江西省上饶市信州区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1102民初2274号原告：中大物业管理有限公司（原名江西中大南昌物业管理有限公司），住所地江西省南昌市东湖区董家窑路228号中大丽景1号楼1单元1楼，统一社会信用代码91360102698471444R。法定代表人：邱鹏飞，系该公司总经理。委托诉讼代理人：杨志坚，男，系该公司员工，1990年2月20日出生，汉族，住江西省上饶市余干县，特别授权代理。被告：张建辉，男，1981年2月12日出生，汉族，经商，住江西省贵溪市。被告：信州区红宴主题宴会酒店，住所地江西省上饶市信州区紫阳大道中粮广场6栋，统一社会信用代码92361102MA364NLA8K。经营者：张建辉，男，1981年2月12日出生，汉族，经商，住江西省贵溪市。两被告共同委托诉讼代理人：朱当伟，江西邦隆律师事务所律师，一般授权代理。两被告共同委托诉讼代理人：曾绍章，江西邦隆律师事务所律师，一般授权代理。原告中大物业管理有限公司（以下简称为原告）诉被告张建辉、信州区红宴主题宴会酒店房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨志坚、被告张建辉、两被告共同委托诉讼代理人朱当伟、曾绍章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中大物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告张建辉按合同向原告支付合计3310003.05元（其中房屋租金974343元、租金违约金1037565.63元、物业费522372元、物业费违约费775722.42元），以上房屋租金及违约金计算截止2020年5月4日，物业费及违约金计算截止2020年4月15日，实际数额以被告方款项到达原告方账户之日止；2．判令解除《鹏辉·中粮广场商铺租赁合同》且两被告归还所占商铺，按合同腾空内置设施；3．请求判令被告信州区红宴主题宴会酒店对被告张建辉承担无限连带责任；4．本案诉讼费用及其他费用由两被告共同承担。事实与理由：2017年5月16日，原告与被告签订了《鹏辉·中粮广场商铺租赁合同》（以下简称为“合同”），双方约定原告将位于江西省上饶市信州区商铺）租给被告，被告须履行支付义务主要如下：1、于2017年5月16日支付相关款项共计1200660元；2、2019年9月4日起，按三个月为一期向原告支付租金690396元（第四年度即2020年起按）；3、于每季度末前5天向原告支付下季度物业费43531元。实际在合同履行期间，被告在履行上述义务均存在瑕疵履行或者完全不履行的情况，且经原告再三催促，至本诉状提交至贵院之日，被告仍未完全履行上述义务。综上所述，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。两被告辩称，一、原告要求被告支付房屋租金974,343元、租金违约金1,037,565.63元，于事无理，于法无据。理由如下：1、关于本租赁合同交纳租金起算时间。根据《商铺租赁合同》第二条：租赁期限15年，即自2017年6月15日至2032年6月14日，止装修期62天，即自2017年5月18日至2017年7月20日止，装修期间，乙方（指被告张建辉，下同）免交租金；第三条：商铺租金明细表中，第一年度、第二年度免租（24个月），支付期限为签署本合同的同时，乙方应当按以上租金计收标准向甲方（指原告，下同）支付免租期间届满后的首期叁月租金（自2019年6月15日至2019年9月14日）共计人民币690,396元。被告认为，第三条约定租赁期限内两年免租金，第二条又特别约定装修期给予62天免租金，而其中一个月在租赁期内，所以，真正免租金期限应为25个月零5天，即交纳租金的起算时间是2019年7月20日，而不是2019年6月15日；2、被告按期交纳了租金。