河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫1702民初4992号原告:张军令，男，1998年8月14日出生，汉族，住平舆县。委托诉讼代理人：韩星、姜傲，河南小东律师事务所律师。被告：驻马店市天鸿房地产开发有限公司。住所地：西平县未来大道东段康馨佳苑**楼，统一社会信用代码：914117007241394115。法定代表人：丁娟，总经理。委托诉讼代理人:丁亚明,男,1968年5月15日出生,汉族,住驻马店市驿城区,驻马店市天鸿房地产开发有限公司职员。被告：殷华伟，男，1969年11月4日出生，汉族，住驻马店市驿城区。原告张军令诉被告驻马店市天鸿房地产开发有限公司（以下简称天鸿公司）、殷华伟商品房预售合同纠纷一案，本院受理后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张军令的委托诉讼代理人韩星，被告天鸿公司的委托诉讼代理人丁亚明，被告殷华伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张军令向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方于2014年12月25日签订的商品房买卖合同（即认购书）；2、判令二被告共同返还原告购房款555000元并支付利息（自2014年12月25日起至购房款返还完毕之日止,按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）；3、判令二被告向原告支付赔偿金555000元；4、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告明确要求被告天鸿公司承担还款责任，被告殷华伟对被告天鸿公司承担连带责任。事实与理由：2014年12月15日，原、被告双方签订了房屋《认购书》，约定原告购买被告开发的位于驻马店市文明路与××交叉口西南角××小区××（现为××）中单元3层西号房，面积150平米，单价3700元/平方米，总价款555000元，合同签订当日原告一次性支付了全部房款。根据以上事实，该认购书应当认定为商品房买卖合同。认购书签订后，被告一直推托与原告签订正式的房屋买卖合同，2019年原告向被告索要所购买房屋的钥匙，被告拒绝交付钥匙，2020年元月份原告发现自己购买的房屋已经有人在装修，原告即向被告询问事情原因，被告告知说没有房子了就退钱。后来原告查明，被告将该房屋又出卖给了第三人，并且已经为第三人办理了网签手续。因被告的违约行为，导致原告的商品房买卖合同目的不能实现，2014年到现在商品房价格也发生了重大变化、成倍增长，被告的行为给原告造成了巨大的经济损失。综上所述，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同司法解释第八条的规定，请求依法支持原告的诉讼请求。被告天鸿公司辩称：原、被告只是签订了认购书,没有签订正式的购房合同,原告没有交纳购房款。所以我们不认可原告提出的诉讼请求。被告殷华伟辩称：我是天鸿公司锦桂苑项目的负责人。1、案外人姚业超是锦桂苑小区的项目经理,案外人姚业超借了原告555000元,2014年姚业超在没有能力偿还借款的情况下找到我,要求我与张军令签订一份认购书,因为当时锦桂苑小区项目五证不全,只能以签订认购书的形式给姚业超提供担保,后来经过天鸿公司研究同意了姚业超的请求，就给原告签订了认购书,因为没有收到购房款,财务不愿意出收据,由我给原告写了一份收条。根据以上事实,本案原告起诉被告商品房买卖合同与事实相悖。这符合名为买卖实为借贷的特征,法院应当根据最高院的规定,要求原告变更当事人或裁定驳回起诉；2、按照原告诉状中陈述当日一次性付清了全部房款,天鸿公司财务没有收到该笔房款,被告将案涉房屋重新出售的原因是因为姚业超承诺在签订正式购房合同前偿还该笔款项,我只是给他提供担保，否则我有权对房屋进行出售。2017年7月份天鸿公司将项目五证办齐后通知了姚业超,要求对被告担保的房屋进行处理,由于姚业超没有偿还这笔款项,被告才将本案争议的房屋进行出售；3、退一步说,在本项目五证办理齐全后,天鸿公司在通知姚业超处理该款的同时也于2017年7月18日在驻马店天中晚报发布公告,公告的目的是要求购房客户办理网签手续,逾期未办理自行承担责任。2018年4月18日天鸿公司再次在天中晚报进行公告,要求五日内不办理将收回其认购房屋。本案原告在两次公告后均未任何行动,也是被告收回其房屋的另一个原因。所以本案被告不应当承担原告所述的四项诉讼请求。经审理查明：2014年12月25日，被告天鸿公司（甲方）与原告张军令（乙方）签订《认购书》一份，约定：一、认购房号。