广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终3565-3566、3568、3578号上诉人（原审被告）：惠州宝晟投资发展有限公司，地址：惠州市***************。法定代表人：詹某1。委托诉讼代理人：黎健民，男，汉族，1993年5月16日出生，公民身份号码：441************036，住址:广东省惠州市惠城区***********，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：邓兴明等四户业主（具体信息详见附表）委托诉讼代理人：刘国涛，广东邦翰律师事务所律师。上诉人惠州宝晟投资发展有限公司与被上诉人邓兴明等四户业主与因房屋买卖合同纠纷四件系列案，不服广东省惠州市惠城区人民法院作出的民事判决（原审案号详见附表），向本院提起上诉。本院受理立案后，依法组成合议庭进行了审理，本系列案现已审理终结。（本系列案所涉及上诉请求、基本事实和争议焦点问题相同，以下行文以（2020）粤13民终3566号案件为例进行表述、论证）上诉人惠州宝晟投资发展有限公司的上诉请求：一、判令依法撤销惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302民初166号民事判决书第一项判决；二、请求改判调低逾期交楼的违约金标准，以同地段同等类型房屋的评估月租金每平方米33元至34元左右作为计算标准；三、请求判令一审及二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、一审法院认定事实错误，进而错误计算逾期交楼违约金。首先，上诉人与被上诉人自签订认购书至正式买卖合同期间，签约时房屋为预售状态，双方都有持续履行购房交易行为的义务，即上诉人需持续建设涉案房屋工程，被上诉人须及时支付购房款。换言之，整个购房交易处于持续的状态，双方权利义务是连续的，而上诉人不可能因为签订买卖合同的时间是在不可抗力发生之前或之后就能暂停履行或不履行建设房屋的义务，一审法院以签订买卖合同签订时间来认定是否扣减不可抗力天数，对上诉人不公平。其次，原审法院认定的事实中已查明上诉人的涉案工程在2018年9月15日受到“山竹”台风影响为3日（详见（2020）粤1302民初166号民事判决书第5页“另查一”），但在计算逾期交楼违约金时又并未予以相应扣减。而在同一系列案件中，被上诉人购买的另一套涉案房屋（案号：（2020）粤1302民初160号）却又扣减“山竹”台风影响工程的三天时间，很明显的同案不同判。综上所述，原审法院在本案中计算违约金未扣减3天不可抗力的天数，实属违约金计算错误，请二审法院予以纠正。二、原审法院在计算上诉人逾期交楼的天数时应当相应地减去上诉人遭遇不可抗力的天数。根据惠州市气象局预报科出具的《天气证明（编号：201912、201913）》（详见证据2）显示，自上诉人与被上诉人签订《房屋认购协议书》（详见证据1）之日（2018年07月20日）起至《商品房买卖合同》约定的交付房屋之日（2018年10月30日）止，房屋所在地出现暴雨等级以上的天数为2天（具体日期为2018-8-30、2018-9-16），台风天气为3天（具体日期为2018-7-2、2018-9-16及2018-9-17）。由此可知在该时间段内，房屋所在地遭遇了不可抗力的台风及暴雨天气。上诉人遭遇了共5天的不可抗力天数。其次，根据《广东省气象灾害防御条例》第二十条、2013年《国务院办公厅关于切实做好汛期灾害防范应对工作的紧急通知》第三部分、2007年建设部《关于加强建设系统防灾减灾工作的意见》第四部分第（十四）条的规定，露天工作的建筑业在暴雨、台风等天气不适宜作业，由此造成的工期延误符合不可抗力。同时，按照广东省突发气象灾害预警信号发布规定（详见证据3），证明上诉人与被上诉人签订《房屋认购协议书》之日起至《商品房买卖合同》约定的交房之日所遭遇的气象灾害属于不可抗力。最后，涉案工程的施工单位及监理单位出具的工作联系单、监理工程师通知单显示（详见证据4），在相应暴雨和台风不可抗力期间，为了施工作业安全，涉案房屋在建设过程中进行了不同程度的停工。根据《商品房买卖合同》第十二条及合同法第一百一十七条之规定，因不可抗力的影响上诉人不能持续施工，应免除或部分免除上诉人逾期交房责任。三、原审法院未就双方争议焦点“逾期交房违约金是否过高”作出认定，进而适用法律错误。1、原审法院认为：“根据合同约定，被告逾期交房的，合同已经明确了应按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金，被告抗辩逾期交房违约金参照租金计算与其签订的合同约定不一致，被告的抗辩理由，本院不予采纳。”然而，上诉人一审抗辩的重点是逾期交楼违约金约定过高，应参照同地段同等类型房屋的租金水平作为违约金计算标准的意见，并非对违约事实提出异议。该问题的争议焦点应当为：“逾期交楼违约金约定为日万分之五是否过高？