吉林省四平市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉03民初228号 原告：伊通满族自治县凯瑞房地产开发有限公司，住所地：吉林省伊通满族自治县伊通镇库伦大路西段南侧锦程苑小区。 法定代表人：丁继文，董事长。 委托诉讼代理人：韩光武，吉林盛冠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢岩松，吉林德谷律师事务所律师。 被告：吉林省龙吉房地产开发有限公司，住所地：吉林省白山市江源区城墙街一委。 法定代表人：周海燕，董事长。 委托诉讼代理人：王丹波，吉林公捷律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曲冲霄，吉林全策律师事务所律师。 被告：吉林省龙吉房地产开发有限公司伊通分公司，住所地：吉林省四平市伊通满族自治县库伦大路政务大厅西侧。 负责人：马群，负责人。 委托诉讼代理人：王丹波，吉林公捷律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曲冲霄，吉林全策律师事务所律师。 原告伊通满族自治县凯瑞房地产开发有限公司（以下简称凯瑞公司）与被告吉林省龙吉房地产开发有限公司（以下简称龙吉公司）、吉林省龙吉房地产开发有限公司伊通分公司（以下简称龙吉伊通分公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，依法适用普通程序，于2020年8月12日公开开庭进行了审理。凯瑞公司法定代表人丁继文、委托诉讼代理人韩光武、卢岩松，龙吉公司及龙吉伊通分公司委托诉讼代理人王丹波、曲冲霄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 凯瑞公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认凯瑞公司与龙吉公司签订的《合作开发及施工协议》、《龙凤城小区1#2#3#4#楼房源表》、《龙凤城小区1#2#楼门市房源表》、《龙凤城小区3#4#主楼地上车库表》合法有效；2.依法确认伊通镇内龙凤城项目中住宅161套（其中：1#楼60套、2#楼45套、3#楼21套、4#楼35套明细附后）归凯瑞公司所有；门市7套（其中1#楼门市4套、2#楼门市3套，明细附后）归凯瑞公司所有；地上车库25个归凯瑞公司所有（明细附后）；龙吉公司、龙吉伊通分公司应协助凯瑞公司（包括凯瑞公司指定的人）办理相关房产转让、交付、备案及登记等相关法律手续；3.本案诉讼费用由龙吉公司、龙吉伊通分公司承担。事实和理由：2018年6月3日，为合作开发伊通满族自治县龙凤城小区项目，凯瑞公司、龙吉公司签订了《合作开发及施工协议》一份，双方约定甲方负责该项目所有开发及施工手续的办理，并承担办理手续所产生的全部费用，承担房屋销售后所产生的土地使用税、房产税、企业所得税等及其他有关水、电、供热等入网费用；乙方负责建筑施工图纸及所有工程的施工；同时双方约定，项目建成后，住宅约33000平方米，车库120个，商业网点2900平方米，共计40000平方米，总建筑面积的49%归甲方所有，总建筑面积的51%归乙方所有。分配方法：住宅按照单元，每人一个单元，隔一分一。车库按照序号隔一分一，以此类推。所有分配的房屋另附明细表。甲乙双方的房屋由售楼处统一销售，不允许自己低价销售，销售的房款根据双方各自的房源分别存到各自的账户。2018年6月24日，凯瑞公司与龙吉公司签订《补充协议》。2018年7月下旬，龙凤城项目开始施工建设，2019年2月23日，双方又签订《补充协议》。约定项目用地以龙吉公司的名义摘牌，凯瑞公司给付龙吉公司土地摘牌投入资金财务费用200万元。凯瑞公司仍按原《合作开发及施工协议》承担开发费用。2019年4月2日，凯瑞公司、龙吉公司根据协议约定的隔一分一的原则对龙凤城小区的住宅、商业门市及车库进行了分配，并制作了各自所有的房源分配明细表。在合作项目的销售过程中，龙吉公司不按协议约定履行，完全将凯瑞公司排除在外，自行定价，自行销售，甚至低价销售凯瑞公司分得的房屋。