房屋座落：H幢中单元三层西号房，认购单价：3700元/平方米建筑面积约150平方，认购总价（人民币）：约伍拾伍万伍仟元整；定金（人民币）：约伍拾伍万伍仟元整付款方式：一次性。二、协议说明：……2、乙方签订认购书待与甲方签订《商品房买卖合同》后，定金转入首期款，乙方如有逾期，甲方有权单方终止本协议书，定金不予退还，该套房源甲方另行出售。在认购规定期限内，甲方有义务为乙方保留其该套认购房源，若甲方将该房另行出售，须双倍退还乙方定金等条款。同日，被告殷华伟向原告出具了收到购房款的收条，载明：“今收到张军令交来购房款伍拾伍万伍仟元整。收款人：锦桂苑项目部殷华伟，2014.12.25”，并在该欠条的落款处加盖了被告天鸿公司的合同专用章。此后，被告天鸿公司一直未向原告交付案涉房屋。2020年1月原告发现案涉房屋被天鸿公司另售给他人，原告报警后双方当事人协商无果，原告以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。另查明，本案诉争的房屋位于驻马店市文明路与××交叉口西南的锦桂苑小区，锦桂苑小区的建设单位系被告天鸿公司，被告殷华伟挂靠被告天鸿公司投资建设了锦桂苑小区。案外人姚业超系锦桂苑项目5、6、7、8号楼的建筑商。2014年，原告的叔叔张德全给姚业超供应水暖管件，姚业超拖欠张德全货款389000元未能支付，天鸿公司、殷华伟拖欠姚业超的工程款未能支付，于是姚业超与张德全商量用房屋抵账，张德全表示同意，又将房屋转让给了其侄子张军令，即本案原告，然后由原告向其支付欠款。2014年12月25日，张德全及其嫂子王秀娥在殷华伟的办公室内将166000元的现金交给殷华伟，天鸿公司与原告签订《认购书》，并向原告出具了收到全部555000元购房款的欠条。《认购书》中载明的H幢楼在备案时改为8号楼。2019年12月份天鸿公司将案涉房屋出售给了他人，并实际交付案涉房屋。诉讼中，原告提交了：2020年1月原告发现案涉房屋被另售给他人，原告的叔叔张德全向驻马店市公安局东高分局（以下简称东高分局）报警后东高分局对张德全、殷华伟、姚业超分别制作的询问笔录。其中2020年4月17日东高分局对姚业超的询问笔录中显示姚业超称：“2014年的时候我欠张德全的钱，想给张德全弄套房子用来抵账，房子在锦桂苑小区，2014年12月份左右我带着张德全去锦桂苑小区看的房子，随后我带着张德全去锦桂苑门口的售楼部殷华伟的办公室签的购房合同。我是锦桂苑小区的建筑商，殷华伟是锦桂苑小区的开发商，当时殷华伟欠我施工款没给我，我又欠张德全供货款没给，就想着给张德全弄套房子用来抵账。当时张德全是供应水暖管件的，我在他那里买货了没给他钱。”2020年4月20日东高分局对殷华伟的询问笔录中显示殷华伟称：“问：你们公司打算怎么处理这件事情？答：这疫情期间一直都没开工，才开工了两周，我和姚业超年前也商量过，说张德全想要房子，姚业超给我说等工程差不多快交房之前，从别的项目经理手里调一套房子出来，我也同意了姚业超这个方案。”原告用以上证据证明被告殷华伟辩称本案是因借贷关系引起的纠纷不属实，原告张军令是案外人张德全的侄子,案外人姚业超是锦桂苑小区的建筑商,张德全从事管材生意,姚业超从张德全处购买建材,拖欠了张德全货款389000元,姚业超找到张德全协商用锦桂苑小区的房子抵偿389000元货款,张德全同意了,张德全又把锦桂苑小区的房子转给了侄子张军令,后姚业超与二被告联系协商此事,二被告又同意将诉争房屋卖给原告，2014年12月25日张德全和原告的父母在天鸿公司殷华伟的办公室将166000元的现金交给了被告殷华伟,此后，被告天鸿公司又将诉争房屋以抵账的方式卖给了案外人刘世荣，原告知道案涉房屋被别人装修后,找到被告殷华伟询问情况,被告殷华伟一直推脱,后经姚业超协调，被告殷华伟称从其他项目经理手里调换一套房子给原告，但被告殷华伟至今未向原告另行调还房屋。被告天鸿公司质证称，对询问笔录不知情，不予质证。被告殷华伟质证称，对询问笔录的真实性无异议，姚业超找到我说原告的父亲不在了，让我能协调就协调一下，所以我答应从其他施工队给原告协调一套房子。诉讼中，被告殷华伟提交了天鸿公司分别于2017年7月12日和2018年4月18日发出的公告，用于证明天鸿公司催促签订认购书的意向客户签订正式的购房合同以及告知如不签订合同需承担的法律责任。原告质证称，公告均系复印件，对其真实性有异议。原告未看到被告天鸿公司发布的上述公告，被告以公告的形式故意造成购房客户逾期从而达到与客户解除合同的目的是违法的。上述事实，有原告提交的认购书、收据、询问笔录，被告殷华伟提交的公告及各方当事人的陈述在卷，经庭审质证，本院据以认定。本院认为，一、关于被告天鸿公司、殷华伟提出原告没有交纳案涉购房款，二被告对原告的诉讼请求不予认可的辩解。