广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初23700号原告：温志常，男，1967年2月1日出生，汉族，身份证住址广东省五华县，委托诉讼代理人：彭耀洲，广东灜真律师事务所律师。委托诉讼代理人：康娟，广东灜真律师事务所律师。被告：广州市白云区新市街小坪村第七经济合作社，地址广州市白云区新市街小坪村。法定代表人：刘国峰，社长。委托诉讼代理人：李志华，广东合盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丽璇，广东合盛律师事务所律师。被告：王建民，男，1975年10月8日出生，汉族，身份证住址广东省博罗县，委托诉讼代理人：朱俊凯，广东天穗律师事务所律师。原告温志常与被告广州市白云区新市街小坪村第七经济合作社（以下简称小坪七社）、王建民合同纠纷一案，本院于2020年8月11日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人彭耀洲，被告小坪七社的委托诉讼代理人张丽璇，被告王建民的委托诉讼代理人朱俊凯均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告提起诉讼请求：1、两被告共同返还原告装饰装修折旧补偿款349574.42元；2、两被告共同返还原告供水、供电、消防、化粪池等设施的折旧补偿款200000元[具体金额按拆迁方已实际补偿的折旧计算]；3、本案的诉讼费由两被告共同承担。事实与理由如下：2009年3月10日，原告与被告小坪七社签订《租赁合同》，约定被告小坪七社将广州市白云区黄石西路小坪东路西***号的物业出租给原告，期限自2009年3月10日至2029年3月9日，原告在租期内有权转租和分租。在合同履行过程中，原告投入装修于2017年12月15日又与被告王建民签订《租赁合同》，约定原告将上述物业转租给被告王建民使用，期限自2017年12月15日至2029年3月9日，合同第四条明确约定原告交付租赁物业包含的设施种类，以及征用拆迁单位对装修设施及经营时间损失的补偿按折旧归被告王建民所有。上述物业于2019年1月8日被通知拆迁，2019年9月4日，两被告与拆迁单位共同签订《广州市白云区新市街小坪村城中村改造项目集体物业拆迁补偿协议之补充协议》，确认涉案物业的装饰装修评估总值为2414653元，同时明确若两被告造成实际装修人未能得到相应装修补偿的，由两被告承担补偿责任。现涉案物业已被拆除，所有的拆迁补偿款已支付给被告王建民。按照上述合同内容，涉案物业若因拆迁补偿应当是由原告与被告王建民结合经营时间年限进行折旧补偿，拆迁补偿包括物业的装修装饰和物业相应附属设施、经营损失等。结合拆迁单位支付给被告王建民的全部拆迁补偿款金额，其中装饰装修拆迁补偿款依双方合同约定，由被告王建民实际占有使用涉案物业截止时间为2019年7月，故自2019年8月至2029年3页9日共3509天被告王建民未经营期间的折旧补偿款属被告王建民所有，自2017年12月15日至2019年7月31日共594天被告经营期间的折旧补偿款应属原告所有，根据时间比例计算，原告应得的装饰装修拆迁补偿款为349574.42元（594天÷4103天×2414653元）。此外，原告提供给被告王建民的物业设施在被告小坪七社的基础上，又增加了150千瓦容量供电、二时供水水表设施，该部分的补偿款也应属于原告，现结合原告实际投入暂计算200000元，最终金额以拆迁单位已实际支付的补偿标准折旧计算。故请求法院支持原告诉讼请求。被告小坪七社辩称：请法院依法驳回原告全部诉讼请求。原告关于装修装饰诉请没有任何证据及法律依据，首先原告没有任何证据证明其装修内容、项目及支出，没有事实依据。其次，原告承租后没有向我社递交装修申请。根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第13条规定，即使原告进行了装修装饰并提供了完整的证据，其装修未经我社同意，由此发生的费用应由原告自行承担。另外原告自认2019年8月1日至2029年3月9日期间的折旧补偿款属被告王建民所有，原告主张的是2017年12月15日至2019年7月31日的折旧补偿款，但该期间涉案物业由原告或其次承租人实际使用享受装修装饰的价值，故原告主张返还已经使用期间的装饰装修折旧补偿费用没有任何事实和法律依据。第二，原告要求补偿款的设施，实际是我社建设，配备并交付给原告，原告无权主张该设施的补偿款。第三，我社出租给原告的租期自2009年3月10日起，原告出租给被告王建民的租期自2009年3月11日起。此外，（2020）粤0111民初458号民事判决载明，2010年1月21日，王建民使用涉案场地投资成立俊逸酒店个人独资企业。