湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初682号原告：李玉芳，女，1972年5月4日出生，汉族，住湖南省浏阳市。委托诉讼代理人：卜益新，湖南吟正律师事务所律师。被告：长沙洁城物业管理有限公司，住所地长沙市岳麓区岳麓街道麓山南路**湖南创信房地产开发有限公司商贸中心**。法定代表人：黄巧玲。委托诉讼代理人：章小兵，北京德和衡（长沙）律师事务所律师。被告：曹远军，男，1967年11月19日出生，汉族，住湖南省桂阳县。委托诉讼代理人：章小兵，北京德和衡（长沙）律师事务所律师。被告：黄巧玲，女，1970年12月13日出生，汉族，住湖南省桂阳县。委托诉讼代理人：章小兵，北京德和衡（长沙）律师事务所律师。第三人：长沙市岳麓区刘先森水果店，住所地，住所地长沙市岳麓区岳麓街道麓山南路**创信商贸城优菜鲜市场A1门面iv>经营者：刘钊。第三人：长沙市岳麓区小耳朵零食店，住所地长沙，住所地长沙市岳麓区岳麓街道麓山南路**创信商贸城优菜鲜市场A2门面>经营者：陈琳。第三人：长沙市岳麓区蓉城包点店，住所地长沙市岳，住所地长沙市岳麓区岳麓街道麓山南路**创信商贸城优菜鲜市场A5门面div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>经营者：曹远军。委托诉讼代理人：章小兵，北京德和衡（长沙）律师事务所律师。第三人：长沙市岳麓区鲜果果水果店，住所地长沙市岳麓区，住所地长沙市岳麓区岳麓街道麓山南路**创信商贸城优菜鲜市场A7门面v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>经营者：金越起。第三人：长沙优菜鲜市场管理有限公司，住所地长沙市岳麓区岳麓，住所地长沙市岳麓区岳麓街道麓山南路**湖南创信房地产开发有限公司商贸中心118style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：曹远军。委托诉讼代理人：章小兵，北京德和衡（长沙）律师事务所律师。原告李玉芳诉被告长沙洁城物业管理有限公司（以下简称“洁城公司”）、黄巧玲、曹远军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，经原告申请，依法追加长沙市岳麓区刘先森水果店（以下简称“刘先森水果店”）、长沙市岳麓区小耳朵零食店（以下简称“小耳朵零食店”）、长沙市岳麓区蓉城包点店（以下简称“蓉城包点店”）、长沙市岳麓区鲜果果水果店（以下简称“鲜果果水果店”）、长沙优菜鲜市场管理有限公司（以下简称“优菜鲜公司”）为本案第三人。本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告李玉芳的委托诉讼代理人卜益新，被告曹远军（暨第三人蓉城包点店的经营者、优菜鲜公司的法定代表人）、被告洁诚公司、曹远军、黄巧玲的委托诉讼代理人章小兵到庭参加了诉讼，第三人刘先森水果店、小耳朵零食店、鲜果果水果店经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李玉芳向本院提出诉讼请求：1、依法判令三被告支付原告自2019年12月1日起至三被告将恢复原状后的商铺实际交还给原告之日止的租金及租金损失，至2020年6月5日暂计320666.7元（租金标准52000元／月）；2、依法判令三被告支付原告免租期租金65866元；3、依法判令三被告支付原告违约金156000元（三个月租金），被告已交纳的履约保证金不予退还；4、依法判令三被告及五个第三人共同将商铺恢复原状后腾退交付给原告；5、本案所有诉讼费包含但不限于诉讼费、财产保全申请费、评估费、执行费等由被告承担。事实和理由：原、被告于2019年7月25日签订《商铺租赁合同》，三被告租赁原告位于麓山南路739号创信商贸城一楼临街二个门面用于开设“优生鲜”市场，原告依约将商铺交付给乙方使用。因乙方经营不善、拖欠租金超过15日，原、被告已于2019年12月4日签署提前解除《商铺租赁合同》协议。虽然原、被告之间的租赁关系已协议解除，但三被告拒不履行支付租金、违约金、恢复原状、腾退房屋等义务。原告认为，原、被告之间签订的《商铺租赁合同》、《解除商铺租赁合同协议书》合法有效，原告向被告提供了符合合同要求的房屋，被告理应依照《商铺租赁合同》、《解除商铺租赁合同协议书》的约定履行及时支付租金、违约金、恢复原状、腾退房屋等义务，但是，被告经原告多次催告却拒不履行支付租金等义务至今。