广东省信宜市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0983民初626号原告：廖金凤，女，1992年3月30日出生，汉族，住广东省信宜市×。委托诉讼代理人：金彩华，广东公勤律师事务所律师，电话：150×××××275。被告：信宜铭桂旅游发展有限公司（统一社会信用代码：914×××××××××××656K），住所地：广东省茂名市信宜市区×××。法定代表人：谢明浩，该公司董事长。委托诉讼代理人：吕小虎，广东法申律师事务所律师，电话：139×××××092。第三人：广东信宜农村商业银行股份有限公司东镇支行（统一社会信用代码：914×××××××××××321K），住所地：广东省信宜市××××××。负责人：邓瑞生，该支行行长。委托诉讼代理人：杨火盛，男，该行保全部经理。委托诉讼代理人：徐娟，女，该行保全部经理助理，电话：137×××××600。原告廖金凤与被告信宜铭桂旅游发展有限公司（以下简称铭桂公司）、第三人广东信宜农村商业银行股份有限公司东镇支行（以下简称农商行东镇支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年2月5日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月14日公开开庭进行了审理。原告廖金凤的委托诉讼代理人金彩华、被告铭桂公司的委托诉讼代理人吕小虎到庭参加诉讼。2020年5月7日，本院通知农商行东镇支行作为第三人参加诉讼，于2020年6月29日再次公开开庭进行了审理，原告廖金凤的委托诉讼代理人金彩华、被告铭桂公司的委托诉讼代理人吕小虎及第三人农商行东镇支行的委托诉讼代理人徐娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖金凤向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2016年3月24日签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.判令被告返还原告已付购房款488943元以及支付利息112604.24元（从2016年3月24日起按中国人民银行同期同类贷款利率6%计至给付之日止，暂计至2020年1月24日，共1401天）；3.判令被告给付原告因购房产生的其他费用7334.15元；4.请求增加违约金，判令被告向原告支付已付购房款3%违约金即14668.29元；5.本案的诉讼费用由两被告承担。诉讼中，原告将其第二项诉讼请求的利息变更为“从2016年3月24日起按中国银行人民同期贷款利率计至2019年8月19日止，从2019年8月20日至实际退还全部购房款及支付利息之日止按全国银行业间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率计算”，将第五项诉讼请求补正为“诉讼费由被告承担”。事实与理由：2016年3月24日，原告与被告铭桂公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于信宜市区×××××××××××××××××（建筑面积113.87㎡），总金额为488943元，原告交首付款148943元，余款340000元向信宜市××信用合作联社东镇信用社（已变更名称为农商行东镇支行）贷款以按揭方式支付；合同第十一条约定被告应当在2016年12月31日前交付原告使用。《商品房买卖合同（预售）》补充协议第八条第1点双方补充约定：（1）出卖人未能按买卖合同约定的时间交付房屋的，逾期180日内的，属于合理期限，出卖人不需承担任何违约责任；（2）逾期超过180日的，买受人有权解除合同，出卖人应于收到买受人解除合同的书面通知之日起30日内，按银行贷款利息退还已付购房款给买受人，并按已付购房款的1%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，从逾期第181日起至实际交房之日止，出卖人每日按已交付房价款0.03%向买受人支付违约金（最高赔偿额不超过2000元）。原告于签订合同当日向被告支付了购房首付款148943元，依约履行了合同义务。被告未按约定在2016年12月31日前向原告交付商品房，已构成根本违约。根据合同补充协议第八条第1点的约定，被告逾期交房已超过了180日，原告有权解除合同，原告于2019年12月15日将解除合同通知邮寄给被告，被告已在2019年12月16日签收。被告应在收到解除合同通知之日起30日内按银行贷款利息退还原告已付的购房款及利息，并支付原告违约金。但原告至今未收到被告的任何款项，为维护原告的合法权益，根据《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，依法提起诉讼，望判如诉所请。原告廖金凤围绕其诉讼请求提供如下证据（均为复印件）：1.原告廖金凤身份证1份，拟证明原告主体适格。2.工商登记信息截图1份，拟证明被告主体适格。3.《商品房买卖合同（预售）》1份，拟证明：《商品房买卖合同（预售）》补充协议第八条第1点双方补充约定：（1）出卖人未按合同约定的时间交付房屋的，逾期180日内，属于合理期限，出卖人不需承担任何违约责任；（2）逾期超过180日的，买受人有权解除合同，出卖人应收到买受人解除合同的书面通知之日起30日内，按银行贷款利息退还已付购房款给买受人，并按已付购房款的1%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，从逾期第181日起至实际交房之日止，出卖人每日按已交房价款0.03%向买受人支付违约金（最高赔偿不超过2000元）。4.收据2份、发票1份，拟证明原告已支付首期房款148943元。5.税收缴款书1份，拟证明原告为购买商品房支付了契税7334.15元。6.快递回执1份，拟证明原告已将解除合同通知邮寄给被告，被告于2019年12月16日签收。