广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初3746号原告：梁雁燕，女，1976年7月29日出生，汉族，住佛山市三水区乐平镇新旗新村西一区****，公民身份号码440************125。委托诉讼代理人：宋之江，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘浩扬，广东金桥百信律师事务所律师。被告：梁广俊，男，1993年7月29日出生，汉族，住佛山市三水区白坭镇岗头村开发区****之2，公民身份号码440************632。委托诉讼代理人：黄金堂，广东高裕律师事务所律师。被告：杨子霞，女，1992年3月30日出生，汉族，住佛山市三水区白坭镇岗头村开发区****之2，公民身份号码441************544。委托诉讼代理人：黄金堂，广东高裕律师事务所律师。第三人：佛山市三水区***富尊房地产中介服务部，住所地佛山市三水区***道育才路7号109（住所申报），统一社会信用代码91440607MA5415EU30。投资人：何卓辉。原告梁雁燕与被告梁广俊、杨子霞、第三人佛山市三水区***富尊房地产中介服务部（以下简称富尊服务部）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序两次公开开庭进行了审理。本案第一次开庭时，原告梁雁燕及其委托诉讼代理人宋之江，被告梁广俊、杨子霞及其共同委托诉讼代理人黄金堂，第三人富尊服务部的投资人何卓辉到庭参加了诉讼；本案第二次开庭时，原告梁雁燕及其委托诉讼代理人宋之江，被告梁广俊及梁广俊、杨子霞两共同委托诉讼代理人黄金堂，第三人富尊服务部的投资人何卓辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告梁雁燕向本院提出诉讼请求：1.两被告连带向原告支付购房款700000元；2.两被告连带向原告支付违约金（以所欠购房款为基数，自2020年6月1日起至实际付清购房款之日止，按1‰/天计算）；3.本案诉讼费由两被告共同负担。事实及理由：2019年7月7日，在富尊服务部的撮合下，原告与两被告签订《房地产买卖合同》（以下称涉案合同），约定由两被告以1053000元的价格，购买位于佛山市三水区***********************屋。两被告于2019年7月8日向原告支付定金10万元，2019年11月16日支付首期款25万元，过户当天向原告支付3000元，即房款共支付了35.3万元，其余70万元约定按揭贷款。2020年5月13日，原告将涉案房屋转至两被告名下，但两被告因自身原因未能办理按揭贷款，剩余70万元至今未支付。被告梁广俊、杨子霞辩称：1.原告在诉讼中所述不实。房屋余款70万元办理组合贷款。对于贷款事宜，第三人、按揭公司、原、被告有建立微信群进行沟通，并知道贷款的进展情况，现仍需等公积金贷款手续，并不存在未办理贷款事宜。2.原告在本案申请法院查封了涉案房屋，如导致两被告的贷款申请不批而引发的法律后果应由原告自行承担。第三人富尊服务部陈述，1.2019年7月7日，第三人促成交易由原告与两被告签订了涉案合同。其中约定房屋尾款70万元的贷款方式为组合贷款（即先办理公积金贷款，不足部分由商业贷款补足）。签订合同后双方的交易过程：（1）因签订合同时，房屋不足2年，原告为节省税费，提出等房屋发票满两年后（即2020年5月8日后）办理过户手续。双方已在2020年5月12日办理过户手续。（2）贷款手续由案外人汇和按揭代理有限公司（以下简称按揭公司）负责办理，在新的不动产权证出具后，按揭公司于2020年5月开始办理按揭贷款手续。佛山市*********查阅所有申请资料后提出，虽然企业因疫情不能缴存公积金，但如现在两被告办理公积金贷款则需要企业将未缴交的金额补缴完毕才可办理。此后，两被告立即与企业沟通积极补缴有关款项，按揭公司于2020年6月18日与买卖双方签署公积金贷款的后补资料。该贷款流程现处于正常办理范畴。2.