广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初25302号原告：于东锋，男，1962年11月4日出生，汉族，身份证住址贵州省贵阳市云岩区，委托诉讼代理人：肖红霞，广东国智律师事务所律师。被告：涂福灵，男，1980年10月7日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区，委托诉讼代理人：贺东杰，广东品泰律师事务所律师。原告于东锋与被告涂福灵合同纠纷一案，本院于2020年7月31日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人肖红霞，被告涂福灵及委托诉讼代理人贺东杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于东锋向本院提出诉讼请求判令：1．被告支付拖欠的承包费480000元及逾期付款违约金19200元(以480000元为基数，按照月利率2%的标准，从2020年5月1日起至实际支付之日，暂计至2020年6月30日)；2．被告支付拖欠的水电费56391.6元、物业管理费5412元、装修保证金41000元；3．被告向原告支付解约违约金480000元；4．被告承担案件受理费、财产保全费。事实和理由：2016年4月1日，原告（甲方）、被告（乙方）签署《绿巢酒店经营承包合同》约定，甲方将位于广州市白云区同泰路116号的绿巢精品酒店承包给乙方，承包期限自2016年4月6日起至2027年11月30日止；为保证合同如期履约，设立履约保证金，由乙方分两部分向甲方缴纳，其中一次性履约保证金600000元在合同签订后两个工作日内缴纳，装修履约保证金由乙方在每个月2号之前向甲方支付10000元，支付期限为八年，合计960000元；酒店承包金为每月300000元，水费按照5.5元吨，由甲方代收，电费按1.2元度，由甲方代收，在酒店承包期内产生的水电费、物业管理费、卫生费等相关费用由乙方按月缴付；乙方逾期缴纳酒店承包金时，每逾期一天，则每日应按照每月承包金额的1%向甲方支付违约金；乙方在酒店承包期内，未经甲方书面同意，中途擅自解约的，乙方应按照本合同承包金计算表当年承包金额的50%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任直至弥补甲方全部损失。2020年2月份开始，被告出现拖欠承包金、水电费及其他费用的情形，并提出减免承包金。原告为了响应永泰街村的倡议，考虑的新冠疫情的影响，同意减免以被告承包金，但被告仍坚持单方面解除合同，同时拒付拖欠的费用，故成讼。被告涂福灵辩称：（一）被告不应再向原告支付480000元承包金及40000元装修保证金。2020年5月22日，国务院李**总理在十三届全国人大三次会议确规定：因受新冠××疫情的影响，免征公共交通运输、餐饮住宿、旅游娱乐等服务增值税；减免国有房产租金，鼓励如类业主减免房租。政府工作报告足可证明：新冠××疫情是餐饮住宿业的不可抗力。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，因不可抗力不能履行民事义务，可以部分或免除责任。鉴于新冠××疫情发生后，被告在承包经营酒店期间，已经把所有收入在扣减经营成本后，全部支付给原告，且支付数额已经超过了原告同期应付租金，故原告声称所欠480000元承包金和40000元装修保证金，应当依法免除。（二）被告不需向原告支付逾期付款违约金和解约违约金。涉案合同第四条约定，被告每月应交300000元承包金，该承包金已经包含物业租金及原告利润。因涉案酒店实际租金约100000元，故原告每月的净利润有200000元。同时，涉案合同第十二条约定，“发生不可抗力事件，各方应立即磋商以寻求一个公平的解决方法，因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任”。根据该约定，发生不可抗力时，首先要立即磋商，然后寻求一个公平的解决方法，如果找不到公平的解决方法致使本合同不能履行，那么双方互不承担责任。事实上，新冠××疫情发生后，双方多次协商，且协商时间长达四个月，原告一直未能与被告达成公平的协议，而是要求被告履行涉案合同，这必然导致被告每月不断亏损，原告每月仍可获得约200000元的利润。因此，被告根据不可抗力的法律规定和双方约定的不抗力条款解除合同。被告没有任何违约行为，故被告不须承担支付逾期付款违约金和解约违约金。另外，假设被告应对原告承担违约责任，原告所谓违约，也因不可抗力引起，请求法院大幅减少违约金。（三）原告未提供证据证明被告欠付水电费、物业管理费，该项请求应予驳回。经审理查明：2016年4月1日，原告（发包方、甲方）与被告（承包方、乙方）签订《绿巢酒店承包经营合同》约定，鉴于广州绿巢酒店有限公司将绿巢精品酒店经营管理权承包给乙方，甲乙双方通过友好协商后达成甲方同意按照本合同的约定，并授予乙方履行本合同条款所需的全部授权。