湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初3348号原告（反诉被告）：湖南金圣达空中医院信息服务有限公司，住所地湖南省长沙市高新开发区麓松路与麓泉路交汇处延农大楼**。法定代表人：曾秋桥，董事长。委托诉讼代理人：余志锋，北京盈科（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：宾安妮，女，1996年7月11日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区，系公司法务。被告（反诉原告）：廖美容，女，1960年7月24日出生，汉族，住湖南省衡阳市蒸湘区。委托诉讼代理人：肖洋洋，湖南居安律师事务所律师。原告（反诉被告）湖南金圣达空中医院信息服务有限公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）廖美容（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月16日受理后，依法组成合议庭，于2020年5月19日、7月14日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人余志锋律师、宾安妮，被告的委托诉讼代理人肖洋洋律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1、判令原、被告签订的《房屋租赁合同》于2019年7月30日解除；后本项请求原告于2020年5月29日变更为判令解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》。2、判令被告退还原告支付的30000元履约保证金。3、本案诉讼费用由被告承担。原告提出的事实及理由：原告与被告于2018年9月6日签订《房屋租赁合同》，约定被告将名下位于长沙市雨花区长沙××道××号××广场××期商务综合楼10层10001号房出租给原告使用，租赁期限自2018年9月6日起至2024年9月6日。原告按合同约定于2018年9月25日向被告支付了30000元履约保证金，并且一直按期足额支付租金。由于原告经营战略调整，部门合并，不再需要大面积固定办公场所；并且原告自2017年开始经营状况不佳，已连续三年处于亏损状态，导致其无经济能力继续履行该租赁合同，故于2019年6月28日以电话形式告知了被告，2019年7月18日通过微信的方式向其发出《退租函》，且于2019年8月5日再次向其发出书面的退租函，表明原告决定解除该合同。原告已于2019年7月30日搬出，自8月1日起不再租用该房屋。由于原告已履行合同解除的通知义务，且未实际使用该房屋，故请求法院判令原告与被告签订的《房屋租赁合同》解除，并判令被告返还履约保证金30000元。针对被告的反诉，考虑受疫情影响，请求适当减免部分租金及全部违约金。被告提出反诉请求：1、请求依法判令原告立即向被告支付租金182454.30元（2020年2月至2020年4月、2020年5月至2020年7月，共6个月租金）、违约金11997元（违约金按月息2分计算，自2020年1月22日暂算至2020年4月30日，应计至款项付清之日止），合计194451.30元；2、本案诉讼费用由原告承担。事实与理由：2018年9月6日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将名下位于雨花区长沙××道××号××广场××期商务综合楼10层10001房（房屋建筑面积：244.14平方米）出租给原告使用；租赁期限自2018年9月6日起至2024年9月6日止，租金从2018年9月6日起按现租金标准含税3.8元每平方米每月租金含税为28961元，此后每两年在前两年租金标准上递增5%；按每叁个月为一期支付，签署合同之日3天内支付首期租金，以后原告需提前十天支付下一期的房屋租金；原告逾期支付租金，每逾期一天，则需按欠付款项的千分之一向被告支付违约金。合同签订后被告依约履行合同，原告却逾期数月欠付租金，被告曾诉至贵院，贵院的（2020）湘0111民初1185号判决书中认定“原告与被告签订《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，双方应当依法履行”“被告向原告发送的《致廖美容女士的退租函》并不能产生合同解除的效力，双方应当继续履行。而且被告也没有移交房屋，因此应当依照合同约定支付租金；逾期支付租金应当承担违约金。”现原告仍欠付2020年2月至2020年4月、2020年5月至2020年7月，共6个月租金，且根据《房屋租赁合同》的约定，现已经距合同签订之日起两年，租金应当在前两年标准上递增5%，6个月租金共计182454.30元。针对原告起诉，不同意解除双方合同，也不同意减免租金和违约金，同时原告应当恢复房屋毛坯原状。