广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终1144号上诉人（一审被告）：植秀海，男，1967年2月9日出生，汉族，身份证登记住址广东省肇庆市端州区**************，现住址广东省肇庆市端州区盛景华庭1栋307房。被上诉人（一审原告）：肇庆市鼎湖区美誉物业管理有限公司（以下简称美誉物业公司），住所地肇庆市鼎湖区坑口54区港口路世纪雅苑雅逸居C座C3-06卡商铺。法定代表人：邓某1。委托诉讼代理人：吴学君，该公司员工。上诉人植秀海因与被上诉人美誉物业公司的物业服务合同纠纷一案，不服肇庆市端州区人民法院人民法院（2019）粤1202民初5790号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭并依民事诉讼法律的规定审理了本案。上诉人植秀海、被上诉人美誉物业公司的法定代表人邓某1及其委托诉讼代理人吴学君等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人的诉辩意见一审原告美誉物业公司于2019年8月29日向一审法院提起本案诉讼，美誉物业公司的起诉请求是：1.判令植秀海支付物业服务费1987.5元；2.本案的诉讼费用由植秀海承担。理由是：美誉物业公司于2018年1月18日与肇庆市端州区盛景华庭小区业主委员会签订了《物业服务合同》，并从2018年1月18日起至2019年1月17日服务于小区业主。植秀海是座落于肇庆市端州区盛景华庭小区******业主。美誉物业公司与植秀海都应该切实履行《物业管理合同》，但植秀海从2018年1月18日起，无故拖延缴纳物业服务费及相关费用构成违约。美誉物业公司与肇庆市端州区盛景华庭业主委员会签订《物业管理合同》，该合同中约定：住宅物业服务服务费标准为建筑面积每月1.3元/平方收取，公共用电用水按发票进行分摊。植秀海该物业的建筑面积为112.3687平方米。应收取每月146.08元管理费，维护费和电费、车位费合计为234.6元。截止到2019年1月17日，植秀海共欠物业服务费合计为1987.5元。植秀海在美誉物业公司多次催收的情况下，仍拖欠不交。按《物业管理条例》第7条第5款的规定，按时缴纳物业服务费是业主的义务；又根据《中国人民共和国物权法》第72条的规定，业主对建筑专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务，不得以放弃权利而不履行义务，同时《物权法》第83条也明确指出拒付物业服务费是损害其他业主合法权益的行为。植秀海作为小区的业主之一，接受了美誉物业公司的服务，理应按《物业管理合同》向美誉物业公司缴纳物业服务费，但美誉物业公司一再催缴，却一直未缴分毫，为了维护美誉物业公司的自身的合法权益，特起诉至贵院，请依法判决。一审被告植秀海对起诉请求辩称：自从入住盛景华庭小区以来，我只是与前期物业公司签订过物业服务协议，没有与美誉物业公司签订过任何的物业服务合同。我在收到传票之后，才知道案涉小区物业公司已经变更为美誉物业公司。但原来的收费标准与现在美誉物业公司的收费标准并不一致，原物业公司收取车位管理费（摩托车位以及汽车位）按建筑面积每平方米0.6元计算，每年大约25元，设施维护费（包括了门禁系统维护维修、公共照明器材相关电费等）原按每户10元收取，原物业服务费按建筑面积每平方米1元收取，现在物业服务费按建筑面积1.3元每平方米收取。一审法院对证据和事实的分析认定一审法院经审理认定以下事实：美誉物业公司于2013年8月6日依法登记设立，经营范围为小区物业服务服务。肇庆市端州区盛景华庭业主委员会盛景华庭物业服务服务项目于2016年12月1日进行公开招标，美誉物业公司中标。2018年1月17日，美誉物业公司与肇庆市端州区盛景华庭业主委员会签订《物业管理合同》，合同主要约定：肇庆市端州区盛景华庭业主委员会选聘美誉物业公司对盛景华庭小区提供物业服务服务，服务内容包括：1.房屋共用部位的维护和管理；2.房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；3.环境卫生；4.保安；5.交通有序车辆停放；6.房屋装饰装修管理；7.物业管理服务质量。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中住宅为1.3元/月/平方米；电梯维护费每户每月10元计收，公共用电用水按发票进行分摊；物业服务费按合同开始后6个月为一期在每期第2个月内支付。服务期限为1年，自2018年1月18日起至2019年1月17日止。合同签订后，美誉物业公司开始为盛景华庭提供物业管理服务。2018年1月18日至2019年1月17日期间，植秀海没有交纳物业管理服务费，电梯维护费等相关费用，为此，美誉物业公司曾以张贴通知等形式向业主植秀海进行催收。美誉物业公司追讨上述欠费无果，遂诉至一审法院。另查明，根据美誉物业公司提供的房产证信息显示，东湖三路5号盛景华庭第1幢307房的权属人为植秀海，该房建筑面积112.37平方米。在美誉物业公司入驻盛景华庭小区前，是由肇庆弘泽物业管理有限公司为案涉房屋所在的盛景华庭小区提供前期物业管理服务，双方约定的物业管理服务费的标准是商铺、住宅按建筑面积每月每平方米1元收取。