陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民初44号原告（执行案外人）：孟会英，女，汉族，1965年1月20日出生，住西安市未央区。委托诉讼代理人：王宝兴，陕西韬达律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘娇，陕西韬达律师事务所实习律师。被告（申请执行人）：上海绍瑞物资经营部。住所地:上海市奉贤区海湾旅游区莘奉公路4958号479室。法定代表人：彭永寿，该公司董事长。委托诉讼代理人：彭尚枝，男，1985年2月2日出生，汉族，该公司销售主管，住福建省福安市。第三人（被执行人）：西安中登房地产开发有限公司。住所地:西安市未央大道138-1号中登大厦26层。法定代表人：宋玉庆，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵军，男，1984年3月25日出生，汉族，西安中登房地产开发有限公司职员，住西安市莲湖区。原告孟会英与被告上海绍瑞物资经营部、第三人西安中登房地产开发有限公司（以下简称中登房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孟会英的委托诉讼代理人王宝兴、刘娇，被告上海绍瑞物资经营部的委托诉讼代理人彭尚枝到庭参加诉讼，第三人中登房地产公司经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孟会英向本院提出诉讼请求：1.判决终止西安市中级人民法院作出的（2015）西中执民字第00199-2号裁定书以及（2015）西中执民字第00199-1号协助执行通知书对原告购买的西安市经开区明光路凤城九路“中登文景时代”项目3幢11604号房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封；2.确认西安市经开区明光路凤城九路“中登文景时代”项目3幢11604号房屋归原告所有并要求被告中登房地产公司为原告办理产权登记手续；3.本案诉讼费由被告上海绍瑞物资经营部、中登房地产公司承担。事实与理由：原告于2019年12月10日收到西安市中级人民法院作出的（2019）陕01执异1117号执行裁定书，原告认为西安市中级人民法院驳回原告提出的执行异议请求事项缺乏事实与法律依据。原告于2009年9月24日与被告中登房地产公司签订《商品房买卖协议》，购买位于西安市未央区“中登文景时代”项目3幢11604号房屋，房款总计274835元，原告已经给中登房地产公司支付了全部房款，且一直实际占有使用该房屋，原告曾多次要求被告中登房地产公司办理不动产权登记未果。原告完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定的情形，请求法院查明事实，维护原告合法权益。被告上海绍瑞物资经营部辩称，一、执行裁定是法院执行行为的合法体现，没有违反法律规定，执行异议驳回裁定亦查明事实清楚，适用法律正确。本案中西安市中级人民法院（2015）西中执民字第00199-2号执行裁定的基础是人民法院执行（2014）西中民三初字第00252号民事判决内容的过程中，法院依照执行程序做出的执行查封行为，没有违反法律规定。执行裁定是法院依法执行行为，是维护上海绍瑞物资经营部合法权益的正义之举，是维护法律尊严的正当行为。二、孟会英要求停止对查封房产的执行行为及解除查封的主张缺乏事实和法律依据。孟会英称其早已与中登房地产公司就西安市经济技术开发区“中登文景时代”项目住宅一期3幢11604号房屋签订协议，达成买卖合意。2009年9月24日，双方签订《商品房买卖协议》，后孟会英按照约定向中登房地产公司支付了全部房款。但本案中执行法院已于2015年7月27日依法对登记在中登房地产公司名下上述房产予以查封，孟会英虽然签订合同在查封行为之前，但因其未进行不动产变更登记，故不发生物权变动的效力，其处分行为无效。依照《中华人民共和国物权法》第九条之规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力……”。本案中孟会英虽然持有协议，但未登记不发生物权效力，因而上述房产的所有人依然是中登房地产公司，并不属于孟会英所有。故孟会英要求停止对查封房产的执行行为及解除查封的主张缺乏事实和法律依据。综上，孟会英的诉讼请求无任何事实及法律依据，不能成立。法院的执行行为正确应予继续执行，故请求驳回孟会英的诉讼请求。第三人中登房地产公司未到庭参加诉讼，提交书面答辩意见称，认可原告孟会英的诉讼请求。涉案房屋确实在法院查封前就已经出售给了孟会英，孟会英也向中登房地产公司缴纳了购房款，涉案房屋也在查封前交付给了孟会英，孟会英一直居住至今。涉案房屋至今未能办理房产证系中登房地产公司的原因造成，与原告孟会英无关。孟会英的诉讼请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，有权排除执行。