河北省肃宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0926民初624号 原告：赵海超，男，1994年4月1日出生，汉族，住肃宁县。 委托诉讼代理人：杨建华，河北在信律师事务所律师。 被告：肃宁县裘皮之都商城房地产开发有限公司，住所地肃宁县尚村镇南侧肃尚路西侧，统一社会信用代码：911309267840526337。 法定代表人：周建伟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李双双，河北清音律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘丹，女，1993年2月5日出生，汉族，该公司职工，住肃宁县。 被告：周莉萍，女，1968年7月18日出生，汉族，住杭州市上城区。 委托诉讼代理人：李双双，河北清音律师事务所律师。 原告赵海超与被告肃宁县裘皮之都商城房地产开发有限公司（以下简称裘皮之都公司）、周莉萍房屋买卖合同纠纷一案， —2— 本院于2020年5月18日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月17日公开开庭进行了审理。原告赵海超及其委托诉讼代理人、被告肃宁县裘皮之都商城房地产开发有限公司委托诉讼代理人、被告周莉萍的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵海超向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告支付65万元的违约金。2、判令被告积极履行为原告办理房屋登记的义务。事实和理由：原告于2014年4月和2015年3月，共购置被告开发的位于肃宁县间，房价款共计89万元。购置后原告开始装修使用，自2015年购置后原告便加紧催促被告为原告办理上述房产的产权证，而被告一直托辞延办，导致原告无法利用购置的房产进行抵押贷款，使裘皮服装的研发和销售受到了巨大的影响。双方为此交涉至2019年7月，最终被告方于2019年7月10日作出承诺并由被告公司股东周莉萍对承诺内容进行担保。承诺的主要内容为：1、本公司就上述六间商铺办证事宜，同意支付给赵海超人民币捌拾万元整作为保证金，支付时间为2019年7月10日支付人民币壹拾万元整，2019年8月30日前支付清人民币染拾万元整。（赵海超指定收款账户为：开户行农业银行尚村支行，用户名赵海超。账号62×××67）。2、本公司承诺赵海超所购买的以上六间商铺，于2019年11月30日前具备办证手续，如不能按时完成，本公司同意将全部保证金的40%作为违约赔偿给赵海超；2019年8月30日之前本公司不能将染拾万元转至赵海超账户，赵海超自次日起有权要求本公司支付共计八十万元的违约金。该违约金包括但不限于自赵海超购房之日起至今的。因不能就上述商铺设定抵押贷款而造成的实际经营损失。3、赵海超同意本公司按上述约定时间内完成约定义务后5个工作日内，无息退还本公司支付的保证金。（本公司指定收款账户为：开户行工行肃宁支行，用户名肃宁县裘皮之都商城房地产开发有限公司。账号04×××89）。4、如因本公司因素就上述不动产设定抵押，赵海超应予以配合；本公司保证在上述的2019年11月30日约定期限内由本公司解除抵押，达到上述商铺的办证条件；如因设定抵押导致的上述商铺被查封、司法程序中的拍卖、变卖等而形成的全部损失由本公司和本公司担保人周莉萍承担连带责任。5、就上述本公司承诺事项由周莉萍（身份证号：×××1346）个人作担保。《承诺书》签署当日，被告请求原告与其签订了《商铺租赁合同》及《三方协议》（有肃宁县农村信用联社股份有限公司），被告出说明：包括原告所购房屋在内的尚在被告名下的房产用于在肃宁县农村信用联社股份有限公司抵押贷款。被告再三表示会按照《承诺书》中的约定时间让原告所购房屋具备办证条件。包括届满前向出借人提前还款、解押的方式。时至2019年11月30日，被告没有按照《承诺书》约定通知原告办证，也未按 —4— 照《承诺书》的约定在2019年8月30日前将全部80万元保证金转至原告处，仅两次支付了15万元的保证金；按照《承诺书》第二条的约定。原告自2019年8月31日起即有权向被告主张80万元的违约金，被告支付过15万元的保证金，故原告主张被告再支付65万元作为违约金。作为担保人的周莉萍对此应当承担连带清偿责任。故此，原告只能提起本案民事诉讼。 被告肃宁县裘皮之都商城房地产开发有限公司、周莉萍辩称，一、因新型冠状肺炎疫情不可抗力因素导致答辩人不能履行合同，答辩人请求免予支付疫情防控期间的违约金。答辩人经营商业房地产，对外出租、销售裘皮城的商铺，销售主要对象为北京、环北京地区、天津、山西等外地客户。