吉林省白山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉06民终291号 上诉人（原审被告）：白山市永盛房地产开发有限公司。住所：白山市浑江区新华路177号合兴商务中心12楼。 法定代表人：刘文鹏，系总经理。 委托诉讼代理人：宋薇，吉林连星律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：武鸣，男，1977年12月21日生，汉族，住白山市浑江区。 委托诉讼代理人:陈书东，白山市浑江区六道江法律服务所法律工作者。 上诉人白山市永盛房地产开发有限公司（以下简称永盛公司）因与被上诉人武鸣房屋买卖合同纠纷一案，前由白山市浑江区人民法院作出（2019）吉0602民初537号民事判决，武鸣不服该判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月30日作出（2019）吉06民终421号民事裁定，撤销原判决，发回重审。白山市浑江区人民法院依法另行组成合议庭对本案进行重审并作出（2019）吉0602民初2374号民事判决。永盛公司不服，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 永盛公司上诉请求：撤销（2019）吉0602民初2374号民事判决，依法改判驳回武鸣的诉讼请求。事实与理由：1、永盛公司出具的房款收据原始凭条系用以证明权利，持该凭条办理房屋相关事宜即相当于房屋权利人本人到场及认可，永盛公司根据收据原件办理过户，已尽到合理注意义务，不违反法律规定。且武鸣与案外人抵顶事宜已完成，其未受有损失，永盛公司不应承担责任。浑江区人民法院（2016）吉0602民初1656号民事案件中，武玉福、武鸣在起诉状中的事实与理由中自认，武鸣已将案涉房屋转让给武玉福，武玉福又将此房作价抵顶转让给张兆林,张兆林给武玉福出具了房屋收据但没有办理过户手续。根据武鸣在新建分局所作笔录及（2019）吉0602民初537号法庭笔录亦可证实:案外人武玉福将案涉房屋抵顶给他人一事，武鸣是知情且认可的。武鸣将房屋转让给武玉福是否收取对应价款，是武鸣的自由意志体现，其将案涉房屋无偿转让给武玉福、或武玉福对外债务进行抵顶，理应由武鸣向武玉福主张对应价款，应自行承担全部责任。本案中，抵顶行为发生后，武玉福将案涉房屋全部手续向张兆林的代理人进行实际交付，张兆林给武玉福出具了房屋收据，其双方以案涉房屋抵顶债务的行为已完成，抵顶目的已实现，武鸣并未受有实际损失，其诉请要求永盛公司赔偿没有依据。2.本案适用民法通则规定的二年诉讼时效的规定，该时效已然经过，武鸣的诉讼请求应依法驳回。永盛公司于2004年按案外人王四光的要求,开具了两份交款人为武鸣的房款收据,分别为案涉房屋201室与在其对门的202室，武鸣一直居住于202室，其对201室房屋事宜在2004年即知情，其在2019年提起买卖合同纠纷诉讼，早已经过诉讼时效。退一步讲，原审庭审中武鸣表示其于2015年时知道房屋转让给冯永杰，那么其也应在时效期间内向人民法院起诉主张权利;而张兆林、战代清向公安机关报案是“张兆林房屋被诈骗案”,公（刑）不立字【2017】31号不予立案通知书可证实报案人并非武鸣或武玉福,该报案不能产生对本案诉讼时效的中断的法律效果。原审适用法律错误，应予纠正。应依据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》法释(2018)12号第三条的规定，本案已经过诉讼时效，武鸣的诉讼请求应当依法驳回。 武鸣辩称，1、永盛公司在武鸣未到场、未授权委托他人的情况下，永盛公司擅自违法办理涉案房屋的更名过户，未尽审查审慎义务，给武鸣造成合同权利的落空，导致武鸣财产灭失。永盛公司已违法侵权，应赔偿武鸣196137元。永盛公司与孙墨玲恶意串通，致涉案房屋非法转移，有证据证明永盛公司与孙墨玲于2009年8月29日在没有签订商品房买卖合同的情况下，为孙墨玲出具销售不动产统一发票。后于2012年3月6日才签订了商品房买卖合同。