广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初2378号原告（反诉被告）：广州风尚供应链管理有限公司，住所地广州市白云区白云湖街夏茅村石夏路石马头自编**（夏茅商业广场)****。法定代表人：宋小林。委托诉讼代理人：张梓湘，北京市中伦（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁晨，北京市中伦（广州）律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：广州市吉邦物业管理有限公司，住所地广州市白云区石门街石沙路**商业楼自编****广州市八方货运市场**商业楼****。法定代表人：汤建雄，执行董事。被告：聂雪兰，女，1971年7月14日出生，汉族，户籍地址江西省吉安市新干县,两被告共同委托诉讼代理人：吴涛，广东纬韬律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：周艺，广东纬韬律师事务所实习人员。原告（反诉被告，以下简称原告）广州风尚供应链管理有限公司（以下简称风尚公司）与被告（反诉原告，以下简称被告）广州市吉邦物业管理有限公司（以下简称吉邦公司）、被告聂雪兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案。被告聂雪兰在答辩期内对本案管辖权提出异议，后广州市中级人民法院以（2020）粤01民辖终581号民事裁定书，确定本院对本案具有管辖权。本院依法适用简易程序，公开开庭对本案进行了审理。原告风尚公司的委托诉讼代理人张梓湘、袁晨，被告吉邦公司和被告聂雪兰的共同委托诉讼代理人吴涛、周艺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告风尚公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告与被告吉邦公司于2018年10月12日签订的《租赁合同》无效；2.判令被告吉邦公司向原告返还合同保证金人民币434700元，并支付自收取保证金之日起至实际返还保证金之日止的资金占用费（以保证金为本金，从被告收取保证金之日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年8月20日起至实际还清之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.判令被告吉邦公司向原告支付已支出的律师费人民币55000元；4.判令被告聂雪兰对被告吉邦公司在上述第二至三项的债务承担连带清偿责任；5.判令本案诉讼费用由二被告共同承担。事实与理由如下：2018年10月12日，原告与被告吉邦公司签订《租赁合同》，约定吉邦公司将位于广州市白云区石门街石沙路333号八方物流园内商业大楼三层的场地出租给原告。2018年10月13日，原告向《租赁合同》约定的保证金及租金收款人聂雪兰支付了首笔租金及保证金，合计579600元。由于租赁场地并未办理建设工程规划许可证，故本案《租赁合同》应属无效合同，且被告吉邦公司对此负有全部责任。被告吉邦公司应当返还《租赁合同》项下已收取的保证金并赔偿原告的全部损失，被告聂雪兰作为保证金的实际收取人，应承担连带清偿责任。原告于2019年9月28日向二被告发出《退场通知书》，正式通知其办理租赁场地的退场手续，并要求退还已经收取的合同保证金434700元以及支付租赁期间资金占用费。原告实际已于2019年9月底搬离租赁场地，但二被告并未返还保证金。故诉至法院，请求判如所请。被告吉邦公司和被告聂雪兰共同答辩称：一、涉案建筑物没有规划报建，涉案《租赁合同》确属无效合同。但原告在签署租赁合同时，合同已明确注明承租人对租赁物的权属状况及现状已充分清楚并且知悉，原告也表示愿意承担相应的风险。故从过错的角度来讲，涉案合同无效，原告对损失应当承担百分之百过错责任。