山东省昌乐县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0725民初1628号 原告：山东金奥房地产开发有限公司，住所地：山东省昌乐县昌盛街2588号，社会统一信用代码：91370725670537595E。 法定代表人：童小鹏，职务：总经理。 委托诉讼代理人：董浩，山东昌明重光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭建军，男，1956年7月25日出生，汉族，户籍地：山东省昌乐县，系本公司职工。 被告：山东省淄博美标高分子纤维有限公司，住所地：山东省淄博市临淄区稷下街道办槐行村村北，社会统一信用代码：913703054930364573。 法定代表人：边玉杰，职务：执行董事。 委托诉讼代理人：高兵，山东高阳律师事务所律师。 被告：山东世能能源科技有限公司，住所地：山东省淄博市临淄区新化路208号塑化城北邻，社会统一信用代码：91370305MA3CD4WJ4G。 法定代表人：鲁奎奎，职务：执行董事。 委托诉讼代理人：鲁峰，男，1977年6月6日出生，汉族，户籍地：山东省淄博市临淄区，系本公司经理。 被告：朱晓红，女，1978年7月27日出生，汉族，户籍地：山东省淄博市临淄区。 被告：鲁峰，男，1977年6月6日出生，汉族，户籍地：山东省淄博市临淄区。 被告：常向玉，男，1970年2月24日出生，汉族，户籍地山东省淄博市临淄区。 委托诉讼代理人：王振山，山东高阳律师事务所律师。 被告：李文彤，女，1987年11月6日出生，汉族，住山东省桓台市。 委托诉讼代理人：高兵，山东高阳律师事务所律师。 被告：薛希泉，男，1981年1月23日出生，汉族，住山东省淄博市临淄区。 原告山东金奥房地产开发有限公司（以下简称金奥公司）诉被告山东省淄博美标高分子纤维有限公司（以下简称美标公司）、山东世能能源科技有限公司（以下简称世能公司）、鲁峰、常向玉、李文彤、薛希泉商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金奥公司的委托诉讼代理人董浩、郭建军，被告美标公司及李文彤的委托诉讼代理人高兵、被告世能公司的委托诉讼代理人即被告鲁峰、被告常向玉的委托诉讼代理人王振山、被告薛希泉到庭参加诉讼。被告朱晓红经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金奥公司诉称，2019年1月28日，原、被告签订《昌乐农贸城商铺买卖合同》，约定被告从原告处购买房屋若干套，双方对房屋明细、购房价款、付款时间、违约责任及担保等做了详细约定。但截至今日，被告仍拖欠房款及原告垫付的办证费元未付，故原告起诉至法院，请求判令被告支付原告购房款2137241.6元及延迟付款违约金213427.65元，及后续违约金（以2137241.6元为基数，按照月利率2%自2020年6月2日起计算至实际付清之日止）；判令被告返还原告垫付的办证费用408776.16元；判令被告承担原告因本案支出的律师费220000元；判令被告赔偿原告损失2000000元；判令被告支付原告服务费282202.2元；本案诉讼费用、保全费由被告承担，总计：5261647.61元；被告金奥公司与被告朱晓红承担购买房屋的付款责任，其余被告针对上述全部债务承担保证责任。 被告美标公司辩称，原告虽与他签订买卖合同，但双方未按该合同履行，原告与世能公司另行达成买卖协议，并已履行，原告与世能公司签订了补充协议，并未与他联系，在向世能公司索要购房款未果的情况下，向他主张，违背诚实信用原则，应予驳回；他于2019年1月30日向原告转账120万元，不是购房款，不应抵作世能公司或朱晓红的购房款。 