陕西省华阴市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕0582民初1号 原告（反诉被告）：华阴市柯兴房地产开发有限公司。 法定代表人：张立忍职务：董事长 委托诉讼代理人：刘选民，陕西迎旭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：展永，陕西华岳律师事务所律师。 被告（反诉原告）：西安泰源房地产开发有限公司。。 法定代表人：齐昌栋职务：董事长 委托诉讼代理人：姬英凡，陕西唐信律师事务所律师。 原告（反诉被告）华阴市柯兴房地产开发有限公司（以下简称“柯兴公司”）与被告（反诉原告）西安泰源房地产开发有限公司（以下简称“泰源公司”）合作开发合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告柯兴公司委托诉讼代理人刘选民、展永、被告泰源公司法定代表人齐昌栋及委托诉讼代理人姬英凡均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）柯兴公司向本院提出诉讼请求：1、责令泰源公司依法继续履行协议约定的付款交房义务；2、判令泰源公司交付用泰源公司所欠项目转让金139．2万元折抵514．18平方米的商品住房【1392000元÷（2880元／㎡×94％）】；3、判令泰源公司支付所欠的139．2万元并按年率利6％的标准，从2017年9月23日计付至商品住房交付之日止的资金占用期间的利息（截至2018年7月21日的利息69600元）；4、判令泰源公司交付用160万元÷2880元／㎡折抵的555.55㎡商品住房（按交付时实际面积计价多退少补）；5、判令泰源公司交付两套商品住房；6、判令泰源公司支付违约金600万元×20％＝120万元；7、诉讼费、保全费由泰源公司负担。事实与理由：柯兴公司自2009年1月起，以华阴市三秦房地产开发有限公司（以下简称“三秦公司”）的名义，XX路XX城中村改造建设项目（现名为XX路XX一号项目）投入了大量的人力和财力，最终办妥了村组拆迁安置工作，并获得了该项目建设用地规划许可证等相关审批手续，为柯兴小区项目开发建设创造了充分必要的前提条件，奠定了开发所具备的坚实的物质基础。2010年8月，双方在柯兴公司现已开工建设XX一号小区四号楼工程的前提下，约定合作开发该项目，柯兴公司同意将自己名下的相关审批手续过渡并转至泰源公司名下用于合作开发建设，并得到相关部门的批准。为了便于相互配合，顺利完成开发项目，双方分别于2011年5月26日签订《项目开发合作协议》、2012年12月11日《项目转让协议》、2013年6月23日《补充协议》、2013年6月23日土地划分《协议书》、2013年7月16日《办理国有土地使用证协议书》，上述协议约定了合作的具体内容及方式、双方的权利和义务、利益分配方案及违约责任等相关条款。具体体现在：1、泰源公司负责资金投入和建设，柯兴公司负责办理完成项目开发所需的各项报批手续及部分拆迁安置工作，泰源公司同意向柯兴公司支付项目转让金600万元，协议签订之日内，泰源公司应向柯兴公司支付300万元合作项目预付款；2、柯兴公司同意将审批的33.99亩土地归泰源公司使用，泰源公司同意将XX一号小区内的4＃楼所占面积4．02亩土地归柯兴公司使用并把4．02亩土地办证至柯兴公司名下，4．02亩×40万元／亩的土地款160．8万元折抵冲减所欠300万元转让金后，泰源公司仍欠柯兴公司139．