上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0109民初3283号原告(反诉被告)：上海道同烟杂食品商行，住所地上海市虹口区。法定代表人：张新求，经理。委托诉讼代理人：顾文德，上海市东吴律师事务所律师。被告(反诉原告)：潘涛，男，1977年8月10日出生，汉族，住安徽省阜阳市。委托诉讼代理人：张周国，上海嘉钰律师事务所律师。第三人：上海永丰铝塑实业有限公司，住所地上海市松江区泗泾镇望东南路一支弄４号１幢。法定代表人：王道操，执行董事。委托诉讼代理人：陈瑞会，男，该公司员工。原告上海道同烟杂食品商行与被告潘涛企业承包经营合同纠纷一案，本院于2020年2月13日立案，被告于2020年4月12日提出反诉，本院经审核后决定合并审理。审理中，本院依法追加上海永丰铝塑实业有限公司为本案第三人参加诉讼。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人顾文德律师、被告委托诉讼代理人张周国律师到庭参加诉讼，第三人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告继续履行双方于2018年9月27日签订的租赁合同书；二、被告支付到期租金39万元；三、被告支付原告以39万元为基数，自2019年10月21日起至判决生效之日止按照每日2,166.67元计算的逾期付款违约金(目前暂计5个月为23.5万元)。审理中，原告增加诉讼请求，要求被告支付原告代付物业管理费43,800元。事实与理由：上海市虹口区东余杭路XXX号-1、2商铺(以下简称涉案房屋)是原告的注册经营场所，应被告的要求，原告于2018年9月27日委托经办人伍传春代理原告与被告签订《租赁合同书》1份，合同约定：原告将上述经营房屋和经营资质租赁给被告使用，租赁期暂定自2018年11月1日至2020年10月31日；每月租金65,000元，半年一付39万元，每延迟支付一天按当天租金的10倍计算违约金；经营中产生的一切费用和税收均由被告承担等。合同签订后，原告按约履行了全部合同义务，但被告仅于2018年9月27日和2019年4月20日支付两期租金78万元，2019年10月31日后的租金未再支付。原告多次与被告交涉无果，故诉至法院，望判如诉请。原告向本院提供如下证据材料：1、原、被告于2018年9月27日签订的《租赁合同书》，证明涉案房屋和经营权租赁给被告；2、原告企业注册登记资料，证明原告在涉案房屋申请成立了原告企业；3、原告注册经营房屋现场照片，证明被告使用涉案房屋及执照至今；4、原告代理律师函告件，证明原告委托律师敦促被告继续履行合同；5、原告与上海学人物业管理有限公司(以下简称学人物业)的租赁合同书及收条、收据，证明原告与学人物业签订租赁合同后，取得了涉案房屋，办理了营业执照。被告辩称，第三人即涉案房屋的房东称其与原告之间的租赁合同是虚假的，找被告要求支付涉案房屋的租金，并重新与被告签订了租赁合同。原告办理营业执照时提供了虚假的材料，导致被告无法办理自己的营业执照，给被告造成了损失。被告向本院提出反诉请求：一、解除原、被告于2018年9月27日签订的《租赁合同书》；二、原告返还被告2019年7-10月的四个月租金26万元；三、原告返还被告押金65,000元；四、原告赔偿被告损失65,000元；五、要求原告返还进场费13万元。审理中，被告变更第四项反诉请求为：原告支付被告违约金65,000元。反诉的事实和理由：原告委托并授权业务经理伍传春于2018年9月27日与被告签订《租赁合同书》1份，约定将原告企业经营权租赁(发包)给被告。在合同履行中，房东即本案第三人通知被告，因承租人汇吃汇喝(上海)有限公司(以下简称汇吃汇喝)不支付房租构成违约，故第三人与汇吃汇喝解除原租赁合同，并要求被告与第三人重新签订租赁合同。经调查，第三人与汇吃汇喝于2018年11月28日签订涉案房屋租赁合同，将涉案房屋出租给汇吃汇喝，汇吃汇喝又将该房屋转租给原告，原告再转租给被告。