广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1202民初1466号原告：珠海葆力物业管理有限公司，住所地珠海市保税区**地**厂房****。法定代表人：温某1。委托诉讼代理人：胡桂芬，广东法丞汇俊律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟柳婷，广东法丞汇俊律师事务所实习律师。被告：欧洁云，女，1984年8月3日出生，汉族，身份证登记住址广东省四会市东城区*************。委托诉讼代理人：苏木火，男，1982年10月10日出生，汉族，身份证登记住址广东省肇庆市高要区************队，系被告丈夫。原告珠海葆力物业管理有限公司与被告欧洁云物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，适用简易程序于2020年5月27日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡桂芬，被告欧洁云及其委托诉讼代理人苏木火到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2012年11月1日起暂计至2020年8月31日的物业管理费15266.54元（每月物业管理费为162.41元）；2.判令被告向原告支付自2012年11月1日起暂计至2020年8月31日的公共电费3948元；3.判令被告向原告支付第1、2项费用对应的违约金13850元(以当月所欠金额为基数，按每日万分之五计算，自逾期付款之日起计至实际清偿之日止，暂计至2020年8月31日为13850元)；4.判令被告向原告支付因追讨前述费用所支出的律师费5000元；5.判令本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年3月15日，被告与肇庆市中广物业管理有限公司签订《尚东康城前期物业管理服务协议》。2010年12月9日，原告与被告签订《补充协议》，约定由原告作为被告名下尚东康城1栋***号物业的物业管理公司，被告应按物业建筑面积、于每月5号前支付物业管理费及公共水费、电费，逾期支付的，被告应从逾期之日起支付违约金，并承担原告通过法律途径向被告追索所欠费用而产生的诉讼费、律师费。被告自2012年11月6日起拖欠物业管理费以及相应的公共电费，截止2020年8月31日，共计拖欠物业管理费15266.54元、公共电费3948元，以及前述费用对应的违约金13850元(以当月所欠金额为基数，按每日万分之五计算，自逾期付款之日起计至实际清偿之日止，暂计至2020年8月31日为13850元)。由于被告违反约定未支付物业管理费、公共电费以及相应的违约金，给原告造成了严重的损失。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告全部诉讼请求。诉讼中，原告撤回第4项诉讼请求；诉讼请求第1项中“2012年11月1日起暂计至2020年8月31日的物业管理费”，调整为2012年11月1日起暂计算至庭审日（即2020年5月27日）。被告欧洁云辩称，1,本人住尚东康城1栋***房一直都有交物业管理服务费。因2013年11月左右，有天下午约15时我妈妈在家里看电视突接间楼面上有一大块水泥沙跌下来，跌正我妈妈头上当场晕左，我老婆带住满月的宝宝，我收到电话后马上给电话物业经理同副经理把我家的事情故知他们，车费，医疔费所有费用我承担，他们同我讲马上过去，我当时在深圳，得到我18时30分左右回到尚东康城北门就见到物业经理同开发商的人站着在路边，还未有人上我家屋企，如果我妈妈有事是由谁承担责任，点解成三个几钟都无人上去问候下，老人家是晕（晕）左架！人命关天啊！物业管理服务费何得来的，请问法官想下老人比水泥沙跌晕左几小时连物业开发商都无人来看下老人家。郑重向原告送上书面报告抗议侵权事件，作为标的一级资质的原告，在双方签定的物业管理服务费。2,在这个时候我目睹了另一盗车事件。303业主的摩托放在对面楼下停车位。某天清早，响住刺耳的报警声的摩托车，强行被小偷抬上面包车，业主目睹后追到大门口，只看见面包车载着响住刺耳警报声的摩托车，畅通无阻地扬长而去，我朋友住23栋颖妹2017年某天晚上么托放小区内比偷了，报警都看唔到监控，27栋李顺明2019年4月14日中午有小偷入屋偷野，报警后无下文，直接入屋盗之后查监控，原来尚东康城三大门口全无监控，物业讲监控失灵。这件事对我的震动太大了，连本栋电梯大堂监控全坏的，防小偷都无得防,主要是人身安全问题，事后我们入去查看监控室大部分是无监控的，一看之下大惊失色，监控室的视屏居然大部分是黑屏的！再看看消防系统。都是长无人管的。灭火器不全，火警按键都烂的，走火通道楼梯灯大部分是黑屏的，这个意味着小区的安保，是存在重大安全隐患的，面对着这样不作为，先行毁约的“一级”物业公司，百般无奈下我们被迫停交物业管理服务费来进行维权！3,停交管费后，路灯不亮时通知原告，原告说我无交费，接着对讲机无法使用，走火通道长年累月放着单车，大堂门口烂左几年了，长期大门大开，任何人可自由出入，来去自如！4,这些年来，我没有享受到与原告双方约定的管理服务质量，原告在已经超过了诉讼期的时候，却要我全款我取服务费，这样合理吗？!有法律法规吗！5,原告那个催款单，我们从没有收到，不知是怎么回事？(我家里长期有人在家)。我们用一生的打拼，购买此物业，别无它求，只是想安居乐业，原告的不作为，单方面毁约，给我带来了莫大的精神困挠，望贵院依法依规维护我们弱势群体的合法权益。本院认定案件基本事实如下：2010年10月20日，原告与尚东康城商住小区1-19栋、32-35栋开发商肇庆市***工业城房地产开发有限公司（下简称百花园公司）签订《前期物业管理委托合同补充协议》，约定百花园公司通过协议选聘方式将坐落于肇庆市尚东康城商住小区1-19栋、32-35栋委托原告实行物业管理服务，委托管理服务期限从本合同签订时起至本物业区域业主委员会成立后签订新的物业管理委托合同时止。