江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0902民初2645号原告：顾某某，女，住盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：李磊，江苏大直律师事务所律师。被告：盐城碧达房地产开发有限公司，住所地盐城市区希望大道58号绿地商务城12幢2-506室（18）。法定代表人：谢金雄，执行董事。委托诉讼代理人：李家欢，公司职员。被告：江苏房先锋房地产经纪有限公司，住所地盐城经济技术开发区河东城美食休闲街8幢1层。法定代表人：吴晓卫，执行董事。委托诉讼代理人：宋步荣，江苏苏辰律师事务所律师。原告顾某某与被告盐城碧达房地产开发有限公司（以下简称碧达公司）、江苏房某房地产经纪有限公司（以下简称房某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月8日受理后，依法适用简易程序，于同年6月29日公开开庭进行了审理。后依法适用普通程序，于同年11月9日公开开庭进行了审理。原告顾某某的委托诉讼代理人李磊、被告碧达公司的委托诉讼代理人李家欢、被告房某公司的委托诉讼代理人宋步荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾某某向本院提出诉讼请求：1、被告碧达公司立即与原告签订盐城市室商品房买卖合同，被告房某公司提供协助义务；2、由被告承担本案的诉讼费用、诉讼保全担保费用。事实和理由：碧达公司系碧桂园铂悦澜庭小区的开发商，房某公司系碧达公司的销售代理商。2019年12月，原告至碧桂园铂悦澜庭售楼处看房，经售楼处销售人员介绍购买了房屋及车位。2020年1月，原告为了生活需要，决定在本小区内购置公寓现房，以便来往照顾老人孩子，并于1月21日在售楼处通过银行转账方式支付了室公寓的全部购房款，金额为367700元，由房某公司出具了收款收据，双方约定节后签订正式的商品房买卖合同。2020年3月24日，售楼处工作人员提出贷款政策优惠，与原告协商后将购房款拆分成购买铂悦澜庭室两套房屋，其中室付款187700元，室付款180000元。款项交纳后，原告多次要求与两被告签订正式的商品房买卖合同，但两被告明确表示拒绝。2020年5月，房某公司未经原告同意将购房款返还至原告账户中，原告多次要求向两被告一次性交纳室购房款，未果。现原告已将全部购房款存至银行账户中，随时可以履行付款义务。原告认为，房某公司作为碧达公司的代理销售商，已与原告对当事人名称、商品房的房号、房屋价款、收款方式等通过收款收据形式予以确认，由此产生的代理行为效果归于碧达公司，原告与碧达公司之间成立商品房买卖合同关系。为此，原告要求与被告签订碧桂园铂悦澜庭室商品房买卖合同，依法应当支持。综上，为维护原告的合法权益，原告特具此状，请求人民法院依法判决。被告碧达公司辩称，我司并不清楚原告向被告房某公司支付款项购买房屋的事实，被告的售楼处一直处于开放状态，如果任何人都可以以自己的名义向客户收取款项称是向我司购买房屋均要求我司承担相应的责任，是不符合法律规定及相关事实的。我司与被告房某公司之间无任何合同关系，原告与我公司也没有签订任何的书面协议，未向我司支付任何款项，原告的诉讼请求与我公司没有直接关系，请求法院依法驳回原告关于我司的诉请。被告房某公司辩称，对于第一项诉讼请求事实上已经无法履行，因为我司已经改变营销策略，决定整层对外销售，不再单独销售某一套商品房，这是商业行为，原告无权强制要求与我司及碧达公司签订任何书面买卖合同。原告第二项诉讼请求没有法律依据和合同依据。综上，出于商业考虑，我司明确不再出售案涉房屋给原告，我们愿意承担一定的责任，但原告第一项诉请是商业行为，司法行为不能要求任意商业主体强迫进行某种商业交易，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：碧达公司系盐城碧桂园世纪云某北（备案名：铂悦澜庭）项目的开发商。2019年6月30日，碧达公司与江苏筑家房地产经纪有限公司（以下简称筑家公司）签订《碧桂园合作合同》一份，载明：“1、合作内容及范围：甲方委托乙方为该项目125套商铺产品（详见附件，简称“合作房源”）提供居间代理服务，并促成甲方与乙方招揽的客户签订《商品房买卖合同》及其附件、附录等相关法律问题，实现甲方售出商品房的目的。针对本合同约定的合作房源，乙方具有独家销售代理权，除另有约定外，甲方不再另行委托第三人代理销售及自行销售。