广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初13571号原告（反诉被告）：杜兆洪，男，1966年12月21日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：黄书华，广东通建律师事务所律师。被告（反诉原告）：卢锐强，男，1969年4月7日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：韩顺庆，广东东方衡泰律师事务所律师。原告杜兆洪与被告卢锐强土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，被告提起反诉，本院经审查予以受理，并依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告委托诉讼代理人黄书华、被告及其委托诉讼代理人韩顺庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告退回租金68400元及支付以68400元为本金从起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止的利息；2.被告向原告退回按金15万元；3.本案诉讼费、诉讼保全费、诉讼保全担保费由被告承担。庭审中原告表示要求解除合同。事实和理由：2019年2月20日，原告与被告签订《土地使用权租赁合同》，约定被告将位于佛山市南海区**************的七号地块出租给原告，土地面积约11388.6平方米(折合约17.1亩)，租赁期限从2019年1月1日至2028年12月30日止等。2019年3月1日，被告向原告交付租赁土地，原告实际承租期限从2019年3月1日起，第一期租金为171000元。原告通过微信转账、银行转账方式向被告支付了321000元。2019年3月1日，被告向原告出具2019年3月至12月租金171000元的收据。原告实际交按金15万元，被告向原告出具按金收据。原告接收土地后进行绿化种植使用，后被告联系原告要求解除租赁合同、收回租赁土地，并表示愿意向原告退回2019年9月至12月租金及按金。2019年10月10日，被告亲笔书写退款条，写明被告在10日内向原告退回2019年9月1号至2019年12月30号租金82000元，退回按金15万元，两项合计232000元，于当日原告将租赁土地返还被告，双方签订的租赁合同解除，不再履行。经原告多次催收，截止2020年5月被告仍未向原告退回租金和按金。被告辩称，原告起诉状所述的双方签署租赁合同、被告于2019年3月1日向原告交付租赁的土地、被告收受原告2019年3月到12月租金171000元及15万元按金、原告在租赁土地上种植之事实属实。补充一点是原告随后就把土地转租给刘某某。原告起诉状中称被告联系原告要求解除租赁合同，这是原告编造的谎言。被告从来没有找原告要求解除租赁合同，被告对于为期十年的租赁合同一直希望如约履行，并努力帮原告解决租赁过程中出现的困难，这从被告与原告的微信聊天记录可以证明。原告在起诉状中称于2019年10月10日当日原告将租赁的土地返还给被告、双方签订的租赁合同解除，不再履行，这又是原告编造的谎言，原告至今没有将租赁的土地返还给被告，原告从2019年3月1日开始至今一直在承租控制使用着该土地。原告在起诉状中称2019年10月10日被告亲笔写退款条，是片面陈述、歪曲事实。真实情况是：大约是2019年9月下旬，原告找被告说原告转租出去的那个承租人（肥仔）不想租了，原告已没收了肥仔的按金，要求见面商议退租。9月底，见面商议中，谈及可能退回的费用。原告当时在一张白纸上写下“退回租金从2019年9月1号-2019年12月30号退回按金-15万元正”，当时谈的是若原告在当时退租交回土地给被告的话，被告可以即时重新将土地租出去，因此被告对这个退租方案是可以接受的，被告就在原告写的文字下方签了被告的名字，并让原告回去考虑清楚，毕竟是十年的期，真想退租的话就在这两天找被告签署正式的退租文书，按这个条退租、交还土地给被告。但是，原告回去后改变主意了。提出如果被告同意原告在该土地上填土，原告就继续承租。被告答复同意原告在该土地上填土，原告于是继续承租该土地至今。该退租方案也就作废，因为在农用地上填土是要向政府报批备案的，为此，被告与原告于2019年10月23日专门到南海区政府部门办理了在该土地上填土的报批备案手续，当时一起去递交申请并拍照。之后，被告还帮助原告联系了一部分填土的生意。原告还收取了部分的填土费。被告发微信给原告告诉原告租赁的按金还没给齐，抵扣部分填土费后，原告还差1万元要付给被告，另外2020年租金也要向被告支付，原告微信回复被告会在2020年1、2月份的时候付被告2020年的租金。