福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终2593号 上诉人（原审原告）：王天明，男，1972年6月15日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 委托诉讼代理人：周少云，北京京师（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑卉，北京京师（厦门）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：厦门市万科广场置业有限公司，住所地福建省厦门市集美区后溪孙坂北路800号科技楼668室。 法定代表人：曹京明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：苏礼墩，福建旭丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜晓康，福建旭丰律师事务所实习律师。 上诉人王天明因与被上诉人厦门市万科广场置业有限公司（以下简称万科置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市集美区人民法院（2019）闽0211民初3692号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王天明上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判支持王天明一审全部诉讼请求。事实和理由：一审法院事实认定存在以下几点错误。（一）一审法院认定《协议书》已包含对逾期违约金等所有违法违约行为的“一揽子解决”系扩大解释，事实认定错误，导致裁判错误。1.《厦门市商品房买卖合同》第八条约定的交付时间为2016年12月31日，约定交付条件为同时符合竣工验收合格、消防验收合格、小区内部道路、绿化及其它商业等公共配套设施和基础设施按规划设计要求建议完成。案涉商业街未能在上述约定的时间具备交付条件，王天明有权要求万科置业公司支付逾期违约金。2.一审法院以《协议书》落款时间为2017年5月3日，从而认定该时间为王天明于实际接收房屋时间，认定错误。《万科广场交付入住指引》第四条交付入住办理流程第4）交纳相关费用，5）签署两书，6）领取钥匙。此三项流程均由物业提供相应的单据让业主签收（此单据仅有一份，且为万科置业公司方保存），万科置业公司无证据证明王天明于2017年5月3日在上述流程中签字收房。故2017年5月3日并非王天明的收房时间。3．一审法院将万科置业公司出具的《协议书》第一条“因甲方原因造成乙方正常使用该物业过程中存在不便”，任意和扩大的解释为：包含对逾期违约金等所有违法违约行为的“一揽子”问题的解决，属于偷换概念。王天明于2017年6月份收款一笔8548.38元，仅为以旧带新的奖励金而已，王天明从未有对自己的其他合法权利放弃的意思表示，万科置业公司也没有证据证明王天明明确放弃对逾期违约金的权利主张。4.万科置业公司出具的《协议书》记载的内容与事实不符，按一审法院认定的事实，《协议书》上的落款时间为2017年5月3日，王天明并未收房，逾期交房时间尚未确定，如何计算逾期交房违约金，即使按一审法院认定的收房时间为2017年5月3日，那仅一项逾期交房的违约金就有13905.36元，还不包含其他的违约赔偿款，然王天明仅收到收款一笔8548.38元款项，这明显不符合逻辑。5.一审中，万科置业公司坚称其按合同约定发出交付通知书，不存在逾期交房。那么万科置业公司又称《协议书》是对包含逾期违约金在内“一揽子”问题的解决，存在自相矛盾。（二）一审法院对王天明就案涉商业街竣工验收时间提出的异议，认定为不在本案的审查范围，事实认定错误。竣工验收合格是合同约定的商品房符合交房的条件之一，也是法律强制性规定的交房条件之一。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六规定、《城市房地产开发管理条例》第十七条及《厦门市城乡规划条例》第四十条第三款规定，可见竣工验收应在规划条件核实之后。万科置业公司提交的自制的竣工验收报告时间为2016年11月15日，签署竣工验收时间的字迹为同一人代签，并非是法定的竣工报告表，真实的竣工时间应当在2017年5月17日之后。有《厦门市规划委员会建设工程竣工规划条件核实意见书》（核字350211201705047号）为凭。