2、委托期限：本合同合作期限自本合同签署之日起至2019年12月31日止。3、推介流程及佣金方案……按照上述条款确认为乙方推介的客户，若客户在委托期限内签署《认购书》，其客户随后按照《认购书》或《限购协议》约定时间签署《商品房买卖合同》的视为乙方成功促成销售一宗商品房。……”合同附件二中合作房源明细中包括铂悦澜庭房屋。2020年1月21日，顾某某至房某公司缴纳了铂悦澜庭室的全部购房款367700元，购房款直接付至房某法定代表人吴晓卫的银行账户。房某公司向顾某某出具收款收据一份，载明：“交款人姓名：顾某某，金额367700元，收款事由：世纪云某北公寓319全款”。2020年3月24日，经协商，顾某某认购了两套房屋，并将已缴纳的购房款367700元分别拆分为室的购房款187700元和室的购房款180000元。房某公司向顾某某出具收款收据两份，载明：“交款人姓名：顾某某，金额187700元，收款事由：铂悦澜庭公寓室（总价367700）”、“交款人姓名：顾某某，金额180000元，收款事由：铂悦澜庭公寓室（总价350000）”。后顾某某要求房某公司与其签订商品房买卖合同，房某明确表示不再履行签订房屋买卖合同的义务并要求顾某某退房，双方协商未果。2020年5月19日，房某公司通过吴晓卫的账户将顾某某缴纳的367700元退至顾某某银行账户。顾某某遂诉至本院。另查明，铂悦澜庭层及层已分层整体售出。涉案房屋在内的层已被挂牌对外整层招售。还查明，房某公司成立于2017年9月6日，公司法定代表人为吴晓卫，公司股东为江苏优家不动产管理有限公司。筑家公司成立于2017年6月30日，公司法定代表人为吴晓卫，公司股东为江苏优家不动产管理有限公司（持股比例95%）、陈某（持股比例5%）。庭审过程中，被告房某公司陈述其司以筑家公司名义对外销售涉案房屋，出具的收据系房某的收据，两个公司是关联公司，人员也基本是一致的。被告房某公司及筑家公司均明确表明拒绝继续履行协助原告与碧达公司签订房屋买卖合同的义务。被告碧达公司明确对已独家代理的楼盘其司无权与客户单独签订买卖合同。后本院向原告释明，询问其是否愿意变更诉讼请求，原告不同意变更诉讼诉讼请求，并且提供银行存款查询记录，表示其有全额缴纳剩余购房款的能力。本案在审理过程中，原告向本院申请财产保全并提供担保，本院依法作出（2020）苏0902民初2645号民事裁定书，裁定查封碧达公司位于盐城市房屋（价值19万元）、室房屋（价值18万元）。本院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中，原告向被告房某公司缴纳了铂悦澜庭公寓室的部分购房款，被告房某公司向其出具收款收据，但收款收据上仅载明了购买人的姓名、合同标的及总价款，双方明确约定另行签订《商品房买卖合同》，应认定为预约合同的性质。预约合同系指当事人之间约定将来订立一定合同的合同。预约的成立和生效，仅使当事人负有将来按预约规定的条件订立本约定的义务。现原告依据收款收据要求两被告履行与其签订《商品房买卖合同》的义务，本院认为，涉案标的系商品房，签订房屋买卖合同系双方当事人在平等自愿的基础上就商品房的基本状况、价款、付款时间、交付使用条件及期限、办理产权登记、违约责任等事项进行磋商后签字的行为，鉴于目前仅明确了商品房房号，原告仅缴纳部分购房款，双方对其他事项并未进行磋商，且被告房某公司及筑家公司在原告不存在任何违约情形的情况下明确表明拒绝继续履行协助原告与碧达公司签订房屋买卖合同的义务，被告碧达公司明确对已独家代理的楼盘其司无权与客户单独签订买卖合同，故本院认为两被告继续签订商品房合同的义务不适宜强制履行，虽经法院释明，原告坚持不变更诉讼请求，故原告要求两被告与其签订商品房买卖合同的诉请，本院不予支持。但鉴于原告在本案中并不存在任何过错，被告的行为实属不诚信之行为，原告可请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：驳回原告顾某某的诉讼请求。案件受理费9186元，由原告顾某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  马 静人民陪审员  周志勇人民陪审员  江 蓝二〇二〇年十二月二日书 记 员  韩 玲附相关法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同3.《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。