江西省南昌高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0191民初343号原告：中诚国际置地（江西）有限公司，住所地：江西省南昌市高新区火炬大街高新七路高迅大楼，统一社会信用代码：913600007897354173。法定代表人：熊浩江，系该公司董事长。委托诉讼代理人：鲁捷，江西豫章律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈阳，江西豫章律师事务所律师。被告：江西开启置业有限公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区九龙大道**绿地国际博览城JLH603-D03地块**商业办公楼**，统一社会信用代码：91360125MA38BNNW05。法定代表人：柯国强，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：喻学辉，北京市中银（南昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊粹文，北京市中银（南昌）律师事务所律师。原告南昌中诚国际置地（江西）有限公司（以下简称中诚公司）与被告江西开启置业有限公司（以下简称开启公司）合同纠纷一案，本院于2020年2月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中诚公司的委托诉讼代理人鲁捷、沈阳，被告开启公司的委托诉讼代理人熊粹文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中诚公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令原告无需向被告返还50万元履约保证金；2.依法判令被告赔偿原告因其低价销售房屋、私下收取购房款等违约行为造成的经济损失74.3972万元（暂定）；3.依法判令被告赔偿原告因其未完成《艾溪湖一号项目策划及营销代理合同》项下销售任务造成的经济损失112万元（暂定）；4.依法判令被告赔偿原告因其前述违约行为造成的其他经济损失20万元（暂定）；5.本案的诉讼费、保全费等由被告承担。事实和理由：2019年7月26日，原告与被告签订《艾溪湖一号项目策划及营销代理合同》，约定由被告负责策划、代理销售原告开发的“艾溪湖一号”3#楼房源，被告应在合同签订后7日内根据实际情况制定各房源底价表，并在不同阶段完成相应销售任务，且被告在代理销售过程中，不得以任何名义收取购房人或潜在购房人任何费用，否则，原告有权单方解除合同，并要求被告承担违约责任。前述合同签订后，被告迟迟未开展有效策划、销售工作，不仅自始未向原告提交代理销售房源底价表、销售策划报告等开展代理销售工作所需的基本资料，亦未成功代理销售任何房源。2019年11月，原告突然得知被告在没有取得原告书面同意的情况下，擅自以远低于原告定价的价格私下销售“艾溪湖一号”2#楼部分房源，并私下收取款项。经原告目前统计到的数据，被告擅自低价销售及私下收取房款的房源至少涉及13套，仅因其低价销售给原告造成的差价损失就高达人民币70万元，并给原告造成极其重大的声誉损失及其他经济损失，原告企业形象及“艾溪湖一号”项目形象遭受重创。鉴于被告前述严重违法违约行为，以及未能按约完成3#楼任何销售业绩，原告于2019年11月8日以书面形式依法解除了双方合同。另外，近期，因南昌多菲传媒有限公司向原告发函催收广告款，江西雅越文化传媒有限公司和江西广见文化传媒有限责任公司向原告提起诉讼，要求原告支付广告款，原告才得知双方合同履行期间，被告在没有得到原告任何授权的情况下，越俎代庖，以原告名义引进广告商，擅自许诺广告价款并对所谓的广告成果进行确认，由此造成多家广告商向原告主张广告款，影响极其恶劣，仅目前已出现的三家广告公司主张的广告款数额就已高达139万元。另外，根据双方合同约定，因被告未完成3#楼任何销售任务，相关广告投入的损失也应由被告承担。原告认为，被告作为专业的销售代理公司，在双方合同存续期间严重违法违规，扰乱市场秩序，损害原告及原告项目声誉，恶意低价销售原告房源、恶意私下收取房款，恶意以原告名义引进广告商并确认广告成果，此类种种，严重违法违约，性质极其恶劣，后果极其严重，理应依法依约向原告承担全部法律责任。案件审理过程中，原告撤回了一项诉讼请求，内容为“判令被告赔偿原告因其擅自选择广告商及对广告成果进行确认等违约行为造成的经济损失139.5379万元（暂定）”。被告开启公司辩称，1.