湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初7422号原告：林灿辉，男，1976年1月22日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。被告：长沙市仁邦惠众公寓管理有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区天顶街道平川路**凯特梅溪紫苑****。法定代表人：陈亚军。被告：陈亚军，男，1988年7月24日出生，汉族，住重庆市忠县。被告：仲晓霞，女，1988年11月17日出生，汉族，住山西省广灵县。原告林灿辉与被告长沙市仁邦惠众公寓管理有限公司、陈亚军、仲晓霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林灿辉到庭参加诉讼，被告长沙市仁邦惠众公寓管理有限公司，陈亚军，仲晓霞经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告林灿辉向本院提出诉讼请求：1、判令被告长沙市仁邦惠众公寓管理有限公司立即支付拖欠原告租金及物业费170792元。2、判令被告长沙市仁邦惠众公寓管理有限公司支付因违约给原告造成的损失12918元。3、判令被告长沙市仁邦惠众公寓管理有限公司承担原告因本案支付的交通费、误工费等费用合计3000元。4、判令被告陈亚军、仲晓霞对被告长沙市仁邦惠众公寓管理有限公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任。5、判令三被告承担原告因本案产生的诉讼费、财产全费等其他合理费用。事实与理由：2018年8月9日，原告与被告长沙市仁邦惠众公寓管理有限公司（以下简称仁邦惠众公司）签订了《房屋委托出租管理合同》，原告与被告陈亚军签订《出租房屋管理委托书》。合同约定：“原告罗马公寓6011、6012、7011、9011、9012、11012、11013及27012等8套房子交由仁邦惠众公司受托管理，每套每月租金1200元，约定租金两月一付，在租金到期前一个星期内支付下一个周期租金。物业费被告负责缴纳等”条款。2018年12月1日，原告追加三套房子由被告托管，约定“5001房租900元／月、5011房租1100元／月、5012房租1000元／月；同样由被告负责物业费”等。自2019年初起，被告开始屡次拖欠房租，原告多次催缴被告才会支付部分房租，截至2019年12月19日，被告陈亚军、仲晓霞请求给与支付租金的缓冲期，向原告出具《欠条及还款承诺》书，承诺“所欠原告房租57700元于2019年—12月28日至2020年1月6日前分批支付，否则为陈欠房租及后续新欠房租承担每月2%的罚息等”。将一份被告仲晓霞的购房合同原件交给原告，以表明诚意。该承诺能按期兑现。后原告多次催缴未果，还发现被告长期拖欠物业费共计28392元，其中包括原告在2019年初委托被告陈亚军用房租抵扣5套房的陈欠物业费也实际未缴纳。委托即将于2020年8月份到期，原告于2020年5月21日，约见被告陈亚军和仲晓霞，敦促被告立即支付欠费和应缴房租及物业费，被告的口头承诺依然没有兑现。综上所述，三被告的行为有悖诚实信用原则，依法应当承担违约责任。被告陈亚军系被告仁邦惠众公司唯一股东，在公司设立时的注册资本为100万元，但被告陈亚军没有履行任何出资义务，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国公司法若干问题的规定三》第十三条第二款规定，原告有权请求未履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任。同时《出租房屋管理委托书》为原告与被告陈亚军个人之间签署，《欠条及还款承诺》由被告陈亚军和仲晓霞（双方为夫妻关系）共同出具，被告陈亚军及被告仲晓霞应共同承担原告诉讼请求。为维护原告的合法权益，依据相关法律的规定原告特具状法院，请求支持原告全部诉讼请求。被告长沙市仁邦惠众公寓管理有限公司庭前提交书面答辩状辩称：1、原告方陈述的由陈亚军支付租金：170792元，违约损失：12918元、交通费、误工费3000元，合计：186710元，陈亚军认为不合理，原告方存在乱要价租金行为，双方共同存在原因，陈亚军不予认可。