第三人在本案中不存在任何违约的行为。原告在诉讼中提供了以下主要证据：1.《商品房买卖合同（预售）》及相应的发票，证明原告与两被告就涉案房屋进行买卖交易前，原告为该房屋权利人。2.于2019年7月7日签订的《房地产买卖合同》，证明原告与两被告就涉案房屋进行买卖交易，双方及第三人约定各自的权利、义务。3.银行交易明细，证明两被告于2019年7月8日向原告支付定金10万元，2019年11月16日向原告支付首期房款25万元。4.佛山市（三水区）不动产登记信息查询结果，证明涉案房屋于2020年5月13日变更登记在两被告名下。5.佛山市住房公积金住房抵押贷款手续须知，证明在涉案房屋过户前，两被告可先行办理公积金贷款审批手续，在公积金管理中心审批完毕后由银行办理抵押登记时，再办理二手房的过户手续，故公积金审批时不需要求办理过户手续。6.民事判决书，证明买方在房屋过户前，可以办理贷款审批手续。7.时代蓝湾工行公积金贷款群于2020年5月14日的聊天记录（原、被告、第三人及按揭公司在内共6人），证明两被告于房产过户后才办理贷款手续，预计5、6月中放款，但因两被告自身原因致使贷款手续延迟，至今未能办理贷款。8.原告与被告梁广俊的微信聊天记录，证明原告于2020年6至7月反复催促被告尽快办理贷款的事实。两被告在诉讼中提供了以下主要证据：1.中国建设银行单位客户专用回单，证明两被告于2020年5月12日向原告支付购房款3000元。2.于2020年6月16日建立贷款群（原、被告、第三人及按揭公司在内共6人）及被告梁广俊与按揭公司人员的微信记录，证明两被告一直积极配合办理贷款手续，而原告对贷款的进程也是十分清楚。3.住房公积金管理中心资金流水证明及住房公积金业务办理回执（委托扣缴），证明于2020年8月3日，两被告已向公积金管理部门补缴公积金完毕。4.佛山市（三水区）不动产登记信息查询结果，证明涉案房屋于2020年8月6日被法院查封，该措施将影响涉案贷款的正常运行。5.佛山市住房公积金短信及住房公积金抵押贷款资格审核表，证明两被告的纯公积贷款已于2020年9月16日经公积金管理部门审批通过。第三人在诉讼中提供了以下主要证据：1.汇和按揭送审表，证明涉案房屋于2020年5月开始办理银行按揭，但该银行无法办理公积金贷款；6月18日另找他行办理。2.房地产价格初评结果答复书，证明于2020年6月24日对涉案房屋完成了评估工作。3.公积金缴存证明，证明被告杨子霞所在公司于2020年2月至6月公积金暂缴，待疫情解除3个月后补缴。本院依职权向佛山市自然资源局三水分局发函调取涉案房屋交易过程的全部资料；向佛山市**********水管理部发函了解涉案房产公积金贷款情况；向中国工商银行股份有限公司佛山南海支行发函了解涉案房产的贷款情况。经审查，原告提供的证据1，证明原告为涉案房产的原权利人，因涉案房产已顺利从原告名下过户到两被告名下，故本院对原告提供该证据所证明的内容予以采信。原告提供的证据2及第三人提供的证据2，各方当事人对其真实性无异议，故本院对该证据所记载的内容予以采信。原告提供的证据3及被告提供的证据1，均证明两被告已向原告支付的购房款项，各方当事人对上述证据无异议，故本院对上述证据予以采信。原告提供的证据4与被告提供的证据4，因所查询的时间不同，故除房屋限制情况不同外，其余内容一致，且上述证据为相关职权部门出具，故本院对上述证据予以采信。原告提供的证据5，经本院登陆佛山市*******的官方网站核对无异议，且与本院向佛山市*******调查的结果相同，故本院对该证据予以采信。原告提供的证据6，与本案无必然联系，本院不予审查。原告提供的证据7、8，被告提供的2，各方当事人对其真实性无异议，故本院对上述证据所记载的内容予以采信。被告提供的证据3、5，为相关职权部门出具，对两被告拟证明的内容，本院予以采信。第三人提供的证据1，送审资料均无显示接收单位，且送审材料仍有欠缺，只能证明两被告开始准备资料到银行申请贷款，不能证明其向银行递交了申请，故本院对该证据的证明内容不予采信。第三人提供的证据3，原、被告均对其真实性无异议，故本院对该证据所记载的内容予以采信。