河南省修武县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0821民初418号原告：修武县厚德置业有限公司（反诉原告），统一社会信用代码：91410821699980160Q，住所地：修武县幸福路78号。法定代表人：苏兆鹏，总经理。委托诉讼代理人：崔德晗，河南苍穹律师事务所律师。被告：范玉强（反诉原告），男，1991年3月1日生，汉族，住修武县。原告修武县厚德置业有限公司诉被告范玉强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案受理，依法由审判员杨玉明适用简易程序公开开庭进行了审理。原告修武县厚德置业有限公司委托诉讼代理人崔德晗、被告范玉强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的购房款38623元，利息2000元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告范玉强于2012年5月10日与原告签订商品房买卖合同，购买原告开发的幸福花园小区12号楼3单元3层12305号房，房款共计266000元。双方签订的合同中第五条约定，产权登记面积与合同约定面积发生差异时，以政府实测面积为准，房款多退少补。现经房屋管理部门实测的面积为139.68平方米，购房合同签订的房屋面积为121.97平方米，多出17.71平方米，每平方米2180.86元，被告还应补交38623元。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等规定，被告应交纳拖欠的购房款。针对被告反诉原告（反诉被告）辩称：被代忽视了我说的，我认为修武众宇房产测绘有限公司是修武县房产局指定的房屋面积测绘公司，测绘数据是办理房屋产权证的真实有效的依据，原告隐瞒了测绘时间和数据。原代说交易终止以后才能开具发票，现在我有契税完税证明、房屋所有权登记费收据证明我已完成交易，要求原告出具。开发商办理初始产证登记必须提出申请人证明、建设用地使用权证、建设工程符合规划的证明、房屋已竣工的证明、房屋测绘报告等证明，同时2012年5月上旬本人已经看过现房，已经证明开发商在已知道面积的情况下弄虚作假。被告反诉称：反诉请求1、请求依法判令被反诉人立即为反诉人开具购房款发票266000元（贰拾陆万贰仟元）整，并为反诉人办理房屋产权证。2、根据购房合同中第十五条关于产权登记的约定，被反诉人严重违约，未在合同约定时间内为反诉人办理房地产权属证书，请求依法判令被反诉人支付反诉人已付房款的银行利息人民币5000元。3、根据《民法总则》规定，购房合同纠纷中向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期为三年，诉讼时效的起算点是自权利人知道或者应当知道权利受到侵害之日起计算，被反诉人现在已经超过了诉讼时效，请求法院不予支持。4、被反诉人在与反诉人签订购房合同的过程中，故意隐瞒合同标的物实测面积数据和实测时间，缺失多项合同附件，欺骗反诉人并未反诉人协商，向反诉人提供事先单方拟定好的格式条款，该条款完全免除被反诉人的责任，加重反诉人责任并排除反诉人重要权利，被反诉人违反《合同法》中平等，公平，诚实守信的基本原则，严重侵害了反诉人作为消费者对商品的知情权。请求法院依法判处购房合同第五条第一项条款无效，并责令被反诉人按照《最高人民法院关于审理商品房合同买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，面积误差比超出3%的部分由被反诉人承担，所有权归反诉人。反诉人向被反诉人支付约定面积的3%面积差价款7850元。5、被反诉人严重违反小区《临时管理规约》和《前期物业管理服务协议》多项协定，未达到服务质量约定目标，请求法院依法判令被反诉人限期改正。6、反诉人费用由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与2012年5月10日与被反诉人签订购房合同，购买被反诉人位于幸福花园小区12号楼3单元6层12305号房，并在合同约定时间内向被反诉人交清合同约定购房款266000元，被反诉人向反诉人开具购房款收据。但被反诉人至今未向反诉人开具购房款发票。购房合同第十五条约定被反诉人应当在房屋交付使用后365天内，为反诉人办理房屋产权证，截止至今，被反诉人依然没有履行合同约定，严重违约。被反诉人应当按约定向反诉人支付已支付房款的银行活期存款利息5000元。被反诉人在与反诉人签订购房合同的过程中，为了达到向反诉人卖出与自己实际需求不符的大面积房屋的目的，故意向反诉人隐瞒了被反诉人于2011年12月9日委托房管局下属修武众宇房产测绘有限公司对合同标的物的实测面积和实测时间，为了弥补损失，在未与反诉人协商的情况下，向反诉人提供事先单方面拟定号的购房合同，诱导反诉人签字，合同第五条中的第一项是被反诉人为了达到隐瞒欺骗反诉人的目的，故意缺失合同附件一：房屋平面图，附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明等反诉人对于房屋面积与结构的知情权，严重侵害了反诉人的正当利益。请求法院依法判处购房合同第五条第一项条款无效，并责令被反诉人按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，面积误差比超出3%的部分由被反诉人承担，所有权归反诉人。反诉人向被反诉人支付约定面积的3%面积差价款7960元。