二、原告2019年9月至10月期间向被告吉邦公司申请提前离场，被告不同意，因此原、被告双方达成口头协议，约定原告三个月的押金冲抵2019年10月1日之后的租金，如果在冲抵租金期间原告找到下一任租客来顶替原告作为承租人或者由被告本人找到下一任租客，涉案的租赁合同才终止或解除。由于2019年10月1日至2019年12月31日原被告均未找到合适的承租人来代替原告，因此原告的押金按照口头协议的约定冲抵了三个月的租金，被告无需向原告返还押金。三、被告聂雪兰不是本案的适格被告，本案为租赁合同纠纷，聂雪兰既不是涉案租赁合同当事人，也未对被告吉邦公司的债务承诺或通过其他行为表示向承租人承担责任，聂雪兰是被告吉邦公司的员工，受吉邦公司指示接收相应的租金和押金，仅仅是职务行为，故被告聂雪兰无须承担连带责任。四、原告主张的律师费没有法律依据，该费用不属于租赁合同无效所导致的损失。故请求法院驳回原告的所有诉讼请求。被告吉邦公司还向本院提出反诉请求：1.判决原告支付2018年10月18日至2018年11月17日的房屋占有使用费144900元及利息（2020年1月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至付清之日止）；2.判决原告支付2019年10月1日至2019年12月31日的房屋占有使用费456435元、水电费9775.2元，电梯费3000元、垃圾费1500元及利息（从2020年1月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至付清之日止）；3.判决原告支付2019年5月1日至2019年5月31日的水电费7544元、电梯费1000元、垃圾费500元及利息（从2020年1月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至付清之日止）；4.判决原告支付中介费损失194700元（从2020年1月1起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至付清之日止）；5.判决本案诉讼费用由原告承担。事实与理由如下：2018年10月，西安澳鹏网络科技有限公司通过房产中介人员巫某介绍，意向承租广州市白云区石门街石沙路333号八方物流园内商业大楼三层的场地。2018年10月12日，经房产中介人员巫某撮合，我司与西安澳鹏网络科技有限公司签订了《租赁合同》，约定租赁期限从2018年10月18日至2021年3月17日，合同还对租金标准、租赁保证金等进行了约定。合同签订后，我司将涉案房屋交付给西安澳鹏网络科技有限公司。2018年10月14日，我司收到原告的押金和首月租金。2018年10月16日，我司支付194700元佣金给房产中介人员巫某。2018年12月14日，西安澳鹏网络科技有限公司作为唯一股东设立原告公司。2019年1月起，西安澳鹏网络科技有限公司与我司协商同意租金按自然月份计算。2019年2月，西安澳鹏网络科技有限公司找到我司，以结算方便为由要求将承租人改为原告，我司表示同意，《租赁合同》其他条款不变。2019年6月，原告仅向被告支付了144900元房屋租金，未支付2019年5月水电费7544元、电梯费1000元、垃圾费500元。2019年10月上旬，原告没有支付当月租金，原告称其准备把仓库搬迁到东莞，届时会提前解除《租赁合同》，我司不同意提前解除合同。后来双方协商达成一致意见，由原告负责寻找租客转租，原告用合同保证金抵扣涉案房屋租金直至合同保证金抵扣完毕后租赁合同解除。若涉案《租赁合同》被认定无效，由于合同中约定30天的免租期是以《租赁合同》按约履行完毕为前提，现原告提前退租，则原告不应享受免租期权利，其应支付免租期的房屋占有使用费。同理，我司因签约而支付给房产中介人员的中介费194700元也应由原告承担。