江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0507民初2750号原告：王谟军，男，1984年1月6日出生，汉族，住江西省南昌市安义县。委托诉讼代理人：王君，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：耿新露，北京市盈科（苏州）律师事务所实习律师。被告：缪春锋，男，1982年2月14日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。被告：许春燕，女，1982年3月29日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。原告王谟军诉被告缪春锋、许春燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月8日依法受理后，依法适用简易程序，由审判员宁璐独任审理。本案于2020年7月8日公开开庭进行了审理，原告王谟军及其委托诉讼代理人王君、被告缪春锋、许春燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王谟军向本院提出诉讼请求，请求判令：1.两被告返还房屋租赁费用95000元以及逾期利息1691元(以95000元为基数，从2019年12月底起至实际支付日止，按银行同期贷款利率计算，暂算至2020年5月28日为1691元)；2.两被告返还租赁保证金15000元；3.两被告支付违约金37500元；4.本案诉讼费、保全费由两被告承担。审理中，原告王谟军明确其第一项诉讼请求中逾期利息的计算方式为：以95000元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年12月30日起计算至被告实际返还上述房屋租赁费之日止。另，其要求两被告承担共同责任。事实和理由：2019年7月12日，原告与两被告签订《房屋租赁合同》，由两被告向原告出租相应房屋，约定第一年租金150000元，并约定15000元的租赁保证金，此费用原告已实际转账给两被告。但因两被告的问题，原告实际开始租赁房屋时间为2019年8月1日，后又因两被告不能提供符合合同规定的房屋，在2019年12月底，原告便搬离被告出租的房屋。因两被告的原因使得《房屋租赁合同》不能正常履行，其行为已经构成根本违约，应按照合同约定向原告赔偿三个月租金并退还剩余租金及保证金。另，两被告属于共同的出租方，应承担共同责任。为此，原告诉至法院，请求人民法院依法查明事实，公正裁决，维护原告的合法权益。被告缪春锋辩称，原告实际使用案涉房屋的时间为2019年7月15日至2020年2月14日，在此期间需要计算租金，且，合同约定每月有300元的门卫费，总共7个月的门卫费为2100元，在此期间的门卫费原告尚未支付给其，另，在此期间产生的电费1025元也应该由原告承担，支付给其，但是原告也并未支付。对于保证金15000元可以退还原告，但违约金不愿意承担。被告许春燕辩称，其于2018年7月19日与被告缪春锋解除婚姻关系，离婚后，被告缪春锋所有个人及公司行为均与其无关，其不会为缪春锋承担任何法律责任。目前其只是兼职被告缪春锋公司文员一职，工作上会有联系，但不涉及任何经济事宜，若有租金出入，纯属听从被告缪春锋安排，其不了解细节情况，也不想去了解，因此，本案中也是无故被牵连，其不承担任何责任。因为被告缪春锋是租赁房屋再转租的，因此打入其卡上的钱一部分打给了案涉房屋的第一房东，还有一部分微信上转给了被告缪春锋。其与被告缪春锋解除婚姻关系时，也背负了一部分债务，经济上也有困难，希望法院可以解封其账户。经审理查明，2019年7月12日，缪春锋作为甲方（出租方）、王谟军作为乙方（承租方），双方签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方出租给乙方的房屋坐落在苏州市相城区，租赁房屋面积为550平方米；租赁期限自2019年7月15日起至2022年7月14日止，共计3年；房屋租赁费为第一年人民币150000元，第二年人民币155000元，第三年160000元。