陕西省丹凤县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕1022民初648号 原告：商洛市汽车运输总公司丹凤运输公司，住所地陕西省丹凤县。 负责人：刘勇，公司经理。 委托诉讼代理人：穆治平，陕西秦南律师事务所律师。 被告：刘书英，男，1963年4月19日出生，汉族，住陕西省丹凤县，居民。 原告商洛市汽车运输总公司丹凤运输公司（以下简称丹凤运输公司）诉被告刘书英合同纠纷一案，本院以简易程序立案受理，因案情复杂，不宜适用简易程序，于2020年8月19日裁定本案转为普通程序，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告丹凤运输公司负责人刘勇及其委托诉讼代理人穆治平，被告刘书英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告丹凤运输公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告按协议约定交回原告的房屋十二间及159.5平方米土地使用权；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告在新建车站工程中，被告负责修建的部分工程结算后因应付被告工程款375387.78元未付，双方于1999年12月13日签订了《以房抵债协议书》，约定将原告四间三层共十二间房屋及159.5平方米土地抵押给被告5—20年。协议签订后，被告在占用原告的159.5平方米土地上修建楼房四层，并占用原告四间三层房屋至今。就房屋、场地回收问题，原告及商洛运输总公司曾与被告协商未果。2017年12月20日原告书面通知被告解除协议，并告知被告前来原告处清算账目领取工程款，但被告置之不理。原告认为，双方为了解决施工工程款支付问题达成的协议中关于返还原告资产的条件已经成就，被告理应向原告腾交占用的土地、房屋，原告愿意按原协议约定，支付被告工程款，由被告交回占用原告的土地及房屋。故提起诉讼，请依法裁判。 原告为支持其诉请提交以下证据：1、《以房抵债协议书》；2、《关于刘书英承包车站几项工程截止99年5月30日已付、欠款清单》；3、结算协议；4、地面硬化合同书；5、新站配套设施建房合同；6、刘书英承包车站工程结算清单；7、终止《以房抵债协议》通知书及邮寄回执；8、土地登记资料；9、土地使用权证；10、房屋使用权证。 被告刘书英辩称：1、1999年12月13日签订的《以房抵债协议书》合法有效，对双方均具有法律约束力；2、《以房抵债协议》双方已实际履行超过20年，被告在此期间新建了房屋、并对原房屋多次进行了装修，投入了大量的资金；3、原告履行《以房抵债协议书》时严重违约，给被告造成了巨大的经济损失，原告应当向被告赔偿，具体事项如下：（1）原告在向被告交付房屋时，有门面房一间于2007年才交付被告，原告应按260元/月向被告支付租金。（2）2002年1月原告以安全为由，封堵其抵押给被告的房屋后门，致房屋承租人余从善将被告起诉法庭，该经济损失应由原告赔偿。（3）从1999年至2020年期间，原告违反国家电费0.49元/度的价格，以1.15元/度向被告收取电费，对多收取的电费应当退还被告。（4）原告同意被告在抵押的四间三层楼房的二楼和三楼开设招待所，并允许旅客在车站院内停车，2002年以后，原告无故不许住店旅客在车站院内停车，影响被告生意，应按30元/天的标准，赔偿被告20年的损失。（5）原告与被告签订承包舞厅合同，承包期限为三年，合同履行仅6个月，原告就以影响卧铺车进站为由终止了合同，导致被告损失24136元，原告应予赔偿。（6）原告与张勇因抵押房屋的基础处理而产生费用44735.25元，被告替原告向张勇垫付了该费用，该费用应由原告支付给被告。（7）原告不履行《以房抵债协议书》约定，将被告诉至法院，后又撤回起诉，造成被告支付律师代理费20000元、误工费1500元、交通费2000元、精神损失20000元的损失，该损失原告应当赔偿。4、根据《以房抵债协议书》第三条约定，原告在二十年期满后仍未偿还工程欠款的，抵债的房地产归被告所有。