（1）被告于2017年4月24日交纳199,600元，2017年5月3日交纳260,400元，2018年11月1日交纳230,396元，交齐了2019年7月20日至2019年10月19日租金690,396元；（2）被告于2019年10月14日交纳了2019年10月20日至2020年1月19日租金690,396元；（3）被告于2020年1月19日交纳了2020年1月20日至2020年4月19日租金690,396元。之后因新冠疫情，属于不可抗力，所以2020年4月20日应交租金之日，被告就没有再交纳，而是与原告就免交三个月租金进行交涉。以上可以看出，被告并没有欠交原告租金。在具体交纳租金时，按2019年7月20日作为租金交纳起算点交纳，有时晚交几天，原告都是认可的，没有提出异议，所以被告没有逾期交纳租金的违约情形；3、关于交纳保证金460,264元。按合同约定是在2017年5月16日交纳履约保证金460,264元，因在此之前被告已向原告交纳了46万元，被告又要装修，资金确实有些紧张，经被告张建辉与原告负责人口头沟通，原告是同意被告缓一下的，所以被告是于2018年3月7日交给原告履约保证金460,264元，原告收到后也没有提出异议，所以被告不存在违约情形；4、关于交纳质量保证金5万元。合同是约定被告进场经营前支付原告5万元质量保证金，项目正式开业满一年全额无息退还，因该约定与房屋租赁关系无关，后来没有实际履行，双方都没有提出异议；5、被告2020年4月开始没有交纳租金系不可抗力原因造成的，不属于违约。2020年1月全国爆发新冠疫情，2020年1月23日武汉宣布封城，24日除夕，被告餐饮服务经营面积7000多平方米，属于大型及以上餐饮服务企业（经营面积500平方米及其以上），所有年夜饭取消，接下来随着新冠疫情的发展，被告全面停业，直到2020年4月26日，上饶市市场监督管理局以饶市管餐字【2020】2号《关于试行推动餐饮单位有序恢复宴席的通知》，从2020年5月1日起才开始恢复营业。虽然恢复营业后，但是受新冠疫情持续影响，至今根本无法正常营业。根据《商铺租赁合同》第十条约定，原告应当免除被告在该期间的租金并减少之后新冠疫情结束之前的租金。被告的要求是免除三个月的房屋租金，租期2020年7月20日开始进入第四个年度，要求取消第四年度递增的费用；6、因新冠疫情，被告亏损严重，且具有不可逆性。被告经营的是餐饮业，而且是宴会性酒店，不能开业，即意味着该期间营利失去了，损失是无法挽回的，不像有些行业，只不过是推迟了营利而已，不存在损失，所以新冠疫情对餐饮服务业来说，属于不可抗力。被告虽然不能营业，但是仍然给员工发放工资，给社会减轻负担，不能让员工因无法上班而生活没有着落，加之春节后是被告这种宴会型酒店的旺季，所以，被告的损失是非常之大，确实急需原告能够在租金上对被告予以减免，以共同携手渡过难关。原告的起诉犹如“杀鸡取卵”，相信法庭会依法维护被告的合法权益；二、原告要求被告支付物业费522,372元、物业费违约金775,722.42元，于事无理，于法无据。理由如下：1、本案的法律关系是房屋租赁合同纠纷，原告物业费的诉讼请求的法律关系是物业服务合同纠纷，二者是不同的法律关系，不能在同一案件中审理；2、根据《商铺租赁合同》第四条第4.3.3款约定，对物业管理费的交纳等是以物业管理补充协议为准，但是至今双方都未能就具体的物业管理补充协议达成一致，故不存在被告未交纳物业管理费属于违约行为的情形；3、原告根本就没有为被告提供过物业管理服务，被告没有向原告交纳物业管理费的义务；三、正如以上所述，被告并没有违约行为，原告要求解除《商铺租赁合同》的诉讼请求不能成立；四、被告信州区红宴主题宴会酒店不是《商铺租赁合同》的主体，不是本案的适格被告，请求法庭依法驳回原告对被告信州区红宴主题宴会酒店的起诉。