广东省恩平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0785民初868号原告：恩平市御景湾物业管理有限公司。法定代表人：冯某1。委托诉讼代理人：张晓峰，广东国政律师事务所律师。委托诉讼代理人：张志翀，广东国政律师事务所律师。被告：谢丽珍，女。原告恩平市御景湾物业管理有限公司（以下简称御景湾物管公司）与被告谢丽珍物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告御景湾物管公司的委托诉讼代理人张志翀到庭参加诉讼。被告谢丽珍经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告御景湾物管公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业管理费及公共分摊水电费合共6003.83元、违约金（自2020年4月1日起至债务清偿之日止，以欠款6003.83元为基数，每日按3‰计算）给原告；2、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告购买恩平市瑞祥房地产有限公司（以下简称瑞祥公司）开发的恩平市御景湾商住小区*******商品房一套。原告与被告于2016年3月10日签订合同编号2016-000185《商品房买卖合同（预售）》的合同附件：《御景湾前期物业管理协议》、《恩平市御景湾临时管理规约》，约定在房屋交付后，由原告为被告提供前期物业管理服务，被告依约缴纳物业管理服务的相关费用。瑞祥公司与原、被告于2017年7月20日签订了《恩平御景湾物业交接书》以及其他收房文件，被告确认已接收9幢2106号房。根据《御景湾前期物业管理协议》、《恩平市御景湾临时管理规约》，瑞祥公司将涉案房屋交付给被告使用后，原告依约为被告提供物业管理服务。但被告在房屋交付之后，存在欠缴物业管理费（包括住宅物业费、住宅水费、污水处理费、生活垃圾处理费、二次加压水泵公摊电费、公共分摊水电费等费用）的情形。经原告员工多次催缴，被告不予理会，为此原告曾于2019年4月15日向被告送达《物业管理费的催缴通知》，告知被告尽快缴清欠款。但被告一直未与原告联系还款，为此原告起诉至法院解决。截止至2020年3月31日，被告拖欠原告2018年2月至2020年3月的住宅物业费5510.64元；2017年7月至2020年2月的公共分摊水电费493.19元，合计欠费6003.83元。被告迟延支付物业管理费的行为违反双方签订的《御景湾前期物业管理协议》第四条、第六条、第十四条第三款及《恩平市御景湾临时管理规约》第十四条第（二）款之约定，构成违约。根据《御景湾前期物业管理协议》第十六条之约定，原告有权向被告收取自2020年4月1日至债务清偿之日止的违约金（按应付物业管理费6003.83元每日3‰计算）。综上所述，被告的违约事实清楚，依约应偿还欠款并支付违约金给原告。被告谢丽珍未到庭，未答辩，亦未提供证据。本院经审理认定事实如下：原告御景湾物管公司为具有物业管理资质的有限责任公司；被告谢丽珍为恩平市御景湾商住小区********的业主。2016年1月14日，原告御景湾物管公司（乙方）与被告谢丽珍（甲方）签订合同编号为2016-000185的《商品房买卖合同（预售）》合同附件中的《御景湾前期物业管理协议》、《恩平市御景湾临时管理规约》各一份，约定：原告御景湾物管公司向被告谢丽珍提供物业管理服务，被告谢丽珍按228.45元/月[1.60元/平方米×142.78平方米（房屋建筑面积）]向原告御景湾物管公司交纳物业管理费；小区二次供水、电梯、消防、发电机、公共照明等公共设施设备运行，及因提供本协议第二条约定的物业管理内容所产生的水、电费用和公共水电损耗费用，属代收代交费用，不计入物业管理费支出，按实际费用和以下约定方式及标准向甲方及本小区的其他业主、物业使用人分摊；包括但不限于水、电、燃气、通讯、有线电视、垃圾处理、污水处理、防雷设施检测等费用由相关公司、部门按规定标准向甲方或该物业使用人收取。如有需要，有关部门可委托乙方代收代交上述费用，并签订有偿服务合同，由乙方向委托单位收取相应的手续费。