经查，原告的叔叔张德全对姚业超享有389000元的到期债权，姚业超对天鸿公司享有未支付工程款的到期债权，经各方当事人协商，天鸿公司及锦桂苑项目的实际出资人殷华伟同意用姚业超的工程款冲抵案涉房屋的部分购房款，姚业超又同意原告的叔叔张德全用货款抵销案涉房屋的部分购房款，原告以现金的形式支付剩余部分购房款的事实，有原告提交的《认购书》、收条，以及张德全、姚业超、殷华伟的询问笔录相互印证，因此，原告以债权抵销了部分购房款和现金支付部分购房款的形式已经履行了支付案涉全部购房款的义务，二被告的该项辩解，事实依据不足，本院不予采纳。二、2014年12月25日，原、被告双方签订了《认购书》，因《认购书》明确了房屋的具体位置、房屋总价款、付款方式等内容，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且被告天鸿公司已于签订合同当日收取原告购房款555000元，根据《最高人民法院》（以下简称《关于商品房买卖合同的解释》）第五条“商品房认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，该《认购书》应当认定为商品房买卖合同中的商品房预售合同。该商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且不存在恶意损害第三人合法权益的情形，应为有效合同。三、根据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”。本案中，被告天鸿公司与原告签订《认购书》后，又将本案诉争房屋出售给他人，造成原告无法取得诉争房屋，导致商品房买卖合同目的不能实现，被告天鸿的行为已构成根本违约，依据上述法律规定，现原告请求解除双方签订的《认购书》、返还已付购房款及利息，并请求被告承担不超过已付购房款一倍555000元的赔偿责任，有事实和法律依据，本院予以支持。关于利息，应以购房款555000元为基数，从2014年12月25日起至2019年8月19日期间的利息，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算，从2019年8月20日起至实际返还之日止的利息，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于原告请求被告殷华伟承担共同责任问题。本案中，天鸿公司称殷华伟挂靠天鸿公司进行锦桂苑小区的房地产开发项目，锦桂苑项目的实际出资人是殷华伟，天鸿公司收取的仅是管理费，殷华伟也对其挂靠天鸿公司投资建设了锦桂苑小区的事实予以认可。因此原告主张本案诉争的锦桂苑小区系殷华伟挂靠天鸿公司进行开发建设，殷华伟系实际投资人，本院予以支持。但原告以被告殷华伟为实际投资人为由要求殷华伟承担共同责任，无法律依据，本院不予支持。关于被告殷华伟提出天鸿公司已经在报纸上公告通知原告签订商品房买卖合同以及不签订合同的法律后果的辩解。被告殷华伟提交的两份公告系复印件，无法与原件核实，本院不予采信；即使天鸿公司发布了公告，本案中原告已经履行了交纳全部购房款的义务，被告天鸿公司出售案涉房屋收取购房款的合同目的已经实现，天鸿公司亦不能违背诚实信用原则将案涉房屋另出售给他人，故被告殷华伟的该项辩解，于法无据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除2014年12月25日原告张军令与被告驻马店市天鸿房地产开发有限公司签订的《认购书》。二、限被告驻马店市天鸿房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告张军令返还购房款555000元及利息（以555000元为基数，从2014年12月25日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算；从2019年8月20日起至实际返还之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、限被告驻马店市天鸿房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告张军令损失555000元。四、驳回原告张军令的其他诉讼请求。如果被告驻马店市天鸿房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14790元，财产保全费5000元，合计19790元，由被告驻马店市天鸿房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  赵丽莉人民陪审员  王胜利人民陪审员  高翔炜二〇二〇年十二月八日书 记 员  张园园