2、长沙仁邦惠众公寓管理公司—陈亚军，接受2019年8月19日2019年12月19日，欠付租金及物业费，彼此做协商后支付认可。3、陈亚军因为得到林灿辉的微信及电话回复，林灿辉让陈亚军按原方案自己先安排，造成陈亚军误以为林灿辉同意，因此陈亚军才安排工人和准备资金投资上述房间设施及翻新，实际花费费用，以上费用总计：21420元，彼此做好协商后，结算清楚。4、得知租客恶意违约，陈亚军己提前30天告知林灿辉，且不算单方面违约，加上突如其来××影响，综上不可抗力的因素，造成陈亚军无力履行租赁合同和支付租金能力，在此，国家针对受病情影响的公司及个人，有权单方面提出终止租赁合同关系，不需承担相应费用及责任，请法院做调解及协商处理。另，被告陈亚军在答辩状陈述，因林灿辉购买法拍房，11间房租赁委托前的物业费由林灿辉承担，林灿辉与陈亚军商议，林灿辉用11间房的租金抵扣物业费。被告陈亚军、仲晓霞未作答辩。经审理查明：被告陈亚军系被告长沙市仁邦惠众公寓管理有限公司的唯一自然人股东及法定代表人。2018年8月9日，原告林灿辉（甲方、委托方）与被告长沙市仁邦惠众公寓管理有限公司（乙方、委托方）签订《房屋租赁授权委托书》，约定甲方委托乙方出租管理房屋，并以甲方的名义代理出租及代收房租等相关事项。甲方房屋坐落于长沙岳麓区××公寓××栋××，委托期限自2018年8月16日至2020年8月15日止，租金每月1200元，支付方式为按两个月一付。本栋2701房租金同上起租日2018年9月30日，到期日同上，付款方式同上。租赁期间，由乙方承担相关物业水电费用。2018年11月11日，原告林灿辉（甲方、委托方）与被告长沙市仁邦惠众公寓管理有限公司（乙方、委托方）再次签订《房屋租赁授权委托书》，约定甲方委托乙方出租管理房屋，甲方房屋坐落于长沙岳麓区××公寓××号房，房屋用途委托出租管理，委托期限自2018年12月1日至2020年11月30日止，租金5001号房900元整／月，5011号房1100元整／月，5012号房1000元整／月。租赁期间甲方每年须支付给乙方12个月租金。租赁期间，由乙方承担相关物业水电费用。2019年12月26日，被告长沙市仁邦惠众公寓管理有限公司的法定代表人即被告陈亚军向原告出具《欠条及还款承诺》，载明截止2019年12月19日，本人共欠罗马公寓业主林灿辉房租共计57700元。本人承诺于2019年12月27日中午12点前支付10000元，于2019年12月28日18点前支付15000元，余款于2020年1月6日18点前付清。未能按时给付的欠款将按月息2分支付利息。后续新增应付租金欠款亦按照月息2分支付利息。被告仲晓霞与被告陈亚军系夫妻关系，亦在该《欠条及还款承诺》上签字确认。本案所涉的8间房屋于2020年5月底更换了门锁，另有27012、5001、5011房在经营。原告在庭审中陈述，上述11间公寓的租金按12100元每月计算，被告长沙市仁邦惠众公寓管理有限公司自2019年12月起未按照合同约定按时支付房屋租金，故原告诉请被告支付截至2020年8月15日的欠付租金57700元+12100元/月×8个月=154500元。另查明，1、被告在其答辩状中陈述，因林灿辉购买法拍房，11间房租赁委托前的物业费由林灿辉承担，林灿辉与陈亚军商议，林灿辉用11间房的租金抵扣物业费。根据原告林灿辉提交的物业催缴函显示，5011、5012、5001、7011、27012房，被告陈亚军并未将上述五房屋租赁前的物业管理费结清。2、被告陈亚军、仲晓霞系夫妻关系。3、被告长沙市仁邦惠众公寓管理有限公司系自然人独资。以上事实有原告提交的《房屋租赁授权委托书2份》、《还款承诺》、《物业催缴函11张》，等证据及当事人陈述在案佐证。被告长沙市仁邦惠众公寓管理有限公司、陈亚军、仲晓霞经本庭合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，故依法视为放弃举证质证的权利。结合查明的事实及双方的诉辩主张，本院对原告的各项诉讼主张评判如下：本院认为，原告林灿辉与被告长沙市仁邦惠众公寓管理有限公司签订《房屋租赁授权委托书》、《欠条及还款承诺》等协议不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行合同义务。