广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初22508号原告：中山市张家边经济发展总公司，住所地广东省中山火炬高技术产业开发区康乐大道51号5楼2室，统一社会信用代码914420××××××××906H。法定代表人：吴惠斌，总经理。委托诉讼代理人：黄炳星，广东万**海天律师事务所律师。被告：中山火炬开发区洁威汽车维修厂，住所地广东省中山市火炬开发区××××××××侧（BP加油站侧），统一社会信用代码914××××××××××524XF。法定代表人：谢美意，经理。被告：谢美意，女，1974年1月18日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区××××委会，公民身份号码442××××××××××××34X。上列两被告委托诉讼代理人：周燕，广东载信律师事务所律师。原告中山市张家边经济发展总公司（以下简称张家边公司）与被告中山火炬开发区洁威汽车维修厂（以下简称洁威汽修厂）、谢美意房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张家边公司委托诉讼代理人黄炳星，被告洁威汽修厂、谢美意共同委托诉讼代理人周燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张家边公司向本院提出以下诉讼请求：1.两被告立即将位于中山市火炬开发区××××××××××××的1楼430平方米厂房[房产证号：粤房地证字第17×××92号；土地证号为：中府国用（2006）第15×××2号]退还给原告；2.两被告立即向原告支付厂房租金及物业管理费86000元（按每月租金10750元，从2019年11月1日起计算至2020年6月30日止），并从欠租之日起至付清全部租金及物业管理费之日止，以拖欠的租金及物业管理费为基数，按每日千分之二向原告支付滞纳金(暂计至2020年7月31日止滞纳金为28832元)；3.两被告从2020年7月1日起至实际退还厂房之日止，每月按原租金5倍的标准向原告支付占用费（暂计至2020年7月31日为53750元）；4.两被告交纳的押金21500元及租赁物内形成附合的装饰装修物归原告所有；5.两被告承担本案律师费13203.28元。事实与理由：原告与被告洁威汽修厂于2020年3月30日签订厂房租赁合同一份，由被告洁威汽修厂向原告承租位于中山市火炬开发区××××××××××××的1楼部分厂房（以下简称租赁物），面积为430平方米，作维修汽车场使用。租赁期限从2019年6月1日起至2020年6月30日止。合同约定，租金及物业管理费每月为10750元，缴交的时间为每月的8日前，租金直接通过银行转账到原告的账户。合同又约定，被告洁威汽修厂逾期缴交租金及物业管理费的，按欠租总额每天千分之二向原告支付违约金。被告洁威汽修厂欠租超过2个月的，原告有权单方解除合同，被告洁威汽修厂所交的租赁保证金归原告所有，不予返还，原告还有权留置被告洁威汽修厂租赁物内的财产，并申请拍卖，用于抵偿被告洁威汽修厂应支付的因租赁行为所产生的全部费用。合同提前终止或租赁期限届满，被告洁威汽修厂在租赁物内形成的附合的装饰装修物无偿归原告所有不可拆除。被告洁威汽修厂逾期不返还租赁物的，原告有权书面通知被告洁威汽修厂后，立即收回租赁物，强行将租赁场地内的物品搬离租赁物，且不负保管责任，并从租赁期届满次日起直至被告洁威汽修厂交还租赁物给原告之日止，按原租金的5倍开始计算租金。合同签订后，原告依约将租赁物交付被告洁威汽修厂使用。被告洁威汽修厂却违约，从2019年11月1日起拖欠租金及物业管理费，经原告反复催讨，被告洁威汽修厂仍置若罔闻。计至2020年7月31日止，被告洁威汽修厂尚欠原告租金及物业管理费96750元及占用费53750元未支付，造成原告经济上的损失。此外，洁威汽修厂是个人独资企业，谢美意是该厂经营者，谢美意依法应当对被告洁威汽修厂的债务承担连带清偿责任。原告为维护自身合法权益，遂诉至法院。原告张家边公司为支持其诉讼请求，向本院提供了下列主要证据：企业信用信息公示报告、谢美意身份证复印件、粤房地证字第17×××92号房地产权证及中府国用（2006）第15×××2号国有土地使用证、厂房租赁合同、（2020）广海律函字第443号律师函、快递回执及邮件查询结果、欠款明细表、减免租金申请表、关于敦促贵司尽快落实租金减免事宜的函、复函、民事案件委托代理合同、发票、转账凭证及广东省律师服务收费政府指导价。被告洁威汽修厂、谢美意辩称，1.