江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0582民初6840号原告：葛芳华，女，1985年9月20日出生，汉族，住江苏省张家港市。原告：赵耕云，男，1985年2月22日出生，汉族，住江苏省南京市六合区。委托诉讼代理人：钱震宇，江苏梁丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张琪，江苏梁丰律师事务所律师。被告：苏州中昂地产有限公司，住所地江苏省张家港市凤凰镇金谷路。法定代表人：徐亢，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王雪峰，该公司员工。原告葛芳华、赵耕云与被告苏州中昂地产有限公司（以下简称中昂公司）商品房预售合同纠纷一案,本院于2020年6月24日立案后，依法适用简易程序于2020年7月27日公开开庭进行了审理。原告葛芳华、赵耕云委托诉讼代理人张琪、被告中昂公司委托诉讼代理人王雪峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告葛芳华、赵耕云向本院提出诉讼请求：1.被告返还购房款109333.84元；2.本案的诉讼费用、保全保险费由被告承担。事实与理由：2018年5月17日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买位于凤凰镇凤凰大道与中山路交汇处的商品房，合同约定该商品房的层高为4.5米，建筑面积为41.63平方米(套内面积37.7平方米，分摊面积3.93平方米)，合同约定的房屋总价为706521元，原告共计支付购房款756521元。根据原被告签订的《商品房买卖合同》第六条第二项、第三项的约定，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。该商品房的实际层高低于第三条约定层高，其误差值超过国家有相关规范/标准允许误差值，出卖人承担上述责任。合同签订后，原告已按约履行付款义务，但经原告初步测量，商品房的层高不足4.5米，后原告前往张家港市城建档案馆查询了涉案的商品房竣工图，该竣工图确认的层高为4.2米。且被告实际交付的房屋仍存在面积差，实测建筑面积为38.85平方米。原告认为其购买商品房本质是房屋实际使用的空间，该空间不仅指平面空间，还包括三维立体空间。层高不足，通风、采光等舒适度与购买者预期有所下降，空间期待利益损失会实际影响到买受人的使用及居住感受，房屋使用功能、市场价值贬损。被告中昂公司辩称，涉案商铺商品房买卖合同上所记载的层高4.5米时其销售工作人员在上传数据信息时错将21#楼的层高误认为是20#楼的层高，不属于合同面积误差的情况，系合同法上重大误解行为，鉴于涉案商铺已经交付且投入使用，预售合同无法撤销，其原意就自己的失误补偿原告，具体如下：1.涉案商铺的设计规划及竣工备案均表明涉案商铺的层高是4.2米，不存在其因变更规划设计、建设施工失误等将4.5米层高建设成4.2米的情况，实际其也是按照设计规划要求施工及竣工交付；2.其没有欺诈原告的故意，其没有故意隐瞒经批准的规划、设计中的层高而虚报层高欺骗原告的行为，国家相关部委制定的《商店建筑设计规范》第3.2.4条规定商店最小净高不少于3.2米，其在规划设计时就设计为4.2米，远高于国际规范要求及商铺的使用要求；3.合同约定的4.5米的是其工作人元在上传数据信息错误导致的重大误解，涉案商铺所在项目共有2栋相邻商铺，分别为20#楼、21#楼，20#楼的底层商铺层高是4.5米，21#楼涉案商铺的层高是4.2米，其工作人员在向张家港房地产交易中心上传数据时错将20#楼的层高误认为是21#楼的层高，统一报成了4.5米；4.原被告之间没有对因标的物的质量的误解直接涉及到原告订约目的或者重大利益，原告在购买涉案商铺时均没有表示层高是其考虑购买商铺的先决条件，其上传数据信息对涉案商铺层高的差异没有影响到与原告的订约目的或者重大利益，也没有造成商铺使用价值降低，不存在功能性贬值；5.因公共面积调整的缘故，M102、108、109号房屋的面积调整，被告也及时告知了3原告，并就超过3%面积的调整责任分担事宜达成一致。本院经审理查明事实如下：2018年5月17日，葛芳华、赵耕云（乙方、买受人）与中昂公司（甲方、出卖人）签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定由葛芳华、赵耕云购买中昂公司开发的朗润花园21幢M106室，层高4.5m，房屋建筑面积41.63㎡，单价每平方米16971.44元，总价706521元。合同第六条面积确认及面积差异和其它差异的处理约定第一款第2项约定：商品房交付后，产权登记面积与合同约定发生差异，双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按中国人民银行同期活期存款利率付给利息；买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比₌产权登记面积-合同约定面积/合同约定面积×100%。因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议；第二款其他差异的处理约定：该商品房的实际层高低于第三条约定层高，其误差值超过国家有关规范、标准允许误差值的，出卖人承担下列责任：按照本条第一款第2、（2）项处理。合同补充协议第十六条约定：关于产权面积的约定，双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，据实结算房款；（2）面积误差比绝对值超过3%时，买受人不退房，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同面积时，面积误差比绝对值3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超过3%部分的房价款由出卖人返还买受人，出卖人不承担赔偿责任。双方在合同中还约定有其他合同条款。合同签订后，葛芳华、赵耕云向中昂公司支付了约定的购房款，中昂公司向葛芳华、赵耕云交付了约定的商铺，葛芳华、赵耕云办理了案涉商铺的不动产权登记手续，不动产权证书载明的房屋建筑面积为38.85㎡。审理中，中昂公司确认案涉商铺的实际层高为4.2m，明确已按照合同补充协议第十六条约定向葛芳华、赵耕云退还面积差异款47181元，否认额外收到葛芳华、赵耕云支付的5万元。