江苏省新沂市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0381民初1329号原告：连江，男，1968年6月10日出生，住新沂市。被告：姜素香，女，1962年1月14日出生，住新沂市。委托诉讼代理人：程兆友（系姜素香丈夫），住新沂市。委托诉讼代理人：陆艳丽，新沂市盛元法律服务所法律工作者。被告：姜素珍，女，1945年10月7日出生，住新沂市。委托诉讼代理人：连峰（系姜素珍的丈夫），住新沂市。原告连江与被告姜素香、姜素珍排除妨害纠纷一案，本院于2020年3月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月20日公开开庭进行了审理。后因案件疑难复杂，转为普通程序，于2020年9月7日公开开庭进行了审理。原告连江，被告姜素香及其委托诉讼代理人程兆友、陆艳丽，被告姜素珍及其委托诉讼代理人连峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。连江向本院提出诉讼请求：判令姜素香清空并搬出连江所有的位于江苏省新沂市的房屋（瓦屋三间、堂屋前瓦屋一间及院落，房产证号私有权021079号，以下称涉案房屋），并要求姜素珍予以协助。事实和理由：涉案房屋坐落于新沂市，系连江个人房屋。连江以前因工作原因搬到新沂市市区居住，并将该房屋交给母亲姜素珍管理和使用。六七年前连江发现姜素香在该房屋居住，便询问姜素珍，姜素珍称其将该房屋借给姜素香临时居住使用。因姜素香、姜素珍与连江存在特殊关系，故连江一直默认房屋借给姜素香居住使用。现在随着年龄的增长，连江准备到老家生活，但连江在2019年秋天找姜素香要求搬出涉案房屋时，姜素香称涉案房屋早已由姜素珍出售给姜素香，但经与姜素珍联系，姜素珍否认其将涉案房屋出售之事。因涉案房屋事实上已被姜素香占有、使用，故连江起诉要求姜素香排除妨害，搬出涉案房屋，另因该房屋实际由姜素珍出借给姜素香使用，故要求姜素珍予以协助。姜素香辩称，姜素香不应腾空位于新沂市院落，更不应将房屋交付给连江，该房屋系姜素香以13000元售价购买而得。理由为：1.1996年6月3日，连江的父亲连峰与姜素香丈夫程兆友签订位于新沂市家宅前屋三间的房屋（位于涉案房屋东边三间及前屋三间）买卖契约，售价为14000元，在该协议中写到本宅一套共六间，东西边中间有院墙，后堂屋后山墙属两家所有，今后如一方需要建房不准拆山墙，另建山墙如同时进行建房仍可用一山墙。签订协议时程兆友把购房款付清，连峰将该房屋及房产证、土地使用证交付给程兆友，程兆友一家于当年入住至今。2.1996年8、9月份，因姜素香家有三名子女，姜素香便与姜素珍商量，后姜素珍同意把西边的三间房屋及前屋、院落即涉案房屋亦出售给姜素香，双方谈好房款价格为10000元。姜素香将购房款交付给姜素珍后，姜素珍称西边涉案房屋房产证名字为连江，买房手续等材料以后再送来给姜素香。姜素香购买涉案房屋后便让姜素珍告知连江将家里家具等东西拉走。之后连江妻子过来将东西拉走，姜素香随之便搬进该房屋居住，后连江又过来将其种植的盆景拉走。连江与其妻子均未提过不出售该房屋，之后连江妻子还跟姜素香称涉案房屋以10000元出售价格太低，姜素香为此又另给付连江妻子3000元购房款。2012年，姜素香对东西六间房屋进行整体装修，当时姜素珍还在现场称装修不错。连江及姜素珍自涉案房屋出售后至今从未主张房屋未出售，且连江及其他所有亲戚对涉案房屋及东边三间房屋均出售给姜素香的事实都知情。3.2007年5月20日，新沂市国土资源局马陵山国土资源所将六间房屋及院落全部确权至姜素香丈夫程兆友名下，故连江手中持有的房产证在涉案土地确权至程兆友名下时就已失效，且在对涉案房屋所在土地进行确权时，连江及其父母亦未进行阻拦，亦从始至终未提过房屋不卖之事。