广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初14294号原告（反诉被告）：张春华，女，1979年6月29日出生，汉族，住湖南省沅陵县**************，公民身份号码433************624。委托诉讼代理人：冼豪，广东泽康律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄奇，男，1971年8月24日出生，汉族，住广东省龙川县***************，公民身份号码441************793。委托诉讼代理人：何延清，广东广立信律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢华雄，广东广立信律师事务所律师。原告张春华诉被告黄奇房屋买卖合同纠纷，本院于2020年6月17日立案后，依法适用简易程序进行审理。诉讼中，被告提起反诉，本院经审查后决定受理并于本案合并审理。本案于2020年8月5日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人冼豪与被告委托诉讼代理人何延清、谢华雄均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《厂房买卖合同》和《合同补充协议书》于本案民事起诉状送达被告之日解除；2.被告双倍返还定金人民币2000000元予原告；3.被告支付违约金1076000元予原告；4.被告支付律师费80000元予原告；5.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年6月12日，原、被告签订《厂房买卖合同》和《合同补充协议书》，约定原告向被告购买位于佛山市南海区******委会的厂房〔权利证号：佛府南国用（2009）第0300610号，使用权面积675.6平方米〕，成交总价为人民币5380000元，定金1000000元，若被告虚假陈述导致该物业无法转让的，原告有权要求被告双倍返还定金并按合同总成交价的20％赔偿损失，违约方承担守约方聘请律师的费用等，被告承诺将厂房二楼消防审核通过后交给原告使用。另外，被告还向原告保证和陈述厂房报建手续完善、过户税费约200000元、目前厂房月租金收入30000元。合同签订后，原告按约定支付定金1000000元给被告，双方在办理厂房过户手续的过程中，原告发现被告作虚假保证和陈述：厂房未取得任何报建审批手续属违章建筑、过户税费要1270000元（其中大部分税费是因为厂房是违章建筑以及没有发票造成的）、厂房实际月租金收入只有18000元。另外，被告至今仍未能将厂房二楼通过消防审核，厂房二楼一直不能使用。综上所述，被告作虚假保证和陈述，厂房是违章建筑，二楼不能使用，预期租金收入大幅度减少，过户税费远超预期，原告签订《厂房买卖合同》的目的不能实现，依法有权解除合同，为维护原告权益提起本案诉讼。被告辩称，被告不存在虚假保证和陈述或其他违约行为，原告因过户税费超出预期拒不履行合同的行为构成根本违约。2019年初，被告将案涉物业放盘到房地产中介公司进行出售，原告通过佛山市贝安房地产中介有限公司了解到该物业的相关信息，并在该房地产中介公司的带领下多次到现场进行查看及磋商，并亲自查验过被告的国有土地使用证等资料。三方明确合同目的是转让土地使用权，交易标的包括土地使用权和地上建筑物（即案涉厂房）。被告明确告知原告案涉厂房暂无产权登记，但有报建手续，厂房二楼无消防验收等相关信息，被告并无任何虚假陈述及保证。原告已对该物业的相关情况作了充分、全面的了解，自愿购买并按现状交易，双方于2019年6月12日签订买卖合同及补充协议。之后原告向税务机关申报交易税费，税务机关审核后核定本次交易税费高达1200000元。原告得知结果后认为这样的方式进行交易导致过户税费过高，遂要求暂停交易以寻求其他方式规避高额税费。被告表示理解并给予长时间的宽缓履行期间，但原告一直拖延拒绝履行合同直至提起诉讼。