江西省南昌市青云谱区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0104民初1500号 原告（反诉被告）：南昌金骏农产品综合市场有限公司，住所地江西省南昌市青云谱区。 法定代表人：黄海永，总经理。 委托诉讼代理人：王平，江西华赣律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈志明，男，1968年1月20日出生，汉族，住江西省南昌市青云谱区。 被告：陈文涛，男，1991年8月5日出生，汉族，住江西省南昌市青云谱区。 以上二被告委托诉讼代理人：金芳援，江西途征律师事务所律师。 原告（反诉被告）南昌金骏农产品综合市场有限公司（以下简称金骏农产品公司）与被告（反诉原告）陈志明、被告陈文涛租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）金骏农产品公司法定代表人黄海永及其委托诉讼代理人王平，被告（反诉原告）陈志明、被告陈文涛共同委托的诉讼代理人金芳援到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）金骏农产品公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告于2013年6月25日签订的《房屋租赁合同》及双方于2013年10月12日签订的《补充协议》；2、请求判令被告立即支付原告房屋租赁费及违约金房屋租赁费小计金额515364元，违约金约1097163元，暂计算至2020.6.20；3、请求判令二被告连带向原告支付诉请的房屋租赁费及违约金；4、请求判令二被告连带向申请人支付自起诉之日起至合同解除之日止的租金（租金按《房屋租赁合同》附件三中的约定予以计算即每月121907元）；5、请求判令二被告连带向申请人支付自合同解除之日起至归还房屋之日止的租金损失（租金损失参照《房屋租赁合同》附件三中约定的金额予以计算）；6、本案诉讼费、保全费等全部由被告承担。事实与理由：被告于2013年6月25日签订了一份承租原告位于南昌市青云谱区航空路某某号房屋租赁合同，面积为5025平方米，用于宾馆、餐饮、会所等服务经营，使用年限为2013年6月25日至2023年12月24日止。根据原、被告签订《房屋租赁合同》的约定，被告应提前一次性支付两个月的租金，合同期内逾期支付租金，每逾期一日则乙方需每日按逾期租金的3%支付滞纳金。被告从2018年1月就未按合同约定支付，2020年元月25日-2020年6月25日共拖欠房屋租赁费小计金额515364元，违约金1097163元，至今未支付。原告多次催促被告尽快支付房租费，被告却以各种理由进行推诿，不肯支付房租费用。根据原告与被告签订的《房屋租赁合同》第七条之约定，被告需事先征得原告书面同意方可将房屋转租。然被告未经原告书面同意，擅自将房屋分割转租给他人从事洗车和足浴店等，已构成根本违约。根据该合同第九条之规定，原告有权解除合同，收回出租房屋，所收保证金不予返还。同时被告累计拖欠租金数月之久，亦严重违反了合同约定，故根据双方合同之约定，请求解除双方于2013年6月25日订立的《房屋租赁合同》及2013年10月12日签订的《补充协议》，同时被告应支付至合同解除之日的租金及解除后占用期间的租金损失。为了维护合法权益，原告只有诉至法院，请法院在查明本案事实后，依法支持原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）陈志明辩称：一、被告拖欠原告房屋属不可抗力所致，原告要求被告支付巨额违约金违反法律规定。因突如其来的新冠疫情江西省于2020年1月27日作出全省宾馆、酒店服务业全部停工通知，全省进入一级战备状态。原、被告双方合同所涉房屋进入停止经营状态，虽宾馆3.4.5.6层由青云谱区青云谱镇2020年1月28日征租至2020年4月13日，但青云谱镇至今还未支付租金。