福建省明溪县人民法院 行 政 判 决 书 （2020）闽0421行初10号 原告王长棋，男，1969年12月20日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人李月华，福建闽律律师事务所律师。 委托诉讼代理人施婷，福建闽律律师事务所律师。 被告泰宁县住房和城乡建设局，住所地泰宁县状元街**建设大楼，统一社会信用代码：11350429003791178H。 法定代表人邹宁生，局长。 出庭负责人吴明生，副局长。 委托诉讼代理人徐秋霖，福建纵然律师事务所律师。 第三人三明坤泰房地产开发有限公司，，住所地泰宁县杉城镇水南西街**统一社会信用代码：913504295550566573。 法定代表人陈静，负责人。 委托诉讼代理人罗梅英，女，汉族，住福建省泰宁县。 原告王长棋不服被告泰宁县住房和城乡建设局（以下简称泰宁住建局）于2015年6月3日对其与第三人三明坤泰房地产开发有限公司（以下简称三明坤泰公司）签订的《商品房买卖合同》登记备案予以注销的行为，于2020年2月25日向本院提起诉讼。本院依据《福建省高级人民法院关于深化行政案件跨行政区域管辖改革的若干规定》受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理 了本案。原告王长棋委托诉讼代理人李月华、被告泰宁住建局的出庭负责人吴明生及其委托诉讼代理人徐秋霖、第三人三明坤泰公司委托诉讼代理人罗梅英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2015年5月29日，第三人三明坤泰公司向泰宁县房地产管理所出具《实际购房户与原非正式购房备案户关系理顺确认函》，认为位于丹霞名府6幢1305号房原备案于非正式购房户王长棋名下，现实际购房户与王长棋关系已理顺，申请注销王长棋的相关购房合同备案登记，给予实际购房户办理购房合同的备案登记。2015年6月3日，泰宁县房地产管理所注销了王长棋与第三人三明坤泰公司签订的编号：MF-2007-01-NO.0578605《商品房买卖合同》备案登记。原告王长棋不服泰宁县房地产管理所上述行为，向本院提起诉讼。 原告王长棋诉称：原告与第三人三明坤泰公司签订《商品房买卖合同》，编号：ＭＦ-2007-01-ＮＯ.0578605，约定将位于泰宁县房产出售给原告，合同中对原告与第三人三明坤泰公司权利义务进行了详细的约定。2014年5月12日原告通过银行向该公司转账付清了所有房款。2014年5月13日上述《商品房买卖合同》在泰宁县房地产服务中心完成备案登记。但三明坤泰公司未经原告同意且在原告完全不知情的情况下私自向泰宁县房地产服务中心申请解除买卖合同备案。而被告泰宁县房地产服务中心未依法进行核查且未依法通知原告，在原告完全不知情的情况下办理解除备案登记。 原告于2019年5月23日曾在建宁法院起诉过被告强行解除与原告签订的编号为：MF-2007-01-NO.0578717《商品房买卖合同》一案，案件审理过程中，被告一直向原告陈述仅仅解除了编号为MF-2007-01-NO.0578717的合同，其他的没有。但是原告于2019年10月底到被告处准备过户诉争房产时，又得知诉争房产也被解除备案登记。现请求：1.确认被告撤销编号MF-2007-01-NO.0578605《商品房买卖合同》备案登记行政行为违法；2.责令被告恢复对编号MF-2007-01-NO.0578605《商品房买卖合同》的备案登记；3.判决被告承担本案诉讼费用。 原告王长棋向本院提交以下证据：1.身份证，证明原告主体适格；2.编号0578605商品房买卖合同，证明原、被告约定的权利义务；3.银行流水，证明原告给被告汇款的事实。 被告泰宁住建局辩称：一、答辩人不是本案适格被告，依法应驳回原告对答辩人的起诉。