广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终7730号上诉人（原审被告、反诉原告）：李红，女，1976年1月17日出生，汉族，住广东省中山市***************。委托诉讼代理人：于欢，北京德恒（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓立煌，北京德恒（珠海）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：中山市南兴房地产有限公司，住所地广东省中山市*******************1卡，统一社会信用代码914************539。法定代表人：马雄照，该公司副总经理。委托诉讼代理人：李启亮，广东维纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨春雪，广东维纳律师事务所律师。上诉人李红因与被上诉人中山市南兴房地产有限公司（以下简称南兴公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初5069号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。李红上诉请求：撤销一审判决，改判支持李红的反诉请求。事实和理由：一、南兴公司请求李红支付剩余房款的诉讼时效已届满。本案中，双方签订的涉案合同约定了最后一笔购房款自出卖人以任何方式通知之日起三日内由买受人按照按揭银行的要求提供材料，向银行申请房屋按揭贷款的方式支付。2013年1月26日，南兴公司向李红送达了办理银行按揭贷款手续的通知书，除此之外并未要求李红通过除按揭贷款以外方式支付剩余购房款，也未向李红主张权利。相反，相关按揭银行已于2013年终止与南兴公司的合同，不再向其发放按揭贷款。与此同时，一审法院认定李红应当知道双方约定的商业贷款期限，该期限届满后李红未按约定行使解除权，合同解除权已经消灭。按此认定，涉案合同约定了最后一笔购房款为商业贷款，2013年1月26日南兴公司送达通知书，按约定李红应于2013年1月29日前办理按揭贷款，此为李红知道或者应当知道支付商业贷款的期限，但由于南兴公司的原因，银行停止发放贷款，导致李红未能支付该笔房款，同时南兴公司未向李红告知银行停止办理贷款的事实，也未向李红发函催告要求支付相关未付款项，该笔付款的诉讼时效根据民法通则的相关规定已于2015年1月29日届满，故应驳回南兴公司的诉讼请求。二、李红的合同解除权并未消灭，一审法院认定事实错误。根据涉案补充协议第十条约定，李红有权在解除合同条件成就之日起15日内行使单方解除权。一审认定买受人未按期办理房屋按揭贷款手续系银行全面停止对南兴公司办理按揭贷款业务所致，该原因不能归结于买受人，但一审法院忽略本案中南兴公司在明知合同约定的按揭贷款支付时间成就之后并未告知买受人一次性支付购房款，且截至本案发生以前也未告知按揭贷款因银行停止办理业务而无法获批。因此，在南兴公司未明示无法通过按揭款支付房款的情况下，本案中约定的解除权事由并未发生，不存在解除权顺行使期间届满而消灭的情形。而且开发商作为强势一方，控制着合同制定权，业主无法就合同具体条款与开发商进行磋商修改。涉案合同、补充协议及委托经营协议均属于格式合同。补充协议第十条关于买受人解除权约定的条款明显排除买受人权利，应认定为无效格式条款。根据合同法第三十九条、第四十条规定，涉案合同仅约定了买受人解除权行使期间，而且解除权的事由是否发生，出卖人最为清楚，业主作为消费者根本无法获知按揭贷款办理手续的情况，也不能获知银行不再发放贷款，解除权的行使期间对于业主而言不具备可履行性，应属无效。故本案不存在买受人合同解除权消灭的情形，一审法院认定解除权消灭错误。三、购房总价应为901820元，一审认定事实错误。本案中，南兴公司采用售后回租方式销售涉案商品房，但销售与出租属不同法律关系，出租收益原则上应由买受人享有，但双方明确约定涉案商品房的经营权与收益权归南兴公司，因此，结合双方签订的相关合同，应认定为买受人的回租收益已被抵充购房款，属于购房款的一部分。根据税收处理原则及相关规定，商业房地产企业针对售后回租业务进行税务处理时，应准确划分销售和租赁两项业务活动，并分别进行相应的会计处理，其营业额应为约定支付价款及回租收益，因此，涉案购房总价应为抵扣租金之前的价格共计901820元。四、南兴公司应开具已付房款641820元的购房发票。根据《中华人民共和国增值税暂行条例》第十九条，南兴公司负有开具发票的义务。因此，在买受人支付合同约定的首期款及租金抵扣的部分购房款之后，南兴公司应开具发票，而无论合同是否解除。本案中，南兴公司仅开具收据，未开具任何发票，导致买受人无法进行房地产权登记。