辽宁省鞍山市千山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0311民初897号 原告（反诉被告）王丽君，女，1964年3月1日出生，汉族，住所地：海城市。 委托代理人杨凯，系辽宁弘扬律师事务所律师。 被告（反诉原告）鞍山佳宁旅游度假山庄有限公司，住所地：鞍山市千山区大屯镇于家沟村。统一社会信用代码：91210311MAOXTKDE71。 法定代表人吴杰，董事长。 委托代理人苏丽锋，女，1979年11月11日出生，汉族，所在地鞍山市铁东区。 委托代理人白海昇，辽宁晟通律师事务所律师。 原告（反诉被告）王丽君诉被告（反诉原告）鞍山佳宁旅游度假山庄有限公司（以下简称：佳宁公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）王丽君委托诉讼代理人杨凯，被告（反诉原告）佳宁公司委托诉讼代理人苏丽锋、白海昇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 王丽君向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原、被告之间签署的《房屋租赁合同》无效；2、判令被告返还租金30万元及利息；3、判令被告赔偿原告损失84万元；4、判令本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实与理由：原、被告之间于2019年5月18日签署佳宁旅游度假山庄《房屋租赁合同》，合同约定了承租范围及用途；且约定月租10万元，按季度付款；第二年和第三年租金为年租金150万元；租期为三年。原告按约定支付了第一个季度的租金30万元，但被告并未交付租赁物。且合同约定的租赁房屋并没有合法的产权手续。综上，被告的上述行为已构成根本违约，导致合同的根本目的无法实现。无奈之下，诉至法院。恳请人民法院依法支持原告的全部诉讼请求，依法维护原告的合法权益不受侵害。 佳宁公司辩称，原告在起诉状中请求是解除合同，后来变更为确认合同无效，解除合同和确认合同无效是2个法律关系，从原告起诉状中看双方合同应该是有效的，是原告由于从事违法的宗教合同，被告怕被处罚，所以被告才不履行合同，原告在诉讼状说的是虚假的，因此被告请求驳回原告的诉讼请求，而且我们对此提出反诉。 佳宁公司向本院提出反诉请求：1、依法解除双方之间签订的《房屋租赁合同》，依法判决被反诉人交纳的30万租金不退还，且全部归反诉人所有。依法判决被反诉人承担赔偿反诉人经济损失536万元。2、判决被反诉人在相关新闻媒介上发表声明以恢复反诉人的商业信誉。3、依法判决被反诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：二被反诉人系夫妻关系（佳宁公司在提起反诉时将案外人原告丈夫谭凤涛列为被反诉人），2019年5月18日，被反诉人，反诉人双方签订了《房屋租赁合同》，《房屋租赁合同》主要约定如下：1、（详见合同第一条）。佳宁旅游度假山庄客房一部、二部、三部（待二部、三部住满后，一部再交于乙方使用）用于养老；旅游中心四楼用于办公，一楼、三楼甲乙方共用；火炕餐厅一部分用于食堂；洗浴部、露天泳池用于老人及员工洗浴；动物放生园；果园；菜园；绿化。2、（详见合同第二条）该房屋用途为养老，除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途。3、（详见合同第三条）租赁期限九年，租赁合同每三年重新签订，租赁期限第一个三年，自2019年6月1日至2022年5月31日止。4、（详见合同第四条）该房屋每月租金为10万元，房屋租金支付方式为季度付。5、（详见合同第七条）租赁期内，房屋维修、改造费用由乙方（被告）承担。对房屋结构进行大型改动需经甲方（被反诉人）同意后方可实施。6、（详见合同第十条）未经甲方（反诉人）允许改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行犯罪活动的，甲方有权终止合同，乙方交纳的租金不予返还，如给甲方造成损失，还应当承担相应的赔偿责任。 合同签订后，被反诉人交付了第一年度第一季租金30万元。被反诉人接受了租赁物并开始使用，在使用过程中，被反诉人进行了改建等行为；同时，被反诉人向有关部门提交建养老院的申请，拟建的养老院的法定代表人是王丽君。 2019年7月5日反诉人突然接到千山区人民政府通知：收到举报称养老院法人代表王丽君的丈夫谭凤涛涉嫌在反诉人提供的房屋、设施内非法办学、非法聚众集会、宣传封建迷信、大肆非法敛财。