湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0105民初6760号原告湖南盈地商业投资有限公司，住所地长沙市开福区湘雅路街道芙蓉中路一段416号泊富国际广场1幢18002号房。法定代表人邹林材，该公司副总经理。委托代理人付端香，湖南联合创业律师事务所律师。委托代理人易静文，湖南联合创业律师事务所律师。被告湖南发嘉网络科技有限公司，住所地长沙市芙蓉区定王台街道黄兴中路168号1601房。法定代表人肖彩云。原告湖南盈地商业投资有限公司（以下简称盈地投资公司）诉被告湖南发嘉网络科技有限公司（以下简称发嘉科技公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告盈地投资公司的委托代理人付端香到庭参加诉讼，被告发嘉科技公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。原告盈地投资公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付2019年10月1日至2019年10月9日期间的商铺固定租金9194.34元、营运管理费4079.4元，并按合同第二部分第17.1条约定支付滞纳金1677元（约定滞纳金过高，原告自愿按日万分之六计算，自2019年9月26日起计算至实际付清之日止，暂计算至2020年7月26日的滞纳金为1677元。），以上拖欠费用及滞纳金合计为:14950.74元；2、请求判令被告向原告支付2019年10月10日至2020年1月10日的占铺使用费91943.4元（按3个月固定租金标准计算:第四个租赁年度月租金146.5元／月／㎡×209.2㎡×3）；3、请求判令被告按合同第二部分第17.2条约定支付中途擅自退租的违约金110143.8元（合同约定过高，原告自愿按最高月租金的3倍计算175.5／元／月／㎡×209.2㎡×3）；4、请求判令被告已向原告缴纳的租赁保证金105000元不予退还；5、请求判令被告向原告补缴装修优惠期间的基本租金、管理费43932元（按第一个租赁年度月租金标准计算105×209.2×2）；6、请求判令被告向原告支付商铺拆除恢复原状的费用28035元；7、请求判令被告向原告支付因店铺内物品保管而产生的仓库管理费22050元和仓库电费300元（仓库管理费和仓库电费计算至被告实际搬离所有物品之日止）；8、请求判令被告承担本案诉讼费、保全费及原告为追索租金等所花费的律师服务费用。事实及理由:2016年1月28日，原被告签订了《ＩＣＩＴＹ美好生活中心商铺租赁合同》（下称“合同”），合同约定原告将位于长沙市开福区××路××段××号××层××号商铺（下称“该商铺”）出租给被告，作为被告经营【快乐造型】品牌，【美发】之用途，租赁面积为209.2平方米，租赁期限为5年，自交付日2016年3月9日至2021年3月8日止。租金支付方式为固定租金或抽成租金两者中取较高者为当月基本租金，固定租金以月租金为基数，具体计算方式及支付方式在合同第二部分通用条款第四条有明确约定。合同签订后，原告依约交付商铺，并给予被告免租期60天。被告依约向原告支付了租赁保证金105000元。根据合同第二部分第4.2条约定，按固定租金交纳方式缴纳租金的，被告应于每月25日前支付下个月的固定租金。在合同履行过程中，被告未依约在2019年8月25日前支付原告2019年9月1日至2019年9月30日的固定租金、营运管理费等，且被告2019年1月至2019年9月销售额均未能达到合同第一部分第九条约定的280000元的业绩要求。2019年9月2日，原告向被告送达《催款函》，要求其支付9月租金和管理费。2019年9月30日，原告再次向被告送达《催款函》，要求被告于收到《催款函》后五日内交纳其拖欠的所有费用。2019年10月1日，原告巡场时发现被告已经擅自撤场，停止经营，并在门店粘贴告示，告知ＶＩＰ客户已不再承租该商铺。2019年10月9日，原告向被告发出《解约通知书》，告知被告合同于2019年10月9日解除，双方权利义务终止。