广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初13733号原告：盈动力投资集团有限公司，住所地：佛山市南海区*********，统一社会信用代码914************205。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：胡绮婷，系员工。委托诉讼代理人：杨健霖，广东星宇律师事务所律师。被告：陈杨，女，1977年5月25日出生，汉族，住广州市海珠区*********，公民身份号码510************42X。委托诉讼代理人：吴小凤，广东鼎法律师事务所律师。原告盈动力投资集团有限公司与被告陈杨租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用简易程序进行审理并于2020年8月20日公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人胡绮婷、杨健霖，被告及其委托诉讼代理人吴小凤均到庭参加了诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成和解协议，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2020年2月至5月租金51812元、逾期违约金（以每月租金12953元为本金从每月6日起按年利率24%计至实际清偿之日止）；2.被告向原告支付2020年2月至5月公共水电费7360元、逾期违约金（以每月1840元为本金从每月6日起按年利率24%计至实际清偿之日止）；3.被告向原告支付2019年12月至2020年5月铺内电费713元、逾期违约金（以拖欠金额为本金从每月6日起按年利率24%计至实际清偿之日止，详见欠费明细表）；4.被告向原告支付装修期内租金6476元；5.被告向原告支付违约金64622元（按租赁期间租金总额的百分之二十计算）；6.被告向原告支付诉讼保全责任险费500元；7.本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年12月10日，原告与被告签订《租赁合同》、《关于公共水电费的补充协议》及其他相关文件，《租赁合同》约定被告承租原告坐落于佛山市南海区*********海新都会(即南海新都会购物中心)的二层内商铺编号为2F14号的房产，租期自2019年12月17日起至2021年12月16日止，其中，装修期15日。2020年2月1日至2020年12月16日期间，月租金为12953元；被告应承担使用租赁物业发生的全部费用，包括但不限于水费、电费、通讯费等，被告应按租赁物业独立水电表度数加损耗度数向原告计付水电费；被告应于每月五日前向原告支付当月租金及上月水电费等各项费用。另外，根据《关于公共水电费的补充协议》约定，在租赁期内，被告每月5日前应向原告支付当月公共水电费1840元。《租赁合同》约定，被告享有与装修期内租金同等金额的减租优惠，并约定租赁期内被告有违约或违法行为的，原告有权要求被告补足已减免的租金等各项费用。另约定，被告逾期支付本合同约定的各项费用，被告应按应付未付金额的百分之一向原告支付违约金，逾期达十五日的，原告除有权继续向被告追偿应付费用和违约金外，并有权要求被告按租赁期间租金总额的20%支付违约金，违约金不足以赔偿原告损失的，原告有权继续向被告追偿，同时有权立即解除合同、收回租赁物业、没收保证金。上述合同及相关文件签订后，原告依约向被告交付了租赁物业，但被告自2020年2月开始拖欠租金、公共水电费、铺内电费等费用。为此，原告多次催促被告支付拖欠的费用，被告仍置之不理。因被告存在拖欠租金、公共水电费、铺内电费，无正当理由，故被告应支付装修期内租金同等金额的租金6476元。原告认为，被告拖欠租金、铺内电费、公共水电费等费用的行为已严重损害原告的合法权益。为了维护自身合法权益，原告现根据相关规定，特提起诉讼。被告辩称,一、新型冠状病毒肺炎疫情作为国家甚至全球性的重大突发公共卫生事件具有不可预见、不能避免且不能克服的客观性，属于不可抗力，被告因此不能履行租赁合同不构成违约，不应承担违约责任。2020年2月10日，全国人大常委会法制工作委员会公开解答的疫情相关法律问题中，指出本次新型冠状病毒肺炎疫情及疫情防控措施构成不可抗力。受疫情及防控措施影响，商场人流量锐减，许多店铺撤场，经营环境恶化，被告的店铺也因此受到极大的影响，业绩惨淡，店铺日益亏损。被告为了继续经营与原告沟通减免租金事宜，但原告不肯减免租金，被告无力经营，合同目的已无法实现，被告要求减免租金或解除租赁合同是合法合理请求，不应承担违约责任。二、被告支付的公共水电保证金、租赁保证金、装修保证金应当在欠付的租金等费用中予以抵扣。三、原告枉顾疫情造成的重大影响，无视被告等诸多商户的困难和实际履行能力，不肯减免租金，要求被告按照原合同支付租金、违约金等费用，让被告承担疫情的所有损失，违反了公平合理原则，明显显失公平。国家各级政府部门为了缓解疫情给经济的重创，减轻承租人的负担，出台了各类减免租金的政策和倡议，社会各界也响应，但原告置若罔闻，在被告与商场商户联名申请多次沟通减免租金的情形下，仍不肯作出让步。