广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1802民初1001号原告（反诉被告）：深圳市汇众威投资有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区**************裙楼三楼318室。法定代表人：曾某1。原告（反诉被告）：**，女，1969年10月28日出生，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区***************，公民身份号码430************023。上列原告的共同委托诉讼代理人：郑广强，广东易之堃律师事务所律师。上列原告的共同委托诉讼代理人：邓智展，广东易之堃律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：宋婉儿，女，1970年10月26日出生，汉族，住广东省清远市清城区******，公民身份号码440************041。委托诉讼代理人：潘凤娟，广东平信律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫小信，广东平信律师事务所律师。第三人（反诉第三人）：清远市韶星物业发展有限公司，住所地广东省清远市清城区朝阳花苑十座6层01号自编602室。法定代表人：陈某1。原告（反诉被告）深圳市汇众威投资有限公司（以下简称汇众威公司）、**与被告（反诉原告）宋婉儿、第三人清远市韶星物业发展有限公司（以下简称韶星公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人郑广强、邓智展，被告宋婉儿的委托诉讼代理人潘凤娟、莫小信到庭参加诉讼，第三人韶星公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告汇众威公司、**向本院提出诉讼请求：1、判决被告宋婉儿继续履行韶星公司与汇众威公司于2004年3月9日签订的《租赁合同》，租赁期届至2025年1月31日止；2、判决被告宋婉儿向两原告返还多收的租金4955191.92元;3、判决被告宋婉儿向两原告赔偿多收的租金产生的利息损失1844504.23元（以2006年10月后每月已多付租金为本金按年利率6%，从多付租金之日起计付至返还结清之日止，暂计至2020年1月15日）；4、判令被告承担本案全部诉讼费用、测绘费用。诉讼中，原告申请撤回第1项诉讼请求，并变更其他诉讼请求为：1、判决被告宋婉儿向原告汇众威公司、**返还押金98万元及利息损失(利息以押金98万元为本金按年利率6%，从2020年2月1日起计付至押金返还结清之日止);2、判决被告宋婉儿向原告汇众威公司、**返还多收的租金4972760元;3、判决被告宋婉儿向原告汇众威公司、**赔偿多收的租金产生的利息损失1858708.03元(以2006年10月后每月已多付租金为本金按年利率6%，从多付租金之日起计付至返还结清之日止，暂计至2020年1月5日);4、判令被告承担测绘费用10000元、公证费3500元；5、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2004年，汇众威公司向韶星公司出借资金，并对“清远市***朝阳花苑三期工程23#、24#号楼首层、夹层及二层”投入约2500万元进行中央空调、一次、二次消防投入、商场硬件装饰及手扶电梯改造投入等。基于上述合作基础，2004年3月9日，韶星公司与汇众威公司签订《租赁合同》，约定汇众威公司租赁“清远市***朝阳花苑三期工程23#、24#号楼首层、夹层及二层”，首层、二层面积为6863㎡，夹层面积为900㎡，租金按每月每平方米逐年分类递增方式缴纳。为便于租赁物管理，经出租人同意，汇众威公司与清远市清城区港田百货物业管理部一起实际履行上述《租赁合同》，该管理部也一直直接负责与出租人韶星公司及后期业主宋婉儿对账缴租、对外分租及租赁物管理等事宜，并以该管理部投资人**名义直接向被告宋婉儿交付租金。清远市清城区港田百货物业管理部作为个人独资企业，已于2020年4月22日办理工商注销登记。2019年12月中旬，被告宋婉儿以重新出租为由带人对租赁物进行现场测绘，并向汇众威公司股东苏同生索要租赁物建筑图纸。由此原告对租赁面积存在严重怀疑，并聘请第三方清远市诚业测绘工程技术有限公司（以下简称诚业测绘公司）对租赁物进行测绘，测绘结果显示，首层、二层面积为5778.6㎡，夹层面积为729.16㎡，至此原告方知租赁面积与实际相差离谱，被告收多原告租金非常巨大，给原告造成了巨额经济损失。被告宋婉儿过户登记取得案涉租赁物后，其在承继履行《租赁合同》时，违反《租赁合同》约定，明知租赁面积存在短缺的情况下，违反诚实信用原则隐瞒不提，反而在十多年租期内多次与原告对账缴租时堂而皇之足额计租并催缴，导致原告多付租金4972760元(测绘报告显示，首层、二层多计租赁面积为1084.4㎡[6863-5778.6]，夹层多计租赁面积为170.84㎡[900-729.16]）。根据上述合同约定，出租人违反合同约定提供租赁物的，应向承租人赔偿多收租金产生的利息损失1858708.03元(以已多付租金为本金按年利率6%，从多付租金之日起计付至返还结清之曰止，暂计至2020年1月15日)。2020年1月31日租期届满后，原告要求被告宋婉儿退还押金98万元，但被告宋婉儿以各种理由不退押金，并在租赁合同退押金条款之外额外提出各类要求以扣留押金，已经严重侵犯原告合法权益。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定:“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。”