上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初26975号原告：上海金鹰国际购物广场有限公司,住所地上海市静安区陕西北路****。法定代表人：张文煜,董事长。委托诉讼代理人：向磊，上海段和段律师事务所律师。委托诉讼代理人：革欣然，上海段和段律师事务所律师。被告：上海存立众创空间管理有限公司,住所地上海市静,住所地上海市静安区陕西北路****div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：韩邦政，执行董事。委托诉讼代理人：顾培元。被告：上海方糖创业服务有限公司,住所地上海市闵行区金雨,住所地上海市闵行区金雨路********style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：韩邦政，总经理。委托诉讼代理人：顾培元。原告上海金鹰国际购物广场有限公司(以下简称金鹰公司)与被告上海存立众创空间管理有限公司(以下简称存立公司)、上海方糖创业服务有限公司(以下简称方糖公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月22日进行了证据交换，于2020年9月21日公开开庭进行了审理。原告金鹰公司的委托诉讼代理人向磊，被告存立公司、方糖公司的共同委托诉讼代理人顾培元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金鹰公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告存立公司签订的《租赁合同》于2020年5月20日解除。依据：被告逾期支付租金、物业管理费，根据合同14-3.1条，原告于2020年5月20日通过邮件及快递向被告发送解除函，邮件于当日送达，函件于次日送达，解除函中载明解除日期为2020年5月20日。2、被告存立公司按照交付时的状态(即合同附件3中的物业交付条件)将物业交还给原告。依据：合同14-4.1条、补充条款第16条。交付确认书载明了具体的交付状态。3、被告存立公司向原告支付自2020年2月1日起至2020年5月20日止的租金共计3,082,973.89元。其中：2月、3月租金减半后均为580,044.06元,4月租金为1,160,088.11元,5月1日至5月20日期间租金为762,797.66元。4、被告存立公司向原告支付自2020年2月1日起至2020年5月20日止的物业管理费共计1,084,944.26元。其中：2月、3月、4月物业管理费均为296,632.7元,5月1日至5月20日期间物业管理费为195,046.16元。5、被告存立公司向原告支付2020年1-5月拖欠电费共计197,085元。其中：2020年1月电费45,795元、2月电费26,370元,3月电费34,335元,4月电费45,180元,5月电费45,405元。6、被告存立公司向原告支付逾期付款违约金：以各项欠费为基数,按照每日2‰的逾期违约金比率,按不同起算时间分段计算,自各期逾期之日的次日起算(每月20日为下个月的租金、物业费的应付款截止日，因此自次日即21日起算逾期付款违约金)，计算至实际付款之日止，具体详见原告提交的计算表。依据：合同第14.1条(计算标准)、补充条款第2、3条(起算时间)。7、被告存立公司向原告支付房屋使用费，均按照171.88元/月/平方米(月定额租金标准136.88元+月物业费标准35元)：(1)按照总计8,475.22平方米的标准,自2020年5月26日开始计算至2020年5月31日；(2)按照总计5,715.39平方米的标准,自2020年6月1日起计算至实际交还物业之日止。依据：合同第12.5.1条。2020年6月1日被告归还了部分面积，因此诉请有分段计算。8、被告存立公司向原告支付逾期交房违约金：(1)按照273.76元/月/平方米、总计8,475.22平方米的标准,自2020年5月26日开始计算至2020年5月31日;(2)按照273.76元/月/平方米、总计5,715.39平方米的标准,自2020年6月1日起计算至实际交还物业之日止。