原告收取了宣传推广费却在商场人流量锐减、经营环境变差时毫无作为，没有履行宣传推广义务。四、被告不确认公共水电费及铺内电费，装修期根据合同无需支付租金，保全费不应由被告负担。诉讼中，原告举证如下：1.原告工商信息复印件1份、核准变更登记通知书复印件1份、被告身份证复印件1份，用以证明原被告诉讼主体资格。2.租赁合同原件1份，用以证明原被告存在房屋租赁合同关系。3.欠费明细表（租赁）打印件1份，用以证明被告欠费情况。4.房地产权证复印件1份、佛山市南海区不动产登记信息查询结果打印件1份（加盖佛山市自然资源局不动产登记查询专用章），用以证明原告是涉讼房屋权属人。5.关于履约保证金等费用的补充协议原件1份，用以证明原被告就履约保证金、水电押金等进行约定。6.关于公共水电费的补充协议原件1份，用以证明原被告就公共水电费等进行约定。7.催款函复印件1份、律师函复印件1份、关于遵守合同约定的事宜复印件1份、EMS邮单截图打印件1份、送达截图打印件1份、查询结果打印件1份，用以证明原告以邮政方式发函给被告催缴相关费用。8.确认函原件1份，用以证明被告于2019年12月17日接收涉讼房屋。9.诉讼财产保全责任保险保单复印件1份，用以证明原告为主张诉讼费用支付的保全费用。10.水电燃气读数确认表、缴款通知书。被告举证如下：1.佛山市人民政府办公室政府信息公开网截图打印件2份，用以证明政府及社会各界为帮助中小微企业渡过难关出台政策、措施减免租金、税费。2.微信聊天记录打印件3张（出示手机原始载体）。3.南海新都会商户免租申请函复印件、新都会商户申请减免租金管理费签名表复印件各1份。证据2-3用以证明被告与新都会商户一直在积极与原告协商减免租金的事宜，但原告不考虑因疫情造成商家经营惨淡的现状，高额的租金让商家雪上加霜。4.视频光盘1份。5.微信聊天记录打印件1张（出示手机原始载体）。证据4-5用以证明因人流量锐减，商场许多店铺撤场，经营环境恶化，被告的店铺也因此受到极大影响，业绩惨淡，因此一直努力与原告沟通减免租金事宜。6.收据原件6份、收费通知单原件1份，用以证明原告应退还被告已支付的公共水电保证金3680元、租赁保证金25906元。7.交易明细打印件1份。8.微信聊天记录打印件2张（出示手机原始载体）。证据7-8用以证明原告一直拖欠被告装修保证金3000元未退还。9.南海新都会装修合同原件1份。10.微信聊天记录打印件1张（出示手机原始载体）。证据9-10用以证明被告12月底才装修门店，1月底疫情爆发，导致无法正常经营而损失的装修费用。经质证，当事人对对方提交的无异议或真实性无异议的证据，本院确认其真实性并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认证如下：1.原告提交的欠费明细表、缴款通知书，本院综合其他证据进行综合认定；2.原告提交的邮单查询结果显示退回妥投，无法证实催款函、律师函、关于遵守合同约定的事宜已送达被告，故对该组证据的证明力不予确认；3.被告提交的微信聊天记录、南海新都会商户免租申请函、新都会商户申请减免租金管理费签名表等本院综合案件情况进行认定。本院结合采信的证据及当事人陈述，认定以下事实：位于佛山市南海区**********海新都会二层的房产已办理房地产权证，登记权利人为广东信盈投资有限公司。2019年12月10日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定：甲方将坐落于佛山市南海区*********海新都会(即南海新都会购物中心)的二层内商铺编号为2F14号的房产（以下简称涉讼租赁物）出租给乙方使用，租赁物业的用途仅作为女装使用，以钰米商号经营钰米品牌之女装；租赁期限为24个月，自2019年12月17日至2021年12月16日；装修期15天，减免租金优惠期自2019年12月17日至2019年12月31日止，若乙方在2019年12月31日前开业的，则减免租金优惠期实时变更为自2019年12月17日至开业日期止，开业日期至2019年12月31日期间的租金按第一年的月租金标准计租并于次月支付租金时一并支付，若乙方在2019年12月31日之后开业的，减免租金优惠期不予延长；2019年12月17日至2020年1月1日租金为12953元，2020年2月1日至2020年12月16日租金为12953元/月，2020年12月17日至2021年12月16日租金为13973元/月；乙方在合同履行期间无违约、违法行为，可获得与装修期内租金同等金额的减租优惠；租赁期内乙方有违约或违法行为的，甲方有权要求乙方立即补足已减免的租金、物业管理费等各项费用；乙方一次性支付两个月租金作为合同的履约保证金；履约保证金不用于折抵租金、水电费及其他各项费用，合同履行期间乙方违约的，甲方有权直接在保证金中扣除乙方应付的违约金、赔偿金；租用期间乙方单方解除合同的，履约保证金不予退还；无违约事由的，乙方应在租用期满之日向甲方退还履约保证金收据原件，甲方收到收据之日起十五个工作日内无息返还履约保证金；逾期支付合同约定的各项费用，每逾期一日，乙方按应付未付金额的百分之一向甲方支付违约金，逾期达十五日的，甲方有权继续追偿乙方应付费用外，并有权要求乙方按租用期间场地租用费总额的百分之二十支付违约金，同时有权立即解除合同、收回租赁物业、没收保证金；合同第7.2.1、7.2.2条约定（乙方违约）的损失，包括但不限于律师费、公证费、审计费、调查取证费、诉讼费等；双方并约定其他权利义务。