天津市第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）津01民终249号 上诉人（一审被告）：徐文有，男，1970年8月1日出生，汉族，住天津市南开区。 委托诉讼代理人：徐文海（徐文友之兄），住天津市南开区。 委托诉讼代理人：安刚，天津击水（天津）律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：天津市香城餐饮管理有限公司，住所地天津市南开区红旗南路与凌宾路交口西北侧天津奥林匹克村17/18-204。 法定代表人：胡欣，经理。 委托诉讼代理人：熊恺琦，天津四方君汇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈武钟，天津四方君汇律师事务所律师。 一审被告：徐韵泽，女，2001年2月11日出生，汉族，住天津市南开区。 一审被告：孙某，男，2005年2月4日出生，汉族，住天津市南开区。 法定代理人：徐某（孙某之母），住天津市南开区。 一审被告：徐某，女，1973年7月6日出生，汉族，住天津市南开区。 一审被告：李心，女，1969年4月21日出生，汉族，住天津市南开区。 上诉人徐文有因与被上诉人天津市香城餐饮管理有限公司（以下简称香城公司）及一审被告徐韵泽、孙某、徐某、李心房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2018）津0104民初字13582号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 徐文有上诉请求：1．撤销一审判决第三、四项，改判驳回被上诉人一审相应诉讼请求，或者裁定发回重审；2．两审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：1．被上诉人不具有诉讼主体资格，应当裁定驳回其起诉。根据合同法的合同相对性原则，合同的权利义务当事人为徐文有和案外人胡欣。被上诉人并非《房屋租赁协议》之合同主体，其不享有合同权利。根据合同法中“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意”的规定，一审判决适用法律错误。2．被上诉人使用涉诉房屋不当，应予纠正。被上诉人在其诉状中陈述不实，由有关规定可知，其在装修、使用涉诉房屋前，应当符合消防技术标准的要求，并将具体方案资料报送消防部门审核，但是其却违反法律、行政法规的规定擅自施工，因此应当自行承担全部责任，一审判决其只承担30%的责任，属错判。3．被上诉人主张赔偿损失的诉求不应得到支持。被上诉人在一审时主张的损失无任何事实和法律依据，一审判决在所谓损失的认定和计算方面均存在错误，恳请依法支持上诉人的上诉请求。 香城公司辩称，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 徐韵泽、孙某、徐某、李心均未作陈述。 香城公司向一审法院起诉请求：1．判令解除原告香城公司与被告徐文有于2018年1月16日签署的《房屋租赁协议》；2．判令被告徐文有、徐韵泽立即接收天津市南开区凌宾路116号房屋；3．判令被告孙某、徐某立即接收南开区房屋；4．判令被告李心、徐文有、徐韵泽、孙某、徐某连带返还原告已支付的租金266667元及押金133333元，共计400000元；5．判令被告李心、徐文有、徐韵泽、孙某、徐某连带赔偿原告直接损失1458843元（装饰装修648480元、其他资金投入810363元）、停业经营利润损失735000元；6．本案诉讼费用由五被告负担（承担连带责任）。 一审法院认定事实：2018年1月16日，案外人胡欣（乙方）与被告徐文有（甲方）签订《房屋租赁协议》，约定由乙方承租天津市南开区xxx号（共有人为被告徐文有、徐韵泽）、南开区房屋（共有人为被告孙某、徐文瑶），建筑面积550.50平方米（以现状为准）。具体用途为经营香家火锅及相关产品，乙方不得擅自改变房屋用途。租赁期限为8年，自2018年1月16日始至2026年1月16日止，装修免租期为两个月，自2018年1月16日至2018年3月16日。计租时间从2018年1月16日开始，每两年递增5%，前两年租金为800000元，租金按半年支付，自本合同签订之日起3日内，首次由乙方向甲方支付4个月租金266666元。乙方应于本合同签订后3日内日，向甲方支付押金133333元，合同期满后，双方无续约情况下，乙方无违约行为，甲方无息退还押金。第十条违约责任约定：1．甲方因不能在本合同签订付款后3日内，向乙方提供符合本合同约定的房屋而解除合同的，乙方有权解除合同，由甲方支付乙方本合同当年租金作为违约金；2．甲方违背第六条第1.3款，乙方有权解除合同，甲方应当赔偿但不限于乙方的装修损失、实际经营损失、品牌价值损失。