上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初41229号原告：上海联晟酒店管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：高幸华,执行董事。委托诉讼代理人：郎柠倩，北京市君泽(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雄，北京市君泽(上海)律师事务所律师。被告：黄峻峰，男，1979年9月14日出生，汉族，住安徽省天长市。被告：国看桥，男，1977年8月21日出生，汉族，住江苏省南京市。被告：谭亚弟，男，1978年1月10日出生，汉族，住广东省化州市。被告：罗燕彬，男，1984年12月15日出生，汉族，住福建省。上列四被告共同委托诉讼代理人：沈哲，北京大成(南京)律师事务所律师。原告上海联晟酒店管理有限公司与被告黄峻峰、国看桥、谭亚弟、罗燕彬其他合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郎柠倩、张雄，被告谭亚弟、罗燕彬及四被告共同委托诉讼代理人沈哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海联晟酒店管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令四被告共同向原告支付自2020年3月1日起至2020年4月14日期间的承包费计人民币225,000元及相应的逾期付款违约金(以90万元为基数，自2020年2月20日起，按年利率24%至2020年4月14日；以225,000元为基数，自2020年4月15日起按年利率24%，计算至被告实际支付之日止)，2、判令四被告支付因被告违约导致解除合同的违约金140万元，3、判令四被告共同向原告支付自2020年4月16日起至2020年5月20日期间的占有使用费262,500元(自2020年4月16日起，按日承包费1.5倍计算至2020年5月20日)，4、判令四被告共同向原告支付因逾期支付履约保证金的逾期付款违约金15,400元(以10万元为基数，自2019年8月29日起按年利率24%计算至2020年4月14日)，5、判令四被告共同向原告支付律师费8万元，6、四被告承担本案诉讼费、担保费2,000元。事实和理由：2019年8月25日，原、被告双方签署了一份《宾馆承包经营合同》，约定原告承包给被告位于上海市浦东新区川沙路XXX号上海富晟精品酒店的整体经营场所和整体经营权，该宾馆实测建筑面积为2900平方米，承包期自2019年8月26日起至2026年7月31日止。双方约定，自2019年8月26日至2022年7月31日期间的承包费为人民币180万元／年，2022年8月1日至2026年7月31日期间的承包方为人民币185万元／年；承包费以每六个月作为一个结算期，在双方正式承包合同签署后但于该酒店交付日之前，被告应向原告预付该酒店6个月的首期承包费，其后各期应付的6个月承包费，应由被告于当期预付承包费对应期间的首日提前10日向原告一次性提前付清。双方还约定，被告应在合同签署后3天内向原告支付履约保证金20万元人民币，但该付款必须在该宾馆交付日之前完成。合同签订后，原告按照合同之约定向被告交付了宾馆，被告除向原告支付首期承包费计90万元及履约保证金10万元外，未能按照合同约定如期支付其他应付款项。就此事宜，原告曾多次要求被告支付逾期未付的款项，然被告均拒绝履行。根据合同之约定，如被告在合同约定之应缴付日到期后十五天内仍未全额支付应缴付款项或者未能全额支付应缴付款项的逾期天数累计超过壹个月的，原告有权单方解除合同并要求被告承担解约违约金。鉴于前述原因，原告依照合同约定，于2020年4月13日向被告方寄送了《解除通知函》，被告于2020年4月14日签收前述《解除通知函》。