.北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终2508号上诉人（原审被告）：北京良乡城市建设开发有限公司，住所地北京市房山区良乡中路39号。法定代表人：姜政，董事长。委托诉讼代理人：张燕平，女，该公司职员。委托诉讼代理人：王炳明，北京市智远律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：薛俊宏，男，1962年4月9日出生。委托诉讼代理人：王金宇（薛俊宏之妻），住北京市房山区。委托诉讼代理人：张友华，北京市安衡律师事务所律师。上诉人北京良乡城市建设开发有限公司（以下简称良乡开发公司）因与被上诉人薛俊宏房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2019）京0111民初9357号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。良乡开发公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判良乡开发公司退还薛俊宏购房款321800元；2.诉讼费、鉴定费由薛俊宏承担。事实与理由：1.良乡开发公司同意按实际收取的金额返还薛俊宏购房款321800元，不同意薛俊宏部分双倍返还房价款的主张。2.关于涉案房屋产权性质的问题，一审法院根据京国土市〔2007〕774号文件，将“三定三限”房屋的产权性质定性为普通商品房。而京建法〔2014〕13号文件，将“三定三限”房屋的产权性质界定由此前的普通商品房改为定向安置住房，5年内不得上市交易。一审判决将涉案房屋认定为普通商品房是错误的。薛俊宏辩称，同意一审判决，不同意良乡开发公司上诉请求。涉案房屋是商品房性质。薛俊宏向一审法院起诉请求：1.判令良乡开发公司返还薛俊宏房屋面积差价688000元；2.良乡开发公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2014年4月17日，北京市房山区住房和城乡建设委员会良乡房管所（甲方）与薛俊宏（乙方）签订协议书。协议约定：一、乙方在拆迁范围内承租的房屋位于良乡四街饮马井胡同43号，1间，建筑面积19.8平方米，使用面积14.4平方米。二、被拆迁房屋是属甲方管理的直管公有住房。三、根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》（市政府令2001年第87号）第二十八条规定，直管公有住房按照房改政策出售给乙方。四、……。五、乙方应付房改购房价款共计4354元。2014年4月18日，薛俊宏与良乡开发公司签订货币补偿拆迁协议书。协议约定：良乡开发公司给付薛俊宏拆迁补偿费42815元、周转费19200元、提前搬家奖20000元、搬迁自建房补偿2887元，扣除房改购房款4354元后，良乡开发公司应支付薛俊宏拆迁补偿款共计80548元。薛俊宏在2014年4月18日搬迁完毕，并将房屋交给良乡开发公司。同日，双方还签订定向安置优惠购房合同，合同约定：一、薛俊宏购买良乡开发公司的房屋位于楸树家园小区×××号房，该房屋（合同约定）建筑面积共125.27平方米，该房屋面积的最后确定以房屋管理部门的测绘面积为准。二、优惠购房：建筑面积125.27平方米的房屋（以实际测绘为准）售给薛俊宏。薛俊宏需支付：（1）原租赁建筑面积19.8平方米，按3450元/平方米，共计68310元；（2）超出面积30.2平方米，按5700元/平方米，共计172140元；（3）超出面积75.27平方米，按20000元/平方米，共计1505400元，总计1745850元，扣除薛俊宏拆迁补偿款80548元，薛俊宏需支付良乡开发公司差价款共计1665302元。三、面积确认及面积差异处理（1）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，根据产权登记建筑面积结算房价款；（2）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时，买房人有权退房……。四、薛俊宏在签订本合同30日一次性付清房款。五、良乡开发公司应当在2016年4月18日前将该房屋交付薛俊宏。2014年5月19日，薛俊宏（认购人）与良乡开发公司（出卖人）签订定向安置房认购协议。协议约定：认购人所认购的房屋为出卖人所建设的位于北京市房山区拱辰街道中心区一至五街定向安置房项目中的楸树家园北里4号楼1层1单元103号房，该房屋的用途为普通住房，建筑面积共125.27平方米，最终建筑面积以《房屋所有权证》登记面积为准。后良乡开发公司将上述房屋交付给薛俊宏。2017年6月21日，良乡开发公司向薛俊宏开具了总计金额为1745850元购房款发票四张。另查明，2018年4月2日，在（2018）京0111民初161号案件审理中，薛俊宏向一审法院提出申请，申请对其购买的上述房屋进行房屋面积测绘鉴定。后一审法院委托北京市测绘设计研究院进行鉴定测绘。