北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0115民初8547号原告：北京北方亚事资产评估事务所，主要经营地北京市东城区东兴隆街56号6层615。执行事务合伙人：闫全山。委托诉讼代理人：翟浩杰，北京市广盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：武昕瑜，北京市广盛律师事务所实习律师。被告：北京盛玺置业有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇北京燕南鹿鸣春大酒店**。法定代表人：龚平，执行董事。委托诉讼代理人：郭琳，北京市金佑律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨子亚，北京市金佑律师事务所实习律师。原告北京北方亚事资产评估事务所（以下简称：北方亚事事务所）与被告北京盛玺置业有限公司（以下简称：盛玺置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告北方亚事事务所的委托诉讼代理人翟浩杰、武昕瑜，被告盛玺置业公司的委托诉讼代理人郭琳、杨子亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北方亚事事务所向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告2016年12月30日签订的《房屋转让协议》以及编号为XF696071、XF696075、XF697171、XF697181的《北京市商品房现房买卖合同》无效；2.判令被告返还已经支付的购房款44459894元；3.判令被告赔偿已经支付的购房款44459894元的利息损失；其中，2017年5月27日至2019年8月20日，按照中国人民银行同期贷款利率计算为4782995.4元；2019年8月21日起至被告全额返还之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；4.判令被告赔偿原告租赁北京市大兴区宏业路9号院6号楼18层1806的房屋租金损失（截至2019年1月1日为149255元）；5.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告为了自身办公、经营需要，于2016年12月30日与被告分别签订《房屋转让协议》以及编号为XF696071、XF696075、XF697171、XF697178的《北京市商品房现房买卖合同》，出资购买被告开发的北京市大兴区宏业路9号院嘉悦中心6号楼19层01号房屋以及18层1802、1803、1804、1805号房屋。根据双方约定，19层01号购房款为人民币2000万元，19层01号房屋的协议签署价格为人民币1000万元，其余购房款人民币1000万元分摊到18层1802、1803、1804、1805号房屋的购房款中。根据原告、被告签订的《房屋转让协议》以及编号为XF696071、XF696075、XF697171、XF697178的《北京市商品房现房买卖合同》的相关约定：19层01号房屋墙体轴线间的面积约911.08平方米，18层1802号房屋套内建筑面积146.76平方米，18层1803号房屋套内建筑面积56.26平方米，18层1804号房屋套内建筑面积66.96平方米，18层1805号房屋套内建筑面积107.44平方米；19层01号房屋以及18层1802、1803、1804、1805号房屋购房款共计人民币44459894元。上述《房屋转让协议》及《北京市商品房现房买卖合同》签订后，原告分次向被告支付购房款人民币32459894元，其中2000万元是从案外人江苏富华工程造价咨询有限公司拆借而来，约定的年利率标准为10%/年；原告通过银行按揭贷款方式向被告支付购房款人民币1200万元；原告共向被告支付购房款人民币44459894元，约定购房款已全部支付完毕。后经原告了解，嘉悦中心6号楼依法规划并经依法审批的并无19层房屋，双方约定的嘉悦中心6号楼19层01号房屋系被告在该楼18层楼顶违法、私自搭建而来。经原告向北京市规划和国土资源管理委员会申请政府信息公开，得知原北京市规划委员会于2016年11月2日向被告发出市规大执拆字（2016)第005号《限期拆除决定书》，告知被告：其于2014年12月在大兴区宏业路9号院6号楼楼顶建设的加层工程未取得建设工程规划许可进行建设，建筑面积985平方米，其行为已构成违法建设，责令被告于2016年11月13日前将上述违法建设自行拆除。被告明知嘉悦中心6号楼19层01号房屋系违法建设且被行政主管机关责令限期拆除，仍然向原告推介该房屋，并将该房屋与18层1802、1803、1804、1805号一并捆绑销售给原告。此后，被告拆除其在嘉悦中心6号楼18层楼楼顶的违法建设。双方约定的嘉悦中心6号楼19层01号房屋并不存在，被告也无法如约交付给原告。