另，原告在多次催告被告返还并交接宾馆未果后，已于2020年5月20日自行收回涉案宾馆。根据合同10.5条约定，剩余承包期两年以上的，违约方应支付十个月承包费的违约金即150万元，因四被告向支付了10万元保证金，与四被告应向原告支付的违约金相抵销后，四被告应支付原告违约金140万元。合同11.3条约定的违约金，原告自行调整为年利率24%。被告黄峻峰、国看桥、谭亚弟、罗燕彬辩称，双方合同于2019年11月21日解除，被告承包酒店后，酒店亏损严重，与原告签约前的承诺有较大出入，合同目的无法实现。2019年11月，被告与原告协商解除合同，退还酒店。2019年11月19日，被告发出退租解约函，要求解除合同，原告指定联络人顾斌于2019年11月21日签收该函，本案合同于2019年11月21日已经解除，原告诉请缺乏法律依据。2019年9月1日-2020年11月21日承包费90万元被告已经支付，被告发出解除函后已经没有使用酒店。原告收回之前宾馆空置，2019年11月被告要求归还钥匙，原告拒绝接受，被告并未违约。2019年11月，被告与原告协商解除合同，被告拒绝接受宾馆，造成房屋空置，不利后果不应由被告承担，原告主张占用使用费、律师费、担保费无依据。原告主张的违约金过高，缺乏事实和法律依据。原告主张逾期付款违约金缺乏法律依据，即使法院认定被告违约，违约金应以实际损失为基础。2020年1月，因疫情影响加重酒店经营压力，要求驳回原告的诉讼请求。经审理本院认定事实如下，2019年8月25日，原告(甲方、发包方)和四被告(乙方、承包方)签订《宾馆承包经营合同》一份，约定：甲方承包给乙方位于上海市浦东新区川沙路XXX号上海富晟精品酒店的整体经营场所和整体经营权。甲方确认并保证享有该宾馆在承包期内合法有效的使用经营权。甲方同意乙方将该宾馆作为宾馆经营使用，乙方应遵守国家和宾馆所在地有关宾馆使用和管理的规定。甲方于2019年8月25日向乙方交付该宾馆。宾馆承包期自2019年8月26日起至2026年7月31日止。2019年8月26日至2022年7月31日期间的承包费为180万元/年(承包费自2019年9月1日起计)，2022年8月1日至2026年7月31日期间的承包费为185万元/年。该宾馆的月承包费的计算方法为该宾馆年承包费/12个月，日承包费的计算方法为月承包费/30天。承包费以每六个月作为一个结算期，在双方正式承包合同签署后但于该酒店交付日之前，乙方应向甲方预付该酒店6个月的首期承包费，其后各期应付的每6个月承包费，应由乙方于当期预付承包费对应期间的首日提前10日向甲方一次性提前付清。乙方应于本合同签署后3天内向甲方支付本合同的履约保证金20万元，但该付款必须在该宾馆交付日之前完成。乙方根据承包意向书向甲方支付的定金，可用于抵扣履约保证金中同等数额的部分。如乙方违反本合同之规定，甲方有权(但并无义务)以履约保证金抵付乙方与本合同有关的应向甲方或其他第三人支付的各类款项。和/或作为甲方因此而遭受损失至赔偿或违约金，和/或根据本合同规定扣收保证金而无须归还乙方。乙方依据合同约定支付的任何费用，均应有限抵充其依据本合同约定应付的违约金或赔偿金，在抵充违约金部分时，如乙方的给付不足以清偿其所负的数笔违约金的，应按照违约金到期的先后顺序抵充。除甲方同意乙方继续承包外，乙方应最迟于本合同期满次日或发生提前终止之日次日17时之前向甲方按照本合同之约定要求交还该宾馆。乙方如未经甲方书面同意或未与甲方书面达成关于续包或延期的书面协议而逾期不交还该宾馆，每逾期一日，乙方应按日承包费的1.5倍向甲方支付该宾馆占用期间的使用费。如因乙方逾期不迁出该宾馆而造成甲方其他损失的，乙方还应承担赔偿责任。甲、乙双方同意，如发生下列违约情形之一的，非违约方可随时提前通知违约方而解除本合同，且非违约方并不因单方解除合同而承担任何责任。