江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0582民初9117号原告：江苏中沃新材料科技发展有限公司，住所地张家港市金港镇袁家桥村。法定代表人：毛惠成，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘东民，江苏和嘉律师事务所律师。被告：章强，男，1971年9月29日生，汉族，住所地沭阳县。委托诉讼代理人：潘俊，江苏国之泰律师事务所律师。第三人：高岳兴，男,1957年7月17日生，汉族，住张家港市。委托诉讼代理人：展建峰，张家港市金港法律服务所法律工作者。原告江苏中沃新材料科技发展有限公司（以下简称中沃公司）与被告章强、第三人高岳兴租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案受理后，依法适用简易程序于2020年10月12日组织庭前证据交换，并于2020年10月29日公开开庭进行了审理。原告中沃公司的委托诉讼代理人刘东民，被告章强及其委托诉讼代理人潘俊，第三人高岳兴到庭参加了庭前证据交换和庭审，第三人高岳兴的委托诉讼代理人展建峰到庭参加了庭前证据交换。本案现已审理终结。原告中沃公司向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告中沃公司与被告章强于2019年11月29日签订的《场地租赁合同》自2020年6月3日起解除；2、判决被告章强、第三人高岳兴立即从被告章强依《场地租赁合同》租用的土地上迁让出去，并负责将场地恢复原状；3、判决被告章强支付自2020年5月29日起至2020年6月2日止的租金6849.32元、自2020年6月3日起至2020年7月2日止的土地占用费41095.89元、自2020年7月3日起至2020年8月2日的土地占用费84931.57元，以及自2020年8月3日起至实际迁让之日止按日租金4倍标准计算的土地占用费；4、诉讼费用由被告章强负担。事实和理由：原告中沃公司与被告章强于2019年11月29日签订《租赁合同》，约定：被告章强租用原告中沃公司拥有土地使用权的土地和原告中沃公司从张家港市金港镇袁家桥村租赁取得的土地，租期七年，被告章强须于合同签订之日起3日内支付第一年的租金50万元，被告章强租期内不得擅自转租场地，在租用的场地上进行基础设施的建设须依法办理审批手续。同日，被告章强经由蒋兴荣银行账户向原告中沃公司指定的毛惠成银行账户转账支付租金25万元，第一年的剩余租金25万元至今未付。2020年4月，张家港市国土局在例行检查时发现第三人高岳兴未经合法审批在原告中沃公司出租给被告章强使用的袁家桥村集体土地上浇筑了场地，遂展开了行政处罚程序。原告中沃公司即要求第三人高岳兴提供使用土地的依据，第三人高岳兴于2020年5月6日向原告中沃公司提供了其与被告章强2020年3月22日签订的《混凝土搅拌站转让协议》。该协议名为设施转让实为设施转让、土地转租协议。原告中沃公司于2020年5月21日向被告章强发出通知，限期被告章强付清第一年的租金、解除与第三人高岳兴之间的转租合同，并对租用场地恢复原状，否则将依法解除与被告章强签订的租赁合同，并追究其违约责任。但，被告章强却置之不理。2020年6月2日，原告中沃公司致函被告章强解除土地租赁合同，并限期被告章强迁让，支付迁让前的租金(土地占用费)。被告章强于2020年6月3日收到前述解除合同的通知，被告章强理应按合同约定期限迁让，但至今未有行动。被告章强辩称，1、针对诉请第一项，被告同意于2020年6月3日与中沃新材料公司解除场地租赁合同；2、针对诉请第二项，被告认为涉案场地上已没有被告的相关资产设备。从客观上来讲，被告没有需要从土地上迁让出去的东西，也不需要将场地恢复原状。涉案场地的相关设备即资产均属于第三人高岳兴所有。在涉案场地上进行违规建设的也系第三人高岳兴。因此从租用土地上迁让出去，并将场地恢复原状的义务人系第三人人，与被告无关，请求法院驳回。