上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0110民初3540号原告(反诉被告)：上海玉意实业有限公司，住所上海市青浦区。法定代表人：周学俊，总经理。委托诉讼代理人：林铁芳，上海刘礼峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：易林林，上海刘礼峰律师事务所律师。被告(反诉原告)：郭银栋，男，1966年6月17日出生，汉族，住黑龙江省七台河市。委托诉讼代理人：袁芳彦，北京市浩天信和律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：崔鹏，北京市浩天信和律师事务所上海分所律师。原告上海玉意实业有限公司与被告郭银栋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案。审理中，被告郭银栋于2020年3月24日对原告上海玉意实业有限公司提出反诉，经审查，本院予以受理并合并审理。嗣后，本院依法适用简易程序于2020年4月14日公开开庭进行了审理。后经审理发现本案案情较为复杂，故裁定转为普通程序，于2020年9月7日再次公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)上海玉意实业有限公司的委托诉讼代理人林铁芳、易林林、被告(反诉原告)郭银栋的委托诉讼代理人袁芳彦(仅于2020年4月14日出庭)、崔鹏(仅于2020年9月7日出庭)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海玉意实业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《绿色米兰广场商铺租赁合同》，要求被告退还商铺并恢复原状；2.判令被告按每月29,000元的标准支付自2019年10月31日起至实际退还商铺之日止的租金；3.判令被告支付以上述租金为本金，按年息6%标准自2019年10月31日起至实际返还商铺之日止计算的利息；4.判令被告支付房屋恢复原状费用28,357.12元；5.律师费5,000元由被告负担；6.本案诉讼费由被告负担。庭审中，原告上海玉意实业有限公司变更诉讼请求为：1.判令原、被告签订的《绿色米兰广场商铺租赁合同》于2020年3月18日解除；2.判令被告按每月29,000元的标准支付自2019年11月1日起至2020年3月18日止的租金计133,400元；3.判令被告支付以87,000元本金为基数，自2019年11月1日起至2020年3月18日止按年息6%标准计算的逾期付款利息，及以56,400元本金为基数，自2020年2月1日起至2020年3月18日止按年息6%标准计算的逾期付款利息，共计2,001元；4.律师费5,000元由被告负担；5.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2019年7月10日，原、被告签订《绿色米兰广场商铺租赁合同》一份，约定由被告承租位于上海市杨浦区国权路XXX号绿色米兰广场商城部分(90平方米)，每月租金29,000元，首期支付两个月租金，其后每三个月支付一次租金，计87,000元，租期自2019年8月5日起至2023年8月4日止。合同签订后，双方依约履行，然被告自2019年8月5日至今，仅支付了两个月的租金58,000元及押金87,000元，其他分文未付。原告认为，被告拒不支付到期租金，构成违约，故诉讼至法院。被告郭银栋辩称，同意原、被告签订的《绿色米兰广场商铺租赁合同》于2020年3月18日解除。2020年3月18日本被告已向原告发出解除合同通知函通知原告进行交接，当日被告搬离了系争房屋，虽然原、被告之间的合同未有约定被告有恢复原状的义务，但被告将房屋恢复了原状。此外，被告向原告支付了50,000元的进场费、两个月的租金58,000元、押金87,000元，以及2019年11月的房屋租金。根据双方的微信聊天记录，可以看出双方就租金的支付达成新的约定，即由被告先行支付7,000元，待恢复供电后再行支付剩余租金。现原、被告之间的租赁合同解除原因在于，2019年11月28日至2020年3月18日期间系争房屋一直停电，且系争房屋上设有抵押及上海市第二中级人民法院、上海市杨浦区人民法院、上海市浦东新区人民法院的查封。虽然法院未有上门通知不能使用系争房屋，但是本被告收到了苏州东证申汐创业投资合伙企业(有限合伙)发来的租赁风险告知函。因为本被告租赁的是绿色米兰广场王座51号底层街面门面，根据产调显示，51号区分独立产权的201、301、401均在租赁合同签订前被查封，如因所租赁的场地没有区分独立产权，系争房屋随时有被司法处置的可能，随时会影响合同的履行，影响合同目的实现。