广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5381民初1225号原告：陈**，男，1986年2月16日出生，汉族，住罗定市。委托诉讼代理人：许武，广东定盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：李志强，广东定盛律师事务所律师。被告：罗定市天元房地产开发有限公司，住所地：罗定市********。统一社会信用代码：914***********501K。法定代表人：彭某1。委托诉讼代理人:李光汉，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人:黄雪莹，广东法制盛邦律师事务所律师。原告陈**与被告罗定市天元房地产开发有限公司（下称天元公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月27日受理后，依法适用简易程序，并于2020年6月10日公开开庭进行了审理。原告陈**的委托诉讼代理人李志强，被告天元公司的委托诉讼代理人黄雪莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈**向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，并为原告办妥不动产权属证书；2.判令被告向原告支付逾期办证违约金，该违约金的计算方式如下：按已付房款348768元以每日0.02%计算，从2017年9月20日起至房屋实际办妥不动产权证之日止（本项诉讼请求暂计至2020年4月20日为65777.64元，实际请求金额以前述方法为准）；3.本案诉讼费用由被告负担。原告诉称的事实和理由：原告于2014年6月11日与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买天元雅苑商住楼（二期）X幢XXX房，约定房价款为348768元,约定交楼日期为2015年10月1日。签订合同后，被告于2014年6月11日收取原告办证费用3000元，于2014年6月11日收取原告契税费5231元。原告向被告支付了购房款348768元，被告向原告开具了购房款发票。《商品房买卖合同》签订后，双方于2014年6月11日另行签订了《商品房新买卖合同》对逾期办证的事项进行了补充约定，双方补充约定：被告应在商品房交付使用后720日内将办理登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列买受人不退房，出卖人按已付房价款的每日0.02%向买受人支付违约金。根据双方的约定，被告应于2017年9月20日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，但被告未能够在规定期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，构成违约，理应为原告办妥权属证书和支付逾期办证的违约金。被告天元公司辩称：一、被告认为案涉房屋未能办理权属登记原因在于罗定市自然资源局违法拒绝受理竣工规划验收申请,因此迟延办证并非被告过错造成，被告无需支付相应的违约金。二、原告主张违约金的时间计算起点存在严重错误，根据双方签署的商品房买卖合同天元雅苑二期买卖双方补充约定条款，关于违约金的主张应当同时满足综合竣工验收及交付使用720日后两个条件。原告于2016年7月9日签领房屋钥匙，完成房屋交付，自交付之日起计算720日的办证期限直至2018年6月29日。但本案商品房尚未综合峻工验收，双方约定的办理权属登记期限未届满，被告无需支付违约金。三、合同约定每日0.02%的违约金标准过高，依法应予以调整，根据商品房所在地区的标准，应当参照年利率2%的标准调整违约金。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告天元公司是位于罗定市********天元雅苑商住楼的房地产开发商。2014年6月11日，原告作为买受人与被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》（以下简称合同）。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为天元雅苑商住楼（二期）X幢XXX房，用途为住宅。合同第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，总金额为348768元。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1.……；2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.02%向买受人支付违约金。3.……。合同签订后，原、被告双方于当天签订了补充协议，名称为《商品房新买卖合同》，双方在补充协议约定，出卖人应当在商品房综合竣工验收及交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，（双方同意按下列）买受人不退房，出卖人按已付房价款的每日0.02%向买受人支付违约金。另查明：合同签订后，原告依约向被告支付完全部购房款。天元雅苑商住楼（二期）地基与基础分部（子分部）工程于2014年6月10日验收，天元雅苑商住楼（二期）—A幢、B幢主体结构分部（子分部）工程于2015年6月15日验收，至今尚未取得《建筑工程竣工验收报告》和《竣工验收备案表》。原告陈**于2016年7月9日收楼。再查明：被告天元公司认为未能按期办证的原因在于罗定市自然资源局，并就罗定市自然资源局拒绝受理竣工规划验收事宜提起行政诉讼，2020年3月2日，云浮市云城区人民法院受理了被告天元公司与罗定市自然资源局规划行政管理纠纷一案，目前该案正在审理中。以上事实，有原告提供的身份证、企业信用信息公示报告、商品房买卖合同、发票、商品房新买卖合同、收据；被告提供的住户钥匙移交明细表，主体结构分部、地基与基础分部工程验收材料，建设工程消防验收意见书，关于罗定市天元房地产开发有限公司《申请书》的回复意见，受理案件通知书，商品房新买卖合同以及本案的庭审笔录等予以证实。本院认为：本案是商品房销售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，本院予以确认。双方均应按合同约定履行各自相应的义务。根据双方的诉辩，本案争议的焦点是：被告是否需要向原告支付逾期办证违约金？根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，被告天元公司应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应按已付房价款的0.02%向原告支付违约金。被告天元公司于2016年7月9日将涉案商品房交付给原告，按合同约定最迟应在2018年6月29日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机构备案。但原、被告双方在签订合同当天签订了名称为《商品房新买卖合同》的补充协议，明确约定：被告应当在商品房综合竣工验收及交付使用后720日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。即双方已对《商品房买卖合同》关于产权登记的约定进行了变更，被告将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案的期间为商品房综合竣工验收及交付使用后720日内。涉案商品房尚未综合竣工验收，现原告提起诉讼要求被告将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案及支付逾期办证违约金的请求，与双方签订的《商品房新买卖合同》的补充约定不符，依法应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条的规定，判决如下：驳回原告陈**的诉讼请求。案件受理费722元（原告已预交），由原告陈**负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  欧惠庆二〇二〇年六月十五日书记员  辛 婕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。