3、针对诉请第三项，如原告能够证明对租用场地享有合法的所有权、使用权和租赁权，被告同意支付从2020年5月29日起至2020年6月2日实际租金。关于从2020年6月3日起的土地占用费，被告认为土地的实际占用者并非被告，而是第三人，因此，被告支付土地占用费没有事实和法律依据。第三人高岳兴述称，被告并没有将转让的物资交付给第三人，第三人已经在2020年的6月1日发书面告知函，通知与被告解除双方的转让协议。所以本案的诉请与第三人无关。本院认定事实如下：2019年11月29日，出租人中沃公司（甲方）与承租人章强（乙方）签订《场地租赁合同》，约定甲方将其享有土地使用权的场地及甲方从袁家桥村租赁取得的场地出租给乙方用于生产经营，租赁期限7年，第一阶段3年租金不变，为50万元/年，于合同签订之日起3日内支付第一年场地租金。合同关于场地建设、经营等内容约定包括：乙方需按照自己租赁区域进行实墙隔离费用乙方承担；因政府规定不允许此场地进行混凝土搅拌，双方办理好清场手续不再租赁，甲方根据剩余的天数退还租金；乙方已对租赁土地特别是甲方转出租的袁家桥村的土地是否可以办理此项目进行了充分的了解与咨询，如出现适用土地违法、违规，乙方承担全部责任；租赁期间，不得擅自转租场地；乙方进行租赁场地的供水、供电、排污等基础设施的建设安装，必须依法办理相应的审批手续……合同关于合同到期及场地归还约定：合同到期或其他原因终止，乙方应将租用的场地提供的配套设施完好无损地交还，但乙方自建的路面、路面与甲方出租场地已经形成附合，乙方不得拆除，且归甲方无偿所有，乙方投资的设施设备归乙方所有，乙方应当在合同终止后的一个月处理完毕，逾期没有处理或者清偿完毕的，甲方有权收取合同期满后的场地占用费（标准为两倍于合同期内的租金）和相关费用；两个月仍未清理完毕的，除了收取合同期满后的场地占用费（标准为四倍于合同期内的租金）。合同还约定：乙方拖欠租金、各项费用逾期超过15天或擅自将场地转租或转让给第三人的，甲方有权单方解除合同；该合同还约定，合同期满或合同解除后终止的，乙方未按合同约定的时间、方式返还租赁物，应比照本合同约定的租金标准的2倍向甲方支付场地占用费直至场地交还甲方为止。同日，章强向中沃公司支付半年租金25万元。章强取得上述租赁土地后，仅在场地上浇筑一小块摆放混凝土搅拌机的水泥地，未做其他建设在该土地上经营混凝土搅拌公司。2020年3月22日，章强作为转让方，与受让方高岳兴签订《混凝土搅拌站转让协议书》，约定将混凝土搅拌站所有资产及场地上的附属设施等一并转让给高岳兴，转让价110万元（含章强已经支付的土地使用权租金25万元）。该协议书第四条第三款约定：本转让协议生效后，有关土地使用权租赁事宜由高岳兴代替章强与出租方履行租赁协议，协议中约定由承租方履行的义务均由高岳兴履行，如发生纠纷与章强无关。高岳兴支付了110万元，在该土地上浇筑水泥场地、建造围墙，并在该土地上经营混凝土搅拌生意。2020年4月，因相关部门例行检查发现存在浇筑水泥场地、建造围墙等违规现象，中沃公司与高岳兴联系发现并非章强经营。为此，中沃公司于2020年5月20日向章强邮寄《通知书》，载明：未依约按期足额支付合同约定租金，尚拖欠第一年场地租金25万元；未经同意将租用场地转租给第三人；未履行行政审批手续，擅自在租用场地上进行基础设施的建造活动。同时要求收到通知书之日起七日内付清第一年场地租金、与第三人解除转租合同，并将租用场地绿化停车棚恢复原状，否则将解除合同，追究违约责任。章强于2020年5月22日签收该通知书。2020年5月26日，张家港市金港镇人民政府向中沃公司出具《责令停止违法违规行为通知书》，载明：你单位在未取得土地行政主管部门建设用地批文的情况下占用金港镇袁家桥村姚浜的土地约8.8亩建设围墙和水泥场地，责令立即改正，消除不良影响。2020年6月2日，中沃公司向章强出具《解除合同的通知书》，载明：双方签订的租赁合同于收到通知书之日解除，要求七日内迁让并恢复原状、付清至解除合同日之前应付的租金，解除日起至实际迁让行为完成之日和恢复原状之日完成日（在后日期为准）按合同约定4倍标准支付占有使用费。