湖南省通道侗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1230民初385号原告（反诉被告）：吴柳女，女，1967年3月4出生，侗族，农民，户籍所在地湖南省通道侗族自治县，住湖南省通道侗族自治县。委托诉讼代理人：石全瑜，湖南清园律师事务所律师。被告（反诉原告）：严翠福，女，1965年5月8日出生，汉族，居民，户籍所在地湖南省怀化市鹤城区，住湖南省长沙市芙蓉区。被告：粟江河，男，1964年1月05日出生，侗族，居民，户籍所在地湖南省通道侗族自治县，住湖南省长沙市芙蓉区。第三人：吴奉奎，女，1941年3月26日出生，侗族，居民，住湖南省通道侗族自治县。原告（反诉被告）吴柳女与被告（反诉原告）严翠福、被告粟江河、第三人吴奉奎房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月15日公开开庭进行了审理。原告吴柳女及其委托诉讼代理人石全瑜、被告严翠福、粟江河到庭参加诉讼，第三人吴奉奎经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴柳女向本院提出诉讼请求：1.被告严翠福、粟江河继续履行《住房转让合同书》，协助原告吴柳女办理（2000）字第2XXX号通房权证登记房屋的过户登记手续；2.案件受理费由被告严翠福、粟江河负担。事实和理由：原告吴柳女与陆言高系夫妻关系。2002年9月24日,第三人吴奉奎以被告严翠福的名义与陆言高签订《住房转让合同书》,陆言高（甲方）购买被告严翠福（乙方）位于通道侗族自治县住房一套,合同约定:“一、房价定为贰万贰仟陆佰捌拾元整,付款交房,不得变更。二、乙方向甲方提供房产证、契税证、土地使用证。三、房产证暂不更名为甲方名字。如要变更,一切手续费用由甲方负责。四、付款交房后,房产所有权归甲方,同时,乙方丧失住房的所有权,并不得干预甲方对房子的改造和装修。”合同签订后,陆言高向第三人吴奉奎支付购房款22880.00元,第三人吴奉奎给陆言高出具了内容为“今收到陆言高的房款贰万贰仟捌佰捌拾元整（22880元）”，收款人为严翠福的收据一张，并将房屋以及房屋所有权证、契税证、国有土地使用证交付给了陆言高,原告夫妇自此一直在该房屋居住。原告夫妇受让以及入住该房屋之后至2004年7月24日期间,被告严翠福、粟江河也在该宿舍区的另一栋住宅楼居住,第三人吴奉奎也曾与被告严翠福、粟江河一同居住生活，原告夫妇受让的房屋与被告严翠福、粟江河居住的楼栋相邻。被告严翠福、粟江河对第三人吴奉奎以被告严翠福名义与原告夫妇进行的房屋买卖也一直没有提出异议。因合同约定房产证暂不更名为甲方名字,原告夫妇一开始也就没有找被告严翠福、粟江河协助办理房屋产权过户登记。两年后,原告夫妇找被告严翠福、粟江河协助办理房屋产权过户登记时,发现被告严翠福、粟江河已经不在该住宅区居住,经打听,得知被告严翠福、粟江河已经迁往外地居住。因原告夫妇不知道被告严翠福、粟江河的电话号码和住址,一直无法与被告严翠福、粟江河取得联系,导致原告夫妇至今未能办理房屋产权过户登记。陆言高于2018年11月7日去世,其户口于2019年3月21日被通道侗族自治县公安局独坡派出所注销。陆言高去世后,原告吴柳女与陆言高的婚生女儿陆巧恋、陆巧瑞及陆言高的父亲陆再良、母亲吴序永均声明放弃对陆言高遗产的继承。原告吴柳女分别于2020年1月16日与女儿陆巧恋、陆巧瑞,2020年5月18日与陆言高父亲陆再良、母亲吴序永签订《陆言高遗产分配协议》,约定陆言高在案涉房屋中的遗产权利部分由原告吴柳女一人继承。2019年9月24日,被告粟江河回通道侗族自治县申请公租房待遇,因通道侗族自治县公租房管理部门查询到被告严翠福在通道侗族自治县有住房,被告粟江河被告知不符合公租房申请条件,被告粟江河便通过他人电话联系原告吴柳女面谈房屋产权过户登记一事。