故不同意原告支付租金及逾期付款利息的诉请。另，根据双方的合同约定，被告无需承担原告的律师费用。反诉原告郭银栋向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告返还进场费50,000元；2.判令反诉被告返还租房押金87,000元；3、判令反诉被告赔偿装修损失50,000元；4.反诉费用由反诉被告负担。事实和理由：2019年7月10日，反诉原、被告签订《绿色米兰广场商铺租赁合同》，约定由反诉原告承租位于上海市杨浦区国权路XXX号米兰广场商城王座部分(90平方米)，用于经营餐饮使用，月租金29,000元(含商场管理费)，押金为三个月的租金即87,000元，首期支付2个月的租金58,000元。租期自2019年8月5日至2023年8月4日止，装修免租期25天，即2019年8月5日至2019年8月30日。合同7.1条约定合同终止且承租方搬离物业后，出租方应将保证金87,000元扣除应付未付费用后无息退还，合同第11.3条约定甲方变更、修继、临时封闭该广场公共地方或其部分结构等，不能影响承租方正常营业。合同14.1条约定，出租方如有严重违反合同规定的行为，承租方有权解除合同并要求赔偿由此产生的一切损失。合同第15条约定，由于不可抗力影响合同的履行时，应部分或全部免除责任。合同签订当日，反诉原告向反诉被告支付进场费50,000元，押金87,000元，两个月的房屋租金58,000元。2019年7月下旬至8月，反诉原告对系争房屋装修，其中室内装修(包括人工费、材料费、机械费等)花费51,000元、烟道装修花费13,000元(包含离心风机、油烟净化器、铁皮油烟罩、共板镀锌风管等)，空调购置及安置11,520元、店内桌椅及办公用品8,500元。2019年11月5日、2019年11月19日反诉原告收到国网上海市电力公司市区供电公司向上海诚意物业管理有限公司出具的《催缴电费通知》，要求国权路XXX号户号为XXXXXXXXXX的用户缴纳2019年10月的电费390,000元。2019年11月21日，电力公司现场告知反诉原告及周边商户并出具《欠费停电通知》，如2019年11月28日前业主和物业公司仍不缴纳水电费，则会对系争房屋停电。2019年11月28日，因物业公司及前二位业主未解决电费拖欠问题，电力公司停止了对杨浦区国权路XXX号商城的供电，导致反诉原告无法正常经营。2020年3月18日，反诉原告就反诉被告要求解除合同的意思表示达成一致意见，但双方就房屋交接及相关费用未能协商一致。反诉原告认为，系争房屋非因反诉原告原因，导致自2019年11月28日起至今无法正常用电，影响合同目的的实现，反诉被告于签订合同时，也未告知反诉原告系争房屋存在电费拖欠问题，签订合同后未能按照约定保证不影响反诉原告的正常经营，违反了合同的约定，故提起反诉。反诉被告上海玉意实业有限公司辩称，不同意反诉请求。反诉原、被告经中介居间签订合同时，约定进场费50,000元是不予退还的。合同履行过程中，是反诉原告存在违约行为，故反诉被告有权依据合同约定不予退还押金。反诉原告自愿在系争房屋内装修，该部分损失应由其自行承担。2019年10月至2020年4月期间，反诉被告一直是按期缴纳电费的。电力公司只是发出催缴费通知和停电通知，实际上并未停电。双方签订合同的时候，确实没有明确商铺门牌号，但物业公司应该是有区分的，且反诉被告公司员工周秋仁在系争房屋上办理了工商营业执照，经营场所显示为上海市杨浦区国权路****，对较产调信息以及反诉原告提供的民事裁定书，可以看出该房并未被司法查封，上海市徐汇区人民法院查封的也是金座(B幢)，而系争房屋位于王座(A幢)。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋位于上海市杨浦区国权路39、69号，权利人登记在上海上风科盛投资有限公司名下。2010年5月1日，上海上风科盛投资有限公司将包括系争房屋在内等名下一系列产权房屋授权上海米岚城市奥莱企业管理有限公司经营管理并负责所有对外租赁事宜。2019年3月26日上海米岚城市奥莱企业管理有限公司将含系争房屋在内的上海市杨浦区上海绿色米兰广场王座出租给上海众道餐饮有限公司。2019年5月9日，上海众道餐饮有限公司与上海玉意实业有限公司签订《绿色米兰广场商铺租赁合同》一份，约定由上海玉意实业有限公司向上海众道餐饮有限公司承租其投资建设的上海绿色米兰广场王座用于经营餐饮，承租建筑面积600㎡。租赁期限自2019年5月13日至2023年5月12日。每月租金120,000元。装修免租期为两个月，分两次实行，即自2019年5月13日至2019年6月12日及自2021年4月13日至2021年5月12日。