吉林省长春市宽城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0103民初1262号 原告（反诉被告）：吉林省瀚森房屋经销有限公司，住所地长春市南关区大马路2121号。 法定代表人：孙秀云，总经理。 委托诉讼代理人：盖天宝，吉林行远律师事务所律师。 被告（反诉原告）：刘佳佳，女，1983年8月18日出生，汉族，现住长春市朝阳区。 委托诉讼代理人：袁野，吉林昊桓律师事务所律师。 原告（反诉被告）吉林省瀚森房屋经销有限公司（以下简称瀚森公司）与被告（反诉原告）刘佳佳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，分别于2020年6月3日和2020年6月18日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）瀚森公司的委托诉讼代理人盖天宝、被告（反诉原告）刘佳佳及其委托诉讼代理人袁野到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）瀚森公司向本院提出诉讼请求：1.请求贵院依法判令解除原、被告于2018年12月19日签订的《房屋租赁合同》，被告立即搬出位于长春市宽城区东一条8号、房屋产权证号：长房权字第XXXX、建筑面积1260平方米的房屋；2.请求贵院依法判令被告给付原告租金人民币23万元及违约金（违约金计算方式为：自2019年8月30日至实际给付之日止，每逾期一日按照租金的三倍标准支付违约金）；3.案件受理费、鉴定费、财产保全费用由被告承担。庭审时，原告将第二项诉讼请求变更为请求法院依法判令被告给付原告租金人民币23万元及违约金84000元。事实和理由：2018年12月19日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将位于长春市宽城区东一条8号、房屋产权证号：长房权字第XXXX、建筑面积1260平方米的房屋，包括3层部分面积，房屋租赁有效期为2018年12月20日至2027年12月31日，物业合同保证金为贰万元，起租年租金为贰拾捌万元（280000元）人民币，租金每3年5%递增，被告应于合同签订之日一次性支付拾陆万元（160000元）人民币，即租赁房屋保证金及2019年4月1日至2019年9月30日的租金，后续租金应提前一个月按半年上打租的方式一次性交付下半年租金。如被告按交租时间延迟10天仍未足额交纳房租，原告有权单方解除合同、没收押金，将房屋转租他人，由此造成的一切经济损失及连带损失由被告自行全部承担。被告逾期向原告支付房屋等费用的，每逾期一日按照租金的三倍标准向原告支付违约金。合同签订后，原告履行了合同的全部义务，向被告交付了房屋，但被告并未按《房屋租赁合同》的约定支付租金，仅在2019年10月20日向原告支付了伍万元，不但欠付租金，也未按合同约定交付下半年租金。原告多次向被告催要租金，被告均未给付。为维护原告合法权益，现根据我国相关法律规定，特诉至法院，请求依法支持原告各项诉讼请求。 被告（反诉原告）刘佳佳辩称，一、被告同意解除双方签订的《房屋租赁合同》，但合同解除的根本原因是在于原告存在根本违约行为，致使合同无法履行。被告并无违约行为，也无过错，不承担任何违约责任。1.原告将明知消防检验不合格的房屋出租给被告，导致原告出租的房屋不能正常使用，被告根本无法正常使用和经营。原告将消防不合格的房屋出租给被告的行为，致使合同无法履行和合同目的不能实现，是导致合同解除的根本原因，原告构成根本违约。至今，原告出租的房屋仍然不能办理消防手续，导致被告经营中无法取得消防手续，不能正常经营。房屋已经不具备使用用途。2.原告出租的房屋存在严重漏水现象，在出租前原告也没有向被告明确告知，存在明显的合同欺诈行为。合同签订后，原告没有尽到修缮的义务，至今没有解决房屋漏水的问题。3.原告在出租之初向被告承诺给被告安排安装牌匾，也没有履行承诺。以上，原告的违约行为，被告有权单方解除合同，被告在此过程中并无过错，无违约行为。根据合同法第97条，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据合同履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求解除合同。合同解除后，双方的权利义务终止，被告已经交付的房租和押金，原告应当予以返还，给被告造成的损失，原告应当赔偿。二、被告不欠原告房屋租金，因原告提供房屋自始不符合正常使用条件，被告有权拒付租金，不承担违约金。原告提供的房屋没有消防检验合格手续，不能正常使用。