陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民 事 判  决 书 （2020）陕01民终5108号 上诉人（原审原告）：吴海燕，女，1984年7月16日出生，汉族，无业，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：徐雯，陕西至正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陕西亿润经贸有限公司，住所地：西安市莲湖区房。法定代表人：韩建敏，该公司总经理。委托诉讼代理人：李良，陕西卓煌律师事务所律师。上诉人吴海燕因与被上诉人陕西亿润经贸有限公司（以下简称亿润公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初6616号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2018年6月，吴海燕与亿润公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同备案号为“Y18122922”。该合同约定，吴海燕购买亿润公司开发的位于西安市莲湖区XX路XX号地块的房产项目中的1幢1单元9层10927号房，预测建筑面积共38.74平方米，总价款人民币513805元。2018年6月5日，吴海燕支付购房款30000元，有亿润公司出具的《收据》为证。2018年6月21日，吴海燕支付购房款233805元，有亿润公司出具的《收据》为证。2018年7月25日，吴海燕与陕西秦农农村商业银行股份有限公司土门支行签订了《个人住房（商业用房）按揭借款合同》。2018年7月27日，陕西秦农农村商业银行股份有限公司土门支行将贷款250000元转入亿润公司账户，有《借款借据》、《转账汇款单》为证。吴海燕已按合同约定履行付款义务。吴海燕向一审法院提出以下诉讼请求：1、判决解除亿润公司与吴海燕订立的房屋买卖合同；2、判令亿润公司退还吴海燕支付的购房款513805元；3、判令亿润公司赔偿吴海燕损失25198.55元（损失自2018年6月21日起暂计至2019年6月21日）；4、判令亿润公司赔偿吴海燕支付给抵押品保管费171.27元（吴海燕庭审前放弃该项诉讼请求）；5、判令亿润公司赔偿吴海燕自2019年6月22日起至付清赔偿金之日止的损失；6、判令本案诉讼费用由亿润公司承担。事实与理由：一、吴海燕与亿润公司存在房屋买卖合同法律关系。吴海燕计划购买商品房投资，2018年6月，吴海燕与亿润公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同备案号为“Y18122922”。该合同约定，吴海燕购买亿润公司开发的位于西安市莲湖区XX路XX号地块的房产项目中的1幢1单元9层10927号房，预测建筑面积共38.74平方米，总价款人民币513805元，亿润公司于2019年3月31日前向吴海燕交付该商品房。吴海燕已按合同约定付清全部购房款。二、亿润公司不能按期履行房屋交付义务，根据合同约定吴海燕有权解除合同。2018年6月5日，吴海燕支付购房款30000元，有亿润公司出具的《收据》为证。2018年6月21日，吴海燕支付购房款233805元，有亿润公司出具的《收据》为证。2018年7月25日，吴海燕与陕西秦农农村商业银行股份有限公司土门支行签订了《个人住房（商业用房）按揭借款合同》。2018年7月27日，陕西秦农农村商业银行股份有限公司土门支行将贷款250000元转入亿润公司账户，有《借款借据》、《转账汇款单》为证。吴海燕已按购房合同约定履行完支付房款的义务。2019年3月31日，亿润公司未按照购房合同约定交付商品房。2019年6月30日，亿润公司交付商品房的时间逾期超过90日。吴海燕与亿润公司签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定：“出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第一种方式处理，”“1.按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加），”“（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同”。三、合同约定亿润公司承担的违约责任明显低于吴海燕实际损失。亿润公司与吴海燕签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定：“买受人解除合同的”，“自买受人付款之日起，按照0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房款的0.01%向买受人支付违约金”。按照约定，亿润公司支付合同违约金51.38元，支付房款利息51.38元。换言之，在吴海燕已全部履行付款义务，亿润公司违约的情况下，亿润公司仅支付吴海燕102.76元，对于标的额为513805元的合同，违约方仅承担102.76元的违约责任。亿润公司提供的格式合同显然违背民法与合同法的基本公平原则，严重侵害了吴海燕的合法权益。不考虑房价上涨因素的前提下，吴海燕的实际损失如下：一是263805元自付购房款的利息。自2018年6月21日起算，参照中国人民银行发布的同类同期贷款利率，取4.75%年利率，暂计至2019年6月21日，利息为12530元。