北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终7488号上诉人（原审被告）：钟永才，男，1951年3月29日出生，汉族，北京首钢特殊钢有限公司退休职工，住北京市丰台区。上诉人（原审被告）：杨俊英，女，1951年8月31日出生，回族，北京首钢特殊钢有限公司退休职工，住北京市丰台区。二上诉人之共同委托诉讼代理人：马玉珍，北京市隆安律师事务所律师。二上诉人之共同委托诉讼代理人：张美迪，北京市隆安律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：郭春生，男，1952年4月10日出生，汉族，北京化工厂退休职工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：袁家宝，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘喆，北京市京师律师事务所实习律师。上诉人钟永才、杨俊英因与被上诉人郭春生房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院(2020)京0102民初6236号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。钟永才、杨俊英上诉请求：撤销一审民事判决，改判驳回郭春生的全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由郭春生承担。事实和理由：1.一审法院事实认定错误：一审法院认定钟永才、杨俊英确实存在违约行为事实认定错误；一审法院对于钟永才、杨俊英的“承诺”没有查清而据此认定违约,事实认定错误；钟永才、杨俊英积极尝试迁户，但由于客观原因无法迁出，无任何不履行的故意。2.一审法院酌定钟永才、杨俊英赔偿郭春生财产损失三万元事实认定错误：钟永才、杨俊英并无违约行为，不应当承担赔偿责任。即使存在违约行为，根据过错程度，郭春生的过错明显大于钟永才、杨俊英之错。根据比例原则，即使承担赔偿，3万元也明显超出比例。3.一审法院适用法律错误，一审法院基于《合同法》第八条作出判决，但是钟永才、杨俊英并非合同相对人，要求其承担损失没有法律依据。郭春生辩称，同意一审判决，请求维持原判。不同意钟永才、杨俊英的上诉请求和事实理由。通过一审中双方提交的证据能够证明钟永才、杨俊英已经对钟永才的户口迁出事宜达成了补充协议，在此基础上，钟永才、杨俊英才按照郭春生的要求向牛××出具了保证迁出户口的承诺书，并且由于钟永才户口未迁出已导致郭春生损失了40万元。一审法院认定事实：钟永才与杨俊英系夫妻关系。涉案房屋位于北京市西城区（原宣武区）×××1104号。该房屋原系钟永才、杨俊英共有。2005年3月22日，钟永才、杨俊英（卖方）与郭春生（买方）签订《房屋买卖协议书》，约定钟永才、杨俊英将涉案房屋出售给郭春生，房屋出售价格为二十二万八千元，房屋过户手续办理完毕后郭春生向钟永才、杨俊英支付全部购房款，钟永才、杨俊英向郭春生交付涉案房屋。双方在该份《房屋买卖协议书》中未约定户口迁移事宜。2018年8月25日，郭春生（出卖人）与牛××（买受人）经北京链家房地产经纪有限公司（以下简称：链家公司）居间签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定：郭春生将涉案房屋出售给牛××，成交价格3800000元。该合同第十条第（一）款约定：该房屋现有户籍情况为：无户籍登记。2018年9月15日，郭春生（甲方）与牛××（乙方）、链家公司（丙方）签订《解约协议书》，解除了上述房屋买卖合同及补充协议。2018年9月21日，郭春生（出卖人）与牛××（买受人）经链家公司居间再次签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定：郭春生将涉案房屋出售给牛××，成交价格3780000元。该合同第十条约定：该房屋户籍登记情况为1册1人，双方同意迁出现有户籍，出卖人承诺于办理该房屋不动产转移登记之日后至2019年3月20日内向房屋所在地的户籍管理机关办理完成房屋所有现有户籍迁出手续。如出卖人未如实陈述户籍登记情况、或擅自迁入户籍、或未如期将户籍迁出的，出卖人应当按日计算向买受人支付房屋总价款万分之五的违约金，且出卖人仍负有户籍迁出的义务。