陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕01民终8449号上诉人（原审原告）：李建玺，男，1985年9月11日出生，汉族，陕西走四方建筑工程有限公司员工，住西安市我恩阳区。委托诉讼代理人：侯佳强，河北正纲律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：高俊，男，1989年1月25日出生，汉族，西安贝存工贸有限公司员工，住西安市未央区。委托诉讼代理人：韩荣杰，陕西云德律师事务所律师。第三人：西安擎天置业有限公司，住所地：西安市浐灞生态区中新浐灞半岛****10101商铺。法定代表人：刘一晨，总经理。委托诉讼代理人：白云天，男，1989年9月26日出生，员工，住。上诉人李建玺因与被上诉人高俊、第三人西安擎天置业有限公司（以下简称擎天公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初767号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。李建玺上诉请求：1、撤销一审判决第五项，改判高俊向其支付溢价差价184.36万元；2、本案诉讼费由高俊承担。事实和理由：违约金的性质是补偿性兼具惩罚性，补偿就是对守约方一方造成的实际损失，本案中高俊恶意违约让其失去了再次以原市场价格购买该类住房的大好时机，本案争议房屋市场价格远远高于评估价格，如果其解除合同后再次购买房屋，将不得不以远远超过评估价格去支付对价，由此可见，高俊的行为给其造成了巨大的经济损失，合同虽然约定违约金和其他补救措施，但高俊给其造成的溢价差价是其目前面临的实际损失，应支持其诉讼请求，以维护市场的公平交易秩序，补偿其实际损失并对高俊的恶意违约行为予以惩罚。高俊辩称，溢价款数额没有事实和法律依据，且溢价款也不是合同约定的违约责任，房屋价格上涨是市场行为，并不是当事人双方约定或可以预见的情况，故一审判决正确，应予维持。擎天公司陈述称，认可李建玺的上诉请求。李建玺向一审法院提出诉讼请求：1、判令其与高俊2016年10月24日签订的《房产买卖契约》有效，予以解除；2、判令高俊双倍返还其定金20万元；3、判令高俊赔偿其已付中介费8800元；4、判令高俊赔偿其因房价上涨造成的经济损失200万元；5、判令高俊赔偿其装修损失30万元；6、案件诉讼费、评估费由高俊承担。一审法院经审理查明，2016年10月24日，李建玺（乙方）与高俊（甲方）及擎天公司（丙方）签订《房产买卖契约》，约定乙方购买甲方位于西安市浐灞生态区浐灞半岛A13区29幢1单元2101室房屋，建筑面积164平方米，成交价88万元；契约签署当日，乙方通过丙方向甲方支付购房定金10万元（定金在支付购房首付款当日全额冲抵首付款），2016年10月28日前乙方向甲方支付购房首付款10万元（含定金），剩余购房款78万元于办理房屋权属过户手续当日由乙方一次性支付给甲方；甲方于2016年10月30日将上述房产以及水、电卡等交付乙方使用；房屋暂未取得所有权证，在银行有抵押贷款65万元，甲方保证在乙方支付购房首付款当日起10个工作日内将上述房产提前还款及抵押注销手续办理完毕，否则因此导致与乙方产权过户手续发生延迟的，甲方按照每延迟一日向对方支付总房款的千分之三作为滞纳金；甲方负责办理上述房产产权证，在取得产权证后30个工作日内积极配合乙方办理产权过户手续；中介费8800元，由乙方承担，在契约签订当日一次性支付；甲方中途出现将上述房产出售给其他人或将上述房产进行抵押等违约行为，甲方应在三日内将实际收到的购房款全额退还给乙方，另付给乙方相当于定金同等数额的违约金及支付总房款20%作为违约金，并全额赔偿乙方装修上述房产所产生的费用。合同签订当日，李建玺向擎天公司支付中介费8800元，又于次日向高俊支付购房定金10万元。2016年11月2日，高俊将房屋交付李建玺，李建玺装修后入住。2017年6月5日，该房屋取得不动产权证书。此后，高俊未配合办理过户义务。2017年7月22日，擎天公司向高俊发出催促履行通知函，要求高俊于2017年7月25日协助李建玺办理按揭贷款手续及过户手续。2018年9月26日，高俊用该房屋办理抵押登记，担保主债权197万元，债务履行期限为2018年9月19日至2023年9月19日。2018年11月14日，李建玺又向高俊发出催促履行通知函，要求高俊五个工作日配合办理房屋过户事宜。高俊未予配合，酿成本诉。诉讼中，李建玺申请对涉案房屋价值及装修价值进行评估。经法院依法委托，西安通益房地产评估测绘咨询有限公司于2019年10月30日作出西通法估字（2019）第19065号房地产估价报告，估价结果为涉案房屋在2019年7月25日基准日的市场评估价值为272.36万元，单价为每平方米16862元；陕西高远房地产土地资产评估有限公司于2019年11月22日作出陕高评报字（2019）57号资产评估报告书，评估结论为涉案房屋在评估基准日2019年7月25日的装修残值为165219元。