2万元；3、村民拆迁安置房屋租金由柯兴公司负责支付；4、泰源公司在柯兴公司办理好土地证之日起三年零六个月内交付返还房屋（2013年9月23日签订土地出让合同至2017年9月22日），柯兴公司同意将4＃商住楼5单元以南20米的空地交由泰源公司投资开发建设，建筑结构、形式与4＃楼相同，房屋建成后，泰源公司同意无偿给柯兴公司返还2间（包括2层）商业用房及两套住房，其余房屋柯兴公司同意归泰源公司所有；5、柯兴公司用应分得的商业用房折款160万元按2880元／㎡置换住房555.55㎡（按实际面积核算多退少补）；6、泰源公司在第一栋楼竣工验收15日内支付全部转让金，否则，泰源公司同意用商品房按市场销售价优惠6％的比例冲抵所欠的转让金139．2万元；7、任何一方违反协议约定，须向守约方赔偿损失违约金为项目转让金的20％等相关条款。协议生效后，柯兴公司全面积极认真的履行了约定的各项义务，完成了拆迁安置及开发建设所需的各项审批手续并已支付了拆迁安置费用1000余万元，然而泰源公司只支付了300万元转让金及4.02亩土地的过户工作，其他义务均未按约定履行，泰源公司之违约行为给柯兴公司造成了重大损失，经多次协商无果，依法起诉以维护正常的经济秩序及柯兴公司之合法权益。 柯兴公司当庭明确诉讼请求为：1、判令泰源公司支付所欠的139．2万元并按年率利6％的标准，从2017年9月23日计付至商品住房交付之日止的资金占用期间的利息（截至2018年7月21日的利息69600元）；2、判令泰源公司给付门面房折价款160万元；3、判令泰源公司按目前2号楼已经查封剩余未出售房屋中最小面积交付两套商品住房；4、判令泰源公司支付违约金600万元×20％＝120万元；5、诉讼费、保全费由泰源公司负担。 泰源公司当庭辩称，1、柯兴公司一审全部诉求都依据的是与泰源公司签订的《项目转让协议》及《补充协议》中的约定，而不是《项目开发合作协议》，故本案案由错误；2、本案诉讼请求不具体并且发生矛盾；3、柯兴公司由于未履行约定的房地产项目转让的义务，就无权要求泰源公司履行约定的义务。 被告（反诉原告）泰源公司向本院提出反诉请求：1、请求判令解除反诉人与被反诉人签订的《项目转让协议》及《补充协议》；2、请求判令被反诉人立即返还转让款300万元以及土地出让金160.8万元，共计460.8万元；3、判令泰源公司反诉费用由被反诉人承担。事实与理由：2011年5月26日，反诉人西安泰源房地产开发有限公司（以下简称“泰源公司”）与被反诉人华阴市柯兴房地产开发有限公司（以下简称“柯兴公司”），签订《项目开发合作协议》，约定双方共同开发华阴市XX路XX村项目，柯兴公司承诺一期开发用地不低于100亩，拟建设20万平方米的商住楼，并负责所有开发手续的办理，60日内办理好土地证到泰源公司名下，90个工作日内完成该项目规划用地的拆迁、安置及补偿工作；泰源公司负责合作项目的资金投入和建设，泰源公司向柯兴公司支付300万元，作为合作项目的预付款。合同签订后，泰源公司向柯兴公司支付了300万元预付款。但是柯兴公司并非如其承诺的完成开发手续的办理，柯兴公司在合同约定的各个时间段内均无法完成约定义务，后在泰源公司多次催促下，柯兴公司又以其有权转让该项目为由，于2012年12月1日与泰源公司签订《项目转让协议》，约定签订的《项目开发合作协议》作废，不在具有任何法律效力，并将“XX一号”小区开发建设项目转让给泰源公司开发经营，转让金600万元，之前预付的300万元冲抵转让金。该协议还约定了柯兴公司已经开发建设的4#楼（5个单元）和4#楼北边拟建的约20米空地，应当核算土地款，将土地证办到柯兴公司名下后，柯兴公司应当支付给泰源公司的土地款冲抵项目转让金，泰源公司为此支付160.8万元的土地出让金，协助将4#楼的土地证办至柯兴公司名下。2013年6月23日，双方又签订《补充协议》，对《项目转让协议》的第一款第5条进行了补充，约定柯兴公司将4#楼以南20多米空地交由泰源公司开发建设。但是柯兴公司并未按照《项目转让协议》及《补充协议》中的约定履行义务，导致泰源公司合同目的落空，泰源公司实际是独立投入人力、物力进行项目开发建设的，为此泰源公司要求解除与柯兴公司之间签订的《项目转让协议》及《补充协议》且要求柯兴公司返还实际占有的全部资金。