陕西省咸阳市秦都区人民法院民事判决书(2020)陕0402民初1219号         原告李某某，女，汉族，住陕西省咸阳市秦都区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。    委托代理人安文江，男，系陕西维恩律师事务所律师。委托代理人吕铖祺，男，系陕西维恩律师事务所律师。被告吴某某，女，汉族，住甘肃省平凉市崆峒区，身份证号：622XXXXXXXXXXXXXXX。被告杨某某，男，汉族，住甘肃省平凉市崆峒区，身份证号：622XXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人吴某某，女，汉族，住甘肃省平凉市崆峒区。第三人咸阳旭日房产经纪有限公司联盟三路分公司，住所地：陕西省咸阳市秦都区联盟。统一社会信用代码：91610402MA6XT4DH92。负责人张乐，系经理。原告李某某诉被告吴某某、杨某某，第三人咸阳旭日房产经纪有限公司联盟三路分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李某某及其委托代理人安文江、吕钺祺，被告吴某某（被告杨某某委托代理人），被告杨某某，第三人咸阳旭日房产经纪有限公司联盟三路分公司负责人张乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李某某提出的诉讼请求：请求人民法院判令解除原、被告及第三人于2018年12月19日、20日签订的“房屋买卖定金收付合同”及“补充协议”、原告与被告吴某某于2019年3月8日签订的“房屋买卖协议书”；请求人民法院判令被告双倍返还原告定金计100000元，返还已付购房款 185000元；请求人民法院判令被告向原告赔偿贷款服务费 2850元、担保费1000元；请求人民法院判令被告向原告赔偿贷款利息4213.69元；请求人民法院判令被告向原告赔偿剩余房款按照未清偿款项的千分之一计算至全部欠款清偿完毕之日的违约金；请求被告吴某某、杨某某支付原告所出律师费5000元，保险费1000元。事实与理由：2018年12月，原告欲购买房屋。被告吴某某、杨某某系夫妇，被告吴某某欲出售位于咸阳市秦都区世纪大道帝都花园22 号楼2单元9 层 20901 号房屋（房屋不动产权证号陕（2019) 咸阳市不动产权第0006371号）， 遂由第三人居间中介，协助签订合同及过户服务。原、被告双方及第三人于2018年12月19 日、20日签订“房屋买卖定金收付合同”及“补充协议”，约定：被告吴某某、杨某某保证在交易时房屋并没有产权纠纷和债务纠纷；原告以总房款 655000 元整按揭购买房屋；被告吴某某、杨某某于2018年12月20日至25日间办理解押还款领取房产证手续；若被告吴某某、杨某某违反合同约定，致使本合同无法正常履行即构成违约，原告有权要求被告吴某某、杨某某双倍返还原告支付的购房定金，退还购房款并赔偿购房款利息，以及承担因本次房产交易所产生的评估费、按揭代理费等费用。后因房屋为按揭贷款未结清状态，经第三人居中协商，预先由原告向被告吴某某、杨某某支付部分购房款 255000元，包含定金50000元，用于办理还贷解押事宜。解押后，原告与被告吴某某按照第三方要求，于2019年3月8 日签订“房屋买卖协议书”。原告已向资金监管账户转入300000 元，银行贷款170000元也已发放，自2019年4月15日起至2019年9月贷款清偿之日止，原告共偿还贷款利息 4213. 69元。由于被告吴某某、杨某某未按约定时间办理过户登记手续，而房屋因被告吴某某、杨某某债务纠纷被人民法院查封，已无法按约定过户给原告。原告认为，被告吴某某、杨某某此行为导致原告的合同目的不能实现，已构成违约。原告李某某起诉后，又产生的律师费5000元，保险费1000元，按2109年8月13日出具的“欠条”中约定，由被告吴某某、杨某某其承担。原告提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告吴某某辩称：按照原告陈述，被告吴某某把钥匙已经交给原告，原告已将470000元交给监管部门。虽然没有过户，但原、被告的交易已经完成。