云南省丘北县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云2626民初156号 原告：丘北县老友院，住所云南省丘北县锦屏镇重阳街老炮台。 负责人：黄腾，男，1929年8月12日生，住文山市。 委托诉讼代理人：杨立文，云南立文律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：罗明坤，宏阳法律服务所法律工作者，特别授权。 被告：马永仙，女，1975年6月16日生，住丘北县。 委托代理人：马胜永，云南杨柏王律师事务所律师。特别授权。 原告丘北县老友院与被告马永仙合同纠纷一案，本院于2019年4月29日受理后，依法适用简易程序进行审理，2019年7月5日依法作出（2019）云2626民初977号民事判决书，原告丘北县老友院不服判决上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。文山壮族苗族自治州中级人民法院作出（2019）云26民终1033号民事裁定书，撤销云南省丘北县人民法院（2019）云2626民初977号民事判决书；全案发回云南省丘北县人民法院重审。本院依法适用普通程序于2020年3月26日公开开庭审理本案，原告丘北县老友院的负责人黄腾及其委托代理人杨立文、罗明坤和被告马永仙及其委托代理人马胜永均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 丘北县老友院向本院提出如下诉讼请求：一、解除双方于2006年1月10日签订的《房屋转让合同》，责令马永仙拆除其建盖在该地上的建筑物，停止侵权，恢复原状；二、诉讼费由马永仙承担。事实及理由：丘北县老友院于2000年1月从毛树芬处转让获得位于重阳新村下廊的宅基地，宗地编号为B-2-36号，房屋面积为718.47平方米。2006年1月10日，丘北县老友院与马永仙签订《房屋转让合同》，丘北县老友院将其中的80.46平方米房屋转让给马永仙（注：土地面积以合同约定四至界限为准），约定价格为26,000元，合同签订之日支付定金10,000元，余款16,000元定于办理过户手续前一年内支付，如违约，按每日0.4‰处违约金。然而，马永仙一直到引起本诉之日，长达13年未支付余款。根据合同约定，马永仙应当在合同签订一年内支付丘北县老友院16,000元转让款后再去办理过户手续，丘北县老友院多次要求马永仙履行合同，马永仙置之不理。更为甚者，马永仙又将该地转让给他人。2019年2月，在催促无果的情况下，丘北县老友院在该地上筹建老年活动中心，马永仙无理阻挠，对丘北县老友院的施工进行人为破坏，并用大砖将该宅基地围砌，阻挠工程进度。马永仙未按合同约定履行义务，严重违约，已经符合解除的条件。为维护老年人的合法权益，丘北县老友院特提起诉讼，请求人民法院依法公正裁决。发回重审后，经过本院进行释明后，丘北县老友院变更诉讼请求为解除丘北县老友院与马永仙于2006年1月10日签订的《房屋转让合同》。 马永仙辩称，首先，马永仙已经支付了购房款20,000元，尚欠6,000元，丘北县老友院称马永仙仅支付10,000元定金并非事实。双方在签订《房屋转让合同》之前三天，即2006年1月7日，双方就本案涉案房屋的买卖签订了一份《购房协议书》，该协议书约定房屋总价24,000元，当日交定金10,000元，待到2006年1月10日再交10,000元，剩余4,000元待丘北县老友院把厕所清理好后付清。2006年1月10日，双方就同一房屋的买卖又签订了一份《房屋转让合同》，该合同约定的购房款为26,000元，对于剩余价款的支付方式则约定为“乙方应在办理立契过户手续前一年内支付”。马永仙在签订合同当日，又向丘北县老友院支付了10,000元购房款。至此，剩余房款应为6,000元而非丘北县老友院所称的16,000元。双方签订合同后，马永仙按照约定履行了相应的给付义务，但丘北县老友院却未按照合同约定清理厕所，未动工修理下水道，丘北县老友院违反了先合同义务，导致马永仙一直无法正常使用受让房屋。