呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终1758号上诉人（原审被告、申请执行人）：土默特左旗农村信用合作联社，住所地内蒙古自治区土默特左旗察素齐镇敕勒川大街北财政大楼东。法定代表人：尹宝堂，该公司理事长。委托诉讼代理人：赖成林，内蒙古百宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：李超，内蒙古百宁律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、案外人）：赵某，男，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：云兆祥，内蒙古亿舜宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑威，内蒙古亿舜宏律师事务所律师。原审被告（被执行人）：呼和浩特市九洲金方房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市玉泉区建华西街北侧。法定代表人：云建设，该公司执行董事。上诉人土默特左旗农村信用合作联社（以下简称土左旗信用社）因与被上诉人赵某、原审被告呼和浩特市九洲金方房地产开发有限责任公司（以下简称九洲金方公司）执行异议之诉一案，不服土默特左旗人民法院（2019）内0121民初2678号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，当事人均未提出新的事实或理由，本院依法不开庭进行了审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理终结。土左旗信用社上诉请求：1.依法撤销土默特左旗人民法院（2019）内0121民初2678号民事判决，依法改判驳回赵某全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由赵某负担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律严重错误是导致本案错误判决的根本原因。一审法院认定：“本案涉案标的物现在的占有使用人是本案原告”、“这中间涉案房屋所产生的水、电、暖、物业费等依凭房屋所产生的相关费用均由原告实际支付”的事实认定，存在严重的主观倾向性，并无任何事实依据和法律依据。一审法院对赵某所提交的生活交费记录等证据认定赵某实际占有使用涉案房屋的事实显然无任何事实依据。根据赵某所提交的生活交费记录等证据,其并未体现具体的缴纳人,更无法证实赵某占用使用的事实,一审法院采信该证据,并认定涉案房屋所产生的相关费用均由赵某实际支付的认定显然属于事实认定有误。二、一审法院适用法律严重错误，致使本案错误判决。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定系对不动产一般买受人能否对抗申请执行人优先受偿权的规定，而第二十九条限定的消费者物权期待权保护对象是从被执行的房地产开发企业处初次购买商品房的买受人，与第二十八条规定具有明显区别。本案赵某恰恰系具有消费者物权期待权的房屋买受人且系从九洲金方公司处初次购买的买受人。因此，本案应适用第二十九条规定进行审理。赵某虽与九洲金方公司签订了书面的《商品房预售合同》，且支付了相应的购房款，但根据该合同内容所显示的房屋用途以及赵某所提交的相关水电交费记录，不难看出，其目的并非用于居住，而是用于经营生意或出租与其他人经营生意，即用于商用。因此，一审法院适用法律错误是本案错误判决的根本原因。三、退一步讲，即便是根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，赵某主张排除对涉案房屋的执行请求亦不能成立，应予以驳回。2001年11月8日,赵某与九洲金方公司签订《商品房预售合同》,该房屋产权初始登记时间为2008年，而土左旗信用社与九洲金方公司设立抵押登记的时间为2014年6月9日，因而，从涉案房屋初始登记至设立抵押登记，再至一审法院查封涉案房屋直至执行，赵某未曾向九洲金方公司主张任何关于变更涉案房屋所有权的权利。因此，涉案房屋未能办理产权变更登记系于赵某怠于行使其自身权利以及忽视他人权利的存在有关且赵某未能举证证明其未能办理产权变更登记系并非其自身原因导致的事实，故其应当承担举证不能的不利后果。赵某辩称，一、土左旗信用社提出一审法院及赵某适用法律错误的依据。赵某认为，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。赵某选择《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条要求人民法院中止对涉案房屋的执行而非第二十九条为赵某的权利，赵某有权利选择适用对其最有利的条款来排除执行，而二十八条与二十九条适用的标准并不以被执行人是否为房地产开发企业为准。同时，在司法实践中，最高人民法院的两份裁定则表明了其态度：第二十八条和第二十九条是一般条款与特别条款的关系，购房者可选择适用。依据最高人民法院再审（2016）最高法民申254号民事裁定指出：“《异议复议规定》第二十八条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，而第二十九条则适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。上述两条文虽然适用于不同的情形，但是如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合了登记在被执行人名下的不动产与登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房两种情形，则《异议复议规定》第二十八条与第二十九条适用上产生竞合，并非能够适用第二十九条就自然排斥适用第二十八条。本案一审判决经审理认为王岩岩符合《异议复议规定》第二十八条规定的情形，具有能够排除执行的权利，而二审判决则认为现有证据难以确定王岩岩符合《异议复议规定》第二十九条的规定，没有审查其是否符合《异议复议规定》第二十八条规定的情形，就直接驳回了王岩岩的诉讼请求，适用法律确有错误。”而最高人民法院（2016）最高法民申2736号民事裁定书更是直接指出：“该司法解释的两个条款并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准，第二十八条系普适性的条款，对于所有类型的被执行人均可适用，而第二十九条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款也可以适用普通条款。二审法院适用第二十八条并不存在适用法律错误，本院对富申公司的该项主张不予支持。”综上可见，购房人即本案赵某购买开发商及本案九洲金方公司名下商品房的，只要符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条中任一条款的规定，法院即应支持其执行异议。