广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1303民初1018号原告（反诉被告）：刘娟，女，汉族，1986年11月1日出生，户籍住址：江西省吉安市遂川县***********，公民身份号码：362************825。委托诉讼代理人翟继朋，广东良马律师事务所律师。被告（反诉原告）：广盛华侨（惠州）房产开发有限公司，住址：惠州市惠阳区********恒大棕榈岛营销中心。法定代表人：马某1。委托诉讼代理人刘思、余艳芳，均系该公司员工。原告刘娟与被告广盛华侨（惠州）房产开发有限公司（以下简称“广盛华侨公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月6日立案受理，2020年3月29日被告广盛华侨（惠州）房产开发有限公司向本院提起反诉，本院受理后于2020年3月30日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）刘娟委托诉讼代理人翟继明、被告广盛华侨（惠州）房产开发有限公司（反诉原告）委托诉讼代理人刘思到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘娟向本院提出如下诉讼请求：1、请求法院依法解除原被告签订的《棕榈岛度假村商品房认购书》；2、请求法院依法判决被告退还原告支付的购房款人民币89880元；3、请求法院依法判决被告向原告支付违约金人民币26964元；4、本案诉讼费用由被告共同承担。事实与理由：原告通过被告的媒体宣传了解到被告棕榈岛度假村鹭林径项目，经过多日考虑后，2018年10月23日原告与被告签编号为0004584号《棕榈岛度假村商品房认购书》购买该项目的39幢2单元1902的房屋，并于当日向被告支付了购房款89880元。2019年6月份原告收到了交房通知，结果发现现房与被告的宣传、规划存在巨大的差异，主要表现在：1、小区道路人车未能分流,存在严重的安全隐患；2、该项目内到处正在施工，根本达不到交房条件；3、最为严重的是整个小区只有一个出入口，且该出入口并非被告宣传中所说的为小区的主出入口在“高尔夫路1号”上。原告及案外人向惠州市惠阳区自然资源局调取了该项目的报批规划图，根据工程总体规划图纸显示，鹭林径道路与棕榈岛渡假村高尔夫路主出入口直接连通，惠阳区自然资源局证实H地块为两个道路出入口，被告的实际建设与规划严重不符。被告在收到惠阳区自然资源局整改意见函后临时铺设了一条简易的水泥路到枣林径（G区）的西大门处。被告声称已经按照规划图纸将鹭林径（H区）新修了通往枣林径（G区）的道路，但是这条道路仅用于消防、防洪等应急情况下使用，平时不得使用。根据规划图纸的规划枣林径（G区）临近鹭林径（H区）一侧本有一个大门，被告确在大门内临时增加了一堵围墙，导致该进出大门的无法实际使用。被告的行为已经属于明显的违约，在不具备交房的情况下进行强制交房，而且被告存在销售宣传与实际建设存在严重不符的情况，属于虚假宣传，被告应当向原告承当违约责任。原告多次与被告沟通协调退房事宜，被告总以各种理由推脱，拒绝同原告协商解决。无奈，原告为保护自己的合法权益，故诉诸法院，请求依法保护原告的合法权益。刘娟向本院提交如下证据：1、《棕榈岛度假村商品房认购书》；2、收据；3、棕榈岛度假村建设施工规划图；4、第一组照片；5、惠阳区自然资源局告知函及回复；6、棕榈岛H地块道路投诉答复通稿；7、广东省人民政府办公厅及惠州市政府的回复；8、第二组照片；9、视频光盘。针对本诉，广盛华侨公司答辩称，1、案涉商品房符合《商品房买卖合同（预售）》约定的交付条件，广盛华侨公司不存在违约行为，刘娟的诉讼请求缺乏事实和法律依据。广盛华侨公司与刘娟于2018年10月23日自愿签署了合同编号为惠阳CQ20181028001的《商品房买卖合同（预售）》（以下简称“合同”），合同约定刘娟向广盛华侨公司认购棕榈岛渡假村鹭林径38幢2单元19层02号商品房，规划用途为住宅。合同约定的交楼时间为2019年6月30日，合同第九条交付条件为取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。广盛华侨公司已取得建设工程竣工验收备案证明文件，规划验收合格。刘娟诉称的鹭林径（H区）与枣林径（G区）道路出入口的问题，根据广盛华侨公司提供的证据惠州市惠阳区自然资源局的“关于广盛华侨（惠州）房产开发有限公司棕榈岛渡假村项目业主反映问题的再次告知函”和“关于棕榈岛渡假村项目G区与H地块之间道路的情况说明”中已明确“棕榈岛渡假村项目G区与H地块之间的道路属于项目小区作为防洪抢修、消防、应急的必要通道”，该道路的规划用途为应急道路并非日常出入口，根据合同附件一建设工程规划方案总平面图显示，H地块出入口为地块北面，与北环路连接。