广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初18365号原告：雷胜，男，1964年5月15日出生，汉族，住广东省中山市东区*******优雅翠园爱丽丝阁5幢502房，公民身份号码513************614。委托诉讼代理人：向鸿，广东正日律师事务所律师。被告：李圣泉，女，1986年12月25日出生，汉族，住广东省中山市石岐区*********之一，公民身份号码442************220。委托诉讼代理人:李晓春，女，1979年3月1日出生，汉族，住广东省中山市东区*******，公民身份号码442************02X，与被告李圣泉系姐妹关系。原告雷胜与被告李圣泉土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告雷胜及其委托诉讼代理人向鸿，被告李圣泉及其委托诉讼代理人李晓春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雷胜向本院提出诉讼请求：1.原告与被告签订租赁合同无效，原告无需支付2020年2月到12月租金165000元；2.被告返还原告租赁保证金及2020年1月租金45000元，并赔偿原告为拆除用地内违章建筑支出的费用14640元。事实与理由：2019年12月17日，被告自称是业主外甥女、受业主委托，出租位于中山市东区*****工业用地给原告，双方签订租赁合同，租期一年，月租金15000元、合同保证金30000元，出租物业包括上盖房产800平方米，用地5500平方米。原告依约支付保证金30000元及1月租金15000元到被告的账户。2020年1月底，东区执法局认为，原告租赁用地上沿东面水沟范围内建筑属于违章建筑，要求业主及原告拆除。案外人方四新提出该物业是其老板租用所建厂房，认为该违建建材应归其老板所有，不准原告拆除，期间三次报警，严重影响了原告对该租赁物的使用，原告及时通知被告出面协调未果。警方要求原告停止使用及施工，待双方解决争议后再行开工。被告代业主委托原告与争议方协商解决，原告为拆除违建支付挖机费和拆除人工费等。经原告实地测量所交付土地与合同约定的5500平方米相比少了500平方米；与合同约定的上盖房产面积800平方米相比少了200平方米。原告从东区执法分局要求拆除违建开始，数次要求被告出示合法授权，被告一直不能出示，原告也曾委托律师发函给被告，要求提供合法出租证明。因被告一直不能提供，被告欺骗原告导致原告合法权益受损。被告李圣泉辩称，1.原告在2019年10月主动联系被告，要求承租涉案工业地块，同年11月被告将“两违”通知转发给原告，告知涉案地块上盖物因违建需要拆除690.17平方米，原告同意承担全部清拆费用并以15000元/月承租该地块。协商合同期间，被告因案外人方四新强行清拆涉案地块上盖物的铁棚，被告多次求助原告，原告已知晓方四新就上盖物铁棚的争议。方四新对铁棚并未提供有效的所有权证书，也没有得到其老板的授权，自行清拆了铁棚。被告多次报警，但公安机关以证据不足未立案。2.租赁合同约定以现状交付使用。有争议的上盖物铁棚面积约500平方米，原告要求被告出具产权人委托书并支付500元给方四新解决争议，但原告以争议影响承租物使用为由拒绝支付2020年2月至4月的租金。被告根据受影响面积500平方米扣减租金，其余部分上盖物及空地5500平方米一直可以正常使用。双方协商2月至4月每月按优惠租金12000元支付，往后每月租金按合同约定支付，但原告拒不交付2月至4月租金，并要求租金从5月起按每月10000元支付。原告还提出使用面积异议、委托权限等各种理由，拒不支付租金。3.原告签约时完全了解对涉案地块的真实情况，且是同意接受该地块才签约，被告没有任何隐瞒实情或存在欺诈行为，产权人对受托人出具的委托书也是经过中山市石岐区公证处公证后出具，受托人转委托合法有效，故原、被告签订的租赁合同合法有效。原告一直使用承租物并拒不支付租金，已严重损害了产权人的合法权益，被告代表产权人向原告催收租金，行使合法权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.