湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初8872号原告：刘冲，男，1989年12月19日，汉族，住山东省茌平县。委托诉讼代理人：卢莉莎，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：梅花兰，湖南金州律师事务所实习律师。被告：李维平，男，1965年11月16日出生，汉族，住湖南省娄底市娄星区。委托诉讼代理人：袁爱金，湖南纲维律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭大为，湖南纲维律师事务所律师。被告：杨阳，女，1974年9月12日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：袁爱金，湖南纲维律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭大为，湖南纲维律师事务所律师。第三人：湖南龙吟房地产营销策划有限公司，住所地在湖南省长沙市岳麓区洋湖街道潇湘南路一段**柏利大厦******。法定代表人：龙建辉。委托诉讼代理人：刘兵，男，1988年7月22日出生，汉族，住湖南省。原告刘冲（以下简称原告）诉被告李维平、杨阳及第三人湖南龙吟房地产营销策划有限公司（以下简称湖南龙吟公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月21日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人卢莉莎、梅花兰，被告李维平、杨阳的共同委托诉讼代理人袁爱金、彭大为，第三人湖南龙吟公司的委托诉讼代理人刘兵均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与两被告于2019年11月2日签订的《房屋买卖居间合同》；2、判令两被告向原告返还定金2000000元；3、判令两被告向原告支付违约赔偿金354万元（按房屋出售价格的50%）；4、判令两被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告与两被告于2019年11月12日在第三人湖南龙吟公司处签订《房屋买卖居间合同》，合同约定被告将位于长沙市开福区××路××号××组××栋××房产出售给原告，房屋总价为708万元（含居间服务费），合同对付款方式、办理过户时间、交付方式、原被告双方的责任以及争议的解决方式等也进行了约定。合同签订后，原告于2020年9月10日、11月12日向第三人湖南龙吟公司共支付购房定金200000元，2020年1月3日向被告支付了购房定金2000000元，同日被告出具了《收据》，确认收到原告支付的上述款项。根据案涉合同约定，两被告应当在收到原告支付的定金后还清案涉房屋贷款并办理解除抵押权登记等相关手续，但被告以各种理由拖延办理相关手续，并拒绝退还所收购房定金。为维护自身合法权益，原告于2020年8月17日分别向两被告发送《律师函》，要求两被告于三日内履行相关合同义务，两被告于8月18日签收《律师函》后未对相关事宜进行处理，其行为已构成严重违约。根据《房屋买卖居间合同》第八条第7款约定：本合同签订后，如果甲乙双方任何一方拖延或拒绝配合办理交易中各项手续或未能履行本合同之条款导致本合同不能顺利完成，逾期超过30日，守约方有权单方面解除本合同，且有权选择定金罚则主张权利或要求违约方支付不超过该房屋出售价50%的违约赔偿金。被告李维平、杨阳共同辩称，1、原告违反合同约定的在先义务，未在约定时间内向两被告支付购房款，作为违约方，原告无权主张解除合同。2、如原告单方面违约要求解除合同，则按合同约定，两被告有权不退还定金。3、两被告没有违约行为，原告要求两被告支付违约赔偿金354万元无事实和法律依据。4、原告无故撤诉，又提起本案之诉，制造证据再诉，毫无诉讼诚信，其主张依法不应得到鼓励和支持。请求依法判决。第三人湖南龙吟公司述称，我公司作为居间方，经三方协商同意将购房定金20万元由我公司代管，协议约定由原告代被告李维平支付2000000元赎楼，购房定金中有100000元转为购房款、100000元转为购房佣金，但因被告的原因没有办理结清房贷手续，所以既未办理退款也未办理相关手续。被告李维平未按合同约定履行义务，收到2000000元后没有及时还贷，案涉房屋仍处于抵押状态。经审理查明，被告李维平、杨阳系位于长沙市开福区××路××号××组××栋××号房屋的共同所有权人。2019年11月12日，被告李维平、杨阳（甲方、卖方）与原告（乙方、买方）及第三人湖南龙吟公司（丙方、居间方）签订一份《房屋买卖居间合同》，约定：甲方自愿将位于长沙市开福区××路××号××组××栋××号房屋出售给乙方，不动产权证号为：（2019）0015447、0015448，建筑面积约为491.68平方米，房屋总售价7080000元（包含居间服务费）；乙方于2019年11月12日支付甲方购房定金200000元，甲方收到定金将该房屋的不动产权证原件、税票原件存放丙方托管；甲方现房屋状况为有抵押须结清原贷款，方可办理过户手续，甲乙双方达成一致，由乙方出资2100000元在本合同生效之日起20日内结清该房屋贷款并办理完毕注销抵押手续；乙方通过银行贷款向甲方支付购房款4950000元，待乙方向贷款银行申请的贷款批准后，即可为乙方准备办理过户手续，甲方需积极配合乙方办理贷款手续；乙方应于过户当天支付购房款30000元作为本次交易的首期款；该房屋交易过程中的全部税费由乙方承担缴纳；在签订合同时乙方一次性向丙方支付居间服务费70800元；甲乙双方未及时提供资料或不积极配合造成产权转移手续无法按约定的时间进行，由违约方以房屋出售价为基数按日千分之一向对方支付违约金；甲乙双方在签订本合同后3日内向丙方完整提供银行或不动产登记管理部门所需要的各项资料，并保证所提供资料的真实性、合法性及有效性，甲乙双方授权丙方办理网上签约手续；甲乙双方协商一致，在乙方支付的房款中扣除50000元作为甲方按本合同约定期限交付房屋的保证金，该款在合同签订时一次性交丙方托管，于办理房屋交接时由丙方转付给甲方；本合同签订后，如甲乙双方一方拖延或拒绝办理各项手续或未能履行本合同之条款导致本合同不能顺利完成，逾期超过30日，守约方有权解除合同，且有权选择定金罚则主张权利或要求违约方支付不超过该房屋出售价50%的违约赔偿金，同时丙方居间服务费全部由违约方承担；此外三方还对合同其他相关事项进行了约定。