上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初6373号原告：安垚，男，1992年11月5日生，汉族，住甘肃省天水市。委托诉讼代理人：包莹，上海木诚木律师事务所律师。被告：马金兰，女，1940年10月13日生，汉族，户籍所在地上海市静安区。第三人：董晓，男，1966年12月28日生，汉族，户籍所在地上海市静安区天潼路******。原告安垚诉被告马金兰及第三人董晓房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案受理后，依法适用简易程序审理。因无法通过邮寄或直接的送达方式向第三人董晓送达诉讼文书，于2020年8月7日转为适用普通程序审理，并于2020年11月9日公开开庭进行了审理。原告安垚及其委托诉讼代理人包莹到庭参加诉讼，被告马金兰、第三人董晓经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告安垚向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的房屋租赁合同解除；2、判令被告退还原告租金76,000元及中介费3,500元；3、判令被告支付原告违约金70,500元。事实和理由：原、被告于2019年3月24日签订房屋租赁合同，约定被告将位于上海市松江区泗凤公路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)托管出租给原告，租期自2019年4月1日至2024年3月31日止，租金每月2,100元，上个租客与被告签订租期到2019年6月30日，每月租金3,500元，被告将上个租客租约转给原告。因被告的儿子即第三人董晓当时需要用钱，要求最少付3年以上的房租，才会以低于市场价格的租金租给原告，后原告刷信用卡支付的3年房租，每个月530多元的信用卡利息，一年多来已支付了7,500多元的利息。2019年8月，被告在未通知原告的情况下挂牌出售了该房屋，原告在2019年7、8月，把系争房屋给上个租客续租了2个月，但被告在原告不知情的情况下于2019年8月30日向上个租客收回了房屋钥匙，原告于次日去系争房屋收钥匙时，敲门无人答应，给被告打电话才知道钥匙已经被被告收走了，说房屋已经卖掉了，要赔偿原告经济损失，经原、被告协商，被告主动发消息说赔偿原告租金及损失共计150,000元，但后以种种理由推脱，至今没有返还租金和赔偿损失，被告已经上年龄，从签订房屋租金合同一致委托第三人经手此事。为维护自身合法权益，原告诉至法院请求判如所请。被告马金兰未作答辩。第三人董晓未作述称意见。本院经审理认定事实如下，被告系系争房屋的权利人之一，被告与第三人系母子关系。2019年3月24日，原告作为承租方(乙方)、被告作为出租方(甲方)签订《租赁合同》一份，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期限为5年，从2019年4月1日至2024年3月31日止；租金为每月2,100元，首期付36个月租金，另付元押金以后按每3月结算一次，提前1天支付下次房租，押金不变，甲方在收到乙方租金(包括押金后，必须开具收据予乙方)；合同第九条违约处理，约定甲、乙双方如果特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约则向对方支付违约金人民币大写万仟佰拾元整。若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方上述金额违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金。该份合同另对双方义务等有关事项作出了约定。同日，原告通过微信向第三人转账7,000元；通过支付宝向第三人转账63,000元；第三人出具《收据》一份，写明：今收到安垚泗凤公路XXX弄XXX号1301房租柒万陆仟元整。案外人财付通支付科技有限公司于2020年7月28日、8月19日分别向本院出具《协助查询复函》一份，载明：微信号dxXXXXXXXX，姓名为董晓，身份证号为310108XXXX********；该微信号绑定的财付通账户自2019年3月24日至2020年8月3日的交易记录详见光盘。另查明，2020年2月7日，本院受理安垚作为原告，马金兰、董晓作为被告的房屋租赁合同纠纷一案[(2020)沪0117民初2350号]，在该案审理中，董晓向本院提交答辩意见一份及微信转账记录7张，该答辩意见写明：其母亲马金兰于2019年3月24日与安垚签订租房合同后，在原告付款后以扣除四月房租3,500元，5月份其母亲去松江当面给安垚房租3,500元，6月份其微信转给安垚房租3,500元。另外，以后时间我们因为特殊原因，房屋不可以租了，其陆续付给安垚5,000元，有微信转账凭证……。微信转账自2019年6月30日至2019年11月9日，共计8,500元。后该案裁定准许原告撤回起诉。