广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初8891号原告（反诉被告，以下简称原告）：广州市世聚房地产代理有限公司，住所地广州市海珠区江南西路******。法定代表人：黄通，总经理。委托诉讼代理人：李世宽，广东穗峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾庆龙，该司员工。被告（反诉原告，以下简称被告）：广州圣隆投资有限公司，住所地广州，住所地广州市白云区太和镇顺和五巷****>法定代表人：林健。委托诉讼代理人：李泓、林玩莲，均为该司员工。原告广州市世聚房地产代理有限公司（以下简称世聚公司）诉被告广州圣隆投资有限公司居间合同纠纷一案，本院于2020年3月19日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告世聚公司的委托诉讼代理人李世宽、曾庆龙，被告圣隆公司的委托诉讼代理人李泓、林玩莲均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告世聚公司诉称及辩称：2017年8月8日，我司与被告签订了《销售代理服务合同》（以下简称《代理合同》），约定被告委托我司代理位于广州市白云区太和镇建业北路的圣地云立方项目物业的销售服务，代理期限为2017年8月8日至2017年9月30日。代理期限内，我司按约推介客户，促进客户签订《物业使用权转让合同》（以下简称《转让合同》），由被告向我司支付完成销售服务物业的代理服务费。代理服务费计付标准为：（1）大三房、双钥匙户型：佣金50000元／套；（2）竖向一开二户型：佣金30000元／套；（3）一开四户型：佣金30000元／套。后双方签署了5份《合同续签协议》，将我司的销售代理服务期限延长至2018年4月30日止。签订合同后，我司依约进场进行物业销售服务，共代理被告销售上述项目物业共334套，并按照合同约定向被告汇总提供了全部代理销售物业的《代理服务费结算明细表》，催促被告进行结算，但至今被告仍拖欠我司销售代理服务费共3386700元未付。我司与被告之间签订的《代理合同》是双方真实意思表示，也未违反法律法规，合法有效。我司依约进行了代理销售服务，被告理应按约支付全部的销售代理服务费给原告。被告拖欠我司销售代理服务费的行为实属违约并严重侵犯了我司的合法权益，被告除应向我司支付全部款项外还应支付逾期付款违约金及承担本案的所有诉讼费用。故此，请求法院判令：一、判令被告立即支付拖欠我司的销售代理服务费3386700元及支付逾期付款违约金（从起诉时起至实际清偿所欠款项之日止，以3386700元为基数，按每日万分之一计付）；二、本案诉讼费用及保全费5000元由被告承担。另，对于被告的反诉请求。我司并未实际收取客户支付的购房优惠金，而且被告所依据的《代理合同》第九条第4款约定根据本案现有证据反映的事实也不符合；被告在未告知我司和实际收款的情况下，自行向客户进行退款，损失完全是自己导致，应自行承担；涉案购房优惠金的退还是因为被告违约导致，并非是我司服务不到位，而且被告本身就在项目现场，优惠保证金的收取金额也是其经过开会同意的，现在又提出金额有异议要求我司赔偿有悖诚信。故此，我司不同意被告的反诉请求。被告圣隆公司辩称及诉称：一、我司已向原告支付了销售代理服务费合计11381100元。二、按照原、被告双方的《代理合同》的约定，截至2020年4月30日，我司应该支付给原告的销售代理服务费为－691100元，故原告要求我司支付拖欠其的销售代理服务费人民币3386700元，缺乏事实依据，应当依法予以驳回。依据《代理合同》第六条第３款明确约定，代理服务费包括购房优惠金及佣金两部分，标准如下：（1）大三房、双钥匙户型：购房优惠金70000元／套，佣金50000元／套；（2）竖向一开二户型：购房优惠金50000元／套，佣金30000元／套；（3）一开四户型：购房优惠金30000元／套，佣金30000元／套。购房优惠金由原告自行向客户收取。在合同履行过程中，我司发现原告存在违反上述条款约定超额收取购房优惠金的行为。