广东省中山市第一人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤2071民初14255号 原告：吴思恩，女，1992年1月12日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区***************，公民身份号码445************028。 委托诉讼代理人：苏旭梅，广东常成律师事务所律师。 被告：朱**庆，男，1989年8月7日出生，汉族，住湖北省武汉市青山区**********，公民身份号码420************238。 被告：马静，女，1987年1月19日出生，汉族，住湖北省保康县********，公民身份号码420************022。 第三人：中山市盛合千万家房地产中介有限公司，住所地广东省中山市**********汇乔金色名都1层13卡，统一社会信用代码91442000MA4WWDH52E。 法定代表人：向某1。 原告吴思恩与被告朱**庆、马静房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法追加中山市盛合千万家房地产中介有限公司（以下简称盛合公司）作为第三人参加诉讼，并适用普通程序公开开庭进行了审理。原告吴思恩及其诉讼代理人苏旭梅，第三人盛合公司法定代表人向某1到庭参加诉讼，被告朱**庆、马静经本院合法传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴思恩向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告及第三人签订的不动产买卖合同及补充协议；2.两被告向原告退还原告已支付的定金20000元、购房款220000元；3.两被告向原告支付违约金50000元；4.两被告赔偿原告利息损失（以220000元为基数，自2019年12月19日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；5.两被告赔偿原告评估费3155元、按揭代理服务费2000元；6.两被告向原告支付律师费15000元、保全担保费500元。事实与理由：2019年11月17日，经盛合公司居间介绍，原告与两被告就位于中山市********************的买卖事宜签订了不动产买卖合同，约定成交总价为1340000元。合同签订后，原告依约向两被告支付了定金20000元和第一期购房款220000元，并取得贷款机构出具的同贷书，但两被告经催告后未履行提前还款及注销抵押的合同义务。2020年4月23日，原、被告及第三人签订补充协议，两被告同意将成交价格更改为1320000元，并承诺积极赎楼、缴税及办理权属转移登记。但两被告至今未履行上述义务，致使原告无法实现合同目的，也造成原告损失。原告特依据相关法律规定向法院提起诉讼，请依法裁判。 被告朱**庆、马静未提交答辩状，亦未到庭应诉、举证、质证及辩论。 第三人述称，确认原告起诉属实。 本院经审理认定事实如下： 粤（2015）中山市不动产权第0032953号、0032954号不动产权属证书显示，位于中山市********************登记在朱**庆、马静名下，二人各占1/2份额。该房屋已于2015年11月26日办理抵押登记。 2019年11月17日，朱**庆、马静（出售人、甲方）与吴思恩（买受人、乙方）在盛合公司的居间下签订不动产买卖合同，约定：甲方将上述房屋售予乙方，成交总价为1340000元；购房定金20000元应于合同签订之日支付，第一期购房款于取得贷款机构出具的批贷同意书且抵押机构通知还款之日起7个工作日内支付，余款1100000元按揭支付；乙方应于本合同签署后15个工作日内向贷款银行或公积金管理中心提交贷款申请资料，如贷款机构批贷金额少于乙方拟贷款金额，乙方应于贷款机构通知之日起10个工作日内或过户前（以日期在先的为准）自筹差额部分支付给甲方；甲方应自筹款项并利用乙方购房款220000元，在乙方取得贷款机构出具的批贷同意书之日起30个工作日内向抵押权人预约提前还款，并于收到抵押权人同意提前还款通知之日起10日内将款项存入还款账户，于实际还款后3个工作日内将该不动产产权证原件交给抵押权人办理注销抵押事宜，使得甲方名下该不动产产权清晰没有其他权利负担；任何一方不按照合同约定履行义务，应向守约方承担违约责任，延迟履行合同的，逾期在60日内，自合同约定的履行约期限届满次日至实际履行之日止，每逾期一日，违约方按本合同约定的不动产成交价格的万分之五向守约方支付违约金，合同继续履行，逾期超过90日的，守约方有权以书面通知的方式解除本合同，守约方若为乙方，乙方有权单方解除合同，并要求甲方双倍返还定金或按本合同约定的成交价格的百分之二十支付违约金，守约方若为甲方，甲方有权单方解除合同并没收定金或要求乙方按本合同约定的成交价格的百分之二十支付违约金；若违约方双倍返还定金或支付违约金不足以弥补守约方的损失的，守约方有权要求违约方赔偿差额，如一方或多方违约发生争议且无法协商解决，任一方依据本合同约定起诉的，相关费用和成本（包括诉讼费、财产保全费、评估费、律师费等）由违约方承担。