北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初1494号原告：董美齐，女，1980年3月2日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：申敏平，北京市立圣律师事务所律师。被告：北京中犀华筑房地产开发中心（有限合伙），住所地北京市丰台区新村巴庄子******。执行事务合伙人：北京沃登基金管理中心（有限合伙）（委派王春光为代表），北京恒兴达旺广告设计有限公司（委派蒋兆雄为代表）。委托诉讼代理人：李平，北京市中友律师事务所律师。原告董美齐与被告北京中犀华筑房地产开发中心（有限合伙）（以下简称中犀华筑中心）商品房预约合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董美齐的委托诉讼代理人申敏平，被告中犀华筑中心的委托诉讼代理人李平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董美齐向本院提出诉讼请求：1.解除董美齐与中犀华筑中心签订的《恒大国际广场商品房认购书》；2.判令中犀华筑中心返还董美齐购房款805000元；3.判令中犀华筑中心赔偿董美齐违约金（根据对等原则，按照《恒大国际广场商品房认购书》第二条第1项约定，以805000元为基数，按照每天万分之五，自2018年12月17日计算至实际给付之日）；4.本案诉讼费用由中犀华筑中心承担。事实和理由：董美齐与中犀华筑中心签订《恒大国际广场商品房认购书》后，董美齐通过刷卡转账支付房款805000元，收据收款单位为中犀华筑中心。中犀华筑中心声称咨询费可减少税金，给董美齐出具的收据房款被拆分成两份，咨询费为74.5万元，定金为6万元。董美齐后来了解中犀华筑中心并不拥有涉案房屋所有权，不可能履行合同义务。董美齐向中犀华筑中心索要已付房款发票，中犀华筑中心无理拒绝。按照北京市发布的《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》规定，董美齐不具备购买商铺的资格，中犀华筑中心也无法履行为董美齐办理过户产权登记的承诺。中犀华筑中心的不诚信行为甚至是欺诈行为，表明中犀华筑中心无诚意履行合同，也没有能力履行合同义务，继续履行合同势必会给董美齐造成重大损失。董美齐为维护自身权益，诉至法院。中犀华筑中心辩称，我中心有权利销售诉争房屋，我方与开发商之间有团购协议。不认可董美齐解除的理由。我方同意解除合同的理由是董美齐没有按照商品房认购书的约定分期交纳房款。对于董美齐的第二项诉讼请求不认可，董美齐第一次交纳了6万元的定金，74.5万元是咨询服务费，双方除了签订认购书外还签订了咨询服务协议。不同意支付董美齐违约金，我方认为在整个过程中我方没有所谓的欺诈行为，买房时房已经基本竣工，该房屋现在已经取得了预售许可证，而且房屋的价款也都是在合同中明确约定的，对方找我们要发票，我们到现在没有提供这个是事实，但是我们一般的操作是在全款交完后签订正式的协议时我们统一开具发票。对于董美齐称因为政策而协议无法履行的问题，我方认为《认购书》是一个附条件的合同，在合同第七条、第八条已经明确约定，在签订正式合同的时候应当具备相应的资格，董美齐完全可以注册一个公司获得购买资格，也可以转让给有购买资格的人。综上所述不同意董美齐的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月11日，中犀华筑中心（甲方、出卖人）与董美齐（乙方、买受人）签订编号为0000009的《恒大国际广场商品房认购书》（以下简称《认购书》），约定乙方向甲方认购南区地下-45（负二层）（以下简称45号房），该商品房的规划用途为商业。该商品房建筑面积共80.81平方米，其中，套内建筑面积38.82平方米。按建筑面积计算，单价为25087.4元/平方米；按套内建筑面积计算，单价为52223.416元/平方米，总金额为2027313元。乙方选择分期付款：乙方须于2019年6月30日前付清417313元；于2020年1月30日前付清511000元；于2021年1月30日前付清410000元；于2022年1月30日前付清410000元；于2022年10月30日前付清剩余款项280000元，并签署《北京市商品房预售合同》或《北京市商品房现房买卖合同》。