江西省吉安市吉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0802民初1542号 原告（反诉被告）：胡京辉，男，1992年12月5日出生，汉族，住江西省吉安市吉州区，联系。 原告（反诉被告）：郭水根，男，1978年12月16日出生，汉族，住江西省吉安市吉安县。 两原告共同委托诉讼代理人：汪嘉林，吉安市吉州区白塘法律服务所法律服务工作者。 被告（反诉原告）：曾倩，女，1989年12月23日出生，汉族，住江西省赣州市宁都县，现住江西省吉安市吉州区。 委托诉讼代理人：刘奇，男，1980年1月10日出生，汉族，住江西省吉安市吉州区，联系，系被告曾倩丈夫。 原告胡京辉、郭水根诉被告曾倩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼过程中，被告曾倩于2020年7月13日向本院提出反诉，本院依法受理其反诉，并与本诉合并进行审理。两原告及其共同委托诉讼代理人汪嘉林、被告曾倩的委托诉讼代理人刘奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）胡京辉、郭水根向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的租赁合同；2.判令被告曾倩支付拖欠的租金25000元及水电费1000元（后续租金、水电费计算至判决确定之日止），并承担逾期付款违约金（按年利率24%计算，自2020年3月6日计算至实际付款之日止，计算至起诉之日为1500元）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年4月28日，吉安市物业管理有限公司与张智臣签订协议书及补充协议，约定：该公司将其拥有的坐落于吉州区四季春一、二楼市场摊位（一楼市场内门面除外）出租给张智臣，租赁期限自2011年5月1日至2026年4月30日止。张智臣经吉安市物业管理有限公司同意其转租后，于2018年11月18日与胡莹莹、胡京辉、郭水根签订租赁合同，约定：张智臣将四季春市场的二层出租给原告，租期从2018年12月18日至2026年4月30日止。合同期内，原告可根据经营情况分租或转租，但须向出租方提出书面申请同意。2019年5月6日，原告向张智臣申请将部分场地转租，张智臣同意。同年5月8日，胡莹莹、胡京辉、郭水根与被告曾倩签订租赁合同，约定：原告将位于吉州区当中500平方米的场地现状出租给被告，租期从2019年6月21日至2026年4月30日止，每年租金120000元，第二年开始年租金为126000元，租金按每三个月支付一次，每次需提前15天支付下三个月的租金。承租方不得拖欠、拒付租金，如逾期，承租方愿意按当年租金每日千分之五处罚，逾期超过20日，原告有权单方解除合同，并赔偿原告损失。在租赁期内，被告如需转租必须告知原告并同意，且不得转租给武术、拳击类相关项目。如私自转让或转租，原告则无条件收回租赁场地，由此产生的经济纠纷和法律责任由承租方承担；如单方违约，违约方则向守约方赔偿违约金100000元整。合同签订后，被告向原告支付租金至2020年3月21日止。按合同约定，被告应在2019年3月6日前支付下三个月的租金，但被告拒付，至今尚欠租金25000元。胡莹莹、胡京辉、郭水根系合伙关系，2019年10月18日，三人签订退股协议书，胡莹莹自愿退出合伙，并将股权转让给胡京辉、郭水根。为维护原告的合法权益，特向贵院起诉，请查明事实依法判决。 被告（反诉原告）曾倩答辩并向本院提出反诉请求：1.判决解除原、被告签订的租赁合同；2.判决两被告支付原告场地装修费用220,000元和赔偿租金120,000元、押金10,000元，共计350,000元；3.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2019年5月8日，反诉原告需自主创业经营艺术教育行业，已与反诉被告讲明租赁场地用途及符合办证条件才能租赁场地，被告承诺符合条件后，反诉原告与反诉被告签订租赁合同，并交纳押金10,000元及租金120,000元。反诉被告交付场地给反诉原告，反诉原告进行装修共耗资220,000元，并于2019年6月4日办理营业执照，此后反诉原告带租赁合同、营业执照等材料向吉州区教育主管部门申报批准办学资质审核，但因反诉被告场地无法提供消防安全证明，而不能办理资质审批。为此，反诉原告多次与反诉被告协商未果，反诉原告现提起诉讼，恳请贵院依法判决如前所请。 原告（反诉被告）胡京辉、郭水根对被告（反诉原告）曾倩的反诉辩称，一、驳回被告的诉求，支持原告的本诉请求。1.同意解除双方的租赁合同。2.被告装修费用，由被告承担。租赁合同第五条第三款规定，乙方在租赁期间所有产生的费用，税费、债权、债务及水电等一切费用均由乙方自行承担，这里包括被告的装修费；租赁合同第四条第二款规定，在租赁期间，乙方违约导致甲方解约，甲方有权立即接管场地，场地内有可移动，拆除的设施和所有不可移动，拆除的装饰物及设备设施均无偿归甲方所有。二、关于消防证明的问题。租赁合同第一条第一款规定，甲方同意将位于四季春市场的二层500平方米的场地现状，出租给乙方。