被告开始并不知情，向原告支付16万元的房屋租金及定金，后续又支付了5万元房屋租金，被告已经履行了合同的义务，并投入装修、装饰和设备等，后被告一直找到原告索要消防手续，被告一直不能提供，导致被告一直无法营业，后被告被文化局、公安局责令不能营业，方知道原告的房屋没有消防手续，属于不能投入使用的房屋，原告未提供能正常使用的房屋，被告有权拒绝支付租金，并不构成违约行为，不承担违约金。 被告（反诉原告）刘佳佳向本院提出反诉请求：1.依法判令被反诉人退还反诉人房屋租金23万元及承担利息（按照年利率6%计算）；2.依法判令被反诉人赔偿反诉人办理消防手续的费用损失6万元；3.依法判令被反诉人赔偿反诉人装修损失569000元和设施损失155000元；4.本案诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：2018年12月19日，反诉人与被反诉人签订《房屋租赁合同》，合同约定：被反诉人将其拥有完全使用权及管理权的房屋及土地，地址：吉林省长春市宽城区东一条8号，房屋产权证号：长房权字第XXXX号，土地使用权：长国用2008第030002329号土地使用权年限到2057年，物业建筑面积1260平方米，包括3层部分面积，出租给反诉人，年租金为28万元。合同还约定：甲方应无偿向乙方提供其享有租赁物合法权利的有关证明文件的复印件（加盖公章），以保证乙方合理合法的使用该物业。包括但不限于：房产证、土地证、产权证、身份证明、平面图等（附件3）。在合同签订前，反诉人与被反诉人再三确认房屋要有消防手续，并能正常合法使用该房屋。被反诉人一再强调消防合格，有一消手续，在合同中作为附件向反诉人提供，以确保保证房屋能够办理营业手续，正常使用。合同签订后，反诉人按期交纳了前期的租金16万元，但被反诉人没有向反诉人提供合法及符合约定和合同目的可以合法使用的房屋，也没有提供合法的消防手续，导致房屋不能使用，构成合同欺诈和根本违约，合同目的不能实现。经反诉人核实，被反诉人的出租房屋在出租时根本没有消防手续，且房屋存在严重的漏水现象，根本无法正常使用。由于被反诉人将消防设施不合格的房屋出租给反诉人，违反了《消防法》第13条的强制性法律规定。现房屋存在重大的安全隐患，致使反诉人所承租的房屋无法正常使用，致使反诉人与被反诉人签订的《房屋租赁合同》解除，被反诉人应当承担根本违约责任。在房屋租赁前，被反诉人并未向反诉人告知房屋的真实情况，反诉人因依赖被反诉人，通过被反诉人花费了办理消防手续的费用6万元，结果因房屋没有消防楼梯等原因，根本无法办理消防手续，被反诉人应当予以返还。反诉人向房屋投入了装修、装饰等设施，给反诉人造成的装修损失，由被反诉人承担，以及已经向反诉人交付的房屋租金23万元，应当予以返还。综上，反诉人特提出反诉，请求法院依法支持反诉人的请求。 原告（反诉被告）瀚森公司辩称：一、答辩人在本案中无过错，被答辩人至今仍在继续使用案涉房屋，交付租金是其法定和约定的义务，被答辩人无权要求返还租金23万元及利息。1.租赁合同签订后，答辩人向被答辩人交付了房屋，被答辩人使用至今，其他同楼的经营业户已经出具证明材料，证实其一直在正常的经营使用案涉房屋。2.被答辩人主张案涉房屋不能使用，其应提供房屋空置的证明材料，否则，应承担举证不能的法律后果。被答辩人已在其提交的材料中自认在使用房屋，并且提到漏水造成其舞厅跳舞的人摔伤一事。3.案涉房屋在没有消防一验手续的情况下，已经办理消防手续，没有给被答辩人造成损失。4.房屋漏水一事，系楼上业户所致，答辩人没有过错，并且多次积极主动的帮助协调处理。二、被答辩人应自行承担办理消防手续的费用，无权要求答辩人赔偿其办理消防手续的费用损失6万元。1.根据《房屋租赁合同》3-4条款中的（3）和6-2条款的约定，被答辩人应自行办理消防手续，并承担相应费用。2.答辩人从未收取过被答辩人交付的消防手续费用，被答辩人委托消防公司办理消防手续一事，与答辩人无关。至于答辩人的员工是否帮助被答辩人协调此事或收取费用，这是答辩人员工的私事，并非职务行为，更非答辩人授权其办理。3.被答辩人是与消防公司签订的合同，委托消防公司办理的，其应向消防公司主张返款事项，而非本公司。三、被答辩人无权主张答辩人赔偿其装修损失569000元及设施损失155000元。1.被答辩人未征得答辩人同意后，擅自对案涉房屋进行装修、装饰、改善或增设他物，答辩人不仅无需对其进行赔偿，还有权要求其恢复房屋原状并赔偿损失。2.《房屋租赁合同》中已明确约定，提前解除合同时，答辩人无须对被答辩人的房屋装饰装修、设施设备及不可移动财产进行赔偿、补偿。3.本案造成提前解除租赁合同的原因，系被答辩人违反合同约定，没有按时交纳租金所致，被答辩人应对其过错自行承担责任。综上，答辩人严格履行双方签订的《房屋租赁合同》，被答辩人使用案涉房屋至今，答辩人在本案中没有过错，被答辩人的各项反诉请求均没有事实及法律依据，请求法院依法驳回被答辩人的各项反诉请求，支持答辩人的诉讼请求。 