江西省鹰潭市余江区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0622民初1067号原告：汪雪云，男，1973年10月11日出生，汉族，鹰潭市余江区人，住江西省鹰潭市余江区。原告：董园莲，女，1974年6月12日出生，汉族，鹰潭市余江区人，住江西省鹰潭市余江区。两原告的委托诉讼代理人：赵华文、艾松平，江西玉臬律师事务所律师。被告：许国亮，男，1985年12月2日出生，汉族，鹰潭市余江区人，住江西省鹰潭市余江区。被告：贺慧，女，1986年8月9日出生，汉族，吉安市吉州区人，住江西省吉安市吉州区。原告汪雪云、董园莲与被告许国亮、贺慧商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告汪雪云、董园莲及诉讼代理人赵华文、被告许国亮、贺慧均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪雪云、董园莲向本院提出诉讼请求：1、判令被告许国亮、贺慧继续履行合同义务，积极配合把余江区房屋产权过户到两原告名下；2、判令两被告承担违约责任，向两原告支付违约金4.9万元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2019年2月23日签订房屋买卖协议，被告方把自己位于余江区房屋卖给原告方，房屋为三室一厅，建筑面积120平米，售价49万。因该房在出售时被告方尚未办理产权证，只有与开发商的购房合同，原、被告约定签订合同时原告支付被告方30万房款，剩余19万待房屋过户至原告名下支付。协议还约定，原告支付给被告方首付款后即取得房屋的所有权、使用权、居住权。待被告办理完产权证后容许过户的第一个月内或原告要求过户的第一时间，被告方积极配合将所购房屋所有人变更为原告。合同还约定如任何一方违约，需向守约方支付总房款10%的违约金。协议签订后，原告方向被告方支付房款30万人民币，被告也向原告交付了房屋和购房发票、维修基金费收据，房屋质量保证书、使用说明书等文件。2020年6月15日被告告知原告办好了案涉房屋产权证，原告也要求立即办理产权过户手续，但被告方以各种理由推脱，至今不肯配合原告办理产权过户手续。原告为维护自身合法权益，特具状起诉，望判如所请。被告许国亮、贺慧辩称：1、原告所述与事实不符；2、购房合同中约定的“原告支付给被告方首付款后即取得房屋的所有权、使用权、居住权”因违反物权法律规定而无效；3、该房屋所有权目前仍有争议，不具备交易条件。本案的争议焦点是：第一，原、被告之间签订的房屋买卖合同效力如何。第二，协议主体双方履行义务情况如何，是否存在解除合同的情形；若不存在解除合同的情形，是否存在违约行为，应承当何种民事责任。原告汪雪云、董园莲为支持其诉讼请求，在本院规定的举证期限内提供的证据有：A1、两原告身份证及结婚证复印件、两被告身份证复印件，证明：原、被告身份及诉讼主体资格；A2、《余江县商品房买卖合同》1份、商品房购房发票复印件2份、《房屋买卖协议书》1份，证明：1、原、被告双方于2019年2月23日签订房屋买卖协议，被告方把自己位于金怡华府15号楼2单元503室房屋卖给原告方。2、双方约定房屋价格为49万元，签订合同时原告支付被告方30万元房款，被告方收到该笔首付款后须把房屋交付给原告，剩余19万待房屋过户至原告名下支付。3、标的房屋被告方尚未办理产权证，待被告办理完产权证后须立即配合原告办理产权过户手续。4、任何一方违约须向守约方支付合同总价款10%的违约金即4.9万元；A3、房款收条一张、房款转款凭证一张、案涉房屋装修履约金收据一张(被告名字)、标的房屋垃圾清运费收据一张(被告名字)、标的房屋2018.9.1—2019.8.31物业费收据一张(被告名字)、标的房屋2019.9.1-2020.12.31物业费收据一张(原告名字)一张，标的房屋使用说明书、质量保证书各一份，证明：原告方自合同签订之日已向被告方支付房款30万人民币，被告也向原告交付了房屋及相关的文件，原告已经取得该房屋实际所有权和使用权；A4、微信聊天截图一张，证明：被告已经于2020年6月15日办好了标的房屋产权证，但被告方拒绝配合原告方办理产权证过户手续，已经违反了双方协议约定，被告方应继续履行合同义务配合原告办理房屋产权过户手续并向原告支付违约金4.9万元。被告许国亮在本院规定的举证期限内提供的证据有：B1、不动产证复印件、离婚协议书，证明：2020年6月2日办理的不动产证，2019年4月2日被告1与被告2离婚，现在房子不具备过户条件。经庭审质证，被告许国亮对原告提交的证据A1、A2没有异议；对证据A3提出物业费被告许国亮交至2019年2月23日；对证据A4提出，不是原告所说的不同意过户，事实上6月15日其通知原告房产证办下来了，原告说在外面，等过几天，后来原告打电话说刚办的房产证过户费高，说满两年之后过户费会低。