广东省深圳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤03民终23439、23440号上诉人（原审被告）：欧李盎，男，1963年4月14日出生，汉族，住所地广东省深圳市龙岗区。上诉人（原审被告）：吴燕茹，女，1962年2月15日出生，汉族，住所地广东省深圳市龙岗区。两上诉人共同委托诉讼代理人：严晟，北京大成（深圳）律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：蔡宜祥，北京大成（深圳）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：欧李钳，男，1965年4月25日出生，汉族，住所地广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：林立群，国信信扬（花都）律师事务所律师。上诉人欧李盎、吴燕茹因与被上诉人欧李钳确认合同无效纠纷两案，不服深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初17478、17479号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人欧李盎、吴燕茹上诉请求：1.撤销原审判决；2.裁定驳回欧李钳两案的起诉或依法改判；3.由欧李钳承担两案一、二审诉讼费用。被上诉人欧李钳辩称：本两案属于人民法院应当受理的范围，欧李盎、吴燕茹的上诉理由完全错误，且没有事实和法律依据。一审判决认定事实清楚，没有违反法定程序，适用法律正确，应当维持原判。（2018）粤0307民初17478案欧李钳向一审法院提出的诉讼请求：1.确认欧李钳、欧李盎、吴燕茹双方签订的《房屋产权确认书》无效；2.欧李盎、吴燕茹立即返还欧李盎、吴燕茹依据《合作建房合同》占用的欧李钳名下的位于龙岗XXXX村××号××房产，并立即腾房；3.欧李盎、吴燕茹立即交还欧李钳的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《宝安县居民（私人）兴建住宅用地批准通知书》、《宝安县建设项目报建表》、《工程竣工验收单》以及购买涉诉土地收款收据等权属证书原件；4.欧李盎、吴燕茹承担本案的诉讼费用。（2018）粤0307民初17479案欧李钳向一审法院提出的诉讼请求：1.确认欧李钳、欧李盎、吴燕茹双方签订的《合作建房合同》无效；2.欧李盎、吴燕茹返还欧李钳名下的位于龙岗XXXX村××号××层整层房产，并判立即腾房；3.欧李盎、吴燕茹承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：两案涉案房屋实际为一整栋房屋的不同楼层，其中，（2018）粤0307民初17479号案涉案房屋为该栋房屋的第四层，（2018）粤0307民初17478号案涉案房屋为该栋房屋的第一至三层及第五至六层。该栋房屋位于深圳市龙岗区XX村XXXX号。1992年12月9日，欧李钳已取得了由原宝安县建设局核发的《建设工程规划许可证》，同时取得了由原宝安县布吉镇村镇建设办公室核发的《建设用地规划许可证》，登记的用地单位为欧李钳。1993年9月7日，欧李盎出具《收条》，确认收到欧李钳交来的房款人民币50000元（以下货币均为人民币）。1995年6月30日，欧李钳与欧李盎、吴燕茹签订《合作建房合同》，约定欧李钳、欧李盎、吴燕茹双方合作建设坐落在广东省深圳市××XX村××号之住宅，欧李钳拥有第四层，计有三房两厅、厨房、一厕所，共计92平方米，本楼由欧李盎、吴燕茹投资，欧李钳提供地皮……本栋楼共六层，欧李钳仅占有第四层，其余五层为欧李盎、吴燕茹所有。该合作建房合同经深圳对外经济律师事务所律师黄某袁进行了见证，并出具《见证书》。12年7月3日，欧李盎、吴燕茹作为甲方，欧李钳作为乙方，双方签订《房屋产权确认协议书》，其中确认2001年上半年，乙方将其拥有的涉案房屋的第四层的房产以90000元的价格转让给甲方，甲方以现金形式向乙方付清该房款；。该协议为双方真实意思表示，因政策限制，仅能办理在乙方名下，待条件成熟，乙方须无条件配合甲方提供办理房屋产权证书所需要的一切文书手续，使房地产证办理至欧李盎、吴燕茹名下，乙方对该房产不享有转让、继承、赠与、抵押等权利……。该协议书由广东伟强律师事务所律师郑志明律师进行见证，并出具《见证书》。再查，涉案房屋现由欧李盎、吴燕茹占有使用。2009年12月1日，欧李盎以吴燕茹名义将涉案房屋申报了深圳市农村城市化历史违法建筑，并提交了涉案房屋的《转让协议》、《建设用地规划许可证》、《建筑许可证》、《用地批准通知书》，深圳市龙岗区坂田街道处理农村城市化历史遗留违法建筑工作领导小组办公室向欧李盎、吴燕茹出具了收件回执（编号610-0602-03XXX-X）。欧欧李盎、吴燕茹称，1992年以前，因欧李盎、吴燕茹不具有深圳户口，因此借用欧李钳的名义购买住宅用地，随后建设涉案房屋，并居住至今。欧李盎、吴燕茹提交由原宝安县建设局核发《宝安县建设项目报建表》、《工程竣工验收单》均显示建设单位为欧李钳。1993年9月1日，欧李盎将涉案房屋装修工程发包给案外施工单位进行施工，并支付了工程费用。欧李盎、吴燕茹提交一份手记账，内容为：“欧李钳退转让四层房款，2001年3月21日拿5万元，2001年3月25日拿现金3万元，加爱如还款3000元，加拿材料款7360元，收条已拿去核对”。欧李钳对此款项不予认可。1995年7月22日，吴燕茹填写了《深圳市龙岗区农村私人住宅房地产证申请表》，深圳市龙岗区XX镇XX村民委员会经审核盖章。