《补充协议》第二条第8款约定：甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存400000元作为户口迁出保证金，该户口迁出保证金可抵扣与户口相关的违约金。第六条其他约定：1.签约前甲方、丙方已告知乙方，本套房产内存有非产权人户籍。乙方知晓并认可。2.甲乙双方一致同意，本套房产户口迁出截止日期为2019年3月20日，户口保证金人民币400000元，以理房通方式支付。如户口在约定日期迁出，此户口保证金归甲方所有，如户口未按约定日期迁出，甲方承诺将乙方以理房通方式支付的户口保证金退还给乙方作为户口未迁出赔偿。3．赔偿后，乙方接受并认可本套房产内户口不能迁出事宜，不再追究关于户口未迁出的任何相关问题。2019年7月5日，郭春生将牛××起诉至法院，要求牛××支付购房款40万元。2019年10月24日，法院作出（2019）京0102民初29141号判决书，认定因郭春生未依据其与牛××的约定，将涉案房屋内的户口按期迁出，户口保证金作为违约金赔偿给牛××，判决驳回原告郭春生的诉讼请求。案件审理过程中，郭春生为证明钟永才、杨俊英曾书面承诺迁出户口，并知晓郭春生与牛××之间关于40万元户口保证金的约定，郭春生申请调取了（2019）京0102民初29141号案件的庭审笔录。其中该案2019年9月27日的庭审笔录中记载，链家公司申请其员工孙某出庭作证。孙某当庭陈述证人证言中表述：“……第二次签合同的时候，上一家的房主也到场了，也签署了一份保证书，该保证书是卖家给买家签署的保证书……”郭春生询问孙某：“第二次签合同时谁在场？”孙某回答：“钟永才夫妇在场，原被告也在场。”郭春生还询问孙某：“还有一个问题，就是您刚才也是提到了当时签过一个保证户口迁出，这样的一个书面文件，当时是有留在您这边还是有给其他人处？”孙某回答：“我公司没有留，留在了买方处。”牛××询问孙某：“就是在谈这40万元户口保证金的时候，是谁和谁谈的？”孙某陈述：“卖方和买方”牛××询问孙某：“卖方谈40万元户口保证金的时候，并没有钟永才本人参与是吗”。孙某陈述：“是的。”牛××询问孙某：“您刚才谈到过说，钟永才给买方出具过一份文件，您见到过这份文件的内容吗？”孙某陈述：“见到过，大概记得，记得不是太清楚，大概意思是上面约定了一个具体的迁出日期。约定就是我记得就是签合同的第二年的几月几号，然后在这个日期之前保证迁出户口。然后约定了一下，如果说房子未来涉及到拆迁的问题，保证跟原业主没有任何关系。就他自己保证自己跟这个没有任何关系的。”钟永才、杨俊英对该证据的真实性认可，认可2018年8月郭春生在与牛××第二次签订《房屋买卖合同》之前曾找二人协商迁出钟永才的户口，二人曾口头承诺迁出户口。认可曾签订书面的承诺书，但认为该承诺书不是给郭春生签的，且承诺书中并未约定违约金。并且钟永才、杨俊英不知晓郭春生与牛××关于户口保证金的约定，郭春生与牛××签合同时钟永才与杨俊英并未在场。现杨俊英户籍登记在北京市丰台区×××401号。该户口户主为杨俊英之母刘××，该户口内还登记有刘××之孙杨×的户籍。刘××于2017年11月28日死亡。2019年7月29日，北京首钢特殊钢有限公司生活管理部出具《证明》一份，其内容为：“我单位退休职工杨俊英（身份证：×××）在本单位工作期间未享受过福利分房。”一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。民事法律行为可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一审案件中，郭春生与钟永才、杨俊英在签订《房屋买卖协议书》时虽未约定户口迁移事宜，但根据双方确认，钟永才、杨俊英曾口头向郭春生承诺迁出钟永才的户口，则该约定可认定为双方《房屋买卖协议书》关于户口迁移的补充约定。该约定虽是口头约定，根据诚信原则，钟永才与杨俊英仍应当履行迁出户口的约定。现钟永才户口未能迁出，钟永才与杨俊英应承担相应的违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。一审案件中，郭春生虽陈述因钟永才未能按约定迁出户口，导致其产生各项损失共计403650元。但40万元的户口保证金系郭春生与牛××之间的约定，其后的诉讼也是郭春生与牛××之间发生的诉讼。