上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初13282号原告(反诉被告)：上海斐康投资管理有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：倪玲玲，执行董事。委托诉讼代理人：袁海渝，上海市郑传本律师事务所律师。被告(反诉原告)：勃林格殷格翰(中国)投资有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区。法定代表人：FELIXALBERTGUTSCHE，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：顾巍巍，北京市环球律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：隋天娇，北京市环球律师事务所上海分所律师。原告(反诉被告)上海斐康投资管理有限公司(以下简称斐康公司)与被告(反诉原告)勃林格殷格翰(中国)投资有限公司(以下简称勃林格公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，被告提出反诉，本院予以合并审理，均依法适用简易程序，于2020年7月22日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人袁海渝、被告的委托诉讼代理人隋天娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。斐康公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付2019年1月1日至2019年8月2日的租金268,533.33元，按每月38,000元；2、要求被告支付延期支付租金的利息损失15,283.68元，按年利率4.35%分段计算。事实和理由：上海市徐汇区安福路XXX号金苑XXX房屋,原为案外人吴某某所有,吴某某于2005年7月8日书面委托案外人上海优帕克投资管理有限公司、郝某1代为签订租赁合同及收取租金等。2014年1月23日，原告与吴某某签署房屋买卖合同、1月28日取得房产权证;2019年6月21日,原告将房屋出售过户给案外人刘某,后因是否带租约出售问题直至同年8月4日腾房收房。在原告拥有房屋所有权期间,案外人郝某1于2018年10月将房屋出租给被告,双方之《房屋租赁合同》约定租期自2018年10月20日至2020年10月19日,其中2018年10月20日至2019年10月19日为“固定期限”,2019年10月20日至2020年10月19日为“非固定期限”：房屋租金每月38000元;第一笔首月租金支付后剩余租金按自然月支付;合同还约定了双方其它权利、义务。合同签订后被告员工已实际入住、被告也依约支付租金至2018年12月31日,但此后一直拖欠租金,至2019年8月4日被告员工与新的产权人交接房屋后搬出,被告拖欠2019年1月1日至8月3日租金合计345,748元未支付。在房屋租赁合同的签订时间及履行期间,原告系房屋所有权人,依法享有收益权;被告承租了原告的房屋亦应依约支付租金；原告对于案外人郝某1的代理行为表示追认,租赁双方已于2019年8月4日实际解除租赁关系,被告应当将所拖欠的租金支付给原告,但经原告催讨被告仍拒绝支付。故原告提起上述诉请。勃林格公司辩称，不同意原告的诉讼请求。2019年1月至4月的租金已经用押金和原告应支付的违约金抵扣，2019年5月1日至6月23日的租金已经支付给原告的代理人，6月24日至8月3日的租金因此时原告已不是房屋产权人，也未向被告提供租金发票，因此被告没有义务向原告支付该期间的租金。被告已经完成支付义务，故无需支付利息。勃林格公司提出反诉诉讼请求：1、要求反诉被告返还租赁保证金76,000元；2、要求反诉被告支付违约金76,000元；3、要求反诉被告赔偿房租差价损失43,800元(自2019年8月2日起计算至2020年10月19日，按每月3000元计算)；4、要求反诉被告赔偿搬家费9900元。事实和理由：2018年11月18日,勃林格公司与吴某某、吉嘉房地产经纪(上海)有限公司签订了《房屋租赁合同》，合同就租期期限、违约责任等内容进行了约定。作为吴某某代理人的郝某1在合同签订时并未告知其实际为斐康公司代理人。2019年6月21日，在勃林格公司不知情的情况下，斐康公司又将房屋出售给刘某。