原告与第三人签订的租赁合同系伪造。因此，被告认为，原告违约且具有欺骗行为，导致被告与原告签订的租赁合同无效，给被告造成重大损失，故提起反诉要求原告返还已付的租金、进场费、押金并支付违约金。被告向法庭提供如下证据材料：1、《证明》，证明原告与第三人不存在合同关系；2、《上海市房屋租赁合同》，证明被告与第三人就涉案房屋签订了租赁合同；3、第三人出具的《收条》，证明第三人已向被告收取涉案房屋在2019年7月1日至同年12月31日期间的房租；4、原告出具的收条，证明原告向被告收取涉案房屋的租金、押金和进场费的具体金额；5、原告代理人与被告之间的微信聊天记录，证明原告没有出租权，原告欺骗被告签订合同；6、原告为办理营业执照等资质时提供的材料，证明原告经营资质是非法的。对被告辩称及反诉请求，原告认为，原告与被告签订的合同合法有效，原告系合法设立的企业，原告将涉案房屋及企业经营权一并出租给被告使用至今。被告故意向原告隐瞒与第三人签订租赁涉案房屋合同的事实，被告也向第三人隐瞒使用原告营业执照经营的事实。原告收取进场费是行业惯例，被告入住至今未退租，故要求驳回被告反诉请求。第三人述称，涉案房屋系第三人所有，第三人从未与原告或学人物业签订过涉案房屋租赁合同，其系将涉案房屋租赁给汇吃汇喝。对原告提供的2018年4月20日签订的合同真实性有异议。汇吃汇喝因其实际控制人涉嫌刑事犯罪被控制后，未再支付2019年5月15日后的租金。2019年7月1日起，由第三人直接向实际租赁的散户收取租金，并与散户重新签订了租赁合同。第三人向法庭提供如下证据材料：第三人与汇吃汇喝于2018年11月28日签订的房屋租赁合同，证明涉案房屋系第三人出租给汇吃汇喝。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对其他证据依法进行审查后予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月21日，以学人物业为甲方(出租方)、“张新求”为乙方(承租方)，双方签订《租赁合同书》1份，约定：甲方同意将上海市东余杭路XXX号-1、2出租给乙方使用，该物业建筑面积约200平方米，在该物业和甲方续签成的情况下：暂定2018年4月21日起至2020年4月20日(以甲方和该物业的合同期限为准)，甲乙双方约定前一个月房租金为94,500元，以后每月房租为44,500元(以上房租费不含税费，开票时税金由乙方承担)直至本合同期满。租金、保证金的付款方式及其它费用：按照先付费，后使用的原则进行，乙方每六个月缴甲方壹次，乙方应于2018年4月20日支付183,500元，下次付款提前十日，第二次为2018年7月11日支付133,500元，以此类推，直至交清本合同的全部费用(包括拆迁通知)。乙方必须按时支付，迟付租金按违约处理。签订本合同后，乙方须向甲方支付保证金89,000元整(以甲方开的收据为准)，本合同保证金为甲方赔给乙方的最高赔偿金，如乙方投资大，可另签补充合同增加保证金的金额，否则以本合同的保证金为准。合同期满，乙方需本人出示甲方所开的收款凭证和合同原件换取《房屋移交认定书》，七个工作日内退还保证金，他人不可代领(包括亲人、委托书无效)。若乙方无违约及房屋没破坏，乙方缴纳的保证金除用于抵充本合同约定：由乙方承担的费用外(如：物业管理费叁角/天/平方米、水、电、煤、有线费、管理费、税费凭乙方的租金完税证明等)，剩余部分无息归还乙方所有。该物业使用要求及违约处理程序和维修责任：乙方不得以任何理由延迟支付租金，如逾期1日，按当天房租金的10倍计算，逾期3日未付清费用的，甲方有权停电、锁门，为此所造成的一切损失由乙方承担，乙方并同时承担违约责任。租赁期间，使用该物业所发生的物业管理费、水、电、煤、有线费、管理费及财务工资、税费等一切费用由乙方承担。解除本合同的条件与违约责任(双方约定本合同违约金3万元)：在租赁期内，有下列情形之一的，本合同自动终止，双方互不承担任何责任：……(二)甲方和该物业的合同到期不续签给甲方的……。