山西省沁水县人民法院   民事判决书   （2020）晋0521民初503号   原告：沁水县红旗商场有限责任公司，住所地沁水县城梅杏南路**。   法定代表人：孔某，该公司执行董事。   委托诉讼代理人：付某，山西尽诚律师事务所律师。   被告：沁水县盛达百纺中心，，住所地沁水县城新建西路   法定代表人：王某，该中心经理。   委托诉讼代理人：李某，山西汇智律师事务所律师。   原告沁水县红旗商场有限责任公司（以下简称红旗商场）与被告沁水县盛达百纺中心（以下简称盛达百纺）租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告红旗商场的委托诉讼代理人付某、被告盛达百纺的法定代表人王某及其委托诉讼代理人李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告2009年危房改造投资款4532951元，并按银行同期贷款利率支付从2014年8月16日评估之日至实际付款之日止的利息；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告长期承租被告的商场（原沁水县人民商场）。该商场修建于上世纪60年代，至2009年商场房屋因年久失修，无法正常使用。为此被告及其主管部门开会决定由原告出资对商场进行大规模改造，房屋面积从600平米扩建至3200平米，还安装了水、电、暖气、空调、电梯、消防设施、监控设施等全部配套设备，房屋使用寿命及使用率得以大幅度提升。2014年8月，原、被告共同委托对2009年危房改、扩建投资进行了评估。经评估红旗商场占用范围内改、扩建部分在2014年8月15日的市场价值分别为1662951元、287万元，两项总计4532951元。2017年6月1日，双方在《承包合同书》中约定：被告承认2009年危房改造投资；承认2010年事故重建投资；被告承诺在2019年双方协商、妥善解决（依据2014年三方两次评估报告）。诉前，双方就上述投资款多次磋商，被告只愿承担280万元，而原告认为本金相差太大，且未承担利息，最终未达成一致意见。   被告辩称：1.原告不是案涉房屋的改造主体。根据2000年10月1日沁水县人民商场和沁水县利民商业有限公司（以下简称利民公司）签订的承包合同显示，承包期间自2000年12月1日起至2010年11月30日止，第一次改造时间为2009年10月左右。改造时间仍在承包经营期间内，改造主体应该是利民公司，而非原告。根据2010年1月1日沁水县百货公司与沁水县沁乐家园商业连锁有限公司（以下简称沁乐家园）签订的房屋租赁合同显示，租赁期间自2010年1月1日至2010年12月31日止。二楼改造时间为2010年左右，仍在租赁期间内，改造主体应该是沁乐家园，而非原告。原告无权主张他人的改造投资费用。2.2004年被告收回沁水县人民商场的经营管理权。原告对租赁房屋的改造行为，未经被告同意，属于单方行为，被告属于被动接受改造事实。双方对改造费用如何承担的事宜在合同中没有约定，但根据2001年1月18日沁水县商业集团总公司对人民商场有关问题处理纪要第5条规定，在承包期结束，承包人除流动资金部分和超市货架自行处理外，内部无论多么豪华的固定装潢及固定设施全部归人民商场集体所有，承包人无权处理。根据该条要求，原告对原人民商场的固定资产改造的相关费用，应当由原告自行承担。原告对其他租赁房屋的改造费用，因被告对原告改造增加的使用面积没有收取任何租金，实际受益人是原告，改造后增加的使用面积亦未办理产权登记。原告向被告主张全部改造费用，应当扣除其占有期间的租金收益后，按照法律规定处置。原告对沁水县百货公司的改造费用应当按照双方签订的合同约定处置，由原告自行承担。3.原告向被告主张改造投资款的利息损失缺乏事实和法律依据。   对原告红旗商场提供的企业信息查询单、沁乐家园《情况说明》原件、红旗商场改造情况书面说明复印件、房屋租赁合同复印件、《关于红旗商场租赁谈判情况的报告》的批复复印件，被告提供的营业执照、法定代表人身份证明、身份证复印件，沁商字（2019）22号文件原件，房屋所有权证原件，沁水县商业总公司关于百货公司、盛达百纺资产分社管理会议纪要复印件，沁水县人民商场工商登记信息，2000年10月1日沁水县人民商场与利民公司签订的承包合同，2001年9月15日沁水县人民商场与利民公司签订补充合同原件，2017年6月1日盛达百纺与原告红旗商场签订的房屋租赁协议，2009年8月10日沁水县商业集团总公司办公室会议原件，晋琨仲估字（2014）第0975号房地产评估报告，晋琨仲估字（2014）第1010号房地产评估报告，各方当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。   综合双方的诉辩情况，本院归纳本案的争议焦点为：1.原告主张的危房改造投资款是否应当由被告支付及数额；2.