上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初10627号原告(反诉被告)：胡冕，女，1989年11月24日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：陆幸巍，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海新颐建筑装饰设计工程有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区张杨路XXX号XXX室。法定代表人：卞嘉荣，执行董事。委托诉讼代理人：卞兴玉，上海国年律师事务所律师。委托诉讼代理人：高雨，上海国年律师事务所律师。原告胡冕诉被告上海新颐建筑装饰设计工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月14日立案后，被告于2020年3月10日提出反诉。本案依法由简易程序转为普通程序，公开开庭对本、反诉合并进行了审理。原告(反诉被告)胡冕的委托诉讼代理人陆幸巍、被告(反诉原告)上海新颐建筑装饰设计工程有限公司的委托诉讼代理人卞兴玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡冕向本院提出变更后的诉讼请求：1.确认原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年11月8日解除;2.判令被告向原告返还保证金人民币(以下币种相同)79,122元；3.判令被告向原告赔偿违约金79,122元；4.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2019年5月9日,原、被告签订《上海市房屋租赁合同》(合同编号：XXXXXXXXXXXXFX),约定由被告将上海市浦东新区张杨路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给原告,用途为办公,租期2019年5月8日起至2021年5月27日止;租金39,561元/月;在被告交付房屋时,原告应向被告支付房屋租赁保证金79,122元;租赁期间,被告保证租赁房屋处于正常的可使用和安全的状态,被告对系争房屋进行检查、养护,应提前10日通知原告。且《租赁合同》第9-2条约定,当被告交付的租赁房屋不符合《租赁合同》的约定,致使原告不能实现租赁目的的,或被告交付的房屋存在缺陷,危及原告安全的,原告可书面通知被告解除本合同,被告应向原告按月租金的2倍支付违约金。合同签订后,原告一直严格履约,不存在任何违反合同的行为,将系争房屋用于所任职公司(上海由然商务咨询有限公司)的留学辅导办公用途。原告按约支付了保证金,并按约支付了各笔租金。然而,被告交付的房屋存在严重质量问题,大面积天花板整体断裂形成空洞,雨天会出现多处大面积漏水,蟑螂与老鼠会从顶部的空洞中钻出。2019年8月12日,房屋的天花板甚至直接整块断裂,砸中原告公司的工作人员孙思远。原告通过微信将该情况告知被告,并询问有无保险,然而被告对原告工作人员所受的伤害一直不闻不问,且从未表示要支付损害赔偿。鉴于系争房屋的严重质量问题和缺陷,并且持续恶化的现状,原告屡次通知被告进行维修,被告与物业互相推诿,迟延维修且从未根本解决房屋的质量问题和严重缺陷,或仅仅是在某些空洞处做些涂抹的功夫,导致维修后很快又出现问题。具体维修时间如下：第一次8月13日;第二次8月25日;第三次9月8日;第四次9月16日；第五次10月11日。鉴于系争房屋确实存在严重质量问题和严重缺陷,不能实现租赁目的,存在极大安全问题,且危及原告安全,并已经造成了公司员工的人身伤害，被告已构成根本违约。原告于10月17日向被告发出《解除通知书》,通知被告：1.原告将于11月8日(即6个月租期期满之日)当日解除《租赁合同》并自行搬离租赁房屋(原告将保持大门敞开状态,由被告自行接收)；2.被告应于11月8日或之前,向原告返还保证金并赔偿违约金。11月8日,原告自行搬离了租赁房屋,并保持了大门敞开状态,由被告自行接收。但被告至今尚未返还保证金,也未支付违约金。此外,被告从未向原告开具任何已付房屋租赁费的增值税专用发票。为维护自身合法权利,原告提起诉讼,要求判如诉请。被告上海新颐建筑装饰设计工程有限公司(以下简称新颐公司)辩称，同意解除双方的租赁合同，不同意返还保证金，合同关于违约责任的约定，租赁期间,非本合同规定的情况,乙方(承租方)中途擅自退租的,乙方应按提前退租天数的租金的壹倍向甲方(出租方)支付违约金，若违约金不足抵付甲方损失的,乙方还应负责赔偿，甲方可从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵的,不足部分则由乙方另行支付。