安徽省来安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1122民初1538号 原告：黄正辉，男，1980年6月10日出生，汉族，住江苏省南京市江宁区。 被告：来安孔雀城房地产开发有限公司，住所地安徽省来安县汊河经济开发区管委会**，统一社会信用代码91341122MA2MX8TT4G。 法定代表人：赵威，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：徐致远，北京市竞天公诚（南京）律师事务所。 委托诉讼代理人：李炎，北京市竞天公诚（南京）律师事务所。 原告黄正辉与被告来安孔雀城房地产开发有限公司（以下简称来安孔雀城）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，来安孔雀城于2020年5月25日向本院提出管辖权异议，本院于2020年6月12日作出（2020）皖1122民初1538号民事裁定书，裁定驳回来安孔雀城对本案管辖权提出的异议，来安孔雀城不服，上诉于滁州市中级人民法院，该院于2020年7月23日作出（2020）皖11民辖终93号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。后本院依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告黄正辉、被告来安孔雀城的委托诉讼代理人徐致远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄正辉向本院提出诉讼请求：1.来安孔雀城按照购房总款万分之二每天向其支付延期交付88天违约金计15468.27元；2.来安孔雀城退还其装修赔偿差价款300000元；3.本案诉讼费由来安孔雀城承担。事实和理由：其于2017年6月与来安孔雀城签订购房合同，订购来安孔雀城开发的新江北孔雀城·天赋澜湾南区7幢902室住房，合同约定毛坯房价格为5036.39元/平方，毛坯房总价款为490947元。当时销售人员告知其房子由开发商统一装修，精装修标准交付，同时带其去现场参观了精装样板房，看到样板房装修华丽考究，所用材料与施工工艺都非常高端，其就同意按照精装修交付，在原房价5036.39元/平方基础上，再增加4000元/平方装修费计389920元，毛坯房加装修后总房款为880867元。合同约定房子交付时间为2019年6月30日。延期交付违约金按乙方已经支付的房价款日万分之二计算。其于2018年2月13日前支付了全部应付房款。2019年6月，开发商给其下发延期交付通知，并承诺承担延期交付违约责任。2019年9月，开发商通知其收房，其于2019年9月28日去办理了收房，实际交付房屋面积为97.26平方，开发商退还其面积缩小差价款1988元，购房总款变更为878879元。在办理收房过程中，关于延期交付88天的违约金计算，来安孔雀城要求按照房价总款万分之一/天标准支付，理由是购房合同后面有补充条款十一条，补充条款对第十二条有补充约定，按照补充约定，可以把支付标准由万二变更为万一。关于交付房产装修质量及装修成本问题，按照来安孔雀城卖房时的宣传与精装修样板房及4000元/平方的装修标准，其以为来安孔雀城交付的应当是一个富丽堂皇、五星级酒店标准的家。但收房后发现墙面全部大白墙，地板脚踏上去吱吱响，室内门全是空心免漆门，非常轻薄，全屋顶部无任何吊顶造型装饰，所有飘窗无瓷砖或大理石铺设，全部与墙面一样刷大白，所谓欧普、雷士灯具就是两个灯泡，地暖、新风空调系统全无。更糟糕的是装修施工粗糙低劣，卫生间窗户的瓷砖是脱落的、刷大白的墙面也是破裂不堪的，进户防盗门是锁不上的。装修材料与施工都是低劣无比，与4000元/平方装修成本相差太远。针对这糟糕的精装修，来安孔雀城只是象征性地做个表面维修，对其提出的装修档次太低，与38万元的装修费严重不符时，来安孔雀城只强调按合同验收，对样板房不予认可。 其认为，关于违约金支付。购房主合同第十二条明确规定了延期交付违约金按其已经支付的房价款日万分之二计算，逾期超过90天，其可以单方面解除合同。