广东省信宜市人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0983民初1047号原告：信宜市东恒房地产有限公司（统一社会信用代码：914××××××××××517XG），住所地广东省茂名市信宜市×××。法定代表人：龚燕东，该公司总经理。委托诉讼代理人：张云平，广东前瞻律师事务所律师，电话：183×××××891。委托诉讼代理人：梁琳，广东前瞻律师事务所实习律师，电话：184×××××306。被告：杨思，男，1973年7月23日出生（公民身份号码：440××××××××××××416），汉族，户籍地址广东省信宜市××××××××××××，现居住地广东省信宜市东恒新城5栋303房，电话：135×××××522。被告：何苏芳，女，1977年7月29日出生（公民身份号码：440××××××××××××441），汉族，户籍地址广东省信宜市××××××××××××，现居住地广东省信宜市东恒新城5栋303房。原告信宜市东恒房地产有限公司（以下简称“东恒公司”）与被告杨思、何苏芳商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东恒公司的委托诉讼代理人张云平、梁琳到庭参加诉讼，被告杨思到庭参加诉讼，被告何苏芳经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东恒公司向本院提出诉讼请求：1.判决两被告共同支付购房款64972.51元给原告；2.本案的诉讼费用由两被告承担。事实与理由：被告与原告告签订《商品房买卖合同》，购买原告开发建设的房屋，合同约定房屋建筑面积为128.42平方米，单价为3510.13元/平方米，并约定房屋实际面积（即房产证面积）与合同约定的面积差异时，双方同意按信宜市房产局测量的产权登记建筑面积为准结算，结算时房款多还少补。后经信宜市房地产管理局测绘，原告出售的该房屋的建筑面积为146.93平方米，即与合同约定的面积相差18.51平方米，两被告还需补交64972.51元购房款。但被告至今仍未予以补交。为维护原告的合法权益，原告唯有诉讼至法院，恳请法院判如所请！原告东恒公司对其主张提供的证据有：1.原告营业执照、法定代表人身份证明复印件各1份；2.被告杨思、何苏芳的身份证复印件各1份；3.《广东省商品房买卖合同》（合同编号：2013050303）复印件1份；4.房地产权证、被告杨思、何苏芳不动产权证复印件1份；5.（2017）粤0983民初1620号民事裁定书复印件1份；6．（2018）粤0983民初2226号、（2019）粤09民终844号民事判决书复印件各1份；（2019）粤09民终844号生效证明书复印件1份。被告杨思辩称，一、面积增加18.51平方米，误差比高达14.4%，已经不能称之为建造误差，已明显超出原告订立合同时所能预见的范围。不加限制采信合同约定对被告显失公平。只约定多还少补，没有约定具体的范围，可以视为双方约定不明，被告无须支付超出面积误差比3%部分的房款。1.“多还少补”并不意味着测绘面积无限扩大都可接受，实际测绘面积必须有一个边界限制。2.原告已为购买案涉房屋支付450771元，继续支付高达64972.51元房款，经济上无法承受。因而在房屋面积问题上，不加限制的适用合同约定，明显超出原告订立合同时所能预见的范围，违反其真实意思。此外，仅约定多还少补，但没有约定具体的范围，可以视为双方约定不明确，面积误差比超过3%的房价款由原告承担，被告无须再支付超过面积误差比超过3%部分的房价款。3.不加限制地采信合同约定可能构成强买强卖，显失公平。由于当事人对交付房屋面积存在约定，本着约定优先原则，交付房屋的面积可以超出3%，但基于前述两点分析，超出的范围逾越买方订立合同时的主观预测范围和客观承受能力的，卖方不愿无偿交付相应面积的，实质上是将其意志强加给买方，背离合同自愿原则。《中华人民共和国合同法》第三条规定，合同当事人法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给对方。二、多还少补的条款是格式条款，排除被告的主要权利，加重了被告的责任，应无效。1.原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》是原告单方预先拟定合同条款提前大批量印制，方便原告面向不特定对象重复使用的合同,应当认定为格式合同。2.原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》的附件四“合同的补充协议”第2条规定“结算时房款多还少补”，剥夺了买受人按法律规定享有的“面积差异值超过±3%以上(不含本数)的，买受人可选择退回所购商品房”的权利；并且对面积差异值没有做出限制说明，而在商品房的建设中卖受人对交易商品房面积大小拥有绝对的主动权，决定权。没有了面积差异士最大值限制说明，卖受人就可以无限缩小或者扩大交付房产的实际面积。