广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5381民初1828号原告：吴小珍，女，1981年8月3日出生，汉族，住罗定市******，身份证号码：510************。委托诉讼代理人：卓文强，广东普罗米修律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁继军，广东普罗米修律师事务所律师。被告：罗定市民盛房地产有限公司，住所地：罗定市********本厂内（办公综合楼），统一社会信用代码：914***********139Y。法定代表人：黄晓梅，总经理。委托诉讼代理人：陈启荣，广东翔浩律师事务所律师。原告吴小珍与被告罗定市民盛房地产有限公司（以下简称“民盛公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，依法适用简易程序，并于2020年7月29日公开开庭进行了审理。原告吴小珍的委托诉讼代理人卓文强，被告民盛公司的委托诉讼代理人陈启荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴小珍向本院提出诉讼请求：一、被告返还原告所购**号商品房面积误差比在3%部分的房价款10825.47元及利息（利息以10825.47元为本金，自2015年11月11日起按中国人民银行同期贷款利率计至被告所欠房价款还清之日止）；二、被告双倍返还原告所购**号商品房面积误差比超过3%部分的房价款19341.51元及利息（利息以19341.51元为本金，自2015年11月11日起按中国人民银行同期贷款利率计至被告所欠房价款还清之日止）；三、被告返还原告所购**号商品房面积误差比在3%部分的房价款8453.16元及利息（利息以8453.16元为本金，自2016年10月14日起按中国人民银行同期贷款利率计至被告所欠房价款还清之日止）；四、被告双倍返还原告所购**号商品房面积误差比超过3%部分的房价款18878.72元及利息（利息以18878.72元为本金，自2016年10月14日起按中国人民银行同期贷款利率计至被告所欠房价款还清之日止）；五、本案的诉讼费由被告承担。原告诉称的事实和理由：原、被告于2015年11月11日和2016年10月14日在罗定市****售楼处签订《广东省商品房买卖合同》，由原告方购买被告方两套房产。（一）其中，合同约定原告所购**号房的建筑面积为106.76㎡，其中套内建筑面积91.60㎡，公共分摊面积15.16㎡；该合同第四条约定，该商品房属预售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3939.40元，总金额360849元整；合同第五条第3项约定，差异值超过3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。签订合同后，原告按合同约定向被告支付了首期购房款，余款由原告向银行申请个人购房借款。经罗定市自然资源局确认**号产权登记建筑面积为106.33㎡，其中套内建筑面积86.4㎡，公共分摊建筑面积19.93㎡，套内建筑面积比合同约定面积少了5.2㎡，面积差异百分比为5.68%。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第（二）项的规定：面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。因此，被告应返还原告所购商品房面积误差比在3%部分的房价款10825.47元以及利息；另外，被告还需双倍返还原告所购商品房面积误差比超过3%部分的房价款19341.51元及利息。（二）而原告所购的**号房的建筑面积为78.96㎡，其中套内建筑面积67.74㎡，公共分摊面积11.22㎡；该合同第四条约定，该商品房属预售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4159.61元，总金额281772元整；合同第五条第3项约定，差异值超过3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。签订合同后，原告按合同约定向被告支付了全额购房款。经罗定市自然资源局确认**号产权登记建筑面积为78.07㎡，其中套内建筑面积63.44㎡，公共分摊建筑面积14.63㎡，套内建筑面积比合同约定面积少了4.3㎡，面积差异百分比为6.35%。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第（二）项的规定：面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。因此，被告应返还原告所购商品房面积误差比在3%部分的房价款8453.16元以及利息；另外，被告还需双倍返还原告所购商品房面积误差比超过3%部分的房价款18878.72元及利息。原告取得不动产权证书后，曾多次与被告方工作人员协商，但被告方均以各种借口拖延。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请法院依法支持原告的诉讼请求。被告民盛公司辩称：一、涉案商品房计算面积差异应以建筑面积作为计价面积。二、原告在起诉状中主张双倍返还超过面积差异3%部分的房价款没有任何事实和法律依据。三、原告在起诉状中的利息主张，没有约定或法定依据。综上所述，请人民法院依法查明事实，采纳被告的答辩意见，按建筑面积作为计价面积，对面积差异部分予以多退少补，驳回原告不合理和没有依据的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告民盛公司是位于罗定市*********商住小区的房地产开发商。原告向被告购买了两套房，第一套：2015年10月2日，原告吴小珍与被告双方签订《**（商品房）定购协议书》，约定原告吴小珍向被告认购**单位，该商品房建筑面积为106.76平方米（套内面积91.6平方米，分摊面积15.16平方米），定价为每平方米3380元，总金额360849元。《**（商品房）定购协议书》第五条第3点约定，本协议书一式两份，在正式签订《商品房买卖合同》后，本协议书同时作废。2015年11月11日，被告民盛公司作为出卖人与原告吴小珍作为买受人，双方签订了《广东省商品房买卖合同》（以下简称合同）。该合同第三条约定买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为预售商品房，为**商住小区**号房，用途为住宅。该商品房合同约定建筑面积共106.76平方米，其中，套内建筑面积91.60平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积15.16平方米。第四条约定计价方式与价款：该商品房属预售，按【套】出售，按【套内】建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3939.40元，总金额为360849元。第五条约定面积确认及面积差异处理：本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1.差异值为±0.6%以内(含本数)的，买卖双方不作任何补偿；2.差异值为±0.6%以上(不含本数)至±3%以内(含本数)的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3.差异值超过±3%以上(不含本数)的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。面积差异百分比=（产权登记面积-合同约定计价面积）/合同约定计价面积×100%。