新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新01民终1328号   上诉人（原审被告）：李燕，女，1986年3月10日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。   委托诉讼代理人：顾华（系李燕母亲），住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。   委托诉讼代理人：王广宝，新疆百丰恒瑞律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：马英，男，1977年11月26日出生，回族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州。   委托诉讼代理人：吐尔逊阿依依明，新疆达尼西律师事务所律师。   上诉人李燕因与被上诉人马英房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院（2019）新0102民初7715号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭于2020年5月19日公开开庭进行了审理。上诉人李燕及其委托诉讼代理人顾华、王广宝，被上诉人马英的委托诉讼代理人吐尔逊阿依依明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   李燕上诉请求：撤销一审民事判决第一项，改判李燕支付马英装修补偿款8,029元。事实和理由：1.一审判决适用法律错误。涉案房屋产权证于2015年1月5日取得，可能存在测绘误差，且未取得房屋权属证书的部分房屋仅有31.95平方米，并不影响整个租赁合同的履行，也不会导致合同目的不能实现，因此，本案租赁合同应为有效合同。即便认定本案租赁合同无效，也不应当将已形成附合的全部装饰装修物价值归于马英，并且不能以马英提交的评估结果作为装修补偿款的依据，应当按照装饰装修物的现值损失进行认定。另外，我交付给马英房屋时已存在装修，具有一定价值，即便是我原本的装修按照拆迁标准评估也是具有一定价值的。且马英在拆除我的装修的情况下，合同到期后应承担将其装修无偿给我的合同义务。因此，不应将马英承租房屋一层、二层装修补偿款全部支付给马英。2.一审法院认定我的地砖装修价值为10,000元，没有事实和法律依据，严重低估了地砖价值，侵犯了我的权益。3.涉案租赁合同有效，由于政府拆迁导致合同解除属于不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，应由双方当事人按照公平原则分担。4.一审法院认为马英于2019年8月将房屋腾空交还给我并且认定占有使用期间的租金为77,583元的事实错误。马英是在2018年9月12日社区通知时才正式搬离的，我们双方曾商议租金应当计算至2018年9月15日。故马英占有房屋的期间为2018年1月1日至2018年9月15日，占有期间的租金应为94,208元。综上，请求二审法院支持我的上诉请求。   马英辩称，不同意李燕的上诉请求以及依据的事实和理由。我承租房屋后花费了100余万元进行装修，2018年社区通知房屋要拆迁，2018年3月15日我向李燕一次性支付7万余元租金，征收前双方口头约定，将装修款及补偿款一并返还给我，故一审判决查明案件事实清楚，但适用法律错误，我二审也提起了上诉，但没有交纳上诉费。   马英向一审法院起诉请求：请求李燕返还租金42,291元，型材玻璃围护1,750元，一层装修59,965元，二层装修57,989元，铁皮烟罩2,702元，烟道1,098元，钢筋护栏1,339元，方管护栏622元，玻璃瓦屋檐9,447元，监控设备拆装1,050元，广告牌2,268元，水泥台873元。   一审法院认定事实：2014年3月1日，马英与李燕签订《租房合同》，约定李燕将位于乌鲁木齐市××区房屋出租给马英，面积为360平方米的地下一层、地上二层独立建筑，租赁期为五年，从2014年3月1日至2018年12月31日；2018年租金133,000元；合同执行期间该房屋被政府拆迁或征购时，李燕按实际使用天数将剩余租金退还给马英，合同自行解除。合同签订后，马英开始装修经营餐厅。2018年3月14日，李燕收到马英支付2018年1月1日至2018年12月31日期间的租金70,000元。2018年3月马英因经营问题停业，并于2018年8月腾空并搬离房屋。后，涉案房屋被政府征收。一审庭审中，马英提交评估结果一览表，载明:已登记住宅改变用途房地产79.48平方米，已登记住宅116.18平方米，未登记住宅31.95平方米，型材玻璃围护1,750元，一层装修59,965元，二层装修57,989元，铁皮烟罩2,702元，烟道1,098元，钢筋护栏1,339元，方管护栏622元，琉璃瓦屋檐9,447元，监控设备拆装1,050元，广告牌2,268元，水泥台873元。李燕对评估表真实性认可，并陈述征收部门依据该评估结果已与其签订了征收补偿协议。一审法院认为，李燕出租给马英的部分房屋未取得建设工程规划许可，亦未取得房屋权属证书，故双方之间签订的租赁合同系无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或撤销后，因该合同取得财产，应当予以返还，不能返还的或者没有必要返还的，应当折价赔偿。