鞍山市千山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0311民初135号 原告：鞍山中骏物业管理有限公司。住所地：鞍山市千山区鞍海路**。统一社会信用代码证：91210311577217909K。 法定代表人：张钧尧，系该经理。 委托诉讼代理人：王春玲，系辽宁钢城正大律师事务所律师。 被告：解志军，男，汉族，1969年2月5日出生，无业，现住鞍山市铁**。 委托诉讼代理人：解志刚，男，汉族，1976年3月24日出生，系鞍山市君健农副产品有限公司股东，现住鞍山市铁**。 原告鞍山中骏物业管理有限公司（以下简称中骏物业）诉被告解志军物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告中骏物业的委托诉讼代理人王春玲、被告解志军的委托诉讼代理人解志刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 中骏物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告物业管理费12346元(截止至2019年10月31日)；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告系“中骏·汤泉香墅”第47幢1单元-1-3层4号房(即A167)的业主，房屋产籍号为43-22-67-4011，建筑面积为352.73平方米，原告与被告签订的《前期物业服务合同》中明确约定：物业服务费由原告按建筑面积以3.5元/平方米/月向被告收取，被告应于房屋交付使用之日起缴纳物业服务费用，被告应当按全年缴纳物业服务费，每次交费的具体时间为每年首月10日前缴纳物业服务费。现被告拖欠该户房屋从2019年1月1日起至2019年10月31日的物业管理费，经原告多次催要，被告拒不缴纳。原告认为，双方已经形成实际上的物业服务合同关系，应当受法律保护，被告拖欠原告物业管理费拒不缴纳已经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，被告应当支付物业管理费，故请贵院依法判决被告给付所欠物业费。 解志军辩称：一，答辩人有权依法行使履行抗辩权。《前期物业服务合同》第七条约定：“物业服务收费方式为酬金制，物业服务资金由业主预先交纳，物业公司每半年向业主公布物业费收支情况，结算后结余部分转入下一年度继续使用；决算不足部分由全体业主承担，另行交纳。物业公司每年聘请专业机构对物业服务资金年度预算和物业服务费收取情况进行审计。”，答辩人从交房之日2015年10月至2018年12月期间连续三年依约预交了物业费，但中骏物业从未向业主公布物业费收支情况，未对物业费收支情况进行审计，也未对业主预交的物业费进行结算，履行合同义务明显不符合约定。《合同法》第六十七条规定：“先履行一方履行义务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”因此答辩人有权依法拒绝继续履行交纳物业费的要求。二、请求法庭确认《前期物业服务合同》约定的按照3.5元每月每平方米收取前期物业费的收费标准，属于合同无效条款。依据前期物业服务合同签订时即2018年2月1日之前实施的《辽宁省物业管理条例》第35条规定“住宅的物业服务收费，实行政府指导价，非住宅的物业服务收费，实行市场调节价。”且现行的2018年2月1日之后实施的《辽宁省物业管理条例》第42条规定“前期物业服务费收费实行政府指导价。”本案的《商品房买卖合同》载明案涉商品房属于住宅，中骏物业不实行政府指导价，却按照3.5元每月每平方米的收费标准收取前期物业费，显然排除了业主的主要权利。《物业纠纷案件司法解释》第二条规定，“物业服务合同中排除业主主要权利的条款，业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持。”三、请求法庭确认中骏物业在签订《前期物业服务合同》时存在欺诈行为。2011年9月1日开发商与中骏物业签订《前期物业服务合同》约定服务期限截止2016年9月1日期满，但中骏物业隐瞒开发商与其签订的前期物业服务合同，另于2015年10月与答辩人签订《前期物业服务合同》，且在该合同中将《商品房销售管理办法》第13条规定“买受人应当与物业公司订立有关物业管理的协议”的原文篡改为“买受人应当与物业服务企业签订前期物业服务合同”，显然主观上有欺诈的故意，客观上有欺诈行为。四、请求法庭确认中骏物业属于恶意诉讼。1、小区业委会分别于2019年5月5日和10月30日下发《关于暂停向物业公司交纳物业费的通知》和《关于业委会接受部分业主委托与物业公司交涉物业费的通知》认为，开发商与中骏物业签订《前期物业服务合同》约定的服务期限2016年9月1日期满，中骏物业“可能涉嫌骗取、贪污和侵吞全体业主的物业费”，决定“暂停交纳2016年9月1日之后的物业费。”