广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0117民初1665号原告：关锐权，男，汉族，1981年7月15日出生，住广东省广州市从化区，委托诉讼代理人：邝骏华，系广东广从律师事务所律师。被告：从化新创展房地产开发有限公司，住所地：广东省广州市从化区城郊街紫荆街16号，统一社会信用代码：914401841912789799。法定代表人：李启昌。委托诉讼代理人：黎景波，该公司员工。原告关锐权与被告从化新创展房地产开发有限公司（以下简称“新创展公司”）车位纠纷一案，本院于2020年4月7日受理后，依法由审判员王硕适用简易程序于2020年4月24日公开开庭进行了审理，原告关锐权的委托诉讼代理人邝骏华及被告从化新创展房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黎景波均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告关锐权向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告于2014年12月18日签订的《蜜糖苑车位认购协议书》具有法律效力；2、请求判令被告向原告支付逾期办证违约金59552元（自2015年3月24日起以165424元为本金，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准暂计至2020年3月23日止）；3、请求判令被告在解除位于广州市从化区城郊街紫荆街6号156号车位的抵押和查封后，将该车位过户登记在原告关锐权名下；4、若第三项无法实现（即该车位被依法拍卖处置后），由被告返还车位款165424元及利息给原告，并赔偿一倍的车位价款165424元给原告；5、本案诉讼费用由被告承担。庭审前原告向本院撤回第四项诉讼请求。事实与理由：原告与被告于2014年12月18日签订了《蜜糖苑车位认购协议书》。协议约定：被告将位于广州市从化区城郊街紫荆街6号BC-156车位（即从化区城郊街紫荆街6号156车位）出售给原告，该车位建筑面积为12.50平方米，成交总价为165424元。原告依约支付了全部车位款给被告（其中：2014年12月18日支付了20000元，2014年12月23日支付了145424元，合共支付了165424元给被告），被告也将车位交付给原告使用，并于2015年1月14日开具车位款发票给原告。被告承诺在90天内为原告办理车位权属产权证。逾期后，经原告多次向被告催促办证，被告有意拖延，说等待通知。原告在2018年底发现被告一直隐瞒事实，先后于2014年5月5日、2015年4月17日、2017年8月29日擅自将原告购买的车位抵押给广州从化成达小额贷款有限责任公司；由于被告至今仍未为原告购买的车位办妥权属产权证，应承担逾期办证的违约责任，应支付违约金给原告，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第十八条规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。根据此条款的规定，被告应向原告支付逾期办证违约金59552元（自2015年3月24日起以购车位款总价165424元为本金，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准暂计全2020年3月23日止）：根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第九条第二款的规定：出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。根据此条款的规定，若被告不能将交易车位过户登记在原告名下，被告应返还原告已付购车位款及利息、赔偿损失，并承担不超过已付购车位款一倍的赔偿责任。为维护原告的合法权益，促使被告履行协议，故诉至法院。被告新创展公司辩称：根据原告方提供的诉讼请求第二项的违约金，我方认为没有依据。第三项关于车位过户，因为当时只是签订认购协议书，没有签订买卖合同，我方认为只是退回车位款给他解除认购协议书，还适当赔偿，赔偿金额需要双方协商。经审理查明：2014年12月18日，原告作为乙方，被告作为甲方，共同签订了《蜜糖苑车位认购协议书》，约定：“乙方向甲方认购由甲方开发的位于从化市城郊街××ＢＣ-156车位（以下简称“该物业”），成交总价为165424元；……1、甲乙双方在签订本协议书时，乙方支付人民币20000元给甲方作为诚意金。双方在签订《买卖合同》后，已付诚意金可作为首期部分抵减相应款项；2、乙方在2014年12月25日前需一次性付清该物业总成交款，待甲方通知后15天内到甲方约定地点办理所有签约手续，包括签订《存量房买卖合同》、《广州市房地产转移登记申请书》等；3、违约责任：（1）签订本认购协议书后，乙方须在约定的时间内到甲方指定地点办理相关手续，否则视为乙方自动放弃该物业的购买权。甲方即可将该物业另售他人，乙方并无异议；（2）在双方签订本认购协议书后，在乙方未违约情况下，若甲方将该物业另售他人，甲方应返还乙方已付的诚意金，同时赔偿给乙方等额的违约金；（3）乙方不得要求甲方加名或者转名（配偶及子女除外），否则视为乙方违约，甲方即可将该物业另售他人，乙方并无异议。”