上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初22315号原告：陈昌云,男,1956年11月3日出生,汉族,户籍地上海市静安区中华新路******。委托诉讼代理人：陈俊(父子关系)，男，1984年8月19日出生，汉族，户籍地上海市户籍地上海市静安区。委托诉讼代理人：刘球光，上海德禾翰通律师事务所律师。被告：顾华山,男,1986年12月29日出生,汉族,户籍地江苏省户籍地江苏省宝应县广洋湖镇白鼠村****，/div>原告陈昌云诉被告顾华山房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用简易程序。后因顾华山下落不明，本院根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年10月14日公开开庭进行了审理。原告陈昌云的委托诉讼代理人陈俊、刘球光，被告顾华山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈昌云向本院提出诉讼请求：1、请求判令双方于2017年12月13日就上海市静安区广中西路XXX号房屋(以下简称系争房屋)签署的《房屋租赁合同》于本案诉状副本送达之日解除；2、请求判令被告支付原告自2020年1月20日至2020年7月19日的租金及占有使用费112,000元(按照16,000元/月的标准计算)；3、请求判令被告支付原告自2020年4月1日至2020年5月30日的电费265元、水费61元；4、请求判令被告支付原告违约金48,000元。事实和理由：原告系系争房屋权利人。被告系从事房地产经纪公司的个人。2017年12月13日,被告向原告承租系争房屋用于开设房地产经纪公司，合同约定租赁期限为2017年11月20日至2020年11月19日，第一年月租金15,000元,第二年月租金15,500元，第三年月租金16,000元，押金8,300元，租金每三个月为一期支付,另约定了违约金系月租金的三倍。然，自2019年5月开始被告逾期拖延付款，其中2020年1月15日才支付了2019年11月19日至2020年1月20日的房租。此后，经过多次催告，被告未再支付后续租金。原告为维护自身合法权益，向法院提起诉讼,请求判如所请。被告顾华山辩称，不同意原告的诉讼请求。1.因受疫情影响，被告直至2020年三月中旬才恢复营业，并于四月底将此事告知原告，希望其减免一个月的租金。期间，其也向原告表示，因经营不善希望退租，但原告均未答应，鉴于此，未继续支付租金；2.五月份开始，其已基本停止营业，并于五月二十日左右离开系争房屋，将钥匙放置于隔壁超市，但是并未将此事及时告知原告，也未与原告办理房屋交接；3.关于欠付租金，系争房屋租金已支付至2020年1月19日，租赁合同实际于四月份已经解除，加之应减免的一个月租金，被告仅欠付两个月租金；4.关于违约金，双方在协商过程中，已经向原告表示过希望提前退租，因此不构成违约，不应承担违约金；5.关于水电费，愿意支付实际使用期间，即2020年3-4月的水电费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告陈昌云为系争房屋权利人。2017年12月13日，原告陈昌云(甲方、出租方)与被告顾华山(乙方、承租方)就系争房屋签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租期三年，自2017年11月20日起至2020年11月19日止，月租金为15,000元，按三个月为一期支付。乙方逾期不支付租金累计超过一个月的，甲方有权单方面解除合同，并追究违约责任。违约金数额为月租金的三倍。双方另约定第二年月租金为15,500元，第三年月租金为16,000元，押金8,300元。合同签署后，被告向原告支付了8,300元的押金，被告的租金支付至2020年1月19日，对此，原、被告均予以确认。审理中，根据原告提交的原告之子陈俊与被告间的微信及短信记录显示，合同履行期内，原告多次催促被告缴纳租金。2020年6月25日，原告之子陈俊向被告发送微信，表示已于5月15日向法院提起诉讼，要求解除房屋租赁合同，通知被告在5天内办理房屋交接，并追究被告违约责任。被告当日回复称，系争房屋钥匙已经放置于隔壁超市，原告可以随时去拿。另查明，系争房屋于2020年3月1日至3月31日产生电费126.38元，于2020年4月1日至4月30日产生电费138.81元，产生水费61.45元(抄表日期为2020年6月18日)，原告均已缴纳。原告另表示，2020年7月20日，原告已将系争房屋另行出租给案外人。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告双方就系争房屋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，于法不悖，双方均应按约履行。被告未按时缴纳房屋租金，其抗辩称，原告曾表示如系争房屋同排其他商铺有减免租金情况，则对被告租金进行减免，故其因等待原告答复而未及时支付租金，但是被告并未提供证据予以证明。因此被告的抗辩意见缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。因被告逾期支付租金，经原告催告后仍未履行，原告行使合同解除权具有事实和法律依据，现原告要求确认本案诉状副本送达之日，即2020年5月26日为房屋租赁合同解除日、要求被告承担违约金48,000元的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。关于系争房屋的返还时间、租金及占有使用费的计算。原告认为，其于6月25日方才得知被告已将钥匙放于隔壁超市，但因房屋内还有被告遗留物品，且已经涉诉，为避免产生争议，没有立即收房。后为止损，于7月20日自行收回房屋，故主张租金及占有使用费计算至7月19日。被告认为，租赁合同于四月份已经解除，自五月份开始基本停止经营，5月20日左右，将系争房屋钥匙放置于隔壁超市，扣除减免的一个月租金，尚欠两个月的租金。本院认为，被告称将系争房屋钥匙于5月20日左右放置在隔壁超市，但又自认未曾通知过原告，因被告作为承租人负有返还房屋的义务，故被告的抗辩意见本院不予采纳。但在被告已经知晓原告起诉及诉请内容后，于6月25日告知原告钥匙已放置于隔壁超市，应视为具有交还房屋、放弃屋内遗留物品的意思表示，原告此时自行收房已无障碍。同时，原告作为守约方亦应采取相应措施，避免损失的进一步扩大。因此，本院认为被告需向原告支付2020年1月20日至6月25日的租金、使用费。且原告自认于7月20日系争房屋已经另行出租，结合被告已承担的违约责任，原告的相应损失已经得到了弥补。疫情发生后，因存在一定期间不能经营的情况，在此不可归责于任何一方当事人的情况下，由一方当事人承担全部损失有失公允，故按照公平原则，双方应分担因疫情或疫情防控措施带来的损失。被告提出免除一个月的租金，系分担损失的一种形式，根据本案实际情况，本院酌情确定被告应向原告支付上述期间的租金及占用使用费67,000元。系争房屋返还之前产生的水、电费，应由被告承担，原告要求被告支付自2020年4月1日至2020年5月30日的电费265元、水费61元，并无不当，本院予以准许。合同解除后，原告收取的押金8,300元应予退还，但应优先抵扣被告欠付的上述费用。据此，本院依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第(三)项、第一百一十九条、第二百二十七条判决如下：一、原告陈昌云与被告顾华山于2017年12月13日就上海市静安区广中西路XXX号房屋签订的《房屋租赁合同》于2020年5月26日解除；二、被告顾华山应于本判决生效之日起十日内向原告陈昌云支付租金及房屋使用费67,000元；三、被告顾华山应于本判决生效之日起十日内向原告陈昌云支付电费265元、水费61元，共计326元；四、被告顾华山应于本判决生效之日起十日内向原告陈昌云支付违约金48,000元；五、原告陈昌云应于本判决生效之日起十日内返还被告顾华山租赁保证金8,300元，该款应优先抵扣被告顾华山欠付的上述费用。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,860元，由原告陈昌云负担260元，被告顾华山负担2,600元。公告费260元，由被告顾华山负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  董锟二〇二〇年十一月十三日书记员  郇鑫附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。