广东省佛冈县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1821民初1126号原告：周泳蓓，女，汉族，1996年7月13日出生，住所地：广东省佛冈县**************，身份证号码：441************442。被告：张鑫，女，汉族，1991年11月1日出生，住所地：广东省佛冈县******************，身份证号码：441************025。原告周泳蓓与被告张鑫房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月8日公开开庭进行了审理。原告周泳蓓、被告张鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周泳蓓向本院提出诉讼请求：1、解除2020年1月22日双方签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告退回已付房款叁拾万元整；3、判令被告按物业成交价10%赔偿原告违约金陆万伍仟元；4、案件诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告在2020年1月22日，购买被告位于佛冈县***********************（不动产权证号：粤（20**）佛冈县不动产登记第0*****2号），并签订了《房地产买卖合同》，总房价为人民650000元。被告支付定金人民币50000元，首期款250000元，余款由原告在申请银行办理了银行按揭贷款支付，款项于该物业过户完成并办妥银行抵押登记后由贷款银行直接划入被告银行账号。原告分3次付清了定金和首期款给被告（有收据为证）。在2020年5月，原告得知该房屋在2020年4月已被佛冈县人民法院查封，致使无法办理该房屋的过户手续。为此，原告现依照双方签订的《房地产买卖合同》第七条第（一）款之一卖方违约责任：卖方不能按本合同约定将该物业售予买方（如被查封、被限制权属转移等），或者因违约无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，并退回买方已付的所有费用。故为了维护原告的合法权益，请求解除双方于2020年1月22日签订的《房屋买卖合同》，判令被告退回原告己付房款叁拾万元整，判令被告按物业成交价10%赔偿原告违约金陆万伍仟元，合计365000元，请法院支持原告的诉讼请求。被告张鑫辩称，我于2020年1月22日与原告签订《房屋买卖合同》，合同的第四条卖方保证：“保证该物业没有被查封，”在房屋交易前，我已去房管进行查档，并确保无查封情况才进行交易。第2点，关于赔偿原告违约金陆万伍仟元，根据合同第四条“卖方应在交易过户......”因该房产尚未可以交付或过户，等于没达到未按约定将该物业售予买方的情况，望撤回违约金的说法。房屋是在交易后，未交楼前进行查封，不属于交易前或可过户后才查封，原告在5月8日要求本人退回首期款项，但是30万首期的确比较难凑齐，原告当初是让我尽快退回首期，我已和她协商，先不起诉，尽快退回首期，但她一边叫我转首期，一边就起诉，当时已询问，是要房还是首期款，如要房子，我便先处理房子问题，要首期款，我便退回首期款，但在我不知情情况下收到该起诉状。我现在已转入10万元给原告，剩余20万也已与原告沟通尽快转入，希望双方可以得到合理的处理，如未出证，买卖合同在双方协商情况下，应属无效交易，应退回首期款，但不应有违约金该说法。原告周泳蓓为支持其主张，向本院提交了如下证据：1、原告身份证复印件；2、《房屋买卖合同》、《商品房买卖合同（预售）》；3、收据、电子回单；4、转账明细；5、微信聊天记录。被告张鑫向本院提交了如下证据：1、账户明细；2、现金缴款单；3、微信聊天记录。原、被告提供的上述证据来源合法，内容真实，与本案相关联，本院予以采信，并作为定案依据。结合上列采信的证据及庭审笔录，本院认定事实如下：2020年1月22日，原告周泳蓓（买方）与被告张鑫（卖方）签订了《房屋买卖合同》，合同约定：“被告将其所有的位于佛冈县************************房，房屋建筑面积89.21平方米，以总楼价650000元出卖给原告；付款方式为按揭付款：（1）首期楼款人民币350000元，各种原因造成没法收楼，应在本合同签订当月篁胜理赔违约金归属买方所有。卖方到佛冈县不动产登记中心签订《清远市存量房买卖合同》的当天支付。卖方收到首期楼款当天，应将该物业交易过户相关资料（包括购房合同、网签证明文件及购房相关手续、契税单原件等）交至买方持有并协助办理相关手续。楼价余款人民币300000元整，由买方申请银行按揭贷款方式支付。合同第七条对违约责任约定为“卖方不能按本合同约定将该物业售予买方（如被查封、被限制权属转移等），或者因违约无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，并退回买方已付的所有费用。”合同签订后，原告周泳蓓于2020年1月22日支付定金50000元给被告张鑫。2020年1月22日原告支付购房款100000元、2020年1月2*日支付了购房款150000元，合共300000元（含定金50000元）给被告张鑫。2020年5月，原告周泳蓓得知因案涉房屋已被佛冈县人民法院查封，导致房屋无法办理过户手续，遂向本院提起诉讼。2020年5月18日，被告张鑫退回100000元购房款给原告周泳蓓，现尚欠200000元购房款未退回。本院认为：原告周泳蓓与被告张鑫签订的《房地产买卖合同》，意思表示真实，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，双方应全面履行各自的义务，否则，须依合同的约定承担相应的违约责任。因合同第四条明确约定“卖方保证对该物业享有完整处分权，保证该物业没有被查封......”。第七条约定“卖方不能按本合同约定将该物业售予买方（如被查封、被限制权属转移等），或者因违约无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，并退回买方已付的所有费用。”现原告要求解除合同，赔偿房价总额10%的违约金65000元、退回已交付的房款余额200000元的请求，事实依据充分，本院予以支持。由于《房屋买卖合同》的目的是为了保证房屋产权转移交易过户登记顺利实现，在合同签订后直至完成转移过户登记前卖方须承担自己所出卖的房屋不被查封的义务，因此，被告提出房屋是在合同签订后才被查封的不属于违约的答辩意见，理据不成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：解除原告周泳蓓与被告张鑫于2020年1月22日签订的《房地产买卖合同》；被告张鑫于本判决发生法律效力之日起十五日内退还购房款200000元给原告周泳蓓；被告张鑫于本判决发生法律效力之日起十五日内支付违约金65000元给原告周泳蓓。案件受理费6776元，减半收取计3388元，保全费1845元，合共5233元，由被告张鑫负担。原告周泳蓓可在本判决生效后向本院申请退回其预交的受理费3388元、保全费1845元，合共5233元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。本判决生效后，如果被告在上述期限内不自觉履行，原告可以在履行期限届满后最迟二年内向本院申请强制执行。审判员  蓝茂荣二〇二〇年六月二十四日书记员  吴丽仪附佛冈县人民法院标的款和保证金账号：户名：佛冈县人民法院账号：447***********051开户银行：中国农业银行股份有限公司佛冈石城支行附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。