宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2020）宁0106民初7452号原告（反诉被告）：黄彩玲，女，1991年2月4日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。委托诉讼代理人：范启海、马军，宁夏宁银律师事务所律师。被告（反诉原告）：丁林，男，1991年12月3日出生，回族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。被告：银川盛达行房地产投资咨询有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人：黎文仑，该公司总经理。原告黄彩玲与被告丁林、银川盛达行房地产投资咨询有限公司(以下简称盛达行咨询公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月29日受理后，依原告申请并提供担保，本院采取了保全措施。后被告丁林向本院提起反诉，本院予以准许，后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄彩玲的委托诉讼代理人范启海、马军，被告丁林，被告盛达行咨询公司的法定代表人黎文仑到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与丁林、盛达行咨询公司于2020年5月31日签订的《银川市房地产买卖合同》(银川市房地产经纪服务合同)；2.判令丁林退还原告购房首付款31万元(含定金)；3.判令被告赔偿原告9.25万元违约金；4.判令盛达行咨询公司对丁林履行第二、三项义务承担连带责任；5.案件受理费由被告承担。事实与理由：2020年5月31日，经盛达行咨询公司居间，原告与丁林协商，达成丁林将其名下的XX室作价77万元出售给原告的合意，并签订《银川市房地产买卖合同》(银川市房地产经纪服务合同)。合同签订后，原告向丁林支付1万元定金和30万元首付款。但丁林至今不给原告办理过户手续。经原告多次催促未果。原告认为，丁林不履行合同主要义务，已经构成违约，故原告有权请求解除合同。盛达行咨询公司作为居间人，约定收取中介费，但没有尽到必要的居间义务，也存在过错，应当承担相应的民事责任。为了保护原告的合法权益，根据《民法总则》、《合同法》等法律法规的规定，特向法院起诉，请求判如所请。被告丁林辩称，同意解除双方签订的合同；同意返还30万元，定金1万元不同意返还，理由同反诉状；不同意赔偿原告9.25万元违约金，对方违约在先；不同意承担连带责任。关于原、被告双方关于房屋买卖合同争议的焦点有两点：1.本诉原告是否构成违约，是否应当承担违约责任的问题，这一点原被告双方合同已经有约定，反诉原告认为应该按照合同的约定承担违约责任；《民法总则》第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。《合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2.本诉原告在未承担违约责任的情况下，反诉原告拒绝继续履行合同的行为是否构成违约：反诉原告认为，这是反诉方为保证交易安全，行使合同履行中的先履行抗辩权，不构成违约，也不应当承担违约责任。《合同法》第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。到目前为止丁林没有收到法院关于房子的有关裁定，但是丁林在给卖房子的过程中，被房产部门通知，房子已被法院查封，因此法院的行为违反了相关程序；2.对方要求承担违约责任不予认可，因为对方付违约再行，在对方没有履行违约责任的前提下，丁林有权中止合同履行，这是丁林履行先履行抗辩权行为，不构成违约；3.因为原告违约再行，丁林要求原告承担违约责任适用定金罚则1万元；4.人民法院裁定查封房产未将裁定送达给丁林，所以程序违法；5.对方申请查封丁林房子，造成不能出租出售，丁林要求按照租金多少，多少钱由对方承担损失。被告盛达行咨询公司辩称：1.同意解除双方签订的合同；2.31万元与盛达行咨询公司无关，1万元定金在丁林处，30万元在银行冻结；不同意赔偿原告9.25万元违约金，盛达行咨询公司是居间方，不存在违约；不同意承担连带责任。请求法院按照三方签订的协议，各自承担各自的权利及义务。反诉原告丁林向本院提出反诉请求：1.判令被告承担违约责任，交付的1万元房屋买卖合同定金归原告所有；2.判令反诉案件和本诉案件的受理费全部由被告承担。事实与理由：2020年5月31日，原告与被告双方经本诉被告中介，达成合意，原告将其名下的XX室作价77万元出售给被告，并签订《银川市房地产买卖合同》(银川市房地产经纪报务合同)。合同签订当天，被告向原告以微信转账支付1万元定金，并约定6月20日前向原告支付首付款30万元，每迟延1日承担5%的违约金，迟延10日以上，原告有权解除合同。