第十二条约定：甲方身份证复印件、房屋产权证复印件，乙方身份证复印件、法人营业执照副本将作为本合同附件，附于主合同之后；本合同未尽事宜，经甲乙双方协商一致，可订立补充协议，补充协议及附件均为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。该协议胡欣按被告方要求加盖案外人天津市香家餐饮管理有限公司的公章。同日，案外人胡欣（乙方）与被告徐文有（甲方）签订《房屋租赁协议》一份，该合同与上述合同内容完全一致，只是在乙方落款处未加盖案外人天津市香家餐饮管理有限公司公章。被告李心作为被告徐文有的配偶，在两份《房屋租赁协议》上面代被告徐文有签字确认。被告徐文有与徐韵泽系父女关系，被告徐某与孙某系母子关系，被告徐文有与徐某系兄妹关系。2018年3月29日，胡欣为履行《房屋租赁协议》成立原告香城公司，公司登记住所为天津市南开区，胡欣作为原告香城公司的法定代表人，并持有90%股份的股东。签订协议当日，胡欣向指定账户：李心招商银行天津金钟河支行52×××26，转账汇入400000元，其中租金266667元、押金133333元。被告李心收款后，向胡欣出具收条，内容为：今收胡欣租赁奥林匹克村17.18-116.204房屋租金400000元。 合同签订后，被告将案涉房屋交付原告，原告进行装修。2018年4月初，原告得知上述房屋曾于2017年5月15日发生火灾，后奥林匹克村xx、xx号楼消防设施、系统一直处于瘫痪状态，未进行整改或维修。此期间，由于附近居民以原告经营后会产生刺激气味，消防不合格为由，阻挠原告装修施工，加之由于小区消防设施瘫痪，消防主管部门张贴封条，致使原告于2018年6月停止施工。原告与被告多次进行交涉，称由于被告方隐瞒房屋着火的事实，致使原告产生巨大的资金投入损失，决定停止向被告方支付租金，要求被告方赔偿损失。被告同意承担原告部分损失，要求被告支付2018年7月16日之后的租金。2018年9月7日，原告香城公司向天津市南开区公安消防支队申请香家火锅奥城店室内装饰工程（南开区）消防设计审核。2018年9月20日，天津市南开区公安消防支队出具建设工程消防设计审核意见书，审核该工程消防设计合格。履行过程中，双方协商未果，原告于2018年11月6日向一审法院提起诉讼。 另查，2018年3月13日，胡欣为履行案涉《房屋租赁协议》与案外人张琦另签订房屋租赁协议一份，约定胡欣承租天津市南开区xxxx房屋，建筑面积198平方米（以现状为准），租赁期限自2018年3月13日至2026年3月13日，装修免租期为三个月，具体用途为经营餐饮食品及相关产品。该房屋交付后，原告与案涉房屋一并进行装修。 诉讼过程中，经原告申请，一审法院委托国宏信价格评估集团有限公司天津分公司对《房屋租赁协议》案涉房屋内装饰装修工程、电气设备安装工程、消防工程、中央空调施工安装、给排水工程、广告设计等装饰装修损失进行价格评估。国宏信价格评估集团有限公司天津分公司于2019年10月16日出具报告书，结论为在评估基准日2018年7月，上述工程价格为648480元。原告支付评估费25460元。一审庭审中，一、原告提交胡欣与案外人天津市百庆餐饮管理有限公司于2018年1月5日签订的《投资委托经营合同》及付款凭证，证明原告已支付保证金100000元、“香家火锅”品牌使用费400000元、管理费60000元。上述证据亦能证实原告所述在《房屋租赁协议》上面加盖公章的天津市香家餐饮管理有限公司与天津市百庆餐饮管理有限公司系关联公司，法定代表人均为案外人石秀静，胡欣向石秀静支付了上述加盟费；2018年4月16日原告与案外人天津至上力合物业服务有限公司签订的《停车场停车位租赁合同》及收据，证明支付租赁费40000元；2018年5月29日原告向物业公司支付2015年10月至2016年3月物业费11560.50元的收据，向天津市南开区xx号楼小区业主会支付补偿费150000元的收据；以及其他工程款、采购厨房设施设备、灯具、招聘员工支出费用等合同、票据。上述证据证明原告为经营“香家火锅”产生其他资金投入损失1104995元。被告方对评估报告、原告提供的其他资金投入损失的证据真实性、合法性、关联性均不予认可，认为评估报告结论属于装修造价，应当扣除残值，其他资金投入证据真实性不予认可且存在重复计算问题，但未提供相反的证据加以证明。二、原告提供“香家火锅奥城店”2018年1月8日至2018年2月1日营业额流水账单以及网络关于火锅店利润文章等，主张2018年7月至11月五个月的停业的经营利润共计735000元。被告方认为原告提供的证据形式不合法，不能证明原告存在经营利润损失。三、2018年12月20日第一次开庭审理时，原、被告均同意解除《房屋租赁协议》。在最后一次庭审中，被告方提出房屋装修损失评估报告书已作出结论，原告拖欠租金及物业费，损失在逐渐扩大，要求原告尽快返还房屋并恢复原状。