上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初10826号原告：上海森梵峰工贸有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：张守志，执行董事。委托诉讼代理人：徐淑怡，上海仁良律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈华丰，上海仁良律师事务所律师。被告：潘超，男，1986年11月8日出生，汉族，户籍地四川省。原告上海森梵峰工贸有限公司(以下简称“森梵峰公司”)与被告潘超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案受理后，依法适用简易程序。因无法直接送达潘超诉讼文书，本院采用公告方式向潘超送达起诉状副本、开庭传票等诉讼文书。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年11月2日公开开庭进行了审理，原告森梵峰公司的委托诉讼代理人沈华丰到庭参加诉讼，被告潘超经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告森梵峰公司向本院提出诉讼请求：1、判令森梵峰公司与潘超于2018年7月27日签订的《租赁合同》解除；2、潘超搬离位于上海市青浦区白鹤镇金项村金长164号右1幢房屋并原状返还森梵峰公司；3、潘超支付森梵峰公司自2019年6月1日起至租赁合同解除之日止的租金(已抵扣保证金)；4、潘超支付森梵峰公司违约金人民币72,182.40元；5、潘超支付森梵峰公司自合同解除次日起至潘超实际搬离并返还房屋之日止的使用费(按每日395.50元计算)。事实与理由：2018年7月27日，森梵峰公司、潘超签订了《租赁合同》,森梵峰公司将上海市青浦区白鹤镇金项村金长164号右1幢房屋(以下简称“系争房屋”)出租给潘超作为仓库使用，租赁期限自2018年7月27日起至2021年7月31日止，每月含税租金为12,030.40元，半年一付，保证金为11,680元，合同并对其他事项作出约定。合同签订后，森梵峰公司向潘超交付了系争房屋，潘超依约支付了首期租金及保证金。但之后潘超经常以各种理由拖欠租金，经森梵峰公司催要，潘超才分多次支付至2019年5月31日之前的租金，之后未再支付租金。经双方协商，潘超于2019年10月12日向森梵峰公司出具承诺书，承诺其会于2019年10月12日将所欠租金全部付清，然期限已至，潘超并未履行承诺。系争房屋内尚存放潘超的货物，但潘超已不知所踪。森梵峰公司认为，潘超长期拖欠租金的行为已严重损害其权益，故森梵峰公司诉至法院，要求判如所请。被告潘超未作答辩。经开庭审理查明，上海市青浦区白鹤镇金项村金长164号房地产权登记在森梵峰公司名下，共5幢房屋。2018年7月27日，森梵峰公司(出租方、甲方)与潘超(承租方、乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方作为仓库使用，建筑面积320平方米；租期为3年，自2018年8月1日起至2021年7月31日止，自2018年7月27日起至2018年7月31日为免租期；租金标准为1.236元/平方米/日(含税)，月含税租金为12,030.40元，年含税租金为144,364.80元，乙方应于交付日当日向甲方支付首期租金(即交付日至2019年1月31日期间的租金)，此后，按先缴后用原则，半年一付。乙方应在本合同签订后5日内向甲方交付保证金11,680元，租期期间，如因乙方违反本租赁合同约定给甲方及/或第三人造成财产损失的或有其他违约行为的，甲方有权(但无义务)扣除全部或部分保证金用于支付乙方逾期未付的款项或者用于赔偿甲方及/或第三人的损失等，甲方扣划后将及时以书面方式通知乙方。第十一条房屋返还：1.本合同终止或提前解除后十(10)日内，乙方应将该房屋连同其所有的甲方提供的附属设施设备，按本合同规定，在与甲方交付给乙方时的原状一致或者甲方书面认可的清洁的、可租用及良好的使用状态下(自然损耗除外)，交还甲方。同时，乙方须将该房屋所有钥匙交还甲方。乙方须与甲方共同对该房屋进行验收和交接程序，并就该房屋的返还情况签署一份交接表等。3.若乙方未按本条第1款约定的时间将该房屋返还予甲方，则自本合同租赁期届满或提前终止次日起至甲方实际收回该房屋之日止的期间内，乙方应按照该房屋届时的日租金的两倍向甲方支付每一天的占用费，并应承担该占用期间的物业管理费及公用事业费等其他费用。同时，甲方有权根据本合同的相关规定行使收回该房屋的权利。4.若乙方未按本条第1款约定的时间向甲方返还该房屋，在不影响甲方根据本合同享有的其他权利的前提下，甲方有权在租赁期届满或提前终止之日十五(15)日后，在乙方不到场的情况下进入该房屋并更换门锁，行使收回该房屋的权利。甲方对因此而引起的损坏及乙方的损失概不负责。如该房屋内还遗留有乙方的任何装饰、家具、装备、物料、设备或其它任何物品，双方约定作为乙方的遗弃物处理。