综上所述，请求驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理，对事实认定如下：2017年5月16日，被告张建辉与原告签订《鹏辉·中粮广场商铺租赁合同》一份，合同约定，甲方（即原告）将位于江西省上饶市信州区商铺（建筑面积为7255.1平方米）租给乙方（即被告张建辉）作为婚庆餐饮等经营场所使用；租赁期限为15年，自2017年6月15日起至2032年6月14日止；装修期限为62天，自2017年5月18日起至2017年7月20日止，装修期间，乙方免交租金；商铺租金约定第一年度、第二年度免租（24个月），第三年度月租金为230132元，年租金为2761581元，第四、五、六年度月租金为241667元，年租金为2900009元，第七、八、九年度月租金为265827元，年租金为3189922元，第十、十一、十二年度月租金为292381元，年租金为3508566元，第十三、十四、十五年度月租金为321619元，年租金为3859423元；签署合同的同时，乙方应向甲方支付免租期满后的首期叁月租金（自2019年6月15日至2019年9月14日止）690396元，此后租金按3个月为一期进行支付，乙方须在前一期届满前10天向甲方支付后一期租金；物业公司管理处收取（暂定）2元／月／平方米物业管理费，装修期届满前5日内交纳物业管理费43531元，此后，下季度物业管理费均在上一季度结束之日前5日内付清（具体以物业管理补充协议为准）；签署合同时，乙方需向甲方一次性支付租赁商铺履约保证金（2个月的租金）460264元，未使甲方遭受损失、未欠付有关费用、未违约或已承担违约责任的，租赁期限届满后一个月内全额无息退还乙方。如乙方在租赁期间出现任何违法违约行为，履约保证金不予退还；为确保乙方利用租赁商铺进行合法经营，乙方应在执行期满后、进场经营前向甲方支付质量保证金5万元，租赁期内，如乙方未因所售商品和服务的质量问题而被消费者投诉、索赔，未被行政主管部门给予行政处罚，并且未因其所售商品和服务的质量问题而使甲方遭受损失，则项目正式开业满一年，甲方向乙方全额无息退还该质量保证金；合同履行期间，乙方未能按约定及时向甲方支付租金或交纳水电费、燃气费、物业管理费和中央空调使用费等各项应付费用，则甲方有权从履约保证金中扣减等额款项，用以冲抵乙方前述欠款，但该等冲抵并不能免除乙方仍需支付前述欠款的义务；合同履行期间，如乙方发生违约行为，且未能按约定及时向甲方承担违约责任或赔偿责任，则甲方有权从履约保证金中扣减等额款项，用以冲抵乙方应付违约金或应付甲方的赔偿金，但该等冲抵并不能免除乙方仍须承担该等违约金或赔偿责任的义务；甲方按约定扣减部分或全部保证金或质量保证金等后，乙方须在接到甲方通知后七日内补足全部约定保证金；乙方未依约及时向甲方支付租金、交纳合同约定的各项保证金和其他各项应付费用款项的，每逾期一天，应按应付款项的3‰向甲方支付违约金；逾期超过三十天的，甲方有权单方面解除协议。甲方因此解除协议的，乙方须依照前述约定按期交还租赁商铺，但对乙方已付租金和其他各项已付费用，甲方概不退还；如因地震、台风、水灾、火灾等不可归责于乙方的纯自然灾害或其他不可抗力原因，导致租赁商铺在租赁期内不能正常使用，租期相应顺延。合同签订后，被告张建辉即入场进行装修，并于2017年7月25日在工商管理部门登记开办了信州区红宴主题宴会酒店（个体工商户）开展经营活动。被告张建辉共向被告支付保证金及租金共计2531452元，其中于2017年4月24日向原告支付199600元，于2017年5月3日向原告支付260400元（分两笔），于2018年3月7日向原告支付460264元，于2018年11月1日向原告支付230396元，于2019年10月14日向原告支付690396元，于2020年1月19日向原告支付690396元。另查明，2020年1月全国爆发新冠疫情，被告张建辉所经营的信州区红宴主题宴会酒店因系餐饮服务业，且属于大型及以上餐饮服务企业，故从除夕前即全面停业，直到2020年4月26日，上饶市市场监督管理局下发饶市管餐字【2020】2号《关于试行推动餐饮单位有序恢复宴席的通知》，准予从2020年5月1日起开始逐步有序恢复营业。