广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初18815号原告：刘杨明，男，1977年6月5日出生，汉族，住广东省德庆县***************，公民身份号码******************。委托诉讼代理人：陈润发，广东通利达律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎进，广东通利达律师事务所律师。被告：刘梅，女，1988年2月26日出生，汉族，住广东省阳山县**************，公民身份号码******************。原告刘杨明与被告刘梅、佛山市南海区锦泓房地产中介有限公司（以下简称锦泓公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月31日受理。诉讼期间，原告申请撤回对锦泓公司的起诉，本院依法裁定予以准许。本院依法适用简易程序于同年11月17日公开开庭进行了审理，原告刘杨明及其委托诉讼代理人陈润发，被告刘梅到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告刘梅返还原告刘杨明购房定金150000元；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年3月31日原告刘杨明与被告刘梅在锦泓公司居间下签订《房屋买卖合同》。后双方就该合同履行，均向佛山市南海区人民法院提起诉讼。2020年7月12日，佛山市中级人民法院作出（2020）粤06民终1764号终审民事判决，驳回刘梅请求没收刘杨明支付的购房定金150000元及承担违约责任的诉讼请求，故被告刘梅应返还原告支付的购房定金150000元。被告辩称，同意退还款项，但需出售涉案房屋才有款项予以退还，需要更多时间筹集资金。当事人围绕诉讼请求及其主张的事实依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。综合采信的证据及当事人陈述，本院认定事实如下：2019年7月1日，刘梅因与刘杨明、锦泓公司的房屋买卖合同纠纷向本院提起诉讼，刘梅提出诉讼请求：1.解除刘梅与刘杨明、锦泓公司签订的《房屋买卖合同》；2.刘梅没收刘杨明定金150000元；3.刘杨明返还刘梅佣金30000元；4.刘杨明向刘梅支付违约金106000元（总房款10%）；5.锦泓公司对刘杨明的上述债务承担连带清偿责任；6.刘杨明、锦泓公司共同承担诉讼费用。本院经审查后作出（2019）粤0605民初15376号民事判决（以下简称15376号民事判决），判令：一、确认刘梅与刘杨明及锦泓公司于2019年3月31日签订的《房屋买卖合同》于2019年6月18日解除；二、刘杨明支付的购房定金150000元归刘梅所有；三、刘杨明支付中介费30000元予刘梅；四、驳回刘梅的其他诉讼请求。后刘杨明不服，向佛山市中级人民法院提起上诉，佛山市中级人民法院依法受理立案并于2020年7月13日作出（2020）粤06民终1764号民事判决（以下简称1764号民事判决），判令：一、撤销15376号民事判决第二项、第四项；二、变更15376号民事判决第一项为：解除刘梅与刘杨明及锦泓公司于2019年3月31日签订的《房屋买卖合同》；三、变更15376号民事判决第三项为：锦泓公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还25000元予刘梅；四、驳回刘梅的其他诉讼请求。上述文书认定以下事实：涉案房屋位于广东省佛山市南海区***********************，显示抵押权人为中国银行广州越秀支行。2019年3月31日，刘梅（甲方，出售方）、刘杨明（乙方，购买方）、锦泓公司（丙方，经纪方）签订《房屋买卖合同》，约定刘杨明购买涉案房屋；成交价1060000元；定金150000元，乙方应在签署本合同时自行交付给甲方；乙方垫资赎契：甲方收到定金后10日内自行向抵押银行办理申请提前还贷手续，乙方同意在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣账日或之前，将赎契款项转入甲方贷款账户内……甲方需承担提前还贷及涂销归档所产生的一切手续和费用。