广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0402民初856号原告：徐东飞，男，汉族，1987年6月4日出生，住广东省潮州市。委托诉讼代理人：高毅，广东常成律师事务所律师。委托诉讼代理人：马静，广东常成律师事务所实习律师。被告：殷小爱，女，汉族，1962年4月18日出生，住广东省珠海市香洲区。被告：珠海钜荣诚置地产有限公司，住所地广东省珠海市香洲区。法定代表人：杨荀。委托诉讼代理人：罗鸣奇，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。原告徐东飞与被告殷小爱、珠海钜荣诚置地产有限公司（以下简称珠海钜荣公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告徐东飞及其委托诉讼代理人高毅，被告殷小爱，被告珠海钜荣公司的委托诉讼代理人罗鸣奇，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐东飞提出的诉讼请求，庭审时明确如下：一、解除原被告之间签署的《房地产买卖（居间）合同》；二、被告殷小爱向原告双倍返还定金共260000元；三、被告珠海钜荣公司返还原告支付的律师费1000元、评估费2271元并赔偿人才入户证明费17000元；四、被告珠海钜荣公司对被告殷小爱第二项诉讼请求承担补充清偿责任；五、两被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告于2019年9月准备购买位于珠海市斗门诚丰新园的房产，因该房产存在银行按揭抵押，需要办理解押等手续，原告嫌弃比较繁琐，同时也接到了珠海钜荣公司推荐的香洲凤凰北路2057号2单元X房（以下称X房）。之后珠海钜荣公司联系了殷小爱，约了原告前往涉案房产实地查看，期间原告向两被告了解房屋现状，均称“殷小爱四代居住，房屋面积不够，已在新香洲订购了一套大四房，那边急需凑集款项，涉案房产可以比市价适当便宜，希望原告诚心购买”。经了解后，涉案房产为学区房，虽旧，但比市价稍微便宜，故原告决定购买，并最终协商购买价格为133.5万元。原告询问涉案房产是否有查封抵押的情况，均被告知无查封无抵押，故各方最终在2019年10月7日正式签订了《房地产买卖（居间）合同》，原告依约支付了定金130000元。按照交易流程，各方最终确定于2019年12月17-18日办理过户手续，但2019年12月16日珠海钜荣公司经办人员庞申带了一个自称贷款公司的人员前往原告工作的办公室，称涉案房产有抵押，抵押款为90万元，但让原告不要担心，到时候签署在押过户的文件就行，完全能保证正常交易。原告虽然感觉这个交易可能不正常，但珠海钜荣公司为专业中介机构，其工作人员也打包票能过户，故原告也只能继续配合，故配合两被告于2019年12月17日前往吉大税局缴纳税费，期间自称贷款公司的人员前来，殷小爱因与自称贷款公司的人员就借款利息产生争议，殷小爱以此拒绝签署在押过户同意书及缴税等相关文件，导致交易未能完成。此后，原告与两被告多次协商无果，殷小爱拒绝退还定金，致使原告既无法正常取得涉案房产产权，也无法退回定金另行购买其他房产。原告认为，殷小爱未能如实告知原告X房存在抵押的情况，增加了原告的购房风险。签署合同后，殷小爱本该借交易期间自行解决抵押情形，确保后续能正常过户，但其却在长达2个月的时间内不予处理，并最终因其个人与第三方的债务纠纷而致使涉案交易难以进行，且在争议发生后拒退定金，给原告造成了不可挽回的期待利益损失。珠海钜荣公司作为专业的居间服务机构，期间代收取了原告律师见证费、评估等费用，推荐交易前也本应完整的了解涉案房产存在抵押的瑕疵，但却为了能达成交易，配合殷小爱虚假陈述涉案房产的抵押现状，未能提供律师见证和评估的结论给原告作为参考，致使原告处于巨大的交易风险之中，并最终因为该风险导致至今无法实现合同目的。从珠海钜荣公司设计的交易流程来看，该公司一早就知道涉案房产存在抵押并故意隐瞒该事实导致原告产生了涉案损失，故该公司应与殷小爱共同承担原告的经济损失。被告殷小爱辩称，一、房屋买卖经过。