上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初15276号原告：上海城开集团龙城置业有限公司。法定代表人：梁衍锋，董事长。委托诉讼代理人：郝勇，北京观韬中茂（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张佳俊，北京观韬中茂（上海）律师事务所律师。被告：上海冰煌餐饮有限公司。法定代表人：杨锐，董事。被告：杨锐。两被告共同委托诉讼代理人：刘红，上海其新律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：任宇，上海其新律师事务所律师。原告上海城开集团龙城置业有限公司（以下简称城开公司）与被告上海冰煌餐饮有限公司（以下简称冰煌公司）、杨锐房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月2日、2020年8月17日公开开庭进行了审理。原告城开公司的委托诉讼代理人郝勇，被告冰煌公司及杨锐的共同委托诉讼代理人刘红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告城开公司向本院提出诉讼请求：1.确认《房屋租赁合同》于2020年3月31日解除；2.判令被告冰煌公司向原告支付2018年11月10日至2019年1月19日合计71天免租期的租金77,319.58元（人民币，下同），2019年11月至2020年3月31日按每月33,124元计算的租金，两项合计242,939.58元，并按日万分之6.5承担逾期支付租金的滞纳金13,093.55元，免租期不计算违约金，自2019年10日起计算违约金；3.判令被告冰煌公司按日租金的2倍向原告支付占有使用费21,780.20元(日租金：33,124元×12月/365天=1,089.01元，自2020年4月1日起暂算至2020年4月10日，实际计算至被告搬离房屋之日止)；4.判令被告冰煌公司支付2019年6月26日至2019年10月25日水费873.60元，并按日万分之6.5承担逾期支付水费的滞纳金114.08元；5.判令被告冰煌公司支付电费37,974.51元，并承担逾期支付电费的滞纳金4,968.99元；6.判令被告冰煌公司向原告支付违约金99,372元（按照租金三倍计算违约金）；7.判令被告冰煌公司向原告支付律师费10,000元；8.判令被告杨锐对前述第二项诉请至第七项诉请承担连带保证责任；9.判令原告无需返还租赁保证金129,072元;10.判令本案受理费由被告承担。事实和理由：2018年9月3日，原告、被告冰煌公司签订《房屋租赁合同》由被告冰煌公司承租坐落于上海市房屋。租赁期限为交付之日至2021年11月19日，租金的计算方式为月保底租金与月营业额抽成之较高者。根据合同第3.3条的约定，自原告交付日起至2018年12月19日为装修优惠期，承租方仅需支付相当于一个月的租金。合同第4.1.4条、第5.2.3条规定，承租方应于每月20日或之前支付下一期的月保底租金、物业管理费。另根据合同第5.2.6条规定，房屋电费以独立计量装置所得为计费依据、水费依据《租户手册》中的标准收取，应在收到书面结算通知后5个工作日内或原告另行确定的时间支付上一月的相关费用。对于上述款项，合同第5.2.4条、第5.2.7条、第24.5.2条规定，每逾期支付一日，应按照逾期支付款项的0.5%支付滞纳金。根据合同第23.4条规定，逾期支付租金或其他相关费用累计超过15日的，原告有权不予返还租赁保证金、要求补交装修优惠期所优惠的租金、解除合同并收回房屋，同时要求按月租金及物业管理费的3倍金额予以补偿。合同第24.6条规定，承租方应承担原告因催讨租金及其他相关费用而引起的费用和开支（包括一切律师费、诉讼费）。合同第8条约定，被告杨锐应另行设立企业作为涉案房屋的实际经营方，实际经营方成立后，租赁合同项下的权利义务由实际经营方概括承受，被告杨锐对实际经营方的合同义务承担连带保证责任。