安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0103民初4897号 原告：周晓宇，男，汉族，1992年9月8日出生，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：栾慧子，安徽金亚太（长丰）律师事务所律师。 原告：丁露露，女，1991年10月24日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：栾慧子，安徽金亚太（长丰）律师事务所律师。 被告：刘啊顺，男，1989年8月7日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：刘涛，安徽多杰律师事务所律师。 被告：李瑞芳，女，1974年1月20日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 被告：合肥中邮瑞发文化传播有限公司，住所地安徽省合肥市高新区天元路9号。 法定代表人：李瑞芳。 被告四：贺涛，男，1970年12月9日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 原告周晓宇、丁露露与被告刘啊顺、李瑞芳、合肥中邮瑞发文化传播有限公司（以下简称中邮瑞发公司）、贺涛案外人执行异议之诉一案，本院于2020年6月23日立案受理。本案依法由审判员刘军担任审判长，与人民陪审员周虹、彭正普组成合议庭适用普通程序于2020年8月18日公开开庭进行了审理。原告周晓宇及周晓宇、丁露露共同委托诉讼代理人栾慧子，被告刘啊顺委托诉讼代理人刘涛到庭参与诉讼，被告李瑞芳、中邮瑞发公司、贺涛经本院依法传唤无正当理由未到庭参与诉讼。本案现已审理终结。 原告周晓宇、丁露露向本院提出诉讼：1、确认位于合肥市高新区长宁大道房产为原告所有；2、撤销合肥市庐阳区人民法院(2020)皖0103执异8号执行裁定书;3、解除合肥市庐阳区人民法院对位于合肥市高新区房产的查封,并终止该房的执行;4、被告李瑞芳、合肥中邮瑞发文化传播有限公司、贺涛协助原告办理位于合肥市房产的过户手续,过户相关税费依法各自承担;5、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2016年3月2日,原告与合肥中邮瑞发文化传播有限公司(以下简称“中邮公司”)签订《购房合同协议书》,中邮公司将其位于合肥市高新区房产(以下简称“XXX房”)以总价款人民币366556元出卖给原告。由于该房产出售对象为“经高新区管委会确认的本区内工商注册的企业”,企业购买时必须按单元整层购买,并在房屋产权登记后五年内不得分割转让至个人名下。故双方在购房合同协议书中约定,五年到期后,中邮公司将该房的房产证名称变更为原告。原告于合同签订当天即全额支付房款,自2016年12月取得房屋,装修后人住该房屋,并实际居住至今。因此,原告系XXXX房合法所有权人。2019年4月17日,原告发现其住房的门上被合肥市庐阳区人民法院张贴(2019)皖0103执816号评估、拍卖告知书。原告联系执行法官才得知在李瑞芳、中邮公司、贺涛与刘啊顺民间借贷纠纷一案中,中邮公司将原告所有的房屋抵押给了刘啊顺。原告在得知自身合法权益受损后于2020年4月27日对庐阳区人民法院处置XXXX房提出异议,法院作出(2020)皖0103执异8号执行裁定书,裁定驳回原告的异议请求。原告认为,原告异议的理由足以排除对XXXX房执行,法院该份裁定书损害了原告作为XXX房所有权人的合法权益。如前所述,原告系XXXX房合法所有权人,原告在2020年4月27日提出书面异议于法有据,且根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定,足以排除对XXXX房执行。综上所述,异议人恳请贵院依法查明事实,维护原告的合法权益。 被告刘啊顺辩称：1、程序方面，执行异议之诉不同其他普通民间案件，最高院关于本案有固定的诉状格式，对于诉讼请求书写有严格要求，原告诉讼请求并不符合规定。2、原告诉状中陈述并特意强调，2020年4月27日向本院提出执行异议，属于虚假陈述。事实上原告在2019年4月-5月左右就向本院提出案涉房屋的执行异议。当时代理人刘涛还帮刘啊顺修改了执行异议答辩状，同时执行法官组织各方当事人在2019年7月4日上午在执行局201办公室进行了问话，原告周晓宇在笔录中也签字。法律规定执行异议应当是一次性且全面的提出，本案原告明显是拖延执行时间恶意诉讼。3、实体方面：本案购房合同协议的定性，经过本院以及合肥市中院认定原告对中邮公司仅享有债权，而非物权。