文书内容广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初26399、26401、26403、26404、26405、26409、26410、26414、26417号各案原告：深圳市前海孖熊贸易有限公司等（各案原告身份信息见附表）。各案原告共同的委托诉讼代理人：曾辰华，广东宝源律师事务所律师。各案原告共同的委托诉讼代理人：宗凯，广东宝源律师事务所实习律师。各案被告：深圳市霖梓投资发展有限公司，统一社会信用代码：91440300743224902Ｋ，地址：深圳市南山区。法定代表人：王利辉。各案被告共同的委托诉讼代理人：鲁潮，广东广和律师事务所律师。26399、26401、26403、26404、26405、26409、26410、26417号8案被告共同的委托诉讼代理人：黄文立，广东广和律师事务所律师。26414号案件被告的委托诉讼代理人：李雯颖，广东广和律师事务所实习律师。各案原告深圳市前海孖熊贸易有限公司与被告深圳市霖梓投资发展有限公司（以下简称霖梓公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理，各案原告共同的委托诉讼代理人曾辰华、宗凯，被告的委托诉讼代理人黄文立、鲁潮、李雯颖均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。各案原告向本院提出诉讼请求：1、确认《深圳市房地产买卖合同（预售）》和附件五补充约定第十九条关于销售广告、宣传资料和样板房的补充约定是格式条款；2、被告立即退还原告购房款（各案金额详见附表，均按购房价款的30%计算）；3、本案诉讼费由被告负担。26403号、26404号、26409号、26410号案件原告除提出上述诉讼请求外，同时诉请被告赔偿原告装修损失（各案金额详见附表）。事实和理由：被告通过销售广告、宣传资料推销其开发的恒荣立方商厦（即立方中心），原告看到被告登出的买一层送一层的广告后，来到恒荣立方商厦（即立方中心）楼盘现场的销售中心，其销售经理通过口头和视频、微信等方式讲解恒荣立方商厦（即立方中心）并承诺可以买一层送一层，即每个商铺都可以搭建一层相当于商铺地面面积70%的架空层办公，被告销售经理称有样板房和公开发布的视频广告为证，并带原告参观其8楼样板房，其样板房商铺确实是用钢结构材料搭建了一层架空层形成上下两层，非常美观实用。现场参观后，被告销售经理请原告放心抓住机会购买，开发商保证买一层可以装成两层用。同时建议原告按照被告样板房搭建一层钢结构。原告相信被告的广告宣传及目击现场样板房和当面承诺，与被告签订了恒荣立方商厦（即立方中心）的《深圳市房地产买卖合同（预售）》，并支付了购房款。原告入场装修，按照被告样板房搭建一层钢结构时，却被西乡城管办禁止搭建一层钢结构，并强行拆除已经搭建的一层钢结构。原告要求被告兑现每个商铺都可以搭建一层的承诺，被告总是称正在与西乡政府协调为由，一再拖延。显然，被告的广告宣传及目击现场样板房和当面承诺与现实相矛盾，是被告误导原告购买了该房。原告是基于相信被告所称可以在商铺内用钢结构搭建一层相当于商铺地面面积70%的架空层办公，有相当于商铺地面1.7倍的办公使用面积，才愿意高价购买该商铺，现在政府禁止搭建，原告实际使用面积与购买商铺是被告承诺的使用面积少0.7/1.7×100%=41.176%。原告要求被告退还使用面积差额部分的购房款。被告反而称《深圳市房地产买卖合同（预售）》补充约定第十九条、关于销售广告、宣传资料和样板房的补充约定很清楚，拒绝返还原告使用面积差额部分的购房款。纵观《深圳市房地产买卖合同（预售）》和附件五补充约定第十九条关于销售广告、宣传资料和样板房的补充约定是格式条款，依法应当认定无效。导致原告商铺实际使用面积比被告销售时承诺的使用面积少41.176%的责任依法主要在被告方，根据公平原则，被告承担主要责任，原告承担次要责任，被告最少应当退还原告30%的购房款。为维护自身合法权益，原告特依法起诉，望判如所请。被告辩称，一、涉案房屋买卖合同对交付标准明确约定为毛坯交房，被告已严格按照合同约定标准交付了房屋，原告亦正常验收了房屋。二、诉争合同条款并非合同格式条款。（一）诉争合同条款的核心内容非常明确，即“宣传资料、模型和样板房等系要约邀请，不是交楼标准，交楼标准以《深圳市房地产买卖合同（预售）》及其补充协议为准”。（二）诉争合同条款不是格式条款。《合同法》第三十九条第二款规定：格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件五虽是使用被告提供的为重复使用而预先拟定的合同文本，但订立合同时被告已充分与原告协商。被告通过《恒荣立方中心购买风险提示》第一条第4款、第三条第4、5款、第四条第2、4款中，被告向原告明确提示宣传资料、模型和样板房等不是交楼标准，交楼标准以《深圳市房地产买卖合同（预售）》及其补充协议为准。该《风险提示》原告均签章确认。