河南省许昌市魏都区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1002民初1233号原告：陈卓，男，1991年4月17日出生，汉族，住河南省许昌市魏都区。委托诉讼代理人：朱安新，河南德高律师事务所律师。被告：许昌天基置业有限公司，住所地许昌市建安区尚集镇兴平路东侧、尚集街南侧。法定代表人：郑根记，任公司总经理。委托诉讼代理人：段龙姣，河南世纪风律师事务所律师。原告陈卓与被告许昌天基置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈卓的委托诉讼代理人朱安新，被告许昌天基置业有限公司的委托诉讼代理人段龙姣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈卓向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令被告返还原告多支付的购房款23,589元，并支付自起诉之日起以银行同期贷款利率为标准的利息，利息计算至实际返还之日止。2．请求法院判令被告承担逾期交付房屋的违约责任并支付违约金9,363.89元（违约金暂计算至2019年6月30日），请求违约金判令支付至合同约定标准之日止。3．本案的诉讼费由被告承担。事实与理由原告购买被告开发的位于许昌市魏都区解放路中段东侧梦想佳苑号住房一套，双方签订了《商品房买卖合同》，约定了房价、交房期限、违约赔偿、交付标准及不符合交付标准的违约金等。合同签订后，原告依约向被告支付了房款，但被告以其他名义要求原告超额支付房款。现依据合同约定，被告未在合同约定的期限内将验收合格的房屋交付原告构成事实违约，而且直至今日房屋也并不具备交付使用条件。依据国家发改价格［2011］548号、豫价房字［2000］077号、许政办［2003］155号、豫建房管［2017］15号、建房［2017］80号上述文件规定，房地产销售价格实施的是一房一价明码标价，并先备案后销售，国家中央要求房地产不得变相涨价扰乱房地产价格调控，涉案房屋的销售价格及备案价格是合同中的约定价格。原告明显违反了中央及地方的关于房地产销售价格的相关政策及规定，扰乱房地产价格调控实施的基本国策，明显是无效行为，且本案中的房屋买卖合同经过房管局备案，涉案房屋价格应当以房屋备案价格为准。在者，依据价格法第13条的规定，涉案房屋的价格属于明码标价，超出明码标价的行为属于无效，第二款明确经营者不得在标价之外加价销售商品，不得收取任何未予标明的费用。且在豫建房管［2018］29号文件中对超出标价销售商品房的行为认定为违法违规行为。综上，被告以其他理由超额收取原告的购房款违反了相关法律规定，应当予以退还。被告逾期交付房屋的行为构成事实违约应当依法承担违约责任支付违约金。现原告为维护其合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判如所请。许昌天基置业有限公司辩称，请法院驳回原告诉讼请求。1．原告并未多向被告支付任何购房款。原被告关于购买涉案房产的价格约定应以原告亲自签署的商品房认购单为准。2．被告并未违约，不应承担支付违约金。案涉小区之所以延期交房，是因为政府多次下文，强制市内所有工地停工。商品房买卖合同第八条交付期限明确约定，出现政府行为及原因，××可据实予以延期。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对本案案件事实本院认定如下：一、合同签订及原告付款情况。2017年8月6日，原告（××）与被告（××）签订《天基·幸福里商品房认购单》一份，约定原告认购被告开发的天基幸福里项目内6号楼东起1单元11层西户房屋一套，面积127.33㎡，总价848,527元。认购单对被告承诺给予原告的各项优惠进行了约定。2017年8月10日，被告向原告出具《许昌天基房地产开发有限公司购房传递单》一份，对优惠后的房屋价格进行了明确。该传递单显示，被告在给予原告各项优惠后，实际单价6,457.41元/㎡。《天基·幸福里商品房认购单》出具后，原告于2017年12月10日向被告付款172,387元，被告向原告出具148,798元（收款事由：首付款）和23,589元（收款事由：房款）的收据各一张。同日，原告（欠款人）向被告出具购房欠款条一份，确认购房单价为6,457.41元/㎡，总价806,078元，尚欠83,691元。欠款条载明：“由于银行贷款额度收紧，我本人按揭贷款受限，另外为了交房不影响我使用，按揭贷款能够顺利进行，经双方协商，在面积不变的情况下，签约时降低单价和总价……以降低按揭贷款额度。由于签约时价格与前期双方确认价格有差额，此差额为我本人欠款……”。2018年1月4日，原告（××）与被告（××）就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》并已备案。该合同约定涉案房屋单价5,598元／㎡，总价698,798元；付款方式为首付款148,798元，余款550,000元以银行按揭贷款方式支付。根据原告提供的中国银行零售贷款借据、个人贷款放款回单显示，该行已依约履行了付款义务。二、关于案涉房屋交付时间的约定及实际建设、交付情况。《商品房买卖合同》第八条、第九条约定，××应当在2019年2月16日前将符合合同约定的商品房交付××使用；但遇到下列特殊原因，××可据实予以延期……3．