2019年11月答辩人委托销售公司销售商铺，本来春节期间是销售旺季，但新冠疫情在春节期间突然爆发，销售人员无法进京津等地销售，销售陷入停滞；同样，由于疫情防控需要限制流动，没有人购买服装，商铺关门，答辩人的裘皮城也不得不停止营业。最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条：依法准确适用不可抗力规则。人民法院审理涉疫情民事案件，要准确适用不可抗力的具体规定，严格把握适用条件。对于受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的民事纠纷，符合不可抗力法定要件的，适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条等规定妥善处理； —5— 《民法总则》第一百八十条规定：因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。新冠疫情的爆发属于不可抗力，严重影响答辩人的生产经营，直接导致答辩人不能按照约定履行合同。二、答辩人请求变更履行过户手续的期限。经原告同意，答辩人以案涉房屋为抵押在银行贷款，由于疫情原因造成答辩人至今长时间停业，没有任何收入，无力偿还贷款，致使原告的房屋不能解除抵押，目前难以过户。最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第4款规定：疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。因此，答辩人请求将履行过户手续的期限延期，届时答辩人销售房产后偿还贷款或以其他方式融资，解除抵押，为原告办理过户手续。三、原告主张80万元违约金过分高于损失，答辩人请求降低。2019年7月10日承诺答辩人是被迫签订的，所约定的违约金过分高于原告的损失。原告的购房款是89万元，答辩人已经按照约定将房屋交付原告使用，没有造成原告的直接损失。即使房屋没有过户，仅是给原告造成贷款利息损失，而且自疫情以来裘皮城停止营业，即 —6— 使原告贷下款也闲置无用，不会造成损失。退一步讲，原告即使有损失，也不可能超过15万元。根据银行抵押的规则，以抵押物贷款的贷款额度为抵押物的40%，原告财产价值89万元，贷款的额度为35.6万元。如原告因房屋未办理过户，其可进行民间借贷，民间借贷支持的最高年利率为15.2%左右，在全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价年利率为3.8%，原告的损失即为民间借贷与贷款市场报价利率以35.6万元为基数的利息差，即每年40584元。答辩人曾经给付原告15万元，已经足以弥补原告的损失。最高法《合同法》解释二第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因此答辩人请求将违约金变低。综上所述，原告仅交纳了89万元的房款，主张的违约金高达80万元，明显过分高于损失，请法院依法变更。因疫情防控不可抗力因素，导致答辩人目前不能履行合同，请法院本着公平原则判决延期履行。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为证实自己的主张，提交了下列证据：1、2019年7月10日的《承诺书》一份；2、购房单据复 —7— 印件2张，其中一张为2014年4月，数额为45万元；另一张为2015年3月，数额为44万元；收款方均为被告肃宁县裘皮之都商城房地产开发有限公司。二被告质证认为，该《承诺书》是在受胁迫的情况下签订的，不能代表被告方的真实意思表示，该承诺书中约定的违约金过高，原告并没有损失，被告请求进行调整。对收据两张可以看出六间商铺的总价款为89万元，《承诺书》中约定的违约金高达80万元，接近房屋总价款，也说明该违约金过高，应予以调整。被告方为证实自己的抗辩理由，提交了下列证据：1、肃宁县人民政府关于加强新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的通告，欲证实肺炎疫情自2020年1月26日开始，自此之后至疫情结束期间的违约金不应计算。2、照片两张、售电信息查询报表两张，欲证实原告购买商铺后被告交付给原告，原告一直使用至今用于经营，证实原告没有损失。对此，原告在起诉状中认可购置后开始装修使用。原告质证认为，证据1不能支持被告答辩状中减免违约责任的主张，因为本案争议发生的时间段在疫情发生之前，故该证据不具有实质的关联性。证据2中的照片是原告选商铺的外装饰情况，可以看出该装饰同区域的是最高标准的档次，原告的内外装总计花费63万余元。