在原、被告签订的《深圳市房地产认购书补充协议》第一条中，原告确认被告已将涉案项目、房屋基本建筑结构、设施等基本情况、不利环境因素、法律风险、政策风险等情况向原告作了详细说明和解答，原告充分理解、知悉相关情况。《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件五每页均需原、被告双方签章，每个条款均配有显著、明晰的标题方便原告理解，原告有充分的时间阅读、理解每一页的合同条款，且原告有权提出异议、有权拒绝签署，权利并未被限制。最终原告在附件五的每一页上均进行了签章。可见，在整个房屋买卖过程中，被告已多次与原告协商“宣传资料、模型和样板房等并非交楼标准，交楼标准以《深圳市房地产买卖合同（预售）》及其补充协议为准”事宜，原告亦多次签章予以确认，被告有充分理由相信原告已充分理解。原告作为具有完全民事行为能力的人（自然人或法人），对自身签章行为的民事法律后果应当有充分认知，应当遵守诚实信用原则，对其行为的后果负责。故诉争合同条款并非格式条款，系双方协商一致的真实意思表示，合法有效。（三）即使诉争合同条款是格式条款，该条款也是有效的格式条款。诉争合同条款并未免除被告的合同责任和法律责任，未排除原告的主要权利，加重原告的责任，且被告已尽到充分合理提示及说明义务。三、涉案项目宣传视频、样板间系要约邀请，不能构成房屋买卖合同组成部分，被告交付房屋无违约情形。四、被告的宣传广告未作出任何超出合同约定交付标准之外的其他明确具体的说明和允诺，未对原告购买意愿及交易价格造成误导。1、原告认为被告应该保证原告可搭建建筑夹层的依据是，被告在售楼中心播放的项目宣传视频中展示了搭建建筑夹层的空间利用方式。该宣传视频总时3分27秒，其中展示项目空间利用方式的播放片段占22秒。在该22秒片段中，被告除了展示了有建筑夹层的空间利用方式外，亦展示了无建筑夹层的空间利用方式；而且有建筑夹层的空间利用方式也不止有一种，而是至少有4种利用方式。再者，通过宣传视频也无法确定夹层高度、厚度、面积、夹层用料等具体明确的数据，且涉案项目房屋户型众多、面积各异，也无法将宣传视频与具体房屋一一对应。上述种种充分说明宣传视频仅起空间布局向导、装修装饰和家具摆放指引作用，而不是被告对原告的明确具体的“说明和允诺”。同理，样板房的展示也是如此，被告明确交付的房屋为毛坯房，房屋交付后的利用方式由原告根据自身需要合法合规使用。原告提供的证据无法证明被告作出过“买一层送一层”的承诺或“可以在商铺内用钢结构搭建一层相当于商铺地面面积70%的架空层办公”的意思表示，而且在《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件五第十一条第4款明确约定“鉴于本房地产层高较高，买受人应当按照国家相关政策法律规定合法使用室内空间。若因买受人在室内装修时设置建筑夹层，因此引致的一切风险及责任由买受人自行承担”。因此，原告关于被告交付房屋面积减少了70%的观点是不成立的，原告要求被告退还少交付面积房款的计算方式无合同或法律依据。2、涉案房屋系按照经备案的建筑面积在备案价内销售，是否可增加建筑夹层对房屋价格并无影响。五、部分原告装修损失系因未经相关行政部门审批即进行违法装修导致的，相关损失应由其自行承担。综上所述，原告诉讼请求无事实及法律依据，请求法院依法查明事实，驳回原告的全部诉讼请求，以维护契约精神，保证公平正义。本案当事人围绕诉讼请依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：各案原告深圳市前海孖熊贸易有限公司等为购买涉案的深圳市宝安区恒荣立方商厦房产，于2017年至2018年期间，签署了被告霖梓公司发出的《恒荣立方中心购买风险提示》，其中注明“所有与本项目有关的楼书、广告、宣传资料、模型和样板房等所载的内容、数据仅为要约邀请，并不构成买卖合同的组成部分，双方的权利义务均以买卖合同及其补充协议为准”、“本项目户型产品种类较多，户型图并不能体现所有户型局部的细微变化，部分户型根据其具体面积、尺寸、形状、通风、采光、环境条件可能会因位置不同而有所差异，户型图中所示仅作为参考，不作为交楼标准。户型图及销售模型中所有信息以交楼现状及政府最后批准之法律文件和双方签订的买卖合同为准”、“所有样板房的设计与施工做法不作为交楼标准，具体交楼标准以合同约定为准”。同时，各案原告与被告霖梓公司签署了《深圳市房地产认购书》及《深圳市房地产认购书补充协议》，补充协议中载明“买方确认：在签署本认购书前，卖方已在恒荣立方商厦销售现场（销售中心）公示《深圳市房地产买卖合同（预售）》及附件、购房特别提示、购房须知、《临时业主公约》、《前期物业管理服务》、《房地产证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、《房地产预售许可证》等文件（上述合同、文件、证件等具体名称以签约时公示为准），并向买方作出了详细说明和解答，买方确认已认真查阅并理解、知悉、认可上述文件内容，无任何异议并愿意遵照签约。