天津市高级人民法院民 事 判 决 书(2019)津民初116号原告：唐聚胜，男，1967年10月10日出生，汉族，住山东省沂南县智圣汤泉庄园**。原告：孟文峰，女，1976年7月18日出生，汉族，住山东省沂南县智圣汤泉庄园**。原告：王振团，男，1972年8月22日出生，汉族，住山东省沂南县智圣汤泉庄园**。以上三原告共同委托诉讼代理人：高本京，山东阳都律师事务所律师。以上三原告共同委托诉讼代理人：刘晓明，山东阳都律师事务所律师。被告：中国金融租赁有限公司，住所地天津自贸试验区（中心商务区）融和路681号宝策大厦（自贸区服务中心）第23层2304及2305-1。法定代表人：鲍世峥，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙宪，北京汉韬（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛晓瑞，北京汉韬（天津）律师事务所律师。第三人：山东晨始置业有限责任公司，住所地山东省临沂市兰山区金雀路山**气象大厦**。法定代表人：陈贵德，该公司董事长。委托诉讼代理人：王立彬，男，该公司员工。委托诉讼代理人：杨翠翠，女，该公司员工。原告唐聚胜、孟文峰、王振团与被告中国金融租赁有限公司（以下简称中金公司）、第三人山东晨始置业有限责任公司（以下简称晨始公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告唐聚胜、孟文峰、王振团的共同委托诉讼代理人高本京，被告中金公司的委托诉讼代理人孙宪、薛晓瑞，第三人晨始公司的委托诉讼代理人王立彬、杨翠翠到庭参加诉讼。唐聚胜、孟文峰、王振团向本院提出诉讼请求：1.依法撤销天津市高级人民法院（2019）津执异25号执行裁定书（以下简称25号执行裁定）；2.依法解除对登记在晨始公司名下的位于沂南县智圣汤泉庄园南区××号楼（沂房权证城区字第2×**）（以下简称Ｃ3号房屋）、Ｄ9号楼（沂房权证城区字第2××5号）（以下简称Ｄ9号房屋）、Ｄ10号楼（沂房权证城区字第2××7号）（以下简称Ｄ10号房屋）、Ｄ18号楼（沂房权证城区字第2××6号）（以下简称Ｄ18号房屋）的查封，并停止对该房屋的执行；3.依法确认Ｃ3号房屋、Ｄ9号房屋归唐聚胜所有，Ｄ10号房屋归孟文峰所有，Ｄ18号房屋归王振团所有；4.案件受理费由中金公司承担。事实与理由：原告认为25号执行裁定认定事实错误，裁定结果错误，故提起案外人执行异议之诉。（一）涉案房屋归原告所有。1.原告与晨始公司之间存在商品房买卖合同。晨始公司依法取得合法建设手续后开发建设智圣汤泉庄园小区。2010年8月5日，唐聚胜与晨始公司签订《智圣汤泉庄园认购协议》，购买Ｃ3号房屋、Ｄ10号房屋。唐聚胜用智圣汤泉庄园工程款先后分三次共抵交房款1206154元并领取了交款单据，2016年4月22日晨始公司为唐聚胜开具了Ｃ3号房屋1206154元销售不动产统一发票。唐聚胜将Ｄ10号房屋转让给孟文历、孟文峰，2010年9月8日孟文历、孟文峰用唐聚胜庄园工程款抵交房款领取了1000000元单据。2016年4月22日晨始公司为孟文历、孟文峰开具了1000000元销售不动产发票。2011年4月7日唐聚胜与晨始公司签订《购房买卖契约》，购买Ｄ9号房屋、Ｄ18号房屋（以王振团承名）。2011年4月7日唐聚胜用唐聚胜庄园工程款抵交房款领取了Ｄ9号房屋1898467元单据。晨始公司以唐聚胜儿子唐滋阳名义开具了销售不动产统一发票。Ｄ18号房屋是唐聚胜用工程款支付购房款，以王振团名义签订《购房买卖契约》，2011年4月7日王振团用唐聚胜庄园工程款抵交房款领取了1704696元单据。2.原告实际占有涉案房屋。原告自2012年9月4日在购房户钥匙发放联系单签字确认开始入住,2015年5月开始缴纳物业费。原告自2012年实际占有涉案房屋并居住至今。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条规定，涉案房屋已经由原告实际占有，并归原告所有。3.原告没有过错。原告在查封之前已经购买并占有涉案房屋，没有办理房屋登记备案是晨始公司没有履行义务，原告对此并无过错。（二）应依法解除对涉案房屋的查封，确认涉案房屋归原告所有。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条第二款及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议和复议规定》）第二十八条的规定，应当解除对涉案房屋的查封，确认该房屋分别归原告所有。另外，根据相关法律规定，购房者的期待权益优于抵押权。中金公司辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求。事实与理由：（1）原告在涉案房屋被查封前未与晨始公司签订合法有效的商品房买卖合同，未对涉案房屋进行备案登记。同时，原告未提供付款凭证、银行流水等实际支付房屋价款的证据，不能证明其已经履行完毕支付购房款的义务。（2）原告提交的证据不能证明其对涉案房屋实际占有。（3）涉案房屋面积均为300多平方米的三层别墅，不符合消费者购买房屋用于居住的目的，不符合《异议和复议规定》第二十九条规定的情形。总之，中金公司对涉案房屋设定了抵押权，原告对涉案房屋不享有任何物权，不能对抗抵押权人。