广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初18898号原告：曾攀宇，男，1980年10月13日出生，汉族，住广东省揭西县××××××××××××××，公民身份号码445×××××××********。委托诉讼代理人：曾映军，广东绅源律师事务所律师。被告：广东广佛智城集团有限公司，住所地：广东省佛山市××××××××××××××××××第**第**，统一社会信用代码914××××××××××××393。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。第三人：广东合富房地产置业有限公司，住广东省广州市越秀区××××××××荣建大厦****，统一社会信用代码914××××××××××××099。法定代表人：扶某1。委托诉讼代理人：陈正，系该公司员工。原告曾攀宇诉被告广东广佛智城集团有限公司（以下简称智城公司）、第三人广东合富房地产置业有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序于同年10月26日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人曾映军，被告的委托诉讼代理人吴诗炜到庭参加诉讼。第三人经本院传票传唤没有到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间审限作相应扣除。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告2017年8月26日签署的《物业使用权转让合同》，被告向原告返还248282元；2.被告支付违约金70384.95元（自2019年1月1日起按日万分之五计算至2020年7月20日）；3.本案诉讼费全部由被告承担。事实和理由：原告与被告于2017年8月26日签署《物业使用权转让合同》。原告分别于2017年8月20日向被告支付20000元；2017年8月26日向被告支付108282元，其中，31500元由第三人代收；2018年12月15日向被告支付120000元。该《物业使用权转让合同》明确约定了被告应在2018年12月31日前将涉讼物业交付给原告，以及违约责任等其他内容。后，被告无端毁约，拒不向原告交付涉讼物业，导致原告合同目的完全落空，明显构成严重违约。截止目前涉讼物业仍未在建，本案合同目的无法实现。综上所述，为维护合法权益，原告提起诉讼。被告辩称，一、本案遗漏诉讼当事人，应列合同当事人梁茜为本案原告。涉讼《物业使用权转让合同》由原被告及案外人梁茜共同签订，案外人梁茜作为涉讼物业的受让方之一，为本案必要共同诉讼参与人，应作为原告参与本案诉讼，否则属遗漏诉讼当事人。二、原告要求解除《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据，被告不同意解除。理由如下：1.被告与原告在涉讼《物业使用权转让合同》中并无约定原告就被告延迟交付物业的行为享有合同解除权。因此，被告延迟交付物业的行为不属于原告可以提出解除合同的约定事由，原告提出解除涉讼物业合同没有合同依据。2.被告延迟交付物业的行为并未导致涉讼《物业使用权转让合同》的合同目的不能实现。被告与原告签订涉讼《物业使用权转让合同》后，与广东智城梦乐城商业投资有限公司（以下简称梦乐城公司）及被告就涉讼物业签订涉讼《租赁合同》，约定由原告于2019年1月1日将涉讼物业使用权出租给梦乐城公司，租赁期限3年，自2019年1月1日起至2021年12月31日止。虽然被告尚未实际交付物业，但梦乐城公司于涉讼租赁合同签订后向原告支付了首月租金及履约保证金共计4800元，且自2019年2月起一直支付租金。由此可见，原告受让涉讼物业使用权的目的就是出租给梦乐城公司来获取租金收益，并非取得涉讼物业本身来实现合同目的。而且，原告在受让涉讼物业使用权和签订涉讼《租赁合同》时即清楚知道涉讼物业本身就属于梦乐城公司向被告的租赁定制房，涉讼物业是必须要出租给梦乐城公司的，且原告出具《授权委托书》给梦乐城公司接收物业，被告无须直接向原告交付物业。因此，涉讼物业使用权转让合同的合同目的并未因被告延迟交付物业的行为而无法实现。原告要求解除涉讼《物业使用权转让合同》没有法定事由。3.合同解除权是形成权，应在法定或合同约定的期限内行使。涉讼物业使用权转让合同未就逾期交付可以解除合同进行约定，故原告即使行使合同解除权亦应在合理期限。涉讼物业使用权转让合同约定的交付时间为2018年12月31日，由此自2019年1月1日开始起算，原告如认为被告的逾期交付行为足以导致合同解除，参照商品房买卖合同解除的规定至少应在一年期限内提出（新的民法典对此已有明确规定）。现原告以实际行为已向梦乐城公司收取租金已一年有余，又提出解除合同，即使其享有解除权，该解除权亦因原告未在合理期限内行使而消灭。三、原告以涉讼物业已实际收取梦乐城公司支付的租金，而梦乐城公司支付租金的前提在于其认为已交付物业。因此，现原告要求被告按日万分之五支付违约金没有依据，与其已收取租金的事实自相矛盾，应不予支持。综上，原告提出解除《物业使用权转让合同》并要求退款和支付违约金没有依据，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。第三人述称，1.第三人受被告委托为广佛智城项目提供客户引荐服务。被告就相关合作事宜与第三人签订了《广佛智城转让使用权二手联动代理合同》。代理合同第三条约定第三人仅为被告提供客户引荐服务，后续交易流程由被告全程负责，第四条约定被告保证拥有广佛智城项目的合法转让使用权的权利，对其真实性负责，并承担由此引起的一切法律责任。且被告同意第三人推荐成交2号地16号楼的公寓，被告按每套35000元的标准向第三人支付代理费，代理费由第三人在项目现场设立收款机，自客户首期房款中收取当套成交单位应收代理费的90%。2.签订代理合同后，第三人于2017年8月20日引荐原告至被告处购买公寓，其后原告与被告就购买广佛智城项目16号楼A楼903单元一事签订了《物业使用权转让合同》,同时原告向被告支付了合同约定的首期转让款。3.在本案涉及的租赁合同纠纷中，第三人并未签订涉讼的《物业使用权转让合同》，并非合同当事人，第三人与原告之间也不存在租赁合同关系。故对于原告及被告是否解除涉讼的《物业使用权转让合同》，第三人并无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。第三人经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告出示的授权委托书，为原件，本院采信其真实性；2.原告出示的照片，本院经审查采信其真实性；3.