江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终1390号上诉人（原审原告）：江苏苏钢集团有限公司，住所地苏州市高新区安通镇钢成路28号。法定代表人：陈继友，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘伟琪，江苏吴鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤玉冰，江苏吴鼎律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：刘祥虎，男，1972年4月4日生，汉族，住新沂市。委托诉讼代理人：张可升，新沂市安泰法律服务所法律工作者。上诉人江苏苏钢集团有限公司（以下简称苏钢集团）因与被上诉人刘祥虎排除妨害纠纷一案，不服江苏省新沂市人民法院（2019）苏0381民初9058号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年04月07日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人苏钢集团的委托诉讼代理人刘伟琪、汤玉冰，被上诉人刘祥虎及其委托诉讼代理人张可升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏钢集团上诉请求：1.一审判决裁判理由及法律适用有误，二审法院应依法改判刘祥虎按12000元/年支付自占用房屋之日起至实际搬离之日止的占有使用费；2.本案一、二审诉讼费用均由刘祥虎承担。事实和理由：1.对于一审判决第一项即要求刘祥虎限期迁出，苏钢集团认为：判决结果正确，但理由有误。新沂市远腾物业有限公司（以下简称远腾物业）自始对涉案房屋没有处分权，刘祥虎对涉案房屋的占有自始是无权占有。一审判决认为苏钢集团关于远腾物业系无权处分涉案房屋的主张不成立，并做出苏钢集团将占有权让渡给远腾物业，远腾物业又将占有权移转给刘祥虎，后续因苏钢集团与远腾物业间的合同被解除，远腾物业丧失占有权源头导致刘祥虎的占有“从有权变为无权”的判断，对此，苏钢集团不能认可。苏钢集团在2009、2010年合法取得涉案房屋的所有权并办理了产权登记后，涉案房屋占有、使用、处分、收益的权利即归苏钢集团。即便苏钢集团与远腾物业签订了房屋买卖合同，但根据相关法律规定，在房屋在没有办理变更登记前，远腾物业对涉案房屋不享有所有权，也就当然无权处分涉案房屋。苏钢集团亦从未授权远腾物业以其公司名义处分涉案房屋，相反，合同明确约定未经苏钢集团许可，远腾物业不得对涉案房屋擅做处分。涉案合同约定苏钢集团将产证出借给远腾物业是为了便于其清理原房屋侵占人，不能当然推断出苏钢集团将占有权让渡给远腾物业，更不能推断出远腾物业有权将占有权转让给他人。综上，远腾物业对涉案房屋不具有处分权，其行为是无权处分房屋。退一步讲，即使苏钢集团、远腾物业间合同没有被解除，远腾物业的行为仍然是无权处分，刘祥虎的占有自始是无权占有，并不是因合同解除从“有权变为无权”。刘祥虎应当支付自其占用房产至其将房屋腾空返还给苏钢集团期间的占有使用费。一审判决以生效判决的违约金包含了租金损失、占有人系善意占有、占有人主张违约赔偿困难等为由，未支持苏钢集团关于占有使用费的诉请。苏钢集团认为，首先，生效判决认定的违约金是基于远腾物业的违约行为，于本案苏钢集团主张的占有使用费无法律上的关联性；其次，刘祥虎系恶意占有，其明知涉案房产所有权人是苏钢集团，明知其本身和远腾物业均没有取得涉案房屋所有权，因此，其明知或应当知道对涉案房产的占有系无权占有，故不符合善意占有的构成要件；最后，刘祥虎向远腾物业主张违约赔偿困难并不是其不支付占有使用费的合法理由。综上所述，一审法院不支持占有使用费系事实认定与法律适用错误，请求二审法院依法纠正。刘祥虎辩称：1.苏钢集团请求改判刘祥虎支付房屋占有使用费无事实和法律依据；2.刘祥虎对涉案房屋系有权占有。一审法院判决刘祥虎将涉案房屋迁让给苏钢集团，系认定事实不清、判决结果错误，二审法院应当发回重审。苏钢集团向一审法院提出诉讼请求：1.刘祥虎立即搬出苏钢集团所有的现代商城汇金街58室（S10-1123）房屋，将上述房屋腾空后交于苏钢集团；2.刘祥虎向苏钢集团支付非法占用房屋期间的使用费（按每年12000元计算至实际搬离时）；3.