天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0116民初13487号原告：天津腾龙实业有限公司，住所地天津开发区翔实路20号。统一社会信用代码:91120116239698535G。法定代表人:景涛，董事长。委托诉讼代理人:宋炳栋，天津兴滨律师事务所律师。被告:王静宜，女，1957年11月3日出生，汉族，现住天津经济技术开发区。委托诉讼代理人：仝志坚（王静宜之夫），男，1958年3月6日出生，汉族，住址同上，一般代理。委托诉讼代理人：秦前海，天津津阳律师事务所律师。原告天津腾龙实业有限公司（以下简称腾龙公司）与被告王静宜租赁合同纠纷一案，本院2020年6月10日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告腾龙公司的法定代表人景涛、委托诉讼代理人李娜，被告王静宜的委托诉讼代理人秦前海、仝志坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告腾龙公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2019年11月1日至2020年5月31日的商铺使用费41343.75元，利息1049.10元；2.案件诉讼等费用由被告承担。事实和理由：1999年8月24日，原、被告双方就坐落于天津经济技术开发区第三大街29号天津市××号商铺签订了《泰达生活服务中心底商租赁合同》，商铺面积为39.375平方米，租金为每平米4000元，租赁期限自1999年10月31日起至2029年10月31日止。该合同第十四条约定“在合同履行期间，如遇国家政策法规调整，遵照国家政策法规执行”。合同还就其他事项进行了约定。在该合同履行期间，《中华人民共和国合同法》正式施行，按照法律规定租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。同时《天津市房屋租赁管理规定》也对租赁期限进行了规定。故双方关于租赁合同期限内容违反了上述法律强制性规定，超过20年期限的部分无效，合同至2019年10月31日履行期届满，该合同自然终止。合同到期后，双方未协商重新签订租赁合同，但被告仍继续使用该商铺进行经营活动，也没有向原告交纳使用费。现原告方为维护自身合法权益，起诉至法院，望判如所请。被告王静宜辩称：一、原告主张的商铺租金，被告已经于1999年8月24日一次性支付完毕，不存在重复支付商铺使用费及其利息的问题。二、原告主张超过20年的租赁期限无效的诉讼请求，已被相关其他案件驳回。三、原告主张合同约定“在合同履行期间，如遇国家政策法规调整，遵照国家政策法规执行”，该诉请无法律依据，综上，请求驳回原告的全部诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：坐落于天津经济技术开发区××路××号房屋为原告所有。1999年8月24日，原、被告签订了《泰达生活服务中心底商租赁合同》，合同约定原告腾龙公司将坐落于天津经济技术开发区第三大街29号天津市泰达生活服务中心Ａ区110号（39.375平方米）租赁给被告王静宜。租赁期限自1999年10月31日至2029年10月31日。租金每平方米4000元，共计157500元。合同签订后，被告于1999年8月24日向原告支付了房屋租金157500元。另查明，《中华人民共和国合同法》于1999年10月1日起施行。原被告于1999年8月24日签订的《泰达生活服务中心底商租赁合同》系双方真实意思表示，现被告主张依据现施行的《中华人民共和国合同法》、《天津市房屋租赁管理规定》相关规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。对此，本案争议焦点如下：一、原、被告签订的租赁合同中关于租赁期限中超过二十年的部分是否有效；二、被告是否应当向原告支付2019年11月1日至2020年5月31日的商铺使用费。本院认为，关于争议焦点一。原、被告签订的租赁合同中关于租赁期限的约定是否有效涉及法律溯及力的问题。一、“法不溯及既往”系一项基本的法律原则，原被告间的租赁合同签订于合同法生效之前，不能以其后生效的合同法来限制之前的民事行为。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条规定的“合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定”即体现了“法不溯及既往”的精神。二、在《中华人民共和国合同法》施行前，《中华人民共和国经济合同法》等法律法规对于合同、包括租赁合同进行了明确具体的规定，并不符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条规定的“当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定”的情形。三、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条中规定的系当时没有法律规定的“可以”适用合同法有关规定，而非“应当”适用合同法的有关规定。由此，本院确认原、被告双方的租赁合同应受合同法施行之前的法律法规所调整，而合同法施行之前的法律法规并未对于租赁合同的期限进行限制性或禁止性规定。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第三条之规定，人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法。上述法律规定确立了选择适用合同法、亦或适用合同法之前的法律法规的标准是以适用可以认定合同有效的法律为原则。此项法律规定亦系保护民事主体信赖利益、保护诚实信用原则之体现。本案中，原告虽援引双方合同条款第十四条，即“合同履行期间，如遇国家政策法规调整，遵照国家政策法规执行”，认为该条的含义系应适用合同法第二百一十四条的规定确认合同无效。但结合本院如上分析，即便在合同履行期间国家政策法规进行了调整，但调整后的法律法规亦确立了“法不溯及既往”的原则，同时亦系以确认合同有效为原则。原告对该项合同条款的理解系对“遵照国家政策法规执行”的片面理解及对法律法规规定之曲解。综上所述，原、被告双方于1999年8月24日签订《泰达生活服务中心底商租赁合同》的行为均系双方真实意思表示，且不违反当时施行的法律法规之强制性规定。双方均应秉持诚实、信守承诺，按照合同约定全面履行双方之权利义务，不得擅自变更即解除合同。同时，被告亦已恪守承诺，向原告缴纳了全部房租。原告关于双方签订的租赁合同中租赁期限超过二十年的部分无效的主张，本院不予支持。关于争议焦点二、原告要求被告支付2019年11月1日至2020年5月31日的商铺使用费的请求，被告明确表示对该请求予以拒绝，双方并未就此变更内容达成合意，故上述请求实质系原告单方主张请求变更双方合同约定。原告虽主张依照情势变更及公平原则，要求按照现行市场租金标准提高租金变更合同,但依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，合同成立后客观情况发生了当事人订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对当事人明显不公平或者不能实现合同目的的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况决定是否变更。本案中，原告与被告一次性签订了30年的超长期限的租赁合同，原告明显可预见在30年的漫长期限内，物价可能与合同签订时会较大变化，为此，原告已要求被告在合同签订当日就一次性付清30年的房屋租赁费。在此基础上，原告已充分考虑到其签订超长期限合同所可能造成的商业风险，并要求被告以不同于一般租赁合同租金给付方式的一次性付款的形式来对于其利益进行相应的保障。上述事实显然不符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定的人民法院可以依据情势变更原则单方变更合同的情形。综上所述，对于原告的上述请求，因无事实及法律依据，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条、第三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告全部诉讼请求。案件受理费430元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员 姬 凯二〇二〇年八月五日书记员 刘霁君附：法律释明1.《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。2.《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条：合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。第三条：人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法。3.《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。温馨提示：天津市第三中级人民法院地址：天津市空港经济区含章路16号。