广东省江门市江海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0704民初5号原告：江门市江海区滘头银星股份合作经济社，住所地：广东省江门市江海区滘*********。法定代表人：赵某1。委托诉讼代理人：黄芸，广东三良律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁桃波，广东三良律师事务所律师。被告：陈玉琼，女，1937年12月31日出生，汉族，住广东省江门市江海区************，公民身份号码：442************022。被告：赵汝文，男，1961年3月1日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区高第里126号501，公民身份号码：440************018。委托诉讼代理人：卢军，广东理恒律师事务所律师。原告江门市江海区滘头银星股份合作经济社(以下简称银星经济社)与被告陈玉琼、赵汝文返还原物纠纷一案,本院于2019年3月4日立案，于2019年7月11日作出（2019）粤0704民初477号之二民事裁定，驳回原告的起诉。原告银星经济社向江门市中级人民法院提出上诉，该院于2019年12月2日作出（2019）粤07民终3501号民事裁定，裁定：1.撤销本院上述民事裁定；2.本案指令本院审理。本案于2020年1月2日立案，依法适用普通程序，于2020年3月17日公开开庭进行了审理。原告银星经济社的委托诉讼代理人黄芸、被告赵汝文及其委托诉讼代理人卢军到庭参加诉讼。被告陈玉琼经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告银星经济社提出诉讼请求：1.依法判令被告陈玉琼和被告赵汝文立即腾退位于银星新村20栋401房屋，并对其恢复原状后返还原告；2.判令被告陈玉琼和被告赵汝文向原告支付房屋占用费，暂合计为83250元（计算标准参考当地租金水平：1997年10月至2007年10月共10年，每月同类住房租金300元计收，为36000元；2007年11月至2019年1月，共135个月，每月同类住房租金350元计收，为47250元，直至各被告搬离为止）；3.判令本案的诉讼费由各被告共同承担。在本案诉讼期间，原告变更第二项诉讼请求为：被告陈玉琼和被告赵汝文向原告支付房屋占用费（从1999年12月28日起，按照公租房9元/平方米/月计至退回房屋之日止）。事实和理由：1996年，江门市江海区*****民委员会经江门市********民住宅规划用地项目，综合开发建设银星新村村民住宅楼20-23栋房屋。原告是*头银星村民委员会的农村经济合作组织，于1997年9月28日与赵善镇签订了《购房协议书》，将银星新村20栋401房屋（即“涉案房屋”）以42235元出售给赵善镇。但合同签订后，赵善镇一直没有缴纳涉案房屋的购房款，也不予退回房屋给原告方，一家人私自占用并对房屋进行改装，经多次催讨，赵善镇及各被告均不予理会。后赵善镇于2011年3月24日死亡，原告亦通知陈玉琼和赵汝文缴纳购房款并诉诸法律途径，后经法院主持调解后撤诉，双方再行协商解决，但均无结果。涉案房屋被赵善镇及其家属（各被告）自1997年私自占用至今，分文未付，也因此致使整栋楼都无法办理相关权证。据此，原告要求两被告对违法占用的涉案房屋予以恢复原状返还给原告，并对占用期间造成原告方的经济损失进行赔偿。被告赵汝文辩称：涉案房屋原是由赵淑贤以赵善镇的名义办理，共购买401、402和101房，已支付购房款143000元。1999年12月，赵善镇、赵善针和原告协商一致，将购房合同改名，其中赵善镇购买401房，原告保证所购买房屋能办理房产证，赵善镇也按合同的要求办理户口迁入手续。赵淑贤交的房款原是用于购买上述三间房屋，原告后也同意在房款中退回了一套水表增容费3350元，但实际未退，也应视该款为购房款。鉴于上述房屋一直未能办理房产证，双方在应交房款数额上未能协商一致，故涉案购房款一直没有付清。我和陈玉琼已在该屋居住了20多年，房屋的所有权已属于本人。涉案房屋出售后并没有改变土地性质，部分原不属该村村民的购房者也办理房产证，当时有关土地管理法和政策对城镇居民购买农村宅基地房屋的行为没有明确规定为无效。综上，本案买卖合同已经履行，房屋已交付并实际使用，从诚实信用和维护社会稳定的角度出发，房屋所有权属于被告，原告的诉讼请求没有法律依据，依法应予驳回。被告陈玉琼缺席，没有答辩，也没有提供证据。