陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书 （2020）陕01民终2639号上诉人（原审被告）：胥婷婷，女，1980年6月12日出生，汉族，西安龙正企业信息咨询服务有限公司职员，住西安市莲湖区。被上诉人（原审原告）：刘宏斌，男，1975年1月26日出生，汉族，自由职业者，住西安市未央区。上诉人胥婷婷因与被上诉人刘宏斌房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初13971号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。胥婷婷上诉请求：撤销一审判决，改判驳回刘宏斌的诉讼请求或发回重审。事实和理由：刘宏斌和南京乐伽公司所签订的房屋租赁合同系单独的法律关系，对胥婷婷没有约束力，刘宏斌应该向南京乐伽公司主张权利。刘宏斌与南京乐伽公司签订的房屋租赁合同与胥婷婷和南京乐伽公司签订的房屋出租委托代理合同中相关约定不符，该合同约束刘宏斌和南京乐伽公司，而不能约束胥婷婷。胥婷婷作为房屋的所有权人，因南京乐伽公司不按约定交纳房租而收回房屋的私力救济行为是合法的。南京乐伽公司的行为已涉嫌犯罪，被调查中，该案件不仅仅是普通的民事案件。刘宏斌辩称：本案事实是胥婷婷委托南京乐伽公司代为出租其房屋，在其与南京乐伽公司签订租赁合同时南京乐伽公司出示了胥婷婷的授权委托书。其与南京乐伽公司签订的合同未超出胥婷婷的授权范围，且在租赁合同甲方身份注明乐伽公司是管理人。本案其起诉胥婷婷完全正确。其将租金交给南京乐伽公司，是因为胥婷婷全权委托南京乐伽公司收取，有胥婷婷的授权委托书为证。胥婷婷和南京乐伽公司签订的房屋出租委托代理合同中相关约定与房屋租赁合同与不符，胥婷婷应该找南京乐伽公司解决。胥婷婷在其足额缴纳房租、押金等各项费用，合法使用房屋的情况下，强行破坏门锁、强行闯入住宅的行为性质恶劣。至于胥婷婷提到的南京乐伽公司暴雷一事，其也是受害者，一审法院已经考虑到这个情况，驳回了其要求支付违约金及换锁给其造成损失的诉讼请求。一审判决应予维持。刘宏斌向一审法院起诉请求：1.胥婷婷退还刘宏斌支付的位于西安市XX路XX园XX号XX号楼XX单元XX房XX房租3675元及押金2005元，剩余电费198元，剩余燃气费98元，剩余物业费496.71元，剩余水费51.8元，因其突然强行换锁给刘宏斌造成直接经济损失（8月1日当晚住宿费150元），按合同约定的违约金4010元，共10684.51元。2.判决该LJGYZF07004789号房屋租赁合同终止；3.胥婷婷承担本案一切诉讼费用。一审法院认定事实，2019年3月15日胥婷婷和案外人葛某某与案外人南京乐伽商业管理有限公司西安分公司（以下简称“乐伽西安分公司”）签订了《房屋出租委托代理合同》一份，胥婷婷和案外人葛某某将其共同所有的位于陕西省西安市莲湖区XX路XX段XX园XX号XX号房屋委托给案外人乐伽西安分公司代为出租并办理与承租人之间的洽商、联络事宜，代为签署、变更或解除房屋租赁合同，代为向承租人收取租金、押金、定金等相关费用，监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务，出租代理期限自2019年3月16日至2022年4月15日，租赁用途为居住或办公，委托人应于2019年3月16日前将房屋交付给案外人乐伽西安分公司，自交付房屋之日起至2019年4月15日为房屋空置期，期间乐伽西安分公司不承担房租，房屋交付时，乐伽西安分公司向委托人垫付押金2500元，租金每月2500元，乐伽西安分公司按季度支付租金，第一次支付租金时间为2019年4月16日。合同签订后，胥婷婷将房屋交付乐伽西安分公司。2019年3月24日刘宏斌与乐伽西安分公司签订《房屋租赁合同》一份，约定乐伽西安分公司作为管理人将上述房屋出租给刘宏斌，租期自2019年3月25日至2020年3月24日止，租赁房屋用于自住或民宿，押金2005元，月租金为2005元，每半年支付一次房租。该合同在甲方处写明“受房屋出租人委托”。合同签订后，乐伽西安分公司将涉案房屋交付刘宏斌使用。刘宏斌向乐伽西安分公司支付押金2005元及半年租金12030元，共计14035元，另向乐伽西安分公司支付水费92元、燃气费157元、电费80元。2019年8月1日胥婷婷以乐伽西安分公司未支付其第二季度房租为由更换涉案房屋门锁，将房屋收回，此后刘宏斌无法使用该房屋。胥婷婷收回房屋时与刘宏斌确认涉案房屋水费剩余51.8元。现刘宏斌要求解除租赁合同并退还相应租金、押金、水电气费，赔偿经济损失及违约金，胥婷婷仅同意返还物业费、电费、燃气费，故刘宏斌诉至一审法院，形成诉讼。一审法院认为，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。本案中，胥婷婷与案外人乐伽西安分公司签订《房屋出租委托代理合同》，约定由乐伽西安分公司代表胥婷婷出租房屋，签署、变更或解除房屋租赁合同并向承租人收取租金、押金、定金等相关费用，该合同系委托合同，胥婷婷系委托人，案外人乐伽西安分公司系受托人。