针对被告吉邦公司的反诉，原告风尚公司辩称：一、《租赁合同》明确约定计租日从2018年11月18日起算，《租赁确认书》并未将租赁期限届满作为30日装修期免租的前提条件，本案应当参照双方合同中关于免租期的约定处理，我司无须支付免租期内的房屋占有使用费。二、我司已在2019年9月30日腾空并将租赁场地交还给吉邦公司。由于《租赁合同》无效，我司在2019年9月12日与广州市中邦物流服务有限公司签订《货物公路运输合同》，并自2019年9月14日至28日，分批次将租赁场地的货物搬运至东莞仓库，并在2019年9月28日向吉邦公司发出《退场通知书》，告知其我司将于2019年9月30日办理租赁场地退场手续，将租赁场地交给给吉邦公司。2019年9月30日，我司到吉邦公司现场办理交接手续，但吉邦公司避而不见，拒不办理退场交接手续，我司只能将《退场通知书》于现场张贴，并于2019年10月13日通过快递方式，将租赁场地的钥匙交还给吉邦公司，吉邦公司已2019年10月14日收到钥匙。在经过长达2个月的等待之后，我司无奈只能委托律师向吉邦公司发出《律师函》，再次以书面形式要求吉邦公司退还租赁保证金。吉邦公司主张的租赁保证金抵扣房屋占有使用费没有任何依据。三、我司已在2019年7月4日向吉邦公司支付了2019年5月的水电费、电梯费等6544元。2019年5月的水电费7544元、电梯费1000元，垃圾费500元，合计9044元。由于2019年5月租赁场地漏水打湿了我司的货物，在支付2019年5月份租金时双方就损失进行协商处理，因此支付2019年5月份租金时暂扣了9044元的水电费、电梯费。此后双方协商一致，扣除2500元作为对我司损失的补偿，故我司通过澳彭国际有限公司的账户向聂雪兰的账户在2019年7月4日将扣除2500元后的水电费、电梯费6544元支付给吉邦公司。对于上述事实，吉邦公司并未提出任何异议，其在本案反诉中提出该项异议实际上是为达成反诉目的而拼凑的诉求，应不予支持。四、对于吉邦公司第四项反诉请求，并无证据证明该194700元为中介费，《租赁合同》并未对该中介费进行约定，更未约定中介费由我司承担，吉邦公司作为导致合同无效的过错方，对中介费的主张没有任何法律依据及合同依据。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证，本院对原告提交的租赁合同、转账凭证、收据、退场通知书、照片、视频、律师函、快递单、妥投证明、民事案件委托代理合同及其补充协议、法律服务费发票、货物公路运输合同，被告提交的租赁合同、账户交易明细、物业缴费单予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：2018年10月12日，吉邦公司（甲方，出租方）与案外人西安澳鹏网络科技有限公司（乙方，承租方）签订了《租赁合同》，约定：1.在签订本合同前，甲方已将本合同项下所涉的地块现状、权属情况充分告知乙方，而乙方对此已充分知悉，自愿承担相应风险。2.甲方按现状交接场地给予乙方，乙方自愿接收场地，乙方可根据自身需求对该经营场地的装修、改造。……甲乙双方共同协商，自愿达成如下合同条款：一、甲方将其享有经营管理及转租权的经营场地广州市白云区石门街石沙路333号广东八方物流园内商业大楼三层（以下简称涉案租赁场地），建筑面积6300平方米。五、年限、租金、合同保证金及其缴纳标准：2018年10月18日至2019年10月17日，每月租金144900元；2019年10月18日至2020年10月17日，每月租金152145元；2020年10月18日至2021年3月17日，每月租金为159752元。1.乙方须于签订本合同之日向甲方一次性付清首月租金144900元。2.合同保证金434700元。3.双方协商开门营业/计租日期为2018年11月18日。4.本合同一经签订，乙方须在本月底的25日到30日前交齐下月租金、管理费及其他应缴费用。5.水费为6元/吨，电费1.6/度；垃圾费500元/月；电梯分摊费1000元/月。指定银行：62×××90，开户名：聂雪兰，广州农商银行白云支行。