铜川市耀州区人民法院   民事判决书      (2020)陕0204民初84号   原告：陕西鑫鸿辉物业管理有限公司，住所地：陕西省西安市长安区。   法定代表人：刘铜建，该公司执行董事。   委托诉讼代理人：梁安，陕西兰天律师事务所律师。   委托诉讼代理人：杨平娥，陕西兰天律师事务所律师。   被告：刘向阳，男，1970年12月07日出生，汉族，住铜川市新区。   委托诉讼代理人：王文学，西部法制报法律服务所法律服务工作者。   原告陕西鑫鸿辉物业管理有限公司（以下简称鑫鸿辉公司）诉被告刘向阳物权确认纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告鑫鸿辉公司的委托诉讼代理人杨平娥，被告刘向阳的委托诉讼代理人王文学到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   原告鑫鸿辉公司诉称，请求人民法院依法判令：一、确认铜川XX广场XX中心XX房屋归原告所有，原告系该房屋所有权人。二、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年12月16日原告与被告刘向阳签订了商品房买卖合同。合同签订后，被告刘向阳没有实际履行支付房款义务，不仅未支付原告案涉房屋首付款，也没有按期足额偿还按揭贷款，导致银行从原告账户扣划案涉房屋的按揭贷款，进而导致原告房屋买卖合同目的无法实现，后原告依照合同约定，向铜川市仲裁委员会申请解除与被告签订的房屋买卖合同。经审理铜川市仲裁委于2019年3月8日作出（2018）铜仲裁决字第62号仲裁裁决书，解除原告与被告刘向阳之间合同编号为201512160006号商品房买卖合同，现该裁决已合法送达生效，被告刘向阳申请撤销被驳回。综上，原告是铜川市XX广场XX中心XX房屋的合法所有权人，刘向阳对该房屋不享有任何权利，现原告为维护其合法权益，特依据《民诉法》规定向贵院起诉，敬请判如所请。   原告鑫鸿辉公司提交以下证据以支持其诉讼请求：   一、商品房买卖合同（预售），证明：1、2015年12月16日原告与被告刘向阳签订了书面的商品房买卖合同的事实。合同对房屋价款、位置面积、房款支付、违约责任、争议解决等有明确约定。合同第八条一款（2）明确约定买受人逾期60日支付房款的，出卖人有权解除合同，并有权要求买受人承担累计应付款10%的违约金。合同附件四第三条明确约定以贷款方式付款的买受人逾期付款超过三次以上的，出卖人作为保证人归还了银行贷款本息的保证人，有权终止合同收回房屋，且已付房款不予退还。2、该合同是双方当事人真实自愿下签订的，是合法有效的。涉案房屋是基于商品房买卖合同进行的预售备案登记，并非以房抵债进行预告登记。3、在合同履行过程中被告刘向阳严重违约，未按约定支付房款，导致合同目的无法实现，原告依约有权解除双方所签的商品房买卖合同。4、该合同第二十九条明确约定本合同及附件共25页，合同附件与本合同具有同等法律效力，故合同附件四第三条的约定对原告与被告刘向阳具有约束力，原告据此约定申请解除了商品房买卖合同收回房屋，应予以支持。   二、个人住房（商业用房）按揭借款合同，证明：1、被告刘向阳及其妻子王某某为购买铜川新时代商贸中心12幢16层01602号房屋共同向铜川市印台区XX社贷款1700000元，借款期限为120个月，原告为该笔借款承担阶段性连带保证责任。被告刘向阳逾期付款的，贷款银行有权利从原告的保证金账户中扣划案涉房屋的按揭贷款。2、刘向阳签订按揭贷款合同及清偿部分款项的事实证明原告与刘向阳双方签订房屋买卖合同真实有效的，且双方是基于买卖合同进行的预售备案登记，并非以房抵债。3、被告刘向阳逾期清偿案涉房屋贷款的，信合鑫光分社有权利从原告的保证金账户中扣除，以代偿按揭贷款。   三、收回贷款凭证7张、铜川市印台区XX社XX社的证明一份、房屋预告登记证明一份。证明：1、因被告刘向阳迟延逾期清偿案涉房屋按揭款，信合鑫光分社自2017年8月至2019年3月从原告的保证金账户中扣划案涉房屋贷款1803662.75元的事实。2、由于涉案房屋有按揭贷款，案涉房屋的预告登记权利人为铜川市印台区XX社，并非刘向阳，原告代偿按揭贷款后，鑫光分社将案涉房屋的预告登记证明返还原告的事实。2、被告刘向阳严重违约，对案涉房屋并未支付对价，原告依照贷款合同代偿了案涉房屋的大部分按揭贷款，导致与原告签订的商品房买卖合同的目的无法实现，原告有权依照合同约定有权解除商品房买卖合同。3、涉案房屋预售备案登记证明只是基于商品房买卖合同，而且登记权利人并非刘向阳，而是铜川市印台区XX社，所以法院不得查封非刘向阳的房屋。4、原告代偿按揭后，持有预告登记证权利证书，成为案涉房屋的权利人，原告对该房屋享有物权所有权。   