苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0591民初5490号原告：朱玉珍，女，1955年10月16日出生，汉族，住苏州。委托诉讼代理人：陈健，江苏兰创律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙婷婷，江苏兰创律师事务所律师。被告：张雪明，男，1967年12月10日出生，汉族，住苏州。被告：沈建妹，女，1968年11月22日出生，汉族，住苏州。第三人：王建清，男，1957年7月1日出生，汉族，住苏州市相城区。原告朱玉珍诉被告张雪明、沈建妹动迁房买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案受理，依法适用简易程序，后因本案法律适用明确但被告下落不明，依法转为适用独任制的普通程序并于2020年11月30日公开开庭进行了审理。诉讼中，本院依职权追加案外人王建清作为本案第三人参与诉讼。原告朱玉珍的委托代理人陈健、孙婷婷、第三人王建清到庭参加诉讼，被告张雪明、沈建妹经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告朱玉珍向本院提出诉讼请求：1、判令二被告立即将位于苏州工业园区金益新村108幢202室房产过户至原告名下；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2003年8月26日，原被告签署《房屋买卖合同书》，约定两被告将案涉房屋出卖给原告，总价295000元，后双方约定价格变更为31万元，由被告负责办理过户手续，后原告按约全额付款，并催促被告办理过户手续。但因被告债务问题，案涉房产被依法查封，原告提起执行异议之诉，经贵院于2017年6月19日作出判决，不得执行案涉房屋，且该判决已生效。但目前两被告下落不明，原告无法完成过户登记，故诉至贵院。被告张雪明、沈建妹未作答辩。经审理查明事实如下：2003年8月26日，被告张雪明（甲方）与原告朱玉珍（乙方）签订《房屋买卖合同书》一份，约定：被告将苏州工业园区金益新村12幢204室房屋（包括独用车库归原告所有）出售给原告，房屋建筑面积93.3平方米，房价为295000元；首期付款215000元，拿到钥匙后付60000元，余款20000元待过户后付清；如出让房屋产权发生纠纷概由被告负责清理；合同签订后原告付款，即行交付房屋；违约方须赔偿房款总额的25%给对方，居间方佣金也由违约方全额支付等。“甲方”落款处签名为“张雪明、沈建妹”。2004年4月17日，被告张雪明出具《收条》一张，内容为：“今收到朱玉珍房屋转让款￥290000元，大写贰拾玖万元整。特此为凭”；2006年7月23日，被告张雪明又出具《收条》一张，内容为：“今收到朱玉珍购房款贰万元整”。自2013年3月29日起，苏州工业园区金益新村108幢202室房屋及附属车库于2005年12月23日登记产权于被告张雪明及其配偶被告沈建妹名下，陆续被本院（2013）园执字第0182号、0246号、0422号、0749、2750号《协助执行通知书》及苏州市吴中区人民法院（2014）吴执字第0096-1号《协助执行通知书》多次查封。2014年8月19日，本院对于（2013）园民初字第1327号叶杨学与张雪明、沈建妹、张四海、陈金珠、张倩岚、张红妹、包雪娟代位析产纠纷一案作出的生效民事判决书中确认位于苏州工业园区金益新村108幢202室房屋及附属车库产权归属张雪明、沈建妹共同共有。2015年11月9日，本院对于(2015)园民初字第1249号朱玉珍与张雪明、沈建妹动迁房买卖合同纠纷一案作出的生效民事判决书中查明合同约定的金益新村12幢204室因门牌号变更，现为金益新村108幢202室，故合同约定的房屋即原告诉请的房屋，并且该判决书中确认原告朱玉珍与被告张雪明、沈建妹于2003年8月26日签订的《房屋买卖合同书》有效，但案涉房屋已被法院多次查封，在查封措施未解除前无法办理过户手续，故当时对于原告要求将案涉房屋过户至其名下的诉讼请求未予支持。2017年6月19日，原告朱玉珍针对（2013）园执字第0182号执行案件提出执行异议之诉，案号为（2016）苏0591民初5217号，本院经审理认为，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有、但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错的，人民法院不得查封、扣押、冻结。本院生效判决已认定朱玉珍与张雪明、沈建妹于2003年8月26日签订的《房屋买卖合同书》合同有效，双方在涉案房屋被查封之前已经签订了合法有效的买卖合同。生效裁判文书也认定朱玉珍已支付了全部房款且在查封之前已经合法的占有了该不动产。涉案金益新村108幢202室的原有拆迁安置的共有人七人，但生效裁判文书已认定该房屋为张雪明、沈建妹所有，朱玉珍陈述沈建妹在签约时在场而未表示反对，涉案房屋交付朱玉珍并由案外人王建清占用使用多年，沈建妹对此应当明知而未表示反对，应视为对张雪明出售房屋的认可。现有证据不能证明涉案房屋未完成过户登记手续系买受人朱玉珍的原因所致，不足以证明朱玉珍对此存在过错。朱玉珍所举证据可以证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，其要求停止对苏州工业园区金益新村108幢202室的执行，本院依法应予以支持。据此，本院作出不得执行苏州工业园区金益新村108幢202室房屋的民事判决，该判决亦已生效。另查明，案涉房屋已于2004年4月17日出卖并交付给第三人王建清实际使用，但由于本案两被告的原因尚未完成过户，原告称将与第三人在本次诉讼后自行解决相关产权问题。本院于2020年9月1日与第三人王建清制作谈话笔录，王建清称其为实际产权人，自2004年4月17日起使用案涉房屋至今，其亦知晓案涉房屋过户给原告朱玉珍带来的诉讼风险，其与原告的产权问题将另案处理。以上事实，由原告提交的房屋买卖合同书、收条、（2013）园民初字第1327号民事判决书、(2015)园民初字第1249号民事判决书、（2016）苏0591民初5217号民事判决书、房产证、土地证、房地产登记簿等证据，以及当事人庭审中的陈述予以证实。本院认为,生效判决已认定原告朱玉珍与被告张雪明、沈建妹签订的《房屋买卖合同书》有效，且原告对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益,结合原告向被告支付了全部房款,亦已将涉案房屋另行出卖给第三人王建清，由王建清实际使用至今,故原告要求被告将涉案房产过户至其名下,有事实和法律依据，本院予以支持。至于原告与第三人之间的产权过户问题，双方已确认将另案处理，故本案不予理涉。被告张雪明、沈建妹无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃相应抗辩权利。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告张雪明、沈建妹于本判决生效之日起十五日内将苏州工业园区金益新村108幢202室房产过户至原告朱玉珍名下。案件受理费11372元，由被告张雪明、沈建妹负担，此款项已由原告朱玉珍预交，本院予以退还，被告应于本判决生效之日起十五日内将11372元付至本院。公告费390元，亦由被告负担，此款已由原告预交，被告应于本判决生效之日起十五日内支付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员 谢淑敏二〇二〇年十二月二十五日法官助理 孙 琰书 记 员 马金叶拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1、限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2、任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3、其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。