安徽省芜湖市鸠江区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0207民初3472号原告:芜湖市树人教育咨询有限公司,住所地安徽省芜湖市鸠江区。法定代表人:尹江,总经理。委托诉讼代理人：李明，安徽正伦律师事务所律师。被告：安徽省乐麦商贸有限公司，住所地安徽省芜湖市鸠江区。法定代表人：胡继烈，总经理。委托诉讼代理人：俞璐，安徽润深律师事务所律师。委托诉讼代理人：李恬慧，安徽润深律师事务所实习律师。被告：芜湖市润鲜商贸有限公司，住所地安徽省芜湖市鸠江区。法定代表人：钟鑫红，总经理。委托诉讼代理人：韩骏，安徽天谛律师事务所律师。被告：谭叶胜,男,1985年10月15日出生,汉族,住浙江省金华市武义县。委托诉讼代理人：韩骏，安徽天谛律师事务所律师。原告芜湖市树人教育咨询有限公司诉被告安徽省乐麦商贸有限公司（以下简称乐麦公司）、被告芜湖市润鲜商贸有限公司（以下简称润鲜公司）、谭叶胜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案，依法适用简易程序于2020年7月13日公开开庭进行了审理。原告法定代表人尹江、委托诉讼代理人李明，被告乐麦公司法定代表人胡继烈及其委托诉讼代理人俞璐、李恬慧，被告润鲜公司、被告谭叶胜共同委托诉讼代理人韩骏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令三被告共同返还原告租金49469.8元及保证金12000元,合计61469.8元;2、判令三被告承担逾期付款利息(按上述本金基数以银行同期贷款利息计算自起诉之日起至实际还清之日止);3、本案诉讼费、保全费由三被告共同承担。事实与理由：原告系经营教育信息咨询服务企业,因自身经营需要于2017年9月1日与被告乐麦公司签订《租赁合同书》,该合同约定,被告乐麦公司将鸠兹创业街汽车服务中心5号楼乐麦超市二楼东面约320㎡房屋出租给原告,原告需交纳租金保证金12000元,协议期满后保证金退还,租期自2017年10月1日至2022年9月30日,2017年10月1日-2019年9月30日租金75000元,2019年10月1日-2021年9月30日租金78700元,2021年10月1日-2022年9月30日租金82600元,租金一年一付。另查,被告乐麦限公司系经营超市企业,其出租给原告的鸠兹创业街房产管理人为安徽省驿达高速公路服务区经营管理有限公司(以下简称驿达公司),该房屋原承租人为安徽菲博投资管理有限公司(以下简称菲博投资公司),被告乐麦公司为该房屋次承租人,期间又增加次承租人被告润鲜公司。2019年原告向被告润鲜公司支付租金73700元。原告在租赁房屋使用期间,驿达公司与原承租人菲博投资公司因房屋租赁合同纠纷诉至法院,2019年6月17日经芜湖市中级人民法院终审判决解除驿达公司与菲博投资公司之间的《芜湖汽车服务中心房屋租赁合同》,菲博投资公司于判决生效后十五日内腾空芜湖汽车服务中心，驿达公司申请法院强制执行。2020年3月16日,驿达公司给被告润鲜公司发催告函,告知已申请法院强制执行,催告其交还占用的房屋,并赔偿实际占用期间的损失1140963元。而事实上,原告已经实际支付该房屋被占用期间的房租,系两被告未及时缴纳房租给驿达高速构成严重违约。综上,两被告在2019年6月17日后即不再具备次承租人的条件,也无权收取原告租金。但是两被告却仍然隐瞒事实收取原告2020年度租金50000元。原告多次要求两被告退还均未果。被告乐麦公司辩称：被告乐麦公司的法定代表人胡继烈与其前妻谭叶青已于2018年因离婚纠纷案处于诉讼期，并于2019年7月22日由芜湖市中级人民法院作出终审判决，判决准予二人离婚。在上述的诉讼期内，谭叶青分别多次将夫妻共同财产转移给其弟谭叶胜，也就是被告三及弟媳钟鑫红。特别说明的是该二人也分别是被告润鲜公司的监事及法定代表人。因上述情况的发生，本案案涉地汽车服务中心5号楼也早已于2018年就通过谭叶青与被告润鲜公司的名义与菲博投资公司重新签订了租赁协议，润鲜公司因此取得了案涉地的承租权。乐麦公司早已于2018年就已经丧失对案涉房屋的承租权，且被告润鲜公司于2018年取得案涉房屋承租权，被告谭叶胜在案涉租赁合同上签字并收取案涉房屋、房租的事实可以表明在原告诉请期间享有承租权并出租案涉房屋的主体系被告润鲜公司及被告谭叶胜，乐麦公司不应当承担返还租金及保证金的责任，请依法驳回原告对被告乐麦公司的全部诉讼请求。