再查明，原、被告至今仍未就物业管理及费用问题协商达成一致，未签订补充协议，被告至今未向原告交纳过物业管理费。上述事实，有原告提交的原告营业执照复印件1份、被告信州区红宴主题宴会酒店工商登记信息打印件1份、被告张建辉身份证复印件1份、《鹏辉·中粮广场商铺租赁合同》1份、手机银行交易记录打印件14页、微信聊天记录打印件2页、原告自行制作的被告方租金支付明细3页、原告自行制作的《鹏辉·中粮广场商铺租赁合同》履行情况统计表1页，被告提交的上饶市市场监督管理局饶市管餐字（2020）2号《关于试行推动餐饮单位有序恢复宴席的通知》1份、《减免租金申请书》1份、信州区红宴主题宴会酒店2020工资发放明细表1份及所对应的上饶银行电子回单1份、信州区红宴主题宴会酒店2020年3月、4月、5月、6月工资汇总表1份及所对应的招商银行对账单、招商银行转账汇款电子回单、信州区红宴主题宴会酒店利润表6页、照片3张、微信聊天记录打印件2页、《鹏辉·中粮广场商铺租赁合同》1份及原、被告的当庭陈述等证据附卷予以佐证。本案原、被告双方争议的焦点如下：一、被告信州区红宴主题宴会酒店是否应对被告张建辉承担无限连带责任问题。《鹏辉·中粮广场商铺租赁合同》系被告张建辉与原告签订，被告信州区红宴主题宴会酒店虽系被告为经营租赁的商铺而设立的个体工商户，但其并非商铺租赁合同的交易方，故原告要求被告信州区红宴主题宴会酒店就被告张建辉基于租赁合同所应承担的租金支付、违约责任的承担等责任承担无限连带责任，无事实及法律依据，本院不予支持。二、被告张建辉按合同约定计付租金的起算时间。原告主张计付租金的起算时间为2019年6月15日，被告张建辉抗辩主张计付租金的起算时间为2019年7月20日，双方产生争议系合同约定的免租装修期2个月与免租经营期2年存在时间上的部分重叠，但从租赁合同中双方对租金明细表的约定可以明确看出，租金系按整年计算，结合双方对租赁期限的约定（自2017年6月15日起至2032年6月14日止），双方约定的计付租金的起算时间应为2019年6月15日，故本院对被告的该抗辩不予采信。三、质量保证金的交纳问题。被告张建辉未按合同约定向原告交纳质量保证金5万元，原告主张应从被告张建辉已交纳的履约保证金中扣除，被告张建辉主张其不交质量保证金系取得了原告方的同意。本院认为，被告张建辉虽未向本院提交原告同意其免交质量保证金的证据，但因该质量保证金约定在被告张建辉开业后一年内退还，且按合同约定，原告如从履约保证金扣除，应及时履行通知被告张建辉及时补足的义务，但原告未向本院提交相应证据予以证明其已按合同约定履行了该通知义务，且现合同约定的质量保证金退还条件均已具备，故原告未交纳该保证金，对原告的权益未造成实质性损害，故对原告要求预先扣除的主张，本院不予采纳。四、物业管理费的交纳问题。租赁合同约定了被告张建辉应交纳的物业管理费的计价标准及金额，但在该合同中，对原告应向被告张建辉提供的物业服务的内容、标准等均未进行实质性的具体约定，且至今也未按合同约定签订物业管理补充协议，原告在庭审时也认可双方一直就该问题未间断协商，原告也未向本院举证其现主张的物业管理费的收取标准及金额的合理性，故本院对物业管理费问题在本案中暂不宜处理，原告可依法另行主张。五、被告张建辉是否存在逾期支付租金的情形。依合同约定，被告张建辉应于2017年5月16日向原告支付首期租金690,396元（自2019年6月15日起至2019年9月14日止的租金）、租赁商铺履约保证金460,264元，于2019年9月4日前支付2019年9月15日至2019年12月14日的租金690,396元，于2019年12月4日前支付2019年12月15日至2020年3月14日的租金690,396元，于2020年3月4日前支付2020年3月15日至2020年6月14日的租金690,396元，于2020年6月4日前支付2020年6月15日至2020年9月14日的租金725,001元。