江西省南昌经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0192民初563号原告：孔德韶，男，1992年5月2日生，汉族，住浙江省宁海县。委托诉讼代理人：陶丽兰，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊波，北京市盈科（南昌）律师事务所实习律师。被告：南昌辰林房地产有限公司，住所：江西省南昌市南昌经济技术开发区江西国际汽车城汽配贸易中心20栋3层，统一社会信用代码：91360108MA35J30W0R。法定代表人：刘伟东，该公司总经理。委托诉讼代理人：袁艳，江西经辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：万瑶，江西经辉律师事务所律师。原告孔德韶与被告南昌辰林房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陶丽兰、熊波，被告委托诉讼代理人袁艳、万瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孔德韶向本院提出诉讼请求：1、判决被告退还其未按合同约定对商品房进行装修的差价242718.6元；2、判决被告支付逾期交房违约金57281.4元；3、本案诉讼费、鉴定费、保全费由被告承担。事实与理由：2018年9月，原告从被告处购买位于南昌市经济技术开发区，房屋建筑面积100.46㎡，合同约定装修总价777259元，装修单价7737元。2019年底，原告接到被告通知，前往验收房屋，原告验房中发现房屋的装修标准远远低于合同约定的标准，且差距超出正常市场合理价格范围，原告遂要求被告退还多收取的装修费用，被告拒不返还，同时，被告一直未向原告出具工程验收备案表等交房所需有效手续，导致延期交付，被告应向原告支付逾期交房违约金，综上所述，原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院判如所请。被告南昌辰林房地产有限公司辩称，原告诉称的事实与客观事实不符，依法不能成立。涉案《商品房买卖合同》合法有效，原告应按合同约定履行自己的义务。原告申请对涉案房屋的装修进行司法鉴定既没有事实依据，也没有法律依据。答辩人认为原告起诉明显与客观事实不符，与法律相悖，原告要求返还涉案房屋的装修款差价并要求对其装修价值进行司法鉴定，依法不能成立，据此，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举、质证。对原告提交的原、被告身份信息、原告结婚证复印件、中国银行交易流水明细清单、中国农业银行业务凭证、收据等证据，客观真实，来源合法，本院予以确认；对原告提供的《认购协议》、编号为JJ809140291的《南昌市商品房买卖合同》，被告对其证明目的有异议，本院认为上述证据客观真实，来源合法，且与本案具有关联性，故予以确认；对原告提供的《南昌智雅小区12栋1单元3002装修工程预算书》、部分装修项目价格对比等，被告提出异议，本院认为案涉房屋的装饰装修标准、交付标准在商品房买卖合同中有明确的约定，该合同不违反法律法规的规定，原告对于涉案房屋价格（包括装修价格）知道且自愿购买，故对上述证据不予采信；对被告提供的2018年2月12日《商品房预售许可证》，客观真实，来源合法，且原告无异议，本院予以确认；对被告提供的2018年5月16日原告签字确认的《购房指南》，原告对其证明目的提出异议，本院认为该证据客观真实，来源合法，予以确认；对被告提供的江西省南昌市《销售商品房明码标价公示表》及备案表、公证书、2018年9月14日《南昌市商品房买卖合同》（含补充协议）、照片42张及视频资料1份，原告对其关联性提出异议，本院认为上述证据客观真实，来源合法，予以确认；对被告提供的2019年12月30日《南昌市工程建设项目竣工验收备案意见书》、《商品房住宅质量保证书》、《房屋使用说明书》、2019年12月30日《房屋交付通知书》、EMS快递单及签收单等，原告对其关联性提出异议，本院认为上述证据客观真实，来源合法，予以确认；对被告提供的《商品房买卖合同》5份，被告提出异议，本院对上述证据的真实性、合法性予以确认，但与本案无关联性。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月16日，原告就购买被告位于南昌经济技术开发区的房屋签订了1份认购书，按照认购书约定，原告向被告交付了定金20000元。2018年9月14日，原告作为买受人与被告作为出卖人正式签订了编号为ＪＪ1809140291的《南昌市商品房买卖合同》，约定：……第三条商品房基本情况……3、该商品房为第一条规定项目中的12＃一单元30层3002号。房屋竣工后，如房号发生改变，不影响该商品房的特定位置。该商品房的平面图见附件一。