广东省深圳市罗湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0303民初9595号 原告（反诉被告）：吴有春。 被告（反诉原告）：张华文。 第三人：何锡球。 原告吴有春与被告张华文、第三人何锡球房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案后，被告张华文提起反诉，本院决定对本诉及反诉合并审理，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴有春、被告张华文及第三人何锡球到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告向原告支付2020年2月18日所欠房租2400元，2020年3月18日的所欠房租4939元；2、请求依法判令原告不退还被告在2019年2月18日的租房押金5800元，按照合同约定收回房屋使用权，原告与被告解除合同；3、本案的诉讼费用由被告支付；4、依法确认被告无合法文书违法占用涉案房，确认原告在涉案房室内的物品，登记做备案，如被告拒不离开涉案房，原告将另案诉讼要被告赔偿；5、原告依法追加被告在本案的违约责任，追加从2020年4月18日至被告实际搬离涉案房的时间为止的房租；6、原告需要证实被告与第三人签订的租赁合同。事实与理由：一、请求依法判令被告向原告支付2020年2月18日所欠房租2400元，2020年3月18日的所欠房租4939元。2019年2月18日，位于深圳市罗湖区风凰路****，原、被告签订《租房合同》，约定租期从2019年2月18日至2020年2月17日止，合同到期后，被告并未要求退房，按照《合同法》第二百三十六条【续租】租赁期满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。2020年2月18日，被告继续使用租赁物，因疫情影响，欲想减免房租半个月，叫原告与业主商谈，业主是本案第三人何锡球，第三人知情后只同意减免房租600元，后原告与第三人讲了，被告因疫情影响，不能上班，没有收入等情况。第三人知情后，恐原告言说有假，便就与夫人亲自到涉案房上门了解情况，当被告见到第三人后就与第三人夫人签《租房合同》，被告与第三人夫人签订《租房合同》时被告未向原告通知，也未经原告同意。对于被告单方面毁约，见利忘义的民事行为，原告认为被告与原告在未解除合同的情况下，与第三人夫人签订合同，违反了《合同法》第四十三条【保密义务】。被告与第三人夫人订立合同，应先与原告结算、清理，履行《合同法》第九十二条【合同终止后的义务】合同权利义务终止，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务，被告未履行【合同终止后的义务】，原告依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十二条，当事人一方违反合同法第九十二条规定的义务，给对方当事人造成损失，当事人请求赔偿实际损失，人民法院应当支持。故原告要求被告赔偿2020年2月18日所欠房租2400元，2018年3月18日所欠房租4939元。二、请求依法判令原告不退还被告在2019年2月18日的租房押金5800元，按照合同约定收回房屋使用权，与被告解除合同。2019年2月18日，双方订立合同明确规定应按时交租，如不按时交租，甲方有权收回房屋使用权，没收押金。但被告并未按时交租，反而与案外第三人恶意串通，侵害原告的租房权益，故原告不退还被告在2019年2月18日交的租房押金5800元。三、本案的诉讼费由被告支付。吴有春是深圳市泰旭松实业有限公司法人代表，政府发给吴有春罗湖区楼长证，专业从事房屋租赁行业。四、依法确认被告无合法文书违法占用涉案房，确认原告在涉案房室内的物品，登记做备案，如被告拒不离开涉案房，原告将另案诉讼要被告赔偿。2020年3月26日20时许，原告至涉案房质问被告为何不向原告缴纳租金？被告称：业主说与你合同期到了，已与我签订了合同。原告说：那你要将合同拿过来我看，如果有业主与你签订的合同，那我就要问业主，他一间房要租几个人？被告称，我与业主签的合同，为什么要给你看。原告见被告耍无赖，便痛骂被告。被告报警110，后在派出所还制作了调解书，双方都有签名，原告的诉请就是：要被告与业主签订的合同，给原告知道，就再不找被告了，被告称合同不在身上，明后天有时间拿给你看，但被告至今未给原告知晓。