从现有的证据及另案法院查明的事实可知，原告承租后将涉案物业转租，由次承租人在涉案物业投资成立经营酒店。根据另案法院查明的事实，俊逸酒店系被告王建民投资成立，原告无权主张相关的补偿。四、涉案物业因小坪村城中村改造清拆，案外人广州市小坪房地产开发有限公司为改造拆迁补偿主体，补偿对象、补偿项目、补偿金额均由小坪公司确定。根据广州市白云区新市街小坪村城中村改造项目集体物业拆迁补偿协议之补充协议，小坪公司确定被告王建明为涉案物业装饰装修的补偿对象，向其支付了全部的补偿款，如果法院经审查认定部分款项应属原告所有，应由王建民直接向原告支付，与我社无关。我社没有获得任何装修装饰补偿，原告要求我社返还补偿款没有任何依据。此外，小坪公司曾向我社告知被告王建民诉称，其为涉案物业所有装饰装修所有权人，另结合原告证据租赁合同第七条第三项的约定，装饰装修及经营时间损失的补偿按折旧归乙方，也就是被告王建民所有。即根据该约定，折旧补偿归被告王建民所有，所以小坪公司确定了被告王建明为补偿对象，并向其支付了涉案物业的装修装饰补偿款。五、原告的诉讼请求一已经要求装饰装修补偿，假设法院认定原告投入了供水、供电、消防、化粪池等设施，该设施的补偿款也应该已经包含在装饰装修补偿中，原告无权重复获得补偿。被告王建民：首先，温志常与王建民签订的合同已明确，装修装饰按折旧归王建民所有，该条款意思是装修装饰按照评估值的评估价格支付与王建民，而不是投入装修时的价格，而本案的241万就是拆迁时涉案房屋的装修和设施的残值。其次，根据小坪村和温志常的租赁合同可以得知涉案房屋的设施设备是由小坪村建造，并非原告温志常，温志常没有举证证明对涉案房屋的装修、装潢进行任何投入。再者，据王建民了解，温志常在2015年的时候已经将涉案房屋整体转让过一次，并向第三方彭门可收取了转让费207万，且转让时也是明确了涉案房屋的全部装潢、装饰设施、设备补偿款归彭门可所有，而彭门可在2017年又将涉案房屋整体转让与王建民，转让时同样约定了涉案的房屋装修装饰的补偿款全部归王建民所有，因此温志常已将补偿款的权利转让出去并收取了全部装修款项，其不存在任何损失，也不应当收取任何装修补偿。综上，本次的拆迁补偿为评估时的装修残值241万，已是折旧后的价值，按照租赁合同折旧归王建民所有。原告第二个诉讼请求属于重复请求，请求驳回原告的全部诉讼请求。当事人为证明自己的主张依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。本院对当事人提交的租赁合同、广州市白云区新市街小坪村城中村改造项目集体物业拆迁补偿协议之补充协议、民事判决书、小坪酒店物业租赁合同、租赁合同（温志常和小坪村）、股权及经营转让协议、企业信用报告、房地产估价报告等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：2009年3月10日，被告小坪七社（甲方、出租方）与原告温志常（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定甲方将广州市白云区黄石西路小坪东路西***号建筑物出租给乙方，总建筑面积2500平方米，租期自2009年3月10日至2029年3月9日，每月租金45220元；甲方在将本合同项下出租物业交付给乙方时，该物业必须包含以下条件，土建框架（包括天面隔热层）、外墙装饰（包括外墙漆及窗户）、二三层房间间隔（包含批荡、扇灰）、道路（混凝土厚度20cm）、排污、排水（包括天面排水）、6分供水水表、一次消防（包括审批手续）、化粪池一个；租赁期间，由于政府征地、市政建设、城市改造、老城区规划改造等征用拆迁而导致本合同终止执行所造成的经济损失，双方互不承担责任；征用拆迁单位对土地及建筑物的补偿归甲方所有，对装修及设施的补偿按折旧归乙方所有；等等。2017年12月15日，原告（甲方）与被告王建民（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将广州市白云区黄石西路小坪东路西***号建筑物（以下简称涉案物业）租赁给乙方，建筑面积2500平方米，租期自2009年3月11日至2029年3月10日，每月租金62500元，每两年递增10%，合同押金125000元，甲方在将本合同项下出租物业交付给乙方时，该物业包含以下条件，土建框架、外墙装饰（外墙漆）、二三层房间价格（包含批荡）、天面排水、150千瓦容量供电、二时供水水表、一次消防（包括审批手续）、化粪池一个；租赁期间，由于政府征地、市政建设、城市改造、老城区规划改造等征用拆迁而导致本合同终止执行所造成的经济损失，双方互不承担责任；征用拆迁单位对土地及建筑物的补偿归甲方所有，对装修设施及经营时间损失的补偿按折旧归乙方所有；等等。