不同意被告立即返还涉案物业的请求，本案涉及的厂房租赁合同是对双方在2015年签订的厂房租赁合同的续约合同，我方把2015年签订的合同称为第一份合同，涉案的合同称为第二份合同，根据双方签订的第一份合同第二条2.2款约定在租赁期满乙方即被告可以提出续约，但必须提前两个月向甲方申请，根据该条的规定双方续约的同时双方可以对租金进行商议，并没有对合同条款及租期进行重新商议，被告在第一份合同到期前向原告提出续约合同，续租原告同意，并签订涉案的合同即第二份合同，由于第二份租赁合同是由原告提供的，在签订前也没有提前发送相关的合同文本给被告，出于对原告的信任以及第一份租赁合同对续约部分的约定，被告签订了第二份租赁合同，但第二份租赁合同更改了续约的租期同时增加了很多不利于被告的条款，明显加重了被告的合同义务。对第二份合同的约定的租期只有一年，该条款对被告不产生约束力，第二份租赁合同中加重被告合同义务和履约责任的内容属于格式条款，故被告认为续约合同的租赁期限仍然为三年，即使第二份合同为双方真实意思表示，合同内容合法有效，在第二份合同租赁期间于2020年6月30日后被告继续使用涉案物业，原告对被告的使用没有提出异议，只要求被告支付相应的租金，那被告认为双方之间已经形成了租赁合同关系，原告并没有提前通知被告解除合同也没有给予相应的时间给被告返还涉案物业，故被告认为原告没有权利要求被告立即返还涉案物业；2.原告要求被告支付至2019年11月1日起至2020年6月30日止的租金，其中2020年2、3、4月的租金没有支付的依据，被告欠付租金的时间刚好是在疫情发生期间，根据《中山市人民政府关于印发应对疫情稳企安商若干措施的通知》（中府【2020】12号）火炬区党工委会议事项决定通知（火炬党政办会谈【2020】40号）、中山火炬开发区管理委员会于2020年3月3日发布公告有相关规定，可以对2020年2月租金免除，2020年3、4月的租金减半收取，被告是符合减免租金的承租户，减免租金名单第108项在该公告中明确约定了公示期限且没有对减免租金提出前置条件，并没有约定按期支付租金的租户才享有减免租金的权利，故被告符合减免租金的条件，可按政府发文减免相应月份的租金；3.原告要求被告承担逾期滞纳金数额过高，原告同时没收被告的押金缺乏事实与法律依据，该两项请求加重了被告的违约责任，对被告显然不公，原告要求支付的滞纳金实际上是逾期支付租金的违约金，该违约金的作用是用来弥补出租人的损失，现涉案的物业没有空置，出租人也没有提供相应的证据证明其损失的情况，被告根据合同法第114条的规定，请求法院对该违约金进行调整降低，违约金的计算标准也由法院裁定。关于没收押金的请求，根据第二份租赁合同的第四条第15条的约定，没收押金是提前终止或解除合同时才适用，在合同届满时应该全额退还给被告，本案的纠纷并没有出现提前解除合同的情形，故被告认为原告没有权利要求没收押金。4.原告要求被告按租金的五倍支付占有使用费，严重缺乏事实及法律依据，请求予以驳回。原告主张的占有使用费是在第二份合同中续约时重新添加的，不利于被告的条款，也是严重加重了被告的违约责任。该条款无效所以视为合同无效；5.原告要求被告承担本案的律师费，没有相应的证据予以证实，请求法院驳回。被告洁威汽修厂、谢美意就其辩解向本院提交以下主要证据:中山市人民政府关于印发应对疫情稳企安商若干措施的通知（中府【2020】12号）、区属公司关于经营性物业、土地租金减免名单的公示、厂房租赁合同（张总201002）、申请及快递单。本院经审理认定事实如下：中山市火炬开发区××××××××××××的厂房【房地产权证号：粤房地证字第17×××92号；土地证号：中府国用（2006）第15×××2号】的权利人为张家边公司。2015年12月31日，张家边公司（甲方、出租方）与洁威汽修厂（乙方、承租方）签订产房租赁合同（张总租赁：2015002），约定甲方将位于中山市火炬开发区××××××××××××的厂房（1楼部分建筑物）出租给乙方用作维修汽车厂使用，租赁面积430平方米，租赁期限从2016年6月1日起至2019年5月31日止。租赁期满时，乙方可以提出续租，但必须提前两个月向甲方提出，并在征得甲方同意后，双方重新签订租赁合同，租金重议，本租赁合同的保证金为21500元。租赁物租金为每月每平方米25元，租赁物每月租金10705元，租金已包含租赁税费及物业管理费，乙方于每月8日或该日前支付。合同还约定了其他事项。合同签订后，张家边公司将案涉租赁物交付洁威汽修厂使用，洁威汽修厂自2019年11月开始拖欠占有使用费。2020年3月30日，张家边公司（甲方、出租方）与洁威汽修厂（乙方、承租方）再次签订产房租赁合同（张总租赁：2020025），约定：甲方将位于中山市火炬开发区××××××××××××的厂房（1楼部分建筑物）出租给乙方经营使用，租赁面积430平方米，用途为维修汽车厂，租期从2019年6月1日起至2020年6月30日止，租赁期限届满时，乙方可以续租，但必须提前两个月向甲方书面提出，甲方同意乙方续租的，双方重新签订租赁合同，租金重议。