诉讼费用由刘祥虎承担。一审法院认定事实如下：江苏省苏州市中级人民法院在执行苏钢集团与苏州现代建设集团有限公司、新沂汇金房地产发展有限公司、苏州金诚担保责任有限公司借款合同纠纷一案中，于2005年11月20日作出（2005）苏中执字第52-3号执行裁定，将新沂市汇金房地产发展有限公司位于新沂市南京路1号“现代商城”中包括本案S10幢1123室房屋在内的25套房产作价12075950元归苏钢集团所有，以清偿苏州现代建设集团有限公司所欠债务。后苏钢集团于2009年、2010年就上述房产办理了产权变更登记。因上述房产存在被他人占有的情况，2011年12月7日，苏钢集团（甲方，出卖人）与新沂市远腾物业管理有限公司（乙方，买受人）以及唐金良（丙方，担保人，远腾物业法定代表人，已病逝）签订《房屋买卖合同》，约定苏钢集团将25套房产以1932万元价格转让给远腾物业，房屋清理由远腾物业自行负责。合同主要条款如下“…第三条付款及房产权证借出约定1.本合同的付款方式为分期付款，以现金或转账方式支付。具体交割方式如下：（1）第一期价款人民币100万元，乙方应自本合同生效日起三日内向甲方一次性付清；收到该款项后，乙方向甲方借出9套房产证；（2）第二期价款人民币500万元，乙方应于2011年12月31日前向甲方一次性付清；收到该款项后，乙方向甲方借出7套房产证；（3）第三期价款500万元，乙方应于2012年1月31日前向甲方一次性付清；收到该款项后，乙方向甲方借出4套房产证；（4）余款832万元，乙方最迟于2012年3月10日前全额付清；收到该款项后，乙方向甲方借出5套房产证。以上每笔款付清后甲方开收据给乙方。以上房产证的借出制作详细清单，由乙方签收后视为暂借。乙方借证用途为：清理上述房屋原租户，未经甲方许可，乙方不得擅做其他处分，否则乙方将依法承担刑事法律责任。2.在乙方未付清全款前，申请办理过户的房产数量，以资产评估价为计算依据，申请过户房产价格不得超过乙方实际付款额。3.土地使用权证的借出甲方于乙方全额支付完毕第一、二、三期合同价款之日起三日内借给乙方附件一中的序号1-24号房屋的土地使用权证。第四条房屋的交付1.乙方在本合同签订前已明知本合同项下房产为第三人占有、使用等详细情况，从占有人处收回房屋、清算费用等工作由乙方自行解决，清理房屋原租户所产生的一切费用均由乙方承担；…3.乙方在本合同签订前已明知本合同附件一中序号25号房屋的土地使用权在第三方名下，乙方承诺自行负责与该土地使用权证的持有人进行交涉并解决土地使用权证问题，乙方承担为此支付的所有费用。第五条违约责任1.乙方逾期付款的违约责任（1）乙方如未按本合同第三条规定的时间付款，应向甲方支付违约金：自本合同规定的每期应付款期限届满次日起至实际付款之日止，按逾期价款的千分之二/日向甲方支付违约金。（2）任何一期付款逾期超过10天，即视为乙方未能履行本合同。届时，甲方有权解除本合同，《解除通知书》以邮寄方式发出，解除合同在甲方发出《解除通知书》满三日起生效。发出时间以邮戳日期为准。在此情况下，乙方应按合同总价款的20%（金额3864000元）向甲方支付违约金并退还甲方全部房屋产权证及土地使用权证，若乙方已办理过户，乙方同意已过户部分的房产以房屋评估价【以2011年12月3日估价报告编号为徐华信房估（2011）字第060号的估价报告为准】上浮20%的价格支付甲方房款……第六条关于产权登记的约定乙方按照本合同约定的方式分批办理房屋产权过户手续，甲方给予乙方办理权属登记手续适当的协助（配合提供过户材料）……”。同日，远腾物业法定代表人唐金良向苏钢集团支付100万元，苏钢集团向远腾物业出具《苏钢集团有限公司收据》一份，载明收到第一期价款100万元，远腾物业向苏钢公司出具《新沂房屋产权证原件借出清单（一式贰份）》，载明“借出人新沂市远腾物业管理有限公司，借证用途为清理下述房屋原租户，未经江苏苏钢集团有限公司许可，借出人不得擅做其他处分，否则借出人将依法承担刑事法律责任。房屋分别为现代商城N05幢1107室、现代商城N05幢1108室、现代商城S01幢1122室、现代商城S03幢1102室、现代商城S03幢1103室、现代商城S01幢1121室、现代商城汇金街56室（S10-1122室）、现代商城汇金街58室（S10-1123室）、新安镇现代商城S07幢A室”，远腾物业在下方盖章，唐金良在下方签字。