上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初14018号原告：毕小琴，女，1975年12月19日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：翟立伟，上海市百良律师事务所律师。被告：周志珍，女，1962年11月14日生，汉族，户籍地上海市虹口区，现住上海市嘉定区。原告毕小琴与被告周志珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月18日立案后，依法适用简易程序，并于同年7月2日公开开庭进行了审理。原告毕小琴及委托诉讼代理人翟立伟，被告周志珍到庭参加诉讼。后本院依法将本案转为普通程序独任审理，并于同年9月14日再次公开开庭进行了审理。原告毕小琴及委托诉讼代理人翟立伟，被告周志珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告协助原告办理上海市闵行区盐铁塘路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称案涉房屋)的过户手续，将该房屋产权过户至原告名下，产权变更登记中产生的交易税费由原告负担；2、判令被告向原告支付自2020年3月24日起至案涉房屋产权变更登记至原告名下之日止以人民币(以下币种同)54万元为基数、按每日千分之一的标准计算的违约金。事实与理由：原、被告于2015年7月23日就案涉房屋签订《动迁房买卖合同》一份，合同约定：原告向被告购买案涉房屋，交易价为54万元，并约定了付款方式、交房日期、税费负担、违约责任等。签约后，被告于2015年8月向原告交付了案涉房屋，原告按约向被告支付了购房款47万元，余款7万元根据协议约定在案涉房屋产权过户后再支付。案涉合同经(2018)沪0102民初26400号民事判决书确认有效。案涉房屋于2017年2月6日办理了大产证，交易限制期在2020年2月7日届满。根据合同约定，被告应在案涉房屋交易限制期届满后30个工作日内协助原告办理产权过户手续。被告未按约履行其合同义务。遂涉讼。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。原告向被告支付47万元后，被告实际只拿到了41万元的房款，中介从被告处拿走了6万元的房款，原告尚余7万元房款未支付。另，案涉房屋有被告哥哥的份额，因被告的哥哥是无民事行为能力人，所以在办理产证时未登记被告哥哥的名字。本院经审理认定如下事实：2015年，上海市虹口区住房保障和房屋管理局(甲方)、上海市虹口第一房屋征收服务所有限公司(房屋征收实施单位)、被告周志珍(乙方)签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》一份，约定：乙方的房屋坐落于安庆东路XXX弄XXX号，属于上述征收决定的征收范围，房屋类型为旧里，房屋性质为公房，房屋用途为居住；乙方选择房屋产权调换，甲方提供给乙方的产权调换房屋计3套，王家厍路55弄2幢13号1903室、王家厍路55弄2幢13号2602室、盐铁塘路435弄16幢37号103室。2015年1月11日，被告案涉房屋的《配套商品房供应单》，载明案涉房屋购房人为被告。2015年7月23日，被告(出卖人、甲方)与原告(买受人、乙方)签订《动迁房买卖合同(房屋买卖合同)》一份，约定：2015年7月23日，甲乙双方在上海美然居置业的主持下达成动迁房买卖协议，约定甲方将其分得的位于上海市闵行区盐铁塘路XXX弄XXX号XXX室的动拆迁安置房一套出售给乙方，房屋总价为54万元，为房东到手价，该房屋房型结构1室1厅1卫，建筑面积51.62平方米，建筑类型为住宅，权属为产权房，土地使用权获得方式为动迁安置；本合同签订之后到该房屋过户给乙方之前的过渡期内，甲方不得在对该房屋进行任何权利上的处分；签订本合同当日乙方支付给甲方首付房款38万元，待甲方办理以甲方为名的小产证后5个工作日内甲乙双方签订《上海市房地产买卖合同》当日支付给甲方部分房款6万元；在交易限制期满后30个工作日内甲乙双方共同到闵行区房地产交易中心办理产权变更登记(过户)当日，乙方支付尾款10万元，若甲方产证办理下来后，乙方需要办理公证，需提前付清尾款10万元；因甲方提前交房给乙方予以使用，经甲、乙双方协商一致，乙方自愿每年支付房屋物业费；乙方自愿承担该房屋交易过户时国家所