甲乙双方根据《中华人民共和国合同法》及有关法律法规，经协商一致，签立本合同。第一条酒店的坐落、外包范围、设施情况。3．本合同项下的酒店现状，乙方在签订合同前已进行了实地查勘。对酒店以现状承包不持异议，乙方可按酒店经营项目做进一步装修和完善，装修方案在不影响房屋主体结构及不违反相关行政法规的前提下经甲方书面批准后乙方可实施，该酒店现在是处于正常营业中。第二条酒店承包期限。本合同承包期自2016年4月6日起至2027年11月30日止。第三条履约保证金及返还。1．双方约定为保证合同如期履行，设立履约保证金。履约保证金共计壹佰伍拾陆万元（1560000）人民币，分两部分向甲方缴纳。2．第一部分乙方在本合同签订两个工作日内向甲方一次性缴纳履约保证金陆拾万元整（600000）人民币。3．第二部分在每个月的2号之前乙方必须向甲方支付壹万元整（10000）的装修履约保证金，支付期限为八年，八年合计玖拾陆万元整（960000）。（1）该款项在酒店正常经营约四年酒店要装修时，乙方可向甲方提出书面申请，甲方在5个工作日内进行核实，按装修工程进度将该款项的肆拾捌万元（480000）退还给乙方，乙方保证专款专用。（2）酒店在正常经营约八年酒店要装修时，乙方又向甲方提出书面申请，甲方在5个工作日内进行核实，按装修工程进度将该款项的肆拾捌万元（480000）退还给乙方，乙方保证专款专用。4．本合同有效期满、乙方无违约行为时，或双方协议解除合同时，以上第一部分的履约保证金由甲方在本合同终止后30个工作日内一次性退还乙方（不计利息）。若乙方有违约行为，甲方可以直接将履约保证金作为抵扣乙方违约金。5．在合同履行期间，乙方因违约行为给甲方造成损失的，或违反相关物业管理给甲方造成损失的，甲方有权直接扣划履约保证金用于弥补甲方的损失。第四条承包金、费用及支付方式。1．该酒店承包金为每月：叁拾万元人民币（300000元），承包期内承包金不递增，该承包金已包含物业租金及甲方利润。3．承包金支付方式：（1）酒店承包金按月支付给甲方，实行先支付承包金后使用的原则。在每个月的1号之前必须向甲方支付酒店承包金，甲方在收到承包金后向乙方提供收款收据（若乙方需要开具收款发票，开发票需要的税金由乙方承担）。（3）在酒店承包期内，水费由甲方代收，按5.5元/吨计收，以实际用水吨数为准，价格的涨幅以永泰村调整为准。（4）在酒店承包期内，电费由甲方代收，按1.2元/度计收，以实际用电度数为准，价格的涨幅以永泰村调整为准。（5）在酒店承包期内产生的水电费、物业管理费、卫生费等相关费用乙方应按月缴付。第十一条违约责任。1．合同双方应当严格遵守本合同项下的所有约定，若一方未能履行本合同所应承担的义务，给对方造成任何损失，违约方应当赔偿守约方的损失；如双方均有过错或违约行为的，在证实各方责任后，按比例承担违约责任。2．在酒店承包期内，乙方逾期缴纳酒店承包金时．每逾期一天，则每日应按照本合同的承包金计算，每月承包金额的1%向甲方支付违约金，逾期累计达到30天时甲方有权单方解除本合同。3．乙方在酒店承包期内，未经甲方书面同意，中途擅自解约的。乙方应按照本合同承包金计算表当年承包总金的50%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任直至弥补甲方全部损失。第十二条不可抗力。1．不可抗力是指地震、战争等无法抗拒的事件。2．发生不可抗力事件，各方应立即磋商以寻求一个公平的解决方法。因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。3．因不可抗力而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数结算，多退少补。2016年4月5日，原告出具《收据》载明：今收到绿巢酒店承包人涂福灵交来履约保证金陆拾万元整（600000元）。收款账户62×××44。2016年4月6日，原告出具《收据》载明：今收到绿巢酒店承包人涂福灵交来履约保证金（装修）壹万元整（10000元）。该款项按合同约定退还乙方。根据原告与被告之间的微信记录：1．2020年2月1日，被告：于总，您好！根据我们昨天会面，这是我们减租申请，一份给您的，一份给鸿粤集团的。请审阅并恳请您可以提供一些建议或意见。原告：收到。2．2020年3月2日，原告：好的，我已回复到四人群了。若10万元承包费暂时缓交，我可以和股东商量。不交就商榷不下去了，望理解！2020年5月20日，被告向原告发出《解约通知书》载明：自1月下旬开始，新型冠状病毒××爆发，酒店业受到近20年以来最严重的冲击。自2020年4月底以来，贵我双方多次沟通协商，但至今仍未就继续经营达成一致。贵我双方于2016年4月1日签订的《绿巢酒店承包经营合同》也因疫情等不可抗力时间无法继续履行。基于以上情况，本人特通知你如下：2020年5月25日起解除于2016年4月1日签订的《绿巢酒店经营承包合同》，请在此日期前接收绿巢酒店。如你未能在以上日期前接手酒店，我司人员将全部撤离，一切损失将由你承担。