广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初2529号原告：黄小燕，女,1984年8月19日出生，汉族，住广东省佛山市三水区**************，公民身份号码440************14X。委托诉讼代理人：黎润香，广东度明律师事务所律师。委托诉讼代理人：石智豪，广东度明律师事务所实习律师。被告：吴坚武，男，1990年7月23日出生，汉族，住广东省惠来县*************，公民身份号码445************410。原告黄小燕与被告吴坚武房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄小燕及其委托诉讼代理人黎润香、被告吴坚武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。黄小燕向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2019年10月13日签订的《房地产买卖合同》以及2019年11月16日签订的《补充协议》；2.被告向原告双倍返还定金（定金为50000元）及返还涉案房地产的购房款合计203800元，并判令被告向原告支付损害赔偿金（自起诉之日起至被告实际返还购房款完毕之日止，以原告已支付的购房款153800元为基数按年利率6%的标准计收）；3.被告向原告支付中介费损失18000元；4.被告向原告支付因实现本案债权而产生的律师费12000元；5.被告向原告支付为实现本案债权而产生的诉讼财产保全责任保险费用600元；6.本案全部诉讼费由被告承担。事实及理由：2019年10月13日，原告与被告、经纪方共同签订《房地产买卖合同》，合同约定：被告将位于佛山市三水区*******1*****9****的房地产以653800元的价格转让给原告。合同签订后原告依约向被告支付购房定金50000元，并支付中介服务费18000元。后因涉案房产存在二次抵押，被告要求原告提前支付首期房款153800元（含定金）以便其向二押抵押权人偿还款项，涂销第二次抵押。故三方于2019年11月16日签订《补充协议》，并由原告支付首期购房款153800元（含定金）予被告，但被告收取首期购房款后并未向原告出具银行通知提前还贷的任何资料或银行涂销抵押手续的相关证明文件，更没有通知原告办理涉案房地产的过户手续。现双方约定办理涉案房地产过户手续的期限已届满，虽经原告书面敦促，但被告始终未能依约办理相关的涂销抵押及转移登记手续，2019年12月24日，被告又将涉案房产办理第三次抵押，被告的上述行为导致房地产买卖合同无法继续履行。原告为实现本案债权支付了律师费12000元及诉讼财产保全保险费600元。鉴于上述事实，原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，诉请如前。吴坚武辩称，涉案房产在没有办理过户手续之前的权利属被告所有，只要原告出具同贷书配合被告就能正常过户，这是房产交易的正常流程，但由于原告一直不予配合，导致合同无法履行，故要求与原告解除购房合同，并同意退回原告首期购房款，但对于原告的其他诉讼请求，不予确认。被告一直是诚心交易涉案房产，但由于是原告不配合，才一直没有办理过户手续，如原告想继续履行合同，就需重新出具同贷书配合被告办理过户手续。原告围绕诉讼请求向本院提交了如下证据：1.《房地产买卖合同》、《补充协议》各1份、不动产登记信息查询结果2份、收款证明2份、转账记录4份，证明原、被告双方签订《房地产买卖合同》及《补充协议》，约定被告将其名下位于佛山市三水区*******1**********的房屋以653800元的价格转让给原告，原告通过银行转账方式足额支付购房定金50000元及首期购房款153800元（含定金）。2.关于涉案房屋二手房交易情况的说明、佛山市思诚房地产代理有限公司营业执照、中介费转账电子回单各1份，证明由于被告未能依约涂销涉案房产的抵押手续并办理过户登记手续，导致本案的房地产买卖合同无法继续履行，原告已支付中介费18000元。3.律师费发票1张、民事委托代理合同1份、诉讼财产保全责任保险保费发票1张、保单保函1份，证明广东度明律师事务所就本案为原告提供代理服务，原告支付前期律师费12000元，另原告于本案起诉时申请财产保全并由保险公司提供保函，原告为此支付诉讼财产保全保险费600元。4.律师函1份、全球邮政特快专递单1份、中国邮政速递查询结果1份，证明原告委托律师发函被告，敦促其尽快积极履行上述合同，但被告始终无动于衷，合同无法继续履行的责任在于被告。