北京市高级人民法院民 事 判 决 书（2019）京民再153号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：北京都市资产管理有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：何鑫，总经理。委托诉讼代理人：雷爱民，北京市安和利律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐丹丹，北京市安和利律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：君海时代投资有限公司，住所地北京市东城区。法定代表人：陈剑鸣，董事长。委托诉讼代理人：肖金涛，男，君海时代投资有限公司副总经理。一审被告：北京市金通世纪房地产开发有限公司，住所地北京市密云区经济开发区。法定代表人：孙明军，执行董事。委托诉讼代理人：邱嘉煜，北京深石律师事务所律师。再审申请人北京都市资产管理有限公司（以下简称都市公司）因与被申请人君海时代投资有限公司（以下简称君海公司）、一审被告北京市金通世纪房地产开发有限公司（以下简称金通公司）确认合同无效纠纷一案，不服北京市第三中级人民法院（2018）京03民终2902号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年12月28日作出（2018）京民申4643号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人都市公司的委托诉讼代理人雷爱民，被申请人君海公司的法定代表人陈剑鸣，一审被告金通公司的委托诉讼代理人邱嘉煜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。都市公司申请再审称，请求撤销一、二审判决，改判驳回君海公司的诉讼请求或裁定驳回起诉。事实与理由：北京市朝阳区小黄庄路和平街西苑乙5号（以下简称和平苑项目）是金通公司开发的商品房项目，本案双方争议的是该项目的305室（以下简称涉案房屋）。2005年4月，金通公司与都市公司签订《商品房买卖合同》约定将涉案房屋出售给都市公司，后因都市公司无力支付剩余购房款而未能履行完毕。2010年，金通公司与都市公司达成合意继续履行双方签订的《商品房买卖合同》，并办理了房屋产权登记。都市公司取得涉案房屋产权证书，是合法的所有权人。本案一、二审判决认定君海公司与金通公司签订的《商品房转让续签协议书》为房屋买卖合同，属于认定事实错误；在没有任何直接证据证明金通公司与都市公司存在恶意串通事实的情况下，判决确认金通公司与都市公司就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》无效，属于错误判决。具体理由如下：1、都市公司在本案二审中提交的证据，即2016年任国胜与金通公司、君海公司房屋买卖合同纠纷一案的开庭笔录显示，君海公司在另案诉讼中对《商品房转让续签协议书》的性质明确自认“是代理销售合同，并非房屋买卖合同，转让/买卖仅是名称，实质是代理销售关系”。该自认行为直接影响本案事实认定。2、君海公司二审中提交的证据可以证明，2001年金通公司与北京六宇科贸有限责任公司（以下简称六宇公司）签订的《商品房买卖协议书》、2007年金通公司与君海公司签订的《商品房转让续签协议书》均为“为办理假按揭、自己获取低价代理销售房屋对价”的无效合同，能够佐证都市公司的主张。君海公司应当首先证明自己对涉案房屋具有合法利害关系，属于有权提起本案诉讼的适格主体。3、君海公司未就其主张“金通公司与都市公司存在恶意串通行为”提供证据，原审法院仅凭合理怀疑就认定双方存在恶意串通明显错误。4、涉案房屋已办理抵押，君海公司的请求权依法不能对抗担保物权，本案应追加抵押权人参加诉讼，原一、二审法院审理程序有误。君海公司辩称，不同意都市公司的再审理由。理由如下：一、金通公司与六宇公司、君海公司先后签订了一系列合同，确认君海公司对包括双方争议的涉案房屋在内的和平苑项目19套房屋拥有所有权和处置权，这是本案的基本事实和法律基础。二、都市公司有意歪曲上述基本事实，对君海公司与金通公司19套房屋买卖合同的事实及背景作了不符合实际的陈述，没有证据支持。都市公司主张君海公司与金通公司签订的《商品房转让续签协议书》无效，应当另行起诉，在未经人民法院生效判决确认之前应属有效。三、都市公司主张金通公司与其达成合意继续履行2005年双方签订的《商品房买卖合同》，并办理房屋产权登记，完全是有意隐瞒事实，缠讼而达到以物权大于债权的法律规定完成转移债务的目的。金通公司与都市公司恶意串通将涉案房屋出售给都市公司，双方所签《商品房买卖合同》已被法院生效判决确认无效。四、都市公司二审中作为新证据提交的另案庭审笔录与本案在案证据证明的事实相矛盾，法院应综合其他有效证据综合评判。君海公司购买涉案房屋后占有使用十余年，原审法院认定君海公司作为涉案房屋的利害关系人是本案适格原告并无不当。金通公司述称，同意都市公司的再审请求。君海公司销售和平苑项目19套房产，七、八年时间里没有人付款，没有人来找金通公司签订正式的《房屋买卖合同》。君海公司从来没有主张过他们买了涉案房屋，在庭审笔录中他们也承认是“五套房没有卖出”，而不是说“买受”。