经审理查明，2011年10月16日，瀚森公司与案外人韩冷签订《房屋租赁及物业管理合同书》，约定韩冷将位于长春市宽城区东一条街8号，土地证号：长国用2008第030002329号，产权证号：长房权字第XXXX号，建筑面积为7080平方米（共6层）出租给瀚森公司，租赁期限自2013年1月1日至2027年12月31日止，合同签订之日至2012年12月31日为瀚森公司开发期，用于设备设施维修、装修改造、市场开发、招商等，在此期间发生的水、电等均由瀚森公司自行承担。2018年12月20日，刘佳佳向瀚森公司员工赵彦转款20000元。2018年12月19日，瀚森公司与刘佳佳签订《房屋租赁合同》，约定瀚森公司将位于长春市宽城区东一条8号，房屋产权证号：长房权字第XXXX号，国有土地证：长国用2008第030002329号，物业使用面积为1260平方米（包括3层）的房屋出租给刘佳佳用于经营舞厅，租赁期限自2018年12月20日至2027年12月31日，租金为28万元/年，2018年12月20日至2019年3月31日为免租期，此期间因经营改造产生的费用由刘佳佳承担。《房屋租赁合同》第4-3条约定：“乙方（刘佳佳）于合同签订之日一次性支付拾陆万元（160000元）人民币，即租赁房屋保证金及2019年4月1日至2019年9月30日的租金。”第4-4条约定：“乙方所租赁该物业后续租金应提前一个月按半年上打租的方式一次性交纳下半年房租金。乙方所租赁房屋租金每3年5%递增。”第6-2条约定：“乙方在租赁期间，自行办理与经营有关的一切手续并承担相关费用，包括但不限于可能发生的规划、环保、水、电（包括水、电增容）、气（天然气或管道煤气接入）、排污、有线、通讯（电话和宽带）、消防、卫生、工商及其他国家规定的申请报批手续，一切费用由乙方自行承担，甲方将全力协助办理，及时向乙方提供办理报批手续所需的相关文件、图纸、资料等。”第6-4条约定：“乙方返还该物业时应当符合正常使用状态，对于租赁物业及其附属设施设备因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方不承担责任、本合同租赁期限届满终止且双方未续租的或提前解除合同的，乙方增添的且已形成附和的房屋装饰装修、设施设备及不可移动财产（包括虽可移动但移动将造成甲方建筑物损坏或严重影响相邻业户的）归甲方所有，甲方无须向乙方支付任何赔偿、补偿，且甲方有权要求乙方恢复原状或向乙方收取恢复原状全部工程费用。除甲方书面通知乙方拆除、清运外，乙方不得拆除、移动或损坏。”合同第7-2（2）约定：“双方协商一致，可以变更或解除合同。变更或解除合同应采用书面形式。甲乙双方未签署协议书变更或终止本合同前，双方均应保证继续履行本合同。”第7-5-2条约定：“乙方逾期向甲方支付房屋租金等费用的，每逾期一日按照日租金的三倍标准向甲方支付违约金；乙方逾期履行期限达到合同解除条件，且甲方解除合同的，乙方应按照年租金的30%向甲方支付违约金，并承担约定的赔偿责任。”合同签订后，汉森公司按照合同约定将案涉房屋交付给刘佳佳经营使用，刘佳佳于2018年12月20日向瀚森公司的员工赵彦转账160000万元，交付了自2019年4月至2019年9月的租金140000元及押金20000元。2019年10月20日，刘佳佳向瀚森公司员工赵彦转款50000元。此后，刘佳佳再未向瀚森公司交纳任何费用。 以上事实有原被告双方提供的《房屋租赁合同》、《催收房屋租金律师函》、收据、《消防设施施工合同》、《工程施工合同》、银行转款凭证、录音、证人证言及本院依申请向长春市宽城区消防救援大队调取的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》等证据在卷佐证，足资认定属实。 本院认为，一、关于原告（反诉被告）瀚森公司与被告（反诉原告）刘佳佳签订的《房屋租赁合同》是否应当解除的问题。瀚森公司与刘佳佳签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，承租人可以解除合同”。第九十三条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同”。本案中，因刘佳佳逾期支付房屋租金已构成违约，瀚森公司有权要求解除合同，庭审中刘佳佳亦同意解除，故对于瀚森公司要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。 二、关于被告（反诉原告）刘佳佳应当给付原告（反诉被告）瀚森公司房屋租金的具体数额的问题。原告与被告签订的《房屋租赁合同》第4-3条约定，刘佳佳于签订合同之日一次性支付保证金及2019年4月1日至2019年9月30日的租金共计160000元，2018年12月20日，刘佳佳已将160000元通过转账的方式交给了瀚森公司的员工赵彦，故刘佳佳拖欠房屋租金的日期应当自2019年10月1日起算。关于合同解除日期的问题。