在被告与原告的微信聊天记录上有原告在2020年10月10日后一直在用该土地的事实谈话沟通记录。基于上述事实，对于那张所谓的“退款条”，被告认为：一、上面只有被告名字三个字是被告写的，其余文字都不是被告写的，被告写名字的时候只有上面的三行字，现在该证据上被告名字左右两边和下面的文字，都是原告在之后单方添加上去的；二、该签名是对退租条件的认可，若原告在近期确定退租的话，被告同意按这个条件给原告退租，该单方签名不是双方确定解除租赁合同的意思表示；三、被告给原告签名之后双方的微信通信和实际履约行为已经表明原告继续承租着该土地，该字条上的退租条件消失，该签名（承诺）的效力条件就已经丧失，原告就不得再主张以该签名同意的条件退租。本案租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，对当事人双方有约束力。租期十年，原告承租使用该土地至今，且在大部分土地上填埋了泥土（被告当时同意原告填土是基于原告承租期近10年考虑的）。根据合同约定，现在尚在合同履行期限之内，原告无权要求退还按金。原告尚欠被告2020年的租金，原告更没理由要求被告退回原告2019年9月至12月的租金，请法院驳回原告全部诉讼请求。被告向本院提出反诉请求：1.原告向被告支付2020年1月至12月的租金205200元及以205200元为本金从2020年2月1日起按日0.1%计算至实际清偿之日止的逾期付款违约金；2.本诉及反诉的诉讼费用由原告承担。事实和理由：涉案土地所有权人是佛山市南海区******生龙股份合作经济社，原告是该经济社村民。该经济社将该土地分给包括原告在内的村民，其他村民又都确定将该土地交给被告整体对外出租。2019年2月20日，原、被告签订《土地使用权租赁合同》，约定原告承租该土地，租赁期限从2019年1月1日起到2028年12月30日止等。合同签署后，原告向被告支付了2019年3月到12月租金171000元及租赁按金15万元。被告如约于2019年3月1日向原告交付租赁的土地，原告承租使用该土地，在上面种植了植物。从2019年3月1日至今，该租赁合同的履行出现了一些波折，但双方一直都没有协商一致确定解除该租赁合同。2020年的租金205200元，依合同约定原告应当于2020年1月底前付清，原告一直拖延未付。被告于2020年6月24日收到本案传票，没想到原告居然会提起本案诉讼，特提起反诉，请依法判决。原告辩称，被告的反诉没有事实与法律依据，原告与被告签订的土地租赁合同因双方已解除且被告向原告出具了退回租金和押金的书面凭据，只是由于被告未履行支付，不存在原告尚欠被告租金的事实。原告在承租涉案土地后将土地转租给案外人刘某某，但由于在租赁过程中被告不同意刘某某和原告填土用于涉案土地栽种植物树木，导致双方均同意解除合同，互相不再履行，所以才有被告出具退回押金、租金的书面凭据。被告在本案中提供刘某某的收据和租赁合同原件，这也从另一方面说明被告是知道原告转租的事实以及转租合同解除的事实，否则被告无法取得原告与刘某某的相关租赁合同和收取租金、按金的收据原件。事实上，涉案土地一直由被告控制，原告和刘某某在被告出具退回押金和租金的书面凭据后就再没有到过涉案土地。综上所述，被告称合同未解除没有事实和法律依据，被告辩称和反诉称其在退回租金、押金的书面凭据上只是签名，其余文字不是其书写不是事实，因此，被告的反诉请求应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。对当事人提交的证据，本院认定如下：1.对原告提交的发票、财产保全担保合同，本院经审查对其真实性予以确认。2.对原告提交的退还租金收据，被告确认除“共232000元”、“2019年10月10日”外的其他内容是被告书写，因上述内容与该证据中的其他内容字迹存在差异，故本院对被告的主张予以采纳，对“共232000元”、“2019年10月10日”不予确认，对其他内容予以确认。3.对被告提交的集体土地所有权证、地形面积测量图、照片、光盘、微信聊天记录及文字资料，本院经审查对其真实性予以确认。4.原、被告对本案中的其他证据的真实性无争议，本院对该部分证据的真实性均予以确认。