上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初20441号原告：倪大明，男，汉族，1958年1月17日出生，住上海市杨浦区开鲁三村****。委托诉讼代理人：刘名越，上海市亚太长城律师事务所律师。被告：陈建国，男，汉族，1959年11月30日生，住上海，住上海市黄浦区**街**XXX支弄**iv>委托诉讼代理人：金玉，上海木诚木律师事务所律师。原告倪大明与被告陈建国房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案受理后，依法适用简易程序于2020年7月23日公开开庭进行了审理进行审理。原告倪大明的委托诉讼代理人刘名越，被告陈建国及其委托诉讼代理人金玉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告倪大明向本院提出诉讼请求：1.判令上海市闵行区汇延路XXX弄XXX号XXX室为原告所有,被告履行房地产买卖协议，将上海市闵行区汇延路XXX弄XXX号XXX室过户到原告名下,原告按约支付尾款100,000元(人民币，下同)；2.被告向原告支付违约金,从2017年9月计算至实际过户之日，按房屋总价950,000元的日万分之三计算。诉讼中，原告明确其第1项诉讼请求为：被告履行房地产买卖协议，将上海市闵行区汇延路XXX弄XXX号XXX室过户至原告名下，原告按约支付尾款100,000元。同时，原告撤回上述第2项诉讼请求。事实与理由：2014年4月26日,原告通过中介与被告签定《房地产买卖居间协议》《房地产买卖协议》,4月25日原告向被告支付购房定金40,000元。2014年4月28日，原告签定《房地产买卖协议》，被告将自己名下的坐落于闵行区汇延路XXX弄XXX号XXX室的房产出售给原告,价格为950,000元,由于该房系动迁安置房,合同约定,在国家政策允许该房可以办理产权过户后的十五日内,原、被告双方至房地产交易中心办理产权过户手续,原告在过户当日支付尾款100,000元。合同还约定,如果被告在前述期限内逾期办理产权过户手续,每逾期一日,被告应按房产总价的万分之三每日向原告支付违约金。同年4月28日，原告向被告支付110,000元,被告将钥匙交给了原告,原告入住至今,2014年8月5日原告依约向被告支付购房款700,000元。由于该房屋2017年9月根据政策可以交易,原告及中介催促被告进行过户,但是被告先是无理拖延,表示现在房价上涨了,要加价200,000元,被原告拒绝。综上,合同应当善意履行,现被告无理拒不履行,理应承担违约责任。为维护原告合法权益,根据民诉法及合同法有关规定,特向法院起诉，望判如所请。被告陈建国辩称，原、被告之间实际是借款关系，在2014年8月5日签订借款合同，原告提交的买卖协议签订日期为2014年4月，实际上房地产买卖协议为借款合同提供的担保，双方真实意思表示不是处理房屋的所有权，故双方签订的买卖协议无效。综上，不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：位于上海市闵行区汇延路XXX弄XXX号XXX室房屋为被告获得的动迁安置房屋。2014年4月25日，被告出具定金收据，载明收到原告购买位于上海市闵行区汇延路XXX弄XXX号XXX室房屋的定金40,000元。案外人上海晶新房地产咨询事务所加盖印章。2014年4月26日，原、被告与案外人上海晶新房地产咨询事务所签订《房地产买卖居间协议》，载明原、被告经案外人上海晶新房地产咨询事务所居间介绍买卖上海市闵行区汇延路XXX弄XXX号XXX室房屋，房屋总价款为950,000元。2014年4月28日，被告陈建国(作为出卖人、甲方)与原告倪大明(作为买受人、乙方)签订《房地产买卖协议》，约定由乙方购买甲方拆迁安置配购房屋，位于上海市闵行区汇延路******，建筑面积约76平方米。甲、乙双方经协商一致,同意上述房地产转让价款为950,000元。此价格为甲方净到手价格,待过户之日所产生费用由乙方负责,双方都已知晓上述房屋为动迁房,对该房在将来因市场价格变动产生的风险自愿各自承担。甲、乙双方同意以现金付款方式付款,并已在2014年4月28日将定金150,000元直接支付甲方。乙方于2014年8月4日前支付甲方第二笔房款700,000元。第三笔房款100,000元待房屋符合国家政策规定可上市自由交易时，甲、乙双方共赴房地产交易中心办理房屋产权过户手续当天,乙方直接支付予甲方。甲方应在交房当日(2014年4月28日)前将房屋相关的所有手续、余款、拆迁补偿款等一切和该房有关的文件及票据交付乙方(以各项文件及票据为证明)。甲方于房屋交付使用时将交易的房产及其附带的钥匙全部交付给乙方。甲方应在2014年5月28日前将本合同所述房屋中的全部户口迁出。