中华人民共和国 山东省滨州市滨城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1602民初1555号 原告：魏秀勤，女，1976年7月22日出生，汉族，住山东省滨州市滨城区。 委托诉讼代理人：张戈，山东中捷律师事务所律师。 被告：滨州恒信置业有限公司，住所地山东省滨州市滨城区黄河五路357号，统一社会信用代码91371600782346638C。 法定代表人：朱华林，该公司经理。 委托诉讼代理人：单永涛，山东开言律师事务所律师。 被告：滨州市佳昊物业服务有限公司，住所地滨州市滨城区黄河四路渤海十九路领域尚城16号楼1单元602室，统一社会信用代码91371602MA3CD26M85。 法定代表人：丁猛猛，该公司经理。 委托诉讼代理人：尹振辉，山东志城律师事务所律师。 被告：滨州市国龙物业管理有限公司，住所地山东省滨州市滨城区长江一路渤海十一路南杨大集，统一社会信用代码91371600MA3MQ9UK3W。 法定代表人：赵国恩，该公司经理。 委托诉讼代理人：牛洪君，该公司业务员。 委托诉讼代理人：晋树明，山东新陆律师事务所律师。 被告：梅振龙，男，1988年12月21日出生，汉族，户籍地滨州市惠民县。 委托诉讼代理人：晋树明，山东新陆律师事务所律师。 被告：张那那，女，1987年8月22日出生，汉族，户籍地山东省滨州市滨城区，现住滨州市。 委托诉讼代理人：张宝楼，河北沧港律师事务所律师。 原告魏秀勤与被告滨州恒信置业有限公司（以下简称恒信置业公司）、滨州市佳昊物业服务有限公司（以下简称佳昊物业公司）、滨州市国龙物业管理有限公司（以下简称国龙物业公司）、梅振龙、张那那房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告魏秀勤及其委托诉讼代理人张戈，被告恒信置业公司法定代表人朱华林及其委托诉讼代理人单永涛，被告佳昊物业公司法定代表人丁猛猛及其委托诉讼代理人尹振辉，被告国龙物业公司法定代表人赵国恩及其委托诉讼代理人牛洪君、晋树明，被告梅振龙及其委托诉讼代理人晋树明，被告张那那及其委托诉讼代理人张宝楼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告魏秀勤向本院提出诉讼请求：1.判令被告为原告办理育新花园9号楼2单元602阁楼房屋不动产登记手续；2.判令被告承担诉讼费用。事实与理由：2018年3月，被告恒信置业公司将其开发的育新花园9号楼2单元602阁楼委托给佳昊物业公司和国龙物业公司对外出售。2018年3月20日和8月6日，该两公司又分别以国龙物业公司和佳昊物业公司名义转委托给滨州市金泰房产中介服务部(经营业主为张那那，以下简称金泰房产)，双方签订了售房协议书。原告于2018年4月23日从张那那处购得9号楼2单元602阁楼，将房款42万元(全款缴清)一次性汇入张那那个人帐户（62×××12），张那那扣除中介佣金后又将房款392220元打给两物业公司指定的梅振龙个人帐户（62×××79）。后物业公司为原告办理了入住手续，并装修入住至今。原告认为，被告之间属于委托和转委托关系，原告交清了房款，被告应当为原告办理不动产登记手续。然而，各被告迟迟未给原告办理不动产登记手续，致使原告合法权益无法得到保障。 被告恒信置业公司辩称，1.恒信置业公司与原告魏秀勤未发生过房屋买卖关系，未收到涉案房屋的房款，与原告间不存在房屋买卖关系，故，恒信置业公司没有为原告办理不动产证书的义务。2.恒信置业公司与被告国龙物业公司、梅振龙、牛洪君、金泰房产业主张那那均没有房屋销售业务关系。3.恒信置业公司曾委托佳昊物业公司作为销售代理，但在双方的销售代理合同中明确约定，由购房客户与恒信置业公司签订正式商品房买卖合同并进行备案，必须由恒信置业公司收取房款。恒信置业公司并没有授予佳昊物业公司转委托的权利，对该公司可能存在的转委托事先并不知情、也不予认可，不予追认。恒信置业公司职工没有口头委托任何人销售房屋，恒信置业公司职工本身也没有权限。4.购买房屋属于重大投资，作为购房人对拟购买的房产进行必要的调查，是必经程序和维护其自身权利的基本要求。