河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0102民初2356号原告：万俊杰，女，1981年6月15日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：冯爱霞，河南良笛律师事务所律师。被告：李明星，男，1990年7月15日出生，汉族，住河南省鲁山县。原告万俊杰诉被告李明星房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序独任审理的方式，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人及被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告双方于2018年2月11日签订的《房屋买卖合同》；2.依法判令被告退还原告款项人民币401110元整；3.依法判令被告支付原告违约金人民币210000元；4.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年2月11日，原、被告签订一份《房屋买卖合同》，合同约定：被告自愿出售位于和昌·湾景国际5号楼2单元16层04号（不动产证登记位置为：中原区××院××楼××单元××号）房屋一套，房屋总价1050000元。因签订合同当时不动产证没有下发，房屋处于抵押状态，尚欠银行贷款50多万元。双方约定房产契税满两年后准时开始办理过户手续，两年内该房产月供本息由原告负责偿还。合同签订后，原告支付被告定金10万元，保证金23万元，以上共计33万元，后被告将房屋交付原告，原告花费十多万元对房屋进行了装修并居住至今，按照合同约定原告截至今日代被告偿还银行贷款71110元。2020年2月9日房屋契税已满两年，后原告通知被告过户，被告称其没有能力偿还银行贷款办理解押，不能过户，原告找第三方垫资，但因为被告信用卡逾期，征信出现问题，没有第三方愿意垫资解押。现因被告原因导致合同无法继续履行，不能实现合同目的，原告被迫解除合同，被告已经违约，且其违约行为给原告造成了很大的经济损失。根据《房屋买卖合同》第五条第一款约定，被告应支付原告违约金33万元，鉴于双方约定违约金偏高，原告自愿按照合同总价20%要求被告支付违约金。现原告为了维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院依法支持原告的诉请。被告李明星辩称：原告所述属实，但是我认为我没有违约，因为原告连续三个月断供，所以我认为是原告违约，当时签合同时，也没有约定具体谁来解押，不能什么都让我来承担。原、被告双方围绕诉讼请求提交了证据，对各方无异议的证据，本院予以确认，并记录在卷佐证，结合双方当事人提交的证据，本院认定事实如下：原告（乙方）与被告（甲方）于2018年2月11日签订房屋买卖合同一份，主要约定内容如下：1.房屋基本情况。甲方自愿出售的房屋位于和昌·湾景国际5号楼2单元16层04户，房屋备案合同编号为150××××4062，建筑面积88.06平方米；2.房屋价款及支付方式。房屋成交价格1050000元，乙方签订本合同约定支付甲方合同保证金人民币330000元，签订合同当日，乙方支付甲方合同保证定金人民币100000元，2018年3月15日前支付剩余合同保证金人民币230000元。如甲方反悔本合同，应按定金金额双倍赔偿乙方；如乙方反悔本合同，定金不予退还；如双方能够履行该合同，该定金转为首付款；3.房屋交付方式。双方约定甲方在本合同签订之日起当日内将该房屋交付给乙方使用，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利，乙方保证按期交纳各项物业费用。房屋交付前，因该房所产生的各项费用，包括但不限于水、电、煤气、物业、供暖等费用，由甲方承担；房屋交付后，因该房所产生的各项费用包括但不限于水、电、煤气、物业、供暖等，由乙方承担。该房交付时，甲方应提供上述费用交纳的交费凭证。4.违约责任的约定。甲方若违反本合同第四条第一款约定，或因甲方无正当理由拒绝将该房屋出售给乙方，或因甲方违反本合同的约定导致合同无法全部执行或被迫解除，甲方应将已收取的乙方合同保证金、购房款等全额退还，并向乙方支付330000元作为违约金。5.特别约定。