江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0830民初1580号原告：李建芳，女，1981年3月19日出生，汉族，住淮安市盱眙县。委托诉讼代理人：钟开全，江苏法嘉德律师事务所律师。被告：盱眙百地茂商城有限责任公司，统一社会信用代码91320830MA1T6TXK0N。住所地淮安市盱眙县穆店镇大桥村冯吴组。法定代表人：毛华新，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱锦，该公司经理。被告：南京明标房地产营销策划有限公司，统一社会信用代码9132011108773513XY。住所地南京市浦口区汤泉街道山水大道**。法定代表人：沈欣，该公司总经理。被告：江苏致诚房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320830670975261G。住。住所地淮安市古桑街道办事处/div>法定代表人：姜辉，该公司总经理。原告李建芳与被告盱眙百地茂商城有限责任公司（以下至判决主文前简称百地茂公司）、南京明标房地产营销策划有限公司（以下至判决主文前简称明标公司）、江苏致诚房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称致诚公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李建芳及其委托诉讼代理人钟开全，被告百地茂公司委托诉讼代理人朱锦到庭参加诉讼，被告明标公司、致诚公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李建芳向本院提出诉讼请求：判决被告明标公司、致诚公司返还原告购房款60000元及利息（自2018年7月16日起至给付之日止，按年利率6%计算）、交通费300元。事实和理由：被告致诚公司系开发商，被告百地茂公司、明标公司系销售商。被告致诚公司将开发的盱眙浅水湾房产委托给百地茂公司销售，百地茂公司又委托明标公司销售。2018年7月15日，被告明标公司以百地茂公司的身份与原告签订一份“房屋定购协议”，该协议由致诚公司提供格式协议，甲方为致诚公司，乙方为购房人，百地茂公司为置业顾问。协议订立后，原告按照明标公司销售人员的何鑫的要求，交付了20000元定金，定购的商品房为6号楼1单元302室，何鑫以致诚公司名义向原告开具了20000元收据，又按照何鑫要求，将60000元认购款转账到被告明标公司，销售员也出具了收据，收款事由为认购6号楼1单元302室房屋，同时加盖了明标公司财务专用章。2018年7月29日又交付100000元到被告致诚公司账户。但原告所购房屋一直未予交付，后无锡市梁溪区人民法院将该房屋执行给了其他债权人。2019年10月23日，被告致诚公司给原告重新置换了一套住宅，并签订《南城1号》商住小区商品房认购协议书，具体房号为1号楼5幢2单元302室，因原告已经付款180000元，但被告仅认可120000元。为维护原告合法权益，请求支持原告诉讼请求。被告百地茂公司辩称：被告致诚公司是南城1号（浅水湾）小区的开发单位，被告公司系致诚公司委托代理销售房屋的，被告明标公司系被告公司介绍来销售房屋的，明标公司与致诚公司间未订立合同，明标公司与被告公司也未订立有合同。被告公司根据与致诚公司合同约定获得出售房屋的提成，而明标公司对外销售房屋的总价扣除被告公司给出的房屋底价差额，就是其公司报酬。诸如，本案中，明标公司与原告协商确定的房屋总价为360000元，被告公司给明标公司的房屋底价为300000元，差额部分60000元就是明标公司出售房屋的报酬，就该60000元明标公司与原告也订立书面的合同，系购房服务费60000元。被告明标公司未作答辩。被告致诚公司未作答辩。本院审理查明事实如下：被告致诚公司系从事房地产开发的企业，被告百地茂公司系从事房产中介服务等业务的企业，被告明标公司系从事房地产营销策划、房地产经纪、商品房销售代理等业务的公司。被告致诚公司以出让方式取得位于盱眙县南侧天隆种业东侧编号为盱国用（2014）第285号的地块的土地使用权，规划用途为商业、住宅，被告致诚公司在上述地块上开发建设浅水湾小区。2017年12月1日，致诚公司（甲方）与百地茂公司（乙方）订立“房产销售代理合同”一份，约定根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产中介服务管理规定》的规定，甲方委托乙方代理销售甲方的房地产开发项目，经双方协商达成以下合同条款：第一条委托项目名称及地址：项目名称为浅水湾项目，项目地址为盱眙县古桑街道；第二条委托销售的房屋有现房及期房；第三条销售价格：本合同约定甲方给乙方的房屋销售价格（均价）为每平方米2300元，最终销售价格由乙方自行确定（具体价格详见附件），加装修基础价为1000元/平方米，超出约定价格2300元+1000元（装修款）部分甲乙双方按5：5比例分成（甲方50%，乙方50%），装修的价格需甲方审定……第五条销售收款付款（一）乙方销售后取得房屋销售款，必须交到甲乙双方共管账户，待购房者银行按揭下款后三个工作日内将房款（按合同附件约定的款项，分别打到甲、乙双方指定账户；甲方房款、乙方装修款）；税款各自承担应交部分。（二）甲方以房屋所得价的2.5%作为销售佣金，支付模式参照上条执行……第六条合同履行期限等：本合同履行期间自2017年11月10日至2018年10月30日止。第八条甲方的义务（一）甲方应保证项目的工程质量、商品房交付期限。（二）甲方提供营业执照、资质证书、土地使用证复印件、商品房销售委托书、商品房合同范本及物管合同。（三）提供项目的商品房预售许可证或商品房屋注册登记证、房屋分层平面图、户型图等销售资料。（四）做好本合同的保密工作，防止对销售造成不利影响。（五）未经乙方同意，不得将本合同约定的代售房屋或另行委托他人销售……（七）甲方负责开具正式销售发票，超出甲方所得部分的税款费用由乙方负担。（八）配合乙方销售工作，为乙方的销售合同加盖公章，办理银行按揭，备案登记等与甲方相关协助义务。第九条乙方的义务（一）乙方应在本合同签订之日起7日内开展销售工作。甲方提供销售场所及办公场所，其余销售员，策划，电脑等办公用品都由乙方承担。（二）按照合同规定的销售价格、销售计划进行销售。