洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0305民初3675号原告（执行案外人）：张战伟，男，1970年1月19日出生，汉族，住洛阳市老城区。委托代理人：徐强，河南松皓律师事务所律师。被告（申请执行人）：李俊侠，女，1968年10月29日出生，汉族，住洛阳市涧**。委托代理人：郭雪，河南大鑫律师事务所律师。第三人（被执行人）：王宁，女，1979年10月9日出生，汉族，住洛阳市涧**。原告（执行案外人）张战伟诉被告（申请执行人）李俊侠、第三人（被执行人）王宁为执行异议之诉一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（执行案外人）张战伟其委托代理人徐强，被告（申请执行人）李俊侠及其委托代理人郭雪到庭参加了诉讼，第三人（被执行人）王宁经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告（执行案外人）张战伟向本院提出诉讼请求：1、依法判决撤销（2019）豫0305执异315号执行裁定书，并终止对洛阳市涧西区丽新路世纪华阳花园A地块6期53幢1单元2001、2004号房屋的强制执行；2、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告所提执行异议之事实成立，有充分的法律依据，本案应当终止对洛阳市××西区××路世纪××花园××地××单元××、××房屋的强制执行。原告认为，贵院的执行行为侵犯了原告的合法权益，本案原告是涉案房屋2001、2004的实际使用人，并且与案外人王宁依法签订了10年的租赁协议，并为此花费大额资金对房屋进行了装修以抵租金。2014年5月15日，原告与第三人王宁签订了协议，原告承诺花费不低于300万元对2001、2004号房屋进行装修，同时以此折抵十年的房租费用，租赁期满原告依法享有优先承租权，且在此期间的所有费用均由原告承担。原告在对房屋进行装修完毕及使用过程中，将部分房屋转租，并收取承租人的租金，物业费、水电费等以弥补自身的亏损。因此，涉案房屋在贵院被查封、执行前就已经存在租赁情形，根据“买卖不破租赁”之原则，房屋的所有权发生变动不影响租赁合同的效力，原告依法享有的租赁权是受法律保护的。同时，根据贵院进行拍卖涉案房屋时，在拍卖过程中拍卖时是否有租赁一栏中亦显示“有租赁”这一情况，说明贵院也承认了原告的租赁合同是合法有效的，综上，在贵院(2016)豫0305执701号执行公告中涉及的房屋强制执行损害了原告的合法权益，因此原告特请求贵院依法终止对涉案房屋的强制执行，原告无需进行腾房。被告（申请执行人）李俊侠答辩称，本案涉诉的房屋执行依据的是生效的法律文书且拍卖程序合法有效，请求驳回原告的诉讼请求。第三人（被执行人）王宁未到庭，亦未提交答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案的证据和事实，本院认定如下：被告（申请执行人）李俊侠诉第三人（被执行人）王宁民间借贷纠纷一案，被告（申请执行人）李俊侠于2015年4月7日向本院提起保全申请，2015年4月8日，本院作出（2015）涧民一字第263号民事裁定书，并于当日查封第三人（被执行人）王宁名下位于洛阳市××西区××路世纪××花园××地××单元××、××房产，查封期限三年。2016年2月17日，本院作出（2015）涧民一初字第263号民事调解书：一、双方确认借款本金为3000000元整；二、从2015年4月22日至2016年2月21日止，被告王宁欠原告李俊侠利息为600000元整（月利率为2%）；三、双方同意2016年3月31日前，被告王宁偿还原告李俊侠上述第二条确认的利息200000元整；2016年4月30日前，被告王宁偿还原告李俊侠上述第二条确认的利息200000元整；2016年5月31日前，被告王宁偿还原告李俊侠上述第二条确认的利息200000元整；四、从2016年6月起至2016年10月30日止，被告王宁每月底偿还原告李俊侠本金500000元整，至本金还完为止；五、至2016年11月30日止被告王宁所欠原告李俊侠所有利息（月利率为2%）全部还清；六、如被告王宁不能按照上述约定支付款项，有一起违约不能支付，原告李俊侠可就全部本息向人民法院申请强制执行；七、被告王宁履行完上述还款义务后，原告李俊侠应当向人民法院申请解除对被告王宁的保全措施；八、其他双方别无争议。