江西省永丰县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0825民初1199号 原告：程金泉，男。 委托诉讼代理人：刘健，江西阳丰律师事务所律师，特别授权。 被告：曾青，女。 被告：吉安市同创房地产置业顾问有限公司。 法定代表人：肖英。 委托诉讼代理人：吴君，该公司法务，特别授权。 委托诉讼代理人：刘萍萍，该公司法务，特别授权。 第三人：江西联友实业有限公司。 法定代表人：刘华峰，公司总经理。 委托诉讼代理人：王金燕，该公司员工，特别授权。 原告程金泉与被告曾青、吉安市同创房地产置业顾问有限公司、第三人江西联友实业有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告程金泉及其委托诉讼代理人刘健、被告吉安市同创房地产置业顾问有限公司的委托诉讼代理人吴君、刘萍萍到庭参加诉讼，第三人江西联友实业有限公司王金燕中途退庭。本案现已审理终结。 原告程金泉向本院提出诉讼请求：1、解除原被告的商铺租赁合同；2、判决被告支付房屋2020年2月23日至2020年5月23日租金15000元，2020年5月24日之后占用期间另行计算租金；电费2486元，违约金和滞纳金10万元，合计117486元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年11月23日，被告租赁原告旺中旺一楼肯迪乐楼下店面，用于房产置业，双方签订《商铺租赁合同》，约定每年租金6万元，押金5000元，签订合同时一次性付清租金和押金，每月5日前交清上月水电费，逾期按欠款总额每日百分之一支付滞纳金，逾期15日，原告有权解除合同，违约金10万元等。被告从2020年2月23日起未付租金和2018年11月24日之后的电费，原告多次催收后被告仍未缴纳，其行为构成违约，应承担违约责任。现提起诉讼，请依法判决。 被告曾青未答辩。 被告吉安市同创房地产置业顾问有限公司辩称，曾青是被告公司的员工，出于职务行为为被告从原告手上租下商铺用作公司店面。被告交租至2020年2月23日，再加上16天的装修期，交租时间为2020年3月10日止。另因今年2个月的新冠疫情，无法开张营业，应再相继推后2个月，则已交房租应算到2020年5月10日。而自原告与被告签订《商铺租赁合同》后，被告都有按照合同约定按时交房租。后因原告租给被告的商铺实际为第三人江西联友实业有限公司出租给原告的。第三人江西联友实业有限公司在2019年7月15日起诉了原告，诉称被告承租的商铺原告从2018年4月份就开始欠江西联友实业有限公司租金了。并且永丰县人民法院于2020年3月17日作出判决，判决解除江西联友实业有限公司与原告的租赁合同，返还店面并支付租金和违约金等。因原告与江西联友实业有限公司的一手商铺租赁合同纠纷严重影响到被告的利益，被告若再交房租给原告，被告很可能面临交二次房租和不能继续使用商铺的可能。因此，被告依据《中华人民共和国合同法》第68条之规定，行使不安履行抗辩权，暂不支付房租给原告，也无须承担违约金。综上所述，原告因自身租赁合同纠纷给被告造成困扰和担忧，严重影响到被告的利益，遂原告请求被告交付租金和违约金没有法律依据。请求人民法院查明事实，秉公处理，以维护被告的合法权益。 第三人江西联友实业有限公司陈述，第三人江西联友实业有限公司与原告程金泉房屋租赁合同纠纷一案，江西省永丰县人民法院（2019）赣0825民初1600号民事判决已发生法律效力，原告程金泉至今未全部履行拖欠我公司的租金。江西联友实业有限公司将旺中旺大厦的一楼商铺租给程金泉，程金泉又转租给曾青，现曾青知道程金泉还拖欠江西联友实业有限公司租金，不愿将商铺的租金交与程金泉，而愿将租金交与我江西联友实业有限公司。现原告程金泉诉曾青未履行租赁合同，程金泉请求曾青支付117486元租金，江西联友实业有限公司为维护我自身合法权益，请求贵院将程金泉诉讼所请求的117486元租金交付与我江西联友实业有限公司，以用来偿还程金泉拖欠公司的租金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告程金泉为支持其诉讼请求，向法院提供了以下证据： 证据一、原告的身份证复印件，拟证明原告的诉讼主体资格； 证据二、程金泉与曾青签订《商铺租赁合同》，拟证明每年租金6万元，押金5000元，违约金10万元，滞纳金按照逾期每日百分之一计算，逾期15天原告有权解除合同； 证据三、电费缴费单，拟证明原告为被告垫付电费2486元（度数4752）（没有提供证据）。 被告吉安市同创房地产置业顾问有限公司质证认为，对证据一的三性无异议，对证据二的真实性、合法性无异议，关联性有异议，只能证明我方与原告有租赁关系，不能证明有违约行为，原告与第三人有合同纠纷，我方只是不放心将房租交给原告，以免对我方后续承租有影响，由于原告没有提交证据三，我方不予质证，并且原告没有告知我方有关电费的事情。 第三人江西联友实业有限公司质证认为，同意被告的质证意见。 本院认证认为，被告及第三人对原告提供证据一、二的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对于原告口头所说证据三，因其未向本院提供相关证据，本院不予评价。 