徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0312民初2210号原告：张明伟，女，1969年2月8日出生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：张红梅，江苏义行律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹崇岩，江苏义行律师事务所实习律师。被告：中住佳展地产（徐州）有限公司，住所地徐州市铜山新区**路**路南。法定代表人：王晓龙，该公司董事长。委托诉讼代理人：李小停，该公司员工。委托诉讼代理人：吴琳芳，江苏敏言律师事务所律师。原告张明伟与被告中住佳展地产（徐州）有限公司（下称中住公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案后，经审理发现有不适宜简易程序情形，本院依法转为普通程序公开开庭进行了审理。原告张明伟的委托诉讼代理人张红梅，被告中住公司的委托诉讼代理人李小停、吴琳芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张明伟向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的认购书合法有效，且应当认定为商品房买卖合同本约；2.依法判决被告协助原告办理涉案房屋权属证书；3.诉讼费由被告承担。事实和理由，2013年5月，原告和被告签订两份泉山森林海认购书。原告认购被告位于徐州市铜山县泉山森林海项目DP20幢3单元102号房、DP20幢0单元-111号车库、DP20幢3单元302号房、DP20幢3单元-112号车库，房款均为80万元，车库款均为10万元，以上所涉房屋及车库总计180万元，两份认购书均约定乙方的付款方式为:一、2013年5月20日前乙方支付房款含定金85万元整。二、该房签订商品房买卖合同时，乙方支付剩余房款5万元整，并约定于2013年12月31日前签订商品房买卖合同。原告分别于2011年6月27日、2012年8月3日、2012年9月29日，共计向被告支付了170万元，随后被告将涉案房屋车库及住宅使用说明书、住宅质量保证书原件交付于原告，原告居住至今。原告曾多次要求被告与自己签署商品房买卖合同，并协助办理涉案房屋权属证书，但被告均未履行义务。2019年，被告起诉原告排除妨害纠纷至法院。2019年10月21日，铜山法院作出（2019）苏0312民初4870号民事判决书，认定原被告签署的两份泉山森林海认购书合法有效。原告现为维护合法权益诉至法院。被告中住公司辩称，一、原告提供的认购书，仅能证明原被告之间存在形式上的房屋买卖关系，但双方之间存在真实房屋买卖关系的证据尚有不足。主要理由为：1.被告作为房屋出卖人，认为其与原告之间的房屋买卖关系，意思表示虚假，名为买房，实为原告与秦毅纲之间的借贷关系，即原告前期借款给秦毅纲后，秦毅纲利用对被告的控制，使得被告与原告签订认购书，为原告与秦毅纲之间的借贷提供担保，这一意见与审计报告中载明的、原告向秦毅纲的付款方式和时间节点一致。原告与秦毅纲之间一直存在资金往来关系，可以相互印证。因此被告主张所谓购房款系原告与秦毅纲之间的借款，被告与原告之间不是房屋买卖关系而是借贷担保关系，具有可信性。二、原告向被告买房的方式以及认购书的条款，有违常理。1.涉案房屋在原告主张的第一笔付款发生前就已经是现房，原告却要分三次且相隔一年多时间的付款后，又等半年才签订认购书。原告辩称一直没选好房所以没签订认购书，但是没选好房，却一直持续不断地付款，最后累计付款170万元。原告在一套房子都没有选好的情况下，却付了两套房子的钱，确实有违常理。2.购房系重大的经济行为，从公司购房、付款给公司付款后索要发票，这些都是常识，原告却自甘冒险，向个人付款买房，有违常理。原告辩称与秦毅纲相熟和信任，但这更成立为秦毅纲借款的理由，而非向其转让买房的理由。虽然审计报告在事后认定秦毅纲系公司的实际控制人。但是在当时原告并无充分的理由可以信任秦毅纲可以代公司收取购房款。3.原告的付款全部都通过马婉馨付款有违常理。正常支付购房款应通过自己的账户向公司支付，原告主张的三次付款却全部都是通过马婉馨向秦毅纲支付。原告称不信任秦毅纲，所以通过马婉馨支付，这种解释如何理解？是说如果最后不买了，秦毅纲不还钱，由马婉馨还。如果原告认为自己始终都是向被告公司买房和付款，为什么不向被告公司主张返还？4.认购书约定的签订商品房买卖合同的等待时间过长，且原告未及时要求签订，不符合常理。认购书签订于2013年5月25日，约定签订正式买卖合同的时间是2013年12月31日，被告认为之所以间隔如此长的时间是因为原告与秦毅纲之间系借款关系，如果在此之前还清款项，双方根本不会再签订买卖合同，且签订认购书合同时原告已经付清绝大部分款项，按照常理，原告应该积极要求签订买卖合同，无需等待如此长的时间，原告却一直未办理。