文书内容江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0583民初13418号原告（反诉被告）：李燕春，男，1989年10月11日出生，汉族，住江西省南昌市南昌县。原告（反诉被告）：万丽，女，1989年8月10日出生，汉族，住安徽省芜湖市繁昌县。委托代理人：刘恒章，上海劲力(昆山)律师事务所律师，代理上述两原告。委托代理人：张雨潇，上海劲力(昆山)律师事务所律师，代理上述两原告。被告（反诉原告）：王卫承，男，1985年9月6日出生，汉族，住上海市静安区。被告（反诉原告）：滕雪枫，女，1989年10月30日出生，汉族，住甘肃省张掖市甘州区。委托代理人：王淑敏，上海百全律师事务所律师，代理上述两被告。原告（反诉被告）李燕春、万丽与被告（反诉原告）王卫承、滕雪枫房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月12日受理后，依法适用简易程序于2020年9月16日公开开庭进行了审理。原告李燕春、万丽及其委托代理人张雨潇，被告王卫、滕雪枫及其委托代理人王淑敏到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告李燕春、万丽向本院提出诉讼请求：1、被告王卫承、滕雪枫返还原告已付购房款356000元；2、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由，原告李燕春、万丽(乙方)与被告王卫承、滕雪枫(甲方)在昆山鲁嘉房地产经纪有限公司(居间方)的居间下于2019年8月10日签订《昆山市存量房买卖合同》及《补充协议》，约定由被告将其位于昆山市花桥镇花溪畔居750号楼508室房屋、031室房屋出售给原告，且被告同意原告具有公积金贷款资格后办理公积金贷款审批。后因居间方失职未告知原被告公积金贷款需资金监管导致原告公积金贷款无法正常办理，双方无法就贷款事宜达成一致意见。2020年4月13日被告向原告发出解除合同通知书，但已付房款60万元至今只归还了24.4万元，余款至今未还。为维护自身合法权益，原告提起本案诉讼。被告王卫承、滕雪枫辩称，被告没收356000元是因为原告违约解除房屋买卖合同，该款项系应由原告承担的解除合同违约金，被告无需退还。反诉原告王卫承、滕雪枫提出诉讼请求：1、由反诉被告赔偿违约金356000元；2、由反诉被告承担本案诉讼费用。事实与理由，反诉原告与反诉被告于2019年8月10日签订了编号为100004097334的《昆山市存量房买卖合同》及其补充协议，约定由反诉被告向反诉原告购买昆山市花桥镇花溪畔居750号楼508室，031室房屋，房屋价款178万元。根据该合同及其补充协议的约定，反诉被告应当分三期将房屋交易首期款人民币133万元付至反诉原告账户，最后付款期限为2020年2月10日前。但是，付款期限届满时反诉被告仅支付了60万元，剩余首期款73万元经多次催告后仍然不付。因此，反诉原告根据合同约定解除了《昆山市存量房买卖合同》及其补充协议。根据补充协议第1条之规定，反诉原告有权要求反诉被告支付房屋价款的20%的解除合同违约金即35.6万元，为此反诉被告要求在已收款项中进行扣除。反诉被告李燕春、万丽辩称，反诉被告是因居间方失职未告知公积金贷款需资金监管，才导致公积金贷款无法正常办理，反诉被告并无违约的主观故意，反诉原告对合同解除也有责任。经审理查明，2019年8月10日原告李燕春、万丽（乙方）与被告王卫承、滕雪枫（甲方）在昆山鲁嘉房地产经纪有限公司居间下，签订一份《昆山市存量房买卖合同》（合同编号：100004097334），合同约定原告向被告购买其位于昆山市车库，房屋产权证号为13××33、13××34，建筑面积122.97+77.28+9.37平方米，成交总价为1780000元。