湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初5764号原告：弘坤商业管理有限公司，住所地长沙市岳麓区梅溪湖街道枫林三路859号弘德?西街二期（宜居雅苑）17-C#、D#栋4楼。法定代表人：梁兴国，经理。委托诉讼代理人：徐炯，女，1987年9月16日出生。被告：周晗，男，1988年1月15日出生，汉族，住长沙市天心区。原告弘坤商业管理有限公司（以下简称“弘坤公司”）与被告周晗房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告弘坤公司的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，被告周晗经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法对其进行缺席审理。本案现已审理终结。原告弘坤公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方签署的《商铺租赁合同》于2020年2月29日解除；2、判令被告向原告支付欠租49500元（自2019年12月1日计至2020年2月29日），补交原免租期租金49500元（自2019年9月1日计算至2019年11月30日）；3、判令被告向原告支付房屋占用费33000元（按550元/天的标准，自2020年3月8日暂计至2020年5月7日，实际计至被告交还商铺之日止）；4、判令被告向原告支付物业服务费66000元（自2019年11月1日暂计至2020年5月1日，实际计至被告交还商铺之日止），支付装修管理费5500元；5、判令被告即时向原告交还商铺；6、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：湖南省源城置业有限公司系岳麓区枫林三路“花样汇”3F层306号商铺产权人，并委托原告弘坤商业管理有限公司经营管理该商铺。2019年8月27日，原告与被告签订了《商铺租赁合同》（以下简称“租赁合同”）及《物业管理协议》（以下简称“物业协议”），约定由被告承租花样汇3F层306号商铺（套内建筑面积275平方米）用以经营烤肉，字号大猩炭烤肉；租赁期限60个月（2019年9月1日至2024年8月31日）；租金起始标准按60元／月／平方米，之后按约定比例递增（详见租赁合同第八条）；租金支付方式为自计租日起每三个月缴纳一次，被告应当在每个交租期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天）向甲方一次性足额支付下个交租期租金。租赁合同还约定了合同签署当天被告应向原告支付履约保证金33000元，物业服务费保证金22000元。租赁合同第九条及物业协议约定了第一、二个租赁年度，物业服务费为40元／平方米／月（详见物业协议第四条）；首期物业费按季度支付，应当在合同签订当日支付，首期物业费的计算区间为2019年9月1日至2019年11月30日；被告应于每期租金支付同一时间向原告足额支付下个缴费期的物业服务费。2019年8月27日（合同签订当天），被告转账物业服务保证金22000元；2019年8月27日，转账履约保证金35000元；共计转账55000元。2019年11月30日，被告支付了2019年9月1日-2019年9月30日物业服务费11000元；2019年12月20日，支付了2019年10月1日-2019年11月1日物业服务费11000元；之后未再交纳任何费用。现被告未按约支付租金、物业管理费及其他各项费用。为催促被告交纳上述费用，原告多次以电话、上门、发函等方式催缴，无果。2020年2月28日，原告向被告送达了《律师函》；2020年3月11日，送达了《合同解除函》。直至今日，被告既未支付欠款，也未交还商铺，遂成本诉。被告周晗未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。原告弘坤公司为证明其主张，向本院提交如下证据：证据一：湖南省源城置业有限公司营业执照、产权证、弘坤商业管理有限公司营业执照、委托管理合同、法定代表人身份证、法定代表人身份证明，证明原告身份适格。证据二：被告身份证复印件，拟证明被告身份。证据三：商铺租赁合同、物业管理协议，证明原、被告建立租赁关系及物业管理关系的事实，以及被告应按足额支付租金、物业管理费等各项费用的事实。