4、该商品房的房产测绘机构为南昌市洪城房产测绘中心，其预测建筑面积共100.46平方米，其中套内建筑面积76.59平方米，分摊共有建筑面积23.87平方米。该商品房共用部位见附件二……第六条计价方式与价款出卖人与买受人约定按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币（币种）15707.59元，总价款为人民币（币种）1577984元（大写壹佰伍拾柒万柒仟玖佰捌拾肆元整），其中装修价为人民币（币种）777259元……第九条商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列第1、2、／、／项所列条件：1、该商品房已取得《建筑工程竣工验收备案表》；2、该商品房已取得有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告；3、／。4、／。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》……第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2019-12-31前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期限届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。双方确认，即使出卖人未发出交付通知书，买受人也应按上述约定自行按前述约定时间和地点办理交付手续，出卖人应予以交付。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理……第十二条逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付给买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、①逾期不超过60日，自本合同第十一条约定的最后期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；②逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人按商品房总价款的10%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金……第十六条商品房质量……（三）装饰装修及设备标准该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人按照下列（1）、／、／方式处理（可多选）：（1）及时更换、修理；（2）出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价；（3）／；（4）／。具体装饰装修及相关设备标准的约定见附件六……第二十五条送达出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方……等内容。合同的附件六载明：关于装饰装修及相关设备标准的约定交付的商品房达不到本附件约定装修标准的，按照本合同第十六条第（三）款约定处理。出卖人未经双方约定增加的装置、装修、装饰，视为无条件赠送给买受人。双方就装饰装修主要材料和设备品牌、产地、规格、数量等内容约定见附表：智雅小区Ｂ户型装修标准，本表制作时间：2018年1月5日；本表适用范围：智雅小区；结构结构形式：框架剪力墙结构；公共部位住宅外墙：门头石材＋外墙涂料；电梯系统：电梯；部品清单户内中央空调（大金或为同档次品牌）：客餐厅、主卧、南卧室、书房；地面瓷砖（马可波罗或为同档次品牌）：主卫、公卫、厨房（橱柜下方为原水泥砂浆饰面）、客厅阳台；实木复合地板（圣象或为同档次品牌）：玄关、客餐厅、主卧、南卧室、书房；墙面瓷砖（马可波罗或为同档次品牌）：主卫、公卫、厨房（预留橱柜安装位置背面为原水泥砂浆饰面：预留吊顶安装位置以上为原结构墙面）；涂料（多乐士或为同档次品牌）：玄关、客餐厅、主卧、南卧室、书房；收纳柜：玄关；天花涂料（多乐士或为同档次品牌）：玄关、客餐厅、主卧、南卧室、书房、客厅阳台；灯槽安装灯管：客餐厅；筒灯：玄关、客餐厅、主卧；吸顶灯：客餐厅、主卧、南卧室、书房、客厅阳台；方形铝扣板吊顶设厨卫灯：主卫、公卫、厨房；门窗智能锁：玄关；入户门：玄关；实木贴皮户内门：主卧、南卧室、书房、主卫、公卫、厨房；铝合金门窗：主卧、南卧室、书房、主卫、公卫、厨房、客厅阳台；橱柜系统成品橱柜（橱柜尺寸因户型不同存在差异，以实际交付为准）：厨房；抽油烟机、燃气灶、消毒柜（西门子或为同档次品牌）：厨房；水槽龙头（汉斯格雅或为同档次品牌）：厨房；水槽（摩恩或为同档次品牌）：厨房；直饮水：厨房；清洁系统洗面盆龙头（汉斯格雅或为同档次品牌）：主卫、公卫；沐浴龙头（汉斯格雅或为同档次品牌）：主卫、公卫；厕纸架（摩恩或为同档