山东省聊城市东昌府区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1502民初2962号原告：李凯，男，1978年11月14日出生，汉族，山东聊城星光房地产开发有限公司职工，住聊城市东昌府区。委托诉讼代理人：闫光涛、杨海宽，山东鲁衡律师事务所律师。被告：李又锋，男，1963年5月13日出生，汉族，住聊城市东昌府区。被告：刘艳军，女，1965年1月25日出生，汉族，退休工人，住聊城市东昌府区。委托诉讼代理人：王默白，女，1986年7月29日出生，汉族，东昌府区政协聘用干部，住聊城市东昌府区，系被告刘艳军外甥女。原告李凯诉被告李又锋、刘艳军物权确认纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人闫光涛、杨海宽，被告刘艳军及其委托诉讼代理人王默白，到庭参加了诉讼。被告李又锋经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令二被告向原告交还位于聊城市东昌府区的房屋；2、依法判令二被告支付截至2020年1月5日的房屋占用费152500元（2020年1月6日起至实际归还房屋之日止的房屋占用费按照30000元/年的标准计算）；3、诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告购买了聊城正泓置业有限公司开发的湖景公寓1号楼1单元1192室的房屋，并办理了房屋不动产权证书，不动产权证号：鲁（2018）聊城市不动产权第0000479号。2014年12月5日，原告将房屋租赁给被告李又锋使用，根据双方签署的《租赁合同》约定，租赁期限为一年，自2014年12月5日至2015年12月5日，租金每年为3万元。租赁期限届满后，被告李又锋继续租赁使用该房屋。2018年12月份，原告因被告李又锋欠付租金欲收回房屋，但发现房屋被被告刘艳军占据。原告遂找到被告李又锋了解相关情况，被告李又锋于2019年1月10日向原告出具欠条，同时承诺于2019年5月31日前付清截至2019年1月5日的租金122500元，并负责目前居住房屋的亲属搬出，将房屋交还给原告。但时至今日，被告仍未交还房屋并付清欠交的租金。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告刘艳军辩称：一、答辩人在2011年11月1日从被告李又锋处花费900000元购得湖景公寓1192号房屋，经重新装修后，于2013年6月份搬入该房屋居住至今，有购房协议、现金收条、打款记录、物业费、水电费等为证。2017年12月份，原告李凯带领一帮人到答辩人家中索要房屋，2018年12月30日，原告又拿着不动产证书带领一帮人到答辩人家中，答辩人不知道原告通过什么渠道取得房产证，为此惊动了110，最后不了了之。原告当着答辩人的面，将对门1191室的门撬开并换锁，事后答辩人才得知，1191室被法院查封；二、原告要求答辩人支付房屋占用费没有依据。答辩人对租赁合同不知情，租赁合同不真实，涉案房屋系被告李又锋购买的聊城正泓置业有限公司的商品房，2014年李又锋起诉过该公司，后来又撤诉。原告何时购买的该房屋，何时签订的租赁合同，该租赁合同的存在不符合常理；三、经不动产登记中心查询原告的不动产档案，发现原告与聊城正泓置业有限公司之间的商品房买卖合同，没有购房时间，没有签订时间，没有付款方式，价款与李又锋2009年购房时的价款一致，均是710970元，根本不符合常理，明显存在恶意串通的情形。综上所述，原告没有尽到购房的合理注意审慎义务，在明知该房屋存在争议和有人居住的前提下，恶意购买。合同没有签订时间，原告与聊城正泓置业有限公司之间的购房合同明显晚于李又锋与该公司诉讼，购房价格明显低于市场价值，存在恶意串通行为。聊城正泓置业有限公司无权处分李又锋的房屋，原告根本不符合善意取得的法定条件，应属于无效合同。恳请法院主持公道，驳回原告的无理诉求，维护答辩人的合法权益。被告李又锋未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年12月24日，被告李又锋与案外人聊城正泓置业有限公司签订了商品房买卖合同，约定的主要内容：被告李又锋购买该公司开发的湖景公寓1号楼1幢1单元17层1192号房屋，建筑面积182.3平方米，合同价款710970元，于2010年12月24日一次性付清。