四川省乐至县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川2022民初896号 原告：许小龙，男，1966年3月21日出生，汉族，住四川省乐至县。 原告：黄龙祥，男，1967年4月22日出生，汉族，住四川省乐至县。 原告：许应华，男，1958年11月17日出生，汉族，住四川省乐至县。 原告：许景红，女，1964年8月27日出生，汉族，住四川省乐至县。 原告：刘玉琼，女，1963年10月24日出生，汉族，住四川省乐至县。 上述五原告的共同委托诉讼代理人：唐春林，乐至县石佛法律服务所法律服务工作者。 被告：黄元兴，男，1981年8月8日出生，汉族，住四川省乐至县。 委托诉讼代理人：廖健全，四川精略律师事务所律师。 被告：四川省乐至县长胜房地产开发有限公司，住所地乐至县天池镇东街**，统一社会信用代码91512022754707299M。 法定代表人：杨秀刚，职务经理。 原告许小龙、黄龙祥、许应华、许景红、刘玉琼与被告黄元兴、四川省乐至县长胜房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许小龙、黄龙祥、许应华、许景红、刘玉琼的共同委托诉讼代理人唐春林、被告黄元兴的委托诉讼代理人廖健全、四川省乐至县长胜房地产开发有限公司法定代表人杨秀刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 许小龙、黄龙祥、许应华、许景红、刘玉琼向本院提出诉讼请求：1.判令被告按合同约定承担逾期交付产权证的违约金280000元；2.本案诉讼费用全部由被告负担。诉讼中，原告明确案涉合同的违约金计算方式为购房合同总价的20%，该标准在案涉合同中并未约定，系原告参考类似案件计算得出。事实及理由：2007年8月2日，原告许小龙、黄龙祥、许应华与被告四川省乐至县长胜房地产开发有限公司的代理人黄元兴签订了土地使用权转让和门面房、住房返还的补偿《协议书》，约定甲方（即原告许小龙、黄龙祥、许应华）将所属的在乐至县的土地使用权转让给乙方（即被告及其项目代理人黄元兴），用于修建石佛客运站及综合设施工程项目。乙方在工程完工后将补偿甲方四个门市和三套住房，乙方还承诺于2008年8月交房，所有证件在交房之日起6个月内办好交甲方，如任何一方违反此协议将给付对方违约金（即此项目总价的20%）。被告于2008年8月底之前将应当补偿的返还门面和住房，如数交付给了许小龙、黄龙祥、许应华。2011年2月15日，原告许小龙、黄龙祥、许应华将三户共有的门面所有权转让给了原告刘玉琼。次日，原告黄龙祥将自己所有的商住楼Ａ栋二楼住房所有权转让给了原告许景红。被告自交房后，至今也没有履行办理相关产权证交付的义务。多年来，原告通过多种途径，多次催促被告办理，但被告却百般推脱，故原告诉至人民法院，请求依法判决。 黄元兴辩称，原、被告买卖交易之房屋及未办证属实，由于办证属于行政登记行为，并非原、被告所能控制，被告无权办证。由于土地需要交纳土地出让金，导致至今未办证，原告也向相关部门提交过相应资料。原告的事实和请求合情合理，办证是二被告无能为力的，原、被告都是受害者，被告不存在合同违约，请求驳回原告的诉讼请求。 四川省乐至县长胜房地产开发有限公司辩称，一是被告公司不是石佛汽车站开发建设的实际单位，实际投资开发建设者是被告黄元兴，黄元兴是挂靠其公司进行开发建设，由于该系列案涉及多种情形，有以被告公司名义去拆旧还新的，这类根本就不应该由公司去办证，有以被告公司名义签订的买卖合同这一类，这些买受人根本就没有交款到公司，从合同履行的事实来说，买受人没有履行给付款项的义务，所以被告公司不承担办证义务，有一类买卖合同根本与被告公司无关，其未签章也对此一无所知，对方亦未履行交款义务，此类购房户不能要求其公司履行办证义务。从合同和办理房屋产权证的法定职责看，被告公司也无此权利和义务。