天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0116民初10983号原告：黄朝，男，1976年6月24日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：张少峰，天津政联律师事务所律师。被告：天津普利达房地产建设开发有限公司，住所地天津滨海高新区塘沽海洋科技园新北路**创新创业园内**商务楼**。法定代表人：高山，总经理。委托诉讼代理人：李敏，天津华盛理律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨春园，天津华盛理律师事务所律师。原告黄朝与被告天津普利达房地产建设开发有限公司（以下简称普利达公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情复杂，依法转为普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告黄朝的委托诉讼代理人张少峰、被告天津普利达房地产建设开发有限公司委托诉讼代理人李敏、杨春园均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。黄朝向本院提出诉讼请求：1.判令被告协助办理房屋产权证书；2.判令被告因逾期办理房屋产权证书向原告支付违约金（违约金以已付房款2622671元为基数，自2016年12月25日起计算至被告实际办理完毕房屋产权证书之日为止，按照中国人民银行同期贷款利率即年利率4.7%计算，暂计至2020年4月1日为415077.8元）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2014年6月28日与被告签订《房屋买卖合同》，购买被告所开发的位于天津市××花园××号房，购房金额为2622671元，并已经按照合同约定履行付款义务。按照合同第四条规定，被告应于2016年10月30日前竣工验收合格，并于满足过户手续条件后通知乙方办理房屋过户手续，过户手续办理完毕10日内，被告将该房屋交付原告。后被告于2016年12月25日与原告确认了房屋实测面积交付了房屋，但是因被告的原因始终无法办理房屋产权证书，一直到2020年4月份被告才通知原告可以办理。原告认为，被告违反合同约定及我国相关法律规定因其自身过错导致无法正常办理房屋相关产权登记手续，存在重大违约行为，故应承担违约责任，赔偿原告的所有经济损失，原告与被告多次协商未果，故成诉。原告为证明其主张，向本院提交如下证据：证据1.房屋买卖合同、被告向原告出具的收据、转账凭证，证明原告从被告处购买了涉案房屋，购房款依约支付，并在合同中对于办理房屋过户手续作出了明确约定；证据2.确认书，证明原、被告双方在2016年12月25日对涉案房屋的实际面积进行测绘，双方进行了确认，也证实涉案房屋经过了房管局的实际测量，已经完全具备办理房屋产权登记的条件。天津普利达房地产建设开发有限公司辩称，对原告的第一项诉请没有异议，同意配合原告办理案涉房屋产权证书。不同意原告在本案主张的其他诉讼请求，诉争房屋为经营性商业配建，根据双方签订的预订单、申请书、房屋买卖合同，被告并未有违约行为。根据双方签订的上述合同及交易流程，案涉房屋的买卖方式为二手房交易，二手房交易并不适用最高院关于商品房买卖合同的司法解释。预定单第2条约定，以二手房过户形式办理产权无预售手续。房屋买卖合同第四条第1款约定，于满足办理过户手续条件后，通知原告办理房屋过户手续，过户手续办理完毕后，10日内被告将符合条件的房屋交付原告使用，及第2款原告付清全部购房款后，房屋过户手续办理完毕前，如房屋已竣工，并经验收合格，经原告提出书面申请，双方可提前办理房屋交付手续。原告所签署的申请书中明确载明，其知悉所购房屋已经竣工，并办理完毕竣工验收手续，但尚未办理产权初始登记手续，故提出提前交付房屋的申请。本案双方在签订合同时，均明知原告办理产权的前提，必须是被告取得产权证后，因此在2019年11月份，被告就积极给该小区的购买商业配件的业主依次办理产权手续，于2020年4月通知原告办理产权手续时，原告拒绝办理，该事实原告已在起诉状中陈述，因此被告依照双方约定履行合同，不存在违约行为。原告主张违约金的起算日期是2016年12月25日,说明原告自该日起知道或应当知道其权利受到侵害，因此截至2019年12月24日便已过诉讼时效。被告为证明其主张，向本院提交如下证据：证据1.房屋买卖合同、确认书，证明2014年6月28日原、被告签订《房屋买卖合同》，合同总价款2622671元，最终确认价款2621544元，合同第四条第一款及第二款约定，证明提前交付不能成为办理过户手续的起算时间；证据2.申请书，证明2016年12月25日原告向被告提交申请书，申请书中约定以及第四项承诺，证明原告明知涉案房屋未办理产权初始登记手续，但申请提前交付，故不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，否则与双方签订合同时意思表示相悖；证据3.