君海公司与金通公司之间是居间销售关系，君海公司的代理人在诉讼过程中多次表述双方是代理销售关系。君海公司起诉主张包括涉案房屋在内的五套房屋系其购买，但其既未支付对价，也未签订买卖合同，故其不享有任何合法权益。原审判决确认金通公司与都市公司的房屋买卖合同无效，缺乏证据支持，显属错误。本案原审有重大程序瑕疵。涉案房屋已被都市公司设定抵押，故原审法院应当追加抵押权人参加诉讼。君海公司向一审法院起诉请求：确认都市公司与金通公司就涉案房屋签订的编号为517536的《商品房买卖合同》无效。一审法院认定事实：2001年7月26日，金通公司（甲方）和六宇公司（乙方）签订《商品房买卖协议书》及附件，约定：六宇公司有意购买和平苑项目58套房屋，并将购买的房屋分配给其职工作居住之用，总建筑面积6876．18平方米，根据每平方米9930元的单价计算，合同价款总计68280467元。合同总价款的付款方式采取六宇公司支付20%的首付款13656093元人民币，剩余80%的款项由六宇公司指定的其职工个人向银行办理按揭贷款。为配合六宇公司职工办理按揭贷款，金通公司同意应当由六宇公司支付的购房款中20%的首付款由金通公司代为垫付，并给六宇公司和／或六宇公司指定的六宇公司职工个人开具购房发票。该款项作为六宇公司对于金通公司欠款，在本合同签订之日起二年之内向金通公司偿还完毕。在金通公司向六宇公司和/或六宇公司的职工出具购房发票后，六宇公司和/或由六宇公司要求其职工出具书面文件，说明该款项未支付，并承诺在两年之内偿还的事实。金通公司同意代六宇公司职工办理银行按揭贷款手续，但是六宇公司应当确保六宇公司能按照金通公司、按揭银行和按揭审查律师事务所的要求准备、签署有关文件、资料和费用，并根据金通公司的通知随时到北京市房屋土地管理部门、律师事务所和贷款银行办理有关贷款手续。上述20%首付款，作为六宇公司对金通公司的欠款，该款项在上述房屋办理产权证，六宇公司按期归还银行按揭款后，金通公司即可确认该款项已全部还清。2007年10月30日，君海公司（甲方）和六宇公司（乙方）签订《商品房权益转让协议书》，约定：一、六宇公司与金通公司在2001年7月25日签订了“商品房买卖协议书”及“商品房买卖协议书附件”，合法拥有了附件：“已交付房屋清单”中所列房屋的所有权和处置权。二、君海公司经与金通公司确认，承认六宇公司具有上述第一款规定的权益。三、六宇公司因各种客观原因，愿将“已交付房屋清单”中所列房屋的所有权和处置权无偿转让给君海公司，并不要求任何附带条件，同时不承担移交后发生的任何问题的责任。四、在转让本协议项下所有房屋的权益的同时，所涉及到的债权、债务、争议等均由君海公司全权处置，因处置遗留问题而产生的一切后果亦由君海公司承担，六宇公司无条件放弃一切权益和责任。五、本协议项下房屋权益的转让，不涉及房屋的过户、转卖、抵押等任何其他形态的发生，任何从本协议签订之后所产生的房屋产权变更、形态变化均由君海公司全权处置，因此而产生的费用、收益也均由君海公司处置。2007年12月1日，金通公司向君海公司出具《授权委托书》，载明：确认君海公司为涉案房屋的唯一全权代理销售商，并承诺无论涉案房屋的最终买受人是否为君海公司的职工，均保证在2008年12月31日之前将305室的房地产证办至实际买受人名下，该授权委托书有效期至2009年6月30日止。金通公司认可证据的真实性，称该证据证明了我公司与君海公司是委托销售、居间法律关系，君海公司承诺把房屋卖给个人，此后君海公司没有通知我公司房屋情况，没有通知我公司有人付款签订合同，君海公司更没有告知我公司其要购买涉案房屋这一重大法律关系的转折，双方没有就该问题达成合意。君海公司是居间销售人，而不是房屋的买受人。都市公司则称，真实性无法核实，从内容看，君海公司是代理销售方，有效期是2009年6月30日，我公司在2010年办理过户时，君海公司代理权已经不存在了，我公司取得房屋所有权是合法的。2007年12月20日，君海公司（乙方）与金通公司（甲方）签订《商品房转让续签协议书》，约定：一、本合同项下房屋所在的“和平苑”项目位于北京市朝阳区小黄庄路和平西苑乙5号院，项目已取得合法建设和销售依据，已于2001年7月25日之后陆续交付六宇公司共计19套房屋，房屋房号见附件二“已交付房屋清单”。二、双方确认该19套房屋乙方已受让于六宇公司，具备所有权与处置权，甲方同意乙方按照本合同约定处置全部房屋。……四、为配合甲方办妥该楼全部房屋房产证的手续，乙方同意按照甲方的要求在2008年2月15日之前将原六宇公司职工名下房屋的退房手续办理完毕，但该手续不得影响乙方对该19套房屋的合法权益，如办理该手续发生足以影响乙方合法权益的事项，该手续无效，且乙方有权不予配合。五、由于乙方没有按原协议缴纳房屋按揭费，至2007年12月1日已由甲方代交了房屋按揭费。对此，乙方认可并同意至2008年12月31日之前，待甲方办妥全部房产手续，并申领到正式的房产证后还清甲方代缴的全部房屋按揭费，19套房屋的按揭费计算时间自每套房屋按揭款发放之日至2007年12月31日止。如甲方已办妥购房手续和房产证，而乙方未能在2008年12月31日前交清全部房款（包括按揭费和装修借款），每延误一天按乙方应还房款（包括按揭费和装修借款）总额的1%月息予以罚款，直至全部还清为止；如乙方在2009年6月30日前仍未能交清全部房款（包括按揭费和装修借款），甲方有权收回未出售（即未交清房款、按揭费和装修借款的）房屋。