被告世能公司辩称，没有意见，对于385000元没有减去，担保他在补充协议提到的，没有个人的担保，对起诉的数额，经济损失违约金不认可，办证费用、服务费等有证据的都予以认可。 被告朱晓红未答辩。 被告鲁峰辩称，想和原告达成调解，两个月之内还清。 被告常向玉辩称，他为美标提供了担保，原告至今未按签订合同向美标公司交付商铺，该合同的主债权未发生，他不承担担保责任；根据担保法规定，原告自主债务履行期限届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任，该案主债务履行期限是否届满、原告起诉时是否在保证期间，均没有依据，原告未在保证期间内主张权利，他应当免除保证责任；他自愿将儿子常先辉名下的房屋抵押给原告，并办理抵押登记，为此原告指定赵金峰与常先辉签订借款担保合同，赵金峰向常先辉账户转账120万元，常先辉收到后转入美标公司账户，美标公司立即转给原告，原告与他以此方式履行合同约定条款，将常先辉名下房屋抵押给原告指定的赵金峰，目的为美标公司向原告购买商铺提供担保。赵金峰与常先辉之间的借款担保行为，美标公司与原告之间的转账行为均为虚假意思表示，根据民法总则第一百四十六条，赵金峰与常先辉之间不应认定为民间借贷关系，美标公司向原告的转账120万元，不应认定为交付房款。 被告李文彤辩称，美标公司与原告签订买卖合同，其是美标公司的法定代表人，应原告及世能公司的要求为美标公司提供担保，后世能公司告知美标公司不再以美标公司购买原告商铺，原告也未按买卖合同约定向美标公司交付约定商铺，该合同项下的主债权未发生，故其不应该承担担保责任；原告未在担保期内要求其承担责任，据担保法的规定，其作为保证人应免除保证责任；综上，请求驳回原告要求其承担保证责任的诉讼请求。 被告薛希泉无答辩意见。 经审理查明，2018年下半年，薛希泉作为中间人，经美标公司及其股东常向玉委托联系金奥公司商谈购房融资问题。2019年1月28日，金奥公司作为出卖人甲方，美标公司作为买受人乙方，世能公司、美标公司、薛希泉、常向玉、李文彤、鲁峰、朱晓红作为担保人丙方，签订《昌乐农贸城商铺买卖合同》，买受人购买商铺、商品房共计62套，面积为3541.58㎡，房款共计7366486.4元整；合同后，乙方应在合同签订当日支付甲方房款400万元作为首付款，乙方通过委托支付方式支付该笔款项，受托人账户名为：赵凤；丙方自愿以自身全部财产为甲方提供连带责任保证，乙方承诺将奔驰车辆、宝马车辆及劳恩斯车质押给甲方作为反担保质押物，薛希泉自愿将房产证和土地证抵押给甲方，常向玉自愿将儿子常先辉名下房屋抵押给甲方，并同意让常先辉配合甲方办理抵押登记；乙方可要求甲方将本合同所述房屋的不动产权证书办理到其指定人员朱晓红的名下；甲乙双方约定一方违约向另一方赔偿损失费200万元，乙方拖欠房款30日内，每延期一天，每日按照拖欠房款的万分之五向甲方支付违约金，30日以上，甲方有权解除合同，已缴纳的购房款不予退还，乙方承担甲方实现债权而产生的各项费用。 2019年1月25日、26日、29，赵凤分三次向金奥公司转账160万元、70万元、170万元，共计400万元，前两次转账附言昌乐农贸城房款。上述款项系鲁峰筹集，而朱晓红是鲁峰的前妻。2019年1月30日，美标公司转账给金奥公司120万元。 2019年1月29日至3月14日期间，金奥公司为朱晓红垫付上述商品房的不动产登记费、住宅专项维修资金、印花税及契税共计408776.16元，将案涉买卖补充协议约定的47套商品房过户到朱晓红名下。 