位于中山市东区***的土地，土地证号为中府国用（2004）第21*****号，地类用途为工业用途，使用权类型为出让，使用权面积为5535.1平方米，土地使用权人为萧成斌。另，2015年1月29日，萧成斌与中山市东区新安股份合作经济联合社（以下简称新安经联社）签订土地承包合同，由萧成斌承包新安经联社位于中山市东区新安第一工业区6号厂侧空地，承包土地面积为350平方米，承包期限自2015年1月1日起至2020年12月31日止。2019年2月19日，案外人萧成斌就委托案外人萧锦源处理位于中山市东区***的土地[权属凭证：中府国用（2004）第21*****号国有土地使用证]事宜，申请中山市石岐区公证处（以下简称石岐公证处）公证，石岐公证处公证了委托书。该委托书载明萧成斌委托萧锦源为其代理人，代表萧成斌从事如下活动：代表萧成斌办理上述土地地类（用途）变更的相关手续，签署相关文件；代表萧成斌到有关部门将上述土地使用权进行分割，并办理将分割出来的土地使用权登记在萧锦源名下的相关手续；代表萧成斌领取新的权属凭证；领取新的权属凭证后，在符合相关法律规定可依法出租或出售的情况下，代表萧成斌选定承租人或买方、议定价格，与上述土地的承租人或买方签订相应的合同，收取相应的款项并出具有效收据，并办理出租、出售该房地产的相关后续；代表萧成斌在分割出来的土地上建设房屋，签订建筑合同，办理该房屋的报建（包括建筑、消防）等，房地产测量，到银行存、取建筑保证金，工程验收等手续……2.中山市东区住房和城乡建设局、中山市城市管理和综合执法局东区执法分局在2019年10月23日向萧成斌出具通知，载明：“……你（单位）在中山市东区****水坑搭建3处砖墙锌铁结构临时建筑物，共690.17平方米用于居住/办公/仓库等用途……现告知你（单位）在接到本通知书起，于2019年11月23日前自行拆除位于上述地点搭建的临时建筑物，面积690.17平方米。逾期不履行的，东区办事处将依法对地上建筑物进行强制清理，由此产生的一切费用将通过法院向你（单位）进行追讨……”3.2019年12月17日，李圣泉作为出租方（甲方），与承租方（乙方）雷胜签订租赁合同，约定：甲方将位于中山市东区*****工业地块出租给乙方使用(上盖物房产面积800平方米、土地面积5500平方米，以现状交付)，甲方需确保该出租物业所有权、使用权和产权合法有效；首期签订一年，从2020年1月1日至2020年12月31日，租赁期满，若甲方未作产权转让或开发利用及政府征收等不可抗力因素，乙方按本合同条款继续租用，甲方若因上述原因收回该物业不承担违约责任，乙方不得提出违约补偿等要求，合同自动解除；自签订合同之日2日内支付保证金30000元及当月租金15000元；每月1日前支付租金，若付款日恰逢法定节假日，则该节假日届满次日为付款日，若逾期3天支付，出租方收取每日月租金5%的滞纳金，逾期一个月，解除本合同；出租方允许承租方在该地块上兴建建筑物，甲方有责任在承租方需要办理相关业务时提供必要的证件、签名或委托，确保乙方顺利取得该地块及物业的合法使用权；承租方有不按时交纳租金、税费或其他水电费用且拖欠一个月等情况，出租方可单方解除合同并没收保证金，承租方应赔偿出租方因此所受损失，合同终止后，承租方必须在2天内撤场。租赁合同还约定其他内容，合同落款出租方签名处由李圣泉签名，承租方签名处由雷胜签名。租赁合同签订时，李圣泉出具并向雷胜交付了由案外人萧锦源于2019年12月9日出具的委托书原件，委托书载明：“我萧锦源【香港身份证号码：A950****】委托李圣泉身份证号码：442************220于2019年12月9日与承租方签订关于中山市****块租赁合同事宜，待收到承租方租金和押金后，代我向承租方出具收款收据。”据雷胜陈述，其一直与李圣泉联系涉案土地出租事宜，因李圣泉告知涉案土地的权利人是李圣泉舅舅，其要求李圣泉出具委托书，李圣泉遂向其提供了前述萧锦源出具的委托。4.前述合同签订后，雷胜委托案外人谭国容于2019年12月26日、2020年1月1日向李圣泉银行账户分别转账支付押金30000元、2020年1月租金15000元，李圣泉将涉案土地交付雷胜使用并移交了涉案土地的钥匙。2020年1月1日，李圣泉向雷胜出具了收据确认收到雷胜支付的押金及1月份租金。