广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1202民初1443号原告：珠海葆力物业管理有限公司，住所地珠海市保税区**地**厂房****。法定代表人：温某1。委托诉讼代理人：胡桂芬，广东法丞汇俊律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟柳婷，广东法丞汇俊律师事务所实习律师。被告：李顺明，男，1967年5月17日出生，汉族，身份证登记住址广东省肇庆市端州区******。被告：董木娣，女，1980年10月16日出生，汉族，身份证登记住址广东省肇庆市端州区******。原告珠海葆力物业管理有限公司与被告李顺明、董木娣物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，适用简易程序，并于2020年5月27日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡桂芬，被告李顺明到庭参加诉讼。被告董木娣经本院公告传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2016年1月1日起暂计至2020年8月31日的物业管理费7806.4元（每月物业管理费为139.4元）；2.判令被告向原告支付自2016年1月1日起暂计至2020年8月31日的公共电费2352元；3.判令被告向原告支付第1、2项费用对应的违约金4384.8元(以当月所欠金额为基数，按每日万分之五计算，自逾期付款之日起计至实际清偿之日止，暂计至2020年8月31日为4384.8元)；4.判令被告向原告支付因追讨前述费用所支出的律师费3000元；5.判令本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告为广东省肇庆市端州区黄岗路98区尚东康城小区的物业管理公司，自2010年12月1日，一直为被告名下尚东康城27栋****号的物业提供物业管理服务。被告应按物业建筑面积、于每月5号前支付物业管理费及公共水费、电费，逾期支付的，被告应从逾期之日起支付违约金，并承担原告通过法律途径向被告追索所欠费用而产生的诉讼费、律师费。被告自2016年1月6日起拖欠物业管理费以及公共电费，截止2020年8月31日，共计拖欠物业管理费7806.4元、公共电费2352元，以及前述费用对应的违约金4384.8元(以当月所欠金额为基数，按每日万分之五计算，自逾期付款之日起计至实际清偿之日止，暂计至2020年8月31日为4384.8元)。由于被告违反约定未支付物业管理费、公共电费以及相应的违约金，给原告造成了严重的损失。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告全部诉讼请求。诉讼中，原告撤回第4项诉讼请求；诉讼请求第1项中“2016年1月1日起暂计至2020年8月31日的物业管理费”，调整为2016年1月1日起暂计算至庭审日（即2020年5月27日）。被告李顺明辩称，1、请求驳回原告的全部诉讼请求及本案的一切费用由原告承担。2、由于原告的物业管理严重不达标及影响本人家庭的生活，要求原告赔偿本人的一切损失和精神损失。事实与理由：1、答辩人2013年7月收楼入往到2015年底，一直履行义务和责任，由于2015年9月份开始楼上有业主装修，没有按照业主临时管理规约的第十条的施工时间，严重影响本家人的生活，本人多次投诉物业管理方，但物业管理不理，十问九不答的态度，致使多次投诉无效直至装修户完工为止，长达三个多月之久。2、本人于2015年投诉路灯及监控和消防整改问题至今未能正常使用。3、由于监控失效，致使本人的小汽车停放在本小区南门附近多次被人损坏，以及房屋被盗。4、长期路灯不亮又不维修，观景台及水塘、喷池弃置不用，不知道什么原因？5、以上几点足以证明珠海物业（葆力）公司的工作未能达标，造成业主的损失，据补充协议第十一条，造成甲方经济损失的乙方应给予甲方的经济赔偿及承担相应的法律责任。6、2016年因我的问题与当时陈经理面谈，我要求陈经理将问题反映到珠海葆力集团总公司，经理爽快答应下来，说要15天时间，我说无问题，不知为何原因，陈经理没有向我出示总公司（葆力物业公司）复函文件，说明物业管理不作为，没有一心一意管理好小区为业主服务。答辩请求：1、请求依法判令原告的一切所有请求无效。2、请求依法判令原告赔偿本人的一切损失。3、请求依法判令原告自2013年以后所有小区广告费收入公开。4、请求依法判令原告对小区管理不善造成的损失赔偿，如树木枯死，大面积绿化枯死及其它健身器材损失。5、管理不达标造成小区形像及维护造成楼价下降损失。6、请求依法判令原告承担本案的一切费用。7、请求依法判令原告限期整改完善，有效的监控和消防设备。本人损失如下：1、房屋被盗一案，损失现金壹万贰仟元正（￥12000.00元)。2、本人的小汽车（粤H·AE0**由2018年至2020年共5次被人损坏，共损失壹万壹仟肆佰元正（￥11400.00元），其中一次要全车翻新50**元，余下四次便换轮胎（每只轮胎400元计算），每次要换4条，轮胎共更换4次(16×4=6400元）。3、几次造成本人的误工费及精神损失费壹万元正（￥10000.00元）。