2019年7月10日，上海玉意实业有限公司作为出租方(合同甲方)与郭银栋作为承租方(合同乙方)签订《绿色米兰广场商铺租赁合同》一份，约定，由乙方向甲方承租位于上海市杨浦区国权路XXX号上海绿色米兰广场王座，承租建筑面积90㎡，用于经营餐饮。租赁期限自2019年8月5日至2023年8月4日。每月租金29,000元。押金为三个月的租金，即87,000元。首期交付租金为前两个月租金，即58,000元。后期租金为每三个月交付一次，即87,000元。乙方须在交付租金期满前15天，向甲方交付下期租金。乙方须在本合同签订之日起的3天内向甲方支付二个月租金58,000元，且该租金不包含乙方另需缴付的推广宣传费、公用事业费及其他费用。装修免租期为25天，自2019年8月5日至2019年8月30日止。第二次交付房租日期为2019年10月30日前，交付金额为三个月租金，即87,000元。乙方须在合同签订之日起的3天内支付三个月的租金作为租赁保证金，共计87,000元，对此甲方应出具收据。甲方应于本合同终止且乙方撤离该物业验收无异议后，将该保证金(扣除乙方应付而未付之款项后)无息退还给乙方。合同第12.1条约定，乙方须按本合同的规定向甲方支付租赁押金。合同期满甲、乙双方不再续约或本合同解除的，乙方应当按照本合同规定将物业交还甲方。乙方可在付清全部租金等各项费用之后并将在该物业上的企业注册撤销(如有)且甲方对该物业退场验收合格后的十个工作日内凭甲方开具的收据原件向甲方要求退还租赁保证金。合同第12.3条约定，乙方应按合同规定按时支付租金、商场管理费、推广宣传费、公用事业费及其他费用，如乙方逾期不付上述费用，须按每日千分之一计算逾期违约金。如乙方逾期5日仍未向甲方支付租金等费用，甲方发出通知2日后可暂停煤气、水、电、通讯等公共设施的供应及或暂停对该物业提供服务，直至乙方付清所拖欠的款项、逾期违约金及其他费用。如乙方逾期超过10天，甲方有权解除本合同并收回该物业，不予退还租赁保证金押金。并可向乙方追索其所拖欠的款项、逾期违约金及其他费用以及相当于三个月租金的预期收益损失。合同第12.4条约定，乙方须承担甲方催讨应收款而引起包括但不限于律师费、交通费、差旅费、住宿费、诉讼费、财产保全费用等在内的所有费用及开支。合同第13.1条约定，当甲方要求乙方支付各类应付款(如租金等)并在甲方开具租户月结账单十天后仍不支付各类应付款时，视为乙方严重违约，甲方可直接解除本合同，要求乙方承担违约责任。合同第14条约定，在本合同履行期间，甲方如有严重违反本合同规定的行为，乙方有权解除本合同并要求甲方赔偿由此而产生的一切损失。在本合同履行期间，乙方如有严重违反本合同规定的行为，甲方有权解除本合同、收回该物业、不予退还租赁保证金并要求乙方赔偿由此而产生的一切损失(包括租金的预期收益损失)。合同附件一中还约定，甲方承诺该物业可经营餐饮行业，甲方有责任配合协助办理营业执照，并提供相关材料。装修免租期于水、电、下水条件符合起算包括隔壁烧烤商户两面墙起算，装修免租期为25天。2019年7月10日，郭银栋向上海玉意实业有限公司员工周秋仁名下中国农业银行账户转账195,000元。同日，上海玉意实业有限公司向郭银栋出具金额为87,000元的收款收据，备注摘要为“租国权路XXX号90平方三个月押金”，及金额58,000元的收款收据，备注摘要为“租国权路XXX号90平方两个月租金”。另有50,000元的收款收据上，备注摘要为“进场费”。嗣后，双方依约履行。2019年10月28日，国网上海市电力公司市区供电公司客户服务中心发出《催缴电费通知》：“户名上海诚意物业管理有限公司，户号XXXXXXXXXX，地址国权路**。经查，贵户自2019年10月至2019年10月累计拖欠电费390000元，违约金按日另行结算。……根据上述法律、法规之规定，请贵户于2019年11月5日前至我公司付清所欠电费及违约金。逾期仍未付清的，我公司将依据《电力供应与使用条例》第三十九条规定，对贵户停止供电，届时请务必做好停止供电的各项准备工作，由此造成的一切后果均由贵户自负。”2019年11月21日，国网上海市电力公司市区供电公司客户服务中心发出《欠费停电通知》：“户名上海诚意物业管理有限公司，户号XXXXXXXXXX，地，地址国权路**表段510049。经查，贵户自2019年10月至2019年10月累计拖欠电费390000元，截止2019年11月21日产生违约金28080元，共计欠费金额418080元，违约金按日累计，每日千分之二。……我公司已于2019年10月28日向贵户发出了《催缴电费通知》，并期限至2019年11月5日付清欠费，但至今贵户仍未付清欠费。