广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤03民终7933、7935号 上诉人（一审被告）：深圳市舜兴物流有限公司，住所地广东省深圳市龙岗区坂田街道雅宝路**附属办公楼**，统一社会信用代码914403007542930064。 法定代表人：杨宏伟，董事长。 上诉人（一审被告）：季宏，女，1966年11月19日出生，汉族，住址广东省深圳市福田区， 上诉人（一审被告）：赵延军，男，1981年5月26日出生，汉族，住址广东省深圳市福田区， 被上诉人（一审原告）：张怡彬，男，1968年4月24日出生，汉族，住址广东省深圳市南山区，（7933号案） 被上诉人（一审原告）：李建强，男，1968年5月25日出生，汉族，住址广东省深圳市南山区，（7935号案） 被上诉人共同委托诉讼代理人：袁晓霞，广东深万鸿律师事务所律师。 被上诉共同委托诉讼代理人：张健文，广东深万鸿律师事务所实习律师。 上诉人深圳市舜兴物流有限公司（以下简称舜兴物流公司）、季宏、赵延军因与被上诉人张怡彬、李建强房屋买卖合同纠纷两案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初16558、16559号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本两案，现已审理终结。 7933号案张怡彬一审诉讼请求：1.确认双方签订的《舜兴物流办公大楼（酒店式公寓）房产预定购协议》无效;2.舜兴物流公司立即归还全部购房款600600元（人民币，下同）；3.舜兴物流公司支付购房款利息771103.67元（以600600元为基数，按年息20%利率，自付款日2013年1月28日暂计至2019年5月28日，后续利息计至实际支付日止）；4.舜兴物流公司赔偿损失120120元；以上三项共计1491823.67元；5.季宏、赵延军对诉讼请求2-4项承担连带清偿责任；6.舜兴物流公司、季宏、赵延军承担本案全部诉讼费用。 7933号案一审判决：一、确认张怡彬与深圳市舜兴物流有限公司签订的《舜兴物流办公大楼（酒店式公寓）房产预定购协议》及相关的《保证函》无效；二、深圳市舜兴物流有限公司须于本判决生效后五日内退回张怡彬购房款600600元；三、深圳市舜兴物流有限公司须于本判决生效后五日内向张怡彬支付占用购房款的利息（以600600元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2013年1月29日起计算至款项付清之日止）；四、深圳市舜兴物流有限公司须于本判决生效后五日内向张怡彬支付赔偿款120120元；五、季宏和赵延军在深圳市舜兴物流有限公司不能清偿上述债务的三分之一的范围内向张怡彬承担清偿责任；六、驳回张怡彬的其他诉讼请求。如上述付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费18226元，减半收取计9113元，由张怡彬负担3768元，深圳市舜兴物流有限公司负担5345元。 7935号案李建强一审诉讼请求：1.确认双方签订的《舜兴物流办公大楼（酒店式公寓）房产预定购协议》无效;2.《舜兴物流办公大楼（酒店式公寓）房产预定购协议》深圳市舜兴物流有限公司（以下简称舜兴物流公司）立即归还所支付的全部购房款472500元（人民币，下同）；3.舜兴物流公司支付购房款利息605587.5元（以472500元为基数，按年息20%利率，自付款日2013年2月1日暂计至2019年5月28日，后续利息计至实际支付日止）；4.舜兴物流公司赔偿损失94500元；以上三项共计1172587.5元；5.季宏、赵延军对诉讼请求2-4项承担连带清偿责任；6.舜兴物流公司、季宏、赵延军承担本案全部诉讼费用。 7935号案一审判决：一、确认李建强与深圳市舜兴物流有限公司签订的《舜兴物流办公大楼（酒店式公寓）房产预定购协议》及相关的《保证函》无效；二、深圳市舜兴物流有限公司须于本判决生效后五日内退回李建强购房款472500元；三、深圳市舜兴物流有限公司须于本判决生效后五日内向李建强支付占用购房款的利息（以472500元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2013年2月1日起计算至款项付清之日止）；四、深圳市舜兴物流有限公司须于本判决生效后五日内向李建强支付赔偿款94500元；五、季宏和赵延军在深圳市舜兴物流有限公司不能清偿上述债务的三分之一的范围内向李建强承担清偿责任；六、驳回李建强的其他诉讼请求。如上述付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费15354元，减半收取计7677元，由李建强负担3172元，深圳市舜兴物流有限公司负担4505元。 上诉人舜兴物流公司、季宏、赵延军的上诉请求：1.撤销（2019）粤0307民初（2019）粤0307民初16558、16559号号民事判决中第四、第五项判决，依法改判驳回被上诉人上诉请求；2.一审、二审诉讼费用由各被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定上诉人舜兴物流公司对合同无效具有明显过程，应当按照已付购房款的20%的标准赔偿各被上诉人，没有事实和法律依据。