2018年7月10日，北京市测绘设计研究院出具司法鉴定检验报告书。鉴定检验结果为北京市房山区良乡楸树家园小区×××室现状房屋的套内建筑面积（不含东侧套内墙体面积）的鉴定测绘结果：良乡楸树家园小区×××室现状房屋的套内建筑面积（不含东侧套内墙体面积）为90.09平方米。薛俊宏向北京市测绘设计研究院交纳测绘费5000元。因鉴定机构出具的鉴定意见中的套内建筑面积不含东侧套内墙体面积，双方对涉案房屋的套内面积存有争议，本案审理过程中，薛俊宏与良乡开发公司达成一致意见，同意套内面积按照90.65平方米计算，加上公摊面积后，双方认可房屋建筑面积为108.63平方米，且双方同意如房屋所有权证记载面积与该面积不符，则多退少补。再查，本案审理过程中，薛俊宏申请对涉案房屋的现实每平方米单位价格进行评估，评估过程中评估机构来函称根据现有资料无法判断涉案房产性质，并请一审法院向涉案房产的相关权属主管部门如北京市房山区住房和城乡建设委员会或不动产登记中心等有关部门进行调查，以明确涉案房产产权性质、是否可上市交易及上市交易的相关条件（是否补交出让金）等。为此一审法院分别向北京市房山区住房和城乡建设委员会及北京市规划和自然资源委员会房山分局进行了调查询问。北京市房山区住房和城乡建设委员会于2019年9月29日为一审法院出具情况说明称:关于“北京市房山区良乡楸树家园小区×××室”房屋产权性质和是否补交土地出让金，建议向规划和自然资源管理部门了解。关于是否可以上市交易，需根据房屋产权性质，依据相关法规政策规定的标准执行。2019年11月7日为一审法院出具复函称：房山区良乡楸树家园小区项目，未在区住建委办理过相关手续，我委无法确认房屋性质。关于房屋是否可以上市交易，需确定房屋性质后，依据相关法规政策标准执行。关于是否补交土地出让金，建议向规划和自然资源部门询问了解。北京市规划和自然资源委员会房山分局，于2019年10月16日为一审法院出具复函称：房山区良乡楸树家园小区属于房山新城拱辰街道中心区一至五街改造项目，项目实施主体为北京良乡城市建设开发有限公司。目前已取得市发改委核发的项目核准批复、原市规划委房山分局核发的建设用地规划许可证、原市国土资源局核发的建设用地批准书等手续。由于该项目当年未能签订土地出让合同，导致建设单位未办理国有土地使用权首次登记、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、工程竣工验收合格证明、区（县）公安分局出具的门楼牌编号证明等后续审批手续，造成项目内房屋尚不具备办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记取得不动产权证书的条件。对于贵院提出的房屋产权性质和是否可以上市交易的问题，建议贵院向区住房和城乡建设委员会核实。2019年11月27日，北京市规划和自然资源委员会房山分局再次向一审法院出具复函称：房山区良乡楸树家园小区属于房山新城拱辰街道中心区一至五街改造项目的安置房，于2008年10月28日由原北京市国土资源局会同市发展改革委、原市规划委、市建委等相关部门按照《关于建设项目征收集体土地涉及农村居民点搬迁需要建设定向安置房供地办法的初步意见》（京国土市〔2007〕774号）规定联合审核后，报经市政府批准，确定该项目按照“三定三限三结合”方案由北京良乡城市建设开发有限公司作为主体组织实施建设。该项目于2009年3月20日，取得原市规划委房山分局核发的建设用地规划许可证；2009年4月8日，取得市发改委核发的关于建设房山新城拱辰街道中心区一至五街改造定向安置房项目核准的批复；2009年7月30日取得北京市人民政府关于房山区二〇〇九年度批次建设用地的批复；2010年1月12日取得原市国土资源局核发的建设用地批准书；2010年4月21日，取得原市规划委房山分局核发的该项目地块规划设计方案审查意见。之后该项目未缴纳土地出让金，未能取得土地出让合同，因此，未依法申请取得建设工程规划许可等后续行政许可文件。截至目前，且该项目已取得的相关审批文件均已过期失效。因此，我分局无法就该项目房屋产权性质情况进行确认。如该项目经批准继续按照“三定三限三结合”定向安置房建设方案实施，在完善供地手续、取得建设工程符合规划、工程竣工验收合格相关证明文件并完成房屋实测绘成果审核后，须按照《关于加强“三定三限三结合”定向安置房产权登记及上市交易管理有关问题的通知》（京建法〔2014〕13号）规定，由开发建设单位向区房屋市场行政管理部门申请办理项目信息备案。在申请办理房屋首次登记前，除按不动产登记相关规定提交材料外，还应提交区房屋市场行政管理部门发放的网上信息备案通知单原件及复印件。转移登记时，不动产登记部门应按照房屋交易权属管理系统中备案信息进行登记，颁发的不动产权证书上应注明三定三限三结合定向安置房，取得不动产权证或契税完税证明之日起，5年内不得上市交易，5年后可按市场价格上市交易，不补交土地收益字样。