湖北省天门市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂9006民初81号原告：柯贤英，女，1982年9月1日出生，汉族，广东省东莞市人，住东莞市南城区。委托诉讼代理人：钟泉先，广东辰科律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈姣，广东辰科律师事务所律师。被告：湖北泰地置业发展有限公司。住所地：天门市东湖路东湖国际花园。法定代表人：邹大武，该公司董事长。委托诉讼代理人：许先凯，湖北远流律师事务所律师。第三人：湖北天门农村商业银行股份有限公司。住所地：湖北省天门市竟陵人民大道（中）126号。法定代表人：王文涛，该行董事长。委托诉讼代理人：张建平，湖北文学泉律师事务所律师。原告柯贤英与被告湖北泰地置业发展有限公司（以下简称泰地置业公司）、第三人湖北天门农村商业银行股份有限公司（以下简称天门农商行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告柯贤英的委托诉讼代理人陈姣，被告泰地置业公司的委托诉讼代理人许先凯，第三人天门农商行的委托诉讼代理人张建平到庭参加诉讼。本案因受新冠××疫情影响，扣除审限2个月。本案现已审理终结。原告柯贤英向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告柯贤英与被告泰地置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（以下简称商品房买卖合同）；2.判令解除原告柯贤英与第三人天门农商行签订的《住房（商业用房）按揭借款合同》（以下简称借款合同）；3.判令被告泰地置业公司退还原告柯贤英已付的首付款和按揭贷款63162元及支付相应利息损失（以全部房款586970元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自原告柯贤英付款之日起计至实际清退之日止），剩余贷款由被告泰地置业公司直接向第三人天门农商行清偿；4.判令被告泰地置业公司赔偿原告柯贤英因逾期未办理房屋所有权证书的损失46957元；5.本案的诉讼费用由被告泰地置业公司承担。事实和理由：2017年1月12日，原告柯贤英与被告泰地置业公司签订了一份商品房买卖合同，约定原告柯贤英购买被告泰地置业公司开发的竟陵唐街B幢4单元2层4-202号商品房一套，该商品房预测建筑面积为24.58平方米，每平米单价为23879.98元，总价款为586970元。合同约定，被告泰地置业公司应当在2017年6月30日前向原告柯贤英交付该商品房，因被告泰地置业公司原因，原告柯贤英未能在商品房交付之日起365日内取得商品房的房屋所有权证书的，原告柯贤英有权解除合同；被告泰地置业公司自解除合同通知送达之日起15日内退还原告柯贤英已付全部房款（含已付贷款部分），并自原告柯贤英付款之日起，按照0.1%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）给付利息。2017年2月14日，原告柯贤英作为借款人、被告泰地置业公司作为保证人，与第三人天门农商行签订了一份借款合同，约定原告柯贤英向第三人天门农商行借款290000元，借款种类为商业用房按揭借款，借款期限为120个月；被告泰地置业公司对原告柯贤英的该笔借款承担连带保证责任。至今，被告泰地置业公司仍未办理涉案房产的初始登记，致使原告柯贤英购买的涉案房产一直未能办理房屋所有权证书，被告泰地置业公司的行为已构成根本违约，给原告柯贤英造成了巨大经济损失。被告泰地置业公司辩称，泰地置业公司已将涉案房屋实际交付给原告柯贤英，并由泰地置业公司承租原告柯贤英所有的涉案房屋，泰地置业公司已将涉案房屋租金支付给原告柯贤英；泰地置业公司已为原告柯贤英所购买的两套房共计支付天门农商行按揭贷款51047.13元。第三人天门农商行辩称，1.要求原告柯贤英继续履行双方于2017年2月14日签订的借款合同；2.截至2019年12月21日，原告柯贤英逾期未偿还的借款本金为36700.68元、利息为22500.02元，两项合计59200.70元。若人民法院判决解除原告柯贤英与被告泰地置业公司之间签订的商品房买卖合同，则原告柯贤英应向天门农商行支付上述逾期未偿还的借款本金及利息，并支付自2019年12月22日后的剩余借款本金、利息及罚息；3.天门农商行在签订借款合同的过程中无任何违约行为，为了确保自身债权的实现，要求人民法院查封涉案房屋。