上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0116民初3685号原告：卢灿金，男，1972年1月1日生，汉族，户籍地安徽省宿州市，现住上海市浦东新区。原告：王珍，女，1972年6月16日生，汉族，户籍地安徽省安庆市，现住上海市浦东新区。被告：上海御府投资有限公司，住所地上海市金山工业区。法定代表人：宋煜锵，董事长。委托诉讼代理人：宋晓峰。原告卢灿金、王珍与某某上海御府投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月12日公开开庭进行了审理，原告卢灿金、王珍及被告委托诉讼代理人宋晓峰到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、确认两原告与某某之间签订的房屋租赁合同无效；2、判令被告一次性返还两原告支付的购房款557,449元；3、判令被告赔偿两原告自付款之日起至实际履行之日止按每次付款金额为基数的中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息；4、判令被告向两原告支付已付款557,449元的1%作为违约金；5、诉讼费由被告承担。事实和理由如下：两原告于2017年9月10日通过房产中介与某某签订《御府公寓租赁合同》，双方约定租赁期限为70年。被告工作人员还介绍该房屋目前不能办理产权证，但三五年后可以办理产权证。合同约定，被告于2018年12月30日前以“全装修”形式交付房屋，如被告未能按期交付房屋，则按已收款的1%支付违约金。合同签订后，两原告按约分七次向被告支付共计租赁保证金557,449元，但被告却没有按照约定时间交付房屋。2019年9月，原告方接到公安机关的电话才得知被告违规售房。原告方认为被告在合同订立之初通过虚假承诺诱骗两原告签订合同，在房屋无法交付后仍恶意隐瞒，并试图继续敛财，被告违规出售造成房屋无法交付，已构成根本性违约。据此，两原告诉至法院请求判令如前所述。被告在庭审中辩称，对于两原告已付557,449元本金没有异议，同意将两原告支付的租赁保证金退还，但不同意赔偿利息损失和违约金。两原告为证明其主张，向本院提供如下证据：一、《御府公寓租赁合同》、承诺书、分期付款协议，证明双方对于合同权利义务的约定。被告对此证据无异议。二、收据七份，证明两原告按约履行了部分付款义务。被告对此证据无异议。三、清退方案的公告，证明被告违法销售，故发出清退方案。被告对此证据无异议，但认为不是公司真实意思表示。四、案外人与某某签订的协议书。证明被告与原告等承租户在签订租赁合同前签订的就是房屋买卖合同。被告对有公司盖章的协议书的真实性无异议，但提出原告方当时支付的仅是押金，被告未曾委托房产中介。五、处罚通知书。证明被告和中介公司因为违规被处罚。被告对房产中介处罚书的真实性表示由法院依法审核，但提出该处罚和其无关，被告从未授权房产中介公司对外进行宣传。对于上海市金山区住房保障和房屋管理局对被告的处罚没有异议。被告为证明其主张，向本院提供两张照片，证明御府公寓售楼处现场对外宣称一直是公租房项目，只租不售。两原告对第一份照片的真实性无异议，但对第二张照片提出异议，认为签订合同时现场并未看到这些标识，系被告事后伪造了现场。经审理查明，2017年7月4日，原告卢灿金、王珍与某某上海御府投资有限公司签订一份《御府公寓租赁合同》，约定被告将上海市金山区亭林镇金展路1356弄“御府公寓”1-2栋东单元3层02室房屋租赁给两原告。该房屋暂测面积为60.95平方米，为全装修房。被告于2018年12月30日前以“全装修”形式交付房屋。两原告同意于上述日期前接收此房屋，房屋交接以双方签署《房屋交接确认书》为依据。合同还约定，该房屋所属地块用途政府规划为“租赁房项目”，只具备取得大产权证，按国家现行规定不能分割办理独立产权证。日后，如国家政策有调整或土地使某权改性，申办为住宅可分割独立产权证的，则原、被告双方根据相关政策，办理相关手续。因改性而产生的一切费用(包括地补偿款和税费等)由两原告承担。改性而产生的房屋增值，房屋收益均于两原告享有。房屋租赁保证金共计804,540元，于2017年7月4日前支付110,000元，于2017年8月12日前支付274,540元，于2017年9月10日前支付100,000元。同日，被告向两原告出具一份承诺书，在租赁期内同意为两原告办理该房屋的转租、继承等相关手续，所产生的费用由两原告承担。两原告自该房屋交房日至2019年12月30日租赁期满后，可自动续租至2086年3月3日，但不得超过该房屋的土地使某期限。2017年9月10日，两原告与某某签订一份分期付款协议书，约定两原告于2017年9月10日与某某签订位于金山区亭林镇金展路1356弄1-2栋东单元302室的房屋租赁合同，总款为804,540元，已签订租赁合同并交纳首付款484,540元，因个人原因导致无法短期交清剩余款项，现两原告申请余款分期支付，具体付款方式如下：今剩余款项向被告申请分期支付人民币320,000元，在2022年10月20日前分15期付清，申请分期总金额上浮5.25%/年。付款金额计算公式为：以银行等额本息方式计算。每月付款计算金额为6,075.51元。即每四月/期，每期付款金额为24,302.04元，分期付款总额为364,500元。首期付款日期为签订《分期付款协议书》的第四个月20日，以后每隔四月以第四个月的20日为最后付款日期，付款地点为被告项目所在地接待中心。同时双方还约定，分期付款第一笔24,303元，分期日期为2017年10月10日至2018年1月10日(四个月)。分期付款第二笔24,303元，分期日期为2018年1月20日至2018年5月20日。分期付款第三笔为24,303元(以收据为准)。2017年7月4日，两原告向被告支付10,000元；同年8月1日，两原告支付100,000元；同年8月12日，两原告支付274,540元；同年9月10日，两原告支付100,000元；2018年1月9日，两原告支付24,303元；同年5月12日，两原告支付24,303元；同年9月23日，两原告支付24,303元。两原告合计支付557,449元。又查明，2018年6月13日，案外人与某某上海御府投资有限公司签订一份协议，记载案外人于2018年6月13日付押金20,000元；案外人应于2018年6月20日前签署相关合同及办理相关手续，如逾期付款按原价执行。