2019年9月4日，广州市小坪房地产开发有限公司（甲方、拆迁人）与被告小坪七社（乙方、被拆迁人）、被告王建民（丙方、承租人）签订《广州市白云区新市街小坪村城中村改造项目集体物业拆迁补偿协议之补充协议》，约定三方就小坪东路****号的被拆迁物业签署了《广州市白云区新市街小坪村城中村改造项目集体物业拆迁补偿协议》，现就装饰装修补偿事宜补充协议，三方确认被拆迁物业装饰装修工程评估总值为2414653元，乙丙方将被拆迁物业清空移交甲方后，甲方在30个工作日内向丙方支付补偿款；如乙、丙方确认的实际装修人不真实等造成真正的实际装修人未能得到相应的装修补偿，应由乙方、丙方对真正的实际装修人承担补偿责任，并由乙、丙方赔偿甲方的全部损失；该协议附件包括被拆迁物业装修评估报告。两被告均出示房地产估价报告，主张系涉案物业的装修评估报告。该报告记载由深圳市世联土地房地产评估有限公司于2019年8月1日作出，评估对象为广州市白云区小坪东路48号物业室内自行装饰装修及安装工程，价值时点为2019年4月9日，价值类型为成本价值，是指用价值时点的建筑材料和建筑技术，按照价值时点的价格水平评估，建筑物重置成本或重建成本减去建筑物折旧状态下的正常价格，评估结论为2414653元，包括电气工程369942元、弱电工程175917元、消防工程、给排水工程、通风工程这些安装工程，共1265048元；以及房间、大厅、过道、楼梯间、卫生间、天台等的装饰装修工程，共1149605元。被告王建民主张其是从彭门可处受让涉案物业，受让时已有合同约定装饰装修补偿款均归其所有，出示《股权及经营转让协议》，记载广州市白云区俊逸商务酒店（甲方、转让方，法人代表为彭门可）与王建民（乙方、受让方）于2017年12月15日签订，记载甲方拥有广州市白云区新市街小坪东路48号广州市白云区俊逸商务酒店所有设施设备、装修装饰等所有权，甲方将其全部股权及经营权转让给乙方；乙方于本协议生效之日向甲方支付转让款80万元；如遇房产业主或当地政府要重建或拆迁酒店装潢、装饰、设备设施及经营所补偿的费用全部归乙方所有，与甲方及丙方无关；等等。原告对该协议不予确认，称该股权及经营权的转让协议与原、被告之间的租赁合同无关；原告另出示《租赁合同》，记载由原告（甲方、出租方）与彭门可（乙方、承租方）于2015年3月31日签订，合同内容与原告、被告王建民签订的合同内容一致。另查，2020年1月3日，温志常作为原告起诉被告王建民及广州市白云区俊逸商务酒店，本院以（2020）粤0111民初458号案立案受理。2020年6月18日，本院作出该案民事判决书，查明涉案物业无产权登记和合法规划报建。本院认为，涉案物业不具有合法产权或合法报建手续，故原告与被告王建民就涉案物业签订的《租赁合同》应属无效合同。关于装饰装修折旧补偿款，虽《租赁合同》无效，但合同中约定的“征用拆迁单位对土地及建筑物的补偿归甲方所有，对装修设施及经营时间损失的补偿按折旧归乙方所有”条款应属于双方权利义务的清算条款，仍应对双方具有约束力。现房地产估价报告记载涉案物业的安装工程及室内装饰装修工程在2019年4月9日的成本价值为1149605元，该评估方法成本法已计算了建筑物折旧状态对价值的影响，故上述评估价格应视为涉案物业的安装工程及装饰装修在2019年4月9日的折旧价值，原告再次要求对该装修价款进行折旧计算无事实依据，本院不予支持，予以驳回。关于供水、供电、消防、化粪池等设施的折旧补偿款，根据原告与被告王建民的《租赁合同》以及原告与被告小坪七社的《租赁合同》中对于物业及设备的约定可知，被告小坪七社将涉案物业交付给原告时已提供了供水、消防及化粪池的设施设备，仅有记载的150千瓦容量供电及将6分供水水表变更为二时供水水表系由原告提供给被告王建民，但该些设施设备在合同期内应由被告王建民占有使用，原告可以获得的对价则是被告王建民在合同期满后离场时该些设施设备相对于原有的设施设备的增加价值，故依此原告仍可获得部分安装工程的拆迁补偿款。现原告未能提供证据证实其实际为安装工程中的水电供应设施的投资金额，故本院酌情认定原告可获得的水电安装工程补偿款为50000元。原告诉请超出部分，本院不予支持，予以驳回。因上述补偿款均已发放至被告王建民，故应由被告王建民向原告承担付款义务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起五日内，被告王建民向原告温志常支付50000元；二、驳回原告温志常的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4647.86元，由原告温志常负担4225元，由被告王建民负担422.86元。被告负担的受理费应于本案判决生效之日起五日内向原告直接支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  林艾婧二〇二〇年十一月十日书记员  苏秋雅