其他足浴店和洗车行至2020年4月中旬才开经营，为此被告曾致函原告要求减免两个月租金，适当降低房租（合同十一条有规定）但原告收函后既不考虑被告的实际情况，也无视合同的相关约定，既不同意减租也不同意降租金。因疫情导致被告租赁的宾馆二楼足浴和一楼洗车行两个多月无分文收益，宾馆3.4.5.6层至今未收到租金，被告依照合同约定要求原告减免租金，适当降低租费未果发生争议的情况下未支付租金（并非被告故意不支付租金）。原告要求被告按日百分之三支付逾期付款违约金违反法律规定。若要算也应按银行同贷利率计算逾期付款违约金。二、原告未经被告同意擅自收回一楼485.6平方米店面属违法行为，应承担相应责任，并适当降低每平方每月租金，原、被告双方签订的租赁合同约定租期为十年，原告交给被告的房屋只是一个框架，被告花了伍佰万余元装修，现租期未到，原告擅将房屋收回属严重违约行为。其一，按合同相关约定原告应承担违约责任，向被告支付违约金。其二，由于原告擅自收回店面导致被告两个月租金5万元未收回。其三，被告是按一至六楼5025平方米平均每平方每月租金24.26元向原告支付房租。一楼的租金和六楼的租金是不一样的，一楼是六楼的若干倍，原告将租金高的收回，显然平均房租就应相应降下来。三、原告擅自占用合同约定的停车场地应承担违约责任，并适当降低房租费用，依据双方所签合同，被告拥有商务酒店南北两面各5米的泊车全方位。由于原告建房原南面的泊车位全部封死没有了，北面的泊车位也让原告占去了三分之二，加之原告又在装修一楼收回的店面，严重影响了被告的正常经营，因此原告在承担违约责任的同时应适当降低房屋租赁费用。综上，因疫情导致被告洗车店足浴店停业营业三个月余，酒店亦未正常营业三月余。依据合同十一条约定原告应减免被告未经营期间的相应租金，因原告擅自收回一楼店面属严重违约行为，依据双方所签合同第十条规定，原告应向被告支付违约金。因此，原告要求被告支付515364元租金不符合事实也不符合合同约定，原告要求被告支付1097163违约金，没有事实和法律依据也违反法律规定。 被告陈文涛辩称：本案只是租赁合同纠纷，陈文涛不是本案的当事人，陈文涛只是代其父亲代付房租，与本案没有直接的关系，不应成为本案被告。 反诉原告陈志明向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人退还反诉人支付的履约保证金40万元，赔偿因提前终止合同给反诉人造成的损失1546361元；扣除反诉人应支付给被反诉人租金706800元（计算至2020年8月25日），被反诉人应向反诉人支付1239561元；2、本案的评估费、诉讼费、反诉费由被反诉人承担。事实与理由：2013年6月25日反诉人与被反诉人签订了一份房屋租赁合同，合同约定由被反诉人将位于青云谱区航空路某某号6层5025平方米毛坯房租赁给反诉人从事宾馆，餐饮，会所等使用。反诉人投入对租房进行了内外装修。租赁期为十年半，其中半年为装修期免租金。2019年6月，被反诉人因自身建房在未征得与反诉人同意的情况下，占用租赁房南面全部停车泊位并将东面全部封死，导致南面泊位全部不能使用。酒店泊车位减少致酒店旅客减少经营受损。2020年1月因突然发生的新冠××××，我省于2020年1月25日启动突发公共卫生一级响应，不仅宾馆餐饮等服务行业全部停业除参加应急管理人员外，其他行业人员亦全部待在家不得随意外出。一直到2020年3月12日江西省解除一级响应，调整为省级二级响应，此时人员才可依法流动，企业尤其是餐饮服务业一直到2020年4月底才开始逐渐恢复经营。2020年5月初反诉人找到被反诉人商讨租金支付事宜，要求被反诉人免除部分租金，因为合同也有相关约定。但被反诉人法人代表黄某某拒绝。诉讼中立案法官曾主持调解，但黄某某拒绝减免。2020年6月底被反诉人擅自将一楼485.6平方米店面收回，并强制占用北面三分之二的停车泊位，反诉人本已经营惨淡现在是雪上加霜。可是双方签订合同时被反诉人承诺房屋产权证很快就要批下来如今已经过去七年多，产权证仍未取得，因没有产权证租赁房屋就连注册公司也办不了消防安全方面的证件，反诉人想加盟连锁酒店亦办不成，无法实现反诉人租房目的。综上所述：一、反诉人认为被反诉人称反诉人未按约定付房租违约转让店面，要求解除合同的理由不能成立。