黑龙江省绥化市北林区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑1202民初76号原告：绥化市汇达小额贷款有限责任公司。住所地：绥化市北林区世纪方舟步行街****楼**、22号商服。法定代表人：米永奎，职务董事长。委托诉讼代理人：孙兴国，男，该公司业务经理。委托诉讼代理人：刘凤卿，黑龙江三星律师事务所律师。被告：绥化市万兴商品混凝土有限公司。住。住所地：绥化市北林区新兴路**/div>法定代表人：李明素，职务经理。委托诉讼代理人：朱秀敏，女，该公司员工。被告：黑龙江鸿嘉房地产开发有限公司。住所。住所地：绥化市北林区融福康城小区办公室div>法定代表人：唐久武，职务总经理。委托诉讼代理人：王磊，男，该公司员工。委托诉讼代理人：杜英文，黑龙江光明律师事务所律师。原告绥化市汇达小额贷款有限责任公司（以下简称汇达公司）与被告绥化市万兴商品混凝土有限公司（以下简称万兴公司）、黑龙江鸿嘉房地产开发有限公司（以下简称鸿嘉公司）小额借款合同纠纷一案，本院于2017年10月11日立案，于2017年12月26日作出（2017）黑1202民初2925号民事判决，被告鸿嘉公司不服提起上诉，绥化市中级人民法院于2018年5月7日作出（2018）黑12民终404号民事判决书，判决发生法律效力后，汇达公司向黑龙江省高级人民法院申请再审，黑龙江省高级人民法院于2018年11月9日作出（2018）黑民申2405号民事裁定，提审本案，2019年11月22日黑龙江省高级人民法院作出（2019）黑民再354号民事裁定，将本案发回本院重审。本院于2020年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告汇达公司委托诉讼代理人孙兴国、刘凤卿，被告万兴公司委托诉讼代理人朱秀敏，被告鸿嘉公司委托诉讼代理人王磊、杜英文到庭参加诉讼。本院根据汇达公司的保全申请于2017年8月25日作出（2017）黑1202财保119号民事裁定，对鸿嘉公司所有的预告登记在李某名下的商服房屋进行了查封，于2020年8月12日作出（2020）黑1202民初76号民事裁定，对上述房屋进行了续封。本案现已审理终结。汇达公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告万兴公司给付原告借款500万元并给付利息；2.被告鸿嘉公司在抵押财产范围内承担连带责任；3.二被告承担诉讼费用。本次诉讼过程中，汇达公司变更第二项诉讼请求为：如被告万兴公司不能偿还判决所确定的金钱债务时，以拍卖或者变卖鸿嘉花园A9-A10栋101号面积3,235.97平方米的商服房屋所得价款清偿上款。事实和理由：被告万兴公司于2015年2月16日向原告借款500万元，提供被告鸿嘉公司开发的绥化市鸿嘉花园A9#-A10#侧商服房屋进行抵押，相应房屋在绥化市房产管理部门办理了预购商品房预告登记。借款后被告万兴公司偿付了利息568,000元，对本金和剩余利息至今未能偿付。2016年原告曾与二被告协商以房抵债，但三方未能达成一致。现为维护自己的合法权益，依法提起诉讼，请法院支持原告的诉讼请求。万兴公司辩称，对2015年2月万兴公司在汇达公司借款的事实无异议。万兴公司对鸿嘉花园A9#-A10#侧商服在2015年登记到汇达公司李某名下是有处置权的，因为该侧商服是鸿嘉公司按照其与万兴公司签订的商品混凝土供需合同顶给万兴公司的货款，是一种预付款形式。2016年5月万兴公司因生产经营场所被政府动迁出现不可抗拒原因，没有完全履行与鸿嘉公司的供货合同，只给鸿嘉公司提供价款为8,367,635.90元的混凝土。如果万兴公司完全履行了供货合同，那么双方以房抵顶货款的行为就是有效的。鸿嘉公司辩称，第一，2015年2月14日，鸿嘉公司与万兴公司签订了商品混凝土供需合同，由万兴公司向鸿嘉公司提供混凝土，鸿嘉公司以所开发建设的鸿嘉花园A9-A10栋101号商服（面积3,235.97平方米、总价值18,768,626元）作为货款担保。