湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初4163号原告：华福证券有限责任公司长沙劳动西路证券营业部，住所地湖南省长沙市雨花区劳动西路407号枫丹雅苑1栋2楼。负责人：薛亮，总经理。委托诉讼代理人：薛亮，男，1982年8月5日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：刘贵芬，女，1989年2月10日出生，汉族，住广东省深圳市福田区深南大道6008号特区。被告：湖南环优教育科技有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区劳动西路407号枫丹雅苑1栋201。法定代表人：吕青青。原告华福证券有限责任公司长沙劳动西路证券营业部（以下简称原告）与被告湖南环优教育科技有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘贵芬到庭参加了诉讼，被告经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告房屋租赁押金10万元及违约金（按照合同约定每逾期1日支付押金总额1%的违约金），同时申请将此房屋租赁押金折抵原告应支付被告自2019年12月1日至2020年2月7日的房屋租金；2.本案诉讼费用全部由被告自行承担。事实与理由：原告于2018年2月28日同环球优学通（北京）教育咨询股份有限公司（以下简称环球优学通公司）签订了《房屋租赁合同协议》，租赁期限5年，租金54万元／年，从第三年开始按3%递增。环球优学通公司出租给原告的办公场所为转租，该场地租赁于湖南省电信实业集团有限公司三力通信经贸分公司，且该公司同意其转租。此后原告一直按照合同约定按季度将租金支付至环球优学通公司。2019年2月28日，被告提出其为环球优学通公司的全资子公司，因环球优学通公司财务账务不能平衡不能再接受原告的租金，要求原告将租金打款至被告账户，于是原告与环球优学通公司于2019年2月28日签订了《房屋租赁合同终止协议》，并于2019年3月1日与被告签订了新的《房屋租赁合同》，期限4年，租金54万元／年，从第二年开始按3%递增。截至2019年11月，原告一直按照新的租赁合同约定支付租金给被告。2019年11月底，原告发现被告经营困难，便要求被告保障租赁合同的履行，如不能保障，需退还原告房屋租赁押金，被告表示目前经营困难，可就房屋租赁及押金问题作协商，同时表示可将押金折抵相应的租金。2019年11月底，原告与被告的负责人尚能取得联系，协商处理房屋押金问题，之后便无法取得联系。此后，原告从湖南省电信实业集团有限公司三力通信经贸分公司处得知被告未能向湖南省电信实业集团有限公司三力通信经贸分公司按期支付租金，湖南电信实业集团有限公司三力通信经贸分公司与原告重新签署了房屋租赁合同。被告未到庭，亦未提交书面答辩意见和证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月1日，湖南省电信实业集团有限公司书面授权湖南省电信实业集团有限公司三力通信经贸分公司行使对长沙市劳动西路407号枫丹雅苑1栋201房（以下简称涉案房屋）的出租事宜，委托期限为10年（2017年9月1日至2027年8月31日）。之后，湖南省电信实业集团有限公司三力通信经贸分公司将涉案房屋出租给环球优学通公司，并于2018年2月1日向环球优学通公司出具《房屋转租同意书》，允许环球优学通公司将涉案房屋的部分区域转租。2018年3月1日，环球优学通公司（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》1份，约定：“乙方承租坐落于长沙市（部分房产），计租面积390㎡。租赁期限自2018年3月1日至2023年2月28日，共计5年。乙方应在签订本合同之日起3日内，向甲方支付100000元保证金，甲方需向被告提供加盖公章或财务专用章的收款收据。如合同期限届满或合同解除后，乙方无任何违约行为，甲方在3个工作日内将保证金一次性无息返还乙方，逾期退还的，每逾期一日，甲方应向乙方支付押金总额1%的违约金”。《房屋租赁合同》还约定了其他事项。2018年3月16日，环球优学通公司向原告出具加盖了环球优学通公司财务专用章的收据1张，载明：“今收到原告交来房屋租赁保证金人民币壹拾万元整，收款类型刷卡。”之后，环球优学通公司向被告出具《房屋租赁授权委托书》1份，载明：“环球优学通公司授权被告全权行使涉案房屋的出租及收取租金和经营管理权力，委托期限为10年（2019年1月1日至2028年12月31日）。”2019年3月1日，被告（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》1份，约定：“乙方承租坐落于长沙市（部分房产），计租面积390㎡，租赁期限为2019年3月1日至2023年2月28日。