如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之五向甲方支付违约金。乙方必须在本认购书约定的付款方式和期限内到甲方指定的地点支付各笔款项，在全部款项付清后签署《北京市商品房预售合同》或《北京市商品房现房买卖合同》，如乙方未能按约定日期支付相应房款超过15日，则视为乙方放弃购买该房屋，所交定金不退，并扣除乙方总房款10%作为对甲方的赔偿，其他款项退还乙方，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任。甲方同意乙方签署本认购书后，在签署《北京市商品房预售合同》或《北京市商品房现房买卖合同》前可以进行一次更名。乙方付清房屋所有款项并具备网签资格7日后由北京恒隆兴置业有限公司（恒大地产）进行统一签署《北京市商品房预售合同》或《北京市商品房现房买卖合同》。乙方付清房屋所有款项并签署完《北京市商品房预售合同》或《北京市商品房现房买卖合同》，且该套房屋达到交房条件的，由北京恒隆兴置业有限公司（恒大地产）进行统一交房。该认购书还对双方的其他权利义务进行了约定。2018年12月11日，董美齐向中犀华筑中心支付南区G9地下-B2-45房屋定金6万元，同日，中犀华筑中心向董美齐出具收据一张，载明收到董美齐南区G9地下-B2-45房屋定金6万元。2018年12月16日，北京睿见信息咨询有限公司（乙方）（以下简称睿见信息公司）与董美齐（甲方）签订《商业项目咨询顾问服务合同》，就甲方委托乙方对恒大国际广场项目进行商业项目咨询顾问服务事宜达成以下协议：服务标的房号为南区地下-45（负二层），标的面积80.81平方米，合作方式为乙方在项目咨询服务方案的指导下，指定具体的咨询服务计划，拟定符合项目定位的咨询服务方案。咨询服务内容为：一、咨询服务阶段工作内容，包括商业物业市场调查、商业物业择址服务、商业及业态建议服务；二、项目可行性分析，即1.在充分调研市场的基础上，通过对本项目主体功能经营的定位、面积比例、投资规模、收益分析和经济分析，进行多方位的比较和分析，从而确定项目总体经营方向和策略，提出符合甲方整体利益最大化的对策和意见，并提出符合商业市场发展方向的合理化建议；2.购买本合同所述的房屋时，乙方为甲方提供购买房屋商务谈判服务；三、协调购房款分期付款的支付方式，即1.分期付款服务，为客户协调四年五次无息分期付款服务；2.协调提供最低付款额的购房咨询服务，客户当天认购商铺时需直接支付商铺合同款，经我司协调后，可为客户争取当天最低零首付的购铺服务，客户首付款交付时间可最长延期至2019年6月30日支付。合同期限自2018年12月11日起至2018年12月16日，共计约4个工作日。乙方咨询顾问服务费80.5万元，咨询顾问服务费的支付方式为，甲方于签订顾问合同后当日内向乙方支付全部咨询顾问服务费。乙方在收到全部咨询顾问服务费后15个工作日后向甲方提供完整的商务顾问服务建议书，甲方签字确认后，乙方提供的服务执行完毕。合同期限从合同生效起计至本合同履行完成时截止。合同出现争议时，先由双方友好协商解决，若协商不成，可以向乙方所在地的人民法院起诉。双方还对其他权利义务进行了约定。落款为甲方董美齐签字并注明签约日期2018年12月16日，乙方为北京睿见信息咨询有限公司盖章。诉讼中，董美齐提交睿见信息公司向其出具的《商铺咨询顾问服务报告》，董美齐称该报告其于2018年12月16日与《商业项目咨询顾问服务合同》一同从中犀华筑中心销售人员处取得。该报告载明：受董美齐委托，鉴于董美齐在睿见信息公司服务下购买了位于北京市房山区良乡拱辰街道恒大国际广场项目南区地下-45（负二层）的商铺，于2018年12月11日签订了《恒大国际广场认购协议书》，睿见信息公司为董美齐提供咨询服务，具体服务内容包括，（1）提供商铺周边市场行情的咨询服务；（2）为董美齐提供多对一的商业选铺的咨询服务；（3）带领董美齐实地看铺，并提供专业的咨询意见；（4）辅助董美齐办理各类购买手续；（5）促进交易并签署合法有效的买卖合同；（6）实地勘察物业，保证您物业的完整交割。该报告还载明了商铺的区域发展、区域规划、具体位置、社区成熟度、自然环境和人文环境、商业价值评估、公共服务设施及教育配套设施、交通配套、基础设施状况、项目情况、商铺情况等具体情况。末尾有“本人已知悉此服务报告中所告知内容，特此签名董美齐”，签名系董美齐本人书写。落款为睿见信息公司的打印体，未盖公章，落款日期“2018年8月21日”，亦为打印体。