安徽省黄山市屯溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1002民初1084号 原告（反诉被告）：李扬震，男，1980年7月19日出生，汉族，住安徽省太和县。 被告（反诉原告）：李宇思，男，1993年1月11日出生，汉族，住黑龙江省嘉荫县。 被告（反诉原告）：张雯，女，1988年3月11日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。 以上两被告共同委托诉讼代理人：李兹柏，安徽昌法律师事务所律师。 原告李扬震诉被告李宇思、张雯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，李宇思、张雯于2020年4月17日向本院提起反诉，本院经审查后决定受理，并依法适用简易程序于2020年4月28日公开开庭合并进行了审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2020年7月28日再次公开开庭审理了本案。李扬震、李宇思及其与张雯的共同委托诉讼代理人李兹柏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 李扬震向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿双倍保证金14000元；2、判令被告赔偿装修费19341元；3、判令被告返还转让费25000元；4、判令被告减免不可抗拒因素，商铺无法使用2020年1月下旬至3月中旬的房租14166元；5、由被告承担本案诉讼费。庭审中，李扬震增加1项诉讼请求：要求赔偿设备贬值损失20535元。事实与理由：原被告于2019年9月28日签订商铺租赁合同，原告按合同及时足额支付了转让费25000元、押金7000元以及两个月租金。2020年1月下旬至3月下旬受疫情影响，政府命令停业，原告没有了收入来源。被告2020年3月11日来商铺催缴租金，因疫情等实际情况，双方协商支付租金金额及时间，并签订协议。2020年3月19日，被告前来商铺收取约定2020年1月份租金7083元，原告得知被告已经违反合同，终止商铺租赁合同，商铺租赁合同将于2020年3月27日强制解除(被告不是业主，已与业主解除合同，业主已将该商铺和他人签订租赁合同)。因此，与被告商量商铺租赁合同继续履行或者解除问题，被告表示不再履行合同，解除合同只承担两个月租金，原告提出转让费、押金、装修等问题，被告不予理会，协商无果。2020年3月23日原告收到被告解除合同通知，称原告应在2019年9月28日一次性支付全年租金，因拖欠租金违反合同约定解除合同。而原被告租金支付方式早有约定，第一次租金支付约定2019年9月28日即合同签订日，约定转让费25000元、押金7000元，租金一月一付至2020年3月27日，转让费和押金一个月房租共计39000元于2019年10月底付清。原告按时付了40000元。第二次约定2020年3月11日，约定2020年3月19日支付2020年1月份租金，2020年3月25日支付2月份租金，2020年3月28日支付3月份租金。被告解除合同真实情况是，被告与商铺业主签订合同是上下两层，总租金13.5万，每年递增5%；原被告签订合同租赁商铺一层，租金8.5万，二层一直空闲半年有余，因疫情原因再继续转租出去可能不大，被告不想继续承担风险而做出与业主解除合同行为。原告认为，被告主观恶意违约已成事实，给原告造成实际经济损失，被告租赁给原告商铺合同约定是四年六个月，实际租赁时间不到五个月，其中疫情两个多月，装修一个多月，原告经营不足一月，仅转让费原告就支付25000元，租金需支付35415元，装修19451元，桌椅设备四万余元，原告损失十余万元。为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。 李宇思、张雯辩称，原告陈述的事实及理由不符合客观事实，其提起的各项诉请依法应当被驳回，理由如下：1、案涉租赁合同明确约定租金是先付后用，原告长期拖延支付租金，包括2019年的12月份、2020年1月份、2月份、3月份的租金，原告违约在先，且构成根本违约，我方于2020年3月22日向其邮寄送达了解除合同通知书，次日原告也签收，故案涉合同于2020年3月23日已解除；2、被告在履行案涉合同时不存在任何违约情形，从始至终均能保证原告对案涉商铺具有相关权利，其承租权没有受到任何影响；3、我方对案涉房屋进行了从无到有的装修，大约费用7万元，出租时双方对装修费用进行了初步评估确认了案涉房屋的转让费25000元，该费用是双方真实意思表示，合法有效；4、原告对案涉房屋擅自装饰，未通知我方，我方有权要求原告在退还房屋时将房屋恢复原状，如拒绝我方恢复原状的费用应该由原告承担。 李宇思、张雯向本院提出反诉请求：1、判决确认双方2019年9月28日签订的《商铺租赁合同》于2020年3月23日解除；2、判决被告立即交付案涉坐落于黄山市屯溪区××路××号商铺，并支付从2020年3月23日《商铺租赁合同》解除之日至实际交付商铺之日期间的占有使用费（占有使用费以案涉《商铺租赁合同》约定的租金标准计算）；3、判决被告立即支付拖欠的2020年1月、2月、3月租金21249元；4、被反诉人承担本诉、反诉的诉讼费用。