苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0508民初2067号 原告（反诉被告）：王富林，男，1983年12月28日出生，汉族，住安徽省毫州市谯城区。 原告（反诉被告）：李平，女，1987年6月4日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人（两原告共同委托）：李绍一，江苏苏站律师事务所律师。 委托诉讼代理人（两原告共同委托）：韩利，江苏苏站律师事务所律师。 被告（反诉原告）：祝金德，男，1939年5月5日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 被告（反诉原告）：向锡华，女，1941年6月16日，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 原告王富林、李平与被告祝金德房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用简易程序审理。案件审理过程中，被告祝金德提出反诉，本院受理后与本诉合并，于2020年6月22日公开开庭进行了审理。王富林及委托诉讼代理人李邵一、韩利，祝金德及委托诉讼代理人祝无名到庭参诉讼。审理过程中，根据王富林、李平的申请，追加向锡华为本诉被告，向锡华并提出反诉，本院受理后与本诉合并，于2020年8月25日公开开庭审理。王富林、李平的委托诉讼代理人韩利，祝金德、向锡华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王富林、李平向本院提出诉讼请求：1、判令被告协助将养蚕里新村1幢西201室转移登记至原告名下；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告王富林、李平系夫妻关系，2019年7月16日两原告与被告祝金德签订《房屋买卖(居间)合同》(合同编号：NO.××××)，被告将位于苏州市姑苏区的房屋售予原告，房屋产证编号：××××，国有土地使用权证号：苏国用(2002)第××××号，建筑面积39.75平方米，三合一车库，总价150万元。签约当日，原告向被告支付定金5万元。经双方协商一致，2019年9月被告将案涉房屋腾空并交付于原告，由原告自费委托装修公司，并于2019年12月精装完毕入住至今。后由于新型冠状病毒疫情突发致原网签等交易计划受到客观因素无法正常办理，苏州各不动产交易中心网签办理业务均未恢复，房管部门系统内显示的涉案房屋网签合同审核通过的最早时间为2020年2月20日，原告第一时间联系被告，被告却以超过约定的网签时间(2020年2月10日)为由要求加价甚至解除合同，被告存在借机恶意涨价的动机。原告认为双方的房屋买卖合同关系合法有效，且被告已经交付房屋，原告已经装修入住，合同完全具备继续履行的现实条件，房产交易中心恢复办理业务后，买卖双方应当积极配合，促成合同履行，并非以此为由设置人为障碍，且因疫情影响延期仅仅十天时间，对被告没有造成任何影响，被告借机涨价的行为违背交易诚信原则，为维护原告合法权益，故起诉。 被告祝金德、向锡华共同辩称，1、王富林在2019年10月24日声称购房资金已到位，网签已经办妥，但原告于2019年12月5日联系我时声称网签已经过期，要求在19年底或20年元旦前后办理房产过户手续。由此，原告购房资金不足并导致原告违约。2、我只同意原告装修房屋，未同意原告入住，房屋并未交付。3、考虑到疫情，我建议原告将全部房款支付给我，等资金托管时，我再将全部房款返还用于资金托管，但原告不同意。 