买受人已现场了解本房地产所处建筑建设现状、进度及房屋相邻建筑、设备设施情况、周边环境的不利影响及项目内外情况，清楚整个项目规划审批情况，对本房地产目前的物理状况、法律状况、周边环境及可能存在的不利因素均予以认可”。此后，各案原告作为买受人，被告霖梓公司作为出卖人，双方正式签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》，相关约定如下：1、各案原告购买被告霖梓公司开发的深圳市宝安区西乡街道恒荣立方商厦房产（具体房号及购房总价款、建筑面积详见附表），用途为商业。2、合同第九条约定，出卖人应于2018年12月30日前将房地产交付给买受人，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》。3、合同第十八条约定，出卖人应当对样板房的装修装饰材料及其价格、规格、人工费等以书面形式详细说明，并逐项列明是否与销售商品房一致，置于样板房入口等显要位置。出卖人未提供样板房说明，该样板房即为具体确定的商品房及相关设施的说明和允诺；样板房说明中未予以明确的项目，该样板房内容即为具体确定的商品房及相关设施的说明和允诺。交付的本房地产的装修部分达不到本合同附件三约定的主要装修标准的，买受人有权要求出卖人就未达标准部分进行重新装修。4、合同第二十三条约定，本房地产仅作商业使用，买受人不得改变该房地产的建筑主体结构、承重结构和用途。若违反此约定，买受人应承担恢复原状的责任，造成出卖人或第三方损失的，应承担赔偿责任。5、合同第二十八条约定：买卖双方可约定其他条款列于附件五中。附件须经双方签字、盖章方为有效。本合同的附件及附图均为合同的组成部分。出卖人所做的销售广告、宣传资料符合要约条件的以及样板房等说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的视为本合同的组成部分，出卖人应承担相应的义务。6、合同附件五第十一条约定，鉴于本房地产层高较高，买受人应当按照国家相关政策法律规定合法使用室内空间。若因买受人在室内装修时设置建筑夹层，因此引致的一切风险及责任由买受人自行承担。7、合同附件五第十九条“关于销售广告、宣传资料和样板房的补充约定”，对于合同订立及对于本房地产价格有重大影响的因素，出卖人与买受人均已在合同及本协议中进行了约定，不存在遗漏情况，因此，出卖人与买受人的权利义务及责任以合同及本协议的约定为准，凡在合同及本协议签订之前出卖人或买受人通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等）所表述或提供的信息都不作为确定出卖人与买受人权利义务及责任的依据。出卖人的楼书、广告中的资料、数据以政府主管部门的批准文件为准，如有变化不另行通知。出卖人展示的示范单位（如样板房）功能仅为空间布局向导、装修装饰和家具摆放指引，不作为交房标准或合同的样品。实楼房屋与示范单位可能存在平面及空间尺寸差异，出卖人无需就实楼房屋与示范单位空间尺寸的差异承担责任。买受人对以上内容已经完全知悉并认可。《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件五中各条约定的序号及标题为标黑、加大字号，每页下方均由原、被告双方签字盖章。上述合同签订后，各案原告已付清了购房款，并于2018年10月30日签署了《房屋验收移交确认单》，接收了涉案房屋，涉案各房产的层高介于4.8米至5.1米之间。关于搭建建筑夹层的事宜。1、原告主张销售人员承诺一定可以搭建建筑夹层，风格可自己设计，并称承重可以承载多一层的，还设定好圈梁。被告承认其提供的宣传资料和样板房均展示了可搭建建筑夹层的布局，但主张其已通过文件反复提醒此为布局指引、空间布局的向导以及装修家具摆放的指引，且同时展示了未搭建建筑夹层的房产。2、26403、26410号案件提交了23651号《公证书》，显示原告与销售人员陈晓的微信聊天记录里，陈晓陈述涉案房产可以一层当两层用。被告主张陈晓是中介人员，其为促成交易可能作出的不当言论的后果不应由被告承担。3、原告提交的公证书中的房屋现场照片显示在房屋内部四周墙壁的中间位置安装了圈梁。被告主张其在房屋墙面内设有圈梁（隐于墙内），是因为涉案房屋层高较高，增加圈梁可加大称重、增加房屋的整体刚度，保证建筑安全，亦系为后续装修提供便利，但被告交付房屋时已将墙面作抹平处理，从墙面无法看出圈梁，可见圈梁并非为业主搭建夹层而设置，对原告不存在误导。关于装修的事实：1、除26414号案件所涉房产未装修外，其余各案原告在收房后均对房产进行了装修，但未加建夹层，现已投入使用，作写字楼办公用途。2、原告于庭审中确认，26401号、26417号、26404号、26409号、26399号、26403号、26410号案件所涉房产都已搭建了建筑夹层，于2019年6月经西乡街道城管执法队到现场拆除。3、2019年2月26日，深圳市宝安区土地规划监察局作出《限期拆除通知书》，认为恒荣立方中心11楼1105号房（即26404号案所涉房产）业主未经批准在房屋内建设了构筑物，依据《深圳经济特区规划土地监察条例》第三十五条，限期3日内自行拆除。