湖南省邵阳市大祥区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0503民初721号原告：邵阳市景秀房地产开发有限公司，住所地邵阳市大祥区敏州路12-3号地城南派出所综合楼1号门面由西至东1-6号，统一社会信用代码：91430500760732757T。法定代表人：刘谋福，该公司董事长。委托代理人：严卫明，湖南楚信律师事务所律师。委托代理人：罗顺连，该公司员工，代理权限为特别授权。被告：孟培，女，汉族，1982年10月14日出生，住湖南省邵阳市大祥区。被告：吴宁，男，汉族，1966年6月24日出生，住湖南省长沙市雨花区。委托代理人：陈宝红，湖南天戟律师事务所律师。第三人：杨放新，男，1967年6月3日出生，住湖南省冷水江市。原告邵阳市景秀房地产开发有限公司（以下称景秀公司）诉被告孟培、吴宁房屋买卖纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。因案件事实较为复杂，当事人争议较大，本案依法转为普通程序审理，并依法追加杨放新作为本案第三人参加诉讼。2020年11月10日本案再次公开开庭审理。原告景秀公司的委托代理人严卫明、罗顺连，被告孟培、吴宁的委托代理人陈宝红到庭参加诉讼，第三人杨放新经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告景秀公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令两被告向原告连带支付拖欠购房款45万元；2、请求判令两被告向原告连带支付逾期付款违约金141885元（计算至2018年9月12日止，顺延照计）；3、本案诉讼费由两被告支付。事实和理由：2015年10月26日两被告共同购买了原告开发的景秀江南世家7、8号楼1单元2层0102005号商品房，建筑面积128.59平方米，总金额459966元。合同签订当日，两被告刷卡支付了首付款9966元。因被告孟培系原告公司的员工，其在《景秀江南世家购房签约交款单》上申请分三期支付剩余房款45万元，其中2016年10月30日付款10万元，2017年10月30日付款10万元；2018年10月30日付款25万元，原告同意。然而在原告将房屋交付两被告装修入住后，两被告拒不支付剩余房款。原告多次催问，均无结果。综上，原被告之间系买卖合同关系，依据双方的约定，原告履行交房义务后，被告应履行付款义务，两被告的拒付行为已构成严重违约，原告有权要求被告支付拖欠房款及逾期付款违约金。原告曾于2018年向邵阳市仲裁委申请仲裁，2019年8月27日邵阳市仲裁委作出邵仲裁字[2018]第79号裁决书。原告不服该裁决，于2019年11月6日向邵阳市中级人民法院申请撤销，2019年12月16日，邵阳市中级人民法院裁定撤销了该仲裁裁决。为此，原告依据《仲裁法》第九条的规定提起诉讼。被告孟培、吴宁辩称：本案已超过诉讼时效，应予以驳回；被告吴宁、孟培已经全额支付了购房款，该款是以景秀公司副董事长杨放新向被告的借款本息中直接抵扣，景秀公司认可该笔债务后于2015年10月22日向被告吴宁、孟培出具459966元的房款收据，并随后签订商品房买卖合同。原告已同意抵扣了购房款，被告没有违约，请求驳回原告的全部诉讼请求。第三人杨放新未到庭参加诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院依法作出认定。根据当事人的陈述以及依法采信的证据，本院确认如下案件事实：2015年10月26日，原告与被告吴宁、孟培签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定被告吴宁、孟培购买原告开发建设的位于邵阳市大祥区××小区××号楼××单元××层××号房屋。房屋面积128.59平方米，总价款459966元。付款方式为买受人一次性支付总房款459966元，于合同签订当日支付。出卖人于2015年11月30日前交付房屋。买受人逾期付款按逾期时间分别处理，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的经出卖人同意合同继续履行；自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。合同签订后，被告孟培当天该通过银行转账支付了购房款9966元，原告向被告孟培出具了一张收据，注明收款方式刷卡，加盖了原告的财务专用章。另，原告于2015年10月22日向吴宁、孟培出具了一张收据，收款金额为459966元，注明收款方式刷卡（被告并无刷卡支付的交易记录），收款事由为0102005号房购房款，亦加盖原告的财务专用章，收据上的经手人为谢荣勋（原告的财务人员）。原告于2015年11月30日将房屋交付给两被告，两被告已于2016年装修入住至今。2018年3月6日，景秀公司的负责人刘谋福通过手机短信向被告吴宁催收45万元房款。2018年8月31日，景秀公司财务人员亦通过手机短信向被告孟培催收房款。被告对欠款事实不予认可，2018年9月7日，景秀公司向邵阳市仲裁委员会提起仲裁，请求裁决由两被告支付45万元购房款及违约金。邵阳市仲裁委员会经审理后于2019年8月27日裁决驳回了景秀公司的全部仲裁请求。景秀公司不服裁决，向邵阳市中级人民法院申请撤销该裁决。邵阳市中级人民法院受理后于2019年12月16日以仲裁庭组成违反法定程序为由撤销了该仲裁裁决。原告遂提起诉讼。两被告认为：该45万元购房款在签订购房合同之前已与原告协商好，以景秀公司原副董事长杨放新在景秀公司的债权45万元予以抵扣（因杨放新于2013年向借款40万元一直未偿还）。