广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初18741号原告（反诉被告）：张浪，男，1964年7月12日出生，汉族，住广东省佛山市南海区***********************，公民身份号码******************。委托诉讼代理人：彭志明，广东沥雄律师事务所律师。委托诉讼代理人：张家秋，广东沥雄律师事务所律师。被告（反诉原告）：郑和燕，男，1969年10月1日出生，汉族，住广东省广宁县**************，公民身份号码******************。被告（反诉原告）：佛山市达安门窗有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*****************，统一社会信用代码*****************。法定代表人：郑和燕。两被告共同委托诉讼代理人：杨丽青，广东宝慧律师事务所律师。原告张浪与被告郑和燕、佛山市达安门窗有限公司（以下简称达安公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案后，两被告在诉讼中提起反诉，本院决定受理并与本诉合并审理。本院依法适用简易程序于2020年10月27日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人彭志明、张家秋，两被告的共同委托诉讼代理人杨丽青到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告郑和燕签订的《租赁合同》，两被告搬离并向原告返还涉讼租赁物；2.两被告连带支付至返还租赁物之日止的租金（其中2019年5月至8月租金342000元，从2020年4月起至实际返还涉讼租赁物之日止按每月85500元计算）；3.确认48000元按金归原告所有；4.两被告连带支付律师费73200元；5.两被告向原告支付租金利息（2019年5月至8月、2020年4月至10月均以每月85500元租金为本金，分别从该月5日起算至实际清偿之日止，按同期全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算）；6.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年5月6日，原告与被告郑和燕签订《租赁合同》，原告将位于佛山市南海区***************的厂房出租给被告用作生产经营场地。双方约定2018年5月至2021年4月期间，每月租金为85500元，2021年5月至2024年4月期间，每月租金94050元，被告应在每月5日前交纳当月租金。合同约定，被告须向原告预付2个月租金作为租赁的按金，若合同期内被告违约，出现合同终止情况，被告应付清租金，时间计算至被告搬离之日止，原告没收按金。2019年8月28日，被告郑和燕向原告出具欠条，确认尚欠原告2019年5月至8月的租金共计342000元，被告达安公司承担连带担保责任。该期间的租金至今未付。被告达安公司出具欠条后，继续承租涉讼租赁物，并支付了2019年9月1日至2020年3月31日期间的租金。但是，两被告从2020年4月1日起，又开始拖欠租金。两被告辩称，一、确认2019年5月至8月、2020年4月起的租金尚未支付，被告没有支付租金是行使不安抗辩权，不属于违约行为，在2019年3月被告得知涉讼租赁物列入被拆迁范围，土地所有权人对建筑物、设备等进行价值评估，说明原告无法正常履行合同，被告有权行使不安抗辩权，且被告有权得到拆迁补偿。被告认为租金可以在补偿费中互相抵消，根据合同法68条规定被告有权终止履行合同。二、按金48000元不应归原告所有，由于被告行使不安抗辩权，不支付租金不属于违约行为，按金不应归原告所有。根据《最高院审理城镇房屋租赁合同纠纷具体适用问题解释》第二条规定，出租人未取得规划许可证，双方签订的租赁合同属于无效合同，该合同约定按金归原告所有的约定也属于无效。三、律师费不应由被告承担。由于租赁合同无效，被告出具的欠条内容无效，欠条约定应由被告承担律师费的约定无效。两被告向本院提出反诉请求：1.原告向两被告支付建筑物（构筑物）补偿费800000元；2.原告向两被告支付机器设备搬迁补偿38233元、拆毁损设备拆迁补偿109478元、其他生产生活资产搬迁补偿33400元；3.原告向两被告支付停业停产补助费365000元；4.原告向两被告支付装修补偿费200000元；5.原告向两被告支付搬迁补助费150000元；6.原告向两被告双倍返还按金96000元；7.原告向两被告支付员工失业补助费480000元；8.本案的诉讼费由原告承担。事实和理由：2018年5月6日，原被告签订《租赁合同》，原告将其承租的位于佛山市南海区***************的厂房转租给被告作为生产经营场所，租赁期限从2018年5月至2024年4月。