宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2020）宁0104民初5827号原告：宁夏华尊立达房地产开发集团有限公司,住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区解放东街450号银川日用百货批发市场2号楼3层。法定代表人：张达，该公司董事长。委托诉讼代理人：林国伟，男，该公司员工，住宁夏回族自治区银川市贺兰县。被告：魏雷宁，男，1987年9月10日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市永宁县。（以上被告身份信息系原告提供）原告宁夏华尊立达房地产开发集团有限公司与被告魏雷宁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告宁夏华尊立达房地产开发集团有限公司的委托诉讼代理人林国伟到庭参加诉讼。被告魏雷宁经本院依法送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告宁夏华尊立达房地产开发集团有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决被告向原告支付欠付的租金158542元；2.请求依法判令被告向原告交纳欠付水费、垃圾费218元；3.请求依法判决被告支付逾期违约金69045元（以158542元为基数，自2017年11月1日起暂计算至2020年3月31日共计871天，最终计算至实际支付之日）。以上费用合计：227587元；4.本案案件受理费及诉讼产生的相关费用由被告承担。事实和理由：2015年3月14日，原、被告签订《商品房租赁合同》，约定被告租赁原告开发的“立达国际建材五金家具博览城”板材区某室，面积173.84平方米的商品房用于经营板材，租赁期限为三年，自2015年11月1日至2018年至10月31日止，租金单价为20元每月每平方米，租金采取先交费后使用、按年支付的方式，第一年租金原告给予被告全免的优惠政策，但前提条件是被告按约交清第三年租金，否则该优惠政策自动作废，被告应按第一年租金总额补交全部租金；第二年租金被告在签订合同时向原告交纳，享受交伍仟抵壹万的优惠政策；第三年租金被告在第一年租期届满前30日内交纳；租赁期间，产生的租金及水、电、暖、燃气等全部费用由被告承担，并按时交纳；如果逾期，按应交纳费用每日3‰比例支付违约金。合同签订后，原告履行义务，被告交纳了第二年租金，被告违反合同约定一直拒绝交纳第三年租金，且采暖费及耗能费也未缴纳，故原告诉至法院。被告魏雷宁未到庭，亦未提交书面答辩材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月14日，原、被告签订《商品房租赁合同》，约定原告将其开发的“立达国际建材五金家具博览城”板材区某室，面积173.84平方米的商品房出租给原告用于经营板材；租期自2015年11月1日至2018年10月31日，其中2015年11月1日至2016年10月31日期间该商品房享受免租金的优惠政策，原告于2015年10月31日向被告交付合同约定的商品房；租金及交纳方式：租金第一年（2015年11月1日至2016年10月31日）全部减免，第二年（2016年11月1日至2017年10月31日）租金为28元每月每平方米，年租金58410元；第三年租金38元每月每平方米，年租金79271元；租金按年支付，采取先交后使用的方式，即协议签订时，被告一次性交纳第二年租金，第三年租金在第一年租赁期届满前30日内一次性结清，交清第三年租金才享受第一年租金全部减免的优惠待遇，否则该优惠政策自动作废，被告应按第一年租金总额补交全部租金，如果租赁期内被告解除合同，本合同中各项优惠政策全部作废，被告应当按应交租金总额向原告补足，同时被告交纳的租赁及开业保证金不予退还；被告交纳租金时，原告应向其开具相应票据；原告已委托宁夏立达物业服务有限公司对该市场前期物业进行物业服务；合同签订时，被告应缴纳租赁房屋租赁保证金5000元/套，房屋交付后，被告应积极装修、上货、营业，如果被告不配合市场整体开业及日常开门营业（一个月开门营业率达不到25天以上），或将该商品房当做库房使用，原告有权没收上述保证金，并视情况解除合同，收回该商品房，被告没有异议；合同期间，被告无权对该商品房转租或以自己名义让他人经营，不得空置，用作仓库，如被告有上述情形，原告有权解除本合同收回该商品房，所有优惠待遇自动作废；合同期限届满后，被告按照合同约定正常经营，租赁商品房设施设备完好，各项费用结清后，上述保证金原告一次性无息退还；租赁期间的装饰装修，合同期满或协议解除后，可自行拆除恢复原状，或放弃所有权归原告所有；如被告迟延交付租赁费、物业费、水电费等费用，每迟延一日，应按逾期支付的租赁费总额及欠付的其他费用总额每日3‰向原告支付违约金，逾期超过30日的，原告有权解除合同并收回房屋。2015年3月14日，被告向原告支付租金58410元，原告向被告出具收据。因被告欠付第三年租金及其他费用，故原告诉至本院。另查明，2020年3月28日，宁夏立达物业有限公司向原告出具《收据》一张，载明收到宁夏华尊立达房地产开发集团有限公司垫付博览城某号魏雷宁公用水费218元。还查明，本院受理原告起诉朱文娟、李修俊、杨志斌、李计广房屋租赁合同纠纷四个案件中，原告就其开发的“立达国际建材五金家具博览城”与该四名租户签订制式的《商品房租赁合同》，合同中就房屋的月租金约定为20元/月/平方米。本院认为，原、被告之间的租赁合同法律关系依法成立，双方均应按合同约定履行合同义务。合同约定，第三年租金应于2016年10月31日前30日付清。交清第三年租金才享受第一年租金全部减免的优惠待遇，否则该优惠政策自动作废，被告应按第一年租金总额补交全部租金。现被告逾期未支付第三年租金，构成违约，故被告应向原告支付第一年租金及第三年租金。合同明确约定第三年租金总额为79271元，但并未约定第一年的租金的计算标准及具体金额，原告主张按照第三年的租金总额计算，但双方约定第二年租金单价为每月28元/平方米，第三年租金单价为每月38元/平方米，考虑租金单价呈递增趋势，且原告出租涉案房屋所在相同地段的租金标准为每月20元/平方米，故本院参照每月20元/平方米单价计算第一年租金为41721.6元（20元×173.84平方米×12个月），被告应向原告支付欠付租金120992.6元（第一年租金41721.6元+第三年租金79271元）。关于原告主张违约金问题，合同约定按每日3‰计算，原告主张按每日0.05%计算，考虑被告已就其违约行为承担了前述补交第一年租金的不利后果，且利息已足以弥补原告损失，故原告主张违约金调整为利息损失为宜，本院按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价年利率3.85%支持120992.6元自2018年11月1日至2020年3月31日利息损失为6598.07元（120992.6×3.85%÷365天×517天），并按照年利率3.85%支持自2020年4月1日至本判决确定的付款之日止的利息损失。对原告主张垫付水费、垃圾费218元，因原告并未举证证明其支付水费的时间区间系被告使用产生，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。被告魏雷宁经本院传票依法传唤，拒不到庭应诉，应当视为其放弃了举证、质证、辩论等诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告魏雷宁于本判决生效之日起七日支付原告宁夏华尊立达房地产开发集团有限公司120992.6元及利息损失6598.07元，并按照年利率3.85%支付120992.6元自2020年4月1日至本判决确定的付款之日止的利息损失；二、驳回原告宁夏华尊立达房地产开发集团有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4714元，由原告宁夏华尊立达房地产开发集团有限公司负担2072元，由被告魏雷宁负担2642元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 张志华二○二〇年十一月二十四日法官助理 赵 慧书记员 王 欢附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《履行告知书》负有履行义务的当事人必须依法按期履行本法律文书确定的义务。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。