河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀04民终2545号 上诉人（原审原告反诉被告）：邯郸市浩泰物业服务有限公司，住所地河北省邯郸市丛台区光明北大街163号。 法定代表人：杨朝磊，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨松云，该公司员工。 委托诉讼代理人：杨延军，河北方信律师事务所律师。 上诉人（原审被告反诉原告）：中国人民解放军海军后勤装备维修保障中心，住所地邯郸市光明北大街163号。 法定代表人：张健，该中心代理主任。 委托诉讼代理人：武增军，河北赵苑律师事务所律师。 上诉人邯郸市浩泰物业服务有限公司（以下简称浩泰公司）因与上诉人中国人民解放军海军后勤装备维修保障中心（以下简称海后维修保障中心）租赁合同纠纷一案，不服河北省邯郸市丛台区人民法院（2019）冀0403民初3052号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人浩泰物业服务公司的代理人杨松云、杨延军，上诉人海后装备维修保障中心法定代表人张健及代理人武增军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 浩泰公司上诉请求：1、依法撤销（2019）冀0403民初3052号民事判决第三项；2、依法发回重审或改判被上诉人赔偿因其违约行为给上诉人造成的各项经济损失共计2485万元（详见损失清单）；3、二审诉讼费用由被上诉人承担。其事实和理由：一、一审法院遗漏诉讼请求，本案应当依法予以发回重审。上诉人于起诉状及附件损失清单第一项“因无《军队房地产租赁许可证》被告应支付违约金60万元；致使无法正常合法出租使用，造成退租租金损失：见损失计算表409.10万元；合计：469.10万元。”中明确请求因被上诉人延迟办理《军队房地产租赁许可证》给上诉人造成退租租金损失409.10万元。但一审判决未对该项请求予以认定并裁判，属于遗漏诉讼请求属程序性错误，应当依法发回重审。或根据相关法律、法规、政策的规定，被上诉人未提交有效《军队房地产租赁许可证》，严重违反合同约定，致使很多租户退租或不租给上诉人造成损失，上诉人一审提交了充分的证据，足以证明因延迟办理《军队房地产租赁许可证》给上诉人造成了409.10万元的损失，由被上诉人予以赔偿。二、一审法院认定上诉人主张的延迟交付场地的其他损失的请求没有依据错误，上诉人该项的损失不应只免租期租金损失，也应包含因延迟交付场地所给上诉人造成的可使用房屋期间的折旧费用和财务成本损失。由于合同约定的场地上所立房屋建筑为上诉人所建设和使用，上诉人租赁土地的目的是在被上诉人提供的场地上进行建设一个综合文体教育项目以对外出租、获取租金以营利。2014年1月6日《军队房地产租赁补充合同》第一条（五）款明确约定“按照折旧期限12年，年折旧率8.33%计算”，被上诉人延迟交付场地3.5个月不仅缩短了免租建设期，同时也缩短了双方约定的土地租赁时限，进而也导致在这3.5个月摊销的折旧费用损失，因此，在该延迟交付场地期间的折旧费损失，被上诉人应当予以赔偿。上诉人在《军队房地产租赁合同》、《补充合同》及《军队房地产租赁补充合同》等约定的免租建设期前便向银行贷款人民币2000万元用于项目建设，原本预计十个月建设完毕，相应的贷款在建筑建设完毕、投入使用后予以陆续偿还。由于被上诉人延迟交付场地，上诉人实际担负了3.5个月的贷款财务成本损失，该项损失是被上诉人违约造成的直接损失，被上诉人应当予以赔偿。三、上诉人于一审主张的因被上诉人的违约行为从而使小天使幼儿园、3号楼学校被强制退租给上诉人造成的损失，被上诉人违约造成的损失，应当予以支持。2014年1月6日《军队房地产租赁补充合同》第一条（六）款明确约定“军事需要的依据为海军以上单位正式文件，军队房地产管理部门核实并出具书面意见”。被上诉人始终不能提供不得办理学校、幼儿园的政策依据。双方在合同中并未约定对经营幼儿园、学校的限制，上诉人在合同签订前报给被上诉人的资格预审文件中就曾明确向被上诉人表明上诉人的目的是建设一个“以文化教育产业为主导，拟建特色教育、专业培训等各类教育培训中心及健身为一体的综合文体教育项目”，并附有上诉人与案外某教育集团的合作意向书，被上诉人未在合理的期限内表示任何反对。