江西省上栗县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0322民初1296号原告：易丽，女，1988年12月28日出生，汉族，住长沙市开福区。委托诉讼代理人：连晏杰，北京市世泽律师事务所上海分所律师。被告：江西亿都投资有限公司，所在地：萍乡市上栗县迎宾大道，统一社会信用代码：91360322322674251L。法定代表人：王志红，执行董事。委托诉讼代理人：钟鹏程，江西公平律师事务所律师。原告易丽诉被告江西亿都投资有限公司（以下简称亿都公司）合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月21日公开开庭进行了审理。原告易丽及其委托诉讼代理人连晏杰，被告亿都公司的法定代表人王志红及其委托诉讼代理人钟鹏程到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告易丽向本院提起诉讼请求：1.请求人民法院依法判决解除原、被告于2019年7月19日签订的两份《萍乡市商品房买卖合同》（合同编号:20190700134、20190700135），并退还购房款320000元、维修基金3451.2元；2.请求人民法院依法判决被告支付延期交房违约金22464元（以房价日万分之三标准，自2019年10月1日起计算至2020年5月31日）、延期办证违约金5130元（以一年期LPR利率3.85%，房价款为基数自2020年1月1日起计算至2020年5月31日）以及解除合同违约金（房价5%）16000元，第一、二项诉讼请求合计367045.2元；3.本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实与理由：2017年原告之母黎树连与被告签订两份《萍乡市商品房买卖合同》，约定向被告购买上栗县亿都国际商城22幢22-201、202室。合同签订后，被告出具《承诺书》承诺在2017年12月31日交付房屋，并且还承诺在2018年12月31日办妥不动产证书，若在此期限内不能办妥不动产权证，购房人有权解除合同购房。此后，被告并未向原告之母黎树连交付房屋，也未办理不动产权证。2019年7月19日，经原被告及黎树连协商一致，同意将购房人从原告之母黎树连变更为原告，双方于2019年7月19日重新签订了两份《预售合同》，合同编号为20190700134和20190700135，约定该由原告购买上栗县亿都国际商城22幢22-201、202室，但未办理退款和重新付款的手续。《预售合同》约定被告应当在2019年10月1日前向原告交付房屋，逾期交付应承担已付房款每日万分之三的违约金，逾期交付超过30日的，原告还有权解除合同，并要求贵司承担房价5%的违约金。在《预售合同》签订之后，被告时任法定代表人施金法于2019年8月8日在被告出具给黎树连的承诺书上补记，再次向原告承诺相关房屋的产权证在2019年12月31日前办理，且未更改《承诺书》的其他内容。此外，《预售合同》第十条还约定，被告若变更规划，应书面通知原告，若原告不同意，可以要求解除合同退房。《预售合同》和《承诺书》签订并出具后，被告始终未能按照合同约定的标准向原告交付房屋，逾期交付已超过6个月，原告有权要求退房并要求被告按照合同约定支付相应违约金。被告未能在约定的时间内为原告办理相关房屋产权证，根据《承诺书》的承诺，原告同样有权要求退房，同时要求被告支付延期办理不动产权证的违约金。针对延期办理房产证，《最高人民法院关于审理商品买卖司法解释》第十八条的规定，被告应当针对委托人的已付房款依照同期银行贷款利率支付违约损失赔偿。被告合同约定的固定值1%违约金明显低于购房人的实际损失，《最高人民法院关于审理商品买卖司法解释》第十八条应被理解为购房人的实际损失，依照相关《合同法》第一百十四条规定，原告有权依照《最高人民法院关于审理商品买卖司法解释》第十八条的标准主张违约损失。此外，被告在销售房屋时曾向原告提供过相应规划设计，其中原告所购房屋处于中间位置，且交通便利，为此原告所购房屋的公摊面积要明显大于其他部位的房屋，但在实际建造过程中，被告变更了原有规划，导致原告所购房屋变成了死角，被告的变更规划从未通知原告，原告对此不知情也完全不同意，对此原告同样有权要求退房。截止至起诉之日，由于被告严重违约，又不同意退房退款，多次协商无果，特向贵院提起诉讼，请求依法维护原告权利。被告亿都公司辩称：1.按双方于2019年7月19日签订的《萍乡市商品房买卖合同》第八条的约定，答辩人应于2019年10月1日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合同的商品房交付给原告。