这里的现状，即被告承租时的现状，包括有无消防安全证明，被告对承租的位置、范围认识清楚、明确。被告于2019年6月4日办理营业执照，已开始营业，并已向原告交纳9个月的租金，已经利用场地经营11个月的时间，这证明有没有消防安全证明与原告没有关系，只不过是新冠××疫情期间，被告经营不下去，才向原告提出消防安全证明的借口。据原告了解，胡莹莹并未对被告作出任何承诺，即便作出承诺也无效，因为此场地的业主不是原告，原告从张智臣转租过来就没有消防证明，原告也无权办理消防证明。租赁合同并没有要求原告提供消防证明的条款。综上所述，原告认为被告的反诉请求没有事实和法律依据，理应驳回，支持原告的本诉请求。 本院经审理认定事实如下：一、2011年4月28日、5月8日，案外人吉安市物业管理有限公司（以下简称物业公司）作为出租方与张智臣作为承租方分别签订《协议书》《补充协议书》，约定物业公司将其拥有的坐落于吉州区四季春一楼、二楼市场摊位（一楼市场内门面除外）出租给张智臣，租赁期限自2011年5月1日至2026年4月30日止。 二、2018年11月18日，张智臣（甲方）与胡莹莹、胡京辉、郭水根（乙方）签订一份《租赁合同》，约定甲方将上述四季春市场的二层即“V力健身会所”场地和范围现状出租给乙方，租赁期限自2018年12月18日起至2026年4月30日止。另约定合同期内，乙方可根据经营情况分租或转租，但须向甲方提出书面申请同意。 三、2019年5月6日，胡京辉、郭水根、胡莹莹向张智臣书面申请将部分场地转租，张智臣同意。同年5月8日，胡京辉、郭水根、胡莹莹（甲方）与被告曾倩（乙方）签订一份《租赁合同》，约定甲方将上述四季春市场二层当中500平方米的场地现状[即“国际空手道连（联）盟极真会馆”旁]出租给乙方，租赁期限自2019年6月21日起至2026年4月30日止，租金120,000元/年，第二年开始租金为126,000元/年，租金按每三个月支付一次，每次需提前15天支付下三个月的租金。乙方不得以任何理由或借口拖欠、拒付租金，如逾期，乙方愿意按当年租金每日千分之五处罚，逾期超过20日，甲方有权单方解除合同，并由乙方赔偿原告损失。在租赁期间，因乙方违约导致甲方解约的，甲方有权立即接管场地，场地内可有移动、拆除的设备设施和所有不可移动、拆除的装饰物及设备设施，均无偿归甲方所有。乙方在租赁期间，所产生的费用、税费、债权债务及水、电等一切费用均由乙方自行承担。签订合同时，甲方向乙方收取水、电费及合同保证金计人民币壹万元整（即一个月租金）。合同期满后乙方未欠费用，甲方一次性无息退还给乙方。合同签订后，甲、乙双方均不得单方违约，如单方违约，违约方则向守约方赔偿违约金壹拾万元整。 四、上述合同签订后，被告曾倩依约支付保证金10,000元，并陆续支付了截至2020年3月21日的房屋租金共计90,000元。后因被告曾倩未按合同约定支付后续租金，两原告遂诉至本院。 五、另查明，案涉房屋尚未办理消防安全证明。 六、再查明，胡京辉、郭水根、胡莹莹三人原系合伙关系。2019年10月18日，三人签订一份《退股协议书》，约定胡莹莹自愿退出吉州区二中对面四季春市场二楼极真健身咨询部即极真会馆极真空手道的经营，并自愿将其持有的股权转让给胡京辉、郭水根。 七、诉讼过程中，经本院电话询问原告胡京辉，其表示第二项诉讼请求中其仅主张被告曾倩支付租金25,000元、逾期付款违约金1,500元（计算至起诉之日）以及水电费1,000元。经本院电话询问被告曾倩的委托诉讼代理人刘奇，其表示目前案涉房屋已上锁，尚未归还给原告，现处于空置状态；对原告主张的水电费1,000元予以认可；另其反诉请求中“赔偿租金120,000元”，因其仅向原告支付租金90,000元，故其实际诉请应为“赔偿租金90,000元”。此外，本院于2020年7月10日依法向被告曾倩送达了本案起诉状副本、应诉通知书、举证通知书等应诉材料，其委托诉讼代理人刘奇于同日在送达回证上签名确认，并注明双方系夫妻关系。 以上事实，有原告（反诉被告）胡京辉、郭水根提交的居民身份证、《协议书》《补充协议书》《租赁合同》（2018年11月18日）、《租赁合同》（2019年5月8日）、《退股协议书》，被告（反诉原告）曾倩提交的手机录音（刻录于光盘），当事人、委托诉讼代理人陈述及本院开庭审理笔录、质证笔录、送达回证、与胡京辉、刘奇通话录音两段（刻录于光盘）在卷佐证，可以认定。 本院认为，原、被告就租赁案涉房屋所签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。 关于原告（反诉被告）胡京辉、郭水根的各项诉请是否合法有据的问题。本院认为，原、被告签订的租赁合同明确约定，若曾倩逾期支付租金，则自愿按照当年租金每日千分之五处罚，若逾期支付租金超过20日，原告方有权单方解除合同。因截至原告起诉之日，曾倩仍未按照合同约定支付2020年3月21日至6月21日的房屋租金，其该项行为已构成违约，故原告有权依照合同约定主张单方解除合同。故此，可以确认原、被告于2019年5月8日签订的《租赁合同》已于本案起诉状副本送达被告曾倩之日（2020年7月10日）解除。