安徽省马鞍山市雨山区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0504民初2001号原告：马鞍山居然之家家居建材市场有限公司，住所地安徽省马鞍山市雨山区经济开发区九华西路1500号佳达科技园426室，统一社会信用代码913405000948262599。法定代表人：蔺智勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：董静，安徽明博律师事务所律师。委托诉讼代理人：史永红，安徽明博律师事务所律师。被告：潘莉莉,女,汉族,1979年4月23日出生,住安徽省马鞍山市雨山区。委托诉讼代理人：冯健，安徽明博律师事务所律师。委托诉讼代理人：王凯，安徽华冶律师事务所律师。原告马鞍山居然之家家居建材市场有限公司（以下简称居然之家）与被告潘莉莉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月28日公开开庭进行了审理。原告居然之家的委托诉讼代理人董静、被告潘莉莉及其委托诉讼代理人冯健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。居然之家向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付拖欠的租金、物业管理费、市场管理费合计125005.16元（计算至2018年5月31日，具体拖欠费用为：租金106960.2元、物业费13604.96元、市场管理费4440元）；2.被告向原告支付相当于两个月租金的违约金人民币23601元，并以欠费金额为基数按照日1‰的标准支付相应的滞纳金；3.案件受理费由被告负担。事实和理由：2015年3月13日，原告与被告签订一份《居然之家招商合同》。合同约定原告将位于马鞍山居然之家一号楼三层，面积为295.75平方米（公摊系数1.25），摊位号为DS78-1-3-003的场地租给被告用于商业经营，品牌为宏友木，合同租赁期限为自2015年3月15日至2017年3月14日，租金为每平方米日租金1.33元，物业管理费每日每平方0.5元，市场管理费按被告销售额的1%收取，每月每平方米保底销售额300元，被告则应向原告支付场地租金及相关管理费。合同履行期间，原告曾多次催促被告，要求支付租金及相关费用，但被告却以种种理由拖延支付,且合同租赁期满后，被告仍然占有使用租赁摊位至今。根据《居然之家招商合同》第十二条：“被告未按上述规定向原告支付租金等费用的，被告应每日按照未付金额的1‰向原告支付滞纳金；超过七天，原告视同被告违约并有权随时终止合同”之约定，被告拖欠租金、物业管理费和市场管理费等费用的行为已构成违约，应当向原告支付相应的滞纳金。另外，根据《居然之家招商合同》第五十三条违约责任第二款约定：“因乙方（被告）的违约导致合同提前终止，被告除补齐所欠租金及费用，退还原告在合同期内给予被告在租金、物业管理费、广告费等方面的减免优惠和促销活动中原告给予被告的补贴外，还须赔付原告相当于两个月租金的违约金”。因此，被告违约应当依约向原告承担违约责任，除补齐所欠租金及相关费用，赔付相当于两个月租金的违约金。综上，原告认为，被告的违约行为已经严重侵犯了原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。潘莉莉辩称：被告按照双方的约定缴纳了租金、物业费、市场管理费等费用，原告也在租赁结束后将押金退给了被告，所以双方的租赁合同关系已经终止。原告答应给被告50000元广告费作为营销支持，但未履行，此款与租金、市场管理费、物业管理费相抵，被告不欠原告的钱，原告主张的违约金过高。综上，原告的诉请没有事实和法律依据，请求予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的营业执照、法定代表人身份证明副本、身份证复印件、《居然之家招商合同》、居然之家市场收据、（2019）47号雨山区政府函件等证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的宏友木摊位欠款明细表、优惠后明细表、居然之家对账单、中国银行流水明细单、微信聊天记录等证据，需结合本案事实综合认定。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月13日，居然之家（甲方）与潘莉莉（乙方）签订了《居然之家招商合同》一份，约定甲方将位于马鞍山市马鞍山居然之家一号楼三层，面积为295.75平方米（公摊系数1.25），摊位号为DS78-1-3-003的场地租给乙方用于商业经营，经营品牌为宏友木，租赁期限为自2015年3月15日至2017年3月14日，共计731天，免租期共计331天，计租期共计400天，计租期从免租期满后的第一天开始计算，不满一个自然月的按实际天数计算，月份分大小月。每平方米日租金1.33元，每三个月一付，租金的付款时间均为每个付款周期的上月25日之前；每平方米日物业管理费0.5元，每三个月一付，物业管理费的付款时间与租金付款时间相同，即每个付款周期的上月25日之前。