后附包含涉案房屋在内的列有19套房屋的《已交付房屋清单》，经君海公司和金通公司签章。2010年4月27日，涉案房屋登记在都市公司名下。就都市公司、金通公司之间的合同关系，君海公司提交金通公司（出卖人）与都市公司（买受人）签订的《商品房买卖合同》一份，其中约定：都市公司向金通公司购买涉案房屋，总金额995060元，都市公司一次性付款。金通公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由金通公司提供的资料报产权登记机关备案。如因金通公司的责任，都市公司不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意都市公司不退房的，金通公司按已付房价款的0．03%向都市公司支付违约金。合同中，签订日期、付款期限、交房期限均为空白。君海公司在起诉书中主张该份合同签订于2010年，后在庭审中又称该份合同签订于2008年，都市公司、金通公司则称该份合同签订于2005年。君海公司称都市公司在购买涉案房屋前未看房，都市公司、金通公司则称都市公司于2005年已看过房。但都市公司、金通公司对于合同签订时间和看房情况均未举证。就都市公司实际付款情况，都市公司提交2010年3月31日金通公司向都市公司开具的涉案房屋房款发票一张，金额995060元；以及支付凭证若干张，其中记载付款情况如下：付款日期付款金额（万元）款项名目二〇〇七年二月十六日往来款二〇一〇年六月十八日往来款二〇一〇年十月十九日其他二〇一〇年十二月二十一日其他二〇一〇年十二月三十日其他二〇一一年一月二十日往来款二〇一一年三月二十一日其他二〇一一年四月十一日其他二〇一一年五月五日其他二〇一一年六月十六日其他二〇一一年八月十一日往来结算款二〇一一年八月三十日往来结算款二〇一一年九月二日往来结算款二〇一一年九月九日往来结算款二〇一一年九月十三日其他往来二〇一二年八月十七日往来结算款二〇一二年九月二十七日往来结算款二〇一二年十月十五日往来结算款二〇一二年十月二十九日往来结算款二〇一二年十月三十一日往来结算款二〇一二年十一月十五日往来结算款合计：542万元（另有一笔10万元、一笔20万元，单据日期不清）都市公司、金通公司称，都市公司购买金通公司九套房屋，总价款7164575元，已支付542万元，尚有174万余元未支付。双方除购买包括涉案房屋在内的五套房屋外，无其他经济往来。君海公司当庭核对都市公司提供的会计单据，称经抽查，2011年10月份第七册的凭证中，都市公司支付给金通公司的有如下经济往来：8月11日有一笔8．4元的往来款；10月31日有一笔15505．54元的往来款，开具了收据；10月31日有一笔5万元的往来款。2010年10月份第三册的凭证中，2010年10月28日有一笔“代金通付亚洲房租”15500元；2010年9月17日有一笔“代金通付和平苑电费”36547．73元；2010年9月19日有一笔往来款10万元；2010年9月17日有一笔“代金通付亚洲房租”17156．35元。2011年10月第二册、第三册的凭证中，也有都市公司代金通公司付亚洲大酒店房租，分别发生在2011年3月11日和2011年4月28日。对此，都市公司称，1、2011年10月份第七册的凭证中，都市公司支付给金通公司的如下经济往来：其中8月11日有一笔8．4元的往来款，该款项为银行转账手续费；10月31日有一笔15505．54元的往来款，开具了收据，该款项为都市公司代金通公司付亚洲房租；10月31日有一笔5万元的往来款，该款项为都市公司2011年8月11日支付给金通公司，在金通公司收据中为2011年8月12日的5万元。2、都市公司和金通公司之间除房屋买卖交易外，无其他交易；尽管都市公司代金通公司支付款项，但是也不存在其他交易，在金通公司实际交付涉案房屋时，金通公司和都市公司将对所有款项进行最终结算。下列费用（1）2010年10月份第三册的凭证中显示，2010年10月28日有一笔“代金通付亚洲房租”15500元；2010年9月17日有一笔“代金通付和平苑电费”36547．73元；2010年9月17日有一笔“代金通付亚洲房租”17156．35元。（2）2011年10月份第二册、第三册的凭证中，也有都市公司代金通公司付亚洲酒店房租，分别发生在2011年3月11日和2011年4月28日，最终结算时基本上要转成房款。（3）2010年9月19日有一笔往来款10万元，该笔款项是购房款，因财务人员疏忽，导致该笔款被遗漏，购房款应以都市公司和金通公司之间最终结算为准。就涉案房屋在都市公司、金通公司签订买卖合同时的实际使用情况，都市公司称，其知道是由君海公司在使用房屋，但未要求君海公司腾房，因为金通公司承诺都市公司会交付房屋。就都市公司、金通公司之间的关联关系，君海公司提交都市公司、金通公司及北京中科天成投资有限公司（以下简称中科天成公司）和北京市天华宏图经贸有限公司（以下简称天华宏图公司）工商信息查询网页打印件若干页，其中显示2010年8月以前，天华宏图公司是都市公司、金通公司和中科天成公司的股东，都市公司是中科天成公司的股东，黄强是天华宏图公司的股东及经理，2013年3月以前黄强是金通公司的法定代表人。都市公司、金通公司认可证据的真实性，但不认可证明目的。