上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初34082号原告：上海迎宾一方置业有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区创新西路XXX号。法定代表人：齐伶麟，执行董事。委托诉讼代理人：付洋，上海韩明志律师事务所律师。被告：孙伟，男，1979年9月11日生，汉族，住安徽省。第三人：上海梦娆娱乐有限公司，住所地上海市浦东新区祝桥镇江晖路409弄21、28、37号201、202、203、204室。法定代表人：王全。原告上海迎宾一方置业有限公司诉被告孙伟、第三人上海梦娆娱乐有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年10月22日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人付洋到庭参加诉讼。被告、第三人经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。原告上海迎宾一方置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》及补充协议于2019年5月20日解除；2、判令被告及第三人搬离位于本市浦东新区江晖路409弄二层21号201-1、202-1、203-1、204-1、28号201-1、202-1、203-1、204-1室(以下简称系争房屋)并将上述房屋返还原告；3、判令被告支付原告租金738,488元；4、判令被告及第三人支付原告自2019年5月21日起至实际返还房屋之日止的占用费(其中2019年5月21日至2019年12月31日按每月175,966.5元为标准，2020年1月1日至实际返还房屋之日止按每月270,462.34元为标准)；5、判令被告支付原告免租期租金及管理费281,843.58元；6、判令被告支付原告自2019年3月1日起至实际返还房屋之日止的管理费(其中2019年3月1日至2019年12月31日按每月9,775.92元为标准，2020年1月1日起至房屋实际返还之日止按月15,025.68元为标准计算)；7、判令被告支付违约金586,555.02元。事实与理由：原告与被告就系争房屋的租赁事宜签订了《房屋租赁合同》、管理协议及补充协议，就租金标准、租赁期限、违约责任等事项进行了约定。原告按约交付了房屋，但被告却自2019年3月份开始未按期缴纳租金及其他各项费用，其行为已经构成违约。原告为维护自身合法权益，原告起诉至法院。被告孙伟未作答辩。第三人上海梦娆娱乐有限公司未作陈述。本院经审理确认如下事实：系争房屋的权利人为原告。2016年4月26日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》约定甲方将系争房屋出租给乙方，经营用途为都唛量贩式KTV，商号为都唛。租赁期限自2017年1月1日起至2025年12月31日止。其中2017年1月1日至2017年2月28日为装修免租期，乙方无需支付租金，但应支付其他的费用如综合管理费、物业管理费等费用。合同约定租赁保证金为42万元。月租金：自2017年3月1日至2019年12月31日，月租金为126,702.45元；2020年1月1日至2022年12月31日，月租金为135,091.03元；2023年1月1日至2025年12月31日，月租金为143,982.92元。月固定租金每个季度支付一次，每次支付3个月固定租金，每个季度前公历月的第20日或之前支付下一季度的3个月的月固定租金。商场综合管理费：2017年1月1日至2017年2月28日免商场综合管理费；自2017年3月1日至2019年12月31日，月管理费为14,078.05元；2020年1月1日至2022年12月31日，月管理费为15,010.11元；2023年1月1日至2025年12月31日，月管理费为15,998.1元。合同13.1条约定，甲方有权在下列任意事件之一发生后的任意事件不予返还乙方的租赁保证金、并要求乙方补交免租期所免除的租金等费用、提前终止本合同并合法地提前收回房屋，同时乙方应另行按月租金和月商场管理费的6倍补偿甲方：……13.1.2乙方逾期向甲方支付租金以及本合同约定的应由乙方向甲方或商场管理公司、物业管理公司支付的任何一项费用累计超过30天；……。合同7.1条约定，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按日租金的2倍向甲方支付该房屋占用期间使用费。同日被告(乙方)与瀚立商业管理(上海)有限公司(以下简称瀚立公司)(甲方)签订《商场管理协议》约定乙方应于租赁期内按照约定向甲方支付商场综合管理费，管理费金额与原、被告签订的《房屋租赁合同》中所列金额一致。