2018年12月16日，董美齐向中犀华筑中心交纳45号房的款项74.5万元，同日，中犀华筑中心向董美齐出具收据一张，载明收到董美齐南区G9地下-B2-45房屋的咨询服务费74.5万元。对于《商业项目咨询顾问服务合同》和《商铺咨询顾问服务报告》的签订和履行过程，董美齐称，其自始至终仅与中犀华筑中心工作人员洽谈买房事宜，但根据董美齐的银行卡转账记录，显示其所交的两笔款项，POS机刷卡后款项实际进入睿见信息公司账户。中犀华筑中心称，《商业项目咨询顾问服务合同》和《商铺咨询顾问服务报告》并非睿见信息公司与董美齐签订，实际系中犀华筑中心与董美齐协商一致的产物，列睿见信息公司为合同一方系形式上错误。睿见信息公司到庭陈述：当时，中犀华筑中心欲注册一个咨询公司，与睿见信息公司委托同一个代理公司办理营业执照相关手续，后代理公司将中犀华筑中心注册的咨询公司与睿见信息公司的材料弄混，营业执照、章、证件、POS机均包括在内，故POS机显示的是营业执照上的公司信息，实际涉案两笔款项均是最终进入中犀华筑中心账户。中犀华筑中心认可睿见信息公司所述，并称，中犀华筑中心工作人员是在误以为睿见信息公司系中犀华筑中心注册的咨询公司的情况下与董美齐签订《商业项目咨询顾问服务合同》和《商铺咨询顾问服务报告》，相应合同义务均由中犀华筑中心履行，与睿见信息公司无关。对于董美齐与中犀华筑中心是否形成咨询服务合同关系以及董美齐2018年12月16日所交的74.5万元款项是否为咨询服务费，董美齐主张：双方未形成咨询服务合同关系，74.5万元款项为房款。其理由主要有：董美齐自始至终一直是与中犀华筑中心销售人员洽谈买房事宜，于2018年12月11日即选中房屋，并交纳了6万元定金，但由于当日未带足款项，2018年12月16日再次交房款，中犀华筑中心销售人员称签《商业项目咨询顾问服务合同》和《商铺咨询顾问服务报告》可以在办理房产证时少交契税，故董美齐也没看这两份材料的内容；董美齐在2018年12月11日对房屋周围情况已经都调查了解清楚后才交定金，2018年12月16日再交咨询服务费没有任何意义；中犀华筑中心并未提供咨询服务，中犀华筑中心作为《认购书》的出卖人应该尽到告知房产情况的义务，从《商铺咨询顾问服务报告》落款时间为2018年8月21日而实际董美齐于2018年12月16日取得该报告也可见，中犀华筑中心出具该报告不需要进行任何工作，仅是在已经打印好的报告上让董美齐签字。中犀华筑中心主张：双方形成咨询服务合同关系，74.5万元款项为咨询服务费。其理由主要有：《商业项目咨询顾问服务合同》和《商铺咨询顾问服务报告》虽主体存在形式上的错误，但实际是双方协商一致产物，所列合同义务中犀华筑中心均履行了，相关咨询服务实际提供于2018年12月11日之前；涉案房屋为北京恒隆兴置业有限公司开发（以下简称恒隆兴公司），中犀华筑中心根据其与恒隆兴公司签订的《北京恒大国际广场项目团购协议》，为董美齐争取到了优惠购房价格，即团购协议附件中列明的房源价格，为此中犀华筑中心付出了很大的成本、承担了风险。2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会等部门联合下发《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（京建发〔2017〕第112号）。根据该公告，董美齐不具备商业、办公类项目商品房的购房资格。2019年12月9日，董美齐向本院提交本案诉状，于2020年2月11日立案。中犀华筑中心于2020年2月27日收到本院送达的起诉状副本。另查，董美齐将睿见信息公司以服务合同纠纷为由诉至北京市怀柔区人民法院，诉讼请求为：1.要求撤销董美齐与睿见信息公司签订的《商业项目咨询顾问服务合同》；2.要求睿见信息公司赔偿董美齐购房款805000元；3.要求睿见信息公司赔偿董美齐违约金（以805000元为基数，每天0.1%计算违约金，自2018年12月17日计算至实际给付之日）；4.要求本案诉讼费用由睿见信息公司承担。该案于2020年1月15日立案。后北京市怀柔区人民法院于2020年6月3日作出（2020）京0116民初718号民事裁定书，裁定将该案移送北京市朝阳区人民法院处理。现该案在北京市朝阳区人民法院审理中。经询，董美齐表示，坚持其所交的两笔款项共计80.5万元均为购房款，并坚持在本案中要求中犀华筑中心退回80.5万元。