二是吴海燕按揭贷款250000元的利息及相关违约金。截止2019年6月，吴海燕支付贷款利息合计12668.55元，因吴海燕与陕西秦农农村商业银行股份有限公司土门支行签订的《个人住房（商业用房）按揭借款合同》未约定提前还款违约金，如陕西秦农农村商业银行股份有限公司土门支行主张该违约金，应由亿润公司负担。三是吴海燕支付给陕西秦农农村商业银行股份有限公司土门支行的抵押品保管费。2018年7月25日，因办理购房按揭贷款需要，吴海燕与陕西秦农农村商业银行股份有限公司土门支行签订《房地产（预购商品房）抵押合同》，陕西秦农农村商业银行股份有限公司土门支行收取抵押物价值千分之五的保管费，有《抵质押品代保管凭证》为证，共计2569.03元。该抵押合同约定，该商品房的抵押期限是15年，即平均每年收取保管费171.27元。四、诉讼请求理由。合同中，违约条款的设定是为了约束双方当事人，促使保证合同目的的实现，平等地保护双方当事人的利益。按照亿润公司提供的格式合同，对于标的额达到513805元的房屋买卖合同，亿润公司仅承担102.76元的违约责任，显然不能够约束亿润公司，对吴海燕不公平。按照老百姓朴素的观点，在生意场上，是没有理由白用别人钱款的。根据民法最基本的公平原则，吴海燕提出对于购房款中的263805元部分，参照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率收取利息并无不妥，且亿润公司提供的格式合同第十二条逾期交付责任中“不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率”的表述，吴海燕的主张亦有合同依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”之规定，吴海燕依法主张亿润公司赔偿因其违约造成的实际损失。亿润公司辩称：依法驳回吴海燕全部诉请。吴海燕、亿润公司双方于2018年6月签订《商品房买卖合同》，该合同对商品的位置、价款、付款方式、交付等均进行了约定，其中，在第十一条交付时间和手续中约定，出卖人应当在2019年3月31日前向买受人交付该商品房，在附件十二补充协议第6条又约定：交房期限已到，由于其他卖方无法预见的事由导致交房延迟的，买受人同意给卖方三个月的宽展期，交房时间相应顺延，卖方无需承担违约责任。为有效治理建筑工地扬尘污染，改善城市环境空气质量，保障人民群众身体健康，西安市城乡建设委员会发布《2017年秋冬建设工地扬尘污染防治攻坚专项行动方案》，要求2017年11月15日到第二年的3月15日，严格执行冬防期“禁土令”，规定：除地铁项目、市政抢险抢修工程之外的建设工地禁止出土、拆迁、倒土等土石方作业，违反禁土令严重的，将取消该企业招投标资格。后陕西省住房和城乡建设厅又连续出台《铁腕治霾打赢蓝天保卫战三年行动方案（2018-2020年）》陕建发《2018》124号，规定执行（禁土令）时间是每年的1月1日到3月15日，11月15日到12月31日，同时规定：凡发现违反禁土令建设项目，一律要按照有关法律法规的上限予以严肃处理。该禁土令的颁布实施，确属于卖方无法预见的事由，符合双方在补充协议中的关于（宽展期）的约定，交房时间相应顺延，因此，卖方即亿润公司方在3月31日后的6月30日之前交房均属于合同期内交房。二、该合同在第十二条逾期交付责任第2条约定：逾期超过90日，买受人有权解除合同。即如果亿润公司在9月28日（7月1日—9月28日为90天）之后交房就属于逾期超过90天，买房人有权解除合同，而亿润公司给吴海燕通知收房时间是8月19日（有电话记录为证），在逾期90日以内，因此，亿润公司给吴海燕交房时间没有违反双方购房合同的约定，吴海燕第一项诉请不能成立。三、吴海燕的第二、第三项诉请都是以第一项诉请所为前提条件的，第一项诉请不成立，其他诉请就无从谈起，因此，第二到第六项诉请没有任何事实及理由。综上，吴海燕的所有诉请均不符合双方合同的约定，也违反法律的相关规定，因此，请求人民法院查明事实，依法驳回吴海燕的全部诉讼请求，维护亿润公司的合法权益。一审法院认为，该案争议焦点为：一、涉案房屋买卖合同是否应予解除。吴海燕在起诉状事实与理由中陈述，解除合同的理由为亿润公司不能按期履行房屋交付义务，根据合同约定吴海燕有权解除合同。经审理查明吴海燕、亿润公司双方于2018年6月签订《商品房买卖合同》，该合同对房屋的位置、价款、付款方式、交付等均进行了约定，其中在第十一条交付时间和手续中约定，出卖人应当在2019年3月31日前向买受人交付该商品房，在附件十二补充协议第六条第6款又约定：交房期限已到，由于其他卖方无法预见的事由导致交房延迟的，买受人同意给卖方三个月的宽展期，交房时间相应顺延，卖方无需承担违约责任。该合同在第十二条逾期交付责任中第2条约定：逾期超过90日，买受人有权解除合同。本案中亿润公司提供政府相关文件证明确因无法预见的事由迟延交房，依据合同附件十二补充协议第六条但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。其中第2款约定：为遵守、配合政府的法律、法规、规范性文件和政策而引致的延误（如渣土整顿、市政道路等审批手续的延误）。第6款约定：交房期限已到，由于其它卖方无法预见的事由导致交房迟延的，买受人同意给卖方3个月的宽展期，交房时间相应顺延，卖方无需承担违约责任。