广东省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤民终801号上诉人（原审被告）：梁金华，男，1984年1月29日出生，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：李云聪，广东智顺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘木水，男，1989年6月26日出生，汉族，住广东省四会市。原审被告：梁国权，男，1950年2月2日出生。原审被告：刘土妹，女，1960年6月30日出生。上诉人梁金华因与被上诉人刘木水及一审被告梁国权、刘土妹确认合同无效纠纷一案，不服广东省肇庆市中级人民法院（2019）粤12民初81号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。梁金华委托诉讼代理人李云聪、李国枫与刘木水到庭参加了诉讼。梁国权、刘土妹经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁金华的上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回刘木水的诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费用由刘木水承担。事实和理由：（一）梁金华与梁国权、刘土妹拥有涉案宅基地使用权，亦于1997年12月申请建房取得同意，即刘木水受让案涉宅基地使用权后，可以自行建设房屋并居住，《宅基地转让协议书》实际上可以继续履行。（二）涉案合同履行过程中，梁金华收取刘木水的宅基地转让款后，便将涉案宅基地交付给刘木水使用，梁金华已按照约定积极完成合同义务。刘木水以村民阻挠其运送建筑材料进村建房为由提出不再履行合同，显然损害了梁金华的权益，实际上刘木水在打地基、建房过程中并未遭遇阻拦，刘木水也无法说出具体阻拦人员，故刘木水应当继续履行合同。（三）即便认定《宅基地转让协议书》无效，刘木水作为外村村民，在签订《宅基地转让协议书》前知悉法律法规对转让宅基地的相关规定，明知合同无效仍然受让宅基地使用权，对涉案合同无效明显存在过错；其应当自行承担合同无效所造成的损失，自行承担打地基支付的费用。（四）若认定《宅基地转让协议书》无效，刘木水应当将涉案宅基地恢复到订立合同前的状况，对涉案宅基地履行恢复原状的义务，承担恢复原状所需支出的费用，再将涉案宅基地返还给梁金华。（五）涉案宅基地的使用权归梁国权所有，梁金华不应承担返还购地款的义务。刘木水辩称，（一）梁金华称刘木水可继续履行协议没有意义。一审判决已经依法确认梁金华与刘木水签订的《宅基地转让协议书》为无效合同。梁金华称刘木水承担涉案宅基地建基础费用和恢复涉案宅基地原状不合理。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，梁金华应当赔偿刘木水的利益损失。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求依法驳回梁金华的上诉请求，维持原判。刘木水向一审法院起诉请求：1.确认刘木水与梁国权、梁金华、刘土妹于2019年3月15日签订的《宅基地转让协议书》无效；2.梁国权、梁金华、刘土妹共同返还27万元给刘木水；3.梁国权、梁金华、刘土妹共同赔偿刘木水打地基支出的费用8万元；4.本案的案件受理费和财产保全费判由梁国权、梁金华、刘土妹承担。一审法院认定事实：梁国权与刘土妹是夫妻关系，梁金华是梁国权与刘土妹的儿子。梁国权、梁金华、刘土妹原是四会市贞山区姚沙村委会曹布一村村民，现已迁往香港。坐落于四会市贞山区地使用权属梁国权，于1997年12月申请建房取得同意，但一直没有建设房屋。2019年3月，刘木水通过中介公司与梁国权3人协商购买宅基地事宜。2019年3月10日，刘木水向梁国权3人支付定金2万元，梁世杰代刘土妹、梁金华出具《收据》给刘木水收执，确认收到刘木水购买位于四会市贞山区㎡的定金2万元。2019年3月15日，梁国权3人作为甲方与刘木水作为乙方签订《宅基地转让协议书》，该协议书载明主要内容：一、宅基地坐落于四会市贞山区，面积为80平方米。二、转让金额及付款方式：双方议定此幅地现价为29万元整，双方合同签字生效之日，付款方式：第一期：甲方和乙方完成签订协议后，乙方支付甲方25万元整，第二期：于2019年12月中旬至月底，乙方给甲方结清尾款2万元整。