在原、被告交易达成以后，房屋被查封。至今，原告也未将房屋钥匙交给被告吴某某，房屋也未交付给被告吴某某。    被告杨某某辩称：房屋买卖交易已成立，法院查封在后。被告杨某某特别说明，补充协议在2018年12月20日签订，2019年3月5日查询时，房屋并未被查封，至2020年1月24日在淘宝网拍卖成交，不知具体拍卖细节。房屋在2019年4月2日交付给原告使用，至今未还给两被告。被告杨某某愿意与被告吴某某共同承担民事责任。    第三人咸阳旭日房产经纪有限公司联盟三路分公司述称：房屋买卖合同及定金合同都是双方共同签订的，也是双方认可的，并非第三人咸阳旭日房产经纪有限公司联盟三路分公司要求的。本案当事人围绕诉讼请求，提举了证据，本院组织当事人交换证据，并进行了质证。原告李某某、第三人咸阳旭日房产经纪有限公司联盟三路分公司提举“房屋买卖定金收付合同”及“补充协议”，原告李某某提举华夏银行交易明细、“房屋买卖协议书”及收条、建行个人贷款对账单，委托代理合同、发票、保单、银行转账凭条、转账汇款回单，被告吴某某提举离婚证、离婚协议、不动产信息登记查询及房产证复印件、甘肃省平凉市崆峒区人民法院作出的民事调解书，第三人咸阳旭日房产经纪有限公司联盟三路分公司提举房屋产权证书、契税发票、维修资金交费单、办理房产证的单据、房屋解押的还款单、办理产权证的公告、原、被告签订协议的照片、不动产查询结果单，上列证据，符合证据的形式要件和实质要件，能够证明案件事实，本院均予以认定。经审理，查明：被告吴某某、杨某某与原告刘亚玲于2018年12月19日签订“房屋买卖定金收付合同”，约定将咸阳市秦都区世纪大道帝都花园22 号楼2单元9 层 20901 号房屋以655000元的价格卖给原告李某某；房屋交易过程中产生的过户费、按揭费由双方承担；原告李某某向被告吴某某、杨某某支付购房定金50000元，作为双方定金协议的保证，合同订立后，定金转为购房款；合同签订当日，原告李某某支付部分房款205000元。被告吴某某、杨某某于2018年12月19日向原告李某某出具“收条”，收到定金50000元。被告吴某某、杨某某与原告刘亚玲于2018年12月20 签订“补充协议”，明确房屋当时在银行抵押，约定被告吴某某、杨某某于2018年12月20日至2018年12月25日办理解押、还款、领证，并配合原告李某某办理银行按揭以及房屋过户手续。“补充协议”中有居间方，即第三人咸阳旭日房产经纪有限公司联盟三路分公司加盖公章确认。原告李某某于2018年12月19日、2019年12月20日通过银行转账分四笔向被告吴某某支付定房款、购房定金和房款，共计255000元。咸阳市秦都区世纪大道帝都花园22 号楼2单元9 层 20901 号房屋原先登记在被告杨某某名下，在2016年7月5日与被告吴某某登记离婚，“离婚协议书”约定该房屋归被告吴某某所有。2019年3月5日，房屋过户至被告吴某某名下。被告吴某某与原告李某某于2019年3月8 日签订“房屋买卖协议书”，约定房屋的成交价格为470000元，房款转入资金监管账户中。第三人咸阳旭日房产经纪有限公司联盟三路分公司向原告李某某出具“收条”，注明：收到贷款服务费2850元、担保费1000元。2019年4月30日，被告吴某某将房屋钥匙交给原告李某某。被告吴某某与原告李某某于2019年8月13日签字的“欠条”中，明确被告吴某某、杨某某于2018年12月19至2018年12月20日收取原告李某某支付的255000元，已退还70000元；房屋因被告吴某某、杨某某其他债务纠纷，被甘肃省平凉市崆峒区人民法院查封，原告李某某无法取得房屋所有权，经协商，被告吴某某、杨某某承诺：在2019年12月13日向原告李某某返还剩余房款185000元；逾期清偿，每日按未清偿款项的千分之一计算违约金至全部欠款清偿完毕；原告李某某为实现债权支出的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、公告费、评估拍卖费用等，由被告吴某某、杨某某承担。原告李某某因购买房屋在2019年3月25日向中国建设银行贷款，从2019年4月15日至2019年8月16日支付贷款利息4213.69元。