广东省广州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）粤01执复375号复议申请人（异议人、利害关系人）：杨晓莉，女，1981年4月13日出生，汉族，住广州市花都区。申请执行人：广发银行股份有限公司广州分行，住所地广州市天河区珠江新城临江大道57号南雅中和广场首层、24-28层。被执行人：杨广锐，男，1984年3月10出生，汉族，住广州市花都区。复议申请人杨晓莉因不服在执行申请执行人广发银行股份有限公司广州分行与被执行人杨广锐担保物权纠纷一案【案号：（2018）粤0114执3922号】中，广州市花都区人民法院（以下简称花都法院）作出的（2019）粤0114执异439号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。花都法院查明：申请执行人广发银行股份有限公司广州分行与被执行人杨广锐担保物权纠纷一案，依据生效的（2017）粤0114民特32号民事裁定书，根据申请执行人的申请，花都法院立案执行，执行案号为（2018）粤0114执3922号。执行中，花都法院依法裁定拍卖被执行人杨广锐名下位于广州市花都区大华二路23号2栋103号、104号、105号的三个商铺。广州市花都区大华二路23号2栋103号、104号、105号的三个商铺的抵押权人是广发银行股份有限公司广州分行，广州市花都区大华二路23号2栋103号、105号的商铺抵押设定日期为2014年3月27日，于2017年8月24日被广州市天河区人民法院查封，于2018年5月10日被花都法院轮候查封。广州市花都区大华二路23号2栋104房抵押设定日期为2014年12月30日，于2017年4月5日被花都法院查封，于2017年8月24日、2018年5月10日分别被广州市天河区人民法院、花都法院轮候查封。穗租备2014B1400102243号《房屋租赁登记备案证明》显示，涉案三间商铺于2014年4月25日办理了租赁登记备案，租赁期限为2015年5月1日至2019年5月30日。出租人为杨广锐，承租人为广州市花都区倬曦教育培训中心。穗租备201781400102123号、201781400102124号、201781400102125号《房屋租赁登记备案证明》显示，2017年4月20日，广州市花都区大华二路23号2栋103号、104号、105号房的租赁事宜进行了登记备案，租赁期限为2017年4月1日至2037年3月30日，出租人为杨广锐，承租人为杨晓莉。另查明，李杰明作为异议人向花都法院提出执行异议，花都法院作出（2019）粤0114执异49号执行裁定，裁定如下：驳回异议人李杰明的执行异议。李杰明不服上述裁定，向广州市中级人民法院申请复议，广州市中级人民法院作出（2019）粤01执复401号执行裁定，广州市中级人民法院查明……花都法院于2019年2月3日在京东网司法拍卖网络平台上发布拍卖公告以及拍卖须知，拟定于2019年2月25日上午10时起至2019年2月26日上午10时止拍卖杨广锐名下四套房产，同时注明被拍卖的标的物广州市花都区大华二路23号2栋103号、104号、105号的房产由承租人杨晓莉承租，租期为2017年4月1日至2037年3月30日止，月租金11000元（上述三件商铺的租金）已交至2018年11月，标的物按现状拍卖。广州市中级人民法院认为，……花都法院没有查明本案中，被执行人杨广锐名下广州市花都区大华二路23号2栋104号铺的房产是在被花都法院查封之后由被执行人杨广锐与承租人杨晓莉订立的《商铺租赁合同》，根据法律规定，该承租合同不能对抗法院的查封，依法不应当作为具有租赁权的标的物在拍卖公告中予以列明；另外，被执行人杨广锐名下位于广州市花都区大华二路23号2栋103号、105号的房产在被执行人杨广锐与承租人杨晓莉订立租赁合同前均已向申请执行人广发银行股份有限公司广州分行办理了抵押登记，花都法院作出的(2017)粤0114民特32号民事裁定也裁定申请执行人广发银行股份有限公司广州分行对上述涉案房产在拍卖、变卖的价款中享有优先受偿权。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权买现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”。据此，花都法院在处置案涉的上述抵押物及被法院查封的房产时，承租人杨晓莉的租赁合同对受让人不具有约束力，花都法院在拍卖公告上备注案涉的拍卖标的物上有承租人且租赁合同长达二十年不等，该备注对上述标的物的拍卖成交、拍卖价格以及在先的担保物权等优先受偿权具有重大影响，同时也会影响作为利害关系人李杰明的合法权益，故依法应当予以除去，花都法院对上述拍卖标的物的拍卖公告以及本案事实的认定均有不当之处，应予纠正。裁定如下：一、撤销广州市花都区人民法院(2019)粤0114执异49号执行裁定；二、撤销广州市花都区人民法院拍卖被执行人杨广锐名下位于广州市花都区大华二路23号2栋105号、104号、103号房产的(2018)粤0114执3922号之一、之二、之三拍卖公告。