（三）一审法院认定《协议书》为包括变更、增设管道在内的“一揽子解决”，是擅自扩大解释，与事实不符，是错误的，不能作为裁判的依据。1.万科置业公司始终坚称其已交付了合格的商品房，并认为管道变更与增设问题属于相邻权纠纷，是王天明与第三方之间纠纷。又称《协议书》内容包含解决管道变更与增设赔偿问题，同样也存在自相矛盾。2.《协议书》第一条第四款记载的内容：该物业已投入正常使用并收益，与事实不符。王天明于2017年12月才收房，即使按一审法院认定王天明于2017年5月3日收房，《协议书》落款时间为2017年5月3日，王天明刚接收房屋，物业公司不可能当天就投入正常使用并收益。3.一审法院认定增设的管道系因万科置业公司将案涉商铺二层房屋出租给厦门驿起酒店管理有限公司而多增设。首先，万科置业公司于2016年12月1日将未经消防验收合格、竣工验收合格的房屋出租给他人使用，并且私自变更、增设管道，致使无法交付符合合同约定的房屋。其次，据厦集资规划集信[2019]35号文：该项目出让合同宗地用途为零售商业用地，根据土地用途分类，零售商业用地为以零售功能为主的商铺、商场、超市、市场和加油、加气、充换电站等的用地。然万科置业公司却违规将二楼以上商铺改成不符合用地性质的酒店、宾馆，擅自改变土地使用性质，万科置业公司违反法律强制性规定。同时，即使万科置业公司将二层房屋出租，也不能免除其应按合同约定符合规划设计条件交付房屋的义务，也应承担将违规增设的下水管道恢复至符合规划设计状态的义务。 万科置业公司辩称，一、一审判决认定《协议书》系双方对已发生问题（包括逾期交房问题）进行的“一揽子”协商，该认定符合客观事实与合同约定，应当予以维持。首先，万科置业公司按照《商品房买卖合同》的约定发出了交付通知书，但因涉案项目交付时双方存在争议，在此情况下，双方就交付时的相关问题经过多轮协商，于2017年5月达成书面一致意见并签订了《协议书》，且已实际履行完毕，万科置业公司按照约定履行相应的补偿义务，双方已办妥涉案房产的交付、办证等手续，故王天明关于支付逾期交房违约金的诉讼请求没有任何事实和法律依据。其次，关于王天明提及的该笔款项实为以旧带新奖励金问题，王天明并未举证证明该事实，以及该款项系以老带新的奖励金款项，退一步讲，事实上以老带新物业费有另行支付，物业管理处可查询得知。故王天明该主张与事实不符。因此，万科置业公司与王天明的《商品房买卖合同》已履行完毕，在履行过程中就存在的问题已经达成一揽子解决方案，涉案房产已交付、办证，双方不存在其他争议。二、一审判决认定王天明对案涉商业街竣工验收时间提出异议问题不在本案审查范围，该认定符合客观事实，应当予以维持。《厦门市商品房买卖合同》、《合同补充协议》已明确约定交付条件，实际上万科置业公司于2016年11月15日完成“五方验收”，即《厦门市建设工程竣工验收报告》，故案涉房屋已通过竣工验收。王天明称“签署竣工验收时间的字迹为同一人代签，并非是法定的竣工验收报告”，无事实与法律依据；且王天明提交的《厦门市规划委员会建设工程规划条件核实意见书》与本案纠纷所涉房屋的实际竣工时间无关，故一审法院认定其不在本案审查范围无误，应当予以维持。三、万科置业公司已向王天明交付合格商品房，王天明要求万科置业公司交付符合规划设计商品房的诉讼请求没有事实和法律依据，一审法院认定事实正确。首先，王天明要求拆除的下水管道属于与楼上用户之间的相邻权纠纷，不在本案商品房买卖合同纠纷处理范围内。万科置业公司与王天明于2017年上半年就商品房买卖合同履行问题达成一致，并支付相应补偿款。王天明接收房产后，依约缴纳物业费和水电费，并办理产权证，足以表明其对涉案房产的情况完全知悉并认可，王天明现对交付问题再提出异议毫无依据。其次，万科置业公司与王天明就原合同后续处理事宜已达成一致，签订相应协议书，并向王天明支付相应款项、代为支付物业管理费作为补偿。一审中万科置业公司提交的付款凭证可证明万科置业公司实际上履行了协议约定的付款义务。最后，参考同类型王天明蔡斌慧案件之前的已生效一审判决（2017）闽0211民初3249号，该判决书中明确“王天明目前并未提供证据证明万科置业公司系对楼上的公寓改造进而导致一楼店面排水管增加，亦未举证证明现有排水管布局会影响店面正常使用，故对王天明要求万科置业公司拆除二层通往一层的排水管道的诉讼请求，不予支持。”该案二审判决中法院同样未支持王天明此诉求。因此，王天明提及的下水管道铺设造成造成无法交付符合约定的房屋没有事实和法律依据。