同时，由于多名成交客户提出解除与我司签订的《转让合同》并要求退回所有已付款项，包括原告多收取客户的购房优惠金，因此直接造成了我司80000元的损失。依据《代理合同》第九条第5款约定，原告须按照我司确认的方案开展代理工作，如造成我司损失的，原告应予以赔偿；并依据《代理合同》第十一条第3款约定，如因原告行为造成我司损失的，原告应予以赔偿。因此，原告应按照《代理合同》上述约定赔偿我司的损失。故此，被告在诉讼中提出反诉，请求法院判令：一、原告赔偿其超额收取购房优惠金给被告造成的损失80000元；二、原告承担反诉诉讼费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告是有限责任公司，经营范围为房地产业。2017年8月8日，原、被告签订《代理合同》，约定：“甲方（被告）委托乙方（原告）为圣地雲立方项目提供销售代理服务事宜；项目地址：广州市白云区太和镇建业北路；乙方清楚甲方物业的权属性质及为甲方提供销售代理服务的法律关系性质，同意在此基础上开展中介代理活动；代理期限自2017年8月8日至2017年9月30日，共计2个月；甲方同意支付代理服务费的确认条件为：甲方在正式《转让合同》签订并获得首期房款后，乙方对该销售合同中指定物业的销售代理即告完成，即可获得本合同所规定的全部代理服务费；代理服务费计付标准：包括购房优惠金及佣金两部分：（1）大三房、双钥匙户型：购房优惠金70000元/套，佣金50000元／套；（2）竖向一开二户型：购房优惠金50000元/套，佣金30000元／套；（3）一开四户型：购房优惠金30000元/套，佣金30000元／套；（4）购房优惠金由乙方自行向客户收取，甲方仅需按约定向乙方支付佣金部分即可（本合同下述条款中的‘代理服务费’均代指‘佣金’部分）；代理服务费支付方式：乙方同意甲方以转账方式支付代理服务费；乙方汇总并且提交结算表给甲方，甲方收到汇总提表确认后3个工作日内通知乙方提供有效发票，达到下述支付条件时，甲方凭乙方开具的等额增值税普通发票向乙方支付代理服务费……A、一次性付款客户：客户签订正式的《转让合同》后，乙方提交成交确认表给甲方进行结算，甲方核对确认无误后于5个工作日内向其支付代理服务费；B、按揭付款客户：客户支付足额首期房款，并签订正式的《转让合同》后乙方汇总并编制成交确认表给甲方进行结算，甲方核对确认无误后于5个工作日内向乙方支付代理服务费的50%，剩余50%部分待贷款银行开具同贷书后5个工作日内付清；客户挞定、退定与违约、解约的处理：（1）挞定：如乙方推介客户成功认购后挞定（指客户交足定金，且不予退还定金）双方同意挞定金额五五分成，代理服务费不予计提；（2）退定：如乙方推介客户成功认购后要求退定（指客户交足定金，正式签约前要求退还定金），双方尚未进行代理服务费结算的，不再继续结算；（3）违约、解约：客户签署《转让合同》后违约、解约，要求退回物业的，且乙方已收取代理服务费的，则乙方须自收到甲方书面通知之日起3个工作日内将已收代理服务费无条件返还至甲方账户；甲方指派关灏为本合同甲方的联系人；甲方若无故逾期支付乙方代理服务费，则按应付未付金额每逾期一日按万分之一的标准向乙方支付逾期违约金（但最高不超过代理服务费总额的20%）；如因乙方原因导致甲方解除本合同的，未结算、支付给乙方的代理服务费无需支付；因不可抗力或政府行为造成本合同无法继续履行的，本合同自动终止，甲方双方互不追究违约责任，服务费用据实结算”。后原、被告又先后签订了5份《合同续签协议》，将《代理合同》的合同期限延长至2018年4月30日止；同时，双方在上述协议中明确：“针对付款方式为按揭的客户，甲方将按进度向乙方支付代理服务费用”。在原告为被告提供中介服务期间，双方已对代理服务费进行了27次对账，每次对账均由被告的员工关灏在服务费结算明细上签名确认。2018年5月4日，原告向被告提交了代理服务费结算明细表（2018年2-3月）、代理服务费结算明细表（2018年2-3月）（2018年结算，2017年签约部分）以及未结算明细等三份表格，上述表格均由关灏的签名确认。根据上述未结算明细的内容，代理服务费结算明细表（2018年2-3月）以及代理服务费结算明细表（2018年2-3月）（2018年结算，2017年签约部分）的应支付佣金数额为1241300元，未结算代理服务费的总额为4374200元。