上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0120民初6984号原告：上海万街商业经营管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：张飞云，执行董事。委托诉讼代理人：周艺菲，女。被告：余素平，女，1987年8月3日生，汉族，住福建省。原告上海万街商业经营管理有限公司诉被告余素平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序，并于2020年11月2日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周艺菲到庭参加诉讼，被告经本院公告送达传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告上海万街商业经营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原被告签订的租赁合同于2018年10月18日解除；2.被告向原告支付2018年7月1日至2018年10月18日期间的欠缴租金共人民币24,623.1元(以下币种同)(计算依据：应付租金96,197.2元，已付租金71,574.1元，尚欠租金24,623.1元)；3.判令被告依约向原告支付逾期缴纳租金的违约金25,315元(未提前15日支付即构成违约，违约金为日租金标准的100%即202.52元，自2018年6月15日起计算至2018年10月18日，共125天)；4.判令被告依约向原告支付因被告导致合同解除的违约金12,320元；5.判令被告依约补足原告给予被告的免租期期间租金5,873.1元；6.判令被告向原告支付房屋占用费(房屋占用费截止日期为实际房屋返还之日，逾期占用期间的费用按合同约定的标准双倍缴纳)；7.判令被告向原告支付2017年9月10日至2018年10月18日期间的拖欠综合管理费4,787元；8.判令被告依约向原告支付逾期缴纳综管费的违约金4,012元。庭审中，原告变更第2项诉讼请求欠缴租金共22,800.22元(计算依据：应付租金94,374.32元，已付租金71,574.1元，尚欠租金22,800.22元)，计租起始日由2017年6月29日变更为2017年7月10日；变更第3项诉讼请求的计算标准为日万分之八，起算日变更为自2018年9月16日起；明确第6项诉讼请求为2018年10月19日起至2019年12月31日止按日租金标准计算；撤回第8项诉讼请求。事实和理由：被告于2017年6月10日与原告签订《租赁合同》、《补充协议》，合同约定被告承租原告拥有经营管理权的位于上海市奉贤区兰博路3069弄，商铺编号为3041号一层的商铺(下称“该商铺”)，租期为2017年5月30日至2020年5月29日，被告将该商铺用于经营，被告向原告支付综合管理费。被告应于2018年6月15日前交纳租金，于2017年8月25日前交纳综管费，因被告未如期缴纳租金及综管费，经原告多次向其催缴无果，原告依照《租赁合同》约定与被告于2018年10月18日解除《租赁合同》，被告的行为造成原告严重的经济损失，遂原告提起诉讼。被告余素平未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据。鉴于被告未到庭应诉，本院对原告出示的证据进行审核。原告出示的证据，与原告主张的相应事实具有高度关联性，本院均予以认定并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2017年6月10日，原、被告双方签订《租赁合同》，载明被告的联系地址为：福建省尤溪县管前镇东坑村XXX号；合同约定，被告承租原告位于上海市奉贤区兰博路3069弄，商铺编号为3041号一层的商铺，面积61.37平方米，作商业用房，租期为2017年5月30日起至2020年5月29日止，2017年5月30日起至2017年6月28日为免租期，2017年6月29日为租金起算日；原告于2017年5月30日前(以原告最终确定的交付之日为准，具体见双方签署的交付确认书，若交付日提前或延迟，本合同约定的相应时间节点：包括但不限于合同起租日、租金起算日相应提前或延迟……)向被告交付该房产；该房产的租金标准按租赁面积计算为3.3元/㎡/天，年计算天数为365天，月租金为年租金的十二分之一，最初及最后一个日历月的租金，根据租赁在该日历月所占的天数计算；2017年5月30日至2018年5月29日年租金为73,920元，计租金额为67,845元，2018年5月30日至2019年5月29日年租金为73,920元，计租金额为73,920元，2019年5月30日至2020年5月29日年租金为78,355元，计租金额为78,355元；首期(即2017年6月29日至2017年9月30日)的租金18,885.08元于签约当日内支付，此后每期租金为3个月，提前15日支付，先付后用。即第二期3个月(即2017年10月1日至2017年12月31日)租金18,480.04元缴纳时间为2017年9月17日，第三期3个月(即2018年1月1日至2018年3月31日)租金18,480.04元缴纳时间为2017年12月17日，依次类推；押金为18,480元；合同5-3条约定，被告逾期支付租金即构成违约，原告有权采取关门、停水停电停气、清场等措施，且每逾期一日，被告应按届时日租金标准的100%支付违约金；逾期超过30日，原告还有权解除合同等；合同11-1条约定，被告未按约定完整支付租金、押金等费用逾期超过30日的，甲方有权解除合同，采取关门、停水停电停气、清场等措施，收回租赁房产，押金不予退还；被告还应向原告支付违约金，违约金为当年二个合同月的租金；合同11-5条约定，被告擅自解约或因被告违反本合同约定或法规规定而导致原告解除合同的，被告应在退租或原告解除本合同之日起三日内补交已享受的免租期的租金；合同12-7条约定，本合同各方为履行本合同而需要向对方发出的任何文件、通知均应以书面形式作出，可以由专人送达、传真送达、电子邮件送达、邮(快)递送达方式发至另一方在合同中列明地址。