广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初19167号原告：盈动力投资集团有限公司，住所地：广东省佛山市南海区5。法定代表人：林**。委托诉讼代理人：胡绮婷，该司员工。委托诉讼代理人：杨健霖，广东星宇律师事务所。被告：张霞光，女，1991年6月4日，汉族，住湖北省松滋市街河市。原告盈动力投资集团有限公司与被告张霞光租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日受理后，依法适用简易程序，于2020年10月14日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人胡绮婷、杨健霖，被告张霞光，均到庭参加了庭审。诉讼中当事人向本院申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2020年3-7月租金75850元及逾期付款违约金4389元(以拖欠金额为本金，从拖欠之日起按年利率24%计至实际清偿之日止，暂计至2020年7月31日)；2.被告向原告支付2020年4-7月公共水电费5800元及逾期付款违约金276元(以拖欠金额为本金，从拖欠之日起按年利率24%计至实际清偿之日止，暂计至2020年7月31日)；3.被告向原告支付2020年3月20日至2020年5月20日铺内电费722元及逾期缴纳违约金35元(以拖欠金额为本金，从拖欠之日起按年利率24%计实际清偿之日止，暂计至2020年6月30日)；4.被告向原告支付装修期内租金6905元；5.被告向原告支付违约金36408元；6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年3月21日，原被告签订《租赁合同》、《关于公共水电费的补充协议》等文件，约定被告承租原告坐落于佛山市南海区*********一层内商铺编号为1F15号的房产（以下简称涉讼租赁物），租期自2018年4月1日起至2020年3月31日止，其中，装修期为15天。2019年11月28日，原被告再签订《租赁合同》及《关于公共水电费的补充协议》等文件，约定被告继续承租涉讼租赁物，并约定了租期、租金等费用计付标准、违约责任等。原告依约交付了涉讼租赁物，但被告自2020年2月开始拖欠租金等费用，经原告多次催促，被告仍置之不理，已属违约，故被告应支付装修期内租金同等金额的租金。被告辩称：一、新冠肺炎疫情确属不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，属于不可抗力。被告因不可抗力导致无法正常经营，合同目的无法实现，被告不应承担违约责任。被告若一直经营下去，将会一直亏损，疫情期间原告作为出租方应适当减少租金，但原告未响应国家政策，未依照相关法律法规履行合同义务。二、依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条、第6条的规定，被告不应承担违约责任，原告应退还被告的押金42010元。三、根据公平原则，押金应用以抵扣租金。被告是湖北人，身处疫情中心，当疫情趋于稳定，湖北解封之后，被告第一时间就赶回来经营，想挽回损失，但基于疫情的影响，被告每天入不敷出。迫于无奈，被告与原告协商减少租金以减少损失，但原告态度冷漠，完全不顾及被告的经营状况，租金一直居高不下。被告实在没办法，便与原告商量用押金抵扣租金，但原告不予理会，被告被逼无奈才与原告商量解除合同。被告一直没有说不付租金，都是与原告友好协商，考虑到在新冠疫情不可抗力的影响下，能否以公平原则为基础，来共同承担损失。四、被告已足额支付3月份的租金，不欠付租金。被告不应承担2、3月的公共水电费，被告居家隔离在湖北，根本未使用水电费。被告6月就已离场，6、7月的公共水电费也不应支付。装修期租金是减免的，被告不欠付原告装修期租金。不同意原告对水电费计算依据，被告只欠2020年5月1日起的电费253元。综上，应以押金抵扣租金，被告不应承担违约责任。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人就其真实性未提出异议的证据，本院对其真实性予以采信并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：被告举证4照片，原告对其真实性有异议，本院将综合案件审理情况进行认定。综合以上采信的证据和原被告的陈述，本院确认以下事实：位于佛山市南海区**********首层的房产已办理房地产权证，登记权利人为广东信盈投资有限公司，其中编号1F15号商铺为涉讼租赁物。原告原名称为广东信盈投资有限公司，后于2019年10月31日变更为现名称。