合同签订后，原告向他人借款清偿了房屋的贷款，但被告直到6月27日才向原告指定的账户打款30万元，而且此账户经原被告与银行约定，在办理按揭贷款完成前，资金原告无权动用，因被告迟延履行，原告通过本诉被告于7月20日发出了要求支付迟延履行违约金的函，要求被告支付迟延违约金10.5万元，否则拒绝按原约定时间办理房产过户手续。被告一直未予支付，并以原告未及时办理过户违约为由将原告诉诸法庭。原告认为，原告和被告经本诉被告签订的买卖合同是双方自愿真实意思的表示，原、被告双方都应该严格遵守。被告迟延支付原告房屋买卖合同首付款的行为按合同约定构成违约，应按照合同支付违约金。原告在未收到被告违约金的情况下，拒绝履行房屋买卖过户的义务，是行使合同履行中的先履行抗辩权，不构成违约。为了保护原告的合法权益，根据《民法总则》、《合同法》等法律法规的规定，特向贵院提起，请求判如所请。反诉被告黄彩玲辩称：合同中没有任何关于定金不予退还的约定，反诉原告的主张没有法律依据，本案中反诉被告解除合同要求退款是基于反诉原告迟延履行过户手续及反诉原告对结果的发生具有严重的过错，反诉被告已经在本诉中提供了证据证明反诉被告将购房款依约支付，而非反诉原告所称的逾期履行，根据合同法一百一十五条的规定，定金不予退还的前提条件是给付定金一方未履行债务，而本案中反诉被告已经履行了合同债务。相反，是反诉原告拒绝履行过户义务，根据定金罚则应双倍返还定金。被告盛达行咨询公司述称：请求法院按照三方签订的协议，各自承担各自的权利及义务。根据当事人陈述及提交的证据，本院认定事实如下：2020年5月31日，原告黄彩玲与被告丁林经被告盛达行咨询公司中介达成合意，被告丁林将其名下位于银川市金凤区XX室房屋，建筑面积124.36平方米，交易价格77万元出售给原告黄彩玲，并签订《银川市房地产买卖合同》(银川市房地产经纪报务合同)，双方约定2020年6月20日前办理贷款审批手续，并向被告丁林支付首付款30万元，贷款审批通过60日内结清尾款46万元；违约责任约定黄彩玲未按约定期限付款的，按日支付5%的违约金，逾期超过10日，丁林有权解除合同；丁林未按约定期限办理房屋产权过户或未按约定期限交房，丁林按日向黄彩玲支付已付房款的5%违约金，逾期超过10日，黄彩玲有权解除合同，在黄彩玲提出解除合同要求退房之日起10日内，丁林应当退还全部已付款，并按已付款的5%支付违约金。2020年5月31日，原告黄彩玲向被告丁林微信转账支付1万元定金。原告和盛达行咨询公司协商将付款期限延期至2020年6月28日，盛达行咨询公司同意并承诺转达丁林。2020年6月28日双方办理完首付款冻结，2020年6月29日被告丁林提出原告黄彩玲违约，因违约赔偿双方没有达成协议，被告丁林于2020年7月20日让原告承担违约金后过户，并发告知函。现原告以被告未及时办理过户违约为由诉至法院，请求判如所请。被告以原告未按约支付首付款违约为由诉至本院，请求判如所请。本院认为，原、被告签订的房地产买卖合同系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对各方当事人均具有约束力，双方应严格按照合同履行相应的义务。当事人协商一致可以变更合同，被告盛达行咨询公司提供的证人证言显示，原被告系协商好于2020年6月28日共同办理首付款冻结，并已经实际履行，故,事后被告丁林主张原告违约，本院不予支持。原告黄彩玲要求解除合同，被告同意解除合同，本院予以解除。合同解除后被告应当退还原告的首付款30万元及定金1万元。被告在双方协商一致情况下，在原、被告共同办理完毕首付款冻结手续情况下，不给原告办理过户构成违约，关于违约金，双方约定违约金过高，结合双方支付定金情况、原告的损失，本院调整为1万元为宜。因被告盛达行咨询公司履行中介行为，不属于导致违约的过错方，故原告要求被告盛达行咨询公司承担责任本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告丁林于本判决生效后五日内向原告黄彩玲退还首付款30万元、退还定金1万元、支付违约金1万元，合计32万元；二、驳回原告黄彩玲的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告丁林的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4138元、保全费2882元，合计7020元，由原告黄彩玲负担2188元，被告丁林负担4832元。反诉案件受理费25元，由反诉原告丁林负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 员 张国华二〇二〇年十一月十三日书 记 员 刘佩佩附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。