2018年3月，马英因经营问题停止经营，占有房屋至2018年8月才将房屋腾空交还给李燕，其占有期间的租金为77,583元（133,000元÷12个月×7个月，自2018年1月1日至2018年8月1日），马英已缴纳租金70,000元，尚欠李燕租金7,583元，故马英主张李燕返还租金42,291元的诉讼请求没有事实依据，不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有。征收部门与李燕签订征收补偿协议，李燕已经取得征收补偿款，可以证实李燕已因马英添设的形成附合的装饰装修物获利，应对李燕获得的不当得利对马英进行补偿。故李燕应补偿马英添设的一层装修59,965元、二层装修57,989元、铁皮烟罩2,702元，烟道1,098元，钢筋护栏1,339元，方管护栏622元，监控设备拆装1,050元，广告牌2,268元。一审庭审中，马英亦认可装修中利用李燕原有已铺设的地砖，综合考虑租期以及地砖已使用期限，酌定从李燕应补偿给马英的一、二层装修款117,954元中扣除李燕原有地砖价值10,000元。综上，李燕应补偿马英117,033元。对于型材玻璃围护、琉璃瓦屋檐、水泥台，马英未提供有效证据证实系其在装修中添设，故对马英要求琉璃瓦屋檐9,447元、型材玻璃围护1,750元、水泥台873元的诉讼请求，不予支持。判决:一、李燕支付马英装修补偿款117,033元；二、驳回马英其他诉讼请求。   二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实本院认定如下：二审庭审中，双方当事人对马英搬离承租房屋的时间有争议，李燕认为马英于2018年9月搬离，马英认为其于2018年3月15日搬离。本院经审查认为，一审庭审中，马英自认2018年6月底7月初其将钥匙交给李燕，8月份马英要搬东西，搬完东西马英将钥匙还给李燕。根据马英的自认，其于2018年8月还有东西放在承租房屋中需要搬离，因此，其在二审中称已于2018年3月15日搬离的意见，本院不予采纳。二审庭审中，李燕亦自认马英系2018年8月中旬将承租房屋钥匙交给自己，但并未出示相关证据予以证实，故对李燕所称搬离时间，本院亦不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。   本院认为，本案争议焦点为：李燕是否应向马英支付装修补偿款以及装修补偿款的数额如何确定。对此，本院认为，首先，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”经二审庭审调查，李燕认可其向马英出租的房屋面积中有31.95平方米无建设工程规划许可证，该31.95平方米系承租房屋的一楼过道，后被马英改为后堂使用。因此，从该31.95平方米的位置、使用情况及双方当事人的合同约定来看，该租赁合同不可就已登记且取得建设工程规划许可证部分单独履行并实现合同目的，故，一审法院认定涉案租赁合同整个无效并无不当，本院予以维持。对李燕认为存在测绘错误的上诉意见，因无证据予以证实，本院对其该项上诉理由不予采纳。   其次，双方当事人签订的《租房合同》第六条约定：“合同期满后，如乙方（马英）不续租该房屋，对既有的固定设施不得拆除。甲方（李燕）不承担装修折损费。”根据该约定可以看出，李燕对马英装修房屋的事实是明知且同意的。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”现李燕已就涉案房屋现状与房屋征收部门签订征收补偿协议，其中马英的装修价值部分也包括在征收补偿协议中，该部分补偿应归马英所有。一、二审庭审中，李燕对马英装修了涉案房屋的事实认可，但认为马英是在其装修的基础上进行的二次装修，因此，对李燕装修的补偿价值应当予以扣减。对此，本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实和理由或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”现李燕认为房屋征收部门对涉案房屋一层、二层装修的评估价值中包括自己装修的价值，且监控设备拆装1,050元也不应当向马英支付，则李燕应向法庭举证证明其原有装修的项目、装修价值以及存在自己拆装监控设备的事实，在李燕未向法庭出示相应证据的情况下，一审法院仅从一、二层装修价值中扣减了马英认可的原地砖价值，并将拆装监控设备1,050元作为马英的应得补偿款，并无不当，本院予以维持。李燕上诉认为其原有地砖价值高于一审法院酌定的10,000元，但亦未举证证明该地砖的具体价值，故本院对其该上诉意见，不予采纳。另，对于李燕认为应当按照《租房合同》约定的剩余租赁期间计算装修残损价值的上诉意见，本院认为，双方当事人签订的《租房合同》无效，则自始无效，双方当事人在该合同中对于租赁期间的约定也一并无效，不应继续按该合同约定履行。且房屋征收部门对马英承租房屋一层、二层装修价值的评估，原本就是对评估当时装修价值的评估，李燕要求对该价值再计算残损价值，没有事实及法律依据，本院亦不予采纳。   最后，一审法院在审查马英提出的返还房屋租金的诉讼请求时，对马英应当缴纳的房屋占有使用费进行了认定，最终认定马英尚欠付李燕房屋占有使用费，故驳回了马英的该项诉讼请求。二审中，马英和李燕均未针对该判项提出上诉，本院对一审法院认定的马英搬离其承租房屋的时间也予以维持，故对李燕认为马英占有使用承租房屋至2018年9月15日，占有使用费应为94,208元的上诉意见，本院亦不予采纳。   综上所述，李燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费2,480.08元（李燕已预交），由李燕负担。   本判决为终审判决。   审  判  长   谭建艳   审  判  员   庞 艳   审  判  员   高 茜   二 〇 二 〇 年 六 月 二 十 三 日   书  记  员   刘 杨