西安市长安区人民法院 陕西省西安市长安区人民法院民事判决书        (2019)陕0116民初14791号反诉原告（被告）：夏宇峰。反诉被告（原告）：北京航天万源物业管理有限公司西安分公司，住所地西安市XX基地XX路XX基地XX小区XX号楼XX层，统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXX2351。负责人：董建民，该公司经理。委托诉讼代理人：孙安，该公司员工。反诉原告（被告）夏宇峰与反诉被告（原告）北京航天万源物业管理有限公司西安分公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。反诉原告（被告）夏宇峰、反诉被告（原告）北京航天万源物业管理有限公司西安分公司委托诉讼代理人孙安均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。反诉原告（被告）夏宇峰向本院提出反诉请求：1、请求判令反诉被告解除对反诉原告的购水限制并向反诉原告赔礼道歉并解除ＡＰＰ（智慧家园软件）与物业柜台人工购水限制；2、请求判令反诉被告退还反诉原告被捆绑收取的2015年1月1日至2019年8月31日的公摊能源费1422.4元，在算清实际发生了多少公摊能源费的基础上按要求公示后再进行分摊缴纳；3、请求判令反诉被告退还反诉原告二次供水的能源消耗费71.39元，在清算实际发生了多少能源消耗费的基础上按要求公示后再进行分摊缴纳；4、请求判令反诉被告公示其与开发商签订的前期物业服务协议、二级物业服务标准和公共收益所得情况；6、请求判令本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告系陕西省XX基地XX小区一期的业主，反诉被告系该小区物业服务企业。反诉原告于2019年9月将截至2017年物业管理费、电梯费、公摊电费和生活垃圾处理费结清，剩余欠款3000多元，反诉原告准备按照反诉被告的测算向其全部结清，但反诉被告要求反诉原告支付违约金2万多元，才能对余下欠费进行清缴。2019年10月，反诉原告在智慧家园软件上开通了线上缴费功能后，第一时间将上述费用按反诉被告测算缴清至2019年8月31日。反诉原告自2019年年初搬入该小区入住，反诉被告便限制反诉原告购水，具体为：在反诉被告前台购水每次限购两吨；手机APP软件购水每次限购一吨，最多只能购买三次。上述限制购水行为违法了法律规定，给反诉原告工作及生活造成了巨大的困扰。该小区的公摊能源费多年一直按照固定价格收取，违背了相关规定，反诉原告与反诉被告协商将不合理的公摊能源费暂缓收取，遭到反诉被告拒绝。因小区内进行二次供水，反诉被告收取水费时一并收取了二次供水能源消耗费，自来水公司水价为2.9元／吨，反诉被告向反诉原告按3.5元／吨收取，其中差价部分为8％的管理费和二次供水能源消耗费，按照相关规定其中能源消耗费要按实际发生的成本进行分摊，但反诉被告从未公开过二次供水能源消耗费的成本。反诉被告从未公示公共收益所得情况。为维护反诉原告合法权益，故提起反诉。反诉被告（原告）北京航天万源物业管理有限公司西安分公司辩称：其公司不存在中断或变相中断业主供水的情形，只是针对长期欠费的业主，每次限购两吨水，但并未限制购水次数，为方便业主，公司提供了APP智慧家园软件，该软件设置为后台系统设置，因合作单位较多，不能为该公司单独修改设置。根据相关文件规定，公共用电部分电费分摊户表改造后，住宅小区公共用电部分（包括住宅楼内、外两部分用地，其中楼内部分包括：公共走廊、楼梯照明、门禁、应急指示灯等用电）所耗电费按照“谁受益、谁负担”的原则，由小区全体业主按面积分摊。反诉被告每年3月份将公摊电费核算明细公示于楼宇大堂单元及物业服务中心公示栏内，收费合理不存在违规情况，不同意退还。根据西安市长安区物价局长价函（2012）01号文件规定，居民生活用水，自来水公司抄表、收表到户的，每立方米2.9元；未抄表到户的分两种情况：1、自来水日常压力能直供到户的小区，在每立方米2.9元基础上由物业管理企业另加不超过8％的水量耗损。2、需要补压、加压的小区，在上述水费分摊基础上，允许物业管理企业加收补压加压所耗电费。涉案小区为高层住宅，供水需补压、加压，经实际核算二次加压电费能耗为0.632元／吨，该小区2014年6月30日集中收房入住，2015年1月小区进行水表户表改造,并开始收取业主水费，根据当年执行的市物函发2007-80号文件规定及西安市市场居民终端水价均不超过3.5元／吨的市场行情，反诉被告最终将小区居民终端水价定为3.5元／吨，二次加压电费成本按0.365元／吨计收，并已在西安市物价局进行备案，将最终水费定价长期公示于物业服务中心显著位置，该项收费不存在违规，不同意退还。根据《物业管理条例》相关规定，开发商与反诉被告签订的前期物业服务合同已按规定到上级主管部门进行了备案，并无法律法规要求公示。且开发商与物业公司签订的前期物业服务合同内容已经在买卖合同中有体现，即已经向业主公示，物业也与每个业主签订了《前期物业服务协议》，对此反诉原告是知情的。反诉被告按规定于2014年集中收房期间已经在收房现场公示了二级物业服务标准，物业服务中心也有长期张贴公示，已尽到了公示义务。目前小区并不存在公共收益。反诉原告为证明其主张，向本院提交了以下证据：1、购水收费凭据两张；2、手机电话录音（附光碟一盘）；证明反诉被告多次限制其购水的行为3、照片一张，证明根据其实际使用的自来水量，可以推算出其中的二次供水能源费共收取了多少费用。反诉被告对反诉原告提交的证据1真实性无异议，对证明目的不予认可，对证据2、3真实性及证明目的均不予认可。反诉被告就其辩称提交了以下证据1、公摊电费照片打印件四页，证明其收取的公摊电费已于2019年3月1日向业主进行了公示。