洛阳市老城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0302民初59号原告：黄玉英，女，1977年1月11日出生，汉族，现住洛阳市老城区。委托诉讼代理人：梅卫星，洛阳市老城区恒信法律服务所法律工作者。被告：杨新，女，1966年10月26日出生，汉族，住洛阳市老城区。委托诉讼代理人：王磊，河南仕起律师事务所律师。被告：洛阳宝城置业有限公司。住所地：洛阳市老城区人民街23号二楼。法定代表人：江保兴，该公司总经理。委托诉讼代理人：江欢欢，女，该公司经理。第三人：李志强，男，1974年4月13日出生，汉族，现住洛阳市老城区。原告黄玉英与被告杨新、洛阳宝城置业有限公司（以下简称洛阳宝城公司）及第三人李志强确认合同无效纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄玉英及其委托诉讼代理人梅卫星，被告杨新及其委托诉讼代理人王磊，被告洛阳宝城公司的委托诉讼代理人江欢欢，第三人李志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄玉英向本院提出诉讼请求：1.确认杨新和洛阳宝城公司签订的《商品房现房买卖合同》为无效合同；2.本案诉讼费由杨新、洛阳宝城公司承担。事实和理由：2016年5月10日，洛阳宝城公司与李志强签订了《商品房预售买卖合同》，将洛阳市老城区肖家街56号院4号楼7单元202号房产作为报酬给了李志强。2016年8月26日李志强又将该房产卖给黄玉英，并将房屋及《商品房预售买卖合同》交付给黄玉英。2019年6月14日洛阳宝城公司与杨新恶意串通又签订了一份《商品房现房买卖合同》，该合同损害了黄玉英的利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项之规定，恶意串通，损害第三人利益的合同无效。黄玉英为维护自身合法权益，请求法院确认杨新、洛阳宝城公司签订的合同无效。被告杨新辩称，1.杨新与洛阳宝城公司的商品房买卖交易真实，是双方真实意思表示，不存在恶意串通行为。杨新与洛阳宝城公司订有正式的、经房产管理部门备案的商品房买卖合同，杨新也实际支付了购房款，洛阳宝城公司也为杨新办理了房产证。所以，杨新与洛阳宝城公司的交易是正常的买卖交易，黄玉英的起诉是恶意揣测，没有事实与法律依据。2.杨新在购买本案涉案房屋时，已经向房管部门查询过涉案房屋的产权情况，当时该房屋产权仍属于开发商洛阳宝城公司，所以洛阳宝城公司完全有权利进行出卖。相反，杨新与黄玉英在本院受理的另一个案件中，从未见过洛阳宝城公司与黄玉英签订过任何商品房买卖合同，也未见过黄玉英与李志强之间的相关房屋买卖手续。黄玉英主张该房屋是从李志强处抵账得来，但未提交抵账协议。本案中，黄玉英又称其是从李志强处购买的房屋，两种说法自相矛盾。所以，本案中，杨新与洛阳宝城公司的交易是否真实损害了黄玉英的合法权益，黄玉英无法证明，黄玉英也应举证证明其具有主体资格。黄玉英诉状中称李志强是从洛阳宝城公司手中因报酬而获得房产，那么洛阳宝城公司为什么不直接给李志强办理房屋过户手续，或者出具其他报酬证明，而是签订的预售合同，合同还要求李志强付款。所以，诉状内容不符合情理。3.黄玉英应举证证明杨新与洛阳宝城公司存在恶意串通。杨新花费毕生积蓄购买一套房屋，购买房屋时也不认识黄玉英，现因黄玉英的原因无法入住房屋，需要租赁房屋居住。4.黄玉英诉状称是从李志强处购买的房屋，作为正常的购房人，黄玉英应审核一下，李志强是否是房屋的所有权人。但从诉状来看，李志强仅仅与洛阳宝城公司有一份预售合同，该合同是否履行不清楚。从房产登记来看，黄玉英购买房屋时房产仍登记在洛阳宝城公司名下，这完全说明，李志强从来就不是涉案房屋的所有权人。黄玉英2016年8月获取房屋至2019年与杨新进行诉讼，这么长的时间内，黄玉英未要求李志强为其办理房屋过户手续。所以，即使李志强与黄玉英存在真实的房屋买卖交易，其也未尽到普通人应尽的审慎义务，应为自己的行为承担风险。综上，黄玉英的诉称无事实与法律依据，杨新与洛阳宝城公司的房屋买卖合同合法有效，且已履行完毕，没有侵犯任何人的权益。被告洛阳宝城公司辩称，1.洛阳宝城公司与黄玉英不认识，没有经济来往，也没有任何法律上的债权债务或买卖关系。洛阳宝城公司不清楚、也不应该成为被告。洛阳宝城公司的房屋销售行为跟黄玉英没有任何关系，更不会损害黄玉英的利益。黄玉英无权起诉洛阳宝城公司，起诉对象完全错误。2.洛阳宝城公司没有将洛阳市老城区肖家街56号4-7-202房屋作为报酬给李志强。洛阳宝城公司与李志强是发包方与承包方的关系，工程建设结束后，洛阳宝城公司已足额支付了工程款，不存在报酬。3.洛阳宝城公司与杨新签订购房合同前，没有将该房屋销售给任何人，该房屋的产权一直属于洛阳宝城公司，只有洛阳宝城公司有权处置，其他人无权处置和销售。4.洛阳宝城公司与杨新的房屋买卖合同属于正常的商品房买卖交易，该房屋目前产权明晰，属于购房人杨新所有，依法受法律保护。5.涉案房屋在销售给购房人杨新前，洛阳宝城公司并不知道该房屋有人居住，在销售给杨新后，从李志强处得知该房屋内只是临时存放着李志强伙计的东西，并告知随时会拿钥匙搬走他们的东西，谁知最后迟迟未拿走，反而现在接到法院起诉通知。综上所述，洛阳宝城公司与杨新签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，真实有效，受法律保护。请法院驳回黄玉英的诉讼请求。