广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终3862号 上诉人（原审原告）：刘燕，女，1984年11月5日出生，汉族，个体工商户，现住广西壮族自治区桂林市七星区。 被上诉人（原审被告）：广西桂林金德房地产开发有限公司。住所：广西壮族自治区桂林市东江路**漓东休闲商业街****门面。统一社会信用代码：91450300619613070L。 法定代表人：樊海峰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：冷丽艳，广西君朗律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广西桂林金隆房地产开发有限公司。。住所：广西壮族自治区桂林市东江路**漓东休闲商业街****门面统一社会信用代码：91450300708616281W。 法定代表人：龙慧，该公司董事长。 上诉人刘燕因与被上诉人广西桂林金德房地产开发有限公司（以下简称金德公司）、广西桂林金隆房地产开发有限公司（以下简称金隆公司）商品房销售合同纠 -2- 纷一案，不服广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2020）桂0305民初1980号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘燕，被上诉人金德公司的委托诉讼代理人冷丽艳到庭参加诉讼。金隆公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 刘燕上诉请求：一、撤销广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2020）桂0305民初1980号民事判决第二项；二、判令广西桂林金德房地产开发有限公司、广西桂林金隆房地产开发有限公司协助上诉人办理不动产权证；三、判令广西桂林金德房地产开发有限公司、广西桂林金隆房地产开发有限公司开具剩余房款肆拾伍万元（小写：450000元）的房屋销售增值税发票给上诉人；四、判令广西桂林金德房地产开发有限公司、广西桂林金隆房地产开发有限公司将上诉人已付契税款壹万玖仟陆佰捌拾元（小写：19680元）代缴相关税收部门，并将契税发票给上诉人；五、判令广西桂林金德房地产开发有限公司、广西桂林金隆房地产开发有限公司将上诉人已付房屋维修基金款柒仟陆佰叁拾玖元（小写：7639元）代缴相关税收部门，并将房屋维修基金发票给上诉人；六、本案的诉讼费由广西桂林金德房地产开发有限公司、广西桂林金隆房地产开发有限公司承担。二审庭审时，刘燕撤回第三项上诉请求。事实及理由：己方于2008年6月20日与金德公司签订《商品房买卖合同》，首付206000元，贷款450000元。2008年9月8日交给二公司契税款19680元和房屋维修基金款7639元。二公司于2008年7月31日将房屋钥匙和质量合格证书交给己方，并承诺交付使用后500个工作日，为己方取得房地产权属证书。但至今二公司不协助办理不动产权证，不代缴契税及房屋维修基金、不开具房屋增值税发票给己方。 金德公司辩称，刘燕的上诉没有事实和法律依据，请求维持原判。一、一审已 -3- 经查明案涉房屋的办证材料都在金隆公司，己方不具备为刘燕办证的条件和能力。二、案涉房屋至今未能取得验收合格单，无法办证。刘燕在此情况下要求办证没有事实依据。三、金德公司不具备开具契税等发票的能力。四、因客观原因，己方无法为刘燕开具增值税发票。 金隆公司未作答辩。 刘燕向一审法院起诉请求：一、判令被告金德公司、金隆公司为原告办理位于广西桂林市七星区的不动产权证；二、判令被告金德公司、金隆公司为原告开具剩余房款450000元的增值税发票；三、判令被告金德公司、金隆公司为原告开具契税款19680元的发票；四、判令被告金德公司、金隆公司为原告开具房屋维修基金款7639元的发票；五、判令本案诉讼费由被告金德公司、金隆公司承担。 一审法院认定事实：2008年5月27日，原告刘燕（乙方）与被告金隆公司（甲方）签订《协议书》，约定：一、乙方在甲方购漓东休闲商业街房一处，总房款 656000元，已交首付购房款100000元，剩余首付款：106000元，于2008年7月31日拿钥匙交完。乙方必须在2008年5月31日前将具备在银行办理按揭贷款的一切有效证件提供给甲方去办贷款手续。二、房屋维修基金及契税按政府文件办，多退少补。三、若办理银行按揭贷款不成，全额退还房款（已交房款）。该《协议书》备注：“08.5.27收10万元、08.9.8收房款106000元、收契税19680元、收维修基金7639元。苏刚、08.9.8”。2008年6月20日，原告刘燕与被告金德公司签订《商品房买卖合同》，约定：刘燕购买金德公司开发的漓东休闲商业街第6幢2单元4层1号房，建筑面积 -4- 152.78平方米（其中套内建筑面积137.89平方米），总房款656000元，签订合同时交付首付款206000元，余款450000元由买受人申请按揭贷款方式支付。出卖人应当在2008年8月30日前，依照有关规定，将具备该商品房验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用，出卖人未按合同规定的期限将商品房交付给买受人，逾期不超过90日，自合同规定的最后交房期限的第二天起至实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付万分之一的违约金，合同继续履行；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同约定的证明文件，并签署房屋交接单；出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，否则买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。