上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初6663号原告：王斌，男，1967年9月20日出生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：陆根杜。被告：刘永彬，男，1981年10月12日出生，汉族，住江苏省无锡市。原告王斌与被告刘永彬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用简易程序审理。2020年8月18日，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案转为适用普通程序，由审判员独任审理。本案于2020年6月22日、2020年8月10日及2020年9月10日三次公开开庭进行了审理。原告王斌的委托诉讼代理人陆根杜三次均到庭参加诉讼，原告王斌第一次开庭到庭参加诉讼，第二、三次未到庭参加诉讼，被告刘永彬第一、三次开庭到庭参加诉讼，第二次未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王斌向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告双方就上海市松江区闵塔路XXX弄XXX-XXX号厂房(以下简称系争房屋)签订的《租房合同》；2.判令被告立即向原告支付自2020年1月18日起至2020年6月18日的租金273,333.35元并支付自2020年6月18日起至系争房屋实际返还之日止的租金，按年租金80万元标准计算；3.判令被告赔偿原告违约金200,000元；4.判令被告于解除上述合同退还系争房屋后45日内将经营地注册在系争房屋内的上海鸿临装饰材料有限公司、上海昕沂物资有限公司工商登记住所地予以注销，否则承担500元/日违约金至注销日止。审理中，原告王斌变更诉讼请求为：1.判令被告向原告支付自2017年12月13日至2018年1月17日以及2020年1月18日起至2020年7月17日的房屋占有使用费406,662元；2.判令被告于解除上述合同退还系争房屋后45日内将经营地注册在系争房屋内的上海鸿临装饰材料有限公司、上海昕沂物资有限公司工商登记住所地予以注销，否则承担500元/日违约金至注销日止。事实与理由：2017年12月12日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《租房合同》，约定由被告承租原告的系争房屋，租期6年，自2018年1月18日至2024年1月17日止。前3年租金每年80万元整(不含税金)，后3年每年租金86万元。先付后用，半年一付。第一期租金于合同签订3日内付清，第二期半年租金付款日期为2018年6月18日之前支付，以此类推。若到期不付，本合同自动终止，并且乙方作为违约赔偿给甲方3个月租金。甲方自即日起有权收回系争房屋并另行出租。甲方按现状将系争房屋出租于乙方使用，甲方无修缮义务。合同签订后乙方支付甲方合同保证金6万元，即可进行经营前的装修和准备工作。合同到期或解除后乙方须在45日内将工商登记的该经营场所注销。否则乙方自愿支付甲方违约金500元/日。合同签订后，被告支付了6万元合同保证金，原告遂将系争房屋全部交付被告，被告随后也支付了第一期半年租金，以此类推付至2020年1月18日前的租金已付清。但2020年1月18日后的租金被告一直拖欠未付。原因是被告实际上是在做二房东，其将系争房屋加价转租他人在该系争房屋内注册设立了上海鸿临装饰材料有限公司、上海昕沂物资贸易有限公司。被告与该两家实际租客产生纠纷，2020年1月18日后已显示恐或难以继续履行与实际租客之间租赁合同的迹象。而上海双惠废旧物资回收利用有限公司需要租赁2,000平方米以上的厂房，其法定代表人陈世清2020年2月中旬和原告洽谈并到现场看了系争房屋后表示满意，欲把系争房屋全部租下，租金按原告出租给被告的价格计算，2020年2月28日双惠公司通过建行庙前街支行向原告账户转账10万元，交易附言为闵塔路XXX号XXX-XXX号厂房(意向金)。如此，原告2020年3月12日到现场向被告催讨租金并要求被告明确是否还有能力继续履行合同，若不能再履行，可在结清租金承担违约赔偿后提前终止租房合同，因现有双惠公司愿租赁系争房屋。但被告叫来实际承租人孙运农的儿子(孙运农据称回山东老家)纠缠他们之间的租赁合同和租金拖欠和分租等事项，被告遂表示在未与实际承租方谈妥前，将会继续履行与原告的合同，不会终止。否则，被告要对实际承租人鸿临公司等承担违约赔偿。此后，原告等到2020年3月27日，由于被告一直未提出终止合同退还系争房屋，而双惠公司又实在等不下去了，只能放弃租赁系争房屋，另租其他房屋，原告只能于3月27日将10万元意向金退还给双惠公司法人代表陈世清，但被告拖欠的租金却屡催不付。原告近期获悉被告与实际承租人已涉诉，案号为(2020)沪0117民初3817号，故被告显然已无法履行与原告之间合同。而原告是在2004年4月12日和上海科邦技术发展有限公司签订《房地产买卖合同》，以总价2,749,500元购买了系争房屋及其占地范围内土地50年使用权，科邦公司是与松江区石湖荡镇政府签订协议，经松江区规划局松规建字(2003)第0014号《核发1303号地块通知》等建设后出让给原告，经消防验收合格。原告投资购买系争房屋后出租应当产生经济收益，被告2020年1月18日至今拖欠租金不付已构成违约，却又不及时提出终止合同退还系争房屋，造成原告无法将系争房屋另行租赁给双惠公司，由此造成的一切损失依法依理依《租房合同》约定均应当由被告承担全部违约赔偿责任。故原告提起诉讼，请求法院判如所请。被告刘永彬辩称，原告无法提供系争房屋的产证和建设工程规划许可证，双方签订的《租房合同》应当无效，被告愿意支付自2020年1月18日至2020年3月31日占有使用费，按照每年80万元的标准计算并扣除6万元押金。