徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0312民初1997号原告：山东保利集团物业服务有限公司徐州分公司，住所地徐州市云龙区迎宾大道一号潘塘街道西商务楼。法定代表人：朱明茜，该公司经理。委托诉讼代理人：段咏，山东德亿律师事务所律师。被告：徐州鸿涛居房地产开发有限公司，住所地徐州市铜山区三堡镇麦楼村。法定代表人：陈建农，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈立东，江苏光亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴量，江苏光亚律师事务所律师。原告山东保利集团物业服务有限公司徐州分公司(以下简称保利物业公司)诉被告徐州鸿涛居房地产开发有限公司（以下简称鸿涛居公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告保利物业公司的委托诉讼代理人段咏，被告鸿涛居公司的委托诉讼代理人陈立东、吴量到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告保利物业公司向本院提出诉讼请求（变更后诉讼请求）：1、解除原被告双方2018年5月1日至2021年4月30日期间的物业服务合同；2、判令被告向原告给付物业服务费350000元、违约金350000元，合计700000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2018年5月3日,原被告双方签订《【徐州淮海国际城项目】酒店附楼物业管理服务合同》，合同约定被告将其开发的徐州淮海国际城项目的酒店附楼等相关物业服务交由原告提供，被告按每季度(三个月)350000元在每季中前向原告支付物业费，合同期限为2018年5月1日至2019年4月30日，任何一方单方提前终止合同而未被对方接受的，需向对方赔偿相当于三个月的物业服务费作为违约金；合同到期后双方同意续签两年；2019年7月23日原告收到被告委托律师寄发的律师函，以合同到期为由要求原告撤场，原告回函拒绝撤场并要求被告给付拖欠的2019年5、6、7三个月的物业费，但被告未予任何回复，根据合同约定原告有权暂停提供物业服务并解除合同。为维护原告的合法权益，根据相关法律规定，特诉至法院，请依法支持原告的诉讼请求。被告鸿涛居公司辩称，1、原合同已经终止，不存在解除的事实及法律依据。原被告双方就物业服务与2018年5月3日签订了《徐州淮海国际城项目酒店附楼物业管理服务合同》，合同约定的服务期限截止日期为2019年4月30日。现涉案合同到期后双方并未进行续约，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条规定，债务已经按照约定履行，合同的权利义务终止，涉案合同系到期后自动解除，因此原告要求解除涉案合同无事实及法律依据。2、原告以已经解除的合同主张物业服务费用无事实和法律依据。双方合同已与2019年4月30日自动解除，并且答辩人也已经明确表示不再与原告公司续约且以书面形式向其通知在规定时间内撤场，现由于双方签订的合同已经履行完毕，并且双方之间也并没有签订新的物业服务合同，原告公司已经丧失了继续为答辩人进行物业服务的基础，原告继续为答辩人提供物业服务并非双方的真实意思表示，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款，物业服务企业拒绝退出，并以存在事实上的物业服务关系为由，要求业主支付服务合同权利义务终止后的物业费用的，人民法院不予支持。因此，原告要求支付合同到期后三个月的物业费没有事实和法律依据。3、原告要求被告因提前解除合同支付违约金无事实和法律依据。双方的服务合同已经与2019年4月30日自动解除，双方之间没有签订新的物业服务合同，更没有对解除合同违约责任进行约定，原告以之前的合同向答辩人主张违约责任显然缺乏事实及法律依据。4、原告没有证据证明其损失，其要求支付的违约金数额过高。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为证明其主张，向法庭提供了工商登记变更通知书一份、物业服务合同一份、补充协议一份、印章使用审批单复印件一份、说明一份，证明原告主体适格、合同约定的物业服务费及违约责任及原被告双方物业服务合同的期限至2020年4月30日届满。律师函两份，证明被告终止尚未到期的合同，原告明确拒绝终止合同。被告未提供证据。经质证，被告对于原告提供的证据真实性没有异议，本院对真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月3日，原告保利物业公司（乙方）与被告鸿涛居公司（甲方）就徐州淮海国际城项目酒店附楼签订《物业管理服务合同》，约定：本物业管理服务期限定为2018年5月1日开始至2019年4月30日止；相关区域共设置物业人员20人，合同总价人民币100万元；甲方于本合同签署生效后计15个工作日内支付首季度酒店附楼运营费用，共计25万元，每季度中期甲方向乙方支付下个季度的运营费用；甲乙双方任何一方在合同期内不得无故提前终止本合同及其补充协议，如其中任何一方单方面提出提前终止合同而未被对方接受的，则须向对方赔偿相当于三个月的本物业服务酬金作为违约金；本合同未尽事宜，双方可另行协商签署补充协议，补充协议为本合同之有效组成部分，与本合同具有同等法律效力；本合同一式肆份，甲乙双方各执贰份，双方签字盖章后立即生效。