辽宁省营口市西市区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0803民初1114号 原告：营口市中天物业服务有限公司，住所地辽宁省营口市西市区新华路南31号。 法定代表人：于洪涛，该公司总经理。 委托诉讼代理人：傅刚，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：王羽婷，辽宁海润律师事务所律师。 被告：韩桂某，住营口市西市区。 原告营口市中天物业服务有限公司与被告韩桂某物业服务合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告营口市中天物业服务有限公司的委托诉讼代理人傅刚、王羽婷，被告韩桂某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 营口市中天物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告给付欠缴的物业费4801元及滞纳金852元(物业费及滞纳金自2013年10月15日计算至2018年6月30日，其余物业费及滞纳金计算至给付之日止)。2、本案诉讼费用由被告承担。 韩桂某辩称：2012年7月至8月间下班回家时闻到一股异味，后来发现楼下101室的阳台上堆满了酒瓶子、塑料瓶、易拉罐、破盒子、废盒子、废纸箱、旧废物、破锅等垃圾，凡能卖钱的东西应有尽有，经阳光一天的暴晒，这些垃圾物品发出难闻气味。我们找到原因后，请房管员到家里看一看、闻一闻，房管员让我找物业经理，物业负责人说管不了。他不知道物业有责任和义务保证业主居住环境的卫生整洁无伤害吗？这么不负责的态度和不作为的行为，业主怎么能拿出物业费养这样的无能力、无责任心的小区管理者？2012年10月的物业费他们求我们关系比较好的保安队长等人来收的。从此几年的时间里物业从来没有人找过我们。没有办法我们只能卖房，房管员、保洁员都帮忙，来了几个看房子的，都说屋里有异味，至今也没有卖出。中天御景华庭小区是全国物业管理优秀单位，基于这点我们才入住的。没想到几年后，把我们推到废品堆上住了，找谁谁都不管，窗户不能开，阳台封上也有味。特别是夏天苍蝇、蚊子大聚会，亲戚、朋友来家做客，发现邻居阳台堆满废品，惊讶地说：“这个小区还有人捡废品堆在阳台上，物业不管呀？我退休后做过两年物业经理，所以我的诉求：1.首先中天物业违约，业主管理服务协议书第一条第一款房屋共用部分没有做到服务与管理，楼门两侧走廊堆垃圾、废品没人管。第二条第二款业主提意见不作为，第九款没有做到安全、公平、合理、正确处理物业的卫生环保等方面的相邻关系，没有做到不得侵害他人的合法权益，不作为；2.按照环境保护法、物业法、业主管理条例等相关规定给予赔偿；3.今后想收取物业管理费，必须告知楼下业主，停止捡垃圾行为或把自家阳台封上，气味自己闻不要影响别人；4.物业协助我卖房子并说明原因，不能欺骗购买者。5.我家住二楼，2010年就申请停止使用电梯。电梯是一户一卡，物业没给我们办过电梯卡。物业管理是当今的社会热点，我希望通过法律让我们的权益受到法律公正、公平、合理的保护，同时也希望受到媒体、舆论的保护 双方对下列要素事实没有争议，本院经审理认定事实如下： 1、物业公司服务的小区位置和名称：御景华庭小区。 2、物业公司起诉要求被告缴纳物业费的期限：2013年10月15日到2018年6月30日。 3、业主房产位置：御景华庭*-*-*。 4、业主房产用途：住宅。 5、业主房产建筑面积：100.24㎡ 双方争议的要素： 1、物业服务费、电梯费的标准。 2、被告拒绝缴纳物业费的事由即楼下101室的阳台堆满酒瓶等垃圾，发出难闻气味以及楼宇门两侧堆放垃圾；已申请停止使用电梯所以不需要缴纳电梯费。 3、滞纳金。 本院结合庭审举证、质证，对上述争议的要素认定为： 1、物业费服务标准。被告于2007年入住时与原告签订了《物业管理服务协议》，约定物业服务费按年收取，住宅每月每平方米0.5元；电梯费用按年收取，第二、三层：180元。被告所在小区成立了业主委员会后，业主委员会于2012年4月12日与原告签订了《物业服务合同》约定物业服务费用多层住宅每月每平方米0.6元，物业服务期限是三年，又于2015年4月28日再次签订《物业服务合同》约定物业服务费用多层住宅每月每平方米0.9元，物业服务期限是三年。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，被告与原告之间签订的物业管理服务协议以及被告所在小区业主委员会与原告签订的物业服务合同对被告具有约束力，故物业服务标准应为2012年4月12日至2015年4月27日为每月每平方米0.6元，2015年4月28日后为每月每平方米0.9元,故原告诉讼请求以此标准计算被告2018年6月30日前尚欠物业服务费、电梯费共计4801元，本院予以支持。 2、依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件的解释》第二条“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：(一)具有构造上的独立性，能够明确区分;(二)具有利用上的独立性，可以排他使用;(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。”以及《营口市物业管理实施细则》第三十七条“业主、物业使用人自用部位、自用设施设备，物业管理范围内房屋共用部位、公用设施设备，公用专业部门管理范围内共用设施设备的界定：（一）业主、物业使用人自用部位、自用设施设备1、自用部位：户门以及内门窗、非承重墙、内墙面、地面、顶棚、阳台及业主独立使用的露台等；……”，依照上述规定101室阳台为自用部位，依法不属于共用部位，不在物业管理范围。此外，如果因为101室阳台堆放酒瓶子等杂物造成被告损害的，被告可向行为人主张权利，不能以此为理由拒绝缴纳物业费。依照《中华人民共和国物权法》第七十二条“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”第八十条“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”第八十三条第一款“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。”电梯是建筑物的附属设施，为共有部分，缴纳电梯费是业主的一项义务，业主不得以放弃权利不履行义务。被告辩称已申请停止使用电梯，未提供证据证明是否已经征得原告或业主同意，故应根据双方签订的物业管理服务协议的约定，缴纳电梯费。另外，物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断，应限定在原告不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，一般情况下的服务瑕疵不应成为拒绝交纳物业服务费的理由。故对被告的辩称意见，本院不予采纳。 3、对于原告主张向被告收取滞纳金的请求，因原告在具体的物业服务过程中，未及时妥善与被告沟通或解决存在的问题，致使被告不满意原告的物业服务，导致出现物业服务纠纷，物业公司也有一定的责任，故对其主张收取滞纳金的请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十二条、第八十条、第八十三条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件的解释》第二条，《物业管理条例》第七条、第四十一条之规定，判决如下： 一、被告韩桂某于本判决发生法律效力之日起10日内支付给原告营口市中天物业服务有限公司物业费、电梯费共计4801元； 二、驳回原告营口市中天物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元(原告已预交50元)，减半收取25元，由被告韩桂某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于营口市中级人民法院。 审判员  岳虹 二〇二〇年六月十五日 法官助理王鑫 法官助理张鲁宁 书记员王楠