河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1702民初4244号原告：张纳新，女，1969年8月16日出生，汉族，住河南省泌阳县。委托诉讼代理人：王新建，男，1964年8月10日出生，汉族，住河南省泌阳县。系原告之夫。委托诉讼代理人：赫春祥，河南同立律师事务所律师。被告：驻马店市星海置业有限公司，住所地：驻马店市交通路西段（制药厂对面）。法定代表人：谢永飞，总经理。委托诉讼代理人：杨柳青，女，1998年12月18日出生，汉族，住河南省汝南县。系被告员工。委托诉讼代理人：崔建树，男，1995年6月12日出生，汉族，住河南省泌阳县。系被告员工。原告张纳新与被告驻马店市星海置业有限公司（以下简称“星海公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张纳新的委托诉讼代理人王新建、赫春祥、被告星海公司的委托诉讼代理人崔建树到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张纳新向本院提出诉讼请求：被告星海公司退还原告购房款399307.7元及违约金。诉讼中，原告变更诉讼请求为：被告星海公司退还原告购房款411447元及违约金（以411447为基数，自2018年1月17日起按日万分之五计至购房款全部还清之日止，扣减已支付的违约金29213元）。事实和理由：2016年5月31日，被告星海公司收取原告购房款457163元，2017年7月17日，原、被告签订还款合同书，约定被告以现金方式分期返还购房款。后被告仅支付合同约定的第一期款项45716.3元，第二、三期款项未支付，仅支付部分违约金，剩余购房款及违约金至今仍未支付。被告星海公司辩称，1.被告已分别于2018年3月10日向原告转账45716元，2018年6月23日转账6172元，2018年10月11日转账12344元，2019年2月4日转账10697元，2020年1月23日转账12161元，共计87090元，实际下欠金额应为370073元（457163元-87090元=370073元）；2.原、被告双方并未约定违约金，原告请求违约金无事实和法律依据，被告不应向原告支付违约金。经审理查明，原告张纳新将款项出借给案外人，后经原、被告及案外人协商一致，案外人将债务转移给被告星海公司。2016年5月31日，原、被告之间协商以被告开发的红星国际广场1号楼的一套房屋抵债，被告向原告出具457163元的“收据”一份。2017年7月17日，案外人兰明现等10人（不含原告张纳新）以泌阳所有红星1号楼购房者的名义（乙方）与被告星海公司（甲方）签订《还款合同书》一份，约定：经过甲乙双方沟通协商，就泌阳所有红星1号楼购房客户给驻马店市星海置业有限公司的购房款以现金形式分期返购房款，还达成以下协议。一、金额：购房款金额共计96457852元整；二、返还期限：自2017年7月17日至2018年7月17日止，每3个月为一期；三、返还分期：返还共分为四期，第一次2017年10月17日返还总金额的10%;第二次2018年1月17日返还总金额的30%;第三次2018年4月17日返还总额的30%；第四次2018年7月17日返还总金额的30%。返还第四次购房款之前，甲方把所有票据收回，同时返还第四次购房款，至此购房款全部返还结清，以上资金不产生任何利息；四、经泌阳所有红星1号楼购房者一致同意返款金额打至兰明现,身份证号412822196306065315的账户上，资金到达该账户由客户代表自行分配，由此产生的任何风险及纠纷与甲方无任何关系；五、违约责任：自双方签订本协议后，甲方严格按照协议返还客户金额，如果甲方违约按照购房款金额的日万分之五处罚。乙方在甲方履约的情况下不准以任何理由去项目上闹事，如有违反，甲方将不予兑付个别闹事客户返还款，不影响其他购房客户的正常返款；六、乙方购房收据的法律效力高于本协议，购房款不退还完，该购房收据一直有效；七、若甲方不能按期返还乙方购房款，用红星1号楼作担保；八、经甲乙双方签字，协议生效后，甲方有权对红星1号楼进行正常自行销售等条款。合同下方甲方处加盖有“驻马店市星海置业有限公司”印章，乙方处有“兰明现”、“赵琪”等10人署名。2018年3月10日，兰明现通过其6217***8117账户向原告62×××06账户转账45716元，2018年6月23日，兰明现通过其6217***8117账户向原告62×××06账户转账6172元,2018年10月11日，兰明现又通过其6217***8117账户向原告62×××06账户转账12344元。2019年2月4日，赵琪通过其6217***5044账户向原告62×××06账户转账10697元。2020年1月23日，兰明现通过其6217***8117账户向原告62×××06账户转账12161元。现原告以诉称理由来院起诉，酿成纠纷。另查明，①诉讼中，被告星海公司提交泌阳1号楼购房客户（甲方）与被告（乙方）于2018年12月11日签订的《还款协议书》一份（复印件）。显示：甲、乙双方经过友好协商、就乙方欠甲方购房款事宜，重新达成如下协议：一、乙方应向甲方清偿的本金为人民币83610000元(具体数字以双方财务共同确认为准)；二、乙方应于2019年1月15日之前归还甲方本金10%，2019年7月31日之前归还本金30%，如果乙方未能按时兑现以上述40%本金，乙方自愿将1号楼以原价归还甲方，以抵偿甲方剩余债权；三、乙方以红星国际广场B商业用房（约4000平方）作为本协议的履行担保物，乙方暂按照每平米均价23000元（具体价格以开盘成交价下浮20%为准）,与甲方草签合同为担保凭证，乙方承诺在2019年7月31日前达到网签条件；四、在乙方没有清偿上述债务之前，甲方原来所持的红票收据继续有效，自乙方向甲方清偿完毕债务之日起，甲方所持乙方红票收据自动作废。