依据：合同第12.5.1条。2020年6月1日被告交还了部分面积，因此诉请有分段计算。9、被告存立公司向原告支付合同解除违约金4,640,352.44元。计算方式：月租金1,160,088.11元×4。依据：补充条款24条。10、判令被告存立公司向原告支付逾期办理迁出或注销工商登记违约金：按照27,842/天的标准，自2020年6月21日计算至实际迁出或注销之日止。依据：补充条款第20条(原告给存立公司30天的宽限期限，注销或迁出由方糖公司承租的所有房屋内的所有工商登记)。11、原告无需向被告存立公司返还履约保证金4,581,726元。依据：合同第12.5.1条、第14.4.2条。12、被告方糖公司对被告存立公司的上述2-10项债务承担连带清偿责任。依据：补充条款第25条、租赁主体变更协议。诉讼过程中，原告变更第2项诉讼请求为：判令被告存立公司按照现状交还将本市静安区陕西北路XXX号商场7、8、9层南楼中的7层707、708、709、8层805、807、810、9层1楼902、903、905、906、907、908、911、915、916、917、921、926、928、929、930、932、959房间、9层2楼所有工位交还给原告。后原告表示已自2020年9月30日陆续收回上述商铺，虽尚未全部收回，但原告自愿撤回第2项诉讼请求。同时原告变更第7项诉讼请求，将2020年9月30日作为房屋使用费的计算截止日。原告另表示，原告已于2020年10月23日向上海市静安区市场监督挂你局提交了系争房屋经营权变更备案的申请，并于2020年11月6日获得了批准，尽管目前仍有部分小租户的工商手续未迁移，但为了便于简化纠纷的处理，现变更第10项诉讼请求为：判令被告存立公司向原告支付逾期办理迁出或注销工商登记违约金：按照27,842/天的标准，自2020年6月21日计算至2020年11月6日，共计3,870,038元。事实和理由：2016年3月16日,原告与被告方糖公司签订《租赁合同》,约定原告将位于上海市静安区陕西北路XXX号商场内的7层、8层、9层南楼的物业(以下简称系争房屋)出租给被告方糖公司用作办公用房,总面积8,885.77平方米。根据《租赁合同》约定,租期自2016年4月1日起至2026年3月31日止。租金支付的原则为“先付后用”,第一期租金1,216,240元(自2016年10月1日至2016年10月31日)于合同签署之日后7个工作日内一次性支付完毕。此后每一个月为一个支付期,乙方(即被告)须在每个支付期开始前提前十五日内支付本期定额租金。物业服务费为每平方米每月35元,支付方式同上,水电费按月按实结算。合同另约定,以相当于首年3个月的租金和3个月的物业管理费的总和作为履约保证金,共计4,581,726元。《租赁合同》第14.1款约定：“在租赁期限内,乙方逾期交付租金、物业管理费、水、电、空调及其他费用,每逾期一天,乙方应每天按上述费用的2‰向甲方支付滞纳金。”第14.3.1款约定“乙方逾期缴纳租金或物业管理费任何中的一项超过10天,经甲方书面催告后10日内仍未缴纳的,或乙方逾期缴纳租金或物业管理费中任何一项累计超过20天的,或在租赁期限内,乙方累计3次逾期交付租金、物业管理费、水、电、空调及其他费用的,甲方有权直接解除合同,并可同时采取停水、停电等自救措施,由此而造成的一切损失由乙方承担。”第14.4.1款、14.4.2款约定：“双方合同解除,乙方应于合同解除后五日内将该物业交还给甲方,并按本合同的约定与甲方办理物业交接退还手续;乙方应赔偿其违约给甲方所造成的实际损失,甲方还有权没收乙方的履约保证金。”第20.3款约定：“因一方存在本合同约定的违约情形而导致对方提前解除本合同的……违约方在赔偿守约方因合同提前解除所遭受的损失时,其赔偿的最低限度为合同解除时当年租赁年度3个月的租金,其赔偿的最高限度为合同解除时当年租赁年度12个月的租金。《租赁合同》第20.10款约定,“在签署本合同之日起,甲方同意乙方可将本合同项下的所有权利义务转让给乙方直接或者间接控股的企业法人或其他经济组织(以下简称“受让方”),且自受让方成立之日起(或甲乙双方另行协商的其他日期)即由受让方作为承租方继续履行本合同,同时甲方保证受让方在履行本合同时也同样享有本合同中约定乙方所享有的权利……乙方同意为受让方在履行本合同过程中的一切金钱债务承担连带责任保证,保证期限为十年,自主债务履行期届满之日起计,双方无须为此另行签订保证合同。”