来安孔雀城在合同后面增加的补充条款降低了赔偿标准，损害了购房人权益，且没有采取合理的方式提请买房人注意，也未对该条款予以重点说明。来安孔雀城作为格式合同及条款的提供方，补充条款内容严重违背诚实信用、公平合理原则，降低了赔偿标准，免除自己责任，排除对方主要权利，该条款属于无效条款，故应当按照主合同第十二条约定的延期交付违约金按其已支付的房价款日万分之二计算。 关于装修质量及成本与合同约定严重不符问题。来安孔雀城强调装修标准是按照合同附件三的内容进行的，验收也是按此标准。但合同附件三对装修具体部位描述基本没有、施工工艺也是空白，所用材料品牌、规格、用量、价格都是空白，就是用同等品牌、国内优质品牌、甲方定制等模糊描述代替。这个模糊没有具体量化的附件，无法作为4000元/平方，总装修成本38.9万元的验收标准。其买房时，精装修样板房中地板使用是不低于400元/平方的实木地板，除卫生间、厨房，客厅、走廊墙壁全部是高档墙纸铺贴，室内门、门套、窗套全部实木，飘窗全部大理石铺贴，客厅走道全是豪华灯具。而现在开发商交付的现房，与当初的样板房根本无法相比。目前样板房已经被开发商拆除，参照物消失了，开发商又强调样板房是不作为验收标准的，又以格式合同有说明，不能按照样板房作为验收标准。为核算来安孔雀城交付的精装修房屋真正的装修成本，其通过土巴兔、齐家等网上装修平台按照同等面积、当前最时尚精装标准让商家报价，其97.26平方的房子，再好的精装报价都没有超出8万元。为达到准确核算目的，其邀请家装一流的装饰公司到现场量房，根据现有装饰状况与用材，明确材料品牌、规格、用量、价格及施工工艺，得出的现有装修评估价格(包括设计、管理、税费)也是8万元左右。由此，来安孔雀城在装修材料使用、施工管理、整体投入上严重背离合同约定，存在暴利行为。来安孔雀城对房子的装修采取的是工装行为，材料可以做到集中采购，整体成本投入比其按照家装核算的8万元更低，与38.9万元装修约定成本相差太大。理应退还30万元装修差价款。基于以上事实，恳请人民法院根据相关法律、司法解释的规定与法律精神判决，来安孔雀城按照购房总款万分之二每天向其支付延期交付88天违约金计15468.27元，并退还其装修赔偿差价款300000元。为维护法律尊严及市场公平秩序，保护购房者的合法利益，恳请人民法院依法支持其诉请。 来安孔雀城辩称，1、根据补充条款第三条约定，政府行为包括土地征用及房屋拆迁等实质影响双方履约的情形视为不可抗力，发生不可抗力导致逾期交付的，其公司不承担相应的责任。在案涉项目施工过程中，出现拆迁安置阻碍、违建导致施工困难，政府检查导致反复施工，最终导致项目逾期，应当视为不可抗力，其不应承担相应逾期交付的责任；2、对于逾期违约金的计算，补充条款中已经明确约定按照购房款的万分之一计算，且补充协议已经对主合同的文本进行变更，是双方真实意思表示，即使认定其公司应当支付一定的违约金也应当据此计算；3、即使补充条款中关于逾期交付违约金的计算标准不能适用，由于补充协议已经排除了主合同相应条款的适用，应当认为双方没有约定具体违约金的标准，根据最高院商品房买卖合同司法解释第十七条的规定，应当按照同类地段的房屋租金确认实际损失，根据案涉小区的房屋租赁价格，黄正辉的实际损失88日的租金约为3000元。按日万分之二标准计算出的违约金数额明显超出了原告实际损失的1.3倍，应当进行酌减，其请求法院进行酌减；4、案涉房屋已经交付，其已退回黄正辉面积补差款1988元，因此即使计算违约金，也应当在总房款扣减补差款数额的基础上进行计算；5、关于装修问题，案涉房屋已经按约装修交付，黄正辉单方询价的数额主张装修赔偿差价没有依据，也无其他证据证明案涉房屋存在装修单价或装修总价等可供黄正辉直接扣除的数额。其次，装修价款包含了合同附件三中装修设备价格、房屋及相应比例的土地使用权的总价，并非黄正辉所理解的毛坯房加上装修价即为总价。装修价格不同于装修造价，其中也包含了购买精装房业主共有部分的装修，折算至业主专有面积中的部分价款、房地产开发企业的资金管理成本及税金与利润等等，也不直接对应某一户室内装饰装修价值或者造价，是一个综合得出的结果，也是双方意思自治的体现。黄正辉在签署合同时认可以该价格进行装修，就应当受到相应条款的约束。