上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初26894号原告：德佑房地产经纪有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：王拥群，总经理。委托诉讼代理人：朱泠，女。被告：汪惠霞，女，1977年4月12日出生，汉族，户籍地安徽省安庆市。原告德佑房地产经纪有限公司(以下简称德佑公司)与被告汪惠霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，先适用简易程序审理，后因公告送达，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年12月21日公开开庭进行了审理。原告德佑公司的委托诉讼代理人朱泠到庭参加诉讼。被告汪惠霞经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。德佑公司向本院提出诉讼请求：1.判令其向汪惠霞支付的租赁保证金35,832元用于抵扣提前解除合同的违约金，汪惠霞无需向原告返还；2.判令汪惠霞退还房屋租金31,496元。事实和理由：2015年11月3日，德佑公司与汪惠霞就上海市闵行区莘建东路XXX号-XXX室商铺租赁事宜达成一致，签订了房屋租赁合同，约定：租赁期限自2015年12月1日起至2019年12月31日止，第一年月租金为17,916元，第二年月租金为18,746元，第三年月租金为19,528元，第四年及最后一个月的月租金为20,416元；德佑公司需向汪惠霞支付租赁保证金35,832元。2018年7月12日，德佑公司向汪惠霞申请提前退租，双方就解除房屋租赁合同的相关事项协商一致，并于2018年10月12日另行签订了房屋交接单，解除了房屋租赁合同。德佑公司已根据合同约定承担提前退租的违约责任，即德佑公司支付的房屋租赁保证金不再要求返还，但汪惠霞应当退还德佑公司已支付未使用的2018年10月13日至同年11月30日的租金31,496元。然经德佑公司多次催讨，汪惠霞仍拒不退还。德佑公司现为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判如所请。汪惠霞未到庭，亦未提交答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。现根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于上海市闵行区莘建东路XXX号底层商铺权利人为案外人王某某、顾某某。汪惠霞作为承租方与王某某、顾某某作为出租方就闵行区莘建东路XXX号房屋签订了房屋租赁协议。同时，王某某、顾某某在《同意转租确认书》上签名。2015年11月3日，汪惠霞作为出租方(甲方)与德佑公司作为承租方(乙方)签订了《房屋租赁合同》，双方约定，甲方依法出租给乙方的房屋地址为上海市闵行区莘建东路XXX号-XXX室，房屋产权证面积95平方米，实际使用面积51平方米；该房屋的租赁期限自2015年12月1日起至2019年12月31日止；甲方应于2015年12月1日前向乙方交付该房屋及附属设施设备；甲、乙双方约定租期内的租金以及递增幅度明细如下：第一年月租金为17,916元，第二年月租金为18,746元，第三年月租金为19,528元，第四年及最后一个月的月租金为20,416元；租金每6个月为一期支付；甲、乙双方约定，乙方在本合同签订且甲方向乙方提供办理工商营业执照所需的材料后10日内，向甲方支付该房屋的租赁保证金即人民币(大写叁万伍仟捌佰叁拾贰元整)；租赁期间，非本合同第九条第1款规定的情况乙方中途擅自退租的，则应按照本租赁合同所约定的租赁保证金的数额向甲方承担违约责任，乙方在该房屋内添加的不可移动的固定装修装饰归甲方所有。乙方在向甲方承担完毕相当于租赁保证金数额的违约赔偿金后，甲方须放弃要求乙方继续履行本合同项下义务的权利，并不再向乙方主张其他违约责任。上述房屋租赁合同签订后，德佑公司于2015年11月11日向汪惠霞转账支付143,328元(含租赁保证金35,832元及第一期房屋租金17,916元*6=107,496元)。2018年5月14日，德佑公司向汪惠霞转账支付117,168元，转账附言载明店铺支持部莘建东路店XXXXXXXX到XXXXXXXX房租。