现立刻停办养老执照；彻查佳宁景区，肃清一切非法宗教活动。 包括国安等相关部门对二被反诉人、反诉人的法定代表人进行了相关的调查取证。 2019年7月5日晚上，被反诉人带着自己的物品离开佳宁景区。 反诉人认为，被反诉人与反诉人签订的《房屋租赁合同》第二条已经约定“房屋用途为养老，合同第十条已经约定，被反诉人不得改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行犯罪活动，否则，反诉人有权终止合同，被告交纳的租金不予返还。如给被反诉人造成损失的，还应当承担相应的赔偿责任”。被反诉人的行为已经构成违约，依法应当承担民事责任。反诉人有权解除双方之间的《房屋租赁合同》，被反诉人应当将占有的房屋、设施设备等交还给反诉人。被反诉人交纳的30万元租金不应当退还，且全部应当归反诉人所有，被反诉人应当承担赔偿反诉人经济损失536万元。由于被反诉人的个人行为对反诉人商业信誉和社会形象造成不可逆转的恶劣影响。被反诉人应当在相关新闻媒介上发表声明，以恢复反诉人的商业信誉。综上，为了维护合法权益，反诉人特诉至贵院，请求依法裁判以实现诉讼请求。 王丽君辩称，一、反诉人（本诉被告）佳宁公司提出的反诉不符合反诉条件，不应作为本诉的反诉。反诉人在反诉状中列明的被反诉人为：王丽君（本诉原告），谭凤涛（案外人）。反诉的条件中，对于被反诉主体只能是本诉被告向本诉原告提起，而不能对原告以外其他人提起。因此，其反诉不符合反诉条件。二、反诉人主张的《房屋租赁合同》是无效合同，其反诉请求不能得到支持。1、《合同法》第52条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《商品房租赁管理办法》第6条：有下列情形之一的房屋不得出租：（一）属于违法建筑的；违法建筑是指未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。违法建筑包括：（一）占用已规划为公共场所、公共设施用地或公共绿化用地的建筑；（二）不按批准的设计图纸施工的建筑；（三）擅自改建、加建的建筑；（四）农村经济组织的非农建设用地或村民自用宅基地非法转让兴建的建筑；特区内城市化的居民委员会或股份合作公司的非农业用地非法转让兴建的建筑；（五）农村经济组织的非农业用地或村民自用宅基地违反城市规划或超过市政府规定标准的建筑；（六）擅自改变工业厂房、住宅和其他建筑物使用功能的建筑；（七）逾期未拆除的临时建筑；（八）违反法律、法规有关规定的其他建筑。依据为：《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》的规定。根据上述法律规定，反诉人主张的建筑物应当依法进行拆除；双方签订的合同属于无效合同。三、反诉人具有过错，其损失不应得到赔偿。在合同签订时，反诉答辩人有理由相信合法注册的反诉人可以出租生态园内的房屋，即便是暂时没有房照也不会租赁合同的效力，合同签订后原告已经善意的履行了支付租金的合同义务。并投入了巨大的财力，准备开办养老院。被告将违法建筑租赁给原告，是违反了先合同义务，并是导致合同无效的根本原因。因此，反诉人具有重大过错，其损失不应得到赔偿。综上，反诉答辩人恳请法院依法驳回反诉人的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：关于王丽君提供的餐具等票据，佳宁公司提供的《佳宁黑毛猪损失统计表》、《垂钓承包经营合同书》、《协议书》、《餐厅恢复维修费用》表及照片5张、餐费小票、《客房三部维修费用》表、电表照片2张、电费收据8张、购买电表等票据1张、《养老院用车台班费明细表》、内部签署的《承租协议》、行驶证复印件、驾驶证复印件、油价、工资表、王丽君撤离时所留物品、超度往生的书面材料、视频等，上述证据因不能充分证明王丽君和佳宁公司各自的主张，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月18日，佳宁公司（甲方）与王丽君（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方房屋（以下简称该房屋）位于鞍山市千山区大屯镇于家沟村。承租范围及用途：佳宁旅游度假山庄客房一部、二部、三部（待二部、三部住满后，一部再交于乙方使用）用于养老；游客中心四楼用于办公，一楼、三楼甲乙双方共用；火炕餐厅一部分用于食堂；洗浴部、露天游泳池用于老人及员工洗浴；动物放生园；果园；菜地；绿化。