被告对原告提供的上述证据的真实性均无异议，但认为原告在签订合同时已知道涉案房产有抵押登记，而且被告一直要求原告重新出具一份新的同贷书配合过户手续，但原告一直不予配合，才导致未能办理过户手续。被告在诉讼中提供了以下证据：1.被告与涉案房产中介（微信昵称“liy”）的两次聊天记录，证明原告知道被告也在出售位于南海区里水镇的房屋的情况以及原告知道涉案房产进行了三押的情况。2.被告与案外房产中介（微信昵称“虎3”）微信聊天记录，证明被告在里水镇的房屋直到2020年3月9日才办理过户手续，故涉案房产于2020年3月9日后才能办理过户，但由于原告提供的同贷书已过期，被告要求原告重新出具一份新的同贷书，遭到原告拒绝。3.被告与原告及涉案房产中介的群聊聊天记录，证明被告一直都想办理房产过户手续，但因原告不配合出具同贷书，故无法办理。原告对被告提供的证据1的真实性予以确认，但对关联性不予确认，认为该组聊天记录内容与本案无关；对证据2的三性不予确认，认为原告不认识“虎3”，聊天内容亦与本案无关；对证据3，原告对其真实性予以确认，该聊天记录也反映了被告有收到原告提供的同贷书，而非被告所说原告不配合出具同贷书而导致无法办理过户手续。经审查，原告提供的证据，来源、形式合法，与本案具有关联性，被告对其真实性不持异议，故本院对原告提供的证据均予以采信。被告提供的证据1、2，因与本案没有关联，故本院对被告提供的证据1、2不予审查；被告提供的证据3，原告对其真实性没有异议，故本院对其真实性予以确认。综合本院采信的证据及当事人的陈述，本院确认以下事实：2019年10月13日,原告黄小燕、被告吴坚武在佛山市思诚房地产代理有限公司的居间下签订《房地产买卖合同》,约定:1.黄小燕向吴坚武购买位于佛山市三水区*******1*****9*****产。2.上述房产的成交价格为653800元。3.该物业现时属于抵押中，欠款额约363000元，涂销抵押方式如下：卖方在签署本合同后60日内，向抵押银行申办提前还贷手续并承担提前还贷的一切费用，卖方在原抵押银行发出还贷通知之日起30天内将赎契款一次性存入原抵押银行账户，用于还清贷款，并须在抵押银行出具还清贷款证明等资料后*天内到房管部门办理涂销抵押手续。4.买卖双方在卖方完成涂销抵押手续后*日内办理交易递件过户手续。5.付款方式：定金50000元,买方在签订本合同当天支付5000元，定金余款45000元须在2019年10月17日前支付给卖方；首期房款（含定金）153800元,买方应在卖方收到银行通知提前还贷之日起*日内支付给卖方；尾期房款500000元，买方自行找银行按揭付款，在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划入卖方账户。6.违约责任：卖方在签署本合同后不依合同条款将该物业售予买方，则视为卖方违约，在合同约定之日起10天内，卖方仍不履行合约之条款以致本合同不能顺利完成，买方有权解除合同，卖方应按本合同之有关违约规定承担违约责任，同时，卖方除须退还所收买方之已付款项外，并须按本合约双倍返还定金赔偿给买方以弥补买方之损失；买方在签署本合同后不依合同条款履行，则视为买方违约，在合同约定之日起10天内，买方仍未履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，卖方有权解除合同，买方应按本合同的有关违约规定承担违约责任，卖方将对买方所交房屋定金予以没收。7.三方约定的其他事项:本次交易之中介服务费18000元，由买方承担。合同签订当日,黄小燕向吴坚武支付定金5000元,吴坚武出具收款证明确认收到上述款项。2019年10月18日,黄小燕再向吴坚武支付定金余款45000元。2019年10月21日，原告支付中介费18000元。由于涉案房屋存在二次抵押，吴坚武要求黄小燕提前支付首期购房款，以便被告解除二次抵押。2019年11月16日，黄小燕、吴坚武在佛山市思诚房地产代理有限公司的居间下签订《补充协议》,约定:一、卖方在收齐首期款153800元后，业主自行解除二押，三方配合流程过户；二、如本协议内容与合约不一致时，则以本协议为准。协议签订当日,黄小燕向吴坚武支付103800元，吴坚武出具收款证明确认收到上述款项。吴坚武合共收到黄小燕首期购房款153800元。之后，原告完成银行按揭手续，并将银行同贷书交给被告。2019年12月23日，原告前往佛山市自然资源管理局查询涉案房产的抵押情况，显示涉案房产并未对二次抵押进行涂销手续。2020年4月27日,原告委托广东明度律师事务所向被告发出律师函,敦促被告在收到本函件之日起十日内向房地产的抵押权人付清全部贷款，再依约办理上述房地产的全部涂销手续并依时配合委托人办理房地产的过户手续，全面积极履行合同义务，尽快履行合同。