2019年5月，本人通过庞俊向李嘉慧借款90万元并将X房抵押，利息每月22500元。李嘉慧派庞俊催本人还款，本人没钱还。庞俊建议转让X房并询问售价，本人说至少130多万。庞俊找来原告看房后，双方商定价格为133.5万元，并谈好原告第一笔款为13万元。后来，庞俊拿出合同，本人在合同上签了字，对方也支付了13万元给本人。快过年的时候，原告要本人去房产登记中心办理签字过户。经本人计算，133万元扣除借款利息及第一笔付款13万元后尚有剩余，本人要求他们给些钱，才同意过户签字，但他们不同意。后来，本人就没去房产登记中心签字、过户，直到原告起诉。二、本人要向法庭特别说明的几点。1、本人卖房是因为没钱还李嘉慧的钱；2、介绍本人卖房、向李嘉慧借款以及向本人催还款的人都是同一个人，即庞俊；3、原告知道本人的房子已经抵押，本人没有隐瞒欺骗他，也没有必要这么做。原告如果真的担心房子是否抵押，完全可以去房地产登记中心查证，但原告并没有去，也说明原告是知道的；4、13万元只是当做第一笔房款，原告没讲是定金，更没讲如果交易不成要双倍返还。如果知道要求双倍返还，本人一定不会把房子卖给原告；5、本人怀疑原告与庞俊等人合伙欺骗本人，其不可告人的目的就是以103万元的代价套取本人价值140万元的房子。综上，本人只认可返还原告13万元。被告珠海钜荣公司辩称，一、本公司没有向原告隐瞒事实真相的行为。对殷小爱实施的违约行为，超出了本公司可以预见和控制的范围，因此，本公司没有任何过错责任，原告要求本公司承担连带清偿责任，没有事实和法律依据。连带责任的产生必须基于法定或约定，本公司并未和原告约定承担连带责任，更不存在因恶意串通而损害他人合法利益的法定情形。在本案当中，本公司与原告、殷小爱此前互不认识，根本不存在本公司与其中一方相互串通、共同损害另一方合法利益的条件与基础。原告是经其一位同事转介绍给本公司的，原因是此前本公司为原告的这位同事提供过房产中介服务，由于原告的这位同事对本公司的服务质量高度认可，因此才会把原告介绍给了本公司。此后，正如原告在其《民事起诉状》中所述，原告实地察看了房屋，对房屋进行了了解，与殷小爱商定了价格。双方达成了房屋买卖意向。在此期间，殷小爱始终称该房屋没有抵押登记。在三方签署《房地产买卖（居间）合同》之前，在本公司的要求下，殷小爱出示了《房地产权证》，显示该房屋曾经有过三次抵押登记，但均已被注销。在此情况下，三方签署合同，并在合同中注明房屋“房产证在手、无抵押”。结合原告提交的录音证据，能够充分证明，在签署合同时，本公司并不知道涉案房屋存在抵押登记的事实，因此，原告所述的、本公司向其隐瞒房屋抵押真相的内容，与事实不符。另一方面，本公司在从事本案房产中介时，已经向殷小爱索要过房产证明文件，由于殷小爱出示了《房地产权证》原件，且该原件上原有的抵押登记均已被注销，则本公司就没有理由再向殷小爱索要证明文件，据此证明本公司已经尽到审慎审查义务。原告作为买方，同样具有对房屋的审查义务，在原告审核过殷小爱出示的《房地产权证》后，原告已认可其真实性，原告也没有再要求其他证明文件，这证明本公司在合理范围内履行了审查义务。此外，正是因为本公司对原告抱着为其提供优质服务的理念和态度，出于专业的审慎，有效促成殷小爱和原告勾选了合同的第三条第（三）款第2项中的第（5）点具有预防功能的条款，并以此尽力保障原告的合同权益。二、造成涉案合同无法继续履行的原因是殷小爱违约，故原告因履行该合同所支出的服务费、评估费应当认定为是原告的经济损失，该项损失应当由殷小爱承担违约赔偿责任，而不应当由本公司承担返还责任。珠海市实施房屋限购政策是众所周知的事情，按照该限购政策规定，原告没有资格购买本地房屋。原告为了获得购房资格，便与本公司业务人员个人之间建立了一个新的委托合同关系，由该业务员个人帮其代办人才证明事宜，原告为此向该业务员个人支付了1.7万元的办证服务费。需要说明的是，首先，原告与该业务员个人之间的这种委托合同关系是独立于《房地产买卖（居间）合同》之外的委托合同关系，受托人是该业务员个人而不是本公司，由此产生的债权债务及后果责任，与本公司无关。居间合同中并未约定本公司有义务要为原告办理人才购房证明文件，从现有行业习惯上讲，房地产中介方也没有义务为客户代办人才购房证明文件，因为客户是否符合办证条件，这是由客户自身素质条件决定的，而不是房地产中介方单方所能完成的。