大连高新技术产业园区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0293民初813号原告：李清华，男，1948年3月15日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：蔡宝银，辽宁阳光律师事务所律师。被告：大连冠信房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连高新技术产业园区七贤岭高新街****，统一社会信用代码91210231550607907A。法定代表人：华清平，该公司总裁。委托诉讼代理人：朴琼玉，女，1984年8月11日出生，朝鲜族，该公司员工，住辽宁省大连市沙河口区。原告李清华与被告大连冠信房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李清华的委托诉讼代理人蔡宝银、被告大连冠信房地产开发有限公司的委托诉讼代理人朴琼玉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告以原告已付房款240万元为基数，自2017年11月1日开始，按照每日万分之二的比率计算支付逾期交房违约金直至房屋交付之日止（违约金标准为每日480元，截至2020年10月31日为525,600元）；2.判令被告为收取原告的40万元购房款开具符合税务机关要求的收款发票；3.诉讼费用由被告负担。事实和理由：2013年1月18日，李刚与被告签订《商品房买卖合同》，约定李刚作为房屋买受人，购买被告开发建设的位于大连的房屋（面积为155.08平方米），房屋总价款为240万元。合同签订后，李刚于2011年6月29日向被告支付100万元房款，于2011年7月8日向被告支付了100万元，于2012年12月13日向被告支付了59,219元房款，2013年1月31日向被告支付了25万元房款，于2013年2月22日向被告支付了90,781元房款，至此，李刚付清了全部房款。但被告至今未按期交房。由于被告未按期交房，致使李刚购房资格证书过期，故经李刚申请，被告同意李刚将《商品房买卖合同》的权利与义务全部转让给原告。原被告于2013年11月30日签订了《商品房买卖合同》，合同内容与李刚和被告签订的合同基本一致，仅将第二批房款付款期限延至2014年3月30日，原告至此取得了房屋买受人的地位。2014年12月，被告对原告已交付房款240万元的事实进行了确认。2015年10月26日，原告向被告发出《关于要求交付房屋及承担违约金责任的函》，要求被告尽快履行交付义务，并支付逾期交房违约金。同时原告向被告提出申请，要求将《商品房买卖合同》约定的违约金标准由“日万分之一”调整为“日万分之二”。次日，经被告董事长赵景福批准，同意原告调整违约金的请求。后由于被告仍未依约交付房屋，原告于2016年10月向大连市甘井子区法院提起诉讼，要求被告支付逾期交房违约金。2017年1月10日法院依照双方调解意见，制作了（2016）辽0211民初10770号《民事调解书》，被告承诺以240万元为基数按日万分之二标准向原告支付自2013年10月29日至2017年10月31日的违约金。现原告至今未交房并拒绝支付自2017年10月31日以后的逾期交房违约金，故原告诉至法院。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。首先，原告未按照合同约定足额支付房款，根据合同第九条的约定，原告未付清房款前，被告有权不交付房屋；原告未结清房款余款40万元，被告不应向其出具相应发票。其次，双方就违约金条款变更未重新形成合同或补充协议，也无被告公章确认。故即使被告需承担违约金，也应该按照合同约定的日万分之一的标准支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人对真实性、合法性无异议、且与本案具有关联性的证据：原告提供的原、被告签订的《商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》、《中国银行结算业务申请单》及《关于要求支付房屋及承担违约责任的函》，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：1.原告提供的李刚与被告签订的《商品房买卖合同》复印件及《认购姓名变更申请单》，拟证明李刚与被告签订合同购买案涉房屋，后因李刚购房资格过期，被告同意将该案涉房屋及合同的权利义务全部转让给原告。被告认为该组证据无证据原件，对真实性不予认可。本院认为该证据虽为复印件，但该组证据与原告的购房合同证明的事实可以相互印证，且被告并未提供足以反驳该事实的证据，故本院对该组证据予以采信。2.原告提供的《专用收款收据》（340,781元）、《中国银行汇兑支付往账凭证》2张（25万元、90,781元）、《招商银行现金存款回单》及大连力与美健身有限公司收款发票、账页、《冠信房地产印章使用流程单》，拟证明原告于2013年1月31日支付了房款25万元，于2013年2月22日支付了房款90,781元，于2012年12月13日按照被告财务要求代替“力与美”公司支付房租59,219元作为购房款，说明原告已经履行了足额支付房款的义务。被告对该组证据的真实性均无异议，但不能证明原告系支付了案涉房屋的房款。本院认为，《专用收款收据》的340,781元盖有被告公司财务章，且该票据金额及收款事由记录的时间与《中国银行汇兑支付往账凭证》内容可以对应。