湖北省武汉市青山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0107民初2411号原告：武汉世联兴业房地产顾问有限公司，住所地武汉市青山区38街坊八大家花园**楼****。法定代表人：刘鲲鹏，该公司执行董事。委托诉讼代理人：章敏，湖北观筑（湖北自贸区武汉片区）律师事务所律师（特别授权代理）。委托诉讼代理人：李竹青，湖北观筑律师事务所律师（特别授权代理）。被告：武汉渠道无忧企业咨询服务有限公司，住所地武汉市青山区，住所地武汉市青山区友谊大道**武钢集团办公大楼****v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：段蒙帅，该公司总经理。委托诉讼代理人：王亚东，男，1984年6月25日出生，该公司员工（特别授权代理）。原告武汉世联兴业房地产顾问有限公司（以下简称“世联兴业公司”）与被告武汉渠道无忧企业咨询服务有限公司（以下简称“渠道无忧公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告世联兴业公司的委托诉讼代理人李竹青，被告渠道无忧公司的委托诉讼代理人王亚东均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告世联兴业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2020年4月1日-2020年6月30日欠付的租金、物业管理费及水电费共计201168元；2、判令被告向原告以欠费金额为基数、按照日千分之五的标准向原告支付迟延履行违约金，计算至2020年6月21日为95904元（2020年3月17日暂计至2020年6月21日）；3、判令被告向原告支付违约金310612.32元；4、由被告承担本案诉讼费用、财产保全费用、财产保全保险费用。庭审中原告变更第一项诉讼请求金额为201160.4元，其中2020年4月1日至2020年6月30日的租金共计145800元（48600*3），2020年3月21日至6月30日的物业管理费54000元（20*810*3+20*810/30*10），2019年12月20日至2020年6月30日的电费1360.4元。事实和理由：2019年12月20日，原告与被告签订了《锐创中心租赁合同》，约定原告将位于武汉市青山区和平大道1276号【锐创中心项目】45A03物业出租给被告，租赁面积810平方米，租赁期限为36个月，首年租金60元/平方米/月，第二年租金63元/平方米/月，第三年租金66.78元/平方米/月。物业管理费、因使用该物业产生的其他费用（包括水费、电费、网络费等）由被告自行承担。合同还约定，租金采用先付后用的原则，按3个月为一个计租期，被告应在每个计租期结束前15日向原告支付下一计租期的租金。合同还约定，如被告单方提前退租的，其履约保证金不予退还并还应支付剩余租期租金总额20%比例金额作为违约金。2020年6月16日，被告向原告递交《退租申请书》，要求退租。原告收到被告退租申请后，多次与被告协商退租前欠付租金支付及提前退租的违约赔偿事宜，但双方至今未能协商一致。此后，原告多次向被告催收，被告均置之不理。故原告诉至法院。被告渠道无忧公司辩称：1、在疫情期间（2020年1月23日至4月13日复工）并未使用案涉租赁标的，案涉租赁标的的产权属于国有企业，应按照国家政策减免疫情期间三个月的租金和减半收取疫情过后六个月的租金，故在疫情期间原告不应收取租金和物业费，且复工后被告按照原告的要求提交了减免租金的申请和相关的材料，原告并未及时给予回复，且要求继续续租才能享有减免政策，因原告一直未明确能否减免租金，被告受疫情影响无法负担续租费用，故2020年6月16日提出退租解约申请；2、被告已向原告支付2019年12月20日至2020年3月31日的租金145800元，向原告交纳房租押金97200元，交纳物业费押金32400元，装修押金20000元，出入证押金180元，押金共计已交给原告149780元，要求原告退还押金，但押金可以考虑适当弥补原告因为解除合同相关的损失；3、疫情属于不可抗力，不应承担违约金。