江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0581民初1564号 原告：陆永义，男，1977年4月24日出生，汉族，住常熟市。 原告：陆红燕，女，1977年3月1日出生，汉族，住常熟市。 委托诉讼代理人：陆永义，系原告陆红燕丈夫。 被告：常熟市坤和假日酒店有限公司，住所地常熟市海虞南路62号，统一社会信用代码91320581762802181G。 法定代表人：郁新，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陶英杰，江苏正大发展律师事务所律师。 被告：常熟市坤安房地产开发有限公司，住所地常熟市海虞南路62号，统一社会信用代码91320581748731487J。 法定代表人：郁新，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陶英杰，江苏正大发展律师事务所律师。 原告陆永义、陆红燕与被告常熟市坤和假日酒店有限公司（以下简称坤和酒店）、常熟市坤安房地产开发有限公司（以下简称坤安公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月18日立案后，依法由审判员高栋明适用简易程序，于2020年4月13日公开开庭进行了审理。原告陆永义（同时为陆红燕的委托诉讼代理人），被告坤和酒店、坤安公司共同的委托诉讼代理人陶英杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陆永义、陆红燕向本院提出诉讼请求：1、被告坤和酒店、坤安公司以人民币161691.70元价格，回购常熟商业用房；2、被告坤和酒店和原告陆永义、陆红燕解除租赁合同，并支付原告陆永义、陆红燕回购之前的占用费；3、被告坤和酒店、被告坤安公司承担所有诉讼费。事实和理由：原告陆永义、陆红燕系夫妻。2005年7月31日，原告与被告坤安公司签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告坤安公司位于商业用房，面积为15.61平方米，金额共计161691.70元。2006年12月6日原告取得房产证，房屋所有人登记为二原告共同所有。2006年12月20日取得土地使用证，土地使用权人为二原告。2005年7月31日，原告陆红燕与二被告签订《租赁合同》，约定将位于商业用房租赁给被告坤和酒店使用，租期为十年，自起租日(即2006年6月30日)起算，租金每月1130元。被告坤安公司为上述《租赁合同》的保证人。根据合同第七章第7.4条约定，合同期满前30日，原告有权书面要求被告坤和酒店按房屋总房价款购买商品用房，被告坤和酒店应当接受原告要求。合同约定的期满日为2016年6月30日。合同期满前，原告曾电话联系被告坤和酒店负责人朱耀东主张购房。2016年6月30日，原告至被告坤和酒店海虞南路业主服务部提交书面购房申请，并电话联系朱耀东，告知其已将申请书交至被告坤和酒店业主服务部处。上述事实表明，原告已于合同期满前多次主张要求被告购买商业用房，但被告至今未有回复。为此，恳请法院依法裁决。 被告坤和酒店、坤安公司辩称：1、被告并未收到原告提供的回购房屋的文书；2、本案已超过三年诉讼时效，故被告可以不购买相关房屋。3、原被告签订的租赁合同，早在2016年6月30号已经因到期而终止，不存在解除的问题。被告也并未占用原告相应房屋。故请求驳回原告的所有诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：常熟市海虞南路62号3148房屋系原告陆永义、陆红燕于2005年7月31日向常熟市时风房地产开发有限公司购买，购房款为154131元。同日，原告陆红燕（甲方）与常熟时风国际假日酒店有限公司（乙方）、常熟市时风房地产开发有限公司（丙方）签订了《租赁合同》一份，载明：“第一章：物业状况1.1物业及物业面积甲方承诺不可撤销地将其物业出租给乙方，该物业位于常熟市海虞南路62号3层3148，建筑面积13.02平方米，甲方承诺该物业的用途为商业用房……第三章：租赁期及装修3.1租赁期租赁期限自起租日起满十（10）年止，自起租日起每十二个月为一个租赁年度。3.2交付甲方应于2006年6月30日将该物业交付乙方使用。3.3装修乙方可因实际经营需要而对物业按照本合同的约定进行装修……第四章：租金及支付4.1租金在租赁期间，从起租日开始乙方应向甲方支付的年租金为该物业的总房价款的8.8%，其余期间，乙方无须向甲方支付任何租金或其他费用。4.2租金的支付时间上述租金按年租金率进行平均分摊至每个月，即人民币1130元，甲方同意该租金每半年支付一次，第一次的付款日为2006年6月30日，以后每年的付款日为当年的6月30日和12月31日，遇节假日可顺延至下个工作日支付。4.3租金的支付方式在乙方未收到开发商发出的甲方付清总房价款的书面通知前，甲方授权乙方将租金直接划汇或转账入开发商指定账户，在乙方收到开发商发出的付清总房价款的书面通知后，甲方授权乙方将租金直接划汇或转账入双方事先确认的甲方银行账户（如甲方通过银行贷款购买本合同项下物业的，则租金直接划汇或转账入该还款账户）。并由甲方向乙方出具合法的发票或由该银行出具对账单。乙方可代扣代缴甲方依法应承担的相关税费。