2019年6月22日，金奥公司作为出卖人甲方与朱晓红作为买受人乙方，根据相关法律规定及案涉商铺买卖合同，签订《昌乐农贸城商铺买卖补充协议》，甲乙双方决定改为商品房47套，面积为3527.52㎡，实际房款为7337241.6元，甲方替乙方代付办证费用408776.16元，乙方已付甲方房款400万元，现乙方欠甲方房款和办证费用及服务费是4028219.36元；经乙方要求，在乙方名下3527.52㎡房子要抵押给梁祐纯，由乙方欠甲方房款4028219.36元，乙方自愿把1000台壁挂炉质押给甲方，上述担保生效后，甲方允许乙方把商品房3527.52㎡抵押给梁祐纯，在商品房抵押完成后，在10天乙方再把1200台壁挂炉运到昌乐农贸城作为担保；在乙方把商品房抵押给梁祐纯后，在20天乙方应付清甲方房款3746017.76元，反之，甲方有权处理壁挂炉，同时乙方应承担甲方实现债权而产生的各项费用，包括但不限于公证费、诉讼费、律师代理费、抵押评估费等。世能公司在该协议上加盖公司印章，该法定代表人鲁奎奎及鲁峰在该协议上签字。2020年1月6日，金奥公司作为质押权人甲方与世能公司作为质押人乙方，根据案涉商铺买卖合同、买卖补充协议及相关法律规定签订《补充协议书》，朱晓红一直拖欠房款，甲乙双方约定，乙方将6000台壁挂炉质押给甲方，如朱晓红未能在2020年1月20日之前付清房款4028219.36元，甲方有权通过法院将上述壁挂炉拍卖，偿还欠款，同时乙方应承担甲方实现债务而产生的各项费用，包括但不限于公证费、诉讼费、律师代理费、抵押评估费，拖欠房款按照总房款月息2%计算等。上述补充协议签订后，案涉47套商品房经由朱晓红抵押给梁祐纯，现金奥公司处仍有被质押的部分壁挂炉。 金奥公司收到谭洪柯（薛希泉的妹夫）转账付款385000元，后该公司法定代表人童小鹏在与薛希泉聊天中提出“要谭洪柯出个证明，替朱小红还房款”，薛希泉提出让童小鹏出具证明范本，童小鹏出具证明发送给薛希泉，并告知薛希泉把证明和谭洪柯的身份证复印件带好，财务上做账使用。 2020年6月1日，金奥公司与山东昌明重光律师事务所签订《委托代理合同》，约定金奥公司委托该所代理本案，并一次性支付律师代理费22万元。同年7月30日，该所为金奥公司开具数额为22万元的山东增值税普通发票。同年8月3日，金奥公司转账支付22万元。 另查明，2019年1月28日，常先辉作为抵押人与赵金峰作为抵押权人（出借人）签订《借款抵押担保合同》，约定常先辉向赵金峰借款120万元，借款用途为买房，借款期限自2019年1月28日至2019年7月27日止，并自愿用产权证号为01-1055374，淄国用（2008）第××号不动产作为担保，并约定该笔借款只限用于向金奥公司购买不动产使用。同日，2019年1月30日10时40分，赵金峰转账给常先辉120万元，同日11时10分，常先辉转账给美标公司120万元，同日11时41分，美标公司转账给金奥公司120万元。 2020年6月19日，赵金峰以常先辉作为被告在本院提起诉讼，请求常先辉偿还赵金峰借款120万元及利息（以120万元为基数，按照年利率6%，自2019年7月28日计算至付清之日。 上述事实，有原、被告陈述，买卖合同及补充协议，微信聊天记录、银行业务回单，增值税发票，委托代理合同，起诉状等在案证实。 本院认为，金奥公司作为出卖人与美标公司作为买受人签订案涉买卖合同，对买卖商铺、商品房的数量、面积和房款均做了明确约定，世能公司、美标公司、薛希泉、常向玉、李文彤、鲁峰、朱晓红作为担保人也在上述合同上签字。后金奥公司再次与朱晓红签订买卖补充协议，将上述买卖合同的买受人变更为朱晓红，并对买卖商品房的数量、面积及总价款做了变更，金奥公司已将变更后的商品房过户到朱晓红名下办理房产证，并垫付办证费用，同意朱晓红将其名下的商品房抵押给第三人梁佑纯，同意朱晓红将1000台壁挂炉质押给自己，该协议有世能公司及其法定代表人鲁奎奎、鲁峰的盖章、签字。