广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初13589号原告：周敏琪，女，1996年5月28日出生，汉族，住广东省佛山市南海区*****************，公民身份号码******************。委托诉讼代理人：刘洁文，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。被告：佛山盛明置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*************，统一社会信用代码***************。法定代表人：梁某3。被告：佛山市盛明投资咨询有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*********************，统一社会信用代码***************。法定代表人：梁某3。上列两被告共同委托诉讼代理人：梁溢华，男，佛山盛明置业有限公司员工。被告：珠海市昶大装饰工程有限公司，住所地：广东省珠海市横琴新区*********-****（集中办公区），统一社会信用代码：*************。法定代表人：梁某2。被告：佛山市合谦物业管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区**********************，统一社会信用代码***********。法定代表人：梁某1。原告周敏琪诉被告佛山盛明置业有限公司（以下简称盛明公司）、珠海市昶大装饰工程有限公司（以下简称昶大公司）、佛山市合谦物业管理有限公司（以下简称合谦公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，根据原告申请，本院依法追加佛山市盛明投资咨询有限公司（以下简称投资公司）为被告参加本案诉讼，并依法适用简易程序于同年7月22日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘洁文，被告盛明公司、投资公司的共同委托诉讼代理人梁溢华到庭参加诉讼。被告昶大公司、合谦公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告盛明公司于2018年10月27日签订的《物业使用权转让合同》；2.解除原告与被告盛明公司于2018年10月27日签订的《装修协议》；3.解除原告与被告合谦公司于2018年10月27日签订的《委托经营管理合同》；4.解除原告与被告昶大公司于2018年10月27日签订的《装修设计、装修材料定购协议》；5.被告盛明公司向原告双倍返还定金84795.2元，并向原告返还转让款125430.4元；6.被告盛明公司向原告双倍返还定金14600元，并向原告返还装修费29200元；7.被告投资公司对上述第5、6项被告盛明公司债务承担连带清偿责任；8.被告昶大公司立即向原告双倍返还定金604.8元，并向原告返还装修设计及定购装修材料费用29697.6元；9.被告承担本案全部诉讼费用以及担保费500元。事实和理由：2018年10月21日，原告与家人在被告盛明公司所在的****售楼处签订《****物业使用权转让定金确认单》，约定原告向被告盛明公司受让其拥有使用权的涉讼物业，转让总价为278488元，原告应在2018年10月27日前支付定金5万元。该定金确认单说明部分约定“在该定金确认单约定时间交付各项转让款，定金直接转为转让款，如乙方不能按照甲方约定交付款项的，甲方有权没收定金，收回转让单位，重新转让。”2018年10月27日，原告与被告盛明公司签订《物业使用权转让合同》（合同编号：****号），约定被告盛明公司将位于佛山市南海区**********************物业的使用权转让给原告，该物业总转让款为211988元，首期转让款为106004元，余款采取分期免息的方式支付，第一期应在2018年12月21日前支付，每期的支付标准为4416元。同日，原告与被告盛明公司签订涉案《装修协议》（合同编号：****），约定原告委托被告盛明公司对涉讼物业进行装修，装修费用为36500元。同日，按照被告盛明公司统一的销售模式，原告继续与被告合谦公司签订《委托经营管理合同》（合同编号：****号），约定由被告合谦公司对涉讼物业进行统一代理招商、租赁及经营管理；原告另与被告昶大公司签订涉案《装修设计、装修材料定购协议》（编号：****），约定由被告昶大公司对涉讼物业进行前期装修图纸设计及定购装修材料，费用为30000元。