2、前期物业服务协议一份，证明双方签订物业服务合同事实。反诉原告对反诉被告提交的证据1真实性及证明目的均不予认可，对证据2无异议。本院经审理认定事实如下：反诉原告（被告）XX城XX小区XX号楼XX单元XX号房屋的业主，反诉被告（原告）北京航天万源物业管理有限公司西安分公司系该小区物业管理企业。反诉原、被告于2014年7月26日签订《XX基地XX小区一期前期物业服务协议》（以下简称《协议》），约定北京航天万源物业管理有限公司西安分公司对XX基地XX小区一期提供前期物业服务管理。《协议》对服务内容及质量、服务费用、物业的经营与管理、物业的使用与维护等均作了详细约定。双方就服务费用中物业费及水、电费约定为：本物业管理区域服务收费采取包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积以政府部门备案价交纳，政府部门备案价为高层住宅：1.2元／月／平方米建筑面积；业主应每次缴纳一季度物业服务费用，并于物业费到期前10日缴纳。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主应及时书面告知物业公司，业主负连带交纳责任。就代收代缴收费约定为：1、水费收费标准以政府规定价格加小区公摊费收取，并依据相关部门或单位代收标准的变化进行相应调整。2、电费收取标准以政府规定价格加小区公摊费收取，并依据相关部门或单位代收标准的变化进行相应调整。3、4、…。协议签订后，北京航天万源物业管理有限公司西安分公司依据约定对该小区业主提供物业服务，反诉原告自2016年1月至6月未按约定向反诉被告缴纳物业服务费等费用。反诉原告欠费期间反诉被告对反诉原告通过物业柜台购水的数量予以限制，每次限购两吨，但未对购水方式及柜台购水次数进行限制。反诉原告仍可通过手机智慧家园APP系统购水。2019年9月，原告北京航天万源物业管理有限公司西安分公司诉至本院，要求被告夏宇峰支付2016年1月1日至2019年6月30日期间的物业管理费8001元、公摊费1272元、生活垃圾费234元、违约金4839.27元。审理中，原告变更诉讼请求为要求被告支付2016年1月1日至2019年9月30日期间的各项欠费违约金24291.5元，2018年1月1日至2019年9月30日期间的物业管理费4000.5元、电梯费1134元、公摊电费532.4元、生活垃圾处理费120元，以上合计30078.4元。诉讼中，被告于2019年9月27日向原告支付了2016年1月至2017年12月期间的物业费，2019年10月24日，被告通过智慧家园APP向原告支付了2018年1月至2019年8月的物业费，原告遂取消了对被告的购水限制措施。被告于2019年12月6日提出反诉，要求判如所请。2019年12月10日，原告向本院申请撤诉，本院以（2019）陕0116民初14791号民事裁定书裁定准许原告撤回起诉，并就反诉部分继续审理，庭审中，反诉原告坚持其反诉请求，反诉被告以辩称为由，不同意反诉原告的反诉请求，双方意见分歧，本案未能调解。又查明，反诉原告于2019年10月16日向反诉被告购水共计4吨，每吨单价3.5元，共计支付水费14元。反诉被告就其向该小区业主收取的公摊电费于2019年3月1日在收费大厅等地进行了张贴公示。本院认为，因反诉原告未按约定向反诉被告交纳物业费，反诉被告在反诉原告欠费期间对其通过柜台购水的数量实施了限制，未对购水方式及柜台购水次数作出限制，该限购措施虽有不当，但并未对反诉原告生活造成实质影响，且在反诉原告提出反诉请求前，反诉被告已取消了该限购措施，故反诉原告要求反诉被告解除购水限制并向其赔礼道歉之请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持；反诉原告要求解除APP（智慧家园软件）购水限制一节，因该服务软件系反诉被告提供的辅助服务系统，其系统设置为软件自身功能设置，并非针对反诉原告个体作出的特定限购措施，反诉原告该诉请，缺乏事实依据，本院不予支持。因反诉原告就反诉被告向其收取的公摊能源费、水费中存在不合理收费及具体金额，未能提供充分证据予以证明，故其要求反诉被告在算清实际发生的上述费用基础上按要求公示后再进行分摊缴纳之请求，证据不足，本院不予支持。反诉原告要求反诉被告公示其与开发商签订的前期物业服务协议、二级物业服务标准和公共收益所得情况之请求，根据《物业管理条例》第二十五条之规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，据此，反诉原告要求反诉被告公示其与开发商签订的前期物业服务协议之请求，不能成立，本院不予支持。关于公示二级物业服务标准请求一节，因反诉原告与反诉被告已签订了物业服务协议，协议附件四就前期物业管理服务质量标准已做出明确约定，反诉原告再要求反诉被告公示物业服务标准，没有依据，本院不予支持。反诉原告要求反诉被告公示小区公共收益所得情况之请求，因反诉被告称小区无公共收益所得，反诉原告亦未能就该小区存在公共收益所得予以举证，故其主张缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第二十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回反诉原告夏宇峰的诉讼请求。本案反诉费25元，反诉原告已预交，由反诉原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  长   郭复萍审  判  员   徐向云人民陪审员   贺应杰                                 二O二0 年 八 月 十二 日                                   书  记  员   赵玲玲    1