襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0606民初3531号原告：湖北襄投置业有限公司。住所地：襄阳市樊城区汉江路**交通科技大楼。法定代表人：于庆波，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：吴世春、陈娜，湖北思扬律师事务所律师。被告：谢万红，女，1970年9月4日出生，汉族，住襄阳市樊城区。原告湖北襄投置业有限公司（以下简称襄投置业公司）与被告谢万红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告襄投置业公司的委托诉讼代理人吴世春，被告谢万红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告襄投置业公司向本院提出诉讼请求：1、判令立即解除双方于2018年1月5日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告立即腾退位于樊城区霁月路13号襄投·月亮湾项目8#楼3#-14#商铺交付给原告；3、判令被告立即支付拖欠的2018年1月10日起至合同解除之日止的房屋租金1041054.63元（暂计算至2020年6月9日）；4、判令被告立即支付合同解除之次日起至腾退完毕之日止的占有使用费253540.98元（以合同约定的2020年租金507081元、2021年租金531187元、2022年租金553180元为标准计算，暂从2020年6月10日起计算至2020年12月9日）；5、判令被告向原告支付违约金726048元；6、本案诉讼费由被告负担。庭审中，原告襄投置业公司变更诉讼请求：请求确认合同解除之日为起诉状送达被告之日，即2020年6月11日；拖欠的房屋租金为925808.73元；合同解除之日至腾退完毕之日止是指从2020年6月10日至2020年12月9日。事实与理由：2018年1月2日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定被告租赁原告位于樊城区霁月路13号襄投·月亮湾项目8#楼3#-14#商铺使用，租赁期限10年。合同签订后，原告依约履行合同义务交付了租赁房屋，但被告未按照约定支付租金，故原告诉至法院。被告谢万红辩称，不同意解除合同，请求驳回原告的诉讼请求，判令原告调整2018年1月-2019年12月房租回归15元/平/月的正常水平。经审理查明，2018年1月2日，襄投置业公司作为甲方与谢万红作为乙方签订《房屋租赁合同》一份，合同主要约定：甲方同意将其位于襄阳市樊城区霁月路13号襄投·月亮湾项目8#楼（3#-14#商铺）的房屋租赁给乙方使用，出租房屋整体面积928.34平方米，该房屋规划用途8#楼为幼儿园等，乙方不得自行变更房屋规则用途；本合同租赁期限为10年，自2018年1月10日起至2028年1月9日止，甲方向乙方提供3个月的免租期，自2018年1月10日起至2018年4月9日。租金为2018年租金一楼60元/月，二楼30/月，从2018年开始，租金以上一年月租金计算的年租金总额为基数逐年递增5%。2018年租金为345737元，2019年租金为484032元，2020年租金为507081元，2021年租金为531187元，2022年租金为553180元，2023年-2028年租金基准在2022年底前重新调整后制定；房屋租金按先交租金后使用的原则，按季度支付，具体支付如下：从签订《房屋租赁合同》之日起三日内乙方将第二季度（2018年4月10日至2018年7月9日）租金115245元一次性支付给甲方，第二个季度租金在上一个季度的最后一个月的25日前向甲方支付，否则，甲方有权解除合同，拒绝乙方使用房屋；如无故拖欠租金，每逾期一天，按日租金的两倍向甲方支付违约金。乙方不按本合同约定交付租金、水电费及管理费达到15日的，甲方有权终止本合同，收回房屋，并要求乙方按合同总金额的30%承担违约金。合同签订后，襄投置业公司交付了房屋，谢万红交纳了2018年4月至2019年7月期间的房租115245元，2018年7月10日后的租金未再支付，导致诉讼。谢万红辩称，2019年1月18日，其开办的襄投月亮湾幼儿园向襄投置业公司申请下调房屋租金；2020年4月23日，襄投月亮湾幼儿园向襄投置业公司申请免除襄投月亮湾小区8号楼房租，但是襄投置业公司未予回复，襄投置业公司不认可收到了谢万红的申请且并未对谢万红的申请予以复议。谢万红还辩称，其开办的幼儿园是社会福利而非盈利；市场价租金为10块钱一平米，签订合同时受到欺骗，但未提交任何证据。另查明，2020年4月3日，襄投置业公司通过EMS快递邮寄方式向谢万红发出《催缴欠费通知函》，载明：谢万红未缴清费用：截至2019年12月31日累计应付租金829770元、违约金1659540元（违约金计算方式：日租金两倍）；请在收到本函之日起5日内向我公司支付欠缴的租金，否则我公司将解除合同，并追究违约责任。2020年4月10日，襄投置业公司再次通过EMS快递邮寄方式向谢万红发出《告知通知书》，载明：截至2019年12月31日谢万红未缴清费用：累计应付租金829770元、违约金1659540元（违约金计算方式：日租金两倍）；考虑到商铺目前经营实际情况，因拖欠租金产生的违约金1659540元可暂缓缴纳，具体支付时间另行协商，但仍应于2020年4月15日前一次性缴纳应付租金829770元，否则我公司将追究违约责任。