规定的所有相关税费和交易中心各项税费，甲方不承担任何税费(甲方办理以甲方为名的小产证的费用由甲方自行承担)；在交易限制期满后，甲乙双方应该在30个工作日内共同到闵行区房地产交易中心办理产权变更登记(过户)，及水电煤有线电视过户手续；甲方承诺对所售房产有完全的所有权和完全的处分权，保证任何第三人不能对该房屋主张任何权利；若甲方隐瞒其对该房屋不具有完全处分权的事实，导致在该房屋交易限制期满后不能过户给乙方，须退还乙方所付房款，并按照已付款的一倍赔偿给乙方，并且赔付房子升值部分的市场价值所相应的钱款(即本合同的成交价与当时市场评估价的差额部分)，同时退还乙方已支付的每年物业费，如乙方对甲方提前交房的房子进行装修，则按装修估值的二倍进行赔偿；若甲方隐瞒其对该房屋不具有完全处分权的事实并导致不能按时过户给乙方，该房屋仍然按期有效过户给乙方了，但是给乙方造成了其他损失，则甲方须按每天总房价千分之一的逾期违约金赔偿给乙方；在物业或动迁办或开发商通知办理房地产权证(房屋所有权人的“小产证”)后，甲方须在接到通知的第一时间向动迁公司报送办理房产证的材料。如甲方在动迁公司通知之后一个月内未报送材料，视为甲方拖延申办房产证，须自动迁公司发出通知的第32日起，每日向乙方支付总房价千分之一逾期的违约金；甲方保证在过渡期内不将本人及任何亲友的户口迁入该房屋，如甲方在过渡期内将本人及任何亲戚好友或者任何其他人的户口迁入该房屋，须赔偿乙方已付定金的双倍作为违约金；在双方交接房屋后，甲方将该房屋内，水、电、煤(若有)、有线电视(若有)维修基金无偿赠送给乙方，物业管理费自房屋交接当日起由乙方承担；甲方不得因今后该房屋市场价格的上涨而主张解除合同、不过户给乙方，甲方不得追加本协议外的其他费用，甲方不得因任何理由不去办理小产证，甲方不得因任何理由不与乙方签订《上海市房地产买卖合同》，甲方不得在任何情形下不履行本协议，同时保证及时办理本协议约定的所有关于该房产的相关手续；如发生上述任何一种情形，导致该房屋不能过户给乙方，甲方须按照本协议规定须退还乙方所付房款，并按照已付款的一倍赔偿给乙方，并且赔付房子升值部分的市场价值所相应的钱款，(及本合同的成交价与未来当时市场评估价的差额部分)，同时退还乙方已支付的每年物业费，如乙方对甲方提前交房的房子进行装修，则须按装修估值的二倍进行赔偿；如果延期过户，则每逾期一日，甲方按照总房价千分之一的计算逾期违约金给乙方；甲方在房地产管理部门颁发该房屋房地产权证后，须在三日内交付乙方收存，甲方将房产证交付给乙方后，在过户给乙方之前的任何时间内，除非经乙方书面要求，不得以任何理由、任何方式拖延签订《上海市房地产买卖合同》，配合共同到闵行区房地产交易中心办理产权变更登记(过户)，及水电煤有线电视过户手续；若甲方拖延时间办理上述约定的相关手续的，除因不可抗力外，须在违约行为被乙方发现并告知甲方之日30日内向乙方每日支付总房价的千分之一的违约金；因相关的法律规则(法律、法规、规章、司法解释)或者国家和本市关于动迁房和房地产买卖的行政管理规定的变动导致不能及时过户或者不能过户而造成的损失，双方都不承担任何的违约责任；如果地方政府的政策发生变动，交易限制期延长或缩短，则按照地方政府的政策处理，但甲乙双方应保证在相应政策下及时配合办理本协议所约定的所有事项；如果过户时关于动迁房交易管理的实施办法或实施细则已经颁布施行，政府主管部门要求补缴的相关税收由乙方承担，按照政府的实施办法(细则)的规定执行，如果地方政府的实施细则(实施办法)没有具体规定，则以地方税务部门的收费为准；因甲方所售上述房屋为动迁安置房，甲方同意乙方在不损害甲方利益的前提下可自由处分再转让上述房屋，甲方同意乙方将上述房屋的房产购买权益转让给第三方，在乙方确认要再转让上述房屋后，甲方须无条件配合乙方办理相关合同签署、产权过户、签署转让第三方协议书、解除原抵押，重新办理该房产抵押登记及该房产公证委托手续等，如乙方再转让价款超出本协议约定转让总价款，超出部分归乙方所有；甲乙双方此前签订的协议、合同中对双方权利义务关系的约定以及对同一事项的约定与本合同不一致的，以本合同为准；该房屋交易限制期满可以过户时，甲乙双方共同到房地产交易中心办理过户手续，需另行签订上海市房地局的《上海市房地产买卖合同》示范文本，双方为办理过户手续所需签订的房地产管理部门之买卖合同示范文本内容与本合同(包括附属法律文书和补充协议)约定不一致的，以本合同为准等。签约后，原告按约向被告支付了房款47万元。