天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0116民初477号原告：桃源居（天津）房地产开发有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽海洋科技园海缘路**东2-11，统一社会信用代码91120116559499383C。法定代表人：LIZHOU（李舟），董事长。委托诉讼代理人：杨军，天津众磊律师事务所律师。被告：邵芳芳，女，1987年9月18日出生，汉族，户籍所在地河北省定州市，住天津市滨海新区,现羁押于天津市南开区看守所。委托诉讼代理人：李俊良，男，1986年12月16日出生，汉族，住天津市滨海新区，系被告丈夫。原告桃源居（天津）房地产开发有限公司（以下简称桃源居公司）与被告邵芳芳商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨军、被告委托诉讼代理人李俊良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告桃源居公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2016年11月6日签订的《天津市商品房买卖合同》及附件《补充合同》；2.判令被告按商品房总价款的10%向原告支付违约金166000元；3.判令被告退还原告2016年11月6日签订的《天津市商品房买卖合同》及附件《补充合同》；4.判令被告协助原告办理《天津市商品房买卖合同》备案登记注销及不动产预告登记注销相关手续；5.诉讼费用由被告承担。庭审中原告撤回由被告退还2016年11月6日签订的《天津市商品房买卖合同》及附件《补充合同》的诉讼请求。事实及理由：2016年11月6日原、被告签订《天津市商品房买卖合同》，被告向原告购买天津市滨海新区××新区××道××路××号商品房，合同约定，商品房总价款1660593元，被告于2016年11月13日前支付首付款340593元，其余价款办理贷款；无论何种原因造成买方不能自该商品房房屋权属预告登记完成之日起六十日内通过贷款银行或自行全额付清商品房总价款的，六十日期限届满后视为买方逾期付款，逾期付款超过六十日的，卖方有权单方解除买卖合同，追究买方违约责任，按商品房总价款的10%向卖方支付违约金。合同签订当日，被告向原告支付首付款340593元，《天津市商品房买卖合同》登记备案后，2017年1月18日办理完成不动产权属预告登记，原告催交余款过程中得知被告因个人原因暂时无法办理，被告提出向其他银行另行申请贷款，要求给予时间筹措资金一次性付清剩余房款，但迟迟未兑现。后来被告电话始终处于无人接听状态，无法与被告取得联系。2019年2月22日原告向被告邮寄了通知书，未妥投被退回。被告辩称，双方签订《天津市商品房买卖合同》及附件《补充合同》后，合同文本都未交给被告，被告不清楚办理贷款、完成权属登记和预告登记的时间。贷款银行是原告指定的银行，该银行于2017年5月通知被告办理贷款，在办理过程中发现手续不全，需要补充资料，2017年7月份被告还在与银行沟通，7月底银行说办不下来。2017年9月20日被告被刑事拘留，后续手续无法办理。原告一直可以联系上被告委托诉讼代理人，后续催告函之类的代理人没有收到，被告方一直是配合原告的。原告一直没有说怎么处理，被告方一直在等待回复。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。本院经审理认定事实如下：2016年11月6日桃源居公司（甲方）与邵芳芳（乙方）签订《天津市商品房买卖合同》及附件《补充合同》，合同约定，乙方向甲方购买天津市滨海新区××新区××道××路××号商品房，商品房建筑面积为125.21平方米，单价13262.46元，总价款1660593元，甲方于2018年9月30日前将符合条件的商品房交付乙方使用，乙方以贷款形式支付房款，于2016年11月13日一次性存入商品房首付款340593元，其余价款办理贷款；乙方委托甲方办理房屋所有权预告登记，涉及相关所有费用，由乙方承担；无论何种原因造成乙方不能自该商品房房屋权属预告登记完成之日起六十日内通过贷款银行或自行全额付清商品房总价款的，六十日期限届满后视为乙方逾期付款，由乙方向甲方按日支付逾期应付款万分之二的违约金，逾期超过六十日的，甲方有权单方解除买卖合同，追究乙方违约责任；如乙方延迟付款，乙方向甲方支付的后续款应优先视为乙方向甲方支付的违约金，如有剩余，再计作乙方向甲方支付的房价款或其他应付款项；乙方违约，甲方有权解除买卖合同的，乙方应按该商品房总价款的10%向甲方支付违约金并应自解除买卖合同通知送达之日起十五日内支付完毕。《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》签订当日，被告向原告支付首付款340593元。2017年1月18日进行了不动产预告登记。2017年9月20日被告因涉嫌非法吸收公众存款罪被刑事拘留，同年9月30日被逮捕，现羁押于天津市南开区看守所。期间，2019年2月22日原告向被告预留的单位地址邮寄通知书，通知催交剩余房款，因无人接收邮件被退回。庭审中，被告对《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》约定的违约金条款提出异议，认为按商品房总价款的10%支付违约金过高。原告不同意调减违约金，认为被告逾期付款天数已达1276天，按逾期付款利息日万分之二计算，逾期付款利息已有33万余元，实际损失超过违约金金额。本院认为，原、被告之间签订的《天津市商品房买卖合同》及附件《补充合同》系当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。依据合同约定，被告应自商品房房屋权属预告登记完成之日起六十日内通过贷款银行或自行全额付清商品房总价款，逾期六十日未能付款，原告有权解除《天津市商品房买卖合同》及附件《补充合同》，并追究被告违约责任。本案中，因被告存在违约行为，原告要求解除《天津市商品房买卖合同》及附件《补充合同》，被告同意解除，本院予以准许。《天津市商品房买卖合同》及附件《补充合同》解除后，原告应退还被告已支付的首付款340593元。鉴于被告逾期付款给原告造成的逾期付款利息损失已超过合同约定的违约金金额，被告主张违约金过高，请求予以调整，本院不予采信，应由被告按合同约定支付原告商品房总价款10%的违约金。原告要求被告配合办理《天津市商品房买卖合同》备案登记注销及不动产预告登记注销相关手续，不违反法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条之规定，判决如下：一、解除原、被告于2016年11月6日签订的《天津市商品房买卖合同》及附件《补充合同》；二、被告邵芳芳于本判决生效后十日内支付原告桃源居（天津）房地产开发有限公司违约金166000元；三、被告邵芳芳协助原告桃源居（天津）房地产开发有限公司办理《天津市商品房买卖合同》备案登记注销及不动产预告登记注销相关手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费3620元，公告费260元，由被告邵芳芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审 判 长  蔡印霞人民陪审员  刘 岩人民陪审员  张 帆二〇二〇年九月十八日书 记 员  林文玉附：法律释明：1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。