十、解除合同通知书的送达方式：在甲方以邮件传真或信函等方式通知乙方之日15日内，本合同自动解除，终止履行。甲方以乙方的身份证地址、乙方营业执照登记地址或本合同项下租赁场地所在地为签收地址而发出相应的通知、信函到达乙方经营场所的视为已经送达。等等。上述合同签订后，西安澳鹏网络科技有限公司委托案外人文锋于2018年10月13日通过转账的方式向《租赁合同》指定的聂雪兰的账户转账支付了首月租金和租赁保证金合计579600元。2018年12月14日，西安澳鹏网络科技有限公司作为唯一法人股东，登记设立风尚公司，此后西安澳鹏网络科技有限公司、吉邦公司和风尚公司协商将上述《租赁合同》中的承租方变更为风尚公司，并以风尚公司为承租人（乙方），吉邦公司为出租方（甲方），双方重新签署了《租赁合同》，该份《租赁合同》的内容与吉邦公司和西安澳鹏网络科技有限公司于2018年10月12日签署的《租赁合同》内容一致。风尚公司为证明其于2019年9月30日向吉邦公司送达《退场通知书》，提交了《退场通知书》张贴的照片一张，照片显示上述通知书张贴于门口有“管理处，招租热线（电话号码略）”的铁门上，铁门已经上锁，通知书的抬头为吉邦公司，落款人为风尚公司，落款时间为2019年9月28日，主要内容为风尚公司于2019年9月27日提请吉邦公司提供租赁场地建设工程规许可证予以核对，吉邦公司告知未取得租赁场地建设工程规划许可证，故双方签署的《租赁合同》属无效合同，故正式通知贵司风尚公司将于2019年9月30日办理租赁场地退场手续，交付租赁场地予贵司，请贵司做好场地交接工作，并在收到本通知之日起三个工作我内退还风尚公司租赁保证金及租赁期间资金占用费。风尚公司提交EMS快递单及妥投证明显示，2019年9月30日，风尚公司向吉邦公司的注册地址寄送了一份邮件，邮件内容为“退场通知”，该邮件因“收件人不在指定地址”于2019年10月11日退回。2019年9月30日，风尚公司向吉邦公司寄送了另一份邮件，邮件收件地址为广州市白云区石门街石沙路333号商业楼自编A、B、C、D栋、Cl-C3栋广州市八方货运市场C区商业楼3层，该邮件也因“无人认领”于2019年10月11日退回。西安澳鹏网络科技有限公司于2019年10月13日向吉邦公司发送快递，快递收件地址为“广州市白云区石门街石沙路333层八方国际物流园商业楼C1-C3栋3楼物业管理办公室”，收件人为汤建雄、聂雪兰，吉邦公司，寄送的物品名称为八方物流园商业大楼三层的场地钥匙，上述邮件的妥投证明显示上述邮件于2019年10月14日妥投，签收人为“他人”。2019年12月13日，风尚公司委托北京市中伦（广州）律师事务所律师张梓湘向吉邦公司寄送了《律师函》，主要内容为风尚公司已于2019年9月底搬离租赁场地，因此要求吉邦公司向风尚公司返还《租赁合同》项下的保证金434700元及资金占用费24261.69元。该邮件收件地址为吉邦公司的注册地址，收件人为吉邦公司法定代表人汤建雄，相关邮件因未联系上收件人于2019年12月18日退回。风尚公司申请证人赵某和温某到出庭作证，证人赵某陈述：我是西安澳鹏网络科技有限公司的员工，2019年9月30日我受风尚公司指派向吉邦公司送达退场通知书，并在现场拍摄了一段视频，视频内容是我于2019年9月30日上午10点左右到八方物流园风尚公司所在的物业大楼的2楼吉邦公司物业管理处门口张贴《退场通知书》，这个物业管理处也是平时收取租金、水电费的地点。风尚公司的法务在2019年9月份去找过吉邦公司的物业管理处并就仓储资质文件的合规性提出了疑问，并通知吉邦公司风尚公司要退场。证人温某陈述:我是西安澳鹏网络科技有限公司的员工，是负责风尚公司相关工作事宜，2019年10月11日我受风尚公司指派到八方物流园风尚公司租赁的物业去拍摄风尚公司已经腾空场地的视频和照片。我是仓库的主管，风尚公司承租的八方物流园的仓库在9月份的时间已经没有存放货品了。