一审法院认为，《第八次全国法院民商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十九条第二款规定，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。本案中，涉案房屋已取得由原宝安县建设局核发的《建设工程规划许可证》，用地单位登记为欧李钳，而《宝安县建设项目报建表》、《工程竣工验收单》亦均显示建设单位为欧李钳。欧李钳与欧李盎、吴燕茹签订的《合作建房合同》，是以欧李钳名下的宅基地建设房屋并进行分配，实际为对宅基地使用权的转让，而欧李钳、欧李盎、吴燕茹签订的《房屋产权确认协议书》亦是对建成的房屋第四层所有权的归属以及其余楼层的权属问题进行约定，属于对房屋的买卖，欧李盎、吴燕茹非该农村集体经济组织成员，因此，欧李钳与欧李盎、吴燕茹签订的《合作建房合同》以及《房屋产权确认协议书》无效。依据合同无效的处理原则，欧李盎、吴燕茹应当返还涉案房屋，即立即腾空并返还位于龙岗区XXXX村XXX号的整栋房屋。而关于欧李盎、吴燕茹出资建设房屋的损失，可另寻法律途径解决。而一审庭审中，欧李盎、吴燕茹提交的证据可见涉案房屋的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《宝安县居民（私人）兴建住宅用地批准通知书》、《宝安县建设项目报建表》以及《工程竣工验收单》均由欧李盎、吴燕茹保管，欧李盎、吴燕茹应当将上述文件的原件返还与欧李钳。关于欧李盎、吴燕茹主张欧李钳已超过诉讼时效，一审法院认为，本案是确认之诉，不适用诉讼时效的规定，因此，一审法院对欧李盎、吴燕茹该抗辩意见不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、确认欧李钳与吴燕茹、欧李盎签订的《合作建房合同》无效；二、确认欧李钳与吴燕茹、欧李盎签订的《房屋产权确认书》无效；三、吴燕茹、欧李盎于本判决生效之日起三十日内腾空位于深圳市龙岗区布吉镇XX村XXX号的房屋（一至六层），并将房屋返还予欧李钳；四、吴燕茹、欧李盎于本判决生效之日起十日内向欧李钳返还《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《宝安县居民（私人）兴建住宅用地批准通知书》、《宝安县建设项目报建表》以及《工程竣工验收单》的原件。（2018）粤0307民初17478号案受理费525元、（2018）粤0307民初17479号案受理费1650元（欧李钳已预缴），由欧李盎、吴燕茹负担。经审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。二审审理期间，上诉人提交以下证据：1、深圳市规划和自然资源局龙岗管理局向吴燕茹出具的《市规划和自然资源局龙岗管理局关于政府信息公开的答复》（深规划资源龙岗函[2019]1XXX号），该函答复：经核查，未查到深圳市龙岗区XX街道XX社区XX号房屋有《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》及相关办理记录；2、深圳市规划和自然资源局龙岗管理局向欧李盎出具的《市规划和自然资源局龙岗管理局关于政府信息公开申请的复函》（深规划资源龙岗函[2019]1XXX号），该复函称：经档案查询，您申请公开的政府信息（即坂田街道南坑北路9号房屋的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设项目选址意见书》）不存在；3、涉案房屋的《深圳市房屋建筑面积测绘报告》，证明涉案房屋基底面积为80.80平方米，与《建设用地规划许可证》批准的100平方米不符合；4、欧李钳申请变更涉案房屋用电账户至自己名下的证据；5、欧李钳申请变更涉案房屋用水账户至自己名下的材料；6、吴燕茹目前缴纳电费发票；7、吴燕茹目前缴纳水费发票。欧李钳对于证据1、2真实性予以认可，其他证据认为与本案没有关联。本院认为，根据深圳市规划和自然资源局龙岗管理局出具的《市规划和自然资源局龙岗管理局关于政府信息公开的答复》（深规划资源龙岗函[2019]1XXX号）、《市规划和自然资源局龙岗管理局关于政府信息公开申请的复函》（深规划资源龙岗函[2019]1XXX号）的内容，涉案《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》的并不存在，加之涉案房产确实未办理合法产权证，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”的规定，上述不同行政处理后果将影响涉案房产产权的合法性认定，在行政主管部门对涉案房产建设合法性作出认定处理前，本案不应作为民事案件受理。当事人应当先行向行政主管部门申请处理非法用地或违法建筑问题。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条之规定，裁定如下：一、撤销深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初17478、17479号民事判决；二、驳回欧李钳的起诉。（2018）粤0307民初17478号案一审受理费525元、（2018）粤0307民初17479号案一审受理费1650元，由一审法院退回欧李钳；欧李盎预缴的二审案件受理费4350元、吴燕茹预缴的二审案件受理费4350，本院予以退回。本裁定为终审裁定。审判长 张    睿审判员 吴  春  泷审判员 聂    效二〇二〇年六月十五日书记员 付红萍（兼）附录相关法律条文：《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。