广东省广州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）粤01执复183号复议申请人（异议人）：江国亮，男，1983年3月4日出生，汉族，住广州市天河区。申请执行人：广发银行股份有限公司广州分行，住所地广州市天河区珠江新城临江大道57号南雅中和广场首层、24-28层。负责人：罗建。委托诉讼代理人：陈冬梅、广东东方昆仑律师事务所律师。被执行人：张东，男，1984年12月13日出生，回族，住湖南省邵阳市双清区。复议申请人江国亮因不服在执行申请执行人广发银行股份有限公司广州分行（以下简称广发银行广州分行）与被执行人张东借款合同纠纷一案【案号：（2017）粤0106执12105号】中，广州市天河区人民法院（以下简称天河法院）作出的（2019）粤0106执异607号执行裁定。向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。天河法院查明，广发银行广州分行申请执行张东借款合同纠纷一案，天河法院作出的（2016)粤0106民初165号民事判决已发生法律效力。根据该判决，一、张东向广发银行广州分行偿还贷款本金6360000元及利息（含罚息、复利）；二、广发银行广州分行对张东名下的涉案房屋享有优先受偿权。案件受理费58310元、财产保全费5000元，合计63310元，由张东负担63000元。因张东没有履行上述判决确定的义务，2017年9月28日，广发银行广州分行向天河法院申请执行。天河法院以（2017）粤0106执12105号案立案执行。在执行过程中，2018年11月2日，天河法院作出（2017）粤0106执12105号执行裁定，裁定拍卖涉案房屋，并于当天在涉案房屋张贴拍卖公告，责令被执行人及其他使用人在本公告张贴之日起10日内前迁出并腾空上述房屋。同年12月3日在淘宝司法拍卖网络平台发布拍卖公告。2019年1月4日，案外人肖琨在第一次网络拍卖中以10385174元的最高价竞得该房。2019年1月24日，天河法院作出（2017）粤0106执12105号之一执行裁定，将涉案房屋的所有权及其他权利归买受人所有。涉案房屋已过户。异议人因此提出异议，天河法院于2019年5月16日立案审查。异议人提供了以下证据：1、《转让协议》，转让人：江国亮、受让人：张东，内容：今有字画一批（合梅、兰、竹、菊四君子瓷板画一套及李广辉老师的字，长145厘米，宽57厘米一幅，长135厘米，宽57厘米一幅，长165厘米，宽65厘米一幅，共1380000元（壹佰叁拾捌万元整），转让给张东先生，一次性支付38万元，剩余100万元于字画交付完三个月内付清。以此立据。当天，江国亮开具收款收据，确认收到张东支付字画款380000元。2、落款时间为2016年1月15日的《广州市房屋租赁合同》。出租人（甲方）：张东，承租人（乙方）：江国亮。约定甲方将涉案房屋出租给乙方作商业使用，租赁期限自2016年1月15日至2026年1月14日，租金共1020000元，由乙方一次性缴付全部租金给甲方。3、房屋租赁登记备案证明，房屋地址为涉案房屋，出租人张东，承租人江国亮，租赁期限为2017年3月1日至2023年3月1日，月租金为7000元。该租赁合同没有得到抵押权人的同意。4、落款时间为2016年1月12日发票，开票项目为物业管理费、有偿服务费，收款人为广州锦日物业服务有限公司，备注为江国亮。5、落款时间为2017年3月22日税收缴款书两张，地址：涉案房屋，纳税人：张东，代征单位：广州市天河区猎德街流动人员和出租屋管理服务中心。另查，涉案房屋于2014年11月13日办理了抵押登记，抵押权人为广发银行广州分行。天河法院认为：第一，天河法院已将涉案房屋拍卖给案外人，并已过户，对涉案房屋的拍卖程序已经终结。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议件若干问题的规定》第六条规定，当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外。异议人在涉案房屋拍卖程序终结后提出异议，故异议人的异议理由不能成立，天河法院不予支持。第二，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗异议人的担保物权等优先受偿权，人民法院对异议人提出的排除执行异议不予支持，但法律、解释另有规定的除外。