河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0305民初3485号原告（执行案外人）：杨妍涛，女，1970年11月4日出生，汉族，高中文化程度，河南省汝州市人，无业，住河南省汝州市。委托诉讼代理人：胡关涛，汝州市法律服务所法律工作者，代理权限：特别授权。被告（申请执行人）：郭师祥，男，1960年2月5日出生，汉族，高中文化程度，河南省汝州市人，无业，住河南省汝州市。委托诉讼代理人：刘啸晨、董爱华（实习），河南品缔晖诚律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告（被执行人）：任沂萌，女，1990年12月1日出生，汉族，高中文化程度，河南省汝州市人，无业，住河南省汝州市。委托诉讼代理人：杨世杰，河南科序律师事务所律师，代理权限：特别授权。第三人（执行案外人）：赵海洋，男，1982年11月29日出生，汉族，高中文化程度，河南省汝州市人，无业，住河南省汝州市。委托诉讼代理人：赵卫锋，河南民天律师事务所律师，代理权限：一般代理。原告（执行案外人）杨妍涛诉被告（申请执行人）郭师祥、被告（被执行人）任沂萌、第三人（执行案外人）赵海洋为案外人执行异议之诉纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨妍涛及其委托诉讼代理人胡关涛，被告郭师祥的委托诉讼代理人刘啸晨，被告任沂萌的委托诉讼代理人杨世杰，第三人赵海洋及其委托代理人赵卫锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨妍涛向本院提出诉讼请求：1、要求立即停止对汝州市万基花园33号楼203室（汝房权证汝州市字第**）商品房的强制执行，并解除查封扣押；2、请求法院依法确认2014年5月5日被告任沂萌与第三人赵海洋签订的房屋转让协议，2016年8月23日原告杨妍涛与第三人赵海洋签订的房屋转让协议合法有效，汝州市万基花园33号楼203号归原告所有；3、案件受理费由被告承担。事实与理由：2018年11月15日原告杨妍涛发现位于汝州市万基花园33号楼203号房屋被洛阳市涧西区人民法院作出(2015)涧民四初字第603号民事裁定书查封并拍卖，原告依法向涧西区人民法院提起执行异议申请，于2019年8月15日收到涧西西区法院作出(2019)豫0305执异172号执行裁定书，驳回原告的异议请求，原告不服提起诉讼。理由如下：2014年5月5日被告任沂萌于2013年11月29日分期购买的汝州市万基花园33号楼203室的商品房一套转让给第三人赵海洋所有，价格为22万元整。由赵海洋一次性支付任沂萌购房款，赵海洋享有该房产。2016年8月23日赵海洋与杨妍涛签订购房协议将房产转让给杨妍涛所有，杨妍涛一次性支付赵海洋房款22万元整。房产归杨妍涛所有。因该商品房是以分期付款的方式购买，当时无法办理过户手续。杨妍涛就按原房主任沂萌的名义按月支付房贷，一直支付到2018年11月份，杨妍涛发现涧西区人民法院在执行(2015)涧民四初字第603号民事裁定书过程中，查封并拟拍卖涉案房产。因该房产属于杨妍涛所有，继续执行该房产可能会侵犯原告的合法权益。涉案房屋已实际交付给杨妍涛所有，并由杨妍涛出资装修使用至今，并按约定支付水电、物业、房贷等款项，依据《最高人民法院关于民事执行中査封、扣押、冻结财产的规定》第十六条、第十七条规定，涉案房产虽然登记在任沂萌名下，但是从双方签订的房屋转让合同，杨妍涛支付购房款，房屋实际交付并占有使用至今，可以证明杨妍涛是买房人。法院以涉案房产是任沂萌所有并查封是错误的，损害了杨妍涛的合法权利。请求法院依法查明事实，判决支持原告杨妍涛的诉讼请求。