广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初7295号原告（反诉被告）：邓秋桂，女，汉族，1961年12月28日出生,住广州市花都区，委托诉讼代理人：韩铁成，广东沧正律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩婧，广东沧正律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：陈益，男，汉族，1988年11月8日出生，住浙江省温州市瓯海区，被告：广州市花都区新华益鸿鞋店，住所地广州市花都区新华街秀全大道**109铺之一，统一社会信用代码92440101MA5A93U114。经营者：杨名凤。被告：杨名凤，女，汉族，1985年2月23日出生，住广西北流市，三被告的共同委托诉讼代理人：宁孟和，广东法制盛邦律师事务所律师。原告邓秋桂诉被告陈益、广州市花都区新华益鸿鞋店（以下简称益鸿鞋店）、杨名凤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月30日立案受理后，依法由审判员廖静文适用简易程序，公开开庭进行审理。原告邓秋桂的诉讼代理人韩铁成、韩婧，被告陈益、益鸿鞋店、杨名凤的共同诉讼代理人宁孟和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓秋桂向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告陈益于2018年12月29日签订的《商铺租赁合同》于2020年4月8日解除，合同总金额为1212000元；2、请求判令三被告立即腾退广州市花都区新华街秀全大道33-3号商铺给原告；3、请求判令被告陈益支付的押金90000元归原告所有；4、请求判令三被告支付租金及占用费，自2020年3月1日起至2020年5月16日止以每月33000元计算，为83032.26元；5、请求判令三被告支付滞纳金，自2020年3月6日起至实际给付之日止以83032.26元为本金按月利率2%计算；6、请求判令三被告支付水电费，水费8.54元，5月份电费614.61元；7、请求判令本案的诉讼费用由三被告承担。诉讼中，原告邓秋桂向本院申请撤回第二项诉讼请求。事实和理由：原告与被告陈益系商铺租赁关系，双方分别于2012年11月15日、2015年12月7日签订《商铺租赁合同》，合同到期后被告陈益未及时续租，双方于2018年12月29日再次续签《商铺租赁合同》，合同约定：原告将位于广州市花都区新华街秀全大道33号109铺位（面积60平方米）出租给被告陈益使用；合同租赁期限为2018年12月1日至2021年11月30日，2018年12月1日至2020年11月30日每月租金为33000元，2020年12月1日至2021年11月30日每月租金为35000元，租金按季度结算，每个季度的5号前交付给原告，先付后用；被告陈益缴纳押金90000元，如拖欠租金，每日按租金的1%收取滞纳金，超过一个月，视同违约处理，同时原告有权收回商铺，被告陈益所交押金不退。租赁期满后，若被告陈益未违反合同有关约定，原告将退还押金。经营期间，一切与经营相关的各种税费（含租金税费）、水电费由被告陈益自行承担。原告与被告陈益签订《商铺租赁合同》之后，本案所涉商铺的产权证进行了拆分，门牌号发生了变化，由广州市花都区新华街秀全大道33号109铺之一变更为广州市花都区新华街秀全大道33-3号商铺。被告陈益一直在涉案商铺经营鞋店，即为被告广州市花都区新华益鸿鞋店（以下简称“益鸿鞋店”），经查被告益鸿鞋店营业执照上登记的经营者为杨名凤。另，被告陈益是顺步鞋业（广州）有限公司的法定代表人，包括益鸿鞋店在内的多家鞋店均受其管理。2020年2月，被告陈益曾就3月份租金问题与原告进行协商，原告考虑到疫情期间被告生意困难同意减免一部分租金，但被告陈益并未按约定履行，未按时缴纳租金。后原告的儿子邓伟杰多次代表原告与被告陈益以及益鸿鞋店的经理王某沟通，催告缴纳租金，但被告陈益一直未支付租金，甚至拒绝沟通、微信拉黑原告。2020年4月8日，被告陈益已逾期缴纳租金超过一个月，邓伟杰代表原告以短信通知的方式告知被告陈益收回商铺，立即解除合同。2012年被告陈益缴纳的90000元押金一直在原告处作为《房屋租赁合同》的押金使用。