（2019）京0102民初29141号案件的庭审笔录中虽记载证人孙某陈述郭春生与牛××签订购房合同时，钟永才、杨俊英在场，但钟永才、杨俊英并非为郭春生与牛××签订的购房合同的一方当事人，郭春生与牛××并非必须告知钟永才与杨俊英其二人合同约定的内容。同时孙某还陈述钟永才、杨俊英并未参与郭春生与牛××关于户口保证金的谈判。因此仅依据该份笔录，无法确切的证明钟永才、杨俊英在承诺迁出户口时知晓其与牛××关于户口保证金的约定。另外，孙某是（2019）京0102民初29141号案件中的证人，其在案件中并未出庭作证，其证言未经钟永才、杨俊英质证，仅依据该案件笔录，法院无法认定钟永才、杨俊英在承诺迁出户口时明确知晓郭春生与牛××关于户口保证金的约定。因此郭春生未能举证证明钟永才、杨俊英在承诺迁出户口时预见到或者应当预见到因违反户口迁出的约定可能造成的损失，现郭春生要求钟永才、杨俊英承担郭春生违反其与牛××之间的约定造成的损失，无事实与法律依据，法院不予支持。一审审理中，郭春生并未提交证据证明钟永才、杨俊英名下有房产，根据我国的户籍管理制度，若钟永才、杨俊英名下确无房产，又无亲属作为户主同意钟永才户口迁入的情况下，钟永才确实无法迁户。案件中，郭春生亦未提交证据证明钟永才在有能力迁户的情况下故意不迁出户口。需要指出的是，民事主体在进行民事活动时应负有一定的审慎义务。郭春生与牛××在约定40万元如此高额的户口保证金时，并未与钟永才、杨俊英签订书面的协议，对不按时迁户的违约责任及可能导致的损失进行明确约定，郭春生亦负有一定的过错。但考虑到钟永才、杨俊英确实存在违约行为，郭春生与牛××约定40万元的户口保证金亦是基于钟永才、杨俊英承诺迁出钟永才的户口，法院根据公平原则，综合考虑双方的过错程度、钟永才、杨俊英将涉案房屋出售给郭春生时的房屋价值、郭春生未迁出户口系其确实无处迁户等因素，酌定钟永才、杨俊英赔偿原告郭春生财产损失三万元。据此，一审法院于2020年6月28日依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、自判决生效之日起七日内，钟永才、杨俊英赔偿郭春生经济损失30000元；二、驳回郭春生的其他诉讼请求。本院二审期间，钟永才、杨俊英提交如下证据：证据一，首都医科大学宣武医院出具的钟永才的诊断证明书。证据二，三义东里社区居委会向广外残联出具的证明信。二份证据用以证明钟永才身体残疾，生活贫困，由钟永才、杨俊英承担赔偿责任不公平。郭春生发表质证意见称，该证据的真实性由法庭核实。对于该证据与本案的关联性不认可。不论钟永才是否身患疾病均为民事行为能力人，都要对自己的民事行为承担完全民事责任。不应以钟永才身患残疾而逃避承担责任。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实无异，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于钟永才、杨俊英是否应当对郭春生的损失承担赔偿责任以及赔偿数额的认定。根据查明的事实，钟永才、杨俊英在郭春生与案外人第二次签订《房屋买卖合同》之前曾承诺于2019年3月20日将户口迁出。诉讼中，钟永才、杨俊英表示其承诺并非必然，若存在不可抗力等导致户口不能迁出也没办法。本院认为郭春生系基于对钟永才、杨俊英承诺的合理信赖签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，并约定了40万元的户口迁出保证金。后因钟永才未能迁出户口导致郭春生承担了40万元的赔偿责任。钟永才、杨俊英对于郭春生的该部分损失的产生具有一定的关联性。综合衡量钟永才、杨俊英的承诺对于郭春生所承担赔偿责任的参与度，根据公平原则，一审法院酌定钟永才、杨俊英赔偿郭春生财产损失3万元并无不当，本院予以维持。钟永才、杨俊英二审中提供的证据尚不能免除二人应承担的民事赔偿责任。综上所述，钟永才、杨俊英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由钟永才、杨俊英负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 蒋春燕审 判 员 高宝钟审 判 员 陈 妍二〇二〇年八月三十一日法官助理 丁一哲书 记 员 孙 涵