上述合同签订后，原告于2018年10月10日依约交付了案涉房屋，被告一则作为实际经营方履行租赁合同项下的权利和义务。但被告冰煌公司未依约支付房屋租金及其他相关费用，原告多次催收未果，故提起诉讼。被告冰煌公司、杨锐共同辩称，同意解除，解除日期为2019年8月20日，其余诉请均不同意。一、2019年8月底，因为原告停水停电导致被告方无法经营，致使被告方经营的商业目的无法实现。退一万步讲，即使被告方有不妥之处，原告主张的违约金过高，希望法院予以调整。二、2019年11月，原告在店铺外面用隔板封锁，里里外外更换了新锁，导致被告方无法搬离，无法交房，故房屋占用系原告导致，被告方不应承担占用费。三、因原告停水停电，导致两被告在2019年9月即不能再经营，找原告协商，原告亦不理不睬。四、被告方的店铺存在异味、漏水、外摆、欠费、风管焊接不合格等多种问题，给被告造成巨大损失。本院经审理认定事实如下：原告系上海市闵行区房屋产权人。2018年9月3日，原告城开公司（甲方、出租方）与被告杨锐（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋。该房屋租赁面积为198平方米。该租赁房屋的租金、物业管理费、推广费或其它根据房屋面积计算的款项均以本款约定的租赁面积计算。乙方向甲方承诺,租赁该房屋仅作商业用途，业态限于餐饮，商标或商号限于冰奇羊，乙方保证在租赁期内始终为该商标及商号的法定权利人或授权经营人，并有权使用且仅有权使用该房屋做前述约定之用途。租赁期：自交付日起至2021年11月19日止。因乙方原因导致实际交付日与本合同约定不一致的，以本合同约定交付之日起算。宽限交付日为：2018年9月10日。装修优惠期：自甲方交付日起至2018年12月19日止，为甲方给予乙方的装修优惠期。其中，在2018年11月10日前乙方的装修工程需达到竣工验收的标准。在上述期间内，乙方享有优惠缴纳租金之权益，期间支付租金总额相当于一个月的租金。但在该期间内乙方仍需按本合同约定标准缴纳物业管理费、装修优惠期间的相关费用和其他费用（包括但不限于所实际发生的通讯费、水费、电费、煤气费和建筑垃圾清运费等)。前述费用的支付除本合同另有约定外，以甲方和/或物业管理公司书面通知为准。乙方应当在2018年11月10日前完成装修，在开业日前完成进货等开业准备；并且乙方还应当在开业日前获得与其经营业务相关的证照、许可及审批，并报送甲方备案。租金、支付方式和期限：自交付日起至2021年11月19日止，租金的计算方式为月保底租金与月营业额抽成，两者取高。(其中交付日至2018年12月19日为装修优惠期，乙方享有3.3.1条所约定的优惠缴纳租金之权益)。月保底租金标准为：自交付日至2018年12月19日，保底租金为33,124元；自2018年12月20日至2021年11月19日，月保底租金为33,124元。月固定/保底租金每个公历月支付一次，每个公历月的第20日或之前支付下一期的月固定/保底租金。租赁保证金和其他费用：租赁保证金：乙方须于签订本合同后七个工作日内，向甲方支付相当于租赁期内月平均租金与月平均物业管理费之和三倍金额，计129,072元，作为乙方依约履行租赁合同的保证金。上述保证金为保证乙方履行本合同约定之各项义务和责任，由乙方交付甲方的押金。该保证金不是预付的租金，仅作为乙方忠实履行所约定义务的保证。租赁期间，若乙方违反本合同，致使甲方未能如期收取租金或其它各项费用(含违约金、滞纳金及赔偿金等)，甲方可以扣留部分或全部保证金抵付，并且不影响甲方行使任何其他合同权利。在此情况下,乙方应在收到甲方书面通知后15日内将保证金补足到本合同约定的保证金金额，如乙方未能依约按期足额补足的，视为乙方违约，甲方有权依据本合同第24.5.3条要求乙方支付违约金；若该等保证金、违约金不足以弥补因乙方违约对甲方造成的损失，乙方应另行赔偿予甲方。租赁期内,乙方不得将上述租赁保证金抵充乙方应付之租金、公用事业费或其他乙方于本合同或本合同所述之与本次租赁有关之协议或安排项下应当支付的费用。