江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏02民终2458号上诉人（原审被告）：无锡我爱安源房地产经纪有限公司，统一社会信用代码91320214MA1MTQYT12，住所地无锡市滨湖区海岸城41-1608。法定代表人：王军，该公司总经理。委托诉讼代理人：陆文明，江苏路泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王爱国，男，1968年5月10日生，汉族，住东台市。委托诉讼代理人：孙婷、孙建峰，江苏金汇人律师事务所律师。原审第三人：周江，男，1956年8月10日生，汉族，住无锡市新吴区。原审第三人：王惠媛，女，1958年5月15日生，汉族，住无锡市新吴区。原审第三人：周一芳，女，1982年2月10日生，汉族，住无锡市新吴区。上诉人王爱国因与上诉人无锡我爱安源房地产经纪有限公司（以下简称我爱安源公司）、原审第三人周江、王惠媛、周一芳居间合同纠纷一案，不服无锡市新吴区人民法院(2019)苏0214民初3041号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。我爱安源公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判其无需承担赔偿责任；本案一、二审诉讼费由王爱国负担。事实及理由：一、一审认定我爱安源公司在涉案房屋买卖合同签署之时知晓该房屋存在抵押，无事实依据。周江因处置案涉房产被追究刑事责任，一审未查明周江在房屋买卖洽谈中对涉案房屋的披露情况，仅依据不在场的周一芳、王惠媛的陈述推断我爱安源公司知晓房屋抵押过于草率。根据一般常理，房屋买卖洽谈中应包括房屋是否存在抵押、贷款、价款及支付方式、过户等内容，且由房屋买卖双方自行直接商定，退一步讲，如周江向我爱安源公司披露房屋存在抵押，王爱国也当场知晓该事实，我爱安源公司并无过错。二、本案房屋买卖合同已签订，其居间义务已完成，且王爱国未按约支付居间服务费，违约在先，其无需承担相关责任。三、王爱国未有直接损失，我爱安源公司不应承担补充赔偿责任。此前王爱国与案涉第三人周江、王惠媛、周一芳达成调解协议，赔偿主体为案涉第三人，该意思表示也与会议纪要一致，第三人未履行的部分不应视为王爱国的损失，对此要求其承担补充赔偿责任，于法无据。四、一审对我家安源公司的责任认定过重。即使我爱安源公司订立合同时有过错，应承担责任应与过错相当，王爱国因自身原因履行合同中扩大的损失应自行承担，且不应全部归责于合同的订立。综上，一审判决不当。王爱国答辩称，1.双方存在真实的居间服务关系，我爱安源公司作为居间人，应当就订立合同的事项包括查看委托房屋以及相应的权属证书、房屋的抵押、查封等重要事项进行核实，并向其披露和说明，属居间方的法定义务。2.我爱安源公司未履行居间人的勤勉义务和如实报告义务，具体表现在，一是案涉房屋买卖合同其他事宜中我爱安源公司业务员手写“如果房子有抵押······”，该标注可推断我爱安源公司在促成王爱国与周江等签署房屋买卖合同之前未尽核查义务；二是会议纪要中我爱安源公司员工孟坚说“还欠这么多，当时不是说一点点吗”，表明我爱安源公司知道房屋存在抵押和查封，还故意隐瞒这一事实，联合周江欺骗王爱国。3.根据合同法第425条规定，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事项或提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬，并应当承担损害赔偿责任。其支付82万元房款后，穷尽所有的救济途径，仍有42万元购房款无法收回，加之存在房屋未能交易成功造成的差价损失，均与我爱安源公司的违约行为存在因果关系，另外，其作为一般普通消费者，基于对我爱安源公司大型连锁房地产品牌企业的信赖，我爱安源公司应对推荐的房源资料尽必要的审查义务。综上，我爱安源公司应承担违约行为给王爱国造成不能挽回的购房款损失和差价损失。原审第三人：周江、王惠媛、周一芳未作陈述。王爱国一审提出的起诉请求：1.判令我爱安源公司赔偿其购房损失420000元及房屋增值部分损失100000元；2.本案诉讼费用由我爱安源公司负担。一审法院认定事实：2016年6月1日，无锡市恒基门业有限公司（以下简称恒基公司）向江苏银行股份有限公司无锡新区支行（以下简称江苏银行新区支行）贷款200万元，并提供了无锡市新吴区太湖花园二区35-401的房屋等作为抵押（抵押债权金额61.87万元）。