2019年7月4日，刘某要求勃林格公司搬离房屋，勃林格公司被迫在短时间内处理搬家及寻找其他房屋租赁。因此斐康公司提前收回房屋构成违约，导致勃林格公司产生各项损失，其应承担违约责任和赔偿责任，勃林格公司于2019年8月2日搬离涉案房屋，租赁合同已经解除，斐康公司应当退还押金。斐康公司辩称，不同意反诉诉请。斐康公司没有违约行为，没有提出解约通知也没有任何提前解约的行为。勃林格公司搬离房屋是与刘某协商一致的结果，并非斐康公司违约。在勃林格公司支付租金后，斐康公司同意返还押金或者直接抵扣应付租金。租金差价损失和搬家费并非必然损失，其员工另行租房与斐康公司无关，房屋价格增加是因为租赁房屋装修、配置不一样，租金有差额也是正常的，该损失与斐康公司无关。本院认定事实如下：2003年12月8日，吴某某核准登记为上海市徐汇区安福路XXX号XXX房屋(以下简称涉案房屋)产权人。吴某某委托上海优帕克投资管理有限公司(以下简称优帕克公司)出租涉案房屋。2014年1月，吴某某将涉案房屋出售给斐康公司。2014年1月28日，斐康公司核准登记为涉案房屋产权人。2018年11月18日，郝名琨代理吴某某(出租方，甲方，出租服务方优帕克公司)与勃林格公司(承租方，乙方)、吉嘉房地产经纪(上海)有限公司(中介方，丙方)签订房屋租赁合同一份，约定：甲方向乙方出租涉案房屋，租期自2018年10月20日至2020年10月19日，其中2018年10月20日至2019年10月19日为“固定期限”,若甲方在此期间提前解约，则乙方有权要求甲方赔偿相当于两个月租金作为违约金，甲方除此之外不再承担其他违约责任。2019年10月20日至2020年10月19日为“非固定期限”。租金每月38000元，租金发票由优帕克公司代为开具，第一笔租金2018年10月20日至10月31日14992元，剩余租金按自然月支付，租金每月支付一次，甲方应提前60天向乙方出具发票和付款通知书，乙方在提前60天收到甲方给予的发票和付款通知书后，以银行转账的方式将租金汇入丙方指定账户，丙方应在收到租金后3个工作日内将租金转交给出租方，如果甲方拒接或延迟开立租赁发票或财务凭证，乙方有权相应拒绝或延迟支付租金等费用，如乙方因故无法在前述60日内向甲方支付上述款项，则丙方将代乙方按时支付。甲方指定账户：开户行：中国民生银行，户名：郝某1，账号：XXXXXXXX********。如超过30天无任何理由不支付租金，则视为乙方自动退租，构成违约，并承担相应违约责任，甲方有权收回房屋及设施。保证金76,000元，在合约期满前的两个月或根据合同可提前退租的两个月，乙方可用保证金抵扣最后一个月的租金。在租赁期内，甲方如需出售房屋，至少提前两个月书面通知乙方，乙方有权选择给予甲方一个月书面通知即可解除租赁合同，乙方不需要承担相应违约责任。租赁期内，房屋发生所有权全部或部分的转移，或其他影响乙方权益的情形，甲方应保证所有权人或其他影响乙方权益的第三者，能继续遵守本合同所有条款，甲方在此等情形发生时应向乙方提供受让方或其他相关第三方的资料背景，并负责安排甲方、乙方和受让方之间完成租金支付、押金等交接手续，如乙方于本合同下的权益受此等所有权人或第三人所影响或损害，甲方须负责补偿乙方的所有损失、损害、支出及费用。2019年6月21日，斐康公司将涉案房屋出售给刘某并办理了产权变更手续。斐康公司表示刘某知晓房屋是带租约买卖，双方口头约定产证出来前租金归斐康公司，产证出来后归刘某。2019年7月4日，刘某向勃林格公司发送告知函，主要内容为：本人系涉案房屋业主，于2019年6月21日完成房屋买卖并取得产证，今日得知贵司向吴某某租赁了房屋，但吴某某并非产权人，也未有有效授权，贵司占有房屋的行为构成对本人的侵害，正式通知本人将于2019年8月15日前收回涉案房屋，如不能及时归还房屋，将采取法律强制措施。2019年8月2日，勃林格公司搬离涉案房屋。2019年9月26日，斐康公司与刘某签订《补充协议》，主要内容为因履行房屋买卖合同中产生的纠纷，斐康公司同意给予刘某76,000元作为补偿，并约定了物业管理费等结算内容。2019年11月16日，斐康公司委托律师向勃林格公司发送律师函要求支付2019年1月1日至8月3日的租金。12月6日，勃林格公司回函表示认为租赁合同无效，其被迫搬家导致损失已经超过应付租金，故不再向斐康公司支付租金。庭审中，双方一致确认勃林格公司向斐康公司支付租金至2018年12月31日。庭审中，就为何以吴某某的名义出租房屋，斐康公司表示其购买系争房屋是为了投资，因为之前房屋一直委托郝名琨出租，故延续了该租赁方式，斐康公司对郝名琨代理签署的合同是认可的。