被告认为双方之间关于该物业的买卖合同关系真实合法有效，双方应当按照约定全面履行各自的义务，原告因过户税费超出预期而拒绝履行合同，构成根本违约，应按照合同约定承担违约责任并赔偿答辩人的经济损失。案涉厂房虽无产权登记，但有必要的报建手续，不属于违章建筑。被告在交易前已告知厂房的详细情况，原告对案涉厂房的性质、权属情况是知情的，并同意按现状交易，原告现以涉讼厂房系违章建筑为由主张解除合同，违背诚信原则。关于过户税费问题。被告从未有过“过户税费约200000元”的承诺或保证，过户税费只能以税务机关核定的数额为准。核定具体的纳税数额是税务机关的职权行为，被告并非专业人士无法确定纳税数额，也没有必要作此陈述或保证。原告作为买受人，且合同约定由原告承担全部交易税费，其作为利益相关方应当自行对交易税费进行了解掌握，不应当偏听偏信他人的说法。关于厂房租金问题。被告从未有过“目前厂房月租金收入30000元”的陈述或保证，在磋商过程中，被告明确告知原告案涉厂房一楼为商铺，二楼为出租房共30间，可自用可出租。一楼商铺现有月租金收入约为18000元；若二楼全部用于出租，每间出租房租金约400元/月，预计月租金收入可达约12000元。故案涉厂房的预期月租金收入约为30000元，是符合事实和情理的，被告并未有虚假陈述。关于厂房二楼消防问题。双方在签订买卖合同的当日签订补充协议，明确约定被告协助原告将厂房二楼消防审核通过后交给原告使用，所产生的费用由双方共同承担。原告诉状“被告承诺将厂房二楼消防审核通过后交给原告使用”的说法毫无事实依据。综上，原告已对该物业的相关情况作了充分、全面的了解，并自愿购买，被告并无任何虚假陈述及保证，不存在合同欺诈的行为，也不存在违约行为，原告因过户税费超出预期而以各种理由拒绝履行合同并先行提起诉讼解除合同，违背诚信原则，已构成根本违约。为此，恳请人民法院考虑被告的答辩意见，依法查明事实并作出公正裁判，以维护被告的合法权益。被告向本院提起反诉请求：1.原告支付的合同定金1000000元归被告所有；2.原告赔偿被告经济损失500000元；3、原告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2019年初，被告将案涉不动产放到佛山市贝安房地产中介有限公司进行出售，原告通过房地产中介公司了解到房源信息，并在该房地产中介公司的带领下多次到现场进行查看、核实权证资料及与被告磋商。2019年6月12日，被告（合同甲方）与原告（合同乙方）在中介处（合同丙方）签订一份《厂房买卖合同》及《合同补充协书》，约定“乙方向甲方购买位于佛山市南海区******委会的不动产，所涉不动产的土地证号为佛府南国用（2009）第0300610号，登记使用权面积为675.6平方米；乙方已对该物业的相关情况作了充分、全面的了解，并自愿买卖；确认该物业以现状售予乙方，乙方或其授权代表已全面检查和了解该物业情况；成交总价为5380000元，定金1000000元；乙方应在签署本合同后七日内签署银行按揭文件及支付贷款所需的费用，首期楼款（不含定金1000000元）2380000元在房管部门出具成功受理本次交易递件回执当天支付，余款2000000元在交易过户及抵押登记手续完成后支付；乙方中途拒绝购买该物业，甲方有权不退回所收定金，并按照本合同约定总成交价的20%赔偿甲方损失；若乙方不按期支付款项或办理相关手续的视为违约；一方违约，导致另一方诉讼或者聘请律师解决的，违约方承担守约方聘请律师的费用。”合同签订之后，原告进行不动产交易申报后收到税务机关的审核通知后发现税费较高，请求被告暂时中止交易以寻求以其他方式进行规避高额税费。被告表示理解并给予长时间的宽缓履行期间，但原告毫无进展，一直仅支付1000000元定金，既未办理银行贷款手续也未支付剩余成交款。被告多次催促原告继续履行合同，原告均予以拖延拒绝，且企图单方面解除合同。被告不得不在2020年6月3日委托律师向原告致律师函，要求其继续履行合同，办妥银行贷款手续、一个月内支付全部转让款项及办理过户手续。不料，2020年6月26日，被告却收到佛山市南海区人民法院邮寄的案号为（2020）粤0605民初14294号的诉讼资料，得知原告于2020年6月12日向贵院提起诉讼，竟以被告违约为由要求解除合同，并返还定金及赔偿损失合计3156000元。