其次，该项委托代办人才证明文件的合同关系，是原告与受托人双方自愿协商的结果，内容没有违反现行法律禁止性或者强制性的规定，因此该项委托合同关系合法有效，在受托人已经良好完成了委托事项，为原告办得了人才购房证明文件后，该项委托合同就已经履行完毕。现在，原告诉讼要求本公司向其返还1.7万元的服务费，这不仅是原告告错了责任主体，而且根据《合同法》的规定，在受托人完成委托人委托的事项后，委托人是无权向受托人要求返还服务费的，因此，即使原告没有告错主体，原告的此项诉讼请求也是不符合法律规定的。因此，原告支出的这1.7万元办证服务费以及2271元房产评估费，应当定性为是因殷小爱违约、原告无法实现购房目的而受到的经济损失，故原告应当向殷小爱主张赔偿。对于原告主张的1000元律师费，本公司在此特别声明，原告对律师费存在误解，该项律师费是要在原告与贷款银行签署按揭贷款合同时用于律师办理合同见证事项而向见证律师支付的律师费。鉴于原告已经向法院提出解除《房地产买卖（居间）合同》，因此，不可能再发生与银行签署按揭贷款合同的事情，也因此，该1000元见证律师费也不可能再实际发生，本公司同意向原告自动返还预收的这1000元见证律师费。三、由于本公司没有任何过错责任，同时，由于造成本案涉案合同无法履行的原因是殷小爱违约，因此，本案的诉讼费用应由殷小爱全部承担。在此，本公司声明，由于殷小爱违约造成本案涉案合同无法继续履行，因此，也造成了本公司获得房产中介服务费的经济损失，在此，本公司保留向殷小爱追究赔偿责任的权利。另外，本公司作为房产交易中介服务方，对房屋买卖双方所负的合同责任义务，应当限定在合理的范围之内，即帮助双方办理交易过程中的程序性事务，减少双方事务性劳动的付出，节约双方的时间成本，提高交易效率。凡因买卖双方中的一方或者双方当事人实施的恶意隐瞒、恶意欺诈、恶意违约的行为，均属于超出中介方单方可控范围内，任何一方均不应当因为此类情形的发生而向中介主张赔偿责任，否则，就有可能把中介方合理的合同责任，扩大到为买卖双方诚实信用的担保责任，而这种任意性的扩大，显然违反合同法规定的公平和诚实信用原则，人民法院对此不应当支持。经审理查明认定如下事实：案涉X房系殷小爱于2004年购买并于同年3月23日登记于个人名下，该房于2019年5月抵押给案外人李嘉慧，被担保主债权数额为90万元、债务履行期限为2019年5月24日至2019年11月23日止。此外，根据珠海钜荣公司提供的房地产权证复印件显示，该房此前分别于2004年11月、2007年4月、2010年8月抵押给三家银行，之后相继注销抵押登记。2019年10月7日，原告徐东飞（买方）以及被告殷小爱（卖方）、珠海钜荣公司（经纪方）共同签订一份《房地产买卖（居间）合同》，主要内容包括：买卖双方通过经纪方出售及购入X房，买方已实地查看该房地产，对相关情况做充分了解，均予以认可；该房地产以现状售予买方，产权状况为房地产证在手、无抵押，租赁现状为没有租约；转让成交价为133.5万元，买方须于签署本合同时向卖方交纳定金13万元，卖方收到上述定金后需将该房地产原件交经纪方处保管及办理相关手续所用；买方于2019年11月6日前向卖方支付首期房款（含定金）33万元，第二部分房款由买方申请银行按揭贷款（具体贷款金额以银行承诺书为准），由贷款银行按约定时间支付给卖方，买方需于2019年10月20日前申请按揭，办理按揭所需费用由买方自理；若该房地产有按揭或抵押，卖方应于签署本合同后7日内办理完相关注销抵押手续，产生的一切费用由卖方负责支付；交易过程中所产生的税费由买卖双方各自负担；卖方须于收到全款3月内将该房地产交予买方使用；卖方保证对该房地产享有完整所有权，能完全支配及处理，同时保证卖方在签署本合同前已通知承租人出售事宜，承租人已放弃优先购买权，本次转让前已产生的产权纠纷、债务、税项、租赁清还及抵押等事宜，卖方应在签署《珠海市房地产买卖合同》前清理完毕并保证转让后买方无需负责，否则卖方必须承担由此引起的一切法律责任；如买方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，则已付之定金将由卖方没收，而卖方有权再将该房地产转让予任何人，唯卖方不可再为此向买方进一步追究责任或要求赔偿；如卖方在收取定金后不依合同条款将该房地产售予买方，则卖方须返还买方双倍定金作为赔偿买方之损失，唯买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合同；如因甲方房产单方面原因导致乙方不能正常银行按揭贷款或因乙方单方面原因不能正常银行按揭贷款，双方和平解除合同，并全额定金退还等。