台安县人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0321民初3378号原告：杨海涛，男，汉族，无固定职业。住所地：台安县。委托诉讼代理人：王新阳，系辽宁冠阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：何玲玲，女，汉族，无固定职业。住所地：台安县。被告：赵然，男，汉族，无固定职业。住所地台安县。委托诉讼代理人：张岩旭，系北京大成（沈阳）律师事务所律师。第三人：秦洪江，男。汉族无固定职业。住所地：台安县。第三人：代秀丽，女，汉族，无固定职业。住所地：台安县。原告杨海涛诉被告赵然、秦洪江、代秀丽案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨海涛及其委托诉讼代理人王新阳、何玲玲，被告赵然及其委托诉讼代理人张岩旭到庭参加了诉讼，第三人秦洪江、代秀丽经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称，2013年5月13日，原告与第三人秦洪江、代秀丽签订《私有房产产权转让协议书》一份，该合同约定第三人将其二人所有的位于台安县台安镇恩良西路23号嘉和园小区1-2-3号楼35号网店的商住房出卖给原告所有，购房款总计491000元。原告于同日向第三人支付购房款现金30万元，其余191000元银行贷款由原告继续偿还，第三人将诉争房产及相关手续交付给原告，原告自2013年5月开始按月足额偿还银行贷款，并占有诉争房产至今。2014年2月10日，因被告与第三人之间存在民间借贷纠纷，申请要求对原告具有所有权的房产即诉争房屋予以查封。原告对贵院的执行提出案外人异议。根据《中华人民共和国物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”之规定，原告与第三人之间的房屋买卖行为真实、合法、有效，原告系诉争房产所有权人。原告与第三人签订的诉争房产的买卖协议合法有效，贵院以“此证据说明不了购买楼房的真实性”为由于2014年12月25日驳回原告的异议申请。原告认为：根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并已经实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，原告依合同支付全部价款并占有标的物至今，虽然没有办理产权过户手续，但并不影响合同效力，贵院无权查封诉争房产。综上所述，执行裁定书驳回了原告的执行异议，缺乏事实与法律依据。根据《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的规定》诉至贵院,请求法院撤销本院于2014年12月25日作出的驳回原告异议的裁定并停止对台安县台安镇恩良西路23号嘉禾园小区1-2-3号楼35号网点的商住房的执行，立即解除对该房屋的查封；确认原告与第三人秦洪江、代秀丽签订的《私有房产产权转让协议》有效；诉讼费由被告及第三人承担。被告赵然辩称：一、原告杨海涛的起诉不符合法律规定的形式要件。本案的争议焦点为原告杨海涛是否享有足以排除强制执行的民事权益，但原告杨海涛的起诉中要求法院确认其与第三人秦洪江、代秀丽签订的《私有房产产权转让协议》有效，这一诉求属于确认之诉的审理范围，与阻却执行的诉讼目的无关。即便协议有效，也并不必然导致杨海涛取得案涉房屋所有权的法律后果。因此确认合同效力与确权并不相同，杨海涛的该项诉讼请求不属于本诉审查范围。二、原告杨海涛无法证明其享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形，且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，杨海涛与秦洪江、代秀丽签订的《私有房产产权转让协议》中对房屋现状、过户日期、费用清欠时间、违约责任、纠纷解决途径等必备要件均未进行约定，且前后条款内容相互矛盾，因此难以认定符合上述规定中对合同“合法有效”的要求；同时，原告杨海涛无法提供其通过银行转账形成的付款凭证或相符的提款记录，因此难以证明其资金来源以及已经支付全部价款的事实，仅凭出卖方的收条不能免除其证明责任。另外，双方签订的转让协议第五条约定，杨海涛可随时更名过户，因此在杨海涛对案涉房屋做了充分了解并明知有银行贷款导致更名受限制、无正当理由未在合理时间内对符合办理过户登记条件的房屋办理过户登记的情况下，依然选择借名还贷这种高风险的交易方式，当然要承担怠于更名的不利后果，因此案涉房屋所有权未变更系杨海涛自身过错导致，难以认定其为善意。综上杨海涛难以证明其享有足以排除强制执行的其他民事权益。三、原告杨海涛与秦洪江、代秀丽签订的《私有房产产权转让协议》中关于所有权转移的条款，因违反物权法定原则而不产生物权变动效力，杨海涛并未取得案涉房屋的所有权。