付款方式为按揭办理。乙方应在签署本合同后十日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后十日内提供齐全办理银行贷款所需资料。首期款170000元，乙方须在[房管或国土部门受理交易递减当天][交税过户当天]直接支付甲方或存进甲方账户。尾期楼款（即申请贷款额）740000元以银行贷款额实际审批为准。基于丙方提供中介服务，且丙方已促成甲、乙双方签订了本合同，甲乙双方同意，甲方于本合同签订之日支付中介代理费及咨询服务费60000元；乙方支付20000元；如甲方违约，应将所有的楼款全部退还乙方，并将定金双倍退还给乙方，以及赔偿总楼款百分之十作为违约金，如乙方违约，甲方将不退还乙方所付定金，以及赔偿甲方总楼款百分之十作为违约金。违约方除应向丙方支付应支付而未支付的中介代理费及咨询服务费外，还应及时向丙方支付非违约方的中介代理费及咨询服务费，如非违约方已支付，丙方不予退回，应由违约方赔偿给非违约方。因乙方违约导致合同无法继续履行，丙方有权向违约方主张本次交易应收未收的全部中介代理费及咨询服务费。就上述合同中的约定的“乙方垫资赎契”，锦泓公司陈述为“签约时三方口头约定通过转按揭方式（以贷款赎契）进行交易，所以合同中约定了由乙方垫资赎契”；刘杨明陈述“签约协商过程中确定以转按揭方式协商过户……支付了转按揭费3万元,刘杨明对其后续黄成龙（经纪方经办人员）与刘梅沟通的情况与结果不知情”；刘梅陈述“转按揭是在签约过程中中介提出转按揭方式成本低、也比较便利，故刘梅是配合刘杨明进行相关操作”。同日，刘杨明向锦泓公司支付款项165000元，该款项分别由刘梅出具收据确认收取购房定金150000元、由锦泓公司出具收据确认收取中介费（部分）15000元。同日，锦泓公司另行出具收据确认收取刘梅支付的款项30000元（收费项目显示为诚意金、佣金）。2019年4月3日，刘杨明另行支付款项30000元予锦泓公司，刘杨明陈述该笔费用用于转按揭办理的费用，锦泓公司陈述该笔费用为刘杨明支付给公司办理转按揭的费用。刘梅持有一份落款时间为2019年4月8日、落款印章为中国银行广州越秀支行按揭中心业务受理章的《申请提前还款受理回执及指引》，要求在2019年4月26日前预存可扣划金额747300元。2019年6月13日、14日，锦泓公司经办人与刘梅电话沟通，告知刘梅处理赎契问题，刘梅陈述无钱赎契、要求按照合同约定办理。2019年6月17日，刘梅委托律师发送《解除合同通知函》予锦泓公司，要求解除合同及主张违约赔偿，并要求锦泓公司转达该份函件予刘杨明。2019年6月18日，锦泓公司将上述《解除合同通知函》通过微信照片形式传达给刘杨明。次日刘杨明微信回复“我地交定金之前同你地锦泓地产公司已经讲好用你地公司提议的找过桥公司转按揭的，而且我也转了3万元给你地锦泓公司作为转按费，现在怎么多了垫资赎契的，都不知道你地怎么同卖方倾的”。2019年6月25日，刘杨明出具《限期履行的通知》，陈述己方无违约行为，要求各方配合办理过户。至15376号案一审庭审辩论终结之日，涉案房屋尚未办理各方陈述的“转按揭”，亦未办理提前还贷。在1764号案中二审法院认为，刘梅、刘杨明以及锦泓公司签订的《房屋买卖合同》，既包含了买卖双方之间围绕涉案房屋的买卖合同关系，也包含了锦泓公司向买卖双方提供服务的居间合同关系，为混合合同。涉案合同虽然约定买受人刘杨明负有“垫资赎契”之义务，但根据已查明的事实，特别是各方当事人关于“转按揭”的相关陈述，能清晰反映买卖双方为了推动涉案合同继续履行而选择了以“转按揭”的方式履行赎契义务。事实上，刘杨明也已向锦泓公司支付30000元费用并委托其以“转按揭”的方式进行赎契。即，双方当事人已就付款方式重新达成的合意，暂时代替涉案合同原来由刘杨明负责“垫资赎契”之约定。后在“转按揭”手续过程中，办理机构向锦泓公司反映刘梅存在信用卡逾期还款、欠银行三四个月的逾期贷款和外债等征信或债务问题，无法满足“转按揭”要求。如果需继续办理须以找机构“垫资赎契”方式，但相关赎契费用远大于刘杨明已支付的30000元，而双方又未对超出部分费用的负担主体作出约定，导致涉案房屋无法以“转按揭”方式或“垫资赎契”完成交易。