安徽省马鞍山市花山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0503民初2886号 原告（反诉被告）：南京市雨花台区克强家具厂，住所地南京市雨花台区。 经营者：郭瑞明，男，1967年4月生，汉族，住江苏省南京市雨花台区。 委托诉讼代理人：姚树彦，江苏圣典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丹阳，江苏圣典律师事务所（实习）律师。 被告（反诉原告）：马鞍山宁马青年创业谷投资发展有限公司，住所地安徽省马鞍山市。 法定代表人：王家国，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李明，安徽长城律师事务所律师。 原告（反诉被告）南京市雨花台区克强家具厂（以下简称克强家具厂）与被告（反诉原告）马鞍山宁马青年创业谷投资发展有限公司（以下简称宁马公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，在举证期限内被告(反诉原告)宁马公司于2020年6月22日向本院提起反诉，本院依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）克强家具厂的委托诉讼代理人李明与被告（反诉原告）的委托诉讼代理人姚树彦、丹阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）克强家具厂向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告双倍返还定金共计300万元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2019年4月28日签署《工业厂房买卖合同》,约定被告将位于马鞍山市慈湖高新区.87平方米的工业厂房和2138.52平方米的科研楼所有权及19532.99平方米配套土地的使用权概括作价1880万元出售给原告。合同签订后，原告依约向被告支付了定金150万元。后被告以种种理由拖延继续履行合同。 为证明诉称事实,原告（反诉被告）向本院提交如下证据：1.原告营业执照，用以证明原告主体身份;2.郭瑞明身份证复印件，用以证明原告经营者身份信息;3.被告企业信用信息，用以证明被告主体身份;4.《工业厂房买卖合同》，用以证明原、被告约定将被告外下位于马鞍山市慈湖高新区宇及配套土地的使用权出售给原告，并约定了双方的权利义务;5.账户交易信息、定金收据、刘爱春与郭瑞明结婚证，用以证明刘爱春系郭瑞明之妻，原告已通过刘爱春及其自有账户依约支付定金150万元;6.录音证据，用以证明被告声称因大产证不能分割明确表示不履行合同。 被告(反诉原告)宁马公司辩称，原告（反诉被告）在诉状中所称，被告存在着违约行为，是不客观的，是片面的，造成其错误认为的原因是其对双方所签的工业厂房买卖合同相关事宜的特别约定视而不见造成。因此，原告（反诉被告）的本诉诉讼请求不能成立，依法应予驳回。 被告(反诉原告)宁马公司向本院提出反诉请求:1.依法判令反诉被告向反诉原告承担合同约定的违约金376万元；本案的本诉及反诉诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2019年4月28日，反诉原告与反诉被告签署了一份《工业厂房买卖合同》，该合同对反诉原告拟将通过债权受让获得的坐落在马鞍山市慈湖高新区产业园金水路1号10栋5840.87平方米的工业厂房和1号11栋2138.52平方米的科研楼所有权及约19532.99平方米配套土地的使用权出售给反诉被告；反诉被告同意以1880万元的价格受让反诉原告出让的上述房地产进行了约定，此外，该合同还对厂房和土地买卖税费承担、买卖价款的支付方式、厂房和土地权属转移登记的期限交付、违约责任等相关事宜进行了具体约定，特别是在合同第五条“相关事宜的特别约定”的第一款中约定了：“乙方（反诉被告）在签署本合同后二周内，必须完成在马鞍山慈湖国家高新技术产业园区设立新的公司。