当日，鸿嘉公司应万兴公司法定代表人李世涛的要求，给李世涛出具了购买人为李某的购房款收据，实际上李世涛并未交纳购房款。2015年2月16日，鸿嘉公司与李世涛指定的商服购买人李某签订了商品房买卖合同，并在绥化市房管部门办理了预告登记。据此案涉商服作为担保货款的实现抵押给了万兴公司。2015年7月14日，万兴公司给鸿嘉公司出具了欠鸿嘉地产商商混、金额为18,768,626元的欠据一份。但事后万兴公司向鸿嘉公司仅提供价款为800多万元的混凝土，其余大部分混凝土至今未履行。因万兴公司违约，给鸿嘉公司造成了巨大的经济损失。第二，鸿嘉公司没有对原告与被告万兴公司之间债权债务提供抵押担保的意思表示，原告主张与鸿嘉公司存在抵押担保合同法律关系，并据此向鸿嘉公司行使抵押权的诉讼请求不能得到支持。鸿嘉公司与万兴公司之间的买卖合同，对于货款鸿嘉公司已经以案涉商服进行担保，主要体现在鸿嘉公司给万兴公司法定代表人李世涛出具的购房款收据以及房屋买卖合同和房屋的预告登记。至于万兴公司与原告之间的借款合同，鸿嘉公司既不知情也未参与。鸿嘉公司出具的购房款收据，在李世涛未交纳房款、万兴公司未正式履行合同义务的情况下，本身对混凝土货款具有担保性质。该收据上虽然注明今收到李某购房款，收据交款人是李世涛，说明该收据是给李世涛出具的。其公司按照李世涛的意愿，在购房收据上记载了李某，所以鸿嘉公司与李某签订了购房合同并办理了商品房预告登记。案涉房屋预告登记在李某名下，预告登记权利人并非原告。根据物权登记公示公信原则，原告不享有案涉商服的任何权利。另案涉商服于2015年年初已经可以办理房屋产权证。根据物权法规定，预告登记权利人未能在三个月内申请登记的，该预告登记失效。原告主张与鸿嘉公司存在抵押关系不能成立。万兴公司在答辩人毫不知情的情况下，将案涉商品房抵押给原告，属于无权处分行为。在鸿嘉公司不知情的情况下为李某办理的房屋预告登记，更不知道万兴公司与原告签订的借款合同和抵押合同。万兴公司与原告签订的借款合同和抵押合同上面没有鸿嘉公司的签字。本案中鸿嘉公司是否具有为万兴公司提供抵押担保的意思表示，应当从鸿嘉公司给李世涛出具购房款收据和李某签订购房合同、办理预告登记以及万兴公司与原告签订借款合同和抵押合同的先后顺序来具体分析。鸿嘉公司为保证与万兴公司商品混凝土供应合同的货款及时给付，用案涉房屋作为担保，鸿嘉公司与万兴公司存在抵押担保合同法律关系。与李某签订商品房买卖合同和办理抵押登记，也是出于对万兴公司出售混凝土货款的一种担保。通过鸿嘉公司给李世涛出具的购房款收据可以得知，鸿嘉公司与李某签订商品房买卖合同及办理预告登记的行为在先，万兴公司与原告签订借款合同和抵押合同在后。鸿嘉公司不知道李世涛向原告借款的事实。鸿嘉公司如果知道这一事实，同意为借款抵押担保，可以直接与原告签订抵押合同并办理抵押登记。为李某办理抵押登记，不能据此认定与原告抵押关系成立，二者是两种不同的法律关系，在无其他证据证明的情况下，推定为李某办理预告登记就是向原告担保，缺乏事实和法律根据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于原告提交的黑龙江省农村信用社存/取款凭条证据的认定。原告据此证据及借款合同、借据等证据证实2015年2月16日向被告万兴公司放贷240万元。二被告质证意见，对原告向被告放贷240万元有异议，该证据显示是原告的总经理李某个人账户转款，李某能否代表公司放款，二被告认为系李某个人行为。万兴公司质证意见，承认收到了240万元借款。本院认为，该证据虽然系复印件，但与其他相关证据相互印证，且借款人万兴公司认可收到了240万元借款，能够证明李某是代表原告向万兴公司发放贷款，因此，对该证据予以釆信；2.关于原告提交的抵押合同证据的认定。原告据此证实被告万兴公司在借款时用鸿嘉花园A9#-A10#侧商服进行抵押。被告万兴公司质证意见，对该证据无异议。被告鸿嘉公司质证意见，对该证据有异议，该抵押合同没有鸿嘉公司的签字和盖章，万兴公司对案涉房屋没有所有权，将案涉房屋抵押给原告是无效行为。