由甲方客户代表负责将红票收据全部收回交与乙方收存；五、甲、乙双方的权利与义务以本协议为准等条款。协议下方甲方处有“兰明现”、“赵琪”等11人署名（不含原告张纳新），乙方处加盖有“驻马店市红星置业有限公司合同专用章”印章。被告用以证明：2018年12月11日，兰明现等人代表原告等泌阳所有1号楼购房客户与被告达成新的还款协议，根据协议约定2017年7月17日的还款合同已无效，新协议未约定违约责任，被告不应向原告支付违约金。原告质证称：真实性有异议，为复印件且没有原告签字认可，原告并未授权任何人与被告签订协议，协议对原告没有约束力，该协议书第一行显示“重新达成如下协议”，说明之前有过协议，甲方处显示有兰明现等人签订，原告提交的《还款合同书》也显示系兰明现等人签订，充分证明原告提交的2017年7月17日《还款合同书》真实有效；②原告张纳新认为2018年6月23日，兰明现向其转账6172元,2018年10月11日，兰明现又向其转账12344元，2019年2月4日，赵琪向其转账10697元，2020年1月23日，兰明现向其转账12161元，以上共计41374元均为被告支付《还款合同书》中约定的违约金，而被告则认为上述款项为其归还原告的购房款。上述事实，有原告提交的还款合同书、收据等证据，被告提交的还款协议书等证据及原、被告陈述在卷，并经庭审质证，据以认定。本院认为，原告张纳新将相关款项出借给案外人，后经原、被告及案外人协商一致，案外人将债务转移给被告星海公司。2016年5月31日，原、被告之间协商以房屋抵债，被告向原告出具购房款收据一份。2017年7月17日，案外人兰明现等10人以泌阳所有红星1号楼购房者的名义与被告签订《还款合同书》一份，双方约定被告分期将购房款返还原告，并约定了违约金条款，被告在该合同范围内已返还购房款45716元，原、被告双方对此均无异议，本院对此予以确认。2018年12月11日，案外人兰明现等11人以泌阳1号楼购房者的名义又与被告签订《还款协议书》一份，该协议书对还款期限进行了变更，并约定担保等事项，但双方均未举证证明担保房产已办理抵押权登记手续。诉讼中，原告以自己未签字认可也未委托任何人与被告签订协议为由主张该协议书对其不具有约束力，因原告持2017年7月17日的《还款合同书》主张相关权利，而《还款合同书》系兰明现等10人以泌阳所有红星1号楼购房者的名义与被告签订，签订《还款合同书》后原告接受兰明现向其转账，2018年12月11日兰明现等11人与被告签订《还款协议书》后原告又接受兰明现、赵琪向其转账，故应视为原告认可兰明现等人为其与被告处理购房款纠纷相关事宜的委托诉讼代理人。综合上述分析，《还款协议书》对原告具有法律约束力。原告上述理由，于法无据，本院不予采纳。本案中，因原、被告之间对案涉购房款返还先后存在两份合同，且2018年12月11日的《还款协议书》约定“甲、乙双方的权利与义务以本协议为准”，故2017年7月17日的《还款合同书》已被2018年12月11日的《还款协议书》取代，现双方之间就购房款返还的纠纷应以2018年12月11日的《还款协议书》约定为准，但被告依据2017年7月17日的《还款合同书》已履行部分，本院予以确认，故2018年6月23日的6172元,2018年10月11日的12344元，以上共计18516元应为被告向原告支付的违约金，2019年2月4日的10697元和2020年1月23日的12161元，共计22858元应为被告归还的购房款。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。2018年12月11日的《还款协议书》签订后，被告未依约按期足额返还购房款，构成违约，且被告也未提供证据证明其可将原抵债房屋及其所有权转移给原告，现原告请求被告返还剩余购房款，即为原告以自己的行为要求解除原、被告之间形成的合同关系，故原、被告之间的合同关系依法应予解除；根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告请求被告返还购房款388589元（457163元-45716元-22858元=388589元），于法有据，本院予以支持，对原告请求超出上述认定部分，本院不予支持；关于原告依据2017年7月17日的《还款合同书》请求被告按照日万分之五的标准支付违约金，因2017年7月17日的《还款合同书》已被2018年12月11日的《还款协议书》取代，而2018年12月11日的《还款协议书》并未约定违约金，故原告此项请求，无事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、限被告驻马店市星海置业有限公司于本判决生效后十日内向原告张纳新返还购房款388589元。二、驳回原告张纳新的其他诉讼请求。如被告驻马店市星海置业有限公司未在本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3736元（已减半收取），保全费2520元，共计6256元，由原告张纳新负担376元，被告驻马店市星海置业有限公司负担5880元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判员 王 鹏二〇二〇年八月二十六日书记员 胡永发