江苏省江阴市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0281民初14026号 原告：江阴市三元石业有限公司，住所地江阴市镇澄路**。 法定代表人：韩兴云，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：钱国双，江苏维一律师事务所律师。 被告：江阴市夏港街道三元村村民委员会，住，住所地江阴市镇澄路**/div> 法定代表人：袁耿骅，该村民委员会主任。 委托诉讼代理人：梁俏娜，江苏春申律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹磊华，江苏春申律师事务所律师。 被告：江苏德兆亿钢管有限公司，住所地，住所地江阴市五星路**iv> 法定代表人：范燕清，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：余忠平，江苏振强律师事务所律师。 原告江阴市三元石业有限公司（以下简称三元公司）诉被告江阴市夏港街道三元村村民委员会（以下简称三元村委）、江苏德兆亿钢管有限公司（以下简称德兆亿公司）排除妨害纠纷一案中，本院于2019年9月23日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告三元公司的委托诉讼代理人钱国双，被告三元村委的委托诉讼代理人曹磊华、梁俏娜,被告德兆亿公司的委托诉讼代理人余忠平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告三元公司向本院提出诉讼请求：1.判令三元村委、德兆亿公司立即从所占用的江阴市五星路XXX号厂房及办公楼腾空后返还给他公司；2.判令三元村委、德兆亿公司共同赔偿占用厂房及办公楼给他公司造成的损失5664357元（计算至2019年8月15日，自2019年8月16日起至实际返还之日止按照每月21万元计算）；3.本案的诉讼费用及保全担保费用由被告方承担。 事实和理由：坐落于江阴市的厂房及办公楼由他公司所建造，他公司对该厂房及办公楼具有占有、使用的权利。后他公司法定代表人韩兴云受三元村委书记徐某某的迫害，被迫在外。三元村委利用韩兴云在外无法顾及公司资产处置的情况下，擅自占有他公司的厂房及办公楼，并对外出租给德兆亿公司。德兆亿公司明知其占有使用的厂房系他公司所有，仍然与三元村委签订租赁合同，非法占有使用他公司所有的8000平米的厂房及1250平米的办公楼。从双方签订的租赁协议中可以看出，该租金明显低于市场标准达50%以上。依据物权法第二百四十五条的第一款及侵权责任法第七条、第八条、第十九条的规定，他公司诉至法院。 被告三元村委辩称：1.三元公司未提供证据证明其系涉案厂房的所有权人，原告的主体不适格；2.三元村委并非适格被告，实际上由于三元公司负债，各债权人成立了债权委员会，涉案房屋由债权人出租，三元村委签订租赁合同仅是为了工商登记所用；3.三元公司主张的损失没有依据；4.即使法院认定原告主体适格，三元公司的主张也超过了一年的除斥期间，该请求权消灭。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 被告德兆亿公司辩称：1.他公司于2018年6月才使用涉案房产；2.他公司系合法善意占有，且支付了合理的对价。 本院经审理查明：2010年6月28日，江阴宗承钢铁有限公司（以下简称宗承钢铁）与三元村委签署租赁合同一份，约定：宗承钢铁将其三元村锦舫公司东侧、五星路北侧，甲方西侧的工业用地22963平方米出租给三元村委。 2010年7月1日，三元公司登记设立，发起人为韩兴云与徐某某2。 2010年6月29日，三元村委与三元公司签署租赁合同一份，约定：三元村委将其三元村锦舫公司东侧、五星路北侧，甲方西侧的工业用地22963平方米出租给三元公司。 2010年7月22日，三元公司与夏港建筑安装工程总公司（以下简称夏港建筑公司）签署建设工程施工合同一份，约定：三元公司将其江阴市夏港镇三元村标准车间土建、室外工程发包给夏港建筑公司施工。同日，三元公司与江阴市长泾波纹瓦公司（以下简称波纹瓦公司）签署建设工程施工合同一份，约定：三元公司将其江阴市夏港镇三元村标准车间、屋顶钢结构工程发包给波纹瓦公司施工。 上述房屋建造完成后，三元公司即进行生产经营。 2013年11月25日，韩兴云与徐某某2签署解除合作协议书一份，约定：在2011年3月，经协议双方当事人协商，共同出资成立三元公司以及与生产相配套的其它子公司或独立公司。由于在经营中出现了种种问题和一些不利因素，现经双方协商决定解除合作协议，并将有关事项商定协议如下： 一、原三元公司及其它子公司或独立公司所有的一切债权债负由韩兴云承担。三元公司及其它子公司或独立公司股东变更为韩兴云。 二、现有的四跨车间和两幢办公楼分以中心为准各得一半，东侧由韩兴云分得，西侧由徐某某2分得。经双方协商，西侧车间和办公楼徐某某2应支付700万元给韩兴云。车间北面的临时房韩兴云使用两年，期满归还给徐某某2。门口出入通道共同使用。 三、韩兴云应支付叁佰万元，作为合作三年共同经营期间的回报，并归还三元公司原投资款伍佰万元整，两项共计800万元给徐某某2 四、西侧两跨中的设备，以及可利用材料于2014年1月底前全部由韩兴云移到东侧车间。 五、双方车间所租用的土地款每半年支付18万元。即每半年（每年的6月底与12月底）韩兴云必须支付给徐某某29万元，由徐某某2支付给村委。（土地增值税另外计算） 六、西侧车间另行安装电度表，所用电费每月由徐某某2按实际使用电费支付给韩兴云。再由韩兴云支付给宗承钢铁。也可与宗承钢铁协商后各自交付。 七、四跨车间中间的隔墙由徐某某2承担，产权归徐某某2。 八、湖北咸宁投资980万元由韩兴云最迟在2014年底前负责全部归还结清投资款，(除韩兴云、徐某某2各60万元和吴建忠50万元不计利息外），利息计算日期为2013年1月1日起按年利率10%计息。 