另查明,原、被告签订《房地产买卖合同》时，涉案房产存在他项权利人为交通银行股份有限公司佛山分行、中国平安财产保险股份有限公司。2019年12月24日，被告将涉案房产进行第三次抵押，他项权利人为张荣道。之后被告没有按照合同约定办理案涉房产的涂销按揭贷款手续，也没有继续履行合同。再查明,黄小燕聘请广东度明律师事务所律师代理案件诉讼,支出律师费12000元。另原告提起本案诉讼时申请诉讼保全，并在阳光财产保险股份有限公司投保诉讼财产保全责任保险，阳光财产保险股份有限公司为原告出具了保函，原告为此支付诉讼财产保全保险费600元。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。黄小燕、吴坚武于2019年10月13日签订的《房屋买卖合同》及2019年11月16日签订的《补充协议》是双方当事人的真实意思表示,内容未违反法律的强制性规定,合法有效。关于违约责任的确定。黄小燕、吴坚武签订《房地产买卖合同》、《补充协议》后,黄小燕已按约定提前支付首期购房款给吴坚武，而吴坚武负有及时还清贷款、办理涂销抵押手续等义务。截至开庭,吴坚武不但未还清贷款,且还将案涉房产再次进行了抵押贷款，基于此,本案的《房屋买卖合同》未能顺利履行的原因在于吴坚武怠于还清贷款、办理涂销抵押手续所致,应属吴坚武违约。黄小燕诉请吴坚武承担违约责任,于法有据,本院予以支持。关于原告要求解除原、被告于2019年10月13日签订的《房地产买卖合同》及2019年11月16日签订的《补充协议》的诉讼请求。被告收取原告的首期购房款153800元（含定金50000元）后，没有依据合同约定及时还清贷款、办理涂销抵押手续，导致合同无法继续履行。原告依据合同约定请求解除房屋买卖合同，并要求被告承担违约责任，合法有理，本院予以支持。关于合同解除的时间,本院认为，原告于2020年6月8日提出了解除合同的诉讼请求,本院于2020年6月15日向吴坚武送达了起诉状副本,故黄小燕、吴坚武双方签订的《房地产买卖合同》及《补充协议》应于2020年6月15日解除。关于原告要求被告双倍返还定金及支付赔偿金的诉讼请求。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条、第一百二十一条的规定：“因当事人一方迟延履行或者有其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。当事人约定的定金数额超过主合同标的额20%的，超过部分法院不应支持。”案涉房屋买卖合同约定的房屋交易总价款为653800元，而双方约定的定金数额为50000元，该定金数额未超出合同总价款的20%，现原告以被告违约为由主张适用定金罚则，要求吴坚武双倍返还定金及返还涉案房地产的购房款合计203800元，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。原告主张适用定金罚则的同时，主张被告支付损害赔偿金，原告的主张缺乏理据，本院不予支持。关于原告主张中介费损失的诉讼请求。原、被告签订《房地产买卖合同》后,原告已按约定支付中介费18000元，因此对原告要求被告承担因支付中介费而损失18000元的请求,本院予以支持。关于原告主张的律师费及诉讼财产保全保险费的诉讼请求。原、被告签订的《房地产买卖合同》约定,若发生争议且无法协商解决导致诉讼,违约方须向守约方赔付由此带来的全部损失（包括但不限于律师费、诉讼费、担保费、评估费、鉴定费、公证费、调查费、差旅费、邮寄费等费用）。原告已举证证实其因案件诉讼支出律师费12000元,诉讼财产保全保险费600元,故对于原告的该项请求,本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告黄小燕与被告吴坚武于2019年10月13日签订的《房地产买卖合同》及2019年11月16日签订的《补充协议》于2020年6月15日解除；二、被告吴坚武于本判决生效之日起十日内向原告黄小燕双倍返还购房定金100000元及购房款103800元，合共203800元；三、被告吴坚武于本判决生效之日起十日内向原告黄小燕赔偿中介费18000元、律师费12000元、诉讼财产保全保险费600元，合共30600元。四、驳回原告黄小燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即5572元、保全费1692元，合共7264元（原告已预交），由被告吴坚武负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  叶少敏二〇二〇年八月二十五日书记员  李秋云