河南省开封市金明区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0211民初3017号原告：中国农业银行股份有限公司开封金明支行。住所地：开封市金明东街北段**。统一社会信用代码：91410200752251988A。负责人：姜涛,系行长。委托诉讼代理人：杜江**、裴棐，河南源翔律师事务所律师，特别授权代理。被告：谢贵攀，男，汉族，1990年2月26日，住河南省杞县。被告：开封东方今典房地产开发有限公司。住所地：开封市郑开大道第四大街东方今典商业楼**。统一社会信用代码：91410200558320468E。法定代表人：贾登霞，系总经理。委托诉讼代理人：孙珂，系公司员工，特别授权代理。原告中国农业银行股份有限公司开封金明支行（以下简称农业银行）诉被告谢贵攀、开封东方今典房地产开发有限公司（以下简称今典公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案受理，由审判员陈伟适用简易程序独任审判，后因案件复杂，本案由简易程序转换为普通程序进行审理，由审判员陈伟、屠嘉铃、王辰娟依法组成合议庭，于2020年9月17日、2020年12月16日公开开庭进行了审理，第一次原告委托诉讼代理人杜江**、被告今典公司委托诉讼代理人孙珂到庭参加了诉讼；第二次开庭原告委托诉讼代理人杜江**、裴棐、被告今典公司委托诉讼代理人孙珂、被告谢贵攀均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决被告谢贵攀偿还原告借款本金339408.35元，利息9799.79元、复利144.93元，罚息62.09元，以上共计349415.16元（截止到2020年5月5日），并向原告支付利息、复利、罚息（自2020年5月6日至实际清偿之日止，按照《中国农行银行股份有限公司个人购房担保借款合同》约定的标准计算）；2、请求法院依法判决被告谢贵攀向原告支付律师费17470元；3、请求法院依法判令被告开封东方今典房地产开发有限公司对上述债务承担连带责任；4、请求法院依法判决原告对被告谢贵攀设定抵押的坐落于东方今典·御府11号楼西单元32层3203号房屋【购房合同编号0127652】折价、拍卖或变卖的价款享有优先受偿的权利；5、本案的诉讼费及其他合理费用由被告承担。事实与理由：被告谢贵攀因购买坐落于东方今典·御府11号楼西单元32层3203号房屋【购房合同编号0127652】，于2017年1月23日与原告签署了《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，该合同约定，被告谢贵攀向原告借款350000元，借款期限360个月，分期还款，每期月末20日还款，还款方式以等额本息，被告授权原告将借款划入账号为16×××70的开封东方今典房地产开发有限公司账户内。同时，合同对利率、逾期罚息、复利及律师费等实现债权的费用承担都有了明确约定。合同签订后，原告与被告谢贵攀于2017年02月28日办理了预购商品房抵押登记，原告于2017年02月27日将借款划入被告谢贵攀指定账户。被告开封东方今典房地产开发有限公司承诺，自上述担保借款合同签订之日至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续止，自愿为借款人的债务承担连带保证责任。后被告谢贵攀开始拒绝履行还款义务，至2020年5月5日，已经逾期8期未还款，经原告多次催要，被告谢贵攀均予以推脱。被告逾期还款的行为，已经严重违约，被告开封东方今典房地产开发有限公司作为保证人，理应承担保证责任，现诉至法院，请法院判如诉请。被告谢贵攀辩称：1、被告谢贵攀已将逾期的贷款补齐，且在本案受理后被告谢贵攀均按期还款。被告谢贵攀已于2020年9月23日将前期逾期的贷款补足，且承担了利息，罚息、复利，案件受理后被告谢贵攀仍然每月按期还款，被告谢贵攀逾期还贷并非故意，现以实际行动弥补之前逾期还贷的过失，且有能力继续履行贷款合同，请求法院允许被告谢贵攀继续按照原合同按期履行还款义务。2、原告要求贷款提前到期的诉请无合同依据和法律依据《个人购房担保借款合同》中对于提前到期的条款中并未明确约定逾期还贷达几次，金额达多少则符合解除合同的条件，被告谢贵攀的逾期程度尚未构成根据违约，且现已补足，未达到解除合同的程度。《个人购房担保借款合同》系原告单方制定的格式条款，被告谢贵攀在签订合同时实质上处于附从与被动接受的地位，双方意思自治和平等协商的因素较弱，因此仅依据合同约定确定贷款提前到期显示公平。此外，被告谢贵攀应在合同签订时采取合理方式提示被告谢贵攀注意逾期还贷的后果，对于其中贷款提前到期的规则予以特别说明，根据《合同法》第三十九、四十、四十一条之规定，请求法院不予支持被告谢贵攀要求贷款提前到期的诉请。3、支付律师费的诉请无法定依据、不合理、被告谢贵攀不应支付该笔费用。原告对于律师费的主张没有法律依据，且该笔费用的数额的真实性无法求证，即使确有其数也无法证明数额的合理性。4、原告对于被告谢贵攀位于东方金典御府11号楼四单元32层3203号房屋处置所得价款不享有优先受偿权，因该房屋办理的是商品房预售抵押登记，依据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者只能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，该抵押登记具有排除第三人对房产行使权利，同时亦具有发生正式抵押登记的请求权，而不必然具有优先效力。因此，被告谢贵攀的涉案房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或者约定期限届满对涉案房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人对涉案房屋的处分，但并非对涉案房屋享有显示抵押权。故对原告的第四项请求，请求法院依法不予支持。