经审理查明：1996年1月15日，江门市规划局核发《建设用地规划许可证》，同意江门市江海区*****民委员会位于*头银星村丰谷里（东）的用地项目为“村民住宅规划用地”。后在该土地建造涉案20号楼房。1997年8月至9月间，原告与赵善镇（已故）签订三份《购房协议书》，约定：赵善镇向原告购买位于银星新村20栋401、402和101房，其中401房屋，建筑面积37平方米，单价1055.05元/平方米，房屋金额为39000元，另有电缆电网费1900元、水网费960元，区内配套费1000元，水电安装费800元和房产证2340元等其他收费，合计46000元，缴款日期为1997年9月28日至1998年10月1日分四次付清；赵善镇付清房款后，原告协助赵善镇办理房产证，赵善镇必须将本人户口迁移至银星新村，办理房产证税费由原告负责。另402房的购房款为50000元；101房的购房款为98898元，实收98000元。402和101房在购房协议上也约定购房人须办理户口迁移入该村等。1998年10月24日，原告村干部邓兆辉曾通知财会人员退水表增容费共3350元给赵善镇。从1997年8月至1998年9月期间，赵淑贤（赵善镇之女儿）陆续向原告支付401、402和101房款，其中，在原告所在的村委会账薄中，记载赵淑贤交付101房款20000元、交付401房订金3000元，交付101房和401房款60000元、401和402房款50000元和房款10000元，合计143000元等。1999年11月9日，赵善镇将其户籍迁入江门市江海区************。1999年12月27日，赵善针与赵善镇、赵淑贤等就上述购买房屋的分割事宜与原告协商，仍以原合同的日期、标的和付款方式等主要条款，重新订立三份购房协议书。其中：赵善镇购买银星新村20幢401房屋，合同书中约定：（1）总房价42235元（含房价37777元、水电安装费和房产证费2340元）；（2）赵善镇应于1997年9月28日付款3000元；于1998年1月30日付款17000元；于1998年7月1日付款10000元；于1998年10月10日付款12250元；赵善镇未按约定付款，原告有权追索利息，从应付款之日起至付款之日止，按月息10%计付滞纳金，如逾期20天尚未付应交款项时，原告有权解除合同，除没收定金外，赵善镇还应向原告支付总款的5%赔偿金；（3）原告应于1997年10月31日前将本合同规定的验收合格物业交付给赵善镇；（4）赵善镇付清房款后，原告协助办理房产证，但必须将本人户口迁至银星新村，税费由原告负责。另，原告与赵善针签订两份购房协议书，约定由赵善针以98000元购买银星新村20幢首层101房屋和以50415元购买402房屋。上述三方协商就赵淑贤在上述所缴交的购房款进行划转，即原购房款143000元归入赵善针所购两间房屋的购房款，赵淑贤原交的购房款不作为赵善镇所购的401房屋的购房款，原告并于同日出具收据确收到赵善针购买银星新村20幢402房屋的房款50415元，银星新村20幢首层101房屋的房款98000元，共计148415元。2017年3月，原告与赵汝文曾商讨401房屋的处理问题，后原告于同年6月12日张贴《关于解除购房协议书、收回银星新村20号楼401房房屋产权、催缴住房租金的通知》，以“赵善镇住户”为对象，称赵善镇购买涉案房屋未能付清购房款，决定解除购房协议书，收回涉案房屋所有权，追讨非法居住16年期间的住房租金；仍要取得房屋所有权的，应按现时房价补交购房款125800元，缴纳住房租金76250元，共计202050元，并于收到通知书3日内付清等。被告赵汝文等知悉后，双方未能协商一致。同年7月7日，原告向本院提出诉讼，后原告以双方继续协商为由，向本院申请撤回起诉，本院依法裁定准予撤诉。另查明：被告赵汝文为赵善镇与被告陈玉琼的婚生子女。原告对其主张的事实，提供了如下证据予以证明：1.《广东省农村集体经济组织证明书》，证明原告的主体资格；2.常住人口个人信息表，证明赵善镇的身份情况；3.《建设用地规划许可证》，证明涉案土地于1996年1月15日经江门市规划局批准办理征用划拔手续；4.《土地勘测定界技术报告书》，证明涉案土地于2000年12月20日办理勘测定界；5.《关于同意滘头银星新村规划调整方案的批复》，证明江门市规划局已于2001年6月21日同意银星村委会按该局的审批方案建设村民住宅综合楼；6.《购房协议书》，证明赵善镇与银星经济合作社二次签订购买银星新村20幢401号房和变更402和101房购买人赵善针等相关事实（主要内容见查明部分）；7.