湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民初8830号原告：湖南东怡置业投资有限公司，住所地长沙市天心区书院南路799号。法定代表人：李文宏。原告：湖南湘邮置业有限公司，住所地长沙市高新开发区桐梓坡西路408号麓谷林语小区F4栋303房。法定代表人：黄新华。两原告共同委托诉讼代理人：张友友、欧阳灿，湖南森力律师事务所律师。被告：余学义，男，1967年12月12日出生，汉族，住福建省福清市。委托诉讼代理人：李鸿斌、鄢阳洋，湖南金州律师事务所律师。原告湖南东怡置业投资有限公司（以下简称东怡公司）、湖南湘邮置业有限公司（以下简称湘邮公司）与被告余学义租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。东怡公司、湘邮公司向本院提出的诉讼请求为：一、解除双方签订的《商铺租赁合同》；二、余学义立即向两原告支付拖欠的租金271839.79元、物业管理费358782.97元、滞纳金602956.2元，以上合计1233284.88元；三、余学义立即向两原告支付自合同解除以后至余学义实际将商铺给两原告期间的占有使用费（占有使用费以双方签订的《商铺租赁合同》中的关于租金的约定为标准）；四、由余学义承担本案的全部诉讼费用及其他费用。余学义辩称：一、《租赁合同》已在另案中解除，本案中两原告诉请解除合同违反“一事不再理”原则，应予驳回。二、出租人作为《租赁合同》先履行义务一方，在其未全面履行合同义务前，承租人有权依据《合同法》第六十七条规定，拒绝支付租金、物业管理费、滞纳金，依法享有先履行抗辩权。三、出租人提供的商铺不符合法律规定及合同约定，且系试运营，不符合计付租金和物业管理费的条件。关于滞纳金，滞纳金带有处罚性质，民事合同中关于滞纳金的约定不合法；再，在本案中房屋交付、日常管理过程中，东怡公司、湘邮公司具有重大违约行为，即便将滞纳金理解为违约金，也没有依据主张违约金。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院确认如下案件事实：2017年4月21日，余学义（承租方、乙方）与东怡公司、湘邮公司（出租方、甲方）签订《租赁合同》，主要约定：甲方将座落在长沙市天心区书院路799号南湖东怡大厦L310、L311室出租给乙方，商铺租赁面积为392.32平方米，乙方承租该商铺用于餐饮用途；租赁期为五年，自房屋实际交付日和甲方书面通知的交付日中较早之日起计，自起租日起乙方可享有60天装修免租期，装修免租期内无需支付租金，但仍需按合同约定交纳物业管理费、实际发生的水电燃气通讯费超时空调费及使用该房屋所发生的一切其他费用；乙方享有两个月经营免租期，免租期自装修结束日次日和商场开业中较晚之日起计；甲乙双方同意租赁期内的租金计算如下：第一年每月每平方米40元，月租金为15692.80元；第二年每月每平方米40元，月租金为15692.80元；第三年每月每平方米43.20元，月租金16948.20元,上述保底租金均不包括物业管理费和水、电、燃气等公用事业费用，乙方应于每日历季5日前向甲方支付当日历季度的保底租金；租赁期内，乙方应于每日历月1日前向甲方或其指定的管理公司按45元/平方米/月（即17654.40元/月）支付当月的物业管理费；乙方应在合同生效后5个工作日内向甲方足额支付相当于两个月保底租赁金和物业管理费总和之金额66694.40元作为保证金以保证其履行合同的所有条款，否则甲方有权终止本合同；如商场最迟在2017年12月31日还未开业，甲乙双方经过协商后未能达成一致，乙方有权提出合同的解除，并且甲方还需原额退还乙方已交的保证金；乙方在该房屋交付后若需对该房屋进行装修的，乙方及其承包商应按照甲方公布的租户装修守则进行，乙方应按照《装修手册》的规定交纳装修押金；乙方应在装修前向甲方提交详细的设计施工计划、说明、图纸和效果图等资料，并经甲方（或其管理公司）书面批准，如根据相关法律法规规定，乙方装修需向政府部门报批的，乙方应自行负责报批，并经政府相关主管部门的批准后方可开始装修，由此发生的政府部门审批等有关费用（若有）均由乙方承担；若乙方逾期不支付租金、物业管理费或其他费用累计超过30日，则甲方有权不经乙方同意立即单方面终止本合同；甲方有权在购物中心范围内根据需要进行维修、改造、修葺、装修工程，或封闭或更改公共通道，乙方不得以此类工程及其后果对乙方产生干扰或不便为由要求甲方予以赔偿，但甲方进行上述工程的，应提前合理时间以书面通知乙方，并尽量减少该等工程对乙方可能产生之干扰及不便；合同还对其他相关事项进行了约定。