甲乙双方有下列情形之一的，违约方承担违约责任并赔偿本合同保证金给未违约方：……(五)乙方未按本合同规定日期交纳甲方房租金超过叁日的……。乙方违背以上4-6项属乙方违约。甲乙双方自愿约定：如乙方未能得到甲方书面同意，私自和该物业签订合同的，本合同保证金归甲方所有乙方并承担违约责任，在合同期内如甲方未能得到乙方同意，将该物业租给他人使用的，甲方支付本合同保证金双倍给乙方并承担违约责任。租赁期满，甲方有权收回该物业，乙方应如期无条件返还该物业。在乙方不违约、不违法按时交纳甲方所有费用并遵守本合同条款的情况下，甲方协助乙方办理执照(限分公司，负责人是乙方名字)涉及行政许可的，由乙方自行办理，所有费用由乙方支付。在乙方不违约、不违法、按时交纳甲方所有费用并遵守本条款的情况下，合同期满可以续签二次，续签递增百分之六。合同期满后免十天租金。不得经营与迪亚天天同等业态及产品。当日，张新求交付学人物业2018年4月21日至2020年4月20日租金18,3500元、保证金89,000元。学人物业向原告交付涉案房屋。2018年9月27日，以“伍传春”为甲方(出租方)、被告为乙方(承租方)，双方签订《租赁合同书》1份，约定：甲方同意将上海市东余杭路XXX号-1、2出租给乙方使用，该物业建筑面积约270平方米，在该物业和甲方续签成的情况下：暂定2018年11月1日起至2020年10月31日(以甲方和该物业的合同期限为准)，甲乙双方约定前一个月房租金为65,000元，以后每月房租为65,000元(以上房租费不含税费，开票时税金由乙方承担)直至本合同期满。租金、保证金的付款方式及其它费用：按照先付费，后使用的原则进行，乙方每六个月缴甲方壹次，乙方应于2018年9月27日支付39万元，下次付款提前十日，第二次为2019年4月20日支付39万元，以此类推，直至交清本合同的全部费用(包括拆迁通知)，否则按本合同的3-1小条处理。乙方必须按2-1小条规定的日期按时支付，迟付租金按违约处理。签订本合同乙方须向甲方支付保证金65,000元整(以甲方开的收据为准)，本合同保证金为甲方赔给乙方的最高赔偿金，如乙方投资大，可另签补充合同增加保证金的金额，否则以本合同的保证金为准。解除本合同的条件与违约责任(双方约定本合同违约金65,000元)。在乙方不违约、不违法、按时交纳甲方所有费用并遵守本条款的情况下，合同期满可以续签二次，续签递增百分之五。不得经营与迪亚天天同等业态及产品。备注中载明：甲方提供营业执照予以乙方使用，但所产生的一切费用由乙方承担(如税收等)，如由于乙方经营中所产生的营业执照被吊销，乙方需因营业执照被吊销赔偿甲方损失暂定为10万元；乙方可以转让。合同其他约定与前述合同内容相同，原告在合同甲方处加盖公章。被告在租赁房屋以原告的名义对外经营。被告于2018年9月27日支付原告2018年11月1日至2019年4月30日的租金39万元、进场费13万元、房屋押金65,000元；于2019年4月20日支付2019年5月1日至2019年10月31日的租金39万元。按合同约定，被告应于2019年10月20日支付2019年11月1日起至2020年4月30日的房租，但被告未支付，原告遂诉至本院。另查明：沪房地虹字(2010)第004037号上海市房地产权证记载：第三人系上海市虹口区东余杭路1081、1087号1层权利人，权属性质为国有建设用地使用权。原告于2018年8月31日设立，企业类型为个人独资，投资人张新求，出资额为200万元，住所地为上海市东余杭路XXX号-1、2。张新求授权伍传春办理了企业设立工商登记手续。现留存于上海市虹口区市场监督管理局的原告工商内档资料中有1份《租赁合同》，甲方为第三人、乙方为上海道同烟杂食品商行(筹)张新求，签订日期为2018年4月20日，合同载明：甲方同意将东余杭路XXX号-1、-2的门面房，使用面积为130平方米提供给乙方做商铺使用。合同期限为自2018年4月20日起至2023年4月19日，合同期满按本合同条款执行，本合同仅作办理营业执照、卫生许可证、消防等使用，其它不做任何用处。