广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初22993号原告深圳市百聚盛实业有限公司，住所地深圳市龙岗区平湖街道世纪工业区****201，统一信用代码91440300MA5FFHFA55。法定代表人陈福胜。委托诉讼代理人邓晴予，广东卓建（龙岗）律师事务所律师。被告深圳市家望欢农副产品有限公司，住所地深圳市龙岗区平湖街道鹅公岭社区世纪工业区第****整层，统一信用代码91440300678569823P。法定代表人任芝惠。原告深圳市百聚盛实业有限公司诉被告深圳市家望欢农副产品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人邓晴予到庭参加了诉讼。被告经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原被告于2018年12月4日签订《房屋租赁合同》，约定：原告将位于深圳市龙岗区平湖街道鹅公岭社区世纪工业区第八栋一楼整层出租给被告使用；租赁期限自2018年12月20日至2021年12月20日,租金为每月70000元（人民币，下同），乙方每月5日前支付当月租金，履约保证金（押金）为210000元，如被告不能按时缴纳租金等费用，原告每日按照所欠费用等千分之五收取滞纳金，如被告拖欠租金七天，原告有权解除合同，被告所欠的各项费用及滞纳金必须支付，并以押金作为赔偿原告的损失。合同签订后，原告按照约定将房屋交付给被告使用，使用期间被告增加了宿舍和食堂的使用面积，房租也相应增加为75944元，被告按约支付租金到2019年10月。被告自2019年11月起未再向原告支付过任何费用。经原告多次催促，被告仍然拒不支付租金及水电等费用，严重损害了原告的合法权益。诉讼请求：1、解除原、被告于2018年12月4日签订的《房屋租赁合同》;2、判令被告向原告支付拖欠的租金、水费及电费合计406909.86元（暂计2019年11月至2020年3月）；3、判令被告向原告支付滞纳金164351.52元（自2019年11月5日起按照月2%标准暂时计算至2020年3月6日）；4、判令被告5日内将涉案房屋腾空并恢复原状；5、判令原告没收被告支付的保证金210000元；6、判令被告承担本案全部诉讼费、保全费。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。经审理查明，2018年12月4日，原告作为甲方（出租方）与被告作为乙方（承租方）签订《房产租赁合同》。合同第一条约定、甲方将深圳市龙岗区平湖街道鹅公岭社区世纪工业区第八栋一楼整层，宿舍四楼，一楼103，104租给乙方作办公及农产品配送用途。第2.1条约定、经双方商定上述房产的租期为：自2018年12月20日起至2021年12月20日止，其中自2018年12月20日起至2019年1月20日为免租期。第3.1条约定、房租：厂房、宿舍租金每月70000元，第3年开始递增，租金在上年租金标准的基础上递增10%。第4.1条约定、甲方统一向乙方按计量数额收交水电费。第五条约定履约保证金：签订本合同时，乙方必须向甲方支付履约保证金共计210000元。本合同终止，各项费用付清后，乙方迁出时，甲方将上述履约保证金不计息七天内一次性退还给乙方。若乙方违约提前终止合同或租赁期乙方破坏了房屋结构而始终未予修复，给甲方造成了经济损失，甲方有权将上述履约保证金作为赔偿费用全部扣留。第6.8条约定、本合同期满或解除时，乙方必须按时迁出，并将家具设备等全部搬清，同时搞好清洁卫生，若在迁出期五天后仍留下设备等物不予搬清，则视为乙方放弃处理。第八条约定、房租及管理费、其它费用每月结算一次，乙方应于当月5号前到甲方财务部结算所有费用，如乙方不能按期缴纳费用，甲方每日按上述总费用的千分之五收取滞纳金，若乙方拖延七天则乙方违约，甲方有权单方面停水、停电，并且甲方有权解除房产租赁合同，乙方所欠的各项费用及滞纳金必须向甲方交清，并以押金作为赔偿甲方损失。合同签订后，被告向原告支付履约保证金210000元。原告陈述使用期间被告增加了租赁面积，房租相应变更为75944元/月，原告并提交了被告支付租金、水电费用的银行流水佐证，该银行流水显示被告支付了至2019年10月的租金等费用，未再支付自2019年11月起的任何费用。2020年3月8日原告向被告作出《解除合同通知》，并将其张贴在涉案房屋的大门上，告知被告：“双方于2018年12月20日签订《房屋租赁合同》，合同约定将位于深圳市龙岗区平湖街道鹅公岭社区世纪工业区第八栋一楼整层，宿舍四楼，一楼（102、103、104房）二楼（201、203、204、205房）出租给贵司使用，贵司需于每月5号前支付房租、水电费、管理费等相关费用，但贵司至今未向我司缴纳2019年10月份至2020年2月份的水电费及2019年11月至2020年3月份的租金等费用，经我司多次催促，贵司仍然拒不支付。根据《房屋租赁合同》第八条第2款的约定，我司有权解除合同并没没收押金作为赔偿。基于上述，现我司正式通知贵司如下：一、于接获本通知之日，解除双方签订的《房屋租赁合同》；二、没收贵方已付租房押金人民币210000元；三、于接获本通知之日起三日内，搬离并腾空租赁厂房及宿舍；四、于接获本通知之日，缴清拖欠的租金、水电费等共计571261.38元”。原告确认被告于2020年4月初搬离涉案房屋，确认收取的履约保证金尚未退回给被告。原告明确其诉请的租金、水电费包括2019年11月至2020年3月的租金，每月以75944元计，水电费按每月实际使用进行核算，2019年11月水电费7455.76元、12月6035.52元、2020年1月4807.63元、2月4772.73元、3月4118.22元。另查，涉案房屋无房产证或取得建设工程规划许可证。本院认为，因无证据显示涉案房屋办理产权证或取得建设工程规划许可证等合法报建手续，因此原告、被告于2018年12月4日签订的《房产租赁合同》系无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”。被告应当依法返还涉案租赁物即原告提供的房屋给原告，原告确认被告2020年4月初已搬离涉案房屋，视为原告已自行收回涉案房屋。关于租金、水电费，结合被告之前所交纳租金、水电费的记录，被告应向原告支付自起拖欠之日至搬离之日止期间的租金、水电费，原告诉请被告支付2019年11月至2020年3月期间的租金、水电费合计406909.86元，合法有据，亦未超过合理范围，故本院予以支持。因合同无效，原告收取被告的履约保证金210000元应退还给被告，本院认定该费用用于抵扣被告应支付的租金、水电费，经抵扣后，被告还应向原告支付租金、水电费共计196909.86元。对于原告诉请的滞纳金，因合同无效，故本院不予支持。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩的权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告深圳市百聚盛实业有限公司与被告深圳市家望欢农副产品有限公司于2018年12月4日签订的《房产租赁合同》无效；二、被告深圳市家望欢农副产品有限公司应于本判决生效之日起支付原告深圳市百聚盛实业有限公司2019年11月至2020年3月期间的租金、水电费合计196909.86元；二、驳回原告深圳市百聚盛实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9512元（原告已预交），由原告负担2854元，由被告负担6658元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  吕亮二〇二〇年十二月二十四日书记员  陈亮