安徽省合肥市瑶海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0102民初8336号 原告:安徽一山物业服务有限公司,住所地安徽省亳州市蒙城县汽配路庄周小区北门****,统一社会信用代码91341622692813247R。 法定代表人:金红伟,该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄正巍，安徽安泰达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戎蓉，安徽安泰达律师事务所律师。 被告:姜若愚,男,1988年12月18日出生,汉族,住安徽省合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：姜虎（系姜若愚之父）,男,1962年7月30日出生,汉族，住安徽省定远县。 原告安徽一山物业服务有限公司（以下简称一山物业）与被告姜若愚物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告一山物业的委托诉讼代理人黄正巍，被告姜若愚及委托诉讼代理人姜虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 一山物业向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即向原告支付2017年4月1日至2020年12月31日拖欠的物业费97450元;2、依法判令被告立即向原告支付逾期付款违约金暂计19490元(自逾期之日起,按照每日千分之三的标准,计算至2020年12月31日):上述1、2项合计暂计116940元。3、本案诉讼费由被告承担。 当庭变更诉讼1、2为：1、依法判令被告姜若愚立即向原告支付2017年4月1日至2020年12月31日拖欠的物业费8819元;2、依法判令被告姜若愚立即向原告支付逾期付款违约金暂计2646元(自逾期之日起,按照每日千分之三的标准,计算至2020年12月31日):上述1、2项合计暂计11464元。物业费标准应为每平方米1.38元。 事实和理由:原告经过选聘与合肥市瑶海区届业主委员会签订了一份《物业服务合同》,约定由原告进行温莎杰座小区的物业管理,合同期限为2017年4月1日至2019年8月31日,双方约定了物业服务标准、收费依据、计算方式及起始时间和违约责任。合同期满,双方未续约,但原告一直服务至今。双方约定逾期缴纳物业费的,违约金按照每日千分之三收取。被告身为合肥市瑶海区温莎杰座5幢2706-0708室、2801-2822室、2910-2913室、2＃701室业主,房屋面积为1576.11平方,其享受了原告提供的物业服务,却并没有按时向原告交纳物业服务费用,没有履行一个作为业主应尽的基本义务。被告自2017年4月1日至今,从未缴纳物业费,共累计欠缴物业服务费97450元,期间经原告多次催要,被告均以种种理由予以塘寒,不予交纳。截至原告诉讼时,被告并没有采取任何行动,至今仍没有支付其所欠交的物业费,现原告为维护自身合法权益,根据《民事诉讼法》等相关法律规定,特向贵院提起诉讼,望依法如诉请。 姜若愚辩称，1、原告提供的服务合同是2017年6月20日，2018年8月31日合同业已终止，合同终止后未能提供物业服务。合同终止前后，业委会两次选聘了新物业，业委会代表全体业主数次催促离开，让新的物业公司进驻，但原告至今仍强占物业用房赖着不走，原告强占小区强行服务是单方行为，依法不予保护。2、小区现状环境脏乱差且存在严重的安全隐患，原告不尽服务职责，公共收益不公示。3、原告主张追索至2020年12月31日尚未发生的物业费及违约金，无事实及法律依据，且违约金过高。 本院经审查认定事实如下：姜若愚系合肥市万家银座广场(又称温莎杰座)5#2812、2813、2814室业主，该房屋建筑面积合计为142.02平方米，房屋性质为市场化商品房。2017年6月20日,一山物业（乙方）与合肥市瑶海区温莎杰座第一届业主委员会（甲方）签订《合肥温莎杰座项目物业服务合同》,约定乙方对温莎杰座实行乙级服务和乙级收费标准，按建筑面积（不含附属间）向业主收取物业服务费，具体如下：高层住宅1.38元/月/平方米、公寓（出租）1.80元/月/平方米、公寓（自住）1.38元/月/平方米，商业物业2.80元/月/平方米。物业服务费实行包干制按半年度进行交纳，业主应在每半年度第一月15日前履行交纳义务。物业服务费也可预收，但预收期限不得超过6个月。按半年度缴纳物业服务费的，业主或物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每日千分之三收取违约金。本合同自2017年4月1日起至2019年8月31日止。本合同期限届满前3个月，甲乙双方应就是否另行签订物业服务合同进行协商；经双方协商未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后3个月内继续履行本合同，甲方应此期间依法选聘新的物业服务企业或其他管理人。 另，合肥市瑶海区长淮街道长淮社区居民委员会于2020年6月8日出具证明一张，载明：“安徽一山物业服务有限公司合肥分公司在长淮社区温莎杰座小区，从事物业服务至今。虽物业服务合同已到期，但该小区业主大会至今没有作出选聘或续聘物业公司的决定。…” 上述事实，有一山物业提交的营业执照、身份证复印件、《合肥温莎杰座项目物业服务合同》、银行流水打印件、资质证书盖章复印件、社居委证明、物业费催收照片打印件、催费通知书原件、中标通知书、服务住宅小区的物业企业疫情防控财政补助申报表，有姜若愚提交的整改通知书、业委会考核打分表、微信群交流记录截图、小区现状照片及双方当庭陈述等证据在卷佐证。 本院认为，合肥市瑶海区温莎杰座第一届业主委员会与一山物业签订了《合肥温莎杰座项目物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按约恪守履行合同义务。姜若愚作为该小区业主应受该合同约束。一山物业依约履行物业服务义务后，姜若愚理应按约支付物业管理费。一山物业主张姜若愚自2017年4月1日起至2020年12月31日期间的物业服务费未缴纳，鉴于姜若愚对所欠物业费金额及时间未能提供证据证明其已经缴纳该期间的物业费，故本院对一山物业主张的该事实予以认定。根据姜若愚的房屋建筑面积和物业收费标准计算，2017年4月1日至2020年12月31日的物业费为8819元（142.02平方米×1.38元/平方米×45个月），故姜若愚应支付一山物业2017年4月1日至2020年12月31日期间的物业服务费8819元。 姜若愚辩称《合肥温莎杰座项目物业服务合同》届满前后，合肥市瑶海区温莎杰座第一届业主委员会两次重新选聘了新物业，一山物业强占不走，其强占小区强行服务是单方行为，依法不予保护。但姜若愚未能提供充分证据证明合肥市瑶海区温莎杰座第一届业主委员会选聘的新物业公司符合法定程序。庭审中查明，合肥市瑶海区长淮街道长淮社区居民委员会于2020年6月8日出具的证明显示，案涉小区业主大会至今没有作出选聘或续聘物业公司的决定，一山物业公司服务至今。因此，本院对姜若愚该辩称不予以采信。 对于一山物业主张的违约金，结合姜若愚提供的证据，综合认定一山物业在提供物业服务的过程中确有不完善之处，业主并非恶意拖欠物业服务费，故一山物业该项主张本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、姜若愚于本判决生效之日起十日内支付安徽一山物业服务有限公司2017年4月1日至2020年12月31日期间的物业服务费8819元； 二、驳回安徽一山物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2639元，减半收取1319.5元，由安徽一山物业服务有限公司负担1269.5元，姜若愚负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  杨 源 人民陪审员  韦礼红 人民陪审员  高忠银 二〇二〇年八月十八日 法官助理胡进 书记员席俊婷 附本判决适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。