比如查看房屋相关证书是否五证齐全、了解涉案房屋的产权状况、签订的购房合同是否为正式合同、是否与真实的产权人签订合同、购房合同是否进行登记备案、房款的交纳是否符合交易习惯等等。就原告在本案中提交的材料看，原告在其陈述的购房交易中存在严重疏忽大意，缺乏最基本的风险意识。换言之，原告的疏忽大意是造成目前状况的必备条件。5.房产中介金泰房产作为销售房屋的专业机构，理应与真实的房屋产权人签订销售代理协议，而不是在情况不明的情况下擅自销售他人房屋，更向购房者可能隐瞒了房产的真实情况，让购房者签订明显存在问题甚至虚假的购房合同，其在售房过程中的故意隐瞒甚至与他人串通一气是造成目前状况的重要原因。6.本案原告未与恒信置业公司签订房屋买卖合同，未向恒信置业公司交纳房款，在双方不存在买卖关系的情况下，非法占用恒信置业公司房屋，已构成对国有资产的严重侵害，恒信置业公司将依法采取措施以维护国有资产的安全，应驳回原告对恒信置业公司的诉讼请求。 被告佳昊物业公司辩称，1.涉案房产的购房款没有打入被告账户。被告也没有委托梅振龙收取涉案房产的购房款，更没有委托梅振龙处理涉案房产。对于涉案房产的整个交易过程，佳昊物业公司法人代表丁猛猛均不知情。截止现在，据被告了解，尚有多起类似情况，还没有得到处理。2.购买房屋属于重大投资，作为购房人的原告对拟购买的房产进行必要调查，是必要程序。但是原告在购买房产时对涉案房产并没有进行详细的了解，这与常理不符。3.房产中介方金泰房产作为销售房屋的专业机构，应当与真实的房产所有人签订销售代理协议，而不是在未经房产所有人允许的情况下擅自销售他人房屋，更不应向购房者隐瞒房产的真实信息。所以金泰房产在整个涉案房产的交易过程中存在严重的过错。4.鉴于本公司利益受到重大损害，本公司将采取刑事报案措施，维护合法利益。综上，请求驳回原告对被告佳昊物业公司的诉讼请求。 被告国龙物业公司辩称，1.佳昊物业公司和国龙物业公司是相互依存的关系。佳昊物业公司原来的法定代表人也是梅振龙。2018年2月份，梅振龙才将公司转让给丁猛猛。具体的转让协议是丁猛猛承担佳昊物业公司所有的权利义务，唯独销售房产问题，包括涉案房产还是由梅振龙处理，佳昊物业公司不管理。2.恒信置业公司委托佳昊物业公司销售涉案房产，是梅振龙与恒信置业公司进行的协商，合同的签订是在原来口头协议的基础上形成的书面合同，此时佳昊物业公司已经转让给丁猛猛，丁猛猛只是代签合同，实际合同权利义务人是梅振龙。3.关于原告与国龙物业公司和佳昊物业公司之间的房产纠纷，本公司不知情，也从来没有和原告接触过。房产不是由国龙物业公司卖给原告的。所以，被告国龙物业公司不承担任何责任。建议以事实为根据来处理双方的纠纷。 被告梅振龙辩称，本人是佳昊物业公司原法定代表人。在本人担任法定代表人期间，就已经与恒信置业公司协商关于育新花园阁楼的代理销售，都是牛洪君与恒信置业公司协商的。恒信置业公司与佳昊物业公司签订的房屋代理销售合同上面都留有牛洪君的联系方式。这份合同的实际权利义务人不是佳昊物业公司，而是佳昊物业公司转让给丁猛猛之前的所有股东。与丁猛猛达成口头协议，主要是为了履行（2018）鲁1691民初169号民事判决书的义务。被告梅振龙不认识原告，也从未与原告协商过房屋买卖的事项。对于阁楼的销售由国龙物业公司委托给了金泰房产，具体细节由牛洪君协商的。关于销售情况和款项情况均不知情。收到过金泰房产打的钱，但是是牛洪君安排打的，具体款项性质被告梅振龙不清楚。 被告张那那辩称，2018年1月份，张那那、张玉珍与恒信置业公司销售代理人牛洪君、梅振龙、丁猛猛，达成了由金泰房产为其销售恒信置业公司育新花园18套阁楼的口头协议。2018年3月20日，张那那与国龙物业签订了合作协议书。2018年8月6日，与佳昊物业公司签订了育新花园合作协议书。期间，佳昊物业公司的变更，被告并未知情，被告对接的主要人是牛洪君、梅振龙、丁猛猛三人。通过金泰房产共销售11套房产，其中八套均已办理完不动产手续，是由金泰房产配合恒信置业公司办理的。客户的贷款手续是金泰房产操作的，恒信置业公司是知情的，并且业主的网签手续是由被告在恒信置业公司的办公室录入的。