广东省佛山市南海区人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤0605民初28787号原告：佛山市南海狮山长虹岭工业园园区建设投资有限公司，住所地：佛山市南海区********，统一社会信用代码914***********538W。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：陶伟坤，广东骏和律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗永洪，广东骏和律师事务所律师。被告：佛山市南海区狮山棉顺再生纺织原料厂，住所地：佛山市南海区狮山颜峰丹邱工业区，注册号440********4321。经营者：陈志杜。被告：陈志杜，男，1963年3月5日出生，汉族，住佛山市南海区************************，公民身份号码440************919。两被告共同委托诉讼代理人：徐建民，广东至高律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：梁颖昭，广东至高律师事务所实习律师。原告佛山市南海狮山长虹岭工业园园区建设投资有限公司诉被告佛山市南海区狮山棉顺再生纺织原料厂（以下简称“棉顺厂”）、陈志杜租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月29日立案。本院依法适用简易程序，于2020年3月31日、2020年5月19日两次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陶伟坤，被告陈志杜、两被告共同的委托诉讼代理人徐建民、梁颖昭均到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成和解协议，本院依职权申请调查取证，相应期间依法不计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.原告与被告陈志杜就位于佛山市南海区狮山镇颜峰丹邱土名为“旱塘”面积合计1782平方米土地形成的土地租赁合同关系在2018年11月30日正式终止；2.被告陈志杜立即腾空、搬离其向原告所租赁位于佛山市南海区狮山镇颜峰丹邱土名为“旱塘”面积合计1782平方米的土地，并将前述土地及地上附着物按现状立即返还给原告；3.被告陈志杜向原告清偿自2018年12月1日起至2019年8月31日止占用土地应支付土地占用费23094.72元；4.被告陈志杜向原告支付自2018年12月1日起至2019年8月31日止产生的土地管理费4009.5元；5.被告陈志杜自2019年9月1日起至实际向原告返还土地之日止按每月每平方米1.44元的标准计算1782平方米土地占用费（暂计至2019年11月1日为5132.16元）；6.被告陈志杜自2019年9月1日起至实际向原告返还土地之日止按每年每亩2000元标准计算1782平方米（折合2.673亩）土地管理费（暂计至2019年11月1日为891元）；7.被告棉顺厂对被告陈志杜前述1-6项债务承担连带责任；8.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：南海区大沥有色金属产业园管理中心（以下简称“管理中心”）与大沥颜峰村民委员会丹邱村民小组（以下简称“丹邱小组”）于2008年3月31日签订《有偿使用土地协议》，约定管理中心租赁位于佛山市南海区大沥镇南海口岸车检场以南、虹岭大道以西、小洞人行桥以北面积49163平方米的土地，租赁期限自2008年4月1日至2042年4月30日止。同日，双方签订《有偿使用土地补充协议》，约定管理中心给予丹邱小组50.8万元一次性填土补助，给予42.5万元市政基础设施补助。2009年9月20日，双方与原告签订《补充合同》，约定管理中心将上述《有偿使用土地协议》《有偿使用土地补充协议》中的权利义务转移给原告。被告陈志杜曾与大沥颜峰集团有限公司签订《有偿使用土地合同书》，约定陈志杜租赁位于上述土地的1782平方米土地，期限自2003年12月1日至2018年11月30日，租金按每月每平方米1.44元计算等等。原告接管涉讼土地后，同意被告陈志杜按上述合同使用土地，被告陈志杜也按上述合同约定向原告支付租金及土地管理费。被告棉顺厂为被告陈志杜经营的个体工商户，经营场所为涉讼土地及上建建筑物。原告因生产、经营需要，不再与被告陈志杜建立租赁关系，分别于2018年11月12日、2019年1月21日向被告陈志杜发出书面通知，要求其自行搬离涉讼土地，但两被告一直没有搬离。原告为维护自身权益，故起诉。两被告共同辩称，原告诉请不成立，应予以驳回。涉讼土地经两被告承租后，已按合同约定在土地上于2004年12月建设两层混凝土结构房屋，符合合同期限顺延至2023年11月30日的约定，原告主张涉讼土地合同期限在2018年已届满的主张不成立。两被告已按合同约定将2018年-2019年涉讼土地的土地使用费及管理费均支付至原告账户，被告不存在合同期满应搬迁的过错及事由。诉讼中，原告举证如下：1.原告营业执照复印件、被告身份证复印件及工商信息打印件各1份，用以证明原、被告诉讼主体资格。2.有偿使用土地合同书复印件、合同增加使用面积协议复印件各1份，用以证明被告陈志杜承租涉讼土地租赁期已满。3.有偿使用土地协议原件、有偿使用土地补充协议原件、补充合同原件、佛山市南海区大沥园区建设投资有限公司营业执照复印件、核准变更登记通知书复印件、证明原件各1份，用以证明原告曾用名为佛山市南海区大沥园区建设投资有限公司（以下简称“园区公司”），于2019年3月20日变更为现名，原告有权对上述土地进行管理、处分。4.狮山镇公资系统企业（单位）资金往来结算票据复印件3份，用以证明被告陈志杜向原告缴纳2017年7月至2018年11月期间的租金、管理费，原、被告存在租赁合同关系。5.