广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2020)粤2071民初16234号原告（反诉被告）：王鹤津，女，1989年8月16日出生，汉族，住山东省德州市德城区小庄**院**，公民身份号码230************367。委托诉讼代理人：李春霞，广东非凡律师事务所律师。被告（反诉原告）：中山市汤臣房地产开发有限公司，住所地广东省中山市**********第五卡商铺，统一社会信用代码914************316。法定代表人：郑某1。委托诉讼代理人：王雍，上海市华荣律师事务所律师。原告（反诉被告）王津鹤诉被告（反诉原告）中山市汤臣房地产开发有限公司（以下简称汤臣公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月19日受理后，依法适用简易程序，由审判员何亦辉独任审判，于2020年8月10日公开开庭进行了审理。原告王津鹤及其委托诉讼代理人李春霞，被告汤臣公司的委托诉讼代理人王雍均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王津鹤向本院提出以下诉讼请求：1.被告向原告双倍返还定金人民币60000元；2.被告向原告返还购房款人民币155226元；3.被告向原告返还按揭服务费人民币1000元；4.被告向原告支付逾期返还第一项诉讼请求至第三项诉讼请求款项的利息（以人民币216226元为基数，以中国银行同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率为标准，从自2020年5月24日开始计算至被告实际返还之日止）。事实与理由：2017年12月20日，原告与被告就原告购买位于广东省中山市***********（金御豪庭）二期3幢1203房的买卖事宜签订《中山市金御豪庭二期认购书》，合同第4条约定出售方（即被告）于2019年6月30日前交付广东省中山市***********（金御豪庭）二期3幢1203房给认购方使用。2018年12月2日，原告与被告就原告购买位于广东省中山市************************的买卖事宜签订《中山市商品房买卖合同》（合同条码：1801126352），合同第八条约定出卖人（即被告）应当在2019年6月30日前将商品房交付买受人使用。合同签订后，原告根据合同的约定向被告支付了含定金在内的购房款合计人民币385226元、按揭服务费人民币1000元。其中，被告分别出具了30000元的定金收据、255226元的首付款收据、100000元的首付款收据、按揭服务费1000元收据。原告已经按合同的约定配合被告办理中山市************************的网签手续及到中国银行办理按揭贷款手续。原告多次催促被告办理网签、银行按揭事宜，被告回复原告已经办好该房的网签手续，但是银行贷款没有额度，被告一直未将中山市************************的网签手续、中国银行的按揭贷款手续的实际情况告知原告。经原告查询，被告至今仍没有为原告办理中山市************************的网签手续，被告还一直隐瞒中国银行早已批准原告购买该房的银行按揭贷款的事实；被告也没有按合同的约定于2019年6月30日前将中山市************************交给原告使用，被告的行为严重违反了诚实信用原则，被告的行为已经构成根本违约。原告于2020年5月9日要求解除与被告签订的《中山市金御豪庭二期认购书》、《中山市商品房买卖合同》（合同条码：1801126352），并要求被告退回已收的所有购房款；但被告仅仅于2020年5月9日向原告退回了购房款人民币200000元。2020年5月19日，原告委托广东非凡律师事务所向被告发出《律师函》，要求被告在收到《律师函》后三天内返还原,告已付购房款人民币155226元、双倍返还定金人民币60000元、返还按揭服务费人民币1000元，并按照合同的约定支付相应的违约金。被告于2020年5月20日签收了《律师函》，但是被告对此置之不理。原告认为，原告与被告之间签订的《中山市金御豪庭二期认购书》、《中山市商品房买卖合同》是双方真实合法的意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人应该依约履行。被告严重违反诚实信用原则，且被告已经构成根本违约。据此，原告诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。原告就其主张的事实及诉讼请求向本院提供了以下证据：1.中山市金御豪庭二期认购书、收据、收款收据；2.