4.4保证如乙方不能按照本合同的约定向甲方支付租金，开发商同意在该种情况下为乙方提供支付上述租金的保证……第七章：特别约定……7.2本合同履行过程中，甲方以转让、交换、抵债、继承、赠与或其他方式处置该物业的，应提前一个月书面通知乙方并向乙方提交继受人愿意依据本合同条款继续履行本合同的书面保证，并由甲方为继受人提供连带责任的担保……7.3在本合同存续期间，乙方对该物业享有优先购买权。7.4本合同期满之日前30天内，甲方有权书面要求乙方按该房屋总房价款购买该房屋，乙方应接收甲方要求。如甲方未在上述期限内提出，视为甲方放弃该权利。第八章：双方的权利及责任8.1甲方同意乙方可随时将本合同项下的权利和/或义务全部或部分转让给第三方，而无需另行通知甲方及/或征得甲方的同意；乙方也可根据实际情况将本合同项下的承租权全部或部分转让给第三方，而无需证得甲方同意或另行通知。但乙方的上述行为不应影响甲方按本合同约定的租金收益和支付方式。”此后，二原告付清了购房款，并按约将房屋交付给常熟时风国际假日酒店有限公司使用。被告支付了部分租金，自2015年7月30日始的租金被告未付。 因租赁期限于2016年6月30日到期，原告于2016年6月30日向常熟时风国际假日酒店有限公司递交了《回购申请书》，要求常熟时风国际假日酒店有限公司按《租赁合同》约定，按房屋总价154131元购买该房屋。 因双方未达成一致意见，二原告于2016年8月1日向本院提起诉讼，要求被告常熟时风国际假日酒店有限公司回购涉案房屋并支付未付租金，由被告常熟市时风房地产开发有限公司对购房款及租金承担连带保证责任。同年12月27日，二原告申请撤回该案起诉。本院作出（2016）苏0581民初8301号民事裁定，准许二原告撤回该案起诉。现原告再次提起诉讼。 本案审理过程中，原告确认，诉讼请求中回购价格161691.70元的组成为：房款154131元，房屋契税6165元，维修基金1092.70元，房屋产权登记费和工本费220元，房屋交易手续费83元。 本案庭审中，原告表示其要求被告坤安公司承担连带保证责任的依据是《租赁合同》保证条款第4.4条。被告坤安公司认为，该保证条款仅针对租金，故被告坤安公司不需要为购买房屋承担连带责任。 另查明，2019年11月25日，常熟时风国际假日酒店有限公司更名为常熟市坤和假日酒店有限公司，即坤和酒店。2019年11月26日，常熟市时风房地产开发有限公司更名为常熟市坤安房地产开发有限公司,即坤安公司。 本院认为：原被告签订的《租赁合同》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。根据该合同约定，合同期满之日前30日内，原告有权书面要求被告坤和酒店按该房屋总房价款购买该房屋，坤和酒店应接受原告要求。本案中，原告于2016年6月30日前向坤和酒店提交了书面申请，要求其按房屋总价154131元购买该房屋，原告的主张符合双方的合同约定，故被告坤和酒店应以154131元向原告购买涉案房屋。本案中，原告要求将其购房时支付的房屋契税、维修基金、房屋产权登记费和工本费、房屋交易手续费计入回购款的主张，不符合合同约定，此主张本院不予支持。 原告在约定期限内向被告发出《时风国际回购申请书》，原告即负有向被告交付房屋的义务，被告负有向原告交付购房款的义务。故原告要求被告支付房屋占用费的主张，缺乏依据，本院不予支持。原被告签订的《租赁合同》履行期限已届满，且原告已要求被告回购案涉房屋，原被告已不再履行租赁合同，故原告要求解除案涉租赁合同已无必要。但被告欠付的2015年7月30日至2016年6月30日的租金12656元，被告坤和酒店应予支付，被告坤安公司应承担连带清偿责任。 原告根据《租赁合同》保证条款第4.4条的约定，要求被告坤安公司对上述购房款承担连带保证责任，但《租赁合同》第4.4条约定“如乙方不能按照本合同的约定向甲方支付租金，开发商同意在该种情况下为乙方提供支付上述租金的保证”，该保证条款仅适用于租金支付方面，故原告要求被告坤安公司对购房款承担连带保证责任缺乏依据，本院碍难支持。 原告提出本案相关诉讼主张的时间，未超过法定诉讼时效期间。被告认为本案诉讼时效期间已过的主张，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告常熟市坤和假日酒店有限公司于本判决生效之日起三十日内给付原告陆永义、陆红燕购房款人民币154131元。 二、常熟市海虞南路62号3148号房屋归被告常熟市坤和假日酒店有限公司所有。原告陆永义、陆红燕于本判决生效之日起三十日内协助被告常熟市坤和假日酒店有限公司办理该房屋的过户手续。 三、被告常熟市坤和假日酒店有限公司于本判决生效之日起三十日内给付原告陆永义、陆红燕房屋租金人民币12656元。 被告常熟市坤安房地产开发有限公司对被告常熟市坤和假日酒店有限公司上述房屋租金的付款义务承担连带清偿责任。 四、驳回原告陆永义、陆红燕的其他诉讼请求。 上述第一、三项款项，如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户，户名：陆永义，开户行：中国工商银行常熟枫林支行，账号：62×××54。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取人民币1767元，由被告常熟市坤和假日酒店有限公司、常熟市坤安房地产开发有限公司负担（原告同意其预交案件受理费人民币1767元由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）。 审判员  高栋明 二〇二〇年八月十四日 书记员  王 赟