甲乙双方签约后，交付一年租金，租金人民币150000元；本出租合同的租赁保证金为人民币15000元，合同期满后乙方无拖欠款项，则甲方无条件将保证金退还给乙方；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、电话通讯等费用由乙方承担，并在收到收据时，应在三天内付款，水费价格为4.5元每吨，水费为不开票价格。电费的价格为供电局发票数额加.01元每度收取，电费为开票价格。政府收取垃圾费由乙方自行支付，门卫费每月300元；租赁期间，如遇政府部门限制不让经营，合同解约时甲方需付给乙方两个月的租金进行相应的补偿，并归还剩余未产生的租金和保证金；租赁期间，如甲方提前终止合同违约，应赔偿乙方三个月租金并退还剩余租金及保证金。双方还作了其他约定。合同尾部出租方（甲）处由缪春锋签字确认、承租方（乙）处由王谟军签字确认。在双方签名下方有“许春燕6226095121724251”字样，该字样为缪春锋所书写。又查明，王谟军于2019年7月12日、7月31日分别向许春燕上述尾号为“4251”账号转账租金80000元、70000元，合计150000元。后，由许春燕账号返还租金5000元给王谟军。另，王谟军以微信向缪春锋转账支付租赁保证金15000元。以上事实，由当事人提供的原告身份证复印件、被告户籍信息证明、《房屋租赁合同》、银行转账记录、微信转账记录、房产证复印件等证据及当事人陈述附卷佐证，本院予以认定。被告许春燕为反驳原告之主张，向本院提供如下证据：1.离婚证一份，其拟证明其与缪春锋已于2018年7月19日离婚；2.转账记录两组，其表示，王谟军转入其账户的一笔80000元中的60000元（分一笔50000元、一笔10000元）是按照缪春锋的指示，打给一手房东施佳雯，另外20000元是转给了缪春锋（两笔都是微信转账，因为微信余额不足，所以其中一万元是从绑定的银行卡上扣的）。王谟军转账的70000元，其中50000元也是转给了施佳雯，还有20000元转给了缪春锋，其拟证明款项虽然是打入其卡上的，但是其都是按照缪春锋的指示支付，其银行卡只是代收账号。经质证，原告王谟军认为，对证据1，真实性无异议，但是该证据也说明两被告关系特殊，不是普通朋友关系，之前是夫妻关系，在签订合同时，缪春锋明确告知其，两被告是夫妻关系，因此，缪春锋才代许春燕签字，其也认可缪春锋代许春燕签字。对证据2，对于其转给许春燕的款项真实性无异议，但是对于许春燕转出去的款项其不清楚，此恰恰也说明了许春燕对于房屋租赁的事情是清楚的，许春燕收取房屋租赁就是在履行合同的义务，同时，在许春燕的转账附言里明确写明租赁厂房租金，包括后面有一个备注是押金，此再一次说明许春燕对房屋租赁是知情的，同时，该份证据不能证明许春燕所述的其是受缪春锋指示的，即使许春燕是受缪春锋指示的，也是他们内部的关系，对其并不产生法律效力。被告缪春锋认为，对证据1、2均无异议。审理中，原告王谟军表示，被告缪春锋陈述的电费1025元属实，愿意在被告应返还的租金中予以扣除。对于300元/月的门卫费，也愿意支付，从2019年8月1日至2019年12月底总共5个月，一共1500元，愿意支付给被告，从被告应返还的租金中予以扣除。审理中，原告王谟军又表示，在本次开庭之前其没见过许春燕，许春燕也没有和其协商过案涉房屋租赁的相关事宜。审理中，原告王谟军还表示，案涉房屋租金从2019年8月1日起开始计算，其于2019年12月28日从案涉房屋撤离。2019年12月10日村里将其的电表拆掉了，没有电，其就撤场了，村里面不允许其再经营，其是做铝合金废料打包的，也不交税，村里面就不让其做了。对于案涉合同其现要求解除。对此，被告缪春锋则表示，同意租金从2019年8月1日起计算。原告是陆陆续续的开始撤场，差不多是在2020年1月份，最终搬离是在2020年3月初，原因为原告不符合政府规定，自身管理不到位，违规操作（主要情形有：车间内有环保禁止的物品即油污；违反消防规定在车间内做饭；私拉电线无保护措施；货物长时间堆放至租赁区域以外，影响其他租户）。后，其确实了解到是村里将原告的电表拆了，原告最终是在2020年3月份搬离，但租金其现自愿计算至2020年2月14日止。对于案涉合同现同意解除。审理中，关于违约金，原告王谟军表示，合同中约定“如果甲方提前终止合同违约，应赔偿乙方三个月租金并退还剩余租金及保证金”，还约定“租赁期间，如果因政府部门限制不让经营，合同解约时，甲方应支付乙方两个月的租金进行相应补偿并退还剩余租金及保证金”，因此以上两者，其选择了按照三个月的租金来主张违约金。