该房屋用途为养老，除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途，租赁期限九年，租赁合同第三年重新签订，租赁期限第一个三年，自2019年6月1日至2022年5月31日止。租赁期满，甲乙双方根据市场实际行情重新续签下个三年租赁合同。第一年，该房屋每月租金为壹拾万元整，房屋租金支付方式为按季度付，在每个支付周期开始前十日内支付。第二年、第三年租金上涨30%即150万元，按年付，上打租。甲方应于本合同生效之日起三日内，将该房屋交付给乙方。双方另有约定的除外。在房屋租赁期间，以下费用由甲方支付：房屋租赁税金；乙方应当按时交纳以下费用：水、电、采暖费、房产税、土地使用税。在租赁期内，房屋维修、改造费用由乙承担。对房屋结构进行大型改动需经甲方同意后方可实施。乙方应当合理使用其所承租的房屋及附属设施。因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由乙方承担责任并赔偿损失。合同到期后，经甲方同意的对租赁物使用和修建部分不需要恢复原状。乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备交还甲方。承租期满，乙方在承租期间犹如的不可移动附属设施无偿归甲方所有。甲乙双方不得中途无故终止合同，因一方无故提前终止合同给对方造成损失的应当按不低于合同金额的20%赔偿给对方。租赁期间，如国家政策允许需要甲方完善土地、房屋手续，乙方需无条件配合。同时，双方对各自需承担的其他合同义务进行约定。合同签订前，2019年5月初，王丽君对上述租赁房屋已进行试用，合同签订后，王丽君向佳宁公司支付一个季度（2019年6月1日至2019年9月1日）的租金30万元，佳宁公司将上述房屋正式交付给王丽君使用。 另查，2019年7月5日，王丽君撤离上述租赁房屋，但未与佳宁公司进行交接。2019年7月10日，王丽君向佳宁公司送达一份律师函，内容为：1、承租方王丽君要求继续履行房屋租赁合同，请贵司于接到本函之日将山庄客房一部、二部、三部交付承租方王丽君使用。2、承租方王丽君已经按照约定履行支付租金的义务，要求贵司严格履行租赁合同，并对因其不能交付租赁物承担违约责任。3、要求贵司立即办理出租房屋的产权手续，以便承租人使用。 再查，佳宁公司出租的上述房屋未取得建设工程规划许可证。 本院认为，本案争议焦点有二：1、《房屋租赁合同》的效力问题；2、合同无效后的财产返还及赔偿问题。 关于焦点1，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体问题应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，2019年5月18日，佳宁公司与王丽君签订《房屋租赁合同》，佳宁公司在该合同中向王丽君出租的房屋未取得建设工程规划许可证，在本案法庭辩论终结前该房屋亦未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故本院依法认定佳宁公司与王丽君于2019年5月18日签订的《房屋租赁合同》无效。 关于焦点2，本案中涉及财产返还及支付房屋占有使用费的部分，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体问题应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，其一，关于王丽君要求返还租金30万元及利息的主张，王丽君在2019年7月5日撤离前，已占有使用上述租赁房屋两个月，且撤离时未办理交接，王丽君于2019年7月10日仍通过律师函要求佳宁公司继续履行合同，王丽君于2019年7月24日才诉至本院，故王丽君已支付的租金30万元不应全额返还，占有使用时间应计算至2019年7月24日，佳宁公司应返还租金数额酌定为2万元。该租金利息因涉案《房屋租赁合同》无效不予支持。其二、关于佳宁公司要求支付水电费合计47252元的主张，但佳宁公司仅提供电表照片2张、电费收据8张和购买电表等票据1张，且王丽君不予认可，因佳宁公司提供的是整个园区及安泰养殖厂的电费票据，包含本案未涉及的区域，且新装电表照片无法证明拍摄时间，其亦未提供水费的证据，故佳宁公司要求支付水电费的47252元的诉讼请求，本院不予支持，但考虑到王丽君在使用涉案租赁房屋期间应当发生相应的水电费，且庭后经本院向王丽君的委托代理人询问，王丽君方认可水电费的数额为2万元，故王丽君应给付的水电费数额酌定为2万元。