后恒基公司逾期未还款，江苏银行新区支行提起诉讼，要求恒基公司、周江等人归还贷款，法院于2017年7月26日立案。该案审理期间，法院于2017年8月4日对上述房屋进行查封。2017年8月24日，经法院主持调解，双方达成调解协议，确认恒基公司结欠江苏银行新区支行借款本金、利息、罚息，由恒基公司、周江等人分期支付，并赔偿律师费损失，且江苏银行新区支行有权以无锡市新吴区太湖花园二区35号401室的房屋协商折价或者以拍卖、变卖上述抵押物的价款优先受偿。2017年11月15日，周江（甲方）、王爱国（乙方）、我爱安源公司（丙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定甲方将坐落于无锡市新吴区太湖花园二区35-401的房屋出售给乙方。合同还约定以下内容：1.实际成交价格为885000元，乙方于2017年11月16日交付定金20000元，于2017年11月25日前交付房款800000元，尾款65000元在房屋交接完毕，经甲乙双方确认费用交接清楚，户口迁移完毕（若有）且物业交验签署完毕后当日由乙方直接支付给甲方；2.三方签订本合同后，乙方须向丙方交纳佣金服务费26550元；3.合同签署完毕，甲方须将房屋所有权证、共有权证及国有土地使用权证交丙方保管；4.丙方为甲乙双方提供交易机会，丙方如实传递甲方或乙方所提供的信息，就有关政策法规进行咨询，并协助甲乙双方办理产权过户手续；5.甲方需保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷、债务纠纷，由甲方负责解决，由此造成的经济损失，由甲方负责全额赔偿，如导致合同无法履行或乙方无法取得产权证，甲方应于10日内退还乙方已支付的全部购房款并承担一切后果及违约责任；6.如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付本合同确定的房款总额的10%作为违约金。在合同其他事宜部分，由我爱安源公司员工手写以下内容：如房子有抵押，必须10天内把贷款结清。合同签订后，王爱国于2017年11月16日支付给周江定金20000元，于2017年11月25日支付购房款800000元，周江均出具收条予以确认。2018年5月31日，王爱国对周江、王惠媛、周一芳提起房屋买卖合同诉讼，经法院调解，双方达成调解协议，解除王爱国与周江、王惠媛签订的关于无锡市新吴区太湖花园二区35-401房屋买卖合同，周江返还王爱国购房款520000元，解除合同违约金50000元以及保函担保费2000元，合法572000元，并约定了分期付款的时间等。协议签订后，周江等仅还款100000元。后王爱国申请强制执行，但未执行到财产，法院于2019年9月20日作出（2019）苏0214执1059号执行裁定书，终结了本次执行程序。2018年9月30日，无锡市新吴区人民检察院提起公诉，指控被告人周江犯非法处置查封、扣押、冻结的财产罪，法院于2018年12月24日作出判决，被告人周江犯非法处置查封、扣押、冻结的财产罪，被判处有期徒刑一年六个月，缓刑二年（缓刑考验期限，从判决确定之日起计算）。以上事实，由房屋买卖合同、收据、民事调解书、刑事判决书、民事裁定书并结合当事人陈述等证据在卷予以证明。诉讼中，我爱安源公司还提交了会议纪要及补充协议各一份，其中会议纪要系记录其组织买卖双方沟通的过程，拟证明在2018年初，王爱国与周江及周一芳在其调解下已达成一致意见。王爱国对该证据的质证意见为：1.真实性无异议，由于周江一直无法办理过户，其多次催促下，周江和我爱安源公司才将真实情况向其告知，会议纪要在中介签署，记录了三方沟通过程；2.会议纪要中，我爱安源公司的员工孟坚曾说：“还欠这么多？当时不是说一点点么？”这句话表明我爱安源公司在此前就已经知道案涉房屋上有抵押的情况，但并未向其告知；3.周江、周一芳在签订补充协议后仍未按约履行义务。王惠媛、周一芳对该证据的意见为，所涉签字应该是周一芳本人的签字，真实性由法院核实。法院对我爱安源公司提供的上述证据及相关事实认证如下：王爱国对该两份证据真实性均无异议，法院予以采纳。结合会议纪要中的各方言论，房屋买卖合同中手写内容以及王惠媛、周一芳的陈述，法院对我爱安源公司在签署房屋买卖合同时已经知晓案涉房屋存在抵押的情况这一事实，予以确认。一审法院认为，根据《合同法》第425条之规定，居间人在居间合同中承担的主要义务为如实报告义务，应就订立合同有关的事项向委托人如实报告，不得隐瞒和订立合同有关的重要事项或者提供虚假情况。