被告谢贵攀年轻买房，花费整个家庭很大钱财、心血，实在不易，由于疫情影响导致逾期还款，实属无奈，现被告谢贵攀已经补足贷款本金，罚息、复利也已承担以作为惩罚，且被告谢贵攀收入稳定，有能力按月还贷以继续履行合同。另被告谢贵攀刚刚举办婚礼，此处房屋是和爱人的新房，若此时宣布贷款提前到期，立即还款三十余万，这无疑会使被告谢贵攀新组建的小家庭背上沉重债务，甚至致使被告谢贵攀失去新房，对被告谢贵攀是场严重打击，希望法院综合考虑被告谢贵攀的上述情形，依法驳回原告对被告谢贵攀的诉讼请求。被告今典公司辩称：答辩意见与被告谢贵攀的前四条答辩意见相同，另外被告今典公司因办房产证的条件客观已成就不应对谢贵攀与农业银行的债务承担阶段性连带保证责任。涉案房屋没有办理过房产证。按照各方当事人提供的证据，查明事实如下：2017年1月10日，被告谢贵攀与被告今典公司签订商品房买卖合同一份，约定被告谢贵攀购买被告今典公司开发的东方今典.御府小区11号楼西单元32层3203号房屋。2017年1月23日原、被告签订了《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，上述合同约定原告向被告提供借款350000元，借款期限为360个月，合同并对利息、罚息、复利标准做了约定；合同第十一条约定借款人违约未按照约定按期足额偿还借款的，贷款人有权提前收回已经发放的借款、有权提前行使担保权、有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还的款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；另约定因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。被告谢贵攀同意以其购买的东方今典.御府小区11号楼西单元32层3203号房屋房屋为借款提供抵押担保，并于2017年2月28日为上述房屋在开封市房地产交易登记中心办理了预购商品房抵押权设立登记。合同约定被告今典公司为被告谢贵攀的上述债务提供阶段性连带责任保证，对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，并约定保证责任至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续为止。后被告谢贵攀按照合同约定进行了还款，但在2019年9月份之后多次逾期还款。原告认为被告违反合同约定诉至本院。截止至2020年5月5日，被告未偿还的借款本金为339408.35元、利息9799.79元、复利144.93元、罚息62.09元，以上共计349415.16元。在诉讼过程中被告谢贵攀偿还了部分款项，截止至2020年12月13日，欠付的借款本金为327120.63元。另查明，原告本次起诉支付了律师费17470元。另查明，涉案房屋未办理不动产产权转移登记。2019年9月26日开封市不动产登记中心给原告的复函中载明“我中心于2017年11月27日始，开展预购商品房抵押权的预告登记，原预购商品房抵押登记停止办理。此前原预购商品房抵押登记均为正式抵押登记”。本院认为，原告与被告签订借款合同，系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方应按照合同的约定履行各自的权利义务。本案中被告谢贵攀未按照合同约定按时还款，构成违约，故原告要求被告谢贵攀偿还完毕全部款项的诉求，本院予以支持，截止至2020年12月13日，被告谢贵攀欠付的借款本金为327120.63元，自2020年12月14日至被告谢贵攀实际清偿之日止的利息、复利、罚息等被告亦应向原告支付，具体数额按照合同约定以被告谢贵攀还款当日原告电脑系统出具的数额为准。被告谢贵攀向原告借款并以东方今典.御府小区11号楼西单元32层3203号房屋提供了抵押担保，原告对上述房屋的折价、拍卖或者变卖的价款具有优先受偿权，原告的该项诉求，本院予以支持。双方借款合同中对律师费有明确约定，原告提供的证据足以证明其为此支付了律师费17470元，原告要求被告支付上述费用具有事实根据及法律依据，对此本院予以支持。按照双方合同约定，并未有证据证明被告今典公司的阶段性担保责任已经免除，且涉案房屋并未办理所有权转移登记，故被告今典公司应承担连带担保责任，原告的该项诉求，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告谢贵攀于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司开封金明支行截止至2020年12月13日被告未偿还的借款本金327120.63元；并支付自2020年12月14日至被告实际清偿之日止的利息、复利、罚息，上述费用的具体数额按照合同约定以被告还款当日原告电脑系统出具的数额为准。二、被告谢贵攀于本判决生效之日起十日内支付原告中国农业银行股份有限公司开封金明支行律师费用17470元。三、若被告谢贵攀到期不能履行上述义务，原告中国农业银行股份有限公司开封金明支行对被告谢贵攀提供的抵押担保的抵押物（东方今典.御府小区11号楼西单元32层3203号房屋）享有抵押权，对其折价款或者拍卖、变卖的价款在上述两项债权范围内享有优先受偿权。四、被告开封东方今典房地产开发有限公司对被告谢贵攀的上述第一项、第二项债务承担连带偿还责任。五、驳回原告中国农业银行股份有限公司开封金明支行其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6803.28元、保全费2355元，由被告谢贵攀负担,被告开封东方今典房地产开发有限公司承担连带支付责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于开封市中级人民法院。审判长 陈 伟审判员 王辰娟审判员 屠嘉铃二〇二〇年十二月三十日书记员 马佳丽