2010年3月15日，被告欧洁云（甲方）与肇庆市中广物业管理有限公司（乙方）签订一份《前期物业管理服务协议》，约定：肇庆市中广物业管理有限公司为被告欧洁云位于肇庆市端州区黄岗路98区尚东康城一幢***房提供物业服务，房屋建筑面积108.27平方米。合同第一条“双方的权利和义务”，二、乙方的权利义务，1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度并书面告知甲方；3、建立健全本物业的物业管理档案资料……；6、依据本协议向甲方收取物业管理费用……。第二条“物业管理服务内容”。一、房屋共用部位的维护和管理……；二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；三、环境卫生：1、保持区内大小通道、平台、公共、绿化等面积的干净清洁。四、保安……。第四条“物业管理服务费用”。一、甲方交纳费用时间：收楼前，一次性预收半年费用；二、电梯住宅按建筑面积每月每平方米1.5元收取；九、每次交纳费用时间：每月5号前交纳当月管理费及上月公摊费用。第五条“其他有偿服务费用”。四、甲方须向乙方缴交小区公共水电分摊费（含路灯、围墙灯、楼层灯、楼梯灯用电及小区绿化、消防及清洁用水）：12元/户/月；五、电梯维护费及电梯公共电费20元/户/月；六、从加压楼层开始（含加压楼层）的业主须缴交恒压供水系统的养护费及运行电费10元/户/月。2010年12月19日，被告欧洁云的丈夫苏木火（甲方）与原告（乙方）签订《尚东康城前期物业管理服务协议》（补充协议）约定，根据《尚东康城小区前期物业管理公司变更公示》和《关于尚东康城小区物业服务企业变更的通知函》的相关内容，尚东康城小区的前期物业管理企业已变更为珠海葆力物业管理有限公司。为明确双方权利和责任，现就尚东康城小区的前期物业服务达成如下补充协议：一、将原甲方与肇庆市中广物业管理有限公司变更为本补充协议中的乙方签约主体——珠海葆力物业管理有限公司。二、乙方承诺将按甲方与肇庆市中广物业管理有限公司签订的《前期物业服务协议》中约定的物业服务内容、标准及收费项目执行；同时将服务内容、项目及标准在原有基础上逐步提高，但收费标准不变。三、甲方知悉并同意尚东康城小区物业服务企业变更为乙方，并按原与肇庆市中广物业管理有限公司签订的《前期物业服务协议》中约定的权利与义务向乙方行驶……。原告珠海葆力物业管理有限公司为被告所在小区提供物业管理服务。原告认为，其公司每个季度都有张贴催款通知和打电话等方式向被告催收相关费用。自2012年11月1日起，被告一直没有向原告缴交相关费用，为此，原告起诉至本院。庭审中，被告确认在2015年至2016年期间有收到过催交电话，在2016年至2019年期间有主动与原告协商完善小区物业服务后就纳交物业管理费。另查明，原告于1992年11月10日成立，经营范围为物业管理服务等。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。原告珠海葆力物业管理有限公司与被告欧洁云签订《前期物业管理服务协议》以及原告与被告欧洁云丈夫苏木火签订的《尚东康城前期物业管理服务协议》（补充协议）是合同双方的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，内容合法有效，应当依法受法律保护。上述物业服务合同签订后，原告为被告欧洁云提供了物业服务，被告欧洁云理应依约支付物业服务费等相应费用给原告。被告从2012年11月1日起未支付物业服务费及公共电费，显属违约，应承担相应的违约责任。因合同约定缴费日为每月5日前，应按月计收，即至庭审时，被告共拖欠原告物业管理费为14616.45元[计算方式：108.27平方米×1.5元/平方米/月×90个月（2012年11月1日至2020年4月31日）］、公共水电分摊合共3780元（12元+20元+10元×90个月）。原告关于物业管理费及公共电费的诉讼请求，其合理部分本院予以支持。对被告欧洁云认为本案超过诉讼期的抗辩。庭审中，被告自述2015年至2016年期间曾收到过原告的电话催收，在2016年至2019年期间曾多次主动与原告协商整改完善小区，待原告整改完善后才同意缴交物业管理费。由此可见，原告在2015年至2016年期间对被告进行过催收，依据法律规定,诉讼时效期间为三年,权利人向义务人提出履行请求的,诉讼时效中断,从中断时起,诉讼时效期间重新计算。在2016年至2019年期间，原告与被告就小区的物业服务质量完善、物业管理费用支付问题多次协商沟通，但未能达成一致意见，此期间原告向被告多次提出要求被告缴纳物业服务费用未果。因此，被告认为本案超过诉讼期的抗辩，理据不足，本院不予采纳。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，虽然被告未按照《前期物业服务合同》的约定按期支付物业费,但原告提供的物业服务的确存在瑕疵,且被告也多次主动与原告沟通协商未果，故原告主张被告支付违约金的请求,本院不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下:一、被告欧洁云于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海葆力物业管理有限公司支付2012年11月1日起至2020年4月31日期间的物业管理费14616.45元。二、被告欧洁云于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海葆力物业管理有限公司支付2012年11月1日起至2020年4月31日期间的公共水电费分摊费合共3780元。三、驳回原告珠海葆力物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费376元（原告已预交），由原告珠海葆力物业管理有限公司负担196元，被告欧洁云共同负担180元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 员 梁小茵二〇二〇年六月十八日法官助理 卢艺文书 记 员 黄安玉