湖南省高级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘民终1077号上诉人（原审被告）：李兴军，男，1968年11月11日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。上诉人（原审被告）：杨小红，女，1974年8月15日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：易达，湖南湘律律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:永州市香河房地产开发有限公司破产管理人。负责人：张凌峰，湖南人和人（永州）律师事务所主任。委托诉讼代理人：邓英姿，湖南人和人（永州）律师事务所律师。上诉人李兴军、杨小红因与被上诉人永州市香河房地产开发有限公司（以下简称香河公司）破产管理人（以下简称管理人）破产撤销权纠纷一案，不服湖南省永州市中级人民法院（2019）湘11民初924号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。管理人于2020年8月10日向本院请求撤回起诉，经本院审查作出（2020）湘民终1077号民事裁定不准许管理人撤回起诉。本案现已审理终结。李兴军、杨小红上诉请求：1.依法撤销（2019）湘11民初924号民事判决；2.依法改判确认杨小红与香河公司签订的《商品房买卖合同》有效。事实与理由：（一）李兴军与香河公司没有借贷关系，案涉借款是李兴军通过银行转账和现金形式借给刘夏明个人的，与香河公司无关。（二）李兴军与杨小红之间是债权转让关系，且李兴军将该债权转让的事实告知了刘夏明，刘夏明也同意并认可该事实，不存在个别清偿的行为。（三）杨小红与香河公司签订的《商品房买卖合同》有效，香河公司在合同签订时并未告知杨小红案涉房屋未取得预售许可证的事实，香河公司对此负有过错。（四）杨小红与香河公司签订《商品房买卖合同》的行为不存在个别清偿行为，不属于《中华人民共和国企业破产法》（以下简企业破产法）第三十二条规定的情形。管理人辩称：香河公司为清偿对李兴军的债务才与杨小红签订的《商品房买卖合同》，杨小红仅支付了部分现金购房款，其余房款和车位款都是由李兴军的借款债权本息抵扣的，并将借条换成了收据。并且杨小红与香河公司签订《商品房买卖合同》时，香河公司并未取得“香河一品”项目1栋的商品房预售许可证，且直到本案一审起诉时仍未取得该栋的商品房预售许可证，根据相关司法解释的规定，一审判决认定该《商品房买合同》无效于法有据，李兴军、杨小红的上诉请求不能成立。管理人向一审法院起诉请求：1.撤销香河公司对李兴军的个别清偿行为；2.判决香河公司与杨小红于2017年7月5日签订的《商品房买卖合同》无效；3.本案诉讼费用由李兴军、杨小红承担。一审法院认定事实：香河公司成立于2008年3月13日，是自然人独资的有限责任公司，公司法定代表人为刘夏明，股东为刘夏明，股东刘夏明财产与公司财产混同。坐落于永州市冷水滩区文昌××路××路交汇处的“香河一品”商品房项目系由香河公司开发，由湖南国志建设有限公司施工。为了经营香河公司及其关联公司，刘夏明以个人名义向多人举债，李兴军是其中债权人之一。因香河公司、刘夏明缺乏资金清偿借款，从2017年6月17日起，大量债权人采取以借款抵扣购房款的形式与香河公司签订了《商品房买卖合同》。2017年6月17日，刘夏明出具收据载明“李兴军代杨小红交房款470000元整，款项内容为1＃1-2203房，摘要为用借李兴军的借款本息抵扣房款和车位款”。2017年7月5日，杨小红与香河公司签订了《商品房买卖合同》，约定杨小红购买“香河一品”1栋2203房，总价款为428021元。其中，杨小红只实际支付了部分现金购房款，其余购房款都是以计算得出的李兴军的前期借款本息抵扣，香河公司向杨小红出具了收据。因“香河一品”项目缺乏后续资金用于完成工程施工，湖南国志建设有限公司于2017年8月底全面停工，“香河一品”项目成为烂尾工程。另查明，2017年12月18日，一审法院裁定受理香河公司破产清算案。2018年1月3日，该院指定湖南人和人（永州）律师事务所为香河公司破产管理人。2019年7月18日，香河公司召开了第二次债权人会议，会议对“香河一品”续建方案（草案）予以了讨论通过。截至本案起诉时，香河公司仍未取得“香河一品”1栋的商品房预售许可证。一审法院认为，本案属于破产撤销权纠纷。香河公司在明显缺乏资金的情况下，用其开发的房产清偿部分债权人的到期债务后，仍有他人巨额到期债务无法清偿，符合企业法人不能清偿到期债务且明显缺乏清偿能力的情形，具备破产原因，一审法院受理香河公司的破产清算申请符合企业破产法第二条的规定，并无不当。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖合同司法解释）第二条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，案涉合同签订时，香河公司未取得案涉房屋的商品房预售许可证明，至本案起诉时，香河公司仍未取得案涉房屋的商品房预售许可证明，因此根据上述法律的规定，案涉《商品房买卖合同》应当认定为无效。因案涉《商品房买卖合同》无效，建立在该合同基础之上的以房抵债行为亦无效，即李兴军用借款冲抵杨小红应付购房款的行为不具有法律效力，杨小红与香河公司未成立买卖合同关系，李兴军与香河公司仍属于民间借贷关系，抵债金额以外的已实际支付的现金购房款按无效合同的法律关系处理。