广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终4782-4783、4789-4791号上诉人（原审被告）：惠东县弘诚实业发展有限公司，统一社会信用代码914************887，住所地惠东县*******。法定代表人：董某1。委托诉讼代理人：魏展谦、刘俊凯，广东扬鼎律师事务所律师、实习律师。被上诉人（原审原告）：黄玉招等五户业主（具体信息详见附表）。委托诉讼代理人：卢家发、吴思沥，系广东江畔律师事务所律师、实习律师。上诉人惠东县弘诚实业发展有限公司与被上诉人黄玉招等五户业主因商品房销售合同纠纷五件系列案，不服广东省惠东县人民法院作出的民事判决（原审案号详见附表），向本院提起上诉。本院受理立案后，依法组成合议庭进行了审理，本系列案现已审理终结。（本系列案所涉及上诉请求、基本事实和争议焦点问题相同，以下行文以（2020）粤13民终4782号案件为例进行表述、论证。）上诉人惠东县弘诚实业发展有限公司的上诉请求：一、请求依法撤销惠东县人民法院作出的（2019）粤1323民初5869号民事判决，或发回重审。二、本案上诉费用由被上诉人承担。事实与理由:一、虽然台风、暴雨等不可抗力出现的时间短，但其存在的连续性强，对上诉人的影响性大，耽误时间远远超过90日。原审判决仅酌定扣减90日属于事实认定不清，正确的延误时长应在6个月到9个月之间。根据上诉人在一审中提交的证据《广东省惠东县气象局8月20日至9月20日期间影响我县的主要天气过程》显示：2018年8月27日到2018年9月1日，惠东县城遭受超强降雨水灾，此次降雨量突破了广东省历史极值，这是完全无法预料的；2018年9月16日到2018年9月17日，惠东县城又受到第22号台风“山竹”超强台风影响，台风最高级别为13级。而此时，项目楼盘正进行到最后的工程阶段，连续的暴雨和水灾造成施工现场及工人宿舍生活区重大损失，项目被迫停工。同时，因楼盘处于低洼地势，大水带着泥土一同冲入地下室，造成许多大型机器设备毁坏，重新订购和修复大量时间。二、根据惠州供电局于2018年12月17日发布的《会议纪要》，结合惠东供电局出具的《惠东供电局关于弘诚厚园28、29栋用电报装的情况说明》，上诉人已对增加相关配电工程问题进行了举证。为加强对开关站及配电房的防洪防涝风险管控工作，广东电网有限责任公司惠州供电局于2018年12月17日向上诉人出具的《会议纪要》，要求上诉人完成“地面临时应急变压器及发电机快速接入装置设计方案”(见证据《会议纪要》第一条第四项第3小点)。上诉人接到通知后积极响应，全力配合，为完成方案，上诉人从订购机器设备及完成调试进行有效运转又花费了数个月的时间，于是导致了工期进一步的延误。上述《会议纪要》结合惠东供电局出具的《惠东供电局关于弘诚厚园28、29栋用电报装的情况说明》，水灾不可抗力的导致上诉人延误交楼时长的应在6个月到9个月之间。综上所述，上诉人一方面要做好补救工作，另一方面还要进一步做足防范措施，因此，原审判决事实认定不清，所花的时间远不止于原审法院认定的90日，应在6个月到9个月为宜。故此，请求贵院查明事实，依法作出公正的判决。被上诉人黄玉招答辩称，一、台风、暴雨发生的时间累积不超过8天，台风暴雨导致造成的影响属于被答辩人作为开发商应承担的商业风险，不属于不可抗力。首先，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人延迟履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”作为市场经营主体，在当前经济整体下行的形势下，被答辩人应对经营过程中的风险有必要防控措施；惠东县是暴雨、台风频发的地区，被答辩人作为具有专业资质的房地产开发企业，对项目所在地的正常气候环境完全具有相应的预见能力，理应预见惠东地区天气状况对涉案工程的影响，况且被答辩人作为开发经验丰富的开发商，在交易上处于优势地位，其以格式条款的方式拟定交付期限，足以证明其已对该期限作出了合理、专业的评估，对可预料并能克服的阻碍施工因素予以把握，因此，被答辩人主张的暴雨及台风天气不满足“不能预见”的构成要件，不属于不可抗力。其次，根据惠东气象局出具的证明，受台风影响突破降雨记录的期间为2018年8月27日至9月1日，2018年9月16日至17日，满足不可抗力条件的恶劣天气的天数充其量为8日。