陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院民  事  判  决  书                      (2020)陕01民终9081号上诉人（原审被告、反诉原告）：施小群，男，1975年10月30日出生，汉族，西安市未央区六村堡街道施家寨村村民，住该村。委托诉讼代理人：王娜，北京市尚衡（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁蓓，北京市尚衡（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张璟儒，女，1986年1月20日出生，汉族，无业，住西安市未央区汉城街道高南村**。委托诉讼代理人：苏二俊，陕西润海律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨远，陕西润海律师事务所律师。上诉人施小群因与被上诉人张璟儒土地租赁合同纠纷一案，不服西安市未央人民法院（2020）陕0112民初399号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭本案进行了审理。本案现已审理终结。施小群上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项；2.本案一、二审诉讼费由张璟儒承担。事实与理由：根据《土地管理法》第十、十一条规定，农民集体所有的土地可以依法确定给个人使用，施小群从村委会和其他村民处承租该土地并转租的行为并不违法。施小群与张璟儒签订涉案《土地租用合同中》并未明确约定该土地的使用用途，施小群也从未承诺该土地可用于工业用途，未参与张璟儒的经营，张璟儒未合法使用涉案土地应当承担违法违约的后果，但不应就此认定《土地租赁合同》无效。张璟儒无故终止合同，应当赔偿施小群相当于两年租金的违约金。张璟儒已经交纳的2019年2月1日至2019年9月30日的土地租金应当作为违约金赔偿，无权要求返还。张璟儒所交纳的管理费、垃圾费系交纳给施家寨村委会，与施小群无关，且与本案不属同一法律关系，不应一并审理。一审审理中，一审法院已告知张璟儒，本案属于土地租赁合同纠纷，不予审理房屋买卖事实，然而却在证据缺乏的情况下认定张璟儒出售4000平方米大棚房，单价为每平方米255元，属于认定事实错误。张璟儒辩称，张璟儒租赁涉案土地是用于企业生产，而施小群故意隐瞒所出租土地系农用地的事实，虚假承诺办理相关用地手续，使张璟儒陷入不可避免之风险，所有投资已被西安市国土资源局等部门联合下发通告予以拆除，恢复了土地原貌。施小群隐瞒其4000平米大棚房没有建设手续的事实，并承诺可按《土地租赁合同》第四条约定协助张璟儒办理建设手续，使得张璟儒相信该房屋可用于生产经营，所以张璟儒才答应购买施小群4000平米大棚房。进而又与施小群签订施工协议，由施小群继续为张璟儒在涉案租赁土地上承建16000平米大棚房，共向施小群支付560万元。大棚房已被政府相关部门认定为“非法占地、违法建设”予以拆除。给张璟儒造成了巨额经济损失。2019年1月底张璟儒招商的所有商户均已搬离，故对于张璟儒已交纳的2019年2月日至2019年9月30日的土地租金、管理费、垃圾费共计72万元，施小群占有缺乏法律依据，应于退还。张璟儒提交的视听资料可以证明施小群将自有的4000平方米大棚房以每平方米225元的价格出售给张璟儒的事实。一审法院认定施小群赔偿张璟儒51万元损失，公平合理。基于不同法律关系的多个诉请可以一案合并处理。一审法院不存在程序性错误。一审适用法律正确，应予以维持。张璟儒向一审法院起诉请求：1、确认张璟儒与施小群于2015年11月7日签订的《土地租用合同》无效。2、判令施小群返还张璟儒支付的2019年2月1日至2019年9月30日的土地租金、管理费、垃圾费共计72万元；并按照年利率6%的标准支付至实际给付之日间的利息损失，暂计算至起诉之日为33600元；以上合计75.36万元。3、判令施小群赔偿张璟儒损失331万元。施小群向一审法院反诉请求：1、判令张璟儒继续履行与施小群于2015年11月17日签订的《土地租用合同》；2、判令张璟儒向施小群支付2019年10月1日起至今的租金共计569806元（暂计算至2020年4月20日）；3、判令张璟儒向施小群支付2018年7月5日至今欠付的电费71676元；4、本案诉讼费用由张璟儒承担。一审法院认定事实：2015年11月17日，张璟儒与施小群签订《土地租用合同》，约定将位于石化大道施寨村以南的72亩土地租给张璟儒，土地租用期限为2015年10月1日至2034年9月30日，租用土地价格为人民币每亩13000元，总计936000元，每年租金一次性交清，租金每三年递增10%。2015年12月10日，张璟儒与施小群签订《施工协议书》，由施小群为张璟儒在涉案租赁土地上建设大棚房约2万元平方米，每平方米255元。施小群实际为张璟儒建设大棚房约16000平米及围墙等建筑，并将其土地上原有的4000平方米大棚房以每平米255元卖给张璟儒，张璟儒共计支付施小群工程款560万元。2017年1月，大棚房交工后，张璟儒开始对外出租。2018年10月25日，张璟儒向施小群支付了2018年10月1日至2019年9月30日的土地租金1029600元、管理费36000元、垃圾费14400元，共计108万元，施小群出具了收条。