事实与理由：2019年9月28日，反诉人（甲方）与被反诉人（乙方）签订了《商铺租赁合同》，约定甲方将坐落于黄山市屯溪区××路××号商铺出租给被乙方，租金第一年8.5万元，第二年8.8万元，从第三年起每年递增5%；甲乙双方自签订本合同之日，租金一年一次性向甲方支付全年的房租，先付后用，乙方必须按照约定向甲方交纳租金，到期不交视同违约（保证金不退）；乙方擅自将房屋转租、分组、转让或他人调剂交还、拖欠租金的，甲方可以终止合同、收回房屋，并要求赔偿。合同签订后，反诉人无瑕疵地履行了合同，但被反诉人一直拖欠租金，经反诉人多次催讨未果，已严重违约，反诉人于2020年3月22日向被反诉人邮寄送达了《解除合同通知书》，被反诉人于次日收到，故案涉租赁合同已于2020年3月23日解除。 李扬震辩称，1、我们是按照合同后手写的内容中的支付方式来缴纳租金，并不是案涉合同之前约定的支付条款，双方当时是无异议的；2、反诉人称我拖欠2020年1-3月的租金，因1月23日之后反诉人没有来找过我，所以没有缴纳租金，但也因疫情影响，导致我不能实现合同目的；3、根据相关法律规定，转让费属于不当得利，押金是约定我不能支付租金时代替，但是不支付的租金是因疫情原因影响；4、根据双方签订的协议，反诉人是放弃解除合同的权利，反诉人是不想再继续亏损，所以在2020年2月份口头跟业主解除合同，业主已对外招租；即使我如期支付了房租，反诉人还是会为了不亏损，跟我解除案涉合同。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的双方签订的商铺租赁合同及补充条款，本院予以确认并在卷予以佐证。对当事人有争议的证据，本院分别认定如下：夏金仙与张雯签订的商铺租赁合同，张雯与李宇思对其真实性无异议，本院经审查对其真实性予以确认；夏金仙与李春燕签订的商铺租赁合同，该合同的当事人均签字确认，且与本院对夏金仙所作的谈话记录内容相印证，本院经审查对其真实性予以确认；解除合同通知书（李宇思送达给李扬震的），李宇思、张雯对其真实性、合法性无异议，与本案有关联，本院经审查予以采信；微信聊天截图，李宇思、张雯对其真实性无异议，与本案有关联，本院经审查予以采信；装潢合同，系李扬震与案外人所签，案外人并未到场，无法接受质询，本院对其真实性不予确认；淘宝交易单，系李扬震用于开店经营自行购买的物品，与本案无关联，本院经审查不予采信；补充协议，李宇思、张雯对其真实性无异议，本院经审查对其真实性予以确认；邮件交寄单（李宇思寄给李扬震的），李扬震对其真实性无异议，本院经审查对其真实性性予以确认；欠条（李扬震出具的），李扬震认可系其签字、捺印的，本院对其真实性予以确认；装修收据、微信记录、装修合同，均与本案无关联，本院经审查不予采信；邮寄交寄单（李宇思寄给夏金仙的），该邮件交寄单虽为原件，但未提供解除合同通知书的内容，本院对其证明目的不予采信；夏金仙的谈话笔录，由本院向夏金仙核实所作的谈话笔录，双方对其真实性均无异议，与本案有关联，本院经审查予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于屯溪区××路××号商铺××层，总建筑面积171.13平方米）为夏金仙所有。2019年3月13日，夏金仙将坐落于上述商铺含门前广告位全部租赁给张雯经营，租期5年，自2019年3月28日至2024年3月27日；双方签订有书面的商铺租赁合同。张雯承租后，与李宇思对租赁商铺进行了装修，用于经营咖啡厅。 2019年9月28日，张雯、李宇思（作为出租方、甲方）与李扬震（作为承租方、乙方）签订一份商铺租赁合同，约定甲方将坐落于屯溪区康乐路44号商铺(一层、房屋楼梯通道归属于二层)含门前一半广告位租赁给乙方经营；租期4年6个月，自2019年9月28日至2024年3月27日；租金第一年8.5万元，第二年8.8万元，从第三年起每年递增5%；租金一年一次性支付，先付后用；乙方必须按照约定支付租金，到期不交视同违约（保证金不退）；合同签订后，乙方向甲方交纳保证金7000元，租赁期内甲方若中途违约本合同要赔偿双倍保证金给乙方，退回未承租时间的租金，并赔偿乙方所有的装潢费用；若遇不可抗力因素，合同终止，双方互不承担责任，租金按照实际时间结算，租赁期满后退回保证金；乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋，并要求赔偿：擅自将房屋转租、分租、转让或他人调剂交还，拖欠租金的；租赁期内，如果乙方生意不好，不能继续承租，乙方必须提前二个月通知甲方，如有违约后果由乙方承担（保证金不退）；租赁期内，有关部门收取的一切费用都由乙方承担；承租方在使用期间的装修及修缮由乙方自行负责；租赁期满后，其装潢部分不得拆毁，乙方不得以此为借口，向甲方索取装潢费用或抵租赁费用。同时，李扬震与李宇思约定押金预付6000元、转让费25000元、租金一月一付，至2020年3月27日，转让费和押金、一个月房租共计39000元，于2019年10月底前付清，逾期合同作废，押金不退。 