2017年6月21日、9月29日,原告与被告方糖公司先后签订《租赁主体变更协议》《租赁主体变更协议(二)》,方糖公司将其在《租赁合同》项下的权利义务转让给被告存立公司,《租赁合同》项下的承租主体由方糖公司变更为存立公司,但方糖公司对存立公司在《租赁合同》项下的各项债务、义务等承担连带保证责任。保证期限为主债务履行届满之日起三年。2018年1月22日,原告与被告存立公司签订《租赁合同面积变更补充协议》,约定将租赁建筑面积由8,885.77平方米调整至8,475.22平方米,前五年内的月定额租金变更为1,160,088.11元,被告方糖公司作为担保人在该协议上盖章确认。2020年1月,被告存立公司拖欠2020年2月租金及物业管理费未付。此后,由于疫情原因,尽管原告面临重大经营压力,但仍决定对被告存立公司的2月、3月租金进行减半处理。令原告难以接受的是,被告存立公司一直以各种理由拖欠应付款项,直到2020年5月20日止,原告多次通过口头或书面形式进行催告、警示等,被告存立公司未向原告支付2020年2月至5月期间的任何租金、物业管理费及电费等,拖欠金额已高达4,319,598.15元。另据原告所了解,被告存立公司作为系争房屋的转租人,已经向不少实际承租人收取了租金等费用,但被告存立公司至今未向原告支付一分钱,被告存立公司的行为已构成根本违约并给原告经营造成重大影响。为了避免损失进一步扩大,原告不得不于2020年5月20日向被告存立公司发出《解除通知函》,告知即日解除《租赁合同》,并要求被告存立公司、方糖公司按约交还物业、结清欠费并承担违约责任。2020年6月1日,被告存立公司向原告交还其中2,759.83平方米的物业,但还剩5,715.39平方米的物业未交还。为了维护自身的合法权益，请求支持原告的全部诉讼请求。被告存立公司、方糖公司共同辩称，对于原告的诉请1、3、4：原告金鹰公司与被告存立公司于2020年5月20日双方协商一致解除合同，被告无需承担违约责任，对于原告诉请3-4中的金额被告无异议，但被告存立公司支付的押金4,581,726元可以抵扣2020年2月1日-2020年5月20日欠付的租金、物业管理费，无需另行支付。诉请2：2020年6月1日，被告已经将系争房屋全部按照现状交给原告控制，原告现在已经实际控制系争房屋，被告不可能再次向原告交房。诉请5，就电费的金额，被告无异议。就该费用，被告还没有向次承租人收取，被告请求原告协助向小租户收取，之后再行向原告支付。诉请6-10，押金冲抵欠付的租金、物业费后，因双方为协商一致解除合同，被告不需要承担违约责任，因此这些诉请缺乏事实和法律依据，即使被告在解约和退房中存在一定的违约行为，但原告主张的违约金远高于原告的实际损失，且被告已将系争房屋内的次承租人移交给原告经营，原告可直接向小租户收取租金来减少损失或折抵损失。请求法院对原告的各项违约金或损失的诉请的计算标准及金额予以调低。系争房屋已经由原告实际控制，且原告为产权人，相关次承租人的工商迁移或注销，其可以自行办理，被告也不同意承担违约责任。诉请11，不同意原告扣除押金，合同系双方协商一致解除，原告无权扣除押金。诉请12、被告方糖公司愿意对被告存立公司欠付原告的各项债务承担连带清偿责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月16日，原告金鹰公司(甲方)与被告方糖公司(乙方)就系争房屋签订的《租赁合同》及附件载明，系争房屋建筑面积8,885.77平方米，租赁期限自2016年6月10日至2026年6月9日，前五年的日租金标准为4.5元/天/平方米，月租金为1,216,240元，物业管理费为35元/月/平方米；租金支付原则为先付后用，除首期租金外，每壹个月为一个支付期,甲方须在每个支付周期开始前提前二十日向乙方开具付款通知书,乙方在收到该通知书后7个工作日内向甲方支付下一期租金。