原告称被告公司混乱，找不到人，但是如果被告在2013年5月25日就已经混乱不堪，原告如何签订的认购书，又如何敢在如此混乱的公司签订认购书？如果是在2013年年底才出现混乱，原告为何在已经履行过付款义务后等待大半年再要求签订买卖合同？合理的解释只有一个，原告也不想尽快的签订房屋买卖合同，或者原告明知款项是付给个人，公司不可能认可，也不可能给其开具发票。5.认购书未约定购房单价，房屋总价均为80万元的整数，有违常理，更符合为了与之前的借款金额相对应，而故意设置，且两套房子面积、楼层均不相同，一楼房屋面积大，还带花园，却与三楼总价一样，有违常理。三、原告并未向被告支付购房款，原告主张其通过马婉馨向秦毅纲的转账为支付购房款并没有法律依据。被告是独立的法人，具有独立的财产权利。首先，并无证据证明秦毅纲将款项转付给了公司；其次，在无被告公司授权的情况下，不能以任何个人账户代替公司账户；再次，秦毅纲是公司的实际控制人，是事后经过审计报告认定的，且原告向秦毅纲转账发生在审计报告认定的秦毅纲实际控制公司之前，即原告转让给秦毅纲时，秦毅纲尚未实际控制公司，不能认定其构成表见代理或职务行为；第四，原告向秦毅纲付款时并无审计报告可以参考，且秦毅纲既不是被告登记的法定代表人，对外也无任何职位公示。秦毅纲收款不构成表见代理或职务行为；第五，购房应向公司付款是常识，原告未尽到基本的注意义务，也不成立善意，因此不能认定原告已经向被告支付了购房款。四、涉案房屋目前仍处于未竣工的状态，不符合交付条件，原告主张被告已经交付了房屋不是事实，原告举证的相关手续均系从物业处取得，与被告无关。且涉案房屋在认购书签订前已经被查封，原告诉请在法律上和事实上均不能履行。根据合同法第52条的规定，违反法律强制性规定的合同无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，司法机关依法查封的房产不得转让。因此认购书本身应认定为无效合同。即使该认购书有效，认购书应按照其约定在2013年12月31日的履行期限到期后，因法律上和事实上不能履行而予以解除。因为其签订前涉案房屋已经被查封，至认购书约定的履行期限届满时，涉案房房屋仍处于被查封的状态，不能再进行买卖，包括签订商品房买卖合同和过户，且目前涉案房屋仍处于查封状态。根据合同法第110条的规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外，第一种就是法律上或事实上不能履行，因此认购书约定的签订商品房买卖合同，以及原告主张的过户系法律上和事实上均不能履行。本院经审理认定案件事实如下：2013年5月25日，中住公司（甲方，出售方）与张明伟（乙方，认购方）签订了两份泉山森林海认购书，其中主要内容为：乙方认购甲方位于徐州市铜山县泉山森林海项目DP20幢3单元102号房及DP20幢0单元111号车库、DP20幢3单元302号房及DP20幢0单元112号车库，房款均为80万元、车库款均为10万元，共计180万元。乙方的付款方式为：①2013年5月20日前乙方支付房款（含定金）人民币捌拾伍万元整；②该房签订《商品房买卖合同》时，乙方支付房款人民币伍万元整。乙方在签订认购书后，待甲方通知乙方于2013年12月3日前，凭本认购书和已付清全部房款或者首期房款之收据，与甲方签订《商品房买卖合同》。若乙方逾期未签订，则视为乙方弃权，甲方可将该物业另行处置，乙方无权要求返还定金。如甲方未按约定时间签订《商品房买卖合同》，甲方必须向双方双倍返还已付房款并赔偿乙方同等面积的墅立方的房子。中住公司在认购书上甲方落款处签该公司合同专用章予以确认，张明伟在认购书乙方落款处签名按手印。对于涉案房屋房款交付情况，张明伟陈述其分别于2011年6月27日、2012年8月3日、2012年9月29日通过案外人马婉馨向秦毅纲汇款20万元、100万元、50万元，共计170万元，并提供了马婉馨向秦毅纲账户的转款凭证。本案庭审中，马婉馨出庭作证，陈述因张明伟买房子的时候对秦毅纲不放心，把房款打给马婉馨，让马婉馨打给秦毅纲。张明伟的房款确实打给秦毅纲了。2013年5月17日，张明伟与徐州西宇嘉业物业服务有限公司签订了两份泉山森林海前期物业管理服务协议。张明伟向该物业公司交纳了涉案房屋的物业费、公共能源费、车库公共能源费，并且交纳了装修垃圾保证金、装修管理保证金等，领取了涉案房屋的钥匙及两套住房的住宅质量保证书、住宅使用说明书，后张明伟对涉案房屋进行装修并占有、使用至今。另查明，2012年2月15日，徐州市中级人民法院查封了中住公司名下包括“泉山森林海DP20-3-102、DP20-3-302（房屋）、DP20-0-111、DP20-0-112（车库）”等多套房产。2015年，在执行福建省闽南建筑工程有限公司与中住公司建设施工合同纠纷一案中，张明伟对执行标的“泉山森林海DP20-3-102、DP20-3-302（房屋）、DP20-0-111、DP20-0-112（车库）”向徐州市中级人民法院提出执行异议。