该《商品房买卖合同》第十二条：“出卖人保证销售商品房没有产权纠纷或债权债务纠纷。因出卖人的原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任”。第十五条：“出卖人应当在商品房交付使用后500工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2项处理（买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金）”。第十九条：“本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第2种方式解决（依法向人民法院起诉）”。附件四《合同补充协议》约定：“买受人须另支付以下费用，由出卖人代收：1、购房契税（总房款的3%）计人民币19680元；2、公共部分维修基金（按建筑面积每平方米50元计收）计人民币7639元（上述费用按现行国家及桂林市有关规定收取，按实际发生额多退少补），以上费用出卖人交房时一次性付清”。2008年7月3日，原告取得付款方为刘燕、收款方为金德公司、不动产项目名称为漓东休闲街、销售不动产楼牌号为6栋2-4-1、金额为206000元的售 -5- 房款销售不动产统一发票（自开），该发票加盖被告金德公司发票专用章。2008年7月16日，原告刘燕（乙方）与中国银行股份有限公司桂林分行（甲方）、被告金德公司（丙方）签订《楼宇抵押借款合同》（合同编号：（2008）桂中银零营房贷字第××号），约定：贷款金额：450000元，贷款期限：30年，贷款用途：本合同项下贷款限于乙方支付其购买桂林市东江路28号漓东休闲街第6幢2-4-1号房（建筑面积：152.78平方米、购房总价：656000元）的购房款等。当月29日，原告刘燕交付房屋登记费人民币80元。2008年8月8日，中国银行股份有限公司桂林分行出具借款借据，载明：借款人刘燕、杨方宇在此不可撤销地授权贵行将此笔借款（450000元）直接付至以下账户（开户行：中行桂林分行营业部、户名：金德公司、账号：88×××01）。原告认为被告承诺商品房交付使用后500个工作日内为原告取得房地产权属证书，案涉房屋已经备案，被告至今不办理房地产权属证书、不开具发票给原告，故诉至法院，提出前述诉讼请求。庭审中，原告诉称被告于2008年7月31日交付案涉房屋钥匙，坚持不变更诉讼请求。被告金德公司、金隆公司述称二被告原来是两块牌子、一班人，法定代表人也是同一个人。被告金德公司述称450000元房款确实进了金德公司的账，首付款不清楚交给谁。被告金隆公司述称被告金德、金隆公司真正分家是2009年10月31日，但一直没剥离。苏刚是案涉房屋所在的漓东休闲街项目建设、销售期间二被告共同聘用的财务人员，案涉房屋首付款和余款450000元都是金德公司收取的，契税和房屋维修基金等杂费都是金隆公司收取的。案涉房屋坐落桂林市七星区，土地使用证上的坐落桂林市七星区系笔误。案件审理过程中，该院依法调取了桂林市自然资源局《关于的回复意见》，该《回复意见》载明：经查 -6- 阅相关档案资料，未查到桂林市东江路28号漓东休闲商业街第6幢房屋的建设工程竣工规划验收合格单。 另查明，案涉房屋所处的桂林市七星区取得《建设工程规划许可证》（编号（2006）78号）、《建筑工程施工许可证》（编号450304200604040201），建设单位为被告金德公司、金隆公司，土地使用权人亦为被告金德公司、金隆公司（桂市国用（2007）第000320号）。 一审法院认为，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案中，原告刘燕与被告金德公司签订的《商品房买卖合同》、与金隆公司签订的《协议书》均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律和法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行合同（协议）约定的义务。原告履行了交付房款、契税、房屋维修基金及房屋登记费等相应义务，二被告称双方已分家，但是案涉房屋所处的桂林市七星区东江路28号漓东休闲商业街6# -7- 楼建设单位为被告金德公司、金隆公司，土地使用权人亦为被告金德公司、金隆公司，二被告也没有提交证据证实双方已经完全剥离，故二被告依约除向原告履行交付房屋的义务外，同时负有在案涉商品房交付使用后500工作日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案以及开具剩余房款450000元的增值税发票的义务。据本案查明的事实，案涉房屋所在的漓东休闲商业街项目第6幢房屋至今未取得建设工程竣工规划验收合格单，导致原告（买受人）不能取得不动产权属证书。原告与被告金德公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2项处理（买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金），但案件审理过程中原告明确表示不变更诉讼请求，故对原告要求二被告为原告办理案涉房屋不动产权证的诉讼请求，该院不予支持。