原告于2019年10月15日再次向原告发送《解约交铺通知函》，要求被告在2019年10月23日前按照合同约定交还商铺，同时告知被告逾期交付商铺需承担的不利后果。2019年11月4日，原告又向被告送达《告知函》，告知被告因其违反合同约定，原告有权按照合同约定单方解除合同并进行清铺。经多次催告，被告至今尚未按照合同约定交付商铺，也未支付其所欠租金。在合同履行过程中，被告违反该约定在2019年10月1日擅自停止营业，并且拖欠原告租金。根据合同第17.3.9条约定，被告未经原告书面同意，在一个租赁年度内中断、停止其业务累计超过3日，已构成根本违约，原告有权单方面终止合同，并要求被告承担违约责任。根据合同第二部分通用条款中第6.3条之约定:“双方确认在租赁期内，如因乙方原因导致本合同无法继续履行的，或因乙方违约导致甲方单方解除本合同的，则乙方不享受免租装修期的免租金优惠，乙方应按本合同约定的第一租赁年度的基本租金标准向甲方补交该期间的全部租金，并补交管理费、推广费。”本案案涉商铺租赁合同解除，是因被告违约导致原告单方解除合同，因此，被告不再享受装修期相关费用的优惠，被告应当按合同约定的第一租赁年度的保底租金标准向原告补交装修期60天的全部租金、管理费、推广费，还应当按照合同第二部分第17.2条、第17.3条之约定，支付违约金，且原告有权依照合同第4.3.2条、第17.4条之约定不予退还被告已缴纳的租赁保证金。另外被告在收到原告送达的《解约交铺通知函》后，未依约将商铺恢复原状并交还该商铺，原告于2020年11月4日再次发函通知被告，拆除店铺内的装饰装修、搬离物品，被申请人仍未履行。原告无奈于2020年11月9日与案外人长沙琥城装饰设计工程有限公司签订《零星施工工程合同》，合同约定委托长沙琥城装饰设计工程有限公司对ＩＣＩＴＹ美好生活中心Ｌ3-316商铺（“快乐造型”）装修拆除恢复毛坯，合同期10天，工程款为28035元。现商铺已恢复原状，原告已实际支付拆除的工程款28035元。同时，原告为不影响该店铺的再次出租，只能将店铺内的物品另行找地放置。因此，原告与湖南盈湘商业管理有限公司签订《仓库管理协议》，由湖南盈湘商业管理有限公司提供仓库存储店内物品。双方约定管理期限为3个月，自2020年11月13日至2021年2月12日，仓库月管理费为7350元，仓库电费为300元。原告已依约支付一个月的仓库管理费7350元和全部仓库电费300元。该费用也是因被告未按租赁合同约定交还商铺所致。因此，根据涉案商铺租赁合同约定，该商铺拆除恢复原状费用、仓库管理费用和仓库电费均应由被告承担。原告已于2020年11月20日通过《工作联系函》将已经委托第三方拆除店铺恢复原状、并产生的相关费用等情况告知被告，并告知被告限期搬离遗留物品及逾期未搬离的法律后果。综上，被告未经原告书面同意，擅自停止营业，无故拖欠租金、营运管理费等相关费用，未依约交还商铺等行为已构成根本违约，经原告多次催促，被告均未履行合同义务。现原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。被告湖南发嘉网络科技有限公司未到庭应诉、举证和答辩，亦未提交书面答辩意见。经审理查明,2016年1月28日，原告盈地投资公司（出租方、甲方）与被告发嘉科技公司（承租方、乙方）签订了《ＩＣＩＴＹ美好生活中心商铺租赁合同》（含合同协议书、通用条款及附件），约定：甲方将位于长沙市开福区××路××段××号××号商铺出租给乙方经营快乐造型品牌美容美发，该商铺租赁面积为209.2平方米；租赁期限为5个租赁年度，自交付日起开始计算，至次年当日的前一日为第一个租赁年度，此后以此类推，直至租赁期限届满；租金支付方式为固定租金或抽成租金，两者中取较高者为当月乙方应向甲方支付的基本租金金额。固定租金以月租金为基数，第一租赁年度月租金为105.00元／平方米／月，第二租赁年度月租金为117.00元／平方米／月,第三租赁年度月租金为131.50元／平方米／月，第四租赁年度月租金为146.50元／平方米／月，第五租赁年度月租金为175.5元／平方米／月；抽成租金以每月销售额为基数乘以销售额抽成扣率计算得出，销售额以劳动实操业绩为标准。