金通公司称，法律关系的成立都是有特定时间段的，2010年4月取得房产证的时候，关联关系已经不存在，君海公司对涉案房屋不享有权利，也无权提出异议。都市公司称，都市公司、金通公司即使存在关联关系，也不影响都市公司、金通公司之间的正常买卖，即使有互相持股的情况，也不影响都市公司、金通公司的合同效力。北京市朝阳区人民法院作出（2017）京0105民初54911号民事判决：确认都市公司和金通公司签订的编号为517536的《商品房买卖合同》无效。都市公司不服一审判决，上诉请求：请求撤销一审判决，改判驳回君海公司的诉讼请求或裁定驳回起诉。二审期间，都市公司向法院提交以下证据材料：任国胜与金通公司、君海公司房屋买卖合同纠纷案的2016年2月26日下午的开庭笔录1份。君海公司向法院提交以下证据材料：1．2008年12月30日《责令限期拆除通知书》1份；2．2009年1月23日、2月5日北京市建设委员会出具的信访答复意见书；3．2009年2月9日北京市规划委员会向北京市朝阳区政府出具的函件；4．2010年4月6日北京市住房和城乡建设委员会给张长顺等人出具的信访答复意见；5．某业主的《房屋所有权证》；6．和平苑、碧湖居按揭人员补偿费发放统计表；7．君海公司为金通公司交纳19套房屋银行按揭贷款单据统计表及收据；8．金通公司郝巍在天上人间、阿森鲍鱼、方亮蟹宴餐饮就餐签单；9．君海公司与金通公司往来账目说明；10．六宇公司工商登记信息；11．君海公司工商登记信息。金通公司未向法院提交新的证据材料。法院组织当事人进行证据交换和质证。君海公司对都市公司提供的证据材料持有异议，对真实性、关联性、合法性均予以认可，但对证明目的不予认可。金通公司对都市公司提供的证据材料的真实性、证明目的均予以认可。都市公司对君海公司提供的证据材料持有异议，对证据1、2、3、4、5、8、9的真实性、关联性、证明目的均不予认可，对证据6、7的真实性、证明目的不予认可，对证据10、11真实性认可，但对证明目的不予认可。金通公司对君海公司提供的证据材料持有异议，对证据10、11的真实性予以认可，对上述所有证据材料的证明目的均不予认可。二审法院经审查认为，上述证据材料在一审审理过程中已经客观存在，但各方当事人均未提交，且上述证据材料均不能证明都市公司、君海公司各自主张的事实成立，故不属于二审期间的新证据，法院不予采信。二审法院查明：君海公司提交的金通公司（出卖人）与都市公司（买受人）签订的《商品房买卖合同》中签订日期处有2005年4月30日的字样，关于第八条交付期限约定，出卖人应当在2005年6月1日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第壹种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1．该商品房经验收合格……。二审法院对一审法院查明的其他事实予以确认。二审法院认为，本案争议焦点有三，一是君海公司利益是否受损的问题；二是金通公司与都市公司之间是否存在恶意串通的情形；三是是否应当追加抵押权人参加诉讼。一、关于君海公司利益是否受损的问题。本案中，从2001年7月26日金通公司和六宇公司签订的《商品房买卖协议书》、2007年10月30日君海公司和六宇公司签订的《商品房权益转让协议书》，以及2007年12月20日君海公司与金通公司签订的《商品房转让续签协议书》约定内容看，金通公司对于君海公司承接六宇公司合同权利义务，购买包括涉案房屋在内的19套房屋一节明确知晓并同意，并承诺“同意君海公司按照本合同约定处置全部房屋”、“在2008年2月15日之前将原六宇公司职工名下房屋的退房手续办理完毕，但该手续不得影响君海公司对该19套房屋的合法权益”，且金通公司已将涉案房屋交付君海公司使用，双方在《商品房转让续签协议书》中还约定了购房款的支付方式，故金通公司与君海公司存在购买涉案房屋的意思表示。君海公司与金通公司就涉案房屋存在房屋买卖合同关系，其有权请求确认金通公司与都市公司就涉案房屋签订的合同无效，故二审法院对都市公司有关“君海公司没有权利要求确认本案合同无效”的上诉请求和理由不予采纳。二、关于金通公司与都市公司之间是否存在恶意串通的情形的问题。二审法院认为金通公司与都市公司之间构成恶意串通，理由如下：第一，从都市公司给付购房款的方式来看：都市公司并未依合同约定一次性付款，且都市公司提供的付款凭证均为与金通公司之间的往来款的形式，且存在将都市公司代金通公司给付的电费、房租等款项，在诉讼中主张作为债权转化为购房款的情形；从给付房屋款项的时间跨度来看，2005年签订合同后，从2007年开始至2012年，经过了5年期间，明显不符合一般的交易模式。其中2007年都市公司给付的所谓43万元购房款，与都市公司所主张的2005年签订合同后，因资金紧张，曾口头表示不予购买，等2009年产权证办下来后，又开始给付购房款履行合同的观点自相矛盾。第二，从涉案房屋实际使用情况来看：都市公司称，在与金通公司签订房屋买卖合同时，其知道是由君海公司在使用房屋，有对外出租，但未要求君海公司腾房，因为金通公司承诺都市公司会交付房屋。但自2007年开始给付购房款后，一直到本案诉讼，都市公司从未主张交付房屋。