黑龙江省大庆市龙凤区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0603民初1046号原告：大庆市康净物业管理有限公司，住所地大庆市萨尔图区新村纬九路5-11A号楼16号车库，统一社会信用代码91230602769226199P。法定代表人：孙亚娟，该公司经理。委托诉讼代理人：宋可，黑龙江庚辰律师事务所律师。被告：王增代，男，1953年11月20日出生，汉族，无职业，住大庆市龙凤区，委托诉讼代理人：赵菁华，黑龙江司楠律师事务所律师。原告大庆市康净物业管理有限公司（以下简称康净物业公司）与被告王增代物业服务合同纠纷一案，本院2020年7月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月14日公开开庭进行了审理。原告康净物业公司委托诉讼代理人宋可、被告王增代及其委托诉讼代理人赵菁华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康净物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业服务费4,220元（2017年1月1日至2020年5月31日），并按每天一元的标准给付滞纳金至实际支付物业服务费之日止，至2019年5月10日已发生滞纳金4,297元。2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告是被告所有的龙凤区龙华路北侧龙一路南侧LA-01-1-401房屋所在的龙安新苑小区的物业服务企业，2014年1月1日，被告房屋所在小区的龙安业主委员会与原告签订《物业管理服务合同》，将被告房屋所在小区即大庆市龙凤区龙安新苑小区委托给原告实行物业管理，原告一直服务至今。被告拖欠2017年1月1日至2020年5月31日期间的物业费，经原告催要后仍未付。被告王增代辩称，1.按照龙安新苑小区业主委员会与原告签订的《物业管理服务合同》以及原告在政府部门的服务内容备案表，原告的服务内容、服务标准和服务价格是按照《大庆市住宅物业服务分等收费标准》中的一级和二级的标准履行物业服务合同义务的。2.原告在履行物业服务合同过程中，在综合管理、公共区域清洁卫生、公共区域秩序维护、公共区域绿化日常养护服务以及共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务五项服务项目中，服务标准均不达标，有的服务项目甚至都未提供服务。因此，被告请求法院扣除原告服务不达标和未服务部分的物业费。3.龙安新苑小区业主委员会与原告签订的是《物业管理服务合同》，原告请求收取物业费的前提是应该举证证明其按照物业管理服务合同全面并且达标的履行了合同，在本案中原告应该负担举证义务。4.按照《物业管理服务合同》的约定，未缴纳物业费的滞纳金按照每天一元的标准过高。每户的年滞纳金占比总物业费达到很高的比例并不合理，而且原告的损失远远低于滞纳金的损失。被告请求按照自己应该缴纳的物业费总额并按照当年同期的银行贷款利率或者按照LPR的标准计算利息损失，更为合理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即原告提交的物业管理服务合同、龙安新苑小区交接协议、房产档案查档证明，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有争议的证据和事实，本院逐一予以认定。被告王增代的证据如下：证据一、大庆市住宅物业服务内容备案表复印件一份，欲证明原告在政府管理部门备案并允许其服务的内容、服务的标准和服务的价格，本备案表中的价格系每月每平的价格为1.162元，每年每平的价格为13.944元。结合物业管理服务合同的约定，原告应该按照备案表中的服务标准进行服务，备案表中的五项服务项目的标准系二级、一级、二级和二类。经质证，原告对证据的真实性无异议，认为能够印证原告的服务是经过相关主管部门备案并审核通过的，在该表最后一栏，市级主管部门意见处明确记载经核查服务标准与实际相符，可以证明原告完全按照合同约定的项目及标准进行服务。本院认为，证据具有真实性，本院予以采信。