龙吉伊通分公司书面通知不允许凯瑞公司处分已分得的房屋，凯瑞公司认为龙吉公司、龙吉伊通分公司的行为严重违约，应承担违约责任。现双方无法协商解决。 龙吉公司、龙吉伊通分公司辩称，1.关于《合作开发及施工协议》的效力问题。从凯瑞公司、龙吉公司签订的《合作开发及施工协议》的内容上看，该协议的名称虽为《合作开发及施工协议》，但其性质为施工协议，即凯瑞公司作为房地产项目的开发主体，将该项目的工程施工开发包给龙吉公司，由龙吉公司垫资施工，工程款的结算为以房抵账。因龙吉公司是开发公司，不具备建筑施工企业资质，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条的规定，该协议应认定为无效合同。另一方面，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第二条的规定，凯瑞公司未取得建设规划许可证等审批手续，该协议应认定为无效合同。2.关于三份房源表的效力问题。三份房源表作为《合作开发及施工协议》第五条第3项约定的组成部分，因协议无效而不具有法律效力。3.关于凯瑞公司要求确认161套住宅、7套门市房、25个车库归其所有，并要求为其办理房产转让、交付、备案及登记等相关法律手续的诉讼请求。该请求所依据的《合作开发及施工协议》因违反法律法规的强制性规定而无效，此项请求因没有合法依据不能成立。凯瑞公司的此项诉讼请求如得到支持，则意味着凯瑞公司没有承担任何开发建设成本，只取得固定收益，而让龙吉公司、龙吉伊通分公司承担全部成本费用，此请求既有违公平原则，更没有法律依据。即使双方签订的协议及补充协议合法有效，根据补充协议的约定，房屋应由售楼处统一销售，支付开发建设成本后的余额进行分配，凯瑞公司直接分得房屋，与协议约定不符。龙吉公司、龙吉伊通分公司是案涉房地产项目的唯一合法开发建设单位，是所有开发、建设房屋的唯一所有权人。凯瑞公司以协议为依据请求确认案涉房屋归其所有，与物权法规定的物权确立原则相悖。凯瑞公司一方面要求确认案涉房屋的所有权，一方面请求龙吉公司、龙吉伊通分公司为其办理房产转让手续，自相矛盾。而且，要求为其指定的人办理有关房产转让手续更无法律依据。综上，因凯瑞公司要求龙吉公司、龙吉伊通分公司为其开发的龙凤城房地产项目垫资施工，双方达成了《合作开发及施工协议》，但凯瑞公司没有履行开发单位的任何义务，也没有任何资金投入。凯瑞公司的诉请既与协议约定不符也违反了法律强制性规定，法院应依法确认《合作开发及施工协议》无效，驳回凯瑞公司的第二项诉讼请求，并由凯瑞公司承担本案全部诉讼费用。 凯瑞公司为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据： 第一组证据：凯瑞公司的营业执照。证明凯瑞公司的诉讼主体资格。龙吉公司、龙吉伊通分公司质证认为，对该证据的真实性无异议，但营业执照不能替代房地产开发资质等级证书，《房地产开发企业资质管理规定》第三条有明确规定。 第二组证据：伊通满族自治县人民法院（2016）吉0323民初1857号民事判决书、四平市中级人民法院民事调解书。证明：伊通镇库伦大路南侧政务大厅西侧案涉龙凤城小区建设项目用地11774.41平方米是凯瑞公司法定代表人丁继文合法取得。龙吉公司、龙吉伊通分公司质证认为，对该组证据的真实性无异议，但调解书涉及的土地原土地性质为集体所有的土地，在2018年1月15日经吉林省国土资源厅批准转为建设用地并办理了征收手续，调解书作出时和凯瑞公司与龙吉公司签订《合作开发及施工协议》时皆没有取得案涉土地的使用权。根据《土地管理法》第六十三条的规定，该调解书不能证明凯瑞公司法定代表人丁继文合法受让了案涉房屋所在的土地。不能证明调解书已实际履行。事实上，龙吉公司是以挂牌的方式获得了案涉开发土地的建设用地使用权，与丁继文无关。 第三组证据：合作开发及施工协议。证明：凯瑞公司与龙吉公司签订合作协议，双方同意合作开龙凤城小区建设项目，协议约定了双方的责任义务及房屋的分配。龙吉公司、龙吉伊通分公司质证认为，对该证据的真实性无异议，对合法性、关联性有异议。