至于H区与G区封闭管理的问题属于物业管理问题，并非作为开发商的广盛华侨公司的问题，根据合同约定项目国有土地使用权证为惠阳国有（2016）第0100420号，刘娟仅对H地块享有所有权，而G区地块属于地号为01-24-245的国有土地使用权证，因G区已交楼，G区内道路等公共区域所有权归G区全体业主共同所有，虽然根据《物权法》第八十七条规定“不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。”，但因H地块有出入大门，刘娟要求利用G区道路通行缺乏必要性，因此，刘娟要求利用G区的道路进行通行，需要经过G区全体业主或业主委员会（如有）的同意，G区前期物业服务公司受G区业主委托有权对争议通道的G区出入口进行管理。至于刘娟提出交房不符合宣传的问题，虽然刘娟没有明确说明宣传的内容，但根据合同和相关法律的规定，宣传仅为要约邀请，并不构成要约。2、案涉商品房未达到交楼时间节点，广盛华侨公司不对刘娟承担交楼责任。根据合同附件十一第四条（一）款规定，“如合同约定的交付时限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项，出卖人可据实延期交楼”，截止到目前为止，刘娟向广盛华侨公司支付了89880元，未按照合同于2019年4月21日前支付房款359520元、于2019年10月21日前支付449400元的约定支付到期房款，广盛华侨公司有权延期交楼至刘娟全部到期房款支付完成之日，广盛华侨公司不对刘娟承担交楼责任。3、刘娟诉称的事实也并非法定或合同约定的解除合同事由，广盛华侨公司主张的事实为“小区内非市政道路未达规划要求”，广盛华侨公司已规划验收合格，退一步讲，假定未达规划要求，按照合同第十条第（二）款规定，“公共服务及其他配套设施未达规划要求的，由出卖人负责整改”，因此，刘娟解除合同并要求广盛华侨公司支付违约金的主张缺乏法定或合同约定的事由。广盛华侨公司向本院提交证据如下：1、商品房买卖合同（预售）；2、竣工验收备案表；3、建设工程规划验收合格证；4、地号01-24-145的国有土地使用权证；5、惠阳国有（2016）第0100420号国有土地使用权证。广盛华侨公司反诉称：2018年10月23日，广盛华侨公司与刘娟双方签订了《棕榈岛渡假村商品房认购书（恒大棕榈岛）》（编号0004584）以及于同日签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：CQ20181028001）（以下合称为购房合同），购房合同约定了刘娟向广盛华侨公司购买位于惠州市惠阳区********棕榈岛渡假村鹭林径38幢2单元19层02号的商品房，该商品房预测的套内建筑面积为95.08平方米，合同总价款为人民币1797599元。同时，在购房合同中约定刘娟采取分期付款的方式向广盛华侨公司支付房款，刘娟分别须于2018年10月23日前支付房款89880元、于2019年4月21日前支付房款359520元、于2019年10月21日前支付449400元、于2020年4月21日前支付449400元，余款449399元须于2020年10月21日前支付。购房合同签订后，刘娟仅向广盛华侨公司支付了89880元后，便没有按购房合同约定的时间节点于2019年4月21日前向广盛华侨公司支付余款359520元、于2019年10月21日前向广盛华侨公司支付余款449400元，期间，广盛华侨公司也通过短信、电话等多种方式向刘娟进行催款，但刘娟一直置之不理。截至2020年3月23日止，刘娟逾期付款时间已经超过180天，已严重违反了购房合同的约定。根据购房合同附件十一补充协议第（三）条第2款的约定，刘娟逾期180天未按约定全额支付分期款，广盛华侨公司有权单方解除购房合同，刘娟应按已付款的50%（即44940元）向广盛华侨公司支付违约金，涉案房屋归广盛华侨公司所有。请求：1、请求判决解除广盛华侨公司与刘娟签订的《认购书》及《商品房买卖合同（预售）》；2、请求判决刘娟按照《商品房买卖合同（预售）》的约定承担已付款50%的违约金，即44940元；3、请求判决本案诉讼费由刘娟承担。广盛华侨公司为其反诉向本院提交如下证据：1、核准变更登记通知书、国有土地使用权证；2、棕榈岛度假村商品房认购书、商品房买卖合同（预售）；3、还款提示函。