天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0112民初3437号原告：邓鸿九，男，1953年5月8日出生，汉族，户籍地天津市河西区，现住天津市津南区。委托诉讼代理人：田鹏，男，1984年10月18日出生，汉族，住天津市河西区。被告：天津市华亨房地产开发有限公司，住所地天津市津南区双港镇久隆街168号（双港科工贸产业园区203室A区14号）。法定代表人：张亮，董事长。委托诉讼代理人：袁莹，天津渤海律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘旭，天津渤海律师事务所律师。原告邓鸿九与被告天津市华亨房地产开发有限公司（以下简称“华亨公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓鸿九的委托诉讼代理人田鹏、被告华亨公司的委托诉讼代理人袁莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邓鸿九向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令华亨公司赔偿邓鸿九利息损失618826.67元（以总房款2830000元为基数，按照人民银行同期贷款年利率6.4%，自2014年4月16日暂计算至2017年9月18日）；2、本案诉讼费由华亨公司承担。事实与理由：2013年8月14日，原告与被告签订了《天津市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于津南区××路××号××，建筑面积200.17平方米，总价款2830000元。交房时间为2014年4月15日前。合同第三条约定：商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。2014年4月15日被告向原告交房时，并未公示《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》等信息，原告根本不知道被告当时交房并没有取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的情况。直到2019年，被告因为没有取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》违法交房，被另案起诉，原告才知道被告当初交房时没有取得合法手续，而是在2017年9月18日才取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。被告在没有《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的情况下，恶意欺骗原告，隐瞒事实，严重违反合同约定。被告在2014年4月15日向原告违法交房，该交房行为无效，应当认定被告于2017年9月18日取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后才合法履行了交房义务，因此被告的交房时间严重超出合同约定的交房时间。原告依据津高法（2018）230号关于印发《天津市高级人民法院关于审理房屋买卖纠纷合同案件若干问题的审判委员会纪要》的通知中的“商品房逾期交付的责任承担问题”相关内容，要求被告承担2014年4月16日至2017年9月18日逾期交房的违约责任。故原告诉至法院，提出以上诉请。华亨公司辩称，涉案项目未能按期取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》（以下简称“准交证”）系政府原因造成的，该情形属于不可抗力或不可归责于被告的原因造成的，被告不应当承担任何责任。涉案项目迟延取得准交证的原因是项目竣工后因天津市建委与津南区建委等相关主管部门之间就配套费的归属和使用等问题发生分歧，不予开具相关配套证明导致无法办理准交证。被告依约实际交付了房屋，原告的收房行为实质上已经认可了合格房屋的交付，政府部门也知道准交证事宜并非开发商原因造成的，在此情况下，政府房管部门均正常为业主办理房产证。准交证问题对于原告没有任何的损失和实际影响，其诉讼请求不应得到法院的支持。原告主张的违约金过高，结合整个小区的情况，违约金数额不论是总体数额还是单一业主的金额均是巨大的。涉案房屋于2014年已完成实际交付，原告的主张已全部超出诉讼时效。退一步讲，被告于2017年9月18日取得准交证，根据《天津市新建住宅商品房准许交付使用证管理规定》等文件的规定，准交证系面向全社会公开的事宜，被告应当知道准交证的办理情况。且合同约定的利息债务是延续性债务，其每日的违约金（或者利息）均是可分且可诉的，每个逾期日的违约金（或者利息）均应自次日单独计算诉讼时效，因此，退一步讲，原告起诉之日起3年前的全部违约金均超过诉讼时效，应当驳回其诉讼请求。本院根据认定的证据并结合庭审情况认定如下事实：原（乙方）、被告（甲方）于2013年8月14日签订了天津市商品房买卖合同，双方约定：“乙方购买甲方开发的坐落于津南区××路××房屋一套，价款为2830000元。商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。甲方于2014年4月15日前将符合上述条件的商品房交付乙方使用”。商品房买卖合同第五条规定：“甲方逾期交付商品房的处理如下：除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在30日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，合同继续履行，甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算”。合同签订后，邓鸿九按约向华亨公司交付购房款2830000元，华亨公司于2014年4月15日将诉争房屋交付给邓鸿九。2015年9月16日邓鸿九取得了诉争房屋的房地产权证。2017年9月18日诉争房屋取得了《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。为证明以上事实，邓鸿九向本院提交了商品房买卖合同、房地产权证；华亨公司向本院提交了《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。双方对于上述证据的真实性均认可，本院予以确认。华亨公司提交的两份判决书真实性本院予以确认。另查明，中国人民银行一至五年贷款年利率为：2017年5月21日至2017年9月18日为4.75%。再查明，天津市建设委员会制定了天津市新建住宅商品房准许交付使用证管理规定，第十条规定准许使用证的项目应当向社会公告，该规定自2002年12月1日生效。本院认为，原、被告签订《天津市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，该合同合法有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。我国法律规定，建设工程验收合格后方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。双方的合同亦约定商品房竣工，经验收合格后并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付。本案中，诉争房屋交付原告时未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，应按合同的约定承担逾期交房的违约责任，其逾期交房的的期间应自2014年4月16日至2017年9月17日（诉争房屋取得准许交付使用证的前1日）。对于被告抗辩原告主张超过诉讼时效问题，原告作为《天津市商品房买卖合同》的相对方，在2014年4月16日房屋交付时应对房屋交付是否符合双方合同约定进行审查，彼时应知晓诉争房屋未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。即使原告在接收房屋时对诉争房屋未取得准交证不知情，但《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》是规定向社会公开公示的，原告在诉争房屋取得准交证之后即可随时查询该使用证的办理结果，故应视为其于2017年9月18日知道自己的权利受到侵害（诉争房屋未符合约定条件继而交付）。由于双方约定的逾期交房违约金系按日计算，该违约金是连续发生，每日的违约金系一个独立的债权，并具有各自独立的诉讼时效。依照《中华人民共和国民法总则》诉讼时效期间为三年的规定，原告就被告逾期交房的违约责任应当在三年内主张权利，由于原告未举证证明其存在诉讼时效中止或中断的情形，也未举证证明诉争房屋迟延取得准交证对其造成了损失，而原告此次起诉时间为2020年5月21日，故其2014年4月16日至2017年5月20日的主张已经超过了诉讼时效。对于原告主张的2017年5月21日至2017年9月17日（共计120日）的逾期交房违约责任，按照双方合同约定的违约责任计算方式为44195元。被告抗辩该违约责任约定过高，但未提供相应证据，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告天津市华亨房地产开发有限公司于本判决书生效后10日内给付原告邓鸿九自2017年5月21日至2017年9月17日的逾期交房已付款利息44195元。二、驳回原告邓鸿九的其他诉讼请求。如天津市华亨房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9988元，减半收取4994元，由原告邓鸿九负担4542元，被告天津市华亨房地产开发有限公司负担452元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  李志鹏二〇二〇年十一月四日书记员  刘丹丹附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。