贵州省大方县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0521民初3484号 原告：向明华，男，1966年9月6日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人（特别授权）：周扬，四川及第律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：胡梦婷，四川及第律师事务所律师。 被告：贵州久桓房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市大方县顺德办事处久桓国际8-16-6，统一社会信用代码：91520521590752033K。 法定代表人：彭强，该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：王秋菊，贵州本芳律师事务所律师。 原告向明华与被告贵州久桓房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序于2020年8月10日公开开庭进行审理，原告向明华委托诉讼代理人周扬、胡梦婷，被告贵州久桓房地产开发有限公司委托诉讼代理人王秋菊到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告向明华向本院提出诉讼请求：1、判令被告三十日内协助原告办理大方县久桓国际7-29-3号、9-28-5号房屋权属转移登记；2、判令被告向原告支付逾期办理商品房转移登记并交付商品房转移登记有关文书的违约金45839.304元（以已付房款860832.00元为基数，按照每日万分之0.5，自2017年7月1日起暂计至2020年5月31日为45839.304元，最终支付金额以被告方实际办理商品房转移登记并交付商品房转移登记有关文书之日止为准）；3、案件受理费由被告承担。事实及理由：2016年8月25日，原告与被告分别签订了合同编号为JH072903、JH092805的《商品房买卖合同》，约定原告全款购买被告修建的位于大方县奢香大道北段久桓房地产第7栋/单元29层3号房屋，面积83.98平方米，房价235116.00元，第9栋/单元28层5号房屋，面积173.81平方米，房价625716.00元；约定被告应于2017年6月30日前给原告办理商品房转移登记，并向原告交付商品房转移登记有关文书。合同签订当日，原告按约定向被告一次性支付了860832.00元购房款、23352.00元办理产权及契税费用及16112.00元房屋大修基金费用，但被告至今未按约定给原告办理商品房转移登记，也未交付商品房转移登记有关文书。被告应承担办理及交付商品房转移登记手续的义务，并承担逾期办理商品房转移登记、逾期交付商品房转移登记有关文书的违约责任。 被告贵州久桓房地产开发有限公司辩称，原告并非是与被告发生买卖合同关系的真实购房人，原告并未实际向被告交付购房款，而是因被告向案外人曹绍建借款4000000.00元未归还，被告与曹绍建于2017年8月8日进行结算，双方签订债权债务清理结算书，结算后，本息共计6523233.00元。涉案房产是被告与曹绍建结算债务后用于抵偿曹绍建借款本息的财产，抵偿后，被告根据曹绍建的指示分别与李双清、向明华、乾国政、汪新阶、夏新忠签订了八份《商品房买卖合同》，因此，涉案房产并非被告出卖给原告，而是曹绍建出卖给原告的，被告仅仅是配合签订了《商品房买卖合同》，并不是合同的真实相对方，不应承担违约责任；若认定原告与被告成立买卖合同关系，被告也应当享有先履行抗辩权，根据《商品房买卖合同》的约定，原告应当先支付购房款，被告才有交付办理商品房转移登记有关文书的义务，而本案房产对应的购房款原告并未实际交付，即使认定被告与曹绍建的以物抵债行为结果能够及于原告，但因被告与曹绍建结算时，按月利率4%进行结算，该利率标准明显超过法律保护的最高限额，故该行为因违反法律规定而无效。即使不认定为无效，超出部分也不应得到保护，而用于抵偿涉案房产的款项中，就包含了超出法律保护部分的利息，因此，应当认定原告未支付全额购房款，未履行其在先义务，被告有权拒绝履行在后义务。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据，本院认证如下：1、原告提交的《商品房买卖合同》、房款契税及大修基金收款收据均是被告贵州久桓房地产开发有限公司与原告所签订的协议，被告加盖了合同印章，收款收据由被告加盖财务专用章，注明了收款方式为抵款，符合证据的真实性、合法性和关联性，对其证明效力，本院予以认定；2、交房名单及物业管理签约文件，证明被告向原告交房的事实，证据具有真实性、合法性、关联性，对其证明效力本院予以认定；3、被告提交的债权债务清理结算书及抵款房屋明细表，该证据与原、被告陈述的事实相吻合，能够证明被告向案外人曹绍建借款后进行结算的事实，被告以抵偿债务的方式将涉案房屋出卖给原告的事实，对该证据本院予以认定。 在本案审理过程中，本院依职权向案外人曹绍建就被告与曹绍建之间债务结算及以房抵债事实进行核实，作有通话记录及微信截图，拟证实被告与案外人曹绍建之间借款结算及以房抵债的相关事实，经双方当事人质证无异议，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告贵州久桓房地产开发有限公司因向案外人曹绍建借款4000000.00元未归还，被告与曹绍建于2017年8月8日进行结算，结算后本息共计6503233.00元。后，被告贵州久桓房地产开发有限公司以抵偿其对曹绍建债务的方式向原告向明华及李双清、乾国政、汪新阶、夏新忠等人出卖房屋，以房抵债金额共计4359143.00元。2016年8月25日，原告向明华及案外人李双清、乾国政、汪新阶、夏新忠以抵债的方式分别从被告处购买了房屋，分别与被告签订了《商品房买卖合同》，并办理了税费、房款等交房手续。合同第八章第三条约定：“（一）出卖人承诺于2017年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交房给买受人。