本院认为，该证据客观真实，具有关联性，由于本案中与案涉房屋有关存在多个合同，因此不能孤立评判这份抵押合同法律关系性质，应当结合全案相关证据综合评判抵押关系问题。被告鸿嘉公司主张抵押合同无效属于法律适用问题，在此不作评判；3.关于原告提交的商品房买卖合同、购房款收据、房屋预告登记证等证据的认定。原告据此证实预告登记义务人为鸿嘉公司、权利人为李某。被告万兴公司质证意见，对上述证据无异议。被告鸿嘉公司质证意见，对上述证据真实性无异议，但对证明问题有异议。鸿嘉公司与李某个人签订商品房买卖合同和办理预告登记，是基于鸿嘉公司与万兴公司于2015年2月14日应李世涛的要求而出具李某购房款收据，上述证据不能证明鸿嘉公司与原告有抵押担保合意，原告提交的2015年2月14日收据的时间在万兴公司向原告借款之前，这说明原告给李世涛出具的收据与万兴公司向原告借款没有任何关联。原告质证意见，虽然购房款收据出具时间是2015年2月14日，但购房合同签订时间是2015年2月16日，抵押合同签订时间也是2015年2月16日，预告登记时间同样是2015年2月16日，不能把相关的时间、相关的行为割裂开来，购房款收据、购房合同、抵押合同、预告登记等证据组成了链条，可以证明被告鸿嘉公司将案涉房屋以预告登记的方式进行了抵押。本院认为，上述证据客观真实，具有关联性，具有证据效力。对证据直接证明的事实，予以釆信。对当事人争议的与相关权利归属有关的问题，在此不作评判；4.关于原告提交的李某出具的证明、绥化市中级人民法院（2018）黑12民终404号民事判决书及庭审笔录等证据的认定。原告据此证实李某在办理本案借款过程中，借款行为及预告登记行为均系代表汇达公司履行职务。被告万兴公司质证意见，万兴公司与李某说过案涉房屋是鸿嘉公司作为混凝土预付款预付给万兴公司的，汇达公司李某同意用此房办手续给万兴公司贷款。李某在证明时说李世涛带他去鸿嘉公司看过房子，说鸿嘉公司的人同意担保，但后来万兴公司问过李世涛，李世涛说没有带李某去看过房子，是万兴公司的赵云龙厂长和张声浩具体办理的贷款事宜，李世涛只负责签字，绥化市中级人民法院的办案人到看守所找过李世涛，李世涛也是这样说的。万兴公司对绥化市中级人民法院庭审笔录的真实性无异议，意见是办理的所有手续，都是按照汇达公司的要求去做的，也是汇达公司的人带着作做的。被告鸿嘉公司质证意见，对李某出具的证明及其在绥化市中级人民法院出庭作证的内容有异议。根据法律规定证人应当出庭作证。李某在二审时出庭作证证实的内容与实际不符，主要体现在李某证实说李世涛去汇达公司和他说要借款500万元，鸿嘉公司愿意提供担保。按照原告自述时间应该是2015年2月16日，但通过原告提交的鸿嘉公司出具的购房款收据记载是李某交款时间是2015年2月14日，这个时间与李某陈述相矛盾。万兴公司庭审中陈述是鸿嘉公司将案涉房屋作为预付款给付万兴公司，万兴公司当时的法定代表人李世涛自认为对房屋享有所有权，与原告达成抵押合同和借款协议，据此可以说明将案涉房屋抵押给原告是万兴公司的主张，而不是鸿嘉公司。李某作为原告公司的经理，与原告具有法律上的利害关系，且证言内容与事实矛盾，应当不予采信。鸿嘉公司对绥化市中级人民法院庭审笔录的真实性无异议，但对原告证明问题有异议，意见是李某的证言所证内容在二审判决中没有采纳，李某的证言不能证明是职务行为。鸿嘉公司应李世涛的要求，将案涉房屋房票开在李某名下的时间是2015年2月24日，而万兴公司与汇达公司借贷关系存在的时间是2015年2月16日，从时间上看，不能证实原告的主张，且鸿嘉公司对汇达公司与万兴公司的借贷关系并不知情，也没有将案涉房屋为汇达公司作抵押担保的事实，对李某的证言不应采信。原告质证意见，证人李某是汇达公司原总经理，作证时已经和汇达公司没有任何关系，所以不存在利害关系。虽然万兴公司和原告签订了抵押合同，但办理预告登记手续的是鸿嘉公司，鸿嘉公司是认可以其房屋进行让与担保的，虽然这种担保不是典型的抵押担保方式，但依照法律规定可以通过拍卖、变卖相关房屋以所得价款清偿债务。针对绥化市中级人民法院庭审笔录中李某的证言问题，原告汇达公司的意见是鸿嘉公司用二审判决对抗李某证言存在逻辑错误，该判决已被再审裁定撤销，鸿嘉公司的抗辩主张不能得到支持。