呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终1007号上诉人(原审被告)：新城区田红庆饭馆，住所地呼和浩特市新城区。经营者：田红庆，女，住呼和浩特市。被上诉人(原审原告)：刘英明，男，汉族，住山西省长治市。委托诉讼代理人：王鑫，北京市京师（呼和浩特）律师事务所律师。原审被告：田红庆，女，住呼和浩特市新城区。原审被告：冀文君，男，住呼和浩特市。上诉人新城区田红庆饭馆（以下简称田红庆饭馆）因与被上诉人刘英明、原审被告田红庆、冀文君返还原物纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2019）内0102民初8388号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人田红庆饭馆经营者田红庆，被上诉人刘英明委托诉讼代理人王鑫，原审被告田红庆、冀文君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田红庆饭馆上诉请求：1.撤销呼和浩特市新城区人民法院(2019)内0102民初8388号民事判决,改判驳回刘英明的诉讼请求。2.本案移送呼和浩特市中级人民法院审理。事实和理由:田红庆于20l1年5月租赁位于××区脸房进行餐饮经营,当时和田红庆签订租赁协议的是时任新城科技园艺实验中心办公室主任的郭顺美,当时双方口头约定房屋租金16000元每年,出租方负责该门脸的取暖和物业费用,此后租赁一直进行到2016年12月份,当时郭顺美找到田红庆提出了让田红庆搬迁门脸房到14号商铺,田红庆问及原因,说因为11号门脸房属于新城区园艺所的集体财产,而郭顺美因为挪用公款被检察院侦查,所以害怕此处所属单位门脸的擅自出租获利,会对郭顺美在挪用公款的证据侦查上造成不利条件。而田红庆当时由于对饭店刚进行了重新装修,并且搬迁到14号商铺后还要面临重新装修的问题不同意搬迁,后郭顺美采取了断水断电等手段迫使搬迁,因为当时涉及到的商户很多,所以最后大家通过一致协商,同意搬迁,但搬迁的条件是郭顺美要补偿田红庆搬迁饭店所产生的相关装修费用。后郭顺美同意了该协议,并且承诺田红庆在搬迁时及搬迁后对新商铺进行装修的费用可以用房屋租金来进行冲抵,于是田红庆进行了搬迁,当时和田红庆一起搬迁的还有从××商铺搬迁到××商铺的生龙面食馆,搬迁后郭顺美提出让先预交一年的房屋租金,田红庆提出用房屋租金抵扣,但郭顺美说等新商铺装修完毕后有了具体的装修金额后再进行核算。于是田红庆预交了一年的房租(2017年12月至2018年12月)16000元。后来田红庆对14号商铺装修完毕后连同11号商铺的装修搬迁费用粗略核算大概85000元,给郭顺美打电话要求解决对该费用的核算事宜,但电话一直无人接听,后来得知,郭顺美因挪用公款被立案侦查逮捕,田红庆和几家商户无奈之下决定等郭顺美出狱后再进行之前关于商铺租金和装修费用的相关事宜,然而2019年6月有几个人自称是房东来到田红庆的饭店索要房租,其中一人名叫过郭玲美,(郭顺美的妹妹)，田红庆提出让出示房本等相关手续时,郭玲美以无法找到为由拒绝出示,因此田红庆无法认定郭玲美身份的合法性,所以拒绝交付房租后未果。后在2019年7月又有几个人来到田红庆的饭店，向田红庆索要房租,其中一人叫王保利(郭顺美的妹夫),也自称是房东,田红庆再次以让其出示房本手续及证明,王保利当时出示了一份关于该商铺的预约合同复印件让田红庆看,田红庆当时想通过其出示的合同上面预留的开发公司联系方式证明其真伪,但电话始终无法接通,所以田红庆没敢轻易相信该合同的有效性而拒绝给付房租。后王保利以返还原物为由将田红庆诉讼至新城区人民法院,同时被诉讼的还有当初和田红庆一起搬迁的生龙面食馆。第一，根据《最高人民法院关于＜审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题＞的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效。