八套房产的利润还有房款全部已结清。目前有三套未办理房产手续，业主均已入住两年。恒信置业公司和佳昊物业公司、国龙物业公司也都是知情的。原告魏秀勤是第一个买房子的，并且是由赵国恩带来的，所有的买卖手续及房款支付都是在国龙物业公司办公室办理的。涉案房款交给了梅振龙，但梅振龙未向恒信置业公司交付。销售房屋过程中，按照双方约定，购房款转入牛洪君指定账户，多数转入梅振龙个人账户，一部分转入佳昊物业公司公户。向佳昊物业公司公户转账20万元，均是业主的房款，其中20万元房款由佳昊物业公司转至恒信置业公司。金泰房产共向梅振龙转账482220元（其中有10万元左右的利润，385220元是房款）。梅振龙仅向恒信置业公司转账10万房款。扣除利润，梅振龙再转至恒信置业公司285220元，就可以为这三户业主办理房产手续。张那那已向恒信置业公司及其代理人交付了全额的房款，恒信置业公司应当履行开发商的义务，为原告办理房产的不动产手续。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据：房屋买卖居间服务合同、育新花园合作协议书、售房协议书、育新小区商品房销售代理合同、收到条、收款收据、银行账户交易明细、滨城区公安局滨城分局滨城公（经）不立字（2019）13号不予立案通知，及本院查阅、摘抄笔录一份，本院认定事实如下： 被告佳昊物业公司成立于2016年6月30日，法定代表人梅振龙，实际出资人牛洪君，2018年2月8日变更股东及法定代表人为丁猛猛。国龙物业公司成立于2018年3月2日，法定代表人梅振龙，后变更为赵国恩，实际出资人牛洪君。 2018年初，牛洪君与恒信置业公司项目经理马迎光协商，由佳昊物业公司负责销售恒信置业公司开发的位于滨州市滨城区黄河一路渤海九路育新花园小区8号楼、9号楼、10号楼三栋楼的共计18套阁楼。 恒信置业公司（甲方）与佳昊物业公司（乙方）于2018年4月10日补签销售代理合同。合同约定，恒信置业公司指定佳昊物业公司对育新小区（阁楼）进行代理销售。阁楼4300元/平方米，车库、储藏室3000元/平方米。代理期限，自合同签订之日起5个月为限。合作方式，乙方作为育新小区（阁楼）项目销售的代理，在委托权限内代理甲方以代理人的身份与客户进行该项目的书面和现场洽谈，签订商品房认购书，与客户签订正式商品房买卖合同等事宜（必须经甲方认可并备案，未经甲方认可合同无效）；合同签订之日，乙方向甲方支付30万元作为保证金，乙方在完成约定内容后，无任何遗留问题甲方返还保证金；在合同存续期间或房屋销售完成前乙方负责办理房产买卖手续和银行楼宇按揭手续，办理不动产权证名单以乙方提供名单为准。房款由乙方配合打入甲方指定银行账户；房款全额到账交付房屋。甲方应向乙方提供以下文件和资料：甲方营业执照副本复印件；甲方保证该项目有关手续、证照的合法性（包括国有土地使用权证书、建设用地批准证书和规划许可证、建设工程规划许可证、开工证和销售给项目的商品房销售证书），保证可以为购房业主办理不动产证。乙方责任：乙方不得超越甲方授权向客户做出任何承诺，如有发生视为违约并承担全部责任；乙方在销售过程中，应根据房屋实际状况向客户作出如实介绍，尽力促销，不得夸大、隐瞒或过度承诺；乙方不得以甲方名义从事本合同规定的代理房地产以外的任何其他活动；对甲方提供的资料或资讯等与项目有关的机密内容承担保密责任。合同还对双方其他权利义务进行了约定。合同落款处佳昊物业公司法定代表人丁猛猛签字确认并加盖公司印章。 牛洪君与丁猛猛协商，由牛洪君负责销售涉案阁楼。 牛洪君将上述阁楼委托金泰房产销售。2018年3月20日，国龙物业公司（甲方）与金泰房产（乙方）签订售房协议书，约定，涉案18套阁楼乙方全权负责销售，首付款按甲方提供的账号分批打入，办理业务费用乙方提取总房款（实际成交价）的2%并向业主收取。牛洪君代表国龙物业公司、张那那代表金泰房产在落款处签字确认。 金泰房产对外销售涉案阁楼，将涉案育新花园9号楼2单元602阁楼出售给原告，并以恒信置业公司机关服务中心项目部名义与原告魏秀勤签订房屋买卖居间服务合同，合同出售方（甲方）记载为恒信置业公司机关服务中心项目部，委托代理人处记载为佳昊物业公司，加盖的为金泰房产印章。