被告益鸿鞋店在涉案商铺经营，被告杨名凤为益鸿鞋店营业执照上登记的经营者，但被告陈益为益鸿鞋店的实际经营者，根据《最高人民法院关于的解释》的规定，营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者与实际的经营者为共同诉讼人，现将三被告列为共同诉讼人，共同承担合同责任。在《商铺租赁合同》中双方约定的滞纳金过高，原告自行调整为月利率2%。三被告拖欠租金、占用原告商铺的行为违背诚实信用原则，已严重侵害原告的合法权益，故原告依据《民事诉讼法》第一百一十九条之规定提起诉讼，请求法院查明案件事实，望判如所请！三被告答辩称，1、对原告第一项诉讼请求，我方一直积极要求继续履行合同，但鉴于原告已起诉，我方于5月16日同意解除合同。2、对原告原第三项诉讼请求，因解除合同非我方造成，不能以我方违约为由拒不归还收取的押金9万元，意见详见我方反诉状事实与理由。3、对原告原第四项诉讼请求，我方主张依据公平原则减半收取，即原告当庭变更的83032.26元除以2，我方同意减半支付。4、对原告原第五项诉讼请求，因受疫情影响，我方不同意支付。5、对原告原第六项诉讼请求没有异议。被告陈益向本院提出反诉请求：1、依据公平原则，诉请减半收取2020年3月至合同解约（2020年5月16日）期间租金；2、请求反诉被告返还我方租赁押金共计48484元（未缴租时间为两个半月，应退还的押金90000元-拖欠租金83032.26元÷2为41516.13元=48484元）；3、诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告2018年12月29日与反诉被告签订了《商铺租赁合同》，约定反诉被告将指定场地租赁反诉原告使用，租赁期为2018年12月1日至2021年11月30日，其中2019年12月1日至2020年11月30日月租金33000元，合同签署后，反诉原告依合同约定支付了租赁押金90000元。为配合疫情防控，2020年开年以来全国各行各业均处于歇业状态，反诉原告也不例外，2月份以来，反诉原告承租的门店一直关店歇业，经营陷入困境，继续履行合同明显会造成反诉原告方更大损失，就本次疫情最高院、广东高院及中院出台了指导意见，明确商业租赁合同适用“不可抗力”原则，合同双方可协商变更或解除合同，租赁合同第八条也约定“……如发生不可抗力或意外事件，……本合同自行解除，……”，据此，反诉原告在2020年5月15日发出解约通知，确定租赁合同于2020年5月16日正式解除，反诉原告搬离了自己的货物并将商铺交还了反诉被告。鉴于疫情引发的经营实际困难，综合国家政策及地方出租行业协会号召，反诉原告依据公平原则，诉请减免2020年3月至合同解约（2020年5月16日）期间租金，同时，因不可抗力因素不能归责于双方，合同解除后，反诉被告应退还反诉原告方租赁押金90000元，抵消扣减后，反诉被告还需退还反诉原告方租赁押金48750元。原告邓秋桂答辩称，一、双方签订的《商铺租赁合同》为双方合意，系真实意思表示，未违反强制性法律规定，合同合法有效，应受法律保护。二、被答辩人请求减免租金无事实和法律依据。2020年3月-5月，被答辩人一直在涉案商铺内经营鞋店，并非如被答辩人所说鞋店一直处于歇业状态，疫情防控并未阻碍被答辩人对涉案商铺的正常使用，新冠疫情未对租赁合同的履行基础产生实质影响，被答辩人不能适用不可抗力请求减免租金。三、《商铺租赁合同》的解除归咎于被答辩人的违约行为，被答辩人无权请求退回押金。双方解除合同的原因系被答辩人逾期支付租金超过一个月成就答辩人的单方解除权，我方行使解除权而解除合同，并非因不可抗力导致合同不能履行而解除合同，不符合《商铺租赁合同》第八条约定的情形。根据《商铺租赁合同》第二条的约定，答辩人有权拒绝退回押金。《商铺租赁合同》第二条明确约定：“如承租人拖欠租金，每天按租金的1%收取滞纳金。超过一个月，视同违约处理，同时出租人收回该商铺，承租人所交押金不退。”被答辩人陈益自2020年3月6日拖欠租金，至2020年4月8日已逾期缴纳租金超过一个月，根据合同约定，答辩人有权解除合同，拒绝退回押金。四、陈益担任法定代表人的鞋店多达75家，杨明凤担任法定表人的鞋店也多达23家，二人有足够的实力支付租金，逾期支付租金是故意违约，又以新冠疫情不可抗力为借口主张减免租金，这是严重违背诚实信用原则的行为。综上，请求法庭查明案件事实，驳回被答辩人的全部反诉请求。本院经审理认定事实如下：案涉商铺原地址为广州市花都区新华街秀全大道33号109铺，现为广州市花都区新华街秀全大道33-3号和秀全大道33-4号，权属人为邓秋桂。