当日,原告吴柳女到通道侗族自治县不动产登记中心申请办理受让房屋的产权过户登记,通道侗族自治县不动产登记中心告知房改房转让需要对土地价值进行评估然后按评估结果补缴土地出让金,并且办理房屋产权过户登记需要双方当事人共同申请面签。原告吴柳女便按通道侗族自治县不动产登记中心的要求,申请对受让房屋占用的国有建设用地使用权价值进行评估。原告吴柳女于2019年10月16日与被告粟江河电话联系,告知其办理房屋产权过户登记需要被告严翠福的居民身份证,被告粟江河便将被告严翠福的电话号码及微信号告诉原告吴柳女,让原告吴柳女与被告严翠福联系。原告吴柳女当即将被告严翠福添加为微信好友,并与被告严翠福沟通房屋产权过户登记问题，被告严翠福通过微信将自己的居民身份证原件及复印件照片发给原告吴柳女。由于陆言高已去世,原告吴柳女与被告严翠福在之后的多次微信沟通过程中,对于将房屋产权过户给谁的意见不一致,被告严翠福便拒绝协助原告吴柳女办理房屋产权过户登记，但被告严翠福对第三人吴奉奎以其名义与陆言高于2002年9月24日签订《住房转让合同书》表示认可。另外,原告吴柳女通过调查了解,得知第三人吴奉奎以被告严翠福名义与陆言高签订《住房转让合同书》时,被告严翠福的主要家庭成员有被告粟江河、第三人吴奉奎、李顺金等人。被告严翠福与李顺金系原通道侗族自治县生资公司的职工，被告严翠福与被告粟江河系夫妻关系,第三人吴奉奎与李顺金系夫妻关系，第三人吴奉奎与被告粟江河系母子关系,第三人吴奉奎与被告严翠福系婆媳关系。在国家实行福利分配住房时,单位分配给被告严翠福与李顺金各一套住房。公有住房制度改革之前,被告严翠福、粟江河夫妇与第三人吴奉奎、李顺金夫妇将单位分配给自己的公有住房交换居住。公有住房制度改革时,被告严翠福、粟江河夫妇与第三人吴奉奎、李顺金夫妇各自购买了单位原分配给自己的住房,但仍维持交换居住现状不变。办理房屋产权证后,被告严翠福、粟江河夫妇与第三人吴奉奎、李顺金夫妇各自将己方的房屋产权证交给对方持有保管。被告严翠福、粟江河于2004年7月24日在没有第三人吴奉奎书面授权委托的情况下，直接将李顺金名下的房屋转让给原通道侗族自治县生资公司职工邹建文。上述事实,足以证明被告严翠福、粟江河对第三人吴奉奎将被告严翠福名下的案涉房屋转让给原告夫妇的行为及结果一直处于明知状态。为维护原告吴柳女的合法权益，特提起本案诉讼。被告严翠福辩称，《住房转让合同书》不是被告严翠福本人签字，购房款不是被告严翠福本人收取，收条也不是被告严翠福本人书写。原告吴柳女诉称事实不属实。被告粟江河辩称，案涉房屋系被告严翠福个人所有，被告粟江河对房屋买卖不知情。原告吴柳女称被告粟江河不符合公租房申请条件系因案涉房屋不正确，被告粟江河名下还有一辆小汽车，这也是申请公租房不成功的原因。第三人吴奉奎未作答辩。被告严翠福向本院提出反诉请求：1.确认《住房转让合同书》无效；2.原告吴柳女赔偿被告严翠福房屋租金损失169600.00元；3.原告吴柳女退还被告严翠福所有房屋产权证件；4.原告吴柳女负担案件受理费。事实和理由：原告吴柳女及其丈夫陆言高与被告严翠福不存在房屋买卖事实。原告吴柳女提交的《住房转让合同书》及收条缺乏真实性。被告严翠福不认识原告吴柳女与陆言高,双方从未办理过住房转让事宜,被告严翠福也未收到过陆言高的购房款，更未委托第三人吴奉奎进行房屋买卖。故案涉房屋仍属被告严翠福所有,原告吴柳女签订的《住房转让合同书》是无效合同。原告吴柳女无任何证据证明被告严翠福、粟江河应当承担协助办理将(2000)字第2XXXX号通房权证过户给原告吴柳女的义务。2019年12月17日，被告严翠福与原告吴柳女的女儿陆巧恋微信聊天时,表示《住房转让合同书》及购房款收条与被告严翠福无关。2020年1月13日，被告严翠福与原告吴柳女微信聊天时表示对《住房转让合同书》及购房款收条不知情。原告吴柳女陈述的被告严翠福与李顺金互换房屋居住,被告粟江河办理公租房，被告严翠福于2004年7月24日转让李顺金名下房产给邹建文等事实均为被告严翠福的家事,与本案无关。