成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0116民初2330号 原告：四川温资房地产开发投资有限公司，住所地四川省成都市青羊区清江东路一号温哥华广场28楼。 法定代表人：张家点，执行董事。 委托诉讼代理人：李星龙，四川商信律师事务所律师。委托诉讼代理人：王朕重，四川商信律师事务所律师。 被告：魏成江，男，1971年3月12日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：王娟，四川盛豪律师事务所律师。 原告四川温资房地产开发投资有限公司（以下简称温资投资公司）与被告魏成江房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告温资投资公司的委托诉讼代理人李星龙，被告魏成江及其委托诉讼代理人王娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 温资投资公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除温资投资公司与魏成江之间的ＬＱ20150410号《商铺租赁合同》，魏成江立即向温资投资公司腾退并返还成都市双流区（销售编号1栋1层32号）；2.判令魏成江向温资投资公司支付直至《商铺租赁合同》解除之日止的到期未付租金（暂计至2020年1月7日为人民币139914元），以及到期未付租金至实际付清之日的迟延利息（以实际拖欠的到期未付租金总额为本金，按月利率2%计算，暂计至2020年2月29日为人民币19691.29元）；3.判令魏成江向温资投资公司赔偿《商铺租赁合同》解除后因魏成江继续占有、使用租赁房屋给温资投资公司造成的损失（损失计算方式，按协议约定的月租金为标准，自租赁合同解除之日起计算至商铺实际归还之日止）；4.判令魏成江承担温资投资公司支出的律师费9000元。事实和理由：根据魏成江与温资投资公司于2015年4月22日签订的《商铺租赁合同》（合同编号：ＬＱ20150410），魏成江承租温资投资公司位于成都市双流区（销售编号1栋1层32号），租赁期限自2015年5月8日起至2021年5月7日止，魏成江应按季交付租金。合同履行过程中，魏成江未按期支付到期租金，经温资投资公司多次催收，魏成江仍不支付。温资投资公司为维护自己的合法权益，提出如上诉请。诉讼过程中，温资投资公司变更诉讼请求为：1.请求确认温资投资公司与魏成江间的ＬＱ20150410号《商铺租赁合同》已于2020年6月16日解除；2.请求判令魏成江向温资投资公司支付已到期未付租金232348.13元，以及到期未付租金至实际付清之日的迟延利息（以实际拖欠的到期未付租金总额为本金，按月利率2%计算，暂计至2020年6月22日为人民币29077.56元）；3.判令魏成江承担温资投资公司支出的律师费9000元。 魏成江辩称，1.对于租金部分，我方按照每年递增租金的约定，目前租赁价格严重高于市场价格，因此希望法院能够根据实际情况对租金予以调整，同时我方在签订合同的时候向对方交了保证金，现在解除合同，请求对方予以退还。2.对于迟延履行的利息，合同没有约定也没有法律支持，同时受疫情的影响，经济确实困难，温资投资公司也没有遭受实际损失，也没有证明其损失的证据，请求法院予以驳回。3.对于温资投资公司主张解除后继续占有、使用租赁房屋给其造成的损失，这条诉讼请求温资投资公司没有证明其解除合同后损失的证据，也没有向魏成江提出解除合同的告知函，没有法律和事实的支撑，同时在2020年1月底发生疫情后，我方积极与温资投资公司负责人联系减免租金，并且多次告知对方发生疫情后，我方损失严重，租金支付困难，根据《商铺租赁合同》第六条第七项“如因发生不可抗力因素导致双方必须提前终止合同的，双方均不承担违约责任”、第十条免责条件第一项“因不可抗力原因导致本合同不能履行或者不能正确履行的，甲方或乙方或第三人人身或财产损失，甲方或乙方均不承担损失责任”的约定，因此温资投资公司该条主张没有法律和事实的支撑，同时我们所租地段为大学地段，因受疫情的影响，大学至今没有开学，导致生意也很惨淡，同时我方于2020年4月20日向温资投资公司发出通知，因受疫情影响，商铺经营困难，要求温资投资公司安排人员办理终止合同退还商铺，温资投资公司至今都没有向魏成江联系来办理终止合同的手续，因此根据租赁合同发生不可抗力双方均可终止合同，那么在2020年4月20日我方发出终止合同退还商铺的通知后，但因温资投资公司原因不能办理收铺的手续，导致的损失应该由温资投资公司承担，而不应该由魏成江承担。4.温资投资公司主张的律师费没有法律依据，请求法院予以驳回。我方同意解除合同，温资投资公司提供的欠付租金情况属实，我方缴纳的押金愿意抵扣相应的租金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据材料，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月22日，温资投资公司作为甲方与乙方魏成江签订《商铺租赁合同》（合同编号：ＬＱ20150410），约定温资投资公司将其所有的位于成都市双流区（销售编号1栋1层32号）商铺出租给魏成江，建筑面积115.63平方米，租赁期共6年，从2015年5月8日至2021年5月7日止，租金计算时间从2015年10月8日至2021年5月7日止。