广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0703民初3804号原告：广东科炬高新技术创业园有限公司，住所地江门市蓬江区**********，统一社会信用代码914***********366A。法定代表人：邓某1。委托诉讼代理人：梁茜茜、邓健全，均系该公司员工。被告：福建省维益通信工程监理有限公司广东分公司，住所地广东省广州市天河区棠下荷光路第一工业区***之一504房，统一社会信用代码914***********880J。负责人：钟凤展。原告广东科炬高新技术创业园有限公司（以下简称“科炬公司”）与被告福建省维益通信工程监理有限公司广东分公司(以下简称“维益公司”)物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案受理后，依法适用普通程序于2020年7月24日公开开庭进行了审理。原告科炬公司的委托诉讼代理人梁茜茜、邓健全到庭参加诉讼，被告维益公司经本院公告送达应诉及开庭传票，公告期届满，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告科炬公司向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告立即解除《物业管理服务合同》（合同编号：火炬物管2018008号）；2.判令被告向原告支付拖欠的2019年9月1日到2020年2月29日的物业管理费2550元（该物管费要求计算至实际返还租赁物之日止）及逾期缴费所产生的滞纳金109.44元（此滞纳金以实际欠款金额为基数，按日万分之五的标准收取，自约定逾期之日起计算至2020年2月29日止）；3.判令被告向原告支付拖欠的2019年9月1日到2020年2月29日的公摊水电费306元及逾期缴费所产生的滞纳金13.14元（此滞纳金以实际欠款金额为基数，按日万分之五的标准收取，自约定逾期之日起计算至2020年2月29日止）；4.判令被告向原告支付拖欠的2019年9月1日到2020年2月29日的电费789.45元及逾期缴费所产生的滞纳金51.48元（此滞纳金以实际欠款金额为基数，按日万分之五的标准收取，自约定逾期之日起计算至2020年2月29日止）；5.判令被告向原告支付违约金17850元；6.判令本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：自2018年3月1日至今，被告承租了原告位于江门市蓬江区****************，原告与被告签订了《物业管理服务合同》，约定协议期限为两年，期间物业管理费为425元/月，公摊水电费为51元/月，用电费用按照1.35元/kWh收取，以上费用被告需于每月20日前向原告支付，如逾期缴费，原告有权按欠费额的万分之五/天向被告收取滞纳金。在前述合同生效履行期间，被告逾期缴纳：一、2019年9月1日到2020年2月29日的物业管理费2550元及逾期缴费所产生的滞纳金109.44元，共2659.44元；二、公摊水电费306元及逾期缴费所产生的滞纳金13.14元，共319.14元；三、电费789.45元及逾期缴费所产生的滞纳金51.48元，共840.93元。以上费用经原告多次催告，截至起诉之日被告仍未支付。因此，原告为维护自己的合法权益，提起本案诉讼。原告科炬公司为其起诉提供的证据有：1.《物业管理服务合同》；2.《欠费账单》；3.关于与福建省维益通信工程监理有限公司广东分公司合同纠纷的函；4.快递寄送证明；5.关于欠费企业停水、停电的通知（10月、11月）；6.催收函、停电通知现场张贴示图；7.3-9月收费通知单送达签收；8.10-11月收费通知单送达对话截图。被告维益公司未作答辩，亦未向本院提交证据。被告已知悉原告的起诉内容及其相关的诉讼权利，其没有到庭参加诉讼，视为放弃答辩和举证、质证的权利。原告所提供的证据有原件，证据之间能相互印证，且无相反证据反驳，本院确认原告所举证据的真实性及与陈述事实的关联性，并据此查明以下事实：2018年2月28日，由原告作为甲方与被告作为乙方共同签订《物业管理服务合同》一份，约定的主要内容如下：一、甲方提供的办公用房位于江门市蓬江区****************，建筑面积共85平方米。二、服务内容包括房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理；房屋建筑本体共用的设施设备的维修、养护和管理；本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理；公共绿化、花木等养护和管理；公共环境的清洁卫生、垃圾处理、消杀灭害；维持物业区域内交通秩序及车辆停放；提供24小时保安服务，进行安全监控、巡视，维护公共秩序等等。三、合同期限自2018年3月1日起至2020年2月29日止。四、服务费用及支付细则。1、物业服务费按承租物业的建筑面积收取：物业管理费：每平方米5元/月，共425元/月；公摊水电费：每平方米0.6元/月，共51元/月。2、电费按照甲方提供独立电表计算每月用电量，按照国家供电部门收费标准，收取每度电1.35元。3、装修免租期期间乙方须正常缴交物业管理费、公摊水电费和实际产生电费。4、乙方缴费期限为每月20日前，如逾期缴费，甲方有权按欠费额的万分之五/天向乙方收取滞纳金，并有权限制乙方财产或设备离开场地。五、因甲乙双方中任何一方违约，违约方必须赔偿另一方半年租赁费用以补偿对方损失（按合同约定的租金、物业管理费及孵化服务费总和为标准）。同日，由原告与被告共同签订《技术孵化服务协议》一份，约定由原告出租位于江门市蓬江区****************给被告使用，该协议并约定被告的住址为广州市天河区棠下荷光路第一工业区***之一504房。