广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终4277-4283、4285-4287号上诉人（原审被告）：惠州市汉富房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾西区开城大道***************号房。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：王立平、张国文，广东惠天好律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘萍（具体信息详见附表）。被上诉人（原审原告）：赵红等九户业主（具体信息详见附表）。委托诉讼代理人：温少杰、吴明洋，广东广法律师事务所律师、实习律师。上诉人惠州市汉富房地产开发有限公司与被上诉人刘萍等十户业主因商品房预售合同纠纷十件系列案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的民事判决（原审案号详见附表），向本院提起上诉。本院受理立案后，依法组成合议庭进行了审理，本系列案现已审理终结。（本系列案所涉及上诉请求、基本事实和争议焦点问题相同，以下行文以（2020）粤13民终4278号案件为例进行表述、论证。）上诉人惠州市汉富房地产开发有限公司的上诉请求：一、请求依法撤销一审民事判决。改判按日万分之一计算违约金。二、本案一审、二审诉讼费由上诉人和被上诉人分担。事实与理由:《千和茗居项目承诺书》是上诉人为加快工程进度尽快交楼而做出的单方面意思表示，其中第二条承诺内容：2018年6月30日千和茗居项目需要完成进度：1、安全检查，1#楼外架拆除，1#楼铝合金门窗，1#楼防雷工程，1#楼水电安装工程（已完成大部分为标准），1#楼电梯工程（以电梯进场为准），地下室砌体工程。在达不到以上进度的情况下，违约金改为按日万分之一点五计算，如按时完成则按原约定的万分之一计算。以上项目数字检查收类，经上诉人分门别类自查汇总如下：1、安全排查工程：自2017年12月开始至2018年1月完成；2、一栋水电及防雷安装工程：自2017年12月开始至2018年4月完成；3、一栋铝合金门窗安装工程：自2017年12月开始至2018年1月完成；4、一栋电梯工程：2018年6月完工；5、一栋外架拆除工程：自2018年1月动工至2018年4月完成；6、一栋地下室砌体工程，原本可在2018年6月30日前完成，但因原施工单位施工原因造成地下室渗水，被质监要求整改，因此不能按期完工。从上诉人出具承诺书的宗旨看，上诉人是按时进行了上述工程，进度符合承诺书的要求，因此不应增加违约金。综上所述，上诉人认为上诉人有违约行为，愿意承担违约责任，但上诉人没有违反承诺书，违约金仍应按万分之一计算。为维护合法权益，上诉人向贵院提起上诉，望判决如诉讼请求。被上诉人赵红答辩称，一审判决认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，判决正确，依法应予以维持。一、被答辩人出具的《千和茗居项目承诺书》对被答辩人及答辩人均具有约束力。被答辩人于2018年1月8日向千和茗居业主出具的《千和茗居项目承诺书》（下称“承诺书”）已明确承诺若被答辩人在2018年6月30日前未完成承诺书载明的分部工程，则其愿意自2018年1月1日起，按全部房款每日万分之一点五赔偿逾期交楼违约金。该承诺书属于要约，要约经受要约人承诺后即受该意思表示约束，现答辩人提交此承诺书要求被答辩人按照承诺书的约定履行义务，即说明答辩人已接受该要约，承诺书应当生效。因此承诺书对答辩人及被答辩人均具有约束力，双方均应当按照承诺书的约定履行义务，享有权利。二、被答辩人未完全履行承诺书中的义务，依法应当按照全部房款每日万分之一点五的标准向答辩人支付逾期交楼违约金。（一）被答辩人已承认其未按承诺书的约定完成地下室砌体工程。承诺书中已明确：2018年6月30日被答辩人需要完成进度包括：安全排查、1#楼外架拆除、1#楼铝合金门窗、1#栋防雷工程、1#楼水电安装工程、1#楼电梯工程、地下室砌体工程，若无法完成上述全部分部工程，被答辩人自愿自2018年1月1日起，按照全部房款每日万分之一点五的标准向答辩人赔偿逾期交楼违约金。被答辩人已在其提交的证据《千和茗居一期工程1#楼节点工期完成时间汇总报告》中承认，一栋地下室砌体工程因施工单位施工原因造成地下室渗水，政府质监发文要求整改，因此一栋地下室砌体工程未如期完工。答辩人认为，根据承诺书的约定，只要被答辩人未能在2018年6月30日前完成地下室砌体工程，答辩人即可按照承诺书的约定向被答辩人主张相应的逾期交楼违约金，至于为何不能如期完工，与答辩人无关，被答辩人亦不能以此为由抗辩答辩人依据承诺书的逾期交楼违约金的给付请求。一栋地下室砌体工程因施工单位原因造成地下室渗水导致的无法如期完工系被答辩人与其施工单位间的建设工程施工合同纠纷范畴，被答辩人应当依照承诺书的约定向答辩人赔偿相应的逾期交楼违约金后，再向其施工单位追索。因此，基于被答辩人提交的证据，其已承认未按承诺书的约定完成地下室砌体工程，在此基础上，答辩人请求被答辩人按照承诺书的约定自2018年1月1日起承担全部房款每日万分之一点五的逾期交楼违约金具有事实及法律的依据。（二）除地下室砌体工程外，被答辩人亦未依约完成其它分部工程。