李某系职务行为可以通过相关的借款合同和签字以及证言来相互印证，万兴公司说是按汇达公司要求去做的不属实，汇达公司虽然有要求，但房屋登记行为是鸿嘉公司的行为，是鸿嘉公司依法将房屋登记在原告指定的李某名下的，对其行为鸿嘉公司应当承担责任。本院认为，李某出具的证明及在绥化市中级人民法院出庭作证时的证言相互印证，能够证明李某不是预告登记实际权利人，是代汇达公司持有权利。二被告的质证意见均不构成实质性反驳，不足以反驳李某的证明和出庭证言，李某出具的说明和证言属于于己不利的证据，与全案其他相关证据相互关联、彼此吻合，担保行为在前、借款行为在后符合贷款行业常规操作，由李某代汇达公司持有担保权利是汇达公司惯常做法，因此上述证据具有证据效力和证明力，予以釆信；5.关于原告提交的黑龙江省高级人民法院（2019）黑民再354号民事裁定书证据的认定。原告据此证实鸿嘉公司与原告之间构成让与担保法律关系。被告万兴公司质证意见，对该证据无异议。被告鸿嘉公司质证意见，再审法院认为鸿嘉公司与万兴公司先签订了商品混凝土供需合同，其后汇达公司与万兴公司签订了借款合同及抵押合同，鸿嘉公司在万兴的指示下为汇达公司员工李某出具了已付房屋收据并签订了商品房买卖合同，办理了预购商品房预告登记，上述行为符合后让与担保的法律特征，该抵押合同是各方当事人真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效。裁定书所述合同签订的先后顺序与事实不符，事实是鸿嘉公司与万兴公司先签订商品混凝土供需合同，然后给李世涛出具了购房收据，再与李某签订商品房买卖合同并办理了预告登记，最后万兴公司与原告签订了借款合同和抵押合同。合同签订的先后顺序能够决定鸿嘉公司与原告之间是否存在抵押合同的合意，再审裁定对案涉数个合同顺序的颠倒，导致再审认为符合后让与担保的法律特征，对各合同的顺序应当据实认定。汇达公司质证意见，再审裁定是生效法律文书，对生效法律文书确认的事实下级人民法院无需审理，鸿嘉公司所说的合同顺序只是单方主张，抵押合同是在预告登记前签订，同黑龙江省高级人民法院再审查明事实一致，鸿嘉公司的质证意见不能否定生效法律文书所确认的事实。本院认为，再审裁定书中所述的数个合同签订先后顺序问题，应当根据全案相关证据进行认定，再审裁定确认的法律关系问题，属于适用法律问题，在此不作评判，李某行为的法律关系性质问题，属于法律适用问题，在此不作评判；6.关于本院在绥化市房产管理处调取的2015年2月15日李某与鸿嘉公司签订的商品房买卖合同、收据、预告登记申请表等档案资料证据的认定。原告质证意见，对上述证据无异议，通过申请书能够证明预告登记义务人为鸿嘉公司。万兴公司质证意见，对上述证据真实性无异议。鸿嘉公司质证意见，对上述证据无异议，但主张能够证实鸿嘉公司与万兴公司就商品混凝土供需合同的内容，可说明案涉房屋买卖关系实际是为商品混凝土提供的一种担保。由于万兴公司没有按照合同约定提供混凝土，涉案房屋仍然属于鸿嘉公司所有。本院认为，上述证据是房产管理部门档案资料，具有真实性、合法性和关联性，对证据直接证明的事实予以釆信。证据中备案的商品房买卖合同签订时间是2015年2月15日，出卖人系鸿嘉公司，买受人处空白，下面的[本人][法定代表人]姓名处填写的是李某，商品房单价每平方米6,800元，总金额22,004,596元，与原告提交的相应证据一致，备案的收据时间为2015年2月14日，写明今收到李某交来的A9-A10号商服房款，3,235.57㎡×6,800，金额22,004,596元，收款单位为鸿嘉公司，盖有鸿嘉公司财务专用章，尾部注明收款人（刘）和交款人（李世涛），与原告提交的相应证据一致，备案的预购商品房预告登记申请表中时间是2015年2月16日，申请人为鸿嘉公司（义务人）和李某（权利人），义务人处盖有鸿嘉公司印章，李某在权利人处签字，有登记费票据存档。上述证据能够证明预购商品房预告登记是为李某与鸿嘉公司签订的商品房买卖合同所设定，而不是为抵押合同所设定。被告鸿嘉公司主张案涉房屋买卖关系是为商品混凝土买卖提供的担保，缺乏证据支持，不能认定。