乙方负责偿还该房屋现有月供的本金及利息，该时间周期定为契税满两年以内。如遇政府政策调控，延长双方过户时间的情况，甲方负责偿还房屋现有月供的本金，乙方负责偿还现有月供的利息。6.甲方解押款由甲方负责，如果甲方无能力支付解押款，可由乙方找人协调垫资进行解押，该款为专款专用，甲方无权挪用，费用由乙方承担，甲方负责提供必须的相关资料，同时配合到现场签署借款协议及合同等，切实保证该合同顺利履行。过户时间双方约定为该房屋契税满二年后准时开始办理。合同签订当日，原告通过丁建的账户转给被告5万元；原告分别于2018年2月11日、2月26日、3月4日、3月5日、3月9日、3月11日向原告转款5万元、3万元、5万元、5万元、5万元、5万元，以上共计33万元，被告李明星分别于2018年2月11及2018年3月15出具定金收款收据两张。除上述33万元款项外，原告自2018年4月12日至2020年5月13日向被告李明星账户分26次，每次转款金额为2735元，共计转款71110元，历次转款时间分别为2018年4月12日、2018年5月13日、2018年6月15日、2018年7月14日、2018年8月12日、2018年9月14日、2018年10月13日、2018年11月15日、2018年12月13日、2019年1月13日、2019年2月13日、2019年3月12日、2019年4月14日、2019年5月15日、2019年6月15日、2019年7月14日、2019年8月12日、2019年9月12日、2019年10月14日、2019年11月15日、2019年12月13日、2020年1月13日、2020年2月11日、2020年3月15日、2020年4月13日、2020年5月13日。另查明，被告于2018年3月初将涉案房屋交付给原告。还查明，被告所取得的房屋权属证书显示该房屋编号为豫（2019）郑州市不动产权第0254978号，权利人为被告，单独所有，坐落位置为郑州市中原区××院××楼××单元××号，用途为城镇住宅用地/成套住宅，房屋建筑面积为88.04平方米。庭审中，双方对被告是否存在违约行为产生争议。被告认为：“合同第七条第二款中约定：甲方解押款由甲方负责解押，如果甲方无能力支付解押款，可由乙方找人协调垫资进行解押。我认为解押是双方共同的义务，乙方也有义务去解押。原告连续三个月断供，所以我认为是原告违约。”本院认为，本案诉争的房屋的契税交纳时间为2018年2月9日，根据合同第七条第三款约定，2020年2月9日被告应配合原告办理房屋过户手续，根据合同第四条第五款约定，若有银行按揭等手续，被告应在本次交易前办妥，被告至今尚未办理房屋抵押权注销登记手续，已经违反了合同约定。通过原告提交的原被告双方微信记录内容可以看出，被告明确表示其没有能力解押，不能履行合同义务。因为被告的征信问题，原告也无法依约“找人协调办理垫资解押”。被告无法履行该义务，致使合同目的无法实现，已经构成根本违约。本院对上述事实予以认定。诉讼中，原告主张其存在装修损失和房屋价格上涨损失。针对装修损失，原告称其因装修花费十几万元，但原告提供的证据显示除有因装修附着于房屋价值之上的固定装修（如瓷砖、门窗等）外，尚有部分因入住所需的动产家具（如鞋柜、衣柜）等。虽然原告提供的证据不足以证明其因实际装修支付其所主张的“十几万元”费用，但装修势必会支出相应费用，也势必会造成房屋使用价值的上升，此符合日常生活经验法则。本院结合房屋面积、所在区域通常装修标准等因素，酌定原告因装修附着于房屋之上的固定装修价值为5万元，对其主张过高部分不予认定。针对原告主张的房屋价格上涨损失，经查，涉案房屋所在区域房屋平均价格区域稳定，且原告未提供相应证据证明案涉房屋存在价格上涨的事实，本院对其该主张不予认定。本院认为，原被告之间的房屋买卖合同法律关系不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行己方义务，因被告无法出资对房屋办理解押手续，且由于被告李明星的征信问题，导致没有垫资公司为其垫资解押，合同无法继续履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，当事人一方迟延履行债务，或者有其他违约行为，致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中被告的违约行为致使不能实现合同目的，故原告有权提出解除合同并要求对方承担违约责任。