晨始公司述称，同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：对原告提交的证据一EMS快递单的真实性和证明力予以认定。中金公司质证认为原告起诉超出法律规定的期限。因原告采用网上立案方式立案，原告收到本院（2019）津执异25号执行裁定后通过网上立案的方式，已在法定期限内提起案外人执行异议之诉，并未超过起诉期限。对原告提交的证据二25号执行裁定的真实性予以认定，但对原告主张的证明目的不予认定。对原告提交的证据三、五中的《智圣汤泉庄园认购协议》，证据七、九中的《购房买卖契约》的真实性予以认定。《智圣汤泉庄园认购协议》《购房买卖契约》具备商品房买卖合同的主要条款，本院对该协议的证明力予以认定。证据三、五、七、九中的收款凭证、借据、销售不动产统一发票等证据，不能形成完整的证据链证明唐聚胜与晨始公司之间存在合法债权债务关系以及原告履行了支付购房款的义务。原告提交的证据《购房户钥匙发放联系单》、物业费缴费单据，可以证明原告已经实际占有使用涉案房屋。晨始公司提交的工程承包协议书不能证明其与唐聚胜之间存在合法债权债务关系，其提交与原告相同的证据，认证意见同上。本院根据经审理确认的证据，认定事实如下：2010年8月5日唐聚胜与晨始公司签订《智圣汤泉庄园认购协议》,主要约定：唐聚胜认购晨始公司位于临沂市沂南县智圣汤泉庄园南区××号房屋，暂测建筑面积445.21平方米，规划用途为酒店式住宅，房屋单价7880元／平方米，总价款3508255元。唐聚胜在签订认购协议书同时交付定金10万元。2010年8月20日之前，唐聚胜交齐全部房款或规定比例的首付款，并签订《商品房买卖合同》后，唐聚胜可享受晨始公司的相应优惠政策，该房优惠后的房款为3107430元。同日，唐聚胜与晨始公司针对涉案Ｄ10号房屋签订《智圣汤泉庄园认购协议》,主要约定：唐聚胜认购晨始公司位于临沂市沂南县智圣汤泉庄园南区××号房屋，暂测建筑面积306.6平方米，房屋单价5560／平方米，总价款1704696元，该房优惠后的房款为1484226元。其他内容与Ｃ3号房屋的《智圣汤泉庄园认购协议》相同。2011年4月7日，唐聚胜与晨始公司签订的《购房买卖契约》,主要约定：唐聚胜购买晨始公司在县城朝阳路与北环路交汇处路东开发的智圣汤泉庄园小区D9号房屋，建筑面积306.6平方米，具体面积以房管局实测为准。双方议定上述房产成交价格为6880元/平方米，总房款计2109408元。同日，王振团与晨始公司签订《购房买卖契约》,主要约定：王振团购买晨始公司在县城朝阳路与北环路交汇处路东开发的智圣汤泉庄园小区D18号房屋，建筑面积306.6平方米，具体面积以房管局实测为准。双方议定上述房产成交价格为5560元/平方米，总房款计1704696元。本院在审理中金公司与被执行人山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司、陈贵德、高树英融资租赁合同纠纷一案中，根据中金公司的诉讼保全申请，于2017年1月4日作出（2016）津民初100号民事裁定，裁定：1.立即查封中金公司所有的位于浙江省浦江县××街道××路××号××楼××楼（产权证号浦房权证浦阳字第0×**、0××7号）；2.立即冻结山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司、陈贵德、高树英存款人民币481504105元或查封、扣押其他相应的等值财产。并于2017年1月12日向沂南县房管局送达协助执行通知书，查封了晨始公司名下、包括蒙山温泉庄园Ｃ3、Ｄ9、Ｄ10、Ｄ18号房屋在内的房产。2017年7月10日，本院作出(2016)津民初100号民事判决，主要内容为：一、解除中金公司与山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司签订的《融资租赁合同》及《补充协议》、《手续费支付协议》等；二、本判决生效之日起十五日内，山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司返还中金公司涉案租赁物；三、本判决生效之日起十五日内，山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司赔偿中金公司816215750.09元与收回租赁物价值的差额；四、收回租赁物价值按照中金公司与山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司协议确定或者以租赁物拍卖、变卖所得价款确定；如果租赁物价值超过816215750.09元，超过部分归山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司所有；五、晨始公司以其所有的31套房屋抵押物就上述第三项还款义务承担抵押担保责任。中金公司就上述抵押物折价或者拍卖、变卖所得的价款在合同约定的范围内优先受偿;六、中金公司有权以山东智圣汤泉旅游度假村有限公司享有的应收账款就上述第三项赔偿数额优先受偿(应收账款以中国人民银行征信中心的登记证明为准)；七、陈贵德、高树英就上述第三项赔偿义务向中金公司承担连带保证责任；陈贵德、高树英承担责任后，有权向山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司追偿；八、中金公司有权以陈贵德持有的山东智圣汤泉旅游度假村有限公司100％股权折价或者拍卖、变卖该财产所得价款优先受偿；九、驳回中金公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2449321元，保全费5000元，共计245432l元，由山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司、陈贵德、高树英共同负担。