河南省新乡市凤泉区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0704民初370号原告(反诉被告)：陈婷婷，女，汉族，1992年2月27日出生，住河南省辉县。被告（反诉原告）：冀新辉，男，汉族，1988年1月10日出生，住新乡市。原告(反诉被告)陈婷婷与被告(反诉原告)冀新辉租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。因案情需要，本院于2020年6月17日依法转为普通程序审理。原告(反诉被告)陈婷婷及被告冀新辉(反诉原告)均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)陈婷婷向本院提出诉讼请求：1、要求解除合同；2、由冀新辉赔偿违约金5000元；3、免收2、3月份房租，冀新辉退还陈婷婷保证金5000元。事实与理由：陈婷婷租用冀新辉摊位，合同约定，如果发生不可抗力事件，冀新辉可以相应免收房租，现冀新辉以折抵2、3月疫情房租为由扣除陈婷婷5000元保证金，并强行将陈婷婷赶出租赁摊位。因合同不到期，故要求冀新辉赔偿原告违约金。被告(反诉原告)冀新辉辩称，一、依照双方合同第11.4约定，冀新辉因整场撤柜造成合同自动终止的，不承担任何赔偿责任。二、冀新辉收取陈婷婷2、3月份租金及水电费用为实际产生费用，共计4468.64元。三、陈婷婷所提发生不可抗力时冀新辉应相应免收房租问题：1、其相应费用应为冀新辉实际向第三方（及新玛特凤泉店）缴纳费用，因第三方无免除租金，故陈婷婷2、3月份租金水电为实际产生费用；2、不可抗力的免责只是对违约责任的免除，不影响法律对风险负担的相关规定，也不应该排除承担公平责任，冀新辉在计算违约责任时并没有加入2、3月份违约部分；3、当地目前没有因此次疫情而进行租金减免政策的相关法律法规。四、陈婷婷1月份产生租金水电共计4081.48元，在未受疫情影响下拖欠至2020年3月17日，依照合同第7、13条约定，产生违约金1061.1848元，冀新辉要求陈婷婷支付该费用。综上，陈婷婷所欠费用为5529.82元，扣除陈婷婷保证金5000元，陈婷婷还需向冀新辉支付529.82元。被告(反诉原告)冀新辉向本院提出反诉请求：1、要求扣除保证金外陈婷婷另支付违约金529.8248元；2、反诉费由陈婷婷承担。2019年5月10日，冀新辉与陈婷婷就凤泉区新玛特三楼蛋糕摊位签订《租赁经营合同》，合同约定有效期1年，每月25日缴纳当月租金与水电，逾期产生违约金。2020年1月份陈婷婷租赁摊位产生租金和水电共计4081.48元拖欠至2020年3月17日缴纳。依照合同第七条约定产生违约金1061.1848元(计算公式：4081.48×5‰×52=1061.1848)。另外，2020年2月份及3月19日合同终止之前的租金水电也未缴纳，期间实际产生租金水电费4468.64元，计算方式：2500+2500÷30×19+385.31=4468.64。陈婷婷签订合同时向冀新辉缴纳的保证金只有5000元，扣除该保证金后，陈婷婷应支付冀新辉违约金529.8248元。原告（反诉被告）陈婷婷辩称，迟延缴纳1月份房租是因为疫情期间无法出门，且已经冀新辉同意。3月13日商场才正式催缴1月份房租，故不同意冀新辉反诉请求。陈婷婷向本院提交的证据有：1、2019年5月10日双方签订的《租赁经营合同》1份；2、2019年5月10日冀新辉出具的收据1份；3、陈婷婷爱人韩二波与冀新辉的微信聊天记录截屏16页。