广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初8993号原告：庄晓光，男，1984年5月6日出生，汉族，住委托诉讼代理人：徐剑文，广东宏安信律师事务所律师。被告：邱锋雷，男，1981年4月6日出生，汉族，住原告庄晓光与被告邱锋雷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月10日公开开庭进行了审理。原告庄晓光的委托诉讼代理人徐剑文，被告邱锋雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庄晓光向本院提出诉讼请求:1.解除原告与被告签署的《房屋买卖合同》；2.被告向原告返还定金50000元；3.被告向原告支付违约金326000元（依据房屋买卖合同第八条约定：违约金按照成交价的10%支付）；4.被告向原告赔偿损失30000元（中介费用20000元、按揭贷款手续费10000元）；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告在2019年11月27日签署了《房屋买卖合同》，原告向被告购买佛山市南海区********************住宅，建筑面积共176.54平方米，总成交价3260000元。但由于被告一直无法按合同约定办理提前还贷，导致涉案房屋无法过户，遂成本案。《房屋买卖合同》明确约定，被告需解除已有查封并办理涂销抵押后，与原告交易。但合同签订后，原告一直未解除查封，到了2019年底被告仍以资金困难为由无法解封以及办理涂销抵押，虽然如此，原告也一直耐心等候被告解决相应资金问题。但不料2020年初，据居间方陈述，目前涉案房屋有第三方进行轮候查封，不具备任何办理过户的可能。据此，被告承诺解除查封并办理涂销抵押，非但一直无法实现，目前更有第三方进行轮候查封，属严重违约，已导致涉案合同没有继续履行的可能，原告要求解除与被告签署的《房屋买卖合同》，故起诉。被告邱锋雷辩称，一、2019年11月27日，原、被告签订《房屋买卖合同》，原告明知被告的房产处于被佛山市中级人民法院查封状态，仍和被告签订合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定”以及根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，不得转让”的规定，该房产属于被法院查封状态，所以应认定为《房屋买卖合同》无效。二、原、被告签订《房屋买卖合同》所想购买的房产是属于投资性质还是刚需？据被告了解，原告在购买被告房屋时，在同一个小区已经有一套房产。在此被告可以依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项“以合法形式掩盖非法目的”的规定，认定原告是出于其他目的，用小数额订金来博取被告如果解不了查封，就可以换取更大利益，所以，如果原告出于这个目的，那么合同也属于无效合同。三、根据《房地产经纪管理办法》佛建[2006]128号文件，房地产机构应当自领取营业执照之日起30日内，到所在区建设局办理备案手续，领取《佛山市房地产经纪机构备案证书》。据被告了解，佛山市恒晋房地产代理有限公司只有工商营业执照，并没有办理《佛山市房地产经纪机构备案证书》，所以经纪机构并没有资格代理房屋买卖，其所签合同也属于无效合同。综上，原告的诉请确认基本事实和法律依据，请法院驳回其诉讼请求。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证复印件、被告身份证复印件各1份，用以证明原、被告诉讼主体适格；2.房屋买卖合同原件1份，用以证明原告向被告购买位于佛山市南海区********************住宅；被告需解除已有查封并办理涂销抵押后，在2019年12月30日前与原告交易递件，但是原告一直未解除查封；3.收据复印件（20000元）1份（无盖章）、收据原件1份（有盖章）、个人明细对账单打印件1份（加盖中国农业银行股份有限公司广东省分行回单专用章）、微信截图打印件1份，用以证明原告为购置该套房屋支付中介费用20000元；4.收据原件（10000元）1份，用以证明原告为购置该套涉案房屋支付按揭贷款手续费用10000元；5.收据原件（50000元）1份，用以证明原告为购置该套涉案房屋支付定金50000元；6.网页截图打印件1份，用以证明涉案房屋于2020年5月26日以3519143.2元拍卖完成，《房屋买卖合同》不存在继续履行的可能。诉讼中，被告举证如下：1.房屋买卖合同复印件1份，用以证明签署合同时，原告知晓涉案房屋已经被查封；2.不动产登记信息查询结果打印件1份，用以证明涉案房屋于2019年1月21日已经查封；3.中介公司信息打印件1组，用以证明中介公司没有领取佛山市房地产经纪机构备案证书；4.原告户口本复印件1份，用以证明原告在涉案房屋所在小区已经有一处房产。经庭审质证、辩证，被告对原告提供的证据1、2、5、6无异议，原告对被告提供的证据1、2无异议，本院对上述证据均予以确认；原告对被告提供的证据4真实性无异议，本院对其真实性予以确认；对原告提供的证据3，原告提供了收据的原件，且有相应的付款凭证予以印证，本院对其真实性予以确认；对原告提供的证据4，原告提供了相应证据的原件，本院对其真实性予以确认；对被告提供的证据3，本院结合案件事实予以综合认定。本院经审理认定事实如下：涉讼房屋位于佛山市南海区********************（权利证号：0200486201），登记权利人为被告邱锋雷；2020年5月27日的不动产登记信息查询结果显示，涉讼房屋的抵押权人为中国民生银行股份有限公司广州分行，涉讼房屋于2019年1月21日被佛山市南海区人民法院以（2019）粤0605执保357号案予以查封、于2020年1月19日被广州市天河区人民法院以（2020）粤0106执770号案轮候查封。