上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初62101号原告：盛新娟，女，1954年2月7日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：洪宙峰，上海市金石律师事务所律师。被告：张弘弢，男，1971年4月23日生，汉族，住上海市静安区。被告：张凌子，女，1998年3月13日生，汉族，住上海市静安区。上述被告委托诉讼代理人：张春祥，上海申安律师事务所律师。上述被告委托诉讼代理人：龚德宏，上海申安律师事务所律师。原告盛新娟诉被告张弘弢、张凌子房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月16日公开开庭进行了审理。原告盛新娟的委托诉讼代理人洪宙峰，被告张弘弢、张凌子的委托诉讼代理人龚德宏到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解一个月。本案现已审理终结。原告盛新娟向本院提出诉讼请求：1、两被告继续履行与原告签订的《房地产买卖(含居间)合同》《上海市房地产买卖合同》，协助原告办理房屋过户手续；2、两被告支付违约金人民币(以下币种同)1,356,000元(包括按成交总价20%计算的违约金以及按日万分之五计算的逾期过户违约金)。审理中，原告将第2项诉请调整为：要求被告每日按成交总价678万元的万分之五支付2020年7月6日至实际过户之日止的逾期过户违约金，暂计算至2020年12月8日为525,450元。事实与理由：两被告共同共有上海市浦东新区齐恒路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)。2020年5月5日，原、被告在中介居间下签订《房地产买卖(含居间)合同》《上海市房地产买卖合同》，约定被告将系争房屋出售给原告，转让价款678万元，双方应于2020年5月31日前签订网络备案版合同，于2020年7月5日前办理房屋过户手续，若一方未按照合同约定履行的，守约方有权要求违约方按每日交易总价的千分之0.5承担逾期履行的违约金后继续履行，违约方逾期履行超过15日，守约方有权单方面解除合同并要求违约方支付交易总价20%的违约金。原告按约履行了付款义务，但被告未按约定网签合同，亦未依约过户，故原告提起本案诉讼。被告张弘弢、张凌子辩称，同意继续履行，配合过户，前提是原告付清购房余款，不同意其他诉请。张弘弢被指控涉嫌职务侵占罪的行为发生在签订买卖合同的五年前，且已经法院审理判决，张弘弢不可能预见自己仍然会因为多年前已审理判决的犯罪行为再次被司法机关羁押。张弘弢被羁押后通过家属及房屋中介向原告告知自身情况，并委托律师与原告沟通，商讨确保合同正常履行方案，且多次向司法机关申请取保候审或允许办理房屋交易公证手续，但均未被允许。故买卖合同无法按照约定履行非张弘弢主观原因造成，张弘弢没有逃避、拖延或拒不履行合同。现张弘弢同意继续履行合同，即使张弘弢构成违约，原告主张违约金缺乏合同和法律依据，原告并无实际损失。张凌子虽在国外留学，但在留学前已办理委托公证，合同无法如期履行不是张凌子自身原因造成，不存在过错。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对双方确认真实性的证据，本院根据证据本身内容及与本案关联性认定案件事实。现查明如下事实：系争房屋的权利人为两被告。2020年5月5日，原、被告在居间方居间介绍下签订《房地产买卖(含居间)合同》(合同编号：TSH-JJ-200505-XXXXXXX-001-02-01)，合同约定，甲方(被告)将系争房屋以678万元的价格转让给乙方(原告)，交易产生的税费全部由乙方承担。付款方式：定金30万元，双方签订网络备案版《上海市房地产买卖合同》当日支付房款30万元(含定金)，2020年6月5日前支付房款170万元，双方至不动产登记事务中心办理产权转让手续之前支付房款478万元。双方授权居间方于签订本合同后依据交易条件拟定网络备案版《上海市房地产买卖合同》，且双方应于2020年5月31日前至居间方处签订网络备案版《上海市房地产买卖合同》，于2020年7月5日前至不动产登记事务中心办理房屋过户手续。另合同第2.12条“违约责任”中约定一方未按照本合同约定履行的，其行为视为违约，守约方有权要求违约方按每日交易总价的0.5‰承担逾期履行的违约金后继续履行，违约方逾期不履行超过15日，守约方有权单方面解除合同并要求违约方支付交易总价20%的违约金。当日，原、被告又签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：TSH-CQ-200505-XXXXXXX-001-01-01)及《补偿协议》，其中《上海市房地产买卖合同》约定房地产转让价款410万元，2020年7月5日前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。另合同第十条约定，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，双方同意按下列第(三)款内容处理……(三)甲方(被告)未按本合同约定的期将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方(原告)，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止，逾期超过15日后甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同，应当书面通知甲方，并有权要求甲方承担违约责任。甲方承担违约责任除应支付自本合同应交付期限之第2日起计算至乙方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。《补偿协议》约定，《上海市房地产买卖合同》约定的成交价410万元未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备，乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方268万元，乙方于双方办理过户手续之前支付甲方。合同签订后，被告已支付原告房款200万元。另查，2020年5月14日，张弘弢涉嫌职务侵占被上海市公安局静安分局执行刑事拘留。审理中，为保证合同顺利履行，原告已将剩余购房款478万元交至法院代管款账户，同意待房屋过户同时支付被告。经原、被告确认，过户所需税、费均由原告承担。原告称，其依据《房地产买卖(含居间)合同》第2.12条的约定，主张以成交总价为基数计算逾期过户违约金。被告称，即使原告主张成立，因《上海市房地产买卖合同》是双方签订的正式合同，根据该合同第十条第(三)款的约定，应以已付款作为计算基数，对万分之五违约金标准无异议。本院认为，依法成立的合同受法律保护。合同约定，原、被告应于2020年5月31日前网签合同，2020年7月5日前办理房屋过户手续。被告未能按合同约定期限进行网签并协助原告办理过户手续，已构成违约，原告要求被告继续履行合同，协助办理过户手续以及要求被告承担逾期过户违约责任的诉请，具有合同和法律依据，本院予以支持。合同违约的归责原则是严格责任原则，并不以当事人的主观过错作为违约条件，被告以其无主观过错为由主张免责，没有法律依据。系争《房地产买卖(含居间)合同》与《上海市房地产买卖合同》为同日签订，《房地产买卖(含居间)合同》第2.12条概括性地约定了违约责任，而《上海市房地产买卖合同》第十条第(三)款对被告逾期办理房地产权利转移情形下的违约责任作了具体约定，在两者约定不尽一致的情况下，应当认定具体违约条款系对基础违约条款的补充和修订，被告认为应按已付款的万分之五为标准计算逾期过户违约金，具有合理性，本院予以采纳，按此计算，日违约金标准为1,000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告张弘弢、张凌子继续履行与原告盛新娟签订的《房地产买卖(含居间)合同》《上海市房地产买卖合同》，被告张弘弢、张凌子于本判决生效之日起十日内协助原告盛新娟办理将上海市浦东新区齐恒路XXX弄XXX号XXX室房屋的不动产权利过户登记至原告盛新娟名下的手续，过户所需税、费均由原告盛新娟承担；房屋过户同时，原告盛新娟支付被告张弘弢、张凌子购房尾款478万元；二、被告张弘弢、张凌子于本判决生效之日起十日内按照每日1,000元的标准支付原告盛新娟2020年7月6日起至房屋实际过户之日止的逾期过户违约金。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费62,938元，减半收取31,469元，由原告盛新娟负担1,296.50元，被告张弘弢、张凌子负担30,172.50元。诉讼保全费5,000元，由被告张弘弢、张凌子负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 黄 政二〇二〇年十二月九日书记员 朱晓晨附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。