广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终5364、5366、5368-5372、5379-5381、6367号上诉人（原审被告）：惠州市中海宏洋地产有限公司，住所：广东省惠州市江北*********************。法定代表人：张贵清。委托诉讼代理人：史松宁、陈文聪，广东达伦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗选升、吴曼丽等十一户业主（具体信息详见附表）。委托诉讼代理人：郑立伟，广东江畔律师事务所律师。上诉人惠州市中海宏洋地产有限公司与被上诉人罗选升、吴曼丽等十一户业主因房屋买卖合同纠纷系列案，不服广东省惠州市惠城区人民法院作出的民事判决（原审案号详见附表），向本院提起上诉。本院受理立案后，依法组成合议庭进行了审理，本系列案现已审理终结。（本系列案所涉及上诉请求、基本事实和争议焦点问题相同，以下行文以（2020）粤13民终5364号案件为例进行表述、论证。）上诉人惠州市中海宏洋地产有限公司的上诉请求：一、请求依法改判（2019）粤1302民初8769号《民事判决书》的第一项判项，判决逾期办证违约金起算起止日期为自2016年11月30日起至2017年2月20日止，违约金金额为4101元。二、维持（2019）粤1302民初8753号《民事判决书》的第二项判项；三、判令两被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由:一审判决书中认定“…权属登记资料应为办理涉案房屋的登记资料，而非涉案楼盘首次登记申请材料…”（判决书第8页），属于认定事实错误，从合同约定、办证流程及权利义务角度而言，权属登记资料系指首次登记申请材料。即违约金截止日期应以2017年2月20日办理首次登记为限。首先，从权利义务角度而言。涉案的房屋为预售房，根据国家相关政策，新建商品房在开发商未取得首次登记（大确权）的情况下进行预售买卖。基于预售房买卖，开发商首要义务即取得预售房完整的所有权，使其作为出卖方依法有权处分房屋，并且后续才可以协助买受人进行转移登记。房屋交易完成后，权属的转移登记（小确权或房产证）则属于买受人的权利，开发商在此环节仅承担附随的协助义务。对于转移登记，除特别约定之外，买受人如何行使权利，情况不尽相同，无法精确量化。同时，涉案的《广东省商品房买卖合同》（编号:**********），系广东省住建厅于2000年发布“粤建房字［2000］146号”文件后正式使用，全省通用并强制使用。在普遍适用的示范合同中，仅可能对合同当事人的义务进一步约定；而对权利的行使，根据“私法自治”原则，如何行使转移登记的权利应属于买受人的自由，对此，在示范合同中不能、也不应该进行约束，否则涉嫌侵权。一审法院认定涉案合同第十五条约定系指向办理转移登记的事宜，则明显有违权利义务的法理。其次，从涉案合同的具体约定而言。涉案合同第十五条约定:“出卖人应当在商品房交付使用后540日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的…。该条文表述清晰明确，不存在歧义及多重解释的可能，出卖人的合同义务系在约定时间内，申请办理涉案房屋的首次登记（大确权），第二句话也对出卖人申请办理首次登记及买受人办理转移登记进行了区分。根据惠州市中级人民法院（2019）粤13民终2825-2830号等判例对此有明确的认定。同时，涉案买卖合同补充协议第十条的约定，对买卖合同正文第十五条进行了补充说明，条款约定:“540日是指出卖人将办理权属登记需有出卖人提供过的资料报产权登记机关备案的时间…买受人如需要办理产权证必须向产权登记机关申报，填报相关资料并缴纳相关办证税、费，出卖人提供必要的协助…”，由此不难看出，双方亦在补充协议中明确约定了正文第十五条约定系答辩人申请办理首次登记，而并非指买受人办理转移登记。一审法院未具体审查合同条文的意思表示，认定合同第十五条及补充协议第十条的约定为办理转移登记，属于认定事实不清。最后，从涉案合同签订时的产权登记部门登记管理制度而言。涉案合同签订时，不动产登记制度尚未实施。根据此前的产权登记制度，产权登记机关办妥首次登记（大确权）的证明文件为《商品房权属登记证明书》，该证明书恰恰证实了，从现实中的办证角度而言，合同约定系指向首次登记。同时，办理转移登记（小确权或房产证）不存在备案的程序，而办理首次登记才有备案的程序。根据上诉人一审提交的证据《惠州市数字房产网上预售系统截图》可以清楚看到，出卖人办理首次登记时，需要经过有关产权登记部门网上的备案工作，而后续的转移登记并不存在“备案”这一说法，也没有“备案”这一程序。一审法院未从实际情况出发，认定权属登记资料应为办理涉案房屋的登记资料，由此将造成在实际中涉案合同无法履行的情形。综上，上诉人认为惠州市惠城区人民法院作出的《民事判决书》认定事实错误。望贵院在查清事实的基础上，判如所请。