合同签订后，原告依约向被告支付了相关的款项。然而，****项目自2018年12月起即因资金严重不足等问题停工，且至今仍未恢复施工，停工时间将近2年；至今，被告盛明公司还拖欠巨额工程款，导致施工方于2020年3月1日起向被告盛明公司整体移交了****项目场地，双方还极可能产生诉讼纠纷；被告盛明公司早已是多起诉讼案件的被执行人且至今存在大量债务仍未清偿；工人工资早已无法正常发放；被告盛明公司还曾因涉嫌虚假宣传被行政处罚，投资者纷纷撤资，商业信誉早已丧失，目前经西樵镇相关政府部门协调仍无法挽回颓势；涉案项目很难再找到投资方投入大量资金以恢复施工、解决存在的违约等问题。因此，被告盛明公司早已丧失、无法恢复履约的能力、无法提供适当的担保。上述客观事实有包括羊城晚报、今日头条等公众媒体的报道、相关政府机构人员及项目总承包商的采访陈述、项目实际投资者的自认等佐证。虽然，距离涉讼物业的交付时间还有6个多月，但结合如上所述，再面对原告所受让的物业所在的9座至今仍未办理报建手续、还是处于一片草地、从未动工的实际现状，原告的合同目的显然已经无法实现，若继续履行合同将严重损害原告的合法权益。根据《合同法》第九十四条第二项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务……。”原告有权解除涉案转让合同。由于转让合同的目的无法实现，原告签订涉案《装修协议》、《委托经营管理合同》、《装修设计、装修材料定购协议》的合同目的也显然无法实现，因此，也应当一并解除。根据定金确认单，转让总价格278488元，实际由涉案转让合同约定的转让款211988元、装修协议约定的装修费用36500元、定购协议约定的装修设计及定购装修材料费用30000元组成（即278488=211988+36500+30000）。一方面，约定定金50000元并未超过法定的定金金额上限；另一方面，虽然被告昶大公司并未在该定金确认单上签字盖章，但由于涉案四份合同均是在同一天签订且被告昶大公司参与了交易的全过程，因此，定金作为涉案转让合同、装修协议、定购协议的履约担保，符合各方的真实意思表示，也并未超出被告昶大公司签订协议时的合理预期。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。因此，原告有权适用定金罚则。被告盛明公司系法人独资的有限责任公司，投资公司系其股东，其应对被告盛明公司的债务承担连带清偿责任。被告盛明公司、投资公司辩称，1.同意原告第1、2项诉讼请求，并返还原告支付的转让款167828元及装修款36500元，不同意双倍返还定金；2.投资公司同意对盛明公司上述确定的债务承担连带清偿责任；3.对原告的其他诉讼请求均不同意。被告昶大公司、合谦公司没有到庭，也没有提交书面答辩意见。被告昶大公司、合谦公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人就真实性未提出异议的证据，本院经审查，认定如下：原告提供的支付工程款承诺书、关于****项目停工造成相关责任的函、关于****项目已完工程量确认及年前需解决相关事项的函、关于将****项目移交建设单位的函复印件，与本案无关，本院对其关联性不予确认；对当事人就其真实性未提出异议的其他证据，本院对其真实性均予以采信并在卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：****9座已办理建设工程规划许可证。2018年10月21日，原告与被告盛明公司签订《****物业使用权转让定金确认单》，约定项目位置为佛山市南海区*********，转让单位9#727，转让总价278488元，定金50000元，以收据为准，于2018年10月27日前补齐，签订定金确认单5天内交付转让首期款（不含定金）122504元，剩下余款105984元，分期2年付款，每月4416元，在该动定金确认单约定时间交付各项转让款，定金直接转为转让款，如乙方不能按照甲方约定交付款项的，甲方有权没收定金，收回转让单位，重新转让。2018年10月27日，原告（受让方、乙方）与被告盛明公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定甲方将******************物业（以下简称涉讼物业）的使用权转让给乙方。物业使用权的转让期限为二十年，从本合同签订之日起计算，乙方按约定付清使用权转让总价款的，则乙方无偿继续享有该物业使用权至2051年12月30日止。总转让款金额为211988元，乙方分期支付使用权转让款，首期转让款106004元，余款105984元在贰年内平均分24期免息付清，第一期应在2018年12月21日前支付4416元，以此类推最后一期应在2020年11月21日前支付4416元前免息付清。