违反合同的一方，至少应向非违约方支付10.5款规定的违约金，如前述违约金款项不足抵付非违约方最后损失的，还应赔偿相应的差额部分：……(7)乙方就承包费或其他按本合同之约定应由乙方支付之款(包括但不限于保证金、违约金、赔偿款、公用事业费、维修保养费等)在本合同约定之应缴付日到期后十五天内仍未全额支付的，或者未能全额支付上述款项的逾期天数累计超过一个月的；……合同10.5条约定，如本合同发生提前解除时(包括但不限于由一方擅自提前解除本合同，或因一方发生违约而被另一方依合同约定单方提前解除合同)，违约方应向非违约方按照剩余承包期期间长短支付违约金。具体计算标准如下：……如剩余承包期为两年以上的，违约方应向非违约方支付十个月承包费同等金额的解约违约金。前述用以计算解约违约金的承包费标准以提前解除合同之日当时的承包费标准计算。合同11.3条约定，乙方逾期支付承包费、公共事业、违约金、损害赔偿金或履约保证金，每逾期一日，乙方需按照逾期支付部分金额的0.5%承担逾期支付违约金。如一方未能按照本合同之约定履行义务，非违约方在追究违约方责任时，对于非违约方所发生的实际费用包括但不限于聘请律师的费用、聘请中介机构的费用、差旅费用、调查费等因此而发生的全部费用均应由违约方承担。原告指定联络人为顾斌，四被告指定联络人为被告谭亚弟。2019年11月19日，被告罗燕彬向原告指定联络人顾斌邮寄《退租解约函》，函件载明：双方于2019年8月25日签订了位于上海市浦东新区川沙路XXX号上海富晟精品酒店的《宾馆承包经营合同》。四被告于2019年8月25日开始承包经营该酒店，也向原告支付了首期共计6个月的承包费和10万元保证金。由于实际情况所限，该酒店的经营困难，酒店交接后至今多个月内均处于亏损状态，导致四被告无法继续经营。故发送本函，要求自2019年11月19日起终止《宾馆承包经营合同》，停止双方的合作。自2019年11月20日起，向原告退还该酒店的经营权。为防止损失扩大，四被告要求终止合作前，该酒店的经营支出包括人员工资等由四被告承担，该酒店的营业收入(包括尚未收回的)由四被告收取。终止合作后即11月20日起，该酒店的经营支出由原告承担，营业收入由原告收取。合作终止日也为酒店交接时间。因四被告终止合作对原告造成的影响，将由双方后续协商解决，协商完成后另行签署终止协议。原告于2019年11月21日签收《退租解约函》。2019年11月22日，原告向四被告发送短信称：原告在巡查时发现，四被告承包经营的上海市浦东新区川沙路XXX号酒店内无人值班看护，酒店处于无人看管的状态。为保证酒店财产安全，请立即安排人员前往酒店采取安保措施，否则若酒店有任何财产毁损或灭失的，四被告需承担一切法律责任。2019年11月23日，被告黄峻峰通过短信向原告发送《退租解约函》，并称告知函早已发给了原告，请尽快来接收，不接收后果自负。2020年3月13日，原告向被告谭亚弟邮寄《关于要求支付拖欠的保证金、承包费、违约金等事宜的通知函》，函件载明：2019年8月25日，原、被告就位于上海市浦东新区川沙路XXX号上海富晟精品酒店的整体经营场所和整体经营权签署了一份《宾馆承包经营合同》。根据合同约定，截止2020年3月13日，四被告尚有如下费用未支付：1、该合同第4.3款约定的履约保证金尚有10万元未付；2、2020年3月1日至2020年8月31日期间的承包费计90万元尚未支付；3、四被告因逾期支付履行保证金及承包费产生的逾期付款违约金尚未支付；4、该合同约定的其他应付未付款项。鉴于前述情况，希望四被告在收到本通知函之日起5日内就拖欠的全部款项向原告予以支付。上述函件于2020年3月14日签收。2020年4月13日，原告向被告谭亚弟邮寄《解除通知函》，函件载明：2019年8月25日，原、被告就位于上海市浦东新区川沙路XXX号上海富晟精品酒店的整体经营场所和整体经营权签署了一份《宾馆承包经营合同》。因四被告迟延支付履约保证金、承包费及逾期付款违约金等款项，原告曾于2020年3月13日向四被告寄送了《关于要求支付拖欠的保证金、承包费、违约金等事宜的通知函》，要求四被告及时支付拖欠款项，但四被告仍拒绝支付任何费用。