第一、疫情期间不仅宾馆服务业全部停业且人员不能允许自由流动，反诉人未及时支付房租属情势影响，不是故意而为。疫情好转后反诉人即找被反诉人法定代表人黄某某商量房租支付，要求根据疫情及双方所签合同约定适当减一到两个月房租。但被反诉人拒绝减免分文，双方由此发生争议，并非反诉人拒不支付房租。第二、宾馆、足浴部属于内部承包性质，用的是反诉人营业执照并非转让；洗车店是2018年5月转让，被反诉人法定代表人黄某某经常在那洗车，早就知道转让，现已过两年多应视为默认，况且这种转让并未损害被反诉人利益。因此被反诉人以反诉人未及时支付房租违约转让店面为由要求解除合同的理由不能成立。二、反诉人要的求被反诉人退回履约保证金、赔偿因解除合同给反诉人造成损失理由充分。第一、租赁房屋周边泊车位基本被被反诉人侵占，只剩下不到十个泊车位。没有泊车位就影响旅客入住入室消费，严重影响经营，反诉人无法完成每年增长的租金营业目标，这是被反诉人违约之一，亦是首先违约。第二、一楼租金较多的店面被被反诉人擅自收回，一方面构成被反诉人实质违约，应承担合同约定的违约责任，另一方面被反诉人是按租赁的面积平均收取租金。一楼店面收回而又不降低整个平均面积的租金，反而每年都增长，不仅显失公平也不符合双方签约时双方要求达到的目的。第三、被反诉人出租房屋时称产权证很快能办好，但是现在已过七年，产权证仍未办好。因无产权证反诉人无法在租赁房屋内注册公司，无法办理消防安全的证照。反诉人无法实现租赁房屋的目的，由于被反诉人一系列违约行为给反诉人造成了巨大损失。反人诉人与被反诉人签订的房屋租赁合同实际租期为10年，反诉投资500余万装修房屋，现被反诉人要求中途解除合同属于违约行为，反诉人要求被反诉屋人退回履约保证金，赔偿租赁装修损失，理由正当。请法院支持反诉人的请求。 反诉被告金骏农产品公司对陈志明的反诉辩称：反诉人的事实和理由不成立，应当驳回反诉请求。反诉人经营的宾馆在疫情期间被政府租用，疫情期间未造成实际损失，反诉人减免租金的请求是不成立的。而且被反诉人向反诉人催款，反诉人已造成违约，被反诉人不存违约行为。停车场有T1跟T2地块，T1面积较大，也是为了给客户停车的，T2地块的现状反诉人仍然可以使用，地块的面积有5米，被反诉人是有违约的情形。房屋产权证是政府的原因未发放，被反诉人的建筑是合法建筑，而且办理了合法的手续，被反诉人交付的房屋是符合使用的条件。在反诉人的反诉请求中自己也承认拖欠了70余万元的租金，所以反诉人自承认了违约的问题。反诉人提供的估价报告是不真实的，价值是以反诉人的数据进行评估的，所以该损失是不客观的，在评估里面包含了设备的金额，而且合同解除后反诉人是可以将设备拿走的，不存在任何损失。一楼400多平米的房屋曾被反诉人承租给他人，而不是被反诉人收回。综上所述，反诉人明显存在违约的，请求驳回对被反诉人的请求。 本院经审理认定事实如下：2013年6月25日，原告金骏农产品公司（出租方、甲方）与被告陈志明（承租方、乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定甲方将位于江西省南昌市青云谱区航空路某某号（金航商务楼）第1、2、3、4、5、6层，共计6层5025平方米租赁给乙方经营宾馆，餐饮，会所等使用；房屋租赁期限为10年6个月，从2013年6月25日起，至2023年12月24日止（前6个月为免收租金装修期，租金开始计收日为2013年12月25日；租金按面积计算，第1、2、3年每月按每平方16元计算租金，第4年每月按每平方20.95元计算租金，从第5年开始（含本年），当年每月租金在上一年度月租金基础上递增5%，以后年度月租金以此类推；第7年（从2019年12月25日起至2020年12月24日止），每月租金为人民币121907元；乙方付给甲方的租金，提前支付，每2个月支付一次，合同首期（2个月）租金在2013年6月27日前，由乙方支付经甲方，此后，乙方需提前7天向甲方支付下2个月的租金，合同期内，逾期支付租金的，每逾期一日，则乙方需每日按逾期租金的3%支付滞纳金；甲、乙双方约