天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0115民初1008号原告：廖晓慧，女，1987年11月21日出生，苗族，住湖南省吉首市。委托诉讼代理人：孙雪洁，北京市立天律师事务所律师。被告：北京轩缘惠通房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区通胡大街上游小区6号楼111号。法定代表人：贾秀波，总经理。委托诉讼代理人：朱晓艳，该公司员工。被告：天津珠江京津房地产投资有限公司，住所地天津市宝坻区九园工业园区。法定代表人：张永锋，董事长。委托诉讼代理人：王龙康，该公司员工。原告廖晓慧与被告北京轩缘惠通房地产经纪有限公司（以下简称轩缘公司）、天津珠江京津房地产投资有限公司（以下简称珠江公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用简易程序。因受疫情影响，扣除相应审限。后本案依法裁定中止审理。中止事由消除后，因案情复杂，本案裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告廖晓慧的委托诉讼代理人孙雪洁，被告轩缘公司的委托诉讼代理人朱晓艳、被告珠江公司的委托诉讼代理人王龙康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。廖晓慧向本院提出诉讼请求：1．判令轩缘公司退还电商费60000元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付利息，利息自2017年3月30日起算，计算至电商费全部退还之日止；2．珠江公司对轩缘公司退还电商费及利息的行为承担连带责任；3．二被告共同承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年3月份，原告在京津珠江国际城房地产项目（即宝坻区九园工业园区御景家园）售房现场接触到售楼人员即轩缘公司，轩缘公司告知其是珠江公司的代理商，通过其购买房屋可享受团购优惠，故2017年3月26日，原告向轩缘公司支付了10000元电商费，取得购买珠江京津国际城房产的资质。2017年3月30日，原告在轩缘公司的指导下，与珠江公司签订了《天津市商品房买卖合同》，购买天津市宝坻区××工业园××号楼××号房屋，并向轩缘公司支付了50000元电商费。原告在珠江公司售房现场看到轩缘公司出具的《公告》及《珠江京津国际城珠江“阳光”行动宣言》：“珠江国际城项目与我司合作的媒体公司仅有北京轩缘惠通房地产经纪有限公司，其收取购房人6万元电商团购优惠费用，除此之外不再认可任何公司、个人收取任何费用，并不予承担相关责任”。轩缘公司在进行房产销售的同时向购房人员收取的电商团购优惠费用，其实就是交易服务费。根据宝坻区人民法院作出的（2019）津0115民初1796号、（2018）津0115民初1243号、（2018）津0115民初1247号等民事判决书也认定了电商费就是交易服务费。根据《商品房销售管理办法》第二十八条规定，受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。轩缘公司向原告收取佣金以外的其他费用没有法律依据或者合同约定，违反了行业规定，应予以退还并支付利息。同时，由于轩缘公司是珠江公司的销售代理人，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条规定，被代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。珠江公司对外委托轩缘公司销售房屋，对轩缘公司的报酬，珠江公司应以佣金方式向轩缘公司结算，轩缘公司不得另行收取佣金以外的任何费用。但珠江公司明知且放任并支持轩缘公司收取电商费行为的发生，应对轩缘公司返还电商费及利息的行为承担连带责任。综上，请法院依法支持原告的全部诉讼请求。轩缘公司辩称，不同意原告全部诉讼请求。轩缘公司为原告提供相应的服务，原告交的60,000元可以印证原告同意轩缘公司的服务。且轩缘公司也为原告履行完了相应的服务，所以此费用不予退还。轩缘公司和珠江公司不存在代理销售关系。珠江公司辩称，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条第三款规定，连带责任由法律规定或者当事人约定。原告要求珠江公司承担连带责任没有任何合同或法律依据，请求法院驳回原告对珠江公司的诉讼请求。