河北省望都县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0631民初531号 原告：辛江传，男，1974年1月16日出生，汉族，住望都县。 被告：池晓峰，男，1975年10月8日出生，汉族，住保定市竞秀区。 共同委托诉讼代理人：亓会玲，河北盛誉律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：杜志杰，河北盛誉律师事务所律师。 被告：孙东良，男，1980年4月4日出生，汉族，住望都县。 被告：刘俊茹，女，1971年12月9日出生，汉族，住顺平县。 共同委托诉讼代理人：刘士杰，河北昊正律师事务所律师。 原告辛江传、池晓峰与被告孙东良、刘俊茹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告辛江传、池晓峰共同委托诉讼代理人亓会玲、杜志杰，被告孙东良、刘俊茹共同委托诉讼代理人刘士杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 辛江传、池晓峰向本院提出诉讼请求：1、依法确认二原告与二被告之间于2017年4月9日签订的《房屋买卖协议》无效；2、依法判令二被告共同返还二原告购房款1,000,000元，并支付利息,自2017年4月9日起按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算至返还全部款项止；3、诉讼费由二被告承担。事实与理由：2017年4月9日，二原告与二被告签订《房屋买卖协议》，购买位于望都县寺庄乡寺庄村保定海龙纺织品有限公司院内，临望顺公路东侧，彩钢混凝土结构上下三层，共计1600平米的房屋。二原告按照约定支付了1,000,000元的购房款。但是，二被告迟迟不能交付涉案房屋，至今仍未交付。经了解该房屋有案外人李向辉主张权利，并且该房屋建造时未取得相关合法的审批手续，属于违法建筑。原、被告之间的房屋买卖协议因违反相关法律强制性规定，应属无效。为维护原告合法权益，特依据合同法相关规定诉至贵院，请求依法判决支持原告诉讼请求。 孙东良、刘俊茹辩称，原告所述与事实不符。原、被告于2017年4月9日签订的《房屋买卖协议》并不违背法律的强制性规定，合法有效，且已经实际履行。原告主张合同无效没有事实及法律依据，根本就不能成立。1、被告出卖给二原告的房屋系被告从房屋原权利人保定海龙纺织品有限公司（负责人李向辉）于2017年1月21日签订的《房屋买卖合同》等相关证据可以证实。而且被告与二原告签订的《房屋买卖协议》第七条明确约定，被告与保定海龙纺织品有限公司签订的《房屋买卖合同》交由二原告持有，被告在该合同中享有的权利义务全部由原告享有和承担，该合同作为本协议的组成部分。由此可见原告对涉案房屋的权属状况是明知的，不存在其所述案外人李向辉主张权利的问题。2、《房屋买卖协议》第一条第二款规定：“甲乙、双方对房屋现状均认可”，由此可见该房屋原告已经交付原告，否则不会出现双方对房屋现状均认可的约定。3、《房屋买卖合同》第六条规定“该房屋因土地原因暂不能办理过户登记”，《房屋买卖协议》第六条规定“条件成熟后，甲乙双方共同到相关部门办理产权变更手续”。由此可见，对涉案房屋暂时不能办理过户手续的情况原告是明知的。但是该房屋并非违法建筑，该土地有土地使用证，地上建筑有房屋所有权证。原告称该协议违反法律强制性规定没有事实根据和法律依据。4、《房屋买卖协议》已经进行了实际履行，原告对房屋进行了实际使用，该协议履行至今已达三年之久。原告对房屋前面的地面进行了硬化，安装了窗框。原告称涉案房屋至今未交付与事实不符，且与其在《房屋买卖合同》上确认的房屋现状相矛盾。综上，涉案房屋及《房屋买卖合同》等相关资料均已一并交付原告，原告所诉与事实不符，该协议是双方当事人的真实意思表示且已经实际履行，并不违背法律的强制性规定。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原告辛江传、池晓峰（乙方）与被告孙东良、刘俊茹（甲方）于2017年4月9日就位于望都县寺庄乡寺庄村保定海龙纺织品有限公司院内，临望顺公路东侧，彩钢混凝土结构上下三层，共计1600平方米房屋签订《房屋买卖协议》，该协议约定成交价格为人民币1600000元。且甲方保证就该套房产未设定抵押、担保等限制性权利等。被告最终收到1000000元。上述房屋系孙东良、刘俊茹（乙方）与李向辉、保定海龙纺织品有限公司（甲方）于2017年1月21日签订《房屋买卖合同》购买。该合同载明房屋位于寺庄村海龙纺织品有限公司，建筑面积1600平方米，价格为1450000元，甲方不支付交易中的任何税费。甲方保证出卖上述房产系夫妻共有，合法取得，无其他共有人，无产权、使用权、抵押、查封、欠款等任何纠纷。李向辉签字并加盖保定海龙纺织品有限公司印章。李向辉于2017年1月21日向孙东良、刘俊茹分别出具收据，并加盖保定海龙纺织品有限公司印章。