被上诉人罗选升、吴曼丽答辩称，本案一审判决认定上诉人承担逾期办证的违约责任时间，计算至2017年8月24日上诉人向产权登记机关提交涉案房屋的权属备案登记资料之日并无不当，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。理由如下：第一，从办理涉案房屋的产权登记所需的材料来看，是上诉人的原因导致答辩人不能在规定时间内取得涉案房屋的房地产权属证书。办理涉案房屋的产权登记所需的材料当中，需由答辩人提供的只有购房人的身份证复印、契税发票、维修基金收据。而答辩人在购房后不久就已经缴纳的契税和维修基金，并且根据上诉人的通知及时地向上诉人提交了上述办证材料，所以，上诉人原因导致逾期办证的原因不可能是答辩人导致。相反，涉案房屋本应于2014年12月8日之前就应当通过竣工验收备案登记，但是由上诉人的违约行为导致涉案房屋至2016年11月3日才通过竣工验收备案登记，这一事实也足以证明是上诉人的责任导致答辩人不能在规定期限内取得房地产权属证书。另外，办理涉案房屋的房地产权属证书，需要上诉人提供的材料有房屋的宗地图、房屋测绘报告、房屋平面图、楼层分层分户图等有关不动产界址、空间界限、面积等证明材料，而且若原土地使用权类型为划拨的，还需上诉人提供土地出让相关资料及土地出让金缴纳凭证。而这些资料只有上诉人持有，上诉人在什么时间办理完上述材料，答辩人无从得知。从以上事实可以判断，只有上诉人的原因才能导致答辩人不能在约定的时间内取得涉案房屋的房地产权属证书。又根据一审法院向惠州市自然资源局调查取证所获得的《中信凯旋花园办证受理时间表》显示，被上诉人于2017年8月24日才向惠州市自然资源局提交涉案房屋的权属备案登记资料，所以，答辩人不能在规定时间内取得涉案房屋的房地产权属书的原因是由上诉人没有及时向惠州市自然资源局提交提交涉案房屋的权属备案登记资料所导致。第二，上诉人承担逾期办证的违约责任的基础是上诉人的原因导致答辩人不能在规定的时间内取得涉案房屋的房地产权属证书，上诉人在《上诉状》所称的办理整栋楼的权属证书（大确权）的时间与本案的争讼没有任何关系。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”和《商品房买卖合同》第十五条约定：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下第3项处理。……”，所以，上诉人承担逾期办证的违约责任的基础是上诉人的原因导致答辩人不能在规定的时间内取得涉案房屋的房地产权属证书，至于上诉人辩称的违约时间计算至上诉人办理整栋商品房的登记（大确权）的时间没有任何依据，上诉人办理整栋楼权属的登记时间与本案也没有关系。第三，答辩人何时能取得涉案房屋的房地产权属证书取决于上诉人是何时向产权登记机关提交涉案房屋的权属备案登记资料。根据《不动产登记暂行条例》第二十条规定：“不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。”所以，上诉人向不动产登记机关提交涉案房屋的权属备案登记资料后，不动产登记机关在30个工作日内就会办结，而且根据一审法院向惠州市自然资源局调查取证所获得的《中信凯旋花园办证受理时间表》显示，惠州市自然资源局也基本是在《不动产登记暂行条例》第二十条规定的时间内办结了案涉房屋的房地产权属证书。所以，正是上诉人没有及时向不动产登记机关提交涉案房屋的权属备案登记资料导致答辩人不能在规定时间内取得房地产权属证书。所以，一审判决认定逾期办证违约责任计算至2018年1月9日上诉人向产权登记机关提交涉案房屋的权属备案登记资料之日并无不当。第四，从订立合同目的的角度，违约金计算至上诉人向产权登记机关提交涉案房屋的权属备案登记资料之日并无不当。答辩人与上诉人订立房屋买卖合同的目的是为了取得涉案房屋的所有权，而不动产的权属是以登记为准，即只有案涉房屋登记到答辩人的名下，才能视为上诉人履行完商品房买卖合同的义务。所以，违约金应当计算至上诉人向产权登记机关提交涉案房屋的权属备案的时间，上诉人主张违约金计算至其提交整栋楼的首次登记时间（大确权）没有任何法律依据和合同依据，也符合同双方订立合同的目的。综上所述，一审判决认定违约金计算至上诉人向产权登记机关提交涉案房屋的权属备案登记资料之日并无不当。罗选升、吴曼丽向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付迟延办理房地产权属证书违约金24105.3元（500110元×0.1‰×482天，2014年12月8日至2017年9月25日）。2、判令本案受理费用由被告承担。一审法院查明的事实：原告（买受人）与惠州丰通房地产有限公司（出卖人）于2013年3月29日签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发的位于惠州数码工业园北区**************号房的房屋，建筑面积89.01平方米。购房总价：500110元。交付期限：出卖人应当在2014年12月8日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将由建设、监理、施工、勘查、设计五个单位完成工程竣工验收报告的商品房交付买受人使用。