请求驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：2019年12月20日，原告世联兴业公司（甲方、出租方）与被告渠道无忧公司（乙方、承租方）签订《锐创中心租赁合同》，约定甲方作为位于武汉市青山区和平大道1276号锐创中心项目物业的授权管理方，将位于锐创中心项目45A03（建筑面积为810平方米）物业租赁给乙方使用，租赁期限为36个月，装修免租期为2019年12月20日至12月30日，2019年12月31日至2020年12月30日每月租金为48600元，2020年12月31日至2021年12月30日每月租金为51030元，2021年12月31日至2022年12月30日每月租金为54092元，租金支付采用“先付后用”的原则，租金按3个月为一个计租期，乙方应在每个计租期结束前15日向甲方支付下一计租期的租金，其中第一个计租期的租金为人民币145800元，乙方应在本合同签署之日起3日内支付给甲方；乙方应于本合同签订之日向甲方支付97200元作为本合同的履约保证金，合同期限内，未经甲方书面同意，乙方单方面终止合同或构成违约的，履约保证金不予退还，若乙方在合同履行过程中不存在任何违约行为，则租期届满时，乙方须按甲方要求腾退、清空物业并交还给甲方，在乙方结清全部租金及相关费用（包括但不限于物业管理费、能源费等）并经甲方确认退场验收后30日内，甲方将无息退还其所缴纳的履约保证金，若乙方在合同期内违约、欠缴各项费用或给甲方造成经济损失等行为，则甲方有权从履约保证金中扣取相应费用或违约金，在合同期内，甲方从履约保证金中扣取相应费用或违约金，乙方应在10日内向甲方补足履约保证金，合同期满或甲乙双方共同协商解除合约的情况下，不足一个月的，按每月共30日为单位计算日租金，甲方从履约保证金中扣除相应费用，如有余额则无息退还乙方；本合同生效后，经双方协商一致并签订书面协议可以终止合同，除经双方协商一致并签订书面协议外，任何一方均不得单方面解除本合同，租赁期内，如乙方单方提前退租的，应提前90个工作日书面通知甲方并承担本合同违约责任后双方签订解除协议；在租赁期限内，乙方逾期缴纳租金达到或超过十日的，甲方有权终止合同收回物业，其可以书面通知乙方，解除合同的通知到达之日起，本合同自行解除，保证金不予退还，若保证金不足以弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失；若乙方未能按本合同约定及期限向甲方支付租金以及其他租赁使用费的，每逾期一日，乙方须按应缴当期全额租金的千分之五支付迟延履行违约金，迟延履行违约金应自该款到期应付之日起第二日计算，按实际拖欠租金的自然天数计算，直至乙方付清所有拖欠款项，此迟延履行违约金将不影响于本合同项下甲方任何其他权利和补救措施；如乙方提前退租的，其履约保证金不予退还并支付甲方免租期租金，还应支付剩余租期租金总额20%比例金额作为违约金，乙方承担本合同约定责任并结清所有租赁费用后退场；本合同提前解除或终止后的5日内，乙方应当在保证该物业墙面、天棚、地面、消防系统、供水供电系统及、地面装修完整性的前提下将该物业交还甲方，由甲方即物业管理公司进行现场验收，经甲方及物业管理公司在《房屋交还确认书》上签字确认后，方视为交还完成；不可抗力因政府行为、拆迁行为或产权房因素影响本合同履行或造成损失的，双方互不向对方承担责任。双方另行签订《锐创中心租赁合同补充协议》，约定乙方承租物业所需缴纳的物业管理费由乙方自行承担，按建筑面积每月每平方米20元标准计算，由乙方每季度向甲方支付，且乙方应提前支付三个月物业管理费，往后物业管理费于前次物业管理服务期间届满的十日内预缴下一季度的物业管理费，乙方逾期支付的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按应交金额的日万分之五计算违约金，逾期三个月的，甲方有权解除《锐创中心租赁合同》，并不予退还租赁押金。合同签订后，原告世联兴业公司如约将案涉租赁标的交由被告渠道无忧公司使用，双方确认被告向原告交纳了一个季度（2019年12月31日至2020年3月31日）的租金145800元、履约保证金97200元、物业费押金32400元，向案涉租赁标的的物业管理公司北京安信行物业管理有限公司武汉分公司交纳装修押金20000元，出入证押金180元。2020年1月23日，武汉市爆发新冠××疫情。武汉市青山区行政审批局于2020年4月4日同意被告复工复产。