广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1323民初2383号原告：李震，男，1976年8月23日出生，户籍地广东省深圳市南山区********************，公民身份号码410************016。被告：惠州富茂房地产开发有限公司，住所地惠东县稔山镇大埔屯富力湾会所二楼。法定代表人：刘臻。委托诉讼代理人：何翠珊、吴秋霞，均系该公司工作人员。原告李震与被告惠州富茂房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李震，被告惠州富茂房地产开发有限公司的委托诉讼代理人何翠珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李震向本院提出诉讼请求:1、被告继续履行合同约定的交房义务；2、被告因逾期交房向原告支付违约金179428元（暂计至2020年3月27日，全部违约金请计至实际交付房屋之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2018年9月30日与被告惠州富茂房地产开发有限公司签订合同，购买被告所开发的位于惠东县稔山镇大埔屯富茂海滨城（一期）E-1栋1层01号房，购买金额为913122元，并已按照合同约定履行付款义务，按照合同第八条规定，被告应于2019年2月28日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。同时合同第九条规定，预期超过90日后，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五违约金。截至起诉日，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。原告现起诉至法院，请求根据《合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约的责任”以及当事人双方签订合同第八条、第九条之约定，判令被告立即履行合同规定的交房义务，并按照每日万分之五的比例支付违约金179428元。被告惠州富茂房地产开发有限公司辩称，一、双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示，符合法律法规，是合法成立并生效的。原、被告于2018年9月30日签订了《商品房买卖合同》（合同编号：HT0069523），合同约定将案涉房屋以现房的形式出卖给答辩人，合同就交付时间，交付条件作了明确的约定。合同第八条已经明确确定交付时间为2019年2月28日，且交楼的标准明确选择第1种条件：该商品房经验收合格。二、答辩人已按合同约定的时间向答辩人交付房屋，不存在逾期交楼的违约责任。1、案涉的商品房已于2014年4月3日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，达到了合同约定的交付条件，且案涉房屋为现房销售。2、答辩人已于2019年1月10日通过ems快递（单号：1080064629031）向答辩人寄发了《楼宇交付使用通知书》，经查询，该函件于2019年1月12日已妥投，显示由本人收。答辩人已经按照合同约定履行了通知收楼的义务。三、答辩人已经在2019年6月6日为被答辩人办理出不动产权证书，从该不动产权证可知被答辩人已以所有权人的身份行使了物权，于2019年9月24日办理了抵押权登记。众所周知，向银行贷款，有关抵押物必须经合法评估，即表明答辩人已经向被答辩人交付合格房屋为铁一般的事实。四、保修责任不能等同于逾期交付的违约责任。首先，《商品房买卖合同》第十六条已经对保修责任已经做了明确的约定。其次，如被答辩人认为房屋存在质量问题，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及《关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定，被答辩人应举证证明房屋主体结构质量经核验确属不合格及房屋质量问题严重影响正常居住需要修复，但被答辩人并未提供相关证据予以证明。最后，双方签订的《商品房买卖合同》附件四补充协议中第七条规定“买受人就本合同‘附件三装饰、设备标准’所提出的任何异议，均属于质量保修范围，不影响商品房的交付，如买受人以此问题为由拒收该商品房，则视为由于买受人原因未能按期交付，该商品房从约定交付之日起视为已经交付。”综上所述，涉案房产已具备交付条件，答辩人已按时将房屋交付给被答辩人，且被答辩人已经以所有权人的身份行使了物权，答辩人无需承担逾期交楼的违约责任，被答辩人的全部诉讼请求依法不能成立。本院经审理认定事实如下：被告惠州富茂房地产开发有限公司为经营房地产开发等业务的有限责任公司（自然人投资或控股）。2018年9月30日，原告李震作为买受人与被告惠州富茂房地产开发有限公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：HT0069526)及补充协议，约定原告向被告惠州富茂房地产开发有限公司购买被告开发的位于惠东县稔山镇大埔屯富茂海滨城（一期）E-1栋1层01号房，总价款为913122元。《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应在2019年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。”《商品房买卖合同》第九条约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金。”《商品房买卖合同》第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付，双方同意按以下方式处理：在出卖人收楼通知发出之日（以投寄邮戳日期为准）起的第十天视为买受人已接收该商品房（若买受人未付清房款（含银行按揭款、违约金（如有）及相关税费的，出卖人有权拒绝交付房屋。）”《商品房买卖合同》第十三条约定“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：2、出卖人按约定标准修复、更换。”