安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0111民初6004号 原告：安徽万振房地产开发有限责任公司,住所地合肥市包河区太湖路59号,统一社会信用代码91340100149253743P。 法定代表人:万玉康,该公司总经理。 委托诉讼代理人：何文军，该公司员工。 被告:安徽省友翔健康管理有限公司,住所地合肥市瑶海区芜湖路御景湾小区2、3、4幢,经营地合肥市包河区,统一社会信用代码91340100ＭＡ2ＭＷＨＹＮ6Ａ。 法定代表人:靳立志,该公司总经理。 委托诉讼代理人：范孝银，安徽徽杰律师事务所律师。 原告安徽万振房地产开发有限责任公司（以下简称万振公司）与被告安徽省友翔健康管理有限公司（以下简称友翔公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告万振公司的委托诉讼代理人何文军，被告友翔公司委托诉讼代理人范孝银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万振公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告于2017年3月28日签订的《合肥万振城市广场商铺租赁合同》,被告立即腾空房屋并返还房屋;二、判令被告支付欠付租金6916000元,违约金2074800元(暂算至2020年4月4日,此后租金或占用房屋费用按合同租金标准算至租赁物返还之日止);三、本案的诉讼费用、保全费用由被告承担。 事实与理由:2017年3月28日,原、被告双方签订《合肥万振城市广场商铺租赁合同》,约定被告友翔公司租赁原告万振公司所有的位于合肥市包河区房屋用于经营活动。合同约定:租赁期间为2017年4月1日至2025年1月30日,免租期为6个月,友翔公司应自2017年10月1日起计付租金（鉴于案涉合同双方备注交房时间为2017年4月5日,租金以交房时间计算,故实际租金计付日期相应延后至2017年10月5日起）。租金单价为首年36元／平米／月（含物业管理费4.58元／平米／月）,租金每2年递增一次,每次在原有基础上递增5%,水、电、气及公用电梯使用费由友翔公司承担;合同签订当日,友翔公司支付三个月租金共计108万元作为第一期租金,并以三个月为一个支付周期,在前一期租赁费对应的使用期间届满前,提前15日支付租金。同时在签订合同当日缴纳履约保证金36万元。友翔公司未按约支付租金,万振公司有权立即单方解除合同,并不返还履约保证金及其他费用,友翔公司应在合同终止后三日内将铺位交还万振公司,同时支付欠付租金的30%作为违约金。友翔公司承租房屋后,并未按约支付2018年7月5至2019年4月4日的租金,万振公司向其发函催告,友翔公司回复房屋尚在装修影响房租缴纳,并于2019年5月20日出具《承诺函》一份,自认截至2019年12月5日欠付租金（包含水电费、物业费）共计7495399.8元,并制定还款计划,靳立志作为担保人签字并自愿为上述欠款及违约责任承担连带担保责任。截至起诉之日,友翔公司履行了其出具的《承诺函》所载明的前两期还款计划（2019年5月30日、2019年6月30日）,共偿还50万元,且依旧在案涉房屋内进行经营活动。经核算,截至2020年4月4日,友翔公司尚欠付万振公司租金691.6万元及此后租金。 被告友翔公司辩称：1、不同意解除双方之间的租赁合同。2、欠付的租金应扣除从2020年至今的房租，因为疫情发生后，在政府允许复工的期间，因原告不允许我方复工，阻碍了合同场地的经营，致使合同目的无法实现，停业的租金损失应当由原告自行承担。 经审理查明：2017年3月28日，万振公司（出租人、甲方）与友翔公司（承租人、乙方）签订一份《合肥·万振城市广场商铺租赁合同》，约定：甲方将位于合肥市包河区房屋出租给乙方用于经营休闲会所、餐饮、百货集合店，租赁面积10000㎡，租赁期限7年10个月，免租期6个月，自2017年4月1日起至2025年1月31日止；租期自2017年4月1日起算，乙方应支付租金单价为首年36元／平米／月（含物业管理费4.58元／平米／月），公共部分水、电、气及公共电梯使用费合理公摊另行计算并由应付支付，自2017年4月1日开始，租金每两年递增一次，每次在原有基础上递增5%，合同签署当日，乙方应向甲方支付三个月租金108万元作为履行合同的第一笔租金，之后租金实行先支付后使用原则，按三个月为一支付期，乙方应在前一期租赁费对应使用期满前，提前十五天向甲方支付下一期租赁费用；履约保证金360000元在租金缴纳时一并缴纳，合约期满，如乙方履行了合同规定的全部义务，由甲方在租赁期满一个月内无息返还给乙方，如在合同期内，乙方有未付租金或其它应付款项或违约金的，甲方有权从该履约保证金中直接扣除；非因甲方原因和不可抗力，乙方迟延交付租金，每迟延一日，应以当期迟延交付费用为基数，按万分之五的标准向甲方支付违约金，连续或累计逾期达30日的或经甲方两次通知仍不缴纳的，甲方有权解除合同，如甲方选择解除本合同，乙方应缴纳应付之租赁费及水电费等相关欠缴费用，甲方有权不返还履约保证金，同时乙方应向甲方支付相当于六个月租金的违约金，如甲方不选择解除合同，甲方有权要求乙方在缴清应付租赁费用及水电费等欠缴费用的同时向甲方支付所欠缴费用的30%违约金；如乙方在租赁期限届满或合同解除、终止后，未按合同约定的时间搬离并归还租赁房产且未经甲方的书面同意继续占用租赁房产的，其占用不能视为合同续期或合同续订，在占用期间乙方需每个月按相当于合同期满前或合同解除、终止前最后一个月租赁费的200%的标准向甲方支付使用费等。 合同签订后，万振公司于2017年4月5日将案涉房屋交给友翔公司使用。租赁期间，友翔公司共计支付租金4167800元及履约保证金360000元。 