山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初3963号 原告：许志华，女，1956年3月2日出生，汉族，住济南市。 原告：王伟新，男，1956年2月26日出生，汉族，住济南市。 二原告共同委托诉讼代理人：李强、陈霞，山东强将律师事务所律师。 被告：山东日升房地产开发有限公司，住所地济南市。 法定代表人：察可军，董事长。 委托诉讼代理人：于佳莹，北京大成（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈博文，北京大成（济南）律师事务所实习律师。 第三人：中国工商银行股份有限公司济南高新支行，住所地济南市。 负责人：刘孝忠，行长。 委托诉讼代理人：李坤亮，男，1964年3月25日出生，汉族，该公司员工，住济南市。 原告许志华、王伟新与被告山东日升房地产开发有限公司（以下简称日升公司）、第三人中国工商银行股份有限公司济南高新支行（以下简称工商银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案受理。本院依法适用简易程序，于2020年7月15日、8月19日两次公开开庭进行了审理。原告许志华、王伟新的委托诉讼代理人李强、陈霞，被告日升公司的委托诉讼代理人于佳莹、陈博文，第三人工商银行的委托诉讼代理人李坤亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告日升公司偿还第三人工商银行剩余贷款本息400万元（具体还款金额以银行确认的数额为准）；2.判令被告日升公司协助原告将坐落于济南市历城区仲宫镇二仙村北九如山庄国际生态旅游度假区美墅组团A区8号楼101及A区9号楼101不动产转移登记至原告名下，并向两原告交付上述两套房屋；3.诉讼费用由被告承担。第一次庭审后，原告变更诉讼请求为：1.判令继续履行原、被告签订的《九如山庄生态住宅认购合同》；2.判令被告日升公司偿还第三人工商银行剩余贷款本息；若被告拒不偿还银行本息，两原告愿意代被告向第三人偿还剩余贷款本息（具体还款金额以银行确认的数额为准）；3.判令履行完毕第二项义务五日内，被告与第三人协助办理坐落于济南市历城区仲宫镇二仙村北九如山庄国际生态旅游度假区美墅团组A区8号楼101（历城144599）和A区9号楼101（历城144611）不动产抵押权注销登记手续；4.判令第三项履行完毕五日内被告协助两原告将上述不动产转移登记至两原告名下并交付上述不动产；5.判令被告支付两原告自2008年1月1日始至上述两套不动产转移登记至两原告名下、交付之日止的违约金（以已支付购房款208万元为基数，自2008年1月1日起至3月31日止按日万分之一支付违约金，自2008年4月1日起按日万分之二支付违约金）；6.诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告购买被告房屋两套，合同约定，房屋位于济南市历城区仲宫镇九如山庄国际生态旅游度假区九如美墅生态住宅A8号及A9号。多年来原告一直要求被告交付上述房屋，被告至今未交付房屋。另查，被告于2018年3月将上述两套房屋进行了抵押，债权人系第三人工商银行。经查，第三人与被告对每套不动产分别签订了最高额抵押合同，分别进行了最高额抵押登记，因此每套不动产最高额担保都是可分的。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，根据该规定，若被告不清偿涉案房屋的抵押债务时，原告为了维护自已的合法权益，可以不经第三人同意代为偿还抵押债务后，注销涉案房屋的抵押登记。因此涉案房屋完全具备法律规定转移登记及交付条件。 被告日升公司辩称，被告与第三人签属的最高额抵押担保合同合法有效，原告并非贷款合同或最高额抵押合同一方当事人，无权要求被告向第三人偿还贷款本息。原、被告双方于2007年签订的两份九如山庄认购协议第十九条约定，本协议经双方签字盖章并收到乙方首付款后生效，但被告并未在约定的合同签属后的三日内收到原告支付的首付款。根据双方约定，涉案两份认购协议并未生效，故被告无需将两套房屋的不动产权登记至原告名下，也无需向其交付房屋。综上，被告作为涉案房屋的实际权利人，有权对自有房屋进行处置，所以在涉案房屋上存在抵押合法有效，并未侵害原告的合法权益，原告的主张无事实和法律依据，请求法院驳回原告诉讼请求。 第三人工商银行述称，第三人与被告于2018年3月22日签订的最高额抵押合同真实合法有效，请法院依法裁判。 当事人围绕其诉讼请求向本院提交《九如山庄生态住宅认购合同》二份、《最高额抵押合同》、《最高额借款协议书》、不动产登记申请表、工商登记信息、结婚证、房屋权属状况信息、证人证言、抵押登记及他项权证等证据，原告申请法院调取了相关银行票据及进账单。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人提交的证据和陈述，本院经审理认定事实如下： 原告许志华、王伟新与案外人吴鸿飞、郭健在签订涉案购房合同时是朋友关系。