被告严翠福与李顺金互换房屋居住,并未互换所有权。被告粟江河办理公租房受阻,要求被告严翠福配合原告吴柳女办理过户手续,不但不能证明被告粟江河对第三人吴奉奎卖房给陆言高知情,反而能证明被告粟江河一直认为是被告严翠福卖房给陆言高。当年被告严翠福与李顺金、第三人吴奉奎同住一个院内,并且相互看得见住房,可原告吴柳女及其丈夫陆言高在18年时间里从未找过被告严翠福、粟江河,原告吴柳女18年后再来要求被告严翠福办理过户不合情理。原告吴柳女2020年1月19日已向法院提起诉讼，后撤诉，现原告吴柳女就同一案件事实再次起诉,重复提交同一证据，违背一事不再理原则，应依法驳回其起诉。原告吴柳女辩称，虽然原告吴柳女无直接证据证明第三人吴奉奎与陆言高签订《住房转让合同书》时取得了被告严翠福的授权，但第三人吴奉奎与被告吴柳女系婆媳关系，存在信任基础。第三人吴奉奎当时居住在案涉房屋内并持有房屋所有权证、契税证、国有土地使用证及房屋钥匙，在与陆言高善意签订了《住房转让合同书》并接收购房款后将房屋及相关证件、钥匙交付给了陆言高。被告严翠福在房屋交易完成后2年内与原告吴柳女在同一宿舍区居住生活，且两套房屋距离不足15米，期间被告严翠福从未对房屋交易提出异议。被告粟江河于2019年9月24日主动找到被告吴柳女要求办理房屋过户登记，被告严翠福也在随后的联系中对《住房转让合同书》作出了追认的意思表示。综上，第三人吴奉奎的行为构成表见代理，其代理行为有效，陆言高作为善意并支付了对价的相对人，其合法权益应受到法律保护。原告吴柳女第一次起诉时因诉讼主体问题撤回起诉，法院并未作出实体判决，故原告吴柳女再次提起诉讼不属于重复起诉。本院经审理认定事实如下：原告吴柳女与陆言高系夫妻关系，被告严翠福与被告粟江河系夫妻关系,第三人吴奉奎与李顺金系夫妻关系，第三人吴奉奎与被告粟江河系母子关系,第三人吴奉奎与被告严翠福系婆媳关系。被告严翠福与李顺金系原通道侗族自治县生资公司的职工，在各自购买了单位分配给自己的住房后,被告严翠福、粟江河夫妇与第三人吴奉奎、李顺金夫妇将住房交换居住，并将己方房屋的相关产权证件交给对方持有保管。上述两套住房相隔一条街道。2002年9月24日,第三人吴奉奎以被告严翠福的名义与陆言高签订《住房转让合同书》,陆言高（甲方）购买被告严翠福（乙方）位于通道侗族自治县住房一套,合同约定:“一、房价定为贰万贰仟陆佰捌拾元整,付款交房,不得变更。二、乙方向甲方提供房产证、契税证、土地使用证。三、房产证暂不更名为甲方名字。如要变更,一切手续费用由甲方负责。四、付款交房后,房产所有权归甲方,同时,乙方丧失住房的所有权,并不得干预甲方对房子的改造和装修。”合同签订后,陆言高向第三人吴奉奎支付购房款22880.00元,第三人吴奉奎以被告严翠福的名义给陆言高出具了内容为“今收到陆言高的房款贰万贰仟捌佰捌拾元整（22880元）”的收条一张，并将房屋以及房屋所有权证、契证、国有土地使用证交付给了陆言高，但至今未办理房屋过户登记。2004年7月24日，被告严翠福将李顺金名下的房屋转让给原通道侗族自治县生资公司职工邹建文后，与被告粟江河一起离开了通道侗族自治县。2019年9月24日,被告粟江河回通道侗族自治县申请公租房待遇,因通道侗族自治县公租房管理部门查询到被告严翠福在通道侗族自治县有住房,被告粟江河被告知不符合公租房申请条件,被告粟江河便与原告吴柳女取得联系，并将被告严翠福的电话号码及微信号告诉原告吴柳女,让原告吴柳女与被告严翠福联系房屋产权过户登记一事。原告吴柳女及其女儿陆巧恋与被告严翠福通过微信沟通过程中,被告严翠福对第三人吴奉奎以其名义与陆言高于2002年9月24日签订《住房转让合同书》作出了追认的意思表示，但双方对于将案涉房屋产权过户给谁的意见不一致,故双方产生纠纷。另查明，陆言高于2018年11月7日去世,其户口于2019年3月21日注销。