章强于2020年6月2日签收该通知书。2020年6月1日，高岳兴亦向章强出具《告知函》，载明其与章强签订的转让协议书存在违约及欺诈事实，发函要求退还110万元转让费，承担银行同期贷款利率取违约责任，解除转让协议。审理过程中，各方陈述及确认事实如下：1、中沃公司述称，其出租土地分为两块：一块为其自有的国有建设用地使用权面积1305平方米，权证号：苏（2018）张家港市不动产权第0013505号；另一块为租赁自袁家桥村姚浜的21亩中的6525平方米。2、中沃公司与章强确认：中沃公司交付章强土地为农田状态，上种植有一些香樟树，另有一个停车棚，停车棚下方已浇筑水泥地。章强自认在租赁土地上浇筑一小块摆放混凝土搅拌机的水泥地，但其述称交付给高岳兴时已铲除。中沃公司与高岳兴确认：高岳兴签订转让协议、使用该土地时在中沃公司享有国有建设用地使用权的那部分土地范围内建设了围墙，在租赁自袁桥村委会的土地上浇筑了其余部分的水泥地，并在靠近围墙处搭建一间约10平方米砖瓦房。2、中沃公司就其各项诉请，明确如下：案涉土地上的围墙部分建设在其享有国有建设用地使用权的土地上，部分是由中沃公司建设在租赁自袁桥村委会的土地（地类：农用地）上，故就本案恢复原状诉请，我方不主张章强、高岳兴拆除围墙，仅需铲除水泥地，同时我方明确因香樟树和停车棚谁拆除尚无法确定，故不要求恢复种植香樟树和停车棚。3、经法院释明案涉合同可能存在无效情形后，中沃公司明确合同效力由法院依法认定，并作出相应的判决；章强认为中沃公司系明知土地性质及经营混凝土搅拌站仍出租，其存在过错，如确认合同无效，则中沃公司不应再根据合同相对性要求其支付占有使用费和迁让，应由实际占有使用人高岳兴承担相应责任，关于合同无效的损失在本案中暂不主张，保留主张赔偿的权利。以上事实由原告与村委会之间的《租赁合同》、不动产权证、、原被告之间的《场地租赁合同》、支付业务回单、《混凝土搅拌站转让协议书》、《责令停止违法违规行为通知书》、《通知书》及邮寄回执、《解除合同的通知书》及邮寄回执、高岳兴发出《告知函》等证据、本院质证笔录、庭审笔录等在卷证实。本院认为，案涉原告中沃公司与被告章强之间的《场地租赁合同》出租的租赁场地部分为原告中沃公司已取得建设用地使用权的土地，应为合法有效，部分为袁家桥村所有、未经审批为建设用地的农用地，双方未经审批即在该土地上进行建设，并约定用于生产经营，显然违反《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，案涉合同该部分应为无效。关于合同有效部分，原告中沃公司向被告章强发出解除通知，被告章强已签收，当庭亦表示同意，同时双方均主张自2020年6月3日解除，该合同有效部分已解除，本院予以确认。就租赁合同而言，合同解除或无效，承租方均应返还租赁物，支付租金或占有使用费，如有损失的可依法主张损失。原告中沃公司在本院向其释明合同具有无效情形后，未明确变更诉请，表示由法院依法处理，对此本院认为，应确认双方签订合同中原告中沃公司取得土地使用权范围内的租赁部分于2020年6月3日解除，确认双方签订合同中原告中沃公司自袁家桥村委会租赁取得的农用地范围内的租赁部分无效；同时，原告中沃公司有权要求迁让及恢复原状，有权主张租金或占有使用费。被告章强仅支付半年租金，理应自2020年5月29日起继续支付相应租金及占有使用费。关于被告章强认为合同债务已转移至第三人高岳兴，以及认为合同无效后不应再适用合同相对性原则，应直接由第三人高岳兴迁让及支付租金或占有使用费的主张。首先，被告章强与第三人高岳兴之间的《混凝土搅拌站转让协议书》第四条第三款内容涉及合同权利义务的概括转让，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条的规定，被告章强未经原告中沃公司同意，原告中沃公司当庭亦不予认可，故不成立合同权利义务的概括转让，也不成立合同债务转移。