上诉人与他人签订租赁合同兴办幼儿园合法有效。由于被上诉人的原因，以其强势在胁迫采取断水断电的情况下，才对上诉人转租他人用于兴办幼儿园的事宜表示反对，该行为不仅属于违约行为，也属于严重的违反诚实信用原则的行为，由此给上诉人造成的损失应得到支持，一审法院不予支持属于明显的事实认定不清，违反了合同的相对性原则。四、针对上诉人主张的3号楼的违约损失赔偿请求，上诉人可零星转租获利但仍不能否认因被上诉人未提供《军队房地产租赁许可证》和被上诉人上级政策的变化导致上诉人不能达到租赁该土地的目的从而导致被上诉人损失的产生。因被上诉人未及时办理《军队房地产租赁许可证》导致3号楼不能及时且和市场持平价格对外出租造成相应损失。同时3号楼本身就是按照教学楼进行设计建设的，其用途也仅限于兴办学校，在漫长的建设期间被上诉人明知上诉人按照教学楼建设而未曾表示任何反对，表明其本身知晓且默认转租兴办学校事宜。但被上诉人凭借其强势地位采取断水、断电等胁迫措施要求鑫泰建筑公司做出《关于3号楼使用情况的承诺》及《违规租赁项目整改承诺书》，导致学校退租进而闲置，造成上诉人损失，应当予以赔偿。至于3号楼之外房地产转租是仅为部分小规模零散租户，且因无《军队房地产租赁许可证》而不能办理营业证照从而承担非法经营的风险，进而退租给上诉人带来损失。再者，该号楼的地勘、设计费损失以及地基建设加大成本，上诉人提交的证据及被上诉人出示的证据可以证明因被上诉人单方面违背“总建筑面积在30000到50000平方米”的合同约定，控制临建规模“建筑面积不得超过38100平方米”导致成本的加大，造成上诉人的损失，亦应得到赔偿。 海后维修保障中心上诉请求：1、请求依法撤销丛台区人民法院（2019）冀0403民初3052号判决书，改判驳回邯郸市浩泰物业服务有限公司全部诉讼请求；2、改判被上诉人邯郸市浩泰物业服务有限公司支付上诉人中国人民解放军海军后勤装备维修保障中心违约金11858835.62元；3、本案诉讼费用由被上诉人承担。其事实和理由：一、一审法院判决第一项，认定上诉人中国人民解放军海军后勤装备维修保障中心（以下简称保障中心）支付被上诉人邯郸市浩泰物业服务有限公司（以下简称浩泰公司）违约金60万元。这是明显错误，应予撤销。双方合同约定上诉人保障中心只是负责申领租赁许可证，但是具体批准办理是军队上级机关，2016年2月，中国共产党中央军事委员会停止军队和武警部队有偿服务，租赁许可证，上诉人更是无权办理，因此，上诉人不应承担违约责任，一审法院判决第一项错误，应予撤销。二、一审法院认定迟延交付租赁物事实错误，应予撤销！一审法院认定：“上诉人中国人民解放军海军后勤装备维修保障中心于2014年7月14日向鑫泰建筑公司交付2号场地，导致免租建设时间延迟3.5个月，上诉人应依合同约定的租金标准退还本诉原告3.5个月的租金87.79万元（301万元÷12个月×3.5个月）”。这是明显对本案事实的错误认定，应予撤销。事实上，上诉人保障中心与被上诉人之间合同及补充协议没有约定租赁物具体交付时间；因为租赁物的土地上有建筑物（车间和仓库），需要一定时间，所以不存在延期交付租赁物。另外，如果法院认为2号场地迟延交付，2号场地年租金应是150万元，租金438950元，而不是877900元。因此，二审法院应当撤销一审法院判决第二项，重新作出合理合法的判决。三、上诉人保障中心没有约定被上诉人浩泰公司免交违约金，应当撤销一审判决第四项，改判被上诉人支付上诉人违约金11858835.62元。上诉人保障中心与被上诉人浩泰公司之间均以双方签订租赁合同和补充协议为准，且被上诉人浩泰公司持续拖欠租金，形成违约，应当承担违约责任；双方于2018年6月24日签订协议书，主要是约定了被上诉需支付所欠租金773.82万元（截止2018年6月30日），并未对违约金约定免交。以上事实见双方签订的2018年6月24日协议和6月26日房地产租赁停偿委托管理项目整改协议和补充协议，因此，一审法院判决第四项驳回上诉人保障中心的反诉请求，没有事实依据、法律规定，应予撤销，请二审法院依法撤销一审判决第四项，改判支持被上诉人浩泰公司支付上诉人保障中心违约金11858835.62元。 