云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云23民终1189号上诉人（原审被告）：姚安庆林房地产开发有限公司。住所地：姚安县栋川镇煕瑞雅苑1栋-04号商铺。统一社会信用代码：915323255945916014。法定代表人：李林，该公司总经理。委托诉讼代理人：李美科，云南新序律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：何丽芬，女，1971年2月25日生，汉族，医生，住姚安县。委托诉讼代理人：王国蔚，云南楚国律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。上诉人姚安庆林房地产开发有限公司（以下简称庆林公司）因与被上诉人何丽芬商品房销售合同纠纷一案，不服云南省姚安县人民法院（2020）云2325民初415号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案另一方当事人何丽芬提起了上诉。在审理过程中，何丽芬向本院申请撤回上诉，本院于2020年8月14日作出（2020）云23民终1189号民事裁定，准许何丽芬撤回上诉。本案现已审理终结。庆林公司上诉请求：将姚安县人民法院（2020）云2325民初415号案件发回重审；上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一、（2020）云2325民初415号案由姚安县人民法院审理之后，没有追加案件的关键人员朱某参与诉讼，从而导致本案事实部分出现错误。朱某系本案的核心与焦点，被上诉人的购房款，系朱某本人收取，与上诉人无关，不能判决由上诉人承担还款义务；被上诉人也没有与上诉人签订《商品房购销合同》，上诉人也没有收到被上诉人的房款，上诉人不是本案适格的主体。二、2016年12月份被上诉人购买房屋时，还没有离婚，系夫妻共同购买，其前夫也应作为本案的当事人。何丽芬辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。何丽芬向一审法院起诉请求：一、依法解除其与庆林公司之间的商品房购销合同。二、判令庆林公司返还其购房款319543元，并支付惩罚性违约金319543元。三、以319543元为基数，按照年利率6%计算，由庆林公司支付其自2016年12月28日至2020年5月20日期间的资金占用利息65081.72元（319543元×1239天×6%÷365天）；并以319543元为基数，按照年利率6%计算，由庆林公司向其支付自2020年5月21日起至款项付清之日止的利息。四、本案诉讼费由庆林公司承担。事实与理由：2016年12月，庆林公司在姚安县片区开发房地产，同年12月28日，何丽芬与庆林公司协商购买该公司开发的“庆林煕瑞雅苑”4栋一单元XXX号商品房，双方约定该房屋总价款为319543元，同日何丽芬向庆林公司一次性支付购房款319543元，庆林公司收到购房款后向何丽芬出具收据1张。付款时庆林公司称《商品房购销合同》过几天才能签订，但过了10多天，也没通知何丽芬签订合同，后何丽芬得知庆林公司已将该房屋卖给了他人，并办理了合同备案手续。何丽芬认为，其交付了购房款，与庆林公司之间的商品房购销合同成立并生效，但庆林公司在其不知情的情况下又将房屋出卖给其他人，致使双方的合同不能履行，庆林公司已构成违约，故其根据相关法律的规定，要求庆林公司退还购房款并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。一审法院认定事实：庆林公司系经营房地产开发的有限责任公司。2016年12月，何丽芬与庆林公司口头协议，约定庆林公司将位于姚安县栋川镇东片区“庆林煕瑞雅苑”4栋一单元XXX号商品房一套出售给何丽芬，房屋总价款为319543元。同年12月28日，何丽芬通过农行取款向庆林公司支付购房款共计319543元，庆林公司收到购房款后出具了收据交何丽芬收持。后庆林公司未与何丽芬签订《商品房购销合同》，亦未将涉案房屋交付何丽芬使用。2017年9月12日，庆林公司与吕某辉签订合同，将涉案房屋售以吕某辉并向姚安县住房和城乡建设局进行了商品房备案登记（合同备案登记号为：ＹＡ2017091900XXX）。另查明：何丽芬与其丈夫陈宏因夫妻感情破裂，于2019年8月9日到姚安县民政局登记离婚，双方协议涉案房屋归何丽芬所有。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第十条：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”、第三十六条：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”之规定，本案中，依据何丽芬提供的《收款收据》及何丽芬、庆林公司的陈述，应当认定双方口头约定，庆林公司将位于姚安县栋川镇东片区“庆林煕瑞雅苑”4栋一单元XXX号商品房一套出售给何丽芬，房屋总价款为319543元，故该口头约定的购房协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照口头约定全面履行自己的义务。何丽芬依约支付了购房款319543元，但庆林公司未将涉案房屋交付，而与吕某辉签订合同，并于2017年9月12日在姚安县住房和城乡建设局进行了备案登记，致使与何丽芬口头约定的购房协议无法履行，该行为违反了我国民法中的诚实信用原则，应承担相应的民事责任。