依据该协议约定的内容看，该协议的性质是建设工程施工合同。凯瑞公司与龙吉公司之间的法律关系是建设工程发包人和承包人的法律关系，该协议无效。依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条和《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第二条的规定，因作为发包人的凯瑞公司始终没有取得规划手续，作为承包人的龙吉公司也不具备建筑施工企业资质，该协议应认定为无效。另，该协议也没有实际履行，凯瑞公司无权依据该协议主张民事权益。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条对合作开发合同作了明确的定义，本案中案涉协议，凯瑞公司并未取得涉案土地的使用权，同时从协议的分配比例看，也没有体现共享利润、共担风险，故该协议不能认定为合作开发房地产合同。 第四组证据：补充协议（2018年6月24日签订）。证明：约定了双方应按照图纸确定双方应分得的房屋及售楼和售楼处的费用负担、售楼款的收取及售楼款的使用、分配情况。 第五组证据：补充协议（2018年7月20日签订）。证明：双方法定代表人对因图纸变更后，车库的分配原则。 第六组证据：补充协议（2019年2月23日签订）。证明：双方合作过程中变更双方的权利义务。 第七组证据：龙凤城小区《龙凤城小区1#2#3#4#楼房源表》、《龙凤城小区1#2#楼门市房源表》、《龙凤城小区3#4#主楼地上车库表》。证明：双方依据合作开发施工协议约定的利益分配原则共同确认按照住宅、门市、车库归凯瑞公司所有，凯瑞公司依据协议取得案涉房屋、门市、车库所有权。 龙吉公司、龙吉伊通分公司对第四组至第七组证据的真实性无异议，但对证明问题有异议，认为，2018年6月24日的补充协议明确约定与原协议具有同等效力，因原协议无效，该补充协议亦无效。凯瑞公司在2019年9月24日在案涉房屋尚未开盘销售时就开始用在建的房屋偿还债务，能够体现其不想按照合作开发的意向承担经营风险，该补充协议不能认定为合作开发性质的协议。对2019年2月23日的补充协议，该协议是对2018年6月3日协议的变更。变更后的约定体现了双方失去了合作的基础。房源表制定是依据双方2018年6月3日签订的《合作开发及施工协议》，之后的几份补充协议均未提到房源表，所以该房源表应当依据合作开发施工协议的效力认定，而不能独立认定其效力。关于住宅部分的房源表，双方应在项目支付成本清算后对余额再进行分配，该房源表不是实际应执行的房源分配表。 第八组证据：岩土工程勘察报告、建设工程设计合同、伊通县国土资源局责令违法行为告知书、行政处罚听证告知书、行政处罚告知书及决定书、吉林省罚没款专用票据、建设项目环境影响登记表。证明：凯瑞公司委托有关单位对龙凤城建设项目进行岩土勘察、人防工程设计的事实。另证明，因合作开发案涉项目未批先建被国土部门处罚的事实，说明双方签订合作协议后履行了义务，凯瑞公司为开发合作项目进行的实际工作。龙吉公司、龙吉伊通分公司质证认为，龙吉公司依法挂牌取得案涉项目的土地使用权，是案涉项目的唯一开发建设单位，凯瑞公司提供的以上证据与本案无关。 第九组证据：招商银行保管箱租约。证明：双方时任法定代表人于2019年4月4日共同租赁招商银行长春支行保管箱保管龙凤城小区项目1#2#3#4#楼房房源表。龙吉公司、龙吉伊通分公司质证认为，对该证据的真实性无异议，该事实能够说明在没有扣除开发成本之前不能履行。 第十组证据：吉林省企业投资项目备案信息登记表。证明：龙凤城项目原备案登记在凯瑞公司名下。龙吉公司、龙吉伊通分公司质证称，对该证据的真实性无异议，对证明问题有异议，因凯瑞公司没有摘牌，信息备案表作废，发改委就龙凤城项目重新立项，新的备案表体现的是龙吉公司是该项目的合法所有权人。 第十一组证据：生效裁判文书三份。证明：相关权利人提起了执行异议之诉，与本案有关的案涉房屋执行异议之诉均在法院审理中，并未走完诉讼程序。龙吉公司提供的相关裁定中的当事人也未确认房屋所有权。龙吉公司、龙吉伊通分公司质证称，对该组证据没有异议。 