江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0583民初7558号原告（反诉被告）：昆山市房友佳房地产经纪有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇世贸广场**楼**，统一社会信用代码91320583MA1TD00L8F。法定代表人：宋威，该公司经理。委托诉讼代理人：胡红霞，江苏孚佑律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐晓晔，江苏孚佑律师事务所律师。被告（反诉原告）：上海古策房地产营销策划有限公司，住，住所地上海市崇明县建设镇建设公路******(上海建设经济小区)一社会信用代码91310230332379408P。法定代表人：董巍，该公司执行董事。委托诉讼代理人：龚力尔，上海大邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王洪量，上海大邦律师事务所律师。第三人：昆山协睿房地产开发有限公司，住所地江苏省，住所地江苏省昆山市花桥镇商务大道**中信广场**楼**代码91320583MA1ME63F32。法定代表人：陈增荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：王军，男，该公司员工。委托诉讼代理人：朱玉玉，女，该公司员工。原告昆山市房友佳房地产经纪有限公司（以下简称“房友佳公司”）与被告上海古策房地产营销策划有限公司（以下简称“古策公司”）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案受理，由审判员孙学谦独任审理。后上海古策房地产营销策划有限公司提起反诉，本院依法予以受理，并与本诉合并审理，于2020年7月20日公开开庭进行了审理。昆山市房友佳房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人胡红霞、上海古策房地产营销策划有限公司的委托诉讼代理人龚力尔、王洪量到庭参加诉讼。后本院依法追加昆山协睿房地产开发有限公司（以下简称“协睿公司”）为第三人参与诉讼，并于2020年9月2日公开开庭进行了审理。昆山市房友佳房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人徐晓晔、上海古策房地产营销策划有限公司的委托诉讼代理人王洪量、昆山协睿房地产开发有限公司委托诉讼代理人王军、朱玉玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昆山市房友佳房地产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付报酬人民币102000元；2.请求判令被告向原告支付逾期付款利息暂计729.02元(计算方式：以102000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.15%计算，自起诉之日计算至实际支付之日，暂计至2020年6月26日)；3.请求判令由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2018年5月15日，被告委托原告销售被告位于昆山市“XX屿·XX园”(备案名：XX苑)地产项目，双方签订《)地产项目苏河公园项目分销合作协议》(下称该协议)，该协议约定分销合作期限为2018年5月15日起至2018年8月31日，佣金按35000元/套(含税)结算，佣金支付时间及方式根据客户付款方式进行明确。双方另就退费处理、争议解决等事项进行明确约定。该协议履行期间，原告成功销售该项目下房屋6套，随后原被告对该6套房屋的佣金进行结算，并在《苏河公园联动成功销售结算明细表》上对佣金结算金额予以确认。但被告并未按约向原告支付上述佣金。虽经原告多次催促，被告仍置之不理。鉴于此，原告有权根据该协议获取相应佣金，被告未按约支付佣金的行为已构成违约，应承担继续履行支付佣金及逾期付款利息的违约责任。原告为维护自身的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告上海古策房地产营销策划有限公司辩称，被告不同意原告的所有诉请，请求法院驳回所有诉请。被告认为原告主张的102000元佣金缺乏明细数据及对应的购房成交记录，根据双方签订的分销合作协议，对于原告成功销售的房屋被告按两期支付佣金，分销合作协议中明确约定了两期佣金的支付达成条件及申请佣金所需要的必须材料，现原告没有提交任何可以证明达成支付佣金的必须材料，故被告无需支付原告所诉请的佣金。其次，根据分销合作协议的约定，对于购房后退房的客户，被告无需支付佣金，如果被告已支付了佣金，则原告应予返还，或者由被告在原告未支付的佣金中予以直接扣除。