被告宋婉儿受让取得租赁物后，违反《租赁合同》约定，在租期内未按合同约定提供租赁面积，并在租期届满后违约拒退押金，且其意图利用疫情制造原告占用租赁物的假象吞占原告押金，其违约意图明显并导致原告利益损失巨大。为维护自身合法财产权益，现原告特提起本案诉讼，请求法院判如所请。被告宋婉儿辩称，一、在原告未能将租赁房产交回给答辩人之前，原告无权要求退回押金，请求自2020年2月1日起按年利率6%的标准计算利息损失没有依据。涉案租赁房产由原产权人即本案第三人韶星公司于2004年3月9日出租给原告汇众威公司，双方签订了《租赁合同》。根据买卖不破租赁的相关法律规定，答辩人取得涉案租赁房产产权后即成为出租方。《租赁合同》第七条第5点约定:“合同期满后，……押金由甲方按数退还给乙方。”合同期满后原告将租赁房产交回给答辩人是理所应当的义务，按照第七条第5点约定期满后可动资产归原告所有，而非动产部分是归答辩人所有，同时还涉及水电费是否交清等等债权债务的清理问题，总之交接并非一句话那么简单，特别是如此大型的商场，原告是否按合同约定交接需要答辩人审核确认，从原告与第三人非法交接而签订的《物业交接确认书》也可以得到印证，该《物业交接确认书》就交接事项分七大条款作出约定，其中也包括押金退还条款。因此押金就是为了保障合同的完整履行而设定，这就表明押金的退还应当是在房屋交接之后或者交接的同时。押金退还放在房屋交接的同时或者之后符合押金的功能，也利于争议解决和矛盾的化解。其次，原告汇众威公司与第三人非法签订的《物业交接确认书》第四条约定押金98万元由第三人退回给原告，无论第三人是否已履行退付义务，该约定与原告本案第一项诉讼请求是相矛盾的;从该约定看押金的退付没有时间要求，由此也证明原告拒不将房屋交回给被告并非押金退付问题，押金退付只是原告据以不交接房屋的借口而已。因此，原告诉请退还押金却只字不提租赁房屋的交接是强盗逻辑思维，特别是非法将租赁房屋交给本案第三人，更无权要求答辩人立即退还押金，相应的自2020年2月1日起按年利率6%的标准计算利息损失的诉求更无从谈起。二、原告请求答辩人退还多收取的租金并赔偿利息损失无事实依据和法律依据。1、租赁合同在条款中虽然约定按平方计算租金，但签订合同时租赁房产产权证尚未办理，实际面积双方并没有具体核实，合同中也没有就房产面积差异时对租金作出多减少补的调整约定，说明双方是根据房产实际情况确定租金标准，不按实际面积对租金作出调整。事实上从合同签订至合同履行期满，原告方并没有提出过按实际面积调整租金的要求，因此不存在多付或者说多收租金的问题；至于原告提及其在合同履行期间不知道实际面积的问题，如果双方确实是根据实际面积来确定租金标准的，原告及第三人在签订合同之前或履行初期就应当对面积进行测绘，或者约定房屋产权证办理确权后根据确权面积进行调整。在原告无证据证明第三人有意隐瞒产权实际面积情况下，只能说明签订合同时租金标准是双方根据房产实际情况确定，而非完全根据面积确定，任何情况下不再调整租金标准。2、租赁物业交付给原告后，原告对房产作了整体装修，装修过程中必然涉及地面铺砖面积核算和结算，因此，原告在合同履行初期(装修期为8个月)应当知道房产的实际面积与合同约定面积不符，但长期以来仍然按照合同约定交付租金，原告方从未提出异议，因此，从诉讼时效角度来说，自原告知道或者应当知道其权益受损害之日起应当计算诉讼时效，以三年诉讼时效计即2017年1月14日前所谓多交付的租金已丧失诉讼保护的权利。3、原告并无证据证明原产权人即本案第三人在房产面积方面有意隐瞒或欺骗原告，也没有证据证明答辩人取得涉案租赁房产产权后恶意隐瞒实际面积，原告按合同约定交付租金也从来没有提出过异议，也没有就此向答辩人提出质疑，从来没有就面积问题要求第三人或答辩人核实产权面积，因此，即使法院认定超出实际面积部分的租金为多交部分，均不能归责于答辩人的过错，其利息损失仅只能计算实际损失即银行存款利息，不能计算预期利益即贷款利息损失，原告要求按年利率6%的标准计算利息损失没有事实依据和法律依据。三、原告请求判令答辩人承担其支出的测绘费及公证费的诉讼请求没有法律依据。原告自行委托社会机构对涉案租赁房产的面积测绘，从测绘结果来看，面积与被告持有的房地产权证面积完全一致，该测绘属原告私自单方委托，未经答辩人同意也未经法院许可，且该测绘不存在必要性的前提基础，因此与本案无关，要求答辩人承担其费用没有法律依据;至于公证费问题，原告明知答辩人为业主即产权人却刻意非法将涉案租赁房产移交给第三人，已严重侵犯答辩人合法权益，办理的公证也是在隐瞒事实欺骗公证机关情况下取得的，经答辩人申请，公证机关也已作出撤销决定，公证和租赁物业的移交不具有真实性和合法性，要求答辩人承担其费用，简直可以用厚颜无耻来形容，其请求于理于法无据。被告宋婉儿向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人将租赁物即位于清远市清城朝阳花苑二十三、二十四座首层、二层及夹层返还给反诉人；2、判令被反诉人汇众威公司、清远市清城区港田百货物业管理部向反诉人支付房屋占用费77万元[暂计算至2020年4月l日为77万元(385000元/月×2个月)，2020年4月1日起按每月385000元为标准计算至被反诉人将租赁物返还给反诉人之日止]；3、判令被反诉人汇众威公司、清远市清城区港田百货物业管理部连带赔偿反诉人经济损失1955000元；4、判令被反诉人承担本案的反诉费用。在诉讼中，被告申请撤回第3项反诉请求，并变更其他反诉请求为：1、判令被反诉人汇众威公司、**立即将租赁物即位于清远市清城朝阳花苑二十三、二十四座首层、二层及夹层返还给反诉人；2、请求判令被反诉人汇众威公司、**向反诉人支付房屋占用费77万元[暂计算至2020年4月1日为77万元(385000元/月×2个月)，2020年4月1日起按每月385000元为标准计算至被反诉人将租赁物返还给反诉人之日止]及利息(利息以未付占用费为本金按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2020年2月1日起分月分段计付至每月占用费付清之日止)；3、判令被反诉人汇众威公司、**承担本案的反诉费用。