淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0812民初10170号原告：王燕，女，汉族，1955年5月20日出生，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：张秀红，江苏凯仕曼律师事务所律师。委托诉讼代理人：漆业昆，江苏凯仕曼律师事务所实习律师。被告：江苏汉耕现代农业发展有限公司，住所地淮安经济技术开发区承德南路266号（淮安软件园）5幢306室，统一社会信用代码91320891338942695C。法定代表人：陈静，职务董事长。委托诉讼代理人：田若尘，江苏腾泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：王银平，江苏腾泽律师事务所律师。原告王燕与被告江苏汉耕现代农业发展有限公司（以下简称“汉耕公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案受理后，适用普通程序于2019年12月13日公开开庭进行审理。原告王燕委托诉讼代理人张秀红，被告汉耕公司委托诉讼代理人田若尘到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王燕向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同，并向原告支付2019年12月16日至2020年5月30日期间的租金329390元及利息（以329390元为基数，自2019年9月16日起按日利率千分之五计算至实际支付之日止）；2、判令被告向原告支付违约金179667元；3、被告向原告支付律师费4万元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年11月17日，原、被告签订《门面房租赁合同》，约定原告将位于淮安市门面房出租给被告使用，租期自2015年11月15日至2020年5月30日，并约定每期租金的具体金额及交纳日期，合同签订后，原告依约将该门面房交付被告。根据该合同约定，被告应该于2019年9月15日前向原告交纳2019年12月16日至2020年5月30日期间的租金329390元，原告已经向被告开具发票并交纳税费11528.65元，但经原告多次催要，被告仍未支付该租金，被告的该行为已经违反了合同约定，请求法院依法支持原告诉请。被告汉耕公司抗辩称：我公司因经营困难，于2019年9月2日向原告本人寄送《沟通函》说明要求提前解除合同，腾空涉案房屋。涉案房屋租赁合同已经于2019年10月17日解除，不存在继续履行的问题。我公司实际支付房屋租金已经付款至2019年12月15日，故不存在支付2019年12月16日至2020年5月30日租金及利息的问题。我公司不存在违约的情况，即使是构成违约，合同约定三个月房屋租金的违约金明显过高。我公司不承担律师费。根据原、被告举证质证及陈述，双方当事人对下列事实没有异议，本院予以确认：2015年11月17日，原告王燕（甲方，出租方）与被告汉耕公司（乙方，承租方）签订《门面房租赁合同》一份，约定：甲方出租给乙方的门面房位于淮安市，面积为900平方米，以甲方提供的红线图为准；将房屋出租给乙方作营业（办公）用房，该门面房的租赁期限自2015年11月15日起至2020年5月30日止；第一年租金税价合计591250元于签订合同之日交纳，双方约定乙方交纳的租金按百分之五（5%）每年递增，每次租金提前三个月交清，9月15日交纳含税合计651853元、2018年9月15日交纳含税684446元、2019年9月15日交纳含税329390元；于签订合同三日之内，乙方向甲方交付押金5万元，合同期满，如乙方没有申请续租，无违规违约现象且没有损坏承租门面房的装修和结构，则甲方应于合同届满之日起三日内足额无息退还乙方全部押金。合同还约定：乙方不能按合同约定时间交纳租金的，须承担当年租金每日千分之五（5‰）的利息，超过一个月不能交纳租金的，甲方有权单方终止合同，扣留押金且不承担乙方的任何损失；任一方违反本合同，应承担违约金为三个月门面房租金金额；任何一方违约，需要承担守约方为实现债权而产生的公证费、律师费、差旅费、诉讼费等一切合理费用。原告王燕与被告汉耕公司在该合同尾部签字或盖章确认。该合同签订后，原告王燕将涉案房屋交给被告汉耕公司使用，被告汉耕公司支付5万元押金，并按约支付2015年11月15日至2019年12月15日期间的租金。2019年9月2日，被告汉耕公司向原告王燕发出《沟通函》一份，主要内容：合同签订后，我公司进入房屋经营，但是因多种原因，一直亏损，未能实现盈利。截止到现在，我公司已经亏损达数百万元，经公司经研究决定将该店面关闭止损……贵公司在接函后，可立即对外招租，我公司也会尽快腾空房屋配合贵公司交付出租。对于双方合同中约定的3个月租金的违约责任，因我公司租金已经付至2019年12月15日，在我公司提前腾退房屋后，贵公司再出租收取的租金可以冲抵部分损失，另外，再希望贵公司能考虑到我公司一直亏损的实际情况，能够对违约金予以减免，我公司在此表示万分感谢。