河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1702民初6350号原告：陈鸿峰，男，1979年5月21日出生，汉族，住驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：朱青霞，河南豫上律师事务所律师。原告：魏一，女，1982年4月5日出生，汉族，住驻马店市驿城区。被告：李璐，女，1991年4月20日出生，汉族，住遂平县。被告：任科宇，男，1993年1月15日出生，汉族，住遂平县。被告：中国建设银行股份有限公司驻马店分行，住所地：驻马店市交通路西段。统一社会信用代码：91411700875862316H。负责人：冯献军，行长。委托诉讼代理人：张国建，男，1975年10月14日出生，汉族，住驻马店市驿城区,系中国建设银行股份有限公司驻马店分行副总经理。委托诉讼代理人：王云枫，男,1969年9月25日出生，汉族，住确山县,系中国建设银行股份有限公司驻马店分行员工。原告陈鸿峰、魏一诉被告李璐、任科宇、中国建设银行股份有限公司驻马店分行（以下简称建行驻马店分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈鸿峰及其委托诉讼代理人朱青霞，原告魏一，被告建行驻马店分行的委托诉讼代理人张国建、王云枫到庭参加诉讼。被告任科宇、李璐经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告陈鸿峰、魏一诉向本院提出诉讼请求：一、判令三被告协助原告代被告李璐、任科宇办理尚未支付的案涉房产购房贷款余额还款手续，并涤除被告建行驻马店分行对案涉房屋的抵押权。二、判令被告建行驻马店分行对案涉房屋办理涂销抵押登记手续。三、判令被告李璐、任科宇继续履行2018年5月25日与原告签订的二手房买卖合同，并为原告办理案涉房屋过户登记至原告名下的手续。四、判令被告李璐、任科宇向原告支付违约金200000元。五、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实及理由：2017年3月18日，被告购买了新加坡花园小区8号楼2703室房产，并将该房产抵押给被告建行驻马店分行办理了相关贷款。2018年5月25日，原、被告双方自愿签订了二手房买卖合同，签订合同后原告依约向被告支付了35万元定金及购房款1万元，原告履行了合同义务，但被告未按约定在取得房产证后通知原告，也未按约定为原告办理房屋过户登记手续，原告多次找到被告要求履行合同办理过户登记手续，但被告推诿至今构成违约。根据合同约定，被告未给原告办理案涉房屋登记过户已逾期。据了解，被告李璐、任科宇尚欠建行驻马店分行购房贷款余额，为此原告愿意代被告李璐、任科宇偿还上述购房贷款余额（以应支付的实际金额为准），涤除上述贷款银行对案涉房屋的抵押权，依法办理案涉房屋的过户登记手续。被告李璐未到庭，未提交书面答辩意见。被告任科宇未到庭，未提交书面答辩意见。被告建行驻马店分行辩称：一、关于涤除抵押权，建行驻马店分行按照法院判决履行。二、建行驻马店分行不应承担本案诉讼费、保全费等相关费用。经审理查明，一、原告陈鸿峰、魏一系朋友关系。2018年5月25日被告李璐、任科宇（卖方、甲方）与原告陈鸿峰、魏一（买方、乙方）签订一份《二手房买卖合同》，该合同约定了第一条乙方同意购买甲方拥有的坐落在驻马店市××城区团结路与××路交叉口××花园城小区××楼××室拥有的房产（住宅，毛坯），面积147.08平方米。第二条上述房产的交易价格为：单价：人民币6221元/平方米，总价：人民币915000元整。本合同签订之日，乙方向甲方支付人民币350000元整，作为购房定金。第三条付款时间与办法：甲乙双方同意以银行按揭方式付款，并约定在房地产交易中心交纳税费当日支付首付款（含已付定金）人民币465000元给甲方，剩余房款人民币450000元申请银行按揭。第四条权属转移登记。1、甲方承诺积极配合办理房产证以及后续的过户手续，承诺在本合同签订之日起90个工作日内完成房产证办理，期间产生的费用由甲方承担，甲方应在取得房产证后5个工作日内通知乙方。2、甲方承诺在甲方房贷还款一年后即时办理提前还款和解除抵押手续，最迟在2019年2月25日前向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。3、甲方承诺合同期间不将房屋转卖或转租第三方，拿到房产证后不用于其它抵押。4、甲方承诺妥善处理个人债务，保证不因个人负债导致交易房屋被银行、第三方查封、拍卖等。第六条违约责任……2、若甲方中途违约或将房屋转卖转租第三方或不能在约定的时间内将房屋所有权证书过户到乙方名下，应通知乙方，并在通知之日起3日内应以乙方所付定金的双倍及已付款房款还给乙方，同时等额赔付乙方装修费用等条款。2018年5月26日-27日原告陈鸿峰向被告任科宇转款350000元，2018年5月28日被告李璐、任科宇向原告陈鸿峰出具了相应的收条。同日被告李璐、任科宇将案涉房屋的钥匙交给了陈鸿峰，被告李璐向原告陈鸿峰出具一份欠条，欠条载明：“今有陈鸿峰垫付4390肆仟叁佰玖拾元整（物业费1410元/燃气费2800元/工本费180元）”。2018年12月18日，原告陈鸿峰向被告李璐转款10000元，被告李璐向陈鸿峰出具了一份购房款收据，购房款收据载明“本人承诺按照已签订的二手房买卖合同相关约定办理房产及过户手续，确保按约定时间完成约定事项，否则愿意承担违约责任”。二、2017年12月11日，被告任科宇、李璐与被告建行驻马店分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定任科宇、李璐向建行驻马店分行借款425000用于购买坐落于驻马店市××路与××路交叉口西北角××花园城××单元××号房屋。