所以一审时刘英明提供的关于田红庆饭馆的涉案商户门脸房的预约合同不能作为刘英明对该商户门脸房的所属权认定证据。第二,刘英明在一审时提供的与涉案商户门脸房上一任租户中国电信合作营业厅负责人杨建伟的房屋租赁协议(合同),属于伪造合同。在一审法院判决后,田红庆联系到了杨建伟,并且得知杨建伟在2013年至2016年期间租赁14号商铺时,与杨建伟签订租赁合同的也是郭主任(郭顺美)本人。而且杨建伟还提到当时的房屋租金是转账到一个姓党的银行卡中，该姓党的转账接收人疑是郭顺美的丈夫，还有刘英明提供的与14号商铺上任租赁户租赁合同也是伪造的，田红庆联系过上一任租户的负责人闫瑞东，得知闫瑞东在2013年至2016年期间租赁租赁14号商铺时，与闫瑞东签订租赁协议的也是郭顺美本人。由此可证,郭顺美是该商铺的实际持有人和使用人,而刘英明提出未委托郭顺美为其代理租赁的事实与实际存在的租赁事实不符。所以依据证人证言,证人出庭作证的证据可以证明刘英明与当时和田红庆达成租赁协议以及装修补偿协议的郭顺美存在事实委托的关系。第三,一审时田红庆方证人未能同意出庭作证，影响本案的审理裁定和判决,现证人同意出庭作证。第四,依据法律客观公正,实事求是的原则,刘英明事实委托郭顺美为其名下商铺进行代理租赁的事实,另依据《中国人民共和国合同法》三十七条规定,采用合同书形式订立合同在签字或者盖章之前,当事人一方已经履行主要义务,对方接受的,可认定该合同成立。本案中田红庆与刘英明存在事实委托的关系人郭顺美经口头约定,房屋租赁的租金以及后续的搬迁和装修补偿协议,而且田红庆也按照约定及时足额的给付房租,积极履行了约定的义务,足以证明田红庆和刘英明的事实委托关系人郭顺美的合同成立,而刘英明的事实委托关系人郭顺美因挪用公款罪被清水河人民法院判处5年有期徒刑,无法与田红庆出庭对质。所以刘英明否认郭顺美是其委托人,从而逃避当初的事实委托关系人郭顺美,和田红庆约定的相关租赁和补偿协议中的责任,据此刘英明已属于违约行为,在此恳请法院判令刘英明方继续履行其事实委托关系人郭顺美和田红庆约定的相关协议,补偿田红庆的搬迁以及装修相关费用85000元。给田红庆公平公正的裁决。刘英明辩称，租金是17000元，上诉状说是16000元，刘英明主张将门脸房返还有事实和法律依据，请求维持一审判决。田红庆述称，认可田红庆饭店的上诉请求。冀文君述称，认可田红庆饭店的上诉请求。刘英明向一审法院起诉请求：1．判令田红庆饭店、田红庆、冀文君立即停止侵权行为，搬离××小区××号楼××号商铺；2．判令田红庆饭店、田红庆、冀文君支付房屋使用费自2017年3月至今，暂计算为51600元；3．判令田红庆饭店、田红庆、冀文君支付违法占用房屋期间的物业费2504元；4．判令田红庆饭店、田红庆、冀文君承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2013年7月12日，刘英明与呼和浩特市双安房地产有限责任公司（以下简称双安公司）签订了《房屋认购书》，约定：刘英明购买位于呼和浩特市××区房屋，房屋总价为168930元。2019年6月18日，刘英明缴纳了涉案房屋2014年12月至2018年8月的物业费3716元。一审法院认为，刘英明与涉案小区的开发企业签订了《房屋认购书》，购买了涉案房屋，根据刘英明向一审法院提交的与杨建伟签订的《门脸房租赁合同》，及物业公司出具的物业费缴费《收据》，双安公司已将涉案房屋交付于刘英明占有使用，刘英明系案涉房屋的使用权人；田红庆饭店、田红庆、冀文君抗辩称其与郭顺美订立口头协议，并约定以装修款抵顶房屋租金，但田红庆饭店、田红庆、冀文君未向一审法院提交证据证明协议是否存在，及郭顺美是否有权代理刘英明对外出租房屋，亦不能证明郭顺美是否有权代理刘英明承诺装修款抵顶房屋租金，故对于田红庆饭店、田红庆、冀文君的此抗辩理由，一审法院不予支持；一审法院认定田红庆饭店、田红庆、冀文君对于房屋的占有系无权占有，刘英明作为权利人可以请求返还原物，对于刘英明请求田红庆饭店、田红庆、冀文君搬离涉案房屋的诉请，一审法院予以支持；对于刘英明请求田红庆饭店、田红庆、冀文君支付房屋使用费的诉请，刘英明未向一审法院提交证据证明租金标准2万元的计算依据，庭审中，田红庆饭店、田红庆、冀文君认可涉案房屋包括采暖费、物业费在内的每年租金为1．