2019年9月18日，原告王燕委托江苏凯仕曼律师事务所律师石广向被告汉耕公司发出《律师函》一份，主要内容：……合同约定贵司应于2019年9月15日前交纳租金含税合计329390元，现贵公司尚未按照约定支付租金，请贵司在收函之日起3日内付清租金。被告汉耕公司分别于2019年10月24日、11月5日和原告王燕沟通提前解除租赁合同事宜，但是均未达成一致意见。被告汉耕公司已经于2019年10月搬离涉案房屋，其尚未支付2019年12月15日至2020年5月30日期间的租金。另查，原告王燕委托江苏凯仕曼律师事务所律师参加本案诉讼，支付代理费用4万元。以上事实，有《门面房租赁合同》、《沟通函》、《律师函》、照片、增值税发票以及原、被告当庭陈述载卷证明。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告王燕与被告汉耕公司签订《门面房租赁合同》，系双方的真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。违约方不享有单方解除合同的权利。本案中，原、被告约定的租赁终止时间为2020年5月30日，被告汉耕公司以其公司经营亏损须关闭门店为由于2019年9月2日提出解除租赁合同，原告王燕明确表明不同意解除租赁合同，故双方当事人之间的租赁合同并未解除。另，本案在审理过程中，被告汉耕公司也未举证证明，其公司亏损严重、继续履行租赁合同将给其公司造成巨大损失。故被告汉耕公司主张其已经于2019年10月搬离涉案房屋，双方合同已经于2019年10月解除，本院不予支持。承租人应当按照约定的期限支付租金。原、被告双方约定该门面房的租赁期限自2015年11月15日起至2020年5月30日止。第一年租金税价合计591250元于签订合同之日交纳，2016年9月15日交纳含税合计620813元，2017年9月15日交纳含税合计651853元，2018年9月15日交纳含税684446元，2019年9月15日交纳含税329390元。现原告要求被告汉耕公司支付剩余租赁期限的租金，未违反法律规定，本院予以支持，被告汉耕公司已经交纳2015年11月15日至2019年12月15日期间的租金，故被告汉耕公司应该支付原告王燕2019年12月16日至2020年5月30日期间的租金329390元，原告王燕主张超出部分，本院不予支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告汉耕公司逾期支付租金，其行为已经构成违约，应该承担相应的违约责任。考虑到双方合同虽然于2020年5月30日到期，但被告从2019年9月2日起就明确表示要解除合同，因此原告王燕应当做好合同到期后另行出租的准备。被告汉耕公司违约给原告王燕造成的损失仅为逾期支付租金造成的损失。根据合同约定，被告汉耕公司逾期支付租金承担当年租金每日千分之五（5‰）的利息。被告汉耕公司在审理过程中明确表示违约金约定过高。考虑到被告汉耕公司逾期付款，其承担违约责任既要体现补偿性，还要体现处罚性，故可以欠付租金金额为基数从2019年9月16日起按全国银行间同业拆借中心公布的同类贷款利率年息9.5%（4.75%的2倍）计算至2020年5月30日为22165元（329390元*9.5%÷12月*8.5月）。原告王燕与被告汉耕公司签订《门面房租赁合同》约定由违约方承担律师费。现原告王燕要求被告汉耕公司支付律师费4万元，超出规定的标准（江苏省律师收费标准财产标的在10万-至50万元的收取5-6%），其超出部分，本院不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十七条，最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告江苏汉耕现代农业发展有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告王燕2019年12月16日至2020年5月30日期间的租金329390元、违约金22165元、律师费21093元，合计372648元；二、驳回原告王燕其他诉讼请求。如不能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9291元，由原告王燕承担2402元，被告汉耕公司负担6889元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  张树维人民陪审员  徐 晶人民陪审员  张海林二〇二〇年六月一日法官 助理  朱惠娟书 记 员  黄海艳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条违约方不享有单方解除合同的权利。但是在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方工解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝履行合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应承担的违约责任不能因解除合同而减少或免除。