卖受人(原告方)可以根据设计图纸，施工图纸准确知道交易房产的准确面积，并且可以随意控制面积的大小，但买受人(被告)由于信息不对称和权利不对等只能被动接受结果。该补充协议实际上免除了原告作为卖受人责任、加重被告作为买受人责任、剥夺了被告作为买受人依法享有的权利。所以该条款是对买受人不公平的格式条款，违反了《中华人民共和国合同法》对于格式合同的规定，应判定为无效条款。3.双方签订的《广东省商品房买卖合同》中第二十条明确：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议(附件四)”。所谓的未尽事项，就是合同条款中未提及，未作出约定的内容方可签订补充协议。根据该条款，附件四应当是对《广东省商品房买卖合同》没有约定事项进行补充，并非是对已经约定事项进行否定和变更。所以补充协议的第1、第2点是无效的，不能作为原告诉讼请求的有效依据。三、原告故意隐瞒涉案商品房的实际建筑面积，公摊面积，欺诈被告，一切不良后果应当由原告独自承担。经过查阅校对住建部门存档的东恒新城一期5栋的《工程勘察设计图》《建设工程施工图》《竣工图》以及原告的销售宣传彩页中平面设计图标注的具体尺寸是一致的。经第三方测绘机构核算三份图纸和宣传彩页平面设计图数据计算得出的套内建筑面积是一致的，这跟房产局测量得出的数据是一样的。但原告在拥有建筑设计研究院精确图纸数据和建设工程施工图详细数据情况下，明知该户型实际套内建筑面积，公摊面积和总面积情况下却在其宣传彩页中只标注该商品房的实际尺寸而故意缩小了该商品房的公摊面积和总面积。同样在预售合同里也故意虚报缩小公摊面积和总面积。因为在签订合同时原告对被告故意隐瞒、欺诈，合同的补充协议也是原告方故意设计的陷阱，所以应当认定合同的补充协无效。由原告方故意隐瞒、欺诈所造成的面积出现差异一切后果理应由原告承担。四、对原告提出的依据合同附件四补充协议第2点,被告对其真实性无异议，但对其合法性，关联性有异议，理由如下：1.商品房预售合同在签订前理应到房管部门审查备案，但被告到审查备案部门(原房产局)核查该份合同备案时房管部门没有找到该份合同备案，所以被告认为原告当初根本没有对合同进行备案登记。2.该补充协议拟定时并没有征求被告意见，也不是引用法律规定的合同范本,是格式化合同。3.该补充协议规定面积差异时按房产证面积结算，结算时房款多还少补，但多还少补没有最大值限制，也没有提到差异值超出一定范围时被告可以选择退房。原告与被告签订合同的日期是2013年8月19日，但是原告方在2011年6月就已经拥有对涉案房产的详细设计和施工图纸，确切知道了房子的具体面积。但是原告方在双方签订的合同里故意大比例缩小了分摊面积和总面积。就合同签订来说，原告属于强势的一方，无论是专业性，信息、经验，心理优势都是远胜于被告的。所以说该补充协议是显失公平的格式条款。4.在双方签订合同的过程中，原告方并没有对补充协议中明显损害被告权利的条款用醒目方式提醒被告注意，也没有口头提醒被告，更加没有解读合同条款，没有充足时间让被告阅读条款，催促被告签名。5.原告在明知实际面积前提下，故意缩小面积以欺骗被告，附件一故意不标注具体尺寸。而且附件四的补充协议跟合同正本的第二十条相矛盾。合同的附件四补充协议违反了《合同法》第四十条，第五十二条，第五十三条；《消费者权益保护法》第二十六条的相关规定。该补充协议是未经协商的，对被告显失公平的格式条款，不合法的条款，也绝非被告的真实意愿体现，所以应判定该附加协议无效，不能作为追索多余房款的合法依据。五、原告方提到的根据合同约定涉案商品房为按套出售，按建筑面积计算，并在补充协议约定最终房款以房产证为准，多退少补。被告认为这些合同条款都是建立在原告方的故意欺骗基础之上的，任何一条都不能够作为原告方向被告追偿的合法依据。理由和事实如下：1.涉案商品房的设计图纸出图时间为2011年6月，而原告故意对被告隐瞒房子的实际面积，缩小公摊面积和总面积欺骗被告。2.原告在销售宣传彩页中故意缩小分摊面积和总面积，故意造成涉案商品房厅房宽敞，分摊面积小，总面积小的错觉。3.我们到自然资源局核查并复印了涉案房产的建筑规划设计方案，经与竣工图对比发现，原告已经大幅度改变了建筑规划方案。原告这种做法可能是为了偷税和作假以便令到设计方案顺利通过行政部门的审批。4.原告在格式合同里隐藏有损消费者合法权益的格式条款，故意不提醒被告注意，还不准被告带回细看，催促诱导被告赶快签名。5.原告交楼日期是2014年8月15日，被告在2015年6月30日已经向原告预交办证费委托原告代办房产证，但原告一直拖延至2018年3月29日才为被告办好房产证。此外，原告方到目前为止一直拒绝向被告公示由房产局测量的公用房屋分摊数据和整体房屋测绘报告，让被告一直无法知道所属房产的公摊面积和实际总面积。这种故意拖延意图非常明显，就是故意让被告选择退房的条件丧失。七、因为该涉案商品房竣工图跟设计图一致，不存在建筑面积在建造过程中出现差异。原告在涉案商品房预售前已经明确知道该套商品房的公摊面积、套内面积、建筑总面积，最终面积差异由于原告方故意欺骗被告导致。