一审法院认为依法成立的合同，对吴海燕、亿润公司具有法律约束力。另本案中亿润公司2019年8月19日电话通知吴海燕收房，通知方式存在瑕疵，但庭审中吴海燕自认接到亿润公司电话通知，结合陕西新亿润物业管理公司情况说明，一审法院确认2019年8月19日为实际通知交房时间。本案中吴海燕2019年7月9日向一审法院提起诉讼，超过吴海燕、亿润公司约定宽展期限，但逾期未超过90日，故吴海燕无权解除合同，可以按照合同约定要求亿润公司支付逾期交房违约金。另吴海燕庭审中称亿润公司不符合交房条件，但未提交相关证据。并要求亿润公司出示涉案房屋西安市商品住宅使用说明书及西安市商品住宅质量保证书、房屋建设工程竣工验收备案表。亿润公司庭审中提交西安市商品住宅使用说明书及西安市商品住宅质量保证书、“五方”验收证明，证明亿润公司具备交房条件。一审法院认为，本案中吴海燕并未实际收房验房，未领取收房确认单，未实际签领住宅使用说明书、住宅质量保证书、建设工程竣工验收备案文件等。如果吴海燕实际受领后不符合要求，吴海燕有权拒绝收房，另案起诉。综上，吴海燕要求解除与亿润公司订立的房屋买卖合同之诉请，要求亿润公司退还吴海燕支付的购房款513805元之诉请，一审法院不予支持。二、吴海燕主张实际损失如何认定问题。一审法院认为，实际损失请求的基础是亿润公司严重违约，房屋买卖合同解除后吴海燕实际产生的直接损失与间接损失。本案中亿润公司逾期交房在90日之内，合同明确约定逾期交付责任违约金比率。但经庭审释明，吴海燕未变更诉讼请求，未主张该项权利。故吴海燕请求亿润公司赔偿其损失25198.55元，赔偿其自2019年6月22日起至付清赔偿金之日止的损失的诉讼请求缺乏依据，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回吴海燕全部的诉讼请求。案件受理费9192元，由吴海燕自行承担。宣判后，吴海燕不服，提起上诉称，一、亿润公司截止交房日2019年3月31日，既无“建设工程竣工验收备案证明文件”，也无“房屋测绘报告”，违反《商品房买卖合同》约定的交房条件。一审判决以“如果吴海燕实际受领后不符合要求，有权拒绝收房，另案起诉”为由驳回吴海燕诉请，系枉法裁判。二、亿润公司至今未交房，吴海燕有权依照《商品房买卖合同》第十二条约定解除合同。亿润公司于2019年8月19日以电话形式催促吴海燕收房，该行为既违规也违约，交房的实质要件和形式要件均不满足，不构成交房。一审判决据此认定2019年8月19日为交房日显属错误。三、一审判决以“禁土令”符合《商品房买卖合同》附件十二适用条件，判定适用90天延展期，认定事实错误。商品房买卖合同签订日期是2018年6月，楼主体已经封顶，主要土石方作业已完成，“禁土令”不影响交房。即使影响，也已经“能够预见”，不构成合同附件十二适用之情形。“禁土令”早于双方合同签订，且政府已经公示，为可预见事实。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误。上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判解除吴海燕与亿润公司签订的房屋买卖合同；3、改判亿润公司退还吴海燕购房款513805元，并赔偿吴海燕购房款损失25198.55元（暂计算至2019年6月21日，应计算至实际给付之日）；4、改判亿润公司赔偿吴海燕自2019年6月22日起至付清赔偿金之日止的损失。5、一、二审诉讼费由亿润公司全部承担。亿润公司辩称，一、吴海燕主张解除合同理由不成立，其主张所约定的依据并不成就。亿润公司有证据证明并未交房逾期90天。二、虽然合同约定交房需要书面通知吴海燕，亿润公司通过电话通知，该事实在一审已经经过核实。通知上的瑕疵并不存在根本违约，不存在解除合同的问题。三、有政府出具的相关政策导致无法正常施工，进而导致亿润公司在合同约定的期限内无法交房，该行为属于合同不可预见的事由，且合同明确约定合同履行过程中不可预见的事由，导致迟延交房的，给予亿润公司三个月的宽限期，交房时间顺延，期间无需承担违约责任。综上，吴海燕的上诉请求无事实与法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，一审判决认定事实属实。吴海燕与亿润公司签订的《商品房买卖合同》第一条项目建设依据约定，该商品房所占用土地用途为商务金融。第三条商品房基本情况约定，该商品房的规划用途为办公。第九条商品房交付条件约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条交付时间和手续约定，（一）出卖人应当在2019年3月31日前向买受人交付该商品房。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定的条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条逾期交付责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的双方同意按照下列第1种方式处理。1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.01%向买受人支付违约金。