浩泰公司向一审法院起诉请求：1、依法判令被告因其未办理《军队房地产租赁许可证》而向原告支付违约金60万元，并赔偿其违约行为给原告造成的各项经济损失共计2572.79万元（详见损失清单），两项合计2632.79万元；2、判令被告承担本案的案件受理费等相关费用。 反诉原告海后维修保障中心反诉请求：1、判令反诉被告因迟交租金应付反诉原告的违约金11858835.62元；2、判令反诉被告给付反诉原告租金297.5万元；3、一审诉讼费用由反诉被告承担。 一审法院认定事实：2014年1月6日，浩泰公司（乙方）与海军邯郸房地产管理处（甲方）签订《军队房地产租赁合同》，合同主要内容：第一条甲方自愿将位于邯郸市丛台区光明北大街163号（座落号：海邯冀字第7210号）的场地面积9180平方米出租给乙方使用。第二条租赁用途：办公科研、文体培训、商业仓储、餐饮服务。第三条租赁期限自2014年4月1日起至2017年1月31日止。第四条租金总额叁佰万元，年租金为壹佰伍拾万元。第六条本合同签订后十日内，乙方向甲方支付租赁保证金叁拾万元；乙方履行合同约定义务的，甲方应在租赁期满时将保证金无息退还乙方；乙方未履行合同义务的，甲方不退还房地产租赁保证金，同时甲方有权要求乙方另行支付违约金，甲方未履行合同约定义务的，应当退还房地产租赁保证金，并加付银行同期存款利息。第七条租赁期内，甲方应当履行下列义务：（一）保证出租的房地产符合军队房地产租赁条件，权属清楚；（二）负责处理与出租房地产权属有关的纠纷；（三）保证出租给乙方使用的房地产，按照规定报经军队审批部门批准；（四）负责向军队房地产管理部门办理租赁合同审核手续；（五）海军邯郸房地产管理处负责向军队房地产管理部门申领《军队房地产租赁许可证》。第八条租赁期内，乙方应当履行下列义务：（三）不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，……。（四）……不得擅自将所承租的房地产转租，确实需要转租的，应当在不违背本合同约定的前提下，经甲方书面同意，……。第十条甲方违约责任：甲方有违反本合同第七条约定的行为的，乙方有权解除合同，同时甲方向乙方支付叁拾万元作为违约金。第十一条乙方违约责任：（二）乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金，……同日，邯郸市鑫泰建筑安装工程有限公司（以下简称鑫泰建筑公司）与海军邯郸房地产管理处签订军队房地产租赁合同，海军邯郸房地产管理处将位于邯郸市丛台区光明北大街163号（座落号：海邯冀字第7210号）的场地面积9980平方米出租给鑫泰建筑公司使用。租金总额为叁佰零贰万元，年租金为壹佰伍拾壹万元，合同其他内容同前份租赁合同。上述两份租赁合同签订的当日，合同的签约双方分别签订了《军队房地产租赁补充合同》，约定内容除租金数额不同外，其他内容一致。包括：第一条（一）临时建筑建设时间为两年十个月，租金自合同批复之日后第十一个月开始计收。（三）年租金的缴纳方式为前六个月一次缴纳，后六个月按月缴纳。……第二条关于临时建筑（一）临时建筑高度不高于20米，建筑面积在15000到25000平方米，建成后产权归甲方所有。（二）……项目建成后甲方提供建筑面积在3000平方米以内，土地面积在10000平方米以内的两个《军队房地产租赁许可证》。……。2014年7月14日，海后保障中心将涉案租赁场地中的2号空地全部移交给鑫泰建筑公司进行建设。2015年11月19日，海军邯郸房地产管理处（甲方）、鑫泰建筑公司（乙方）、浩泰公司（丙方）、海后保障中心（丁方），四方签订协议书一份，内容为：一、甲、乙、丙三方自愿解除2014年1月6日签订的《军队房地产租赁合同》和《军队房地产租赁补充合同》。甲、乙、丙三方解除前述合同之日，丙、丁双方另行签订《军队房地产租赁合同》。三、本协议作为丙方、丁方2015年11月19日签订的《军队房地产租赁合同》附件，具有同等法律效力。当日，浩泰公司（乙方）与海后保障中心（甲方）签订《军队房地产租赁合同》，合同主要内容：第一条甲方自愿将位于邯郸市丛台区光明北大街163号（座落号：海邯冀字第7210号）的房屋建筑面积38061平方米，场地面积19160平方米出租给乙方使用。