山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终6103号 上诉人（原审原告）：青岛链家兴业房地产经纪有限公司，住所地：山东省青岛市市北区龙城路31号二号楼35楼。 法定代表人：李峰岩，董事长。 委托诉讼代理人：张兆娣，女，1993年10月1日生，住山东省即墨市，系上诉人公司员工。 被诉人（原审被告）：魏峰，女，1970年2月28日出生，汉族，住山东省青岛市崂山区。 委托诉讼代理人：王琳，北京市华泰（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许文璇，北京市华泰（青岛）律师事务所实习律师。 上诉人青岛链家兴业房地产经纪有限公司（以下简称青岛链家公司）因与被上诉人魏峰房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初6908号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭对本案进行审理，本案现已审理终结。 上诉人青岛链家公司上诉称，请求：1、撤销山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初6908号民事判决第一项，依法改判被上诉人魏峰返还上诉人房租69729.11元（84604.11元-14875元＝69729.11元）；2、撤销山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初6908号民事判决第三项，依法改判被上诉人魏峰支付上诉人自2019年5月10日合同解除之日起至被上诉人实际返还房租及押金之日止的资金占用使用费（以未返还房租及押金总额80729.11元为基数，按照银行同期贷款利率计算），暂计至2019年12月26日为2493元；3、一、二审诉讼费用均由被上诉人魏峰承担。事实和理由：一、一审判决认定上诉人“提前解约行为给魏峰带来了一定的损失，包括魏峰无法在短期内将房屋另行出租导致房屋空置，根据惯例另行出租后还需要给新承租方以一定的装修免租期等，该部分损失魏峰有权要求青岛链家公司进行赔偿”，“青岛链家公司应赔偿魏峰一个月的房租14875元作为违约金，同时青岛链家公司还应赔偿魏峰相当于三个月的房租的费用44625元以弥补魏峰的损失”，认定事实错误、适用法律错误。根据双方2017年9月28日签订的《租赁合同》第十条，“在租赁期限内如甲方（指魏峰）收回房屋则补偿乙方（指青岛链家公司）一个月的租金，政府行为等不可抗力除外。乙方提前解约按照当年租金标准补偿甲方一个月的租金。合同已经约定了上诉人或被上诉人单方解约的违约金，该违约金已包含提前解约给守约方造成的损失补偿，不存在还需另行赔偿的情形。该《租赁合同》系双方合意签订，合法有效，双方均应切实履行并对合同约定的解约后果负责。一审判决在认定上诉人承担合同约定的违约金的同时，还应再向被上诉人承担“提前解约”的赔偿责任，且该赔偿责任毫无有效证据证明，上诉人对该判决不服。其次，一审判决所述的被上诉人将房屋另行出租给第三方时的“装修免租期”等损失并未实际发生，没有事实、合同及法律依据，仅系一审法院依据“惯例”予以认定被上诉人可能产生的损失；即使存在装修免租期，也非上诉人给被上诉人造成的直接损失，与上诉人无关。最后，一审法院在无任何依据的情况下，认定上诉人除了按照合同的约定支付违约金外，还应赔偿被上诉人三个月租金以弥补被上诉人损失。此损失如何计算得出只字未提，且被上诉人并未就该损失的产生及该损失与上诉人存在直接必然因果关系提供有效证据予以证明。一审法院认定事实错误、适用法律错误，裁判结果有失公允。二、一审判决认定“青岛链家公司主张的迟延退还违约金，因系青岛链家公司提前解约导致纠纷发生，且青岛链家公司一直未将房屋主动交还给魏峰”，认定事实错误。上诉人早在通知被上诉人解除合同之时便告知其接收房屋，并且予以函告。因被上诉人迟延接收房屋，才导致房屋空置，上诉人无奈提起诉讼。并且依据合同约定及被上诉人一审庭审中自述，其完全可以自行联系开锁公司更换门锁、接收房屋，被上诉人应当对收到上诉人函告后、因其未及时接收房屋造成的后果承担全部责任。依据《合同法》第九十七条，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。