另，根据原、被告双方盖章确认的世聚代理费结算明细表（2018年6月），因刘曙红、刘书琼及杨月芳等客户解除合同，前期结算部分代理费需予以扣回，故应支付的佣金数额为502800元。2019年2月15日，被告向原告支付505500元，后又于同年7月4日支付300000元，于同年8月2日支付200000元诉讼中，经原、被告对账，原告明确主张已收到被告支付的代理服务费合计11381100元，在扣减世聚代理费结算明细表（2018年6月）的数据之后，被告还应向其支付2743900元。对此，被告确认已支付代理服务费合计11381100元，但认为只有94套单位属于应付未付状态，对应的应付未付代理服务费为2354600元；在已支付的代理服务费中，由于有89套单位已解约，故应在已支付的代理服务费中扣回2645700元；同时，被告在2019年7月4日及2019年8月2日合计支付500000元属于超额支付，故原告实际上应向其返还代理服务费791100元。被告为证明其上述主张，提交了世聚未结算代理服务费争议明细表（待结算部分）、世聚未结算代理服务费争议明细表（已退房部分）、已结算代理费中已退房单位应退回代理服务费明细表、费用报销单、和解协议、已解约客户退款履行情况表、邮件以及关于解除物业使用权转让合同等一系列合同的协议书等证据。经质证，原告对世聚未结算代理服务费争议明细表（待结算部分）的真实性予以确认，对关联性则不予确认，并认为该部分未结算的94套单元已包含在双方确认的未结算明细中；对其他证据则不予确认，认为被告主张的已成交单元退房退款的原因是被告无法按约定交房以及客户诉讼维权导致被告主动退房，故被告要求退还、抵扣代理服务费不合约定，亦不符合公平、诚信原则。为此，原告提交了广东省企业基本建设投资项目备案证、建设用地批准证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、土地使用权证、三资交易管理平台备案信息、网页信息、民事裁定书以及现场照片等证据。经质证，被告对上述证据的真实性予以确认，但认为原告在开展中介服务时未严格按照其销售口径进行推荐，而且上述证据无法证实原告主张的被告无法按约定交房，致使购房者投诉维权以及相关部门协调被告主动退房退款的事实。另，被告确认上述项目权证系其在委托原告为涉案项目提供销售代理服务时交付给原告的，亦确认涉案项目因未经审批就更改设计导致无法通过验收。另对于被告的反诉请求，被告提交了世聚超额收取购房优惠金明细清单、收款收据、告知函、关于核查客户已交购房优惠金的函、圣地云立方优惠金明细以及关于解除物业使用权转让合同等一系列合同的协议书等证据。经质证，原告仅对收款收据、告知函、关于核查客户已交购房优惠金的函的真实性予以确认，对关联性不予确认，对其他证据则均不予确认。原告认为其并未实际收取客户支付的购房优惠金，且涉案购房优惠金的退还是因为被告违约导致，且被告自行向客户退款，应自行承担相应损失。庭审中，对于《代理合同》中关于“客户违约、解约的处理”条款的理解。原告认为，根据对挞定、退定、违约、解约的相关条款的表述，该条款约定针对的就是客户违约的情形，即客户因自身原因主动发起的违约退房；正常情况下，开发商在收取购房款后，没有特殊情况不可能主动向客户退房；结合合同所使用的词句、有关条款、目的、交易习惯以及诚实信用原则，可以确定客户作为主体提出退房需要承担一定的违约责任，而且被告与其签订合同的目的也是支付代理费以促使销售物业，被告按交易习惯也不可能会在购房合同签订且收取房款的情况下全额退款；同时，其作为守约方积极履约不应为被告的过错承担责任，因此，该条款的约定明显不能作为被告主张返还、抵扣代理服务费的依据。被告则认为，该条款应理解为“客户签署《转让合同》后违约，要求退回物业的”以及“客户签署《转让合同》后解约，要求退回物业的”，属于表述客户两种要求退回物业的客观情况，并非原告主张因客户违约导致解约，并要求退回物业的理解；同时，交易习惯的适用前提是合同没有约定或约定不明确，而原、被告在《代理合同》中对客户违约、解约的处理有明确的约定，且原告在本案前一直认可其在应付未付代理服务费中径行扣减的处理方式。另查，原告于2020年3月12日向本院递交起诉状。