大连市旅顺口区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0212民初3159号原告：孙洪彩，女，1939年9月12日出生，汉族，无职业，现住大连市旅顺口区。委托诉讼代理人：刘士喜，辽宁一雷律师事务所律师。被告：于鑫淼，女，1979年6月14日出生，汉族，大连鑫宏嘉德商贸有限公司财务人员，现住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：康文忠（被告丈夫），男，1980年3月2日出生，汉族，大连鑫宏嘉德商贸有限公司销售经理，现住大连市甘井子区。第三人：夏远涛，女，1975年6月6日出生，汉族，户籍所在地大连市甘井子区。现住址不详。第三人：张杰，女，1974年1月19日出生，满族，大连豪运来酒店大堂经理，现住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：郭会伟（第三人张杰丈夫），男，1972年2月16日出生，汉族，无职业，现住大连市甘井子区。第三人：杜园园，女，1988年3月8日出生，汉族，户籍所在地河北省保定市竞秀区。现住址不详。原告孙洪彩与被告于鑫淼、第三人夏远涛、张杰、杜园园房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙洪彩的委托诉讼代理人刘士喜，被告于鑫淼的委托诉讼代理人康文忠，第三人张杰及其委托诉讼代理人郭会伟到庭参加诉讼，第三人夏远涛、杜园园经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告孙洪彩向本院提出诉讼请求：1、请求判令杜园园与夏远涛签署的房地产买卖合同无效，夏远涛与于鑫淼签署的房地产买卖合同无效；2、请求判令被告于鑫淼协助原告办理大连市旅顺口区长兴街三巷3—1号2—2房屋更名过户登记，将房屋恢复登记在原告名下。3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：大连市旅顺口区长兴街三巷3—1号2—2房屋系原告回迁房，至今原告仍在该房屋居住，已经二十余年。2013年11月6日原告因办理贷款事宜与第三人张杰签订了《委托书》并经公证，后第三人张杰又委托杜园园与夏远涛签署了房屋买卖合同，将房屋出售给夏远涛，此后夏远涛又将此房出售给被告于鑫淼。原告从未想出售该房屋，对以上违规出售及购买房屋行为毫不知情，也未收到过任何购房款。原告认为以上出售、购买自己房屋行为严重侵害了原告权利，现诉至贵院，请依法裁决。被告于鑫淼辩称，原告所说的这些我不太清楚，我只知道夏远涛和于鑫淼通过正常手续在旅顺房产处通过正当的买卖手续经过购房合法取得，不动产证于2015年6月17日取得，这些所有材料在旅顺口区房产处都有登记，该房屋从取得房产登记证之日起就与当时居住在房屋内的人员沟通我们要收回房屋，但是始终没有达成协商，后期由于在房间内住的人岁数比较大，我们以尊老爱幼的想法始终没有采取任何的手段和任何刺激性的言语，并积极与其子女，尤其其三儿子长期沟通，并且表示非常良好的联系，已经谈到对方由其三儿子和原告本人跟我们多次商谈，需要用多少价值把这个房屋购买回去，他们也认可这个房屋已经不属于他们本人，但是由于购房款的金额问题始终没有达成一致。综上，我们不同意原告的诉讼请求，这个房子我们是合理合法购买的，具备一切手续。第三人张杰述称，原告在诉状中已经提到2013年11月6日因办理贷款事宜与第三人张杰签订了委托书，并经公证，委托书内容其中第8条受托人有转委权，2014年4月中旬第三人张杰从大连日建离职，2014年7月8日第三人张杰将此委托事项转委杜园园，此后出现任何交易等行为与第三人张杰无关。