此后，原告(甲方)、被告(乙方)、瀚立公司(丙方)签订《补充协议》约定，增加二楼面积供乙方有偿使用，增加的二楼面积每月固定租金为：自2017年3月1日至2019年12月31日止，月租金为127.16元；2020年1月1日至2022年12月31日，月租金为140.14元；2023年1月1日至2025年12月31日，月租金为153.89元。商场管理费为：自2017年3月1日至2019年12月31日止，每月为14.13元；2020年1月1日至2022年12月31日，每月为15.57元；2023年1月1日至2025年12月31日，每月为17.1元。2016年6月30日原告将系争房屋交付给被告及第三人使用。2018年，原告与被告就租金调整达成一致，2018年2月1日到2019年12月31日，租金单价(包含商场管理费)调整为2元每平方米，物业费不变，即上述期间段的租金标准更改为87,983.25元。自2020年至合同到期，租金及商场管理费仍然按照原合同数据执行。2019年5月20日，原告向被告发送解除租赁合同通知书，载明被告拖欠租金、商场管理费等费用逾期超过8个月，构成违约。原告依据合同约定，通知被告双方的《租赁合同》于函件发出之日起解除。该函件于当日发出，于次日送达。庭审中，原告主张没收被告支付的保证金42万元，并要求在本案中一并予以处理，以上事实，由《房屋租赁合同》、《商场管理协议》、《补充协议》、《房屋交接确认书》、租金调整的说明、解约函及邮寄凭证、支付凭证及当庭陈述在案佐证。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》及其附件及补充文件符合法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守。现被告未按约支付租金，显属违约，原告依约解除合同，具有合同和法律依据，本院予以支持。合同解除时间应为解除通知书载明的时间即2019年5月20日。合同解除后，被告及第三人理应搬离系争房屋并将房屋返还给原告。对于实际占用期间的租金、占用费被告亦应予以支付。由于合同解除的责任和过错在被告而非原告，故被告还应承担相应的违约责任。关于免租期租金及管理费，根据合同约定，综合管理费应向案外人瀚立公司支付，原告无权收取，因此被告根据合同约定仍应支付原告免租期租金253,659.22元。关于综合管理费，根据《商场管理协议》的约定，该笔款项应支付给瀚立公司，因此原告无权向被告主张。关于违约金，本院根据合同履行情况、损失情况酌情确定违约金为9万元。关于保证金，原告依据合同13.1条主张没收保证金，具有合同依据，本院予以支持。被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院缺席判决。无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、确认原告上海迎宾一方置业有限公司与被告孙伟之间的租赁合同关系于2019年5月20日解除；二、被告孙伟、第三人上海梦娆娱乐有限公司应于本判决生效之日起十五日内搬离本市浦东新区江晖路409弄二层21号201-1、202-1、203-1、204-1、28号201-1、202-1、203-1、204-1室并由被告孙伟在上述房屋腾空后立即将房屋返还给原告上海迎宾一方置业有限公司；三、被告孙伟应于本判决生效之日起十日内支付原告上海迎宾一方置业有限公司自2018年9月1日起至2019年5月20日止按每月87,983.25元为标准计算的租金(实际履行时应扣除被告孙伟已经支付的租金24,033.5元)；四、被告孙伟应于本判决生效之日起十日内支付原告上海迎宾一方置业有限公司自2019年5月21日起至2020年1月31日止以及自2020年3月1日起至被告孙伟实际返还房屋之日止的房屋占有使用费(其中2019年5月21日至2019年12月31日按每月175,966.5元的标准计算，2020年1月1日至被告孙伟实际返还房屋之日止按每月270,462.34元的标准计算)；五、被告孙伟应于本判决生效之日起十日内支付原告上海迎宾一方置业有限公司免租期租金253,659.22元；六、被告孙伟应于本判决生效之日起十日内支付原告上海迎宾一方置业有限公司违约金9万元；七、原告上海迎宾一方置业有限公司收取的保证金42万元不予退还；八、驳回原告上海迎宾一方置业有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费、保全费共计42,964元，公告费560元，由原告上海迎宾一方置业有限公司负担5,000元，由被告孙伟负担38,524元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何璐依二〇二〇年十二月十四日书记员  尹俐媛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。