在上诉人通知被上诉人解约时合同即已解除，故被上诉人应依法退还上诉人相应租金、押金，然而被上诉人一直通过种种方式予以拖延。故上诉人有权要求被上诉人支付合同解除后相应资金的占用使用费，即判决中所述“迟延退还违约金”。综上，一审判决有失公正、有悖事实与法律，上诉人青岛链家公司的合法权益严重受损。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，上诉人恳请二审法院秉持公正，依法改判，支持上诉人的上诉请求。 被上诉人魏峰答辩称，上诉人的上诉请求缺乏事实根据，其主张均不成立，也没有法律依据，应驳回上诉，维持原判。一、关于被上诉人要求被告退还租金及押金的问题。1、上诉人直至一审庭审之日（2019年12月27日）仍未向被上诉人交还房屋，根据双方合同约定，应支付至实际交还房屋之日止的租金或占用费。而根据合同约定的租金标准，其应付租金或占用费的金额已经远远超过其主张退还的租金和押金的总和，故上诉人一审请求返还房租的主张不成立，应予以驳回。一审法院从公平原则出发作了调整，支持了上诉人返还租金的部分请求，尽管被上诉人也有意见，但为了止争息诉没有提起上诉，自行承担了一部分损失。一审庭审查明，上诉人直至庭审之日没有将房屋交还给被上诉人，房屋的钥匙也找不到了，需要更换门锁后才能向被上诉人交付钥匙。被上诉人的代理人当庭表示以庭审之日即2019年12月27日作为交还房屋之日，将通知被上诉人自行更换门锁收回房屋。根据合同约定和法律规定，上诉人应当支付租金或占用费至该日，即上诉人应支付的租金或占用费的总额应为原已缴纳的年度租金加上超过租赁时间的租金或占用费（自2019年11月1日起至2019年12月27日，共57天），合计27，875元还需要另外支付给被上诉人，扣减11，000元押金后，还要额外支付16，875元给被上诉人。根据双方合同约定，租赁期满或因乙方（上诉人）违约导致合同提前终止，上诉人需及时将房屋及被上诉人提供的设备如数归还，若合同终止，上诉人应在7日内将房屋净空交还给被上诉人。而事实上，上诉人一直没有履行交还的义务，导致了房屋的空置损失，应承担全部损失。二、上诉人称被上诉人未及时接受解约应承担全部责任，于法无据，不能成立。被上诉人魏峰在收到上诉人的解除通知后，回函明确表示不同意解除合同，不同意退还已经收取的租赁期房租，要求继续履行合同，在此情况下，被上诉人有权不接收房屋。上诉人在获知被上诉人的回复后，如坚持解约应通过诉讼、提存等合法途径履行交还房屋及设备的义务。而上诉人并没有采取任何措施，对于由此产生的房屋空置损失负有不可推卸的责任，应自行承担全部损失。 青岛链家公司向一审法院起诉请求：1、魏峰返还青岛链家公司2019年4月22日至2019年10月31日的租金（扣除一个月的违约金）90020.89元（178500元/年÷365天×192天+11000元-14875元）；2、魏峰给付青岛链家公司2019年4月22日至2019年12月26日期间的上述资金占用费2997元（90020.89×4.9%÷365天×248天）；3、案件诉讼费由魏峰承担。事实与理由：双方当事人于2017年9月28日就位于青岛市四方区商丘路37号一层网点签订《房屋租赁合同》，青岛链家公司依约向魏峰支付2017年11月1日至2019年10月31日的租金348500元及押金11000元。后因青岛链家公司经营战略调整，于2019年1月17日腾空房屋。2019年4月22日青岛链家公司向魏峰提出解除合同，双方租赁合同解除。青岛链家公司要求魏峰退还未实际使用的租金及押金共计90020.89元遭拒，因此青岛链家公司起诉魏峰要求退还以上费用并支付迟延退还的违约金。 魏峰一审答辩称，1、青岛链家公司所诉部分与事实不符，诉求无事实和法律依据。2、双方合同并未解除，青岛链家公司至今未将涉案房屋交还魏峰，即使不算青岛链家公司自愿支付的14875元违约金，截止开庭，青岛链家公司所欠租金已经超过其诉讼诉求。综上，请求法院依法查明事实，驳回青岛链家公司的诉求。 一审法院认定事实如下：2015年11月27日青岛链家公司（承租方，乙方）与魏峰（出租方，甲方）签订的《房屋租赁合同》一份。该合同约定：“乙方自甲方处承租青岛市四方区商丘路37号一层网点（商业店面）一处，租赁期限为2015年12月15日起至2017年10月31日止，2015年11月27日至2015年12月14日为乙方装修免租期；2015年12月15日起至2016年12月14日的房屋租金为14万元，2016年12月14日起至2017年10月31日的房屋租金为122874元，乙方向甲方交付房屋押金11000元”。