三、产权归属：……2.合同双方签字付款之日起，该幅宅基地所有权属归于乙方所有。乙方有权在此宅基地上修建房屋，本族及异性人等无权干涉。……四、协调和处理：乙方在建房施工中，如若发生土地产权纠纷等出现由甲方负责出面协调处理，如有协调处理不好，甲方应负相关的责任。五、违约责任：本合同从双方签字当日起，任何一方不得反悔违约，如甲方反悔，导致乙方损失对宅基地的占有使用权，甲方应对乙方进行地上建筑物及土地升值的作赔偿：1.乙方所建的地基及房屋应按法律法规等相应计算得的价值给予补偿。2.如甲乙双方发生诉讼，甲方需赔偿乙方全部诉讼费用。3.如乙方违约，甲方将收取乙方的转让金金额不退回给乙方，作为抵消乙方违约金。4.如国家政策允许过户，甲方无偿协助乙方办理过户手续，有关甲方和乙方要付费用由乙方全部负责。……协议最后手写备注：日后如需甲方办理国土宅基地证必须补偿甲方5万元作为补偿金，由乙方支付给甲方。上述协议签订之日，刘木水向梁金华名下账户转款25万元。梁国权3人在庭审中确认已收到刘木水支付的款项共27万元。刘木水与梁国权3人签订《宅基地转让协议书》后，启动在案涉宅基地上建房，购买建筑材料进行房屋基础建设，总共投入约8万元（包含各类基础材料费、人工费等）。梁国权3人庭审中对刘木水进行房屋基础建设总共投入8万元没有异议。在刘木水建设房屋期间，刘木水认为村民阻止其运送建筑材料进村，梁国权3人没有出面协调处理此事。梁国权3人认为是刘木水使用大型车辆运输建筑材料致使村民不同意，其用小型车辆运输建筑材料村民无意见。刘木水与梁国权3人因此产生矛盾，2019年8月14日，刘木水提起诉讼并提出前述诉讼请求。诉讼中，刘木水向本院申请财产保全，请求对梁国权、梁金华、刘土妹名下所有的财产在价值35万元范围内予以查封冻结，并由中国平安财产保险股份有限公司肇庆中心支公司提供相应担保，一审法院依申请作出（2019）粤12民初81号民事裁定，查封梁国权、梁金华、刘土妹名下相应财产，刘木水预交申请费2270元。一审法院认为，本案被告梁国权、梁金华、刘土妹为香港特别行政区居民，故应认定本案为涉港确认合同无效纠纷，应当参照适用涉外法律的规定。由于本案合同的履行发生在肇庆市辖区内，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十五条的规定，作为具有涉外、涉港澳台案件集中管辖权的法院，对本案有管辖权。如上所述，由于本案合同履行行为发生在肇庆市辖区内即我国内地，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，诉讼中，刘木水、梁国权、梁金华、刘土妹对本案纠纷均选择我国内地法律作为准据法，因此，解决本案纠纷的准据法应适用合同履行行为发生地的法律，即我国内地法律。本案为确认合同无效纠纷。根据刘木水起诉意见、梁国权3人答辩意见以及一审法院查明的事实，本案争议焦点归纳为：1.转让协议的效力问题；2.梁国权3人应否向刘木水退还宅基地转让价款27万元以及赔偿建设房屋基础费用8万元。关于涉案转让协议的效力问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第十条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；……”以及第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”宅基地属于农民集体所有,由村集体经济组织经营、管理,只有本集体经济组织成员才可以申请使用。案涉宅基地使用权属梁国权3人，梁国权3人户籍迁往香港后，其将名下的宅基地转让给并非本集体经济组织村民刘木水违反上述法律规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条关于“违反法律、行政法规强制性规定的合同无效”的规定，案涉《宅基地转让协议书》应为无效合同。刘木水请求确认《宅基地转让协议书》无效的主张理据充分，予以支持。梁国权3人抗辩认为转让协议有效，应继续履行转让协议的主张不成立，不予采纳。关于梁国权3人应否向刘木水退还宅基地转让价款27万元以及赔偿建设房屋基础费用8万元的问题。案涉《宅基地转让协议书》为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:“合同无效后,因该合同取得的财产应当予以返还,不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”梁国权3人因无效合同而取得转让价款27万元,应当予以返还给刘木水，刘木水返还案涉宅基地给梁国权3人。