江苏省江宁经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0191民初867号 原告：顾志青，男，1968年4月5日生，汉族，居民，住南京市雨花台区。 委托诉讼代理人：蒋鹏程，男，1968年1月16日生，系南京市江宁区秣陵街道牛首社区推荐人员。 被告：南京坤元信息科技有限公司，住所地在南京市江宁区秣陵街道清水亭**中节能大厦**。 法定代表人：张园园。 委托诉讼代理人：卢建华，男，公司员工。 被告：陶继江，男，1953年8月24日生，汉族，居民，住南京市玄武区。 委托诉讼代理人：赵翠明，江苏志仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：俞海春，江苏志仁律师事务所律师。 被告：王健，男，1975年12月6日生，汉族，居民，住南京市江宁区。 委托诉讼代理人：郁海洋，男，公司推荐。 原告顾志青与被告南京坤元信息科技有限公司（以下简称坤元公司）、陶继江、王健房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告顾志青及其委托诉讼代理人蒋鹏程、被告坤元公司的委托诉讼代理人卢建华、被告陶继江的委托诉讼代理人赵翠明、被告王健的委托诉讼代理人郁海洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告顾志青向本院提出诉讼请求：1.依法判令原告与被告南京坤元公司于2018年7月25日签订的《房屋租赁合同》无效；2.依法判令被告向原告归还2000000元；3.依法判令被告向原告支付从合同无效之日起至实际清偿之日止的利息（暂从2018年7月26日起，以本金2000000元为基数，按年利率24%计算至2020年3月30日的金额为801315.00元）；4.本案的所有诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年7月25日，被告南京坤元公司与原告顾志青签订位于南京市江宁区（中节能大厦Ｂ座）的《房屋租赁合同》，当日原告即将履约保证金与部分租金2000000元支付给南京坤元公司的股东、法定代表人陶继江。后来经原告了解该处房产并未取得合法交易手续（见江宁区经济开发区人民法院（2019）苏0191民初1434号民事判决），被告应当归还原告已付的履约保证金和部分租金2000000元并承担给原告造成的损失。被告陶继江作为当时南京坤元公司的法定代表人、股东（陶继江于2018年9月17日从南京坤元公司退股并不再担任法定代表人），在收取原告支付的履约保证金和部分租金2000000元后并没有交付给南京坤元公司；并且被告陶继江利用他本人担任南京坤元公司的股东、法定代表人的独特地位，认缴的注册资金没有到位，造成公司资不抵债，严重侵害债权人的合法权益，应当对该债务承担连带清偿责任。被告王健作为南京坤元公司的代理人，与原告签订《房屋租赁合同》，后来经原告了解该处房产并未取得合法交易手续，合同无法履行，于是原告多次找到被告要求返还履约保证金与部分租金2000000元。2018年11月12日，被告王健向原告作出承诺：被告王健于2018年12月底归还原告2000000元，到期按2%月息支付利息。经原告多次催要，三被告至今未履行还款义务，为维护原告的合法权益特诉至贵院，望判如所请。 被告坤元公司辩称：合同是真实的，款项被陶继江拿了，没进公司的账户，公司不承担责任，合同没有实际履行。 被告陶继江辩称：本案系房屋租赁合同纠纷，其并非合同主体，不是适格被告。其取得2000000元系转让股权所得，是合法取得。案涉合同并不是真实存在，本案存在虚假诉讼的可能。其作为公司股东，认缴出资期限是2045年，原告无权要求其加速履行出资义务，且其股权已经全部转让，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告王健辩称：第一、本案诉讼系房屋租赁合同纠纷，依据2018年7月25日的合同，被告坤元公司与原告签订的合同，合同的主体是坤元公司和南京鸿晖商业管理有限公司，原告起诉的主体是原告是自然人，原告依据两公司签订的合同，原告与两公司是何关系需要其举证。第二、原告依据的房屋租赁合同，租赁事实是不存在的，原告与坤元公司租赁也不存在，原告是不适格主体。在2019年原告向本院起诉3744号案件，案由是房屋租赁纠纷，被告主体是王健一人，本院定于2020年2月21日开庭，原告撤诉。同一案由同一事实理由，为何又起诉，需要原告说明。第三、原告的诉请涉及刑事诈骗，没有事实与法律依据，其不予认可，请求法院依法驳回。 本院经审理认定事实如下：2018年7月25日，原告顾志青（乙方）与被告坤元公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方向甲方承租的房屋位于南京市江宁区，1楼月租金109200元；2至20层月租金1305000元；履约保证金为一月房屋租金1414200元；本合同签订之日起，乙方需缴纳1414200元为本合同保证金。