第一年月租金45000元；第二年月租金46350元；第三年月租金47741元；第四年月租金49173元。租金按季度结算。如合同期限届满或合同解除后，乙方无任何违约行为，甲方在3个工作日内将保证金100000元一次性无息返还乙方，逾期退还的，每逾期一日，甲方应向乙方支付押金总额1%的违约金”。《房屋租赁合同》还约定了其他事项。2019年3月1日，被告出具加盖被告公司印章的“收据”1张，载明：“今收到来自环球优学通公司的银行转账100000元整（大写：壹拾万元整），系原告的房屋租赁押金。”原告陈述其已按照合同约定向被告支付了2019年11月30日前的租金，之后原告无法联系上被告。2020年2月8日，原告（乙方）与湖南省电信实业集团有限公司三力通信经贸分公司（甲方）签订了《房屋租赁合同》，约定：“甲、乙双方确认，被告于2019年11月16日向甲方提出于2019年11月30日终止涉案房屋的营业经营，甲方于2019年11月20日回函终止执行房屋租赁合同，并要求被告返还涉案房屋，故甲方认为被告已丧失房屋使用权，其作为租赁方已无法履行与乙方签订的房屋租赁合同。鉴于甲、乙双方皆无法与被告的负责人取得联系，且乙方有意继续承租涉案房屋，甲方同意将涉案房屋出租给乙方，租赁期限为2020年2月8日至2025年2月7日。”另查明：案件审理中，原告将第1项诉讼请求变更为被告应返还给原告房屋租赁押金10万元，折抵原告应支付给被告2019年12月1日至2020年2月7日期间的房屋租金。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……。”本案中，原告与湖南省电信实业集团有限公司三力通信经贸分公司签订的《房屋租赁合同》确认被告于2019年11月16日向湖南省电信实业集团有限公司三力通信经贸分公司提出于2019年11月30日终止涉案房屋的营业经营，湖南省电信实业集团有限公司三力通信经贸分公司于2019年11月20日回函终止执行房屋租赁合同，并要求被告返还涉案房屋，故原告于2020年2月8日与涉案房屋的管理方即湖南省电信实业集团有限公司三力通信经贸分公司签订《房屋租赁合同》后，被告便丧失了对涉案房屋的出租权和管理权，原、被告签订《房屋租赁合同》的合同目的已无法实现，该《房屋租赁合同》已于原告与湖南省电信实业集团有限公司三力通信经贸分公司签订《房屋租赁合同》的前一日即2020年2月7日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。《房屋租赁合同》解除后，100000元保证金虽低于原告应支付的2019年12月1日至2020年2月7日期间的房屋租金102000元（45000元/月÷30天×68天），但房屋租赁合同系双务合同，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；……；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”。原告无法联系上被告，其欠付租金的行为符合上述第六十八条关于不安抗辩权的规定，故原告未支付上述期间租金的行为不构成违约。根据合同约定，合同解除后，如原告无任何违约行为，被告应在合同解除后3个工作日内返还保证金100000元，每逾期一日，应向支付保证金总额1%的违约金。考虑到原告已放弃要求被告承担逾期返还保证金的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第九十九条的规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外”，本院认定100000元保证金折抵原告应支付的2019年12月1日至2020年2月7日期间的房屋租金。被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其对于本院查明的案件事实放弃抗辩并自行承担相应的不利法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十八条、第九十四条、第九十七条、第九十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告湖南环优教育科技有限公司应返还给原告华福证券有限责任公司长沙劳动西路证券营业部的房屋租赁押金100000元，折抵原告华福证券有限责任公司长沙劳动西路证券营业部应支付给被告湖南环优教育科技有限公司2019年12月1日至2020年2月7日期间的房屋租金。案件受理费2300元，公告费560元，合计2860元，由被告湖南环优教育科技有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  苏 辉人民陪审员  黄素玉人民陪审员  李玲芝二〇二〇年八月三十一日书 记 员  李春霞附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。