广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初26803号原告：方佳奇，男，汉族，1988年10月28日生，身份证住址：江西省樟树市。原告：方美琪，女，汉族，1994年1月9日生，身份证住址：江西省樟树市。共同委托代理人：梁昌柳，广东四为律师事务所律师。被告：庞磊，男，汉族，1985年9月10日生，身份证住址：广东省深圳市罗湖区。第三人：深圳市链家房地产经纪有限公司，住所地：广东省深圳市福田区沙头街道深南大道**耀华创建大厦301B，统一社会信用代码：914403007412471827。法定代表人：张海明。上列原、被告房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告方佳奇，原告方佳奇、方美琪的委托代理人梁昌柳到庭参加了诉讼。被告庞磊，第三人深圳市链家房地产经纪有限公司经合法传唤后，无故不到庭参加诉讼，本院适用缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2020年1月1日，原告方佳奇、方美琪和被告庞磊签署《房屋买卖合同》，约定原告购买被告名下位于深圳市龙岗区房产，成交价3010000元，定金100000元，并约定买方应于2020年4月1日前（含当日）支付首期购房款（不包括定金）810000元到银行进行监管。合同签订当日，买方支付了定金100000元，并在2020年4月1日完成了资金监管手续，取得了贷款银行的贷款承诺函。因为被告的房产有贷款处于抵押状态，《房屋买卖合同》第一条、（三）约定了由被告（甲方）自行赎楼，且应该在原告取得贷款机构同意贷款通知之日起30个工作日内还清贷款及办妥注销抵押登记手续并将房产证原件交予中介机构，直到所有权转移登记手续办理完成。根据以上约定，结合原告在2020年4月1日取得了贷款承诺函的事实，则被告应于2020年5月15日前办理注销抵押登记手续。但截至2020年5月15日，被告并未履行赎楼义务。之后经过原告和中介多次催促（见2020年5月20日、2020年5月21日、2020年5月22日、2020年5月25日、2020年5月28日、2020年6月1日、2020年6月1日、2020年6月2日、2020年6月3日、2020年6月9日、2020年6月11日、2020年6月22日等时间的微信记录），被告仍拒不办理并在2020年6月11日微信告知中介“让（原告）走法律程序（起诉）”。因被告违约，2020年6月20日原告发出履约催促函，限被告3日内履行合同义务，但被告没有按期履行。因被告不按合同约定履行义务，原告于2020年6月30日通过邮件和短信向被告发出《房屋买卖合同解除通知函》。因此，被告应退还原告己支付的定金100000元，并承担原告所产生的房屋评估费1204元、己经产生的和将要产生的部分律师费用。《房屋买卖合同》第十二条约定，原告可以要求被告按合同约定的房屋成交价格的20%支付违约金。故为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、确认原告与被告签订的《房屋买卖合同》于2020年6月30日解除。2、被告退回原告己支付定金100000元。3、被告支付违约金602000元。4、被告承担评估费1204元。5、被告承担律师费15000元。6、被告承担本案的诉讼费、保全费。被告未到庭答辩，亦未提交书面答辩状。第三人未到庭发表意见，亦未提交书面意见。原告为证明其主张，向本院提交了以下证据：1、《房屋买卖合同》、《资金托管协议》、《交易服务合同》：证明经第三人居间介绍后，原、被告于2020年1月1日签署了《房屋买卖合同》，约定原告购买被告名下位于深圳市龙岗区房产，成交价3010000元，定金100000元。《房屋买卖合同》第十二条第2款约定，逾期超过十个工作日的，守约方有权以书面方式解除合同，并要求违约方双倍返还定金或者按本合同约定的房屋成交价格的20%支付违约金。