上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初6333号原告：微格(上海)物业管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：孙桂全，执行董事。委托诉讼代理人：钟楠，上海东申律师事务所律师。委托诉讼代理人：祝国兴，上海东申律师事务所律师。被告：上海净域土壤修复工程有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：陈勇，执行董事。委托诉讼代理人：白洋溢，上海正策律师事务所律师。原告微格(上海)物业管理有限公司诉被告上海净域土壤修复工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。因无法用其他方式直接向被告送达有关诉讼文书，本案于2020年6月30日转为普通程序进行审理，依法组成合议庭，并向被告公告送达包括开庭传票在内的有关诉讼文书。本案于2020年10月9日公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人祝国兴、被告委托诉讼代理人白洋溢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告微格(上海)物业管理有限公司向本院提出诉讼请求如下：1、判令解除原告与被告之间所签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告支付2018年11月15日至2019年5月14日的租金人民币(以下币种均为人民币)21,367.30元和2019年5月15日至2019年11月14日的租金465,010元、物业费87,360元；3、判令被告支付逾期付款违约金(其中欠付租金21,367.30元的违约金，以465,010元为基数，每日千分之三的利率，自2018年11月15日起计算至实际支付之日止；欠付租金465,010元的违约金，以465,010元为基数，每日千分之三的利率，自2019年5月15日起计算至实际支付之日止；欠付物业费87,360元的违约金，以87,360元为基数，每日千分之三的利率，自2019年5月15日起计算至实际支付之日止)。事实与理由：2018年11月15日，原告与被告签订《房屋租赁合同》及《企业服务协议》。合同约定被告承租原告位于上海市青浦区徐德路59弄B幢513、515-519室房屋，租赁期限自2018年11月15日起至2021年11月14日止，年租金930,020元；支付方式为合同签订当日一次性支付6个月租金465,010元及租赁保证金77,501.70元，其后租金为每6个月支付一次，租金先付后用，被告应当提前15日付清给原告，逾期支付的，每逾期一日，被告应当按照该期租金金额的每日千分之三支付滞纳金，逾期超过15天的，原告有权终止双方租赁合同并收回房屋。协议约定该房屋企业服务费每月14,560元，每年合计174,720元，交费方式为每期服务费用随同租金同时交付，且相应的逾期交付责任为每逾期一日，被告应当按照该期服务费金额的每日千分之三支付滞纳金。被告至今尚欠部分租金及物业费未付，被告逾期欠款的行为已经构成违约，按照双方合同的约定，原告有权解除与被告之间的合同，且要求被告支付租金、物业费及逾期付款违约金。原告遂诉诸法院，作如上诉请。被告上海净域土壤修复工程有限公司辩称：2019年5月20日，双方签订的合同已经解除。2019年4月，原告已经收回房屋，被告不存在需要支付2019年4月之后的租金及物业费。由于被告没有违约，因此无需支付违约金，即使应支付违约金，约定违约金过高，要求予以调整。经开庭审理查明：2018年11月15日，原告作为甲方(出租方)与被告作为乙方(承租方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋坐落于上海市青浦区徐德路XXX号XXX幢XXX、XXX-XXX室，该房屋建筑面积为1,820平方米(包括公摊面积)；乙方向甲方承诺，租赁该房屋用于从事办公使用；租赁日期为36个月，自2018年11月15日起至2021年11月14日止；每年年租金930,020元，乙方应在本合同签订之日，向甲方一次性支付6个月租金及1个月租赁保证金共计542,511.70元(其中保证金为77,501.70元)，其后租金每6个月支付一次；租金先付后用，乙方应提前15日付清给甲方，逾期支付的，每逾期一日，乙方应每天按应付该期租金额的千分之三向甲方支付滞纳金，超过15天的，甲方有权采取停电、停水、锁闭门窗等措施，同时有权收回出租房屋、有权终止合同并对承租方房屋内物资进行清理；甲、乙方双方同意，有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，乙方应向甲方按月租金的3倍支付违约金，在甲方以传真或信函等书面方式通知乙方之日起，本合同自动终止，在乙方收到书面通知七日内搬出房屋，逾期甲方有权留置乙方租赁物内的财产，用于抵偿乙方应支付的因租赁行为所产生的全部费用。(一)甲方发现乙方未按《安全、消防、治安管理协议》认真履行其管理职责，存在安全隐患，且书面告知乙方责令其整改，乙方整改不力或逾期拒不整改的。(二)乙方未征得甲方书面同意，擅自改变该房屋的使用性质，用于从事约定之外其它经营活动的。