广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初11571号原告:广东明城物业管理有限公司顺德分公司，住所地广东省佛山市顺德区容桂容山居委会容奇大道中**丰盛豪庭**铺之二，统一社会信用代码91440606324918344X。负责人：肖本雄。委托诉讼代理人：陈巧玲，广东实丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎必朗，广东实丰律师事务所律师。被告：佛山市金海房地产开发有限公司，住所，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇乐从社区居民委员会佛山新城裕和路**金海文化创意中心**之四社会信用代码914406067811748892。法定代表人：劳瑞娟。委托诉讼代理人：崔建军，广东毅隽达律师事务所律师。原告广东明城物业管理有限公司顺德分公司诉被告佛山市金海房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用小额诉讼程序审理，于2020年6月23日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人陈巧玲，被告的委托诉讼代理人崔建军到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2015年1月至2017年4月26日物业管理费3066.99元及利息（利息从起诉之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际清偿之日止）；2.判令由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告自2015年1月1日开始接管佛山市顺德区大良街道广珠路南1号金海顺峰山语小区物业。原告为被告所有的坐落于9座601的房屋（以下简称涉案房产）提供物业管理服务，合同约定物业管理费按物业的建筑面积1.6元/平方米/月计算，建筑面积为69.62平方米，被告每月应缴纳物业管理费111.4元，物业管理费在每月10号前缴纳，所缴纳的物业管理费不包含二次加压费、电梯电费，各座的电费按本梯总户数共同分摊，按月计收，逾期缴纳物业管理费等有关费用的，需支付违约金，该涉案房屋在2017年4月17日已转变权利人，原告只为追讨2015年1月1日至2017年4月16日所欠费用而产生的费用，应由被告全部承担。经原告多次催收，被告至今不愿意缴纳上述费用，原告遂诉至本院，请求判如所请。诉讼中，原告向本院变更第一项诉请为：判令被告支付2015年1月至2016年12月11日物业管理费3066.99元及利息。被告辩称，一、关于诉讼主体方面。与被告有物业服务合同关系的是案外人珠海格力物业管理有限公司（以下简称格力物业公司）。2009年10月，被告与格力物业公司签订了《顺德区前期物业服务合同》一份，合同约定涉案物业的前期物业管理服务由格力物业公司提供，该合同第三条第5款明确约定“……，但不得将本物业的整体服务内容一并委托或转让给第三方。”该条第12款约定了合同终止乙方即物业公司的义务。合同第三章以及附件三约定了服务内容与质量和物业服务费的构成。合同第八条还约定了在物业交付给物业买受人之前，双方按补充协议的约定执行。2013年7月11日，被告与格力物业公司签订了《金海山语花园前期物业管理委托合同补充协议》，约定空置房的服务费按70%计收。至今为止，原告未和被告签订过任何物业服务合同，被告也未同意过原告进场进行物业服务。从原告提供的资料来看，其与格力物业公司之间的合同属于其内部协议。根据《中华人民共和国物业管理条例》第三十九条“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。”第五十九条“违反本条例的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。”的规定，以及格力物业公司与被告之间的合同约定，该内部协议是无效的，对外不产生法律约束力。2020年5月28日通过的《中华人民共和国民法典》也有相同规定，即第九百四十一条【物业服务转委托的条件和限制性条款】规定：“物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的,应当就该部分专项服务事项向业主负责。物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人,或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。”至于原告与格力物业公司之间具体存在何种关系，被告不清楚，也不属于本案审理的范畴。在格力物业公司未与被告或小区业主委员会终止前期物业服务合同前，被告只与格力物业公司之间存在物业服务合同关系，原告不具备相应的原告主体资格，依法应驳回其起诉。二、关于诉讼时效。退一步说，即使原告具备相应主体资格。从原告提供的资料来看，其自认的服务期限为2015年1月至2016年12月11日。虽然其主张至2017年4月的物业服务费，但其自认的服务终止期限为2016年12月11日，其无权主张之后的物业服务费。从应诉通知书的落款时间2020年5月21日来看，其起诉超过诉讼时效期间，依法应驳回其诉讼请求。三、关于服务内容、质量以及收费标准。被告与格力物业给公司签订的《顺德区前期物业服务合同》约定了服务内容、质量以及相应的服务收费标准，更就空置物业进行了特别约定。换句话说，即使是格力物业公司向被告收费的话，也必须证明其提供了相应的服务并达到相应质量之后，才能按照补充协议的标准向被告主张相应的物业服务费，更遑论原告。从原告提供的资料反映，其是被业主委员会赶出小区的，根据日常生活经验即可判断，其服务质量差强人意。所以，在所谓的服务期间，原告无权、也不敢向被告主张物业服务费。综上所述，原告的起诉和诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对于当事人有异议的证据，本院认定如下：1.对原告提交的南江社区居民委员会出具的《证明》及佛山市顺德区大良街道金海山语花园第一届业主委员会与珠海市明城物业管理有限公司顺德分公司签订的《协议书》，有原件核对，且该部分证据与原告提交的《佛山市顺德区尚都豪庭、金海山语物业管理交接事项的协议书》相呼应，可以证实原告自2015年1月1日起至2016年12月11日期间实际上对金海山语小区提供了物业管理服务的事实，故对该组证据，本院予以采信。2.