事实和理由：一、被反诉人应当立即向反诉人交回租赁物业。涉案租赁物清远市清城朝阳花苑二十三、二十四座首层、二层及夹层的原所有人为反诉第三人韶星公司，该司于2004年3月9日与被反诉人汇众威公司签订《租赁合同》，合同约定:租期为15年，8个月时间为装修期实行免收租金，实际计租日期即从2005年2月1日起至2020年1月31日止；合同还对租金标准、交付方式以及双方的违约责任等作了明确的规定。反诉人于2006年向反诉第三人购买了涉案租赁物清远市清城朝阳花苑二十三、二十四座首层、二层及夹层而成为涉案租赁物的所有人，并取得房地产权证。2006年10月1日反诉第三人韶星公司向被反诉人汇众威公司出具《告知书》，明确告知涉案租赁物业产权已转让给反诉人宋婉儿，要求自2006年10月1日开始将租金交付给反诉人宋婉儿，被反诉人汇众威公司在该《告知书》中签章确认。上述租赁合同约定的租赁期期满前，反诉人宋婉儿与被反诉人汇众威公司代表人苏同生就是否续租以及租金标准问题等以电话、短信、函件等方式多次协商，但均未能达成一致意见。2020年1月31日租期到期后，反诉人宋婉儿多次授权委托刘建为代其到租赁物现场收回场地，但被反诉人均不配合办理场地交接手续。2020年2月12日，被反诉人汇众威公司的股东苏同生通过短信方式向反诉人宋婉儿发出有被反诉人盖章确认的《通知函》，通知反诉人宋婉儿于2020年2月13日接收物业场地，反诉人宋婉儿明确告知同意2月13日接收场地并通知对方按合同约定做好场地交接准备工作。2020年2月13日，反诉人宋婉儿委托刘建为前往港田办公室办理交接手续，但办公室并没有人与宋婉儿的授权委托人刘建为办理交接手续，且商场依然在开业经营，根本不符合合同约定的场地交接条件。2020年2月15日，被反诉人汇众威公司的股东苏同生再次通过短信方式向反诉人宋婉儿发出有被反诉人盖章确认的《通知函》，通知反诉人宋婉儿于2020年2月17日接收场地，反诉人宋婉儿明确告知同意2月17日接收场地并再次告知其将授权委托刘建为代其收回场地，并将其授权委托刘建为收回场地的委托书以及要求被反诉人做好交接手续并清空场地的《告知函》以短信的方式发送给苏同生。2月17日，反诉人宋婉儿的委托代理人刘建为前往港田办公室办理交接手续，整个商场依然继续开业经营，被反诉人仍拒绝交付租赁物业。租赁合同期满，作为承租人应当依照合同约定将租赁物业返还给出租方，被反诉人拒绝交付严重违反合同约定和《合同法》规定，反诉人请求法院判令其立即交回租赁物业合理合法、依据充分。二、被反诉人应当赔偿非法占用反诉人物业所造成反诉人的经济损失。被反诉人在租赁合同期满后拒绝交付租赁物，严重损害了反诉人的合法权益，反诉人的物业收回后无论是自行经营或是再次出租均当然能产生经济效益，被反诉人违法占用必然造成反诉人经济损失，因此，反诉人请求被反诉人赔偿违法占用期间的损失合情合理合法，按月计算并赔偿占用费并不足以弥补反诉人的全部损失，其中还存在利息损失，这也是变更第二项诉讼请求的理由所在。综上所述，请求法院在查明事实的基础上，依法作出判决，以维护反诉人的合法权益。原告汇众威公司、**对被告宋婉儿的反诉辩称，一、反诉人宋婉儿违约未接收租赁物，导致答辩人被拖延至2020年2月21日才撤场，答辩人不存在违约行为。2020年1月，由于双方对租期及续租租金标准协商不成，答辩人通知宋婉儿于租期届满时接收租赁物，并要求宋婉儿按《租赁合同》要求退回押金98万元。2020年2月10日，答辩人向宋婉儿发出《通知函》，通知其2020年2月13日接收物业场地，并向答辩人退回押金。2020年2月15日，答辩人向宋婉儿、第三人发出《通知函》，通知其2020年2月17日接收物业场地，并向答辩人返回押金。期间，宋婉儿派不同人员到商场扰乱商场正常经营，并擅自加设答辩人撤场条件，如要求答辩人结清所有工人工资等等，且在合同未约定退押金条件的情况下，要求答辩人立即撤场才退押金。事实上，宋婉儿收到上述《通知函》后，不仅未按《租赁合同》约定退回押金，反而意图在疫情期间编造理由拖延收场，造成原告恶意占用租赁物的假象，进而以要求原告支付房屋占用费的方式侵吞原告押金98万元。2020年2月21日，宋婉儿、韶星公司在收到原告《通知函》后，因宋婉儿拒绝接收场地，原告无奈被拖延至2020年2月21日才撤场，上述事实有《通知函》、《物业交接确认书》及《公证书(2020)粤清城中字260号》、《公证书(2020)粤清城中字267号》等资料证明。二、第三人韶星公司为租赁物实际占有使用人，宋婉儿诉请答辩人返还租赁物及支付房屋占用费无事实、法律依据。根据清远市城中公证处公证书(公证书[2020]粤清城中字260号、公证书[2020]粤清城中字267号)，答辩人已于2020年2月21日撤场，撤场时港田百货商场已空置停止营业，且已公证第三人韶星公司为案涉租赁物的实际占有人，故宋婉儿的反诉请求与答辩人无关，宋婉儿诉请答辩人返还租赁物及支付房屋占用费无事实、法律依据。三、宋婉儿诉请的房屋占用费、利息损失无事实依据、不合常理，且与原告无关，应驳回其诉请。(一）宋婉儿诉请的房屋占用费、利息损失是其违约拒收租赁物而造成的，与原告无关。如前所述，原告多次通知宋婉儿接收物业场地，但其意图在疫情期间编造理由拖延收场，造成原告恶意占用租赁物的假象，且其所谓原告不配合及“经济损失”根本就是一场自导自演的闹剧。(二）宋婉儿与案外人杨俊华签订的《租赁合同》有违常理，为虚假合同，应不予采信，且依据该合同主张的房屋占用费77万元明显过高，不应支持。2020年1月23日，广东省重大突发公共卫生事件一级响应。租期届满后，宋婉儿获悉原告起诉后，为达到抵消及吞并本诉的目的，派人多次到商场假意收回商场，并与杨俊华于2020年2月12日签订所谓的《租赁合同》。