呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终1913号上诉人（原审原告）：孙梦洁，女，呼和浩特铁路局职工，住呼和浩特新城区加州。上诉人（原审原告）：张硕宇，男，个体，住呼和浩特新城区加州。委托诉讼代理人：戴欣，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丹，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李建荣，女，医药公司职员，住呼和浩特市。被上诉人（原审被告）：王虎，男，出生在，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：范挺，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。上诉人孙梦洁、张硕宇因与被上诉人李建荣、王虎房屋买卖合同纠纷一案，不服土默特左旗人民法院（2019）内0121民初2476号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，当事人均未提出新的事实、理由，本院依法不开庭进行了审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理终结。孙梦洁、张硕宇上诉请求：1、撤销一审判决,依法改判支持孙梦洁、张硕宇的诉讼请求;2、本案一审、二审诉讼费等相关费用由李建荣、王虎承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清,适用法律错误。一审判决认定:“原被告双方所签订的房屋买卖合同中部分购房款在被告申请银行贷款批准后,以贷款的方式支付,但对于贷款的取得时间没有作出相关约定,亦对于以贷款方式支付房款的时间也没有作出相关规定,”属于认定事实不清。首先,《房屋买卖合同》第二条(三)付款方式2约定:“待银行批准贷款后20日内,双方共同到房管局办理过户,”“乙方应在办理权属转移登记手续前以现金形式补齐商业按揭贷款部分购房款。”故按照上述约定,李建荣、王虎取得贷款后,双方办理过户手续。合同并没有约定拿争议房屋去银行办理按揭贷款。相反可以看出,是李建荣、王虎先交付剩余购房款,孙梦洁、张硕宇才给其办理房屋过户手续,故李建荣、王虎抗辩拿涉诉房屋贷款没有依据。其次,虽然合同没有约定剩余购房款的付款时间,但双方于2017年4月28日签订合同,孙梦洁、张硕宇于2017年9月9日提前交付房屋,李建荣、王虎使用房屋两年多,一直拒绝支付剩余购房款,经孙梦洁、张硕宇催告后依旧拒绝履行合同义务。根据合同法第94条第三款的规定:当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行,当事人可以解除合同。孙梦洁、张硕宇行使的是法定解除权,而非合同约定解除权,故一审判决以“该房屋买卖合同中关于剩余购房款的贷款约定时间不明确”为由而驳回孙梦洁、张硕宇诉讼请求属认定事实不清,适用法律错误。二、孙梦洁、张硕宇依据《合同法》第94条第三款、第四款的规定,依法行使法定解除权,该条的规定:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”从双方的聊天记录中可以看出,孙梦洁、张硕宇自始至终都没有不履行合同的意思表示,相反,李建荣、王虎不支付购房款的意思表示明确,构成根本违约。双方于2017年4月28日签订《房屋买卖合同》,孙梦洁、张硕宇在2017年9月9日将房屋交付给李建荣、王虎使用,李建荣、王虎仅支付首付款,便一直使用涉诉房屋,对于剩余尾款,在孙梦洁、张硕宇的催告后,依旧拒绝履行。李建荣、王虎的行为符合《合同法》第94条第三款、第四款的规定,孙梦洁、张硕宇有权行使法定解除权。三、孙梦洁、张硕宇要求李建荣、王虎支付租金合理合法，应予支持。合同第四条约定,孙梦洁、张硕宇于办理权属过户手续后80日交付房屋。