2019年1月19日，西安市国土资源局、西安市未央区城市管理综合行政执法局、西安市未央区六村堡街道办事处联合下发《关于拆除六村堡街道东风村违法建筑的通告》载明，张璟儒未经政府批准，擅自占用六村堡街道东风村集体土地进行建设，属非法占地、违法建设行为。按照规定，当事人未经政府批准，擅自占地建设的建筑物、构筑物，属违法建筑应予以拆除。2019年1月底，张璟儒出租的所有商户均已搬离，涉案土地上的违法建筑物均被拆除。另查明，张璟儒已缴纳了2017年12月20日至2018年7月5日的电费50138元，2018年7月6日至12月的电费50166元，总表的互感度数为2460度。截止2019 年3月10日，总表的互感度数为2857。一审法院认为，涉案土地为未央区施家寨村的集体土地，张璟儒与施小群签订的《土地租用合同》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。关于本诉部分：1、张璟儒要求确认与施小群于2015年11月17日签订的《土地租用合同》无效的诉讼请求，应予以支持。2、对于张璟儒要求施小群返还张璟儒支付的2019年2月1日至2019年9月30日的土地租金、管理费、垃圾费共计72万元，因双方签订的《租赁合同》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故施小群应当返还张璟儒缴纳的2019年2月1日至2019年9月30日的土地租金、管理费、垃圾费共计72万元。对于张璟儒要求施小群按照年利率6%的标准支付至实际给付之日间的利息损失，于法无据，故不予支持；3、关于张璟儒请求判令施小群赔偿损失331万元，因损失属于两部分组成，故应加以区分：（1）施小群将租赁土地上自建的4000平米大棚房以102万元卖给张璟儒，因该违法建筑系施小群自建，故施小群应当承担部分责任，考虑到张璟儒将该大棚房出租后已取得一定收益，酌情认定施小群应当承担50%的赔偿责任，即施小群应赔偿张璟儒损失51万元；（2）施小群为张璟儒在涉案土地上建设16000平方米大棚房，收取张璟儒工程款458万元，现张璟儒要求施小群承担该损失的50%的责任，因该建筑物属于张璟儒自建，张璟儒应对其损失承担全部责任，故对其要求施小群承担该部分损失的诉讼请求，应不予支持。关于反诉部分：1、施小群请求法院判令其与张璟儒继续履行于2015年11月17日签订的《土地租用合同》，因该合同违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效，故对其该反诉请求不予支持。2、关于施小群请求法院判令张璟儒向其支付2019年10月1日至今的租金569806元（暂计算至2020年4月20日），因该合同无效，且张璟儒自2019年2月后未实际占有和使用涉案土地，无需向施小群支付土地租金，故对施小群的该诉请亦不予支持。3、关于施小群请求法院判令反诉张璟儒向其支付2018年7月5日至今欠付的电费71676元的诉求，因张璟儒已向施小群缴纳了2018年7月6日至12月电费50166元，且施小群出具了收条，证实张璟儒已缴清了2018年全年电费；根据施小群、张璟儒提供的证据，可以认定张璟儒自2019年1月1日至其搬离之日所用电费的互感度数为2857-2460=397度，故张璟儒应向施小群支付26202元电费（互感电表显示1度=正常用电60度，每度电为1.1元，故应支付的电费为397×60×1.1）。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条,《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决：一、原告（反诉被告）张璟儒与被告（反诉原告）施小群于2015年11月17日签订的《土地租用合同》无效；二、被告（反诉原告）施小群于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）张璟儒缴纳的2019年2月1日至2019年9月30日的土地租金、管理费、垃圾费共计72万元；三、被告（反诉原告）施小群于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）张璟儒损失51万元；四、反诉被告（原告）张璟儒于本判决生效之日起十日内支付反诉原告（被告）施小群电费26202元；五、驳回原告（反诉被告）张璟儒的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告（被告）施小群的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费39308元（张璟儒已预交），由张璟儒负担27515.60元，施小群负担11792.40元，施小群负担部分于上述款项给付时一并付给张璟儒；反诉案件受理费5107元（施小群已预交），由张璟儒负担209元、施小群负担4898元，张璟儒负担部分于上述款项给付时一并给付施小群。    经二审审理查明，一审审理查明事实属实，本院予以确认。另查明，张璟儒在涉案土地建成房屋后出租给其他商户作为仓库。本院认为，涉案土地系未央区施家寨村的集体土地，但张璟儒租赁涉案土地建设房屋用于非农业经营。西安市国土资源局等部门向张璟儒下发通告要求拆除占用土地上的建筑物、构筑物及其他设施，恢复土地原貌。