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。 王天明向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令万科置业公司依照规划图及合同约定恢复商业街通车并规划地面停车位；2.请求判令万科置业公司依照合同约定向王天明交付合格商品房即拆除被告多增加的管道及电线管，按规划图恢复原状；3.请求判令万科置业公司按照规划图设计将商业街路面下沉15cm；4.请求判令万科置业公司按照规划设计将电缆铺设于案涉商铺外；5.请求判令万科置业公司向王天明支付支付逾期交房违约金15501.06元整（违约金以1139784元为基数，按日万分之一标准，从2017年1月1日起至2017年5月17日，共计136天，合计15501.06元）；6.请求判令万科置业公司承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实如下：2014年11月26日，万科置业公司（出卖方）与王天明（买受人）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号03184585），合同约定由王天明向万科公司购买万科广场（2012JP05地块）06子地块商业街A区1层XX单元，合同总价款1139784元。合同第八条约定了交付条件与期限：出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用气、管道燃气、电信、有限电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路……等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成……4.如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1条处理：1.买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款项万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之1（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。合同第十条关于规划、设计变更的约定：下列经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起十日内，书面通知买受人：（1）变更该商品房结构形式、户型、空间尺寸及形状、朝向；（2）变更小区总体规划设计和基础设施、公共配套设备设施；……。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议；因出卖人原因，造成买受人损失的，出卖人应当给予合理补偿。合同附件二物业构成明细：地面停车位约10-30个，以实际交付为准。 合同签订后，王天明依约支付了购房款1139784元。 2016年12月1日，万科置业公司将本案讼争楼上二层的房屋出租给厦门驿起酒店管理有限公司作为服务式酒店公寓，承租方将承租房屋改造成单间酒店公寓。 案涉房产于2016年11月15日竣工验收合格，于2017年2月21日消防验收合格。2017年5月17日，厦门市规划委员会对万科广场（2012JP05地块）06子地块商业街作出《厦门市规划委员会建设工程竣工规划条件核实意见书》（核字第350211201705047号）。 2017年5月3日，王天明（乙方）与万科置业公司（甲方）签订《协议书》1份，约定如下：一、因甲方原因造成乙方在该物业正常使用过程中存在不便，双方协商一致，本协议签订后30日内，甲方向乙方一次性支付（具体数额双方确认，此处不书写），并代为支付（具体数额双方确认，此处不书写）物业管理费至物业管理公司作为补偿。上述费用已包含上述问题存续期间给乙方造成的包括但不限于物业管理费在内的所有损失。乙方确认上述不便已经得到解决，该物业已投入正常使用并收益。乙方承诺不再向甲方提出任何经济补偿或权利主张，也不再要求甲方对此承担任何法律责任，如有违反，乙方应退还所有甲方已支付的补偿款并承担因此给甲方造成的一切损失。……。 2019年8月27日，一审法院组织双方当事人前往现场进行了勘验，现场勘验发现：商业街道路两边未划专门停车位，商业街道路存在通行不畅等问题。案涉商铺顶部空间布有PVC管道及电线管。 