江苏省扬中市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1182民初2027号原告：镇江鸿泰电器设备有限公司，统一社会信用代码91321182732508635P，住所地江苏省扬中市三茅街道三丰北路。法定代表人：朱玉蓉，该公司总经理。委托诉讼代理人：张卫华，江苏江洲律师事务所律师。被告：江苏至友电器集团有限公司，统一社会信用代码913211825691817825，住所地江苏省扬中市三茅街道明华村**。法定代表人：王梓卿，该公司总经理。委托诉讼代理人：司礼华，扬中市开发法律服务所法律工作者。原告镇江鸿泰电器设备有限公司（以下简称鸿泰公司）与被告江苏至友电器集团有限公司（以下简称至友公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案受理，依法适用简易程序，于2020年9月10日公开开庭进行了审理。原告鸿泰公司的委托诉讼代理人张卫华，被告至友公司的法定代表人王梓卿及委托诉讼代理人司礼华到庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鸿泰公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告的租赁合同；2.判令被告向原告支付租金535600元（暂算至2020年8月22日，应从2019年5月22日起算至实际搬出之日止，每天按1467.39元计算）；3.判令被告立即搬离案涉厂房；4.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2018年5月1日，原、被告订立《不动产转让合同》，约定被告将位于明华村的一宗土地和房产转让给原告，作价12610756元。后因被告仍然需要继续在原场地经营一段时间，故在《不动产转让合同》第五（3）条中约定“受让方（原告）结欠转让款610757元作为转让方转让不动产后承租受让方不动产的承租费用，其租赁费用每年扣减”。原告获得该宗地及厂房所有权后，将厂房及办公区租给了江苏冠科电气设备有限公司（以下简称冠科公司）和被告，两单位各租用一半。双方约定租金按每平方130元/年标准计算。原告未付的610757元抵作租金后，从2018年5月1日扣减至2019年5月22日（610757元/1467.39元=417天）全部扣完，后原告要求被告搬离，但被告以各种理由拒绝，故原告诉至法院。被告至友公司辩称，1.原、被告虽然于2018年5月1日签订了一份不动产转让合同，但该合同内容是基于被告于2012年7月21日与扬中市三茅街道明华村村民委员会（以下简称明华村委会）签订的出让土地协议，在明华村委会2019年起诉被告的时候，被告提起反诉请求要求法院确认该协议的效力，该案件为2020镇民终字2177号，至今没有做出生效判决，故对2012年7月21日被告与明华村委会协议的效力问题有待法院作出生效判决；2.原、被告2018年5月1日协议内容实际上是一种以物抵债的协议，根据2014年印发的江苏省高级人民法院关于以物抵债若干法律适用问题的审理纪要第一条第二款、第三款之规定，该协议违反了纪要的规定；3.2018年5月1日签订的协议是由于被告向原告出借相关的资金，根据原告向法庭提供的证据是1000多万元，该协议中约定的很明确，被告将其名下唯一的资产抵偿给原告，损害了其他债权人的利益，协议的效力应当是无效的；4.根据合同法第五十二条第五项之规定，违反法律法规强制性规定的行为属于无效行为，因该土地的性质系集体土地，根据土地管理法的相关规定，集体土地是不能进行转让的，但除非是破产或兼并可以对集体土地进行处置，2018年5月1日的协议是原、被告双方自行签订的，其内容违反了相关的法律法规的规定，应当认定为无效。综上，原、被告之间没有订立租赁合同，原告的诉讼请求没有事实依据，请求驳回原告的诉讼请求。原告围绕诉讼请求向本院提交了不动产转让合同、借条、租赁协议及收据等证据材料，被告未提供证据材料。根据当事人的陈述和上述证据材料，本院经审理认定事实如下：2018年5月1日，原、被告签订不动产转让合同，对签订该合同的前提和背景双方约定：被告在2012年7月21日以原江苏至友三箱电器设备有限公司的名义与明华村委会签订土地出让协议书及补充协议，根据协议及补充协议约定，被告已给付相关转让款，但明华村委会未能在约定的时间将土地办理出让手续，鉴于此事，原告愿意接收该土地及被告出资承建的厂房。合同约定的转让不动产：1.厂房由被告出资承建，扬房字第**；2.转让土地性质为集体土地，未办理出让手续；3.不动产坐落于扬中市；4.土地使用权面积16650平方米；5.厂房使用权面积8393.11平方米，由被告自建。合同第五条转让价款及支付期限约定：1.转让总价为12610756元；2.在合同签订后三日内原告以银行转账方式向被告支付1200万元，被告同时向原告出具收款收据；3.原告结欠转让款610757元作为被告转让不动产后承租原告不动产的承租费用，其租赁费用每年扣减。合同还约定不动产租赁合同或协议，原、被告另行签订。审理中，原告提供了被告出具给原告法定代表人印洪生的借条七份，总金额为1130万元，拟证明原告已经向至友公司支付了上述不动产转让合同约定的转让价款。被告对上述借条的真实性无异议，但认为借条充分证明了被告在向原告借款后无钱偿还，而用不动产以物抵债的方式清偿债务，该不动产转让合同无效。原告提供了其与冠科公司于2018年5月1日签订的租赁协议，该协议约定租金为每年535600元，原告认为被告应按此标准支付租金。本院认为，根据原、被告于2018年5月1日签订的不动产转让合同的约定，原告将其获得的厂房出租给被告使用，被告亦承租并使用了该厂房，原、被告之间的租赁合同关系成立。被告应按约支付租金，原告参照其于2018年5月1日与冠科公司签订的租赁协议约定的租金向被告主张租金，该租赁协议签订时间、租赁物与本案所涉租赁时间、租赁物均相当，参照该租赁协议约定的租金并无不当，根据冠科公司签订的租赁协议，租金为每天1467.39元（535600元÷365天），原、被告签订的不动产转让合同约定折抵租金的费用为610757元，折抵承租天数为417天（610757元÷1467.39元/天），即从2018年5月1日至2019年6月22日，从2019年6月23日起被告应向原告另行支付租金，但被告至今未支付，现原告要求解除租赁合同，本院予以支持。被告抗辩认为，原、被告签订不动产转让合同，是基于其于2012年7月21日与明华村委会签订的出让土地协议，而该出让土地协议的效力尚未被生效判决所认定，本案的不动产转让合同无效，对此，本案审理的是原、被告之间的租赁合同关系，被告与明华村之间出让土地协议的效力，并不影响原告对被告主张租金的权利，对被告的该抗辩意见，本院不予采纳。租赁合同解除后，被告应向原告返还租赁物并支付占用期间的租金，原告主张被告按每天1467.39元计算租金，并要求被告搬离案涉厂房的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告镇江鸿泰电器设备有限公司与被告江苏至友电器集团有限公司的租赁合同；二、被告江苏至友电器集团有限公司于本判决生效后三十日内搬离位于扬中市的案涉厂房；三、被告江苏至友电器集团有限公司于本判决生效后三十日内给付原告镇江鸿泰电器设备有限公司租金（从2019年6月22日起至实际搬出之日止，按每天1467.39元计算）。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4578元、保全费3270元，合计7848元由被告江苏至友电器集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状及副本一份，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省镇江市中级人民法院预交相应上诉案件受理费。审 判 员 韩春华二〇二〇年十一月四日法官助理 李 静书 记 员 冷智慧