证据四：中国建设银行网上银行电子回执截图、收据，证明原、被告系租赁关系，被告缴纳了保证金、物业费，但是拖欠租金、物业费的事实。证据五：商铺租金催缴函、律师函、解除函及送达照片，证明原告多次催促被告缴纳租金和物业管理费、且做出解除租赁的意思表示并已经送达的事实。被告周晗经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证质证的权利。本院对原告弘坤公司提交的证据经依法审核后，未发现有否定其效力的因素，故予以采信。根据当事人陈述及庭审质证确认的证据，本院确认如下事实：2019年8月27日，弘坤公司（甲方，出租方）与周晗（乙方，承租方）周晗签订一份《商铺租赁合同》，约定甲方将弘坤花样汇3F层306号商铺出租给乙方使用。合同第一条“租赁场所及计租面积”中约定，该房屋的套内建筑面积为275平方米，双方确认，套内建筑面积即为本合同项下计租面积，不再调整。合同第二条“租赁期限和续租”中约定：本合同项下租赁期限为60个月，自开业日开始计算，即自2019年9月1日起至2024年8月31日止。合同第七条“保证金”中约定：7.1履约保证金和物业服务保证金本合同签署当日，乙方应当向甲方支付33000元（相当于2个月月租金标准）作为履约保证金；同时支付22000元（相当于2个月物业服务费）作为物业服务费保证金。甲方有权从履约保证金或物业服务费保证金中相应扣除乙方欠付的租金或物业服务费或违约金或其他乙方应付款项，乙方应在7日内补足保证金；但甲方从履约保证金或物业服务费保证金中相应扣除乙方的租金或物业服务费并不免除乙方应承担的违约责任。合同第八条“租金”中约定：8.1双方约定，乙方采用如下租金标准及租金支付方式向甲方支付租金：8.1.1该房屋的租金按计租面积计付，乙方自计租日开始承担该房屋的租金，起始标准为60元/月/㎡，实际具体按照下述约定执行：8.1.1.1起始月租金标准为16500元；8.1.1.2租金标准按照如下约定比例递增：自计租日至2021年8月31日，月租金标准与起始月租金标准相同，为16500元；自2021年9月1日至2022年8月31日，月租金标准在起始月租金标准基础上递增百分之五……8.1.2本合同项下的租金支付方式为：自计租日起每三个月缴纳一次，不满一个月的按照当月计租天数乘以日租金标准（月租金标准/30日）的乘积计算。乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下个交租期租金。8.1.3本合同项下首期租金应于本合同签订当日支付，租金期间为2019年12月1日至2020年2月28日，应交租金为49500元。8.2为扶持乙方经营，甲方同意在前述租金支付标准的基础上，给予乙方4个月的租金优惠，即第一年的2019年9月1日至2019年11月30日乙方需支付的租金金额零元，第二年的2020年3月1日至2020年3月31日乙方需支付的租金金额零元。合同第九条“物业服务费”中约定：9.1双方约定，作为该房屋的承租人，乙方应当自计租日起向甲方交纳该房屋的物业服务费。物业服务费收费标准为：按该房屋的计租面积计算，计租日起每平方米每月40元，即每月物业服务费标准为11000元……9.3物业服务费支付方式：自计租日起每三个月缴纳一次，不满一个月的按照当月计租天数乘以日租金标准（月租金标准/30日）的乘积计算。乙方应当在每个交费期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下个交费期物业服务费。首期物业服务费应于本合同签订当日支付，收费期间为2019年9月1日至2019年11月30日，应交物业服务费33000元。合同第十七条“房屋交还”中约定，17.1本合同项下租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止后7日内，乙方应当将该房屋交还甲方。该等期限为本合同项下该房屋之交还期。甲方可以选择要求乙方恢复出租前原状或者没有改动结构的前提下接受现状。17.3双方确认，因租赁期限届满或因乙方违约导致本合同终止的，则在交还期内，乙方仍应当按届时月租金标准向甲方支付占用费，并应按照届时物业服务费标准向甲方支付物业服务费及承担各项能源费用等。合同第二十条“违约责任”中约定：20.4……乙方延迟交纳本合同项下租金、保证金或物业服务费或能源费用或其他应付费用超过30日（含本数），甲方有权单方解除本合同，并由乙方承担导致合同终止的违约责任……20.7双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金。