本案是原告擅自提前解约，系原告违法解除，故应由原告承担违约责任。根据合同约定，被告不应退还保证金和支付违约金，原告的诉请没有法律和事实依据。反诉原告新颐公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告支付解除合同违约金79,122元；2.判令反诉被告支付电费3,082.95元。事实与理由：反诉原、被告签订租赁合同，反诉被告承租系争房屋，租赁期间，因使用房屋而发生的水电等费用由承租人承担，发现房屋及附属设施有损坏或故障时，通知出租人修复，出租人应在接到承租人通知后5日内修复，逾期不维修，承租人可代为维修，费用由承租人承担。租赁期间，因天气下雨，导致系争房屋局部渗水，反诉原告均及时通知物业公司进行了维修，由于系争房屋位于顶楼，起初物业公司没有将渗水找准查清，导致修复的地方后来又渗水。2019年10月12日物业公司接报，在维修过程中，反诉被告拒绝维修工人继续施工，经沟通物业公司于10月下旬对楼顶进行了彻底的防水处理，此后再未发生渗水现象。由于渗水时间有限且仅有几个点位渗水，另外物业起初还做了倒流处理，基本没有对反诉被告正常使用造成影响，仅因维修有几次需进入系争房屋内进行作业施工，导致反诉被告不满，反诉原告于2019年10月21日收到解除通知书，于次日回函明确表示不同意解除合同，但反诉被告回复将于2019年11月8日解除合同并搬离房屋。反诉原告认为反诉被告在解除通知书中所称的事由没有事实依据，系争房屋客观上对正常使用影响极其有限，房屋不存在严重缺陷，反诉原告也依约进行了修复，房屋完全可以实现反诉被告的租赁目的，不构成根本违约。反诉被告擅自解除合同并于2019年11月8日在未办理任何交接的情况下搬离，该违约行为给反诉原告造成巨大损失，反诉被告应当承担违约责任，并应支付租赁期间的电费，故反诉原告要求判如所请。反诉被告胡冕辩称：1.不同意承担违约金，反诉原告不能提供可以正常使用的房屋，租赁期间虽经多次维修，但一直没有修好，系争房屋不符合租赁合同约定，不能实现租赁目的，交付的房屋存在根本缺陷，故反诉被告书面提出解除合同，违约责任应由反诉原告承担。反诉状中反诉原告提到几次维修需进入系争房屋内对反诉被告产生影响，实际长达2-3个月内空调损坏、漏水、天花板掉落，房屋质量不是几个点位渗水，而是多处天花板掉落、形成空洞。关于电费，2019年9月起确未支付，反诉原告提供的电表照片及付费通知形式上虽有瑕疵，鉴于反诉被告确实未支付相应费用，结合参照此前的用电情况，愿意按付费通知上的金额支付电费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2019年5月8日，原告(承租方、乙方)与被告(出租方、甲方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将上海市浦东新区张杨路XXX号XXX室建筑面积295.60平方米的房屋出租给乙方用于办公，租赁期自2019年5月8日起至2021年5月27日止，月租金39,561元；房屋租赁保证金79,122元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、停车费等费用由乙方承担；租赁期间，乙方发现该房屋及附属设施有损坏或故障时，通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的五日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担；租赁期间,甲方保证该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态，甲方对该房屋进行检查、养护,应提前10日通知乙方，检查养护时,乙方应予以配合，甲方应减少对乙方使用该房屋的影响；甲方交付的房屋不符合本合同的约定.致使乙方不能实现租赁目的，或甲方交付的房屋存在缺陷,危及乙方安全的，可书面通知另一方解除合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；租赁期间,非本合同规定的情况,甲方擅自解除本合同,提前收回该房屋的,甲方应按提前收回天数的租金的1倍向乙方支付违约金，若违约金不足抵付乙方损失的,甲方还应负责赔偿；租赁期间,非本合同规定的情况,乙方中途擅自退租的,乙方应按提前退租天数的租金的1倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的,乙方还应负责赔偿，甲方可从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵的,不足部分则由乙方另行支付；合同另对其他事项作了约定。