在此情况下，双方应就付款的相关事项进行进一步协商。在双方无法协商时，按照原合同约定来履行，但根据诚实信用以及公平，应当催告对方以及给予合理期限。本案中，双方当事人均未提交证据证明双方就此进行了协商并达成一致意见。随后，刘梅于2019年6月17日发函给刘杨明、锦泓公司，认为刘杨明未按约定付款并要求解除合同。但按照合同原约定的付款方式，刘梅应需要按“乙方同意在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣账日或之前，将赎契款项转入甲方贷款账户内”，刘梅在银行同意其提前还贷后要通知刘杨明，而事实上无论是刘梅还是锦泓公司均无证据证明已向刘杨明告知何时收到银行的提前还贷通知，故刘杨明未将赎契款项转入刘梅的贷款账户不存在过错，即对此不构成违约。但是，刘杨明作为购房方，负有付款之合同主要义务，应当在知悉不能办理“转按揭”后及时申请银行贷款，并催告刘梅提供资料协助，但其并未履行相关义务，应当认定其存在违约行为。而刘梅在不具备合同解除权之情况下单方要求解除合同，并且不与刘杨明继续协商付款事宜而直接诉讼，导致合同无法继续履行，其行为亦存在过错，构成违约。综上，刘梅虽然于2019年6月18日向刘杨明送达解除合同通知，但因刘杨明在此前的合同履行过程中并不存在违约行为，刘梅不能基于《中华人民共和国合同法》第九十三条以及第九十四条取得法定或约定解除权，故其解除合同通知未发生解除合同的法律效力。但考虑到双方当事人截止二审庭审期间尚未能就付款事宜达成一致，且刘杨明表示无法一次性付款，故现已无法实现双方的合同目的，合同事实上已处于不能履行的状态，依法应予以解除。如前所述，刘梅与刘杨明均存在违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条之规定，应当各自承担相应的责任。根据本案的具体情况，对刘梅要求没收刘杨明定金150000元、承担违约金的请求，以及刘杨明要求继续履行合同的请求，二审法院均不予支持。至于锦泓公司的责任。从锦泓公司向双方推荐所谓“转按揭”的付款方式以及收取刘杨明的“转按揭”费用的行为来看，其作为中介方不仅负有促成合同成立之义务，还主导双方的履约过程。根据锦泓公司工作人员与刘梅、刘杨明之间的通话记录，可以证明锦泓公司的工作人员拒绝向买卖双方提供联系方式，且在合同履行过程中未尽通知义务，导致刘梅、刘杨明的信息不对称，无法继续充分协商。可见，锦泓公司的行为与涉案合同的不能继续履行有直接关联，即使其促成房屋买卖合同的成立，但其对涉案合同的不能履行亦存在过错，故刘梅请求锦泓公司承担违约责任合理。综合本案情况，锦泓公司应向刘梅退还25000元。1764号民事判决于2020年7月16日发生法律效力。2020年7月31日，刘杨明向本院提起诉讼。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。《房屋买卖合同》经生效法律文书判令解除，被告刘梅另案诉请没收定金150000元亦已被生效法律文书判令驳回，被告刘梅收取原告刘杨明购房定金150000元没有事实和法律依据，刘梅对退款亦无异议，故本院对原告诉请被告刘梅返还购房定金150000元予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：被告刘梅应于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房定金150000元予原告刘杨明。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费1650元，财产保全费1270元，合计2920元（原告已预交3370元），由被告刘梅负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告刘杨明，本院不另收退。对原告刘杨明多预交的案件受理费450元，在本判决发生法律效力之后，经书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈宇琼二〇二〇年十一月二十七日书记员  林浩成