合同签订后，余学义支付了装修押金20000元、出入证押金500元、装修期间物业管理费17365元、租金保证金66994元。2017年11月2日，东怡公司、湘邮公司向余学义交付案涉租赁房屋。余学义进场装修后，于2017年12月26日装修完毕，并于2017年12月31日开始营业。余学义办理了涉案店铺（名为“牛皇叔自助餐厅”）相关营业执照和食品经营许可证。另，余学义认为商场未正式开业、未进行开业推广活动、部分公共区域仍处于施工状态致客流量低无法盈利,且东怡公司、湘邮公司在广告宣传中承诺与地铁4号线无缝对接未实现，同时商场未申报二次消防验收及组织消防安全检查不能开业经营并存在安全隐患，另案诉至本院，要求解除合同并赔偿损失。现尚在二审的（2019）湘0103民初4364号案件判决：解除双方于2017年4月21日签订的《租赁合同》，东怡公司、湘邮公司向余学义赔偿经济损失261824元（含合同保证金66694元），驳回余学义的其他诉讼请求。另查明，2014年4月18日，长沙市公安消防支队出具了《建设工程消防验收意见书》，载明：案涉建设工程综合评定消防验收合格；该工程如需扩建、改建（含室内外装修、建筑保温或用途变更），应依法申请建设工程消防设计审核或备案。2017年8月21日，长沙市公安局消防支队出具了一份《建设工程消防设计审核意见书》，认为案涉商场负一层至五层商业公共部分室内装修工程消防设计审核合格，该工程不得单独申报消防验收，竣工后应与商场内营业场所一并申报消防验收，经消防验收合格方可投入使用。2018年1月11日，东怡公司、湘邮公司对案涉商铺室内装修申请了消防设计备案，备案号为430000WSJ18000038。2019年5月24日，长沙市消防救援支队出具了一份《消防监督信息依申请公开答复》，载明：案涉建设工程于2014年4月1日消防验收合格，根据现行消防法律规定，该场所室内装修工程消防验收或验收备案抽查的职责已交住建部门，截至目前，该场所还未依照《中华人民共和国消防法》第十五条规定申报营业前消防安全检查。又，现已有部分租赁商户（如外国生活馆二层202-205号商铺、长沙市圣托里尼网咖、长沙东怡外国晟嘉国际影城）取得了《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。再，余学义迄今未支付租金、物业费，其经营的“牛皇叔自助餐厅”，于2019年7月29日停止营业，余学义于同日在商铺张贴《商户关停告示》，且向东怡公司、湘邮公司邮寄了信函，通知解除合同。为此，余学义提交了《商户关停告示》及张贴照片、邮单及查询表为证。东怡公司、湘邮公司对此质证认为，其未收到关于解除租赁合同的函，也没有回函或以实际行动表示同意解除合同，商铺实际一直处于余学义控制中，没有进行实际交接，至今也无法收回商铺。本院认为，本案争议的焦点在于：一、案涉租赁合同是否应当解除。二、如解除租赁合同，违约情形（原因）及过错责任大小。三、经济损失的赔偿范围及金额的确定。关于焦点一，《租赁合同》系当事人的真实意思表示，且无法定无效情节，合法有效，双方均应依约履行。符合合同法第九十四条、第九十六条之情形及合同约定条件时，亦可以解除合同。现余学义另案主张，东怡公司、湘邮公司存在交付的商场未正式开业、未进行开业推广活动、部分公共区域仍处于施工状态、未与地铁4号线无缝对接、商场未申报二次消防验收及组织消防安全检查等违约行为，通知解除合同；东怡公司、湘邮公司因余学义欠付租金在本案要求解除合同；双方对解除合同均无异议，因另案中已经确认双方签订的案涉租赁合同解除，本院在本案中对此不再处理。关于焦点二，本院认定双方均有违约行为，均在合同履行过程中存在过错。当事人双方都违反合同的，依法应当各自承担相应的责任。现就双方的违约行为及过错责任大小分析如下：首先，关于东怡公司、湘邮公司的违约行为：其一，东怡公司、湘邮公司违反《中华人民共和国消防法》、《建设工程消防监督管理规定》的相关规定未申报案涉商场室内装修后的消防验收及开业前的消防安全检查遂开业经营，依法其应承担相应的行政责任。