贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0502民初737号原告：李雁，女，汉族，1975年4月22日出生，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人：丁坤（特别授权代理），系贵州瀛黔律师事务所律师。执业证号：15201201710696239。委托诉讼代理人：潘鲜鲜（一般授权代理），系贵州瀛黔律师事务所实习律师。实习证号：2301190911682。被告：贵州碧阳恒通置业有限公司，统一社会信用代码：9152050058066980XN，住贵州省毕节市七星关区碧阳大道。法定代表人：刘利委托诉讼代理人：黄海（特别授权代理），系贵州创驰律师事务所律师。执业证号：15224201610566953。委托诉讼代理人：宋芳（一般授权代理），系贵州创驰律师事务所实习律师。实习证号：230713012110727。原告李雁与被告贵州碧阳恒通置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李雁的委托诉讼代理人丁坤、潘鲜鲜，被告贵州碧阳恒通置业有限公司的委托诉讼代理人黄海、宋芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李雁向本院提出诉讼请求：1、判决被告退回原告的各项开户费和交易费4311元及利息，利息以4311元为基数，按人民银行同期贷款利率从2011年12月15日起计算至上述费用返还完毕之日止；2、判令被告向原告支付逾期交付贵州毕节七星关区碧阳国际城第10栋3单元16-5号房不动产权证期间的违约金8753.08元。3、本案的诉讼费、保全费、评估鉴定费用全部由被告承担。事实及理由：2011年12月17日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定，原告购买被告开发的位于毕节市南部新区，房屋价款为189670元整；被告承诺于2013年7月30日将房屋交付给原告使用，同时，被告承诺在房屋交付使用之日起90日内申请涉案房屋所有权初始登记。被充协议约定，被告承诺在原告交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，逾期未能向原告提供的，则被告按原告已付购房款的每日万分之一向原告支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定将全部购房款189670元支付给被告。同时被告还代收原告的各项开户费及交易费4311元。但是，被告未按照合同约定将房屋交付给原告使用，直到2014年10月24日才将涉案房屋交付给原告使用。同时，被告于2017年12月1日才取得涉案房屋的初始登记。原告认为，双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议合法有效，双方均应当按照合同约定履行，被告未按照合同约定将房屋交付给原告使用已构成违约，应承担违约责任，鉴于双方签订有《商品房买卖合同》及其补充协议，对于原告何时提交办证的资料并未进行约定，且取得商品房初始登记是履行办理转移登记的前提条件，在被告未取得涉案商品房初始登记前，即使原告及时提交办证的资料，被告依然不能代原告办理涉案房屋的转移登记。被告作为专业的房地产开发商，在原告办理入住手续时未通知原告提交资料，其未履行告知义务，阻碍其向原告代为办理涉案房屋的转移登记，在此情形视为被告向原告代为办理涉案房屋的转移登记条件已经成就。被告代收原告的各项开户费及交易费4311元无任何事实及法律依据，应予退还。综上所述，原告为维护自己的合法权益，特依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等有关法律、法规及其相关司法解释的规定，特向贵院提起诉讼，望贵院依法支持原告的如前诉请。被告贵州碧阳恒通置业有限公司答辩称：一、关于各项开户费、交易费及计息问题。被答辩人的该项诉求依法不能支持，答辩人所收取的该几项费用是根据合同补充协议第四条第4.1款的约定而收取，该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，合同双方均应全面履行合同，答辩人依据合同享有收取各项开户费的权利，被答辩人依据合同承担支付各项开户费的义务。同时，答辩人已经将该费用转交到相关部门并未实际占有，且被答辩人也实际享受到该费用带来的生活便利。就各项开户费或“三通费”司法实践问题，在贵阳市中级人民法院2020年3月24日作出的（2020）黔01民终1984号裁判文书中以及安顺、遵义等两级法院对三通费约定问题的裁判文书中，上述法院通过充分的分析、论证、说理最终认定合同对三通费的约定合法有效，既然合法有效就应当受诉讼时效的限制，原告的该诉讼已超过诉讼时效，应不予支持。虽然我国不是判例法国家，但对于同一个事实的基础法律关系的认定应当统一，是非判断要严谨，不能五花八门，这是法律工作者最基本的要求。就本案而言，由于被答辩人的该诉求已过诉讼时效，请法庭予以驳回。同时，该费用不属于民间借贷或金融借款，即便支持，被答辩人主张利息也于法无据，应当驳回。被答辩人主张的交易费是主管部门收取，答辩人只是代收代缴，被答辩人的该主张没有法律及事实依据。二、关于交房违约金。1、根据合同及补充协议约定，买受人在收房时必须向出卖人提交办证所需费资料、缴纳相关税费和出具办证授权委托书，否者出卖人有权拒绝交房，并不承担交房违约责任。