被答辩人作为开发经验丰富的开发商，在从业开发房地产多年，基于被答辩人资质的特殊性，被答辩人完全具有应对台风、暴雨，并将台风暴雨带来的损害降到最低的能力，在台风暴雨结束后，被答辩人应当投入大量的灾后整治工作，及时恢复正常的施工环境，以便如期交楼。关于被答辩人诉状所述因暴雨影响导致设备毁坏、未能正常作业、无法如期交楼，故其主张不可抗力的时间为6—9个月，此种观点完全就是无视契约精神、逃避、推卸违约责任的表现。对于台风暴雨天气带来的损失属于被答辩人作为开发商应当承担的商业风险，答辩人基于对被答辩人资质及开发经验的合理信赖利益，没有理由接受该商业风险的转移，逾期风险应当由被答辩人承担。若将所有因台风、暴雨若将任何灾后怠于补救的理由都归结于不可抗力的影响，有悖市场经济运行的规律及诚实守信的交易原则。二、被答辩人未及时履行通知及证明义务，不能免除违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十八条：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”被答辩人在台风暴雨天气发生后，应当及时履行通知及证明义务，但被答辩人并未依照《商品房买卖合同》(以下简称“合同”)第二十五条关于送达方式的约定向答辩人邮寄台风暴雨构成不可抗力的通知，也并未提供任何的证明材料，因此尽管2018年8月27日至9月1日，2018年9月16日至17日期间的台风暴雨构成不可抗力，但被答辩人并未及时履行通知及证明义务，因此不能免除被答辩人的违约责任。三、涉案楼盘不在会议纪要的整改范围内，逾期交房是由于被答辩人拖延工期导致的，与供电局签发的《会议纪要》无关。根据广东电网惠州惠东供电局2019年6月27日出具的复函可知，供电局并未以28、29栋商品房配电设计问题要求被答辩人整改，涉案楼盘并不在会议纪要的整改范围内，供电局也未收到被答辩人反映28、29栋商品房配电房因洪涝灾害受损及更换的报告。再者，被答辩人诉称从订购机器设备及完成调试机器花费数月时间，而导致了工期的延误，此番说辞仅是被答辩人的单方说辞，其也未向供电局做出任何报告，这足以证明被答辩人逾期交房是由于被答辩人在灾后怠于补救、拖延工期导致的，与供电局签发的《会议纪要》无关。综上，恳请依法驳回被答辩人的上诉请求，作出公正的裁判。黄玉招向一审法院起诉请求：1、判令被告继续履行《商品房买卖合同》，尽快向两原告交付商品房；2、判令被告向两原告支付逾期交付商品房的违约金41870.19元（依照合同第十二条，违约金以全部房价款的万分之五按日计算，从2019年1月1日暂计至2019年8月13日为41870.19元，此后继续按此计算至实际交付房屋之日止）；3、判令被告承担本案的诉讼费、公告费、评估费等费用。一审法院查明的事实：被告弘诚公司系成立于2009年9月2日的有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围：房地产开发、房地产经纪与代理服务、酒店管理、固定资产租赁、城市基本建设投资等。2017年4月18日，原告黄玉招（买受人）与被告弘诚公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：HT0042770）及十一个附件，约定原告购买被告开发的位于惠东县****************0***，该商品房预测建筑面积93.93平方米，总价款373841元。合同第七条约定采取贷款方式支付购房款，买受人支付首期款113841元，余款26万元向中国银行股份有限公司惠州惠东支行申请贷款支付。合同第九条约定该商品房在交付时应当符合下列两项条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十一条约定出卖人应当在2018年12月31日前将商品房交付买受人使用。合同附件十一的《补充协议》第二十二条约定：“对本合同第十一条的交付条件。由于交楼可能会受到一些不确定的因素影响，买受人同意当出卖人延迟交付商品房不超过90天的，不视为出卖人违约。超过90天，按照本合同第十二条的相关规定处罚”。合同第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理【（1）和（2）不作累加】。