买受人未按书面通知的时间办理收楼手续的，视为书面通知之日起计的第十一天（如买受人未收到书面收楼通知的，则自出卖人在公开报纸媒体发布本项目入伙公告之日起计的第十一天），即视为出卖人已按期交付房屋且买受人对该商品房验收合格。出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四补充协议第十条执行。补充协议第十条约定：540日是指出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的时间（产权登记期限，商品房实际交付时间早于合同约定的，以合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；商品房实际交付的时间晚于合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限）。如因出卖人的责任，导致出卖人没有在该商品房在交付之日起720日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案的，每逾期一日，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金；逾期超过一年的，买受人有权解除合同。合同签订后，原告付清了全部购房款。原告于2014年12月10日收楼。产权登记机关于2017年8月24日受理了被告提交的涉案房屋权属登记资料，涉案房屋于2017年9月25日办理了不动产权证书。关于产权登记期限，原告认为涉案房屋实际交付之日早于合同约定时间的按实际交付时间起算，交付时间晚于合同约定的时间的按合同约定时间起算，被告认为应按补充协议第十条的约定为准。另查，原告提交的国家企业信用信息公示系统显示2017年6月28日，惠州丰通房地产有限公司变更为惠州市中海宏洋地产有限公司。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告支付了购房款，被告亦将房屋交付给原告使用，被告应依约在房屋交付之日起720日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，双方合同约定产权登记期限，商品房实际交付时间早于合同约定的，以合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；商品房实际交付的时间晚于合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限，合同约定涉案房屋于2014年12月10日交付，即被告应当在2016年11月29日前向产权登记机关办理权属备案登记手续，但被告直至2017年8月24日才向产权登记机关提交涉案房屋权属备案登记材料，被告的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。原告要求被告支付违约金的计算截止日期为办理好房屋产权证书之日，被告辩称计算违约金的截止时间应为产权登记机关受理被告提交的涉案楼盘首次登记申请之日，根据合同约定被告应在商品房交付之日起720内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，权属登记资料应为办理涉案房屋的登记资料，而非涉案楼盘首次登记申请材料。因此，双方的意见本院均不采纳，计算违约金的截止时间应为产权登记机关受理被告提交的涉案房屋权属登记资料之日，即2017年8月24日。原告诉请要求被告应按日向原告支付已付房价款万分之一的逾期违约金，未超出合同及法律保护的范围，可以支持，因此，被告应向原告支付2016年11月30日起至2017年8月24日止的逾期办理房屋产权备案登记违约金13353元（500110元×0.1‰/日×267日）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告惠州市中海宏洋地产有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告罗选升、吴曼丽支付逾期办理房屋产权备案登记违约金13353元。二、驳回原告罗选升、吴曼丽的其他诉讼请求。案件受理费402元（原告已预交201元），由被告惠州市中海宏洋地产有限公司负担。当事人应在本判决发生法律效力之日起七日内就其所负担的受理费直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院经审理认为，本系列案系房屋买卖合同纠纷案件。对于双方没有争议的事实，本院予以确认。本系列案争议焦点为：逾期办证违约金的计算截止时间问题。关于争议焦点，上诉人认为合同约定的“办理权属登记”需提供的资料为办理“首次登记申请材料”，而非本案房屋的权属登记材料，逾期办证违约金的计算截止时间应为2017年2月20日。