望都县不动产登记中心档案显示保定海龙纺织品有限公司房产（望房权证望都镇字第××号）及土地（望集用（2009）字第××号）已经办理抵押登记，土地使用权及房屋他项权利人为望都县农村信用联社股份有限公司，房产登记证号为望房他证望都县字第××号。土地使用权抵押登记编号为他2015-00006。涉案房屋土地权属性质为集体，使用权类型为占用。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。 原告称该涉案土地使用权已经过期，土地性质为集体，使用期限至2019年11月30日已经到期，根据土地管理法相关规定，集体土地是不能出卖给集体组织成员以外及城镇居民，原、被告之间的买卖违反法律规定，属于无效。房屋没有取得规划部门审批手续。该土地使用权在2019年已经到期，现在该土地已经不具备合法性。该土地也进行了抵押，抵押财产是不能进行处分的，无权处分抵押财产也是违反物权法强制性规定。被告称土地使用权到期是2019年11月30日，但是原、被告签订合同时间是2017年4月9日，双方签订协议的时间使用权并没有到期。而且根据法律规定，到期后可以申请续期。土地的性质是企业占地，它是集体建设用地使用权，但是并非农村的宅基地，原告所说集体土地不能出卖给本集体组织以外的人和城镇居民本身是有问题的，不是出卖，只能说是土地使用权的转让。土地管理法限制的是农村宅基地，并不包括企业占地。另外土地设定抵押期限自2015年1月15日至2017年1月14日，无论是李向辉及保定海龙纺织品有限公司与二被告签订房屋买卖合同日期2017年1月21日还是原告与二被告签订协议时间2017年4月9日，均已超过抵押期限签订的，不是在抵押期之内签订的，也不能成为认定合同无效的理由。在建房施工过程中并没有任何单位停工，也没有受到过任何单位处罚，房屋并非是违法建筑。原、被告2017年4月9日签订的《房屋买卖协议》证实二被告在买卖合同当中享有的权利义务全部由原告享有和承担。合同当中对房屋的权属状况有注明，能够证实原告对涉案房屋权属状况是明知的，既然李向辉及保定海龙纺织品有限公司已经将涉案房屋转让给被告，那么就不存在李向辉主张权利的问题。上面有李向辉签字及公司印章。并且房屋买卖合同第六条注明该房屋因土地原因暂不能办理过户登记，房屋买卖协议第六条规定条件成熟后甲乙双方共同到相关部门办理产权变更手续，买卖合同条款备注栏手写部分允许甲方五个月内买回。因此对涉案房屋暂时不能办理过户登记情况，原告是明知的。房屋买卖协议第一条第二款规定甲乙双方对房屋现状均认可。从这条约定可以看出房屋已经交付原告，只有在交付后原告才能查看房屋现状，房屋及被告与李向辉、保定海龙纺织品有限公司的相关买卖手续均一并交付原告。被告与李向辉及海龙公司房屋买卖价款实际是抵账，李向辉及海龙公司欠孙东良涉案房屋施工款，欠刘俊茹是借款。包括孙东良的施工合同、刘俊茹的借款合同、借据等一并交付原告。所以房屋买卖合同履行完毕，都已经交付。房地产抵押物清单中关于房产号和地产的编号在清单中都有明确注明，说明既有房屋所有权证及土地使用证。既然能够办理抵押登记，说明土地使用权是可以流转的，也能够证实房屋也并非是违法建筑。以上事实，有原告提供的《房屋买卖协议》、《房屋买卖合同》、李向辉出具的收据两张、原告池晓峰与李向辉微信聊天记录截图、照片五张，被告提供的《房屋买卖合同》、《房屋买卖协议》、望都县不动产登记中心出具的土地登记审批表、附表、最高额抵押合同、房地产抵押物清单及庭审笔录记录在卷。 本院认为，本案的争议焦点为原、被告签订的涉案《房屋买卖协议》是否有效。《中华人民共和国担保法》第四十九条规定“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”。本案中原告辛江传、池晓峰与被告孙东良、刘俊茹签订《房屋买卖协议》的目的在于实现房屋所有权转让及相应土地使用权的转让，且按照双方签订的《房屋买卖协议》第五条的约定，被告保证未就该套房产设定抵押、担保等限制性权利。在本案的审理过程中，依原告申请，本院向相关职能部门进行查询，保定海龙纺织品有限公司房屋所有权及土地使用权亦已办理抵押登记，本案涉案房屋系拆旧建新，未能查询到本案诉争的房屋的不动产登记信息。而无不动产登记信息亦无法办理变更登记，故本案诉争的合同目的无法实现。原告辛江传、池晓峰主张合同无效，具有法律依据。被孙东良、刘俊茹应返还原告辛江传、池晓峰已支付的购房款。关于原告主张利息损失，双方在合同中没有明确约定，且不能归咎于任何一方的单方责任。原告主张利息损失的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国担保法》第四十九条之规定，判决如下： 一、确认原告辛江传、池晓峰与被告孙东良、刘俊茹2017年4月9日签订的《房屋买卖协议》无效； 二、被告孙东良、刘俊茹于判决生效后十日内一次性返还原告辛江传、池晓峰购房款1,000,000元； 三、驳回原告辛江传、池晓峰其他诉讼请求。 案件受理费6,940元，财产保全申请费5,000元，由被告孙东良、刘俊茹负担，于判决生效后十日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  刘进平 二〇二〇年八月二十一日 书记员  牟海峰