广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初10709号原告（反诉被告，以下简称原告）：刘淑琴，女，1979年1月28日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：苏萍、杜营营，北京市盈科（广州）律师事务所律师、实习人员。被告（反诉原告，以下简称被告）：广州市继丰房地产开发有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：张健宏。委托诉讼代理人：朱毅华，广东尊海律师事务所律师。原告刘淑琴与被告广州市继丰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月14日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人苏萍、杜营营，被告的委托诉讼代理人朱毅华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告因与被告签订房屋买卖合同后，被告迟延办理产权登记，故向法院提起诉讼，请求法院判令：1.被告支付逾期办证违约金384347.68元（以1358119元为本金，按照每日万分之五自2017年10月30日计算至2019年5月19日共566日）；2.本案诉讼费由被告承担。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。1.根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条及《建设工程质量管理条例》第49条的规定，取得工程竣工验收备案表是交付房屋的法定条件，被告取得验收许可时间到取得房产证时间并未超过210个工作日，原、被告的补充协议约定的交楼文件违反了法律规定应属无效，办证期限应自被告取得规划验收之日计算。2.广州市规划局白云区分局作出的穗规白云[2014]673号文规定，涉案楼盘中F1-F4栋住宅楼可先行验收，电影院、垃圾压缩站可在下一期住宅楼验收前进行验收。被告于2016年12月申请规划验收，但广州市国土资源和规划委员会却在2017年1月11日以穗国土规划咨询[2017]79、80号文变更了验收条件，要求电影院、垃圾压缩站需于F1-F4栋住宅先行或同步验收，由此导致被告F1-F4栋住宅的验收迟延。另外，电影院的规划验收迟延也系因为政府部门将该地块原本的建设用地性质错误登记为其他用地，因此导致的延误不应由被告承担。被告因原告未能在合同签订之日起120日内支付贷款房款250000元，提起反诉诉讼请求：1.原告向被告支付逾期付款违约金13125元（按每日万分之五，以250000元计算105天）并赔偿被告损失271624元；2、本案反诉费由原告承担。原告对反诉辩称：不同意被告的反诉诉讼请求。被告主张逾期付款违约金已超过诉讼时效。无论首付款还是贷款均是按被告要求进行支付及办理，原告并无任何过错。经审理查明，2015年3月19日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定乙方购买位于广州市白云区***路**号（自编号**栋）***房（以下简称涉案房屋），建筑面积81.84平方米、套内面积70.29平方米、共有分摊面积11.55平方米；总金额1358119元，首期款1108119元自本合同签订之日起5日内支付，剩余房款250000元需于2015年4月19日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；按揭银行是中国建设银行股份有限公司广东省分行；乙方在签定本合同并支付首期款后1日内，将申请银行按揭贷款需由乙方提供的证件资料交付甲方或甲方指定的第三人；如乙方未能按期支付首付款，需每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金。甲方应当在2016年12月31日前将房屋交付乙方使用，房屋交付时甲方应向乙方提供下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》、（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》、（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证、（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料、（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件、（六）《房地产（住宅）质量保证书》、（七）《房地产（住宅）使用说明书》、（八）《临时管理规约》或《管理规约》、（九）甲乙双方协商约定的其他收楼文件，如双方对收楼标准另有约定的，以最终约定的交楼文件为准。甲方应当在该房屋交付之日起210个工作日内为乙方办妥产权登记并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方，逾期办理房地产转移登记的，甲方应自逾期之日的次日开始每日按照商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同；乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；等等。