大连高新技术产业园区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0293民初295号原告：大连信开数码有限公司，住所地辽宁省大连高新技术产业园区七贤岭三达街5号，统一社会信用代码：91210231723463500D。法定代表人：关运科。诉讼代表人：大连信开数码有限公司管理人。负责人：王蔚。委托诉讼代理人：谭建伟，辽宁梅隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：阎文萍，辽宁梅隆律师事务所律师。被告：大连佰利万嘉超市有限公司，住所地辽宁省大连市西岗区英华街12号（1-3层），统一社会信用代码：91210203MA0Y9J1EX1。法定代表人：马涛，该公司董事长。委托诉讼代理人：武炳兰，辽宁聚品律师事务所律师。被告：马涛，男，1984年10月29日出生，汉族，大连佰利万嘉超市有限公司董事长，住辽宁省大连市中山区。原告大连信开数码有限公司（以下简称信开公司）与被告马涛、大连佰利万嘉超市有限公司（以下简称佰利公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大连信开数码有限公司的委托诉讼代理人谭建伟、被告马涛、被告大连佰利万嘉超市有限公司的委托诉讼代理人武炳兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告信开公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告共同将其占有使用的大连市西岗区英华街12号（1-3）层房屋予以腾退；2.判令二被告共同支付其占有使用期间的费用（自2018年12月30日至实际腾退之日止，以1,743元/天计算。暂计算至2020年11月16日，共计686天，为1,195,698元）。事实和理由：2018年10月16日，信开公司因不能清偿到期债务，且明显缺乏清偿能力，杨扬向大连高新技术产业园区人民法院提出对信开公司破产清算的申请。大连高新技术产业园区人民法院于2018年10月30日作出（2018）辽0293破申1号民事裁定书，裁定受理信开公司破产清算，并于2018年10月30日作出（2018）辽0293破申1号之一号决定书，指定辽宁梅隆律师事务所、瑞华会计师事务（特殊普通合伙）大连分所担任管理人。管理人于2019年5月6日到信开公司名下位于大连市西岗区英华街12号房屋现场，向被告公司的工作人员进行告知和张贴公告，要求被告提供相关的房屋租赁合同及租金支付凭证等占用依据，但被告至今未予提供，也不配合管理人说明相关情况，占有使用房屋至今。原告因此诉至法院。被告佰利公司辩称，不同意原告的诉请。首先，关于每日1,743元的计算标准是根据司法评估报告中关于案涉房屋总面积1,644.53平方米，1.06元/平/天得出的标准。然而，从评估当日可以看出被告佰利公司并没有完全使用案涉房屋，仅使用了案涉房屋的一层，一层面积是548.18平方米。而案涉房屋的二、三层根据评估报告中可以看出并不是由佰利公司来使用的，是由惠民养生堂等单位在实际使用，因此原告要求被告佰利公司支付二、三层的占用费于法无据，应予驳回。佰利万嘉超市仅同意在548.18平方米的范围之内承担租金支付义务。不同意腾退房屋，要求继续履行。被告马涛辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，合同签署的时候马涛不知道这个房屋是破产的状态。被告马涛于2019年7月29日才知道。因被告佰利公司和旁边社区处理的关系不太好，只要张贴告示就第一时间被揭掉。被告马涛也没有看到当时的告示，被告马涛只是2019年7月29日接到法院通知才知道。在被告马涛租完这个房子以后，因为整个是废弃的房屋，里面的水、电包括一切都是被告马涛从清水装到现在，装修金就特别巨大。如果腾退的话，给被告马涛造成的损失挽回不了。关于占有使用费，被告马涛认可当时双方谈的年租金450,000元。这个房子当时签的时候是按照产权证签的，签订人是原告的代理人关岳。被告马涛当时不知道占用的面积有多大，口头答应了。在被告马涛进去装修的时候发现原告占用面积也是特别大的。被告马涛找过关岳几次要求他给退出去，但后来一直没有腾退。被告马涛用的面积应该是占合同约定面积大约2/3，超市是548.18平，其他面积有实际测量的尺寸，但被告马涛没有计算平数。另外1/3的面积，是原告的仓库，门的锁都是他们的。二楼占一部分，三楼占一部分。被告马涛占的面积应该在500平方米左右。关于原告要求二被告共同承担责任，被告马涛不同意。被告马涛没有使用原告占用的位置。