事实上正如原告所称，原告所购房屋于2017年10月就销售给原告母亲黎树连，黎树连和原告与2017年10月6日向答辩人作出承诺书，承诺将该房屋交由上栗县浙商商业运营管理有限公司经营管理并签订委托经营管理合同。2017年10月6日，原告与黎树连及该公司签订《统一经营管理协议》，按协议第13条约定，原告及黎树连全权委托该公司与答辩人办理交房手续，实际上在亿都商城开业前，管理公司就与答辩人办理了交接手续，答辩人的交付符合双方合同约定的方式。2.按双方于2019年7月19日签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。按双方合同的约定，房屋约定交付日期是2019年10月1日，按上述约定答辩人为原告办理不动产登记的最后期限应在2020年9月30日前，原告认为答辩人的法定代表人进行了承诺，答辩人法定代表人承诺的全部内容为“易丽，此房在2019年12月31日前能办产权证”，该承诺的意思是原告所购房屋在2019年12月31日前可以办理产权证，而不是承诺在2019年12月31日前为原告办理产权证，该承诺并没有改变双方合同约定的产权证办理期限，不能据此认定答辩人有违约行为。3.商品房开发对规划的变更有严格的要求，在没有销售前应该向规划主管部门申请，通过城规委讨论通过后才能变更，如果预售后要进行变更，除了规划部门的批准外，还得经过业主同意，原告所购商铺的日期在2019年7月19日，答辩人所开发的房屋已全部竣工验收并已经开业，不可能还会对规划进行变更。另一方面，目前整个项目规划验收都已通过验收，项目整体建设符合规划要求，原告诉称进行了规划变更的事实不存在。基于以上事实与理由，答辩人请求法院依法作出驳回原告诉请的判决。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，原告易丽提供了以下证据：1.《商品房买卖合同》两份，根据合同第十条约定规划变更应当通知买受人，并且双方在重签这份合同时，原告已经付清了购房款。2.承诺书，证明被告在原告母亲黎书连购买房屋时，向原告母亲承诺在2017年12月31日前交房，以及会在约定的时间内办好产权证，被告原法人代表施金法载明了“能在2019年12月31日前办理产权证”，直到起诉之日，被告也没有通知原告办理产权证。3.《经营管理协议》，证明原告在2019年补签这份协议时，上栗县浙商商业运营管理有限公司已经注销。4.银行流水及付款记录，证明原告支付了32万元的购房款以及相关费用。5.证明以及企业信息报告，证明原告与黎书连是母女关系以及施金法是被告公司原来的法人代表。6.业态分布图，证明当时原告购买商铺的位置(22栋)根据分布图是居中位置，但是现在左侧没有再继续建设，所以现在变成了一个边角位置。被告亿都公司对原告提供的证据1的三性无异议，对证明目的有异议，原告称进行了规划设计变更那么应当提供相应证据证明我们进行了规划设计变更。对证据2的真实性无异议，合法性、关联性有异议，承诺书是对两个人的承诺，一个是对黎书连、一个对原告，对黎书连的承诺对本案没有关联性，对原告的承诺是原法人代表施金法在该承诺书上手写，但是该承诺没有合同约定，即使没有履行也没有约定违约责任。对证据3的三性无异议，在2019年7月19日上栗县浙商商业运营管理有限公司确实已经注销，但是在与原告补签时已经明确告知原告该公司已经移交给了萍乡市亿都商业管理运营公司。涉案的商铺自2017年1月起到现在还在经营。对证据4、5的三性无异议。对证据6的真实性无异议，分布图也明确了原告购买商铺的位置就是在边角，不能达到原告的证明目的。被告亿都公司提供了以下证据：1.被告营业执照、法人身份证明各一份，证明被告的诉讼主体资格。2.被告与黎书连签订的商品房买卖合同、被告与原告签订的商品房买卖合同、黎书连的承诺书、委托经营管理合同，证明原告及黎书连全权委托上栗县浙商商业运营管理有限公司与被告办理房屋交接手续。3.亿都国际商城交房手续表、协议书，证明管理公司已与被告办理了房屋交接手续，被告的交付符合双方合同约定的方式。4.承诺书，证明承诺书的手写部分只是证明在2019年12月31日之前可以办理产权证，而非承诺在2019年12月31日前为原告办理产权证。5.竣工验收备案表、建设工程竣工规划核实合格意见表，证明原告所购的商品房已经过验收。原告易丽对被告亿都公司提供的证据1的三性无异议。对证据2的真实性无异议，承诺书与经营管理合同是相匹配的，不是无限授权，当时在黎书连签订的承诺书的同时签订了经营管理合同，而易丽是在这个行为上进行补签确认。