该商铺的租金为第一年月租金13876元；第二年月租金14986元；第三年月租金16185元；第四年月租金17480元；第五年月租金18878元；第六年月租金20388元。租金缴纳方式为每叁月支付一次，每次支付叁个月的租金。魏成江应在本合同签订时缴纳40000元给温资投资公司作为履行合同的保证金。合同期满且魏成江按约定交还标的物、结清各项费用并按约定履行完毕本合同相关义务之日起十日内，温资投资公司将保证金无息退还魏成江。若届时魏成江未结清费用或存在应赔偿损失情形，温商投资公司有权用保证金直接代魏成江支付费用或抵作赔偿金，支付后若有剩余则退还魏成江。若保证金尚不足以支付各项费用，温资投资公司有权向魏成江继续追偿。合同期间，双方任何一方因特殊原因提出终止合同，需提前30天书面通知对方，一方收到对方解除合同的通知后，应当于对方请求期内（如果通知上有回复期限）或自通知送达之日起10天内（如果通知上没有回复期限）作出是否同意解除合同的承诺，经双方协商同意解除合同的，双方签订终止合同书。在终止合同书签订前，本合同仍有效。一方收到对方解除合同的通知后，未能在对方请求期内（如果通知上有回复期限）或自通知送达之日起10天内（如果通知上没有回复期限）作出是否同意解除合同的承诺，视为其不同意解除合同，本合同应继续履行。因执行本合同所发生的或与本合同有关的一切争议，应通过友好协商解决。如不愿协商或经协商仍不能解决，则应提交租赁房屋所在地的法院通过诉讼方式解决。因为诉讼产生的诉讼费、证据和财产保全费用、律师费、差旅费均应由败诉一方负担。 2015年4月22日，魏成江向温商投资公司缴纳保证金40000元。魏成江欠付租金至2019年3月8日，此后魏成江一次性支付了195000元，温资投资公司将该费用分摊到魏成江承租的三个商铺，本案案涉房屋在分摊后实际交纳租金到2019年5月8日（即魏成江在应付2019年4月8日至2019年7月7日租金时，实付28590元，欠付23850元）。魏成江未向温资投资公司支付此后各期租金。魏成江在庭审中认可截止2020年1月7日，尚欠付温资投资公司本案案涉房屋租金142923元。 2020年1月19日，四川商信律师事务所接受温资投资公司的委托向魏成江发送律师函，要求魏成江于2020年1月25日前向温资投资公司支付拖欠租金及迟延利息，并告知魏成江，若魏成江在前述期满后仍未履行相关义务，四川商信律师事务所将根据温资投资公司的委托，采取包括但不限于诉讼在内的一切法律手段维护温资投资公司的合法权益，并要求魏成江承担租赁合同约定的违约责任。温资投资公司将视魏成江的履行情况决定是否解除租赁合同、收回商铺，由此造成的损失由魏成江自行承担。 2020年4月21日，魏成江以微信方式向温资投资公司发函，其内容为：“因2020年1月发生的新冠病毒疫情，一直到现在疫情仍然没有消停下来，我租赁的贵司锦华路三段的130号至138号商铺，在这期间一直处于关闭和偶尔开启状态，特别是早期两个多月完全关闭，现在疫情因无症状感染者和境外输入又呈危机，遇此天灾人祸不可抗力，生意亏损巨大，无法再经营下去了，特申请贵司安排时间和人员协商办理终止商铺经营事宜。谢谢”。 2020年6月16日，魏成江将商铺交还给温资投资公司。温资投资公司于2020年6月17日向魏成江邮寄解除合同通知。魏成江于2020年6月18日收到该通知。 另查明，2020年2月25日，温资投资公司与四川商信律师事务所就魏成江房屋租赁合同三案签订《委托代理合同》，约定每个租赁合同的一审代理费为9000元，共计27000元。2020年3月6日，温资投资公司向四川商信律师事务所转款27000元，附言：律师代理费。2020年3月5日，四川商信律师事务所向温资投资公司出具27000元的发票，该发票货物或应税劳务、服务名称栏注明“法律咨询、律师代理费（魏成江案）”。 本院认为，温资投资公司与魏成江于2015年4月22日签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应按照该协议全面履行合同义务。本案的争议焦点在于：1.双方合同解除时间？2.温资投资公司的各项诉请是否符合法律规定？ 针对以上争议焦点，本院作如下评述： 一、合同解除时间问题。温资投资公司认为魏成江将案涉商铺于2020年6月16日交还给温资投资公司，故双方合同解除的时间为2020年6月16日。魏成江认为，魏成江已于2020年4月21日通知温资投资公司办理终止商铺经营事宜，故双方合同终止的时间应为2020年4月21日。本院认为，魏成江于2020年4月21日向温资投资公司发送的函件不具有解除合同的效力,其理由如下：1.魏成江在温资投资公司履行合同符合约定的前提下不具有单方解除合同的权利。2.魏成江并未与温资投资公司就解除合同事宜达成一致意见。故本院对魏成江主张双方合同于2020年4月21日解除的意见不予采信。合同解除权为形成权，具有解除权的一方解除的意思到达对方时即发生法律效力。因魏成江未按照合同约定缴纳租金，构成违约，故温资投资公司享有法定解除权。温资投资公司于2020年4月26日向本院提起诉讼，请求判决解除合同，本院于2020年5月12日向魏成江送达民事起诉状副本，故温资投资公司解除权意思到达魏成江的时间为2020年5月12日，故本院确认双方于2015年4月22日签订的《商铺租赁合同》于2020年5月12日解除。 二、对魏成江是否应当向温资投资公司支付租金232348.13元及相应迟延利息的问题。