江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0582民初6645号原告：范雪峰，男，1978年9月28日出生，汉族，住张家港市。委托诉讼代理人：陆永梅，女，1983年2月23日出生，汉族，住张家港市，系原告范雪峰妻子。原告：陆永梅，女，1983年2月23日出生，汉族，住张家港市。被告：郭占明，男，1949年3月11日出生，汉族，住苏州市。被告：郑东，男，1969年12月28日出生，汉族，住苏州市。被告：张家港市杨舍西城新悦华信息服务部，住所地张家港市杨舍镇南苑新村25幢006号。经营者：韩金露，男，1987年9月8日出生，汉族，住安徽省霍邱县。委托诉讼代理人:毛洁，江苏崇简律师事务所律师。委托诉讼代理人:李宁，江苏崇简律师事务所实习律师。原告范雪峰、陆永梅与被告郭占明、郑东、张家港市杨舍西城新悦华信息服务部（以下简称新悦华信息服务部）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月19日立案后，依法适用简易程序于2020年8月4日公开开庭进行了审理。原告陆永梅、被告郭占明、被告新悦华信息服务部委托诉讼代理人毛洁、李宁到庭参加诉讼，被告郑东经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告范雪峰、陆永梅向本院提出诉讼请求：1.被告返还合同定金10万元及损失24.6万元，共计34.6万元；2.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与被告郭占明、郑东在被告张家港市杨舍西城新悦华信息服务部的居间服务下于2020年1月22日签订了一份《张家港市房地产买卖合同》，合同约定张家港市杨舍镇锦绣花苑81幢101室交易价格125万，被告郭占明、郑东承担税费。双方约定于2020年2月3日办理网签、不动产登记产权过户手续。合同第五条明确表示“甲方保证出卖的房屋权属清楚，办理网签不动产权登记过户手续时，房屋不存在影响办理相应手续的任何情形，若因此造成无法办理网签，不动产过户手续或造成乙方其他损失的，除承担违约责任外，并另行赔偿乙方损失。”事实上，2020年2月初，原告询问办理网签事项时，才被告知房屋权属存在查封情况需要经过贵院解封。期间，为了配合解封，原告向贵院打款28.2万，约一个月后因无法顺利解封而退还。当时原告向被告要求退还定金，被告不答应，并认为等一等可以过户，直到2020年6月16日，该房屋被贵院另行拍卖，拍卖成交价为137.6万元，原告认为根据合同及相关法律，被告郭占明、郑东已经违约，应返还定金10万元及赔偿损失24.6万元，一共34.6万元。被告张家港市杨舍西城新悦华信息服务部在其中起了欺骗作用，使原告坚信房屋可以顺利过户，并且期间并没有帮助原告索要合同定金，任凭事态发展，没有尽到自己的义务，应该承担连带责任。被告郭占明辩称，原告诉称的10万元不是定金，而是原告就合同价格125万元与实际价格811298元的差额部分对其的补偿，其确实收到了该10万元，原告对房屋实际价格811298元是明知的，其在签订买卖合同时就和中介都讲清楚了，其和郑东都被法院列入了失信名单，所以三方委托刘克奇作为见证方，按照成交价811298元纳税，所有的税都由其和郑东承担，包含在125万元以内，春节之前因为疫情不能成交，其与郑东请了中介及原告到法院来协调并当着原告和中介的面说这个房子现在有两个查封，一个标的是10万元的查封由其负责解封，另一个是土地储备中心的为招商银行垫付的贷款余额282000元由原告把钱打到法院账上解封后，房子就可以过户到原告名下，但在原告交了这笔钱后，法院又收到了苏州工业园区法院执行局的郑东和其40万的虚假诉讼案件要执行，标的是709319元，因此就不能办理过户了，其一直向原告表示房屋可以随时交房和使用，过户是早晚的事情，但后来原告还是让法院把282000元退回了，按照合同约定，原告需在2020年6月1日前支付余款95万元，但由于原告不敢支付，所以案涉房屋被司法拍卖了。案涉房屋不影响原告装修及使用，所以是原告自己的原因不敢收房，责任不在于其和郑东。被告新悦华信息服务部辩称，其已尽到如实告知义务，当时房屋买卖合同签订时，该房屋未办理产权证及房屋的相关情况其已经将知道的情况告知原告，同时其在居间过程中是中介，主要作用是促成原告与被告签订房地产买卖合同，本案中房屋不能过户的原因不能归责于其，系被告郑东、郭占明自身原因，与其无关，故请求驳回对其的诉讼请求。被告郑东未作答辩。本院经审理查明事实如下：2020年1月22日，郑东、郭占明（卖方、甲方）经新悦华信息服务部居间与范雪峰（买方、乙方）签订《张家港房地产买卖合同》，约定郑东、郭占明将其名下位于张家港市自行车库转让给范雪峰，房屋建筑面积140.16㎡，自行车库15㎡，买卖双方确认转让价格为125万元，上述不动产办理产权过户手续所需缴纳的税费由卖方全部承担。