而该340,781元和原告按照被告要求替“力与美”公司支付房租的59,219元，共计40万元，在《冠信房地产印章使用流程单》上说明情况处均有明确记载，且有被告法定代表人及各部门领导的签字确认，故该组证据可以相互印证，可以形成完整的证据链，本院予以采信。3.原告提供的《冠信房地产?合同变更单》，拟证明原告在2015年12月26日向被告要求交付房屋并支付逾期交房违约金，被告同意将违约金标准从按房款的日万分之一提高至按日万分之二。被告对合同变更单的真实性不予认可，认为合同的变更单仅作为盖章流程使用，双方并未就违约金条款形成合同，故对违约金调整的证明事项不予认可。本院认为，被告的辩解不足以推翻该证据的真实性，故本院对该变更单的真实性予以采信，但对其证明事项，将综合其他证据认定。4.原告提供的（2016）辽0211民初10770号民事调解书及庭审笔录，拟证明原告已经足额支付房款，双方将逾期违约金由日万分之一调整到日万分之二，且被告已经支付了2017年10月31日前的违约金。被告对该证据的真实性无异议，但认为当时双方仅就纠纷达成调解，并非就违约金变更达成一致意见。本院对该组证据真实性予以确定，但原告的证明事项将综合其他证据认定。根据当事人陈述和经法庭审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月18日，案外人李刚与被告签订了《商品房买卖合同》，约定李刚作为买受人，购买被告开发建设的位于大连房屋。房屋建筑面积155.08平方米，总价款240万元。合同第六条约定，李刚于2013年1月18日付房款200万元，第二批房款40万元于2013年12月31日前支付。合同第八条约定，被告应于2013年10月28日前将案涉房屋按照合同约定交付给李刚。合同第九条约定，若被告逾期交房时间不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向李刚支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行；若逾期超过60日后，李刚要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向李刚支付已付房款万分之一的违约金。2011年6月29日、7月8日，李刚分别向被告账户各支付了100万元，共计200万元用于购买案涉房屋。2012年12月13日，李刚按照被告财务要求将购房款59,219元代替力与美公司支付了房租。2013年1月31日、2月22日，李刚又按照被告财务要求分别向被告公司总裁金基浩个人账户各支付了25万元和90,781元，合计340,781元作为购房款。至此，李刚已经将案涉房屋购房款全部支付完毕。2014年12月，李刚与被告公司法定代表人及公司各部门负责人在《冠信房地产?印章使用流程单》对上述李刚付清房款的情况进行了签字确认，其中盖印文件相关部门意见也确认了财务已查账款项入账。另外，该流程单也记载了未向李刚开具发票的金额为40万元。2013年11月22日，因案涉房屋购房资格证过期，经李刚申请，被告同意将其签订的《商品房买卖合同》的权利义务全部转让予其父即本案原告李清华。2013年11月30日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号：WHT201310161）及补充协议。合同约定原告作为买受人，购买被告开发建设的位于大连房屋。房屋建筑面积155.08平方米，总价款240万元。合同第六条约定，原告于2013年1月28日付房款200万元，第二批房款40万元于2014年3月30日前支付。合同第八条约定，被告应于2013年10月28日前将案涉房屋按照合同约定交付原告。合同第九条约定，若被告逾期交房时间不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行；若逾期超过60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。合同第二十条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议。该合同还约定了其他事项。2015年10月26日，原告向被告发出《关于要求交付房屋及承担违约责任的函》，要求被告尽快将符合双方购房合同要求的案涉房屋交付原告，并且向原告支付逾期交房违约金。同时原告又要求被告将逾期交房违约金的标准由“每日按照已付房款万分之一计算”变更为“每日按照已付房款万分之二计算”。该函上有公司总裁金基浩的签名。对此，原告在庭审中又提供了《冠信房地产?合同变更单》，该变更单载明关于原、被告签订的购房合同（合同号：WHT201310161）的相关内容变更，将该合同第九条第（2）款逾期交房违约金由“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”变更为出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”。变更单上有董事长赵景福、总裁金基浩的签字。该变更单下方注：用印章人填写此申请单，并履行相应签字程序，有权签批领导签批后转印章持有人处盖章，盖章完毕后，取件人或经办人在本申请单签字后由盖章人留存本申请单。截至2020年10月31日，被告认可仍未向原告交付案涉房屋。另查，2016年，原告将被告诉至大连市甘井子区人民法院，主张被告以已付房款240万元为基数，按照日万分之二的比率向其支付2013年10月29日至2016年12月19日的逾期交房违约金551,040元。该案在庭审中，原告自认案外人李刚系被告公司办公室主任，因被告公司内部有纠纷，公司公章被另一股东拿走，所以原被告未签订补充协议。