广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020)粤2071民初6894号原告：冯家林，男，1990年6月9日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区***********，公民身份号码511************313。原告：刘嘉钰，女，1991年9月1日出生，汉族，住江西省赣州市信丰县************，公民身份号码360************22X。被告：中山市富裕达房地产有限公司，住所地广东省中山市******************卡，统一社会信用代码914***********552N。法定代表人：林国平，该公司总经理。委托诉讼代理人：钟其安，广东广中律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢红萍，广东广中律师事务所律师。原告冯家林、刘嘉钰与被告中山市富裕达房地产有限公司（以下简称富裕达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯家林、刘嘉钰，被告富裕达公司委托诉讼代理人钟其安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯家林、刘嘉钰向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付从2018年11月16日起至2019年12月25日止的逾期交房违约金25525元。事实与理由：1、2018年1月25日，原被告签订《商品房买卖合同》（合同条码1801007845），该商品房位于大涌镇旗山路39号汇泰都城花园24栋303房，总金额伍拾贰万捌仟元整（528000元整），约定建筑面积91.39平方米。合同对该商品房的位置、计价方式、价款、付款方式、交付期限、原告逾期付款的违约责任、被告逾期交房的违约责任等做了明确的约定。原告已全面履行了合同约定的付款义务。合同第八条约定以取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》为条件于2018年11月15日前交付买受人使用。但被告至2019年12月28日才通知本人收楼，因此被告已经违约，应承担违约责任。2、双方签订的《商品房买卖合同》第七条，买受人预期付款的违约责任，原告违约最高承担30%即壹拾伍万捌仟肆佰元整违约金，而被告违约最高承担1%，即伍仟贰佰捌拾元整违约金，被告明显理由格式合同设置不公平、不合理条款，减轻被告责任，既不能匹配时间长短所造成守约方的损失动态变化，也不足以督促违约方尽早履行办证义务，显然不能充分体现违约金所应当具备的惩罚性。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、《合同法》第四十条和第五十四条及《消费者权益保护法》第二十六条第二款的规定，参照中山市住房和城乡建设局公布的《2018年中山市房屋租金参考价》同地段同类型电梯房租金21元／平方米·月为标准，对于被告违约从而造成的原告实际损失远大于原合同中伍仟贰佰捌拾元整违约金。恳请法院判令被告向原告赔偿2018年11月16日至2019年12月25日逾胡交房的违约金贰万伍仟伍佰贰拾伍元整(25525元整)。（按中山市住房和城乡建设局公布的《2018年中山市房屋租金参考价》同地段同类型电梯房租金21元／平方米·月为标准。房屋面积91.39平方米*2l元／平方米.月*13月零9天共计25525元）。原告冯家林、刘嘉钰对其主张的事实及诉讼请求向本院提交的证据有：1.商品房买卖合同；2.广东省增值税发票、税收缴款书；3.中山市商品房销售登记备案表；4.2018年中山市房屋租金参考价。被告富裕达公司辩称，一、不同意逾期交房违约金按租金标准计算，应按每日万分之一计算，逾期交房违约金金额封顶应不超过商品房总房价款的1％，应按：1.原告与被告签订《中山市商品房买卖合同》第十四条第4款约定“出卖人自延误之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1％”，第九条第2款约定“出卖人如未能按本合同和补充协议规定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金；出卖人承担逾期交房的违约金累积总额最高不超过该商品房总房价款的1%”，该两约定是被告与原告双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，该两条款合法有效，该两条款已对违约金的计算方式、计算标准进行了明确的约定，本案的逾期交房违约金计算标准应按该约定执行，即使逾期交房违约金金额封顶为商品房总房价款的1％过低，逾期交房违约金金额封顶应不超过商品房总房价款的30％；2.《中山市商品房买卖合同》第十四条第4款、第九条第2款并非格式条款，被告已经将该合同条款通过添加下划线等方式对原告进行特别提示，原告与被告签订《附件六合同补充协议》第九条约定“买受人在此明确表示，已详尽阅读并理解买卖合同及其附件的所有内容及文义”，被告已经采取合理的方式提示原告注意其中免除或者限制其责任的条款，原告没有证据证明该条款存在免除被告责任、加重原告责任及排除原告主要权利的情形，该条款是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，因此，该条款合法有效；3.原告在签订《中山市商品房买卖合同》时对违约金计算方式没有异议，即使原告认为该条款显失公平，但其在签订《中山市商品房买卖合同》后一年内也从未以该条款显失公平为由向法院申请撤销该条款，原告并未在法定期限内行使撤销权，原告已丧失申请撤销的权利。因此，违约金的计算方式应以双方的上述约定为准。二、同意违约金的起算点为2018年11月16日计算至2019年12月25日。本院经审理认定事实如下：2018年1月25日，冯家林、刘嘉钰（买受人）与富裕达公司（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》（合同条码：1801007845），合同约定：买受人向出卖人购买位于中山市**********************屋，总房价款528000元；付款方式为银行按揭贷款。出卖人应当在2018年11月15日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.买受人未付清购房款或其他应付款项或其他非出卖人所能控制的原因；因罢工或雨天（一天内下雨量达50毫米或以上，视为对施工单位造成无法正常施工）等恶劣天气以及停水、咸潮、停电、封路等造成施工单位无法正常施工的；3.因政府机关行政行为，或出卖人在合理时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门验收，而有关政府因工作安排未能及时办理，或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化，导致出卖人无法按时交付商品房的。