上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初9903号原告(反诉被告)：上海其越置业有限公司，住所地上海市。法定代表人：任志坚，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王秀玲，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶燕燕，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。被告：上海树惠资产管理有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：罗国耀。被告(反诉原告)：陈文杰，男，1982年9月17日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：林峥威，上海汉盛律师事务所律师。原告上海其越置业有限公司(以下简称“其越公司”)诉被告上海树惠资产管理有限公司(以下简称“树惠公司”)、陈文杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案后，依法适用简易程序。审理中，被告陈文杰提出反诉，本院受理后与本诉合并审理，于2020年7月7日公开开庭进行了审理，其越公司的委托诉讼代理人王秀玲、叶燕燕，陈文杰及其委托诉讼代理人席圣超、林峥威到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院依法裁定转为普通程序，并根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员一人独任审理，于2020年9月15日再次公开开庭进行了审理,其越公司的委托诉讼代理人王秀玲，陈文杰的委托诉讼代理人林峥威到庭参加诉讼。树惠公司经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。其越公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1、判令其越公司与陈文杰签订的《上海市商品房出售合同》(合同编号：XXXXXXXXXXXX)于诉状副本送达之日解除；2、树惠公司、陈文杰腾退并返还上海市曲沃路XXX弄XXX号XXX层XXX层室房屋；3、树惠公司支付违约金188,127.58元；4、树惠公司支付房屋恢复原状费用86,900元；5、陈文杰配合其越公司办理撤销《上海市商品房出售合同》(合同编号：XXXXXXXXXXXX)的网上备案登记手续。事实与理由：2016年11月7日,其越公司与树惠公司签订《定金合同》及《定金合同〈补充协议〉》,约定其越公司将位于上海市曲沃路96弄的“闻喜华庭”5、6、7幢共26套商铺房屋整体出售给树惠公司,并就商铺房屋的总房款及付款方式等进行了明确约定。之后,其越公司与树惠公司又签订《补充协议》,确定树惠公司为房屋产权登记及其他自身原因所需,就上述26套商铺房屋将以树惠公司及其指定的出资人、投资人名义签署房屋出售合同,并承诺由树惠公司承担出售合同项下所有法律责任。基于此,根据树惠公司向其越公司出具的《指定函》所示,其越公司于2017年6月23日与作为树惠公司代签人的陈文杰就上海市曲沃路XXX弄XXX号XXX层XXX层室(以下简称“涉案房屋”)签订编号为XXXXXXXXXXXX的《上海市商品房出售合同》,明确涉案房屋建筑面积为28.56平方米,单价为65,871元,总房价款为1,881,275.76元。出售合同签订后,其越公司向树惠公司交付涉案房屋。根据其越公司与树惠公司签署的补充协议,树惠公司承诺于2017年10月31日前付清26套商铺房屋的全部房款,如在2019年3月31日前仍不能付清全款的,其越公司有权单方面解除双方签订的全部合同、协议。然而,树惠公司至今未支付完毕26套房屋的全部房价款。其越公司认为,树惠公司未依照合同约定于期限内付清26套“闻喜华庭”商铺房屋的全部房款,己构成根本违约,给其越公司造成了重大经济损失,其越公司有权解除与树惠公司(包括树惠公司指定的合同代签人)就26套房屋所签订的全部出售协议。现其越公司为维护自身合法权益,依法起诉至法院并提出诉讼请求如上。树惠公司未到庭应诉，亦未答辩及举证。陈文杰辩称及反诉诉称，不同意其越公司的全部诉讼请求。陈文杰认为，其与其越公司之间签订的是单独的房屋买卖合同，且已经履行完毕。陈文杰不知晓其越公司与树惠公司的法律关系，其并非树惠公司的代签人。