鉴于前述情况，原告决定依据该合同第十条的相关约定，提前解除原、被告签订的《宾馆承包经营合同》。请在收到本解除通知函后的3日内履行以下义务：1、按照该合同第七条之约定，向原告如期返还酒店并向原告支付酒店逾期返还酒店期间的占用使用费及其他费用；如四被告未能如期交还酒店，原告将依照合同约定自行收回酒店并由四被告承担全部损失赔偿费用；2、支付逾期支付的履约保证金、承包费及逾期付款违约金等款项；3、按照该合同第十条之约定，向原告支付不低于十个月承包费同等金额的解约违约金；4、履行该合同约定的其他义务。上述函件于2020年4月14日签收。2020年5月6日，原告向四被告发送短信称：2020年4月13日向你们送达《承包解除函》，要求办理合同解除后的交接等事宜，四被告至今未办理。请收到短信后3日内与原告办理川沙路XXX号酒店相关交接事宜，如逾期未交接的，原告将有权自行收回酒店，并由四被告承担由此造成的全部损失。2020年5月25日，原告(甲方、发包方)与易极斯住房租赁运营(上海)有限公司(乙方、承包方)签订《宾馆承包经营合同》，合同约定：甲方承包给乙方位于上海市浦东新区川沙路XXX号上海富晟精品酒店的整体经营场所和整体经营权。甲方确认并保证享有该宾馆在承包期内合法有效的使用经营权。甲方同意乙方将该宾馆作为宾馆经营使用，乙方应遵守国家和宾馆所在地有关宾馆使用和管理的规定。甲方于2020年5月26日向乙方交付该宾馆。宾馆承包期自2020年5月27日起至2026年6月30日止。2020年5月27日至2021年6月30日期间的承包费为140万元/年(承包费自2020年7月1日起计)，2021年7月1日至2022年6月30日期间的承包费为145万元/年，2022年7月1日至2023年6月30日期间的承包费为150万元/年，2023年7月1日至2024年6月30日期间的承包费为155万元/年，2024年7月1日至2026年6月30日期间的承包费为160万元/年。该宾馆的月承包费的计算方法为该宾馆年承包费/12个月，日承包费的计算方法为月承包费/30天。同时查明，2014年7月27日，高幸华(上海富晟酒店管理有限公司)(乙方、承租方)与上海浦东新强发展实业公司(甲方、出租方)签订《租赁合同》，约定乙方向甲方承租上海市浦东新区川沙路XXX号厂房，厂房面积3666.96平方米。厂房租金：第一期2014年8月1日至2018年7月31日止，年租金100万元；第二期2018年8月1日至2022年7月31日止，年租金105万元；第三期2022年8月1日至2026年7月31日止，年租金110万元。2015年8月9日，上海浦东新强发展实业公司(甲方)、高幸华(上海富晟酒店管理有限公司)(乙方)、原告(丙方)签订《补充协议书》，约定：2014年7月27日，甲方与乙方签署了关于乙方承租甲方位于浦东新区川沙路XXX号房屋的租赁合同一份。自本协议生效之日起，原承租合同的承租人由乙方和丙方为共同承租人，乙方和丙方依原租赁合同规定行使权利和承担义务。原租赁合同项下的租金可以由乙方或丙方依原租赁合同约定支付，甲方根据收到的租金付款对应方开具租金发票给乙方或丙方。审理中，原告提供了2020年6月28日《租金催收函》复印件，催收函载明上海浦东新强发展实业公司向原告、高幸华、上海富晟酒店管理有限公司主张的2019年8月1日至2020年7月31日应付租金105万元，因疫情因素减免了43,750元。另查明，原告确认，因被告称资金困难，要求宽限支付10万元保证金，故原告在被告未足额支付20万元保证金的情况下向被告交付了宾馆。原告为本次诉讼支付律师代理费8万元，为申请财产保全支付担保费2,000元。原告称其于2020年5月20日自行收回系争酒店。原、被告一致确认四被告支付的保证金10万元与原告主张的违约金相抵销。认定以上事实的依据为：原、被告提供的《宾馆承包经营合同》、《退租解约函》、短信、《关于要求支付拖欠的保证金、承包费、违约金等事宜的通知函》、《解除通知函》、《租赁合同》、《补充协议书》等证据及原、被告当庭陈述。