出卖人如未能按本合同和补充协议规定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，出卖人逾期交房的违约金累计总额不超过该商品房总房价款的1%。出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人免责情况详见附件六合同补充协议，如由于出卖人的原因导致延误的，买受人不退房，合同继续履行，出卖人自延误之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%。合同还约定了其他内容。双方还签订了《附件六合同补充协议》，其中第六条第3款约定：由于下列任一情况导致买受人不能按合同约定的期限取得房地产权属证书的，出卖人不承担任何责任并有权相应顺延办证期限：1.买受人未按出卖人或相关部门通知的时间，逾期提供办理房地产权属证书所需的资料、缴交有关税费及相关费用；2.买受人存在违章搭建等违规行为导致规划及综合验收不能通过；3.买受人有未按时还款记录导致银行不移交商品房买卖合同/备案表影响出卖人办证的；4.由于政府政策、法律法规改变或其它影响办证进度的政府行为；5.因政策、规定变化等原因而需要买受人增加新的费用、资料或手续的，买受人未在出卖人通知指定的时间内补足的；6.买受人未按时向银行偿还按揭贷款，导致出卖人承担保证责任；7.买受人未按合同约定付清全部购房款（含买受人采用银行按揭贷款方式支付部分房价款而出卖人尚未实际收到该部分款项）、违约金（若有）、物业管理费、专项维修基金及其他应付的款项的；8.不可抗力；9.属于买受人的其它原因导致其产权证迟延办理的。还有有关产权登记补充约定：产权登记期限，商品房实际交付时间早于合同约定的，以合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；商品房实际交付时间晚于合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限；本补充协议为《中山市商品房买卖合同》不可分割之部分，是双方的真实意思表示，是买卖合同的有效组成部分。买受人在签署本补充协议时对双方各自权利、义务清楚明白，并愿意按照本补充协议严格执行，若买卖合同与本补充协议有抵触的，以本补充协议为准。富裕达公司向冯家林、刘嘉钰出具发票，确认已经足额支付购房款528000元，冯家林、刘嘉钰与富裕达公司办理了涉案商品房的商品房销售登记备案手续。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。冯家林、刘嘉钰与富裕达公司签订的《中山市商品房买卖合同》及《附件六合同补充协议》，是双方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。冯家林、刘嘉钰已依约履行了支付购房款的义务，富裕达公司未能在约定的期限内交付商品房，已构成违约，应承担相应的违约责任。本案的争议焦点在于计付违约金的起止时间及计算方法应如何确定。结合双方的诉辩主张及本院经审理认定的事实，分析如下：关于计付违约金的起算时间。《中山市商品房买卖合同》约定涉案房屋的交楼时间为2018年11月15日前，双方均同意逾期交房违约金计至2019年12月25日。逾期交房期间从2018年11月16日起至2019年12月25日止，共405天。关于计付违约金的计算标准，《中山市商品房买卖合同》第九条“出卖人如未能按本合同和补充协议规定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，出卖人逾期交房的违约金累计总额不超过该商品房总房价款的1%。”及第十四条约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：出卖人免责情况详见附件六合同补充协议。如由于出卖人的原因导致延误的，买受人不退房，合同继续履行，出卖人按以下方式承担违约责任：出卖人自延误之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%”。针对本案涉及的两种违约情形，双方已在《中山市商品房买卖合同》中明确约定了逾期交房及逾期办证的违约责任均为富裕达公司每日按已付房价款的万分之一向冯家林、刘嘉钰支付违约金，冯家林、刘嘉钰未提交证据证明因富裕达公司违约导致的具体损失数额，即无法认定合同约定的违约金低于逾期交房期间实际造成的损失，冯家林、刘嘉钰应对此承担举证不充分的法律后果。根据双方约定的违约责任条款，本院确定富裕达公司应每日按已付房价款的万分之一向冯家林、刘嘉钰支付逾期交房违约金。至于富裕达公司承担的逾期交房违约金是否应按上述规定不超过累计已付房价款的1%的问题，虽然合同中明确约定了“上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%”，但该封顶条款未与富裕达公司逾期交房的违约时限相联系，而富裕达公司的逾期办证时间仍处于持续不确定的状态中，且富裕达公司至今仍未确定何时能持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案。因此，如果无论富裕达公司逾期办证的行为再延续多久，富裕达公司均只承担累计已付房价款的1%的违约金，这显然与富裕达公司的违约行为严重程度不相符，也与冯家林、刘嘉钰支付了全部购房款但长期无法行使所购商品房所有权的全部内容及构成的利益价值失衡，在富裕达公司长时间内逾期办证的情况下，按封顶条款的违约金明显过低，不仅不足以弥补冯家林、刘嘉钰的损失，还不足以督促富裕达公司尽早履行办证义务，显然不能充分体现违约金所应当具备的惩罚性，即该封顶条款的约定实际上免除了富裕达公司怠于交房应负的长期违约责任，造成双方的权利义务明显不对等，基于公平原则，本院酌定不以累计已付房价款的1%的封顶条款为限。同时，本院对富裕达公司主张逾期交房违约金应不超过已付购房款总额30%，也不予支持。冯家林、刘嘉钰主张的逾期办证违约金参照中山市住房和城乡建设局公布的《2018年中山市房屋租金参考价》同地段同类型电梯房租金计算因无合同的约定，本院也不予采纳。因此，被告应向原告支付逾期交房违约金21384元（528000元×0.0001×405）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告中山市富裕达房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告冯家林、刘嘉钰支付逾期交房违约金21384元；二、驳回原告冯家林、刘嘉钰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费438元，减半收取计219元（该款原告冯家林、刘嘉钰已预交），由原告冯家林、刘嘉钰负担52元，被告中山市富裕达房地产有限公司负担167元（该款由被告中山市富裕达房地产有限公司应于本判决生效之日起七日内迳付原告冯家林、刘嘉钰）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  易承辉二〇二〇年六月二十三日书记员  陈静翩陈奇