本院认为，董美齐与中犀华筑中心签订的《认购书》仅就房屋基本情况及房屋价款进行约定，未就房屋交付、产证办理、违约责任等商品房买卖合同必不可少的内容做出约定，是双方对将来订立正式商品房买卖合同达成的合意，应为预约合同。故本院依法将本案案由调整为商品房预约合同纠纷。董美齐与中犀华筑中心在自愿基础上签订的《认购书》是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。因限购政策影响，董美齐不具备购买涉案商品房的资格，认购书客观上无法履行，董美齐要求解除双方所签认购书的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。《认购书》的解除时间，应为本院向中犀华筑中心送达起诉状副本之日，故本院确认《认购书》于2020年2月27日解除。中犀华筑中心主张认购书是附条件的合同，约定签订正式购房合同前“可以进行一次更名”，“具备网签资格7日后”可以统一签署商品房买卖合同，故董美齐可以通过注册公司、转让等方式履行，本院认为，《认购书》并未明确约定商品房买卖合同的购买人为非个人，中犀华筑中心亦未提交证据证明董美齐曾承诺以公司名义购买或其必然能通过一定方式取得购房资格，因此，对于中犀华筑中心的该项抗辩意见，本院不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于定金，虽《认购书》中未约定，但双方均认可定金为6万元，本院对此不持异议。鉴于《认购书》解除，中犀华筑中心应将定金6万元返还。对于董美齐交纳的其余74.5万元款项，董美齐主张为房款，中犀华筑中心主张为咨询服务费。基于本案查明的事实，本院难以认定董美齐与中犀华筑中心形成了咨询服务合同关系，理由如下：其一，虽然中犀华筑中心主张《商业项目咨询顾问服务合同》和《商铺咨询顾问服务报告》系其与董美齐签订，合同主体列睿见信息公司属于形式错误，但从该错误形成过程看，中犀华筑中心本也没有以其名义与董美齐签订上述协议的意思表示，而是欲以其注册的另一个咨询公司为之；其二，《商业项目咨询顾问服务合同》于2018年12月16日签订，合同期限为2018年12月11日至2018年12月16日，中犀华筑中心陈述其提供咨询服务的时间是在2018年12月11日签订《认购书》之前，合同约定咨询服务费是80.5万元，而中犀华筑中心开具的票据载明74.5万元为咨询服务费、6万元为定金，统观这些合同的主要约定与双方实际行为之间的矛盾，也难以认定中犀华筑中心与董美齐就咨询服务合同内容达成了一致的意思表示，并实际予以了履行；其三，中犀华筑中心主张其提供了《商业项目咨询顾问服务合同》所列的服务内容，但从该服务合同的内容及双方陈述的签订《认购书》、签订该服务合同的过程和原因可见，即使中犀华筑中心提供了该服务合同所列服务内容，相应服务也并非居间服务，而是中犀华筑中心为确保董美齐顺利购买涉案房屋而提供的咨询、享有优惠等服务。故，本院认定该74.5万元款项是董美齐交纳的房款，在《认购书》解除的情况下，中犀华筑中心应将房款返还董美齐。退一步讲，即使该74.5万元款项为咨询服务费，因无法认定本案双方形成了咨询服务合同关系，中犀华筑中心收取该款项并无依据，亦应返还董美齐。本案双方在签订《认购书》时，限购政策已出台一年，中犀华筑中心作为房产销售企业，应当对自己所售房屋的销售对象是明知的，董美齐作为购房人亦应在购房前了解相关购房政策，故本案双方对《认购书》的解除均有过错。《认购书》中对此并未约定违约金，现董美齐要求中犀华筑中心根据对等原则、按照《认购书》第二条第1项有关逾期支付房款违约金的约定支付违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条规定，判决如下：一、确认董美齐与北京中犀华筑房地产开发中心（有限合伙）签订的编号为0000009号的《恒大国际广场商品房认购书》于2020年2月27日解除；二、北京中犀华筑房地产开发中心（有限合伙）于本判决生效后十日内向董美齐返还定金60000元、购房款745000元，共计805000元；三、驳回董美齐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5925元，由北京中犀华筑房地产开发中心（有限合伙）负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 于晓君二〇二〇年八月三十一日法官助理 王得壮书 记 员 王 佳