江苏省泗阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1323民初4749号 原告：高月霞，女，1969年1月6日出生，住泗阳县。 委托诉讼代理人：葛万**，江苏民卫律师事务所律师。 被告：张艳艳，女，1978年10月7日出生，住泗阳县。 被告：江苏泗阳农村商业银行股份有限公司，统一社会信用代码913213001397888753，住所地宿迁市泗阳县众兴镇北京中路**。 法定代表人：朱彩涛，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈杨，该公司员工。 原告高月霞与被告张艳艳、江苏泗阳农村商业银行股份有限公司（以下简称泗阳农商行）抵押合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高月霞的诉讼代理人葛万**，被告泗阳农商行的诉讼代理人陈杨到庭参加诉讼，被告张艳艳经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高月霞向本院提出诉讼请求：1.撤销被告张艳艳与被告泗阳农商行对泗阳县文苑雅居1幢11号房屋设立的抵押权；2.被告泗阳农商行协助办理涉案房屋注销抵押登记；3.被告承担诉讼费。事实和理由：2010年8月10日，原告高月霞与江阴恒益房地产开发有限公司泗阳分公司（以下简称恒益公司）签订商品房买卖合同，原告购买恒益公司开发的文苑雅居1幢11号房。合同签订后，原告付清了房款374704元，恒益公司交付了房屋。2012年9月24日，被告张艳艳与恒益公司恶意串通签订商品房买卖合同，共同将上述11号房和案外人刘某购买的12号房办理房屋产权登记，登记在张艳艳名下。2013年6月7日，张艳艳与泗阳农商行签订房地产抵押合同，并办理了抵押登记，合同约定张艳艳从泗阳农商行借款70万元，并将上述11、12号房屋抵押给泗阳农商行，合同自2013年6月7日起至2015年6月5日。2015年10月12日，泗阳县人民法院作出泗民初字第0791号民事判决，确认恒益公司与张艳艳关于文苑雅居1幢12号商品房买卖合同无效。原告认为，抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权，未行使的人民法院不予保护。超过法定期间没有行使抵押权，抵押权于消灭。本案中，被告泗阳农商行的主债权的诉讼时效于2015年6月6日开始起算，于2017年6月6日届满，其后2年内，泗阳农商行没有行使抵押权，其抵押权不应予以保护。原告作为涉案房屋的实际买受人，房屋所有权受到侵害，请求支持原告诉讼请求。 被告张艳艳未作答辩。 被告泗阳农商行辩称，被告和张艳艳签订的房产抵押手续是根据行政部门出具的房产证，被告在产权部门办理相关合法抵押手续，抵押是真实的，原告要求被告协助办理注销登记，需要有相关法律依据。 本院经审理认定事实如下：2010年8月10日，高月霞与恒益公司签订商品房买卖合同，主要内容：买卖的商品房为文苑雅居第1幢11号房，总价款为255480元。合同签订当日，高月霞支付房款240000元。2010年12月，恒益公司交付了房屋，2011年1月，高月霞支付房款134704元。 2012年9月24日，张艳艳与恒益公司签订商品房买卖合同，买卖的房屋包括上述第11号商铺及第12号商铺。2013年5月13日，张艳艳与恒益公司共同申请办理房屋产权转移登记，2013年5月17日，泗阳县住房和城乡建设局向张艳艳颁发了文苑雅居商1幢11号、12号房屋所有权证，权证号为201306196号。 2013年6月7日，泗阳农商行与张艳艳签订最高额个人抵/质押担保借款合同；借款人向贷款人申请借款，贷款人根据借款人的用款申请和贷款人的可能，分次向借款人发放借款；担保人自愿为借款人自2013年6月8日起至2015年6月5日止，在贷款人处办理的最高本金余额不超过700000元的借款提供担保。同日，张艳艳与泗阳农村商业银行签订房地产抵押合同，并办理了抵押登记，合同约定张艳艳同意将座落在文苑雅居商1幢11、12号房屋、土地抵押给泗阳农商行，并从泗阳农商行贷款70万元，合同自2013年6月7日起至2015年6月5日有效。 