2006年3月，马永仙丈夫王进又作为合同当事人向丘北县老友院购买了与马永仙先前购买的房屋相连的另外6格房屋，并再次向丘北县老友院提出清理厕所，协调相邻人家留出80公分进出通道的要求，但丘北县老友院一直不予处理，并在马永仙提出办理过户登记时采取不予理睬的态度，丘北县老友院拒绝领受剩余购房款。即使丘北县老友院不履行先合同义务，马永仙本着良好愿望，为实现合同目的，于2017年10月7日与赵刚签订《房屋买卖协议》，约定由赵刚向丘北县老友院支付马永仙及其丈夫两次向丘北县老友院购买房屋的尾款23,000元，包括第一次的尾款6,000元，第二次的尾款17,000元，但丘北县老友院明确拒绝领受该款。由此可见，丘北县老友院关于马永仙13年来一直未支付余款的说法不符合事实。综上所述，马永仙已经按照合同约定履行了自己的合同义务，没有违约情形，而丘北县老友院的违约才是导致双方产生争议的根本原因，其解除合同的主张不具备法定条件，请求人民法院依法驳回其诉讼请求。 丘北县老友院为证明其主张和支持其诉讼请求向本院提交下列证据： 第一组丘北县民政局请示文件和丘北县人民政府批复文件，用以证明丘北县老友院作为社会团体法人，已经得到相关部门的批复许可，具有诉讼主体资格。 第二组房屋转让合同，用以证明双方于2006年1月10日签订房屋买卖合同，约定了各自的权利义务，特别约定在办理立契过户手续前一年内支付剩余房款，而马永仙一直未能履行支付尾款的义务，至今长达十三年之久，严重违约。 第三组收据，证明马永仙只是在签订合同时支付定金10,000元，余款一直未能支付。 第四组房屋宗地图，用以证明丘北县老友院成立时向毛树芬购买了现在的房屋，因马永仙不能履行合同，至今为止产权证件一直搁置在不动产登记管理部门而无法变更，丘北县老友院具有物权的事实。 第五组房屋买卖合同及收条，用以证明马永仙在未履行完合同义务，尚未取得物权之前，又将还属于丘北县老友院产权的房屋出售给赵刚，恶意串通，损害了丘北县老友院的合法权益，符合解除合同的法定条件。 第六组现场图片，用以证明马永仙和赵刚签订合同后擅自对该房屋进行拆除重建，改变了原貌，侵犯了丘北县老友院物权。 经质证，马永仙对丘北县老友院提交的证据，第一组证据无异议；第二组证据三性无异议，但不同意丘北县老友院的证明观点，马永仙不存在违约情形；第三组证据三性无异议，但不同意丘北县老友院的证明观点，马永仙实际已经支付购房款20,000元；第四组证据三性无异议，但不同意丘北县老友院的证明观点，未进行过户登记的过错在于丘北县老友院而非马永仙一方；第五组证据三性无异议，但不同意丘北县老友院的证明观点，马永仙与赵刚没有恶意串通，也没有损害丘北县老友院的合法权益，而且根据法律规定，恶意串通只是合同无效的情形，并不是解除合同的条件；第六组证据三性无异议，但不同意丘北县老友院的证明观点，马永仙向丘北县老友院购买涉案房屋的目的并非保留原样不加利用，无论是自己使用受让房屋或者将房屋再进行转让，都是丘北县老友院与马永仙双方交易的合法后续结果，不存在侵犯丘北县老友院物权的说法。 马永仙为证明其答辩理由，以重审时候提供的证据为准，向本院提交下列证据： 第一组马永仙的身份证复印件，用以证明其身份信息。 第二组购房协议书、房屋转让合同、2份收条、关于沈章林、马永仙、熊朝富三家下水道通道的意见书，用以证明双方于2006年1月7日和1月10日分别就同一房屋签订购房协议书、房屋转让合同；丘北县老友院有清理好厕所，负责将沈章林、马永仙、熊朝富三家下水管道修好，负责让相邻人熊朝富留出80公分进出通道的合同义务；至2006年3月16日，马永仙家以丈夫王进作为合同当事人又向丘北县老友院购买了与之前购买房屋相连接的另外6格房屋，价格为20,060元，至此，双方房屋买卖总价款为46,060元；马永仙一共支付丘北县老友院23,060元购房款。 第三组马永仙与案外人赵刚签订的房屋买卖合同，用以证明马永仙为实现合同目的，马永仙在2017年10月7日与赵刚签订房屋买卖合同时，约定由赵刚向丘北县老友院支付两次购买房屋的尾款23,000元。 第四组丘北县人民法院（2019）云2626民初685号民事判决书，用以证明马永仙将本案合同标的物转让给案外人赵刚，该交易行为的有效性已经生效判决确认。 