2016年4月8日，被告（申请执行人）李俊侠向本院申请执行，执行案号（2016）豫0305执701号。2017年7月15日，本院依法拍卖第三人（被执行人）王宁名下位于洛阳市××西区××路世纪××花园××地××单元××、××房产，2017年8月16日由买受人王贺峰竞得。本院于2017年8月30日作出（2016）豫0305执701号之三、四号执行裁定书，裁定：一、解除对位于洛阳市××西区××路世纪××花园××地××单元××、××房产的查封。二、将位于洛阳市××西区××路世纪××花园××地××单元××、××房产过户登记至竞买人王贺峰名下。三、买受人王贺峰可持本裁定书到房产、不动产登记中心、土地等管理部门办理过户登记手续。2017年8月31日，本院发出（2016）豫0305执701号通知：要求在本通知十五日内将上述房产房屋内的物品清空，逾期本院将对上述房产采取强制执行措施。原告（执行案外人）张战伟向本院提出执行异议，本院于2019年11月28日作出（2019）豫0305执异315号执行裁定书，驳回原告（执行案外人）张战伟的执行异议请求。原告（执行案外人）张战伟在法定期限内向本院提起执行异议之诉。庭审中，原告（执行案外人）张战伟向法庭提交《协议》一份，载明：王宁将位于华阳53楼20层2001、2004号房产租给张战伟使用，房屋租赁期自2014年7月1日至2024年6月30日，共计十年，张战伟承诺装修费不低于300万元，王宁承诺张战伟以装修费300万元抵十年房租。张战伟承担租赁期内使用费，包括水费、电费、燃气费、物业管理费等费用。本院认为，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行不动产的，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。本案争议的焦点在于原告（执行案外人）张战伟与第三人（被执行人）王宁是否签订合法有效的租赁合同，原告（执行案外人）张战伟是否享有租赁权，是否能阻却对涉案房屋的强制执行措施。2014年5月15日，第三人（被执行人）王宁与原告（执行案外人）张战伟签订《协议》一份，系双方真实意思表示，合同合法有效，但原告（执行案外人）张战伟与第三人（被执行人）王宁签订的《协议》目的是债务人以其房屋使用权抵偿装修款项，与出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同有异。原告（执行案外人）张战伟未能提交证据证明其装修的实际情况，双方在《协议》中明确载明原告（执行案外人）张战伟装修费用不低于300万元，而原告（执行案外人）张战伟未签订装修合同，且装修费用据原告（执行案外人）张战伟称全部为现金支付，不符合交易习惯。对该《协议》实际履行情况原告（执行案外人）张战伟未提交证据予以证明，本院不予采信。庭审中原告（执行案外人）张战伟称涉诉房屋刚开始由其使用，打算开公司用，因公司没有运行经营，于2018年将该房产租给吕闯，而在庭审后原告（执行案外人）张战伟向法庭提交其与吕闯的《房屋租赁合同》，租赁时间自2014年6月1日至2020年5月31日，该份合同与庭审中原告（执行案外人）张战伟自述前后矛盾。原告（执行案外人）张战伟未提交证据证明其占有使用涉诉房屋的实际情况，本院对此不予采信。综上，原告（执行案外人）张战伟与第三人（被执行人）王宁签订的《协议》不能当然适用《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“买卖不破租赁”之规定，原告（执行案外人）张战伟要求停止对洛阳市涧西区丽新路世纪华阳花园A地块6期53幢1单元2001、2004号房屋的强制执行的诉求，不符合法律规定，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用》第三百一十二条之规定,判决如下:驳回原告（执行案外人）张战伟的诉讼请求。本案受理费100元，由原告（执行案外人）张战伟承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  毛莹莹人民陪审员  李 娜人民陪审员  闫英杰二〇二〇年八月六日书 记 员  尹婉青