且无论从2005年开始，还是都市公司主张的给付购房款的2007年开始到现在，实际发生的房屋实际租赁或者使用费，保守估算也有数百万元，与其已经给付的542万元购房款数额相差无几，这与其陈述的因资金紧张，2015年抵押给江苏省苏中建设集团股份有限公司（以下简称苏中建设公司）获取借款的主张，有矛盾之处，亦不符合常理。第三，从房屋价格来看：2001年，金通公司与六宇公司约定的房屋价款为每平米6600元；2002年金通公司将涉案小区的房屋出售给案外人的价格为每平米6800元，有已生效判决予以佐证；2005年，都市公司与金通公司合同约定价款为每平米5500元；2009年，其他相关案件中，与君海公司相对应的买受人与君海公司约定的合同价款为每平米13000元；买受人提供的2010年北京市住宅商品房平均销售价格为每平米17151元。由此可以看出，若不从金通公司与都市公司之间关联关系角度分析，无从理解金通公司低于市场价格将涉案房屋出售给都市公司，以及经过几年之后，仍然依照远低于市场价格的方式，继续履行合同的行为。价格的高低判断可以由交易双方合意认定，但不能以侵害国家利益（规避税款等）或者侵害第三人利益为前提。第四，从房屋所有权的转移来看：与都市公司作为买受人履行其付款义务形成鲜明对比的是，作为出卖人的金通公司在合同未约定过户期限之时，即已积极协助都市公司将涉案房屋产权转移登记至都市公司名下，而在过户完毕后，双方仍未就房屋交接以及余款的清付做出约定，亦不符合正常的交易习惯。三、关于是否应当追加抵押权人参加诉讼的问题。本案是君海公司起诉认为都市公司与金通公司恶意串通签订合同损害君海公司利益而要求确认都市公司与金通公司的签订的合同无效而形成的诉讼，本案仅解决合同效力问题，不涉及合同的履行问题，故就本案的诉讼标的而言，即使涉案房屋被设定抵押亦不影响本案的处理，即使涉案房屋上存在抵押权人其亦不属于必须参加本案诉讼的当事人，故二审法院对都市公司有关“本案应当追加抵押权人苏中建设公司作为当事人参加诉讼，一审未追加属程序违法”的上诉请求和理由不予采纳。都市公司有关“应按照抵押权优先原则驳回君海公司的起诉”的上诉意见没有法律依据，二审法院亦不予以支持。综上，北京市第三中级人民法院作出（2018）京03民终2902号民事判决：驳回上诉，维持原判。再审期间，都市公司未提交新的证据。君海公司提交了以下新证据：第一组：1、2001年6月26日《商品房买卖合同》及孙佳跃身份证复印件；2、2003年3月六宇公司、金通公司孙佳跃签订的《协议书》；3、2008年1月与孙佳跃的终止合同履行和退房协议。以上证据欲证明2001年至2003年房屋的合法买受人是六宇公司员工孙佳跃，担保人是六宇公司下属企业。2005年金通公司把房屋卖给都市公司明显属于“一房二卖”。第二组：1、北京市朝阳区人民法院（2005）朝民初字第12225号判决书；2、2005年田登山与金通公司签订的《商品房买卖合同》（和平苑B座8单元801）。以上证据证明同一项目的房屋2001年金通公司卖给王艳单价是每平米6434元，2005年卖给田登山单价是每平米6989元，而涉案房屋2005年卖给都市公司单价是每平米5600元，明显不合理。第三组：和平苑小区业主耿花荣的《证明》，显示耿花荣曾经组织和平苑部分业主到政府机关维权，证明君海公司曾经主张过自己的合法权利。第四组：2008年1月24日、3月19日君海公司发给金通公司的两份《公函》；2、2008年5月16日君海公司陈剑鸣和金通公司黄强共同签署的《备忘录》；3、北京市欧亚律师事务所律师何国发2019年6月13日关于陈剑鸣与郝巍协商房屋纠纷情况的说明；4、金通公司员工唐红给购房人田登山发的短信。5、金通公司出具的《关于君海时代投资有限公司主张餐饮费用的说明》以及《对于金通公司〈关于君海时代投资有限公司主张餐饮费用的说明〉的答复意见》。以上证据证明六宇公司员工于2008年5月份之前办完了所有的退房手续，金通公司同意可以用包括六宇公司代缴的房屋按揭款和41名员工退房补助等费用以及双方的其他债权债务抵扣房款。君海公司对于房屋办理产权证和结算付款一直与金通公司交涉，双方还曾商定以郝巍等人的餐饮费用折抵部分债务。后来金通公司要求涨价，君海公司不同意。君海公司与金通公司账务结算因金通公司一房两卖而蓄意拖延，就一直没有支付房款。第五组：1401室房屋不动产登记信息。证明金通公司故意不给19套房屋实际购房人办理产权证，却与都市公司恶意串通，一房两卖。都市公司取得房屋产权后立刻设定抵押。第六组：北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初15485号判决；北京市第三中级人民法院（2018）京03民终4637号判决；北京市高级人民法院（2019）京民申496号民事裁定。以上证据证明，19套房屋中的7套卖给了金通公司的另一关联企业北京中科天成投资有限公司（以下简称中科天成公司），9套卖给了本案再审申请人都市公司。金通公司销售给中科天成公司的7套房屋中，引发了与本案同类的诉讼。北京市三级法院的裁判最终支持了实际购房人崔延的诉讼请求，确认金通公司与中科天成公司签订的房屋买卖合同无效。第七组：北京市第二中级人民法院（2019）京02民初563号民事判决书。证明时任金通公司法定代表人郝巍与其未婚妻杨慧军关系亲密，也是金通公司、都市公司、中科天成公司、天华宏图公司、北京明达房地产开发有限公司等公司的实际控制人。上述多家企业之间均存在关联关系。