原告在该通知书上手写：收到通知书，在2020年5月24日前给你复函。2020年5月22日，被告向原告发出《酒店移交通知函》载明：根据我方于2020年5月20日发出的《绿巢酒店经营承包合同》解约通知书，我方将于2020年5月25日起解除合同，并于2020年5月25日撤离我方人员及财产（财产清单参考附件）。请予以安排放行。同时请贵方于2020年5月25日安排人员接收酒店及酒店相关证照，证照清单后附。2020年5月22日，原告向被告发出《关于解约通知书的复函》载明：新冠疫情给贵方经营造成一定影响，我方表示理解，我方业已减免了贵方一个月租金作为支持。但贵方径直以“不可抗力”为由，要求在2020年5月25日解除双方处于正常履行期间的《经营承包合同》，既没有合同依据，也不符合法律规定，我方对此表示坚决反对！若贵方确因经营困难需要与我方协商解约，必须同时满足我方提出的如下要求：1．合同解除日期须在2020年6月4日以后，具体解除日期以双方协商后书面确认为准；2．双方必须签署书面解除协议，并在协议约定日期办理完酒店的交接工作；3．解除协议签署前，贵方必须将拖欠我方的所有费用结算完毕，并将贵方经营绿巢酒店期间所产生的债务清偿完毕。2020年6月2日，被告向原告发出《通知函》载明：于东锋先生，您好！2020年5月20日，本人向您发出《绿巢酒店经营承包合同解约通知书》，通知已由您签收，已发生解除合同的法律效力。您应根据解约通知书要求，在2020年5月25日前接收绿巢酒店。鉴于您尚未在解约通知书规定时间接收绿巢酒店，现来函通知：本人将于2020年6月4日停止承包经营绿巢酒店，原属酒店所有财产均原地存放酒店，证照封存于酒店保密箱（密码通过微信告知），酒店停业造成的一切风险由您全部承担。原告于2020年6月8日签收上述《通知函》。原告主张被告自2020年2月以来欠付部分承包费，其中2月份欠付100000元、3月份欠付150000元、4月份欠付200000元、5月份欠付300000元、6月份30000元（300000元÷30天×3天），上述总共780000元，因新冠疫情影响，原告响应永泰村的倡议，同意减免被告一个月300000元的承包费，故被告实际欠付原告承包费480000元。被告认为，因为发生不可抗力，上述承包费依法应予免除。原告主张被告欠付3月至5月的水电费56391.6元，为此提交以下证据：（一）被告配偶陈香平在“绿巢四人会”微信群发送的信息显示，1．2020年6月8日，陈香平称“于总，如下为5月份水电费明细，附：其中酒店5月份的电费收费存在疑问，因为入住率低于4月份，但鸿粤提供过来的抄表数直接高出4月份一半，由4月份的21320度变成5月份的36640（高出15320度），且5月份的GOP才5%，很显然5月份的度数有点不合理哦，烦请帮忙查询并复返”。该《2020年水电费》显示酒店的水电费为1月份24493元、2月份15692元、3月份9055元、4月份18873.5元、5月份28463.1元。2．2020年6月9日，原告称“阿平，我问了鸿粤的抄表人，他说长期以来都是抄的电表实际度数发通知，而且还有张工把关，不应该有问题，请今天就通知张工与鸿粤抄表人对接并核查。快做吧”；陈香平回复“于总，您好，清楚，我现在通知张工与鸿粤沟通并核实吧，谢谢”。（二）中国工商银行电子回单显示，被告于2020年2月29日支付原告“绿巢2020年1月份水电费”24493元。原告主张该1月份水电费用于陈香平发送的《2020年水电费》记载的酒店1月份水电费金额一致，足以证明《2020年水电费》的真实性。被告质证认为，原告无法提供原件，真实性不认可。被告确认每月向原告交纳物业管理费1320元、装修保证金10000元。原告主张，被告自2020年2月开始没有交纳物业管理费和装修保证金，被告认为应予免除。诉讼中，原告确认已收到460000元装修履约保证金。另查明，被告另案起诉原告解除《绿巢酒店经营承包合同》，并要求返回履约保证金600000元、装修履约保证金460000元，案号为（2020）粤0111民初31745号。本院经审理，判令解除《绿巢酒店经营承包合同》，驳回被告的其他诉讼请求。以上事实，有《绿巢酒店承包经营合同》、《解约通知书》、《关于解约通知书的复函》、《关于新型冠状病毒疫情期间减免租金的申请》、《通知函》、收据、微信聊天记录以及当事人陈述等证据证实。本院认为：原告与被告签订的《绿巢酒店承包经营合同》系当事人的真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。关于涉案合同的解除问题。本年初发生了新冠××疫情这一突发公用卫生事件，对于不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不可避免并不能克服的不可抗力。但对于本案被告来说，新冠疫情虽然导致被告暂时性的经营困难，却并足以导致合同不能履行。从双方约定承包期限来看，承包期系自2016年4月6日至2027年11月30日止，在新冠疫情之前被告已经经营近四年之久，其后还有七年多的承包期，疫情造成的障碍不足以导致合同无法继续履行下去。