…邮(快)递送达的，投递一方依照本合同记载的受送达人地址投递后，经过三日，视为送达。同日，原被告双方还签订了《补充协议》，约定被告应向原告支付综合管理费，标准6元/平方米/月，月综合管理费为368.22元；3个月一付，于每个综合管理费计费周期开始前的15日前支付。同日，双方还签订《交付确认书》，双方确认被告于2017年6月10日交付原告系争房屋。签订后，双方依约履行，被告向原告支付相应租金、押金等。但至2018年6月30日，被告欠付原告租金439.01元，之后的租金被告至今未付，此外被告仅支付了至2017年9月9日的综合管理费，此后的综合管理费也至今未付。2018年10月9日，原告向被告快递《特别通知函》催讨租金，因被告于10月11日拒收而退件。2018年10月15日，原告向合同中载明的被告地址快递《解除合同通知书》和《清场通知书》，载明于2018年10月15日解除房屋租赁合同，要求被告于该日腾空商铺并返还等。快递于2018年10月23日因被告拒收而退件。2019年12月31日，原告自行组织清场，收回系争租赁商铺。庭审中，原告表示因系争租赁商铺于合同签订当日即2017年6月10日交付，延迟于合同约定，故合同约定的免租期顺延，首期计租期起算日顺延，其余期限并不顺延。对于合同中约定的租金支付期限书写矛盾之处，应于每期到期前15日支付，合同上所书“2017年9月17日、2017年12月17日”付款日是计算有误。本院认为，原、被告签订的租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律法规规定，合法有效，双方当事人均应恪守。被告未按约支付租金及综合管理费，显然已超过合同约定的30日期限，原告依约享有单方解约权，原告以快递方式于2018年10月15日向合同约定的被告地址发出解约通知，虽然快递因被告拒收而退件，但根据合同约定，解除通知以投递经过三日视为送达，故租赁合同于2018年10月18日解除。同时，被告还应支付至合同解除日欠付的租金和综合管理费，至于原告主张的租金金额，计算有误，以本院计算的22,564.41元租金予以支持(具体计算方法为：至2018年6月30日欠付租金为439.01元，2018年7月至9月按合同约定以月租金标准为18,480.04元，2018年10月1日至10月18日以日租金标准为202.52元*18天=3,645.36元)。至于原告同时主张的逾期支付租金违约金和解约违约金，均系被告逾期支付租金的违约行为所致，故本院依合同约定支持原告主张的二个月租金的解约违约金12,320元和至合同解除前一日(即2018年9月16日起至2018年10月17日止)的逾期付款违约金577.65元。至于原告主张的免租期的租金5,873.1元，合同亦有约定，本院亦予支持。至于原告主张的占有使用费，根据合同约定，当原告具备单方解约权时，有权采取清场措施，而原告直至2019年12月31日才清场收房，时隔合同解除达一年有余，未及时防止损失扩大，故扩大的损失应由原告承担，本院综合本案的实际情况，酌情支持六个月的租金额为占有使用费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百一十四条第一、三款、第一百一十九条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告上海万街商业经营管理有限公司与被告余素平于2017年6月10日签订的租赁合同于2018年10月18日解除；二、被告余素平于本判决生效之日起十日内支付原告上海万街商业经营管理有限公司租金人民币22,564.41元；三、被告余素平于本判决生效之日起十日内支付原告上海万街商业经营管理有限公司逾期支付租金的违约金人民币577.65元；四、被告余素平于本判决生效之日起十日内支付原告上海万街商业经营管理有限公司解除合同违约金人民币12,320元；五、被告余素平于本判决生效之日起十日内支付原告上海万街商业经营管理有限公司免租期租金人民币5,873.1元；六、被告余素平于本判决生效之日起十日内支付原告上海万街商业经营管理有限公司占有使用费人民币36,960元；七、被告余素平于本判决生效之日起十日内支付原告上海万街商业经营管理有限公司综合管理费人民币4,787元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,392元，公告费560元，合计3,952元，由原告上海万街商业经营管理有限公司负担1,828元，被告余素平负担2,124元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张劲松审 判 员  许力涛人民陪审员  高春雷二〇二〇年十一月二日书 记 员  杨诗颖附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。……第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。