广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1202民初1470号原告：珠海葆力物业管理有限公司，住所地珠海市保税区**地**厂房****。法定代表人：温某1。委托诉讼代理人：胡桂芬，广东法丞汇俊律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟柳婷，广东法丞汇俊律师事务所实习律师。被告：黎京华，女，1970年9月20日出生，汉族，身份证登记住址广东省肇庆市端州区************。委托诉讼代理人：杨开平，广东阳由律师事务所律师原告珠海葆力物业管理有限公司与被告黎京华物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，适用简易程序于2020年6月2日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡桂芬，被告黎京华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2015年8月1日起暂计至2020年8月31日的物业管理费14416.13元（每月物业管理费为236.33元）；2.判令被告向原告支付自2015年8月1日起暂计至2020年8月31日的公共电费2502元；3.判令被告向原告支付第1、2项费用对应的违约金7919.45元(以当月所欠金额为基数，按每日万分之五计算，自逾期付款之日起计至实际清偿之日止，暂计至2020年8月31日为7919.45元)；4.判令被告向原告支付因追讨前述费用所支出的律师费5000元；5.判令本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告为广东省肇庆市端州区黄岗路98区尚东康城小区的物业管理公司，自2010年12月1日起，一直为被告名下尚东康城22栋***号物业提供物业管理服务，被告应按物业建筑面积、于每月5号前支付物业管理费及公共水费、电费，逾期支付的，被告应从逾期之日起支付违约金，并承担原告通过法律途径向被告追索所欠费用而产生的诉讼费、律师费。被告自2015年8月6日起拖欠物业管理费以及相应的公共电费，截止2020年8月31日，共计拖欠物业管理费14416.13元、公共电费2502元，以及前述费用对应的违约金7919.45元(以当月所欠金额为基数，按每日万分之五计算，自逾期付款之日起计至实际清偿之日止，暂计至2020年8月31日为7919.45元)。由于被告违反约定未支付物业管理费、公共电费以及相应的违约金，给原告造成了严重的损失。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告全部诉讼请求。诉讼中，原告对第一项诉讼请求中“2015年8月1日起暂计至2020年8月31日”，变更为“2015年8月1日起暂计至本案一审判决作出日”。被告黎京华辩称，被告不同意原告对起诉状第一项第二项的调整，对第四项的调整予以认可,因为原告递交诉状的时间是2020年3月21日，对3月21日之后的诉求不应该在本案中审理。1、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”本案中，原告未以书面形式向被告催交物业费而直接提起诉讼，不符合人民法院受理物业服务合同案件的前置条件。2、根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第一项：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；……”原告虽与开发商签订了《前期物业管理委托合同》及《补充协议》，约定了原告的权利义务。但从原告提供的《收楼通知书》中显示的通知单位“珠海葆力物业管理有限公司肇庆分公司”以及开具物业收费发票的单位是“珠海葆力物业管理有限公司肇庆分公司”以及在现场的管理人员均是“珠海葆力物业管理有限公司肇庆分公司”员工看原告自始至终并未按《前期物业管理委托合同》及《补充协议》提供任何物业服务，故葆力物业公司作为原告主体不适格。3、2017年3月21日之前的物业服务费诉求巳经过了诉讼时效。4、原告主张律师费、违约金、公摊水电费没有依据。5、被告装修时支付了1000元装修押金，该押金还没有返还给被告，现要求予以抵扣。本院经审理认定案件基本事实如下：2010年10月20日，原告与尚东康城商住小区1-19栋、32-35栋开发商肇庆市***工业城房地产开发有限公司（下简称百花园公司）签订《前期物业管理委托合同补充协议》，约定百花园公司通过协议选聘方式将坐落于肇庆市尚东康城商住小区1-19栋、32-35栋委托原告实行物业管理服务，委托管理服务期限从本合同签订时起至本物业区域业主委员会成立后签订新的物业管理委托合同时止。另，合同第十三条，在本物业管理服务阶段，实行物业服务费用包干制，物业服务费按月计收。