第三人李志强述称，洛阳宝城公司在洛阳市老城区肖家街56号院有5套房子不是李志强的施工范围，分别是4-7-102、4-7-201、4-7-202、4-7-701、5-2-104。该5套房子是洛阳宝城公司委托李志强收房、卖房。李志强将4-7-201、4-7-701、5-2-104卖掉了。卖5-2-104时和4-7-202进行了调换。房屋从买卖到收款、办理房产证，洛阳宝城公司都是知道的。4-7-102、4-7-202一直存在纠纷没有解决。本院经审理认定事实如下：洛阳市老城区肖家街56号院福临园小区系洛阳宝城公司开发建设的房产，该小区一共建了5栋楼，于2008年10月建成，但4号楼7单元02户烂尾。直至2016年3月，洛阳宝城公司将烂尾工程发包给李志强，由李志强于2016年八、九月份完成施工。因4号楼烂尾工程搁置时间较长，有5套房屋被他人占用，分别为4-7-102、4-7-201、4-7-202、4-7-701、5-2-104。为此，洛阳宝城公司口头委托李志强将被占的5套房屋收回并出售。此后，洛阳宝城公司向李志强出具了相应的《商品房预售买卖合同》，针对本案涉案房产4号楼7单元202，洛阳宝城公司向李志强出具了由其盖章并代李志强签字的《商品房预售买卖合同》，合同落款日期为2016年5月10日。李志强将4-7-201、4-7-701、5-2-104及4-7-202收回后，洛阳宝城公司通过李志强将4-7-201、4-7-701、5-2-104卖掉。其中1套房屋的房款由买房人支付给李志强，再由李志强支付给洛阳宝城公司。2014年3月25日，李志强向黄玉英出具一份借条，载明：“今借黄玉英现金贰拾万元正（￥200000元）利息2分按月付息”。次日，黄玉英通过银行转账方式向李志强支付借款20万元。2014年8月12日，李志强又向黄玉英借款5万元，并出具一份借条，内容为：“今借黄玉英现金伍万元正（￥50000元）”。2016年8月26日，李志强以44万元的价格将4号楼7单元202号房屋卖给了黄玉英，除抵偿前期欠款25万元外，黄玉英又通过其母亲吕凹斗向李志强指定的账户转账支付19万元的购房款。当日，李志强向黄玉英出具一份收条，载明：“今收到黄玉英购房款（宝城福临园小区4-7-202、95平方米）全款共计肆拾肆万元正（￥440000元）”。同时，李志强将洛阳宝城公司提供的《商品房预售买卖合同》交给黄玉英，并将房屋一并交付。房屋交付后，黄玉英对涉案房屋进行了装修，并于2017年年底入住至今，但未办理不动产产权证。杨新与洛阳宝城公司的江艳艳系朋友关系。2019年6月14日，洛阳宝城公司将涉案房屋卖给了杨新，双方签订一份《商品房现房买卖合同》，合同约定建筑面积95.98平方米，其中套内建筑面积86.35平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积9.63平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4375.91元，总金额为肆拾贰万元；买受人签订本合同时已一次性付清全部房款；出卖人应当在2008年10月31日前按照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房交付买受人使用等内容。合同签订后，杨新于2019年7月5日向洛阳宝城公司江艳艳转账52万元。杨新称其中42万元系支付的购房款，剩余10万元系偿还江艳艳的借款。洛阳宝城公司于2019年7月8日向其开具了5张发票，金额合计42万元。2019年7月12日，杨新取得涉案房屋的不动产权证。杨新在购买涉案房屋之前，未进入涉案房屋看房。2019年7月19日，杨新到涉案房屋看房时发现有人在屋内居住，遂报警。诉讼过程中，原告黄玉英申请对涉案房屋的价值进行评估，本院认为没有必要，不予准许。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。本案中，关于是否损害原告黄玉英的合法利益问题。被告洛阳宝城公司委托第三人李志强收房并出售，第三人李志强将房屋卖给原告黄玉英，该法律后果应由被告洛阳宝城公司承担，原告黄玉英已经支付了相应的购房款，并已实际居住，因此原告黄玉英对涉案房屋系合法的占有和使用，具有合法的权利。关于被告洛阳宝城公司和被告杨新是否存在恶意串通。被告洛阳宝城公司在房屋卖给原告黄玉英后，又将房屋卖给被告杨新，其主观上存在恶意。被告杨新和被告洛阳宝城公司的江艳艳系朋友关系，被告杨新在未查看涉案房屋的户型、占有使用状况的情况下就与被告洛阳宝城公司签订房屋买卖合同、支付购房款，不符合正常的交易习惯。原告黄玉英在2016年8月以44万元的价格购买该房屋，而在房价连年持续上涨的情况下，被告杨新却在2019年6月以42万元的价格购买该房屋，不符合常理。因此，从以上几点可以认定被告杨新和洛阳宝城公司之间存在恶意串通的情形。综上，被告杨新和洛阳宝城公司的恶意串通行为，损害了原告黄玉英的合法利益，故原告黄玉英要求确认被告杨新与洛阳宝城公司签订的《商品房现房买卖合同》无效的诉讼请求，本院予以支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项的规定，判决如下：被告杨新与被告洛阳宝城置业有限公司于2019年6月14日签订的《商品房现房买卖合同》无效。案件受理费7600元，由被告杨新负担3800元，被告洛阳宝城置业有限公司负担3800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  袁玲玲审 判 员  姬玲利人民陪审员  刘彩琴二〇二〇年八月二十八日书 记 员  山艺萌