并随附：《关于建设项目征收集体土地涉及农村居民点搬迁需要建设定向安置房供地办法的初步意见》（京国土市〔2007〕774号）、《关于加强“三定三限三结合”定向安置房产权登记及上市交易管理有关问题的通知》（京建法〔2014〕13号）。后，2019年12月6日，评估机构为一审法院出具函件，以各政府相关部门均无法就该涉案房产的房屋产权性质情况进行确认、无法评估委托对象的价格为由，申请将评估项目退回。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。薛俊宏与良乡开发公司签订的定向安置房认购协议及定向安置优惠购房合同是双方真实意思的表示，其内容不违反国家法律规定，合同合法有效。本案争议焦点为是否应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对于面积差进行双倍返还的问题。根据双方当事人提交的证据及北京市规划和自然资源委员会房山分局为法院出具的函件,可以认定涉案房屋为“三定三限三结合”房屋，根据京国土市〔2007〕774号文件的规定三定中的“定性”为普通商品房性质，“定向”指专为上述各类工程、项目需要征收集体土地特别是征地范围内涉及农村居民点搬迁的农（居）民安置适用。三限中的“限交易”为（1）此类安置房不予办理预售许可，严格掌握定向、定量的原则；（2）此类定向安置房的产权人今后对所购安置房进行出售、转让等市场交易行为比照“两限”普通商品房“退出机制”的有关规定办理。故虽然该房屋为安置房，但相关文件明确写明其性质为普通商品房，且《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。可见该司法解释并未将安置住房绝对排除适用，故就面积差返还问题可以适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，根据该解释第十四条规定出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。具体到本案，合同约定的房屋建筑面积为125.27平方米，在本案中双方一致确认的房屋实际建筑面积为108.63平方米，误差值为16.64平方米，误差比为13.28%，已超过3%，因薛俊宏对于超出政策优惠面积的部分系按照每平方米20000元标准交纳的房款，故对于3%以内的面积3.76平方米按照20000元标准由良乡开发公司退还给薛俊宏，数额为75200元，对于超出3%的面积12.88平方米由良乡开发公司按照每平方米40000元即双倍返还给薛俊宏，经核算数额为515200元，两项之和为590400元。良乡开发公司经法院传票传唤未到庭应诉的部分，法院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第十四条之规定，一审法院于2020年1月判决：一、北京良乡城市建设开发有限公司于判决生效后十日内给付薛俊宏房屋面积差价款590400元；二、驳回薛俊宏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审诉讼中，当事人未提供新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为是否可以参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》判令良乡开发公司返还薛俊宏差价款。根据在案查明事实，涉案房屋为“三定三限三结合”房屋，根据京国土市〔2007〕774号文件的规定三定中的“定性”为普通商品房性质，三限中的“限交易”为（1）此类安置房不予办理预售许可，严格掌握定向、定量的原则；（2）此类定向安置房的产权人今后对所购安置房进行出售、转让等市场交易行为比照“两限”普通商品房“退出机制”的有关规定办理。涉案房屋系基于房屋拆迁协议购买的房屋，薛俊宏与良乡开发公司非商品房房屋买卖合同关系。对于交付房屋的实际面积与合同约定面积误差部分应给付的款项，考虑当事人签订合同的目的及合同履行的实际情况，本院认为比照普通商品房的相关法律规定的原则处理更加合理。本案中，房屋实际建筑面积与合同约定面积误差值为16.64平方米，误差比为13.28%，薛俊宏对于超出政策优惠面积的部分系按照每平方米20000元标准交纳的房款，一审判决3%以内的面积3.76平方米按照20000元标准由良乡开发公司退还给薛俊宏，超出3%的面积12.88平方米由良乡开发公司按照每平方米40000元即双倍返还给薛俊宏共计590400元并无不当。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律错误，其判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9704元，由北京良乡城市建设开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 高宝钟审 判 员 蒋春燕审 判 员 陈 妍二〇二〇年六月三十日法官助理 宋 佳书 记 员 徐方烁书 记 员 赵 婕