辽宁省盘锦市兴隆台区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1103民初1112号原告：港联不动产服务（天津）有限公司盘锦分公司，住所地辽宁省盘锦市兴隆台区工业街**互联网创业大厦TL-A03。负责人：李平，该公司总经理。委托诉讼代理人：邬红艳，女，该公司工作人员。被告：任凤秋，女，1975年10月17日出生，汉族，个体，住辽宁省盘锦市兴隆台区。原告港联不动产服务（天津）有限公司盘锦分公司（以下简称港联天津有限公司盘锦分公司）与被告任凤秋物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月3日公开开庭进行了审理。原告港联天津有限公司盘锦分公司委托诉讼代理人邬红艳、被告任凤秋到庭参加诉讼。后因案情复杂本案转为普通程序，于2020年11月3日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人邬红艳到庭参加诉讼，被告任凤秋经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告港联天津有限公司盘锦分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业服务费10,296.50元；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告系苏宁荣悦小区的物业服务公司，被告系小区业主，被告房屋面积171.61平方米。2016年7月1日与被告签订前期物业服务协议，协议约定：商铺物业服务费按建筑面积每月每平方米2元计算。被告于2016年7月份办理入住，拖欠2017年7月1日至2019年12月31日物业费10,296.50元。原告多次催交，被告拒绝交纳。原告认为被告接受了原告的安保、环卫等多项物业服务应交纳物业服务费。被告任凤秋辩称：原告物业公司自2016年7月1日收到前期物业费用后，未按照物业服务协议履行义务。案涉房屋一直存在漏水、漏雨、墙皮脱落等多种问题，且每次漏水未能得到及时维修，该问题一直未得到解决，给被告造成了精神和经济损失约35,800.00元。因此原告自2017年7月起未交纳物业费。另外，2018年初房屋漏水，物业经理承诺：尽快维修、房屋维修完毕后开始计收物业费、此前物业费一笔勾销。综上，原告的诉讼请求不成立，原告要承担给被告造成的经济损失。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据本院认定如下：原告提供的营业执照、被告任凤秋与港联物业（广州）有限公司盘锦分公司签订的前期物业管理服务协议、外商投资企业变更登记通知书、企业名称变更核准通知书、变更登记核准通知书、外商投资企业变更通知书、书面催交通知单、债权转让协议照片，其形式来源合法，客观真实，本院对上述证据的合法性、真实性予以确认；原告提供的盘锦苏宁置业有限公司与港联物业（广州）有限公司签订的苏宁荣悦项目前期物业服务合同、苏宁荣悦小区业主委员会同原告港联天津有限公司盘锦分公司签订的盘锦苏宁荣悦项目物业服务合同形式来源合法、客观真实、能够证明本案事实，本院予以确认；原告提供的2018年9月28日港联不动产服务（中国）股份有限公司盘锦分公司与原告港联天津有限公司盘锦分公司签订的债权转让协议、2018年3月20日港联不动产服务（中国）股份有限公司与原告港联天津有限公司盘锦分公司签订的债权转让协议，不能证明原告主张，对证据的关联性本院不予确认；原告提供的《关于我公司工商、债务变更的情况说明》，因原告同港联不动产服务（中国）股份有限公司盘锦分公司系不同民事主体，该说明系原告单方制作且内容含糊不清，前期物业服务企业变更同债权转让是不同性质的民事法律行为，故该证据不能证明其主张，本院不予确认。被告提供的照片、证人证言，原告对其真实性无异议，对证据的真实性本院予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院查明以下事实：2014年5月8日盘锦苏宁置业有限公司与原港联物业（广州）有限公司签订《苏宁荣悦项目前期物业服务合同》，约定：业主在办理房屋交付手续时预缴12个月物业费，物业服务费按年度交纳，业主应在每年1月30日之前交纳。