江苏省睢宁县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0324民初1444号原告：张军莉，女，1977年10月30日出生，汉族，住睢宁县。委托诉讼代理人：卓海雷，江苏晋陵律师事务所律师。被告：吴辉，男，1962年3月9日出生，汉族，住睢宁县。委托诉讼代理人：周修旺，江苏以立律师事务所律师。被告：仝爱芹，女，1964年11月8日出生，汉族，住睢宁县。委托诉讼代理人：周修旺，江苏以立律师事务所律师。原告张军莉诉被告吴辉、仝爱芹排除妨害纠纷一案，本院于2020年4月2日立案受理后，依法由审判员刘宝玉适用简易程序独任审判，后依法裁定转为普通程序，于2020年7月15日公开开庭进行了审理。原告张军莉及其委托诉讼代理人卓海雷，被告吴辉、仝爱芹的共同委托诉讼代理人周修旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张军莉向本院提出诉讼请求：1.依法判令两被告返还非法占用原告的坐落于睢宁县产，并排除妨碍（将家居等物品搬出），恢复原状（将装修拆除，恢复至毛坯房状态）；2.判令被告支付原告非法占用房屋使用费28800元（按照1200元每月为标准，自2018年3月28日计算至被告返还原物之日止）；3.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2013年3月20日，原告根据睢宁县人民政府的征收决定，与睢宁县睢城镇城市建设办公室签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》，约定原告选择产权调换的方式进行拆迁补偿，睢城镇城市建设办公室将坐落于睢宁县万宁小区26号楼2单元1802室置换给原告。协议签订后，原告履行了全部义务，并于2018年3月进行了上房结算，补缴了全部差价，领取了《上房结算凭证》，取得了万宁小区26号楼2单元1802室房屋的所有权。之后原告却发现该房屋已经被两被告非法占用，并擅自进行了装修。经原告多次交涉，公安机关、睢城镇城市建设办公室对该问题进行了调查，被告虽然承认占用该房屋没有任何法律依据，但至今仍拒绝搬出，严重的损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，故诉至人民法院，请求依法判如所请。被告吴辉、仝爱芹共同辩称：1.目前房屋并未交付给原告，原告也未办理不动产权证，原告不存在物上请求权，无权诉讼。2.该房屋是由县征收办安置被告在此居住，有相关证人证言，而且征收办与吴辉之间关于征收补偿协议问题正在解决过程中。3.因为涉案房屋导致征收办向公安机关报案，以吴辉涉嫌寻衅滋事为由已经立案，现在处在侦查阶段，根据先刑事后民事原则应裁定驳回原告的诉讼。4.原告是2013年与睢城镇城市建设办公室达成的拆迁补偿协议，当时安置协议书所确定的产权调动的房屋并不是涉案房产，而是在公安机关立案以后由征收办在此协议上盖章，所以被告认为征收补偿主体不一致，原告因此按照协议书提起诉讼，被告认为是错误的。原告的诉状日期是2020年3月26日，而上房结算凭证的日期是2018年3月28日，根据安置协议书与上房凭证看，也是征收办与原告恶意串通，造成今天诉讼的产生。综上，请求驳回原告诉讼。双方当事人围绕诉讼请求提交了相关证据，本院组织双方当事人进行了质证，对于双方当事人无争议的事实和证据，本院依法予以确认并在卷佐证。根据双方的庭审陈述和审查认定的证据，本院查明如下案件事实：2013年3月23日，原告张军莉与睢宁县睢城镇城市建设办公室签订房屋拆迁补偿安置协议一份，约定对原告张军莉所有的576.5㎡房屋进行拆迁。原告选择产权调换方式进行补偿安置，睢宁县睢城镇城市建设办公室向原告提供了位于睢宁县人民西路安置小区12号楼1B1单元101、201室等6套房产进行安置补偿。后因设计变更，该两处房产变更为门面房，取消了该房号，导致无法向原告交付回迁房。后经与睢宁县房屋征收办公室协商，将该两处安置房产变更为睢宁县万宁小区9号楼1单元102室及26号楼2单元1802室房产，其中26号楼2单元1802室房产面积为195.23㎡。2018年3月28日，原告办理了上房结算手续，交纳了339106元的差价。2020年5月13日，原告张军莉交纳了睢宁县产的物业费、装修押金及垃圾押金。被告吴辉、仝爱芹于2009年11月2日登记结婚，于2017年12月21日协议离婚。2014年10月15日，睢宁县人民政府作出睢房征字2014（006）号房屋征收决定，对包括被告吴辉房产在内的地块进行征收。因被告吴辉与房屋征收部门未能达成征收安置补偿协议，睢宁县人民政府于2015年3月27日作出睢政房征补〔2015〕013号关于对吴辉房屋征收补偿决定，决定对被告吴辉实行房屋产权调换，安置房为期房，产权调换房屋位于金泰名城安置区，安置房为4号楼3201室、3204室和1号楼1807室。