新疆维吾尔自治区乌鲁木齐县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新0121民初525号 原告（反诉被告）:乌鲁木齐市红星星马房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐县南旅基地雪岭路****楼**。 法定代表人：舒维伟，系公司执行董事。 委托诉讼代理人：雷润，新疆广翼律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张先，男，1956年4月18日出生，回族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐县。 委托诉讼代理人：张青林（系张先儿子），男，1982年7月10日出生，回族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：马国强（系张先妹夫），男，1974年3月8日出生，回族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 原告（反诉被告）乌鲁木齐市红星星马房地产开发有限公司（以下简称红星星马公司）诉被告（反诉原告）张先租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）红星星马公司的委托诉讼代理人雷润，被告（反诉原告）张先的委托诉讼代理人马国强、张青林等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告红星星马公司向本院提出诉讼请求：1、判决确认房屋租赁合同无效；2、判令被告返还履约保证金5万元；3、判令被告返还2020年4月19日至2020年5月2日共计13天的租金6,945.21（195,000元÷365天×13天）；4、判令被告返还未附和装修包含灯具6个、沙盘一个；5、判令被告承担该房屋附和部分装修的残值损失97,861.86元（271,838元÷5年×3年×60%=97,861.86元）；6、判令被告承担本案鉴定费用；7、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2018年5月，原告租赁被告名下位于××县房屋作为销售中心使用。2018年5月及2019年5月，原、被告双方签订两份租赁合同，合同均明确约定租赁范围、租金、履约保证金和装修归属等。2020年租赁合同即将到期时，原告表示不再续约，于4月开始着手拆除部分未符合装修，被告家属多次阻拦，并于2020年4月19日将该房屋加锁，造成原告在租赁期限内无法正常使用房屋，也无法拿回原告的装饰装修物及其他物品。后得知涉案房屋属于违章建筑。原告多次找被告协商，被告均推诿，现诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）张先辩称，我出租的房屋是经相关部门批准在原有基础上加盖完成，并非违章建筑，与原告签订的租赁合同是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。原告于2020年4月提出退房并开始搬离，经检查原告在装修过程中将我的一层房屋内一堵承重墙破坏，我已在要求修复，原告迟迟不恢复其功能。原告搬离时对破碎玻璃、因安装空调穿墙打洞、拆卸房门拆卸灯具致使线路裸露、沙盘遗留、擅自改变房屋结构等行为及事实置之不理，给我二次租赁造成障碍，依据合同约定我扣留该保证金合理合法，在上述问题未解决前原告无权收回保证金。因原告提出终止合同并搬离期间，将房屋装修附属物灯具拆卸搬离时发生纠纷，我将出租房屋加锁并告知原告，原告据此要求退还租金于法无据。原告说我不让其搬离沙盘与事实不符。另外，合同约定依附于房屋的装修归甲方所有，灯具作为房屋照明设施系依附于房屋装修的组成部分，应当属于我所有，其拆除灯具违反了合同约定。根据合同约定装修附属物在租赁合同结束后归我所有，原告提出残值损失计算与鉴定不符合法律规定，且应当对拆除的承重墙恢复原状排除危险恢复原有性能或赔偿损失，相关鉴定费应有原告承担。综上所述，请求依法判决驳回其诉讼请求。同时提出反诉，请求：1、判令不予返还原告履约保证金5万元；2、判令原告履行合同义务，对租赁物按照合同约定恢复至不影响二次租赁；3、判令被告赔偿自2020年5月3日至2020年6月15日期间的损失24,041.09元（195,000元÷365天×45天），反诉费用应当有原告承担。 针对被告张先的反诉，原告红星星马公司辩称，原、被告签订合同为无效合同，被告应当返还履约保证金；原告交付房屋时现状良好，并不影响二次租赁。因合同无效，被告于2020年4月19日在涉案房屋上加锁，该日期应视为使用截止日期。被告阻止原告搬离至交付房屋，原告起诉之法院后，仍然阻碍原告搬回所有物。因此，被告阻止原告交付房屋并擅自扩大损失的行为导致租赁费损失应由被告自行承担。被告的反诉没有事实及法律依据，请求驳回其反诉请求。 