（1）逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5.5%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的5.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金”。2017年3月30日，被告出具一份《收据》给原告收执，确认其已收取原告住宅专项维修资金5636元。2017年7月9日，被告出具一份购房款发票给原告收执，确认其已向原告收取了全部购房款373841元。根据广东省惠东县气象台出具的《8月20日至9月20日期间影响我县的主要天气过程》显示，2018年8月27日到9月1日，受季风低压环流影响，我县普降大暴雨，局部特大暴雨。此次降水过程具有持续时间长、降水强度强、累计雨量大、局地性明显等特点。根据监测，8月27日20时至9月1日20时的过程雨量：高潭1394.6毫米，平山1049.5毫米，都破我县有雨量记录以来的记录。其中30日5时至31日5时高潭录得24小时雨量1056.7毫米，突破广东省历史极值。9月16日到17日，受1822号台风“山竹”影响，我县普降大暴雨，局部特大暴雨。累计雨量超过300毫米的站点有1个，超过200毫米的站点10个，最大降雨量出现在新庵320.5毫米，并出现8—13级阵风，最大阵风出现在铁涌40.0米/秒（13级）。根据被告提交的《工程联系单》显示，作为弘诚厚*22-29座项目工程的承建商广东永和建设集团有限公司，于2018年9月**日向被告提出《关于台风、暴雨袭击造成损失，申请工期顺延事宜》，其内容如下“贵司开发的《惠东城南新区厚园A地块22-29座土建工程项目》由我司承建，因2018.8.28—2019.9.1强降雨水灾和2018.9.16—2018.9.18第22号台风“山竹”强大台风和强降雨影响，造成本项目施工现场及工人宿舍生活区受到重大损失。项目工地现场受大水冲泥土进入地下室，集水井已安装使用的消防水泵全部被烧坏，产生严重损失，被损坏已安装设备南重新订货安装，严重拖延工期（其中消防水泵及系统重新订货需3个月），依据贵司与我司签订的《总承包合同》第三条17.3条款约定，因不可抗力事件导致费用增加和工期顺延。由于烧坏消防水泵及系统配电等，修复用了3个月时间，现向贵司申请工期顺延3个月及补偿相关损失材料费用。恳请贵司审核确认，谢谢”。该《工程联系单》附有工地现场、工人生活区损失明细及相关损失的现场相片，现场相片显示涉案楼盘所在的相关路道、地下室、施工现场、工人宿舍受到台风和强降雨的严重影响，水浸情况较为严重，甚至需以皮艇作为交通工具，若干办工、宿舍板房严重坍塌，现场遗留大量淤泥，一片狼籍。佛山市顺德区骏业建设监理有限公司作为涉案工程的监理单位在该工程联系单中加盖印章，确认承建商广东永和建设集团有限公司上述所述的情况属实。广东电网惠州供电局于2018年12月17日发布《关于加强开关及配电房防洪防涝风险管控工作协调会纪要》，该纪要第一条第（四）项要求：对于已批得接入方案未接电的开关站及配电房，需督促建设单位（开发商）出资整改，验收通过后再接电。建设单位（开发商）就提供且不限于如下资料：1、建筑体建设工程规划许可证及施工许可证；2、站址标高、水文资料；3、地面临时应急变压器及发电机快速接入装置设计方案。被告提交一份由其作为建设单位（甲方）与深圳市万利华电力发展有限公司惠东分公司（承包单位、乙方）签订的《厚园22-29*2台公变发电车快速接入装置配电工程合同书》（未载明签订时间），拟证实其因应上述纪要第一条第（四）项第3点的要求，增加了该配电公变发电车快速接入装置配电工程，从订购机器设备到完成调试进行有效运转需6至9个月的时间。该合同书约定的施工工期为甲方向乙方提供进场时间之日起60天内（特殊情况除外）。为查明事实，本院依职权向广东电网惠州惠东供电局发函询问涉案**、29栋楼盘是否在上述纪要所要求的整改之列，以及其消防水泵及配电系统是否损坏，有无更换或申请报装。广东电网惠州惠东供电局于2019年6月27日就相关情况向本院回复如下：“经查档案，惠东县弘诚实业有限公司厚园22至29栋项目用电业务于2019年1月25日正式申请报装，包括1台物业专用变压器（容量为500kVA)和2台住宅专用变压器（1台容量为630kVA，另1台容量为800kVA)。