龙吉公司、龙吉伊通分公司为证明其主张，向本庭提供以下证据： 第一组证据：龙吉公司和龙吉伊通分公司营业执照副本。证明：龙吉公司和龙吉伊通分公司的主体身份及不具备施工资质的事实。龙吉公司、龙吉伊通分公司与凯瑞公司签订的《合作开发及施工协议》中关于龙吉公司承担的施工义务等内容，因违法而无效。凯瑞公司质证认为，对该组证据的真实性无异议，对证明问题有异议，案涉协议并非建设工程施工合同，其包含了合作开发及施工两项主要内容，龙吉公司、龙吉伊通分公司单纯依据建设工程施工合同有关司法解释规定来确认双方签订的协议及补充协议无效，不符合法律规定，属进行了片面的理解。双方对6月3日的协议进行了变更，双方法律关系不是建设工程施工合同关系，是合作开发房地产的关系，整个工程是由有资质的公司施工，不能以建设工程施工合同评价合作开发合同的法律效力。 第二组证据：《合作开发及施工协议》（2018年6月3日）、补充协议二份（2019年2月23日、2019年4月1日）。证明：2018年6月3日的协议，名为合作开发，实为建设工程施工合同，因凯瑞公司没有取得建设规划许可证等审批手续，龙吉公司、龙吉伊通分公司不具备建设工程施工企业资质，该协议无效，按照协议的约定制作的房源表不能作为凯瑞公司取得案涉房地产项目49%建筑面积的合同依据。根据两份补充协议的内容，在没有付清开发费用、建筑工程费用之前，凯瑞公司无权要求分配利润，也无法进行清算、分配利润。凯瑞公司质证称，对以上证据的真实性无异议，对证明问题有异议。2018年6月3日的协议及补充协议，并非单纯的建设工程施工合同，该协议约定了利益的分配原则，双方签订的案涉楼房房源表即是根据第五条签订的，通过龙吉公司、龙吉伊通分公司提供的两份补充协议的内容看，该两份补充协议均没有否定双方利益分配的原则及方案，双方签订的房源表应当具有法律效力。放到保险箱的房源表明确说明了双方对该楼盘分配的具体数量和房间号，当然是所有权分配，不是使用权分配。房源分配表与2019年4月1日的补充协议相矛盾，应当以送到保险箱里的房源表为准。 第三组证据：建设项目用地批准书、国有土地建设用地使用权出让合同、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证两份、不动产权证（吉（2019）伊通满族自治县不动产权第0006690号）。证明：龙吉公司通过受让的方式取得案涉项目的土地使用权，并不是凯瑞公司提供的土地。龙吉公司是案涉项目的唯一合法所有权人，凯瑞公司要求确认建筑面积49%归其所有没有事实依据。凯瑞公司质证认为，对证据的真实性无异议，对证明问题有异议。凯瑞公司提供的证据都是双方的意思表示，通过协议及凯瑞公司提供的其他证据可见，龙吉公司只是名义上的开发单位，所取得的土地规划等审批手续仅显示龙吉公司一方，但按双方的协议应认定是双方共同开发。龙吉公司支付的相关费用并不等同所有费用均由龙吉公司负担，龙吉公司只是垫付行为，对于按照约定应由龙吉公司负担的费用应当由龙吉公司支付。龙吉公司据此主张案涉项目系其独立开发与事实不符，没有合同依据。 第四组证据：伊通满族自治县发展和改革局证明。证明：凯瑞公司关于龙凤城项目的备案信息登记表已经作废。凯瑞公司质证称，对证据的真实性无异议，发改委的文件能证明龙凤城项目合作初期备案在凯瑞公司名下的事实。 第五组证据：伊通满族自治县人民法院执行裁定书等法律文书九份。证明凯瑞公司在2019年9月24日之前将涉案的房地产项目的门市房、车库抵顶其个人债务，违反了双方协议的约定，龙吉公司、龙吉伊通分公司从未同意该项目的49%建筑总面积归凯瑞公司所有。伊通满族自治县人民法院生效判决认定凯瑞公司对案涉住宅只享有利润分配权即债权请求权而没有物权。凯瑞公司质证称，对证据的真实性无异议，对证明问题有异议，该组中法院生效的文书未确认案涉房屋的所有权，不能产生设立物权的效力，与本案不具有关联性。 当事人围绕诉讼请求依法提交的以上证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对对方提交的证据的真实性均无异议，本院对双方提交的证据的真实性予以确认。