甲方在2020年12月1日前将该物业毛坯交付给乙方使用，若乙方在此之前未能按约定履行付款义务的，则物业交付时间相应顺延至乙方补充履行义务后30日内。甲方未按照本合同第五条约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金；逾期超过90天的，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应退还全部已收款项，并从应交付物业之日起按照本合同约定转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金。双方并约定其他权利义务。同日，原告（乙方、委托装修方）与被告盛明公司(甲方、受委托装修方)签订《装修协议》，约定乙方将其拥有物业使用权的涉讼物业，全权委托甲方进行装修，乙方于2018年10月27日前一次性支付装修费用36500元给甲方，乙方于2020年12月1日提供该使用权物业给甲方进行装修，并要求于2020年12月31日前完成装修并交付使用。双方并约定室内装修标准。同日，原告（乙方，委托装修方）与被告昶大公司（甲方，受委托装修方）签订《装修设计、装修材料定购协议》，约定乙方全权委托甲方进行前期装修图纸设计及定购装修材料，甲方赠送部分家电、部分家私，乙方于2018年10月27日前一次性支付装修设计费用及定购装修材料费用30000元给甲方。同日，原告（委托方、乙方）与被告合谦公司（受托方、甲方）签订《委托经营管理合同》，约定乙方将涉讼物业委托给甲方进行统一经营管理。双方并约定其他权利义务。盛明公司于2018年10月27日出具收据，确认收到原告支付涉讼物业的首期款142504元。昶大公司同日出具收据，确认收到原告支付涉讼物业的装修款30000元。后原告于2018年12月20日、2019年1月21日、2019年2月18日、2019年3月22日、2019年4月23日、2019年5月23日、2019年6月28日、2019年7月22日、2019年8月27日、2019年9月21日、2019年10月31日、2019年11月27日、2019年1月2日、2020年2月11日分别向盛明公司支付分期款，每期4416元。诉讼中，原告与盛明公司一致确认原告已向盛明公司支付转让款167828元及装修款36500元。2020年5月18日，原告委托北京市盈科（佛山）律师事务所通过邮政快递方式向盛明公司发出《律师函》，载明：鉴于****项目长期处于停工状态、盛明公司为多起案件的被执行人、存在大量债务未清偿的现状，请盛明公司于收函后三日内与原告联系协商恢复施工、提供恢复履行能力的证据或提供适当担保等事宜。邮件于次日妥投签收。2020年5月25日，原告委托北京市盈科（佛山）律师事务所通过邮政快递方式向再次盛明公司发出《律师函》，要求盛明公司于收函后三日内与原告联系协商恢复施工、提供恢复履行能力的证据或提供适当担保等事宜。邮件于次日妥投签收。另查明，盛明置业公司是有限责任公司（外商投资企业法人独资），盛明投资公司系其股东。2020年6月9日，原告提起本案诉讼。诉讼中，被告盛明公司陈述称涉讼物业尚未开始施工。本院认为，原告与被告盛明公司签订《物业使用权转让合同》时，出租的物业办理了规划报建手续，但并未竣工验收，尚不具备交付的条件，故原告与被告盛明公司之间形成预约租赁合同关系。涉讼物业租赁期限应自约定交付之日（2020年12月1日）起算至2051年12月30日，实际租赁期限超过法律规定的二十年有效期，因此，2020年12月1日至2040年11月30日期间的租赁约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，超出二十年（2040年12月1日至2051年12月30日）部分的约定无效。截至本案庭审辩论终结之日，虽未到达涉讼物业约定交付之日（2020年12月1日），但涉讼物业所在****处于停工状态，原告起诉前就此两次函询被告盛明公司，由于涉讼物业所在9栋尚未开始施工，盛明公司亦未提供证据证明其能够依约如期交付、也未提供合理担保，故原告有权行使不安抗辩权，其主张解除与被告盛明公司签订的《物业使用权转让合同》及《装修协议》，盛明公司对解除合同无异议，本院确认《物业使用权转让合同》关于2020年12月1日至2040年11月30日期间的租赁约定及《装修协议》已于本案庭审辩论终结之日（即2020年7月22日）解除。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分已解除，《装修协议》亦已解除，盛明公司应返还已付转让款167828元、装修款36500元予原告。