针对反诉刘娟答辩称：一、广盛华侨公司违约在先，刘娟对于继续履行合同存在不安性。2018年刘娟了解到被告棕榈岛度假村鹭林径楼盘项目正在进行商品房预售，（1）广盛华侨公司营销负责人及营销人员明确表示该项目的地理定位为惠州市惠阳区********，该地理位置为鹭林径楼盘项目的出入口之一。购买该项目的业主入驻后可以在规定的时间段进入鹭林径楼盘项目旁的高尔夫场地进行休闲活动，小区为保障业务业主的安全实施人车分流管理等广告宣传；（2）交付定金前在销售现场查阅公示合同范本之合同附页及规划图复印件,前述资料均注明高尔夫路1号为项目出入口之一,且“棕榈岛项目出入口”字体粗大明显。基于此广告宣传刘娟于2018年10月23日与广盛华侨公司签订编号为0004584号《棕榈岛度假村商品房认购书》购买该项目的38幢2单元1902的房屋，并于当日向被告刘娟支付了购房款RMB89880。2019年3月初，刘娟了解到购买房屋所涉地块向主出入口的道路的尽头被围墙阻拦，无法直通该小区的主出入口（即高尔夫路1号）。之前广盛华侨公司在销售宣传中的两个出变成了一个，高层片区的活动空间变的狭小。2019年6月，广盛华侨公司通知刘娟收房，但是现场小区到处属于施工状态，根本无法达到交房条件。刘娟就房屋所涉地块向主出口的道路的尽头被围墙阻拦,无法直通该小区的主出入口问题向广盛华侨公司进行求证，广盛华侨公司明确表示该道路不通小区的主出入口。刘娟及该小区其他购房业主就该道路是否直通小区主出入口向惠州市自然资源局进行了反映并调取了该项目的规划图，规划图中明确的标明了购买房屋所涉地块向道路直通该小区的主出入口，规划图中并没有对该出入口道路进行封闭，而且惠州市政府及惠州市自然资源局在对业主回复中明确了标明了该小区有两个出入口，该出入口是经G区地块穿出，但广盛华侨公司始终坚持该道路不通。根据《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定,商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。刘娟基于广盛华侨公司的违约行为及自身权利无法得到保障的前提下，多次要求与广盛华侨公司解除协议，但广盛华侨公司均予以拒绝。综上刘娟迟延付款的原因是由广盛华侨公司违约在先的原因导致的，故此,请求法院依法驳回广盛华侨公司的全部诉讼请求。刘娟为其反诉抗辩向本院提交的证据和本诉的证据一致。经开庭质证，广盛华侨公司对刘娟提交的证据发表意见如下：1、对证据一、证据二的三性予以确认；2、证据三因现在才提交，没有原件，三性不予确认；3、对证据四三性不予确认，因为不清楚两组照片的拍摄时间地点，并且第五张照片路是通的，与原告所述事实不符；4、对证据五的三性予以确认，证明内容不予确认，惠阳区的回复函并没有认定事实，仅路存在擅自更改规划的行为，进行整改，不存在事实情况，希望我们与业主做好沟通，如需要变更要办理变更手续，这不是事实只是一个告知；5、对证据六真实性合法性予以确认，关联性不予确认，并无说明路存在问题，我们告知业主该通道仅用于消防防洪，并非正常的出入口；6、不清楚证据七来源，由谁发出，发出时间不确认，三性不予认可；7、视频光盘和证据八照片不予以确认。刘娟对广盛华侨公司反诉提交的证据发表意见如下：1、对证据一的三性予以认可；2、对证据二的三性予以认可，但证明目的我方不予认可，原告未向被告进行付款的原因是被告在规划建设过程中明确由该小区两个出入口，但实际建设仅为一个偏小出入口，在与被告进行广告销售过程中的要约存在明显差异，原告有理由拒绝支付相应的购房款；3、还款提示函系被告自行制作与原告无关，对ems邮寄单仅显示邮寄人信息，并且是被告与寄件公司签订的承揽合同，与原告无关系。对快递的网上打印件我方没有快递单位的签章确认，对真实性不予确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月23日，刘娟与广盛华侨公司签订了《棕榈岛渡假村商品房认购书（恒大棕榈岛）》及《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：CQ20181028001）（以下合称为购房合同），购房合同约定了刘娟向广盛华侨公司购买位于惠州市惠阳区********棕榈岛渡假村鹭林径38幢2单元19层02号的商品房，该商品房预测的套内建筑面积为95.08平方米，合同总价款为人民币1797599元,刘娟已于2018年10月23日支付购房款89880元，剩余购房款双方约定于2019年4月21日前支付359520元、于2019年10月21日前支付449400元、于2020年4月21日前支付449400元，于2020年10月21日前支付449399元。