合同签订当日，朱**庆、马静出具收据，确认收取吴思恩支付的定金20000元。2019年12月19日，吴思恩向朱**庆转账220000元，附言“购房首付款”，当日，朱**庆出具收据确认收取该220000元。 2019年12月18日，中国工商银行股份有限公司珠海分行向吴思恩（甲方）、马静（乙方）出具个人二手房贷款初审意向书，称吴思恩因购买上述房屋向该行提出贷款申请，已初审通过，并载明：“在甲乙双方办妥上述房地产过户手续，将房产抵押给我行，办妥房地产他项权证由我行收押后，经我行审核，如甲方所提供的资料与申请贷款时所提供的信息无误，甲方的信用状况及贷款担保无重大不利变化，我行将按照与甲方签订的个人购房借款/担保合同的约定发放贷款1100000元，用于支付购房款。” 2020年4月23日，朱**庆、马静（甲方、卖方）与吴思恩（乙方、买方）在盛合公司居间下就前述不动产买卖合同签订补充协议，将涉案房产成交价格由1340000元更改为1320000元；甲方承诺积极配合办理该不动产按揭贷款、赎楼、缴税、权属转移登记等相关手续，并在该不动产注销抵押后10个工作日内与乙方办理该不动产权属转移登记手续。协议还约定了其他内容。 中山市不动产登记资料查询结果（2020年10月16日打印）显示，涉案房产仍有抵押，抵押权人为交通银行股份有限公司中山分行。 吴思恩因其与朱**庆、马静的本案纠纷，于2020年5月19日与广东常成律师事务所签订委托代理合同，委托该律师事务所代理本案，约定律师费为15000元，分两期支付。该律师事务所先后于5月19日及10月14日出具发票确认共计收取吴思恩律师费15000元。同时，吴思恩因本案向法院提出财产保全申请，浙商财产保险股份有限公司就该财产保全提供担保，吴思恩为此支付保费500元。 吴思恩提供其中国建设银行个人活期账户交易明细显示，其于2019年11月29日向“珠海市竣拓按揭代理服务”支付2000元，于2019年12月3日向“常英”支付“海伦春天9栋19楼评估费用”3155元。 本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。吴思恩与朱**庆、马静签订的不动产买卖合同及补充协议是双方当事人的真实意思表示，且内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应恪守履行。 合同明确约定，朱**庆、马静应于吴思恩取得贷款机构出具的批贷同意书之日起30个工作日内向抵押权人预约提前还款，即办理注销抵押登记手续。根据本院查明的事实，吴思恩已于2019年12月18日取得中国工商银行出具的个人二手房贷款初审意向书，而朱**庆、马静至今未履行上述办理注销抵押登记手续的义务，涉案房产仍处于抵押状态，朱**庆、马静的上述行为已构成违约，且逾期超过90日。现吴思恩要求解除上述不动产买卖合同及补充协议，有合同及法律依据，本院予以支持。合同解除后，吴思恩已付之购房款（包括定金）240000元应当由朱**庆、马静予以返还。 关于违约金，合同明确约定按成交价格的百分之二十支付，吴思恩自愿调整为50000元，符合法律规定，本院予以支持。至于保费500元、律师费15000元、按揭代理服务费2000元及评估费3155元，合同明确约定由违约方承担，且吴思恩的主张有委托代理合同、正式票据及交易明细予以佐证，其所主张的金额亦未超出合理范围，本院均予以支持。 关于吴思恩主张的利息问题，根据前述，吴思恩主张违约金的诉求已得到本院支持，而其提供证据的证明力并不足以证明本案纠纷产生的实际损失已超过违约金数额，故该项诉求，理据不足，本院不予支持。被告朱**庆、马静经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、辩论等诉讼权利，相应的诉讼风险由其自行承担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，缺席判决如下： 一、解除原告吴思恩与朱**庆、马静于2019年11月17日签订的不动产买卖合同及于2020年4月23日签订的补充协议中的房屋买卖条款； 二、被告朱**庆、马静于本判决生效之日起七日内向原告吴思恩返还定金20000元、购房款220000元，两项合计240000元； 三、被告朱**庆、马静于本判决生效之日起七日内向原告吴思恩支付违约金50000元； 四、被告朱**庆、马静于本判决生效之日起七日内向原告吴思恩支付评估费3155元、按揭代理服务费2000元、律师费15000元及保费500元，合计20655元； 五、驳回原告吴思恩的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17353.04元、诉讼保全费2094元，合计19447.04元（原告已预交），由被告朱**庆、马静负担（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。 审 判 长  张剑峰 人民陪审员  陈玉萍 人民陪审员  林玉嫦 二〇二〇年十二月一日 书 记 员  陈嘉婷 郭乐茹