多增加的PVC管道属于因万科置业公司将案涉商铺二层房屋出租给厦门驿起酒店管理有限公司而多增设。 2019年9月23日，厦门市集美区城市管理局向万科置业公司发出《责令改正通知书》（NO:3020451）,认为万科置业公司在集美区珩山一里102号违法建设：1.擅自取消40个地面停车位；2.私自改变场地室内外高差。2019年10月21日，厦门市万科广场客户关系中心向万科广场06地块业主就前述整改问题发出《关于万科广场06地块商业街恢复整改的重要信息公告》。 2019年8月2日，厦门市集美区建设局向案外人蔡斌慧（案涉商业街店铺业主）作出《信访事项不予受理告知书》（集建信函【2019】29号）：经查该项目建设单位于2017年3月10日组织监理、施工、勘察、设计单位等项目负责人进行工程质量竣工验收，我局对验收过程进行监督。工程质量竣工验收的组织形式、验收程序、验收结论符合要求。您反映的商铺中横穿高压电线管问题，经我局了解，设计和施工均符合要求，不存在高压线穿入商铺情况。您反映的厦门万科广场06子地块商业街交付以来，诸如小区道路广场等公共空间改造和管理与规划不符、二层商铺装修分隔等情况，系验收后发生的，不在我局业务范围。根据《信访条例》的有关规定，本机关不予受理。 另查明，关于王天明实际接收房屋的时间，双方均无法说出实际收房时间。万科置业公司认为王天明接收时间为2017年上半年，而王天明庭审后提交书面说明自述实际收房时间为2017年12月6日。 一审法院认为，王天明与万科置业公司签订的商品房买卖合同及补充协议是双方真实意思表示，合法有效，双方应依合同约定履行各自法律义务。1.关于逾期交房违约金问题。（1）关于逾期交房时间问题。合同约定的交房日期为2016年12月31日，但讼争房屋直至2017年2月21日才通过消防验收，万科置业公司未能在2016年12月31日交房，且其未提供证据证明在消防验收合格后有通过合同约定的方式通知王天明交房，故万科置业公司构成逾期交房。2017年5月3日，万科置业公司与王天明签订《协议书》，该《协议书》中注明“该物业已投入正常使用并收益”。现双方对于王天明实际接收房屋时间无法达成一致意见且无其他证据情况下，可根据《协议书》注明的内容以及签订时间为2017年5月3日确定接收房屋时间为2017年5月3日。即逾期交房时间为2017年1月1日至2017年5月3日。至于王天明认为万科置业公司直至2017年5月17日才取得《厦门市规划委员会建设工程竣工规划条件核实意见书》而对案涉商业街竣工验收时间提出的异议问题，该问题不在本案审查范围。（2）关于万科置业公司可否以《协议书》抗辩无需支付逾期交房违约金的问题。该《协议书》签订时，双方已发生逾期交房、房屋使用等问题，根据《协议书》中的文字叙述，可以认定《协议书》系双方对已发生问题（包括逾期交房问题）进行的“一揽子”协商，属于双方真实意思表示，未违反法律规定。现王天明再要求万科置业公司支付逾期交房违约金，缺乏法律依据，依法予以驳回。 2.关于要求拆除案涉商铺内多增设的PVC管道问题。案涉商铺内多增加的PVC管道系属于因万科置业公司将案涉商铺二层房屋出租给厦门驿起酒店管理有限公司而多增设，在双方已就其中使用问题达成《协议书》的情况下，根据前述分析，现王天明再要求万科置业公司拆除多增设的PVC管道，缺乏法律依据，依法予以驳回。 3.关于王天明要求厦门市万科广场置业有限公司依照规划图及合同约定恢复商业街通车并规划地面停车位、按照规划图设计将商业街路面下沉15cm、拆除电线管、将电缆铺设于案涉商铺外的问题，因前述问题涉及建筑物附属设施、业主共有或共同管理权利事项，王天明该部分起诉不符合前述法律规定的普通多数同意的方式。王天明的该部分起诉不符合法定条件，另行裁定驳回起诉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回王天明的诉讼请求。本案一审案件受理费188元，由王天明负担。 二审审理期间，除王天明对一审判决认定的竣工时间存在异议外，双方当事人对一审判决查明的其余事实均无异议，本院予以确认。 二审审理中，王天明提交如下证据：1.万科广场06子地块商业街暖通一层通风平面图，拟证明案涉商铺原规划设计有低噪音吊顶型排气扇，之间案涉商铺仍未设有上述排气扇，案涉商铺至今未达合同约定的交付条件。2.微信聊天记录，拟证明案涉商铺所在商业街自始至终未开通。3.通话录音，拟证明商业街道路未开通（即封路）为万科置业公司所为。4.信访事项处理意见书（厦集资规划集信[2019]35号）和5.