四、（2018）铜仲裁决字第62号仲裁裁决书、生效法律文书证明、（2019）陕02民特7号民事裁定书。证明：1、因刘向阳严重违约，原告依照商品房买卖合同约定向铜川市仲裁委员会申请仲裁，2019年3月8日依法裁决解除原告与被告刘向阳之间的商品房买卖合同，现该裁决生效的事实。2、被告刘向阳后向铜川市中级人民法院申请撤销（2018）铜仲裁决字第62号仲裁裁决书，经审查于2019年12月9日裁定驳回了被告的撤销申请的事实。23、案涉房屋是基于商品房买卖合同进行的预售备案登记在刘向阳名下，法院也是基于商品房买卖合同对案涉房屋进行的查封、评估、拍卖，现原告与刘向阳之间的商品房买卖合同被依法解除，刘向阳对该房屋的权利消灭，预查封措施也应解除。34、现该房屋商品房买卖合同被依法解除，刘向阳对案涉房屋享有的物权期待权消灭，案涉房屋恢复到出售前状态，房屋归原告所有权，原告作为案涉房屋权利人。     对原告提交的证据进行分析认定。1、被告刘向阳对原告提交的第一组证据买卖合同形式要件无异议，真实性和证明目的不认可，原告与刘向阳签订商品房买卖合同的真实意思不是为了买卖房屋，是刘向阳想向印台区XX社贷款，双方签订的虚假房屋买卖合同，为了刘向阳贷款；2、对第二组证据借款合同、对第三组证据贷款凭证、印台区XX社的证明、预告登记证明的真实性认可，原告替刘向阳向XX社归还了贷款，另外刘向阳本人也向XX社归还了一部分贷款，刘向阳还款大概有30万元；3、对第四组证据的真实性无异议，证明目的不认可，两份裁定书只是解除了双方的商品房买卖合同，并未对该房屋的权属进行确认。本院对原告提交的以上四组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。    被告刘向阳辩称，一、原告与刘向阳并非真实意思表示买卖房屋，按照按揭贷款的流程，先由购房人缴纳首付款，然后再由购房人将其购买的房屋进行抵押，然后再由金融机构将贷款发放给开发商，而本案印台XX社将贷款直接转给了鑫鸿辉公司，鑫鸿辉公司又转给刘向阳，不符合按揭贷款流程，鑫鸿辉公司积极向XX社还款，是因为借名贷款鑫鸿辉公司担心XX社追究其责任，并且借名贷款在其他案件中也存在，所以双方并不是真实的买卖房屋；二、双方签订的买卖合同不是真实的，双方就是以房抵债的关系，不存在支付首付款，涉案总房款是双方抵账的2738160元，是为了提高贷款的额度，贷款本金170万元。   被告刘向阳提交以下证据支持其抗辩理由：   收款收据一份、个人住房查询结果证明一份，证明在2013年时刘斌挂靠铜川发达公司从鑫鸿辉公司处分包了部分劳务，鑫鸿辉公司欠刘斌工程款未付，2015年12月16日发达公司向原告出具了收据，载明以涉案的01602号房屋抵账2738160元，双方约定该房屋每平米4500元，房屋总价除以单价金额就是涉案房屋的面积。   对被告刘向阳提交的证据进行分析与认定。原告对被告刘向阳提供的收款收据真实性不认可，对查询结果证明真实性认可，证明目的不认可。首先鑫鸿辉公司没有收到过发达公司的收款收据，且该收款收据记载的内容与刘向阳没有关系，如果存在抵账应该有一个三方协议，另外如果鑫鸿辉公司要将涉案房屋抵账给刘斌或者发达公司应当向对方出具收款收据，并履行交付房屋的义务，从被告提交的证据不能证明抵账的事实。对查询结果证明不认可证明目的，理由是该房屋是基于房屋买卖的合同才办理了预告登记，并不是以物抵债进行的登记。被告提交的收款收据系复印件且鑫鸿辉公司没有加盖公章，真实性本院不予确认，个人查询结果真实性予以确认，原告的质证意见本院予以采纳，被告的证明目的不能成立。   经审理查明，2015年12月16日，原告鑫鸿辉公司与被告刘向阳签订《商品房买卖合同》，约定刘向阳购买原告鑫鸿辉公司开发的位于铜川新时代广场商贸中心第12幢16层01602号房屋，合同约定房屋总价款3468336元，建筑面积608.48平方米，付款方式为商业贷款，买受人应当于2015年12月16日前支付首期房款1768336元，占全部房价款的51%，余款170万元向贷款机构申请贷款支付。合同第八条一款（2）约定，买受人未按约定时间付款，逾期60日后，出卖人有权解除合同。合同还约定了其他权利义务等。   2016年3月10日，被告刘向阳在铜川市印台区XX社XX社办理按揭贷款170万元，签订了《个人住房（商业用房）按揭借款合同》一份，由鑫鸿辉公司为刘向阳提供连带责任保证。刘向阳自2016年4月20日开始还款，还款至2017年7月后再无还款记录。自2017年12月21日至2019年3月29日，铜川市印台区XX社XX社从鑫鸿辉公司的保证金账户分七笔扣除刘向阳按揭贷款1760505.27元。   