从疫情造成的影响来看，新冠疫情亦是导致被告一时经营困难，收益下降，却不会直接导致被告承包的涉案酒店完全无法运营，亦未达到合同无法继续履行的程度。从双方之间的沟通情况来看，疫情发生之后，双方均有在积极沟通协调相关事宜，原告亦减免被告一个月的承包费，而并未对于被告的诉求不予理睬。因此，现被告以不可抗力为由，主张依据《绿巢酒店经营承包合同解约通知书》而单方解除涉案合同，理据明显不足，被告单方解除合同行为显属违约，应当承担相应责任。但鉴于被告已将酒店强行交还原告，涉案合同已在事实上无法继续履行，且原告亦认可解除涉案合同，故本院判令解除涉案的《绿巢酒店承包经营合同》。至于合同的解除时间，被告主张于2020年5月20日通知涉案合同于2020年5月25日解除，故认为合同解除时间为2020年5月25日。但是，被告于2020年6月2日通知原告实际停止经营酒店的时间为2020年6月4日，原告于2020年6月8日签收上述《通知函》，故本院认定《绿巢酒店承包经营合同》于2020年6月8日解除。关于承包费的问题。如上所述，被告无权单方解除合同，且原告已经在被告欠付的承包费总额中减免了一个月的承包费300000元，被告主张因不可抗力免除全部欠付承包费的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。涉案合同于2020年6月8日解除，原告诉请被告支付承包费480000元，理由充分，本院依法予以支持。至于违约金的问题，原告认为被告从2020年2月份开始逾期支付承包费，故主张自2020年5月1日起计算违约金理由充分，本院予以支持。结合双方的违约程度、本院在（2020）粤0111民初31745号案中驳回被告关于退还履约保证金1060000元请求的事实以及原告的实际损失，本院依法认定被告应以480000元为基数，自2020年5月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算违约金至实际清偿之日止。关于水电费、物业管理费、装修保证金的问题。首先，原告主张被告尚欠2020年3月-5月的水电费，提交了被告配偶陈香平发送的《2020年水电费》及被告交付2020年1月份水电费的转账凭证。本院认为，该转账凭证的数额与《2020年水电费》显示1月份水电费数额一致；被告主张5月份的水电费金额有问题，但是陈香平已与原告工作人员进行了核对，无证据证明在核对之后对5月份水电费进行了修改；被告无提供证据证明已经支付2020年2月-5月的水电费，故本院依法认定被告应按照《2020年水电费》载明的金额支付2020年2月-5月的水电费56391.6元。其次，原告主张，被告自2020年2月开始没有交纳物业管理费和装修保证金。如前所述，被告单方解除涉案合同，构成违约，无依据要求免予交纳物业管理费和装修保证金，故被告应支付2020年2月1日至2020年6月8日的物业管理费5632元（1320元/月×4＋1320元/月÷30天×8天）、装修保证金42666元（10000元/月×4＋10000元/月÷30天×8天），现原告主张被告支付物业管理费5412元、装修保证金41000元，属于对自身权利的处分，本院予以支持。至于原告主张被告支付解约违约金480000元的问题。根据合同第三条第4点约定，若被告有违约行为，原告可以直接将履约保证金600000元作为抵扣被告违约金。同时第十一条第3点约定，被告在酒店承包期内，未经原告书面同意，中途擅自解约的，被告应按照本合同承包金计算表中当年承包总金额的50%向原告支付违约金。现被告违约，原告有权没收履约保证金600000元，实际上，在（2020）粤0111民初31745号案中，本院已经驳回被告关于退还履约保证金600000元的请求。结合原告的实际损失和被告的过错责任，本院认为原告再行主张违约金480000元缺乏事实依据，故不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起五日内，被告涂福灵支付原告于东锋承包费480000元和逾期付款违约金（以480000元为基数，自2020年5月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算至实际清偿之日止）；二、于本判决生效之日起五日内，被告涂福灵支付原告于东锋水电费56391.6元、物业管理费5412元、装修保证金41000元；三、驳回原告于东锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14538元、财产保全费5000元（原告已预交）；由原告于东锋负担案件受理费6449元、财产保全费2218元；被告涂福灵负担案件受理费8089元、财产保全费2782元，并于本判决生效之日起五日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  张剑文二〇二〇年十二月十六日书记员  黄静怡