广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初2487号原告：黄静文，女，1994年1月21日出生，汉族，住清远市清新区**************，公民身份号码441************56X。委托诉讼代理人：梁含烟，广东恒展律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱理忠，广东恒展律师事务所律师。被告：清远市万家好房地产经纪有限公司，住所地清远市清新区***********************。法定代表人：陈某1。被告：陈某1，男，1981年11月12日出生，汉族，住清远市清新区***************,公民身份号码441************318。被告：朱秋贵，男，1967年2月23日出生，汉族，住清远市清城区*********，公民身份号码440************21X。委托诉讼代理人：朱洁仪，女，1996年12月29日出生，汉族，住清远市清城区*********，公民身份号码441************927，系朱秋贵之女。原告黄静文与被告清远市万家好房地产经纪有限公司（以下简称“万家好公司”）、陈某1、朱秋贵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月16日公开开庭进行了审理。原告黄静文及其委托诉讼代理人梁含烟，被告万家好公司的法定代表人陈某1，被告朱秋贵及其委托诉讼代理人朱洁仪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄静文向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告万家好公司、陈某1、朱秋贵之间签订的《二手房屋买卖合同》；二、被告万家好公司、陈某1、朱秋贵立即归还原告已付购房款84000元及支付违约金168000元；三、原告聘请律师费用10000元由被告万家好公司、陈某1、朱秋贵负担；四、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告堂姐与被告陈某1为同村，相识多年，得知原告想购买房屋，且被告陈某1经营被告万家好公司。2019年11月初，原告堂姐介绍原告与被告陈某1相识。经过多次看房，双方最终敲定位于清远市*****************屋，并于2019年11月17日签订《二手房屋买卖合同》。合同约定：“位于清远市*****************屋交易总金额为368000元，原告分3期支付清。第一期房款为63000元作为购房定金，第二期房款未约定，第三期房款为300000元，原告以银行抵押贷款的形式付款。”2019年11月17日，原告将购房定金30000元通过微信转账及现金支付给被告陈某1，当日被告陈某1出具《收款收据》一份。2019年11月26日，被告陈某1声称要帮原告办理银行按揭，需要原告交一笔办理银行按揭费用，故原告通过现金给付银行按揭费用6000元给被告陈某1，同时被告万家好公司出具《收据》一份。2019年12月15日，原告通过微信转账支付购房定金20000元给被告陈某1。2019年12月30日，被告陈某1声称为原告办理过户，又要求原告通过银行转账支付28000元（购房定金13000元、中介费6000元、过户费9000元）给被告陈某1，被告万家好公司于当天出具《收据》一份，但其后被告又再拖延，迟迟不办理房屋过户事宜。截止到2019年12月30日，原告合共支付购房款84000元给三被告，按照原告与被告签订的《二手房屋买卖合同》第二条约定，原告已依据合同中的约定履行了自己作为一个买受人应尽的付款义务，已给付第一期房款，并根据《二手房屋买卖合同》第三条约定，原告在支付第一期房款后，原告与被告朱秋贵应携带相关有效资料及《房地产权证》和《国有土地使用权证》交到中介方，由中介方代为办理房屋的过户手续。但被告却迟迟不办理过户，在原告多次催促下，也只是找各种理由推拖。无奈之下，2020年1月17日，原告为了维护自己的权益，与被告重新订立了《二手房屋买卖合同》，内容与2019年11月17日签订的《二手房屋买卖合同》基本一致，三被告在新合同上新增：“三被告在2020年2月29日前办理房屋过户手续，如不能办理过户，所收的款项全部退回”，并承诺年前会办理房屋过户手续，但至今，被告仍没有履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，被告已构成严重违约。因此，根据原告与被告签订的《二手房买卖合同》第六条违约责任之规定，被告必须将所收到的售房款双倍赔偿给原告，即违约金合共为168000元。据上事实及理由，为维护自身权益，特向人民法院起诉。被告万家好公司、陈某1辩称,一、承认原告在本案中所主张的事实。二、对原告主张解除《二手房屋买卖合同》无意见。三、同意返还购房款84000元。四、对违约金有异议，不同意支付168000元，因为疫情原因导致无法按时将房屋过户给原告，也导致朱秋贵无法如期继承房屋。五、同意承担5000元律师费。被告朱秋贵辩称,一、被告朱秋贵从未与原告签署过《二手房买卖合同》。被告朱秋贵对原告证据中的《二手房买卖合同》完全不知情且从未收到任何通知，该合同中的甲方签名绝非被告朱秋贵签名。二、被告朱秋贵从未收过原告的任何款项，对转账记录毫不知情。