对原告提交的顺德区（前期）物业服务协议书、民事判决书，与本案无关，不予以采信。3.对原告提交的费用明细表打印件一份，由原告单方制作，不予认可。4.《前期物业管理备案通知书》，虽无原件核对，但该通知书出自原佛山市顺德区建设局，可查册，故对该证据予以采纳。5.对被告提交的《顺德区前期物业服务合同》、《金海山语花园前期物业管理委托合同补充协议》，有原件核对，结合原告提交的《佛山市顺德区尚都豪庭、金海山语物业管理交接事项的协议书》，可以确认2015年之前由珠海格力物业管理有限公司对金海山语小区进行物业管理的事实，故对前述证据予以采信。对于被告庭后提交的补充证据，已过举证期限，被告此前未申请延期举证及说明正当理由，本院不组织质证，不作审查。本院经审理确认以下事实：1.被告与格力物业公司于2009年签订《顺德区前期物业服务合同》，被告将佛山市顺德区大良街道南江社区居委会广珠路南1号金海山语花园整体委托由珠海格力管理有限公司进行物业管理服务，双方对物业管理权利义务作了详细约定。格力物业公司与原告于2014年12月1日签订《佛山市顺德区尚都豪庭、金海山语物业管理交接事项的协议书》，将其与被告签订的金海山语小区《顺德区前期物业服务合同》中的权利义务概括转让给原告，原告于2015年1月1日起进驻金海山语小区进行物业管理。2016年12月11日，金海山语第一届业主委员会与原告签订《协议书》两份，金海山语第一届业委会认可原告截至2016年12月11日实际上对金海山语小区进行物业管理服务，并于2016年12月11日退出该小区的管理。2.原告接管涉案小区前，格力物业公司曾与涉案小区内的其他业主签订《顺德区（前期）物业服务协议书》，合同约定物业管理费按物业的建筑面积1.6元/平方米/月计算，物业管理费在每月10日前交纳等。3.原告于2017年8月24日经工商登记核准变更，企业名称由珠海市明城物业管理有限公司顺德分公司变更为广东明城物业管理有限公司顺德分公司。4.被告是佛山市顺德区大良街道南江社区居委会广珠路南1号金海山语花园的开发商。于2015年1月至2016年12月11日期间，涉案房产并未出售，被告是涉案房产的产权人，涉案房产建筑面积为69.62平方米，被告未交纳过相关的物业管理费。原告为主张权利，于2019年11月8日通过广东诉讼服务网向本院提交本案起诉状及证据材料。以上事实，还有开庭笔录在卷佐证。本院认为，关于原告是否有诉讼主体资格问题？原告与珠海格力物业管理有限公司签订协议后，实际入驻了金海山语小区进行物业管理服务，南江居委会及金海山语小区第一届业主委员会亦对原告于2015年1月1日至2016年12月11日期间对金海山语小区提供物业服务的事实予以确认，故原告就其提供的物业服务享有向支付义务人主张服务报酬的权利，故原告有权提起本案诉讼。关于原告起诉是否已过诉讼时效？原告主张其有权参照格力物业公司与被告签订的《顺德区前期物业服务合同》的约定，按照建筑面积1.6元/平方米/月计收物业管理费；参照格力物业公司与其他业主签订的物业服务协议书的约定，被告应于每月10号前缴纳物业管理费用。原告主张被告应于每月10号前支付当月物业管理费符合物业服务的一般履行规则，本院予以采纳。而原告所主张的按月支付的物业管理费，属于持续性债权，每个月所产生的债权属于个别债权，应分别适用诉讼时效。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予以支持。”、第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予以支持”、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”及2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。……”之规定，对于原告所主张的截至2015年9月30日的物业管理费，应适用的是两年的诉讼时效，对于原告所主张的2015年10月1日至2016年10月31日的物业管理费，应适用三年的诉讼时效。原告于2019年11月8日向本院起诉，其所主张的2015年1月至2016年10月31日的物业管理费的诉讼请求已超过诉讼时效。关于原告所称的其一直不清楚涉案房产的产权人，直到起诉获得法院出具的律师调查令后方查清义务人的意见，本院认为，原告是从格力物业公司处承接了金海花园小区的物业管理服务项目，理应从格力物业公司处获悉该小区内每**产的房产产权人或是物业管理费缴纳义务人，即使格力物业公司确实无向其交接业主资料，原告完全可通过其他合法途径获知涉案物业管理费直接缴费义务人即产权人，原告怠于行使自身权利，导致起诉超过法律规定的诉讼时效，其产生的不利后果应由其自行承担，原告的该部分诉请，本院不予以支持。对于原告所主张的2016年11月1日至2016年12月11日期间的物业管理费，原告入住金海山语小区后，并无与被告或者金海小区的业委会签订物业服务合同，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第（二）项的规定“价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。”原告请求参照《顺德区前期物业服务合同》约定的收费标准即按照建筑面积1.6元/平方米/月计收物业管理费，本院予以采纳，故被告应向原告支付2016年11月1日至2016年12月11日期间的物业管理费142.03元。因被告未及时向原告支付物业管理费，造成原告因此遭受资金占用损失，原告主张从起诉之日起计收利息合理。自2019年8月20日起中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率已取消，故利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条之规定，判决如下：一、被告佛山市金海房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告广东明城物业管理有限公司顺德分公司支付物业管理费142.03元及利息（利息计算标准：以142.03元为基数，从2019年11月8日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告广东明城物业管理有限公司顺德分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为25元（已由原告预交），由原告广东明城物业管理有限公司顺德分公司负担24元，由被告佛山市金海房地产开发有限公司负担1元。本判决为终审判决。审判员  王晓晓二〇二〇年八月七日书记员  何宜霖