葛芳华、赵耕云确认已收到中昂公司退还的面积差异款47181.26元，并认为合同补充协议系中昂公司提供的格式合同，补充协议第十六条减轻了中昂公司的责任、排除了其主要权利，中昂公司未通过任何方式提醒其注意，系无效的格式条款。以上事实，有当事人提交的商品房买卖合同及补充协议、付款凭证、不动产权登记证书、情况说明以及本院庭审笔录等予以证实。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效，补充协议第十六条系被告为重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与原告协商的格式条款。关于房屋总价款，原告主张除合同约定的房价款706521元外，其以现金方式额外另行向被告支付了5万元，被告明确收到了原告支付的合同约定的购房款，但否认额外收取原告现金5万元，原告为此提交的微信银行对账单等证据不能证明其主张，原告亦未提交其他证据对此予以证明，故本院对原告的主张难以支持，案涉房屋价款应以双方合同载明的706521元为准。关于面积差异款，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明；第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条的规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效，本案中，在《商品房买卖合同》第六条第一款第2项已对面积差异处理标准作出了明确约定的情形下，即“面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房，……，（买受人不退房的）产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”，被告却通过补充协议第十六条第二项即“面积误差比超过3%时，买受人不退房，……，产权登记面积小于合同面积时，面积误差比绝对值3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超过3%部分的房价款由出卖人返还买受人，出卖人不承担赔偿责任”对《商品房买卖合同》第六条的约定进行了变更，该条款减轻了被告责任、排除了原告的主要权利，且根据现有证据显示，在《商品房买卖合同》及补充协议的签订过程中，作为该格式合同的提供方，被告并未就此特别提请原告予以必要的关注，故应当认定合同补充协议第十六条无效，被告应按照《商品房买卖合同》第六条的约定向原告支付面积差异款。案涉房屋实际面积与合同面积差异为2.78㎡（41.63㎡-38.85㎡），误差比为6.6778%，超过了合同约定的误差比3%，故被告应退还原告误差比3%以内的房价款21195.63元（706521元×3%），双倍退还超过3%部分的房价款51968.86元（706521元×3.6778%×2），合计应退还73164.49元（21195.63元＋51968.86元）。关于层高差异款，双方在合同中约定“该商品房的实际层高低于第三条约定层高，其误差值超过国家有关规范、标准允许误差值的，出卖人承担下列责任：按照本条第一款第2、（2）项处理”，现案涉房屋实际层高为4.2m，与合同约定层高差异为0.3m（4.5m-4.2m）,误差比为6.6666%，超过了第六条第一款第2项约定的误差比3%，故被告应按照合同第六条第一款第2项的约定，向原告退还误差比3%以内的房价款21195.63元（706521元×3%），双倍退还超过3%部分的房价款51810.6元（706521元×3.6666%×2），合计应退还73006.23元（21195.63元＋51810.6元）。原告主张被告负担保全保险费，于法无据，本院不予支持。被告辩称其案涉房屋层高误差系其工作人员工作失误造成，应当减轻其责任，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，案涉房屋系商铺，房屋层高属房屋的重要信息，被告作为商品房买卖合同的拟定方，应当对该合同条款具有审慎的注意义务，即使其提出的工作人员工作失误属实，也系其自身原因而与原告无关，原告依照双方订立的合同行使合同权利，理由合法正当，被告以其自身工作失误提出抗辩，理由不能成立，本院不予采纳。综上，被告应向原告退还案涉房屋的面积差异款73164.49元、层高差异款73006.23元，共计应退还146170.72元。被告已退还47181.26元，故还应退还98989.46元（146170.72元-47181.26元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条的规定，判决如下：一、被告苏州中昂地产有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告葛芳华、赵耕云98989.46元。二、驳回原告葛芳华、赵耕云的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1243元、保全费1120元，合计2363元由原告葛芳华、赵耕云负担224元，由被告苏州中昂地产有限公司负担2139元。被告应负担部分限其于本判决生效之日起十日内直接缴纳至本院诉讼费账户（详见当事人须知）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  曾宪佳二〇二〇年九月一日书记员  许婷苇张家港市人民法院当事人须知当事人在法院调解、判决后自动履行法律文书确定的义务，将相关履行义务款项交纳至法院以下账户的，应在三日内将汇款人、金额、相关汇款依据及案号等情况书面告知承办法官。1、诉讼费用。户名:张家港市人民法院，开户银行:中国农业银行苏州张家港分行营业部，账号:62×××68；2、调解书、判决书确定当事人履行义务的款项。户名：张家港市人民法院，开户银行：中国农业银行苏州张家港分行营业部，执行款账号：62×××66。3、汇款情况如未及时告知承办法官，导致当事人向法院申请执行的，可能存在被法院采取强制执行措施或被列为失信被执行人及限制高消费等风险。4、如未按调解书、判决书确定义务履行，导致对方当事人向法院申请执行的，法院将依法采取强制执行措施，或采取列为失信被执行人及限制高消费等信用惩戒措施。张家港市人民法院