原告向被告额外追索多余房款都是没有合法依据的，希望法院查明事实，依法驳回原告不合理，不合法的一切请求。被告何苏芳不作答辩，也没有出庭应诉。被告杨思、何苏芳提供的证据材料有：1.网络查询相关商品房案例报道复印件1份；2.《建筑规划方案》3张、销售宣传彩页复印件1张、竣工图复印件1份；3.发票复印件1份。经审理，本院确认以下法律事实：原告东恒公司于2007年7月3日依法登记成立，经营范围是房地产开发、销售；购销建材、五金交电；房屋、土地租赁。其在信宜市×××开发建设东恒新城住宅小区。2013年8月4日，原告东恒公司作为出卖人与被告杨思、何苏芳作为买受人共同签订一份《广东省商品房买卖合同》，该商品房买卖合同由合同主文、附件一房屋平面图、附件二公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、附件三装饰设备标准、附件四合同补充协议组成。该合同主文的主要内容有：第一条项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于信宜市×××××××队门口垌、编号为信府国用（2009）第0001161号的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名信宜市××××恒新城。建设工程规划许可证为建字第[2011]191号。第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为信宜市住房和城乡建设局，商品房预售许可证号为信房预售[2013]014。第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为预售商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图经信宜市住房和城乡建设局规划部门批准，见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）。该商品房为本合同第一条规定的项目中的第5幢3层3号房，房号地址即是:信宜市××××××××××××××（原编号为C栋3层C座）。该商品房的用途为住宅，属框架结构，层高为3.05米，建筑层数地上18层，地下1层。该商品房阳台封闭式的0个，非封闭式的2个。该商品房合同约定建筑面积共128.42平方米，其中，套内建筑面积116.19平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积12.23平方米。第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1.该商品房为预售，按套出售，按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米3510.13元，总金额（人民币）肆拾伍万零仟柒佰柒拾壹元（¥450771元）整。第五条面积确认及面积差异处理。（当事人选择按套计价的，不适用本条约定）本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1.差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作补偿；2.差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按合同约定的房屋单价多退少补；3.差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日至为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。面积差异百分比=（产权登记面积-合同约定计价面积）÷合同约定计价面积×100%。第八条交付期限。双方约定：出卖人应当在2014年8月15日前，该商品房经验收合格，交房给买受方进行装修，视为交付使用（即交屋）。第二十条本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。第二十一条合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。第二十三条本合同自双方签订之日起生效。作为该合同组成部分的附件二是公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明：以当地房产局房屋测绘队《测绘报告》为准。附件四是合同补充协议，该协议主要约定：1.以上合同房屋面积适合提供办理房屋预售（备案）使用，合同的约定面积与双方买卖结算无关，双方同意不执行本合同的第五条条款（即面积确认及面积差异处理）约定。2.买受人购买到信宜市东恒新城的房产，实际面积（即房产证面积）与合同约定的面积差异时，双方同意按信宜市房产局测量的产权登记建筑面积（即房产证面积）为准结算，结算时房款多还少补。此外，该《广东省商品房买卖合同》及其附件还对其他事项进行约定。