上述合同签订后，张雯、李宇思将屯溪区康乐路44号商铺一层交付给李扬震使用，李扬震也对商铺进行部分改造，用于经营“八十一打”手擀面馆。李扬震于2019年10月31日前支付了36000元，2019年11月1日支付了4000元。 2019年12月24日，李扬震出具欠条一份，载明其欠李宇思黄山市屯溪区康乐路44号店铺房租，将于2019年12月30日前付清2019年12月租金尾款6000元，2020年1月份房租7083元将于2020年1月23日前付清，2020年2月份房租7083元将于2020年2月1日付清，2020年3月份房租7083元将于2020年3月1日付清。后李扬震未按时支付2020年1月份和2月份的租金。 2020年3月11日，李扬震又出具欠条一份，载明李扬震由于租赁案涉房屋名为“八十一打”手擀面馆，欠已逾期2020年1月份房租7083元、2月份房租7083元、3月份房租7083元，债务人将于2020年3月18日付清债权人李宇思1月份房租，将于2020年3月25日付清李宇思2月份房租，将于2020年3月28日付清李宇思3月份房租；如逾期不付，债务人承担相应法律责任；债权人因为追偿此债务产生的律师费、诉讼费、误工费等费用或其他损失由债务人承担。同日，李宇思与李扬震就拖欠的2020年1-3月份的房租签订一份补充协议，约定李扬震于2020年3月19日支付2020年1月房租7083元，于2020年3月25日支付2020年2月房租7083元，于2020年3月28日支付2020年2月房租7083元。后李扬震又未按时支付2020年1月的租金。 2020年3月22日，李宇思以李扬震一再拖欠租金违反合同约定为由向其邮寄了解除合同通知书，李扬震于2020年3月23日签收。2020年3月24日，李扬震诉至法院，要求判如所请。2020年3月28日，李扬震直接将案涉商铺的钥匙交付给夏金仙。 另查明，张雯、李宇思将于屯溪区康乐路44号商铺转租给李扬震，经过了夏金仙的同意。2020年3月，夏金仙向张雯、李宇思催缴下一年租金，李宇思表示不租了，夏金仙予以同意，并表示根据合同约定，合同于2020年3月27日到期，将于2020年3月28日收回租赁房屋。 2020年3月18日，夏金仙与案外人李春燕签订一份商铺租赁合同，约定夏金仙将坐落于屯溪区康乐路44号商铺（一层）含门前广告位全部租赁给李春燕经营，租赁期限自2020年3月28日至2025年3月27日。 再查明，夏金仙陈述是李扬震跟她说要重新签合同，只承租屯溪区康乐路44号商铺的（一层），夏金仙表示同意，意向合同是跟李扬震签的，正式签合同付钱时承租人名字改成了李春燕。 庭审中，李扬震持有夏金仙与李春燕之间的商铺租赁合同原件，并认可已将店里物品出售给了李春燕，李春燕原在其店里工作，其是代理李春燕与夏金仙处理店铺事宜。 本院认为，综合双方当事人的举证、质证和诉辩意见，本案的争议焦点为：一、案涉租赁合同是否于2020年3月23日解除；二、双方主张的各项（反诉）诉请能否支持。 关于争议焦点一。本院认为，支付租金是承租人的主要义务，承租人迟延支付租金，出租人可以要求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人有权解除合同。本案中，李扬震与李宇思、张雯签订的商铺租赁合同及李扬震与李宇思达成的补充条款（协议），是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，案涉商铺转租经过原出租人夏金仙的同意，应为合法有效，双方均应严格履行。在合同履行过程中，双方协议将租金支付方式由“一年一付”变更为“一月一付”，双方应按照变更后的方式支付租金。由于合同补充条款未对租金支付时间进行明确约定，应推定为未变更，故双方仍应按照合同约定“先付后用”支付租金。因李扬震未按时支付租金，虽然其于2019年12月24日、2020年3月11日两次以欠条形式对拖欠租金（包括2020年1月份的租金）的支付时间作出承诺，但并未按照承诺支付拖欠的2020年1月份的租金。根据双方于2020年3月11日达成的补充协议，李扬震应于2020年3月19日付清2020年1月的房租7083元，但李扬震又未按时支付，再次违反承诺，故李宇思、张雯有权解除合同。根据法律规定，合同的解除在解除通知送达违约方时即发生法律效力，李宇思于2020年3月22日向李扬震送达了解除合同通知书，李扬震于2020年3月23日签收，故案涉商铺租赁合同于2020年3月23日解除。 根据合同的相对性原则，夏金仙与张雯、李宇思解除商铺租赁合同及夏金仙与案外人李春燕签订商铺租赁合同并不必然导致案涉商铺租赁合同无效，故李扬震辩称系张雯、李宇思违约的理由不能成立。 关于争议焦点二。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效；当事人应当按照约定全面履行自己的义务；合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。