依据双方当事人提交的证据，本院认定案件事实如下：凯瑞公司成立于2018年4月25日，工商登记的经营范围为房地产开发经营，但凯瑞公司截止诉讼前尚未取得房地产开发经营资质。龙吉公司具有房地产开发资质，龙吉伊通分公司成立于2018年9月12日，经营范围为房地产开发、销售、物业管理、房屋租赁，系龙吉公司的分公司。因凯瑞公司现法定代表人丁继文与四平市航宇房地产开发有限公司伊通分公司、吉林省航宇房地产开发有限公司股权出资纠纷一案，2017年6月29日，四平市中级人民法院作出（2017）吉03民终742号民事调解书，经调解双方达成协议：四平市航宇房地产开发有限公司伊通分公司与丁继文于2011年4月12日签订的《工程分包协议书》同意转让给丁继文位于伊通满族自治县伊通镇库伦大路南侧政务大厅西侧土地11774.41平方米。2018年5月31日，凯瑞公司与吉林省恒基岩土勘测有限责任公司签订《岩土工程勘察（详勘）报告》，工程地点：伊通满族自治县库伦大路以南，伊通政务服务中心以西。备案流水号为2018060822032303006XXX的《吉林省企业投资项目备案信息登记表》记载项目名称为伊通满族自治县龙凤城项目；单位名称为凯瑞公司，建设内容为建设住宅楼4栋。2018年7月6日至10月30日，伊通满族自治县国土资源局向凯瑞公司连续作出《责令停止违法行为通知书》《行政处罚听证告知书》《行政处罚告知书》《行政处罚决定书》。2018年6月3日，凯瑞公司作为甲方与作为乙方的龙吉公司签订《合作开发及施工协议》，该协议约定“双方就伊通县龙凤城小区合作开发和建设工程施工事项协商一致，订立本合同。”工程名称：伊通县龙凤城小区；工程地点：伊通县库伦大路西段南侧，县政务大厅西侧。该协议同时约定了双方的义务、利益分配、违约责任等事项。2018年6月24日，凯瑞公司与龙吉公司签订了补充协议，该补充协议约定双方就2018年6月3日签订的《合作开发及施工协议》有关事宜作出补充。该补充协议中约定了销售和售楼款的使用及税费的负担等，同时约定该补充协议与《合作开发及施工协议》具有同等法律效力。2018年7月20日，凯瑞公司法定代表人丁继文作为甲方与乙方龙吉伊通分公司负责人马敬国签订补充协议，约定：经双方协商对原来于2018年6月3日签订的《合作开发及施工协议》作出补充。该补充协议对由于设计图纸变更后对新增加地下车库作出分配原则，同时约定丁继文对四平市航宇房地产开发有限公司、马刚的欠款如何支付及凯瑞公司如何偿付龙吉公司、龙吉伊通分公司。2019年2月23日，凯瑞公司作为甲方与乙方龙吉公司签订补充协议。该补充协议明确“甲乙双方已于2018年6月3日签订《合作开发及施工协议》现因双方之间的部分权利义务变更，特签订如下补充协议”。该补充协议约定“一、因甲方无履行支付伊通县龙凤城小区项目的土地出让金及开发费用的经济能力，由乙方出资交纳土地出让金并预支开发费用，预计700万元左右。因乙方出资，甲方同意土地摘牌到乙方名下，并用乙方的龙吉房地产开发有限公司进行项目开发。二、甲方支付乙方摘牌投入资金财务费用，至少200万元人民币。另根据甲方在项目实际获得利润的情况，甲方在200万元费用基础上再给乙方适当补偿。三、前述乙方投入费用及应收财务费用在房屋出售时，优先支付。四、乙方建筑成本及相关费用全部收回后，在支付甲方所得利润。五、甲方对所分得利润（房屋或现金）具有支配权，乙方配合甲方办理相关手续。六、甲方仍按原《合作开发及施工协议》承担开发费用……九、若补充协议内容与原《合作开发及施工协议》相抵触，以本补充协议为准。其他事项均按原协议执行……”2019年4月1日，甲方凯瑞公司与乙方龙吉公司、丙方兰凤仪签订补充协议，该补充协议约定“甲乙丙三方就原合作协议的房源分配问题做以下确定：一、按甲乙双方合作时的利润分配比例，将伊通县“龙凤城项目”的门市房及地上车库，按照隔一分一的顺序，分成两份，一份归龙吉地产所有一份归凯瑞地产所有，双方各自有处置权……三、剩余楼房全部由售楼处统一销售，所有销售款按原有约定分配：1.偿还四平市航宇房地产开发有限公司伊通分公司土地补偿款人民币捌佰万元整；2.土地整理费人民币贰佰万元整；3.