山东省商河县人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）鲁0126民初473号 原告：济南三发置业有限公司商河分公司，住所地：山东省济南市商河县。 负责人：张恩峻，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孙杰，女，该公司工作人员。 被告：商河县金旺商贸有限公司，住所地：山东省商河县。 法定代表人：张恒英，该公司总经理。 委托诉讼代理人：董理霞，商河天马法律服务所法律工作者。 被告：郭玉峰，男，1987年5月20日出生，汉族，住山东省商河县， 原告济南三发置业有限公司商河分公司（以下简称“三发商河分公司”）与被告商河县金旺商贸有限公司（以下简称“金旺公司”）、郭玉峰案外人执行异议之诉一案，本院于2020年2月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告三发商河分公司的委托诉讼代理人孙杰，被告金旺公司的法定代表人张恒英、委托诉讼代理人董理霞，被告郭玉峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 三发商河分公司向本院提出诉讼请求：1.依法解除对三发尚河名郡8号楼2单元1103室的预查封、拍卖等执行措施；2.诉讼费用由金旺公司、郭玉峰承担。事实和理由：2015年2月12日，郭玉峰与三发商河分公司签订《济南市商品房买卖合同》（合同编号2015-032），购买三发尚河名郡8号楼2单元1103室，但未办理合同备案、预告登记及产权登记手续。2018年11月15日，因金旺公司与郭玉峰买卖合同纠纷一案，商河县人民法院作出（2018）鲁0126民初2999号民事调解书，后郭玉峰未履行调解书义务，金旺公司依据该调解书申请查封了涉案房屋并申请执行。2019年8月9日，因郭玉峰不履行还款义务，三发商河分公司向商河县人民法院提起诉讼，要求确认解除与郭玉峰签订的《济南市商品房买卖合同》，并腾退房屋。商河县人民法院于2019年9月27日作出（2019）鲁0126民初2597号民事判决书，确认：1.原告济南三发置业有限公司商河分公司与被告郭玉峰、李桂梅于2015年2月12日签订的《济南市商品房买卖合同》（合同编号2015-032）已解除；2.被告郭玉峰、李桂梅于判决生效之日起20日内腾退三发尚河名郡8号楼2单元1103室及4-15储藏室…”，三发商河分公司已依据该生效判决于2019年11月20日向商河县人民法院申请执行，要求腾退涉案房屋等。三发商河分公司申请执行过程中，得知金旺公司依据（2018）鲁0126民初2999号民事调解书查封并申请拍卖涉案房屋，因涉案房屋虽签订《济南市商品房买卖合同》，但未办理合同备案、预告登记及产权登记手续，其情形不符合最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》[法发(2004)5号]第十五条“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”规定的情况，涉案房屋不能进行预查封。且依据《物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”及第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，涉案房屋签订买卖合同后并未将产权登记在郭玉峰名下，而三发商河分公司作为其合法建造者自始即拥有涉案房屋产权，现《济南市商品房买卖合同》亦已生效判决认定解除，郭玉峰与涉案房屋无任何关系，法院不应因郭玉峰的买卖合同纠纷查封、拍卖涉案房屋。三发商河分公司据此提出执行异议，商河县人民法院作出（2019）鲁0126恢执307号，要求三发商河分公司协助执行“扣留被执行人郭玉峰在济南三发置业有限公司商河分公司购买三发尚河名郡8号楼2单元1103室的所有房款”，但却依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“执行异议复议决定”）第二十六条作出（2020）鲁0126执异3号裁定驳回三发商河分公司执行异议。三发商河分公司认为，《执行异议复议决定》第二十六条是有适用前提的，其第二十五条第二款明确规定“案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理”，其二十五条第一款第一项：“已登记的不动产，按照不动产登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”三发商河分公司提出执行异议时，已向法院提交涉案房屋所在地块土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证及商品房预售许可证，对于涉案房屋权利人为三发商河分公司非常明确，不存在所提交法律文书与判断的权利人不一致的情况，并不应适用第二十六条之规定。综上所述，涉案房屋不具备预查封条件，预查封行为违法，应当解除；三发商河分公司作为涉案房屋所有权人，可排除金旺公司对涉案房屋的执行。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条、《最高人民法院关于适用的解释》312条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第18条之规定，请求法院依法查明事实，支持三发商河分公司诉讼请求。 金旺公司辩称，1.三发商河分公司在诉状中称其在申请执行过程中得知金旺公司依据（2018）鲁0126民初2999号民事调解书查封并申请拍卖该涉案房屋，这与事实严重不符。商河县人民法院于2018年10月24日作出（2018）鲁0126民初2999号民事裁定书查封涉案房屋（期限为2年），同日商河县人民法院作出（2018）鲁0126民初2999号协助执行通知书，要求三发商河分公司协助查封郭玉峰的涉案房屋并不予办理转籍、过户、抵押、典当、租赁等转移手续，商河县人民法院在查封时已经告知三发商河分公司并在其显著位置张贴了公告。