河南省上蔡县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1722民初1128号原告：吕金磊，男，1984年3月27日出生，汉族，住河南省上蔡县。原告：吕春旺，男，1989年5月19日出生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：肖玉川，河南豫川律师事务所律师。委托诉讼代理人:陈妍，河南豫川律师事务所律师（实习）。被告：李**，男，汉族，1986年12月11日出生，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：肖连杰，河南格东律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈秀茹，河南格东律师事务所律师（实习）。原告吕鹏伟与被告李**房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，原告吕鹏伟死亡，继承人吕金磊、吕春旺申请参与诉讼，继承人吕金花、吕金丽放弃参与诉讼。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告吕金磊、吕春旺及委托诉讼代理人肖玉川、陈妍，被告李**委托诉讼代理人肖连杰、陈秀茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕金磊、吕春旺向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告缴纳140万元及滞纳金；二、履行房屋修缮义务或支付修缮费用（以评估为准）；三、由被告承担本案的诉讼费用。2014年6月22日，原、被告签订房屋租赁合同，约定将上蔡县城秦相路北段路西，临街门面房一座，四间八层（包括地下室）出租给被告方经营宾馆；租赁期限自2014年7月1日至2025年4月1日，共计10年9个月；租金标准及支付节点为：2015年1月1日至2018年1月1日每年租金24万元，共计72万元整，由被告于2014年7月1日前一次性支付给原告，剩余2万元被告以酒店储值卡形式支付；2018年1月1日至2020年1月1日每年租金25万元，共计50万元，由被告于2015年7月1日前一次性支付甲方；2020年1月1日至2025年1月1日租金合计为140万元，由被告于2019年7月1日前一次性支付给原告；租赁期间的房屋漏水、水电管线及各种故障，由被告进行修缮，费用由其承担；如被告不能按时交纳租金的，应按欠缴租金的5%支付滞纳金；合同还约定其他的相应条款。合同签订后，原告履行交房义务，被告按约支付前两次付款义务，但是第三次应当在2019年7月1日前缴纳的租金140万元，经原告催要没有按时支付，并且房屋漏水及水管管线出现的故障不予修缮，造成房屋整体破损。为此依法诉至贵院，要求被告李**向原告缴纳租金140万元及合同约定滞纳金赔偿损坏房子的损失（以评估为准）。支持原告诉讼请求之全部，确保房屋出租人的利益和双方合同的继续履行。被告李**辩称，一、被告李**不是适格被告，其履行职务行为，实际承租人为河南背包客实业有限公司，合同签订时李**是该公司股东，现李**已经联系公司，公司愿意出具证明，庭后提交该证明。二、涉案租赁合同于2019年4月份已经解除，原告也接收房屋，对外进行出租。河南背包客实业有限公司上任法人也以自己名义曾向贵院提起诉讼要求退还多支付的房租。三、河南背包客实业有限公司将房屋交付给原告时，房屋是完好的，并不存在漏水、破损，只是原告迟迟找不到新的租户，也不进行修缮义务，才导致涉案房屋现在的状态。综上请求法院驳回对被告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下，2014年6月22日，原告吕金磊、吕春旺的父亲吕鹏伟（已死亡）与被告李**签订房屋租赁合同，合同显示：“出租人（甲方）：吕鹏伟，承租人（乙方）：李**，房屋坐落：上蔡县城秦相路北段路西（卧龙办事处南）。临街门面房一座，四间八层（包括地下室）。经过甲乙双方协商，甲方同意将此房租赁给乙方经营使用。依据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，甲乙双方在平等、自愿的基础上，就房屋租赁的有关事宜达成协议如下：第一条租赁期限1、房屋租赁期限自2014年7月1日至2025年4月1日，共计10年9个月。