2020年6月1日，襄投置业公司发布《关于疫情防控期间减免中小微企业和个体工商户房租的公告》，载明：一、减免对象：承租我公司经营用房的中小微企业和个体工商户。若有存在拖欠租金情况的租户，需补齐拖欠的租金后才能享受减免优惠政策。二、减免时限：2020年2月-4月租金免收；2020年5月-10月租金减半。还查明，截止目前，襄投幼儿园尚未办理营业执照。上述事实，有房屋租赁合同、竣工验收备案表、照片、催缴欠费通知函、告知通知书、EMS快递单、查看签收凭证、租金下调申请书、竣工图纸、公告及双方的陈述证实。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，襄投置业公司与谢万红签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。《房屋租赁合同书》中约定：“乙方不按本合同约定交付租金、水电费及管理费达到15日的，甲方有权终止本合同，收回房屋”。本案中，谢万红从2018年7月10日至今的租金一直未向襄投置业公司支付，双方约定的解除合同的条件已成就，故襄投置业公司主张解除双方签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持，襄投置业公司请求合同解除日为起诉状副本送达谢万红的时间即2020年6月11日，符合法律规定，本院予以支持。依据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状并有权要求赔偿损失。本案中，谢万红至今未将房屋返还给襄投置业公司，故对襄投置业公司要求谢万红将案涉房屋腾退并返还的诉讼请求，本院予以支持。关于房屋租金和占有使用费的数额问题，双方确认2018年7月9日前的租金已经结清，7月10日后的租金未再支付，比照襄投置业公司发布《关于疫情防控期间减免中小微企业和个体工商户房租的公告》中“2020年2月-4月租金免收；2020年5月-10月租金减半”的内容，尚欠租金为2018年7月10日至2020年6月11日期间的房屋租金720285.5元（2018年租金为345737元÷12个月×6个月＝172868.5元，2019年租金为484032元，2020年租金为507081元÷12个月×1.5个月＝63385元，172868.5元+484032元+63385元＝720285.5元）；房屋占有使用费自2020年6月11日起计算至实际返还房屋之日止，其中2020年6月11日至2020年10月10日的占用费按照每月21128元的标准（2020年租金为507081元÷12个月÷2＝21128.4元），2020年10月10日的占用费按照每月42256.75元的标准（2020年租金为507081元÷12个月＝42256.75元）。故对襄投置业公司要求谢万红支付租金、房屋占有使用费的诉讼请求，本院予以部分支持。另据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，谢万红未按期支付租金，依法应承担违约责任，但双方《房屋租赁合同》中约定了两种违约金的计算方式，即“按日租金的两倍”和“合同总金额的30%”，由于襄投置业公司未提供因谢万红违约对其造成损失的具体数额，根据公平原则，违约金应以补偿性为主，惩罚性为辅，现襄投置业主张按合同总金额即按2018年至2022年租金之和的30%标准计算违约金，数额过高，本院酌定按谢万红未付租金的30%计算违约金，即720285.5元×30%＝216085.65元，由谢万红支付给襄投置业。谢万红辩称要求调整2018年1月-2019年12月房租回归15元/平/月的正常水平及装饰装修损失问题，因其没有提出反诉请求，本院不予合并处理，谢万红可行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、确认湖北襄投置业有限公司与谢万红在2018年1月5日签订的《房屋租赁合同》，于2020年6月11日解除；二、谢万红于本判决生效之日起十日内将襄阳市樊城区霁月路13号襄投·月亮湾项目8#楼3#-14#商铺返还给湖北襄投置业有限公司；三、谢万红于本判决生效之日起十日内支付拖欠湖北襄投置业有限公司房屋租金720285.5元；四、谢万红于本判决生效之日起十日内支付湖北襄投置业有限公司房屋占有使用费，其中2020年6月11日起至2020年10月10日按月21128.4元计算，2020年10月11日至12月，按月租金42256.75元计算，2021年1月至12月期间按月44265.5元计算至实际腾退之日止;五、谢万红于本判决生效之日起十日内支付湖北襄投置业有限公司违约金216085.65元；六、驳回襄投置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费22965元，减半收取11482.5元，由谢万红负担6707.2元，由湖北襄投置业有限公司负担4775.3元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于襄阳市中级人民法院。审判员  陈小俐二〇二〇年九月十七日法官助理周艳书记员谢文婷