故一审认定张璟儒与施小群签订的《土地租用合同》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，与法不悖。施小群称其与张璟儒签订涉案 《土地租用合同》时并未约定土地用途，张璟儒自行进行违法建造与其无关。但通过本案查明事实，张璟儒与施小群签订涉案《土地租赁合同》后，张璟儒与施小群又签订《施工协议》，由施小群进行涉案违法建筑建造，应认定施小群对于张璟儒租赁涉案土地用途应清楚明知，故对于施小群上述主张应不予采信。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，张璟儒建造房屋已于2019年1月被拆除，故一审判令施小群返还张璟儒缴纳的2019年2月1日至2019年9月30日的土地租金、管理费、垃圾费共计72万元，符合本案实际情况。关于张璟儒与施小群之间就施小群建设4000平米房屋的买卖问题，双方是在签订《土地租赁合同》后又另行就房屋买卖达成协议，与本案土地租赁合同系两个独立的合同。而本案系土地租赁合同纠纷，与房屋买卖不属于同一法律关系，故就双方之间房屋买卖合同纠纷本案不予处理，双方可另行解决。综上所述，施小群的上诉求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持西安市未央人民法院（2020）陕0112民初399号民事判决第一、二、四、五项；二、撤销西安市未央人民法院（2020）陕0112民初399号民事判决第三项。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按照一审判决负担；二审案件受理费39308元（施小群已预交），由施小群负担31158元，由张璟儒负担8150元。本判决为终审判决。                          审 判 长  刘      琪                    审  判  员  师      婷                        审  判  员  卫 婉 莹               二Ｏ二Ｏ年九月二十七日                      书 记 员  张  舒  涵   陕西省西安市中级人民法院 民事判决书 (2020)陕01民终9583号 上诉人：施小群，男性，1975年10月30日出生，汉族，住，住施寨村**附**民身份证6101121975********。    被上诉人：张璟儒，女性，1986年01月20日出生，汉族，住高，住高南村**身份证6101121986********。上诉人施小群因与被上诉人张璟儒、第三人null租赁合同纠纷一案，不服陕西省西安市未央区人民法院(2020)陕0112民初399号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年07月08日立案后，依法组成合议庭，开庭/因涉及……（写明不开庭的理由）不开庭进行了审理。上诉人施小群、被上诉人张璟儒、原审原告/被告/第三人null（写明当事人和其他诉讼参加人的诉讼地位和姓名或者名称）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。施小群上诉请求：。事实和理由：。张璟儒辩称，……（概述被上诉人答辩意见）。null述称，……（概述原审原告/被告/第三人陈述意见）。×××向一审法院起诉请求：……（写明原告/反诉原告/有独立请求权的第三人的诉讼请求）。一审法院认定事实：……（概述一审认定的事实）。一审法院认为，……（概述一审裁判理由）。判决：……（写明一审判决主文）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证（当事人没有提交新证据的，写明：二审中，当事人没有提交新证据）。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：……（写明二审法院是否采信证据、认定事实的意见和理由，对一审查明相关事实的评判）。本院认为，……（根据二审认定的案件事实和相关法律规定，对当事人的上诉请求进行分析评判，说明理由）。综上所述，施小群的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国×××法》第×条（适用法律错误的，应当引用实体法）、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第×项规定，判决如下：一、维持陕西省西安市未央区人民法院(2020)陕0112民初399号民事判决第×项（对一审维持判项，逐一写明）；二、撤销陕西省西安市未央区人民法院(2020)陕0112民初399号民事判决第×项（将一审判决错误判项逐一撤销）；三、变更陕西省西安市未央区人民法院(2020)陕0112民初399号民事判决第×项为……；四、……（写明新增判项）。一审案件受理费……元，由……负担（写明当事人姓名或者名称、负担金额）。二审案件受理费元，由……负担（写明当事人姓名或者名称、负担金额）。本判决为终审判决。  审判长      刘琪    审判员      卫婉莹    审判员      师婷   二〇二〇年九月二十七日 书  记  员   张舒涵1