第八组证据包括：1、2015年7月1日《期房购买协议书》；2、张倩身份证复印件；3、张倩支付涉案房屋购房款明细表及单据。第九组证据包括：1、涉案房屋租赁协议；2、房租交纳统计表；3、房租缴费统计表及单据。第十组证据包括：1、张倩交纳涉案房屋相关费用的证明；2、张倩交纳涉案房屋供暖费、停车费、水电费、物业费等的发票；3、北京尚氏物业管理有限公司（以下简称尚氏物业公司）出具的张倩交纳涉案房屋电费明细表。君海公司提交以上证据证明：2005年7月1日，君海公司将涉案房屋以754万元卖给了张倩。同时承诺如因涉案房屋产权发生争议和涉讼事项均由君海公司出面解决，产生的所有费用由君海公司承担。张倩支付了涉案房屋购房款的80%，即609万元。张倩购买涉案房屋后返租给君海公司，君海公司按照租赁协议支付了租金和相关费用，包括涉案房屋2016年的物业费、车位费、水电费等。张倩支付了2017年至2019年以来的物业费、车位费、水电费等费用。第十一组证据为：君海公司于2019年5月20日提起行政诉讼的行政起诉状和法院传票。证明君海公司已经就涉案房屋依法提起行政诉讼，要求行政机关撤销颁发给都市公司的房屋产权证，人民法院已经受理。都市公司就以上证据发表质证意见为：第一组证据的真实性无法确认，证明目的不认可。孙佳跃实际是为了配合六宇公司办理虚假按揭，2010年都市公司购房时产权人只可能是金通公司。第二组证据1王艳案判决书的真实性认可，证明目的不认可。关于证据2，田登山与金通公司签订的合同我们不了解，真实性不认可，证明目的也不认可。房屋价格是双方当事人协商一致的意思表示，如果我们是关联公司，房价低或打折处理是非常合理的。第三组证据形式真实性确认。另案开庭时见过证人，耿花荣的表述只能证明君海公司的法定代表人是陈剑鸣，下属员工第一批进驻和平苑项目19套房，其他证明目的不予认可。第四组证据的真实性无法确认，证明目的也不认可。我们不是《公函》、《备忘录》涉及的当事人，不了解情况。金通公司在多次诉讼中均主张君海公司没有支付过任何款项，和平苑项目按揭款均是金通公司自行偿还，与《备忘录》的记载内容不符。何国发是本案二审代理人，不能给出具任何情况说明，其本人也未出庭作证，不认可其出具说明的真实性和证明目的。《关于君海时代投资有限公司主张餐饮费用的说明》的真实性、合法性、关联性均不予认可，与本案争议事实无关。君海公司关于以上说明的答复意见系其单方制作，真实性不予认可。第五组证据的真实性、合法性认可。但关联性和证明目的均不予认可。都市公司已经依法登记为涉案房屋的产权人，所有权依法受到保护。我们享有的是合法的物权，君海公司仅仅签订合同是债权。都市公司第一次设定抵押是2010年8月23日。都市公司购买该房屋不是为了实际居住，而是为了抵押贷款，所以没有向占有人主张退房。君海公司却一直未能协助实际购房人与金通公司签订《商品房买卖合同》，也未支付任何购房款。依据《商品房转让续签协议书》第九条约定，金通公司有权收回房屋，另行出售。第六组证据的真实性认可，证明目的不认可。另案争议本来就与本案不相同，与本案争议事实不具有关联性。第七组证据判决书的真实性、合法性认可，但判决认定事实与本案争议事实无关联性，证明目的也不予认可。郝巍与杨慧军不存在任何身份关系。关于第八组至第十组证据，除了对张倩身份证的真实性、合法性认可外，对其他证据材料的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。六宇公司借员工名义签订虚假《商品房买卖合同》，目的是套取银行贷款。君海公司与六宇公司是相互独立的企业，无承继关系。君海公司与张倩签订《期房购买协议书》明显缺乏事实依据和法律基础，且房屋价款构成明显属于堆砌形成。出具代付房款借款人的证人未出庭，无法证明交易的真实性和实际履行。一、二审期间，君海公司的代理人自认涉案房屋没有对外销售，是自己使用，现在这些所谓销售合同、证明、协议都是虚假的，后补的。第十组证据中的租赁协议和付款单据一、二审期间都没有出具过。从内容上看协议内容简单粗糙，房租统计表系君海公司自行制作，不具有真实性。交费单据落款均是在2019年下半年本案二审后至再审期间发生，证明君海公司为诉讼目的，恶意制作虚假的证据材料，不具有真实性。实际购房人并没有取得涉案房屋产权证，物业公司只收取费用，不审核交费人身份。发票记载的付款人也不能证实款项真实来源。关于第十一组证据真实性认可，关联性和证明目的不认可。君海公司不是涉案房屋合法权利人，既无权提起本案诉讼，也无权提起行政诉讼。该案已中止审理。金通公司发表质证意见为：同意都市公司的质证意见。第一组证据充分说明了原来六宇公司的按揭是虚假的，正是因为假按揭所以房屋并没有实际交付，所以也不是六宇公司购买。六宇公司在本案中把“权益”转让给君海公司，而因为不是真实的买卖关系，权益本身就不存在。第二组证据的证明目的不认可，也说明其他购房人都起诉或上访主张权利，而类似本案情况的这些购房人都没有起诉或上访。田登山买的另一套房子十多年都不找我们办理房产证，因为这些人隐瞒事实，支付的不是真实购房款，而是融资款，君海公司出售房屋大部分是以房抵债。关于房屋价格，金通公司与都市公司很早就签订了《商品房买卖合同》，因为购买的房屋面积大，双方协商确定的价格，从各方面考量都有合理性。至于未能支付房价款是因为当时都市公司的经济状况问题没有支付，2010年开始继续履行。