其越公司知晓陈文杰是独立购买涉案房屋，陈文杰是在其越公司的售楼处办理的各项手续，其越公司与树惠公司之间的内部约定不能对不知情的陈文杰产生效力。相反，陈文杰认为树惠公司是其越公司销售房屋的代理人，陈文杰与其越公司之间的《上海市商品房出售合同》真实有效，涉案房屋已经交付完毕，故其越公司应继续履行合同。同时，陈文杰提出反诉请求，请求判令：1、其越公司继续履行与陈文杰之间关于涉案房屋的《上海市商品房出售合同》；2、其越公司为陈文杰办理涉案房屋的不动产权证。其越公司针对反诉辩称，首先，其已将包括涉案房屋在内的全部26套房屋整体出售给树惠公司，是在树惠公司的指示下才与陈文杰签订了《上海市商品房出售合同》，其越公司与陈文杰之间不存在房屋买卖法律关系；其次，即使陈文杰认为其与其越公司之间存在房屋买卖法律关系，也应将房款支付给其越公司，但是陈文杰并未向其越公司支付房款，未履行买卖合同项下的付款义务，无权要求其越公司将涉案房屋过户至其名下。因此，其越公司不同意陈文杰的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：其越公司系涉案房屋所在楼盘“闻喜华庭”的开发商，现涉案房屋仍初始登记于其越公司名下。2016年11月7日，其越公司(卖方)与树惠公司(预购方)签有《定金合同》一份，主要内容为：树惠公司预订闻喜华庭5、6、7幢商铺(详细楼室号见附件)，树惠公司在签订本合同十日内支付定金1,000万元作为双方订立商品房出售合同的担保，签订商品房出售合同后，支付的定金转为房价款；双方商定预订期为待其越公司短信或者挂号信通知，到闻喜路XXX号签订《上海市商品房出售合同》；该合同还对其它相关内容进行了约定。2017年3月2日，树惠公司向其越公司发送《关于闻喜华庭商铺交易情况说明》，内容有：“……在与贵司商品房销售合同的签署过程中遇到了因国家税费体制改革……在与贵司签署协议过程中增加了800万左右的成本，为避免交易过程中的税费损失，减轻项目的招商压力我司建议：1、希望贵司允许以我公司出资人或投资人的个人名义持有商铺办理网签。2、我司承诺将按照协议约定视为3月1日已于贵司完成网签合同，我司将在约定的时间内向贵司付款，确保不影响贵公司的资金回拢和利润结算工作……”。2017年5月23日，树惠公司发给其越公司《指定函》，通报其指定包括陈文杰在内的若干人以自身名义到其越公司处办理闻喜华庭商铺买卖合同签订事宜，并表示其对相关自然人在办理上述事项过程中所签署的商品房出售合同予以认可，确认该合同的全部权利义务由其实际履行，如相关自然人不能按照合同履行义务，树惠公司将承担全部的法律责任，请其越公司给予协助。其间，其越公司与树惠公司签署《补充协议》一份，主要内容如下：1、其越公司允许树惠公司或树惠公司指定出资人或投资人，以树惠公司自身、或树惠公司指定出资人或投资人的名义，同其越公司在《商铺定金合同》所约定的商铺范围内，签署网上出售合同，该网签合同的内容树惠公司已经事先确认。2、上述房款发票以树惠公司及其指定的出资人或投资人名义开具，发票抬头与网签合同的购房人相一致，树惠公司承诺于2017年10月底前完成上述房款的全款支付，若届时银行贷款无法到账，由树惠公司负责一次性补足《商铺定金合同》所涉全部房屋的剩余房款。3、树惠公司承诺对《商铺定金合同》所涉全部房屋统一管理运营，而不论该房屋的网签合同购房人是否是树惠公司。同时树惠公司应确保指定出资人或投资人将不会对商铺统一运营管理造成障碍，否则由树惠公司承担全部责任。4、其余事项按原约定执行。2017年6月23日，其越公司(甲方、卖方)与陈文杰(乙方、买方)共同签署了《上海市商品房出售合同》，主要内容为：乙方向甲方购买涉案房屋，该房屋建筑面积为28.56平方米，价款为1,881,275.76元；乙方于2017年6月23日前支付首付款350,000元，于2017年6月29日前支付房款591,275.76元，于2017年9月22日前支付房款940,000元；乙方应按约定的付款方式及期限将房款解入甲方的账户，账户名称为“上海其越置业有限公司”，金融机构为“浦发银行第一营业部”，账号为“XXXXXXXXX********”；在甲方收到乙方支付的全部房款之日起10个工作日内，双方办理该房屋的交接手续；双方商定于2017年12月31日前共同申请办理过户手续；乙方如未按合同约定的时间付款，应当按照逾期未付款的日万分之三的标准向甲方支付自约定的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止的违约金，若逾期超过30天，甲方有权单方通知乙方终止本合同，并可扣除合同总房价款20%作为乙方应向甲方支付的违约金；甲方若未能在约定的期限内将涉案房屋交付乙方使用，应当按照已付房款日万分之三的标准向对方支付自约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止的违约金，若逾期超过90天，乙方有权单方通知甲方终止本合同，并有权要求甲方支付已付房款的20%作为违约金；该合同还对其它相关内容进行了约定。