我局按业务办理流程受理用电业务申请后，工作人员到现场勘查并确定供方案，用户依据供电方案自行委托有相应资质的设计单位完成工程设计及工程施工（时间由用户自行确定)。施工单位完成工程施工后由业主、监理单位及施工方进行自验收并整改存在问题，完成后向供电部门提供竣工资料及报验申请。其中，用户物业专用变压器于2019年2月**日竣工送电，住宅变压器于2019年3月20日竣工送电，均为现场检验合格当天送电。期间，我局未以**、29栋商品房配电房设计问题要惠东县弘诚实业有限公司整改，亦未收到该公司反映**、29*商品房配电房因洪涝灾害受损及更换的报告（该**、29栋商品房配电房属用资产，由用户运行维护）”。另查，被告向法庭提交的证据《工程联系单》，称广东永和建设集团有限公司惠东县**********项目部因受理22号台风“山竹”的影响，造成项目施工现场及工人宿舍生活区受到重大损失以及消防水泵全部破坏，施工方申请建设方顺延工期3个月，该《工程联系单》只有施工方广东永和建设集团有限公司惠东县**********项目部负责人签名及盖章和监理单位负责人的签名和盖章，在建设单位一栏中，建设方没有提出意见的问题，经征询被告代理人的意见，建设方是同意施工方提出的顺延3个月的施工期限。另查明，厚园A地块22-29栋及地下室于2019年7月11日经勘察、设计、施工、监理、建设五单位验收合格，并于2019年8月19日取得惠东县住房和城乡规划建设局的竣工验收备案。2019年8月21日，被告向原告发出《弘诚.厚园收楼通知书》，通知原告于2019年8月28日到被告弘诚厚园物业客户中心办理收楼手续，逾期未办理收楼手续的视为已入住，业主仍需依法按2019年8月28日开始支付物业费。一审法院认为，原告黄玉招与被告惠东县弘诚实业发展有限公司签订《商品房买卖合同》及其附件，购买被告位于惠东县********************的房产一套，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，本院予以确认。原告在本案中已按照合同约定向被告付清了全部购房款及相关费用，而被告未按合同第十一条约定在2018年12月31日前将符合条件的商品房交付两原告使用，依法构成违约，理应按合同约定承担违约责任。按照合同第十二条的约定，被告应从2019年1月1日起按日向买受人计付全部房价款万分之五的逾期交房违约金。对于被告关于天气情况造成延期交房的抗辩意见，本院认为，根据广东省惠东县气象台记录的天气过程及被告提交的《工程联系单》可知，涉案商品房所在楼盘的施工现场因受2018年8月27日至9月1日期间的强降雨及2018年9月16日至9月17日期间的1822号“山竹”台风的影响，受损情况较为严重，给施工单位的施工带来工期延误，属不可抗力。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”之规定，上述不可抗力情况发生在合同履行期间，依法应合理免除被告的违约责任。当然，涉案楼盘地势低洼也是施工现场受损严重的原由之一，被告本应对上述天气情况早作预案，防止扩大损失。结合本案实际及合同附件十一的《补充协议》第二十三条约定，案经本院审判委员会讨论，认为受1822号“山竹”台风的影响，且造成受损情况较为严重，属于不可抗力因素影响，同意扣除免责期90日。而对于被告辩称其因广东电网惠州供电局的会议纪要而增加相关配电工程，故而造成延期交房的辩解意见，本院认为，根据广东电网惠州惠东供电局的复函，涉案楼盘并非该会议纪要的整改范围，且被告亦未举证证明28栋商品房的配电房因洪涝灾害受损及更换的事实，依法应承担举证不能的法律后果。据此，被告的该项抗辩无事实和法律依据，本院不予采信。被告庭审中辩称房屋于2019年7月11日竣工验收并进行了公示，原告应主动联系被告收楼，被告认可的交楼时间是2019年7月11日。经查，涉案合同约定的交付条件之一是该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，而该商品房竣工验收备案的时间是2019年8月19日，并非2019年7月11日，且被告逾期交房的情况下，原告并无主动联系被告收楼的义务，公示收楼亦非合同及补充协议约定的通知方式。据此，被告的该项抗辩无事实和法律依据，本院不予采信。根据原告提交的《收楼通知书》记载，涉案房屋的交房时间为2019年8月28日，原告要求的逾期交房违约金可支持计算至交房前一日即2019年8月27日。