广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初7715号原告：叶雪娇，女，1967年1月20日出生，汉族，身份证住址广州市白云区,委托诉讼代理人：谢姗珊，广东宏力律师事务所律师。委托诉讼代理人：李静，广东宏力律师事务所实习人员。被告：江鸿彬，男，1981年2月17日出生，汉族，身份证住址广东省德庆县，被告：温五妹，女，1981年8月3日出生，汉族，身份证住址广东省英德市，上述两被告的共同委托诉讼代理人：张冠贤，广东法纳川穹律师事务所律师。上述两被告的共同委托诉讼代理人：邝卓文，广东法纳川穹律师事务所律师。第三人：广州市罡华投资有限公司，住所地广州市白云区*路****商铺，统一社会信用代码914401017837808746。法定代表人：郑蕾，总经理。委托诉讼代理人：罗锦华，广东创杰律师事务所律师。原告叶雪娇与被告江鸿彬、温五妹，第三人广州市罡华投资有限公司（以下简称罡华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告叶雪娇及其委托诉讼代理人谢姗珊、被告江鸿彬及其与被告温五妹的共同委托诉讼代理人张冠贤、第三人罡华公司的委托诉讼代理人罗锦华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告叶雪娇向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告江鸿彬签订的《广州市商品房买卖合同》；2、被告江鸿彬返还原告已支付的购房款人民币2000000元；3、被告江鸿彬向原告赔偿损失，损失以合同约定的房屋总价2248450元为基数，自2017年12月11日起，每日按房屋总价款0.05%计算至被告实际返还原告已支付的购房款200万元之日止；4、两被告共同返还购房款及支付违约金。事实与理由：2017年9月12日，江鸿彬以罡华公司代理人的名义与原告签订《广州市商品房买卖合同》，约定由原告以2248450元购买白云区*路31号*B幢9层04房，江鸿彬要在合同签订之日起90日内到房地产登记机构为原告办妥产权转移登记手续，江鸿彬未能按期办妥产权转移登记手续，逾期达到120日的，原告有权解除合同。合同签订后，原告一共支付购房款200万元给江鸿彬，但江鸿彬一直迟迟未给原告办理产权转移登记手续。现原告查明，合同标的房屋所在项目所有权属于罡华公司所有，江鸿彬无法履行合同约定，为原告办理产权转移登记手续，合同约定已经履行不能。根据合同法第九十四条的规定，原告可以解除合同，要求江鸿彬返还原告已支付的购房款，并承担违约责任。温五妹与江鸿彬系夫妻关系，江鸿彬在夫妻关系存续期间所负债务为夫妻共同债务，温五妹应当与江鸿彬共同承担责任，返还购房款及支付违约金。被告江鸿彬辩称，不同意原告的诉讼请求。首先，本案是房屋买卖合同纠纷，原告均确认罡华公司委托江鸿彬代为办理包括涉案房屋在内的17套房屋的产权登记手续，并有权代为销售，故原告与江鸿彬签订的房屋买卖合同合法有效，江鸿彬也按照双方约定将涉案房产交付给了原告占有、使用，已经履行了合同约定的义务。原告与罡华公司协商重新签订房屋买卖合同属于对原告和江鸿彬之间签订的房屋买卖合同的再次确认，不存在原告所述的罡华公司以未在商品房买卖合同上盖章、未收到江鸿彬交回购房款为由拒绝办理房产登记而无奈重新签约的情形。事实上罡华公司收到以江鸿彬名义支付的部分购房款15万元。现罡华公司与原告再次确认双方之间的房屋买卖合同后，应当认定江鸿彬的代理行为已经完成，原告无权也不应当再向江鸿彬主张权利。其次，产生本案纠纷的根源在于原告与罡华公司之间的房屋交易均是通过名叫“叶*”的香港人进行交易。