山东省潍坊市坊子区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0704民初1121号 原告：于辉，男，1992年1月2日生，汉族，住潍坊市坊子区。 原告：赵春云，女，1994年2月19日生，汉族，住潍坊市坊子区。 以上二原告共同委托诉讼代理人：卢锦林，山东海瑞达律师事务所律师。 以上二原告共同委托诉讼代理人：董金涛，山东海瑞达律师事务所律师。 被告：潍坊华隆置业有限公司，住所地：潍坊市奎文区文化路****。 法定代表人：王**，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘军港，山东诚公律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘新宇，山东诚公律师事务所实习律师。 原告于辉、赵春云与被告潍坊华隆置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于辉、赵春云的委托诉讼代理人卢锦林、董金涛，被告潍坊华隆置业有限公司的委托诉讼代理人刘军港、刘新宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 于辉、赵春云向本院提出诉讼请求：1.潍坊华隆置业有限公司支付于辉、赵春云延期交房违约金17980元、延期办证违约金38470元（计算至2019年12月31日，其后办证违约金计算至房产证办理之日止）2.诉讼费由潍坊华隆置业有限公司承担。事实和理由：2016年6月7日，于辉、赵春云与潍坊华隆置业有限公司签订《商品房预售合同》，约定于辉、赵春云购买潍坊华隆置业有限公司开发的位于坊子区泰晤士小镇小区25号楼1单元201室房屋一处，房屋价款492701.44元，合同约定潍坊华隆置业有限公司应于2016年6月11日前向于辉、赵春云交付约定房屋，并于交房后360个工作日内为于辉、赵春云办理房产证，合同签订后，于辉、赵春云支付全部购房款，潍坊华隆置业有限公司在2017年4月8日向于辉、赵春云交付房屋，且至今一直未为于辉、赵春云办理房产证。 潍坊华隆置业有限公司辩称，于辉、赵春云主张的逾期办证违约金过高应按合同约定的每日万分之0.1计算，且潍坊华隆置业有限公司于2019年5月17日已具备办理不动产权证书的条件，也已通知了于辉、赵春云，于辉、赵春云收到通知后一直未向潍坊华隆置业有限公司提供办理不动产权证书的相关资料，所以不再承担2019年5月17日后的逾期办证违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，于辉、赵春云提交《商品房买卖合同（预售）》一份、收款收据三份，潍坊华隆置业有限公司上述证据的真实性无异议，本院依法予以确认并在卷佐证。潍坊华隆置业有限公司提交泰晤士小镇25号楼不动产权证书一份、2020年5月26日的短信及截图打印件一份，于辉、赵春云对上述证据无异议，本院依法予以确认并在卷佐证；提交公告照片及视频一份，于辉、赵春云不予认可，本院依法不予采信。另，双方均认可交房时间为2017年4月8日。 本院经审理认定事实如下：于辉、赵春云与潍坊华隆置业有限公司于2016年6月7日签订《商品房买卖合同（预售）》一份，合同约定:于辉、赵春云购买潍坊华隆置业有限公司开发的位于潍坊市坊子区崇文街以北、龙山路以西泰晤士小镇小区25号楼1单元1-201室房屋一套。合同第十一条关于交付时间和手续的约定：（一）出卖人应当在2016年4月11日前向买受人交付商品房；合同第二十条关于房屋登记的约定：……（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.买受人不解除合同，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金，直至办理完毕。（三）因买受人原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。 后于辉、赵春云依约向潍坊华隆置业有限公司支付房款492701.44元。 2017年4月8日，潍坊华隆置业有限公司向于辉、赵春云交付房屋。 2019年5月17日，潍坊华隆置业有限公司办理泰晤士小镇25号楼的不动产权证书。 2020年5月26日，潍坊华隆置业有限公司通过短信方式通知于辉、赵春云办理房屋所有权登记事宜，于辉、赵春云收知该短信。 本院认为，于辉、赵春云与潍坊华隆置业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，应予保护。双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。关于逾期交房违约金，合同第十一条关于交付时间和手续的约定：（一）出卖人应当在2016年4月11日前向买受人交付商品房，实际交房时间2017年4月8日，晚于合同约定，构成违约，于辉、赵春云主张逾期交房违约金以已付房款492701.44元为基数，自2016年4月9日按日万分之一计算至2017年4月8日，计款17983.6元，潍坊华隆置业有限公司予以认可，于辉、赵春云仅主张17980元，是对自己民民事权利的处分，本院依法予以支持。 关于逾期办证违约金，《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付360个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.买受人不解除合同，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金，直至办理完毕。潍坊华隆置业有限公司向于辉、赵春云交付房屋的时间为2017年4月8日，按照合同约定使于辉、赵春云取得房屋所有权证书的时间不应晚于2018年9月12日，而至今于辉、赵春云未取得房屋所有权证书，潍坊华隆置业有限公司构成为违约，应当承担违约责任。关于违约金的计算期间，潍坊华隆置业有限公司于2020年5月26日通过短信方式通知于辉、赵春云办理房屋产权登记事宜，于辉、赵春云收知该短信。本院认为，于辉、赵春云收知办理房屋所有权登记事宜后，应积极提交相关材料，配合潍坊华隆置业有限公司办理房屋所有权登记手续，同时潍坊华隆置业有限公司亦应在合理期限内为于辉、赵春云办理房屋所有权登记，故违约金自2018年9月13日起暂计算至2020年5月26日（共计622天），此后若因于辉、赵春云的原因未能取得房屋所有权证书，则由其自行承担损失，若因潍坊华隆置业有限公司原因未能使于辉、赵春云在合理期限内取得房屋所有权证书，则应继续承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”规定，本案中，由于疫情及疫情防控措施影响导致潍坊华隆置业有限公司不能及时履行合同义务，应适当免除其期间的违约责任，于辉、赵春云自认扣除60天。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷使用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，双方约定的违约金过低，不足以弥补于辉、赵春云的损失。于辉、赵春云主张以492701.44元为基数，按照年利率6%计算违约金不违反法律的规定，本院依法予以支持。故，违约金金额为45517.51元〔（492701.44*6%/365*(622-60）〕。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决如下： 一、被告潍坊华隆置业有限公司支付原告于辉、赵春云逾期交房违约金17980元，于本判决生效后十日内付清； 二、被告潍坊华隆置业有限公司支付原告于辉、赵春云逾期办理房屋所有权证书违约金45517.51元，于本判决生效后十日内付清； 三、驳回原告于辉、赵春云的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1212元，减半收取606元，由被告潍坊华隆置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 员 杨春玉 二〇二〇年六月二十四日 法官助理 王 敏 书 记 员 侯 欣