据此，我公司依据上述规定，将于2019年11月28日起对贵户采取停止供电的措施，届时请务必做好停止供电的各项准备工作，否则由此造成的一切后果均由贵户自负。执行停止供电的措施后，贵户须满足以下要求方可恢复供电：1、付清所欠电费及违约金；2、提供今后不再拖欠电费的书面承诺及保证措施。”2019年11月26日，郭银栋向上海玉意实业有限公司微信转账支付7,000元的租金。2020年3月18日，郭银栋向上海玉意实业有限公司邮寄《通知函》一份：“上海玉意实业有限公司：本人郭银栋(身份证号码：XXXXXXXXXX********)承租的位于上海市杨浦区国权路XXX号绿色米兰广场王座(90平方米)，基于多方因素已无法正常营业，且贵司已向上海市杨浦区人民法院提起与本人就上述租赁房屋的诉讼，要求解除《绿色米兰广场商铺租赁合同》。本人现同意解除与贵司签订的涉诉租赁合同，并于2020年3月20日之前向贵司退还店铺，请贵司届时配合办理交接手续。”当日，郭银栋搬离系争房屋。审理中，上海玉意实业有限公司自愿放弃主张2020年3月18日的租金，及要求被告郭银栋支付以87,000元本金为基数，自2019年11月1日起至2020年3月18日止按年息6%标准计算止的逾期付款利息，及以56,400元本金为基数，自2020年2月1日起至2020年3月18日止按年息6%标准计算的逾期付款利息的请求。本院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则。上海玉意实业有限公司与郭银栋签订的《绿色米兰广场商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效。合同履行过程中，郭银栋拖欠系争房屋的租金，且于2020年3月18日擅自搬离，显然构成违约。现上海玉意实业有限公司与郭银栋均同意系争房屋的租赁合同于2020年3月18日予以解除，本院予以准许。被告抗辩系争房屋于2019年11月28日停电至搬离之日，虽提供了电力公司发出的《催缴电费通知》和《欠费停电通知》，但未提供相应的证据佐证确实停电的事实，故本院不予采信。关于被告表示系争房屋有可能涉及司法查封被司法处置的辩称，本院认为，系争房屋所在商城涉及的司法查封虽未影响郭银栋对系争房屋的正常使用，但该顾虑也有一定的合理性。鉴于以上因素，郭银栋仍需支付2019年11月1日至2020年3月17日期间拖欠的房屋租金，但上海玉意实业有限公司应当将郭银栋支付的租房押金87,000元予以返还。现原告上海玉意实业有限公司自愿放弃主张应付租金的逾期付款利息，系对其自身权利的行使，与法无悖，本院予以准许。关于律师费，根据双方合同约定，上海玉意实业有限公司的诉讼代理费用可以作为损失由郭银栋进行赔偿，现原告自愿主张5,000元，本院予以支持。郭银栋反诉主张上海玉意实业有限公司返还进场费50,000元，无事实和法律依据，本院难以支持。关于反诉原告郭银栋主张的装修损失，因未提供充分的证据证明其装修支出，且该合同履行过程中，主要系因为郭银栋的违约行为导致合同的解除，故对郭银栋该项主张亦不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十一条第一款第七项、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零九条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海玉意实业有限公司与被告(反诉原告)郭银栋于2019年7月10日签订的《绿色米兰广场商铺租赁合同》于2020年3月18日予以解除；二、被告(反诉原告)郭银栋应给付原告(反诉被告)上海玉意实业有限公司自2019年11月1日起至2020年3月17日止尚欠租金计124,903元，与被告(反诉原告)郭银栋已支付的押金87,000元相抵扣后，被告(反诉原告)郭银栋应于本判决生效之日起十日内给付原告(反诉被告)上海玉意实业有限公司37,903元；三、被告(反诉原告)郭银栋应于本判决生效之日起十日内给付原告(反诉被告)上海玉意实业有限公司律师费5,000元；四、反诉原告(被告)郭银栋的其余反诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,100元，由原告上海玉意实业有限公司负担134元，由被告郭银栋负担1,966元；反诉案件受理费2,020元(已减半收取)，由反诉原告郭银栋负担1,080元,由反诉被告上海玉意实业有限公司负担940元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  孔玲二〇二〇年九月二十三日书记员  李智附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。