过程认可，但是议事规则不认可。第二组证据，有罗德参加的部分可以确认，没有罗德参加不能确认。即使真实性都认可的情况下，也不能代表议事规则合法。在该组证据中，开发商代表出席会议，不代表同意会议，没有认可过默示规则。第三组证据的真实性无异议，证明目的有异议。筹备组筹备的过程认可，但是议事规则不认可。第四组证据，证据30-75页的真实性都不认可，无法核实。4-1至4-6中，原告方从未对所谓议事规则进行同意投票，故不同意议事规则约定。从证据4-7这组中，有3个对方称备案过的议事规则，备案只是程序性问题，但是不代表有效。违反了物权法强制性规定，没有双过半。第五组证据，5-1真实性认可，5-6和5-7真实性认可，其他真实性不认可。第六组证据，6-1、6-2、6-6、6-7真实性认可，其他不认可。作为面积过半的业主，原告明确表示了不同意会议事项。对于补充证据1、即便是罗德的录音，话中也从来没有同意过议事规则；2、对工作站的证明无法确认真实性，和本案无关；3、对工商登记资料无异议，当时对于证明目的不认同，和本案无关。对录音的合法性、真实性、时间不认可，录音可以看出意晟物业一直阻挠开发商进入小区，和本案诉讼无关，当时可以看出双方有纠纷。4、两份函件真实性无异议，但是证明目的有异议，且和本案无关；5、对于社区公告栏的宣传图片以及倒数第二项宣传栏图片以及倒数第三项决议公告的真实性认可，其他的证据真实性均不予认可。对于最后一项工作站证明不清楚。6、真实性和关联性均不予确认，和本案无关，从视频内容看，览海物业在4月28日从未同意过，也向被告表示了原告作为开发商和面积过半的业主不同意的，已经另案主张；7、真实性无法确认，和本案无关；8、真实性无异议，证明目的有异议，包干制和酬薪制和本案无关联；对补充证据9不认可。经审核原、被告提供的证据及庭审质证意见，本院认定事实如下：原告系上海市崇明区览海国际高尔夫社区A小区的建设单位兼业主，被告系该小区的首届业主委员会，该小区总建筑面积78873.85平方米(含地下面积)，其中住宅面积为77816.55平方米，非住宅1057.3平方米。总套数126套(住宅122套非住宅4套)，起诉时已销售房屋62套，未销售房屋64套(含4套非住宅)，未销售总面积43521.22平方米，占总面积55.18%。诉讼中出售住宅1套(地上地下总面积646.86平方米)。目前未售面积总计42874.36平方米，未售专有部分面积占总面积54.36%。该小区前期物业服务单位为上海览海物业管理有限公司。2018年11月20日，A小区业主代表向陈家镇揽海路工作站申请筹备召开首届业主大会并选举成立业主委员会，2019年5月24日上海市崇明区人民政府发布1、关于划定上海市崇明区陈家镇览海国际高尔夫社区A区(揽海路33弄)物业管理区域的公告。物业管理区域划定为东至北郊路、西至览海国际高尔夫社区B区(揽海路55弄)、南至中心河、北至揽海路。2、关于组建上海市崇明区陈家镇览海国际高尔夫社区A小区业主大会筹备组的公告，公告确定A小区已符合业主大会成立的条件。2019年6月7日上海市崇明区陈家镇人民政府公示了关于上海市崇明区陈家镇览海国际高尔夫社区A小区业主大会筹备组成员名单，异议期届满后于2019年6月18日公告筹备组成员名单。2019年7月至8月期间，筹备组先后召开会议，并于2019年8月14日确定业主人数及其专有面积、首次业主大会召开时间、地点；参会人员及表决规则；业主委员会候选人名单及选举方法；同时讨论通过业主大会议事规则、物业管理规约等相关文件的草案。2019年8月16日至2019年8月31日，A小区业主大会筹备组在首次业主大会召开前15日完成业主委员会选举方式、业主委员会候选人名单、业主大会议事规则、物业管理规约、专项维修基金管理规约等草案的公示、公告。2019年9月17日，A小区召开首届业主大会第一次会议，对业主大会议事规则、管理规约、专项维修资金管理规约三个事项进行表决并采取等额选举方式选举业主委员会委员五名，经监票程序，送达的64票，共收回35票，均表示同意，无反馈票数为29票，通过了上述三个表决事项，并选举顾某等五人为业委会成员。其中通过的业主大会议事规则第十条业主大会表决形式为：“本业主大会采用以下第一、二种形式进行表决：(一)设投票站：在物业管理区域内设投票箱，由业主自行将个人意见投入投票箱内，经业主委员会(换届工作小组)统计汇总，公布表决结果。(二)专人送达、回收意见：由业主委员会(换届工作小组)组织有关人员逐户派发、回收业主意见，经业主委员会(换届工作小组)统计汇总，公布表决结果。已送达的表决票，应当经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，但业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视作同意已表决的多数票意见；同时当大业主的面积与小业主的票数平衡相矛盾时，统计权重以业主选票数为优先考量。”