甲方应于2014年7月1日前将房屋按约定交付给乙方。房经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成。2、房屋综合补贴期为9个月，2014年7月1日至2015年1月1日为第一个补贴期6个月，2025年1月1日至2025年4月1日为第二个补贴期3个月。租金计算起始日期为2015年1月1日。3、租赁日期确定后，乙方不得以装修、移机、搬迁等任何理由推迟起租日期。4、乙方有下列情形之一的，甲方可以立即终止房屋的租赁合同：（一）、未经甲方同意，乙方擅自将甲方房屋转租或转借他人；（二）、乙方违反双方约定之租赁用途，或利用出租方房屋进行非法活动，损害公共利益的；（三）、乙方违反本协议的约定，对房屋的主体结构造成破坏的。第二条租金支付（一）、租金标准及支付节点：2015年1月1日至2018年1月1日每年租金贰拾肆万元整，共计柒拾贰万元整，由乙方于2014年7月1日前一次性支付甲方柒拾万元整，剩余贰万元以所做酒店储值卡形式支付；2018年1月1日至2020年1月1日每年租金贰拾伍万元整，共计伍拾万整，由乙方于2015年7月1日前一次性支付甲方；2020年1月1日至2025年1月1日租金合计为壹佰肆拾万元整，由乙方于2019年7月1日前一次性支付甲方。（二）、支付方式：现金。第三条……第八条违约金和违约责任1、乙方不按时交纳租金的，甲方每日按欠缴租金的5%收取滞纳金。欠缴租金超过15天的，甲方有权解除合同，收回乙方的承租权，另外乙方应当承担赔偿责任。如果乙方未按照本合同书约定交纳相关费用，造成甲方损失的，乙方应承担赔偿责任。2、在租期内若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，乙方按总租金的5%向甲方支付违约金，乙方承担赔偿责任……。原告吕金磊、吕春旺的父亲吕鹏伟、被告李**在合同书签字、捺印。”2014年6月22日原告吕金磊、吕春旺的父亲吕鹏伟、被告李**签订房屋租赁补充合同一份，合同约定：“一、履约保证金为100000元（壹拾万元整）人民币（2019年7月1日前乙方一次性支付给出租人，租赁期限届满，如乙方无违约行为，则甲方退还保证金给承租人），在房屋承租合同期内，乙方不得用履约保证金抵扣房屋租金及其他按本合同约定应由乙方承担的费用。二、租赁期间发生因使用出租房屋而发生的，水电费、燃气费、空调费、清洁费、电话费、各种税费及乙方经营后该店的所有费用等由乙方承担。乙方应按相关部门的规定准时足额缴纳费用。若乙方未缴清以上费用，甲方有权从履约保证金扣除。合同期满后，在承租人缴清以上费用并提供相关书面证明的情况下，甲方需在七日内返还履约保证金给乙方。原告吕金磊、吕春旺的父亲吕鹏伟、被告李**在合同书上签字、捺印”。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，许向学通过银行转账支付原告2015年1月1日至2018年1月1日租金65万元，加上房屋定金5万元，原告父亲吕鹏伟出具收条一份。2015年原告自认收取2018年1月1日至2020年1月1日租金50万元。2019年5月魏建元将吕鹏伟诉至本院，请求判令双方租赁合同于2019年4月通知被告解除合同之日起解除，并退还多支付的租金，被法院驳回诉讼请求。2019年7月1日合同约定应当支付原告租金140万元，因被告无力经营，宾馆现已停止营业，被告以双方合同已经解除为由拒绝支付，为此引起本案纠纷。上述事实有原、被告陈述，原告提供的房屋租赁合同、房屋租赁补充合同，收条、转账记录，被告提供判决书，庭审笔录等证据在卷作证，本院予以认定。本院认为，原告吕金磊、吕春旺的父亲吕鹏伟与被告李**签订房屋租赁合同及补充合同，为有效合同，双方应当按照合同约定履行。双方合同第二条约定：“2020年1月1日至2025年1月1日租金合计为壹佰肆拾万元整，由乙方于2019年7月1日前一次性支付甲方”,由于被告现已经无力经营，宾馆停业，也不愿继续履行合同，如以此约定判令被告继续履行合同给付原告租金140万元，被告不占有房屋，也需支付租金，房屋闲置，也不利于发挥物的效用，则显失公平。