原告（反诉被告）红星星马公司为证明其主张的事实，提供了下列证据：1、《房屋租赁合同》三份，用来证明合同约定将房屋交付给原告时是毛坯房，自2018年5月4日起原告对涉案房屋进行装修，约定了租金及所要承担的费用及权利义务，本院对该组证据予以确认；2、私有房屋所有权证，用来证明涉案房屋系一层砖混结构，建筑面积为183.25平方米；3、现场录像，用来证明房屋为两层，面积490平方米；4、录音一份，用来证明涉案房屋未办理合法的加建手续，没有建设规划手续；以上3、4、5号证据用来证明被告出租的房屋没有规划手续，属于违章建筑，合同应为无效，该组证据只能反映出租房屋的现状，但并不能证明该建筑为违章建筑，租赁合同无效，故本院对该组的真实性予以确认，对其所要证明的问题，本院不予确认；5、银行业务回单四张，用来证明原告已经履行了支付租赁费的全部义务，本院对该组证据予以确认；6、乌鲁木齐县水西沟镇方家庄村人从众商店工商登记信息，用来证明2018年8月至今张青林占据部分涉案房屋用于经营商店，对房屋装修情况清楚，本院对该组证据予以确认；7、房屋交接通知书及现场录像，用来证明2020年5月8日房屋现状不影响房屋二次租赁，本院对该组证据予以确认；8、装修合同及银行转账凭证两份，用来证明原告在涉案房屋装修价款为271,838.48元，该组证据可以证明原告对出租房屋进行装修，但不能证明其要求被告赔偿装修损失的依据，故本院对该证据的真实性予以确认，对其所要证明的问题，本院不予确认；9、房屋现场录像，用来证明房屋现状，本院对该证据予以确认。 被告（反诉原告）张先为证明其辩解及反诉意见，提交了以下证据：1、乡村建设规划许可证审批表，用来证明被告加盖二层的申请经水西沟政府同意，房产证用来证明房屋面积429.5平方米，加盖二层的鉴定报告，乌鲁木齐县水西沟镇方家庄村委会证明一份，该组证据用来证明其出租房屋手续合法有效，本院对该组证据予以确认；2、照片16张，截图一份，营业执照复印件，用来证明原告破坏是承重墙及没有达到二次租赁状态，该组证据只能证明房屋的现状，并不能证明原其所主张的原告破坏承重墙及影响二次租赁的事实，本院对该组证据的真实性予以确认，对其证明的问题本院不予确认。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实，本院认定如下：2018年5月3日，原告红星星马公司（乙方）与被告张先（甲方）签订《乌鲁木齐板房沟项目51号农家乐临时销售中心租赁合同》，合同约定：“甲方将其所有的的位××县农家乐出租给乙方。建筑面积和增加使用权面积总计492.5平方米。乙方的使用用途为销售中心。租赁期限为一年，年租金标准为195,000元，年度水费2,400元；年度电费2,400元；年度暖气费根据使用面积暂定为1万元，后期根据实际面积发生进行调整，保洁员42,000元/年，水费30,417.44元，总价282,217.44元。以上是含税价格，履约保证金开具收据外，其他所有收费有甲方配合乙方开具增值税专用发票，所有税金由甲方承担。租赁期限为一年即自2018年5月3日起至2019年5月2日止。租赁期间的所有费用即水电暖均由甲方承担。年度总金额为332,217.44元，包括195,000元租金，14,800元水电暖；42,000元保洁员工资，水费30,417.44元；5万元履约保证金，合同终止时，乙方提出退款申请，甲方在审验房屋后三日内退还乙方。合同签订后10个工作日内乙方向甲方支付整年度租赁相关费用。甲方将房屋按毛坯房交付乙方使用，乙方负有使用看管义务。2018年5月4日起乙方可进场进行装饰装修，乙方在装饰装修前，装修方案和施工图纸须经甲方签字审核同意后，方可入场施工，否则甲方有权要求乙方恢复原状赔偿损失。如设计改变房屋架构、原有消防布局等装修，乙方必须向政府有关部门进行报批并经主管部门审核同意后，方可实施装修。租赁期满乙方不续租，甲方不要求乙方将房屋恢复原状，依附于房屋的装修归甲方所有。租赁合同终止后，为了不影响房屋的二次租赁，依附于房屋的装修不可拆装的部分归甲方所有。”合同还约定了双方的其他权利义务。合同签订后，被告张先将所出租的房屋以毛坯房交付给原告红星星马公司，原告红星星马公司向被告张先支付了合同约定全部的租赁费用，并交纳了履约保证金5万元。2018年5月5日原告红星星马公司对所承租的房屋进行装修后并作为销售中心使用。2018年10月10日，双方签订《乌鲁木齐板房沟项目51号农家乐临时销售中心租赁补充合同》，补充约定：“含税总价282,217.44元，增加租赁费为含税金额25,000元，所有税费由出租方承担，并且出租方必须提供等额增值税专用发票。”还约定了其他权利义务。2019年5月3日，原告红星星马公司与被告张先再次签订《乌鲁木齐板房沟项目51号农家乐临时销售中心租赁合同》，合同约定：“甲方将其所有的的位××县农家乐出租给乙方。建筑面积和增加使用权面积总计492.5平方米。乙方的使用用途为销售中心。租赁期限为一年，年租金标准为195,000元，年度水费4,400元；年度电费14,400元；年度暖气费18,000元，保洁费（两个月）7,000元，税费26,655元，总价265,455元。以上是含税价格，所有收费由甲方配合乙方开具增值税普通发票，所有税金由甲方承担。上一年所支付的履约保证金五万元整延用于今年，合同终止时，乙方提出退款申请，甲方在审验房屋后三日内将履约保证金退还乙方。租赁期限为一年即自2019年5月3日起至2019年5月2日止。租赁期间的所有费用即水电暖均由甲方承担。