江苏省盐城市大丰区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0982民初2044号原告：蒋永进，男，1974年5月6日出生，汉族，住盐城市大丰区。委托诉讼代理人：周慧萍（系原告蒋永进之妻，同为本案原告），女,1972年11月20日出生，汉族，住址同上。原告：周慧萍，女，1972年11月20日出生，汉族，住址同上。被告：朱晓霞，女，1975年12月21日出生，汉族，户籍地盐城市大丰区，住盐城市大丰区。原告蒋永进、周慧萍与被告朱晓霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序于2020年6月23日公开开庭进行了审理。原告蒋永进、周慧萍及原告蒋永进的委托诉讼代理人周慧萍到庭参加诉讼，被告朱晓霞经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序于2020年9月8日公开开庭进行了审理。原告蒋永进、周慧萍及原告蒋永进的委托诉讼代理人周慧萍，被告朱晓霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋永进、周慧萍向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告双方签订的商铺出租合同，并承担违约金5000元（没收押金）；2.判令被告支付从2020年3月20日起至返还商铺之日止的商铺占用费（按45000元/年计算，至起诉时为7500元）和租赁期间的物业费（按1086元/年计算，至起诉时为1267元＜庭审中变更为1500元＞）；3.本案的诉讼费用由被告负担。事实和理由：2019年3月3日，原告、被告签订商铺出租合同，约定原告将座落于大丰舜景名府6号楼103商铺出租给被告，租期三年，每年租金肆万伍仟元。被告应于2020年2月20日前向原告交清第二年度的租金。原告多次要求被告给付租金，被告拒不履行，其行为已违反出租合同的约定。被告朱晓霞辩称，我租用原告商铺属实，后来是我朋友实际使用该商铺，其在今年5月份就腾房且将钥匙放在商铺玻璃门下地面上并通知原告。鉴于今年受疫情影响原告应该免收一个月房租，愿以5000元押金抵算剩余房租。另原告主张的违约金过高，请求法院依法处理。原告蒋永进、周慧萍围绕诉讼请求依法提交了商铺出租合同原件、不动产权证书及江苏增值税普通发票（发票联）复印件、手机信息截屏及照片打印件等证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2019年3月3日，原告蒋永进、周慧萍（出租方/甲方）与被告朱晓霞（承租方/乙方）订立《商铺出租合同》一份，约定：“一、甲方出租给乙方的商铺位于大丰舜景名府6号楼103门市，…甲方同意乙方将所租门市作为经营使用，…。二、租期从2019年3月3日起至2022年3月19日止，租金从2019年3月20日起算。…三、年租金第一年为45000元，第二年为45000（元），…第二年房租、第三年房租必须在每年的2月20日前交清，…。四、租赁合同生效后乙方应向甲方缴纳5000元押金（不计利息）。租赁期间押金不抵房租。合同到期后，乙方承租甲方的设备设施完好（如有损坏，议价赔偿）并在房租、水电费、物业费等结算清楚后退还押金。五、乙方必须依约交付租金，如有拖欠按欠款额每日收取5%违约金。…十、租赁期间，租赁门市产生的水电费、卫生费、物业费以及乙方经营过程中产生的费用、税收、债务由乙方承担。十一、租赁期间乙方有以下行为的甲方有权终止合同，没收押金，并有权要求乙方赔偿相关损失。…4、在约定的期限内未及时交清房租的。…”原告蒋永进、被告朱晓霞分别在合同的“甲方”和“乙方”处签名捺印。合同订立后，被告向原告支付了第一年租期的租金45000元及押金5000元。2020年2月20日前，被告未向原告支付第二年房租亦未告知是否解除合同。后原告多次通过手机信息与被告联系催交房租等事宜均未果。2020年4月1日，原告支付讼争商铺2018年12月10日至2020年12月9日间的物业费2000元。审理中，本院于2020年9月1日现场勘验时看到讼争商铺的钥匙放在该商铺玻璃门下的地面上并在勘验结束后交付原告。双方认可受新冠××疫情影响的期限为一个月，原告同意扣减一个月房租。另查明，两原告系夫妻关系，案外人蒋某系两原告之子。2018年2月27日，原告蒋永进、周慧萍及案外人蒋某共同取得盐城市大丰区金某路东侧、育红路南侧、益某路北侧舜景名府6幢M103室不动产权证书。本院认为，原、被告间订立的商铺出租合同是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的禁止性规定应为合法有效，对双方有约束力，当事人应当按照合同约定依法享受权利承担义务。被告在第二年租赁期开始前未依约定支付租金且在原告通知后仍未履行支付租金义务而继续使用租赁商铺的行为构成违约，对本案纠纷的形成负有责任。被告应当依约承担支付租金、物业费用并承担违约责任。其中：1、关于合同解除及商铺交付事宜。被告在租用一段期间即自行腾空并撤出商铺，其以自己的行为表明不再履行讼争商铺的租赁合同，庭审中亦同意解除租赁合同。被告抗辩已于2020年5月中旬即腾空将商铺钥匙放在玻璃门下的地面上并通过手机信息通知原告，原告予以否认，被告未能举证证明该事实，本院不予采信。原告于2020年9月1日收到讼争商铺的钥匙，本院认定该日即为原、被告双方租赁关系解除和讼争商铺交付的时间。2、关于违约金数额的确定。一方面，被告没有按照合同约定支付原告租金客观上造成原告利益损失，原告主张适用合同中关于没收押金5000元作为违约金的约定条款，被告抗辩过高，要求由法院依法处理；一方面，按照双方的交易约定是被告先支付租金后使用商铺，考虑到因被告未能及时支付租金客观上造成原告有损失发生，但其未举证证明损失构成，本院确认原告的实际损失为逾期支付租金自2020年3月20日起至同年8月31日止（需扣除疫情影响期限一个月）按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，原告主张以没收押金作为被告承担违约责任的诉请应予调整，违约责任以不超过违约行为造成实际损失的30％为限。3、关于租金数额的确定。因被告有5000元押金在原告处，为便于计算可抵扣租金；庭审中双方认可受新冠××疫情影响的期限为一个月，被告实际差欠租金为11500元（自2020年3月20日至8月31日，计4.4月＜已扣除疫情影响期限一个月＞×45000元/12月－5000元＜押金＞）。4、关于物业费数额的确定。根据约定和原告已缴费用，被告应支付物业费1497元（自2020年3月3日至8月31日，计17.97月×2000元/24月）。原告主张解除双方间商铺租赁合同及被告支付合同解除前的租金和对应的物业费用并按照确定标准承担违约责任的诉请，符合法律规定，本院依法予以支持。对原告超出部分的请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、二百二十六条、第二百二十七条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告蒋永进、周慧萍与被告朱晓霞于2019年3月3日订立的《商铺出租合同》；二、被告朱晓霞支付原告蒋永进、周慧萍房租11500元，并承担该款自2020年4月20日（已扣除受疫情影响期限1个月）起至2020年8月31日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算的利息;三、被告朱晓霞支付原告蒋永进、周慧萍物业费1497元。上述二、三项均于本判决生效之日起10日内履行完毕。四、驳回原告蒋永进、周慧萍其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2360元，由被告朱晓霞负担。被告朱晓霞于本判决生效之日起10日内向本院交纳【收款单位：盐城市大丰区人民法院（诉讼费专户）、收款银行：中国银行大丰支行营业部、收款账号：62×××11】。审 判 长  韩云龙人民陪审员  徐 政人民陪审员  王翠兰二〇二〇年十一月二日法官 助理  陈庆华书 记 员  李 霞附录法律条文1、《中华人民共和国民法通则》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。