合同附件补充协议约定：乙方以按揭方式付款的，应自本合同签订之日起120日内将剩余房款支付至甲方的监控账户，如果乙方贷款申请未获批准或所批准的贷款金额不足支付剩余房款，乙方应在本补充协议约定的120日付款期限届满之日起7日内以其他方式及时付清或补足剩余房款，否则视为逾期付款，甲方有权解除合同；乙方同意，若乙方发生逾期付款的违约事实，甲方无论是否催告，均有权在乙方逾期付款的违约事实发生之日起2年内随时行使单方面解除合同的权利；甲方行使单方解除权，有权向乙方收取房款总价20%的违约金，因乙方违约造成甲方损失的，乙方还应另行赔偿甲方的损失；乙方逾期付款，甲方不解除合同，愿意继续履行的，甲方除有权收取违约金及赔偿金外，还有权同时行使以下权利：若合同约定的交房日期到达，但乙方仍未交清应付房款的，甲方有权拒绝交付房屋；若房屋已经交付但尚未过户的，甲方有权拒绝办理过户手续或提供办理手续的相关资料。交付房屋时甲方只需提供上述第（七）、（八）、（九）三项资料给乙方，视为甲方交付房屋符合约定。乙方同意，在乙方付清所有房款之前，甲方保留该房屋的所有权，甲方有权从乙方付清房款之日起计算代理乙方办理房产证的期限，如因乙方未能及时提供完全办理房产证所需的证件资料和并交纳相关费用，则甲方办理产权的期限自证件资料补齐并交清所有费用之日起算，由于政府办证部门原因造成房产证迟延办理的，甲方不承担任何责任；等等。2015年3月24日，原告向被告转账支付1108119元。同日，被告向原告出具金额为1108119元的房款发票。2015年10月29日，原告向被告支付贷款房款250000元。2015年11月2日，被告向原告出具金额为250000元的房款发票。2016年12月24日，被告将涉案房屋交付给原告。2019年5月16日，涉案房屋登记至原告名下，面积82.34平方米，套内面积70.16平方米，分摊建筑面积12.18平方米。被告称系政府部门原因造成迟延办证，并提交穗规白云[2014]673号复函、规划验收测量记录册、穗国土规划咨询[2017]79号文、穗国土规划咨询[2017]80号文、建设工程规划验收合格证、穗规划资源云业务函（2020）37号复函等证据。原告对上述证据关联性均不予确认，称不能得出被告所称的规划部门变更了验收要求，被告系因自身过错导致无法及时完成规划验收，不能免除被告迟延办证的责任。另，原告主张于2019年5月19日领取不动产权证。被告对领取时间确认，但称原告在不动产权证出具后的领取时间以及原告自行缴纳契税的时间不应计算在逾期办证期限内。以上事实，有广州市商品房买卖合同（预售）及补充协议、发票、不动产权证、个人贷款支付凭证、个人活期明细信息、存折转账记录、住房公积金抵押借款合同、按揭贷款指南、收据、首期房款付款须知现金支出证明单、穗规白云[2014]673号复函、规划验收测量记录册、穗国土规划咨询[2017]79号文、穗国土规划咨询[2017]80号文、建设工程规划验收合格证、穗规划资源云业务函（2020）37号复函及当事人陈述等证据证实。本院认为：原、被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》合法有效，双方应当恪守履行。关于逾期办证违约金，按合同约定，被告应当在商品房交付之日起210个工作日内为原告办妥产权登记并交付不动产权证。被告于2016年12月24日向原告交付了涉案房屋，故合同约定办理房产证期限届满之日为2017年10月30日。被告于2019年5月16日才办妥涉案房屋的《不动产权证书》已构成违约，应承担违约责任。现原告主张于2019年5月19日领取《不动产权证》，被告未提出异议亦未提供相反证据予以反驳，且根据合同约定，被告在210个工作日内负有将《不动产权证》交付给原告的义务，故本院对原告提出的逾期办证违约金应计算至领取之日的主张予以采纳，故被告迟延履行办证义务566天。被告抗辩因政府部门调整规划验收条件及调整土地的用地性质情况均应免除其违约责任的问题。对此本院认为，被告提出的上述情况均属于被告应当预见的经营风险及在办证程序中有可能发生的客观情况，且合同约定的办证期限210个工作日已足以处理。被告上述抗辩于法无据，本院不予采纳。关于逾期付款违约金。根据《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议的约定，原告应于合同签订之日起5日内支付首付款，最迟应于合同签订之日起127日内将贷款房款支付至被告指定的账户，即2015年7月24日前，现原告于2015年10月29日向被告支付完毕贷款房款，存在迟延付款情况。但原告主张被告该项诉讼请求已超过诉讼时效，被告未能提供证据证实在诉讼时效届满前存在中止、中断及重新计算的情形，故原告主张诉讼时效已届满合理，本院予以采纳。故原告无需向被告承担逾期付款违约金。关于违约金标准，因《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议未明确约定贷款房款迟延支付的违约责任标准，故本院统一将逾期付款违约金及逾期办证违约金标准酌情认定为每日0.02%。故被告应当承担的逾期办证违约金应为153739.07元（1358119元×0.02%×566天）。关于赔偿损失，因被告未能举证证实因原告迟延付款导致被告的损失，故被告要求原告赔偿损失无事实及法律依据，本院不予支持，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起五日内，被告广州市继丰房地产开发有限公司向原告刘淑琴支付逾期办证违约金153739.07元；二、驳回原告刘淑琴的其他诉讼请求；三、驳回被告广州市继丰房地产开发有限公司的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3532.6元，由原告刘淑琴承担2119.56元，由被告广州市继丰房地产开发有限公司承担1413.04元。本案反诉受理费2786元，由被告广州市继丰房地产开发有限公司承担。被告承担的本诉诉讼费应在本判决生效之日起五日内向原告直接支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  林艾婧二〇二〇年六月五日书记员  任丽霞