安徽省五河县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0322民初2490号 原告：五河县东刘集供销合作社，住所地五河县东刘集镇东刘集街，统一社会信用代码91340322150142557G。 法定代表人：王利，该社主任。 被告：彭艳，女，1963年4月12日出生，汉族，住五河县。 委托代理人：王祥，五河县小圩镇法律服务所法律工作者。 原告五河县东刘集供销合作社（以下简称刘集供销社)、蚌埠市鸣发建筑装饰工程有限公司与被告彭艳买卖合同纠纷一案，于2019年10月29日向本院提起诉讼。本院立案后，依法适用简易程序进行审理，于2020年1月15日作出（2019）皖0322民初4365号民事判决。彭艳不服该判决，上诉于蚌埠市中级人民法院。蚌埠市中级人民法院于2020年5月12日作出（2020）蚌03民终1267号民事裁定，撤销本院（2019）皖0322民初4365号民事判决，发回本院重审。重审期间，蚌埠市鸣发建筑装饰工程有限公司申请撤回起诉，本院裁定准许。本院依法组成合议庭，于2020年8月6日公开开庭审理了本案。原告刘集供销社的法定代表人王利、被告彭艳及其委托诉讼代理人王祥均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘集供销社向本院提出诉讼请求如下：1.判决确认原告与被告之间买卖合同无效；被告立即返还其侵占的周庄供销社房屋（蚌埠市鸣发建筑装饰工程有限公司承建的从东往西第七套）搬出并将装饰物拆除；2、赔偿原告损失50000元；3、诉讼费用由彭艳承担。事实和理由：2011年刘集供销社经上级主管部门五河县供销合作社总社的批准对下属的周庄供销社职工宿舍进行改造重建。刘集供销社将该改造重建工程发包给蚌埠鸣发公司。房屋建成后，由于没有及时交纳工程款，经协商房屋产权属双方共有，如有供销社以外的人愿意购买就将房屋交付给该户居住。彭艳当时交纳了50000元定金，在余款250000元没有缴纳的情况下，私自占有原告的房屋。原告多次催要剩余欠款或要求其搬出占有的房屋，但彭艳置之不理，还擅自对该房屋进行了装修，并将此房租赁给他人。为此，特提起诉讼，请判如所请。 被告彭艳辩称：涉案房屋系周庄供销社开发建设的，蚌埠鸣发公司只是施工单位，供销社与彭艳之间存在房屋买卖合同关系，鸣发公司无权在本案中主张权利；涉案房屋买卖合同有效，该房屋是供销社经与周庄村协商，利用周庄村的集体土地开发建设的小产权房，并且该房屋已经实际销售并居住多年，根据小产权房方面的规定，如果小产权房购买方属于集体成员，该房屋买卖合同应有效；如法院认定该合同无效，并要求被告返还房屋，被告要求原告返还已付房款50000元及赔偿其因装饰装修产生的损失40000元；原告明知自己不具有房屋开发资质，且该房屋建设未经相关部门批准，至今无法提供合法手续。因此，存在缔约过失责任，被告保留要求原告承担缔约过失责任的权利。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。 刘集供销社针对其诉讼请求及陈述的事实和理由提交的证据为：1、原告的营业执照、法定代表人身份证明、身份证复印件，证明原告的主体资格；2、被告书写的改动申请复印件两份，证明被告要求原告按照其要求对房屋进行建造；3、与建筑商的结算清单一份，证明按照被告的要求，原告为该房屋改建产生的花费为50000元；4、刘集供销社申请改建宿舍的报告、县社同意的报告、会议记录，证明涉案宿舍的改建是经过县里批准的；5、刘集供销社与蚌埠鸣发公司签订的施工合同复印件，证明鸣发公司和刘集供销社合建了涉案的职工宿舍；6、（2018）皖03民终2122号民事裁定书，证明涉案房屋所在的土地性质为国有。 彭艳对原告所举证据的质证意见为：证据1真实性无异议。证据2真实性无异议，但该证据与本案无关联性。证据3三性均有异议，该证据没有原告及被告的签字、盖章，被告购买房屋并不存在改造后另外加价的情况，该证据达不到原告的证明目的。证据4能证明涉案房屋的建设主体是刘集供销社，与蚌埠鸣发公司无关。证据5应提供原件，该合同显示发包方是刘集供销社，蚌埠鸣发公司只是承建方，并不存在原告所述的合建情况。证据6真实性无异议，但无法证明涉案土地是国有土地，达不到原告的证明目的。 彭艳向本院提交证据为：收据一张，证明以职工价买房，交50000元押金，收款方是刘集供销社，刘集供销社是本案适格主体。 刘集供销社对被告所举证据无异议。 经庭审举证、质证，对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下： 对刘集供销社所举证据的认定：证据2系彭艳要求施工方对涉案房屋按其要求设计施工申请，与本案有关联，予以认定。证据3缺乏相关方签字认可，不予认定。证据4系原告系统内部报批手续，可以证明职工宿舍改建经过内部审批的事实。证据5施工合同，可以证明蚌埠鸣发公司系施工方，但不能证明合建的事实。证据6系生效裁判文书，予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实为：2011年，刘集供销社经上级主管部门五河县供销合作社总社的批准，对下属的周庄供销社职工宿舍进行改造重建。刘集供销社将该改造重建工程发包给蚌埠市鸣发建筑装饰工程有限公司承建。彭艳当时以供销社职工名义交纳了50000元押金，施工方按照彭艳的要求对房屋进行了设计和施工。双方没有签订房屋买卖合同，也没有约定房屋价款，双方就剩余购房款没有达成协议。彭艳入住后为诉争房屋打地坪及装修等。 另查，涉案房屋土地性质属国有，至今没有办理商品房开发、销售等相关手续。 本院认为，刘集供销社经上级主管部门五河县供销合作社总社的批准，对下属的周庄供销社职工宿舍进行改造重建，是为了本单位职工改善居住条件，其并没有取得商品房开发、销售许可。刘集供销社虽以单位职工名义收取彭艳购房款，但彭艳并非是刘集供销社职工。因此，五河县东刘集供销合作社与彭艳之间的买卖合同因违反法律强制性规定，属无效合同，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中刘集供销社明知道其没有取得商品房销售许可，彭艳也明知自己不属于供销社职工，双方达成房屋买卖协议，均存在相应过错，应各自承担相应的责任。双方对各自主张的损失均未提供证据证明，应承担不利后果。 案经本院审判委员会讨论，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下： 一、确认原告五河县东刘集供销合作社与被告彭艳之间房屋买卖合同无效； 二、被告彭艳于本判决书生效后30日内返还现在居住的原周庄供销社的房屋（从东往西第七套）给原告五河县东刘集供销合作社；五河县东刘集供销合作社于本判决书生效后30日内返还给彭艳的购房款50000元； 三、驳回原告五河县东刘集供销合作社的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 案件受理费1050元，五河县东刘集供销合作社负担525元，彭艳负担525元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于蚌埠市中级人民法院。 审 判 长  刘国凤 审 判 员  王尔朋 人民陪审员  王 丽 二〇二〇年八月二十六日 书 记 员  郭莲莲 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售 许可证明的，可以认定有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。