以上由原告签名捺印、被告加盖公章予以确认。当天原告自银行账户内取出现金20000元。2014年12月23日原告通过银行转账向被告支付车位款145424元。2015年1月14日，被告向原告开具金额为165424元的发票。2020年5月28日，广州市昊宏物业管理有限公司蜜糖苑物管处出具证明，证明原告自2014年12月23日开始一直使用涉案车位并按时交纳车位管理费，无欠费情况。根据原告提交的涉案车位不动产登记查册表，记载：涉案车位已分别于2014年5月5日、2015年4月17日、2017年8月29日办理抵押登记，抵押权人均为广州从化成达小额贷款有限责任公司；又于2018年10月24日被广州市海珠区人民法院依法查封，于2019年4月9日被广州市中级人民法院依法轮候查封，分别于2019年4月11日、2019年5月9日、2019年9月5日、2020年3月24日被本院依法轮候查封。本院认为，本案为车位买卖合同纠纷。原被告签订《蜜糖苑车位认购协议书》后，原告依约向被告支付了车位款，被告出具发票确认收到原告交来车位款165424元，本院认为，原被告签订的《蜜糖苑车位认购协议书》实质系转移车位所有权的买卖合同，故原被告签订的《蜜糖苑车位认购协议书》为车位买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，原被告在《蜜糖苑车位认购协议书》中明确约定“乙方在2014年12月25日前需一次性付清该物业总成交款，待甲方通知后15天内到甲方约定地点办理所有签约手续，包括签订《存量房买卖合同》、《广州市房地产转移登记申请书》等”，但在签订协议书前被告已将涉案车位进行抵押，至今未通知原告办理任何签约手续，亦未将涉案车位过户给原告，违反了合同约定，应当承担违约责任。合同中未明确具体的违约责任，原告主张违约金按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，被告抗辩违约金无计算依据，本院认为，车位属于房屋的附属建筑物，是可以办理不动产权证的，因此本案可参照适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》有关规定计算违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案广州市昊宏物业管理有限公司出具证明证实原告自2014年12月23日开始使用涉案车位，本院确认涉案车位交付使用之日为2014年12月23日，被告应自车位交付使用之日起90日为原告办理不动产权证，但至今未办理，故被告应向原告支付逾期办证违约金。鉴于涉案车位已被抵押和查封，办理过户的时间无法确定，故本院仅支持违约金计付至起诉之日（2020年4月7日），2020年4月7日之后的违约金，原告可另行主张。本案为车位买卖合同纠纷，违约金参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息即逾期罚息利率计算，故本院酌定违约金按照中国人民银行贷款基准利率上浮30%计算。因中国人民银行自2019年8月20日起授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。综上，本院确认被告应以车位款165424元为本金，从2015年3月24日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计付逾期办证违约金给原告，从2019年8月20日起至2020年4月7日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计付逾期办证违约金给原告。另依据公平原则，违约金应不超过车位款165424元。关于原告的第三项诉讼请求，本院依法另行裁定处理。综上，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、确认原告关锐权与被告从化新创展房地产开发有限公司于2014年12月18日签订的《蜜糖苑车位认购协议书》有效；二、被告从化新创展房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告关锐权支付逾期办证违约金（以165424元为本金，自2015年3月24日起按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计付至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计付至2020年4月7日止，且违约金以车位款165424元为限）;三、驳回原告关锐权的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3578元（原告已预交），由原告关锐权负担3131元，由被告从化新创展房地产开发有限公司负担447元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  王硕二〇二〇年六月八日法官助理龙艳书记员何靖文