广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初7342号原告：蒋宏辉，男，1995年1月1日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区************，公民身份号码：350************431。委托诉讼代理人：庄汉有，系广东银沐律师事务所律师。委托诉讼代理人：张倩君，系广东银沐律师事务所实习律师。被告：佛山市广进创富物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区***************广进商业中心售楼部一楼、二楼，统一社会信用代码：914********497954E。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：丁富林，广东兴顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：张立涛，广东兴顺律师事务所实习律师。第三人：卢裕勇，男，1976年10月1日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区***************，公民身份号码：440************012。委托诉讼代理人：刘冬仁，广东晨诺律师事务所律师。原告蒋宏辉与被告佛山市广进创富物业管理有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月16日公开开庭进行了审理，原告蒋宏辉的委托诉讼代理人庄汉有、张倩君，被告的委托诉讼代理人丁富林，本案另一被告佛山市广进创富物业管理有限公司（以下简称创富投资公司）的委托诉讼代理人刘冬仁到庭参加了诉讼。后本院于2020年6月19日依职权追加卢裕勇作为第三人参加诉讼，并于2020年6月23日公开开庭进行了审理，原告蒋宏辉的委托诉讼代理人庄汉有、张倩君，被告的委托诉讼代理人丁富林，本案另一被告创富投资公司及第三人卢裕勇的共同委托诉讼代理人刘冬仁到庭参加了诉讼。庭审后，原告于2020年7月22日向本院提交《申请书》，申请撤回对被告创富投资公司的起诉，本院于2020年8月24日作出(2020)粤0606民初7342号之一《民事裁定书》，裁定予以准许。诉讼中，原、被告于2020年6月23日申请给予60日时间进行调解，本院经审查予以准许，对于上述调解时间依法不计入审理期限内。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告协助原告办理位于伦教街道办事处荔村村委会裕成南路3号广进商业中心7座206号房屋的过户登记手续，房屋价值532663元；2.判令被告向原告支付逾期交房违约金（截至2020年1月10日为69139.66元，从2020年1月11日起至房屋实际交付之日，以购房款532663元为基数，按日利率万分之二计算）；3.判令被告创富投资公司对被告佛山市广进创富物业管理有限公司的上述债务承担连带责任；4.两被告共同承担本案诉讼费。事实与理由：2016年11月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定了交付商品房的时间及逾期交房的违约金。同日，原告支付了全部购房款532663元。被告至今未向原告交付涉案房产，亦未将房屋过户至原告名下。被告创富投资公司系佛山市广进创富物业管理有限公司的唯一股东，应对其债务承担连带责任。诉讼中，原告明确第一项诉讼请求为要求被告佛山市广进创富物业管理有限公司协助原告办理房屋产权过户手续；明确第二项诉讼请求中的违约金从2018年4月1日开始计算。原告撤回对被告创富投资公司的起诉后，撤回了第二、三项诉讼请求。被告辩称，原告未向被告支付购房款，被告无需协助其办理产权登记手续，被告从来没有以购房款抵消第三人卢裕勇个人借款债务的意思表示及承诺。是原告与被告的工作人员卢裕勇合谋虚构工程款及卢裕勇垫付余款的事实，使被告陷入错误的认识，以为原告是以工程款抵扣购房款，被告才向原告开具了发票及办理相关手续，被告相关人员及原告的行为已经涉嫌职务侵占、诈骗等，被告保留追究相应责任的权利。被告已经向原告交付房屋，故无需支付逾期交房违约金，根据原告与被告签订的合作经营协议，被告已经在约定的交楼时间当天交付了房屋，并由佛山市广进创富管理企业资产有限公司进行出租。退一步讲，由于原告未支付购房款，即使被告未向其交付房屋，被告也无需承担违约责任。