望贵院明查明断，支持反诉人泰源公司的反诉请求，以维护反诉人的合法权益。 柯兴公司当庭辩称，泰源公司的反诉请求缺乏事实和法律依据，依法应予以驳回。 柯兴公司所举证据如下： 第一组证据： 1、2009年12月7日三秦公司与柯兴项目部张立忍签订《委托书》； 2、2010年1月17日签订的《挂牌开发合同》； 3、2010年5月21日，XX村XX户村民与柯兴公司签订的《联合开发协议》； 4、2010年7月20日阴三秦发（2010）03号《关于开发建设华岳南路柯兴小区项目备案的申请》、《关于办理柯兴小区项目建设用地规划许可证的申请》； 5、2010年7月21日三秦公司《企业项目投资备案表》； 6、2010年8月3日阴政经发函（2010）132号华阴市经济发展局《关于华阴市三秦房地产开发有限公司建设华岳南路柯兴小区项目备案确认书的通知》； 7、2010年8月30日阴政规发（2010）41号《华阴市人民政府关于柯兴小区项目建设用地规划许可的定点批复》； 8、2010年8月30日阴规地字第2010-17号《建设用地规划许可证》，批准三秦公司的柯兴小区项目住宅用地21330亩㎡（折合32亩）； 9、2010年9月3日华阴市环境保护局核发《建设项目环境影响登记表》（2010）07号； 10、柯兴公司《拆迁户房屋补偿表》、《拆迁户购房优惠表》、《各拆迁户补偿情况表》。 证明目的： 1、柯兴公司初期以华阴市三秦房地产开发有限公司名义申请挂牌开发本案房地产，陆续办理了部分开发手续； 2、柯兴公司为实现开发先后承担拆迁费195000元，房屋安置补偿10952500元、拆迁户购房优惠补偿199140元，共计11346640元。 第二组证据： 1、2010年8月20日阴三秦发（2010）05号三秦公司向华阴市经济发展局递交了《关于自愿放弃华岳南路柯兴小区的报告》； 2、2010年8月30日阴规地字第2010-17号《建设用地规划许可证》，批准三秦公司的柯兴小区项目住宅用地21330亩㎡（折合32亩）； 3、2010年12月18日，华阴市XX村民委员会与柯兴公司、泰源公司签订了城中村改造《协议书》； 4、2011年5月26日，柯兴公司与泰源公司签订了《项目开发合作协议》； 5、2011年6月14日，阴政经发函（2011）74号华阴市经济发展局》关于西安泰源房地产开发有XX路XX号项目备案确认的通知》； 6、2011年12月5日，泰源公司给柯兴公司的函； 7、2011年12月10日，西泰房发字（2010）06号西泰公司给华阴经济发展局《关于XX村项目进展情况及2012年工作安排报告》； 8、2012年12月1日，柯兴公司与泰源公司签订了《项目转让协议》。协议约定：〈1〉甲方（柯兴公司）同意将“XX一号”小区开发建设项目转让给乙方（泰源公司）开发经营，其转让金为陆佰万元整；〈2〉乙方于2011年5月30日已向甲方支付的叁佰万元项目合作预付款作冲减甲方的转让金（双方以办理退资、支付手续为证）；〈3〉甲方在该项目中已经开发建设的4#楼（5个单元）和4#楼北边拟建的约20米空地，按照国家城市建设规划核算该栋楼所占面积和退让面积计算土地款（土地价格另议），并将土地证办在柯兴公司名下，甲方所占用土地面积进行合算土地款后，该款乙方以作冲抵甲方的转让金；〈4〉甲方同意将4#商住楼五单元以南20米的空地，交由乙方投资开发建设，建筑结构、形式与4#商住楼相同。房屋建成后，乙方无偿给甲方返还2间（包括二层）商业用房及两套住房，其剩余房屋归乙方所有。4#商住楼以南20米土地证办在柯兴公司名下。土地款、报建税费等都由乙方承担；〈5〉乙方在甲方办理好土地证之日起三年零六个月内交付返还房屋，给群众补偿的房屋租金由甲方负责支付；〈6〉乙方建设的房屋返还给甲方之后，剩余房屋销售一切手续费用由乙方承担。