北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初8782号原告（反诉被告）：韩秀玲，女，1953年12月16日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：沈满章，北京市汇源律师事务所律师。被告（反诉原告）：赵素香，女，1966年5月11日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：傅崇瑞，北京市博昌律师事务所律师。原告韩秀玲与被告赵素香房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月12日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理，原告韩秀玲及委托诉讼代理人沈满章、被告赵素香及委托诉讼代理人傅崇瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩秀玲提出诉讼请求：1、请求判令解除不固定期房屋租赁合同关系，被告将西城区XX号(外院东房北数第2间)及附属物(自建厨房)返还给原告;2、请求判令被告支付2018年2月15日至腾空房屋之日的房屋租金，按每月1200元计算;3、诉讼费由被告承担。事实和理由：北京市西城区XX号(外院东房北数第2间)房屋的产权人是杜马氏与其子杜麟绂、杜麟鲁、女儿杜纫芬四人共有,属于1984年落实政策发还个人的私房,当时四产权人及配偶均已去世,继承人没有及时办理房屋所有权证。现在该房属于杜麟绂的子女杜香奎、杜香泗、杜香云;杜麟鲁的子女杜香桂(女)、杜香和(女)、杜辉(女)、杜立(女)、杜凯、杜健;杜纫芬的女儿张承德、张保坤共同所有。全体房屋共有人委托原告韩秀玲(杜香云之妻)对该房屋行使管理、出租、收取租金、处理各种纠纷等权利。原告依据房屋共有人的授权,2009年2月15日与被告签订《房屋租赁合同》,租期两年,至2011年2月14日终止,合同约定房屋月租金500元,每季缴纳一次,每次提前七天缴纳，合同第五条第1项要求:乙方(指被告)如果拖欠租金,应按中国人民银行延期付款的规定向甲方偿付违约金,乙方如拖欠租金达壹个月以上,甲方可以收回出租之房屋。合同签订以后,期满没有续签合同,被告仍交租金,原告仍然收取,经双方口头协商租金有所调整。2017年5月15日租金调整为每月1200元。被告交纳租金至2018年2月15日后不再交纳。经多次催交无效,原告数次要求与其解除合同、腾退房屋遭到被告拒绝,经多次协商不能达成一致。依据《合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同”的规定,和西城区房屋管理局已经口头、书面通知原告对该房解危修缮、原告孙辈入学需使用该房等实际情况,现诉至人民法院,要求解除与被告的租赁合同关系,以维护原告的合法权利。被告赵素香辩称，不同意原告诉讼请求。不同意解除合同，双方签署的是附条件的解除合同（合同第五款第4项），外面的墙挡着沙发，致使我的沙发搬不出去。还有厨房问题，厨房是被告自建的，是放蜂窝煤的棚子。双方就赔偿的数额不能达成一致的情况下合同不能解除。被告（反诉原告）赵素香提出诉讼请求：1、判令原告向被告支付煤改电报销费用1983.5元；2、判令原告向被告支付邻居高建筑遮阳挡风损失费1万元；3、判令原告向被告支付暴风雨砸坏房屋维修房屋费和因此所造成的地板、沙发损失6000元，如果对方不赔偿则我方自行恢复成改造前的状况；4、判令原告向被告支付改造后窗户费2000元，如果对方不赔偿则我方自行恢复成改造前的状况；5、判令原告拆除墙壁以便被告搬走沙发；6、判令原告退还被告从2017年5月至2020年6月的房租金差额7450元。7、判令原告向被告支付厨房建设维修和增值7500元。8、因原告未告知涉案房屋是危房要求赔偿精神损失5000元。事实理由：同本诉答辩意见。