预定单，证明根据预定单第二条约定，二手房过户记载开发商取得产权证后，再与业主办理过户登记手续，故过户时间应在开发商取得产权证后进行办理，故不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，买卖双方可自行约定过户条件和时间；证据4.产权证，证明原告所购买的案涉房屋为滨海新区××道××号，被告于2019年11月13日取得该房屋产权证；证据5.房屋面积实测报告，证明涉案房屋为经营性配建房屋；证据6.房地产估价报告、房管局公众号报告，证明涉案房屋取得产权证后，被告积极履行配合过户义务，于4月份通知原告过户，在搬离过户手续的合理时间内；证据7.银行转账凭证，证明诉争住宅业主的转账凭证，业主在交购房款的时候会知道钱款到开发商账户还是自己的账户，原告在交纳购房款的时候没有到房管局的监管账户，原告明知购买方式是二手房购买，总款项是2014、2015、2016三年交齐的。当事人围绕诉讼请求依法提交了相关证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷作证，对当事人有争议的证据能否证明其待证事实，本院在论理部分再做叙述。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月28日，原、被告签订《房屋买卖合同》一份，约定由原告购买被告开发建设的滨海新区××道××号的房屋，成交价款为2622671元。原告按照30%、30%、40%的比例分三次向被告支付购房款。其中，合同第四条第1款约定“甲方（即被告）承诺房屋于2016年10月30日前竣工验收合格，并于满足办理过户手续条件后通知乙方（即原告）办理房屋过户手续，过户手续办理完毕后10日内，甲方将符合条件的房屋交付乙方使用”、第2款约定“乙方付清全部购房款后、房屋过户手续办理完毕前，如房屋已竣工并经验收合格，经乙方提出书面申请，双方可提前办理房屋交付手续。”合同签订后，原告依约向被告支付了调整后全部购房款项2621544元。诉争房屋于2016年8月30日取得了《天津市建设工程竣工验收备案书》。原告于2016年12月25日向被告提出提前交付房屋的申请，并承诺“按照《房屋买卖合同》的约定办理房屋产权过户手续，否则，承担《房屋买卖合同》约定的相应责任。”原告并已实际占有、使用诉争房屋。另查，被告已于2014年10月23日取得了远洋城Ｅ地块（滨瑞花园）的建设工程规划许可证。被告于2019年11月13日取得了诉争房屋的产权证书，具备了办理产权过户的条件。案涉《房屋买卖合同》中约定的标的房屋在不动产权证中登记的坐落为滨海新区××道××号。本院曾于2019年8月26日受理过案涉滨瑞花园商业配建的其他类似案件，在审理过程中曾向天津市滨海新区住房和建设委员会、天津市规划和自然资源局滨海新区分局进行了调查。天津市滨海新区住房和建设委员会于2019年12月5日向本院出具《关于协助调查滨瑞花园项目有关情况的回复意见》，载明“经核查，滨瑞花园商品房销售许可档案留存的《固定资产投资项目备案通知书》中“主要建设内容”栏记载：住宅总面积240979平方米；配套公建6485平方米；未记载可申办销售许可的商业房屋面积。天津市规划和自然资源局滨海新区分局于2019年12月5日向本院出具《关于滨瑞花园配建相关情况的函》，载明配建5和配建6中的商业、早点铺、便利店属于经营性公建。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，其内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同关系合法有效，受法律保护，双方应依约履行各自的合同义务。原告已向被告支付了全部购房价款，有权要求被告依照合同约定履行办理产权证的义务，因被告已取得房屋产权证书，具备了办理产权证的条件，且被告庭审中亦表示同意配合原告办理案涉房屋的产权过户手续，故本院对原告要求被告为其办理产权证的诉讼请求予以支持。因双方在合同中并未约定办理产权证的时间及方式，仅约定于满足条件后由被告通知原告办理过户手续，根据被告提供的不动产权证等材料及相关规定可知，诉争房屋的过户手续自被告取得不动产权证时才具备办理条件，被告之前未为原告办理产权证的行为并不构成违约，故本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告天津普利达房地产建设开发有限公司于本判决生效后十日内为原告黄朝办理坐落于天津市滨海新区××道××号房屋的过户手续，由被告名下过户到原告名下，过户费用依照相关规定依法承担；二、驳回原告黄朝的其他诉讼请求。案件受理费7526元，由原告负担7446元，由被告负担80元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审 判 长  耿 亮审 判 员  周彦权人民陪审员  王文有二〇二〇年九月八日书 记 员  张 旭