广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初26876号原告：深圳市宏益嘉信商业管理有限公司，住所地深圳市南山区西丽街道科技北三路**南玻电子大厦**A6，统一社会信用代码：91440300MA5EJJLU3Q。法定代表人：初玉梅，总经理。委托诉讼代理人：侯盛寿，广东辰科律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄莉，广东辰科律师事务所实习律师。被告：梁文欣，男，1988年12月15日出生，汉族，身份证住址湖南省衡阳市蒸湘区。委托诉讼代理人：邓志婧，广东君孺律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晶晶，广东君孺律师事务所律师。原告深圳市宏益嘉信商业管理有限公司（以下简称宏益嘉信）诉被告梁文欣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案受理后，被告在法定期限内提出反诉，本院予以合并审理并依法适用普通程序于2020年8月12日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人侯盛寿、黄莉，被告的委托诉讼代理人邓志婧、刘晶晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告之间的《宏益嘉瑞房屋租赁合同书》及《租赁合同补充协议1》；2、被告立即搬离占用的位于深圳市南山区XX商铺；3、被告向原告支付拖欠的租金，自2019年4月1日暂计至2019年8月31日共198832元（人民币，下同；2019年4月1日欠租金30160元、2019年5月1日至2019年8月31日每月拖欠租金42168元），实际金额计算至被告搬离并返还涉案房产之日止；4、被告向原告支付拖欠租金的滞纳金106076元（按照上诉拖欠租金的金额，以每日5‰的标准计算，暂计至2019年9月19日，实际计算至被告搬离并返还涉案房产且付清全部费用之日止）；5、被告向原告支付拖欠物业管理费，自2019年4月1日暂计至2019年8月31日共26355元（2019年4月拖欠6275元、2019年5月拖欠1255元、2019年6月至8月每月拖欠6275元），实际计算至被告搬离涉案房产且付清全部费用之日止；6、被告向原告支付拖欠物业管理费的滞纳金13881元（按照上述拖欠物业管理费的金额，以每日5‰的标准计算，暂计至2019年9月19日，实际计算至被告搬离并返还涉案房产且付清全部费用之日止）；7、原告无需返还被告交纳的租赁保证金120480元、管理费保证金18825元、水电押金2000元；8、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实及理由：原、被告于2018年4月27日签订《宏益嘉瑞房屋租赁合同书》及《租赁合同补充协议1》，约定被告承租原告位于深圳市南山区XX商铺，月租金为40160元，管理费6275元／月，被告每月25日至30日期间支付次月的租金和管理费，被告逾期支付租金和管理费的，应每天按5‰向原告支付滞纳金。2019年4月27日，原、被告续签了《宏益嘉瑞房屋租赁合同书》及《租赁合同补充协议》，约定月租金42168元，其他条款保持不变。但被告自2019年4月只交了部分租金,2019年5月在未交4月管理费的情况下交了5月部分管理费后，至今再未支付其他月份的租金和管理费，经过原告多次催要，被告均置之不理。据此，被告已经构成严重违约，给原告造成了巨大经济损失，严重侵犯了原告的合法权益。原告为维护自身合法权益，现依法起诉，请求法院依法判决支持原告的诉讼请求。被告辩称：第一，被告是在2019年春节后听说原告与业主方存在纠纷，2019年3月、4月更是听闻原告与业主方租赁合同即将到期，到期后业主方将不再出租，涉案房产将被拆除重建，2019年4月16日便收到业主方发出的物业到期提醒通知，明确原告所承租房屋将于2019年5月31日到期，到期后不再出租，随后业主方多次发文强调涉案房产即将到期，到期后不再出租，并且涉案房产即将拆除，同时说明因原告在承租期内屡次违约，业主方早在2018年即诉至法院要求解除租赁合同，且涉案房产被多次断水断电，在此情况下，被告能否正常使用涉案房产以及原告能否按合同约定履行剩余租赁期限均未可知，原告极有可能丧失履行债务的能力，在此情况下被告行使不安抗辩权具有现实的必要性及紧迫性，被告未支付相关费用系行使不安抗辩权，不属于违约。特别是涉案房产在2019年5月31日到期后，已经被业主方收回，目前已经被业主方实际控制，整个工业园区停止对外出租。第二，物业管理费原告无权收取，应当予以退回。