河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0191民初2117号原告刘琰，女，汉族，1987年8月22日出生，住郑州市金水区。委托代理人袁佳胜，河南子恒律师事务所律师。被告金钰，女，回族，1971年2月5日出生，住河南省商丘市。委托代理人韩培五，河南鹰与鲨律师事务所律师。委托代理人董浩宇，河南鹰与鲨律师事务所实习律师。被告郑州市九一房地产经纪有限公司，住所地郑州市郑东新区农业东路35号4号楼1层付3号。法定代表人闫少杰。委托代理人闫少杰，男，汉族，1986年9月1日出生，住河南省长葛市。系公司法定代表人。原告刘琰诉被告金钰、郑州市九一房地产经纪有限公司（以下简称郑州九一地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘琰及其委托代理人袁佳胜，被告金钰委托其代理人韩培五、董浩宇，被告郑州市九一房地产经纪有限公司法定代表人闫少杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除《房屋买卖合同》；判令被告返还原告定金15万元，赔偿原告办理按揭贷款费用5万元，五倍赔偿原告中介佣金25万元；（共计45万元）2、判令被告郑州市九一房地产经纪有限公司返还按揭贷款代办费3万元；3、被告承担诉讼费、保全费。事实和理由：2019年6月28日，原告与被告、第三人签订《房屋买卖合同》，主要约定，原告购买被告位于郑东新区天赋路29号7号楼2单元8层31号房屋，面积152.34平米，总价582万元（含地下室）；付款方式按揭贷款；合同解除后，违约方向守约方支付五倍佣金损失。原告向被告支付15万定金，向郑州市九一房地产经纪有限公司支付5万元中介佣金、5万元按揭贷款费用，实际按揭费用仅5万元。2019年10月31日，原告与二被告共同到郑东新区房管局办理过户手续时，被告金钰拒不配合办理相关手续，导致原告无法办理按揭贷款。被告违约，造成原告损失；为维护原告合法权益，故诉至法院。被告金钰辩称，一、原告未按《房屋买卖合同》约定履行支付首付款的义务，金钰有权行使先履行抗辩权拒绝履行相应义务，且金钰不存在违约行为。合同约定办理房屋过户手续和支付首付款应当在同一天，但并未约定双方履行的先后顺序，原告无权要求金钰先履行房屋过户义务。二、原告单方要求解除《房屋买卖合同》和主张赔偿损失无合同和法律依据，应承担违约责任。合同未约定解除合同条款，金钰不存在违约，合同也不存在法定解除情形。三、原告未支付房屋首付款的违约行为导致本案涉案合同无法继续履行。现被告金钰同意解除本案涉案合同，但原告应承担违约责任，已支付的定金无权要求返还，同时应赔偿金钰自协议签订之日至合同解除生效之日止房屋空置损失费（按23元/平方米/月标准，自2019年6月28日起至开庭之日暂计38325元）。另被告郑州九一地产公司应返还房屋产权证书。被告郑州九一地产公司辩称，关于原告诉请我方返还3万元贷款代办费的，这个钱我方没有收，我方只收了中介佣金5万元，这3万元不应由我方返还。经本院审理查明：2019年6月28日，原告（乙方）与被告（甲方）金钰、郑州九一地产公司（丙方）签订《房屋买卖合同》，合同编号为：JY0001605。合同第一条约定乙方购买甲方位于郑东新区天赋路29号7号楼2单元8层31号的房产，房屋所有权证书号为0901054218，房屋所有权人为金钰，房屋面积152.34平方米。第二条约定房屋成交总价款5830000元。第三条约定：丙方佣金占本合同约定房款的2%，乙方支付佣金5万元，现乙方于本合同签订时支付15万元，余额作为丙方代为保管的定金。甲方同意该定金在办理完房产过户手续前由丙方保管。甲方自本合同签订时将房屋所有权证交由丙方保管，作为对交易对象真实性及甲方出售该房产诚意作担保。第四条付款方式：甲乙双方经协商后，约定按揭贷款方式。具体为：乙方应在房地产管理局办理过户手续当日，付清首付款（首付款等于本合同约定价格减去银行实际贷款），定金在冲抵首付款后转为物业交割保证金，该保证金由丙方保管，待物业交割完毕后，甲方凭买卖双方签字确认的交割完毕清单到丙方领取物业交割保证金。剩余房款由银行放贷当日向甲方支付。以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准。合同第五条：双方同意在签订本合同后90个工作日内，持本合同和相关证件到房屋管理部门办理房产过户及相关手续或到相关部门办理相关手续。过户税费分配方式：甲方负担税费的0%，乙方负担税费的100%。如遇国家政策调整，新增减的税费由乙方承担。合同第八条佣金的承担：签订本合同时，甲乙双认可丙方有权全额收取佣金。