内蒙古自治区土默特左旗人民法院民事判决书（2020）内0121民初56号原告：赵润平，男，1974年5月8日现住卓资县卓资山镇和平行政村偏关卜村。被告：呼和浩特市嘉瑞商业运营管理有限公司,住所地内蒙古自治区呼和浩特市回民区工人西村北六巷龙翔苑-1-东13号。法定代表人:王树生,系该公司执行董事。。委托诉讼代理人:卢毅，男，1994年1月12出生，呼和浩特市嘉瑞商业运营管理有限公司总经理，现住呼和浩特市。被告：内蒙古泰禾房地产开发有限公司,住所地内蒙古呼和浩特市回民区工人西村北六巷龙翔小区综合1号楼2单元3层。法定代表人:王树旗,系该公司执行董事。委托诉讼代理人：王强，男，内蒙古泰禾房地产开发有限公司副总经理，现住呼和浩特市。原告赵润平诉被告呼和浩特市嘉瑞商业运营管理有限公司、内蒙古泰禾房地产开发有限公司委托合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理,原告赵润平、被告呼和浩特市嘉瑞商业运营管理有限公司的委托诉讼代理人郑强、被告内蒙古泰禾房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王强均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵润平向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告呼和浩特市嘉瑞商业运营管理有限公司向原告支付2017年剩余80%的租金（其中2017年租金20%即人民币3351元已支付）、2018年2019年返租54300元及违约金28637元。以上共计82937元。2.请求判令被告内蒙古泰禾房地产开发有限公司对上述经营收益及利息承担连带责任。事实与理由:原告与被告一于2012年11月28日签订了《“泰禾领域”商铺委托经菅合同书》,原告将位于呼和浩特市金川金海路“泰禾领寓”项目第三层,铺位编号132,面积17.80㎡的商铺委托被告经营,委托经营期限为8年,自2014年1月1日起算到2021年12月31日止。协议约定,被告一于签订本协议之时,按照总房款8%的收益率向原告一次性预支三年的收益金额,共计人民币46121元。第四年按照总房款9%的收益率向原告支付人民币17295元,第五年按照总房款10%的收益率向原告支付人民币19217元,第六年按照11%的收益率向原告支付人民币21239元。之后以此类推直到第八年(2022年1月1日)。从第四年开始,被告一向原告结算的周期变更为一年,在每年年中支付,即每年7月1日之前向原告支付返租金。《“泰禾领域”商铺委托经营合同书》第八条约定:乙方未按时向甲方支付约定的收益金,应承担违约责任,除本合同规定支付甲方应得金额外,应自应付收益金时间第10日起,每逾期一日按拖欠金额0.1%,向甲方支付违约金。第三条约定:若该商铺在经营租赁过程中,不能达到设定的收益,乙方仍确保甲方的收益。上述协议签订后,被告二按每年总房款8%的收益率一次性将原告三年的返租金(2014年、2015年、2016年)抵扣了房款,并由被告二为原告出具了抵扣了房款返租金后的房款收据。自第四年(2017年)开始被告一与被告二一直未按合同约定向原告支付返租金。2019年3月4日,众业主再次到市政府信访办维权,泰禾房地产开发有限公司法人王树旗当面给众业主写下了返租计划与保证书,但是被告一被告二至今没有按保证书中承诺的期限履行承诺被告一未按合同约定履行已构成违约,原告多次向被告一主张权利无果,现原告为维护自己的合法权利,向贵院提起诉讼,请求贵院支持原告的诉讼请求。被告呼和浩特市嘉瑞商业运营管理有限公司辩称：1.关于委托经营收益的支付方式和违约金起算时间的问题。2017年收益金:《保证书》中对于2017年委托经营收益的支付方式做了明确的约定，嘉瑞公司和赵润平均对于《保证书》中约定的收益金的支付方式予以认可，即合同双方已经达成合意，对《“泰禾领寓”商铺委托经营合同书》中原第三条第3款收益金的支付方式进行了变更，因此对于2017年委托经营收益金的支付应当以变更后的条款为准。2018年和2019年收益金:依据合同第三条第三款及第八条第一款约定，当年收益金应当于年中支付，违约金自应付收益金时间第10日起开始计算。经与贵公司核实，贵公司认为合同中约定的“年中”应当理解为当年任意一天，因此当年委托经营收益在当年的任意一天支付均不属于违约，违约金应当于次年的第十日后开始起算。赵润平要求从7月1日起算违约金没有事实和法律依据。2.关于违约金计算方式问题。依据合同第八条第一支付款约定，收益金每逾期支付一日则按拖欠金额1‰支付违约金。根据《合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲栽机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第二十七条，当事人应当通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应子支持。合同中约定的违约金利率为年利率36％，是中国人民银行同期贷款利率的8倍，甚至超过了民间借贷法院支持的24％的年利率，符合“过分高于实际损失”。被告内蒙古泰禾房地产开发有限公司辩称，一、原告未提供证据证明其为保证合同的相对方，原告不能依据《保证书》要求答辩人承担保证责任。二、泰禾公司在《保证书》中明确了其担保范围为2017年委托经营收益，原告不能向答辩人主张2018年及2019年的收益的保证责任。三、原合同中2017年委托经营收益的支付方式已经通过《保证书》进行了变更，应当以变更后的支付方式为准，原告以变更前的条款计算违约金不符合双方约定。原告为证明其主张向本院出示以下证据：证据一《商品房买卖合同》、《“泰禾领寓”商铺委托经营合同书》，拟证明：房屋所有权、嘉瑞运营公司所欠原告2017至2019年租金。向本出示证据二雷蒙采访王树旗录音。拟证明：“泰禾”房地产开发有限公司承担返还租金的连带责任。被告嘉瑞公司的质证意见为：对第一组证据《商品房买卖合同》、《“泰禾领寓”商铺委托经营合同书》真实性证明问题均认可，对第二组证据“雷蒙采访王树旗录音”真实性不认可，与我公司无关。被告泰和公司：对第一组证据真实性、合法性、关联性均不认可，《商品房买卖合同》已经被网签合同替代这份合同已经失效。委托合同是与嘉瑞公司签订的，与我公司无关。