该院立案受理后，于2015年8月21日作出（2015）徐执异字第00025号民事裁定书，认为张明伟没有提供其在查封之前向中住公司购买涉案房屋时签订合法有效的书面买卖合同，仅提供了2013年5月25日签订了认购书，不符合在“人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的情形。故驳回了张明伟提出的执行异议。又查明，（2015）徐执异字第00025号民事裁定书下发后，张明伟仍在涉案房屋居住。中住公司于2019年4月22日诉至本院，要求张明伟迁出并赔偿损失。本院于2019年10月21日作出（2019）苏0312民初4870号民事判决书，查明“在2011年6月至2012年9月期间，秦毅纲为中住公司的实际控制人”，认为“原被告之间签订的泉山森林海认购书合法有效，张明伟按照约定交付了房款并于2013年5月17日办理了涉案房屋的上房手续并装修入住，中住公司无权要求张明伟从涉案房屋迁出。”，判决驳回了中住公司的诉讼请求。该判决已生效。还查明，2016年5月23日，徐州方正会计师事务所有限公司出具《关于中佳（徐州）房地产开发有限公司资产负债及所有者权益情况审计报告》中载明，中佳公司欠张明伟借款60万元及利息36万元，约自2011年10月至2013年8月间秦毅纲为该公司实际控制人，该公司与中住公司存在资产混同情况。本案的争议焦点为：一、原被告签订的认购书效力如何认定；二、如认购书有效，能否认定为商品房买卖合同；三、原告诉请协助办理权属登记能否得到支持。本院认为，关于争议焦点一，认购书的效力问题。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律拘束力。首先，原被告签订的认购书是双方真实意思表示，双方分别在认购书上签章或签字予以确认。被告辩称该认购书意思表示虚假，名为买房实为张明伟与秦毅纲之间的借款担保，但对张明伟与秦毅纲之间是否有借款、如何进行担保均未提供证据证明。中佳（徐州）房地产开发有限公司的审理报告中认定中佳公司向张明伟借款60万元，该款由张明伟与中佳公司签订借款合同，张明伟汇入中佳公司会计侯海文账户，就该笔款项张明伟已向中佳公司破产清算组申报了债权，亦无法证明该笔60万元与本案所涉认购书具有关联性，即无法证明认购书的真实意思为借款担保。其次，张明伟陈述通过马婉馨向秦毅纲支付购房款170万元，并提供了马婉馨的转款凭证、马婉馨证言等证据证实。秦毅纲为中住公司的实际控制人，即便涉案款项系汇至秦毅纲的个人账户，也可认定该行为系职务行为，应视为张明伟已经按照双方约定于2013年5月20日前支付房款共计170万元。再次，对于认购书系合法有效，且张明伟已支付购房款170万元的这一事实，已由（2019）苏0312民初4870号民事判决书予以确认。该判决下发后，被告中住公司未提起上诉，该判决已生效。另外，对认购书载明的涉案房屋，张明伟已于2013年5月办理上房手续，从物业公司接收涉案房屋钥匙及相关证书，交纳物业费等相关费用，并进行装修后使用至今，此后多年间被告未提出异议，进一步佐证了上述事实。综上，虽原告未将购房款直接交付被告中住公司，在签订认购书后被告也未向原告出具收据或发票，未签订商品房买卖合同，与一般正常购房流程存在差异，但结合上述论述及被告中住公司当时存在管理混乱的情形，原告陈述具有较高可信性，该差异不足以构成认定原被告之间存在商品房买卖合同关系的障碍。关于争议焦点二，认购书能否认定为商品房买卖合同。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中原告张明伟与被告中住公司于2013年5月25日签订的泉山森林海认购书，内容包括房屋坐落、面积、总价、付款方式等，且原告已按约支付约定的房款。故该认购书依上述法律规定，应属于商品房买卖合同。关于争议焦点三，原告诉请协助办理涉案房屋权属证书的问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；……”；《中华人民共和国》第一百一十条规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”，本案中，涉案房屋一直处于被查封状态，从法律和事实上均不具备为张明伟办理权属证书的条件，故对原告该项诉请本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认原告张明伟与被告中住佳展地产（徐州）有限公司于2013年5月25日签订的《泉山森林海认购书》合法有效并认定为商品房买卖合同；二、驳回原告张明伟的其他诉讼请求。案件受理费21000元，由被告中住佳展地产（徐州）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  彭银凤人民陪审员  柳长青人民陪审员  苏文芝二〇二〇年九月十八日书 记 员  赵彦玲