河南省新乡市牧野区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0711民初2231号原告：孟凡超，男，汉族，1984年03月24日出生，住河南省范县。委托诉讼代理人：刘圆圆，河南瀛汉律师事务所律师，一般代理。被告：新乡市聚隆置业有限公司，住所地新乡市牧野区建设路****，统一社会信用代码：914107006856541291。法定代表人：张胜楠，经理。委托诉讼代理人：余海锋，河南咸祐律师事务所律师，特别授权。被告：郑州诚拓文化传播有限公司，住，住所地河南省郑州市金水区郑汴路南、商贸路**楼****一社会信用代码：91410105349529185W。法定代表人：赵青,总经理。委托诉讼代理人：上官绪波，河南正臻律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：徐冉，河南正臻律师事务所实习律师，特别授权。原告孟凡超与被告新乡市聚隆置业有限公司（简称新乡聚隆公司)、郑州诚拓文化传播有限公司（简称郑州诚拓公司）商品房预约合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人、被告委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告聚隆公司签订的《万和城住宅2期房源预留协议书》；2、判令被告向原告返还购房款180000元及利息（以180000元为基数，从2018年6月17日起按照年利率10%计算至款项付清之日止）；3、判令被告向原告支付保全费用2078元。4、判令诉讼费由两被告承担。事实与理由：被告聚隆公司是万和城住宅的开发商。经协商，原告有意向被告聚隆公司购买万和城2期住宅，2018年6月17日，原告与被告聚隆公司签订《万和城住宅2期房源预留协议书》，约定原告向被告缴纳万和城住宅2期37号楼西单元25032号的房源预留保证金150000元，可以享受该房源团购优惠及房源预留权限。并约定自聚隆公司收到原告房源预留保证金10个月内，聚隆公司未能达到签订《商品房买卖合同》的条件，原告要求退房的，聚隆公司应全额退款，并按照年利率10％的利息标准，支付原告所缴纳房源预留保证金10个月的利息。随后原告于2018年6月17日向被告交纳定金10000元，团购费30000元，并与2018年6月21日向被告交纳140000元。原告为保全被告财产，支付保全费用2078元。现被告聚隆公司未按照协议的约定达到签订《商品房买卖合同》的条件已构成违约，何时交付房屋目前无法确定，合同目的无法实现，原告有权主张解除合同并要求被告聚隆公司承担违约责任，现被告拒不返还原告购房款及团购费等，无奈向贵院起诉，望依法判如所请。被告新乡聚隆公司辩称，1、团购费与本案不属于同一法律关系，聚隆公司也未收取团购费，所以聚隆公司不承担返还团购费责任，该部分诉讼请求也应当依法驳回；2、愿意退还15万购房款，并承担相应的违约责任，但本合同并没有约定聚隆公司承担违约金的责任，原告关于违约金的诉请没有事实及法律依据；3、关于聚隆公司应当承担违约责任应当以15万元购房款为基数，自2018年6月21日到2019年4月21日按照年息10%计算，2019年4月21日以后，按照中国人民银行同期同利计算到2019年8月19日，2019年8月20日开始，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的报价利率计算至实际履行完毕之日止。被告郑州诚拓公司辩称，1、答辩人非《万和城住宅2期房源预留协议书》的当事人，原告要求答辩人返还购房款及违约金无事实依据和法律依据。2018年6月17日原告与被告新乡市聚隆置业有限公司（以下简称“聚隆置业”）签订《万和城住宅2期房源预留协议书》，约定原告向被告交纳万和城住宅2期37号楼西单元25032号的房源预留保证金150000元可以享受房源团购优惠及房源预留权限以及无法签订商品房买卖合同的责任划分问题。但预留协议书的相对人系原告与聚隆置业，根据《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。合同主要在特定的合同当事人之间发生法律约束力，只有合同当事人一方能基于合同向合同相对方提出请求或提起诉讼，而不能向与其无合同关系的第三人提出请求，也不能擅自为第三人设定合同上的义务。