定，本合同签订之日起的3日内，乙方向甲方支付房屋租赁履约保证金为人民币40万元；乙方发生下列行为之一时（1、拖欠单笔房屋租金超过十五天或累计有3期租金延迟支付；……4、在租赁期间，未经甲方同意将合同下租赁物以转租、转让、转借或其他方式交由他人使用，或利用承租场地进行非法活动……），甲方有权解除合同，收回出租房屋，所收取的履约保证金不再返还，并有权向乙方按月租金的3倍收取违约金，给甲方造成损失的，支付违约金不足抵付损失的，乙方还应赔偿造成损失与违约金的差额部分；合同因期满而终止时，或因乙方违约导致甲方单方面解除时，乙方应在本合同终止之日或者合同解除之日起5日内，结清各种款项并将所租用房屋归还甲方，乙方逾期5日未搬出的物品，视为乙方放弃所有权，由甲方处理，同时，每逾期一日，乙方应按合同所规定最后一期租金标准的3倍向甲方支付该房屋占用的使用费。合同还约定了其他事项。2013年10月12日，双方又签订了一份《补充协议》。合同签订后，双方均按约履行。2015年1月1日，陈志明将该房屋的二楼300平方米出租给案外人白小军。2020年5月8日，南昌金骏实业发展有限公司向陈志明、陈文涛发出一份《房租催缴通知书》载明，鉴于双方多年友好合作关系，承租人于2018年1月25日至2019年12月24日都未提前支付房租费，我方不收取违约金；但于2020年1月25日至2020年5月24日累计租金443457元及违约金约1097163元，望承租人接到通知书后进行核对并一周内支付该笔费用，并履行合同条款。2020年6月1日，陈志明向南昌金骏实业发展有限公司发出一份《终止合同申请》载明，申请贵方响应国家政策，减免疫情期间二个月租金，租金下调至16元/每平方米，得以维持，否则实在承受不了亏损，要求终止合同，退还押金。2020年6月9日，南昌金骏实业发展有限公司回复称，我方无实力减免，无租金下调的约定，承租人在疫情期间并未受到损失。案外人余某还出具减免房租证明，称出租人（陈志明）因疫情已减免其2楼足浴店租金23000元。从2018年1月起，被告陈志明未按合同约定的支付方式支付租金。2020年4月24日，被告陈文涛向原告支付了50000元租金；2020年5月14日，被告陈文涛又向原告支付了50000元租金。2020年1月25日至2020年6月25日，被告陈志明共拖欠原告房屋租金515364元。 另查明，江西省南昌市青云谱区航空路某某号（金航商务楼）建设单位为南昌金骏实业发展有限公司，该房屋已于2013年6月8日进行了建设工程竣工验收消防备案。金航商务楼竣工后，南昌金骏实业发展有限公司将该房屋交由金骏农产品公司管理、使用，由其负责招租，签订租赁合同，收取租金等。 上述事实有《房屋租赁合同》及《补充协议》、《房租催缴通知书》、《终止合同申请》、《关于终止合同申请的回复》、银行明细、白某某租赁合同、建设工程竣工验收消防备案凭证、建设工程规划许可证、南昌金骏实业发展有限公司证明及当事人的当庭陈述在案佐证。 本院认为：原告（反诉被告）金骏农产品公司与被告（反诉原告）陈志明签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律强制性规定，应为合法有效。合同成立后，双方均应按约全面履行。现被告陈志明拖欠原告截止2020年6月25日的房屋租金515364元，其应向原告支付。被告陈志明提出其发函原告要求减免租金，但原告不同意减免。根据相关文件精神，对于租用其他经营用房的，鼓励业主为租户减免租金，具体由双方协商解决。现原告称无实力减免，无租金下调的约定，不同意减免。但考虑到陈志明曾在疫情期间为其租户案外人余某还减免了23000元租金，故原告应为陈志明减免11500元租金为妥。因此，被告陈志明应向原告支付截止2020年6月25日的房屋租金515364元-11500元=503864元。被告陈志明提出租金应按实际使用时间计算，但该房屋自双方签订合同后，就一直由被告陈志明占有管理使用，故该抗辩本院不予采纳。被告陈志明还提出原告收回了一楼的店面，原告称未收回，陈志明提交的证据无法证明原告收回了一楼的店面，故该抗辩本院不予采纳。