是否应按参照同地段同等类型房屋的租金水平进行调整”。根据《合同法》114条和《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条的规定，结合被上诉人所遭受的实际损失程度系涉案房屋的租金损失，上诉人就此委托了惠州市正扬价格事务所有限公司就涉案房屋月租金标准做了客观、科学的评估（即每平方33元至34元），很明显，被上诉人诉求的违约金远超于损失的30%，故在合同约定的违约金计算办法的基础上应予以适当减少。此处审查的重点应是：违约金是否过高？是否能补偿被违约方的损失？而并非合同没有约定违约金标准进而参考租金标准来确定违约金。2、根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第6条：“在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金”及第7条：“人民法院根据合同法第一百一十四条第二款调整过高违约金时，应当根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，避免简单地采用固定比例等一刀切的做法，防止机械司法而可能造成的实质不公平”的规定可知，目前的司法精神和司法实践中，合同设置违约金条款最本质的意义在于保证合同各方按约定履行，将违约金视作为一种违约救济措施，重点在于补偿守约方的损失，而非对违约方进行惩罚。本案中，上诉人逾期时间较短，不可能造成被上诉人实际损失两、三万元，以被上诉人因逾期交付所遭受的实际损失作为补偿标准更符合双方设置违约条款的本质意义。原审法院没有查明被上诉人的损失问题，且被上诉人一审并未能举证除了租金外是否还有其他损失，原审法院以“被告抗辩逾期交房违约金参照租金计算与其签订的合同约定不一致”为由，机械司法地处理违约金应按合同约定计算，明显超过了“弥补守约方利益损失”的限度，实际上变相鼓励被上诉人通过诉讼手段取得超出实际损失的财产，有失公平正义。3、涉案楼盘已售645户，因逾期交房与上诉人和解的业主不在少数，大多业主接受的违约金标准一般2-3个月的租金标准，从未有上万元的赔偿，很显然，以逾期交楼期间的月租金为标准支付违约金是符合大多数人的心理预期的，而原审法院忽略客观事实，径直裁判以日万分之五的计算逾期交楼违约金，将会变相鼓励业主通过诉讼手段处理争议，不利于上诉人与业主达成和解，不能起到息诉止诉的裁判指引作用。综上所述，原审法院认定部分事实不清，适用法律不准确、忽略了将影响案件裁判的有关的事实与情况，为维护上诉人的权益，特向贵院提起上诉，望判如所请。被上诉人邓兴明答辩称：合同是在台风之后签约的，虽然认购书是在台风前签的，但是合同才是正式的商品房买卖合同，签订了认购书也可以不买这个房子的，签订了商品房买卖合同之后权利义务才生效，所以不应当扣减3天。邓兴明向一审法院起诉请求：1、被告支付商品房逾期交付的违约金25018元。二、诉讼费由被告承担。一审法院查明的事实：2018年9月30日，原告邓兴明与被告惠州宝晟投资发展有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于惠州市惠城区*********宝晟公馆*********号房，购房总价636702元，合同第十一条约定被告应当在2018年10月30日前向原告交付该商品房。合同附件四第二条约定因涉案房屋为精装修房，总价为823941元。合同附件十一补充协议第九条约定，逾期交房不超过365日，自本合同约定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。原告于约定的交房时间前付清购房款，被告于2018年10月26日竣工验收并于2018年12月27日取得竣工验收备案。被告通知原告于2018年12月30日办理入伙手续。另查一，2018年9月15日，广东省气象局发布强台风“山竹”气象灾害通知，被告工程受影响时间为3日。另查二，被告委托惠州市正扬价格事务所有限公司对涉案房屋进行租金评估，评估结果为每平方米租金为33元至34元左右。上述事实，与身份证、营业执照、商品房买卖合同、购房发票、收楼手续、评估报告、备案资料等及当事人陈述在案佐证，可以认定。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及其附件系双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行。被告逾期交付房屋的事实清楚，应承担违约责任。《商品房买卖合同》已明确约定被告逾期交房的应按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金，被告抗辩逾期交房违约金参照租金计算与其签订的合同约定不一致，被告的抗辩理由，本院不予采纳。据此，本案逾期交房违约金应计算为25130元（823941元×61天×0.0005）。