答辩人不是本预留协议书的当事人，基于合同相对性原则，该协议书对答辩人无任何法律上的约束力。因此原告孟凡超依据协议书无权要求答辩人承担责任，原告要求答辩人退还其购房款及承担违约金无事实依据和法律依据。2、聚隆置业委托答辩人销售房源，双方属于委托代理关系，答辩人收取服务费是基于聚隆置业的授权，法律后果应由聚隆置业承担。答辩人与聚隆置业于2018年5月18日签订的《销售服务合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律规定和社会公共利益，该合同合法有效。基于《销售服务合同》第一页明确写明甲方委托乙方作为万和城项目独家房源团购销售服务，可见答辩人与聚隆置业双方系委托代理关系。根据《中华人民共和国合同法》第396条：委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第397条：委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。第398条：委托人应当预付处理委托事务的费用。受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息。《销售服务合同》第六条，6.2约定乙方在团购工作开展过程中，有权向客户收取对应的团购服务费，作为乙方的销售服务费。而原告购买案涉项目房屋也是基于万和城项目，和对开发商新乡市聚隆置业有限公司的信任，因此该民事法律行为的法律后果应当归于聚隆置业，原告不应当请求答辩人来承担退还购房款的责任。且合同中已经明确约定乙方收取的团购服务费是作为乙方的销售服务费，也即该服务费系基于聚隆置业认可由团购服务费转化为乙方的销售服务费（利润）。聚隆置业已经同意答辩人可以在工作过程中收取客户服务费作为相应的销售服务费属于聚隆置业授权情形。依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定：代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。因此该法律后果应由聚隆置业承担。3、答辩人的销售服务义务已经提供且履行完毕，原告要求退还费用于法无据。《销售服务合同》6.4约定乙方即答辩人承担本宣传推广费用，包括营销活动费用、拓客派单费用、销售渠道等费用，并需承担销售团队的薪资、佣金、奖金、日常办公用品等费用。答辩人在服务过程中支出了广告、宣传、人力等众多成本，目前新乡市聚隆置业有限公司尚欠答辩人销售费和售楼部的建设费等费用，给答辩人造成巨大的负担。原告在购买案涉房屋过程中，答辩人的诸多成本已经付出，义务也已经履行，原告与聚隆置业有限公司签订了《万和城住宅2期房源预留协议书》，享受了团购房的优惠价格、房源预留等权限。因此答辩人的服务义务已经提供且履行完毕，原告已经享受相应服务并且距离签订协议书已近两年之久，现原告主张返还团购服务费有违公平原则。综上，答辩人不是该《协议书》的当事人，原告的起诉突破了合同的相对性，答辩人已经提供相应的服务。原告的诉讼请求于法无据，请求法院驳回原告的诉讼请求以维护答辩人的合法权益。原告向本院提交证据有：房源预留协议书一份、收据二份（15万元、3万元）、刷卡小票三份（1万元、14万元、3万元），证明原告买房支付的购房费用。被告新乡聚隆置公司质证意见：对证据真实性无异议，证明目的有异议。我们只收到15万元房款，收据及小票（3万元）能够证明是被二收取服务费不属于房款。被告郑州诚拓公司质证意见：对证据真实性均无异议，对关联性及证明目的有异议。本案中协议双方系原告与被告一，被告二不是当事人，被告二收的3万元也系被告一的授权，所有费用均应当被告一承担。被告新乡聚隆公司未向本院举证。被告郑州诚拓公司提交证据有：《新乡万和城项目二期房源团购销售服务合同》。证明被告诚拓公司收取服务费系基于被告聚隆置业在合同中已经承诺诚拓可以收取作为诚拓公司的销售服务费，因此该法律后果应由聚隆置业承担，且在诚拓公司已经履行合同义务的前提下不应退回该费用。原告质证意见：对证据真实性无异议，但是两被告之间的合同原告作为购房人不可能知道。被告新乡聚隆公司质证意见：对证据真实性无异议，对证明目的有异议。