原告诉求解除双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，因被告陈志明从2018年1月起未按合同约定的支付方式（提前7天向甲方支付下2个月的租金）支付租金，合同中又约定拖欠单笔房屋租金超过十五天或累计有3期租金延迟支付的，甲方有权解除合同，且庭审中被告陈志明亦同意解除合同，故双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》应予以解除。被告陈志明提出其并非故意不支付租金，但其从2018年1月起就未按合同约定的支付方式支付租金，且疫情缓解后其亦未按约定支付租金，该抗辩本院不予采纳。原告要求被告陈文涛承担连带责任，根据合同相对性，该合同只对原告与陈志明具有约束力，陈文涛支付房租的行为应为代陈志明支付；即使按合同第十二条，乙方如另行设立经济组织在租赁房屋内从事经营活动的，该经济组织当然为乙方履行本合同承担连带担保责任；但签订合同双方并不能为第三人设立义务，且担保须担保人明示，故对原告该诉求本院不予支持。原告诉求被告支付至合同解除之日止的租金，本院予以支持。原告诉求被告支付自合同解除之日至归还房屋之日止的租金损失，即房屋占有使用费，因房屋归还之前仍由被告陈志明占有管理使用，该诉求本院予以支持。关于违约金，原告主张按每日3%计算出1097163元过高，合同中约定逾期支付租金的，每逾期一日，则每日按逾期租金的3%支付滞纳金；但合同中也约定了拖欠单笔房屋租金超过十五天或累计有3期租金延迟支付的，甲方有权向乙方按月租金的3倍收取违约金，本院按合同中约定的较低的标准即月租金的3倍确定违约金，2020年每月租金为121907元，故被告陈志明应向原告支付违约金121907元/月×3个月=365721元。关于反诉原告陈志明要求反诉被告退还的履约保证金，因合同中约定拖欠单笔房屋租金超过十五天或累计有3期租金延迟支付的，履约保证金不再返还，反诉原告陈志明违反该约定，故该保证金不再返还。关于反诉原告要求反诉被告赔偿因提前终止合同给其造成的损失1546361元，反诉被告提出估价报告书系反诉原告单方委托的，报告书中注明了未能找到施工合同或发票等相关资料，估值没有任何事实依据。本院认为，未经质证的鉴定材料，不得作为鉴定的根据，故本院对该估价报告书不予采信，对反诉原告该反诉请求不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）南昌金骏农产品综合市场有限公司与被告（反诉原告）陈志明于2013年6月25日签订的《房屋租赁合同》及2013年10月12日签订的《补充协议》。 二、被告陈志明自本判决生效之日起六十日内将位于江西省南昌市青云谱区航空路某某号（金航商务楼）第1、2、3、4、5、6层，共计6层5025平方米的房屋腾退给原告南昌金骏农产品综合市场有限公司。 三、被告陈志明自本判决生效之日起七日内支付原告南昌金骏农产品综合市场有限公司房屋租金及房屋占有使用费（截止2020年6月25日的房屋租金为503864元，2020年6月25日至房屋腾退给原告之日的房屋租金及房屋占有使用费按合同约定的标准每月租金121907元计付）。 四、被告陈志明自本判决生效之日起七日内支付原告南昌金骏农产品综合市场有限公司违约金365721元。 五、驳回原告南昌金骏农产品综合市场有限公司的其他诉讼请求。 六、驳回反诉原告陈志明的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费19313元（原告已预交），减半收取9656.5元，保全费5000元（原告已预交），共计人民币14656.5元，由被告陈志明负担11000元，由原告南昌金骏农产品综合市场有限公司负担3656.5元；退回原告南昌金骏农产品综合市场有限公司本诉受理费9656.5元；反诉受理费7978元，由反诉原告陈志明负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审判员  魏荣平 二〇二〇年九月十七日 书记员  万 超