上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初19172号原告：李欢，女，1983年6月8日生，汉族，户籍地上海市长宁区，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：卓睿(系原告李欢之夫)，住上海市浦东新区博山东路******。委托诉讼代理人：谢飞，上海博京律师事务所律师。被告：上海大至物业管理有限公司，住所地上海，住所地上海市奉贤区>法定代表人：任鹏，总经理。委托诉讼代理人：朱连扣，男，上海大至物业管理有限公司工作。原告李欢与被告上海大至物业管理有限公司(以下简称大至公司)租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月11日公开开庭进行了审理。后本院依法将本案转为普通程序，又于2020年8月18日公开开庭进行了审理。原告李欢的委托诉讼代理人卓睿、谢飞，被告大至公司的委托诉讼代理人朱连扣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李欢诉称，原告系东方知音苑业主，原告之夫卓睿系沪A4XX**车辆的所有人。被告为东方知音苑提供物业管理服务，具体由其下设的东方知音苑管理处实施。原告自2014年因购房入住东方知音苑以来，一直拥有地面17号车位(DM-17)的长期固定租赁权，并按每月150元的标准支付固定车位停车费。直至2019年10月30日，卓睿之父代缴停车费时遭拒，只能依被告要求按临时车位的标准缴纳停车费。嗣后，卓睿要求按原来的方式继续使用DM-17车位，但与被告交涉未果。原告认为，原告是小区业主，而被告受小区业委会所托向业主出租停车位应当遵守《管理规约》的规定，不得无故拒绝本小区业主停车或者随意变更停车方式，故起诉要求被告将东方知音苑小区地面17号车位作为固定车位交付原告使用。庭审中，原告明确其请求权基础系租赁合同违约之诉，并表示东方知音苑小区业主委员会与被告之间就出租地面17号车位存在隐名代理关系，原告作为租赁合同的相对方，根据合同法的规定选择显名的受托人即被告主张权利。被告大至公司辩称，被告是物业管理服务企业，受托于东方知音苑小区业主大会为小区提供物业管理服务，包括停车位管理。被告进驻该小区的时间是2015年7月，在被告管理停车位期间，小区业主就停车问题产生很大争议，有两种意见，一种意见认为应当维持原有固定车位，另一种意见则认为应当取消固定车位变成非固定车位。为此，业主委员会召开业主大会，通过了要继续执行2008年车辆管理办法相关规定的决议，即要求将2008年10月8日以后私下获得固定车位的全部恢复为非固定车位。嗣后，业主大会要求被告执行该决议，而原告是在2008年10月8日之后通过房屋买卖受让了地面17号车位，根据该决议应将车位收回变成非固定车位。被告只是执行了业主大会的决议，原告起诉被告属于主体错误。综上，被告不同意原告的诉讼请求。经审理查明，原告李欢于2014年3月10日经不动产核准登记为上海市浦东新区博山东路******房屋的权利人。被告大至公司系该房屋所在的“东方知音苑”小区的物业管理服务单位，其于2017年8月23日与上海市浦东新区东方知音苑业主大会(以下简称东方知音苑业主大会)签订《物业服务合同》，约定物业服务期限自2017年7月16日起至2019年7月15日止，还约定停车场属于全体业主共有的，车位使用人应向被告交纳停车位租赁费，其中地面固定机动车车位按每月每个150元交纳，地面不固定机动车车位按每月每个100元交纳，被告从停车租赁费中提取35%作为停车位物业服务费。后在该合同约定的物业服务期限届满后，被告仍继续为该小区提供物业管理服务。原告之夫卓睿系牌号为沪A4XX**的小型普通客车登记的所有人。原告自2015年1月起即固定使用“东方知音苑”小区内编号为DM-17的地面停车位(以下简称DM-17车位)停放车辆，其中2015年度的停车费由案外人上海众凯物业管理有限公司开具发票收取，此后的停车费则由被告开具发票收取。截至2019年10月，原告均按每月150元的标准向被告支付停车费。