安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖03民终1054号上诉人（原审原告）：万新兰，女，1978年4月30日出生，汉族，住安徽省怀远县。委托诉讼代理人：杨飞，男，1979年5月13日出生，汉族，住安徽省怀远县涡北新城区。委托诉讼代理人：张友建，蚌埠市蚌山法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：安徽中恒商业发展有限公司，住所地安徽省蚌埠市淮上区淮上大道3333号蚌埠义乌国际商贸城D2栋26层1号，统一社会信用代码91340300594289971D。法定代表人：杨维星，该公司董事长。委托诉讼代理人：周剑，安徽治邦律师事务所律师。上诉人万新兰与上诉人安徽中恒商业发展有限公司（以下简称中恒公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市淮上区人民法院（2019）皖0311民初4017号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人万新兰委托诉讼代理人杨飞、张友建，被上诉人中恒公司委托诉讼代理人周剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万新兰上诉请求：依法维持一审判决第一项，撤销一审判决第二项，即驳回万新兰其他诉讼请求，改判中恒公司给付万新兰逾期交房违约金626810元或发回重审。事实和理由：一、案涉商品房合同是中恒公司提供的格式条款合同，双方发生纠纷后，一审法院未按照《合同法》第四十一条规定作出对中恒公司不利的判决。二、一审判决适用法律错误。一审判决依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条的规定，将万新兰的辩称理由均作为抗辩方式不妥。万新兰认为中恒公司一审主张逾期交房期限应减少6个月，其主张不属于《合同法》第一百一十四条第二款规定的适当减少的规定。一审法院未审理反诉，却按“适当减少”的法律大幅度减少，从日万分之八的约定，减少到日万分之二点五，判决结果明显违背立法原意。综上，请求二审法院支持万新兰上诉请求。中恒公司辩称，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本案应当调整违约金数额。根据谁主张、谁举证的原则，中恒公司已就违约金过高进行初步举证，已提供了中恒商贸城《招商订金协议》予以证明商铺的租金数额，同时在一审中也向法院递交了关于对同地段同类房屋租金标准进行评估的申请。当时，鉴于衡量违约金是否过高的最重要最根本的标准是违约造成的实际损失，故万新兰因更了解违约造成损失的事实和相关证据而具有较强的举证能力。根据《最高院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第8条规定，法院要正确确定举证责任，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金合理的，亦应当提供相应证据。一审法院对于违约金的判决有事实和法律依据。请求驳回万新兰的上诉请求。万新兰向一审法院起诉请求：1．判决中恒公司给付违约金910722元（以2756424元为基数，按每日万分之八计算，从2018年7月1日计算至2019年8月17日，计413天）；2．中恒公司承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2017年5月15日，万新兰、中恒公司签订《商品房买卖合同》6份，约定中恒公司将位于蚌埠义乌国际商贸城（二期）商铺出售给万新兰：第B5幢0单元1层000171号商铺建筑面积共54.65平方米，每平方米11631.67元，总价款计635671元，首付款为320671元，余款315000元以办理的银行贷款的方式支付；第B5幢0单元1层000172号商铺建筑面积共54.66平方米，每平方米11631.67元，总价款计635787元，首付款为320787元，余款315000元以办理的银行贷款的方式支付；第B5幢0单元2层00021号商铺建筑面积共55.57平方米，每平方米6035.54元，总价款计335395元，首付款为170395元，余款165000元以办理的银行贷款的方式支付；第B5幢0单元2层00022号商铺建筑面积共55.57平方米，每平方米6035.54元，总价款计335395元，首付款为170395元，余款165000元以办理的银行贷款的方式支付；第B5幢0单元2层00023号商铺建筑面积共57.35平方米，每平方米7098.30元，总价款计407088元，首付款为207088元，余款200000元以办理的银行贷款的方式支付；第B5幢0单元2层00024号商铺建筑面积共57.35平方米，每平方米7098.30元，总价款计407088元，首付款为207088元，余款200000元以办理的银行贷款的方式支付；以上商铺购买方式为按揭贷款方式，合计房屋总款2756424元。