甲方或该物业使用人应当按时交纳上述费用，并承担不按时交费的责任；甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业管理费。物业管理费按月交纳，乙方采用银行代收代交的方式收取物业管理费，扣费时间为公历每月15日（节假日或系统原因顺延），甲方应在扣费时间前保证交费账户存有足够金额以备扣费；甲方或该物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每日按应付物业管理费3‰交纳违约金。恩平市住房和城乡建设局于2017年7月10日经审核后，确认涉案的恩平市御景湾商住小区********屋的建筑面积为142.39平方米。2017年7月30日，恩平市瑞祥房地产开发有限公司（甲方）、被告谢丽珍（乙方）及御景湾物管公司（丙方）签订了《恩平御景湾物业交接书》，约定：乙方向甲方认购的御景湾9座2106号商品房（以下简称“该物业”）已达到《商品房买卖合同》约定的交付条件，甲方已于2017年7月20日将该物业交付给乙方。乙方同意甲方按照法律、法规和有关规定选聘丙方对御景湾商住小区实施前期物业管理服务，并承诺遵守《御景湾前期物业管理协议》、《恩平市御景湾临时管理规约》等物业管理合同及物业管理制度。乙方同意承担该物业交付后发生的水费、电费、燃气费、物业服务费及其他应缴纳的费用。在恩平市瑞祥房地产开发有限公司交付涉案房屋后，原告御景湾物管公司免收了被告谢丽珍自2017年8月至10月的物业管理费，并自2017年11月起开始计收涉案房屋的物业管理费。2017年7月31日，被告谢丽珍按照1.60元/平方米/月×142.39平方米的标准向原告御景湾物管公司预交了三个月（2017年11月1日至2018年1月31日）的物业管理费合共683.47元。后原告御景湾物管公司将物业管理费的标准从1.60元/平方米/月调整为1.5元/平方米/月，故被告谢丽珍每月应付的物业管理费为213.59元（1.50元/平方米×142.39平方米）。被告谢丽珍收楼后，原告御景湾物管公司一直为被告谢丽珍提供物业管理服务，但被告谢丽珍仅交纳上述683.47元物业管理费，即2017年11月1日至2018年2月的部分物业管理费【2018年2月仍拖欠的物业管理费为170.89元=213.59元-（683.47元-213.59元/月×3月）】，之后再无交纳任何物业管理费。此外，原告御景湾物管公司还代被告谢丽珍缴交了2017年7月20日至2019年7月19日的公共分摊水费1元、2018年8月1日至2020年2月29日的公共分摊电费492.19元。后经原告御景湾物管公司催收，被告谢丽珍仍没有足额缴交2018年2月的物业管理费（仍拖欠170.89元）及自2018年3月1日起的物业管理费，亦未向原告御景湾物管公司支付已代缴的公共分摊水费、电费合共493.19元。本院认为，本案是因被告谢丽珍拖欠物业管理费而引起的纠纷，故本案为物业服务合同纠纷。被告谢丽珍与原告御景湾物管公司签订的《御景湾前期物业管理协议》、《恩平市御景湾临时管理规约》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照《御景湾前期物业管理协议》、《恩平市御景湾临时管理规约》的约定履行各自的义务。对于原告御景湾物管公司主张的物业管理费问题。《御景湾前期物业管理协议》、《恩平市御景湾临时管理规约》约定，原告御景湾物管公司向被告谢丽珍提供物业管理服务，被告谢丽珍应按约定于每月15日向原告御景湾物管公司缴交物业管理费。被告谢丽珍收楼后，亦依照《御景湾前期物业管理协议》、《恩平市御景湾临时管理规约》的约定标准向原告御景湾物管公司缴交了截至2018年1月31日及2018年2月的部分物业管理费。现原告御景湾物管公司已依约向被告谢丽珍提供了物业管理服务，被告谢丽珍理应依约向原告御景湾物管公司缴交每月的物业管理费213.59元。被告谢丽珍2018年2月没有足额缴交物业管理费，且自2018年3月1日起再无缴交物业管理费，现原告御景湾物管公司请求被告谢丽珍支付物业管理费5510.64元【2018年2月的物业管理费170.89元+自2018年3月1日起至2020年3月31日的物业管理费5339.75元（213.59元/月×25月）】，理据充足，本院予以支持。对于原告御景湾物管公司主张的公共分摊水费、电费问题。