租赁合同终止后，为了不影响房屋的二次租赁，依附于房屋的装修不可拆装的部分归甲方所有。”合同还约定了双方的其他权利义务。上述三分合同均由被告张先委托其儿子张青林与原告红星星马公司签订。2020年4月，原告红星星马公司因业务需要决定不再租赁该房屋并通知被告张先，在拆除该房屋内的六套灯具和搬运沙盘时，双方发生争议，被告张先于2020年4月19日起将该房屋加锁致使原告红星星马公司不能在租赁期限届满时正常使用及搬离物品。2020年5月8日，原告红星星马公司书面通知被告张先，其将依法维护权益。因双方协商未果，原告红星星马公司诉至本院，提出了本案的诉讼请求。诉讼期间，原告红星星马公司已经将其在租赁房屋内的六套灯具和沙盘一个搬走。另查明，被告张先出租给原告红星星马公司的房屋办理了私有房屋产权证并且于2018年办理了加盖二层的审批手续。 本院认为，原告红星星马公司与被告张先签订的两份《乌鲁木齐板房沟项目51号农家乐临时销售中心租赁合同》和《乌鲁木齐板房沟项目51号农家乐临时销售中心租赁补充合同》系双方协商一致的真实意思表示，内容不违反法律规定，应为有效合同；原告红星星马公司提出被告张先所出组的房屋系违章建筑，要求确认上述合同无效的诉讼请求，根据庭审查明事实，被告张先所出租的房屋办理了房屋产权证并且办理了加盖二层的审批手续，原告红星星马公司未提交证据证明被告张先出租的房屋属于违章建筑，被告张先出租该房屋并不违反法律规定，故原告红星星马公司该项诉讼请求不能成立，本院不予支持；原告红星星马公司在合同履行过程中已经交纳合同约定的全部费用，并且在装修房屋是被告张先对原告红星星马公司装修状况清楚的，并不存在被告张先所述的拆毁承重墙影响房屋结构及二次租赁的事实，原告红星星马公司在合同期限届满前提出终止合同开始拆卸灯具搬运家具等行为亦不违反法律规定，被告张先应当向原告红星星马公司退还履约保证金5万元，对原告红星星马公司要求被告张先返还履约保证金5万元的诉讼请求，本院予以支持；被告张先于2020年4月19日对出租房屋上锁的行为影响了原告红星星马公司正常使用租赁房屋已构成违约，应当承担违约责任，被告张先应当向原告红星星马公司返还自2020年4月19日至2020年5月2日共计13天的租金6,945.21（195,000元÷365天×13天），原告红星星马公司要求被告张先返还租金6,945.21元的诉讼请求，本院予以支持；原告红星星马公司在诉讼期间已将六套灯具和沙盘搬走，其该项诉讼请求，本院不再处理；原告红星星马公司提出要求被告张先承担该房屋附和部分装修的残值损失97,861.86元（271,838元÷5年×3年×60%=97,861.86元）的诉讼请求，因双方合同明确约定“租赁合同终止后，为了不影响房屋的二次租赁，依附于房屋的装修不可拆装的部分归甲方所有。”并且原告红星星马公司是因为不再租赁该房屋且合同期限已经届满自行要求搬离该房屋，其要求被告张先承担装修残值的主张没有事实及法律依据，本院对其该项诉讼请求，不予支持；原告红星星马公司提出要求被告张先承担鉴定费的诉讼请求，因本案中并未产生鉴定费用，故对其该项诉讼请求，本院不予支持；被告张先提出不予返还履约保证金5万元的辩解意见及反诉请求，根据庭审查明，双方签订的租赁合同后，原告红星星马公司在装修该房屋时被告张先对装修情况是明知的，其并未举证证明原告红星星马公司装修时破坏了该房屋承重墙及影响了其二次租赁，因此，被告张先提出的该项辩解意见及反诉请求不能成立，本院不予支持；被告张先提出要求原告红星星马公司对租赁物按照合同约定恢复至不影响二次租赁的反诉请求，其所提交的证据不能证明原告红星星马公司在装修及搬离该房屋时影响其二次租赁，故其该项反诉请求无事实及法律依据，本院不予支持；被告张先提出要求原告红星星马公司赔偿自2020年5月3日至2020年6月15日期间共计45天的损失24,041.09元的诉讼请求，被告张先未提交证据证明原告红星星马公司给其造成了24,041.09元的损失，故其该项反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告张先于判决生效之日起十日内向原告乌鲁木齐市红星星马房地产开发有限公司返还履约保证金5万元； 二、被告张先于判决生效之日起十日内向原告乌鲁木齐市红星星马房地产开发有限公司返还租金6,945.21元； 三、驳回原告乌鲁木齐市红星星马房地产开发有限公司其他诉讼请求； 四、驳回被告张先的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉起诉标的154,807.07元，应收案件受理费3,396.14元（原告已预交），给付标的56,945.21元，占起诉标的的36.78%，应收案件受理费1,223.63元由被告张先负担，剩余案件受理费2,172.51元由原告乌鲁木齐市红星星马房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费825.51元，由被告张先负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。 审 判 长  马 俊 人民陪审员  马海琴 人民陪审员  李晓娟 二〇二〇年九月二十三日 书 记 员  杨左玲