4、由于物业管理不达标，造成楼价与同一地段的华英小区差价达3000元之多，我房屋是93平方计算，赔偿贰拾万玖仟元正（￥279000.00元）。5、赔偿给小区估计约贰佰万元。小区的绿化、硬件设备损坏，树木枯死。被告董木娣经公告传唤无正当理由没有到庭参加诉讼，也没有提交书面答辩意见。本院认定案件基本事实如下：2010年10月20日，原告与尚东康城商住小区1-19栋、32-35栋开发商肇庆市***工业城房地产开发有限公司（下简称百花园公司）签订《前期物业管理委托合同补充协议》，约定百花园公司通过协议选聘方式将坐落于肇庆市尚东康城商住小区*****、32-35栋委托原告实行物业管理服务，委托管理服务期限从本合同签订时起至本物业区域业主委员会成立后签订新的物业管理委托合同时止。另，合同第十三条，在本物业管理服务阶段，实行物业服务费用包干制，物业服务费按月计收。原告根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费，电梯住宅为1.5元/月/平方米；小区公共水电分摊费（含路灯、围墙灯、楼层灯、楼梯灯用电及小区绿化、消防及清洁用水）12元/户/月；电梯维护费及电梯公共用电费20元/户/月；从加压楼层开始（含加压楼层）的业主须缴交恒压供水系统的养护费及运行电费：10元/户/月。2013年7月28日，原告与被告李顺明签订《业主临时规约》。2011年5月12日，原告与百花园公司签订《补充协议》，约定将尚东康城H组团（27-31幢）物业管理工作委托于原告，服务期限自本补充协议签订时至本物业区域业主委员会成立后签订新的物业管理委托合同时止。尚东康城H组团（27-31幢）物业管理费具体按2010年10月20日双方签订的补充协议收费标准执行……。2013年6月13日，原告与百花园公司共同向被告李顺明、董木娣发出《收楼通知书》，…尚东康城第27幢****号房，建筑面积92.93平方米，经验收合格，现已准予入住……。原告珠海葆力物业管理有限公司为被告所在小区提供物业管理服务。原告认为，其公司通过多次上门张贴催款通知单和打电话等方式向被告催收相关费用未果。自2016年1月1日，被告没有向原告缴交相关费用，为此，原告起诉至本院。另查明，《不动产登记资料查询结果证明》所示，位于肇庆市端州区*******************权利人为董木娣、李顺明，房屋建筑面积92.93平方米。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。原告珠海葆力物业管理有限公司与肇庆市***工业城房地产开发有限公司签订《前期物业管理委托合同补充协议》、《补充协议》是合同双方的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，内容合法有效，应当依法受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”肇庆市***工业城房地产开发有限公司与原告珠海葆力物业管理有限公司签订《前期物业管理委托合同补充协议》、《补充协议》，对全体业主产生同等法律效力，原告向肇庆市尚东康城商住小区*****、32-35栋、H组团（27-31幢）提供了基本物业服务，被告李顺明、董木娣理应按《前期物业管理委托合同补充协议》、《补充协议》的约定，向原告支付物业管理费等相关费用。关于原告要求被告支付自2016年1月1日起暂计至2020年5月27日的物业管理费、公共电费的诉讼请求。本案中，根据《前期物业管理委托合同》约定的物业管理计费标准为1.5元/月/平方米，物业管理费用应按月计收，即至庭审时，被告共拖欠原告物业管理费7248.54元[计算方式：92.93平方米×1.5元/平方米/月×52个月（2016年1月1日至2020年4月30日）］、公共水电分摊合共2184元（12元+20元+10元×52个月）。原告关于物业管理费、公共电费的诉讼请求，其合理部分本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，鉴于双方对违约金事项并无约定,况且两被告的证据佐证了原告提供的物业服务确实存在瑕疵,故原告主张被告支付违约金的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下:一、被告李顺明、董木娣于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海葆力物业管理有限公司支付2016年1月1日起至2020年4月30日期间的物业管理费7248.54元。二、被告李顺明、董木娣于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海葆力物业管理有限公司支付2016年1月1日起至2020年4月30日期间的公共水电分摊费合共2184元。三、驳回原告珠海葆力物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费119元（原告已预交），由原告珠海葆力物业管理有限公司负担55元，被告李顺明、董木娣共同负担64元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 员 梁小茵二〇二〇年六月二十四日法官助理 卢艺文书 记 员 黄安玉