第三条租赁期限自2016年1月1日起至2025年12月31日止。第四条：租金总额32060900元。另外除将第六条的租赁保证金变为600000元，第十条和第十一条的违约金变为600000元，增加了第十五条的手写条款之外，其余条款同2014年1月6日的租赁合同。第十五条约定：双方承认的附加条款如下：租金标准及结算方式以下列条款为准：一、2016年1月1日至2017年1月31日，年租金标准为301万元，租金总额为326.08万元；二、2017年2月1日至2022年1月31日，年租金标准为316.05万元，租金总额为1580.25万元；三、2022年2月1日至2025年12月31日，年租金标准为331.86万元，租金总额为1299.76万元；四、每年度租金上半年结算，乙方于每半年的前十日内交付甲方；五、每年度租金下半年按月结算，乙方于每月的前十日内交付甲方。2015年11月19日，海后保障中心（甲方）与浩泰公司（乙方）就重新签订合同未尽事宜经协商签订《关于海军后勤装备维修保障中心重新签订租赁合同相关问题处理意见》，内容包括“一、海军邯郸房地产管理处与鑫泰建筑公司、浩泰公司签署解除合同协议书，由保障中心与浩泰公司重新签订《军队房地产租赁合同》，浩泰公司与鑫泰公司签订担保协议书，由浩泰公司履行鑫泰公司所有合同条款。二、关于临时建筑（一）乙方在承租甲方19160平方米空余场地内建设38061平方米临时建筑。在军队政策允许情况下，乙方继续建设总面积不超过50000平方米临时建筑。……十一、乙方在2025年12月31日合同期满后，有13个月的腾退期，于2027年1月31日前腾退完毕，将承租场地及场地内所有建筑物无偿移交给甲方，建筑物产权及使用权均归甲方所有。”2018年6月24日，海后保障中心（甲方）与浩泰公司（乙方）签订协议书，约定：经双方共同协商，最终确定整改后年租金为255万元，从2022年2月1日起年租金价格上调5%。乙方将所欠租金773.82万元一次性打入甲方指定账户，并于当日与乙方签订《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》，《补充协议》同时盖章生效。2018年6月26日，海后保障中心（甲方）与浩泰公司（乙方）签订《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》，主要内容为：原2014年1月6日合同租赁期限为两年零十个月，自2014年4月1日至2017年1月31日。建筑建设时间为两年零十个月，其中十个月为免租建设期，并约定后续租赁期限为十年，自2017年2月1日至2027年1月31日。实际出租场地面积19160平方米，目前房屋建筑总面积41568.26平方米（含乙方投资建设的房屋面积40498.83平方米和甲方原有建筑面积1069.43平方米）。整改后租赁期限自2018年7月1日至2027年1月31日。租金调整为当前年租金255万元，从2022年2月1日起每年年租金增加5%，2018年7月1日至2027年1月31日合同期内总租金共计2252.5万元，整改后租赁用途为办公科研、文体培训、商业仓储、餐饮服务。当日，双方就整改协议未尽事宜又签订补充协议书一份，约定：双方同意对存在的纠纷问题，通过协商或诉讼法律途径解决。另查明，2014年12月10日，中国人民解放军海军后勤训练基地后勤部下发后房[2014]8号通知，通知海后保障中心空余场地租赁项目临时建筑总面积不得超过海后批准的38100平方米。2015年2月6日，海后保障中心书面通知鑫泰建筑公司“根据海军房地产管理局下发的《关于进一步加强海军空余房地产安全管理工作的通知》及各级首长的指示精神，在中心承租的房地产和临建房屋及经营项目不得用于办理学校、幼儿园……”。2015年7月28日，海后保障中心书面通知鑫泰建筑公司“请于7月30日前将你单位3号楼二次转租项目及转租单位的资料上报中心（经中心侧面了解3号楼有开办学校的迹象，必须书面承诺不得开办学校），经甲方书面同意，并报军队房地产管理部门备案后方可实施。”