2020年6月被告按照原告的要求提交了疫情期间租金减免的申请和相关证明资料，但因产权单位未对原告明确回复故一直未明确疫情期间租金减免政策，被告于2020年6月16日向原告提交《退租申请书》要求退租，原告于2020年6月22日向被告邮寄送达《律师通知函》通知解除租赁合同，2020年7月1日，原、被告双方及物业公司代表对案涉房屋进行了验房，双方办理了房屋交还手续，原告及物业公司并未对被告的装修提出异议，被告自述将出入证交还给了物业公司。另原告陈述及提交证据确认案涉租赁标的武汉市青山区和平大道1276号锐创中心项目所有权人为武汉市都市产业投资集团有限公司，该公司系武汉市属国有企业。被告渠道无忧公司注册资本100万元整，系小型微利企业。上述事实，由《锐创中心租赁合同》及补充协议，收款回单、发票及收据，退租申请书，律师告知函，验收确认单及当事人的陈述等证据证实。本院认为，原告世联兴业公司与被告渠道无忧公司签订的《锐创中心租赁合同》及补充协议系双方的真实意思表示，未违反相关法律规定，合法有效。被告因新冠疫情防控影响提出减免租金的要求后，原告未给予明确的回复，被告基于经营困难等情况向原告提出提前退租申请，原告以《律师通知函》的形式向被告通知解除双方的租赁合同，双方的租赁合同自通知到达被告时已解除，原、被告双方确认被告于2020年7月1日经双方验收后退场，被告应向原告支付2020年6月30日之前的租金和占用使用费。对于原告世联兴业公司要求被告渠道无忧公司支付2020年4月1日至2020年6月30日的租金共计145800元（48600*3）的诉讼请求，因2020年1月起发生在武汉市的新冠××疫情，政府为应对疫情所采取的管控措施，客观上确使社会大部分行业的经营行为受到限制，这是原、被告双方在订立合同时无法预见、无法避免的不属于商业风险的重大变化，根据武汉市人民政府及武汉市国有资产监督管理委员会关于疫情防控期间减免中小企业房租等政策的要求，案涉房屋的产权人系武汉市属国有企业，被告作为实际承租人系中小企业，符合承租市、区国有资产类经营用房的中小微企业、个体工商户“3个月房租免收，6个月房租减半”的政策，被告已将2019年12月31日至2020年3月31日的房租145800元支付给原告，双方约定2020年的房租标准为每月48600元，根据2020年2月至4月的房租免收，5月至10月的房租减半收取的政策，经本院核算，截至双方确认被告于2020年7月1日退场，被告并不差欠原告房租，故对原告要求被告支付2020年4月1日至2020年6月30日的租金共计145800元的诉讼请求。本院不予支持。对于原告要求被告支付2020年3月21日至6月30日的物业管理费54000元（20*810*3+20*810/30*10），2019年12月20日至2020年6月30日的电费1360.4元的诉讼请求，因被告已向原告交纳履约保证金97200元、物业费押金32400元，被告在原告处的履约保证金和物业费押金数额远远超过原告上述两项诉讼请求，原告应先以被告交纳的履约保证金和物业费押金予以抵扣，故对原告的上述诉讼请求本院不予支持。对于原告要求被告向原告以欠费金额为基数、按照日千分之五的标准支付迟延履行违约金95904元（计算至2020年6月21日）的诉讼请求，因经本院核算，被告并不差欠原告的租金，且物业费应先用被告交纳的履约保证金和物业费押金进行抵扣，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求被告支付剩余租期租金总额20%违约金共计310612.32元的诉讼请求，虽然双方签订的租赁合同约定被告提前退租，被告应向原告支付剩余租期租金总额20%违约金，另被告交纳的履约保证金97200元原告不予退还，但该违约金的约定明显过分高于原告的实际损失，违背了违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量的原则，且原告并未提交证据证明其实际损失，故对原告的上述诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条、第二百一十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告武汉世联兴业房地产顾问有限公司的诉讼请求。本案减半收取的案件受理费4938元，由原告武汉世联兴业房地产顾问有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  刘友二〇二〇年十一月三日法官助理汤西倩书记员周鹤