呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终1756号上诉人（原审被告、申请执行人）：土默特左旗农村信用合作联社，住所地内蒙古自治区土默特左旗察素齐镇敕勒川大街北财政大楼东。法定代表人：尹宝堂，该公司理事长。委托诉讼代理人：赖成林，内蒙古百宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：李超，内蒙古百宁律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、案外人）：张某1，女，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：云兆祥，内蒙古亿舜宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑威，内蒙古亿舜宏律师事务所律师。原审被告（被执行人）：呼和浩特市九洲金方房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市玉泉区建华西街北侧。法定代表人：云建设，该公司执行董事。原审第三人：陈连树，男，住内蒙古自治区呼和浩特市。上诉人土默特左旗农村信用合作联社（以下简称土左旗信用社）因与被上诉人张某1、原审被告呼和浩特市九洲金方房地产开发有限责任公司（以下简称九洲金方公司）、原审第三人陈连树执行异议之诉一案，不服土默特左旗人民法院（2019）内0121民初2681号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，当事人均未提出新的事实或理由，本院依法不开庭进行了审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理终结。土左旗信用社上诉请求：1.依法撤销土默特左旗人民法院（2019）内0121民初2681号民事判决，依法改判驳回张某1全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由张某1负担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律严重错误是导致本案错误判决的根本原因。一审法院认为：“这中间涉案房屋所产生的水、电、暖、物业费等依凭房屋所产生的相关费用均由原告实际支付”的事实认定，存在严重的主观倾向性，并无任何事实依据和法律依据。一审法院对张某1所提交的生活交费记录等证据认定张某1实际占有使用涉案房屋的事实显然无任何事实依据。根据张某1所提交的生活交费记录等证据，其并无法证实张某1占用使用涉案房屋早于人民法院查封，一审法院采信该证据，显然属于事实认定有误。二、本案中，无论是根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条还是第二十九条，张某1与九洲金方公司之间并不存在合法而有效买卖合同关系，而是与陈连树之间存在因房屋买卖合同而产生的一般债权，一审法院对《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定进行扩大解释，不仅违背了立法精神且还损害上诉人合法利益。另外，无论对于张某1还是陈连树，涉案房屋产权初始登记时间为2008年，而土左旗信用社与九洲金方公司设立抵押登记的时间为2014年6月9日。因而，从涉案房屋买卖至初始登记，后至设立抵押登记，再至一审法院查封涉案房屋直至执行，张某1和陈连树均未曾向九洲房地产公司主张任何关于变更案涉房屋所有权的权利。因此，涉案房屋未能办理产权变更登记系于张某1以及陈连树怠于行使其自身权利以及忽视他人权利的存在有关且张某1以及陈连树均未能举证证明其未能办理产权变更登记系并非其自身原因导致的事实，故其应当承担举证不能的不利后果。张某1辩称，一、土左旗信用社在上诉状中提出的一审适用法律错误的上诉理由无事实和法律依据。本案中张某1前夫王瑞军于2005年8月1日与陈连树签订《出售房屋协议书》，支付房屋转让价款95000元所得。而陈连树是在2005年6月9日通过与九洲金方公司签订《商品房预售合同》，支付全部购房款总计116204元取得房屋，该合同系合同双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效，合同各方均应遵守且对外具有对抗他方效力。张某1通过购买方式与陈连树签订买卖合同，就已经依法取得了陈连树依法与呼和浩特市九金方房地产开发有限责任公司的全部权利义务。张某1有权利《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定要求停止执行。土左旗信用社对张某1提起上诉的理由又与其他同案中的房屋买受人理由相矛盾，土左旗信用社本质上就是不承认张某1的合法民事权益，其主张不能成立。二、张某1在举证中已经充分举证予以证明自身符合法院排除执行的情形。首先，一审庭审中张某1已充分举证证明张某1的起诉符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条停止执行的情形，张某1与陈连树订立房屋买卖合同即享有与九洲金方公司订立的房屋买卖合同同等权利，上述合同真实有效且张某1一直合法占有，张某1提供的房屋缴费信息（水费、电费、暖气费、租房合同等）已经充分证明了张某1对上述房屋实际占有并一直占有至今。同时在张某1向一审法院提出执行异议及执行异议之诉至今，未有任何第三方向法院或其他有权机关提出涉案房屋存在权利瑕疵的申请。再者，张某1通过呼和浩特市住房保障和房屋管理局进行投诉，以上种种行为均可以证明张某1属于房屋实际权利人且对房屋一直实际占有（直接或间接占有），符合停止执行中“合法占有”的情形。