本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金。如违约方支付的违约金不足以补偿守约方实际损失的（直接经济损失），则违约方应予以补足……20.10双方确认，乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方8.2条项下减免租金优惠政策的前提。如乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除本合同的情形），则乙方应在本合同终止后7日内补交减免的全部租金并赔偿甲方3个月的租金作为违约金。周晗与弘坤公司还于同日签订了一份《物业管理协议》，对物业管理服务的相关事项做了进一步约定，其中还对装修管理费进行了约定：乙方（周晗）应在入场装修前10日向甲方（弘坤公司）交纳装修管理费，装修管理费＝租赁面积×装修管理费标准，其中“装修管理费标准”为20元／平方米。前述《商铺租赁合同》、《物业管理协议》签订当日，周晗向弘坤公司支付履约保证金33000元、物业服务费保证金22000元。后周晗于2019年12月1日、2019年12月20日分别支付了2019年9月1日至2019年9月30日及2019年10月1日至2019年10月31日期间的物业服务费，共计22000元，便未再向弘坤公司支付任何费用。2020年2月27日，弘坤公司委托湖南湘军麓和律师事务所出具一份《律师函》，并于2020年2月28日通过微信向周晗送达，主要内容如下：《商铺租赁合同》第8.1.2条约定乙方应在每个交租期最后一个月的20日前向甲方一次性足额支付下个交租期租金。《物业管理协议》第四条约定了乙方应在入场装修前10日向甲方交纳装修管理费，应在每个交费期最后一个月的20日前向甲方一次性足额支付下季度的物业服务费。但周晗未按约于2019年8月27日缴纳2019年12月1日至2020年2月29日期间租金49500元、于2019年8月31日（入场装修）前交纳装修管理费5500元、于2019年10月20日前缴纳2019年11月1日至2020年2月29日期间物业费44000元，金额合计99000元。上述费用已拖欠多时，虽经商管公司与周晗多次沟通，至今仍未完成租金支付义务。另，《商铺租赁合同》第18.7.1条约定“乙方应当遵守甲方制定的商业广场的整体营业时间表，不得擅自提前或延迟开、闭店”，周晗在未与商管公司提前沟通许可的情况下，于2019年1月15日起私自闭店，违反花样汇经营管理要求……鉴于以上约定和事实，周晗已构成严重违约，现特此通知：1、请周晗收悉函件后2日内电话联系商管公司授权代表；2、鉴于周晗未按约履行合同义务，《商铺租赁合同》及《物业管理协议》将于2020年2月29日依法解除，请周晗在2020年3月7日前完成清场离铺手续，将商铺恢复至首次批准的施工前状态；3、商管公司将依据《商铺租赁合同》第20.7及20.10条约定没收全部履约保证金、物业服务费保证金（共计55000元）；并要求周晗补交减免的2019年9月1日至2019年11月30日期间租金49500元、赔偿3个月的租金49500元作为违约金；4、请周晗于2020年3月7日前将欠付租金49500元、装修管理费5500元、物业管理费44000元、减免租金49500元、违约金49500元，合计198000元一并支付给商管公司。5、商管公司对周晗逾期未撤离商铺的一切物品不负保管义务，并按550元/天计收场地占用费。2020年3月13日，弘坤公司通过微信向周晗送达一份《合同解除函》，再次确认双方签订《商铺租赁合同》及《物业管理协议》已于2020年2月29日正式解除，并要求周晗及时履行前述付款义务。另查，涉案商铺的所有权人系湖南省源城置业有限公司，湖南省源城置业有限公司委托弘坤公司经营管理位于长沙市岳麓区事宜，并以弘坤公司名义与商户签订租赁合同。2、据弘坤公司陈述，周晗承租商铺后对涉案商铺进行了装修并实际经营，于2020年1月15日关门停业，但至今未腾退房屋。本院认为，弘坤公司与周晗签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。现弘坤公司已将涉案房屋交付周晗使用，周晗未按约足额支付房租，确已构成违约，根据合同约定，弘坤公司有权主张解除合同并要求周晗承担相应违约责任。周晗经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩的权利，本院对弘坤公司的诉讼请求作如下评判：一、关于涉案《商铺租赁合同》解除时间的认定问题。