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”庭审中瀚森公司并未提供有效证据证明其曾经向刘佳佳提出过解除合同的要求，故本院将解除合同的日期定为将起诉状送达给刘佳佳的日期，即2020年5月12日。因此，刘佳佳应向瀚森公司支付自2019年10月1日起至2020年5月12日止的租金，总额为172666.66元，扣除刘佳佳于2018年11月19日交纳的20000元和2019年10月20日交纳的50000元，刘佳佳应当向瀚森公司交纳房屋租金共计102666.66元。 三、关于被告（反诉原告）刘佳佳是否应当向原告（反诉被告）瀚森公司支付违约金及具体数额的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，因刘佳佳逾期支付房屋租金已构成违约，故对于瀚森公司要求刘佳佳支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。对于违约金的数额问题。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包含合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，瀚森公司要求按照年房屋租金的30%支付违约金的要求过高，本院依据公平原则将违约金调整为按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 四、关于原告（反诉被告）瀚森公司是否应当返还被告（反诉原告）刘佳佳房屋租金230000元的问题。庭审中，被告刘佳佳称，因为原告瀚森公司未能提交一验消防手续，导致其不能办理消防安全检查合格证，原告的违约行为导致被告至今无法经营。但双方签订的《房屋租赁合同》中并没有将是否有一验消防手续作为合同生效或者履行的条件，且案涉租赁物部分房屋已经办理消防安全检查合格证，故被告刘佳佳所述没有一验手续不能办理消防安全检查合格证的主张不能成立，本院不予支持。因此，对于刘佳佳要求瀚森公司返还房屋租金23万元及利息的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 五、关于原告（反诉被告）瀚森公司是否应当赔偿被告（反诉原告）刘佳佳办理消防手续费用60000元的问题。本案中，原告与被告签订的《房屋租赁合同》第6-2条约定，由刘佳佳自行办理与经营有关的相关手续，并不是由原告为其办理消防手续，且原告刘佳佳将该笔款项转给了马亮及穆然，并未交给瀚森公司，故对刘佳佳要求瀚森公司返还办理消防手续60000元的请求，本院不予支持。 六、关于原告（反诉被告）是否应当返还被告（反诉原告）刘佳佳装修损失569000元及设施损失155000元的问题。原告与被告签订的《房屋租赁合同》中第6-4条约定，租赁期限届满终止且双方未续租的或提前解除合同的，被告刘佳佳增添的且已形成附和的房屋装饰装修、设施设备及不可移动财产归瀚森公司所有，瀚森公司无须向被告刘佳佳支付任何赔偿、补偿，故刘佳佳无权向瀚森公司要求赔偿装饰装修及设施的损失，对其该项诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）吉林省瀚森房屋经销有限公司与被告（反诉原告）刘佳佳于2018年12月19日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告（反诉原告）刘佳佳于本判决生效后十日内从位于长春市宽城区东一条8号、房屋产权证号：长房权字第XXXX、建筑面积为1260平方米的房屋内迁出； 三、被告（反诉原告）刘佳佳于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）吉林省瀚森房屋经销有限公司房屋租金共计102666.66元及违约金（以102666.66元为基数，自2019年10月1日起至实际迁出之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，以84000元为限）； 四、驳回原告（反诉被告）吉林省瀚森房屋经销有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）刘佳佳的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费4750元，保全费1670元，反诉受理费6960元，合计13380元，由原告（反诉被告）吉林省瀚森房屋经销有限公司负担2200元，由被告（反诉原告）刘佳佳负担11180元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。 审判员  颜美华 二〇二〇年六月三十日 书记员  张凌霄