上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终3464号上诉人(原审原告、反诉被告)：谢启良，男，1994年3月25日生，汉族，住福建省。委托诉讼代理人：郑志军，上海融盈律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：王贤郎，男，1975年10月2日生，汉族，住江西省抚州市。委托诉讼代理人：陈支平，上海汉路律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎森亮，上海汉路律师事务所律师。上诉人谢启良因与被上诉人王贤郎房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初11897号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谢启良上诉请求：撤销一审法院判决，改判支持谢启良在一审中的诉讼请求。事实和理由：王贤郎对上海市嘉定区平城路XXX-XXX号房屋(以下简称“案涉房屋”)不享有任何权利，无权以出租人名义对外签订房屋租赁合同。案涉房屋为公租房，王贤郎高价转租，破坏了国家对公租房管理的正常秩序。被上诉人王贤郎答辩称，王贤郎是上海街冠商业经营管理有限公司(以下简称“街冠公司”)的法定代表人，由于街冠公司承租了案涉房屋，故王贤郎可以对外出租案涉房屋，且上海市嘉定区公共租赁住房运营有限公司(以下简称“公租房公司”)也出具了证明，同意对案涉房屋进行合伙或者联营经营。王贤郎并未高价转租。一审法院判决正确，请求二审予以维持。谢启良向一审法院提出诉讼请求，请求判令：1、解除双方于2019年3月13日签订的《商铺租赁定金协议》；2、王贤郎返还租金、押金人民币(以下币种均为人民币)50,000元并双倍返还定金100,000元。王贤郎提起反诉，要求判令：1、谢启良支付房屋使用费79,500元(自2019年3月14日至2019年5月23日，按4.3元/平方米/日计算)；2、判令谢启良赔偿中介费15,900元；3、判令王贤郎无需返还定金50,000元。一审法院认定事实：王贤郎系街冠公司的法定代表人。2019年3月6日，街冠公司与公租房公司签订《非居住房屋租赁合同》，其中约定：街冠公司向公租房公司承租案涉房屋(建筑面积243.69平方米)，租赁期自2019年3月1日至2022年2月28日；租赁期间，案涉房屋仅为营业使用；不得擅自转租或改变租房用途，未经公租房公司书面同意，不得将案涉房屋转租或变相转让，不得以任何形式以租赁房为经营场所出租、转让经营权、转包经营或与人联营。案外人周某，也即本案中介，在微信朋友圈看到王贤郎发布的案涉房屋出租信息后进行转发。后谢启良联系周某，并于3月11日左右实地查看了案涉房屋。2019年3月13日，谢启良(乙方)与王贤郎(甲方)签订《商铺租赁定金协议》一份，该合同抬头处甲方括号内“出租方”、乙方括号内“承租方”字样被划去，改为“合作”，内容为：甲方同意将案涉房屋(“出租给”字样划去，手写为“合作”)与乙方合作，乙方将先支付给甲方五万元，作为承租商铺的租房定金，甲乙双方同意租房具体事项如下：1、该商铺建筑面积为243.7平方米，月租金为—元/月；2、付款方式为：付三押三；3、租期为：36个月，租金递增；4、承租起始日为2019年3月13日，免租期到2022年(应为笔误)4月12日。综合上述条款，1、若甲方未能履行本协议则视为违约，甲方将返还乙方定金，并赔偿与定金相同额度的人民币给乙方作为违约金；若乙方未能履行本协议则同样视为违约，乙方的定金将作为违约金，甲方不予退还。该合同下方另注明，剩余款2019年3月20前付清，付三押三。双方并商定于2019年3月20日前签订正式合同。当日，周某草拟了联营协议草稿，内容为：第一、商务楼，建面按产证面积为准，价格4.3元每天每平(包含物业费，建筑面积249平方米)；第二、免租期1个月，从3月13日开始算免租期；第三、合作期从2019年3月13日至2020年4月12日，递增方式，第二年第三年每年递增5%，电费有10%的损耗，水费5块。代持股协议，营业执照出来时由承租方请律师写好联营协议，在任何情况下不得以任何理由追究王贤郎和业主方签订的合同中有关不得转租的责任。合作方有对任何人尽保密协议，对外一致宣称是王贤郎投资开设的超市等所有业态。如合作方有任何泄密事件发生，合作方负全部责任并立即违约，王贤郎有权处理该物业内的所有物品……谢启良听王贤郎口述了上述联营协议草稿的内容。当天，谢启良向王贤郎银行转账3万元，王贤郎派人将案涉房屋钥匙交予谢启良。此后直至3月18日，谢启良向王贤郎微信(以其个人实名手机号码注册)共计转账7万元。王贤郎并向谢启良出具了《收据》，载明交款单位谢启良，金额五万元，摘要案涉房屋房租定金。另外50,000元，双方一致确认为付三押三中的部分款项。2019年3月28日，谢启良委托的律师向王贤郎发送短信，函称：经查案涉房屋为公租房项目，相关租赁、使用应遵照国家廉租房租赁相关政策，请收到本函后立即向代理律师出示公租房公司同意转租案涉房屋的证明，否则将提起诉讼，要求解除转租合同并追究违约责任。一审审理中，王贤郎陈述与谢启良联营经营超市，初步协商由谢启良出资70%、王贤郎出资30%，场地使用费4.3元/平方米/日由双方共同支付，为此并申请了中介周某出庭作证。证人陈述：2019年3月13日下午，在王贤郎位于江杨水产市场的办公场所，王贤郎向谢启良出示了与公租房公司签订的租赁合同，告知谢启良案涉房屋不能转租，只能联营合作，双方谈到成立公司、担任法人、办理证件等。