北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初11934号原告：北京天利动力供热有限公司，住所地北京市顺义区北京天竺空港工业区，统一社会信用代码×××。法定代表人：翟国欣，董事长。委托诉讼代理人：白海珍，北京市致知律师事务所律师。委托诉讼代理人：王英夫，北京市致知律师事务所律师。被告：金燕，女，1959年10月24日出生，满族，户籍所在地北京市海淀区，住北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：岳强，北京海润天睿律师事务所律师。原告北京天利动力供热有限公司（以下简称天利公司）与被告金燕排除妨害纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依法由审判员王竞隆适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天利公司委托诉讼代理人白海珍、王英夫、被告金燕及其委托诉讼代理人岳强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天利公司向本院提出诉讼请求：1.判令金燕立即将其房屋北侧供热管道上方障碍物拆除、恢复该区域内维修人员出入使用的爬梯并保持维修检查窗户开放状态；2.本案诉讼费由金燕承担。事实与理由：天利公司自1995年开始为北京市顺义区×小区提供供暖供热水服务。由于该小区内供热水管道老化，天利公司于2020年4月16日开始进行维修，将热水管道合并到供暖管道处进行施工。天利公司在对金燕住处进行作业时发现金燕将其房屋北侧供暖设备维修处窗户封闭致使维修人员无法进入，经与其沟通后发现金燕在房屋装修时将其房屋北侧供热维修空间封闭，据为己有。在供暖管道上方搭建障碍物，遮挡了全部供暖管道。天利公司维修人员根本无法进入正常维修，致使该建筑存在严重安全隐患。同时金燕以各种借口拒绝配合天利公司进行热水管道正常施工。天利公司及该小区的居委会、物业等部门与金燕多次进行协商沟通。但金燕一直拒绝配合。为维护社区的供暖安全，特向法院提起诉讼，恳请法庭依法公正审理。被告金燕辩称：第一，天利公司虽然是供暖单位，但是本案是因双方供用24小时热水引发的争议，并非通常的供暖争议。据金燕了解，供用24小时热水是开发商在购房时给予金燕的承诺。且小区内自×热力站至业主家中的供用24小时热水服务一直由物业公司负责，并非天利公司负责。因此，金燕对天利公司是否为适格主体尚存疑虑，其是否有权提起本诉还有待商榷。第二，需要提醒法庭注意的是，根据《物权法》第73条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条、第3条的规定，北京市第三中级人民法院案号为（2016）京03民终10514号民事判决书中关于供暖设备所有权人的认定，以及金燕与开发商签订的《北京市内销商品房预售契约》第一条的约定，天利公司并非其在起诉状中所提及的案涉房屋北侧窗井、爬梯、供暖管道等物的物权人，其不是本诉的适格主体，无权提起本次诉讼。第三，窗井属于设计缺陷，有重大安全隐患，已经造成了人员重伤等严重的损害后果。金燕在不违反业主公约，万科物业允许且由第三方鉴定机构出具报告的前提下，将窗井封闭，并不违反法律法规的规定。天利公司无权要求金燕拆除、恢复该区域。小区近期正在进行外墙保温层改造，由北京住总第四开发建设有限公司负责，住总四公司已经明确表示因外墙保温改造需要，拟对一层未封闭的窗井集体封闭。该方案已经报请市政府批准，下达后对金燕封闭的窗井会有行政机关合法性的认定。此外，关于违建的认定和拆除应由行政机关完成，司法机关不应介入和干预。天利公司诉请并非人民法院的受案范围，依法应当驳回起诉。第四，根据上述分析，拆除、恢复窗井后，反而会造成雨水倒灌、入室盗窃、来往人员踏空等严重的安全隐患。从情理及现实角度，窗井的现状完全能够满足天利公司提出的维修、检查需要。金燕也向法庭保证会随时配合天利公司维修、检查供暖管道的相关工作。从法理角度，根据《物权法》第91条、第92条的规定，排除妨害须适当，不应超过必要限度。因此，保持现状，驳回天利公司诉请，能够做到情理法的交融。第五、需要提请法院注意的是，天利公司在诉状中所谓热水管道合并到供暖管道处施工的真正含义是，将原先铺设在窗井外的热水管道改建、重建到窗井内。