《中华人民共和国增值税暂行条例》第二十一条规定，纳税人发生应税销售行为，应当向索取增值税专用发票的购买方开具增值税专用发票，并在增值税专用发票上分别注明销售额和销项税额，也即开具发票是纳税人应负的税收义务要求，故对原告要求二被告为其开具剩余房款450000元的增值税发票的诉讼请求，该院予以支持。原告交付的案涉房屋契税款19680元、房屋维修基金款7639元系被告金隆公司代为收取，原告要求判令二被告为原告开具契税款19680元及房屋维修基金款7639元的发票的诉请于法无据，该院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条规定，判决：一、被告广西桂林金德房地产开发有限公司、广西桂林金隆房地产开发有限公司为原告刘燕开具位于广西桂林市七星区房款 -8- 人民币450000元的增值税发票；二、驳回原告刘燕的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告广西桂林金德房地产开发有限公司、广西桂林金隆房地产开发有限公司承担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘燕提交的证据是：2008年9月8日金隆公司开具的契税和房屋维修基金的收据（No6647001）1张，拟证明金隆公司已经收取契税和房屋维修基金，但没有给刘燕正式发票。金德公司的质证意见是：金隆公司未到庭，己方无法确认真实性，也与己方无关。对当事人在二审新提交的证据，本院认定如下：该收据加盖有金隆公司公章，该公章与其他证据中金隆公司加盖的公章一致，无证据证明收据为伪造，本院对该证据予以采信。 本院对一审查明的事实予以确认。 另查明，2008年9月8日，金隆公司向刘燕代收购房契税19680元、房屋维修基金7639元，并开具收据。 本院认为，刘燕与金德公司签订的《商品房买卖合同》、与原桂林市金德金隆房地产开发有限公司签订的《协议书》系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，为合法有效合同，各方当事人均应依照合同约定全面履行各自的义务。 本案二审的争议焦点为：一、金德公司和金隆公司是否应协助刘燕办理不动产权证？二、刘燕要求金德公司和金隆公司将代收的契税和房屋维修基金缴至相关部门并将发票交付刘燕的上诉请求是否属于二审的审查范围？ 本院综合评述如下： -9- 一、关于金德公司和金隆公司是否应协助刘燕办理不动产权证的问题 《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。金德公司和金隆公司作为房屋开发商，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，是其当然责任和义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条关于出卖人承担违约责任的规定，从其文义分析，仅规范赔偿损失方面的违约责任，并非免除出卖人提交资料、协助办理权属登记的义务。因此，刘燕要求金德公司、金隆公司协助其办理不动产权证的请求并无不妥。但因案涉项目至今未取得建设工程竣工规划验收合格单，不具备办证条件，因此，金德公司、金隆公司提交相关办理权属登记资料并协助刘燕办理不动产权证的时间应从具备办证条件之日起算。 二、关于刘燕要求金德公司和金隆公司将代收的契税和房屋维修基金缴至相关部门并将发票交付刘燕的上诉请求是否属于二审审查范围的问题 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十八条规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。”本案中，刘燕在一审时的诉讼请求为要求金德公司和金隆公司开具契税和房屋维修基金的发票。这与二审时刘燕提出的要求二公司将代收契税和房屋维修基金交有关部门并将发票给刘燕本人的上诉请求性质完全不同，属于另一新的独立的诉讼请求。而二审时因金隆公司缺席诉讼，法庭无 -10- 法组织当事人进行调解或征求各方是否能够就该增加的诉讼请求达成一致意见。因此，该诉讼请求不属于二审审查范围，刘燕应对此增加的诉讼请求另行起诉。 综上所述，上诉人刘燕的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十八条规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2020）桂0305民初1980号民事判决第一项； 二、撤销广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2020）桂0305民初1980号民事判决第二项； 三、自办证条件成就之日起1个月内，被上诉人广西桂林金德房地产开发有限公司、广西桂林金隆房地产开发有限公司将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并协助上诉人刘燕办理不动产权证； 四、驳回上诉人刘燕的其他诉讼请求。 一审案件受理费50元，二审案件受理费100元，共计150元，由被上诉人广西桂林金德房地产开发有限公司、广西桂林金隆房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 卉 -11- 审判员 吕秀文 审判员 王治斌 二〇二〇年十二月四日 书记员 秦 婧