长沙洁城物业管理有限公司系个人独资企业，投资人为该公司法定代表人黄巧玲，根据《中华人民共和国个人独资企业法》等规定，投资人黄巧玲应以其个人财产对企业债务承担无限责任。由于被告不能依约履行其义务，致使原告合同目的无法实现，被告的行为已严重损害了原告的合法权益。第三人优菜鲜公司与第三人（次承租人）刘先森水果店、小耳朵零食店、蓉城包点店、鲜果果水果店于2019年9月分别签订的《创信商贸城优菜鲜市场租赁合同》为无效合同，同时原、被告的租赁关系于2019年12月4日已依法解除，五个第三人依法应承担腾退租赁门面交还给原告的义务。洁城公司、黄巧玲、曹远军共同辩（述）称：1、本案原告不适格，原告不是真正房东，被告要求直接与真正房东进行交涉；2、如法院认为原告适格，本案合同也已经解除，按照解除后双方相互返还财产的方式进行结算，被告愿意支付实际占有期间的租金和返还原物、恢复原状，原告返还押金；3、本案原合同及其违约金条款属可撤销，请求法院予以撤销，撤销后被告不负违约金责任。涉案合同缔约时存在欺诈，原告以每平方米300元租金为理由欺骗被告进场，在被告进场后又临时抬价要求按照每平方米400元租金的标准签订合同，此时被告已经无法撤场，只能按照原告的要求签订合同，原告提供的合同及其违约金条款涉嫌格式合同，被告并不了解，没有选择余地，被迫接受，该行为涉嫌欺诈和乘人之危、显失公平，且格式条款未予解释应当无效，请求法院宣告合同无效或予以撤销。原告所租场地存在长期闲置情形，加之受疫情影响，出租困难，原告追究被告责任，意图在于将闲置等商业风险完全转嫁给被告。该行为涉嫌显失公平，请求法院予以撤销。如果法院不同意无效或撤销，也应当变更原合同显失公平的条款，包括违约金条款；4、除此之外双方不再有其他法律纠纷；5、被告已经在腾退房产，只是需要一个过程，因为疫情的影响，招工、备料存在困难。第三人刘先森水果店、小耳朵零食店、鲜果果水果店未到庭，亦未提交书面陈述意见。本院经审理认定事实如下：2019年7月25日，李玉芳（出租方、甲方）与洁城公司、曹远军（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定甲方将其合法拥有的坐落于麓山南路739号创信商贸城的一楼临街门面出租给乙方用于经营，107号门面建筑面积92.05平方米，121号门面建筑面积73.55平方米，合计建筑面积165.6平方米。合同第二条约定：本合同租赁期为10年，自2019年7月1日起至2029年6月31日止。附条件免租金装修期38天，从2019年9月1日起计算租金。如果因乙方原因导致本合同提前解除，乙方应于提前解除本合同之日支付上述附条件免租金装修期38天的税后净租金65866元给甲方，逾期视乙方违约，并承担违约责任，甲方有权在乙方的履约保证金中直接扣除。合同第三条约定：1、第1年至第2年，每月税后净租金52000元；第3年至第5年，每月税后净租金54600元；第6年至第7年，每月税后净租金57330元；第7年至第10年，每月税后净租金60196.5元。税后净租金指因租赁房屋而产生的除“租赁所得个人所得税”外的各项税费，包含但不限于房产税、印花税、增值税、营业税、教育附加、地方教育附加、城市维护建设、地方教育附加、水电等一切税费均由乙方承担。履约保证金52000元。租期届满，乙方按照本合同约定的项目与标准交清包含但不限于租金、税费、水电费、违约金、赔偿款及应由乙方承担的全部费用、行为义务（如房屋恢复原状）等履行完毕后三日内，甲方将乙方交纳的履约保证金按结算后的余额退还给乙方（不计利息）。2、租金按季度转账支付，先交后用，乙方以现金方式提前15天即每年的2月15日、5月15日、8月15日、11月l5日前支付下一个季度的租金至甲方指定的银行账户，甲方收取租金只出具手写白纸收条，如乙方需甲方代为开具正式发票，所需税金由乙方承担。3、本合同签订当日，乙方支付给甲方前叁个月租金156000元、履约保证金52000元，共计208000元。合同第五条约定：……2、乙方在不破坏门面原主体结构的基础上，有权根据营业需要对上述商铺进行装修、转租（分租），乙方须就转租（分租）行为对甲方承担本合同约定的全部责任。转租（分租）的期限不得超过本合同的期限。本合同到期或甲方或乙方提前终止本合同，乙方的分租或转租合同无条件自然终止，乙方无权以与次承租人之间有纠纷为由，妨碍甲方包含但不限于收取租金、收回出租房屋、重新招租等权利的行使。