《御景湾前期物业管理协议》、《恩平市御景湾临时管理规约》约定，公共分摊水费、电费不计入物业管理费支出，由小区业主分摊，并由原告御景湾物管公司代收代交上述费用。现原告御景湾物管公司已代被告谢丽珍缴交了自2017年7月20日至2019年7月19日的公共分摊水费1元、自2018年8月1日至2020年2月29日的公共分摊电费492.19元，故原告御景湾物管公司请求被告谢丽珍支付其已代为缴交的该部分公共分摊水费、电费共493.19元，理据充分，本院予以支持。关于原告御景湾物管公司主张的违约金问题。一、物业管理费违约金方面。《御景湾前期物业管理协议》、《恩平市御景湾临时管理规约》约定，业主逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每日按应付物业管理费3‰交纳违约金。被告谢丽珍从2018年2月开始没有依约足额缴交物业管理费，且经原告御景湾物管公司催收仍不缴交，其行为显属违约，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定，现原告御景湾物管公司请求被告谢丽珍从2020年4月1日起以实际拖欠的物业管理费5510.64元为基数计算违约金，理据充足，本院予以支持；但其请求按每日3‰的标准计算违约金，显属过高，本院依法酌情调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算物业管理费违约金。二、公共分摊水费、电费违约金方面。原告御景湾物管公司已代被告谢丽珍缴交了公共分摊水费、电费合共493.19元，且经原告御景湾物管公司催收，被告谢丽珍仍没有向原告御景湾物管公司支付已代缴的上述公共分摊水费、电费，其行为显属违约，应当承担相应的违约责任。现原告御景湾物管公司请求被告谢丽珍以实际拖欠的公共分摊水费、电费共493.19元计算违约金，理据充足，本院予以支持；但《御景湾前期物业管理协议》、《恩平市御景湾临时管理规约》并没有明确约定公共分摊水费、电费违约金的具体计算标准，现原告御景湾物管公司请求自2020年4月1日起按每日3‰的标准计算，于法无据，本院不予支持。本院酌情调整为自原告御景湾物管公司提起本案诉讼之日即2020年4月24日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算公共分摊水费、电费违约金。被告谢丽珍经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，放弃抗辩和质证的权利，不影响本案的审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告谢丽珍应在本判决生效之日起五日内支付物业管理费5510.64元【2018年2月的物业管理费170.89元及自2018年3月1日起至2020年3月31日的物业管理费5339.75元（213.59元/月×25月）】、违约金（自2020年4月1日起至款项清偿日止以5510.64元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给原告恩平市御景湾物业管理有限公司；二、被告谢丽珍应在本判决生效之日起五日内支付2017年7月20日至2019年7月19日的公共分摊水费1元、2017年8月1日至2020年2月29日的公共分摊电费492.19元及违约金（自2020年4月24日起至款项清偿日止以493.19元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给原告恩平市御景湾物业管理有限公司；三、驳回原告恩平市御景湾物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告恩平市御景湾物业管理有限公司已预交），由被告谢丽珍负担。原告恩平市御景湾物业管理有限公司预交的案件受理费50元，由本院予以退回；被告谢丽珍应向本院补缴案件受理费50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  陈婷婷人民陪审员  黄润昌人民陪审员  陈巧婷二〇二〇年八月十七日法官 助理  朱明亮书 记 员  吴洁莹