第三人夏远涛、杜园园未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据：原告孙洪彩提交的证据有：证据1、供热发票原件10张、复印件（2020年6月16日）1张（2010年至2020年度）、电费缴费记录电脑截屏打印件13张[2017年2月至2020年9月，缴费名称王家岱（孙洪彩丈夫，现已去世）]、水费通知书缴费凭证原件3张、水费缴费存折原件1本（户名：孙宏财），用以证明涉案房屋持续一直由原告孙洪彩居住至2020年8月，此后因被告强占房屋心脏病发作去医院看病的事实。证据2、大连市公证处（2013）大证民字第64833号公证书调档件、64834号公证书调档件各1份，用以证明64833号所载的委托第三人张杰事项为办理房屋贷款及偿还房屋贷款，63834号公证书公证事项为将房屋出售给夏远涛，并写明委托人有权收取售房款和选择收款方式的事实。证据3、申请法院向公证处调取的孙洪彩关于案涉房屋公证事项的档案材料、房屋登记部门调取的涉案房屋公证及房产交易过户手续档案材料，用以证明涉案房屋首先由受委托人张杰转委托杜园园与第三人夏远涛签订房屋买卖合同，以出售的方式代为办理了孙洪彩向夏远涛变更过户登记手续，房屋出售的价格为35万元，同时证明夏远涛同样以出售的方式与被告于鑫淼签订房屋买卖合同，并将房屋产权以出售的名义转移登记给被告于鑫淼，房屋出售价格为28万元的事实。该证据为法院调取的证据，我方对其真实性均没有异议。被告于鑫淼提交的证据有：证据1、不动产权证原件1份，用以证明案涉房屋我们是通过房产部门相关规定合理购买取得的事实。证据2、于鑫淼与夏远涛的银行流水1份（2014年7月22日转账10万元、2014年7月22日转账10万元、2014年7月22日转账5万元、2014年8月27日转账5万元、2014年8月27日转账5万元），用以证明于鑫淼向夏远涛支付购房款35万元的事实。证据3、房屋买卖契约书、辽宁省住宅专项维修资金专用收据、契税发票、具结保证调档件各1份，用以证明通过房产部门合理购买的事实。证据4、2020年8月28日于鑫淼房屋信息查询调档件1份，用以证明该处房产在于鑫淼名下的事实。第三人未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的证据1、2、3的真实性均无异议；第三人张杰对原告提交的证据1称与其无关，不质证，对证据2、3的真实性均无异议。原告对被告提交的证据1、2、3、4的真实性均无异议，但对证据2的关联性有异议。第三人张杰对被告提交的证据1、2、3、4称与其无关，不质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月6日，原告孙洪彩出具两份委托书，委托人为孙洪彩，受托人为张杰，其中第一份委托书内容为：“我本人自1998年3月6日丧偶后至今未在任何地方以任何形式与他人登记结婚。位于大连市旅顺口区，建筑面积：59.77平方米，房屋所有权证编号：大房权证旅私字第××号设计用途为住宅的房产是我个人的财产，无共有人。现以我本人的名义，在本人合法的权利范围内委托受托人在以下范围内行使权利：1、偿还相关债权人贷款、与债权人及保险公司结算，办理和领取所有权证（他项权利证书）及相关的撤销抵押登记手续；2、向房屋抵押管理部门申请撤销该房屋的抵押登记，领取所有权证；3、以上述房产再向银行（个人）抵押借（贷）款，签订借（贷）款合同，办理抵押登记，领取房屋所有权证（他项权利证），代领银行贷款（开户、转款）；4、在委托期限内如遇该房屋动迁，受托人有权代理委托人办理相关手续，领取动迁补偿金或办理动迁回迁安置手续；5、以及与之相关的其他事宜。受托人在办理上述事宜过程中所签署的一切法律文件，委托人均予以承认，受托人有转委权。委托期限：至上述委托事务完毕，委托终止。”原告孙洪彩在委托人处签字按印。第二份委托书的内容为：“我本人自1998年3月6日丧偶后至今未在任何地方以任何形式与他人登记结婚。