湖南省衡阳市蒸湘区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0408民初1375号原告：兴业银行股份有限公司衡阳分行，住所地：湖南省衡阳市高新区延安路**都市春天102-2、102-3。负责人：张瑞胤，该分行行长。委托诉讼代理人：赵雯婷，女，1988年8月6日出生，汉族，住湖南省衡阳市石鼓区。委托诉讼代理人：周香，湖南唯楚律师事务所律师。被告：谭玲，女，1975年12月16出生，汉族，住湖南省常宁市，现羁押在衡阳市女子看守所。被告：曾良群，男，1969年3月1日出生，汉族，住湖南省常宁市。被告：湖南银泰置业有限公司，，住所地：湖南省衡阳市高新区祝融路**银泰红城******法定代表人：戚宇平，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘千义，湖南天戈律师事务所律师。原告兴业银行股份有限公司衡阳分行（以下简称兴业银行衡阳分行）与被告谭玲、曾良群、湖南银泰置业有限公司（以下简称银泰公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理【与商品房买卖合同纠纷合并审理，案号为（2020）湘0408民初1651号】。原告兴业银行衡阳分行的委托诉讼代理人周香、被告谭玲以及被告银泰公司的委托诉讼代理人刘千义到庭参加诉讼，被告曾良群经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告兴业银行衡阳分行向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告各方签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》，被告谭玲、曾良群立即偿还原告兴业银行衡阳分行借款本金705580.91元、借款利息1267.69元（含罚息、复利）（利息、罚息、复利暂计至2020年5月19日止，此后按借款合同约定逾期罚息利率计算至全额清偿日止）；2、判令被告谭玲、曾良群承担原告兴业银行衡阳分行为实现债权所需的按欠款总额5%计提的律师代理费人民币35342元；3、判令被告谭玲按借款金额10%向原告兴业银行衡阳分行支付违约金74000元；4、判令被告银泰公司在上述借款本息（含本金、利息、罚息、复利）及原告兴业银行衡阳分行实现债权的费用范围内承担连带清偿责任；5、判令原告兴业银行衡阳分行对谭玲提供抵押担保的位于衡阳市蒸湘区××路××号××期××栋××室房【不动产登记证明号：湘（2019）衡阳市不动产证明第0××1号】折价、拍卖或者变卖后的价款在上述借款本息（含本金、利息、罚息、复利）及原告实现债权的费用范围内享有优先受偿权；6、判令被告谭玲、曾良群、银泰公司承担本案的全部诉讼费用（包括但不限于案件受理费、保全费、公告送达费、强制执行费用等）。被告谭玲辩称，涉案贷款属实，被告谭玲向银行贷款是因为购买了被告银泰公司开发的房产，所欠金额属实。被告现在无力偿还贷款，同意处置房子。律师费不承担，已经无力偿还贷款，更加无法支付律师费，违约金计算过高，请求法院依法核实。被告曾良群未予答辩，亦未向本院提供证据。被告银泰公司辩称，对被告谭玲尚欠的借款本息由法院依法核实，对公司承担担保责任无异议，但对担保范围有异议，被告银泰公司对违约金及实现债权的费用不承担担保责任，并且违约金计算过高，律师费过高。另外诉讼费应由被告谭玲及曾良群承担。本院经审理认定事实如下：被告谭玲与被告曾良群于1998年2月27日办理结婚登记手续。2019年1月21日，原告兴业银行衡阳分行作为贷款人，被告谭玲作为主债务人（以及抵押人），被告曾良群作为共同债务人及抵押人配偶，被告银泰公司作为保证人，签订了编号为361804803301000号的《个人购房抵押（保证）借款合同》，该合同约定：被告谭玲向原告借款740000元；借款期限180个月即自2019年1月21日至2034年1月21日；借款利率按照比例浮动定价，借款利率等于定价基准利率（按照央行人民币贷款基准利率五年以上期限档次）乘以系数1.2，并采取固定日浮动，利率调整日为自借款发放之日起每个公历季的第一天；借款发生逾期的，罚息利率为借款利率上浮50%，还款方式为等额本息；债务人按本合同规定按时偿还借款本息，债权人有权限期纠正违约、停止发放本合同项下未发放的借款、解除借款合同，要求债务人清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用及要求债务人、担保人制服本合同项下借款金额一定比例的违约金。保证范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及债权人实现债权的费用等，保证方式为连带责任保证，保证期间为每笔主债务履行期限届满之日起两年，如果债务人已经办妥房屋所有权证和以债权人为抵押权人的房屋抵押登记手续，则自债务人将该房屋的抵押权利凭证正本等交由债权人收执之日起，保证人的保证责任免除；除上述贷款用途挪用、逾期情形下的罚息利率、提前还款违约金等适用具体违约责任的违约行为外，针对债务人、担保人的其他每一项违约金行为，债权人可要求债务人、担保人支付本合同项下借款金额10%的违约金。原、被告各方在涉案借款合同中签字或者盖章，并且被告曾良群特别承诺：“本人为抵押人配偶，同意抵押人前述及履行本借款合同，已特别注意合同加黑条款及有关权利义务限制或者免除条款，同意按照本合同约定以共同财产为主合同项下债务提供抵押担保”。2019年4月2日，被告谭玲向原告出具了借款借据，确认借款金额740000元，利率为基准利率上浮20%，期限自2019年4月2日至2034年4月2日。上述合同签订之后，原告向被告谭玲指定的收款人即被告银泰公司支付了款项740000元。之后，三被告每月未按时足额向原告偿还借款本息，2020年5月19日，原告向被告谭玲、曾良群及银泰公司发出了提前收贷通知书，要求两被告提前偿还涉案借款本息。