2015年5月12日，刘某以文苑雅居商1幢12号房屋购买人为由向本院提起诉讼，要求确认张艳艳与恒益公司签订的文苑雅居第1幢12号房屋商品房买卖合同无效。本院于2015年10月12日作出（2015）泗民初字第0791号民事判决，认为恒益公司将涉案房产交付刘某后，明知在没有与刘某解除涉案房产的商品房买卖合同的情况下，就该房产与张艳艳又签订商品房买卖合同，张艳艳应当知道恒益公司未与刘某解除商品房买卖合同并收回涉案房产的情况下仍与恒益公司签订了商品房买卖合同，存在恶意串通，遂判决确认其二者之间就涉案12号房产签订的商品房买卖合同无效。 2016年7月22日，泗阳农商行以张艳艳为被执行人向本院提出强制执行申请，请求依法强制执行江苏省泗阳县公证处（2016）宿泗证执字第4号执行证书，由被执行人支付借款369253.80元及利息（利息计算起止日期为2015年6月21日起至被执行人还款之日止，利率为年利率16.2%）、罚息，并承担公证费1000元及执行费。 本院于2016年7月22日立案执行，案号为（2016）苏1323执1967号。在本案执行过程中，本院于2016年8月18日作出（2016）苏1323执1967号执行裁定：查封张艳艳所有的位于文苑雅居3幢4室、商1幢11、12号房产，权证号为201218770、201306196。原告高月霞对执行标的提出异议，本院于2018年12月21日作出（2018）苏1323执异0120号执行裁定，驳回高月霞的异议请求。高月霞不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。本院于2019年7月12日作出（2019）苏1323民初358号民事判决，不得执行本院（2016）苏1323执1967号执行裁定查封的位于泗阳县文苑雅居商1幢11号房屋。泗阳农商行、张艳艳对该判决不服提起上诉。在上诉过程中，泗阳农商行、张艳艳分别向宿迁市中级人民法院申请撤回上诉，宿迁市中级人民法院于2019年9月24日作出（2019）苏13民终3852号民事裁定，准许泗阳农商行、张艳艳撤回上诉。 本案的争议焦点是：被告张艳艳与被告泗阳农商行就本案所涉的文苑雅居商1幢11号房屋所设立的抵押行为是否应当撤销。 关于争议焦点。本院认为，恒益公司在明知11号房屋已经出售给原告高月霞的情况下，仍然与被告张艳艳签订房屋买卖合同，二者属于恶意串通，损害了原告的合法权益，依据本院（2015）泗民初字第0791号民事判决，恒益公司将11号、12号房屋产权登记在张艳艳名下，该判决已确认其二者之间就涉案12号房产签订的商品房买卖合同无效。因2012年9月24日，张艳艳与恒益公司签订商品房买卖合同还包含本案所涉的11号房屋，故恒益公司与张艳艳就11号房屋的商品房买卖合同也属于无效合同，该房产登记应当予以撤销。被告张艳艳明知自己并非涉案房屋的真实购买人，将涉案房屋抵押给被告泗阳农商行，侵害了原告的合法权益。因原告就本案房屋提出执行异议，本院已作出（2019）苏1323民初358号民事判决，停止对该房屋的执行，虽然被告泗阳农商行作为抵押权人，但对该房屋已不再享有实际权益，而原告系涉案房屋的实际购买人，且房屋已经实际交付，为保障其房屋所有权的实现，故设立在该房屋上的抵押应当予以撤销，被告泗阳农商行的债权可另行执行被告张艳艳的其他财产。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、撤销被告张艳艳与被告江苏泗阳农村商业银行股份有限公司对泗阳县文苑雅居商1幢11号房屋所设定的抵押权； 二、被告江苏泗阳农村商业银行股份有限公司于本判决生效后十日内协助办理泗阳县文苑雅居商1幢11号房屋注销抵押登记。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6920元，减半收取3460元，由被告张艳艳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。 审判员  朱兴剑 二〇二〇年九月二十三日 书记员  张枥尹 附录法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。