物业管理费每一个月为一个支付期，除首期物业管理费外，甲方须在每个支付期开始前提前二十日向乙方开具付款通知书,乙方收到该付款通知书后5个工作日内向甲方支付下一期物业管理费。乙方实际发生的水费、电费,根据其独立安装的水表、电表度数按月按实结算。乙方于签署本合同之日起七个工作日内向甲方支付相当于当年叁个月的租金及叁个月的物业管理费作为履约保证金,金额为4,581,726元。本合同提前解除或终止的,则乙方应当在合同提前解除或终止之日起五日内交还该物业。乙方逾期交还该物业,除应当依照合同最后一个月的租金标准交付逾期期间的租金、物业管理费等各项费用外,甲方还有权没收乙方的履约保证金,同时乙方每逾期一天还应按照合同最后一个月日租金的2倍向甲方支付违约金,直至乙方交还该物业或甲方依照本合同的规定收回该物业。在租赁期限内,乙方逾期交付租金、物业管理费、水、电、空调及其他费用,每逾期一天,乙方应每天按上述费用的2‰向甲方支付滞纳金。乙方逾期缴纳租金或物业管理费任何中的一项超过10天,经甲方书面催告后10日内仍未缴纳的,或乙方逾期缴纳租金或物业管理费任何中的一项累计超过20天的,或在租赁期限内,乙方累计3次逾期交付租金、物业管理费、水、电、空调及其他费用的,甲方有权直接解除合同。乙方应赔偿因其违约行为给甲方所造成的实际损失,甲方还有权没收乙方的履约保证金。若乙方未按约定履行或延迟履行任何一项合同义务的(包括履约保证金不足后未按时补交差额部分、合同终止后未按约办理工商注销或移出手续等等),每逾期一天,则应按该年度租金总额的0.2%支付违约金,直至乙方终止违约行为并完全恢复到合同约定条件之日。因一方存在本合同约定的违约情形而导致对方提前解除本合同的,或一方无正当理由擅自单方面提前解除本合同的,违约方在赔偿守约方因合同提前解除所遭受的损失时,其赔偿的最低限度为合同解除时当年租赁年度3个月的租金,其赔偿的最高限度为合同解除时当年租赁年度12个月的租金。在签署本合同之日起,甲方同意乙方可将本合同项下所有权利义务转让给乙方直接或间接控股的企业法人或其他经济组织(以下简称受让方),且自受让方成立之日起(或甲乙双方另行协商的其他日期)即由受让方作为承租方继续履行本合同,同时甲方保证受让方在履行本合同时也同样享有本合同中约定乙方所享有的权利。乙方同意为受让方在履行本合同过程中的一切金钱债务承担连带责任保证,保证期限为十年,自主债务履行期届满之日起计,双方无须为此另行签订保证合同。2017年6月21日，原告金鹰公司(甲方、出租方)、被告方糖公司(乙方、变更前承租人)与被告存立公司(丙方、变更后承租人)签订的《租赁主体变更协议》载明，甲、乙、丙三方共同确认,租赁合同承租方自2017年7月1日起由乙方变更为丙方……。2017年9月29日，原告金鹰公司(甲方、出租方)、被告方糖公司(乙方、变更前承租人)与被告存立公司(丙方、变更后承租人)签订的《租赁主体变更协议(二)》载明，甲、乙双方于2016年3月16日就乙方租赁甲方系争房屋事宜签署了《租赁合同》,于2016年9月签署了《扩租补充协议》，在原有基础上，租赁物业位于上海市陕西北路XXX号内的9层北楼，租赁期限自2016年9月24日至2026年5月23日止,租赁建筑面积为1,000平方米;现各方就承租主体变更事宜达成如下协议：一、甲、乙、丙三方共同确认,租赁合同承租方自2017年5月19日起由乙方变更为丙方,租赁合同项下乙方所有权利和义务(包括但不限于欠款等)同时转由丙方承继履行,甲、丙双方形成新的租赁关系,乙方对丙方履行《租赁合同》产生的所有债务、义务和责任等等承担连带保证责任。二、除本协议第一条约定外,租赁合同其余各项条款及内容不变,甲、丙双方按其执行。三、乙方同意,其根据租赁合同已交纳的保证金将自动转为新租赁关系项下丙方的保证金。四、乙方同意对因新租赁关系所产生的丙方的相关债务(包括但不限于主债权、利息、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用)承担连带保证责任。在新租赁关系租赁期内,若甲、丙方对原合同作其他任何变更或修改,鉴于乙方是丙方的股东之一,甲方或丙方无论是否书面告知乙方上述变更或修改,乙方在此均同意按照本协议第一条和上述第四条约定的内容承担连带保证责任。