后远腾物业持与苏钢集团的房屋买卖合同及借用的房产证书等材料对房屋进行宣传销售。刘祥虎于2012年购买汇金街S10幢1122号、1123号两套房产，已付29万元房款，并占有使用该房产至今。2012年7月11日，苏钢集团向远腾物业通过EMS发送了两份欠款1832万元的催款函，邮寄面单上均载明“欠款1832万元催款函”，邮寄的收件地址分别为新沂市现代商城N06号、新沂市新安镇现代商城13号楼2单元401室，物流显示均未妥投。2013年1月27日，苏钢集团向远腾物业通过EMS发送了两份解除合同通知书，邮寄面单上均载明“解除房屋买卖合同通知函：贵司拖延付款行为已根本违约，我司根据2011年12月7日签署的《房屋买卖合同》实施解除合同”邮寄的收件地址分别为新沂市现代商城N06号、新沂市新安镇现代商城13号楼2单元401室，但均被退回。2013年2月19日，苏钢集团向远腾物业通过EMS发送了两份解除房屋买卖合同通知函，邮寄面单上均载明“因收件人逾期付款，寄件人解除双方于2011年12月7日签订的房屋买卖合同，内件品名为解除房屋买卖合同通知函”，备注为“收件人拖延付款已构成根本违约”，内容载明“新沂市远腾物业管理有限公司、唐金良先生：2011年12月7日，新沂市远腾物业管理有限公司（以下简称贵司）与江苏苏钢集团有限公司（以下简称我司）签订了《房屋买卖合同》。合同约定：贵司以1932万元的总价购买我司位于江苏省新沂市现代商城25套房产，付款条件为：贵司签约后3日内支付100万元购房款，2011年12月31日支付500万元，2012年1月31日前支付500万元，2012年3月10日前支付832万元。同时，合同第五条约定：任何一期付款逾期超过10天的，视为乙方未能履行本合同，届时，我司有权立即解除合同，同时贵司还要向我司支付合同总价的20%（386.4万元）的违约金。另房屋买卖合同第九条约定：唐金良先生作为贵司不可撤销的连带责任保证人。合同签订后，贵司仅支付了首期购房款100万元，剩余购房款合计1832万元一直不予支付，经我司多次催要，贵司仍拒绝支付。鉴于此，我司于2012年7月11日，以EMS快递方式向贵司及贵司的保证人唐金良先生发出了《催款函》，通知贵司务必于2012年7月20日前将购房款1832万元及逾期付款利息支付到我司帐户内，否则我公司将依合同约定解除合同，但直至今日，贵司仍未能履行付款义务。鉴于以上情形，贵司的行为已经构成根本违约，我司根据买卖合同第五条第一款的约定，先正式函告贵司：一、贵司的拖延付款的行为已构成根本违约，我司根据2011年12月7日签署的《房屋买卖合同》第五条第一款的约定，解除与贵司签署的《房屋买卖合同》，本《解除合同通知书》以EMS邮寄方式邮寄给贵司。二、请贵司立即按合同约定向我司支付386.4万违约金”，邮寄的收件地址分别为新沂市现代商城N06号、新沂市新安镇现代商城13号楼2单元401室，物流信息显示均于2013年2月20日签收。另查明，2011年12月2日，受苏钢集团委托，徐州华信房地产土地咨询评估有限公司出具了《江苏苏钢集团有限公司所属位于新沂市现代商城的商业办公用房估价报告》，载明“本次评估房屋共25套，分别分布于商城内汇金街、汇金巷、南二路、西一路、临沭路、新安路。25套房屋提供了新沂市房产管理局于2009年6月12日及2010年4月22日所颁发的房屋所有权证，房屋建筑面积为面积8543.87平方米（其中菜场二楼5793.88平方米）。25套房屋中提供了24套新沂市国土资源局颁发的国有土地使用权证，证载土地使用权面积1159.1平方米。菜场二楼5793.88平方米建筑物未提供土地使用权证。结合所掌握的资料，运用合法原则对该房地产进行评估，确定估价对象在估价时点2011年11月29日的市场价值为1920万元……估价明细表为现代商城N05幢1106室，单价为3000，评估金额为427620元；现代商城S12幢1103室，单价为4000，评估金额为328360元；现代商城N05幢1107室，单价为3000，评估金额为427620元；现代商城N05幢1108室，单价为3000，评估金额为428730元；现代商城R14幢10室，单价为4000，评估金额为235040元；现代商城S01幢1122室，单价为3900，评估金额为878319元；现代商城S04幢2114室，单价为4000，评估金额为211480元；现代商城S04幢2112室，单价为4000，评估金额为211480元