本案中被答辩人在收房时并未向答辩人提交办证所需费资料、缴纳相关税费和出具办证授权委托书，因此，答辩人不承担交房违约责任。2、如果法院答辩人承担逾期交房违约责任，合同约定交房违约金过高，那么请求法院根据贵州省高级人民法作出的(2018)黔民申2121号裁定书（对原审法院认定交房违约金过高并将合同约定的交房违约金标准下调至日万分之零点二五(0.00025%)的认定予以肯定），将本案交房违约金下调至日万分之零点二五（0.00025%）予以计算。且根据诉讼时效的相关规定，对被答辩人主张违约金已超过诉讼时效的部分，答辩人不承担。3、根据最高人民法院审理商品房买卖司法解释第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”，据此适用此请求的前提是合同没有约定违约的条件下才可以参照适用而不是可任意提出。本案中，关于原告主张以评估租金计算交房违约金无事实依据，一是合同就交房违约金作了约定；二是原告不能证实逾期交房必然导致其租房居住，逾期交房与原告是否租房居住产生租金无任何因果关系；故请求法院对该主张不予支持。三、关于被答辩人主张逾期办证问题。1、双方签订的《商品房买卖合同》补充协议是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的。合同第二十二关于初始登记的约定不是涉案房屋办证的约定方式及违约责任承担方式，办证违约责任承担方式的约定条款为补充协议8.3条。逾期办证违约起算时间应当是被答辩人向答辩人提交完毕办证资料、缴纳相关税费和出具办证授权委托书之日起360日以后开始计算。关于碧阳国际城办证问题，所有的买房人均委托答辩人办证，那么双方应根据补充协议8.3条的规定，严格履行自己的义务，本案中，答辩人已按约履行自己的义务，而被答辩人在实际收房办理入住时没有提交办证所需费资料、缴纳相关税费和出具办证授权委托书，导致延迟办证的，答辩人不承担违约责任。答辩人在被答辩人交齐办证资料、出具授权委托书、缴纳契税，已在委托办证360日内完成了办证义务，故答辩人不应承担办证违约责任。2、关于涉案房屋楼栋都已具备办证条件，且答辩人已于2018年1月15日在7/8/9/10/11/12、21/22/23/24/25/26号楼栋的各单元电梯张贴了办证通知；于2018年11月18日在13/14/27/28楼栋各单元电梯贴了办证通知；并且答辩人已通过公告、电话、短信、律师函的方式通知被答辩人办证，该通知事实在前期同类案例中已经得到大部分部分业主及法院的认可和认定；但被答辩人依然我行我素，对答辩人的通知视而不见，未按时提供办证资料、相关税费、未出具办证授权委托书，直至今日，C1/2/3号楼的大部分业主未提供任何的办证资料，被答辩人不提供资料、不缴纳相关税费、不出具委托书，答辩人无法为其办证。3、若法院认定以实际交房后360日内办理产权过户手续，超过该期限便违约。一是对于办证违约起算时间应当先根据《民法总则》对诉讼时效的规定扣除超过诉讼时效部分后开始起算，基数金额以被答辩人提供的购房发票金额计算，而办证违约截止时间应当计算到答辩人张贴办证通知被答辩人提交办证资料之日止。二是对于超过办证通知时间才收房的或者一直未提供办证资料、相关税费、未出具办证授权委托书，不应计算赔偿办证违约责任。三是本案中，被答辩人于2015年10月29日才实际收房，其2017年12月21日才提供办证资料委托办证，答辩人在接受委托办证后于2018年4月2日完成了办证义务并将不动产产权证交付给被答辩人，因此不存在违约办证的情形，不应承担违约责任。小区的业主提交办证资料具有随意性，不及时提交的并不在少数，如按被答辩人的诉请将导致使业主完全不用理会答辩人的通知，而是想什么时候提交资料就什么时候提交资料，想什么时候领取不动产权证就什么时候领取，而违约金要一直计算，这显然是对房开企业的极大不公平，也是无限扩大房开企业的责任，目前小区仍有部分业主在答辩人多种通知仍不提交资料，这将使该责任处于无限存在的状况，不利于社会关系的稳定。4、从违约金性质来说，违约金是指由当事人约定或法律规定的，在一方当事人不履行或不完全履行时向另一方当事人支付的一笔金钱或其他给付。违约金有补偿性违约金和惩罚性违约金之分。从本案补充协议第八条的约定，双方当事人并未明确约定违约金的性质，从其签订的《商品房买卖合同》所使用的词句、合同的条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则中可知，当事人双方未明确有额外赔偿损失的意思表示，将其解释为补偿性违约金并不与当事人的意思表示相违背；将当事人双方约定的逾期办证违约金确定为补偿性违约金也符合合同的目的及交易习惯，便于纠纷的解决。本系列案中，案涉房屋已交付使用，且由于涉案房屋系被答辩人按揭贷款购买，房屋权属处于抵押状态，被答辩人从法律上对涉案房屋不享有绝对完整的所有权，至少被答辩人是无法将涉案房屋转让给他人的，因此产权登记的转移无论从事实上还是理论上都不可能对被答辩人使用该房屋造成任何损失。因此，根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定以及“最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见。二、依法合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。5、现阶段由于国内宏观经济环境的变化和影响，民商事合同履行过程中违约现象比较突出。