上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初34041号原告(反诉被告)：上海亿摩阁投资管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：黄光明，执行董事。委托诉讼代理人：章晨煜，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟宇婷，上海市锦天城律师事务所律师。原告(反诉被告)：陶佳玮，男，1982年7月14日生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：郑本源，上海望源律师事务所律师。原告(反诉被告)上海亿摩阁投资管理有限公司(以下至本判决主文前简称亿摩阁公司)与被告(反诉原告)陶佳玮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，依法适用简易程序，因疫情影响于2020年5月22日中止审理，于2020年8月9日恢复并公开开庭审理。亿摩阁公司的委托诉讼代理人章晨煜、钟宇婷和陶佳玮及其委托诉讼代理人郑本源均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)亿摩阁公司提出如下本诉请求：1.判令亿摩阁公司与陶佳玮订立的房屋租赁合同及租赁合同补充协议于2019年12月25日解除；2.判令陶佳玮支付亿摩阁公司租金74,262.06元；3.判令陶佳玮支付亿摩阁公司自2019年10月21日到实际支付日止的迟延履行金，以74,262.06元为本金，按照年利率24%计算；4.判令陶佳玮腾退并返还位于上海市浦东新区云台路XXX号二层230-234室房屋(以下简称系争房屋)；5.判令陶佳玮以每月二倍租金标准即每月82,388元支付自2019年12月28日至实际腾退之日止的房屋使用费；6.判令陶佳玮支付逾期变更违约金，按照每月二倍租金标准即每月82,388元的标准支付自2020年1月4日至实际支付日止；7.判令陶佳玮赔偿经济损失329,552元(相当于8个月的租金)；8.判令陶佳玮支付律师费3万元；9.诉讼费用由陶佳玮承担。事实和理由：亿摩阁公司、陶佳玮于2018年8月24日订立了《房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》，约定：亿摩阁公司将系争房屋出租给陶佳玮；租期自2018年12月16日至2022年9月15日；2018年12月16日至2020年9月15日，月租金为41,194元，2020年9月16日至2022年9月15日，月租金为43,466元；租金支付方式为先付后用，每两个月支付一次，于每期最后一个月的20日前支付下一期租金。陶佳玮自2019年10月20日起未按约支付租金，亿摩阁公司依据合同约定有权提前解除合同并要求陶佳玮承担相应的违约或赔偿责任，陶佳玮还应腾退房屋并支付相应的使用费，同时还需变更注册或营业地址，否则需向亿摩阁公司支付违约金以及赔偿损失，还需承担亿摩阁公司实现债权的费用。经多次催讨无果后，亿摩阁公司于2019年12月25日向陶佳玮发出《房屋租赁合同解除通知书》，通知陶佳玮合同解除的时间，要求陶佳玮于2019年12月27日前缴清所结欠的费用，同时腾空房屋、办理房屋返还手续，并要求陶佳玮在2020年1月26日前办妥以系争房屋为注册地址或经营地址的工商注册或变更手续，但陶佳玮均未履行。故亿摩阁公司诉至法院，要求判如所请。陶佳玮对本诉辩称：同意双方之间的房屋租赁合同及补充协议于2019年12月25日解除；认可陶佳玮欠付亿摩阁公司租金74,262.06元；不同意诉请3，亿摩阁公司计算的违约金过高，应按同期银行贷款利率计算；不同意诉请4-8，陶佳玮已经在合同解除当日向亿摩阁公司退还系争房屋，但要亿摩阁公司通过保安阻扰的方式拒绝陶佳玮将房屋内的设备搬离，导致陶佳玮的财产及设备还遗留在系争房屋内，当时陶佳玮向所在公安报警，目前，系争房屋处于无锁状态，所有人都可以进入，因此在2019年12月25日后陶佳玮不实际控制系争房屋，已经履行了腾退房屋的义务，故不同意诉请4-8。关于诉请8，本案的诉讼就是7万余元的租金纠纷，是因为亿摩阁公司的不当行为导致本案的标的增加至数百万，不同意承担律师费。陶佳玮提出如下反诉请求：1.判令亿摩阁公司退还履约保证金82,388元；2.判令亿摩阁公司返还系争租赁房屋内价值153,727元的设备，详见附件。事实和理由：双方于2018年8月24日签订了《房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》，租期自2018年12月16日至2022年9月15日。