6万元，亦认可涉案房屋自2016年12月份占有使用，故对于刘英明请求生龙面食馆按照年租金1.6万元计算，支付自2017年3月至2019年10月的房屋使用费为42667元（1.6万元×32个月÷12月）；对于刘英明请求田红庆饭店、田红庆、冀文君支付物业费的诉请，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，第三十七条的规定，判决：田红庆饭店、田红庆、冀文君于本判决生效之日起十五日内搬离位于呼和浩特市××区房屋，并将房屋返还于刘英明；田红庆饭店、田红庆、冀文君于本判决生效之日起十日内向刘英明支付2017年3月至2019年10月房屋占有使用费42667元；驳回刘英明的其他诉讼请求。案件受理费减半收取2256元，由田红庆饭店、田红庆、冀文君负担。二审中，田红庆饭店、田红庆、冀文君向法庭新提交如下证据：证据一，通话录音。拟证明一审中刘英明和杨建伟签的合同是伪造合同；证据二，通话录音。拟证明刘英明委托郭顺美租赁的事实；证据三，采暖收据。拟证明田红庆饭店在经营期间缴纳各项费用。刘英明质证意见为：对证据一、二真实性不认可，无法证明通话双方的身份，在杨建伟的证人证言中，提到过刘英明，承认有刘英明的身份证，能说明案涉房屋是属于刘英明的，杨建伟是同刘英明租赁的房屋，同时杨建伟在录音中也说明第一年的房租是2万元，证据都不属于新证据。田红庆饭店申请证人许某、侯某、郭某出庭作证。拟证明刘英明签订的租赁合同是伪造的，田红庆与郭顺美口头装修补偿协议时真实的。刘英明质证意见为：租赁合同是真实的，对证人证言不认可。本院二审查明，郭顺美被采取刑事强制措施前，刘英明一直委托郭顺美代租案涉商铺。除以上事实，本院二审查明事实与一审查明事实一致。关于刘英明庭审主张田红庆饭店上诉存在瑕疵，认为上诉人处应由经营者田红庆签字，冀文君签字应属无效，故认为田红庆饭店未产生上诉的法律后果。本院认为，田红庆及冀文君系夫妻关系，且田红庆认可授权冀文君代其签署上诉状的事实，上诉请求是田红庆真实意思表示，故本院认为田红庆饭店的上诉有效，本院予以审理。本院认为，本案的争议焦点为：一，刘英明要求田红庆饭店搬离××小区××号楼××号商铺是否有事实及法律依据。二，刘英明要求田红庆饭店支付房屋使用费及物业费是否有事实及法律依据。根据《中华人民共和国物权法》第241条规定：“基于合同关系等产生的占有，有关不动产和动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定”。由上述规定可知，基于有效合同关系产生的占有系有权占有。本案中，田红庆饭店称其由××小区××号楼××号商铺搬至案涉××号商铺系与郭顺美口头达成租赁协议，刘英明一方庭审中亦认可委托郭顺美代租涉案商铺的事实。由此可见，双方已达成合法有效的不定期租赁合同,故田红庆饭店基于有效的租赁合同对案涉商铺的占有系有权占有,不存在以无权占有为前提的支付房屋使用费及非法占有房屋物业费等赔偿损失问题。关于双方争议的履行房屋租金问题系合同法调整范围，本案不宜处理，当事人可另行主张。综上所述，田红庆饭店的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销呼和浩特市新城区人民法院（2019）内0102民初8388号民事判决；二、驳回刘英明的诉讼请求。一审案件受理费2256元（刘英明已预交），二审案件受理费4512元（田红庆饭店已预交），均由刘英明负担。本判决为终审判决。审 判 长 辛宗寿审 判 员 李 霞审 判 员 宋晓瑾二〇二〇年六月二十四日法官助理 贾伊丹书 记 员 白 杨