被告出示的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，来源合法，客观真实，本院采信其真实性；4.被告出示的租金发放明细表，提供了广东南海农商银行交易凭证予以佐证，本院对该表显示的总额予以确认。本院经审理认定事实如下：广佛智城项目（二期）16号楼办理了建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。2017年8月26日，原告及梁茜（受让方、乙方）与广东广佛智城商业地产投资有限公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定：甲方将佛山市南海区×××××××××××××××××××××××××商业用房的使用权转让给乙方；使用权转让期限从合同签订之日起至2037年8月25日止；甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止，乙方应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；涉讼物业按建筑面积计算使用权转让金，总转让金248282元，乙方一次性付款；甲方在2018年12月31日前将涉讼物业交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则涉讼物业交付时间顺延至乙方付清合同约定所有款项的当月底；项目对外经营期间实行统一经营的管理方式进行经营；甲方未按照本合同约定的期限向乙方交付涉讼物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金；等等。同日，原告及梁茜（甲方，新出租方）、广东广佛智城商业地产投资有限公司（丙方，原出租方）、梦乐城公司（乙方，承租方）签订一份《租赁合同》，约定丙方将涉讼物业使用权转让给甲方，该物业的出租主体变更为甲方；租期3年，自2019年1月1日起至2021年12月31日止；丙方负责于2018年12月31日将物业交付给甲方，甲方于2018年12月31日将物业交付给乙方；若甲方未能在交付日前付清该物业全部使用权转让款、取得该物业的全部使用权，则租赁期起算日期延至甲方付清该物业全部使用权受让款、取得该物业使用权之日的次月起算，整体租赁期不变；第一年月租金1600元、第二年月租金1680元、第三年月租金1764元；乙方已支付给丙方该物业首月的月租金以及相当于2个月租金的履约保证金，丙方应在甲方付清该物业全部使用权受让款、取得物业使用权后十五个工作日内全额转付给甲方；若乙方逾期支付租金，按应付而未付租金的日万分之一向甲方支付违约金直至付清时止；等等。原告出具授权，委托梦乐城公司代为办理接收、经营等手续。广东广佛智城商业地产投资有限公司于2019年1月21日变更名称为广东广佛智城集团有限公司。原告及梁茜已向被告智城公司支付涉讼物业使用权转让金248282元。原告已收取梦乐城公司涉讼物业租金及保证金共21917元。2020年7月10日，梁茜出具《授权委托书》，就其与原告作为共同乙方于2017年8月26日与智城公司签署的《物业使用权转让合同》所涉的所有事务（包括诉讼、执行），均委托原告办理，原告有权以原告名义办理上述合同所涉事宜。被告智城公司于2020年9月18日收到本案起诉状等应诉材料。诉讼中，被告智城公司确认涉讼物业仍为在建状态，未竣工验收。梦乐城公司向本院提交《情况说明》，确认已向本案原告支付《租赁合同》项下的租金及履约保证金21917元，同意由智城公司承接其对原告所享有的债权，在本案中一并处理。本院认为，梁茜已书面授权原告办理涉讼《物业使用权转让合同》的诉讼事务并有权以原告个人名义办理，被告辩称本案遗漏诉讼当事人，本院不予采纳。本案为租赁合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉讼物业所在楼栋已办理规划报建,但涉讼《物业使用权转让合同》约定使用权的实际租赁期限已超过二十年，则超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同约定被告智城公司应在2018年12月31日前将涉讼物业交付给原告，但至本案庭审辩论终结之时，涉讼物业所在建筑物仍为在建状态，未竣工验收，不具备交付使用条件，原告诉请解除《物业使用权转让合同》，合理有据，本院予以支持并确认《物业使用权转让合同》中二十年有效部分的约定在被告智城公司收到载有解除意思表示的起诉状之日（即2020年9月18日）解除。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，在涉讼物业并未实际交付使用的情况下，被告智城公司收取的使用权转让金248282元应退予原告。原告虽未在本案中起诉梦乐城公司，但原告与被告智城公司及梦乐城公司签订的《租赁合同》也因上述《物业使用权转让合同》有效部分的解除而丧失履行基础，亦应一并解除，原告收取的租金及保证金21917元应退予梦乐城公司，现梦乐城公司同意由被告智城公司承接该债权并在本案中一并处理，为减少当事人的讼累，本院作抵扣处理。故本案中被告智城公司尚应退还转让金226365元予原告。合同解除的过错方为被告智城公司，应承担合同解除的违约责任。原告诉请以已付转让金为本金从2019年1月1日起按每日万分之五标准计算违约金至2020年7月20日，本院结合合同履行及解除情况、当事人过错程度及实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则，酌定违约金为已付转让金的15%即37242.3元，原告主张超出部分，本院不予支持。第三人经本院合法传唤无正当理由没有到庭，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、确认原告曾攀宇、梁茜与被告广东广佛智城集团有限公司于2017年8月26日签订的《物业使用权转让合同》中关于物业使用权转让期限二十年内的约定于2020年9月18日解除；二、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让金226365元予原告曾攀宇；三、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金37242.3元予原告曾攀宇；四、驳回原告曾攀宇的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计3040.03元、财产保全费2113.35元，合计5153.38元（原告已预交），由原告负担763.38元，由被告广东广佛智城集团有限公司负担4390元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  胡方平二〇二〇年十二月八日书记员  钟 丹