云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0802民初949号原告：张华，男，1979年6月5日出生，哈尼族，1979年6月5日出生，云南省普洱市镇沅县人，现住云南省普洱市镇沅县。委托诉讼代理人：王某、马忠浩，云南慧申律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。被告：普洱联润房地产开发有限公司（统一社会信用代码：91530800563180914K）。住所地：云南省普洱市思茅区振兴大道5号法定代表人：王德超，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘俊廷，云南标点律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告张华诉被告普洱联润房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2020年4月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理。原告张华的委托诉讼代理人马忠浩、被告普洱联润房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘俊廷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令解除原、被告之间签订的《蘭台府商品房认购协议》；2、请求人民法院判令被告返还原告购房定金20000.00元；3、请求人民法院判令被告承担诉讼费。事实与理由：2020年1月4日，原被告双方签订《蘭台府商品房认购协议》，约定原告认购被告开发的位于普洱市思茅区项目的一套房产，原告选中的房屋为蘭台府4号楼1单元2层2号房，建筑面积为93.11平方米，成交价为7970.00元／平方米，成交总价为742086.70元。原告在选房之前，被告承诺选房成功后即送价值150000.00元的车位一个，另享受交20000.00元抵50000.00元的优惠，原告选房成功后签订了《蘭台府商品房认购协议》并于当日支付被告20000.00元现金，被告也向原告出具收据。但选房成功后被告既未按照约定赠送车位，也未按照约定让原告享受20000.00元抵免50000.00元的优惠，其已构成违约，原告有权解除协议，与被告多次协商无果诉至法院。被告作为房地产开发商，承诺购房者选房成功即送车位并享受相应优惠，但在履行过程中并未按约实际履行其行为已构成违约，侵害了原告的合法权益，为维护社会经济秩序，维护原告的合法权益，特向人民法院起诉，请求人民法院依法支持原告的全部诉讼请求。被告普洱联润房地产开发有限公司辩称，原告诉请及事实理由没有任何事实法律依据，请法庭全部驳回。根据担保法中第一条规定，定金的支付、约定是为了促进，保障债权的实现，以定金履行作为合同担保方式符合法律的规定及商品房买卖合同交易习惯。根据担保法89条规定，定金的法律效力，当事人可以约定一方向另一方支付定金作为债权担保，履行义务后进行回收。原被告签订蘭台府商品房认购协议含车位符合双方的协商一致的意思表示，被告方有自由选择蘭台府楼房的自由选择权，被告方有销售蘭台府的合法销售权。双方约定了被告方给予原告方优惠价以每平米7970.00元的价格作为优惠价，并且在7970.00元的基础上赠送车位一个，远远低于市场价，被告没有哄抬价格。双方签订蘭台府认购协议，该协议内容中对被告约定的义务是被告为原告提供住房，该住房不能再销售他人，原告的责任是支付价款。本案中，被告已经履行了义务，为原告预留了住宅，原告迟迟没有在履行期限内签订商品房买卖合同并且支付首付款，被告无法将其还原另行销售、以及资金回笼实际损失，根据协议的内容，反复宽限原告，与原告解除商品房购销协议，并且造成房屋延迟购销的后果，故不予返还认定定金。本次案发中，被告没有任何违约情况，是单方违约，原告负全部的违约责任。本案中，认购协议是双方自愿签订，请法庭驳回原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据《蘭台府认购协议》、《定金收据》、《被告开发的南台府项目销售五证》、蘭台府项目4号楼1单元2层2号《商品房买卖合同》节选、本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的证据：《蘭台府宣传页》1份，用于证明：被告对于首批次开盘成功选房的购房者,赠送价值15万元的车位一个，另享受交2万抵5万的优惠。本院认为，以上证据来源合法、内容真实、与本案具有关联性，本院予以确认。2、原告提交的证据：《产权车位券》1份，用于证明：被告承诺开放当天选房的购房者买房及送车位，开盘当日购房的购房款包含车位的价款，该车位需要从总房价内拆分50000.00元单独签约。本院认为，以上证据来源合法、内容真实，与本案具有关联性，本院予以确认。3、被告提交的证据：照片4张，用于证明：蔺台府项目于2020年1月4日开盘当日的销售况情及优惠做活动的活动形式内容、车位的赠送条件的。原告质证认可该组证据的真实性、合法性，本院认为该组证据来源合法、内容真实，该告知栏优惠须知第一条明确所公示价格已扣除前期所有优惠政策（如交20000.00元抵60000.00元）及约定车位的赠送条件的事实本院予以确认。4、被告提交的证据：被告催收原告签订合同的短信截图。