天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0112民初6628号原告：赵帅，男，1987年10月30日出生，汉族，住天津市津南区。委托诉讼代理人：赵晶晶，天津世杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王金超，天津世杰律师事务所律师。被告：天广消防（天津）有限公司，住所地天津临港经济区渤海十二南路1368号，统一社会信用代码：91120116586438148A。法定代表人：陈秀玉，董事长。委托诉讼代理人：李庆祥，男。委托诉讼代理人：高志颖，女。第三人：天津茂川房地产开发有限公司，住所地天津市宁河区芦台镇商业道40号，统一社会信用代码：91120116239664378E。法定代表人：秦占波，总经理。委托诉讼代理人：闫伟臣，男。原告赵帅与被告天广消防（天津）有限公司（以下简称天广公司）、天津盛川国际贸易有限公司（以下简称盛川公司）、天津茂川房地产开发有限公司（以下简称茂川公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月5日立案受理。诉讼过程中，因天广公司未申请执行盛川公司，故赵帅申请撤回对盛川公司的起诉，本院予以准许。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵帅及其委托诉讼代理人王金超，被告天广公司的委托诉讼代理人高志颖，第三人茂川公司的委托诉讼代理人闫伟臣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵帅向本院提出诉讼请求：1．停止对坐落于天津市津南区××镇××街××花园××号楼××号房屋的执行；2．确认天津市津南区××镇××街××花园××号楼××号房屋属于原告所有；3．诉讼费由被告承担。事实及理由：原告于2007年11月13日向茂川公司全款购买了天津市津南区××镇××街××花园××号楼××号房屋（以下简称涉案房屋），茂川公司向原告开具了天津市房地产开发企业销售专用发票。涉案房屋已交付原告使用。涉案房屋归原告所有，与茂川公司无关。因天广公司与盛川公司、茂川公司承揽合同纠纷一案，津南法院于2019年10月11日作出（2019）津0112执3586号之一执行裁定书，查封了涉案房屋。原告认为查封行为不当，故诉至法院。天广公司辩称，天广公司与茂川公司承揽合同纠纷一案，津南法院作出（2019）津0112民初8434号民事调解书。因茂川公司未履行调解书确定的义务，故天广公司于2019年9月19日向津南法院申请强制执行。执行过程中，查封了茂川公司名下的房产，包括涉案房屋。天广公司认为，人民法院的查封行为合法有效。茂川公司述称，同意赵帅的第1项、第2项诉讼请求，不同意承担诉讼费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。当事人对原告提交的（2020）津0112执异71号执行裁定书、天津市房地产开发企业销售专用发票、天津市商品房买卖合同、电费票据、户口本及原告之母王桂茹的银行流水，对天广公司提交的（2019）津0112民初8343号民事调解书、2019津0112执3586号及3586号之一执行裁定书的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。当事人对以下证据存在争议，本院认定如下：1．原告提交的装修许可证、天津市服务行业专用发票（物业管理费和垃圾清运费）、供用水协议书、租赁合同及账单详情截屏、天津市茂川物业管理有限公司出具的关于物业费的企业往来收据、关于取暖费的天津市增值税专用发票、天津市海润天通供热有限公司出具的票据，上述证据相互佐证，能够证明涉案房屋在被人民法院查封之前，已由原告占有、使用。2．原告提交的不动产所有权证书，能够证明涉案房屋仍登记在茂川公司名下。3．原告提交的茂川公司分别于2016年3月11日、2020年5月22日出具的证明，结合天津市房地产开发企业销售专用发票、天津市商品房买卖合同、不动产所有权证书，能够证明合同与发票记载的涉案房屋面积、房号与不动产所有权证书记载的面积、房号不符的事实。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋现登记在茂川公司名下，登记房屋坐落位置为津南区咸水沽镇建国大街南侧惠丰花园兴旺局16号楼底商10号，建筑面积为39.92平方米，并于2006年6月9日取得不动产所有权证书，不动产登记号为津房字第0××5号。原告于2007年与茂川公司建立商品房买卖合同关系，房屋总价款为471,600元。2007年11月13日，茂川公司向原告开具天津市房地产开发企业销售专用发票，发票金额为471,600元，发票记载房屋坐落于惠丰花园兴旺居16-110，面积40.14平方米。原告称，付清房款后，得知房屋设有抵押权。2008年6月12日，原告与茂川公司方签订书面的天津市商品房买卖合同，合同记载房屋坐落位置与发票记载房屋坐落位置一致，建筑面积40.14平方米。关于合同记载房屋位置、面积与不动产权证书记载不符的问题，原告及茂川公司均称，合同记载与不动产权证书记载的房屋为同一套房屋。经本院向天津市规划和自然资源局津南分局核实，合同记载的房屋与不动产权证书记载的房屋确为同一套房屋。关于房屋的使用情况，原告于2007年11月22日与天津市自来水集团津南水务有限公司签订了供用水协议，并自2008年开始持续为涉案房屋交纳采暖费至今，并为涉案房屋交纳电费及物业费。