上述合同尾部均盖有保利物业公司、鸿涛居公司公章，甲方法定代表人或授权代表处签字人为谷传行。2018年8月1日，原告保利物业公司（乙方）与被告鸿涛居公司（甲方）就徐州淮海国际城项目酒店附楼签订《物业管理服务合同补充协议书》，约定：甲方每季度支付乙方物业管理服务运营费用，新增加物业人员社会保险费用及新增加物业服务人员工资费用，现变更为，甲方每季度支付乙方共计人民币35万元，本协议自2018年8月1日生效。上述合同尾部均盖有保利物业公司、鸿涛居公司公章，甲方法定代表人或授权代表处签字人为谷传行。上述合同及协议签订后，原被告双方履行上述合同至2019年4月30日。合同期满后，原被告双方协商续签涉案物业服务合同，被告鸿涛居公司于2019年5月25日就酒店附楼物业管理合同续签（2019年5月1日至2021年4月30日止）事宜印章使用进行公司内部审批，包括部门经理谷传行在内的副总经理、总经理均在审批单中签字，同时附有原合同版本及费用补充协议，并注明费用未增加。2019年6月1日，谷传行向原告出具《关于物业合同续签盖章的情况说明》一份，内容为：经过邀标，与贵公司签订的《淮海国际城一期酒店附楼物业管理服务合同》已于2019年4月30日到期。经双方友好协商，我司同意与贵司继续续签《淮海国际城一期酒店附楼物业管理服务合同》两年，我司已走完会签程序，领导也已签批同意，因我集团公司用章，耽误合同盖章，请贵司多理解，耐心等待通知盖章并做好物业工作。期间，原告一直正常提供物业服务。2019年7月23日，原告收到被告律师函一份，被告以合同到期双方没有续签合同为由，要求原告在收到律师函之日起7日内撤场，如不按期撤场，将采取进一步的法律措施并追究原告未及时撤场造成的损失及相关责任。2019年7月25日，原告向被告回函认为被告同意续签两年合同，该物业合同继续有效，拒绝7日内撤场的要求，同时要求被告支付2019年5月、6月、7月的物业服务费350000元，否则将追究被告逾期付款的违约责任及相关损失。原告于2019年7月30日暂停了物业服务，随后陆续搬走、撤场。本院认为，《中华人民共和国合同法》三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第三十六条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面合同但一方已经履行主要义务的，对方接受的，该合同成立。第三十七条规定，采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原合同期满后，原被告对续签合同进行了协商，被告内部公章审批表中明确载明合同的权利义务同原合同，亦对合同续签两年进行了确认，续签合同书已经形成，且原告已经按照被告的要求提供了物业服务，履行了主要的合同义务。根据上述法律规定，应认定续签合同已经成立并生效。被告认为原告在提供物业服务过程中没有提供相应的服务人员及缺乏相关服务资质，公司领导没有最终同意与原告签订物业服务合同，与事实相悖，亦未提供证据予以证明，本院对于被告该抗辩主张，本院不予支持。原被告双方于2018年5月3日签订的物业服务合同，该物业服务合同已经期满终止，续签合同因原告应被告的要求已经撤场而实际解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，在合同解除前，原告已经向被告提供了三个月的物业服务，被告应当按照合同约定向原告支付该期间物业服务费350000元。续签合同约定期限为两年，在合同未期满前被告单方终止合同，按照合同约定应承担违约责任。虽然原告在被告发出律师函后撤场，但其作为守约方并未放弃向被告主张违约责任的权利，其有权向被告主张违约责任。合同约定违约金为三个月的物业费，但原告未提供证明其实际损失，结合合同履行情况、被告违约程度及原告的损失等，本院酌定被告向原告支付违约金100000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第三十六条、第三十七条、第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告徐州鸿涛居房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告山东保利集团物业服务有限公司徐州分公司支付物业服务管理费350000元及违约金100000元，合计450000元。二、驳回原告山东保利集团物业服务有限公司徐州分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10800元，由被告徐州鸿涛居房地产开发有限公司负担8050元，由原告山东保利集团物业服务有限公司徐州分公司负担2750元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或徐州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  刘莉平人民陪审员  吴巧玲人民陪审员  周 芹二〇二〇年九月十七日书 记 员  吕林宇