其他质证意见在此不作评判；7.关于被告鸿嘉公司提供的商品混凝土供需合同及补充协议、收据等证据的认定。被告鸿嘉公司据此证实2015年2月13日和2月14日，鸿嘉公司与万兴公司就万兴公司提供商品混凝土事宜以及付款方式是以案涉商品房抵顶签订合同，还约定如万兴公司在合同履行期内违约，鸿嘉公司将收回全部房产。同时应万兴公司当时法定代表人李世涛的要求，出具了名为李某交付购房款的收据，案涉房屋是鸿嘉公司以履行给付货款为名义的一种担保。万兴公司质证意见，对上述证据真实性无异议。原告质证意见，原告不是商品混凝土供需合同的主体，对合同的真实性有异议。收据中载明是李某的房款，反映了李某对房屋享有权利，该权利不属于万兴公司，李某已经说明是为汇达公司代持权利，该证据不能证明鸿嘉公司的诉讼主张，主张抵押给万兴公司没有证据支持，从另一个方面说明了李某的预告登记是一种抵押。本院认为，由于鸿嘉公司与万兴公司均认可2015年2月14日签订的商品混凝土供需合同，在原一审时供需合同作为证据已经提交，结合全案其他相关证据，对商品混凝土供需合同证据予以釆信。补充协议是万兴公司单方出具，时间记载是2015年2月13日，协议上部电脑打字的内容为：“应供方要求，需方给供方按6,800元/㎡出具房票，多出1,000元/㎡部分应由开发企业所交的税款由供方负责。”下部手写内容为：“应供方李世涛要求，房票开具李某名下”。补充协议在原一审时没有提交，既存在时间逻辑问题又存在内容增补问题，补充协议签订时间按照常理不能早于供需合同（本协议）签订时间，文本上记载的“房票开具李某名下”的文字系手写与上文电脑打字不一致，万兴公司与李某个人之间没有职务上或业务上的关联关系，让李某代持不符合常理，且李某证明其系代汇达公司持有权利，所证内容与全案其他相关证据不吻合，对补充协议不予采信。收据明确记载李某是案涉房屋购买人，与商品房买卖合同相互衔接相互印证，虽然落款处标注交款人李世涛，但不能因此改变合同的主体，且万兴公司与鸿嘉公司之间约定以案涉房屋抵顶货款，再由万兴公司交纳房款不符合常理，因此，该收据不能证明鸿嘉公司给万兴公司提供的交付货款的担保；8.关于被告鸿嘉公司提供的2015年7月14日欠据、2017年9月4日鸿嘉公司用商混站商混（清单）等证据的认定。被告鸿嘉公司据此证实2015年7月14日，万兴公司给鸿嘉公司出具了欠商混18,768,626元，鸿嘉公司以案涉房屋作为货款抵顶给万兴公司，但万兴公司并没有全面履行供货义务，万兴公司不具有案涉房屋所有权和处分权，万兴公司向鸿嘉公司提供了8,367,635.90元的混凝土后再未履行供货义务，鸿嘉公司有权收回房屋，鸿嘉公司没有将案涉房屋抵押给原告的意思表示。原告汇达公司质证意见，对上述证据有异议，由于原告不是商品混凝土供需合同的关联方，所以无法确认上述证据的真实性，鸿嘉公司提交万兴公司出具的欠据，恰可说明商品混凝土供需合同中违约收房的约定发生了变更，变更为万兴公司欠鸿嘉公司人民币，这个房屋已经不在属于鸿嘉公司所有，鸿嘉公司主张的案涉房屋没有抵押给原告不成立。供货已经履行了一部分，欠款不应该是全部合同标的额。被告万兴公司质证意见，对上述证据无异议，万兴公司与鸿嘉公司先签订的混凝土供需合同，后鸿嘉公司在2月份的时候将案涉房屋作为预付款给付万兴公司，手续都办理，房屋没有交付，后来因没有供完混凝土，所以就给鸿嘉公司出具了一份欠混凝土的欠据。本院认为，上述证据直接体现的是鸿嘉公司与万兴公司之间供需混凝土合同履行情况，不能证明鸿嘉公司与万兴公司之间就案涉房屋存在担保关系问题，也不能证明鸿嘉公司没有将案涉房屋抵押给原告的意思表示。因证据对待证事实缺乏证明力，不予采信。对被告鸿嘉公司与被告万兴公司履行商品混凝土供需合同中产生的其他问题，除万兴公司部分供货和案涉房屋未交付万兴公司外，不作评判；9.关于被告鸿嘉公司提供的再审期间万兴公司答辩状证据的认定。被告鸿嘉公司据此证实万兴公司与原告的贷款事实和抵押行为，鸿嘉公司在不知情的情况下办理了预告登记，万兴公司表示愿意积极筹集资金偿还债务。