冀新辉向本院提交的证据有：1、2020年3月18日补费5210元的单据；2、冀新辉与大商集团（新乡）新玛特购物广场有限公司凤泉分公司（以下简称新玛特凤泉分公司）赵伟经理聊天记录及收据照片1张；3、2020年3月18日向新玛特凤泉分公司缴纳的1月份费用及2、3月份水电费单据1张；4、双方微信聊天截图、水电费明细照片1张；5、照片1张。冀新辉对陈婷婷提交证据的真实性均无异议，陈婷婷对冀新辉第4、5组的真实性无异议，对上述证据的真实性予以认定。冀新辉第1、3组证据签章不清，无法认定与本案有关，对其真实性、关联性不予认定。冀新辉第2组录音无法证明谈话人身份，真实性不予认定；收据与陈婷婷无关，关联性不予认定。对本院于2020年6月3日从新玛特凤泉分公司调取该公司与冀新辉《租赁合同》、撤柜申请、新玛特物品放行单及本院对该公司外租区经理赵伟的询问笔录能证明案件事实，对其真实性、关联性予以认定。新玛特凤泉分公司与陈天亮《租赁合同》与本案无关，关联性不予认定。新乡市新冠肺炎疫情防控指挥部办公室下达的新疫情防指办[2020]74号文件系行政机关文件，予以采信。依据上述有效证据及当事人陈述一致的内容，确认本案事实如下：陈婷婷与冀新辉于2019年5月10日签订《经营租赁合同》，主要内容：甲方：新乡市凤泉区斋合苑美食城法定代表人：冀新辉乙方法定代表人：陈婷婷甲方将“新乡凤泉区新玛特三楼美食花园”美食广场小厨/老蛋糕摊位，与乙方租赁经营，乙方仅可在该摊位经营售卖产品，经营范围见附表（联营商户经营品种）；租赁期限为壹年，即从2019年5月10日至2020年5月10日；租赁期内，乙方每个历月向甲方上缴电费、水费、煤气费；租赁期内，甲方收取乙方每月人民币2500元整，作为甲方统一清洁公共座椅区及代洗碗等管理费用（摊位租金包含在内）；在签订本合同前，乙方须向甲方支付保证金人民币5000元；乙方若未能准时向甲方支付本合同项下之应付费用，每逾期一日，应向甲方支付相等于所欠的应付费用的千分之五每日作为逾期付款违约金，该逾期付款违约金自该项欠款的应付之日起算，直至实际付款日止。并且，若乙方逾期支付之情形延续达十个工作日时，甲方有权按本合同规定解除合同，并要求乙方赔偿因此而给甲方造成的损失；若因甲方无法控制或不可归责于甲方之原因造成的地震、火灾、风灾、水灾等自然灾害、其他不可抗力及斋合苑美食广场内外、屋顶、地下、楼内各种管道及设施及其他任何地方发生的泄煤气、泄电、泄水及潮湿及其他事故致使乙方不能正常营业或致使乙方及其人员的财产及人身遭受损害或损失，则甲方不承担任何赔偿责任，但甲方应相应免收未能营业期间甲方有权收取的租赁收入及其他费用；双方合同期内，因甲方整场撤柜造成的双方合同自动终止的，甲方不负责任何经济赔偿等损失；在不影响本合同其他条款之规定的前提下，任何一方若违反本合同的其他任何义务均须向受损方赔偿损失，赔偿金额为受损方的可证明之实际损失的金额的2倍。违约方应在受损方提出书面要求后的7个工作日内向对方支付该等损失赔偿金。2019年5月10日，冀新辉通过微信收取原告陈婷婷合同保证金5000元。陈婷婷与冀新辉均认可受新型冠状病毒肺炎疫情影响，2020年1月26日陈婷婷租赁的摊位停止营业。2020年3月17日陈婷婷向被告冀新辉交纳2020年1月份租金4081.48元。2020年1月17日至3月18日的水电费385.31元陈婷婷未交纳。另查明，冀新辉的出租权系从新玛特凤泉分公司租赁取得。2018年12月13日、2020年3月15日冀新辉两次向新玛特凤泉分公司提出撤柜申请。2020年3月17日，新玛特凤泉分公司批准冀新辉的撤柜申请，3月18日、19日，冀新辉的相关物品陆续撤出商场。国家企业信用信息公示系统显示：新乡市凤泉区斋合苑美食城于2015年6月17日注册成立，类型为个体工商户，经营者冀新辉，经营场所为新玛特凤泉区店**，2020年5月28日注销登记。