经查，弘坤公司已于2020年2月28日通过微信向周晗送达《律师函》，告知其涉案《商铺租赁合同》及《物业管理协议》将于2020年2月29日解除，并于2020年3月13日通过微信向周晗送达《合同解除函》，再次确认了合同于2020年2月29日解除的事实。上述函件送达后，周晗既未按函通知要求支付租金等费用，也未就该函中通知的于2020年2月29日解除租赁合同关系的主张提出异议。故本院确认双方签订的《商铺租赁合同》自2020年2月29日解除。二、关于弘坤公司主张周晗支付欠付租金及补交免租期租金的诉讼请求。首先，经庭审查明，周晗至今未按合同约定支付任何租金，弘坤公司现依照合同约定主张周晗支付2019年12月1日至2020年2月29日期间的租金49500元于法有据，本院予以支持。其次，涉案《商铺租赁合同》第20.10条约定，双方确认，乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方8.2条项下减免租金优惠政策的前提。如乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除本合同的情形），则乙方应在本合同终止后7日内补交减免的全部租金并赔偿甲方3个月的租金作为违约金。现因周晗逾期交付租金导致违约并解除合同，属于“乙方原因导致本合同提前终止”的情形，故弘坤公司主张周晗补交免租期租金49500元理据充分，本院予以支持。三、关于弘坤公司主张周晗交还商铺并支付房屋占用费的诉讼请求。首先，前已述及，涉案合同已经解除，周晗继续占有涉案商铺已无事实与法律依据，弘坤公司主张周晗交还商铺于法有据，本院予以支持。其次，本案中，弘坤公司已于2020年2月28日以及2020年3月13日两次去函告知周晗要求收回涉案商铺，但周晗一直未腾退涉案商铺，现弘坤公司主张按550元/日的标准支付自2020年3月8日起至商铺实际交还之日止的房屋占有使用费于法有据，本院予以支持。四、关于弘坤公司要求周晗支付物业管理费以及装修管理费的诉讼请求。首先，依据双方签订的《商铺租赁合同》及《物业管理协议》，并结合在案证据，周晗至今只支付了2019年9月1日至2019年10月31日的物业服务费22000元，现弘坤公司主张周晗支付自2019年11月1日至商铺实际交还之日止的物业服务费于法有据，本院予以支持。其次，关于装修管理费，双方签订的《物业管理协议》中对装修管理费进行了明确约定，且现无证据证明周晗对涉案商铺进行装修前已经支付过该笔款项，弘坤公司主张周晗支付该笔款项理据充分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告弘坤商业管理有限公司与被告周晗于2019年8月27日签订的《商铺租赁合同》于2020年2月29日起解除；二、限被告周晗于本判决生效之日起十日内向原告弘坤商业管理有限公司支付拖欠的租金49500元（自2019年12月1日至2020年2月29日止）及免租期租金49500元（自2019年9月1日至2019年11月30日止）；三、限被告周晗于本判决生效之日起三日内将弘坤花样汇3F层306号商铺腾空并交付给原告弘坤商业管理有限公司；四、限被告周晗于本判决生效之日起十日内向原告弘坤商业管理有限公司支付自2020年3月8日至2020年5月7日期间的房屋占用费33000元，并按550元/日的标准继续支付自2020年5月8日起至涉案商铺实际腾空并交付之日止的房屋占有使用费；五、限被告周晗于本判决生效之日起十日内向原告弘坤商业管理有限公司支付自2019年11月1日至2020年4月30日期间的物业服务费66000元，并按11000元／月的标准继续支付自2020年5月1日起至涉案商铺实际腾空并交付之日止的物业服务费；六、限被告周晗于本判决生效之日起十日内向原告弘坤商业管理有限公司支付装修管理费5500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5178元,财产保全费1812.5元，共计6990.5元，由被告周晗负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  刘 群人民陪审员  易洪炜人民陪审员  闵利娟二〇二〇年九月二十四日法官助理付承千书记员徐伟伟附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。