《物业使用权转让合同》不再履行，原告与昶大公司签订的《装修设计、装修材料定购合同》、与合谦公司签订的《委托经营管理合同》均丧失履行基础，合同目的无法实现，亦应予以解除。合同解除，被告昶大公司应返还已收取的装修设计费用及定购装修材料费用30000元予原告。《****物业使用权转让定金确认单》约定定金50000元并以收据为准，原告未提交定金收据，且《装修协议》及《装修设计、装修材料定购合同》均未约定定金，原告根据《物业使用权转让合同》、《装修协议》及《装修设计、装修材料定购合同》的合同总标的额按比例主张各合同项下的定金金额，缺乏依据，本院不予采纳。因涉讼物业约定交付期限并未届满，对原告没有产生逾期交付的损失，原告主张双倍返还定金，本院不予支持，但综合本案中合同的履行及解除、被告盛明公司过错程度、原告实际损失等情况，本院酌定盛明公司按照年利率4.35%支付自原告每期转让款付款次日起至实际清偿日止的利息，并支付以装修款36500元为本金自起诉之日起至实际清偿日止的利息，对原告主张超出部分，本院不予支持。被告昶大公司对《装修设计、装修材料定购合同》的解除不存在过错，且双方并未约定定金，本院对原告诉请被告昶大公司双倍返还定金不予支持。原告未举证证明其已实际支出担保费500元，且委托担保公司为财产保全提供担保，相关费用并非必要的支出，合同未对该费用的承担方式进行约定，故原告要求被告支付财产保全担保费500元的诉讼请求，本院依法不予支持。盛明公司为法人独资的有限责任公司，投资公司为盛明公司的股东，投资公司未举证证明盛明公司的财产独立于其财产，且其同意对盛明公司上述债务承担连带责任，故本院对原告诉请投资公司承担连带清偿责任予以支持。被告昶大公司、合谦公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第六十条、第六十八条、第六十九条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告周敏琪与被告佛山盛明置业有限公司于2018年10月27日签订的《物业使用权转让合同》中关于2020年12月1日至2040年11月30日期间的租赁约定于2020年7月22日解除；二、确认原告周敏琪与被告佛山盛明置业有限公司于2018年10月27日签订的《装修协议》于2020年7月22日解除；三、解除原告周敏琪与被告珠海市昶大装饰工程有限公司于2018年10月27日签订的《装修设计、装修材料定购合同》；四、解除原告周敏琪与被告佛山市合谦物业管理有限公司于2018年10月27日签订的《委托经营管理合同》；五、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让款167828元及支付利息（以106004元为本金自2018年10月28日起，以4416元为本金分别自2018年12月21日、2019年1月22日、2019年2月19日、2019年3月23日、2019年4月24日、2019年5月24日、2019年6月29日、2019年7月23日、2019年8月28日、2019年9月22日、2019年11月1日、2019年11月28日、2020年1月3日、2020年2月12日起，均至实际清偿日止按年利率4.35%计算）予原告周敏琪；六、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还装修款36500元及支付利息（以36500为本金自2020年6月9日起至实际清偿日止按年利率4.35%计算）予原告周敏琪；七、被告珠海市昶大装饰工程有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还款项30000元予原告周敏琪；八、被告佛山市盛明投资咨询有限公司对被告佛山盛明置业有限公司的上述第五至六项确定的债务承担连带清偿责任；九、驳回原告周敏琪的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计2782.46元，财产保全费1941.64元，合计4724.1元，（原告已预交），由被告佛山盛明置业有限公司、佛山市盛明投资咨询有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。对原告预交的案件受理费4724.1元，在本判决发生法律效力后，经原告申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈宇琼二〇二〇年八月二十八日书记员  林浩成