江西省上饶市广信区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1121民初2244号原告：上饶市爱森达家纺有限公司，住所地江西省上饶经济技术开发区旭日片区**1—1、2—1、3—1、4—1，统一社会信用代码91361100MA35HN1T6A。法定代表人：陶淑华，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：余先福，男，该公司员工。委托诉讼代理人：吴明龙，江西衡旭律师事务所律师。被告：江西喜洲食品有限公司，住所地江西省上饶经济技术开发区旭日片区，统一社会信用代码913611007814616777。法定代表人：黄新华，该公司首席代表。被告：上饶市华欣泡沫包装建材有限公司，住所地江西省上饶经济技术开发区旭日片区，统一社会信用代码91361100698480789E。法定代表人：黄新华，该公司首席代表。两被告共同委托诉讼代理人：刘明，江西赣东北律师事务所律师。原告上饶市爱森达家纺有限公司与被告江西喜洲食品有限公司（以下至判决主文前简称喜洲公司）、上饶市华欣泡沫包装建材有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上饶市爱森达家纺有限公司的委托诉讼代理人余先福、吴明龙，两被告喜洲公司、上饶市华欣泡沫包装建材有限公司的法定代表人黄新华及两被告共同委托诉讼代理人刘明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上饶市爱森达家纺有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告返还原告搬迁费、停产停业损失、机械设备损失等共计500,000元整；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2015年1月1日租赁了被告喜洲公司名下位于上饶经济技术开发区旭日片区的厂房用于生产家纺产品，租金为45,000元/年，保证金5,000元。原告为开工生产，购置了大量的机械设备、原材料，自2015年开工生产以来，公司一直正常运转，有稳定的订单和利润。2020年3月上饶经济技术开发区因发展建设需要，对被告的地块及厂房进行征收，为此被告法定代表人请原告及其他租赁其厂房的公司和厂家支持其工作，并约定如属于原告的拆迁项目补偿款一定支付给原告。在此情形下，原告和其他公司积极配合拆迁组，就原告厂房内的各项设备、损失、搬迁费、损耗费、拆卸费等全部进行了评估，原告如实申报相应的生产停运等各项损失约500,000元。经查，被告已获取征收补偿款2,100万元，其中就包含了属于原告的停产停业损失、搬迁费等，但被告仅同意支付15,000元，对剩余款项拒绝支付。故诉至法院，望判如所请。喜洲公司辩称，原告并非本案的适格主体，原告公司2016年才成立，签订合同的当时原告公司尚未成立。原告也非此次征收的被征收人，仅是涉案厂房的承租人，要求被告向其支付拆迁款无任何依据。因案涉厂房被政府拆迁，被告依照与原告签订的租赁合同约定可以单方解除合同，有权要求原告立即搬离租赁的厂房。拆迁补偿协议书约定的搬迁日期与租赁合同到期日为同一日，即拆迁时原告作为承租人应搬离案涉厂房，其无任何损失，也无权要求获得拆迁补偿。故原告主张拆迁补偿款500,000元，无任何事实和法律依据，请法院依法驳回原告的诉讼请求。被告上饶市华欣泡沫包装建材有限公司辩称，同意喜洲公司的答辩意见。另被告上饶市华欣泡沫包装建材有限公司并非本案的适格被告，租赁合同的甲方为喜洲公司，合同具有相对性，黄新华虽是两家公司的法定代表人，但实际上与陶淑华履行合同的主体是喜洲公司，上饶市华欣泡沫包装建材有限公司与本案无任何关联。本院经审理认定事实如下：原告上饶市爱森达家纺有限公司于2016年5月10日登记成立，注册资本130万元，股东陶淑华、余先福各占股50%，其中陶淑华任职公司执行董事兼总经理，系公司法定代表人。在原告公司登记成立前的2015年1月1日，陶淑华作为乙方，被告喜洲公司作为甲方，双方签订《租赁合同书》，涉案有关条款为：第一条租赁范围。1.1乙方向甲方承租喜洲公司框架厂房第三层楼房，面积1,000平方米，作为乙方生产使用。第二条租赁期限。2.1租赁期自2015年1月1日起至2020年12月31日止。第三条租金支付方式及条件。3.1厂房租金为每年45,000元，不含税。第五条甲方权利和义务。