而被告也在庭审中陈述公司公章被公司投资人监管了，同时被告也认可了原告已将购房款支付完毕，但就违约金标准调整的情况，被告在法庭调查答辩时表示需向公司请示进行核实。2017年1月10日，大连市甘井子区人民法院就该案作出（2016）辽0211民初10770号民事调解书，双方达成如下协议：大连冠信房地产开发有限公司于2017年9月1日前向李清华支付逾期交房违约金673,440元（自2013年10月29日至2017年8月31日，以2,400,000元为基数按日万分之二标准计算）；大连冠信房地产开发有限公司于2017年11月1日前向李清华支付逾期交房违约金29,280元（自2017年9月1日至2017年10月31日，以2,400,000元为基数按日万分之二标准计算）。现被告已经履行完毕。本院认为,《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同”。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系当事人真实的意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人均应依约履行合同义务。根据庭审情况来看，本案争议焦点为：一、原告是否已经履行了支付全部房款的义务；二、双方约定的逾期交房违约金的标准是否发生了变更。关于争议焦点一。本院认为，本案中原告提供的发票、收据、账页及银行支付凭证、回单的证据可以证明案外人李刚履行了支付全部款项的义务，且被告公司五位负责人也在《冠信房地产·印章使用流程单》对李刚已经支付了全部240万元房款进行了签字确认，而被告又同意将李刚签订的案涉购房合同的全部权利义务转让予原告，另外被告在（2016）辽0211民初10770号民事纠纷一案中也承认原告支付了全部购房款。综上，本院认定原告已经向被告履行了支付全部房款的义务。据此，被告应向原告开具购房发票，而据《冠信房地产?印章使用流程单》记载，被告未向李刚出具发票的金额为40万元，现被告也未能提供其已经向李刚或者原告出具了该发票的相关证据，应承担不利后果，故对原告主张被告向其开具收取购房款40万元的符合税务机关要求的收款发票的诉请，本院予以支持。关于争议焦点二。《中华人民共和国合同法》第五十条规定，法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。本案中，原告提供了《冠信房地产?合同变更单》，经查，该变更单对逾期交房违约金标准由日万分之一变更为日万分之二的情况进行了说明，并有被告公司总裁及法定代表人的签字确认，而被告未提供证明被告法定代表人签字系越权行为的相应证据，也未提供原告知晓或者应当知晓其系越权签字的相应证据，故被告法定代表人在变更单上的签字应当认定为被告公司行为；同时，根据《中华人民共和国民法总则》第六十一条有关“法定代表人以法人名义从事的民事活动，其后果由法人承受”的规定，故本院认为，被告公司应承担逾期交房违约金标准变更为日万分之二的法律后果，原被告就此合同变更事项已达成合意。另外，《中华人民共和国民法总则》第一百三十七条规定，以非对话方式作出的意思表示，到达相对人时生效。本案中，变更单虽为内部用章审批单，但该单现已在原告处，被告同意变更违约金标准的意思表示已到达原告，故双方就逾期交房违约金的标准变更为日万分之二的约定已经生效。据此，被告应按照双方新的约定履行相应义务，故对原告主张被告按照日万分之二的标准支付逾期交房违约金的请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告大连冠信房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告李清华逾期交房违约金（以2,400,000元为基数，自2017年11月1日起至实际付清之日止按照每日万分之二的比例计算；暂计算至2020年10月31日为525,600元）；二、被告大连冠信房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给原告李清华开具购房款400,000元的符合税务机关要求的收款发票。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,056元，由被告大连冠信房地产开发有限公司负担（此款原告已预交，被告于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  田 甲人民陪审员  杜莲环人民陪审员  张付勇二〇二〇年十一月三日书 记 员  李泳伶附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百三十七条：以对话方式作出的意思表示，相对人知道其内容时生效。以非对话方式作出的意思表示，到达相对人时生效。以非对话方式作出的采用数据电文形式的意思表示，相对人指定特定系统接收数据电文的，该数据电文进入该特定系统时生效；未指定特定系统的，相对人知道或者应当知道该数据电文进入其系统时生效。当事人对采用数据电文形式的意思表示的生效时间另有约定的，按照其约定。《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十条：法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第一百零七条：在诉讼中，当事人为达成调解协议或者和解协议作出妥协而认可的事实，不得在后续的诉讼中作为对其不利的根据，但法律另有规定或者当事人均同意的除外。