广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初7781号原告：邓吉龙，男，1982年6月22日出生，汉族，住佛山市禅城区**************。委托诉讼代理人：张页辉，广东群豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨靖尧，广东群豪律师事务所实习律师。被告：林广成，男，1965年11月16日出生，汉族，住佛山市禅城区************。被告：徐毅，女，1973年9月8日出生，汉族，住清远市清城区********************。两被告共同委托诉讼代理人：杨高峰，广东金桥百信律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：何倩琦，广东金桥百信律师事务所实习律师。原告邓吉龙诉被告林广成、徐毅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月15日公开开庭进行了审理。原告邓吉龙及其委托诉讼代理人张页辉，两被告的共同委托诉讼代理人杨高峰、何倩琦，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告连带向原告返还转让款1130000元；2.两被告连带向原告支付违约金2330000元；3.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2019年10月23日，原告与两被告签订《不动产转让合同》（以下简称涉讼合同），约定：两被告向原告转让位于佛山市南海区************的工业用地使用权[土地使用权面积7374平方米，土地证号：南府国用（1999）特*****号]以及该土地的上盖建筑物（包括：1.****公司车间，建筑面积1583.68平方米，房产证号：粤房字第*******号；2.****公司宿舍，建筑面积620.4平方米，房产证号：粤房字第*******号；3.****公司仓库，建筑面积605.61平方米，房产证号：粤房字第*******号；4.厂房二：建筑面积3560.61平方米，房产证号：粤房字第*******号）（以下简称涉讼不动产），转让款共23300000元；（第六条）1.被告需保证本合同签订时涉讼不动产仅存在向银行抵押的情况，没有其他权利瑕疵，也不会被第三方追索……2.在本次交易过程中，被告及其控制的公司不得再与第三人就标的不动产进行任何交易，否则视为被告根本违约，原告有权解除合同、要求被告返还已支付款项并赔偿全部损失并承担本合同土地交易总金额20%的违约金。合同签订当天，原告向被告支付了首期转让款2330000元。后原告在与被告进一步磋商履约细节时，发现被告正涉及一宗诉讼案件，原告随即询问被告涉讼不动产是否存在被查封的情况，但被告仍欲隐瞒真实情况。在原告一再追问下，被告才回复因其与案外人的仲裁案件，案外人申请查封了其财产，但被告拒绝向原告披露该仲裁案件的具体情况。后原告自行查询并联系到仲裁申请人招**，才发现被告存在“一房两卖”的严重违法行为。不久，原告发现涉讼不动产又被其他案外人轮候查封。原来，被告在与原告签订涉讼合同前，已就涉讼不动产分别与两个案外人进行交易，并产生多起纠纷，在纠纷未完结前又隐瞒真实情况与原告交易，被告“一房三卖”。被告在得知其违法行为被原告发现后，向原告退还了转让款1200000元，但剩余转让款1130000元至今仍未向原告退还。被告就涉讼不动产先后与不同主体进行交易，并涉及多宗诉讼导致涉讼不动产被轮候查封，严重违反了法律规定及合同约定，已构成根本违约，原告有权解除涉讼合同。被告除应返还原告已付转让款外，还应向原告支付违约金。两被告辩称：一、原被告实际上对合同的解除已达成了合意，对此双方是没有争议的。原告在发现合同不能履行时，双方达成了协议解除的合意，被告积极配合提出返还预付款，分4期退还。在双方聊天记录中也能体现。被告也于2019年11月13日向原告退款1200000元。因后三期款项未能按期支付，原告还将该退款计划再次转发给被告进行催促。被告没有及时退款是因为年前后发生了疫情，导致生产经营极其困难，属不可抗力的原因。相反，如果后三期款项按期继续履行，双方就不会再发生诉讼争议。原告没有将解除合同作为本案诉请也是基于双方已达成了协议解除的约定。原告之所以提起诉讼是因为被告目前还未完全退款，这也应当是本案的争议点所在。故此原告可以主张权利的范围只限于退还剩余的预付款1130000元以及利息损失。根据双方协议解除的约定，双方并未约定解除违约金。