本合同签订后，甲乙双方任何一方单方解除合同，双方均同意解除合同，以及法定、约定的终止履行，均不影响丙方佣金的收取。若支付佣金方为守约方，其佣金方面的损失由违约方承担，违约方需就佣金一项承担五倍的支付义务。第九条违约责任：1、甲方若违反本合同第五条约定，应双倍返还乙方交付的定金，并承担违约责任。（原交丙方代为保管的定金，甲方无权收回，丙方有权将定金付给乙方，若甲乙丙三方能形成新的协议，按新协议执行。）2、若乙方违反合同第五条的约定，承担违约责任，无权要求返还定金（丙方有权直接将定、房屋产权证或售房保证金交付甲方，若甲乙丙三方能形成新的协议，按新协议执行。）3、若甲、乙任何一方未按本合同约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向守约方支付本合同约定总房款千分之二违约金。合同甲方处有被告金钰签字，合同乙方处有原告刘琰签字，丙方处有被告郑州九一地产公司加盖公章予以确认。2019年6月29日，原告向被告金钰中国银行账户转入15万元。同日，被告金钰向原告出具收条一份，载明“今收到刘琰（）交来房款定金壹拾伍万元整（150000元）”。2019年7月5日，原告向案外人苏坤银行账户（62×××01）转入一笔3万元和一笔5万元。2019年6月28日，郑州九一地产公司向原告出具收款收据一份，载明“今收到刘琰交来郑东新区天赋路29号7号楼2单元2单元8层31号房屋中介服务费5万元”。2019年7月10日，郑州金鸿程房地产营销策划有限公司向原告出具的收据一份，载明“今收到闫少杰5万元，系付刘琰贷款服务费及评估费”。庭审调查阶段，经法院询问被告称涉案房产为此交易房屋腾空后一直未使用，同意解除合同，但要求对方承担违约责任，并承担房屋空置损失。中介九一地产公司称办理二手房交易时一般情况是先打首付款，然后当天办过户。九一地产公司与收贷款代办费的郑州金鸿程公司系业务合作关系，目前涉案房产市场价为550万元左右。本院受理该案后，经多次调解未果。本院认为：依法成立的合同依法受法律保护，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯，按照约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告与二被告之间签订的《房屋买卖合同》系各方当事人真实意思表示，已经成立并生效，当事人均均应按照合同履行各自义务。原告与被告金钰在办理过户手续当天行使先履行抗辩权，但因合同中并未明确约定买受人支付首付款义务和出卖人配合办理房屋过户义务履行的先后顺序，故导致房屋交易未能履行，系双方所签合同约定不明确造成，不能归责于买卖中的单方。庭审中，被告金钰同意解除合同，故对于原告要求被告金钰返还定金15万元的诉讼请求，本院予以支持。关于被告金钰庭审中要求原告承担违约责任，并承担房屋控制损失费的要求，因其未在法定期限内提出反诉，故本院在此案中不予审理，被告金钰可另行主张。关于原告要求被告金钰赔偿办理按揭贷款费用5万元的诉请，鉴于本案房屋买卖合同无法履行的原因并非具体哪一方违约，原告的银行按揭贷款已经办理且支付了相关费用，故本院适用公平原则，酌定被告金钰承担原告办理按揭贷款费用的20%，即10000元，剩余25000元由原告自行承担。关于原告要求被告金钰五倍赔偿其中介佣金25万元的诉请，经庭审询问中介九一地产公司，当前房价回落，解除合同的受损方是被告而非原告，故本院不予支持。关于原告要求被告九一地产公司返还按揭贷款代办费3万元的诉请，因原告将该笔款项转给案外人苏坤，收款人并非被告九一地产公司。原告称该费用是经被告九一地产公司指示转给苏坤账户，苏坤所在公司为郑州金鸿程房地产营销策划有限公司。本院认为，收款人负有返还义务，故本案被告九一地产公司不承担该款项的返还义务。原告可向有关人员或单位另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告刘琰与被告金钰、郑州市九一房地产经纪有限公司之间于2019年6月28日签订的《房屋买卖合同》（合同编号为：JY0001605）；二、被告金钰于本判决生效之日起十日内向原告刘琰返还定金15万元，支付10000元按揭贷款办理费用；三、驳回原告刘琰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8500元，减半收取4250元，保全费2770元，由原告刘琰负担2508元，由被告金钰负担4512元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李建涛二〇二〇年六月十二日书记员  秦 亚