江苏省张家港市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0582民初14936、15259号 原告（被告）：江苏至美石业有限公司，住所地张家港市塘桥镇鹿苑花园村金塔路88号。 法定代表人：李兵华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：钱伟妍,江苏国瑞律师事务所律师。 被告（原告）：张家港市塘桥镇人民政府，住所地张家港市塘桥镇南京西路16号。 负责人:彭炜，塘桥镇镇长。 委托诉讼代理人：瞿文明,江苏格致律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯景善,江苏格致律师事务所律师。 江苏至美石业有限公司（以下简称至美公司）与张家港市塘桥镇人民政府（以下简称塘桥镇政府）房屋租赁合同纠纷案件，至美公司于2019年11月13日向本院提起诉讼，塘桥镇政府于2019年11月19日向本院提起诉讼，两案合并公开开庭进行审理。至美公司委托诉讼代理人钱伟妍、塘桥镇政府委托诉讼代理人瞿文明、冯景善到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 至美公司向本院提出诉讼请求并对对方起诉答辩如下：确认双方租赁合同无效，塘桥镇政府赔偿至美公司装修损失136.18万元，返还押金2万元；本案鉴定费、诉讼费由塘桥镇政府承担。事实与理由：至美公司与塘桥镇政府2017年7月14日签订租赁合同书，约定塘桥镇政府将位于张家港市塘桥镇花园村张家港市科辰仪表有限公司西侧的部分房产出租给至美公司使用，合同期限为2017年8月1日至2018年7月31日，合同约定在租赁期限内，至美公司可对租赁物进行装修、改建。上述合同到期后，双方未另行续签，至美公司使用案涉房屋至今。2019年10月28日，塘桥镇政府向至美公司发出律师函，要求至美公司腾退房屋；至美公司要求塘桥镇政府赔偿装修损失，双方协商未果。至美公司认为本案租赁物系未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，属于违法建筑，租赁合同无效。至美公司经塘桥镇政府同意已形成附合的装饰装修物，塘桥镇政府应当分担现值损失。 塘桥镇政府向本院提出诉讼请求并对对方起诉答辩如下：至美公司立即迁出租赁厂房，并将厂房完好返还给塘桥镇政府；至美公司双倍支付2018年8月1日至2019年11月30日的使用费575046.40元；2019年12月1日至实际搬迁之日止，按年租金215642.4元的双倍支付使用费；诉讼费用由至美公司承担。事实与理由：至美公司与塘桥镇政府2017年7月14日签订租赁合同书，约定塘桥镇政府将位于张家港市塘桥镇花园村张家港市科辰仪表有限公司西侧的部分房产出租给原告使用，合同期限为2017年8月1日至2018年7月31日，年租金215642.4元，合同还对双方权利义务、装饰装修的处理等作出约定，并约定租赁期限届满后，双方未达成续租协议的，至美公司逾期不搬离或返还租赁物的，应加倍支付租金。合同签订后，塘桥镇政府按约定交付了租赁物，至美公司已实际使用并支付了一年租金。租赁合同到期后塘桥镇政府不再继续出租，多次要求至美公司谦让租赁厂房，但至美公司一直不予搬离，已构成违约。依照合同约定，至美公司应当承担违约责任，双倍支付原告使用费。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的事实与证据，本院予以确认并在卷佐证，并归纳如下：2017年7月14日，塘桥镇政府作为出租方（甲方），至美公司作为承租方（乙方）签订租赁合同书，合同约定：甲方将位于张家港市塘桥镇花园村张家港市科辰仪表有限公司西侧的厂房或仓库租赁于乙方使用，租赁面积经双方认可确定为2695.33平方米；本租赁物的功能为工业用厂房，包租给乙方使用，由乙方自行管理，并做好日常维护维修；租赁期限为一年，从2017年8月1日起至2018年7月31日止（因考虑到车间内的杂物清理等原因，故计算租金时间为2017年8月1日起）；租赁期限届满前三个月提出，经甲方同意后，甲乙双方将对有关租赁事项重新签订租赁合同，在同等承租条件