合同解除后，针对原告要求被告退还款项401110元的诉讼请求，本院认为，该401110元包括两部分，其一为原告所支付的合同“保证定金”33万元，其二为原告支付的自2018年4月12日至2020年5月13日房屋按揭贷款，共计71110元。针对33万元款项，因合同无法继续履行，合同解除后被告应当予以返还。针对原告支付的房屋贷款71110元的处理方式，双方产生争议。原告认为：“还贷部分是包含在105万元里面的，根据双方签订的合同第二条房屋成交价格中明确约定了，房屋交易价格为105万元，整个合同关于房屋价款仅有该部分约定。事实上双方在前期协商房屋价格的时候，被告提出要原告支付首付款40万元，因原告经济条件有限提出这个方案，两年的月供由原告偿还，扣除7万元左右首付款33万元，因此双方才将首付款约定33万元。”被告认为：“当时双方约定就是33万元的首付款，约定的过户之前由原告偿还月供的本金及利息，两年之后房屋证办理下来没有办理过户的情况下应当由我方偿还本金，由原告偿还利息。”对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款之规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”本案中，从整体解释及目的解释角度看，双方做上述约定系有意促进房屋买卖合同的尽快履行，原告以负担一定期间内的按揭贷款为代价欲以尽早占有使用房屋，被告以尽早转移房屋使用权为代价欲以尽快获得相应价款。现因被告存在违约行为而导致双方上述约定的目的无法实现，处理上述71110元款项应充分考虑原被告双方上述约定，在原告按照房屋市场租赁价值向被告支付占有使用房屋期间租金的情况下，由被告向原告返还上述款项并支付占有使用原告全部款项期间的相应利息，以使得合同解除后，双方利益恢复至平衡状态。经由郑州市住房保障和房地产管理局网站查询，原告占有使用涉案房屋期间，所在区域租赁均价为每月每平方米20元，考虑涉案房屋建筑面积为88.04平方米，每月租金数额应为1760.8元。针对原告主张违约金210000元，其按照总房款105万元的20%计算，原告主张违约金过高，并同意按照实际损失为限调整违约金数额。结合本院以上查证事实，在原告向被告返还房屋并支付使用房屋期间租金费用，被告向原告返还原告所支付的401110元款项后，原告尚存在装修损失5万元及401110元所对应的利息损失。针对利息计算标准，本院考虑被告违约行为，并参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定，酌定以逾期罚息利率标准计算为宜（法庭辩论终结时全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率3.85%上浮50%，年利率为5.775%）。以原告向被告支付每笔款项的时间，按年利率5.775%计算，截止2020年11月10日，利息数额为57793.43元，之后的利息计算至被告实际清偿之日止。在被告向原告支付上述款项后，本院对原告主张过高部分违约金不予支持。综上，根据《中华人民共和合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告万俊杰与被告李明星因于2018年2月11日签订《房屋买卖合同》所形成的房屋买卖合同法律关系自本判决生效之日起解除；二、被告李明星自判决生效之日起十日内向原告万俊杰返还款项401110元及相应利息（利息计算标准：1.2020年11月10日之前的利息数额为57793.43元；2.自2020年11月11日至实际返还之日，以未还款项为基数，按年利率5.775%计付），并赔偿原告万俊杰装修损失50000元；三、原告万俊杰自本判决生效之日起十日内向被告李明星返还位于郑州市中原区汝河路135号院5号楼2单元16层1604号房屋，并向被告李明星支付相应租金（租金计算标准：按每月1760.8元，自2018年3月1日计算至房屋返还之日）；四、驳回原告万俊杰其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9912元，由被告李明星负担。如不服本判决，可在判决书送达之次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  李军波二〇二〇年十二月二日书记员  王正光