上述合同现已履行完毕。2017年9月28日青岛链家公司（乙方）与魏峰（甲方）又续签了《房屋租赁合同》，续签的合同约定：“租赁期限为2017年11月1日起至2020年10月31日止，第一年租金为17万元，第二年租金为178500元，第三年租金为187425元；押金人民币11000元整，乙方于本合同签订之日支付甲方。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、各种执照的注销，以及乙方应当承担的违约金外，剩余部分甲方如数返还给乙方。租赁期满或因乙方违约导致本合同提前终止，则乙方需及时将房屋及甲方提供的设备如数归还。若合同终止乙方应在7日内将房屋净空交还给甲方，否则甲方有权力对房屋内的任何物品进行清理。在租赁期内如甲方收回房屋则补偿乙方一个月的租金，政府行为等不可抗力除外；乙方提前解约按照当年租金标准补偿甲方一个月的租金”。续签了租赁合同后，青岛链家公司向魏峰缴纳了第一年的房租17万元和第二年的房租17.85万元。2019年5月7日青岛链家公司向魏峰发出《合同解除通知函》，主要内容为：“因我司经营战略调整，无法继续承租该房屋，为此特函告您解除《房屋租赁合同》。我司已于2019年1月17日腾空房屋，结清了租赁房屋的水电物业费用。我司已于2019年4月22日通知您解约事宜，因此租赁合同已于2019年4月22日解除。我司自愿向您支付一个月的租金14875元作为补偿，上述金额与您应退还的未实际使用期间的租金及房屋押金共100983.56元折抵，您还应退还我司86108.56元”。2019年5月10日魏峰收到青岛链家公司邮寄过来的《合同解除通知函》；2019年6月14日魏峰给青岛链家公司进行了回函，主要内容为：“1、本人不同意解除合同，合同应继续履行；贵公司的工作人员曾提出过想解除合同，但后来又说不解除了，前后反复不定，因此合同于2019年4月22日解除的说法，本人不予认可；2、贵公司至今没有向我交还房屋，房屋仍在贵公司的控制之下，至于房屋是否腾空，本人并不清楚；3、合同解除将给我造成损失，现在网点房出租的黄金季节已经过去，如果解除合同，我无法在短期内将房屋再出租出去，不仅无法实现合同约定的预期收益，还将蒙受房屋空置的损失。在合同没有解除的情况下，不同意退还租金、押金等”。因双方当事人无法就合同解除的事宜达成一致，青岛链家公司遂于2019年6月11日起诉至法院。在2019年12月27日的庭审中，魏峰询问青岛链家公司：“今天能否将房屋钥匙交给魏峰，以便魏峰与房东办理结算移交？”青岛链家公司回答：“青岛链家公司早已经通知魏峰解除合同，依据合同约定魏峰有权更换房屋门锁，并对房屋内的一切物品进行更换，故不存在青岛链家公司将房屋交还给魏峰的阻碍。青岛链家公司通过中间人与魏峰交涉房屋交接事宜，因魏峰拖延处理才一直未交还钥匙，若魏峰同意，青岛链家公司可将房屋门锁及钥匙更换后随时交还。今天是周五是否能够换锁将新钥匙交还需要跟门店确认一下”。魏峰委托诉讼代理人称：“既然这样，就不麻烦青岛链家公司了，我通知魏峰下午找开锁公司更换门锁，接收房屋，青岛链家公司是否同意？”青岛链家公司回答：“青岛链家公司早已于2019年4月22日通过工作人员告知魏峰解除合同，并函告魏峰涉案房屋早已腾空，依据合同约定双方签署的租赁合同早已解除，魏峰完全可以在收到青岛链家公司通知后即接受涉案房屋而不至于拖延到今日，涉案房屋未能正常交接，系魏峰故意拖延所致，与青岛链家公司无关”。 一审法院认为，1、我国《合同法》规定，当事人协商一致，可以解除合同；当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。双方当事人在续签的《房屋租赁合同》中约定“乙方（指青岛链家公司）提前解约按照当年租金标准补偿甲方（指魏峰）一个月的租金”。该条款可视为双方订立了一方解除合同的条件，因此青岛链家公司有权提前解约，但青岛链家公司的提前解约行为给魏峰方带来了一定的损失，包括无法在短期内将房屋另行出租导致房屋空置，根据惯例另行出租后还需给新承租方以一定的装修免租期等，该部分损失魏峰有权要求青岛链家公司进行赔偿。同时，魏峰接到青岛链家公司的解除通知后，没有采取适当的措施以防止损失的扩大，因此魏峰不得就扩大的损失要求青岛链家公司进行赔偿。