湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初5559号原告王子一，女，1983年8月4日出生，汉族，住湖南省。被告长沙诚适屋公寓管理有限公司，住所地：湖南省长沙市芙蓉区文艺路街道五一大道389号华美欧大厦1510房。法定代表人郭丽梅。原告王子一诉被告长沙诚适屋公寓管理有限公司（以下简称“诚适屋公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日受理后，依法由审判员卿斌担任审判长，与人民陪审员周金桃、杨宇组成合议庭，于2020年8月28日公开开庭进行了审理，书记员罗翠玲担任法庭记录。原告王子一到庭参加诉讼。被告诚适屋公司经本院公告送达传票未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告王子一向本院提出如下诉讼请求：1.确认原告王子一与被告诚适屋公司签订的《房屋出租委托代理合同》于2020年5月7日解除；2.判令被告诚适屋公司向原告王子一支付房屋租金7800元和违约金5200元，共计13000元及相应的利息，利息以13000元为基数，按照年利率6%自2020年1月22日计算至清偿之日止；3.判令被告诚适屋公司承担本案诉讼费用。事实及理由如下：原、被告于2018年5月6日签订《房屋出租委托代理合同》，约定原告将坐落于长沙市岳麓区火炬城湘许嘉园二期1-501房（房屋面积126.04平方米，房屋所有权证书编号71××45）委托给被告出租。合同约定履行期间自2018年5月6日至2021年5月6日。租金标准为：第一年2500元／月，第二年2600元／月，第三年2700元／月。付款方式为一季一付，提前半月支付。根据合同约定，被告应在2020年1月22日完成2月7日至5月6日的房屋租金支付，但其迟迟未支付。直至起诉之日，被告应当支付24个月房屋租金57110元，实际支付21个月共49310元，欠付房屋租金7800元，构成违约。根据合同第九条第四款约定，乙方违约的，应按月租金的二倍向甲方支付违约金，违约金共计5200元。2020年3月15日，原告致电被告的工作人员催讨房屋租金，其工作人员以疫情期间资金周转为由推脱。2020年4月1日，原告向长沙浦发置地房地产经纪有限公司（被告曾用名）的负责人、原付款人李光致电并发短信催讨租金，均未获回复。为维护自身的合法权益，原告特诉至法院，望判如所请。被告诚适屋公司未到庭参加诉讼，未对原告的证据质证，亦未向本院提交书面答辩意见及证据，视为其放弃答辩、举证、质证的权利。经审理查明，被告诚适屋公司原名为长沙浦发置地房地产经纪有限公司。2018年5月6日，原告王子一（甲方）与被告诚适屋公司（乙方）就原告所有的位于长沙市岳麓区房屋（产权证号：71××45）签订《房屋出租委托代理合同》（编号：20180229），约定由乙方代理甲方将上述房屋对外出租，房屋租赁用途为居住。乙方的出租代理权限为：代甲方出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜；代甲方办理与房屋租赁有关的备案、登记手续；代甲方向承租人收取租金；监督承租人按照房屋租赁合同约定履行义务。出租代理期限自2018年5月7日至2021年5月6日止，甲方应于2018年5月7日前将房屋交付给乙方；房屋租金为第一年2500元／月、第二年2600元／月、第三年2700元／月，付款方式为季付。合同约定，乙方将各期租金划入甲方账户的日期分别为：第一年第一次2018年5月7日（3750元），第二次2018年7月22日（7500元），第三次2018年10月22日（7500元），第四次2019年1月22日（7500元）；第二年第一次2019年4月22日（7800元），第二次2019年7月22日（7800元），第三次2019年10月22日（7800元），第四次2020年1月22日（7800元）。出租代理期内甲方同意第一年预留45个工作日为乙方工作期，工作日后于2018年6月22日开始计算租金，即自出租代理期起乙方给甲方34个月15日的房屋租金。甲方同意工作期内租金收入作为乙方佣金，在第一次付款中扣除；乙方接到甲方书面或短信催租通知后还未划付租金达3日以上的，甲方有权单方解除合同，乙方应按月租金的两倍向甲方支付违约金。上述合同签订后，原告依约将涉案房屋交付给被告。合同履行过程中，被告依约向原告支付租金至2019年2月7日，后未再向原告履行租金支付义务，经原告多次催讨，未果。另查明，被告诚适屋公司现已搬离原办公地点，原告已于2020年5月7日收回涉案房屋并另行出租。上述事实，有当事人当庭陈述，原告提交并经本院依法认定的《房屋出租委托代理合同》及附件、原告个人账户收入交易明细、原告的微信聊天记录、短信记录、被告的工商登记信息等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原告王子一与被告诚适屋公司签订的《房屋出租委托代理合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，合同双方均应严格按照合同约定履行合同义务。本案中，原告已依约将涉案房屋交付给被告诚适屋公司使用，但被告诚适屋公司自2020年1月22日起未再依约向原告履行租金支付义务，共拖欠原告租金7800元且未作出合理说明，且原告多次催讨后仍未履行，其行为显然构成违约，依法应当承担相应的违约责任。现原告要求被告诚适屋公司支付2020年2月8日至2020年5月7日期间欠付的三个月租金7800元并承担相应的违约金，理由正当，本院予以支持。关于违约金的认定问题，虽然原、被告在《房屋出租委托代理合同》中已约定违约金按照月租金的两倍计算，但是该标准明显偏高，且现原告已收回涉案房屋并另行出租，故对违约金本院酌情予以调整，酌定由被告诚适屋公司一次性向原告支付违约金3000元。关于原告主张的租金及违约金利息，无相关合同依据，本院不予支持。关于原告要求解除涉案《房屋出租委托代理合同》的诉请，依据涉案《房屋出租委托代理合同》之约定，被告诚适屋公司接到原告书面或短信催租通知后未支付租金达3日以上的，原告有权单方解除合同。现被告拖欠租金已达数月，原告有权依约解除合同。关于合同解除的时间，因原告于2020年5月7日已收回涉案并另行出租，故对合同解除的时间，本院确定为2020年5月7日。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告王子一与被告长沙诚适屋公寓管理有限公司（原长沙浦发置地房地产经纪有限公司）于2018年5月6日签订的《房屋出租委托代理合同》（合同编号：20180229）于2020年5月7日解除；二、限被告长沙诚适屋公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王子一支付房屋租金7800元、违约金3000元；三、驳回原告王子一的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费126元、公告费560元，由被告长沙诚适屋公寓管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  卿 斌人民陪审员  周金桃人民陪审员  杨 宇二〇二〇年八月二十八日法官助理龚雪娟书记员罗翠玲附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。