土左旗信用社上诉请求及所主张事实不能成立，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，二审应当予以维持。其次，张某1房屋交付后多次向九洲金方公司及各部门主张自己的权利，以上事实有证人予某（证人禄某、证人张某2、证人郝某），且所出庭证人身份正是张某1及本案诉争房屋所在建华北街居委会工作人员以及九洲金方公司工作人员。上述证言真实有效且具有官方性，均能够证实张某1非怠于行使己方权利，而是积极主张权利而无果，九洲金方公司拒绝为张某1办理房屋过户手续。因此，土左旗信用社在张某1已有证据证实己方主张权利的情形下仍然认为张某1存在过错，根本无证据及相反证明予以支持，张某1一直在积极主张己方权利，符合停止执行的情形。综上所述，张某1在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同且已支付了购房款并在实际占有使用涉案房屋，未能过户非张某1原因，张某1所述的所有情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条等法律法规规定，有权利要求法院停止执行，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回土左旗信用社上诉请求，维持一审判决，以维护张某1的合法民事权益。九洲金方公司未到庭，亦未向本院递交书面陈述意见。陈连树未到庭，亦未向本院递交书面陈述意见。张某1向一审法院请求：1.依法撤销土左旗人民法院（2018）内0121执764号裁定对张某1所有的位于呼和浩特市××区房屋的查封（查封公告显示为1017号）；2.依法中止对张某1所有的位于呼和浩特市××区房屋的执行（查封公告显示为1017号“老王杂碎、包子铺”）；3.土左旗信用社、九洲金方公司负担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：土左旗信用社申请执行刘鹏军、韩玉枣、季强强、刘良军、九洲金方公司借款合同纠纷一案执行依据为（2018）内0121民初1060号民事调解书。在执行中一审法院以（2018）内0121执764号执行裁定查封了本案涉案标的物即位于呼和浩特市××区商业综合楼底店商业玉泉区建华西街九洲花园5号楼1层1017号房屋。一审法院于2019年7月23日以（2019）内0121执异60号执行裁定，裁定驳回案外人张某1的执行异议请求。本案涉案标的物登记的所有权人是九洲金方公司，办理的是大房本。该标的物在执行依据确认的借款合同中，作为抵押物办理了他项权登记。本案涉案标的物现在的占有使用人是张某1。一审法院认为，本案是案外人提起执行异议之诉，其争议焦点是作为案外人的张某1请求人民法院判决停止对涉案标的物的执行，该诉讼请求是否成立。本案中，张某1与九洲金方公司签订《商品房预售合同》，并支付了全部购房款，九洲金方公司向张某1交付了房屋，该《商品房预售合同》具备房屋买卖合同的构成要件，系双方的真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。张某1在一审法院查封房屋前已经支付全部购房款取得房屋并实际占有使用。这中间涉案房屋所产生的水、电、暖、物业费等依凭房屋所产生的相关费用均由张某1实际支付。张某1曾找街道办事处要求协助办理过户登记，至今未办理涉案房屋的过户手续原因在于九洲金方公司，张某1属于无过错的房屋买受人。张某1举证充分，足以证明其享有对争议房屋的占有使用权和物权期待权，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条：金钱传权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记的规定。因此在与申请执行人的一般债权发生冲突时，法律应选择优先保护占有使用权和物权期待权。综上，张某1的主张成立，能够排除对涉案标的物的执行，依法予以支持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：停止执行位于呼和浩特市××区“老王杂碎、包子铺”）。案件受理费100元，由被告土默特左旗农村信用合作联社、呼和浩特市九洲金方房地产开发有限责任公司负担。二审中，双方当事人均未向本院递交新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，陈连树与九洲金方公司签订的《商品房预售合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同。根据《商品房预售合同》的约定，陈连树向九洲金方公司支付了全部购房款，九洲金方公司向陈连树交付了房屋，张某1通过《出售房屋协议书》取得了陈连树与九州金方公司签订的《商品房预售合同》中的权利义务。张某1可以参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条主张权利。张某1提交的《出售房屋协议书》以及房屋相关费用的缴费凭证可以证明张某1在涉案房屋被查封之前已经合法占有。张某1没有怠于或者故意不办理权属变更登记，或由于自身没有尽到合理注意义务而导致权属变更登记不能，尚未办理过户登记不能够归责于张某1。故张某1对于涉案被执行房屋享有物权期待权。综上所述，土左旗信用社的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由土默特左旗农村信用合作联社负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨蔚堃审 判 员 蔡世杰审 判 员 张蒙江 二〇二〇年六月二十二日法官助理 乌日汗书 记 员 解海波