湖南省临澧县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0724民初1020号原告：邢光志，男，1968年8月12日出生，汉族，住临澧县。被告：湖南泰源房地产开发有限公司，住所地临澧县经济开发区太平工业园太平大道**。法定代表人：高晋国，该公司董事长。委托诉讼代理人：华桃初，湖南宏声律师事务所律师。被告：卢玄，男，1970年10月8日出生，汉族，住临澧县。原告邢光志与被告湖南泰源房地产开发有限公司（以下简称“泰源公司”）、卢玄借款合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邢光志、被告泰源公司的委托诉讼代理人华桃初到庭参加诉讼，被告卢玄经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邢光志向本院提出诉讼请求：1、判令二被告连带偿还原告借款3700000元，并自2015年4月22日起按月利率2.5%计算利息至全部借款本金清偿之日止（辩论中将利息明确为两段计算：利息先计算至起诉之日即2020年6月2日，再自2020年6月3日起计算至全部借款本金清偿之日止）；2、判令原告对二被告的抵押物（常德德山太丰家园1幢1404号住房和2幢202商铺）变卖、拍卖后，在拍卖价款中优先受偿。事实和理由：2015年4月22日，二被告与原告签订了一份借款协议，二被告向原告借款2000000元，月利率2.5%，每三个月结一次利息，二被告以其开发的德山太丰家园小区的五套房屋（1#楼2单元1404、1503、1504、1603、1604）以网签商品房买卖合同的形式作为让与抵押担保。签订协议当日，原告即将2000000元转入被告账户。2016年2月3日，二被告又向原告借款2000000元，并签订了借款协议，月利率2.5%，每三个月结一次利息，被告以德山太丰家园小区的2幢202商铺以网签商品房买卖合同的形式作为让与抵押担保。合同签订后，原告实际出借给被告借款1500000元。2017年10月22日，二被告再次向原告借款200000元，并约定以德山太丰家园车库作为抵押。泰源公司辩称，原告所述借款除了认可最后一次的200000元外，其他借款泰源公司没有收到，且前两次借款协议中约定的借款3500000元对于泰源公司而言已过诉讼时效；该公司没有将房屋抵押给原告，因为房屋不具备抵押条件；原告与该公司签订有网签合同，但系原告购房合同，且原告一直未支付购房款；综上，应驳回原告对泰源公司的起诉。卢玄未作答辩。本院经审理认定事实如下：2015年4月21日，泰源公司与邢光志签订了一份在房地产管理部门备案的《常德市商品房买卖合同》（该合同后被注销），主要内容为：泰源公司（出卖人）将其开发的常德德山太丰家园小区的五套房屋（房号为1＃楼2单元1404、1503、1504、1603、1604，均为预售商品房）出售给邢光志（买受人），总价款为2495912元，付款时间为2015年4月22日前，交房时间为2016年6月28日前，买受人需缴存房屋维修资金59913元，由买受人在办理商品房买卖合同备案时自行缴存。该买卖合同签订后，2015年4月22日，因开发常德德山太丰家园项目资金短缺，泰源公司与邢光志另签订了一份借款协议，主要内容为：泰源公司（甲方）向邢光志（乙方）借款2000000元，以其开发的常德德山太丰家园小区的五套房屋（房号为1＃楼2单元1404、1503、1504、1603、1604，总价值为2495912元）作为抵押物，借款期限为3个月，待甲方资金到位时，还清此款后，乙方应全力配合甲方拆除房屋备案的一切相关手续，不应收取乙方房屋拆除的任何费用，抵押物的维修基金由甲方承担，还清借款后乙方应配合办理过户手续；如甲方完成备案手续后，乙方须在当天提供借款；借款月利率2.5%，每三个月结一次利息；另以1＃楼2单元303、304、403、404作担保，如借款未能按期归还，可续借2个月。合同甲方落款加盖了泰源公司印章，并由卢玄和案外人吴某在该位置签名。签订借款协议当日，邢光志即将2000000元以银行转账的方式转入到卢玄的私人账户。