三、关于房屋过户问题。被告朱秋贵在与被告陈某1签订中介委托前，就告知被告陈某1拟出售房屋的房产证仍在已故父亲名下，需要先办理手续转到被告朱秋贵名下。在达成中介委托后几天，被告朱秋贵就开始办理手续，且一直在尽心尽力跟进。但由于政策改革、过年机构休假的原因，加上全国疫情爆发的不可抗力因素，导致整体办理时间延长。直至3月24日早上，才收到测绘图电话通知，于是当天下午就去拿测绘图。四、原告和被告陈某1都告知说该案件主要是原告和被告陈某1之间的问题，与被告朱秋贵关系不大。被告朱秋贵在本案中不应该承担任何法律责任。本院经审理认定事实如下：2019年10月16日，被告万家好公司与被告朱秋贵签订一份《万家好独家委托书》。该委托书约定：被告朱秋贵愿意将位于清远市*****************之物业（房地产权证号为C3157202号，面积88.6平方米）现委托万家好公司代理出售，在委托代理出售该物业时，被告朱秋贵保证对物业享有完全所有权，能自主支配及处理该物业，并保证在交易前负责清理该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁清还；签订本委托书后受委托方有权收客户定金，同签订买卖合同；有效期至2020年3月18日止。2020年1月17日，被告陈某1以被告朱秋贵的委托代理人名义（甲方）与原告黄静文（乙方）签订一份《二手房屋买卖合同》，该合同约定：甲方同意将位于清远市*****************屋转售给乙方；该房屋的权属人朱秋贵；甲、乙双方议定该房屋交易总金额363000元，分3期支付给甲方，第一期房款乙方于本合同签订当天支付63000元给甲方作为购房定金；乙方支付第一期付款后，甲乙双方应携带相关有效资料及《房地产权证》和《国有土地使用权证》交到中介方，由中介方代为办理房屋的过户手续；甲方中途决定本房屋不卖或转卖给他人，作甲方中途违约处理，甲方在违约当天必须将所收到的售房款双倍赔偿乙方，本合同即解除；律师费及诉讼费由违约方支付；甲方在2020年2月29日前办理房屋过户手续，如不能办理过户，所收的款项全部退回。该合同下方由原告的签名和指模，被告万家好公司、陈某1作为中介方盖章和签名，合同上“朱秋贵”之签名和指模为被告陈某1代为签署和按捺。此外，在该合同签订前，被告万家好公司和被告陈某1已分别于2019年11月17日收取原告30000元、2019年11月26日收取原告6000元、2019年12月15日收取原告20000元、2019年12月30日收取原告28000元，共向原告收取84000元，并由被告万家好公司和陈某1向原告出具了4张《收据》。庭审中，被告万家好公司和被告陈某1表示签订《二手房屋买卖合同》时没有告知被告朱秋贵，但“在收取原告定金时已经电话告知朱秋贵房屋已经有人定了”，没有向原告出示过《万家好独家委托书》，仅告知原告其有“独家委托”权限。原告也称在签订《二手房屋买卖合同》时没有见到被告朱秋贵。据被告朱秋贵提交的《不动产赠与合同》显示，2020年2月21日，案外人李焕连将涉案房屋无偿赠与给被告朱秋贵（案外人李焕连与被告朱秋贵为母子关系）。直至2020年4月3日，被告朱秋贵才是涉案房屋的登记权利人。另查明，被告万家好公司是一人有限责任公司，被告陈某1是该公司法定代表人及唯一股东。又查明，为提起本案诉讼，原告与广东恒展律师事务所签订一份《委托代理合同》，向广东恒展律师事务所支付了10000元律师费。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点是：一、《二手房屋买卖合同》的效力范围；二、《二手房屋买卖合同》的违约责任应如何承担。关于本案第一个焦点，被告万家好公司认为其根据《万家好独家委托书》的权限在买卖市场寻找不特定第三人购买涉案房屋，以此与原告签订《二手房屋买卖合同》，则关键在于《万家好独家委托书》中的约定是否给予被告万家好公司以被告朱秋贵的名义与不特定的第三人磋商具体合同条款、签订房屋买卖合同的权限。首先，据《万家好独家委托书》的内容可知，该委托书实质上是一个居间合同，按照该合同的约定，被告万家好公司具有独家代理销售被告朱秋贵的房屋的权限，同时相较于非独家委托人而言具有较高的勤勉、告知和审查义务。其次，合同约定“签订本委托书后受委托方有权收客户定金，同签订买卖合同”是委托人在买卖市场寻找不特定第三人购买涉案房屋的独家委托权限，既然被告朱秋贵已经作出出售房屋的意思表示，而收取定金、签订买卖合同亦是出售房屋的必经程序，由此则可以推断出作为委托人的万家好公司有权代表被告朱秋贵与不特定的社会第三人签订买卖合同。但该合同中并无约定被告万家好公司和被告陈某1能代被告朱秋贵与不特定的第三人就合同的具体条款进行磋商。综合该合同的各项条款并没有存在利益严重失衡的内容，故该委托合同是被告万家好公司与被告朱秋贵的真实意思表示，合同内容没有违反法律法规的效力性强制性规定，该合同对被告万家好公司与被告朱秋贵具有法律约束力。再次，在签订《万家好独家委托书》后，被告万家好公司、陈某1与原告签订了《二手房屋买卖合同》，虽然签订合同的行为并没有超出被告朱秋贵的授权范围，但《二手房屋买卖合同》中房款支付方式、房屋过户等涉及到被告朱秋贵财产权利和配合协助行为的重要事项，却未如实报告被告朱秋贵，《万家好独家委托书》的合同条款中也没有约定被告万家好公司和被告陈某1具有这种代理权限，这既违反了意思自治和磋商自由的合同订立原则，又超越了被告朱秋贵的授权范围，且违背了法律规定的居间人应尽的如实报告义务。