2018年3月21日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定：甲方将涉讼租赁物出租给乙方使用；租赁期限自2018年4月1日至2020年3月31日；装修期15天；2018年4月1日至2019年3月31日月租金13810元。2019年11月28日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定：甲方将涉讼租赁物出租给乙方使用，用途仅作为化妆、护肤使用；租赁期限自2020年4月1日至2021年4月30日，月租金15170元；乙方一次性支付两个月租金作为合同的履约保证金；乙方单方解除合同的，履约保证金不予退还；乙方应承担使用租赁物业发生的全部费用，包括但不限于水费、电费等；乙方逾期支付合同约定的各项费用，每逾期一日，乙方按应付未付金额的百分之一向甲方支付违约金，逾期达十五日的，甲方有权继续追偿乙方应付费用外，并有权要求乙方按租赁期间租金总额的百分之二十支付违约金，违约金不足以赔偿甲方损失的，甲方有权继续向乙方追偿。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《关于履约保证金等费用的补充协议》，约定：乙方一次性向甲方支付履约保证金30340元、水电费押金290元、商场宣传推广费5000元；合同履行期间，乙方违反任何合同约定的，除依合同原约定承担违约责任外，水电费押金不予退还。2020年5月30日，被告向原告递交《撤场申请》，称：因新冠疫情不可抗力因素，客流量急剧减少，被告亏损巨大，经济困难，导致无法承受巨额租金，希望以保证金来抵扣欠付租金，被告申请解除租赁合同，于6月15日撤离商场。2020年6月15日，被告撤场。诉讼中，原被告共同确认：被告已支付履约保证金30340元、水电费押金290元、公共水电费押金2900元、设施更新折旧和宣传推广费用5000元、物业保证金3480元；每月公共水电费1450元。本院认为：原被告签订的涉讼合同是双方真实意思表示，没有违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。被告在合同期限届满前解约，并于2020年6月15日撤场，被告应结清相应的租金费用予原告，原告主张被告支付自2020年6月16日起的租金等费用，缺乏依据，本院不予支持。被告承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施确可能导致承租人没有营业收到或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，本院根据公平原则酌定2020年2月1日至6月15日期间减免一个月的租金，故被告还应向原告支付租金41885元（按15170元/月计4个月又15天，减免一个月租金，已付15170元）17150×2＋7585，原告请求超出本院核定范围的，本院不予支持。公共水电费是原告维系商场运营的实际费用，被告应按约支付2020年4月1日至6月15日的公共水电费3625元（按1450元/月计2个月又15天）予原告。原告主张被告尚欠铺内电费722元，被告虽有异议但未能举证予以反驳，本院予以采信，被告应支付该款予原告。涉讼合同因被告单方违约而解除，被告应承担相应的违约责任。根据双方约定，原告有权没收被告已支付的履约保证金、水电费押金和公共水电押金。被告抗辩称以上述保证金、押金抵扣尚欠的款项，原告有异议，本院不予采纳。原告另行主张被告按租赁期间租金总额的20%计收违约金及对租金、公共水电费、电费计收逾期付款违约金，过分高于原告的实际损失，本院不予支持。2018年3月21日《租赁合同》已履行完毕，原告主张被告承担该合同项下装修期租金，本院不予支持。关于宣传推广费，双方并未约定被告违约的情况下对该费用作没收处理，且该费用为被告在租赁合同履行期间内享受商场宣传推广服务的对价，被告未实际使用商铺期间（2020年6月16日至2021年4月30日）所对应的费用原告应予返还，原告应返还4500元（5000元÷760天×684天）予被告。经抵扣，被告应支付41732元（41885＋3625＋722－4500）予原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告张霞光应于本判决发生法律效力之日起十日内支付41732元予原告盈动力投资集团有限公司；二、驳回原告盈动力投资集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费减半收取计1453.85元、财产保全费959.77元，合共2413.62元（原告已预交），由原告负担1413.62元，被告负担1000元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  梁惠妍二〇二〇年十二月四日书记员  程学斌