相关手续由甲方无条件负责提供，甲方必须对乙方开发建设中一切手续和相关工作给予积极配合与帮助；〈7〉乙方在第一栋楼竣工验收之后十五日内，向甲方支付全部转让金，如乙方不能按时支付转让金，乙方预售开始时，可用本项目中完建的第一栋楼的房屋按市场销售价格优惠6%的比例给予甲方冲抵转让金；〈8〉双方必须信守本协议，任何一方违反本协议约定，须向守约方赔偿损失。违约金为项目转让金的20%； 9、2013年6月23日，柯兴公司与泰源公司签订了《补充协议》，协议约定：〈1〉双方重申：2012年12月1日双方签订的《项目转让协议》是在2009年5月26日双方签订的《项目开发合作协议》的基础上面达成的，任何人或任何一方片面的、孤立的看待《项目转让协议》都是错误的；〈2〉甲方同意将4#商住楼五单元以南的20米空地交由乙方投资开发建设，土地证办在乙方名下，各项税费皆由乙方承担。以后形成的小区通道，甲方享有使用权；〈3〉原《项目转让协议》第一款第5条中规定的“乙方无偿给甲方返还2间（包括二层）商业用房”。经双方协商，乙方同意折款为壹佰陆拾万元给甲方，由甲方用此款在乙方开发建设的2#楼和3#楼各50%选择单元整体购买住宅用房，多退少补。购买住宅房的价格乙方按每平方米2880元甲方一次包死。返还给甲方的两套住宅用房也同时调整至乙方开发建设的2#楼和3#楼；〈4〉双方同意，任何一方违反本补充协议约定，按原《项目转让协议》第三款第三条执行处罚； 10、2013年6月23日，柯兴公司与泰源公司签订了土地划分《协议书》，协议约定：柯兴公司已建4#楼占地面积2142㎡折合土地4亩归柯兴公司所有，剩余的33.99亩土地使用权为泰源公司所有； 11、2013年7月16日，柯兴公司与泰源公司签订了《办理国有土地使用权证协议书》； 12、2014年4月1日，泰源公司与柯兴公司签订了《土地使用权转让合同》； 13、2012年4月27日，泰源公司给柯兴公司的函； 14、2011年4月15日，西泰房发字（2011）01号西泰公司给华阴经济发展局《关于建设XX路XX一号的项目报告》； 15、2011年5月20日，西泰房发字（2011）02号西泰公司给华阴经济发展局《关于建设XX路XX一号项目责任承诺的报告》； 16、2012年4月25日，阴太办函（2012）12号华阴市太华路街道办事处《关于XX村XX城中村”改造项目的函》； 17、2012年2月20日，阴政建发（2012）21号华阴市住房和城乡建设局《2012年度局领导包联项目实施方案》； 18、2012年2月6日，阴发（2012）6号中共华阴市委、市政府《关于市级领导包联2012年支撑固定资产投资项目的通知》。 证明目的： 1、经柯兴公司协调下三秦公司退出开发，2011年开始原告与泰源公司之间形成联合开发本案房地产的关系； 2、2011年-2012年原告、泰源公司联合开发时期，双方约定：柯兴公司为开发商，负责将土地证办在泰源公司名下，柯兴公司负责开发手续办理和拆迁户的安置，费用泰源公司承担；泰源公司为投资开发商，负责合作项目资金投入和建设；合作项目不包括柯兴公司已经开工建设的4号楼；泰源公司承诺自有资金充足； 3、2012年12月1日，柯兴公司、泰源公司协议变更了合作关系，柯兴公司为开发而投入的安置费用由泰源公司承担600万元，前期已付300万元冲抵后再付300万元； 4、泰源公司承诺在第一栋楼竣工验收后15日支付剩余补偿费300万元，扣除柯兴公司项目用地的土地出让金后，仍应付139.2万元； 5、4号楼南20米土地使用权让与泰源公司后，泰源公司应支付160万元或者以2880元/平米价格向柯兴公司交付住宅房屋； 6、泰源公司应以2880元/平方米价格向柯兴公司交付2套住宅房屋； 7、泰源公司逾期三年半至今未给付转让金（实际为前期付出拆迁安置费），也未在2017年8月28日取得预售资格后以预售房冲抵转让金，应支付项目转让价款20%的违约金120万元。 