甲方有权以任何方式处理前述物品，乙方不得异议，也不得追究甲方责任包括要求甲方赔偿。同时，甲方有权向乙方追讨因清除、清理、处理前述物品所产生的所有费用(包括但不限于搬迁费、仓储费等)。甲、乙双方以外的第三方因该房屋内的遗留物品提出主张的，由乙方负责和承担，与甲方无关。第十三条合同终止与解除：3.下列情况下，守约方有权单方面提前解除本合同，本合同在守约方书面解除通知送达对方之日解除：7)乙方逾期支付应付任何款项超过三十(30)日。第十四条违约及赔偿责任：4.租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租或因乙方原因导致本合同被提前解除的，乙方已按本合同约定支付的保证金不予退还，并且乙方应按退租或合同解除时月租金的6倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。5.乙方延期支付租金或物业费及其他公用事业费的，每日按应付未付款项总金额的0.5%向甲方支付违约金。合同另对其他事项作出约定。合同签订当日，森梵峰公司向潘超交付系争房屋。2018年7月25日起至2019年9月6日期间，潘超支付森梵峰公司押金11,680元、租金105,080元、物业费1,200元。2019年10月12日，潘超出具承诺书，承诺：“因本人(潘超)欠房租，特向房东承诺于2019年11月30日前所有房租付清(礼拜一等房租算清楚)”。但之后潘超仍分文未付。至今潘超的机器、材料仍放置在系争房屋中。上述查明的事实，由以下证据证明：当事人的陈述，森梵峰公司提供的房地产权证、租赁合同、承诺书、付款凭证，上述证据并经庭审出证，本院核实后予以确认。审理中，森梵峰公司称，潘超出具承诺书之后，森梵峰公司就联系不上潘超了，故森梵峰公司依据合同第13.7条约定主张解除合同。森梵峰公司之前未向潘超发送过解除函，同意法院向潘超送达起诉状之日定为解除之日，并同意自行收回系争房屋。因潘超未对系争房屋进行改造或者装修，故森梵峰公司不要求恢复原状。另关于违约金，森梵峰公司不同意调低，潘超的行为给森梵峰公司造成了损失，主要体现在租金和物业费、律师费及执行的时间成本等方面，森梵峰公司主张的违约金不足以弥补其所遭受的损失。审理中，本院通过公告方式向潘超送达起诉状及证据副本之日为2020年9月28日。根据庭审查明的事实，本院认为，森梵峰公司与潘超所签《租赁合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，应为有效，双方均应按约履行。潘超经森梵峰公司催讨后仍拖欠支付租金，欠付日期超30天，故森梵峰公司要求解除合同，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。森梵峰公司在起诉前未向潘超送达过解除合同通知，故本案起诉状可视为解除合同通知，本案合同于本院送达潘超起诉状副本之日2020年9月28日解除。森梵峰公司同意自行收回房屋，符合合同约定，本院予以照准，故本案对腾退事宜不再处理。关于森梵峰公司主张的解除合同违约金，符合合同约定，本院予以支持。潘超应按合同约定支付租赁合同期限内的租金和解除之后的房屋占有使用费。森梵峰公司主张在租金中抵扣保证金，自2019年6月1日起计算欠付租金，系当事人处分自身民事权利，本院予以照准。故潘超应支付自2019年6月1日起至2020年9月28日止的租金计191,530.56元。关于房屋占有使用费，依据合同约定，森梵峰公司有权在租赁期满或提前终止之日十五日后自行收回房屋，综合合同履行情况和违约金的金额，本院确认房屋占有使用费自合同解除次日即2020年9月29日起计算15天。至于占有使用费的标准，森梵峰公司只主张按照每日395.50元的标准计算，系其处分自身民事权利和诉讼权利，于法无悖，本院予以照准,故占有使用费计为5,932.50元。潘超经本院合法传唤无正当理由拒不参加庭审，视为放弃其自身诉讼权利，法律后果自负。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条规定，判决如下：一、原告上海森梵峰工贸有限公司与被告潘超于2018年7月27日签订的《租赁合同》于2020年9月28日解除；二、被告潘超应于本判决生效之日起十日内支付原告上海森梵峰工贸有限公司租金191,530.56元；三、被告潘超应于本判决生效之日起十日内支付原告上海森梵峰工贸有限公司房屋占有使用费5,932.50元；四、被告潘超应于本判决生效之日起十日内支付原告上海森梵峰工贸有限公司违约金72,182.40元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5,344.60元，由被告潘超负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈菊芳二〇二〇年十一月十七日书记员  朱程飞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。