案外人缴清房款及相关费用后，被告于2019年5月30日前将房屋交付案外人使某。违约责任：1、在案外人缴纳押金后，本协议书正式生效，被告不得将房屋签约他人，否则需向案外人双倍返还所付押金；如案外人取消协议，被告将扣除案外人所付押金。2、案外人需按本协议第二项约定付款方式、付款日期付款，逾期10日之内的，案外人按某向被告支付逾期应付款百分之一的违约金；超过10日未付款的，被告有权将此套房屋另行协议，押金不退。还查明,上海市金山区住房保障和房屋管理局于2018年9月4日、2019年8月5日分两次对被告作出了罚款30,000元，同时责令立即整改和停止交付使某、立即改正，罚款20,372.03元。再查明，2019年9月14日，被告出具一份关于御府公共租赁房项目清退方案的公告，记载被告投资建设的位于金山区金山工业区金展路以东、林慧路以北“御府公共租赁房”项目，在建设过程中，本公司陆续将公共租赁房对外出租。现由于本项目房屋未取得交付许可，同时，出租行为也不符合我国公共租赁房相关规定要求，本公司与各承租户签订的合同无法履行，本公司所收取的租金、保证金、订金等应当退还各承租户。同时，该公告对清退对象、清退标的、清退计划、清退方式、清退顺序等作了详细说明。以上事实，由租赁合同、承诺书、分期付款协议书、案外人与某某签订的协议书、清退方案的公告、收据、处罚通知、照片等证据及当事人的当庭陈述意见所证实。本院认为，民事法律行为应当同时具备行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律或社会公共利益的条件。本案中，两原告和被告间虽签订了租赁合同，但对最基本的月或年租金未作出约定，而对于其他权利、义务的约定虽表述为租赁，却均以买卖房屋的方式约定各自的权利义务，其中租赁保证金约定之高，达到804,540元；租赁期之长，约定可自动续租至2086年3月3日，不得超过该房屋的使某期限，该约定均不符合常见租赁合同对于租赁双方权利义务的约定，故双方是以签订租赁合同为名履行买卖房屋之实，而所谓的租赁保证金实际就是购房款。从本案查明的事实来看，租赁行为是双方合意以虚假的意思表示实施的民事法律行为，该行为意在掩盖房屋买卖的真实意思，故双方以虚假意思表示实施的租赁行为无效，双方就此签订的租赁合同亦无效。对于双方真实的房屋买卖法律行为，因涉案房屋的性质为公租房，属于只为符合租赁对象的租户解决阶段性短期居住困难，且讼争的房屋未取得商品房预售许可证明，不得对公民出售，故该买卖行为亦无效。民事法律行为无效，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还，故两原告要求被告返还已支付的购房款557,449元合法有据，应予支持。对于两原告主张自付款之日起至实际付清之日止按付款本金为基数的银行同期贷款利率计算的利息，本院认为，原、被告作为房屋买卖合同的双方，在明知公租房不能对外出售的情况下签订合同，对此双方均有过错，据此双方按照各自的过错依法承担相应责任。因合同无效被告长期占用两原告支付的购房款而获益，对原告方显失公平，两原告诉请要求按银行同期贷款利率计算利息合法有据，应予支持，但利息的起算日期本院依法调整至付款次日起。对于两原告要求被告按合同约定支付违约金，基于双方订立的租赁合同无效，合同中对于各自违约责任的约定亦无效，两原告要求按合同约定由被告承担相应违约责任于法无据，本院不予支持。据此，为保护当事人的合法权利，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第一百五十三条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释〉》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告卢灿金、王珍与某某上海御府投资有限公司于2017年7月4日签订的《御府公寓租赁合同》无效；二、被告上海御府投资有限公司于本判决生效之日起十日内退还两原告卢灿金、王珍购房款557,449元；三、被告上海御府投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付两原告卢灿金、王珍的购房款利息(以10,000元为基数，自2017年7月5日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以100,000元为基数，自2017年8月2日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以274,540元为基数，自2017年8月13日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以100,000元为基数，自2017年9月11日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以24,303元为基数，自2018年1月10日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以24,303元为基数，自2018年5月13日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以24,303元为基数，自2018年9月24日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；四、驳回两原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4687元，由被告上海御府投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 干华丽二〇二〇年六月二十九日法官助理 张 欣书 记 员 张 欣附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。二、《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释〉》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。……