本身双方之间还有其他项目合作，都市公司也为金通公司提供一些支持。房屋价格都是真实的。君海公司主张我公司与都市公司有关联关系，但是签订合同时并没有持股关系，只是履行中有持股关系，现在也没有关系了。君海公司在第一组证据中主张孙佳跃购买的一套价格虚高是为了套取贷款，不足以说明问题。关于第三组证据，耿花荣的证言证明这些人主张办理房产证是在2009年、2010年后，涉案房屋的购房人从来没有因为办证上访或起诉，说明这些人隐瞒客观事实，支付的不是购房款，我们认为涉及到融资。第四组证据中，《公函》的真实性和证明目的均不认可。《备忘录》真实性不清楚，和君海公司主张的房屋买卖没有任何关系，但是能够说明这些58套房的按揭都是虚假的，都是为骗取贷款，退房是理所当然的。没有实际履行，没有任何一位员工能够主张权益。双方也没有进行过财务结算。实际上可以看到君海公司与金通公司权益转让协议中提到了君海公司还欠金通公司500多万元，至于说君海公司说曾向金通公司支付过房款，我们从未听说过。《备忘录》中也没有提到本案君海公司或者其他购房人购买房屋支付房款。何国发律师的说明不能视为证据。金通公司唐红的短信不符合法律规定的证据形式，也没有相关判决中认定。第五组证据的真实性认可，证明目的不认可。在和君海公司签约多年时间里，没有任何实际购房人或者君海公司自己按照《授权委托书》的时限找到金通公司主张购买房屋。这种情况下，金通公司出售房屋，都市公司取得产权后办理抵押，我们认为过程是非常合理的。君海公司主张的买卖关系是不存在的。君海公司的代理人在若干诉讼的前期均表述是“代理销售关系”，金通公司认为是居间销售关系，从来没有购买房屋的意思表示，双方也未签订过《商品房买卖合同》，君海公司也没有付过购房款。第六组证据裁判文书的真实性认可，证明目的不认可。该案涉及的纠纷显然与本案不同。这些购房人声称向君海公司支付过房款，但是没有给过金通公司一分钱。按照金通公司和君海公司的约定，要促成购房人与金通公司签订购房合同才算君海公司履行了合同义务。我们认为君海公司只享有债权。本案中君海公司最初声称自己没有实际购买涉案房屋，是员工自用，到一审突然起诉称是他们实际购买的。第七组证据的真实性无法核实，与本案无关联性。第八组至第十组证据的真实性及证明目的均不认可。根本不存在这份《期房购买协议书》。金通公司给君海公司出具的授权委托期限超过了《期房购买协议书》的签约时间，这是骗取贷款的行为，没有支付任何款项，没有合同权利义务。君海公司在原审中表述包括涉案房屋在内的五套房屋均未出售，现在却主张涉案房屋出售给张倩，是虚假证据材料。关于第九组证据，一审法官现场勘验时君海公司明确回答涉案房屋是由公司作为员工宿舍使用，现在又说是卖给张倩又返租给公司的，明显是虚假陈述。第十组证据的真实性不予认可。尚氏物业公司出具的两份居住证明自相矛盾，尚氏物业公司的出证人到北京市第三中级人民法院接受询问时否认该证据存在，并称对该证据内容不了解。本院对君海公司再审中提交的以上新证据认证如下：君海公司再审中提供的第一组证据欲证明金通公司与六宇公司假借员工孙佳跃名义购房并办理按揭贷款的虚假意思表示，但不能证明君海公司后来实际购买了涉案房屋，也不能证明金通公司存在“一房二卖”的行为。君海公司提交第二组证据欲证明金通公司与都市公司存在低价销售、关联交易的事实。本院认为，交易价格是合同当事人协商一致的意思表示，且现行法律并未禁止关联企业间的交易。该组证据也与本案再审争议焦点缺乏关联性。第三组证据中耿花荣没有出庭作证，且无法证明君海公司具有实际购买涉案房屋并要求金通公司为其办理产权登记的意思表示。第四组证据中的《公函》、《说明》等书证均为君海公司或诉讼代理人自行制作，双方工作人员签署的《备忘录》内容仅涉及履行《商品房转让续签协议书》中清退原六宇公司的购房人的进度通报，以及双方就部分债权债务予以折抵的内容，无法证明双方之间就涉案房屋存在买卖合同关系，以及金通公司同意将相关债务折抵涉案房屋的购房款。第五组证据系和平苑项目中其他房屋的产权登记信息，与本案无关联性，不能证明金通公司与都市公司签订房屋买卖合同及办理产权登记行为存在恶意串通。第六组证据系另案生效裁判文书，与本案法律关系、争议事实均不相同且缺乏关联性。君海公司提交的第七组证据欲证明金通公司与都市公司具有关联关系，但该证明目的与本案再审争议事实无关。君海公司提交的第八、九、十组证据欲证明，君海公司将涉案房屋另行出售给实际购房人并收取了购房款，涉案房屋已由实际购房人占有使用，但不能证明君海公司欲自行购买涉案房屋或享有相应权利，与本案争议事实无关联性。君海公司提交的第十一组证据未经生效裁判确认，且与本案争议事实无关。本院认为，君海公司在原审中主张，金通公司与都市公司恶意串通买卖涉案房屋的行为侵害了君海公司的合法权益。鉴于以上证据均无法证明君海公司对涉案房屋享有合法权益，本院对君海公司再审提交的以上证据均不予采信。再审期间，金通公司提交了以下证据：1、2019年6月4日，张倩诉金通公司和君海公司房屋买卖合同纠纷案的起诉状；2、尚氏物业公司于2016年12月5日出具的《房屋居住使用证明》，以及2019年7月16日出具的《关于张倩缴纳305室相关费用的证明》。证明目的：君海公司在本案原审中陈述是自己购房，现在张倩等人的起诉状表明涉案房屋已被君海公司另行出售。物业公司原来出具的证据和现在出具的证据前后矛盾，君海公司自称对涉案房屋享有实体权益的主张不能成立。