2019年12月24日，亿摩阁公司单方解除租赁合同并同时断水断电，陶佳玮随即将系争房屋返还亿摩阁公司，离开系争房屋。因亿摩阁公司无故扣押陶佳玮涉案设备，致使陶佳玮的上述设备至今不能从系争房屋中搬离。故陶佳玮提出上述反诉请求。亿摩阁公司对反诉辩称：不同意退还保证金。根据合同约定，因陶佳玮的违约行为导致合同解除，履约保证金根据合同约定予以没收。关于反诉2，对陶佳玮陈述的事实不认可，亿摩阁公司一直坚持要求尽快办理交接手续。同意陶佳玮提出的反诉诉请2，对于陶佳玮清单中罗列的设备型号是否客观真实亿摩阁公司不清楚，只要是现场有的、可移动的物品陶佳玮都可以搬走，但应当按照合同约定清理场地，注销营业执照。本院经审理，由亿摩阁公司、陶佳玮对房屋租赁合同、租赁合同补充协议、上海市房地产权证及委托经营管理协议、房屋交验委托书、付款通知书、催款通知书、欠款停水停电通知书、房屋租赁合同解除通知书、清场通知函及签收情况、2018年11月9日、2019年12月24日至2020年1月10日期间的微信截屏、上海鼎冠楷餐饮管理有限公司企业登记信息、律师费发票、(2020)沪0115民初34037案调解笔录、照片、法律服务合同等证据进行举证、质证，并由本院对双方的陈述记录在案，本院对上述证据及双方的陈述分析认证后对以下事实予以确认：系争房屋经房屋权利人授权委托，由亿摩阁公司负责经营管理，亿摩阁公司有权对外出租经营。亿摩阁公司、陶佳玮于2018年8月24日订立了《房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》，约定：亿摩阁公司将系争房屋出租给陶佳玮；陶佳玮同意在本合同签订当日向亿摩阁公司交纳相当于两个月租金的履约保证金82,388元；租期自2018年12月16日至2022年9月15日；2018年12月16日至2020年9月15日，月租金为41,194元，2020年9月16日至2022年9月15日，月租金为43,466元；租金支付方式为先付后用，每两个月支付一次，于每期最后一个月的20日前支付下一期租金；陶佳玮逾期支付任何应付费用(包括租金、履约保证金以及其他费用)超过30日，或履约保证金被扣减后迟延补足超过30日的,亿摩阁公司有权提前解除本合同，并按合同规定要求陶佳玮承担违约责任或赔偿责任；未经亿摩阁公司同意以任何借口在一个月内擅自歇业、关门累计达3天，或在一年内累计歇业、关门累计达10天的，亿摩阁公司有权提前解除本合同，并按合同规定要求陶佳玮承担违约责任或赔偿责任；陶佳玮应在租赁期限届满或本合同提前终止、解除之日起10日内办妥以系争房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续，直至不再使用系争房屋地址，否则，每逾期一日，陶佳玮应向亿摩阁公司支付合同终止时两倍租金标准的违约金；如陶佳玮违反本合同项下任何义务，亿摩阁公司有权采取合法的措施、行动，直到陶佳玮前述违约行为得到纠正，经亿摩阁公司通知整改后，陶佳玮仍不改正的，自亿摩阁公司发出第二次通知之日起，陶佳玮应向亿摩阁公司支付相当于当年当月两倍租金标准的违约金，直至陶佳玮改正之日止，在上述期间陶佳玮仍应按照本合同的约定支付租金、物业管理费及其他陶佳玮应付费用，并且，陶佳玮应承担因此产生的一切责任；因陶佳玮违约导致亿摩阁公司根据法律法规规定或本合同约定解除合同，或陶佳玮无法定或约定理由提前解除本合同的，亿摩阁公司有权无条件收回系争房屋，不予退还已交纳的(未使用期间的)租金、履约保证金以及其他所有费用，并有权要求陶佳玮赔偿不低于商铺租赁期内租金总额的30%的经济损失，如该等金额不足以弥补亿摩阁公司损失，不足部分亿摩阁公司有权另行追索；任何一方违约，守约方实现债权的一切费用(包括但不局限于律师费、诉讼费、公证费、交通费、差旅费、鉴定费、翻译费、公告费、财产保全费、为保全而聘请担保公司或保险公司提供担保的费用及执行费等)均由违约方承担；……。亿摩阁公司于2019年10月5日出具《付款通知书》，载明陶佳玮2019年10月20日前应支付亿摩阁公司2019年11月1日至2019年12月31日期间的租金共计74,262.06元(其中已扣除2019年12月26日至2019年12月31日免租期间的租金8,125.94元)。2019年10月27日，亿摩阁公司向陶佳玮送达出具日期为2019年10月25日的《催款通知书》，向陶佳玮催付租金。2019年12月22日，亿摩阁公司向陶佳玮送达出具日期为2019年12月20日的《欠款停水停电通知书》，通知陶佳玮于2019年12月23日前缴清拖欠的租金、物业管理费及其它相关费用，否则于2019年12月23日12时中止合同履行，采取上述停水、停电等的措施，并暂时中止陶佳玮对系争房屋的使用，直至陶佳玮缴清欠款，相应损失由陶佳玮承担。