，《辽宁省物业管理条例》第17条和《物权法》第78条规定，“业委会代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。”“业主委员会的决定对业主具有约束力。”答辩人于2019年10月11日委托业委会与中骏物业就物业费问题进行交涉，并承诺按照业委会的决定执行，显然并无过错。2、小区业委会于2019年10月19日向中骏物业下发《关于物业服务资金收支情况的咨询函》。辽宁省《物业管理条例》第57条规定，“物业公司应当对物业服务各项资金的收入和支出建立台账，如实公示，并接受业主监督和核查”。《物业服务收费管理办法》第12条规定，“业主对公布的物业服务资金的收支情况提出质询时，物业企业应当及时答复”。中骏物业完全可以通过回复业委会的质询函的方式解决物业纠纷，但中骏物业至今拒不回复业委会的质询函，去将答辩人直接告上法庭，故意激化矛盾，明显属于恶意诉讼。3、中骏物业在小区内对答辩人公开张贴律师函，且在律师函中按照黑社会放高利贷的计息方式计算违约金高达每月物业费的340%，使答辩人产生恐惧，恐慌进而形成心理强制，属于《最高人民法院关于办理实施“软暴力”的刑事案件若干问题的意见》第一条和第五条规定的“威胁和恐吓”。4、《物业管理条例》第64条规定，业委会督促业主限期交纳物业费后“逾期仍不缴纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”答辩人委托业委会正在就物业问题与中骏物业进行交涉，业委会尚未督促业主限期交纳物业费，中骏物业却直接向法院起诉业主显然是滥用诉讼权，恶意诉讼，恳请驳回其全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。 根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：鞍山中骏房地产开发有限公司作为出卖人与解志军作为买受人于2013年9月23日签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：第一条出卖人以出让方式取得位于千山区的地块使用权。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名中骏·汤泉香墅；第三条买受人购买的商品房为第47幢1单元-1-3层4号房，公安号为千山区鞍海路900-17栋-1-3层4号，房屋产籍号为43-22-67-4011，该商品房用途为住宅，建筑层数地上3层，地，地下**台是非封闭式，户型为4室2厅，该商品房合同约定建筑面积共352.73平方米，其中：套内建筑面积340.32平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积12.41平方米；第四条出卖人与买受人约定按建筑面积计算该商品房价款：该商品房单价为5289.95元/平方米，总价款为1865923元；第八条出卖人应当在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房交付使用条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。同时被告解志军与原告中骏物业公司签订《前期物业服务合同》，合同约定，原告为“中骏·汤泉香墅”提供物业服务,被告所购住宅建筑面积352.73平方米,物业费按3.5元/平方米/月收取；业主应于商品房交付使用之日起缴纳物业服务费用，业主应当按全年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每年首月10日前缴纳当月的物业服务费用;物业服务期限自商品房交付使用之日起5年；本合同期限未满、业主委员会与其他聘用的物业服务企业签订的物业服务合同生效的，本合同自动终止。 合同签订后，原告与被告双方均履行了合同义务，原告将房屋交付被告，被告入住该房屋至今。但被告并未按照相关约定交纳物业管理费，虽经中骏物业公司发律师函催缴，被告仍未缴纳，为此中骏物业公司诉至法院，要求被告缴纳自2019年1月1日起至2019年10月31日的物业管理费12346元。 另查，“中骏·汤泉香墅”成立业主委员会。2019年5月18日，汤岗子镇人民政府发出书面通知，决定暂停业主委员会工作，公章上交汤岗子镇保管，择时重新选举业主委员会。 本院认为：原、被告之间签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。原告为被告提供物业服务,被告应当按时交纳物业费,经原告催要后仍不按时交纳物业费的行为,已构成违约,应承担相应的违约责任。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持”,及《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定,对原告要求被告给付2019年1月1日起至2019年10月31日的物业管理费12346元的诉讼请求,有事实及法律依据,本院予以支持。 