广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初791号原告（反诉被告）：广州市国营白云农工商联合公司，住所地广州市白云区沙河同和。法定代表人：刘双平。委托诉讼代理人：张英，北京市康达（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏欢，北京市康达（广州）律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：余汉群，男，1962年11月8日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：李粤兴，男，1961年11月24日出生，系广州市白云区京溪梅花园社区居民委员会推荐的公民。原告广州市国营白云农工商联合公司（反诉被告，以下简称白云农工商公司）与被告（反诉原告）余汉群租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。白云农工商公司的委托诉讼代理人张英，余汉群及其委托诉讼代理人李粤兴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州市国营白云农工商联合公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告交还涉案房屋给原告；2、若合同有效则主张2019年1月1日至2019年12月31日期间的租金及违约金和2020年1月1日起至实际交还之日止的占有使用费及利息损失；若合同无效，则主张2019年1月1日起至实际交还场地之日止的房屋使用费及利息损失，违约金及利息损失以每个月的租金为本金自当月11日开始计算，按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付之日止；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年1月，原告将广州市白云区广州大道北梅花园林宾馆北路梅花园林宾馆商铺自编1号房屋（下称涉案物业）出租给被告，约定租赁期限为3年，自2019年1月1日起至2019年12月31日期间租金为2251元/月，由被告每月的第10日前支付租金给原告。合同签订后，原告依约将涉案物业交付给被告使用，且全面履行了合同义务，但被告没有按照约定缴纳租金，给原告造成巨大的损失，多次协商未果，诉至法院。被告余汉群辩称，因原告不具有广州市白云区广州大道北梅花园林宾馆（即广州市白云区京溪梅宾北路48号大院沿街商铺）商铺自编1-12号的土地使用权，我依法依规均不承担向原告支付租金的请求及违约金责任。一、梅宾北路48号大院属职工宿舍用地，原告无物业产权证明，无权与我签订租赁合同。梅宾北路48号沿街商铺整体坐落在梅宾北路××院-梅宾小区围墙之内，与梅花园林宾馆经营区域完全隔离，为梅花园林宾馆职工宿舍用地（房改房）；且原告不具有该商铺的产权证，该商铺物业属梅花园林宾馆职工宿舍的全体业主共同共有，原告无权与我签订租赁合同。因历史原因，初期该商铺物业由梅花园林宾馆统一招租并收租金，所收租金用于补贴职工宿舍的物业管理开支。2000年左右，该商铺被广州市白云农工商巨贪张新华侵占为私有财产，将该商铺转交给其私营企业广州广田置业有限公司、广州新雨田置业有限公司管理，但仍为新雨田公司负责值班人员工资支出。2013年6月张新华被市纪委双规，经职工业主举报，原告从新雨田公司手中拿回该商铺的管理权，但同样原告承担小区值班人员工资支出。2014年1月，原告将小区物业管理外包和顺物业公司管理，期间因发生重大破坏财产事件，同年3月全体业主向原告维权，因原告不肯增加用工，经业主与原告协商，小区交给业主自主管理，原告每月拨款1.5万元给小区，由小区聘请值班及配置所需的物管人员，并负责基本开支；但小区业主提出，职工宿舍围墙区域内的沿街商铺也要交回给业主的要求，未获原告应许。后经双方再次协商，改由原告每月拨款1.8万元给小区，商铺仍旧由原告进行管理。二、未办规划报建手续，租赁合同无效；梅宾北路48号沿街商铺，未办理规划报建手续，原告也无权在职工宿舍用地上报建，已经签订的租赁合同属无效合同。三、合同无效，不存在违约金问题，过错在于原告；因原告与我所签订的租赁合同属无效合同，过错在于原告方，同样也就不存在违约问题，因此原告还须足额退回已收取我缴交的全部押金，并适当对原告与梅宾北路48号大院业主产生纠纷期间，给我带来的经济损失进行补偿。四、原告无法保证向商铺供水供电，与承租人所签合同也已作废；2018年底，原告通知梅宾小区自管会，从2019年起，不再对小区进行经费补贴。2018年11月、12月份，48号大院的55户业主（48号大院共有57户业主）前往白云公司维权，就该物业的归属权与白云公司交涉不成后，采取强行停水、停电措施，迫使我改而向48号大院-梅宾小区自管会缴交租金。在原告与48号大院业主发生纠纷期间，我多次向原告要求解决供水、供电问题，但原告始终无法解决，因此我被迫向原告声明：在梅宾小区业主限定的时间点仍解决不了原告与小区业主之间的纠纷，仍无法向承租人提供水电供应，原告与我签订的租赁合同作废，我只能向梅宾小区自管会缴交租金。2019年1月起，我开始向梅宾小区自管会缴交租金，所以，我不存在与原告违约、赔偿违约金的责任。综上，我不存在任何违约责任，请求驳回原告的各项诉讼请求。