故何丽芬主张要求与庆林公司解除口头约定的购房协议，并由庆林公司返还购房款319543元的诉讼请求，符合法律的规定，该院依法予以支持。对于何丽芬主张要求庆林公司支付惩罚性违约金319543元的诉讼请求，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”、《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条：“商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。”之规定，何丽芬交付涉案房屋的购房款319543元，但庆林公司未与其订立《商品房销售合同》，现涉案房屋的现状只是吕某辉占有使用，其主张要求庆林公司支付惩罚性违约金319543元的诉讼请求，该院不予支持。对于何丽芬主张要求以319543元为基数，按照年利率6%计算，由庆林公司向其支付自2016年12月28日至2020年5月20日期间的资金占用利息65081.72元及以319543元为基数，按照年利率6%计算，由庆林公司向其支付自2020年5月21日起至款项付清之日止期间的资金占用利息的诉讼请求，因何丽芬已履行交付购房款义务，现作为买受人无法取得涉案房屋的使用权，庆林公司的行为已违反了双方的约定，客观上给何丽芬造成资金占用损失，自2016年12月28日起参照中国人民银行同期贷款利率向其支付资金占用损失，计算至2019年8月20日的资金占用损失为40138元（319543元×4.75%÷360天×952天），自2019年8月21日起以319543元为基数、全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准支付资金占用损失直至款项还清之日止，故对于何丽芬的该主张符合法律的规定，该院依法予以部分支持。庆林公司答辩称未收到何丽芬购房款319543元的辩解，与查明的事实不符，该院依法不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第十条、第三十六条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、由姚安庆林房地产开发有限公司于判决生效之日起15日内返还何丽芬的购房款319543元；并支付截止至2019年8月20日的资金占用损失40138元，合计359681元；二、自2019年8月21日起以319543元为基数、全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为计算标准，由姚安庆林房地产开发有限公司向何丽芬支付资金占用损失直至319543元款项还清之日止；三、驳回何丽芬的其他诉讼请求。案件受理费5421元，由何丽芬负担2073元，姚安庆林房地产开发有限公司负担3348元（何丽芬已预交）。本院二审期间，上诉人庆林公司提交以下新证据：一、《朱某承诺书》，拟证明案涉房屋是朱某以242800元卖给何丽芬的；二、朱某向庆林公司出具的《住房变更申请》，拟证明案涉房屋是朱某转让给何丽芬的；三、庆林公司与朱某的《微信截图》，拟证明案涉房屋是朱某转让给何丽芬，朱某收取了何丽芬购房款242800元。本院组织当事人进行证据交换和质证。何丽芬对以上证据的真实性与欲证目的不认可。针对以上证据，合议庭评议认为，证据一和证据三不符合证据三性；对证据二的真实性予以认可，但达不到提交证据的证明目的，不影响本案对事实的认定与处理。故本院对以上证据均不予采信。本院对一审判决查明的事实予以确认。根据双方当事人的上诉请求、理由及辩论意见，本案争议的焦点是：何丽芬是否向庆林公司认购过涉案房屋并支付过房款。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”之规定，虽然庆林公司与何丽芬没有书面签订《商品房购销合同》，但从何丽芬提交、庆林公司出具的收款收据证明，收款人为庆林公司，客户为何丽芬，支付的是4栋201号房屋购房款，金额为人民币319543元，交款日期是2016年12月28日，并加盖有庆林公司的公章；另外何丽芬提交的2016年12月28日中国农业银行卡交易明细清单证明，当天何丽芬支取了大量的现金。以上两份证据能够证实何丽芬向庆林公司支付了案涉房款，双方存在房屋买卖行为，合同关系成立。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”的规定，本案庆林公司已将案涉房屋出售给了他人，交付何丽芬案涉房屋已不可能，故一审法院判决庆林公司返还何丽芬的购房款及赔偿相应损失并无不当。庆林公司认为案涉房屋是何丽芬向案外人朱某所购买，购房款也是支付给案外人朱某，但无相应的证据证实，庆林公司上诉要求将案外人朱某追加为本案当事人的上诉理由不成立，本院不予支持。庆林公司上诉认为该案涉房屋是何丽芬与其前夫的共同房屋，何丽芬一人无权要求庆林公司返还案涉房屋的房款的上诉理由，本案何丽芬购买案涉房屋时，确是与其前夫共同购买，但何丽芬向法院起诉要求庆林公司返还房款时双方已协议离婚，按协议该房屋归何丽芬所有，故庆林公司该上诉理由也不成立，本院不予支持。综上所述，姚安庆林房地产开发有限公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10842元，由姚安庆林房地产开发有限公司负担（已付）。本判决为终审判决。审判长 董 波审判员 刘亚丽审判员 冯 艳二〇二〇年八月三十一日书记员 邓 妤