河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀08民终1420号 上诉人（原审原告）：卢少波，男，1967年12月5日出生，汉族，住河南省南阳淅川县。 委托诉讼代理人：段宝晋，北京市天兆雨田律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：河北明威牧仁房地产开发有限公司，住所地兴隆县兴隆镇东区车道沟福林湾小区B楼3单元303室。 法定代表人：陈和荣，总经理。 被上诉人（原审被告）：陈和荣，男，1956年2月21日出生，汉族，住兴隆县兴隆镇东区车道沟福林湾小区B楼3单元303室。 二被上诉人委托诉讼代理人：付连存，河北瑞峰律师事务所律师。 上诉人卢少波因与被上诉人河北明威牧仁房地产开发有限公司（以下简称明威牧仁公司）、陈和荣房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省兴隆县人民法院（2019）冀0822民初3020号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，于2020年6月29日因执行新冠肺炎疫情防控措施，作出（2020）冀08民终1420号民事裁定书，本案中止诉讼，于2020年9月23日依法恢复本案审理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人卢少波的委托诉讼代理人段宝晋、被上诉人河北明威牧仁房地产开发有限公司与被上诉人陈和荣的委托诉讼代理人付连存到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 卢少波上诉请求：依法撤销一审判决第一项；依法撤销一审判决；诉讼费由二被上诉人承担。事实和理由：一、相关联证据的认定存在逻辑错误。1、被法院查封同时行政备案给案外人的房屋，已经不能满足上诉人购房的目的。既然认定合同是有效的，也认可了涉案两套商品房处于法院司法查封状态，同时该两套房屋又被行政备案给案外人。案涉商品房的支配权已经不再被上诉人掌控之下，且交付期限无法保证。上诉人买房的目的无法实现。至于被上诉人明威牧人公司时控制人苏会军承诺的待法院解封后优先办理行政备案的承诺，除了表明其再次确认双方买卖商品房合同有效和认可收到购房款外，达不到履行交房义务的效果。一审认为合同尚可履行而不予以解除合同的逻辑是错误的。依据《合同法》第94条（一）、（五）关于解除合同的规定，可以解除合同。2、签订合同、出具收据和再次承诺解决交付房屋的三个相关联行为发生在上诉人与被上诉人明威牧人公司之间，与案外人无关。购房合同签订后被上诉人明威牧人公司向上诉人开具房款收据，案涉购房款无论谁支付，都应当认定为上诉人与被上诉人明威牧人公司双方之间履行的行为。一审认为合同解除需要案外人同意，违反了合同相对性原则。二、一审为上诉人设定法外义务，不合理增加上诉人举证负担。被上诉人明威牧人公司及其实际控制人苏会军2017年因诈骗被兴隆县人民法院以（2017）冀0822刑初93号判决判处刑责。苏会军是否将购房款交给被上诉人明威牧人公司，因明威牧人公司系自然人一人股东公司，依据《公司法》第63条、第62条规定，法律上属于公司财产与股东财产混同。且实际控制人是否将款项交于被上诉人明威牧人公司，属于实际控制人与公司内部关系。一审关于“苏会军是否将案涉房款交予被告方，原告方也未能提供证据，因此，原告的诉讼请求不予支持”的认定，违反了举证原则。这是上诉人不可能完成的举证义务，依法也不应当是上诉人承担的举证义务。同时，被上诉人明威牧人公司出具了购房合同和收据，这足以说明被告公司认可并接受了实际控制人苏会军收款的事实，否则被告公司不可能开具收据和签署购房合同。请二审法院以事实为根据，以法律为准绳依法裁判，保护上诉人的合法权益。 河北明威牧仁房地产开发有限公司与陈和荣共同辩称，一审判决驳回上诉人的一审诉讼请求正确。一、上诉人未付房款，要求退还房款的请求是对被上诉人的讹诈。首先，虽然牧仁公司给上诉人出具了房款收据，但上诉人一审承认未向牧仁公司支付房款。基于上诉人未支付房款，故其要求解除合同，退还房款的请求没有依据。其次，苏会军不是牧仁公司的投资控制人，案外人卢少丽与苏会军有无抵顶房款的事实，与牧仁公司无关。而且，上诉人也未提交苏会军已经将其向卢少丽借款转交牧仁公司已代上诉人交付房款的相应证据，应属上诉人举证不能。