山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1003民初2936号原告：山东文登黑豹矿泉水有限公司，住所地威海市文登区界石镇桃花村。法定代表人：邓博毅，执行董事。委托诉讼代理人：孙显广，山东联志律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋瑞，山东联志律师事务所实习律师。被告：威海志国信蚨农蜂业有限公司，住所地威海市文登区界石镇六度寺村。法定代表人：于志国，经理。原告山东文登黑豹矿泉水有限公司（以下简称黑豹公司）与被告威海志国信蚨农蜂业有限公司（以下简称志国公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黑豹公司之委托诉讼代理人孙显广，被告志国公司之法定代表人于志国均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黑豹公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即返还租赁原告的房屋及场地，并自2020年2月1日起至实际返还之日止按100元/日的标准向原告支付非法占用期间的使用费；2、判令被告立即支付2019年度租金20800元，并以20800元为基数，自2019年1月1日起至实际支付之日止按每日千分之五的标准向原告支付违约金；3、诉讼费由被告负担。事实和理由如下：2012年11月1日，原、被告签订《房屋及场地租赁合同》，约定：1、原告将其位于分厂房屋及场地租赁给被告使用；2、租期7年，自2013年2月1日起至2020年1月31日止；3、2013年至2016年度租金为20000元/年，2016年至2019年租金为20800元/年；4、租金支付日期为每年1月1日前，逾期支付的，每逾期一日，则被告需按逾期租金额千分之五标准支付违约金；5、除原告同意被告续租外，被告应在本合同期满后返还该房屋及场地，未经原告同意逾期返还房屋的，每逾期一日，被告应按100元/日的标准向原告支付占用期间的使用费。截止2020年1月31日合同到期日，被告尚欠原告2019年度租金20800元，且原、被告双方未能就续签合同事宜达成合意，被告在原告多次催促必须返还租赁财产的前提下，仍然恶意霸占原告房屋及场地，拒不返还。被告志国公司辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：一、我方与原告签订租赁合同属实，原告诉称的合同内容也属实，但是我方不欠付原告租金，我方已经向原告交了8年的租金，自2013年2月1日至2021年2月1日，现合同尚未到期；二、我方于2019年2月及2020年3月与被告联系提前缴纳租金并要求续签合同，但对方均未给予回复。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证，对当事人无异议的事实本院认定如下：2012年11月1日，原、被告签订房屋及场地租赁合同一份，第一条出租房屋及场地情况约定：甲方（原告）出租给乙方（被告）的房屋及场地坐落在文登市东北方向，原山东文登黑豹矿泉水有限公司厂房，租赁范围为：土地、地上房屋、机井、供电设施设备、院子等，含有军产部分详见附件；第三条约定：本合同签约为7年，合同期满经双方友好协商同意，然后续签，首次计算时间自2013年2月1日起；第四条约定：租金分期确定，按年缴纳，2013年2月1日至2016年2月1日为2万元/年（含军产1万）；2016年2月1日至2019年2月1日为2.08万元/年,2019年2月1日至2022年2月1日为2.16万元/年，如续租，自2020年开始总递增额度不能超过首期租金的20%，同时可根据2012年小麦的价格递增比例来增加房租，总递增额度百分比不能超过递增金额的20%，乙方应于每年1月1日前向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方须按逾期租金额千分之五标准支付违约金；第七条约定，除甲方同意续租外，乙方应在本合同的租期届满后返还该房屋及场地，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按100元/日的标准向甲方支付该房屋及场地占用期间的使用费；第九条约定：合同期满，如果没有国家建设、拆迁等原因，在符合租金金额的条件下，应续签合同，如果本合同期满甲方不能续签合同，甲方应合理赔付乙方投入和搬迁等损失。