原告认可目前房屋钥匙由原告保管，同意尽快返还钥匙；四、被告述称原告加盟的“香家火锅”店，就在案涉房屋附近另开有一家店，距离涉案房屋约200米，案涉房屋着火时，新闻媒体进行了报道，且签订合同前李心已与原告方代表胡昂沟通过，其清楚房屋消防设施不完善的情况。原告称胡昂系原告加盟的“香家火锅”公司总经理，其一直动员原告租赁案涉房屋，并未告知原告消防设施不合格一事；五、原告、被告徐文有均认可《房屋租赁协议》与案外人天津市香家餐饮管理有限公司无关。 再查，徐文有、徐韵泽、孙某、徐某于2019年9月29日另案起诉胡欣、香城公司支付自2018年3月16日始拖欠的租金1200000元及违约金。 一审法院认为，案外人胡欣与被告徐文有于2018年1月16日签订的《房屋租赁协议》，系原、被告双方真实意思表示，且已实际履行，为有效合同。根据《中华人民共和国消防法》第十三条规定：依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。被告隐瞒案涉房屋曾发生火灾，小区消防设施、系统一直处于不能使用状态的事实，与原告签订《房屋租赁协议》，原告进行部分装修后，不能通过消防验收，致使原告合同目的不能实现。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项规定：租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。2018年12月20日，原、被告均同意解除案涉《房屋租赁协议》，一审法院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。 针对本案其他争议焦点，一审法院论述如下：一、关于原告是否为适格诉讼主体问题。《房屋租赁协议》虽名义上为胡欣与被告徐文有所签，但合同约定租赁房屋具体用途为经营香家火锅及相关产品，第十二条约定法人营业执照作为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。后，胡欣按合同约定成立原告香城公司，登记为法定代表人且持股90%，注册登记住所为案涉房屋。胡欣为设立原告香城公司对外签订合同，胡欣与原告香城公司之间的关系可以参照《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定按受托人与委托人之间的关系处理，从租赁合同约定的内容看，徐文有对该合同设立的目的是为了经营“香家火锅”是明知的，故一审法院认定该合同直接约束原告香城公司和被告徐文有。 二、关于被告主体是否适格问题。案涉房屋已交付原告使用，合同虽以徐文有名义所签，通过交付房屋的行为可以确认被告徐文有、徐韵泽、孙某、徐某作为全体房屋所有人对该《房屋租赁协议》是表示认可的。庭审中，被告徐文有、徐韵泽、孙某、徐某均同意解除合同，视为被告徐韵泽、孙某、徐某对徐文有无权处分行为的追认。原告明知被告李心系被告徐文有配偶，代被告徐文有签订《房屋租赁协议》。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定，李心实施的代理行为，对被代理人即被告徐文有发生效力。如前所述，合同相对方为原告香城公司和被告徐文有，案涉房屋其他所有人的一审法院追认行为并不必然产生承担连带责任的法律后果。根据合同相对性原则，原告主张徐韵泽、孙某、徐某承担连带赔偿责任，不予支持。 三、由于被告徐文有的违约行为，导致合同解除，应对原告的合理损失予以赔偿。原告在装修过程中已知消防设施不合格，其已享有合同解除权，但原告仍轻信被告赔偿部分损失的许诺继续进行了部分装修，原告对双方确认合同解除之前的扩大损失部分应承担相应的过错责任，被告徐文有应承担主要责任。一审法院根据履行情况和合同性质以及公平原则，确定原告应自行承担损失的30%，被告徐文有应承担损失的70%。1．关于原告主张返还已支付的租金266667元及押金133333元一节，被告徐文有应返还租金186667元。押金133333元为合同保证金性质，依合同约定应予返还；2．关于原告主张的装饰装修损失648480元，评估单位出具了评估报告，虽结论为原告对案涉房屋的工程造价，考虑原告并未实际使用案涉房屋，故，一审法院确定该金额为原告实际损失金额。被告徐文有应赔偿其中的453936元；3．关于原告主张的其他资金投入损失810363元一节，原告认为因经营“香家火锅”在案涉房屋及案外人张琦房屋处一并投入1104995元，应按房屋面积进行分摊。一审法院经核算，其中加盟费用560000元、租赁费40000元、物业费11560.50元、补偿费150000元，属于原告合理损失范围。其他资金投入部分原告计算的金额属于与评估报告结论重复计算、未形成附合的装饰装修物部分损失以及原告支付的与本案合同无关的费用，一审法院不予支持。