6.4乙方应于承租期满或合同解除之日搬出厂房，乙方逾期不搬迁，甲方有权从厂房中将乙方物品搬出，不承担保管义务，因此而引起的一切损失由乙方自行承担，与甲方无关。甲方有权要求乙方赔偿因此而产生的费用，并有权诉之法律。第六条乙方的权利义务。7.2乙方租赁期内对厂房进行装修及改造时，必须先向甲方管理部门申请并经同意后方可进行，装修及改造的费用由乙方自负。在合同终止、解除租赁关系时，乙方装修或改造厂房及与厂房有关的设施全部归甲方所有，可移动设施（不包括移动后会使厂房墙面、天花及地面造成损坏的设施）除外。第七条合同终止。8.2甲方因特殊情况收回厂房（如政府拆迁等事宜），甲方必须提前60天通知乙方解除合同，甲方无息退还已收取的承租保证金、剩余租金给乙方，否则甲方赔偿由此给乙方造成的损失。甲、乙双方协商同意解除合同的，乙方尚欠甲方的合理费用，由甲、乙双方各负担一半。《租赁合同书》签订后，陶淑华、余先福夫妻投资成立的原告上饶市爱森达家纺有限公司的登记地即为上述租赁厂房所在地，原告并在租赁的场所进行生产经营至今。在《租赁合同书》履行过程中的2020年3月9日，上饶经济技术开发区管理委员会办公室印发饶开管办字（2020）3号关于印发《上饶经济技术开发区老城区品质提升板块工业用地收储和拆迁补偿方案》（以下简称《方案》）的通知，对相关企业进行收储拆迁，被告禧洲公司在收储拆迁范围内。《方案》中与本案有关的内容为第五条收储补偿。第五条收储补偿第（三）款设备物资搬迁补偿规定：“设备物资搬迁包括拆装（安装调试）以及存货、原材料等搬迁、搬运费补偿。根据实际搬迁情况进行评估，在评估的基础上协商，确定补偿金额；因确实无法搬迁的，由企业提供购买凭证等相关证明材料，评估公司结合成新率评估后予以补偿。”第（四）款停产停业损失等综合补偿规定：“被收储企业因搬迁造成的停产停业损失，按被收储土地和地上附着物价值补偿总价的一定比例结合土地使用情况、生产经营状况，实行分类补偿：1、企业正常生产经营的，按6—10%补偿停产停业损失；2、企业停产或存在土地闲置的，不予补偿停产停业损失；土地使用情况和生产经营状况，由各工作小组征求国土资源局、经济发展局、市管分局、招商局、安监局、生态环境局等部门意见后，报指挥部认定。被收储企业认为其停产停业损失超过上述第1款规定的，须提供经税务部门核准或者会计事务所审计确认的，前三年税后平均利润数据等证明材料，并与工作小组共同委托评估机构结合停产停业期限进行综合评估，协商确定。”第七条其他情况的处置第（二）款规定：“被收储企业土地或房屋已经出租给其他企业或个人的，由被收储企业负责做好与承租人解除合约及搬迁工作。”2020年5月31日，被告作为乙方，与甲方上饶经济技术开发区土地储备中心签订《土地及厂房整体收储和拆迁补偿协议书》，涉案有关条款为第一条收储标的物概况。1.3收储地块内地上合计建筑物总面积为13266.82平方米，办理产权证面积6672平方米，分4个单元办理权属登记，证号分别为：上房权证字第**，面积3480平方米；上房房权证字第**，积792平方米；上房权房权证字第**，960平方米；上房权证房权证字第**，440平方米；未办证面积6594.82平方米。1.5收储总评估价1845.61万元。其中：土地评估价格为188.05万元；建筑物、构筑物、附属物、配套设施、道路、管网、绿化等地上附着物评估价1428.36万元；不可搬迁设备和搬迁费67.56万元；停产停业损失161.64万元。第三条价款支付及标的物交付。3.2（一）本协议书签订后，并在乙方签订放弃残值处置权承诺书之日起5个工作日内，甲方支付收购款的30%，计643.68万元；（二）乙方提供相关证照原件给甲方用于办理注销或变更权属登记后，收购标的物的所有权转移至甲方名下之日起5个工作日内，甲方支付收购款的30%，计643.68万元；（三）为支持收储企业搬迁过渡，甲方同意乙方在签订本协议书之日利用原厂房继续生产7个月，即2020年12年31日前完成全部清场和搬迁，甲方在10个工作日内支付剩余收购款。第四条乙方对收储地块现状陈述及土地权利瑕疵的承诺。4.2乙方承诺消除第三人对收储地块的土地使用权和房屋所有权抵押、租赁等一切他项权利，并应负责在本协议书签订后的（空白）日内将所涉收购标的物权利瑕疵予以全部消除。第五条双方的权利义务。5.2乙方的责任和义务。5.2.5乙方必须负责按照本协议的约定消除收购标的的全部权利瑕疵（包括但不限于抵押、担保、查封、冻结、租赁等任何瑕疵）。2020年6月19日，上饶经济技术开发区土地储备中心支付被告喜洲公司补偿款12873660元，即收储总评估价18456100元＋搬迁奖励3000000元合计21456100元的60%。