安徽省宁国市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖1881民初2776号 原告：张春燕，女，1984年4月25日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。 委托诉讼代理人（特别授权）：万辰,安徽西津律师事务所律师。 被告：秦德成，男，1973年11月2日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。 委托诉讼代理人（特别授权）：关小牛，男，1966年11月22日出生，汉族，住安徽省芜湖市芜湖县，（社区推荐的公民） 原告张春燕与被告秦德成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张春燕及其委托诉讼代理人万辰、被告秦德成的委托诉讼代理人关小牛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张春燕向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即返还原告房屋租金15150元，违约金10000元，合计25150元;2、判令被告承担本案诉讼及保全费用。事实和理由：原告系“头道汤”头疗养生馆业主。2019年8月8日，原、被告双方签订《房屋出租合同》一份，约定原告租赁被告位于宁国市××村××号××幢从事美容养生业务，租期三年，自2019年9月1日起至2022年8月31日止，年租金23800元，租金为年付，押金3000元。如有一方需要提前终止合同，必须提前30个工作日内向对方说明情况后，并以房屋一个月租金作为补偿给对方。此外，双方另约定，甲、乙双方协商，违约金壹万元整。合同签订后，原告支付被告租金21000元，押金3000元。2020年9月25日，原告入住该房开始营业，并安装空调四台，原告为此支付费用6000元。自2019年12月中旬起，原告因右手受伤从该房搬出。2020年1月，因新冠疫情影响，直到2020年4月原告均未到该房居住。2020年4月21日，原、被告双方签订了租房合同终止协议书。经被告要求，原告留下两台空调给被告继续使用（被告答应按原价3000元支付）。据此，原告租赁该房共七个月，应支付的房租为，23800元÷12个月×7个月＝13883元，被告应退还原告房租21000元-13883元＝7167元。加上押金3000元及空调安装费用3000元，被告合计应退还原告房租13167元。被告要求与原告提前解除租赁合同，按照合同约定，被告应支付原告一个月的房租作为补偿，故被告应退还原告的房租合计为13167元＋1983元＝15150元。对上述金额，原告多次致电被告要求立即退还，但被告仅同意退还6000元。综上，原告认为，原、被双方签订的房屋出租合同合法有效，原告已按合同约定履行了全部的合同义务。被告对原告剩余的房租应及时予以退还。因被告要求提前解除合同，按合同约定，被告应补偿原告一个月的房租，于法有据。解除合同后，被告依法应按合同约定及时履行向原告退还租金的合同义务，原告一再催要，被告仍然分文未付，构成违约，应按合同约定承担违约金10000元。现原告为维护自身合法权益，特依法诉至法院，要求判如所请。 被告秦德成辩称，原告的诉讼请求没有事实依据，起诉的理由与事实不符。双方签订的租赁合同年租金是23800元，一次性支付年租金，但原告没有按照合同约定支付，仅支付了21000元，按照合同约定已构成违约，原告交保证金3000元是事实，但原告在租赁期间内，没有缴纳水、电及物业费，根据合同约定，保证金不予返还，被告考虑到原告的实际情况，与原告进行协商，终止房屋租赁协议，双方互不返还资金。原告从2019年9月1日入住，到2020年4月21日，租赁期间为7个月23天，按照原告的计算方法，原告实际多交了6000元，应承担的租金15000元。因原告提出经营需要、改迁地址提前终止合同，双方权利义务关系就此终止。原告诉请没有法律依据，请求依法驳回原告诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提供的原告身份证复印件一份、《房屋出租合同》和《租房合同终止协议书》复印件各一份、微信转账记录截图打印件一份，被告质证均无异议，被告提供的被告身份证复印件一份、《房屋出租合同》和《租房合同终止协议书》各一份，原告质证无异议，经审查，上述证据均符合证据要件，本院予以认定并在卷佐证。 对当事人有争议的证据认定如下：原告提供的松阳家电销售清单一份，用以证明原告添附空调两台及花费3000元的事实，被告对该证据的真实性有异议，且认为与本案无关联性，审查认为被告质疑理由成立，对该证据不予采信。 根据采信的证据并结合当事人的陈述，本院确认以下案件事实: 2019年8月8日，原、被告签订了《房屋出租合同》一份，合同约定，被告秦德成将位于宁国市××村××号房屋出租给原告张春燕使用，租期三年，自2019年9月1日起至2022年8月31日止，年租金23800元，租金为年付，保证金3000元;并注：甲、乙双方协商，违约金10000元整,双方并就其他相关事项进行了约定。上述合同签订后，原告张春燕向被告秦德成支付房屋租金21000元和保证金3000元。2020年9月下旬，原告张春燕入住使用上述房屋，并安装空调四台。2020年4月21日，原、被告双方经协商达成协议，并签订了《租房合同终止协议书》，约定：双方一致同意提前终止《房屋出租合同》，双方共同对房屋和附属物品及水、电、煤气使用等与房屋租赁有关的情况进行验收交接，其他:双方均有义务提前出租减少损失，乙方（张春燕）因经营需要，改迁地址，提前终止合同。随后，原告张春燕搬出房屋并拆走两台空调。后原、被告一直未就案涉房租、保证金及水、电、物业费等进行结算，原告张春燕多次致电被告秦德成，要求立即退还房租和保证金等，双方协商未果。为此，原告张春燕遂向本院提起诉讼。 本院认为，当事人应按照合同约定和法律规定履行全面各自的义务。本案中，原、被告之间签订的《房屋出租合同》和《租房合同终止协议书》均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，对双方当事人均具有约束力。原、被告均应按照合同约定履行各自的义务。被告将其房屋租赁给原告，原告向被告支付租金21000元，截止2020年4月21日，原、被告双方协商同意提前终止合同，原告实际租赁被告房屋期间为2019年9月1日至2020年4月21日，即233天，原告应支付房租15192.88元（23800元÷365天×233天），剩余房租5807.12元（21000元-15192.88元），被告应予退还给原告。故原告要求被告立即退还房租5807.12元的诉讼请求，符合法律相关规定，本院予以支持。关于原告向被告支付的保证金3000元，因终止合同时双方未就水、电及物业管理费等进行结算，本院已向被告释明，但被告仍未提供相关证据予以证明，应由对此负有举证责任的被告承担不利的后果。被告提出保证金不予返还的辩解意见没有事实依据，本院不予采纳。故案涉保证金3000元，被告应予返还。在租赁期间内，原、被告经协商一致达成协议而终止租房合同，系双方合意，因此原告要求被告承担违约金10000元及空调安装费用3000元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，本院为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告秦德成于本判决生效后十日内返还原告张春燕房租5807.12元及保证金3000元，合计人民币8807.12元； 二、驳回原告张春燕其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费429元，减半收取214.50元，诉讼保全费290元，合计504.50元，由原告张春燕承担328.50元，被告秦德成承担176元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审判员  赵桂红 二〇二〇年十一月三日 书记员  开 然 附：本案适用相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 …… 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。