被告吉安市同创房地产置业顾问有限公司围绕其答辩请求，向法院提交了以下证据： 证据一、程金泉与曾青签订《商铺租赁合同》，拟证明曾青即同创从程金泉那里承租了永丰县旺中旺大厦一楼商铺； 证据二、江西联友实业有限公司与程金泉签订了《商铺租赁合同》，拟证明程金泉承租了江西联友实业有限公司的永丰县旺中旺大厦一楼、三楼商铺； 证据三、江西联友实业有限公司职员与同创职员的聊天记录，拟证明江西联友实业有限公司与程金泉有商铺租赁合同纠纷； 证据四、民事判决书（2019）赣0825民初1600号，证明1、江西联友实业有限公司与程金泉有商铺租赁合同纠纷，证明2、从2018年4月开始，程金泉欠江西联友实业有限公司旺中旺大厦一楼商铺租金；证明3、江西联友实业有限公司与程金泉签订的《商铺租赁合同》解除；证明4、程金泉须在判决生效后五日内返还旺中旺一楼商铺。 原告程金泉质证认为，对证据一的三性无异议，但是对证明目的不认可，合同约定曾青与原告发生租赁关系，而不是同创；对其他证据的关联性有异议。 第三人江西联友实业有限公司质证认为，无异议。 本院认证认为，原告及第三人对证据的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。 第三人江西联友实业有限公司围绕其陈述，向法院提交了以下证据： 证据一、江西联友实业有限公司与程金泉签订了《商铺租赁合同》，拟证明双方存在租赁关系； 证据二、民事判决书（2019）赣0825民初1600号，拟证明原告与我方已经解除了租赁合约。 原告程金泉质证认为，对证据一的真实性无异议，对关联性有异议，对证据二的真实性无异议，关联性有异议，而且该判决书至今未发生法律效力，且在二审期间，不能达到其证明目的。 被告吉安市同创房地产置业顾问有限公司质证认为，无异议。 本院认证认为，原、被告对证据的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。 综合原、被告的举证、质证以及对各项证据的分析与认定，本院确认本案法律事实如下： 2017年11月23日，原告程金泉与被告曾青签订《商铺租赁合同》，合同约定，甲方即旺中旺一楼肯迪乐招牌下店面出租给乙方；租赁期限共5年，自2017年11月23日起至2022年11月23日止，装修期为16天，起租日期为2017年12月9日；甲方收取乙方每年租金60000元，押金5000元；乙方于签署本合同时一次性付清租金和押金；未经甲方书面同意，乙方不得转租、分租或出借该商铺的全部或部分；乙方逾期交纳租金、水电气等能源费用及本合同约定的其他费用，每日按逾期总额的1%，向甲方给付滞纳金，逾期超过5日甲方另可停止该商铺的水电供应和控制该商铺的物品，逾期超过15日的，甲方有权解除本合同，没收乙方租赁保证金，追收逾期租金及滞纳金（滞纳金计算至实际给付日）。甲方违约解除本合同，或乙方违约解除本合同，违约方需另一方违约金10万。甲方违约除支付乙方违约金外，还应按时间折价补偿乙方的装修损失。 被告曾青为被告吉安市同创房地产置业顾问有限公司员工，其与原告签订租赁合同系职务行为。签订合同后，被告吉安市同创房地产置业顾问有限公司向原告程金泉交纳了押金及依约向原告程金泉交纳了第一年、第二年的租金。2019年12月，被告与原告对租金的交付问题进行了重新磋商，2020年1月，被告按双方新达成的交付方式向原告交纳了三个月的租金。 2020年6月23日，被告吉安市同创房地产置业顾问有限公司将40000元交至本院银行账户。 另查明，2017年8月30日，原告程金泉与第三人江西联友实业有限公司签订《江西联友实业有限公司商铺租赁合同》，合同约定，甲方将商铺出租给乙方用于经营餐饮，商铺建筑面积合计50㎡，租赁期限共5年，自2017年9月10日起至2022年9月30日止，装修期为30天，起租日期为2017年10月10日，甲方收取乙方半年租金2.4万元，按照半年收取，前两年租金半年一交，后三年租金一年一交，押金为与3楼同一家经营，不另外收取。租赁期为五年，在租赁期乙方如果要转让必须通过甲方同意，方可以转租。 另查明，本院（2019）赣0825民初1600号案在庭审过程中，程金泉称已将一楼商铺转租他人，但原告与第三人双方均认可此转租行为未经过第三人的书面同意，且经本院征询意见，原告与第三人均表示不主动申请追加此承租人参加该案审理，同时，第三人表示对次承租人的情况不知情，原告程金泉拒绝向本院提供次承租人相关信息，导致本院无法依职权追加次承租人参加诉讼，此外，原告与第三人双方同时表示会私下与次承租人进行协商。2020年3月17日，本院（2019）赣0825民初1600号判决，解除原告程金泉与第三人江西联友实业有限公司于2017年8月12日及2017年8月30日签订的两份《江西联友实业有限公司商铺租赁合同》及2018年12月13日签订的《合同补充协议书》等内容，程金泉不服该判决上诉至江西省吉安市中级人民法院。江西省吉安市中级人民法院于2020年8月18日作出（2020）赣08民终1172号民事判决，维持永丰县人民法院（2019）赣0825民初1600号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项；撤销永丰县人民法院（2019）赣0825民初1600号民事判决第五项；被上诉人江西联友实业有限公司于本判决生效后五日内向上诉人程金泉支付三楼商铺装修、设施设备损失1308226.45元；驳回上诉人程金泉的其他反诉请求。 