上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0120民初4515号原告：陆亭，男，1992年6月26日生，汉族，住上海市奉贤区金汇镇金星村**。委托诉讼代理人：陆英（系原告陆亭母亲），住同原告陆亭。委托诉讼代理人：何晓磊，上海市九鼎律师事务所律师。被告：黄斌伟，男，1971年11月14日生，汉族，住，住上海市浦东新区耀华路******/div>被告：张宗奇，男，1970年11月3日生，汉族，住浙江省松，住浙江省松阳县象溪镇镇北路**>第三人：王桂云，女，1968年8月29日生，汉族，住江苏省沭阳，住江苏省沭阳县刘集镇西周集村姜庄组**原告陆亭与被告黄斌伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案受理后，依法适用简易程序于2020年4月23日、6月4日两次公开开庭进行了审理。嗣后，原告申请追加张宗奇和王桂云为被告，后将王桂云列为第三人，期间本案依法转为适用普通程序，组成合议庭于2020年11月17日第三次公开开庭进行了审理。原告陆亭的委托诉讼代理人陆英和何晓磊、被告黄斌伟、被告张宗奇到庭参加诉讼。第三人王桂云经本院依法以公告方式传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。本案现已审理终结。原告陆亭向本院提出诉讼请求：确认原、被告之间签订的《房屋租赁合同》于2020年1月26日解除；被告搬离坐落于上海市奉贤区海思路789弄9号商铺二、三层；被告支付原告租金132,666元（即从2018年8月15日起至2020年1月26日止的应付租金364,166元扣除已付款231,500元）和转让费20,000元（转让内容为空调三台）；被告支付原告从2020年1月27日起至2020年10月1日止按每天630元计算的房屋占有使用费；被告偿付原告解除合同违约金230,000元。事实和理由：原、被告于2018年6月26签订《房屋租赁合同》,约定由被告向原告租赁坐落于上海市奉贤区海思路789弄9号店铺二、三层的房屋，面积为450平方米,租赁期限从2018年8月15日起至2023年7月18日止，租金为每年230,000元，每三个月结算一次，转让费为20,000元。房屋交付后，被告未按约履行，仅陆续支付租金231,500元，其余款项经催讨未付，故提起诉讼。被告黄斌伟辩称，其与原告于2018年6月26签订第一份《房屋租赁合同》是事实，当时与被告张宗奇是合伙关系，此后又委托被告张宗奇与原告签订第二份合同，最后由被告张宗奇的姐姐即被告王桂云与原告签订第三份租赁合同并在工商备案，第一份合同实际未履行，事实上履行的是第三份合同，最初其与被告张宗奇共同经营，此后合伙于2019年6月15日解除并已结账退出且已通知原告，后期则由被告张宗奇实际经营，因此本案与其无关。租赁场所从2018年9月开始装修，期间因消防问题（即约定二次消防手续由被告方办理，原告提供相关资料，实际原告未提供导致无法办理二次消防手续）未解决导致装修拖延，只能先行做外卖，从2019年4月起正式营业。租金的支付情况并不清楚，所有费用均由被告张宗奇支付，转让费20,000元当时应已付，转让的内容为空调三台、制冰机一台和经营权，不含装修。本案诉讼与其没有关系，不同意原告的诉请。被告张宗奇辩称，其与被告黄斌伟合伙共同经营餐饮店，为此向原告承租涉案商铺，第一份合同即《房屋租赁合同》由被告黄斌伟出面与原告签订，此后为办理营业执照又签订过第二份和第三份合同，但实际履行的是第一份合同，原告当时承诺协助办理营业执照，期间碰到些问题，最终办理完毕，原告曾承诺三层租金缓交一个月并在核算时扣除。在装修期间，因原告未能提供消防验收备案资质证书，导致被告方无法办理二次消防手续而无法正式营业，造成损失。从2019年4月起餐饮店正式营业，2019年6月15日被告黄斌伟离开，此后由其实际经营并支付租金50,000元，截止至2019年9月30日尚欠租金为37,820元，租金已付金额总计为231,500元，上述款项包含转让费20,000元，转让的内容为空调三台，不含装修和经营权。期间与原告协商，商铺内的物品设备等折抵尚欠租金37,820元，但原告未同意。2019年12月3日，其妻子将商铺钥匙返还给原告，但未明确商铺内物品设备等如何处理。