原泰宁县房地产管理所系依法登记的独立的事业单位法人，根据2013年8月14日印发的《中共泰宁县委机构编制委员会关于泰宁县住房和城乡建设局所属事业单位清理规范方案的批复》及2015年11月15日印发的《中共泰宁县机构编制委员会关于调整县房地产管理所职能及编制的通知》，原泰宁房管所在2015年期间的职责包括商品房预售登记备案等，履行法律规定的房地产管理部门职责。本案被诉的注销商品房预售合同登记备案行为，也是由原泰宁县房地产管理所作出，而非与答辩人共同作出，依法应由原泰宁县房地产管理所承担法律责任，作为法律案件的诉讼主体。答辩人作为原泰宁县房地产管理所的上级和举办单位，仅是内部的行政隶属和管理的关系，原告将答辩人列为本案的共同被告，于法无据。二、原告王长棋以其系案涉房屋的“购房人”作为诉权基础提起本案诉讼，因第三人三明坤泰公司已明确否认与王长棋之间存在商品房买卖合同关系，故王长棋主张的“购房人”身份尚无法确定，其主张提起本案的诉权基础不能成立，依法应裁定驳回其起诉。主要理由有：1.王长棋是否系案涉房屋的“购房人”，尚存争议；2.进一步而言，王长棋签订备案案涉房屋的商品房买卖合同，与正常的购房行为明显不符，更符合以签订商品房买卖合同的方式为民间借贷提供担保的特征。3.如果在本行政诉讼案件中，仅仅以王长棋系合同上载明的形式上的“购房人”，就直接认可其系案涉房屋的“购房人”的诉权主张，则等于代替民事诉讼或者仲裁直接确认了王长棋与坤泰公司之间的商品房买卖合同关系，不仅超越行政审判权限，更使得王长棋借助本行政案件达到了本应通过民事诉讼或者仲裁才能解决问题的目的，并对王长棋与坤泰公司之间的相关民事争议产生既判力影响。三、被诉注销商品房预售合同登记备案行为对原告王长棋的权利义务未产生实际影响，王长棋只能通过民事诉讼或者仲裁来解决已客观存在的合同争议。被诉的注销商品房预售合同登记备案行为，也不具有诉的利益和必要，依法亦应裁定驳回其起诉，主要理由：1.商品房预售合同登记备案不属于不动产登记，不产生物权效力，仅是行政管理措施；2.商品房预售合同登记备案对合同效力不产生影响。3.商品房预售合同备案对一房数卖纠纷的处理结果及执行均没有影响。4.本案中合同登记备案及注销登记备案未对原告王长棋的权利义务产生实际影响。四、原告王长棋起诉已超过法定起诉期限，也应依法裁定驳回其起诉。第三人坤泰公司共在原房管所办理了与原告之间包括本案所涉及的房屋在内的10份商品房预售合同登记备案，但后又全部办理了注销合同登记备案。在原房管所于2015年6月3日作出被诉注销合同登记备案之后，王长棋本人还曾分别于2015年12月14日、2015年12月17日、2016年2月3日、2016年5月19日直至2017年3月14日先后5次到原房管所办理了其余房屋的注销合同登记备案手续，且已登报声明王长棋遗失案涉商品房买卖合同并声明作废，王长棋若为真实购房人的话是不可能不关注、不知晓案涉商品房买卖合同登报作废及被诉注销合同登记备案的相关情况，故其应于2015年就已知晓并认可被诉注销合同登记备案行为。并且，王长棋在建宁县人民法院起诉答辩人房屋登记管理一案中，明确提出其备案的房子只有1套房是被原房管所“强解”，其他9套都是其同意后办理注销，也说明原告在2015年6月3日注销案涉房屋备案时就已经知晓且同意。原告于被诉注销合同登记备案行为发生4年之后才提起本案诉讼，显然已超过一年的起诉期限。五、被诉注销合同登记备案行为符合规定。法律并未对注销商品房预售合同的登记备案作出专门规定。商品房预售合同签订后，是由预售人即房地产开发企业单方办理合同登记备案手续，相应地，注销合同的登记备案手续亦可由房地产开发企业单方办理。本案中，因丹霞名府、丹霞美地房地产项目因资金链出现问题，采取“假购房、真借贷”方式进行民间融资，引发诸多问题。针对这两个项目非真实销售问题，泰宁县人民政府专门研究出具(2015)11号《关于研究丹霞名府和丹霞美地项目有关问题的纪要》议定，根据三明市人民政府相关会议和文件精神，在对丹霞名府已备案房源进行认真清理的基础上，对备案给融资户的非真实销售商品房，由坤泰公司股东会形成撤销备案决议，并向原房管所提出书面申请，由原房管所根据有关规定据实备案给实际购房户。