经审理查明，上海绍瑞物资经营部与中登房地产公司买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月22日作出（2014）西中民三初字00252号民事判决：一、被告西安中登房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内支付原告上海绍瑞物资经营部货款7552978.82元；二、被告西安中登房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内支付原告上海绍瑞物资经营部资金占用费5337025.32元（该费用自2013年10月1日起至2014年10月31日止），并承担自2014年11月1日至判决确定给付之日的资金占用费，以7552978.82元为基数，按照每日千分之一计算；三、驳回原告上海绍瑞物资经营部的其余诉讼请求。后因中登房地产公司未履行上述生效民事判决确定的给付义务，上海绍瑞物资经营部向本院申请强制执行。本案执行过程中，2015年7月27日，本院作出（2015）西中执民字第00199-2号执行裁定：查封被执行人西安中登房地产开发有限公司名下位于西安市经济技术开发区中登文景时代房产，商品房预售证号为2013268，房号分别为3-12602等104套房屋（包括涉案房屋），查封期限为三年。同日，本院作出（2015）西中执民字第00199-1号协助执行通知，要求西安市住房保障和房屋管理局协助执行（2015）西中执民字第00199-2号执行裁定，查封涉案房屋，上述裁定及协助执行通知书已送达至西安市住房保障和房屋管理局。孟会英作为案外人以上述被查封的房产中包含其享有合法所有权的3-11604号房屋为由，提出执行异议。本院经审查作出（2019）陕01执异1117号执行裁定：驳回原告孟会英的执行异议申请。孟会英遂提起案外人执行异议之诉，即本案诉讼。另查明，2009年9月24日，中登房地产公司与孟会英签订《商品房买卖协议》，约定孟会英购买中登文景时代第3幢1单元16层1604号房屋，建筑面积94.38平方米，单价为人民币2912元/平方米，总价274835元。付款方式及期限为一次性付款：首付262080元整，签订正式付12755元整。同日，中登房地产公司向孟会英出具《收据》（NO.0009915），载明孟会英交款262080元，收款事由3#1-1604#（94.38㎡）。2019年12月18日，席瑞出具证明，说明其于2007年3月15日代孟会英支付定金20000元、2007年5月11日代孟会英补交房款242080元，附银行转账凭条两张。2015年11月6日，中登房地产公司向孟会英出具《收据》（NO.0017295），载明孟会英交款5445元，收款事由文景3-11604，91.87㎡，含违约金2830元。2020年1月14日，中登文景时代物业管理中心出具证明一份，证明孟会英为西安市经开区明光路131号中登文景时代3号楼1单元1604室业主，自2014年10月23日居住至今所有物业费、暖气费、水电费等正常缴纳。孟会英出具2016年1月到2017年10月、2017年11月到2018年5月、2019年4月到2019年10月相关物业费收据3份。又查，孟会英提交的西安市住房情况查询申请表显示孟会英在西安市曲江新区、浐灞生态区均无房产。再查明，涉案房屋已于2013年9月29日取得《商品房预售许可证》。上述事实，有（2019）陕01执异1117号执行裁定书、《商品房买卖协议》、收款收据、《西安市住房情况查询申请表》、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案争议的焦点为：孟会英就位于西安市经济技术开发区中登文景时代项目住宅一期第3幢11604号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案经查，孟会英与中登房地产公司于2009年9月24日签订《商品房买卖协议》，该协议系双方的真实意思表示，涉案房屋在本案起诉前已取得《商品房预售许可证》，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。《商品房买卖协议》约定孟会英购买中登文景时代第3幢1单元16层1604号房屋，建筑面积94.38平方米，单价为人民币2912元/平方米，总价274835元。因涉案房屋实际面积为91.87平方米，与涉案房屋的《商品房买卖协议》中约定的94.38平方米不一致，故涉案房屋总价为267525元。有中登地产公司出具的收据予以佐证，故孟会英已全额支付房款。根据西安中登物业有限公司出具的证明，结合物业费收费票据等证据，证明涉案房屋已由孟会英实际占有使用。孟会英提交的西安市住房情况查询申请表显示孟会英名下无其他用于居住的房屋。故参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”规定，孟会英对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，孟会英主张不得执行涉案房屋，证据充分，符合法律规定，本院依法予以支持。本案中，孟会英虽然与中登房地产公司签订了《商品房买卖协议》并支付了价款，但该房屋并未办理过户登记手续，孟会英享有的仅为物权期待权，故其要求确认其为涉案房屋所有人的诉讼请求，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：一、不得执行位于西安市经济技术开发区中登文景时代项目3幢1单元16层1604号房屋；二、驳回原告孟会英其他诉讼请求。本案案件受理费5313元，由被告上海绍瑞物资经营部负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。审判长 陈 平审判员 李 刚审判员 陈 帅二〇二〇年六月十五日书记员 刘书方