风尚公司主张其于因租赁场地搬迁运输事宜，由其境外关联公司澳鹏国际有限公司与广州市中邦物流服务有限公司签订了货物公路运输合同，并支付了运输费用，为证明其主张，风尚公司提交了《货物公路运输合同》一份，该合同甲方（托运方）为澳鹏国际有限公司，乙方（承运方）为广州市中邦物流服务有限公司，签署日期为2019年9月12日，内容为乙方承运甲方仓库物品搬运物流服务，乙方提供白云区到东莞××镇的运输服务；此外，风尚公司还提交了运输费用内容审批记录、运输费收据、微信聊天记录等，拟证明自2019年9月14日至28日，广州市中邦物流服务有限公司受托运输涉案租赁场地的货物至东莞××镇。吉邦公司对上述证据的关联性不予确认。另查明，吉邦公司与风尚公司在合同履行过程中于2019年1月将租金收取方式调整为按自然月收租金，吉邦公司于每月中旬或下旬向风尚公司发出缴费通知单，收取下个月的租金及当月的水电费、垃圾费和电梯费等费用。2019年5月25日，吉邦公司向风尚公司发出的缴费通知单载明水电费合计7544元、垃圾费500元、电梯费1000元，2019年6月份租金144900元，总合计153944元，风尚公司于2019年6月5日支付了上述缴费通知单上6月份的租金144900元。风尚公司主张因涉案租赁场地漏水造成其货物损失，经与吉邦公司协商，双方同意在2019年5月份的水电费、垃圾费及电梯费中扣除2500元作为补偿，故风尚公司委托其关联公司澳鹏国际有限公司于2019年7月4日向聂雪兰的账户转账6544元（已提交转账凭证），故2019年5月的水电费、垃圾费和电梯费其已支付完毕。风尚公司还提交付款内部审批记录、付款申请书等，拟证明风尚公司和吉邦公司因物业漏水打湿货物，经协商双方达成扣除物业费2500元，实付6544元的协议。吉邦公司否认曾与风尚公司达成减免2500元费用的协议，确认风尚公司支付了2019年5月份的水电等费6544元，并认为风尚公司尚拖欠2019年5月份水电等费用2500元。吉邦公司提交抄表日期为2019年9月25日的缴费通知单，该通知单显示应付2019年10月份租金（已经含递增5%）152145元，水电费8300.4元、垃圾费500元、电梯费1000元。抄表日期为2019年10月25日的缴费通知单，该通知单显示应付2019年11月份租金152145元，水电费1474.8元、垃圾费500元、电梯费1000元。抄表日期为2019年11月25日的缴费通知单，该通知单显示应付2019年12月租金152145元，水电费0元，垃圾费500元、电梯分摊费1000元。风尚公司表示对抄表日期为2019年9月25日的缴费通知单中的水电费、垃圾费、电梯费，其同意支付，对于其他费用则不同意支付。为证明其中介费损失，吉邦公司提供聂雪兰名下账号为62×××90的银行账户查询清单，该清单显示聂雪兰账户于2018年10月16日转账194700元至巫某个人账户。吉邦公司申请巫某作为证人出庭，巫某在庭上陈述：我是负责厂房招商的中介人员，聂雪兰账户于2018年10月16日转账194700元至我的账户，该款项为西安澳鹏网络科技有限公司承租吉邦公司在八方物流园商业大楼三层的中介服务费。我是个人从事中介服务，没有与吉邦公司签署过中介服务合同，双方口头协议佣金标准按行业规则是以一至两个月的租金作为佣金，我收取佣金后没有开具发票。我和几个朋友在八方物流园内有办公室，地点在八方物流园商业大楼二楼，地点在八方物流园商业大楼**业主招租，所以吉邦公司就免费提供了这个办公室给我们使用，用于洽谈房租事宜。本案审理过程中，吉邦公司称涉案租赁场地的缴费通知单平时由其委托巫某送给风尚公司的工作人员。风尚公司提交《民事案件委托代理合同》及其补充协议、法律服务费发票，显示风尚公司向北京市中伦（广州）律师事务所支付了法律服务费合计55000元。风尚公司于2020年1月14日向本院递交诉状，提起本案诉讼。吉邦公司于2020年5月25日向本院递交反诉状，提起本案反诉。本院认为：涉案租赁场地所在的建筑未办理规划报建手续，故吉邦公司与风尚公司就涉案租赁场地所成立的租赁合同为无效合同，风尚公司要求对此予以确认，吉邦公司对此并无异议，故本院对风尚公司的该项诉讼请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故风尚公司要求吉邦公司返还保证金434700元的诉讼请求本院予以支持。