江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0206民初2743号原告：无锡苏源置业有限公司，统一社会信用代码91320206747322307G，住所地无锡市惠山区堰桥街道西漳天一新街1号。法定代表人：田丰，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨明月，江苏润远律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈朔炜，江苏润远律师事务所实习人员。被告：王若顺，男，1988年9月6日生，汉族，户籍地金坛市，现住无锡市惠山区。被告：黄凤华，女，1989年8月23日生，汉族，户籍地启东市，现住无锡市惠山区。原告无锡苏源置业有限公司（以下简称苏源公司）与被告王若顺、黄凤华商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏源公司委托诉讼代理人杨明月、被告黄凤华到庭参加诉讼。被告王若顺经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告苏源公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除苏源公司与王若顺、黄凤华签订的《商品房买卖合同》（合同备案号201606080160），并要求王若顺、黄凤华协助苏源公司注销该合同的网签备案；2、判令王若顺、黄凤华承担违约金48380.3元；3、本案诉讼费由王若顺、黄凤华承担。事实与理由：王若顺、黄凤华向苏源公司购买房屋，向工商银行贷款387000元。后王若顺、黄凤华未按约还款，苏源公司承担阶段性保证责任为王若顺、黄凤华垫付530703.86元。根据合同约定，王若顺、黄凤华应在收到苏源公司通知之日起10日内，偿还苏源公司代为清偿的款项，否则苏源公司有权解除合同。因王若顺、黄凤华未能还款，故诉至法院，请求判如所请。被告王若顺辩称：不同意解除房屋买卖合同，苏源公司垫付款项未征得王若顺同意，请求驳回诉讼请求。被告黄凤华辩称：要求按照房屋现在的价格进行拍卖还款。苏源公司主张的违约金过高，希望减少。苏源公司冻结黄凤华银行卡，导致黄凤华生活困难。请求驳回苏源公司的诉讼请求本院经审理认定事实如下：2015年6月30日，苏源公司与无锡市住房置业担保有限公司（以下简称置业公司）签订《期房按揭贷款担保合作合同》。合同约定：置业公司愿意为符合担保条件的购买苏源公司楼盘商品房购房人向贷款行提供担保；苏源公司同意为置业公司担保的购房人向置业公司提供阶段性反担保；阶段性反担保期限为从每一购房借款人每笔贷款发生之日起至购房人将所购房屋办妥《房屋他项权证》并将权证交由抵押权人保管之日止；苏源公司对置业公司的保证反担保的范围为置业公司为购房人履行担保责任所支付款项（含本金、利息、罚息、诉讼费、律师费及执行费等）及利息、置业公司为行使追偿权及实现抵押权而产生的费用包括但不限于律师费、诉讼费、评估费、变卖费、通知借款人费用以及其他合理费用。2016年6月8日，苏源公司与王若顺、黄凤华签订合同备案号为201606080160的《商品房买卖合同》，由王若顺、黄凤华购买苏源公司开发的房屋（以下简称案涉房屋），房屋总价为483803元，付款方式为买受人于2016年6月8日前支付房款96803元，剩余房款387000元由买受人申请银行（公积金组合）按揭支付，合同另约定王若顺、黄凤华的联系地址为江苏省金坛区。同日，苏源公司与王若顺、黄凤华签订《补充协议》。协议约定：“如因买受人不履行还款义务，导致银行（或住房公积金管理中心）提前解除抵押贷款合同而使出卖人承担连带责任、提前偿还买受人所欠全部贷款余额的，买受人应于收到出卖人的通知之日起10日内偿还出卖人代为清偿之全部贷款款项及罚息（或违约金）等，并应支付出卖人房屋总价款10%的违约金，否则出卖人有权解除买卖合同；如因买受人逾期偿还贷款等违约行为而导致出卖人行使解除合同权利的，买受人应于出卖人书面解约通知送达起5个工作日内，与出卖人到政府相关部门办理好合同销售登记及抵押登记注销手续，并承担由此发生的全部费用；出卖人依据买卖合同、附件及本补充协议的约定向买受人送达的通知，均以邮寄或快递方式送达，出卖人以买受人在买卖合同中所留地址为依据邮寄通知，交邮5日后视为已送达。”