一审未予认定，损害了买受人的诉讼权益。五、南兴公司诉请支付购房余款的诉讼时效已届满。涉案合同明确约定了按揭款支付时间，也约定了按揭材料的递交时间，但未对按揭款支付时间进行变更，合同第七条则载明了逾期付款的违约责任，买受人在无法按约定时间支付购房余款的情况下应承担违约责任。同类生效判决已认定买受人在合同约定的按揭贷款支付时间届满后15天内有合同解除权。南兴公司作为专业的房地产开发商及合同相对方，亦明确清楚双方约定的商业贷款支付时间，在按揭贷款无法及时支付时，其权益即受损，诉讼时效即应开始起算。六、南兴公司不能依照合同约定协助买受人办理按揭贷款，导致其不能以按揭方式支付剩余房款而不能实现购房目的，根据合同法的规定，买受人享有合同解除权。但在合同约定的以按揭方式支付剩余房款期限届满后，南兴公司仍通过变更按揭银行的方式要求配合办理按揭贷款，说明双方均有继续履行合同的意愿。合同约定的按揭款支付时间并非解除权事由发生之时。在此后很长时间内，买受人均与南兴公司沟通办理按揭贷款，南兴公司至今未告知不能取得按揭贷款事宜。因此南兴公司未明示无法通过按揭贷款支付剩余购房款情况，解除权尚未发生，不存在解除权消灭情形。七、南兴公司占有买受人的购房款八年之久，且不动产长期增值，其未受到任何损失，而且南兴公司长期未向买受人主张权利。即使按十年分期支付的方式，分期付款的起算时间也应从判决生效后开始支付十年分期的第一期款项，而非判决生效后即支付六期房款。南兴公司辩称，一审判决合理合法，判令分期付款对买受人是有利的，因为按揭贷款需要支付利息，而分期付款不需支付利息。2018年银行已全面停止商业贷款发放，这是社会性的公共认知，买受人也应当知悉。南兴公司向一审法院起诉请求：李红向南兴公司一次性付清购房余款260000元及逾期付款利息（从2013年10月29日起至清偿之日止，按每日万分之一计算）。李红向一审法院反诉请求：1.确认李红购买皇爵广场1幢4035卡的购房总价为901820元；2.南兴公司向李红开具已付房款641820元的购房发票；3.解除李红与南兴公司签订的中山市商品房买卖合同（合同条码：1201010710号）；4.南兴公司返还购房款261092元。一审法院认定事实：2012年3月24日，南兴公司(出卖人)与李红(买受人)签订一份中山市商品房买卖合同及补充协议，约定李红购买南兴公司开发的位于中山市*********************卡商铺，总价款为521092元，签订2012年3月15日现金支付首期款261092元，余款260000元以商业贷款的方式，自出卖人以任何方式通知之日起三日内由买受人按照按揭银行的要求提供全部申请资料、签署贷款合同等全部法律文件并向银行申请房屋按揭贷款方式支付，具体贷款金额最终以银行审批数额为准；若买受人未按合同规定的时间付款，逾期在180日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖方按已付房价款的1％向买受人支付违约金。合同补充协议约定：买受人采用银行按揭方式付款的，买受人应在签订商品房买卖合同之日起自出卖人以任何方式通知之日起三日内由买受人按照按揭银行的要求提供全部申请资料、签署贷款合同等全部法律文件以及缴纳全部费用(包括律师费、公证费等)；如因买受人自身的原因导致银行方面不予批准发放贷款的，买受人应自收到出卖人书面通知(或电话通知)之日起7日内向出卖人一次性付清该余款，逾期未付清的，出卖人有权选择解除合同；买受人根据法律规定或合同约定有权解除合同时，应在解除合同的条件成立之日起15日内提出书面退房要求，否则，视为买受人放弃退房要求；双方还约定了其他权利义务。2012年3月24日，李红与中山市皇爵假日广场商业有限公司（以下简称皇爵公司）签订一份委托经营管理合同，约定李红同意将涉案商铺的经营权（包括但不限于招商、管理、装修以及占有、使用）和收益属于皇爵公司，期限自2012年8月1日起至2018年7月30日止。2012年3月31日涉案商铺办理备案登记。2013年1月26日，南兴公司出具一份关于皇爵广场商铺业主支付商铺余款以及办理银行按揭贷款手续的通知书，该通知书主要内容为以银行贷款方式支付尚欠购房款的业主，在收到通知后于2013年2月3日前携带相关资料前往售楼中心营销部办理相关银行贷款按揭手续。2013年10月15日，南兴公司出具一份关于皇爵广场商铺业主办理支付商铺余款手续的通知书，通知李红可将按揭贷款方式支付购房余款转为一次性支付购房余款或者分期支付购房余款，凡是从2013年10月21日起至2013年11月30日止转为一次性付款的按揭业主，将给予购房余款的0.3%的优惠，凡是从2013年10月21日起至2013年11月30日止转为分期付款按揭的业主，将给予一年12个月免息分期付款。