合同期届满或租赁关系提前解除(终止)时，在乙方付清所有应付款项、办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续(若有)，乙方所交还的该房屋及其装修、设备和设施已按照本合同交付条件之约定恢复原状、三个月内甲方未接获任何第三方有关乙方在该房屋内销售的商品或提供的服务的投诉、权利主张或索赔要求的前提下,甲方应在乙方交还该房屋后九十日内将租赁保证金(或剩余租赁保证金)无息退还乙方。物业管理费：该房屋的物业管理费应按照租赁面积每平方米每月50元计算，即该房屋的每月物业管理费为人民币9,900元。第一期(即装修优惠期)物业管理费于本合同签订后7个工作日内支付完毕，其后各期的物业管理费由乙方于每月的20日之前支付下月的费用。物业管理费每逾期支付一日，按逾期支付之款项的0.5%支付滞纳金。逾期支付上述任何款项或租金超过10天的，甲方有权停止提供物业管理服务，因此造成的一切后果由乙方自行承担。该房屋实际使用的水、电、空调、煤气、通讯费等能源费用及其他公用事业费用。电费以独立计量装置所得为计算依据，其他公用事业费依据《租户手册》中的标准收取，收费标准由甲方在上海市人民政府批准的公用事业单位的收费标准基础上进行调整，按实际用量向乙方进行收取。在租赁期内，因上海市政府对公用事业费用的收费标准进行调整时，甲方保留对有关公用事业费的收费标准进行调整的权利。乙方须在收到书面结算通知后五个工作日内或甲方另行确定的时间支付上一月的该笔费用。乙方应按时支付水费、电费、空调能源费、煤气费、通讯费用等。如乙方未及时支付，则每逾期支付一日，应按照逾期支付款项的0.5%支付滞纳金。乙方逾期支付该等款项超过10天的，甲方有权停止供应水、电等，因此造成的一切后果由乙方自行承担。乙方应当另行设立企业作为该房屋的实际经营方。乙方应在开业日前，按照如下条件设立具有独立法人资格的子公司/分公司作为该房屋的实际经营方：1.该公司应当由乙方单独投资成立;2.该公司应当使用本合同约定的商标、商号在该房屋内从事符合本合同约定的经营活动；3.该公司的注册地应当在所租赁的物业内。实际经营方成立后，本合同项下乙方权利、义务由上述实际经营方概括承受，且甲、乙双方当事人之前的履行行为对于该实际经营方具有约束力。概括承受后，原乙方应当对实际经营方(概括承受后的乙方)的合同义务承担连带保证责任，保证期两年，自实际经营方成立并履行本合同项下约定义务期限届满之日起计算。在开业日前，乙方未向甲方提交上述实际经营方实际经营所需的证照、文件等(包括但不限于营业执照在内的行政许可文件)、或乙方所成立的公司不符合上述约定的，乙方均应当承担相应的违约责任。甲、乙双方同意，在不影响甲方根据法律、法规及本合同的约定所享有的其他权利的前提下，甲方有权在发生下列任意事件后，不予返还乙方的租赁保证金、并要求乙方补交装修优惠期所优惠的租金等费用、提前解除(终止)本合同并合法地提前收回该房屋或其任何部份，同时乙方应另行按月租金及物业管理费的3倍金额补偿甲方及物业管理公司(若采用月保底租金与月营业额抽成租金两者取其高的租金计算方式的，前述月租金指本合同解除前乙方已经支付的最高月租金)：……乙方逾期向甲方支付租金或/及本合同约定的应由乙方向甲方或物业管理公司支付的任何一项费用累计超过十五(15)日的。……乙方确认，乙方违约行为造成甲方任何损失，或按本合同约定其应承担的违约赔偿(含违约金、赔偿金及补偿金等)责任所涉相关费用，甲方因向乙方催付租金或其他费用而引起的所有费用和开支(包括一切律师费、诉讼费等)，及甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支(包括一切律师费、诉讼费等)，均由乙方承担，甲方有权向乙方追讨该等费用。甲方均有权自乙方的租赁保证金中予以扣减，嗣后，乙方应按本合同约定补足该等保证金。2018年10月10日，双方办理房屋交接。2018年11月7日，原告城开公司（甲方、出租方）与被告杨锐（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同之补充协议》，约定：一、甲、乙双方确认，租赁合同定义部分第3.1条原约定：租赁期：自交付日起至2021年11月19日止，实际交付日与本合同约定不一致的，以实际交付之日起算。