天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终1179号上诉人（原审被告）：王颖，女，1973年11月14日出生，回族，住天津市滨海新区。被上诉人（原审原告）：天津万科物业服务有限公司，住所地天津自贸试验区（空港经济区）环河南路88号2-2150室。法定代表人：白宏毅，董事长。委托诉讼代理人：乔保平，男，该公司职员。委托诉讼代理人：梁晓燕，女，该公司职员。上诉人王颖因与被上诉人天津万科物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初49499号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案后，依法组成合议庭。经阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。王颖上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审请求或者将本案发回重审；2．诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1．上诉人并不欠付物业费，此事实一审法院没有查明；2．一审法院没有查明案外人天津市天房物业管理有限公司免除交纳物业费承诺的原因以及被上诉人与案外人之间交接清算的结果，而是抛开此重要基本事实以合同相对方原理机械认定由上诉人承担交付责任；3．上诉人在一审中向法院提交了追加天津生态城天城置业有限公司、天津市天房物业管理有限公司为本案第三人的申请，但是一审法院不予接受，不同意该申请；4．一审法院认定上诉人“经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼”与事实不符，上诉人虽未到庭，但授权委托了王占雄、李爱章两位邻居代为出庭，两位授权委托人均到场并参与辩护。一审判决书写被上诉人委托诉讼代理人李金山到场，却未写上诉人授权委托王占雄、李爱章两位出庭辩护；5．被上诉人提供的2019年7月1日物业费催缴函律师函的ＥＭＳ快递单据上地址写的是天津市塘沽区××路××庄××号，此地址早在十几年前就不存在了，上诉人从未收到过物业费催缴函。天津万科物业服务有限公司辩称，同意一审判决，不同意王颖的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。天津万科物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1．判令王颖给付2017年12月1日至2019年6月30日物业服务费3,278.07元以及违约金497.4元；2．案件受理费由王颖承担。一审法院认定事实：2017年11月29日，天津生态城天和园业主大会与天津万科物业服务有限公司签订了《天津市住宅物业服务合同》，合同约定由天津万科物业服务有限公司为天津生态城天和园提供物业服务，内容包括房屋共用部位和共用设施设备的维修、养护和管理，电梯、水泵、智能系统等设备的管理与服务，共有区域内环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护、管理等，物业服务标准按照一级标准执行，物业管理服务期限为三年，自2017年12月1日起至2020年11月30日终止。物业服务费采取包干制，业主应于每季度25日前按照住宅房屋建筑面积每月每平方米2元（高层住宅）/2.2元（多层住宅）/4元（商业）交纳，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用的按照建筑面积每月每平方米1元（高层住宅）/0.8元（多层住宅）/0.5元（商业）交纳；逾期交纳的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的万分之五/日交纳滞纳金。王颖、傅思远系该小区17-1J110室的业主，房屋建筑面积38.34平方米，拖欠2017年12月1日至2019年6月30日的物业费，就其拖欠的物业费，天津万科物业服务有限公司通过EMS特快专递的方式进行过催收。经过一审法院现场勘验，小区秩序井然、绿化良好，服务基本到位，但就前期物业遗留的问题应制定相关措施予以及时解决；小区业主反映现在的物业服务好于前期物业服务，为小区的环境改善做了一些工作；涉诉小区底商绝大多数处于正常经营状态，底商区域与小区内部进行了隔离，小区业主需刷卡进出；非涉诉小区居民步行可自由出入底商区域，但无法通过行人通道进入小区内部，非涉诉小区机动车进入底商区域有一定的限制。一审法院认为，天津生态城天和园业主大会与天津万科物业服务有限公司签订的《天津市住宅物业服务合同》合法有效，该合同对王颖以及包括王颖在内的天和园全体业主均有约束力，原、被告双方应按照合同规定履行各自义务。天津万科物业服务有限公司按约履行了物业服务，王颖应按约交纳相应物业费。就王颖主张的涉诉房屋开发商及前期物业服务企业承诺免除其物业费一节，免除王颖物业费是案外企业对王颖的承诺，天津万科物业服务有限公司没有义务履行案外人对王颖的承诺，王颖据此主张免除天津万科物业服务有限公司服务期间的物业费，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。此外，对底商区域进行一定程度的隔离确属事实，但该决定的实施系有天津生态城天和园业主大会的参与及监督，该事实有王颖提交的《天和园小区车行动线和底商隔离投票公示》、《天和园问题督办清单》予以佐证，因此，现阶段天津万科物业服务有限公司对底商区域进行一定程度的隔离并无不妥之处。王颖因底商区域隔离拒绝交纳物业费缺乏依据，一审法院不予支持。综上，参照房屋面积王颖应向天津万科物业服务有限公司交纳拖欠的物业费3,278元（4.5元/月/平米×38.34平方米×19个月）；就违约金而言，其一，业主委员会与天津万科物业服务有限公司约定的“每季度25日前交纳”约定不明，其二，因天津万科物业服务有限公司是后进入物业，非前期物业，物业公司应在做好前后衔接的基础上，对业主的合理诉求予以积极响应，同时就前期物业遗留的主要不足问题予以重点关注，做好业主的解释答复工作，故从促进物业公司良性发展，与业主共建良好小区的角度出发，违约金应不予保护。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款之规定，判决：“一、被告王颖于本判决生效后十日内给付原告天津万科物业服务有限公司2017年12月1日至2019年6月30日的物业服务费3,278元；二、驳回原告天津万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。当事人如未按本判决指定期限履行金钱给付义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元，由被告王颖担负。”本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了业委会及物业开会录音光盘及文字整理资料，证明天津万科物业服务有限公司在物业交接时对物业费的减免是明知的，其承诺与案外人交接涉案物业费。被上诉人未提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，被上诉人对上述证据的证明目的不予认可。本院经审查认为，上述证据与本案不具有关联性，本院不予采纳。本院查明的事实与一审判决一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，被上诉人与天津生态城天和园业主大会签订的《天津市住宅物业服务合同》合法有效，对双方当事人均具有约束力。被上诉人为小区提供了物业服务，有权依照合同约定收取合同履行期间内的物业服务费用，上诉人亦应及时足额支付物业费用。上诉人主张案外人曾承诺以免交涉诉期间物业费的形式冲抵案外人所欠延期交房违约金，其无需再另行交纳物业费，因其与案外人间债权债务，与本案并非同一法律关系，故其所提不应交纳物业费的相关上诉理由，于法无据，本院不予支持。上诉人就该问题，可另行向案外人主张权利。综上所述，王颖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王颖负担。本判决为终审判决。审判长 郝 真审判员 解 童审判员 武耀明二〇二〇年八月十一日书记员 倪 凯附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；