江苏省常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0404民初2351号原告：吕国宪，男，1964年9月17日出生，汉族，住常州市钟楼区。委托诉讼代理人：薛晓军，江苏常辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：奚敏，江苏常辉律师事务所律师。被告：常州永红万嘉置业发展有限公司，住所地常州市荆川东路**。法定代表人：谢建忠，该公司董事长。诉讼代表人：常州永红万嘉置业发展有限公司管理人。负责人：芮春祥，该公司组长。委托诉讼代理人：江承成，江苏博爱星律师事务所律师。第三人：龙海建设集团有限公司（曾用名江苏龙海建工集团有限公司），住所，住所地溧阳市天目湖镇溪缘东路**div>法定代表人：周瑜，该公司执行董事。委托诉讼代理人：虞国庆，该公司员工。原告吕国宪与被告常州永红万嘉置业发展有限公司（以下简称为“万嘉公司”）及第三人龙海建设集团有限公司（以下简称为“龙海公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人薛晓军、被告万嘉公司委托诉讼代理人江承成、第三人委托诉讼代理人虞国庆到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令确认被告解除上书房四期38幢3203室商品房买卖合同行为无效；2.判令被告向原告交付上书房四期38幢3203号房屋，并协助办理不动产登记至原告名下；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2015年1月24日签订商品房买卖合同，由原告购买被告开发的上书房四期38幢3203室房屋，约定了房款及其他内容，房款支付后，被告向原告开具了发票。因被告被常州市钟楼区人民法院裁定受理破产申请，并指定了破产管理人，2010年1月份，管理人向原告发出上书房四期购房业主债权申报初审函，对原告申报的债权不予确认，并解除与原告签订的上书房四期38幢3203室房屋《商品房销售合同》，原告提出复核，但没有回复。原告认为被告不予确认债权的行为没有事实依据，也违反法律的规定，故提起诉讼。被告辩称，根据原告提交的诉状及证据材料，被告认为原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。具体理由如下：一、原告在事实与理由部分陈述房款支付后被告向原告开具了发票，但实际上原告并未按照商品房买卖合同第八条约定的时间和价款向被告支付房款，已构成违约，故无权要求被告交付房屋；二、原告在证据材料中提交了龙海公司与万嘉公司、常州万融置业发展有限公司（以下简称为“万融公司”）相关的以工程款抵房款的相应材料，但是其中并没提及案涉上书房四期38幢3203室房屋及本案原告吕国宪的相应抵房手续，如原告依据以房抵债的法律关系向被告主张权利，应当补充相应证据；三、即使原、被告双方间存在有效的以房抵房合意，原告也不符合破产程序中关于消费者购房优先权的认定标准，如果交付房屋将构成对个别债权人的违法清偿，损害其他债权人的利益，有违破产公平受偿的原则。综上，原告无权请求被告履行房屋买卖合同，交付房屋，请求依法驳回原告全部诉讼请求。第三人辩称，龙海公司一共抵了6套房子，其中包含原告诉请的上书房四期38幢3203室，春节前民工工资没有钱支付，后经建设局调解，用万嘉公司、万融公司的6套房子抵工程款，万嘉公司、万融公司是关联企业，这套房屋用来抵欠吕国宪的材料款，当时龙海公司欠吕国宪200多万元。当事人围绕诉讼请求依法提交了商品房买卖合同、发票、关于上书房四期六套房屋抵工程款用于支付民工工资的情况说明、上书房四期购房业主债权申报初审函、（2016）苏0404破3号民事裁定书、决定书、2015常仲裁字第196号仲裁裁决书等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性无异议的陈述、上述证据材料及证据，本院予以确认、在卷佐证，并据此认定事实如下：2012年9月10日，万融公司与第三人龙海公司签订了一份《建设工程施工合同》，约定：由龙海公司承建万融公司位于荆川路××村北侧地块（南书房）项目1＃-5＃房及地下车库工程；工程承包范围为以发包人提供的全套施工图和所有涉及变更为准土建水电安装工程，有线电视、电信、供电、供水、供气、排水、路灯等专业施工单位施工的室内配合工作（含室内穿楼层立管周边封堵等）；合同价款为44073964元。