综上，连江早已对涉案房屋的买卖进行了追认，姜素香通过购买取得该房屋的行为符合善意取得规定的条件，且该房屋买卖行为已经过20年，请求法院驳回连江的诉讼请求。姜素珍辩称，1.姜素珍并未将涉案房屋出售给姜素香。姜素珍仅在1996年将涉案房屋东边六间房屋（东面堂屋三间以及前屋三间）卖给姜素香，但该六间房屋不包括连江的涉案房屋，连江的涉案房屋系西边三间，姜素珍当时只卖给姜素香东边一半房屋，西边一半房屋并未出售。如果说姜素珍把西边连江的涉案房屋也卖给姜素香，也应该会签订合同，也应该会有收取房款的收条。2.因当年姜素香称其儿子需要结婚，家中房屋不够用，让姜素珍将涉案西边三间房屋借给其使用，在姜素珍同意后，姜素香对涉案房屋进行了装修，故涉案房屋系姜素珍出借给姜素香使用，并未出卖给姜素香。3.关于土地部门确权之事，因土地部门对涉案房屋所在土地进行确权时并未告知连江，故连江将就涉案房屋所在土地确权之事另案主张权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及其提交的证据，本院认定事实如下：姜素香与姜素珍系姐妹关系，连江系姜素珍的儿子。涉案房屋位于新沂市，现连江以涉案房屋系其个人所有为由起诉要求姜素香腾让房屋。庭审中，连江为证明涉案房屋系其个人所有，向法庭提交了《村镇房屋所有权证》及《集体土地建设用地使用证》各一份。其中《村镇房屋所有权证》中载明的涉案房屋为一层三间砖木结构房屋，房屋建筑面积为55平方米，并载明填发机关为“新沂市房地产登记发证办公室”，填发日期为92年12月2日；《集体土地建设用地使用证》载明涉案房屋所在地位于，地号为404-02-13-30，用地面积为282.8㎡，用途为住宅，填发时间为1994年11月，填发机关为新沂市土地管理局。姜素香质证认为连江所举的上述证据虽能证明涉案房屋原为连江所有，但该房屋在1996年已出售给姜素香，连江所举的上述房屋所有权证已经失效，而涉案房屋所在土地在2007年已被重新确权登记在程兆友名下，据此可以证明涉案房屋系程兆友所有。姜素香为证明其诉讼主张，向本院提交了其与姜素珍的通话录音一份及自来水安装证明、江苏省电力公司通用机打发票各一份，并申请证人姜某,4、季某,4出庭作证。在姜素珍所举的其与姜素珍通话录用中，姜素珍承认曾收取过姜素香购买涉案房屋所支付的10000元购房款，但称“人说这是俺老的给他一套房子，你凭什么当家卖给人的”，连江在庭审中认可该段录音系其母亲姜素珍与姜素香的通话。姜素香提交的上述电力公司发票中显载明“用电户名：程兆友，身份证号：，此用户现在由马陵山镇罗庄南1号配变供电，本张核查发票电费日期为2006年2月份”。姜素香申请出庭的证人姜某,4系姜素香哥哥、姜素珍弟弟，即为连江的舅舅，姜某,4出庭作证的主要内容为：“在二三十年前，姜素珍作为老大，便劝说姜素香将其老家房子卖掉买姜素珍房子，后姜素香将自己老家房子卖了，先从姜素珍处以14000元购买了东边三间堂屋及三间前屋，过了不久，姜素珍又将其西边三间即涉案房屋以13000元出售给姜素香，先交付的10000元（其中有1000元系姜某,4出借给姜素香），故涉案房屋出售给姜素香属实，在那个年代，没有看重农村宅基地的重要性，且都去市区工作，而且那时购买涉案房屋的价格也不过如此，现连江反悔再提起诉讼的行为让姜某,4感到寒心”。另查明，1996年6月3日，连峰与程兆友签订《房屋买卖契约》一份，连峰将位于涉案房屋东边的三间堂屋及家宅三间前屋（该房屋所有权证登记在连江弟弟连营名下）以14000元出售给程兆友。约定“车宅一套共6间，东西边有院墙外边50公分滴水南边墙外有一米多滴水，北边后墙外由一米5滴水，西边前屋以西山墙为界，外边无滴水，后堂屋系山墙属二家所有，今后如乙方需要建房不准拆山墙另建山墙，如同时进行建房仍可用一山墙”。