被告长沙市仁邦惠众公寓管理有限公司将涉案房屋出租后，仅向原告支付了部分租金，对剩余租金一直未支付给原告，对原告诉请被告长沙市仁邦惠众公寓管理有限公司支付截至2019年12月19日的租金57700元本院予以支持。对于2019年12月19日的后续租金，原告主张计算至2020年8月19日，原告在2020年5月将11间公寓的门锁更换，本院认为11间公寓的租金仅能计算至2020年5月19日，故11间公寓截止至2020年5月19日的房租为60500元（12100×5）。关于该60500元的房租，考虑到春季新冠疫情的影响，本院酌情支持48400元。经查明，另有27012、5001、5011房在换锁后仍在经营，对该三间公寓计算至2020年8月19日的房租为9600元（2700+3300+3600）。综上本院支持租金共计115700元。关于原告诉请的物业管理费，因原被告之间约定，因林灿辉购买法拍房，11间房租赁委托前的物业费由林灿辉承担，林灿辉与陈亚军商议，林灿辉用11间房的租金抵扣物业费。根据原告提交的物业催缴函显示，被告陈亚军没有履行该约定，且被告陈亚军亦未提交证据证实其履行了该约定。被告未将5011、5012、5001、7011、27012五间公寓租赁前的物业管理费结清，其中5011、5012、5001三间公寓被告长沙市仁邦惠众公寓管理有限公司于2018年12月1日正式接手，故该三间公寓被告长沙市仁邦惠众公寓管理有限公司应承担截止2018年12月1日的物业管理费（4662.4+4699.6+3754.1+4361.6+4548）22025.7元。关于被告接手后的物业管理费，原告提出其已垫付，但未提交垫付凭证，故本院依法不予支持。关于原告所诉请被告长沙市仁邦惠众公寓管理有限公司违约造成的损失12918元，本院认为被告违约对原告造成的损失为资金占用的损失，原告要求按月息2分计算利息，虽属被告陈亚军、仲晓霞之承诺，但月息2分折算成年利率为24%，该利率过高，应按2020年一年期贷款市场报价利率2倍计算。关于57700元的租金，被告应在2020年1月6日支付而未支付，逾期支付利息应按2020年一年期贷款市场报价利率2倍自2020年1月7日计算至2020年8月19日，此日后的逾期付款利息应以115700元为本金，按2020年一年期贷款市场报价利率2倍计算至被告实际支付之日止。被告陈亚军作为长沙市仁邦惠众公寓管理有限公司的唯一股东及法定代表人，且其未提供相应的证据证明其自己的财产独立于公司财产，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”故被告陈亚军理应对长沙市仁邦惠众公寓管理有限公司的上述债务承担连带责任。被告仲晓霞与陈亚军系夫妻关系，且被告仲晓霞在《欠条及还款承诺》上签名，且在《欠条及还款承诺》另载明了后续新增应付租金欠款的利息支付标准，表明被告仲晓霞对被告陈亚军的上述债务知情，应对被告陈亚军的上述债务承担共同清偿责任。对于原告诉请的交通费及误工费没有事实和法律依据，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第四百零四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、限被告长沙市仁邦惠众公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告林灿辉租金115700元及逾期付款利息（57700元的租金，逾期支付利息应按2020年一年期贷款市场报价利率2倍自2020年1月7日计算至2020年8月19日，此日后的逾期付款利息应以115700元为本金，按2020年一年期贷款市场报价利率2倍计算至被告实际支付之日止），物业管理费22025.7元；二、被告陈亚军对上述债务承担连带责任；三、被告仲晓霞对被告陈亚军的上述债务承担共同清偿责任；四、驳回原告林灿辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2017元，财产保全费1470元，共计3487元，由被告长沙市仁邦惠众公寓管理有限公司、陈亚军、仲晓霞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  张辉二〇二〇年九月七日法官助理林青曼书记员解秋阳