湖北省竹山县人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0323民初336号原告：尤大洲，男，1978年5月25日出生，汉族，个体工商户，住湖北省郧西县观音镇双掌坪村**，现住湖北省竹山县，原告：王燕（系尤大洲妻子），1979年8月22日出生，汉族，个体工商户，住湖北省竹山县，二原告共同委托诉讼代理人：樊随庸，湖北弘亚律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：徐东扬，湖北弘亚律师事务所实习律师。被告：湖北福星达房地产开发有限公司，住所地湖北省十堰市茅箭区武当街办天津路****，统一社会信用代码91420300688458326W。法定代表人：魏玉福，总经理。被告：湖北福星达房地产开发有限公司竹山分公司，，住所地湖北省竹山县城关镇东门社区千福上庸城**楼**统一社会信用代码914203235683311609。负责人：魏玉福，总经理。上列二被告共同委托诉讼代理人：谢伟，福星达竹山分公司职工。被告：谢伟，男，1982年5月20日出生，汉族，职工，住湖北省十堰市茅箭区，原告尤大洲、王燕与被告湖北福星达房地产开发有限公司（以下简称福星达公司）、湖北福星达房地产开发有限公司竹山分公司（以下简称福星达竹山分公司）、谢伟商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月14日、6月11日两次公开开庭进行了审理。审理过程中，发现案情复杂，本院于2020年6月16日作出（2020）鄂0323民初336号民事裁定，裁定将本案转为普通程序，并于2020年7月22日组成合议庭，第三次公开开庭进行了审理。原告尤大洲、王燕及其共同委托诉讼代理人樊随庸、徐东扬，被告福星达公司和被告福星达竹山分公司的共同委托诉讼代理人谢伟及被告谢伟到庭参加了诉讼。诉讼过程中，本院根据原告尤大洲、王燕的诉讼保全申请，依法裁定对被告福星达竹山分公司出卖给原告尤大洲、王燕的商业用房等财产进行了保全。本案现已审理终结。原告尤大洲、王燕共同向本院提出诉讼请求：1.判令被告将原告购买的位于竹山县城××广场××楼××楼××号建筑面积为162.45㎡的商业用房不动产权登记过户给原告；2.判令被告支付原告购房价款30%的违约金18万元；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告尤大洲、王燕将诉讼请求变更为：1.确认双方所签《商品房买卖合同》有效；2.判令被告继续履行合同，向原告支付违约金24万元；3.本案诉讼费和保全费由被告承担。事实与理由：2015年5月12日，原告与被告签订商品房认购书并支付购房款50万元，认购被告开发的位于竹山县城××广场××楼××楼××号建筑面积为162.45㎡的商业用房，约定房屋单价为8000元／㎡。2017年3月27日，双方签订了《商品房买卖合同》，约定房屋单价为7602.34元／㎡，房屋总价款123.5万元，于签订合同当日付款30万元，余款在办理房产证时支付，被告在2017年10月31日以前将房产证办理到位，逾期办证，由被告按已付购房款的30%向原告支付违约金。2018年5月8日，双方就上述房屋的买卖事宜又重新签订《商品房买卖合同》，将房屋单价变更为5483.5元／㎡，房屋总价款变更为89.0795万元，办理房产证的时间变更为2019年10月31日以前，其余内容未作变更。原告于2015年5月12日向被告谢伟的银行账户上转款50万元，于2017年3月27日向福星达竹山分公司的银行账户上转款30万元，被告已于2015年5月12日将合同约定的房屋交付给了原告，但却至今未给原告办理不动产权属证书，导致原告不能融资从事商业经营，给原告造成了巨大损失，故此，具状起诉，请求判如所诉。被告福星达公司和被告福星达竹山分公司共同辩称：原告所诉情况属实，我方同意确认双方所签《商品房买卖合同》有效，也同意合同继续履行，并向原告支付已付购房款30%的违约金24万元，但我方如果向原告支付违约金的话，原告也应向我方支付房租费。对原告主张的诉讼费我方同意承担，但不同意承担保全费。被告谢伟辩称：房屋是公司出卖的，第一次的50万元购房款虽然是转到我的银行账户上，但我已将该款转交给了公司，并由公司向原告出具了收据，我收取原告购房款的行为是履行公司的职务行为。故此，我在本案中不应承担任何法律责任。本院经审理认定事实如下：2015年5月12日，原告尤大洲、王燕夫妇与被告福星达竹山分公司签订《商品房认购书》一份，约定由原告尤大洲、王燕按8000元／㎡的单价认购被告福星达竹山分公司开发的位于竹山县城××广场××楼××楼××号建筑面积为162.45㎡的商业用房，并由原告尤大洲、王燕于签订认购书的当日向被告福星达竹山分公司支付购房定金50万元，原告尤大洲、王燕应于2016年12月31日前与被告福星达竹山分公司签订正式购房合同。