事实上，除地下室砌体工程外，被答辩人亦未依约完成包括1#楼外架拆除、1#楼铝合金门窗、1#电梯工程在内的其它分部工程（详见答辩人二审提交的证据1）。除此之外，被答辩人仅凭一份《千和茗居一期工程1#楼节点工期完成时间汇总报告》便欲证明其已如期完成承诺书中约定的分部工程，暂且不论该证据的真实性、合法性，根据《广东省建设工程监理条例》第二十五条第二款“监理工作机构应当按照工程监理规范的要求，采取旁站、巡视和平行检验等，对建设工程实施监理。”及相关法律法规的规定，监理公司应当提供相关被答辩人完成承诺书内容的监理材料，但被答辩人未提供，因此，该份证据的证明力极低，且无法形成完整的证据链条，更不符合民事诉讼证据当中“高度可能性”的证明标准，因此，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，被答辩人的上诉请求依法不应得到支持。综上所述，被答辩人未能履行承诺书中所约定的义务，答辩人依据承诺书中的约定请求被答辩人自2018年1月1日起，按全部房款每日万分之一点五的标准赔偿逾期交楼违约金具有事实及法律的依据。一审判决认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，判决正确，体现了最高人民法院强调的“司法是维护社会公平正义的最后一道防线，必须把公平正义作为生命线，必须把公平正义作为镌刻在心中的价值坐标，必须把‘努力让人民群众在每一个司法案件中感受到公平正义’作为矢志不渝的奋斗目标。”精神，因此，请求人民法院驳回被答辩人的全部上诉请求，维持一审判决，以维护答辩人的合法权益。赵红向一审法院起诉请求：1.判决被告惠州市汉富房地产开发有限公司向原告支付逾期交房违约金36009元（以527611元为基数，从2018年1月1日起，按每日万分之一点五暂计算至2019年3月31日止，以后继续计算至交付商品房之日止）。2.本案诉讼费由被告惠州市汉富房地产开发有限公司承担。一审法院查明的事实：2016年3月4日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订了一份《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发建设的惠州大亚湾西区千和茗居1栋2层04号房，购房总金额为527611元，买受人应于2016年1月22日前支付首期款167611元，余款360000元向银行申请按揭贷款支付；合同第十一条约定：出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房；合同第十二条约定：出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。原、被告还对其他相应事宜作出了约定。原告按约付清了购房款，因被告逾期交房，引起业主信访，在住建局的协调下，被告及施工单位长沙市建筑安装工程公司于2018年1月8日出具《千和茗居项目承诺书》，承诺：一、承诺于2018年8月30日在政府的全力协助下完成竣工验收，2018年12月31日前交楼，2018年9月底支付逾期交房的违约金，交楼时汉富公司一次性依合同支付剩余延迟交楼违约金，如未支付该违约金业主有权不收楼至收到违约金为止；二、2018年6月30日千和茗居项目需要完成进度：1.安全排查、1#楼外架拆除、1#楼铝合金门窗、1#楼防雷工程、1#楼水电安装工程（以完成大部分为标准）、1#楼电梯工程（以电梯进场为准），地下室砌体工程，以上项目验收属自检验收类，如完成不了以上分部工程，按全部房款的万分之一点五赔偿逾期交楼违约金，从2018年1月起算，如按时完成分部工程按原合同全部房款的万分之一赔偿支付违约，2018年9月30日一次性支付赔偿违约。截止庭审之日，被告仍未完成竣工验收备案，未向原告交房。一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。被告在交付房屋方面是否存在违约的问题。合同约定交房日期为2017年12月31日前，但涉案房屋截止庭审时并未具备合同约定及法律规定的交房条件，被告应承担逾期交房的违约责任。关于违约金的计算问题。合同约定交房日期为2017年12月31日，截止庭审之日，被告仍未完成竣工验收备案，未向原告交房，本案逾期交房违约金暂计算至庭审之日即2019年6月28日，被告逾期交房544天，应承担相应的违约责任，之后的逾期交房违约金原告可另行主张。虽然合同约定逾期超过90日后，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，但被告于2018年1月8日出具《千和茗居项目承诺书》，明确承诺了关于逾期交房违约金的相关事宜，被告辩称承诺书向住建局出具，并非向业主承诺，与承诺书承诺的事宜不符，本院不予采信。被告辩称该承诺属于要约，本院予以认可，要约经受要约人承诺后即受该意思表示约束，现原告作为业主提交了该承诺书，并要求被告按该承诺书履行义务，即说明原告接受了要约，该承诺书应当生效，被告应当按此承诺履行义务。