并不享有案涉房屋的权利，不足以排除执行。综上请求法院驳回原告全部诉请。 被告李瑞芳、中邮瑞发公司、贺涛未作答辩。 本院经审理认定事实如下：刘啊顺因民间借贷向本院提起对李瑞芳、中邮瑞发公司、贺涛的起诉。本院于2018年12月21日作出（2018）皖0103民初3884号民事判决：一、李瑞芳于本判决生效之日起十日内偿还刘啊顺借款本金4058159.96元及利息180490.88元（利息自2016年11月18日起按年利率24%，暂计算至2018年2月27日，之后利息按年利率24%付至款清时止）；二、若李瑞芳未按上述期限履行偿还义务，刘啊顺有权在上述第一项债权额范围内（不超过432万元），以李瑞芳抵押的位于合肥市潜山北路龙凤嘉园X区XX幢商X室房屋拍卖、变卖价款或折价后优先受偿；三、若李瑞芳未按上述期限履行偿还义务，刘啊顺有权在李瑞芳欠刘啊顺282万元及利息（利息自2018年5月17日起按月利率1.5%付至款清时止）范围内，以中邮公司抵押的位于合肥市高新区房屋拍卖、变卖价款或折价后优先受偿；四、贺涛、中邮公司对李瑞芳在本判决第一项的给付义务承担连带担保责任；五、驳回刘啊顺的其他诉讼请求。该判决发生法律效力后，李瑞芳等未按判决确定的履行期限向刘啊顺偿还借款，刘啊顺向本院申请强制执行。2019年4月17日，本院作出（2019）皖0103执816号评估、拍卖告知书，并张贴于合肥市高新区室，该房屋登记的权利人为中邮公司，是上述生效判决第三项中确定刘啊顺享有优先受偿权的四套房屋之一。周晓宇、丁露露认为其二人系案涉房屋的实际所有人，向本院提出执行异议。本院于2020年6月12日作出（2020）皖0103执异8号执行裁定书，驳回周晓宇、丁露露的异议申请。周晓宇、丁露露不服裁定，诉至本院，要求判如所请。 另查明，合肥市高新区长宁大道801号长宁家园XX幢XXX室房屋于2018年3月9日登记于中邮公司名下，登记信息显示，该房屋出售对象为“经高新区管委会确认的本区内工商注册的企业”，企业购买时必须按单元整层购买，并在房屋产权登记后五年内不得分割转让至个人名下。 再查明，周晓宇、丁露露与中邮公司签订购房合同协议书，落款时间为2016年3月2日，双方约定：周晓宇、丁露露以中邮公司名义购买合肥市高新区长宁大道801号长宁家园XX幢XXXX室房屋，总价为366556元，时间年限为五年，五年到期后中邮公司应在一个月内将房屋产权变更登记为周晓宇、丁露露。周晓宇于2016年3月2日向中邮公司转账266555.51元，汇款用途备注为“房款”。中邮公司出具收条一份，载明“今收到周晓宇、丁露露转账366556元，用于购买高新区长宁家园XXXX号”。 以上事实由购房协议、执行异议裁定书及当事人陈述予以证实。 本院认为：本案中，虽然周晓宇、丁露露提供的购房合同协议书载明的总价款与中邮公司出具的收条金额相符，但收条载明366556元均为转账，而周晓宇、丁露露未能提供对应金额的银行转款凭证。周晓宇、丁露露诉称由丁涛向中邮公司支付现金10万元，但从本院执行局对丁涛制作的谈话笔录中可见，丁涛陈述其本人也向中邮公司购买了合肥市高新区长宁大道801号长宁家园XX幢的其他房屋，故丁涛的银行交易明细不能作为其周晓宇、丁露露支付购房款的证据。即使如周晓宇、丁露露所述，案涉房屋由其二人实际出资购买，但根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。故“借名买房”协议仅是周晓宇、丁露露与中邮公司之间就房产归属所做的内部约定，只能约束合同双方当事人，该约定并不发生物权效力，仅具有债权性质。因此，无论周晓宇、丁露露和中邮公司之间“借名买房”的事实是否成立，案涉房屋所有权在未经变更登记之前仍属中邮公司。根据查明的情况，李瑞芳在办理他项权登记时未将签订《购房合同协议书》的相关情况告知刘啊顺，刘啊顺依据不动产登记簿记载的内容办理他项权证，符合物权公示原则，刘啊顺对案涉房屋享有优先受偿权。现周晓宇、丁露露提出执行异议，缺乏法律依据，本院不予支持。 据此，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告周晓宇、丁露露的诉讼请求。 案件受理费收取为13560元，由原告周晓宇、丁露露负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长 刘 军 人民陪审员 周 虹 人民陪审员 彭正普 二〇二〇年八月二十四日 书 记 员 杨丹丹 附本判决所依据的法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。 案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。