山东省潍坊市奎文区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0705民初3802号 原告：交通银行股份有限公司潍坊分行，驻潍坊市奎文区东风东街358号。统一社会信用代码：913707001654211887。 主要负责人：李相伟，行长。 委托诉讼代理人：袁琳琳，山东潍滨律师事务所律师。 被告：刘京军，男，1979年9月6日生，汉族，住山东省昌乐县。 被告：潍坊金通置业有限公司，驻潍坊市高新开发区北宫东街1999号(金茂大酒店)。 法定代表人：庄明良，董事长。 委托诉讼代理人：孙亚楠，女，1986年6月10日生，汉族，本单位职工，住本××宿舍。 原告交通银行股份有限公司潍坊分行与被告刘京军、潍坊金通置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告交通银行股份有限公司潍坊分行委托诉讼代理人袁琳琳、被告潍坊金通置业有限公司委托诉讼代理人孙亚楠均到庭参加诉讼，被告刘京军经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告交通银行股份有限公司潍坊分行向本院提出诉讼请求：1、判令被告刘京军偿还原告借款本金112325.67元及利息、罚息、复利（至2020年9月20日不欠息，之后的利息、罚息、复利按照合同约定另行计算至本息全部付清之日止）；2、判令被告潍坊金通置业有限公司对上述债务承担连带保证责任；3、确认原告对被告刘京军抵押的位于潍坊市高新区北宫东街以北潍县××路××广场××的房屋享有优先受偿权；4、判令各被告承担本案诉讼费用及实现债权费用。本案庭审中，原告称暂不主张实现债权费用。事实和理由：2007年8月1日，被告刘京军因购房需要，与原告签订《个人住房抵押贷款合同》，约定被告刘京军因购买位于潍坊市高新区北宫东街以北潍县××路××广场××的房屋向原告贷款15.8万元，借款期限360个月，贷款年利率为6.273%，还款方式为等额本息还款，并对违约责任等作了明确约定。被告刘京军以所购房屋提供抵押，并办理了抵押登记。同日，被告潍坊金通置业有限公司与原告签订《保证合同》，对上述贷款提供连带责任保证，保证范围为主合同项下主债权本金及利息、复利、逾期罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用，保证期间为债权履行期限届满之日起两年。2007年8月9日，原告按照合同约定发放贷款。现被告刘京军的贷款已逾期未还，被告潍坊金通置业有限公司未履行保证责任。为维护原告合法权益，诉至法院，请求判如所请。 被告刘京军未作答辩。 被告潍坊金通置业有限公司辩称：本案的借款有借款人提供的房屋作抵押，原告应先行使抵押权，对超出抵押权的部分，被告潍坊金通置业有限公司再承担补充担保责任。 本院经审理认定事实如下：2007年8月1日，原告与被告刘京军、潍坊金通置业有限公司签订《个人住房抵押贷款合同》（编号为2007377700001100040号），约定被告刘京军向原告借款15.8万元用于购买坐落于潍坊市北宫东街以北潍县××路××广场××号楼××室房产，借款期限为360个月，借款年利率为6.273%，该利率系中国人民银行现行相应同期限档次贷款的基准利率下浮15%，遇中国人民银行调整基准利率，本合同利率以次年1月1日为合同利率调整日，逾期罚息利率为本合同约定的利率上浮50%，借款人未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，原告有权按逾期贷款罚息利率计收利息，对应付未付利息计收复利，还款方式为等额本息还款法。合同第13.1条约定，借款人按本合同约定的时间、金额和币种偿还本合同项下的贷款本金并支付利息；合同第十六条第一款第（2）项约定，借款人违反本约定，原告有权单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求借款人立即偿还所有到期贷款本金并结清利息。被告刘京军以所购买房产为其借款提供抵押担保，被告潍坊金通置业有限公司为该借款提供连带责任保证，保证范围为主合同项下贷款本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用，保证期间按各期还款分别计算，自每期贷款到期日起，计至最后一期贷款到期之日后两年止。