现该条款内容变更约定为：租赁期：自交付日起至2021年12月19日止，实际交付日与本合同约定不一致的，以实际交付之日起算。二、甲、乙双方确认，租赁合同定义部分第3.3条原约定：装修及优惠期：自甲方实际交付日起至2018年12月19日止，为甲方给予乙方的装修及优惠期。其中，在2018年11月10日前乙方的装修工程需达到竣工验收的标准。现该条款内容变更约定为：装修及优惠期：自甲方实际交付日起至2019年1月19日止，为甲方给予乙方的装修及优惠期。其中，在2018年12月10日前乙方的装修工程需达到竣工验收的标准。甲、乙双方确认，租赁合同定义部分第4.1条原约定：租金计算为：自交付日起至2021年11月19日止，租金的计算方式为月保底租金与月营业额抽成，两者取高。（其中交付日至2018年12月19日为装修优惠期，乙方享有3.3.1条所约定的优惠缴纳租金之权益）1）月保底租金标准为：自交付日至2018年12月19日：保底租金为33,124元；自2018年12月20日至2021年11月19日：月保底租金为33,124元；2）月营业额抽成：该房屋每公历月累计营业额收入的11%。现该条款内容变更约定为：租金计算为：自交付日起至2021年12月19日止，租金的计算方式为月保底租金与月营业额抽成，两者取高。（其中交付日至2019年1月19日为装修优惠期，乙方享有3.3.1条所约定的优惠缴纳租金之权益）月保底租金标准为：自交付日至2019年1月19日：租金为33,124元；自2019年1月20日至2021年12月19日：月保底租金为33,124元；2）月营业额抽成：该房屋每公历月累计营业额收入的11%。三、甲、乙双方确认，租赁合同定义部分第15.1条原约定：乙方租赁该房屋后的开业时间为2018年11月20日，为免歧义，该房屋的开业应指该房屋全区域均对外营业。现该条款内容变更约定为：乙方租赁该房屋后的开业时间为2018年12月20日，最终开业日期以甲方向乙方发出的书面通知上载明的日期为准，若甲方无另外书面通知，则依照本合同约定的开业日执行。为免歧义，该房屋的开业应指该房屋全区域均对外营业。2019年8月5日，原告城开公司（甲方）与被告杨锐（乙方）及被告冰煌公司（丙方）签订《租赁合同主体变更协议》，约定：一、甲、乙、丙三方同意，丙方于2019年6月19日起概括继受租赁合同约定的乙方所有权利和义务，乙方不再作为租赁合同的主体。乙方对丙方履行租赁合同项下的权利义务承担连带责任。二、本协议签订之日前，乙方依据租赁合同约定已向甲方或甲方委托的公司支付的各项费用（包括但不限于租赁保证金等费用）自动转到丙方名下，视为丙方支付，乙方与丙方间自行结算该等费用。2019年8月16日，原告向被告发送商场租户提醒函，载明：截至2019年8月15日，贵司欠付租赁合同项下的各类费用（如：租金账单、固定租金、管理费、推广费、电费等）金额累计已达287,699.27元，介于贵司在7月14日向我司提交“付款承诺书”，函中承诺在2019年8月底付清全部欠费。我司特此郑重函告贵司，要求贵司最晚于2019年8月20日前付清所有欠费，合计287,699.27元。对于贵司声称的目前正申请贷款，本着友好合作的原则，请贵司明确告知得到贷款的日期，我司也可酌情考虑延期至贷款日（最晚不得晚于2019年8月31日）。否则我司将按合同执行，于2019年8月21日起正式对贵店铺停止公用事业供应，直至贵司全额付清前述欠款。且停止公用事业供应期间，贵司仍须按照合同约定支付租金、物业管理费等费用。同时按合同确定，我司有权依据租赁合同约定，在贵司累计欠费超过15日后选择解除本合同，且违约金将由贵司支付至本合同解除之日止。请贵司务必根据本公函的要求尽快付清欠款；如贵司继续推诿拖延，拒不履行合同义务的，我方将采取一切必要的法律手段，以维护其合同权益。2019年11月25日，原告向被告发送了关于解除《房屋租赁合同》的函，载明：……鉴于贵司欠付上述租金、物业管理费、水费、电费已逾15日，现我司通知如下：双方间签订的《房屋租赁合同》于2019年11月30日解除，且贵司应于合同解除后即返还租赁房屋，并依租赁合同第17.1条之约定确保房屋场地及设备设施保持完好可出租状态。