江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0282民初4909号原告：吴平，男，1976年10月15日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：侯红庆，江苏云湖律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤振巍，江苏云湖律师事务所律师。被告：无锡明大置业有限公司，住所地宜兴市周铁镇分水村分百路**，统一社会信用代码913202825546625839。法定代表人：吴益维，该公司总经理。委托诉讼代理人：过巍，江苏法舟（宜兴）律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚治华，宜兴市东山法律服务所法律工作者。原告吴平与被告无锡明大置业有限公司（以下简称明大公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案受理后，依法由审判员董大友独任审判，于2020年7月20日公开开庭进行了审理。原告吴平及其委托诉讼代理人侯红庆、汤振巍，被告明大公司的委托诉讼代理人姚治华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴平向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令明大公司支付逾期交房违约金207828元（该款以207万元为基数自2019年1月1日起计算至2020年5月23日止按照每日万分之二计算，自2020年5月24日起至实际付款之日止继续按照每日万分之二计算）；2、本案诉讼费由明大公司承担。事实与理由：2017年12月25日，其与明大公司签订商品房买卖合同一份，约定其向明大公司购买坐落于宜兴市，房屋总价207万元。上述合同签订后，其按约支付了全部房款，但是明大公司逾期交付房屋，造成其损失。因双方协商不成，故诉至法院，请求支持诉请。被告明大公司辩称，本案诉请没有依据，吴平提交的商品房买卖合同并非诉状中提及的合同，其提交的合同只是双方草拟的商品房预售合同，在2017年12月25日双方签订了正式的商品房预售合同（备案）之后，原草拟的合同已经解除，备案合同对双方的权利义务进行了相应变更，其中就违约金计算标准也进行了调整，按照新的合同约定，违约金由双方协议解决，因此根据法律规定，逾期交房违约金应按照同地段同类房屋租金标准进行计算，故申请法院就租金标准进行鉴定。另外，希望法院考虑疫情期间无法施工，判决时酌情减少逾期交房的时间。吴平向本院提交如下证据：1、2017年11月19日的商品房买卖合同；2、2017年12月25日的商品房买卖合同（预售）；3、赔偿确认单照片；4、发票及银行转账凭证；5、延期交房告知函。明大公司质证后，对上述证据的真实性均无异议。本院对上述证据的真实性予以确认。根据当事人陈述及无争议的证据，本院认定事实如下：2017年11月19日，吴平与明大公司签订商品房买卖合同一份，约定：吴平向明大公司购买龙玺太湖湾山庄（二期）第50-101号房屋一套，建筑面积165.67平方米，房屋价格为207万元；房屋交付时间为2018年12月31日前，交付房屋需取得《宜兴市新建住宅小区交付使用备案证明书》，同时明大公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，相关证明文件不齐全的，吴平有权拒绝交接，相关延期交房责任由明大公司承担；明大公司逾期交房的，逾期不超过30日，自合同约定交房期限的第二日起至实际交付之日止，以交付房价为基数按照每日万分之二计算违约金，合同继续履行，逾期超过60日后，吴平有权解除合同，如合同继续履行，按照上述约定的违约金进行计算；付款方式为，商业贷款；合同同时对双方其他权利义务进行了约定。上述合同签订后，吴平陆续向明大公司支付了购房款共计207万元，其中在2017年12月25日前支付125万元。2017年12月25日，吴平与明大公司签订商品房买卖合同（预售）一份（以下简称备案合同），该合同在不动产部门进行备案登记，合同备案号为201712250022，约定：吴平向明大公司购买龙玺太湖湾山庄（二开区）50幢101号房屋一套，房屋总价款、房屋具体信息、房屋交付时间与上述合同一致，逾期交房违约金为双方协商解决，未约定具体违约金计算方式。审理中，为证明明大公司逾期交房的事实，吴平向本院提交了2019年2月22日、2019年5月20日的延期交房告知函等证据。明大公司认可逾期交房的事实，但是认为双方一直在协商逾期交房的问题。审理中，双方就两份合同的履行产生争议。吴平认为，根据付款时间来看，早于备案合同的时间，说明前一份合同已经在实际履行，且备案合同中也未标明前一份合同作废，因此两份合同属于叠加关系。明大公司认为，备案合同是签订在前一份合同之后，虽然没有没有书面通知解除前一份合同，但是备案合同的签订视为前一份合同已经解除。本院认为：吴平与明大公司签订的商品房买卖合同、商品房买卖合同（预售），均系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行自己的义务。因合同中明确约定了房屋交付时间为2018年12月31日前，现明大公司认可逾期交房的事实，应当承担逾期交房的违约责任。关于违约金的计算标准，因双方在2017年11月19日签订的合同中明确约定为按照已支付房款以每日万分之二进行计算，而虽然双方后期于2017年12月25日又签订了一份备案合同，但是该备案合同中并未约定违约金的计算方式，仅为双方协商解决，明大公司也未提供证据证明双方就2017年11月19日签订的合同已经实际解除，2017年11月19日签订的合同中对于违约金计算标准的约定仍然对双方具有约束力，且每日万分之二的违约金也并不过高，故对于吴平要求明大公司按照合同约定房款按照每日万分之二计算逾期交付违约金的诉请，本院予以支持。因双方合同中明确约定了逾期交房违约金的计算方式，不属于约定不明，因此对于明大公司要求同地段租金标准鉴定的申请，本院不予支持。关于逾期交房违约金的计算区间，因双方就商品房买卖合同尚未履行完毕，就合同涉及的交房条件、合同履行情况、实际交房时间等均处于不确定状态，故本案中酌定违约金自2019年1月1日起至本判决发生法律效力之日止进行计算为宜，后续产生的违约金待实际发生后由吴平再行主张。如在本判决发生法律效力之日前双方进行房屋交付，则以房屋实际交付时间作为违约金计算的截止时间。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四之规定，判决如下：一、无锡明大置业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向吴平支付以207万元为基数按照每日万分之二计算的违约金（违约金计算时间自2019年1月1日起至本判决发生法律效力之日止）。二、驳回吴平的其他诉讼请求。如果未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取2209元，财产保全费1570元，合计3779元，由明大公司负担。该款已由吴平垫付，本院不再退还，明大公司应负担部分于本判决发生法律效力之日起10日内直接向吴平支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并根据对方当事人的人数提出副本，上诉于无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向本院预交上诉案件受理费。审判员  董大友二〇二〇年九月二日书记员  卫 俊本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。