被告提出反诉，请求法院判令：1、撤销被告与原告就涉案房产签订的五份《宏益嘉瑞房屋租赁合同书》及《补充协议》；2、原告向被告退还租赁保证金141305元并支付资金占用损失（按年利率6%，自2018年4月27日起计至原告实际退还之日止）；3、原告向被告退还租金371440元并支付资金占用损失（按年利率6%，自起诉之日起计至原告实际退还之日止）；4、原告向被告退还管理费70935元，并支付资金占用损失（按年利率6%，自收取之日起计至原告实际退还之日止）；5、原告赔偿被告装修装饰等损失合计50万元；6、原告赔偿被告工人工资损失、搬迁费、经营损失等暂计20万元；7、由原告承担本案诉讼费用。事实理由：2018年4月27日，被告与原告就商铺租赁达成一致意见，由被告承租原告出租的商铺，租赁期限为五年，免租装修期为45天，双方就此签订了三份《宏益嘉瑞房屋租赁合同书》及《补充协议》，合同签订后，被告依约向原告支付了租赁保证金、首期租金以及管理费，并开始进行装修装饰，购买了用于经营的设备设施等，并依约开始经营餐饮。2019年4月，被告突然得知，原告作为承租人与房屋所有权人签订的租赁合同将于2019年5月31日到期，且到期后房屋所有权人将不再续租，并称涉案房产即将拆除。原告在明知其与房屋所有权人签订的租赁合同租期仅剩一年情况下，仍然与原告签订长达3年的租赁合同，对被告已经构成欺诈，被告请求撤销租赁合同。被告基于与原告签订的长达五年的租赁合同，对涉案房产投入了大量资金进行装修装饰，并购买了用于经营的设备设施等。现房屋所有权人在其与被告签订的租赁合同2019年5月31日到期后收回房屋不再续租，并称涉案房产即将拆除。目前，整个园区内商铺所剩无几，整个大厦停止出租，且商铺客流量骤减，房屋所有权人也要求原告限期搬离。原告的欺诈行为已经给被告造成了巨大经济损失，应当进行赔偿，同时，原告应当退还被告支付的租赁保证金及租金等。针对被告的反诉，原告辩称：原告出租给被告的涉案房产是双方真实意思表示，租赁合同合法有效，涉案房产至今仍由被告占有使用，但被告自2019年5月开始就未曾向原告支付租金及管理费，被告存在违约行为，涉案房产租赁合同不存在可撤销的事由，涉案房产是在2018年6月29日原告就已取得消防验收备案回执，且涉案房产的改造是经原业主向南山区政府和西丽街道办递交了改造升级的申请报告，是有合法手续且经原业主同意的改造行为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于深圳南山区，于2011年11月25日核准登记至深圳市虹昇科技有限公司（原名深圳南玻虹旭科技有限公司、以下简称虹昇公司）名下，建筑面积24825.84平方米。2018年4月27日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定：甲方出租给乙方的房屋位于深圳市南山区玻电子大厦）1楼Ｂ04-Ｂ05号铺（涉案房产），具体位置以平面示意图和交付确认书为准；该房屋的建筑面积为251平方米（使用面积为125.5平方米）；该房屋的初始租赁期为自本合同约定的房屋交付日之次日起1年的时间，即2018年4月27日至2019年4月26日；该房屋仅供乙方用作经营商业店铺；月基本租金按照建筑面积计算：计算公式为基本租金＝单位面积（㎡）租金×建筑面积（㎡），2018年4月27日至2019年4月26日，基本租金单价为160元／平米（不含税），即基本月租金为40160元／月；首次计租从上铺免租期届满之日计算交租，次月租金乙方应当在每月25日至30日期间支付次月基本租金；乙方应向甲方交纳租赁保证金，租赁保证金包含三个月基本租金120480元、三个月的管理费18825元，水电押金2000元，租赁保证金合计139305元；乙方作为该房屋实际使用人应当从房屋交付日起按照房屋建筑面积向被告或管理方支付管理费，基本管理费标准25元／月／平方米（不含税），即6275元／月；次月及以后每月管理费乙方应当在每月25日至30日期间支付；该房屋的交付日期为2018年5月15日；租赁期内，乙方逾期缴纳租金、管理费、宣传推广费或其他应付费用的，每逾期1日，应按交付金额的5‰支付违约金；及其他内容。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议1》，约定：出租方承诺履行与承租方签订的租赁合同，但因战争、火灾、地震、城市更新、重建、拆迁等原因甲乙双方互不承担违约责任；同时承租方对此合同所有商务租赁条件应承担严格保密责任及义务，如因承租方泄密导致其他承租方对出租方提出优惠要求导致出租方产生租金损失和合同争议等纠纷的，乙方将承担原合同总额的100%的违约金等。2019年4月27日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同书》及《房屋租赁合同补充协议1》，约定租期从2019年4月27日至2020年4月26日，月租金42168元；其他内容与前述合同内容一致。