26401号、26417号、26409号三案原告确认其亦收到了上述文书。4、被告提交了26399号、26401号、26403号、26404号、26405号、26409号、26410号、26417号案件原告签署的《装修承诺书》及《装修申请表》，《装修承诺书》内容为业主承诺在物业装修过程中严格遵守国家及地方的法律法规及恒荣立方商厦《业主手册》、《业主（临时）管理规约》、《装修指南》等各项物业管理制度与装修管理规定，清楚知晓不能设置建筑夹层，如因违法、违约、违章装修（包括但不限于设置建筑夹层等）引起的建筑主体结构安全、民事纠纷和行政处罚，业主愿意承担由此产生的一切经济损失和法律责任。《装修申请表》中填写的装修内容主要为拆墙、砌墙、全屋水电改造等，不包括设置建筑夹层。原告主张依据被告销售时的口头陈述，可搭建的夹层相当于商铺地面面积的70%，不能搭建夹层导致减少41.176%的使用面积，故而提起本案诉讼。被告对此不予认可，主张所有证据都没有出现过“承诺过买一层送一层，加建70%的面积”的话语。本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。《深圳市房地产认购书》及《深圳市房地产认购书补充协议》、《深圳市房地产买卖合同（预售）》均为原、被告真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，原、被告均应全面履行合同约定的义务。综合原、被告双方的诉辩意见，本案的争议焦点：1、被告的广告宣传及样板房是否作为涉案房产的交楼标准，被告是否应对各案原告提出的使用面积差额部分及装修费用作出赔偿；2、《深圳市房地产买卖合同（预售）》和附件五补充约定第十九条关于销售广告、宣传资料和样板房的补充约定是否为格式条款。对此，本院分析如下：关于争议焦点一。各案原告主张被告在销售宣传涉案房产时，通过销售广告、宣传资料及销售人员口头讲解承诺可以买一层送一层，即每个商铺都可以搭建一层相当于商铺地面面积70%的架空层办公，并提供了搭建了夹层的样板房和公开发布的视频供其查看，但原告入场按照样板房搭建一层钢结构时，却被行政主管部门禁止并强行拆除。被告主张其已在交易文件中多次提示样板房为邀约邀请，是房屋装修布局参考，不作为交楼标准。对此，本院认为，被告虽确认其在销售宣传过程中提供了带有夹层的宣传资料、样板房等向购房者展示，但已在《风险提示》及《深圳市房地产买卖合同（预售）》中明确提示购房者，本项目有关的楼书、广告、宣传资料、模型和样板房等所载内容、数据仅为要约邀请，不构成买卖合同的组成部分，样板房的设计与施工做法不作为交楼标准，具体交楼标准以合同约定为准。因此，被告的宣传资料及样板房均不作为交楼标准，双方的交楼标准应以合同约定为准。《深圳市房地产买卖合同（预售）》第三条已明确约定各案所涉房产的建筑面积，合同附件一《房屋建筑面积分户平面图》中记载的房产面积与合同条款记载的面积一致，且未显示有夹层，被告向原告交付房产后，各案原告并未在合同约定的期限内提出交楼异议，且各案原告于庭审中确认除一案所涉房产外，其他房产均已装修完毕并投入使用，表明各案原告对被告的交付行为予以认可。因此，被告已依约向各案原告交付了房屋，没有违约行为，原告主张涉案房产不能搭建建筑夹层导致减少41.176%的使用面积，且被告销售的房屋与承诺不符，均缺乏事实和法律以及，原告据此诉请被告退还使用面积差额部分的购房款，本院不予支持。至于26403号、26404号、26409号、26410号案件原告诉请被告赔偿其装修损失的主张，由于该四案原告主张的装修损失系因其装修搭建的建筑夹层被拆除产生，其搭建行为已经行政主管部门认定为违法行为，由此产生的损失亦应由原告自行承担，故对于该四案原告诉请被告赔偿装修损失，本院亦不予支持。关于争议焦点二。原、被告签署的《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件五第十九条为“关于销售广告、宣传资料和样板房的补充约定”，原告主张上述条款为格式条款，应认定为无效。本院认为，该合同条款系被告作为出卖人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与各案原告协商的条款，属于《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款关于“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”的情形，属于格式条款。但附件五属于《深圳市房地产买卖合同（预售）》的修改及补充内容，每条约定的序号及标题均标黑、加粗，原告有义务注意该附件相关条款；而且，附件五经原、被告双方于每页下端签章确认，足以证实被告已尽提请对方注意的义务，原告在附件每页签字确认，则应视为其已阅读并知悉条款内容；上述条款内容与《风险提示》的相关内容一致。在合同文本已明确约定涉案房产建筑面积及平面布局的情况下，上述附件五第十九条不存在免除被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利导致条款无效的情形。