对于保证金的资金占用费，该费用属于因合同无效导致的损失，涉租赁合同因租赁场地无合法的报建手续而被认定为无效，因涉案商铺的规划报建情况属于相关政府部门依法公开的信息，风尚公司在与吉邦公司签订租赁合同时未尽合理审慎义务，故对于合同无效的后果，双方均具有过错，故对于风尚公司起诉前的保证金的资金占用费，应由风尚公司自行承担，对于其向本院递交诉状提起本案诉讼之日即从2020年1月14日起的资金占用费，本院予以支持，资金占用费以434700元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至付清之日止。对于风尚公司主张的律师费损失55000元，因律师费并非必然发生的费用，且不属于双方《租赁合同》无效所导致的直接损失，故本院对风尚公司的该项诉讼请求不予支持。对于风尚公司要求聂雪兰承担连带责任的诉讼请求。因本案为租赁合同纠纷，聂雪兰并非租赁合同的相对方，风尚公司与吉邦公司的租赁合同约定保证金、租金及各项费用打入聂雪兰的账户，故聂雪兰收取相关费用仅为代收的性质，该代收行为的后果由吉邦公司承担，现吉邦公司已确认收到相关保证金等，聂雪兰并未承诺对吉邦公司的债务承担责任，风尚公司要求聂雪兰对吉邦公司的债务承担连带责任缺乏法律依据，本院不予支持。对于吉邦公司反诉要求风尚公司支付房屋占有使用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予支持。”现吉邦公司要求风尚公司支付2018年10月18日至2018年11月17日的房屋占用使用费，由于该段期间属于双方约定的免租期，仍视为双方租金标准的约定，应予参照适用，吉邦公司要求风尚公司支付该段期间的房屋占用使用费及利息的诉讼请求本院不予支持。对于吉邦公司要求风尚公司支付2019年10月1日至2019年12月31日的房屋占有使用费及利息的诉讼请求。根据风尚公司提交的照片、视频、货物公路运输合同及证人证言及风尚公司向吉邦公司寄送的多份邮件，本院确认风尚公司已于2019年9月30日腾空涉案租赁场地。租赁场地交接需要租赁双方相互配合才能进行，根据风尚公司举证，风尚公司于2019年9月30日通过在物业管理处张贴通知、向吉邦公司寄送退场通知的方式通知吉邦公司其将于2019年9月30日退场，并要求吉邦公司于2019年9月30日办理交接手续，但由于张贴退场通知的房间门上上锁，而相关的邮件亦于2019年9月30日才寄出，无法证实吉邦公司于2019年9月30日已收到风尚公司的退场通知。而吉邦公司作为出租方，风尚公司通过张贴退场通知、寄送钥匙等行为表明已退场的情况下，吉邦公司在合理的期限内应当已知晓风尚公司已经退出租赁场地，其亦应当采取积极措施收回场地，防止损失的扩大。结合本案的实际情况，本院认为风尚公司应当向吉邦公司支付房屋占有使用费至2019年10月14日，即风尚公司寄给吉邦的涉案租赁场地的钥匙被签收之日。故风尚公司还应当向吉邦公司支付2019年10月1日至2019年10月14日的房屋占有使用费67620元（144900元÷30天×14天）。对于吉邦公司主张的2019年10月15日至2019年12月31日的房屋占有使用费，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于吉邦公司要求风尚公司支付2019年10月1日至2019年12月31日的水电费、电梯费、垃圾费。首先风尚公司对抄表日期为2019年9月25日的缴费通知单中载明的水电费8300.4元、垃圾费500元、电梯费1000元无异议，本院予以支持。对于抄表日期为2019年10月25日的缴费通知单，鉴于上一次抄表的2019年9月25日后，风尚公司还有使用涉案租赁场地，故本院认为2019年10月25日缴费通知单所记载的水电费1474.8元，风尚公司仍应当支付；对于电梯费和垃圾费，由于本院确认风尚公司使用涉案租赁场地至2019年10月14日，故风尚公司应当支付2019年10月1日至2019年10月14日的电梯费451.61元，垃圾处理费225.81元。