北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初9552号原告（反诉被告）：北京金源起航文化传播有限公司，住所地北京市。法定代表人：丁纳萍，总经理。委托诉讼代理人：马雪，北京若木律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京农村商业银行股份有限公司房山支行，住所地北京市房山区。负责人：张秀杰，行长。委托诉讼代理人：李羿，北京市英格律师事务所律师。原告（反诉被告）北京金源起航文化传播有限公司（以下简称金源起航公司）与被告（反诉原告）北京农村商业银行股份有限公司房山支行（以下简称农商银行房山支行）租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。金源起航公司之委托诉讼代理人马雪、农商银行房山支行之委托诉讼代理人李羿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金源起航公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令农商银行房山支行采取补救措施，立即对北京市房山区×××号房屋进行修缮、加固直至其处于良好可正常使用状态后交付给原告；免除2017年11月15日至被告将修缮、加固至良好可正常使用的房屋交付给金源起航公司期间的房屋租金，租金及租期自交付时重新起算；2.本案全部诉讼费由农商银行房山支行承担。事实与理由：金源起航公司、农商银行房山支行经协商一致，于2017年11月15日签订房屋出租协议，约定金源起航公司将位于北京市房山区×××号房屋（以下简称出租房屋）出租给农商银行房山支行，出租房屋包括三层营业楼（建筑面积830.3平方米）及平房（建筑面积361平方米）；租期为5年，自2017年11月15日起至2022年11月14日止，租赁用途为办公及教育咨询、培训；租金为每年人民币11万元，按年缴纳；合同还约定了双方其他的权利义务。协议签订后农商银行房山支行向金源起航公司支付了第一年度的租金11万元。协议签订后，金源起航公司拟利用出租房屋开办幼儿园，并达此使用目的做了诸多准备工作，包括联系教育部门、规划、消防安全等部门至现场检查指导，与地方沟通水电及相邻事宜，委托设计单位对出租房屋进行勘察与设计等，并委托第三方北京康桥隆盛工程检测有限责任公司对出租房屋的结构综合安全性进行鉴定，花费不菲。2018年4月9日，北京康桥隆盛工程检测有限责任公司出具编号为KQJY20180013的鉴定报告，鉴定结论为：出租房屋结构安全性严重不符合房屋结构安全性要求，已经严重影响整体安全；建筑抗震能力整体严重不符合现行国家标准《建筑抗震鉴定标准》GB50023和房屋结构综合安全性的要求；在后续使用年限内严重影响结构整体安全性能和严重影响整体抗震性能。即农商银行房山支行所交付的出租房屋处于不适租的状态，农商银行房山支行根本违反了相关法律及房屋出租协议第五条之约定，属于根本违约。鉴定报告出具后，金源起航公司就房屋修缮、违约责任、租金等事宜积极与被告协商，虽经多次协商均未果，现金源起航公司诉至法院。农商银行房山支行答辩并提起反诉：不同意金源起航公司的诉讼请求。双方签订的房屋租赁协议合法有效，各方均应遵照履行各自义务，答辩人已经履行了合同约定的交付租赁房屋的义务。金源起航公司所述与事实不符，金源起航公司此前已经查看了租赁房屋的现状，并且已经实际开始使用租赁房屋且在房屋交付时未就房屋质量提出过异议。金源起航公司单方就租赁房屋的安全性进行的鉴定并不符合合同约定，也无法律依据。农商银行房山支行对该鉴定报告的程序及结果不认可。金源起航公司所述其租赁房屋开办幼儿园并非事实。在租赁合同约定了租赁房屋的用途中并不包含开办幼儿园或幼儿教育，农商银行房山支行也不对其经营负有协助义务。金源起航公司擅自更改租赁房屋用途的行为已经构成违约，相关后果应由其自行承担。金源起航公司逾期交纳租金的行为已经构成违约，现其已拖欠租金长达5个月之久，其行为已经构成违约，根据双方之间的房屋租赁协议第六条约定，农商银行房山支行有权解除合同。基于以上，农商银行房山支行提出反诉，反诉请求如下：1.判令解除双方签订的房屋出租协议，金源起航公司立即将出租房屋腾空并返还给农商银行房山支行；2.判令金源起航公司向农商银行房山支行支付房屋租金自2018年11月15日至租赁合同实际解除之日；3.判令金源起航公司向农商银行房山支行支付滞纳金13200元（按照逾期交纳租金每日千分之一计算，自2018年11月15日至金源起航公司实际支付租金之日止，暂计算至2019年3月15日）；4.判令金源起航公司向农商银行房山支行违约金22000元；5.本案诉讼费由金源起航公司承担。金源起航公司针对农商银行房屋支行的反诉辩称，不同意农商银行房山支行的全部反诉请求。