办理权属证书是国家机关的权利，即使是被告公司卖出房屋，也只有代理上交资料的义务，并无办证权利。综上，由于房屋买卖合同中并未约定逾期办证违约金，视为购房户不要求，现各购房户已实际占有使用该房屋，自身并无经济损失，本案也无证据证明其损失，故应以原告举证不能驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。经原、被告诉辩陈述以及本院认定的证据，查明：许小龙、黄龙祥、许应华于2002年9月3日取得乐至县划拨地块使用权，用途为商住，土地等级为乡镇一级，土地使用权面积2547平方米，该地块上有砖木结构房屋4处，产别系私产，1处办公用房，建筑面积61平方米，1处生产用房，建筑面积147平方米，1处住宅用房，建筑面积128平方米，1处其他用房，建筑面积18平方米，上述房屋系黄龙祥等2人共有。2007年8月2日，作为四川省乐至县长胜房地产开发有限公司的法定委托人黄元兴作为乙方与许小龙、黄龙祥、许应华三人作为甲方签订《协议书》，载明：“为修建石佛客运站及综合设施工程项目，双方达成协议如下：1、甲方自愿将自己所拥有的在乐至县的土地使用权，土地面积约2580平方米转让给乙方使用（包括在此土地上所有的建筑物及其他设施），并将土地使用权证和房屋产权证交给乙方，使用权和处理权将归乙方所有。2、甲方按乙方规定时间搬离，其所有费用甲方自行负责。3、乙方在甲方转让给他的土地上修建石佛客运站、商住楼及综合设施等工程项目，建修此工作项目所办手续名称为小城镇建设及车站建修，但建修好后此工程项目的使用权和经营权等全部归乙方所有，甲方不得干涉。4、等工程完工后，乙方将补偿甲方四个门市，每个门市不小于40平方米，住房**，每套住房不小于110平方米，并办好四个门市、三套住房的房屋产权证、契证、土地使用证交付给甲方。接通水、电、气，包括上户。乙方最迟在2008年8月底前交付经验收质量合格的房屋给甲方使用，所有证件在交房之日起6个月之内办好交甲方。5、在修建此工程项目中，甲方不得干涉阻挡施工进程，并有义务协助乙方办理施工手续和有关此工程项目的事宜。……7、本协议一式四份，甲乙双方各一份，部门存档两份，如任何一方违反此协议将给付对方违约金此工程项目总价的20%。……”同日，作为四川省乐至县长胜房地产开发有限公司的法定委托人黄元兴向许小龙、黄龙祥、许应华三人发出于2007年8月9日前搬离现住地点的通知。 此后，黄元兴以石佛镇汽车客运站修建项目负责人的身份向有关职能部门申请办理建设用地申报审批手续，申报项目名称为石佛镇汽车客运站综合楼，总投资146万元，申请用地面积2,547平方米。2007年9月20日，乐至县规划和建设局向石佛镇汽车客运站建设项目颁发建设用地规划许可证，编号：乐建乡【2007】119号，准予办理征用划拨土地手续，用地单位为四川省乐至县长胜房地产开发有限公司，用地项目名称为车站综合楼（五层），用地位置为石佛镇太阳路307号（煤站），用地面积为880平方米。2009年4月，石佛镇汽车客运站及其综合楼建设项目完工后，黄元兴领取石佛镇汽车客运站的道路运输经营许可证、个体工商户营业执照和组织机构代码证，上述证照显示石佛镇汽车客运站属于黄元兴个体经营。 2016年5月30日，黄元兴出具《承诺书》，载明：“石佛镇汽车客运站建设工程，是其取得的土地使用权，开发挂靠于四川省乐至县长胜房地产开发有限公司，施工挂靠于四川省乐至县长胜建筑有限公司。该建设工程系其自主开发、施工的，现已全面竣工通过验收合格，投入使用。……销售房屋的两证办理和费用，质量保修期内的维修及各种纠纷均由其自己承担，与公司无关，并自愿拿其开发未销售的房屋和其全部家庭财产作抵押担保。” 