相应的利息是否应当支付及支付标准。   针对上述争议焦点，原告提供1.晋琨仲估字（2014）第0975号房地产评估报告复印件；2.晋琨仲估字（2014）第1010号房地产评估报告复印件，欲证明2014年原、被告共同委托中介机构进行评估；3.红旗商场银行贷款利息明细表及相应票据凭证，欲证明原告的危房改造投资款来源为银行贷款，至今尚未还清。被告对证据1、2的关联性有异议，认为应当剔除2010年公共安全事故的赔偿款、装修的费用及百货公司的房产。两份报告可以参照但不能直接使用。对证据3不认可，贷款和改造有无关联，从证据上无法体现。   被告提供：1.2001年1月18日沁水县商业集团总公司对人民商场有关问题处理纪要原件，欲证明承包期结束，承包人除流动资金部分和超市货架自行处理外，内部的固定设施全部归人民商场集体所有，承包人无权处理；2.（2011）沁刑初字第16号刑事附带民事判决书及经济损失鉴定书复印件，欲证明2011年11月24日公共安全事故所造成的经济损失，已有生效判决书，判决赔偿红旗商场557770元，该部分改造费用不应再由被告承担；3.2010年1月1日沁水县百货公司与沁乐家园签订房屋租赁合同原件，欲证明合同约定承租人所发生的房屋改造装修费用完全由承租人负担，合同期满后，依附于房屋的装修无偿归出租人所有。4.2012年12月30日沁水县百货公司与红旗商场签订房屋租赁合同原件。5.2020年9月29日沁水县住房和城乡建设管理局通知，欲证明有关部门进行现场考察后发现红旗商场两次改造后的现状存在安全隐患，需要进行安全性鉴定，经鉴定为安全房屋后，被告才按规定承担原告改造的相关费用。原告对证据1真实性无异议，对证明目的有异议，2001年的会议纪要，与2009年甚至2010年的改造没有关联性，原告方并未签字认可，合同中双方也未将会议纪要内容约定在合同中，对原告方没有约束力；证据2与本案没有关联性，2014年的评估报告没有对事故重建部分进行重新鉴定，不应扣除。证据3、4租赁合同中只是约定装修费用无偿归出租方所有，并没有约定改造部分无偿归出租方所有。双方应当以2017年的租赁合同为依据。证据5与本案没有关联性。房屋安全与否是出租方的义务，与承租方无关；被告在长达10年的时间里已经就改造行为获得收益，不仅是原告交付的租金，还包括改造部分的租金。被告获得收益的同时并未向原告支付改造款；9月29日下达通知，要求减少客流量，鉴定安全后方可正常营业，这对原告的日常经营造成影响，相应的租金也应当予以减免。   本院认证：对原告提供的证据1、2，可以证明2014年双方对扩建部分及改建部分修建、装修项目进行评估的事实，对该组证据的证明效力予以认定；证据3无法证明原告贷款用于房屋改造，对其关联性不予认定。对被告提供的证据，可以证明双方约定合同期内原告所发生房屋改造装修、维修费用由原告负担，及2010年李跃鹏因酒后驾驶装载机对红旗商场前门门厅多次撞击，造成红旗商场价值损失557770元及2019年9月29日沁水县住房和城乡建设管理局要求沁水县商业总公司采取措施限制人员流量，对红旗商场建筑结构进行安全评估的事实。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   1993年11月7日，沁水县百货公司取得新建路154间房屋所有权。1999年11月10日，根据沁水县商业总公司决定，将原沁水县百货公司新老划开，资产分设，成立“沁水县盛达百纺中心”，实行单列经营，独立核算管理。2000年11月1日沁水县人民商场成立。   2000年7月5日，利民公司成立。2000年10月1日，沁水县人民商场（甲方）与利民公司（乙方）签订《承包合同》，约定划拨人民商场经营使用的所有固定资产，包括临街门面房五间，商场前厅、后厅、后厅二楼及商场里面的装潢设施；东楼二楼办公室三间，一并由乙方使用。承包期限从2000年12月1日起至2010年11月30日止。   2006年6月7日利民公司变更为沁乐家园。为方便商场经营管理、独立核算，2008年12月4日，沁乐家园的股东出资成立红旗商场。后沁乐家园将与红旗商场有关事项（包括与被告、沁水县百货公司的租赁合同、2009年危房改造投资款、2010年事故重建投资款等）的权利义务全部转移至红旗商场承继。   2009年8、9月，因被告房屋年久失修，原告对被告一楼前厅、中厅、后厅进行改造装修。   2010年1月1日，沁水县百货公司（甲方）与沁乐家园（乙方）签订《房屋（商铺）租赁合同》，约定甲方将坐落在公司院内西二楼13间、三楼会议室、东二楼7间、大门口锅炉房的房屋出租给乙方使用。合同期内乙方所发生房屋改造装修费用完全由乙方负担，因此房屋改造装修费用较大，在该租赁合同一年一签，租金随年随行就市一年一定的前提下，要保证乙方租赁至2019年底，合同期满后，依附于房屋的装修无偿归甲方所有。乙方在租赁期间，房屋的门窗、墙壁、、地板的损坏及维修费用自付2012年12月30日，原告红旗商场与沁水县百货公司签订了上述租赁合同，基本内容与上述合同一致。   