该交易的所有磋商、付款及交易等所有的一切手续均由原告与罡华公司及叶*三方共同进行。因叶*是香港人，不具备身份条件，故才以其马仔即其员工江鸿彬的名义作为罡华公司的代理人代为交易。涉案房产的收付款包括江鸿彬收取的房款银行卡和签订的房屋买卖合同均由叶*使用和保管。叶*被公安机关抓获时，在其身上缴获江鸿彬的银行卡和本案的交易合同原件，故原告应当向叶*主张权利。被告温五妹辩称，我方不是涉案合同的当事人，也不是合同的担保人，不应当承担任何法律责任。第三人罡华公司述称，涉案的买卖合同与罡华公司无关，江鸿彬、温五妹并非涉案房屋买卖的代理人，罡华公司不清楚涉案买卖合同关系及款项处理情况，原告在本案中主张的200万元款项与罡华公司无关。罡华公司曾在2017年与江鸿彬签订《协议书》及《续期协议书》，约定罡华公司将包括涉案房屋在内的共计17套房屋委托江鸿彬办理有关的产权权属手续，清除房屋的产权过户登记障碍，将有关权属完整办理至罡华公司名下。该协议的内容没有委托江鸿彬代理销售房屋。而且在约定的委托期限内，江鸿彬并未能依照约定办理17套房屋的任何一套的权属手续，上述协议早已期满，已处于终止委托的状态。罡华公司从未认可江鸿彬所谓的“代理销售”涉案房屋，也未认可江鸿彬代罡华公司签署有关房屋买卖合同并收取款项，原告在本案向两被告主张的相应款项与罡华公司无关。其次，原告与罡华公司已另外签署房屋买卖合同，该房屋买卖合同关系的诉讼目前正在处理中。另据罡华公司了解，案外人叶先生因利用江鸿彬的名义骗取款项而被追究刑事责任，原告属于有关诈骗款项的涉刑事案件的受害人。由于涉及刑事案件的处理，请法院查明有关江鸿彬的情况是否属于本案的审理范围。此外，涉案房屋已经法院生效判决处理，原告已经付清房屋购房款，罡华公司也同意协助其办理房屋过户登记手续。经审理查明，2017年，第三人罡华公司与被告江鸿彬就广州市白云区*路29-37号3-9层住宅共17套房产签订《协议书》，约定甲方（即罡华公司）委托乙方（即江鸿彬、案外人刘某）在本协议委托期限内办理将上述17套住宅的权属转移到甲方名下的手续，甲方应无条件配合并提供目前所有真实有效的包括法院、银行、房管局所有有关不动产转租登记的相关文件给乙方。在本协议约定委托期限内，若乙方成功办理将上述17套住宅或者其中部分住宅的权属转移到甲方名下，则甲方承诺把乙方实际成功办理转移该房产权属以￥18000元/平方米的价格售予乙方。在本协议约定期限内，如乙方未能成功将上述17套住宅中任何一套转移到甲方名下，本委托协议立即解除；甲、乙双方同意依法办理本协议约定事项手续的期限为从合同签订之日起90天内，期限届满，双方另行协商。如乙方成功办理本协议约定事项，乙方将上述房产转移给第三方时，每办理一套房屋转移手续乙方须支付￥50000元给甲方，在该单位在取得不动产中心转移登记手续回执同时支付20%购房款（包含已经支付的￥50000元），余款在出证同时支付（或银行按揭放款成功当日支付），在办理最后一套房屋转移手续时，已支付的￥200000元保证金转为最后一套购房款。乙方促成的第三方需要与甲方签《房屋买卖合同》，否则买卖合同无效。该《协议书》乙方落款处有江鸿彬个人签名，无案外人刘某的签名。2017年8月26日，罡华公司出具《协议续期书》，同意延长上述协议时间至2018年11月25日。2017年9月12日，江鸿彬以罡华公司的名义（甲方）与原告叶雪娇（乙方）签订《广州市商品房买卖合同》，约定乙方（即原告）向甲方（即罡华公司）购买位于广州市白云区*、（*路）*B幢9层04房，建筑面积89.938平方米，单价每平方米25000元，总金额2248450元，乙方需将购房款存入甲方开设在工商银行中山一路支行银行账号62×××61（该账号为手写添加，手写处有江鸿彬签名），付款方式为一次性付款250万元；合同第九条约定：甲方应当自本合同签订之日起90日内（不超过90日）到房地产登记机构为乙方办妥产权转移登记手续，并将以乙方为产权人的《房地产权证》交付乙方。