每3个月付一次房租费，但对租金金额未作约定，合同期内乙方必须承担水费、电费、煤气费、电话费、治安费、清洁费房租费用、有线电视费。乙方在合同期间不得利用该商铺做违法的事，一经查处，乙方承担一切法律责任及经济损失并和甲方无关。乙方不得用此合同做涉及经济的任何违法的事宜，仅限办理营业方面的相关证件。第三人将其所有的东余杭路1081、1087号1层房屋全部出租给汇吃汇喝，2018年11月28日，双方续签租赁合同1份，约定：房屋出租实测建筑面积728.15平方米，用途为店铺，房屋类型为商铺，租赁期限为2018年11月15日起至2028年11月14日，每月租金为7.33万元，汇吃汇喝应向第三人支付保证金7万元。补充条款中载明：东余杭路XXX-XXX号底层房屋728平方米，合同期10年，前5年每年88万元，后5年每年98万元直至合同终止；汇吃汇喝承担水费、电费、煤气费、电话费、治安费、清洁费、房租费，其他费用由第三人承担。合同期满优先续签给汇吃汇喝。第三人与被告于2019年7月1日签订租赁合同1份，约定：第三人出租给被告的房屋坐落在本市东余杭路XXX号-1、2室，该房屋出租实测建筑面积为200平方米，房屋用途为营业，房屋类型为商铺，出租房屋租赁期自2019年7月1日起至2022年6月30日止，每月租金52,000元，第三人交付该房屋时，被告应向第三人支付房屋租赁保证金52,000元，水电费、治安费税费等由被告承担等。被告于2019年7月1日向第三人支付2019年7月1日至同年12月31日房租312,000元，保证金52,000元。现被告仍按时向第三人支付房租。另查明：汇吃汇喝与学人物业自2019年5月下旬起下落不明。原告委托律师于2019年11月1日以短信方式指出被告擅自与第三人签订涉案房屋系构成违约，要求被告继续履行合同并支付租金等。被告未予回复。本院认为，首先，根据庭审查明事实，原告依约向被告交付经营场所及相关证照，被告向原告支付租金，持原告经营证照，以原告名义进行对外经营的约定内容系承包经营之主要特征，原告和被告的行为符合企业承包经营合同关系的要件，不能以双方签订了名为《租赁合同书》的合同否认双方实际存在的法律关系，故本院认为本案系企业承包经营合同纠纷，合同中约定的租金应认定为承包费。其次，涉案房屋系第三人出租给汇吃汇喝，学人物业转租给原告、原告以涉案房屋为经营场所申请了执照，开设了个人独资企业，被告在涉案房屋以原告名义对外经营。至于汇吃汇喝与学人物业之间是否签订合同，是否由汇吃汇喝将涉案房屋转租给学人物业，因汇吃汇喝与学人物业均下落不明，本院无法查实。原、被告签订的《租赁合同书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法、有效，对当事人具有法律约束力，双方应按合同约定履行各自义务，法院应当对合同的稳定性予以维护。合同约定的履行期限为2018年11月1日至2020年10月31日，但注明以原告和上家约定的合同期限为准，原告与学人物业约定的租赁期限暂定2018年4月21日至2020年4月20日，也注明以学人物业和上家约定的合同期限为准，学人物业自2019年5月起下落不明，故可推断学人物业未与其上家续签合同，原、被告间的合同履行期限应至2020年4月20日届满，故双方合同关系已自然终止，无需解除。原告应返还被告保证金65,000元，被告返还原告经营证照。经法院释明，原告明确表示不在本案中主张证照返还，本院不予干涉。被告已与房东即第三人签订了涉案房屋的租赁合同，被告无需办理涉案房屋移交手续，继续使用涉案房屋。被告应按约以实际经营天数支付原告自2019年11月1日起至2020年4月20日止的承包费368,333.30元。根据合同约定的付款时间，被告应于2019年10月20日支付前述期间的承包费，但被告未付，显属违约。