反诉原告祝金德、向锡华向本院提出反诉诉讼请求：1、判令解除双方签订的《房屋买卖（居间）合同》，并要求反诉被告搬出房屋；2、判令反诉被告支付违约金30万元、迟延履行违约金（按照成交价的0.05%每日计算，从2020年2月10日开始，计算至实际搬出房屋之日止）；3、判令反诉原告有权不退还定金5万元；4、判令反诉被告支付房租损失（自2019年7月16日开始，按照每月1800元，计算至反诉被告搬出房屋之日止）。5、判令反诉被告承担房屋内部的家具和电器设备损失3000元；6、反诉费由反诉被告承担。案件审理过程中，祝金德、向锡华撤回了迟延履行金的诉请。事实与理由：2019年7月16日，中介付洪滔与买方王富林来到我的家中与我签订房屋买卖（居间）合同。合同签订过程中，王富林声称需要先将自己的房子卖掉，所以我们之间的买卖合同约定的网签及资金托管时间为2020年2月10日前。后，王富林又要求先行装修。在王富林承诺不违约的情况下，我同意由王富林先行装修，但王富林因为购房款不足并导致违约。我已于2020年3月9日正式通知中介及王富林解除合同，故提出上述请求。 反诉被告王富林、李平共同辩称，1、因疫情，房管局通知中介机构暂停办理网签业务并责任中介机构不得在2020年2月20日前开放。前述情形属于不可抗力，我不承担违约责任。2、双方的买卖合同中约定，卖方承诺于合同签订后三个月内腾空房屋并向买方交付钥匙。我进入案涉房屋装修是经过卖方同意的。3、反诉原告于3月9日发送解除通知后继续委托中介方售房，售房底价为168万，该价格比双方约定的售价高18万元，由此，反诉原告要求解约的原因在于希望解除合同后提高房价。4、双方的买卖合同具有可继续履行性，继续履行不会损害双方的利益。5、反诉原告要求我按照1800元/月支付租金无合同及法律依据。 本院经审理认定事实如下：祝金德与向锡华系夫妻关系，居住在安徽省合肥市。位于苏州市姑苏区的房屋登记的所有权人为祝金德。 经苏州苏诺房地产经纪有限公司（以下简称苏诺公司）居间服务，王富林与祝金德达成了房屋买卖的合意。因祝金德居住在合肥，苏诺公司的客户经理付洪滔与王富林于2019年7月16日至合肥与祝金德签订《房屋买卖（居间）合同》。根据该合同：祝金德为出卖人、甲方，王富林为买受人、乙方，苏诺公司为居间方、丙方。双方在合同中约定，甲方向乙方出售养蚕里新村1幢西201室，建筑面积39.75平方米，成交价为150万元，交易税费由乙方承担。网签价待定，按照网签价全额付款。甲乙双方同意授权丙方办理房屋挂牌、网签、资金托管等手续，甲方须在本合同签订后60日内向丙方提交合法的证件和资料，并承诺于2020年2月10日前办理网签和资金托管手续。甲方承诺于本合同签订之日起3个月内腾空房屋并将钥匙交付乙方。乙方承诺目前在苏州大市范围内拥有住房一套。甲乙双方应按本合同的约定积极办理网签、资金托管、过户、房屋交付等相关手续，未按本合同约定办理的，视为违约，每逾期一日，违约方向守约方支付该房屋成交价的0.05%作为迟延履行违约金。逾期七日，守约方有权解除合同并要求违约方支付成交价的20%作为违约金。乙方未按约付款的，每逾期一日，应向甲方支付成交价的0.05%作为迟延履行违约金，逾期七日，甲方有权解除合同并要求乙方支付成交价的20%作为违约金。如因乙方原因导致不能交易的，定金不退，但耽误的时间由乙方按照1800元/月支付租金。合同尾部的落款处，甲方由祝金德签字，代理人处由向锡华签字，乙方由王富林签字，李平在乙方处补签字。 上述合同签订后，王富林向祝金德支付购房定金5万元。2019年9月15日，付洪滔要求祝金德提供其配偶的身份证等用于办理网签备案。祝金德于2019年9月17日将向锡华的身份证、户口本拍照后通过微信发送给付洪滔。2019年9月19日，中介方付洪滔要求买卖双方签署委托书以便于办理网签、过户手续等。委托书中载明的出卖人为祝金德、向锡华，购买方为王富林、李平，中介方为苏诺公司，委托书的主要内容为买卖双方委托苏诺公司办理房屋的网签、过户等事宜，房屋的网签价格为100万元，苏诺公司在中介方处盖章，王富林、李平在买方处签字。