现已经超过二十年以上，原告仍未按照协议的约定清偿工程欠款及新建建筑物的费用，原告用于抵债的房地产应归被告所有原告要求返还原物无事实和法律依据，要求驳回原告诉讼请求。 被告刘书英为支持其答辩提交以下证据：1、商洛市汽车运输总公司收款收据；2、刘书英向商洛市汽车运输总公司、丹凤汽车运输公司反映丹凤汽车运输公司所欠其门面房一事的材料；3、丹凤汽车站与刘宏伟签订的《租赁合同书》；4、刘书英起诉余从善的民事诉状；5、丹凤县人民法院（2003）丹法民初字第82号民事判决书；6、2018年1月5日刘书英向丹凤运输公司的答复书；7、委托代理合同、收款收据；8、丹凤汽车站与刘书英签订的《舞厅承包合同》；9、刘书英工程预算总价；10、商洛运输（集团）公司出具的委托李世京、任述民代表公司与刘书英签订《以房抵债协议书》委托书；11、丹凤运输公司与刘书英签订的《以房抵债协议书》；12、刘书英与刘福胜签订的《欠款抵押合同》。 经审理查明：商洛市汽车运输总公司丹凤运输公司在修建丹凤新车站过程中，将车站配套的修理车间、职工食堂、锅炉房及地面硬化等工程交由刘书英施工。后经结算，丹凤运输公司共拖欠刘书英工程款375387.78元，1999年12月13日丹凤运输公司与刘书英签订了《以房抵债协议书》，协议约定：“1、甲方将丹凤车站东边靠街一边的四间三层共计十二间（连同楼梯）楼房和车站候车室西边空地东西长11米，南北宽14.5米，面积159.5平方米的场地抵押给刘书英，使用权为五至二十年，以上空地如乙方需要布置地面建筑时，外观必须和车站主体建筑作整体布局保持协调，并征得甲方同意后方可施工。在本协议期限内，甲方如要收回上列建筑时，可经乙方同意，按有关部门的评估价值付给乙方，该建筑归甲方永远所有；2、乙方在合同期房屋使用中，如需对十二间房屋装修费用自理。如甲方在5—15年内中间要收回，乙方装修费用由有关职能部门按折旧评估作价，经乙方同意，由甲方付给乙方，主体楼西边新建筑如甲方在二十年期满收回按有关部门评估价值由乙方同意，甲方付给乙方建筑款；3、上列房、地产抵押期限为五年至二十年，从协议签订生效之日起执行，甲方在协议期限内，如能付给乙方全部欠款后，可按本单位业务需要收回房地产使用权甲方在清偿所欠款项时不付任何利息，甲方在二十年期满后仍无能力偿还，所欠乙方款375387.78元和主体楼西边新建筑费用，以上所抵债的房地产权属归乙方刘书英永远所有，任何单位和个人无权干涉。并由甲方必须负责协助办理有关房地产过户手续；4、在本协议期内，乙方可以对本协议所划定的房屋通道、门、窗进行临时性建设和改造或封闭，向街道一边另行开门。但不得对车站楼主体部位如柱、框体进行改造或损坏，以确保主体建设的安全性能与外观完整性。按需要进行建筑施工，有关手续由乙方自行办理，费用自负；5、甲方如在协议期内中止执行本协议，收回抵押给乙方的房、地产使用权时，应提前一个月通知乙方，付给乙方原债务欠款375387.78元，并付给乙方地面建筑有关装修评估价款后，乙方应按期归还所有使用的房、地产使用权；6、本协议一经双方签字，便具有法律效力，如有一方违约，另一方有权向司法部门请求司法仲裁”。协议签订后，原告丹凤运输公司遂按照协议约定向被告刘书英移交了车站东边邻街的四间三层十二间（连同楼梯）楼房中的十一间房屋（另有门面房一间因出租他人而未交付）及车站候车室西边东西长11米，南北宽14.5米，面积159.5平方米的空地。此后，刘书英在车站候车室西边159.5平方米的空地上修建了三间四层楼房。2005年7月13日被告刘书英向商洛市汽车运输总公司、丹凤运输公司就丹凤运输公司未交付其一间门面房进行反映，原告丹凤运输公司于2007年将出租给他人的一间门面房收回并交付给被告刘书英。2017年5月22日丹凤运输公司向本院提起诉讼，请求确认其与被告刘书英之间所签订的《以房抵债协议书》中关于159.5平方米土地使用权抵押部分无效，由被告刘书英腾交返还原告土地使用权，按协议约定交回原告的房屋十二间，后撤回了起诉。