关于刘木水建设房屋基础支付费用8万元应根据双方过错予以分担。刘木水及梁国权3人在签订转让协议前均应了解知晓法律法规对转让宅基地的相关规定，但双方仍然签订了无效的转让协议，双方对造成案涉《宅基地转让协议书》无效具有同等过错,双方应承担同等责任。由于合同无效导致无法继续履行，刘木水建设房屋基础支付费用8万元应由双方各承担一半，即双方各4万元。刘木水主张梁国权3人承担赔偿其建设房屋基础费用合理部分，本院依法予以支持，不合理部分，依法予以驳回。综上所述，刘木水的诉讼请求部分理据充分，依法予以支持，部分理据不足，依法予以驳回。根据《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、刘木水与梁国权、梁金华、刘土妹于2019年3月15日签订的《宅基地转让协议书》无效；二、梁国权、梁金华、刘土妹于本判决生效之日起十日内向刘木水返还宅基地转让款27万元；三、梁国权、梁金华、刘土妹于本判决生效之日起十日内向刘木水支付赔偿款4万元；四、驳回刘木水的其他诉讼请求。一审案件受理费6850元，由梁国权、梁金华、刘土妹负担6067元，刘木水负担783元。诉讼保全费2270元，由梁国权、梁金华、刘土妹负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系确认合同无效纠纷。本案上诉人梁金华及原审被告梁国权、刘土妹为香港特别行政区居民，本案具有涉港因素。上诉人梁金华与被上诉人刘木水对一审判决适用我国内地法律处理本案实体争议没有异议，本院予以确认。根据双方当事人的上诉及答辩意见，本案的争议焦点为：一、涉案宅基地转让协议效力的问题；二、梁金华是否应向刘木水退还宅基地转让价款27万元及赔偿建设房屋基础费用8万元。关于焦点一，涉案宅基地转让协议效力的问题。《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日第二次修正）第八条规定：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”本案中，梁国权、梁金华、刘土妹与刘木水签订涉案宅基地转让协议，将其名下的宅基地使用权转让给刘木水。但刘木水与梁国权、梁金华、刘土妹并非为同一集体经济组织的村民成员。故涉案宅基地转让协议已违反了上述《中华人民共和国土地管理费》第八条、第六十三条的规定。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条关于“违反法律、行政法规强制性规定”的合同无效的规定，涉案宅基地转让协议无效。梁金华上诉主张涉案宅基地转让协议有效，应继续履行，没有法律依据，本院不予支持。一审判决对此认定正确，本院予以维持。关于焦点二，梁金华是否应向刘木水退还宅基地转让价款27万元及赔偿建设房屋基础费用8万元。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”梁金华与梁国权、刘土妹为涉案宅基地转让协议的一方当事人，在涉案宅基地转让协议无效的情况下，应向刘木水退还已收宅基地转让款27万元。梁金华以其并非涉案宅基地使用权人为由主张不承担退还宅基地转让款27万元的义务，没有法律依据，本院不予支持。同时，刘木水建设房屋基础支出了8万元，该款项为刘木水因涉案宅基地转让协议无效而遭受的损失。因梁金华与梁国权、刘土妹及刘木水均应知晓涉案宅基地使用权不能转让的事宜，故梁金华与梁国权、刘土妹及刘木水均对涉案宅基地转让协议无效存在过错，一审判决认定双方承担同等责任，并无不当。梁金华上诉主张应由刘木水自行承担全部责任，没有依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，梁金华与梁国权、刘土妹及刘木水应就上述8万元费用各自承担4万元。一审判决对此认定正确，本院予以维持。至于梁金华上诉主张刘木水应承担将涉案宅基地恢复原状支出的费用并返还给梁金华。但梁金华未提交证据证明恢复原状所支出的费用，故其该主张没有事实依据，本院不予支持。综上所述，梁金华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5950元，由梁金华负担。本判决为终审判决。审判长  李洪堂审判员  张怡音审判员  李民韬二〇二〇年十二月七日书记员  刘碧华