2010年7月左右，原告对被告二层西厅、北厅及三层进行扩建装修。   2017年6月1日，被告作为出租方（甲方）与原告（乙方）续签《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落在县城南街的现名红旗商场一楼面积600平方米（原沁水县人民商场）出租给乙方自主经营。租赁资产范围：仍根据商业总公司（2001）沁商字第19号文规定划拨人民商场经营使用的固定资产。双方对已往遗留的全部问题达成以下共识并执行：……7、甲方承认：二〇〇九年危房改造投资；甲方承认：二〇一〇年“11.24”事故发生后的事故重建投资；甲方承诺在二〇一九年双方协商、妥善解决（依据2014年三方两次评估报告）。   2010年11月24日，李跃鹏因酒后与原告工作人员发生争吵，驾驶装载机对红旗商场前门门厅多次撞击，致使该商场前厅部分坍塌，商场附着物及部分商品、商场门前停放的车灯等财产损毁。2011年1月9日，晋城市琨仲房地产估价有限公司对“11.24危害公共安全案”而被损坏财产中的房屋及其部分附属物（包括房屋本身、正立面橱窗、门牌及内部装饰）进行估价，确定估价对象在估价时点的价值损失为557770元。报告中指出：根据被告提供的证明悉知，该处地产建于1979年，原为砖混结构，2000年改建商场时在中间五间梁下加了钢结构支撑，并加有钢梁。“11.24危害公共安全案”发生时，受损范围主要为红旗商场临梅杏南路入口处的五间一至二层房屋及该房屋内部的部分附属设施及物品。后原告获得该赔偿款。   2014年9月24日，晋城市琨仲房地产估价有限公司对红旗商场占用范围内原有房屋的改建及装修项目进行估价，确定估价对象在价值时点的市场价值为1662951元。原有房屋由前厅、中厅、后厅三部分组成，改建前及改建装修后的具体情况为：   前厅：共两层，原为砖混结构，修建于上世纪60年代，一层5间、二层12间，大致情况为：室内墙体保护层脱落，水泥地面，，地面保护层凹凸不平木制门窗，屋顶部分地方有塌陷的危险。后期改建商场时在一层中间五间梁下加了钢结构支撑，并加由钢梁，二层钢结构支撑，彩钢板顶。并将室内重新装修，一、二层装修状况相似，内墙面刷乳胶漆，顶棚为石膏板吊顶，，地板砖或木制地板地面前厅拆除改造费为24066元、钢结构施工为280770元、内墙面抹灰为9089元、、地板砖或木地板地面为37878元配套设施（水、电、暖、空调、消防）60165元（该五项为411968）；其他装饰装修费用为164728元，共计576696元。   中厅：原为一层，层高较低，室内墙体保护层脱落，楼顶现浇板平顶，东面与前厅二楼办公室走廊连接，西面与后厅外墙连接。后期改建商场时将地面下挖，主体钢结构支撑，加有钢梁，在此基础上又加盖一层，共两层，东、西分别与前厅、后厅相接。并将室内重新装修，一、二层装修状况相似，内墙面刷乳胶漆，顶棚为石膏板吊顶，，地板砖或木质地板地面现与前厅二层相连共同使用。中厅拆除改造费为9104元、钢结构施工为212422元、内墙面抹灰为11870元、、地板砖或木地板地面为27164元配套设施45519元（该五项为306079元）；其他装饰装修费用为49280元，共计355359元。   后厅：共两层，原一层层高较低，二层四周只有3米走道，中间从一楼至二楼直至顶棚留有天窗。后期改建商场时将地面下挖、走道扩建，钢结构支撑。一、二层装修状况相似，内墙面刷乳胶漆，顶棚为石膏板吊顶，，地板砖地面后厅拆除改造费为25779元、钢结构施工为101647元、内墙面抹灰为14546元、、地板砖地面为73373元配套设施64448元（该五项为279793元），其他装饰装修费用为118513元，共计398306元。   配套设施：水、电、暖气，空调，电梯，消防设施，监控设施。   以上前厅、中厅、后厅各项目共1330361元，其他费用（包括管理费用、投资利息、开发利润）332590元，合计1662951元。   当日，晋城市琨仲房地产估价有限公司对红旗商场占用范围内扩建部分房屋修建及装修项目（扩建部分房屋指红旗商场二层西厅、北厅及三层）进行估价，确定估价对象在估价时点的市场价值为2870000元。现具体状况为：二层北厅与西厅相通使用，建筑面积分别约为290.18m2、510.21m2,钢结构（外围彩钢板，内墙砌砖，H钢支撑，彩钢板顶），内墙面刷乳胶漆，顶棚为石膏板吊顶，，地板砖地面各柜组根据自营所需装修各异。三层建筑面积约为429.65m2，钢结构（内墙砖砌，H钢支撑），内墙面刷乳胶漆，顶棚为石膏板吊顶，，地板砖地面配套设施：水、电、暖气，空调，电梯，消防设施，监控设施。   2019年9月19日，沁水县百货公司整体并归被告盛达百纺统一经营管理，独立核算，原百货公司的债权债务一并划归被告盛达百纺。   