广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0705民初5208号原告：江门农村商业银行股份有限公司古井支行。住所地：广东省江门市新会区********（西座）。统一社会信用代码：9144*****97751206N。负责人：区振华。委托诉讼代理人：李秋虹，女，江门农村商业银行股份有限公司员工。委托诉讼代理人：周健锋，男，江门农村商业银行股份有限公司员工。被告：李华杰，男，1980年9月15日出生，汉族，住广东省江门市新会区************，公民身份号码：440************350。被告：沈蕙冰，女，1978年7月9日出生，汉族，住广东省江门市新会区**********8****，公民身份号码：440************681。被告：胡某1，男，1968年3月30日出生，汉族，住广东省江门市新会区会城东湖里**，公民身份号码：440************031。被告：江门市新会区合和房地产开发有限公司。住所地：广东省江门市新会区********。统一社会信用代码：914************903。法定代表人：胡某1。原告江门农村商业银行股份有限公司古井支行（以下或简称江门农商行古井支行）与被告李华杰、沈蕙冰、胡某1、江门市新会区合和房地产开发有限公司（以下或简称合和房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李秋虹、周健锋到庭参加诉讼，被告李华杰、沈蕙冰、胡某1、合和房地产公司经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告李华杰签订的合同编号为100***********487《个人购房抵押借款合同》，判令被告李华杰向原告偿还该合同项下的借款本金323817.97元及应收利息4923.87元，本金罚息67.92元，应收利息罚息49.75元，复利0.65元，本息合计328860.16元，暂计至2020年6月4日，2020年6月*日起按上述合同约定的力量计算利息、罚息及复利至贷款清偿完毕为止。2.判令被告沈蕙冰、胡某1、合和房地产公司对被告李华杰的上述债务承担连带保证责任。3.原告对处置被告李华杰抵押给原告的江门市新会区********号1001*产所得款项在本案债权范围内享有优先受偿权。4.本案案件受理费、保全费、公告费等全部实施费用由各被告承担。被告李华杰、沈蕙冰、胡某1、合和房地产公司没有答辩也没有向本院提交证据。本院查明，2016年12月6日，原告与被告合和房地产公司签订《个人购房按揭贷款项目合作协议书》（编号：农商房合字[古井]第002号）一份，被告合和房地产公司为“房地产开发商（以下简称甲方）”，原告为“贷款人（以下简称乙方）”。合同约定：为配合甲方销售其所开发的房地产项目，解决购房人的资金问题，甲乙双方同意就甲方开发的房地产项目进行购房按揭贷款项目合作，乙方同意为符合乙方规定之贷款条件的购买甲方所开发的古井地王广场房地产项目（以下简称“合作项目”）的自然人提供购房按揭贷款。合同第一、二条约定：项目名称为古井地王广场，宗地位置新会区古井镇古泗村（土名）；乙方同意依据本协议向合作项目的购房人提供购房按揭贷款。本协议中的购房人是指与甲方签订购房合同，并与乙方签订《个人购房借款合同》（以下简称“借款合同”）和《个人购房担保合同》的借款人。合同第五条约定：除购房人应以其所购买的房地产及购房合同项下之全部权益抵押予乙方以作为其履行借款合同的担保外，为保证依据本协议所形成的购房人与乙方所签订之借款合同项下的全部借款本息按期足额归还，甲方同意为购房人向乙方提供不可撤销的连带责任保证担保；保证范围为全部购房人在借款合同项下的全部借款本金、利息、罚息、复利、违约金及乙方为实现债权所实际支付的合理费用；保证期间，本协议生效之日起，至依据本协议所形成的全部购房人所购房产依法办妥房地产权证书并按乙方的要求办妥及完善抵押登记手续之日止（具体保证期间应以经签署的具体担保文件之约定为准）；保证期间，若购房人连续三期或累计六期未按借款合同的约定还款的，甲方应按乙方的要求代为偿还借款本息，并承担相关责任。对于甲方在保证范围内的全部应付款项，乙方有权从甲方在乙方银行系统开立的账户中直接扣收等内容。根据广东省江门市新会区商品房预售许可证（编号为2016120）显示，项目坐落于古井镇新建路11号。被告李华杰因购买江门市新会区**************产向原告申请借款。2019年2月26日，被告李华杰作为借款人、被告沈蕙冰作为保证人与原告作为贷款人签订编号为100***********487《个人购房抵押借款合同》，合同约定被告李华杰向原告借款35万元，借款期限为2019年2月26日至2029年2月26日止，商业贷款利率在中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率基础上上浮25%，利率实行一年一定，逾期借款的罚息利率在本合同确定的借款利率水平上加收50%，对逾期借款本金从逾期之日起，按相应罚息利率计收利息，直至本息清偿完毕为止，不能按时支付的利息，按逾期罚息利率计收复利，借款采用按月等额本息法归还借款本息，借款人出现未能按合同约定偿还或支付到期借款本金、利息、罚息和复利的，贷款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即归还全部借款本息，解除与借款人的借贷关系。合同还约定沈蕙冰作为保证人自愿为李华杰依该合同所形成的债务提供不可撤销的连带责任保证担保，保证范围为包括但不限于全部借款本金、利息、违约金和债权人为实现债权及担保权而实际发生的合理费用，债权人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。