上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初4689号原告：孙娇蓉，女，1988年3月27日出生，汉族，户籍所在地江苏省常州市。委托诉讼代理人：雷钟惠，上海知信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈光，上海知信律师事务所律师。被告：上海奉翊实业发展有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：徐荣璞，执行董事。委托诉讼代理人：还航，上海欧博律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑浩，上海欧博律师事务所律师。原告孙娇蓉诉被告上海奉翊实业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行审理。本案于2020年4月13日第一次公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人雷钟惠、金惠玲(后被撤销委托)、被告的委托诉讼代理人还航到庭参加诉讼。因案情复杂，本案依法转为普通程序独任审理。本案于2020年7月7日第二次公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人雷钟惠、陈光，被告的委托诉讼代理人还航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙娇蓉向本院提出诉讼请求：1、撤销原、被告签订的房屋租赁合同；2、被告向原告退还房屋意向金人民币20,397.99元、租赁押金29,890.23元、物业费10,905.75元、装修保证金15,234.76元、电费押金727.05元，合计77,155.78元；3、被告赔偿原告损失32,949元(装修设计费20,000元、LOGO设计费349元、设备设计费500元、装修贴膜费500元，住房租金11,600元)；4、被告赔偿原告误工费、机会损失费、交通费共计30,000元；5、被告赔偿原告律师费7,000元并承担本案诉讼费。审理中，原告表示，即使合同不可撤销，原告也享有法定解除权，租赁合同于2019年12月20日解除。事实与理由：2019年12月，原告与被告签订房屋租赁合同，约定被告将上海市青浦区绿地虹桥世界中心L2A-515号商铺出租给原告，租期自2019年12月10日至2021年8月31日。2019年12月3日，双方签订租赁意向合同并支付意向金20,397.99元。签订合同时被告明确告知房屋有产证，原告当天开始找装修公司设计，设计费2万元。2019年12月6日，原告支付被告押金29,890.23元并签订合同交由被告走流程。2019年12月17日原告向物业缴纳押金10,905.75元、装修押金15,234.76元、电费押金727.05元共计26,867.56元。2019年12月18日被告走完流程签好合同交予原告，原告要求被告提供产证，被告无法提供，导致原告无法办理营业执照，后续工作搁置。2019年12月20日，原告向被告发函，被告给出处理意见：可以继续装修，等到产证办理完成后延长起租日，但是无法保证何时可以提供产证无法承担此期间原告的任何损失，不认可存在欺骗。被告在商铺不具备出租条件的情况下故意隐瞒房屋真实情况，欺骗原告签订合同，应承担缔约过失责任。即使合同不可撤销，原告也享有法定解除权，因为被告未提供产证，导致原告无法办理营业执照，合同目的无法实现。被告上海奉翊实业发展有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。合同系双方自愿签订的，不存在原告所述的撤销理由，原告也没有合同解除权。被告有权出租系争房屋，系争房屋有大产证，小产证于2020年1月10日办出。物业费、装修保证金和电费押金非被告收取，被告无义务返还。原被告签订的租赁合同可以继续履行，原告所述的损失不是必然发生，合同解除的责任在原告，被告不存在违约行为或者缔约过失责任。即使没有小产证也不影响原告经营，因为有大产证、租赁合同、委托书等材料。被告也向原告提出了延长起租期或者免租期的方案，合同并非无法履行。原告所述的住房租金与本案无关，原告签约时间早于双方达成租赁意向时间。被告不存在违约责任，故不承担律师费。原告实际于2020年5月25日才将房屋交还被告，故原告支付的租赁保证金同意返还，但是应当先扣除房屋租金和占有使用费。本院经审理认定事实如下：2019年12月，被告(出租方、甲方)与原告(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上海市青浦区诸光路XXX弄XXX-XXX号XXX层房屋(以下简称系争房屋)出租给乙方，本合同签订前，甲方已向乙方出示有权出租该房屋的证明文件。乙方承租房屋仅作品牌名称为“云海阁”的简餐经营之用。租赁面积145.41平方米，交付日为2019年12月10日。装修期自2019年12月10日至2020年1月9日，免租期共2个月，2020年1月10日至2020年2月9日和2021年1月10日至2021年2月9日。装修期内需支付装修期管理费，无需支付租金及物业管理费。免租期内支付物业管理费，无需支付租金。租期起算日为2020年1月10日。租赁期自2019年12月10日至2021年8月31日。2019年12月10日至2020年12月9日每月租金15,966.62元，2020年12月10日至2021年8月31日每月租金16,762.74元。租赁保证金相当于月租金三倍50,288.22元及物业管理费三倍10,905.75元之和，合计61,193.97元。