乙方新公司自设立之日起即无条件的承继本合同项下约定的乙方全部权利和义务。”之所以要这样约定，是因为必须要满足慈湖国家高新区对入驻企业在税收、产业方向等相关具体要求而设定。然在《工业厂房买卖合同》签订后，反诉被告除向反诉原告支付定金150万元外便终止了《工业厂房买卖合同》约定其他义务的履行，特别是未在《工业厂房买卖合同》约定的期限内完成新公司的设立，这也是直接导致了反诉原告的其他合同义务难以履行。根据《合同法》的相关规定，反诉原告未履行合同约定的后续义务，行使的是先履行抗辩权，因此，不存在反诉原告违约一说。截止至反诉被告提起本诉之日，反诉被告也未能在马鞍山市慈湖高新技术产业园区设立新的公司。由此可见，本案中，真正违反合同约定的是反诉被告，而非反诉原告。由于反诉被告的违约，根据《工业厂房买卖合同》的约定，应向反诉原告承担违约责任。 为证明自己的主张,被告(反诉原告)向本院提交如下证据:1.营业执照，用以证明被告(反诉原告)的民事主体身份，和诉讼主体身份。王家国作为执行董事仍然是被告的法定代表人，只是没有办理变更。2.《工业厂房买卖合同》，用以证明原告违约在先，导致合同根本无法履行，或者履行不能或履行受阻的情况，是原告未能履行合同约定的义务，而且是在特别约定当中约定的相关义务，在高新区设立新的公司，这是一个无条件的、有期限的、原告的先履行义务。3.2019年11月21日录音证据，用以证明在为原告（反诉被告）办理公司的时候，已告知相关的条件和要求，但是原告（反诉被告）无法满足要求。 原告（反诉被告）为反驳被告（反诉原告）向本院提交如下证据：1.马鞍山雄州网络科技有限公司，用以证明已履行《工业厂房买卖合同》约定的义务，于2020年7月11日在马鞍山市慈湖高新区慈湖高新区孵化器4栋注册成立新公司。2.聊天记录，用以证明原告（反诉被告）已经将相关成立公司所需资料交给了数字硅谷的工作人员肖玲，其表示土地证无法办下来。 当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对克强家具厂提交的原告营业执照、郭瑞明身份证复印件、企业信用信息、《工业厂房买卖合同》、账户交易信息、定金收据，对宁马公司提交的营业执照、《工业厂房买卖合同》，各方对真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据,本院认定如下:一、克强家具厂提交的录音证据，用以证明宁马公司声称因土地无法分证表示不履行合同。宁马公司质证认为，对其真实性、关联性有异议，合同的履行应根据约定，而不是根据录音。本院认为，宁马公司虽提出异议，但并未提交反驳证据，本院对上述证据的真实性予以认定。二、克强家具厂提交的马鞍山雄州网络科技有限公司营业执照，该公司在慈湖高新区注册，用以证明新设立公司是合同履行的附随义务，不影响合同履行。宁马公司质证认为，在慈湖高新区新设公司是合同特别约定。本院对该组证据的真实性予以确认。三、克强家具厂提交的微信聊天记录，用以证明新设公司资料已交给了案外人肖玲。宁马公司质证认为，该证据与本案不具有关联性。本院将结合其他证据，对该组证据予以综合认定。四、宁马公司提交电话录音，用以证明克强家具厂无法提交纳税证明、用工证明，用以证明设立公司要符合规定，不是附随义务。本院对该组证据的真实性予以认定，能否达到宁马公司的证明目的，本院将在裁判说理中予以论述。五、宁马公司提交《马鞍山市县区、开发园区亩均效益评价考核实施办法（试行）》《马鞍山市企业亩均效益评价实施办法（试行）》，用以证明慈湖高新对入驻企业具有考核评价要求。克强家具厂质证认为，该组证据与本案不具有关联性。本院认为，该组证据具有真实性，能否达到宁马公司的证明目的，本院将在裁判说理中予以论述。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2019年4月28日，宁马公司作为甲方，与乙方克强家具厂签订《工业厂房买卖合同》，该合同分别由宁马公司的法定代表人王家国、克强家具厂的负责人郭瑞明签字并加盖双方公司印章。