第三组证据： 1、2015年5月30日，柯兴公司收到了泰源公司支付的叁佰万元转让金收据一份； 2、2013年9月23日华阴市国土资源局与泰源公司签订了《国有建设用地使用权出让合同》并附有宗地图； 3、华阴市房地产交易所备案的《XX一号（XX城）2号楼住宅销控》、《XX一号（XX城）2号楼商铺销控》； 4、2014年7月28日，柯兴公司阴国用（2014）第15号《国有土地使用权证》； 5、2016年8月23日，柯兴公司（2016）国预售证第06号《商品房预售许可证》； 6、（2018）陕0582民初824号民事案卷中泰源公司向法院出具的2号楼平均面积的证明； 7、（2020）陕0582民初1号民事裁定书以及协助执行通知书回执。 证明目的： 1、泰源公司事实上认可并履行了《项目转让协议》和《补充协议》； 2、泰源公司现已经具备按照协议约定交付转让费或房屋的条件，应按房屋平均面积128.53平方米交付房屋。我们主张按法院查封的四套住宅中面积最小的两套住宅。2号楼2单元801面积112.83平方米，三单元502、602、702面积均为121.06平方米。 泰源公司所举证证据如下： 第一组证据： 1、项目开发合作协议；2、项目转让协议及补充协议。 证明目的：柯兴公司没有履行约定义务，因为没有完成开发手续，也就无法兑现将“XX一号”小区开发建设项目转让给泰源公司，同时没有将4#商住楼五单元以南20米的空地交给泰源公司,故泰源公司有权拒绝支付对价，已支付的款项有权追回。 第二组证据： 1、关于自愿放弃华岳南路柯兴小区开发的报告；2、华阴市柯兴房地产开发有限公司工商档案；3、华阴市三秦房地产开发有限公司工商档案开发的报告。 证明目的：1.不论是柯兴公司，还是三秦公司均没有权利转让房地产开发项目，三秦公司是自愿放弃项目，并非转让房地产项目给泰源公司；2.法定代表人代表公司行使职权，此职能只能从公司成立时才会拥有，在公司成立之前，法定代表人张立忍根本不能代表公司进行职务活动。柯兴公司成立后，也并非张立忍的个人公司。故柯兴公司所称的以三秦公司名义开发的陈述、三秦公司取得的建设用地规划许可证等三秦公司的前期工作实际与做为法人的柯兴公司均没有任何关系；3.张立忍作为自然人，如果为三秦公司的前期工作进行了投入，是张立忍与三秦公司之间结算的事情，与泰源公司无关。由于三秦公司没有与泰源公司达成任何协议，泰源公司无约定或法定义务向三秦公司支付任何费用。 第三组证据： 1、协议书；2、证明；3、宗地图。 证明目的：1、根据协议书与宗地图的内容可知：柯兴公司已建4#号楼长101.05米，而其土地面积长为126.19米，即柯兴公司4#号楼不论是南边，还是北边，总共只剩下25.14米，不可能出现《项目转让协议》中南边有20米、北边也有20米的情形；2、柯兴公司书面证明其所建4#楼与泰源公司没有任何关系，其拆迁原住在4#土地上的村民、以及为此支付的成本与泰源公司也就没有任何关系，柯兴公司不能将自己为建设4#楼向村民支付的拆迁成本转嫁给泰源公司，4#楼是柯兴公司开发，柯兴公司受益，泰源公司无义务承受柯兴公司的拆迁安置费用；3、《中华人民共和国土地管理法》第十六条规定“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；”本案中就4#商住楼以南20米的空地的权属需要人民政府进行土地确权，人民法院无权进行直接处置。 第四组证据： 泰源公司自行开发建设“XX城”项目的全套资料。 证明目的：泰源XX号XX城”项目,并非从柯兴公司转让而来。柯兴公司应当向泰源公司返还300万元及160.8万元的土地出让金。 