下乙方有优先权；租金为每年每平方米人民币80元，即每年租金为215642.4元；为避免纠纷，在签订本合同之日，乙方须向甲方交纳2万元作为押金；采用先交后用的原则；租赁合同签订后3日内，甲方开具收款凭证向乙方收取租金，以后年度在合同期满3日前收取押金，在合同期满如不再续租情况下退还乙方；在租赁期限内，乙方可对租赁物进行装修、改建，但租赁期满如不再续租，装修、改建费用甲方不作补偿；如遇规划需要搬迁的，甲方提前三个月告知，乙方应无条件配合搬迁，相关如停产停业损失、搬迁费用等甲方不作补偿；本合同提前终止或有效期届满，甲乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返还甲方，乙方逾期不迁离或不返还租赁物等，应向甲方加倍支付租金；如甲方有书面通知乙方搬离或其不接受双倍租金（两条中可只符合一条），甲方有权收回租赁物，并可强行将租赁场地内的物品搬离租赁物，且不负保管责任。 协议签订后，塘桥镇政府将租赁物交由至美公司使用，至美公司向塘桥镇政府支付2017年8月1日至2018年7月31日租金（使用费）215642.4元、押金2万元，并对租赁物进行了装修。2019年10月28日，塘桥镇政府向至美公司发出律师函，主要内容为双方租赁合同已于2018年7月31日届满，出租方决定期满后不再续租，并多次派员与至美公司商洽要求腾空迁让，但至美公司至今未迁离租赁场所，要求至美公司接到律师函后15日内腾退房屋，将租赁物交还出租方，缴清逾期使用的资产使用费。之后双方分别向本院提起诉讼。 审理中，塘桥镇政府同意自至美公司应付的租金（使用费）中扣除押金2万元。 双方争议如下： 一、合同效力 双方确认案涉租赁物未取得建设工程规划许可证，无产权证。 塘桥镇政府认为根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》的规定，只要合同本身内容及履行并不损害国家利益、社会公共利益和第三人合法权益，只是违反了国家对某些事项的行政管理性规定，可不认定合同无效。最高院全国法院民商事审判工作会议纪要中也承袭了这一法律精神。本案中合同项下资产系镇政府收购所得，具有价值及使用价值。塘桥镇政府作为资产管理人，利用合同保护及实现使用价值，不仅不损害国家利益、社会公共利益及第三人合法权益，而且达到国有资产保值增值的目的，符合合同法鼓励交易、保护交易安全的立法宗旨，其合同效力应当受到法律支持和认可。故本案租赁合同有效。至美公司主张租赁合同无效。 庭审中，本院征求双方意见是否同意交接案涉房屋，至美公司于2020年5月23日书面回复，称受到疫情影响，其新办公场所装修竣工时间推迟，如果本院判决其应当履行腾退房屋义务，其同意在本案判决生效后一个月内履行。 二、装修损失 经至美公司申请，本院委托江苏姑苏明诚房地产土地资产评估事务所有限公司对案涉房屋装修进行评估。该所于2020年4月28日作出鉴定意见，认为2020年4月15日附合装饰装修物重置成本价为136.18万元。至美公司缴纳鉴定费用65000元。塘桥镇政府对鉴定意见无异议；至美公司虽对鉴定意见持有异议，但不申请鉴定人员出庭、不申请重新评估，也未提交证据。 至美公司认为其在签订租赁合同时并不了解案涉建筑物无建设工程规划许可证，导致合同无效的责任在于塘桥镇政府，要求塘桥镇政府赔偿其装修损失136.18万元，并承担鉴定费65000元。 塘桥镇政府认为：1、按照履行合同的诚实信用原则，对当事人真实意思表示，法律应尊重其意思自治。双方在合同中已明确了合同租赁期满不再续租时，出租人对装修、改建费用等不作补偿。至美公司作为理性的社会人，对租赁期限、终止租赁关系的后果处理等情形在签约时即有认知和预期。其投入巨资进行装修，应当视为其为自身经营需要而进行的投入。现双方租赁合同期限不仅届满，而且实际使用期限已超出租赁期限一倍多，其投入的装修、改建价值已在合同履行期内全面得到了实现，故承租人对其投入的装修改建部分只能由承租人自行承担，与出租人无涉。2、至美公司的装修、改建行为未得到塘桥镇政府同意。至美公司在装修、装饰、改建前曾将图纸交与镇政府工作人员马辉阅看，但马辉针对至美公司过高的装修装饰改建预算做了否定性回复，并提示合同期较短，到期后装修改建不作补偿，不易花钱太多。