针对双方主张的各项诉请（反诉请求），本院分别认定如下： 关于李扬震主张的双倍保证金及赔偿装修费的问题。本院认为，根据案涉商铺租赁合同约定，租赁期内张雯、李宇思若中途违约，要赔偿双倍保证金和所有的装潢费用，但本案中，导致案涉商铺租赁合同解除的原因，并非张雯、李宇思的过错，故李扬震要求支付双倍保证金及赔偿装修损失的诉请，本院不予支持。考虑本案实际履行情况，在案涉合同解除后，张雯、李宇思收取的保证金即押金6000元应予以退还。 关于李扬震主张的返还转让费问题。本院认为，案涉转租合同有效并已实际履行，现转租合同因李扬震违约而提前解除，李扬震要求返还转让费的诉请，本院不予支持。转租前张雯、李宇思已进行装修，李扬震在庭审中也认可已拆除了原先遗留的设备，李扬震认为构成不当得利，于法无据，本院不予支持。 关于李扬震主张的减少租金问题。本院认为，因新冠疫情影响，确实导致李扬震在疫情期间不能正常经营。因双方未就新冠肺炎疫情期间的租金是否减免达成协议，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第2款关于“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”的规定，李扬震要求减少部分租金，本院予以支持。根据双方实际履行合同情况，本院酌定减少一个半月的租金即10624.5元（7083元/月×1.5月）。 关于李扬震主张的赔偿设备贬值损失问题。本院认为，李扬震主张的设备，系其用于正常经营采购的物品，且在本案争议发生后，已出售给案外人李春燕。现李扬震要求赔偿设备贬值损失，于法无据，本院不予支持。 关于张雯、李宇思要求返还案涉商铺的诉请。本院认为，按照法律规定，案涉商铺租赁合同解除后，李扬震应将案涉商铺直接返还给张雯、李宇思。但是，在本案中，李扬震已于2020年3月28日将租赁商铺的钥匙直接交付给商铺业主夏金仙，此时，张雯、李宇思与夏金仙之间的合同已实际解除，夏金仙也已将案涉商铺租赁给李春燕经营，夏金仙对此也未提出异议，应视为李扬震已完成返还案涉商铺的义务，故张雯、李宇思再要求李扬震将案涉商铺予以返还，既无必要，也不符合实际，本院不予支持。 关于张雯、李宇思要求支付拖欠租金和合同解除之后的占有使用费问题。根据法律规定，承租人因拖欠租金被解除租赁合同后，对合同解除前拖欠的租金及合同解除后至返还租赁物之日止的占有使用费仍负有继续给付义务。本案中，李扬震应当及时、足额给付租金，但李扬震至今未给付2020年1-3月份的租金，导致案涉租赁合同被解除，故张雯、李宇思要求李扬震支付拖欠的自2020年1-3月份的租金，于法有据，本院予以支持，具体金额为21249元（7083元/月×3月），扣除本院已支持李扬震减免的租金10624.5元，李扬震还应支付10624.5元。因张雯、李宇思主张的合同解除之日至返还房屋之日止的占有使用费，已包含在3月份的租金中，故本院不予支持。 综上所述，对李扬震主张的诉讼请求，本院部分予以支持；对张雯、李宇思主张的反诉请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十四条第一款、第九十四条第三项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、李扬震与李宇思、张雯于2019年9月28日签订的商铺租赁合同于2020年3月23日解除； 二、李扬震于本判决生效之日起十日内给付李宇思、张雯租金10624.5元； 三、李宇思、张雯于本判决生效之日起十日内返还李扬震保证金6000元； 四、驳回李扬震的其他诉讼请求； 五、驳回李宇思、张雯的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1612元，由李扬震负担1562元，由李宇思、张雯50元；反诉案件受理费165.61元，由李宇思、张雯负担100元，由李扬震负担65.61元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。 审 判 长  张 斌 审 判 员  刘志翔 人民陪审员  汪团生 二〇二〇年九月三日 书 记 员  汪雅婷 附本案相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 …… 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： …… （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； …… 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 …… 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》 6.…… 承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 …… 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。