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《关于履约保证金等费用的补充协议》（以下简称保证金补充协议），约定被告一次性支付履约保证金25906元和水电费押金368元给甲方，合同履行期间，乙方任何违反合同约定的，除依合同原约定承担违约责任外，水电费押金不予退还；乙方应于合同签订之日一次性向甲方支付商场宣传推广费10000元；等等。同日，双方并签订《关于公共水电费的补充协议》（以下简称公共水电费协议），约定装修期自2019年12月17日起至2019年12月31日止，装修期公共水电费合计为644元，自2020年1月1日起至2021年12月16日止，公共水电费为每月每平方米25元，即公共水电费每月为1840元，乙方应于每月5日前向甲方支付，乙方一次性支付公共水电费押金3680元；合同履行期间，乙方任何违反合同约定的，除依合同原约定承担违约责任外，公共水电费押金不予退还；等等。被告于2019年12月17日签署《确认函》，确认接收涉讼租赁物。诉讼中，1.原、被告均确认被告于2020年5月31日撤场。2.被告确认未支付2020年2-5月的租金、公共水电费，从未支付过铺内电费。3.原告不同意被告交纳的租赁保证金25906元、公共水电保证金3680元用于抵扣被告欠付的费用，被告确认原告已将装修保证金3000元退还被告。被告要求支付的推广费10000元抵扣欠付费用，原告以该费用为一次性费用不同意抵扣。本院认为，原告和被告签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。关于原告主张的2020年2月至5月的租金，被告承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施确可能导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，本院结合被告承租的商铺是作服装销售经营的实际情况及根据公平原则，认定2020年2月、3月的租金应予减半收取。故被告应支付2020年2月、3月按每月6476.5元，2020年4月、5月按每月12953元计算共38859元的租金予原告。原告主张超过的部分，本院不予支持。双方约定公共水电费按每月1840元计收，公共水电费是原告维系商场运营的实际费用，被告应按约定支付2020年2月至5月的公共水电费7360元予原告。原告提交涉讼租赁物的进场电表读数及缴款通知书（载明每月读数），被告对截至2020年5月20日的电表读数无异议，原告主张被告支付2019年12月至2020年5月的铺内电费713元，本院予以支持。被告在租赁期限届满前搬离租赁物，租赁合同因被告原因提前解除，被告已构成违约。合同约定被告违约的，需补足减免的租金。原告主张被告支付装修期租金6476元，本院予以支持。原告已没收被告支付的履约保证金25906元和公共水电保证金3680元，原告另行主张按总租期场地租用费的20%计收违约金及对租金、水电费计收逾期违约金过分高于原告的实际损失，本院不予支持。合同约定被告违约需承担的原告损失包括原告的律师费等只约束被告，并未约定原告违约的情况下需承担相应费用，属于不对等约定，本院对原告请求被告支付诉讼财产保全责任保险费500元不予支持。被告抗辩其没有违约行为，已支付的履约保证金、公共水电保证金应用于抵扣欠付的租金等费用缺乏理据，本院不予采纳。保证金补充协议约定推广费属于一次性支付的费用，故被告抗辩推广费应当抵扣欠付的租金等费用缺乏依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告陈杨应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金38859元予原告盈动力投资集团有限公司；二、被告陈杨应于本判决发生法律效力之日起十日内支付公共水电费7360元予原告盈动力投资集团有限公司；三、被告陈杨应于本判决发生法律效力之日起十日内支付铺内电费713元予原告盈动力投资集团有限公司；四、被告陈杨应于本判决发生法律效力之日起十日内支付装修期租金6476元予原告盈动力投资集团有限公司；五、驳回原告盈动力投资集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1493.33元，财产保全费712.11元，合计2205.44元（原告已预交），由原告负担1309.6元，由被告负担895.84元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。原告多预交的895.84元，自本判决发生法律效力后，经原告向本院申请，本院予以退回。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 莎二〇二〇年九月二十六日书记员 邓洁婷