咸阳市秦都区世纪大道帝都花园22 号楼2单元9 层 20901 号房屋经甘肃省平凉市崆峒区人民法院委托，已通过网络竞拍形式，于2020年元月24日拍卖成交。本院认为，被告吴某某在出卖房屋时，已在不动产管理部门将房屋变更登记在其名下，对房屋享有法律规定的所有权，与原告李某某签订“房屋买卖协议书”，收到部分房款，并实际交付了房屋，被告吴某某与原告李某某形成房屋买卖合同的民事法律关系。后因被告吴某某原因，导致合同无法履行，被告吴某某与原告李某某签字确认的“欠条”，无证据证明违背两方真实意思，亦不违反法律规定，未有效约定，其前提是，房屋买卖合同已解除，并约定了合同解除后的相关事宜，应按“欠条”约定的内容确定被告吴某某应承担的义务。被告吴某某与原告李某某在“欠条”中，约定在2019年12月13日返还剩余房款185000元，逾期清偿，按每日千分之一计算违约金，明显加重了被告吴某某的违约责任，被告吴某某予以否认，违约金应予调整，故此，被告吴某某应向原告李某某返还剩余房款185000元，并从2019年12月14日起按每月2%计息的标准承担违约责任。原告李某某因诉讼聘请律师支付代理费，符合律师收费标准，在“欠条”明确约定承担方式，原告李某某要求被告吴某某承担为实现债权所支出费用中代理费的诉讼请求，本院予以支持。被告杨某某在开庭审理中明确表达愿意与被告吴某某共同承担民事责任，是真实意思表示，应与被告吴某某共同向原告李某某承担给付义务。诉讼中，原告李某某提出解除“房屋买卖定金收付合同”及补充协议以及“房屋买卖协议书”的诉讼请求，是对已经发生的合同解除事实再次提出的主张，本院不再论处。被告吴某某与原告李某某在“房屋买卖定金收付合同”中约定，合同订立后定金转为购房款，由此可认定两方约定的定金是为确保房屋买卖合同的签订，在“房屋买卖协议书”签订后，不再适用定金罚则；原告李某某提出的贷款服务费、担保费和贷款利息在 “欠条”签订之前已存在或产生，“欠条”中并未约定，提出的此一节诉讼主张，无合同依据；原告李某某在诉讼中申请财产保全，由保险公司提供担保而支付的保费，不属于必须支出的费用，故原告李某某提出由被告吴某某双倍返还定金，赔偿贷款服务费、担保费和贷款利息，承担保费的诉讼请求，本院予以驳回。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零八条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告吴某某、杨某某在本判决生效之日起三十日内向原告李某某返还剩余购房款185000元。二、被告吴某某、杨某某在本判决生效之日起三十日内向原告李某某支付违约损失（违约损失的计算方式：以本判决第一条确定的民事责任中的欠款数额为基数，从2019年12月14日起至还清款之日止，按每月2%计息）。三、被告吴某某、杨某某在本判决生效之日起三十日内向原告李某某支付为实现债权所支出费用中的代理费5000元。四、驳回原告李某某要求双倍返还定金，赔偿贷款服务费、担保费和贷款利息，承担保费的诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5696元，财产保全费1985元（已由原告李某某预缴纳），由原告李某某承担3000元，被告吴某某、杨某某承担4881元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。如未按法律规定交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。     审  判  长  刘  谦人民陪审员  黄根宝人民陪审员  徐宏团 二O二0年六月十五日                            书  记  员  张维敏   据以求实业开发有限公司咸阳正健置业分公司已1111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111法律规定：《中华人民共和国合同法》第九十三条 当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零八条 当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。  1