对于吉邦公司要求风尚公司向其支付2019年5月1日至2019年5月31日的水电费7544元、电梯费1000元、垃圾费500元的诉讼请求。风尚公司主张其与吉邦公司协商双方口头协议在2019年5月份的水电费、垃圾费及电梯费中扣除2500元作为租赁物业漏水打湿货物的补偿，由于风尚公司就该事实仅提交了其内部审批文件予以证实，本院对相关证据的真实性难以核实，吉邦公司否认双方曾就此达成口头协议，鉴于风尚公司提交的证据不足以证实其主张，本院对风尚公司的该项主张不予确认。风尚公司主张其委托其关联公司澳鹏国际有限公司于2019年7月4日向聂雪兰的账户转账6544元并已提交了转账凭证，故本院确认风尚公司已经向吉邦公司支付了上述期间的水电费、空调费、垃圾处理费6544元，风尚公司还应当支付2500元。吉邦公司主张其他电梯费、垃圾费，本院不予支持。对于吉邦公司主张的房屋占有使用费和水电费、电梯费、垃圾处理费的利息，本院酌情支持其自提起反诉之日即2020年5月25日起算，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至付清之日止。对于吉邦公司要求风尚公司支付中介费损失194700元的诉讼请求。首先，吉邦公司虽然申请证人巫某出庭，拟证明其就涉案租赁场地的出租向巫某支付了中介服务费194700元，但由于吉邦公司并未提供中介服务合同等证据佐证双方存在居间合同关系，仅凭吉邦公司的陈述和证人证言并不足以证实聂雪兰账户于2018年10月16日转账至巫某个人账户194700元为吉邦公司的支付的中介费。同时，中介费损失亦非因租赁合同无效所导致的直接损失，故本院对吉邦公司的该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、确认广州风尚供应链管理有限公司与广州市吉邦物业管理有限公司之间的《租赁合同》无效；二、在本判决生效之日起三日内，广州市吉邦物业管理有限公司向广州风尚供应链管理有限公司退还保证金434700元并支付资金占用费（资金占用费以434700元为本金，从2020年1月14日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至付清之日止）；三、在本判决生效之日起三日内，广州风尚供应链管理有限公司向广州市吉邦物业管理有限公司支付房屋占有使用费67620元并支付利息（利息以67620元为本金，从2020年5月25日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至付清之日止）；四、在本判决生效之日起三日内，广州风尚供应链管理有限公司向广州市吉邦物业管理有限公司支付水电费、电梯费、垃圾费合计14452.62元并支付利息（利息以14452.62元为本金，从2020年5月25日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至付清之日止）；五、驳回广州风尚供应链管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回广州市吉邦物业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4541元（广州风尚供应链管理有限公司预交4398元），由广州风尚供应链管理有限公司负担563元，广州市吉邦物业管理有限公司负担3978元；反诉受理费6089元（广州市吉邦物业管理有限公司预交5989.3元），由广州市吉邦物业管理有限公司负担5187元，广州风尚供应链管理有限公司负担902元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  王丽美二〇二〇年六月二十九日书记员  林嘉仪