疫情期间，在商业租赁市场行情如何惨淡的情况下，租赁大型商场并动用100万元资金连续五天“滚动”缴付定金及租金465万元，该租赁合同的签约时点、动机及“主动履约”、“主动赔偿”等均存疑点，该合同明显有违常理，毫无可信度。期间，宋婉儿还多次在短信中强调称2020年2月28日前为租赁物交付截止日等等。上述闹剧完全是原告凭虚假租赁合同并以走流水形式人为自导自演而形成的“租赁损失”。根据该虚假合同主张的房屋占有费完全无事实依据，且明显过高，不应支持。(三）宋婉儿存在明显合同过错，其诉请的房屋占用费、利息损失应由其自行承担。第一，房屋占用人为本案第三人，与原告无关。第二，宋婉儿未能及时与原告协商撤场事宜，拖延至2020年2月16日才通过短信向原告告知委托刘建为办理租赁物交接手续，也是导致租赁物交接纠纷的直接原因，被告宋婉儿应负完全的合同过错责任。第三，如前所述，原告多次通知宋婉儿接收物业场地，但其以不在清远为由、委托他人接收物业手续在办、原告未交接工人工资问题等在疫情期间编造理由拖延收场，造成原告恶意占用租赁物的假象，其违约接收租赁物意图明显。第四，在租赁合同明确约定无条件退押金的情况下，宋婉儿违约擅自加设答辩人撤场条件，直接导致原告不能如期撤场，其存在明显合同过错。综上所述，被告宋婉儿违约拒收租赁物，并恶意与案外人串通签订虚假合同并通过走流水形式制造所谓的“经济损失”，妄图以此侵占答辩人的押金，其诉请不仅无事实法律依据，且明显侵犯答辩人合法权益。公证机关已公证答辩人已于2020年2月21日撤场，案涉租赁物为第三人占用使用，被告诉请答辩人返还租赁物、支付房屋占用费、请求利息损失等诉讼请求均缺乏事实依据和法律依据，应当驳回其诉讼请求。答辩人请求人民法院查明本案事实，正确适用法律，依法维护答辩人的合法权益。本院经审理认定事实如下：2004年3月9日，原告汇众威（乙方）与第三人韶星公司（甲方）签订《租赁合同》，合同约定：甲方将位于清远市***朝阳花苑三期工程23#、24#楼首层、夹层及二层租赁给乙方作仓储式百货商场用，面积为7763㎡（其中：一楼、二楼为6863㎡，夹层为900㎡），租赁期限为15年，8个月时间装修期免收租金，实际计租时间从2005年2月1日起至2020年1月31日止，乙方交付保证金98万元，期满时最后一年抵乙方租金，另外乙方交付给甲方98万元作装空调、电梯及消防之用，一、二楼租金按面积6863㎡计算，第一年为每月18元/㎡，从第二年起每年租金递增1元/㎡，夹层租金按面积900㎡计算，租金为每月18元/㎡；每月5号前交纳租金，逾期不得超过1个月；合同期满，场内商品及可动资产（包括货架、冷冻设备、办公设施、电脑及网络设备）等可动资产归乙方所有，非动产部分（包括空调装修）归甲方所有，乙方交付给甲方98万元装空调、电梯、消防设备款不予退还，押金由甲方退还乙方；……。2006年9月28日，第三人韶星公司（卖方）与被告宋婉儿（买方）签订《房地产转让合同》，合同约定：第三人将位于清远市清城区朝阳花苑二十三、二十四座首层55卡、二层及夹层转让给被告，转让价款合共2750万元（其中：房产转让价款800万元，附属装修及设备、设施等价款1950万元），该房产第三人已领取房地产权证，已办证的房屋面积及套内面积均为5778.6㎡，另有夹层约900㎡尚没有办证；……。2016年10月26日，被告宋婉儿取得上述房产的房地产权证（房地产权证为：粤房地证字第C4608727号），房地产权证中载明：清远市清城朝阳花苑二十三、二十四座首层55卡、二层建筑面积及套内面积均为5778.6㎡，夹层面积为729.16㎡。2006年10月1日，第三人向原告汇众威公司发出《告知书》，告知原告汇众威公司位于清远市清城区朝阳花苑二十三、二十四座首层55卡、二层及夹层已转让给被告，自2006年10月1日起交付租金给被告。原告自2006年10月1日至2020年1月31日向被告交付租金合共30949916元（具体交付时间见附表，其中：首层、二层租金为28357916元，夹层租金为2592000元），上述租金交付首层、二层按面积6863㎡计算，夹层按面积900㎡计算。原告提供了诚业测绘公司于2020年1月15日作出的测量报告及2020年2月20日开具的测绘费发票，予以证明其委托诚业测绘公司对涉案租赁房屋进行测绘，测量报告结论为涉案租赁房屋首层55卡、二层面积共为5778.6㎡，夹层面积为729.16㎡，并支付给诚业测绘公司测绘费10000元。被告对上述测量报告不予认可，认为测绘未经得其本人同意而且不存在必要前提，但被告承认在取得涉案租赁房屋的房地产权证后，没有告知原告租赁房屋登记面积少于租赁合同约定面积。被告及第三人均没有告知过原告涉案租赁房屋的登记实际面积，因原告怀疑租赁房屋实际面积少于租赁合同约定面积，故委托诚业测绘公司对租赁房屋面积进行测绘，测绘结果面积与房地产权证登记面积一致，本院对原告提供的上述测量报告及其主张证明的事实予以采信。合同期限届满后，原、被告双方就续租事宜未能协商一致，双方没有重新签订租赁合同，双方就交还场地及退还押金等问题发生纠纷。原告提供了《通知函》、汇众威公司股东苏同生与被告之间的短信记录，予以证实被告在合同期满后以各种理由拒绝退还押金，及分别于2020年2月13日、17日两次拒绝接收租赁房屋，而且由于被告与第三人之间就租赁房屋存在买卖合同纠纷，最后应第三人要求于2020年2月21日将租赁房屋交付给第三人接管。原告提供了清远市城中公证处作出的（2020）粤清城中第260、267号两份公证书及公证费发票，予以证实原告向清远市城中公证处申请对涉案租赁房屋现状进行证据保全，2020年2月21日上午，清远市城中公证处派出工作人员现场公证，租赁房屋首层、夹层、二层商铺内（即港田百货商场）没有商户营业，现场清点首层商铺共26间，其中8间空置，柜台15个，其中2个空置，夹层商铺共18间，全部空置，二层商铺共150间，全部空置，柜台29个，全部空置；当日，原告将租赁商铺交付给第三人接管，原告支付给清远市城中公证处公证费3500元。