因此，原告诉请确认上述条款为格式条款，属于对事实的确认，并非确认之诉的裁判对象，故本院对其诉讼请求予以驳回。即便根据原告提出的事实和理由来看，原告实际的诉求系要求确认上述格式条款无效，该主张同样缺乏法律规定的无效情形，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回各案原告深圳市前海孖熊贸易有限公司等的全部诉讼请求。各案案件受理费均由原告负担（具体金额详见附表），案件受理费原告均已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  陈蕾仰人民陪审员  周 艳人民陪审员  李广全二〇二〇年八月二十八日书 记 员  席俊奇书 记 员  陈丽君原告深圳市前海孖熊贸易有限公司等诉被告深圳市霖梓投资发展有限公司房屋买卖合同纠纷9案附表            序号              案号:（2019）粤0306民初              原告姓名/名称      身份证号码/统一社会信用代码              房号              购房总价（元）              诉讼标的额      （元）              受理费      （元）                  1              26399              深圳市前海孖熊贸易有限公司      91440300MA5EKJ0R0K              1115              2748888              824666.4              6023                  2              26401              张龙辉      350424197504110313              312              2492906              747871.8              5639                  3              26403              深圳市格天光电有限公司      91440300779891096H              309              4934041              1501212（含装修损失费21000元）              5814                  4              26404              王浩      433101198507261017              1105              2759488              852047.9（含装修损失费24201.5元）              6160                  5              26405              叶世彩      441721197908201123              416              2555049              766514.7              5733                  6              26409              王浩      433101198507261017              1103              2776157              876249.4（含装修损失费24201.5元）              6185                  7              26410              深圳市格天光电有限公司      91440300779891096H              308              2539091              782727.3（含装修损失费21000元）              9155                  8              26414              陈志雄      441424198512201837              415              2543521              763056.3              5715                  9              26417              张龙辉      350424197504110313              313              2504230              751269              5656      附本案相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。