原告（反诉被告）韩秀玲辩称，双方书面合同早已于2011年2月14日到期，到期后未签订书面合同，是口头合同，形成无固定期合同，我方书面告知并起诉通知合同解除。第一项诉讼请求，自从2009年煤改电开始每年让被告从租金中扣除300元供暖费，直到2018年2月之后被告未交租金，被告主张的钱应该从未交租金中抵扣，我方同意被告抵扣1983.5元煤改费用。第二项建筑遮阳费没有这个约定，我方没有收到任何补助，这项请求没有事实和法律依据。第三、四项关于房屋维修诉讼请求，我方不清楚暴风雨是哪年发生的，改造窗户是被告居住时发生的费用，和我方无关。因被告未出示相关证据我方不同意诉讼请求。第三项同时认为树木归园林部门管，如因树木原因造成房屋损坏，应当由园林部门赔偿，即使被告确实支付该款项，但依被告所述该损失发生在2016年至今四年被告从未主张，已经超过诉讼时效。第四项认为窗户是国家改造背街小巷时统一维修的。对于三、四条的恢复原状请求不同意，被告的反诉请求等于破坏房屋。第五项反诉请求，关于拆墙的问题我方同意，并且在法院诉讼期间经法院主持下已经拆除。第六项没有法律依据合同依据，双方已经就房屋的价格进行了约定并实际履行。2018年2月后被告未交房租确要求原告返还房租至2020年6月与事实不符。第七项认为厨房属于原告，收取厨房在内的租金从2011年2月开始，是双方已经达成合意的，被告要求返还无依据，由于被告确实因为加盖厨房作出了劳务付出，我方愿意从被告未付租金中抵扣7500元作为对被告劳务的补偿。对于该自建厨房我方也不要，被告可以拆除。第八项不同意，无事实和法律依据，首先该房屋只是存在安全隐患并不是危房，原告要求被告自2017年腾房被告至今未腾房，故不能对房屋进行维修的责任不能归责于原告。被告在证据中承认该房屋不是危房，与被告的反诉请求自相矛盾。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：北京市西城区XX号(外院东房北数第2间)房屋的产权人是杜马氏与其子杜麟绂、杜麟鲁、女儿杜纫芬四人共有,属于1984年落实政策发还个人的私房,当时四产权人及配偶均已去世,继承人没有及时办理房屋所有权证。现在该房属于杜麟绂的子女杜香奎、杜香泗、杜香云;杜麟鲁的子女杜香桂(女)、杜香和(女)、杜辉(女)、杜立(女)、杜凯、杜健;杜纫芬的女儿张承德、张保坤共同所有。全体房屋共有人委托原告韩秀玲(杜香云之妻)对该房屋行使管理、出租、收取租金、处理各种纠纷等权利。2009年2月15日，原、被告签订《房屋租赁合同》,租期两年,自2009年2月15日至2011年2月14日终止,合同约定房屋月租金500元,每季缴纳一次。合同到期以后,双方未续签书面合同。被告仍交租金,原告仍然收取。期间，双方银行流水显示租金进行了数次调整，自2017年5月15日后，租金按每月1200元支付。被告交纳租金至2018年2月15日。双方微信记录中显示，2016年夏，因暴风雨导致涉案房屋屋顶损坏，但就损失及维修费用问题，双方未进行协商。2008至2009年间，被告在涉案房屋接邻土地上自建加盖了小厨房一间。庭审中，原告表示愿意补偿被告劳务费用7500元，亦同意被告拆除该自建房屋。诉讼期间，被告主张原告在涉案房屋前加盖的墙阻碍其搬移沙发。经本院主持，原告将涉案房屋前加盖的墙拆除，被告对此不持异议，并撤回要求原告拆除该墙壁的诉讼请求。被告主张原告退还煤改电补贴1983.5元，原告对此不持异议。2015年5月27日，西城区房屋管理局下发解危通知书，认为涉案房屋存在木结构糟朽安全隐患，要求原告采取解危措施，期间严禁使用。被告表示其从未收到该通知，在诉讼中，因原告将该通知作为证据使用，始知晓房屋存在木结构隐患。2017年8月14日，原告通知被告要求解除合同，但双方未协商一致，直至2018年2月15日，原告拒收被告房租。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。该租赁合同到期后，双方未签订书面租赁合同，双方间形成不固定期房屋租赁合同关系。