第三人坤泰公司认定原告为非正式购房户（抵押重复销售）申请办理注销案涉合同的登记备案，并登报声明王长棋遗失案涉商品房买卖合同并声明作废，且原房管所根据坤泰公司申请和所提供的相关股东会决议、申请书、丹霞名府非正式销售明细册等材料办理案涉合同注销的登记备案并为他人与坤泰公司的商品房买卖合同办理了登记备案手续，符合相关规定。六、坤泰公司已将案涉房屋出售给案外人肖绍英、卢达信，并在注销原告合同登记备案的同时为肖绍英、卢达信办理了商品房买卖合同登记备案手续。在该合同登记备案未经法定程序撤销之前，原告诉请主张恢复其与坤泰公司就同一房屋的预售合同登记备案，也缺乏事实和法律依据。综上，请求依法裁定驳回原告王长棋的起诉。 被告泰宁住建局向本院提交以下证据： 1.中共泰宁县委机构编制委员会关于泰宁县住房和城乡建设局所属事业单位中共泰宁县委机构编制委员会规定清理规范方案的批复； 2.中共泰宁县委机构编制委员会关于调整县房地产管理所职能及编制的通知，证明中共泰宁县委员机构编制委员会规定原泰宁房管所履行对商品房预售登记备案等职责； 3.关于研究丹霞名府和丹霞美地项目有关问题的纪要[2015]11号，证明2015年2月2日，泰宁县人民政府专题会议纪要议定，对丹霞名府、美地项目己备案房源进行认真清理的基础上，对现房抵押给银行和备案给融资户的46套非真实销售商品房，由坤泰公司和润泰公司股东会形成撤销备案决议，并向原县房管所提出书面申请，由原县房管所根据有关规定据实备案给实际购房户； 4.商品房购销合同备案一览表，证明王长棋于2014年10月8日一次性办理了向坤泰公司购买包括案涉房屋在内共10套房的合同备案手续。此后，自2014年11月28日起王长棋多次申请注销，至2017年3月14日，前述10套房屋的买卖合同备案均已注销； 5.实际购房户与原非正式购房备案户关系理顺确认函、6.商品房买卖合同、7.收款收据、8.报纸（遗失声明）、9.认购协议书、10.转账凭证、11.记账凭证、12.授权书、13.营业执照、14.组织机构代码证、15.身份证复印件（陈静）、16.身份证复印件（陈世文）、17.三明坤泰房地产开发有限公司股东会决议、18.关于要求解除丹霞名府37套房子备案的请示、19.丹霞名府非正式销售明细册，共同证明2015年1月24日，三明坤泰房地产开发有限公司作出股东会决议，对于已在泰宁房管所备案的包括案涉房屋在内的37套房子，是由该公司融资需求而分别登记在相关人员名下的房产，属于非正式销售，为配合泰宁县项目工作组开展工作，经股东会研究同意申请解除抵押重复销售37套在房管所的备案；2015年7月6日，坤泰公司向原泰宁房管所发函确认，案涉丹霞名府6幢1305号房，原备案非正式购房户王长棋名下，现该实际购房户肖绍英、卢达信与原非正式购房户王长棋关系己理顺，购房余款承诺备案后办理银行按揭，请原房管所给予注销非正式购房户王长棋的相关购房合同备案，给予实际购房户肖绍英、卢达信所购该房屋的合同备案。坤泰公司委托诉讼代理人陈世文代为办理包括王长棋购房合同在内的相关备案注销手续； 20.商品房购销合同备案一览表（肖绍英、卢达信），证明2015年6月3日，原泰宁房管所为肖绍英、卢达信办理了案涉房屋买卖合同的备案登记； 21.(2019)闽0430行初35号行政判决书、22.证据清单（建宁法院一审中提供）、23.商品房购销合同备案（一审中提供）、24.光盘（建宁法院庭审视频摘录）及摘录部分的翻译文字，共同证明王长棋于2019年7月1日以原泰宁房管所、泰宁县住建局为被告，针对原房管所办理的其与坤泰公司的就丹霞名府7#1001号房屋的买卖合同的注销备案登记行为提起诉讼，对2019年8月20日开庭的庭审中，王长棋的代理人对原房管所和住建局提供的王长棋所购买的10套房屋注销备案一览表无异议，其在庭审中多次明确除丹霞名府7#1001号房屋办理解备时王长棋未在场，包括在办理含本案案涉房屋在内的6#1305号房屋在内的共计9套房的备案注销手续时，王长棋均在场。 第三人三明坤泰公司述称，第三人与原告之间明为买卖，实为借贷关系。