2015年8月11日，鑫泰建筑公司作出《关于对3号楼使用情况的承诺》，其中记载“自接到贵方租赁项目禁止开办学校的通知后，我方已多次告知3号楼承租方并书面通知部队不允许办学的政策规定，虽经多次沟通协调，但都未能有效的制止。”2015年8月30日，鑫泰建筑公司作出《违规租赁项目整改承诺书》，承诺“严格按照合同约定，及时上报二次转租项目资料，待部队书面同意后，开展租赁工作。如违反本承诺，擅自转租房地产，自愿接受部队对全部租赁项目实施停水、停电、扣除违约金30万元，并随时按合同约定解除租赁合同。坚决停办学校、幼儿园等部队禁止租赁项目，自愿接受部队任何处罚，承担一切责任，并随时无条件接受终止合同处理。”再查明，2019年海后保障中心（甲方）与浩泰公司（乙方）签订《军队房地产租赁合同解除协议》，约定：一、乙方承租甲方管理的……及其相关全部合同协议（包含但不限于口头承诺、录音资料、会议纪要、往来文书等），自本协议生效之日起解除。四、乙方租金已交至2018年6月30日。经结算，截止2018年12月31日，尚欠甲方租金1275000元，乙方承诺于法院判决生效后三十日内全额补交甲方。2019年1月1日至2019年12月31日，乙方欠缴的租金共计2550000元，由乙方向融通地产（北京）有限责任公司缴纳。七、若因乙方原因，未在军队房地产租赁合同解除协议签订后15日内与融通地产（北京）有限责任公司签订新的房地产租赁合同，视为乙方自动放弃租赁权利，……。九、本协议在融通地产（北京）有限责任公司与乙方签订新的租赁合同后或在第七条情形下视为乙方自动放弃租赁权利后生效。双方又签订《补充协议》，约定：本协议所涉房地产委托融通公司管理后，对委托管理前甲乙双方所遗留问题，依据双方所签订合同、协议等文件由人民法院裁决。2019年9月1日，浩泰公司与融通地产（北京）有限责任公司就涉案场地及房屋签订房地产租赁合同，约定租赁期限自2019年9月1日至2027年1月31日，同时对租金、履约保证金、双方义务和违约责任、合同解除等进行了约定。 一审法院认为，关于本诉原告主张的60万元违约金问题，因2014年1月6日的两份租赁合同及2015年11月19日的租赁合同，均约定了出租方负责向军队房地产管理部门申领《军队房地产租赁许可证》，而本诉被告未按合同约定及时提供该许可证，构成违约，根据合同约定，应承担违约金，故本诉原告的该主张予以支持。关于本诉原告主张的本诉被告未按约定时间交付建筑场地，由此给本诉原告造成损失的问题，根据2014年4月1日的租赁补充合同的约定，本诉原告有10个月的免租建设期，即自2014年4月1日至2015年1月31日。因本诉被告于2014年7月14日才向鑫泰建筑公司交付2号场地，导致免租建设时间延迟3.5个月，本诉被告应依合同约定的租金标准退还本诉原告3.5个月的租金87.79万元（301万元÷12个月×3.5个月）。至于本诉原告主张的延迟交付场地的其他损失，没有依据不予支持。关于本诉原告主张的因本诉被告的违约行为，邯郸市小天使幼儿园被强制退租，从而给本诉原告造成的损失问题，根据双方的租赁合同第八条的约定，本诉原告不得擅自将所承租的房地产转租，确实需要转租的，应当经本诉被告同意，本案中本诉被告于2015年2月6日即已向鑫泰建筑公司下发通知，承租的房地产不得用于办理学校、幼儿园，说明本诉原告将承租的房地产转租给邯郸市小天使幼儿园并未经过本诉被告的同意。同时第八条约定了对承租的房屋进行改造、装修，费用自理，权属归甲方所有，故本诉原告以其向幼儿园赔偿的装修费作为己方损失以及租赁费损失向本诉被告主张，没有依据，不予支持。关于本诉原告主张的3号楼因本诉被告的违约行为，而给本诉原告造成的损失问题,本诉原告称因本诉被告控制临建规模导致其受到地勘、设计费损失以及地基建设加大成本，均未提供有效证据证明，其诉请的该部分损失不予支持。另外本诉原告称因本诉被告未提供《军队房地产租赁许可证》，致使3号楼自竣工起一直闲置，造成本诉原告的折旧、财务、土地租赁费损失，对此虽然没有《军队房地产租赁许可证》，但3号楼本诉原告曾转租他人用于开办学校，并不是自始不能转租获利，只是在部队政策禁止办学且本诉原告作出承诺后才未再用于办学。加之本诉原告对其承租的3号楼之外的房地产进行了转租，说明没有《军队房地产租赁许可证》并不必然导致本诉原告不能进行招租工作，其将3号楼闲置的原因归于没有《军队房地产租赁许可证》，并进而要求本诉被告赔偿损失，依据不足不予支持。