原告提供的证据：证1、原告营业执照、被告身份证，证明原、被告具备诉讼主体资格；证2、《房屋租赁合同》，证明原、被告双方的权利义务、租赁期限、租金标准及支付方式；证3、2017年度-2019年度利润表，证明原告连续三年亏损，经营状况困难；证4、《退租函》、快递单回执、微信聊天记录，证明原告已将生产经营状况困难，无力支付房租的事实告知被告，扩大的损失应由被告承担；证5、关于房屋现状的照片及补充说明，证明原告已搬出，未实际使用该房屋；证6、履约金支付凭证，证明原告按合同约定已支付履约保证金。证7、2016年7月5日房屋租赁合同、2016年6月27日工程施工合同、结算书、施工图纸，证明1，2016年7月5日原告从案外人运达公司处租赁涉案10001号房屋时为毛坯状态，2、2016年下半年，原告对10001号进行并完成了墙体、布局、、地面天花板、瓷砖等固定添附物的装饰装修，并投入使用近2年。证8、2018年1月29日房屋租赁合同，证明：1、被告将房屋租给原告时，在合同中对2018年的房屋现状进行了确认（西北角一间财务室和茶水吧），故被告对其出租房屋时为装修过而不是毛坯状态是明知的；2、原、被告对2018年1月29日前原告已经完成的装饰装修进行了约定，目前涉案房屋内不能拆搬部分的装修都属被告所有；3、结合原告第一次举证的房屋照片，房内除了不能拆搬的装修，不存在属于原告可以拆搬的物品，房屋处于符合合同约定的原状状态，无需原告再行恢复。对原告提供的上述证据，被告对证1、证2没有异议，但是对证3的关联性有异议，证4的三性及证明目的有异议，证5、证6、证7、证8的证明目的有异议。被告提供的证据：证1、被告身份证复印件、原告营业执照复印件，证明原、被告具备诉讼主体资格；证2、商品房买卖合同，证明出租房屋系被告名下财产；证3、租赁合同，证明合同已经明确约定租赁期限、租金标准及支付方式、违约金等内容，原告未及时依约支付租金；证4、（2020）湘0111民初1185号民事判决书，证明《房屋租赁合同》合法有效，原告应当依法继续履行、按照合同的约定支付租金，逾期支付租金应当承担相应违约金；证5、微信聊天记录，证明原告曾多次承诺支付租金，仍未兑现，已严重违法合同约定，应当承担相应违约金，原告已复工，尚在经营中，就其所提到的疫情对其公司的影响是不存在的。对被告提供的上述证据，原告对证1、证2无异议，但对证3、证4、证5的关联性有异议。根据当庭质证核实，双方提供的证据符合证据规则，除原告提供的证据3无法核实外，其他双方的证据，本院均认定作为定案依据。根据当事人陈述及有关证据，本院查明以下事实：原告曾经与涉案房屋前手业主（房屋开发商）签订租赁合同，并装修经营。期间房屋前手业主（房屋开发商）将房屋出售给被告，被告成为长沙市雨花区长沙××道××号××广场××期商务综合楼10层10001房业主。2018年9月6日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将该房屋出租给原告使用；租赁期限自2018年9月6日起至2024年9月6日止，租金为每月28961元，此后，每两年在前两年租金标准上递增5%，按每三个月为一期支付，签署合同之日3天内支付首期租金每期提前十天支付；原告逾期支付租金，每逾期一天，则需按欠付款项的千分之一向原告支付违约金。合同签订后，原告支付了30000元保证金给被告，原告继续使用涉案房屋。原告已将计算至2019年7月底的房屋租金支付给被告；因为经营状况变化，2019年7月18日，原告的工作人员通过手机微信，向被告发送《致廖美容女士的退租函》，通知被告要求于2019年7月30日解除双方的合同，也未再支付租金。但是被告则认为双方没有达成一致，不同意解除合同，因此双方也没有办理房屋移交。因为被告没有交付租金，被告曾经于2020年1月向本院起诉要求原告支付租金。本院依法作出（2020）湘0111民初1185号《民事判决书》，确认双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应当依法继续履行；原告应当按照合同的约定支付2020年1月以前的租金，逾期支付租金应当承担相应违约金。原告不服该判决提起上诉（后来原告撤回上诉，本院该判决生效），并于2020年4月16日提起诉讼，要求判决（确认）原、被告签订的《房屋租赁合同》于2019年7月30日解除等。在本案审理过程中，经本院释明以后，原告于2020年5月29日变更诉讼请求为判令解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》等。本院也口头提示被告可以另行出租房屋，避免损失扩大。因为原告未再交付2020年2月以后的房屋租金，被告于2020年4月22日提起反诉，要求原告给付2020年2-7月的租金。