原告吴柳女分别于2020年1月16日与女儿陆巧恋、陆巧瑞,2020年5月18日与陆言高的父亲陆再良、母亲吴序永签订《陆言高遗产分配协议》,约定陆言高在案涉房屋中的遗产权利部分由原告吴柳女一人继承。还查明，溆浦县人民法院于2018年11月12日作出（2018）湘1224湘民初2009号之三民事裁定书，2019年3月20日作出（2018）湘1224执保35号协助执行通知书，冻结了案涉房屋的房屋所有权及土地使用权的转让手续。原告吴柳女于2020年4月15日提出执行异议，溆浦县人民法院于2020年4月29日作出（2020）湘1224执异10号执行裁定书，驳回原告吴柳女的异议请求。上述事实，有当事人陈述，原告吴柳女提交的《结婚档案遗失证明》《住房转让合同书》、收条、房屋所有权证、国有土地使用证、契证、《户口注销证明》《陆言高遗产分配协议》《声明书》、居民身份证、常住人口登记卡、微信聊天记录截图、音频、照片，被告严翠福提交的居民身份证、（2020）湘1224执异10号执行裁定书，以及邹建文的证人证言予以证明。本院认为，本案立案案由为合同纠纷，经审理，本案系因房屋买卖引起的纠纷，案由应为房屋买卖合同纠纷。关于原告吴柳女本次起诉是否属于重复起诉的问题，原告吴柳女第一次起诉时因诉讼主体问题撤回起诉，法院并未作出生效实体判决，故原告吴柳女再次提起诉讼不属于重复起诉。本案中，第三人吴奉奎与被告吴柳女系婆媳关系，第三人吴奉奎当时居住在案涉房屋内并持有房屋所有权证、契税证、国有土地使用证及房屋钥匙，陆言高有理由相信第三人吴奉奎有权处分案涉房屋，第三人吴奉奎以被告严翠福的名义与善意相对人陆言高签订《住房转让合同书》的行为构成表见代理，且被告严翠福在原告吴柳女与其取得联系后，通过微信聊天作出了追认的意思表示，故双方之间的房屋买卖合同关系依法成立有效，双方均应按约定履行相应的义务。被告严翠福未依约协助办理房屋转让手续，已构成违约，应承担违约责任，被告粟江河作为被告严翠福的丈夫，也应协助办理房屋产权过户登记。故对原告吴柳女主张被告严翠福、粟江河继续履行合同的诉求，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条第二款、第四十九条、第一百零七条，《中华人民共和国继承法》第三条、第十条、第十五条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）严翠福、粟江河于本判决生效后十日内履行《住房转让合同书》，协助原告（反诉被告）吴柳女办理（2000）字第2XXX号通房权证登记房屋的产权过户登记；二、驳回被告（反诉原告）严翠福的反诉请求。本诉案件受理费80.00元，减半收取计40.00元，反诉案件受理费1846.00元，减半收取计923.00元，由被告严翠福负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审判员  杨雨龙二〇二〇年八月二十日法官助理石丽娟书记员石丽娟（兼）附件：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国继承法》第三条遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：(一)公民的收入;(二)公民的房屋、储蓄和生活用品;(三)公民的林木、牲畜和家禽;(四)公民的文物、图书资料;(五)法律允许公民所有的生产资料;(六)公民的著作权、专利权中的财产权利;(七)公民的其他合法财产。第十条遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。第十五条继承人应当本着互谅互让、和睦团结的精神，协商处理继承问题。遗产分割的时间、办法和份额，由继承人协商确定。协商不成的，可以由人民调解委员会调解或者向人民法院提起诉讼。