关于容积率超标12号楼，16号楼《建筑工程规划许可证》中的建筑面积与房产测绘成果报告书提供的测绘面积不一致问题，被反诉人在整个事件事实上对反诉人采取期满的方式，严重违约和侵害了反诉人的合法利益。针对被告反诉原告（反诉被告）辩称：首先在原被告双方收到的举证通知书上举证期限在开庭前一日届满，被告提交反诉应当在举证期限届满前提交。关于开具发票，开具发票属于在交易完成后开具的税收凭证，在营业收入尚未确认前开具发票违反相关财物规定而且被反诉人是否开具发票以及是否缴税属于税务部门管理的范围不属于法院管辖范围。根据合同约定被反诉人有权不为反诉人办理房产证且不承担违约责任，双方合同第十五条约定：备案时间为房屋交付使用后365天而被反诉人已履行了及时备案的义务，该条未规定交付房产证的时间，本案中未交付房产证的原因为反诉人未支付剩余购房款，双方在合同中有特殊约定且反诉人违反合同规定被反诉人不属于违约“合同附件4第九条”，合同约定第十二条第二款约定，反诉人有补缴面积差的先履行义务反诉人不履行先履行义务的被反诉人有先履行抗辩权，关于退还能源费、有线初装费等费用反诉人所称的发改委585号文件是行政部门内部的行政命令用于通知省级财政价格主管部门行使行政权力并不对行政机关以外产生法律效益，也就是说规范市场行为是行政职权的范围不属于法院民事案件管辖范围，合同约定面积差以政府相关部门实测面积为准政府相关部门实测面积则是以房屋权属证书为准而不是以民间公司自行测绘为准，多退少补的条款不属于格式条款，不是合同模板打印的格式条款部分而是另行添加的，其次该条款不是一方免除自己责任的条款，根据条款约定当实测房屋面积小于合同约定的原告应退还部分款项，这属于原告增加了自己的责任，可见该条款公平处理双方的权利与义务，关于温馨提示是原告为防止被告忽视合同重要条款而所做的说明与提示，原告签字表示确认并不是新的合同也未增加双方的权利与义务，无需原告盖章。原告为支持其主张，向本院提交了如下证据：证据一、原被告签订的《商品房买卖合同》一份。合同记载案涉房屋为12305号房，建筑面积121.97平方米，房款按建筑面积计算，每平方米2180.86元；第五条约定面积差“以政府相关部门实测面积为准，实测面积超出合同约定面积的部分由买受人按照合同约定的价款结算，实测面积少于合同约定面积的部分由出卖人按照合同约定的价款予以退款”，即实测面积超出合同约定面积的部分由买受人按合同约定的价款结算。证明原告与被告的房屋买卖关系，以及若产权登记面积超过合同约定面积，被告应当支付剩余购房款，原告可随时要求被告支付。证据二、被告签订的温馨提示。证明1、原告与被告对面积差的处理进行详细约定：销售面积依实测面积计算，房款多退少补，与房屋买卖合同第五条约定相一致。2、与证据三结合实测建筑面积为139.68平方米，超出合同约定的建筑面积17.71平方米，超出部分按合同约定价款结算，被告还应向原告支付38623元。证据三、房产证。证明1、案涉房屋实测建筑面积139.68平方米，按合同约定原被告之间应根据实测建筑面积结算。2、证明房屋已向相关部门备案，且房屋合法合规。被告质证认为：所有证据都建立在对方已知晓实测时间和面积基础上签订的，要求法院调查取证进行核实。被告未向法庭提供证据，原告亦未质证。经审理查明，原被告2012年5月10日签订商品房买卖合同，被告购买原告开发的修武县幸福路78号第12幢3单元3层12305号房，面积121.97平方米，单价2180.86元，合同第五条双方当事人自行约定，面积确认及面积差异处理按政府相关部门实测面积多退少补。2018年6月22日，修武县国土资源局下发豫（2018）修武县不动产权第0001535号不动产权证书，该房屋实际面积为139.68平方米。合同第十二条约定，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务的，出卖人承诺全部责任，因买受人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务的，由买受人承担全部责任。双方对该房屋17.71平方米面积差额款支付及产权证书办理等问题发生纠纷为本案事实。本院认为，原被告之间的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，具有法律约束力，关于房屋面积及面积差异处理及不动产权登记事宜双方当事人有约定，被告范玉强应按合同约定向原告修武县厚德置业有限公司补缴38623元房屋面积差额，被告反诉称双方在签订商品房买卖合同时，原告存在欺诈行为，本院认为本案是商品房买卖合同纠纷，本案的诉讼标的是涉案商品房，被告应按不动产登记机关实测房屋面积等价支付原告房款，被告反诉称，原告诉讼时效已超，并要求原告为其办理产权登记证书，本院认为，在不动产登记机关对房屋面积实际测量后，被告应向原告补缴购房款，原告按合同约定为被告办理房地产权属证书，否则构成违约，原告可主张相关权利。原告未及时将实测面积通知原告，存在过错，主张补缴购房款利息部分，不予支持。故依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百五十九条的规定，判决如下：一、被告范玉强于本判决生效之日起三十日内向原告修武县厚德置业有限公司补缴购房款38623元。二、驳回原告修武县厚德置业有限公司的其他诉讼请求。三、驳回被告范玉强的反诉诉讼请求。被告范玉强如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费816元，减半收取408元，由原告承担。反诉费100元，减半收取50元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  杨玉明二〇二〇年六月十日书记员  梁泽亚