一审法院裁判意见一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据美誉物业公司、植秀海双方的诉辩意见、庭审陈述、举证质证情况分析，本案的争议焦点主要是：一、美誉物业公司按1.3元/平方米的标准收取物业服务费的调价行为是否合法；二、盛景华庭业委会是否有权代表全体业主签订的《物业管理合同》，美誉物业公司与盛景华庭业委会签订的《物业管理合同》是否合法有效。对于本案争议焦点，一审法院作分析认定如下：关于美誉物业公司按1.3元/平方米的标准收取物业服务费的调价行为是否合法的认定。对物业服务费的标准进行调整，增加至1.3元/平方米。物业服务费的调整应属于关系全体业主利益的其他重大事项，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，应当由业主共同决定，且需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。本案中，美誉物业公司仅提供了盛景华庭业委会及招标代理机构共同出具的《中标通知书》，但《中标通知书》并不足以证明物业服务费的调整经过了业主大会决定并达到法定人数的业主同意。因此，美誉物业公司对物业服务费提高收费标准的行为不符合法定程序，应认定为无效。故《物业管理合同》关于物业服务费调整的条款亦属无效条款，美誉物业公司的物业服务费收取标准应按原标准执行，即1元/平方米收取。关于盛景华庭业委会是否有权代表全体业主签订的《物业管理合同》，美誉物业公司与盛景华庭业委会签订的《物业管理合同》是否合法有效的认定。美誉物业公司进驻盛景华庭小区提供物业服务服务，是经该小区召开业主大会同意以招投标方式投标中标所取得，亦符合法律规定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故盛景华庭业委会有权代表全体业主与美誉物业公司签订《物业管理合同》，并对全体业主产生同等法律效力。植秀海提出其没有与美誉物业公司签订《物业管理合同》，不应向美誉物业公司缴纳物业服务费的抗辩意见，缺乏事实和法律依据，一审法院不予采纳。案涉《物业管理合同》是美誉物业公司、植秀海双方真实意思表示，虽然《物业管理合同》中关于物业服务费的调价条款无效，但《物业管理合同》的其他合同条款没有违反法律或者行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，“无效的合同或者被撤销的合同自始没有发生法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”案涉《物业管理合同》中的其他合同内容仍然合法有效。双方应当依照合同有效内容全面履行合同的义务。根据《物业管理合同》约定，美誉物业公司为盛景华庭小区提供了物业管理服务，如上所述，植秀海应向美誉物业公司支付从2018年1月18日至2019年1月17日的物业服务费为1348.44元（1元/月/平方米×112.37平方米×12个月）；电梯维护费120元（10元/月×12个月）。关于美誉物业公司主张电梯电费分摊54.6元的认定。《物业管理合同》约定公共用电用水按发票进行分摊，美誉物业公司为此提供了公共用电分摊的计算办法及相应的用电发票等证据佐证，证据充分，故一审法院对美誉物业公司该请求予以支持。关于美誉物业公司主张摩托车位管理费60元的认定。因《物业管理合同》中没有对车位管理费作出具体约定，美誉物业公司请求植秀海支付上述费用没有依据，美誉物业公司应承担举证不能的责任，故一审法院对美誉物业公司的上述请求不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、植秀海应在一审判决发生法律效力之日起七日内向美誉物业公司支付自2018年1月18日至2019年1月17日期间的物业管理服务费1348.44元。二、植秀海应在一审判决发生法律效力之日起七日内向美誉物业公司支付电梯维护费120元、电梯电费分摊54.6元。三、驳回美誉物业公司的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元（美誉物业公司已预交），由美誉物业公司负担6元，植秀海负担19元。当事人对一审结论的意见上诉人植秀海不服一审判决，向一审法院提起上诉。上诉人植秀海的上诉请求是：1.植秀海无需支付物业服务费，请二审法院驳回美誉物业公司的一审诉讼请求；2.本案案件受理费由美誉物业公司承担。理由是：1.《中华人民共和国物权法》第七十六条规定“选聘或续聘小区物业管理服务企业，物业服务费的调整应属于关系全体业主利益的重大事项，应当依法由业主共同决定，且需经与专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数半数的业主同意。在现行物业服务法律法规中并没有任何条款明确，可以通过招投标来取代小区全体业主大会对自身物业服务的参与权、知情权、决定权。2.《广东省物业管理条例》第四十四条规定：业主委员会应当与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同，签订合同时业主委员会应当出具业主大会选聘或者续聘物业服务企业的决定和业主委员会的合法有效证明”即只能与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同。