中山市商品房买卖合同；3.住房证明、银行贷款审批结果；4.客户交易详细信息；5.EMS快递单、律师函及EMS快递签收结果；6.中山市不动产登记资料查询结果；7.原告与被告员工杜巧巧的微信聊天记录；8.原告与被告员工刘经理2019年11月2日视频及视频对话；9.原告与中国银行三乡支行工作人员郑少荣2020年6月11日视频、原告与中山市*******工作人员2020年6月11日视频及视频对话；10.原告与被告的员工2020年5月9日通话录音光盘及文字内容；11.涉案房产预售登记查询结果；12.中山市不动产登记资料查询结果。被告汤臣公司答辩称：被告不同意原告的诉求，因为原告不履行买卖合同的约定，没有向被告支付相应的购房款，并且因我方要求按照中山当地相关部门的规定，需要将原购房款打款至房产监管账户，经我方多次催促，原告也拒不履行。2020年5月9日，我方按照约定将20万元首付款打款至原告的账户，再由原告重新打款至房产监管账户，可是原告未按约定打款，直接携款离开，其行为已涉嫌恶意侵占。之后原告即和我方房产销售要求解除双方签订的房产买卖合同，并要求我方退还其余款项。被告汤臣公司向法院提供了以下证据：1.中山市房产交易和资金监管平台—商品房网上签约备案；2.银行转账电子回单；3.回复函及签收凭证；4.原告与房产销售杜巧巧的微信聊天记录。被告汤臣公司向本院提出以下反诉请求：1.原告向被告返还购房首付款20万元；2.原告向被告支付购房款897000元。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2017年12月20日，就反诉被告购买位于广东省中山市***********（金御豪庭）二期3幢1203房的买卖事宜签订《中山市金御豪庭二期认购书》，双方于2018年12月2日就反诉被告购买金御豪庭二期3幢1203房的买卖事宜签订《中山市商品房买卖合同》(网签合同条码：1801126352)。根据商品房买卖合同第六条的约定，反诉被告应将购房款打款到反诉原告在政府房产部门备案的房产销售监管账户内，由于反诉原告财务和反诉被告沟通出现问題，导致反诉被告没有将首付款打款到政府备案的房产销售监管账户内，反诉原告多次要求反诉被告根据流程将该笔款项原路退回后，再由反诉被告重新打款到政府备案的房产销售监管账户内，可是反诉被告起先一直不予配合，最终双方约定2020年5月9日下午在反诉原告财务室内办理重新打款到监管账户的手续，2020年5月9日下午15点57分反诉原告财务按双方之前约定先将20万元原路退回反诉被告提交的个人银行卡后，不料反诉被告毫无诚信，居然携卡潜逃，之后就开始信口雌黄要求解除合同，其行为已涉嫌欺诈及恶意侵占。根据商品房买卖合同的约定，反诉原告应在2019年6月30日前将取得竣工验收备案登记证并符合合同约定的商品房交付给反诉被告使用。虽然反诉原告并未在合同约定的上述期限内将商品房交付给原告使用，但反诉被告仅支付了涉案房屋的部分首期款，剩余的购房款至今尚未支付，根据双方签订的商品房买卖合同的约定，反诉被告未付清购房款的，反诉原告有权推迟商品房的交付时间，故反诉原告未交楼的行为不构成违约，属于行使先合同义务抗辩权的正当行为。同时涉案房屋已于2019年10月17日取得了竣工验收备案登记证，已符合合同约定的所有交付条件，只要反诉被告履行了付款义务，反诉原告即可履行交房义务，可是反诉被告不但不履行付款义务，至今仍没有归还其恶意侵占的20万元购房首付款。综上，请求法院支持反诉原告的反诉请求。被告汤臣公司在反诉中提供的证据与本诉一致。针对被告汤臣公司的反诉，原告王津鹤答辩称：1.被告未按合同约定为原告购买的涉案房屋办理网签备案手续，导致原告的银行按揭贷款手续无法审批，原告以实际行动收回首期款20万元及提出解除合同。2.原、被告双方签订的合同约定原告以按揭贷款的方式支付剩余购房款897000元，原告也已按规定提交了相应的贷款资料，由于被告未办理涉案房屋网签备案手续，导致贷款无法审批，责任不在原告，在于被告。3.原告已于2017年12月25日向被告支付了首期款，但被告在2018年12月2日至2019年6月30日期间一直未将原告支付的首期款退回给原告，并要求原告将首期款支付到监管账户，而是一直到2020年5月9日才要求原告将首期款支付到监管账户，没有任何依据。4.原告通过合同载明的预售许可证号查询涉案房产，并未查到涉案房产的登记备案许可证。综上，请求法院驳回被告的反诉请求。原告在反诉中提供的证据与本诉一致。本院认定事实如下：2017年12月20日，原告向被告支付定金3万元，用于购买被告开发的位于中山市************************；2017年12月25日，原告分两笔向被告支付上述房屋的首期款共计355226元；上述款项共计385226元。