甲方不与次承租人发生任何关系，乙方与次承租人的转租（分租）纠纷、债权债务关系与甲方无关……7、本合同租期届满或提前解除之日，乙方将租赁房屋恢复至甲方交付租赁房屋给乙方的状态（甲方交付租赁房屋给乙方的现状为：与东边公共通道和125号物业北面毗邻隔墙均为玻璃墙体，该玻璃墙体朝公共通道开有3处双开玻璃门，临麓山南路为玻璃墙体、双开玻璃门和能正常开启使用的不锈钢电动转闸门，详见照片）后，并保持其完好（自然折旧或不可抗力引致的除外）且能正常使用。如乙方不履行租赁物原样复原的义务，甲方有权自行或委托第三人完成原样复原工作，所需费用包含但不限于购买材料、拆除工资、垃圾清运等恢复原状的费用均由乙方承担，该费用标准以甲方书面通知列出的费用明细单为准。不可移动或不可拆卸的房屋装修、改造、增设他物等添附物，按照“来修去丢”的原则归甲方所有，甲方不给予任何补偿。乙方不得以任何理由要求甲方收购或补偿租赁期间的装修及设备设施的投入。如发现房屋及设备有损坏的，则从乙方的履约保证金中扣除，不足部分由乙方另行赔偿，甲方有权留置并处理乙方的物品获得赔偿救济。8、乙方须在合同期届满或提前解除之日结清一切应交费用和款项并在当日搬离租赁房屋；在合同期届满或提前解除之日起五日内恢复甲方交房给乙方时的房屋原状（见第五条第7项的描述）。逾期未搬离的，或未按时恢复房屋原状的，每占用房屋或逾期恢复原状一天，除应按上月每日租金三倍向甲方支付租金外，履约保证金不予退还。并视为乙方自动放弃该房屋内的物品的所有权和其他权利，甲方有权在社区或第三方现场见证的情况下任意处理乙方存放在租赁房屋内的所有物品，如房屋内物品的所有权或其他权利属第三方的，因甲方任意处理该物品造成的损失由乙方承担。合同第八条“违约责任及赔偿”约定：守约方有权要求违约方按当月租金的三倍／项次的标准支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿对方的经济损失。守约方还有权单方解除合同。合同第九条约定：合同期内，如甲方或乙方要求提前解除合同，均须提前三个月告知对方，如乙方要求提前解除合同，乙方己交纳的租金不予退还，还应向甲方支付解除合同当年度三个月的租金作为违约金；如甲方提前解除本合同，乙方己交纳尚未履行期间房租，甲方无息退还给乙方，应向乙方支付解除合同当年度三个月的租金作为违约金。2019年12月2日，曹远军向李玉芳出具一份手写保证书，内容为：“我应于2019年11月15日前支付下季度租金给李玉芳，没按时支付，现我保证在2019年12月4日下午3点前支付下季度租金，逾期未足额支付租金，我申请提前解除《房屋租赁合同》，解除合同按《房屋租赁合同》约定执行，我无任何异议。”2019年12月4日，李玉芳（出租方、甲方）与洁城公司、曹远军（承租方、乙方）签订一份《解除＜商铺租赁合同＞协议书》（以下简称“解除协议”），内容为：甲乙双方于2019年7月25日就甲方所有位于麓山南路739号创新商贸城的一楼临街二个门面出租给乙方用于经营，甲方依约将商铺交付给乙方使用。现因乙方经营不善、逾期缴纳租金超过15日而请求提前解除《商铺租赁合同》。甲、乙双方经友好协商一致，达成如下协议：一、本协议生效后乙方于2019年12月9日前腾空商铺并恢复原状交还给甲方，乙方同时履行下列义务：1、恢复原状的要求按《商铺租赁合同》第五条第7、8项执行；2、乙方的转租（分租）关系按《商铺租赁合同》第五条第2、10项要求执行；3、乙方应承担的费用、商铺装修、改造、增设他物等添附物的归属、处置等均按《商铺租赁合同》约定执行。二、乙方于本合同签订后三日内一次性支付因提前解除合同的下列费用给甲方：1、从2019年12月1日起至商铺恢复原状、乙方实际搬离并将商铺交还给甲方之日止的租金，租金标准按照《商铺租赁合同》第三条约定执行；2、免租期租金计65866元；3、乙方提前解除合同的违约金、乙方已缴纳的履约保证金等按《商铺租赁合同》第八条约定执行；4、因乙方提前解除合同产生的其他义务、乙方应承担的费用均按《商铺租赁合同》执行……该解除协议尾部“甲方授权代表”栏由卜益新签名。以上解除协议签订后，被告方未依约腾退商铺，且继续占有、使用。本案审理过程中，李玉芳向本院申请先予执行，请求被告及第三人将长沙市岳麓区麓山南路739号创信商贸城107、121号门面恢复原状后腾退给李玉芳。2020年6月16日，本院作出（2020）湘0104民初682号民事裁定书，裁定：限长沙洁城物业管理有限公司、曹远军、黄巧玲、长沙市岳麓区刘先森水果店、长沙市岳麓区小耳朵零食店、长沙市岳麓区蓉城包点店、长沙市岳麓区鲜果果水果店、长沙优菜鲜市场管理有限公司立即将长沙市岳麓区麓山南路739号创信商贸城107、121号门面腾空交付给李玉芳。另查，1、被告方就涉案商铺的租赁向李玉芳交纳租金至2019年11月30日，自2019年12月1日起未再交纳租金。