原告委托被告销售的艾溪湖1号3#整栋楼已设定了抵押，无法销售，原告向被告隐瞒了该重要事实而导致被告与原告签订《艾溪湖一号项目策划及营销代理合同》的合同目的无法实现。基于该原因被告已依法致函原告要求解除合同，原告应当返还50万元保证金。2.原告销售艾溪湖一号2#、以及所销售的价格均通过了原告的认可，原告并没有也不会因为被告的销售行为受到任何损失，相反原告还应当支付被告相应的销售代理费用。3.广告商是原告自行委托的，被告仅基于事实对广告公司工作成果的事实进行确认，并不是代原告进行验收确认，被告不存在违约行为。4.原告要求被告承担其他损失同样也没有事实及法律依据，请求依法驳回原告全部诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据本院予以确认，并在卷佐证，对有争议的证据和事实本院认定如下：1.对原告中诚公司提供的“艾溪湖一号”3号楼预售许可证、《艾溪湖一号营销代理合同》，原告出示了原件，本院对其真实性予以认可；2.对原告提供的《关于解除的解除函》，原告出示了原件，邮寄单据，被告对其真实性、合法性、关联性无异议，本院对该解除函及邮寄单据的真实性予以确认；3.对原告提供的《致歉书》，原告出示了原件，被告未提供相反证据，本院对其真实性予以确认；4.对原告提供的《商品房认购协议书》及《南昌市商品房买卖网签合同登记备案证明书》、吴政道接处警登记表，原告出示了原件，被告未提供相反证据，本院对该证据的真实性予以确认；5.对原告提供的中诚置地“艾溪湖一号”2号楼部分房屋定价表，系原告单方制作，本院不予采信；6.对原告提供的编号为0000095的《商品房认购协议书》，原告出示了原件，被告未提供相反证据，本院对于其真实性予以确认；林奕青《民事起诉状》及（2019）赣0191速裁2781号应诉通知书，与本案无关，本院不予采信；7.对原告提供的南昌多菲传媒有限公司发出的《联系函》、江西广见文化传媒有限责任公司《起诉状》、江西雅越文化传媒有限公司《起诉状》及（2019）赣0191速裁2706号应诉通知书、（2019）赣0191速裁2706号应诉通知书，原告在本案审理过程中撤回了与该组证据有关的诉请，本院不予审理；8.对原告提供的华融出具的说明，原告出示了原件，被告未提供相反证据，本院对其真实性予以确认；9.对原告提供的房地产信息管理平台打印的原告低价销售的2#楼13套房源的备案价格信息为打印件，本院不予采信；10.对原告提供的南昌市商品房买卖网签合同登记备案证明书五张，被告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认；11.对原告提供的陈娜、杨明睿签约的原始凭证，被告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认；12.对原告提供的被告开具的收据的6份，被告真实性、合法性、关联性有异议，原告提供的为复印件，本院不予采信；13.对原告提供的收据10张、POS单2张、杨明睿POS单1张，其中杨明睿POS单，被告提交了复印件，但该POS单能与原告提交的杨明睿签约的原始凭证及收据10张中杨明睿的收据相互印证，故本院对上述证据的真实性予以确认；14.对开启公司提交的淘宝拍卖竞买公告网页截图4页，原告对其真实性、合法性、关联性有异议，但在庭审中原告认可华融公司作为债权人，是做的商业拍卖，故本院对该证据的真实性予以确认；15.对开启公司提交的南昌市不动产登记信息查询结果，原告对其真实性、合法性无异议，本院对其真实性、合法性予以确认；16.对开启公司提交的EMS快递单、解除合同通知书，原告对其真实性无异议并确认收到，本院对其真实性予以确认；17.对开启公司提交的原告营销总监朱加洪名片以及其与被告员工的微信聊天记录6页、艾溪湖壹号2#顶层价格表1份、原告总经理石静涛与被告员工的微信聊天记录3页，原告对其真实性、合法性、关联性有异议，但石静涛到庭作证时，认可朱加洪是其销售经理，且原告未提供相反证据，本院对上述证据的真实性予以确认；18.对开启公司提交的《商品房认购协议书》3份、收据2份，原告认可被告确实销售了认购协议的三套房子，该三套房子也在被告的致歉信中有记载，被告未提供相反证据，该订购协议书与收据能与《致歉信》能相互印证，本院对其真实性予以确认；19.对开启公司提交的《艾溪湖1号项目宣传推广合同》、《合同》，因原告在本案审理过程中撤回了与该组证据有关的诉请，本院不予审理；20.对开启公司提交的南昌市商品房买卖网签合同登记备案证明书，原告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2014年10月11日，原告取得艾溪湖一号3#办公楼的商品房预售许可证。