注销的责任是在房地产服务中心还是住建局由法院认定，注销的行为是合法的。原告已经过了诉讼时效。 第三人三明坤泰公司向本院提交收条两张，证明原告与坤泰公司是借贷关系。 原告提交的上述证据，经庭审质证，本院分析认证如下：1.原告的身份证，证明其身份信息，予以采信；2.编号0578605商品房买卖合同，系本案争议的书面材料，具备真实性，符合形式合法要件，与本案事实有关联，予以采信；3.银行业务凭证，证实原告与第三人存在资金往来，对资金性质无法直接证明，但与案件存在关联性，予以采信。 被告提交的上述证据，经庭审质证，本院分析认证如下：证据1和证据2具备真实性、合法性，可以证实原泰宁房地产管理所的职责，但与本案诉讼主体资格无关联性；证据3具备真实性、合法性，但与待证事实无关联性，不予采信；证据4具备真实性、关联性，能证实本案诉争行为发生的相关事实，予以采信；证据5具备证据的真实性、合法性、关联性，予以采信；证据6系本案争议的书面材料，具备真实性，符合形式合法要件，但与被告待证事实无关；证据7、8、9、10、11与本案无关联性，不予采信；证据12、13、14、15、16，与被告待证事实无关联性，不予采信；证据17、18、19、20，系第三人单方出具或形成的书面材料，不具备真实性、合法性，不予采信。证据21、22、23、24虽具备真实性，但与本案不具有关联性，不予采信。 第三人提交的证据与本案不具有关联性，不予采信。 经审理查明：2014年,原告王长棋与第三人三明坤泰公司签订了十份《商品房买卖合同》，并办理了合同备案登记手续。其中本案诉争的合同编号：ＭＦ-2007-01-ＮＯ.0578605，于2014年5月13日在泰宁县房地产管理所办理了备案登记手续，该合同约定，三明坤泰公司将位于泰宁县房产出售给王长棋，合同中双方对房屋交易价款及付款方式、期限未作约定。2014年5月12日，王长棋通过网上银行向三明坤泰公司汇款6782508元。2014年11月28日起至2017年3月14日，王长棋与三明坤泰公司签订的十份《商品房买卖合同》中，有八份《商品房买卖合同》经双方申请、确认后办理了合同备案登记的注销手续。2015年5月29日，第三人三明坤泰公司向泰宁县房地产管理所提交了《实际购房户与原非正式购房备案户关系理顺确认函》，申请将王长棋与三明坤泰公司签订的ＭＦ-2007-01-ＮＯ.0578605《商品房买卖合同》注销备案登记，并申请将案涉房屋由肖绍英、卢达信与第三人签订的《商品房买卖合同》办理备案登记。2015年6月3日，泰宁县房地产管理所根据三明坤泰公司提交的《实际购房户与原非正式购房备案户关系理顺确认函》、丹霞名府非正式销售明细册等材料，办理了ＭＦ-2007-01-ＮＯ.0578605《商品房买卖合同》的注销备案登记，同日给予肖绍英、卢达信与三明坤泰公司签订的ＭＦ-2007-01-ＮＯ.0550375《商品房买卖合同》办理登记备案手续。原告王长棋认为，泰宁县房地产管理所在原告不知情的情况下，注销备案登记，侵害了原告的合法权益，从而提起本案诉讼。 另查明，泰宁县房地产管理所属事业单位法人，由泰宁县住房和城乡建设局举办，2019年5月31日泰宁县房地产管理所更名为泰宁县房地产服务中心。 再查明，原告王长棋与第三人三明坤泰公司签订的十份《商品房买卖合同》中，对泰宁县房地产管理所注销备案登记有争议的另一份合同已于2019年7月1日向建宁县人民法院提起诉讼。 本院认为，根据建设部《城市商品房预售管理办法》第一条：“为加强商品房预售管理，维护商品房交易双方的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，制定本办法。”第十条第一款：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”以及《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》第二条第（十）项：“严格预售商品住房退房管理。