经质证，丘北县老友院对马永仙提交的证据，第一组证据的三性及证明观点没有异议。第二组证据，对购房协议书的三性不予认可，该协议书只是丘北县老友院与他人之间的协议，与本案马永仙无法律上的关联性；对房屋转让合同的三性没有异议，该转让合同第5条第5款，恰好说明马永仙没有履行支付后续房款的义务，至今为止长达14年；对1万元的收条的三性没有异议，第二份收条与本案没有关联性，仅是案外人与其他人购买房屋签署的收条；对下水道通知书的三性没有意见，马永仙没有按照通知书进行管理。第三组证据的三性不予评说，与本案并没有关系，是马永仙与赵刚购买房屋的关系。第四组证据的三性没有异议，但是不认可马永仙的证明观点，该判决书认定事实部分已经明确，就算是马永仙与丘北县老友院合同被解除与否，与赵刚和马永仙的合同是否解除及履行没有法律上的关系，赵刚要求解除与马永仙的合同，与本案没有关系，是两个不同的民事法律关系。 本院向丘北县不动产登记服务中心查询丘北县老友院的不动产权属登记信息，查询结果显示丘北县老友院在锦屏镇重阳新村下××建筑面积为××房屋××幢，不动产权证号为丘北房权证（2002）字第00003556号。 经质证，双方当事人对本院依职权调取的证据均无异议。 对于双方均无异议的证据，本院予以采信，并对待证事实予以确认。 经过双方当事人的举证、质证，本院认为，丘北县老友院提交的证据，第一组证据能够证明丘北县老友院是经过申请得到丘北县人民政府批准设立，具备诉讼主体资格，本院予以采信。第二组证据能够证明丘北县老友院将其取得的坐落于丘北县锦屏镇重阳新村下廊房屋中的一部分转让给马永仙，房屋价款为2.6万元，并对违约责任的约定只有对定金处理、支付滞纳金等，符合法律规定，本院予以采信。该合同中约定的“乙方（马永仙）在办理立契过户手续前一年内支付剩余房款。”即支付剩余房款的履行期限的约定并不明确，马永仙至今没有办理过户手续，丘北县老友院以此证明马永仙未支付购房尾款构成违约的观点不能成立，本院不予采信。第三组证据能证明丘北县老友院于2006年1月10日收到马永仙支付的购房款10,000元的事实，本院予以采信；但不能证明剩余房款未支付，对其欲证明观点，本院不予采信。第四组证据“宗地图”只能看到权利人是毛树芬及地块的相邻，并且是复印件，无法核实来源，本院不予采信。第五组证据只能证明马永仙又将房屋出卖给赵刚的事实，未与丘北县老友院办理产权变更登记不影响后一合同的合法效力，不能确认属于恶意串通，也不损害丘北县老友院的合法权益，不能以此来证明马永仙的行为具备解除合同的条件，对其证明观点，本院不予采信。第六组证据能够证明赵刚向马永仙购买涉案房屋后拆除重建的事实，但这一行为是基于马永仙与赵刚之间签订合同的后续处分，对其证明观点，本院不予采信。 马永仙提供的证据，第一组能够证明马永仙的身份信息，本院予以采信。第二组证据，《购房协议书》、《房屋转让合同》、收条（一）能够互相印证，证明丘北县老友院于2006年1月7日将原丘北县老友院厕所及旁边小房屋合计五格转让给马永仙，并收到马永仙订金10,000元，剩余房款14,000元待到2006年1月10日再支付10,000元，剩余房款4,000元待丘北县老友院把厕所清理好付清；2006年1月10日，丘北县老友院与马永仙签订《房屋转让合同》，房屋价款变为26,000元。当天即2006年1月10日，马永仙支付房款10,000元。上述证明观点，本院予以采信。收条（二）证明丘北县老友院收到他人购买房屋款，与本案没有关联性，应当不予采信。意见书，能够证明丘北县老友院出售的房屋相邻三家用户之间因下水道使用原因，丘北县老友院同意在2007年4月17日动工处理并自行承担费用，到相关部门签字认可，与双方当事人的陈述互相印证，丘北县老友院至今没有对该下水道处理完毕，本院予以采信。第三组证据能够证明马永仙与案外人赵刚就涉案房屋再次签订买卖合同，在合同中约定由赵刚支付未支付的房屋尾款，属于将债务转让行为，未经过债权人的同意，证明观点，本院不予采信。第四组证据能够证明马永仙将房屋转让给赵刚，赵刚起诉要求解除合同被驳回诉讼请求，本院予以采信。 