同日，原告通过手机银行向殷小爱支付定金13万元，殷小爱为此出具相应收据。同年10月7日、10月12日，原告另向林李辉（珠海钜荣公司销售经理）转款两笔各8500元作为“购房办理人才证明费用”。同年10月22日，原告向林李辉转款2271元作为“购房律师评估费”。同年11月1日，原告向庞申（珠海钜荣公司业务员）转款1000元作为“购房过户律师费”。2019年12月17日，在X房过户交税的过程中，因殷小爱与其债权人就借贷金额计算发生争议，导致X房未能完成交易。关于具体的交易经过。庭审时，原告主张，签约当天，原告在X房楼下看到有人拿房产证给了庞申、林李辉，而庞、林回复称是业主的儿子；在殷小爱家里，原告看过房产证并再三询问林李辉X房的抵押、查封情况，庞、林均回复没有；2019年12月13日至16日期间，庞申致电原告称该房产有抵押并要求原告与贷款公司人员见面；在会面现场，庞申与贷款公司人员要求原告签订带押过户协议，但原告未签署；12月17日，庞申约原告下午带首期款去吉大税务局交税；在税务大厅，殷小爱和贷款公司人员发生争吵后离开，原告当时不清楚具体原因。被告殷小爱对原告的上述陈述没有意见。被告珠海钜荣公司表示，X房的房产证由殷小爱提供给本公司，合同上有关抵押状况的记载是该公司业务员根据双方的表示填写。关于X房抵押情况，被告殷小爱主张，在签订合同时殷小爱已告知庞申以及原告该房存在抵押，且房产证在贷款公司。原告称，殷小爱之前未告知X房存在抵押，直到庞申、林李辉带贷款公司庞俊找到原告时，原告才知情。被告珠海钜荣公司称，殷小爱之前未告知X房存在抵押；该公司只知道殷小爱负债且急于卖房，向殷小爱、贷款公司询问抵押情况，但对方均未告知，直到过户前一天，贷款公司告知该房存在抵押，该公司第一时间通知了原告。关于X房未能完成交易的原因，被告殷小爱庭审时表示是由于庞俊不同意将售房款（抵扣借款本息后的剩余部分）支付给本人，故不同意过户。此外，证人庞申出庭作证称，受珠海钜荣公司委派，本人负责对接X房出售并与贷款公司庞俊接触，庞俊向本人提供了殷小爱的电话；合同签订当天，本人、林李辉、原告、殷小爱以及殷小爱的弟弟在场，殷小爱出示了房产证原件，但没有任何一方告知本人该房存在抵押；过户前一两天，庞俊称该房需要带押过户，本人与林李辉、庞俊到原告公司向其说明情况，原告同意交税过户。证人林李辉出庭作证称，签约前，殷小爱将定金增至13万元，经庞申沟通，房源方（庞俊）通过本人借款给原告用于补足定金；签约时，没有任何一方告知本人该房存在抵押；过户前一两天，庞申告诉本人该房存在抵押，让本人与原告沟通过户事宜；本人帮原告办理人才证明，属于个人行为，费用由本人收取。另查，本院于2019年12月30日受理了李嘉慧诉殷小爱民间借贷纠纷一案，本院经审理于2020年4月13日作出（2019）粤0402民初17373号民事判决，判令：一、殷小爱向李嘉慧偿还借款本金90万元并支付利息（以90万元为基数，按每月2%从2019年8月5日起至付清之日止）；二、殷小爱向李嘉慧支付律师费48000元；三、李嘉慧对抵押物（即X房）依法处分后所得价款在第一、二判项范围内享有优先受偿权。宣判后，殷小爱不服并提出上诉。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负举证证明责任的当事人承担不利的后果。原、被告签订的《房地产买卖（居间）合同》从内容上包括原告与被告殷小爱之间关于X房的买卖合同关系以及原告、殷小爱与被告珠海钜荣公司之间的居间合同关系。案涉X房至今未能完成所有权转移登记，且因担保债务未清偿，目前仍处于抵押状态。