苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初3065号原告：深圳市中海商业服务有限公司苏州分公司，住所地江苏省苏州工业园区亭盛街66号栖湖名苑121幢。负责人：金水勇，总经理。委托诉讼代理人：刘翼，熊剑伟，江苏姑苏律师事务所律师。被告：陈利君，女，1989年11月16日出生，汉族，住河南省西平县。原告深圳市中海商业服务有限公司苏州分公司（下称中海公司苏州分公司）诉被告陈利君物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中海苏州分公司委托诉讼代理人熊剑伟、被告陈利君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中海公司苏州分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付其物业费7619元及该款自起诉之日起按年利率6%计算至实际支付之日止的逾期付款利息；2、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：其与房地产开发企业苏州林甲岩房产发展有限公司签订了《苏州市前期物业管理委托合同》，约定其对该公司开发的“浩阁”小区提供物业管理服务，合同中对物业服务单价、违约责任等作了明确约定。其在签订合同后认真、尽责地提供物业管理服务，被告在享受服务的同时却拒绝支付物业管理费用，自2018年6月1日-2019年12月31日拖欠物业费总额为7619元。被告陈利君辩称，楼道楼顶瓦片脱落，一直没有维修，电梯一直在检修中，至今没有修好；2017年门岗有保安，现没有保安；外来车辆一直停放在小区内，影响业主出行；因其没有交物业费，原告停用了其门禁卡；一楼的水池发臭，荒草丛生，无人管理；地下室停车口一直有铁架子堆放，导致蚊虫很多。综上，原告提供的物业服务不达标，收取物业费不合理。本院经审理认定事实如下：位于苏州太湖国家旅游度假区香山路1号3幢415室不动产权登记为陈利君单独所有，登记日期为2017年9月8日，房屋建筑面积登记为154.24平方米。苏州林甲岩房产发展有限公司（甲方）作为房地产开发经营企业与深圳市中信物业管理有限公司（乙方）签订《苏州市前期物业管理委托合同》一份，约定甲方通过协议选聘方式将中信太湖城▪浩阁酒店式公寓委托乙方实行物业管理服务。小区坐落位置：苏州太湖国家旅游度假区香山南路（街道）1号。委托管理服务期限：2年（不超过整个物业管理区域房屋交付使用后2年），自2008年10月28日12时起至2010年10月27日12时止。合同期未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止。在前期物业管理阶段，实行物业服务费包干制，物业服务费按月计收。乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费（业主与使用人对费用负担另有约定的，从其约定），住宅：2元/月▪平方米；商业：6.3元/月▪平方米，以上部分另外均收取代收代缴费：0.6元/月▪平方米。上述收费标准由甲方在售房同时与购房者在《前期物业管理服务协议》中约定，由乙方向业主收取。在管理过程中，因下列事由所致的损害，不论其为直接或间接，均构成对乙方的免责事由，乙方均不负赔偿之责：（七）因20%以上业主延迟交付物业服务费用所致的损害。包括但不限于30%以上业主延迟交付物业服务费用等违反本合同约定的义务，导致乙方不能完成本合同第六条约定的管理目标，责任由违约方承担，造成乙方经济损失的，违约方应给予乙方经济赔偿。同时，乙方有权解除本合同。本合同期满，业主委员会没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为合同自动延续。延续期限为本合同的期限。合同自动延续期间，业主委员会决定不委托乙方的，应提前三个月书面通知乙方；乙方决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知业主委员会。原告自2008年为涉案小区持续提供物业服务至今，被告按每平米每月2.6元的标准支付了原告截至2018年5月31日的物业费，此后的物业费未支付。