原告汇达公司质证意见，对该证据有异议，该答辩状只是一方当事人的抗辩主张，按照法律规定只对作出抗辩主张的一方有约束力，不能产生对原告诉讼主张予以否定的效果。被告万兴公司质证意见，对该证据无异议。本院认为，该答辩状所述事实只是被告万兴公司的诉讼主张，其中所述与全案其他相关证据不一致的内容，应当结合全案其他相关证据综合予以认定。鸿嘉公司与李某签订商品房买卖合同，并凭此合同在房管部门办理了预购商品房预告登记，房管部门备案的申请表中预告登记义务人处加盖有鸿嘉公司印章。万兴公司答辩称鸿嘉公司在不知情的情况下办理了预告登记不成立，因此，对鸿嘉公司据该答辩状所证的内容不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年2月16日，原告汇达公司与被告万兴公司签订一份借款合同，合同编号达字2015-074号，甲方为万兴公司，乙方为汇达公司。双方约定汇达公司借给万兴公司500万元用于万兴公司资金周转，借款期限为3个月，自2015年2月16日起至2015年5月15日止，月利率为3%，贷款发放至万兴公司指定的户名为李世涛的账号工行62×××99、信用社6212288805700031669的账户，甲方向乙方提供抵押担保（编号为抵2015-074抵押合同）。还约定逾期不能还款，每逾期一天除正常计收贷款利息外，每天另加收25,000元资金补偿。时任万兴公司法定代表人李世涛与时任汇达公司总经理的李某分别代表各自公司在制式合同书签字，并加盖各自公司印章。万兴公司还向汇达公司出具了500万元的借款凭证（借据）。同日，李世涛代表万兴公司与汇达公司签订了一份抵押合同，甲方为万兴公司，乙方为汇达公司。双方约定甲方提供绥化市鸿嘉花园A9#-A10#侧商服为抵押物，抵押财产详细情况以房屋预告登记证明绥房预城字第3314号为准，为达字2015-074号借款合同提供抵押担保。李世涛与李某分别代表各自公司在制式合同书签字，汇达公司加盖了印章。2015年2月17日，原告汇达公司通过李某将240万元转入万兴公司指定的李世涛在绥化市北林区农村信用合作联社账户，将260万元以现金方式交付给李世涛，李世涛为原告出具了260万元的收据一份。借款到期后，万兴公司向原告给付了自2015年2月16日至2015年7月15日期间的利息76.8万元，借款本金及此后利息一直未给付。另查明，2015年2月14日，鸿嘉公司为李某出具一份收据，写明今收到李某A9-A10-101号商服房款3,235.97㎡×6800，人民币22,004,596元，加盖了鸿嘉公司财务专用章。2015年2月15日，鸿嘉公司与李某签订一份制式商品房买卖合同，将鸿嘉公司开发的鸿嘉花园A9-A10幢101号商服出卖给李某，单价每平方米6,800元，总金额22,004,596元。鸿嘉公司加盖了印章，时任鸿嘉公司法定代表人王立志代表公司在合同书上签章，李某在合同书上签字。合同主文中出卖人处为鸿嘉公司，下面法定代表人处签名为王立志，买受人处空白，下面[本人][法定代表人]姓名处签名李某。2015年2月16日，鸿嘉公司与李某在绥化市房产管理处凭上述合同办理了预购商品房预告登记，预告登记权利人为李某，预告登记义务人为鸿嘉公司，房屋为绥化市鸿嘉花园A9#-A10#侧商服。鸿嘉公司在预购商品房预告登记申请表上加盖了印章，李某在预购商品房预告登记申请表上签字。再查明，2015年2月14日，鸿嘉公司与万兴公司签订商品混凝土供需合同一份，需方为鸿嘉公司，供方为万兴公司。合同约定鸿嘉公司以鸿嘉花园A9-A10栋101号商服为货款，商服面积3,235.97平方米，每平方米价格5,800元，总计18,768,626元，以上房款全部用混凝土顶账。万兴公司按照需、供双方商定并书面确认的供货计划组织生产供应，及时如数向需方交货。还约定如供方在合同履行期间违约，需方将收回全部房产，之前所供应混凝土由需方无偿使用。万兴公司向鸿嘉公司履行了部分供货，鸿嘉公司没有将案涉房屋交付万兴公司。本院认为，本案系小额借款合同纠纷，应当适用合同法及相关司法解释规定。