本院依职权发函调取及调查的证据，是相关职能部门出具，各方当事人对其真实性无异议，故本院对上述证据所记载的内容予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2019年7月7日，原告梁雁燕、被告梁广俊、杨子霞与经纪方即第三人富尊服务部共同签订《房地产买卖合约》，合同明确经纪方已促成原、被告就位于佛山市三水区**********************的交易，且所有交易条件已达成一致。合同约定：1.原告将涉案的房屋[不动产权证号：粤(2019)佛三不动产权第0031907号]转让给两被告；2.案涉房屋的成交价为1053000元；3.交付定金之当天交付物业给买方使用；4.如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易，按揭买卖手续、逾期交付物业、逾期支付房款或违反本合同约定的，若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总成交价1‰支付违约金。履行期限不明确的，以政府部门、银行、守约方或经纪方发出通知之日起五个工作日为履行期限；5.买卖合同双方签订的《广东省房地产买卖合同》（即《广东省佛山市存量房买卖合同》）与本合同具有同等效力，不一致时以本合同为准。如本合同后需要删除、补充、更改，必须由三方在删除、补充、更改处签字盖章确认方为有效。未尽事实，三方可另签订补充协议；6.定金20000元于2019年7月7日支付，定金余款80000元于2019年7月10日前支付给原告；7.买卖双方须在提前还贷、注销抵押登记及归档手续后五个工作日内备齐交易所需资料向房屋登记机关申请买卖；8.按揭付款70万元，由买方向银行办理按揭，买方须在本合同签订后五个工作日内向银行申请按揭贷款及支付贷款所有费用，并在完成提前还贷、涂销抵押登记及归档手续后到银行签订抵押贷款文件，卖方必须提供协助。在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行开设的账户内。若因买方的原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则按银行实际批准贷款额与应付楼价余款的差额由买方于银行发放贷款前付清；9.买方选择按揭付款的组合贷款，并且经纪为保障更有效维护双方利益情况下，买卖双方需交齐贷款银行所需要一切资料协助办理，并由经纪方指定银行或按揭公司进行办理；10.上述物业买卖双方约定于2020年5月8日后进行二手过户工作（即票据满两年）。双方实际操作过程：两被告于2019年7月8日支付定金10万元，并于当天原告将涉案房屋钥匙交付两被告，两被告使用至今。两被告于2019年11月16日支付了首期款25万元，原告于2019年12月27日办理了注销涉案抵押登记。两被告于2020年5月12日支付首期款3000元给原告。2020年5月13日，原告与两被告到房管部门进行过户登记，并于当天完成办理过户手续，将涉案房屋登记在两被告名下，产权人为被告梁广俊、杨子霞，不动产权证编号为粤（2020）佛三不动产权第0029763号。2019年5月14日，时代蓝湾工行公积金贷款群显示（含两被告、原告、第三人两名工作人员及按揭公司的一名工作人员），第三人在服务群内告知“相关过户流程已经全部完成，现阶段等候银行与公积金局对接安排放款”、“届时银行将尾期楼款70万元整一次性转到梁小姐（原告）交通银行指定银行卡上”、“预计放款时间为五月底或六月中”。2020年6月24日出具的《房地产价格初评结果答复书》。6月26日，原告向被告梁广俊催款。6月28日，被告梁广俊提供的与按揭公司的聊天记录中显示“你看组合贷行不行，我看那个业主比较急用钱”、“我想纯公积金”、“组合贷款都是从工行卡里扣月供”、“你和你太太额度不够，所以只能补10.1万商贷部分”、“你太太缴存比较小，还有你们的公积金余额较也小，这都影响纯公积金贷款额度的”、“尽贷”。7月22日，原告仍未收到房款向当地派出所报警。