原告柯贤英、被告泰地置业公司、第三人天门农商行均围绕诉讼请求依法提交了证据。本院依法组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的原告柯贤英提交的商品房买卖合同、不动产产权情况表、借款合同、定金收据、首期款发票、还贷凭证、民事裁定书，第三人天门农商行提交的营业执照复印件、借款合同、借款凭证、还本付息明细表、不动产登记证明，均予以确认并在卷佐证。被告泰地置业公司提交的银行交易流水，拟证明被告泰地置业公司为原告柯贤英支付银行按揭贷款51047.13元。本院认为，该银行流水可以客观真实反映被告泰地置业公司向原告柯贤英的账户转账的事实，且原告柯贤英并未提供反驳证据予以推翻，故本院对被告泰地置业公司提交的上述证据依法予以采信。本院经审理查明认定事实如下：2016年12月19日，原告柯贤英向被告泰地置业公司支付定金10000元用于购买被告泰地置业公司开发的竟陵唐街B幢4单元2层4-202号商品房。2017年1月12日，原告柯贤英与被告泰地置业公司签订了一份商品房买卖合同，约定原告柯贤英购买被告泰地置业公司开发的竟陵唐街B幢4单元2层4-202号商品房一套，该商品房预测建筑面积为24.58平方米，每平米单价为23879.98元，总价款为586970元，原告柯贤英应当于2017年1月12日前支付首期房价款296970元，占总房款的50%，余款290000元申请贷款支付；被告泰地置业公司应当在2017年6月30日前向原告柯贤英交付该商品房，除不可抗力外，被告泰地置业公司未按上述约定时间交付商品房的，双方同意按照下列方式处理：逾期在90日之内，被告泰地置业公司按日计算向原告柯贤英支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过90日后，原告柯贤英有权解除合同。原告柯贤英解除合同的，应当书面通知被告泰地置业公司，被告泰地置业公司应当自解除合同通知送达之日起15日内退还原告柯贤英已付全部房款，并自原告柯贤英付款之日起，按照0.1%计算给付利息；同时，被告泰地置业公司按照全部房价款的1%向原告柯贤英支付违约金。合同还约定，被告泰地置业公司应当自合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将合同登记备案情况告知原告柯贤英。因被告泰地置业公司原因，原告柯贤英未能在商品房交付之日起365日内取得商品房的房屋所有权证书的，原告柯贤英有权解除合同。原告柯贤英解除合同的，应当书面通知被告泰地置业公司，被告泰地置业公司自解除合同通知送达之日起15日内退还原告柯贤英已付全部房款（含已付贷款部分），并自原告柯贤英付款之日起，按照0.1%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）给付利息。2017年2月14日，原告柯贤英作为借款人、被告泰地置业公司作为保证人，与第三人天门农商行签订了一份借款合同，约定原告柯贤英向第三人天门农商行借款290000元，借款种类为商业用房按揭贷款，贷款期限为120个月；贷款利率按浮动利率的方式确定，执行年利率5.39%，在合同期内如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整后的次年1月1日起，按调整后相应期限档次的基准利率和借据确定的浮动幅度确定新的借款执行利率，不另行通知借款人和担保人；借据确定的浮动幅度=［（借据载明的执行利率/借款发放日中国人民银行同期限档次的人民币贷款基准利率）－1］×100%；以上借款利率确定后，在借款发放前如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自调整生效日起以调整后的人民币贷款基准利率和本合同约定浮动比例重新确定合同的借款执行利率；借款人未按约定的期限归还借款的（含提前到期借款），在上述约定利率基础上加收50%罚息；还款周期为每月21日；保证人为借款人依本合同所形成的债务提供阶段性连带责任保证，阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得所购房屋的房产证书，办妥正式的抵押登记并将房屋他项权证等有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。2017年1月11日，原告柯贤英向被告泰地置业公司支付房屋首期款296970元，其中286970元系被告泰地置业公司出借给原告柯贤英。