宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院民事判决书（2020）宁0202民初1115号原告：司世江，住大武口区解放东街温州。委托诉讼代理人：张世新，宁夏宁正律师事务所律师。被告：王耀东，男，汉族，住银川市。原告司世江与被告王耀东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告司世江及其委托诉讼代理人张世新，被告王耀东均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。司世江向本院提出诉讼请求：1.判令被告王耀东向原告司世江支付租金28000元（租金计算从2019年3月1日至2020年3月1日止）；2.判令被告王耀东向原告司世江赔偿违约金13999元，以上合计41999元；3.本案案件受理费由被告王耀东承担。事实及理由：2019年3月1日，司世江与王耀东签订《房屋租赁合同》一份，合同约定由王耀东承租司世江位于石嘴山市××区营业房(司世江的营业房面积为137.16㎡)，租赁期限自2019年3月1日起至2022年3月1日止为期3年，年租金为56000元，2019年9月1日前王耀东应向司世江支付租金28000元；而违约责任约定有任何一方违反本合同约定的，按年度向对方支付3个月租金作为违约金。合同签订后，司世江使用租赁房屋进行经营，却未按照约定向司世江支付租金。经司世江多次向王耀东索要租金均无果。现司世江为维护其合法财产权益，将纠纷诉讼至本院，望判如所请。王耀东辩称，司世江在其提交的民事起诉状中称所签订的房屋租赁合同约定年租金为58000元不属实，年租金应是56000元。房屋租赁合同约定由王耀东向司世江支付2019年3月1日至2020年3月1日期间租金28000元是事实。司世江、王耀东及案外人艾君于2019年3月1日签订房屋租赁合同，由司世江、艾君共同将位于××区营业房（营业房为两套，营业房隔墙打通，只有一个门）出租给王耀东。2019年3月1日王耀东通过银行转账分别向司世江交付押金1万元，向艾君交付押金1万元，向出租人之一艾君支付半年租金28000元整，合计给付款项48000元，该营业房年租金仅56000元。王耀东于2019年3月1日向共同出租人交付租金48000元房租后，仅正常营业至2019年5月14日，因该营业房门前胜利街雨水管网工程项目施工被封闭，王耀东租赁房屋是经营AO史密斯电器设备，由于道路封闭，人车均无法通行，严重影响商铺生意，连续亏损三个月，被厂家勒令关店，并与2019年9月24日从所承租营业房撤离，并拆除了门头。2019年7月19日，王耀东通过微信电话方式通知出租人艾君、司世江申请提前终止合同，均没有得到正面回复。综上，恳请人民法院查明事实以作出公正裁决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。司世江提交的房屋租赁合同具有证据的合法性、真实性，在证据关联性上能体现其主张待证事实的存在，且所主张待证事实与案件争议之间产生一定关系，予以采信。王耀东提交的房屋租赁合同、收条、银行转账记录、道路封闭告示照片、店铺门头照片、店面拆除及撤出照片均具有证据的真实性、合法性，在证据关联性上所体现待证事实与案件争议之间产生实质联系，予以采信；而微信聊天记录截图仅具有证据的真实性、合法性，但在证据关联性上不足以体现王耀东所主张待证事实的存在，不予采信。本院经审理认定事实如下：司世江、案外人艾君作为出租方系甲方与王耀东作为承租方系乙方在2019年3月1日签订《房屋租赁合同》一份，合同约定由艾君，司世江向王耀东出租位于石嘴山市××区营业房，租赁期限自2019年3月1日起至2022年3月1日止为期3年，年租金为56000元，王耀东应首次向艾君支付租金28000元；2019年9月1日前王耀东应向司世江支付租金28000元；合同还就其他相关内容进行了约定。2019年3月1日，王耀东分别向司世江、艾君交付押金各1万元；当天王耀东还向艾君交付租金28000元，并由艾君给王耀东出具收条一张，收条中注明“今收到王耀东交来胜利东街锦馨花园92号门面房房租一年28000元，自2019年3月1日至2020年2月28日止”等内容。2019年5月14日至9月20日，因胜利东街要对雨水管网工程进行施工，需要对该街道进行全封闭施工（青山路到文明路）。2019年9月24日，王耀东从大武口区文明北路304-4号营业房搬离。现司世江以王耀东逾期未向其给付自2019年3月1日起至2022年3月1日止一年的租金28000元，并应向其赔偿违约金为由，将纠纷诉讼至本院。本院认为，司世江、艾君作为出租方系甲方与王耀东作为承租方系乙方签订《房屋租赁合同》系双方意愿的体现，意思表示真实，内容合法且不违反公序良俗，合同成立并生效，对合同当事人具有约束力。司世江主张王耀东给付自2019年3月1日至2020年3月1日止为期一年租金28000元。对此王耀东抗辩因一年租金是56000元，其已向艾君支付半年租金28000元，且其已发出解除的通知并于2019年9月24日从承租大武口区文明北路304-4号营业房内搬出，故其已不欠司世江的租金。但从王耀东出示的收条来看，其向艾君给付28000元是自2019年3月1日至2020年2月28日止系一年的租金，故王耀东未向司世江支付租金是事实。关于王耀东给付租金数额的确定。虽王耀东承租大武口区文明北路304-4号营业房自5月14日至9月20日因施工处于全封闭状态。但王耀东并未向司世江发生解除房屋租赁合同的通知，故2019年9月2日其未向司世江给付租金已构成实际违约，但对于司世江而言文明北路因施工被封闭其不可能不知道，当2019年9月2日以后王耀东不向其支付到期租金其不可能不向其追索。基于王耀东有逾期不给付租金的违约事实、也基于因道路封闭在一定程度上构成不可抗力致王耀东承租营业房所销售商品业绩不佳的实际考虑，王耀东违约解除合同的时间点宜确定为2019年9月2日，其应向司世江赔偿因违约提前解除合同产生的损失。在主办法官审慎行使自由裁量权的合理范围内，以租金标准赔偿损失至2019年12月31日止为宜，即王耀东应向司世江支付并赔偿共计10个月的租金23333元。这10个月的租金中有4个月租金是向司世江赔偿因王耀东违约提前解除合同所受到的全部经济损失，这4个月租金亦包括王耀东因违约向司世江赔偿合理部分的违约金。根据合同法第九十七条规定合同发生解除的效力后，效力之一则就有清理合同的功能，在本案中则表现为王耀东向司世江已交付的押金应抵充上述给付10个月租金和违约损失，具体抵充顺序先冲抵司世江的违约损失，再继而冲抵的一部分租金，故本案中王耀东应向司世江支付租金13333元。综上所述，为维护民事主体所享有的合法财产权等民事权益。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条的规定，判决如下：一、被告王耀东于本判决生效后三日内向原告司世江支付租金13333元；二、驳回原告司世江的其他诉讼请求。如义务方未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。案件本诉受理费850元，减半收取425元，由司世江负担358元。由王耀东负担67元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。审判员 刘力 二○二○年六月二十四日书记员 蔺臻附：本判决适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。本院特别提醒：当事人上诉的，应当于递交上诉状之日起至上诉期届满后七日内，向石嘴山市中级人民法院交纳上诉案件受理费，逾期则视为放弃上诉。