现同意解除合同，涉案合同也实际于停止经营日即2019年9月30日解除，商铺内的物品设备等折抵尚欠租金37,820元，然后租赁场所由原告自行处理，同意支付截止至2019年9月30日尚欠租金37,820元，对占有使用费和违约金不同意支付。第三人王桂云未提交书面述称意见。本院经审理认定事实如下：坐落于上海市奉贤区海思路****店铺（共**，面积为864.54平方米）的产权登记人为唐道元。2018年4月22日，原告与唐道元签订《房屋租赁合同》，约定原告向唐道元租赁上述店铺，租赁期限从2018年4月22日起至2023年7月18日止。期间，唐道元同意原告转租。2018年6月26日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将坐落于上海市奉贤区海思路789弄9号商铺二、三层出租给被告，面积为450平方米,租赁期限从2018年8月15日起至2023年7月18日止；租金为每年230,000元，从第三年起逐年在上年租金的基数上递增7%，租金每三个月结算一次，逾期付款的，每逾期一日，按应付款的4%支付滞纳金；房屋转让费为20,000元（含房屋内固定装置、空调设备、墙壁地面装修等）；签订合同时应支付两个月的租金作为保证金；在被告全面履行合同且合同期满返还租赁场所的情况下，扣除所欠款项后将保证金和其余款项无息返还；双方协商一致可进行装修，协议终止时被告负责恢复原状；被告逾期支付租金累计超过10日的，原告可通知被告解除合同并由被告赔偿原告月租金的12倍作为违约金。合同签订后，原告向被告交付租赁场所，被告进行装修经营并向原告支付款项231,500元（其中2018年6月26日付款20,000元和10,000元、2018年7月2日付款10,000元、2018年7月25日付款30,000元、2018年8月21日付款10,000元、2018年9月5日付款20,000元、2018年12月14日付款30,000元、2018年12月22日付款20,000元、2018年12月26日付款20,000元、2019年4月11日付款8,000元、2019年5月20日付款3,500元、2019年6月21日付款50,000元）。嗣后，原告要求被告支付尚欠租金等未果，以致涉讼。另查明，上海市奉贤区触味餐饮店于2018年9月17日注册成立，注册地址为上海市奉贤区海思路******，经营者为第三人。2019年6月18日，两被告签订《股份转让协议》，确认在上海市奉贤区触味餐饮店中被告黄斌伟持股51%，被告张宗奇持股49%，被告黄斌伟将持股全部转让给被告张宗奇，被告张宗奇同意完成支付员工工资、租金、水电、物业费后，该协议生效。现上海市奉贤区触味餐饮店业已注销。在审理期间，原告确认：签订《房屋租赁合同》时已知道被告黄斌伟和张宗奇系合伙关系，租赁场所也由被告黄斌伟和张宗奇共同使用，故要求被告黄斌伟和张宗奇共同承担责任，不要求第三人王桂云承担责任；双方应以第一份合同为准，其余两份合同系为办理工商注册所用，并未实际履行；2018年12月起被告方即开始经营外卖，2019年2月底开始堂食，被告黄斌伟离开时仅表示不参与经营，合伙是否解散和结算不清楚，也未要求解除租赁合同；保证金和转让费未支付，所付款项231,500元均为租金，转让内容仅为经营权，转让内容为经营权和装修，转让内容为空调三台、设备和装修；2019年12月3日，被告的女员工向原告交付商铺钥匙，告知不再经营，部分物品已搬离，剩余物品等由被告自行处理，但实际未处理，故坚持要求被告搬离，现租赁场所由原告实际控制，当时被告方未表示抵债事宜，也未明确如何处理，曾讲租赁场所内的东西当垃圾卖掉但被告方不同意，2020年10月1日原告将被告的物品（即桌椅、灶具、碗筷若干和无主机的显示器两台）从租赁场所清理出来后存放在他处，空调四台变卖处理，租赁场所已归还房东；消防应由被告方自行办理，未要求提供资料，该商铺有房地产权证，相关资料均齐全，消防事宜被告曾说自己去找材料，故原告没有去；不存在同意扣除一个月租金事宜；租赁场所有装修无扩建，不同意利用装修。被告黄斌伟确认：原告如基于事实提起诉讼，则应以第一份合同为准；其离开即代表无关，合伙已解散；消防未办理只能经营外卖，无法堂食，曾被口头警告，但未处罚；租赁场所有装修无扩建；2018年12月起被告方即开始经营外卖，2019年5月底开始堂食；《股份转让协议》的付款义务已履行完毕。