对证据二真实性不认可，其内容仅是办理产权问题，录音中是法人代嘉瑞公司回答问题，录音里说的是督促嘉瑞公司返租，其录音内容系雷蒙个人观点没有法律依据。经审查，本院对原告提供的《商品房买卖合同》的真实性予以认可，对《“泰禾领寓”商铺委托经营合同书》证明效力予以确认。对证据二，二被告均不认可真实性，且内容并非对嘉瑞公司返还租金的保证，本院对其证明效力不予确认。二被告未向法庭提交证据。经审查明，2012年11月28日，呼和浩特市嘉瑞商业运营管理有限公司与赵润平签订《“泰禾领寓”商铺委托经营合同书》,约定委托商铺位于呼和浩特市金川金海路“泰禾领寓”项目第3层，铺位编号132号，建筑面积17.8平方米（以最终实测面积为准），委托经营期限为8年，自2014年1月1日起算--2021年12月31日截止。收益金支付方式如下：1、双方在签订本协议同时，呼和浩特市嘉瑞商业运营管理有限公司向赵润平一次性预支三年收益，每年按8%，累计24%的收益，金额46121元；2、委托经营的第四年，支付9%的收益17295元；3、委托经营的第五年，支付10%的收益19217元；4、委托经营的第六年，支付11%的收益21139元；5、委托经营的第七年，支付12%的收益23060元；6、委托经营的第八年，支付14%的收益26904元。第四年收益结算期以年为单位，在年中支付，结算方式为划款或现金。未按时支付约定的收益金，应承担违约责任，除应付金额外，应自应付收益金时间第10日起，每逾期一日按拖欠金额1‰支付违约金。合同约定的前三年收益46121元已抵顶房款，第四年（2017年1月1日--2017年12月31日）收益13944元、第五年（2018年1月1日--2018年12月31日）收益19217元，第六年（2019年1月1日--2019年12月31日）收益21139元，未给付。本院认为，《“泰禾领寓”商铺委托经营合同书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规规定，为有效合同，对当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。《“泰禾领寓”商铺委托经营合同书》系呼和浩特市嘉瑞商业运营管理有限公司为重复使用，简化合同订立程序，单方拟定提出后，与众多不同业主签订，为格式合同。关于支付收益的期限，合同约定：甲方第四年收益结算期以年为单位，在年中支付。对于该约定的解释，合同双方当事人对于从第四年开始，每年付清当年收益的解释一致，但对“在年中支付”的解释产生分歧。“在年中支付”从文字上看，有多种解释方法，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，因合同对每年收益已达成了固定金额，无须到年终根据当年收益核算后再行确定，所以收益在合同中规定年中支付能够实现，本院以每年7月1日为收益支付时间，对呼和浩特市嘉瑞商业运营管理有限公司的该项答辩意见本院不予采纳。赵润平委托呼和浩特市嘉瑞商业运营管理有限公司对其所有的商铺经营，呼和浩特市嘉瑞商业运营管理有限公司应按合同给付经营收益，第四年收益13944元、第五年收益19217元和第六年收益21139元未给付赵润平，呼和浩特市嘉瑞商业运营管理有限公司应予以给付。呼和浩特市嘉瑞商业运营管理有限公司未按合同约定支付原告2017、2018年、2019年收益，构成违约，应承担违约责任。呼和浩特市嘉瑞商业运营管理有限公司提出违约金约定过高，要求予以调整。根据《中华人民共和国合同法》规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。呼和浩特市嘉瑞商业运营管理有限公司未按期给付委托经营款，给赵润平带来的损失应当以实际损失为基础。本案原、被告对于逾期付款损失的问题，均未提交证据予以证明且合同约定的违约金标准过高，因此，违约金应以逾期支付收益的利息损失为准，并按照中国人民银行同期贷款利率的130%计算违约金。其中第四年逾期支付的收益违约金以13944元为基数，从2017年7月10日起计算至实际付清之日止，第五期逾期支付的收益违约金以19217元为基数，从2018年7月10日起计算至实际付清之日止，第六期逾期支付的收益违约金以21139元为基数，从2019年7月10日起计算至实际付清之日止均以中国人民银行同期同类贷款利率的130%为利率。关于原告请求判令被告内蒙古泰禾房地产开发有限公司对上述经营收益及利息承担连带责任的诉请，因原告提供的第二组证据“雷蒙采访王树旗录音”，不能证明被告内蒙古泰禾房地产开发有限公司对上述经营收益及利息承担连带责任的事实，本院对该主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条第二款、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告呼和浩特市嘉瑞商业运营管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告赵润平2017年1月1日至2019年12月31日的委托经营收益54300元。二、被告呼和浩特市嘉瑞商业运营管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告赵润平违约金，以13944元为基数，从2017年7月10日起计算，以19217元为基数，从2018年7月10日起计算，以21139元为基数，从2019年7月10日起计算,均以中国人民银行同期同类贷款利率的130%为利率，计算至实际付清之日止。三、驳回原告赵润平的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1874元，由被告呼和浩特市嘉瑞商业运营管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。权利人应于本判决确定的履行期限届满后二年内，持本判决书向本院书面申请执行，逾期则不予受理。审 判 长 王 烁审 判 员 陶 亚人民陪审员 陈永红 二〇二〇年六月十五日书 记 员 王婷婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十九条第二款格式条款是当事人为重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。