关于反诉原告主张的因反诉被告延迟交付2016年1月1日至2018年6月30日的租金从而要求反诉被告支付违约金的反诉请求，虽然双方2015年11月19日签订的租赁合同中约定了逾期交付房地产租金按日加收违约金，但在反诉被告持续欠交租金情形下，双方又于2018年6月24日签订协议书，约定了反诉被告将所欠租金773.82万元（截止2018年6月30日）一次性打入反诉原告的账户，并未约定反诉原告还需支付违约金，故上述反诉请求不予支持。另关于反诉原告要求反诉被告支付截止2019年9月1日拖欠的租金297.5万元的反诉请求，因双方于2019年签订的军队房地产租赁合同解除协议中约定，截止2018年12月31日，所欠的租金1275000元，反诉被告承诺于法院判决生效后三十日内全额补交反诉原告，2019年1月1日至2019年12月31日的租金由反诉被告向融通地产（北京）有限责任公司交纳，故因双方对租金的交纳另行进行了约定，该项反诉请求本案不作处理。依照《中华人民和共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）中国人民解放军海军后勤装备维修保障中心于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）邯郸市浩泰物业服务有限公司违约金600000元；二、被告（反诉原告）中国人民解放军海军后勤装备维修保障中心于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）邯郸市浩泰物业服务有限公司租金损失877900元；三、驳回原告（反诉被告）邯郸市浩泰物业服务有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告中国人民解放军海军后勤装备维修保障中心的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费173440元，由被告（反诉原告）中国人民解放军海军后勤装备维修保障中心负担18101元，原告（反诉被告）邯郸市浩泰物业服务有限公司负担155339元；反诉费55402元，由被告（反诉原告）中国人民解放军海军后勤装备维修保障中心负担。 本院经审理查明，2014年1月6日，浩泰公司（乙方）与海军邯郸房地产管理处（甲方）签订《军队房地产租赁合同》及《军队房地产租赁补充合同》后，浩泰公司自2015年1月10日起分别与旷晨蔚、栗飞龙、任利民、刘小玉、荀文利、杨少伟、王向荣、河北金瑞能生物科技有限公司、河北广民贸易有限公司、河北诺思信息有限公司、吕游、张敏宇、邯郸市达润建安公司、李平、刁天鹏、杨钦庆、张志国、张起涛、**、***、蔡伟、王志刚、李杰、许向彬、李黔冀、张卓、张海涛、常瑞恒、邓彦鹏、杨少清、史建军、叶进宝、杨智清、阶梯教育、王改峰、尹洪伟、刘震、么秀敏、孙金凤、王聪聪、刘斌、**、郭亚娜、康延锋、龙艺文化公司、楚斌、路其、江海龙、黄喜安、王帅斌、李冰、李金珍、创A教育等签订了《房屋租赁合同》，因海后装备维修保障中心未按照双方签订的《军队房地产租赁合同》的约定，提供《军队房地产租赁许可证》，导致上述承租户退租，致浩泰公司租金损失分别为旷晨蔚5553元、栗飞龙16044元、任利民252433元及93524元、刘小玉120346元、荀文利929784元、杨少伟11172元、王向荣82192元、河北金瑞能生物科技有限公司179620元、河北广民贸易有限公司10053元、河北诺思信息有限公司72000元、吕游22214元、张敏宇19461元、邯郸市达润建安公司6709元、李平34465元、刁天鹏19662元、杨钦庆11809元、张志国356683元、张起涛7900元、**417449元、***16434元、蔡伟30545元、王志刚5107元、李杰102992元、许向彬13175元、李黔冀23587元、张卓32592元、张海涛11439元、常瑞恒74742元、邓彦鹏15167元、杨少清54748元、史建军29278元、叶进宝73574元、杨智清63236元、阶梯教育68907元、王改峰9783元、尹洪伟2726元、刘震2366元、么秀敏11375元、孙金凤15100元、王聪聪19669元、刘斌24354元、**9570元及7095元、郭亚娜20245元、康延锋46932元、龙艺文化公司364525元、楚斌181395元、路其15859元、江海龙5421元、黄喜安16409元、王帅斌6344元、李冰3371元、李金珍11207元、创A教育32664元。