合同约定，甲方出售房屋育新花园9号楼2单元602室，房屋可能性性质为商品房，建筑面积85.06平方米，用途为住宅；成交价格42万元，乙方4月23日一次性付款，此费用包含电梯费，后续不再另收安装电梯费用。 张那那收取原告购房款后，于2018年4月23日将其中的392220元转入牛洪君指定的梅振龙账户。梅振龙在张那那书写的内容为“截止2018年4月23日，董志水+魏秀勤共计392220元全部给梅振龙（全部结清）”的收到条上签字确认。牛洪君、梅振龙等人未将上述购房款交付恒信置业公司。 由于房屋销售过程中出现问题，2018年8月6日，佳昊物业公司（甲方）又与金泰房产（乙方）签订育新花园合作协议书一份，张玉珍代表金泰房产在落款处签字确认。协议约定，甲方有育新花园阁楼18套，已出售7套（由牛洪君、梅振龙、赵国恩、原销售人解决执行前期业务）剩余11套继续由乙方销售；每销售一套乙方提成后将房款全部交给恒信置业公司，余款利润沉淀在甲方账户；房屋价格甲乙双方共同协商后统一价格并双方签字生效（签字为准）。该协议约定的11套阁楼由金泰房产售出的，恒信置业公司收到全款后为业主办理了权属转移登记。 涉案阁楼现由原告占有、使用。原告要求被告恒信置业公司为其办理涉案房产产权证书，被告恒信置业公司拒绝。 另，2018年11月8日，张那那以梅振龙、牛洪君涉嫌合同诈骗罪，向滨城区公安局经侦支队报案。滨城区公安局经侦支队于2019年1月7日向其下发滨城公（经）不立字（2019）13号不予立案通知书，认定经审查认为没有犯罪事实，决定不予立案。依据公安机关查明的事实，在育新花园小区前7套阁楼销售过程中，牛洪君要求金泰房产将销售款打入其指定账户。包括涉案阁楼在内的5套阁楼售房款或全款，金泰房产在扣除自己利润之后打入了牛洪君指定的梅振龙、牛凯凯等人账户。后，该5套阁楼由于恒信置业公司未收到购房款，未办理后续手续。金泰房产与牛洪君协商后，将牛洪君位于滨州市现代城小区一套房子销售，向恒信置业公司补齐了两套阁楼的购房款。但牛洪君等人至今未将涉案阁楼房款交付恒信置业公司，现涉案阁楼未办理不动产登记等手续。 本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百六十九条规定，代理人需要转委托第三人代理的，应当取得被代理人的同意或者追认。转委托代理经被代理人同意或者追认的，被代理人可以就代理事务直接指示转委托的第三人，代理人仅就第三人的选任以及对第三人的指示承担责任。转委托代理未经被代理人同意或者追认的，代理人应当对转委托的第三人的行为承担责任，但是在紧急情况下代理人为了维护被代理人的利益需要转委托第三人代理的除外。本案中，被告恒信置业公司委托佳昊物业公司出售涉案阁楼，佳昊物业公司法定代表人丁猛猛与牛洪君协商，由牛洪君负责销售涉案阁楼。牛洪君又将涉案阁楼委托金泰房产进行销售，系转委托代理。但该转委托代理未经被代理人恒信置业公司同意或追认。且未有证据证实系紧急情况下的转委托代理。依据上述规定，转委托代理未经被代理人同意或追认的，行为后果应由代理人承担。原告主张恒信置业公司履行房屋买卖合同义务，协助其办理涉案阁楼房地产权属转移登记，无法律依据。原告主张被告佳昊物业公司、国龙物业公司、梅振龙、张那那协助其办理涉案阁楼房地产权属转移登记，系客观不能。原告的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条、第一百六十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款规定，判决如下： 驳回原告魏秀勤的诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取计50元，由原告魏秀勤负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。 审 判 员  张青 二〇二〇年八月六日 法官助理  宋传媛 书 记 员  李鑫