2020年3月17日新乡市新冠肺炎疫情防控指挥部办公室新疫情防指办下达[2020]74号文件，对《关于新冠肺炎疫情防控期间零售、餐饮、服务业复工复业的指导意见》予以通知。本院认为，冀新辉以新乡市凤泉区斋合苑美食城经营者身份与陈婷婷签订《经营租赁合同》，双方形成租赁合同法律关系，该合同不违反法律规定，合法有效，双方均应严格遵守。现新乡市凤泉区斋合苑美食城已注销登记，根据《中华人民共和国民法总则》第五十六条规定，冀新辉作为其经营者，应继受该租赁合同的权利义务，故其系本案适格被告，应受双方租赁合同的约束。2017年3月17日冀新辉与新玛特凤泉分公司的租赁合同解除后，其已无权将涉案场地再行租赁给陈婷婷，双方租赁合同因无履行可能而终止，且涉案租赁合同于2020年5月10日到期，无解除必要，故对陈婷婷的第一项诉讼请求本院不再审理。对陈婷婷的第二项诉讼请求，冀新辉辩称双方《经营租赁合同》第十一条11.4款明确约定合同履行过程中整场撤柜自己应免责，本院认为，该约定不属陈婷婷主张的无效情形，对陈婷婷该项主张不予支持。关于陈婷婷第三项诉讼请求，根据庭审查明的事实，可以确定陈婷婷因受新型冠状病毒肺炎疫情影响而停止经营期间应自2020年1月26日至3月17日止，根据双方合同约定，陈婷婷2、3月份停止经营期间的租金应为2500元+2500元÷30天×17天≈3917元，其未按期足额给付冀新辉租金系因新型冠状病毒肺炎疫情导致的不可抗力造成，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，本院酌定自上述租金中免除陈婷婷一半的租金支付义务，陈婷婷应支付的租金数额为1958.5元，对陈婷婷要求免除租金支付义务的合理部分予以支持。陈婷婷向冀新辉缴纳的5000元保证金，根据双方《租赁经营合同》第五条5.3的规定，应予退回。冀新辉反诉请求陈婷婷支付违约金的要求，本院认为，陈婷婷提交的微信聊天截屏无法证明双方对延期缴纳1月份租金已达成合意，陈婷婷存在违约行为，但冀新辉要求按合同约定日5‰标准支付违约金过高，陈婷婷亦要求调整，本院酌定违约金按月利率2％计算，自2020年1月25日双方合同约定的缴纳租金日计算至3月17日共52天，违约金数额为141.49元（4081.48元×2％÷30天×52天≈141.49元），对冀新辉要求过高部分不予支持。冀新辉答辩要求将陈婷婷应缴纳的租金、2020年1月17日至3月18日的水电费385.31元及违约金自陈婷婷预交的5000元保证金中予以抵销，该抗辩主张符合《中华人民共和国合同法》第九十九条规定，本院予以采信。综上，冀新辉应当退回陈婷婷的保证金数额为2514.7元（5000元-1958.5元-141.49元-385.31元=2514.7元）。依照《中华人民共和国民法总则》第五十六条，《中华人民共和国合同法》第六条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）冀新辉于本判决生效后五日内返还原告（反诉被告）陈婷婷保证金2514.7元；二、驳回原告（反诉被告）陈婷婷其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）冀新辉其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，反诉费25元，两项共计75元，由被告（反诉原告）冀新辉负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判长  李树全审判员  郭会芳审判员  王 蕊二〇二〇年八月十七日书记员  王亚淑