同日，邢光志另向泰源公司缴存了上述房号为1504、1404的房屋维修资金各12041元。2017年9月28日，泰源公司又与邢光志签订一份《常德市商品房买卖合同》，主要内容为：泰源公司（出卖人）将其开发的上述合同约定的抵押物（房号为1＃楼2单元1404）出售给邢光志（买受人），总价款为495848元，付款时间为2017年9月28日前，交房时间为2017年12月28日前。上述两份商品房买卖合同签订后，所涉商品房一直实际未办理房屋产权所有证到邢光志名下，邢光志也一直未予偿付房款。2016年2月1日，卢玄给邢光志出具了一份借条，载明“今借到邢光志现金伍拾万元整，2天归还，同意此借款打入凌建平帐上”。出具借条当日，邢光志即将500000元借款以银行转账的方式转入到案外人凌建平的私人账户。2016年2月3日，泰源公司又一次与邢光志签订了一份借款协议，主要内容为：泰源公司（甲方）向邢光志（乙方）借款2000000元，以其开发的常德德山太丰家园小区的2#楼202门面（房号为2#楼202，总价值为10200240元）作为抵押物，借款期限为6个月，待甲方资金到位还清此款后，乙方应全力配合甲方拆除房屋备案的一切相关手续，不应收取乙方房屋拆除的任何费用；如甲方完成备案手续后，乙方须在当天提供借款；借款月利率2.5%，每一季度结一次帐；如借款未能按期归还，乙方有权自行处理所抵押的房产。合同甲方落款亦加盖了泰源公司印章，并由卢玄在该位置签名，同时载明“已收伍拾万现金，打入凌建平帐上”。合同签订当日，泰源公司又与邢光志签订一份《常德市商品房买卖合同》，主要内容为：泰源公司（出卖人）将其开发的上述合同约定的抵押物出售给邢光志（买受人），总价款为10200240元，付款时间为2016年2月2日前，交房时间为2016年12月28日前。该买卖合同签订后，上述抵押物（房号为2#楼202）也一直未办理房屋产权所有证到邢光志名下，邢光志也一直未予偿付房款。上述借款合同签订次日，邢光志将1000000元以银行转账的方式转入到卢玄的私人账户。2017年10月22日，邢光志以银行转账的方式给泰源公司（工作人员莫平）转款200000元，并约定以该公司开发的常德德山太丰家园车库作抵押。另查明，泰源公司将上述抵押房屋（房号为1#楼2单元1503、1504、1603、1604）出售给他人后分别于2017年9月28日、2017年10月10日、2017年11月9日、2018年6月12日通过其工作人员莫平的账户给邢光志转款共计1600000元。此后，经邢光志找卢玄催讨，卢玄一直未给邢光志偿付借款。还查明，为开发建设常德德山太丰家园小区项目，泰源公司经与卢玄、案外人吴某约定，由卢玄、吴某以泰源公司的名义负责组建了“湖南泰源房地产开发有限公司太丰家园项目部”。上述事实，有邢光志提交的当事人身份证、借款协议、银行交易明细、转账记录和收据、借条、商品房买卖合同、维修基金发票、证人吴某的部分当庭证言以及到庭当事人的一致庭审陈述在卷予以证实。本院认为，泰源公司与邢光志签订借款协议，双方因此形成借款合同法律关系，且该合同合法有效，双方应全面履行合同义务。本案的争议焦点为：一、泰源公司、卢玄是否应承担偿付邢光志借款的责任，该借款及利息如何认定；二、本案是否已超过诉讼时效；三、原告所诉抵押是否成立，其诉讼请求是否应得到支持。关于焦点一。首先，从签订两份借款协议的内容和合同落款签名盖章的情况来看，两份协议均将泰源公司的身份载明为借款人（即合同中的甲方），且落款也加盖有该公司的印章，说明泰源公司认可其在借款合同中系借款人。其次，从两份借款协议的实际履行来看，虽然泰源公司只认可收到“莫平”所收邢光志的转款200000元，加上其认可“莫平”给邢光志转款1600000元的行为，这就足以表明其对“莫平”的行为均予以职务上的肯定，也就是说“莫平”的行为在本案中即为职务行为，那泰源公司既然只认可只收到邢光志借款200000元，那为何却将1600000元转给了邢光志，无疑不能自圆其说，故只能认定泰源公司收到邢光志的借款远远不只200000元，其辩解主张本院不予采信；同时，卢玄两次与泰源公司共同以借款人的名义签订借款合同，且卢玄又系泰源公司太丰家园项目部的负责人之一，足以让邢光志相信卢玄的行为构成表见代理行为，故卢玄所实施的行为亦应由泰源公司承担民事责任，即其收取借款应视为泰源公司所为。