原告所主张的6位客户中，有两户客户左斌客户及钟琳客户进行了退房，该两位客户所订立的佣金被告有权申请返还或者无需支付，或直接从未向原告支付的佣金中直接扣除。反诉原告上海古策房地产营销策划有限公司向本院提出反诉请求：1.反诉被告返还反诉原告佣金24500元；2.本案反诉费由反诉被告承担。事实及理由：2018年5月15日，反诉原告与反诉被告签订了《绿地象屿·苏河公园分销合作协议》(下称“协议”)，双方约定按35000元/套的标准，由反诉原告向反诉被告支付佣金；佣金根据达成条件分两期支付，首期佣金70%即24500元/套，第二期佣金30%即10500元/套。购房者左斌、向小林经反诉被告居间购买房屋一套，在达成第一期佣金支付条件后，反诉原告在2018年12月4日向反诉被告支付佣金24500元。反诉被告亦出具“中介成交信息表”并开具发票，确认反诉原告付款事实。营销协议3.5约定，如果购房者退房的，反诉被告应返还反诉原告已经结算的该房源佣金。2019年6月29日，左斌、向小林向开发商提出退房申请，2019年7月25日开发商将购房款退还给左斌、向小林。据此，反诉被告应返还反诉原告已结算佣金24500元，但反诉被告至今仍未返还。为维护反诉原告的合法权益，特根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，向贵院提起反诉，请依法判决如上反诉请求。反诉被告昆山市房友佳房地产经纪有限公司辩称，反诉主要针对退房，反诉被告本身无法第一时间知晓，也是在上次开庭之后从第三人处得知，故具体情况如何及是否需要返还已支付佣金是由法庭来进行确认核实，请求依法判决。第三人昆山协睿房地产开发有限公司发表意见称，房友佳公司主张古策公司的六套房源目前有两套房源已经退房，一套是钟琳，另一套是左斌，这两套房屋的佣金应当退回，但目前尚未退回，苗立超和李华荣两套房屋具备结剩余佣金的条件，王熔和何月洪目前仍是草签合同状态，还未签订正式合同，尚未具备结算剩余佣金的条件。本院经审理认定事实如下：2018年5月20日，古策公司（甲方）与房友佳公司（乙方）签订《绿地象屿·苏河公园项目分销合作协议》，约定由房友佳公司为古策公司开展位于昆山市“XX屿·XX园”(备案名：XX苑)地产项目的分销业务。)地产项目的分销业务8年5月15日起至2018年8月31日。该协议第3.1条约定：客户确认：乙方在甲方云客系统录入购房者信息，购房者信息以手机号码(隐藏中间四位)作为确认依据，重号时以录入时间较早的一个为准。购房者信息一经录入将保留3日，乙方应于3日内完成带看，并签署附件一《客户确认单》，经有效《客户确认单》确认的客户作为乙方渠道有效购房者。购房者信息3日内无带看记录的，该购房者的乙方渠道有效购房者资格自动失效。失效后，乙方应按本条程序重新确认该购房者的有效购房者资格。成交确认：经甲方最终确认为乙方渠道有效购房者的客户，与甲方签署房屋预售/出售合同证明房屋买卖关系成立的有效书面合同后，即视为成交。在本协议合作期限及客户有效期内，经甲方确认为乙方渠道的有效购房者，在本协议终止后，若符合结佣条件的，根据本协议约定支付乙方佣金。协议第３.４条“佣金比例，结算佣金材料，支付时间及方式”约定：佣金比例：乙方成功推荐绿XXX公园成交房源佣金按35000元/套(含税)结算。佣金结算材料：包括但不限于：中介客户报备信息：象屿地产明源云客报备系统，《客户来访信息表》中的客户首次到访登记信息页，有效的《客户确认单》、客户确认单需客户本人签字，预售合同与《客户确认单》客户签名一致(可查阅相关资料)，签约时《中介客户签约确认单》，提供税务局开出的正规的6%的增值税专用发票。支付时间及方式：乙方推介的客户已成功认购并签署《商品房购销合同》的，根据付款方式不同，佣金支付条件不同，具体如下：1、若客户选择按揭付款(含公积金)方式的，在客户已网签《商品房购销合同》并支付首期房价，并且提供以上结算佣金材料后3个工作日内，支付70%的佣金，待贷款资料提交并经银行审核通过由销售部签字确认后，或者购房全款到账后，3个工作日内，甲方向乙方结算剩余30%的佣金。2、若客户仅签署《XXX公园商品房购销协议》且已支付首期房价款(不少于总房价款的30%，含本数30%)的，则甲方于客户达到前述条件的，并且提供以上结算佣金材料后3个工作日内向乙方支付70%佣金，客户网签《商品房购销合同》、贷款资料提交并经银行审核通过由销售部签字确认后，或者购房全款到账后，3个工作日内，甲方一次性向乙方支付剩余30%佣金。3、若客户选择一次性付款方式的，在客户已网签《商品房购销合同》或者签署《XXX公园商品房购销协议》并支付购房款全款，并且提供以上结算佣金材料后3个工作日内，支付100%的佣金。4、结算以相关附件为准。支付前乙方应与甲方财务确认后，再行开具符合当地税务机关要求的全额正规6%增值税专用发票，并提前交给甲方，经甲方财务确认后方能付款。