2019年10月30日，卓睿之父代缴停车费时，被告告知其DM-17车位已被收回，今后原告的车辆只能使用“东方知音苑”小区内的非固定车位停放，并按每月100元的标准收取了2019年11、12月的停车费共计200元。2019年11月21日，卓睿向被告寄送了一份《声明书》，对被告的上述做法表示异议，并要求被告继续提供DM-17车位作为固定停车位使用。嗣后，因双方交涉未果，故而致讼。另查明，东方知音苑业主大会曾于2008年6月29日公布《东方知音苑业主大会议事规则/管理规约/东方知音苑车辆管理办法》。其中，《业主大会议事规则》载明，业主委员会每届任期三年，委员可以连选连任；业主委员会开展工作的经费来源于公共停车费及其他创收。《管理规约》载明，停放车辆，应遵守本物业管理区域的《东方知音苑车辆管理办法》。《东方知音苑小区车辆管理办法》载明，小区地面车位的使用权及收益归全体业主所有，小区地面停车位分固定车位和地面临时车位，本小区车位仅限本小区住户自用车辆有偿停放(第一条)；东方知音苑小区车辆管理办法，由本小区业主大会或由其授权业主委员会制定，提交业主大会表决通过后，委托小区物业管理公司负责实施(第二条)；持有“长期停车证”的车辆停车费，其中地面固定车位使用人按每月150元收取，地面临时车位使用人按每月100元收取(第五条)；已办理地面固定车位租赁手续的车位使用人在本办法实施后优先办理本车位续租手续，禁止擅自将车位以任何方式转租、赠送、出借给他人使用，如有此项行为，一经查实，立即取消该行为人的车位使用权，收回长期停车证，并依法向该行为人追缴经济损失，追缴所得费用纳入本小区公共停车收益(第六条第2项)；已办理长期停车证但非固定车位租赁人以及尚未办理长期停车证的车主，如有意租用固定车位，自本办法颁布实施后，携本办法规定的相关证明材料前往物业公司，按“先来后到”顺序重新登记租用意向，填写《车位租赁意向登记表》(第六条第3项)；固定车位使用人若退出租赁或依照本办法相关规定被吊销固定车位资格，空余的固定车位先按本条第3项《车位租赁意向登记表》所登记车主顺序办理租赁手续，如顺序在前的业主拒绝租用，则视作放弃优先权，由下一顺位业主办理租用手续(第六条第4项)；本办法于2008年6月8日-6月22日在东方知音苑业主大会讨论并由小区全体业主投票表决通过，经业委会会议决定将于2008年10月8日正式实施(第八条)；等等。2019年8月5日、14日，上海市浦东新区东方知音苑业主委员会(以下简称东方知音苑业委会)先后发布了《关于上海市浦东新区东方知音苑小区修改停车费收费标准及清理违规固定停车位的公示》和《关于上海市浦东新区东方知音苑小区修改停车费收费标准及清理违规固定停车位方案的公告》，其中针对2008年10月8日后取得的固定车位的处理方案均为清理违反2008年车辆管理办法规定所取得的地面、地下固定车位(2008年车辆管理办法第六条第2款中明确规定：禁止擅自将车位以任何形式转租、赠送、出借他人使用，如有此项行为，一经查实立即收回该行为人的车位使用权)，并就此征求业主意见。2019年9月16日，东方知音苑业委会又发布了《上海市浦东新区东方知音苑小区关于业主大会会议决议公告》，载明“东方知音苑”小区于2019年9月16日以书面征求业主意见的方式召开业主大会会议，对修改停车费收费标准及清理违规固定停车位事项进行了表决，其中针对“2008年10月8日后取得的固定车位”一栏，同意票为1353票，反对票为81票，弃权票为47票，同意票占建筑物总面积比例为91.3%，同意票占业主人数比例为91.36%，已经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，符合《物业管理条例》规定，予以表决通过，决议执行日期为2019年11月1日。嗣后，东方知音苑业委会向被告出具了一份《固定车位清理存在问题情况的车辆汇总》，其中DM-17车位和沪A4XX**车牌号亦在其列，并载明问题原因为“房产证2013年”。