根据《最高人民法院关于民事执行中查封、冻结财产的规定》第十条规定，查封尚未进行权属登记的建筑物时，人民法院应当通知其管理人或者该建筑物的实际占有人并在显著位置张贴公告，人民法院有权查封尚未进行产权登记的房屋且程序合法，该查封行为并无不当。因郭玉峰不履行上述调解书确定的义务，金旺公司已向贵院申请执行，执行案号为（2019）鲁0126执恢307号。2019年8月9日三发商河分公司向贵院提起诉讼，其诉讼发生在后，金旺公司执行在前且已发生法律效力，三发商河分公司曾提出过执行异议，2020年1月17日商河县人民法院作出裁定驳回其执行异议。另三发商河分公司与郭玉峰于2015年2月12日签订了《济南市商品房买卖合同》，签订该买卖合同后，郭玉峰在银行办理按揭，银行已将房款全额支付给三发商河分公司，三发商河分公司按合同约定将房屋实际交付给了郭玉峰，郭玉峰实际占有并入住使用该涉案房屋已达5年之久。该商品房买卖合同已实际履行完毕，三发商河分公司损失的只是保证金而不应就损失的保证金主张解除早已履行完毕的买卖合同。事隔5年之久依照合同理应早为郭玉峰办理网签并办理产权登记手续，但三发商河分公司迟迟不为郭玉峰办理相关手续，不得不排除其有恶意损害郭玉峰利益的故意且构成违约。综上涉案房屋具备预查封的条件，法院作出的预查封行为并无不当，恳请贵院查明事实，驳回三发商河分公司的诉讼请求，维护金旺公司的合法权益。 郭玉峰辩称，其没有收到三发商河分公司起诉解除商品房买卖合同案件的所有手续，郭玉峰对该案件不知情。郭玉峰认为应继续执行涉案房屋的查封和拍卖。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年2月12日，郭玉峰、李桂梅与三发商河分公司签订《商品房买卖合同》一份，约定郭玉峰、李桂梅购买三发尚河名郡8号楼2单元1103室及4-15号储藏室，房屋及储藏室总价款为366891元，郭玉峰、李桂梅缴纳首付款110891元，剩余256000元在中国农业银行股份有限公司商河县支行办理银行贷款。2016年7月31日前，三发商河分公司将涉案房屋交付给郭玉峰、李桂梅居住使用至今，但涉案房屋并未办理备案登记手续，也未办理不动产权证书。 2018年10月12日，金旺公司起诉郭玉峰，要求郭玉峰偿还货款437305.8元。在本案申请过程中，金旺公司于2018年10月24日申请查封并冻结郭玉峰名下的涉案房屋，本院于当日作出（2018）鲁0126民初2999号民事裁定书，并于当日向三发商河分公司送达了查封裁定书及协助执行通知书，要求其不予办理涉案房屋转籍、过户、抵押、典当、租赁等转移手续。本院于2018年11月15日作出（2018）鲁0126民初2999号民事调解书，确认：一、被告郭玉峰于2019年3月1日前支付原告商河县金旺商贸有限公司货款20万元，于2019年6月15日前将剩余货款237305.8元付清；二、如被告第一期还款逾期，视为以后的债务到期。2019年3月25日，金旺公司申请执行。 2019年8月9日，三发商河分公司起诉郭玉峰、李桂梅，要求1.依法确认三发置业商河分公司与郭玉峰、李桂梅于2015年2月12日签订的《济南市商品房买卖合同》已解除；2.依法判令郭玉峰、李桂梅腾退三发·尚河名郡8号楼2单元1103室房屋及4-15号储藏室；3.依法判决郭玉峰、李桂梅向三发置业商河分公司支付违约金73378.2元；4.涉诉费用由郭玉峰、李桂梅承担。本院经审理查明，因郭玉峰、李桂梅未能按期向按揭贷款银行偿还到期贷款本息，导致银行扣取三发商河分公司的保证金21194.51元，符合合同约定解除条件，且三发商河分公司已行使了解除权，故本院于2019年9月27日作出(2019)鲁0126民初2597号民事判决书，判决：一、原告济南三发置业有限公司商河分公司与被告郭玉峰、李桂梅于2015年2月12日签订的《济南市商品房买卖合同》（合同编号：2015-032）已解除；二、被告郭玉峰、李桂梅于判决生效之日起二十日内腾退三发·尚河名郡小区8号楼2单元1103室及4-15号储藏室；三、被告郭玉峰、李桂梅于判决生效之日起十日内支付原告济南三发置业有限公司商河分公司违约金73378.2元。2020年1月6日，三发商河分公司申请执行。 在金旺公司申请执行（2018）鲁0126民初2999号民事调解书一案时，金旺公司要求拍卖涉案房屋，三发商河分公司提出执行异议申请，本院于2020年1月17日作出（2020）鲁0126执异3号执行裁定书，裁定驳回案外人济南三发置业有限公司商河分公司的异议。三发商河分公司不服于法定时间诉至本院。 本案争议的焦点问题是：三发商河分公司就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的权益。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。本案中，虽然郭玉峰与三发商河分公司签订了《济南市商品房买卖合同》并已交付入住，但涉案房屋并未办理不动产权登记手续，本院对涉案房屋作出的也仅是预查封裁定，此时涉案房屋所有权并不必然归属郭玉峰。现生效判决已解除了郭玉峰与三发商河分公司签订的《济南市商品房买卖合同》，根据该生效判决，涉案房屋产权已不属于郭玉峰，预查封也并未产生查封的效力，故本案并不能适用上述法律规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案中三发商河分公司提交了建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等相关证据，能够证实三发商河分公司作为涉案房屋的开发者，其因合法建造享有涉案房屋的产权，其要求解除对涉案房屋的查封、拍卖等执行措施于法有据，本院予以支持。 依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款、第二十六条第二款规定，判决如下： 不得执行三发·尚河名郡8号楼2单元1103室的房屋。 案件受理费100元，由被告郭玉峰负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  张 盟 人民陪审员  张铁柱 人民陪审员  邢菲菲 二〇二〇年六月二十四日 本件与原件核对无异 书 记 员  李飞翔