对于双方当事人在合同中所约定的过分高于违约造成损失的违约金或者极具惩罚性的违约金条款，人民法院应根据合同法第一百一十四条第二款和最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》（以下简称《合同法解释（二）》）第二十九条等关于调整过高违约金的规定内容和精神，合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。6、在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金”之规定，答辩人请求将办证违约金赔偿率下调至0.0002%（万分之零点零二)；并且，根据我省遵义市各级法院、安顺市各级法院及贵州省高级人民法院统一认识及裁判，对于办证违约金计算标准均在考虑是否产生损失的情况下进行分析认定，并对违约金计算标准进行符合实际的调减，其中在遵义市两级法院均把原合同约定的办证违约金计算标准下调至0.0002%（万分之零点零二）。同时，结合被告违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，及碧阳小区的合同基本上签订于我市二证合一之前，客观上产生了上诉人无法预料的办证难度及机构调整因素，使双方合同约定房屋所有权证办理变为不动产权证办理，双方合同约定发生了情势变更。因此，若法院最终支持被上诉人主张的办证违约金，则请求法院参照相邻的遵义、安顺市各级法院及贵州省高级人民法院的判决并充分考虑是否产生实际损失及实际损失多少进行论证分析对合同约定的办证违约金进行调减。5、在本市辖区内因多方面原因导致逾期办理房屋产权证书的纠纷较为普遍，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致，且七星区市辖区内房地产楼盘业主少则几百户，多则上千户，甚至几千户，如果按照本案合同约定的违约金计算方式，出卖人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，再加上今年全国疫情的原因导致全国每个行业的企业都受到不同程度影响，企业已经举步维艰，全国经济持续下滑，若不对违约金进行调整，则不利于七星关区经济社会和谐、健康、有序的发展。且当前我市的房开企业纠纷逾演逾烈。法院以及企业的负担均极大，这其中包括部分业主产生期望值过高。按这些判决七星关区的房开企业将面临生死存亡，房地产作为我区的经济支柱产业，基本上都是高成本融资进行开发，本身利润并不高尤其是碧阳小区在2017年以前销售的房屋大多均价在30万左右，有些甚至20多万，而动辄数万元的判决，让企业完全没有生存空间。我们认为明显过高，应予以调整。当前中央提出大力创造营商环境，但七星关区的房开企业基本已无发展后劲，仅应诉就已无力支撑，更何谈更进一步的发展。事实上关于逾期办证问题，就碧阳小区来说，大多数业主是以按揭方式购买，本身房产处于抵押状态，对其并不产生什么影响和损失。在省高院、安顺、遵义等各级法院就办证违约金问题均充分考虑是否因逾期办证而产生了实际损失，若无损失就进行调减。希望我区法院也能充分考虑这些因素，对逾期办证违约金进行调低处理。对双方均进行保护，不致因单方的过度保护而至企业走上消亡之路，最终损害的也是业主利益和社会稳定。根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2011年12月17日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于毕节市，房屋建筑面积75.38平方米，套内建筑面积61.81平方米；按照套内建筑面积计算，该商品房单位每平方米3210.39元计算，总价款为198434元；商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。买受人以银行按揭贷款付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款88434元，余款110000元以公积金贷款支付；出卖人应当在2013年7月30日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：（1）、按照逾期时间，分别处理：逾期在60日之内自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）、逾期超过60日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起7日内退还全部已付房款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之0.5的违约金，并于商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；同时双方在《补充协议》中约定，办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供转移登记相关手续的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付购房款，购房发票载明金额为189670元，交纳契税1896.70元、印花税5元。被告代收收取各项开户费及交易费4311元（已退交易费及多收的闭路电视开户费、已退水表表开户费800元）。2014年10月29日，被告将涉案商品房交付原告，原告取得了涉案商品房的使用权。2015年7月22日，被告取得毕节市南部新区碧阳大道碧阳国际城10幢商品房屋备案证明书，具备了办理不动产权属转移登记条件。2018年1月15日，被告在原告所属10楼栋张贴办证通知，通知该栋业主提交资料办理不动产权属证书。