现被告委托价格评估机构对案涉不动产的市场价值进行评估，评估机构作出评估报告书，案涉不动产的在2020年7月9日市场价格为2025633元。即该案涉不动产现在的市场价格与双方之间约定的转让价款的差价高达3350000元，被告的损失惨重。被告认为，案涉合同真实合法有效，双方完全可以按照合同约定继续履行及办理过户手续；只要原告支付转让价款，双方完全有条件以合同约定的方式履行合同实现合同目的，被告也一直给予原告时间处理。现原告一直未按约定办理银行贷款手续，也在长达一年时间未向被告支付转让价款，构成根本违约，被告有权单方面解除合同。现原告起诉要求单方面解除合同，被告不认可其单方面解除合同的理由及权利。因原告一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；且以诉讼的实际行动明确表示不履行主要债务，致使被告签订合同的目的已无法实现，原告依法应当对其违约及解除合同的行为承担违约责任。综上，原告的违约行为及单方解除合同的行为给被告造成巨大经济损失，原告支付的1000000元定金不足以弥补被告的经济损失，被告有权在不退回该1000000元定金的基础上要求原告再支付500000元以弥补被告的经济损失。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实依法提交了证据，本院依法组织当事人进行质证，经审查后，本院对双方当事人提交的全部证据材料的真实性予以确认，对证人证言的证明力予以确认。本院综合采信的证据、并结合当事人陈述，确认以下事实：2009年9月2日，位于南海区九江镇梅圳村委会的一块土地办理国有土地使用权证，登记权利人为黄奇、凌丽香，登记使用权面积675.6平方米。2000年10月20日，被告填写临时建筑施工报建审批表，申请建造一层锌瓦建筑物286平方米，九江镇相关职能部门盖章同意办理。现上述土地上构筑物为混合二层，建筑面积为1354.82平方米。2019年初，被告将上述不动产放在中介处方放盘。2019年6月，中介方工作人员通过微信询问过户费用大概多少，被告回复称二十万左右。2019年6月12日，被告（甲方，卖方）与原告（乙方，买方）及佛山市贝安房地产中介有限公司（丙方，居间方）签订一份《厂房买卖合同》，约定：甲方自愿把坐落于南海区九江镇梅圳过委会的厂房(包括厂房内外)出售给乙方，厂房权证书号为佛府南国用（2009）第0300610号，登记使用权面积675.6平方米，厂房使用权终止日期以登记为准；乙方已对该物业的相关情况作了充分、全面的了解，并自愿买卖；该物业以现状、带租约按套售予乙方，甲方协助乙方与租户签订新的租赁合同；该房屋成交总价为5380000元，包含该物业所有的楼款及现有已缴交和已发生之全部杂费(包括但不限于水电、煤气、初装费、物管费、物业维修基金等，)此成交价不因日后重新测绘面积和市场价格变动而变动；乙方签订本合同时支付部分定金100000元予甲方，于2019年6月13日前支付定金余款900000元予甲方；甲方应在收到定金后7日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助乙方申请银行按揭。乙方应在签署本合约后7日内签署银行按揭文件及支付贷款所需的费用，并在签署银行按揭文件后7日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，向银行申请10年贷款2000000元；甲乙双方同意银行经审批出具同意贷款通知书后五个工作日配合丙方完成本次交易的递件手续；经银行审批同意贷款后，首期楼款(不含定金)2380000元乙方应在房管部门出具成功受理本次交易递件回执当天直接支付给甲方；楼价余款2000000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给甲方；甲方保证该物业产权清晰且甲方对该物业享有完整所有权拥有全部的收益、处分权，及能完全支配和处理，该物业无抵押、无查封或出借等情况。