合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0103民初7125号 原告:刘来菊，女，1982年12月28日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：李道建，男，系原告丈夫。 被告:杭州瑜图网络科技有限公司合肥分公司,住所地安徽省合肥市蜀山区祁门路333号新地中心A座1201室。 负责人:卢小科。 委托诉讼代理人：朱友生，安徽朱友生律师事务所律师。 原告刘来菊与被告杭州瑜图网络科技有限公司合肥分公司（以下简称瑜图合肥分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘来菊及其委托诉讼代理人李道建，被告瑜图公司合肥分公司委托诉讼代理人朱友生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘来菊向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的合同编号为222019的房屋委托管理合同；2、判令被告支付原告房屋租金26775元和违约金5100元,合计31875元及利息；3、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由:原、被告双方于2019年10月29日签订了一份合同编号为222019的房屋委托管理合同,合同约定:原告将其名下位于合肥市庐阳区的房屋出租给被告,期限自2019年11月1日至2022年10月29日,被告每月支付原告租金为每月2550元,物业管理费由原告承担。租金支付方式为押一付三,按季支付,原告收取被告租房押金2550元。原告与被告签订合同后,原告按合同约定按期交付房屋,被告支付押金2550元。根据合同约定:2019年12月15日,被告应第一次支付房租3825元(扣除一个半月免租期)给原告,被告2019年12月20转付给我3825元。第二次付款日2020年2月1日应支付7650元,但是直至诉讼之日,原告多次讨要,被告管家先后协商多次延迟付租金,都失约,至今仍然没有收到房租。2020年4月9日晚,原告看了媒体新闻报道,了解到被告公司关门,负责人跑路的情况。原告立即通过被告公司微信号进行联系核实,但到目前为止没有收到回复。原告后联系被告公司原业务员尹振国,了解到被告公司已关门,无人联系上负责人的状况。原告后联系上该房屋租户了解到被告将该房屋出租给董义节,并已收取2019年11月10号至2020年11月9号房屋租金及押金合计24700元人民币。根据原被告的合同第九条第1项及合同第九条附加条款,被告支付房租逾期超过15日,原告有权单方解除合同,并无条件收回此房,对在原告房屋租住的租户不承担任何责任,并要求被告支付两个月违约金。因租户董义节租住该房屋并已支付房租至2020年11月9日,因此原告要求被告支付所欠2020年3月25日至2020年6月30日房租26755元和违约金5100元。为维护原告合法权益，现向法院起诉。 瑜图合肥分公司辩称：一、关于合肥分公司主体资格问题。被告瑜图合肥分公司是被告瑜图公司设立的分公司，依法不应承担法律责任，所以其主体不适格，应该由被告瑜图公司承担，法院依法应驳回原告对被告瑜图合肥分公司的起诉。二、关于原告诉请，原告当庭要求解除与被告的委托管理合同两被告表示同意，但解除时间应为2020年4月10日。另外对所欠的租金据实结算至合同解除之日。且被告已付的押金应当抵付租金，同时因新冠××疫情，还应免除三个月租金。三、被告不同意承担违约金，因逾期支付租金因不可抗力所致，解除合同系原告提出。另外公司股东卢海涛、周世金不出面解决，导致未能及时支付原告的租金。即使判决被告承担违约金，该违约金的比例和金额也过高，依法应予降低和减少，并按照银行同期贷款利率计算违约金。综上，请求法院依法公正判决。 本院经审理认定事实如下：2019年10月29日被告瑜图合肥分公司的业务员作为被告瑜图合肥分公司授权代表与原告签订房屋委托管理合同，约定将原告位于合肥市庐阳区的房屋委托被告瑜图合肥分公司出租及管理，合同期三年自2019年11月1日至2022年10月29日,被告每月支付原告租金为每月2550元,物业管理费由原告承担。租金支付方式为押一付三,按季支付,原告收取被告租房押金2550元。原告于2019年10月29日前将房屋给被告瑜图合肥分公司。根据合同约定:2019年12月15日,被告应第一次支付房租3825元(扣除一个半月免租期)给原告,第二次付款日2020年2月1日应支付7650元。 依照双方合同第八条延期支付房租达十五个工作日，且经书面催告后仍未支付的，甲方即原告有权解除合同，乙方即被告瑜图合肥分公司应赔偿甲方两个月的租金。第九条乙方应按约定支付房租，如逾期超过7天，每逾期一天按照日租金的标准向甲方支付违约金;逾期超过15日的，甲方有权单方解除合同。在托管期内，乙方单方解除合同的，构成违约的，应向甲方支付两个月的房租租金作为违约金。 合同签订后，原告如约将房屋交付给被告瑜图合肥分公司，被告瑜图合肥分公司支付了押金2550元，被告已支付租金至2020年1月31日。被告瑜图公司通过微信群向原告发出通知，内容为：对于房东和房客直接达成租赁协议，解除与被告瑜图合肥分公司的租赁关系，被告瑜图公司没有异议，对于房东、房客要求解除与被告的租赁关系的，被告瑜图公司表示同意解除。原告经催告支付房租未果，现诉至法院，要求判如所请。 以上事实由双方当事从陈述以及原告提供的原告身份证、房屋委托管理合同、不动产权证、瑜图合肥分公司营业执照等相关证据证实。 本院认为，原告与被告瑜图合肥分公司之间存在房屋租赁合同关系，有双方签订的合同为证，本院依法予以确认。双方均应依约履行各自的权利和义务。由于被告瑜图合肥分公司未能如约支付租金，已构成违约，故被告应承担相应的民事责任。被告辩称被告主体不适格等，因瑜图合肥分公司作为主体参加诉讼有民事诉讼法相关规定作为依据，故本院对被告此辩称不予采信。原告要求解除原告与被告瑜图合肥分公司签订的房屋委托管理合同，被告亦同意解除合同，故本院予以支持。原告要求被告支付原告2020年2月1日至2020年11月30日的房租26775元，本院可支持2020年2月1日至2020年4月1日的房租5100元，被告瑜图合肥分公司支付过押金2550元可予冲抵，因此本院可支持租金2550元。原告要求违约金5100元，考虑到被告违约的程度及疫情等影响，本院酌定支持一半，即2550元。 被告辩称合同于2020年4月10日解除依据的是其在微信群发出的通知，但该通知中并未明确要求解除租赁合同，故其认为合同于2020年4月10日解除，本院不予采信。被告要求减免三个月租金，考虑到本案双方在签订合同时已经约定给予一年一个月免租金，故本院仅在违约金处理时予以考虑疫情对双方合同履行的影响。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、解除原告刘来菊与被告杭州瑜图网络科技有限公司合肥分公司签订的房屋委托管理合同； 二、被告杭州瑜图网络科技有限公司合肥分公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告刘来菊房租2550元（计算至2020年4月10日，之后以每月2550元租金标准顺延计算至本判决生效之日止）； 三、被告杭州瑜图网络科技有限公司合肥分公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告刘来菊违约金2550元； 四、驳回原告刘来菊其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为235元，由原告刘来菊负担135元，被告杭州瑜图网络科技有限公司合肥分公司负担100元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员 许 欣 竹 二〇二〇年八月二十七日 书记员 陈夏梦迪 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。