合同签订之后，双方发生争议，刘娟认为小区道路人车未能分流，交房时未达到交房条件，整个小区只有一个出入口，与宣传不符，构成违约，故未继续履行付款义务；广盛华侨公司则认为小区房屋建筑工程已获竣工验收，其并未违约，而刘娟未依约履行合同，应承担违约责任。2019年8月23日，广盛华侨公司在《棕榈岛H地块开通道路投诉答复通稿中》中回复称连通鹭林径与枣林径的道路在H地块红线图之外，属于枣林径业主共同所有，对于不能接受H地块鹭林径小区封闭管理的业主，经协商不成的，可以登记办理退房手续。本院认为，刘娟在本诉中提出的小区未进行人车分流与宣传不符，因其未提供广盛华侨公司该方面的宣传材料，本院无法核实是否与宣传不符，故其陈述无证据支撑。因《商品房买卖合同（预售）》合同约定商品房交付条件为商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，广盛华侨公司有证据证明其在约定的交房日前已取得上述材料，故刘娟称广盛华侨公司通知其收房时并未达到交房条件的陈述本院不予认可。恒大棕榈岛枣林径与H地块鹭林径属不同地块，根据原被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，被告购买的为鹭林径38幢2单元1902号房，对鹭林径小区公共部分与其他业主共有，但对枣林径小区公共部分并不享有物权，故枣林径小区封闭管理并无不妥，但鹭林径与枣林径之间的道路从图纸上看确实是连通状态，广盛华侨公司并未标注仅用于消防、防洪等应急情况使用，易导致购房者产生误解，误以为可以作日常通行，造成了刘娟信赖利益损失，故本院认为广盛华侨公司存在一定过错，应承担缔约过失责任。刘娟称广盛华侨公司营销人员明确表示鹭林径可以直通高尔夫一号主出入口，鹭林径业主可以在规定的时间段进入高尔夫场进行休闲活动，但因无证据证实，本院无法认定，故现有证据无法证实广盛华侨公司存在虚假宣传的事实。刘娟拒按合同约定支付购房款的理由为不安抗辩，但其并无确切证据证实广盛华侨公司存在《中华人民共和国合同法》第六十八条规定的四种情形之一，本院认为其理由不成立，虽刘娟对本案标的物存在误解，但其未按约定支付购房款的行为仍然构成违约。广盛华侨公司在落款2019年8月23日《棕榈岛H地块开通道路投诉答复通稿中》写明“经协商不成的，可以登记办理退房手续”，本院认为该答复是广盛华侨公司是对购房者的承诺，并未附加追究违约责任及义务承担，应当遵守，现刘娟和广盛华侨公司均主张解除合同，系因协商不成，刘娟可以向广盛华侨公司主张退房，因刘娟迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，广盛华侨公司可以行使合同的法定解除权，故双方请求解除《商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求于法有据，本院依法予以准许。本院认为，双方应基于诚信、友好的态度解决本案纠纷，广盛华侨公司在缔约过程中有一定过错，刘娟在合同履行过程中存在违约行为，双方在对本案纠纷的产生均有责任，因此本院对刘娟第三项、第四项诉讼请求及广盛华侨公司的第二项、第三项反诉请求均不予以支持，合同解除后，广盛华侨公司因合同取得原告支付的购房款89880元应予退还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条第（二）项、第六十八条、第九十四条第（三）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）刘娟与被告（反诉原告）广盛华侨（惠州）房地产开发有限公司签订的《棕榈岛度假村商品房认购书》及《商品房买卖合同（预售）》。二、被告（反诉原告）广盛华侨（惠州）房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）刘娟购房款人民币89880元。三、驳回原告（反诉被告）刘娟的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）广盛华侨（惠州）房地产开发有限公司的其他反诉请求。案件受理费人民币1318元由原告（反诉被告）刘娟自行负担；反诉费人民币461元由被告（反诉原告）广盛华侨（惠州）房地产开发有限公司自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 翟雄文二〇二〇年六月十七日法官助理 胡 旭书 记 员 刘 露