乙方应于每月15日之前向甲方按上月的销售额的1%缴纳市场管理费。乙方租赁摊位的保底销售额为每月（不论月份大小）每平方300元。乙方每月销售低于保底销售额的，市场管理费按保底销售额收取。乙方在交纳首期租金的同时须向甲方交纳合同保证金。合同保证金的用途是督促乙方保证商品质量，提高合同履约能力。当乙方撤场对甲方有未付债务时，甲方有权动用保证金弥补自己的损失，但合同正常履约期内不得利用保证金冲抵乙方的应付债务。若甲、乙双方不再续约，则甲方在乙方所售商品或服务“三包”期满（以甲方对外承诺的三年为准）6个月后，经核实乙方所售商品和服务不存在质量问题和纠纷，并且对甲方没有任何未付债务时，甲方将保证金金额（不计利息）返还乙方。按照上述约定，乙方在本合同项下应向甲方交纳保证金40000元。乙方未按上述规定向甲方支付租金等费用（含税款）的，乙方应每日按未付金额的1‰向甲方支付滞纳金；超过七天，甲方视同乙方违约并有权随时终止合同。甲、乙任何一方欲提前终止合同，必须由双方协商一致。未与对方协商一致而单方面提前终止合同的，一律视同违约，违约方必须按第十二章规定承担违约责任。除甲乙双方另有约定外，因甲方违约导致合同提前终止的，甲方除退还乙方所交租金及费用余额、赔偿乙方装修费外（按第四章第十八条的约定计算），还应支付相当于两个月租金的违约金。除甲乙双方另有约定外，因乙方违约导致合同提前终止的，乙方除了补齐所欠租金及费用，退还甲方在合同期内给予乙方在租金、物业管理费、广告费等方面的减免优惠和促销活动中甲方给乙方的补贴（包括但不限于按销售承担的扣点、赠品费用）外，乙方还须赔付甲方相当于两个月租金的违约金。合同终止后，甲方给予乙方的撤场时间不得少于5天，所有费用均计算至乙方撤场向甲方完整交付场地之日止，等。合同签订后，潘莉莉向居然之家支付了40000元保证金。《居然之家招商合同》期满后，潘莉莉继续使用了合同项下的DS78-1-3-003摊位号至2018年5月31日，居然之家没有提出异议。另查明，居然之家于2018年6月1日闭店，已将保证金退还潘莉莉。在审理过程中，经双方核对，潘莉莉尚欠居然之家租金24356.7元、物业管理费13604.96元、市场管理费4440元，合计42401.66元。双方确认租金、物业管理费的支付时间应为2018年2月25日前，市场管理费的支付时间应为2018年6月15日前。本院认为，一、居然之家与潘莉莉签订的《居然之家招商合同》的租赁期限截至2017年3月14日，租赁期届满后，潘莉莉继续使用了租赁摊位至2018年5月31日，居然之家未提出异议，则原租赁合同继续有效，双方之间成立不定期租赁关系。双方对潘莉莉欠付居然之家租金24356.7元、物业管理费13604.96元、市场管理费4440元，合计42401.66元的事实均不持异议，故潘莉莉应当向居然之家支付上述费用。潘莉莉提出居然之家答应给其50000元广告费作为营销支持但未履行，应以此款抵作租金等欠款的抗辩意见，因现有证据不能证明双方有此约定，双方因此产生的纠纷与本案非同一法律关系，可协商解决，协商不成可另行诉讼；二、关于居然之家主张潘莉莉未按期交纳租金，其有权收回免租期优惠，并要求潘莉莉承担违约金的问题。潘莉莉未按约定向居然之家支付租金等费用，应当承担违约责任。根据原合同约定的违约条款，潘莉莉违约应赔付居然之家相当于两个月租金的违约金。然居然之家收回免租期的优惠与要求潘莉莉支付相当于两个月租金的违约金并以欠费金额为基数按照日1‰的标准支付相应的滞纳金的性质均是潘莉莉承担违约责任的形式，潘莉莉抗辩违约金过高，本院认为违约责任的承担应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，故酌定潘莉莉支付居然之家逾期付款利息，自逾期付款次日起按照年利率6%的标准计算至实际给付之日止，对居然之家超出上述范围的违约责任及滞纳金，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、潘莉莉于本判决生效之日起十日内一次性支付马鞍山居然之家家居建材市场有限公司租金24356.7元、物业管理费13604.96元、市场管理费4440元，合计42401.66元；二、潘莉莉于本判决生效之日起十日内一次性支付马鞍山居然之家家居建材市场有限公司租金、物业管理费的逾期付款利息（以37961.66元为基数，自2018年2月26日起至实际给付之日止，按年利率6%的标准计算）以及市场管理费的逾期付款利息（以4440元为基数，自2018年6月16日起至实际给付之日止，按年利率6%的标准计算）；三、驳回马鞍山居然之家家居建材市场有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1636元（已减半收取）、保全申请费1263元，合计2899元，由马鞍山居然之家家居建材市场有限公司负担2025元、潘莉莉负担874元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审判员  潘姝二〇二〇年九月三十日书记员  贾赟附本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。