温资投资公司认为，魏成江自2019年4月8日至2019年7月7日期间未足额支付租金，构成违约，魏成江于2020年6月16日将租赁商铺交还给温资投资公司，故魏成江应当向温资投资公司支付至2020年6月16日为止的房屋租金和占用房屋的损失232348.13元；根据约定，魏成江还应当承担违约责任，按照每月2%的标准向温资投资公司支付迟延给付租金的利息。魏成江认为，对于欠付租金的时间无异议，但是合同已经于2020年4月21日解除，故魏成江只应支付截止到2020年4月21日的租金，且自2020年1月开始发生新冠病毒疫情，属于不可抗力，根据合同约定，魏成江不承担损失，且温资投资公司并无任何损失。本院认为，前述已经确认双方的《商铺租赁合同》于2020年5月12日解除，魏成江于2020年6月16日向温资投资公司交还商铺，且魏成江自2019年4月8日至2019年7月7日期间欠付租金，故魏成江应向温资投资公司支付2019年4月8日至2020年5月11日期间的租金及2020年5月12日至2020年6月15日期间占用房屋的费用。由于双方对租金计算方式及逐年上调租金无异议，本院根据双方的约定，确认魏成江尚欠付2019年4月8日至2020年5月11日期间的租金及2020年5月12日至2020年6月15日期间占用房屋的费用242347.13元，因温资投资公司仅主张232348.13元，是当事人对其权利的自由处分，不违反法律规定，本院予以支持，故魏成江应向温资投资公司支付2019年4月8日至2020年6月15日期间的房屋租金及占有使用费共计232348.13元。又因温资投资公司与魏成江还约定了违约金条款，故本院对温资投资公司主张魏成江应支付违约金的请求予以支持。但温资投资公司主张按照以应付租金为基数，按照月利率2%支付租金，魏成江认为温资投资公司的损失主张过高，应予驳回，其实质是对违约金的根本抗辩，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，本院对温资投资公司主张的违约金予以调整，以应付租金为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率和同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付迟延利息至实际付清房屋租金及房屋占有使用费之日为止。 三、对于魏成江是否应当支付律师费9000元的问题。温资投资公司认为根据合同约定，违约方应当向守约方支付律师费9000元；魏成江认为，温资投资公司主张的律师费没有法律依据，应予驳回。本院认为，根据双方的约定“因执行本合同所发生的或与本合同有关的一切争议，应通过友好协商解决。如不愿协商或经协商仍不能解决，则应提交租赁房屋所在法院通过诉讼方式解决。因为诉讼产生的诉讼费、证据和财产保全费用、律师费、差旅费均应由败诉一方负担”，该约定不违反法律规定，故本院对温资投资公司主张的律师费9000元予以支持。 四、对于魏成江主张将保证金用于抵扣租金的问题。魏成江认为，双方的合同已经解除，魏成江已经向温资投资公司缴纳保证金4万元，应予退还，但可用于抵扣房屋租金。温资投资公司认为，根据合同约定，魏成江违约，温资投资公司有权不予退还保证金。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，魏成江缴纳的保证金40000元应予退还。由于魏成江于2020年6月11日主张将保证金抵销相应房屋租金，符合法律规定，本院予以支持。故，扣除2019年4月8日至2019年7月7日欠付的房屋租金23850元以及2019年7月8日至2019年10月7日的房屋租金共计40000元后，魏成江还应支付温资投资公司房屋租金192348.13元。保证金40000元抵扣租金后还应予计算利息至2020年6月11日止。 五、对于魏成江认为在2020年1月底发生疫情后，就积极与温资投资公司负责人联系减免租金，并且多次告知对方发生疫情后，我方损失严重租金支付困难，根据《商铺租赁合同》第六条第七项的约定，如因发生不可抗力因素导致双方必须提前终止合同的，双方均不承担违约责任，故魏成江不应赔偿温资投资公司损失，而应当由各自承担2020年1月7日至2020年4月20日期间的损失。温资投资公司认为，魏成江商铺的经营情况是否能够负担相关租金的支付系其个人经营风险，不能成为要求减免或者拒付租金的理由。本院认为，自2020年1月23日以来，全国遭受非××影响，各地纷纷采取了紧急措施，导致大部分企业停工、停产，对于魏成江而言，其因非××，也不能正常经营，势必给魏成江带来损失，根据公平原则，因非××带来的损失，应当由魏成江和温资投资公司分担，本院酌情确认魏成江应支付温资投资公司2020年1月23日至2020年3月22日期间租金18878元。 综上，魏成江还应支付温资投资公司2019年4月8日至2020年6月15日期间的房屋租金、房屋占有使用费173470.13元（232348.13元-40000元-18878元）及相应利息（利息分段计算：其中2019年4月8日至2019年7月7日期间的迟延支付房租的利息以23850元为本金，自2019年4月8日起，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至2019年8月19日；自2019年8月20日起，以23850元为本金，按照同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付迟延利息至实际付清房屋租金之日为止。