签订租赁合同后，被告即对上述厂房进行了大规模的建设和装修投入，包括：1.用钢结构搭建阁楼共1002㎡，用于储放物料、产品之用，工字钢、槽钢、钢板材料及人工造价为700元/㎡，共计投入701400元；2.搭建钢结构货架280㎡，用于堆放木料之用，工字钢结构及人工造价150元/㎡，共计投入42000元；3.用钢管夹芯板搭建的办公室3间共100㎡，方管、夹芯板材料及人工造价400元/㎡，共计投入32000元；4.办公室电器线路材料、装修及人工造价200元/㎡，共计投入60000元；5.生产车间电气线路材料及人工，共计投入200000元；6.展厅2个共180㎡，夹板门洞、天花、电器线路材料及人工，造价600元/㎡，总投资108000元，铺设木门、铝门、铝窗、衣柜样板总价230000元；7.粉尘过滤池、电器线路、排风机等材料及人工共投入100000元；8.2018年新安装除尘设备1套，造价120000元，如搬迁需重新安装和铺设管道所需费用大约70000元。2019年6月，被告得知上述土地的所有权人佛山市南海区*****社区*民委员会将******一带的地段列入拆迁范围，佛山市南海区*****社区*民委员会委托广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司对属于被告的资产进行了评估，并将属于被告所有的拆迁补偿费等全部支付给原告。遗憾的是，原告收取了本属于被告所有的拆迁补偿后拒绝支付给被告，在被告一再恳求下，原告只答应减免三个月租金，使被告无法接受，更无力搬迁。被告认为，被告在上述厂房的投入将近1590000元，这是被告的直接损失，在拆迁时应给予补偿，原告不应从中截留，被告是被拆迁厂房的经营单位，停产停业补助费、搬迁补助费是拆迁人对经营企业的补偿，也应全额给付，原告无任何理由截留。原告不执行相关拆迁安置补偿规定，致使被告无力搬迁，责任在于原告。诉讼中，被告补充称，属于被告的建筑物面积为1349.29平方米；涉讼厂房拆迁，原告需要对被告16名员工支付补偿，每名员工按30000元计算。原告对反诉辩称，第一、本诉是租赁合同纠纷，根据租赁合同，承租人为被告郑和燕，因此被告达安公司并非适格的反诉原告。另外，被告反诉主张原告截留了其拆迁补偿款而要求返还实际上是侵权纠纷，与本诉租赁合同纠纷，两者属于不同的法律关系，也并非基于同一事实。因此，被告的反诉不符合法律规定，请法院依法驳回被告的反诉。第二、关于涉讼租赁物是否拆迁，原告并不清楚，目前尚未有定论。原告也未签订拆迁协议，更没有收到相关的拆迁补偿款，被告并未举证证明原告收取了相关补偿款项。而且，原告也并非拆迁补偿款的支付主体。第三、被告并未举证证明其建设和装修了涉讼租赁物以及建设和装修的时间、范围、项目、状况、现值等。另外，被告也未举证证明其主张机器设备和生产生活资产的数量、状况、现值以及如今是否还在涉讼租赁物内。第四、假设涉讼租赁物被征收拆迁，相关补偿项目也并非归被告享有，被告并未举证证明其享有的相关补偿项目及数额。第五、租赁合同是因被告逾期交租的违约行为而无法履行，根据约定，原告有权没收按金，被告主张双倍返还按金没有依据。综上所述，被告的反诉没有事实和法律依据。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人就其真实性未提出异议的证据，本院经审查，对其真实性予以采信并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.原告提交的土地使用协议、主体变更协议为原件，被告亦未举证反驳，本院确认其真实性；2.原告提交佛山市南海区*****社区**经济联合社出具的证明，无证据显示佛山市南海区*****社区**经济联合社是拆迁补偿费用的应支付主体，本院对该证据的证明效力不予确认；3.被告提交的微信聊天记录及录音光盘，由于相对方的身份无法确认，本院对该组证据的证明效力不予确认；4.被告提交的建筑物-拆迁补偿评估明细表、机器设备-搬迁评估明细表、其他生产生活-搬迁评估明细表、拆毁设备拆迁补偿评估明细表，均未经评估单位盖章确认，本院对该组证据不予确认；5.被告提交的购销合同、启洁环保设备科技有限公司营业执照、除尘器报价单、网上银行电子回单、2014年9月12日至2019年8月6日的进仓单及收款收据、达安2015工程概况、社会保险个人申报明细，与本案无关，本院对其关联性不予确认。根据以上采信的证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：2004年6月23日，原告张浪（乙方）与案外人佛山市南海区**集团有限公司（乙方）签订《土地使用协议》，约定甲方在罗务公路******（土名）何喜永西侧划1349.3平方米（折合1.87亩）土地转让给乙方作生产经营场地使用，使用期由2004年6月23日至2029年1月31日止，该土地已由甲方发包填土，土地交付乙方使用后，由乙方平整土地，基建厂房，购置设备，报装、安装水电等配套设施。