合同中还对其他权利义务进行了约定。2014年9月12日，聊城正泓置业有限公司向被告李又锋发出购房合同解除通知书，主要内容：“李又锋：根据山东省聊城市中级人民法院（2014）聊执字第83号执行裁定书和协助执行通知书，你于2010年12月24日因购买我公司开发建设的，位于房屋，所缴纳的购房款410970元已被法院依法扣留提款，为此，特通知如下：解除双方于2010年12月24日签订的《商品房买卖合同》并予以收回，我公司将对该房屋另行出售，特此通知。”李又锋于2014年10月18日向本院提起诉讼，诉讼请求为：判决确认解除商品房买卖合同的行为无效，案号为（2014）聊东民初字第3461号，同年12月15日李又锋申请撤诉，本院于该日作出（2014）聊东民初字第3461号民事裁定书，裁定，准许李又锋撤回起诉。原告与案外人聊城正泓置业有限公司签订了一份没有落款时间的商品房买卖合同，原告购买该公司开发的涉案湖景公寓1号楼1幢1单元17层1192号房屋，并于2014年9月28日交纳房款410970元，于2014年11月13日交纳房款300000元，该公司分别为原告出具了收据，收据上加盖了“聊城正泓置业有限公司区林业局项目财务专用章”。2017年11月28日对商品房买卖合同进行备案，并加盖了“聊城市房地产交易市场管理局合同备案专章”，同年12月2日，聊城正泓置业有限公司为原告开具增值税普通发票，载明：购买方李凯，价税合计710970元。此后办理了不动产权证书，载明的主要内容：证号为鲁（2018）聊城市不动产权第0000479号，权利人李凯，单独所有，坐落于东昌府区，建筑面积182.3平方米。2014年12月5日，原告李凯与被告李又锋签订租赁合同，被告李又锋租赁涉案房屋，租赁期限一年（2014年12月5日至2015年12月5日），年租金30000元整，合同中还对其他权利义务进行了约定。2019年1月10日，被告李又锋出具一份承诺书和一份欠条，内容分别为：“承诺人李又锋（身份证号码：）租赁了李凯所有的位于湖景公寓一号楼1192室的房屋一套，承诺人有意购买该房屋（承诺人承担房屋过户全部税费），如承诺人李又锋2019年5月31日前不能一次性付清房款，2019年5月31日前承诺人李又锋负责目前居住房屋的亲属搬出并将房屋交还李凯。”“欠款人李又锋（身份证号码：）自2014年12月5日开始租赁李凯所有的位于湖景公寓一号楼1单元1192室的房屋一套，双方约定年租金为30000元，截止到2019年1月5日，李又锋欠付李凯房屋租金共计122500元（大写：壹拾贰万贰仟伍佰元整）。欠款人李又锋保证于2019年5月31日前付清租金，并负责目前居住房屋的亲属搬出并将房屋交还李凯。（2019年1月5日至搬出之日的租金按月租金2500元计算支付）。”但被告李又锋未支付原告李凯租金。审理中，原告向本院提交了如下证据：1.（2014）聊东民初字第1590号民事判决书一份，证明李又锋于2013年将涉案房屋出卖给案外人吴桂生，房屋买卖协议中载明李又锋保证2013年2月搬出该房屋，后吴桂生向聊城市东昌府区人民法院提起诉讼，本院于2015年7月3日作出民事判决书，判决如下，吴桂生与李又锋、李红军签订的房屋买卖协议有效；2.(2016)鲁1502民初4900号民事裁定书一份，证明2016年8月8日吴桂生又向聊城市东昌府区人民法院提起诉讼，要求解除与李又锋、李洪军签订的房屋买卖协议并返还购房款及利息，2017年3月21日向法院提出书面撤诉申请，本院于2017年3月22日作出民事裁定书，以所涉房屋款已被聊城市中级人民法院于2014年9月9日扣划，房屋买卖合同标的已不存在为由，准许吴桂生撤诉。以上两份证据证明涉案房屋案外人聊城正泓置业有限公司已收回，可以另行出售。被告李艳军对上述证据异议称均不知情。审理中，被告刘艳军为佐证其购买了涉案房屋并实际居住向本院提交了如下证据：1.2011年11月1日刘艳军与李又锋、李红军签订的房屋买卖协议一份，约定的主要内容：李又锋、李红军将涉案房屋以900000元的价格出售给刘艳军，现金一次付清，半年后李又锋、李红军负责过户；2.