安徽省合肥市庐阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0103民初3161号原告：安徽省金安物业管理有限责任公司，住所安徽省合肥市阜阳北路103号，统一社会信用代码91340000553294133P。法定代表人：黄兴杰，总经理。委托诉讼代理人：章颖，安徽华人律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁晨，安徽华人律师事务所律师。被告：合肥柏瑞酒店有限公司，住所安徽省合肥市庐阳区蒙城路与阜南路交叉口润安大厦，统一社会信用代码91340100397661105P。法定代表人：李刚，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：查达胜，安徽卓泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王可华，安徽卓泰律师事务所实习律师。原告安徽省金安物业管理有限责任公司(以下简称金安公司)与被告合肥柏瑞酒店有限公司(以下简称柏瑞酒店)物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。金安公司委托诉讼代理人章颖和柏瑞酒店委托诉讼代理人查达胜、王可华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金安公司向本院提出诉讼请求：1、判令柏瑞酒店立即支付拖欠的物业费105000元，违约金12600元(以每期35000元为基数,按年利率24%自应付之日起暂计算至2019年6月15日,之后顺延至款清时止);2、判令柏瑞酒店立即支付拖欠的水费4149.6元、电费37059.52元、停车费6600元；3.本案诉讼费用由柏瑞酒店承担。在案件审理过程中金安公司撤回第二项诉讼请求，其余诉讼请求不变。事实与理由：金安公司自2013年9月以来长期为柏瑞酒店租赁使用的位于润安大厦裙楼3层的房屋提供物业服务，并按约履行义务,但柏瑞酒店自2014年起长期拖欠物业费及水电费用。金安公司曾于2016年1月诉至你院，你院曾作出民事判决书,判令柏瑞酒店向金安公司支付拖欠的物业费(截止于2016年4月15日)。后双方于2017年11月16日补签了《物业管理协议书》,约定了物业费、水电费等费用的支付标准、违约责任等内容。自2017年4月15日起柏瑞酒店拒绝支付相关费用。金安公司催要未果,望判如所请。柏瑞酒店辩称：1、2017年4月17日之后的物业费未缴纳，金安公司诉请的物业费过高且不符合合同约定。协议约定付款时间为接到收费通知单后5日内付清，金安公司诉请的部分物业费没有达到付款条件。金安公司诉请的违约金过高不予支持；2、柏瑞酒店并不是业主，应当将全体业主作为共同被告，业主才是物业费用的直接支付人，2020年已有一部分房屋不在柏瑞酒店的租赁范围内，2020年物业费计算的面积应根据实际情况进行计算；3、金安公司未按照合同约定提供物业服务，未及时排污产生的臭味、公共部位电路老化严重等导致酒店无法正常经营，也没有履行电梯等公共部位的维修维护义务，故拒绝支付相应的物业费。本院经审理认定事实如下：安徽省金安物业管理有限责任公司润安大厦管理处与柏瑞酒店于2017年11月16日签订了《物业管理协议书》，协议约定由金安公司向柏瑞酒店租赁使用的位于润安大厦裙楼3层的房屋（2150平方米）提供物业服务，服务事项包括水电费登记、代收代缴，楼宇内供水、供电、电梯的管理和维修，公共蓄水池管理，公共卫生，治安保卫工作等。合同期限自2016年4月16至2020年4月16日。另约定物业费每年35000元，按年支付，柏瑞酒店在接到收费通知单后5日内付清。柏瑞酒店未支付2017年4月16至2020年4月15日期间物业费。金安公司催要未果，故诉至本院，请求判如所请。上述事实有金安公司提供的营业执照、《物业管理协议书》、收费通知单及当事人陈述予以证实。本院认为，金安公司与柏瑞酒店签订的《物业管理协议书》意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。金安公司为包括柏瑞酒店在内的润安大厦业主提供了物业服务，柏瑞酒店应当依据国务院《物业管理条例》的规定及《物业管理协议书》的约定，及时主动交纳物业服务费。物业公司与业主之间是一种互为依附、相互促进的关系，优质的物业服务会给业主带来优美的生活环境，提高业主的生活质量，同时业主的支持配合又是物业公司提升服务质量的有力保障，反之亦影响业主的生活质量，而物业费的收取是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应物业费，客观上会影响物业公司的服务水平和服务质量。柏瑞酒店未交纳物业费，其应对未交物业费理由的正当性、合理性承担举证责任。对于柏瑞酒店的辩称意见，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。柏瑞酒店辩称金安公司诉请的物业费过高，鉴于双方在《物业管理协议书》约定每年支付物业费35000元，金安公司诉请的物业费符合协议约定的标准，故柏瑞酒店辩称物业费过高与事实不符，本院不予采信；柏瑞酒店辩称部分物业费未到支付时间，因案涉协议约定付款时间为接到收费通知单后5日内付清，柏瑞酒店工作人员唐萍分别于2018年2月15日、2019年3月20日、2019年5月31日签收了交费通知单，故柏瑞酒店辩称部分物业费未到支付时间与事实不符，本院不予采信；柏瑞酒店辩称其不是业主，应由业主缴纳物业费，应当将案涉的全体业主作为共同被告，因金安公司与柏瑞酒店双方在《物业管理协议书》约定由金安公司向柏瑞酒店提供物业服务，由柏瑞酒店向金安公司支付物业费，故柏瑞酒店是本案适格被告，故柏瑞酒店的辩称与事实及相关法律规定不符，本院不予采信；柏瑞酒店辩称其未交费是由于金安公司未及时排污产生的臭味、公共部位电路老化严重等导致酒店无法正常经营，也没有履行电梯等公共部位的维修维护义务，故拒绝支付相应的物业费，但其未提交充分有效的证据证明金安公司存在根本违约的情形，金安公司持续不断地为润安大厦提供物业服务，基本保障了大厦的正常运转，即使金安公司存在不完全履行物业服务义务的行为，业主或业主委员会可以向物业公司反映，督促其改进服务，也可以请求物业公司承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，不能也不宜采取拒交物业费的方式，形成恶性循环，损害其他缴费业主的合法利益，影响整个大厦物业服务关系的良性循环，对于柏瑞酒店不交物业费的理由，本院不予采信。柏瑞酒店应按每年35000元的标准，向金安公司交纳其拖欠2017年4月16日至2020年4月15日期间物业费105000元（35000元/年×3年），本院对金安公司要求柏瑞酒店支付物业费105000元的诉讼请求予以支持。鉴于柏瑞酒店并非恶意欠费，故本院对金安公司要求柏瑞酒店支付违约金的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、合肥柏瑞酒店有限公司于本判决生效之日起十日内支付安徽省金安物业管理有限责任公司2017年4月16至2020年4月15日期间的物业费105000元；二、驳回安徽省金安物业管理有限责任公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为1326元，由合肥柏瑞酒店有限公司负担。如果不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  谢伟林二〇二〇年六月十六日书记员  王华天附：本案适用的法律条文1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。2、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。