另查，涉案C3、D9、D10、D18号房屋目前仍登记在晨始公司名下，且已经于2015年10月9日进行了抵押登记。本院作出的(2016)津民初100号民事判决书主文第五项所述“31套房屋抵押物”包含本案中原告主张权利的涉案房屋。(2016)津民初100号民事判决生效后，因山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司、陈贵德、高树英未在规定期限内履行义务，中金公司向本院申请执行，本院依法受理后，于2017年8月25日作出(2017)津执49号执行裁定，将案件指定一中院执行。2019年9月2日，本院作出25号执行裁定，驳回原告的异议申请。本院认为，本案的争议焦点为：原告对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益以及原告对涉案房屋是否享有所有权。原告在执行异议被本院裁定驳回后，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定提起案外人执行异议之诉，符合法律规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项规定，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，人民法院经审理，判决不得执行该执行标的。因此，案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，应依照相关法律规定，并结合案外人对执行标的是否享有民事权益及享有民事权益的具体类型，判断其民事权益相较于申请执行人对执行标的民事权益是否应优先得到保护。《异议和复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”从上述三个条文分析，《异议和复议规定》第二十八条、第二十九条分别规定了一般不动产买受人和商品房消费者的物权期待利益能够排除执行的充分必要条件。第二十八条系对登记在任何被执行人名下的所有不动产适用，系对不动产物权期待利益排除执行的一般性认定标准规定；第二十九条系针对商品房消费者对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出排除执行的特殊性认定标准规定，系对购房消费者基本居住权的特殊保护规则。因此，如案外人系商品房消费者之外的一般买受人，其享有的债权请求权不能对抗申请执行人对执行标的享有的抵押权；如案外人系商品房消费者，其享有的物权期待利益可以对抗申请执行人对执行标的享有的抵押权，《异议和复议规定》第二十九条属于第二十七条规定的“法律、司法解释另有规定”的情形之一，即商品房消费者对执行标的物权期待利益应优先于申请执行人对执行标的享有抵押权。本案中，涉案房屋登记在晨始公司名下，中金公司对该房屋享有抵押权。本院已生效的(2016)津民初100号民事判决判令中金公司就包括涉案房屋在内的“31套房屋抵押物”折价或者拍卖、变卖所得的价款在合同约定的范围内优先受偿。原告唐聚胜主张与晨始公司之间存在商品房买卖合同并通过工程款抵房款的方式付清购房款；原告孟文峰主张从唐聚胜处受让涉案房屋并与晨始公司建立了商品房买卖合同关系；原告王振团主张与晨始公司之间存在商品房买卖合同并通过唐聚胜工程款抵房款的方式付清购房款，对于上述主张，三原告负有举证证明的责任，否则应承担举证不能的不利后果。虽然晨始公司认可唐聚胜以抵顶工程款的方式付清涉案房屋购房款，但对于晨始公司与唐聚胜之间工程款结算数额、抵顶工程款数额及付款期限等方面证据，无论晨始公司亦或原告均未提交，且在法庭事实调查阶段要求当事人补充相关证据后仍未补充提交，现有证据无法证明该项事实。故原告提交的证据不足以证明其符合《异议和复议规定》第二十九条规定的“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”这两个条件。原告享有的债权请求权不能对抗中金公司的抵押权，其依照《异议和复议规定》第二十八条规定要求对涉案房屋停止执行，依据不足。因此，本院对原告要求解除对涉案房屋的查封，并停止执行的主张不予支持。因原告要求对涉案房屋停止执行的主张缺乏依据，且涉案房屋目前仍登记在晨始公司名下，原告仅对涉案房屋享有债权请求权，故，原告要求确认其对涉案房屋享有所有权缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条和第二十九条规定，判决如下：驳回唐聚胜、孟文峰、王振团的诉讼请求。案件受理费52551元，由唐聚胜、孟文峰、王振团负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于最高人民法院。审判长  方哲审判员  张胜审判员  丁琪二〇二〇年六月三十日法官助理齐晨灿张莹书记员贾云鹤