乳源瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0232民初685号原告：乳源瑶族自治县福瑞物业服务有限公司，住所地：乳源县乳城镇文昌南路大联四村家属楼二楼第1-2间商铺，统一社会信用代码：91440232MA4WE68U20。法定代表人：赵江涛，系该公司经理。委托诉讼代理人：钟林，系该公司副经理。被告：吴国荣，男，汉族，1971年4月7日出生，住广东省乳源瑶族自治县。委托诉讼代理人：黄小玲，女，汉族，住广东省乳源瑶族自治县，系被告吴国荣妻姐。被告：黄小燕，女，汉族，1978年12月29日出生，住广东省乳源瑶族自治县。原告乳源瑶族自治县福瑞物业服务有限公司（以下简称“福瑞物业公司”）与被告吴国荣、黄小燕物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月19日立案后，并将使用小额诉讼程序告知书送达给了原、被告，本院依法适用小额诉讼程序于2020年8月24日公开开庭进行了审理，庭审中，被告对本案适用小额诉讼程序进行审理提出异议，经审查，承办法官口头裁定将案件转入简易程序进行审理，并记入笔录。原告福瑞物业公司的委托诉讼代理人钟林，被告吴国荣的委托诉讼代理人黄小玲，被告黄小燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告福瑞物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2017年3月至2020年5月物业管理费共计4843.412元、水电公摊费195元、滞纳金883元，合计人民币5922元；2、本案的受理费由被告负担。事实与理由：2012年9月13日，被告购买了位于乳源瑶族自治县××水岸×栋×房，住宅面积为155.24平方米，每平方米原告收取其物业管理费为0.8元，被告每月应支付原告物业费124.19元，被告共计欠费39个月，应支付原告物业管理费4843.412元，水电公摊费每月5元，被告欠费39个月，水电公摊费195元，滞纳金883元，三项合计人民币5922元。此款，原告多次通过电话向被告追讨，但未果。为维护合法权益，特向贵院提起民事诉讼，请求贵院支持原告的诉讼请求。被告吴国荣、黄小燕辩称，1、两被告2017年至2022年的物业费已经缴纳，被告不存在违约和过错行为，请依法避讳原告的全部诉讼请求；2、在原告确认被告2017年至2022年的物业费已经缴纳的前提下，被告同意向原告支付2018年至2020年5月共28个月的水电公摊费140元。理由如下：1、被告于2012年9月购买涉案房屋，同年与乳源瑶族自治县鑫福物业有限公司（以下简称“鑫福物业公司”）签订物业服务合同，购房时，开发商承诺赠送交房后四年的物业服务费，2015年鑫福物业推出一次支付物业费享受85折优惠活动，被告于2015年3月20日已一次性向鑫福物业公司交纳了2017年3月至2022年的物业费6510元。2、2016年至2017年期间，由乳源瑶族自治县嘉乐物业有限公司（以下简称“嘉乐物业公司”）承接了鑫福物业公司对涉案小区的物业管理，接着乳源瑶族自治县绿缘保洁有限公司（以下简称“绿缘保洁公司”）承接了嘉乐物业公司对涉案小区的物业管理，2017年8月1日，原告承接了绿缘保洁公司对涉案小区的物业管理至今。3、根据《物业管理条例》第二十九条、第三十六条、第三十八条、第三十九条、第四十条的规定，鑫福物业公司收取被告2017年至2022年物业费的缴费凭证就属于第二十九条规定应移交的资料，原告没有证据证明鑫福物业没有办理物业移交手续。从本案涉案物业服务连续性的情况来看，后面承接的嘉乐物业公司、绿缘保洁公司和原告均应按《物业管理条例》规定办理物业承接验收手续，也就证明原告收到并确认被告已缴纳2017年至2022年物业费的事实，且嘉乐物业公司、绿缘保洁公司在提供物业服务期间均认可被告已缴纳2017年至2022年物业费，只向被告收取了代缴的水电费和公摊费。原告2017年8月承接物业时至2020年5月26日期间，也只是公告通知被告缴交其代缴水电费和公摊费，并不存在原告要求被告缴纳物业费的事实。