乙方应在合同签订后七日内付清租赁保证金。乙方先前预付的租赁意向金直接转为租赁保证金的一部分。物业管理费每月3,664.75元，每月向物业管理公司支付。装修押金5,000元，乙方在交房日前向物业管理公司支付。首期租金15,966.62元和首期物业管理费3,635.25元，乙方应于本合同签署日或之前付清。租赁期届满或合同提前解除时，乙方未发生本合同规定的违约事件，且按合同约定标准交还了房屋、付清租金、物业管理费等费用，并办妥该房屋为注册或使用地址的相关变更或注销登记手续及归还保证金收据原件，甲方应在其后的1个月内将租赁保证金无息返还乙方。合同另约定了其他权利义务。原告于2019年12月6日在合同上签字，被告于2019年12月16日在合同上签字盖章。合同签订后，被告将房屋交付原告，原告对房屋进行了装修贴膜，花费了500元。2019年12月3日，原告支付被告20,397.99元意向金。2019年12月6日，原告支付被告租赁保证金29,890.23元。2019年12月17日，原告支付长城物业集团股份有限公司上海分公司物业管理费10,905.75元、电费押金727.05元和装修押金15,234.76元。2019年12月20日，原告向被告发送《告知函》，表示被告无法提供房屋产权证，在此之前原告并不知情，无人告知，被告构成欺诈，应负缔约过失责任。要求被告退还及赔偿原告131,255.78元，包括：意向金20,397.99元、押金29,890.23元、装修押金15,234.76、物业费10,905.75、电费押金727.05、装修设计费2万元、东方明珠花园租金11,600元、厨房设备设计费500元、交通费2,000元、机会损失费2万元。被告工作人员王超伦签收。2020年1月10日系争房屋登记至案外人陈某某、沈1、沈2名下，用途为店铺。产权人授权被告出租和收取租金。同日，王超伦将产证照片发给原告方人员金某。原告与被告未能协商一致，原告明确表示不会续租，要求被告退还押金和赔偿损失。原告为本案聘请律师支付了7,000元律师费。2020年5月25日，原告将房屋钥匙交还被告。对于当事人无争议的事实，由原、被告的陈述，房屋租赁合同、聊天记录、付款记录、告知函、法律服务合同、发票、签收说明、不动产权证、授权委托书等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告为证明经营餐厅办理营业执照需要提供产权证，提供了情况说明，表示向青浦区行政服务中心和新虹桥开发区工作人员咨询，确认需要提供产权证。原告为证明损失，提供了2019年12月2日的租房合同和支付租金的转账记录、设计合同和付款记录、LOGO设计费和设备设计费的订单详情及付款记录。被告表示上述证据均无法确认真实性和与本案的关联性。系争房屋是具有合法产权的房屋，不影响原告经营使用，不存在无法办理营业执照的问题。产权人因个人原因未及时办理小产证，被告也及时通知产权人办理了小产证，被告不存在欺诈，原告无权解除合同。原告另表示，原告发现房屋无产证后，已经停止装修，不再占有使用房屋，被告一直无人与原告联系钥匙退还交接事宜，导致原告无法及时退还，对被告主张的房屋占有使用费不予认可。根据庭审查明的事实，本院认为：原告与被告签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按约履行。原告主张被告隐瞒了房屋无产证的事实，存在欺诈进而主张撤销合同。对此本院认为，原告并未提供证据证明被告在签订合同时承诺系争房屋有小产证，事实上系争房屋有大产证，是合法建筑，且该情况并不必然导致房屋无法使用，故对原告主张被告存在欺诈进而要求撤销合同的请求本院难以支持。原告主张系争房屋没有小产证无法办理营业执照无法经营，对此原告并未提供充足证据予以证明。房屋仅有大产证没有办理小产证的情况下并非无法办理营业执照，且被告也及时通知业主办理小产证，小产证已于2020年1月10日办出，此时合同尚处于免租期，原告并非无法使用房屋，被告也同意协商处理，故原告无权直接要求解除合同。鉴于原被告已于2020年5月25日办理了房屋交还手续，故原被告之间的合同已于该日解除。原告在要求解除合同后未及时将房屋返还被告，被告在原告明确表示不再租赁的情况下也未及时收回房屋，双方均存在过错。根据合同约定，原告支付的意向金已转为租赁保证金，租赁保证金在原告结清所有费用的情况下才予以返还。现被告主张扣除租金或房屋占有使用费后有结余才返还，为了避免讼累，本院综合当事人的过错程度、合同履行情况等因素认定应扣除租金15,966.62元，剩余34,321.60元被告应返还原告。对于原告主张的物业费、装修保证金和电费押金，因收款方均非被告，故对原告要求返还的请求本院不予支持。因原告无权要求撤销合同或者解除合同，故对原告主张赔偿损失和律师费的请求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海奉翊实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告孙娇蓉租赁保证金34,321.60元二、原告孙娇蓉的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3,242.10元，由原告负担2,584.10元，被告负担658元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 金 艳二〇二〇年九月四日书记员 谭泓洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。