与双方争议有关的条款约定：甲方拟将通过债权转让方式获得的坐落在安徽省马鞍山市金水路1号10栋工业厂房（厂房面积为5840.87平方米）、金水路1号11栋科研楼（面积2138.52平方米）所有权及约19532.99平方米配套土地（具体范围见附件1坐标视图中ｊ1-ｊ8坐标点所围土地范围和附件2界址点成果表的参数为准）的使用权出售乙方。二、乙方经过现场踏勘、确认，同意以总价1880万元的价格受让甲方拟出售的上述工业厂房、科研楼所有权和配套土地使用权。……四、买卖价款的支付方式：1.自本合同签署日起三个工作日内，乙方向甲方支付定金150万元；2.乙方应派专人全程协助和配合甲方办理本合同项下厂房、土地等权属（不动产权登记证）变更至乙方名下的全部手续。在办理上述手续过程中，乙方得知或经由甲方通知乙方需缴纳交易税、印花税当日，应向甲方支付转让款850万元；3.在本合同项下厂房、土地等的权属证书（不动产登记证）办至乙方名下后，乙方应向甲方再行支付转让款350万元。已办至乙方名下的权属证书（产权证和土地使用权证）仍由甲方收执保管。4.剩余的530万元转让款尾款，乙方在2019年12月31日前付清。若乙方在上述款项的支付中，出现迟延支付的情况，则每迟延一日，乙方应按应付款额的日万分之五向甲方支付迟延利息。乙方付清全部款项后，甲方将本合同项下厂房、土地等权属证书（不动产登记证）交付乙方。……乙方在2019年12月31日前付清总价。乙方付清全部款项后，甲方将本合同项下厂房、土地等的权属证书（不动产登记证）交付乙方。四、本合同项下厂房和土地权属转移的期限约定：1.甲方正在积极协同有关部门办理本合同项下厂房和土地的权属证书转移和权属证书的分证手续。2.甲方承诺乙方，争取在乙方入住厂房现场后180个工作日内，将本合同项下厂房和土地的权属转移至乙方名下。五、相关事宜的特别约定：1.乙方在签署本合同后二周内，必须完成在马鞍山市设立新的公司。乙方新公司自设立之日即无条件的承继本合同项下约定的乙方的全部权利和义务。2.乙方拟在本合同项下的土地上再新建一栋厂房，新建厂房工程相关手续的办理由甲方进行申报、办理。……六、2019年7月30日前，甲方负责将本合同项下厂房和土地交付给乙方使用。七、本合同签订后，如一方违反本合同任一条款，视为违约，该方应向对方承担本合同约定的转让款总价金额的20%的违约金责任。 另查明，克强家具厂于2019年3月19日、2019年4月29日分别向宁马公司转账支付50万元、100万元，合计支付150万元。 再查明，马鞍山润翔网络科技有限公司系宁马公司的全资子公司，法定代表人为王家国。马鞍山润翔网络科技有限公司（以下简称润翔公司）通过司法拍卖拍得原马鞍山大远金属制造有限公司的抵押物，即：位于马鞍山市地产权证号为20××11房产、金水路1号10栋房地产权证号为××号房产、金水路1号11栋房地产权证号为××号房产、及位于马鞍山市角地号为3405010020013985000建设用地使用权、位于马鞍山市角地号为3405010020013658000建设用地使用权。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点是，一、原告（反诉被告）克强家具厂要求被告（反诉原告）宁马公司双倍返还定金300万元是否成立；二、被告（反诉原告）宁马公司诉请原告（反诉被告）克强家具厂支付违约金376万元是否具有事实和法律依据。 关于本案厂房买卖合同的效力问题。宁马公司与克强家具厂签订的《工业厂房买卖合同》，是在双方平等自愿的基础上签订，系双方当事人的真实意思表示。虽然宁马公司在签订协议时，涉案工业厂房并非该公司所有，而是其全资子公司润翔公司通过司法拍卖取得，但润翔公司的法定代表人王家国是宁马公司的股东，且润翔公司在诉讼中亦未对本案《工业厂房买卖合同》提出异议，应当认定宁马公司有权代表润翔公司，与克强家具厂签订《工业厂房买卖合同》。该合同内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人应依协议约定履行合同义务。 关于原告（反诉被告）克强家具厂要求被告（反诉原告）宁马公司双倍返还定金300万元是否成立。