证据二、大庆市住宅物业服务分等收费标准打印件一份，欲证明本收费标准系行业政府指导标准，原告应该按照本标准中的五项服务项目中的标准系综合管理（二级）、公共区域清洁卫生（一级）、公共区域秩序维护（二级）、公共区域绿化日常养护服务（一级）、以及共用部位（二级）、共用设备设施日常运行、保养、维修中的消防系统（二类）、弱电系统（一类）的标准向被告履行物业服务合同。经质证，原告对证据的真实性及证明问题均有异议，认为该证据没有合法的来源，不确定出处，同时根据被告所举的证据可以看出原告的服务项目经主管部门备案，符合相应标准。本院认为，证据具有真实性，本院予以采信。证据三、照片68张，欲证明：一、按照大庆市住宅物业服务分等收费标准中综合管理服务标准的二级规定，原告应该完成标准中的四项义务：这四项中属于主动义务的，原告应自行证明完成了义务。为法院能查明事实，本组证据证明属于原告被动义务的，原告未履行标准中的服务行为。原告主张的物业服务费应该扣除本部分服务费。本组证据具体能够证明：这四项中除第一项外，第二、三、四项均不达标或者不提供服务。具体表现为：1.物业没有统一服装，未挂牌上岗；2.物业办公司没有人接待业务；3.报修没人接待，急修需要给物业人员出车费；4.具体档案及整理等工作都没有。二、按照大庆市住宅物业服务分等收费标准中公共区域清洁卫生标准的一级规定，原告应该完成标准中的十三项义务：这十三项均属于主动义务，原告应自行证明完成了义务。为法院能查明事实，本组证据证明属于原告被动义务的，原告未履行标准中的服务行为。原告主张的物业服务费应该扣除本部分服务费。本组证据具体能够证明：小区内无论楼内楼外卫生均没有人打扫，很脏很乱，楼道内堆砌的物品严重影响通行等。具体表现为：楼内地面、楼梯扶手、栏杆、窗台、消防栓、指示牌、公共灯具、门、窗、雨达屋顶、道路、场地、绿地清雪、宣传栏、健身器都不擦拭，都很脏。垃圾箱、垃圾房和窨井没有消过毒，异味很大；三、按照大庆市住宅物业服务分等收费标准中公共区域秩序维护标准的二级规定，原告应该完成标准中的五项义务：这五项均属于主动义务，原告应自行证明完成了义务。本组证据能证明原告未完成服务义务。原告主张的物业服务费应该扣除本部分服务费。本组证据具体能够证明：保安、门岗、巡逻岗均没有人，监控系统不好使，没有电子单元门或者门禁等安防设施，小区内的车辆从来没有人管；四、按照大庆市住宅物业服务分等收费标准中公共区域绿化日常养护标准的一级规定，原告应该完成标准中的三项义务：这三项均属于主动义务，原告应自行证明完成了义务。本组证据能证明原告未完成服务义务。原告主张的物业服务费应该扣除本部分服务费。本组证据具体能够证明：绿地率达不到10%，草坪全是杂草、大部分原来的绿地都已经无草坪、无修剪、不补种、积水严重、不防治病虫害、不喷药，绿化保存率不足40%，已经没有花坛，绿化围栏等设施全部毁损。五、按照大庆市住宅物业服务分等收费标准中公共区域共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修标准的公共部位二级、消防系统二类和弱电系统一类规定，原告应该完成标准中的六项义务：这六项均属于主动义务，原告应自行证明完成了义务。本组证据能证明原告未完成服务义务。原告主张的物业服务费应该扣除本部分服务费。本组证据具体能够证明：原告对小区根本就没有履行这六项服务义务，具体表现为：房屋结构、门窗、楼内墙面、地面、墙顶、管道、排水沟围墙、道路场地、休闲椅、健身设施等没有修复过，缺损也从来不修理，路面积水、井盖缺失，道路破烂不堪，更没有安全标志、排水系统经常堵塞，消防设施缺失，公共照明设备、设施完全没有或者损坏，晚上小区漆黑一片更谈不上保养了，弱电系统全部不好使，包括可视对讲系统、报警、监控、监视系统都没有，全是空白，平时根本不管、更别说维护，水景动力从未启动过。经质证，原告认为照片均没有原始载体，不确定真实性以及拍摄时间，被告所举照片有一些有经纬度的，拍摄时间是2020年7月11日，与本案无关，且照片内容多数无法确认是在案涉小区内拍摄，即便是在案涉小区拍摄，照片内容所体现的也仅是时间点的状况，并非常态，且被告所欲证明的问题有些内容在照片中无法体现的。单就照片内容而言，一些是业主的行为所致，比如车辆乱停乱放、随意堆放物品等，还有一些内容可体现出是建筑工程质量所致，并非是物业服务能够处理的范围，比如楼顶大面积漏水，整体道路严重变形，这些均需要启动相关基金进行整体翻修方能解决，不属于物业公司独立解决的范围，应由政府部门出具相应方案予以解决。