广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0117民初2026号原告：邝少英，女，汉族，1973年9月17日出生，住广东省广州市从化区，委托诉讼代理人：邝骏华，系广东广从律师事务所律师。被告：从化新创展房地产开发有限公司，住所地：广东省广州市从化区城郊街紫荆街16号，统一社会信用代码：914401841912789799。法定代表人：李启昌。委托诉讼代理人：黎景波，该公司员工。原告邝少英与被告从化新创展房地产开发有限公司（以下简称“新创展公司”）车位纠纷一案，本院于2020年4月27日受理后，依法由审判员王硕适用简易程序于2020年5月11日公开开庭进行了审理，原告邝少英的委托诉讼代理人邝骏华及被告从化新创展房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黎景波均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邝少英向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告于2015年4月20日签订的《蜜糖苑车位认购协议书》具有法律效力；2、请求判令被告向原告支付逾期办证违约金74556元（自2015年8月1日起以218000元为本金，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准暂计至2020年4月27日）；3、请求判令被告在解除位于广州市从化区城郊街紫荆街6号BC-028车位的抵押和查封后，将该车位过户登记在原告名下；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2015年4月20日签订了《蜜糖苑车位认购协议书》。协议约定：被告将位于从化市城郊街××车位（××城郊街××028车位）出售给原告，该车位建筑面积为12.50平方米，成交总价为218000元。原告依约支付了全部车位款给被告（其中：2015年4月20日支付了30000元，2015年4月27日支付了188000元，合共支付了218000元给被告），被告收齐款后将车位交付给原告使用至今，被告承诺在90天内为原告办理车位权属产权证。逾期后，经原告多次向被告催促办证，被告有意拖延，说等待通知。原告在2018年底发现被告一直隐瞒事实，已分别于2014年5月5日、2015年4月17日、2017年8月25日擅自将原告购买的车位抵押给广州从化成达小额贷款有限责任公司；由于被告至今仍未为原告购买的车位办妥权属产权证，应承担逾期办证的违约责任，应支付违约金给原告，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第十八条约定：“由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的额金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，根据此条款的规定，被告应向原告支付逾期办证违约金74556元（自2015年8月1日起已购车位款总价218000元为本金，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准暂计至2020年4月27日止）；为维护原告的合法权益，促使被告履行协议，故诉至法院。被告新创展公司辩称：根据原告方的第一项诉讼请求我方没有异议；第二项诉讼请求的违约金的计算标准有异议，不清楚原告方的计算依据是什么。双方没有签订买卖合同，只是签订认购协议书，根据中国人民银行人民币贷款利率2015年8月1日的贷款利率5年期以上最高也是5.4%。所以我司认为应该按照5.4%来计算违约金。我方认可违约金从2015年8月1日起算。但是，这个车位已经给业主一直在使用了，那么车位租金也需要扣除。经审理查明：2015年4月20日，原告作为乙方，被告作为甲方，共同签订了《蜜糖苑车位认购协议书》，约定：“乙方向甲方认购由甲方开发的位于从化市城郊街××ＢＣ-028车位（以下简称“该物业”），成交总价为218000元；……1、甲乙双方在签订本协议书时，乙方支付人民币30000元给甲方作为诚意金。双方在签订《买卖合同》后，已付诚意金可作为首期部分抵减相应款项；2、乙方在2015年4月30日前需一次性付清该物业总成交款，待甲方通知后15天内到甲方约定地点办理所有签约手续，包括签订《存量房买卖合同》、《广州市房地产转移登记申请书》等；3、（1）签订本认购协议书后，乙方须在约定的时间内到甲方指定地点办理相关手续，否则视为乙方自动放弃该物业的购买权。甲方即可将该物业另售他人，乙方并无异议……”以上由原告签名、被告加盖公章予以确认。被告分别于2015年4月20日、2015年4月27日向原告开具收据，确认收到原告交来车位款30000元、188000元。2015年4月28日，广州市昊宏物业管理有限公司与原告签订《蜜糖苑车位管理服务协议》，约定从2015年5月1日起开始计收物业管理服务费。2020年4月27日，广州市昊宏物业管理有限公司蜜糖苑管理处出具证明，证明原告一直使用涉案车位并按时交纳车位管理费，无欠费情况。根据原告提交的涉案车位不动产登记查册表，记载：涉案车位已分别于2014年5月5日、2015年4月17日、2017年8月25日办理抵押登记，抵押权人均为广州从化成达小额贷款有限责任公司；又于2018年10月24日被广州市海珠区人民法院依法查封，于2019年4月9日被广州市中级人民法院依法轮候查封，分别于2019年4月11日、2019年5月9日、2019年9月5日、2020年3月24日、2020年4月8日被本院依法轮候查封。另查，中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息是在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%，即逾期罚息利率标准。本院认为，本案为车位买卖合同纠纷。原被告签订《蜜糖苑车位认购协议书》后，原告先后向被告支付了30000元、188000元，被告开具收据确认收到原告交来车位款218000元，本院认为，原被告签订的《蜜糖苑车位认购协议书》实质系转移车位所有权的买卖合同，故原被告签订的《蜜糖苑车位认购协议书》为车位买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，原被告在《蜜糖苑车位认购协议书》中明确约定“乙方在2015年4月30日前需一次性付清该物业总成交款，待甲方通知后15天内到甲方约定地点办理所有签约手续，包括签订《存量房买卖合同》、《广州市房地产转移登记申请书》等”，但在签订协议书前被告已将涉案车位进行抵押，至今未通知原告办理任何签约手续，亦未将涉案车位过户给原告，违反了合同约定，应当承担违约责任。合同中未明确具体的违约责任，原告主张违约金按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，被告抗辩违约金无计算依据，本院认为，车位属于房屋的附属建筑物，是可以办理不动产权证的，因此本案可参照适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》有关规定计算违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案原告与广州市昊宏物业管理有限公司签订的《蜜糖苑车位管理服务协议》约定了自2015年5月1日起收取车位管理费，本院确认涉案车位交付使用之日为2015年5月1日，被告应自车位交付使用之日起90日为原告办理不动产权证，但至今未办理，故被告应向原告支付逾期办证违约金。鉴于涉案车位已被抵押和查封，办理过户的时间无法确定，故本院仅支持违约金计付至起诉之日（2020年4月27日），2020年4月27日之后的违约金，原告可另行主张。本案为车位买卖合同纠纷，违约金参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息即逾期罚息利率计算，故本院酌定违约金按照中国人民银行贷款基准利率上浮30%计算。因中国人民银行自2019年8月20日起授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。综上，本院确认被告应以车位款218000元为本金，自2015年8月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计付逾期办证违约金给原告，自2019年8月20日起至2020年4月27日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计付逾期办证违约金给原告。另依据公平原则，违约金应不超过车位款218000元。关于原告的第三项诉讼请求，本院依法另行裁定处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、确认原告邝少英与被告从化新创展房地产开发有限公司于2015年4月20日签订的《蜜糖苑车位认购协议书》有效；二、被告从化新创展房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告邝少英支付逾期办证违约金（以218000元为本金，自2015年8月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计付至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计付至2020年4月27日止，且违约金以车位款218000元为限）；三、驳回原告邝少英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2285元（原告已预交），由被告从化新创展房地产开发有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。（此页无正文）审判员  王硕二〇二〇年六月八日法官助理龙艳书记员何靖文