本院经审理认定事实如下：2019年2月20日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《土地使用权租赁合同》，约定甲方将位于佛山市南海区************7号地块出租给乙方，土地面积约11388.6平方米，土地目前为农用地，乙方只能用作种植业；租赁期限从2019年1月1日至2028年12月30日止；从签订合同之日起，租金每三年在前一周期的基础上递增10%，第一期的租金标准为205200元/年；租金实行先缴交后使用的原则，宗地交付之日，乙方须将当期租金一次性支付给甲方，此后，租金每年缴交一次，每年租金需于当年1月30日前一次性付清给甲方（遇节假日可顺延）；乙方应在本合同签订之日一次性交纳10万元给甲方作为本合同的履约保证金；甲方应于2019年3月1日前将租赁宗地交付给乙方使用；乙方须按合同约定向甲方如期如数缴交租金，如乙方拖欠租金，则甲方除追缴所欠交的租金外，乙方每逾期一天缴交租金，甲方有权向乙方计收欠款总额0.1%的滞纳金至付清之日止；在合同有效期内，在甲方并未违反本合同约定的情况下，乙方单方解除合同或乙方逾期90日尚未缴清租金的，视为乙方违约，甲方无条件收回出租的土地，如该宗地有构建附属物的则构建附属物无偿归甲方所有，甲方已收取的合同履约保证金及租金不作退回，乙方并须赔偿甲方的所有实际经济损失（按有资质的评估机构对甲方损失进行评估的金额计算），同时，甲方有权单方解除本合同；等等。2019年3月1日，被告开具收据确认收取原告支付的按金15万元及2019年3月至12月租金171000元。2019年9月28日，原告要求被告协助向国土部门申请对涉案土地进行填土。之后，经双方协商，被告书写了“退回租金从2019年9月1号-2019年12月30号、退回按金15万元正”的字据予原告。被告书写上述字据后，双方在2019年10月11日至2019年12月5日期间一直就按金、填土、种树等事宜进行沟通协商。期间，被告收取了填土款6万元，并向原告支付了其中的2万元。因双方就填土款、按金、地上房屋拆除等问题产生矛盾，原告于2019年12月6日要求被告退回按金。被告不同意退回按金，原告遂提起本案诉讼。另查明，原告为申请财产保全，支出诉讼保全担保费784元。本院认为，原、被告签订的《土地使用权租赁合同》是双方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告主张被告书写了退回租金、按金的字据，双方合同已解除，但根据被告提交的光盘、微信聊天记录，虽然被告书写了上述字据，但在出具字据后双方仍一直在就填土、按金、种树等问题进行协商，原告并未实际退出涉案土地，仍然占有使用涉案土地，因此，被告书写的字据仅属于双方协商的过程，双方合同并未实际解除，双方仍应按照上述合同的约定履行义务。原告占有使用涉案土地，应依约支付租金予被告，原告主张其已于2019年10月10日将涉案土地返还被告，但未能提供充分证据予以证明，故对原告主张被告退还2019年9月至12月租金68400元及利息的请求，本院不予支持。被告在庭审中要求继续履行合同，但原告要求解除合同及退回按金15万元，且未向被告支付2020年的租金，可见双方合同缺乏继续履行的基础，已无继续履行之必要，因此，双方合同应予以解除。原告未能举证证明被告存在违约行为，原告不享有合同解除权，原告单方面要求解除合同，且未依约向被告支付2020年的租金，构成违约，故对原告主张被告退回按金15万元的请求，本院不予支持。原告主张被告承担诉讼保全担保费缺乏依据，本院亦不予支持。关于被告主张原告支付2020年租金的问题，根据双方合同约定，2020年租金应于2020年1月30日前支付，原告未能举证证明其何时交还涉案土地予被告，故本院酌定由原告支付2020年1月至本案庭审辩论终结当月即2020年7月的租金119700元予被告，如之后仍产生租金，被告可另案提出主张。被告主张的逾期付款违约金过高，根据本案实际情况，本院酌定由原告支付以119700元为本金自2020年2月1日起至实际清偿日止按年利率6%计算的逾期付款违约金予被告，对被告超出部分主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除杜兆洪与卢锐强于2019年2月20日签订的《土地使用权租赁合同》；二、杜兆洪应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金119700元及以119700元为本金从2020年2月1日起至实际清偿日止按年利率6%计算的违约金予卢锐强；三、驳回杜兆洪的其他诉讼请求；四、驳回卢锐强的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费减半收取计11822.23元、财产保全费1680元，合共13502.23元（杜兆洪已预交），由杜兆洪负担。对杜兆洪多预交的受理费820.8元，在本判决发生法律效力后经其申请，本院予以退还。反诉受理费2417.75元（卢锐强已预交），由卢锐强负担1028.26元，杜兆洪负担1389.49元并应于本判决发生法律效力之日起十日内支付予卢锐强，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  康燕二〇二〇年九月四日书记员  钟丹