合同附件三已经约定案涉房屋的装修交付标准，此外黄正辉没有提供其他任何交付标准，而实际装修配置情况与合同约定的标准是一致的，黄正辉主张赔偿差价应当对照合同约定进行逐一举证，否则应当承担举证不能的不利后果。其不同意黄正辉提出的司法鉴定申请，黄正辉所申请的是装修的造价，但双方约定的是装修的价格，并非同一概念。装修价格要素众多，对应的是最终装修效果，而装修效果是与房屋结构和布局等性质同等重要的产品特性，不是可以简单从整个交付的房屋中拆分出来的，且其作为开发企业，应当享有一定的利润空间和定价权利，在考虑到政策、成本、收益等多种因素后形成的价格，在此前黄正辉并未提出异议。 本院经审理认定事实如下：来安孔雀城与黄正辉签订《来安县商品房预售合同》，主合同约定:黄正辉购买来安孔雀城开发的新江北孔雀城·天赋澜湾7幢902室房屋，房屋全装修总价款为880867元，黄正辉购买该房屋的总房价款（含附件三中装修、设备价格）是指该房屋和相应比例的土地使用权的总价格。合同约定的总房价款除该房屋建筑面积的暂测与实测不一致的原因外，不再作变动。付款方式及期限为黄正辉于2017年6月30日与来安孔雀城签约，并付首付房款440867元，黄正辉于2017年7月29日前应支付房款计440000元；黄正辉若未按合同约定的时间付款，应向来安孔雀城支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之二自应付款期限之第二天起计算至实际付款之日止；来安孔雀城定于2019年6月30日前将该房屋交付给黄正辉，来安孔雀城如未在合同约定的期限内将该房屋交付黄正辉，应当向黄正辉支付违约金，违约金按黄正辉已付房款的日万分之二自最后交付期限之第二天起计算至实际交付之日止。补充条款约定：黄正辉逾期支付购房款的，自应付款次日起至实际付款之日止按逾期付款额的日万分之二支付违约金；来安孔雀城逾期交房的，按日向黄正辉支付已付购房款万分之一的违约金。双方在合同附件三中约定案涉房屋建筑结构、装修及设备标准为：公共部位：1.外墙：涂料、局部石材；2.电梯：奥的斯电梯或其他同等品牌；3.电梯间墙地面：地面瓷砖，墙面涂料。住宅单位：1.入户门：钢质门，来安孔雀城定制；2.涂料：立邦、三棵树或其他同等品牌；3.开关，插座：西蒙或其他同等品牌；4.灯具：欧普、雷士或其他同等品牌；5.厨房水槽、龙头等：科勒、惠达或其他同等品牌；6.淋浴龙头，台盆龙头：科勒、美标或其他同等品牌；7.台盆、坐便器：科勒、美标或其他同等品牌；8.淋浴房：来安孔雀城定制；9.脱排油烟机：帅康、美的或其他同等品牌；10.燃气灶：美的或其他同等品牌；11.橱柜：来安孔雀城定制；12.户内门：来安孔雀城定制；13.地板：来安孔雀城定制；14.浴霸：奥普或其他同等品牌；15.墙地砖：国内优质品牌；16.外门窗框及外门窗扇：塑钢门窗；17.阳台栏杆：混凝土栏板或金属栏杆；18.通讯系统：穿线至每户多媒体箱内，多媒体箱至客厅和主卧部位预留端口；19.电视接收系统：每户一个电视进线至多媒体箱（可多个出线口），多媒体箱至客厅和主卧部位位置暂定一预留终端。20.水电煤气配套：每户内照明、空调、插座分路设置。燃气由黄正辉自行向提供商申请开通；21.可视对讲：户内设可视对讲机；22.家居报警系统：局部楼层设置红外线报警设备，主卧与客厅设紧急呼叫按钮。双方在合同补充条款中补充约定：来安孔雀城交付使用的商品房装饰、设备标准应符合双方约定的标准，在不降低性能的情况下，来安孔雀城有权进行合理调整。如发生设备及装修材料供应商停产、供货中断、产品质量下价、出现产品质量事故等各种情况，致使来安孔雀城不能采用双方确认，协议约定采用各项装修、设施、设备的品牌、材料、颜色时，或采用成本过高的，来安孔雀城有权以同等品牌、质地、规格或规格类似色系的设备及装修材料代替买卖合同附件所约定的设备及装修材料，来安孔雀城无需为此承担任何违约责任，黄正辉对此无异议。2019年9月，来安孔雀城通知黄正辉于2019年9月27日办理房屋交付手续。来安孔雀城退回黄正辉案涉房屋面积补差款后，黄正辉实际支付案涉房屋总价款为878879元。 上述事实，有双方当事人及其委托诉讼代理人的当庭陈述及黄正辉提供的《来安县商品房预售合同》、延期交付通知书、购房发票等证据在卷佐证。 