2019年7月26日，原告中诚公司（甲方）与被告开启公司（乙方）签订《艾溪湖一号项目策划及营销代理合同》，约定中诚公司委托开启公司承担“艾溪湖一号”项目策划顾问和营销代理业务，范围为“艾溪湖一号”3#楼共419套房源（具体房源信息详见附件）(下称本项目)；委托期限和要求：本项目房源均价不低于10000元/㎡，本协议签订后7日内，乙方应根据实际情况制定本项目各房源的底价表，取得甲方书面认可并作为本合同附件。代理销售过程中，乙方应以不低于经甲方书面认可的底价进行代理销售；甲方对乙方的委托期限为自签订本合同之日起至2020年2月20日止，若在代理期满前已销售完毕的，则本合同提前终止；委托内容：本项目的营销策划及销售代理服务，包含本项目正式销售前的营销策划、营销代理策略、文案撰写建议、项目形象包装建议、销售顾问服务、销售策略执行、活动策划、现场销售及管理等工作；代理方式：本项目代理方式为独家代理，即乙方为本项目唯一的销售代理商，除乙方外，甲方不再自行销售，亦不再委托第三方进行销售；乙方服务内容：乙方签订合同之日起3日内向甲方支付保证金50万，转到甲方的对公账户。乙方在履行本合同过程中出现违约行为的，甲方有权直接在保证金中扣除相应违约金，扣除后，乙方应在3日内补足，否则每迟延一天，应按未补足数额万分之五向甲方支付违约金。乙方完成全部销售任务60%，甲方一次性返还乙方全部保证金；销售代理费用：乙方收取的销售代理费为销售总价（以甲方与购房人签订《南昌市商品房买卖合同》所确定的销售价格为准）3%。销售任务明细表中写明：2019年8月1日至10月20日，任务160套、2019年10月21日至12月20日，任务为130套、2019年12月21日至2月20日，任务为129套。代理费付款标准约定了每阶段销售任务与付费标准的比例，并约定每阶段销售未达到上表约定任务量50%的，甲方无需支付任何费用。乙方协助甲方与相关客户签订《南昌市商品房买卖合同》的，视为乙方促成交易，该套房源计入乙方所完成的销售任务；甲方在项目销售期间，委派专人在现场负责收取定金和售楼款，乙方不得以任何名义收取购房人或潜在购房人任何费用；合同签订后7日内向甲方提交销售策划报告，对项目总体营销等提出专业意见；乙方按照甲方所确定的售楼条件（售价、付款方式、合约条款等）进行销售；乙方不得私自收取客户的诚意金、定金、楼款等销售款项，否则视为严重违约，甲方有权解除合同，按乙方应得收益（包括代理费及溢价收益）的70%进行结算，且乙方应立即退回自收款项及其银行利息，若乙方前述行为造成其他不利后果的，概由乙方自行承担。合同签订后，被告向原告支付了50万元保证金。2019年8月13日，被告公司员工微信名为“诺兮”与原告公司销售总监朱加洪(微信名为：“从开始到现在”)进行微信沟通，朱加洪：“2#楼21层的定价上午11:00之前给我。我也有跟你们史总讲。”“尽快定下。”诺兮：“好的”。同日，“诺兮”向朱加洪发送文件名为“2#楼21层定价（3）.xlsl”的文件，朱加洪回复：“定价可以。基本没什么问题。”……朱加洪向“诺兮”发送文件名为“2#楼21层定价（4）（1）（1）.xlsl”的文件，朱加洪称：“好了没？”“诺兮”回复：“还没回复我，我打个电话区先”……“史总说，可以，就这么定可以”，朱加洪回复：“好的”。2019年9月5日，石静涛（微信名为：“给劲”）向被告员工微信发送文件名为“2号楼基本信息统计.xlsl”的文件。2019年11月1日，开启公司出具致歉书一份，写明：1、在2019年8月甲乙双方签订了艾溪湖一号项目销售代理合同，履行合同义务对艾溪湖一号项目进行销售。2、在未取得甲方的同意下，我方2019年9月26日至10月23日期间所售11套房源低于甲方所给乙方的销售代理价，因客户晚上成交，甲方财务下班不在售楼部而私自收取客户定金，因此造成贵公司的损失，本公司在此以深深的道歉。3、具体房源信息如下：房号310，面积64.66，开发商定价601338，代理销售价497882，差价103456；房号505，面积56.89，开发商定价519292，代理销售价491530，差价27762；房号511，面积56.61，开发商定价553646，销售代理价500000，差价53646；房号1117，面积57.65，开发商定价531879，代理销售价518850，差价13029；房号1118，面积56.96，开发商定价525513，代理销售价512640，差价12873；房号1515，面积56.96，开发商定价537019，代理销售价496132，差价40887；房号1601，面积84.4，开发商定价918947，代理销售价734280，差价184667；房号1703，面积56.96，开发商定价553993，代理销售价530409，差价23584；房号1704，面积57.65，开发商定价560819，代理销售价524615，差价36204；房号1705，面积56.89，开发商定价553426，代理销售价461376，差价92050；房号1708，面积56.96，开发商定价553993，代理销售价529728，差价24265。