2019年11月27日，原告庄晓光（乙方、买方）、被告邱锋雷（甲方、卖方）与佛山恒晋房地产有限公司（中介方）签订《房屋买卖合同》（以下简称涉讼合同），约定：买卖双方交易涉讼房屋，建筑面积176.54平方米，成交价3260000元；物业移交时间为甲方收齐楼款当天，交易税费由买方承担；基于中介方已提供中介服务并已促成甲乙双方签订合同，协助甲乙双方建立房屋买卖法律关系，甲乙双方同意于合同签订之日向中介方支付中介服务费；若甲方或乙方在签订合同后未能依约卖出或买入涉讼房屋，则守约方于支付中介方中介服务费后可要求违约方赔偿其已支付的中介服务费；甲方签订合同后不能按合同约定将涉讼房屋售予乙方，应向乙方支付成交价10%的违约金，并退回乙方已付的所有款项；乙方应于签订合同时支付50000元作为定金，楼价余款甲乙双方同意于签订合同当天内支付首期楼价款（含定金）50000元，甲方收款后两个工作日须向抵押银行申请提前偿还贷款手续，提前偿还银行贷款所产生的一切费用由甲方负责支付；部分楼款930000元，须在甲方完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档等手续并在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内（2019年12月30日前）到税务部门完税及到房地产交易中心递件过户并取得受理回执当天付清；2280000元于交易过户完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入甲方银行账号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由乙方于买卖双方到税务部门完税及房地产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天以现金支付；涉讼合同手写注明买卖双方均已知悉涉讼房屋现状是查封状态，卖方承诺自己处理解封并顺利交易过户给买方。同日，被告出具收款收据，确认收到原告购买涉讼房屋定金50000元。2019年11月28日，广州达贷投资咨询有限公司出具收款收据，确认收到原告按揭费用10000元。2020年1月19日，佛山市恒晋房地产代理有限公司出具收款收据，确认收到原告涉讼房屋中介咨询服务费20000元。另查明，原告与2020年1月13日将户口迁至佛山市南海区里水镇。2020年4月16日，原告提起诉讼。诉讼中，原告陈述涉讼房屋已被拍卖；被告确认涉讼房屋在2020年5月26日被拍卖。本院认为，涉讼合同既包含了原告庄晓光与被告邱锋雷之间围绕涉讼房屋的买卖合同关系，也包含中介方向买卖双方提供服务的居间合同关系，为混合合同。现原、被告就涉讼房屋买卖事宜发生纠纷，本案仅对原、被告之间的房屋买卖合同关系进行审查处理。查封房产不得转让并非效力性强制规范，且房产在查封的情况下仅是房屋存在权利限制而无法办理过户手续，但其并不影响买卖合同的效力，被告以涉讼房屋已查封为由认为涉讼合同无效的抗辩无法无据，本院依法不予采纳；原告购买房屋是用于自住还是投资并不影响涉讼合同的效力，被告以此认为涉讼合同无效的抗辩无法律依据，本院依法不予采纳；房地产经纪机构是否在区建设局办理备案手续并不影响合同的效力，被告以此认为涉讼合同无效的抗辩无法律依据，本院依法不予采纳；对被告提供的证据3，本院不再予以审查确认。原告和被告签订的涉讼合同是双方真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定全面履行义务。涉讼合同约定被告承诺自己处理解封并顺利交易过户给原告，现被告不仅未解除涉讼房屋的查封，反而因其债务问题致涉讼房屋被拍卖，涉讼合同实际已不具备继续履行的条件，被告已构成违约，原告有权解除涉讼合同，故本院对原告要求解除涉讼合同关于涉讼房屋买卖合同关系的诉请依法予以支持。涉讼合同解除，被告应向原告退还其已收取的定金，故本院对原告要求被告退还定金50000元的诉请依法予以支持。被告虽构成违约，但考虑到原、被告在签订涉讼合同前涉讼房屋即已存在查封、原告对此清楚知悉的事实，结合原告已付款金额、涉讼合同的履行及解除情况、涉讼合同解除给原告造成的损失及房地产交易市场情况，根据公平及诚实信用原则予以衡量，本院酌定被告根据定金罚则支付违约金50000元予原告，原告诉请超出核定部分，本院不予支持。涉讼合同约定若原告或被告签订合同后未能依约卖出或买入涉讼房屋，则守约方支付中介方中介服务费可要求违约方赔偿其已支付的中介服务费。现因被告违约致原告无法购买涉讼房屋，原告请求被告赔偿已付中介服务费20000元的主张符合双方约定，本院依法予以支持。原告请求被告支付的按揭贷款手续费10000元，已纳入前述违约金认定的考量范围，在原告未提供证据证明其实际损失大于本院核定的赔偿标准的情况下，对原告要求被告赔偿按揭贷款手续费10000元的诉讼请求，本院不再另行支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告庄晓光与被告邱锋雷于2019年11月27日签订的《房屋买卖合同》中关于佛山市南海区********************（权利证号：0200486201）的房屋买卖合同关系；二、被告邱锋雷应于本判决发生法律效力之日起十日内退还定金50000元予原告庄晓光；三、被告邱锋雷应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金50000元予原告庄晓光；四、被告邱锋雷应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿中介服务费20000元予原告庄晓光；五、驳回原告庄晓光的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计16440元（原告已预交），由原告庄晓光负担2345元，被告邱锋雷负担14095元。被告邱锋雷应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳14095元，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告庄晓光预交的诉讼费用14095元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请,本院退还予原告庄晓光。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 赵 燕二〇二〇年六月十九日书记员 陆美羽