2020年2月27日，乐至县自然资源和规划局作出乐自然资函【2020】10号《关于征缴石佛客运站建设用地土地价款的决定》，载明：“四川省乐至县长胜房地产开发有限公司、黄元兴（项目负责人）：你公司补办石佛客运站建设用地的申请，经乐府土建函【2019】2号文件批准，同意你们使用原《国有土地使用证》（乐国用【2002】第1014号）登记范围内划拨土地2，170.30平方米（折合约3.26亩），按规划设计进行房屋拆旧改建，改建后的土地用途为商业、住宅和经营性交通设施用地。改建用地实行出让，土地使用权出让年限商业和经营性交通设施用地40年、住宅用地70年，应缴纳划拨转出让土地价款共计248,547元。我局曾与你公司及项目负责人联系缴款事宜，但至今仍未缴纳。……”并向四川省乐至县长胜房地产开发有限公司和黄元兴进行送达。黄元兴于2020年3月2日收到上述征缴决定，并于次日出具《情况说明》，载明：“石佛客运站是由黄元兴投资所有，是四川省乐至县长胜房地产开发有限公司建的工程。于2007年9月开工，2008年8月竣工交付使用，土地出让金不应由长胜开发公司缴纳，与公司无关，应由客运站黄元兴负责。……” 本院认为，由于案涉房屋及其所在土地性质特殊，被告黄元兴虽作为被告四川省乐至县长胜房地产开发有限公司进行案涉房屋开发建设的代理人，同时其自认为案涉房屋修建的实际投资人，但根据本案查明的事实足以认定其行为构成表见代理，案涉房屋的实际出卖人仍应是被告四川省乐至县长胜房地产开发有限公司，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”和《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”本案中，案涉房屋的修建已经有批准权的部门予以审批，同时案涉土地亦经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续并催缴土地出让金，许小龙、黄龙祥、许应华以划拨土地使用权人及其上的建筑物、构筑物所有权人的身份，将案涉划拨土地使用权及其上的建筑物、构筑物所有权转让给受让方即本案的被告四川省乐至县长胜房地产开发有限公司，受让方经有批准权的人民政府批准，取得了案涉土地的使用权及其上的建筑物、构筑物所有权，根据许小龙、黄龙祥、许应华与受让方签订的协议书，约定由受让方对转让方作出相应的补偿，该约定内容具有合同性质，且系许小龙、黄龙祥、许应华与四川省乐至县长胜房地产开发有限公司真实意思表示，不违反法律法规规定，属合法有效，对双方当事人具有法律约束力。本案立案时确定本案案由为商品房买卖合同纠纷，现根据查明的事实能够认定本案案由系合同纠纷，应当予以变更。 关于是否违约的问题。协议书约定买受人委托出卖人代为办证，出卖人未在合同约定或法定办证期限内将房屋过户登记到买受人名下，并通知买受人领取房屋权属证书的，应当承担逾期办证的违约责任，但出卖人有证据证明办证逾期系因买受人未缴纳办证所需相关税费或提供相关证明等自身原因造成的除外。本案中，被告四川省乐至县长胜房地产开发有限公司未提供证据证明案涉房屋办证逾期系因买受人未缴纳办证所需相关税费或提供相关证明等自身原因造成的，被告四川省乐至县长胜房地产开发有限公司应当承担举证不能的法律后果，其应当承担逾期办证的违约责任。原告许小龙、黄龙祥、许应华要求被告四川省乐至县长胜房地产开发有限公司支付逾期办证的违约金，符合法律规定，本院予以支持。但原告许景红、刘玉琼要求被告四川省乐至县长胜房地产开发有限公司支付逾期办证的违约金，因双方当事人并无合同关系，根据合同相对性原则，原告主体资格不适格，理应裁定驳回其起诉，本院将另行制作裁定书。   关于逾期办证违约金标准的问题。双方当事人在协议书中约定如被告违约需给付原告此工程项目总价的20%，根据原、被告的举证，本院无法确认该约定的具体数额，该约定应视为约定不明或者无约定的情形，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本院认为，本案尽管系一般的合同纠纷，但也可以适用上述规定，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，亦可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理。