2015年8月，被告将案涉房屋交付原告，原告在该房屋内居住使用至今。2017年2月6日，案涉房屋登记至上海盛淼房地产开发有限公司名下。2018年8月20日，原告以房屋买卖合同纠纷起诉被告至本院，案号(2018)沪0112民初26400号，请求：1、确认原、被告签订的动迁房买卖合同合法有效；2、判令被告于交易限制期满后配合原告办理上海市闵行区盐铁塘路XXX弄XXX号楼103室房屋的过户手续。本院经审理后，认为案涉房屋属于动迁安置所得，现仍处于交易限制期，尚不具备过户条件，遂于2018年10月26日作出(2018)沪0112民初26400号民事判决书，判决：一、确认原告毕小琴与被告周志珍就上海市闵行区盐铁塘路XXX弄XXX号楼103室房屋签订的《动迁房买卖合同》有效；二、驳回原告毕小琴的其余诉讼请求。该判决书已生效。2018年8月24日，案涉房屋登记至被告名下。2020年2月12日，案外人贾永磊以民间借贷纠纷起诉被告至上海市虹口区人民法院，案号(2020)沪0109民初3279号；上海市虹口区人民法院并依贾永磊的申请于2020年2月28日依法对案涉房屋进行了查封。2020年7月21日，原告替被告向上海市虹口区人民法院提供了116,213.3元的保证金担保，上海市虹口区人民法院依法解除对案涉房屋的查封。2020年9月3日，被告与案外人贾永磊就(2020)沪0109民初3279号民间借贷纠纷达成调解，该案民事调解书载明：一、被告于该调解协议生效之日起三日内归还贾永磊借款本金65,000元及利息4,586.8元；二、案件受理费2,624.27元，减半收取1,312.14元，诉讼保全费1,101.06元，均由被告负担。上述事实，由原告提交的《动迁房买卖合同》、《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》、《配套商品房供应单》、《上海市不动产登记簿》、(2018)沪0112民初26400号民事判决书、(2020)沪0109民初3279号民事裁定书及谈话笔录、代管款收据、(2020)沪0109民初3279号民事调解书，以及原、被告的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本院认为，原、被告之间签订的《动迁房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。原告已按约履行了付款义务，被告亦应履行系争房屋产权变更手续。合同约定，在交易限制期满后，双方应该在30个工作日内共同到闵行区房地产交易中心办理产权变更登记，如果延期过户，每逾期一日，被告按照总房价千分之一的计算逾期违约金给原告。案涉房屋于2020年2月6日交易限制期满，被告应于2020年3月19日前协助原告将案涉房屋产权变更登记至原告名下。现被告未按约履行该义务，显已违约，应按合同约定承担相应的违约责任。故原告请求被告协助将案涉房屋过户至原告名下并支付相应违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。原告主张违约金的计算起点自2020年3月24日起至系争房屋实际过户至原告名下之日止，并无不当。但对于违约金的计算标准，本院根据本案的实际情况并结合原告的实际损失，将违约金计算标准酌情调整为房屋交易总价的日万分之五。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告周志珍于本判决生效之日起十日内协助原告毕小琴办理上海市闵行区盐铁塘路XXX弄XXX号XXX室房屋产权变更登记手续，将上述房屋产权变更登记至原告毕小琴名下，在办理产权过户登记过程中发生的税费由原告毕小琴负担；二、被告周志珍于本判决生效之日起十日内支付原告毕小琴自2020年3月24日起至上述房屋产权变更登记至原告名下之日止以人民币54万元为基数、按日万分之五的标准计算的违约金；三、驳回原告毕小琴的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币9,362元，保全费人民币3,220元，两项合计人民币12,582元，由被告周志珍负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈旺迪二〇二〇年九月十八日书记员  罗香琴附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。