4、对贵公司造成的损失，我公司愿意承担一定的赔偿，扣取这批房源代理费总金额的3个点作为赔偿，表示我公司的诚意。事后，我公司立刻对此事做出妥善的处理，并与贵公司取得协商，积极配合处理此次事件。5、我们虚心接受甲方领导的建议，并且高度重视，对于我们存在的问题和由此给贵公司带来的不便，我公司表示诚挚的歉意，我们郑重承诺将尽一切努力防范此类事情的再发生。希望能与贵公司达成共识，与贵公司保持长期合作和良性发展，我们也真诚希望贵公司对我们的工作进行监督、给予支持。2019年11月7日，原告向被告出具《关于解除的通知书》一份，被告确认收到该函，该函写明：开启公司：你我双方于2019年7月26日签订《艾溪湖一号项目策划及营销代理合同》，约定由你司负责策划、代理销售我司开发的“艾溪湖一号”3#栋楼房源，你司应在合同签订后7日内根据实际情况制定各房源的底价表，并经我司书面认可后进行代理销售。具体销售任务为自2019年8月1日至10月20日代理销售160套，自10月21日至12月20日代理销售130套。自12月21日至2020年2月20日代理销售129套，且你司在代理销售过程中不得以任何名义收取购房人或潜在购房人任何费用，如诚意金、定金、楼款等，否则，我司有权单方解除合同，并要求你司承担违约责任。前述合同签订后，你司迟迟未开展有效策划、销售工作，不仅至今仍未向我司提供代理销售房源底价表、《底价销售策划报告》、销售进度报告等开展代理销售工作所需的基本资料，且未成功代理销售任何房源，已严重影响我司销售进度。此外，我司还发现你司在没有取得授权的情况下，擅自以明显低于市场价的价格销售“艾溪湖一号”2#楼房源，并通过虚构事实、隐瞒真实情况等方式违法向他人收取购房款项，恶意骗取钱财，上述行为涉嫌严重犯罪。我司认为，你司在履行合同过程中存在重大违法、违约行为，已严重侵犯我司声誉，损害我司利益，并严重扰乱市场秩序，侵害购房人财产安全。有鉴于此，特具函告知你司：自函到之日，《艾溪湖一号项目策划及营销代理合同》依法解除，你司应在收到本函后5日内按照合同约定向我司承担违约赔偿责任，赔偿我司损失，并在前述时限内办妥撤场手续后撤场。请你司在收到本通知后，及时履行相关义务，逾期我司将采取相关法律措施追究民事责任。由此产生的额外费用及责任，均由你司负担。2019年12月13日，中诚公司签收开启公司出具的解除合同通知书一份，主要内容为：中诚公司：2019年7月26日贵司与我司签订《艾溪湖一号项目策划及营销代理合同》，约定由我司承接“艾溪湖一号”项目策划顾问和营销代理业务，贵司支付相应的代理费。合同签订后，我司向贵司支付50万元保证金，并依约履行合同义务，安排专业人员进驻“艾溪湖一号”项目进行销售工作。自合同签订之日起至今已有数十位购房者有意支付款项购买本合同项下的商品房。但贵司入驻在项目部负责收取购房款项的工作人员却以各种理由拒绝收取购房者的任何款项，严重影响我司的代理销售进度。贵司拒绝收取购房款的行为致使我司代理义务根本无法继续履行，同时导致我司合同目的无法实现。就贵司根本违约行为我司负责人已经多次电话与贵司沟通，但贵司一味推脱，至今未给予任何回复。2019年10月我司无意中通过新闻得知贵司早已将“艾溪湖一号”项目设定抵押，并将于2019年10月22日在阿里拍卖进行拍卖。贵司应当清楚产权抵押会限制商品房的买卖，如未取得相关方的同意将导致购房者的房产证不能办理，进而造成后续一系列后果。鉴于贵司在签订《艾溪湖一号项目策划及营销代理合同》时，故意隐瞒与订立合同有关重大事实的行为已经构成合同欺诈，严重违背了诚实信用原则，并严重损害了我司的合法权益。现我司正式函告如下：1、因贵司拒不收取购房款及隐瞒与订立合同有关重大事实的行为致使我司合同目的不能实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定自贵司收到本函件之日2019年7月26日贵司与我司签订《艾溪湖一号项目策划及营销代理合同》即依法予以解除。2、因贵司根本违约导致我司合同目的无法实现，贵司应当承担相应的违约责任，限贵司于收到本函件5日内向我司退还保证金50万元，同时赔偿我司因履行上述合同支出的相关费用共计人民币752607.7元。