广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初18924号原告：黎建文，男，1995年6月4日出生，汉族，住广东省清远市清城区东城黄金㘵村委会黄金㘵村**，公民身份号码44180*************。委托诉讼代理人：黄燕霞，广东三佛律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟锦滔，广东三佛律师事务所实习律师。被告：黄碧瑜，女，1982年8月16日出生，瑶族，住广东省阳山县**************，公民身份号码441************848。第三人：佛山市南海仟君房地产中介服务有限公司，住所地广东省佛山市南海区************************，统一社会信用代码91440605MA53270W0Y。法定代表人：简某1。委托诉讼代理人：陈智明，男，该公司员工。原告黎建文与被告黄碧瑜、第三人佛山市南海仟君房地产中介服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及委托诉讼代理人黄燕霞、钟锦滔、被告、第三人委托诉讼代理人陈智明到庭参加诉讼。诉讼期间，当事人申请庭外和解，和解期间不计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2020年5月11日签订的《房屋买卖合同》；2.被告向原告返还部分首期楼款13万元及双倍返还定金4万元；3.被告向原告赔偿中介费8000元及违约金111000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2020年5月11日通过第三人签订《房屋买卖合同》，约定原告向被告购买位于佛山市南海区**********************，总价款为111万元。合同签订当天，原告按合同约定转账支付被告2万元定金。第三人的中介经纪称，由于被告未还清7万元装修贷及6万元中国农业银行信用卡欠费，导致暂时无法办理银行按揭手续。原、被告经协商于2020年6月11日签订《补充协议》，约定因被告需求(即上述未还清银行13万元)，原告向被告提前转账部分首期楼款13万元，故原告分别于2020年6月11日、2020年6月14日通过银行转账向被告支付58000元、72000元，共计13万元。2020年7月3日，因原告已替被告还清前述13万元，故银行出具同意贷款书。但由于被告没有支付能力向银行赎契，导致无法涂销抵押，进而无法协助原告办理银行按揭手续。后涉案1503房因被告没有支付能力偿还银行按揭贷款，故仍被法院查封，且第三人中介经纪告知原告涉案1503房已进入估价、拍卖阶段。综上所述，由于被告不履行合同导致合同目的不能实现，原告有权解除合同。另被告未按合同中“甲方自行赎契”第①、②点的约定自行赎契，构成违约。因此，原告有权根据合同约定，要求被告退还楼款13万元、双倍退还定金4万元、赔偿违约金111000元及中介费8000元。被告辩称，1.房屋买卖合同签订当天原告是知道被告房屋有查封状态的，双方合同签订之后，也告知中介方及原告。被告自行赎证需要等原告办理按揭同意贷款书审批结果出来，被告方可赎证，赎证款项需要向第三方贷款。2.双方房屋买卖合同签订之后，被告一早有告知中介方并催促原告去办理同贷书，并多次告知如果拖延时间办理同意贷款书会导致赎证困难，并且导致赎不了证，被告不承担后果。原告办理同意贷款书时间将近2个月，在原告办理同贷书时间被告有找到朋友贷款准备好赎证金额69万元，由于原告同贷审批结果耽误，多次催促都未有结果，导致贷款方认为原告办理同贷书是否真实，故将原来准备好的69万元另外转借给他人。2020年5月11日签订房屋买卖合同当日开始至今，被告的房产证一直被押在第三人处，中介方说是为了保证双方权益，其一被告被原告拖延时间办理同贷证明，其二在2020年7月20日向中介方及同贷证明办理相关人员告知已经开始起诉被告，导致被告办理手续增加困难。房屋买卖合同第六条第（8）点注明交易手续需在2020年8月11日前完成，被告还在正常办理房屋按揭赎契中途，原告在没有跟被告沟通情况下直接起诉被告，还有被告多次催促原告办理同意贷款书，原告都未准备齐资料，原告这种行为已经构成违约。原本被告是想处理房屋偿还债务，由于与原告签订买卖合同后，原告多次拖延办理同贷证明，并且在有第三方出价125万元想购买该物业的时候无法交易，无法还款处理债务，原告对被告所造成的多单起诉，导致被告的重大损失。3.中介方是由原告自己找的，当初三方商定买卖房屋产生的中介费用及其他所有费用是由买家即原告承担的。第三人述称，涉案合同约定在签订合同7日内提供双方办理同意贷款书的资料，被告在7日内还款，还款的前提是原告出具同意贷款书，签订合同前后第三人已向双方说明该情况，原告在2020年6月10日才补齐办理同贷书的资料，6月11日原告给了部分首付款给被告，6月15日才确定贷款金额进行审批，同贷书在2020年7月2日发放，因为原告拖延办理同贷书，被告之前找到的垫资方不愿借钱给被告，因此7月15日被告重新找到垫资公司，7月20日三方相约到银行协商如何还款，后原告称需要回家商量，没有再回复被告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人提交的证据，本院认定如下：1.对原告提交的微信语音材料、名片及被告提交的收条、结算业务申请书、微信聊天记录，本院经审查对其真实性均予以确认。2.