……已签订商品住房买卖合同并网上备案、经双方协商一致需解除合同的，双方应递交申请并说明理由，所退房源应当公开销售。”等规定，商品房预售合同登记备案手续既是行政机关加强商品房预售管理的手段和方式，也是保障商品房交易双方合法权益的行政行为；虽然办理登记备案手续是开发企业单方办理，但办理注销登记备案应当由双方申请，否则将影响交易另一方的交易安全和其他合法权益，从立法目的和行政参与原则来说，都要求行政机关在办理商品房预售合同注销登记备案手续应当由合同双方共同参与。本案中，泰宁县房地产管理所仅凭开发企业单方申请函及开发企业单方提供未经购房人王长棋核实确认的其他材料，办理了注销登记备案手续，该行为涉及购房人王长棋的合法权益，原告王长棋不服该行为，符合《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条及其《司法解释》第十二条第（四）项的规定，可依法提起行政诉讼。根据建设部《城市商品房预售管理办法》第四条第三款：“市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责本行政区域内城市商品房预售管理。”规定，泰宁县住房和城乡建设局系其辖区内城市商品房预售管理工作的建设行政主管部门，泰宁县房地产管理所由泰宁县住房和城乡建设局举办，无法律、法规或规章规定具有城市商品房预售管理职权，其行使了商品房预售中的登记备案管理职权，属于行政诉讼法第二十六条规定的委托，当事人不服提起诉讼的，应当以泰宁县住房和城乡建设局为被告。因此，泰宁住建局系本案适格的被告。本案诉争行政行为系在未通知原告情况下办理，无证据证明原告应当何时开始知道该行政行为的内容，即便被告主张在2019年8月20日在建宁法院开庭审理时王长棋应当知晓涉案商品房合同被注销的事实，但原告提起诉讼时亦未超过一年的起诉期限。被告提出原告提起诉讼已过起诉期限的意见不予采纳。泰宁县房地产管理所未经原告王长棋和第三人三明坤泰公司共同申请，仅凭三明坤泰公司单方提交的申请函以及未经王长棋核实确认的其他有关材料，就办理了商品房预售合同注销登记备案手续，作出该行政行为的主要证据不足，缺乏法律依据，应当确认为违法。原告王长棋和第三人三明坤泰公司签订的《商品房买卖合同》登记备案手续被注销后，案涉房产又由三明坤泰公司与肖绍英、卢达信签订了《商品房买卖合同》，且办理了合同登记备案手续，在该登记备案手续未被注销或确认违法前，客观上无法恢复王长棋和三明坤泰公司原合同登记备案手续，原告提出的该项诉请不予支持。案涉房屋存在两个买卖合同情形，如存在其他争议，原告可另行主张权利。 据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第（一）项的规定，判决如下： 一、确认原泰宁县房地产管理所于2015年6月3日作出的注销王长棋与第三人三明坤泰房地产开发有限公司签订的编号：MF-2007-01-NO.0578605《商品房买卖合同》备案登记行为违法； 二、驳回原告王长棋的其他诉讼请求。 案件受理费50元，由被告泰宁县住房和城乡建设局负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 长  吴荣清 人民陪审员  冯淑英 人民陪审员  郑金秋 二〇二〇年六月二十九日 书 记 员  叶 萌 附：本判决适用的相关法律依据 《中华人民共和国行政诉讼法》 第七十四条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决确认违法，但不撤销行政行为： （一）行政行为依法应当撤销，但撤销会给国家利益、社会公共利益造成重大损害的； （二）行政行为程序轻微违法，但对原告权利不产生实际影响的。 行政行为有下列情形之一，不需要撤销或者判决履行的，人民法院判决确认违法： （一）行政行为违法，但不具有可撤销内容的； （二）被告改变原违法行政行为，原告仍要求确认原行政行为违法的； （三）被告不履行或者拖延履行法定职责，判决履行没有意义的。