待该房层符合国家政策规定可随时上市自由交易时,甲乙双方应在15日内至房地产交易中心办理房屋过户手续。合同还就其他事项作出约定。同日，原告向被告支付110,000元。2014年8月5日，被告出具收据，载明收到原告购买上海市闵行区汇延路XXX弄XXX号XXX室房屋的房款700,000元。同日，原告(贷款方)与被告(借款方)签订《借款合同》一份，约定被告向原告借款850,000元，利息合计为1,500,000元，借款期限自2014年8月5日起至2018年12月31日止。被告愿意用上海市闵行区汇延路XXX弄XXX号XXX室房屋作为抵押，到期被告同意以上海市闵行区汇延路XXX弄XXX号XXX室房屋作为等额偿还，待该抵押的房屋至闵行区交易中心办理产权过户手续完成后，债权关系自动终止。经双方协商，原告愿以上海市闵行区汇延路XXX弄XXX号XXX室的房屋作为已借出等额偿还，待该房屋符合国家政策，可以政策上市交易时，双方直接办理产权过户手续，原告不得以现金形式索要(被告配合办理产权过户手续情况下)。另查明，涉案房屋由原告自2014年4月占有使用至今。还查明，涉案房屋的权利人于2014年11月21日经核准登记为案外人上海益恒置业有限公司，于2017年4月21日经核准登记为被告陈建国。庭审中，原告提交了其与被告之间的通话录音，其中，被告提及房屋加价200,000元则其同意办理过户手续。诉讼中，就双方签订《借款合同》的目的，原告称是为了履行房地产买卖合同，因该房屋为动迁房，其怕被告拿了钱不肯过户，故签订该借款合同。合同中的保证条款写清楚，只要被告配合办理过户，原告不向其索要1,500,000元。同时，原告还陈述，其为上海户籍人士，婚姻状态为已婚，名下未有房屋，故其购买涉案房屋，符合本市购房政策。其表示，办理房屋过户手续过程中产生的税、费，由其自行承担。上述事实由原告提供的房地产买卖协议、居间协议、定金收据、收据、银行交易明细清单、银行卡复印件、通话录音，被告提供的借款合同，以及当事人的陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告于2014年4月28日就涉案房屋签订的《房地产买卖协议》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，协议有效，对双方当事人均具有约束力。在房屋买卖合同关系中，买受人的主要合同义务为支付房款，出卖人的主要合同义务为交付房屋，上述交付包括实物交付及权利交付。本案中，根据查明的事实，涉案房屋的总房价款为950,000元，现原告已支付850,000元，履行了其主要付款义务。就剩余的100,000元房款，原告同意支付，则应按照买卖协议之约定，于办理产权过户当日支付给被告。虽涉案房屋为配套商品房，但至今该房屋已过限制交易期限，可转让交易。故本院认为，上述房屋买卖协议继续履行不存在任何交易障碍，原告要求被告配合办理产权过户手续的诉讼请求，具有事实和法律依据，亦符合双方协议之约定，本院予以支持。关于办理产权过户手续过程中所发生的交易税、费等，原告表示由其自行负担，本院予以准许。关于被告之抗辩意见，即双方系借款关系，买卖协议为借款合同之担保，本院认为，原、被告于2014年4月即签订了房地产买卖协议，早于借款合同签订的日期，而该时被告亦将房屋交付给了原告，由原告占有使用至今，且在被告出具的收据中均载明收到原告支付的购房款。可见，原、被告通过签订买卖协议确定买卖房屋的意思表示清楚、明确，双方亦各自履行了支付房款、交付房屋等合同义务。本案中，原、被告间实际并无借款之合意，也无借款之交付，被告抗辩双方之间系借款关系，显然与事实不符，本院不予采信。原告撤回部分诉讼请求，系合法处分系自身诉讼权利，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陈建国于本判决生效之日起十日内协助原告倪大明办理位于上海市闵行区汇延路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户手续，将上述房屋的产权人变更登记为原告倪大明，办理产权过户手续中产生的税、费，由原告倪大明自行负担；二、原告倪大明于办理位于上海市闵行区汇延路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户手续当日向被告陈建国支付房款人民币100,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,150元，保全费5,000元，合计6,150元，由被告陈建国负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 周 颖二〇二〇年八月二十四日书记员 董琪华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。