2018年7月5日，德佑公司向汪惠霞发出《通知函》，载明：就我方承租贵方出租的上海市闵行区莘建东路XXX号-XXX室房地产，贵我双方于2015年12月1日签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2015年12月1日起至2019年12月31日至，鉴于房地产市场持续下滑，我方经营亏损严重，特向贵方申请提前终止该租赁合同。现我方通知贵方：一、现我方租金已支付至2018年11月30日，自此之后，我方将不再支付租金，请贵方可积极安排招租事宜；二、我方已于2018年7月5日电话通知贵方退租事宜，现我方积极寻找意向租客，若成功促成贵方于意向租客签约，还请贵方退还我方押金与溢缴租金。2018年10月12日，德佑公司与汪惠霞签订《房屋交接单》，载明：就(承租方)德佑公司承租出租方汪惠霞出租的上海市莘建东路XXX号-XXX室的房地产事宜，现承租方交付出租方如下：钥匙2把，现有电表抄表数为平段44,702KWH，水表抄表数为1,093；双方以确认家具家电情况，房屋结构一切正常，双方确认无异议，并随房屋装修现状交付。已结清租赁期内全部水电费。庭审中，德佑公司陈述，其于2018年7月5日向汪惠霞发送《通知函》后，双方就解除房屋租赁合同事宜一直在进行沟通。最终，汪惠霞同意以没收租赁保证金作为合同解除的条件，同意于2018年10月12日解除双方之间的房屋租赁合同并签订了《房屋交接单》，德佑公司亦于当日将租赁房屋返还给汪惠霞，故德佑公司认为双方之间的房屋租赁合同于2018年10月12日解除。合同解除后，汪惠霞从未向德佑公司主张过存在其他损失需要德佑公司承担，亦未向德佑公司返还任何款项。本院认为，德佑公司与汪惠霞签订的《房屋租赁合同》及《房屋交接单》，系双方真实意思表示，内容合法有效，双方当事人均应恪守约定、按约履行。根据上述《房屋交接单》载明的内容，德佑公司已于2018年10月12日向汪惠霞返还租赁房屋，双方确认房屋结构一切正常，并结清了租赁期内全部水电费。虽该《房屋交接单》未明确写明解除《房屋租赁合同》，但从《房屋交接单》载明内容看，双方已经对德佑公司返还租赁房屋达成一致，故涉案房屋租赁合同经双方协商予以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。对于德佑公司主张要求汪惠霞返还剩余房屋租金，本院认为，德佑公司承租房屋应向汪惠霞支付房屋租金，但解除合同后德佑公司已付的多余房租汪惠霞应当返还。且根据德佑公司所述，双方在协商解除《房屋租赁合同》时，汪惠霞同意以没收租赁保证金作为合同解除的条件，并未提出要求没收剩余房租。现德佑公司实际租用租赁房屋时间为2015年12月1日至2018年10月12日，德佑公司缴纳的最后一期房屋租金期限为2018年6月1日至同年11月30日，按每月19,528元计算，德佑公司需向汪惠霞支付租金85,672元，德佑公司实际共向汪惠霞交纳了房屋租金117,168元，故汪惠霞尚需返还德佑公司剩余租金31,496元。故对德佑公司要求汪惠霞返还已支付未使用的租金之诉请，本院予以支持。关于德佑公司向汪惠霞支付的租赁保证金，因德佑公司出于自身经营原因提出解除租赁合同，根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，德佑公司应按照租赁保证金的数额向汪惠霞额承担违约责任。现德佑公司同意由汪惠霞没收租赁保证金，符合双方的合同约定，本院予以准许。汪惠霞经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告汪惠霞于本判决生效之日起十日内退还原告德佑房地产经纪有限公司剩余房屋租金31,496元；二、原告德佑房地产经纪有限公司向被告汪惠霞支付的租赁保证金35,832元归被告汪惠霞所有，被告汪惠霞无须向原告德佑房地产经纪有限公司返还。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费587.40元，公告费560元，合计1,147.40元，由被告汪惠霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  徐杰云二〇二〇年十二月二十八日书记员  陶思延附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。