被告李华杰作为抵押人与原告作为抵押权人签订《主债权合同及不动产抵押合同》，约定被告李华杰以坐落于江门市新会区**************产作为抵押，债权数额为35万元，债务履行期限为2019年2月26日至2029年2月26日。签订该合同后，原告与被告李华杰于2019年3月4日就上述房屋办理预购商品房抵押预告登记，预告登记权利人为原告，义务人为被告李华杰。但该房屋至今仍未办理抵押登记。2019年2月26日，被告胡某1作为保证人与原告作为债权人签订编号为101***********194的《最高额保证合同》，约定被告胡某1为被告李华杰自2019年2月26日起至2030年12月20日止，在原告处办理约定的各类业务，所实际形成的债务的最高债权数额折合200万元提供不可撤销的连带保证担保。保证范围包括每份主合同项下债务人应承担的全部债务，包括但不限于全部本金、利息、违约金、损害赔偿金和债权人为实现债权及担保权而实际发生的合理费用。债权人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年，债务人未按时足额偿还融资本息或违反主合同的约定，保证人无条件向债权人支付债务人全部到期应付的款项。原告于2019年3月5日向被告李华杰发放贷款350000元。被告李华杰借款后起初能依约偿还本息，但从2020年4月开始出现逾期支付本息。暂计至2020年8月7日，被告李华杰尚欠原告借款本金323817.97元、借款期限内利息8310.21元、逾期罚息197.12元、借款期限内利息的复利139.3元。另查明，原告在本案诉讼中还主张被告李华杰支付逾期罚息的复利。《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发2003第251号）第三条规定：“……对逾期或未按合同约定用途使用借款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。”这里的“不能按时支付的利息”应理解为借款期间内正常的利息，故复利的计算基数应仅为正常利息即合同期内的应付利息，不包括罚息。本院认为，原告在核准的经营范围内开展信贷业务，其分别与被告合和房地产公司签订的《个人购房按揭贷款项目合作协议书》，与被告李华杰、沈蕙冰签订的《个人购房抵押借款合同》，与被告胡某1签订的《最高额保证合同》是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的效力性强制性规定，应当认定依法成立并具有法律效力，应受到法律的保护。被告李华杰在借款期限内没有依约偿还借款本息，其行为已构成违约，达到双方约定的解除合同的条件。因此，原告诉请解除双方签订的《个人购房抵押借款合同》合法有据，本院予以支持。原告提交的民事起诉状中含有解除上述合同的意思表示，可视为解除合同通知，那么至各被告确认收到该起诉状的时间（2020年8月7日）时，则为解除上述合同通知的到达时间。因此，本院确认编号100***********487《个人购房抵押借款合同》于2020年8月7日解除。原告主张对被告李华杰抵押给原告的房屋所得款项享有优先受偿的请求，原告是涉案房屋预购商品房抵押预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可对抗他人针对涉案房屋的处分，但因涉案房屋尚未办理抵押登记，故原告尚未取得现实抵押权，原告该诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告江门农村商业银行股份有限公司古井支行与被告李华杰于2019年2月26日签订的编号为100***********487《个人购房抵押借款合同》于2020年8月7日解除；二、被告李华杰应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门农村商业银行股份有限公司古井支行偿还借款本金323817.97元、利息8310.21元、复利（暂计至2020年8月7日为139.3元，之后的复利以8310.21元为基数，按年利率9.1875%自2020年8月8日起计至实际清偿之日止）及罚息（暂计至2020年8月7日为197.12元，之后的罚息以尚欠借款本金为基数，按年利率9.1875%自2020年8月8日起计至实际清偿之日止）；三、被告沈蕙冰对被告李华杰的前述第一项判决的债务承担连带清偿责任；四、被告江门市新会区合和房地产开发有限公司对被告李华杰的前述第一项判决的债务承担连带清偿责任；五、被告被告胡某1在最高债权200万元的限额内对被告李华杰的前述第一项判决的债务承担连带清偿责任；六、驳回原告江门农村商业银行股份有限公司古井支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3116.45元（已减半收取），财产保全费2164.3元，合共5280.75元（已由原告江门农村商业银行股份有限公司古井支行预交），由被告李华杰、沈蕙冰、胡某1、江门市新会区合和房地产开发有限公司负担。原告江门农村商业银行股份有限公司古井支行预交的案件受理费和财产保全费合共5280.75元，由本院予以退回；被告李华杰、沈蕙冰、胡某1、江门市新会区合和房地产开发有限公司应自本判决书发生法律效力之日起七日内向本院交纳案件受理费3116.45元，财产保全费2164.3元，合共5280.75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 吴淑娟二〇二〇年八月二十八日法官助理 易剑尧书 记 员 李秀平