北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0109民初7272号原告（反诉被告）：华润置地发展（北京）有限公司，住所地北京市门头沟区。法定代表人：蒋智生，经理。委托诉讼代理人：何溪滢，北京市中伦律师事务所律师。被告（反诉原告）：杜航，男，1971年1月5日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王红军（杜航之妻），女，1970年8月14日出生，汉族，住北京市海淀区。原告（反诉被告）华润置地发展（北京）有限公司（以下简称华润公司）与被告（反诉原告）杜航商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。因当事人争议较大、杜航提出反诉，不适宜简易程序审理，本案转为普通程序，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告华润公司委托诉讼代理人何溪滢，被告杜航及其委托诉讼代理人王红军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华润公司向本院提出诉讼请求：1、判令杜航按照双方签订的编号为Y2064465的《北京市商品房预售合同（住宅类）》及附件［以下简称《预售合同（住宅）》］约定，支付购房款542万元；2、判令杜航按照约定支付逾期付款违约金（以542万元为基数，按照日万分之二的标准计算，自2019年5月30日起计算至实际支付之日止，暂计至2019年8月15日为84552元）；3、本案诉讼费由杜航承担。事实和理由：2017年11月8日，华润公司与杜航签订《预售合同（住宅）》约定，杜航购买华润公司开发的门头沟区永定镇冯村（新城地区一期居住项目）A-东区A49#x层x元-xxx号房屋（以下简称“涉案房屋”），总价款9042113元，杜航应于签署合同当日交纳3622113元，剩余542万元应于房屋所在楼宇主体结构封顶之日起20日内交纳，如未按约定时间付款，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，每日应支付欠付款项万分之二的违约金。杜航按约已支付了第一笔购房款3622113元。2019年5月10日，涉案房屋所在楼栋的主体结构完成封顶，华润公司以电话和微信等方式告知杜航后，杜航未能按照约定期限支付剩余房款。2019年7月16日，华润公司按照约定地址向杜航发出《欠款催款函》，函件签收后，杜航仍未付款。杜航未按约定付款构成违约，应当承担继续履行合同支付542万元剩余购房款并给付逾期付款违约金的民事责任。为此，华润公司诉至法院。被告杜航答辩称，不同意华润公司的诉讼请求。事实和理由如下：2017年11月8日，杜航与华润公司签订《预售合同（住宅）》购买涉案房屋情况属实，已付购房款3622113元，尚欠542万元购房款情况亦属实。此外，2017年12月24日杜航与华润公司还签订了合同编号为Y2072341的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》［以下简称《预售合同（车库）》］，购买华润公司涉案房屋商品房项目下地下一层车库1个，合同价款15万元，杜航已支付完毕。《预售合同（住宅）》约定的542万元购房款未能按期支付，主要是杜航预期股权投资和区块链投资失败，家庭收入和财产状况发生了重大变化，确已无力继续履行付款义务所致，并非恶意拒绝支付购房款。杜航于2009年携家人来北京工作生活，一直是租房居住。2017年准备购房解决女儿在京上学和全家生活居住问题，因家庭资产不足以支付购房首付款，杜航是在出售了位于广州的唯一家庭住房后，用售房收入才交纳的涉案房屋首付款3622113元，期待实现在北京安居乐业的梦想。当时了解到，购房按揭贷款受购房政策限制，杜航仅可申请购房款总额20%的贷款，考虑到2019年华润公司才交付房屋，家庭预期股权投资收益能够支付剩余购房款，遂未办理购房按揭贷款。当预期股权投资收益远远低于预期收益后，杜航于2018年1月至7月期间又投资了区块链项目，期望能在应付房款期限前有足够的投资收益，然而受国家对区块链资产的政策调控，区块链项目价格跌幅巨大，投资亏损严重。2018年12月，杜航曾多次与华润公司工作人员王志辉沟通，希望能够解除合同，王志辉一直以房屋尚未封顶，暂不构成违约责任为由，拒绝达成解除合同协议。