第一、二个租赁年度，销售额抽成扣率为11%，第三、四、五个租赁年度，销售额抽成扣率为12%。乙方应于每月25日之前支付下个月的固定租金；自起租日起乙方应当向甲方交纳管理费，管理费为65元／平方米／月，乙方应于每月25日之前支付下个月的管理费；自起租日起乙方应当向甲方交纳推广费，推广费为10元／平方米／月，乙方应于每月25日之前支付下个月的推广费；乙方应当在签署本合同之日起交纳相当于3个月第一年度租金、管理费、推广费之和的租赁保证金105000元；乙方享有60天的免租装修期，自甲方通知乙方交付该商铺之日起计算，在租赁期内，如因乙方原因导致本合同无法继续履行的，或因乙方违约导致甲方单方解除本合同的，则乙方不享受免租装修期的免租金优惠，乙方应按本合同约定的第一租赁年度的基本租金标准向甲方补交该期间的全部租金，并补交管理费、推广费；合同第十四条商铺交还约定：如甲方或乙方依据本合同或法律、法规的规定单方面解除本合同或终止合同，则乙方应当在甲方发出交还通知之日起不超过7日内交还该商铺，甲方有权要求乙方自费将商铺内的所有物品搬离，拆除自行安装的一切设备、设施，并将商铺恢复至商铺交付状态（以附件二所列交付标准为准）；如该商铺交还时之状态不符合合同约定的交付标准，甲方有权要求乙方采取一切措施或自行采取措施，使得商铺之状况符合交还标准，由此而产生的一切费用和开支由乙方负担。乙方因此遭受的损失甲方无须作任何赔偿或补偿；乙方逾期交还商铺，除应当自甲方发出交还通知之日起依照合同最后一个月的基本租金标准支付逾期期间的商铺使用费等各项费用外，每日还应按最后一个月的日租金标准的5倍向甲方支付违约金。第十七条乙方违约责任约定：在租赁期限内，乙方逾期支付或补缴租金或……每逾期一日，应自逾期之日按逾期支付金额的5‰支付滞纳金；租金期限内，乙方非因法律、法规及本合同规定的可以提前解除合同的情况而中途擅自退租的，甲方有权没收乙方缴纳的租赁保证金，同时，乙方应按应支付最高月租金标准的6倍作为违约金支付给甲方；乙方拖欠租金或其他费用连续超过15日或累计超过30日，甲方有权终止合同，收回该商铺。甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支（含律师费、诉讼费、公证费等）均由乙方承担，甲方有权向乙方追讨。合同附件四推广费注明“特殊支持，无推广费”。并约定乙方在支付每月租金时向甲方提供总值5000元的体验券，用于支持商场活动。上述合同签订后，被告发嘉科技公司向原告盈地投资公司交纳了租赁保证金105000元，原告盈地投资公司向被告发嘉科技公司交付了该商铺，被告发嘉科技公司将商铺装修后开业经营，其租金及相关费用已交纳至2019年9月30日。2019年9月2日，原告盈地投资公司向被告发嘉科技公司发出《催款函》，催告被告发嘉科技公司交纳9月所欠租金、营运管理费。2019年9月30日原告再次向被告发出《催款函》，要求被告于收到催款函后5日内交纳其拖欠的9月所欠租金、营运管理费。庭审中，原告称被告发嘉科技公司已将租金及相关费用已交纳至2019年9月30日。2019年10月1日，原告发现被告已停止营业，并于2019年9月30日在其门店粘贴了告示，告知店内VIP客户：该店（泊富店）已迁移至乐和城四楼，客户可至其他七个门店消费。但店内财产未搬出。2019年10月9日,原告盈地投资向被告嘉发科技公司发出《解约通知书》，通知被告发嘉科技公司双方签订的《商铺租赁合同》自《解约通知书》送达之日起解除，并通知被告发嘉科技公司在本函发出之日起7日内按合同约定完成商铺交付。2019年10月16日原告再次向被告发送《解约交铺通知函》，要求被告在2019年10月23日前按照合同约定交还商铺，同时告知被告逾期交铺需承担的不利后果。2019年11月4日被告向原告发出《告知函》，告知被告将于本函件发出后7日内对商铺进行拆除、清理，收回商铺不负保管责任。以上函件均被被告发嘉科技公司拒收。期间原告通过邮箱、微信向被告公司负责人张彬、胡贵龙发送告知函。