广西壮族自治区靖西市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1081民初2263号 原告：农丽花，女，1964年8月16日出生，壮族，居民，住广西靖西市。 原告委托诉讼代理人：卢忠劭，广西中名律师事务所律师。 被告：广西世纪飞龙房地产开发有限公司，住所广西南宁市青秀区金湖路59号帝王国际商会中心43楼4308室。 法定代表人：卢文勇，董事长。 委托诉讼代理人：王军，该公司法律顾问。 委托诉讼代理人：肖云翔，广西万通律师事务所律师。 原告农丽花与被告广西世纪飞龙房地产开发有限公司（以下简称“世纪飞龙公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人卢忠劭、被告世纪飞龙公司的委托诉讼代理人王军、肖云翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告农丽花向本院提出诉讼请求：1、判令被告将办理房屋权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案并为原告办理房产权属证书；2、判令被告向原告支付违约金45229元（违约金计至2019年9月19日，）；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。 事实与理由：2012年4月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》。合同约定：被告将位于靖西市“文昌华府”4单元501号商品房卖给原告，原告支付总房价为414187元，原告以首付126187元，银行按揭贷款288000元支付房款；被告于2013年10月31日向原告交付房屋，于交付房后720工作日内将办理产权登记所需材料报产权登记机关备案，如因被告的责任致使原告不能在规定期内取得房产权属证书的，被告于逾期次日起按已付房价款的日万分之一向原告支付违约金。合同签订后，原告依约向被告付清了房款，履行了合同义务，被告却未按期履行备案义务。原告认为，被告已经违约，应承担违约责任。为此，向法院起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。 原告提交的证据：1、原告身份证，证明原告身份基本信息及诉讼主体资格；2、《商品房买卖合同》，证实原、被告就商品房买卖的权利义务进行了约定，原告已按约定付清房款。 被告世纪飞龙公司辩称：一、原告起诉向被告主张权利已经超过诉讼时效。被告2013年10月31日将商品房交付原告，登记报备于2016年9月23日届满720工作日，到2019年9月23日三年诉讼时效期限届满，但原告于2020年7月12日才向法院提起诉讼主张权利，已经超过诉讼时效。二、被告确实有延期提交资料向登记机关备案的行为，同意承担支付违约金的责任。但原告诉求的违约金计算错误：1、本案原告购买房产，采用首付和按揭方式进行，按揭贷款由被告承担保证责任，故应以房款首付为基数计付违约金，不应将银行贷款部分计入基数；2、原告计算的违约天数有误，被告2019年9月19日已完成需由被告提供的办证材料报房产部门登记备案的义务，并已取得大证，违约天数应从2016年9月23日至2019年9月19日共1091天。三、涉案《商品房买卖合同》没有约定，被告为原告办理房产权属证书的义务，原告的该项诉求应予驳回。四、被告按照合同约定已交付了房屋，履行了合同的主要是义务，逾期备案并未对原告使用房屋造成障碍，原告的实际损失并未达到合同约定的标准，请求人民法院依法予以调低。五、诉讼费应当按原告胜诉的标的比例承担。 被告提交的证据：桂（2019）靖西市不动产权第0005135号《中华人民共和国不动产权证书》，证实被告2019年9月19日已完成需由被告提供的办证材料报房产部门登记备案的义务，并已取得大证。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经庭审质证，被告对原告提交的证据均无异议，原告对被告提交证据的三性也无异议，但对被告的证明目的有异议。对当事人均无异议证据，本院予以认定并在卷佐证。 经审理，综合本案证据后，本院确认以下案件事实：原、被告于2012年4月5日签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告将自己开发建设的位于靖西市“文昌华府”4单元501号商品房出卖给原告，房款总价414187元，原告以按揭方式支付房款，其中首付款126187元，按揭贷款288000元，被告定于2013年10月31日向原告交房；被告交房后720工作日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；如因被告的责任致使原告不能在规定期限内取得房产权属证书的，被告从逾期次日起每日按已付房价款的0.01%向原告支付违约金。合同签订后，原告依约向被告付清了房款414187元，履行了合同约定的义务。被告于2013年10月31日将涉案商品房交付原告。2019年9月19日，被告已按合同第十五条的约定将办理产权登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并取得“文昌华府”小区产权证书（大证）。截止2019年9月19日被告完成报备义务，被告已逾期1091天。原告认为，被告未能按期履行房屋权属登记备案义务，致使原告无法取得房产权属证书，已构成违约，应当承担违约责任。为此向本院提出上列诉求。 本案第1个争议焦点：原、被告签订的《商品房买卖合同》是否合法有效。 本院认为，原、被告是在平等、自愿的情况下签订《商品房买卖合同》，合同内容是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合同应当合法有效，合法有效的合同对原、被告双方具有法律约束力，双方应当按照合同的约定全面履行合同义务。 本案第2个争议焦点：原告起诉向被告主张权利是否超过诉讼时效。 本院认为，涉案《商品房买卖合同》约定，被告应当在商品房交付使用后720工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。而本案被告于2013年10月31日交房，登记报备于2016年9月23日届满720工作日，但届满后被告仍在继续履行报备义务，持续至2019年9月19日取得涉案小区土地使用权证。依据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条第一款第（二）项“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（二）义务人同意履行义务；”的规定，本案因被告自觉履行报备义务，诉讼时效中断至2019年9月19日，原告于2020年7月12日向本院起诉主张权利，未超过三年诉讼时效，故被告提出诉讼时效已过的抗辩，本院不予采纳。 本案第3个争议焦点：原告的各项诉讼请求是否有事实和法律依据，违约金是否过高，是否需要调整。 本院认为，原、被告签订本案合同后，原告已经按照合同约定向被告付清房款414187元，被告亦于2013年10月31日将涉案商品房交付原告。但被告却未能在商品房交付使用后720工作日内，将办理产权登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。造成原告未能及时办理产权证书，被告的行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告应当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等对原告承担违约责任。现原告按双方约定的计算标准以房款总价为基数，从逾期次日起每日按0.01%，要求被告支付违约金45229元，但在本案中，原、被告签订合同后，被告按照合同约定向原告交付商品房，履行了合同的最主要的义务，原告对涉案商品房已实际占有和使用，原告的购房目的已经实现，被告逾期办理产权登记备案义务，对原告并不带来直接的经济损失，原告亦未向本院提交受到损失的相关证据，且被告在审理过程中提出违约金过高，要求法院适当给予调低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，本院适当减少违约金，即以房款总价为基数，每逾期一天，按0.05‰由被告向原告支付违约金。而被告实际逾期天数1091天，所以，原告要求被告支付违约金的请求，本院按22593.9元（414187元×1091天×0.00005）予以支持，原告主张违约金超出部分，本院不予支持。原告要求为原告办理房产权属证书的诉请，因涉案合同没有明确约定，原告的该项请求，本院不予支持。被告认为按首付款为基数计算违约金的辩解意见，因与双方约定的不符，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、被告广西世纪飞龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告农丽花支付违约金22593.9元； 二、驳回原告农丽花的其他诉讼请求。 义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费465元，由原告农丽花负担232.5元，被告广西世纪飞龙房地产开发有限公司负担232.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院。 审判员  陆忠保 二〇二〇年八月十四日 书记员  曾佩珏