其间，陈文杰及其配偶孙慧丽将相关款项支付给树惠公司，具体明细为：2017年4月4日付100,000元、同月14日付400,000元、同年5月14日付1,000,000元、同年6月23日付600,000元、300,000元，以上款项金额共计2,400,000元。涉案房屋已交由陈文杰实际使用，陈文杰将该房屋出租给案外人。据其越公司提交的《补充协议书》记载，2018年中，其越公司(甲方)与树惠公司(乙方)签订该协议，主要内容有：鉴于双方此前就“闻喜华庭”已签订了《定金合同》、《〈定金合同〉补充协议》、《补充协议》，且甲方已与乙方及乙方指定的个人签订了26套商铺的《预售合同》，且该26套商铺已实际交付；乙方此前承诺在2017年10月31日前付清全部房款，但目前仍欠付55,815,534元房款；为解决相关问题，双方经协商一致，就房款支付等问题达成补充协议如下：1、乙方承诺最迟将在2018年12月31日前将该26套商铺的合同款项全部支付给甲方……2、乙方进一步承诺，如在2019年3月31日前仍不能付清该26套商铺的全部房款，则(1)甲方有权单方解除甲、乙双方之间此前签订的全部合同、协议，乙方应配合甲方至房产交易中心办理26套商铺《预售合同》的解除手续；(2)乙方应在2019年4月30日前将26套商铺全部返还甲方并承担恢复房屋原状的全部成本，如乙方不能及时交付的，甲方有权按照每套商铺不低于8.69万元的施工成本向乙方追索恢复费用；(3)甲方有权按照总价款10%追加乙方不能履行合同的违约金，并将乙方已付房款扣除违约金后，剩余部分在乙方归还房屋后退还。此后，因树惠公司未能将全部房款付清，其越公司遂起诉至法院，要求判如所请。在本案受理后，其越公司又于2020年3月26日发给树惠公司《关于解除26套闻喜华庭商铺出售合同的通知》，通知对方关于双方签署的《定金合同》、《〈定金合同〉补充协议》、《补充协议》及《补充协议书》自本通知发出之日起正式解除，其越公司与树惠公司及树惠公司指定投资人(合同代签人)所签订的26份《上海市商品房出售合同》自本通知发出之日起正式解除，要求树惠公司收到本通知后立即将26套商铺返还给其越公司，另外对于其中已办理产权变更手续的，应配合办理房屋产权恢复登记手续，对于其中已办理网签备案手续的，应配合办理相关备案撤销手续。其越公司还将上述通知抄送给包括陈文杰在内的自然人买受方。另查明，王惠敏(前述26套相关商铺中的自然人买受方之一)于2018年12月向本院起诉其越公司及树惠公司，要求其越公司办理相关房屋的所有权过户登记手续、返还多付房款并支付违约金，还要求树惠公司对其越公司的债务承担连带清偿责任，该案一审、二审中，王惠敏的诉讼请求均未获支持。其间，其越公司曾于2019年10月向上海市第二中级人民法院起诉树惠公司及相关26套商铺的全部自然人买受方，提出解除其越公司与树惠公司签订的《定金合同》、《〈定金合同〉补充协议》、《补充协议》及《补充协议书》；解除其越公司与树惠公司及相关自然人买受方签订的《上海市商品房出售合同》并要求返还相关房屋、恢复产权登记、撤销合同网上备案登记手续、支付违约金等诉讼请求。上海市第二中级人民法院经审查后于2019年11月25日裁定驳回其越公司的起诉。又查，其越公司就前述26套商铺均签订过经网签备案的《上海市商品房出售合同》，其中13套商铺的签约买受方为树惠公司，且其中有8套商铺已过户登记给树惠公司；另外13套商铺的签约买受方为包括本案被告陈文杰在内的自然人，且其中有4套商铺已过户登记至买受方名下(具体买受方为池顾良、李国红、王浩、沙超婵)。该26套商铺的网签备案合同记载的价款总计为126,913,872.86元。据其越公司提交的银行帐户资金往来记录显示，树惠公司通过自己账户或相关账户(罗国耀和上海大壤投资发展有限公司)陆续支付给其越公司相关款项共计73,430,470.41元。本案审理中，陈文杰还提供了“闻喜华庭”售楼处内外部的照片和相关房产网站的截图照片等证据，以证明其认为是从其越公司处购买涉案房屋的事实。另据当事人陈述，其未曾与树惠公司达成过书面或口头的房屋买卖合同性质的相关协议，并不知晓其越公司已将26套商铺打包销售给树惠公司的事实。