原告诉请按案涉工程项目总价的20%计算违约金，但并未提供证据证明案涉工程项目总价的具体数额，该计算方式没有事实和法律依据，本院不予全部支持。但考虑到该案系同一批系列案件，与其他购房户的诉请一致，且目前起诉来院的购房者达32户之多，本院认为，在民事交往中应考量各方当事人之间以及当事人与社会之间的利益平衡。当违约案件数量众多、可能赔偿的违约金总额巨大时，不宜简单地、单独地确定个案的违约金数额，而应结合违约责任的大小、造成损失的大小、被告在系列案件中可能赔偿的违约金总额、可能引发的社会问题等因素综合进行考虑，根据公平原则，酌情确定逾期办证的违约金数额，使被告承担的违约金总额与其迟延交证责任相当，并避免被告因承担巨额赔偿后导致其无法补交土地出让金，从而导致其最终无法给包括原告在内的众多购房者办理房屋相关权属证书的情形出现。本案中，双方当事人在合同中对迟延办证违约金约定不明，原告亦未提供证据证明其房屋因逾期办证影响其居住，也未提供证据证明其实际产生的损失，本院认为，为切实督促被告积极履行办证义务，惩罚其违约行为，同时也兼顾众多购房人（同时包括本案原告在内）可能存在的损失，经本院专业法官会议讨论决定，综合酌定本案的违约金宜参照同时段同面积购房人的情况，并适当降低计算标准，以该参考的房屋总价为基数，按年利率0.5%的标准，从被告按合同约定的办理房屋权属证书届满之日起进行计算，直至被告为原告办理到案涉房屋的权属证书之日（即房屋权属证书的登记日期）止。即本案的违约金：住房330平方米×650元/平方米（酌定同期住房单价）=214，500元，门市160平方米×1，376元/平方米（酌定同期门市单价）=220，160元，合计房屋总价为434，660元。以434，660元为基数，从2009年3月1日（2008年8月31日后的6个月）起，按照年利率0.5%的标准计算，暂计算至起诉之日（即2020年5月11日）为24，346元（434，660元×0.5%×4，089天÷365天），后续的违约金仍按前述标准，从2020年5月12日起计算至被告为购房人办理到案涉房屋的权属证书之日（即房屋权属证书的登记日期）止。   另被告黄元兴系案涉房屋修建的实际投资人和作为被告四川省乐至县长胜房地产开发有限公司出卖案涉房屋的代理人，其自愿承担被告四川省乐至县长胜房地产开发有限公司逾期办证的违约责任，系债务的自愿加入，此为当事人对自身权利义务的处理，不违反法律法规的规定，被告黄元兴应当与被告四川省乐至县长胜房地产开发有限公司共同承担本案案涉房屋逾期办证的违约责任。   综上所述，原告的诉讼请求符合法律规定，理应得到支持，但诉请金额过高，应当予以适当调整。二被告的辩称意见，没有事实和法律依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条规定，判决如下：   限被告四川省乐至县长胜房地产开发有限公司、黄元兴共同在本判决生效后十五日内支付原告许小龙、黄龙祥、许应华从2009年3月1日起至本案起诉之日止（即2020年5月11日）的房屋逾期办理权属证书违约金24，346元（暂计算至起诉之日止，后续违约金的计算方式为：以434，660元为基数，按年利率0.5%的标准，从2020年5月12日起计算至办理到房屋权属证书之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费408元，适用简易程序减半交纳204元，由被告四川省乐至县长胜房地产开发有限公司、黄元兴共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 审判员  官远胜 二〇二〇年八月七日 书记员  邹 波