记账凭证、退回购房款通知、收款收据、付出凭单等，证实经赵善镇、赵善针与原告协商，涉案401房为赵善镇购买，402和101房变更为赵善针购买，双方重新办理了退款和收款手续，即赵淑贤交付401、402和101房屋房款143000元办理退款手续，原告出具了收取赵善针402房款50415元和101房款98000元；8.《关于解除银星新村20号401房代售房协议的通知》，其中1998年5月5日、2000年9月28日、2002年8月26日各一份；主要内容为原告以赵善镇没有按协议缴交购房款，依协议提出与赵善镇解除合同；9.《催交购房款滞纳金通知》，其中2004年9月28日、2006年10月5日、2008年10月5日各一份，主要内容为原告以赵善镇购买涉案房屋尚未交付房款，依合同须按月息10%计收滞纳金，要求赵善镇于收到通知后15日内将上述款项交清，其中于2008年10月5日应付房款和滞纳金97983元；10.《关于解除购房协议书、收回银星新村20号楼401房房屋产权、催缴住房租金的通知》及照片共五份（2009年9月30日、2011年9月29日、2013年10月3日、2015年9月28日和2017年6月2日），主要内容为原告以“赵善镇住户”为对象，称赵善镇购买涉案房屋，经催讨仍没有缴交购房款，现决定解除购房协议书，收回涉案房屋所有权，追讨非法居住16年期间的住房租金，如仍要取得房屋所有权，应按现时房价补交购房款，并于收到通知书3日内付清等，其中2017年6月2日中确定应付的房价款为125800元，须缴纳住房租金76250元，共计202050元；11.他人房产证，证实某住户已办房产证和土地证，登记日期2003年1月。被告赵汝文提供了如下证据予以证明其辩称意见：1.购房协议书共六份，证实原告与赵善镇于1997年8月至9月期间，购买涉案银星新村20号401（合同日期：1997年9月28日）、402（合同日期：1997年9月28日）和101（合同日期：1997年8月26日）房屋，后上述房屋的买受人改名为赵善镇和赵善针，其中赵善镇购买401房，另两间房屋为赵善针购买；2.财务账册，证实赵淑贤于1997年共交购房款143000元；3.函，证实原告于1998年10月24日通知财会人员从上述购房款中退回一套水表增容费共3350元。本院认为：本案是因购房合同引致的纠纷，原告与赵善镇于1999年12月27日再次签订购房合同是双方对1997年9月至10月签订的购房协议的调整和补充。根据购房协议、赵淑贤和赵汝文办理原支付401、402和101房购房款退付手续以及原告出具401、101房屋的收款收据，结合原告及赵汝文的陈述可证实，赵善镇仅购买401房屋，并在购房款的履行上进行了调整，原由赵淑贤支付的购房款（含401房屋）已转作赵善针的购房款，但双方仍对房屋买卖达成合意，是当事人的真实意思表示，购房协议自双方签订始成立。赵善镇作为房屋买受人，其主要义务为依约支付购房款，在其实际已占有使用房屋的情况下，应及时支付购房款，但至今仍基本上没有交付房款，又不同意退回房屋，于法于理不合，应对本案的纠纷负主要责任。原告为房屋出卖人，除向买受人负有交付验收合格的房屋外，还须对交付的房屋产权转移负附随义务，原告在签订合同时也承诺办理房产证，但在本案提供的涉案房屋权属资料中，确实不能证实原告对涉案房屋可办理房产证，且不论涉案房屋由非本村村民购买是否符合当时、当地的相关法律、政策规定，房屋能否办理房屋产权转移对房屋的价格影响甚大，故原告对赵善镇等不履行支付购房款上也有一定过错责任。根据原告与赵善镇签订的合同和合同的履行情况，赵善镇取得房屋使用权有合同依据，房屋已实际交付，故陈玉琼和赵汝文作为赵善镇的继承人，其使用涉案房屋有合法事由，被告赵汝文、陈玉琼占有、使用房屋不属传统意义上的民事侵权。根据诉辩双方在本案中的陈述，特别是赵汝文仍主张继续履行合同和原告的催告通知也有继续履行合同意愿的情况下，应依照购房合同的约定和双方的过错责任，依照当时的法律、政策和本案的实际情况，结合现时的相关法律规定，合法合理地解决购房合同中双方当事人的争议和诉求，原告以侵权为由主张陈玉琼和赵汝文退回房屋和支付房屋占用费不当，对其诉讼请求，本院不予支持。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告江门市江海区滘头银星股份合作经济社的全部诉讼请求。案件受理费1706元，由原告江门市江海区滘头银星股份合作经济社负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  蒋文光人民陪审员  何健明人民陪审员  刘晓慧二〇二〇年六月二日法官 助理  严筱凤书 记 员  施兆勤