2017年2月27日，第三人天门农商行向原告柯贤英发放房屋按揭款290000元，原告柯贤英将此款支付被告泰地置业公司。尔后，原告柯贤英向第三人天门农商行偿还房屋贷款至2018年6月21日，共计偿还借款本息50154.67元，尚欠借款本金259378.75元。被告泰地置业公司自2017年3月15日至2018年1月19日向原告柯贤英所购买的被告泰地置业公司开发的竟陵唐街B幢4单元2层4-203号商品房、B幢4单元2层4-202号商品房两套房共计支付银行按揭贷款共计51047.13元。在另案原告柯贤英就B幢4单元2层4-203号商品房提起诉讼的纠纷一案中，已对上述51047.13元予以了扣除。另查明，原告柯贤英于2018年8月8日曾就该纠纷向本院提起诉讼，后撤回起诉。原告柯贤英所购商品房至今处于预告登记状态。2020年1月7日，本院向第三人天门农商行、被告泰地置业公司送达了原告柯贤英起诉状副本。还查明，截至2019年6月21日，原告柯贤英逾期本金为36700.68元。本院认为，原告柯贤英与被告泰地置业公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。我国合同法对于合同的解除规定了两种情形，约定解除与法定解除。其中，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原告柯贤英与被告泰地置业公司签订的商品房买卖合同第二十条约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同。因被告泰地置业公司的原因，导致涉案商品房未能办理房屋产权证书，且逾期办证的时间已经超过了合同约定的时间，故买受人原告柯贤英有权解除双方签订的商品房买卖合同。被告泰地置业公司辩称，被告泰地置业公司已实际向原告柯贤英交付涉案房屋，且被告泰地置业公司承租涉案房屋后一直都在向原告柯贤英支付租金，涉案房屋未办理房屋所有权证书并不影响合同目的的实现。本院认为，即使涉案的商品房买卖合同不满足法定解除合同的情形，原告柯贤英仍然可以依据约定可解除合同的情形解除合同。而且买卖合同的合同目的为转移买卖标的物的所有权，包括转移标的物的占有、使用、收益、处分等权能，并非如被告泰地置业公司所称的仅为出租盈利。涉案的商品房买卖合同标的物为不动产，其所有权的设立经依法登记后才发生效力，因被告泰地置业公司的原因，导致涉案房屋至今未能办理房屋所有权登记，从而使原告柯贤英签订商品房买卖合同的合同目的无法实现。故对被告泰地置业公司的该辩称意见不予支持，原告柯贤英要求解除与被告泰地置业公司签订的商品房买卖合同的诉请成立，本院依法予以支持。当事人一方解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，原告柯贤英虽未直接向被告泰地置业公司发送解除合同的书面通知，但原告柯贤英向本院起诉解除合同可视为其向被告泰地置业公司发出了解除合同的书面通知，故应以被告泰地置业公司收到起诉状之日即2020年1月7日为涉案商品房买卖合同解除之日。原告柯贤英诉称其曾于2018年8月8日就该纠纷向本院起诉，已向被告泰地置业公司履行了解除合同的通知义务，应以2018年8月8日为合同解除之日。本院认为，原告柯贤英在2018年8月8日起诉后，又撤回了起诉，不能以此认定原告柯贤英在2018年8月8日通知被告泰地置业公司解除了合同。故对原告柯贤英的该诉称意见不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予以支持。据此，在原告柯贤英与被告泰地置业公司的商品房买卖合同解除后，对于原告柯贤英请求解除其与第三人天门农商行签订的借款合同的诉讼请求应当予以支持。因在原告柯贤英起诉前未向第三人天门农商行发出解除合同的书面通知，故应当认定第三人天门农商行收到原告柯贤英起诉状副本之日即2020年1月7日为该合同解除之日。依据原告柯贤英与被告泰地置业公司所签订的商品房买卖合同约定，原告柯贤英解除合同的，应当书面通知被告泰地置业公司，被告泰地置业公司应当自解除合同通知送达之日起15日内退还原告柯贤英已付全部房款（含已付贷款部分），并自原告柯贤英付款之日起，按照0.1%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；给原告柯贤英造成损失的，由被告泰地置业公司支付原告柯贤英全部损失。