两被告出具于2020年8月3日打印的住房公积金业务办理回执（委托扣缴）记载：委托扣收生效时间为2020年8月，扣收缴存月份8月起。两被告于2020年9月16日审批通过了纯公积金贷款。原告于2020年8月3日起诉至本院，本院依申请于2020年8月6日查封了涉案房产。本院依职权向佛山市自然资源局调取涉案房屋的交易情况。其中《不动产登记审批表》显示，2019年12月27日，原告办理了抵押登记证明号为粤（2019）佛三不动产证明第0034132号的房产抵押权注销登记。原、被告于2020年5月10日签订《存量房买卖合同》约定，剩余房款700000元，由乙方（两被告）于2020年5月30日前自行申请办理银行，双方应当及时提供办理按揭手续所需资料。如银行不批准乙方的贷款申请，乙方应于2020年5月30日前以现金方式向甲方（原告）支付剩余房款，如银行批准的贷款金额少于乙方申请的贷款金额，二者相差金额，乙方于2020年5月30日前以现金方式向甲方补足。中国工商银行股份有限公司佛山南海支行于2020年9月30日函复本院：两被告是我行办理的公积金贷款，目前该笔公积金贷款于2020年9月16日公积金审批通过，下一步流程是办理抵押登记，因该抵押物被查封所以无法办理入押处理。佛山市*********为使住房公积金贷款有序进行，公积金抵押贷款已实行轮候发放，轮候顺序以佛山市*********收到受委托银行提交放款申请（即提交抵押登记证明）的先后排序，时间大概需要半年。佛山市*********复函：1.受委托银行于2020年9月8日受理职工的贷款申请，并于9月10日提交中心，我部于9月16日审批通过，审批过程中无退件。2.贷款申请资料并不包括过户后的不动产权证，因此公积金贷款申请与房屋是否已办理过户并无直接联系。3.至2019年7月31日，两被告均缴存住房公积金，但梁广俊不符合贷款前6个月连续依时足额缴存的条款，故梁广俊当时并不符合公积金贷款条件；杨子霞缴至2019年7月，2019年1至6月连续依时足额缴存，且累计依时足额缴存住房公积金18个月，故杨子霞基本符合贷款条件。4.至2020年5月31日，二人均不符合贷款前6个月连续依时足额缴存的条款，由此不符合公积金贷款条件。5.贷款申请审核通过后，借款人必须与受委托银行签订《抵押借款合同》，并办理有关房屋抵押手续。预计放款时间则受可供放款资金量的影响而动态变化；6.疫情期间，管理中心均正常受理贷款业务，办理时效未有变化。庭审中，各方当事人确认，两被告及第三人向原告陈述二手房贷款只能在办理二手房过户后才能办理。本院认为，原告梁雁燕与被告梁广俊、杨子霞于2019年7月7日签订的《房地产买卖合同》，是双方的真实意思表示，该房屋买卖关系合法有效，应受法律保护。原告认为两被告因自身原因未按合同约定办理按揭贷款支付购房款70万元，诉请两被告连带支付购房款。原告该诉请合法有理，本院予以支持。关于两被告申请银行贷款是否延期的问题。1.双方签订的《房地产买卖合同》中约定由两被告向银行办理按揭贷款，在签订合同后五个工作日内向银行申请，并在完成提前还贷、涂销抵押登记及归档手续后到银行签订抵押贷款文件。可见双方约定办理银行贷款的第一步程序向银行申请贷款应在签订合同后5日（即2019年7月13日）起至原告涂销抵押登记（即2019年12月27日）前，但现证据显示受委托银行于2020年9月8日才受理两被告的贷款申请，即两被告未能在合同约定的时间内向银行申请贷款。2.涉案合同约定的贷款顺序为两被告先到银行申请贷款再在原告办理注销其原有抵押登记后签订抵押贷款合同，结合佛山市*********网上公布的贷款流程及佛山市*********复函均确认，银行贷款申请无需以二手房过户为前提，即两被告申请银行贷款的时间并不会因二手房过户的时间受到限制。3.两被告辩称原告已经口头同意双方在涉案房屋办理了过户手续后才办理银行贷款手续，故不存在逾期办理。该辩称无理，本院不予采纳。