第二套：2016年10月9日，原告吴小珍与被告双方签订《**（商品房）定购协议书》，约定原告吴小珍向被告认购**单位，该商品房建筑面积为78.96平方米（套内面积67.74平方米，分摊面积11.22平方米），定价为每平方米3762元，总金额297048元。《**（商品房）定购协议书》第五条第3点约定，本协议书一式两份，在正式签订《商品房买卖合同》后，本协议书同时作废。2016年10月14日，被告民盛公司作为出卖人与原告吴小珍作为买受人，双方签订了《广东省商品房买卖合同》（以下简称合同）。该合同第三条约定买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为预售商品房，为**商住小区**房，用途为住宅。该商品房合同约定建筑面积共78.96平方米，其中，套内建筑面积67.74平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积11.22平方米。第四条约定计价方式与价款：该商品房属预售，按【套】出售，按【套内】建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4159.61元，总金额为281772元。第五条约定面积确认及面积差异处理：本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1.差异值为±0.6%以内(含本数)的，买卖双方不作任何补偿；2.差异值为±0.6%以上(不含本数)至±3%以内(含本数)的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3.差异值超过±3%以上(不含本数)的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。面积差异百分比=（产权登记面积-合同约定计价面积）/合同约定计价面积×100%。另查明：原告已按合同约定向被告付清了两套商品房的全额购房款。2019年6月11日，罗定市自然资源局出具了**商住小区**号房的不动产权证书，权利人为吴小珍。据不动产权证书记载，**号房屋建筑面积106.33平方米，专有建筑面积（套内建筑面积）为86.4平方米，分摊建筑面积为19.93平方米。2019年6月11日，罗定市自然资源局出具了**商住小区**号房的不动产权证书，权利人为吴小珍。据不动产权证书记载，**号房屋建筑面积78.07平方米，专有建筑面积（套内建筑面积）为63.44平方米，分摊建筑面积为14.63平方米。此后，双方因不动产权证书登记的房屋专有建筑面积与《广东省商品房买卖合同》约定的套内建筑面积不符而产生纠纷，2020年6月17日，原告遂向本院提起诉讼。以上事实，有原告提供的《广东省商品房买卖合同》、发票、《不动产权证书》、微信截图，被告提供的《**（商品房）定购协议书》以及本院的开庭笔录等证据证实。本院认为：本案是商品房销售合同纠纷。原、被告签订的两份《广东省商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，是有效合同，对当事人具有法律效力，双方均应依约履行自己的义务。**商住小区**号房的不动产权证书上所载的专有建筑面积为86.40平方米，《广东省商品房买卖合同》约定的套内建筑面积为91.60平方米，产权登记专有建筑面积与合同约定套内建筑面积相差-5.2平方米，差异值为-5.68%。**商住小区**号房的不动产权证书上所载的专有建筑面积为63.44平方米，《广东省商品房买卖合同》约定的套内建筑面积为67.74平方米，产权登记专有建筑面积与合同约定套内建筑面积相差-4.3平方米，差异值为-6.35%。根据合同中第五条“该商品房交付使用后，合同约定的计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。如有差异(含误差，下同)，双方同意按以下原则处理：1.差异值为±0.6%以内(含本数)的，买卖双方不作任何补偿；2.差异值为±0.6%以上(不含本数)至±3%以内(含本数)的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3.差异值超过±3%以上(不含本数)的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房”的约定，双方对存在面积差异时如何多退少补已经作出明确约定，差异值在三种不同范围内时选择适用其中任一方式处理，案涉房屋面积差异值分别为-5.68%和-6.35%，属于差异值超过±3%以上(不含本数)的情形，现买受人没有要求退回所购的商品房，买卖双方应按买卖合同约定的房屋单价多退少补。被告民盛公司应以差异面积5.2平方米按套内建筑面积每平方米3939.40元向原告退还多收的**商住小区**号房购房款20484.88元（3939.40元/平方米×5.2平方米）；应以差异面积4.3平方米按套内建筑面积每平方米4159.61元向原告退还多收的**商住小区**号房购房款17886.32元（4159.61元/平方米×4.3平方米）。原告要求被告双倍返还其所购商品房面积误差比超过3%部分的房价款，与合同约定不符，应予驳回。虽然被告提出原、被告签订的《**（商品房）定购协议书》约定按建筑面积计算房屋总价，但《广东省商品房买卖合同》是在原、被告签订的《**（商品房）定购协议书》之后签订的，可视为是原、被告对原约定的变更，且《**（商品房）定购协议书》第五条第3点也明确约定在正式签订《商品房买卖合同》后，本协议书同时作废，故应认定涉案商品房是约定按套内建筑面积计算总价的，被告提出以建筑面积作为计价面积的抗辩主张，理据不足，本院不予采纳。关于套内建筑面积差异款的利息起算时间问题。案涉房屋面积差异值分别为-5.68%和-6.35%，根据《广东省商品房买卖合同》第五条的约定，差异值超过±3%以上(不含本数)的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房；选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。合同约定了选择退房的，被告需退还已收的全部购房款及利息，但对选择多退少补的，合同并未约定需计付利息，但原告于2020年6月17日向本院提起诉讼，请求被告退还面积差异房价款，故套内建筑面积差异款的利息应自原告起诉之日即2020年6月17日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决如下：一、限被告罗定市民盛房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴小珍退还**号房屋购房款20484.88元及利息（利息以20484.88元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2020年6月17日起计至付清之日止）。二、限被告罗定市民盛房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴小珍退还**号房屋购房款17886.32元及利息（利息以17886.32元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2020年6月17日起计至付清之日止）。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费759元（原告已预交），由被告罗定市民盛房地产有限公司负担424元，原告负担335元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  欧惠庆二〇二〇年八月三十一日书记员  辛 婕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。