2020年4月9日，本院根据原告的诉讼保全申请，作出（2020）粤0111民初8891号民事裁定书，查封、冻结被告名下价值3386700元的财产。原告为此交纳了保全费5000元。上述事实，有工商登记信息、《代理合同》、《合同续签协议》、明细表格、项目权证、网页信息、民事裁定书、现场照片、费用报销单、邮件、函件、收款收据、协议书及当事人陈述等证据证实。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人在中介活动中，以促成委托人与第三人交易、从而获取报酬为目的。本案中，原、被告双方签订了《代理合同》，约定由原告为被告的雲立方项目提供销售代理服务，故双方已形成居间合同关系，本院对此予以确认。据此，原告根据合同约定为被告提供了销售代理服务，被告亦应按照合同约定并根据双方对账的情况向原告支付代理服务费。结合本案证据及当事人陈述，原、被告对原告促成交易的物业单元数量及对应的代理服务费数额没有争议，但对被告主张的已解约单元的代理服务费是否可根据合同条款直接扣减的问题存在争议。首先，对于“客户违约、解约的处理”条款的理解，根据上述条款的文字表述，违反合同约定或提起解除合同的行为主体应为客户；同时，居间人为委托人提供订立合同的媒介服务，一旦促成委托人与第三人交易，在无其他特别约定的情况下，即可视为完成合同义务，从而享有从委托人处获取报酬的权利，如交易因委托人的过错而终止，委托人仍然可向居间人主张返还报酬，则明显有悖于居间人的利益，故在涉案合同未就此明确约定或约定不明确的情况下，应对合同条款作不利于委托人的解释，现本院对原告的主张予以确认，对被告的主张则不予采纳。其次，对于上述已成交单位退房、退款的原因，被告主张是购房者提出并经双方协商一致解除，但根据被告在庭审中确认的涉案项目无法通过验收的事实，结合有关部门发布的风险提示内容以及被告退房、退款的具体情况，本院对被告的主张不予采信，并采纳原告主张的被告无法按约定交房以及客户诉讼维权导致被告主动退房的意见。最后，被告虽主张原告在开展中介服务时未严格按照其销售口径进行推荐，但其提交的证据尚不足以证实其主张，故本院对此亦不予采信。综上，被告因自身过错导致《转让合同》解除，现要求根据合同约定直接扣减代理服务费缺乏事实和法律依据；同时，现有证据不足以证实原告在开展中介服务的过程中存在过错，故被告应当根据合同约定按照对账的结果向原告支付代理服务费，本院对此予以认定。现原告根据双方的对账情况要求被告支付代理服务费2743900元合理，本院对此予以支持。因被告未按约定支付代理服务费已构成违约，现原告主张逾期付款违约金合理，本院对此予以支持。根据合同约定，上述违约金应以2743900元为本金，自原告起诉之日（2020年3月12日）起按每日万分之一的标准计算至实际付清之日止，但最高不超过代理服务费总额的20%，即2825000元[（11381100元＋2743900元）×20%]。对于被告主张的购房优惠金损失，基于上述对已成交单元退房、退款原因的认定，被告向客户退款系因其自身违约所导致，现其要求原告赔偿该部分损失，于法无据，故本院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起五日内，被告广州圣隆投资有限公司向原告广州市世聚房地产代理有限公司支付代理服务费2743900元及违约金（违约金以2743900元为本金，自2020年3月12日起按每日万分之一的标准计算至实际付清之日止，但最高不超过2825000元）；二、驳回被告广州圣隆投资有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费16947元、反诉受理费900元、财产保全费5000元，由原告广州市世聚房地产代理有限公司负担本诉受理费2571元，由被告广州圣隆投资有限公司负担本诉受理费14376元、反诉受理费900元、财产保全费5000元（被告广州圣隆投资有限公司负担的上述费用须于履行期限内直接向原告广州市世聚房地产代理有限公司支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  罗炜二〇二〇年六月十六日书记员  钟蕙