本院认为，部分照片能够反映小区2019年和2020年的环境状况，本院对该部分照片予以采信，其余不予采信。证据四、龙安新苑清退康净物业告知书、物业交接告知书、物业退出细则告知书、业主委员会与现任物业公司签订的物业服务合同及补充协议、收费标准、服务承诺书、该小区整改项目及施工进度表复印件各一份共11页，欲证明业主委员会针对原告管理混乱于2020年6月将原告清出本小区，并与新的物业公司签订了物业管理合同，新的物业管理公司针对小区现状制定出整改方案。说明原告服务不到位，不作为造成小区今天的混乱状态。经质证，原告对证据的真实性及证明问题均有异议，主张原告只接到业主委员会给付的一张通知，该证据中的清退告知书中仅是表述合同到期，不再续签，并未表述是因原告服务是否合格而进行的清退，事实上，是因被告方的业主委员会早就与其他物业公司协商并约定好由其他物业公司对案涉小区进行服务，并非是由于原告服务不到位，况且该组材料并没有原告签字盖章确认，所以无法证明是交予原告的材料。物业服务合同恰恰可以证实原告所陈述的业主委员会在与原告解除服务合同之前就已经和其他物业公司达成了服务约定。本院认为，该组证据均没有原告签字或签收确认，不能证明与本案有关，本院不予采信。证据五、证人刘某出庭作证，欲证明原告管理不到位、不达标。经质证，原告对证人证言的真实性及证明问题均有异议，认为证人是被告小区的业主，存在欠物业费的情况，在原告起诉范围内，与本案有利害关系，如果没有其他证据能够明确证实证人所陈述的内容，该证言不能采信。本院认为，证人部分陈述与本案其他证据能够相互印证，本院对该部分事实予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告康净物业公司系依法成立、有合法收费依据及标准的物业公司。被告王增代系大庆市龙凤区龙华路北侧龙一路南侧（即龙安新苑小区）LA-01-1-401房屋的业主，原告为被告居住区域的物业服务企业，为该居住小区提供物业服务。被告房屋的面积为88.58平方米，原告与小区业主委员会约定的收费标准为每年每平方米13.944元。被告拖欠原告2017年1月1日至2020年5月31日期间的物业服务费未缴纳。2020年6月6日原告与大庆市龙凤区龙安新苑业主大会业主委员会（第三届）签订龙安新苑小区交接协议，约定大庆市龙安新苑小区物业服务合同到期，不再续签合同，终止原合同。本院认为，原告与被告居住小区的业主委员会签订的《物业管理服务合同》明确约定了物业服务内容和物业费收取标准，原、被告双方均应按约定履行各自的义务。原告提供了物业服务，被告应当承担给付原告物业服务费的责任，但被告欠缴原告物业服务费达三年多。物业服务企业是对小区整体区域提供物业服务，物业服务存在瑕疵，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施等违约责任，而非拒缴物业服务费。业主不按时缴纳物业服务费会对小区的整体服务产生不利影响，对于其他按时交纳物业费的业主也不公平。现被告主张原告提供的服务未达到约定标准，并提交小区照片和小区居民的证言等证据，可以证明物业公司2019年和2020年度物业服务存在诸多问题，未尽到物业服务合同约定的义务。考虑到物业公司完成了一定的物业服务，以及物业公司已被解聘的实际情况，本院酌定原告减少对2019年和2020年度物业服务费的收取，标准为按70%收取，其余年度的物业服务费被告按约定标准予以缴纳。鉴于原告提供的物业服务存在瑕疵，被告也未按期缴纳物业服务费，双方均有违约行为，本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告王增代于本判决生效之日起十日内给付原告大庆市康净物业管理有限公司2017年1月1日至2020年5月31日期间的物业服务费3,695.19元；二、驳回原告大庆市康净物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告王增代负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审判员  刘丽萍二〇二〇年八月七日书记员  卜祥宇附：本判决所依据的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。