经质证，被告对原告的证据1、2、3、4无异议；对证据5，该契税是原告应承担的费用；对证据6，被告于2019年12月16日签收，原告要求解除合同，被告是同意的，利息应从2019年12月16日起开始计算。第三人农商行东镇支行对原告的证据，认为因为原告与被告之间的纠纷与其无关，故不发表质证意见。被告铭桂公司辩称，原、被告于2016年3月24日签订《商品房买卖合同（预售）》后，原告支付首付款148943元，余款以按揭方式支付给被告，由于承建商未按时将该楼房交付使用，一直拖延至现在还没有建好交付验收，是承建商的过错，被告与承建商协商准备于今年6月交楼，但因疫情不能复工。原告于疫情期间，要求被告交付违约金有悖于理。若原告要求退房，被告可依据原告的贷款、利息依据给予退还。现承建商尚未复工，待复工后，被告也可交楼给原告使用。被告围绕其答辩意见提供如下证据（均复印件）：被告公司的营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证各1份，拟证明被告公司是合法登记，谢明浩是公司的法定代表人。经质证，原告对被告的证据的三性无异议；第三人认为原、被告之间的纠纷与其无关，故不发表质证意见。第三人农商行东镇支行述称，原、被告是商品房买卖关系，第三人与原告之间是金融借款关系，如原告不按时还款交息，第三人将依法主张权利，现原告仍按合同约定偿还本金及支付利息，未出现违约行为，所以不在本案向原告主张权利。第三人农商行东镇支行向本院提供如下证据：《个人购房按揭贷款合同》、借款借据及还款清单各1份，拟证明向原告借款事实。经质证，原、被告均表示，由法院核实认定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告铭桂公司于2006年11月28日依法登记成立，其经营范围为：旅游项目开发（涉及法律法规许可的除外），房地产开发销售，购销农副产品、建材、五金交电。位于信宜市区××××××××是由被告开发销售。2016年3月24日，原告廖金凤（买受人）与被告铭桂公司（出卖人）签订编号为2016032373号的《商品房买卖合同（预售）》，约定：出卖人以出让方式取得位于信宜市区×××××××××块的建设用地使用权，该地块国有土地使用证号为：信府国用（2009）第xxxxxx号，土地使用权面积为8342㎡，用途为商住用地，土地使用权终止日期为2079年8月2日。×××花园已取得建设工程规划许可证（建字第[2014]XXX号）、建设工程施工许可证（信建施字[2014]XXX号），经信宜市住房和城乡建设局批准预售，预售许可证号为信[2015]XXX。买受人购买的商品房位于信宜市区×××××××××××××××××，预测建筑面积共113.87㎡，其中套内建筑面积91.66㎡，分摊共有建筑面积22.21㎡。计价方式与价款约定按照套计算，该商品房总价款为488943元；买受人以贷款方式付款，于2016年3月24日前支付148943元，占全部房价款的30.46%，余款340000元向信宜市××信用合作联社东镇信用社（以下简称东镇信用社）申请贷款支付。第十一条交付时间和手续约定，出卖人应当于2016年12月31日前向买受人交付商品房。第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金；（2）逾期超过90日[该期限应当与本条第（1）项中的期限相同]后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含己付贷款部分），并自买受人付款之日起按照3%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的3%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金[该比率应当不低于本条第（1）项中的比率]。此外，该《商品房买卖合同（预售）》及其附件还对其他事项进行约定。同日，原告廖金凤（买受人）与被告铭桂公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）补充协议》，该协议第八条对《商品房买卖合同（预售）》的“逾期交付责任”进行补充，约定“1.出卖人未按买卖合同约定的时间交付房屋的，双方同意不按买卖合同第十二条的约定处理，按如下补充约定处理：（1）逾期180日内的，属于合理期限，出卖人不需承担任何违约责任；（2）逾期超过180日的，买受人有权解除合同，出卖人应于收到买受人解除合同的书面通知之日起30日内，按银行贷款利息退还已付购房款给买受人，并按已付购房款的1%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，从逾期第181日起至实际交房之日止，出卖人应按出卖人每日已交付房价款0.03‰向买受人支付违约金（最高赔偿额不超过2000元）。2.双方补充约定，遇下列情形，不管出卖人是否通知买受人，出卖人均有权顺延交房期限，并不需承担违约责任……”，第十七条明确约定本补充协议本协议与《广东省商品房买卖合同》不一致的，以本补充协议为准。此外，该补充协议还对其他事项进行约定。在签订上述《商品房买卖合同（预售）》后，原告已按合同约定于2016年3月24日向被告付清首付款148943元（包括2019年3月19日支付的10000元）。因购买涉案房屋，原告支付税费7334.15元。2016年5月11日，原告廖金凤（借款人、抵押人、购房人）与第三人东镇信用社（贷款人、抵押权人）、张锦性（保证人）签订《个人购房按揭贷款合同》，约定向东镇信用社贷款340000元用于购买位于信宜市区×××××××××××××××××；借款期限为240个月。借款利率在中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率基础上下浮10%，据此确定年利率为4.41%。利率实行一年一定，在借款期限内分段计息；借款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息；借款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；该种调整无须经借款人同意，也无须另行通知借款人。