涉案小区至今未成立业主委员会。另查明，深圳市中信物业管理有限公司于2018年9月17日名称变更为深圳市中海商业服务有限公司，深圳市中信物业管理有限公司苏州分公司于2019年1月25日变更为深圳市中海商业服务有限公司苏州分公司。原、被告双方一致确认，涉案房屋所在小区即中信太湖城▪浩阁酒店式公寓，该小区也有住宅。原告称，现其主张2018年6月1日至2019年12月31日的物业费，按照2.6元/月·平方米、建筑面积154.24平方米计算。以上事实，有原告提供的不动产登记查询记录、民事判决书、情况说明、公司准予变更登记通知书及庭审笔录附卷佐证。审理中，为证明其抗辩，被告向本院提供了以下证据：1、照片若干，用以证明涉案小区地下室一直积水，电梯一直在维修，小区3幢楼顶天花板脱落。2、签名书面材料3页，其中很多签名均为同一姓名。被告称，该书面材料上的签名系其他业主，都签名证明其向原告反映过物业管理方面的问题，但是没有得到解决；因为很多业主在外地，所以委托同一业主代签。经质证，证据1，原告对真实性没有异议，但不认可证明目的，认为仅能看出小区某个特定时间点的状态，而物业服务是持续服务的过程，其在不断改进物业服务，被告的证据无法证明其提供的物业服务不符合约定，且照片中无法看出天花板脱落。证据2，原告不认可证明目的。本院认为，中海公司与苏州林甲岩房产发展有限公司签订的《苏州市前期物业管理委托合同》合法有效。物业管理服务企业按约提供物业服务后，物业管理服务费由物业管理企业按照前期物业管理协议或者物业管理合同的约定向业主收取，物业出售以后至业主委员会或者业主与物业服务人正式签订物业服务合同前所发生的物业服务纠纷，业主与物业服务人有约定的，依照其约定处理。本案中，涉案小区至今未成立业主委员会，原、被告双方亦未签订物业服务合同，被告作为业主接受原告提供的物业服务至今，应当按照中海公司与苏州中信投资有限公司签订的前期物业管理委托合同中约定的标准向原告交纳物业服务费用。根据合同约定，住宅：2元/月▪平方米，代收代缴费：0.6元/月▪平方米。被告按每平米每月2.6元的标准支付了原告截至2018年5月31日的物业费，故还应按上述标准向原告支付2018年6月1日至2019年12月31日的物业费。被告关于原告提供的物业服务不达标的抗辩，因被告提供的证据无法证明原告提供的物业服务不符合约定，故本院对被告的该项抗辩不予采纳。交纳物业费是业主的基本义务。不按期交纳物业费不仅会侵害物业服务企业的合法权益，还会影响整个小区的物业管理服务质量，损害全体业主的共同利益。如业主认为物业公司提供的物业服务存在瑕疵，可以通过与物业公司协商等合理合法的方式行使权利；如业主认为物业公司的行为给其造成了损失，可以在收集相应证据后另行主张赔偿，维护自身合法权益，但业主通过拒付物业费的方式进行对抗是不恰当的，此举不仅不利于物业服务的健康开展，甚至会使正常的物业服务难以为继。物业公司在向业主提供物业服务时遇到问题应及时与业主沟通，以服务为本的物业管理企业，只有处理好与业主的关系，被业主接受，才能促进物业公司的健康发展及社区的和谐稳定。同时，业主也应按约及时交纳物业费，而非通过拒付物业费的方式主张权利，只有这样，小区的物业服务才能进入良性循环。综上所述，原告要求被告支付2018年6月1日至2019年12月31日期间的物业管理费7619元，合法有据，应予支持。因被告至今未交纳物业费，现原告主张以7619元为基数自起诉之日起按年利率6%计算至实际支付之日的逾期付款利息，符合法律规定，本院亦予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：被告陈利君于本判决生效之日起十日内给付原告深圳市中海商业服务有限公司苏州分公司物业费人民币7619元及该款自2020年5月7日起按照年利率6%计算至实际给付之日止的逾期付款利息。如果未按判决指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为人民币25元，由被告陈利君负担。案件受理费已由原告预交，被告于本判决生效之日起十日内直接支付原告，原告预交的诉讼费本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  钱建平二〇二〇年八月五日书记员  邵任艳