受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，乐伽西安分公司与刘宏斌签订《房屋租赁合同》的行为并未超出胥婷婷的授权范围，且《房屋租赁合同》在甲方身份处注明乐伽西安分公司系管理人，受房屋出租人委托，故刘宏斌在与乐伽西安分公司签订租赁合同时知道受托人与委托人之间存在代理关系。因此，《房屋租赁合同》直接约束刘宏斌和胥婷婷。当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，胥婷婷在租期内更换门锁，强行收回房屋，导致刘宏斌无法使用租赁的房屋，《房屋租赁合同》的目的无法实现，现刘宏斌要求解除《房屋租赁合同》符合法律规定，应予支持。合同解除后尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，《房屋租赁合同》解除后，胥婷婷应返还刘宏斌未使用部分的租金，即2019年8月2日至2019年9月24日的租金，共计3542元；胥婷婷应返还刘宏斌押金2005元。胥婷婷对刘宏斌主张的返还剩余物业费496.71元、电费198元、燃气费98元无异议，予以支持。双方对剩余水费存在分歧。刘宏斌提交的交接清单显示刘宏斌在乐伽西安分公司向其交付房屋时已向乐伽西安分公司支付水表内剩余水费92元，刘宏斌、胥婷婷之间的聊天记录显示胥婷婷在收回房屋时水表内剩余水费51.8元，故胥婷婷应返还刘宏斌水费51.8元。胥婷婷辩称其将房屋交付给乐伽西安分公司时水费为100元，刘宏斌应补缴水费48.2元，该费用系胥婷婷与案外人乐伽西安分公司之间的纠纷，本案不予处理，胥婷婷可通过其他途径解决纠纷。刘宏斌要求胥婷婷赔偿经济损失150元，并未提交相关证据证明，本案不予支持。刘宏斌要求胥婷婷支付违约金4010元，考虑到刘宏斌、胥婷婷之间产生纠纷系因乐伽西安分公司收取胥婷婷租金后未支付给刘宏斌，刘宏斌收回房屋系为了减少损失，并不存在违约的故意，故对刘宏斌该项诉讼请求本案不予支持。综上所述，对刘宏斌的诉讼请求支持胥婷婷退还刘宏斌押金2005元、房租3542元、电费198元、燃气费98元、物业费496.71元、水费51.8元，共计6391.51元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第三百九十六条、四百零二条规定，判决：一、被告胥婷婷于本判决生效后十日内返还原告刘宏斌押金2005元、房租3542元、电费198元、燃气费98元、物业费496.71元、水费51.8元，共计6391.51元；二、驳回原告刘宏斌其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费67元（刘宏斌已预交），由胥婷婷承担40元，于付上款时一并给付刘宏斌，剩余27元由刘宏斌承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。” 第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”本案中，胥婷婷与案外人乐伽西安分公司签订《房屋出租委托代理合同》，约定由乐伽西安分公司代表胥婷婷出租房屋，签署、变更或解除房屋租赁合同并向承租人收取租金、押金、定金等相关费用，该合同系委托合同，胥婷婷系委托人，案外人乐伽西安分公司系受托人。乐伽西安分公司与刘宏斌签订《房屋租赁合同》的行为并未超出胥婷婷的授权范围，且《房屋租赁合同》在甲方身份处注明乐伽西安分公司系管理人，受房屋出租人委托，故刘宏斌在与乐伽西安分公司签订租赁合同时知道受托人与委托人之间存在代理关系。因此，《房屋租赁合同》直接约束刘宏斌和胥婷婷。当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，胥婷婷在租期内更换门锁，强行收回房屋，导致刘宏斌无法使用租赁的房屋，《房屋租赁合同》的目的无法实现，现刘宏斌要求解除《房屋租赁合同》符合法律规定，应予支持。合同解除后尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，《房屋租赁合同》解除后，胥婷婷应返还刘宏斌未使用部分的租金，即2019年8月2日至2019年9月24日的租金，共计3542元；胥婷婷应返还刘宏斌押金2005元。胥婷婷对刘宏斌主张的返还剩余物业费496.71元、电费198元、燃气费98元无异议，予以支持。双方对剩余水费存在分歧。一审法院依据刘宏斌提交的证据胥婷婷在收回房屋时水表内剩余水费51.8元，胥婷婷应返还刘宏斌水费51.8元，并无不当。综上所述，胥婷婷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由胥婷婷负担。本判决为终审判决。  审 判 长  陈   平审 判 员  李   刚审 判 员  陈   帅 二〇二〇年八月十一日 书 记 员  李   伟  1