还款方式为等额本息还款法，每期应还本息金额为2134.53元。借款人自愿以涉案房屋提供抵押担保。此外，该合同还对其他事项进行约定。2016年5月17日，原告廖金凤在《借款借据》上签名确认借到款项340000元，此后，原告将该款项用于支付涉案购房款。本案诉讼中，被告确认原告已按合同约定付清购房款，并确认涉案的禹神轩花园一号楼的建设至今尚未完成，无法向原告交付涉案房屋。原告于2019年12月15日向被告发出解除合同通知书，要求解除《商品房买卖合同（预售）》、退还购房款及支付违约金，被告于2019年12月16日签收该解除合同通知书。因被告铭桂公司未按约定交付房屋，原告于2020年2月5日向本院提起诉讼，并提出上述诉讼请求。本院认为，原告廖金凤与被告铭桂公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。本案争议焦点：1.涉案商品房买卖合同是否有约定或法定的解除条件？2.原告请求被告退还购房款及利息是否有事实及法律依据？3.原告请求被告支付因购房产生的其他费用7334.15元是否有事实及法律依据？4.原告请求被告按购房款3%支付违约金是否有事实及法律依据？焦点1：原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》时明确约定涉案房屋的交付时间为2016年12月31日及逾期交付房屋的违约责任，所约定的逾期交付房屋违约责任内容与《商品房买卖合同（预售）补充协议》约定的逾期交付房屋违约责任内容相冲突，根据双方约定，对违约责任的处理，应以补充协议约定的逾期交付违约责任为依据。根据补充协议约定“逾期交付房屋超过180日的，买受人有权解除合同，出卖人应于收到买受人解除合同的书面通知之日起30日内，按银行贷款利息退还已付购房款给买受人，并按已付购房款的1%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，从逾期第181日起至实际交房之日止，出卖人应按出卖人每日已交付房价款0.03‰向买受人支付违约金（最高赔偿额不超过2000元）”，被告至今无法向原告交付房屋，且逾期超过180天，发生了约定的解除合同事由，因此，原告请求解除其与被告于2016年3月24日签订的《商品房买卖合同（预售）》的理据充分，依法予以支持。焦点2：原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》后，原告已依约定向被告支付购房款488943元的事实，双方对此予以确认，本院予以认定。因涉案《商品房买卖合同（预售）》被解除，原告请求被告返还购房款488943元的理据充分，依法予以支持。对于返还购房的利息问题。原告与第三人农商行东镇支行签订《个人购房按揭贷款合同》，约定向第三人借款340000元及利息计算标准。据双方对逾期交付违约责任的约定（焦点1的论述），被告应于2016年12月31日交付房屋，但至今未向原告交付房屋，已逾期180日，因此，被告应自2017年7月1日起按约定承担违约责任，以购房款488943元为基数，自2017年7月1日起至付清购房款之日止按《个人购房按揭贷款合同》约定的贷款利率计付利息给原告。原告请求的利息计算标准、计算利息的起止时间不符合合同约定，依法不予支持。焦点3：原告因购买涉案房屋支付税费7334.15元，原告已提供税费票据证实，本院予以认定。据本院查明的事实，涉案《商品房买卖合同（预售）》被解除，是被告的违约行为所致，被告应承担违约责任，赔偿原告支付的税费7334.15元，原告的该项诉求合法有据，依法予以支持。焦点4：涉案《商品房买卖合同（预售）》被解除，是被告的违约行为所致，被告应按“出卖人按照已付购房款的1%向买受人支付违约金”的约定承担违约责任，向原告支付违约金元4889.43元（488943元×1%）元。原告请求按3%计算违约金的依据不足，依法不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理”的规定，本院已通知第三人参加诉讼，第三人明确表示其与原告之间法律关系为金融借款合同关系，不在本案向原告主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款之规定，判决如下：一、解除原告廖金凤与被告信宜铭桂旅游发展有限公司于2016年3月24日签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、限被告信宜铭桂旅游发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内退还购房款488943元及利息（以购房款488943元为基数，自2017年7月1日起至付清购房款之日止按《个人购房按揭贷款合同》约定的贷款利率计算）给原告；三、限被告信宜铭桂旅游发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付税款7334.15元给原告廖金凤；四、限被告信宜铭桂旅游发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金4889.43元给原告廖金凤；五、驳回原告廖金凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10035元（原告已预交），由原告廖金凤负担1223元，被告信宜铭桂旅游发展有限公司负担8812元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 长  李继生审 判 员  肖 燕人民陪审员  文 宁二〇二〇年八月四日法官 助理  李嘉盈书 记 员  何斌嵩附法律条文内容如下：一、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。