2005年4月25日，原告张浪（乙方）与案外人佛山市南海区**集团有限公司（乙方）签订《土地使用协议》，约定甲方在罗务公路******（土名）规划4650.69平方米（折合6.98亩）土地转让给乙方作生产经营场地使用，使用期由2004年2月1日至2029年1月31日止，该土地已由甲方发包填土，土地交付乙方使用后，由乙方平整土地，基建厂房，购置设备，报装、安装水电等配套设施。2016年1月26日，案外人佛山市南海区**集团有限公司（甲方）、原告张浪（乙方）、案外人佛山市南海区*****经济联合社（丙方）签订《主体变更协议》，约定自2016年1月1日起，甲方将上述两份《土地使用协议》中属于甲方的权利义务全部转移给丙方，丙方继受上述合同原属甲方的权利义务，甲方退租租赁关系，由丙方与乙方建立租赁关系。2007年3月30日，原告（出租方、甲方）与被告郑和燕（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定乙方因生产经营需要，租用甲方坐落罗务公路******的厂房、办公楼作生产经营场地，租用厂房面积1500平方米，办公楼面积380平方米，租赁期2007年5月1日至2012年4月30日。2012年4月18日，原告（出租方、甲方）与被告郑和燕（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定乙方因生产经营需要，租用甲方坐落罗务公路******的厂房作生产经营场地，租用厂房、办公楼和宿舍面积共4000平方米，租赁期2012年5月1日至2018年4月30日。2018年5月6日，原告（出租方、甲方）与被告郑和燕（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：乙方因生产经营需要，租用原告坐落罗务公路******的厂房（以下简称涉讼租赁物）作生产经营场地，租用厂房和宿舍面积共5700平方米；租赁期6年，2018年5月至2021年4月每月租金85500元，2021年5月至2024年4月每月租金94050元；合同签订时，乙方须向甲方预付两个月租金作为租赁的按金，该按金在合同约定的租赁期结束后15日内，若乙方没有违反本合同约定的事项，则由甲方不计算利息退还给乙方；租金以先支付后使用为原则，则乙方应在每月5日前交纳当月的租金，未经甲方同意，不得拖欠，若拖欠租金超过当月20日，作乙方违约，甲方有权单方面终止合同，收回所租物业，同时有权封存乙方物资和设备，变卖足够抵偿乙方所拖欠的租金，余款退还给乙方，并作乙方违约处理；若合同期内乙方违约，出现合同终止的情况，乙方应付清租金，时间计算至乙方搬离之日止，甲方没收按金。2019年2月28日，被告郑和燕作为欠款人、被告达安公司作为担保人共同出具《欠条》，载明：郑和燕确认尚欠张浪2019年5月至8月的租金342000元，由达安公司承担连带担保责任，若郑和燕或达安公司未能足额支付所欠租金，则张浪可向佛山市南海区人员法院起诉，除应支付所欠租金和由此产生的利息外，还应承担张浪因诉讼所支付的律师费、办案费、案件受理费等费用。2020年3月19日，原告向被告郑和燕发出《拖欠租金缴交通知》，要求郑和燕于3月25日缴清所拖欠租金。2020年7月16日，原告向两被告发出《厂房租赁协议解除通知书》，载明：你方从2019年下半年其多次不按时支付租金，屡催无果，截止2020年7月31日，你方累计拖欠租金7个月共598500元，已构成违约，现我方正式通知你方，双方于2018年5月6日签订的《租赁合同》自2020年8月1日起终止，请你方收到通知之日起五天内搬离该厂房。另查明，2020年6月12日，原告（甲方）与广东沥雄律师事务所（乙方）签订《民事委托代理合同》，约定甲方因与郑和燕、达安公司租赁合同纠纷一案，乙方接受甲方委托，委托彭志明、张家秋律师在上述案件中担任甲方的委托代理人，代理服务范围为代理一、二审诉讼及代理申请执行，诉讼费按诉讼总额的10%收取。2020年8月12日，广东沥雄律师事务所开具增值税发票，确认收到原告支付的律师费51240元。2020年7月30日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原告陈述，被告郑和燕是涉讼租赁物的承租人，根据欠条，被告达安公司是连带担保人，达安公司同时也是涉讼租赁物的实际使用人；涉讼租赁物未办理规划报建，确已列入拆迁范围；原告并未收到涉讼租赁物的拆迁评估报告，亦未签订拆迁补偿协议，未收到涉讼租赁物的拆迁补偿款。两被告陈述，郑和燕不是合同当事人，其作为达安公司的法定代表人签名，法律后果应由达安公司承担；两被告诉请原告支付的各项费用是因涉讼租赁物拆迁而应获得的费用。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。关于合同当事人的问题。郑和燕一直以个人名义与原告签订合同承租租赁物，且拖欠租金的《欠条》是郑和燕作为欠款人、达安公司作为担保人共同出具的，本院据此认定郑和燕是原告出租涉讼租赁物的合同相对方。