2016年7月8日，被告作为苏宁荣悦小区A5-105号商网（商网面积为171.61平方米）业主与原港联物业（广州）有限公司盘锦分公司签订《前期物业管理服务协议》，约定物业费每年一付，于每年缴费期的前一个月之前缴清，如遇周末顺延，首次入住时缴纳12个月物业费。后被告因房屋漏水自2017年7月起拒交物业费。2018年3月20日港联不动产服务（中国）股份有限公司与原告签订债权转让协议，约定将苏宁荣悦项目对欠费业主的债权转让给原告。2018年9月28日，港联不动产服务（中国）股份有限公司盘锦分公司同原告港联天津有限公司盘锦分公司签订债权转让协议，协议约定将苏宁荣悦项目对欠费业主的债权转让给原告。2018年10月19日，原告与苏宁荣悦小区业主委员会签订《盘锦苏宁荣悦项目物业服务合同》，约定：原告为苏宁荣悦小区提供物业服务，合同期限自2018年9月1日至2021年8月31日，商业网点物业服务费标准为2元/月·平方米，物业服务费每12个月预缴一次，交纳费用时间为原物业费收费所属期，业主、物业使用人逾期支付物业服务费及相关费用按应支付金额每日千分之二支付违约金，违约金上线不超过物业费本金。2019年8月10日原告向被告催收2017年7月至2019年12月物业费。2019年11月4日，原告将债权转让一事以张贴的方式通知被告。另查，2017年8月16日港联物业（广州）有限公司盘锦分公司变更企业名称为广州港联不动产服务股份有限公司盘锦分公司。2018年5月31日广州港联不动产服务股份有限公司变更企业名称为港联不动产服务（中国）股份有限公司。2018年10月19日，港联物业（广州）有限公司盘锦分公司变更企业名称为港联不动产服务（中国）股份有限公司盘锦分公司。本院认为，一、关于被告应否向原告交纳2018年10月19日前的物业费问题。首先，更换前期物业服务企业的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案更换前期物业服务企业未经符合法定条件业主同意，原告以转让债权事由主张其与被告形成前期物业服务关系，本院不予确认。其次，港联不动产服务（中国）股份有限公司盘锦分公司不是独立法人，其转让案涉债权未获得公司授权或批准，不具备法律效力。再次，债权人转让债权的应当通知债务人，港联不动产服务（中国）股份有限公司未通知被告转让债权，而由原告进行通知，案涉债权转让对被告不发生效力。因此，原告主张被告向其交纳2017年7月1日至2018年10月19日期间的物业服务费的诉讼请求，本院不予支持。二、关于案涉房屋存在漏水漏雨问题。根据法律规定，建设单位应当按照国家规定的物业保修范围和保修期限，承担保修责任。建设单位不履行保修义务或者拖延保修义务的，物业服务企业、业主可以向建设行政主管部门反映，由建设行政主管部门依法监督。因此物业服务企业不是房屋质量保修的义务主体，被告以房屋存在漏水漏雨问题为由拒交物业费，本院不予支持。综上所述，原告同苏宁荣悦小区业主委员会签订物业服务合同后，原告为案涉物业区域的物业服务企业，同被告形成物业服务合同关系。被告应交纳2018年10月20日起至2019年12月31日期间的物业费171.61平方米×2元/月·平方米÷30日×12日＋171.61平方米×2元/月·平方米×14月＝4,942.37元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《辽宁省物业管理条例》（辽宁省人民代表大会常务委员会公告第78号）第四十一条第二款、第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告任凤秋于本判决生效之日起十日内给付原告港联不动产服务（天津）有限公司盘锦分公司物业费4,942.37元；二、驳回港联不动产服务（天津）有限公司盘锦分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费57.00元，由港联不动产服务（天津）股份有限公司盘锦分公司负担30.00元，由任凤秋负担27.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省盘锦市中级人民法院。审 判 长  王 峰人民陪审员  姚佳弘人民陪审员  孙丽娟二〇二〇年十一月四日书 记 员  李 游