如因甲方履行相关义务造成乙方不能按本合同第九条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求解除合同的，应当通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同之日起_日内日（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额。上述合同签订后，叶雪娇在2017年9月12日至2017年11月11日期间陆续向江鸿彬名下银行账户转账支付购房款共计200万元。2017年10月11日，江鸿彬作为甲方与作为乙方的叶雪娇签订《买卖物业交楼确认书》，将涉案的904房交付给叶雪娇。后因涉案房产一直无法办理过户手续，双方发生纠纷。2018年11月24日，罡华公司（卖方，甲方）另与叶雪娇（买方，乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：乙方向甲方购买广州市白云区*路31号*B幢*B梯第九层04号房，建筑面积81.322平方米，双方一致确认该房屋按18000元/平方米单价计算房款。该合同签订后，叶雪娇按约向罡华公司支付了20万元的履约保证金，并支付了律师费3万元。2019年10月17日，叶雪娇向本院起诉罡华公司，要求其办理上述房产的过户手续等。诉讼中，叶雪娇与罡华公司一致确认涉案房产的总房价款为1618884元，剩余未付房价款为1418884元，叶雪娇表示同意向罡华公司支付剩余购房款1418884元。2020年3月25日，本院依法作出（2019）粤0111民初34215号民事判决书，判决：一、叶雪娇向罡华公司支付剩余购房款1418884元；二、在叶雪娇履行完毕本判决第一项义务之日起五日内，罡华公司按国土资源房管部门关于办理不动产权证相关法规政策的规定为叶雪娇办理将广州市白云区*路31号*B幢*B梯第九层04号房（现门牌地址广州市白云区*路31号904房）产权转移至叶雪娇名下的登记手续；三、驳回罡华公司的全部反诉请求。2020年2月18日，叶雪娇委托广东宏力律师事务所谢姗珊律师向江鸿彬发出《律师函》，以涉案房产的产权人为罡华公司，江鸿彬逾期未办理产权登记手续，合同目的已经无法履行为由，明确表示解除与江鸿彬签订的涉案《广州市商品房买卖合同》，并要求其返还已支付的购房款200万元等。江鸿彬于2020年2月20日签收该函件。诉讼中，叶雪娇称签订涉案商品房买卖合同时，除了涉案《协议书》、《协议续期书》外，江鸿彬还曾向其出示过一份罡华公司委托江鸿彬卖涉案904房的委托书，该委托书有罡华公司的盖章，但没有留存。为证实其主张，叶雪娇申请朱某作为证人出庭。朱某出庭作证称其是当时促成叶雪娇与江鸿彬签订涉案商品房买卖合同的中介公司的工作人员，当时是一个叫陈某1的人发布的涉案房产的出售信息，其通过陈某1联系到江鸿彬，江鸿彬在与叶雪娇签订涉案合同当天出示过其与罡华公司签订的委托协议书，协议书上有提到江鸿彬可以卖涉案房产，但协议看完之后就被江鸿彬收回，没有留底；当时除了叶雪娇、江鸿彬、陈某1之外，还有一个姓叶的先生在场，具体名字不清楚。两被告认为该证言所述与事实不符，不予认可，并否认除了上述《协议书》、《协议续期书》外，还有另外的授权书。罡华公司亦否认曾向江鸿彬出具过授权其出售涉案房产的书面授权文件。江鸿彬称其是受案外人叶*的委托与叶雪娇签订涉案的商品房买卖合同，所涉款项亦是叶*实际使用。为证实其主张，江鸿彬提供了以下证据：1、证人陈某1的证言。