2016年7月5日，王若顺、黄凤华与中国工商银行股份有限公司无锡惠山支行（以下简称工行惠山支行）、置业公司签订编号为一手贷字无锡行惠山支行2016年0000864号《个人购房借款/担保合同》，合同约定，王若顺、黄凤华向工行惠山支行贷款87000元，用于购买案涉房屋，由置业公司对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。2016年7月7日，王若顺、黄凤华与置业公司签订《公积金贷款抵押反担保合同》。合同约定：王若顺、黄凤华自愿以案涉房屋，向置业公司提供抵押反担保；置业公司承担担保责任所支付的款项（包括但不限于本金、利息、罚息、复息、律师费、诉讼费及执行费等）及该款自置业公司承担保证之日起按日利率万分之七的标准计算的利息损失，置业公司实现债权和抵押权发生的一切费用；黄凤华、王若顺借款金额为387000元，其中公积金借款300000元，商业险借款87000元，债务履行期间为2016年7月7日至2046年7月7日，共30年，抵押反担保债权数额为483803元，该抵押的债权数额为抵押物的价值；若黄凤华、王若顺违反借款合同导致置业公司承担保证责任的，置业公司在贷款行、公积金中心承担保证责任后，有权要求王若顺、黄凤华支付置业公司为其履行担保责任所支付款项及其利息（以置业公司承担担保责任的数额为基数，自置业公司实际承担担保责任付款之日起，按日利率万分之七的标准计算）、置业公司为行使追偿权及实现抵押权而产生的费用，包括但不限于律师费、诉讼费、评估费、拍卖费、变卖费、通知借款人费用、以及其他合理费用；置业公司在抵押物担保范围内对王若顺、黄凤华的抵押物拍卖、变卖或折价后所得的价款享有优先受偿权。2016年7月12日，无锡市住房公积金管理中心（以下简称公积金中心）、工行惠山支行、王若顺、黄凤华、置业公司签订编号为2016年惠字125号《无锡市个人购建住房住房公积金委托贷款合同》。合同约定：黄凤华、王若顺因购买自住住房，向公积金中心申请个人购建住房住房公积金贷款并愿意提供借款担保；公积金中心同意黄凤华、王若顺的借款申请并委托工行惠山支行具体办理个人购建住房住房公积金贷款的资信审查、房贷、收贷等金融业务；置业公司同意作为黄凤华、王若顺本次借款的保证人，为黄凤华、王若顺履行本委托贷款合同承担连带保证责任；黄凤华、王若顺借款金额为300000元，该款用于购买案涉房屋；置业公司承担保证责任范围包括黄凤华、王若顺的借款本息、罚息、复利和实现债权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等）；置业公司承担连带责任保证，黄凤华、王若顺如未能按本合同约定履行其债务，公积金中心、工行惠山支行有权要求置业公司在其保证范围内承担保证责任。2019年3月25日，置业公司向无锡市梁溪区人民法院提起诉讼，要求黄凤华、王若顺、苏源公司支付垫付款项，后各方进行调解并达成调解协议，由无锡市梁溪区人民法院出具（2019）苏0213民初3226号民事调解书。该调解书载明：“一、王若顺、黄凤华确认结欠置业公司垫付款375371.86元及相应利息（自2018年12月25日起至实际给付之日止，以1318.98元为基数，按照年利率24%计算；自2019年1月24日起至实际给付之日止，以374052.88元为基数，按照年利率24%计算）及律师费32822.31元。此款，王若顺、黄凤华于2019年5月16日前一次性支付223170元，于2019年11月30日前一次性支付211146.40元。二、王若顺、黄凤华于2019年11月30日前支付置业公司律师费32822.31元。三、以上还款，若王若顺、黄凤华未能按约履行，则置业公司有权就剩余全部本金、利息、律师费、诉讼费及违约金2万元全额一并申请强制执行。四、苏源公司对上述款项及诉讼费用承担连带保证责任。五、案件受理费10938元，减半收取计5469元（置业公司已预交），由王若顺、黄凤华负担，于2019年5月16日前直接给付给置业公司。”因王若顺、黄凤华、苏源公司均未按照调解书履行债务，置业公司向无锡市梁溪区人民法院申请强制执行。2020年4月9日，苏源公司向置业公司支付王若顺、黄凤华垫付费用524298.86元，向法院支付执行费6405元。