三、2019年1月18日，被告李璐在驻马店市不动产登记中心办理了房屋登记手续，案涉房屋不动产编号为豫（2019）驻马店市不动产权第0000548号。同日，李璐与建行驻马店分行办理了案涉房屋抵押登记并办理了他项权证，他项权证号为：豫（2019）驻马店市不动产证明第0008960号，被担保主债权数额人民币425000元。被告李璐办理案涉房屋的不动产证后，原告多次催促被告李璐、任科宇继续履行合同未果，原告以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。诉讼中，二原告提交了被告建行驻马店分行向被告李璐发出的贷款过期催款通知书照片，证明李璐未向建行驻马店分行按期偿还借款，导致原告不能办理案涉房屋过户登记。被告建行驻马店分行质证称，对催款通知书的真实性和证明目的均无异议，被告李璐、任科宇未能依约偿还贷款。上述事实，有原告提交的二手房买卖合同、收条、购房款收据、银行流水清单、欠条、房屋登记薄等证据，被告建行驻马店分行提交的个人住房借款合同、对账单及原告、被告建行驻马店分行的陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，原告陈鸿峰、魏一与被告李璐、任科宇签订的《二手房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。《二手房买卖合同》签订后，二原告依约向被告李璐、任科宇交纳了360000元房款，被告李璐、任科宇亦将案涉房屋交付给二原告。《二手房买卖合同》中约定“甲方承诺在甲方房贷还款满一年后及时办理提前还款和解除抵押手续，最迟在2019年2月25日前向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续”，因被告李璐、任科宇与被告建行驻马店分行签订有《个人住房借款合同》，且将案涉房屋抵押给建行驻马店分行并办理他项权证，原告房屋过户手续的办理必须以建行驻马店分行办理解除该房屋抵押手续后才能得以实现。依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。本案中，被告李璐、任科宇将案涉房屋转让给二原告，二原告作为房屋的买受人，对设定在案涉房屋上的抵押享有涤除权，现原告请求判令被告李璐、任科宇、被告建行驻马店分行协助原告清偿案涉房屋在建行驻马店分行的剩余借款本金及利息后，被告建行驻马店分行将设定在案涉房屋上的抵押权登记予以涂销，于法有据，本院予以支持。《二手房买卖合同》中约定“最迟在2019年2月25日前向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续”，被告李璐、任科宇至今未能办理，构成违约，在被告建行驻马店分行涂销案涉房屋的抵押登记后，二原告请求被告李璐、任科宇继续履行《二手房买卖合同》，并协助二原告将案涉房屋过户登记至二原告名下，于法有据，本院予以支持。关于二原告请求被告李璐、任科宇支付200000元违约金的主张。《二手房买卖合同》第六条违约责任约定“若甲方中途违约或将房屋转卖转租第三方或不能在约定的时间内将房屋所有权证书过户到乙方名下，应通知乙方，并在通知之日起3日内应以乙方所付定金的双倍及已付款房款还给乙方”，本案中，被告李璐、任科宇未能依约办理过户登记，构成违约，二原告请求被告李璐、任科宇支付违约金，于法有据，本院予以支持。关于违约金的数额，双方约定为所付定金的双倍，根据法律规定，定金不得超过合同标的额的20%，故案涉房屋的定金应为183000元，即双方约定的违约金为366000元，该违约金约定过高，综合考量案涉合同履行情况、当事人的过错、原告的损失等因素，本院酌定被告李璐、任科宇应向二原告支付违约金100000元。二原告请求数额超出部分，本院不予支持。被告李璐、任科宇经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼系对其自身享有的诉讼权利的放弃，应由其自行承担由此产生的对其不利的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告陈鸿峰、魏一应于本判决生效后十日内按照2017年12月11日被告李璐、任科宇与被告中国建设银行股份有限公司驻马店分行签订的《个人住房借款合同》中的约定，一次性向被告中国建设银行股份有限公司驻马店分行支付被告李璐、任科宇应还的剩余贷款本金及利息。二、被告中国建设银行股份有限公司驻马店分行应于原告陈鸿峰、魏一付清上述剩余贷款本金及利息后十日内，办理位于驻马店市团结路与盘龙山路交叉口西北角新加坡花园城第8幢独单元2703号房屋【他项权证号：（2019）驻马店市不动产证明第0008960号】涂销抵押权登记的手续。三、被告李璐、任科宇应于被告中国建设银行股份有限公司驻马店分行办理案涉房屋涂销抵押权登记后的十日内，协助原告陈鸿峰、魏一将位于驻马店市团结路与盘龙山路交叉口西北角新加坡花园城第8幢独单元2703号房屋过户至原告陈鸿峰、魏一名下。四、限被告李璐、任科宇于本判决生效后十日内向原告陈鸿峰、魏一支付违约金100000元。五、驳回原告陈鸿峰、魏一的其他诉讼请求。如被告被告李璐、任科宇未在判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14835元，由原告陈鸿峰、魏一负担900元，被告李璐、任科宇13935元；保全费5000元，由被告李璐、任科宇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  赵丽莉人民陪审员  范文芝人民陪审员  闫 伟二〇二〇年十二月三十一日书 记 员  毛二炜