该合同有附件一份，约定：因为山东文登黑豹矿泉水有限公司厂房内含有军产部分，所以在主合同租金上含有一半（1万元）为军产租金，如果军产租金上调，乙方应按照军产房租上调实际数同步上调，甲方代为缴纳，如果甲方不缴纳，可以转给乙方自己缴纳。对双方当事人有争议的事实和证据，本院列明如下：一、原告提交如下证据：1、被告于2018年12月14日出具的承诺书一份，载明：鉴于甲方（原告）与乙方（被告）在2012年11月1日签署房屋及场地租赁合同，针对甲方提前解除该合同，乙方按照以下方式承诺：在2019年3月10日交接，需要甲方赔付乙方159万元，在2019年5月10日交接，需要甲方赔付乙方119万元，在2019年8月10日交接，需要甲方赔付乙方79万元，在2019年10月10日交接，需要甲方赔付乙方49万元，以上四项，如果甲方同意在哪一时期交接，需要在交接日期前三个月通知乙方，并在通知后十日之内打款到账，到账之后乙方开始搬迁，如若乙方违约，就返还甲方到账资金。原告称当时原告相关负责人与镇政府相关领导与被告协商搬迁事宜，原告及政府明确告知被告，该项目属于国家建设需要，合同到期后不能续签，甚至有可能需要被告提前搬迁，经双方协商达成一致意见，约定如合同期内搬迁有相应的补偿，合同到期后搬迁则无补偿，在此前提下被告出具了该承诺书，可以证实被告对原告不同意合同到期后续签合同是明知的，也是有心理准备的；2、被告法定代表人向原告原法定代表人孙军亮发送的信息一份，时间为2020年2月23日，内容为：您好，电话打不通，原负责人联系不上，孙总，请根据合同约定续签合同，谢谢。原告称被告在短信中不提搬迁事宜，而是要求续签合同，可以证实其在合同到期后仍在霸占原告的房地产，原告没有回复就是对其要求续签合同的拒绝。经质证，被告对上述证据真实性均无异议，称当时确实是原告所述相关人员到被告处进行协商，原告告知被告已经把这个地方卖了，要求被告提前把地方还给原告并赔偿被告相应的损失，但因为后来原告一直没有付款，所以被告也没有解除合同，孙军亮也在合同期满前到被告公司去过，要求被告在2020年2月1日合同期满后搬迁，当时没有谈赔偿的问题，被告告知孙军亮如果没有赔偿就不能搬迁，孙军亮说不能续签合同也不能赔偿，所以到现在没有搬，根据合同约定原告不续签合同应赔偿被告投入和搬迁等损失。二、被告提交如下证据：1、收款收据7张，日期及金额分别为：2012年11月6日1万元、2013年4月8日1万元，2015年2月1日1万元、2016年2月1日1万元、2016年4月27日2万元、2017年1月26日1万元、2018年2月1日1万元，其中2016年4月27日的单据中项目部分载明为“补13年、14年房租单据”，其余单据中项目部分均载明为房租，被告称按合同约定计算2013年-2016年租金应为每年1万元即3万元，2016-2019年租金应为1.08每年万元即3.24万元，2019-2020年租金应为1.16万元，即至2020年2月1日租金数额为74000元，被告已经缴纳了8万元，剩余的钱应视为2020年至今的租金，所以被告并不欠付租金。