附件十二补充协议约定，六、对合同第十二条的补充约定，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：2、为遵守、配合政府的法律、法规、规范性文件和政策而引致的延误（如渣土整顿、市政道路等审批手续的延误）；6、交房期限已到，由于其它卖方无法预见的事由导致交房延迟的，买受人同意给卖方3个月的宽展期，交房时间相应顺延，卖方无需承担违约责任。2019年8月19日，亿润公司电话通知吴海燕收房，吴海燕认可接到亿润公司的电话。2018年7月12日陕西省住房和城乡建设厅印发《关于建筑工地禁土令三年专项行动方案》，方案规定，执行“禁土令”的时间：每年的1月1日到3月15日，11月15日到12月31日。执行“禁土令”的范围：西安市……，除地铁（含轻轨）项目、市政抢修和抢险工程外的建筑工地，禁止出土、拆迁、倒土等土石方作业。截止二审询问之日，涉案房屋的建设工程竣工验收备案表和房屋测绘报告正在办理中，尚未取得。本院认为，吴海燕和亿润公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，具有法律约束力。《商品房买卖合同》约定，亿润公司应当在2019年3月31日前向吴海燕交付符合约定的房屋。附件十二第六条又约定，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2、为遵守、配合政府的法律、法规、规范性文件和政策而引致的延误（如渣土整顿、市政道路等审批手续的延误）；……6、交房期限已到，由于其它卖方无法预见的事由导致交房延迟的，买受人同意给卖方3个月的宽展期，交房时间相应顺延，卖方无需承担违约责任。根据2018年7月陕西省作出的“禁土令”规定，每年11月15日至次年3月15日禁止土方作业。因此，亿润公司的交房时间可以顺延4个月，即从2019年3月31日顺延到2019年7月31日。虽然吴海燕在起诉时（2019年7月18日），亿润公司逾期交房尚未超过90日，在2019年8月份亿润公司也电话通知吴海燕收房，但因涉案房屋不具备竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，不符合交房条件，吴海燕未实际收房，故亿润公司电话通知收房不能认为亿润公司已经交房。而至二审庭审时，涉案房屋依然不具备竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，不符合合同约定的交付条件，亿润公司逾期交房已超过90日，故根据《商品房买卖合同》约定，吴海燕有权解除商品房买卖合同。因涉案商品房买卖合同已网签备案，故商品房买卖合同解除后，吴海燕应配合办理网签备案注销手续。商品房买卖合同解除后，亿润公司应将收取的购房款513805元返还吴海燕。因亿润公司违约致合同解除，亿润公司应向吴海燕支付购房款利息。因合同约定逾期交房超过90日后，吴海燕解除合同的，亿润公司自买受人付款之日起，按照0.01%（不低于人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，而自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。故亿润公司应向吴海燕支付的利息，以首付款233805元为基数，按照人民银行同期贷款基准利率计算，从2018年6月21日起计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以250000元为基数，按照中国人民银行贷款同期基准利率，从2018年7月27日起计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，吴海燕的上诉请求部分予以支持。据此，一审判决应予变更。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初6616号民事判决；二、解除吴海燕与陕西亿润经贸有限公司2018年6月签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同备案号为Y18122922）；吴海燕于本判决生效后三十日内配合办理《商品房买卖合同（预售）》（合同备案号为Y18122922）的网签备案注销手续；三、在本判决生效后十五日内，陕西亿润经贸有限公司向吴海燕返还购房款513805元；四、在本判决生效后十五内内，陕西亿润经贸有限公司向吴海燕支付已付购房款利息（以首付款233805元为基数，按照人民银行同期贷款基准利率计算，从2018年6月21日起计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本判决确定给付之日止；以250000元为基数，按照中国人民银行贷款同期基准利率，从2018年7月27日起计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本判决确定给付之日止）；五、驳回吴海燕其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9192元，吴海燕已预交，由吴海燕承担192元，由陕西亿润经贸有限公司承担9000元。二审案件受理费8938元，吴海燕已预交，由吴海燕承担138元，由陕西亿润经贸有限公司承担8800元。陕西亿润经贸有限公司随前款一并支付吴海燕。本判决为终审判决。  审 判 长  董    凡审 判 员  肖 晓 通审  判  员  辛   娟 二○二○年八月二十四日  书 记 员  刘 燕 子 1