再查明，为证明还款本金及相应利息情况，原告提供欠款证明及银行系统清单，截至2020年5月19日被告谭玲已经累计多期未按时足额还款，截至本案判决时，三被告仍未还清上述拖欠的按揭贷款本息，并且被告谭玲现因刑事犯罪羁押于看守所，其表示已经无力偿还涉案房屋按揭贷款本息。另查明，涉案位于衡阳市蒸湘区××路××号××期××栋××室××房，于2019年8月21日办理了房屋预告登记，权利人为原告，义务人为被告谭玲，至今未办理抵押登记。原告为收回涉案债权，与湖南唯楚律师事务所签订了《民事委托代理协议》，代理协议约定委托代理费用按照诉讼标的金额5%支付代理费，并向本院提供了金额为35342元的代理费发票。以上事实，有原、被告各方的身份资料、结婚证、《个人购房抵押（保证）借款合同》、借款借据、预告登记证明、提前收贷通知书、民事委托代理协议、律师代理费发票以及原、被告各方的庭审陈述予以证明并在卷佐证。本院认为，原、被告各方签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》，系当事人之间的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，原告依约将贷款740000元转入借款人指定的收款人的银行账户中，已经履行了发放贷款的义务。被告谭玲及曾良群作为共同借款人本应遵循诚实信用原则，按照合同约定按时偿还贷款本息，但是直至原告起诉时及判决时已累计数期未按期足额偿还贷款本息，未按合同约定全面履行还款付息义务，其行为构成违约，应承担本案的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，被告谭玲及曾良群未依合同约定按时足额偿还本息，符合其与原告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》约定解除合同的条件，故原告要求提前解除与三被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，本院依法予以支持。原告有权宣布贷款提前到期，并且要求被告谭玲、曾良群清偿拖欠的全部贷款本金705580.91元、借款利息1267.69元（利息、罚息暂计算至2020年5月19日），经本院核算，符合合同约定及法律规定，本院依法予以支持。对于2020年5月19日后的利息支付标准，在原告行使违约救济解除合同的情形下，涉案全部借款已全部到期，应以罚息利率作为计息标准计算至借款本金清偿之日止，根据合同关于浮动利率即罚息利息的约定，罚息利率确定为全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率乘以系数1.2后再上浮50%【合同利率（即全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率×120%）＊罚息幅度150%＝180%×全国银行间同业拆借中心贷款利率（五年以上期限档次）】。原告要求被告谭玲、曾良群支付其为实现债权而花费的律师代理费35342元，虽然有相应的合同约定且按照诉讼标的计算符合律师行业收费标准，但涉案纠纷法律关系简单且债务人经济困难，本院依据本案具体情况酌情确定涉案律师代理费为15342元，对于诉请的超额部分依法予以驳回。关于原告诉请被告谭玲、曾良群按照借款金额的10%支付违约金74000元，被告谭玲及银泰公司在庭审中均认为违约金过高，原告在收取了利息及罚息的基础上不应再收取违约金，本院经审核认为，本案中原告已经按照罚息利率标准计收逾期利息即在原借款利率上上浮50%，再按借款金额10%计收违约金74000元明显超过造成损失的百分之三十，根据合同法解释二第二十九条的规定以及参照其他银行的同类案件，本院对该项诉请依法不予支持。关于被告银泰公司是否承担连带清偿责任的问题，本案中被告银泰公司的担保责任未超过保证期间，保证责任依法成立，故被告银泰公司应对上述债务承担连带清偿责任。关于原告诉请有权对被告谭玲、曾良群所有的位于衡阳市蒸湘区××路××号××期××栋××室房屋拍卖或者变卖所得价款享有优先受偿权，由于该房屋未办理抵押登记手续，不产生抵押权设立的法律效果，故本院对该项诉请依法不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第四十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告兴业银行股份有限公司衡阳分行与被告谭玲、曾良群、湖南银泰置业有限公司于2019年1月21日签订的编号361804803301000号的《个人购房抵押（保证）借款合同》；二、被告谭玲、曾良群于本判决生效之日起十日内偿还原告兴业银行股份有限公司衡阳分行贷款本金705580.91元、借款利息1267.69元，合计706848.6元（利息、罚息暂计算至2020年5月19日），并支付原告中国建设银行股份有限公司衡阳市分行2020年5月19日后的逾期罚息，逾期罚息以实际尚欠的贷款本金为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（五年以上期限档次）×180%的标准计算至贷款本金清偿之日止;三、被告谭玲、曾良群于本判决生效之日起十日内支付原告兴业银行股份有限公司衡阳分行为实现债权所支付的律师代理费15342元；四、被告湖南银泰置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任，承担保证责任后，有权向债务人追偿。五、驳回原告兴业银行股份有限公司衡阳分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5804元、财产保全费4600元，合计10404元，由原告兴业银行股份有限公司衡阳分行负担1198元，由被告谭玲、曾良群、湖南银泰置业有限公司共同负担9206元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审判员  肖军二〇二〇年九月十八日法官助理付平书记员赵湘斌附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。