根据合同法第一百二十一条之规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任；当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定另行解决。因此被告应当承担合同违约责任。合同约定：被告不得以任何理由延迟支付租金，如逾期1日，按当天房屋租金的10倍计算，合同在违约责任中约定本合同违约金65,000元，违约金的计算标准或金额明显过高，本院综合考虑双方的履约情况、原告的损失、被告的违约程度等因素，酌情判定被告支付原告违约金1万元。对原告要求被告支付原告物业管理费43,800元一节，合同关于物业管理费的条款为格式条款，约定为物业管理费叁角/天/平方米，但原告以载有“代收物业管理费”、“43,800元”、“现金”等字样的收据主张该项权利，收据中无法体现收款单位，且原告称系以现金方式支付，也无法查明收款单位，原告在庭审中也未能说清该物业管理费所对应的时间，故本院无法认定原告已代缴涉案房屋物业管理费，对该项诉讼请求，本院不予支持。被告认为，原告与第三人签署的租赁合同系伪造，原告违约且具有欺骗行为，导致被告与原告的租赁合同无效，故被告与第三人重新签订租赁合同，要求原告返还已支付的租金并承担违约责任。对此，本院认为，原告已经按约履行合同项下义务，不存在违约行为；被告违反诚实信用原则，明知涉案房屋尚在合同履行期内，且以原告名义对外经营，却于2019年7月1日在未解除与原告之间既有合同且不清楚涉案房屋是否存在“一房二租”的情况下，与第三人就同一涉案房屋以明显低于原、被告之间约定价格的价格签订新的合同，并向第三人支付原本应向原告支付的款项，破坏了原、被告之间的合同稳定性，被告的行为构成违约，所造成的损失不应归咎于原告。故对于被告要求原告支付其违约金65,000元、返还其2019年7-10月的四个月租金26万元的反诉请求，本院不予支持。至于留存于工商登记机关的原告与第三人签署的租赁合同系原告为办理执照所用，与本案纠纷无直接关系，在工商登记机关未对原告主体资格作出处分前，本院对其效力不予评判。最后，关于被告反诉要求原告返还进场费13万元，本院认为，被告于合同签订之日交付原告进场费13万元，原告与被告所签订的合同中未约定进场费事宜，原告出具的收据中亦未对此作特别说明，现双方对为何交付进场费，说法不一。进场费一般系上家利用其在市场交易中的相对优势向下家收取的一种费用，原告称其也向上家学人物业支付，但未提供证据证明；被告称原告保证被告在涉案房屋经营5年，且安全经营不受干扰，但事实上经营未满2年，干扰不断，第三人作为房东亦上门催讨房租。鉴于双方各执一词，法律对此未作明文规定，本院根据合同实际履行情况，酌定判处原告退还被告进场费65,000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)潘涛于本判决生效之日起十日支付原告(反诉被告)上海道同烟杂食品商行承包费368,333.30元；二、被告(反诉原告)潘涛于本判决生效之日起十日赔偿原告(反诉被告)上海道同烟杂食品商行违约金1万元；三、原告(反诉被告)上海道同烟杂食品商行于本判决生效之日起十日返还被告(反诉原告)潘涛押金65,000元；四、驳回原告(反诉被告)上海道同烟杂食品商行其他本诉请求；五、驳回被告(反诉原告)潘涛其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费10,488元，由原告(反诉被告)上海道同烟杂食品商行负担4,555.05元，被告(反诉原告)潘涛负担5,932.95元；反诉受理费4,500元，由原告(反诉被告)上海道同烟杂食品商行负担562.50元，被告(反诉原告)潘涛负担3,937.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  金革平审 判 员  朱婷婷人民陪审员  陶渊婴二〇二〇年九月三十日书 记 员  李丹颖附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。