2020年1月8日，本院受理陈靖作为原告、马金兰作为被告的房屋买卖合同纠纷一案，在该案证据交换笔录中，陈靖及马金兰一致确认系争房屋仅有的一把钥匙于2019年9月15日交付给陈靖，自此系争房屋由陈靖掌控；马金兰陈述董晓系其儿子；陈靖陈述好像马金兰和其他人签订了一个长期的租约，对此马金兰表示租赁合同已解决清楚了，跟陈靖没有关系。后本院出具(2020)沪0117民初1078号民事调解书，根据该份调解书，马金兰与陈靖就系争房屋于2019年7月6日签订了《房屋买卖的合同》，于2020年1月7日解除；马金兰退还陈靖定金200,000元及支付违约金250,000元；陈靖于2020年5月5日前搬离并返还系争房屋。庭审中，原告提供其与第三人的微信聊天记录，欲证明被告没有履行合同义务，提前收回房屋，并承诺返还租金及支付违约金合计150,000元。该聊天记录中，第三人现表示给150,000元租房款，后表示每天给500元不算入总账，又表示给180,000元，于2020年4月26日又表示其及其母亲愿意归还租金76,000元，以及赔偿损失40,000元；第三人于2019年6月30日至今向原告微信转账14,500元。原告另提供其转账给案外人Rachael的支付宝记录一份，欲证明原告支付了中介费3,500元。另，原告陈述，租赁合同为被告本人所签，当时在场人有原、被告、第三人及案外人霍华涛；签订合同当日原告通过微信、支付宝共向第三人支付房租70,000元，因系争房屋的租客于2019年3月30日向被告支付2019年4月1日至6月30日的3个月房租共计10,500元，其中被告拿走6,000元，剩余4,500元被告以现金方式给原告，后第三人给其租客支付的2019年7月的3,500元租金，租客以现金方式支付给其2019年8月的租金；月租金标准为每月2,100元，租金较低，原告同意多给一点，就凑整给了76,000元，第三人出具了收据，出具收据时被告也在场；因被告年龄大了，手机操作不便，被告要求将钱转给第三人，被告口头授权，让原告直接与第三人联系；在2019年4月后，其未与被告见面，仅被告于2019年7月微信语音联系，要求其与案外人霍华涛联系拿条围巾，之后就微信拉黑了原告；被告在2019年8月31日收回系争房屋，故要求解除合同。以上事实，有租赁合同、收据、上海市不动产登记簿、协助查询复函、证据交换笔录、(2020)沪0117民初1078号民事调解书、答辩意见、微信聊天记录、微信转账记录、支付宝转账记录及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应依约恪守各自的合同义务。根据合同约定、第三人董晓出具的《收据》、微信聊天及(2020)沪0117民初1078号案件查明的事实，原告已向被告支付房租76,000元，而被告于2019年7月6日又将系争房屋出售给他人，并将系争房屋钥匙交付给房屋买受人，现原告陈述被告于2019年8月31日收回系争房屋，其无法实现其租赁目的，故原告要求解除合同，于法有据，本院予以支持。因本次诉讼前，原告未向被告送达解除通知，故合同解除之日为起诉状副本送达之日，即2020年5月16日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因原告自述被告于2019年8月31日收回系争房屋，原告已收取系争房屋实际居住人截止至2019年8月31日的租金，故原告应向被告支付自2019年4月1日起至2019年8月31日止的租金10,500元，被告应向原告退还剩余租金65,500元。关于原告主张的中介费，未提供充分证明予以证明，该项诉请，本院不予支持。关于违约金，因原、被告签订的租赁合同未约定违约金的具体金额，且原告未实际支付押金，而原告自述于2019年4月后未与被告见过面，也未就违约金进行过协商，原告也未提供证据证明被告授权第三人就违约金作出承诺，故原告要求被告支付违约金的诉请，于法无据，本院不予支持。第三人向原告转账支付的款项，因第三人未到庭提出相应请求，故本案不予处理。根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，对此产生的法律后果，应由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、原告安垚与被告马金兰于2019年3月24日签订的《租赁合同》于2020年5月16日解除；二、被告马金兰于本判决生效之日起十日内返还原告安垚租金65,500元；三、驳回原告安垚的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,300元，由原告安垚负担1,782元(已付)，被告马金兰负担1,518元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  李 娜审 判 员  魏婷婷人民陪审员  陆世林二〇二〇年十一月二十七日书 记 员  诸金辉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。