定金罚则是不履行合同一方所应承担的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条规定：“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。”根据上述法律及司法解释，只有违约行为致使合同主要的、直接目的无法实现，即构成了根本违约时，才能适用定金罚则。定金罚则的适用条件是，合同目的无法实现。根据本案查明事实，涉案厂房买卖因宁马公司无法土地分证而导致买卖合同无法履行，宁马公司应对此承担违约责任。宁马公司并未提交证据证明，涉案厂房买卖无法履行，系因克强家具厂不履行新设公司或迟延新设公司导致，宁马公司已构成根本违约。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”克强家具厂主张宁马公司双倍返还定金，不违背双方合同约定，亦不违反法律规定，本院予以支持。 关于被告（反诉原告）宁马公司诉请原告（反诉被告）克强家具厂支付违约金376万元是否具有事实和法律依据。双方当事人履约过程中是否存在违约行为的问题。这是判断双方当事人本诉、反诉是否成立的关键。宁马公司根据本案《工业厂房买卖合同》的特别约定，提起反诉，要求克强家具厂应在2019年4月28日签订上述合同后的二周内，必须完成在马鞍山市设立新的公司。新公司自设立之日即无条件的承继本合同项下约定的克强家具厂的全部权利和义务。而克强家具厂未在合同约定的期限内设立新公司，宁马公司主张克强家具厂违反合同特别约定，应当承担合同约定的违约金376万元，即根据合同所约定的转让款总价金额1880万元的20%承担违约金责任。克强家具厂针对宁马公司的反诉，于诉讼期间在马鞍山市慈湖高新区注册成立雄州网络科技有限公司，用以证明已履行《工业厂房买卖合同》约定的义务。《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损害”。可见，违约责任的构成以当事人存在不履行、不完全履行或不适当履行等违约行为为前提条件。违约行为在后果上对合同相对人的债权造成侵害，即使债权人依据合同所享有的债权不能实现或不能完全实现。克强家具厂确实违反了与宁马公司关于在两周内新设公司的约定，但是这种约定并非房屋买卖合同内在的约定。该特别约定，实质是保障本案厂房买卖顺利进行而设定。宁马公司未举证证明，涉案厂房买卖实际无法履行是克强家具厂未按期新设公司导致，亦未举证证明克强家具厂未按期新设公司导致其受到损害。在克强家具厂未按期新设公司的情况下，既未进行新设公司催告，亦未对继续付款进行主张，其实质表明本案厂房买卖无法履行的根本原因在于涉案厂房土地使用权无法分证导致。此外，根据宁马公司的举证，该公司在2019年11月21日，还在与克强家具厂沟通办证事宜，表明双方并未实际严格按照涉案《工业厂房买卖合同》约定的期限履行，应视为双方以实际行动就协议约定支付期限、特别约定进行了变更。对于宁马公司以克强家具厂未按期新设公司为由要求其承担违约责任，本院依法不予支持。涉案《工业厂房买卖合同》已实际无法履行，双方对解除均无异议。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，经本院审判委员会讨论，判决如下： 一、被告（反诉原告）马鞍山宁马青年创业谷投资发展有限公司于本判决生效后十日内双倍返还原告（反诉被告）南京市雨花台区克强家具厂定金人民币300万元； 二、驳回被告（反诉原告）马鞍山宁马青年创业谷投资发展有限公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费15400元（已减半收取），保全费5000元，由被告（反诉原告）马鞍山宁马青年创业谷投资发展有限公司负担；反诉案件受理费18440元（减半收取），由被告（反诉原告）马鞍山宁马青年创业谷投资发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审判员  童映光 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  丁 敏