创富公司辩称，案涉商品房买卖合同是在2016年11月份签订，发生于创富投资公司经营被告期间，是原告与被告之间的真实意思表示，不存在被告所说的恶意串通、侵占及诈骗的事实。当时被告之所以开具发票，是因为购房款系用于抵偿卢裕勇所经营的盛松木业拖欠蒋国文的木头款。同时根据创富投资公司与被告现控股股东所达成的《合作流程协议书》，明确约定新股东进入被告后对被告之前已经处分的物业（即1座、2座及地下150个车位、3座到15座）要配合原股东进行处置。同时，创富投资公司对原告要求办理不动产权证没有异议。第三人卢裕勇述称，商品房买卖合同是原、被告之间的真实意思表示，不存在恶意串通、侵占及诈骗的情形。当时被告之所以开具涉案的发票，是因为购房款用于抵偿卢裕勇所经营的盛松木业拖欠蒋国文的木头款，双方达成一个以物抵债的约定，被告开具了相应的发票。同时根据合作流程协议，明确约定新股东进入被告后对被告之前已经处分的物业（即1座、2座及地下150个车位、3座到15座）要配合原股东进行处置，之所以如此规定，是因为这些物业要么已经实际销售出去，要么是通过以物抵债的方式销售出去。而现在被告对创富投资公司经营期间所发生的处分行为不予认可，既违反了新旧股东之间的约定，也损害了旧股东的财产权益及已经签约的买受人的利益，第三人对原告要求办理不动产权证没有异议。原告围绕诉讼请求向本院提交了以下证据：1.原告身份证复印件1份、两被告营业执照复印件1份；2.商品房买卖合同（预售）合同复印件1份；3.广东增值税普通发票复印件3份；4.借据复印件1份；5.结算单复印件1份；6.销售事务申请记录表1份；7.住宅专项维修基金存折复印件1份；8.印花税收据复印件各1份；9.维修资金款收据复印件1份；10.契税办证费收据复印件1份；11.户口簿复印件1份、声明1份、中国农业银行交易明细清单复印件1份；12.蒋国文的声明1份。被告和第三人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；被告或第三人对真实性有异议的证据，本院认证如下：对借据复印件和结算单，第三人卢裕勇作为借款人，对该两组证据均无异议，本院对该两组证据予以确认并在卷佐证；对蒋国文的声明1份，第三人卢裕勇作为借款人对该声明予以确认，该证据可与证据11相互印证，本院予以采信。被告创富物业公司在诉讼中向本院提交了以下证据：1.《合作经营协议书》1份；2.《商铺租赁合同书》一份、商铺位置图打印件两页。原告和第三人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告或第三人对真实性有异议的证据，本院认证如下：对于证据2，第三人无异议，由于原告已在庭审后对涉案商铺的交付进行了确认，故本院对该证据予以采信。原告撤回对创富投资公司的起诉前，创富投资公司曾在诉讼中向本院提交了以下证据：《合作流程协议书》1份，原、被告对该证据真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。第三人卢裕勇在诉讼中没有提供证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》（协议约定原告作为乙方，被告作为甲方），其中《商品房买卖合同（预售）》约定如下：1.原告向被告购买位于佛山市顺德区********************************；用途：商业、金融、信息。2.商品房总房价款为532663元，签订本合同前，原告已向被告支付了定金30000元，原告应于2016年11月14日前一次性付清全部购房款。3.被告应当在2018年3月31日前向原告交付该商品房。4.因被告原因，原告未能在商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按补充协议的约定处理。其中《商品房买卖合同补充协议》的第十五条关于买卖合同中“第二十条房屋登记”双方补充约定如下，1.乙方委托甲方办理《不动产登记证》，但甲方协助乙方向管理部门申请办理该商品房的房屋所有权转移登记的前提条件是：经乙方授权，乙方向甲方缴纳商品房专项维修资金、契税等费用以及付清全部房价款……。2.在乙方缴纳所有税费后至正式办理《不动产登记证》期间，如因国家政策变动及办证费有所调整，甲方概不负责，费用按当时政策实行多退少补。3.因甲方原因，乙方未能按买卖合同规定的期限内取得该商品房的房屋所有权证书的，乙方不退房，但甲方应当自期限届满之日起就乙方已付购房款，按年利率4.35%计算给付利息至实际完成房屋所有权登记之日止。