上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初26797号原告：高来明。委托诉讼代理人：向诗图，上海申京律师事务所律师。委托诉讼代理人：李琪，上海申京律师事务所律师。被告：宋戈忠原告高来明与被告宋戈忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序进行审理。因被告宋戈忠下落不明，本院以公告形式向其送达起诉状副本等相关法律文书，基于本案部分事实不易查明，但法律适用明确，故依法裁定转为普通程序，并由审判员张鑫独任审理，于2020年12月21日公开开庭进行了审理。原告高来明及其委托诉讼代理人李琪到庭参加诉讼，被告宋戈忠经本院公告传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告高来明向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付拖欠的房屋占有使用费人民币(币种下同)201,900元。事实和理由：原告与被告系朋友及生意伙伴，双方于2017年7月12日签署《房屋出租合同》，约定由被告承租原告位于闵行区沪闵路XXX号XXX号仓库，租赁期限自2017年7月12日至2019年7月11日，月租金为7,800元，同时约定，被告在承租房屋内不得放有害有污染的物品。然被告在使用过程中，仅支付过1万元租金，其余租金经原告百般催促仍未按时支付，且至2019年5月，原告收到上海市闵行区生态环境局的行政决定催收通知书，方才知晓被告在仓库内放有污染环境的物品，该事件已对原告经营产生各种不利影响。现租赁合同期限已到，被告拖欠租金未支付，因被告行为已严重损害原告合法权益，故诉至法院，望判若所请。被告宋戈忠未作答辩亦未向本院提供证据。本院经审理认定事实如下：涉案房屋系原告高来明租赁取得，原告高来明系上海奉XX有限公司的法定代表人。2017年7月12日，原告高来明(房主、甲方)与被告宋戈忠(承租方、乙方)签订了《房屋出租合同》，约定甲方将沪闵路XXX号XXX号仓库租给乙方，租赁面积为200平方米，租金为每月7,800元，租期从2017年7月12日起至2019年7月11日止。合同第四条约定，乙方应注意遵纪守法，合法经营。合同第六条约定，在租赁期内，若遇哪一天国家动迁，甲方一律不予补偿，乙方接到搬迁通知后，六十天内无条件办理，承租的房屋不得放有害、有污染的物品。合同还对其他事项等作了约定。合同签订后，原告将涉案房屋交付被告使用。2017年8月8日，被告支付原告房屋占有使用费10,000元。另查明，2018年10月17日，上海市闵行区环境保护局对上海奉XX有限公司作出第XXXXXXXXXX号《行政处罚决定书》，主要内容为：按群众投诉，我局执法人员在2018年7月26日现场检查中发现，你单位对暂时不能利用的工业固体废物未建设储存场所安全分类存放，故作出罚款三万五千元整。2019年5月29日，上海市闵行区生态环境局向上海奉XX有限公司发送《行政决定催告通知书》(闵环保催告字﹝201X﹞第XX号)，主要内容为：我局于2018年10月24日发出第XXXXXXXXXX行政处罚决定书，但你单位至今未履行上述决定，现要求你单位在收到本通知书十日内向指定银行代收机构缴纳罚款三万五千元整。2019年6月1日，上海奉XX有限公司向上海市闵行区生态环境局提交《申辩书》，原告曾申辩称“申辩人已明确告知了宋戈忠不得放有害、有污染的物品，亦检查了其存放的物品为闲置的空桶，且一直监督其并未实际使用。”2019年6月28日，上海市闵行区生态环境局就第XXXXXXXXXX号《行政处罚决定书》向本院申请强制执行。自2018年6月起，原告多次催促被告支付租金，被告均未支付；自2019年5月起，原告通过微信多次催促被告，要求被告将涉案房屋内的物品、设备等搬离，被告多次答应但未兑现，始终拖延。原告高来明在庭审中陈述，涉案房屋无房屋产权证，亦未取得建设工程规划许可证；被告支付租金10,000元后未再支付租金，且未支付押金；原告多次催促被告搬离，但被告未搬，直到2019年10月15日，因原告与大房东的租赁合同到期，原告将涉案房屋收回并直接返还给大房东；被告租赁房屋后并未实际经营，但基于行政处罚决定，自愿对被告自2018年10月17日起至2019年10月15日的房屋占有使用费在原有租金的基础上打八折。以上事实，由原告提供的《租赁合同》《租金支付协议》《房屋出租合同》《行政处罚决定书》《行政处罚强制执行申请书》《行政决定催告通知书》《申辩书》、工商登记信息、照片、微信聊天记录以及原告的当庭陈述在案佐证。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，应视为其放弃质证的权利。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因涉案房屋上海市沪闵路XXX号XXX号仓库既无房地产权证也无建设工程规划许可证，故原告与被告就涉案房屋签订的《房屋出租合同》系无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般予以支持。本案中，原告向上海市闵行区生态环境局提交的《申辩书》中自认被告存放的物品为闲置空桶，一直监督被告未实际使用，且自2018年10月相关部门便已作出行政处罚，现原告自愿将2018年10月17日起至2019年10月15日的房屋占有使用费标准降低为每月6,240元，本院予以确认。通过微信聊天记录可知，被告一方面恶意欠付房屋占有使用费，另一方面在原告自2019年5月起催促搬离涉案房屋物品时始终拖延，被告对后续空置损失承担主要责任。综上所述，本院参照租赁合同中的租金标准，结合原告自愿调整房屋占有使用费的比例、后续空置损失扩大的过错程度等综合认定，扣除被告已支付的1万元，被告还应向原告支付欠付房屋占有使用费180,000元。被告宋戈忠经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告高来明与被告宋戈忠于2017年7月12日签订的《房屋出租合同》无效；二、被告宋戈忠于本判决生效之日起十日内支付原告高来明房屋占有使用费180,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,328.50元，公告费560元，共计4,888.50元，均由被告宋戈忠负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  张 鑫二〇二〇年十二月二十二日法官助理  李睿培书 记 员  李睿培附：相关法律条文一、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。