对于被告违约与第三人恶意串通，在未有合法文书违法占用涉案房，原告在室内的物品有:热水器一台、1.2米席梦思床一套，衣柜一张，沙发、茶几一台做登记备案，在被告搬离涉案房时被告应返还原告，如被告拒不搬离涉案房，且又继续使用原告的物品，原告将另案诉讼请求折价赔偿。（室内物品有图片佐证）。2020年3月27日，原告向被告出具《通知》，责令被告支付欠原告租金2400元和4939元，因其继续占用涉案房，由未交租，原告将依法采取强制措施。2020年4月3日，原告因被告违约，且在原告通知后，还未履行交租义务，原告报社区工作站、黄贝派出所备案，依法对涉案房换锁封存。五、承租人应当按照约定的期限支付租金。六、租赁期间届满，承租人应当返还租赁物给原告。 被告辩称，与原告所签订的合同属无效，原告没有经过原房东的同意的情况下签订合同，签订合同的时候我以为原告是房东。2020年2月18日我与原告的合同已经到期，2020年3月5日与原告口头提出解除租赁合同，我已经将租金支付至3月3日，我认为我不应当支付之后的租金。合同解除后，原告应当将押金退还给我。我与原告的租赁合同中，涉案房屋中属于原告的物品只有空调及床三张，双方已签字确认，热水器是我自行安装的。 第三人针对本诉述称，1、原告与被告所签订合同为无效，因为我与被告所签订的合同是不允许转租。2、根据合同法第十五条的规定，原告与被告也是部分无效，我与原告签订的合同2019年8月9日到期，即使原告与被告签订的合同有效，也不能超过2019年8月9日。3、原被告进行了费用的结算，该合同属于无效合同也是属于不定期合同，也是可以解除的，被告3月5日提出解除合同，原被告之间的所有租费都算到3月3日，被告提出解除合同这一天为止，租金及所有的押金都要退还给被告。 被告向本院提出反诉请求：1、请求依法判令原告支付被告2019年2月18日租房押金4800元，2019年2月18日租房水电押金1000元，合计5800元；2、请求依法判令原告向被告支付2020年3月15日破坏被告财产(水表水管拆除，电表电线剪断)误工费1000元；3、请求依法判令原告2020年3月27号私闯民宅威胁漫骂被告，向被告支付赔偿精神损失费6000元；4、请求依法判令原告向被告支付2020年4月3号，破坏被告财产(房屋铁门门锁和房屋木门锁)请人开锁300元和2020年4月4号换门锁1400元，误工费1000元；5、本案的诉讼费用由原告支付。事实与理由:1、合同终止事实:2019年2月18日，位于，位于深圳市罗湖区凤凰路****告签订《租房合同》，约定租期从2019年2月18日至2020年2月17日止。合同到期后，由于受疫情影响，没有返深，这种情况原告既无法与原告办理续签合同，也无法办理退租退房手续，因此在与原告口头洽商后同意合同暂时延期半个月，被告当即支付了2020年2月18号到2020年3月3日半个月房租及水电费2521元。2、在3月初，罗湖区凤凰路56号603房业主来到603房，并向我告知其为603房业主．并询问我是原告什么人，我只能告知他我是向原告租的房。至此，我才知道原告根本不是603房的业主，原告隐瞒房屋事实，被告在2019年2月18号不知情被骗情况下和原告签下租房合同，原告与我签订到2020年2月18号结束的合同存在不合法性。当业主得知原告转租事宜后，当即电话联系原告，告知对方违规转租逾不交租，责令对方立即补交逾期租金，结清费用，于3月9号之前收回房。3、综上所述，我与原告之间的租房合同已于2020年3月3日正式结束。因此要求原告退还租房押金4800无、水电押金1000元，有理有据。4、2020年3月15原告进入小区，破坏被告财产（水表水管拆除，电表电线剪断）被告已向当地派出所报警。5、2020年3月27号原告私闯民宅威胁漫骂被告有监控视频为证，已向当地派出所提供。6、2020年3月5号被告向原告要求结清租费、退还押金，但原告均不理踩，当事人请求赔偿实际损失，人民法院应当支持。原告无合法文书冒充公检法强行执法，违法破坏被告财产，贴告示威胁恐吓，已向当地派出所报案。2020年3月27日原告伙伴在房屋铁门张贴警告书，有监控视频为证。2020年4月3日原告破坏被告财产进入房屋铁门门锁和木门门锁，并张贴警告书，被告已向当地派出所报警。 原告辩称：关于被告的第一项反诉请求：2019年2月18日，位于深圳市，位于深圳市罗湖区凤凰路****《租房合同》，约定租期从2019年2月18日至2020年2月17日止，租金4800元每月，每月18日前交租，当日，被告向原告交了房租押金4800元，水电押金1000元，原告开具《收据》票号021467，双方建立租赁关系，是双方真实意思表达，不违反法律强制性规定，合法有效，双方依约履行。