苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0508民初2910号 原告：赵正，男，1996年1月26日出生，汉族，住江苏省盐城市亭湖区。 委托诉讼代理人：赵学硕（系原告父亲），男，1964年2月16日出生，汉族，住江苏省盐城市亭湖区。 委托诉讼代理人：季祥林，江苏国磊律师事务所律师。 被告：苏州禾发房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州市西环路****楼**。 法定代表人：李兆荣，董事长。 委托诉讼代理人：吴莉莉，江苏新高的（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周宁，江苏尚韬律师事务所律师。 原告赵正与被告苏州禾发房地产开发有限公司（以下简称禾发公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案，依法适用简易程序于2020年11月4日公开开庭进行了审理。原告赵正的委托诉讼代理人季祥林和赵学硕、被告禾发公司的委托诉讼代理人吴莉莉到庭参加庭审。本案现已审理终结。 原告赵正向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2017年6月21日签订的商品房买卖合同合法有效；2、被告向原告交付合同约定的精装修商品房一套；3、被告承担自2019年7月1日至实际交房之日期间的违约金（具体标准按照原告交付房款总额的日万分之三）；4、被告承担律师费及诉讼费。审理中，原告申请撤回第1、2项诉请，并明确第3项诉请以5716875元为基数，自2019年7月1日起按日万分之三计算至2020年7月13日止；第4项诉请为判令被告支付律师费2.6万元及保全担保费975元。事实和理由：2017年6月21日，原告与被告签订了商品房买卖合同一份。根据该合同约定：原告购买被告开发位于苏州市姑苏区西园路66号贤雅居×幢×室；面积为149.25平方米，总房款为5716875元；被告应该于2019年6月30日前将合同约定房屋交付给原告：被告所交付的商品房为精装修房；被告延期交房应该承担原告己交房款总额的日万分之三的违约金等约定。合同签订后，原告按照合同约定交付被告总房款5716875.00元。2020年4月30日下午，原告收到被告交房通知书。原告于2020年5月6日上午至该书面通知指定地点要求交房，但被告却要求原告与第三方签订“贤雅居装修改造协议”。原告为此未能依法领到合同约定的房屋。为此，原告委托律师向被告发出书面催交通知，被告均于拒收。特诉至法院。 被告禾发公司辩称，房屋已于2020年7月13日实际交付，该项目迟延交付是政府的原因和不可抗力，且被告已于2020年4月27日通知原告于同年的4月30日收房，因原告原因未收房，应视房屋已在4月30日交付，原告主张的违约金过高，且没有证据证明因迟延交房导致的损失，应当予以调整。双方签订的买卖合同约定原告应在2017年7月14日前支付全部房款，但是原告实际付清房款的日期为2017年9月29日，由此产生的逾期付款违约金应当与逾期交房违约金抵扣。原告主张的律师费也没有合同依据。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交商品房买卖合同、收据、交付通知书、业主须知及空白的贤雅居装修改造协议、2020年5月交付现场手机录音、催交通知、律师函、律师代理合同及发票、江苏省律师收费标准、保费发票、建设项目涉及考古调查、勘探审核意见书、建设项目涉及考古发掘意见书、苏州虎丘路新村土墩考古发掘工作情况报告、停工情况及通知、房屋交付通知书及双方当事人庭审陈述等证据等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告于2017年6月20日与被告签订《苏州市商品房买卖合同》，约定：原告以5516875元价格购买被告开发的位于苏州市西园路66号贤雅居×幢×室的全装修商品房（建筑面积149.25平方米，以下简称案涉房屋）；被告应于2019年6月30日前将上述全装修商品房交付给原告，逾期交付，被告按购房款每日万分之三承担违约金。补充条款第4条（对主合同第5条付款方式补充约定）中的4.2.9约定：甲方承担保证责任后向乙方追偿的部分，包括但不限于甲方基于保证责任而支付的费用，若甲方须通过诉讼解决的，还包括甲方因此而支付的其它合理费用，如律师费、诉讼费、执行费。补充条款第5条（对主合同第七条买受人逾期付款的违约责任）补充约定：因乙方逾期付款导致甲方未能于合同约定日期交付该商品房的，乙方除承担逾期付款违约责任外，还应自交付通知中规定的收房截止日期次日起按照主合同中相关约定承担相应责任。一方通过法律途径追究另一方违约责任的，违约方还需承担守约方为此支出的律师费等仲裁相关费用。 原告后按约向被告支付了全部购房款，并于2020年3月30日支付车位款20万元。原告陈述：就车位的购买没有签订书面的合同，仅仅是被告电话通知原告在2019年3月30日去摇号选择车位，对车位的延期交付也未约定违约金。被告认为车位款与本案无关。 原告赵正分别于2019年10月8日、2020年4月6日向被告的工商登记注册地邮寄催交通知，告知被告因未按合同约定交付涉案房屋，实属违约，应承担违约责任。 2020年5月25日，原告赵正与江苏国磊律师事务所签订《委托代理合同》一份，约定赵正因商品房买卖合同纠纷，委托江苏国磊律师事务所律师作为该案的代理人，律师代理费用为26000元。次日，江苏国磊律师事务所向原告开具了金额为26000元的增值税发票。 另查明，2019年9月30日，被告取得市住建局颁发的商品房交付通知书，其中载明被告建设开发的苏地2016-WG-3号地块北区一期工程25#、30-32#、37-44#楼通过商品房交付使用备案。