合同落款甲方处有王健、卢建华签名。当日，顾志青申请南京银行本票一张，收款人为陶继江，金额为2000000元，备注转让费。陶继江于2018年7月30日签收该本票。合同签订后，顾志青未实际使用案涉房屋。2018年11月12日，王健出具承诺一份，载明：2018年7月25日，顾志青按照王健的要求，将租赁中节能大厦Ｂ座的押金贰佰万元，以本票方式付给原坤元科技公司股东陶继江，本票日期2018年7月25日、号码21646663，用于股权变更并签订中节能大厦房屋租赁合同；因合同未正常履约，现承诺2018年12月30日前退还此款，最迟不超过2018年底转让恩祥酒店所得款项付清此款，逾期不付，将按月息2%计。案涉房屋并未取得相应地块的土地使用权证及房屋的建设工程规划许可。 另查明，陶继江系坤元公司的原法定代表人，其于2018年7月30日将坤元公司的营业执照、税务登记证、开户许可证、机构信用代码证、公章、合同专用章、财务专用章、陶继江个人印章移交给卢建华。2018年9月17日，南京市江北新区管理委员会市场监督管理局核准坤元公司法定代表人姓名、股东变更，主要变更事项如下：原法定代表人陶继江，原股东姓名陶继江、王辉，现法定代表人姓名林春保，现股东姓名徐晓玲、卢建华。该局备案的坤元公司股东会决议载明，陶继江及王辉转让股权的价格均为0元。卢建华与陶继江未就股权转让款事宜另行签订协议。 再查明，王健于2019年7月5日曾向百家湖派出所报案，举报卢建华、卢留孝、徐文平存在套路贷行为，举报材料中载明：卢建华强迫其承担顾志青出资南京坤元信息科技有限公司的2000000元股权收购款，他个人未出资未担任何责任，强行霸占该公司股权，致其与顾志青受害。经向百家湖派出所核实，王健的举报该所并未予以立案侦查。 审理中，原告顾志青撤回对陶继江的起诉，其要求另案诉讼。 上述事实，有《房屋租赁合同》、承诺、本票、举报材料及当事人陈述等证据证实。 本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。案涉房屋并未取得相应地块的土地使用权证及房屋的建设工程规划许可，坤元公司与顾志青就案涉房屋订立的租赁合同属无效合同。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告顾志青为履行案涉租赁合同，向陶继江支付2000000元，陶继江系坤元公司的时任法定代表人，其代表公司收取2000000元款项，故坤元公司应承担返还2000000元合同款项的义务。无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。坤元公司因案涉无效合同收取顾志青20000**元合同款项应当予以返还。应退还款项自收取之日即2018年7月30日起产生的利息属于法定孳息，附着于该款项存在，退还2000000元款项时应当一并予以支付。原告顾志青主张按照年利率24%计算利息，缺乏法律依据，本院依法调整为截至2019年8月19日的利息按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。被告王健向顾志青出具承诺书，自愿承担退还2000000元款项及利息的义务，其承诺最迟于2018年12月底付清款项，现逾期未付，王健应承担2019年1月1日起产生的利息，由于案涉合同系无效合同，王健承担的利息不应超出坤元公司应承担的利息损失范围，故对顾志青要求王健承担还款义务并支付利息的诉讼请求，本院予以部分支持。王健辩称该承诺书并非其真实意思表示，其未提交证据证明其签署承诺书时受到胁迫，故本院不予采信。原告顾志青撤回对被告陶继江的起诉，要求另案诉讼，符合法律规定，本院予以准许。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院》第二条，判决如下： 一、原告顾志青与被告南京坤元信息科技有限公司于2018年7月25日签订的《房屋租赁合同》无效； 二、被告南京坤元信息科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告顾志青退还款项2000000元并支付利息（以2000000元为基数，自2018年7月30日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算至2019年8月19日；自2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）； 三、被告王健对上述款项在2000000元及部分利息（自2019年1月1日起至实际付清之日止的利息）范围内承担连带还款责任； 四、驳回原告顾志青的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案案件受理费11400元，保全费5000元，共计16400元，由被告南京坤元信息科技有限公司、王健负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审 判 员  曹钟允 二〇二〇年八月十七日 见习书记员  李雅雯