被告润鲜公司辩称：原告称三被告在2019年6月17日后不再是次承租人无权收取房屋租金，没有事实和法律依据。润鲜公司并没有收到原告要求提前解除的书面通知，建议法院将案件中止审理，避免出现不同判决。被告谭叶胜辩称：谭叶胜认同被告润鲜公司的上述观点。另外，被告谭叶胜认为其在租赁合同上面签字行为是职务行为，代收房租的行为也是职务行为，故谭叶胜个人不应当承担任何责任。至于被告乐麦公司答辩意见，缺乏相应的证据予以印证。经审理查明：2016年10月，原安徽交通集团驿安高速公路综合开发有限公司（以下简称驿安公司，于2018年12月4日被驿达公司吸收合并后注销）与菲博投资公司签订《芜湖汽车服务中心房屋租赁合同》一份，约定驿安公司受托将位于鸠兹创业街芜湖汽车服务中心5#楼出租给菲博投资公司，合同约定了租金支付标准及租赁期限等。后双方因租金支付问题产生纠纷，驿安公司诉至本院，要求判令解除双方签订的租赁合同，菲博投资公司返还租赁物并支付拖欠的租金。案经芜湖市两级人民法院审理，芜湖市中级人民法院于2019年6月17日作出（2019）皖02民终274号民事判决书，判令解除原驿安公司与菲博投资公司签订的《芜湖汽车服务中心房屋租赁合同》，菲博投资公司将芜湖汽车服务中心5#楼返还驿达公司（承继驿安公司的权利）。该判决于2019年6月20日生效，现尚在执行过程中。被告润鲜公司对本院要求菲博投资公司腾空案涉5号楼的行为提出执行异议，本院对此异议正在审查中。另查明，菲博投资公司将其承租的案涉5#楼转租给被告乐麦公司。2017年9月1日，原告与被告乐麦公司签订《租赁合同书》,该合同约定,被告乐麦公司将鸠兹创业街汽车服务中心5号楼乐麦超市二楼东面约320㎡房屋出租给原告,原告需交纳租金保证金12000元,协议期满后保证金退还,租期自2017年10月1日至2022年9月30日,2017年10月1日-2019年9月30日租金75000元,2019年10月1日-2021年9月30日租金78700元,2021年10月1日-2022年9月30日租金82600元,租金一年一付。合同签订后，原告于2017年9月1日先后向乐麦公司转账30000元、10000元，于2017年10月20日向乐麦公司转账24000元，于2017年12月11日向乐麦公司转账19000元。2019年，原告向被告谭叶胜支付2019年至2020年租金73700元。2020年4月23日，案外人芜湖盈泰汽车销售服务有限公司（以下简称盈泰公司）（乙方）与驿达公司（甲方）签订《芜湖汽车服务中心房屋租赁合同》，主要约定驿达公司将芜湖市鸠江区鸠兹创业街乐麦超市一楼和二楼(建筑面积为一楼436平米、二楼1400平米)房屋出租给盈泰公司，租赁期限为2020年2月1日起至2027年12月31日止。2020年4月30日，原告与案外人盈泰公司签订《房屋转租合同》，约定盈泰公司将案涉房屋转租给原告，租赁期限为2020年5月1日至2027年12月31日。原告现仍正常使用案涉房屋。再查明，2018年12月，菲博投资公司将其承租的案涉5#楼转租给被告润鲜公司。谭叶胜是被告润鲜公司的员工，被告润鲜公司承认收到原告案涉租金。上述事实，有当事人提供的原告身份证、被告的营业执照、《租赁合同书》、微信聊天记录、（2019）皖02民终274号民事判决书、（2019)皖0207执1653号之一执行裁定书、（2020)皖0207执异4号执行裁定书、报案材料、《函》、邮件交寄单、收款收据、银行交易明细、《芜湖汽车服务中心房屋租赁合同》、《房屋转租合同》及双方当事人当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为：原告与被告乐麦公司签订的《租赁合同书》，是双方在平等基础上经充分协商作出的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的规定，合法、有效，对双方均有约束力。2018年12月，菲博投资公司将其承租的案涉5#楼转租给被告润鲜公司，自此被告乐麦公司事实上无法继续履行与原告签订的上述租赁合同。原告在签订《租赁合同书》后，于2017年9月1日至2017年12月11日期间先后向乐麦公司转账合计83000元，结合双方当年租金75000元的约定，可以推定原告上述转账含保证金12000元。故原告要求被告乐麦公司返还保证金12000元，合法、有据，应予支持。