被告同时陈述2016年2月1日交的1万元是当年的租金，4月份因为原告没有找到2013年和2014年的单据，让被告又重新交了2年的费用，2014年确实没有交，但是2013年的单据被告后来又找到了，所以被告实际上相当于多交了一年的租金；2、军队房地产租赁许可证合同及军队房地产租赁许可证复印件一份，载明出租方（甲方）为济南军区烟台房地产管理处，承租方（乙方）为原告，约定甲方自愿将位于山东省文登市的房屋及场地（坐落号为济鲁字第××号）出租给乙方使用，租赁期限自2014年5月23日起至2016年5月23日止，年租金为7000元，附加条款约定乙方同意每年向甲方赠送叁仟元“黑豹”桶装水；3、军队房地产租赁合同一份，载明出租方（甲方）为济南军区烟台房地产管理处，承租方（乙方）为被告，约定甲方自愿将位于山东省文登市的房屋及场地（坐落号为济鲁字第××号）出租给乙方使用，租赁期限自2010年9月9日起至2013年9月9日止，年租金为8000元，4、军队房地产委托看管协议一份，载明甲方为济南军区烟台房地产管理处，乙方为被告，协议载明：甲方将威海市文登区晒字镇部队营房的房屋及场地委托乙方看管使用，期限为一年，自2017年1月1日起至2017年12月31日止，看管期满，协议解除。对证据2-3，被告陈述原告原来与济南军区烟台房地产管理处签订租赁合同，租赁涉案地产，该合同到期后原告没有续签，被告与济南军区烟台房地产管理处签订了租赁合同，租期自2014年5月23日至2016年5月23日，同时自2017年1月1日至2017年12月31日部队委托被告看管使用涉案军产，自2018年起因为国家不允许军队对外出租房产，所以部队口头委托被告无偿看管涉案军产，上述证据可以证实被告缴纳租金只需向原告缴纳合同中约定的租金数额一半即可，因为原告一直未向被告提供其向部队缴纳租金的相关收据，所以该部分费用由被告自行缴纳。经质证，原告提出如下质证意见：对证据1真实性无异议，但2016年4月27日收据特别注明补2013、2014年房租单据，由此可证实被告2013、2014年度共付租金4万元，2015-2018年各付租金1万元，被告尚欠原告2015-2018年租金4.24万元及2019年2.08万元，原告当庭变更第二项诉讼请求为要求判令被告支付2015年至2020年的租金63200元；对证据2无异议，原告与部队自1994年开始合作，已有20多年，期间双方合作默契，合作的模式和惯例是：原则上部队负责人更换时，双方签订新一轮合作合同，只要该负责人未发生变更，即使合同到期，双方也继续履行原合同，这是双方多年合作形成的惯例，因此该份合同到期后虽然没有续签，但按照双方多年合作的惯例，双方仍在继续履行该合同；对证据3真实性无法确定，该份合同没有加盖济南军区烟台房地产管理处公章，也没有加盖济南军区房地产管理局租赁合同审核专用章，因此该份合同无效；对证据4因为是复印件无法确认其真实性，且双方均未加盖公章，故应为无效。被告为进一步证实其抗辩，又提交济南军区烟台房地产管理处于2018年11月17日出具的证明一份，载明：原山东文登黑豹矿泉水有限公司租用部队的房产坐落于威海市文登区度寺，于2013年9月已经到期并自动解除合同，已无管理权，2013年后，由威海志国信蚨农蜂业有限公司进行该房屋的管理，除济南军区烟台房地产管理处外任何单位和个人都无权收取房租和行使管理权，该证明底部加盖有济南军区烟台房地产管理处的公章。经质证，原告称对该证明真实性无法确认，因为无其他加盖济南军区烟台房地产管理处公章的原件材料进行比对，其次该份证据没有制作人的签字及联系方式，因此该份证据属于无效证据，即便该证据是真实的，根据合同相对性原则被告也应按照与原告所签租赁合同履行支付租金的义务，原告与部队之间的纠纷与本案无关，该份证明没有获得济南军区房地产管理局的审核批准，也属于无效证明。原告同时做如下陈述：原告是亲自到部队交付租金，或将租金汇入部队账户，现金是8000元，另外每年还根据部队需要向部队提供3000元的矿泉水，实际等于每年向部队交付1.1万元，原告一直交至2018年底，2019年初新的大股东接管，由于政府招商引资前已经将原告2018年12月之前的账目全部封存，并且委托中介机构进行审计并评估，该账目目前存放何处及2019年度的租金交付情况代理人需庭后落实并向相关人员查询后提供给本院，本院给予原告十天时间进行核实，在本院规定的时间内未原告告知本院核实的情况亦未提交其他向部队交付租金的相关证据。