被告抗辩认为租赁房屋没有全部空置，不符合交付条件而拒绝接收，截至法庭辩论结束时止，原告仍没有将租赁房屋返还给被告。被告提供了清远市城中公证处于2020年5月11日作出的《关于撤销（2020）粤清城中第267号公证书的决定》，予以证明（2020）粤清城中第267号公证书无效，第三人没有接管租赁房屋。被告提供了《港田商铺、专柜管理维修综合服务合同》及《港田商铺、专柜租赁合同》，予以证实租赁物业仍由原告控制及对外营业，首层商铺租金228元㎡，被告主张按385000元/月计算收取场地占用费并不足以弥补损失。根据被告提供的上述合同显示出租方为清远清城区港田物业管理有限公司，承租方为王瑞玲，双方于2020年5月19日签订合同，租期为2020年5月19日至2021年2月28日，租赁商铺为首层1A23号商铺（自编），面积为25.98㎡，租金为2113元/月，管理费为650元/月，物业管理费为3169元/月。原告提供第三人及其法定代表人陈某全出具的请示、收条、收据、转账凭证等，予以证实第三人委托清远清城区港田物业管理有限公司管理涉案租赁房屋（即港田百货商场）。另查明，清远市清城区港田百货物业管理部于2007年9月5日经工商部门核准注册成立的个体工商户，经营者为**，2016年5月13日核准注销，同日，核准成立清远市清城区港田百货物业管理部的个人独资企业，投资人为**，2020年4月22日核准注销。清远清城区港田物业管理有限公司是于2020年2月25日经核准成立的有限责任公司（自然人独资），股东为朱进杰。本院认为，原告汇众威公司与第三人韶星公司签订的《租赁合同》，其内容是双方当事人的真实意思表示，没有违反国家法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守履行合同义务。在合同履行期间，第三人于2006年9月28日将涉案租赁房屋转让给被告，被告于2006年10月26日取得涉案租赁房屋的所有权，被告自2006年10月1日起承接第三人在上述租赁合同中的权利和义务，该合同对原、被告双方具有法律约束力，双方均应恪守履行。关于原告主张被告返还多收租金及支付利息，原告自2006年10月1日起向被告交付租金至合同期届满（2020年1月31日），按照合同约定涉案租赁房屋首层、二层面积为6863㎡，夹层面积为900㎡，原告向被告交付租金合共30949916元（具体交付时间见附表，其中：首层、二层租金为28357916元，夹层租金为2592000元），事实上产权证登记面积少于合同约定租赁面积，其中首层、二层多计算面积为1084.4㎡（6863㎡-5778.6㎡），折算多交付租金为4480740.8元，夹层多计算面积为170.84㎡（900㎡-729.16㎡），折算多交付租金为492019.2元，多交付租金合共4972760元。被告及第三人均没有告知过原告租赁房屋实际面积少于合同约定面积的情况，原告对此表示不知情，原、被告双方对于多计算面积收取的租金并没有协商一致，故对于原告主张要求被告返还多收租金4972760元的诉讼请求，事实与依据充分，本院予以支持。对于原告主张被告支付多交付租金的利息，由于被告及第三人在取得租赁房屋房地产权证后没有告知原告登记面积少于合同约定面积，过错责任在于被告及第三人，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的有关规定，按年利率6%标准计算利息，对于原告主张被告多收取的租金按年利率6%自交付之日起计算至被告返还之日止的诉讼请求，依据充分，本院予以支持。被告承认原告已付清全部租金，原告没有提供自2006年10月至2007年12月交付租金的凭证，根据原告提供的付款凭证证实，原告向被告交付租金的时间为每月5日至13日，故本院酌情认定自2006年10月至2007月12日交付租金及利息起算时间为每月13日。对于被告抗辩认为原告于2017年1月14日前多交付的租金已超过三年诉讼时效不法律受保护，及应按照存款利率标准计算多交付租金的利息，原、被告双方租赁关系履行期间，被告多收租金属于持续性侵权行为，原告于2020年1月8日支付最后一期租金，并委托诚业测绘公司于2020年1月15日作出的测量报告后才知道租赁房屋的实际面积少于合同约定面积，被告存在多收租金的侵权行为，诉讼时效应从原告知道被侵权之日起计算三年，原告于2020年1月17日向本院提起诉讼显然没有超过三年诉讼时效；对于原告主张多交付租金的利息计算标准，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的有关规定，按年利率6%标准计算，故此，对于被告上述抗辩意见，依据不足，本院不予采纳。关于原告主张被告返还押金98万元及支付利息，以及被告反诉要求原告支付房屋占用费及利息。租赁合同于2020年1月31日期限届满，按合同约定被告应在合同期限届满后将押金退回原告，被告抗辩认为原告在合同期限届满后一直没有交还租赁房屋而拒绝退回押金，并反诉要求原告支付房屋占用费及利息至返还租赁房屋之日止。被告承认原告通知其分别于2020年2月13日、17日两次到港田百货商场办理房屋交接，但被告认为租赁房屋仍有部分商户在经营，都不符合交付条件而拒绝接收。根据原告提供的清远市城中公证处（2020）粤清城中第260号公证书证实，2020年2月21日上午，租赁房屋首层、夹层、二层商铺内（即港田百货商场）没有商户营业，现场清点首层商铺共26间，其中8间空置，柜台15个，其中2个空置；夹层商铺共18间，全部空置；二层商铺共150间，全部空置，柜台29个，全部空置。原告在庭审中称已与全部商户解除合同，至于首层有18间商铺及13个柜台尚未空置，主要原因是部分商户正在搬离中，部分商户拟与商场协商续约；被告对此予以否认，认为原告仍在经营。