因祝金德在安徽合肥，付洪滔遂将已签字、盖章的委托书邮寄给祝金德并要求祝金德、向锡华签字后将委托书拍照给付洪滔，来苏州办理过户手续时将原件带来。2019年9月20日，祝金德将祝金德、向锡华签好字的委托书拍照后通过微信发送给付洪滔。祝金德、付洪滔并协商一致，网签之外的房款45万元由王富林在过户前向祝金德支付。 上述合同签署后，祝金德也按照《房屋买卖（居间）合同》的约定，于2019年9月底向王富林交付了房屋。祝金德同时声称，在王富林不违约的情况下，同意由王富林先行装修房屋，房屋中的大厨和五斗柜可以暂存于地下车库，其他物品由王富林处置。王富林接收房屋后于2019年10月1日与案外人签订装修合同并将案涉房屋交由案外人装修完毕。 2019年12月初，王富林联系祝金德，希望提前办理上述房屋的过户手续。后，因王富林的原因，王富林又联系祝金德，取消了提前办理过户手续的计划。 2019年底，新冠疫情爆发。江苏省自2020年1月24日24时起启动突发公共卫生事件一级响应，实行最严格的科学防控措施。 2020年2月6日，苏州市房地产市场和交易管理中心、苏州不动产登记中心、国家税务总局苏州市税务局第二税务分局发布《关于继续做好疫情防控期间不动产交易纳税登记服务的通知》，该《通知》指出：自2020年2月9日24时后开放存量房网签系统，自2020年2月10日起，人民路交易登记服务大厅开展的不动产交易、纳税、登记等业务全部通过网上预约的方式办理。各中介机构于2月20日前暂停对外开放门店。如涉及办理交易信息确认（资金托管）业务，也可选择到设立存量房交易资金托管便民服务点的银行就近办理。 2020年2月7日，王富林联系祝金德称，其目前在安徽老家，因为封路的原因，无法于2月10日之前办理相关手续。祝金德遂要求王富林将全部购房款支付给祝金德，过户事宜，可以延后办理。王富林同意先向祝金德支付20万元，不同意不经资金托管而将全部房款直接支付给祝金德。 2020年2月21日，王富林、中介方付洪滔均向祝金德发送短信称，已可以办理网签手续，要求祝金德安排时间来苏州办理相关手续。祝金德回复称，因已逾期，如需办理网签的，须由王富林按照合同约定的违约金金额先行支付违约金。王富林回复称可以自房屋交付之日起支付租金，但不同意支付合同约定的违约金。后，祝金德要求王富林加价8万元，王富林不同意。 2020年2月27日，中介方付洪滔联系祝金德称，网签手续已办妥，可以约定时间现场办理过户事宜。 2020年3月5日，祝金德向王富林、付洪滔发送微信称，因王富林已违约且经协商未能达成一致，故我将在三天后正式决定终止合同。 2020年3月9日，祝金德微信付洪滔称，合同正式解除后，我再次委托一诺地产为中介并建议仍由付洪滔负责；转让底价调整为168万元，预付定金10万元；中介方需要先期确认买方的购买能力；房屋的钥匙收回、原有家具搬回原位。 因双方未能达成一致，王富林、李平提起本次诉讼，祝金德、向锡华提出反诉。案件审理过程中，王富林将案涉房屋的剩余购房款145万元提存至本院账户。 根据祝金德的申请，本院经至房管部门调查案涉房屋的全部网签情况并要求提供网签合同。房管部门口头回复，案涉房屋于2020年春节后网签过，购房人为李平，但目前已过有效期，故相关的网签合同也无法打印。 以上事实，由王富林、李平提交的房屋买卖（居间）合同、定金收条、情况说明、关于继续做好疫情防控期间不动产交易纳税登记服务的通知、姑苏区中介行业管理微信群聊记录、短信记录、银行支付凭证，祝金德、向锡华提交的微信聊天记录、通话录音及双方当事人的陈述予以证实。 本院认为，依法成立的合同自成立时生效，对双方具有法律约束力。双方均应按约履行。当事人一方履行合同义务不符合约定的，还应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 本案中，祝金德、向锡华与王富林、李平签订的《房屋买卖（居间）合同》是双方的真实意思表示，依法成立、生效。