2019年12月24日，陶佳玮曾将系争房屋以封条封锁，并于2020年7月11日至系争房屋处开启封条。2019年12月25日，亿摩阁公司通知陶佳玮解除租赁合同，并要求陶佳玮于2019年12月27日前缴清2019年11月1日至2019年12月25日期间的租金74,262.06元，并于2019年12月27日前腾空系争房屋、办理房屋返还手续、妥善将房屋返还，于2020年1月26日前办妥以系争房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续；若陶佳玮未能于上述期限内履行完毕上述义务的，视为陶佳玮放弃双方友好协商的机会，亿摩阁公司有权自行收回系争房屋，同时，根据双方租赁合同约定，系争房屋内所有物品将视为陶佳玮放弃所有权，亿摩阁公司享有处分权。2020年1月10日，亿摩阁公司向陶佳玮出具《清场通知函》，通知陶佳玮：双方的租赁合同已于2019年12月25日解除、限陶佳玮于2020年1月14日前撤场并缴清所有欠款、腾空并返还房屋、办理工商注销、变更手续；逾期腾退清空的，视为陶佳玮放弃物品所有权，亿摩阁公司有权收回房屋，强行清场并自行处理，由此造成的一切损失均由陶佳玮承担，与亿摩阁公司无涉；同时，亿摩阁公司还将视情况采取诉讼等途径向陶佳玮追讨全部欠款，届时陶佳玮还将承担亿摩阁公司为实现债权而产生的诉讼费、律师费、差旅费、评估费等费用。本案审理过程中，双方于2020年9月2日办理系争房屋的清场交接手续。本院认为，《房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》系双方关于系争房屋租赁的真实意思表示，且不违反国家效力性强制性法律规定，依法有效，双方均应严格按约履行。一、关于租赁合同解除。因陶佳玮逾期支付租金亿摩阁公司依约行使单方解除合同权，于2019年12月25日向陶佳玮送达解除合同通知书，陶佳玮也同意于2019年12月25日解除双方之间的租赁合同。故本院依法确认亿摩阁公司与陶佳玮订立的关于系争房屋的《房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》于2019年12月25日解除。二、关于亿摩阁公司要求判令陶佳玮支付亿摩阁公司租金74,262.06元及判令陶佳玮腾退并返还系争房屋的本诉请求。租赁合同解除后，陶佳玮应将系争房屋返还亿摩阁公司，并应支付所欠租金。庭审中，陶佳玮也同意支付所欠租金74,262.06元。故亿摩阁公司要求陶佳玮支付所欠租金74,262.06元的本诉请求，符合法律规定，予以支持。双方已经于2020年9月2日办理了系争房屋的交接手续，故亿摩阁公司要求判令陶佳玮腾退并返还系争房屋的本诉请求，已经无需本院再行处理。三、关于亿摩阁公司要求判令陶佳玮支付亿摩阁公司自2019年10月21日到实际支付日止的迟延履行金(迟延履行金的计算方式为：自2019年10月21日到实际支付日止，以74,262.06元为本金，按照年利率24%计算)。陶佳玮辩称亿摩阁公司主张的该笔违约金过高，双方租赁合同中并未约定迟延履行金的具体计算方式，亿摩阁公司未按期收到租金74,262.06元的损失仅为资金被占用的损失，故本院以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对原告主张的迟延履行金计算标准酌情调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。四、关于亿摩阁公司要求判令陶佳玮赔偿经济损失329,552元和判令陶佳玮支付律师费3万元的本诉请求。《房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》约定，在因陶佳玮违约导致亿摩阁公司解除合同的情况下，亿摩阁公司有权不予退还已交纳的租金、履约保证金以及其他所有费用，并有权要求陶佳玮赔偿不低于商铺租赁期内租金总额的30%的经济损失，如该等金额不足以弥补亿摩阁公司损失，不足部分亿摩阁公司有权另行追索；守约方实现债权的一切费用(包括但不局限于律师费、诉讼费及执行费等)均由违约方承担。因陶佳玮违约致使合同解除，造成亿摩阁公司剩余租期内的租金损失，且剩余租期已经超过3个月，故陶佳玮应当赔偿亿摩阁公司相当于3个月租金的剩余租期租金损失123,582元。