本院认为，原、被告签订的房屋及场地租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，有效并受法律保护，双方均应依合同的约定行使权利、履行义务。本案争议焦点为以下几点：一、被告是否欠付租金。首先，根据双方签订的合同，可以认定双方签订的租赁合同中约定的租金有一半系对涉案军产的租金，同时根据合同附件的约定可以认定该一半租金在原告不缴纳的情况下可以由被告自行缴纳，即被告只需向原告缴纳合同约定租金的一半数额即可，原告与部队签订的书面合同约定对军产的租赁期限到期日为2013年9月9日，原告虽主张其与部队继续履行原合同并继续缴纳租金，但未提供相应证据证实，而被告提供了加盖有济南军区烟台房地产管理处公章的证明，足以证实原告与部队的合同在2013年9月到期后已经自动解除，原告无权再收取房租；其次，根据被告提交的交付租金的单据，可以认定被告自2014年至2018年系每年向原告交付1万元租金，2013年系交付了2万元租金，同时被告当庭陈述其原法定代表人认可2018年之前的租金已经付清，原告起提起诉讼时也只要求被告支付欠付的2019年的租金，即其认可被告已经付清了2018年之前的租金，对上述租金应认定为2013年至2019年的租金。根据以上分析及双方提交的证据，本院认定原告2013年按合同约定向被告交付了2万元租金（含军产租金1万元），在2013年原告与部队的合同到期后，原、被告对剩余租期租金达成一致意见即每年被告向原告交付1万元，同时认定截止2019年2月1日的租金被告已经付清，但2019年至2020年的租金被告未支付即被告欠付原告2019年至2020年的租金1万元；二、原告要求被告返还房屋及场地是否应予支持。双方之间的合同明确约定租赁期限为七年，即租赁合同到期日为2020年2月1日，根据上述第一条的认定，合同到期后被告未继续缴纳租金，其虽向原告提出过续签租赁合同，但双方并未实际续签合同，且被告认可原告在合同到期前明确表示过不同意再续签合同并要求被告合同期满后搬迁，应视为原告不同意续签合同且不同意被告继续占有使用，故原告继续占有并使用原告的房屋及场地没有法律依据，应向原告返还并按合同约定向原告支付占用期间的使用费，考虑到被告需另行选址并进行搬迁，本院酌定被告需于本判决生效后一个月内将原告的房屋及场地返还给原告，该期间内的使用费不需支付；三、关于原告主张的违约金，原告本院认为双方当事人对军产部分租金交付问题未达成一致意见，被告辩称根据合同约定其已经超额支付了合同期内的租金，且双方于合同实际履行过程中也变更了租金的交付时间，故原告主张按合同约定的方式计算违约金本院不予支持，但根据查明的事实可以认定被告于合同到期后欠付被告2019年度的租金，给原告造成了相应的损失，被告逾期支付租金给原告造成了损失，故应向原告支付相应损失，计算方式本院酌定应从原告起诉之日起至被告实际支付之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告威海志国信蚨农蜂业有限公司于本判决生效之日起一个月内将其占有使用的原告山东文登黑豹矿泉水有限公司所有的位于威海市文登区界石镇六度寺村的房屋及场地返还给原告，并向原告支付自2020年3月1日至被告实际返还之日按100元/日计算的使用费；二、被告威海志国信蚨农蜂业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告山东文登黑豹矿泉水有限公司支付2019年度租金10000元，并承担以10000元为基数自2020年6月11日至被告实际支付之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的损失；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费878元，由原告山东文登黑豹矿泉水有限公司负担553元，由被告威海志国信蚨农蜂业有限公司负担325元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  栾哲元二〇二〇年八月二十日法官助理聂玉茹书记员姜芸洁