2019年10月11日、2019年11月10日，原告向被告出具《关于欠费企业停水、停电的通知》，告知被告因为其欠缴租金、物管费和水电费等费用将对其中止供水供电，并继续追讨所欠费用及违约责任。2019年11月25日，原告出具《关于与福建省维益通信工程监理有限公司广东分公司合同纠纷的函》，主张被告拖欠涉案房屋2019年9月-2019年11月的孵化服务费、物管费及2019年8月-2019年10月的公摊水电费、水电费而要求解除与被告签订的《技术孵化服务协议》及《物业管理服务合同》，没收被告缴纳的保证金，并要求被告支付拖欠的孵化服务费、物管费、公摊水电费、电费及滞纳金，如被告未在指定期限内履行付款义务的，原告将自行收回涉案房屋等。其后，原告通过国内标准快递的方式向被告广州市天河区棠下荷光路第一工业区***之一504房的住址寄送上述函件，但因被告无法联系被退回。庭审中，原告确认被告于2019年9月开始没有缴纳费用，原告于2019年12月收回涉案房屋。另，原告分别于2019年10月9日、10月14日、10月21日、11月7日、11月11日通过微信向被告的联系人催收涉案的相关费用。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。原、被告签订的《物业管理服务合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，因而合法有效，双方当事人均应遵照履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……”的规定，被告经原告多次催告后仍没有依约向原告支付物管费、公摊水电费、自用电费等费用，故原告依法享有解除合同的权利。虽原告向被告寄送2019年11月25日出具的关于解除《物业管理服务合同》的函，被告没有收到，但被告在与《物业管理服务合同》同日签订的《技术孵化服务协议》中已明确其住址为广州市天河区棠下荷光路第一工业区***之一504房，在被告没有书面告知原告其变更住址的情况下，原告向上述地址寄送函件并无不妥，且原告通过微信多次催促被告缴纳费用，被告理应知道其逾期缴费所产生的后果。再者，庭审时，原告自认于2019年12月收回涉案房屋，故涉案租赁场地自2019年12月起已不在被告控制、使用范围内，被告实际已无法使用，亦同时失去应对租赁物支付物管费、公摊水电费、自用电费等费用的事实基础。因此，双方签订的《物业管理服务合同》实际已于2019年12月与《技术孵化服务协议》一并解除，故原告主张解除《物业管理服务合同》合理合法，本院予以支持。综上，被告应支付2019年9月至2019年11月期间的物管费1275元（425元/月×3月）和公摊水电费153元（51元/月×3月）。对于原告主张超过部分，本院不予支持。对于被告的自用电费问题。原告主张被告于2019年8月、9月、10月、11月分别产生电费376.65元、205.2元、147.15元、60.45元，合计789.45元，因被告实际使用涉案物业，必然产生相应的电费，考虑该些月份为用电高峰期，并参照被告过往使用电费的情况，原告主张金额并未超过合理范围，本院予以支持。因被告未依约缴纳物管费、公摊水电费、自用电费等费用，其行为已构成违约，应负相应违约责任。原告请求按照合同约定每日万分之五计算违约金至2020年2月29日止，是其对诉权的自主处分，本院依法予以支持。因此，被告应以实际拖欠的物管费、公摊水电费、自用电费为基数，自2019年9月21日起至2020年2月29日止按每日万分之五计算支付逾期付款的违约金给原告。对于原告要求被告支付违约金17850元的诉讼请求。如前述，原告已就被告逾期支付物管费、公摊水电费、自用电费等费用主张相应的违约金，在原告没有举证证明其损失超过该部分违约金的情况下，再主张要求被告支付违约金17850元，其合共主张的违约金明显过高，故本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告广东科炬高新技术创业园有限公司与被告福建省维益通信工程监理有限公司广东分公司于2018年2月28日签订的《物业管理服务合同》于2019年12月解除；二、被告福建省维益通信工程监理有限公司广东分公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付物管费1275元及逾期付款违约金（以实际欠款额为基数，自2019年9月21日起按每日万分之五计算至2020年2月29日止）给原告广东科炬高新技术创业园有限公司；三、被告福建省维益通信工程监理有限公司广东分公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付公摊水电费153元及逾期付款违约金（以实际欠款额为基数，自2019年9月21日起按每日万分之五计算至2020年2月29日止）给原告广东科炬高新技术创业园有限公司；四、被告福建省维益通信工程监理有限公司广东分公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付自用电费789.45元及逾期付款违约金（以实际欠款额为基数，自2019年9月21日起按每日万分之五计算至2020年2月29日止）给原告广东科炬高新技术创业园有限公司；五、驳回原告广东科炬高新技术创业园有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费341.79元，由原告广东科炬高新技术创业园有限公司负担241.79元，被告福建省维益通信工程监理有限公司广东分公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 长  梁 珊人民陪审员  冯华汉人民陪审员  陈群贤二〇二〇年八月二十六日法官 助理  陈怡杏书 记 员  王敏仪