……六、甲、乙、丙三方在2017年6月签署《租赁主体变更协议》,该协议自本协议生效之日起终止,三方权利义务约定以此份协议为准。本协议各相关条款下(包括第一条、第四条及第五条等)关于乙方所承诺的连带担保责任,保证期限均自丙方主债务履行期届满之日起三年内。……八、本协议经甲、乙、丙三方盖章后生效。2018年1月22日，原告金鹰公司(甲方、出租方)与被告存立公司(乙方、承租方)签订的《租赁合同面积变更补充协议》载明，一、经双方协商一致,租赁期限自2016年6月10日至2026年6月9日,原《租赁合同》第1.2条约定之乙方承租建筑面积核准变更为8,475.22平方米(最终面积以施工图测量为准),减少710单元与712单元部分承租建筑面积410.55平方米。本合同所涉及面积均以建筑面积为准。二、鉴于租赁面积发生变更,双方一致同意将原《租赁合同》第4.1条变更为：租金为月定额租金与月销售收入分成租金二者取较高值，租期前五年月定额租金为1,160,088.11元，月物业管理费为296,632.7元/月。被告方糖公司在该协议尾部盖章确认“上海方糖创业服有限公司作为《租赁合同》中承租方上海存立众创空间管理有限公司的担保人,对上述补充协议及变更内容无异议,并承诺继续作为担保人履行担保义务,担保期限等内容不变。”2020年4月28日，原告金鹰公司向被告存立公司、方糖公司发送的《催款告知函》载明，被告存立公司未按照合同约定,支付2020年2月、3月、4月、5月租金和物管费用及相关费用缴付义务(共计4,773,295.14元),根据被告存立公司2020年4月1日《申请房租缓付函》表示,承诺在2020年4月30日前付清所有帐单内费用。截至2020年4月28日,原告尚未收到以上款项，故要求被告存立公司在2020年4月30日之前将所有款项清偿完毕。该函件于次日被签收。2020年4月30日，原告金鹰公司向两被告发出了《再次催款告知函》；2020年5月6日，原告金鹰公司向两被告发出了《第三次催款告知函》；2020年5月12日，原告金鹰公司向两被告发出了《第四次催款告知函》，上述函件均于发送之次日被签收。2020年5月20日，原告金鹰公司向两被告发出了《解除通知函》，表示因被告存立公司逾期支付租金、物业管理费等费用，现原告发函解除《租赁合同》，自送达之日生效，请存立公司按照合同约定配合交还物业、结清所有欠费并支付违约金。作为担保人，请被告方糖公司对被告存立公司的上述违约责任、付款义务等承担连带责任。2020年6月1日，原告金鹰公司与被告存立公司对系争房屋中的部分空置房屋进行了交接。后原告金鹰公司又陆续自行收回了部分房屋。审理中，原告金鹰公司确认，2020年6月1日房屋交还面积为2,759.83平方米，2020年6月15日房屋交还面积为1,434.24平方米，2020年7月1日房屋交还面积为370.1平方米，2020年7月15日房屋交还面积为309平方米，2020年8月1日房屋交还面积为235平方米，2020年8月15日房屋交还面积为757.71平方米，2020年8月20日房屋交还面积为219.2平方米，2020年9月1日房屋交还面积为1,098.69平方米，剩余未交还面积为1,291.45平方米。被告表示，被告已经将次承租人移转给原告，由原告和次承租人建立租赁关系，由原告向次承租人收取租金。在邮件中被告将被告方收取的次承租人的押金等费用的情况发给了原告，待双方就上述租赁关系的解决进行协商后，另行解决被告和次承租人的租赁关系。从证据交换至今，原告也从未告知过被告有次承租人不配合的情况。被告无法确认房屋交接的情况，2020年6月1日被告交接的是空置面积、次承租人实际使用的房屋，空置面积以双方的交接单为准，就次承租人使用的部分，被告已经和原告协商，也将次承租人的情况表邮件发给了原告，但因为双方就免除违约责任的问题未达成一致，之后就是由原告自行去和次承租人洽谈，原告开庭时才提出就次承租人部分的抗辩。被告已经在房屋交还、合同解除等尽了最大的配合义务。被告无证据证明原告提供的交还日期有误，就不愿意配合的次承租人，被告愿意配合，但被告希望原告给予具体的方案。