河南省中牟县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0122民初2532号原告：徐静，女，1987年2月14日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：焦聪利，河南具匠律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈先顺，河南具匠律师事务所律师。被告：河南锦江置业有限公司，住所地：郑州市中牟县城西区清阳街东、牟山路北绿城百合花园A2号楼1层101铺，统一社会信用代码914101227407471344。法定代表人：胡裕波，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄荣士，上海段（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋子颖，上海段（郑州）律师事务所律师。原告徐静诉被告河南锦江置业有限公司（以下简称锦江置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序独任审理方式，公开开庭进行了审理。原告徐静及其委托诉讼代理人焦聪利、陈先顺，被告锦江置业委托诉讼代理人黄荣士、宋子颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐静向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法确认原、被告双方于2012年7月9日签订的《商品房买卖合同》（ZM12001036894）及补充协议解除；2.请求依法判令被告退还原告购房款1250万元及解除合同违约金12.5万元；3.请求依法判令被告赔偿原告相关损失（以首付款625万元为基数，自2012年8月16日起至被告实际退还房款之日，按照年利率6%计算；以银行按揭贷款625万元为基数，自2013年1月30日起至被告实际退还房款之日，按照年利率6%计算）；4.请求依法判令被告向原告赔偿银行按揭贷款利息996539.67元；5.请求依法判令被告返还或赔偿原告物业维修基金、测绘费、工本费、印花税共计22907元，交易手续费和工本费共计18760元，2014年7月1日至2015年6月30日物业费26823.6元，代收水燃气费500元，抵押服务费4800元，房屋所有权登记费410元，抵押费、代办费、印花税、预告费7720元，该项诉讼请求共计81920.6元；6.依法判令被告协助原告办理契税退还手续，所退还契税税费归原告所有。事实和理由：2012年7月9日，原告徐静与被告签订《商品房买卖合同》（ZM12001036894），合同约定原告将位于中牟县××××景区路以东、天明集团以西B2-03号房出售于原告，建筑面积共447.06平方米，总价款为1250万元。按照合同条款约定，被告应当于2014年6月30日前将房屋交付于原告，并于交付使用后60日内持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案。但被告却严重违约，迟延至2019年3月30日才交付房屋，且再次严重违约，经原告多次催促，被告至今不能提供资料到产权登记机关备案，所以原告至今仍未取得此房屋的房地产权属证书。按照双方所签订合同中第十五条的约定，原告有权解除合同，被告应将已付房款退还并赔偿原告损失。原告于2020年4月1日向被告寄送了《解除合同通知书》，解除原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》及补充协议，现原告诉至法院望依法确认《商品房买卖合同》及补充协议解除。因被告迟延办理房屋产权登记证书导致《商品房买卖合同》解除，被告应该承担解除合同违约金，即房款的1%为12.5万元。同时被告应当赔偿原告因此造成的各项损失。原告为了购买房屋，在办理银行贷款的过程中支付了诸多手续费和利息等支出都应当由被告承担。同时被告应当承担因房屋买卖导致的原告支付的物业维修基金、测绘费、工本费、印花税、各项交易手续费、工本费、物业费、代收水燃气费、抵押服务费、房屋所有权登记费、抵押费、代办费、印花税、预告费等各项费用。本案房屋于2019年3月30日交付原告，但被告在2014至2015年就要求原告交付了物业费和代收了水电燃气费等，因原告并未在2014和2015年取得和使用房屋，所以该部分费用被告应当退还。综上所述，被告以上行为违背诚信原则，违反了双方的合同约定，严重侵害了原告的权益，原告为保护自身合法权益，向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告全部诉讼请求。锦江置业辩称：1.针对被告逾期办理案涉房屋权属登记的行为，原告未在法定的时间内行使解除权，原告的解除权已经消灭，其于2020年4月1日发出的解除合同通知不具有解除合同的效力。本案中，被告已经于2014年6月28日将位于中牟县××××景区路以东、天明集团以西B2-03号房屋实际交付至原告，且原告在起诉状中提到的向物业公司缴纳燃气费、电费、垃圾清运费等行为也能够证明被告已经将涉案房屋实际交付至原告，原告已经实际接收了房屋并进行装修。因此，原告在案涉房屋于2014年6月28日交付后60日，就已经知道被告逾期办理涉案房屋产权登记的事实，但原告并未选择解除合同。且原告曾经于2019年初就被告逾期交付案涉房屋以及逾期办理案涉房屋产权登记事宜起诉至中牟县人民法院[案件号为：（2019）豫0122民初1030号]，也恰恰能够证明被告最迟在2019年初时已经知道被告逾期办理案涉房屋权属登记的事实。原告最迟应当于2020年初之前行使解除权，但原告于2020年4月1日才向被告发出解除合同通知，此时原告解除权的行使期限已经届满，原告在期限届满前未行使的，解除权消灭。因此原告主张要求解除商品房买卖合同没有法律依据，其向被告发出的解除合同通知书不具备解除合同的法律效力。2.被告已经于2014年6月28日将案涉房屋实际交付，原告也已经实际接收房屋并进行装修。被告与原告之间《商品房买卖合同》的目的已经基本实现，且案涉房屋产权登记证书并非无法办理，被告未在约定的时间内办理完毕案涉房屋产权登记证书并非根本性违约，不会导致《商品房买卖合同》目的不能实现，解除被告与原告之间的《商品房买卖合同》不利于鼓励交易、稳定交易关系。