被告开发的涉案房产竣工验收备案时间推迟，不属于不可抗力的因素，由此导致原告的损失，被告不能免责。被告抗辩称原告存在逾期付款情况，应将原告应承担的逾期付款违约金与其应付的逾期交楼违约金相抵扣，但其未提起反诉，且抗辩时也未明确抵扣数额，故本案中不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告惠州宝晟投资发展有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告邓兴明支付逾期交房违约金25130元。二、驳回原告邓兴明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费425.45元（原告已预交425.45元），由被告惠州宝晟投资发展有限公司负担。被告惠州宝晟投资发展有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内将由其负担的受理费425.45元直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。本案二审期间，上诉人提交了证据：一、房屋认购协议书；二、天气证明；三、广东省突发气象灾害预警信号发布规定、惠州市重大气象灾害应急指挥部办公室（2018）第14号文、广东省气象局（2017）第12号文、（2018）第23号、第28号及31号文；四、工作联系单、监理工程师通知单。本院组织当事人进行了证据交换和质证。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本系列案系房屋买卖合同纠纷，根据当事人的上诉及答辩意见，本系列案的争议焦点是：1、一审法院认定的逾期交房天数是否恰当；2、是否应该调低逾期交房的违约金标准。本院对此分析如下：关于逾期交房天数是否恰当的问题，一审虽然认定2018年9月15日强台风“山竹”影响上诉人工期3日，但当事人双方签订《商品房买卖合同》的时间在发生上述强台风之后，在双方签订《商品房买卖合同》到涉案房屋交付之间的时间段，并未发生上诉人主张的台风天气影响上诉人工期的情况，因此，上诉人主张从逾期交房违约天数中扣除强台风“山竹”或其他台风、暴雨天气影响工期天数的上诉理由无事实依据，本院不予支持。关于违约金标准问题，上诉人主张应当参照同地段同类型的房屋租金水平作为计付违约金标准，对此，依据双方签署的《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》中的约定，上诉人逾期交付不超过365日，按日向被上诉人支付已交付房价款万分之五的违约金。该条款系上诉人提供的，是其真实的意思表示，理应依约履行。上诉人在签署合同时以较高的违约金标准表现其将要按照合同约定履行合同义务的诚意，在本案诉讼中又主张该标准过高请求予以调低的作法，一审法院不予支持并无不当，本院予以确认。综上所述，惠州宝晟投资发展有限公司的上诉请求不成立；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项,判决如下：驳回上诉，维持原判。本系列案二审案件受理费由上诉人惠州宝晟投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年六月十二日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧附表一：序号二审案号一审案号上诉人一审判决判项二审案件受理费1（2020）粤13民终3565号（2020）粤1302民初161号樊翔、刘思筠一、被告惠州宝晟投资发展有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告樊翔、刘思筠支付逾期交房违约金26713元。二、驳回原告樊翔、刘思筠的其他诉讼请求。731.64元2（2020）粤13民终3566号（2020）粤1302民初166号邓兴明一、被告惠州宝晟投资发展有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告邓兴明支付逾期交房违约金25130元。二、驳回原告邓兴明的其他诉讼请求。425.45元3（2020）粤13民终3568号（2020）粤1302民初168号林智豪一、被告惠州宝晟投资发展有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告林智豪支付逾期交房违约金12838元。二、驳回原告林智豪的其他诉讼请求。232.58元4（2020）粤13民终3578号（2020）粤1302民初63号罗梅兰一、被告惠州宝晟投资发展有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告罗梅兰支付逾期交房违约金21889元。二、驳回原告罗梅兰的其他诉讼请求。338.8元