首先，原告同意在办理涉案房屋过户后才办理银行贷款手续的前提是两被告及第三人告知原告只能办理了过户才能办理银行贷款，但事实上并非如此，作为专业机构的第三人理应清楚贷款的前提条件，故上述合意并非当事人的真实意思表示；其次，涉案合同中特别约定过户手续于2020年5月8日后办理，如银行贷款申请有“必须办理了过户才能办理银行贷款”的规定，对于因过户时间改变了贷款时间（即原告的收款时间）的重要条款，按常理应同时明确在涉案合同中，但涉案合同却只明确了过户时间的更改，而对贷款时间的变更并未约定，此举不符合常理；再次，两被告即使在办理过户后才办理贷款，但并不影响其在规定的时间内申请银行贷款。4.各方虽然约定签订的《广东省佛山市存量房买卖合同》与涉案合同不一致时，以涉案合同为准，但同时约定其与涉案合同具有同等效力。即对于双方没有明确约定而《广东省佛山市存量房买卖合同》有约定的，适用该合同条款，双方在办理过户时签订的合同明确约定双方应及时办理银行按揭手续，如银行不批准贷款或贷款额度少于剩余房款则于2020年5月30日前以现金支付方式付款或补足差价。上述约定明确了房款在银行最后的批准贷款时间，即最迟于2020年5月30日前应完成办理贷款审批手续。关于两被告延期贷款是否应支付违约金的问题。两被告认为导致贷款延期办理不能归责于两被告，不应向原告支付违约金。首先，涉案合同约定贷款的方式为组合贷款，该方式的贷款各方均确认为先进行纯公积金贷款，公积金不足部分商贷补足，公积金没有则纯商贷。因公积金贷款会随时间及条件影响而变动，故在约定的时间内并不能准确的得知公积金贷款的数额，但双方已经明确了向银行贷款的时间段，即明确了公积金申请贷款的时间段，该段时间内并非因原告原因造成两被告不能贷款公积金，则两被告应在该时间段内选择能满足其自身条件的包含纯商贷在内的贷款组合，而两被告并未提供任何证据证明当时其各种组合的贷款条件均不能满足。其次，两被告未能在公积金未取得贷款额度时，及时采用其他的贷款方式补足贷款，或因贷款方式可能导致贷款时间延迟的情况下与原告协商一致，有违双方涉案合同对于贷款组合方式及贷款时间的约定。再次，第三人于房屋过户的第二天在群内表示现阶段等候银行与公积金对接安排放款手续并预计放款时间为五月底或六月中，两被告作为申请贷款人及第三人作为经纪方，表示银行已经受理了贷款申请，并处于银行向公积金中心对接的阶段，但实际此时两被告的申请材料并未完全准备，仍未向银行申请贷款，存在不实陈述，误导原告。综上，两被告应支付相应的违约金。两被告应支付违约金数额的问题。两被告未能于2020年5月30日前向银行申请贷款支付剩余房款，存在违约，应承担相应的违约责任。涉案合同约定守约方有权要求违约方按每日总成交价1‰支付违约金，现原告主张每日按所欠房款的1‰计算违约金，虽低于合同的约定，但两被告仍认为过高，综合本案实际情况及两被告的违约程度等因素考虑，本院酌情以两被告所欠房款为基数，自2020年6月1日起，按年利率6%计算。虽然两被告于2020年9月16日获得了纯公积金贷款的审批手续，但结合涉案合同及《广东省佛山市存量房买卖合同》的约定，如两被告未能在2020年5月30日前获得银行审批通过手续，即应以现金补足差额，故原告诉请两被告支付违约金至实际清偿剩余房款之日止，并无不当。综上，原告诉请两被告连带支付违约金，以所欠房款为基数，自2020年6月1日起至实际清偿之日止，按年利率6%计算，合法有理，本院予以支持，多出部分，无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告梁广俊、杨子霞须于本判决生效之日起十日内向原告梁雁燕连带支付剩余房款700000元及相应的违约金（以所欠房款为基数，自2020年6月1日起至实际清偿之日止，按年利率6%计算）；二、驳回原告梁雁燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即5610元，诉讼保全费4230元，合计9840元，由原告梁雁燕负提292元，由被告梁广俊、杨子霞共同负担9548元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  麦景桃二〇二〇年十一月二日书记员  陆柏曦