而窗井本就具有重大安全隐患，该安全隐患有第三方机构的评估报告认定，也被建设施工单位北京万科、万科物业、业主委员会等知悉并认可。天利公司作为专业的供热公司，涉及改建、重建应当依法合规。即便法院认定天利公司有权施工，依据《物权法》第76条、第84条、第91条、第92条的规定，天利公司也应当经过所有权人同意，并按照方便生活、团结互助、公平合理以及正确处理相邻关系的原则，重新设计施工方案，尽量减少对金燕及其他业主的损害，并将新的施工方案提交第三方机构评估确认无任何安全隐患，再将评估报告对全体业主公示后，方可施工，而不是在有巨大隐患的前提下强行施工！综上，请求法院依据事实和法律，判决驳回天利公司的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：金燕系顺义区后沙峪地区×房屋业主。其房屋北侧原为窗井。窗井地下一层处有供暖管道，一层处为塑料瓦楞板包顶，并留有可向外拉开的检查窗。金燕于2006年装修房屋时，经北京万科物业管理有限公司许可，在窗井地下一层供暖管道上方铺设大芯板及地板，并留有检查口，在一层将原有开放式检查窗改建为封闭窗式结构。天利公司系×小区供热单位。天利公司于2020年4月16日开始在×小区将热水管道合并到供暖管道处进行施工过程中，发现金燕将其房屋北侧供暖设备维修处窗户封闭致使维修人员无法进入。2020年11月25日，北京万科城市花园物业服务中心出具情况说明，内容为：1.北京万科物业服务有限公司城市花园物业服务中心（以下简称“服务中心”）于2017年1月1日正式将园区供暖系统交由热力公司运维。在移交前，每年供暖开始前，服务中心会对园区供暖系统（包括云枫阁）进行维修和检修，对云枫阁120室北侧采光井内的供暖系统部分锈蚀、漏水管道阀门进行过部分更换，以保障供暖系统运行正常。2.万科城市花园小区云枫阁供暖管道设计为下供、下回方式供暖。每年供暖开始前，都会对采光井内供暖管道及供、回水阀门进行检修。主要对锈蚀腐烂的管道及漏水关闭不严的阀门进行更换。特此说明。本院于2020年11月20日庭审中，向天利公司询问其据何种请求权提起本案诉讼，天利公司认为其据供用热力合同提起本案诉讼，并申请变更案由为供用热力合同纠纷。就此，金燕认为天利公司变更其请求权基础进行诉讼，要求答辩期及举证期。2020年12月11日，天利公司明确其据排除妨害纠纷提起诉讼，认为其基于对供热管道的管理权限提起诉讼，就事实与理由与起诉状一致。上述事实，有双方当事人陈述、照片、视频、情况说明等证据在案佐证。本院认为：《中华人民共和国物权法》第三十五条规定：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。本案的争议焦点之一为天利公司是否系诉争供暖管道、爬梯的所有权人。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。据上述法律规定，可以确定诉争供暖管道、爬梯为万科城市花园小区公用设施，为小区全体业主共有。天利公司不是供暖管道、爬梯的所有权人。就天利公司主张其因对供暖管道享有管理权限，故有权据排除妨害提起本案诉讼的主张。第一，天利公司享有的对供暖管道的管理权限，系基于其与小区业主的供用热力合同关系而产生的管理权限，并非基于权利人直接对其物权的让渡。即天利公司与金燕的基础法律关系为供用热力合同关系。第二，审理过程中本院已明确告知天利公司其据排除妨害提起诉讼系基于物权请求权。在本院释明后，天利公司两次变更请求权基础，最后仍坚持据物权请求权为其权利基础提起本案诉讼。据前述意见，因天利公司并非诉争供暖管道、爬梯的所有权人且其与金燕之间的基础法律关系为供用热力合同关系，天利公司据物权请求权提起本案诉讼，于法无据。就其诉讼请求，本院不予支持。应当指出，天利公司就诉争供暖管道的管理、维护系合法行为，金燕应对天利公司的上述行为予以配合。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第七十三条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：驳回原告北京天利动力供热有限公司的诉讼请求。案件受理费七十元，由原告北京天利动力供热有限公司负担（已交纳）。管辖异议费七十元，由被告金燕负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  王竞隆二〇二〇年十二月十六日书记员  常 怡