2019年4月16日、5月10日，虹昇公司、深圳市伟光导电膜有限公司（以下简称伟光公司）、深圳市神州通投资集团有限公司（以下简称神州通公司）向本案原告及XX大厦所有租户分别出具《物业租赁到期提醒通知》及《公告》，告知其与本案原告及深圳市博金进出口有限公司（以下简称博金公司）等签订的《在线科技大厦租赁合同》将于2019年5月31日到期，到期后不再续租。2019年5月25日，伟光公司向博金公司、原告等出具《关于要求限期交付XX大厦即神州通在线科技大厦的通知函》，内容为：双方的租赁合同已到期，该司要求博金公司及原告等在租期届满之日起7日内无条件搬离并交付此物业。2019年6月3日，虹昇公司、伟光公司、神州通公司向XX大厦租户出具《关于神州通在线科技大厦（原XX大厦）物业租赁情况的说明》，内容为：该司与博金公司、原告等签署的租赁合同一届满，承租方已不具备承租主体资格，不再拥有对该物业占有使用的权利，该司提醒各位不要再向博金公司、原告等主体指定的收款账户支付租金及物业管理费，以免造成损失；鉴于租期已届满，该司将在近期收回对物业的控制权等。原告对前述通知、公告、情况说明等的真实性予以认可，但表示前述通知并不影响被告正常使用店铺。原告提交房产证复印件、神州通公司于2017年1月9日向西丽街道办出具的《关于XX大厦装修升级改造的申请报告》、神州通公司出具的《XX大厦装修升级改造方案》、消防备案表等(均为复印件)以证明涉案物业的改造是经原业主向区政府和西丽街道递交了升级改造的申请报告，是有合法手续且经原业主同意的。被告对前述证据均不予认可。被告提交消防施工合同、收款收据，以证明被告自行对出资铺面进行了消防工程改造。原告对前述证据不予认可。庭审中，双方均确认涉案房产位于XX大厦主楼旁边靠路边的一个两层建筑里；原告表示该建筑是原告承租来的时候就有的，是临时建筑，不清楚有无报批报建手续。双方确认被告支付租金和管理费至2019年3月31日，被告支付了4月份租金1万元；被告表示其支付了5月份管理费5275元，原告在起诉状中则认为5月份仍拖欠1255元。对于被告是否仍占用涉案房产的问题。原告表示业主方在2019年4月发函给小租户要求小租户不要向原告缴纳租金，并不断派人干扰商铺的工作人员，2019年8月31日之后原告已不再控制涉案的X大厦，但因被告未与原告办理交接手续，所以原告认为被告仍应将商铺交还原告并支付占用费。被告则表示整个工业园在原告与业主租赁合同于2019年5月31日到期后由业主方整体收回，但业主方承诺各租户继续使用直至房屋拆除，且不收取租金；被告的商铺在2019年11月左右关门歇业，在评估后被告也想原告及业主方要求收回。根据被告的申请，本院依法委托深圳国量资产评估集团有限公司（以下简称评估公司）对涉案房产形成附和的装饰装修物的现值进行评估。评估公司于2020年6月10日出具《资产评估报告》，载明评估基准日2019年12月16日涉案房产形成附和的装饰装修现值为168055元。原告认为评估报告制作不完整，未将评估现场原告提出有异议的项目进行标准，评估报告不具有参考价值，且垃圾清理费不应作为评估项目。被告对评估报告予以认可，但表示评估结果远低于被告的实际投入，而垃圾清运费是指装修垃圾的清运费，是已经实际产生的装修损失。另查，本院受理的（2018）粤0305民初18301号伟光公司诉博金公司及本案原告、第三人虹昇公司等房屋租赁合同纠纷一案中，本院已作出（2018）粤0305民初18301号民事判决书，该判决查明：伟光公司表示其已于2019年10月底收回涉案物业2-6层、1层有部分收回；虹昇公司表示1层由于被告往下挖了半米出租给了商户，周边还有一些钢架结构的小商户未搬走，仍在经营；原告在该案中则表示2019年5月底其已未再控制物业；该案判决判令该案的被告支付使用费至2019年5月31日。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证，与承租人订立的租赁合同无效。本案中涉案的南玻电子大厦虽有房产证，但双方均确认实际承租的涉案房产位于XX大厦主楼旁边的二层建筑，原告亦表示该二层建筑系临时建筑，且双方均未提交证据证明该建筑取得了相关的报批报建手续，故涉案房产系无报批报建的违法建筑，本案原、被告签订的《房屋房屋租赁合同书》及补充协议为无效合同。原告要求解除合同、被告要求撤销合同的诉求均无法律依据，本院不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，原告收取的租赁保证金120480元、管理费保证金18825元、水电押金2000元（共计141305元）应返还被告。对于原告要求没收前述保证金的诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求被告搬离涉案房产并支付2019年4月1日起至返还房屋之日止的租金、物业管理费的诉讼请求。