河南省洛阳市吉利区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0306民初354号原告（反诉被告）：张江**，女，1976年11月20日生，汉族，住河南省孟州市。委托诉讼代理人：崔南方，孟州市法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：耿升，男，1982年12月28日生，黎族，住河南省洛阳市吉利区。委托诉讼代理人：郑海涛，洛阳市吉利区公明法律服务所法律工作者。第三人：洛阳迁熹华房产信息服务有限公司，住所地：河南省洛阳市吉利区一公司门面房**，统一社会信用代码：91410306MA469GYY7C。法定代表人：李艳萍，经理。原告张江**诉被告耿升、第三人洛阳迁熹华房产信息服务有限公司（以下简称“迁熹华公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，2020年7月10日公开开庭进行了审理。原告张江**的委托诉讼代理人崔南方、被告耿升的委托诉讼代理人郑海涛、第三人迁熹华公司的法定代表人李艳萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张江**向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告给付原告购房款38.5万元、违约金16.5万元，总计55万元；2、代理费、保全费、担保费由被告承担；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年1月18日，原告委托张恒波与被告签订了房屋买卖合同，第三人为该合同的居间方。约定将原告的位于吉利区西霞花园3#-1-301室的房屋售卖给被告，房屋总价款为55万元。原告已于2020年4月8号将房子过户到被告名下，被告仅支付了16.5万元的房款，剩余房款被告一直没有给原告，原告催促被告通过贷款等方式支付剩余款项，被告拒绝了，被告也没有通过其他方式积极履行其义务。被告不履行给付房款的义务，已经构成违约，因此要求被告将剩余房款38.5万元立即付清，同时根据合同第六条第四项规定支付房屋实际成交价55万元的30%的违约金即16.5万元。被告的行为造成了原告财产损失，请求法院支持原告的诉请。被告耿升辩称：1、被告一直诚实守信，在履行过程中无任何过错，反而是原告没有按约定结清物业费、水电气暖等房屋过户前产生的费用，原告应当承担由此对被告产生的违约责任。2、原告主张的违约金过高，应当以不超过造成损失的30%为上限。被告耿升向本院提出反诉请求：1、依法判令原告立即返还“个人所得税”6323元和房屋交付前产生的物业费、水电气暖等费用3000元共计9323元；2、依法判令原告承担未按时缴纳上述物业费、水电气暖等费用的违约责任11万元（总房屋价款的20%）；3、依法判令原告承担所有诉讼费用。事实和理由：2020年1月被告与原告签订了房屋买卖合同，第三人为该合同的中介和具体事项操作方。约定将位于吉利区西霞花园3#-1-301室的房屋售卖给被告，房屋总价款为55万元。原告在2020年4月3号将房子过户给了被告，在过户当中原告和第三人要求被告将6323元费用汇入原告委托人张恒波一方的账户，汇入后被告向第三人询问该费用的名目时，第三人告知是该房屋的“个人所得税”。被告当即表示该费用不应当由其负担，应当由原告来承担，后被告曾多次向原告和原告代理人及第三人讨要该税费和房屋交付前产生的物业费、水电气暖等费用，均遭无理由拒绝。原告对于反诉辩称：被告所述的违约事实均不存在，根据房屋买卖合同，原告已按照合同约定履行了合同义务，被告的反诉请求不能成立，请求驳回被告的反诉请求。第三人迁熹华公司述称：原告一直在履行合同，在办理过户交税时，按合同约定增值税由原告承担，个人所得税由被告承担，办理时双方都承担了，但被告在过户后反悔了，不愿承担个人所得税。根据双方当事人的诉辩称、陈述及所举证据，本院认定事实如下：2020年1月18日，张恒波（甲方）与被告耿升（乙方）签订房屋买卖合同，第三人迁熹华公司（丙方）为居间方。合同约定：甲方自愿将坐落在吉利区西霞花园3#-1-301室及该房屋占用范围内的土地使用权出售给乙方，乙方自愿购买；房屋的所有权人为张柯、张恒波，建筑面积141.22平方米；成交价格为55万元，该房屋产权过户的费用由乙方承担（该房屋产权过户税费的计算根据甲乙双方实际成交价或产权部门评估）；乙方于2020年1月18日向甲方交付购房定金人民币1万元（剩余房款合同没有约定），乙方按约定交清全部房款后，甲、乙双方按丙方安排在材料交齐后十个工作日内办理过户手续，并将过户资料交于丙方。