……第十七条关于买卖合同中“第二十三条税费”双方补充约定如下：1.乙方同意甲方依据有关规定暂代政府收取税费。上述代收取的税费以政府有关部门开出的票据为准。预售商品房开发建设过程中，甲方代政府收取的税费标准调整时，按实际发生额多退少补。……第二十条关于“商品房专项维修资金”双方补充约定如下：买卖合同的价款中未包含住宅专项维修资金，在支付首期房价款时，乙方应当同时缴交住宅专项维修资金，应缴金额为该商品房售价的1%。若以后发生面积误差，维修资金甲方不做退补。如果乙方不按时交纳专项维修资金，由乙方承担买卖合同不能如期办理合同备案、不能办理贷款和不能办理《不动产登记证》的责任。之后，原告与案外人佛山市广进创富企业资产管理有限公司签订一份《合作经营协议书》，被告作为该合同的保证人。该《合作经营协议书》约定如下：1.原告将其所购买的位于佛山市顺德区伦教7座2层06号，建筑面积为30.2平方米，购房款为532663元的商铺交由案外人佛山市广进创富企业资产管理有限公司全面经营管理，双方开展深度合作经营，并按协议的约定分配合作收益。2.原告同意免收自合作收益实际计付之日起三年内的合作收益；合作收益实际计付之日起的第4、5年，原告的年合作固定收益率为以674257元为计算基数，第4年按9%，第5年按10%计付。3.原告于商铺收楼的当日即视为其向案外人佛山市广进创富企业资产管理有限公司完成交铺。2016年11月14日，被告向原告出具了三份《收据》，确认收到原告广进商业中心7栋206号单元合同印花税267元、维修资金款5326.63元、契税办证费16218.94元。2017年6月7日，原佛山市顺德区国土城建和水利局向原告签发住宅专项维修基金存折，同日，被告向原告开具了涉案商铺的购房款发票，购房款为532663元。诉讼中，被告认为涉案商铺已经于2018年3月31日交付原告，原告于2020年7月22日向本院提交的《申请书》中确认以上述日期作为收楼日期。被告确认涉案商铺已于2019年9月26日竣工验收，并已办理首次确权登记，登记于被告名下，涉案商铺已具备办证条件。原告认为被告至今未协助原告办理涉案商铺产权过户登记手续，已构成违约，遂于2020年3月25日向本院提起诉讼。另查，原告的父亲蒋国文与第三人卢裕勇存在业务往来，2015年卢裕勇向蒋国文采购了木材，并拖欠木材款170万元未支付。2016年1月1日，第三人卢裕勇向蒋国文出具《借据》，将尚欠货款转化为借款，确认借蒋国文170万元，借期从2016年1月1日至2016年4月30日，每月利息34000元。但第三人卢裕勇在借款到期后并未归还，2016年11月11日，卢裕勇向蒋国文出具《结算单》，确认：1.尚欠蒋国文本金170万元，利息374000元，共计2074000元；2.2016年11月11日购买商铺花费2213898元，卢裕勇代为垫付了139898元。2016年12月30日，原告的母亲曾秋金通过农业银行网上银行向卢裕勇支付了139898元。2017年6月7日，被告开具了原告所购的另外两个商铺即7座226、227号商铺的购房款发票，购房款分别为861342元、819893元。三个商铺总价款为2213898元（532663元+861342元+819893元）。2014年7月31日至2018年9月10日期间，创富投资公司是被告的全资股东。诉讼中，被告和创富投资公司均确认，在创富投资公司作为被告股东期间，卢裕勇和卢裕科实际控制和经营管理创富投资公司和被告，卢裕勇和卢裕科是兄弟关系。又查，2016年11月14日，原告填写了一份《销售事务申请记录表》，记载事项如下：1.房号为广进国际商业中心7座226、227、206号。2.买方为蒋宏辉。3.销售事务为其他，特殊申请。4.申请理由：买方为公司内部关系客户，因特殊原因，现申请2016年11月11日签订商铺认购书，并申请房款2213898元已交总部（其中2074000元抵扣工程款，余款139898元为卢裕勇垫付），税费、维修资金、印花税、办证费于签订商铺买卖合同时支付，特此申请。5.发展商现场经理兼销售人员刘茂华签名确认。诉讼中，创富投资公司确认在发展商总经理处签名的是忻思源，被告确认忻思源曾经是被告的销售经理。再查，2018年6月10日，案外人陈伟明（协议中为甲方）、佛山市广进创富投资有限公司（协议中为乙方）、被告（协议中为丙方）、佛山市广进创富企业资产管理有限公司（协议中为丁方）共同签订《合作流程协议书》，约定：1.甲方须保证，在成为丙方、丁方公司的新股东后，丙方、丁方公司继续承接上述所列的原丙方、丁方公司的债务及应收债权以及下列或有债务，丙方、丁方公司已经签署且在执行的业务合同；2.