甲方承诺在办理该物业转移登记手续前必须结清该物业有关按揭、抵押、税费、物管费等债务；甲方确认买卖该物业的真实性并签订本合同，若甲方的配偶于甲方签订本合同后反对或阻碍甲方履行本合同，甲方须承担违约责任；甲乙双方保证在该物业转移登记时积极提供协助，若因任何一方原因造成产权不能转移登记的，由此而产生的一切费用及法律后果均由责任方承担；甲乙双方同意卖方交付该物业予买方使用日期为卖方收齐全部楼款当天；如甲方无故拖延，乙方有权要求甲方自本合同签订之日起至甲、乙双方完成转移登记交易手续之日止，以该物业约定成交总价为基数，按每日1‰支付延迟履行违约金。逾期达30天，乙方有权不再购买该物业，甲方应向乙方退回全部已收款项并向乙方支付该物业总成交价的20%作为违约金；合同签订后，乙方不按合同约定支付定金的视为违约，乙方必须按本合同规定赔偿甲方双倍定金，并按本合同的总成交价的20%赔偿给甲方，甲方可单方解除本合同；乙方中途拒绝购买该物业，甲方有权不退回所收定金，并按本合同约定总成交价的20%赔偿甲方损失。若乙方不按期支付款项或办理相关手续的视为违约，在甲方同意乙方延迟履约的情况下，甲方有权要求乙方自本合同签订之日起，至款项实际支付之日或实际办理相关手续之日止，以房屋总价款为基数，按日千分之二支付延迟履行违约金；等等。当日，原、被告还签订一份《合同补充协议书》，约定被告承诺协助原告将该物业二楼消防审核通过后交给原告使用，所产生的费用由双方共同承担。合同签订后，原告向被告支付了定金1000000元。此后双方在办理过户过程中，因税费过高产生争议。2020年6月4日，被告委托律师事务所向原告发出律师函，通知原告在五日内办妥按揭手续资料，一个月支付款项并办理过户手续。2020年6月17日，原告提起本案诉讼。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原、被告签订的合同名称为《厂房买卖合同》，约定买卖标的物为厂房，对价也为厂房价格，故本案为房屋买卖合同纠纷。涉讼厂房在2000年办理临时的报建手续，报建为一层286平方米，且审批单位为镇一级行政管理部门，现交易的厂房为混合二层结构，建筑面积为1354.82平方米，未办理县区一级行政管理部门规划报建手续，至本案法庭辩论终结时，双方当事人均未能提供涉讼厂房合法有效的规划报建手续，故本院据此认定原、被告所签订的《厂房买卖合同》及《合同补充协议书》为无效合同。合同无效自始没有法律约束力，本院对原告主张解除合同及补充协议书的诉讼请求不予支持。合同无效后因该合同取得的财产应予返还，即本案中被告应返还定金1000000元予原告，对原告主张被告双倍返还定金诉讼请求及被告反诉主张没收定金的反诉请求均没有法律依据，本院均不予支持。无效合同不存在违约责任的问题，原告请求被告支付违约金1076000元没有事实与法律依据，本院也不予支持。被告将不具备交易条件的厂房用于出售，原告未谨慎审理交易的厂房合法性，双方对买卖合同无效均具有过错，本院对原告主张被告支付律师费80000元及被告反诉主张原告赔偿损失500000元的反诉请求也均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第五款、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）黄奇应于本判决发生法律效力之日起十日内退还定金1000000元予原告（反诉被告）张春华；二、驳回原告（反诉被告）张春华其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）黄奇全部反诉请求。本案适用简易程序结案，本诉受理费减半收取32276元，财产保全费5000元，合计37276元（原告已预交），由原告负担25376元，被告负担11900元，被告负担部分应于上述付款同期迳付还予原告，本院不另收退。反诉受理费9150元（被告已预交），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  朱道春二〇二〇年八月二十一日书记员  黄晓璇