2、不动产权证书：证明在签署《房屋买卖合同》时，涉案房产登记所有权人为被告。3、房屋产权查询信息确认单：证明2020年1月1日经第三人查询并经被告确认，涉案房屋属于正常状态，仅抵押给银行，并没有被法院查封。4、定金收据：证明两原告于2020年1月1日支付给被告定金100000元，被告出具了收据。5、定金100000元转帐记录和首期监管款810000元付款凭证：证明两原告已支付定金100000元、首期款810000元。6、不动产查询结果和社保清单：证明两原告在深圳并无房产，在深圳购买社保已经满两年，根据《房屋买卖合同》签订时深圳的购房政策，两原告可以购买房产。7、《二手房购房贷款承诺书》、《协议书》、开户回单、到账回单：证明原告依据合同约定交付了首期款，并取得了银行出具的贷款承诺书。8、《履约催促函》、履约催促函EMS单、EMS流转记录、退回邮件快递信封封面：证明两原告向被告发函催促被告限期履行合同义务的事实。9、《房屋买卖合同解除通知函》、EMS流转记录、退回邮件快递信封封面：证明原告向被告发函解除房屋买卖合同的事实。10、第三业务人夏现辉与被告庞磊微信聊天记录：证明第三人的业务经理曾通过微信多次要求被告尽快履行合同，被告多次一再推延并且敷衍，最后被告通知中介，让中介告知原告就是走法律程序。11、第三业务人夏现辉与被告通话记录：证明第三人的工作人员多次给被告打电话，要求其履行与原告之间的房屋买卖合同，但被告对中介的电话多次未接听。12、原告与被告短信记录（2020年6月20日发送履约催促函、2020年6月29日发送房屋买卖合同解除通知函）：证明原告方佳奇发短信给被告，要求其履行合同的事实以及通知被告解除房屋买卖合同的事实。13、委托代理合同、律师费发票：证明原告为处理本案纠纷产生律师费5000元。14、深圳最新购房政策（2020.7.15）：证明深圳在2020年7月15日后对房产交易实施新的政策，其中非深户的社保调整到5年以上，另外还调整了征值税的征收政策，由购房满两年出售改为购房满5年出售才不征收房产转让的增值税；涉案房产当时约定满2年即2020年5月15日才过户给原告，按照购房时的政策原告是无需缴纳增值税的，但按照2020年7月15日深圳最新的购房政策，原告购买同样的房产，需要多缴纳增值税，按照涉案房产的交易价格来计算，多缴纳5%的增值税额度，原告将增加购房成本150000元。15、EMS信息详情：证明原告向被告发送履约催促函的发送地址和收件地址。16、微信记录：证明被告要求原告将相关的邮件寄送至被告告知的地址。17、不动产信息查询结果单：证明在2020年3月30日，原告方佳奇在深圳名下没有房产。18、转账凭证（评估费）：证明两原告已产生评估费。19、《履约催促函》、《房屋买卖合同解除函》：证明原告方美琪在2020年6月发送了催促函和房屋买卖合同解除函。20、涉案房产所在小区的目前交易参考价格：证明涉案房产同小区同面积房产目前交易价格在370万到380万左右。被告未发表质证意见，亦未向本院提交证据。经审理查明，2020年1月1日，原、被告签订了《房屋买卖合同》1份，约定被告将其名下位于深圳市龙岗区房屋【粤（2018）深圳市不动产权第0102699号】出售给原告，房屋成交价格3010000元。《房屋买卖合同》约定：原告应于合同签订之日向被告支付购房定金计人民币100000元，并在2020年4月1日完成资金监管手续，取得了贷款银行的贷款承诺函；房屋处于抵押状态，抵押权人为中信银行，剩余未归还贷款金额为2000000元；房屋由被告自行赎楼，被告应在原告取得贷款机构同意贷款通知之日起30个工作日内还清房屋贷款及办妥注销抵押登记手续，并将房产证原件交予中介机构，直到所有权转移登记手续办理完成；任何一方不按照合同约定履行义务的，因向守约方承担违约责任，延迟履行合同义务，应承担的违约责任，具体为：（1和2不同时适用）1、逾期未超过十个工作日的，每逾期1日，违约方按照本合同约定的成交价格的万分之五每日向守约方支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过十个工作日的，守约方若为买方，买方有权单方解除合同，并要求卖方双倍返还定金或按合同约定的房屋成交价格的20%支付违约金。