江苏省盐城市大丰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0982民初351号 原告：陈波，男，1974年7月21日出生，汉族，住盐城市大丰区。 原告：吴小菊，女，1976年8月27日出生，汉族，住盐城市大丰区。 两名原告共同的委托诉讼代理人：赵峰，江苏陈定喜律师事务所律师。 被告：盐城市大丰区大丰港物业管理有限公司，统一社会信用代码913209825703050171，住所地盐城市大丰区大丰港莎士比亚小镇**楼。 法定代表人：蒋晓军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：施建友，该公司员工。 委托诉讼代理人：邵中连，盐城市大丰区大丰港法律服务所法律工作者。 原告陈波、吴小菊与被告盐城市大丰区大丰港物业管理有限公司（以下简称大丰港物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈波、吴小菊及两名原告共同的委托诉讼代理人赵某，被告大丰港物业公司的委托诉讼代理人施建友、邵中连到庭参加诉讼。 原告陈波、吴小菊向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告损失105500元；2、诉讼费由被告负担。事实和理由：两名原告系夫妻关系，于2010年9月购置盐城市大丰区嘉英阳光城市42幢202室，被告大丰港物业公司系该小区的物业管理人。2019年8月21日，原告发现卫生间内地漏溢出少量粪便、臭水等污物。告知被告后，被告即对楼幢的排污管道进行了疏通，卫生间基本恢复原状。但2019年11月25日上午，原告接到邻居电话通知，得知大量臭水自门内溢出，严重污染了楼道。原告赶回家中，发现所有居室的地板、家具均浸泡在了粪水中。原告立即通知了被告并报警。后经评估机构评估，原告的损失为100500元，原告为此支出评估费5000元，故请求判如所请。 被告大丰港物业公司辩称，1、我公司已经尽到物业管理的义务，对公共下水管道进行定期清理和疏通，不存在不尽责的情形。案涉房屋反水后，我公司配合原告进行探查，虽发现堵塞部位并非属于我公司应疏通、清理的公共范围，但出于人性化考虑，仍无偿组织人员进行了处理、抢修。因此我物业公司在本案中不存有过错，不应承担赔偿责任。2、在质证、选择鉴定机构程序当中，为进一步查明案涉房屋反水原因、与损失之间的因果关系及责任划分，我公司要求对因果关系进行鉴定，但现下水管道堵塞位置及原因尚不明确。我公司认为本次堵塞位置系原告及原告楼层以上的业主应自行清理和疏通的范围，故原告向我公司主张赔偿，缺乏事实依据和法律依据。3、原告长期不在家，发生反水渗漏后，其未能积极采取相应的有效措施，造成损失进一步的扩大，故原告也应当承担相应的责任。4、对评估报告中，被鉴定物品与堵塞反水造成的损坏之间的关联性有异议，比如空调、集成灶、马桶等物品以及租房的租金。据我公司了解，原告长期不居住在案涉房屋内，因此不存在房屋租金损失。综上，评估报告缺乏客观真实性。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告陈波、吴小菊是盐城市大丰区健康西路南侧嘉英阳光城市42幢202室的业主，于2010年9月7日办理产权登记。2015年11月21日，大丰市嘉英阳光城业主委员会（委托方、甲方）与大丰市大丰港物业管理有限公司（受托方、乙方）签订《物业管理委托合同》，约定：甲方委托管理事项包括房屋建筑共用部位的维护和管理（包括楼盖、屋面、外墙面等），共用设施、设备的维护、运行和管理（包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道等），小区公用设施和附属建筑物、构筑物的维护和管理（包括道路、室外上下水管道，化粪池、沟渠、井等），公共环境卫生等等；委托管理期限自2015年11月21日起至2020年11月20日止；乙方须实现的目标管理包括“3、房屋及设施、设备的维修、养护：接到反应后24小时内组织维修”等等；以及其他内容。2016年1月8日，大丰市大丰港物业管理有限公司名称变更为盐城市大丰区大丰港物业管理有限公司。 2019年8月21日，因案涉房屋所在楼幢的排污管道堵塞，致粪水等污物自案涉房屋卫生间地漏口溢出。被告大丰港物业公司疏通排污管道后，管道恢复畅通。2019年11月25日，案涉房屋楼幢排污管道再次堵塞，大量污物自地漏口溢出，原告屋内地砖、、地板家具等财物被污水浸泡、严重受损，被告大丰港物业公司再次疏通排污主管道。2019年12月8日，原告吴小菊（乙方）与案外人李某（甲方）签订租赁合同，约定甲方将盐城市大丰区香堤雅郡5幢902室房屋出租给乙方使用，租期自2019年12月8日至2020年12月7日止，租金24000元等等。