同日，李圣泉通过微信与“锦舅父kamyuen”（微信号：wxidh83q5qfget7822，昵称：kamyuen）进行沟通，表示“舅舅，新安村押金30000元，1月租金15000元已收到了，你给你账号我，我转钱给你”，“锦舅父kamyuen”提供了相应的银行账号。随后，李圣泉在当天即向“锦舅父kamyuen”提供的银行账户转账支付金额为30000元、15000元的款项各一笔，“锦舅父kamyuen”通过微信表示已收到款项。李圣泉提供的银行流水反映李圣泉支付的该两笔款项收款人为萧锦源。5.因案外人方四新就涉案土地部分上盖物即铁棚提出产权异议，为处理与方四新之间的产权纠纷，李圣泉应雷胜要求向雷胜提供了注明委托人为萧成斌的委托书原件。委托书注明日期为2020年4月17日，载明：“委托人萧成斌持有中山市东区*****工业地自2020年1月1日起至2020年12月31日止租给雷胜使用，期间发生的任何纠纷全权委托雷胜自行处理。委托期限：2020年1月1日至2020年12月31日止。”6.2020年5月13日，雷胜委托律师向李圣泉寄送律师函，主要内容如下：2020年1月底，雷胜应东区执法局要求对涉案物业沿东面水沟8米范围内违章建筑进行拆除时，方四新就拆除后的建材提出异议并报警处理，警方要求雷胜停止使用及施工。因李圣泉将产权有争议物业出租给雷胜，且在雷胜承租期间未能解决与原租户争议，导致租赁合同无法正常履行。后李圣泉委托雷胜与方四新协商解决，雷胜与方四新达成和解：已拆除部分的建材归争议方所有，未拆除部分（约360平方米）归雷胜所有；拆除人工费共计11520元由雷胜支付；双方不再提出任何权益主张。但李圣泉无视与他人产权争议导致出租物业无法正常使用的事实，并在2020年4月27日通知雷胜终止租赁合同，李圣泉与雷胜签订的租赁合同属于效力待定甚至无效，催告李圣泉在收到该函件三天内提交租赁合同项下产权证明、业主身份证件及授权李圣泉出租的委托书等文件，逾期未提供其将提起诉讼要求返还保证金、租金及赔偿损失等费用。7.关于2019年9月25日至2020年5月24日期间雷胜与李圣泉的微信聊天记录。2019年9月25日，雷胜添加李圣泉为微信好友，李圣泉告知“我们证上写的面积是8.3亩地，不只是你看到的空地，后面还有几个房子也是我们的……一租的话要整个租”，雷胜询问承租期限，李圣泉回复“你一直没有说金额，我也不好报告给老板”。2019年11月26日，李圣泉表示“除了委托书和合同，其他一切我们都不能提供，能接受就签，不能接受我尊重你选择其他地方的权利”等内容，雷胜表示“你把合同和委托书给我看一下”。2019年11月27日，李圣泉向雷胜发送了委托书、租赁合同的电子版，雷胜将其修改后的委托书、租赁合同电子版发送给了李圣泉。2019年12月14日，李圣泉发送了新版本的租赁合同电子版，并表示“你明天晚上给答复我吧，我要找人拆迁”；次日，雷胜发送了其修改后的租赁合同电子版，李圣泉表示合同没问题。2019年12月20日，李圣泉表示“要不你找测绘队测量一下就知道面积”。2020年2月3日，李圣泉表示雷胜需就交租事宜给个说法，让其对舅舅有交代。2020年2月24日，雷胜表示要李圣泉提供与村委签订的合同以及房产证等资料复印件，“到时候报警的话就说这个东西是我们的是吧，合同事宜的他拿不出依据……他就没有道理，好吧，到时候警察来了也好办”。2020年2月25日，李圣泉表示城管给其打电话了，说下午看看。后李圣泉多次催讨雷胜支付租金。2020年3月24日，雷胜表示“请你尽快把两家的纠纷处理了，执法局已经几次打电话要我们尽快拆除余下部分，我们一开工隔壁的就来干涉不让我们动工，已经三次报警了，继续这样使我们不能正常开展工作，不仅仅是租金的问题，我们还可以要求赔偿损失的，所以请你们尽快解决问题，我们好开展工作正常使用我们租赁的全部物业。”2020年3月28日，李圣泉询问派出所需要其提供什么资料，雷胜表示这是李圣泉一方与案外人之间的纠纷，李圣泉表示“我后来联系舅舅，他说的话和你一样……那个铁棚我们其实没什么关系，我做停车场也不需要使用。其实都是留给你使用的”等内容，并表示其舅舅愿意把土地证正本拿出来给警察以及同意租金优惠。