2019年10月20日，被告向原告发送了一份《告知书》，载明根据东方知音苑业主大会2019年9月16日的决议，2008年10月8日业主大会通过车辆管理办法第六条第2款规定：禁止擅自将车位以任何形式转租、赠送、出借他人使用，如有此项行为，一经查实立即收回该行为人的车位使用权，经核实原告目前使用的固定车位将列入本次收回的范围。又查明，2016年10月25日颁发的编号为沪浦金杨业［2016］第48号《业主大会/业主委员会备案证》记载：业主大会名称为“上海市浦东新区东方知音苑业主大会”，业主委员会名称为“上海市浦东新区东方知音苑业主委员会”，备案证有效期限至2019年9月18日。庭审中，原、被告均确认“东方知音苑”小区原业主委员会的任期已经届满，目前尚未选举产生新一届业主委员会。以上事实，有原告提供的上海市房地产权证一份、结婚证一份、机动车销售统一发票复印件一份、机动车行驶证一份、物业服务合同复印件一份、东方知音苑业主大会议事规则/管理规约/东方知音苑车辆管理办法复印件一份、照片四份、停车费发票八份、上海大至物业管理有限公司发票联一份、声明书一份、运单详情截图一份、快递单一份、告知书复印件一份，被告提供的关于上海市浦东新区东方知音苑小区修改停车费收费标准及清理违规固定停车位的公示一份、关于上海市浦东新区东方知音苑小区修改停车费收费标准及清理违规固定停车位方案的公告一份、上海市浦东新区东方知音苑小区关于业主大会会议决议公告一份、业主大会/业主委员会备案证一份、固定车位清理存在问题情况的车辆汇总一份以及原、被告在审理中的陈述等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，根据原、被告提供的证据材料、双方在庭审中的陈述以及相关法律规定，DM-17车位应属“东方知音苑”小区的全体业主共有。自2016年起，原告承租DM-17车位所支付的停车费虽由被告以自己的名义直接开具发票收取，但从双方提供的证据材料来看，结合原、被告在庭审中的陈述，应可认定被告实系接受东方知音苑业主大会、东方知音苑业委会的委托对DM-17车位进行出租管理并收取相关费用，后从原告处收回DM-17车位不再将其作为固定车位出租给原告亦系根据东方知音苑业主大会2019年9月16日的决议及东方知音苑业委会的要求所为。虽然原告主张东方知音苑业委会与被告之间就出租DM-17车位存在隐名代理关系，原告作为租赁合同的相对方，根据合同法的规定选择显名的受托人即被告主张权利，但一则2008年6月29日公布的《东方知音苑小区车辆管理办法》已明确了就停车管理事项系委托小区物业管理公司负责实施，二则从相关车位的权属性质来看亦难以得出被告有权自行决定出租与否及如何收取费用的结论，三则原告在起诉时即陈述被告受小区业委会所托向业主出租停车位，故应可认定原告在向被告支付DM-17车位的停车费用时应当知晓被告与东方知音苑业主大会、东方知音苑业委会之间的代理关系，原告以隐名代理为由主张其可选择相对人主张权利，依据不足，本院对此不予采信。据此，原告诉请要求被告将DM-17车位作为固定车位交付原告使用，属被告主体不适格，本院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四百零二条、第四百零三条，《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十四条第三款之规定，判决如下：驳回原告李欢的全部诉讼请求。案件受理费80元，由原告李欢负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  万 里人民陪审员  严国辉人民陪审员  陆忠良二〇二〇年九月二十八日书 记 员  叶莉华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。第四百零三条受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。二、《中华人民共和国物权法》第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第七十四条……占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。