租赁合同虽无效，但被告实际占有使用涉案房产，应向原告支付其占用期间的占有使用费及物业管理费，被告要求原告返还已缴纳的使用费及管理费，于法无据，不予支持。本案中被告表示涉案的工业园在原告与业主签订的租赁合同到期后已于2019年5月31日由业主方实际控制，系业主方承诺各租户可以继续使用，且涉案商铺在2019年11月份就已经关门歇业了；原告虽表示被告没有将房产返还原告，但亦确认原告已不再控制包括涉案房产在内的XX大厦物业。对此，本院认为，首先，从被告提交的业主方出具的通知、公告、情况说明以及（2018）粤0305民初18301号案件中业主方的陈述可以确认，业主方已收回涉案物业，故原告要求被告交还涉案房产无事实依据，本院不予支持。其次，被告在（2018）粤0305民初18301号案中确认其在2019年5月底就未再控制物业，且该案判决判令原告向业主支付使用费至2019年5月31日，故被告仅有权向次承租人即被告收取2019年5月31日之前的使用费及管理费。双方确认被告支付使用费及物业管理费至2019年3月31日，并已支付4月份使用费1万元、5月份的管理费10794元，故参照租赁合同约定的租金标准，被告应向原告支付2019年4月1日至5月31日期间的使用费72328元（40160元＋42168元－10000元）。对于前述期间的物业管理费，原告自认被告支付了5月份的部分管理费，仍拖欠5月份管理费1255元(即已支付5020元)，被告则主张其已支付5月份管理费5275元，因被告并未举证证明其实际缴纳金额，应承担举证不能的不利后果，故本院采信原告的主张，经计算，被告还应向原告支付2019年4月1日至2019年5月31日期间的管理费7530元（6275元＋1255元）。对于原告要求的租金及物业管理费滞纳金，因租赁合同无效，原告要求被告支付滞纳金无合同依据，本院不予支持。对于被告要求的装饰装修损失、工人工资损失、搬迁费、经营损失等。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。被告作为出租方，明知涉案房产未取得建设工程规划许可证或已经主管部门批准建设仍出租，应承担主要过错责任，原告作为承租方，在订立合同时对承租房屋的合法性未尽到审查义务，应承担次要过错责任，本院综合本案情况并根据公平原则，酌定被告应对装饰装修损失承担70%的责任，原告应承担30%的责任，即被告应赔偿原告装饰装修损失117638.5元（168055元×70%）。对于工人工资损失、搬迁费、经营损失等，并非系因租赁合同无效导致的损失，且原告并未提交相关证据予以证明，本院不予支持。此外，原告主张被告支付占用租赁保证金期间的利息，因其自身就合同无效具有一定过错，本院不予支持。综上，依照依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告梁文欣于本判决生效之日起十日内向原告深圳市宏益嘉信商业管理有限公司支付2019年4月1日至2019年5月31日期间的占有使用费72328元；二、被告梁文欣于本判决生效之日起十日内向原告深圳市宏益嘉信商业管理有限公司支付2019年5月1日至2019年5月31日期间的物业管理费7530元；三、原告深圳市宏益嘉信商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向被告梁文欣退还租赁保证金120480元、管理费保证金18825元、水电押金2000元，共计141305元；四、原告深圳市宏益嘉信商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向被告梁文欣赔偿装修损失117638.5元；五、驳回原告深圳市宏益嘉信商业管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告梁文欣的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8566.74元，由原告负担7195.74元，由被告负担1371元；保全费1645.93元，原告已预交，由原告负担1382.93元，由被告负担263元。反诉案件受理费7560.15元，由原告负担1694元，由被告负担5866.15元。评估费4000元，被告已预交，由原告负担2800元，由被告负担1200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  庞海婷人民陪审员  曹玲莉人民陪审员  魏双斌二〇二〇年八月二十日书 记 员  谌丽文附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。