福建省云霄县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0622民初2018号 原告：陈端成，男，1990年10月14日出生，汉族，住福建省云霄县。 委托诉讼代理人：林海健，福建簪华律师事务所兼职律师。委托诉讼代理人：朱羚，福建簪华律师事务所专职律师。 被告：吴育林，男，1980年11月17日出生，汉族，住福建省云霄县。 被告：朱丽娜，女，1983年2月25日出生，汉族，住福建省云霄县。 委托诉讼代理人：张建宗，福建宗瞿律师事务所专职律师。 委托诉讼代理人：吴凌，福建宗瞿律师事务所专职律师。 原告陈端成与被告吴育林、朱丽娜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈端成及其委托诉讼代理人林海健,被告吴育林,被告朱丽娜及其委托诉讼代理人张建宗、吴凌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈端成向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除陈端成与吴育林、朱丽娜于2019年11月14日签订的《房屋买卖合同》；二、请求判令吴育林、朱丽娜向陈端成返还已支付的款项464170元、按揭款23006元及利息（利息自起诉之日起至实际付清款项之日止按中国人民银行同期同类贷款逾期罚息利率计算）；三、请求判令吴育林、朱丽娜向陈端成支付违约金100000元及利息（利息自起诉之日起至实际付清款项之日止按中国人民银行同期同类贷款逾期罚息利率计算）（以上暂共计587176元）；四、请求判令吴育林、朱丽娜承担本案的诉讼费用及财产保全费。事实和理由：2019年11月14日，陈端成与吴育林、朱丽娜签订了《房屋买卖合同》，合同约定吴育林、朱丽娜将其所有的位于云霄县将军大道南侧渡头安置区出售给陈端成，售价为130万元。合同同时约定，卖方（即吴育林、朱丽娜）必须于2019年12月30日将35062201000103201700231号《商品房买卖合同》复印件、农行《个人购房担保贷款合同》原件、02295296号完税证明复印件、1057629号、10576729号发票复印件交由买方（即陈端成）收执；任何一方违反本合同约定均应支付违约金10万元给对方。 陈端成已经按照合同约定，分别于2019年11月13日支付定金10万元，于2019年12月24日支付购房款364170元，并按月支付涉案房产的按揭贷款共计23006元。但是吴育林、朱丽娜并未按照合同约定将合同约定的与涉案房产有关的上述文件交由陈端成收执，该材料未交由陈端成收执，且该房产尚未进行房产权属登记，同时该房屋一直在吴育林、朱丽娜的掌控之中，则吴育林、朱丽娜完全有可能将涉案房产另行出售，直接导致陈端成无法实现合同目的，据此陈端成有权解除合同，并要求吴育林、朱丽娜向陈端成返还已支付的购房款，同时要求吴育林、朱丽娜向陈端成支付违约金。 综上所述，吴育林、朱丽娜未按照合同约定履行义务，致使陈端成无法实现合同目的，已构成违约，陈端成为维护自身的合法权益，特具状贵院，请求支持陈端成的诉讼请求。 吴育林辩称，对于陈端成的起诉有意见。陈端成也没有找我们拿材料，当时我们要给陈端成，但是陈端成不要，说要交房的时候一起拿。陈端成无法证明我们不肯把材料给陈端成。 朱丽娜辩称，本案讼争的房屋买卖合同应继续履行。陈端成请求朱丽娜解除房屋买卖合同，返还已支付的购房款并支付违约金，没有事实与法律依据，应予驳回。 一、合同是否应该解除？答辩人认为不应解除。 根据《合同法》第九十四条规定有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 2019年11月14日陈端成与吴育林、朱丽娜签订坐落于云霄县将军大道南侧渡头安置区的房屋买卖合同，根据合同约定，卖方的主要义务为交付房屋及配合办理产权变更登记，买方的主要义务为支付价款。陈端成以合同第三条规定“卖方应于2019年12月30日将3506220100103201700231号《商品房买卖合同》复印件、农业《个人购房担保贷款合同》原件、02295296号完税证明复印件、1057629号、10576729号发票复印件交由买方收执”，主张吴育林、朱丽娜未按照合同第三条约定将材料如期交付给陈端成构成根本违约，应当解除合同，朱丽娜认为没有事实和法律依据，理由： 1、陈端成在购房时已经审慎的查阅这些材料，这些材料是否交付给陈端成并不会影响房屋买卖合同履行以及此后的房屋的权属变更登记； 2、该材料并非朱丽娜不按期交付给陈端成，签订买卖合同后答辩人在2019年12月30日前就要把材料交付给陈端成，并存放在中介处，后陈端成一直没有来取，并口头说等到第三次付款交房时一并交付，即在2020年6月15日陈端成支付购房款、吴育林、朱丽娜交付房屋时再一并提交给陈端成，有双方的微信聊天记录证实。 