上述理解与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人。……第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定的精神相一致，后者并未区分购买的是否为开发商名下房屋。一审法院针对本案适用法律无误，土左旗信用社上诉请求不能成立。二、赵某在举证中已经充分举证予以证明自身符合排除执行的情形。首先，一审庭审中赵某已充分举证证明赵某的起诉符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条停止执行的情形，赵某与九洲金方公司订立的房屋买卖合同真实有效且一直合法占有，赵某提供的房屋缴费信息（水费、电费、暖气费、租房合同等）已经充分证明了赵某对上述房屋的实际占有并一直占有至今。同时在赵某向一审法院提出执行异议及执行异议之诉至今，未有任何第三方向法院或其他有权机关提出涉案房屋存在权利瑕疵的申请。再者，赵某通过呼和浩特市住房保障和房屋管理局进行投诉，以上种种行为均可以证明赵某属于房屋实际权利人且对房屋一直实际占有（直接或间接占有），符合停止执行中“合法占有”的情形。土左旗信用社上诉请求及所主张事实不能成立，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，二审应当予以维持。其次，赵某房屋交付后多次向九洲金方公司及各部门主张自己的权利，以上事实有证人予某（证人禄某、证人张某、证人郝某），且所出庭证人身份正是赵某及本案涉案房屋所在建华北街居委会工作人员以及九洲金方公司工作人员。上述证言真实有效且具有官方性，均能够证实赵某非怠于行使己方权利，而是积极主张权利而无果，九洲金方公司拒绝为赵某办理房屋过户手续。因此，土左旗信用社在赵某已有证据证实己方主张权利的情形下仍然认为赵某存在过错，根本无证据及相反证明予以支持，赵某一直在积极主张己方权利，符合停止执行的情形。综上所述，赵某在一审法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同且已支付了购房款并在实际占有使用涉案房屋，未能过户非赵某原因，赵某所述的所有情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条等法律法规规定，有权利要求法院停止执行，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回土左旗信用社上诉请求，维持一审判决，以维护赵某的合法民事权益。九洲金方公司未到庭，亦未向本院递交书面陈述意见。赵某向一审法院请求：1.依法撤销土左旗人民法院（2018）内0121执764号裁定对赵某所有的位于呼和浩特市××区房屋的查封（查封公告显示为1016号粉条莜面豆腐）；2.依法中止对赵某所有的位于呼和浩特市××区房屋的执行（查封公告显示为1016号粉条莜面豆腐）；3.土左旗信用社、九洲金方公司负担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：土左旗信用社申请执行刘鹏军、韩玉枣、季强强、刘良军、九洲金方公司借款合同纠纷一案执行依据为（2018）内0121民初1059号民事调解书。在执行中一审法院以（2018）内0121执764号执行裁定查封了本案涉案标的物即位于呼和浩特市××区商业综合楼底店商业玉泉区建华西街九洲花园5号楼1层1016号房屋。一审法院于2019年7月23日以（2019）内0121执异59号执行裁定，裁定驳回案外人赵某的执行异议请求。本案涉案标的物登记的所有权人是九洲金方公司，办理的是大房本。该标的物在执行依据确认的借款合同中，作为抵押物办理了他项权登记。本案涉案标的物现在的占有使用人是赵某。一审法院认为，本案是案外人提起执行异议之诉，其争议焦点是作为案外人的赵某请求人民法院判决停止对涉案标的物的执行，该诉讼请求是否成立。本案中，赵某与九洲金方公司签订《商品房预售合同》，并支付了全部购房款，九洲金方公司向赵某交付了房屋，该《商品房预售合同》具备房屋买卖合同的构成要件，系双方的真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。赵某在一审法院查封房屋前已经支付全部购房款取得房屋并实际占有使用。这期间涉案房屋所产生的水、电、暖、物业费等依凭房屋所产生的相关费用均由赵某实际支付。赵某曾找街道办事处要求协助办理过户登记，至今未办理涉案房屋的过户手续原因在于九洲金方公司，赵某属于无过错的房屋买受人。赵某举证充分，足以证明其享有对争议房屋的占有使用权和物权期待权，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条：金钱传权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记的规定。因此在与申请执行人的一般债权发生冲突时，法律应选择优先保护占有使用权和物权期待权。综上，赵某的主张成立，能够排除对涉案标的物的执行，依法予以支持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：停止执行位于呼和浩特市××区“粉条莜面豆腐”）。案件受理费100元，由被告土默特左旗农村信用合作联社、呼和浩特市九洲金方房地产开发有限责任公司负担。二审中，双方当事人均未向本院递交新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本条是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件的规定，赵某作为登记在被执行人九洲金方公司名下房产的买受人据此主张权利，一审法院依法审查赵某是否满足上述条件，适用法律正确，土左旗信用社主张一审法院适用上述法律规定错误的上诉理由不能成立。赵某与九洲金方公司签订的《商品房预售合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同。根据《商品房预售合同》的约定，赵某向九洲金方公司支付了全部购房款，九洲金方公司向赵某交付了房屋，赵某作为购房人，其持有的水、电、暖、物业费等缴费凭证可以推定房屋所产生的相关费用均由赵某实际支付，进而可以证明赵某在涉案房屋被查封之前已经合法占有。赵某没有怠于或者故意不办理权属变更登记，或由于自身没有尽到合理注意义务而导致权属变更登记不能，尚未办理过户登记不能够归责于赵某。故赵某对于涉案被执行房屋享有物权期待权。综上所述，土左旗信用社的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由土默特左旗农村信用合作联社负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨蔚堃审 判 员 姜 怡审 判 员 张蒙江二〇二〇年六月二十二日法官助理 乌日汗书 记 员 解海波