法庭调解，因双方分歧较大未果。一审法院认为，李建玺、高俊及擎天公司签订的《房产买卖契约》系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，该契约合法有效。当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。本案中，三方签订的《房产买卖契约》因高俊未按照约定履行过户义务，且高俊在合同履行期间于2018年9月26日为该涉案房屋设定了抵押，导致客观上不能过户，致使李建玺不能实现房屋过户的合同目的，故李建玺请求解除《房产买卖契约》，法院予以支持。合同解除后，未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。收受定金的一方不履行约定的债务，应当双倍返还定金。本案中，因高俊违约未履行过户义务，李建玺主张双倍返还定金20万元，符合法定情形；且原、高俊在《房产买卖契约》中约定高俊中途将上述房产抵押，应退还购房款，另付给李建玺相当于定金同等数额的违约金，故李建玺该项请求，法院予以支持。李建玺因履行《房产买卖契约》向擎天公司支付中介费8800元，现购房目的不能实现，该费用属于李建玺的损失，故李建玺请求高俊赔偿该费用，法院予以支持。《房产买卖契约》签订后，高俊依约向李建玺交付了房屋，高俊在李建玺装修房屋后，拒不履行过户义务，现双方房屋买卖关系解除，李建玺请求高俊赔偿房屋装修损失，应予支持，但装修损失标准应以评估机构确定的165219元为准。当事人一方不履行合同义务给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约造成的损失。本案中，双方签订合同后，本地二手房市场价格持续走高，高俊怠于履行合同义务，构成违约，对李建玺造成预期利益损失。现参照《房产买卖契约》中违约金20%计算标准及房屋评估价值，并综合考虑合同实际履行情况，法院酌定高俊向李建玺赔偿损失50万元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条规定，判决如下：一、李建玺与高俊及擎天公司2016年10月24日签订《房产买卖契约》有效；二、李建玺与高俊及擎天公司2016年10月24日签订《房产买卖契约》于本判决生效之日起解除；三、高俊于本判决后十日内向李建玺双倍返还定金20万元；四、高俊于本判决生效后十日内赔偿李建玺中介费8800元；五、高俊于本判决生效后十日内赔偿李建玺房屋溢价损失50万元；六、高俊于本判决生效后十日内赔偿李建玺装修损失165219元。如未按本判决指定的期限给付金钱债务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28470元（李建玺已预交），现由李建玺负担15470元，高俊负担1.3万元。评估费12310元（李建玺已预交），现由李建玺负担4000元，高俊负担8310元。高俊负担部分于上述付款时一并支付李建玺。二审经审理查明，各方均认可一审判决第四、五、六判项中存在笔误，该三项中的赔偿义务人应为高俊，受偿人应为李建玺。一审法院查明的其余事实属实。本院认为，李建玺与高俊签订涉案《房产买卖契约》购买高俊的涉案房屋，双方约定高俊在取得涉案房屋产权证后30个工作日内将涉案房屋过户至李建玺名下。2017年6月5日高俊取得涉案房屋的产权证，但高俊未按照约定配合李建玺办理房屋产权过户手续，经李建玺发函催告后仍不配合，2018年9月26日高俊将涉案房屋办理了抵押登记用于借款担保，高俊的上述行为已经明确表明其不愿继续履行合同，且因为存在抵押担保，涉案合同的履行已存在法律上的障碍，故其基于涉案合同的可期待利益只能计算的该时间点，相应的房屋溢价数额也应以该时间点的市场价格与合同价格的差价来确定，但一审中，李建玺申请评估的时间节点为2019年7月25日，时间节点明显不妥，故一审法院按该评估意见计算李建玺的损失是正确的。双方合同对于高俊违约约定的违约金为“相当于定金同等数额的违约金及支付总房款20%作为违约金，并全额赔偿李建玺装修上述房产所产生的费用”，根据合同约定，违约金数额应为装修损失加上27.6万元。一审法院的判决结果除李建玺的装修损失和中介费损失外还判令高俊向李建玺赔偿60万元，以远远高于合同约定的违约金，正是考虑到房屋价格上涨及李建玺可期待利益的时间段等实际情况，基于李建玺房屋差价的实际损失，酌情将违约金予以调高，并无不当。李建玺上诉要求按照2019年7月25日涉案房屋的溢价数额计算其损失，时间节点错误，本院不予支持。综上，李建玺的上诉请求不成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28470元，李建玺已预交，由李建玺承担。本判决为终审判决。审判长 王 宏审判员 侯新省审判员 张 伟二〇二〇年八月三十一日书记员 袁 萱