上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初50673号原告(反诉被告)：张兰，女，1978年4月13日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：李瑞婷，北京炜衡(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：西安盛弘必思恩科技有限公司，住所地陕西省西安市。法定代表人：朱宇平，总经理。委托诉讼代理人：卓国栋，男。委托诉讼代理人：陈辉，上海市东高地律师事务所律师。原告张兰与被告西安盛弘必思恩科技有限公司(以下简称盛弘公司)及反诉原告盛弘公司与反诉被告张兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张兰的委托诉讼代理人李瑞婷，被告盛弘公司的委托诉讼代理人陈辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张兰向本院提出诉讼请求：1.判令2020年5月18日起解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；2.被告向原告返还租赁房屋；3.被告向原告支付违约金人民币(币种下同)3万元；4.被告支付房屋占用使用费暂计64,500元(从2020年5月19日起暂计算至6月30日，实际计算至被告实际返还房屋之日止，按每日1,500元计算)；5.被告向原告支付逾期滞纳金162,900元。事实和理由：2019年1月15日，原、被告签订《房地产租赁合同》，约定原告将上海市浦东新区香楠路XXX弄XXX支弄XXX号房屋(以下简称系争房屋)出租被告，租期自2019年2月18日起至2024年2月17日止，月租金30,000元。履约过程中，被告拒付租金，构成根本违约，故原告诉请如前。审理中，原、被告于2020年9月18日签署了《房屋交接协议》，约定租赁合同于当日解除，被告交还系争房屋，但地板、墙面、空调等存在问题。因此，原告调整诉讼请求为：1.被告向原告支付违约金3万元；2.被告向原告支付逾期支付租金滞纳金279,900元(以90,000元为基数，按照百分之一的标准，从应付之日计算至实付之日)；3.被告向原告支付维修费5万元。被告盛弘公司辩称，不同意原告诉请。1、被告不存在违约行为，2019年8月7日，城管要求原告拆除系争房屋内的违法建筑，被告担心房屋存在安全隐患，所以延付租金。2、原告出租的房屋涉及违法建筑，《房地产租赁合同》应为无效或部分无效；3、2020年9月11日，原、被告对房屋交接、租金等问题达成协议，互不追究违约责任。4、被告按照协议返还了系争房屋，但原告拒绝退还租赁保证金。本案中，被告盛弘公司提起反诉，请求反诉被告退还租赁保证金3万元。反诉被告张兰辩称，根据合同约定，租赁保证金应抵扣反诉原告的欠付费用，故不同意返还。经审理查明，原告为系争房屋产权人。2019年1月15日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《房地产租赁合同》，约定甲方同意向乙方出租系争房屋，面积261平方米，乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为居住办公使用。租赁期限自2019年2月18日起至2024年2月17日止。月租金30,000元，三个月为一期支付，第一期于2019年2月1日之前付清，以后每期租金支付时间为每三个月的首月17号之前。如乙方逾期支付租金，每逾期一日按应付月租金的百分之一向甲方支付滞纳金。乙方应向甲方支付30,000元的租赁保证金。有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同，违约合同的一方，应向另一方按月租金的1倍支付违约金，给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……6、乙方逾期不支付租金累计超过半个月的。合同签订后，原告将系争房屋交付被告。被告支付原告租赁保证金30,000元。2019年1月17日，被告支付首期租金90,000元(以下每期租金均为90,000元)；2019年5月28日，被告支付第二期租金；2019年10月10日，被告支付第三期租金；2020年1月16日，被告支付第四期租金；2020年4月14日，被告支付第五期租金；2020年9月14日，被告支付第六期租金；2020年9月16日，被告支付30,000元。