被告郭师祥辩称：1、被告任沂萌是涉案房产的登记所有权人，执行法院对其财产的查封合理合法，并无不当。根据洛阳市涧西区人民法院（2015）涧民四初字第603号判决显示，任沂萌系该案担保人，因主债务人逾期还款，故任沂萌应承担相应的连带担保责任。涉案房产所有权登记在任沂萌名下，故执行法院查封任沂萌名下的房产合理合法，并无不当。2、本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的情形，原告杨妍涛无法对抗案涉房产的强制执行。首先，原告杨妍涛与第三人赵海洋于2016年8月23日就涉案房产签订《购房协议》，而执行法院对涉案房产的司法查封行为发生在2015年8月27日，查封时间早于协议签订时间。根据前述规定，只有在人民法院查封前已签订合法有效书面买卖合同的，才具备排除强制执行的可能。其次，现有证据无法形成完整的证据链证明杨妍涛已实际占有案涉房屋，且根据杨妍涛在其起诉状中的自认，其并未支付全部房款。第三，杨妍涛在与赵海洋的交易过程中存在过错，在房产交易的过程中没有发现房产已被查封这一权利障碍，没有尽到合理的注意义务，杨妍涛对于房屋未能过户至其名下应负有一定责任。综上所述，根据相关法律规定，杨妍涛不具备排除强制执行的条件，故应当驳回杨妍涛的诉讼请求。被告任沂萌辩称，1、被告任沂萌系在他人诱骗下在借条上担保人处签字，不是自愿担保。被告郭师祥起诉的（2015）涧民四初字第603号、604号案件中提交的200万元借条虚假，借款没有交付。任沂萌正准备对两案进行申诉。2、洛阳市涧西区人民法院在2015年8月4日作出的（2015）涧民四初字第603号民事裁定书只冻结陈素芳、王信英的银行存款210万元或查封、扣押其同等价值的其它财产，而没有对担保人任沂萌的财产作出查封、扣押的裁定。2015年8月27日，法院向汝州市房地产管理中心送达协助执行通知书，冻结查封了任沂萌位于汝州市××花园××楼××室，期限三年。该执行通知书显然超出了603号裁定书裁定查封、冻结的范围，属无效协助执行通知书。（2016）豫0305执141号及协助执行通知书续查封涉案房屋三年亦属错误。3、任沂萌把涉案房屋卖给赵海洋属合法有效合同行为。2014年5月5日，任沂萌经表哥介绍，把涉案房屋卖给赵海洋，赵海洋当天支付现金22万元，任沂萌将购房合同及按揭贷款手续移交给了赵海洋，之后任沂萌与赵海洋等人到万基花园售楼部办理购房合同及按揭贷款换名手续，因涉案房屋已于2014年3月7日在汝州市房地产管理中心办理了《商品房买卖合同》备案手续而无法更名，赵海洋以任沂萌的名义按时缴纳按揭月供，任沂萌就再没有问过此事。现已经过去6年，旧事重提，矛盾跌出，请求法院依法裁判。第三人赵海洋述称，1、原告杨妍涛的起诉事实理由属实，2016年8月23日杨妍涛与赵海洋签订房屋买卖合同时，经了解，涉案房产没有任何纠纷和争执，法院也没有采取任何查封措施。杨妍涛对赵海洋关于涉案房屋的相关手续，与房地产开发公司进行核对后，与赵海洋签订房屋买卖协议。在签订协议之前包括之后杨妍涛在居住期间，涧西区人民法院没有对该房屋采取查封的相关措施。直至2018年11月15日杨妍涛才发现涧西区人民法院作出（2015）涧民四初字第603号民事裁定书进行续封，之前的查封行为没有进行公示，第三人及原告根本不知情。并且赵海洋于2014年5月5日与任沂萌签订房屋买卖合同，将房屋及相关手续交付给赵海洋，该房屋当时没有任何纠纷，法院也没有采取任何查封措施。法院2015年查封时涉案房屋实际已归赵海洋所有，杨妍涛基于买卖合同，对该房屋享有实际的所有权。郭师祥申请对该房屋的查封行为，侵害了杨妍涛的合法权益，应当依法撤销查封行为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案的证据和事实，本院认定如下：郭师祥与陈素芳、王信英、任沂萌等借款合同纠纷一案，本院于2015年11月11日作出(2015)涧民四初字第603号民事判决书，判决：一、被告陈素芳、王信英于判决生效后十日内向原告郭师祥偿还借款人民币200万元。