2、该案未超过诉讼时效。永盛公司与武鸣于2007年10月11日签订房屋预订协议书，因该房是在建期间，永盛公司告知武鸣回家等候入户时再电话通知。因此，武鸣一直在家等候。在2015年6月23日另案执行时，知晓该房屋已被转让于他人。之后武鸣的父亲及涉房利益人张兆林的妻子战代清先后向新建公安分局报案。2017年5月2日新建公安分局作出不予立案通知书。该通知可以证明涉案房屋产生争议的事实属于民事纠纷，还可证明本案不超过诉讼时效。综上，一审法院审理该案程序合法，采信证据及事实正确，适用法条准确，永盛公司的上诉理由无法律及事实依据，应依法驳回上诉请求，维持原判。 武鸣向一审法院起诉请求：1、要求永盛公司赔偿武鸣怡滨小区13号楼二单元201室房屋价款196137元，并按照中国人民银行同期贷款利率承担该房款自2008年1月25日起至款项清偿之日止期间的利息；2、案件受理费由永盛公司承担。 一审法院认定事实：2008年1月，案外人王四光将其从永盛公司预定的位于白山市浑江区怡滨小区13号楼二单元201室的房屋一处转让给武鸣。2008年1月24日，永盛公司为武鸣出具收据，载明：今收到武鸣交来房款（怡滨13-2-201室103.23㎡）人民币196137元。2008年1月25日，王四光与武鸣就房屋转让签订转让协议。因武玉福（武鸣父亲）经营的江源县城乡建设总公司欠案外人张兆林工程款，2009年3月23日，武玉福与张兆林签订《房屋转让协议》，载明：因城乡建设总公司欠张兆林同志工程款，公司现没有钱偿还，经双方协商将公司在白山市公安局后侧的宜宾小区13号楼2单元201室，建筑面积103.23平方米，作价196137元，抵顶给张兆林，同意为还工程款。协议落款处载明经办人战代清(张兆林一方)。同日，武鸣与张兆林签订《关于还张兆林欠款抵顶房屋协议》，载明：武鸣自愿用白山市永盛房地产开发有限公司购买得来的房屋价款196137元，抵顶给江源县城乡建设总公司拖欠张兆林工程款，为还张兆林工程款，但是房屋未办更名过户手续，武鸣同意将其永盛公司所得价款或者房屋归属张兆林。协议落款处载明经办人战代清(张兆林一方)。后武鸣通过武玉福将购房收据交给张兆林的另一位代理人。2009年4月，永盛公司将案涉房屋的购房收据自武鸣更名至冯永杰（由永盛公司工作人员将收据中原载的交款人武鸣划掉，重新写为冯永杰）。2009年6月，永盛公司将案涉房屋的购房收据自冯永杰更名至孙墨玲（由永盛公司工作人员将该原始收据中所载的交款人冯永杰再次划掉，更改为孙墨玲）。2009年8月29日，孙墨玲到永盛公司开具了该房屋的销售不动产统一发票。2012年3月15日，孙墨玲到白山市不动产登记中心就涉案房屋办理了白BQ字第2012001726号不动产权证。2016年，武玉福、武鸣以孙墨玲为被告、张兆林为第三人诉至白山市浑江区人民法院，要求孙墨玲腾出房屋，将房屋交付给第三人张兆林。白山市浑江区人民法院于2016年10月26日作出（2016）吉0602民初1656号民事裁定，驳回武玉福、武鸣的起诉。2016年，武玉福、战代清分别以本案房屋被诈骗为由到公安机关报案。公安机关经过侦查后认为无诈骗犯罪事实，并于2017年5月2日作出《不予立案通知书》。2019年，张兆林、战代清以永盛公司为被告、武鸣为第三人，诉至白山市浑江区人民法院，要求永盛公司赔偿张兆林、战代清怡滨小区13号楼2单元201室房屋价款196137元，并按照中国人民银行同期贷款利率承担该款自2008年1月25日起至款项清偿之日止的利息。白山市浑江区人民法院于2019年1月18日作出（2019）吉0602民初96号民事裁定，驳回张兆林、战代清的起诉。 一审法院认为，因武鸣与王四光签订的《房屋转让协议》、武玉福与张兆林签订的《房屋转让协议》、武鸣与张兆林签订的《关于还张兆林欠款抵顶房屋协议》均系当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，应属合法有效。虽永盛公司为武鸣出具房款收据后，双方并未签订商品房买卖合同，但依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，双方形成了商品房买卖合同关系，永盛公司负有交付房屋的合同义务。