福建省南平市延平区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0702民初3517号 原告：陈建兰，女，1967年5月28日出生，汉族，住南平市延平区。 委托诉讼代理人：肖娟，福建厚安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡良清，福建厚安律师事务所实习律师。 被告：庄盛阳，男，1988年10月7日出生，汉族，住福州市仓山区。 被告：庄莉星，女，1987年9月27日出生，汉族，住福州市仓山区。 二被告共同委托诉讼代理人：邹仲敏，福建联政律师事务所律师。 第三人：黄乘亮，男，1986年6月2日出生，汉族，住南平市延平区。 原告陈建兰与被告庄盛阳、庄莉星、第三人黄乘亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼过程中，依原告陈建兰财产保全申请，本院查封了庄盛阳名下位于南平市延平区××路××号（xx花园xx期）xx幢xx层xx室房产。本案现已审理终结。 陈建兰向本院提出诉讼请求：1.判决立即解除陈建兰与庄盛阳、庄莉星签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》；2.判决庄盛阳、庄莉星立即腾空所租赁位于延平区××路××号××层××层的房产（合计面积588.35平方米），并对破坏的二层连接背后一层的楼梯进行修复后完整地向陈建兰移交；3.判决庄盛阳、庄莉星立即向陈建兰支付自2020年5月20日起按照每月3万元的标准计算的租金或占用费直至腾空、交还房屋之日止，并自拖欠之日起按照年利率6%标准计算逾期利息至前述款项付清之日止（暂计至2020年7月10日止，租金为6万元、逾期利息为350元，合计60350元）；4.判令庄盛阳、庄莉星向陈建兰支付房屋租赁、占用期间的水电费、物业费，直至房屋腾空、交还之日止；5.判令黄乘亮立即腾空其占有的用于经营健身工作室部分并向陈建兰返还；6.本案的案件受理费、财产保全费620元由庄盛阳、庄莉星负担。 事实和理由：庄盛阳、庄莉星系姐弟关系，向陈建兰承租坐落于南平市××路××号××层××层××层后面的三楼）（以下简称涉案房产）用于餐饮经营。协商后，由庄盛阳与陈建兰于2013年10月10日签订了《商铺租赁合同》一份，主要约定以下事项：1.租赁期限：自2014年3月20日起至2020年3月19日止；2.租金：每月租金在每月20日前缴纳，其中2014年3月20日至2017年3月19日每月租金为3万元，2017年3月20日至2020年3月19日每月租金为33000元；3.不得擅自转租：庄盛阳若要将房屋部分面积转租他人的，须经陈建兰同意；4.违约责任：庄盛阳拖欠租金超过10天，陈建兰有权收回房屋。签订协议后，陈建兰依约将涉案房产交付庄盛阳使用。 2018年6月9日，庄盛阳、庄莉星决定续租涉案房产，由庄莉星与陈建兰签订《补充协议》一份，约定了将租期延续至2024年3月19日，延续后的每月租金为33000元等事项。 2020年年初爆发了新冠疫情，庄盛阳、庄莉星表示困难，陈建兰给予理解，对于处于新冠疫情期间的2月租金降为23000元，3月及以后的租金均降为3万元。但是庄盛阳、庄莉星仍未按时支付租金。 另，在承租期间，庄盛阳、庄莉星擅自将案涉房产二层内部连接一层的楼梯拆除，并将一层部分的使用权出租给第三人黄乘亮经营健身工作室，庄盛阳、庄莉星用南平市大眼猫餐饮有限公司（法定代表人庄盛阳）与第三人黄乘亮签订《租赁合同》。庄盛阳、庄莉星的拆除行为、转租行为均未告知陈建兰，更未征得陈建兰同意，已构成违约。 因庄盛阳、庄莉星一直拖欠租金，却采取上锁人离去的方式占用案涉房产，陈建兰数次沟通均无果。故根据民事诉讼法相关规定，诉至法院，恳请法院支持陈建兰的诉讼请求。 庄盛阳辩称，庄盛阳与陈建兰签订的租赁合同期限从2014年3月10日起至2020年3月19日，本合同已经到期，从2020年3月20日起租赁合同主体是庄莉星，与庄盛阳无关，庄盛阳不承担责任，故陈建兰诉庄盛阳为被告主体不适格，请求人民法院依法驳回陈建兰的诉请。 庄盛阳、庄莉星共同辩称，1.对陈建兰诉请解除合同，庄盛阳不承担责任，庄莉星同意解除合同；2.对房房屋腾空陈建兰忽视了转租行为，转租给任我行及黄乘亮是经过陈建兰知晓并同意的，陈建兰可以直接与任我行和黄乘亮进行交接房屋；3.对陈建兰所提到的破坏二层连接一层的楼梯不是事实，该楼梯本身就不在设计范围，在庄盛阳、庄莉星承租的时候，陈建兰与庄盛阳、庄莉星签订合同同意将楼梯盖得更漂亮，但经城市管理局下发停止违法行为通知书，认为楼梯是违法建筑，不同意建盖，不是庄盛阳、庄莉星故意拆除或者不建盖，该房屋装修的部分是由庄盛阳、庄莉星花25万元从前面的租赁人手中得来的，故该装修设施庄盛阳、庄莉星可以自行规划和处理与陈建兰无关（庄盛阳、庄莉星有权拆除违章建筑）；4.庄盛阳、庄莉星不存在故意违约的事实，由于新冠疫情在国务院下发的文件中可以体现疫情是属于不可抗力因素，其对于餐饮业的损失严重，根据了解周边的房东都是免租两个月，庄盛阳、庄莉星也与陈建兰协商免租两个月，庄盛阳、庄莉星向任我行及黄乘亮收租也存在障碍，庄盛阳、庄莉星没有故意违约，本案不应该认定为庄盛阳、庄莉星存在违约行为，因对于房屋免租的情况无法谈拢，才存在陈建兰直接诉讼的情况；5.对于水电费也不是故意拖欠，也没有核对是否有拖欠，如果确实有拖欠庄盛阳、庄莉星也愿意交纳；6.对于黄乘亮承租的部分，由黄乘亮将房屋直接交给陈建兰。 