合同第四条系对于付款方式的约定：乙方于2019年8月10日支付甲方购房定金50000元（购房定金可冲抵房款）；第四条第2款约定双方选择通过贷款的方式支付购房款，其中首付款支付方式双方在“自行支付”及“资金监管”两项中选择“自行支付”，即乙方于2019年8月16日前将首付款400000元支付至甲方名下的账户。拟贷款金额为450000元，乙方于银行放款后委托贷款银行将上述款项支付至甲方名下账户，乙方应于2020年1月25日前前往贷款机构办理贷款申请手续，如贷款机构批准的贷款金额少于买受人申请的贷款金额，二者相差金额，双方同意按照以下方式处理：买受人应当于办理不动产转移登记前将差额部分支付至甲方名下账户。双方至房产交易中心过户前，若因银行或住房公积金管理机构不同意乙方购房贷款申请，导致乙方无法按约定期限支付购房款的，买卖双方同意解除本合同，退房退款，撤销该房屋所有权转移登记申请，并由乙方按照合同第五条约定的违约责任承担违约责任。合同第五条约定了乙方逾期付款的违约责任。该合同后附有一份补充协议，其中对于房款支付的具体方式进一步作出约定：乙方支付甲方上述房屋交易首期款1330000元，该笔款项乙方支付如下：2019年8月10日支付定金50000元，2019年8月16日前支付首付350000元，2020年2月10日前支付930000元。乙方逾期支付房屋交易首期款的，乙方应按逾期支付款项的千分之五按日向甲方支付违约金，逾期超过30天的，甲方有权解除单方面合同并按照存量房买卖合同第三条约定房屋价款的20%向乙方追究其违约责任。乙方拟贷款金额为450000元，乙方具体贷款金额、贷款年限及贷款利率以银行或公积金管理中心最终审核为准，贷款金额由贷款机构支付给甲方。其他约定条款中载明：甲乙双方协商，乙方将棕榈湾房屋过户当日前，支付甲方20万至30万房款（此房款包含在首付款内）。甲方同意乙方具有公积金贷款资格后办理公积金贷款审批。合同签订后，2019年8月10日至2019年11月18日期间原告向被告万丽转账支付了600000元款项。另查明，原告万丽公积金缴纳所在地为苏州工业园区，其公积金自2019年7月开始缴纳。原、被告确认，由于上述合同签订时原告万丽公积金缴纳期限尚不足六个月，不满足公积金贷款的条件，故双方在合同中约定了被告同意原告具备公积金贷款资格后办理公积金贷款审批。2019年12月，原告前往苏州园区公积金中心办理公积金贷款时发现，根据《苏州工业园区住房公积金贷款暂行规定》，需将贷款金额以外的购房款进行资金托管存入托管账户，并提供资金托管协议及资金托管存款凭证才可办理公积金贷款。原告与中介方沟通要求出卖方将已收房款返还汇入托管账户，但出卖方称签订合同时中介并未告知苏州园区该项政策且双方亦无约定故不同意返还。原、被告双方与中介方为此多次沟通并尝试通过做低房屋总价办理网签的方式以减少托管资金额，但均未果。再查明，2020年3月3日原告委托律师分别向王卫承、滕雪枫发送一份律师函，通知王卫承、滕雪枫返还60万元房款用于办理公积金贷款。王卫承、滕雪枫对原告要求不予认可，双方因此产生争议故原告未继续付款。2020年4月13日被告王卫承、滕雪枫向原告发出一份解除合同通知书，表示其有73万元房款经多次催告但未支付，故通知解除双方之间的《昆山市存量房买卖合同》及补充协议，并要求原告承担相应的违约责任。原告于2020年4月21日向王卫承、滕雪枫进行了回函，原告不认可解除合同通知书效力，并要求继续履行双方之间的房屋买卖合同。双方为此产生纠纷，原告李燕春、万丽诉至法院，要求继续履行编号为100004097334的《昆山市存量房买卖合同》，被告将已收款项600000元返还后由原告将剩余首期房款一并存入苏州市存量房交易资金托管账户内办理公积金贷款。在案件审理中，原告同意继续支付剩余房款以继续履行合同，但被告王卫承、滕雪枫认为合同因原告违约已通知解除故不同意继续履行。本院对该案审理后作出了（2020）苏0583民初4626号民事判决，认定被告王卫承、滕雪枫并无义务返还已收房款，原告未支付剩余房款，被告认为原告逾期付款已属违约且已发函通知原告要求解除合同，在此情形下合同继续履行的基础已不存在，故本院对原告要求继续履行合同的诉讼请求不予认定，为此驳回了原告的诉讼请求。