如不续租，乙方应在期满当日将租赁物及设施完好交还甲方，并一次性交清承租期内应交的所有费用。第四条约定，本合同是2015年12月31日签订厂房租赁合同到期再续约的合同，乙方当时所交押金21500元转为本合同押金，合同期满后乙方付清租金及没有违约的由甲方退回乙方，不计利息，合同租期届满时，乙方支付完全部应付租金和因本租赁行为产生的费用，由甲方提供营业地址迁出证明，交还租赁物等合同责任后5个工作日内，甲方一次性向乙方归还保证金，收回保证金收据。租金每月每平方米25元，每月租金10750元，已含租赁税费及物业管理费，乙方应于每月8日或该日前向甲方支付当月租金，乙方逾期支付租金，应向甲方按欠租总额每天千分之二支付滞纳金。乙方违反合同约定，甲方有权单方解除合同，乙方所交保证金归甲方所有，不予退还。乙方欠交租金超过2个月，甲方有权提前解除本合同，没收乙方所缴纳租赁保证金，且乙方必须按规定清理有毒有害及危废物品、交清承租期的租金及相应的水电费、向甲方交回完好租赁物。第十六条约定，合同提前终止或租赁期限届满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，乙方在租赁物内形成附合的装饰装修物无偿归甲方所有不可拆除，乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，甲方有权书面通知乙方后，立即收回租赁物，强行将租赁场地内的物品搬离租赁物，且不负保管责任，并从租赁届满次日起直至乙方交还租赁物给甲方之日止，按原租金的五倍开始计算租金。合同履行中发生争议，协商解决，协商不成，任何一方均可向中山市第一人民法院起诉，诉讼费、律师费、调查费等费用由败诉方承担。合同还约定了其他权利义务事项。同日，洁威汽修厂以新型冠状病毒肺炎疫情影响为由向张家边公司申请减免2020年2月份租金10750元，减半收取3月、4月租金各5375元，合计21500元，并承诺继续按租赁合同的约定支付租金，否则张家边公司有权追回已减免的租金。张家边公司同意上述申请。但之后洁威汽修厂未按约定继续支付租金。2020年6月10日，张家边公司委托广东万**海天律师事务所律师发送律师函，敦促洁威汽修厂支付2019年11月1日至2020年5月31日止的租金及滞纳金共计93590元。2020年6月22日，洁威汽修厂致函张家边公司,确认双方签订的厂房租赁合同依法成立并生效，要求根据【发改投资规[2020]734号】《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》，免除其上半年3个月的房屋租金。2020年7月14日，张家边公司向洁威汽修厂复函，表示未收到上级主管部门通知，对于其减免三个月租金的主张，暂未能落实，再次催要自2019年11月1日起欠付的租金，并根据合同约定，以租赁期限于2020年6月30日届满为由，要求洁威汽修厂立即返还租赁物。2020年8月12日，经催讨无果，张家边公司诉至本院，主张前述实体权利。另查，洁威汽修厂企业类型为个人独资企业，谢美意为其投资者。又查，张家边公司为本案诉讼支出律师费13203.28元。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。张家边公司与洁威汽修厂于2015年12月31日签订的厂房租赁合同于2019年5月31日届满后，洁威汽修厂继续占有、使用租赁物。之后，双方于2020年3月30日续签厂房租赁合同，对于2019年6月1日起至2020年6月30日期间的租赁权利义务重新进行了约定，本院认为，该厂房租赁合同系基于双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，内容真实合法有效，双方均应恪守履行。洁威汽修厂在2020年6月22日致函张家边公司,确认双方签订的厂房租赁合同依法成立并生效，故对其关于合同效力的辩解，本院不予采纳。经查，洁威汽修厂自2019年11月1日起欠付租金。2020年3月30日，双方续签租赁合同，张家边公司同意减免部分租金后，洁威汽修厂仍未支付租金直至2020年6月30日合同届满终止。洁威汽修厂无正当理由未向张家边公司支付过任何租金的行为，有悖诚信，明显构成违约，应承担相应的违约责任。根据合同“租赁期限届满时，乙方可以续租，但必须提前两个月向甲方书面提出，甲方同意乙方续租的，双方重新签订租赁合同，租金重议。如不续租，乙方应在期满当日将租赁物及设施完好交还甲方，并一次性交清承租期内应交的所有费用。”的约定，洁威汽修厂在合同届满后未提前两个月以书面形式申请续租，在租赁期限届满后，张家边公司于2020年7月14日以书面复函的形式明确主张返还厂房，张家边公司、洁威汽修厂未形成不定期租赁合同关系。