陈某1出庭作证称其是通过朋友介绍与叶*认识，江鸿彬是叶*的司机，当时叶*经其介绍将包括涉案904房在内的*房产项目交给中介公司，中介公司后介绍叶雪娇购买涉案904房，其就促成叶*与叶雪娇商谈，因叶*说他是香港人，不能签名和收款，就委托其司机江鸿彬代为签名和收款。叶雪娇表示对该证言的关联性无异议，真实性由法院审核。2、证人刘某的证言。刘某出庭作证称江鸿彬是帮其香港老板DANNY收钱的，但钱不是江鸿彬本人在用；DANNY就是叶*，有部分钱是经过刘某转给了江鸿彬的账户，实际是其老板在用；其与江鸿彬的老板DANNY是朋友关系，DANNY曾经给她看过罡华公司与江鸿彬签订的关于*房产项目的协议书，DANNY称其身份不方便出面，就委托身边的人经营该项目，所以协议书上写了江鸿彬以及刘某的名字作为乙方。叶雪娇表示刘某并未参与涉案房产的买卖，其证言与本案无关，其证言的真实性、合法性由法院审查。3、广州市中级人民法院于2019年10月24日作出（2019）粤01刑初345号刑事判决书。该判决内容为：一、叶*犯合同诈骗罪，判处有期徒刑十三年，并处罚金五十万元；二、追缴叶*违法所得共计3100万元，按比例发还被害人（详见附表）。不足部分责令叶*退赔，退赔数额以3100万元为限。上述判决书附表所载被害人姓名无叶雪娇及江鸿彬。该判决书载明叶*的英文名DANNY，事实查明部分载明该案证人陈某2的证言中陈述江鸿彬等人有办理银行卡给叶*使用。叶雪娇对该判决书的真实性、合法性无异议，但对其关联性不予确认。庭审中，江鸿彬确认其收取叶雪娇涉案款项的两张银行卡有开通网上银行和手机银行，银行卡也在2019年补回来了。叶雪娇表示其是通过江鸿彬介绍认识叶*的，之前并不认识叶*，签订合同时叶*在场，之前未与叶*联系过，也没有见过面，后来其向江鸿彬追钱，江鸿彬让其追叶*。另查，被告江鸿彬与温五妹于2006年2月8日登记结婚，后于2018年10月26日离婚。叶雪娇主张涉案债务是江鸿彬与温五妹的夫妻共同债务，并以此为由要求两被告承担共同赔偿责任。为证实其主张，叶雪娇提供了江鸿彬名下银行账户的交易明细。交易明细显示江鸿彬名下银行账户与温五妹名下的银行账户之间曾有资金交易往来。江鸿彬表示当时其名下的银行账户被冻结，叶*就让其找温五妹开了两张卡给叶*用，所以温五妹的这两张银行卡在2016年之后也是叶*在用。温五妹表示当时江鸿彬说他的卡被冻结了让其开卡交给江鸿彬，之后她就一直未见过该银行卡，其未从所涉银行卡中支出过款项，不知道江鸿彬与叶雪娇签订涉案商品房买卖合同的事情，也不知道叶雪娇向江鸿彬的涉案银行卡中转账200万元的事情。以上事实，有《协议书》、《协议续期书》、《广州市商品房买卖合同》、银行账户历史交易明细清单、《买卖物业交楼确认书》、民事判决书、刑事判决书、《律师函》及签收回执、婚姻登记信息表、证人证言及当事人陈述等证据证实。本院认为，涉案房产的权利人为罡华公司，江鸿彬以罡华公司的名义与叶雪娇签订涉案合同，现罡华公司明确其未授权江鸿彬出售涉案房产，江鸿彬与罡华公司签订的《协议书》及《协议续期书》亦未委托江鸿彬出售涉案房产。江鸿彬不是涉案房产的权属人，又未取得权利人罡华公司的授权，无权出售涉案房产，则其以罡华公司的名义代罡华公司与叶雪娇签订涉案的《广州市商品房买卖合同》的行为构成无权代理。《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条规定：“……行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其收到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“……出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，涉案合同已不具备继续履行的条件，现叶雪娇主张解除该合同，并主张损害赔偿符合上述法律规定，本院对此予以支持。