被告贺慧对原告提交的证据A1、A2、A3质证意见同被告1；对证据A4提出当时是和许国亮联系的，通话内容并不是很清楚，但许国亮事后转述说其不同意继续履行合同，要求解约，原告同意解约，但是要违约金6万元和按110%的价格回购原告另外买的车库价钱。被告贺慧就说其也不愿继续履行合同，因为贺慧与许国亮有纠纷，买房贺慧父母也出了12万元，当时许国亮也写了房子有贺慧父母的一份。原告对被告的质证意见提出对A3中约定的物业费是交到2019年2月23日之前，房屋买卖之前是被告付，买卖之后是原告付。被告1说要求过2年再过户的事情不存在。对被告所陈述的原告要求加违约金解除合同及要求被告方购买原告的车库的事情也不存在。被告2称她父母对该房屋产权也有一份，在双方交易的时候被告方没有作任何说明。原告对被告许国亮提交的证据B1的不动产证的三性均无异议，但认为不能达到被告1的证明目的，对离婚协议的真实性、合法性没有异议，对关联系有异议，与本案没有任何关联。经本院认证，对证据A1、A2、A3、A4、B1可以采信作为本案证据。综上所述，本院对以下事实予以确认：2019年2月23日原告汪雪云、董园莲与被告许国亮、贺慧签订房屋买卖协议，协议约定，“……甲方（出卖人）：许国亮、贺慧，乙方（买受人）：汪雪云、董园莲……该房屋的具体状况如下：1、坐落于鹰潭市余江区金怡华府****503，户型为三房两厅两卫，建筑面积为120平方米；2、该房屋甲方暂未取得房产所有权证、土地使用权证等相关证件……二、房屋转让价为人民币49万……乙方自交纳购房款首付款之日起，就享有该房屋使用权、居住权……八、违约责任……任一方违约，需向守约方支付违约金……即：1、违约金为总房款10%……”协议签订后，原告汪雪云、董园莲向被告许国亮、贺慧支付房款30万元。2019年2月23日被告许国亮、贺慧出具收据，载明“今收到汪雪云购买金怡华府15栋2单元503房屋首付款30万元整”。买卖合同签订后由原告汪雪云交该楼房的物业费。2019年4月2日，被告许国亮、贺慧签订离婚协议并登记离婚，约定“……婚姻存续期间有位于鹰潭市余江区，经协商该房产归男方所有，由男方支付女方23万元……”。2020年6月15日被告取得了案涉房屋不动产权证。原告于2020年8月5日以被告不配合办理房屋买卖过户为由诉至本院。本院认为，原告汪雪云、董园莲与被告许国亮、贺慧作为合同双方当事人签订了房屋买卖合同，该合同合法有效，对合同双方均有约束力。根据物权法定原则，协议中关于“乙方自交纳购房款首付款之日起，就享有该房屋使用权、居住权”的条款无效，该部分条款无效不影响合同有效条款部分的履行。本案中原告汪雪云、董园莲并没有完全支付房屋购买款，而合同约定过户完成的同时应支付购房余款19万元。可见合同中存在双方负有同时对等履行义务的约定，被告在没有同时收到购房余款时享有抗辩权，故被告许国亮、贺慧不构成实质违约，不应承当支付违约金4.9万元的民事责任。现案涉房屋被告已取得不动产权证，被告许国亮、贺慧虽登记离婚，但离婚前共同签订房屋买卖合同，应共同履行合同义务。被告提出案涉房屋产权存在纠纷不满足过户条件，但没有提供充分合理的证据，本院不予支持。本案中原、被告提供的现有证据均不能证明房屋买卖合同存在解约情形，因此房屋买卖合同应继续履行。原告汪雪云、董园莲应向被告许国亮、贺慧给付购房余款19万元（汇缴法院执行标的户）；被告许国亮、贺慧应协助原告汪雪云、董园莲办理涉案房屋（房屋座落：鹰潭市余江区金怡华府15栋2单元503室，房屋不动产权证：赣20**余江区不动产权第××号）的产权过户手续，同时原告汪雪云、董园莲应按照有关法律、法规的规定缴纳应当承担的费用。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：一、原告汪雪云、董园莲与被告许国亮、贺慧应继续履行2019年2月23日签订的《房屋买卖协议书》约定的义务；二、原告汪雪云、董园莲于本判决生效后十五日内向被告许国亮、贺慧支付购房余款19万元（汇缴法院执行标的户，开户行：鹰潭农村商业银行余江支行，户名：鹰潭市余江区人民法院，账号：12×××34）；三、被告许国亮、贺慧于本判决生效后十五日内协助原告汪雪云、董园莲办理涉案房屋（房屋座落：鹰潭市余江区金怡华府15栋2单元503室，房屋不动产权证：赣20**余江区不动产权第××号）的产权过户手续，同时原告汪雪云、董园莲应按照有关法律、法规的规定缴纳应当承担的费用；四、驳回原告汪雪云、董园莲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9190元，减半收取4595元，保全费3215元，共计7810元，由被告许国亮、贺慧负担承担3905元，由原告汪雪云、董园莲承担3905元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。审判员  祝根龙二〇二〇年九月十八日书记员  王 萃