2020年6月5日，原告盈地投资公司向被告发嘉科技公司邮寄《交铺催款函》，告知被告在收到函件后7日内交还商铺，逾期原告将于2020年6月10日前按照合同约定将该商铺内一切动产、装修、附属设施设备等进行拆除、清理，并敦促被告于2020年6月30日前，办理完毕以该商铺为注册地址或营业地址进行工商、税务及其他备案登记的注销或变更手续。该邮件由于被告逾期未领取被退回。2020年11月9日，原告盈地投资公司与案外第三人长沙琥诚装饰设计工程有限公司（以下简称“琥诚装饰设计公司”）签订了《零星施工工程合同》，约定由琥诚装饰设计公司于2020年11月10日至2020年11月20日将L3-316商铺（“快乐造型”）内装修拆除恢复毛坯，工程总价款为28035.00元。2020年11月13日，原告与湖南盈湘商业管理有限公司签订了《仓库管理协议》，约定由盈湘商业管理公司对乙方（原告）在ICITY美好生活中心经营所需物品进行储存，仓库管理期限为自2020年11月13日起至2021年2月12日止，仓库月管理费为7350元/月，仓库照明费用为300元。2020年11月13日，长沙琥诚装饰设计工程有限公司根据《零星施工工程合同》的约定对商铺装修进行了拆除。原告将店内物品移至前述租赁仓库进行存放。为此，原告向长沙琥诚装饰设计工程有限公司支付了拆铺工程款28035元，向湖南盈湘商业管理有限公司支付了首月仓库租金和电费7650元。另查，为本案诉讼，原告盈地投资公司与湖南联合创业律师事务所签订了《委托代理合同》，并按合同约定向湖南联合创业律师事务所支付了律师费18000元。上述事实，有《ICITY美好生活中心商铺租赁合同》（含合同协议书、通用条款及附件），《催款函》及邮件单据，《解约通知书》及电子邮件发送记录、《解约交铺通知函》及电子邮件发送记录，《告知函》及电子邮件发送记录、微信聊天记录。《委托代理合同》、律师费支付银行回单及发票，《零星施工工程合同》、拆除工程费支付银行回单及发票，《仓库管理协议》、物业管理费、电费支付银行回单及发票等证据，以及原告陈述及庭审笔录在卷佐证。本院认为，一、盈地投资公司与发嘉科技公司签订的《ICITY美好生活中心商铺租赁合同》（含合同协议书、通用条款及附件），是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行义务。发嘉科技公司未按合同约定支付租金及相关费用，并擅自停止营业，经盈地投资公司多次催促均未履行合同义务，盈地投资公司据此提前解除合同，应认定《商铺租赁合同》自《解约通知书》送达发嘉科技公司之日解除。发嘉科技公司虽在盈地投资公司通知合同提前解除前已停止营业，但发嘉科技公司停业后既不通知盈地投资公司，也不将店内财产搬离，故盈地投资公司要求发嘉科技公司支付2019年10月1日停止营业日至2019年10月9日的固定租金和营运管理费用，具有事实和法律依据，本院予以支持。具体固定租金按146.5元/月/㎡×209.2㎡÷30天×9天计算为9194.34元，营运管理费按65元/月/㎡×209.2㎡÷30天×9天计算为4079.4元，合计13273.74元。发嘉科技公司在合同解除及停止营业后，理应按合同约定在7日内将商铺内的物品搬离并返还商铺，而发嘉科技公司置于店内物品及至2020年11月13日琥诚装饰设计工程公司进店拆除清理时尚未完全搬离，且在此期间，盈地投资公司也尽到了相应的通知义务，造成上述期间商铺占用损失应认定为发嘉科技公司的原因，应按合同约定的固定租金标准支付占用费，故盈地投资公司主张发嘉科技公司向其支付2019年10月10日至2020年1月10日期间的占铺使用费，即146.5元/月/㎡×209.2㎡×3﹦91943.4元，本院予以支持。二、《商铺租赁合同》约定，在租赁期限内，乙方逾期支付或补缴租金或……每逾期一日，应自逾期之日按逾期支付金额的5‰支付滞纳金；租金期限内，乙方非因法律、法规及本合同规定的可以提前解除合同的情况而中途擅自退租的，甲方有权没收乙方缴纳的租赁保证金，同时，乙方应按应支付最高月租金标准的6倍作为违约金支付给甲方；乙方拖欠租金或其他费用连续超过15日或累计超过30日，甲方有权终止合同，收回该商铺。