系争房屋交付使用后，原告多次因房屋质量问题申请维修，因未根本解决房屋的质量问题和缺陷，原告于2019年10月17日向被告发出解除通知书，言明被告交付的房屋不符合合同的约定，致使不能实现办公的租赁目的，且房屋存在严重缺陷，危及安全，将于11月8日当日解除合同并自行搬离，另要求退还保证金及赔偿违约金。被告于10月22日回函，表示原告所述的“房屋存在严重质量问题和严重缺陷，不能实现租赁目的，存在极大安全问题”并非事实，不同意解除合同。原告遂于10月24日第二次回函，言明原告租用系争房屋用于上海由然商务咨询有限公司从事高端留学教育培训用途(对外招牌“泓哲教育”)，因该房屋无法用作正常办公用途，客户不能接受这样不正常的教育培训环境，明确要求解除合同。以上事实，由原告(反诉被告)提供的上海市房屋租赁合同、证明、公证书及光盘、情况说明、告知函、第一次回函、解除通知书、第二次回函、维修沟通记录、胡冕与被告工作人员金博、汤海燕的短信沟通记录、胡冕与空调维修师傅的短信沟通记录、11月8日胡冕与被告代理人、物业经理的微信记录、系争房屋出租前的照片，由被告(反诉原告)租赁合同、电表照片及电费付费通知、维修说明、情况说明、系争房屋后续租赁合同等证据材料及庭审笔录在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，没有违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应遵照履行。本案的争议焦点是被告方是否存在根本违约，原告可否行使提前解约权。根据合同约定，被告应当保证系争房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。原告在承租期间，系争房屋多次因漏水发生维修，房屋的缺陷确有危及安全的隐患，原告租赁系争房屋作为教育培训之用，客观上影响到原告的经营使用，以致原告难以实现租赁目的，系被告违反合同约定，不能保证系争房屋处于正常的可使用和安全的状态，故原告有权按照合同约定行使合同解除权，被告理应承担相应的违约责任。根据庭审查明的事实，原告已于10月17日书面通知被告于11月8日解除合同并搬离，双方虽未就系争房屋进行交接，然原告在搬离当日再次微信通知被告，故本院确认合同解除之日应为该日。合同解除后，原、被告结清相关费用后被告应当返还剩余房屋租赁保证金，故原告要求返还保证金的诉请，本院予以支持。原告主张月租金额2倍支付违约金，符合合同约定，于法不悖，本院应予支持。反诉原告要求反诉被告支付解除合同违约金的诉请，鉴于反诉被告非合同违约方，故本院不予支持。反诉原告主张被告支付电费3,082.95元，虽提供的证据系单方证据且存在瑕疵，但反诉被告确未支付该费用，结合参考其之前使用的费用，反诉被告亦同意支付该款，根据公平原则，本院对该诉请予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、原告胡冕、被告上海新颐建筑装饰设计工程有限公司于2019年5月9日签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年11月8日解除(房屋坐落于上海市浦东新区张杨路XXX号XXX室)；二、被告上海新颐建筑装饰设计工程有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告胡冕保证金79,122元；三、被告上海新颐建筑装饰设计工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告胡冕违约金79,122元；四、反诉被告胡冕于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海新颐建筑装饰设计工程有限公司电费3,082.95元；五、驳回反诉原告上海新颐建筑装饰设计工程有限公司要求被告胡冕支付违约金79,122元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3,465元，减半收取计1,732.50元，由被告上海新颐建筑装饰设计工程有限公司负担。反诉案件受理费1,855元，减半收取计927.50元，由反诉原告上海新颐建筑装饰设计工程有限公司负担902.50元，反诉被告胡冕负担25元，。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  朱 敏人民陪审员  徐征元人民陪审员  戚秀琴二〇二〇年八月五日法官 助理  邱静雅书 记 员  朱屹峰附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。