另上述6份合同均约定中恒公司应在2018年6月30日前按照有关规定将符合交付条件的房屋交付万新兰。合同同时约定“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。2、其余情形以本销售合同的补充协议为准。”合同补充协议约定“如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，甲方可据实顺延交房日期，无需承担违约责任：1、政府部门政策变化或为遵守政府法令而引起房屋延期交付。2、因社会公共利益所需本合同房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付。3、因政府部门根据法律法规采取某项重要措施、调整规划或遇到目前技术水平暂时无法解决的重大技术问题而导致开发建设期延长。4、政府部门公布的公共卫生事件或其他社会突发事件导致延期交付。5、乙方在房屋交付前仍有到期应付房款、违约金或其他费用（含契税、公共维修基金等税费）尚未付清。6、任何其他非甲方不能控制或不可抗力因素导致的情形。”如发生除第5项外所述延期交房情况之一，中恒公司应在发生该情形后30日内通知原告，但不可抗力等客观原因或者万新兰原因导致甲方无法通知的情形除外。补充协议同时约定，若中恒公司未按约定期限交房，应当以总房款为基数支付违约金，逾期不超过7天的，违约金标准为日万分之一；逾期超过7天不超过15天的，违约金标准为日万分之三；逾期超过15天不超过30天的，违约金标准为日万分之五；逾期超过30天的，违约金标准为日万分之八。万新兰应在中恒公司入伙通知书送达之日起7日内到房屋所在地或者另行通知的地方办理房屋交付手续，包括签署房屋交接单、支付应付未付的房款和应由原告承担的费用，包括物业服务费、公共维修基金、契税、印花税、手续费、工本费等依法应由万新兰承担的费用。在万新兰付清房款前，中恒公司有权拒绝交房，且不视为中恒公司违约。在合同履行过程中，中恒公司逾期交房，直至2019年8月15日，中恒公司才以交房通知书的形式通知万新兰交房，办理入住手续的时间为2019年8月18日至20日。房屋交付后，双方就违约金支付产生争议，万新兰遂诉至法院。一审法院认为，万新兰、中恒公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，系有效合同，具有法律约束力，双方均应按照约定全面履行自己的义务。本案中，万新兰已履行完毕支付购房款的合同义务，中恒公司应按照合同约定时间即2018年6月30日前向万新兰交付房屋。现中恒公司未按照合同约定交付房屋，依法应承担逾期交房的违约责任。万新兰主张的违约金从合同约定的交房日的次日即2018年7月1日开始计算，至于交房日，根据双方的合同约定，具体的交房时间以中恒公司发放书面通知载明的交房时间为准，即中恒公司对交房时间有举证责任，现中恒公司未举出相关证据，因此，一审法院对万新兰主张的交房日2019年8月17日予以采纳，计412天。至于违约金标准，一审法院认为，双方约定的违约金过高，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，酌情将违约金标准调整至日万分之二点五，万新兰支付的总房款为2756424元，违约金计283912元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第三十二条，第四十四条，第六十条，第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款的规定，判决：一、中恒公司于判决生效之日起30日内给付万新兰逾期交房违约金283912元；二、驳回万新兰的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12908元，减半收取计6454元，由中恒公司负担。二审期间，万新兰向本院提交2018年5月25日中恒公司对外贴出的一期商铺租赁询告函扫描件，证明中恒公司本次提供的证据都是不真实的，商铺未向业主交付一直在产生效益。中恒公司质证意见：万新兰提交的询告函涉及的是一期商铺，与本案无关，一期已经发展了6年，二期商铺是新市场，达不到万新兰证明目的。本院认证意见：询告函涉及一期商铺，与本案无关，本院对该证据不予确认。二审中，双方当事人对一审法院查明事实均无异议，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据上述法律规定，案涉合同约定的违约金过高，中恒公司有权请求人民法院适当减少。一审法院在双方约定的基础上，酌情将违约金标准调整至日万分之二点五并无不当。综上所述，万新兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10068元，由上诉人万新兰负担(已交纳)。本判决为终审判决。审判长 何 懿审判员 胡松涛审判员 李 艳审判员 陈二伟审判员 李小芹二〇二〇年六月二十七日法官助理丁刘女法官助理王海燕书记员贡雪洁附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。