对此，本院认为，依据双方签订的《商品房买卖合同》，被上诉人购买房屋，在支付对应价款后，取得涉案房屋所有权为被上诉人基本的权利，不动产登记为取得房地产权属的要件，上诉人作为涉案房产开发单位，具有协助被上人办理涉案房产不动产登记的义务，从被上诉人签订合同的目的理解，合同约定的上诉人需提供的“办理权属登记”需提供的资料为办理涉案房产的不动产登记所需资料，而非上诉人所称办理“涉案楼盘首次登记申请材料”。因此，一审认定逾期办证违约金的计算截止日期为产权登记机关受理上诉人提交的涉案房屋权属登记资料之日并无不当，本院予以维持。综上，上诉人惠州市中海宏洋地产有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。本系列案二审案件受理费，由惠州市中海宏洋地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年六月二十八日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮附表：序号二审案号一审案号被上诉人一审判决判项二审判决1（2020）粤13民终5364号（2019）粤1302民初8769号罗选升、吴曼丽一、被告惠州市中海宏洋地产有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告罗选升、吴曼丽支付逾期办理房屋产权备案登记违约金13353元。二、驳回原告罗选升、吴曼丽的其他诉讼请求。驳回上诉，维持原判2（2020）粤13民终5366号（2019）粤1302民初8770号杨彦愉一、被告惠州市中海宏洋地产有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告杨彦愉支付逾期办理房屋产权备案登记违约金31829元。二、驳回原告杨彦愉的其他诉讼请求。驳回上诉，维持原判3（2020）粤13民终5368号（2019）粤1302民初8772号陈冰如一、被告惠州市中海宏洋地产有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告陈冰如支付逾期办理房屋产权备案登记违约金18756元。二、驳回原告陈冰如的其他诉讼请求驳回上诉，维持原判4（2020）粤13民终5369号（2019）粤1302民初8787号李灵一、被告惠州市中海宏洋地产有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告李灵平支付逾期办理房屋产权备案登记违约金26804元。二、驳回原告李灵的其他诉讼请求。驳回上诉，维持原判5（2020）粤13民终5370号（2019）粤1302民初8782号龙辽一、被告惠州市中海宏洋地产有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告龙辽支付逾期办理房屋产权备案登记违约金2335元。二、驳回原告龙辽的其他诉讼请求。驳回上诉，维持原判6（2020）粤13民终5371号（2019）粤1302民初8784号邓丽玲一、被告惠州市中海宏洋地产有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告邓丽玲支付逾期办理房屋产权备案登记违约金3808元。二、驳回原告邓丽玲的其他诉讼请求。驳回上诉，维持原判7（2020）粤13民终5372号（2019）粤1302民初8771号陈勇祥一、被告惠州市中海宏洋地产有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告陈勇祥支付逾期办理房屋产权备案登记违约金18477元。二、驳回原告陈勇祥的其他诉讼请求。驳回上诉，维持原判8（2020）粤13民终5379号（2019）粤1302民初8775号蓝莹、邓景青一、被告惠州市中海宏洋地产有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告蓝莹、邓景青支付逾期办理房屋产权备案登记违约金15849元。二、驳回原告蓝莹、邓景青的其他诉讼请求。驳回上诉，维持原判9（2020）粤13民终5380号（2019）粤1302民初8781号陈彩云、叶显威一、被告惠州市中海宏洋地产有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告陈彩云、叶显威支付逾期办理房屋产权备案登记违约金19133元。二、驳回原告陈彩云、叶显威的其他诉讼请求。驳回上诉，维持原判10（2020）粤13民终5381号（2019）粤1302民初8783号李信一、被告惠州市中海宏洋地产有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告李信支付逾期办理房屋产权备案登记违约金42090元。二、驳回原告李信的其他诉讼请求。驳回上诉，维持原判11（2020）粤13民终6367号（2019）粤1302民初8773号李泳伯一、被告惠州市中海宏洋地产有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告李泳伯支付逾期办理房屋产权备案登记违约金19102元。二、驳回原告李泳伯的其他诉讼请求。驳回上诉，维持原判