2019年6月23日，杜航向华润公司正式提交了书面《退房申请书》，明确解除合同并表示自愿承担相应违约责任的意见，华润公司始终未明确回复，且杜航亦未收到华润公司的催款函。截至2019年12月3日第一次庭审前，杜航家庭因预期股权收益大幅减少、区块链项目投资亏损严重以及家庭成员患病支出较大等原因，的确已无力支付剩余购房款。目前，杜航、王红军夫妻名下没有任何房产，王红军名下仅有1辆价值不高的汽车，杜航月收入15000元左右，王红军没有工资收入，杜航家庭尚有的部分存款仅够用于支付日常必须的房租、医疗、子女上学等家庭生活中的基本开支，无力支付剩余购房款。为此，杜航提出反诉，反诉请求：1、判令解除杜航与华润公司签订的《预售合同（住宅）》和《预售合同（车库）》；2、判令华润公司返还已付房款3622113元和车位款15万元，同意华润公司扣除未付购房款的1.5%作为违约金即81300元，华润公司应返还杜航3690813元；3、判令华润公司配合杜航注销涉案房屋预售合同的联机备案；4、判令华润公司承担反诉费。反诉理由：一、杜航签订的购买涉案房屋《预售合同（住宅）》中规定，“买受人承诺：买受人购买了该商品房所在项目内所配属的地下停车位的，在将该商品房或地下车位出售时，买受人必须将所购卖的该商品房和地下停车位同时出售给受让人或提前独立将地下停车位出售给该商品房项目范围内的其他业主”。同样，杜航请求解除《预售合同（住宅）》，《预售合同（车位）》亦应当一并解除。二、杜航因无能力继续支付购房款，符合《合同法》第一百一十条的规定以及《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第二十二条规定的事实上不能履行的情形。三、根据2019年11月8日《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条规定，杜航购买涉案房屋是为了解决基本的居住问题，在确已无力购房情况下，请求解除合同并无恶意，华润公司拒绝解除合同，属强买强卖，违反诚实信用原则。四、签订合同时，华润公司并未提醒合同附件中关于解除合同违约金条款，对此，不予认可，且主合同中已约定解除合同违约金为未付款的3%标准，该标准亦过高，请求降低。五、华润公司请求继续履行合同，对杜航显失公平。华润公司针对杜航的反诉答辩称，一、杜航逾期付款构成违约，作为违约方不享有解除合同的请求权，亦无权要求返还购房款。二、2018年10月，华润公司就涉案房屋所在项目的房价下调了20%，杜航购买房屋总价降了130万元左右，其因房价下调而要求解除合同，违反契约精神。三、《预售合同（车库）》与《预售合同（住宅）》合同标的和编号都不相同，是两个相互独立的合同，且合同中没有约定住宅房屋预售合同解除车位预售合同同时解除。综上，不同意杜航的反诉请求。当事人围绕本诉请求及反诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月8日，华润公司（出卖人）与杜航（买受人）签订《预售合同（住宅）》及附件，约定：出卖人华润公司；买受人杜航，通讯地址北京市海淀区蔚秀园xx号楼x单元xxx。第二条预售依据，预售许可证号：京房售证字（2017）84号。第三条商品房基本情况，预测建筑面积176.49平方米，总价款9042113元；第八条，逾期付款责任：买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第（一）种方式处理：（一）按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1、逾期在九十（90）日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金。2、逾期超过九十（90）日（该期限应当与本条第1项中的期限相同），出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起六十（60）日内按照累计应付款的叁%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰（该比率不低于第1项中的比率）的违约金。第二十六条送达，出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以【邮政快递】方式送达对方。《预售合同（住宅）》附件十二补充协议，第五条付款方式及期限2约定，买受人应于签署合同当日向出卖人交纳所购商品房总价款的40%，金额为3622113元；房款的60%金额为542万元，由买受人申请贷款，买受人应于涉案房屋所在楼宇主体结构封顶之日起20日内将贷款划入出卖人账户，封顶之日以出卖人书面通知贷款机构日为准。