另查明，原告鑫鸿辉公司向铜川市仲裁委员会申请仲裁，2019年3月8日铜川市仲裁委员会作出（2018）铜仲裁决字第62号仲裁裁决书，裁决解除原告与被告刘向阳签订的商品房买卖合同，目前该仲裁裁决已经生效。后被告刘向阳向铜川市中级人民法院申请撤销（2018）铜仲裁决字第62号仲裁裁决书，铜川市中级人民法院于2019年12月9日作出（2019）陕02民特7号民事裁定书，裁定驳回了被告刘向阳的申请。   上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、个人住房（商业用房）按揭借款合同、收回贷款凭证、铜川市印台区XX社XX社的证明、房屋预告登记证明、仲裁裁决书、生效法律文书证明、民事裁定书、谈话笔录、庭审笔录等在卷佐证。   本院认为，本案的争议焦点为：一、原告鑫鸿辉公司与被告刘向阳签订的《商品房买卖合同》是否合法有效；二、原告鑫鸿辉公司请求确认铜川新时代广场商贸中心第12幢16层01602号房屋归原告所有有无法律依据。   关于第一个争议焦点。被告刘向阳某某双方签订《商品房买卖合同》并非真实意思表示购买房屋，双方的真实意思是以房抵债、借名贷款，原告对此不予认可，被告也未提交有效证据证明以房抵债的事实，且铜川市仲裁委于2019年3月8日已经仲裁裁决双方解除了该《商品房买卖合同》，仲裁裁决已经生效。故原告鑫鸿辉公司与被告刘向阳签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容亦不违反法律规定，合法有效。   关于第二个争议焦点。本案原告鑫鸿辉公司系铜川新时代广场商贸中心第12幢16层01602号房屋的开发商，与被告刘向阳签订《商品房买卖合同》后，被告刘向阳未按合同约定向原告支付购房首付款，也未按照《个人住房（商业用房）按揭借款合同》的约定向铜川市印台区XX社XX社偿还按揭贷款，导致铜川市印台区XX社XX社从保证人鑫鸿辉公司的保证金账户扣划了涉案房屋剩余的所有按揭贷款本息1760505.27元。依据双方签订的《商品房买卖合同》，刘向阳构成违约，导致原告与其签订的《商品房买卖合同》的目的不能实现，铜川市仲裁委于2019年3月8日已经仲裁裁决解除了双方签订的《商品房买卖合同》。涉案房屋预告登记虽然登记在刘向阳名下，但是该预告登记是基于商品房买卖合同，登记权利人也并非刘向阳是铜川市印台区XX社，在原告鑫鸿辉公司代偿了刘向阳剩余的贷款本金及利息后，铜川市印台区XX社已经将涉案房屋预告登记权利证书原件交给原告。依据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款：“预告登记后，债权消灭或者能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”及＜最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）＞第五条：“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的债权消灭”的规定，该预告登记已经失效。现原告与刘向阳之间的《商品房买卖合同》被依法解除，刘向阳对涉案房屋享有的物权期待权消灭，涉案房屋恢复到出售前的状态，即涉案房屋归开发商原告所有。故原告主张确认铜川XX广场XX中心XX房屋归原告所有，原告系该房屋所有权人的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第二款、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第二款、第三十三条，＜最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）＞第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：   确认坐落于铜川新时代广场商贸中心第12幢16层01602号房屋归原告陕西鑫鸿辉物业管理有限公司所有，原告陕西鑫鸿辉物业管理有限公司系该房屋所有权人。   本案受理费300元，由被告刘向阳承担直接支付原告陕西鑫鸿辉物业管理有限公司，原告已经预交的受理费本院不予退还。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省铜川市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。        审 判 长   杨 敏   人民陪审员   罗晓锁   人民陪审员   李凤                                  二〇二〇年六月十日       书 记 员 师筱蕊                  1