其次，合同相对性原则不因合同无效而无法适用。合同无效，因该合同取得的财产应当返还。本案中，被告章强因其与原告中沃公司签订案涉合同而占有使用农用地，继而又将该占有使用的权利连同其他资产一并转让给第三人高岳兴，第三人高岳兴才得以占有使用案涉农用地，被告章强理应作为合同相对方承担相应的合同无效后的责任。故被告章强的上述主张均不成立，其作为合同相对方负有迁让及支付占有使用费的义务。关于被告章强认为占有使用费不应按照合同违约责任约定2倍、4倍计算的主张。案涉合同就合同终止时腾退义务不能及时履行存在违约时的占有使用费计算标准，应为违约金的约定，现被告章强抗辩该标准过高，本院亦认为过高应予调整。原告中沃公司并未举证证明不能及时腾退时其尚存在除租金之外的其他损失，结合已查明的合同履行情况、合同无效、解除原因及被告章强过错程度等因素，本院酌定自2020年6月3日起至实际腾退之日止的占有使用费以合同约定租金的1.3倍计算，即日租金为500000元/365天*1.3倍=1780.82元。关于第三人高岳兴认为其与本案无关，不应承担任何责任的主张。第三人高岳兴庭审中确认其受让被告章强的混凝土搅拌站资产后（其对被告章强是否已按约交付全部资产持有异议，本案中不予理涉）在案涉场地上进行建设，并从事生产经营，因其与被告章强之间的协议有租赁合同概括转让的约定而实际作为次承租人占有使用案涉场地，在原告中沃公司与被告章强之间合同被确认无效、解除时，其理应负有腾退义务。被告章强明确保留向原告中沃公司主张损失的权利，故本院在本案中不予理涉。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第八十八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告江苏中沃新材料科技发展有限公司与被告章强于2019年11月29日签订的《场地租赁合同》中已取得国有建设土地使用权范围内的租赁部分于2020年6月3日解除，确认原告江苏中沃新材料科技发展有限公司与被告章强于2019年11月29日签订的《场地租赁合同》中自金港镇袁家桥村民委员会租赁取得的农用地范围内的租赁部分无效；二、被告章强、第三人高岳兴于本判决生效之日起15日内自案涉租赁场地（位于张家港市金港镇袁家桥村姚浜）上予以腾退，并铲除水泥场地恢复原状；三、被告章强应于本判决生效之日起10日内给付原告江苏中沃新材料科技发展有限公司2020年5月29日-2020年6月2日期间的租金6849.32元，给付原告江苏中沃新材料科技发展有限公司自2020年6月3日起至实际腾退之日止按日租金1780.82元计算的占有使用费。案件受理费减半收取4400元，由被告章强负担。被告章强负担部分，由被告章强于本判决生效之日起10日内交纳至本院诉讼费用账户（详见《当事人须知》），逾期不交纳，将移交本院执行部门强制执行。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）审判员  狄丽娜二〇二〇年十一月十二日书记员  许秋蓉张家港市人民法院当事人须知（2020）苏0582民初9117号当事人在法院调解、判决后自动履行法律文书确定的义务，将相关履行义务款项交纳至法院以下账户的，应在三日内将汇款人、金额、相关汇款依据及案号等情况书面告知承办法官。1、诉讼费用。户名：张家港市人民法院，开户银行：中国农业银行张家港支行营业部，诉讼费用账号：62×××65。2、调解书、判决书确定当事人履行义务的款项。户名：张家港市人民法院，开户银行：中国农业银行张家港支行营业部，执行款账号：62×××64。3、汇款情况如未及时告知承办法官，导致当事人向法院申请执行的，可能存在被法院采取强制执行措施或被列为失信被执行人及限制高消费等风险。4、如未按调解书、判决书确定义务履行，导致对方当事人向法院申请执行的，法院将依法采取强制执行措施，或采取列为失信被执行人及限制高消费等信用惩戒措施。