原告尤大洲于签订《商品房认购书》的当日向被告福星达竹山分公司支付购房定金50万元，但被告福星达竹山分公司却向原告出具了金额为50万元的购房款收据一份。2017年3月27日，原告尤大洲、王燕就所认购的房屋与被告福星达竹山分公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定房屋单价为7602.34元／㎡，房屋总价款为123.5万元，由原告在2015年5月12日付款535000元，于签订合同当日付款30万元，余款在办理房产证时支付；该合同附件四的合同补充协议约定，被告福星达竹山分公司在2017年10月31日以前将房产证办理到位，如因出卖人的责任，致使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的30%赔偿买受人损失；买受人不退房，出卖人按已付房价款的30%向买受人支付违约金。原告尤大洲于签订合同的当日向被告福星达竹山分公司付款30万元，被告福星达竹山分公司向原告出具了金额为30万元的收据一份。2018年5月8日，原告尤大洲、王燕与被告福星达竹山分公司就上述房屋的买卖事宜又重新签订《商品房买卖合同》一份，该合同将房屋单价变更为5483.5元／㎡，房屋总价款变更为89.0795万元，由买受人在2015年5月12日付款50万元，在2017年3月27日付款30万元，余款9.0795万元在办理房产证时付清，办理房产证的时间变更为2019年10月31日以前，其余内容未作变更。另查明，被告福星达竹山分公司于2015年5月12日将涉案房屋交付给了原告使用。2016年7月5日，被告福星达竹山分公司为案外人襄阳马跃贸易有限公司向湖北襄阳农村商业银行股份有限公司贷款提供担保，将位于湖北省竹山县城关镇千福路3号含原告尤大洲、王燕所购买的162.45㎡的商业用房在内的3幢一楼和5幢二楼的多套商业用房抵押给了湖北襄阳农村商业银行股份有限公司，且抵押权至今未注销。本院认为：2015年5月12日，原告尤大洲、王燕夫妇与被告福星达竹山分公司签订《商品房认购书》后，双方就涉案房屋达成了商品房买卖的合意。2017年3月27日，双方签订《商品房买卖合同》后，双方之间的房屋买卖合同关系才正式成立。2018年5月8日，双方就涉案房屋买卖事宜又重新签订《商品房买卖合同》一份，对房屋单价、房屋总价款及办理房屋产权证的时间进行了变更，现双方实际履行的是2018年5月8日所重新签订的《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反我国法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应严格按照合同的约定全面履行各自的义务。故此，原告尤大洲、王燕要求确认合同有效，并要求继续履行合同的诉讼请求有相应的事实和法律依据，本院予以支持。原告尤大洲、王燕夫妇依约向被告福星达竹山分公司支付了购房款，被告福星达竹山分公司因为他人向银行贷款提供担保而将涉案房屋抵押给了湖北襄阳农村商业银行股份有限公司，故未能依约向原告尤大洲、王燕办理房屋产权证件，构成违约，应按照合同的约定和法律规定向原告尤大洲、王燕承担违约责任，向原告尤大洲、王燕支付已付购房款30%的违约金24万元，因被告福星达竹山分公司不能独立承担法律责任，依法可先以被告福星达竹山分公司管理的财产承担责任，不足部分再由被告福星达公司承担责任，且被告福星达公司同意与被告福星达竹山分公司共同向原告尤大洲、王燕支付违约金24万元，故对原告尤大洲、王燕的该项诉讼请求，本院依法予以支持。因被告谢伟系被告福星达竹山分公司的职工，其经手收取原告尤大洲、王燕夫妇购房款的行为，系履行公司职务的行为，故被告谢伟在本案中不应承担法律责任。因涉案房屋已出卖给了原告尤大洲、王燕夫妇，被告福星达公司和福星达竹山分公司关于原告尤大洲、王燕应向其支付房租费的辩解观点，无相应的事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告尤大洲、王燕与被告湖北福星达房地产开发有限公司竹山分公司于2018年5月8日所签订的《商品房买卖合同》有效；二、被告湖北福星达房地产开发有限公司、湖北福星达房地产开发有限公司竹山分公司在本判决生效后十日内支付原告尤大洲、王燕违约金24万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，还应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍支付债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案受理费4980元，由被告湖北福星达房地产开发有限公司和湖北福星达房地产开发有限公司竹山分公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。审判长  余明彬审判员  高发清审判员  章胜军二〇二〇年六月十六日书记员  陈晓苏