原告统一购买嘉悦中心6号楼19层01号房屋以及18层1802、1803、1804、1805号房屋是为了自身办公、经营使用；被告为了将由其违法、私自搭建的所谓19层01号房屋销售给原告，而将18层1802、1803、1804、1805号房屋与所谓的19层01号房屋一并捆绑销售给原告。经与被告多次协商，被告无法交付面积最大的19层01号房屋。被告将违法建设的19层01号房屋与18层1802、1803、1804、1805号房屋一并销售给原告，是统一的销售行为，原告向被告支付购房款，也是统一的付款行为，并未将19层01号房屋与18层1802、1803、1804、1805号房屋的购房款分别支付。因此，原告认为，双方签订的《房屋转让协议》以及编号为XF696071、XF696075、XF697171、XF697178的《北京市商品房现房买卖合同》应当一并认定为无效合同。盛玺置业公司辩称，不同意原告的诉讼请求。双方签订的19层《房屋转让协议》系双方真实意思表示，不存在欺诈胁迫，应为有效合同。原告诉称18层房屋并非捆绑销售，系分别签订的合同，只是时间接近而已。19层房屋约定的价款为1000万元，双方协商的也是1000万元，并没有分摊到18层房屋。双方签订的房屋买卖合同中，已经明确约定该房屋没有办理产权登记的条件，不可能注册公司作为办公场所，原告作为从事资产评估的专业公司，认为用1000万元获得19层房屋的永久使用权较租房更为合算，其明知没有产权登记，应该对房屋可能会被随时拆除有所预判。原告支付的购房款是否贷款与被告无关，不同意支付利息损失，被告亦不同意原告所谓的租金损失。双方签订的18层房屋买卖合同系双方真实意思表示，不存在欺诈胁迫，应为有效合同。双方签订《北京市商品房现房买卖合同》为2017年3月1日,并非2016年12月30日。双方就五套房屋分别签署《北京市商品房现房买卖合同》及《房屋转让协议》，19层是否违建与其余四套房屋无关，双方签订合同具有独立性，原告购买房屋的用途被告无从知晓，双方签订18层的房屋买卖合同应为有效。原告诉称因消防不过关无法完成装修的事实根本不存在，因19层没有产权证，根本不存在消防验收的问题，原告解除合同的本意在于近年来房价下降明显，故意不办理收房及过户登记手续，恶意诉讼。双方在《补充协议》约定，买受人应于房价款付清后次月15日当日携带相关材料到售楼处办理房屋交接手续；买受人逾期不办理交接手续，视为出卖人在约定的交付日已经交付，自交付之日届满60日起至实际接收之日止，买受人每日按照总房款的万分之二向出卖人支付违约金，原告拒不收房，应该按照合同约定承担相应违约金。本院经审理认定事实如下：2016年12月30日,原、被告签订《房屋转让协议》，原告出资购买被告开发的位于北京市大兴区宏业路9号院嘉悦中心6号楼19层01号房屋，面积911.08平米,合同约定转让价款1000万元，原告购买时知悉该房屋不具备产权登记条件，不能作为公司注册地址。2017年3月1日,原、被告双方就被告开发的位于北京市大兴区宏业路9号院嘉悦中心6号楼18层1802、1803、1804、1805号房屋分别签署了四份《北京市商品房现房买卖合同》，1802号房屋建筑面积241.97平米，套内面积146.76平米，公摊面积95.21平米，单价每平米91303.81元，总价款13399747元；1803号房屋建筑面积92.76平米，套内面积56.26平米，公摊面积36.5平米，单价每平米91305.31元，总价款5136837元；1804号房屋建筑面积110.4平米，套内面积66.96平米，公摊面积48.44平米，单价每平米91303.76元，总价款6113700元；1805号房屋建筑面积177.14平米，套内面积107.44平米，公摊面积69.7平米，单价每平米91303.15元，总价款9809610元。2016年12月30日，北方亚事事务所合伙人闫金山与盛玺置业公司销售负责人签订“补充协议”，约定总房款为44450000元，首付30140000元，贷款14310000元，实际贷款1200万元，19层房屋价格为2000万，协议签署价1000万，付款节奏为2016年12月30日交10万元定金、400万支票；2017年2月26日交付2000万；2017年4月28日交付604万。因涉案19层01号房屋未有房屋建设规划许可手续。2016年11月2日,北京市规划委员会向盛玺置业公司下发限期拆除决定书，责令其2016年11月13日前拆除。关于限期拆除的事实,原告表示因19层房屋没有正常的消防设施,无法完成装修，考虑到房屋的使用问题,原告至收房日（2017年6月15日）未收房,双方交涉无果,后原告发现19层房屋已被被告拆除。为查明事实真相,原告于2018年11月13日向北京市规划国土委大兴分局申请政府信息公开,北京市规划国土委大兴分局向原告出具(2018)第367号-回、(2018)第368号-回、(2018)第369号-回《登记回执》3份，表明2019年1月11日前书面答复。2019年1月11日前，北京市规划国土委大兴分局向原告出具市规大拆字（2016）第005号限期拆除决定书复印件，并加盖北京市规划国土委大兴分局信息公开专用章，但未明确出具该复印件的具体日期。