（三）向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房的销售委托书。（四）乙方负责收取定金等房屋销售款项进甲方账户。后双方于2018年9月20日又订立一份“房产销售代理合同补充协议”，约定原合同中装修销售模式取消，涉及装修销售的条款同时废止……销售期限延长至2019年12月31日。被告百地茂公司认可销售过程中，委托了明标公司参与销售。2018年7月15日11时41分，原告通过刷卡方式支付20000元、11时43分原告通过支付宝转账方式支付给时雨50000元，11时44分通过支付宝转账方式支付时雨10000元。时雨向原告出具了收款方式为POS，收款事由为6-1-302定金的20000元收据一份，该收据上加盖了致诚公司浅水湾分公司财务专用章，另向原告出具了收款方式为转账，收款事由为认购6#1单元302的60000元收据一份，该收据上加盖了明标公司财务专用章。同日，百地茂公司制作“房屋订购协议”一份，协议中甲方为致诚公司，乙方为原告，同时载明了认购房号为6号楼1单元302号，建筑面积为104.73平方米，单价为2864.5元，总价为300000元，付款方式为银行按揭……本订单约定的购房定金为人民币20000元……乙方在签订本定单后于2018年8月22日前，携带相关资料及首付款100000元到南城壹号接待中心签署《房屋买卖合同》，该协议由置业顾问向鑫、案场经理时雨签字，百地茂公司加盖公司印章，客户签字处签有“李建芳”字样，但原告否认系其签字。同日，明标公司与原告还签订了“购房服务协议”一份，约定乙方即原告自愿参加甲方组织的购房活动，自愿缴纳人民币60000元，当日缴纳60000元（本协议等同收据）以作为认购该项目住宅的购房服务费（此费用包含本楼盘前期营销策划宣传推广及认购房源后期等服务费用）……本协议一经签署，服务费该不退还，本次活动最终解释权归明标公司所有，该协议乙方落款处签有李建芳字样，但原告也否认系其本人所签。2018年7月29日11时1分，原告通过刷卡方式支付55000元，11时2分，通过支付宝转账方式支付50000元，付款后原告领取了收款方式为刷卡，收款事由为6-1-302定金（首付）的收据，该收据上加盖了致诚公司浅水湾分公司财务专用章。2019年6月17日，无锡市梁溪区人民法院作出（2019）苏0213执恢70号告知书，告知案外人王云泓，该院执行王云泓与致诚公司、姜辉等民间借贷纠纷一案，向其送达致诚公司名下坐落于盱眙县浅水湾6号楼一单元101室、二单元101室……一单元302室等共计32套房屋价值为人民币1115.55万元。2020年5月16日，案涉房屋被无锡市梁溪区人民法院通过司法拍卖方式出售。2019年10月23日，致诚公司与原告签订“《南城1号》商住小区商品房认购协议书”，由原告认购南城1号5幢2单元302室房屋，建筑面积为90.55平方米，总价为280000元。付款方式为银行按揭，购房定金为120000元。另查明，百地茂公司与致诚公司因销售房屋提成问题正在本院诉讼过程中，百地茂公司在该案中向本院提交了房屋销售明细，该明细中包含有本案所涉房屋，总价为30万元。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条规定：一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。本案中，致诚公司开发的浅水湾小区6号楼1单元302室房屋实际销售价格为300000元，明标公司为获得高额利益隐瞒房屋的实际销售价格，虚报价格为360000元，将其中60000元作为所谓“服务费”自行占有，该行为也违反了《房地产经纪管理办法》中对于房地产经纪公司从业要求的规定，故即使明标公司与原告订立了购房服务协议，该协议依法应予撤销。《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条规定：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此造成的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。以此规定，原告主张被告明标公司返还收取的“服务费”60000元及利息有依据，本院予以支持；但对目前证据看，被告致诚公司对于明标公司收取的60000元并无直接关联，原告要求致诚公司承担连带还款责任无依据，本院不予支持；对于利息的具体数额，本院参照中国人民银行同期同类贷款利率及全国银行业同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为准，自2018年7月16日起计算至还款之日止。对于原告还主张的交通费，其未提供证据予以证实，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条、第一百五十七、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告南京明标房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内返还原告李建芳房款60000元及利息（自2018年7月16日起2020年8月19日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2020年8月20日起至给付之日止，按全国银行业同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告李建芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，公告费600元，合计1800元，由被告南京明标房地产营销策划有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。审 判 长  王云云人民陪审员  金殿康人民陪审员  曹成千二〇二〇年十一月二十日书 记 员  魏 晨附法律条款：《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此造成的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。