经本院核算，本案逾期交房的违约金时间从2019年1月1日起计至2019年8月27日止共计为239日，扣减上述因天气情况而发生的不可抗力免责期90日，被告在本案中应向原告支付的违约金为27851.2元【373841×0.05%×（239—90），四舍五入】。综上所述，原告的诉请和被告的辩解，有理部分，予以支持；无理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，第一百一十七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告惠东县弘诚实业发展有限公司于本判决生效之日起7日内一次性向原告黄玉招支付逾期交房的违约金27851.2元。二、驳回原告黄玉招的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费846元（原告已预交），由原告黄玉招负担284元，由被告惠东县弘诚实业发展有限公司负担563元。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院经审理认为，本系列案系房屋买卖合同纠纷，根据本案双当事人在二审中的上诉和答辩意见，本系列案争议焦点是：一审法院对上诉人逾期交房时间予以扣减90日的合理延误期是否适当的问题。本案中，上诉人未按涉案合同第十一条约定将符合条件的商品房交付被上诉人使用，依法构成违约，理应按合同约定承担违约责任。因涉案商品房在一审辩论终结前已经竣工验收备案，一审以此作为上诉人通知收楼之日并计算逾期交房违约金截止日并无不当。对于上诉人主张天气情况造成延期交房的意见，根据广东省惠东县气象台记录的天气过程及上诉人提交的《工程联系单》可知，涉案商品房所在楼盘的施工现场因受2018年8月27日至9月1日期间的强降雨及2018年9月16日至9月17日期间的1822号“山竹”台风的影响，受损情况较为严重，给施工单位的施工带来工期延误，据此，一审法院结合本案实际及合同附件十一的《补充协议》第二十三条约定，酌情对上诉人的逾期交房时间予以扣减90日的合理延误期间并无不当，上诉人请求扣除6个月至9个月的延误期无事实依据，本院不予支持。对于上诉人上诉请求其因增加相关配电工程而扣减延误期的意见，根据广东电网惠州惠东供电局的复函，涉案楼盘并非该会议纪要的整改范围，且上诉人未举证证明28栋商品房的配电房因洪涝灾害受损及更换的事实，依法应承担举证不能的法律后果。综上，上诉人惠东县弘诚实业发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本系列案二审案件受理费，由惠东县弘诚实业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年六月二十四日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧附表：序号二审案号一审案号被上诉人一审判决判项二审案件受理费1（2020）粤13民终4782号（2019）粤1323民初5869号黄玉招一、被告惠东县弘诚实业发展有限公司于本判决生效之日起7日内一次性向原告黄玉招支付逾期交房的违约金27851.2元。二、驳回原告黄玉招的其他诉讼请求。846元2（2020）粤13民终4783号（2019）粤1323民初5872号欧永杰一、被告惠东县弘诚实业发展有限公司于本判决生效之日起7日内一次性向原告欧永杰支付逾期交房的违约金26521.6元。二、驳回原告欧永杰的其他诉讼请求。797元3（2020）粤13民终4789号（2019）粤1323民初5877号陈远东一、被告惠东县弘诚实业发展有限公司于本判决生效之日起7日内一次性向原告陈远东支付逾期交房的违约金47035.7元。二、驳回原告陈远东的其他诉讼请求。1568元4（2020）粤13民终4790号（2019）粤1323民初5851号练志浩一、被告惠东县弘诚实业发展有限公司于本判决生效之日起7日内一次性向原告练志浩支付逾期交房的违约金49024.1元。二、驳回原告练志浩的其他诉讼请求。1635元5（2020）粤13民终4791号（2019）粤1323民初5860号李小桃一、被告惠东县弘诚实业发展有限公司于本判决生效之日起7日内一次性向原告李小桃支付逾期交房的违约金27959.1元。二、驳回原告李小桃的其他诉讼请求。850元