庭审后，原告王谟军为证明其于2019年12月28日搬离案涉房屋，向本院提供其与案外人顾培元签订的《租房协议》一份（其中显示的承租期为2020年1月6日至2023年1月5日）。对此，两被告均表示，该证据由法院依法审核即可。本院认为，关于案涉《房屋租赁合同》，该合同系原告王谟军与被告缪春锋于2019年7月12日签订，其中明确载明缪春锋系出租方、王谟军系承租方，被告许春燕并未在该合同上签名，该合同尾部所留许春燕账号以及“许春燕”字样均系缪春锋所书写，且，原告王谟军也表示其从未与许春燕就案涉房屋的租赁事宜协商过，因此，案涉合同的当事主体仅为王谟军与缪春锋，仅依通过许春燕账号收取租金的行为以及缪春锋、许春燕原系夫妻关系的事实，现不足以认定许春燕为上述合同的共同出租人，原告要求许春燕承担共同责任，本院不予支持。关于案涉合同，王谟军实际早已搬离，其现要求解除合同，缪春锋亦同意解除合同，故本院依法认定案涉合同解除。关于应退还原告的租金，双方一致同意案涉房屋租金自2019年8月1日起算，原告现也提供了其与案外人顾培元与签订的《租赁协议》（其中租期自2020年1月6日起算），因此，本院酌情认定案涉房屋租金计算至2020年1月6日止，经核算，被告缪春锋应返还原告王谟军租金80000元[150000元-（150000元/年÷12个月×5个月+150000元/年÷12个月÷30天×6天）-5000元]，因对于原告应承担的电费1025元及门卫费1500元（本院酌情按300元/月计算5个月），双方一致同意在应返还的租金中抵扣，故被告缪春锋尚应返还原告王谟军租金77475元。对于逾期利息，因双方在本案之前并未解除合同，故本院酌情认定被告缪春锋应支付原告王谟军的逾期利息为：以77475元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从本判决生效之日起计算至被告缪春锋实际返还上述房屋租金之日止。对于租赁保证金15000元，被告缪春锋同意返还原告，本院予以准许。关于原告王谟军主张的违约金，本院认为，对原告搬离的原因，虽原、被告双方现陈述存在差异（原告王谟军表示因其不交税，村里拆除电表，不再让其经营；被告缪春锋表示系原告自身管理不到位、违规操作，不符合政府规定，电表被村里拆除），且双方对各自陈述均未提供相应证据，但，从双方之陈述可知，原告王谟军与被告缪春锋均表示系村里拆除了原告的电表，继而原告搬离，因此，现并未有证据显示在该过程中被告缪春锋存在过错，原告也并未举证证明缪春锋有任何违约的情形，故，原告要求被告缪春锋承担违约金，无事实依据，本院对此不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告缪春锋于本判决生效之日起十日内返还原告王谟军租金人民币77475元，并支付该款自本判决生效之日起至被告缪春锋实际返还上述租金之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期利息。二、被告缪春锋于本判决生效之日起十日内返还原告王谟军租赁保证金人民币15000元以上第一、二项，如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022024117。三、驳回原告王谟军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为人民币1642元，财产保全费1258元，合计为人民币2900元，由原告王谟军负担1094元，被告缪春锋负担1806元（原告预交的诉讼费用中的1806元，由本院退还原告，被告缪春锋应负担的诉讼费用1806元，应于本判决生效之日起十日内支付至苏州市相城区人民法院诉讼费专户，收款银行中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，收款账号：32250199743600001331050473）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：江苏省苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审判员 宁 璐二〇二〇年十一月十日书记员 王静妍