综合考虑以上因素，法院确认自2019年5月10日魏峰收到青岛链家公司邮寄来的《合同解除通知函》之日起，双方的《房屋租赁合同》予以解除，青岛链家公司应赔偿魏峰一个月的房租14875元作为违约金，同时青岛链家公司还应赔偿魏峰相当于三个月房租的费用44625元以弥补损失。因青岛链家公司预交房租至2019年10月31日，因此自2019年5月11日至2019年10月31日期间的房租84604.11元（178500元/年÷365天×173天=84604.11元）魏峰应退还原告，该部分房租与上述青岛链家公司应向魏峰赔偿的违约金及赔偿款折抵后，尚余25104.11元（84604.11元-14875元-44625元=25104.11元）魏峰应返还给青岛链家公司。2、因双方当事人之间的《房屋租赁合同》已经解除，现魏峰已无证据证明存在应由青岛链家公司承担的水、电物业等费用未结清，故魏峰应将青岛链家公司交纳的押金11000元退还给青岛链家公司。3、青岛链家公司主张的迟延退还违约金，因系青岛链家公司提前解约导致纠纷发生，且青岛链家公司一直未将房屋主动交还给魏峰，故青岛链家公司具有相应过错，法院对此不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十九条之规定，判决：一、魏峰于判决生效之日起十日内返还青岛链家兴业房地产经纪有限公司房租25104.11元；二、魏峰于判决生效之日起十日内退还青岛链家兴业房地产经纪有限公司押金11000元；如果被告未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、驳回青岛链家兴业房地产经纪有限公司对魏峰的其他诉讼请求。案件受理费2065元，由青岛链家公司负担1242元，由魏峰负担823元。 二审期间双方当事人均未提交新证据。本院查明事实与一审法院一致，本院依法予以确认。 本院认为，民商事活动中，应当尊重当事人的意思自治，如果当事人之间的约定不违反法律、行政法规的强制性规定，有约定从约定。本案中，双方当事人在涉案《房屋租赁合同》中约定了“乙方（指青岛链家公司）提前解约按照当年租金标准补偿甲方（指魏峰）一个月的租金”。合同赋予了青岛链家公司在支付违约金后可行使合同约定解决权。青岛链家公司可以以支付一个月的租金14875元为代价取得单方解除合同的权利。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。在魏峰未举证证明因青岛链家公司提前解除合同造成损失大于合同约定的违约金的情况下，一审法院根据惯例判决青岛链家公司另支付魏峰三个月房租44625元，判决不当，应予纠正。上诉人青岛链家公司上诉理由成立，本院依法予以支持。关于上诉人青岛链家公司主张被上诉人魏峰退还房租和押金的占有使用费的上诉请求，本院认为，本案纠纷的产生系青岛链家公司提前解除房屋租赁合同所引发，且青岛链家公司未充分举证其主动将涉案房屋交还给出租人魏峰，青岛链家公司具有一定过错，对青岛链家公司该上诉主张，本院不予支持。 综上所述，青岛链家兴业房地产经纪有限公司的上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初6908号民事判决第二项“魏峰于判决生效之日起十日内退还青岛链家兴业房地产经纪有限公司押金11000元”； 二、撤销山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初6908号民事判决第三项“驳回青岛链家兴业房地产经纪有限公司对魏峰的其他诉讼请求”； 三、变更山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初6908号民事判决第一项为“魏峰于判决生效之日起十日内返还青岛链家兴业房地产经纪有限公司房租69729.11元”； 四、驳回青岛链家兴业房地产经纪有限公司对魏峰的其他诉讼请求。 如果魏峰未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一、二审案件受理费合计3043元，青岛链家兴业房地产经纪有限公司负担455元,魏峰负担2588元。 本判决为终审判决。 审判长  王晓琼 审判员  王颖颖 审判员  于 梦 二〇二〇年六月二十九日 书记员  王若怡