本案争议的焦点问题是原告汇达公司与被告鸿嘉公司之间就案涉房屋是否存在担保法律关系、法律关系的性质如何认定、责任如何承担以及万兴公司与鸿嘉公司之间就案涉房屋是否存在担保法律关系等问题。第一，关于汇达公司与万兴公司签订的借款合同的效力问题。汇达小额贷款公司是依法成立的小额贷款机构，具备放贷资格，借贷双方意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，借款合同合法有效。第二，关于借款合同中约定的借款利率的保护问题。借款合同中约定月利率为3%，逾期不能还款，每逾期一天除正常计收贷款利息外，每天另加收25,000元资金补偿。2015年《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释〔2015〕18号）第二十六条规定：“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。”第三十条规定：“出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。”根据上述司法解释规定，万兴公司已经支付的2015年7月15日以前的利息，不超过年利率36%，受法律保护；未给付的2015年7月16日以后的利息，应当按照年利率24%即月利率2%支持；借贷双方约定的逾期还款每天另加收25,000元资金补偿，超出了法律保护的范围。第三，关于鸿嘉公司与李某签订商品房买卖合同并办理预购商品房预告登记是为哪一债权提供担保的认定问题。原告汇达公司主张是为万兴公司向其借款提供担保，被告鸿嘉公司主张是为其向万兴公司购买混凝土提供担保。根据李某的证明和证言，其本人不是预告登记权利人，实际是为汇达公司代持担保权利。结合万兴公司与汇达公司签订的借款合同中担保条款约定和抵押合同约定，能够证明鸿嘉公司与李某签订商品房买卖合同并办理预告登记实质上是为万兴公司向汇达公司借款提供的担保。鸿嘉公司以补充协议证明与李某签订商品房买卖合同是为其向万兴公司购买商品混凝土提供担保，但这份补充协议中记载的签订时间是2015年2月13日，而作为本合同的商品混凝土供需合同的签订时间是2015年2月14日，根据逻辑法则，补充协议明显不成立。同时，补充协议中“应供方李世涛要求，房票开具李某名下”为手写字迹，与上文打字字迹不是一次形成，且补充协议只有万兴公司和李世涛单方印章和签字。鸿嘉公司主张其是为万兴公司担保缺乏证据。按照日常生活经验法则，在没有实际交易的情况下，鸿嘉公司不可能冒巨大商业风险与毫不相干的李某签订商品房买卖合同，并为李某出具价款达2,200余万元的购房款收据，进而就买卖合同办理预购商品房预告登记，万兴公司如果是实际担保权利人，更不会在完全可以实名持有权利的情况下，冒巨大法律风险同意和要求鸿嘉公司将担保权利置于他人以优先取得物权方式所享有。鸿嘉公司与万兴公司之间存在供需合同关系，双方约定鸿嘉公司以案涉房屋向万兴公司支付货款，基于此鸿嘉公司同意以案涉房屋为万兴公司向汇达公司的借款提供担保符合常理。第四，关于鸿嘉公司与李某签订商品房买卖合同并办理预购商品房预告登记法律关系的认定问题。李某与鸿嘉公司签订商品房买卖合同，不是以取得案涉房屋所有权为目的，双方的真实目的系以此种方式为万兴公司向汇达公司借款提供担保。作为汇达公司的时任负责人，李某代为公司持有权利，不违反法律规定。鸿嘉公司作为民事主体，对其所为的合同行为和设定的预告登记行为应当有明确的认知，其提出的抗辩不能否定其所为民事行为的有效性和预告登记的真实性和合法性。此担保虽经预告登记，但尚处于债权状态。此种担保方式符合非典型担保中后让与担保的法律特征。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，此担保受法律保护。2015年2月14万兴公司与鸿嘉公司签订商品混凝土供需合同，2015年2月14日鸿嘉公司出具了李某名下的购房款收据，2015年2月15日鸿嘉公司与李某签订了商品房买卖合同，2015年2月16日鸿嘉公司与李某凭借商品房买卖合同在房管部门办理了预购商品房预告登记，2015年2月16日万兴公司与汇达公司签订了借款合同和抵押合同。