陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终6054号上诉人（原审被告）：西安盛星房地产开发有限公司。委托诉讼代理人：王珍，陕西菲格律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨丽丽，陕西菲格律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：倪莉。委托诉讼代理人：薛鹏，北京市盈科（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩梦蕊，北京市盈科（西安）律师事务所律师。上诉人西安盛星房地产开发有限公司（以下简称盛星公司）因与被上诉人倪莉商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2020）陕0113民初186号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人盛星公司的委托诉讼代理人王珍、杨丽丽，被上诉人倪莉的委托诉讼代理人薛鹏、韩梦蕊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。盛星公司上诉请求：1、撤销原审判决第一项、第二项，并依法改判驳回倪莉的一审全部诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费均由倪莉承担。事实和理由：1、本案《商品房买卖合同》签订后，盛星公司即加紧施工，积极沟通，并及时向业主完成房屋交付义务。目前涉案小区的各项物业及相关配套设施等均已配置齐全，业主所购买房屋已经处于实际使用状态，其各方面权利义务并未受有不利益。2、根据双方签订的《房屋买卖合同》约定，其已经按照合同约定向行政机关提交了申请资料。因案涉小区工程的施工方施工不规范，导致工程相关施工资料无法审批通过，以及政府部门房产证办理手续复杂、办理周期长等原因，导致目前涉案小区的权属登记申请手续仍在办理过程中。一审判决对其苛加了超过合同交易预期的责任，故至今未能办理权属登记并不是盛星公司的责任，其不应承担违约金。倪莉辩称，1、盛星公司未完成房屋的产权转移登记，房屋买受人具有损失，商品房买卖中的房屋交付不仅包括房屋的实际交付而且包括产权的转移登记，因此盛星公司并未完全履行房屋的交付义务。2、盛星公司迟延备案致使房屋无法正常上市交易，丧失了获得相应市场利益的权利，盛星公司未按合同约定履行登记备案的义务，违约事实明显，应承担相应的违约责任。3、双方签订的商品房买卖合同中有约定，并且国家法律法规对开发商的义务也有明确规定，选择施工方和了解当地政府的办事流程是开发商所应尽的义务。综上，盛星公司迟延办证的理由完全是在推卸责任，请求驳回盛星公司的上诉请求。倪莉向一审法院起诉请求：1、盛星公司限期将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，每逾期一日，以房屋总价为基数按人民银行同期贷款利率的二倍向倪莉支付赔偿金。2、盛星公司向倪莉支付违约金12523.47元（因合同约定违约金过低，故倪莉请求将违约金调整为已付房价款1.5%）；3、本案诉讼费由盛星公司承担。一审法院认定事实：2014年5月30日,倪莉、盛星公司双方签订《商品房买卖合同》，约定倪莉购买盛星公司开发的位于西安市高新区【罗马景苑（罗马景福城）】第6幢1单元11层11101号商品房，建筑面积131.48平方米，房屋总价为834898元;出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、勘察、设计、监理、施工单位组织验收，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后18个月内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人若不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，倪莉按照合同约定向盛星公司缴纳了全部购房款。盛星公司向倪莉按照约定交付房屋，双方办理了房屋交接手续，倪莉实际于2015年6月2日收房。2016年4月7日，盛星公司向倪莉出具购房发票，购房款834327元。盛星公司至今尚未将倪莉所购房屋办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。一审法院认为，倪莉、盛星公司双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，盛星公司作为商品房的出卖人，负有按照合同约定的期限办理房屋产权登记备案的义务，而盛星公司在倪莉依约向其支付购房款后，并未在约定期限内履行提交备案资料的义务，其行为已构成违约。盛星公司辩称其对逾期备案不可归责的客观原因，是由于涉案小区工程的施工方施工不规范，导致工程的相关资料缺失，以及政府部门房产证办理手续复杂、办理周期长等原因，但盛星公司作为房地产开发企业，应当充分考虑并预见相关关联单位的问题可能给其开发建设项目验收及竣备等事宜造成的各种影响，其在签订合同时亦应预见可能存在的问题，从而合理确定合同中的交房、办理初始登记期限等内容，故盛星公司应当按照合同约定的期限履行合同义务，对盛星公司的辩称意见不予采信。对于倪莉主张的以合同约定的违约金过低为由要求盛星公司按照已付房款的1.5%支付违约金以及盛星公司备案每逾期一日，以房屋总价为基数按人民银行同期贷款利率的二倍向倪莉支付赔偿金的请求，因倪莉未向法庭提交违约金过低的原因、倪莉实际损失的相关证据及二倍支付赔偿金的证据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，故对倪莉主张盛星公司备案每逾期一日，以房屋总价为基数按人民银行同期贷款利率的二倍向倪莉支付赔偿金的请求，不予支持，违约金按照已付房款的1.5%的请求，部分予以支持，按照合同约定，盛星公司应当承担倪莉所付房款0.1%的违约金，即盛星公司支付倪莉违约金834.33元于法有据，予以支持。判决：一、被告西安盛星房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内将原告倪莉西安市高新区【罗马景苑（罗马景福城）】第6幢1单元11层11101号商品房办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。二、被告西安盛星房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告倪莉违约金834.33元。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告倪莉的其余诉讼请求。本案案件受理费116元，由盛星公司减半承担58元，因倪莉已预交，故盛星公司在支付上述款项时一并支付倪莉。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：盛星公司提供的2019年10月21日不动产首次登记公告。倪莉质证后对该证据的真实性和证明目的均不认可，并称该证据为复印件，不符合证据的形式要求，且不动产首次登记公告是履行商品房买卖合同备案义务的前置程序，仅仅说明其已开始履行其义务，不动产首次登记公告的日期为2019年10月21日，距盛星公司承诺的办证日期已过将近两年，恰恰证实了盛星公司的违约行为。因上述证据与本案待证事实不具有证明力，且证据的形式要件不符合法律规定，盛星公司亦认可该证据仅为其公司办理初始登记而非转移登记的证据，故本院对上述证据不予认定。原审判决认定的其余事实属实。本院认为，本案争议焦点：涉案房屋权属登记的办理问题及盛星公司是否应承担违约责任；倪莉与盛星公司签订的《商品房买卖合同》属双方真实意思表示,未损害国家、公共利益,亦未违反法律、行政法规的效力性、强制性规定,双方应按照合同约定行使权利、履行义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后18个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。本案中，盛星公司作为商品房的出卖人，已于2015年6月2日向倪莉交付房屋，但其并未按照涉案合同第十五条之约定履行提交备案资料的义务，已构成违约，应当承担逾期办证违约金，故原审法院判决盛星公司应于判决生效之日起三十日内将涉案房屋需由盛星公司提供的资料报产权登记机关备案，并按已付房价款的0.1%支付违约金，并无不妥。盛星公司上诉称其已及时交付房屋，涉案房屋也已经处于实际使用状态，且逾期备案系因涉案小区工程的施工方的原因导致，以及政府部门房产证办理手续复杂、办理周期长等原因，并非盛星公司的责任，其不应当承担违约责任，但根据合同的相对性原则，即使逾期备案是由于工程的施工方及政府部门等第三人的原因造成，盛星公司仍应就自己的违约行为向购房者承担违约责任，故盛星公司应当履行合同义务并承担违约责任，原审判决并无不当。综上所述，盛星公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人西安盛星房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 岳晓路审 判 员 李雪晴审 判 员 姬 钊二〇二〇年六月八日法官助理 焦 菲书 记 员 白林于