2015年4月左右，被告吴辉、仝爱芹对涉案房屋进行了装修，并居住至今。2017年11月17日，睢宁县房屋征收办公室发现被告吴辉占用涉案房屋，并向其发出告知书，要求其于2017年11月20日前于睢宁县房屋征收办公室联系，出示上房手续及相关房产证明等材料。如被告不联系、不说明情况，该办公室将于近期想公安部门申请，采取相应法律手段。2018年3月4日，案外人刘旭报警称有人未履行上房手续即入住涉案房屋，经公安机关调查发现系被告吴辉未有任何手续即入住涉案房屋，涉嫌寻衅滋事罪，并于2018年3月5日立案侦查。2020年7月17日，睢宁县睢城街道办事处向本院出具书面证明一份，证明原睢宁县睢城镇人民政府行政建制取消后，睢城镇城市建设办公室的职能由该街道承继，该街道认可睢宁县房屋征收办公室与原告变更房屋拆迁补偿安置协议的行为，睢宁县产属于原告张军莉的拆迁安置房。同日，睢宁县房屋征收办公室也向本院出具书面证明一份，证明原告张军莉持有的房屋拆迁补偿安置协议书中的改动及其办公室的印章真实有效，睢宁县产，属于原告张军莉的拆迁安置房。另查明，根据中国房价行情网统计，睢宁县近5年住宅房屋平均租金标准为14.39元/㎡。现因被告拒不搬离涉案房屋，原告诉至本院，请求判如前请。本院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。所谓房屋拆迁，通俗讲就是指拆迁人将被拆迁人原有的房屋拆除，并对被拆迁人进行重新安置，或对其损失进行补偿的法律行为。至于拆迁补偿方式，被拆迁人有权选择货币补偿或者选择产权调换。而产权调换就是指拆迁人用其新建或购买的房屋与被拆迁人进行产权交换，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算差价。产权调换后，被拆迁人失去对原有房屋的产权，同时拥有调换后的房屋产权。所以房屋拆迁补偿安置不同于一般的房屋买卖合同，其无需办理不动产登记证书，即可以合法拥有安置房产的所有权。即使该补偿安置房屋被另行出售给他人，被拆迁人也可以基于拆迁安置补偿合同关系，对补偿安置房屋享有优先权，更何况无权占有者。本案原告张军莉通过产权调换的方式获取涉案房产，并已经补交了上房差价及物业费等费用，虽然尚未取得权属登记证书，但并不影响其依法取得诉争房产的合法权利，且基于回迁安置房的特殊性质，原告对该房产也享有优先权。现该房产被二被告无故占有使用，原告有权请求排除妨害，其要求被告从诉争房产中搬出，有事实和法律依据，本院依法予以支持。被告吴辉的房产虽然也被征收，但政府已经对其进行了安置补偿，安置房屋位于金泰名城安置区，并不在万宁小区，其未能提供有效证据证明其占有使用该房屋的合法权利基础，应当属于无权占有。其占用涉案房产期间对该房产进行了装修，亦无法律依据，依法应当予以拆除并将房屋恢复原状。被告自2015年4月起即开始占用涉案房产，依法应当支付占用期间的使用费，但原告于2018年3月28日才补交上房差价、办理上房手续，故其主张自2018年3月28日起支付占用费，有事实和法律依据，本院予以支持。涉案房产建筑面积为195.23㎡，按照睢宁县近5年住宅房屋平均租金标准14.39元/㎡计算，每月租金数额应为2809.36元，现原告自愿按照1200元/月主张，标准合理，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国物权法》第四条、第七条、第三十四条、第三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告吴辉、仝爱芹于本判决发生法律效力之日起三十日内，将睢宁县产装修拆除并恢复原状后，将该房产返还给原告张军莉；二、被告吴辉、仝爱芹于本判决发生法律效力之日起三十日内，支付原告张军莉占有使用费（自2018年3月28日起，按照1200元/月的标准，支付至被告实际搬离之日）。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如被告未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金。本案案件受理费820元，由被告吴辉、仝爱芹共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  刘宝玉审 判 员  张新娟人民陪审员  田敬明二〇二〇年九月二十九日书 记 员  薛 冉附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。《中华人民共和国物权法》第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。