合同关于违约责任的约定是：1、甲方保证该房屋权属无争议或能正常上市交易，若发生该房屋交接前存在的与甲方有关的权属纠纷或经济纠纷，由甲方承担责任，因此给乙方造成的经济损失由甲方赔偿；……4、如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条1、2、3项违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的30%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且丙方所收取的本合同中约定的中介服务费一律不予退还。合同还约定了其他事项：1、卖方于过户当天将本房屋内所产生的物业费、水、电、气等各项费用结清；2、经双方协商买方将首付款转给卖方之后，卖方将钥匙交于买方，全款收到后所有钥匙交接；3、因本房屋产生过交易，现本房屋所有权在张柯名下，具体办手续时的具体操作需原房主和现房主配合，买方耿升已了解情况并理解，同意配合；4、如果本房屋产生增值税，卖方张恒波承担。签订合同后的2020年1月23日，原告张江**取得了本案所涉房屋的所有权证。在签订合同的当日，被告耿升按合同约定向原告方交付了购房定金1万元，之后又给付原告房款15.5万元。2020年4月3日，原告将房产过户给被告。在过户时，被告负担了个人所得税6323.01元，原告负担了增值税31615.05元。之后，被告认为其不应当负担个人所得税，但原告认为个人所得税按合同约定应由被告负担，因而双方产生纠纷，被告未给付原告剩余房款38.5万元。原告也未按约定将涉案房屋所产生的物业、水电费结清。在庭审中，原告向本院提交委托书一份，内容是：就涉案房屋买卖一事，张江**委托张恒波代为办理，在委托权限内签署的一切文件，张江**均承认。另外，因被告提出反诉，本院告知其在七日内向本院交纳反诉费，但被告未交纳。本院认为，原告向张恒波就本案所涉房屋买卖一事出具委托书，张恒波因而与被告签订房屋买卖合同，因此应认定原告与张恒波之间的代理关系。关于被告与张恒波签订的房屋买卖合同的效力，本院认为，虽然原告在签订合同时没有取得房屋的所有权，但在签订合同后的第五天已经取得，不妨碍被告权利的实现，并且在签订合同时被告也知道“房屋所有权在张柯名下”，双方买卖房屋的意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，因此应认定双方签订的房屋买卖合同有效，对双方均有约束力。关于过户时个人所得税的负担问题，双方在合同中已有约定“该房屋产权过户的费用由乙方承担”，其中的“费用”是否包括个人所得税，在后面的括注写明“（该房屋产权过户税费的计算根据甲乙双方实际成交价或产权部门评估）”，因此“费用”包括税和费。因此个人所得税的负担应按双方的约定，即由被告负担。关于剩余房款何时支付双方没有约定，但双方约定了“乙方按约定交清全部房款后”办理过户手续，那么房产现已经办理了过户手续，因此剩余房款应在办理过户时付清。被告没有付清剩余房款，构成违约，应承担违约责任，因此原告要求被告给付剩余房款38.5万元及支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。对于违约金的数额，合同约定为房屋实际成交价的30%，被告认为违约金过高，应当以不超过造成损失的30%为上限。本院认为，根据合同法第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。合同法解释（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，双方当事人约定的违约金为房屋成交价的30%，原告对于其损失亦未提供证据证明，因此应认定约定的违约金过高，应予适当减少，并且原告没有按照合同约定结清房屋的物业、水电费等，也有一定过错，综合衡量本案情况，本院酌定被告给付原告违约金1.2万元。原告的其他诉讼请求本院不予支持。被告对于其反诉，既未交纳反诉费，亦未申请缓交，因此其反诉请求按自动撤回处理。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一、二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条、第一百四十二条之规定，判决如下：被告耿升于本判决生效后十五日内给付原告张江**购房款38.5万元；被告耿升于本判决生效后十五日内给付原告张江**违约金1.2万元；驳回原告张江**的其他诉讼请求。被告耿升的反诉按撤回处理。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4650元（已减半），保全费3270元，共7920元，由原告负担2160元，被告耿升负担5760元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审判员  康明学二〇二〇年八月十三日书记员  闫 哲