本案的争议焦点为：1、柯兴公司与泰源公司所订立《项目转让协议》及《补充协议》的效力；2、协议订立后，双方是否存在违约，违约责任如何承担；3、4#商住楼五单元以南的20米空地泰源公司给付柯兴公司160万元及两套住宅的事实及理由，该诉请能否得到支持；4、《项目转让协议》及《补充协议》是否应当解除，责任如何承担。 本院认为，1、柯兴公司提交的证据，能够证明其在双方合作期间投入了财力、物力、人力，双方签订的《项目转让协议》和《补充协议》均系双方真实意思表示，不违反强制性效力性法律规定，合同依法有效。泰源公司提出签订《项目转让协议》却无实质项目受让，柯兴公司系倒卖批文，合同属于无效的主张，因双方在签订项目转让协议前均未取得国有土地使用权，双方之间签订的《项目转让协议》，虽名为项目转让，实质为双方在争取房地产开发项目期间，彼此合作关系的解除协议，合作自始双方就约定所争取项目登记在泰源公司名下，不存在倒卖批文的事实。泰源公司主张受欺诈签订《项目转让协议》，本案无证据证明，且不符合2010年至2014年双方合作中多次签订协议并履行的事实，也未在法定期限内主张撤销，不予采信。2、泰源公司在《项目转让协议》和《补充协议》签订后，至今未能付清约定转让金，属于违约行为，依法应承担继续履行合同的义务，支付剩余转让费1392000元。因本案合同约定的违约金并非迟延履行惩罚性违约金，属于损失补偿性违约金，泰源公司已经依约交付了部分转让金，违约金应按未付转让金相应比例承担（1392000元×20％＝278400元），柯兴公司要求按照全部项目转让金的20%支付违约金的主张，不予支持。泰源公司主张其即使违约也仅承担违约金，不再继续履行合同其他义务并可主张返还已支付款项的主张，不符合法律规定，不予支持。3、柯兴公司和泰源公司虽先后二次对XX一号柯兴小区4#商住楼五单元以南的20米空地归属及补偿进行约定，但本案中柯兴公司除《项目转让协议》和《补充协议》的约定外，再无证据证明其享有XX一号柯兴小区4#商住楼五单元以南的20米空地的合法使用权，依法不动产物权的设立、变更、转让登记才发生效力，柯兴公司未能证明转让时取得了所涉土地的使用权，诉请泰源公司依约支付对价，依法不予支持。4、泰源公司在本案所提供的证据，均不能证明柯兴公司未履行《项目转让协议》和《补充协议》约定义务已经达到了法定解除的条件，对其反诉请求不予支持。泰源公司提出柯兴公司在履行《项目开发合作协议》中存在违约情形，因《项目开发合作协议》已经双方约定废止解除，这期间是否违约不是主张解除《项目转让协议》和《补充协议》的事实和法律依据，不予采纳。泰源公司主张《补充协议》第一条内容是对《项目转让协议》中废止《项目开发合作协议》条款的变更，因约定内容不明确，不予采信。依据《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十五条、第六十条、第七十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十五条之规定，判决如下： 一、西安泰源房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内给付华阴市柯兴房地产开发有限公司转让费1392000元、违约金278400元，共计1670400元； 二、驳回华阴市柯兴房地产开发有限公司本诉的其他诉讼请求； 三、驳回西安泰源房地产开发有限公司反诉的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费28092元，由华阴市柯兴房地产开发有限公司负担8259元，西安泰源房地产开发有限公司负担19833元。反诉案件受理费21832元，由西安泰源房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。 审 判 长  陈 煜 人民陪审员  周应战 人民陪审员  王和平 二〇二〇年五月二十九日 书 记 员  张 茹