一、珠江公司与原告仅存在商品房销售合同关系，合同中从未有珠江公司直接或间接收取原告电商费的约定，故原告要求珠江公司就电商费返还承担连带责任无合同依据。二、轩缘公司与珠江公司不存在代理关系，故即便轩缘公司所收取电商费违法，珠江公司也无需承担连带责任。首先，轩缘公司收取原告电商费并为其提供服务系其双方独立的民事法律行为，而非代珠江公司实施民事法律行为，故非代理行为。其次，珠江公司从未通过轩缘公司实施民事法律行为。珠江公司与轩缘公司未签订过任何委托代理合同，也未通过其他方式委托轩缘公司实施代理行为。最后，珠江公司对原告与轩缘公司之间的电商费服务关系并不知情。所以从法律上代理关系角度而言，二被告非代理关系，珠江公司无需对此承担连带责任。另根据《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业委托中介机构销售商品房的，需要订立书面委托销售合同，且受托中介服务机构销售商品房时，需要向买受人出示相关证明文件及商品房销售委托书，就本案而言，原告既无法证明珠江公司与轩缘公司签订了书面委托合同，也无法证明在购房时中介已经向其出示了前述文件，且珠江公司根本未签订书面委托合同，故珠江公司与轩缘公司不存在代理关系。本案所涉项目类案天津市宝坻区人民法院（2019）津0115民初9029号民事判决书亦支持珠江公司与轩缘公司不构成销售代理关系的观点。三、从不当得利角度而言，根据原告所提供的证据，该笔电商费由轩缘公司收取，珠江公司没有取得不当利益，并非得利人。轩缘公司也未将该笔费用无偿转让给珠江公司，故珠江公司无不当得利返还义务。另外，本案同类判决中亦不支持由开发商承担电商费返还责任。综上，原告关于由珠江公司承担电商费的退还义务连带责任和诉讼费的诉讼请求不应得到支持，请法院依法驳回原告所涉珠江公司诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月4日，甲方珠江公司与乙方轩缘公司签订《珠江京津国际城项目服务合作协议》（以下简称《合作协议》），协议约定：“第一条合作内容：1.1甲方委托乙方负责珠江京津国际城楼盘（以下简称“项目”）在本合同签订之日起至双方约定合同终止之日内，所有在售房源可通过新浪乐居网站（网址为：http：/www.bj.house.sina.com.cn）及渠道带客进行销售工作，乙方向购房成功客户收取6万元服务费，客户享受珠江京津国际城项目提供购房服务。……1.3合作期间内，乙方为甲方在新浪乐居网站设立专门页面展示甲方房屋的相关信息，包括位置、层高、面积、房型、售价、周边环境等，同时组织渠道带客、派发宣传单页等推广活动。1.4甲方负责制作和提供在新浪乐居网站专题页面展示的内容，包括介绍房屋相关信息的图片、文字等。……1.6乙方负责组织渠道带客及相关推广活动并承担所产生费用，该费用包括但不限于人员的用工成本（佣金、住宿费、餐费、服装费）、看房大巴车、宣传物料的制作及临时售楼处等。……1.7合作期间内，乙方在甲方售楼处设置驻场人员，为参加购房活动的客户办理相关手续，并收取相关服务费用，甲方需为乙方协调提供办公场所及配合相关工作。第二条费用、结算、退款：2.1在本协议约定的时间内，乙方对于参加购房活动且推荐成功的客户（推荐成功的客户是指乙方推荐的客户与甲方签订商品房买卖合同，按商品房买卖合同的约定支付房款，无退房情况），按所有户型房源6万元/套的标准收取服务费用。……2.3各方确认，在上述合作模式下，甲方无须向乙方支付任何费用（包括服务报酬、劳务成本、广告费等任何费用）”。同时，双方还约定了其他权利和义务。2017年3月份，廖晓慧在珠江公司开发的珠江国际城项目售楼处看房过程中接触到轩缘公司的工作人员。2017年3月26日，廖晓慧通过ｐｏｓ机刷卡的方式向轩缘公司交纳费用10000元。2017年3月30日，廖晓慧在轩缘公司工作人员的指导下与珠江公司签订了《天津市商品房买卖合同》，该合同约定廖晓慧购买珠江公司开发建设的坐落于宝坻区××工业园××号楼××房屋，建筑面积95.06平方米，价款871129元。当日，廖晓慧通过ｐｏｓ机刷卡的方式又向轩缘公司交纳费用50000元。轩缘公司于当日向廖晓慧开具了一张金额为60000元、收款事由为服务费的收据，廖晓慧接收了该收据。庭审中，轩缘公司称，我们为客户做了购房规划、分析、为其提供精美的宣传册和一些小礼物，举办了一些项目的线下活动，现场参观，帮助客户进行楼盘优劣势的分析，我们安排工作人员进行细致的讲解说明。陪同客户看房屋的户型，讲解房屋的区位图、项目的沙盘图。带客户参观样板间等，介绍所在房屋的周边设施，该区域周边发展的具体情况。