二、被告陈素芳、王信英从2015年7月14日起至偿还原告郭师祥借款本金200万元止，按中国人民银行同期贷款利率的四倍向原告郭师祥承担200万元的利息。三、被告陈素芳、王信英于判决生效十日内偿还原告郭师祥人民币10万元。被告陈素芳、王信英从2015年8月4日至偿还原告郭师祥借款10万元止，按中国人民银行同期贷款利率承担利息。逾期按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定执行。四、被告汝州市旭源养殖有限公司、汝州市旭源养殖专业合作社、任沂萌、洛阳市涧西区刘一手火锅店、洛阳市西工区川渝重庆刘一手火锅店对以上1-2项承担连带偿还责任。后郭师祥向本院申请执行，执行案号为(2016)豫0305执141号。另查明，2014年3月5日，任沂萌与河南万基实业有限公司签订《商品房买卖合同》，任沂萌购买现房汝州市××花园××楼××室，建筑面积158.14平方米，房屋价款642364元，任沂萌于2013年11月29日前付清首付款202364元，剩余房款44万元办理按揭贷款。2015年6月23日，该房屋办理所有权证，所有权人登记为任沂萌，所有权证号：汝房房权证汝州市字第**。郭师祥与陈素芳、王信英、任沂萌等借款合同纠纷一案诉讼阶段，本院于2015年8月27日查封该房产至2018年8月26日，查封文号(2015)涧民四初字第603号。执行过程中，于2018年8月23日续查封该房产，查封期限三年。杨妍涛对本院查封涉案房屋提出书面异议，本院于2019年8月9日作出（2019）豫0305执异172号执行裁定，驳回杨妍涛的异议请求。杨妍涛不服，向本院提起执行异议之诉。庭审中，赵海洋提交任沂萌、周玉辉与赵海洋签订的落款日期为2014年5月5日的《商品房买卖协议》，约定：任沂萌与其丈夫周玉辉将位于汝州市万基花园33号楼203号商品房出卖给赵海洋所有，房款为人民币662364元，赵海洋一次性给付22万元整，余款由赵海洋按照任沂萌与建设银行签订的抵押借款合同的本金利息按月支付或乙方购买该商品房后一次性付清；协议生效后，任沂萌将该房的银行卡交给赵海洋便于偿还银行贷款，赵海洋还清银行贷款后，任沂萌无条件义务协助办理房产过户手续等。提交任沂萌出具的《收到条》：今收到赵海洋房款贰拾贰万元整（220000元）收款人：任沂萌2014年5月5日。提交赵海洋与杨妍涛签订的落款日期为2016年8月23日的《购房协议》，约定：赵海洋将本人拥有的位于万基花园33号楼203号房产出卖给杨妍涛，价格22万元，房款在签订该协议时一次性给付；协议生效后赵海洋予以协助办理过户登记，因过户不能，赵海洋无条件退还房款，办理过户登记以杨妍涛付清商品房的全部房款为准（该商品房为贷款，还贷期限为30年），从协议生效之日后的按揭贷款由杨妍涛负责偿还等。《购房协议》上还有保证人苗现国和见证人李某签字，后附有商品房买卖合同、银行卡、物业费收据、办证费收据、维修基金收据、商品房买卖协议等材料的《移交清单》。提交涉案房屋的物业缴费收据、办证费收据、维修基金收据、装修管理费收据、银行卡、房产证，收据上记载的客户名称均为任沂萌。提交河南万基实业有限公司2020年6月22日出具的《证明》，称：2014年5、6月份，任沂萌等人到公司要求更换《商品房买卖合同》及买房人姓名，因合同已办理备案，不能更换购房人姓名。提交河南万吉物业服务有限公司2020年5月28日出具的《证明》，称：赵海洋在2014年7月到物业公司称其购买了33号楼203室，赵海洋缴纳了装修管理费、煤气入户费、有线电视入户费、物业费等，10月入住。