原告根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费，电梯住宅为1.5元/月/平方米；小区公共水电分摊费（含路灯、围墙灯、楼层灯、楼梯灯用电及小区绿化、消防及清洁用水）12元/户/月……。2014年11月29日，原告（乙方）与百花园公司（甲方）签订《补充协议》，约定将尚东康城G组团（20-23幢），F组团（24-26幢）物业管理工作委托于乙方，服务期限自本补充协议签订时至本物业区域业主委员会成立后签订新的物业管理委托合同时止。将尚东康城G组团（20-23幢），F组团（24-26幢）物业管理费具体按2010年10月20日双方签订的补充协议收费标准执行……。2014年12月20日，百花园公司与原告共同向被告黎京华发出《收楼通知书》，…为尚东康城第22幢***号房，建筑面积157.55平方米，经验收合格，现已准予入住……。2015年7月31日，被告黎京华在尚东康城22栋***号“收楼资料物品确认表”上签名确认收楼，同时在原告提供的《业主临时公约》上签名。原告珠海葆力物业管理有限公司为被告所在小区提供物业管理服务。原告认为，其公司通过多次上门张贴催款通知单和打电话等方式向被告催收相关费用未果。自2015年8月1日，被告没有向原告缴交相关费用，为此，原告起诉至本院。另查明，原告于1992年11月10日成立，经营范围为物业管理服务等。再查明，本院于2020年6月8日向端州区住房和城乡建设局发函咨询肇庆市端州区黄岗路98区尚东康城小区的物业服务企业及该小区前期物业委托管理合同备案的情况。2020年6月16日，端州区住房和城乡建设局复函“……根据肇庆市住建局移交的相关资料显示，端州区黄岗路98区尚东康城小区前期物业管理阶段的物业服务企业为珠海葆力物业管理有限公司……”。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。原告珠海葆力物业管理有限公司与肇庆市***工业城房地产开发有限公司签订《前期物业管理委托合同补充协议》、《补充协议》是合同双方的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，内容合法有效，应当依法受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”肇庆市***工业城房地产开发有限公司与原告珠海葆力物业管理有限公司签订《前期物业管理委托合同补充协议》、《补充协议》，对全体业主产生同等法律效力，原告已向肇庆市尚东康城商住小区*****、32-35栋、H组团（27-31幢）提供了基本物业服务，被告黎京华理应按《前期物业管理委托合同补充协议》、《补充协议》的约定，向原告支付物业管理费等相关费用。关于原告要求被告支付自2015年8月1日起暂计至一审判决之日（即2020年6月29日）的物业管理费、公共电费的诉讼请求。本案中，被告向本院提出2017年3月21日前的相关费用已过诉讼时效。依据法律规定,诉讼时效期间为三年,原告于2020年4月17日提起本案诉讼,故原告诉请被告2017年4月17日前的物业服务费及公共电费,已超过诉讼时效的抗辩，合理合法，本院予以采纳。原告主张其在法定期间内多次向被告催缴物业费用,但提供的证据不足以证明其已向被告催收,且被告对此亦不予认可,因此，原告的该主张理据不足，本院不予采信。综上，根据《前期物业管理委托合同》约定的物业管理计费标准为1.5元/月/平方米，物业管理费用按月计收，截至2020年6月，被告共拖欠原告物业管理费8980.35元[计算方式：157.55平方米×1.5元/平方米/月×38个月（2017年4月17日至2020年6月17日）］、公共水电分摊合共456元（12元×38个月）。原告关于物业管理费、公共电费的诉讼请求，其合理部分本院予以支持。另，在举证期限内被告并未向本院提交相应的装修押金缴费凭证，因此，对被告庭审时提出装修押金1000元在物业管理费用中扣减的抗辩，理据不足，本院不予采纳。关于原告要求被告支付违约金、律师费的诉讼请求,于法无据,本院不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下:一、被告黎京华于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海葆力物业管理有限公司支付2017年4月17日起至2020年6月17日期间的物业管理费8980.35元。二、被告黎京华于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海葆力物业管理有限公司支付2017年4月17日起至2020年6月17日期间的公共水电费分摊费合共456元。三、驳回原告珠海葆力物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费273元（原告已预交），由原告珠海葆力物业管理有限公司负担186元，被告黎京华共同负担87元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 员 梁小茵二〇二〇年六月二十九日法官助理 卢艺文书 记 员 黄安玉