其后，被告将案涉房屋交由第三方进行室内精装修施工。 2020年4月27日，被告通知原告案涉房屋已具备交付条件，通知于2020年4月30日办理交付手续。 2020年5月6日，原告至案涉房屋项目现场，因被告要求原告另行签订装修改造协议才能交付房屋，而协议中涉及延后交付时间、排除原告主要权利条款，故原告未接收房屋。审理中，双方一致确认涉案房屋已于2020年7月13日交付。 再查明：案涉房屋（施工编号为39#楼）所在小区的2016-WG-3号地块开发初期（2016年）现古墓，因古墓勘探需要，工程施工受影响，主要涉及该地块内26-29#、33-36#共计八栋建筑。被告建设地块受考古发掘影响的面积在1000平方米左右，发掘期为2016年7月至2017年6月，文物搬迁工作于2018年4月11日完成。 根据规划局对建设项目涉及考古调查、勘探审核意见书，2016年7月20日要求被告项目北地块东南角区域的土墩墓葬群（约1000平方米）进行抢救性发掘，待考古发掘清理结束后方可施工，已探明无地下文化遗存区域或考古勘探清理完毕区域可以先期开工。2018年4月28日，规划局明确考古搬迁工作于2018年4月11日完成，该地块可以施工作业。 审理中，被告认可其向住建局备案的系毛坯房，故在2019年9月30日取得交付使用通知书后，还需按合同约定进行相应的室内精装修施工。此外，被告还提交常熟市住房和城乡建设局的关于转发苏州市大气办“关于采取果断措施应对重污染天气的紧急通知”等停工情况及通知材料复印件，欲证明2018年1月至2019年1月期间，出于应对污染天气等原因，相关部门要求工地全部停工，导致涉案项目停工共计40天；然原告认为，被告作为房地产开发企业，对项目施工中可能存在的政府要求停工或恶劣天气等不利因素应有预见，不能作为逾期交付房屋的免责事由。 本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应认定合同合法有效。本案系被告未按约定时间向原告交付精装修房屋所致，被告抗辩称其在开发过程中因考古发掘给施工带来不利影响的观点，因被告在销售案涉房屋时考古发掘已近尾声，被告对于考古发掘给工程施工带来的不利影响应当知晓,然其仍在合同中约定交付时间为2019年6月30日，故合同约定的交付时间对双方均具拘束力。被告因逾期竣工导致后期迟延交付，按约应当承担违约责任。至于被告辩称政府要求停工及恶劣天气影响施工合计40天的不利因素，因被告作为房地产开发商，对于施工期间内可能存在的降雨、高温天气及政府管制措施均应有所预见，在施工期内被告应可以合理消化上述不利于施工的因素，故上述不利因素不可作为被告向原告逾期交房免于承担违约责任的合法事由，本院对被告前述抗辩意见不予采纳。 关于原告主张的违约责任或损失：1、关于违约金的认定。原告主张按合同约定，按实际逾期天数以总房款每日万分之三计算；被告则主张违约金过高，应参照实际损失即租金标准进行调整。鉴于合同约定的万分之三折合年利率为10.95%，而被告逾期交付房屋给原告造成的实际损失系迟延利用房屋的收益损失或相应未能入住房屋而额外支出的租金损失。因案涉房屋总价较高，参考同类市场租金行情比较，合同约定的每日万分之三的计算违约金确显高于前述实际损失，故本院对被告提出调整违约金的抗辩意见予以采纳。鉴于本案系被告违约所致，故在确定违约金时除考虑违约金弥补损失的作用之外，亦应考虑违约责任的惩戒功能。因原告购买车位的20万元并未含在合同约定的房款中。故，本院综合考虑原告的购房支出、房屋租金损失、违约方的过错程度等因素，酌情确定被告应承担的逾期交房违约金以购房款总价5516875元为基数按每日万分之1.7自2019年7月1日起计算至2020年7月13日止。经本院核算，被告合计逾期交付房屋的时间为378日，故应支付违约金354514元（5516875元元*1.7/10000*378）。2、律师费损失26000元。原告主张以苏州市商品房买卖合同补充协议第4.2.9和第5.2约定要求禾发公司承担律师费，但第4.2.9系针对主合同商品房买卖合同第五条（付款方式）的补充约定，第5.2系针对主合同商品房买卖合同第七条买受人逾期付款违约责任的补充约定，均有明确的适用范围和适用对象，故不能扩大适用于逾期交房解除合同而产生的律师费。因此，原告的该项主张缺乏事实与法律依据，且原告主张的逾期交房违约金也足以弥补原告的该项损失，故本院对此不予支持。3、保全担保费975元。因本案诉讼系禾发公司违约导致，原告为财产保全而支付的保全担保费属于必要合理支出，应由禾发公司负担。另，关于原告逾期付款的违约责任，因被告并未提起反诉，本案不予理涉，被告可另行主张。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告苏州禾发房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告赵正逾期交房违约金354514元。 二、被告苏州禾发房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告赵正保全担保费975元。 三、驳回原告赵正的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10552元，减半收取5276元，由原告赵正负担1960元，被告苏州禾发房地产开发有限公司负担3316元。保全费5000元，由被告苏州禾发房地产开发有限公司负担。被告负担部分于本判决生效之日起十日内直接向原告履行。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审判员  宋红霞 二〇二〇年十一月十二日 书记员  闫高阳