根据原告提供的清远市城中公证处（2020）粤清城中第260号公证书证实，2020年2月21日，租赁房屋二层及夹层已全部清空，首层商铺及柜台亦已部分清空，证明原告已做好了撤场准备，被告却以原告没有全部清空为由拒绝接收房屋，众所周知，2020年2月正是全国新冠肺炎疫情爆发期间，严重影响商场百货等实体店铺正常经营以及商铺正常出租，被告拒绝接收房屋并要求原告按全部面积计算支付占用费，显然不合理，亦不符合事实，被告在疫情期间收回房屋后不能出租将会导致租金损失，被告明显是将租金损失转嫁给原告承担，原告在被告拒绝接收房屋以及应第三人的要求之下，为避免损失扩大，于2020年2月21日将租赁房屋交付给第三人接管，原告已履行租赁房屋交付义务。原告自2020年2月1日至2020年2月21日仍占有使用租赁房屋，应支付占有使用费，被告无理拒收房屋具有过错责任，占有使用费应参照原租赁合同约定的上年度租金标准计算，即原告应向被告支付占用费为143408元[（5778.6㎡×32元/㎡+729.16㎡×18元/㎡）÷29天×21天]。对于原告主张被告返还押金98万元，从该押金当中扣减房屋占用费143408元，被告还应向原告返还押金836592元。至于原告主张自2020年2月1日起按年利率6%计算押金的利息，原告于2020年2月21日交付租赁房屋，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的有关规定按年利率6%标准计算利息，故此，被告应以押金836592元为基数，自2020年2月22日起按年利率6%计算支付利息至返还押金之日止。对于被告抗辩认为截止法庭辩论结束时止原告仍占用租赁房屋经营的意见，根据被告提供的《港田商铺、专柜管理维修综合服务合同》及《港田商铺、专柜租赁合同》证实，出租方为清远清城区港田物业管理有限公司，原告提供的请示、收条、收据、转账凭证等证据证实，第三人委托清远清城区港田物业管理有限公司管理涉案租赁房屋（即港田百货商场），而第三人在收到应诉材料后，对原告主张第三人于2020年2月21日接收了涉案租赁房屋，既没有提出抗辩意见，亦没有提供证据予以反驳，故此，本院对于被告该抗辩意见不予采纳。对于被告反诉要求原告返还商铺的诉讼请求，本院不予支持。原告无需再向被告支付房屋占用费，对于被告反诉主张原告支付房屋占用费及利息的反诉请求，本院不予支持。关于原告主张被告承担测绘费及公证费，由于被告在取得房产证后未告知原告租赁房屋实际面积少于合同约定面积，致使原告对此产生合理怀疑并委托诚业测绘公司进行测绘，测绘结果亦证实租赁房屋实际面积少于合同约定面积，因此，原告支付给诚业测绘公司测绘费10000元。合同期届满后，被告无理拒绝接收房屋，原告为避免损失扩大，申请清远市城中公证处对相关事项进行公证，因此，原告支付给清远市城中公证处公证费3500元。对于原告主张被告承担测绘费10000元及公证费3500元的诉讼请求，依据充分，本院予以支持。关于原告申请撤回第1项诉讼请求，以及被告申请撤回第3项反诉请求，属于原、被告对诉讼权利的自行处分，符合法律的有关规定，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条的规定，判决如下：一、被告宋婉儿应于本判决生效之日起10日内向原告深圳市汇众威投资有限公司、**返还押金836592元及支付利息（利息以836592元为基数，自2020年2月22日起按年利率6%计算至返还之日止）；二、被告宋婉儿应于本判决生效之日起10日内向原告深圳市汇众威投资有限公司、**返还多收的租金4972760元；三、被告宋婉儿应于本判决生效之日起10日内向原告深圳市汇众威投资有限公司、**支付多收租金的利息（利息以每月多收租金为基数，自2006年10月起每期支付之日按年利率6%分段累积计算至付清之日止，具体计算见附表）；四、被告宋婉儿应于本判决生效之日起10日内向原告深圳市汇众威投资有限公司、**支付测绘费10000元、公证费3500元；五、驳回被告宋婉儿（反诉原告）的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费66575元，财产保全费5000元，合共71575元，由被告宋婉儿负担；反诉案件受理费28600元，由被告宋婉儿负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  梁健球人民陪审员  曾朝华人民陪审员  陈俏玲二〇二〇年六月十五日书 记 员  郭晓君附多收租金的利息计算表：多收租金的利息计算表序号租金(元）月利率起算时间（交付租金时间）截止时间123678.725‰2006年10月13日2006年11月12日247357.445‰2006年11月13日2006年12月12日371036.165‰2006年12月13日2007年1月12日494714.885‰2007年1月13日2007年2月12日51194785‰2007年2月13日2007年3月12日6144241.125‰2007年3月13日2007年4月12日7169004.245‰2007年4月13日2007年5月12日8193767.365‰2007年5月13日2007年6月12日9218530.485‰2007年6月13日2007年7月12日10243293.65‰2007年7月13日2007年8月12日11268056.725‰2007年8月13日2007年9月12日12292819.845‰2007年9月13日2007年10月12日13317582.965‰2007年10月13日2007年11月12日14342346.085‰2007年11月13日2007年12月12日15367109.25‰2007年12月13日2008年1月10日16391872.325‰2008年1月11日2008年2月10日序号租金(元）月利率起算时间（交付租金时间）截止时间17417719.845‰2008年2月11日2008年3月9日18443567.365‰2008年3月10日2008年4月9日19469414.885‰2008年4月10日2008年5月10日20495262.45‰2008