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷，李红与南兴公司签订的商品房买卖合同及补充协议系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因双方并未约定房款支付时间，故李红主张已过诉讼时效，证据不足，一审法院不予采纳。根据双方签订的商品房买卖合同及补充协议约定，涉案房屋的购房余款以按揭付款方式支付，如因买受人自身的原因导致银行方面不予批准发放贷款的，买受人应自收到出卖人书面通知(或电话通知)之日起7日内向出卖人一次性付清该余款。现南兴公司确认银行已经全面停止对商业地产的按揭贷款业务，因此不能贷款并非业主自身的原因，南兴公司主张李红一次性支付剩余房款及逾期付款利息，于法无据，一审法院不予支持。关于能否解除合同、返还购房款的问题。李红作为完全民事行为能力人及合同的一方当事人，清楚知道双方约定的商业贷款付款期限，在南兴公司不能依约协助其办理银行按揭贷款，致使其不能实现以按揭贷款的方式支付剩余购房款而不能实现购买案涉商铺的目的时，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，李红依法享有合同解除权。《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”双方在补充协议中约定买受人根据法律规定或合同约定有权解除合同时，应在解除合同的条件成立之日起15日内提出书面退房要求，否则视为买受人放弃退房要求。李红并未在此期限内行使解除权，李红的解除权消灭，故李红主张解除合同、返还购房款，一审法院不予支持。南兴公司已履行交付商品房的义务，李红应向南兴公司支付剩余购房款。李红辩称因南兴公司偷逃、隐匿应税收入，双方对房款的约定无效，因上述情形并非合同无效的理由，因此李红的该项辩解理由不成立，一审法院不予采纳。购房款按照双方在合同中约定的金额支付,因此李红反诉请求确认购房总价为901820元，证据不足，一审法院不予支持。南兴公司主张剩余购房款为260000元，理据充分，一审法院予以采信。因李红购买的涉案商品房为是商业用房，依据之前贷款政策规定，银行向购买皇爵广场商业用房的买受人办理按揭贷款的期限最长为十年，即使李红成功申请按揭贷款，李红依约按期还款也须在最长的十年期限内清偿。故综合考虑双方的过错，一审法院依据公平原则，酌情认定李红在2023年7月24日之前向南兴公司支付完毕剩余购房款260000元，具体支付期限如下：李红于判决生效之日起七日内支付156000元，2020年7月24日前、2021年7月24日前、2022年7月24日前、2023年7月24日前，分别支付26000元。至于开具购房发票的问题，因李红尚未支付完毕购房款，其可待交齐购房款后一并要求开具。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条、第九十五条第一款、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、李红向南兴公司支付剩余房款260000元（李红于判决生效之日起七日内支付156000元，2020年7月24日前、2021年7月24日前、2022年7月24日前、2023年7月24日前，分别支付26000元）；二、驳回南兴公司的其他诉讼请求；三、驳回李红的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5949元（南兴公司已预交），由南兴公司负担；反诉案件受理费6409元（李红已预交），由李红负担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明：1.李红（买受人）与南兴公司（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》载明李红一方的地址为“中山市***************”，电话为138*****386。该合同的补充协议一第九条约定：“通讯地址：出卖人及买受人在买卖合同中注明的地址即视为有效通知地址，若买受人在原合同中没有写明地址或地址不详的，责任与过错由买受人承担；出卖人、银行或其代理人按照买受人于买卖合同记载的地址寄出的所有材料（包括但不限于通知），只要按照其中任意一种方式送达，即视为有效送达方式，并应视为在下列日期被送达：A.如果是信函，则为发出后5个工作日……”。2.南兴公司在2013年10月22日向李红发送的快递单上加盖有邮局的邮戳，载明邮寄的材料为“关于皇爵广场商铺业主办理支付商铺余款手续的通知书”。该通知书内容为：“鉴于阁下尚有部分房款（具体金额以买卖合同第六条约定的支付金额为准）尚未支付给我司，由于目前银行收紧放贷，严格控制住房贷款审批，银行尚未批准阁下的银行按揭贷款……我司经研究决定，阁下原银行按揭贷款方式支付购房余款可转为一次性支付购房余款或分期支付购房余款……”。