大连市旅顺口区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0212民初1600号原告：大连金氏房地产经纪有限公司，住所地大连市旅顺口区迎春街152号。法定代表人：金兴，该公司经理。委托诉讼代理人：刘舜，辽宁方槊律师事务所律师。委托诉讼代理人：马冬梅，辽宁方槊律师事务所律师。被告：高晓旭，男，1985年2月17日出生，汉族，住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：张萌哲，辽宁光晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：宫元龄，辽宁光晟律师事务所律师。原告大连金氏房地产经纪有限公司与被告高晓旭居间合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人马冬梅、被告委托诉讼代理人张萌哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大连金氏房地产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告双倍返还原告保证金2000元；2.判令被告支付原告违约金19500元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年12月28日，原被告建立委托合同关系，并签订书面委托协议及补充协议，约定由被告委托原告独家限时出售被告位于旅顺口区房屋。委托出售价格650000元，独家代理期限为2019年12月28日至2020年4月30日。原告支付给被告保证金1000元，若在此期限内原告未将房屋出售则保证金不予退还，被告在上述期限内不得自行出售委托他人出售案涉房屋，若违反约定被告应双倍返还保证金并赔偿原告协议约定房屋价款的3%作为违约金。合同签订后，原告依约支付了保证金，但在约定期限内被告私自将案涉房屋出售并办理了产权变更登记且未通知原告。事后原告多次找被告协商退还保证金并要求其支付违约金事宜，但未达成一致。为维护原告合法权益提起诉讼，请求依法判决。被告高晓旭辩称：不同意原告的全部诉讼请求。1.原、被告签订的售房协议书是原告预先拟定的，属于格式合同，其中第五条第（4）项仅约定了被告的义务及违约责任，该条款限制了被告的权利，免除了原告的责任，属于合同法规定的格式条款中的无效条款。原告没有在签订合同时向被告提示说明和解释该条款，被告并不明知，不应对被告构成约束。第六条是基于上述无效条款产生的从属条款，因主条款无效也应为无效。2.根据合同第三条第2款的约定，保证金的返还义务是在合同期限届满将保证金原额返还，并未约定双倍返还，该保证金是为了保证双方按约定履行合同义务，而不是定金形式，被告不具有双倍返还的义务。3.案涉协议未约定居间服务费，缺乏房屋中介协议的必要条款，应为无效协议。原告在没有约定中介服务费的同时却约定了被告一方的违约责任，可见原告签订协议的真实意思并不是为了促成交易而是以此对类似于被告的所有委托人进行违约索赔。4.原告在签订协议后没有履行协议约定的寻找买方达成交易的义务，从未与被告就买卖双方是否达成买卖合意进行任何协商，没有向被告提供过交易信息，原告不具备履约或没有履行协议的义务，已构成违约。综上，被告无需向原告支付任何经济补偿。当事人围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据。原告提交了房屋限时委托出售协议书及补充协议、房屋信息查询、微信记录截图打印件。被告未向本院提交证据。被告对原告补充协议第1页真实性有异议，对其他证据的真实性无异议。原告补充协议的第1页无被告签字确认且无法确认与第2页系统一整体，该证据不符合证据要求的形式要件，本院不予采信。原告的其他证据符合证据要求，且被告对其真实性予以认可，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于大连市旅顺口区的房屋原为李丽和高晓旭共有。2019年12月28日，被告高晓旭（委托方、甲方）与原告大连金氏房地产经纪有限公司（受托方、乙方）签订《房屋限时委托出售协议书（独家代理）》，约定被告委托原告出售上述房屋，委托出售价格陆拾伍万元整。其中第三条委托方式：1、在委托期限内，由乙方独家代理销售上述房屋。2、签订本协议后，乙方支付甲方保证金壹仟元整，若乙方在委托期限内销售成功，则甲方需在签订《房地产买卖合同》或其他类似的房地产买卖合同时，将保证金返还给乙方。若乙方未能在委托期限内销售成功，则甲方无需返还保证金。第四条委托期限：独家代理的期限为2019年12月28日至2020年4月30日。第五条权利与义务：1、甲方的权利与义务（4）甲方在委托期限内不再自行出售或委托他人出售该房屋。若甲方在收取保证金后，自行出售成功或委托他人出售成功，甲方需在事实发生的三日内返还乙方保证金，同时按本协议第六条的约定承担赔偿责任。2、乙方的权利与义务……。第六条违约责任：如甲乙双方在委托履行过程中违反上述约定，甲方赔偿乙方本协议约定房屋售价的3%作为对乙方服务过程中的相关费用的赔偿及相关服务的补偿。当日，原告工作人员通过微信向被告支付保证金1000元。2020年3月27日，上述房屋变更登记至案外人樊琼名下。庭审中，被告代理人确认被告未与其他房屋中介公司签订委托合同，但其共有人李丽与其他公司签有委托售房合同。本院认为：人民法院应当根据当事人主张的法律关系确定案由。本案立案时的案由为委托合同纠纷，经本院审查，本案所涉合同系原告向被告提供订立合同的媒介服务，被告向其支付报酬的合同，满足居间合同的特征，故本案案由应确定为居间合同纠纷。关于原告要求被告双倍返还保证金2000元的请求。本案原告支付给被告的1000元是为了确保出售房屋目的尽早实现而交付的保证金，并非合同法第一百一十五条规定的为了债权担保而交付的定金，且原、被告签订的协议书中并无双倍返还保证金之约定，原告要求被告双倍返还保证金2000元的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因案涉房屋在原告独家代理期限内未经原告已售于他人的客观事实，上述协议自然解除，被告理应将1000元保证金本金返还原告。关于原告要求被告支付违约金19500元的请求。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条规定：“提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。提供格式条款一方对已尽合同提示及说明义务承担举证责任。”案涉房屋委托出售协议系原告提供的格式合同。第五条约定了原、被告双方的权利义务，第六条违约责任仅对被告的赔偿责任作出约定，且赔偿标准达房屋售价的3%，却未对原告方的责任进行约定，该违约责任明显显失公平。另，该协议并未采用足以引起被告注意的文字、符号、字体等对以上约定进行特别标识，原告亦未举证证明其已对被告尽到提示说明义务，故协议第六条约定的违约责任无效，对原告要求被告支付原告违约金19500元的请求，本院不予支持。因案涉房屋在原告独家代理期内已通过李丽委托其他房屋中介公司卖与他人导致被告违约，被告确应向原告承担违约责任，但该违约责任的承担应以合同双方权利义务对等和公平原则为前提，结合协议中原告若未能在委托期限内销售成功被告无需返还保证金1000元的约定，被告承担违约金的限额应以1000元为宜，故被告应赔偿原告违约金1000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第三十九条、第四十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条、第十条的规定，判决如下：一、被告高晓旭于本判决生效之日起十日内返还原告大连金氏房地产经纪有限公司保证金本金1000元；二、被告高晓旭于本判决生效之日起十日内赔偿原告大连金氏房地产经纪有限公司违约金1000元；三、驳回原告大连金氏房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费338元，由原告大连金氏房地产经纪有限公司负担288元，被告高晓旭负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长 岳 媛人民陪审员 王 欣人民陪审员 王玉梅二〇二〇年九月二十四日书 记 员 苗雪婷