本院认为，根据双方的诉辩主张以及庭审中双方当事人及其委托诉讼代理人的举证、质证、辩论意见，本案的争议焦点为：一、来安孔雀城是否应承担逾期交房的违约责任；二、补充条款中关于来安孔雀城逾期交房按日万分之一支付违约金的约定是否有效；三、违约金是否应予调整；四、黄正辉要求退还装修差价的主张是否成立。 对于争议焦点一，来安孔雀城与黄正辉签订的《来安县商品房预售合同》，是双方当事人真实意思表示，对双方具有约束力，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，黄正辉已依约履行合同义务，来安孔雀城未能在合同约定期限内交付房屋，应当按照合同约定承担逾期交房的违约责任。来安孔雀城辩称其逾期交房系不可抗力，不应承担相应责任，但其提供单方制作的情况说明无法证明其逾期交房系不可抗力所致，且黄正辉对此辩解亦不予认可，故对来安孔雀城的辩解，本院不予采信。 对于争议焦点二，本案主合同和补充条款对逾期交房违约责任的约定不一致，主合同约定的违约金为日万分之二，补充条款约定的违约金为日万分之一，因《来安县商品房预售合同》是来安孔雀城提供的格式合同，根据相关法律的规定，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款。本案中，来安孔雀城在主合同和补充条款中均约定买方逾期付款的按日万分之二支付违约金，但在补充条款中将其逾期交房的违约金调整为日万分之一，明显减轻了自己的责任，加重了买房人的义务，有违公平原则，且未尽到合理提示及说明义务，故补充条款关于出卖人逾期交房按日万分之一支付违约金的约定为无效条款。 对于争议焦点三，来安孔雀城辩称违约金过高应参照当地房租价格进行调整。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”本案中，双方当事人已在《来安县商品房预售合同》主合同中明确约定了违约金的计算方法，故本案不适用该条款。本案违约金是否过高不能仅从房租方面来判断，而应遵循公平原则并参照当地房地产市场行情予以评判，从合同约定的逾期付款违约金及逾期交房违约金来看，主合同中关于逾期交房按日万分之二支付违约金的约定属于合理范围，也体现了买卖双方权利义务的公平性，不应调整，黄正辉要求来安孔雀城支付违约金15468.27元(878879元×0.0002元/天×88天)的诉请合法有据，本院予以支持。 对于争议焦点四，黄正辉与来安孔雀城对案涉房屋的装修费用或装修单价并未作明确约定，黄正辉简单以全装修房屋总价与毛坯房屋总价的差额计算装修费用无合同依据，本案亦无证据证明双方合同约定的案涉房屋装修费用为上述差额，即使通过鉴定的方式确定了房屋的实际装修造价，也因合同约定的装修费用无法确定，而使黄正辉所主张的合同约定装修费用与实际装修价值的差额无法计算。此外，案涉合同附件三对房屋建筑结构、装修及设备标准进行了约定，依据该约定形成的销售价格是由双方当事人针对合同约定的装饰、装修设备标准自主协商后所形成，故黄正辉要求来安孔雀城退还装修差价的主张不能成立，对其该项诉请，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告来安孔雀城房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付原告黄正辉违约金15468.27元； 二、驳回原告黄正辉的其他诉讼请求。 （上述款项汇至执行款专户：来安县人民法院，账号：34×××62，开户行：中国建设银行来安支行）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6032元，减半收取计3016元，由原告黄正辉负担2868元，被告来安孔雀城房地产开发有限公司负担148元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审 判 员  高 伟 二〇二〇年九月二十四日 法官助理郭正卿 代理书记员  王家杰 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。