由于客观原因,房本一直未能办理。孙梦洁、张硕宇即便不交付房屋,也并不违约违法。但孙梦洁、张硕宇出于良善的意愿,2017年9月9日,双方签订补充协议,孙梦洁、张硕宇同意提前交付房屋,双方约定了房屋租金,李建荣、王虎对此是同意的。提请贵院注意,本协议关于租金的约定是以房本是否办理为条件的,并不是一审法院认定的以合同解除为条件。租金的约定可以视为房屋买卖合同的另一种履行方式,是为平衡双方的叉利义务。如果允许李建荣、王虎仅付出约20%的房款,就获得房屋的所有权、使用权、收益权等,显然不公平,且房本不能办理是客观原因造成,非孙梦洁、张硕宇过错,不应当由孙梦洁、张硕宇承担后果。另外,孙梦洁、张硕宇出卖涉案房屋的主要目的及根本目的及唯一目的都是获得购房款。孙梦洁、张硕宇欲知李建荣、王虎购买涉案房屋的目的是什么如李建荣、王虎目的是居住使用,那么孙梦洁、张硕宇已交付房屋,李建荣、王虎已占有使用房屋,已实现其目的,而孙梦洁、张硕宇未获得全部购房款,未实现目的,经催告仍未能实现,符合合同法94条第(一)(三)(四)项,孙梦洁、张硕宇可以行使法定解除权。如李建荣、王虎目的是取得房屋不动产登记证,那么按照当前客观实际,涉案房屋无法取得权属登记,李建荣、王虎以此为由拒绝履行义务,经催告仍未履行,此时双方的目的均不能实现,符合合同法94条第(一)(三)(四)项,双方均可以行使法定解除权。民事行为应遵循公平正义诚实信用,合同双方的权利义务应当对等,这是市场得以运转的基石。民事领域遵循法无禁止即可为,完全民事行为能力人意思自治,合同自由。李建荣、王虎作为完全民事行为能力人,应对自己的行为负责,既然签订了合同,就应当按照合同履行义务。套用一审判决书第9页第三行的论述:双方签订的补充协议是双方当事人的真实意思表示,且不违反法律、法规的强制性规定,应为有效合同,各方应当按照合同约定履行各自的义务。四、本案未遗漏必须共同进行诉讼的当事人.一审判决法官认为案涉合同是双方与呼和浩特市云翔房地产经纪有限公司三方签订,现云翔公司未作为本案当事人参加诉讼,合同不宜解除。首先,孙梦洁、张硕宇诉请的是解除双方之间的房屋买卖合同,房屋买卖合同中,买方和卖方是必要当事人。云翔公司作为居间人,已完成其居间事项,其实质上并不参与买卖合同关系。本案案由是房屋买卖合同纠纷,只牵涉买方和卖方,居间人云翔公司是否是当事人不影响查明本案事实,不影响本案所涉的房屋买卖合同关系,故云翔公司不是必须共同进行诉讼的当事人。其次,即便云翔公司必须参加诉讼,依据《民事诉讼法》第一百三十二条:“必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的,人民法院应当通知其参加诉讼。”虽然法律没有规定法院追加当事人的期限,但是从立法目的等角度考虑,如果在庭审结束后判决作出前就发现错误,为了节省国家司法资源,减少当事人诉累,法院应该灵活处理,追加当事人,依法作出判决。在此种情形下如果法院不依职权追加当事人,将会导致当事人上诉,上诉后当事人中请追加,二审法院审查后如果发回重审,由原审法院重新审理,当事人将面临又一轮一审、二审程序。综上,法院应在不影响判决公正的情形下予以灵活处理,方便当事人诉讼,也减轻法院负担。五、一审法官先入为主的个人情感导致本案的错误判决。一审法官的感情认识是李建荣、王虎是弱势群体,孙梦洁、张硕宇在出卖房屋后又主张解除合同有违诚实信用原则。该认识与事实不符,孙梦洁、张硕宇一直想促成合同履行,反而是李建荣、王虎有违诚实信用,意欲打破合同公平。从2019年3月份双方的微信聊天中,孙梦洁、张硕宇要求李建荣、王虎支付剩余购房款,不能既占有房屋享受权利,又拒绝给付尾款履行义务。但是李建荣、王虎却一直以房本为由拒绝履行,在多次催告未果的情况下,孙梦洁、张硕宇起诉解除合同。对于是否拿涉诉房屋办理银行按揭,合同中有明确约定,对于剩余尾款的支付时间,合同虽然没有明确约定,但是经催告在合理期限后,李建荣、王虎依旧拒绝履行,孙梦洁、张硕宇有权行使法定解除权。