2017年12月25日，原告向中山市香山中信法律咨询服务有限公司支付上述房屋的按揭服务费1000元。2018年12月2日，原告王鹤津（作为买受人）与被告汤臣公司（作为出卖人）签订一份中山市商品房买卖合同，约定：1.买受人购买出卖人开发建设的位于中山市************************，该商品房总价款1282226元；2.买受人按银行按揭贷款方式付款，于2017年12月25日前支付首期款385226元，剩余房款897000元通过办理按揭贷款方式支付；3.出卖人应当于2019年6月30日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的商品房交付给原告使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期，若出卖人在合理的时间内已将申请验收的所有文件递交给各有关部门或单位办理验收，而有关部门或单位未能及时办理导致的延误；4.出卖人逾期交房的违约责任，逾期不超过90日的，买受人可要求出卖人自规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，逾期超过90日的，按每日万分之三支付逾期交房违约金，逾期超过270天的，买受人有权解除合同；5.因买受人未有履行付清应付房价款、契税、专项维修资金等款项的，出卖人有权顺延交付商品房及办理契证，出卖人因此无须承担违约责任；6.商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。上述商品房买卖合同还约定了其他条款。上述合同签订当天就在中山市住房和城乡建设局系统进行了网签。2019年10月17日，涉案商品房所在工程取得了建设工程竣工验收备案登记证。又查：由于房地产调控政策及监管部门的要求，购房者的购房款需要统一支付到监管账户才能办理备案手续。2020年5月9日，被告将原告缴纳的首期款中的20万元退回给原告，要求原告重新将该20万元支付至监管账户以便顺利办理交易手续，但原告收到被告退回的20万元后拒绝将该20万元支付至监管账户。2020年5月19日，原告委托律师发函给被告，要求解除合同，并要求被告退回剩余购房款、双倍返还定金等。2020年6月19日，原告诉至本院，提出前述诉讼请求。诉讼中，原告明确表示不同意继续履行合同。在原告明确不同意继续履行合同的情况下，经本院释明，被告仍坚持前述反诉请求。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的中山市商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，相关当事人均应按照约定全面履行自己的义务。原告向被告支付了首期款385226元，双方没有异议，本院予以认定。涉案商品房买卖合同已办理了网签手续，涉案房屋也取得了竣工验收备案登记证，合同完全具备履行的条件。被告根据资金监管的要求，将原告缴纳的20万元首期款退回给原告，要求原告将款项重新支付至监管账户，原告收到款项后拒绝将款项支付到监管账户，并向被告提出解除合同，导致合同无法继续履行，责任在于原告，本院认定原告已构成违约。因此，对于原告要求被告双倍返还定金、退回购房款、按揭服务费及利息的诉讼请求，理据不充分，本院不予支持，予以驳回。对于被告反诉要求原告返还购房首付款20万元及支付剩余购房款897000元的诉讼请求，其本质为要求继续履行合同，但在原告明确表示不同意继续履行合同，尤其是双方约定剩余购房款897000元为按揭贷款方式，如原告不配合办理按揭贷款，将导致合同目的无法实现，故被告要求原告继续履行合同支付剩余购房款的请求，理据不充分，被告可要求原告承担因违约解除合同应承担的违约责任，但经本院释明，被告仍坚持其反诉请求，故对于被告的反诉请求，本院予以驳回。因原告违约所产生的违约责任，被告可以另案起诉解决。综上所述，原告的诉讼请求和被告的反诉请求，理据均不充分，本院均不予支持，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回原告王鹤津的全部诉讼请求；二、驳回被告中山市汤臣房地产开发有限公司的全部反诉请求。本诉案件受理费4550元，减半收取为2275元，财产保全费1604元，合共3879元（原告已预交），由原告自行负担；反诉案件受理费7334元（被告已预交），由被告自行承担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  何亦辉二〇二〇年九月十四日书记员  卢芷琪冯莹