被告张宗奇确认：双方应以第一份合同为准；被告黄斌伟离开仅代表不参与经营，但合伙未结算；租赁场所有装修无扩建；被告留在租赁场所的物品有桌椅、灶具、碗筷若干和无主机的显示器两台及空调五台；当时要求留存物品抵债，但原告未同意，2019年12月3日交付钥匙即表示合同解除并同意抵债；《股份转让协议》的付款义务未履行完毕。对于原告处理被告空调事宜，经本院释明，被告方表示在本案中不提反诉要求赔偿。嗣后，原、被告双方确认目前留存在原告处的桌椅、灶具、碗筷若干和无主机的显示器两台不要求在本案中处理，不管抵债一说成立或不成立，均由原告自行处置。以上事实，由户籍工商资料、《房屋租赁合同》、房地产权证、授权书、通信记录、《股份转让协议》及庭审笔录等证据予以佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。本案中，原告作为承租方从出租方即唐道元处取得涉案店铺后将其中部分店铺转租给次承租方即被告，对此唐道元是同意的。原、被告及第三人之间先后签订过三份合同，根据相关证据和当事人的陈述，后两份合同系为办理工商注册登记所签，故应以第一份合同为准确定相关当事人及权利义务，同时第一份合同虽由被告黄斌伟出面与原告签订，但两被告系合伙关系，原告对此也明知，且此后也由两被告实际经营使用租赁场所，现原告要求两被告共同承担责任于法有据，应予准许。被告黄斌伟认为业已退出合伙与其无关依据不足，不予采纳，两被告可在对外承担责任后内部进行协商处理。在租赁合同履行期间，被告方已按约于2018年6月26日向原告支付款项20,000元，该笔款项即为转让费，因此原告认为未付转让费不成立，余款211,500元则为被告支付的租金，被告在租金的支付过程中存在逾期而显属违约。被告在签约前对租赁场所的情况理应是清楚的，租赁场所业已办理商铺的房地产权证，说明该商铺的一次消防业已通过，此后被告也正常开展经营且未提供因消防问题造成无法经营的证据，故对被告认为由于原告的原因无法办理二次消防手续造成无法经营不予认定。2019年12月3日，被告将租赁场所的钥匙交付原告，原告则接收钥匙，上述行为表明原、被告双方均同意解除合同，故涉案合同于该日解除。然双方为留存在租赁场所的物品等如何处理发生争议，被告要求将物品折抵尚欠租金，而原告则要求被告将物品搬离，双方未达成协议，直至2020年10月1日原告将物品清理另行存放并将空调出售，针对租赁场所腾退事宜，被告在合同解除后未及时搬离物品理应承担占有使用费，但原告也存在未及时止损的情况，综合考量，被告需承担的占有使用费从2019年12月4日起至2020年3月3日止，参照年租金230,000元计算，因此从2018年8月15日起至2020年3月3日止的租金和占有使用费为357,288元，扣除已付租金211,500元，被告尚需支付租金和占有使用费为145,788元。针对存放物品处置问题，双方业已达成协议，该协议于法无悖，应予准许；针对空调出售事宜，被告经释明后未就此提出反诉，被告则可就空调损失问题另行处理。由于涉案合同因被告违约而解除，原告要求被告承担解除合同违约金符合合同约定，但违约金标准过高，酌情调整至按年租金230,000元计算三个月即57,500元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、确认原告陆亭与被告黄斌伟在2018年6月26日签订的《房屋租赁合同》于2019年12月3日解除；二、被告黄斌伟、张宗奇于本判决生效之日起十日内支付原告陆亭租金和占有使用费计145,788元；三、被告黄斌伟、张宗奇于本判决生效之日起十日内支付原告陆亭解除合同违约金57,500元；四、驳回原告陆亭的其余诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,040元，公告费560元，计7,600元，由原告负担2,691元，两被告负担4,909元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  顾煜麟审 判 员  周 珣人民陪审员  施国龙二〇二〇年十一月十七日书 记 员  高佳雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。