同时，请贵司于2019年11月30日之前向我司支付前述各项费用及逾期利息，并依约承担违约责任。2020年3月30日，原告再次向被告位于上海市闵行区的地址寄送关于解除《房屋租赁合同》的函，该函件于2020年4月2日由他人代收。因本次诉讼，原告委托律师，花费律师费10,000元。双方确认被告已经支付租金至2019年10月底。原、被告双方于2020年8月7日完成房屋交接。另查明，2018年9月30日，被告方向原告发送邮件，载明：冰奇羊原定于9月30号进行场地交房，今天验收场地未达到交付标准，冰奇羊拒收场地，拒收原因如下：1.场地垃圾没有清理；2.风管外漏，墙体为起；3.地面有明显积水，上顶存在漏水。……2018年10月29日，被告方向原告发送邮件“关于冰奇羊的补偿情况说明书”，载明：贵司与10月26日正式开业后，对没有开业的商铺停止白天装修，只能晚上施工。给我司原计划定于2018年11月26日的开业日期又增加了非常大的难度。此情况出现后，考虑到品牌旗舰店的形象问题，我司极为重视。列出以下主要困难点：一、做工：白天和晚间做工因为视线视角问题出现效果偏差。二、色差：白天和晚间油漆等调色会出现严重色差。三、工资：晚间工人工资高出白天工人两倍甚至更多，还存在没有工人干活的情况。目前因为贵司商铺风管焊接问题导致现在出现的重重困难，对我司品牌造成了严重的损失。现和贵司协商，在合作共赢的情况下尽快处理并解决。我司需求如下：考虑到四楼整个层面目前开业率极低，请允许我司白天正常装修，在2018年11月26日正常开业。二、补偿冰奇羊品牌损失：1）夜间装修工人费用约60,000元；2）12个服务员一个月工资60,000元；3）合计约120,000元。2018年11月26日，被告方向原告发送“关于冰奇羊退店情况申请书”，载明：……9月10日自合同签署日由于风管焊接没有达标导致我司推迟到10月10日为了加快装修进度被迫签收，签收当日风管还没有好，并且当天签收时交房工作人员在签收单上标注：玻璃幕墙有两处漏水。因为这两个故障迟迟未解决，我司的试营业时间一再推迟到12月8日。经过和运营协商，风管问题得到推进，但是答应修复漏水问题至今无人问津，已经严重影响到我司装修进度，截止至今天为止已经过去50天，我司对此极度重视，我司工作人员也为此付出了大量的精力和汗水，但是贵司一而再再而三的推卸责任，不解决，不负责任的态度让我司极度失望。已经无法再继续合作。为此我司提出退店要求，从2018年9月份开始，赔偿我司的所有款项。明细如下：……合计约1,400,000元。请中庚漫游城的领导在三天之内给与答复并解决问题，如再抱消极态度迟迟不肯解决，我司在12月3日将正式向人民法院提出诉讼请求，通过法律手段保护自己，强行执行赔偿。2018年12月4日，被告方向原告发送邮件，载明：煤气欠费导致冰奇羊煤气也许开通不下去了，附件添加欠费商户，冰奇羊一切停滞状态后果中庚承担。2018年12月21日，被告方向原告发送“冰奇羊无法营业说明”的邮件，载明：冰奇羊冰煮羊火锅与中庚漫游城在9月份签约正式入驻商圈，在合作的过程中磨合了很多，包括焊风管验收不通过，玻璃漏水，煤气商户欠费，等一系列问题，合同约定2018年12月20日正式营业，并开始计算房租。2018年12月6日获得食品经营许可证，12月20日中庚验收通过，冰奇羊可正式营业。但在12月17日我店发现三楼重庆老火锅的香辣味直接进入我店大厅，当天与中庚运营联系，并有相关工作人员前来查看，确认异味在晚间19点左右。截止到今天贵司没有查出原因，也没有处理解决。我司冰奇羊属于新派火锅，走后现代北欧清新风格，一股浓浓的老火锅味道与我司冰奇羊新派火锅品牌理念背道而驰，此种味道进入我店大堂，导致我店实在无法开业。现需求中庚漫游城给出异味处理时间节点，尽快解决。2019年8月20日，被告方向原告发送“冰奇羊付款问题协商”，载明：冰奇羊所有出现的问题我已通过邮件给了楼管，我司承诺在8月31号前结清尾款，冰奇羊店铺漏水、异味、外摆希望尽快解决。