此外，原告称在此期间还进行了装修公司的招标，积极推进接收房屋的计划，但未提交相关证据。关于原告是否知悉19层房屋限期拆除的情况，在原告方提交的证据中，包含一组2018年5月6日拍摄的照片，显示19层房屋尚未被拆除的情况，一组2018年10月24日拍摄的视频，显示19层房屋被部分拆除的情况，一组2018年10月24日拍摄的视频，显示双方就19层房屋交房问题进行交涉的情况，被告表示只是拆除了顶子，正在等待住建委的整改意见，积极和住建委协调，等整改合格后就能把拆除的房顶盖好,以便完成交房。关于19层01号房屋价款的问题，庭审中被告主张应以合同签订数额为准为1000万元，原告主张房屋实际价款为2000万元，因除了19层以外，还一并购买了18层的四套房屋作为整体办公使用，鉴于19层房屋没有房产证，应被告要求将19层部分房款写到18层房屋的销售合同中，并提交与被告销售人员的聊天记录以及双方付款节奏等证据予以证明。经核实，北方亚事事务所共向盛玺置业公司支付44459894元,其中2017年1月1日支付400万元,2017年2月23日支付2000万元,2017年4月26日支付300万元,2017年4月27日支付30万元,2017年5月15日支付5159894元,2017年5月27日支付1200万元。上述款项,原告主张其中有2000万元系向案外人拆借,1200万元系银行按揭贷款。经查,2017年2月8日，北方亚事事务所与江苏富华工程造价咨询有限公司签订借款合同，借款2000万元，借款期限2017年2月8日（以实际汇款日计息）至2020年2月7日，年息10%。2017年2月9日，北方亚事事务所收到2000万元借款，并陆续支付银行利息300万元。2017年5月10日，北方亚事事务所与北京银行成寿寺支行签订法人商用房贷款合同，贷款1200万元，贷款期限2017年5月27日至2027年5月27日，年息5.88%，季付。以上房款交纳情况，经核实相关发票，19层房款开发票为“房租”1000万元，18层四套房屋所开房款发票金额均与房屋买卖合同约定的价格相同。关于房屋交付情况，双方在《补充协议》第9条第1款、第2款约定，买受人应于房价款付清后次月15日当日携带相关材料到售楼处办理房屋交接手续；买受人逾期不办理交接手续，视为出卖人在约定的交付日已经交付，自交付之日起，该商品房的毁损灭失风险及管理维护费用，以及由此给出卖人导致的损失由买受人承担；同时，自交付之日届满60日起至实际接收之日止，买受人每日按照总房款的万分之二向出卖人支付违约金。原告付清最后一笔房价款的时间是2017年5月27日，据此，双方办理房屋交接手续应为2017年6月15日，北方亚事事务未按照协议约定的时间收取房屋。关于房屋单价，原告提交涉案房屋所在区域2019年1月网上报价截图，显示所在区域每平米售价为2.6万至3.2万不等。另提交了被告销售负责人李金玲的微信朋友圈推销涉案楼盘销售的截图，其中部分截图显示“2015年，云端办公2800平仅需6688万”，“2016年8月17日，220平700多万，你见过单价两万多的地铁上宜家旁写字楼吗”，“2018年2月26日，53-83平，一口价3.2万一平米”等内容。此外，李金玲和原告财物人员李雪2016年12月21日的短信聊天记录显示：报价：18层4套：1802号，优惠底价9245441元；1803号，优惠底价3770226元；1804号，优惠底价4445480元；1805号，优惠底价24459894元；总数622.27平米，优惠底价24459894元。19层，1502平米，优惠底价21000000元；18层和19层合计优惠底价45459894元，首付31149894元，贷款14310000元。2017年1月5日，李金玲再次表示，18-19层拆开销售是12月底临时决定的销售方案，认购当天是一个草签合同，还需在收到房款后签订正式合同。2017年2月28日，李金玲表示建委合同更换了新版本，可能还要晚点出合同，要走会签，等合同出来了再打电话。为证明整体办公用途，北方亚事事务所提交了于2017年7月7日与案外人孙蕾就北京市大兴区宏业路9号院嘉悦中心6号楼18层1806号房屋签署的《房屋租赁合同》，年租金149255元，并实际支付了一年房租，以满足办公需要。同时提交了目前租用6套房屋总面积970.28平米用于办公的租赁合同，以及现有职工136人的社保记录，证明目前办公条件无法满足办公需要。本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，不得违反法律法规的强制性规定。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与购买人订立的买卖合同无效。本案中，关于19层房屋，被告未取得建设工程规划许可证，其与原告签订的房屋转让协议应属无效。本案关键在于如何确立18层房屋的效力问题，本院认为，首先，虽然涉案五套房屋系分别签署合同，但是该五个合同并非彼此独立，而是一个互相联系的整体，故应整体考量。从合同履行上来看，双方履行合同权利义务与分别签订的合同内容不符。