江苏省盐城市大丰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0982民初1102号 原告：戎东英，女，汉族。 原告：朱爱山，男，汉族。 两原告共同委托诉讼代理人：朱雪峰（原告之子），汉族。 被告：杜生祥，男，汉族。 原告戎东英、朱爱山诉被告杜生祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案受理后，依法适用简易程序于2020年5月8日第一次公开开庭进行了审理，原告戎东英及其委托诉讼代理人朱雪峰，被告杜生祥到庭参加诉讼。2020年5月15日，原告朱爱山作为案涉房屋共有人，申请以原告身份加入本案诉讼，本院依法予以准许，并于2020年5月28日适用简易程序再次公开开庭进行了审理，原告戎东英、朱爱山及其共同委托诉讼代理人朱雪峰到庭参加诉讼，被告杜生祥经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告戎东英、朱爱山共同向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告房租45000元，承担此款按年利率6%计算的利息；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年5月14日，原、被告签订《门面租赁协议》一份，约定被告租赁原告位于新纪元大厦门面房，被告因资金紧张，希望第一年房租分两次支付，即于2019年11月17日第一期的半年租期结束时缴纳下半年租金45000元，但被告未能按时缴纳租金。2020年2月25日，原告向被告寄送《催缴房租通知》，被告仍不予理睬。综上，请求法院支持原告的诉请。 被告杜生祥辩称，1、《门面租赁协议》无异议，协议约定租期2年，双方口头约定房租半年一交，第一期半年租金在签订合同前就付给原告了，另外还付了租房保证金和水电押金15000元，预存水电费5000元，合计65000元，上述款项通过支付宝付给了原告的儿子朱雪峰；2、房屋出租事宜由朱雪峰一手代办，双方曾口头约定我做不下去就不做，保证金不退。租赁期间，因经营不好，我决定提前退租，并提前一个月向原告申请退租，要求解除合同，并发微信给朱雪峰，但原告始终不出面，拒绝收房。我是2019年11月15日搬出的，我的东西全部搬走了，钥匙就放在店里，门没有锁，2019年11月17日后我就没有使用过原告的门面。我没钱提起反诉缴纳反诉费用，但我坚决要求解除合同。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2008年11月30日，原告戎东英、朱爱山与案外人董绍仁、许桂珠签订《房屋买卖协议》一份，购得位于大新路糖业烟酒总公司综合楼（现名新纪元大厦）底层门市一间。2019年5月14日，原告戎东英、朱爱山在其儿子朱雪峰的陪同下与被告杜生祥签订《门面租赁协议》一份，协议约定如下：“1、门面房位于新纪元大厦，乙方租赁房屋为自行开办台拾记店，需转租与甲方沟通；2、租赁期为二年，从2019年5月18日至2021年5月17日，每年房租为9万元，后一年房租在前一年到期提前二个月缴纳给甲方，第二年在2020年3月17日前交付；。4、乙方缴纳租房保证金和水电押金15000元，乙方承租期间未有违约、水电欠账、损坏已有和固定装潢（包括二层阁楼、吊顶、地板、玻璃门、卷帘门、空调含遥控），租房保证金和水电押金在到期之日返还给乙方；5、双方违约金为三万元，乙方未到期退房或未按时缴纳房租及一切不履行协议的行为，甲方有权立即收回门面，租房保证金和水电押金不予退还，并追究违约责任，甲方一切不履行协议的行为，乙方同样可追究违约责任；。7、第一年房租签订合同时缴纳45000元，2019年11月17日之前再缴纳45000元；甲方负责接入三项电，乙方要交纳5000元预存电费；8、本协议一式两份，未尽事宜，由双方协商解决。甲方签字：戎东英，乙方签字：杜生祥。2019年5月14日”。 被告按照合同第7条的约定先交纳半年的房租45000元（2019年5月18日至2019年11月17日），租房保证金和水电押金15000元，预存电费5000元，合计65000元，此款均由被告杜生祥汇给了两原告的儿子朱雪峰，被告杜生祥亦进行了租赁经营。 被告杜生祥的妻子陈慧慧曾于2019年11月16日与两原告的儿子朱雪峰微信聊天，向朱雪峰表示要求出租方退押金并明确：“我决定不再往下租了。”。被告杜生祥在盐城市大丰区美庐城重新开办了台拾记蛋糕店，并于2019年12月26日办理了工商营业执照。 原告方因被告杜生祥未在2019年11月17日之前交纳下半年的租金，经催要未果后，遂于2020年3月18日向本院提起诉讼。 另查明，原告提供的租赁门市房没有独立的电表户头，系由盐城市大丰区新健糖烟酒有限责任公司（以下简称大丰糖烟酒公司）在该门市房设用电分表，由大丰糖烟酒公司定期读用电分表数后再通知原告交纳相应的电费。在被告实际租赁期间所产生的电费，均由原告代缴，原告在代缴最后一期电费时间为2019年11月28日，电费单据中明确载明电费发生的时间为“10月9日至11月14日”。2019年11月28日以后，原告未再收到大丰糖烟酒公司的交纳电费通知。 2019年6月6日至11月14日被告租赁期间发生的电费合计5095.02元，被告预存在原告处的电费只有5000元，原告代为多付的95.02元，在本案审理过程中原告表示予以放弃。 案件审理过程中，原告陈述被告于2019年11月份的时候曾经电话联系过原告商谈2019年11月17日以后的租赁问题，但未有答复，关于被告有无发退租信息，原告表示无法记清楚了。后来去门市看，发现门面招牌也没有了，具体什么时间搬走的也不清楚。两原告的儿子朱雪峰（即本案两原告的委托诉讼代理人）对被告杜生祥的妻子陈慧慧与其在2019年11月16日的微信聊天记录的真实性无异议，但其认为退租等事宜应当与其父母即两原告商议。 