本院认为，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，合同相对方可以解除合同。四被告在合同约定的期限内未向原告支付承包费，已构成违约，合同约定的解除条件已成就，原告具有法定解除权。原告解除通知到达被告时合同解除，故原、被告签订的《宾馆承包经营合同》于2020年4月14日解除。四被告作为违约方，不享有法定解除权，其向原告作出解除合同的意思表示后，原告未予确认，双方就合同解除未达成合意，且四被告并未起诉请求解除系争合同。故四被告辩称《宾馆承包经营合同》于2019年11月21日解除，本院不予采信。合同解除前，被告欠付的承包费应予支付。原告主张被告支付2020年3月1日至2020年4月14日承包费225,000元，本院予以支持。关于四被告逾期支付承包费给原告造成的损失，原告未举证证明，四被告主张违约金过高，本院酌定逾期付款违约金以欠付金额为基数，按年利率6%计算。四被告违约行为给原告造成了损失，原告主张四被告支付违约金，应予支持。关于违约金的金额，根据原、被告签订的《宾馆承包经营合同》，原告与易极斯住房租赁运营(上海)有限公司签订的《宾馆承包经营合同》，因四被告违约给原告造成的承包费损失已超过原告主张的违约金150万元，故原告主张违约金与四被告支付的保证金10万元抵销后，四被告支付违约金140万元，本院予以支持。关于原告主张四被告支付占有使用费，本院认为，2019年11月21日，原告在知晓四被告要求解除合同并要求于2019年11月20日返还酒店后，原告在2019年11月22日已知晓酒店处于停止经营无人看管状态。在被告要求与原告交接酒店后，原告未与被告进行交接。四被告违约行为给原告造成的损失，原告通过主张违约金已予弥补。原告在解除合同后，在明知四被告未占有使用宾馆的情况下未与四被告办理宾馆交接手续，原告主张四被告支付占有使用费，本院不予支持。根据原、被告合同约定，四被告应向原告支付20万元履约保证金后，原告向四被告交付宾馆。庭审中，原告确认在四被告未足额支付履约保证金的情况下，原告已向四被告交付宾馆。因双方以实际行动合意变更了保证金付款期限，原告亦未提供证据证明双方就付款期限已达成新的合意，故原告主张四被告支付逾期支付保证金的违约金，本院不予支持。根据原、被告约定，非违约方追究违约方责任时发生的律师代理费由违约方承担，原告主张四被告承担律师代理费具有合同依据，本院予以支持。原告主张四被告承担担保费，缺乏合同约定及法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条的规定，判决如下：一、被告黄峻峰、国看桥、谭亚弟、罗燕彬应于本判决生效之日起十日内支付原告上海联晟酒店管理有限公司承包费225,000元及逾期付款违约金(以225,000元为基数，自2020年2月20日起至实际清偿之日止，按年利率6%计算)；二、被告黄峻峰、国看桥、谭亚弟、罗燕彬应于本判决生效之日起十日内支付原告上海联晟酒店管理有限公司违约金140万元；三、被告黄峻峰、国看桥、谭亚弟、罗燕彬应于本判决生效之日起十日内支付原告上海联晟酒店管理有限公司律师费8万元；四、驳回原告上海联晟酒店管理有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23,784元，减半收取计11,892元，财产保全费5,000元，合计16,892元，由原告负担上海联晟酒店管理有限公司负担1,774元，被告黄峻峰、国看桥、谭亚弟、罗燕彬负担15,118元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 王 未二〇二〇年十一月十六日书记员 鲍丹露附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。