被告余汉群向本院提出反诉称，1、要求原告退赔2016年11月1日至2018年12月31日期间缴交的租金50544元（2016年3672元、2017年22320元、2018年24552元），并按此逐月累计的缴费金额参照中国人民银行同期贷款利率计算赔付利息，退赔的租金及赔偿的利息由被告补缴给梅宾北路48号小区业主自管会；2、要求原告退还被告缴交的押金3720元；3、要求原告赔偿与梅宾小区业主发生纠纷期间，因停水停电20天造成的经济损失4467.5元；4、本案全部诉讼费用由原告承担。事实与理由，一、梅宾北路48号大院属职工宿舍用地，原告无物业产权证明，无权与我签订租赁合同；二、被告不存在拖欠租金或房屋占有使用费问题，过错在于原告，在原告与48号大院业主发生纠纷期间，我多次向原告要求解决供水、供电问题，但原告始终无法解决，因此我被迫向原告声明：在梅宾小区业主限定的时间点仍解决不了原告与小区业主之间的纠纷，仍无法向承租人提供水电供应，原告与我签订的租赁合同作废，我只能向梅宾小区自管会缴交租金。在被停水停电20天后，2019年1月起，我开始向梅宾小区自管会缴交租金，所以，我不存在与原告违约、赔偿违约金的责任。三、原告无权将无产权、依法属于梅宾小区全体业主的物业出租谋利，已签订的租赁合同无效，原告无权要求我重复支付2019年1月至今的租金或房屋占有使用费，并且退赔已收取2016年11月1日至2018年12月31日期间租金。四、物业无产权证，物业不具有使用权，合同无效，应退回签订违法合同时收取的保证金。五、合同无效，原告将不具备经营条件房屋商用出租，应赔偿装修方面投入。六、产权原因的无效合同，导致无法保证向商铺供水供电，造成经济损失，在原告与梅宾小区业主产生纠纷期间，自2019年12月21日起至2020年1月10日止，我承租的原告违法出租的物业，被梅宾小区业主断水、断电长达20天，应赔偿经济损失。原告广州市国营白云农工商联合公司对反诉辩称，一、本案为房屋租赁合同纠纷，而非房屋产权确认纠纷，我司与被告之间形成的是债权债务纠纷。双方签订的是房屋租赁合同，我司提供场地，被告支付租金，至于场地权属人是不是我司，只要不影响被告正常使用物业，法律并没有要求物业出租人一定是产权人，即便因外因造成被告无法正常使用物业，被告也应采取合法途径与我司解除合同将场地交还我司，而非继续拖欠租金、拒不交还场地。二、我司为涉案物业合法的出租方，涉案房屋所在的土地的用地单位为广州市梅花园林宾馆，土地上的建筑物都是梅花园林宾馆在1979、1985、1986年分别建设，梅花园林宾馆于1997年由取得该地块上建筑物的房产证，后2012年将房产转至广田公司名下。我司为广州市梅花园林宾馆的开办单位，涉案房屋由于历史原因形成，即便该物业没有办理相关规划报建手续，但也一直都是在我司名下的土地上。2013年12月27日，广田公司将涉案的12间商铺移交我司管理。我司为租赁物业合法的出租方。涉案物业为国有物业，即便未办理产权证，权属性质也是国有，其权属不存在任何争议，任何企图侵占国有资产的行为都将接受法律的制裁。三、被告实际使用了物业，即便合同无效，被告也应当支付物业使用费。根据被告自己提供的租赁合同，被告从2015年就已经开始使用物业，根据被告与广田公司签订的移交确认书，部分人员在2012年就已经使用涉案物业。被告应当参照租赁合同租金标准支付房屋占有使用费，不存在退回已收费用问题。四、本案在之前开庭中，被告代理人当庭表示停水停电就是业主自管会自行操作导致，非我司原因造成。因与梅宾小区公用水电表，在梅宾小区业主自管会提出的无理请求未得到满足情况下，自管会私自停水停电。根据物业管理条例规定，除供水供电部门外，任何人或单位无权私自停水停电，给物业使用人造成损失的应当赔偿。该损失，被告应当向自管会追偿。如法院认定停水停电是我司的原因造成，该期间的损失也应当以被告缴纳的租金或使用费为限。因自管会擅自停电给国有资产造成的损失，我司保留向自管会追偿的权利。综上，涉案物业为国有物业，我司为合法的物业管理人，有权对物业进行出租，即使因为物业无产权证而认定租赁合同无效，物业使用人也应当参照租金交纳物业使用费，请求驳回反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月3日，白云农工商公司（出租人、甲方）与余汉群（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落在广州市白云区广州大道北梅花园林宾馆北路梅花园林宾馆商铺自编1号出租给乙方作经营用途使用，可使用面积约20平方米，租赁期限3年，租金1860元/月，每年递增10%，2017年1月1日至2017年12月31日月租为1860元/月，2018年1月1日至2018年12月31日月租为2046元，2019年1月1日至2019年12月31日月租为2251元，租金按月结算，由乙方在每月第10日前一次性付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳3720元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金抵偿租金（退回乙方、抵偿租金）；乙方依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金金额的1%向甲方支付违约金；甲方现状出租给乙方，乙方应负的修缮责任：房屋非结构性问题，如天面渗水、下水道堵塞等现象，租期期满，应将原承租房屋交回甲方；因租赁物使用引发而产生的水电等一切费用，乙方均应按期向有关部门清缴，逾期缴交所产生的一切经济责任由乙方负责承担。