合同签订后，原告于同日向第三人湖南龙吟公司支付了购房定金190000元，此前原告还于2019年9月10日向第三人湖南龙吟公司支付了购房诚意金10000元，第三人湖南龙吟公司开具了《收据》。第三人湖南龙吟公司陈述其受原、被告委托代收代管上述购房定金，被告李维平、杨阳对此予以否认。2020年1月3日，原告向被告李维平支付了购房款2000000元，被告李维平向原告出具了《收据》。后第三人湖南龙吟公司的职员通过微信多次联系被告李维平结清案涉房屋贷款，被告李维平未予明确回复。此后原、被告双方为房屋买卖问题多次协商未果，原告曾于2020年4月1日诉至本院，要求解除合同并双倍返还购房定金。后原告于2020年8月6日撤回了起诉，本院裁定予以准许。2020年8月17日，原告向被告李维平、杨阳邮寄一份《律师函》，提出两被告违约，要求两被告履行合同约定的义务。2020年8月20日，被告李维平、杨阳向原告邮寄一份《律师函》，提出原告违约，要求原告履行合同约定的义务。2020年8月24日，原告再次诉至本院，请求判如所请。另查明，原告提供的《不动产登记情况表》载明，案涉房屋存在抵押贷款，贷款金额为3430000元，并办理了房屋他项权证。以上事实，有《房屋买卖居间合同》、不动产权证书、《不动产登记情况表》、银行电子回单、《收据》、《律师函》及邮件回执、微信聊天记录、民事起诉状、本院（2020）湘0111民初2248号之二《民事裁定书》、当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原告与被告李维平、杨阳及第三人湖南龙吟公司签订的《房屋买卖居间合同》系当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律法规禁止性规定，合法有效，各方当事人应严格履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定，双方互负债务的，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。本案中，案涉合同明确约定原告应于2020年11月12日向被告李维平、杨阳支付购房定金200000元，且应出资2100000元给被告李维平、杨阳，被告李维平、杨阳应在本合同生效之日起20日内结清该房屋贷款并办理完毕注销抵押手续，但原、被告双方均未按合同约定完全履行义务。原告虽于2019年11月12日向第三人湖南龙吟公司支付了购房定金200000元，但支付的方式不符合合同的约定，没有直接支付给被告李维平、杨阳；且原告仅向被告李维平、杨阳支付了2000000元用于结清贷款，亦不符合合同的约定。第三人湖南龙吟公司陈述其受原、被告委托代收代管上述购房定金，但被告李维平、杨阳对此予以否认，原告及第三人湖南龙吟公司亦未能提供其他证据予以证明，本院对此不予采信。故原告未按合同约定付款，被告李维平、杨阳亦未按约定结清该房屋贷款并办理注销抵押手续，双方均未按合同约定履行各自的义务，双方均构成违约，双方已经失去了合同继续履行的信用基础，故对原告要求解除案涉《房屋买卖居间合同》的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故被告李维平、杨阳应在合同解除后共同返还原告已支付的购房款2000000元，对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。此外，原告主张被告李维平、杨阳支付其违约赔偿金3540000元过高，本院综合原、被告在本案中的违约程度等情况，酌定由被告李维平、杨阳向原告支付违约金200000元，对原告主张超出部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十六条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、一百二十条、第一百三十条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告刘冲与被告李维平、杨阳及第三人湖南龙吟房地产营销策划有限公司于2019年11月12日签订的《房屋买卖居间合同》；二、被告李维平、杨阳应于本判决生效后10日内共同返还原告刘冲购房款2000000元；三、被告李维平、杨阳应于本判决生效后10日内共同支付原告刘冲违约金200000元；四、驳回原告刘冲的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50580元，因适用简易程序减半收取25290元，财产保全费5000元，合计30290元，由原告刘冲负担18261元，被告李维平、杨阳共同负担12029元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  唐战胜二〇二〇年十一月五日书记员  王晓纯附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。