根据庭审举证、质证及双方的陈述，本院确认如下法律事实： 2006年1月7日，丘北县老友院与马永仙签订《购房协议书》，约定将丘北县老友院厕所和厕所上边及对面的五间房屋作价24,000元转让给马永仙，马永仙先交订金10,000元，约定到2006年1月10日再交10,000元，剩余4,000元待丘北县老友院把厕所清理好之后付清，该《购房协议书》有丘北县老友院加盖公章，在“收款人”处有黄腾签名盖章。丘北县老友院（甲方）与马永仙（乙方）正式签订《房屋转让合同》，将房屋总价款变更为26,000元，并约定由乙方在合同签订之时支付相当于总房款三分之一的定金，在办理立契过户手续前一年内支付剩余房款。该合同是复印件，并且只有第一页，包含有合同当事人双方权利、房屋产权申明及四至界限、房屋价款、付款方式、违约责任，没有第二、三页等，没有双方签名及签订时间。但是，双方均认可在2006年1月10日签订，2006年1月10日，马永仙又向丘北县老友院交付购房款（定金）10,000元，丘北县老友院出具收条。2007年4月16日，丘北县老友院出面协调沈章林、马永仙、熊朝富三家通道及下水道的纠纷，并形成意见书，丘北县老友院承诺于2007年4月17日动工修建三家共用的下水管道，费用由丘北县老友院筹集。至丘北县老友院起诉之时，丘北县老友院未修建下水道，也未通知马永仙交付剩余房款并办理过户手续。马永仙至今也未支付购房尾款6,000元。马永仙将从丘北县老友院购买取得的房屋转让给赵刚，赵刚拆除房屋准备重建引发纠纷。丘北县老友院以马永仙未支付房屋尾款长达13年，严重违约，要求解除《房屋转让合同》。马永仙以丘北县老友院未履行清除义务，违约在先，不同意解除合同。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同的解除必须符合约定或者法定的解除条件。本案中，丘北县老友院作为丘北县人民政府批准设立的社会团体法人，具有民事权利能力和民事行为能力，依法能够独立享有民事权利和承担民事义务。其与马永仙签订《房屋转让合同》，双方均认可是2006年1月10日签订，合同内容客观真实，并且已经交付使用多年，为双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同。首先，双方约定的马永仙支付剩余房款的期限为“办理立契过户手续前一年内”，这一约定并不明确具体的过户时间，对此丘北县老友院有通知马永仙履行的义务，但丘北县老友院怠于通知或者未及时主张权利，应自行承担合同迟延履行的不利后果；其次，从双方先后签订的《购房协议书》、《房屋转让合同》以及丘北县老友院协调沈章林、马永仙、熊朝富三家的相邻通行、排水纠纷形成的《意见书》来看，丘北县老友院负有清理厕所、修理下水道的附随义务，并且应当在马永仙交付购房尾款前履行完毕，但丘北县老友院至今仍未履行该义务，马永仙作为后履行交付尾款义务的一方，属于行使先履行抗辩权的合法行为，并不构成违约。该房屋转让合同未约定解除条件，并且从马永仙一方的履约情况来看，也没有合同法第九十四条规定的法定解除情形。丘北县老友院与马永仙双方的房屋转让合同还具备履行条件，办理产权变更登记仍是当事人双方的合同义务；而且根据物权法第十五条的规定，未办理物权登记的，不影响合同效力。因此，丘北县老友院与马永仙之间的房屋转让合同，未办理不动产物权变更登记不影响合同效力，即便最终无法办理变更登记，有过错一方的合同当事人承担的也只能是违约责任，并不当然导致解除合同的法律后果，也不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条可以解除合同的情形。综上所述，丘北县老友院要求解除合同的诉讼请求，应当不予支持。本案经审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十七条、第九十三条、第九十四条规定，判决如下： 驳回丘北县老友院的诉讼请求。 案件受理费100元，由丘北县老友院负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。 审 判 长  余忠树 审 判 员  李彩文 人民陪审员  胡良珍 二〇二〇年六月二十八日 书 记 员  马 蓉