大连高新技术产业园区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0293民初911号原告：亿达物业服务集团有限公司，住所地辽宁省大连高新技术产业园区软件园知音园**，统一社会信用代码91210231723451243K。法定代表人：王娜，该公司副总经理。委托诉讼代理人：李洪双，女，1990年9月10日出生，汉族，该公司员工，住辽宁省凌源市。委托诉讼代理人：邬大鹏，男，1983年5月18日出生，汉族，该公司员工，住辽宁省大连中山区。被告：付凤，女，1970年4月30日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：李桂忠，系被告丈夫，男，1968年8月5日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。原告亿达物业服务集团有限公司与被告付凤物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告亿达物业服务集团有限公司的委托诉讼代理人李洪双、被告付凤的委托诉讼代理人李桂忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付自2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费3,992.76元；2.被告向原告支付逾期交费违约金1,000元（暂计算至2019年10月1日）。事实与理由：原告分公司与学清园业主委员会签订了物业服务合同，合同约定由原告为学清园小区提供物业服务，业主按房屋面积向原告支付物业服务费用，逾期缴费的，自逾期之日起应向原告支付违约金（欠费总额×欠费天数×0.3%）。被告系上述学清园小区22-1-4-2房屋业主，房产面积106.9平方米，收费标准：2017年9月30日以前为0.55元/月/平，2017年10月1日起以后为1.2元/月/平，按约定应向原告缴纳自2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费3,992.76元，被告一直拒绝交费已产生较多违约金，现原告仅主张1,000元。原告按照合同约定为被告所在小区提供了物业服务，但被告却不履行自己的缴费义务，原告多次催缴未果，故诉至法院。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。一、根据双方合同约定，当业主与物业产生纠纷时，应先双方自行协商调解，再由业委会调解，在此情况下仍无法解决的方能进行起诉，现被告接到的均是物业管理员催费的电话，原告并未在双方协调不成的前提下起诉，其不具备起诉的条件。二、案涉业委会成立时间为2017年8月1日，其与原告签订合同的时间为2017年10月1日，故合同约定业主支付2017年1月1日至9月30日的物业费是无依据的，因为上述期间业委会并未成立，不具备签订合同的资格，且该期间系合同签订之前，双方约定之前的物业费问题也不合理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性无异议的证据：原告提供的钥匙接收确认单、物业服务合同，被告提供的业委会备案通知书，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经法庭审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系学清园小区22-1-4-2房屋业主，房产面积106.9平方米。2017年10月1日，学清园业主委员会与原告分公司签订了《学清园物业服务合同》，合同约定由原告为学清园小区提供物业服务，服务期限为1.5年，自2017年1月1日至2018年6月30日止，合同到期前两个月双方商谈续签事宜。合同第四条约定，业主按房屋建筑面积向原告支付物业服务费用，收费标准：2017年1月1日至9月30日期间为0.55元/月/平，2017年10月1日起至2018年6月30日为1.2元/月/平。合同第七条约定，逾期缴费的，每逾期一日应按欠费总额的3‰向原告支付违约金。合同还约定了其他事项。后双方又续签了《学清园物业服务合同》，由原告分公司继续为案涉小区提供物业服务，期限为3.5年，自2018年6月30日起至2021年12月31日止，合同第四条约定，物业按房屋建筑面积向业主收取物业服务费用，收费标准为1.2元/月/平。合同第六条约定，物业服务费，半年支付业主或物业使用人应于自然年度1月10日前支付上半年物业费，于7月10日前支付下半年物业费，逾期交费的，每逾期一日应按每半年欠付总额的万分之三向物业支付违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告依约履行了物业服务。经查，被告未向原告交纳自2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费，共计3,992.72元（106.9平方米×0.55元/月/平方米×9月+106.9平方米×1.2元/月/平方米×27月）。另查，2017年8月1日，学清园小区第五届业委会成立，任期五年。该事项于2017年8月16日在大连市沙河口区黑石礁街道办事处备案。本院认为，原告分公司与案涉小区业委会签订的物业服务合同对原告、被告均具有法律约束力，双方应遵照履行。原告已按合同约定履行了物业服务义务，被告亦应按照合同约定按时交纳物业服务费。故原告要求被告支付自2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费3,992.72元的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。原告主张超出的部分，不予支持。关于被告辩称因原告未履行调解流程而不能起诉的意见，本院认为，调解应根据双方自愿原则，任意一方不同意方案均无法达成调解意见。本案中，双方在合同中约定起诉前进行调解程序，但被告在庭审中已自认物业管理人员已经多次联系其交费，说明原告的调解意见即要求被告如数交费，而被告未能交费，故双方调解不成，同时诉讼过程中，双方也多次沟通未果，故原、被告已经履行了调解的程序，被告认为原告未进行调解流程系其对合同约定的调解行为理解有误。另外，经查，原告的起诉也符合法律规定，故对被告该意见，本院不予支持。关于原告是否具有收取2017年1月1日至9月30日物业费资质一节。被告认为案涉小区第四届业委会在上述期间已经解聘了原告物业公司，而该期间第五届业委会尚未成立且未与原告签订物业服务合同，故原告并无为案涉小区服务的义务也无收取物业费的权利。本院认为，被告未提供业委会解聘原告物业服务的相关证据，应承担相应的不利后果。而原告在上述期间已继续为案涉小区提供了物业服务，且第五届业委会在成立后又与原告签订了物业服务合同，并也在合同中对原告该物业服务期间进行了追认，该约定不违反法律规定，故原告具备收取上述期间物业费的权利。故对被告辩称原告不具有收取上述期间物业费的资质的意见，本院不予支持。关于违约金的问题，被告拖欠物业服务费的行为虽然不应予以支持，但本着化解矛盾的宗旨，为进一步督促原告完善其物业服务，本院认为不宜支持原告的违约金请求。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告付凤于本判决生效之日起十日内给付原告亿达物业服务集团有限公司自2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费3,992.72元；二、驳回原告亿达物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告付凤负担（此款原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内给付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  田 甲人民陪审员  方安安人民陪审员  刘汉钧二〇二〇年九月十八日书 记 员  李泳伶附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。