合同解除后，当事人可以要求恢复原状，叶雪娇据此要求江鸿彬返还涉案购房款200万元合法合理，本院对此亦予以支持。参照《全国法院民商事审批工作会议纪要》（法【2019】254号）第128条的意见：“同一当事人因不同事实分别发生民商事纠纷和涉嫌刑事犯罪，民商事案件与刑事案件应当分别审理，主要有下列情形：……（2）行为人以法人、非法人组织或者他人名义订立合同的行为涉嫌刑事犯罪或者刑事裁判认定其构成犯罪，合同相对人请求该法人、非法人组织或者他人承担民事责任的……”本案中，即使存在叶*以江鸿彬的名义订立涉案合同的行为且该行为涉嫌刑事犯罪，鉴于叶雪娇在本案中仅请求江鸿彬承担民事责任，本案亦可单独审理，江鸿彬作为涉案合同的相对方亦应依法承担上述责任，故其认为叶雪娇应向叶*主张权利的抗辩意见本院不予支持。关于损害赔偿的数额。叶雪娇称江鸿彬曾向其出示过罡华公司授权其出售涉案房产的授权委托手续，但仅凭证人朱某的证言不足以证实该事实，本院对叶雪娇主张的该项事实不予认可；而罡华公司与江鸿彬签订的《协议书》已明确载明江鸿彬促成的第三方需要与罡华公司签订《房屋买卖合同》，否则买卖无效，鉴于叶雪娇在明知涉案房屋权属状况及《协议书》载明的上述内容的情况下，仍与江鸿彬签订涉案房屋买卖合同，且在未充分核实罡华公司对本次房屋买卖交易态度的情况下，直接向江鸿彬陆续支付了涉案的200万元款项，叶雪娇显然未尽审慎审查义务，其自身亦存在一定过错。综合考虑双方的过错程度等情况，本院酌定江鸿彬须向叶雪娇赔偿的损失为以200万元为基数，自2017年12月11日起计算至上述200万元款项实际返还之日止，其中自2017年12月11日至2019年8月19日期间的损失按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起之后的损失按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于温五妹是否应承担共同赔偿责任。虽然江鸿彬名下的银行账户与温五妹名下的银行账户存在资金交易往来，但据此并不足以证实涉案债务是江鸿彬与温五妹的夫妻共同生活所负，叶雪娇亦未能提供证据证实其与江鸿彬签订涉案合同及转账涉案款项给江鸿彬时温五妹已知晓相应事实，故其主张涉案债务为江鸿彬与温五妹的夫妻共同债务，并以此为由要求温五妹对上述债务承担共同清偿责任的诉请本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告叶雪娇与被告江鸿彬于2017年9月12日签订的涉案《广州市商品房买卖合同》；二、自本判决生效之日起三日内，被告江鸿彬向原告叶雪娇返还购房款200万元；三、自本判决生效之日起三日内，被告江鸿彬向原告叶雪娇赔偿损失（损失以200万元为基数，自2017年12月11日起计算至上述200万元款项实际返还之日止，其中自2017年12月11日起至2019年8月19日止期间的损失按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起之后的损失按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回原告叶雪娇的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14993元，由原告叶雪娇负担4647元，被告江鸿彬负担10346元。被告江鸿彬负担的上述受理费应在本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  张旭增二〇二〇年六月三十日书记员  冼颖斯