邓秋桂与陈益于2012年11月15日签订《商铺租赁合同》，约定由邓秋桂将案涉商铺租赁给陈益使用，租赁期限至2015年11月30日。合同签订后，陈益向邓秋桂支付押金90000元，并支付转让费330000元。合同期满后，双方再次签订《商铺租赁合同》，约定租赁期限自2015年12月1日至2018年11月30日。合同期满后，邓秋桂（甲方、出租方）与陈益（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，约定由甲方将案涉商铺租赁给乙方使用，租赁期限自2018年12月1日至2021年11月30日，租金分段计算，其中2018年12月1日至2020年11月30日每月租金为33000元。合同第二条约定，押金为90000元，租金一个季度交付，乙方每个季度的5号前将此租金一次性交给甲方或存入甲方银行账号。如拖欠租金，每天按租金的1%收取滞纳金。超过一个月，视同违约处理，同时甲方收回该商铺，乙方所交押金不退。六、经营期间，一切与经营相关的各种税费（含租金税费）均由乙方自行承担，水、电等费用亦由乙方负责。七、合同期间，如乙方单方中途退租，需提前两个月告知甲方，押金不退。八、经营期间，如发生不可抗力或意外事件、政府决定征用出租房屋所在土地而需要拆除该商铺。本合同自行解除。甲方不赔偿乙方的损失。九、租赁期满，如乙方没有违反上述有关规定的，甲方如数退还押金给乙方。双方未尽事宜，由双方签订补充协议，具有同等法律效力。陈益委托案外人黄习文向邓秋桂支付租金至2020年2月。陈益主张，因受到新型冠状病毒引发的××疫情影响，街上没有人流，益鸿鞋店经营困难，收入无法支撑员工、水电、租金，故其未向邓秋桂支付2020年2月之后的租金，其曾向邓秋桂之子邓伟杰提出3月租金免交、4月与5月的租金减半的意见，但邓伟杰只同意减免20000元，双方并未就此达成一致意见。陈益并未提交证据证实其主张。邓秋桂主张，三被告确向其提出租金减半，其只同意减免租金20000元，但前提是双方必须继续履行合同及按时支付租金，三被告对此并未表态，益鸿鞋店除在春节期间营业时间较短外，电费单显示案涉商铺2020年2月电费为57.2元，3月电费为504.11元，4月电费为403元，5月电费为614元，益鸿鞋店经营并未受到影响，至于人流量少并不是三被告不支付租金的理由。邓秋桂为此提交了电费单、广东增值税电子普通发票拟证实其主张。三被告对于该证据无异议，同意向邓秋桂支付水费8.54元及5月份电费614.61元。因陈益未按时向邓秋桂支付2020年3月至5月的租金，邓秋桂委托邓伟杰通过微信于2020年4月8日向证人王某发出解除合同通知，要求收回案涉商铺，于2020年4月10日联系其拿回店内货物，否则视为放弃店内产品所有权。王某在收到该通知后，于同日向邓伟杰发出商务函，亦要求于2020年4月10日解除合同，并于该日搬离案涉商铺，且该日之后的租金其不负责。此后，陈益主张其仍与邓秋桂就减免租金进行协商，但并未提交证据证实其主张。邓秋桂对此亦予以否认。三被告于2020年5月16日搬离案涉商铺。诉讼中，陈益申请证人王某出庭拟证明，其是益鸿鞋店的管理人、区域经理，与陈益、杨名凤系同事，益鸿鞋店2020年3月之前未拖欠租金，只是疫情之后至今，因生意很差未缴纳租金，其曾多次与邓伟杰协商，要求疫情期间缓交或者减免，但邓伟杰不同意，益鸿鞋店于2020年5月16日搬离案涉商铺。邓秋桂对于证人与三被告之间存在利害关系，且是益鸿鞋店的管理者，其证人证言不能单独作为证据证明其主张的事实，且证人的陈述均无证据佐证，不予采纳。三被告对于证人证言无异议。另查明，益鸿鞋店为个体工商户，，住所地为案涉商铺经营者为杨名凤，经营范围为零售皮鞋、皮具。陈益与邓秋桂均确认案涉合同相对方为陈益与邓秋桂。邓秋桂主张益鸿鞋店系案涉商铺的实际使用人，杨名凤系益鸿鞋店的经营者，均应向向其承担责任。三被告主张，案涉合同与益鸿鞋店、杨名凤无关。本院认为：案涉《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规，合法有效，双方均应恪守合同约定。邓秋桂与陈益均确认，邓秋桂与陈益是案涉合同的相对方，故与案涉合同相关的权利义务均应由邓秋桂与陈益享有和承担。益鸿鞋店、杨名凤并非案涉合同相对方，邓秋桂要求益鸿鞋店、杨名凤承担责任，没有事实和法律依据。但益鸿鞋店、杨名凤同意向邓秋桂承担责任，邓秋桂要求益鸿鞋店、杨名凤承担责任，本院予以支持。