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，原、被告均未能提供涉讼租赁物已经规划报建或经行政主管部门批准建设的证据，涉讼租赁物未经批准建设，原告与被告郑和燕签订的《租赁合同》违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。无效合同自始没有法律约束力，本院对原告诉请解除合同不予支持。合同无效，因合同收受的财产应予返还。被告郑和燕是合同相对方，被告达安公司则实际占有使用涉讼租赁物，故两被告应当将涉讼租赁物返还予原告。原告应返还其收取的按金48000元予被告郑和燕。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，被告郑和燕应参照《租赁合同》约定的租金标准支付占用期间的费用予原告。被告郑和燕未支付2019年5月至2019年8月期间及自2020年4月1日起的场地使用费，故其应向原告支付2019年5月至2019年8月的使用费342000元，以及自2020年4月1日起至返还涉讼租赁物之日止按每月85500元的标准计算的使用费予原告。被告郑和燕应参照合同约定于每月5日前支付场地使用费，其逾期支付给原告造成了资金占用损失，本院酌情确定郑和燕应各以85500元为本金分别从2019年5月至2019年8月、从2020年4月至2020年10月的每月6日起至实际清偿日止按年利率4.35%计付利息予原告，本院对原告主张超出部分的利息不予支持。达安公司出具《欠条》对2019年5月至8月的使用费及利息提供担保，其应当对使用费342000元及各以85500元为本金分别从2019年5月至2019年8月的每月6日起至实际清偿日止按年利率4.35%计算的利息承担连带清偿责任。原告主张达安公司对此外的使用费及利息承担清偿责任没有法律依据，本院不予支持。《欠条》约定律师费由两被告承担，原告举证证明其因本案诉讼实际支出律师费51240元，故两被告应支付律师费51240元予原告，本院对原告主张超出部分不予支持。无证据显示已就涉讼租赁物签订拆迁补偿协议，两被告亦未举证证明原告已实际收取属被告应得的拆迁补偿款，两被告基于拆迁补偿而主张原告支付的各项费用，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）郑和燕、佛山市达安门窗有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还2018年5月6日签订的《租赁合同》项下坐落佛山市南海区***************的厂房予原告（反诉被告）张浪；二、被告（反诉原告）郑和燕应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年5月至2019年8月的场地使用费342000元及各以85500元为本金分别从2019年5月至2019年8月的每月6日起至实际清偿日止按年利率4.35%计算的利息予原告（反诉被告）张浪；三、被告（反诉原告）郑和燕应于本判决发生法律效力之日起十日内支付自2020年4月1日起至上述第一项义务履行之日止按每月85500元的标准计算的场地使用费予原告（反诉被告）张浪；四、被告（反诉原告）郑和燕应支付各以85500元为本金分别从2020年4月至2020年10月的每月6日起至实际清偿日止按年利率4.35%计算的利息予原告（反诉被告）张浪，本项随上述第三项清；五、被告（反诉原告）佛山市达安门窗有限公司对上述第二项确定的债务承担连带清偿责任；六、被告（反诉原告）郑和燕、佛山市达安门窗有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付律师费51240元予原告（反诉被告）张浪；七、原告（反诉被告）张浪应于本判决发生法律效力之日起十日内返还按金48000元予被告（反诉原告）郑和燕；八、驳回原告（反诉被告）张浪的其他诉讼请求；九、驳回被告（反诉原告）郑和燕、佛山市达安门窗有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，受理费28779.5元，财产保全费4306元，合计33085.5元（原告已预交），由原告张浪负担14448.5元，被告郑和燕、佛山市达安门窗有限公司负担18637元。反诉受理费12488.44元（两被告已预交），由原告负担500元，两被告负担11988.44元。经核算，两被告应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳18137元，逾期交纳，本院依法强制执行。原告多预交的13948.5元，自本判决发生法律效力后，经原告向本院申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈宇琼二〇二〇年十一月二十七日书记员  林浩成