土地出让金（全价款）；4.办理所有开发手续的所需税费；5.大元建筑工程有限公司的施工工程的所有价款。在甲乙双方完成以上所有义务后，进行清算清算后按照余额进行分配。”龙凤城小区1#2#3#4#号楼的住宅、1#2#号楼门市房、3#4#号楼地上车库均制作了房源表，并标注“红色房源标识为凯瑞公司、黑色标识房源为龙吉公司”，同时加盖了凯瑞公司与龙吉公司的公章。2019年4月4日，凯瑞公司原法定代表人孙薇与龙吉公司法定代表人周海燕与招商银行股份有限公司长春分行签订保管箱租约，将以上房源表中龙凤城小区1#2#3#4#号楼的住宅房源表存入招商银行股份有限公司长春分行的保管箱。2020年3月31日，再次签订了保管箱租约，租期为2020年4月4日至2021年4月3日。2019年6月21日，龙吉伊通分公司与伊通满族自治县自然资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，以出让方式取得政务服务中心西侧国有土地使用权，并取得坐落于伊通满族自治县伊通镇库伦大路西段南侧的编号为吉（2019）伊通满族自治县不动产权第0006690号国有土地使用证，2019年6月24日，龙吉伊通分公司取得《建设用地规划许可证》、2019年7月18日取得《建设工程规划许可证》、2019年8月6日取得《建筑工程施工许可证》、2019年8月16日取得《商品房预售许可证》。2020年7月10日，伊通满族自治县发展和改革局证明，凯瑞公司的龙凤城建设项目于2018年8月29日已在吉林省投资项目并联审批平台上申请删除。另查明，凯瑞公司对其在1#2#号楼门市房、3#4#号楼地上车库房源表中约定分得的7套门市房及25个地上车库进行了处置。在案外人起诉凯瑞公司或凯瑞公司法定代表人丁继文民间借贷纠纷案件中，伊通满族自治县人民法院依据生效法律文书通过执行程序对其中部分门市房及车库正在通过司法程序公开拍卖中。 本院认为，关于凯瑞公司与龙吉公司、龙吉伊通分公司之间的法律关系的性质及效力问题。2018年6月3日，凯瑞公司与龙吉公司签订的《合作开发及施工协议》中对双方的权利义务、利益分配均作出了约定，是双方真实意思表示。依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条关于“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”的规定，该协议具有合作开发房地产合同的特点，应属合作开发房地产合同，本案的案由亦应确定为合资、合作开发房地产合同纠纷。虽在该协议中约定由龙吉公司负责所有工程的施工，但龙吉公司作为有资质的房地产开发企业其可以将工程的施工项目发包给具有建筑资质的建筑企业，且在该协议的实际履行过程中龙吉公司确系将工程的建设项目发包给具有建筑资质的建筑公司进行施工建设。故龙吉公司与龙吉伊通分公司关于该协议的性质属建设工程施工合同的主张，不能成立。另，虽案涉项目用地在该《合作开发及施工协议》签订前尚未转换成国有建设用地，凯瑞公司亦未取得房地产开发资质，但龙吉公司具有案涉项目的房地产开发资质，在本案诉讼前案涉项目的土地使用权亦转换为国有建设用地，龙吉伊通分公司取得了国有用地使用权。依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条第一款关于“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。”的规定，该《合作开发及施工协议》不存在违反法律、行政法规强制性规定的情况，故该《合作开发及施工协议》属合作开发房地产合同，合法有效，对双方具有约束力。结合双方在签订《合作开发及施工协议》后又陆续签订的三份补充协议，及龙吉公司、龙吉伊通分公司在诉讼中自认凯瑞公司在案涉土地的整理过程中投入费用的事实，可认定凯瑞公司在案涉合作开发房地产项目中并非未作出投入，龙吉公司、龙吉伊通分公司关于其为唯一合法开发建设单位及凯瑞公司未承担开发建设成本的答辩意见不能成立。