原告认为补偿款中的搬迁费、停产停业损失中属于原告的份额被告应依法支付，经协商未果，原告遂向本院起诉。在本案审理过程中，原告主张属其所有的搬迁费、停产停业损失应按承租面积所占厂房产权面积比例计算，即（搬迁费67.56万元+停产停业损失161.64万元）×（1160平方米÷6672平方米）=398,489元，加上机械设备损失费约100,000元等合计500,000元。被告对此不予认可，认为搬迁费可按评估报告意见15,010元支付给原告，但不存在机械设备损失，停产停业损失也与原告无关。原告为证明其主张提供《租赁合同书》及上饶经济技术开发区土地储备中心支付被告补偿款12,873,660元的银行转账明细予以证明。被告质证认为对证据的真实性无异议，但不能达到原告的证明目的，相反还证明了补偿款属被告所有，与原告无关。被告为证明其主张提供下列证据：1、2020年5月12日上饶市丰和房地产土地资产评估有限公司出具的饶丰和评字（2020）第006号《上饶经济技术开发区土地储备中心因土地收储事宜所涉及的江西喜洲食品有限公司相关资产组市场价值评估项目资产评估报告书》（以下简称《评估报告书》），该《评估报告书》评估结论：“本次评估主要采用了资产基础法进行评估，根据以上评估工作，得出如下评估结论：对委估资产于评估基准日2020年3月27日的估价结果发表如下意见：上饶经济技术开发区土地储备中心委估资产评估价值为1,805,623元，其中：江西喜洲食品有限公司评估价值为1,738,793元；上饶市鸿彤纸箱包装有限公司（承租户）搬迁费用评估值为12,425元；爱森达家纺有限公司（承租户）搬迁费用评估价值为15,010元；上饶县洁强餐具消毒配送中心（承租户）搬迁费用评估值为8,730元；新孟家具店搬迁费用评估价值为23,075元；新怡光学搬迁费用评估值为23,075元。详细情况请见《资产评估明细表》。”《评估报告书》第九条评估程序实施过程和情况（二）资产清查阶段载明：“1、资产评估申报明细表的填报。根据委托评估资产特点，有针对性地指导被评估单位进行资产清查和填报资产评估申报明细表。2、评估对象真实性和合法性的查证。根据被评估单位提供的资产评估申报明细表，评估人员到实物存放现场逐项进行清查和核实，以确定其客观存在；查阅、收集委估资产的权属证明文件等资料，以核实其法律权属的合法性。”《评估报告书》中产权持有单位为原告上饶市爱森达家纺有限公司的《固定资产—可搬迁设备类资产清查评估申报表》载明：“1、设备名称：梳棉机，规格型号：1.5米×1.5米，数量：1台，运距：设定15公里；2、设备名称：缝机，规格型号：2.9米×8.0米，厂家：恒鑫机械；数量2台，运距：设定15公里；3、设备名称：平车；数量：11台，运距：设定15公里；4、设备名称：挂布机；规格型号：2×2×0.9；数量1台，运距：设定15公里；5、设备名称：工作台；数量：6台；运距：设定15公里；6、设备名称：冷风机；规格型号：xinba；数量2台；运距：设定15公里。”产权持有单位为原告上饶市爱森达家纺有限公司的《固定资产—可搬迁存货类清查评估申报表》载明：“名称：存货—被褥；计量单位：立方米；数量390.46；运距：设定15公里。”上述两份申报表中的被征收方有原告单位签章，股东余先福签名。《评估报告书》并附有上饶市爱森达家纺有限公司现场勘查照片四张。原告质证认为该《评估报告书》不真实不客观，原告搬迁费损失远不止15,000元，要求重新评估。2、《补偿方案》、《拆迁补偿协议》，拟证明被告喜洲公司系被收储企业，原告并非收储对象，原告作为承租户没有资格与土地储备中心商谈补偿，无权享有任何收储补偿；停产停业损失补偿也与承租户是否正常生产经营无关，承租户的搬迁应由原、被告按《租赁合同书》约定处理。原告质证认为其也属征迁范围且系正常生产经营的企业，理应享有相应的停产停业损失补偿。本院认为，原告法定代表人陶淑华个人与被告喜洲公司于2015年1月1日签订的《租赁合同书》合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应按合同约定履行义务。根据《最高人民法院关于适用（三）》第二条规定：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”本案中，原告实际使用了租赁场地进行生产经营，庭审中原告对《租赁合同书》也予以确认，根据权利义务相一致原则，本院认定上饶市爱森达家纺有限公司有权作为原告主张涉案合同约定的权利。