(三)乙方未征得甲方书面同意，即进行装修，增设、改造特种设备，或者生产、经营、运输、储存、使用危险物品或处置废弃危险化学品的。(四)乙方未征得甲方书面同意，擅自转租该房屋的。(五)乙方逾期不支付租金及其它相关费用累计超过1个月的。合同另行约定了其他事项。同日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《企业服务协议》，协议约定甲方对物业公用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、安全等项目进行维护、修缮、服务与管理，根据相关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的各项企业服务制度，并采取公告或书面通知形式告知乙方；乙方应遵守物业的各项管理制度，听从管理人员的安排，按时向甲方交纳企业服务费及其他相关费用；租赁房屋的企业服务费按合约面积计算，每月每平方米8元，每月物业费14,560元，每年合计174,720元；乙方交纳企业服务等相关费用自本物业出租人通知租户交房之日起，开始向甲方交纳，每期服务相关费用随乙方租金同时交付，乙方逾期交付，除如数补交欠费外，还须承担每日千分之三的违约金，直至补齐欠款为止；企业服务及其他相关费用按乙方《房屋租赁合同》里约定的面积收取，本协议的有效期从2018年11月15日之日起至2021年11月14日止。协议另行约定了其他事项。合同及协议签订后，被告仅支付部分租金及物业费。2018年11月15日至2019年5月14日期间，被告结欠原告租金21,367.30元。自2019年5月15日起被告未支付租金及物业费，且未将案涉交付原告，直至2020年9月才搬离。另查明：案涉房屋坐落于上海市青浦区徐泾镇徐德路XXX号，于2015年3月24日登记权利人为上海慧时实业有限公司。2015年6月1日，上海慧时实业有限公司作为甲方与微格(上海)物业管理有限公司作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于上海市青浦区徐泾镇徐德路XXX号厂房出租给乙方使用，租赁期限自2015年6月1日至2025年5月31日止。以上查明的事实，由原告与被告的陈述、房屋租赁合同、企业服务协议、上海市房地产权证等证据予以证实，并经庭审质证，本院予以确认。根据庭审查明的事实，本院认为：依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。原告与被告之间所签订的房屋租赁合同及企业服务协议，系双方当事人真实意思表示，未违反法律的强制性规定，应确认为合法有效。原告将房屋交付被告使用，被告应按约支付租金及物业费。由于被告逾期支付租金及物业费，已构成违约，应按合同约定承担违约责任。原告按约有权行使合同解除权，因原告之前未曾通知被告解约，本院认定被告收到应诉材料之日为合同解除日。合同解除后，原告理应将房屋租赁保证金退还给被告。原告要求被告按约定逾期未付款项的日千分之三的标准支付滞纳金及违约金，现被告提出违约金过高，要求调整，本院依照公平原则和诚实信用原则，以违约造成的损失为基准，综合考量合同履行程度、违约方的过错程度、主观恶意程度、合同的预期利益等因素，酌情将滞纳金及违约金标准调低至日万分之五。被告抗辩称，原告已于2019年4月收回房屋，且其不存在违约行为，因被告未能提供证据加以证明，故本院不予采信。原告要求被告支付所欠租金及物业费，并支付逾期付款滞纳金及违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告微格(上海)物业管理有限公司与被告上海净域土壤修复工程有限公司于2018年11月15日签订的《房屋租赁合同》于2020年8月28日解除；二、被告上海净域土壤修复工程有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告微格(上海)物业管理有限公司2018年11月15日至2019年5月14日期间的租金21,367.30元、2019年5月15日至2019年11月14日期间的租金465,010元及物业费87,360元；三、被告上海净域土壤修复工程有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告微格(上海)物业管理有限公司逾期付款滞纳金及违约金(以465,010为基数，自2018年11月15日起；以465,010元为基数，自2019年5月15日起；以87,360元为基数，自2019年5月15日起；均按日万分之五，计算至实际支付之日止)；四、原告微格(上海)物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还被告上海净域土壤修复工程有限公司租赁保证金77,501.70元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,537.40元，由被告上海净域土壤修复工程有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  孙佑正人民陪审员  姜耀明人民陪审员  何国珍二〇二〇年十二月九日书 记 员  黄 鑫附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。