原、被告及第三人对本案中其他证据的真实性无争议，本院对该部分证据的真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2020年5月11日，原告（乙方）与被告（甲方）、第三人（丙方）签订《房屋买卖合同》，约定乙方向甲方购买位于佛山市南海区**********************，成交价为111万元；乙方应于2020年5月11日支付甲方定金2万元；甲方收到定金后7日内自行向抵押银行办理申请提前还贷手续，甲方同意由银行接受还贷申请之日起7日内一次性还清所欠银行贷款，在抵押银行出具还清贷款证明等资料后7日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续；甲方应在收到定金后7日内提供齐全办理银行贷款所需资料，且协助乙方申请银行按揭；乙方应在签署本合同后7日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后7日内提供齐全办理银行贷款所需资料，乙方应在签署本合同后委托按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请41万元的银行按揭贷款（以银行批准结果为准）；首期楼款68万元乙方须在交税过户当天支付给甲方；尾期楼款41万元以银行贷款额实际审批为准，在办妥交易过户和抵押后由贷款银行直接划给甲方；甲方须于收齐全部楼款当天交付该物业给乙方使用；如甲方违约，应将所有楼款全部退还给乙方，并将定金双倍退还乙方，以及赔偿总楼款百分之十作为违约金；该物业交易手续需在2020年8月11日前完成，因甲乙双方其中一方原因导致不能按时履行该合同，则视为其违约处理，非违约方有权不再履行该合同，并有权向违约方追讨违约金；甲乙双方均知悉该物业现在为查封状态，甲方自己解决查封抵押问题；等等。同日，原告向被告支付了定金2万元，向第三人支付了中介费8000元。2020年6月11日，原告（买方）与被告（卖方）签订《补充协议》，约定：一、原合约附件付款首期楼款为（不含定金）68万元，贷款金额为41万元，现双方协商更改首期楼款为（不含定金）52万元，贷款金额为57万元；二、买方因卖方需求提前转账部分首期楼款（不含定金）13万元，银行到账后视为卖方已收取相应楼款，若买方因银行贷款问题无法出具同意贷款书，卖方应在收到该通知三个工作日内无息退还13万元；三、此提前转账部分首期后，卖方不得再以其他原因要求买方提前再转账首期款，余下首期款应按合约于交税过户当天支付；四、于2020年6月13日前若甲乙双方有违约情况，双方均可免责，2020年6月13日之后如双方有违约的情况，守约方可按照原合约进行追责；五、如本协议内容与合约内容不一致时，则以本协议为准；等等。原告分别于2020年6月11日、14日向被告支付58000元、72000元。2020年7月2日，相关银行表示同意在原告补足相关首付款收据等材料后向原告发放个人二手住房贷款57万元。因被告表示要原告提前支付剩余首付款才能办理赎契，原告提起本案诉讼。另查明，涉案房屋登记在被告名下，于2016年11月7日办理抵押登记，并已被本院依法查封，查封期限自2020年7月2日起至2023年7月1日止。至本案庭审结束时，涉案房屋尚未涂销抵押登记及解除查封措施。本院认为，原、被告及第三人签订的《房屋买卖合同》既包含了原、被告之间围绕涉案房屋的买卖合同关系，也包含第三人向原、被告提供居间服务的居间合同关系，属混合合同。现原、被告就涉案房屋买卖事宜发生纠纷，本院在本案中仅对原、被告关于涉案房屋的买卖合同关系进行审查处理。上述合同中关于涉案房屋买卖事项的约定及原、被告签订的《补充协议》是原、被告的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告辩称原告拖延办理同贷书导致其未能办理贷款赎契，但被告作为房屋权属人及卖方应依诚实信用原则确保涉案房屋没有权利瑕疵以实现合同目的，双方合同亦约定由被告自行解决查封抵押问题，故对被告上述答辩意见，本院不予采纳。在原告支付首付款13万元后，被告要求原告提前支付剩余首付款才能办理赎契，违反了双方的约定，且至本案庭审结束时涉案房屋的抵押登记尚未涂销，亦未解除相关查封措施，被告亦未举证证明其有能力解决涉案房屋产权易动受限问题，可见双方合同实际无法继续履行，双方合同目的已无法实现，故对原告主张解除双方合同的请求，本院予以支持。双方合同已解除，被告已收取的款项15万元应返还予以原告。如前所述，因被告未能解决涉案房屋权利受限问题导致双方合同目的无法实现，被告构成根本违约，原告主张被告支付违约金111000元没有超出双方合同的约定，本院予以支持。因上述违约金已对原告的损失进行了补偿，原告未能提供充分证据证明上述违约金不足以弥补其损失，故对原告主张中介费8000元及违约定金2万元的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告黎建文与被告黄碧瑜于2020年5月11日签订的《房屋买卖合同》中关于原告黎建文与被告黄碧瑜权利义务的约定；二、被告黄碧瑜应于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款15万元予原告黎建文；三、被告黄碧瑜应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金111000元予原告黎建文；四、驳回原告黎建文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计8020.5元、财产保全费1965元，合共9985.5元（原告已预交），由原告负担266元，被告负担9719.5元并应于本判决发生法律效力之日起十日内支付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  康燕二〇二〇年十一月十九日书记员  钟丹