在本条款中，法律已经明确规定了不管是业委会还是物业公司，均不能撇开小区业主大会决定而擅自签订事关全体业主的集体合同。3.《肇庆市物业管理办法》第四十七条规定：物业服务合同的条款应当符合业主共同决定的关于物业服务内容、标准及物业服务收费方案的要求”。由此可见，美誉物业公司在诉讼中自述通过中标就入驻盛景华庭小区进行服务的行为不合法。4.《广东省物业管理条例》第二十四条，业主委员会是代表业主与业主大会决大会的执行机构，履行下列职责：代表业主与业主大会决定选聘或续聘的物业服务企业签订物业服务合同”没有业主大会授权不可以签订物业合同。5.《物业管理条例》第七条，业主在物业服务活动中履行下列义务：第一款，“遵守业主公约，业主大会议事规则；第三款，执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出业主依法执行的是业主大会的的决定”。本条款法律规定，业主依法执行的是业主大会的决定而不是所谓招投标，更不是执行没有得到业主大会授权，业委会擅自单独作出事关全体业主切身利益的决定。6.《广东省物业管理条例》第六十五条第一款规定：“业主委员会作出的决定违反法律法规规定或者业主大会决定，给业主、物业服务企业造成损害的，由签字同意该决定的业主委员会委员承担民事责任”。依照上述法律规定，美誉物业公司和业主均可以起诉盛景华庭小区业委会在合同上签名的委员(黄世良、陈国栋、张志毅、梁超平、钟颖红)，依法追究其民事责任，赔偿因合同违法而造成的损失。物业服务企业和植秀海及小区广大业主均是受害者，导致本案诉讼，美誉物业公司是知法违法，应该自行负起全部责任。7.生活小区是实行自我管理，自我服务，自我协商，自我约束，共同出资，业主之间人人平等，齐齐参与营造安全和谐有序生活安居的地方。植秀海是守法遵纪讲公德的良好公民，现在却因为被美誉物业公司拿着一份无效合同无端起诉，给其工作和生活及精神都带来了不应有的困扰，亦因在工作时间出庭应诉，而产生误工及交通费等经济损失，因此要求法院依照相关法律法规判决美誉物业公司赔偿植秀海1000元。被上诉人美誉物业公司辩称：美誉物业公司通过网络公开招投标方式，与业委会已签订相关服务合同，美誉物业公司已提供相关物业管理服务，应当收取相关服务费用。本院对案件事实的认定本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。一审法院查明的事实无误，本院予以确认。案经本院主持调解，双方各持己见，无法达成调解协议。本院二审裁判理由和结论本院认为，本案是物业服务合同纠纷。本案二审的争议焦点为：《物业管理合同》是否有效及植秀海应否向美誉物业公司支付2018年1月18日至2019年1月17日期间的物业管理服务费1348.44元。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故业主委员会有权代表业主选定小区的物业服务企业，并与其签订物业服务合同，植秀海主张其没有与美誉物业公司签订《物业服务合同》，该合同对其没有约束力，本院不予采纳。美誉物业公司进驻盛景华庭小区提供物业管理服务，是经该小区召开业主大会同意以招投标方式投标中标所取得，该招标结果亦已在小区内进行了公示，符合法定程序。美誉物业公司于2017年1月17日与盛景华庭业委会签订的《物业服务合同》是双方的真实意思表示，内容没有损害国家利益、社会公共利益和恶意串通损害第三方利益，没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，是合法有效合同，对《物业服务合同》的有效性，本院依法予以确认。植秀海认为合同效力存疑，但没有充分举证证实，故对其主张，本院不予采纳。至于盛景华庭业委会和其经办人是否违反相关业主讨论决定，应由植秀海根据事实证据，请求撤销盛景华庭业委会的相关决定和行为。《物业服务合同》签订后，对全体业主及美誉物业公司均具有法律约束力，美誉物业公司已按照合同的约定，向包括植秀海在内的小区业主提供了物业服务，植秀海没有按照该合同的约定，按时向美誉物业公司缴纳物业服务费，已构成违约，依法应承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，植秀海应在美誉物业公司催告的合理期限内足额支付应缴的物业服务费，美誉物业公司请求植秀海依约支付物业费的主张，依法应予以支持。一审法院判决植秀海向美誉物业公司支付2018年1月18日至2019年1月17日期间的物业管理服务费1348.44元正确，本院予以维持。对于本案涉及的其他方面问题，因上诉人植秀海在一审判决后没有在上诉中提出，其他当事人也没有提出上诉，且经审查，没有违反法律法规禁止性规定、侵害社会公共利益以及他人利益的内容，视为当事人服从一审判决，本院依法不作审理。综上所述，植秀海的上诉请求理由不成立，依法应予驳回。一审判决根据当事人提交的证据认定的事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人植秀海负担。本判决为终审判决。审 判 长 张日红审 判 员 吴国红审 判 员 陈俏颜二〇二〇年八月七日法官助理 苏翠华书 记 员 谢煌霖书 记 员 周伟航