；现代商城S04幢2113室，单价为4000，评估金额为211480元；现代商城S04幢2111室，单价为4000，评估金额为211480元；现代商城S03幢1102室，单价为4000，评估金额为442440元；现代商城S03幢1103室，单价为4000，评估金额为442440元；现代商城S01幢1121室，单价为3850，评估金额为864518元；现代商城N05幢1103室，单价为3000，评估金额为427620元；现代商城N05幢1104室，单价为3000，评估金额为427620元；现代商城N05幢1105室，单价为3000，评估金额为427620元；新安镇现代商城汇金街44室（S10-1116室），单价为3800，评估金额为415834元；新安镇现代商城汇金街46室（S10-1117室），单价为3800，评估金额为415834元；新安镇现代商城汇金街48室（S10-1118室），单价为3800，评估金额为415834元；新安镇现代商城汇金街50室（S10-1119室），单价为3800，评估金额为415834元；新安镇现代商城汇金街52室（S10-1120室），单价为3800，评估金额为415834元；新安镇现代商城汇金街54室（S10-1121室），单价为3800，评估金额为415834元；新安镇现代商城汇金街56室（S10-1122室），单价为3800，评估金额为415834元；新安镇现代商城汇金街58室（S10-1123室），单价为3800，评估金额为415834元；新安镇现代商城S07幢A室，单价为1600，评估金额为9270208元。以上合计19200747元，取整1920万元”。该份报告即为苏钢集团与远腾公司之间《房屋买卖合同》中提到的估价报告。2018年，苏钢集团挂牌转让部分房产。同年11月17日，远腾物业向一审法院起诉要求苏钢集团协助办理涉案56号S04幢2111室、58号S04幢2112室、60号S04幢2113室、62号S04幢2114室，现代商城汇金街44室（S10-1116室）、46室（S10-1117室）、56室（S10-1122室）、58室（S10-1123室）共八套房产的产权变更登记手续，一审法院立案受理。苏钢集团提出管辖权异议，一审法院审查后作出（2018）苏0381民初9899号民事裁定，苏钢集团对管辖权提出的异议成立，案件移送江苏省苏州市虎丘区人民法院处理。该院受理后，苏钢集团提起反诉，以远腾物业违约为由要求确认双方房屋买卖合同解除，远腾物业支付违约金3864000元，已付的100万元折抵违约金。诉讼中，远腾物业撤回本诉，该院裁定予以准许。针对反诉请求，该院审理后于2019年8月5日作出（2019）苏0505民初2519号民事判决，认定远腾物业与苏钢集团于2011年12月7日签署的《房屋买卖合同》于2013年2月20日解除，远腾物业应按照合同价款的8%向苏钢集团支付违约金1545600元（1932万*8%），扣除远腾物业已经支付的100万元，远腾物业还应支付苏钢集团违约金545600元。该民事判决已生效。再查明，远腾物业营业执照已被吊销。一审法院认为：通过分析两公司《房屋买卖合同》的相关条款，“在乙方付清全部房款前，申请办理过户的房产数量，以资产评估价为计算依据，申请过户房产价格不得超过乙方实际付款额”、“乙方按照合同约定的方式分批办理房屋产权过户手续，甲方给予乙方办理权属登记手续适当的协助（配合提供过户材料）”，既然合同约定远腾公司享有要求按已付款对等办理房产过户的权利，那么已付首期100万元的作用绝非仅仅在于借出9套房产证用于清理租户。结合房屋的历史状况、合同磋商的背景、订立的过程及合同内容，可以认定双方民事行为的实质内容和目的为，苏钢集团将其拥有产权但存在清收困难的25套房产转让给远腾物业以获取房款，苏钢集团不负责交付房产，远腾物业依靠自身优势处置房产并赚取利润。故苏钢集团关于出借房产证的用途是为了清理房屋原租户，在付清全部房款前远腾物业无权处分房产的主张显然不能成立。刘祥虎对其所谓的苏钢集团、远腾物业共同出售房产，抑或苏钢集团委托远腾物业出售房产的主张，均无充分证据证明，不予采纳。因涉案房屋始终未办理过户，故刘祥虎并未取得所有权，自不符合善意取得的构成要件。故本案实质系一起因房屋连环买卖引发的纠纷，即，苏钢集团将房产转让给远腾物业，远腾物业又将房产转售给刘祥虎，现作为登记产权人的苏钢集团要求终局买受人刘祥虎返还房产。