关于涉案房屋尚未办理产权转移登记的手续，经本院向天津市规划和自然资源局津南分局核实，天津市规划和自然资源局津南分局的工作人员口头告知，2018年之前房屋的实际面积与发票记载面积相符才能办理产权转移登记，涉案房屋实际面积与发票记载面积不符，需重新开具发票，故至今未办理产权转移登记手续。另查明，天广公司与盛川公司、茂川公司承揽合同纠纷一案，本院于2019年8月28日作出（2019）津0112民初8434号民事调解书，调解内容为，茂川公司于2019年9月8日前给付天广公司材料费、定作费、部分安装费合计511,369.31元，并承担案件受理费2,560.5元。因茂川公司未能按期履行调解书确定的义务，天广公司向本院申请强制执行。执行过程中，本院于2019年10月11日作出（2019）津0112执3586号之一执行裁定书，裁定轮候查封茂川公司名下的多套房产，其中包括涉案房屋，查封期限自2019年10月11日至2022年10月10日。2020年7月17日，赵帅提出书面异议，本院于2020年7月20日作出（2020）津0112执异71号执行裁定书，裁定驳回赵帅的异议请求，现赵帅提出执行异议之诉。再查明，此次查封之前，涉案房屋尚有两道查封，查封期限分别自2016年4月28日起至2019年4月27日，2016年5月16日起至2019年5月15日，查封期限均已届满且未再续封，故此次轮候查封已转化为正式的查封行为。本院认为，赵帅请求确认涉案房屋的所有权归其所有，并要求排除对涉案房屋的强制执行，系基于实体权利提出，已经过执行异议前置程序，且本次查封行为已转化为正式查封行为，符合执行异议之诉的起诉条件。关于赵帅是否对涉案房屋享有足以排除强制执行的权利，应依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定进行审查。同时，因赵帅购买的商品房为非住宅用房，应依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”进行审查。根据上述司法解释规定，结合赵帅所举证据及本案查明的事实，对赵帅对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的权利，认定如下：第一，关于在人民法院查封之前是否签订合法有效买卖合同的问题。赵帅提交的发票及商品房买卖合同，能够证明赵帅自2007年即与茂川公司建立了商品房买卖合同关系，并于2008年签订书面合同的事实，故在人民法院查封之前，赵帅就与茂川公司建立了商品房买卖合同关系。第二，关于涉案房屋在人民法院查封之前是否已被合法占有的问题。赵帅提交的供用水协议、采暖费票据、电费票据等证据，足以证实赵帅于2007年就已接收并管理、使用涉案房屋，故在人民法院查封之前，赵帅已合法占有并使用涉案房屋。第三，关于涉案房屋价款是否全部支付的问题。赵帅称以现金方式付清购房款471,600元，茂川公司表示不清楚，但茂川公司认可只有付清购房款才能开具发票，结合商品房买卖交易过程中先付款后开票的交易习惯，加之赵帅提交了其母亲王桂茹名下的银行流水以证实购房款的来源，赵帅提交的证据已达到高度盖然性，能够证实赵帅已付清购房款的事实。第四，关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。涉案房屋实际面积与发票记载的面积不符，经本院向天津市规划和自然资源局津南分局核实，2018年之前房屋的实际面积与发票记载面积相符才能办理产权转移登记，故涉案房屋办理产权转移登记手续需重新开具发票。茂川公司为发票的开具主体，茂川公司在人民法院查封之前，并至今尚未开具新的发票，尚未办理产权转移登记手续的责任在于茂川公司，赵帅不存在过错。综上所述，赵帅在人民法院查封之前与茂川公司之间形成了合法、有效的买卖合同关系，并足额支付购房款，实际占有涉案房屋，对涉案房屋尚未办理产权转移登记手续亦不存在过错，本案符合排除执行的四种法定情形，赵帅对涉案房屋享有物权期待权，赵帅对涉案房屋享有的物权期待权足以排除强制执行，其提出要求停止对涉案房屋执行的请求，应予支持。至于赵帅要求确认涉案房屋的所有权归其所有的诉讼请求一节。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定系对不动产买受人物权期待权的特殊保护，并非基于对不动产所有权的保护，在符合第二十八条规定可排除执行情形下，并未认定买受人享有所有权。根据《物权法》第九条规定，涉案房屋属不动产，因尚未依法办理登记，不发生物权变动效力。本案赵帅虽可依据物权期待权以排除执行，但不能依据双方合同请求人民法院在本案中确认其享有房屋所有权，因此，赵帅目前仅享有对涉案房屋的物权期待权，其要求确认享有房屋所有权的诉请，无事实及法律依据，应不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决如下：一、停止对坐落于天津市津南区××镇××街××花园××号楼××号房屋的执行；二、驳回原告赵帅的其他诉讼请求。案件受理费10,800元，由第三人天津茂川房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  王 好审 判 员  王丽清人民陪审员  王金英二〇二〇年九月十七日书 记 员  李艳丽附相关法条：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。