本院认为以上证据来源合法、内容真实，与本案具有关联性，对原告向被告催签购房合同的事实本院予以确认。根据原、被告双方提交的证据，本院认定的法律事实如下：2020年1月4日，被告的“蘭台府”楼盘开盘时，在开盘活动现场的蘭台府1栋、4栋价格公示表中优惠须知第一条载明：现公示价格已扣除前期所有优惠政策（如交2万抵6万元）。同日，原告与被告普洱联润房地产开发有限公司签订《蘭台府商品房认购协议(含车位)》，协议约定：被告自愿认购蘭台府项目4号楼1单元2层2号住宅，面积93.11平方米，成交价格为7970.00元/平方米；签订协议时原告需支付被告认购金20000.00元；原告需要在被告通知七日内前往蘭台府销售中心签订《商品房买卖合同》并付清首付应缴款，并按被告指定的时间及时办理贷款手续；住宅总房款已包含负一层标准产权车位壹个（车位维修基金、契税及不动产登记费用除外，需客户自行按时缴纳），待签订住宅《商品房买卖合同》时本认购协议约定的住宅总房款中的部分款项将作为车位购买款签订《蘭台府负一层车位认购协议》和车位《承诺书》，具体金额待签订《商品房买卖合同》时确定，其余款项为住宅房款，签订该住宅《商品房买卖合同》时原告不愿同时签订《蘭台府负1层车位认购协议》和车位《承诺书》的，则该住宅设计的总价款按照本协议第二条第2项约定计算，车位计价方式为按个计价，不因建筑面积、套内面积、公摊面积变化调整车位价款。原告于当日向被告支付20000.00元购房定金。认购协议签订后，经被告多次催告，原告并未按约定与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买该蘭台府项目4号楼1单元2层2号住宅。本院认为，本案的争议焦点为：1、原告与二被告所签订的《蘭台府商品房认购协议》是否应当解除；2、被告是否应当向原告返还购房定金20000.00元。关于原告与二被告所签订的《蘭台府商品房认购协议》是否应当解除的问题。《蘭台府商品房认购协议》是原告、二被告双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。”、第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，本案中，原、被告在《蘭台府商品房认购协议》中已约定原告应按照协议于七日之内与被告签订《商品房买卖合同》，由于原告未按时签订商品房买卖合同，被告已经将该认购的商品房另行出售，因此合同履行不能。原告要求解除《蘭台府商品房认购协议》的诉讼请求本院予以支持。关于被告是否应当向原告返还定金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。本案被告在销售蘭台府商品房时，面向公众发放宣传单，载明：“首批次开盘成功选房即送价值15万元车位一个，另享受2万抵5万优惠”，原、被告在开盘时所签订的《蘭台府商品房认购协议（含车位）》中约定，原告应于7日内前往蘭台府销售中心签订《商品房买卖合同》并付清首付应缴款，并按被告指定时间及时办理贷款手续。但原告并未按约定与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买该蘭台府项目4号楼1单元2层2号住宅。原告认为，被告没有按照商品房宣传手册中的承诺赠送车位，其支付20000.00元认购金也没有折抵50000.00元的优惠，故被告的行为属于违约行为，应当向原告返还定金20000.00元。本院认为，“蘭台府”项目楼盘开盘当天，蘭台府1栋、4栋价格公示表中优惠须知第一条已经明确载明现公示价格已扣除前期所有优惠政策，且在原、被告当天所签订的《蘭台府商品房认购协议（含车位）》中所表述的单价是“建筑面积成交单价”，建筑面积成交单价已经是在享受过开发商宣传的优惠活动后的最终价格，以及在认购协议中也明确载明以上住房总房款中已包含蘭台府负一层标准产权车位壹个，购买车位的价款是从购买商品的总价款分离部分款项，如果购房人不购买车位商品房价款应当按照成交总价计算。综上，被告已履行所宣传的承诺并未违约，在被告没有违约行为的前提下，原告未履行认购协议书中约定的七日内与被告签订《商品房买卖合同》的义务，原告无权要求被告返还定金20000.00元，故对原告主张被告违约要求返还20000.00元定金的诉讼请求，本院不予支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据--或者提供的证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，原告没有证据证实被告有违反《蘭台府商品房认购协议（含车位）》协议书及宣传广告的行为，应承担举证不能的责任。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第六十一条、第九十四条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、解除原告张华与被告普洱联润房地产开发有限公司于2020年4月1日签订的《蘭台府商品房认购协议（含车位）》协议书；二、驳回原告张华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100.00元，减半收取50.00元，由原告张华承担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审判员  杨淳淋二〇二〇年六月十五日法官助理杨臻志书记员吴汉滨