……买受人以现金支付房款的，以交付现金之日为付款日。第七条交付条件1约定，出卖人取得《规划验收意见书》和《建设工程竣工备案表》，即视为具备交房条件。第九条交付时间和手续1.b约定，……买受人同意在房屋交付日10日前，由出卖人授权客户服务部统一向买受人发出房屋的《交付通知书》等一切房屋相关函件、文件。第二十五条其他补充条款★6关于买卖双方解除合同的补充约定如下：6.2约定：无论何种原因导致主合同及本补充协议被解除或无效的，买受人应在合同解除或无效之日起10日内与出卖人共同到主管机关办理完毕该商品房的合同备案解除及预告登记注销、预抵押登记注销、抵押登记注销等相关手续；6.4约定：因买受人原因导致主合同及本补充协议解除或无效的，买受人除需承担逾期解除合同备案及注销预售登记等相关手续的违约金外，买受人还应按总房款10%的标准向出卖人承担违约金，出卖人再次出售该商品房产生的差价损失的，该差价损失由买受人承担。第二十六条对主合同【补充协议】的补充及修改如下，★1、在签订本补充协议前，出卖人就加“★”加粗字体条款提请买受人特别注意，并说明其中部分条款内容对买受人可能产生不利影响。双方还约定了其他事项。《预售合同（住宅）》签订前，杜航分别于2017年10月13日、10月21日两次支付购房款共计3622113元。《预售合同（住宅）》签订后，华润公司与杜航办理了该合同备案手续。2017年12月24日，华润公司与杜航签订《预售合同（车库）》，约定：杜航向华润公司购买永定镇冯村（新城地区一期居住项目）中的A-东区8#地下车库第x层xxxx号，总价款15万元。合同签订当日，杜航向华润公司支付15万元。2019年5月10日，北京建拓工程管理有限公司就涉案房屋所在楼栋建设工程出具《楼栋主体封顶通知单》，载明涉案房屋所在楼栋主体结构已于2019年5月10日完成封顶。2019年6月23日，杜航向华润公司工作人员递交《退房申请书》，载明：本人杜航与华润公司签订商品房买卖合同，合同号Y2064465。但因后续资金被挪用投资其他项目失败，导致未能够按期筹措，致使不能按照贵公司合同要求，结清房款，完成交易，考虑本人经济实际状况，暂时无经济潜力筹集到该笔购房余款，为了不影响贵公司房屋销售，本人自愿承担违约责任，申请解除购房合同。”2019年7月16日，华润公司按照合同约定通讯地址向杜航邮寄《欠款催款函》，载明：“……根据合同约定，余款542万元应在［封顶日期（2019年5月10日）后30日内即2019年6月9日前以银行按揭贷款形式支付给我司］。直到今日，您仍未根据合同第六条约定以银行按揭贷款形式支付余款，同时您的行为已经构成逾期付款，根据合同第十一条约定，逾期在90日之内，您应按日向我司支付逾期应付款万分之贰的违约金，即每日1084元。……。”该邮件被他人代收。2019年12月27日，北京市规划和自然资源委员会就华润公司涉案房屋工程建设项目作出《建设工程规划核验意见》。2019年12月30日，华润公司就涉案房屋工程建设项目向北京市门头沟区住房和城乡建设委员会进行工程竣工验收备案。案件审理过程中，华润公司述称，销售人员王志辉目前处于离职交接状况，经询问，王志辉表示，“不记得《退房申请书》了”，即使有这个退房申请书，杜航提出的理由也不是法定解除合同的理由。杜航述称，没有收到华润公司的《欠款催款函》，且早已向华润公司提出解除合同并提交了《退房申请书》，华润公司从未提醒过解除合同违约金数额条款，只是催促尽快签合同。针对履约能力，杜航提交：1、《维信丰（天津）投资合伙企业（有限合伙）出资转让协议书》及股权结构统计，证明其受让维信丰（天津）投资合伙企业（有限合伙）3.57%的出资额，该股份预期能获得的股权投资收益为600万元以上，由于经济下滑，2017年10月23日至2018年12月24日期间，杜航共收到股权投资收益2333486.89元，且最后一笔投资款于2018年12月24日收到后，该公司已在工商部门注销；2、杜航2018年1月至7月投资区块链项目交易记录，证明其持续投资到区块链项目资金2227048.6元，截至2020年6月15日15:05，投资亏损合计1992259.71元，投资剩余价值234788.87元；3、银行存款证明书，证明截至2019年12月10日，杜航四张招商银行账户内余额共755811.93元；4、收入证明，北京小象科技有限公司证明杜航每月税后工资14458.72元；5、房屋租赁合同，证明杜航家庭租房居住，年租金8.4万元；6、广州市存量房买卖合同工，证明其出售名下房屋的事实。