2017年12月20日原告丹凤运输公司向被告刘书英发出书面通知，要求终止《以房抵债协议书》,并要求被告刘书英在接到通知书之日起十五日内前往原告处领取工程款375387.78元，限被告刘书英于2018年1月30日前交回所抵押的场地、房屋。被告刘书英遂于2018年1月5日书面向原告丹凤运输公司作出答复，不同意终止《以房抵债协议书》，并要求原告丹凤运输公司解决所有遗留问题。 上述事实，有刘书英承包车站几项工程截止99年5月30日已付、欠款清单，《以房抵债协议书》，2005年7月13日刘书英的反映材料、租赁合同书、丹凤运输公司向刘书英发出的通知书、刘书英回复丹凤运输公司的答复书，庭审笔录等在卷佐证，足以认定。 本院认为，原告丹凤运输公司1999年12月13日与被告刘书英签订的《以房抵债协议书》，旨在解决原告拖欠被告基建款375387.78元的问题。协议实质是丹凤运输公司以十二间房屋及159.5平方米土地五至二十年（期限）的使用、收益抵偿基建欠款375387.78元的利息，以及围绕欠款偿还，房屋、土地利用、收回而约定权利义务所形成的综合性合同。该合同不属于《合同法》或者其他法律有明文规定的合同，故应根据《合同法》第一百二十四条关于无名合同的规定处理。原告丹凤运输公司与被告刘书英签订的《以房抵债协议书》，是双方真实意思表示，除协议第三条“……以上所抵债的房地产权属归乙方刘书英永远所有，任何单位和个人无权干涉。并由甲方负责办理有关房地产过户手续”的内容违反《中华人民共和国物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”的规定外，其余内容均未违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。原告丹凤运输公司2017年12月20日向被告刘书英发出书面通知，要求终止《以房抵债协议书》，并要求被告限期领取原债务欠款375387.78元，原告已按合同约定履行了其义务，根据《以房抵债协议书》第三条：“上列房、地产抵押期限为五年至二十年，从协议签订生效之日起执行。甲方在协议期限内，如能付给乙方全部欠款后，可按本单位业务需要收回房地产使用权，在清偿所欠款项时不付任何利息”，原告要求收回房屋的请求符合约定，且目前协议约定最长使用期限二十年已满，故对原告诉请应予支持。但其要求收回车站候车室西边159.5平方米场地使用权的请求，因该场地上已建有三间四层房屋，且双方在签订《以房抵债协议书》时，丹凤运输公司允许刘书英在该场地上布置地面建筑，并对建筑的外观及施工做了要求，同时约定收回上列建筑时，按有关部门的评估价值付给被告刘书英。《中华人民共和国城市规划法》规定，在城市规划区内新建、扩建建筑物、构筑物的，由城市规划行政主管部门核发建设工程规划许可证件。审理中，原告丹凤运输公司未向本院提交159.5平方米场地上修建的三间四层房屋是否取得建设工程规划许可及是否支付地面建筑价款的证据，故对其要求收回159.5平方米土地使用权的请求，不予支持。刘书英关于原告严重违约给其造成损失的辩解属于反诉，但其在诉讼中并未提出反诉请求，故本案不作处理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十六条、第六十条，第一百二十四条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《中华人民共和国城市规划法》第三十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、由被告刘书英在本判决生效后三十日内向原告商洛市汽车运输总公司丹凤运输公司交回丹凤车站东边的四间三层共计十二间（连同楼梯）房屋。 二、驳回原告商洛市汽车运输总公司丹凤运输公司的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由原告商洛市汽车运输总公司丹凤运输公司负担50元，被告刘书英负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。 审 判 长  段丹洛 人民陪审员  张丹红 人民陪审员  江顺女 二〇二〇年十一月三十日 书 记 员  巩明云