以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有房屋租赁合同、函件、转账凭证等证据证实，本院予以确认。审理中，勃林格公司提供租赁合同及搬家转账凭据9900元，证明其在搬离涉案房屋后，承租了同小区XXX的房屋。斐康公司不予认可，认为与原告无关，无法确认真实性。审理中，勃林格公司提供银行转账凭据，证明其收到租金发票后向优帕克公司支付了2019年5月1日到6月23日的租金。斐康公司表示真实性无法确认，即便确实向优帕克支付了该款项也不等于向原告支付了租金。本院认为，原、被告(反诉原、被告)就涉案房屋所签租赁合同系双方真实意思表示，合法、有效，本院予以确认，双方均应恪守履行，不得任意解除或变更。勃林格公司抗辩称因斐康公司违约故其可以保证金和违约金抵扣2019年1至4月份租金，5月1日至6月23日的租金已经支付优帕克公司，6月23日之后的租金因斐康公司并非产权人故其无权收取。本院认为，在法院未认定双方合同解除，2019年1至4月期间勃林格公司亦在正常使用房屋的情况下，勃林格公司无权自行抵扣押金或提前自行认定斐康公司支付违约金；至于5月1日至6月23日的租金即便勃林格公司已经支付优帕克公司，但优帕克公司仅作为发票开具方，并非合同约定收款人，勃林格公司擅自将租金支付案外人优帕克公司，且未有证据表明斐康公司收到该笔租金，故勃林格公司仍需向斐康公司支付；斐康公司虽然在6月23日之后并非产权人，但买卖不破租赁，双方租赁合同仍然合法有效并未直接解除，勃林格公司仍应按约支付租金，故勃林格公司的抗辩意见本院不予采纳。勃林格公司于2019年8月2日搬离涉案房屋，本院确认双方合同于该日解除，勃林格公司应向斐康公司支付租金至该日。斐康公司要求勃林格公司支付利息损失，并无合同依据，本院不予支持。合同解除后，斐康公司应将收取的租赁保证金退还。斐康公司在租赁期间出售房屋，但未按合同约定提前通知勃林格公司并做好相应交接工作，导致使勃林格公司不能继续正常使用涉案房屋、提前搬离，双方合同解除，责任在斐康公司，故勃林格公司反诉斐康公司要求承担违约责任，合法有据，本院予以支持。审理中，被告提出违约金过高的抗辩意见，本院认为，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度，并考虑到勃林格公司在履行合同中亦存在擅自将租金支付他人、自行抵扣保证金等不当行为，本院酌情判决被告承担违约金为60,000元。关于勃林格公司反诉要求斐康公司承担后续租房差价损失，因租金高低受市场环境、房屋配置、谈判能力等诸多因素影响，故该诉请，缺乏依据，本院不予支持。关于勃林格公司主张的搬家费，系租赁必然发生的费用，双方固定期限的租赁期间已经履行过半，不应由出租人进行补偿，且勃林格公司已主张了违约金，故对于搬家费，本院不再支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一、二款、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、勃林格殷格翰(中国)投资有限公司于本判决生效之日起十日内向上海斐康投资管理有限公司支付2019年1月1日至2019年8月2日的租金268,533.33元；二、上海斐康投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向勃林格殷格翰(中国)投资有限公司支付违约金60,000元；三、上海斐康投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向勃林格殷格翰(中国)投资有限公司退还保证金78,000元；四、驳回上海斐康投资管理有限公司的其余诉讼请求；五、驳回勃林格殷格翰(中国)投资有限公司的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计3243元，由上海斐康投资管理有限公司负担614元，勃林格殷格翰(中国)投资有限公司负担2629元。反诉案件受理费2193元，由勃林格殷格翰(中国)投资有限公司负担722元，上海斐康投资管理有限公司负担1471元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 徐红二〇二〇年十一月三日法官助理 刘兴书 记 员 徐琛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。