依照双方在微信聊天记录中达成的合意，剩余1130000元可分三期退还予原告，但由于年后工厂经营不顺利、出现疫情及招**的恶意查封，导致不能如期向银行融资，资金链断裂，故未能如期支付后续的1130000元。双方对涉讼合同解除已达成协议解除合意，且已部分履行，双方微信聊天记录中并未约定违约金，原告要求被告支付2330000元违约金缺乏事实和法律依据，与双方达成的协议解除的约定不一致。二、根据涉讼合同第6条第1款，被告确有权利瑕疵的保证义务，对此被告确有违约责任。但是，权利瑕疵担保义务的责任是赔偿由此造成的经济损失，在本案中即为利息损失，对此，被告愿意退还1130000元并按照LPR承担利息损失。现原告要求被告按照涉讼合同第6条第2款赔偿违约金，但该条款适用的前提是“在本次交易过程中，甲方或甲方控制的公司与第三人就标的不动产进行交易，构成根本违约”，而被告在与原告交易过程中，并没有再与任何其他交易对象签署过任何的合同，即被告并未违反该约定，不属于该条款约定的根本违约情况，原告适用该条款主张赔偿违约金没有任何根据。涉讼合同第6条第2款约定的违约金属解除违约金，鉴于双方在合同履行过程中已达成了协议解除的合意，以分期返还预付款了结此事，因此，原告根据该条款主张10%或20%的违约金均是缺乏法律或合同根据的。此外，该条款同时约定了赔偿全部损失以及20%违约金，根据法律规定，违约金的作用采取的是补偿损失的原则，当事人可以约定一方违约时根据违约情况对对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额计算，两种方式只能择其一，故此该条款违反法律规定。即使被告需要承担违约责任，违约金的赔偿范围也仅限于对原告的实际损失承担责任。原告的实际损失只是预付款的利息损失，除此之外，原告没有证据证明还有其他的损失。且由于今年疫情的原因，导致资产爆跌，涉讼合同没有履行反而是避免了原告的资产缩水，为原告规避了损失。因此原告不存在可得利益的损失。加之，事情发生后，被告积极退还了1200000元预付款，避免了原告损失的扩大。剩余1130000元，被告也在积极筹款。如果说原告有损失，也只是剩余的1130000元及其利息的损失，即1130000元延期退还的占用费用，利息损失大概也就100000元，被告同意按LPR公布的利率对原告进行利息赔偿。原告主张200多万的违约金远高过其实际的损失，原告主张的违约金高于其实际损失的30%，法院应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况予以适当降低。三、被告不存在欺诈，造成本案纠纷的根本原因是招**恶意仲裁、查封以及诉讼，导致本案出现交易不能。原被告签订涉讼合同时，原告会查册，再加上原告与招**的交情，原告对此是知情的。且被告与招**的合同实际上在涉讼合同签订之前已经解除，但招**恶意提起仲裁及查封，并拖延举证，拖延案件审理进程，之后还起诉申请撤销裁决，导致涉讼不动产目前还未解封。现招**的全部诉请已被驳回。实际上原被告签订涉讼合同也是为了解决招**的问题。原被告签订涉讼合同时原预计与招**的案件能够快速了断，而涉讼合同也就能履行。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人就其真实性未提出异议的证据，本院经审查，对其真实性予以采信并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告举证7企业信用信息公示报告，举证8淘宝拍卖成交页面、拍卖公告、成交信息截图，均为打印件，且与本案的处理没有直接利害关系，两被告对其真实性有异议，本院对其真实性不予采信。综合以上采信的证据和原被告的陈述，本院确认以下事实：涉讼不动产为位于佛山市南海区********（****公司车间）（****公司宿舍）（****公司仓库）及佛山市南海区**********（厂房二）的四处房产及位于佛山市南海区**********土地，登记权利人均为被告林广成。土地性质为出让，用途为工业用地，类型为国有土地使用权。2019年10月23日，原告（乙方）和被告林广成（甲方）签订《不动产转让合同》，约定：甲方将涉讼不动产的产权全部转让给乙方（含乙方指定的人）100%控股的公司名下；双方同意涉讼不动产的全部转让价款共计23300000元；本合同签订之日起3日内，乙方向甲方支付2330000元作为本合同项下的首期转让款，甲方向乙方出具转让款收据；在签订本合同之日起，甲方须开始办理房地产过户登记审批手续，获得相关政府部门核准同意过户登记审批书后7日内，甲方向涉讼不动产的抵押贷款银行提出还贷申请；甲方需保证本合同签订时涉讼不动产仅存在向银行抵押的情况，没有其他权利瑕疵，也不会被第三方追索；在本次交易过程中，甲方及其控制的公司不得再与第三人就涉讼不动产进行任何交易，否则视为甲方根本违约，乙方有权解除合同、要求甲方返还已支付款项并赔偿全部损失并承担本合同土地交易总金额20%的违约金。