售电信息表没有显示业主信息，原告认可房屋实际在一直使用。通过原、被告举证、质证及庭审情况，本院认定如下：2014年4月和2015年3月，原告购买被告肃宁县裘皮之都商城房地产开发有限公司开发的G1- —8— 21、G1-22、G1-23、G1-25、G1-26、G1-27号商铺六间，购买后原告进行了装修并投入使用，但一直未与被告办理商铺过户手续，2019年7月10日，被告裘皮之都签署了《承诺书》，被告周莉萍在担保人处签字按手印，原告在确认人处签字按手印，作为交换条件，被告请求原告与其签订了《商铺租赁合同》及《三方协议》（有肃宁县农村信用联社股份有限公司），被告说明：包括原告所购房屋在内的尚在被告名下的房产用于在肃宁县农村信用联社股份有限公司抵押贷款。《承诺书》内容如原告诉状事实与理由部分所述。签署《承诺书》后，被告裘皮之都公司于2019年的7月10日先给了10万保证金，经原告催要，2019年9月27日又给付了5万保证金。到2019年11月30日，被告未达到为原告办理房产证的条件。至今该房产一直在抵押中，经本院庭释明，如果原告坚持诉求，存在无法执行的风险，原告坚持不变更诉讼请求。 本院认为，原告购买被告裘皮之都公司的六间商铺，虽未签订书面合同，但原告已经交付房款并使用多年，该买卖关系成立并已生效。被告裘皮之都公司签订的《承诺书》及被告周莉萍的担保行为虽然存在迫不得已的情况，但并非是原告胁迫；从《承诺书》内容看，被告对未来预期判断不准，想当然的认为2019年11月30日就可以完成办证准备工作，不会存在巨额保证金变为违约金的重大误解，且依合同法规定，有重大误解的合同，被告要求变更或撤销的期间依合同法也只有一 —9— 年，被告签订时间为2019年7月10日，至今已超过一年，被告并未起诉，故不能依此认定《承诺书》无效。但依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金地域造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。从原告要求被告签订《承诺书》的背景及内容看，该《承诺书》重点在原告要求被告具备办证条件，顺利为原告办理房屋过户手续，而非让被告承担违约责任。被告购买房产后一直使用，从《承诺书》第2条看：“该违约金包括但不限于自赵海超购房之日起至今的，因不能就上述商铺设定抵押贷款而造成的实际经营损失”。原告在购买房产后一直使用并产生收益，原告的具体损失很难确定，且原告列明的损失并非直接损失，只是一种预期损失。从《承诺书》第4条看：“……；如因设定抵押导致的上述商铺被查封、司法程序中的拍卖、变卖等而形成的全部损失由本 —10— 公司和本公司担保人周莉萍承担连带责任。”，显然第2条和第4条是并列出现的，原告此次要求是按照第2条要求损失，而非按全部条款要求损失，在本院释明原告可以变更诉求的前提下，原告坚持诉求不变，故原告要求的损失明显过高，被告要求降低违约金数额本院支持。被告为原告承诺可以办证的时间为2019年11月30日，疫情发生时间是2020年1月23日，二被告认为受疫情影响，属于不可抗力的抗辩理由明显与本案缺乏关联性。但考虑疫情影响被告的经营能力，本院在确定被告具备办证条件的时间予以考虑，原告诉求判令被告积极履行为原告办理房屋登记的义务，其内涵为被告具备为原告办理房屋登记条件，结合《承诺书》约定，以确定一定期限为妥。原告损失结合原告房屋购买价格、购买年度、市场行情、被告裘皮之都公司用涉案房产办理抵押贷款数额、使用时间、产生的收益、承诺的违约金数额等方面，以让被告裘皮之都公司承担24万元为宜，被告周莉萍在《承诺书》签字愿意承担连带责任，符合法律规定，本院不予干涉。被告裘皮之都公司已经支付原告保证金15万元，原告可作为被告支付的违约金不再退还。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、第五十四条、第五十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下： 一、被告肃宁县裘皮之都商城房地产开发有限公司从判决生效之日起3个月内具备为原告办理房屋登记的条件。 二、被告肃宁县裘皮之都商城房地产开发有限公司从判决生效之日起30日内再给付原告违约金9万元。 三、被告周莉萍在上述时限内对上述违约金承担连带还款责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5150元，由被告肃宁县裘皮之都商城房地产开发有限公司、被告周莉萍承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。 审判员  李孔山 二〇二〇年十二月十七日 书记员  刘建慈