二楼、三楼其他部分是被告马涛和别人合作的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告大连信开数码有限公司（甲方）与被告马涛（乙方）于2018年9月28日签订《房屋租赁合同》，约定被告马涛承租原告位于大连市西岗区英华街12号（1-3层）房屋及其设备，建筑面积1,644.53平方米。租赁期限为十年，自2018年12月21日起至2028年12月20日。甲方须在本合同签字生效之日起两日内将房屋交付乙方使用。该房屋为年租金450,000元。租赁期间该房屋的取暖费、煤气安装费、宽带安装费等费用由甲方承担。水费、电费、物业费、宽带使用费等费用由乙方承担。租金的付款方式为半年付，以现金支付。2018年9月28日支付2018年12月21日至2019年6月20日的租金共计225,000元；2019年6月5日支付2019年6月21日至2019年12月20日的租金225,000元。乙方签署本合同时，须向甲方支付37,500元，作为履约保证金。双方同时约定2018年9月28日到2018年12月20日为甲方提供给乙方的装修期（无偿）。乙方在租赁期内不得经营任何娱乐、餐厅、桑拿相关经营。原告出具委托书，载明全权委托关岳处理案涉租房事宜。合同签订后，原告于2018年9月28日向马涛出具收据，载明：收到马涛支付英华街12号租费263,500元。被告马涛于2019年6月5日向关岳转账170,000元，于2020年3月20日向关运通转账50,000元。被告佰利公司及马涛实际占用案涉房屋至今。因案外人杨扬在执行程序中申请移送破产审查，本院于2018年10月21日作出（2017）辽0293执28号执行决定书，决定将案件移送本院进行破产审查。本院于2018年10月30日作出（2018）辽0293破申1号民事裁定书，裁定：受理申请人杨扬对被申请人大连信开数码有限公司的破产清算申请。本院于2018年10月30日作出（2018）辽0293破字第1号之一决定书，指定瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）大连分所、辽宁梅隆律师事务所担任债务人大连信开数码有限公司的管理人，王蔚为负责人。案涉位于大连市西岗区英华街12号（1-3层）房屋（建筑面积1,644.53平方米）登记在大连信开数码有限公司名下。大连信开数码有限公司的管理人于2019年5月6日到案涉房屋张贴告知书，告知被告佰利公司于接到本通知书之日起7日内与管理人联系，向管理人交付上述财产或相应的占有使用费。如佰利公司在破产申请受理后或在收到本通知书后，仍向大连信开数码有限公司或第三人交付财产或相应的占有使用费，使大连信开数码有限公司的债权人受到损失的，不免除佰利公司继续交付财产或相应的占有使用费的义务。被告佰利公司于2020年4月27日向原告信开公司的管理人提交《大连佰利万嘉超市有限公司关于继续履行租赁合同申请》，表示被告佰利公司于2018年9月28日与原告信开公司签署的租赁合同，租期十年，到期日为2028年9月27日。年房租肆拾伍万元整，每半年付一次租金。佰利公司承租此公建时为废弃停工的状态，入场后水、电、煤气、消防、取暖都是瘫痪不可用的状态。佰利公司前后整改加装修总共投资一百余万元，消费一项花费二十余万元。到现在暖气没有安装，佰利公司协商冬季取暖季补偿电费。此申请希望与现在的管理方达成协议，允许佰利公司继续履行承租合同，减少佰利公司的经济损失。本案在审理过程中，原告申请对案涉房屋在清水状态下的占有使用费进行评估，评估基准日：2020年9月9日。本院依法送评后，大连大丰房地产土地估价有限公司于2020年10月16日出具房地产司法鉴定估价报告，评估结果为：西岗区英华街12号（1-3层），建筑面积1,644.53平方米，评估单价1.06元/㎡/天，评估总价为1,743元/天。本院认为，自本院受理信开公司的破产申请后，标志着信开公司破产程序已开始，所有债权都必须通过破产程序获得清偿。《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。”本案中，虽然二被告表示要求继续履行合同，但管理人主张解除合同，并表示案涉租赁合同自破产申请受理之日起二个月后即视为解除。故案涉《房屋租赁合同》已于2018年12月31日视为解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”现租赁合同已经解除，二被告无据再占用房屋。因此原告要求二被告腾退房屋，有事实基础及法律依据，本院予以支持。关于占有使用费如何支付问题。本院认为，《中华人民共和国企业破产法》第十七条规定：“人民法院受理破产申请后，债务人的债务人或者财产持有人应当向管理人清偿债务或者交付财产。