次品牌）：公卫；浴巾架（摩恩或为同档次品牌）：公卫；面盆（ＴＯＴＯ或为同档次品牌）：主卫、公卫；马桶：（ＴＯＴＯ或为同档次品牌）：主卫、公卫；浴室柜：主卫、公卫；壁挂电热毛巾架：主卫；沐浴屏：主卫、公卫；凉霸（三雄或为同档次品牌）：厨房；浴霸（三雄或为同档次品牌）：主卫、公卫；强弱电开关含面板（西蒙或为同档次品牌）：玄关、客餐厅、主卧、南卧室、书房、主卫、公卫、厨房；插座含面板（西蒙或为同档次品牌）：客餐厅、主卧、南卧室、书房、主卫、公卫、厨房、客厅阳台；户内总电源配电箱或多媒体集线箱：书房；可视对讲：玄关；有线电视接口、网络接口含面板：客餐厅、主卧、南卧室；电话接口含面板：客餐厅、书房；可燃气体报警器：厨房；紧急报警按钮：主卧。附加说明：1、不同户型的局部部品款式、尺寸可能存在差异，以实际交付为准。2、由于户型变异或设计优化，出卖人有权调整局部装修设计。3、此户型客厅阳台配备给水点安装水龙头及电源插座。阳台墙面为外墙涂料。4、此户型主卫马桶配备智能马桶盖。5、天然气管道入户，由买受人申请开通，并自行安装燃气表至设备（包括并不限于燃气灶、热水器等）之间的供气管。6、户内包含智能家居。其中全屋智能灯光控制；主卧南面凸窗及客厅南面阳台配有电动窗帘（不含窗帘布）；客餐厅与主卧空调智能控制；居家入户远程视频监控；除霾新风智能控制；厨房智能插座（可远程控制插座通、断电）；前述智能控制可通过手机Ａｐｐ远程实时控制。7、买受人已知悉本交楼标准中描述的玄关、客餐厅、主卧、南卧室、书房、主卫、公卫、厨房、客厅阳台等，系出卖人对上述楼栋装修房交楼标准作出的整体描述，因买受人所购买的房屋户型存在差异（如三房、二房、一房等），买受人所购买的房屋可能不具备本交楼标准描述的玄关、客餐厅、主卧、南卧室、书房、主卫、公卫、厨房、客厅阳台等。具体的户型格局，以买受人确认的户型图为准。8、入户门可开启角度约为180度，但因户型格局不同，不同户型入户门开启角度不同，以实际交付为准。9、地板为实木复合地板、户内门为实木贴皮户内门，木材质会因阳光照射、温湿度、年轮等因素，致使木材原材料存在色差、树结、花纹不均匀等情况，此属自然现象，以实际交付为准。10、因市场、厂家等原因无法供货或需进行品牌优化，出卖人有权更换为万科发布的合格供应商提供的其他同档次品牌。合同签订后，原告按约履行了合同义务。2019年12月30日，原告接到被告书面通知后前往验收房屋，嗣后，原告委托深圳群伦项目管理有限公司对南昌智雅小区12栋1单元3002装修工程进行预算评估，并制作《南昌智雅小区12栋1单元3002装修工程预算书》，一、编制依据1、工程量采用业主提供的图纸计算。2、本工程建筑执行江西省2017年《江西省建筑工程消耗量定额及统一基价表》、《江西省安装工程消耗量定额及统一基价表》。3、本工程费用定额为《江西省建筑安装工程费用定额2017版》。4、业主提供的其他相关资料。5、本工程税金执行赣建价《2019》1号文件。6、上级行业管理费执行（赣建价【2012】3号）文件，不计取行业管理费。7、江西省造价站公布的南昌地区的2020年2月信息价。8、人工费执行赣建价《2018》5号文件。9、清单执行GB50500-2013。二、工程范围主要分为：1、所有的窗户未含。2、入户大门及锁未含。南昌智雅小区12栋1单元3002装修工程预算总价工程名称：南昌智雅小区12栋1单元3002装修工程预算总价（小写）：335961.37（大写）：叁拾叁万伍仟玖佰陆拾壹元叁角柒分。原告认为房屋的实际装修价值与其支付的装修费用相差甚远，故诉至法院，请求判如所请。案件审理过程中，原告提出对案涉房屋的装修价款进行司法鉴定，本院未予准许。另查明，2019年8月20日南昌辰林房地产有限公司向中华人民共和国江西省南昌市赣江公证处申请办理保全证据的公证，同月27日，中华人民共和国江西省南昌市赣江公证处出具（2019）赣洪江证内字第3129号公证书，其内容为：申请人：南昌辰林房地产有限公司，住所：江西省南昌市经济技术开发区江西国际汽车城汽配贸易中心20栋3层，统一社会信用代码：91360108ＭＡ35Ｊ30ＷＯＲ。法定代表人：刘伟东，男，1983年11月23日出生，公民身份号码：1504281983××××××××。委托代理人：黄国安，女，1994年11月13日出生，公民身份号码：3601211994××××××××。公证事项：保全证据申请人南昌辰林房地产有限公司的委托代理人黄国安于2019年8月20日向我处申请办理保全证据公证。据黄国安称：南昌辰林房地产有限公司开发建设了位于江西省南昌市青山湖区万科?玖里住宅楼，为防止日后与客户产生不必要的纠纷，特向我处申请对样板房装修现状通过拍照、摄像的方式进行保全。黄国安向我处提交了申请人的营业执照、授权委托书、身份证等一系列材料。根据《中华人民共和国公证法》和《公证程序规则》的规定，经审查，我处受理了上述申请。2019年8月20日16时54分许，本公证员、公证员某会同黄国安来到江西省南昌市青山湖区万科?