甲、乙方确认：（1）广进商业中心16座的19层至25层为非自持物业，可作销售，销售所得款项将用于优先支付或返回甲方出借给丙、丁的借款本息；（2）除此之外，其他已被处分之物业（即1座、2座及150个地下车位、3座～15座）财产权益归属乙方，甲方应以丙方名义配合乙方处置上述物业；（3）剩余部分的自持物业〔即16座1～18层、26、27层级地下室建筑面积28027.11平方米（不含抵偿给陈伟明先生的150个地下停车位）将由甲方以丙方名义统一委托交付丁方继续出租及经营管理〕。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》未违反法律、行政法规强制性规定，系双方当事人真实意思表示，属合法有效合同，应受法律保护，双方当事人应依法履行各自义务。关于原告是否已向被告支付完毕涉案商品房购房款的问题，被告辩称原告未向被告支付购房款，被告无需协助其办理产权登记手续，被告从来没有以购房款抵消第三人卢裕勇个人借款债务的意思表示及承诺。对此，本院分析如下：首先，原告与被告不仅签订了《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，约定了涉案商铺买卖的具体事宜，双方还与案外人佛山市广进创富企业资产管理有限公司签订了《合作经营协议书》，约定原告将其购买的涉案商铺交由佛山市广进创富企业资产管理有限公司经营管理，原告获取租金收益。结合被告向原告出具的购房款发票，可以佐证原告已按约定支付了购房款。《商品房买卖合同》约定原告应在2016年11月14日前支付商品房全部价款，而被告开具购房款发票的时间是2017年6月7日，由此可反映是由原告先支付购房款，被告后出具发票，被告一直对此没有提出任何异议，也从未向原告追讨过购房款，直至原告提起本案诉讼时，被告才对原告是否实际支付了购房款的行为提出异议，明显超过合理期限，也不符合常理。其次，原告向被告支付了涉案商品房的契税办证费、维修资金、印花税等费用，被告也开具了收据予以确认。假如被告没有收取原告全部购房款，仅向原告收取上述费用，亦不符合常理。再次，关于原告支付购房款的方式，经审查，由于卢裕勇欠原告父亲蒋国文木材款，卢裕勇通过其控制和经营管理的被告以涉案商铺抵偿所欠木材款，由卢裕勇安排指定原告作为涉案商铺的买受人，原告的购房款系用以房抵债的方式支付。该事实可通过《销售事务申请记录表》、《借据》、结算单予以印证，从时间节点和数额上均可相互对应。且该以房抵债的行为发生于创富投资公司作为被告的全资股东期间，创富投资公司对涉案以房抵债的事实亦予以确认。再结合《合作流程协议书》的约定，包括涉案商铺在内的1～15座物业及150个地下车位属于已被处分之物业，其财产权益归属创富投资公司，被告仅仅是配合创富投资公司对上述物业进行处置，故创富投资公司对涉案以房抵债的事实的确认应具有法律效力。综上，被告认为原告没有按合同约定支付购房款的抗辩意见，理据不充分，本院不予采纳。关于原告主张被告协助办理涉案商铺产权过户登记的问题。根据《商品房买卖合同（预售）》的约定，被告应在商品房交付之日起365日内协助原告取得涉案商铺的房屋所有权证。原、被告双方均确认涉案商铺于2018年3月31日交付，故被告应于2019年3月31日前协助原告办理房屋所有权过户登记手续。本案中，原告已经支付全部购房款，并已根据《商品房买卖合同补充协议》的约定缴纳住宅专项维修资金、契税办证费等费用，且涉案商铺已于2019年9月26日竣工验收，并已办理首次确权登记，登记于被告名下。故涉案商铺已具备办证条件，被告至今未协助原告办理涉案商铺的产权过户登记，已构成违约，现原告诉请被告协助办理涉案商铺的产权过户登记手续，理据充分，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：被告佛山市广进创富物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内，协助原告蒋宏辉办理佛山市顺德区*******************************屋的产权过户登记手续。本诉案件受理费减半收取为4563.31元、财产保全费3183.32元，两项合计7746.63元（原告均已预交），由原告蒋宏辉负担889.99元，由被告佛山市广进创富物业管理有限公司负担6856.64元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  韩文锋二〇二〇年八月二十五日书记员  冯炽健