本案因发嘉科技公司未按合同约定中途擅自退租违约导致合同解除，发嘉科技公司应向盈地投资公司承担相应的违约责任。根据《商铺租赁合同》约定，如因发嘉科技公司原因导致合同提前解除的，盈地投资公司有权没收发嘉科技公司缴纳的租赁保证金，故盈地投资公司请求租赁保证金作为违约金不退，符合双方的约定，予以支持。就提前解除合同而言，对盈地投资公司造成的损失为商铺的空租损失，本案的租赁保证金中包括了3个月的商铺固定租金及其他费用，以租赁保证金不退作为违约责任的承担，能弥补其相应的空租损失，故对盈地投资公司另主张租金及其他费用的滞纳金、3倍月租金的违约金等，不予支持。至于盈地投资公司主张补缴装修优惠期间的全部租金、管理费、推广费等合计人民币43932元，根据合同的约定，该费用仍为违约责任，如前述，亦不予支持。三、根据《商铺租赁合同》的约定，在合同终止后，发嘉科技公司在合同解除后须按合同约定拆除其自行安装的一切设施设备，并将该商铺恢复至商铺交付时的状态，如果该商铺交还时不符合规定，盈地投资公司有权要求发嘉科技公司采取一切措施或自行采取措施，由此产生的一切费用和开支由发嘉科技公司承担。本案中，发嘉科技公司在合同解除后未搬离店内物品，未按约定将商铺恢复原状，违反了合同的约定。盈地投资公司在尽到相应的通知义务后，代其承担了拆铺义务并将店内财产另租仓库进行存放并无不当，故盈地投资公司请求发嘉科技公司承担恢复原状费用28035元，本院予以支持。因发嘉科技公司未将商铺内物品搬走，致使盈地投资公司另租仓库为其存放物品，由此产生的费用应由发嘉科技公司承担，盈地投资公司已实际产生的仓库租金和电费7650元，发嘉科技公司应向盈地投资公司支付。且发嘉科技公司未从仓库将物品搬离前，相关仓库租金和电费仍会实际产生，故本院对盈地投资公司要求发嘉科技公司按《仓库管理协议》约定的费用标准向其至付至物品搬离前的仓库租金和电费予以支持。四、因《商铺租赁合同》约定，如发嘉科技公司违约需承担盈地投资公司因维权产生的律师费损失，故盈地投资公司请求发嘉科技公司承担其因维权产生的律师费损失，符合双方的约定，予以支持。但考虑本案诉请争议标的和实际争议标的有较大差距，应酌情降低本案律师费，具体本院酌情认定12000元由发嘉科技公司承担，超出部分不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、被告湖南发嘉网络科技有限公司自本判决生效之日起十日内向原告湖南盈地商业投资有限公司支付租金及相关费用共计人民币13273.74元；二、被告湖南发嘉网络科技有限公司自本判决生效之日起十日内向原告湖南盈地商业投资有限公司支付商铺占用费人民币91943.4元；三、被告湖南发嘉网络科技有限公司自本判决生效之日起十日内向原告湖南盈地商业投资有限公司支付律师费损失人民币12000元；四、被告湖南发嘉网络科技有限公司自本判决生效之日起十日内向原告湖南盈地商业投资有限公司支付商铺拆除恢复原状的费用人民币28035元；五、被告湖南发嘉网络科技有限公司自本判决生效之日起十日内向原告湖南盈地商业投资有限公司支付因店内物品保管而产生的仓库租金和仓库电费7650元，并按仓库租金7350元/月、仓库电费300元/月的标准向原告湖南盈地商业投资有限公司支付从2020年12月13日起计算至被告湖南发嘉网络科技有限公司实际将物品从仓库搬离之日止的仓库租金和仓库电费；六、原告湖南盈地商业投资有限公司收取被告湖南发嘉网络科技有限公司的租赁保证金人民币105000元不予退还，归原告湖南盈地商业投资有限公司所有；七、驳回原告湖南盈地商业投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7260元，财产保全费1520元，公告费560元，共计9340元，由原告湖南盈地商业投资有限公司承担2260元，被告湖南发嘉网络科技有限公司承担7080元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  陈辉伟人民陪审员  汝金华人民陪审员  刘君辉二〇二〇年十二月十六日代理书记员  刘倩妮