2019年10月29日，A小区召开了2019业主大会二次会议，对A：览海社区(A、B区)合作协议事项；B：A小区2020至2021年度物业选聘方案进行投票(开票表决)。次日，A小区业主大会和业主委员会发布览海33业字[2019]第006号决议公告。公告内容表述为：根据本小区《业主大会议事规则的决定》已送达的表决票，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的视作同意已表达的多数票意见；同时当大业主的面积与小业主的票数平衡相矛盾时，统计权重以业主选票数为优先考量，故此，对于A：览海社区(A、B区)合作协议事项。同意票34+29(无反馈票)合计63票/户，占总票/户数的98%，大会意见遵循投票表决满足“过半数”通过之规定要求，该部分业主拥有的专有部分建筑面积31971.01平方米，占总建筑面积的41.33%(因大业主即开发商业主的原因，未过半)，按议事规则，仍属通过。对于B：A小区2020至2021年度物业选聘方案进行投票(开票表决)。同意票33+29(无反馈票)合计62票/户，占总票/户数的96.80%，大会意见遵循投票表决满足“过半数”通过之规定要求，该部分业主拥有的专有部分建筑面积31324.15平方米，占总建筑面积的40.50%(因大业主即开发商业主的原因，未过半)，按议事规则，仍属通过。遂通过了上述两个事项的决议(具体决议内容略)。2020年1月18日，A小区召开了2020业主大会一次会议，对A：授权览海A区业委会聘请律师；B：在遵从《前期物业服务合同》含酬金制的框架下，是否公开选聘新物业或续聘新物业事项进行了投票(开票表决)。如前述览海33业字[2019]第006号决议，虽然表达同意户数过半，原告名下的未销售建筑面积过半且表示反对，但按议事规则设定的“同时当大业主的面积与小业主的票数平衡相矛盾时，统计权重以业主全票数为优先考量”之规则，于同日A小区业主大会及业主委员会发布了览海33业字(2020)第002号业主大会第一次会议决议的公告，通过如下决议：1、同意授权A小区业委会聘请专业律师为业主大会、业主委员会、业主提供相关法律服务、律师聘请不高于按《上海市律师服务收费政府指导价标准》计算的数额；2、同意在遵从《前期物业合同》中约定的收费标准、服务等级、收费方式(酬金制)的框架下进行公开选聘新的物业服务企业。诉讼过程中，A小区于2020年6月29日以“书面征求意见”方式召开了2020业主大会二次会议，对A：“览海A区2020年5月至2021年4月年度物业管理服务费提前预交标准”事项；B：“选择上海银行陈家镇支行为览海国际高尔夫社区A小区业主大会商品住宅维修资金开户行”事项；C“授权业主委员会履行部分大会职责”事项进行了投票(开票表决)，在同意人数过半，原告未同意即面积未过半的前提下按“议事规则”发布了览海33业字(2020)第013号决议公告，通过如下决议：同意A“览海A区2020年5月至2021年4月物业管理费年度预缴标准方案，6月30日前(含当日)支付上述一个年度物业管理服务费的，按5.5元/月/平方米(地上)、2.75元/月/平方米(地下)的标准计算，应预缴物业管理费；同意B：选择上海银行陈家镇支行为览海国际高尔夫社区A小区业主大会商品住宅维修金开户行；同意C：业主大会授权业主委员会行使下列职权：……另查明，A小区业主大会与案外人上海意晟物业管理有限公司签订物业服务合同，合同服务期限自2020年5月1日至2023年4月30日止。上海意晟物业管理有限公司已实际进场履行服务义务。大多数业主已开始向上海意晟物业管理有限公司缴纳物业管理费。原告于2020年3月向本院提起业主撤销权诉讼。本院认为，根据物权法以及相关司法解释的规定，业主大会或者业主委员会的决定对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。业主以业主大会或业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。结合本案，归纳如下争议焦点：一、被告主体是否适格。本案原告的诉请主张为议事规则部分条款无效，并要求撤销按无效规则而产生的决议。相关物业管理规定，同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会并选举产生业主委员会，业主委员会是业主大会的执行机构，业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门应当责令限期改正或者撤销其决定并通告全体业主。故本院认为，业主大会本身是作为全体业主集体决策共有以及共同管理事项的议事会议，而业主委员会作为业主大会的常设机构，负责处理日常事务。