位于大连市旅顺口区，建筑面积：59.77平方米，房屋所有权证编号：大房权证旅私字第××号设计用途为住宅的房产是我个人的财产，无共有人。现以我本人的名义，在本人合法的权利范围内委托受托人在以下范围内行使权利：1、偿还相关债权人借款、代领保险退费、注销抵押登记，办理和领取所有权证（他项权利证书）；2、上述房产出售给夏远涛（公民身份号码：2102221978××××××××），与买受人签订《房地产买卖合同》及相关协议，办理该房屋的报税、转籍过户、交接、维修基金过户及开取本人的查询婚姻登记记录证明等事宜；3、如买方贷款，有权协助买方办理银行贷款手续；协助买方履行房产的抵押登记；4、受托人有权接受登记机构的询问、提交登记申请和资料、在相关登记文书上签字、捺指印；并有权调取该房屋的相关档案及信息。5、如上述房屋地址与实际行政地址不符，受托人有权办理该房屋的地址变更及领证事宜；6、受托人有权收取售房款，并有权选择收款方式，如资金监管、解冻、开户（有权设置密码）、转款的方式或直接收款的方式等；7、在委托期限内如遇该房屋动迁，受托人有权代理委托人办理相关手续，领取动迁补偿金或办理动迁回迁安置手续、领取遮光补偿；8、以及与之相关的其他事宜，如水、电、煤气、有线电视过户等。受托人在办理上述事宜过程中所签署的一切法律文件，委托人均予以承认。受托人有转委权。委托期限：一年。”原告孙洪彩在委托人处签字按印。同日，原告孙洪彩到大连市公证处对该两份委托书申请公证。大连市公证处分别以（2013）大证民字第64833号、（2013）大证民字第64834号公证书对原告孙洪彩的上述委托行为进行公证。第三人张杰依其享有的转委权于2014年7月8日出具两份委托书，委托人为张杰，受托人为杜园园。其中第一份委托书内容为：“位于大连市旅顺口区，建筑面积：59.77平方米，权证号：大房权证旅私字第××号设计用途为住宅的房产是孙洪彩的个人财产，无共有人。产权人委托我出售上述房产。现依据其委托书，我转委托受托人代办如下事宜：1、偿还相关债权人贷款、与债权人及保险公司结算，办理和领取所有权证（他项权利证书）及相关的撤销抵押登记手续；2、向房屋抵押管理部门申请撤销该房屋的抵押登记，领取所有权证；3、以上述房产再向银行（个人）抵押借（贷）款，签订借（贷）款合同，办理抵押登记，领取房屋所有权证（他项权利证），代领银行贷款（开户、转款）；4、在委托期限内如遇该房屋动迁，受托人有权代理委托人办理相关手续，领取动迁补偿金或办理动迁回迁安置手续；5、以及与之相关的其他事宜。转委托代理人在办理上述事项过程中所签署的相关法律文件，转委托人均予以承认，转委托代理人无转委权。委托期限：在原委托书的委托期限内完成代理事务，委托期限终止。”第三人张杰在委托人处签字按印。第二份委托书的内容为：“位于大连市旅顺口区，建筑面积：59.77平方米，权证号：大房权证旅私字第××号设计用途为住宅的房产是孙洪彩的个人财产，无共有人。产权人委托我出售上述房产。现依据其委托书，我转委托受托人代办如下事宜：1、偿还相关债权人借款、代领保险退费、注销抵押登记，领取所有权证（他项权利证书）；2、上述房产出售给夏远涛（公民身份号码：2102221978××××××××），与买受人签订《房地产买卖合同》及相关协议，办理该房屋的报税、转籍过户、交接、维修基金过户及开取本人的查询婚姻登记记录证明等事宜；3、如买方贷款，有权协助买方办理银行贷款手续；协助买方履行房产的抵押登记；4、受托人有权接受登记机构的询问、提交登记申请和资料、在相关登记文书上签字、捺指印；并有权调取该房屋的相关档案及信息。5、如上述房屋地址与实际行政地址不符，受托人有权办理该房屋的地址变更及领证事宜；6、受托人有权收取售房款，并有权选择收款方式，如资金监管、解冻、开户（有权设置密码）、转款的方式或直接收款的方式等；7、在委托期限内如遇该房屋动迁，受托人有权代理委托人办理相关手续，领取动迁补偿金或办理动迁回迁安置手续、领取遮光补偿；8、以及与之相关的其他事宜，如水、电、煤气、有线电视过户等。