根据《最高人民法院关于依法妥善审理新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条的规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”及第6条的规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”本案中，陈益于2012年11月15日与邓秋桂签订《商铺租赁合同》，期满后，双方续签了两次，合同一直正常履行至2020年2月。因受到新型冠状病毒引发的××疫情影响，益鸿鞋店无法正常经营，以致未能按时向邓秋桂支付租金。邓秋桂以陈益未按照合同约定的期限向其支付租金为由，于2020年4月8日向王某发出解除合同通知，但该通知并不发生合同解除的效力，邓秋桂此时并不享有合同解除权。根据广州市防控新型冠状病毒感染的××疫情工作指挥部分别于2020年2月7日以及2020年3月2日发布的《广州市防控新型冠状病毒感染的××疫情工作指挥部关于进一步加强社区和农村疫情防控工作的通告（第3号）》及《广州市防控新型冠状病毒感染的××疫情工作指挥部关于进一步加强社区和农村疫情防控工作的通告（第4号）》，实行要求市民勤洗手、少出门、不串门、不扎堆、不聚餐，出入公共场所戴口罩等疫情防控措施，显然会对益鸿鞋店的正常经营造成影响。邓秋桂主张益鸿鞋店除春节外，均正常营业，未受到疫情影响的主张，本院不予采纳。在双方无法就减免租金达成一致意见的情况下，邓伟杰向王某发出解除合同的通知，王某亦于2020年4月8日向邓伟杰发出解除合同通知，应视为双方均无意继续履行案涉合同，通过协商达成解除案涉合同的合意。三被告虽主张此后双方仍就继续履行合同进行了协商，但并未提交证据证实其陈述，且益鸿鞋店于2020年5月16日搬离案涉商铺，案涉合同显然已无法继续履行。故本院确认案涉合同于2020年4月8日因双方协商一致解除。邓秋桂以三被告违约为由，要求三被告向其支付滞纳金，本院不予支持。邓秋桂与陈益自2012年11月15日就已签订租赁合同，双方之间形成房屋租赁合同关系至今已超过7年时间。在此之前，即便陈益存在拖延支付租金的情况，但至2020年2月的租金均已支付完毕。现因受到疫情的影响，邓秋桂与陈益自愿协商解除案涉合同，邓秋桂与陈益对此均无过错，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定邓秋桂退还陈益押金45000元。陈益要求邓秋桂退回押金45000元，本院予以支持。对于超出部分，本院不予支持。邓秋桂要求没收押金90000元，本院不予支持。至于租金的减免问题，在邓秋桂与陈益未达成一致意见的情况下，本院酌定2020年3月至4月的租金在合同约定的标准上减少30%，2020年5月1日至2020年5月16日的租金标准不变。经核算，三被告应向邓秋桂支付的租金为63232.26元。邓秋桂要求三被告向其支付租金63232.26元，本院予以支持。对于超出部分，本院不予支持。三被告要求免除其2020年3月的租金，2020年4月及5月租金减半，本院不予支持。邓秋桂要求三被告向其支付水费8.54元及5月份电费614.61元，三被告无异议，对于邓秋桂的该项诉讼请求，本院予以支持。邓秋桂应向陈益退回押金45000元，三被告应向邓秋桂支付租金63232.26元、水费8.54元及电费614.61元。两者相抵扣，三被告还应向邓秋桂支付18855.41元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于依法妥善审理新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条、第6条的规定，判决如下：一、确认原告邓秋桂与被告陈益2018年12月29日签订的《商铺租赁合同》于2020年4月8日解除；二、被告陈益、广州市花都区新华益鸿鞋店、杨名凤自本判决发生法律效力之日起十日内向原告邓秋桂支付18855.41元；三、驳回原告邓秋桂的其他诉讼请求；四、驳回被告陈益的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8273元，由原告邓秋桂负担4302元，由被告陈益、广州市花都区新华益鸿鞋店、杨名凤负担3971元；反诉案件受理费506元，由被告陈益负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  廖静文二〇二〇年八月十八日书记员  利文智方琢华