陕西省商洛市商州区人民法院 陕西省商洛市商州区人民法院民 事 判 决 书  （2020）陕1002民初671号原告：陕西金维物业服务有限公司，住所地陕西省西安市碑林区。社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX7219。法定代表人：南少游，系公司总经理。委托诉讼代理人：程永睿，陕西善存律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴娟，陕西善存律师事务所律师。被告：李江洋，男，1983年4月6日出生，汉族，住商洛市商州区，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。原告陕西金维物业服务有限公司（以下简称金维物业公司）与被告李江洋物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陕西金维物业服务有限公司的委托诉讼代理人吴娟、被告李江洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告当庭具状请求：1.判令被告支付拖欠原告2015年7月至2020年4月30日的物业服务费5030.51元、电梯费4471.57元，垃圾费435元，共计9937.08元，并按约定支付违约金；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系依法设立并存续的物业服务企业，自公司设立以来一直为威尼斯水城全体业主提供物业服务，XX城XX号楼XX单元XX号房屋的业主，多年来一直接受原告的服务，但从2016年1月至今，被告不积极向原告缴纳物业服务费等费用，原告多次催收未果，诉至法院。被告辩称，被告已将物业费、电梯费、卫生费交至2015年12月31日，有票据为证。2015年7月9日物业公司收取被告装修押金1000元至今未退，2019年小区电改，旧表余电折合金额156.55元未退。被告未交纳物业费等费用，理由如下：原告随意更换名称和法人、案涉入伙通知书业主并未收到、物业费用收支情况等长期未在服务区域公告公示；原告未经业主同意随意在小区内张贴招租广告、公共用地外租；未能达到其标明的服务资质，也未按照协议规定服务，且多次投诉未整改；小区四周栅栏千疮百孔，外来车辆、人员随便出入、院内楼道广告随处可见；单元门禁损坏问题无人管理、调取监控无法提供，人身和财产安全无法保障；消防设备不全、长期破损不修。并且根据新《陕西省物业服务收费管理办法》规定，不应再单独计算电梯费用。综上，被告认为原告已违反双方约定，因此被告拒绝支付物业费，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。被告李江洋购买商洛市商州区XX城XX栋XX单元XX层XX号96.37平方米房屋。2015年7月9日，原告金维物业公司与被告李江洋签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告对被告所居住的小区提供物业服务。协议第四条物业管理服务费用：“六、交纳费用时间：每季度第一个月10日前交纳物业费用”；第九条违约责任：“一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的经济或法律责任；二、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的经济或法律责任；三、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方退回多收、乱收的费用及利息；四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金。”原告在《入伙通知书》中告知被告：“二、…2.东方•威尼斯水城物业管理费为0.90元/月•平方米，电梯费为0.30元起，一层0.05/月•平方米逐层递增。请您在入伙时预缴三个月物业管理费、电梯费。”另查明，2015年7月9日，被告交纳装修押金1000元，旧电表剩余电量折价156.50元，并已将物业管理费、垃圾费、电梯费交纳至2015年12月31日，之后再未交纳，经原告催要无果，诉至法院。上述事实，有当事人提供的营业执照、前期物业管理服务协议、收楼确认书、东方威尼斯水城入伙通知书、东方威尼斯水城业主（住户）档案表及身份证复印件、催费通知书、装修业主押金复印件，部分业主缴纳物业费用明细表、情况说明、被告交纳物业管理费、垃圾费、电梯费发票复印件，照片及当事人陈述在卷佐证。以上证据，已经庭审质证和本院审查，合法、真实，可以采信。本院认为，原告金维物业公司与被告李江洋签订的《前期物业管理服务协议》，均为双方自愿签订，不违反法律规定，该协议为有效合同。被告作为小区业主，受该协议的约束。被告已接受物业管理和服务，就应按约定交纳物业费用。被告辩称：1.原告主体不适格，本案案涉物业公司随意变更诉讼主体，业主不知应将物业费给谁交纳。本案审理中，陕西金维物业服务有限公司与商洛金维物业服务有限公司向本院出示了情况说明，明确本案案涉《前期物业管理服务协议》是原告陕西金维物业服务有限公司与各业主签订的，现两公司声明对陕西金维物业服务有限公司向各业主主张权利无异议。根据合同的相对性，被告该答辩意见不予采纳。2.被告未收到《东方威尼斯水城入伙通知书》，物业费不应按照入伙协议约定的数额收取，根据原告向本院提交的2018年、2019年部分业主的交费清单及《东方威尼斯水城入伙通知书》，能看出小区大部分业主都是按照《东方威尼斯水城入伙通知书》上约定的标准交纳的物业费、电梯费、垃圾费，对被告该辩称理由不予采纳。3.根据2019年《陕西省物业服务收费管理办法》相关规定，电梯费不能单独收取。该管理办法第十条“物业管理区域内照明、景观、消防、安防、电梯等归属业主共有公共配套设施设备的用水、用电费用以及电梯维护保养和年检费用计入物业服务费成本，不得单独收取”，此规定只是明确电梯保养费等计入物业服务费成本，对该答辩意见不予采纳。4.威尼斯水城小区存在验收等手续不全的问题，这属行政管理范畴的问题，并不影响本案物业服务协议的效力。5.威尼斯水城小区的物业管理上存在多处漏洞，且根据相关规定物业收费标准过高。根据被告提交的相关证据及原告在庭审中的陈述，物业公司在向业主提供服务过程中确实存在瑕疵，本院酌定由被告承担物业服务费的60%。被告拖欠原告2016年1月1日至2020年4月30日的物业服务费96.37×0.9×52=4510.12元，电梯费96.37×（0.3+0.05×10）×52=4008.99元、垃圾费7.5×52=390元，共计8909.02元。由被告承担物业服务费的60%，即4510.12×60%=2706.07元，电梯费4008.99元，垃圾费390元，共计7105.06元。被告辩称已交纳装修押金1000元、小区更换电表的剩余电费156.50元，应从物业费用中予以扣除，原告对此认可，并同意从物业费中予以扣除，是当事人对自己权利的处分，应予准许。综上，被告应向原告支付拖欠的物业服务费、电梯费、垃圾费共计5948.56元。对于原告要求被告按照约定支付滞纳金的诉请，因物业公司提供的物业管理服务存在一定的瑕疵，故本院不予支持。本案中，物业公司作为物业管理服务企业，应当在日常物业管理中，认真听取业主意见，积极整改存在问题，努力提高物业服务质量。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告李江洋向原告陕西金维物业服务有限公司支付2016年1月1日至2020年4月30日的物业服务费、电梯费、生活垃圾处理费共计5948.56元。限判决生效之日起10日内履行完毕。二、驳回原告陕西金维物业服务有限公司的其他诉讼请求。    如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。    案件受理费50元减半收取25元，由被告李江洋负担。    如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。              审    判    员      周  怡    二O二O年六月二十八日                          法  官  助  理      鬲瑞悦书    记    员      刘玉梅 1