3、双方签订的合同，内容真实合法，没有违反法律强制性规定或法定规定解除合同事由，合同内容也没有约定解除的事由，因此，陈端成要求解除合同没有依据。 二、朱丽娜是否构成违约？是否需要支付违约金？朱丽娜认为不构成违约，也不需要支付违约金。 1、《房屋买卖合同》的第五款违约责任规定：“任何一方违反本合同约定均应支付违约金壹拾万元（10万元）给对方，获得违约金的人应承担全部信息费，房屋成交后，双方各按照房屋成交价的1%支付信息费给信息方，于2019年12月30日前付清”。根据该款规定，可以分析出此处约定的违约，应是卖方拒不交付房屋及配合产权变更登记、买方拒不支付房屋价款，导致合同目的无法实现，故朱丽娜不应承担违约责任。 2、陈端成此前一直未向答辩人主张过违约，从2019年11月13日起至2020年6月15日微信聊天记录一直都没有说过吴育林、朱丽娜没付房产材料应承担的违约责任，且陈端成也一直在支付该房屋的按揭款项，从常理来推断，若陈端成认为吴育林、朱丽娜的行为构成根本违约导致该合同无法继续履行，就不会继续履行该合同的支付按揭款的义务。 3、根据合同第二条规定，卖方必须于2020年6月15日前将诉争房屋交给买方。朱丽娜已于2020年5月搬离诉争房屋，将房屋交付给陈端成，而陈端成一直不接收该房屋。 4、陈端成未按照合同约定于2020年6月15日支付415913.43元的购房款，陈端成已经构成根本违约。 综上朱丽娜认为，陈端成应继续履行合同，且朱丽娜并未构成违约，不需要向陈端成支付违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人双方没有争议的证据即房屋买卖合同、定金、购房款转账记录、收条、按揭贷款转账记录、结婚证、财产保全费发票、民事裁定书，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 陈端成提供了证据关于房屋买卖合同的通知书、ＥＭＳ邮寄单、聊天记录，证明陈端成向吴育林、朱丽娜发出通知要求吴育林、朱丽娜交付合同第三条约定的涉案房产的相关文件，否则将解除双方签订的合同。吴育林、朱丽娜质证后有异议，朱丽娜并提供证据朱丽娜与陈端成的微信聊天记录、朱丽娜与中介林睿的微信聊天记录、林睿出具的情况说明、证人张某证言予以反驳。本院分析认为，从微信聊天记录、证人张某证言等证据综合分析，吴育林、朱丽娜在2019年12月30日之前已将涉案房产有关的文件通过房产中介人欲交付给陈端成，但陈端成没有向房产中介人领取，吴育林、朱丽娜并没有违约。 据此，本院查明认定事实如下：经房产中介人张某、林睿介绍，陈端成与吴育林、朱丽娜于2019年11月14日签订《房屋买卖合同》，约定：一、卖方（吴育林、朱丽娜）有房屋一套，地址在云霄县将军大道南侧渡头安置区，房屋建筑面积156.9平方米，双方议定价款为130万元［面积以不动产权证书为准，房价按8285元／平方米结算，多还少补］；买方（陈端成）必须于签订本合同时支付购房定金10万元;2019年12月24日买方必须支付购房款364170元；2020年6月15日前买方必须支付购房款415913.43元；本房屋尚欠银行按揭贷款本金219916.57元及其利息自2020年1月份起由买方负责以卖方名义偿还给银行,并抵偿应付给卖方的购房款219916.57元。双方过户网签、交税、不动产转移登记办结时买方必须支付购房款20万元。二、卖方必须于2020年6月15日前把上述房屋交给买方。三、本房屋有吴育林与云霄县房地产综合开发公司签订的35062201000103201700231号《商品房买卖合同》（复印件）一本,农行《个人购房担保贷款合同》（原件）一本,02295296号完税证明（复印件）一张,1057629号、10576729号发票（复印件）各1张,卖方必须于2019年12月30日前交买方收执,卖方负责出资办理卖方户名不动产权证书并于解押领证时交买方收执。