《房屋买卖合同》签订后，原告于当日即向被告交付定金100000元。2020年4月1日，中国建设银行股份有限公司深圳市分行向原告出具《购房贷款承诺书》，承诺在原告购买涉案房产时将向原告发放2100000元的购房贷款，且购房贷款将发放至被告庞磊指定银行账户等内容。但此后，经过原告和第三人工作人员多次催促，被告未按约履行“还清房屋贷款及办妥注销抵押登记手续，并将房产证原件交予中介机构”的合同义务。2020年6月20日，原告向被告发出《履约催促函》，告知被告在3日内履行合同义务，但被告并未履行。2020年6月30日，原告向被告发出《房屋买卖合同解除通知函》，告知被告解除双方之间的《房屋买卖合同》。另查明，《房屋买卖合同》中相关税费承担约定为：被告承担公证费、赎楼费、出售人赎楼款的短期贷款利息、提前还款罚息；原告承担增值税、个人所得税、土地增值税、契税、房产评估费等费用。此外，原告因本案纠纷，已向广东四为律师事务所律师支付律师费5000元。本院认为，《房屋买卖合同》系原、被告真实意思表示，合法有效，对买卖双方均有约束力。《房屋买卖合同》约定被告应在原告取得同意贷款通知之日起30个工作日内还清房屋贷款、办妥注销抵押登记手续，并将房产证原件交予中介机构，现被告庞磊未按约履行上述赎楼义务，根据合同中违约条款的约定，原告有权解除合同并要求被告双倍返还定金或按合同约定的房屋成交价格的20%支付违约金，故本院对原告要求确认双方之间的《房屋买卖合同》已于2020年6月30日解除的诉讼请求，予以支持。关于原告要求被告按照购房成交价20%的比例支付违约金的诉讼请求，参考因被告违约造成合同解除后，原告另行购买房屋增加的增值税成本、同小区同面积房产交易价格涨幅等因素，本院认为，原告要求被告按照购房成交价20%的比例支付违约金计602000元的主张，并未超出法律、法规保护的违约金范围，合法有据，应当予以支持。《房屋买卖合同》已解除，基于合同获得的财产应当予以返还，故本院对原告要求被告返还定金100000元的诉讼请求，予以支持。《房屋买卖合同》约定房产评估费由原告承担，原告也实际产生了评估费1204元，但因被告违约造成房产交易最终未能完成，故对原告该评估费损失1204元，应由被告予以赔偿。关于原告的律师费请求，因双方并未明确约定律师费的承担，律师费不属于因被告违约而必然发生的损失，因此原告要求被告承担原告自行委托律师而产生的费用，缺乏法律依据，本院不予支持。被告庞磊与第三人深圳市链家房地产经纪有限公司经本院合法传唤后，拒不到庭参加诉讼，不影响本案审理，相应法律后果由其自行承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告方佳奇、方美琪与被告庞磊在2020年1月1日签订的《房屋买卖合同》于2020年6月30日解除；二、被告庞磊在本判决生效后5日内向原告方佳奇、方美琪退还购房定金计人民币100000元；三、被告庞磊在本判决生效后5日内向原告方佳奇、方美琪支付违约金计人民币602000元；四、被告庞磊在本判决生效后5日内向原告方佳奇、方美琪支付评估费计人民币1204元；五、驳回原告方美琪、方佳奇的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5491元、保全费4096.02元（原告均已预交），由原告方美琪、方佳奇分别承担受理费75元、保全费60元，由被告庞磊承担受理费5416元、保全费4036.02元。本案已产生的公告费及判决后可能产生的后续公告送达费用，由原告预交，原告可在申请执行时一并凭单主张，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 李 怡二〇二〇年十二月二十五日书记员 戴思强