2020年4月10日，雷胜表示“他在这里多年来老板一直没有给他发工资，就是要拆这些房子的废铁卖，一是建议产权人写一份委托书给我，就说这里正租给我，全权委托我处理这件事……二是最好将产权证复一份或者发个图片给我，才方便和对方交涉也知道这块地的实际边界，三是我们现在也无法使用，今后停车也不准收费，资料证件不齐也办不了营业执照，更不能搞违章建筑。可否从五月开始每个月交一万元租金”。2020年4月12日，李圣泉询问雷胜是否想办理营业执照以及建什么。2020年5月5日，雷胜发送了萧成斌出具的委托书、其与方四新签订的和解备忘录的照片给李圣泉，并表示“你们……用一块产权不清、资料不齐的地方租给我（至今我也不知道边界在哪里），先授权我和对方解决，好不容易谈成了你们又要终止合同”；李圣泉表示其已经四个月没有收到租金，以及“政府要拆迁，旁边那个姓方的过来要拆的时候，有隐瞒过你吗，都是直白和你说的”等内容。次日，李圣泉表示终止租赁合同，要求雷胜在2020年5月8日前清场，其将于2020年5月9日接管涉案地块。后双方协商未果。8.雷胜主张其因拆除涉案土地内违章建筑，雇请案外人胡华泉、梁光云施工，支出挖机施工费用6000元、人工费用8640元，共计14640元，并就此提供其与案外人胡华泉、梁光云的微信聊天记录及相应的转账记录。9.庭审中，雷胜、李圣泉确认其在合同签订前有到现场查看租赁物情况，李圣泉有向雷胜指认租赁物的范围。李圣泉称，（1）租赁合同所载租赁物的范围是指前述萧成斌享有土地使用权的土地、萧成斌向新安经联社承包的土地，以及该两块土地的上盖物，两块土地面积共计5850平方米、上盖物共计800平方米。（2）其在2019年10月23日收到前述城管执法部门的拆除通知后，次日即微信上告知雷胜涉案地块上部分建筑物系违章建筑的事实，后雷胜口头承诺由雷胜负责拆除违建物并承担拆除费用。（3）其将涉案土地交付雷胜使用后即未持有涉案土地的钥匙，2020年4月14日与雷胜等到现场查看情况后，因无法进入涉案租赁物内而不清楚土地现状。（4）租赁合同的出租方是其舅舅萧锦源，享有合同权利以及履行合同义务的主体均是其舅舅萧锦源。雷胜称，（1）其承租涉案土地是作为停车场及保鲜库使用，因认为承租范围具体应以合同约定面积为准，故没有进行现场测量。（2）其对城管通知李圣泉要拆除违建物的事情是知道的，但不清楚拆除范围是否在其承租的上盖物范围内。其当时同意由其拆除违章建筑物，如果没有与案外人方四新产生争议，其也不会要求李圣泉承担拆除费用，现违章建筑物已拆除并清除建筑垃圾。（3）因与方四新产生争议，2020年4月14日其与李圣泉及公安部门曾到租赁物现场，当时是由其开门，后来收到李圣泉清场通知后，其在2020年5月初已让人搬走遗留在租赁物内有用的物品，但就搬离事宜没有通知李圣泉，后来其发现涉案地块已更换门锁。（4）租赁合同内容反映该合同约束李圣泉与雷胜，李圣泉是实际出租方。本院认为，本案系租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”本案中，结合李圣泉持有土地使用权证、公证书、通知等证据原件的事实，李圣泉提交的微信聊天记录、银行流水，以及雷胜提供的萧锦源出具的委托书等证据反映，李圣泉是在萧锦源的委托授权范围内以自己名义与雷胜签订租赁合同，该租赁合同签订时雷胜已明确知悉李圣泉与萧锦源之间的委托代理关系，且该租赁合同并未注明只约束雷胜与李圣泉。同时，涉案租赁物权利人萧成斌经公证委托萧锦源处理涉案土地事宜，租赁合同签订后涉案租赁物已交付雷胜使用，且雷胜作为证据提交的注明委托人为“萧成斌”的委托书也反映“萧成斌”认可雷胜作为承租人承租涉案租赁物，即该证据反映“萧成斌”对租赁合同的效力予以了追认。因此，现有证据反映李圣泉不是雷胜租赁合同关系的相对方，根据合同的相对性原则，雷胜主张租赁合同无效，并据此为由向李圣泉主张返还保证金、租金及赔偿拆除费用的诉求，没有法律依据，本院均予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告雷胜的诉讼请求。案件受理费4670元，减半收取为2335元（原告雷胜已预交），由原告雷胜负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 姚 班二〇二〇年八月二十七日书记员 刘尉婷杨莉芳