苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0508民初10285号 原告：苏州市住房租赁有限公司，住所地苏州市姑苏区锦帆路79号。 法定代表人：宦馨伽。 委托诉讼代理人：徐琛，江苏新天伦(常熟)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：顾益中，江苏新天伦律师事务所律师。 被告：苏州丽苏企业服务咨询有限公司，住所地苏州市吴江区盛泽镇思古浜1号。 法定代表人：李叶波。 第三人：姑苏区李叶波超市，住所地苏州市西中市137号。 经营者：李叶波，男，1982年7月13日出生，汉族，住浙江省丽水市莲都区。 原告苏州市住房租赁有限公司(以下简称住房租赁公司)与被告苏州丽苏企业服务咨询有限公司（以下简称丽苏公司）、第三人姑苏区李叶波超市房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月31日立案受理后，依法由审判员沈录印适用简易程序公开进行审理,后本院依法转为独任制普通程序，于2020年5月15日公开开庭进行了审理。原告住房租赁公司的委托诉讼代理人徐琛到庭参加诉讼，被告丽苏公司、第三人姑苏区李叶波超市经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告住房租赁公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签署的房产租赁合同；2.判令被告、第三人立即将西中市137号一楼房屋腾空并归还原告；3.判令被告支付所欠租金250000元（2019年整年度）、及逾期支付租金的违约金148500元（以25万元为基数，自2019年1月1日至2019年11月30日，按照每日千分之三计算）；自2019年12月1日起，以25万元为基数，按照每日千分之三主张逾期支付租金违约金，计算至实际付清之日止。4.判令被告支付租金、占用使用费，自从2020年1月1日起至实际归还房屋之日止的，参照租赁合同标准计付；5.判令被告承担原告因本案支付的律师费3万元；6.被告承担本案的诉讼费用。事实与理由:被告经拍租成功取得了苏州市西中市137号一楼房屋的承租权，后原告与被告签署了《房屋租赁合同》，被告向原告承租了西中市137号一楼房屋，租期为5年，自2018年1月1日至2022年12月31日，年租金为25万元，为每季度支付一次，先付后用。合同签订后，原告按约履行了交付义务，但被告自2019年1月1日起再未支付过租金，原告多次催缴未果，现原告为了维护自己的合法权益，诉至法院，望判如所请。 被告丽苏公司未作答辩。 第三人姑苏区李叶波超市未作陈述。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告向本院提供了涉出租委托管理协议、吸收合并公告、公司注销登记公告、房产租赁合同、涉案房屋产权证、土地使用权证、律师函及邮寄凭证、现场照片及聘用合同及发票。本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院认定事实如下： 一、苏州市姑苏区西中市99、111、127、129、137号房屋所有权系苏州财经函授职工中等专业学校所有。2017年时苏州市财会教育中心（苏州财经函授职工中等专业学校）（甲方）与苏州市保泽资产管理有限公司（乙方）签订《出租委托管理协议》一份，约定甲方将本单位空置的全部物业委托乙方管理，委托管理期限为5年，自2017年11月1日起到2022年11月1日止。苏州市保泽资产管理有限公司于2018年8月被原告住房租赁公司吸收合并，后于当年12月5日注销了工商登记。苏州市财会教育中心现更名为苏州市财会发展中心。 二、2017年12月，苏州市保泽资产管理有限公司（甲方）与丽苏公司（乙方）签订房产租赁合同一份，约定甲方将位于苏州市西中市137号（一楼）房屋租赁给乙方使用，建筑面积为240平方米，租赁期限5年，自2018年1月1日至2022年12月31日。合同第3.1条约定：年租金为25万元，租金支付周期为季度支付，先付后用（提前30日支付）；甲方于2018年1月1日前向乙方交付涉案房屋；第3.4条约定：若乙方拖欠租金及其他各项费用的，每逾期一日，乙方应按应付而未付金额的千分之三支付违约金；第4.1条约定：乙方应在2017年12月31日前向甲方缴纳履约保证金62500元，保证金不计利息；第4.2条约定乙方逾期交纳或逾期补足租赁保证金超过60天的，甲方有权解除合同，并要求乙方支付违约金62500元。第8条约定;如乙方拖欠租金或水电费、物业费等累计满2个月的，甲方有权单方解除本合同；第9.2条约定：若乙方拖欠租金、水电费、物业管理费及其他费用应由乙方承担相关费用，甲方有权要求以拖欠金额按每日千分之三计收违约金；第9.3条约定：必要时甲方有权向人民法院起诉或申请执行，乙方应负责赔偿甲方损失并承担法院诉讼及执行费用、律师代理费等。 上述协议签订后，苏州市保泽资产管理有限公司按约向丽苏公司交付了涉案房屋，丽苏公司将涉案房屋用于开设姑苏区李叶波超市，并向苏州市保泽资产管理有限公司支付租金至2018年12月。 