河南省清丰县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0922民初1798号原告：朱巧粉，女，汉族，1978年3月6日出生，住清丰县。委托诉讼代理人：陈宁文，河南卫都律师事务所律师。被告：安阳市冶都地产开发有限公司，住所地：安阳市殷都区铁西路46号。法定代表人：程晓锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：白占玲，河南长庚律师事务所律师。原告朱巧粉与被告安阳市冶都地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月29日立案后，依法适用简易程序，后因案件复杂改为普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱巧粉及委托诉讼代理人陈宁文，被告安阳市冶都地产开发有限公司委托诉讼代理人白占玲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱巧粉向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告协助原告办理不动产产权登记；2、依法判令被告向原告支付逾期办证违约金68900元（按照中国人民银行规定的逾期贷款利息的标准计算，自2017年4月20日起至起诉之日止），保留起诉之日至办理登记之日止的违约金起诉权；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年4月3日原告与被告签署了《商品房买卖合同》，购买被告位于清丰县人民路南惠丰路东侧中央公园13栋1单元701号商品房。合同签订后，原告依约履行了付款义务，支付购房款共计347160元，被告于2014年2月10日向原告出具了不动产统一发票，但至今被告仍未协助原告办理房屋权属登记，致使原告无法办理房屋所有产权证。原告曾多次就办理登记事宜与被告协商，均未得到答复。现为了维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告安阳市冶都地产开发有限公司答辩称，1、被告冶都公司确实尚未将办理权属登记需由被告公司提供的资料报产权登记机关备案，对此被告公司对各业主深表歉意，被告公司也全力以赴的在争取尽早提供备案登记资料。但是被告公司已于2020年6月2日与涉案小区业主代表达成庭下和解并签署协议书，至此原被告之间就逾期提供备案资料事宜已达成和解，原告又提起本案的诉讼无事实根据。2、原被告双方签订的商品房买卖合同并未约定被告公司逾期提供办证资料应承担的违约责任，因此即使原告对业主代表进行的调解反悔，被告公司也不应承担原告所主张的违约责任。综上，被告公司认为应驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2013年3月25日原告朱巧粉与被告安阳市冶都地产开发有限公司签署了《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告位于清丰县人民路南惠丰路东侧中央公园13栋1单元701号商品房，房款共计347160元，出卖人在2013年9月30日前交付房屋。合同签订后，原告依约履行了付款义务，被告于2014年2月10日向原告朱巧粉出具了上述金额的不动产统一发票。原告当庭自述2014年5月接收了上述房屋。案涉房产小区部分业主签署了《意见委托书》，委托业主代表黄军强、刘瑞宽、孔繁娟与冶都地产开发商调解违约协议：“争取最高点,如果咱们业主相信我们代表的,以下签字表示同意,不同意的可以拒签”。2020年6月2日被告安阳市冶都地产开发有限公司与黄军强、孔繁娟、刘瑞宽签订《协议书》鉴于:1、乙方系甲方开发建设的冶都·中央公园小区业主,因甲方未按时提供办理不动产权属登记材料导致包括乙方在内的部分业主未办理不动产权证书。2、乙方及其代表的业主起诉甲方,要求甲方协助其办理不动产权证书并承担违约责任。3、乙方有权根据《意见委托书》代表其他业主与甲方进行调解,并确保其代表的业主同意本协议约定的内容。现经甲、乙双方充分协商,在平等自愿、互惠互利的基础上签订如下协议,以供双方遵守:一、乙方及其代表的业主在本协议签订后两日内自愿撤回对甲方提起的商品房买卖合同纠纷的诉讼。二、甲方保证在2020年8月31号前对其物业达到办理不动产证的条件。三、乙方向法院撤诉后,甲方负责对冶都·中央公园小区13号、14号楼全部窗户进行维修。四、甲方与乙方及其代表的业主之间签订的《商品房买卖合同》履行完毕,不存在其他任何争议。乙方及其家属、乙方代表的业主及其家属均不再依据《商品房买卖合同》向甲方主张任何权利。五、本协议是在甲、乙双方充分阅读并完全理解的情况下签订的,是双方真实意思表示,不存在撤销、无效的情形。六、本协议经甲、乙双方签字、盖章后生效，一式两份,双方各执一份。房屋交付后，被告至今仍未协助原告办理房屋权属登记，亦未按照上述约定履行。上述事实有原告提交的购房合同、不动产统一发票及庭审笔录等予以证实,本院予以确认。本院认为，原告朱巧粉与被告安阳市冶都地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，合法有效,双方当事人应按合同约定各自履行合同义务。根据相关法律法规的规定，开发商应当承担产权证办理的协助义务，该协助义务包括在约定或法律规定的办证期限内办理不动产权属首次登记，然后通知业主在合理期限内递交办证资料和费用，在收齐资料后，及时递交房管部门，等待房管部门办妥登记后，领取房产证，通知购房人领回，可见不动产产权首次登记是被告的法定义务，被告应当在法定期限内协助原告办理；原告按合同约定向被告支付房款，被告应按约定向原告交付房屋及办理不动产权证书，被告至今未按约定协助原告办理不动产权证书，构成了违约，应承担相应的违约责任。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》未约定办理房产证的期限及逾期办证的违约金数额、计算方式。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。被告逾期办证的行为已经远远超过该期限约定，应当按照法律规定向原告支付违约金。原告诉请自2017年4月20日起至起诉之日按照中国人民银行规定的逾期贷款利息的标准计算逾期办证的违约金，符合上述法律规定，本院予以支持。但原告计算的数额68900元（347160元×4.35%×1.5÷360×365×3）不准确，应为以房款347160元为本金,自2017年4月20日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至2020年4月20日止。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中被告在承担了赔偿原告违约金后，仍应承担继续履行合同的义务，协助原告办理不动产产权登记手续。关于被告辩称对合同的履行已采取了补救措施，即由原告推选的代表人签署了《协议书》，但该协议至今没有履行，且原告是否已经授权委托业主代表双方陈述不一，故可以认定即使双方达成了补救协议措施的协议，该协议也没有得到实际履行，没有达到补救措施的法律后果，被告的辩解意见本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告安阳市冶都地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内协助原告朱巧粉办理清丰县人民路南惠丰路东侧中央公园13栋1单元701号商品房的不动产产权登记；二、被告安阳市冶都地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告朱巧粉逾期办理房产证损失，以347160元为基数，自2017年4月20日至2020年4月20日，按中国人民银行同期逾期贷款利率标准计算；三、驳回原告朱巧粉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1522元，由被告安阳市冶都地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于濮阳市中级人民法院。审 判 长  郭国田审 判 员  韩清蓉人民陪审员  乔贵花二〇二〇年十一月二十四日书 记 员  李攀攀