广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初13367号原告：武进永，男，1984年1月15日出生，汉族，住河北省邯郸市馆陶县**********，公民身份号码******************。原告：闫俊先，女，1987年9月23日出生，汉族，住河北省邯郸市馆陶县***********，公民身份号码******************。两原告共同委托诉讼代理人：陈泳强，广东都昇律师事务所律师。被告：欧阳志远，男，1982年1月15日出生，汉族，住广东省连州市****************，公民身份号码******************。原告武进永、闫俊先与被告欧阳志远房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人陈泳强到庭参加诉讼，被告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.被告向两原告支付逾期办理过户违约金88200元（自2019年4月30日起按涉案房产总价180万元的日0.1%计算至2019年6月18日）；2.被告向两原告赔偿租金损失30307元（自2019年5月1日起按每月租金2300元计算至两原告可实际使用并装修完毕涉案房屋之日止，暂计至2020年5月27日的租金及一年物业费714元合计30307元）；3.被告办理涉案房屋户口迁出手续；4.被告办理物业专项维修基金1万元过户给两原告；5.被告结清涉案房屋2017年1月至2020年6月的物业费10226.88元、2015年12月至2020年4月公摊水电费1559.01元，合计11785.89元；6.被告向两原告支付违约金18万元；7.被告向两原告支付律师费6000元、保函费1000元；8.被告承担本案诉讼费、财产保全费。事实和理由：2018年11月14日，两原告与被告签订《存量房买卖合同》,约定两原告购买被告名下位于佛山市南海区**********************,总价为180万元；被告应在交易过户手续完成后180个工作日迁出户口；交易过户手续需在2019年4月30日前完成。因被告在涉案房屋中还有贷款未结清，需寻找其他第三方垫资公司介入，办理涂销抵押手续。为尽快办理过户，两原告还承担了部分垫资公司的手续费。然而，因被告的原因导致垫资手续费超过预计，被告要求两原告继续承担手续费，但这本不属于两原告的义务，故两原告拒绝。最终，被告多次拖延办理过户手续，导致涉案房屋逾期办理过户。而且，被告因拖欠物业费、公摊水电费至今，并拒绝与两原告办理物业专项维修基金过户、物业过户等手续，造成两原告至今无法实际使用涉案房屋而产生租金损失。同时，经了解，被告妻子的户口一直在涉案房屋至今未办理迁出，不仅构成违约，更严重影响两原告的小孩就近读书，造成两原告承担高额学费。经两原告多次催告，被告仍置之不理，甚至恶言相向，态度恶劣至极。故两原告委托律师及申请财产保全维护自身权益产生了相关费用，按约定理应由被告承担。被告没有答辩，也没有提交证据。两原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证、抗辩的权利。经审查，本院对原告所提交的证据的真实性均予以确认。本院经审理认定事实如下：2018年11月14日，两原告（乙方）与被告（甲方）、经纪方佛山市南海区*****辉煌房地产中介服务部（丙方）签订《存量房买卖合同》,约定乙方向甲方购买位于佛山市南海区**********************,成交价为180万元；甲方应在交易过户手续完成后180个工作日迁出户口；甲乙双方同意该房地产交付使用时间为甲方收齐房款当天；甲方应在该房地产正式交付使用前交清所有该房地产在收楼前发生的欠款及费用，包括物业专项维修资金、银行贷款欠税务及水电、煤气、管理费等；该房地产已交存物业专项维修资金，甲方同意将该专项维修资金账户中的结余款随房屋所有权同时过户给乙方，乙方应自办房地产交易过户后的七个工作日内，持本合同、房屋权属书、身份证等到专户管理银行办理更名手续；乙方承担全部税费；乙方应在签订本合同当日支付定金15万元给甲方；乙方应在签订本合同后10个工作日内签订银行按揭文件及支付贷款所需费用，并应在签订本合同时委托丙方办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请30年126万元银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）；甲乙双方同意自银行审批出具同意贷款通知书后七个工作日内配合丙方完成本次交易的递件手续，在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天，乙方将首期款（不含定金）39万元支付给甲方；楼价余款126万元在交易过户及办妥相关手续后由批贷银行直接划给甲方；交易过户手续需在2019年4月30日前完成（以付清双方交易税费为准）；本合同签订后，甲方如未能按本合同规定的期限交房，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应自逾期之日起每日按成交价的0.1%向乙方支付违约金直到实际履行之日止；甲乙任何一方自本合同签订之日起如有违约行为，构成根本违约，届时违约方应按成交价的10%向守约方支付违约金，守约方及丙方并可另行向违约方主张为实现债权的一切费用，包括但不限于律师费、公证费、诉讼费、保全费等。2019年6月18日，上述房屋转移登记至两原告名下，权利证号为粤（2019）佛南不动产权第0110158号。两原告确认已取得涉案房屋的钥匙。2019年11月25日，涉案房屋的物业管理公司发出《催缴物业费通知单》，要求涉案房屋的业主于2019年12月20日前缴清拖欠的物业费、公摊电费共8630.44元。2020年4月22日，物业管理公司要求两原告缴清拖欠的费用才能装修。两原告委托律师提起本案诉讼，支出律师费6000元。两原告为申请财产保全，支出保函费用1000元。本院认为，涉案《存量房买卖合同》是签约当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。两原告主张逾期办理过户违约金88200元及违约金18万元，实际上均是针对被告的违约行为主张违约责任，两原告未能提供充分证据证明是由于被告的原因导致逾期办理过户，但被告亦未能举证证明其已按照合同约定将相关户口迁出及已付清涉案房屋的相关物业管理费、水电费等费用，因此，被告构成违约，应承担相应的违约责任。结合双方合同的约定、被告的违约情况及两原告的损失情况，本院酌定由被告支付违约金5万元予两原告，对两原告超出部分主张，本院不予支持。如前所述，被告构成违约，两原告主张被告支付律师费6000元、保函费1000元符合双方合同的约定，本院予以支持。关于两原告主张的租金损失及一年物业费，如前所述，两原告未能提供充分证据证明是因被告的原因导致逾期办理过户，且涉案房屋已于2019年6月18日登记至两原告名下，两原告亦已取得涉案房屋钥匙，何时装修入住属于两原告的个人选择，故两原告上述请求缺乏依据，本院不予支持。至于两原告主张物业管理公司不允许两原告进行装修的问题，属于两原告与相关物业管理公司之间的纠纷，两原告可另行主张解决。关于两原告主张被告办理户口迁出手续的问题，由于户口问题不属于民事诉讼的处理范围，故本院在本案中对该问题不作处理。关于两原告主张被告办理物业专项维修资金过户的问题，涉案房屋现已登记在两原告名下，根据双方合同约定，两原告可持合同、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理更名手续，无需被告协助，故对两原告该项请求，本院不予支持。关于两原告主张被告结清涉案房屋的物业费、公摊水电费的问题，由于两原告确认其并没有代被告向物业管理公司缴纳上述费用，上述费用属于被告与物业管理公司之间的债权债务纠纷，相关权利属于物业管理公司，应由该公司主张，故对两原告该项请求，本院不予支持。被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告欧阳志远应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金5万元予原告武进永、闫俊先；二、被告欧阳志远应于本判决发生法律效力之日起十日内支付律师费6000元、保函费1000元予原告武进永、闫俊先；三、驳回原告武进永、闫俊先的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3104.7元、财产保全费1020元，合共4124.7元（两原告已预交），由两原告负担2922.2元，被告负担1202.5元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。对两原告已预交的诉讼费用1202.5元，在本判决发生法律效力后经其申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  康燕二〇二〇年九月二日书记员  钟丹