法律法规或政策原因或政府原因等非××原因造成的；××逾期交房，逾期不超过60日，自该合同约定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，××有权解除合同，××要求继续履行合同的，合同继续履行，自该合同约定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房款万分之一的违约金。《商品房买卖合同》第十一条约定，商品房达到交付使用条件后××以小区公告或报纸公告通知办理交接手续。自公告之日起10日内，因××原因未能办理交接手续的，视为××已认可商品房质量合格并视为已交接。根据被告提供的《单位工程质量竣工验收记录》显示，涉案工程于2017年2月开工，于2018年11月30日通过五方验收。期间，许昌市环境污染防治攻坚战指挥部于2017年11月9日下发（2017）11号文件。该文件显示，按照《河南省2017年大气污染防治攻坚背水一战决胜60天的紧急通知》（豫环攻坚办［2017］275号）要求，自2017年11月15日至2018年3月15日，市、县两级城市建成区范围内实行“封土行动”，停止各类建设工程土石方作业、房屋拆迁（拆除）施工，停止道路工程、水利工程，土地整治等土方作业。2018年11月12日，许昌市环境污染防治攻坚战指挥部下发（2018）20号文件，要求各县（市、区）于2018年11月12日18时，启动重污染天气黄色预警三级响应，住建部门负责对城市建成区内各类施工工地停止土方作业。涉案房屋主体竣工验收后，被告将小区绿化工程发包给许昌万悦消防工程有限公司施工，约定开工时间为2019年2月20日。2019年9月，被告向许昌市魏都区住房建设和交通运输局递交《魏都区城市道路临时占用（挖掘）》申请表一份，申请对连接小区自来水主管网和天然气主管网工程进行施工，该局于2019年2月20日审批。2019年1月7日，被告在《许昌晨报》发布《延期交房公告》对前述情形进行了公告。该公告载明：“……小区所建的1#2#3#4#5#6#楼原定于2019年2月16日竣工并交房无法达成，将予以延期交房。按我公司与您签订的商品房买卖合同第八条第二款第三项的约定，特提前告知您。若无恶劣天气及其他行程停工要求的情况出现，我公司预计于2019年5月16日启动交付。具体交房日期以我公司向您发出的房屋交付通知为准……”。2019年4月22日，被告在《许昌晨报》发布交房公告，以公告形式告知涉案小区业主自2019年5月16日开始交付房屋。本案房屋尚未实际交付。诉讼中，原告对其诉讼请求的构成及计算方式进行了明确：返还购房款部分为支付房款价格减去合同约定价格，违约金以合同约定的房屋总价为基数以日万分之一为标准，自2019年2月17日起支付至合同约定的交房标准之日止。上述事实，有《商品房买卖合同》、中国银行零售贷款借据、个人贷款放款回单、许昌天基置业有限公司收据、《天基幸福里商品房认购单》、优《许昌天基房地产开发有限公司购房传递单》、还款凭证银行回单、许环攻坚（2017）11号文件复印件、许环攻坚（2018）20号文件复印件、延期交房公告、交房公告、《梦想佳苑绿化施工合同》、《魏都区城市道路临时占用（挖掘）申请表》及当事人陈述在卷为证。本院认为，关于原告要求被告返还房屋价款的诉讼请求。原、被告签订的《天基·幸福里商品房认购单》内容明确、连贯，应认定双方真实意思表示。原、被告双方在认购单及欠款条中对涉案房屋的坐落、面积、单价、总价均有明确约定，且原告在《商品房买卖合同》签订前已按订购单约定支付了部分房款，并就下余购房款部分向原告出具欠条。故应认定《天基·幸福里商品房认购单》中约定的房屋价格系原、被告合意确定。根据庭审中查明的事实，被告以超出政府备案价格销售涉案房屋，该行为违反了地方政府以及相关部门对房地产市场调控的政策性文件精神。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条相关规定，合同只有在违反法律及行政法规效力性强制性规定的情况下方导致无效。相关关于房地产市场调控的政策性规范文件未明确规定违反即导致超出备案价格部分无效，属管理性强制性规定。故原、被告以《天基·幸福里商品房认购单》约定的价格交易涉案房屋应属有效。被告超出政府备案价格销售房屋的行为，应由政府有关部门处理，但不影响民事合同的有效性。综上，原告要求被告返还购房款的请求，不符合法律规定，本院不予支持。关于原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求。本案中，被告按照《商品房买卖合同》第十一条约定在《许昌晨报》发布交房通知，通知于2019年5月16日交房，已尽到通知交房义务。原告实际收房时间并不影响交房时间的确定，原告商品房交房时间应认定为2019年5月16日。根据许昌市环境污染防治攻坚战指挥部（2017）11号文件，被告因大气污染防治应在2017年11月15日至2018年3月15日（4个月）停止各类建设工程土、道路工程等土方作业。上述情形符合《商品房买卖合同》第八条第二款第三项关于被告可据实延期交房的约定，相关延误工期时间应依约扣除。同时，根据有效证据，涉案房屋竣工验收后，被告尚有绿化及通水工程以对外发包形式进行了施工。综上，被告延误工期时间与延迟向原告交付房屋的日期相抵后，被告不存在违反合同约定逾期交房的情形。原告要求被告支付逾期交房违约金的请求，不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告陈卓的诉讼请求。案件受理费624元，由陈卓负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审 判 长  丁伟审 判 员  韩宁人民陪审员  张磊二〇二〇年十一月十五日书 记 员  刘添