被告徐毅在“甲方配偶”栏签名。同日，原告转账支付了涉讼合同预付款2330000元予被告林广成。佛山市自然资源局于2019年11月12日出具的《佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果》显示：涉讼不动产有抵押权人为****股份有限公司佛山分行及陈**的抵押登记，有2019年5月29日[案号为（2019）粤06执保197号]及2019年10月24日[案号为（2019）粤0605执保7462号]受理的法院查封限制。该局于2020年4月3日出具的《佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果》显示涉讼不动产除了上述抵押登记及查封限制外，还再新添了其他的法院查封限制。原告与被告林广成曾多次通过微信进行沟通，部分聊天记录详见下表。被告林广成于2019年11月13、14日分别支付了1000000元、200000元予原告。发送日期发送人发送内容二〇一九年十月二十八日原告（2019）粤06执保197号起诉书、和解协议或调解书，土地、房产的最新状态查册结果2019年11月3日林广成本月中左右出裁决，就可以解押了，成立公司等前期手续可以继续先做原告意思现在物业确实是冻结了？林广成这个搞掂了，后面的就好办了原告但冻结了就不能动了林广成不会，会处理好的。2019年11月12日原告这个是退还首付款的账号确认你是一房三卖了林广成收到账号，我安排退款给你，抱歉原告有诚意就好，三天时间2019年11月14日原告20号之前，最后期限2019年11月18日原告做人做事，诚信第一，我答应你的事情我会做到的，如果真要走这一步，多花的钱，还有利息，违约金我就会招收了，我也不想说为了这点钱把你搞进去，没意思了2019年12月11日原告你说分期我也同意了，所以一个月没找你，但是分期不是遥遥无期……我要时间节点2019年12月19日林广成计划从3月开始，分3期退回给你余下的预付款每月1期2019年12月20日原告你给的计划，我不接受分批可以啊，两个月了诉讼中，两被告确认：两被告于2006年5月31日登记结婚。本院认为：原告和两被告签订的涉讼合同是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。涉讼不动产在原被告签订涉讼合同之前已经存在查封限制，但从本案现有的证据未能反映两被告在签订涉讼合同之前有将涉讼不动产存在查封限制的情况告知原告；双方签订涉讼合同之后，涉讼不动产又再增加了新的查封限制，且至原被告协商解约之时，该些查封限制尚未解除；涉讼不动产存在查封限制不能办理转移登记手续，原告的合同目的不能实现，属被告林广成根本违约。涉讼合同因被告的单方违约而解除，现原告主张被告林广成退还转让款1130000元并按转让价款的10%计付违约金2330000元，本院予以支持。两被告辩称双方已就分期退款事宜达成一致意见，但未能举出充分有力的证据予以证实，原告亦有异议，本院对两被告该辩解不予采纳。涉讼合同的违约、解除均发生在新冠疫情发生前，两被告以因新冠疫情发生导致其未能及时退款为由要求调整违约金数额，理据不足，本院不予采纳。两被告自认是夫妻关系，被告徐毅以被告林广成配偶的身份在涉讼合同上签名，现原告主张被告徐毅对本案债务承担共同还款责任，两被告无异议，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，判决如下：一、被告林广成、徐毅应于本判决发生法律效力之日起十日内退还转让款1130000元予原告邓吉龙；二、被告林广成、徐毅应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金2330000元予原告邓吉龙。两被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费减半收取17240元、财产保全费5000元，合共22240元（原告已预交），由两被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员梁惠妍二〇二〇年六月十二日书记员程学斌