上述行为中鸿嘉公司出具的李某名下的购房款收据、与李某签订的商品房买卖合同、与李某凭借商品房买卖合同在房管部门办理的预购商品房预告登记互相衔接完整一体，有万兴公司与汇达公司签订的借款合同存在，形成了担保法律关系的必要事实链。至于从合同与主合同签订的先后顺序问题，法律没有作出限制性规定，应当遵从实际和习惯。鸿嘉公司以应李世涛要求将购房收据开到李某名下进行抗辩，既有违常理也缺乏证据。在主合同以外第三人提供担保的情况下，第三人通常是在主合同一方的邀请下进行担保的，李世涛作为借款人万兴公司的时任法定代表人，在邀请鸿嘉公司提供担保时要求将购房收据开具到出借人汇达公司时任负责人李某名下符合常理。鸿嘉公司抗辩预告登记按照法律规定失效但未提供相应具备本登记条件的证据，且案涉房屋有保全措施，鸿嘉公司与汇达公司就担保问题发生争议，因此，不能认定预告登记失效。预告登记失效影响的权利人排他性取得不动产本登记问题，不是合同权利灭失问题。本案没有进行本登记只是权利人没有取得物权性质担保权利问题，对担保人利益并无损害。第五，关于案涉抵押合同的认定问题。万兴公司在与鸿嘉公司签订混凝土供需合同后，用于抵顶货款的房屋所有权没有变更登记，李世涛代表万兴公司与汇达公司签订抵押合同，以万兴公司用作货款的案涉房屋为借款合同抵押担保。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”因此，被告鸿嘉公司主张抵押合同无效的抗辩，不予支持。对于抵押合同，应当作整体分析判断。基于此前已有的后让与担保合同，这份抵押合同不具有独立性，依附于后让与担保关系而存在。由于鸿嘉公司在万兴公司享有货款权利的案涉房屋上为汇达公司设定了后让与担保，这份抵押合同实际上是对此前鸿嘉公司与李某签订商品房买卖方式担保合同使万兴公司享有的货款权利上设定负担行为的书面认可。同时也进一步证明了鸿嘉公司与李某签订的商品房买卖合同不是为鸿嘉公司向万兴公司购买混凝土提供担保，而是为万兴公司向汇达公司借款提供担保。第六，关于鸿嘉公司与万兴公司签订的商品混凝土供需合同履行与否能否影响汇达公司担保权利问题。本案中，万兴公司邀请鸿嘉公司以案涉房屋为其向汇达公司借款提供担保，并通过与汇达公司签订抵押合同的方式进一步认可担保，鸿嘉公司用其所有的房屋为汇达公司提供担保并办理预告登记，无论鸿嘉公司与万兴公司签订的商品混凝土供需合同履行与否，案涉房屋所有权因供需合同履行与否是否发生变化，均不影响汇达公司担保权利。综上所述，被告万兴公司未按借款合同约定履行返还本金及相应利息的义务，构成实际违约，依法应当承担违约责任。被告鸿嘉公司以签订房屋买卖合同的方式向原告提供担保，应当履行法律义务。原告诉讼请求有理，予以支持。被告鸿嘉公司的抗辩，缺乏事实和法律根据，不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第二款规定，判决如下：一、被告绥化市万兴商品混凝土有限公司于本判决生效后十日内偿还原告绥化市汇达小额贷款有限责任公司借款本金500万元及利息（以500万元为基数，按照月利率2%计算，从2015年7月16日起至给付完毕时止）；二、本判决生效后，被告绥化市万兴商品混凝土有限公司在指定期限内不履行生效判决确定的金钱债务，原告绥化市汇达小额贷款有限责任公司可以申请拍卖被告黑龙江鸿嘉房地产开发有限公司开发的预告登记在李晓峰名下的位于绥化市北林区鸿嘉花园A9#-A10#侧商服房屋，以拍卖所得价款偿还第一项所判债务。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费90,176元，由绥化市万兴商品混凝土有限公司、黑龙江鸿嘉房地产开发有限公司负担。诉前财产保全申请费5,000元，由绥化市万兴商品混凝土有限公司、黑龙江鸿嘉房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。审判长  庞文举审判员  刘 利审判员  王海霞二〇二〇年十二月十一日书记员  李忠秋