又查明，被告在原告本案起诉后已退还了244000元，被告主张原告按照合同约定的20%标准支付违约金。被告为证明其损失，提供了一份滕雪枫为法定代表人的上海啄号贸易有限公司与杭州嗨买网络科技有限公司之间的供应链合资采购合作协议，合同总价441万元，其中约定啄号公司向嗨买公司支付了882000元订货保证金，余款未付则保证金没收。被告称因原告未能按约付款导致其未能履行该份采购合作协议，其保证金被嗨买公司没收。原告对违约金标准不认可并请求调整。以上事实有编号为100004097334的《昆山市存量房买卖合同》、补充协议、编号为S20190802083的《昆山市存量房买卖合同》、编号为S20200100767的《昆山市存量房买卖合同》、房款支付凭证、房产证、网上签约申请书、变更申请书、情况说明、律师函、解除合同通知书、供应链合资采购合作协议、（2020）苏0583民初4626号民事判决书等，及当事人陈述予以证明。本院认为，原、被告之间编号为100004097334的《昆山市存量房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，双方本应恪守履行，但履行过程中原告在支付了600000元房款后，未能按照约定支付剩余房款已属违约。被告对此已发出过解除合同通知，双方的存量房买卖合同及补充协议已经解除。合同解除后，被告应将已收房款600000元予以返还，被告已退244000元，仍应返还356000元。关于原告违约的赔偿责任，补充协议中约定“乙方逾期支付房屋交易首期款的。逾期超过30天的，甲方有权解除单方面合同并按照存量房买卖合同第三条约定房屋价款的20%向乙方追究其违约责任”，被告据此主张总房款178万元20%的违约金356000元。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，按照合同约定原告在2019年8月16日前仅需支付400000元，剩余930000元本应在2020年2月10日前支付，但原告实际在2019年11月18日前已付款600000元，存在提前付款情形。在合同履行过程中，原告因不了解公积金贷款政策而导致本案争议发生，且诉讼过程中经释明后原告也表示了同意自行支付剩余房款以继续履行合同的意愿，综上，本院认为原告并非恶意违约，该情形在违约金调整上应作考量。另外，自原、被告双方签订存量房买卖合同起至合同解除期间，涉案房屋所在区域房屋市场价格相对稳定。被告仅提供了一份供应链采购合作协议，并无其他证据证明采购合作协议的履行与本案合同存在关联性，且亦无证据证明损失已实际发生。综上所述，本院酌定原告赔偿被告违约金以房屋总价10%计算为178000元，该违约金在应退房款中予以折减，被告仍应返还原告房款178000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告王卫承、滕雪枫返还原告李燕春、万丽房款356000元，于本判决生效后十五日内履行完毕；二、原告李燕春、万丽赔偿被告王卫承、滕雪枫违约金178000元，于本判决生效后十五日内履行完毕；三、将上述第一项、第二项折抵后，被告王卫承、滕雪枫应返还原告李燕春、万丽房款178000元，于本判决生效后十五日内履行完毕。本诉案件受理费9800元，减半收取为4900元，保全费3520元，合计8420元由原告李燕春、万丽与被告王卫承、滕雪枫各承担4210元。反诉案件受理费3320元由原告李燕春、万丽与被告王卫承、滕雪枫各承担1660元。以上费用原、被告均已交纳至本院，本院不再退还，折抵后，被告王卫承、滕雪枫应支付原告李燕春、万丽2550元，于本判决生效后十五日内履行完毕。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  何跃武二〇二〇年十一月四日书记员  颜晓龙