物权法明文赋予合法权益受到业主大会或者业主委员会决定侵害的业主可以行使撤销权，故在业主提起的撤销之诉中，业主委员会当然是适格被告。二、议事规则第十条第2款的效力。物权法第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：(一)制定和修改业主大会议事规则；(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；(六)改建、重建建筑物及其附属设施；(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本院认为，法律既然设定了业主决定建筑区划内重大事项及表决权通过规则，是为了平衡兼顾小区内所有建筑物所有权人的权益，原告虽然是建设单位，但在建筑物未销售之前原告就其名下的建筑物而言同时也是业主的身份，法律如此设定本身是大业主对小业主人数优势的制约平衡，故“双过半”、“三分之二”规则在决定重大事项中能体现民主、公平。议事规则经小区全体业主表决通过是对业主大会议事进行规范的程序性规定，业主议事规则不违反法律及行政法规的决定，在生效期间对全体业主具有约束力。本案表决权规则的“但书”规定直接突破了“双过半”的原则性规定，显然违反了法律的强制性规定，即使被告认为原告未参与投票视为默认，仍不能认定为合法有效。三、决议应否撤销。根据物权法第七十八条及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，侵害“业主合法权益”不仅包括侵害业主的实体权利也包括作出决定的程序违反法律规定的情形。虽然被告所作出的决议除“但书”规则外其他程序无明显瑕疵，所作出的决议也的确能体现大多数业主的意思表示，但议事规则第十条第2款的设定变相剥夺了原告选举、投票的权利，此规则的设置将不能保证原告有效参与意见征询及表决，原告的表决意见将形同虚设，可能直接导致原告合法权益遭受侵害，亦无法保证在此规则之下形成的决议是否能体现多数利益。故上述系列公告中通过的决议因不符合法律规定的“双过半”议事规则重大程序要求，应当予以撤销。需要指出的是，该小区的建设单位即原告与小业主、前后物业公司之间的确存在诸多矛盾及历史纠纷，即便业委会在相关工作环节中出现不完善之处，也可能是各种因素所造成的，被告的履职并非徒劳无功，且原告应有的表决权也并非一成不变，随着房产的销售，其权利逐渐分散。故希望大小业主、业主委员会、物业公司几方之间加强交流、换位思考、正确面对实际问题谋求解决途径，并应积极接受相关职能部门监管和指导，依法依规各尽其职，共同创建美好家园。综上，本案中首届业主大会作出的议事规则第十条第2款违反了法律的强制性规定，应为无效。原告要求撤销业主大会和业主委员会按此议事规则表决程序作出的决议，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《上海市住宅物业管理规定》第十八条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下：一、被告上海市崇明区览海国际高尔夫社区A小区于2019年9月17日业主大会通过的业主议事规则第十条第2款中的“同时当大业主的面积与小业主的票数平衡相矛盾时，统计权重以业主选票数为优先考量”的内容无效；二、撤销关于上海市崇明区览海国际高尔夫社区A小区业主大会通过的览海33业字[2019]第006号、览海33业字[2020]第002号、览海33业字[2020]第013号决议；本案案件受理费80元，由被告上海市崇明区览海国际高尔夫社区A小区业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  周 健审 判 员  龚利民人民陪审员  陈柳娟二〇二〇年十二月十五日书 记 员  沈 欢附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。二、《上海市住宅物业管理规定》第十八条业主大会会议可以采用集体讨论形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主大会作出决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会决定筹集和使用专项维修资金，或者改建、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。业主可以委托代理人参加业主大会会议，代理人应当持业主书面委托书并依据委托人对所议事项的意见进行投票表决。三、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。