三、2019年8月21日原告住房租赁公司委托江苏新天伦律师事务所向丽苏公司邮寄律师函一份，载明：丽苏公司截止目前已拖欠租金187500元，迟延支付租金的行为已构成违约，须在收到本函后立即向住房租赁公司支付租金187500元及违约金80250元。然被告收函后仍未向原告住房租赁公司支付租金，故原告起诉来院。本院于2020年4月29日分别向丽苏公司、姑苏区李叶波超市邮寄送达了起诉状等副本材料，丽苏公司、姑苏区李叶波超市均于2020年5月1日签收。 四、2019年12月17日，原告住房租赁公司（甲方）与江苏新天伦律师事务所（乙方）签订《聘请律师合同》一份，约定乙方接受甲方聘请，指派顾益中、徐琛担任苏州丽苏公司、第三人姑苏区李叶波超市房屋租赁合同纠纷案件中一审、二审、执行甲方的代理人，乙方实收律师费用30000元。2020年5月14日江苏新天伦律师事务所向原告住房租赁公司开具了增值税专用发票。 审理中，住房租赁公司公司表示：1.租赁合同签订后，丽苏公司实际用于开设超市，即由第三人姑苏区李叶波超市实际使用；2.丽苏公司欠付租金为2019年度25万元及2020年1月起至起诉之日；3.目前租赁房屋仍由第三人姑苏区李叶波超市使用中；4.丽苏公司向住房租赁公司公司支付的保证金62500元，按合同约定住房租赁公司有权没收，故不同意在本案一并结算。 本院认为：苏州市保泽资产管理有限公司与丽苏公司间签订的房产租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合同合法有效，双方均应按约履行。原告住房租赁公司在合并苏州市保泽资产管理有限公司之后，其有权对苏州市保泽资产管理有限公司在经营过程中对外发生的债权债务进行管理，并且在丽苏公司未按合同约定的时间支付租金，经催要未果时，有权提起诉讼要求解除合同。合同解除时间以丽苏公司、姑苏区李叶波超市签收本案起诉状等副本材料的时间认定，即2020年5月1日。 房产租赁合同解除后，承租人丽苏公司应将苏州市西中市137号（一楼）房屋，建筑面积为240平方米的房屋，腾空后归还于住房租赁公司。因目前涉案房屋由姑苏区李叶波超市实际占有使用中，故住房租赁公司要求丽苏公司、姑苏区李叶波超市腾空并归还房屋的诉请，本院予以支持。丽苏公司、姑苏区李叶波超市在腾让涉案房屋时可将移动设施、设备搬离，对已与涉案房屋形成附和的装修及附属设施在征得住房租赁公司同意下方可搬离，且不得破坏房屋结构。 关于欠付租金及逾期支付租金的违约金。丽苏公司自2019年1月1日起欠付租金，原告依合同第3.4条约定要求丽苏公司支付2019年度租金25万元的诉请，于法有据，本院予以支持。关于逾期支付租金的违约金，原告要求丽苏公司自2019年1月1日起至实际付款之日止，按每日千分之三计算的诉请，在原告未能就违约金合理性举证的情形，本院依据诚实信用原则和公平原则，酌情调整为按年利率24%计算，并按合同约定的应付日期分段计算。 关于原告主张的租金、房屋占用使用费。因丽苏公司作为承租人未按约支付2020年1月1日至2020年4月30日期间的租金83333元、及2020年5月1日起至腾让房屋期间向出租人原告支付房屋占用使用费，故原告要求丽苏公司按照原租金标准支付租金和房屋占用使用费，符合法律规定，本院予以支持。 关于原告主张的律师费30000元。原告依据《房产租赁合同》约定要求被告丽苏公司作为违约方支付的律师费，于法有据，本院予以支持。 审理中，因被告丽苏公司、第三人姑苏区李叶波超市经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃答辩和质证的权利，由此产生的不利后果由其自行承担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原苏州市保泽资产管理有限公司与被告苏州丽苏企业服务咨询有限公司签订的苏州市西中市137号（一楼）《房产租赁合同》于2020年5月1日解除； 二、被告苏州丽苏企业服务咨询有限公司、第三人姑苏区李叶波超市于本判决生效之日起10日内将位于苏州市西中市137号（一楼）房屋腾空，并返还原告苏州市住房租赁有限公司； 三、被告苏州丽苏企业服务咨询有限公司于本判决生效之日起10日内向原告苏州市住房租赁有限公司支付租金333333元，及逾期付款违约金（分四期，每期均以62500元为基数，分别自2018年12月1日、2020年3月1日、2020年6月1日、2020年9月1日至实际付款之日止，均按年利率24%计算）； 四、被告苏州丽苏企业服务咨询有限公司于本判决生效之日起十日内向原告苏州市住房租赁有限公司支付房屋占有使用费（自2020年5月1日起至实际腾空返还房屋，按年租金25万元计算）； 五、被告苏州丽苏企业服务咨询有限公司于本判决生效之日起十日内向原告苏州市住房租赁有限公司律师代理费30000元。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8855元，由被告苏州丽苏企业服务咨询有限公司负担，于本判决生效之日起10日内直接向原告苏州市住房租赁有限公司支付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审判员  沈录印 二〇二〇年六月四日 书记员  朱晶雯