2020年6月16日，本院依职权对涉案房屋进行了现场勘验，现涉案房屋与东边三间堂屋均已被重新装修，东西六间堂屋前的走廊已打通为一条通透走廊，东西两边的院子间已无院墙，现为一个东西连通的大院子。双方均认可涉案房屋目前样子系由姜素香装修而成。再查明，2007年1月11日，新沂市人民政府作出《关于加强房产登记管理的通告》，通告主要内容为：一、市房产管理局负责全市产权、产籍管理。自本通告发布之日起，各镇政府现存有的原“新沂市房地产登记发证办公室”印制的村镇房屋产权证停止发放，并由市房产管理局负责收回。二、凡持有“新沂市房地产登记发证办公室“核发的房屋产权证的单位和个人，在本通告发布之日起三个月内，持该产权证和其他相关证明文件，到市房产管理局重新办理房屋产权登记，逾期不重新办理登记的，所持有的房屋产权证自动失效。2007年5月20日，新沂市国土资源局对位于马陵山镇王庄村罗庄组10号的土地进行了测量，并制作了地籍调查表，该地籍调查表中载明土地使用者为程兆友。庭审中双方均认可该地籍调查表中载明的宗地四至包含了涉案房屋及上述东边三间堂屋、家宅三间前屋以及院落所在的所有土地。2008年5月20日，新沂市人民政府作出土地登记审批表，同意将位于马陵山镇王庄村罗庄组10号的382.24平方米土地注册登记在程兆友名下，并于2008年5月21日同意注册登记颁发证书。本院认为，善意取得是指无处分权人将不动产或者动产转让给受让人，受让人是善意的且付出合理的价格，依法取得该不动产或者动产的所有权。本案中，首先，根据姜素珍与姜素香的通话录音内容及姜某,4的证人证言，可以证实涉案房屋曾系姜素珍出售给姜素香。虽然涉案房屋登记在连江名下，但姜素珍系连江的母亲，姜素珍在出售涉案房屋给姜素香前，已将该房屋东边三间堂屋及前屋以14000元价格出售给姜素香，而根据双方庭审陈述及所举证据可知，涉案房屋东边三间堂屋及三间前屋系登记在姜素珍的小儿子即连江弟弟连营名下，故姜素香在姜素珍再向其出售涉案房屋时，相信姜素珍亦有权利处分涉案房屋在情理之中，据此可以认定姜素香在从姜素珍处购买涉案房屋时是善意的。其次，根据姜素珍与姜素香的通话录音内容，可知姜素珍当初实际收取了姜素香10000元，而根据涉案房屋所在位置、当时的房价市场行情以及涉案房屋东边三间堂屋、三间前屋的14000元出售价格，姜素香在当时就涉案房屋向姜素珍支付10000元价款应认定为支付了合理对价。最后，根据姜素香提交的电力公司机打发票可知，涉案房屋最迟在2006年2月份就已交付给姜素香使用，之后又由姜素香一家进行了重整装修，且目前仍由姜素香一家居住使用。连江虽提交《村镇房屋所有权证》及《集体土地建设用地使用证》以证明涉案房屋属其所有，但根据2007年新沂市人民政府作出《关于加强房产登记管理的通告》内容，可知连江现持有的《村镇房屋所有权证》早已失效，2008年5月21日，涉案房屋所在土地又被新沂市人民政府审批注册登记发证在姜素香的丈夫程兆友名下，故连江单独所举的《村镇房屋所有权证》及《集体土地建设用地使用证》并不足以证实其在2008年5月21日后对涉案房屋仍享有所有权。综上，可以认定姜素香已基于善意取得方式获得了涉案房屋的所有权，故本院对连江要求姜素香清空并搬出位于江苏省新沂市的房屋（西边瓦屋三间、堂屋前瓦屋一间及院落）的诉讼请求，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回连江的诉讼请求。案件受理费80元，由连江负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  陈冬丽人民陪审员  徐敏玲人民陪审员  李青海二〇二〇年九月十四日书 记 员  沈俊宪