2019年8月20日，友翔公司向万振公司出具一份《承诺函》承诺：截至2019年10月4日，欠房屋租金5129673元，水电费100393元，合计5230066元，愿意于2019年9月30日前支付300000元、2019年10月30日前支付500000元、2019年11月30日前支付1000000元、2019年12月30日前支付1000000元、2020年1月30日前支付1000000元、2020年2月28日前支付1000000元、2020年3月28日前一次性结清剩余租金。因友翔公司未按承诺函的约定支付租金，2020年4月21日，万振公司诉至本院提出如上诉请。 截至法庭辩论终结，友翔公司尚未将租赁商铺返还万振公司。 上述事实，除双方的当庭陈述外，还有万振公司提供的商铺租赁合同、承诺函（两份）等证据在卷佐证。 本院认为：万振公司与友翔公司签订的商铺租赁合同，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应为合法有效，双方应按合同约定履行义务。合同签订后，万振公司依约交付案涉房屋，友翔公司应在免租期满后按合同约定的租金支付时间节点支付租金，截至2020年1月友翔公司仅支付租金4167800元和履约保证金360000元，根据友翔公司向万振公司出具的承诺函，能够确认友翔公司未按承诺函承诺的内容支付租金，友翔公司欠付租金的行为构成违约，万振公司依据商铺租赁合同的约定和法律规定，有权单方行使合同解除权。2020年4月21日，万振公司向本院提起诉讼，主张解除租赁合同。2020年6月5日，友翔公司签收了诉状副本，诉状副本自友翔公司收到之时，案涉租赁合同解除。法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。租赁合同解除后，友翔公司应将租赁的商铺返还万振公司，现万振公司根据法律规定主张友翔公司返还租赁商铺，应予准许。友翔公司对欠付的租金及合同解除后的占用使用费，依法应承担继续给付义务。2020年1月底，新冠××疫情爆发，因案涉房屋系用于经营，疫情对友翔公司经营及租赁物的使用产生了较大影响，自2020年2月份开始，租赁商铺未再开门营业，无法产生收益，结合本案实际情况，依据公平原则，本院酌减案涉房屋3个月租金1134000元（10000×36元／㎡／月×3个月×1.05），之后的租金，友翔公司仍应按合同约定的标准支付至房屋返还之日止。友翔公司辩称受新冠疫情影响，应自2020年1月至今的租金全部减免，无法律依据，不予准许。租赁合同约定，合同期内，友翔公司有未付租金或其它应付款项或违约金的，万振公司有权从履约保证金中直接扣除，依据该约定，友翔公司缴纳的360000元履约保证金应抵充欠付的租金。经核算后，友翔公司应承担的租金及截至2020年12月4日的房屋占有使用为8270200元（10000㎡×36元／㎡／月×24个月＋10000㎡×36元／㎡／月×14个月×1.05－4167800元-1134000元－360000元）以及房屋返还之日止的占用使用费。 关于万振公司主张友翔公司承担违约金2074800元问题，案涉合同约定：非因万振公司原因和不可抗力，友翔公司迟延交付租金，每迟延一日，应以当期迟延交付费用为基数，按万分之五的标准支付违约金，连续或累计逾期达30日的或经万振公司两次通知仍不缴纳的，万振公司有权解除合同，如万振公司选择解除合同，友翔公司应缴纳应付之租赁费及水电费等相关欠缴费用，万振公司有权不返还履约保证金，同时友翔公司应向万振公司支付相当于六个月租金的违约金，如万振公司不选择解除合同，万振公司有权要求友翔公司在缴清应付租赁费用及水电费等欠缴费用的同时支付所欠缴费用的30%违约金。法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。因友翔公司未按期支付租金构成违约，万振公司选择解除合同，故依据租赁合同约定友翔公司应向万振公司支付相当于六个月租金的违约金2268000元（10000㎡×36元/㎡/月×6个月×1.05），综合考虑到市场因素，依据公平原则，本院酌定以双方租赁合同约定的违约金标准调减50%确定违约金为1134000元。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、确认原告安徽万振房地产开发有限责任公司与被告安徽省友翔健康管理有限公司于2017年3月28日日签订的《合肥·万振城市广场商铺租赁合同》于2020年6月5日解除，被告安徽省友翔健康管理有限公司于本判决生效之日起十日内将位于合肥市包河区建筑面积10000㎡房屋返还给原告安徽万振房地产开发有限责任公司； 二、被告安徽省友翔健康管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告安徽万振房地产开发有限责任公司截至2020年12月4日的租金及占用使用费8270200元；2020年12月5日起至房屋腾退之日止的占用使用费按《合肥·万振城市广场商铺租赁合同》约定的租金标准计算（10000㎡×36元/㎡/月×1.05）； 三、被告安徽省友翔健康管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告安徽万振房地产开发有限责任公司违约金1134000元； 四、驳回原告安徽万振房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取37368元，财产保全费5000元，合计42368元，由被告安徽省友翔健康管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  丁文华 二〇二〇年十二月四日 书记员  汪 觅 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。