根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第25条规定，对于不动产，人民法院应当按照不动产登记簿判断权利人，因此案涉房屋的所有权因未进行变更登记而不产生物权变动效力，即杨海涛并未取得案涉房屋的所有权。故请法院驳回其诉讼请求。第三人秦洪江、代秀丽未在法定答辩期限内向本院提出书面答辩意见。经审理查明，2013年5月13日，原告杨海涛与第三人秦洪江、代秀丽签订《私有房产产权转让协议》，协议约定：一、第三人秦洪江、代秀丽自愿将其二人共有的位于台安县台安镇恩良西路23号嘉和园小区1-2-3号楼35号网点，房屋建设面积130.02平方米，产权证号：房权台安字第××号的私有房屋所有权转让给原告杨海涛；二、第三人秦洪江所转让的私有房屋有抵押贷款，贷款期限为10年，第三人秦洪江已还款2年，原告购买后继续用第三人秦洪江名义偿还所欠银行贷款191000元。原告必须保证及时偿还银行贷款，如不能及时偿还贷款，第三人秦洪江有权收回该房屋。第三人秦洪江保证该房屋除贷款外无其它抵押、担保、继承等权利受限制的行为；三、双方经协商，此房转让成交价为人民币300000元，原告在协议签字后一次性交清房款。第三人秦洪江将该房屋所有手续一并交给原告；四、第三人秦洪江在将房屋转让前应将该项房屋成交前的一切费用结清，如有拖欠由第三人秦洪江全额承担，并保证房屋设施完好；五、该房屋原告随时可更名过户，第三人秦洪江无条件协助原告办理该房屋转让所需相关手续，费用由原告负责。第三人秦洪江同意原告杨海涛用其名义偿还房屋贷款直至期满；六、双方同意于2013年5月13日将上述房屋交付原告；七、此协议一式两份，经双方签字后生效。协议签订后，双方均履行了各自的义务。被告赵然与第三人秦洪江、代秀丽之间因民间借贷纠纷，被告于2014年2月10日向本院申请对案涉房屋的查封。本院于2014年2月18日对案涉房屋进行了查封。原告于2014年11月5日对本院的执行提出案外人异议，本院于2014年12月25日驳回原告的异议申请。2015年1月12日，原告诉至本院，请求法院撤销本院于2014年12月25日作出的驳回原告异议的裁定并停止对台安县台安镇恩良西路23号嘉禾园小区1-2-3号楼35号网点的商住房的执行，立即解除对该房屋的查封；并确认原告与第三人秦洪江、代秀丽签订的《私有房产产权转让协议》有效，本院（2015）鞍台民一初字第00010号民事判决书驳回原告杨海涛的诉讼请求，原告不服，上诉至鞍山市中级人民法院，鞍山市中级人民法院（2015）鞍台民一终字第00623号判决撤销本院（2015）鞍台民一初字第00010号民事判决并判决停止对位于台安县台安镇恩良西路23号嘉和园小区1-2-3号楼35号网点的商住房的执行。后被告赵然向鞍山市中级人民法院申请再审，鞍山市中级人民法院（2019）辽03民再20号民事裁定书裁定撤销（2015）鞍台民一终字第00623号民事判决及台安县人民法院（2015）鞍台民一初字第00010号民事判决并发回台安县人民法院重审。上述事实，有原告提供的私有房产转让协议书、收条、中证人商某的证明、银行小票、社区证实租房协议、租房人何亮的证明、供热使用协议、采暖费收据、视听资料、证人证言以及原告及其委托诉讼代理人、被告及其委托诉讼代理人的当庭陈述，上述证据经开庭质证及本院审查，可以采信，所证事实足资认定。本院认为：本案应围绕原告杨海涛就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列四种情形，且其权利能够排除执行的人民法院应予支持；一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记。现本案中，原告杨海涛与第三人秦洪江、代秀丽于2013年5月13日签订的《私有房产产权转让协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，该协议有效。又根据《中华人民共和国物权法》第15条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，该协议亦有效。协议签订后，原告杨海涛即占有涉案房产。庭审中原告杨海涛表示已支付涉案房屋部分房款30万元，剩余191000元继续以第三人秦洪江、代秀丽的名义偿还银行贷款，并未满足按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的条件。原告在明知所购买的房屋有贷款的情况下，无正当理由未在合理时间内对符合办理过户条件的房屋办理过户登记，是买受人自身原因导致，故原告杨海涛未取得该涉案房屋所有权即未享有足以排除强制执行的民事权益。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，意见如下：一、确认原告杨海涛与第三人秦洪江、代秀丽签订的《私有房产产权转让协议》有效；二、驳回原告杨海涛的其他诉讼请求。案件受理费8665元，公告费560元，由原告杨海涛承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  袁艳玲人民陪审员  杨海宏人民陪审员  史 野二〇二〇年六月二十三日书 记 员  李欣慰