年5月11日2008年6月9日21521109.925‰2008年6月10日2008年7月10日22546957.445‰2008年7月11日2008年8月10日23572804.965‰2008年8月11日2008年9月10日24598652.485‰2008年9月11日2008年10月11日256245005‰2008年10月12日2008年11月10日26650347.525‰2008年11月11日2008年12月11日27676195.045‰2008年12月12日2009年1月12日28702042.565‰2009年1月13日2009年2月10日29728974.485‰2009年2月11日2009年3月10日30755906.45‰2009年3月11日2009年4月11日31782838.725‰2009年4月12日2009年5月10日32809770.245‰2009年5月11日2009年6月9日33836702.165‰2009年6月10日2009年7月9日34863634.085‰2009年7月10日2009年8月10日序号租金(元）月利率起算时间（交付租金时间）截止时间358905665‰2009年8月11日2009年9月10日36917497.925‰2009年9月11日2009年10月10日37944429.845‰2009年10月11日2009年11月10日38971361.765‰2009年11月11日2009年12月9日39998293.685‰2009年12月10日2010年1月10日401025225.65‰2010年1月11日2010年2月9日411053241.925‰2010年2月10日2010年3月9日421081258.245‰2010年3月10日2010年4月11日431109274.565‰2010年4月12日2010年5月10日441137290.885‰2010年5月11日2010年6月10日451165307.25‰2010年6月11日2010年7月11日461193323.525‰2010年7月12日2010年8月10日471221339.845‰2010年8月11日2010年9月9日481249356.165‰2010年9月10日2010年10月10日491277372.485‰2010年10月11日2010年11月10日501305388.85‰2010年11月11日2010年12月9日511333405.125‰2010年12月10日2011年1月10日521361421.445‰2010年1月11日2011年2月9日序号租金(元）月利率起算时间（交付租金时间）截止时间531390522.165‰2011年2月10日2011年3月10日541419622.885‰2011年3月11日2011年4月10日551448723.65‰2011年4月11日2011年5月10日561477824.325‰2011年5月11日2011年6月9日571506925.045‰2011年6月10日2011年7月10日581536025.765‰2011年7月11日2011年8月10日591565126.485‰2011年8月11日2011年9月12日601594227.25‰2011年9月13日2011年10月10日611623327.925‰2011年10月11日2011年11月10日621652428.645‰2011年11月11日2011年12月11日631681529.365‰2011年12月12日2012年1月10日641710630.085‰2012年1月11日2012年2月9日651740815.25‰2012年2月10日2012年3月8日661771000.325‰2012年3月9日2012年4月10日671801185.445‰2012年4月11日2012年5月10日681831370.565‰2012年5月11日2012年6月10日691861555.685‰2012年6月11日2012年7月9日701891740.85‰2012年7月10日2012年8月9日序号租金(元）月利率起算时间（交付租金时间）截止时间711921925.925‰2012年8月10日2012年9月10日721952111.045‰2012年9月11日2012年10月10日731982296.165‰2012年10月11日2012年11月11日742012481.285‰2012年11月12日2012年12月10日752042666.45‰2012年12月11日2013年1月10日762072851.525‰2013年1月11日2013年2月4日772104121.045‰2013年2月5日2013年3月10日782135390.565‰2013年3月11日2013年4月10日792166660.085‰2013年4月11日2013年5月12日802197929.65‰2013年5月13日2013年6月12日812229199.125‰2013年6月13日2013年7月10日822260468.645‰2013年7月11日2013年8月8日832291738.165‰2013年8月9日2013年9月10日842323007.685‰2013年9月11日2013年10月10日852354277.25‰2013年10月11日2013年11月10日862385546.725‰2013年11月11日2013年12月10日872416816.245‰2013年12月11日2014年1月9日882448085.765‰2014年1月10日2014年2月10日序号租金(元）月利率起算时间（交付租金时间）截止时间892480439.685‰2014年2月11日2014年3月10日902512793.65‰2014年3月11日2014年4月10日912545147.525‰2014年4月11日2014年5月11日922577501