《千和茗居项目承诺书》承诺被告若在2018年6月30日未完成自检验收类的分部工程，按全部房款的万分之一点五赔偿逾期交楼违约金，现被告并未举证证明其在约定日期前完成了以上的自检验收类的分部工程，故逾期交房违约金应按全部房款的日万分之一点五计算，被告应支付原告的违约金为43053.06元（527611元×0.00015×544）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告惠州市汉富房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内向原告赵红支付逾期交房违约金43053.06元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费350元，由被告惠州市汉富房地产开发有限公司负担。本案二审期间，上诉人惠州市汉富房地产开发有限公司提交了证据：证据一，千和茗居一期1号楼节点工期完成时间汇总报告。证据二，歌拉瑞电梯股份有限公司产品发运单。证据三，惠州市歌拉瑞电梯工程有限公司收款收据。被上诉人赵红提交了证据：现场照片。本院组织当事人进行了证据交换和质证。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本系列案系商品房预售合同纠纷，根据当事人的上诉及答辩意见，本系列案的争议焦点是：上诉人的诉请能否得到支持，本院对此分析如下：上诉人汉富公司主张违约金应当改按日万分之一计算，对此，根据上诉人出具的《千和茗居项目承诺书》中的内容，若上诉人于2018年6月30日之前完不成该承诺书中所列项目的进度，违约金按日万分之一点五计算。上诉人已自认一栋地下室砌体工程并未在2018年6月30日之前完成，因此其应当按照承诺书中的约定支付违约金。至于上诉人主张是施工单位原因所致的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，上诉人不能据此减轻应对被上诉人承担的逾期交房违约责任。综上，上诉人惠州市汉富房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本系列案二审案件受理费，由上诉人惠州市汉富房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年六月二十五日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧附表：序号二审案号一审案号被上诉人一审判决判项二审案件受理费1（2020）粤13民终4277号（2019）粤1391民初1592号刘萍被告惠州市汉富房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内向原告刘萍支付逾期交房违约金65715.42元。587元2（2020）粤13民终4278号（2019）粤1391民初1594号赵红被告惠州市汉富房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内向原告赵红支付逾期交房违约金43053.06元。350元3（2020）粤13民终4279号（2019）粤1391民初1593号李杰潘被告惠州市汉富房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内向原告李杰潘支付逾期交房违约金67702.21元。608元4（2020）粤13民终4280号（2019）粤1391民初1590号刘五连被告惠州市汉富房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内向原告刘五连支付逾期交房违约金65410.40元。584元5（2020）粤13民终4281号（2019）粤1391民初1591号邱瑞英被告惠州市汉富房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内向原告邱瑞英支付逾期交房违约金55488元。480元6（2020）粤13民终4282号（2019）粤1391民初1585号黄剑波被告惠州市汉富房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内向原告黄剑波支付逾期交房违约金59568元。523元7（2020）粤13民终4283号（2019）粤1391民初1587号尹毅阳、周怡萍被告惠州市汉富房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内向原告尹毅阳、周怡萍支付逾期交房违约金59152.74元。518元8（2020）粤13民终4285号（2019）粤1391民初1586号唐满英、钟林校被告惠州市汉富房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内向原告唐满英、钟林校支付逾期交房违约金57029.51元。496元9（2020）粤13民终4286号（2019）粤1391民初1588号刘天枝被告惠州市汉富房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内向原告刘天枝支付逾期交房违约金144704.04元。1358元10（2020）粤13民终4287号（2019）粤1391民初1589号肖刚被告惠州市汉富房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内向原告肖刚支付逾期交房违约金50712.20元。430元