广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初6858号原告：肖某某，男，汉族，某年某月某日出生，住址广东省深圳市福田区。委托代理人：易某，广东某某律师事务所律师。被告：邱某某，男，汉族，某年某月某日出生，住址广东省深圳市龙岗区。委托代理人：张某辉，广东某某律师事务所律师。委托代理人：张某韩，广东某某律师事务所实习律师。被告：何某某，男，汉族，某年某月某日出生，住址湖北省潜江市。上述原告肖某某诉被告邱某某、何某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月14日公开开庭进行了审理。原告委托代理人易某、被告邱某某及其委托代理人张某辉与张某韩、被告何某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖某某诉讼请求如下：1.请求解除原告与被告邱某某之间的租赁关系，确认被告邱某某、被告何某某之间签订的租赁合同无效；2.请求法院判令被告邱某某、被告何某某返还原告位于深圳市龙岗区龙城街道XXXX层物业；3.请求法院判令被告邱某某按照8000元/月的标准向原告支付房屋占有使用费至被告返还物业之日止（自2019年11月1日起暂计至起诉之日暂计为人民币16000元）。被告邱某某答辩称：第一，我方是受原告委托，负责管理房子，并非承租原告的房屋，涉案房屋一直属于原告的控制，我方和原告之间不具备房屋租赁合同的基本条款，不存在租赁合同关系。第二，虽然我方与原告没有签订书面委托代理合同，但原告一直以来都承认我方式受托管理房屋的人，我方只是原告委托的管理员，受原告指示，为其管理房屋，原告向我方支付工资。因此我方不是房屋的承租人，不应当承担归还房屋的责任，更不应当承担支付房租的义务。第三，我方从管理房屋开始一直尽职尽责，但2019年11月另一被告何某某不接受房东提出的方案，没有达成协议，我方于2019年11月22日收取了最后一期房租3000元后，在原告的指示下将全部3000元都交给了原告，自此原告没有向我方支付过工资，我方也不再负责管理涉案房屋，故原告要求我方支付房屋占有使用费没有事实依据。综上所述，请求法院驳回原告全部诉讼请求。被告何某某答辩称：第一，被告邱某某和我签订的租赁合同应视为合法有效，应受到法律保护。第二，被告邱某某和我签订的租赁合同应继续履行，我不同意归还涉案位于深圳市龙岗区龙城街道XXXX层物业的房屋，如原告执意违反合同收回涉案房屋，应赔偿我此前投入的部分转让费、设备投入剩余价值、合同违约金和押金等。第三，从2008年3月原告将涉案房屋交给被告邱某某管理开始，被告邱某某在近十二年期间一直是将涉案房屋整租给第三方个人或物业公司，签订的是长期租赁合同而非“不定期租赁”。对于这一事实原告是知情的，也有定期督促被告邱某某催收租金。本案相关案情一、合同签订情况被告邱某某（合同甲方）与被告何某某（合同乙方）于2017年9月21日签订《租房合同书》一份，约定甲方将龙城街道XXXXX层约800平方米出租给乙方；每月租金13000元，乙方须交付甲方二个月房租作为保证金26000元整；乙方必须在每月25日前交租，延期须向甲方说明；合同期为8年，即从2015年6月1日起至2023年6月1日止。合同落款处有被告何某某、邱某某签字捺印。原告主张，原告与被告邱某某之间是房屋租赁合同关系，没有签订书面合同，2008年开始就将其名下两处房产交付给被告邱某某管理，一处是涉案位于龙城街道XXXX号的房屋（以下简称涉案房屋），租金约定8000元每月，一处是位于龙岗区XXXX号的房屋（以下简称XXX号房屋），自2018年开始收取月租金约定2000元，租金至今未变。被告邱某某辩称其系自2008年开始代为管理上述两处房产，具体负责出租房屋、收取房租、代缴水电、修缮等全部事宜，约从2015年开始每月有6000元报酬（1000元来自XXX号房屋租金，5000元来自涉案房屋租金）；从其代为管理涉案房屋至今，都是其代原告签订租赁合同。被告何某某称其在签订涉案租赁合同时被告邱某某已经告知其系帮原告代管房子，原告与被告邱某某系亲戚关系，原告在美国不便于管理房子；其签订涉案合同之前，涉案房屋系出租给案外人江某某，但是因为江某某不想继续承租，被告何某某便承接下来，所以涉案合同系基于江某某签订的原合同所签署的，合同期限是以江某某所签署的合同时间为准。除了上述2017年9月21日《租房合同书》，经本院要求，原告提交了涉案房屋此前四份租赁合同，并称涉案房屋的租赁合同原件系原告儿子于2019年10月25日知晓被告邱某某私自将房屋转租后，要求邱某某出具转租合同，故邱某某于2019年11月28日将全部转租合同原件交给原告儿子。另外四份租赁合同分别系被告邱某某与不同案外人签署的，除了有一份合同约定部分租赁期限月租金12000元外，均约定每月租金为13000元。各份租赁合同均适用统一合同模板。