玖里营销中心四楼的Ａ户型样板房。本公证员使用自带的ＳＯＮＹ牌摄像机依次按照该户型样板房入口、玄关、厨房、客餐厅、客厅阳台、过道（户内）、公卫、南卧、书房、主卧、主卫的顺序，对样板房的户型图、门窗、地板、墙面、天花板、插座、灯具、开关等强弱电设施、水龙头、卫生间设施、厨房设施和交付标准告知书及其他装设布置等进行摄像。公证人员某使用自带的ＨＵＡＷＥＩ手机依次按照该户型样板房入口、玄关、厨房、客餐厅、客厅阳台、过道（户内）、公卫、南卧、书房、主卧、主卫的顺序，对样板房的户型图、门窗、地板、墙面、天花板、插座、灯具、开关等强弱电设施、水龙头、卫生间设施、厨房设施和交付标准告知书及其它装设布置等进行拍照。17时8分许拍照结束，上述人员离开。上述行为结束回到本处后，公证人员某通过彩色打印机将现场拍照打印在Ａ4纸上，一式三份（每份五十三页）；将上述所得摄像刻录光盘，一式三份（每份一张），并对光盘进行封存。兹证明与本公证书相粘连的五十三页彩色打印件为现场所拍照片打印所得，所附光盘为现场摄像刻录所得，均与现场实际状况相符。中华人民共和国江西省南昌市赣江公证处公证员曾某2019年8月27日（盖章）。再查明，2019年12月30日南昌经济技术开发区住房保障与建设管理局作出备案编号为19041的《南昌市工程建设项目竣工验收备案意见书》，载明同意对万科玖里（智雅小区）12#楼建设项目予以备案。南昌市洪城房产测绘中心分别于2018年2月1日和2020年1月2日对智雅小区12#楼进行预测绘和实测绘，并出具《房屋建筑面积测绘成果报告》，载明12#1单元3002室实际建筑面积为100.46平方米。2019年12月29日，被告南昌辰林房地产公司通过EMS快递向原告孔德韶寄出案涉房屋万科玖里（智雅小区）12#-1-3002交付通知书，次日原告孔德韶本人签收了该快递。又查明，为查清案件事实，本院于2020年6月22日向南昌市住房保障和建设管理局发出工作联系函，2020年7月7日该局回函载明：1、根据相关规定，新建全装修住宅装修价格评估报告无需提交我局备案，故南昌辰林房地产有限公司委托三家评估机构对其开发建设的“智雅小区”的交付房屋约定的装修装饰标准进行评估的评估报告书未提交我局备案；2、南昌辰林房地产有限公司向我局报送了“智雅小区”5#、7#、16#住宅楼一房一价表（含装修价）；3、“智雅小区”《商品房销售合同》及补充协议在我局网签系统打印，其中部分《商品房销售合同》及补充协议是在我局办理的备案，经查，涉案房产“智雅小区”12栋1单元3002室《商品房销售合同》的备案时间为2018年9月30日，为市行政审批局委托我局办理合同备案期间办理的备案。本院认为，本案的争议焦点有：一、涉案房屋的装修标准和装修价值是否达到合同约定的标准以及是否应当退还精装修差价款242718.6元？本案系商品房销售合同纠纷，当事人就涉案商品房的买卖于2018年9月14日签订的《南昌市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。商品房本身属于交易商品，在其出售过程中必然包含开发商的可得利润，合同约定的装修价值是开发商综合了交易市场的供求关系、品牌价值、利润空间等因素，在双方当事人自愿平等协商的基础上形成的，并非对房屋装修中各单项项目用材及施工价值的简单累加。因此，即使合同约定的装修价值较高，也是符合商品市场正常运行规律的。原告孔德韶以“涉案房屋装修标准远低于合同约定的标准，且差距超出正常市场合理价格范围”为由而自行委托对房屋的装修工程进行评估并制作了《南昌智雅小区12栋1单元3002装修工程预算书》，但该评估对本案不具有参考意义，本案也无需对房屋装修工程造价进行评估鉴定。被告按照合同约定的装饰装修主要材料和设备品牌、产地、规格、数量等装修标准对案涉房屋进行了装修，且在约定交房日期前向原告邮寄送达了交付通知书，履行了合同义务。对于原告要求被告退还其未按照合同约定对商品房进行装修的差价242718.6元的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。二、被告是否逾期交房，原告提出要求被告支付逾期交房违约金57281.4元的诉讼请求能否得到支持？本院认为，被告在合同约定的交房日期前已取得案涉房屋的《建设工程竣工验收备案表》及已由资质的房产测绘机构出具了该商品房的面积实测技术报告，且被告在约定的房屋交付日期前向原告邮寄送达了《交付通知书》，被告已按约履行了交房义务，对原告提出要求被告支付逾期交房违约金57281.4元的诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告孔德韶的诉讼请求。案件受理费5800元，由原告孔德韶负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  孔庆波人民陪审员  李 俊人民陪审员  李小华二〇二〇年八月十一日书 记 员  涂 文