因乙方开具的发票不及时、不规范、不合法或涉嫌虚开发票造成甲方无法及时认证、抵扣发票等税务问题的，乙方需依法向甲方重新开具符合税务要求的增值税专用发票，并向甲方承担赔偿责任，包括但不限于税款、滞纳金、罚款及相关损失等。3.5退费处理：购房者因非甲方原因与甲方解除《商品房购销合同》或《XX园定购合同》、《XX公园商品房购销协议》的(包括但不限于客户同甲方达成退房协议、客户因素无法购买或办理银行按揭贷款等)，该房屋没收之定金、违约金由甲方所得。凭甲方出具的未成交凭证向乙方提交退费通知，乙方应在收到通知后10日内向甲方返还已经结算的该房源的佣金(不论该佣金是由第三方支付的，还是由甲方代第三方垫付的)。逾期未予返还的，每逾期一日，按应退费用0.05%计算滞纳金。甲方有权从尚未支付乙方的任何费用中直接扣除应返还的费用、滞纳金、罚款等乙方按本协议应承担的款项。甲、乙双方应于每月五日前对上个自然月乙方已成交物业明细进行书面确认，书面确认材料(附件四)一式陆份，甲方执三份、乙方执三份。协议落款处均加盖有双方公章，古策公司法定代表人或授权代表签字处为邱某签名。该协议附件有中介管理规则、客户确认单范本、中介客户签约确认单范本。第三人协睿公司系涉案地产项目的开发商。协睿公司与古策公司签订《绿地象屿·苏河公园项目分销合作协议（分销整合）》，约定由古策公司为涉案地产项目进行分销。该协议约定的佣金结算条件与上述房友佳公司、古策公司签订的协议内容相一致。前述协议签订后，房友佳公司即进行代理销售工作。经房友佳公司与古策公司确认：协议履行期间，房友佳公司共销售房屋6套，客户及对应的房屋如下：1.左斌、向小林（XX室）；2.苗立超（XX室）；3.何月洪（XX室）；4.李华荣（3幢1504室）；5.钟琳（XX室）；6.王熔（XX室）。房友佳公司称其与古策公司对该6套房屋的佣金进行了结算，但古策公司并未按约支付佣金，并提交《XX联动成功销售结算明细表》予以证明。其中，第1张结算明细表显示：客户为左斌、向小林和苗立超。该两组客户的应结佣金均为35000元，本次结算均为24500元，未结算均为10500元。下方均加盖双方公章；第2张结算明细表显示：客户为何月洪和李华荣。该两组客户的应结佣金均为35000元，本次结算均为24500元，未结算均为10500元。下方仅加盖房友佳公章；第3张结算明细表显示：客户为钟琳，应结佣金25000元，本次结算12500元，未结算12500元。下方有邱某签名；第4张结算明细表显示：客户为王熔，应结佣金35000元，本次结算24500元，未结算10500元。下方有邱某签名。房友佳公司称其诉请要求古策公司支付的佣金102000元即是第1张明细表中确认的未结算部分10500元*2+第2张明细表中确认的未结算部分10500元*2+第3张明细表中确认的应结佣金25000元+第4张明细表中确认的应结佣金35000元。对此，古策公司经质证认可第1张有其盖章的结算明细表的真实性，其余3张则认为系房友佳公司自己制作的证据，没有其确认，故对真实性不予认可，结算明细表只是体现了促成交易的事实，并没有体现结算两期佣金的条件已经达成，凭借结算明细表，房友佳公司无权主张佣金。对于邱某的身份，房友佳公司表示邱某是古策公司当时的项目经理，分销协议中邱某作为古策公司的授权代表进行了签字。古策公司则表示邱某确为其授权代表，当时的职权是联系花桥分销商，所有的佣金结算条件都是由分销商根据合同约定将结算材料通过授权代表提交公司总部确认后才会生效，邱某没有与其签订过劳动合同，现已不在其处任职。本院当庭询问古策公司能否通知邱某到庭接受法庭调查，古策公司回复庭后核实，但并未提交相关书面回复意见。对于古策公司提及的结算材料，房友佳公司解释称双方确实在分销协议中约定了结算佣金应当提交的材料，但在实际双方已经进行部分结算的四户中，双方并未按照合同约定说需提供上述材料，所以双方在实际过程中已经对该条款进行了变更，古策公司也是按照销售结算明细单直接与其结算的。另查明：2018年8月7日，古策公司向房友佳公司支付XX（客户何月洪）佣金24490元、XX（客户李华荣）佣金24490元。后又于2018年12月4日支付XX（客户苗立超）、XX（客户左斌、向小林）佣金合计49000元。关于房友佳公司销售的涉案6套房屋，协睿公司陈述其与古策公司之间的佣金结算情况如下：1.客户左斌、向小林和客户钟琳的房屋已退房，佣金应当退回，但目前尚未退回；2.客户苗立超和李华荣两套房屋具备结算剩余佣金的条件；3.客户王熔和何月洪目前仍是草签合同状态，还未签订正式合同，尚未具备结算剩余佣金的条件。协睿公司还提交李华荣、苗立超的正签合同及何月洪、王熔的草签合同，旨在证明李华荣、苗立超达到了全部结佣条件，何月洪、王熔达到了部分结佣条件。对此，古策公司表示协睿公司陈述的内容中除需对王熔的首笔佣金核实外其余的均认可。房友佳公司则认为：1.