因为在补签的时候上栗县浙商商业运营管理有限公司已经注销，我们认为后面的补签是无效行为。对证据3的协议书因没有提供原件，真实性暂时无法确认，协议书的合法性不予确认，因为不能确定原告在补签时上栗县浙商商业运营管理有限公司是否还存续，这份协议对合同义务的转让在没有经过业主的同意前是不发生法律效力的，这是无效的转让协议。对交房手续表的形式予以确认，对合法性不予认可，该商铺在2017年10月20日是不具备交付条件，根据相关法律规定，商铺的交付需要具备相关的交付许可证，希望被告能提供相应的交付许可。对证据4的真实性无异议，竣工日期是2019年9月10日，根据相关法律规定，法律房屋交付许可必然晚于竣工验收。被告陈述2019年之前已经交付了房屋的说法不予认可。结合庭审查明的事实，本院对原被告双方提供的证据综合评定如下：对原告提供的证据1、2、3、6的三性予以认定，对证明目的不予认定。对证据4、5的三性予以认定并采信。对被告提供的证据1、2、3、5的三性予以认定并采信，对证据4的三性予以认定，对证明目的不予认可。根据当事人的陈述并结合证据的分析与认定，本院认定的案件事实如下：2017年10月6日，原告易丽出资由其母亲黎树连与被告亿都公司签订《萍乡市商品房买卖合同》两份，双方约定购买被告亿都公司开发的位于上栗县迎宾大道亿都国际商铺22栋22-201、202室商铺两间，其中22-201号房建筑面积35.95平方米，单价4529元，计房款162800元，22-202号房建筑面积35.95平方米，单价4373元，计房款157200元，上述两份格式合同的第八条交付期限约定“出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，第九条出卖人逾期交房的违约责任约定“1.逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；2.逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第一项中的比率的违约金）”，合同第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付款房价款的1%向买受人支付违约金”。合同签订当日，因亿都国际商城作为上栗县建材行业的整体市场，为方便商铺的出租、经营和管理，买受人黎树连向被告作出书面承诺，为建立和培养亿都国际商城统一的商业氛围，同意将所购房屋交由上栗县浙商商业运营管理有限公司（以下简称浙商公司）经营管理，并签订委托经营管理合同。同时承诺因被告对含承诺所购房屋在内的亿都国际商城进行了策划和推广，且因承诺人同意委托经营管理，被告分别给予了43288元和41823元的购房价格优惠。鉴于上述情况，买受人黎树连（甲方）与浙商公司（乙方）签订两份《统一经营管理协议》，约定甲方购买了上栗县迎宾大道亿都国际商城项目22栋2层201、202号商铺，建筑面积71.9平方米，该物业将于2017年9月30日交付。为提高该物业的商业价值，甲方不可撤销的全权委托乙方对外租赁、经营行使统一经营管理权，协议第二条约定“甲方委托乙方经营管理期限为5年，自市场正式开业之日起计算”，第十三条约定“为保证该物业如期投入运营，甲方全权委托乙方与开发商办理房屋交接手续，签署相关文件，并认可该手续的合法性。乙方在开发商交付该物业次日起对该物业进行开业前的装修，并按本协议约定用途使用该物业。甲万有义务配合乙方经营活动中必要的手续办理，如提供身份证明、该物业的所有权证和其他必须该物业产权人签字、盖章的文件等”，协议第十九条约定“在同等合同履行情况下，乙方有权委托第三方经营管理公司继续履行本协议”。协议签订后，买受人黎树连于10月10日支付了全部购房款320000元。10月20日浙商公司与被告双方办理涉案两间商铺的交房手续表，确定自2017年10月20日起该两间商铺正式交房（未出租），并说明根据托管协议第十三条约定“业主全权委托开发商与浙商运营公司办理房屋交接手续并签署相关文件，并认可手续的合法性”。时隔两年后，原告易丽考虑到购房时被告陈述过可以先写其母亲的名字，后续可以变更的情况下，便决定将商铺买卖人变更为自己，被告提出买卖双方重新签订合同，经原被告双方沟通，于2019年7月19日重新签订两份《商品房买卖合同》，该合同内容与已实际履行的合同内容除交房时间约定为2019年10月1日之外完全相同，并由原告易丽在之前其母亲黎树连所做的两份承诺书和两份《统一经营管理协议》中补签自己的名字。