原告柯贤英关于要求被告泰地置业公司以全部房款586970元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自原告柯贤英付款之日起至实际退清之日止支付利息损失的诉讼请求，因原告柯贤英实际已付房款非586970元，且原告柯贤英所称“付款之日”并非确定日期，系诉请不明确，故对原告柯贤英的该项诉讼请求不予支持。原告柯贤英诉请要求被告泰地置业公司赔偿逾期办理房屋所有权证书损失46957元。因原告柯贤英未提交相关证据证明其损失，本院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款关于“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》关于逾期贷款利率在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%之规定，确定其损失利率为7.007%（5.39%×1.3）。原告柯贤英向被告泰地置业公司已付购房款总额实际金额为300000元（10000元＋290000元），其损失金额为21021元（300000元×7.007%）。截至2018年6月21日，原告柯贤英向第三人天门农商行偿还借款本息共计50154.67元。加上原告柯贤英于2016年12月19日支付的定金10000元，原告柯贤英支付的首期款和银行按揭贷款为60154.67元（50154.67元+10000元）。对上述款项，被告泰地置业公司应退还原告柯贤英。截至2018年6月21日，原告柯贤英尚欠第三人天门农商行借款本金259378.75元。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款关于“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”之规定，原告柯贤英所欠第三人天门农商行剩余借款本金259378.75元应由被告泰地置业公司直接偿还第三人天门农商行。关于利息问题，依据原告柯贤英与第三人天门农商行所签订的借款合同之约定，贷款利率按浮动利率的方式确定，执行年利率5.39%，借款人未按约定的期限归还借款的（含提前到期借款），在上述约定利率基础上加收50%罚息，即8.085%（5.39%×1.5）。在原告柯贤英未解除其与第三人天门农商行的贷款合同时，应当按照该合同的约定按期偿还贷款本金并支付利息，原告柯贤英未按约偿还贷款而产生的罚息不应当由被告泰地置业公司承担，应由其自身承担。原告柯贤英自2018年6月21日后再未按约定偿还借款本息，故2018年6月22日至2020年1月7日期间的罚息4585.11元（8.085%÷365天×36700.68元×564天），应当由原告柯贤英自身承担。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告柯贤英与被告湖北泰地置业发展有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》于2020年1月7日解除；二、确认原告柯贤英与第三人湖北天门农村商业银行股份有限公司签订的《住房（商业用房）按揭借款合同》于2020年1月7日解除；三、被告湖北泰地置业发展有限公司于本判决生效后十日内向原告柯贤英返还其已支付的购房首期款、按揭贷款60154.67元，并赔偿原告柯贤英因逾期未办理房屋权属登记证书的损失21021元；四、被告湖北泰地置业发展有限公司于本判决生效后十日内向第三人湖北天门农村商业银行股份有限公司支付剩余借款本金259378.75元，并以259378.75元为基数按照年利率5.39%支付自2018年6月22日起至借款清偿之日止的利息（被告湖北泰地置业公司于2020年1月7日后未按约定履行付款义务的，按照年利率8.085%支付罚息）；五、原告柯贤英于本判决生效后十日内向第三人湖北天门农村商业银行股份有限公司支付2018年6月22日起至2020年1月7日止的罚息4585.11元；六、驳回原告柯贤英的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2591元，由被告湖北泰地置业发展有限公司负担2000元（此款原告柯贤英已垫付，不予退还，执行时由被告湖北泰地置业发展有限公司迳付原告柯贤英），由原告柯贤英负担591元；财产保全申请费3454.85元，由第三人湖北天门农村商业银行股份有限公司承担。如果不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院。审 判 长  戴建国人民陪审员  张启阐人民陪审员  毛幸华二〇二〇年六月二十八日书 记 员  周青岚