此外，根据合同约定，曾倩应于2020年3月15日前支付下一季度的租金30,000元，但其至今未予支付，故原告诉请被告曾倩支付2020年3月21日之后的租金共计25,000元，并支付逾期付款违约金（以25,000元为基数，按照年利率24%的标准自2020年3月6日起计算至起诉之日止）有事实及法律依据，应予支持。原告主张逾期付款违约金计1,500元于法不悖，予以支持。关于原告诉请被告曾倩支付案涉房屋水电费1,000元，本院认为，案涉租赁合同已明确约定水电费由承租方即被告曾倩自行承担，曾倩亦当庭表示愿意支付实际发生的水电费。经庭后询问双方当事人，原告表示其仅主张被告曾倩支付水电费1,000元，被告曾倩对此予以认可。故此，原告的该项诉请有事实依据，本院予以支持。 关于被告（反诉原告）曾倩的反诉请求是否合法有据的问题。对于合同应否解除的问题，本院前述已作出认定，故不赘述。对于曾倩以原告无法提供消防安全证明，导致其无法办理办学资质审批为由主张原告应支付其场地装修费用220,000元和赔偿租金90,000元。本院认为，一方面，案涉租赁合同并未将提供消防安全证明约定为原告应当履行的义务，而被告曾倩就其该项主张提供的手机录音、企业名称设立登记通知书以及吉安市吉州区校外培训机构设立申办书等材料均不足以证明合同签订前原告已就消防安全证明的办理对其作出了承诺；另一方面，租赁合同已明确约定，租赁期间若因被告曾倩违约导致原告解约的，原告有权立即接管场地，场地内可移动、拆除的设备设施和所有不可移动、拆除的装饰物及设备设施均无偿归原告所有，被告曾倩应自行承担违约致使合同解除所产生的不利后果。因此，被告曾倩的该项诉请缺乏理据，本院不予支持。至于被告曾倩辩称双方已协商免除3个月的房屋租金，原告认为其仅表示会向房东争取，并未作出减免租金的承诺，故不予认可。本院认为，被告曾倩未就其该项抗辩事由提供相应的证据加以支持，故不予采纳。对于被告曾倩诉请原告返还其已支付的保证金（押金）10,000元，租赁合同并未约定原告有权没收该保证金，故在被告曾倩付清所欠水电费后，该笔款项原告应予返还。 综上所述，本院确认原、被告签订的《租赁合同》已于2020年7月10日解除。原告胡京辉、郭水根诉请被告曾倩支付房屋租金25,000元、逾期付款违约金1,500元以及水电费1,000元有事实及法律依据，本院予以支持。被告曾倩反诉请求原告胡京辉、郭水根返还保证金10,000元于法有据，应予支持，但该款项仅在被告曾倩付清其所欠水电费后方有权主张。至于被告曾倩反诉请求原告支付场地装修费用220,000元以及赔偿租金90,000元，因缺乏事实及法律依据，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《诉讼费用交纳办法》第十六条、第十八条、第二十九条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）胡京辉、郭水根与被告（反诉原告）曾倩于2019年5月8日签订的《租赁合同》解除； 二、被告（反诉原告）曾倩支付原告（反诉被告）胡京辉、郭水根房屋租金25,000元及逾期付款违约金1,500元，限本判决生效之日起5日内履行完毕； 三、被告（反诉原告）曾倩支付原告（反诉被告）胡京辉、郭水根房屋水电费1,000元，限本判决生效之日起5日内履行完毕； 四、原告（反诉被告）胡京辉、郭水根于被告（反诉原告）曾倩履行完毕本判决第三项指定义务之日起的3日内，返还被告（反诉原告）曾倩保证金10,000元； 五、驳回原告（反诉被告）胡京辉、郭水根的其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）曾倩的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费488元，减半收取计244元（胡京辉、郭水根已预交），由被告（反诉原告）曾倩负担；反诉案件受理费6,550元，减半收取计3,275元（曾倩已预交），由原告（反诉被告）胡京辉、郭水根共同负担94元，被告（反诉原告）曾倩负担3,181元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。 本判决生效后，负有义务的当事人不自动履行义务，享有权利的当事人可在上述履行期限的最后一日起两年内向本院申请强制执行。 审判员  肖少辉 二〇二〇年八月三十一日 法官助理万玥 书记员凌赟赟 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《诉讼费用交纳办法》 第十六条适用简易程序审理的案件减半交纳案件受理费。 第十八条被告提起反诉、有独立请求权的第三人提出与本案有关的诉讼请求，人民法院决定合并审理的，分别减半交纳案件受理费。 第二十九条诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。 部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。 共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。