以上租金损失共计4090997元。 2014年8月9日，浩泰公司与张天生分别签订两份《房屋租赁合同》，分别租赁海后维修保障中心院内6号楼1号-16号、17号-24号，建筑面积分别为1320平米、706平米，租期均为10年，用于儿童早期教育等。租金总额分别为6177600元、3304080元。2014年9月8日，浩泰公司（甲方）与邯郸市邯山区（乙方，张天生作为法定代表人签字）签订意向书，租赁海后维修保障中心院内6号楼开办幼儿教育。意向签订二日内，乙方向甲方交纳定金50万元，甲方按乙方使用平面布置要求设计建成，建设工期三个月，到2014年12月15日交工，并移交乙方……。之后，邯郸市邯山区开始招生。海后维修保障中心于2015年4月4日，作出《关于进一步落实海军邯郸房地产管理处的通知》，通知鑫泰建筑安装公司，按照上级要求天使幼儿园必须清退等内容。经双方多次通知和回复，浩泰公司按照海后保障中心的要求，单方面终止了与邯郸市邯山区的合同，在邯郸市邯山区和浩泰公司的协商下，达成《解除租房合同协议》，其内容为：甲乙双方于2014年9月8日签订的租房合同（意向书）正式解除；甲方对乙方全部的投入及全部损失给予一次性赔偿总额240万元，减去本协议签订前已付的100万元，实再付140万元；对幼儿园的全部可移动的设施及活动物品，双方商定，全部由乙方负责自行拆除、运走并归乙方处置。房屋装修部分要完整保留等……。之后，浩泰公司按照协议约定，又陆续支付140万元。其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为，浩泰公司请求的因海后维修保障中心延迟办理《军队房地产租赁许可证》，给浩泰公司造成的租金损失409.10万元的问题，一审法院在一审判决的说理部分未涉及实属不妥。但一审判决的判项中，具有驳回浩泰公司的其他诉讼请求的判项，故本案不存在遗漏当事人诉讼请求的情形，不存在程序错误问题，浩泰公司请求发回重审的理由不能成立。浩泰公司的该项诉讼请求是否成立，应否得到支持，系本案争议焦点之一。浩泰公司与海后维修保障中心签订的《军队房地产租赁合同》、《军队房地产租赁补充合同》系双方真实意思表示，并不违反法律规定，合法有效，应受法律保护。在双方履行合同的过程中，海后维修保障中心未按照双方签订的《军队房地产租赁合同》第七条（五）“负责向军队房地产管理部门申领《军队房地产租赁许可证》”的约定，向浩泰公司提供《军队房地产租赁许可证》，明显构成违约，由此给浩泰公司造成的损失，应海后维修保障中心负担。旷晨蔚、栗飞龙、任利民、刘小玉、荀文利、杨少伟、王向荣、河北金瑞能生物科技有限公司、河北广民贸易有限公司、河北诺思信息有限公司、吕游、张敏宇、邯郸市达润建安公司、李平、刁天鹏、杨钦庆、张志国、张起涛、**、***、蔡伟、王志刚、李杰、许向彬、李黔冀、张卓、张海涛、常瑞恒、邓彦鹏、杨少清、史建军、叶进宝、杨智清、阶梯教育、王改峰、尹洪伟、刘震、么秀敏、孙金凤、王聪聪、刘斌、**、郭亚娜、康延锋、龙艺文化公司、楚斌、路其、江海龙、黄喜安、王帅斌、李冰、李金珍、创A教育因浩泰公司未能提供被上诉人的《军队房地产租赁许可证》，导致上述承租户予以退租，致浩泰公司租金损失共计4090997元。浩泰公司的该租金损失系因海后维修保障中心违约所致，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失数额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，一审法院未予支持不妥，本院予以纠正。浩泰公司的该项请求予以支持。海后维修保障中心请求不应支付浩泰公司违约金的上诉理由亦不能成立。 