为尽快解决上述事宜，贵司在收到本函件后及时与我司沟通，并按期限支付上述费用至我司指定账户，否则我司将依法追究贵司法律责任。为避免贵司名誉及经济受损，望贵司接此函后，及时与我司取得联系。2020年1月6日，中国华融资产管理股份有限公司江西省分公司出具说明一份，写明2014年11月14日，中诚公司与我司签订抵押协议，约定中诚公司向我司提供艾溪湖一号项目2#、3#栋在建工程及对应的土地使用权以抵押担保相应债务。上述协议履行过程中，艾溪湖一号2#、3#楼商品房销售工作一直正常进行，一般流程为中诚公司偿还部分借款的同时，我司相应解押对应商品房，由中诚公司对外出售。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。2019年7月26日，原告中诚公司与被告开启公司签订《艾溪湖一号项目策划及营销代理合同》，约定中诚公司委托开启公司承担“艾溪湖一号”项目策划顾问和营销代理业务，范围为“艾溪湖一号”3#楼共419套房源，该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。2019年11月7日，原告向被告出具《关于解除的通知书》，2019年12月13日，开启公司向中诚公司发出解除合同通知书，该事实双方均无异议，本院确认双方签订的《艾溪湖一号项目策划及营销代理合同》已解除。关于未履行合同违约责任的问题。本案审理过程中，原、被告一致确认合同中所涉“艾溪湖一号”3#楼在双方合同关系存续期间未开盘销售，本院予以确认。原告主张被告未依约履行提交代理销售房源底价表、销售策划报告等开展代理销售工作所需的基本资料，未成功代理销售任何房源等合同义务，存在违约行为。被告辩称已提交底价表、销售策划报告，但未提供证据予以证明，本院对其辩称主张不予采纳。根据合同约定，被告应在协议签订后7日内制定各房源的底价表、提交《销售策划报告》，被告迟延提交底价表5天（含）以上的，原告有权单方解除本合同。因被告未按约提交底价表、《销售策划报告》，原告取得合同解除权，故案涉合同至解除合同通知到达被告时即2019年11月7日已解除，被告应承担相应的违约责任。被告辩称原告在“艾溪湖一号”3#楼设定抵押、无法出售，致使合同目的无法实现。根据查明的事实，“艾溪湖一号”3#楼已抵押给中国华融资产管理股份有限公司，该抵押行为虽对案涉房屋的价值及销售存在影响，但本案审理过程中，原告提交了中国华融资产管理股份有限公司江西省分公司出具说明，同意案涉房屋对外销售并同意解押对应房屋，故该抵押行为不能直接致使合同目的无法实现，不构成根本违约。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告主张无需返还50万元履约保证金，本院予以支持。原告要求被告赔偿因其未完成《艾溪湖一号项目策划及营销代理合同》项下销售任务造成的经济损失112万元及因违约造成的其他其他经济损失20万元，其提供的证据不足以证明其主张，本院不予支持。关于被告低价销售2#楼部分房源及私下收取购房款的赔偿问题。根据2019年8月13日被告公司员与原告员工的微信聊天记录，原、被告已经对销售“艾溪湖一号”2#楼已经达成了一致意见。原告提供了被告出具的致歉书，写明愿意承担一定赔偿，扣取这批房源代理费总金额的3个点作为赔偿。庭审中，原、被告一致认可被告未收取原告支付的该批房源代理费，上述事实，本院予以确认。被告辩称开发商定价不代表房屋的实际销售价格，并不会造成原告的实际损失。根据原、被告双方提供的案涉楼盘其他房屋的销售备案登记表，原告历史出售的房屋单价有高有低，原告提供的证据证明不足以证明其存在实际损失。被告认可其存在私下收取购房定金的违约行为，但陈述收取的购房款均已入原告账户，原告予以认可，故原告主张被告因低价销售房屋、私下收取购房款等违约行为造成的经济损失74.3972万元，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、原告中诚国际置地（江西）有限公司无需向被告江西开启置业有限公司返还50万元履约保证金。二、驳回原告中诚国际置地（江西）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27312元，由原告中诚国际置地（江西）有限公司支付21986元，被告江西开启置业有限公司负担5326元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  匡小明人民陪审员  龚文斌人民陪审员  周晓金二〇二〇年十一月二日法官助理吴来娥书记员刘晶晶