二、各被上诉人作为完全民事行为能力人，在明知涉案土地性质的情况下与被上诉人舜兴物流公司签订《舜兴物流办公大楼（酒店式公寓）房产预订购协议》，各被上诉人对该协议的无效存在明显过错，应承担相应的责任。三、一审法院以签署协议时上诉人季宏和赵延军在上诉人舜兴物流公司处担任重要职务为由，主张其二人知道或者应当知道导致协议无效的事实，因此认定上诉人季宏、赵延军对协议无效均有明显过错，属于事实认定错误。综上，一审判决认定事实错误，判决不当，请求撤销一审判定第四、第五项判决，改判驳回各被上诉人的诉讼请求。 被上诉人共同答辩称：一、一审法院认定上诉人对合同无效存在明显过错，并应当按照已付购房款20%的标准赔偿被上诉人，事实确凿充分，适用法律正确，应予维持。二、被上诉人对该协议无效不存在过错，不应承担相应的责任。三、一审法院判决上诉人季宏、赵延军在上诉人舜兴物流公司不能清偿债务的三分之一的范围内向被上诉人承担清偿责任，事实确凿充分、适用法律正确，应予维持。综上，请求法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 二审审理期间，双方当事人均未提交新的证据。 本院认为，本两案的争议焦点有二：一、房屋买卖合同无效之后的责任承担问题；二、上诉人季宏和赵延军在担保合同无效之后的责任承担问题。 关于争议焦点一。从《舜兴物流办公大楼（酒店式公寓）房产预定购协议》（以下简称预订购协议）载明的“项目包含仓储大楼、办公大楼、立体仓库等，其中办公大楼预计2013年2月封顶，甲方（指舜兴物流公司）经政府相关部门批准后欲将其建成酒店式公寓，并初步具备了对外销售条件”、“用地项目名称为舜兴物流中心、土地用途为仓储用地”的内容看，上诉人舜兴物流公司和各被上诉人在签订预订购协议时对案涉项目的土地性质及案涉房屋尚未取得商品房预售许可都是明知的，但因双方对案涉房屋取得商品房预售许可均是充满期待，且上诉人舜兴物流公司有信心将案涉项目的办公大楼改造为酒店式公寓，所以双方才签署了预订购协议。但上诉人舜兴物流公司作为案涉房屋的开发销售单位，掌控整个项目的全部信息及进展情况，但其在签订预订购协议后至案涉诉讼发生之前并未能取得案涉房屋的预售许可证明，从而导致案涉预订购协议因违反法律的强制性规定而无效，因此，上诉人舜兴物流公司对案涉预订购协议无效负有直接责任。而各被上诉人在签订预订购协议时即已明知案涉项目的具体情况并应预知到将来案涉房屋不能取得商品房预售许可证明的后果，因此，各被上诉人对于案涉预订购协议的无效亦应负有一定的责任。但两相比较双方的过错程度，本院认为上诉人舜兴物流公司应对整个预订购协议无效负有主要的过错责任，各被上诉人负有次要的过错责任。《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。案涉订购协议无效的主要过错方在于上诉人舜兴物流公司，且舜兴物流公司在明知预订购协议无效的情况下仍然欺瞒各被上诉人，并一直占有使用各被上诉人支付的首期款，因此，上诉人舜兴物流公司应对长期占有各被上诉人首期款而导致的各被上诉人损失承担赔偿责任。各被上诉人主张的损失中包括了20%的利息损失及按照首期款20%比例计算的损失。一审判定上诉人舜兴物流公司按照中国人民银行同期同类贷款利率支付占款期间的利息损失并按照首期款20%比例赔偿各被上诉人损失，已经充分考虑了双方对于预订购协议无效的过错程度，处理结果并无不当，本院予以维持。 关于争议焦点二。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八条规定，主合同无效而导致担保合同无效，担保人无过错的，担保人不承担民事责任；担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的三分之一。上诉人季宏和赵延军在预订购协议签署时分别为上诉人舜兴物流公司法定代表人和财务总监，其二人还是上诉人舜兴物流公司的董事，因此，其二人在签署预订购协议时对于上诉人舜兴物流公司的运营情况应当知晓，对于涉案房屋未取得预售许可证明亦应是明知，其二人在明知案涉项目存在上述问题的情况下仍然向各上诉人出具保证函，其二人对于预订购协议无效的后果具有明显过错，应当对上诉人舜兴物流公司不能清偿债务的三分之一承担责任。上诉人季宏和赵延军主张对合同无效没有过错，其二人不应当承担责任，没有事实依据，本院不予支持。 综上，上诉人舜兴物流公司、季宏、赵延军的上诉请求均不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。鉴于自2019年8月20日起，中国人民银行贷款基准利率取消，自此之后贷款基准利率改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。因此一审判决第三项的利息标准相应的调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率计至2019年8月19日，自2019年8月20日起至清偿之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 7933号案二审案件受理费2702.4元，7935号案二审案件受理费2162.5元，均由上诉人深圳市舜兴物流有限公司、季宏、赵延军负担。 本判决为终审判决。 审判长 朱    珠 审判员 刘  雁  兵 审判员 钱    松 二〇二〇年六月二十八日 书记员 王玉寒(兼) 书记员 颜萍 萍 (兼