关于《有偿使用土地合同书》即将到期的函复印件2份、被告二营业执照复印件1份、照片7张，用以证明被告陈志杜利用涉讼土地创办被告棉顺厂。两被告为实际使用人，原告在租赁合同约定的合同到期届满后曾向被告陈志杜送达撤场通知，但两被告一直没有撤场或将租赁物返还原告。两被告共同举证如下：1.证明原件1份。2.照片2张。证据1-2用以证明被告已于约定期限内完成两层办公室混凝土结构的盖章，合同期限按约定顺延至2023年11月30日止，合同合法有效，两被告有权占有该土地，原告诉请无依据。3.中国农业银行超级柜台客户回执原件1份，用以证明被告依约缴纳土地使用有偿费及土地管理费，履行了合同约定义务，被告对涉讼土地的占有是合法的。诉讼期间，本院依职权向佛山市自然资源局南海分局调查取证如下：佛山市自然资源局南海分局关于本案调查函的回复意见。经质证，原、被告对对方证据无异议或真实性无异议的证据，本院确认其真实性并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认证如下：被告提交的证据1证明为原件，原告未能举证推翻，本院确认其真实性。双方对佛山市自然资源局南海分局的回复意见的真实性均无异议，本院对该证据予以采信。综合本案采信的证据及当事人的陈述，本院确认以下事实：2003年4月30日，原南海市大沥颜峰集团有限公司（甲方，以下简称“颜峰集团”）与被告陈志杜（乙方）签订《有偿使用土地合同书》，约定丹邱村股份分公司提供土名旱塘吉地一块给乙方办厂，面积为782平方米，土地范围东至空地、西至留路、南至李明厂、北至邻厂；有偿使用期限为15年，自2003年12月1日至2018年11月30日止；合同还约定了租金支付、权利义务、违约责任等等；最后注：该厂若能在2005年12月前将办公室改为两层混凝土结构，本合同期限可顺延五年，即至2023年11月30日止为合同期满。2003年5月31日，颜峰集团与被告陈志杜签订《合同增加使用面积协议》，约定在原实际使用面积782平方米上再增加1000平方米，合计1782平方米（以下简称“涉讼土地”），使用权限及一切按原合同条款不变。2008年3月31日，大沥镇颜峰村丹邱村民小组（甲方，以下简称“丹邱村民小组”）、管理中心（乙方）、南海区大沥镇颜峰村农村承包合同管理小组（丙方）签订《有偿使用土地协议》《有偿使用土地补充协议》，约定甲方提供位于南海口岸车检场以南、虹岭大道以西、小洞人行天桥以北49163平方米土地给乙方使用，有偿期限为34年1个月，自2008年4月1日至2042年4月30日止，合同还约定了租金支付、权利义务、违约责任等等。2009年9月20日，管理中心（甲方）、丹邱村民小组（乙方）、园区公司（丙方）签订《补充合同》，约定甲乙双方于2008年3月31日签订的《有偿使用土地协议》《有偿使用土地补充协议》中甲方的权利义务由丙方承接；等等。2019年10月28日，南海区狮山镇颜峰村丹邱股份合作经济社出具《证明》，载明其是虹岭大道以西、小洞人行天桥以北49163平方米土地的土地权属人，确认上述土地及地上建筑物由本案原告负责管理、占有、使用，若因历史原因导致存在其他人使用的，同意自2009年9月20日起统一由本案原告进行接管、收取收益等。另查明，2018年1月4日、同年6月29日、同年11月12日，园区公司向被告陈志杜出具租金、管理费收据。2019年3月30日，园区公司更名为原告。本院就涉讼土地的土地用途情况向佛山市自然资源局南海分局发函调查取证，该局于2020年5月9日函复本院如下：涉讼土地土地利用现状为建设用地，未查询到办理用地报批手续记录。诉讼中，两被告确认涉讼土地上两被告加盖的建筑物未办理规划报建手续。本院认为，涉讼土地未办理相关用地手续及规划报建手续，涉讼土地仍为农业用地。被告陈志杜与颜峰集团签订的《有偿使用土地合同书》约定被告陈志杜承租的土地用于办厂，土地实际亦用于建设用途。根据《中华人民共和国土地管理法》第四条第二款“国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。”及第四十四条第一款“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”的规定，法律对农用地转为建设用地实行严格限制。本案租赁土地的性质目前仍为农用地，故上述土地转为建设用地应依法严格限制。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四条第二款“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权。”的规定，本案租赁的土地用于非农建设，应由土地使用者向当地土地行政主管部门提出申请，核发集体土地使用权证书、确认建设用地使用权后方可进行开发建设。本案被告陈志杜租赁的农业用地用于建设厂房，各方均没有依法履行相应的用地手续，其行为违反法律规定。涉讼土地属于农用地且当事人在该地块进行非农业建设的，当事人应先行向行政主管部门申请处理。当事人在行政主管部门对涉及的土地及其地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，可就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼。原告在本案提出的腾空、返还土地及地上附着物、支付使用费及管理费等诉讼请求，在行政主管部门对地上建筑物及涉讼土地作出处理前，本院予以驳回起诉处理，但不影响原告在行政主管部门处理完毕后再另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（三）项的规定，裁定如下：驳回原告佛山市南海狮山长虹岭工业园园区建设投资有限公司的起诉。本案无需交纳案件受理费。原告已预交的受理费3767.37元在本裁定发生法律效力后，经原告书面申请予以退还。如原被告不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 莎二〇二〇年六月十五日书记员 邓洁婷