2020年2月18日，合同到期后，被告并未要求退房，按照《合同法》第二百三十六条【续租】租赁期满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。2020年2月18日，被告继续使用租赁物，因疫情影响，欲想减免房租半个月，叫原告与业主商谈。业主是本案第三人何锡球，第三人知情后只同意减免房租600元。后原告与第三人讲了，被告因疫情影响，不能上班，没有收入等情况。第三人知情后，恐原告言说有假，便就与夫人亲自到涉案上门了解情况，当被告见到第三人后就与第三人夫人签《租房合同》，被告与第三人夫人签订《租房合同》时，被告未向原告通知，也未经原告同意。事实证据见:原告与被告双方往来微信。证据如下:第一页:2月20日晚上20时58分，原告向被告催缴一月份租金水电费4921元，被告只肯交半个月租金和水电费。第二页:原告不同意被告只交半个月租金的要求，称:房东也要交房贷，压力山大。第三页:3月1日，原告对被告说:你先交半个月房租，暂时不向房东交，等他来催，再帮你说说，什么情况再告知你。于是被告向原告交了半个月房租2400元，水电管理费121元，合计2521元。第四页:3月3日，原告:你好，再三请求房东只答应免600元，你的房租减600元，剩下的你要转给我，否则房东今晚九点来收房。被告称:没见过这种没有人情味的老头，一把岁数了，心还是那么黑。3月5日下午14时36分，被告称:你好房东，房子我们不打算租了，我们的合约也过期啦，我这边办理退租。第五页:3月5日下午14时39分，原告称退房要提前半个月通知。3月6日晚18时30分，被告说:房东一起面谈，房东现在在。第六页:3月6日晚上19时04分，原告说:谈什么?被告:法院见，你要退我租，我会写起诉状。第七页:3月9日晚上19时10分，原告:你不交租，我要赶你走。被告:房子不属于你，你只是以前的租客而已，别的我不想说，法院见，你要退我租，你不退我就起诉你。原告称:你要知道房屋使用权是我的，你有什么权利起诉?你是和谁签约?你去咨询一下律师吧，法盲。第8、9、10页，原告讲法律，被告不吱声。第十页最后，原告向被告发出3月18日租金收据:4939元。2020年3月27日，原告向被告出具《通知》催要债务2400元，2020年3月18日产生债务4939元。否则将依法采取强制措施。2020年4月3日，原告出具《告知书》。第三人交给原告存水电存折见:2020年4月13日，电费81.53元，是由原告缴纳的。以下证据是原告与第三人何锡球的往来短信。第一页:2020年3月1日，原告向第三人短信:疫情来了，租户刚来，要求房租减半。第三人:同意减租600元，3月3日21时，要到账3000元。第二页:3月5日，原告:房东你好，租户说你和他直接租房是吗?这样的话，我们之间的话就不好讲了。3月6日，原告称:房东:你好，你为了收租直接到房间强取我与租客的交易情况，违反了合同法保密义务。第三人称:我老婆刚才说了，虽然你违约，但还是给你优先权，如你有意续租，下午六点到603房去重新签合同，新的租价4200元，期限一年。原告:房东，你胁迫人疫情期间提租，我认为你是趁人之危，第三、四页都是原告讲法理，第三人不吱声。以上事实证据表明，2020年3月5日，被告在第三人上门催租时，单方面在未与原告解除合同的情况下，又与第三人订立《租房合同》，原告与第三人订立《租房合同》，违反了《合同法》第四十三条【保密义务】，被告与第三人订立合同，应先与原告结算、清理，履行《合同法》第九十二条【合同终止后的义务】合同权利义务终止，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。被告未履行【合同终止后的义务】，原告依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十二条，当事人一方违反合同法第九十二条规定的义务，给对方当事人造成损失，当事人请求赔偿实际损失，人民法院应当支持。故原告依据事实证据，无需向被告支付以上租房押金和水电押金。关于被告第二项，第三项反诉请求，依据事实和法律规定，原告无需向被告支付反诉请求。原告当庭补充如下答辩意见：1、被告与第三人称，我无权转租涉案房屋，合同到期视为合同无效，其说法没有法律依据。2、无权转租法律规定，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条明确规定超过六个月无异议，出租人以承租人未经其同意转租要解除合同，人民法院不予以支持。