该两份《证明》上均无制作人和负责人的签名。任沂萌、赵海洋均称按揭贷款的银行卡在签订合同后交给赵海洋偿还银行贷款。证人陈某出庭作证，称其与赵海洋系二十多年的朋友，与任沂萌系表亲，任沂萌通过他将涉案房屋卖给赵海洋，按揭贷款的银行卡由任沂萌持有，赵海洋将钱交给他，由他转交给任沂萌还款，后其外出打工，卡交给赵海洋。赵海洋在庭审中称向任沂萌支付的22万元房款系现金交付，从银行卡中取了几万，还有一部分为亲戚借款；但未提交资金来源的相关证据，也未提交其个人偿还涉案房屋按揭贷款的资金来源、银行取款、转账等相关凭证。杨妍涛除提交《商品房买卖协议》、《购房协议》、《收到条》、涉案房屋物业缴费收据、办证费收据、维修基金收据、装修管理费收据、银行卡、房产证之外，还提交其于2016年8月23日取款22万元的银行凭证，赵海洋与案外人曹军营签订的日期为2014年7月1日的《室内装饰合同》和曹军营2016年8月23日出具的收到涉案房屋杨妍涛装饰款21万元的《收到条》。赵海洋、杨妍涛均称赵海洋没有能力支付装修款，杨妍涛购买房屋后向曹军营支付了装修款。杨妍涛提交2017年1月至2018年11月14日其向任沂萌按揭贷款的银行卡转账偿还房贷的银行交易明细、涉案房屋2016年10月至2018年11月的水费交纳明细、2016年10月28日至2018年8月18日期间用户名为“杨延涛”的购电明细，2018年物业交费单，证明其于2016年8月23日购买涉案房屋后偿还银行按揭贷款、支付水电费、物业费，已合法占有涉案房屋。本院认为，案外人主张其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，应当充分举证证明。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。赵海洋主张其已从任沂萌处受让涉案房屋，但关于购房款的支付，其仅提交了任沂萌出具的《收到条》，未提交支付房款的资金来源、银行取款记录等相关证据，不能证明其实际支付了购房款；赵海洋也未提交个人偿还涉案房屋按揭贷款的资金来源、银行取款、转账等相关凭证，不能证明其实际偿还了银行按揭贷款。证人陈某与赵海洋和任沂萌均存在利害关系，且其证言中关于房屋出卖后按揭贷款银行卡由谁持有和按揭贷款还款方式与赵海洋、任沂萌的主张存在矛盾之处，其证言不能作为认定本案事实的依据。河南万基实业有限公司和河南万吉物业服务有限公司出具的《证明》上均无制作人和负责人的签名，对其证明效力本院不予认定。赵海洋提交的物业费、办证费、装修管理费等收据均为任沂萌的名字，不能证明上述费用系其交纳；仅有装修合同和收到条，不能证明赵海洋装修了涉案房屋。故赵海洋不能证明其实际占有涉案房屋的事实。同时，赵海洋明知涉案房屋系按揭贷款购买，银行抵押权未涤除，不能办理过户登记手续，仍购买涉案房屋，其自身对未办理过户登记存在过错。杨妍涛提交的《购房协议》、银行取款凭证、购电明细、偿还按揭贷款的银行交易明细等证据虽能够证明其购买了涉案房屋并占有使用，但杨妍涛在涉案房屋已被本院查封且明知涉案房屋有银行按揭贷款抵押，不能办理过户登记的情况下购买，其对未办理过户登记亦存在过错。故杨妍涛对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。涉案房屋仍登记在被执行人任沂萌名下，本院依法有权予以查封执行。杨妍涛的诉讼请求，本院均不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告杨妍涛的诉讼请求。本案受理费10126元，由原告杨妍涛承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  韩亚蕾人民陪审员  姚瑞侠人民陪审员  赵国权二〇二〇年十一月十三日书 记 员  杨 静