被告张建辉实际于2017年4月24日向原告支付199,600元，于2017年5月3日向原告支付260,400元（分两笔），即被告在签订租赁合同时向原告仅交纳了46万元（与约定应交纳的履约保证金尚差264元）；被告张建辉于2018年3月7日向原告支付460,264元，于2018年11月1日向原告支付230,396元，即被告张建辉此时才交齐租赁合同约定的首期租金及履约保证金；被告张建辉于2019年10月14日向原告支付690,396元，即租赁合同约定的2019年9月15日至2019年12月14日的租金；被告张建辉于2020年1月19日向原告支付690,396元，即租赁合同约定的2019年12月15日至2020年3月14日的租金。故截至2020年5月4日，被告张建辉按租赁合同约定，尚未及时支付2020年3月15日至2020年6月14日的租金（按合同约定，该租金应于2020年3月10日前支付）。综上所述，被告张建辉已多次未按合同约定履行及时付款义务，其中，除按合同约定，应于2020年3月10日前支付的租金，可因新冠疫情这一不可抗力原因，延期支付不构成违约外，其前期逾期付款行为已构成违约。本院认为，原告与被告张建辉签订的《鹏辉·中粮广场商铺租赁合同》合法有效，被告未按合同约定履行及时支付租金义务，构成合同约定的原告单方解除条件，故原告要求解除双方签订的《鹏辉·中粮广场商铺租赁合同》，具有合同和法律依据，本院予以支持。租赁合同依法解除后，两被告继续占用原告房屋，已无事实及法律依据，故对原告要求两被告归还所占商铺，按合同腾空内置设施的诉讼请求，本院予以支持。被告未按合同约定履行支付房租的义务，已构成违约，原告要求被告支付拖欠租金并承担违约金的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，但原告诉讼请求中对欠付租金的计算有误，且未考虑新冠疫情因素，本院依法予以纠正。按合同约定计算，被告张建辉截至2020年8月14日，未向原告交纳的租金为690,396元（2020年3月15日至2020年6月14日的租金）+460,264元（2020年6月15日至2020年8月14日的租金）=1,150,660元，酌减因疫情影响的租金460,264元，本院确定被告张建辉仍应向原告支付租金为690,396元。原告对被告张建辉支付逾期交纳租金的违约金计算方式不明，经本院释明，原告仍未向本院提交明确的计算方式，且双方签订的租赁合同中对该违约金约定过高，故本院综合本案实际情况，依法确定以实际欠付金额为基数，按月利率2%计算，截至2020年8月4日，被告张建辉应承担的违约金为690,396元×2%/月×3个月=41,423.76元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、解除原告中大物业管理有限公司与被告张建辉于2017年5月16日签订的《鹏辉·中粮广场商铺租赁合同》；二、被告张建辉、信州区红宴主题宴会酒店应于本判决生效之日起三十日内从位于上饶市信州区商铺搬离，并按合同腾空内置设施；三、被告张建辉应于本判决生效之日起十日内向原告中大物业管理有限公司支付欠付的租金690,396元及其违约金41,423.76元（以欠付租金为基数，按月利率2%，暂计算至2020年8月4日，其后应计算至房屋租金付清之日止）；四、驳回原告中大物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33,280元，减半收取16,640元，由被告张建辉负担6,656元，原告中大物业管理有限公司负担9,984元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审判员  张卫二〇二〇年八月三十一日书记员  程菲