2020年4月13日，无锡市梁溪区人民法院向置业公司、王若顺、黄凤华、苏源公司出具（2020）苏0213执396号结案通知书，载明（2019）苏0213民初3226号民事调解书已全部执行完毕。2020年5月9日，苏源公司按照合同载明的江苏省金坛区地址向王若顺、黄凤华邮寄催款函，通知王若顺、黄凤华于收到本函之日起10日内付清全部垫付款530703.86元及违约金48380.3元，否则苏源公司将按照合同约定解除商品房买卖合同。该快递于2020年5月9日投递，于2020年5月10日签收。因王若顺、黄凤华未履行付款义务，故苏源公司于2020年6月2日诉至本院。审理中，黄凤华认为苏源公司邮寄的催款函，其没有收到；（2019）苏0213民初3226号案件的调解协议是其签字的，是置业公司的律师忽悠其签字，案件执行时也是置业公司的律师说不要其还款，调解协议的签订存在欺诈的情况。另查明，案涉房屋已经交付王若顺、黄凤华使用，由王若顺、黄凤华居住。以上事实，由苏源公司提供的《期房按揭贷款担保合作合同》、《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》、《无锡市个人购建住房住房公积金委托贷款合同》、（2019）苏0213民初3226号民事调解书、结案通知书、催款函、邮寄物流信息、银行电子回执及当事人陈述在卷佐证。本院认为：王若顺经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩权利，应承担对其不利的诉讼后果。苏源公司与王若顺、黄凤华之间的《商品房买卖合同》，系各方真实的意思表示，符合法律规定，本院予以确认。当事人应该按照约定全面履行自己的义务。因王若顺、黄凤华未按约归还贷款，置业公司按约承担保证责任后向苏源公司、王若顺、黄凤华追偿，并与苏源公司、王若顺、黄凤华达成调解协议，现苏源公司已按照调解协议履行还款义务，代王若顺、黄凤华提前偿还所欠的贷款余额，根据《商品房买卖合同》约定，苏源公司有权要求王若顺、黄凤华清偿全部贷款款项及罚息（或违约金），并支付房款总价10%的违约金。因王若顺、黄凤华无力偿还苏源公司垫付款项，苏源公司根据合同约定，要求解除与王若顺、黄凤华之间签订的《商品房买卖合同》，符合法律规定，本院予以认可。王若顺辩称调解协议存在欺诈的情形、置业公司同意其不承担还款义务，未提交相关证据，本院不予认可。苏源公司按照《商品房买卖合同》预留地址邮寄催款函，且催款函已被签收，应当视为王若顺、黄凤华已经签收催款函。本院对王若顺提出未收到该函的抗辩意见不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《商品房买卖合同》解除后，王若顺、黄凤华应配合苏源公司办理合同的网签备案注销手续，并返还已交付的案涉房屋，苏源公司应向王若顺、黄凤华退还已经支付的房款483803元。苏源公司主张王若顺、黄凤华支付违约金48380.3元，但从合同约定条款的表述来看，该违约金应当是苏源公司要求返还垫付款项的基础上支付，现苏源公司要求解除合同，故对于该违约金的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除无锡苏源置业有限公司与王若顺、黄凤华2016年6月8日签订的合同备案号为201606080160的《商品房买卖合同》。二、王若顺、黄凤华于本判决生效后十日内协助无锡苏源置业有限公司办理上述《商品房买卖合同》的网签备案注销手续。三、王若顺、黄凤华应本判决生效后三十日内将房屋归还给无锡苏源置业有限公司。四、无锡苏源置业有限公司于本判决生效后十日内返还王若顺、黄凤华购房款483803元。五、驳回无锡苏源置业有限公司其他部分诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4561元、保全费3520元，合计8081元，由王若顺、黄凤华负担7346.36元，由苏源公司负担734.64元。该款已由苏源公司预缴，王若顺、黄凤华应负担部分于本判决生效后直接支付给苏源公司，本院不予退还。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员  张 露二〇二〇年九月二十一日法官助理  沈泽全书 记 员  华丽雅