（二）出卖人不能在欠款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起365日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起365日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：......（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金”。合同签订后，被告贵州久桓房地产开发有限公司按合同约定通知原告办理房屋交付事宜，因原告个人原因未按时接收房屋。被告于2020年6月2日向原告交付了房屋，至今未向原告办理商品房转移登记，也未将商品房转移登记的有关文书交付给原告。本院受理本案后，因涉案房屋尚未办理商品房转移登记，原告于2020年6月16日向本院申请对涉案房屋进行保全，本院于2020年6月22日对涉案房屋进行了查封。 本案争议焦点为：1、原告以抵债方式付款向被告购买房屋的行为是否有效？2、被告是否应当承担逾期办理不动产权属登记的违约责任？ 本院认为，被告贵州久桓房地产开发有限公司因欠案外人曹绍建借款，为抵偿该借款，被告以抵债方式向原告出售了涉案房屋，该行为系被告向第三人即原告向明华履行其对案外人曹绍建债务的行为。被告基于该行为向原告出售了涉案房屋，双方签订了《商品房买卖合同》，并办理了税费及房款等交付手续，由此可认定被告以抵偿债务的方式向原告出售房屋系被告真实意思表示，且以该方式出售房屋并未违反法律和行政法规强制性规定。被告答辩称其与案外人曹绍建之间借款约定利息超过了法律保护的最高限额，被告以房抵债的行为无效，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第二款：“借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。”之规定，原告与被告签订《商品房买卖合同》，并以抵债方式支付了房款，抵债的过程即为被告支付了借款及利息，年利率未超过36%的利息应予保护。被告分别于2015年1月16日和2015年1月26日向曹绍建借款本金共计4000000.00元，按年利率36%分别计算两笔借款至原、被告双方签订《商品房买卖合同》之日（2016年8月25日）止的借款本息金额已远超过被告以房抵债的总金额，即被告以抵债方式向原告等人出售房屋的总金额未超过法律保护的上限范围，对被告的该答辩意见，本院不予采纳。故，原告以抵债方式付款向被告购买房屋的行为系有效行为，原、被告基于该行为所签订的《商品房买卖合同》属有效合同，应受法律保护。至于被告所欠曹绍建借款约定超过年利率36%部分的利息，系被告与案外人曹绍建之间的民间借贷法律关系，如被告主张返还超过年利率36%部分的利息，被告可另案主张。 关于被告是否应当向原告承担逾期办理不动产权属登记的违约责任的问题，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中明确约定了交付房屋权属证书的时间为2017年6月30日，根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”之规定，被告逾期交付办理商品房转移登记相关文书的行为已构成违约，应承担向原告支付违约金的违约责任。《商品房买卖合同》约定自约定日期起365日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之0.5的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”之规定，本案中，按日以已交付房价款万分之0.5的计算方式并未“过分高于造成的损失”，故，对该违约金计算方式，本院予以支持，对被告要求将违约金共计金额调减至3000.00元为限的诉讼主张，本院不予支持。因涉案房屋系两个独立的《商品房买卖合同》以不同的合同价款金额对违约金进行了约定，故违约金的计算基数也应分别以235116.00元和625716.00元为准，因双方约定自约定日期（2017年6月30日）起365日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，原告不退房的，则被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之0.5的违约金，故被告应自2017年7月1日起至向原告交付商品房转移登记相关文书之日止，分别以235116.00元和625716.00元为基数，按日万分之0.5向原告支付违约金。 关于原告要求被告三十日内协助原告办理涉案房屋权属转移登记的诉讼请求，在商品房买卖中向买受人交付房屋权属证书是出卖人的义务，但房屋权属证书要由其他机关进行办理，不是出卖人自身能够办理的，且办理过程中需要房屋买受人进行配合提交相关资料，因此原告要求被告限时办理房屋权属证书的诉讼请求不具有可操作性，而且，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，原告在约定期限内未取得房屋权属证书的，被告应承担违约金责任，即向原告支付违约金，原告的损失可通过被告支付违约金方式予以补救，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第二款之规定，判决如下： 一、被告贵州久桓房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内，分别以235116.00元和625716.00元为基数按日万分之0.5向原告向明华支付自2017年7月1日起至向原告向明华交付商品房转移登记相关文书之日止的违约金； 二、驳回原告向明华其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费470.00元（已减半收取），由被告贵州久桓房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。 审 判 员 谢宗季 二〇二〇年八月三十一日 法官助理 陈祖芳 法官助理 杨福兴 书 记 员 胡 倩