本案的涉案房屋已经生效判决确定申请执行人享有优先受偿权，异议人要求停止执行没有法律依据。第三，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》三十一条的规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。异议人称与被执行人签订了涉案房屋的租赁合同，但该合同的签订时间在涉案房屋设定抵押行为之后，其租赁行为没有得到抵押权人的同意。异议人与被执行人约定以租金冲抵买卖款，且约定的租期长达20年，该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权的实现有影响，应当依法去除后进行拍卖，故异议人的异议理由没有依据，天河法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第五条的规定，裁定驳回异议人江国亮的异议请求。复议申请人江国亮不服天河法院作出的（2019）粤0106执异607号执行裁定，向本院提起复议称：一、复议申请人在2019年1月2日向天河法院提出暂停拍卖申请书，但天河法院未及时审查，于2019年1月3日开始拍卖，至2019年1月4日拍卖成交，导致拍卖未能停止。复议申请人于1月7日再次向天河法院提出执行异议。天河法院为依法执行，不进行审查，期间经过申请人多次在天河法院信访催促，并且向广州市中院申请监督，天河法院才于2019年5月16日开始立立案审查。因此天河法院违反了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条规定。其次，天河法院无视自身的违法行为，反而认定申请人的提出时间为2019年5月16日(执行终结后)，属于错误，更属于严重渎职失职行为。申请人与被执行约定的时间租期仅为10年，天河法院错误认定为20年，属于失职行为，事实查明不清，导致结果认定错误。被执行人以其房屋租赁租金抵扣方式偿还，将房屋出租给复议申请人，签订租赁合同，租期自2016年1月15日至2026年1月14日，复议申请人当时也已实际入住了房屋，管理费、水电费等都是由复议申请人缴纳，后在2017年3月1日进行了房屋租赁备案。另本案拍卖公告并没有对涉案房屋已经备案的租赁信息显示，也没有核实涉案房屋的拍卖现状，涉案房屋标的描述具有重大的遗漏，不但损害了复议申请人承租权益，而且对买受人的竞买行为产生损害。综上，请求法院：l、撤销(2019)粤0106执异607号执行裁定书：2、撤销广州市天河区清风北街14号703房拍卖；3、确认复议申请人对涉案房屋享有租赁使用权。本院查明事实与天河法院查明事实一致。本院认为,根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款的规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”。复议申请人对案涉房产虽然办理了租赁备案登记，但租赁合同以及备案手续均在案涉房产抵押给广发银行广州分行之后，且未经抵押权人广发银行广州分行同意，依法不能够对抗抵押权人。生效判决也已认定广发银行广州分行对张东名下的涉案房屋享有优先受偿权，因此，复议申请人与被执行人张东订立的租赁合同继续存在于拍卖房产上，对在先的担保物权的实现有影响，故天河法院依照上述法律规定将其除去后进行拍卖并无不当，本院予以支持。天河法院的执异裁定认定该租赁合同租期为20年，该认定时间有误，该合同备案登记的租赁期间为2017年3月1日至2023年3月1日，租期为6年，对该事实本院予以纠正。但该事实并不影响天河法院对本案的处理结果。虽然复议申请人于2019年1月2日向天河法院提交暂停拍卖申请书，但由于天河法院对案涉房产的拍卖是在2019年1月3日，人民法院收取当事人文书的内部流转有时间流程，且收件时间并非立案时间，因此，复议申请人的申请未能阻止拍卖，天河法院并无过错。综上所述，复议申请人江国亮的复议申请不成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项的规定，裁定如下：驳回复议申请人江国亮的复议申请，维持广州市天河区人民法院（2019）粤0106执异607号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判审判长  胡伟东审判员  叶洁靖审判员  黄 征二〇二〇年六月二十九日书记员  赖泽钊