附件三《装饰、设备标准》对案涉房屋所在楼栋的公共部分及案涉房屋的户内部分装修标准及设备进行了约定。附件四《补充协议》第七条约定“买受人应按合同约定的交付时间前来验收及收楼，买受人就该商品房所提出的异议，出卖人无需做出书面答复和处理意见。买受人就本合同“附件三装饰、设备标准”所提出的任何异议，均属质量保修范围，不影响该商品房的交付，如买受人以此问题为由拒收该商品房，则视为由于买受人原因未能按期交付，该商品房从约定交付之日起视为已经交付，若出现《住宅质量保证书》中的质量问题，出卖人应按本合同第十六条承担保修责任。第十四条约定“买受人保证在《商品房买卖合同》中填写的通讯地址是买受人提供给出卖人唯一的有效地址，如买受人需变更通讯地址的，应当书面通知并得到出卖人确认。买受人应当及时查收出卖人邮寄的函件，自出卖人寄出函件之日起（以投递邮戳日期为准）的第十日，视为买受人收到。通知发出日期以寄出局邮戳为准，自送达之日生效。”原告主张已按合同约定支付完全部房款，被告对此不持异议。2019年1月12日，被告向《商品房买卖合同》所记载的原告住址寄送《楼宇交付使用通知书》，原告确认已收到并主张于收到该通知书当天就去查收案涉房屋，但因案涉房屋的装修并不符合附件三《装饰、设备标准》所约定的标准，故未予收楼，原告为此向本院提交了：1.落款日期为2020年1月3日的《物业验收交接确认记录表》，业主反馈意见一栏记载“入户门破损需更换、客厅推拉门锁不上、阳台栏杆地面破损、阳台墙面有明显涂污、卫生间水龙头生锈、卫生间瓷砖空鼓、热水器接口不正、大卫生间无镜子、小卫生间灯不亮、大卫生间无地漏、大卫生间架子无挂起、厨房水龙头生锈、橱柜无把手、抽油烟机不能用不通电、主卫没有光灯、客厅灯颜色不一样、重新打扫”，其中物业服务中心代表有杨某签名；2.落款日期为2020年3月31日的《物业验收交接确认记录表》，业主反馈意见一栏记载“入户门更换、公共卫生间门更换、主人房门换一条包边、客厅推拉门锁不上、大门换锁芯、主卧加镜子、毛巾架安装、抽油烟机坏、主卧灯带不亮、主卧射灯更换、水电整体检查（通水通电）、主卧地漏更换、外墙排污管破裂、公共座厕更换、洗手盆水龙头更换、公共卫生间镜子后墙破更换、所有柜门拉手更换。”；3.原告与“富力湾E1/E2/E3栋管家杨佳欣”的微信聊天记录，记载原告于2020年4月30日发送内容“我们和你们余总还有工人一起签的合同，2020年4月30日验收房子，今天都到期了还是这样”、“门也没换、房间里还不知道有多少问题”，原告于2020年5月11日发送内容“今天是2020年5月11日，你们余总郑总承诺了多次，目前还是这样”、“门还是破的，没有换”、“白纸黑字写的4月30号完工，余总郑总改到5月8号，又从8号改到11号，今天还说门没到，坐便也拉走了”，原告于2020年5月13日发送“开什么玩笑，以次充好，原来什么样，这么差的坐便，这么差的镜子”、对方人员回复“那个马桶换到小卫生间”、原告发送“我要求镜子换成原来大小的，坐便换成原来的”，该人员回复“对于您反馈的问题，我会反馈”。另查明，案涉房屋所属楼栋于2014年3月28日取得房产面积测绘报告，2014年4月3日经竣工验收备案。另，案涉房屋已取得不动产权证，证号为粤（2019）惠东县不动产权第0033574号。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷，原、被告签订的商品房买卖合同及附件系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，本院予以确认，双方当事人均应按约定全面履行自己的义务。关于被告是否存在逾期交房行为的问题，根据本院查明的事实，案涉房屋于2014年3月28日取得测绘报告、于2014年4月3日竣工验收备案，即被告已按《商品房买卖合同》所约定的交付期限即2019年2月28日前就案涉房屋取得竣工验收备案，且根据被告所提交的证据及原告的自认，被告已在上述交付期限届满前通知原告收楼。关于原告主张案涉房屋至今仍未达到附件三《装饰、设备标准》的交付标准故未予以收楼，从而诉请要求被告支付逾期交房违约金的问题，根据《商品房买卖合同》第十三条“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：2、出卖人按约定标准修复、更换。”及附件四《补充协议》第七条“买受人就本合同“附件三装饰、设备标准”所提出的任何异议，均属质量保修范围，不影响该商品房的交付，如买受人以此问题为由拒收该商品房，则视为由于买受人原因未能按期交付，该商品房从约定交付之日起视为已经交付，若出现《住宅质量保证书》中的质量问题，出卖人应按本合同第十六条承担保修责任。”的约定，原告主张的该项事由不能作为迟延收楼的依据，即被告已在约定的交付期限内达到约定的交付房屋条件，且已在该期限内通知原告收楼，故对原告诉请要求被告交付房屋及支付逾期交房违约金，依据不足，本院不予支持，原告可自行前往开发商接收该房屋，办理相关交接手续，被告应予以配合协助。关于原告主张房屋未达到合同约定的装修标准的问题，因本案所审查的是被告是否存在逾期交房行为的问题，原告的上述主张并非本案的审查范围，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条“……交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”，被告作为房地产开发企业，应严格遵守双方关于装修标准的约定，按约向原告交付符合该标准的房屋，对于原告的反馈意见，如确属不符合该标准的部分应及时作出整改，如被告存在拖延修复或未按约定标准进行修复，原告可另寻途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告李震的全部诉讼请求。案件受理费3889元，由原告李震负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  林   耀   驰人民陪审员  陈   进   友人民陪审员  薛   秀   琼二〇二〇年六月二日法官 助理  陈丹茹书记员陈俊彬