江苏省盐城市大丰区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0982民初29号原告：陈杰，男，1970年12月27日出生，汉族，住盐城市大丰区。委托诉讼代理人：刘晓雷，江苏一正律师事务所律师。被告：大丰宏安房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320982567843252P，住所地盐城市大丰区通港大道**。法定代表人：陈宏安，该公司董事长。委托诉讼代理人：董爱军，江苏涤非律师事务所律师。原告陈杰与被告大丰宏安房地产开发有限公司（以下简称宏安公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈杰的委托诉讼代理人刘晓雷、被告宏安公司的委托诉讼代理人董爱军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈杰向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告退还用于购买2号楼1305室房屋的购房款617664元，并判决被告承担未与原告签订2号楼1305室商品房买卖合同导致原告的损失暂定5万元（以2号楼1305室在原购房款的增值部分作为损失具体以评估为准）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：案外人江苏正余建设工程有限公司（以下简称正余公司）系被告丰某的施工单位，且被告拖欠案外人正余公司工程款。案外人正余公司与被告事先约定对于拖欠的工程款，用在建的商品房来抵充。正余公司因差欠原告借款，向原告提出以被告在建的商品房来抵充其对原告的借款，被告予以承认并接受。2016年4月21日，原告与被告签订商品房买卖认购书两份。2016年5月16日，案外人正余公司向原告出具了以被告为告知对象的情况说明和抵充的工程款收据，被告公司总经理黄文彪也在情况说明上签字确认。原告多次要求被告签订相应商品房买卖合同。2018年2月3日，被告与原告提供的购买对象签订了2号楼1105室的买卖合同，并己实际交付。对于2号楼1305室，被告则未予以签订商品房买卖合同导致本案诉讼。经查2号楼1305室因被告差欠银行贷款被法院查封，己无履行可能，故原告要求被告退还购房款，并赔偿原告的损失。现原告为维护自身合法权益，特向贵院起诉，请求判如所请。被告宏安公司辩称：1.双方从未形成关于丰某2号楼1305室的商品房买卖合同关系，双方曾于2016年4月21日形成两份分别关于2号楼1105室、1305室的商品房买卖认购书，约定了房屋的单价并说明应当在签订此认购书7日内携此认购书及相关身份证件签订商品房买卖合同。后原告在2018年3月将丰某2号楼1105室房屋转卖给李某、周某，根据原告的要求被告宏安公司与李某、周某签订了商品房买卖合同，该合同已实际履行，而双方对2栋1305室始终未签订商品房买卖合同，也未形成商品房买卖合同关系，该项事实已在原告此前提起的（2019）苏0982民初5671号案件中作出了认定，所以原告主张要求返还所谓2号楼1305室的购房款的根本不成立。2.我方从未收取陈杰的购房款，双方在签订认购书之时，案外人正余公司向我公司提交了书面的函，说明陈杰购买2号楼1105室、1305室购房款可与正余公司在我公司处的工程款予以抵充，双方明确表达了如果购买指定商品房则以工程款抵充购房款的合意，但并未表达将正余公司的工程款债权直接转让给陈杰，而由我公司向陈杰履行工程款的意思表示。所以我公司在实际履行过程中已签订商品房买卖合同的1105室相应的购房款在应付正余公司的工程款中直接扣除，而1305室未形成商品房买卖合同，也就没有扣除正余公司工程款的合法依据，我方实际也未扣除该工程款。根据上述两点，请求法庭驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了认购书、正余公司说明函件及收据、（2019）苏0982民初5671号民事判决书等证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告宏安公司系丰某的开发建设单位。2016年4月21日，陈杰与宏安公司签订《认购书》两份，约定：认购人陈杰购买（丰某）2幢1105室、1305室，建筑面积均为128.68平方米，房屋单价均为4800元/平方米，认购定金均为0元，房屋总价均为617664元。认购约定：1、买卖双方在平等、自愿、协商的基础上签订本认购书。2、认购人须于签订此认购书后柒日内，携带此认购书和缴纳购房定金的收据及身份证或其他有效证件，来售楼处签订《商品房买卖合同》并缴纳不少于总房款20%的首付款，其缴纳的定金直接转为房屋首付款。3、如认购人不在本认购书第二款所规定的日期内办理签约手续并交纳首付款，则卖方有权没收认购人定金的10%作为违约金，并将其认购的房屋转售他人，且无须另行通知。