与一审认定相反,不是孙梦洁、张硕宇违约,恰恰是李建荣、王虎以房本为由拒绝履行合同,李建荣、王虎应当为其违约行为付出代价。一审法官没有很好的结合事实与法律的关系,导致一审判决错误,应该依法改判。李建荣、王虎辩称，一、孙梦洁、张硕宇断章取义的理解合同内容，其上诉理由不能成立，应予驳回。（一）双方签订的《房屋买卖合同》第二条第（三）款第2项约定付款方式为银行贷款，“待银行批准贷款后20日内双方共同到房管局办理过户，同时由房屋中介公司将支付的首付款转付给孙梦洁、张硕宇，贷款部分房款按银行的规定由银行直接支付孙梦洁、张硕宇，孙梦洁、张硕宇应积极配合办理抵押登记等相关手续”，上述条款并没有约定具体的付款时间，一审判决的事实认定清楚。（二）孙梦洁、张硕宇提出先付剩余购房款后办理房屋过户手续不符合合同约定，缺乏依据，依法不能成立。孙梦洁、张硕宇在上诉状中截取《房屋买卖合同》银行贷款条款的最后一句“乙方应在办理权属转移登记手续前，以现金形式补齐商业按揭贷款部分购房款”，并理解为李建荣、王虎先付剩余房款，后办理房屋过户手续，是断章取义，不符合合同约定。《房屋买卖合同》第二条第（三）款第2项约定的条件是李建荣、王虎获得批准的贷款数额不足或者未获批准，李建荣、王虎可再向其他银行申请贷款，孙梦洁、张硕宇配合；再次申请仍未获批准，李建荣、王虎没有再次申请或再次申请获得批准的贷款仍不足贷款金额的，李建荣、王虎在办理权属转移登记手续前以现金形式补齐商业按揭贷款部分购房款。也就是说只有出现李建荣、王虎获批的贷款数额不足、银行未批准贷款、未再次申请贷款等条件时，才由李建荣、王虎在办理过户手续前补齐剩余购房款。（三）孙梦洁、张硕宇提出李建荣、王虎拒绝支付购房款，没有事实依据。本案双方签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，合同约定除首付款外的剩余购房款待银行批准贷款后办理过户，贷款部分房款按银行的规定由银行支付孙梦洁、张硕宇，双方均应依据合同约定履行合同义务。现由于案涉房屋未办理房屋产权证造成李建荣、王虎暂时不能办理贷款，并非拒绝支付购房款。孙梦洁、张硕宇不能以此要求李建荣、王虎先履行支付购房款的义务。李建荣、王虎以此认为李建荣、王虎违反合同约定，迟延履行主要债务，要求解除合同没有法律依据。二、孙梦洁、张硕宇依据《合同法》第94条第3款、第4款的规定，行使法定解除权，缺乏事实和法律依据，依法不能成立。如前所述，《房屋买卖合同》约定除首付款外的剩余购房款待银行批准贷款后双方办理过户，贷款部分房款按银行的规定由银行支付孙梦洁、张硕宇。现由于案涉房屋未办理房屋产权证造成李建荣、王虎暂时不能办理贷款，并非拒绝支付购房款。李建荣、王虎并没有违约情形，孙梦洁、张硕宇无权依据《合同法》第94条第3款、第4款的规定行使解除权。三、孙梦洁、张硕宇依据买卖合同将房屋交付李建荣、王虎后，李建荣、王虎依据买卖关系取得房屋占用、使用和收益的权利，双方关于租金的约定无效，孙梦洁、张硕宇要求支付租金的请求应予驳回。（一）依据《补充协议》第一条的约定：“由于此房屋房本未办理下来，甲乙双方友好协商一致的情况下，甲方提前于2017年9月9日将所售房屋交付于乙方”，由此可见，孙梦洁、张硕宇依据买卖合同向李建荣、王虎交付房屋，双方之间是房屋买卖合同关系，不可能在履行买卖合同过程中又形成租赁合同关系，双方关于租金的约定无效，孙梦洁、张硕宇无权要求答辩人支付租金。（二）《补充协议》中关于2018年9月10日办理产权证是孙梦洁、张硕宇对李建荣、王虎的承诺，如到期无法办理下来产权证，是孙梦洁、张硕宇对自己承诺的违反，在此情况下反倒要求李建荣、王虎支付租金显然对李建荣、王虎不公平，相当于孙梦洁、张硕宇从自己的过错中获利，显然该约定是无效条款。四、本案合同履行过程中，李建荣、王虎没有违约行为，无论云翔公司是否参加诉讼，孙梦洁、张硕宇都无权行使法定解除权。