从2019年底至2020年初，因新冠疫情影响，被告及次承租人的运营都受到巨大冲击，被告和次承租人都无力承担违约责任，根据相关精神，让被告方承担过高的违约金，是显失公平的。原告表示，2020年5月28日，原、被告双方开会协商合同解除的后续事宜，会议曾达成几点共识，即没收被告的保证金，用保证金抵扣被告的欠费，对于系争房屋，能交接的及时在2020年6月1日办理交接，对于剩余次承租人的部分，尽快平移给原告，其余问题后续再行协商。后原告起草多份三方协议，但被告均要求原告免除被告的违约责任，且没有办法交还次承租人缴纳的保证金及多交的租金。后原告跟次承租人沟通时发现，被告曾在2020年6月18日发函给次承租人表示其和次承租人的租赁合同继续有效，阻止原告和次承租人直接沟通。因被告预收的次承租人的押金和租金不能退还，次承租人拒绝交接，原告跟次承租人发函要求其搬走，但很多人并不配合，原告也无法收取次承租人任何费用，且现存空铺因为工商登记没迁出，原告也难以另行出租。收回这些商铺及移交的次承租人，不代表原告能减少任何损失。原告已经与部分的次承租人建立了租赁关系，还有部分有交还意向的次承租人，原告都已经计算到交还的面积中了，详见原告制作的计算表。但交还房屋为被告存立公司的义务，在没有收回的房屋的范围，被告存立公司仍有义务交房，原告希望被告积极配合原告和未收回的1,200多平方米所涉及次承租人的协商工作。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。现原告金鹰公司与被告存立公司均确认《租赁合同》已于2020年5月20日解除，本院予以确认。被告存立公司认为系双方协商一致解除合同，其不应承担违约责任。本院认为，根据合同约定，被告存立公司应按月支付租金，但其已逾期支付2020年2月起的租金，原告为此多次向存立公司发送催款函，存立公司仍未支付，故原告于2020年5月20日向存立公司发函解除《租赁合同》，具有事实和法律依据，本案中并无证据显示原告同意免除存立公司的违约责任，因此系争《租赁合同》解除的责任在于被告存立公司。合同解除后，被告存立公司作为承租人应当承担房屋返还的义务。根据在案证据显示，双方仅于2020年6月1日交接了部分房屋，被告认为原告已自行与次承租人交接，被告的交接义务应当免除的抗辩意见缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告金鹰公司在审理中陆续将房屋收回，此系原告积极减少损失的行为，本院予以认同。现原告自愿撤回了第2项诉讼请求，系当事人对于自身权利的处分，本院予以准许。对于欠付的2020年2月1日至5月20日的租金3,082,973.89元、物业管理费1,084,944.26元及2020年1月至5月的电费197,085元，被告存立公司均无异议，因此原告的第3、4、5项诉讼请求本院予以支持。对于原告要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求。被告表示不同意承担逾期付款违约金，且认为合同约定的标准过高。本院认为，根据合同约定，租金为按月支付，且原告须在每个支付周期开始前提前二十日向存立公司开具付款通知书,存立公司在收到该通知书后7个工作日内向原告支付下一期租金。但原告并未提供相应的付款通知书，且首次向被告发送催款通知的时间为2020年4月28日，再结合多份催款通知书的内容，本院认为原告已考虑了疫情对于被告的影响，至于合同约定的千分之二的违约金标准确实高于原告的实际损失，结合本案实际情况，本院酌情确定被告存立公司需自2020年5月21日开始，以4,167,918.14元为基数，按照每日万分之三的标准向原告支付逾期付款违约金。对于原告要求被告支付房屋使用费、逾期交房违约金的诉讼请求。因房屋交还属于被告存立公司的义务，除6月1日的交接书，其无证据证明其余房屋的交接时间，因此对于原告自认的其余面积的交接时间，本院予以确认。根据合同约定，合同提前解除或终止的,则存立公司应当在合同提前解除或终止之日起五日内交还该物业。现双方的《租赁合同》于2020年5月20日解除，原告要求自5月26日起计算使用费并无不当。