同时约定被告刘京军取得所涉房屋的权利证明，且原告取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，被告潍坊金通置业有限公司的保证责任免除。2007年8月9日，上述所购房产办理了预抵押登记，证号为潍坊房高新他字第5××5号。 2007年8月1日，原告与被告潍坊金通置业有限公司签订2007377700001400033号《保证合同》，约定被告潍坊金通置业有限公司对2007377700001100040号《个人住房抵押贷款合同》项下债务提供连带保证责任，保证范围为主合同项下本金及利息、复利、罚息、违约金等，保证期间按各期还款义务分别计算，自每期债务履行期限届满之日起，计至最后一期债务履行期限届满之日后两年止。债权人宣布主合同项下债务全部提前到期的，以其宣布的提前到期日为债务履行期限届满日。 2007年8月9日，原告按约向被告刘京军发放借款15.8万元。后被告刘京军未按约偿还原告借款本息，原告按合同约定宣布借款提前到期并要求被告刘京军偿还全部借款本息。截止至2020年9月21日，被告刘京军尚欠原告借款本金112325.67元，原告主张之后的罚息、复利按合同约定计算至被告还款之日。 另查，2013年4月3日，被告刘京军名下坐落于潍坊市北宫东街以北潍县××路××广场××号楼××室房产办理了房屋所有权证，证号为潍房权证高新字第0××4号。 本案庭审中，被告潍坊金通置业有限公司对原告提供的证据真实性无异议，但称其提供的阶段性担保责任，涉案房产证已办理，但由于被告刘京军和原告的原因一直未能办理正式抵押登记，故被告潍坊金通置业有限公司不应再承担阶段性保证责任。 庭后原告出具情况说明载明，贷款时因房屋尚未办理房产证，所以只办理了预抵押登记，后期未接到被告潍坊金通置业有限公司办理房产证的通知，导致至今未办理正式抵押登记。 以上事实，有原告提供的《个人住房抵押贷款合同》、《保证合同》、房屋他项权证、借款凭证、银行流水、原告出具说明，被告潍坊金通置业有限公司提供的房屋权利证书及原告的陈述在案为证。 本院认为：原告与被告刘京军、潍坊金通置业有限公司签订的《个人住房抵押贷款合同》、原告与被告潍坊金通置业有限公司签订的《保证合同》，均系各方当事人的真实意思表示，故均合法有效，各方当事人均应按约履行。 《个人住房抵押贷款合同》签订后，原告按合同约定向被告刘京军发放借款15.8万元，被告刘京军应按期偿还原告借款本息。被告刘京军未按期偿还，构成违约，原告有权宣布借款提前到期并要求被告刘京军偿还全部借款本息，故被告刘京军应承担偿还原告借款本金112325.67元及利息、罚息、复利（计算至2020年9月21日不欠息，之后的利息、罚息、复利按合同约定计算至被告还款之日）的民事责任。 被告刘京军以其所购买房产提供抵押担保，但未办理正式抵押登记手续，抵押权尚未成立，故原告要求对抵押房产享有优先受偿权的诉讼请求，本院依法不予支持。 被告潍坊金通置业有限公司既与原告签订《个人住房抵押贷款合同》，为被告刘京军的上述借款提供阶段性连带责任保证，又与原告签订《保证合同》，为被告刘京军的上述借款提供连带责任保证，因涉案房产未办理正式抵押登记手续，故被告潍坊金通置业有限公司应对被告刘京军的上述债务承担连带清偿责任。被告罚息、复利潍坊金通置业有限公司承担清偿责任后，有权向被告刘京军追偿。 被告刘京军经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，应视为放弃对本案相关证据进行质证抗辩的权利，依法应承担可能对其不利的法律后果。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告刘京军于本判决生效之日起十日内偿还原告交通银行股份有限公司潍坊分行借款本金112325.67元及利息、罚息、复利（计算至2020年9月21日不欠息，之后的利息、罚息、复利按合同约定计算至被告还款之日）； 二、被告潍坊金通置业有限公司对上述第一项债务承担连带清偿责任；被告潍坊金通置业有限公司承担清偿责任后，有权向被告刘京军追偿； 三、驳回原告交通银行股份有限公司潍坊分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2547元，案件申请费1208元，合计3755元，由被告刘京军、潍坊金通置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 员  吴 萍 人民陪审员  周玉义 人民陪审员  李乃瀛 二〇二〇年十一月十二日 书 记 员  李 磊