上述《广东省商品房买卖合同》及附件四合同补充协议的落款处的出卖人处盖有“信宜市东恒房地产有限公司”的印章；买受人处均有杨思、何苏芳的签名及捺印；合同落款时间为2013年8月4日。在签订上述《商品房买卖合同》后，被告杨思、何苏芳已按合同约定付清购房款给原告东恒公司。原告曾于2017年7月14日诉至本院要求被告补交购房款，后因逾期缴纳受理费，本院裁定按撤诉处理。2018年3月29日，涉案东恒新城第5幢303号房获准登记，并领取了《不动产权证书》[证号：粤（2018）信宜市不动产权第0002211号、第0002212号]。该《不动产权证书》记载的权利人为杨思、何苏芳，房屋建筑面积为146.93㎡，专有建筑面积127.65㎡，分摊建筑面积19.28㎡。本院认为，原告信宜市东恒房地产有限公司与被告杨思、何苏芳签订《广东省商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发建设的信宜市××××恒新城第5幢303号商品房。该商品房买卖合同由合同主文二十四条条款、附件一房屋平面图、附件二公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、附件三装饰设备标准及附件四合同补充协议组成,均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，是有效合同。本案争议的焦点是：原告请求被告支付房屋面积差异购房款64972.51元是否支持。本案中，原、被告双方在《商品房买卖合同》第三条买受人所购商品房的基本情况约定：该商品房合同约定建筑面积共128.42平方米，其中，套内建筑面积116.19平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积12.23平方米。第四条计价方式与价款约定：该商品房为预售，按套出售，按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米3510.13元，总金额（人民币）肆拾伍万零仟柒佰柒拾壹元（¥450771元）整。涉案商品房的《不动产权证书》上登记涉案商品房的房屋建筑面积为146.93㎡，专有建筑面积127.65㎡，分摊建筑面积19.28㎡。从原、被告在合同中约定的房屋建筑面积、套内建筑面积及公共部位与公用房屋分摊建筑面积来看，其与涉案商品房的《不动产权证书》上登记的涉案商品房的建筑面积、套内建筑面积及分摊公用面积是同一概念，因而所表达的意思也应是相同的，不动产权证上所登记的建筑面积比合同约定的建筑面积多了18.51平方米。据《商品房买卖合同》第五条面积确认及面积差异处理约定“房屋面积差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房”，及双方该合同附件二公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明明确约定“以当地房产局房屋测绘队《测绘报告》为准”，及《商品房买卖合同》的附件四合同补充协议约定：“1.以上合同房屋面积适合提供办理房屋预售（备案）使用，合同的约定面积与双方买卖结算无关，双方同意不执行本合同的第五条条款（即面积确认及面积差异处理）约定。2.买受人购买到信宜市东恒新城的房产，实际面积（即房产证面积）与合同约定的面积差异时，双方同意按信宜市房产局测量的产权登记建筑面积（即房产证面积）为准结算，结算时房款多还少补”。根据合同及附件的约定，对涉案房屋的建筑面积，均明确了以房管机关测绘的面积为准，合同中也明确了面积差异处理条款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。本案中，合同约定的涉案房屋的建筑面积为128.42平方米，而涉案房屋的实际建筑面积是146.93平方米，即房屋实际建筑面积比合同约定的面积多了18.51平方米。根据上述约定，被告应补交涉案房屋的面积差价给原告，即被告应支付给原告房屋面积差价款64972.51元（18.51平方米×3510.13元/平方米），与原告诉讼请求的金额一致，本院予以支持。综上所述，虽然被告何苏芳不到庭，但本案事实清楚，证据确凿充分，本院依法可作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：限被告杨思、何苏芳在本判决发生法律效力之日起十日内支付房屋面积差异的房价款64972.51元给原告信宜市东恒房地产有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费712元（原告已预交），由被告杨思、何苏芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 员 黄方强二〇二〇年六月二十四日法官助理 任秋雯书 记 员 何佳恩附法律条文内容如下：1.《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。