2020年9月11日，原告父亲张跃平与被告负责人朱宇平签署《协议》一份，双方就系争房屋租赁事宜达成共识：1、房客支付2020年5月18日至2020年9月18日共计租金12万元整，代开发票税费5,400元整，支付时间为9月16日，交房时间为9月18日；2、房主需替房客代开12万元发票并退还押金3万元整；3、房主房客放弃互相诉讼的程序，达成和解。2020年9月18日，原告父亲张跃平与被告代理人董磊磊签署《房屋交接协议》，经双方协商共同确认，承租方已将系争房屋交还房主，即日起双方解除租赁关系，双方存在以下问题后续协商，协商不成提交法院解决：一、房主对于承租方支付的房款(120,000元)尚有发票未开；二、房主尚有承租方的押金未退；三、承租方尚有未完全结清的水电煤气费，截止今日均已抄表留存，最后以实际表数结算；四、对于房屋交付状态双方存在争议，另行协商解决。1、接收方认为二楼地板有7-8㎡存在变色发黑渗水；2、接收方认为二楼卫生间门框与墙面涂料发黑；3、接收方认为楼梯灯坏了；4、接收方认为五间房间空调无法正常启动；5、接收方认为地面有存在残留胶水，需处理。原告提供2020年9月15日、9月18日现场照片，欲证明：1、被告擅自铺设地毯并拆除，导致大理石地面发黑、有残留胶水；2、地面变黑；3、空调无法正常启动；4、楼梯间灯损坏。被告认为，空调和灯是出租房屋配套设施，应由原告负责维修。原告提供维修预算书，内容包括：1、大理石地面除胶739.84元；2、大理石地面磨砂3,605.36元；3、大理石地面打蜡3,004.24元；4、修理木门扇拉手131.64元；5、新装开关、插座167.55元；6、中央空调修理6,077元；7、新墙面粘贴网格布2,525元；8、抹灰墙面8,621.85元；9、墙面抹灰面乳胶漆21,799.35元；10、新装吊灯545.41元；11、直筒灯243.36元；全屋专业保洁5,000元。上述合计52,460.60元。被告不予认可。被告提供上海市浦东新区张江镇城市管理行政执法中队出具的情况说明，载明系争房屋存在约70平方米违法建筑，包括主房东北侧的原一层露台上方搭建了一层砖混结构建筑、主房东侧一层铝合金玻璃结构阳光房、主房西侧一层玻璃结构阳光房。原告不予认可。被告提供2019年8月7日由上海市浦东新区张江镇人民政府出具的附有违法建筑的不动产认定书及上海市浦东新区张江镇城市管理行政执法中队出具的告知书，内容为系争房屋存在违法建筑，要求原告自行拆除。原告表示并未收到上述文件。被告表示，上海市浦东新区张江镇城市管理行政执法中队上门向被告送达了上述文件，被告立即转告原告。审理中，原、被告一致确认，因水电费金额尚未确定，不要求在本案中处理。本院认为，2020年9月18日，原、被告就解除租赁合同事宜达成一致意见，本院确认合同于该日由双方协商解除。虽然系争房屋存在部分违法建筑，但不影响《房屋交接协议》的效力。2020年9月11日的《协议》及2020年9月18日的《房屋交接协议》系当事人对合同解除、房屋交接、租金支付、后果处理等事项的全面安排，从内容可以看出，双方的争议并不包括解约违约金和逾期支付租金滞纳金，原告再行主张上述费用，有违诚信，本院难以支持。根据《房屋交接协议》及原告提供的现场照片，可以反映当时房屋的状况，但原告并未举证证明空调和灯具系被告恶意损害，不应由被告承担维修责任，故本院以《房屋交接协议》的争议内容为基础，结合预算书价格及一般市场价格，酌定由被告赔偿原告维修费用8,000元。扣除维修费用后，原告应当向被告返还剩余押金22,000元。当事人一致同意不要求在本案中处理水电费事宜，于法不悖，本院予以照准，待实际费用发生后，当事人可另行主张。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)张兰应于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)西安盛弘必思恩科技有限公司押金22,000元(已扣除维修费用8,000元)；二、驳回原告(反诉被告)张兰其余的诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6,698元，减半收取3349元，保全费1,807元，合计5,156元，由原告(反诉被告)张兰负担；反诉案件受理费275元(已减半收取)，由被告(反诉原告)西安盛弘必思恩科技有限公司负担25元，原告(反诉被告)张兰负担250元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈裕国二〇二〇年十二月十日书记员  王晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。