关于为何将购房款支付给树惠公司、以及为何付款方式及金额与网签备案合同不一致的问题，陈文杰解释称：其通过中介得知有涉案房屋出售，至售楼处后有销售顾问带看，在与工作人员谈好条件后，当日就在售楼处刷卡支付了定金，当时没有注意具体收款人是谁；涉案房屋在2017年7月中旬交付，但未办理过交付手续；直到2019年过年后，由于隔壁房屋无法办理证件而产生纠纷后，其才知晓树惠公司的存在，此前以为房款是支付给开发商的，这时才知道房款是付给了树惠公司，此前并不清楚商铺的开发商叫什么，只知道楼盘叫“闻喜华庭”。陈文杰认为，其越公司明知树惠公司的所作所为而不作明确否认，其越公司和树惠公司两者之间虽有内部约定，但不得对抗善意的自然人买受方，树惠公司的行为已构成表见代理。其越公司则坚持认为其与陈文杰之间没有房屋买卖合同关系，其仅与树惠公司之间存在26套商铺的整体买卖合同关系。其越公司否认其与树惠公司之间存在委托代理关系，从未委托树惠公司代为出售商铺或收取房款，其与陈文杰签订网签备案的《上海市商品房出售合同》是应树惠公司的要求所为，目的是为了履行其与树惠公司之间的相关协议，现树惠公司未付清全部房款已构成违约，应当承担相应的违约责任，其越公司无需承担将涉案房屋过户给陈文杰的责任。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。根据已查明的事实，其越公司和树惠公司之间确实存在关于26套商铺打包出售的房屋买卖合同关系。然而，其越公司与树惠公司之间存在前述法律关系，并不能当然推断出其越公司与陈文杰之间不存在房屋买卖合同关系的结论。根据相关法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。本案中，尽管其越公司否认与树惠公司之间存在委托代理关系、声称从未委托树惠公司代为出售商铺或收取房款，但是纵观树惠公司收取自然人买受方的房款又将房款支付给其越公司、其越公司已就26套商铺签署经网签备案的《上海市商品房出售合同》并将其中的部分商铺过户给买受方等事实，在无相关证据能证明自然人买受方与树惠公司之间存在直接房屋买卖合同法律关系的前提下，结合自然人买受方在其越公司的售楼处了解楼盘信息并支付定金等情节，应认定自然人买受方在主观上是善意、无过失的，其有理由相信树惠公司是代其越公司出售商铺并收取房款，故树惠公司收取自然人买受方的房款的行为构成表见代理。因此，其越公司和陈文杰签订的《上海市商品房出售合同》合法有效，陈文杰已足额支付了合同中约定的购房款，履行了买受方的合同义务，且涉案房屋已交付买受方使用至今，故该合同的大部分内容已得到履行。现其越公司提出解除《上海市商品房出售合同》以及要求返还涉案房屋、配合办理撤销网上备案登记手续的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持；《上海市商品房出售合同》未履行部分应当继续履行，其越公司应当将涉案房屋过户登记至陈文杰名下，故本院对陈文杰的反诉诉讼请求予以支持。鉴于《上海市商品房出售合同》应当继续履行，故其越公司要求树惠公司支付违约金和房屋恢复原状费用的诉讼请求亦无事实基础，本院亦不予支持。树惠公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃了答辩等权利，本院依法缺席判决。综上所述，兹依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、对原告上海其越置业有限公司的全部诉讼请求不予支持；二、反诉原告陈文杰与反诉被告上海其越置业有限公司就上海市曲沃路XXX弄XXX号XXX层XXX层室签订的《上海市商品房出售合同》继续履行；三、反诉被告上海其越置业有限公司应于本判决生效之日起十日内协助反诉原告陈文杰办理上海市曲沃路XXX弄XXX号XXX层XXX层室的所有权过户登记手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5,425.40元，由原告上海其越置业有限公司负担。反诉案件受理费40元，由反诉被告上海其越置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 刘志宏二〇二〇年九月二十七日法官助理 严骐安书 记 员 向 阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。二、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。