同时根据合同约定，被告逾期交还系争房屋的,应当依照合同最后一个月的租金标准交付逾期期间的租金、物业管理费，再结合本案实际情况，本院酌情确定被告存立公司需向原告支付2020年5月26日至9月30日的房屋使用费XXXXXXX.02元；被告存立公司虽然确实存在逾期交房的行为，但本院认为原告相应的损失已经在被告需承担的合同解除的违约责任中得到了弥补，故原告要求被告承担逾期交房违约责任的诉讼请求本院不再支持。对于原告要求被告支付合同解除违约金及要求没收履约保证金的诉讼请求。本院认为，原告的上述两项诉讼请求实质均为被告存立公司提前解除合同需承担的违约责任，性质有所重复，本院酌情确定原告无需返还被告存立公司缴纳的履约保证金4,581,726元，对于原告要求被告支付合同解除违约金4,640,352.44元的诉讼请求不再支持。对于原告要求被告承担逾期办理工商登记迁出或注销的违约金。根据补充协议约定，若被告存立公司在合同终止后未按约办理工商注销或移出手续,每逾期一天,则应按该年度租金总额的0.2%支付违约金。首先，该标准已经高于原告的实际损失；其次，双方也并未约定被告存立公司办理工商注销的时间，因此原告现要求自2020年6月21日计算违约金缺乏依据；第三，结合在案证据，原告在审理中方才提出要求被告方迁出工商登记的主张，被告也愿意配合办理相应的手续，相关手续的办理期间尚属合理，对于原告的该项诉讼请求本院不予支持。现被告方糖公司愿意对存立公司承担的相应债务承担连带清偿责任，符合双方的约定及法律规定，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条规定，判决如下：一、确认原告上海金鹰国际购物广场有限公司与被告上海存立众创空间管理有限公司就上海市静安区陕西北路XXX号7层、8层、9层南楼房屋签订的《租赁合同》于2020年5月20日解除；二、被告上海存立众创空间管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海金鹰国际购物广场有限公司支付2020年2月1日至2020年5月20日的租金3,082,973.89元；三、被告上海存立众创空间管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海金鹰国际购物广场有限公司支付2020年2月1日至2020年5月20日的物业管理费1,084,944.26元；四、被告上海存立众创空间管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海金鹰国际购物广场有限公司支付2020年1月至5月的电费197,085元；五、被告上海存立众创空间管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海金鹰国际购物广场有限公司支付逾期付款违约金，以4,167,918.14元为基数，按照每日万分之三的标准,自2020年5月21日至上述第二、三项主文履行完毕之日；六、被告上海存立众创空间管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海金鹰国际购物广场有限公司支付房屋使用费2,502,754.02元；七、原告上海金鹰国际购物广场有限公司无需向被告上海存立众创空间管理有限公司返还履约保证金4,581,726元；八、被告上海方糖创业服务有限公司需对被告上海存立众创空间管理有限公司承担的上述付款义务承担连带责任；九、驳回原告上海金鹰国际购物广场有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费118,735元，由原告上海金鹰国际购物广场有限公司负担32,735元，被告上海存立众创空间管理有限公司、上海方糖创业服务有限公司负担86,000元。财产保全费5,000元，由被告上海存立众创空间管理有限公司、上海方糖创业服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  沈伟俊审 判 员  董 锟人民陪审员  吴春林二〇二〇年十一月二十六日书 记 员  郇 鑫附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。