孙梦洁、张硕宇向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除《房屋买卖合同》（合同编号YX0002387）及《补充协议》；2、判令李建荣、王虎返还位于呼和浩特市××区房屋；3、判令李建荣、王虎支付房屋租金16800元（800元×21个月）（自2017年9月10日起至实际返还之日止，暂计至起诉之日）；4、诉讼费等相关费用由李建荣、王虎承担。一审法院认定事实：孙梦洁、张硕宇系夫妻关系，李建荣、王虎系夫妻关系。2017年4月28日，张硕宇与李建荣、王虎及呼和浩特市云翔房地产经纪有限公司签订了《房屋买卖合同》，约定李建荣、王虎购买孙梦洁、张硕宇所有的位于呼和浩特市××区房屋，房屋总价547500元。按照合同约定，李建荣、王虎支付首付款122500元，待银行批准贷款后20日内双方共同到房管局办理过户，贷款部分房款按银行的规定由银行直接支付孙梦洁、张硕宇，李建荣、王虎应积极配合办理抵押权登记等相关手续。后由于房本尚未办理下来，双方于2017年9月9日签订了补充协议，协议约定：由于房本未办理下来，孙梦洁、张硕宇提前于2017年9月9日将所售房屋交付李建荣、王虎。同时协议第三条约定：若房本于2018年9月10日之内办理下来，孙梦洁、张硕宇让李建荣、王虎无偿居住，若房本超过2018年9月10日未办理下来，李建荣、王虎向孙梦洁、张硕宇每月支付房屋租金800元。合同签订后，李建荣、王虎向孙梦洁、张硕宇交付了购房首付款122500元，剩余购房款未交付。孙梦洁、张硕宇于2017年9月9日将房屋交付给李建荣、王虎，现涉案房屋的房屋所有权证尚未办理。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，双方所签订的房屋买卖合同中约定，部分购房款在申请银行贷款批准后，以贷款方式支付，但对于贷款的取得时间没有作出相关约定，亦对于以贷款方式支付房款的时间也没有作出相关约定。本案争议的焦点在于双方所签订的房屋买卖合同是否存在逾期付款行为及逾期付款能否导致合同解除，合同是否还存在继续履行的条件。根据已查明的事实，双方签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同，各方应当按照合同约定履行各自的义务。该房屋买卖合同中关于剩余购房款的贷款时间约定不明确，庭审中李建荣、王虎表示如涉案房屋确实因政策原因无法办理房本，同意以其他方式支付剩余购房款，该房屋买卖合同现存在继续履行的条件。且孙梦洁、张硕宇请求解除的《房屋买卖合同》系孙梦洁、张硕宇、李建荣、王虎与呼和浩特市云翔房地产经纪有限公司三方签订，现呼和浩特市云翔房地产经纪有限公司未作为本案当事人参加诉讼，该《房屋买卖合同》不宜解除。综上，本着维护经济交易秩序稳定发展的原则，该房屋买卖合同应当继续履行，李建荣、王虎应积极履行支付剩余购房款的义务，该义务不以涉案房屋是否办理房屋所有权证为条件。原告孙梦洁、张硕宇关于租金的请求，支付租金是在双方解除房屋买卖合同的情况下，李建荣、王虎返还孙梦洁、张硕宇房屋，支付房屋租金，现双方房屋买卖合同应当继续履行，孙梦洁、张硕宇房屋租金的请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，判决：驳回原告孙梦洁、张硕宇的诉讼请求。案件受理费220元，由原告孙梦洁、张硕宇负担。本院二审期间，孙梦洁、张硕宇提交了中国建设银行出具的个人贷款结清证明一份，拟证明涉案房屋的贷款于2015年11月已经还完，孙梦洁、张硕宇有权出售。李建荣、王虎的质证意见为：对真实性不认可，因是复印件，公章也看不清楚。本院的认证意见为，对真实性、拟证明的问题不予确认。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的一致。本院认为，本案的争议焦点为：一、涉案《房屋买卖合同》及《补充协议》是否具备解除的条件；二、孙梦洁、张硕宇要求李建荣、王虎支付房屋租金16800元的诉讼请求是否能够成立。