基于不存在“卢少丽与苏会军有经济往来，用苏会军的欠款抵顶房款”问题，上诉人要求退还房款的请求没有依据。包括卢少丽、刘鹏夫妻以所谓的苏会军借款抵顶房款为由，起诉牧仁公司解除合同、退还房款的请求也被驳回，这进一步证实上诉人诉称“妹妹卢少丽与苏会军有经济往来，用苏会军的欠款抵顶房款”的说法是不属实的。第三、涉案的房屋于2012年10月24日早已出售备案登记至案外人孙鋆、张新安名下，2013年1月23日上诉人不可能再付款购买该房。二、苏会军是否向上诉人作出承诺是其个人行为，其不是牧仁公司的控制人，其承诺对牧仁公司不发生法律效力。另外，上诉人承认牧仁公司为陈和荣一人独资公司，并将陈和荣列为被告，这足以表明上诉人认可苏会军不是公司控制人。三、牧仁公司的资产未与陈和荣个人财产混同，陈和荣不具备本案一审被告主体资格。综上，上诉人未付房款，故不存在被上诉人退还房款的问题，一审判决正确，故要求驳回上诉，维持原判。 卢少波向一审法院起诉请求：1、要求解除原告和被告明威公司之间的房屋买卖合同；2、要求二被告返还原告购房款607,539.00元并自2013年1月24日起到实际退款之日止按照中国人民银行发布的同期银行贷款利率支付利息。 一审法院认定事实：被告陈和荣系被告明威公司的法定代表人。被告明威公司开发了位于河北省兴隆县东区。2013年1月24日，原告和被告明威公司签订房屋买卖合同两份，约定由原告购买福林湾小区Ｂ栋6单元201、203室房屋各一套，约定201室房款为294676.00元，203室房款为312863.00元。被告明威公司于2013年1月24日为原告出具房款收据两份。但当日原告并未向被告明威公司支付房款。而是原告妹妹卢少丽与苏会军有经济往来，用苏会军的欠款抵顶房款，被告明威公司早已将该房屋备案登记在别人名下。现涉案该房屋也被法院查封。 一审法院认为，原告和被告明威公司签订房屋买卖合同的事实存在，该合同为有效合同。在合同履行过程中，原告也承认苏会军承诺待房屋解封后，优先备案，现涉案房屋仍处于查封状态。至于合同解除是否，也是原告妹妹卢少丽与苏会军经济纠纷所解决的问题。再者，苏会军是否将涉案房款交于被告方，原告也未能提供证据，因此，原告的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条的规定，判决：驳回原告卢少波的诉讼请求。 本院二审期间，当事人提交新证据。上诉人提交新证据“北京市丰台区人民法院2019京0106民初35398号案件开庭笔录”证明苏会军认可本案两套房屋是苏会军抵顶偿还对卢少丽债务的事实。被上诉人质证认为，该份证据不属于新证据，内容在该案件的判决中也没有认定，上诉人至今未提供卢少丽与苏会军之间相关经济往来明细，仅凭苏会军个人证言，达不到证明目的。被上诉人提交新证据，兴隆县人民法院作出的（2019）冀0822民初3021号和（2019）冀0822民初3019号两份生效民事判决，没有认定卢少丽与苏会军之间存在经济往来，证明上诉人所说的经济往来并非事实。上诉人质证认为，不能以被上诉人提交的两份判决效力否定卢少波的上诉。本院经审查认为，上诉人提交的新证据为另案中人民法院庭审的笔录，笔录内容包含苏会军对与卢少丽之间以房屋抵偿借款事实的陈述，并不能够体现与本案具有关联性，故对该份证据的证明目的，本院不予采信。被上诉人提交的两份民事判决书，并未对卢少丽与苏会军之间的经济往来进行审查，且与本案缺乏关联性，对被上诉人提交的新证据的证明目的，本院不予采信。一审法院认定的事实有相应证据作证，本院依法予以确认。 本院认为，上诉人主张案涉房屋的购房款系苏会军以欠付上诉人卢少波之妹卢少丽借款抵顶的方式进行支付，但上诉人提交的证据不能证明在上诉人卢少波、被上诉人明威牧仁公司与案外人苏会军及案外人卢少丽之间存在以案涉房屋抵顶借款的相关意思合意，且卢少波自认房款未实际交付明威牧仁公司，苏会军与卢少丽的借款应按借贷法律关系另案处理。明威牧仁公司与陈和荣并没有向卢少波返还购房款的义务。因苏会军与卢少丽的经济纠纷暂未解决，原审法院认定本案诉争合同暂不具备解除条件并无不当，本院予以支持。 综上所述，卢少波的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9,880.00元，由卢少波负担。 本判决为终审判决。 审判长 刘宪海审判员周亚秋审判员孙琳丽 二〇二〇年九月二十七日 书记员 顾      成      龙