其一，被告自销售推销至签订合同的全过程，都是在向原告整体推销两层房屋，包括最终优惠底价的商定，亦是建立在购买两层房屋的基础上。双方于2016年12月30日即签订19层房屋《房屋转让协议》同日签订的“补充协议”，约定了涉案五个合同的总房款、首付款、贷款数额；载明19层房屋价格和协议签署价；还约定了付款节奏。故“补充协议”是双方对涉案五个合同五套房屋总体价款、付款节奏等事项的约定；由此认定，双方关于涉案五个合同的签订及履行属整体购买行为。其二，从付款节奏和实际付款来看，原告分期付款并非针对任何一套具体房屋，而是分期支付两层房屋的总价款直至支付完毕。从合同目的上来看，原告购买18层房屋的前提在于整体办公。原告作为专门从事会计行业的企业，提交了136名员工的在职证明以及购买房屋之前的办公条件证明，包括购买房屋以后在18层有租赁一间房屋的事实，足以认定原告购买涉案房屋并非单纯的投资用途。其次，涉案房屋涉及的五个合同既有无证房屋又有有证房屋，在整体考量合同效力的情况下，如何认定合同效力。对此，本院认为，从房屋面积上看，19层房屋面积超过900平米，而18层房屋面积总数622.27平米，无证房屋面积大大超过有证房屋面积，故在捆绑销售的情况下，该五套房屋的买卖合同效力应认定为整体无效。从合同目的来看，正是因为19层房屋没有产权登记手续，导致被行政部门限期拆除，即使18层房屋为有证房屋，原告购买房屋整体办公目的无法实现，故该买卖行为整体无效。合同无效后，因合同无效取得的利益应相互返还，本案原告没有收房，不涉及房屋返还问题。关于房屋价款，双方虽然对签订的房屋价款是否存在分摊问题存在争议，但在双方签订合同整体无效的情况下，本院不再区分具体合同价款，原告支付的所有的购房款均应返还。关于返还的利息问题，涉及当事人因合同无效遭受损失的认定，需综合全案情况一并考虑原、被告之间的合同过错予以认定。本案中，双方当事人对于合同无效均有一定过错。首先，原告在签订19层的买卖合同时已经明知19层房屋没有产权登记手续，无法办理房产证；但是被告在收到限期拆除通知之后没有将上述情况告知原告，仍然向原告出售房屋，主观恶意更为明显，故本院认定为被告为主要过错，原告承担次要过错。关于利息损失的认定，本院主要考虑以下因素：首先，关于起算期限，原告的购房款来源于银行借贷和自有资金两个方面，且2000万元贷款利息为10%，借款期限起始时间为2017年2月8日，1200万元贷款利息为5.88%，借款期限起始时间为2017年5月27日，本院考虑原告2017年5月27日支付最后一笔款项1200万元之前已经支付了大部分款项，且支付了部分银行利息，在此期间，自有资金也有一定的利息损失，因此，原告要求利息自支付最后一笔款项计算，本院认为该要求合理，予以支持。其次，关于过错承担，在合同整体无效的情况下，对于自有资金部分，本院考虑原告支付该部分款项之后，被告予以占用，被告应支付起码的占用资金费用，考虑原告过错情况，故本院认定自有资金占用期间的利息参照中国人民银行同期存款利率计算。同时，对于贷款部分，鉴于双方仅约定1200万元系贷款筹集，原告自己贷款2000万元部分虽然利息较高，但属于合理范围之内，应认定系因购房导致的损失，考虑原告对无效合同本身的过错，本院综合认定两项贷款部分的综合利率为2017年5月27日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日起至被告全额返还之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。原告主张的另租房损失于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、北京盛玺置业有限公司与北京北方亚事资产评估事务所2016年12月30日签订的《房屋转让协议》以及2017年3月1日签订的编号为XF696071、XF696075、XF697171、XF697181的《北京市商品房现房买卖合同》无效；二、北京盛玺置业有限公司于本判决生效后十日内返还北京北方亚事资产评估事务所购房款44459894元；三、北京盛玺置业有限公司于本判决生效后十日内给付北京北方亚事资产评估事务所购房款的利息损失（其中，1245984元按照中国人民银行同期存款利率计算，自2017年5月27日开始支付至实际付清之日；32000000元自2017年5月27日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日起至被告全额返还之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。）；四、驳回北京北方亚事资产评估事务所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费296705元，由北京北方亚事资产评估事务所负担59341元（已交纳），由北京盛玺置业有限公司负担237364元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李新亮人民陪审员  梁跃海人民陪审员  李秋生二〇二〇年八月十八日书 记 员  崔刘畅