针对第一个争议焦点，涉案《房屋买卖合同》第二条第（三）款“付款方式”勾选为第2项“乙方需要银行贷款”，约定：“在甲方（卖方孙梦洁、张硕宇）同意乙方（李建荣、王虎）申请贷款情况下，乙方拟贷款金额为415000元，在本合同签订之日起50日内，乙方付首付款122500元，待银行批准贷款后20日内双方共同到房管局办理过户”，涉案《房屋买卖合同》对于至迟于何时取得银行贷款的时间，即买方支付剩余款项的时间并未进行约定。众所周知，二手房买卖实践中，所交易的房屋已取得房屋产权证是银行受理买方贷款申请的前提条件。尽管涉案《房屋买卖合同》对于“付款方式”仅约定为“乙方需要银行贷款”，并未约定若因房屋产权证尚未取得，买方客观上无法申请银行贷款时的替代付款方式，但不容置疑的是，支付剩余购房款是李建荣、王虎作为买方的主要合同义务，取得购房款是卖方孙梦洁、张硕宇订立《房屋买卖合同》的根本合同目的。本案中，卖方孙梦洁、张硕宇已于2017年9月9日将所售房屋交付给李建荣、王虎，完成了卖方的主要义务；而买方仅向卖方支付首付款122500元，孙梦洁、张硕宇提交的双方之间的微信俩聊记录显示，卖方于2019年3月3日、3月17日、4月17日多次催告买方支付剩余款项。自合同签订的2017年4月28日至卖方2019年7月11日提起本案诉讼，已两年有余，买方实属迟延履行付款义务，且在二审中，买方李建荣、王虎表示无法支付剩余购房款，故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）款：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同的规定，本案因买方根本违约，符合合同解除的法定条件，房屋买卖关系应予解除，故买方李建荣、王虎应将涉案房屋返还给卖方孙梦洁、张硕宇，卖方孙梦洁、张硕宇应将所收取的购房款返还买方李建荣、王虎。虽编号为YX0002387的《房屋买卖合同》系卖方、买方，及居间方呼和浩特市云翔房地产经纪有限公司三方签订，但该《房屋买卖合同》的实际权利义务主体为卖方张硕宇，与买方李建荣、王虎，现因买方明确表示无力支付剩余房款，已符合解除条件，故编号为YX0002387《房屋买卖合同》本院予以解除。《房屋买卖合同》解除后，居间方可就居间法律关系所涉的权利另案主张。双方于2017年9月9日签订的《补充协议》，是基于《房屋买卖合同》能够继续履行而订立，现《房屋买卖合同》解除，《补充协议》亦无存续的必要，亦应予以解除。针对第二个争议焦点。卖方孙梦洁、张硕宇已于2017年9月9日将涉案房屋交付给买方李建荣、王虎，现《房屋买卖合同》解除，买方应向卖方支付占有期间的租金，参照双方2017年9月9日签订的《补充协议》“若房本超过2018年9月10日未办理下来，李建荣、王虎向孙梦洁、张硕宇每月支付房屋租金800元”关于房屋租金标准的约定，基于涉案房屋未能顺利交易的原因系卖方出售房屋时未取得房屋产权证，但买方购买房屋时也知悉房屋尚未取得房屋产权证，故双方对买方未能办理银行贷款支付剩余款项的结果发生均有过错，综上本院酌定买方李建荣、王虎自2018年9月10日起，按每月400元的标准向卖方李建荣、王虎支付房屋租金至实际返还之日止。综上所述，对孙梦洁、张硕宇上诉请求部分成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销土默特左旗人民法院（2019）内0121民初2476号民事判决；二、解除编号为YX0002387的《房屋买卖合同》及《补充协议》；三、李建荣、王虎于本判决生效后十日内向孙梦洁、张硕宇返还位于呼和浩特市××区房屋；四、李建荣、王虎于本判决生效后十日内向孙梦洁、张硕宇支付自2018年9月10日起，按每月400元的标准向卖方李建荣、王虎支付租金至实际返还之日止；五、驳回孙梦洁、张硕宇的其他诉讼请求。一审案件受理费220元，由孙梦洁、张硕宇、负担60元，由李建荣、王虎负担160元；二审案件受理费220元（孙梦洁、张硕宇已预交），由孙梦洁、张硕宇负担60元，由李建荣、王虎负担160元。本判决为终审判决。审判长 窦 双审判员 戴玉英审判员 鄂晓红二〇二〇年八月十一日（法官助理 贾沛然书记员 郝辰炜