黄乘亮述称，租赁合同纠纷中部分租赁房产是由庄盛阳、庄莉星出租给黄乘亮的，陈建兰主张庄盛阳、庄莉星不履行合同约定进而造成违约，要求解除合同关系，收回租赁房产，这无形中影响到黄乘亮通过正常合法的方式租赁的陈建兰的房产，黄乘亮租赁此房产是向庄盛阳、庄莉星承租的，而此承租关系通过黄乘亮与庄盛阳、庄莉星在2020年2月13日和2月23日的微信聊天中谈论关于疫情期间减免房租的事情，可以判断陈建兰在半年前就知道黄乘亮租赁了此房产，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》中第十六条的规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在6个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。综上所述，黄乘亮认为，陈建兰与庄盛阳、庄莉星的租赁纠纷不应以庄盛阳、庄莉星的转租行为为由，这种转租行为是得到陈建兰默许的，就算陈建兰与庄盛阳、庄莉星的租赁合同解除，也不应该影响到黄乘亮正常合法的租赁关系，请求法院依法支持黄乘亮的陈述意见。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年10月10日，陈建兰(甲方)与庄盛阳(乙方)签订《商铺租赁合同》一份，主要约定：第一条租赁内容：甲方自愿将坐落于南平市xx路xx号xx层及xx层（即xx层后面的xx楼）租赁给乙方经营使用，该房屋面积588平方米；第二条租赁期限：自2014年3月20日起至2020年3月19日止；第三条1.保证金：乙方预交9万元给甲方。2.租金：每月租金在每月20日前缴纳，其中2014年3月20日至2017年3月19日每月租金为3万元，2017年3月20日至2020年3月19日每月租金为3.3万元；第七条违约责任：乙方拖欠租金超过10天，甲方有权收回房屋。 2018年6月9日，陈建兰(甲方)与庄莉星(乙方)签订《补充协议》一份，约定：为了更好的让乙方发展，经双方协商，同意在2013年10月10日签订的原合同租赁期限后再续租赁期(2020年3月20日起至2024年3月19日止)，延续以后的每月租金3.3万元整，待租赁期满后再商议(到时以周边同层均价为标准另定租金)。原合同补充协议以本协议为准。该协议上另备注：①乙方如合同期满，甲方一定要租给乙方。乙方如无意续租，场所厨房的排烟管道不得拆除。②租赁场所邻里关系自行沟通，不得损害甲方利益。 2019年5月7日，南平市大眼猫餐饮有限公司（甲方）与黄乘亮(乙方)签订《租赁合同》一份，主要约定：甲方将坐落于南平市解放路43号二层(约200平方米)出租给乙方作为健身工作室，租赁期限自2019年5月15日起至2023年5月31日止。 庭审中，陈建兰认可，因疫情影响，同意2020年2月份的租金减少1万元，之后的每月租金均按3万元收取，庄盛阳、庄莉星租金付至2020年5月19日，保证金9万元抵扣租金。 2020年10月19日，庄莉星、黄乘亮将案涉房产腾空后交还陈建兰，并结清水电费、物业费。 庄盛阳、庄莉星与陈建兰就减免租金问题无法达成一致意见，要求法院判决。 另查明，南平市大眼猫餐饮有限公司的法定代表人为庄盛阳。陈建兰为申请财产保全，交纳申请费620元。 本院认为，案涉《商铺租赁合同》《补充协议》《租赁合同》均是各方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据各方合约，可知案涉房产由庄盛阳、庄莉星承租后再进行了转租，庄盛阳、庄莉星为适格被告。 关于租金问题，因疫情影响，陈建兰减少了2020年2月份的租金1万元，之后的租金也减少了3000元，已产生的违约金，陈建兰也同意减免，保证金9万元抵扣3个月租金，故庄盛阳、庄莉星还应支付2个月租金6万元。同时，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项规定：既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。参照此规定，庄盛阳、庄莉星应支付自2020年10月20日起至租金付清之日止按年利率6%计算的利息。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项规定，判决如下： 一、庄盛阳、庄莉星应于本判决生效之日起十五日内向陈建兰支付租金6万元，并支付自2020年10月20日起至租金实际付清之日止按年利率6%计算的利息； 二、庄盛阳、庄莉星应于本判决生效之日起十五日内向陈建兰支付申请费620元； 三、驳回陈建兰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1308.70元，减半收取计654.35元，由庄盛阳、庄莉星负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  黄笑梅 二〇二〇年十一月二日 书记员  魏 晔 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 《中华人民共和国合同法》 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》 第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。 未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理： （一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持； （二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。