关于被告以原告未每半年向全体业主公布物业费收支情况为由，认为中骏没有全面履行前期物业合同的义务，拒绝缴纳物业费一节。本院认为，公布物业费收支情况并非法院受理范围，应当由业主委员会自行与原告沟通。原告已履行合同约定的维修、养护、管理和维护的主要义务，而被告未提供证据证明原告有非法占有物业费的情况，故对该项辩解本院不予采纳。 关于被告辩称原告按市场调节价对案涉房屋收取物业费属于无效条款一节。“中骏·汤泉香墅”小区的房屋系依法取得许可建立的。根据2018年2月1日实行的《辽宁省物业管理条例》第四十二条“住宅**物业服务收费实行政府指导价，由市、县价格主管部门会同物业行政主管部门制定，并定期公布。”及《鞍山市物业管理服务收费管理办法》（鞍政办发（2008）100号文件）第十条“别墅、高级公寓和非住宅的物业服务收费实行市场调节价。”的规定，按市场调节价收取物业费，并不违反法律法规的强制性规定。因文件中没有规定如何界定别墅及普通住宅，故应当按照日常生活的标准理解何为别墅，涉案房屋符合通常意义的别墅标准，故原、被告间的关于物业费收取的约定合法有效。 关于被告辩称原告与开发商签订前期物业服务合同与原被告间签订的前期物业服务合同服务期限不同，存在欺诈行为一节。根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”故在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，应当由建设单位与物业服务企业签订物业服务管理合同，原告与鞍山中骏房地产开发有限公司签订前期物业服务合同,虽约定物业服务期限为5年，自2011年9月1日至2016年9月1日，但合同中第二十三条规定“服务期限届满3个月，甲方未将续聘或解聘意见通知乙方的，视为甲方同意续聘，服务期限自动延续1年。”被告未提供证据原告与鞍山中骏房地产开发有限公司解聘，故原告与鞍山中骏房地产开发有限公司应视为继续履行。原、被告间签订的物业合同，虽约定物业服务期限自商品房交付使用之日起5年，但《物业管理条例》第二十六条规定“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”及原、被告签订的合同中第5条第二款亦规定“本合同期限未满、业主委员会与其聘用的物业服务企业签订的物业服务合同生效的，本合同自动终止。”故原告和鞍山中骏房地产开发有限公司的《前期物业服务合同》与原、被告间的《前期物业服务合同》并不冲突。 关于被告辩称其已经委托小区的业主委员会就物业费问题与原告进行交涉，中骏物业在此期间起诉业主给付物业费是属于恶意诉讼，中骏物业“可能涉嫌骗取、贪污和侵吞业主的物业费”，业委会向业主下发《关于暂停向物业公司缴纳物业费的通知》和《关于业委会接受部分业主委托与物业公司交涉物业费的通知》、《关于物业服务资金收支情况的质询函》要求该公司对物业费收支情况相关问题予以答复，但在交涉期间原告对答辩人在小区内张贴律师函，按照黑社会放高利贷的方式计算违约金一节。根据《物业管理条例》第十五条“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。”的规定，业主委员会无权阻止业主缴纳物业费。原告在物业管理服务过程中可能存在瑕疵，被告等业主可以根据合同约定或法律规定，要求物业服务企业限期整改或选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为无法律依据，故被告该项辩解本院不予采纳。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，被告并未提供证据证明原告有骗取、贪污和侵吞业主的物业费的情况，故其辩解本院不予采信。 综上,依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第十五条、第二十一条、第二十六条之规定，判决如下： 被告解志军于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告鞍山中骏物业管理有限公司2019年1月1日至2019年10月31日的物业管理费12346元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍给付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费108元,由被告解志军负担。 如不服本判決，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人的人数提出副本,上诉至辽宁省鞍山市中级人民法院。 审 判 长  吴文革 人民陪审员  吴鑫宇 人民陪审员  田 鑫 二〇二〇年六月三日 书 记 员  王 红