4、认购人在签订认购书后，在约定的期限内所认购的房屋，卖方不得无故另售他人，如违约则需赔偿认购人定金10%的违约金。5、认购人在此表格上所填写的个人资料必须属实，如所列地址、电话有错漏导致认购人不能收到卖方通知信件或电话，卖方概不负责。6、此认购书上的房屋建筑面积为暂定面积，最终面积以房管部门出具的房屋测绘报告为准。房款总额按最终核定面积来计算。7、《商品房买卖合同》签订后，此认购书自动作废。此认购书中所列条款如与房管部门出具的《商品房买卖合同》相冲突的，以正式合同为准。8、本认购书壹式贰份，卖方壹份，认购人壹份，具有同等法律效力，经双方签字盖章后生效。备注：经请示董事长同意按此价格，黄文彪（抵吴正余工程款）。宏安公司在落款处加盖公章，陈杰在落款处签字。2016年5月16日，正余公司向宏安公司发送说明一份，内容载明：“大丰宏安房地产开发有限公司：因陈杰购买的贵公司开发的丰尚国际住宅小区的2号楼1105室，单价4800.00元/平米，面积128.68平米，总价61.7664万元；2号楼1305室，单价4800.00元/平米，面积128.68平米，总价61.7664万元，此两套房合计总价壹佰贰拾叁万伍仟叁佰贰拾捌元整（123.5328万元）。此两套房房款充抵我公司工程款。特此说明，江苏正余建设工程有限公司（印章），2016年5月16日”。该说明下方有2016年5月17日收据复印件一份，载明正余公司收到宏安公司工程款1235328元。黄文彪在该说明上注明：“收到陈杰交来的收款收据和凭据”。另该说明上注明：“凭此凭证来办理签订合同”，被告宏安公司认为该字迹并非黄文彪所写。2018年3月2日，经原告陈杰的同意，宏安公司与案外人李某、周某就丰某2幢1105室房屋签订《商品房买卖合同》一份。被告宏安公司认可该房屋的房款617664元已抵扣正余公司的工程款。对双方签订《认购书》的丰某2幢1305室约定的房屋价款617664元未予抵扣。2019年9月23日，宏安公司与正余公司共同委托江苏仁禾中衡工程咨询房地产估计有限公司对丰尚国际室外市政配套及景观绿化工程的造价进行咨询，初审结果为4556270.27元，宏安公司认为已向正余公司支付工程款6137037元，故向本院提起诉讼，要求正余公司返还其多付的工程款1931101.73元，目前该案正在审理中。另案外人天颂建设集团有限公司以宏安公司为被告向本院提起诉讼并申请诉讼保全，本院依法对宏安公司名下的位于盐城市大丰区丰某2幢1305号房屋进行查封。2019年10月18日，原告陈杰曾以宏安公司为被告向本院提起商品房销售合同纠纷诉讼，请求判令被告宏安公司立即交付2号楼1305室住宅，本院于2019年11月23日对该案作出（2019）苏0982民初5671号民事判决书，判决认定：陈杰与宏安公司签订的《认购书》仅约定了买方的姓名和住所、商品房的基本情况、价款的确定方式及总价款，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且《认购书》中约定认购人须在签订此认购书后7日内签订《商品房买卖合同》，原、被告双方未签订书面的《商品房买卖合同》，因此原告陈杰要求被告宏安公司交付房屋没有法律依据，且案涉房屋已被本院依法查封，故判决驳回原告陈杰的诉讼请求。后原、被告均未上诉，该判决已发生法律效力。2020年1月2日，原告陈杰又以宏安公司为被告向本院提起本案诉讼。本院认为，本院生效判决已认定原、被告双方未签订书面的《商品房买卖合同》，双方之间并未形成商品房买卖合同关系，《认购书》约定的丰某2幢1305室房屋价款617664元没有转为原告购房款，也未实际抵扣案外人正余公司的工程款，故此，原告陈杰要求被告宏安公司退还用于购买2号楼1305室房屋的购房款617664元无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张被告承担因未与其签订2号楼1305室商品房买卖合同导致的损失赔偿问题，根据双方签订的《认购书》中约定认购人须在签订此认购书后7日内签订《商品房买卖合同》，本案中，原告陈杰在约定期限内并未与被告宏安公司签订《商品房买卖合同》，也未提供证据证明未能签订合同的过错责任在于被告宏安公司，故对原告的此项诉请，依法亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：驳回原告陈杰的诉讼请求。案件受理费10477元，由原告陈杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并提出副本8份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  茅小红人民陪审员  鲁冀平人民陪审员  徐 政二〇二〇年九月十二日法官 助理  吕 杨书 记 员  练永龙附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。