被告提出杨放新当时是景秀公司副董事长，在景秀公司“江南世家”项目有投资。2013年杨放新向孟培借得40万元，借款后借款本息一直未还，2015年初杨放新离职。因借款时杨放新向孟培承诺如孟培向景秀公司买房，可以用该借款本息抵扣购房款。孟培遂于2015年3月份开始向景秀公司提出以杨放新所欠借款本息45万元抵扣购房款的方式购买房屋。被告通过电话多次联系杨放新，经杨放新与景秀公司衔接，至2015年10月22日，景秀公司答应了被告购买江南世家小区第7、8号楼1单元2层0102005号房屋请求，并同意被告以杨放新的欠款本息抵扣购房款，原告当日向被告出具了459966元的购房款收据（房屋面积128.59平方米，单价3577元，总房款459966元）。2015年10月26日，两被告与景秀公司签订了《商品房买卖合同》，合同中约定房款一次性付清，合同签订当日被告应原告的要求通过刷卡方式支付了尾款9966元。原告于2015年11月30日向被告交付了房屋。签订合同当日，应景秀公司负责人刘谋福的要求，孟培填写了一份分期付款的购房签约单，但后来觉得购房款已抵扣，再出具分期付款内容的签约单不妥当，遂将该购房签约单撕掉。原告认为：杨放新不是景秀公司副董事长，景秀公司不存在同意被告以抵扣杨放新债权的方式向被告出卖房屋。被告的购房款尚有45万元没有交付。2015年10月22日之所以向被告出具459966元的购房款收据，是因为当时孟培说购房办理公积金贷款需要缴纳购房款的收据，原告的财务人员应被告孟培的要求出具的，该房款实际未缴纳。被告孟培在签订购房合同后向原告出具了一份购房签约交款单，向原告申请分期付款：首付9966元，剩余房款2016年10月30日付10万元，2017年10月30日付10万元，2018年10月30日付25万元。原告提供了一份有孟培签名的《购房签约交款单》复印件予以证实，但孟培对该《购房签约交款单》不予认可。另，第三人杨放新自2012年左右通过邵阳市永丰房地产开发有限公司投资景秀公司开发的江南世家二期工程项目，投资金额达千万元。杨放新在景秀公司担任公司管理人员。被告孟培原系景秀公司的销售人员，2018年6月辞职。2013年6月5日、2013年8月12日，第三人杨放新向被告孟培借款两笔共计40万元，杨放新均出具了借条，被告孟培均提供了银行转账支付凭证。2016年8月4日邵阳市中级人民法院曾委托湖南天圣联合会计师事务所对邵阳市景秀公司现有净资产价值进行评估鉴定，湖南天圣联合会计师事务所出具的司法会计鉴定意见书中对截止2016年8月31日景秀公司的资产情况进行审计，景秀公司的其他应收账款涉及明细户60户应收款项，其中没有包括本案被告，即该景秀公司对两被告没有应收账款45万元的债权。本院认为，本案是一起商品房买卖合同纠纷，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同的约定履行义务。本案中原被告双方对房屋买卖的事实没有异议，原告主张被告欠交45万元购房款，被告认为2015年10月22日原告同意其以杨放新所欠被告借款本息45万元抵销了购房款，原告的债权已经消灭。双方争议的焦点是：被告主张的购房时原告已同意其以杨放新所欠借款本息45万元抵销购房款这一事实是否成立。根据谁主张谁举证的原则，被告应就原告已同意抵扣了购房款的事实提供证据。根据审理查明的事实，被告未能提供其与景秀公司、杨放新三方达成抵扣购房款的书面协议的直接证据。被告虽然提供景秀公司出具的收取购房款全款的收据，但收据上对抵扣购房款的事实也没有明确予以注明。因此即使被告孟培与杨放新之间存在真实债权债务，仅凭原告出具的购房款收据，也不能充分证明购房款已经抵扣的事实。故被告主张抵扣的事实依据不足，本院不予采纳。综上，被告对未付房款应当承担支付义务，根据被告孟培在《购房签约交款单》中约定的分期付款内容，被告未如期付款已构成违约，应承担违约责任。原告请求的逾期付款违约金141885元明显过高，综合本案的事实，原被告在约定分期付款后，对逾期付款的违约责任未再作出明确约定的情况下，本院确定对被告逾期付款造成原告的利息损失参照原告起诉时一年期贷款市场报价利率（3.85%）的标准予以计算。至2018年10月30日止，被告应支付的利息损失为11550元。对高出部分，本院不予支持。被告辩称原告的诉讼请求已超过诉讼时效与查明的事实不符，本院不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告孟培、吴宁于本判决生效后十日内共同偿还原告邵阳市景秀房地产开发有限公司购房款450000元及逾期违约金11550元（该逾期违约金按一年期贷款市场报价利率（3.85%）的标准计算至2018年10月30日，顺延照计）；二、驳回原告邵阳市景秀房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收取诉讼费9719元，由原告景秀公司负担2719元，被告孟培、吴宁共同负担7000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 长  蒋建勇人民陪审员  刘志勇人民陪审员  雷树雄二〇二〇年十二月二十八日法官助理刘慧隆书记员尹思附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第一百零八条第二款对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十八条审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。