3、合同到期视为合同无效的说法没有法律依据，合同法第二百三十六条规定，合同期届满，承租人继续使用租赁物，出租人无异议，原租赁合同继续有效，租赁期限视为不定期租赁合同。4、不定期的租赁合同，解除合同一方，必须履行提前告知义务，法定时间为三个月。习惯性的一般是一个月，就是这两个时间要解除合同，被告与第三人，同原告解除合同都没有履行通知义务，法律规定解除合同有通知、协助或保密义务，合同法第九十二条规定。被告与第三人未履行合同保密义务，双方恶意串通，侵害了原告的租房权益。原告依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十二条规定，被告与第三人的行为，对原告产生了实际损失，原告将要求被告赔偿。 第三人针对反诉述称:1、我与原告签订的补充合同，2019年8月9日已到期。2、2月份的租金，原告一直没有交，属于违约。3月2日发短信要求原告3月5日办理退租手续。原告3月6日才支付了2月11日至3月9日的租金，本来是2月11日要交的，反复催发了很多短信，原告不理睬，我认为是原告单方的终止合同。3月4日我到出租房去看，遇到被告。才得知原告将房屋转租给被告，我认为原告的转租行为，未经我同意，违反了合同约定。4、原告起诉后，3月15日原告来到涉案房产处破坏水表电表，当时我已经报案了，损坏的价钱按照水电公司的说法是1000多元，但水电公司没有要求我支付。我认为属于隐性的损失。3月27日，原告未经法院的审理判决，就到涉案房产贴通知要求被告支付7000多元的债务。4月3日，原告再次来到涉案房产贴告通知书，经过黄贝岭派出所和新谊社区的备案，贴告示要求业主及其他人都不能进出，我到派出所了解，得知原告没有经过派出所的同意。该行为属于严重侵害业主和租客的权利，也威胁了业主和租客的正常生活和安全。进进出出的都看到这张告示，造成不良影响。我与原告之间的短信往来要收回房屋时，原告还出言恐吓。原告与被告签订的合同，电费1元/度，水费6元/方，该标准超出规定。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、原告自2013年10月起从第三人处承租涉案的深圳市罗湖区凤凰街56号1栋603号房。2016年，双方再次签订房屋租赁合同，约定租赁期限自2016年11月10日至2017年11月9日止，每月租金3300元，押金3300元。原告未经第三人同意不得转租分租。合同附件1为家具清单，显示房屋家具为空调三台、茶几两张、衣柜一个、双层木床一张、椰棕床垫一张。原告与第三人于2018年8月4日签订一份《租赁合同补充条款》，关于原告向第三人租赁上述房产事宜，因原合同期限已过，双方补充约定：租赁期限自2018年8月10日起至2019年8月9日止，租金3600元，其他合同条款不变。 二、原告于2019年2月18日与被告签订《租房合同》，将涉案房屋转租给被告，租期从2019年2月18日至2020年2月17日，每月租金4800元，被告应在当月18日前交纳租金，租房押金为5800元。附加事项：室内有空调一台，床3台。上述合同签订后，被告向原告支付了押金5800元。2020年2月17日之前的租金被告均已支付。 三、2020年2月22日，被告在微信中向原告妻子表示，疫情期间没有收入，希望能够减免半个月的租金。此后原告妻子表示愿意帮助被告向第三人申请减租。2020年3月1日，原告妻子在微信中向被告表示，先交半个月租金，再帮被告说说。被告随即通过微信向原告妻子转账2521元，为2月份的一半房租及水电卫生费121元。2020年3月3日，原告妻子在微信中向被告表示，第三人只同意免租600元，剩余房租需要被告支付。2020年3月5日，被告向原告妻子表示，双方合同已经到期，不打算继续租了，要求扣除未付房租和水电费后，退还剩余押金。原告妻子表示退房要提前半个月通知。 四、2020年3月1日，原告向第三人发送短信，称被告刚来，其生活很苦，要求减半收租。第三人于3月2日回复，主张合同已到期，原告未按时缴纳2020年2月份租金已违约，确认原合同已无法履行，即日终止合同并限于3月5日前办理退租交接；如续租，第三人同意2月减租600元，但必须于3月3日21时到账。后原告向第三人发送短信询问第三人是否直接与被告协商租赁事宜，并于3月6日发送短信指责第三人到被告处获取原告与被告的交易情况。第三人回复同意原告行使续租的优先权，如原告有意续租，可于3月6日下午6点前重新签合同，合同从3月10日起。原告于2020年3月6日向第三人支付了2020年2月10日至2020年3月9日的租金，但原告与第三人未签订新的租赁合同。 五、2020年3月15日，原告切断了涉案房屋的电力供应，并拆除了水表。