在何某某承租之前，确系案外人江某某与被告邱某某签订了期限自2015年6月1日起至2023年6月1日止的租赁合同。二、履行情况原告主张被告邱某某在2018年之后通过微信支付每月租金10000元，2018年之前是通过现存方式在每月15日左右存入原告儿子肖某杰的账户中。原告为此提供微信支付流水以及中国工商银行账户流水明细单予以佐证。微信支付流水显示被告邱某某在2019年1月至10月期间原告儿子肖某杰每月转账10000元，转账时间不固定，于2019年11月22日转账3000元。中国工商银行账户流水明细单显示2015年5月至2017年10月期间（除了2015年6月、2017年8月）每月均有现存入8000元，存款时间不固定。原告提交肖某杰出具的《情况说明》中肖某杰称每月收取的10000元款项其中8000元系肖某杰代原告收取涉案房屋的租金，其余2000元系另一处房产XXX号房屋的租金，于2019年11月22日收到的3000元系另一处房产XXX号房屋的房屋租金。原告在法庭调查中确认XXX号房屋的月租金为3000元。被告邱某某确认上述微信支付流水的真实性，确认2018年之后是每月通过微信转账10000元，但是主张该10000元系代原告收取的两处房屋租金16000元（涉案房屋月租金13000元、另一处XXX号房屋月租金3000元）后扣除应得报酬6000元（2015年开始至今为每月6000元）所剩下的款项；被告邱某某确认2018年之前是通过银行现存方式在每月的15日左右将涉案房屋租金8000元存入原告儿子肖某杰的银行账户中，但是该8000元系租金13000元扣除其应得报酬所余的。对于XXX号房屋2018年及之前的租金支付情况，原告主张系从2018年起收取被告邱某某每月租金2000元，但未举证证明；被告邱某某则称代管XXX号房屋之后，该处房产在2018年之前租不出价格，支付水电及修缮费用后，剩余大概有几百块有支付给原告，大部分时间租不出去，所以XXX号房屋租金支付不固定。原告确认每年均会去涉案房屋检查，但是从表面上看不出转租行为，转租事实被告邱某某一直向原告隐瞒，因原告本人在美国，所以涉案事宜均是原告儿子肖某杰在处理。各方当事人均确认涉案房屋租金自2019年11月（含11月）起被告何某某未向被告邱某某支付，被告邱某某亦未向原告支付。被告何某某称其想等待原告与被告邱某某解决纠纷、确定收租主体后再继续支付租金。被告何某某在答辩意见中提出赔偿请求，经本院庭后释明后未再指定期间内提交反诉状予以明确其诉求。三、原告诉讼请求的依据原告主张其与被告邱某某之间成立不定期租赁关系，原告有权随时解除合同，解除合同后两被告之间签订的租赁合同依法应属无效，故被告邱某某应返还涉案房屋并支付返还前的占有使用费。四、涉案房屋权属情况原告提交关于涉案房产的《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》以及《资料（文件）接交签收单（回执）》以及本院依职权调查获取的龙岗区龙城街道清查办出具的《关于协助龙岗区人民法院核查肖某某申报相关信息》显示原告作为涉案房产的违法建筑申报主体于2009年11月6日进行申报，并向相关部门提交了申报表、建设用地规划许可证、建筑许可证、用地批准通知书等申报文件。原告称至今未收到相关部门的回复。本院向龙岗区龙城街道办查询亦未获得涉案房产普查申报后的处理结果。五、其他原告儿子肖某杰与被告邱某某之间2019年11月期间微信聊天记录显示如下：1、肖某杰2019年11月9日称“我爸将房子交给你，让你管理，没让你签给别人，就算你签给别人你也要知道我们肯定有一天会拿回来管理的，最后还是你和他该怎么解决，不应该我和他解决，因为我没和对方签，你要我和你去说什么”，邱某某回复“好的我明在过去给他谈谈，看什么方法比较好点，好吗”。2、肖某杰2019年11月9日称“我请个管理员打死也就4000块，这工资够高了吧，算平均4000一层，28000-4000=24000，22000这价格我们也退一步了”，邱某某回复“好明天在过去说下，看他这样回答”。两被告之间微信聊天记录显示如下：被告邱某某分别于2018年2月14日、4月20日、5月19日向被告何某某转发原告儿子肖某杰催收租金的截图以要求何某某支付当月租金，前述截图显示肖某杰询问被告邱某某是否收到租金。裁决结果本院认为，本案首要应解决的争议焦点系原告与被告邱某某之间是否成立房屋租赁合同关系，此为审查本案原告诉求的法律关系前提。结合各方举证、庭审陈述可明确如下事实：1、被告邱某某于2008年开始接手原告名下两处房屋，含涉案房屋；2、被告邱某某在2015年至2017年期间几乎每月不固定时间向原告儿子通过银行现存方式支付8000元，为涉案房屋租金；3、被告邱某某在2019年期间通过微信转账方式每月支付原告儿子10000元，其中8000元为涉案房屋月租金，2000元为XXX号房屋月租金；4、多份租赁合同显示涉案房屋出租给第三人月租金多为13000元；5、结合原告儿子肖某杰确认于2019年11月22日收到XXX号房屋的房屋租金3000元的事实以及被告邱某某关于XXX号房屋月租金3000元的主张可知，XXX号房屋出租给第三人的月租金为3000元。