吴鸿飞曾任日升公司的法定代表人，曾任案外人山东高天环境科技开发有限公司（以下简称高天公司）经理，郭健曾任高天公司执行董事，吴鸿飞与郭健身份证上的家庭住址一致。许志华是案外人济南华得煤炭有限责任公司（以下简称华得公司）的大股东。 2004年至2007年，许志华通过华得公司与吴鸿飞任法定代表人的日升公司及有特殊关联关系的高天公司之间发生多次经济往来。2007年，日升公司（甲方）与许志华（乙方）签订二份《九如山庄生态住宅认购合同》，分别约定许志华认购日升公司开发的九如山庄国际生态旅游度假区九如美墅生态住宅A8号、A9号。二份合同分别约定A8号住宅建筑面积412.65平方米，总价款150万元，付款方式为签订本协议时已支付100万元，2008年1月10日前支付50万元；A9号住宅建筑面积496平方米，总价款158万元，付款方式为签订本协议时已支付108万元，2008年1月10日前支付50万元。二份合同均约定交房时间为2007年12月31日，延期交房的违约责任为因甲方原因，致使延期交房在90日内的，每拖延一日，甲方按乙方已支付房款的万分之一向乙方支付违约金；因甲方原因，致使延期交房超过90日，乙方不要求退房的，甲方应按上述约定支付90日内的违约金，并自第91日起，按每日万分之二向乙方支付违约金，本协议继续有效。协议签订后，因被告日升公司未交付房屋，原告也未支付剩余款项。2018年3月22日，被告日升公司与第三人工商银行签订最高额抵押合同，并在济南市国土资源局办理了抵押登记，其中明确记载A8号不动产坐落于济南市历城区仲宫街道二仙村北九如山庄国际生态旅游度假区美墅组团A区8号楼101号，最高额抵押3428200元；A9号不动产坐落于同上组团A区9号楼101号，最高额抵押4057200元。因交付房屋、履行合同问题，原告诉至本院。 本院认为，原告许志华、王伟新与被告日升公司签订的二份《九如山庄生态住宅认购合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合法有效。合同一经签订，双方均应依约履行。被告系该合同书写打印人，双方直接明确在两份合同第三条记载原告已支付共计208万元的事实，结合二原告与吴鸿飞、郭健之间的朋友关系及多次经济往来情况，且被告未举证推翻该合同的明确记载，故本院综合认定原告付款208万元成立。按照合同约定，被告应当在2007年12月31日交房，而截至一审法庭辩论终结前，被告未向原告交付房屋。形成本案诉讼，被告应承担全部责任。二原告要求继续履行《九如山庄生态住宅认购合同》，要求被告协助二原告将不动产转移登记至二原告名下并交付上述不动产，符合合同约定及法律规定，对原告的该部分请求，本院予以支持。为办证需要，现原告要求被告还清剩余购房贷款本息，若其拒不偿还，自愿代其偿还并由被告及第三人协助办理涉案不动产抵押权注销登记的主张，不违反法律规定，本院予以支持。原告要求被告支付自2008年1月1日始至涉案两套不动产转移登记至两原告名下、交付之日止的违约金（以已支付购房款208万元为基数，自2008年1月1日起至3月31日止按日万分之一计算，自2008年4月1日起按日万分之二计算），符合合同约定和法律规定，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、许志华、王伟新与山东日升房地产开发有限公司签订的《九如山庄生态住宅认购合同》继续履行。 二、限山东日升房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向中国工商银行股份有限公司济南高新支行偿还本案所涉A8-101、A9-101号两套房屋抵押贷款剩余贷款本息（具体还款金额以银行确认的数额为准）；若山东日升房地产开发有限公司拒不偿还以上银行本息，许志华、王伟新代山东日升房地产开发有限公司向贷款银行偿还剩余贷款本息。 三、山东日升房地产开发有限公司履行第一项判决义务后，于十五日内办理坐落于济南市历城区仲宫街道二仙村北九如山庄国际生态旅游度假区美墅组团A区8号楼101和A区9号楼101不动产抵押权注销登记，中国工商银行股份有限公司济南高新支行予以配合。 四、限山东日升房地产开发有限公司于涉案不动产抵押权注销登记办理完毕后10日内，协助许志华、王伟新将上述不动产转移登记至许志华、王伟新名下，并交付涉案不动产。 五、限山东日升房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付许志华、王伟新违约金（以208万元为基数，自2008年1月1日起至2008年3月31日止，按照日万分之一计算；自2008年4月1日起至涉案不动产转移登记至许志华、王伟新名下并实际交付之日止，按照日万分之二计算）。 案件受理费15720元、保全费5000元，由山东日升房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 ? ? ? 审判员 王诗和? 二〇二〇年八月二十五日 书记员 韩 鹏 辉