因为证人处未有联营合同，故双方签订了《商铺租赁定金协议》，并将上面的“出租方”、“承租方”字样划去改成“合作”。王贤郎向证人支付了中介费15,900元。谢启良对王贤郎的上述陈述及证人证言均不予认可，同时陈述早已将案涉房屋钥匙交还给装修人员并电话通知了王贤郎。王贤郎否认收到钥匙，并陈述于2019年5月23日自行收回了案涉房屋。一审法院认为，《商铺租赁定金协议》虽将“出租方”、“承租方”字样划去并改为“合作”，但内容均系与房屋出租有关的租赁期限、租金标准、付款方式、违约责任等，而联营协议草稿前两条约定的仍为租赁事宜，同时约定“在任何情况下不得以任何理由追究王贤郎和业主方签订的合同中有关不得转租的责任。合作方有对任何人尽保密协议，对外一致宣称是王贤郎投资开设的超市等所有业态”，再结合王贤郎在微信朋友圈发布案涉房屋的租赁信息，《收据》摘要记载为“房租定金”等情节可知，谢启良与王贤郎就案涉房屋建立的实际为租赁关系。因公租房公司要求不得将案涉房屋擅自转租，故王贤郎与谢启良才商定表面上以联营方式实现转租目的，也即转租系双方隐藏的真实意思表示。对于案涉房屋的来源以及不能擅自转租，王贤郎均向谢启良告知过，联营协议草稿及证人证言能够相互印证并证明这一事实，在此前提下，谢启良仍自愿向王贤郎承租案涉房屋。《商铺租赁定金协议》签订后，谢启良支付定金50,000元，并支付了付三押三中的部分款项50,000元，而王贤郎亦将案涉房屋交予谢启良，故双方租赁合同已实际履行。谢启良未按约于2019年3月20日支付付三押三中的剩余款项，构成违约，故其无权要求解除合同，但王贤郎在庭审中关于收回案涉房屋的陈述表明其同意解除合同，本院予以照准。谢启良作为违约方，无权要求双倍返还定金，相反应按约承担违约责任，即王贤郎有权将定金50,000元作为违约金而不予退还。关于租金，王贤郎否认谢启良向其交还过案涉房屋，就此谢启良未能提供任何证据，应当承担举证不能的不利后果，故法院按照王贤郎陈述认定其于2019年5月23日收回了案涉房屋，租金应计算至5月22日，扣除双方约定的免租期，谢启良还应支付41,916.4元。为减少当事人诉累，对于谢启良已支付的付三押三中部分款项50,000元，一并抵扣处理。王贤郎主张的中介费损失，因违约金已弥补了该损失，故对此请求不再支持。至于王贤郎辩称谢启良起诉主体错误，因《商铺租赁定金协议》系与王贤郎个人签订，且相关费用支付给王贤郎个人，而王贤郎亦以其个人名义提起反诉，故对该辩称意见不予采纳。据此，判决：一、谢启良与王贤郎于2019年3月13日签订的《商铺租赁定金协议》于2019年8月1日解除；二、王贤郎有权不予退还谢启良定金50,000元；三、谢启良应于判决生效之日起十日内支付王贤郎租金41,916.4元；四、王贤郎应于判决生效之日起十日内退还谢启良8,083.6元(已扣除上述第三项租金41,916.4元)；五、对谢启良的其他诉讼请求不予支持；六、对王贤郎的其他诉讼请求不予支持。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，一审法院基于《商铺租赁定金协议》的条款、收据等认定双方之间真实意思表示为租赁合同关系，符合法律规定，本院予以认同。街冠公司与公租房公司签订的《非居住房屋租赁合同》中明确约定，案涉房屋不得转租。王贤郎与谢启良签订《商铺租赁定金协议》时，双方对此均为明知的，并为规避该规定，将“承租人”、“出租人”划去改为“合作”，并设置所谓对外“保密条款”。鉴于王贤郎转租案涉房屋的行为未取得公租房公司的同意，故王贤郎与谢启良之间签订的《商铺租赁定金协议》应为无效。基于合同无效，本院对王贤郎要求解除合同的诉讼请求不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过程的，应当各自承担相应的责任。合同无效后，王贤郎收取的定金和“付三押三”的款项应予返还。而谢启良应当支付王贤郎占有、使用案涉房屋期间的占用、使用费，对于使用费的金额，本院综合考虑谢启良占用、使用案涉房屋的时间、双方对合同无效的过错程度等因素，酌情确定为48,000元。至于中介费，王贤郎明知案涉房屋不能转租仍请中介并支付中介费，故该笔费用应由王贤郎自行承担。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定，判决如下：一、维持上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初11897号民事判决第五、六项；二、撤销上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初11897号民事判决第一、二、三、四项；三、谢启良于本判决生效之日起十日内支付王贤郎房屋使用费44,000元。四、王贤郎于本判决生效之日起十日内返还谢启良10万元。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1,650元由谢启良负担1,079元，王贤郎负担571元；反诉案件受理费1,092.5元，由王贤郎负担546元，由谢启良负担546.5元。二审案件受理费3,300元，由谢启良负担2,158元，由王贤郎负担1,142元。本判决为终审判决。法官助理张文如审判长  丁康威审判员  徐 庆审判员  王 伟二〇二〇年六月十二日书记员  陈 晨附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。