该24000元租金，原告吴小菊已支付完毕。另盐城市大丰区荣润装饰设计有限公司就案涉房屋室内受损部分重新装修所需的主材、辅材、人工工资等进行评估后出具的报价单载明，合计需123012.88元。两名原告因与被告协商赔偿事宜未果，遂诉至本院。 两名原告提起诉讼后，案涉房屋楼幢排污管道于2020年2月11日又发生堵塞，被告大丰港物业公司又对排污主管道进行了疏通。审理中，经两名原告申请，本院委托盐城富昌价格评估有限公司（以下简称富昌评估公司）对案涉房屋因管道堵塞被污染后造成的财产损失（含房屋装修、家具、重新租房产生的费用）进行鉴定。2020年7月13日，富昌评估公司作出了价格评估报告，载明“盐城市大丰区健康西路南侧嘉英阳光城42幢202室房屋被污染后造成的财产损失数额，含房屋装修、家具、重新租房产生的费用在价格基准日的合计评估价格为人民币壹拾万零伍佰元整（¥100500.00元）”。嗣后，两名原告支付富昌评估公司评估费5000元。 本院认为，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定的以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，大丰市嘉英阳光城业主委员会与大丰港物业公司签订的《物业管理委托合同》系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，系合法有效的合同，原告陈波、吴小菊与被告大丰港物业公司均应按约全面履行各自义务。 案涉《物业管理委托合同》约定的委托管理事项中第2项为共用设施、设备的维护、运行和管理，具体包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟道等等，故被告大丰港物业公司应当承担案涉排污管道的维护、管理义务，保证排污畅通。对被告大丰港物业公司关于单元主管道堵塞不属于其维修范围的辩称，本院不予采信。被告大丰港物业公司辩称其已经尽到物业管理的义务，对公共下水管道进行定期清理和疏通，但未对此予以举证证明。且案涉排污管道第一次堵塞后，三个月左右即发生第二次堵塞，又三个月左右发生第三次堵塞，故对被告大丰港物业公司的该辩称，本院对此不予采信。被告大丰港物业公司辩称堵塞部位不是其负责范围，但未对此举证，且其公司员工当庭陈述“我只参与了第三次，我到现场后，，地下室弯头处已经锯掉了异物已经拿出来了……”，故对该辩称本院亦不予采信。 被告大丰港物业公司未能履行对案涉排污管道的维护管理义务、保证排污畅通，导致排污管道堵塞，污水倒流进案涉房屋室内，给两名原告造成了损失，其应承担赔偿责任。富昌评估公司系本院委托的有资质的评估机构，被告大丰港物业公司对其评估报告有异议，但未举证证明该评估报告存在明显错误。且被告大丰港物业公司辩称的空调、集成灶、马桶均与地面发生接触，辩称的房屋租金原告确已向第三人李某支付，故对被告大丰港物业公司关于评估报告的辩称本院不予采信。虽两名原告当庭陈述“我们在乡镇工作，小孩上大学后我们每周回家一趟”，但在所有的房屋内居住系业主的权利而非义务。被告大丰港物业公司辩称两名原告发生反水渗漏后未能积极采取相应的有效措施，但其未举证证明两名原告在知晓渗漏后消极应对。故被告大丰港物业公司关于两名原告应对损失的进一步扩大承担相应责任的辩称，无事实和法律依据，本院亦不予采信。综上，对两名原告依据评估报告要求被告赔偿损失100500元及评估费5000元的诉讼请求，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《物业管理条例》第三十五条之规定，判决如下： 被告盐城市大丰区大丰港物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告陈波、吴小菊105500元。 如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2410元、减半收取1205元，由被告盐城市大丰区大丰港物业管理有限公司负担（于本判决生效之日起15日内汇缴至收款单位：盐城市大丰区人民法院（诉讼费）、收款银行：中国银行大丰支行营业部、收款账号：62×××87）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 员 徐忠俊 二〇二〇年八月十一日 法官助理 顾云骕 书 记 员 陈 玮 附录法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 2.《物业管理条例》 第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。