本院认为，一、关于被告主体资格问题，原告程金泉与被告曾青签订的《商铺租赁合同》，被告曾青为被告吉安市同创房地产置业顾问有限公司员工，其与原告签订租赁合同系职务行为。被告曾青与原告程金泉签订的商铺租赁合同实为被告吉安市同创房地产置业顾问有限公司与原告程金泉签订。 二、关于解除商铺租赁合同问题，合同法规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，原告程金泉将其承租的商铺转租，且其承租的商铺经本院（2019）赣0825民初1600号民事判决予以解除，江西省吉安市中级人民法院于2020年8月18日作出（2020）赣08民终1172号民事判决，维持永丰县人民法院（2019）赣0825民初1600号民事判决中对其承租的商铺予以解除的判项。据此，原告程金泉与被告吉安市同创房地产置业顾问有限公司签订的《商铺租赁合同》亦应解除。 三、关于租金问题，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，本案中，原、被告商铺租赁合同约定，租赁期共5年，自2017年11月23日起至2022年11月23日止。装修期为16天，起租日为12月9日。被告已按口头协议履行交付了三个月的租金，即其租金实际已交至2020年3月9日。其后续起算租金日为2020年3月9日。被告吉安市同创房地产置业顾问有限公司实际使用了该商铺，应按合同约定支付租金至实际腾空商铺时止。 四、关于违约金问题，原告程金泉与被告吉安市同创房地产置业顾问有限公司签订的合同约定，甲方收取乙方每年租金陆万元人民币的租赁金，押金为伍仟元，乙方签署本合同时一次性付清租金和押金。甲方违约解除本合同，或乙方违约解除本合同，违约方需另一方违约金拾万元。甲方违约除支付乙方违约金外，还应按时间折价补偿乙方的装修损失。2019年12月4日，原告程金泉与被告吉安市同创房地产置业顾问有限公司达成口头协议，先交三个月的租金，且被告已按口头协议履行了先交三个月租金的义务。原、被告双方租金交付的时间，合同约定是一次性付清租金和押金，而实际履行时为按年交付租金，原、被告并没有按合同约定执行一次性交付租金，而是以双方口头约定为准，且双方于2019年12月4日再次达成口头协议，被告先交付三个月的租金。同时，被告于2020年6月23日将40000元交至本院银行账户。据此，原告请求被告支付违约金的诉讼请求，因其未提供被告违约的证据，本院不予支持。 五、关于电费问题，原告与被告签订的商铺租赁合同约定，乙方使用该商铺所产生的水电费、水、电、山乡报装及用电增容、政府税收规费等费用由乙方自行承担，该等费用中需甲方代收代交的，乙方应于每月5日前将上月发生的费用交给物业管理公司，非甲方代收的，按有关收费单位要求时间交付，乙方拒交或逾期交付的按合同逾期交付租金违约条款处理。本案中，原告程金泉在一审辩论终结前未向本院提供被告应缴电费相关证据，为此，对于原告请求被告支付电费的诉讼请求不予支持。 六、关于第三人的诉讼请求问题，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条规定，原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告反诉的，可以缺席判决。本案中，第三人江西联友实业有限公司系有独立请求权的第三人，相当于原告的地位，其中途退庭，视为其撤回其诉讼请求。 据此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百四十三条之规定，判决如下： 一、解除原告程金泉与被告吉安市同创房地产置业顾问有限公司于2017年11月23日签订的《商铺租赁合同》； 二、被告吉安市同创房地产置业顾问有限公司于本判决生效后五日内向原告程金泉支付占用商铺至实际腾空商铺之日止的使用费（按5000元/月的标准支付，自2020年3月9日起算，被告吉安市同创房地产置业顾问有限公司所交押金5000元可折抵所欠费用）； 三、驳回原告程金泉的其他诉讼请求。 四、第三人江西联友实业有限公司按自动撤回其诉讼请求处理。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2650元（原告已预交），由原告程金泉负担2300元，被告吉安市同创房地产置业顾问有限公司负担350元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。 审 判 长  陈少龙 人民陪审员  杨 媚 人民陪审员  高素莲 二〇二〇年九月二十一日 书 记 员  钟佳倩 附：相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百一十八条民事主体依法享有债权。 债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，债权人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。 人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。 第一百四十三条原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 温馨提示：权利人申请执行的期限为二年，逾期不申请执行，视为放弃，即丧失向法院申请执行的权利。