至于亿摩阁公司要求陶佳玮赔偿其余经济损失的本诉请求，亿摩阁公司于2019年12月25日即通知陶佳玮解除合同，并限令陶于2019年12月27日前、最迟于2020年1月14日前撤场腾空返还房屋、办理工商注销变更等手续，逾期腾退清空的，视为陶佳玮放弃物品所有权，亿摩阁公司有权收回房屋，强行清场并自行处理，由此造成的一切损失均由陶佳玮承担，与亿摩阁公司无涉；根据上述通知内容，在陶佳玮未按通知要求搬离系争房屋后亿摩阁公司即可以采取自行强制清场或诉讼等措施避免损失扩大，但亿摩阁公司未自行强制清场，于2020年5月22日才诉讼至法院，扩大了系争房屋的空置损失，因此，亿摩阁公司要求陶佳玮赔偿其余经济损失的本诉请求，不符合法律规定，不予支持。亿摩阁公司因陶佳玮违约致本案诉讼产生律师费损失3万元，陶佳玮按约应承担亿摩阁公司该笔律师费损失，故亿摩阁公司要求陶佳玮赔偿律师费3万元的本诉请求，符合法律规定，予以支持。五、关于亿摩阁公司要求判令陶佳玮以每月二倍租金标准即每月82,388元支付自2019年12月28日起至实际腾退之日止的房屋使用费、判令陶佳玮支付逾期变更违约金(按照每月二倍租金标准即每月82,388元的标准支付自2020年1月4日至实际支付日止)的本诉请求。亿摩阁公司要求陶佳玮以每月二倍租金标准即每月82,388元支付自2019年12月28日至实际腾退之日止的房屋使用费及要求判令陶佳玮支付逾期变更违约金的反诉请求，该两项诉请所涉的违约金与亿摩阁公司主张的赔偿经济损失属于重复主张，亿摩阁公司主张的赔偿经济损失本院已在上文中予以支持，且亿摩阁公司未有效举证证明陶佳玮逾期办理工商登记注销手续所造成的实际损失。因此，亿摩阁公司要求判令陶佳玮以每月二倍租金标准即每月82,388元支付自2019年12月28日至实际腾退之日(即2020年9月2日)止的房屋使用费及判令陶佳玮支付逾期变更违约金的本诉请求，均不符合法律规定，不予支持。六、关于陶佳玮要求判令亿摩阁公司退还履约保证金82,388元和判令亿摩阁公司返还系争租赁房屋内价值153,727元的设备的反诉请求。陶佳玮违约致使合同解除，亿摩阁公司依约有权不予退还已交纳的履约保证金，因此，陶佳玮要求亿摩阁公司退还履约保证金的反诉请求，不符合法律规定，不予支持。双方已于2020年9月2日对系争房屋进行了清场交接，故陶佳玮要求判令亿摩阁公司返还系争租赁房屋内价值153,727元的设备的反诉请求，已经无需本院再行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海亿摩阁投资管理有限公司与被告(反诉原告)陶佳玮签订的关于上海市浦东新区云台路XXX号二层230-234室房屋的《房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》于2019年12月25日解除；二、被告(反诉原告)陶佳玮于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海亿摩阁投资管理有限公司租金74,262.06元；三、被告(反诉原告)陶佳玮于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海亿摩阁投资管理有限公司迟延履行金(迟延履行金的计算方式为：74,262.06元为本金，自2019年10月21日到实际付清日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；四、被告(反诉原告)陶佳玮于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)上海亿摩阁投资管理有限公司经济损失123,582元；五、被告(反诉原告)陶佳玮于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)上海亿摩阁投资管理有限公司律师费3万元六、驳回原告(反诉被告)上海亿摩阁投资管理有限公司的其余本诉请求；七、驳回被告(反诉原告)陶佳玮的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14,017元，减半收取计7,008.50元，由原告(反诉被告)上海亿摩阁投资管理有限公司负担4,649.50元,被告(反诉原告)陶佳玮负担2,359元;本诉保全费5,000元，由原告(反诉被告)上海亿摩阁投资管理有限公司负担3,341元,被告(反诉原告)陶佳玮负担1,659元;反诉案件受理费2,421元，由被告(反诉原告)陶佳玮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  秦冬红二〇二〇年十一月九日书记员  王晔璐附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证不利后果。