根据《租赁合同书》第二条、第五条、第七条约定，租期至2020年12月31日届满，原告应于租期届满日前搬离；租赁期间遇政府拆迁的，被告喜洲公司提前60天通知原告后有权单方解除合同，被告因此仅需退还原告剩余租金及已收取的保证金。因此根据《租赁合同书》约定，原告主张被告企业被收储拆迁的涉案搬迁费、机器设备损失和停产停业损失，没有合同依据，本院不予支持。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。”第十七条第一款规定：“作出房屋征收决定的市、县人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成停产停业损失的补偿。”因此被告喜洲公司辩称其作为被收储企业，系法律规定的搬迁费、停产停业损失的补偿对象，本院予以采信。现原告作为被征收厂房的承租人主张被告因房屋征收所获搬迁费和停产停业等损失补偿的相应份额属其所有，则原告对此应承担举证责任。原告提供的《租赁合同书》，如前所述，不仅不能证明因政府征收拆迁发生的搬迁费和停产停业损失属其所有，相反，被告喜洲公司据此还可单方解除合同，因解除合同应向原告承担的责任仅是退还剩余租金和已收取的保证金。因此原告提供的《租赁合同书》对其主张没有证明力。原告提供的银行交易明细，不仅不能证明该补偿款属其所有，与之相反，反而证明上饶经济技术开发区土地收储中心2020年6月19日支付补偿款12,873,660元的对象是被告喜洲公司而非原告。另外，结合被告喜洲公司提供的反驳证据《方案》第五条第（四）款规定和《补偿协议书》第一条第1.5款约定，应当认为涉案停产停业损失的补偿依据是被收储企业土地使用情况和生产经营状况；补偿标准是被收储土地补偿费188.05万元和建筑物、构筑物、附属设施等地上附着物补偿费1,428.36万元之和计1,616.41万元的10%；补偿对象是被收储企业喜洲公司。《方案》和《补偿协议书》规定的补偿依据、补偿标准、补偿对象均与原告无关。因此原告主张涉案搬迁费、停产停业损失相应份额属其所有，没有事实和法律依据，本院不予支持。原告主张搬迁费远远不止15,010元，以及机器设备损失费约100,000元，均未提供相应证据证明，本院不予采信。根据原告单位签章及原告股东签字确认的《固定资产-可搬迁设备类资产清查评估申报表》、《固定资产-可搬迁存货类资产清查评估申报表》；和评估单位对原告上饶市爱森达家纺有限公司现场勘查照片及《评估报告书》载明的评估程序实施过程和情况，应当认为《评估报告书》中关于上饶市爱森达家纺有限公司的搬迁费的评估结论真实、客观、可信，故本院对《评估报告书》中评估的原告公司名下相关资产搬迁费为15,010元的事实予以采信。又因为根据《租赁合同书》、《方案》和《补偿协议书》的约定，以及有关法律规定，均不足以认定原告主张的涉案搬迁费、停产停业损失相应份额属原告所有，因此原告在本案诉讼过程中申请对相关补偿项目重新评估，本院不予准许。被告喜洲公司同意《评估报告书》中评估确认的关于原告上饶市爱森达家纺有限公司名下可搬迁设备类资产搬迁费8,980元及可搬迁存货类资产搬迁费6,030元，搬迁费合计15,010元归原告所有，系被告喜洲公司对自身权利处分范围，本院予以准许。原告诉请被告上饶市华欣泡沫包装建材有限公司承担付款责任没有任何事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条之规定，判决如下：一、被告江西喜洲食品有限公司支付原告上饶市爱森达家纺有限公司搬迁费15,010元，限于本判决生效后7日内付清；二、驳回原告上饶市爱森达家纺有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,800元，减半收取4,400元，财产保全申请费3,020元，合计7,420元，由原告上饶市爱森达家纺有限公司负担7,197元，由被告江西喜洲食品有限公司负担223元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院；在递交上诉状同时向江西省上饶市中级人民法院预交上诉案件受理费，上诉期满后七日内仍未预交，则按自动撤回上诉处理。本案申请执行的期间为二年，从判决规定履行期限的最后一日起计算。审判员  王宾良二〇二〇年九月十七日书记员  王 洁上诉案件受理费交纳账号：14×××14，开户行：农业银行江西省上饶市饶东支行，户名：江西省上饶市中级人民法院。执行款交纳账号：20×××75，开户行：上饶银行城西灵山支行，户名：上饶市广信区人民法院。