花都法院认为，被执行人杨广锐名下位于广州市花都区大华二路23号2栋103号、105号的商铺在被执行人杨广锐与杨晓莉订立租赁合同前均已向申请执行人广发银行股份有限公司广州分行办理了抵押登记。同时，被执行人杨广锐名下广州市花都区大华二路23号2栋104号的商铺是在被花都法院查封之后才办理的登记备案，且在2017年双方又重新签订合同是在104号的商铺已经抵押给广发银行股份有限公司广州分行之后。为此，花都法院依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条规定，裁定驳回杨晓莉的执行异议。复议申请人杨晓莉不服花都法院作出的（2019）粤0114执异439号执行裁定，向本院提出本复议称：一、执行裁定认定事实错误。关于复议申请人及租赁主体的认定错误，复议申请人杨晓莉系广州市花都区倬曦教育培训中心的法定代表人，也是该教育培训中心的唯一投资人，无论是以杨晓莉名义还是以倬曦教育培训中心名义与杨广锐签订的租赁合同，实际都是倬曦教育培训中心在实际租赁、占有、使用涉案房屋，故杨晓莉与倬曦该教育培训中心实为同—房屋承租主体。二、租赁涉案房屋的租赁期限起算点至少应当2013年7月算起。从倬曦教育培训中心更名前的名馨教育培训缴纳卫生费、垃圾处理费等单据可以证明；2014年2月18日倬曦教育培训中心正式命名并获得教育部门颁发的许可证，该许可证地址明确注明为涉案房屋花都区新华街道阳光家园B103、104、105商铺，而2014年4月25日经审核登记备案的期限为2014年5月1日至2019年5月30日，该时间仅是租赁各方为办理登记备案手续而补签书面租赁合同注明的时间，双方的租赁合同关系早在2013年7月之前日即已经形成。三、关于抵押与租赁的先后顺序认定错误。涉案房屋应为带租约抵押，而非抵押后租赁。复议申请人于2013年7月起即事实租赁涉案房屋，并持续不断的租赁、占有、使用至今，涉案房屋103号、105号抵押登记的时间为2014年3月27日，104号抵押登记的时间为2014年12月30日，均发生在复议申请人事实租赁涉案房屋之后。四、关于查封与租赁的先后顺序认定错误。复议申请人于2013年7月起即事实租赁涉案房屋，无论是复议申请人主张的事实租赁合同（2013年7月签订）还是2017年3月29日补充签订的书面租赁合同（自2017年4月1日起算），均发生在涉案房旁屋被查封之前(103号、105号房最早查封时间为2017年8月24日，104号房最早查封时间为2017年4月5日)。五、执行裁定适用法律错误。本案事实不应当适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条的规定。因本案事实是涉案房屋带租约抵押，而非抵押后租赁，故不能适用该条规定。综上，请求法院：撤销花都法院作出的（2019）粤0114执异439号执行裁定，同意涉案房屋带租约拍卖，保护租赁权人的合法权益。本院查明事实与花都法院查明一致。本院认为，复议申请人杨晓莉与被执行人杨广锐订立的案涉广州市花都区大华二路23号2栋105号、104号、103号三套房产的租赁合同登记备案的时间均是在2017年4月20日，而广州市花都区大华二路23号2栋103号、105号房已在2014年3月27日办理了抵押登记，广州市花都区大华二路23号2栋104号房抵押设定日期为2014年12月30日,并在2017年4月5日被花都法院依法查封。本院在（2019）粤01执复401号执行裁定中已经认定，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权买现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”。据此，花都法院在处置案涉的上述抵押物及被法院查封的房产时，承租人杨晓莉的租赁合同对受让人不具有约束力，花都法院在拍卖公告上备注案涉的拍卖标的物上有承租人且租赁合同长达二十年不等，该备注对上述标的物的拍卖成交、拍卖价格以及在先的担保物权等优先受偿权具有重大影响，故依法应当予以除去。故本院已经撤销花都法院带租约拍卖的公告，现复议申请人杨晓莉在本案仍然主张要求花都法院对案涉三套房产带租约拍卖没有依据，本院不予采纳。复议申请人杨晓莉主张其与广州市花都区倬曦教育培训中心为同一主体的意见，经查，杨晓莉虽然是该中心法定代表人，但其与该中心并非具有法律关系的同一主体，故对其主张本院不予采纳。综上所述，复议申请人杨晓莉的复议申请不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十一条、第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回复议申请人杨晓莉的复议申请，维持广州市花都区人民法院（2019）粤0114执异439号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  胡伟东审判员  叶洁靖审判员  黄 征二〇二〇年八月三十日书记员  赖泽钊