被告已于2020年3月31日腾空系争房屋并返还原告。不同意原告关于违约金的诉请，因为合同无效，违约金条款也无效。对于第4项诉请，上述两家公司确实注册在系争房屋内，注册是响应政府号召，并非恶意注册。已和次承租人谈过，次承租人已经同意并正在办理工商登记注销手续，但需要的时间比较长，有一定的时间需要审批。本院经审理认定事实如下：2004年4月12日，案外人上海科邦技术发展有限公司(甲方、出让方)与原告王斌(乙方、受让方)签订《房地产买卖合同》一份，约定甲方以土地批租的方式，依法取得石湖荡工业园区内土地使用权，该权限为50年。甲方同意转让位于该土地范围内的系争房屋及该房屋占用范围内的土地使用权50年于乙方。此外，合同还对其他内容进行了约定。2017年12月12日，原告王斌(甲方、出租方)与被告刘永彬(乙方、承租方)签订《租房合同》一份，约定原告将系争房屋出租给被告，租赁期限自2018年1月18日至2024年1月17日止，租赁期限为6年。前3年年租金为每年80万元(不含税金)，后3年年租金为86万元(如乙方要求甲方开具发票则产生的税费，由乙方另外补偿给甲方)。合同第四条约定：付款方式为先付后用，租金每半年一付，第一期半年租金于合同签订3日内付清，第二期半年期租金付款日期为2018年6月18日之前支付，以此类推。若到期不付，本合同自动终止，并且乙方作为违约赔偿给甲方3个月租金。合同第十条约定：合同签订后，乙方支付甲方合同保证金6万元整，乙方即可进行经营前的装修和准备工作，该保证金在合同期满后在乙方结清水、电、税金等费用后，甲方一次性全额无息退还于乙方。合同第十三条约定：本合同到期或解除后，乙方应在45日内将工商登记的该经营场地迁移或注销，如乙方在上述时间内不将工商登记迁移或注销的，则每延期一天，乙方自愿支付甲方违约金每天500元，直到迁移或注销止，乙方承担所有相关法律责任和经济责任。合同注明系争房屋无房产证。此外，合同还对其他内容进行了约定。另查明，上海市松江区规划和自然资源局于2020年7月22日向本院发出复函，载明：经核查，系争房屋所在地块土地权为石湖荡东港村农民集体，集体土地权证编号为松字(2013)第000452号，该地块属于历史违法用地，未取得合法用地手续，未办理过建设工程规划许可证。又查明，2020年5月13日，原、被告至系争房屋现场查看。2020年5月17日，被告在微信朋友圈发布系争房屋招租广告。审理中，原告提供了拍摄于2020年6月21日的系争房屋照片。上述事实，有《房地产买卖合同》、《租房合同》、复函、照片、微信截图、当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，系争房屋并未取得建设工程规划许可证，故原、被告签订的《租房合同》应属无效。合同虽无效，原告可参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。现双方确认被告自2020年1月18日起未支付系争房屋的占有使用费，但双方对系争房屋的交接时间存在较大争议。对此，本院认为，原、被告虽于2020年5月共同至系争房屋处进行了查看，但该次查看系处理被告与作为次承租人的案外人之间的交接，并不等同于原、被告之间就系争房屋进行的交接，被告主张2020年5月13日双方已完成系争房屋交接，但其在2020年5月17日又于微信朋友圈发布系争房屋的招租广告，故被告的上述主张显然缺乏合理性，本院无法采信。本案中，原告原本基于合同有效主张解除合同，本院于2020年5月20日立案受理。第一次庭审过程中，被告到庭答辩且表明不可能继续使用系争房屋，而亦在第一次庭审过程中，原告提供了拍摄于2020年6月21日系争房屋的部分照片，该些照片显示系争房屋基本空置，且原告能进出拍摄照片表明原告已实际控制系争房屋。现原告在已控制系争房屋且明知被告无继续使用系争房屋可能的情况下，主张截止至2020年7月17日止的房屋占有使用费亦缺乏合理性。故本院确认以本案第一次开庭时间即2020年6月22日为房屋占有使用费计算的截止日期。根据《租房合同》，双方约定前3年年租金为每年80万元，故被告尚欠原告自2020年1月18日至2020年6月22日的房屋占有使用费344,292.5元未付，原告将被告已支付的押金6万元扣除，于法不悖，本院予以确认。关于2017年12月13日至2018年1月17日的占有使用费，根据《租房合同》，双方就系争房屋的费用起算时间为2018年1月18日，且原告并未提供证据证明被告在上述期间已占有使用系争房屋，故本院不予支持。关于原告要求被告将经营地注册在系争房屋内的上海鸿临装饰材料有限公司、上海昕沂物资有限公司工商登记住所地予以注销，否则承担500元/日违约金至注销日止的主张，本院认为，注销工商登记并非法院民事诉讼的处理范围，故对此本院不予处理。就违约金，原告此项主张系基于双方的合同约定，现合同无效，原告此主张缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、确认原告王斌与被告刘永彬于2017年12月12日签订的《租房合同》无效；二、被告刘永彬于本判决生效之日止十日内支付原告王斌自2020年1月18日至2020年6月22日的房屋占有使用费284,292.5元(已扣除原告王斌应退还被告刘永彬的押金60,000元)；三、驳回原告王斌的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,400元，由原告王斌负担1,836元(已付)，被告刘永彬负担5,564元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  邵毅二〇二〇年十一月十九日书记员  马青附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。