当日稍后，被告方收到原告的邮件，载明：已收到您所发邮件：冰奇羊补偿说明×2，冰奇羊付款问题协商×2，交房拒收邮件照片×1，冰奇羊无法营业说明×3，中庚商户煤气欠费邮件照片×1，冰奇羊退店说明×1，共计10封邮件。1.首先，望贵司按邮件描述的约定日进行付款，考虑到8月31日为周六，财务无人核对账目，因此，贵司务必在8月30日16：30之前完成付款。如超过时间，我司将停止贵司公共事业服务，直至贵司付清所有欠款。2.贵司上述函中“冰奇羊退店说明”函内表示：请中庚漫游城的领导在三天之内给与答复并解决问题，如再抱消极态度迟迟不肯解决，我司在12月3日将正式向人民法院提出诉讼请求，通过法律手段保护自己，强行执行赔偿。目前店铺已正常开业，我司也未收到人民法院的传票，说明此问题双方经过协商，已得到有效的解决，赔偿不成立。3.关于“冰奇羊补偿说明”中涉及到的费用：1）夜间装修工人费用约60,000元，2）12个服务员一个月工资60,000元。关于1的回复：根据装修手册关于装修时间的约定5.1.18，允许装修施工时间为23：00-次日8：00，但是在8：00至23：00时间段内不得进行有躁音、异味、粉尘的工作。因此夜间装修赔偿不成立。关于2的回复，贵司合同约定开业日12月20日，实际开业日12月23日。因此未如贵司说阐述延迟开业一个月。同时，按商场要求，贵司必须符合以下条件方可申请开业：1.营业执照2.食品经营许可证3.公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。但贵司直到7月2日才拿齐全部证照。由于贵司办证的速度过慢，导致的开业延期，贵司需付全部责任。最后，关于贵司所反映的漏水、异味和外摆，我部会协调各部门，约时间面谈损失，请贵司先行准备好赔偿的明细及依据，谢谢！被告方曾向原告提供过冰奇羊火锅店2019年5月份、6月份明细总报表，显示该火锅店正常经营中。还查明，因被告称租赁商铺漏水，导致其无法正常营业，故本院于2020年7月30日（之前已经连续下雨一周）至现场勘验，然现场除被告自行修葺的内墙面下墙角有小部分水渍和霉斑外，并未发现有其他漏水等现象，临近中午时也未发现商铺中有其他商铺串味过来的异味。电的问题，进入店铺时在店铺内部由商场工作人员推上电闸后店铺内即有电。店铺外围有原告制作的外摆将店铺围起。以上事实，由原告提供上海市房地产权证、《房屋租赁合同》、装修进场前交接记录、关于解除《房屋租赁合同》的函、寄件凭证、签收记录、委托代理协议及发票、《房屋租赁合同之补充协议》《租赁合同主体变更协议》、2019年5月及6月明细总报表，被告提供的往来邮件、关于解除《房屋租赁合同》的函、商场租户提醒函等证据及当事人的陈述予以证实。原告提供的2019年7月14日分期付款申请函系复印件，两被告对真实性有异议，本院不予采信。被告提供的承租时房屋现状视频与照片与现状不同，且被告已经进行过装修，改变状态，故本院对该组证据不予采信。被告提供的2020年5月的照片，原告对真实性及关联性有异议，被告未进一步举证与本案的关联性，故对该组照片，本院不予采信。本院认为，涉案《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同之补充协议》《租赁合同主体变更协议》反映了签约当事人的真实意思表示，于法不悖，合法有效，各当事方均应信守并按约履行。本案中，被告冰煌公司概括继受租赁合同项下杨锐的权利和义务，应当按约向作为出租人的原告支付租金等费用系其基本的合同义务。装修过程中，被告方曾提出风管问题、玻璃幕墙漏水、装修延后、开业延后等问题，经协商，双方调整租金起算点为2018年12月20日，可视为双方已对前述问题协商解决。被告称租赁房屋存在异味、漏水等问题，导致其无法正常营业，但从目前现有证据来看，被告方的抗辩并不能成立。被告方正式营业后，被告方作为承租方，应当按照约定支付租金，然被告方拖欠原告租金达到合同约定的解除条件，原告根据约定向被告主张解除合同符合法律规定，本院予以支持。