君海公司不是本案适格原告。都市公司认可金通公司再审提交的两份新证据的真实性和证明目的。君海公司认可金通公司提交新证据的真实性，但不认可金通公司的证明目的。君海公司称由于涉案房屋出售后长期未能办理产权登记，实际购房人张倩起诉要求君海公司、金通公司共同为其办理产权登记。依据《商品房转让续签协议书》，君海公司享有涉案房屋的所有权和处置权，可自行决定使用或出售，尚氏物业公司出具的两份证明记载的交费时间段不同，内容并不矛盾。关于金通公司再审中提交的新证据，本院认为，君海公司认可段和平已经向法院起诉主张君海公司和金通公司为其办理涉案房屋产权登记，也认可尚氏物业公司前后出具的两份《证明》的真实性。金通公司以此证据主张君海公司对涉案房屋不享有实体权益，不是本案适格原告。君海公司未能提交相反证据予以反驳，故本院再审对于金通公司以上证据予以采信。经本院再审庭审中询问，君海公司表示对涉案房屋只是依照约定占有和转售，从来没有作出过自行购买的意思表示。本院再审查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。本院再审认为，本案再审争议焦点为：君海公司对涉案房屋是否享有合法权益，以及金通公司与都市公司签订的《商品房买卖合同》是否存在法定无效情形。首先，君海公司主张与金通公司之间存在房屋买卖关系，主要依据是2001年7月26日金通公司和六宇公司签订的《商品房买卖协议书》、2007年10月30日君海公司和六宇公司签订的《商品房权益转让协议书》、2017年12月1日金通公司给君海公司出具的《授权委托书》，以及2007年12月20日君海公司与金通公司签订的《商品房转让续签协议书》。从这些文件的内容看，金通公司与六宇公司约定，和平苑项目58套房屋虽然由六宇公司购买，但是由金通公司垫付20%的购房款，剩余80%则由六宇公司以员工名义向银行申请贷款，明显具有利用虚假购房行为套取银行贷款的目的。当六宇公司将项目权益转让给君海公司后，君海公司按照双方约定配合金通公司办理包括涉案房屋在内的19套房屋名义上购房人的退房手续，足以证明不论是六宇公司还是君海公司都不具有房屋买卖的真实意思表示。六宇公司与金通公司签订《商品房买卖协议书》是以办理虚假按揭套取银行贷款为目的，从未实际支付过购房款，并不享有所有权或其他相关权益，其转让给君海公司的所谓“所有权和处置权”也不是物权意义上的所有权。金通公司给君海公司出具的关于涉案房屋的《授权委托书》中载明，“金通公司确认君海公司为涉案房屋唯一全权代理销售商”，可以证明君海公司在《授权委托书》约定的有效期内对涉案房屋仅享有受托销售的权利，故君海公司与金通公司之间不存在房屋买卖关系。其次，君海公司与金通公司于2007年12月20日签订《商品房转让续签协议书》约定，金通公司同意君海公司替代六宇公司受让包括涉案房屋在内的19套房屋的所谓“所有权及处置权”。同时约定君海公司取得上述权利的对价是“至2008年12月31日之前，待甲方办妥全部房产手续，并申领到正式的房产证后还清甲方代缴的全部房屋按揭费”。而且该协议书中还约定“乙方（君海公司）在2009年6月30日前未能交清全部房款（包括按揭费和装修借款），甲方（金通公司）有权收回未出售房屋”。因此，君海公司受让所谓“所有权及处置权”的条件是必须在2009年6月30日前付清金通公司代垫的按揭款和装修借款，并且处置（售出）完毕，否则房屋将由金通公司收回，即失去所谓的“所有权和处置权”。因此，本院再审认定君海公司对涉案房屋不享有所有权。本案二审期间，都市公司提交了和平苑项目1606号房屋实际购房人任国胜与金通公司、君海公司房屋买卖合同纠纷案中的开庭笔录。君海公司在该案庭审中自认其为房屋代理销售商，其与金通公司签订的《商品房转让续签协议书》的性质为“代理销售合同，并非房屋买卖合同，转让/买卖仅是名称，实质是代理销售关系”。君海公司既未就涉案房屋与金通公司签订过《商品房买卖合同》，也未提供证据证明已履行支付购房款的相应义务。虽然君海公司主张以对金通公司享有的其他债权抵扣购房款，但是双方曾经多次就清退购房人、调整房屋出售价格等问题展开磋商，君海公司始终未提出过为购买包括涉案房屋在内的任意一套房屋而折抵购房款，故其主张债权抵扣不能当然发生支付涉案房屋购房款的效力。经本院询问，君海公司也表示从未作出过购买涉案房屋的意思表示。本院再审无法认定君海公司享有涉案房屋的其他合法权益。综上，都市公司的再审申请理由成立。金通公司将涉案房屋出售给都市公司不损害君海公司的权益，双方之间的《商品房买卖合同》不存在法律规定的无效情形。君海公司的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。一、二审判决认定事实错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市第三中级人民法院（2018）京03民终2902号民事判决及北京市海淀区人民法院（2017）京0105民初54911号民事判决；二、驳回君海时代投资有限公司的诉讼请求。一审案件受理费6875元，二审案件受理费13750元，均由君海时代投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长张然审判员陶志蓉审判员张峰二○二○年八月二十八日法官助理程潇书记员徐博丽