4、原、被告属于物业服务合同关系，但是被告并没有与原告直接签订物业服务合同，原告管理涉案物业的权利和义务来源于其与业主委员会签订的物业服务合同，而涉案物业服务的权利一起是承接前期物业服务合同的，因此，原告因承接前期物业服务合同而享有管理涉案物业的权利，就应承担前期物业服务合同约定的义务，也就必须认可被告已缴纳2017年至2022年物业管理费的客观事实，原告要求被告支付2017年3月至2020年5月物业管理费4843.41元及滞纳金883元无事实和法律依据。5、被告已缴纳2017年4月至2017年12月的水电公摊费，2018年1月至2020年5月的水电公摊费140元，被告曾前往原告处缴交，但原告员工拒绝收取，因此，被告未缴2018年1月至2020年5月的水电公摊费的责任在于原告，而不是被告，故原告无权收取滞纳金。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。原告向本院提交的证据有：1、蔚蓝水岸未交物业费明细复印件，证明被告欠费明细；2、蔚蓝水岸物业服务协议复印件，证明原告与被告于2017年8月1日签订物业服务合同，原告为蔚蓝水岸小区提供小区物业服务管理；3、广东省商品房买卖合同，证明被告是蔚蓝水岸小区业主；4、《蔚蓝水岸物业服务协议》的补充协议，证明原告与涉案小区业主委员会于2017年9月1日签订协议，原告为涉案小区提供物业管理服务，对物业服务管理价格进行了变更；5、《蔚蓝水岸物业服务试用协议》，证明原告与涉案小区业主委员会于2017年2月28日签订试用协议，委托管理试用期为3个月，原告自2017年3月1日为涉案小区提供物业管理服务；6、广东省物业管理项目经理职业证书，证明原告法人具有物业管理资质。被告吴国荣、黄小燕对原告提交的证据2-5表示无异议；对证据1有异议，认为其已经缴纳了物业费，有收据可以证实；对证据6的真实性无异议，对关联性有异议，其认为，原告的法人是2018年领取的证件，不能证明原告方法人是在为涉案小区提供物业服务期间具有相关资质。两被告向本院提交的证据有：1、收据13份，证明被告已缴纳了2017年至2022年物业管理费，已缴纳了2016年8月至2017年12月的水电公摊费缴，其中2017年4月至12月的水电公摊费已向原告缴纳；2、缴费通知，证明原告在2020年5月26日向被告催交物业管理费，此前并无催收；3、原告企业信息工商登记查询，证明原告于2017年8月成立。原告福瑞物业公司对两被告提交的证据1表示不认可，仅认可其收了被告2017年5月至12月水电公摊费的事实；对证据2的关联性有异议，其认为该证据只是其中一次书面通知催收，事实上，其已多次向被告催收物业管理费；对证据3表示无异议。对当事人无异议证据，本院予以确认并在案佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年9月13日，两被告购买了乳源瑶族自治县××水岸×栋×号房，建筑面积为155.24平方米，该小区的前期物业管理公司系鑫福物业公司。原告福瑞物业公司于2017年4月12日成立，，以乳源瑶族自治县蔚蓝水岸小区业主委员会为甲方、原告福瑞物业公司为乙方于2017年2月28日签订了《蔚蓝水岸物业服务试用协议》，协议约定物业管理服务的内容、相关费用、双方的权利和义务、违约责任及物业合同解除责任，明确约定：本小区的物业服务费采取别墅1.2元/平方米，洋房0.8元/平方米；委托管理试用期为3个月，即自2017年3月1日至2017年5月31日。试用期满后，涉案小区业主委员会提出要求原告延长2个月试用期，原告同意。涉案小区业主委员会与原告于2017年8月1日签订了《蔚蓝水岸物业服务协议》，在约定了物业管理服务的内容、相关费用、双方的权利和义务、违约责任和附则。2017年9月1日，涉案小区业主委员会与原告签订《的补充协议》，该协议明确约定：本小区的物业服务费采取别墅1.2元/平方米，洋房0.8元/平方米；公摊费为每户每月5元；对欠费的业主、物业使用人，乙方可拒绝或停止提供有偿服务，可以向法院提起诉讼并收取国家规定每天万分之五的滞纳金，直至其履行缴费义务为止。另查明，2015年3月20日，两被告向该小区前期物业管理公司鑫福物业公司交纳了2017年至2022年的物业管理费6510元；2016年8月至2017年1月的水电公摊费及水费向嘉乐物业公司缴交；2017年2月至3月的水电公摊费向绿缘保洁公司缴交；2017年4月至12月的水电公摊费向原告缴交。