广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1302民初4169号原告：惠州农村商业银行股份有限公司惠城支行，住所地：广东省惠州市惠城区×××××××××。负责人：朱建狮。委托诉讼代理人：张靖、王贺，该银行员工。被告：罗康彬，男，汉族，1993年7月10日出生，公民身份号码：440××××××××××××912，住址：广东省雷州市××××××××农科所宿舍13。被告：惠州市惠阳区德明置业有限公司，住所地：广东省惠阳区淡水镇石坑仔89号四楼。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：王耀伟、林立枢，广东方正联合律师事务所律师。原告惠州农村商业银行股份有限公司与被告罗康彬、惠州市惠阳区德明置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。案件事实合同签订时间：2018年4月12日。合同当事人：借款人、预告抵押人被告罗康彬，贷款人、预告抵押权人原告惠州农村商业银行股份有限公司惠城支行，保证人被告惠州市惠阳区德明置业有限公司。合同名称：《个人购房按揭贷款合同》（编号：惠城按借字2018第0715号）。借款金额、期限：借款金额为830000元，借款期限为360个月。还款方式：等额本息。借款利率：在中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率基础上上浮20%，即年利率为5.88％；借款人未按时足额偿还借款本金，贷款人有权从逾期之日起在本合同约定的贷款利率水平上加收50%作为拖欠本金罚息；借款人未按时偿付借款利息，贷款人有权对借款人未支付的利息在本合同约定的贷款利率水平上上浮50%作为应收利息罚息；借款人未按时偿付借款利息，贷款人有权对借款人未支付的利息在本合同约定的贷款利率基础上加收50%作为复利。违约条款：借款人未按本合同约定偿还或支付到期借款本息、费用及其他任何应付款项，构成违约，贷款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即归还全部借款本息及相关费用，行使担保权利，解除与借款人的借贷关系；本合同项下涉及的律师服务费、评估保险、鉴定、见证、公证、保管等费用由借款人、保证人和抵押人承担。担保方式：1、保证，保证方式为不可撤销的连带责任保证担保，保证期间为本合同生效之日起至本合同项下借款人所购房产依法办妥房地产权证书并按贷款人的要求办妥及完善抵押登记手续之日起满两年止；2、预抵押，抵押物位于惠州市惠阳区×××××××××××××××××××××××××[预售商品房买卖预告登记证号：粤（2018）惠州市不动产证明第3012975号，预售商品房抵押权预告登记证号：粤（2018）惠州市不动产证明第3022886号]；3、担保范围为主合同项下债务人应承担的全部债务，包括但不限于全部本金、利息（包括正常利息、逾期利息、复利和罚息）、违约金、损害赔偿金和债权人为实现债权及担保权而发生的一切费用[包括但不限于诉讼费、律师费（按《广东省律师服务收费标准》执行）、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等]。合同履行：2018年5月23日，原告与被告罗康彬签订《借款借据》，约定借款期限自2018年5月23日起至2048年5月22日止，借款年利率为5.88％。当日，原告向被告指定账户发放了贷款人民币830000元。被告欠款情况：截止至2019年10月21日，尚欠借款本金821356.93元、利息（含罚息、复利）28861.61元。原告诉讼请求：1、解除原告与被告一、被告二签订的编号为惠城按借字2018第0715号《个人购房按揭贷款合同》；2.被告一向原告偿还借款本金821356.93元及逾期利息（含罚息、复利）28861.61元【利息(含罚息、复利)暂从2019年3月21日起计至2019年10月20日止为28861.61元、本息合计金额为850218.54元，2019年10月21日起利息、罚息及复利按合同约定的逾期贷款利率计付至清偿之日止】；3.原告对登记在被告一名下位于惠州市惠阳区×××××××××××××××××××××××××【证号：粤（2018）惠州市不动产证明第3012975号、粤（2018）惠州市不动产证明第3022886号】享有抵押权，并对上述房产的处置款项在上述债权范围内享有优先受偿权；4.被告二对被告一的借款本息及实现债权的费用承担连带保证责任；5.本案的案件诉讼费用（包括但不限于案件受理费、保全费及公告费等）由上述二被告共同承担。其他：1.惠州市惠阳区金德明实业有限公司于2019年9月26日更名为惠州市惠阳区德明置业有限公司；2.依原告诉讼保全申请，本院于2020年6月2日作出（2020）粤1302民初4169号民事裁定书，裁定：查封被申请人罗康彬名下位于惠州市惠阳区×××××××××××××××××××××××××[预告登记号：粤（2018）惠州市不动产证明第3022886号]，上述查封价值以人民币930000元为限，查封期限为三年。被告惠州市惠阳区德明置业有限公司在庭审中辩称：1.关于借款、保证的事实没有异议，根据担保法第28条的规定，债权既有人保又有物保的情况下，保证人仅在物保不能偿还主债务以外的部分承担保证责任，因此原告在处置财产时，应优先处置被告一名下的房产；2.本案实际违约人为被告一，被告二没有违反与原告及被告一的合同约定，因此因本案产生的诉讼费应由被告一承担。裁判理由和结果本院认为，原告与被告罗康彬之间的借款合同关系成立、有效，双方均应依约履行。被告罗康彬未按期清偿借款本息构成违约，依法应承担相应的违约责任。故，原告请求解除其与被告签订的《个人购房按揭贷款合同》，并请求被告罗康彬偿还借款本金821356.93元及支付相应的利息（含罚息、复利）（暂计至2019年10月21日为28861.61元），具有事实和法律依据，本院予以支持，此后的利息、罚息、复利按合同约定计算至实际清偿之日止，以年利率24%为限，且罚息不得计收复利。被告惠州市惠阳区德明置业有限公司自愿为被告罗康彬的上述借款提供连带保证担保，并在保证期间内，应对被告罗康彬的上述债务承担连带清偿责任。根据《中华人民共和国物权法》第二十条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”的规定，可知预售商品房办理抵押权预告登记与抵押权登记的法律性质及法律效力并不相同。抵押权预告登记所体现的是债权请求权，而抵押权在本质上是优先受偿权。本案中，涉案房产虽已办理抵押权预告登记，但原告尚未取得他项权证，不能行使抵押权，即对涉案房产不享有优先受偿权。因此，对原告要求确认其对被告罗康彬用于抵押的上述房产的处置价款享有优先受偿权的主张，本院不予支持。被告罗康彬经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦不向本院提交相应的证据材料，应视为其放弃答辩、举证、质证的权利，不影响本案的审理，依法应作缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：解除原告惠州农村商业银行股份有限公司与被告罗康彬、惠州市惠阳区德明置业有限公司于2018年4月12日签订的《个人购房按揭贷款合同》（编号：惠城按借字2018第0715号）；被告罗康彬应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告惠州农村商业银行股份有限公司惠城支行偿还欠款本金821356.93元及支付利息（含罚息、复利）（暂计至2019年10月21日为28861.61元，2019年10月21日之后的利息、罚息、复利按合同约定计至欠款还清之日止，上述利息、罚息、复利同时段的利率总计不得超过年利率24%，且罚息不得计收复利）；被告惠州市惠阳区德明置业有限公司对上述第二项判决承担连带清偿责任；驳回原告惠州农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13629元、保全5000元，合计18629元（原告已预交），由原告惠州农村商业银行股份有限公司惠城支行负担100元，由被告罗康彬、惠州市惠阳区德明置业有限公司共同负担18629元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  苏绿琴审 判 员  赵顺喜人民陪审员  陈清明二〇二〇年六月二十日书 记 员  古杏蓓