上述事实，有原、被告的陈述、门面租赁协议、电费收据、调查笔录、微信聊天记录打印件等证据在卷证明。 本案存在如下争议焦点：1、本案租赁合同是否可以解除？何时解除？2、原告主张的违约责任如何计算？ 关于第一个争议焦点：本案租赁合同是否可以解除？何时解除？被告辩称其于2019年11月15日即全部搬出案涉租赁房屋并向原告发出退租信息。从原告提交的电费收据来看，被告用电截止时间为2019年11月14日，两者时间上基本吻合，能够推定被告于2019年11月15日之后未再实际使用租赁房屋。从被告妻子陈慧慧与朱雪峰2019年11月16日的微信聊天记录来看，双方就房屋退租及水电押金的退还事宜进行了协商，且明确表示“我决定不再往下租了。”，但朱雪峰未给予正面回应，仅回复“生意就在守，成功的人就在坚持。我劝你坚持做下去，你们夫妻商量好吧。”等劝导被告继续租赁的语言。审理过程中查明双方的租赁合同事宜均由朱雪峰代为经办，相关的房屋租金、水电押金亦由朱雪峰代为收取，故被告杜生祥的妻子陈慧慧通过微信向朱雪峰发出退租信息，应当视为原告方自2019年11月16日收到被告发出的解除合同的意思表示。本案审理过程中，被告虽未明确提起反诉，但其在本案审理过程中关于请求确认解除合同的意思表示明确，为了减少讼累，本院可以一并处理租赁合同是否解除的问题。 本院认为，被告杜生祥的妻子在2019年11月16日，已通过两原告的儿子朱雪峰向两原告发出明确的主张退租的信息，该信息含有明确的解除租赁合同的意思表示。且被告杜生祥亦在盐城市大丰区美庐城已重新开办了台拾记蛋糕店，并于2019年12月26日办理了工商营业执照。虽然被告杜生祥为违约在先的一方，但其确已实际不再租赁原告门市房，如强制被告方继续履行租赁合同势必导致其履约成本过高，从公平原则的角度出发，被告可以要求解除合同，但需依法承担相关违约责任。综合前述分析，本院确认案涉《门面租赁协议》自2019年11月16日解除。庭审中被告陈述其租赁原告门市房内的物品已于2019年11月15日全部搬出，故相关门市房原告方可自行随时收取并行使相关权利。 关于第二个争议焦点：原告主张的违约责任如何计算？被告作为违约方在特定的条件下可以提出解除合同，但必须承担合同约定的违约责任。 《租赁协议》第5条约定：“双方违约金为三万元，乙方未到期退房或未按时缴纳房租及一切不履行协议的行为，甲方有权立即收回门面，租房保证金和水电押金不予退还，并追究违约责任，甲方一切不履行协议的行为，乙方同样可追究违约责任30000元违约金”,第7条约定：“第一年房租签订合同时缴纳45000元，2019年11月17日之前再缴纳45000元”。原告未有证据能够证明于2019年11月17日之后及时向被告催缴租金，直至2020年2月25日才邮寄寄往被告新的门市地址催缴房租，而未能及时行使合同约定的“逾期交纳租金可立即收回门面并追究违约责任的”权利，对租赁收益损失的扩大亦存在一定的过错。 根据《合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本院认定原、被告双方之间的租赁合同自2019年11月16日解除，但根据合同履行期限的约定及本案中双方在履行合同过程中的主观状态，本院酌定原告在合同解除后的空租期为6个月，被告应当按照约定的租金标准赔偿原告房屋6个月的空租期损失45000元。被告已交纳的租房保证金和水电押金15000元根据合同约定，在被告违约时原告可不予退还，该约定具备一定的履约保证功能。同时协议约定违约金为30000元，依据违约金损失填补功能为主、惩罚功能为辅的原则，原告在合同解除后的空租期损失与约定的违约责任相当，故本院综合认定被告在合同解除后需要承担的违约责任为赔偿原告租金损失45000元。 综上所述，原、被告签订的《门面租赁协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人双方应按照合同的约定履行自身的义务。现被告事实上已不再租赁，且原告于2019年11月16日收到被告解除合同的意思表示，被告主张解除协议，本院依法认定原、被告签订的《门面租赁协议》于2019年11月16日解除，但被告应当承担相应的违约责任来弥补原告方在下一个租赁前空租期间的租金损失。扣减被告已支付的租房保证金及水电押金15000元后，被告仍应赔偿原告租金损失30000元。原告未能及时依法对被告要求解除合同的行为提出异议，亦未及时行使合同约定的收回门面并追究违约责任的权利，故对扩大的损失自行承担。依照《中华民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十五条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认原告戎东英、朱爱山与被告杜生祥2019年5月14日签订的《门面租赁协议》于2019年11月16日解除； 二、被告杜生祥于本判决生效之日起15日内另行赔偿原告戎东英、朱爱山租金损失30000元。 三、驳回原告戎东英、朱爱山的其他诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费948元，减半收取474元，由原告戎东英、朱爱山负担199元，被告杜生祥负担275元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。 审 判 员 韦翔龙 二〇二〇年六月十六日 法官助理 李建超 书 记 员 徐 玲 附录法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； 第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。 法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。