客户左斌、向小林，古策公司仅向其支付佣金24500元，剩余10500元未支付；客户钟琳，双方确认佣金为25000元，但古策公司并未向其支付任何佣金，故如经法院查证退房属实，愿意放弃对上述未付佣金的追索，关于古策公司已支付部分，其亦同意从应支付的佣金中予以抵扣。2、客户苗立超已经支付全部房款，古策公司应向其支付剩余佣金10500元；客户何月洪已经与开发商签订商品房购销合同，并支付首付款，故古策公司已结算了部分佣金24500元，剩余10500元佣金尚未结算；客户李华荣已经支付全部房款，古策公司应支付剩余佣金10500元；客户王熔已经与开发商签署商品房购销合同，并支付首付款，故古策公司应支付部分佣金24500元。故前述四组客户中，现阶段能够取证的情况下古策公司应向其支付佣金合计45500元，剩余21000元佣金需向开发商进一步核实相关情况。又查明：客户左斌、向小林、客户钟琳均向协睿公司提出退房申请，后均与协睿公司签订了《商品房购销协议》解除协议，约定解除双方签订的《商品房购销协议》，已付房款由协睿公司退还。现因房友佳公司向古策公司追索未付佣金，古策公司拒绝支付，为此，引起纠纷。以上事实有《分销合作协议》、结算明细表、付款凭证、退房申请、退房协议、正签合同、草签合同以及当事人的陈述予以证实。本院认为，房友佳公司与古策公司签订的《分销合作协议》系双方当事人的真实意思表示，依法成立有效，双方均应恪守履行。房友佳公司与古策公司对房友佳公司实际分销左斌、向小林等6组客户的房屋这一事实均不持异议。本案审理过程中，开发商协睿公司陈述了其与古策公司之间关于涉案6套房屋的佣金结算情况，古策公司对此予以认可。结合房友佳公司陈述的其与古策公司之间的佣金结算情况、佣金结算明细表以及《分销合作协议》约定的佣金结算条件，本院能够认定：1.客户苗立超剩余佣金10500元的付款条件已成就；2.客户李华荣剩余佣金10500元的付款条件已成就；3.客户王熔首笔佣金24500元的付款条件已成就。古策公司虽以房友佳公司未提供协议约定的佣金结算材料为由辩称佣金付款条件尚未成就，但古策公司已将涉案6套房屋作为其销售业绩与协睿公司进行了佣金结算，而双方之间的佣金结算条件与古策公司、房友佳公司约定的佣金结算条件相一致，故古策公司的该项抗辩缺乏事实依据，本院不予采信。因此，古策公司应当支付房友佳公司前述佣金合计45500元。至于客户何月洪剩余佣金10500元、客户王熔剩余佣金10500元，因《分销合作协议》约定的第二笔佣金付款条件尚未成就，房友佳公司可待付款条件成就后另案主张。客户钟琳已与协睿公司办理了退房手续，根据《分销合作协议》，古策公司无需向房友佳公司支付该客户的佣金。客户左斌、向小林亦已与协睿公司办理了退房手续，故古策公司已付的该客户佣金24500元应当由房友佳公司返还。综上，古策公司应付的佣金与房友佳公司应返还的佣金相互折抵后，古策公司还应支付房友佳公司佣金21000元。关于房友佳公司主张古策公司支付自起诉之日起算的逾期付款利息，本院依法认定为：以21000元为基数，自2020年5月19日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条之规定，判决如下:一、被告上海古策房地产营销策划有限公司支付原告昆山市房友佳房地产经纪有限公司销售佣金45500元。二、反诉被告昆山市房友佳房地产经纪有限公司返还反诉原告上海古策房地产营销策划有限公司佣金24500元。三、上述第一项、第二项相互折抵后，上海古策房地产营销策划有限公司应当支付昆山市房友佳房地产经纪有限公司佣金21000元及逾期付款利息（计算方式：以21000元为基数，自2020年5月19日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止），于本判决生效后十日内支付完毕（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，账号：3220XX********）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2354元，减半收取1177元，财产保全费1030元，两项合计2207元，由原告昆山市房友佳房地产经纪有限公司承担1252元，被告上海古策房地产营销策划有限公司承担955元。反诉案件受理费207元，由反诉被告昆山市房友佳房地产经纪有限公司承担。两相折抵后，上海古策房地产营销策划有限公司还应支付昆山市房友佳房地产经纪有限公司748元，由其在履行判决付款义务时一并支付完毕。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判长  孙学谦二〇二〇年十一月九日书记员  黄 迪附：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。