二审调查期间，李红称，其主张开具发票的依据是税收相关法律法规，没有合同约定；截至本案一审前，南兴公司从未告知买受人无法办理按揭贷款的情况，在此期间，买受人也多次联系南兴公司询问贷款进度；在得知合同约定的履行方式无法继续履行的情况下，其以反诉方式要求解除合同。本院认为，根据民事诉讼的相对性审查规则，本院二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案为商品房预售合同纠纷，二审的争议焦点为李红的合同解除权有无消灭。第一，双方签订的涉案《中山市商品房买卖合同》已明确载明李红的联系地址，该合同的补充协议一第九条约定了该地址为李红的通讯地址，若李红的通讯地址发送变更应及时告知南兴公司，南兴公司按上述地址向李红发送的信函经过五个工作日即视为送达。双方对于买受人通讯地址的上述约定系双方的真实意思表示，同时因在合同履行过程中保持通讯畅通系合同双方当事人的应有义务，故上述约定内容不违反法律及行政法规的强制性规定，也未造成双方权利义务的明显失衡，合法有效。第二，合同解除权系当事人的权利，当事人在法律允许的范围内可自主处分。根据合同法第九十五条第一款规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”由此可见，根据我国现行法律的规定，为避免当事人之间的权利义务长期处于不确定的状态，影响交易的稳定性，除法律另有规定外，当事人可自行约定解除权行使的期限。本案中，双方签订的合同补充协议第十条约定，买受人根据法律规定或合同约定有权解除合同时，应在解除合同的条件成立之日起15日内提出书面退房要求，否则，视为买受人放弃退房要求。双方的该约定系对于买受人行使合同解除权期限的明晰，并不违反法律及行政法规的强制性规定，也不存在排除买受人的主要权利、免除南兴公司主要义务的情形，应属合法有效的约定。李红上诉主张双方的该约定非法排除了其合法权利，属于无效的格式条款的上诉主张，理据不足，本院不予支持。第三，根据审理查明的事实可知，2013年10月22日，南兴公司通过邮寄的方式向李红发送关于皇爵广场商铺业主办理支付商铺余款手续的通知书，告知李红其申请的银行按揭贷款未获银行批准，李红可选择一次性支付或分期支付购房余款。虽然南兴公司提交的快递单未载明签收的情况，但该快递单上加盖有邮局的邮戳，证明该快递已实际进行投递。同时，南兴公司邮寄的地址系李红在涉案《中山市商品房买卖合同》上所留的通讯地址，根据双方签订的合同补充协议一第九条的约定，该邮件投递后经过五个工作日即2013年10月29日即视为已送达。南兴公司未能举证证明李红的贷款申请未能获批系因李红原因所致，应承担举证不能的不利后果，李红非因自身原因导致不能实现以按揭贷款方式支付购房余款购买涉案商品房，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”之规定，其依法有权解除合同。但根据该法第九十五条第一款之规定以及涉案补充协议关于“买受人根据法律规定或合同约定有权解除合同时，应在解除合同的条件成立之日起15日内提出书面退房要求”之约定，李红在应知悉其按揭贷款申请未获银行审批后15日内（即2013年11月13日前）行使解除合同的权利，其直至本案期间才反诉主张解除合同，一审认定其解除权未在约定期限内行使、已归于消灭，并据此驳回其解除合同、返还购房款的诉求并无不当，本院予以维持。关于本案是否已过诉讼时效的问题。本案中，李红根据涉案合同约定所负的以商业贷款支付购房余款的义务是一种金钱债务，从性质上看属于债权范畴，应受诉讼时效约束。经查，李红并未在约定期限内履行购房余款支付义务，但其于本案二审期间确认曾多次联系南兴公司询问按揭问题，可见双方一直就购房余款如何支付问题进行沟通，且南兴公司已以委托经营管理方式向李红交付了涉案商品房，李红在已接收房屋的情况下，又主张诉讼时效抗辩缺乏依据，故本院认定南兴公司提起本案诉讼未超过诉讼时效。因南兴公司已履行了交付房屋的主要合同义务，且李红未能办理按揭贷款的原因非因其作为买受人自身原因所致，一审法院综合全案考虑，认定李红以分期付款方式向南兴公司支付购房余款260000元，符合对价有偿及权利义务对等原则，并无不当，本院予以维持。至于李红上诉主张确认购房总价为901820元与涉案合同约定内容不符，其诉请南兴公司开具购房发票亦无合同依据，本院不予支持。综上，李红的上诉不能成立，应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12358元（李红已预交），由李红负担。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  张群立审判员  吴合波二〇二〇年六月二十四日书记员  郑 蕙