其中2019年7月8日至2019年10月7日期间的迟延支付房租的利息以16150元（40000元-23850元）为本金，自2019年7月8日起，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至2019年8月19日；自2019年8月20日起，以16150元为本金按照同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付迟延利息至2020年6月11日为止；自2019年7月8日起，以36290元(52440元-16150元)为本金，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至2019年8月19日；自2019年8月20日起，以36290元为本金，按照同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付迟延利息至实际付清房屋租金之日为止。其中2019年10月8日至2020年1月7日期间的迟延支付房租的利息以56634元为本金，自2019年10月8日起，按照同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付迟延利息至实际付清房屋租金之日为止；其中2020年1月8日至2020年4月7日期间的迟延支付房租的利息以56634元为本金，自2020年1月8日起，按照同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付迟延利息至实际付清房屋租金之日为止。其中2020年4月8日至2020年6月15日期间的迟延支付房租及房屋占有使用费的利息以42790.13元为本金，自2020年4月8日起按照同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付迟延利息至实际付清房屋租金及房屋占有使用费之日为止）。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第九十一条、第九十六条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认四川温资房地产开发投资有限公司与魏成江于2015年4月22日签订的《商铺租赁合同》（合同编号：LQ20150410）已于2020年5月12日解除； 二、魏成江于本判决生效之日起十日内向四川温资房地产开发投资有限公司支付2019年7月8日至2020年6月15日期间的房屋租金、房屋占有使用费173470.13元及相应利息（利息分段计算：其中2019年4月8日至2019年7月7日期间的迟延支付房租的利息以23850元为本金，自2019年4月8日起，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至2019年8月19日；自2019年8月20日起，以23850元为本金，按照同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付迟延利息至实际付清房屋租金之日为止。其中2019年7月8日至2019年10月7日期间的迟延支付房租的利息以16150元（40000元-23850元）为本金，自2019年7月8日起，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起，以16150元为本金按照同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付迟延利息至2020年6月11日为止；自2019年7月8日起，以36290元为本金，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至2019年8月19日；自2019年8月20日起，以36290元为本金按照同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付迟延利息至实际付清房屋租金之日为止。其中2019年10月8日至2020年1月7日期间的迟延支付房屋租金的利息以56634元为本金，自2019年10月8日起，按照同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付迟延利息至实际付清房屋租金之日为止。其中2020年1月8日至2020年4月7日期间的迟延支付房屋租金的利息以56634元为本金，自2020年1月8日起，按照同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付迟延利息至实际付清房屋租金之日为止。其中2020年4月8日至2020年6月15日期间的迟延支付房屋租金及房屋占有使用费的利息以42790.13元为本金，自2020年4月8日起按照同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付迟延利息至实际付清房屋租金及房屋占有使用费之日为止）； 三、魏成江于本判决生效之日起十日内向四川温资房地产开发投资有限公司支付律师费9000元； 四、驳回四川温资房地产开发投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2678元，由魏成江负担2200元，四川温资房地产开发投资有限公司负担478元。（四川温资房地产开发投资有限公司已预缴2678元）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  张翼龙 二〇二〇年八月十日 书记员  胥 凤