2020年5月26日，原告向被告发出缴费通知，书面通知两被告缴纳拖欠的物业管理费4843.41元、水电公摊费195元、滞纳金883元，共计5922元。原告起诉至今，并未收到两被告缴纳的物业管理费、尚欠的水电公摊费和滞纳金。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。关于物业管理费和水电公摊费问题。乳源瑶族自治县蔚蓝水岸住宅小区业主委员会与原告福瑞公司先后签订《蔚蓝水岸物业服务试用协议》、《蔚蓝水岸物业服务协议》、《蔚蓝水岸物业服务协议的补充协议》，原告福瑞公司自2017年3月1日起为乳源瑶族自治县蔚蓝水岸住宅小区提供物业服务至今。根据《物业管理条例》第十二条第四款：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”的规定，涉案小区业主委员会与原告福瑞物业公司签订的上述三份协议，对作为该小区业主的两被告具有约束力，两被告应担按照上述协议约定支付物业服务费、水电公摊费。庭审中，两被告辩称，其已向前期物业管理公司鑫福物业公司交纳了2017年至2022年的物业管理费，并提供了相应的收据，原告承接前手物业管理公司时应移交相应的手续。但从两被告提交的收据可见，鑫福物业管理公司于2016年7月已退出了涉案小区，不再为涉案小区提供物业管理服务，2017年3月至今，系原告福瑞物业公司为该小区提供物业管理服务，庭审中，两被告认可其未向原告缴交物业管理费，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”的规定和合同的相对性原则，本院对两被告无须向原告支付涉案物业服务费的辩解理由不予采纳，至于其向前期物业公司鑫福物业公司已缴交的2017年至2022年的物业管理费而造成的损失，其可另循途径解决。根据《物业管理条例》第七条：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；……（五）按时交纳物业服务费用；……”和结合涉案小区业主委员会与原告福瑞物业公司签订的协议，两被告应向原告福瑞物业公司缴纳2017年3月至2020年5月的物业管理费4843.49元（155.24㎡×0.8元/㎡×39），现原告福瑞物业公司请求两被告支付2017年3月至2020年5月的物业管理费4843.41元,系其在法律范围内自由处分自己的民事权利，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条的规定，本院予以确认；两被告应向原告福瑞物业公司缴纳2018年1月至2020年5月的水电公摊费145元（5元/月×29），原告请求超出部分，本院不予支持。关于滞纳金的问题。现两被告拖欠原告福瑞物业公司物业管理费，根据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第8条第一款：“业主拖欠物业费，物业服务企业可请求业主按照合同约定支付滞纳金。”之规定，结合《的补充协议》的约定及被告违约情况，本院对原告福瑞物业公司要求两被告支付其滞纳金883元的诉讼请求予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《物业管理条例》第七条、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条之规定，判决如下：一、限被告吴国荣、黄小燕于本判决发生法律效力之日起十五日内一次性支付原告乳源瑶族自治县福瑞物业服务有限公司物业服务费4843.41元、水电公摊费145元、滞纳金883元，以上合计5821.41元。二、驳回原告乳源瑶族自治县福瑞物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费25元（原告已预交），由原告乳源瑶族自治县福瑞物业服务有限公司负担1元，被告吴国荣、黄小燕负担24元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 员 廖聪有二〇二〇年八月二十七日法官助理 朱义香书 记 员 王嘉玲