四、双方必须于卖方户名的不动产权证书办结之日（以房地产综合开发公司或不动产局通知为准）起80日内办理过户手续,如届时卖方该房屋的契税缴款时间未满2周年,则买方有权选择于满2周年之日起20日内办理过户,过户所需一切税款、费用全部由买方承担。过户前买方必须还清本房屋尚欠的全部按揭贷款本息（提前还款应付给银行的补偿金由买方承担）,过户网签、交税、不动产转移登记以及买方办理住房贷款时卖方必须到场签名并提供身份证、结婚证、银行账号。卖方保证本房屋不存在一房二卖,否则,卖方自愿承担诈骗刑事责任;过户前如因卖方原因导致本房屋被司法部门查封、冻结、拍卖,一切责任由卖方承担并承担违约责任。过户前如买方把该房屋转卖他人,卖方必须直接过户给最后买主并配合最后买主办理住房按揭贷款手续,否则,因此增加的过户费、税由卖方承担。卖方必须把转入卖方帐户的买方住房按揭贷款于收到当日转还买方。五、违约责任:任何一方违反本合同约定均应支付违约金10万元给对方。2019年11月13日，陈端成支付吴育林、朱丽娜购房定金100000元，吴育林、朱丽娜出具定金收条交由陈端成收执。2019年12月24日，陈端成支付吴育林、朱丽娜购房款364170元，吴育林、朱丽娜出具收条交由陈端成收执。自2020年1月20日起至2020年9月20日止，陈端成逐月支付给吴育林按揭款3320元、3306元、3296元、3286元、3276元、3266元、3256元、3246元、3236元，合计29488元。在审理过程中，陈端成申请对该房屋进行财产保全，本院于2020年8月11日作出（2020）闽0622民初2018号民事裁定书，裁定查封被申请人吴育林、朱丽娜址在云霄县将军大道南侧渡头安置区。陈端成交纳了申请费2955.88元。另查明，吴育林与朱丽娜于2019年12月26日办理离婚登记，离婚证号Ｌ350622-2019-000668。 本院认为，陈端成与吴育林、朱丽娜签订房屋买卖合同，是双方真实意思的表示，不违反法律规定，买卖合同关系依法成立，合法有效。陈端成以吴育林、朱丽娜并未按照合同约定将涉案房产的《商品房买卖合同》复印件、农行《个人购房担保贷款合同》原件、完税证明复印件、发票复印件交由陈端成收执；且该房产尚未进行房产权属登记，同时该房屋一直在吴育林、朱丽娜的掌控之中，则吴育林、朱丽娜完全有可能将涉案房产另行出售，直接导致陈端成无法实现合同目的等为由主张解除合同，本院分析认为，首先，双方没有约定解除合同的条件。其次，本案并没有出现法定解除合同的条件，理由如下：1、本案不存在不可抗力致使不能实现合同目的；2、涉案房产的《商品房买卖合同》复印件等上述材料的交付并不是合同履行的主要债务，不构成导致合同不能实现的根本性的违约。3、涉案房产的《商品房买卖合同》复印件等上述材料仍在吴育林、朱丽娜处，其表示可随时将上述材料交由陈端成收执，陈端成并没有提供证据证明涉案房产现在或即将另行出卖给其他人的情形，因此并没有出现合同目的不能实现的情形。4、本案不存在法律规定其他可以解除合同的法定情形。最后，陈端成在签订买卖合同时，已经知道该房产未办理不动产权证书，并且也约定待吴育林、朱丽娜户名的不动产权证书办结后，再由吴育林、朱丽娜将该房产过户给陈端成，说明双方对于交易方式、产权办理及过户过程已经清楚、明确，并不存在隐瞒、欺诈等行为。因此，陈端成主张解除合同、返还已支付的购房款、按揭款并支付利息，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。陈端成以吴育林、朱丽娜并未按照合同约定将合同约定的与涉案房产有关的文件交由陈端成收执为由请求判令吴育林、朱丽娜支付违约金100000元及并支付利息，本院认为，从微信聊天记录、证人张某证言等证据综合分析，吴育林、朱丽娜在2019年12月30日之前已将涉案房产有关的材料通过房产中介人欲交付给陈端成，但陈端成没有向房产中介人领取，因此吴育林、朱丽娜并没有违约，并且涉案房产有关的材料的交付并不是合同履行的主要债务，不构成合同的根本性违约，导致无法实现合同目的，故陈端成主张违约金并支付利息缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下： 驳回陈端成的全部诉讼请求。 案件受理费17400元，减半收取计8700元，由陈端成负担。财产保全申请费2955.88元，由陈端成负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 员 沈劲林 二〇二〇年十一月九日 法官助理 何阿彬 书 记 员 梁维维