证明双方之间存在销售服务合同关系，被告二收取的服务费是原告自愿交付并意图享受优惠的，被告二的销售服务已经向原告提供，故团购费是否返还与本案购房款是否返还不是同一关系，被告二强调的不应返还团购费由被告一承担也是没有根据的，依据合同双方之间即使有争议应另案解决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本案经开庭审理，依据当事人提交的证据及原告陈述、庭审调查、证据质证，本院认定事实如下：被告新乡市聚隆置业有限公司是万和城住宅的开发商。经协商，原告孟凡超有意向被告新乡聚隆公司购买万和城2期住宅。2018年6月17日，原告与被告新乡聚隆公司签订《万和城住宅2期房源预留协议书》，约定：“原告向被告缴纳万和城住宅2期37号楼西单元25032号的房源预留保证金150000元，可以享受该房源团购优惠及房源预留权限。并约定自聚隆公司收到原告房源预留保证金10个月内，聚隆公司未能达到签订《商品房买卖合同》的条件。原告要求退房的，聚隆公司应全额退款，并按照年利率10％的利息标准，支付原告所缴纳房源预留保证金10个月的利息。”。随后原告于2018年6月17日向被告交纳定金10000元，团购费30000元，并与2018年6月21日向被告交纳140000元。其中团购费30000元收款凭证系被告郑州诚拓公司出具。但被告因故原告所预订房屋未能建设，原告遂提起诉讼要求退房款，由被告新乡聚隆公司承担全部购房款18万元及利息，被告郑州诚拓公司对其中的3万元及利息承担连带责任。另查明，2018年5月18日，被告新乡聚隆公司与被告郑州诚拓公司签订了《新乡万和城项目二期房源团购销售服务合同》，其中约定了新乡聚隆公司委托郑州诚拓公司作为万和城项目的独家房源团购销售，郑州诚拓公司有权向客户收取对应的团购服务费作为其销售服务费，以及销售任务和回款奖励等双方的权利义务。本院认为，原、被告系商品房预约合同法律关系，双方对合同的鉴订及履行情况没有异议。被告新乡聚隆公司因故未开发建设涉及原告预定的楼盘，双方均同意解除合同退还原告交纳的订购款，对此本院予以支持。本案的争议焦点是被告郑州诚拓公司收取原告30000元团购费的性质及应承担退赔责任的主体。本案中，原告交纳的团购费，虽然系被告郑州诚拓公司所收取，但从本案所查明的涉案合同法律关系，该行为应是原告认购新乡聚隆公司预开发的商品房合同行为的一部分。原告对两被告之间的委托销售关系不知晓、不涉及，被告新乡聚隆公司应承担向原告解约退款的责任。被告郑州诚拓公司以自己的名义收取团购费并作为其销售服务费，由于原告与被告新乡聚隆公司之间的购房合同行为因被告方违约而终止履行，故郑州诚拓公司应在收取团购费范围内承担连带返还责任。关于两被告之间商品房的委托销售权利义务纠纷可另行处理。因被告新乡聚隆公司违约且致使原告购房行为不能实现，被告应承担违约责任，原告主张的按合同中约定的年利率10％支付利息，合理合法，本院予以支持，但其中150000元预留房源保证金应以被告新乡聚隆公司于2018年6月21日出具的收据时间起算。另，原告诉讼中因申请财产保全支付了保全费1500元，据情应由被告新乡聚隆公司负担。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条第（四)项、第一百零七条规定，判决如下：一、原告孟凡超与被告新乡市聚隆置业有限公司于2018年6月17日签订的《万和城住宅2期房源预留协议书》解除；二、被告新乡市聚隆置业有限公司于本判决生效后十日内向原告孟凡超返还房源预留保证金150000元及团购费30000元。并以15000元为基数从2018年6月21日起及以30000元为基数从2018年6月17日起，均按照年利率10%计算利息至款项付清之日止。同时向原告孟凡超支付诉讼保全费1500元；三、被告郑州诚拓文化传播有限公司对第一项中的30000元团购费承担连带返还责任；四、驳回原告孟凡超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4150元，因适用简易程序减半收取计2075元，由新乡市聚隆置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新乡市中级人民法院。审判员  郑长清二〇二〇年六月二十六日书记员  杨先满