武鸣自愿将案涉房屋作价196137元抵顶其父亲武玉福所在的江源县城乡建设总公司所欠张兆林的欠款，并与债权人张兆林签订书面协议，该行为实质上系武鸣将其享有的对永盛公司就案涉房屋的合同权利转让给张兆林，但该转让的行为未通知永盛公司，对永盛公司不发生效力，永盛公司仍仅对武鸣负有交付房屋的义务，武鸣应为本案适格主体。永盛公司在武鸣未到场、未审查持有收据人员身份的情况下，仅凭房款收据就将房屋自武鸣更名至冯永杰，系其未完全尽到注意义务，由此造成对武鸣的合同权利的侵害，永盛公司应承担赔偿损失的违约责任。但武鸣将房款收据原件交付给他人且未将权利转让事项及时告知永盛公司，亦存在一定过错，应承担部分责任。永盛公司应向武鸣赔偿房款损失196137元，但利息损失由武鸣自行承担。对武鸣第一项诉讼请求中永盛公司赔偿其房款196137元的部分予以支持，超出部分不予支持。永盛公司答辩称，本案案由为合同纠纷，应适用民法通则规定的二年诉讼时效的规定，且不存在诉讼时效中断的情形。武鸣庭审中自认，其于2015年另案执行时知晓房屋已转让给他人。知晓此事后，武玉福向公安机关报案，武鸣亦作为证人就该情况向公安机关说明情况，该行为可视为武玉福代武鸣就其权利受侵害的事实向公安机关报案，此时并未超过《中华人民共和国民法通则》规定的两年诉讼时效期间，至此，诉讼时效期间中断。虽武鸣未就其何时知晓公安机关不予立案通知进行举证，但自2017年5月2日不予立案通知书作出之日至2019年3月11日本案立案，并未超过《中华人民共和国民法总则》规定的诉讼时效期间。故对永盛公司该项答辩意见，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、第八十条第一款“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十五条“权利人向公安机关、人民检察院、人民法院报案或者控告，请求保护其民事权利的，诉讼时效从其报案或者控告之日起中断。上述机关决定不立案、撤销案件、不起诉的，诉讼时效期间从权利人知道或者应当知道不立案、撤销案件或者不起诉之日起重新计算；刑事案件进入审理阶段，诉讼时效期间从刑事裁判文书生效之日起重新计算。”《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”、第一百九十五条“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。”，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决：“一、白山市永盛房地产开发有限公司与本判决发生法律效力后五日内向武鸣赔偿196137元；二、驳回武鸣其他诉讼请求。案件受理费5624元，由武鸣负担1820元、白山市永盛房地产开发有限公司负担3804元。” 本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，案外人王四光将其从永盛公司预定的本案案涉房屋转让给武鸣，永盛公司为武鸣出具收据，应视为永盛公司对王四光与武鸣之间的转让行为的认可，武鸣与永盛公司形成商品房买卖合同关系，永盛公司负有向武鸣交付房屋的合同义务。永盛公司未尽到审慎义务，在武鸣未到场亦未对收据持有人进行审查的情况下，将房款收据予以更名并将房屋交付给他人，致使武鸣不能取得案涉房屋的所有权，永盛公司应承担赔偿损失的违约责任。永盛公司主张本案已超出诉讼时效期间且不应承担责任的主张，依据不足，本院不予支持。 综上，永盛公司的上诉请求，理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币5624元，由白山市永盛房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  张 伟 审 判 员  迟吉岩 审 判 员  兆艳红 二〇二〇年六月一日 法官助理  杨鸿宇 书 记 员  戴兵兵