撤销个别清偿行为应建立在行为有效的基础之上，因该清偿行为本身无效，故对管理人提出撤销对李兴军以房抵债的个别清偿行为的诉讼请求不予支持。虽然刘夏明出具的收据中写有车位款的内容，但车位并不明确，双方也未签订关于车位的书面协议，车位面积、具体位置、价款等基本条件均不明晰，不能认定已实际发生了以车位抵债的个别清偿行为。因此，对管理人申请撤销香河房地产公司对李兴军以车位抵债的个别清偿行为的诉讼请求不予支持。综上所述，管理人的诉讼请求部分成立，对其合理部分依法予以支持。依照企业破产法第二条第一款，商品房买卖合同纠纷案件司法解释第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、香河公司与杨小红于2017年7月5日签订的《商品房买卖合同》无效；二、驳回管理人的其他诉讼请求。案件受理费100元，由管理人负担50元，杨小红负担50元。本院二审查明的事实与一审查明的相同，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》（以下简称民事诉讼法司法解释）第三百二十三条第一款的规定“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”，虽然李兴军、杨小红提出了两个上诉请求，即撤销一审判决和改判杨小红与香河公司签订的《商品房买卖合同》有效，但是一审判决第一项是确认该《商品房买卖合同》无效，而第二项是驳回了管理人的其他诉讼请求，故李兴军、杨小红的上诉请求实际上应当是撤销一审判决第一项，改判确认杨小红与香河公司签订的《商品房买卖合同》有效。因此，根据当事人的上诉请求和答辩意见，本案二审的争议焦点为：杨小红与香河公司签订的《商品房买卖合同》是否有效。根据商品房买卖合同司法解释第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，开发商在未取得商品房预售许可证的情况下与购房人签订的商品房买卖合同属于无效的合同，并且只有当诉讼前开发商取得了商品房预售许可证，商品房买卖合同才可以被认定为有效。本案中，杨小红与香河公司于2017年7月5日签订的《商品房买卖合同》属于商品房预售合同，合同约定杨小红以428021元的价格购买“香河一品”项目1栋2203房，而此时香河公司并未取得该项目1栋的商品房预售许可证。并且直到管理人向一审法院提起诉讼时，香河公司仍未取得1栋的商品房预售许可证。因此，杨小红与香河公司签订的《商品房买卖合同》依法应当被认定为无效。一审法院认定《商品房买卖合同》无效，并无不当，本院予以维持。如杨小红认为香河公司签订《商品房买卖合同》时存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证事实的情形，其可依据商品房买卖合同司法解释第九条规定，另行申报债权。根据企业破产法第三十二条规定，“人民法院受理破产申请前六个月内，债务人有本法第二条第一款规定的情形，仍对个别债权人进行清偿的，管理人有权请求人民法院予以撤销。但是，个别清偿使债务人财产受益的除外”，管理人行使撤销权的前提是债务人对债权人存在个别清偿的行为。所谓清偿，即合同的履行，指债务人作出作为债务内容的给付，并因此使债权目的达到而归于消灭。因此，债权人的合同目的是否达到、债权是否消灭是判断债务人是否作出个别清偿行为的基本条件。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，案涉房产均未办理物权转移登记，尚未发生物权转移的效力。2017年6月17日，刘夏明向李兴军出具的收据亦只是表明，李兴军同意用其对刘夏明的借款本息代杨小红抵扣房款及车位款。故李兴军同意用借款债权抵扣房款及车位款，以及杨小红与香河公司签订《商品房买卖合同》的行为，实际上系当事人之间对于其借贷关系的结算，并对该借贷债务的履行方式进行了新的约定，李兴军与刘夏明及香河公司之间的借款债权债务关系并不因该《商品房买卖合同》的签订而消灭。只有在香河公司按照《商品房买卖合同》的约定，将案涉房屋过户登记给杨小红时，才发生债务清偿的效果，李兴军用于抵扣购房款的相应借款债权才因得到清偿而消灭。故即使该《商品房买卖合同》有效，在房屋所有权转移前，债权并未实际清偿，也并不产生个别清偿的效力，本案并不存在需要撤销的清偿行为。一审法院认为《商品房买卖合同》无效从而导致该清偿行为本身无效的理由欠妥，但对管理人提出的撤销请求不予支持的处理结果并无不当，本院予以维持。另根据民事诉讼法司法解释第二百条规定，“破产程序中有关债务人的民事诉讼案件，按照财产案件标准交纳诉讼费，但劳动争议案件除外”，本案撤销权争议标的额为428021元，本案受理费应为7720.32元，而一审仅收取100元案件受理费，不符合司法解释规定，本院予以纠正。由于本案与（2020）湘民终1049号等29案均属于香河公司管理人向债权人及购房人主张撤销权的系列案件，本案二审过程中，李兴军、杨小红等上诉人依法提交了关于减免诉讼费的报告，且考虑到上述其他案件本院对二审案件受理费予以退回，故本院免予收取本案二审案件受理费。综上，上诉人李兴军、杨小红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费7720.32元，由永州市香河房地产开发有限公司破产管理人负担3860.16元，由杨小红负担3860.16元;上诉人李兴军、杨小红预交的二审案件受理费100元予以退回。本判决为终审判决。审判长  尹小立审判员  邓志伟审判员  覃开艳二〇二〇年八月十四日法官助理吴奕桓书记员谢昊皓