至美公司在明知合同到期不做补偿的状况下，仍一意孤行、我行我素，相应责任及后果应由其自行承担。3、至美公司诉请赔偿损失的装修、装饰、改建部分，系其在高跨度厂房内自行搭建一层平台，改建成办公场所及展厅，该部分与镇政府出租的厂房资产并未形成附和状态。依照有关司法解释的规定，在镇政府不同意利用的情况下，至美公司应当拆除，因拆除造成房屋毁损的应当恢复原状。 至美公司认可马辉曾说过少花点钱，但未告知其案涉房屋将被拆迁。 三、使用费 塘桥镇政府要求至美公司按照合同约定向其支付2018年8月1日至2019年11月30日使用费575046.40元；2019年12月1日至实际搬迁之日止，按年租金215642.4元的双倍支付使用费。 至美公司认为合同无效，违约条款亦无效；即使合同有效，违约金的约定也过高，应予调整。其同意根据《最高院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干为题的解释》第五条第一款，参照涉案合同约定的租金标准支付使用费。 本院认为：案涉房屋未取得建设工程规划许可，系未取得合法建设手续的违法建筑，塘桥镇政府与至美公司之间的房屋租赁合同无效。至美公司应将租赁房屋返还给塘桥镇政府。 双方关于合同期满至美公司不迁离则需承担双倍租金的约定，实际是违约条款。依照《合同法》、《民法总则》的相关规定，合同无效，仅不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。本案所涉租赁合同无效，违约条款亦无效。塘桥镇政府要求至美公司承担2018年8月1日至实际腾退之日止按年租金的二倍计算的使用费，本院不予支持。但至美公司应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。 至美公司主张塘桥镇政府赔偿其装修损失136.18万元及鉴定费65000元。如前所述，房屋租赁合同被认定为无效合同，但双方约定的履行期限已经届满，不存在剩余履行期限问题。至美公司根据自己的经营需要对装饰涉案房屋的装饰装修，属于其自身为了经营需要而进行的投入。至美公司未能证明其所投入的装饰装修价值在双方合同履行期内受到合同无效因素的影响，其要求塘桥镇政府分担其损失，本院不予支持。 双方对塘桥镇政府应返还至美公司押金2万元无争议，本院予以确认。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十五条、第一百五十七条、《中华人民共和国合同法》第五十七条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下： 一、确认江苏至美石业有限公司与张家港市塘桥镇人民政府于2017年7月14日签订的《租赁合同书》无效。 二、江苏至美石业有限公司于判决生效后30日内将案涉房屋返还给张家港市塘桥镇人民政府。 三、江苏至美石业有限公司于判决生效后30日内按215642.4元/年的标准向张家港市塘桥镇人民政府支付2018年8月1日至实际腾退之日止的占有使用费。 四、张家港市塘桥镇人民政府于判决生效后10日内返还江苏至美石业有限公司押金2万元。 五、驳回江苏至美石业有限公司、张家港市塘桥镇人民政府其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 （2019）苏0582民初14936号案件受理费17040元，由张家港市塘桥镇人民政府负担250元，由江苏至美石业有限公司负担16790元；（2019）苏0582民初15259号案件受理费9550元，由张家港市塘桥镇人民政府负担4775元，由江苏至美石业有限公司负担4775元；鉴定费65000元由江苏至美石业有限公司负担。双方应承担的诉讼费限于本判决生效之日起10日内直接缴纳至本院诉讼费账户（详见缴费通知单）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户银行：中国农业银行苏州苏福路支行，户名：江苏省苏州市中级人民法院，账号：10×××76。 审 判 长  张知悦 人民陪审员  邵王伟 人民陪审员  张 楠 二〇二〇年六月二十八日 书 记 员  姚嘉欢