那么分析刘祥虎的占有状态是判断苏钢集团诉请成立与否的关键。如上所述，本案存在两个连续的房屋买卖合同，既各自独立，又相互牵连。在前、后手合同均有效的情况下，房屋占有系连锁效应，顺次移转，即苏钢集团将占有权让渡给远腾物业，远腾物业又将占有权移转给刘祥虎。简言之，远腾物业将基于前手合同取得的占有权移转给刘祥虎，刘祥虎亦为有权占有。反言之，两手合同如有其一被确认无效、解除或撤销，则锁链断裂，占有的权利基础丧失，即由有权变无权。故，因苏钢集团与远腾物业的合同被生效判决确认解除，远腾物业不再具有占有权源，连锁导致刘祥虎现在占有变为无权占有。苏钢集团作为登记权利人有权要求现无权占有人刘祥虎迁出涉案房屋。关于刘祥虎是否应当支付房屋使用费问题，首先，（2019）苏0505民初2519号民事判决在认定违约金时已将25套房产的租金损失计算在内；其次，刘祥虎系善意占有涉案房产，且已经支付了大额购房款，苏钢集团在能够预见到远腾物业可能将房产转售他人的情况下，未能及时地、以善意购房人可知晓的方式行使权利，以至于时过境迁，刘祥虎向营业执照被吊销、法定代表人死亡的远腾物业主张违约赔偿几乎为事实上的不可能，从利益衡平角度再让其支付房屋使用费有失公允。故对苏钢集团要求支付房屋占用费的诉请，不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第一百零六条、第二百四十一条、《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第五十二条、第九十七条、第一百一十九条、第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，遂判决：一、刘祥虎于本判决生效之日起三十日内，将位于新沂市房屋迁让给江苏苏钢集团有限公司；二、驳回江苏苏钢集团有限公司的其他诉讼请求。如果刘祥虎未按判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，支付迟延履行金。案件受理费950元，由刘祥虎负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院二审查明事实与一审查明事实一致。本案二审期间的争议焦点为：刘祥虎应否向苏钢集团支付涉案房产的占有使用费。本院认为，刘祥虎不应向苏钢集团支付涉案房产的占有使用费。首先，苏钢集团的实际损失已得到弥补。苏钢集团上诉认为（2019）苏0505民初2519号民事判决认定的违约金是基于远腾物业的违约行为，与其向刘祥虎主张占有使用费并无关联，但（2019）苏0505民初2519号民事判决认定违约金是以苏钢集团的实际损失为基础，结合合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定远腾物业向苏钢集团承担相应违约责任。苏钢集团的实际损失应为涉案房产被他人占用所产生的损失，预期利益应为涉案房产出租所产生的租金收益，均已包含在远腾物业向苏钢集团承担违约责任的范畴内，苏钢集团的损失已被实际填补，其再向刘祥虎主张占有使用费无法支持。故此，苏钢集团该部分上诉主张缺乏依据，一审法院对于（2019）苏0505民初2519号民事判决已将涉案房产的租金损失计算在内的认定并无不当。其次，判决刘祥虎向苏钢集团支付占有使用费会导致实质上的不公。苏钢集团上诉认为刘祥虎向远腾物业主张违约赔偿困难并不是其不支付占有使用费的合法理由。根据查明事实，苏钢集团于2013年即已向远腾物业主张解除合同，其亦应当知晓自有房产被他人占有使用的客观情况。但直至本案纠纷发生，在此之前苏钢集团未曾以产权人的身份向占有涉案房产的刘祥虎主张权利，且因其怠于行使权利导致刘祥虎事实上丧失了向远腾物业主张违约责任的可能。一审法院综合以上事实因素，为使各方利益趋于平衡，判决驳回苏钢集团关于要求刘祥虎支付房屋占用费的诉讼请求并无不当，应予维持。综上所述，上诉人江苏苏钢集团有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1900元，由上诉人江苏苏钢集团有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  李 娟审 判 员  张 伟审 判 员  胡元静二〇二〇年六月二十二日法官助理  徐文轩书 记 员  赵 莹