2015年1月份，春节临近，龙海公司承建的万融公司的南书房1#—5#房及地下室工程，因万融公司不能按合同约定支付工程进度款,造成第三人龙海公司不能及时支付农民工工资。市建管处于2015年1月中旬，召集万融公司、被告万嘉公司(万融与万嘉有关联债权债务)、龙海公司等单位召开协调会，要求建设单位及时支付工程款或用房屋抵付工程款，用于发放农民工工资。后万嘉公司和龙海公司达成协议，约定将上书房六套商品房抵给龙海公司，抵款金额为5162576元，具体房源为上书房四期38-3202（抵款812353元）、上书房四期38-3203（抵款815652元）、上书房四期38-3204（抵款804147元）、上书房四期39-3101（抵款1006244元）、上书房四期39-1003（抵款849791元）、上书房四期39-1403（抵款874389元）。2015年1月24日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于常州市钟楼区房屋，房屋建筑面积115.05平方米，总价款952614元；并约定付款方式为一次性付款，总金额为815652元，于2015年1月24日前支付；约定被告于2016年10月30日前交付房屋。上述合同签订后被告对上述《商品房买卖合同》进行了网签备案。2015年2月3日，被告向原告开具了《销售不动产统一发票》，金额为815652元。另查明，2012年5月20日，龙海公司与虞国庆、戴明瑜签订《内部承包合同》一份，约定由虞国庆、戴明瑜承包经营龙海公司常州分公司，承包范围按企业资质和经营范围在常州承接工程业务，承包期限自2012年1月1日至2016年12月31日。2015年2月3日，虞国庆作为甲方与吕国宪作为乙方签订《协议书》一份，约定：一、甲方欠乙方工程材料款，经双方确认本次抵款金额815652元；二、甲方将位于上书房38幢3203号房屋（此房屋为万嘉公司抵偿给甲方的工程款）作价815652元抵偿给乙方，由万嘉公司直接与乙方指定的买受人即吕国宪签订商品房销售合同；三、乙方已视为甲方将该商品房抵偿给了乙方，双方工程（材料）款结清，乙方不得再向甲方索要工程（材料）款，今后双方无涉。本院于2016年10月17日裁定受理申请人常州市戚墅堰建筑工程有限公司诉被申请人万嘉公司破产清算一案，并指定万嘉公司清算组为破产管理人，原告进行了债权申报，万嘉公司管理人于2020年1月2日向原告出具“上书房四期购房业主债权申报初审函”，审查结论为“对申报人申报的债权不予确认，并解除申报人于2015年1月24日与万嘉公司签订的上书房四期38幢3203室《商品房买卖合同》”。本院认为，案涉《商品房买卖合同》系原告与万嘉公司根据龙海公司与万嘉公司达成的抵房约定而签订，同时，《商品房买卖合同》签订后，原告并未向万嘉公司支付房款。因此，原告与万嘉公司之间的《商品房买卖合同》实为“以物抵债协议”，原告关于其系普通购房人的主张缺乏事实依据，不能成立。原告无权要求万嘉公司交付房屋，仅能主张债权请求权。一方面，破产法第十六条规定，人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。另一方面，债权人通过抵债协议取得房屋，物权法上的属性为继受取得不动产。依据物权法第十四条的规定，受让人自变更登记时才始取得不动产所有权，才享有相应的物上请求权，有权要求债务人交付房屋。因此，即使债权人要求继续履行合同，其请求的性质为债权请求权。一旦允许债权人有权请求继续履行“以房抵债”协议，并基于合同要求管理人交付房屋，则无异于使该债权人享有了物权性质的权利，有违破产程序公平受偿的原则。综上，原告主张被告向原告交付房屋并办理产权登记于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第七十九条、第八十四条、第一百一十条、《中华人民共和国企业破产法》第十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下:驳回原告吕国宪的诉讼请求。本案案件受理费13327元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  诸天舒人民陪审员  杨文娟人民陪审员  金仲秋二〇二〇年十一月二十七日法官 助理  崔东辉书 记 员  邹燕艳