同年8月8日，被告公司时任法定代表人施金法向原告易丽书面承诺“此房在2019年12月31号前能办产权证”。另查明，2018年9月11日浙商公司（甲方）于萍乡市亿都商业管理运营公司（乙方）双方签订一份协议书，约定甲方将其所持有的包括原先商铺在内的亿都国际商城所有物业的使用权，收益权无偿转让给乙方。随后，浙商公司于同月17日被注销。本院认为，原被告双方所订的两份《萍乡市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反国家强制性法律规定，合法有效，依法应予保护。本案中原被告双方争议的焦点问题有两个，一是原告主张在2019年10月1日前未交房且逾期30日，原告诉请解除合同有无事实依据和法律依据。二是原告主张被告变更规划诉请解除合同退房有无事实依据和法律依据。对第一个焦点问题，涉案商铺交房时间的确定，本院认为，首先原被告双方所订买卖合同与原告母亲黎树连与被告所订买卖合同所有合同约定内容除购买方名称和交房时间变更外其余条款内容均是一致的，从原告易丽与购房人黎树连这一母女关系的特殊性和原告易丽本人陈述所有购房款均系其本人支付，最初购房时考虑到被告陈述可以先写其母亲的名字后续可以变更的情况。本院可以认定本案涉案商铺的真正购买人一直是原告易丽。其次，原告易丽在签订合同时，对其母亲黎树连所签订的承诺书和《统一经营管理协议》自愿进行补签名，予以追认。上述协议对原告易丽产生了相应的法律效力，即原告应依法认可为保证该物业如期投入运营，甲方（原告）全权委托乙方（运营商）与开发商办理房屋交接手续、签署相关文件，并认可该手续的合法性。第三，根据原告与浙商公司签订的《统一经营管理协议》第十九条“在同等合同履行情况下，乙方（运营商）有权委托第三方经营管理公司继续履行本协议”的约定，浙商公司在同等合同履行的情况下与上栗县亿都商业管理运营公司双方所订《协议书》合法有效，原告在未提供证据证明运营公司损害其合法权益的情况下，以变更运营商是被告未尽告知义务，未通知其浙商公司已将该物业运营管理转让，并已被注销为由，主张自身不可能委托一个注销公司进行管理委托的理由不成立，本院不予支持。第四，被告辩称为提高所有业主所购商铺价值，采取由第三方运营公司进行统一管理是一种商业模式，结合原告易丽所作书面承诺书内天和其实际所购房屋价款的优惠情况，被告该辩称理由成立，本院予以支持。综上所述，本院认为，原告易丽以其母亲黎树连名义所购涉案商铺已于2017年10月20日全权委托浙商公司与被告办理了房屋交接手续，该2017年所签订的两份购房合同已实际履行完毕，被告没有逾期交房的违约事实，原被告双方2019年所签订的购房合同只是原告出于想变更购买人为目的而补充签订的。对第二个焦点问题，原告易丽提供的证据为被告制作的一张亿都国际商城二层业态分布图，结合本院对涉案商铺的实际查看，不能确定被告存在违反房屋买卖合同约定，擅自变更商铺规划和设计的违约责任和事实。另外，根据原被告双方房屋买卖合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付款房价款的1%向买受人支付违约金”，即双方未约定在此情况下，原告有权解除合同并退房的规定，但根据原告易丽所购房屋总价款320000元，原告有权主张计算违约金3200元的权利。本院认为，原告易丽诉称被告因逾期交房和变更商铺规划和设计应依法判决解除房屋买卖合同并承担违约金的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原告易丽应自行承担举证不能的后果，该诉讼请求本院不予支持。但是被告在双方补签合同时未尽到告知义务，对本案纠纷的产生存在过程，应承担本案相应的诉讼费用的过错责任。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告江西亿都投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告易丽逾期办理产权登记的违约金3200元。二、驳回原告易丽的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6806元、财产保全费2420元，共计9226元，由原告易丽承担6458元，被告江西亿都投资有限公司承担2768元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。自判决生效之日起，权利人可以向原审人民法院申请执行，申请执行期限为二年。审 判 长  陈宏林人民陪审员  彭海闽人民陪审员  李良武二〇二〇年九月一日代书 记员  周 敏