故，原告的其他资金投入损失金额应为761560.50元。涉及案涉房屋金额为392074元［761560.50元×（550.50平方米÷748.50平方米）×70%］，被告徐文有应予赔偿；4．关于原告主张的经营利润损失，没有事实和法律依据，一审法院不予支持；5．原告评估费25460元，属于原告为确定损失金额支出的必要的费用，被告应予赔偿17822元。 四、关于原告主张被告接收案涉房屋一节，根据法律规定，合同解除后，原告应将案涉房屋返还被告。 五、关于被告抗辩原告应向被告支付租金，赔偿物业费损失一节，被告已另案起诉租金问题，而物业费纠纷与本案并非同一法律关系，本案均不予涉及。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十九条、第四百零二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、确认原告天津市香城餐饮管理有限公司与被告徐文有之间于2018年1月16日签订的《房屋租赁协议》已解除；二、判决生效后十五日内，原告天津市香城餐饮管理有限公司将天津市南开区凌宾路116号、南开区房屋返还被告徐文有；三、判决生效后十五日内，被告徐文有返还原告天津市香城餐饮管理有限公司租金186667元、押金133333元；四、判决生效后十五日内，被告徐文有赔偿原告天津市香城餐饮管理有限公司装饰装修损失453936元、其他资金投入损失392074元；五、驳回原告其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27880元、诉讼财产保全费5000元、评估费25460元，合计58340元；由原告天津市香城餐饮管理有限公司负担17502元，被告徐文有负担40838元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交如下证据：第一组，物业费发票两张，证明上诉人交付涉诉房屋的物业费；缴款通知单和物业费交纳情况说明，证明2018年2月到2019年10月期间，被上诉人拖欠物业费。第二组，李心书写的声明一份，证明其未曾对被上诉人损失予以赔偿进行过承诺。被上诉人质证认为，对物业费发票的真实性认可，证明目的和关联性不认可，该发票不能体现交费涉及的是涉案房屋，且缴费主体不是房屋业主，与本案无关；关于缴费通知，真实性认可，证明目的和关联性不认可，物业费纠纷上诉人已通过另案起诉处理，与本案无关。关于李心的声明，真实性不予认可，在被上诉人提交的证据中，李心与被上诉人员工的聊天记录中已经认可赔偿部分损失。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提交的证据均不能证实其在本案主张的事实成立，本院不予采信。上诉人如认为其重复缴纳物业费，可另行解决。本院查明的事实与一审法院查明的一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，涉案《房屋租赁协议》虽以胡欣名义与徐文友签订，但结合合同约定内容及香城公司注册登记情况，可以认定该租赁协议系胡欣为设立、经营香城公司而签订，徐文友在签订合同时对此亦应知晓。一审法院认定该协议直接约束香城公司和徐文友并无不当，本院予以确认。徐文友主张香城公司在本案无诉讼主体资格，缺乏依据，本院不予采信。上述《房屋租赁协议》签订后，因涉案房屋曾发生火灾及小区相关消防设施不能使用等情形，致使香城公司未能实现合同目的，其要求解除合同并由徐文友赔偿相应损失符合法律规定。香城公司提供的证据，能够证实其产生装饰装修、加盟费、租赁费、物业费及补偿费等损失，一审法院根据双方过错程度、合同履行情况及性质等情形，认定徐文友承担上述损失的70%并无不当，本院予以确认。徐文友虽对香城公司的损失不予认可，并主张香城公司应承担全部责任，均不能提供充分证据予以证实，其主张本院不予采信。 综上所述，徐文友的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9587元，由徐文友负担。 本判决为终审判决。 审判长 姚 琦 审判员 张玉洁 审判员 姜纪超 二〇二〇年六月十五日 法官助理梁菁菁 书记员刘勇 附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文： 1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款： 第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项： 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……