2、2019年9月，优菜鲜公司将涉案商铺分区转租给刘钊、陈琳、曹远军、金越起分别经营刘先森水果店、小耳朵零食店、蓉城包点店、鲜果果水果店。3、洁城公司的类型为：有限责任公司（自然人独资），股东为黄巧玲（持股比例100%）。上述事实有当事人陈述，及经庭审质证的《商铺租赁合同》、《解除＜商铺租赁合同＞协议书》、房屋所有权证、保证书、《创信商贸城优菜鲜市场租赁合同》等证据予以佐证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、合同的效力问题；二、合同履行的问题；三、违约责任问题。一、关于合同效力问题被告方就其主张的合同无效或可撤销情形未提交充分证据予以佐证，且经审查，李玉芳与洁城公司、曹远军三方签订的《商铺租赁合同》及《解除＜商铺租赁合同＞协议书》均不违反法律法规的效力性强制性规定，故本院确认上述两份合同均合法有效，对各方当事人均具有约束力。二、关于合同的履行问题（一）李玉芳、洁城公司、曹远军于2019年12月4日签订了《解除＜商铺租赁合同＞协议书》，本案《商铺租赁合同》应于2019年12月4日已经解除。（二）《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，1、根据《商铺租赁合同》及《解除＜商铺租赁合同＞协议书》的约定，合同解除后，洁城公司、曹远军应当腾空商铺并恢复原状交还给李玉芳，但综合本案实际情况，本院认为由李玉芳收回商铺后自行恢复原状更有利于缓和矛盾、促进生产，故本院对李玉芳要求被告腾退并交付商铺的诉讼请求予以支持，对要求被告恢复原状的诉讼请求不予支持。李玉芳自行恢复商铺所产生的费用，双方可另行协商或另案诉讼解决。2、根据《商铺租赁合同》及《解除＜商铺租赁合同＞协议书》的约定，《商铺租赁合同》解除后，被告方还应当向原告方支付以下费用：（1）按《商铺租赁合同》约定租金标准计算的自2019年12月1日起至商铺实际腾退之日止的租金；（2）附条件免租金装修期的租金65866元。三、关于违约责任的问题《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，根据《商铺租赁合同》及《解除＜商铺租赁合同＞协议书》的约定，（1）原告主张的违约金156000元诉请于法有据，本院予以支持；（2）原告主张的被告方已交纳履约保证金不予退还诉请于法有据，本院予以支持。四、关于本案的责任主体问题首先，曹远军与洁诚公司作为共同承租方签订了涉案《商铺租赁合同》，本案中应当共同承担责任；其次，《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，洁城公司的类型为：有限责任公司（自然人独资），股东为黄巧玲（持股比例100%），且黄巧玲未提交证据证明公司财产独立于其自己的财产，故黄巧玲在本案中应当与洁城公司承担连带责任；第三，本案第三人通过转租，实际占有使用原告的出租房屋，故应与本案被告方共同承担腾退商铺的义务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、限被告长沙洁城物业管理有限公司、曹远军、黄巧玲，第三人长沙市岳麓区刘先森水果店、长沙市岳麓区小耳朵零食店、长沙市岳麓区蓉城包点店、长沙市岳麓区鲜果果水果店、长沙优菜鲜市场管理有限公司立即将长沙市岳麓区麓山南路739号创信商贸城107号、121号门面腾空交付给原告李玉芳；二、限被告长沙洁城物业管理有限公司、曹远军、黄巧玲于本判决生效之日起十五日内向原告李玉芳支付自2019年12月1日至2020年6月5日的租金320666.67元，后续租金以52000元／月的标准继续计算至实际腾退门面之日止；三、限被告长沙洁城物业管理有限公司、曹远军、黄巧玲于本判决生效之日起十五日内向原告李玉芳支付免租期租金65866元；四、被告长沙洁城物业管理有限公司、曹远军向原告李玉芳交纳的履约保证金52000元不予退还；五、驳回原告李玉芳的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4312元，保全费4520元，先予执行申请费3000元，共计11832元，由被告长沙洁城物业管理有限公司、曹远军、黄巧玲共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  刘群二〇二〇年六月二十九日法官助理付承千书记员刘彬附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。