我公司交付第一年租金的事实属实，事实上2018年4月我公司对涉案租赁房屋进行房屋结构安全性鉴定后即开始找到农商银行房山支行协商解决相关事宜，农商银行房山支行从未催缴租金，双方一直就租赁房屋不符合安全性进行协商，在协商始终没有结果的情况下，我方认为农商银行房山支行违约在先，应由农商银行房山支行承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：金源起航公司（乙方）与农商银行房山支行（甲方）于2017年11月15日签订房屋出租协议，约定甲方将位于房山区×××号的房屋出租给乙方使用，该出租房屋情况：营业楼（三层）建筑面积830.3平方米、平房建筑面积361平方米；该房屋的租赁期限为5年，自2017年11月15日起至2022年11月14日止，年租金为11万元整。乙方向甲方承诺，租赁房屋仅作为办公及教育咨询、培训使用。甲方应按时提供房屋，保证所租房屋在交付时处于良好状态，所租房屋水、电的正常运行。双方在该合同中还就其他事项进行了约定。租赁协议签订后，农商银行房山支行交付了涉案房屋，金源起航公司交付了一年租金11万元。经金源起航公司委托，北京康桥隆盛工程检测有限责任公司出具工程名称为北京金源起航文化传播有限公司所属幼儿园工程的结构综合安全性鉴定报告（报告编号为KQJY20180013）。该鉴定结论：北京金源起航文化传播有限公司所属幼儿园工程综合安全性严重不符合本标准的安全性要求，已经严重影响整体安全；建筑抗震能力整体严重不符合现行国家标准《建筑抗震鉴定标准》GB50023和本标准的要求；在后续使用年限内严重影响结构整体安全性能和严重影响整体抗震性能。后双方就此协商未果，金源起航公司诉至法院，要求农商银行房山支行采取补救措施，立即对北京市房山区×××号房屋进行修缮、加固直至其处于良好可正常使用状态后交付给金源起航公司并免除2017年11月15日至将修缮、加固至良好可正常使用的房屋交付期间的租金。农商银行房山支行不同意对涉案房屋进行修缮加固，提起反诉要求解除涉案租赁合同。经询，金源起航公司明确表示如涉案租赁合同解除，其仍不变更本案中诉讼请求、坚持要求继续履行涉案租赁合同。农商银行房山支行不认可金源起航公司提交的结构综合安全性鉴定报告。双方在本案中均不主张在本案中对涉案房屋质量及安全性进行鉴定。经询，涉案房屋所在土地性质为国有土地，农商银行房山支行未能提供上述房屋的建设规划许可证及房屋产权证。农商银行房山支行称涉案房屋建于1980年左右建造、未被有关部门认定为违建。金源起航公司未对涉案房屋进行装修等，现涉案房屋处于闲置状态。本院认为，金源起航公司与农商银行房山支行之间的租赁协议系双方当事人之间的真实意思表示，且未违反相关法律、行政法规的规定，应属有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。金源起航公司主张因涉案房屋结构综合安全性问题不能正常使用，要求农商银行房山支行对涉案房屋进行修缮加固，现农商银行房山支行明确表示不同意修缮加固，主张解除涉案租赁合同。鉴于涉案租赁房屋自2017年11月15日交付至今闲置两年有余，已形成合同僵局，考虑涉案房屋建造年代久远、建筑标准要求较现在标准要低，如农商银行房山支行修缮、加固涉案房屋花费成本较大、可能显失公平，故对农商银行房山支行要求解除涉案租赁合同及返还涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持；对金源起航公司要求农商银行房山支行采取补救措施，立即对北京市房山区×××号房屋进行修缮、加固直至其处于良好可正常使用状态后交付给金源起航公司以及免除2017年11月15日至农商银行房山支行将修缮、加固至良好可正常使用的房屋交付给金源起航公司期间的房屋租金，租金及租期自交付时重新起算的诉讼请求，本院不予支持。因农商银行房山支行交付的房屋不能保持租赁房屋符合约定的用途，金源起航公司并未实际使用涉案租赁房屋，故对农商银行房山支行要求金源起航公司支付2018年11月15日至租赁合同实际解除之日房屋租金及滞纳金、违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十六条之规定，判决如下：一、北京金源起航文化传播有限公司与北京农村商业银行股份有限公司房山支行于2017年11月15日签订的租赁合同于本判决生效之日解除；二、驳回北京金源起航文化传播有限公司的诉讼请求；三、驳回北京农村商业银行股份有限公司房山支行其他反诉请求。本诉案件受理费70元，由北京金源起航文化传播有限公司负担（已交纳）。反诉案件受理费1597元，由北京农村商业银行股份有限公司房山支行负担1562元（已交纳），由北京金源起航文化传播有限公司负担35元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判长  韩朝利审判员  庞立新审判员  李小芹二〇二〇年八月二十一日书记员  朱 磊