债务人的债务人或者财产持有人故意违反前款规定向债务人清偿债务或者交付财产，使债权人受到损失的，不免除其清偿债务或者交付财产的义务。”《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条规定：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”本案中，如前所述，案涉《房屋租赁合同》已于2018年12月31日视为解除。现原告要求被告马涛支付占有使用费，故被告马涛应按照1,743元/天的标准支付自2018年12月31日起的占有使用费至实际腾退之日止。至于被告马涛已支付的租金等费用如何处理问题。《中华人民共和国企业破产法》第十六条规定：“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。”第五十三条规定：“管理人或者债务人依照本法规定解除合同的，对方当事人以因合同解除所产生的损害赔偿请求权申报债权。”第五十八条规定：“依照本法第五十七条规定编制的债权表，应当提交第一次债权人会议核查。债务人、债权人对债权表记载的债权无异议的，由人民法院裁定确认。债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼。”被告马涛可依照上述规定另行主张，本院在本案中不予处理。关于原告要求被告佰利公司共同承担支付责任一节。如前所述，原告已选择由被告马涛承担付款责任，本院已予以支持。被告佰利公司与被告马涛在庭审中一致表示被告佰利公司实际仅占用一层面积（548.18平方米），并同意被告佰利公司在实际占用的范围内承担付款责任，上述情形属于债务加入。故被告佰利公司应自2018年12月31日起，在581元/天的范围内，与被告马涛承担共同付款责任。原告主张超出部分，本院不予支持。关于被告佰利公司、马涛抗辩案涉租赁房屋的二层、三层有部分面积由原告占用，因此不同意支付该部分占有使用费一节。因被告马涛与原告信开公司签订的《房屋租赁合同》中明确约定被告马涛承租原告位于大连市西岗区英华街12号（1-3层）房屋的建筑面积为1,644.53平方米。且被告马涛未举证证明其之前对此提出过异议，现二被告又主张实际租赁面积与合同约定不一致，应由二被告承担举证责任。而被告佰利公司提供的二层、三层办公室平面图及其自行书写的材料不足以证明其主张的抗辩事实，故应由二被告承担举证不能的不利后果。故对二被告的本节抗辩，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第十七条、第十八条、第五十三条、第五十八条，《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告马涛、被告大连佰利万嘉超市有限公司自本判决发生法律效力之日起三十日内共同腾退位于大连市西岗区英华街12号（1-3层）房屋；二、被告马涛自本判决发生法律效力之日起三十日内给付原告大连信开数码有限公司占有使用费（自2018年12月31日起，按照1,743元/天的标准计算至实际腾退之日止）；三、被告大连佰利万嘉超市有限公司对本判决第二项债务在581元/天的范围内与被告马涛承担共同付款责任；四、驳回原告大连信开数码有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,661元，由被告马涛、被告大连佰利万嘉超市有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于大连市中级人民法院。审 判 长  张金霞人民陪审员  窦红艳人民陪审员  池春花二〇二〇年十二月二十五日书 记 员  孙 蕾附相关法条：《中华人民共和国企业破产法》第十六条人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。第十七条人民法院受理破产申请后，债务人的债务人或者财产持有人应当向管理人清偿债务或者交付财产。债务人的债务人或者财产持有人故意违反前款规定向债务人清偿债务或者交付财产，使债权人受到损失的，不免除其清偿债务或者交付财产的义务。第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。第五十三条管理人或者债务人依照本法规定解除合同的，对方当事人以因合同解除所产生的损害赔偿请求权申报债权。第五十八条依照本法第五十七条规定编制的债权表，应当提交第一次债权人会议核查。债务人、债权人对债权表记载的债权无异议的，由人民法院裁定确认。债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。