对于不固定期房屋租赁合同关系，双方均可随时解除。2018年2月15日，原告拒绝收取被告新一期房屋租金的行为，作出了解除合同的意思表示，该意思表示发生解除合同的效力，故本院确认双方间不固定期房屋租赁合同关系自2018年2月15日解除。同时，本院对于原告要求被告交还房屋的诉讼请求予以支持。对于租金标准。从双方支付租金的银行流水中，可以推定双方间租金的上涨实为双方协商一致的结果，自2017年5月15日后，双方租金按每月1200元支付。本院确认双方自2017年5月15日后，已经协商一致租金变更为每月1200元。现被告要求原告退还租金差额无事实及法律依据，本院不予支持。被告在原告明确表达了解除租赁合同的意思后，继续使用涉案房屋，应当按照租金标准每月1200元支付占用费。故本院对于原告要求被告自2018年2月15日至交还房屋之日按租金每月1200元支付费用的诉讼请求予以支持。对于自建厨房，其无规划手续，应当拆除。庭审中，原、被告均同意由被告拆除自建厨房，本院对此不持异议。被告应当将自建厨房拆除后，将涉案房屋交还原告。原告自愿补偿被告劳务费用7500元，本院不持异议。对于煤改电补贴，双方对于数额不持异议。原告亦同意给付被告煤改电补贴1983.5元，本院亦不持异议。被告反诉要求原告支付邻居高建筑遮光挡风损失，邻居建设建筑与原告无关，被告自愿在涉案房屋内承租居住，其向原告主张损失无事实及法律依据，本院不予支持。被告反诉主张暴风雨造成房屋损坏费用，但其在房屋损坏后未主张该费用，且被告未出示其维修花费的证据，本院对其反诉请求不予支持。被告反诉主张更换窗户费用，但未出示证据，且其装修行为在合同到期后利益已经用尽。本院对该项反诉请求不予支持。本院同时指出，合同解除后，被告应当按现状交付涉案房屋（自建厨房除外），其在反诉请求中主张自行将上述维修和更换部分拆除，属于对房屋的破坏，该主张无事实及法律依据，且不符合民法的诚实信用原则，若被告对房屋进行上述破坏行为，原告可以另行主张权利。对于被告主张退还房租差额及厨房租金，其给付租金的行为为双方意思表示的一致，被告的该项诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。但原告自愿给予厨房劳务补偿，本院不持异议。精神损失，不属于合同法规定的责任承担方式，被告的该项反诉请求无事实及法律依据，本院亦不予支持。且被告未举证证明涉案房屋在使用过程中因木结构糟朽产生的现实危险，其主张无事实依据。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认韩秀玲与赵素香就西城区XX号(外院东房北数第2间)房屋的不固定期房屋租赁合同关系于2018年2月15日解除；二、自本判决生效之日起七日内，赵素香将西城区XX号(外院东房北数第2间)房屋腾空返还韩秀玲;三、自本判决生效之日起七日内，赵素香给付韩秀玲2018年2月15日至腾空交还房屋之日的房屋租金（占用费），按每月1200元计算；四、自本判决生效之日起七日内，韩秀玲给付赵素香煤改电费用1983.5元；五、自本判决生效之日起七日内，韩秀玲给付赵素香自建厨房劳务费用7500元；六、驳回韩秀玲的其他诉讼请求；七、驳回赵素香的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费640元，由被告赵素香负担元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费798元，由原告韩秀玲负担190元（于本判决生效后七日内交纳），由被告赵素香负担608元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期届满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审 判 员 韩楠二〇二〇年八月三日法官助理 苏静书 记 员 高雅书 记 员 郭欣