买方在签订合同当日支付卖方购房定金10万元，双方约定2020年2月3日支付首付款20万元，房东办理房产证后过户给买方名下再支付余款95万元（甲方同意乙方10万元余款于2020年6月1日前支付）。双方定于2020年2月3日办理网签、不动产登记过户手续，居间方依据预约牌号通知买卖双方办理相应手续，通知的时间与买卖双方约定的时间不一致的，以居间方通知的时间为准。合同第五条约定，甲方保证出卖的房屋权属清楚，办理网签、不动产登记过户手续时，房屋不存在影响办理相应手续（包括并不限于他项权利、查封、扣押、他人占有、其他共有人或居住权人不同意、房屋存在非法改、建等）的任何情形，若因此造成无法办理网签、不动产过户手续或造成乙方其他损失的，除承担违约责任外，并另行赔偿乙方损失。合同第六条违约责任约定，除不可抗力外，任何一方不履行合同义务导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任及因违约而给对方造成的损失，买方签订本合同后违约，卖方有权没收定金，卖方签订本合同后违约，买方有权要求双倍返还定金；本合同约定的买卖双方的违约责任及损失包括但不限于：本合同总价款20%计算的违约金、房屋差价、因延期交房所产生的房屋租金、诉讼费、律师费、差旅费等。合同第八条补偿条款约定，房东承担办理本房产的过户的所有税费（个人所得税、契税、营业税等都由房东承担），违约方承担25000元中介佣金。双方在合同中还约定由其他条款。合同签订后，范雪峰向郭占明支付了定金10万元，郭占明出具了相应收据。因郑东、郭占明涉有其他案件，案涉房屋于2020年6月16日被司法拍卖成交，成交价格为1376000元。以上事实，有当事人提交的房屋买卖合同、收据、司法拍卖成交记录以及本院庭审笔录等证据材料予以证实。本院认为，原、被告双方签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，合法有效。被告郑东、郭占明在合同中保证“出卖的房屋权属清楚，办理网签、不动产登记过户手续时，房屋不存在影响办理相应手续的任何情形”，而案涉房屋却因被告涉有其他案件而被司法拍卖成交，致使合同事实上不能继续履行，应当予以解除，被告因此构成根本违约，应对原告承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故原告要求被告返还支付的定金10万元，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张的其他损失，因原告不申请对房屋市场差价进行鉴定，故本院参考案涉房屋的司法拍卖成交价格，酌定被告向原告承担以案涉房屋司法拍卖成交价格与双方约定价格的差价计算的损失，即126000元（1376000元-125万元）。原告主张被告新悦华服务部与被告郑东、郭占明承担连带赔偿责任，但并未提交被告新悦华服务部故意隐瞒房屋真实状况的相关证据，本院对此难以支持。被告郭占明的抗辩理由无事实与法律依据，本院不予采纳。被告郑东经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩的权利，应自行承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条、第二十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告郑东、郭占明返还原告范雪峰、陆永梅定金10万元，并赔偿原告范雪峰、陆永梅损失126000元，合计226000元。限于本判决生效之日起十日内履行。二、驳回原告范雪峰、陆永梅的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3245元、保全费1125元，合计4370元由原告范雪峰、陆永梅负担1516元，由被告郑东、郭占明负担2854元。被告应负担部分限其于本判决生效之日起十日内直接缴纳至本院诉讼费账户（详见当事人须知）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  曾宪佳二〇二〇年八月十九日书记员  许婷苇张家港市人民法院当事人须知当事人在法院调解、判决后自动履行法律文书确定的义务，将相关履行义务款项交纳至法院以下账户的，应在三日内将汇款人、金额、相关汇款依据及案号等情况书面告知承办法官。1、诉讼费用。户名:张家港市人民法院，开户银行:中国农业银行苏州张家港分行营业部，账号:62×××66；2、调解书、判决书确定当事人履行义务的款项。户名：张家港市人民法院，开户银行：中国农业银行苏州张家港分行营业部，执行款账号：62×××65。3、汇款情况如未及时告知承办法官，导致当事人向法院申请执行的，可能存在被法院采取强制执行措施或被列为失信被执行人及限制高消费等风险。4、如未按调解书、判决书确定义务履行，导致对方当事人向法院申请执行的，法院将依法采取强制执行措施，或采取列为失信被执行人及限制高消费等信用惩戒措施。张家港市人民法院