2020年3月27日，原告至涉案房屋处张贴通知，要求被告向其支付房租。2020年4月3日，原告更换了涉案房屋的铁门门锁及木门门锁，并在涉案房屋处张贴告知书。被告于4月3日找人开锁，4月4日更换了两道门锁，支出开锁费300元，购买锁具及换锁费用合计1400元。 六、第三人与案外人李标标于2020年3月15日签订《房屋租赁合同》，约定李标标向第三人承租涉案房屋，租期一年，自2020年3月15日至2021年3月14日止，每月租金为4200元。被告主张李标标为其表弟，涉案房屋一直由被告实际居住。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。被告及第三人关于原被告间租赁合同无效的主张，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。被告自2019年2月即承租涉案房屋，且原告在2020年3月1日给第三人的短信中，也明确表示被告“吃的是方便面，很苦的，他叫我与你说点好话，减半收租”，第三人当时对原告的转租行为并未提出异议。因此，原告与被告签订的《租房合同》合法有效。 关于原告与第三人间的租赁关系，双方的《租赁合同补充条款》约定的租赁期限于2019年8月9日届满后，双方未签订书面合同，租赁期限变为不定期，当事人可以随时解除合同。第三人于3月2日短信通知原告，主张合同已到期，原告未按时缴纳2020年2月份租金已违约，确认原合同已无法履行，即日终止合同并限于3月5日前办理退租交接。考虑到原告实际支付租金至2020年3月9日，因此本院认定原告与第三人间的租赁关系于2020年3月9日解除，原告无权收取涉案房屋3月9日之后的租金。本院对于原告要求被告支付2020年3月9日之后租金的诉讼请求不予支持，对于原告要求收回涉案房屋使用权的诉讼请求亦不予支持。 原告与被告的《租房合同》于2020年2月17日到期后，被告继续使用涉案房屋，租赁期限变为不定期，当事人可以随时解除合同。被告迟延支付2020年2月的租金经过了原告同意，被告于3月5日向原告提出解除租赁合同亦符合法律规定，原告主张退房要提前半个月通知没有合同和法律依据。被告租金已实际支付至2020年3月3日，未付的租金、水电费金额明显低于押金，被告3月5日通知原告，要求从押金中抵扣未付租金及水电费的主张符合通常的交易习惯。综上，被告不存在违反《租房合同》约定的情形，对于被告要求退还5800元押金的诉讼请求本院予以支持，对于原告要求不退还押金的诉讼请求不予支持。但由于被告实际一直居住在涉案房屋，因此2020年3月4日至2020年3月9日的租金（4800÷30×6天=）960元及2020年3月的水电费、卫生费共计139元应从押金中扣除。即原告应退还被告押金（5800-960-139=）4701元。 在原告收到被告要求解除合同的通知时，原告与被告间的租赁合同已经解除，本院对原告要求解除与被告的租赁合同的诉讼请求不作处理。本院对于原告要求确认被告违法占用涉案房屋的诉讼请求不予支持。原告未提供证据证明涉案房屋内的热水器、席梦思床、衣柜、沙发、茶几等家具归其所有，登记做备案的诉讼请求亦于法无据，本院不予支持。原告关于证实被告与第三人签订的租赁合同的诉讼请求于法无据，本院亦不予支持。 原告切断涉案房屋的水电供应、更换门锁的行为于法无据，侵害了房屋实际居住人被告的合法权益，被告有权要求原告赔偿其损失。但被告主张的误工费未提交相应证据证明，精神损失费没有法律依据，本院均不予支持。被告主张的开锁费及换锁费用本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十条，《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、驳回原告吴有春的全部诉讼请求； 二、原告吴有春应于本判决生效之日起十日内退还被告张华文押金4701元； 三、原告吴有春应于本判决生效之日起十日内向被告张华文支付开锁费300元、换锁相关费用1400元； 四、驳回被告张华文的其他诉讼请求。 如果原告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费64元，由原告负担。反诉费60元，由原告负担25元，被告负担35元。被告已预交的25元，由本院予以退回。原告应在本判决生效之日起十日内向本院缴纳反诉费25元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。 审判员  李乾 二〇二〇年六月三十日 本件与原本核对无异 尹丹荔 书记员 柏榕楠