九、为减少开支双方商定长江村做的工程款约300万元由徐某某2负责回收，并用于今年支付湖北投资款的利息和归还部分投资款。 十、以上协议一式两份，双方签字待变更三元公司股东、等其它子公司股东后生效。 审理中，原告陈述上述协议系其法定代表人受胁迫签署。后三元公司的股东变更为韩兴云、唐某某。恒炅公司占用了协议约定的厂房及办公楼。 2016年，三元公司的法定代表人为避债离开江阴。 2017年5月，德兆亿公司登记设立，其工商登记材料中附有2017年7月31日三元村委与德兆亿公司签署的租赁合同一份，约定三元村委将江阴市五星路XXX号房屋约8000平方米出租给德兆亿公司经营。租赁期限为2017年7月31日起至2020年7月30日止。租金标准为每年80万元。 2018年4月26日，三元石业民间债主委员会将三元公司的左侧两跨车间（约8000平方米）、东侧办公楼1-3层（两层右侧班半层已租赁的除外）约1250平方米出租给德兆亿公司经营。租赁期限为自2018年6月1日起至2027年5月31日止。第一年租金为828000元，第二、第三年租金为102万元。租金每三年协商一次，汇入盛昌账户。同日，三元村委与德兆亿公司签署租赁合同一份，约定三元村委将三元公司的左侧两跨车间（约8000平方米）、东侧办公楼1-3层（两层右侧班半层已租赁的除外）约1250平方米出租给德兆亿公司经营。其余约定与民间债主委员会的约定一致。 合同签订后，德兆亿公司即使用租赁厂房；德兆亿公司通过银行转账向盛昌交付了租金33万元。 本院认为，物权法第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”本案中，三元公司在宗承公司租赁的土地上修建的构筑物未取得相应的建造审批手续，从性质上看不属于合法建造行为，不能按照物权法等法律法规进行物权的设立、变更以及消灭登记，当然三元公司也不能取得相应的物权。但上述房屋由三元公司建造完成，在被有权机关拆除之前三元公司有权占有、使用。 2016年三元公司的法定代表人为避债离开江阴，三元村委及三元公司的债权人将三元公司的厂房出租给德兆亿公司，将收取的租金偿还三元公司债务，构成无因管理。但三元公司的法定代表人韩兴云出现后，无因管理行为结束。且管理结束后，管理人应当向受益人报告管理事务的情况。管理人管理事务取得的财产，应当及时转交给受益人。 本案的争议焦点是：一、三元公司是否有权要求德兆亿公司腾空其承租的厂房；二、三元公司主张的占有使用费能否得到支持。 对于第一个争议焦点： 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，无论是三元村委还是三元石业民间债主委员会与德兆亿公司签署的租赁合同均无效，德兆亿公司占有并继续使用涉案房屋的依据已不存在。三元公司作为占有权人有权要求德兆亿公司从其所占用的江阴市五星路XXX号厂房及办公楼中搬离。但考虑到德兆亿公司正处于生产经营过程中，其搬迁的难度较大，需要一定的准备及搬迁时间。本院予以综合考虑后确定德兆亿公司的搬迁期限为6个月。 对于第二个争议焦点： 房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，三元公司主张合同约定的标准过低，但未提供证据证明。且即使合同约定的租金标准低于市场标准，无因管理人除非具有恶意或重大过失，否则不负赔偿责任。 综上，本院根据德兆亿公司签署的租赁合同确定其应支付的占有使用费为2514667元，即80万元*10月/12月+828000元+102万元。扣除已付租金33万元，尚应支付2184667元。并承担自2020年6月1日起至实际迁出之日止按照每年102万元支付的占有使用费。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十条、第二百四十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下： 一、江苏德兆亿钢管有限公司应于本判决发生法律效力之日起6个月内从其所占用的江阴市五星路XXX号厂房及办公楼中搬离； 二、江苏德兆亿钢管有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内给付江阴市三元石业有限公司占有使用费2184667元，并承担该款自2020年6月1日起至实际迁出之日止按照每年102万元计算的占有使用费； 三、驳回江阴市三元石业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费51450元、保全费5000元，合计56450元，由江阴市三元石业有限公司负担27173元（江阴市三元石业有限公司已预交56450元，本院依法予以退还29300元）；由江苏德兆亿钢管有限公司负担29300元，于本判决发生法律效力之日起十日内直接缴纳至本院诉讼费账户（开户名称：江阴市财政局非税收入专户；开户账号：01×××52；开户银行：农村商业银行江阴农商银行营业部）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省无锡市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审 判 长 李  峰 人民陪审员 顾 羽 鸣 人民陪审员 杨 群 芳 二〇二〇年八月十三日 书 记 员 华佳慧子 附：相关法律、司法解释条文 1.《中华人民共和国物权法》： 第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。 第二百四十五条占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。 占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。 2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。