华润公司质证后认为，上述证据材料并不能全面反映杜航家庭全部财产状况，不能全面否定杜航继续履行合同能力。经本院释明，华润公司坚持本诉诉讼请求意见，并称涉案房屋已具备交付条件；杜航坚持反诉诉讼请求意见。本院认为，华润公司与杜航签订的《预售合同（住宅）》及《预售合同（车位）》当事人意思表示真实，合同内容不违反法律行政法规强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，非因法定事由，不得擅自变更或解除。本案争议焦点：一是《预售合同（住宅）》和《预售合同（车位）》应否解除？二是《预售合同（住宅）》约定的逾期付款违约金标准是否过高?关于争议焦点一。本院认为，通常情况下，房屋买卖合同签订后，一方当事人不同意继续履行，愿意以承担相应违约责任为代价解除合同，而另一方坚持要求继续履行，经审查合同继续履行不存在现实困难的，应当判决双方继续履行合同，但合同另有约定或符合《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定情形的除外。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。具体到本案，《预售合同（住宅）》标的系金钱和房屋，华润公司建设的涉案房屋工程项目已竣工验收备案，涉案房屋具备交付条件，诉争合同继续履行不存在法律上或事实上不能履行、债务标的不适于强制履行或者履行费用过高的情形。参照2019年11月8日《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条规定的精神，司法审判实践对在租赁等长期性合同的履行过程中，当违约方请求解除合同并非恶意违约、继续履行合同对违约方显失公平、守约方拒绝解除合同违反诚实信用原则时，人民法院可以判决解除合同，但违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或免除。本案中，《预售合同（住宅）》并非长期性履行合同，杜航签订合同后，先是放弃以按揭贷款方式支付剩余房款的约定，后又以较大数额的资金进行投资，即使预期股权收益大幅减少、投资亏损严重存在，亦属正常的商业风险，继续履行合同对杜航不构成法律上的显失公平，华润公司拒绝解除合同不构成法律上的违反诚实信用原则。杜航以目前家庭收入和财产状况，无力继续履行支付房款义务为由，请求解除合同，虽不构成恶意违约，但其所述事实及理由不构成全面否定“继续履行合同存在现实困难”的法定情形。杜航未按约定履行付款义务，已构成违约，合同附件中虽然约定了因买受人原因导致合同解除时，支付违约金的计算方法，但该约定不属于解约定金的约定，强制解除《预售合同（住宅）》缺乏事实和法律依据，《预售合同（住宅）》应当继续履行。《预售合同（车位）》与《预售合同（住宅）》并非同一合同，华润公司本诉并未涉及该合同，杜航反诉请求解除购买车位合同，亦缺乏事实及法律依据。关于争议焦点二。本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条规定的过分高于造成的损失。”本案双方当事人约定的逾期付款违约金计算标准为应付房款的日万分之二，该标准与杜航逾期付款给华润公司造成的占用应付款期间利息损失相比，并不构成“过分高于造成的损失”情形。兼顾合同履行情况，当事人过错程度等因素，对杜航请求降低违约金标准的意见，本院不予采信。综上，杜航提出的答辩意见，缺乏事实及法律依据，本院不予采信，对杜航反诉请求，本院不予支持。华润公司提出的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、杜航于判决生效后十日内给付华润置地发展（北京）有限公司购房款542万元并支付逾期付款违约金（以542万元为基数，按照日万分之二的标准，自2019年6月9日起计算至实际支付之日止）；二、驳回杜航的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50332元，由杜航负担，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费36327元，由杜航负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长 张金星审 判 员 殷文辉审 判 员 周伟男二〇二〇年九月一日法官助理 宋霞敏书 记 员 孙 彤-12--1-