根据法律规定，当事人依照合同约定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，原告先后两次向被告方发送解除函，然被告方自认于2019年11月25日左右收到原告第一次发送的解除函，故合同解除时间以该次函件记录的时间为准，即2019年11月30日。因被告冰煌公司违约导致合同解除，原告根据合同约定没收保证金于法不悖，本院予以支持。原告根据合同约定向被告冰煌公司主张2018年11月10日至2019年1月19日期间免租期的租金损失，然本院注意到，因原告交付的房屋在装修过程中存在一定问题，双方协商延后一个月的装修优惠期，综合考虑被告已经履行的期限，本院酌定被告冰煌公司支付原告一个月的免租期租金损失。被告冰煌公司自2019年11月开始拖欠租金，合同解除后亦未及时搬离，发生占用，原告向被告冰煌公司主张自2019年11月起至实际搬离之日止的租金及占有使用费符合法律规定，本院予以支持，因双方于2020年8月7日完成了房屋交接，故使用费计算截止时间为2020年8月7日。然原告主张的租金的逾期付款违约金标准过高，本院调整至每日万分之五，原告主张的占有使用费标准亦过高，本院调整至租金标准。原告向被告冰煌公司主张水费、电费及相应的违约金，但未提供依据，故对该两项诉讼请求本院不予支持。原告因被告冰煌公司拖欠租金导致合同解除，原告向被告冰煌公司主张违约金之诉讼请求符合合同约定，于法不悖，本院予以支持。原告向被告主张律师费符合合同约定，本院予以支持。原、被告签订的《租赁合同主体变更协议》约定，被告杨锐对被告冰煌公司履行租赁合同项下的权利义务承担连带责任。原告据此约定要求被告杨锐对被告冰煌公司的上述债务承担连带清偿责任符合法律规定，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、确认原告上海城开集团龙城置业有限公司与被告上海冰煌餐饮有限公司之间的《房屋租赁合同》于2019年11月30日解除；二、被告上海冰煌餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海城开集团龙城置业有限公司免租期租金损失33,124元；三、被告上海冰煌餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海城开集团龙城置业有限公司2019年11月的租金33,124元，及以33,124元为本金，自2019年10月21日起至判决生效之日止按每日万分之五计算的逾期付款违约金；四、被告上海冰煌餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海城开集团龙城置业有限公司自2019年12月1日起至2020年8月7日止，参照月租金标准33,124元计算的房屋占有使用费；五、被告上海冰煌餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海城开集团龙城置业有限公司违约金99,372元；六、被告上海冰煌餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海城开集团龙城置业有限公司支付律师费10,000元；七、被告杨锐对上述判决主文第二条至第六条确定的被告上海冰煌餐饮有限公司的债务承担连带清偿责任；八、被告上海冰煌餐饮有限公司已支付的租赁保证金129,072元原告上海城开集团龙城置业有限公司无需返还；九、驳回原告上海城开集团龙城置业有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半计收9,014.38元，财产保全费3,247.92元，合计12,262.30元，由原告上海城开集团龙城置业有限公司负担6,131.15元，被告上海冰煌餐饮有限公司、杨锐共同负担6,131.15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈慧芬二〇二〇年八月二十四日书记员  张金连附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。