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条规定：“违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约行为；（2）违约方继续履行合同对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。”本案被告辩称双方租赁合同已经解除，视为被告已经提出解除合同请求，因此原告吕金磊、吕春旺的父亲吕鹏伟与被告李**于2014年6月22日签订房屋租赁合同及补充合同应予以解除。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第46条规定：“审判实践中，部分人民法院对合同法司法解释（二）第24条的理解存在偏差，认为不论发出解除通知的一方有无解除权，只要另一方未在异议期内以起诉方式提出异议，就判令解除合同，这不符合合同法关于合同解除权行使的有关规定。对该条的准确理解是，只有享有法定或约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。不享有解除权的一方向另一方发出解除合同通知，另一方即便未在异议期内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。人民法院在审理案件时，应当审查发出解除合同通知的一方是否享有约定或者法定的解除权来决定合同应否解除，不能仅以受通知一方在约定或者法定的异议期限届满内未起诉这一事实就认定合同已经解除。”被告未提供发出解除合同通知的证据，不能证明双方合同已经解除，其辩称双方租赁合同已于2019年4月解除，本院不予支持。本案涉及租赁合同解除时间应为本判决生效之日。原告同意就合同解除法律后果予以处理。2020年1月1日至2025年1月1日租金140万元，每年合计租金28万元，月租金为23333元，被告李**应当从2020年1月1日起每月支付租金23333元直至合同解除之日止，不够一月的，按日计算。租赁合同第八条约定：“……2、在租期内若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，乙方按总租金的5%向甲方支付违约金，乙方应当承担赔偿责任。”因被告违约致使合同解除，已给原告造成损失，原告请求判令被告按总租金的5%向甲方支付违约金，本院予以支持，违约金数额为260万×5%元即13万元。租赁合同第八条：“违约金和违约责任1、乙方不按时交纳租金的，甲方每日按欠缴租金的5%收取滞纳金。欠缴租金超过15天的，甲方有权解除合同，收回乙方的承租权，另外乙方应当承担赔偿责任。如果乙方未按照本合同书约定交纳相关费用，造成甲方损失的，乙方应承担赔偿责任……”，被告本应于2019年7月1日缴纳租金140万元，至今未缴纳，违反合同约定，应当承担违约责任。约定违约金“每日按欠缴租金的5%收取滞纳金”即每日70000元，明显过高，根据公平原则，原告诉请违约金本院酌情予以支持60000元。合同解除后，被告应当在限期内将租赁物予以腾退交付给原告。对原告诉请履行房屋修缮或支付修缮费用，原告另行主张权利，在本案中，不再要求处理，本院予以支持。因租赁合同系被告李**签订，根据合同相对性，被告李**应当享有、承担合同约定的权利、义务，被告辩称原告起诉主体不适格，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条,《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告吕金磊、吕春旺的父亲吕鹏伟与被告李**签订房屋租赁合同及补充合同，合同解除日期为判决生效之日。二、被告李**于判决生效后十日内从2020年1月1日起每月支付原告吕金磊、吕春旺租金23333元直至合同解除之日止。三、被告李**于判决生效后十日内给付原告吕金磊、吕春旺逾期付款违约金60000元。四、被告李**于判决生效后十日内给付原告吕金磊、吕春旺违约金130000元。五、被告李**于判决生效后十日内腾退本案租赁合同涉及房屋。六、驳回原告吕金磊、吕春旺的其他诉讼请求。如被告李**未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17400元，由被告李**承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  李广涛人民陪审员  刘 杰人民陪审员  申艳梅二〇二〇年十一月六日书 记 员  陈慧娟