2017年12月21日，原告出具委托书委托被告代为办理涉案商品房的不动产权证书。2018年3月30日，涉案商品房不动产权证书办理完毕。上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告也应协助办理商品房权属转移登记。对于原告诉请的逾期办理房屋权属证书违约金的请求，原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，而在《补充协议》中约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供转移登记相关手续的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，并对办理期限及违约责任进行了约定。虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但是《补充协议》同时约定：“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”。原告于2014年10月29日办理入住手续，被告应于原告办理入住手续的360日内（2015年10月24日前）为原告办理商品房转移登记。2015年7月22日，被告取得毕节市南部新区碧阳大道碧阳国际城10幢商品房屋备案证明书，具备了办理不动产权属转移登记条件。涉案房屋具备办理转移登记的条件时，被告已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应承担违约责任，违约责任的起算时间原则上为2015年10月24日。被告就此提出诉讼时效抗辩。本案中，被告的违约行为系持续性违约，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，一般诉讼时效期间为三年。原告起诉之日（2020年1月3日）往前倒推三年，即2017年1月3日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告取得了诉讼时效抗辩权。原告未举证证明对该期间违约金诉请存在诉讼时效中止、中断情形，故被告的诉讼时效抗主张部分成立，本院予以采纳。原告诉请的违约金应从2017年1月3日起计算。关于违约金的截止时间。关于违约金的截止时间。如前所述，原被告双方达成委托代办商品房权属转移登记，故被告将办理转移登记相关资料交到办下部门并通知原告后，即履行了约定的义务，故违约金应计算至被告通知原告提交资料的时间。本案中，被告在具备办理商品房权属转移登记条件时，于2018年1月15日在原告所属10楼栋张贴办证通知，通知该栋业主提交资料办理不动产权属证书，被告在原告可知悉的范围内已尽到了通知义务，因此，违约金截止时间应为2018年1月15日。关于违约金的计算标准问题。原、被告双方签订的《补充协议》约定，出卖人逾期办理房屋转移登记的，按买受人已付购房款的每日万分之一支付违约金。该约定符合法律规定，本院予以支持。综上，对原告诉请判决被告支付逾期办理房屋权属证书违约金的请求，应以原告已付购房款189670元为基数，按日万分之一的标准，从2017年1月3日计算至2018年1月15日，违约金为7150.56元（189670元×0.01%/日×377日）。对于原告诉请判决被告退还开户费的请求。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定，上述费用实质应为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。而且，原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定，房屋交付时供电、燃气达到使用条件，有线电视线路敷设到户，燃气和有线电视需要买受人自行办理开通使用手续。据此，被告在《商品房买卖合同》履行过程中收取原告的电、闭路电视、燃气开户费，不符合法律规定及合同约定，理应予以退还。原告诉请的开户费及交易费4311元，但原告提交的收据已载明，交易费及多收的闭路电视费已退还，故被告应退还的开户费为电入户费520元，燃气入户费2500元、闭路电视入户费265元，共计3285元。对此，被告提出诉讼时效抗辩，但是，上述费用的代收并无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告予以返还。故本院对被告关于诉讼时效的抗辩主张，不予采纳。对于原告诉请判决被告支付实际占用期间的利息的请求，因双方未就此进行约定，且无被告应支付利息的相关法律规定，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告李雁电视入户费、燃气入户费、电开户费共计3285元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告李雁逾期办理贵州七星关区碧阳国际城第10栋3单元16层5号房不动产权证书的违约金7150.56元；三、驳回原告李雁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费63元，诉讼保全费151元，共计214元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担171元，原告李雁负担43元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  吴誉二〇二〇年六月十七日书记员  毛雨