鉴于受让房产的合同目的无法实现，交易无法完成，原告请求解除上述《房地产买卖（居间）合同》，被告殷小爱、珠海钜荣公司均无异议，本院予以确认。从原告徐东飞与被告殷小爱的房屋买卖合同关系来看，殷小爱在合同签订时未如实披露X房已经抵押的事实，因与案外人的债务问题拒绝办理该房过户手续，是导致该房无法继续交易的直接原因。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条之规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或按照约定解决。因此，原告本案要求被告殷小爱承担违约责任，双倍返还定金共260000元，不仅符合《房地产买卖（居间）合同》第八条第2款之约定，也符合《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，应予以支持。至于殷小爱辩称原告支付的13万元仅为房款，且签约时已告知原告X房存在抵押，但均未能提供充分证据予以证实，本院不予采纳。从原告徐东飞与被告珠海钜荣公司的居间合同关系来看，珠海钜荣公司作为房屋中介机构负有忠实居间之义务。首先，根据前述《房地产买卖（居间）合同》有关交易税费负担的约定，珠海钜荣公司对于代收费用的支出情况应当提供有效凭证。对于代收的律师费1000元，尚未支出，珠海钜荣公司同意退还。对于代收的评估费2271元，珠海钜荣公司也未出示有关评估机构开具的收款凭证，不足以证实其具体支出情况，故应当一并返还。至于办理人才证明的服务费用，除合同特别约定外，一般不属于房产通常交易产生的税费。该费用由林李辉实际收取，且林李辉亦明确表示该事项为个人行为且已办理完成，原告要求被告珠海钜荣公司予以退还，依据不足，本院不予支持。其次，珠海钜荣公司作为专业的房屋中介机构，对于房屋权属状况等订约相关事项及当事人的订约能力负有积极调查并据实报告的义务。虽然原告主张珠海钜荣公司在签约时故意隐瞒了X房存在抵押的事实，缺乏充分证据，但从本案各方陈述来看，该房房源以及业主殷小爱的电话均系贷款公司向珠海钜荣公司提供，珠海钜荣公司业务员与贷款公司人员亦有直接沟通、接触。在明知X房并非业主直接委托出售且尚有相关债务未清偿的特殊情况下，珠海钜荣公司应当对转让方提供的各种资料作必要的专业审查，以确保其提供信息的真实性，如通过查询对产权是否合法、清晰，有无被抵押查封等情况予以核实，还应当将调查、了解的情况如实反馈给买受人并给出相应的风险提示、建议，但本案中并没有证据反映珠海钜荣公司完全尽到了上述义务。另一方面，房地产交易不同于普通商品交易，原告作为买受人亦有义务对所购房屋的具体情况作谨慎、全面的调查。综合前述双方的过错以及本案案情，本院酌情确定，对于被告殷小爱应负担的定金赔偿责任，由被告珠海钜荣公司在50000元范围内承担补充清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百二十一条、第四百二十四条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告徐东飞、被告殷小爱以及被告珠海钜荣诚置地产有限公司于2019年10月7日签订的《房地产买卖（居间）合同》；二、被告殷小爱于本判决生效之日起十五日内向原告徐东飞双倍返还定金合计260000元；三、被告珠海钜荣诚置地产有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告徐东飞返还代收的律师费1000元、评估费2271元；四、被告珠海钜荣诚置地产有限公司在50000元范围内对被告殷小爱按本判决第二项所负债务承担补充清偿责任；五、驳回原告徐东飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16998元，由原告徐东飞负担998元，由被告殷小爱负担15000元，由被告珠海钜荣诚置地产有限公司负担1000元；本案保全费1820元，由被告殷小爱负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  谢 光人民陪审员  李锡武人民陪审员  陈胜瑛二〇二〇年六月二十八日书 记 员  张景民曾淑莹