消防法等相关规定是出于行政管理和维护公众安全的考虑，一旦被查处可通过相应的行政处罚（限期整改、停业整顿、罚款）达到法律规定的目的和制止的效果，并不必然导致案涉商铺不能用于租赁、经营使用，且案涉商场中已有部分商铺通过了开业前的消防安全检查。另本案中，余学义使用案涉商铺期间一直在正常营业，双方并未因此被相关行政机关处罚，东怡公司、湘邮公司的上述行为并未对余学义的经营活动造成实质严重影响，并未致使余学义租赁案涉商铺的合同目的不能实现。但此种情况存在增加了余学义的经营风险。其二，东怡公司、湘邮公司未进行商场开业推广活动、部分公共区域仍处于施工状态、未实现与地铁4号线无缝对接等承诺，一定程度上影响了客流量，增加了余学义租用商铺进行经营的商业风险，对余学义租赁商铺盈利的目的有不利影响，该行为亦构成违约。其次，关于余学义的违约行为，在与东怡公司、湘邮公司签订租赁合同后，仅支付了装修押金及合同保证金等费用而未支付租金，违反了租赁合同的主要义务，构成了根本违约。故，东怡公司、湘邮公司未按诚实信用原则根据合同性质目的和交易习惯履行好协助义务，违反了合同的附随义务（非主合同义务），但其违约情形并不必然导致合同无法继续履行及合同目的不能实现，未构成根本违约，但在一定程度上增加了余学义的经营风险；而余学义逾期支付租金的行为违反了主合同义务，且其本应承担正常的商业经营风险并及时止损，不能以拒交租金及事后解除合同来规避和转嫁风险。故，本院依据各自过错程度酌情认定余学义承担70%的责任，东怡公司、湘邮公司承担30%的责任。关于焦点三，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。东怡公司、湘邮公司于2017年11月2日已向余学义交付房屋，根据《租赁合同》的约定，合同租赁期为5年，自该房屋实际交付日和甲方书面通知的交付日中较早之日起计，自起租日起乙方可享有60天装修免租期，装修免租期内乙方无须支付租金但仍需按合同规定交纳物业管理费及实际发生的水电费等使用房屋发生的一切费用，另享有2个月经营免租期。因此，余学义应支付自2018年3月2日起的租金及物业管理费，余学义2019年7月29日在商铺张贴《商户关停告示》，并向东怡公司、湘邮公司邮寄了名称为《关于合同解除的通知函》，通知解除合同，租金应计算至该日止；另，余学义需支付自2017年11月2日起至2019年7月29日的物业管理费，余学义不交付租金、物业管理费的行为已构成违约。故，余学义应支付自2018年3月2日起至2019年7月29日的租金185645.82元（15692.8元／月×16.9个月×70%）；自2017年11月2至2019年7月29日的物业管理费258283.87元（45元/平方米/月×392.32平方米×20.9个月×70%）。关于滞纳金的问题，根据合同约定，滞纳金按照欠缴总额的每日0.30%计算，但滞纳金是指行政机关对不按期限履行金钱给付义务的相对人，课以新的金钱给付义务的方法，目的是促使其尽快履行义务，属于行政强制执行中执行罚的一种具体形式，出租人要求承租人支付滞纳金缺乏法律依据，本院不予支持。对东怡公司、湘邮公司超出前述部分的诉求，无事实和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第一百二十条、第二百一十二条之规定，判决如下:一、被告余学义于本判决生效之日起十日内向原告湖南东怡置业投资有限公司、湖南湘邮置业有限公司支付租金185645.82元、物业管理费258283.87元；二、驳回原告湖南东怡置业投资有限公司、湖南湘邮置业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费15900元，减半收取7950元，由原告余学义负担5565元，由被告湖南东怡置业投资有限公司、湖南湘邮置业有限公司负担2385元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数量提供副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  李俊才二〇二〇年六月一日法官助理邓晔林书记员卜建文附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。