该《合作开发及施工协议》签订后双方又陆续签订的三份补充协议是对该《合作开发及施工协议》的补充及变更，亦是双方真实意思表示，均合法有效，与《合作开发及施工协议》具有同等的法律效力，对双方均具有约束力。 关于房源表的效力及对应房屋、车库的权属问题。双方制定的房源表与房屋、门市房及车库的现实位置及数量情况相符，房源表虽标注有“红色房源标识为凯瑞公司、黑色标识房源为龙吉公司”，亦未明确清晰表述制作的依据及时间，但房屋及车库属双方合作开发房地产的成果，房源表的制作依据离不开双方关于利益分配的约定，因房源表并非双方合作开发房地产项目中关于利益分配的唯一有效书证，房源表的效力及作用应结合《合作开发及施工协议》、三份补充协议及房源表的制作目的进行综合确认。凯瑞公司诉请的门市房及车库，其已实际处置，且龙吉公司与龙吉伊通分公司对此并无异议，根据《中华人民共和国物权法》第三十三条的规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认所有权。故在《龙凤城小区1#2#楼门市房源表》、《龙凤城小区3#4#主楼地上车库表》已实际履行完毕而龙吉公司、龙吉伊通分公司又未提出异议的情况下，没必要对其作出确认判决。因案涉项目土地登记的土地使用权人及项目的建设方均不是凯瑞公司，凯瑞公司不能因新建取得房屋及车库的所有权，且凯瑞公司对其依约定享有债权的门市房及车库亦实际进行了处置，故凯瑞公司在此种情况下诉请法院确认其对案涉门市房及车库享有所有权，于法无据。对于凯瑞公司已经依约定处置的门市房及车库，龙吉公司、龙吉伊通分公司应按照双方2019年4月1日签订的《补充协议》的约定，协助凯瑞公司办理7套门市房、25个地上车库的备案手续，并待符合交付及办理所有权登记条件后协助办理交付及所有权登记手续。 关于《龙凤城小区1#2#3#4#楼房源表》的效力问题。虽在双方签订的《合作开发及施工协议》中利益分配方法中约定“住宅按照单元，每人一个单元，隔一分一以此类推”，但在协议的履行过程中，由于双方权利义务等情况发生变更，后双方又陆续签订了三份补充协议，最后一份签订时间是2019年4月1日，该《补充协议》第三项约定“剩余楼房由售楼处统一销售，所有销售款按原有约定分配……在甲乙双方完成以上所有义务后，进行清算清算后按照余额进行分配。”结合案涉4栋楼住宅房源表双方锁进保险箱，门市房及车库按照房源表双方各自处置的事实，可以认定关于案涉4栋楼的住宅在上述协议第三项内容没有执行前，该房源表尚未具备履行的条件，依此不能实现凯瑞公司主张权利而又不全面承担约定义务的诉讼目的，故对凯瑞公司请求确认《龙凤城小区1#2#3#4#楼房源表》合法有效的主张，本院暂不予支持，亦不能依此确认该房源表中房屋的所有权。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条《中华人民共和国物权法》第三十三条的规定，判决如下： 一、确认伊通满族自治县凯瑞房地产开发有限公司与吉林省龙吉房地产开发有限公司于2018年6月3日签订的《合作开发及施工协议》有效； 二、吉林省龙吉房地产开发有限公司、吉林省龙吉房地产开发有限公司伊通分公司协助伊通满族自治县凯瑞房地产开发有限公司办理伊通满族自治县伊通镇龙凤城项目中门市房7套、地上车库25个的备案手续，并待符合交付及所有权登记手续后协助办理房产转让、交付、备案登记手续（后附7套门市房及25个车库的明细表）； 三、驳回伊通满族自治县凯瑞房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费191800元，由伊通满族自治县凯瑞房地产开发有限公司负担95900元，由吉林省龙吉房地产开发有限公司、吉林省龙吉房地产开发有限公司伊通分公司负担95900元。财产保全费5000元，由伊通满族自治县凯瑞房地产开发有限公司负担2500元，由吉林省龙吉房地产开发有限公司、吉林省龙吉房地产开发有限公司伊通分公司负担2500元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。 审 判 长 刘伟杰 审 判 员 赵文涛 审 判 员 王玉川 二〇二〇年九月四日 法官助理 贾红玲 书 记 员 王璐瑶