浩泰公司与海后维修保障中心所签订的《军队房地产租赁合同》、《军队房地产租赁补充合同》以及双方所协商的其他文件中，虽然没有明确约定交付场地具体时间，但依据双方合同的履行起止时间及海后维修保障中心实际交付场地时间，足以证明海后维修保障中心延迟了3.5个月才交付场地的事实。一审判决认定海后维修保障中心延迟3.5个月交付场地时间，判决海后维修保障中心退还浩泰公司3.5个月的租金并无不当，海后保障维修保障中心上诉请求不应认定迟延交付场地时间及退还浩泰公司3.5个月租金的上诉理由不能成立。浩泰公司上诉请求迟延3.5个月交付场地的损失不应只免租期租金损失，也应包含因延迟交付场地所给上诉人造成的可使用房屋期间的折旧费用和财务成本损失的问题。因双方签订的《军队房地产租赁补充合同》第一条（五）约定的是海后维修保障中心在提前解除合同的情况下，补偿标准为根据双方选择的评估机构审计确定的决算“按照折旧期限12年，年折旧率8.33%计算”，并非海后维修保障中心延迟交付场地后，浩泰公司按照此标准计算折旧费用和财务成本等损失的方法，海后维修保障中心迟延3.5个月交付场地给浩泰公司造成的损失，免除浩泰公司3.5个月租金即可，浩泰公司再请求折旧费用和财务成本没有法律依据，浩泰公司的该上诉理由不能成立。 浩泰公司于2014年9月8日，与邯郸市邯山区签订意向书，并按照意向书开办了该幼儿园，因海后维修保障中心要求浩泰公司停办幼儿园，浩泰公司按照海后维修保障中心的要求，与邯郸市邯山区达成了《解除租赁合同协议》，致浩泰公司赔偿邯郸市邯山区240万元损失，该赔偿属于浩泰公司的损失。根据双方所签《军队房地产租赁合同》第二条“租赁用途：办公科研、文体培训、商业仓储、餐饮服务”的约定，所涉房屋能否开办幼儿园，对此双方理解不一，双方对停办幼儿园均有责任，以同等责任为宜。应均等承担由此造成的损失，故海后维修保障中心赔偿浩泰公司120万元损失。一审法院未予支持部分损失不妥，本院予以纠正。 浩泰公司主张的3号楼的损失赔偿问题。虽然3号楼浩泰公司是按照教学楼进行设计建设，用途也仅限于兴办学校，但浩泰公司并未提供就3号楼与相关学校达成意向的相关证据，亦未提供与相关学校达成正式租赁合同。同时，浩泰公司未能将3号楼对外出租，是否系因海后维修保障中心未提供《军队房地产租赁许可证》所致，其提供的相关证据不能予以证实。故该损失不能证明系因海后维修保障中心违约所致，浩泰公司上诉请求3号楼的损失应由海后维修保障中心赔偿的上诉理由，本院不予采信。3号楼的地勘、设计费损失以及地基建设加大成本，浩泰公司提交的证据不能证实系因海后维修保障中心违约所导致，其上诉请求亦不能成立。 海后维修保障中心上诉请求的浩泰公司拖欠租金及违约金问题，虽然双方2015年11月19日签订的租赁合同中约定了逾期交付房地产租金按日加收违约金，但在浩泰公司持续欠交租金情形下，就浩泰公司拖欠的租金问题，双方于2018年6月24日签订协议，约定浩泰公司将所欠租金773.82万元一次性打入海后维修保障中心的账户，应认定双方就拖欠租金问题已协商解决，海后维修保障中心再提出违约所致的违约金已无事实和法律依据，故海后维修保障中心的该上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，海后维修保障中心的上诉请求不能成立，浩泰公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下： 一、维持河北省邯郸市丛台区人民法院（2019）冀0403民初3052号民事判决第一、三、四项； 二、变更河北省邯郸市丛台区人民法院（2019）冀0403民初3052号民事判决第二项为：中国人民解放军海军后勤装备维修保障中心于本判决生效之日起十日内支付邯郸市浩泰物业服务有限公司租金等损失6768897元。 一审案件受理费173440元，由中国人民解放军海军后勤装备维修保障中心负担68500元，邯郸市浩泰物业服务有限公司负担104940元；一审案件反诉费55402元，由中国人民解放军海军后勤装备维修保障中心负担；二审案件受理费259,003.0元，由邯郸市浩泰物业服务有限公司负担116900元，由中国人民解放军海军后勤装备维修保障中心负担142103元。 本判决为终审判决。 审判长  王双振 审判员  米秉华 审判员  张树刚 二〇二〇年八月十四日 书记员  张倩文