2020年9月29日，沁水县住房和城乡建设管理局向沁水县商业总公司下达通知，称在专项排查中发现该公司所属红旗商场存在较大安全隐患。要求接到通知后，立即采取措施，限制红旗商场人员流量，并尽快联系第三方鉴定机构对该建筑结构进行安全评估，鉴定安全后方可正常营业。   本院认为：关于原告红旗商场是否为本案适格主体，因沁乐家园的前身为利民公司，之后为了便于经营管理，沁乐家园的股东出资成立了原告红旗商场，并将与红旗商场有关事项的权利义务全部转移至原告承继，故原告为本案适格主体。   关于被告是否应支付原告2009年危房改造投资款1662951元。根据法律规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。本案中，双方在合同中约定，合同期内原告所发生房屋改造装修费用及房屋的门窗、墙壁、、地板的损坏及维修费用完全由原告负担合同期满后，依附于房屋的装修无偿归被告所有。但原告进行的不仅包括装饰、装修，还包括因房屋质量存在问题进行的改建，对于相关的费用，双方应当分别承担，即除装饰、装修的改建费用997840元（包括前厅、中厅、后厅的拆除改造费、钢结构施工、内墙面抹灰、、地板砖地面配套设施费用）由被告承担，装饰、装修费用665111元（1662951元-997840元）由原告承担。   关于被告是否应支付原告2010年扩建投资款2870000元。根据法律规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。本案中，原告对被告二层西厅、北厅及三层进行扩建装修，被告在十多年内未提出异议，视为其对扩建行为的认可，但双方未对扩建费用的处理进行约定，扩建部分亦未办理合法建设手续。至于未办理合法建设手续的原因，有可能是出租人拖延提出申请或出租房屋、土地的证明材料不齐备，也有可能是承租人的扩建工程设计方案、扩建面积等不符合规划条件。对此双方均未提供相关证据，无法查明双方的过错程度，本院酌定原告承担扩建费用的50%，即1435000元，被告承担50%，即1435000元。   关于原告主张按中国人民银行同期贷款利率计算利息的请求，不违反法律规定，本院予以支持，利息从晋城市琨仲房地产估价有限公司作出评估报告时计算，即2014年9月24日。经调解，双方当事人不能达成一致意见。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：   一、被告沁水县盛达百纺中心于本判决生效后一个月内支付原告沁水县红旗商场有限责任公司改建投资款2432840元及逾期付款利息（利息以2432840元为基数，从2014年9月24起按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日；从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借贷款利率计算至款清之日）。   二、驳回原告沁水县红旗商场有限责任公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费43064元，由原告沁水县红旗商场有限责任公司负担19952元，由被告沁水县盛达百纺中心负担23112元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于晋城市中级人民法院。   审 判 长 段文佳   人民陪审员 王双太   人民陪审员 毕永明     二〇二〇年十一月二十四日   书 记 员 吴慧敏   附本判决书适用的法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。   法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。   第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。   第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。   第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。   承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。   《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》   第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：   （一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；   （二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。