上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初11019号原告：汪永祥，男，汉族，住安徽省霍邱县。委托诉讼代理人：吴逵，上海明泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：尚伟兴，上海明泰律师事务所律师。被告：归丽瑾，女，汉族，住上海市嘉定区江桥镇。原告汪永祥与被告归丽瑾间房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告汪永祥及其委托诉讼代理人吴逵、被告归丽瑾到庭诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行合同,将上海市嘉定区华江路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户至原告名下；2、被告支付逾期过户违约金，以总房价130万元为基数，按照日万分之十五,自2020年1月11日支付至实际过户之日止；3、被告支付原告律师费80000元。事实与理由：2010年7月12日,原、被告之间签订《动迁房买卖合同》,合同约定被告将其动迁安置配购的位于上海市嘉定区华江路XXX弄XXX号XXX室的房屋以130万元的价格出售给原告。合同就付款方式有明确约定,原告已按照合同约定将所有购房款支付给被告。原告经被告请求,于2018年12月28日额外支付被告16万元,但被告未按约将房屋过户给原告。经原告催促，2020年3月8日,被告出具承诺书,承诺于2020年3月15日内办理好系争房屋的房产证过户给原告,但被告依然没有按时履行承诺书所承诺内容。据查,本案所涉房屋房产已于2020年1月6日办理房产证。鉴于被告屡次违约,原告认为,被告的行为严重侵害了原告的合法权利,并且直接给原告带来了经济损失。被告辩称：同意过户的诉请。对于违约金应该按照承诺书承诺过的过户时间开始起算。同意支付违约金，但是认为支付标准过高，希望法院予以调整。对于律师费同意支付，但是认为过高，希望法院调整。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于上海市嘉定区华江路XXX弄XXX号XXX室房屋系归丽瑾的动迁安置房。动迁安置协议签订的时间为2012年5月30日。涉案房屋的大产证登记时间为2014年11月3日。归丽瑾于2020年1月6日办出了涉案房屋的小产证。2010年7月12日，归丽瑾(甲方、出卖人)与汪永祥(乙方、买受人)签订了《动迁房买卖合同》，甲方将涉案房屋出售给乙方，房屋总价款为130万，面积119平方米，房屋类别为动迁安置房，乙方已经于2012年6月25日向甲方支付定金5万元，第一笔于2012年6月25日前支付甲方房款55万元，第二笔应于2012年9月15日支付甲方房款20万元，第三笔于2013年2月7日支付甲方房款25万元，第四笔于2014年5月17日支付甲方9万元，第五笔于2018年12月28日支付甲方房款16万元。该合同5.1约定，本合同签订后，该房屋过户给乙方之前的过渡期内，甲方不得对该房屋有其他任何形式的买卖行为，保证该房屋无任何担保、抵押、无甲方名义的出租及户口迁入。该合同5.2约定，甲方保证该房屋过户之前不被司法机关查封或强制执行，如出现上述情况之一，甲方应排除障碍，如不能排除障碍，应按合同第十八条第1项承担赔偿责任。合同6.1约定甲方于2012年9月15日前将房屋交付乙方使用，交房标准为毛坯。合同9.3约定，甲方不得在该房屋上设立抵某某、质押权等他项权利，如甲方违约，乙方有权解除合同，同时甲方承诺除全额退还乙方已经支付的全部房款以外，还要承担房屋原价和现价之间的差额，并且承担房屋市场价20%的违约金。合同第十八条约定了甲方违约责任标准：18.1甲方构成根本违约时的违约金标准：不得要求乙方承担一切其他赔偿费用，且甲方承诺除全额退还乙方已经支付的全部房款以外，还要承担房屋原价和现价之间的差额，并且承担房屋市场价20%的违约金，并且支付合同价的存款利息，按银行理财基本年利率10%。18.2甲方构成重大违约时的违约金标准：甲方承诺除全额退还乙方已经支付的全部房款以外，还要承担房屋原价和现价之间的差额，并且承担房屋市场价20%的违约金，并且支付合同价的存款利息，按银行理财基本年利率10%。18.3甲方延迟履行违约金标准，甲方如延迟履行合同，每延迟一日，应按房屋总价款的日万分之十五向乙方支付违约金。合同20.1约定，本合同约定的过渡期内，甲方必须积极配合乙方办理本合同所涉及的房屋产权过户及相关手续。在符合国家政策可交易后十五个工作日内甲方必须配合将该房屋过户给乙方。合同28.2约定，如甲方违约，乙方通过诉讼方式解决争议的，诉讼过程中发生的诉讼费、律师费、保全费、担保费、评估费、执行费等，均由甲方承担。上述合同签订后，汪永祥向归丽瑾共计支付《动迁房买卖合同》项下的购房款130万元，归丽瑾认可全部收到。归丽瑾于2010年9月将涉案房屋交付汪永祥使用。汪永祥装修后居住至今。2018年12月7日，归丽瑾出具承诺书一份，称其于2010年将涉案房屋出售给汪永祥，总房款120万元，本人归丽瑾已全部收到，本人承诺在三个月内办理好此房的房产证，积极主动过户给汪永祥。2020年3月8日，归丽瑾及其丈夫出具承诺书一份，称本人归丽瑾将涉案房屋于2010年出售给汪永祥，总房款130万元，本人归丽瑾已收到全部房款，本人承诺于2020年3月15日办好房产证过户给汪永祥，如果夫妻俩人未能履行承诺，将承担一切法律责任。2020年3月9日，归丽瑾再次出具承诺书，承诺3月15日前若不能办理过户，愿意承担房屋原价和现价之间的差额，并且承担房屋市场价20%的违约金。2020年3月30日，归丽瑾在涉案房屋上设立抵某某，抵某某人何美仙、吴伟志，债权数额为240万元。本院认为，原、被告签订的《动迁房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，双方当事人应当依约履行。原告已按约支付全部购房款，被告应当按照合同约定履行过户义务。但被告未按约在涉案房屋符合国家政策可交易过户后的十五个工作日内配合原告办理过户手续，构成违约。原告诉请被告支付逾期过户的违约金，本院予以支持。但被告抗辩原告诉请的日万分之十五的标准过高，本院酌情调整为日万分之五。关于原告要求被告办理过户手续的诉请，因涉案房屋上设有案外人抵某某，被告目前并无能力偿还案外人借某，在被告不能清偿债务涤除抵押，且原告也不能代为涤除时，抵某某人享有就系争房屋优先受偿的权利，故在此情况下，对原告要求被告配合原告办理过户的请求，本院难以支持。对于原告汪永祥诉请的律师费8万元，原告主张该笔费用有合同依据，但原告主张的费用过高，本院酌情支持其合理的部分。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十一条第二款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告归丽瑾应于本判决生效之日起十日内支付原告汪永祥逾期过户的违约金，以130万元为基数，按照日万分之五的标准，从自2020年1月11日支付至实际办理过户手续之日止；二、被告归丽瑾应于本判决生效之日起十日内支付原告汪永祥律师费人民币4万元；三、对原告汪永祥的其余诉讼请求不予支持。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4240元，减半收取2120元，保全费5000元，合计7120元，由被告归丽瑾负担。(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代理人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  韩颖二〇二〇年九月十一日书记员  朱雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第一百九十一条……抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。