综上，泰源公司实际收取了邢光志借款本金3700000元（含卢玄经手收取的转款3500000元），该借款依法应由泰源公司偿还，而不应由卢玄偿还。本案中，泰源公司已通过莫平转款给邢光志1600000元，应在计算本息后予以扣减。按照两份借款协议约定，借款利率为月利率2.5%，显然超过了法定标准，本院依法调减为月利率2%；另500000元借款因未约定利率，但约定了还款期限，故计算利息时应以年利率6%为基准；泰源公司认可的200000元借款，因未约定利息及还款时间，故依法不应支付利息。经核算，截至2020年6月2日，泰源公司应付借款利息为：2000000元×2%÷30天/月×1864天（自2015年4月23日起计算）+500000×6%÷365天/年×1578天（自2016年2月4日起计算）+1000000元×2%÷30天/月×1578天（自2016年2月4日起计算）=3563031.6元，本息合计7263031.6元，除去上述已付1600000元，泰源公司尚应偿付邢光志借款本息共计5663031.6元。余下利息则自2020年6月3日起分别以3000000元、500000元为本金，按年利率24%、6%支付至全部借款本金清偿之日止。关于焦点二。根据焦点一，莫平转款1600000元的行为实际是泰源公司的还款行为，故本案的诉讼时效应自还款的最后一次开始计算，即自2018年6月12日的次日起计算，显然距本案的受理时间（2020年6月3日）不满2年，未超过法定的诉讼时效。关于焦点三。首先，从两次签订借款协议的内容上看，双方当事人均约定了抵押条款，且合法有效，即将邢光志主张的涉案抵押物进行了抵押并进行了备案登记；其次，虽然双方当事人另就抵押物又签订有买卖合同且进行了备案，但后来被注销也未实际履行，且由泰源公司进行了部分处置，显然是一种貌似买卖实为备案抵押的行为。综上，邢光志要求将所剩抵押物“（常德德山太丰家园1幢1404号住房和2幢202商铺）变卖、拍卖后，在拍卖价款中优先受偿”的诉讼请求符合事实和法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款、第六十六条第一款、第一百三十五条、第一百三十八条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第四十一条、第五十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十七条、第六十条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条、第二十六条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、湖南泰源房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内偿付邢光志借款本金3700000元及利息1963031.6元（计算至2020年6月2日止），合计5663031.6元；二、湖南泰源房地产开发有限公司自2020年6月3日起分别以3000000元、500000元为基数，分别按年利率24%、6%支付邢光志借款利息至全部借款本金清偿之日止；三、邢光志对湖南泰源房地产开发有限公司开发的常德德山太丰家园1幢1404号住房和2幢202商铺变卖、拍卖后，在所卖价款中优先受偿；四、驳回邢光志的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36400元，减半收取计18200元，财产保全费5000元，合计23200元，由湖南泰源房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。本案权利人申请执行的期限为二年。审判员  李跃军二〇二〇年六月三十日书记员  苏 洁