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，买受人请求解除合同必须具备两个条件：第一是不能取得不动产权证书系出卖人的原因，第二必须是房屋确实无法办理所有权登记。而只有在例如土地手续不合法、土地被查封无法办理竣工验收备案等原因导致房屋无法办理房屋所有权登记时，买受人主张解除房屋买卖合同的请求才能获得支持。本案中案涉房屋的所有权登记并非无法办理，因此原告要求解除合同没有法律依据。另外，被告一直在积极的办理案涉房屋产权登记证书，被告并不存在根本性违约导致合同目的不能实现的情形。且因新冠肺炎疫情的影响也影响了被告办理涉案房屋产权登记的进度，根据最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）规定“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更”，针对因新冠肺炎疫情导致出现延期情形的，最高院的态度是不支持解除合同。3.《商品房买卖合同》第十五条针对因延期办理房屋产权登记而解除合同的违约金有明确的约定，原告主张的第三项、第四项诉讼请求没有合同和法律依据，应当依法驳回。4.原告第五项诉讼请求中要求被告退还的相关费用没有任何依据，应当被依法驳回。被告只是代收原告主张的第五项诉讼请求中所列的测绘费、工本费、印花税、交易手续费，被告不应当承担任何责任，原告要求被告退还或者赔偿前述费用没有任何依据。原告第五项诉讼请求中所列的物业费、水燃气费、垃圾清运费、装修文明保证金、代收电费的费用也并非由被告收取，而是系原告与案外人物业公司之间的法律关系，原告无权向被告主张前述费用。经审理查明：2012年7月9日，徐静作为买受人，锦江置业作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：ZM12001036894）。合同第三条约定：买受人购买的商品房位于中牟县××××景区路以东、天明集团以西B2-03幢1层B2-03号房，建筑面积共447.06平方米。第四条约定：该商品房总价款为1250万元。第六条约定：买受人按下列方式付款，约定金额625万元，付款方式现金，约定付款时间2012年7月3日，交纳比例50%；约定金额625万元，付款方式商业贷款，约定付款时间2012年9月3日，交纳比例50%。第八条约定：交付期限，出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品住宅交付使用批准文件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起且办理完成退房手续后（包括撤销合同备案登记手续及预告登记手续）30日内将买受人已付房价款的1%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。原、被告双方另行签订《商品房买卖合同补充协议》，该补充协议第八条第1款约定：本合同第十五条所称的出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，以出卖人取得产权登记机关的收件凭证为准。因产权登记机关的原因导致备案延迟，而使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人不承担责任。《商品房买卖合同》签订后徐静已支付全部购房款1250万元。另查明，被告锦江置业于2019年3月30日向原告徐静发放入伙通知书、入伙须知、验房指南，庭审中，原告徐静称被告于2019年3月30日交付房屋。2019年，原告徐静曾将被告锦江置业诉至本院，要求锦江置业向徐静支付逾期交房违约金共计821250元。经本院调解，双方达成调解协议，本院于2019年3月26日作出（2019）豫0122民初1030号民事调解书，调解协议主要内容：一、被告河南锦江置业有限公司于2019年4月30日前支付原告徐静逾期交房违约金821250元（由被告支付到原告指定账户，户名徐静，开户行中信银行郑州分行营业部，账号62×××41）；二、被告河南锦江置业有限公司如果未按本调解协议第一项约定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、原、被告双方针对逾期交房违约责任，除本协议约定的应付款项外，无其他任何争议和纠纷；四、案件受理费12013元，减半收取6006.5元，由原告徐静承担。被告锦江置业已按上述民事调解书履行完毕付款义务，且调解书履行完毕后，原、被告继续履行涉案《商品房买卖合同》。2020年7月24日，中牟县自然资源和规划局出具涉案房屋豫（2020）中牟县不动产权第0027574号不动产权证书。本院认为,当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。本案中，锦江置业与徐静所签订的《商品房买卖合同》系各方真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方均应按合同约定履行各自的义务。关于原告徐静请求确认《商品房买卖合同》及补充协议解除的诉讼请求，本院分析认为，锦江置业作为出卖人，徐静作为买受人，均已经履行了《商品房买卖合同》的主要义务，且在锦江置业承担逾期交房的违约责任后，双方继续履行《商品房买卖合同》，2020年7月24日，中牟县自然资源和规划局出具涉案房屋豫（2020）中牟县不动产权第0027574号不动产权证书。被告锦江置业虽未在合同约定的期限内办理权属证书，但根据河南省不动产统一登记工作的总体部署，经郑州市人民政府研究决定，自2016年8月20日起，在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，该政策致使被告锦江置业客观上不足以在合同约定的60日内提供资料到产权登记机关备案，综合考虑本案《商品房买卖合同》的履行程度及具体情况，本院认为被告锦江置业虽然存在违约行为，但该行为不影响原告徐静合同目的的实现，故对原告徐静的该诉讼请求，本院不予支持。原告徐静的其他诉讼请求均系基于《商品房买卖合同》的解除，故对原告徐静的其他诉讼请求，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告徐静的诉讼请求。案件受理费137401元，由原告徐静负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  孙彦伟二〇二〇年八月二十六日书记员  高 静