芜湖市中级人民法院于2019年6月17日作出（2019）皖02民终274号民事判决书，判令解除原驿安公司与菲博投资公司签订的《芜湖汽车服务中心房屋租赁合同》。判决生效后，菲博投资公司不再是案涉5#楼的承租人，菲博投资公司与润鲜公司之间的转租合同也随之无法继续履行，润鲜公司作为次承租人负有返还租赁物的义务。被告润鲜公司依据原告与被告乐麦公司签订的《租赁合同书》收取了原告案涉租金，但原告与被告润鲜公司之间没有租赁合同关系，原告要求被告润鲜公司返还2019年6月18日后的租金，合法、有据，应予支持。具体而言，原告与乐麦公司签订的《租赁合同书》约定2017年10月1日至2019年9月30日期间租金为75000元/年，结合原告提交交费明细上载“2018年交费75000元，2019.10.1-2020.9.30交费73700元”等内容，可以认定原告与被告润鲜公司约定的租金期间同《租赁合同书》，即原告向被告谭叶胜微信转账73700元为2019年10月1日至2020年9月30日期间租金，故被告润鲜公司收取原告租金73700元，缺乏事实和法律依据，应予返还。本案中，原告诉讼请求为要求润鲜公司返还原告租金49469.8元，故本院在原告诉讼请求范围内予以支持，超过原告诉讼请求范围的，原告可与被告协商或另行诉讼主张。原告至今仍占用案涉租赁房屋属实，但占用期间的费用应由该房屋的出租人即驿达公司向原告主张。被告润鲜公司关于原告与该公司之间的房屋租赁关系并未解除，原告至今仍占用案涉租赁房屋，无权要求返还租金的答辩意见没有事实和法律依据，本院不予支持。被告谭叶胜收取原告租金的行为是履行被告润鲜公司职务的职务行为，原告要求被告谭叶胜承担返还租金的责任不符合法律规定，本院不予支持。原告诉请判令被告自起诉之日起至租金及保证金实际返还之日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准支付利息，符合法律规定，但由于自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行同业拆借中心于每月20日9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准于此时取消，故原告的该项诉讼请求应调整为被告自起诉之日起至本判决生效之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、第一百一十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告安徽省乐麦商贸有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告芜湖市树人教育咨询有限公司保证金12000元，并支付自2020年6月2日起至本判决生效之日止以12000元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期付款利息；二、被告芜湖市润鲜商贸有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告芜湖市树人教育咨询有限公司租金49469.8元，并支付自2020年6月2日起至本判决生效之日止以49469.8元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期付款利息；三、驳回原告芜湖市树人教育咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的案件受理费668元、保全费670元，合计1338元，由被告安徽省乐麦商贸有限公司负担261元，由被告芜湖市润鲜商贸有限公司负担1077元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员  范云茂二〇二〇年九月七日法官助理齐世民书记员聂青玲附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民法通则》第四十三条企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。第一百一十七条侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。