2020年1月--4月，全国发生新型冠状病毒肺炎疫情，全国各行各业为了抗疫均受到重大损失或者影响，原告公司因此也停业数月。本案审理过程中，法官与双方当事人共同到涉案房屋现场了解情况，确认原告已经将房屋腾出，被告随时可以领取钥匙接管房屋。但是原告在其中一间房屋中间建设了一个专用茶水台未予以拆除，明显导致该间房屋用途受限。双方协商确认（不另行评估）拆除费用约需24000元。本院认为，原告与被告签订《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，应为合法有效。在被告并未违约的情况下，原告既无约定的合同解除权，也无法定合同解除权的事由，原告要求解除合同，应不予支持，因此原告要求确认双方的合同于2019年7月30日解除不能支持，这已经本院生效判决确认。鉴于原告的本意一直是要求解除双方的租赁合同，经本院释明以后，原告于2020年5月29日变更诉讼请求为判令解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》等。虽然被告不同意解除合同符合合同约定，但考虑到原告经营状况客观上发生变化，同时受疫情影响，原告不能继续履行合同，该义务性质上又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现。在原告于2020年5月变更诉讼请求，明确提出解除合同以后，如果作为出租人的被告仍然要求继续履行合同，对作为承租人的原告显失公平；交易双方都要善意行使权利，被告一味坚持拒绝解除合同，违反了诚实信用原则。在此情况下，不仅使双方当事人利益受损，且造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济的发展。从衡平双方当事人目前利益受损情况和今后长远利益出发，从充分发挥房屋的价值，减少财产浪费的角度考虑，依据公平和诚实信用原则，应当允许原告通过诉讼的方式解除合同，故本院依法确认双方房屋租赁合同于2020年5月31日解除。被告要求继续履行合同的意见，本院不予支持。据此计算租金，原告应付2020年2--4月租金（根据合同约定计算递增）为91227元（=28961*3*1.05）；4月23日--5月31日为40545元（=28961/30*40*1.05）。因为原告自身的原因需要提前解除合同，原告应当承担违约责任；考虑原告已经长期未实际使用房屋等情况，本院酌定原告应付被告提前解除合同违约金为一个月租金；同时，又因原告受新型冠状病毒肺炎疫情影响，原告公司因此也停业数月，本院认为应当酌情减免原告应付被告的一个月租金；两相抵消。双方合同决定解除，被告所收原告保证金应当予以退还，原告的请求本院予以支持（可以折抵租金）。关于逾期付款违约金的问题，原告逾期支付租金依照合同约定应当承担违约金。但是2020年2月以后，原告实际并未使用房屋，而且双方处于因为合同是否已经解除存在争议的处理过程中，原告未付租金事出有因，故不支持被告的逾期付款违约金请求。关于房屋恢复原状的问题，鉴于双方当事人签订合同时，房屋已经由原告装修，现在房屋属于被告接收房屋时的现状，被告要求恢复房屋毛坯原状的请求不能支持。但是其中一间房屋茶水台未予拆除，明显导致被告房屋用途受限，原告应当承担予以拆除的责任，根据双方协商结果予以认定拆除费用为24000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、原告湖南金圣达空中医院信息服务有限公司应当于判决生效之日起十五日内，支付被告廖美容2020年2月--4月（22日）的房屋租金91227元。二、原告湖南金圣达空中医院信息服务有限公司应当于判决生效之日起十五日内，支付被告廖美容2020年4月23日至5月31日的房屋租金40545元。三、原告湖南金圣达空中医院信息服务有限公司应当于判决生效之日起十五日内，支付被告廖美容为房屋恢复原状的拆除费用24000元。四、被告廖美容应当退还原告湖南金圣达空中医院信息服务有限公司保证金30000元（可以抵扣租金）。五、驳回被告廖美容（反诉）的其他诉讼请求。本判决生效后，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费550元、反诉受理费2094.5元、反诉保全费1620元，合计4264.5元，由原告湖南金圣达空中医院信息服务有限公司负担3000元，被告廖美容负担1264.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日十五日内，向本院递交上诉状，并按对当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  蒋忠良人民陪审员  姜正宏人民陪审员  罗建湘二〇二〇年八月十二日书 记 员  张 艺附：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。