且现场我们提供了沙发、糕点、水果供客户品尝和休息。带领客户介绍项目的具体情况，购买房屋的具体流程，帮助其审理合同、解答疑问，指导其与开发商签订商品房买卖合同协议。本院认为，本案的争议焦点为：一、珠江公司与轩缘公司是否构成销售代理关系；二、廖晓慧与轩缘公司之间是何种法律关系；三、轩缘公司是否应当退还廖晓慧服务费。对此本院分别评判如下：一、关于珠江公司与轩缘公司是否构成销售代理关系问题。销售代理是指房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房，中介服务机构向房地产开发企业收取佣金，双方之间应当订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限及委托人和被委托人的权利、义务，受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。本案中，从珠江公司与轩缘公司签订的协议名称来看为《合作协议》，而并非委托合同或销售代理合同；从珠江公司和轩缘公司签订的《合作协议》内容看，虽在第一条中约定了甲方（珠江公司）委托乙方（轩缘公司）负责珠江京津国际城楼盘进行销售工作，但从具体条文来理解，珠江公司只是为轩缘公司提供房源和办公便利，轩缘公司为珠江公司开发的商品房提供推广服务，珠江公司无须向轩缘公司支付任何费用。廖晓慧亦未提供证据证明轩缘公司以珠江公司的名义对外销售御景家园房屋。因此，珠江公司与轩缘公司之间不符合销售代理的法律特征，双方并不构成销售代理关系。本案中，廖晓慧主张珠江公司与轩缘公司之间存在销售代理关系，要求珠江公司承担连带责任，但未提供有关证据予以证明，故本院对廖晓慧的上述主张，不予支持。二、关于廖晓慧与轩缘公司之间是何种法律关系问题。本案中，廖晓慧在诉状中自认是在轩缘公司的指导下与珠江公司签订的《天津市商品房买卖合同》，轩缘公司亦称对廖晓慧进行了购房服务，且在廖晓慧分两次向轩缘公司交纳费用合计60,000元后，轩缘公司向廖晓慧出具了收费事由为服务费的收据，廖晓慧亦接收了该收据，表明其认可轩缘公司所收的费用为服务费。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”。轩缘公司为廖晓慧提供购房服务，廖晓慧向轩缘公司支付服务费，双方之间符合提供订立合同媒介服务类型的居间合同的构成要件，故本院认定廖晓慧与轩缘公司之间构成居间合同关系。廖晓慧主张上述费用为可以抵扣120,000元房款的团购费，但未提供有效证据证明，且与轩缘公司向其出具的收据中所记载的收费事由服务费相悖，故本院不予支持。三、关于轩缘公司是否应当退还廖晓慧服务费的问题。本院认为，廖晓慧与轩缘公司之间形成的居间合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。轩缘公司已向廖晓慧提供了购房服务，廖晓慧也已成功与珠江公司签订《天津市商品房买卖合同》，购买了涉案房屋，轩缘公司向廖晓慧收取服务费60,000元，有事实及法律依据。廖晓慧要求轩缘公司退还该款并支付利息，本院不予支持。关于轩缘公司收取廖晓慧服务费是否违反《商品房销售管理办法》第二十八条规定，因该条规定是指“受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用”。本案中，轩缘公司与珠江公司并不存在代理销售关系，因此轩缘公司收取廖晓慧服务费并不违反该条规定，故本院对廖晓慧的该项主张不予采信。关于廖晓慧称其自始至终未接触过轩缘公司人员，也未享受过轩缘公司的任何服务，该陈述与其诉状中所述不符，且未对此作出合理解释，故本院不予采信。关于廖晓慧主张轩缘公司收取其费用系未予标明的费用，廖晓慧作为完全民事行为能力人，其向轩缘公司分两次交纳了60,000元并接收了轩缘公司开具的服务费收据，表明其对轩缘公司收取其费用为服务费是知晓的，且是默许接受的，故对廖晓慧的该项主张，不予采信。综上所述，对廖晓慧要求轩缘公司返还服务费60,000元及利息，且要求珠江公司承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告廖晓慧的全部诉讼请求。案件受理费1，514元，由原告廖晓慧负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  刘 强人民陪审员  张东坡人民陪审员  秦俊亮二〇二〇年十二月十八日书 记 员  李 乾附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。