此外，因被告万家好公司和被告陈某1在签订《二手房屋买卖合同》时并没有向原告出示过《万家好独家委托书》，即亦不具备表见代理的外观性条件。故被告陈某1作为被告朱秋贵的委托代理人代表其在《二手房屋买卖合同》上签名的行为，构成无权代理，《二手房屋买卖合同》的当事人应认定为原告黄静文和被告陈某1、万家好公司，该合同对被告朱秋贵不发生法律效力，其法律责任应由被告陈某1承担。关于本案第二个焦点。首先，被告万家好公司作为中介经纪公司，清楚知悉房屋交易的具体过程和规则，应依照《房地产经纪管理办法》第二十二条：“房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书”的规定，即应履行外观上的权利审查义务，确保房屋在权利外观上处于适于销售的状态，但被告万家好公司、陈某1却在被告朱秋贵尚未成为涉案房屋登记权利人的情况下即与原告签订《二手房屋买卖合同》，致使合同签订后未能在合同约定的2020年2月29日前办理房屋过户手续。其次，被告万家好公司作为涉案房屋的独家委托人，本应履行更为勤勉、稳慎的告知和报告义务，但被告万家好公司、陈某1却在与原告签订《二手房屋买卖合同》时并未通知被告朱秋贵邀其参与合同协商或征求其意见，这一行为违反了居间人应履行的如实告知和报告义务。结合被告陈某1是被告万家好公司的唯一股东，被告陈某1在《二手房屋买卖合同》作为被告朱秋贵的委托代理人签名，被告万家好公司、陈某1均出具《收据》收取原告款项的事实，且被告陈某1也不能举证证明公司财产独立于其个人财产，故被告万家好公司与被告陈某1应共同向原告承担违约责任。由于被告万家好公司与被告陈某1表示对原告主张解除《二手房屋买卖合同》无意见并同意返还购房款84000元，故本院对于原告要求解除《二手房屋买卖合同》和要求被告万家好公司和被告陈某1返还购房款84000元的诉讼请求予以支持。由于导致在2020年2月29日前无法办理房屋过户手续的原因是被告朱秋贵在该日前尚未成为涉案房屋的登记权利人，这并不属于合同中关于“甲方中途决定本房屋不卖或转卖给他人，作甲方中途违约处理，甲方在违约当天必须将所收到的售房款双倍赔偿乙方”的约定情形，故对原告以该合同条款为依据要求被告支付违约金168000元的诉讼请求，本院不予支持。但是，被告万家好公司和被告陈某1收取原告购房款84000元后并未能如约履行合同义务，确实会造成原告的损失，被告万家好公司与被告陈某1应向原告支付占用购房款的利息，利息按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从实际占用资金之日起计算至付清之日止。原告分四次向被告万家好公司与被告陈某1支付房款，故该利息应分段计算：从2019年11月17日起按购房款30000元计算，从2019年11月26日起按购房款36000元计算，从2019年12月15日起按购房款56000元计算，从2019年12月30日起按购房款84000元计算。另外，由于原告为提起本案诉讼聘请了律师并已实际支出10000元律师费，其要求被告赔偿律师费的诉讼请求符合合同“律师费由违约方支付”的约定，故对原告要求被告万家好公司、陈某1赔偿律师费10000元的诉讼请求，本院予以支持。被告朱秋贵并非《二手房买卖合同》的当事人，也没有实际收取原告款项，故在本案中不应承担责任，对原告主张被告朱秋贵承担责任的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第四十九条、第六十条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十五条，《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，判决如下：一、解除原告黄静文与被告清远市万家好房地产经纪有限公司、被告陈某1于2020年1月17日签订的《二手房屋买卖合同》；二、限被告清远市万家好房地产经纪有限公司、被告陈某1于本判决生效之日起10日内向原告黄静文返还购房款84000元并支付占用购房款利息（利息按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从实际占用资金之日起计算至付清之日止，具体如下：利息从2019年11月17日起按购房款本金30000元计付，从2019年11月26日起按购房款本金36000元计付，从2019年12月15日起按购房款本金56000元计付，从2019年12月30日起按购房款本金84000元计付，计至付清之日止）；三、限被告清远市万家好房地产经纪有限公司、被告陈某1于本判决生效之日起10日内向原告黄静文赔偿律师费10000元；四、驳回原告黄静文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4605元，财产保全费1830元，合共6435元，由原告黄静文负担2000元，被告清远市万家好房地产经纪有限公司、被告陈某1共同负担4435元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员 刘 德二〇二〇年六月五日书记员 朱嘉敏附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。