张家边公司主张洁威汽修厂返还租赁物，支付拖欠的租金（含租赁税费及物业管理费）及占有使用费（合同解除后）的诉讼请求，符合合同及法律规定，本院予以支持。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持”的规定，洁威汽修厂租赁的涉案租赁物属国有企业房屋，其以受新型冠状病毒肺炎疫情影响出现经营困难为由向张家边公司提出减免2020年2月租金10750元、减半收取2020年3月、4月租金各5375元共减免租金21500元，已获得张家边公司的批复同意，张家边公司再以洁威汽修厂没有继续按合同约定支付租金为由追回已减免的租金，致使洁威汽修厂无法享受按照国家有关政策获得的减免租金待遇，于法于理不合，因此本院对于张家边公司的主张不予支持，洁威汽修厂无须支付已获减免的租金21500元，应付张家边公司2019年11月1日至2020年6月30日的租金及物业管理费为64500元（10750元×8个月-21500元）。合同终止后，张家边公司主张洁威汽修厂以每月租金5倍的标准支付占有使用费明显过高，根据公平原则，本院参照租金，酌情调整占有使用费为10750元/月，自2020年7月1日计算至洁威汽修厂实际返还租赁物之日止。张家边公司主张的超出部分，本院不予支持。张家边公司主张没收押金21500元，无偿占有租赁物内形成附合的装饰装修物的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。违约金是为了补偿守约方因对方违约造成的损失，鉴于本院已支持张家边公司没收租赁保证金的诉讼请求，足以弥补其损失，从平衡双方当事人利益的角度考虑，对张家边公司主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。张家边公司主张的律师费13203.28元，已实际产生，且符合合同约定，本院亦予以支持。根据《中华人民共和国个人独资企业法》第二条“本法称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体”以及第三十一条“个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以个人的其他财产予以清偿”的规定，个人独资企业投资人对企业债务应承担无限补充清偿责任。洁威汽修厂为个人独资企业，谢美意为洁威汽修厂的投资人，谢美意应对涉案债务承担补充清偿责任而非连带清偿责任。综上所述，张家边公司诉求合理部分，本院予以支持。洁威汽修厂、谢美意辩解合理之处，本院亦予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、被告中山火炬开发区洁威汽车维修厂于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市张家边经济发展总公司返还位于中山市火炬开发区××××××××××××的1楼430平方米厂房[房产证号：粤房地证字第17×××92号；土地证号为：中府国用（2006）第15×××2号];二、被告中山火炬开发区洁威汽车维修厂于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市张家边经济发展总公司支付2019年11月1日至2020年6月30日期间的租金64500元；三、被告中山火炬开发区洁威汽车维修厂于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市张家边经济发展总公司支付占有使用费至返还上述租赁物之日止（自2020年7月1日起，按每月10750元的标准计算）；四、被告中山火炬开发区洁威汽车维修厂交纳的租赁保证金21500元及上述租赁物内形成附合的装饰装修物归原告中山市张家边经济发展总公司所有；五、被告中山火炬开发区洁威汽车维修厂于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市张家边经济发展总公司支付律师费13203.28元；六、被告谢美意对被告中山火炬开发区洁威汽车维修厂的上述债务承担补充清偿责任；七、驳回原告中山市张家边经济发展总公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4348元，减半收取计2174元，诉讼保全申请费1536元，合计3710元（原告已预交），由原告中山市张家边经济发展总公司负担1130元，被告谢美意、中山火炬开发区洁威汽车维修厂负担2580元（两被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 陈 璐二〇二〇年十二月十四日书记员 彭梦圆黄晓玲