收到条一份，主要内容：今收到刘艳军交湖景公寓1单元19楼1192室购楼款玖拾万元整；3.住房公积金贷款结清证明一份，载明的主要内容：刘艳军在中国建设银行股份有限公司临清支行的贷款220000元于2017年8月29日结清；4.银行交易明细一宗；5.物业费收款收据一宗。原告对上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为被告刘艳军与李又锋的配偶李红军系亲姐妹关系，双方是否存在真实的房屋买卖无法查实。交房款的相关证据也不能与其主张相匹配，物业收费单据也显示居住人为李又锋，因此，被告提交的上述证据不能证明其与李又锋之间存在房屋买卖关系，且其提交的物业费单据均显示在2013年之后，根据原告提交的李又锋与吴桂生纠纷的案卷材料，能够证实被告刘艳军陈述的2011年签订房屋买卖协议的情况不属实。本院认为：《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”即关于不动产物权的变动，必须以登记为必要条件，而不能认为设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同生效就必然发生不动产物权的变动。合同的生效能够发生债权法上的效果，但是不一定能够发生物权法上的效果。要发生不动产物权变动的效果，必须进行不动产物权的公示即登记。如果合同生效而未进行不动产登记，则没有取得对不动产的支配权。在出卖人一物多卖的情况下，肯定只能有一个买受人才能取得标的物的所有权，而其他的买受人就不能取得该物的所有权。在此时，对其他的买受人而言，虽然不能取得标的物的所有权，但是可以依据有效合同请求追究违约方的违约责任、并主张赔偿损失等。本案中，被告李又锋与被告刘艳军和案外人吴桂生先后签订房屋买卖合同，将涉案房屋先后出卖给刘艳军和案外人吴桂生，二人均未办理不动产登记，均未取得涉案房屋的物权。后被告李又锋因未向案外人聊城正泓置业有限公司交纳剩余的房款300000元，其交纳的房款410970元已被聊城市中级人民法院依法扣留提取，聊城正泓置业有限公司解除了与李又锋的商品房买卖合同，李又锋虽向法院提起诉讼请求确认解除合同的行为无效，但其后向法院申请撤诉，法院裁定准许其撤诉。聊城正泓置业有限公司又将涉案房屋出卖给原告李凯，李凯办理了不动产登记，取得了涉案房屋的物权。故根据区分原则，被告刘艳军没有办理不动产登记，只能享有债权，不享有对诉争房屋的所有权，而原告李凯签订了商品房买卖合同，支付了房屋价款，并办理了不动产登记，已经取得诉争房屋的所有权。刘艳军因购买诉争房屋受到的损失，可以另案向李又锋主张权利。现原告主张被告刘艳军交还涉案房屋，符合不动产或者动产被占有人占有，权利人可以请求返还原物的法律规定，本院予以支持。关于原告主张被告李又锋、刘艳军支付截至2020年1月5日的房屋占用费152500元（2020年1月6日起至实际归还房屋之日止的房屋占用费按照30000元/年的标准计算）的问题，本院认为，原告李凯与被告李又锋签订的房屋租赁合同合法有效，双方在合同中对租赁期限及租金进行了明确约定，被告李又锋向原告李凯出具了承诺书及欠条，原告据此主张被告李又锋支付房屋占用费，事实清楚，证据充分，予以支持。但被告刘艳军与原告李凯之间不存在租赁合同关系，刘艳军虽然实际使用涉案房屋，但其系基于与李又锋之间签订的房屋买卖合同，对于李凯与李又锋之间的租赁合同并不知情，故李凯要求刘艳军支付房屋占用费，于法无据，不予支持。综上,依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条、第十六条、第二百四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告刘艳军于本判决生效后三十日内交还原告李凯所有的位于东昌府区房屋；二、限被告李又锋于本判决生效后十日内支付原告李凯房屋租金152500元（2020年1月6日起至实际返还房屋之日止的房屋租金按照30000元/年的标准计算）；三、驳回原告李凯的其他诉讼请求。案件受理费3350元，减半收取1675元，由被告李又锋承担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审判员  席守田二〇二〇年八月二十六日书记员  陈奎玲