.445‰2014年5月12日2014年6月10日932609855.365‰2014年6月11日2014年7月10日942642209.285‰2014年7月11日2014年8月10日952674563.25‰2014年8月11日2014年9月10日962706917.125‰2014年9月11日2014年10月10日972739271.045‰2014年10月11日2014年11月10日982771624.965‰2014年11月11日2014年12月10日992803978.885‰2014年12月11日2015年1月11日1002836332.85‰2015年1月12日2015年2月10日1012869771.125‰2015年2月11日2015年3月10日1022903209.445‰2015年3月11日2015年4月12日1032936647.765‰2015年4月13日2015年5月10日1042970086.085‰2015年5月11日2015年6月10日1053003524.45‰2015年6月11日2015年7月12日1063036962.725‰2015年7月13日2015年8月10日序号租金(元）月利率起算时间（交付租金时间）截止时间1073070401.045‰2015年8月11日2015年9月10日1083103839.365‰2015年9月11日2015年10月11日1093137277.685‰2015年10月12日2015年11月9日11031707165‰2015年11月10日2015年12月10日1113204154.325‰2015年12月11日2016年1月10日1123237592.645‰2016年1月11日2016年2月5日1133272115.365‰2016年2月6日2016年3月10日1143306638.085‰2016年3月11日2016年4月10日1153341160.85‰2016年4月11日2016年5月10日1163375683.525‰2016年5月11日2016年6月11日1173410206.245‰2016年6月12日2016年7月10日1183444728.965‰2016年7月11日2016年8月10日1193479251.685‰2016年8月11日2016年9月11日1203513774.45‰2016年9月12日2016年10月10日1213548297.125‰2016年10月11日2016年11月10日1223582819.845‰2016年11月11日2016年12月11日1233617342.565‰2016年12月12日2017年1月10日1243651865.285‰2017年1月11日2017年2月11日序号租金(元）月利率起算时间（交付租金时间）截止时间1253687472.45‰2017年2月12日2017年3月12日1263723079.525‰2017年3月13日2017年4月10日1273758686.645‰2017年4月11日2017年5月10日1283794293.765‰2017年5月11日2017年6月12日1293829900.885‰2017年6月13日2017年7月10日13038655085‰2017年7月11日2017年8月12日1313901115.125‰2017年8月13日2017年9月10日1323936722.245‰2017年9月11日2017年10月9日1333972329.365‰2017年10月10日2017年11月11日1344007936.485‰2017年11月12日2017年12月10日1354043543.65‰2017年12月11日2018年1月11日1364079150.725‰2017年1月12日2018年2月11日1374115842.245‰2018年2月12日2018年3月12日1384152533.765‰2018年3月13日2018年4月10日1394189225.285‰2018年4月11日2018年5月10日1404225916.85‰2018年5月11日2018年6月10日1414262608.325‰2018年6月11日2018年7月10日1424299299.845‰2018年7月11日2018年8月10日序号租金(元）月利率起算时间（交付租金时间）截止时间1434335991.365‰2018年8月11日2018年9月10日1444372682.885‰2018年9月11日2018年10月10日1454409374.45‰2018年10月11日2018年11月10日1464446065.925‰2018年11月11日2018年12月10日1474482757.445‰2018年12月11日2019年1月8日1484519448.965‰2018年1月9日2019年2月9日1494557224.885‰2019年2月10日2019年3月11日1504595000.85‰2019年3月12日2019年4月7日1514632776.725‰2019年4月8日2019年5月8日1524670552.645‰2019年5月9日2019年6月9日1534708328.565‰2019年6月10日2019年7月9日1544746104.485‰2019年7月10日2019年8月11日1554783880.45‰2019年8月12日2019年9月8日1564821656.325‰2019年9月9日2019年10月9日1574859432.245‰2019年10月10日2019年11月9日1584897208.165‰2019年11月10日2019年12月8日1594934894.085‰2019年12月9日2020年1月7日16049727605‰2020年1月8月至付清时止附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。