金奥公司签订买卖补充协议将案涉商品房的买受人由美标公司变更为朱晓红，视为金奥公司终止对原买卖合同的履行，且美标公司、薛希泉、常向玉、李文彤未作为担保人在买卖补充协议上签字，故对金奥公司主张美标公司承担支付拖欠购房款的责任，美标公司、薛希泉、常向玉、李文彤针对所诉全部债务承担保证责任的主张不予支持。世能公司及鲁峰在开庭过程中自认其在案涉买卖补充协议上签字属实，并自认承担连带保证还款责任，本院予以采纳。 关于2019年1月30日美标公司转账给金奥公司的120万元，金奥公司主张该款项系美标公司支付的购房款，经查，该转账发生在案涉买卖补充协议签订之前，但金奥公司在签订该协议时仅认可朱晓红已付其房款400万元，并未将美标公司支付的120万元作为朱晓红的已付房款予以认可，且案涉买卖补充协议已将买受人变更为朱晓红，美标公司不再承担支付购房款的责任，故对金奥公司上述主张不予支持。关于金奥公司收到谭洪柯（薛希泉的妹夫）转账付款385000元，金奥公司主张上述付款系延迟付款违约金，经查，薛希泉庭审中自认该款系其用谭洪柯账户代为偿还的，且金奥公司法定代表人自认上述付款系房款，故对金奥公司的上述主张不予采纳，该笔款项系支付房款予以扣除。综上，据案涉买卖补充协议约定案涉购房款为7337241.6元，扣除已支付4385000元，朱晓红尚欠购房款2952241.6元。因金奥公司仅诉请支付购房款2137241.6元，本院予以支持，对诉讼标的外朱晓红尚拖欠部分房款，金奥公司可另行主张。 金奥公司主张根据案涉合同及协议，诉请支付延迟付款违约金、后续违约金，并赔偿损失，经查，金奥公司与朱晓红签订的买卖补充协议中，并未约定违约损失，金奥公司与世能公司、鲁峰签订的关于质押的补充协议中虽约定“拖欠房款按照总房款月息2%计算”，但该约定对朱晓红并无法律约束力，故对金奥公司的上述主张不予支持。但朱晓红未按合同约定履行支付购房款义务的违约行为，确给金奥公司造成损失，且2019年6月22日签订的案涉买卖补充协议约定朱晓红在在20天内付清房款，故违约金以朱晓红尚欠购房款2137241.6元为基数，自2019年7月13日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 金奥公司诉请返还其垫付的办证费用408776.16元、服务费282202.2元、支付因本案支出的律师费220000元，共计910978.36元，经查，上述费用的支出未违反法律规定，且案涉补充协议中均约定上述费用由房屋买受人朱晓红支付，世能公司、鲁峰承担连带保证还款责任，故予以支持。 朱晓玲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百三十条，第一百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告朱晓红于判决生效后十日内支付原告山东金奥房地产开发有限公司购房款2137241.6元及违约金（以2137241.6元为基数，自2019年7月13日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、被告朱晓红于判决生效后十日内支付原告山东金奥房地产开发有限公司办证费用、服务费及律师费共计910978.36元； 三、被告山东世能能源科技有限公司、鲁峰对上述一、二项的支付承担连带保证责任。 四、驳回原告山东金奥房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费48754元，减半收取24377元，保全费5000元，共计29377元，由原告山东金奥房地产开发有限公司负担12415元，被告朱晓红负担16962元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判员  郑世花 二〇二〇年九月二日 书记员  于雪宁