转委托代理人在办理上述事项过程中所签署的相关法律文件，转委托人均予以承认。转委托代理人无转委权。委托期限：在原委托书的委托期限内完成代理事务，委托期限终止。”第三人张杰在委托人处签字按印。同日，第三人张杰到大连市公证处对该两份委托书申请公证。大连市公证处分别以（2014）大证民字第33388号、（2014）大证民字第33389号公证书对第三人张杰的上述委托行为进行公证。庭审中，原告称案涉房屋在其名下时，在银行办理了贷款50万元，并以该房屋办理了抵押登记。后由第三人夏远涛替原告孙洪彩实际垫还了上述银行贷款。2014年11月3日，第三人杜园园作为原告孙洪彩（卖方甲方）的委托代理人以原告孙洪彩的名义与第三人夏远涛（买方乙方）签订《房屋买卖契约书》，契约书约定甲方自愿将坐落在旅顺口区长兴街三巷3-1号房屋，建筑面积：59.77平方米，房屋权属证号：19××71出售给乙方，房屋价款350000元……。后第三人夏远涛缴纳了房屋买卖的相关税费、住宅专项维修资金。2014年11月6日，案涉房屋从原告孙洪彩名下过户登记至第三人夏远涛名下（房屋所有权证号20××47）。2015年6月17日，第三人夏远涛（卖方甲方）与被告于鑫淼（买方乙方）签订《房屋买卖契约书》，契约书约定甲方自愿将坐落在旅顺口区房屋，建筑面积：59.77平方米，房屋权属证号：20××47出售给乙方，房屋价款280000元……。后被告于鑫淼缴纳了房屋买卖的相关税费、住宅专项维修资金。现案涉房屋权属登记在被告于鑫淼名下，并自2020年9月始于鑫淼实际占有该房屋。另查，2014年7月22日，被告于鑫淼通过手机银行、网银转账向第三人夏远涛分别转账10万元、10万元、5万元，2014年8月27日，被告于鑫淼通过手机银行向第三人夏远涛分别转账5万元、5万元。庭审中，被告于鑫淼称上述转账实际系第三人夏远涛向其借款，后来第三人夏远涛无力偿还，故以案涉房屋抵顶借款，实际抵顶了45万元，但为了省税，房屋买卖契约书里写的28万元。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。原告孙洪彩与第三人张杰在本案中系委托关系，第三人张杰与第三人杜园园系转委托关系，第三人张杰接受原告孙洪彩的委托并经原告孙洪彩同意，转委托第三人杜园园将原告孙洪彩所有的位于旅顺口区房屋出售给第三人夏远涛，原告孙洪彩的委托行为是其真实意思表示，第三人杜园园与第三人夏远涛签订的房屋买卖契约书，并办理房屋过户登记手续，是第三人杜园园在接受委托并在委托权限内代原告孙洪彩处理委托事务，该房屋买卖契约书的签订应视为原告孙洪彩与第三人夏远涛的真实意思表示，是合法有效的合同，并不存在合同无效的情形；第三人夏远涛在取得案涉房屋所有权后，对该房屋享有占有、使用和处分的权利，第三人夏远涛于2015年6月17日与被告于鑫淼签订房屋买卖契约书，将案涉房屋出售给被告于鑫淼，是第三人夏远涛对自己所有的财产做出的处分，夏远涛与于鑫淼签订的房屋买卖契约书是夏远涛和于鑫淼二人的真实意思表示，并未损害原告的利益，是有效的合同。故对原告的诉讼请求因无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条的规定，判决如下：驳回原告孙洪彩的全部诉讼请求。案件受理费100元，保全费2670元，合计2770元，由原告孙洪彩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  赵燕杰人民陪审员  陈宏娴人民陪审员  梁军善二〇二〇年十二月二十四日书 记 员  隋晓鸥附：法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第五十二条有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。