广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1302民初4179号原告：惠州农村商业银行股份有限公司惠城支行，住所地：广东省惠州市惠城区×××××××××。负责人：朱建狮。委托诉讼代理人：张靖、王贺，该银行员工。被告：马冠彪，男，汉族，1983年6月11日出生，公民身份号码：441×××××××********，住址：广东省惠州市惠城区×××××××××××××。被告：曾丽妹，女，汉族，1984年6月10日出生，公民身份号码：441×××××××********，住址：广东省惠州市惠城区××××××××××××××。被告：惠州市万宇置业发展有限公司，住所地：广东省惠州市×××××××××××××××。法定代表人：杨某1。原告惠州农村商业银行股份有限公司惠城支行与被告马冠彪、曾丽妹、惠州市万宇置业发展有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。案件事实合同签订时间：2014年4月25日。合同当事人：借款人、预告抵押人被告马冠彪，贷款人、预告抵押权人原告惠州农村商业银行股份有限公司惠城支行，保证人被告惠州市万宇置业发展有限公司。合同名称：《个人购房按揭贷款合同》（编号：个抵借字2014年第150号）。借款金额、期限：借款金额为278000元，借款期限为120个月。还款方式：等本递减还款法。借款利率：在中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率基础上上浮10%，据此确定年利率为7.205％；借款人未按时足额偿还借款本金，贷款人有权从逾期之日起在本合同约定的贷款利率水平上加收50%作为罚息；借款人未按时偿付借款利息，贷款人有权对借款人未支付的利息在本合同约定的贷款利率水平上上浮50%作为复利利率计收复利。违约条款：借款人未按本合同约定偿还或支付到期借款本息、费用及其他任何应付款项，构成违约，贷款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即归还全部借款本息及相关费用，行使担保权利，解除与借款人的借贷关系；本合同项下涉及的律师服务费、评估保险、鉴定、见证、公证、保管等费用由借款人、保证人和抵押人承担。担保方式：1、保证，保证方式为不可撤销的连带责任保证担保，保证期间为自本合同生效之日起至本合同项下借款人所购房产依法办妥不动产权证书并按贷款人的要求办妥及完善抵押登记手续之日起满两年止；2、预告抵押，抵押物位于惠州市惠城区××××办事处育才北一路5号纯棉时代花苑5栋11层03号房[预购商品房抵押权预告登记证号：粤房地预登惠州字第**]；3、担保范围为主合同项下债务人应承担的全部债务，包括但不限于全部本金、利息（包括正常利息、逾期利息、复利和罚息）、违约金、损害赔偿金和债权人为实现债权及担保权而发生的一切费用[包括但不限于诉讼费、律师费（按《广东省律师服务收费标准》执行）、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等]。合同履行：2014年4月25日，原告与被告马冠彪签订《借款借据》，约定借款期限自2014年4月25日起至2024年4月25日止，借款年利率为7.205％。当日，原告向被告指定账户发放了贷款人民币278000元。被告欠款情况：截止至2019年10月21日，尚欠借款本金141316.47元、利息（含罚息）4653.09元。原告诉讼请求：1、解除原告与被告一、被告二、被告三签订的编号为个抵借字2014年第150号《个人购房按揭贷款合同》；2、被告一、被告二向原告偿还借款本金141316.47元及逾期利息（含罚息）4653.09元【利息(含罚息)暂从2019年3月21日起计至2019年10月20日止为4653.09元、本息合计金额为145969.56元，2019年10月21日起利息、罚息按合同约定的逾期贷款利率计付至清偿之日止】；3、原告对被告一名下位于惠州市惠城区××××办事处育才北一路5号纯棉时代花苑5栋11层03号房【粤房地预登惠州字第1100119004号】享有抵押权，并对上述房产的处置款项在上述债权范围内享有优先受偿权；4、被告三对被告一、被告二的上述债务承担连带保证责任；5、本案的案件诉讼费用（包括但不限于案件受理费、保全费及公告费等）由上述三被告共同承担。其他：1.被告马冠彪、曾丽妹于2007年1月4日登记结婚；被告曾丽妹在《个人购房按揭贷款合同》中“共有人签字确认”处签字；2.依原告诉讼保全申请，本院于2020年6月2日作出（2020）粤1302民初4179号民事裁定书，裁定：查封被申请人马冠彪名下位于惠州市惠城区××××办事处育才北一路5号纯棉时代花苑5栋11层03号房（预告登记号：粤房地预登惠州字第1100119004号)，上述查封价值以人民币180000元为限。查封期限为三年。裁判理由和结果本院认为，原告与被告马冠彪之间的借款合同关系成立、有效，双方均应依约履行。被告马冠彪未按期清偿借款本息构成违约，依法应承担相应的违约责任。故，原告请求解除其与被告签订的《个人购房按揭贷款合同》，并请求被告马冠彪偿还借款本金141316.47元及支付相应的利息（含罚息）（暂计至2019年10月21日为4653.09元），具有事实和法律依据，本院予以支持，此后的利息、罚息按合同约定计算至实际清偿之日止，以年利率24%为限，且罚息不得计收复利。被告惠州市万宇置业发展有限公司自愿为被告马冠彪的上述借款提供连带保证担保，并在保证期间内，应对被告马冠彪的上述债务承担连带清偿责任。根据《中华人民共和国物权法》第二十条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”的规定，可知预售商品房办理抵押权预告登记与抵押权登记的法律性质及法律效力并不相同。抵押权预告登记所体现的是债权请求权，而抵押权在本质上是优先受偿权。本案中，涉案房产虽已办理抵押权预告登记，但原告尚未取得他项权证，不能行使抵押权，即对涉案房产不享有优先受偿权。因此，对原告要求确认其对被告马冠彪用于抵押的上述房产的处置价款享有优先受偿权的主张，本院不予支持。被告曾丽妹为被告马冠彪的配偶，上述贷款发生在夫妻关系存续期间，被告曾丽妹亦在《个人购房按揭贷款合同》中“共有人签字确认”处签字，应认定上述债务属于二被告的夫妻共同债务，被告曾丽妹应对被告马冠彪所负上述债务承担共同清偿责任。被告马冠彪、曾丽妹、惠州市万宇置业发展有限公司经合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证的权利，不影响本案审理，依法应作缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：解除原告惠州农村商业银行股份有限公司惠城支行与被告马冠彪、惠州市万宇置业发展有限公司于2014年4月25日签订的《个人购房按揭贷款合同》（编号：个抵借字2014年第150号）；被告马冠彪、曾丽妹应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告惠州农村商业银行股份有限公司惠城支行偿还欠款本金141316.47元及支付利息（含罚息）（暂计至2019年10月21日为4653.09元，此后的利息、罚息、复利按合同约定计至欠款还清之日止，上述利息、罚息、复利同时段的利率总计不得超过年利率24%，且罚息不得计收复利）；被告惠州市万宇置业发展有限公司对上述第二项判决承担连带清偿责任；驳回原告惠州农村商业银行股份有限公司惠城支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3319元、保全费1420元，合计4739元（原告已预交），由原告惠州农村商业银行股份有限公司惠城支行负担100元，由被告马冠彪、曾丽妹、惠州市万宇置业发展有限公司共同负担4639元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  苏绿琴审 判 员  赵顺喜人民陪审员  陈清明二〇二〇年六月二十日书 记 员  古杏蓓