关于佳宁公司要求支付餐费17464元的主张，因仅提供有案外人刘洪义签字的餐费小票，且王丽君不予认可，佳宁公司亦未提供刘洪义是王丽君雇佣人员的相应证据，故本院不予支持。关于佳宁公司要求给付使用佳宁汽车费9400元的主张，因仅提供其单方制作的《养老院用车台班费明细表》、内部签署的《承租协议》、行驶证复印件、驾驶证复印件、油价、工资表，且王丽君不予认可，其亦未使用佳宁公司的车辆，故本院不予支持。 本案中涉及赔偿损失的部分，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体问题应用法律若干问题的解释》第五条：“当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”第九条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”的规定，佳宁公司作为涉案租赁房屋的建设方负有办理建设工程规划许可证的义务，在未办理的情况下即与王丽君签订《房屋租赁合同》，且至庭审终结仍未办理。王丽君以开办养老机构为目的进行租房，该行业对准入标准有严格的限制，但王丽君忽视了对租赁标的物的合法性进行必要审查，本院认为，佳宁公司和王丽君对涉案《房屋租赁合同》的无效后果负有同等过错。其一，关于王丽君要求佳宁公司赔偿损失84万元的主张，王丽君未提供充分证据证明其损失，且因涉案《房屋租赁合同》无效，其该项主张没有事实及法律依据,本院不予支持。其二，佳宁公司将案外人谭凤涛列为被反诉人，但谭凤涛并非涉案《房屋租赁合同》的相对人，故佳宁公司将谭凤涛列为被反诉人本院不予准许；其三，关于佳宁公司要求赔偿黑毛猪损失1093600元的主张，因仅提供其单方制作的《佳宁黑毛猪损失统计表》一份，且王丽君辩称该损失与本案无关，其亦不知情，故本院不予支持。关于佳宁公司要求谭凤涛给付鱼塘垂钓园改放生池所受损失尚欠的4万元的主张，因仅提供与案外人赵正国签订的《垂钓承包经营合同书》及《协议书》，且王丽君辩称该损失与本案无关，谭凤涛亦为本案案外人，故本院不予支持。关于佳宁公司要求赔偿恢复餐厅包厢费用315808元的主张，因仅提供其单方制作的《餐厅恢复维修费用》表及照片5张，且王丽君辩称其并未对餐厅进行改建，佳宁公司在本院限期内未提供王丽君对餐厅改建的证据，故本院不予支持。关于佳宁公司要求赔偿客房三部墙体、物品受损等损失合计153976元的主张，因仅提供其单方制作的《客房三部维修费用》表一份，且王丽君不予认可，佳宁公司在本院限期内未提供其他证据，故本院不予支持。关于佳宁公司要求赔偿客房直接损失及间接损失682500元、游客下降60%，间接损失300万元及在相关媒体上发表声明恢复佳宁公司的商业信誉的主张，因涉案《房屋租赁合同》无效,其该项主张没有事实及法律依据,本院不予支持。综上，双方因涉案《房屋租赁合同》无效必然导致一定经济损失，为彻底解决纠纷，防止诉累，按照双方各自导致合同无效的过错，结合全案证据，本院认为，双方各自的经济损失应由双方自行承担。驳回王丽君要求佳宁公司赔偿损失84万元的诉讼请求，驳回佳宁公司要求赔偿损失534万元（除水电费）及在相关新闻媒介上发表声明以恢复反诉人的商业名誉的反诉请求。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体问题应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条的规定，判决如下： 一、王丽君与鞍山佳宁旅游度假山庄有限公司于2019年5月18日签订的《房屋租赁合同》无效； 二、鞍山佳宁旅游度假山庄有限公司于本判决生效之日起十日内向王丽君返还租金2万元； 三、王丽君于本判决生效之日起十日内向鞍山佳宁旅游度假山庄有限公司给付水电费2万元； 四、驳回王丽君其他诉讼请求； 五、驳回鞍山佳宁旅游度假山庄有限公司的其他反诉请求。 案件受理费15060元，由王丽君负担14880元，由鞍山佳宁旅游度假山庄有限公司负担180元，反诉费24660元，由王丽君负担70元，由鞍山佳宁旅游度假山庄有限公司负担24590元。 被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉至辽宁省鞍山市中级人民法院。 审 判 长  赵恒起 人民陪审员  李 华 人民陪审员  吴丽娜 二〇二〇年六月十九日 书 记 员  刘一淼