信访事项处理意见书（厦集资规划集信[2020]18号），拟证明万科置业公司在竣工验收之后违规改变案涉商铺所在的商业街的建筑使用功能和建筑格局，改变了商业街总体规划，违反了合同约定。万科置业公司质证认为，对证据1的真实性无异议，但对关联性存在异议。该平面图?本案无关，王天明提交证据的证明目的不明确，且其证明对象为排气扇，在王天明的上诉状中并无相关主张，其与本案无关联性。仅该平面图并不能证明案涉商铺交付时不符合合同约定的交付条件。事实上，案涉商铺的交付标准为毛坯，应以商品房买卖合同约定为准。一审起诉时已经交付超过两年，该内容超出二审审理范围。退一步讲，交付时双方存在争议已在协议中解决，王天明之前从未提出任何异议和主张。对证据2、3《微信聊天记录》、《通话录音》的真实性无异议，对关联性有异议。《微信聊天记录》中提及的是“限行”而非“自始至终未开通”，万科公司对王天明表述“道路未开通（即封路）”的证明对象不予认可。因该项目多重业态的存在，且住宅业主较多，活动区域有限，基于安全的考虑，现场对商业街通车有一定的限制，并非现场不满足通车条件。同时，王天明提交的《关于万科广场06地块商业街问题的相关回复》亦表明，住宅业主和商业街业主对商业街通车管理存在较大争议，该问题属于业主自治问题，并非本案商品房买卖合同的审理范围。证据4和5的《信访事项处理意见书（厦集资规划集信[2019]35号》、《信访事项处理意见书（厦集资规划集信[2020]18号》。对该组证据的表面真实性、合法性无异议，但对其证明对象有异议。首先，该两份证据中相关行政部门并未提及万科置业公司在竣工验收后有何种违规行为，亦并未要求万科置业公司对案涉商铺所在商业街进行整改，王天明所证明的对象与事实不相符，万科置业公司不予认可其关联性。其次，万科置业公司销售涉案房产时，预售许可证载明为商业服务用地，一审中万科置业公司提交合议庭参考的两份文件，分别为《2010版厦门规划管理技术规定》和《2016版厦门规划管理技术规定》，上述两份文件中折角重点标注的地方显示商业用地允许建设为一般旅馆业。故万科置业公司并未违规改变案涉商铺所在的商业街的建筑使用功能和建筑风格，该建筑并非违章建筑。 本院认为，首先，王天明上诉主张对竣工时间提出异议，但根据一审查明的事实，案涉商铺所在小区已经于2016年11月15日竣工验收合格，2017年2月21日消防验收合格。此时，案涉商铺已经达到交房条件。2017年5月17日，案涉商铺所在小区取得厦门市规划委员会作出的《厦门市规划委员会建设工程竣工规划条件核实意见书》。虽王天明对此提出异议，但无充分证据予以推翻。讼争房产已经通过各项验收。其次，王天明上诉主张中关于涉及其店铺专有部分及逾期交房违约金的部分，王天明主张其与万科置业公司于2017年5月3日签订的《协议书》并非包含逾期交房违约金在内的“一揽子”解决协议，但该协议中王天明已经确认案涉商铺已经投入正常使用并收益。该王天明的自认可证明其已经实际收房，并取得收益。且如前所述，此时案涉商铺已经达到收房的条件。王天明上诉主张其未于2017年5月3日收房，与该协议书中其自认不符，故不予采纳。因双方在《商品房买卖合同》中约定于2016年12月31日交房，故双方签订时，万科置业公司已经构成逾期交房，但王天明承诺不再向万科置业公司提出任何经济补偿或权利主张，也不再要求万科置业公司对此承担任何法律责任。在王天明在明知万科置业公司已经逾期交房的情况下，双方仍达成协议，约定王天明不再提起任何经济补偿和权利主张，故该协议应包含逾期交房违约金在内的事项。至于王天明主张该协议仅是针对“以老带新”的奖励金，既无证据支持，又显与该协议约定不符。虽万科置业公司存在逾期交房事宜，但王天明与万科置业公司达成协议，并已经实际履行，王天明亦无证据推翻该协议书的约定，故其再行主张将店铺内电缆设于室外，并诉求逾期交房违约金，缺乏合同之依据，故王天明的该项主张不予支持。最后，王天明关于涉业主共有部分的恢复通车和车位，并下沉路面的上诉请求，另行予以裁定。综上，王天明的上诉主张缺乏法律依据，应予以驳回。一审判决认定正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费188元，由上诉人王天明负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘文珍 审 判 员 李向阳 审 判 员 胡林蓉 二〇二〇年六月二十四日 代书记员 肖子发 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。