双方约定的网签、过户时间为2020年2月10日前，因新冠疫情的原因，房产交易部门无法办理网签、过户事宜。待房产交易部门恢复网签、过户办理后，中介方及王富林积极履约，要求继续履行合同。王富林、李平的前述行为不构成违约，双方的合同应继续履行，故本院对于王富林、李平提出的要求祝金德、向锡华协助将案涉房屋转移登记至王富林、李平名下的诉请予以支持。因王富林、李平已将剩余房款全额提存至本院，祝金德、向锡华可于转移登记办理完毕的同时领取王富林、李平支付的剩余房款。对于祝金德提出的其要求王富林向其先行支付全款但王富林予以拒绝故王富林违约的抗辩意见，因双方约定的房款支付方式为网签并资金托管，祝金德要求王富林直接向其支付全款不但增加了王富林的合同风险，也与合同的约定不符，祝金德以前述事由认为王富林违约缺乏事实依据，本院对祝金德的前述抗辩意见不予采纳。 基于上述原因及理由，双方的合同应继续履行。虽经本院释明，祝金德仍然坚持要求解除合同，故本院对祝金德、向锡华要求解除合同的诉请不予支持。对于祝金德、向锡华基于合同解除而主张的违约金30万元、定金不退的请求亦不予支持。对于祝金德、向锡华基于合同解除而主张的租金损失，该项在双方的合同中虽有约定，但双方的买卖合同应继续履行，故祝金德、向锡华主张该项损失不符合合同约定。王富林在与祝金德协商时也提到可以向祝金德支付租金，但支付租金为王富林提出的合同继续履行时的补偿方案，因祝金德拒绝，故双方就该项并未达成一致，故本院对祝金德、向锡华提出的该项诉请不予支持。对于祝金德、向锡华提出的赔偿家具和电器设备损失3000元的诉请，能否返还原物的，应先返还原物，不能返还原物的，折价赔偿。因祝金德称除大厨和五斗柜暂存于地下车库外，其他物品由王富林处置。故不管双方的买卖合同应否继续履行，大厨和五斗柜可由祝金德、向锡华取回，王富林、李平不能返还的，折价赔偿1000元。 对于祝金德提出的查询查询王富林、李平银行卡账单以确定其履约能力的申请，因双方约定的网签时间为2020年2月10日前，王富林、李平最迟于2020年2月10日具备履行能力即可。因双方就合同继续履行的问题产生争议且王富林、李平已将剩余房款提存至本院，故祝金德提出的该项申请与本案裁判无关联，本院不予准许。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条之规定，判决如下： 一、被告祝金德、向锡华于本判决生效之日起十日内协助原告王富林、李平将苏州市姑苏区的不动产权转移登记至原告王富林、李平名下（转移登记过程中产生的全部税费由王富林、李平承担）。 二、反诉被告王富林、李平于本判决生效之日起十日内向反诉原告祝金德、向锡华返还大厨、五斗柜，不能返还的，折价补偿1000元。 三、驳回反诉原告祝金德、向锡华的其他反诉诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费18300元，减半收取9150元、财产保全费5000元，合计14150元，由被告祝金德、向锡华负担，于本判决生效之日起十日内直接支付给本诉原告王富林、李平。反诉案件受理费减半后收取9150元，由反诉原告祝金德、向锡华负担9143元，反诉被告王富林、李平负担7元。反诉被告负担的部分于本判决生效之日起十日内直接支付反诉原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院(开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，户名：江苏省苏州市中级人民法院，账号：10×××76)预交上诉案件受理费。 审判员  张花锋 二〇二〇年八月二十八日 书记员  朱静佳