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，原告主张与被告邱某某之间成立不定期租赁合同关系，但是结合各方举证、庭审陈述及查明事实，本院认为原告上述主张存在以下疑点：1、原告确认自2008年开始由被告邱某某承租其名下两处房屋（含涉案房屋），所涉出租面积较大，至今未签订书面租赁合同以确认合同权利义务，亦未有相关证据显示双方通过其他任何形式确定房屋租金、租赁期限、违约责任等主要租赁事项，不符合常理；2、原告主张被告邱某某已承租其名下两处房屋多年，但是却仅从2018年开始才收取另一处XXX号房屋租金，不符合常理；3、原告主张被告邱某某承租XXX号房屋月租金至今2000元，但是原告儿子肖某杰却于2019年11月22日收取XXX号房屋的房屋租金3000元，若被告邱某某是以月租金2000元承租XXX号房屋，又何需向原告支付该房屋全部租金3000元；4、若被告系涉案房屋的承租人，理应自行管理其与案外人签订的租赁合同，故其在与原告发生纠纷后将所有合同原件交付给原告且原告予以收取的事实不符合常理；5、原告与被告邱某某提交的微信聊天记录均无有显示双方存在租赁关系的聊天内容，反而原告儿子肖某杰于2019年11月9日曾称“我爸将房子交给你，让你管理，没让你签给别人”。基于上述疑点，仅凭被告邱某某在2015年至2017期间、2019年期间存在几乎每月向原告支付8000元款项的事实，在无其他证据佐证的情形下，无法直接认定原被告之间达成并成立房屋租赁的意思表示以及合同关系；另外，XXX号房屋租金支付情况不明确、不固定、不连续，不符合租赁关系下的定期定额支付租金的情形，被告邱某某关于代管房屋的主张却能使前述情况得到合理解释。XXX号房屋虽非涉案房屋，但原告将其名下两处房产一并交付被告，再无证据证明的情形下，一处出租、一处代管的可能性较低，况且原告系主张两处房屋均出租给被告邱某某，更加依据不足。相反，被告邱某某关于租金、代管报酬支付情况的主张能与已查明的事实相符，且现有承租人何某某亦认可被告邱某某代管房屋之事实，故本院认为被告邱某某关于代为管理涉案房屋的主张，更具有可信度，原告委托被告管理涉案房屋出租事宜并给予一定报酬的可能性更高。综上，原告主张与被告邱某某之间成立房屋租赁合同关系，不具有充分事实依据，本院不予采信。被告邱某某关于代原告管理涉案房屋租赁事宜的主张，本院予以采纳，原告与被告邱某某之间成立合法有效的委托合同关系。涉案房屋多年来存在出租给第三人的情形，第三人使用房屋必然会对房屋有所添附，原告自称每年会去涉案房屋现场查看，但是却主张不知转租事实，不符合常理；且，从两被告之间微信聊天记录显示原告儿子肖某杰2018年期间几次向被告邱某某询问有无收到租金，据此可推知原告系知晓第三人承租事实的。故在无证据显示被告邱某某系超出原告授权范围出租涉案房屋的情形下，依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条之规定，因被告何某某承租涉案房屋时已知悉被告邱某某系代原告与其签署租赁合同的，故涉案《租房合同书》可直接约束原告与被告何某某。涉案房屋系属历史遗留违法建筑，原告未能提供涉案租赁物进行申报后获得相关部门予以确权或者准许临时使用等合法性文件，本院依职权调查后亦未能获取涉案房屋申报后的处理结果，本院认定涉案房屋未取得合法报建手续，故依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，涉案《租房合同书》应属无效，被告何某某应向原告返还涉案租赁房屋。原告与被告邱某某之间不成立租赁合同关系，原告请求被告邱某某返还房屋以及支付房屋占有使用费，无事实依据以及法律依据，本院不予支持。被告何某某在答辩意见中提出的赔偿请求并不明确，其经本院释明后未再指定期限内明确其反诉请求，故本院不在本案中予以处理，被告何某某可另案起诉解决。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条，《中华人民共和国合同法》第四百零二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十七条的规定，判决如下：一、确认被告邱某某与被告何某某于2017年9月21日签订《租房合同书》无效；二、被告何某某应于本判决生效之日起十五日内向原告肖某某返还位于深圳市龙岗区龙城街道XXXX层的租赁物；三、驳回原告肖某某的其他诉讼请求。本案受理费100元（原告已预交），由原告肖某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  林瑞宇二〇二〇年六月二十三日书记员  林 涵