签订合同后余汉群使用涉案商铺，2017年2月16日余汉群向白云农工商公司交纳3720元保证金，余汉群按合同支付租金至2018年12月31日，2019年1月至今未向白云农工商公司支付租金。涉案商铺所在土地的用地单位为广州市梅花园林宾馆，白云农工商公司主张涉案商铺为广州市梅花园林宾馆所建设，白云农工商公司出具移交确认书及梅花园林宾馆宿舍区移交清单，证实自2013年12月27日取得涉案商铺所在的12档铺位的管理权。2015年2月11日，白云农工商公司与余汉群签订广州市房屋租赁合同，租赁涉案商铺，自2015年1月1日至2016年12月31日，2015年租金为1700元/月，2016年租金为1836元/月，余汉群按合同约定向白云农工商公司支付合同期的租金。我院就涉案商铺所在建筑物向广州市规划和自然资源局发函查询产权及规划报建手续，广州市规划和自然资源局于2020年2月28日回函答复未查到相关建设工程规划许可证或临时建设批准信息。因涉案商铺未取得建设工程规划许可证，我院已向双方释明将导致租赁合同无效，白云农工商公司提出了如法院认定无效的诉讼请求，余汉群提起反诉。余汉群主张2018年12月21日水电被停，直至2019年1月10日，造成损失，损失要求按租金标准计算20天，每一天加上150元的人工费，因白云农工商公司解决不了与小区业主的纠纷，只能自2019年1月1日起向小区业主自管会缴纳租金，白云农工商公司确认在2018年12月24日收到告知停水停电，后到现场，因水电表在小区掌握，对此后恢复水电时间不清楚。双方此后协商不成，余汉2群继续使用涉案商铺至今。2019年7月29日，白云农工商公司向余汉群发出关于费用催缴事宜的函，催缴2019年1月至7月租金15757元，否则有权按合同约定单方面解除双方签订的广州市房屋租赁合同。以上事实，有广州市房屋租赁合同、函、收款收据及当事人陈述等证据证实。本院认为，白云农工商公司与余汉群就未取得建设工程规划许可证的涉案商铺签订的《广州市房屋租赁合同》违反法律、法规的强制性规定，应认定为无效。合同无效，因合同取得的财产应予返还，白云农工商公司为租赁合同的出租方，因租赁合同无效，白云农工商公司要求收回涉案商铺合理，余汉群提出涉案物业属梅花园林宾馆职工宿舍的全体业主共同拥有，对此并未提供证据证实，该意见本院不予采纳。余汉群使用涉案商铺多年，后因白云农工商公司与梅花园林宾馆职工宿舍业主发生纠纷，导致水电被停，余汉群应向出租方要求解决水电问题，如无法继续使用，可向出租方交还商铺并要求赔偿，余汉群一直使用涉案商铺至今，并未将涉案商铺交还白云农工商公司，故白云农工商公司要求余汉群支付自2019年1月1日至实际交还房屋之日的房屋占有使用费合理，余汉群反诉要求赔偿与梅宾小区业主发生纠纷期间停水停电2018年12月21日至2019年1月10日造成的损失，因水电被停，余汉群无法正常使用涉案商铺，该21日占有使用费应不予计算，其中2018年12月21日至12月31日共11日的占有使用费2251×11/31=798.74元已支付白云农工商公司，白云农工商公司应将该款退还余汉群，2019年1月1日至1月10日共10日，计算占有使用费为2251×10/31=726.13元，应在1月占有使用费2251元中扣减，扣减后为1524.87元，白云农工商公司要求自每月11日以当月欠缴费用按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息，合同无效，该请求本院不予支持。余汉群反诉要求每天加上150元人工费赔偿停水电损失，缺乏事实依据，本院不予支持。余汉群要求退赔2016年11月1日至2018年12月31日期间缴交的租金及利息，该期间已实际使用涉案商铺，该请求本院不予支持。余汉群反诉要求退还缴交的保证金3720元，因合同无效，该反诉请求符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起五日内，余汉群将广州市白云区广州大道北梅花园林宾馆北路梅花园林宾馆商铺自编1号交还广州市国营白云农工商联合公司管业；二、自本判决生效之日起五日内，余汉群向广州市国营白云农工商联合公司支付2019年1月11日起至交还场地之日止的房屋占有使用费（2019年1月占有使用费为1524.87元，其余按每月2251元计算）；三、自本判决生效之日起五日内，广州市国营白云农工商联合公司向余汉群退还押金3720元；四、自本判决生效之日起五日内，广州市国营白云农工商联合公司向余汉群赔偿停水、停电期间损失798.74元；五、驳回广州市国营白云农工商联合公司的其他诉讼请求；六、驳回余汉群的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费612.76元，由余汉群负担并于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。反诉受理费634元，由余汉群负担585元，由广州市国营白云农工商联合公司负担49元并于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判长  陶向军审判员  肖録婷审判员  王丽美二〇二〇年八月十一日书记员  郑萍军