内蒙古自治区扎兰屯市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内0783民初1384号 原告：吴迪，男，住内蒙古自治区扎兰屯市。 委托诉讼代理人：国明，内蒙古法先律师事务所律师。 被告：陈文娟，女，住内蒙古自治区扎兰屯市。 委托诉讼代理人：刘兆庆，内蒙古云龙律师事务所律师。 原告吴迪与被告陈文娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月27日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴迪及其委托诉讼代理人国明，被告陈文娟的委托诉讼代理人刘兆庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴迪向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告于2018年4月1日签订的《好韵时尚旅馆出租合同》合法有效；2.判令被告立即给付原告2020年5月1日前应付的当年房屋租金4万元整；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告因经营诊所需要，于2018年4月1日与原告签订《好韵时尚旅馆出租合同》，约定原告将自有的正在经营的位于扎兰屯市兴晟园小区北门西侧的好韵时尚旅馆出租给被告使用。房屋租赁期限为五年，自2018年5月9日至2023年5月9日。五年租金共200000元，合同约定为上打租，在租赁期限内，被告应在每年5月1日前一次性向原告付清当年租金40000元。双方签订合同后，原告按照约定将好韵时尚旅馆交付给被告使用。租期的前两年，被告依照约定按时给付了租金。2020年5月1日前，虽经原告提醒催促，被告拒绝给付当年租金。2020年5月1日后，被告仍然拒绝按照约定给付原告第三年的租金 40000元，并无故要求与原告解除租赁合同。原、被告均系完全民事行为能力人，所签订租赁合同的内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，且不存在欺诈、胁迫、重大误解情形，双方的合同合法有效，双方应该按照合同约定全面履行合同义务。被告应立即向原告支付当年应付房屋租金40000元。原、被告无法自行协商解决，为此诉至法院。 被告陈文娟辩称：双方签订的租赁合同已无法继续履行，该房产发生了产权纠纷，其合同效力待定，合同是否违法尚不确定。被告的转租行为实质是代理行为，并不适用合同法对转租效力的规定，因被告在转租时经原告示意要求增加租金，并且每次转租的第三人也知道被告是按照原告的要求履行转租协议，其行为为代理行为。其次最后一位转租者因该房产发生了产权纠纷，一直有其他人向其主张房租或要求其搬出房屋，原告也一直未能拿出产权证明，承租者有权行使抗辩权。在产权明确前拒交房租，且原告直接将转租者清离，亲自接房。接房后原告表示买卖不好做，让被告继续接手房屋，按最初的承租合同履行。第三人在承租期内，原告直接将其清离，也能证明被告所签转租合同时行使的是代理行为，原告应在解决房屋权属问题后直接向第三人主张租金。综上，请驳回原告的诉讼请求。 原告吴迪为支持其诉讼请求向本院提交如下证据：1.租赁合同，证明租赁合同的双方当事人、期限、内容及每年应交房租40000元。陈文娟质证无异议，本院予以确认；2.涉案房屋的环评手续、消防手续各一份，证明原告是涉案房屋的实际经营者，消防责任人是原告吴迪，原告系该旅馆所在门市楼的产权人也是该旅馆的实际经营者，其对旅馆有处置权与被告签订的合同合法有效。陈文娟质证，真实性无异议，证明目的有异议，法人并不能证明权属问题。本院认证为，对该组证据的真实性，本院予以确认；3.原告方证人吴仕勇出庭证言，证明涉案房屋所有权人为原告吴迪，好韵时尚旅馆的经营者也是吴迪，该房屋出租前一直由原告吴迪负责。陈文娟质证，证人吴仕勇与原告吴迪系父子关系，具有一定的倾向性，证明效力低下。证人证言也未证明涉案房屋的权属问题。本院认证为，证人吴仕勇与原告吴迪系父子关系，其证言效力低下，本院不予确认。 被告陈文娟为支持其抗辩意见向本院提交如下证据：1.2019年10月1号、2号，原、被告微信聊天记录截图，证明被告在转租时经过原告同意并授意其加5000元租金。吴迪质证，真实性无异议，大军从被告陈文娟处转租后，又将房屋转租给他人，支付陈文娟100000元兑店款，原告吴迪未经手，不认可被告的代理行为。本院认证为，对该份证据的真实性予以确认；2.2020年3月27日、4月25日，原、被告微信聊天记录截图，证明该涉案房屋出现产权纠纷。吴迪质证，真实性无异议，但聊天记录不能证实涉案房屋存在产权纠纷，聊天时间是2020年3月27日、4月25日，而双方的租赁合同早在2018年4月1日就已经签订并实际履行两年，根据合同法买卖不破租赁原则，房屋产权的变更不影响租赁合同的效力，而且被告方无任何证据证明涉案房屋确实存在产权纠纷。本院认证为，对该份证据的真实性予以确认；3.2020年5月10日原、被告微信聊天记录截图，证明原告将现有的承租人已经撵走，然后要求被告继续履行原合同。吴迪质证，真实性无异议，但不认可证明问题，原告并没有同意收回房子，原、被告之间存在房屋租赁关系，被告应向原告履行合同义务，通过该聊天内容可以看出原告多次催促被告给付房屋租金。本院认证为，对该份证据的真实性予以确认。 经审理查明，2018年4月1日，吴迪与陈文娟签订《好韵时尚旅馆出租合同》，内容如下：“出租方（以下称甲方）吴迪，承租方（以下称乙方）陈文娟，为了使甲、乙双方合作愉快，根据《合同法》及有关规定，为明确甲方与乙方的权利义务关系，经双方协商一致，签订本合同。一、租赁物的名称：甲方将位于扎兰屯市兴晟园小区北门西侧的旅馆（旅馆名称：好韵时尚旅馆）租给乙方使用；二、租赁房屋概况及用途：……；三、房屋租赁期限共5年，自2018年5月9日至2023年5月9日；四、租金：1.租金共￥200000元（贰拾万元整）。2.租金支付方式：在租赁期限内，乙方应在每年5月1日前一次性向甲方交纳当年租金￥40000元；3.押金及用途……；4.当合同履行完毕，租金结清，屋内一切设施及物品等租赁财产完好无损，甲方退还乙方押金；五、房屋转租，合同未经甲方同意，乙方不得随意将该房屋转租给他人，否则甲方有权解除合同，并索取赔偿金拾万元整收回房屋，并追究法律责任；六、其它条款……；七、本合同一式贰份，甲、乙双方各执壹份。两合同具有同等法律效力。甲方：吴迪（签字），乙方：陈文娟（签字）”。合同签订后，双方按合同履行约定义务，2020年5月9日，因陈文娟未交房屋租金，吴迪将陈文娟的转租户清离租赁房屋，双方因此发生争议，诉至法院。 本院认为，吴迪与陈文娟签订的《好韵时尚旅馆出租合同》是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自义务。陈文娟抗辩因涉案房屋产权发生纠纷，未交纳租金，但未向本院提交相应证据，且根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，故对陈文娟的抗辩意见本院不予采纳。根据该规定，双方还应按合同约定继续履行各自义务。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十四条第一款、第二百二十九条之规定，判决如下： 一、原告吴迪与被告陈文娟于2018年4月1日签订的《好韵时尚旅馆出租合同》继续履行； 二、被告陈文娟给付原告吴迪2020年5月1日应付的房屋租金40000元，于本判决生效后七日内付清； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费400元，由被告陈文娟负担，于本判决生效后十日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。 审判员  刘江峰 二〇二〇年八月二十四日 书记员  艾 璐 附：本判决所依据的相关法律 1、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第二百二十四条第一款承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。