房屋买卖居间人是从事房地产居间活动的专业机构，拥有专业的人员、专门设备和特殊房源网络，委托人正是基于对居间商的信任而委托其进行居间活动，因此，居间人不但要将其所明知的情况报告给委托人，还应当尽到必要的调查、核实义务，以保证相关信息的真实性。具体到本案中，案涉房屋买卖合同签订前，已存在法院查封和银行抵押，但我爱安源公司并未对相关查封、抵押情况进行审查，核实，甚至在周江已告知其案涉房屋存在抵押的情况下，未将这一重要信息报告给王爱国，违反了向委托人如实披露重要信息的法定义务。在另案诉讼中，经法院调解，周江返还王爱国购房款520000元并赔偿其他损失，但周江仅归还了100000元，还剩420000元购房款及其他款项未予支付，现周江、王惠媛、周一芳已无其他财产可供执行，该次执行程序已经终结。对于王爱国而言，其损失已实际产生。我爱安源公司违反上述法定义务，应当就王爱国的损失承担相应的赔偿责任。鉴于造成王爱国损失的根本原因在于房屋出卖方周江违约，经法院调解后，周江等也同意承担返还购房款及赔偿责任，而我爱安源公司在本次交易中违反了居间方的义务，应就周江、王惠媛、周一芳未能返还购房款造成王爱国的损失部分承担补充赔偿责任。综合我爱安源公司在提供居间服务过程中的过错程度和实际情况，法院酌定由我爱安源公司赔偿王爱国损失200000元。我爱安源公司履行补充赔偿责任后，有权依法向终局债务人求偿。故对于王爱国的诉讼请求，法院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十五条之规定，一审法院判决：一、我爱安源公司于判决发生法律效力之日起10日内赔偿王爱国200000元；二、驳回王爱国的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9000元，由王爱国负担5538元，由我爱安源公司负担3462元。本院经二审审理，对一审查明的基本事实，二审予以确认。另查明：周江与王爱国在补充协议中约定，2018年1月29日前周江未完成过户手续，周江需赔付王爱国已付购房款82万元及违约金，及中介公司全部佣金等。本院认为，《合同法》第425条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案我爱安源公司作为专业房屋中介公司，在居间促成房屋买卖交易中，理应尽到审慎的核查义务即以居间人所处行业谨慎之从业者的判断能力和行为惯例为依据，向买受人王爱国如实告知对订立合同有重大影响的事实。从现有证据看，系争房屋于2016年6月因恒基公司向银行贷款而设置抵押，又于2017年8月贷款到期涉诉被法院查封，2017年11月签订房屋买卖合同之时我爱安源公司未向王爱国披露上述事实，或我爱安源公司未作核查本身不知情，其次，合同约定合同签署完毕，周江须将房屋所有权证、共有权证及国有土地使用权证交我爱安源公司保管，但我爱安源公司未予履行，照此正常履行我爱安源公司可从系争房屋的权属状况中发现该房屋可能存在隐形限制的情况，并作审查核实，可采取措施避免损害委托人的行为发生。再次，根据合同约定若有贷款，须于收到房款后10日内付清贷款并注销对该房屋设有的抵押权，我爱安源公司协助双方办理产权过户手续，我爱安源公司未能行使监督和督促职责，按约有序处理80万元购房款与注销抵押及办理产权过户事宜，诱发并造成王爱国购房事实上落空。上述行为，可认定我爱安源公司未尽审慎核查、如实报告之居间义务，并损害了委托人王爱国的利益。王爱国已付房款82万元，除周江于会议纪要和补充协议后归还30万元外，经诉讼返还10万元，尚欠购房款、违约金等款项472000元未予支付，现周江、王惠媛等已无财产可供执行，而执行程序终结，至此王爱国的损失已实际产生。鉴于我爱安源公司在本次房屋交易中违反了居间方的义务，应就周江、王惠媛等未能返还购房款项给王爱国造成的损失部分承担补充赔偿责任。综合我爱安源公司在提供居间服务过程中的过错程度和实际情况，根据公平原则和诚实信用原则，酌定我爱安源公司向王爱国赔偿200000元，一审对此认定和判决并无不当。对于我爱安源公司诉称王爱国未支付居间费违约在先，其无需承担责任一节，经查，案涉房屋买卖合同签订前，王爱国向我爱安源公司支付意向金3000元，王爱国支付购房款而未完成过户手续后，买卖双方签订补充协议，约定案涉居间费由出卖人负担，对此我爱安源公司盖章确认，且本案我爱安源公司未尽审慎核查、如实报告的居间义务，损害了王爱国的利益，我爱安源公司无权向王爱国主张居间费，故我爱安源公司的该诉称与事实不符，本院不予采信。综上，我爱安源公司的上诉请求及其理由不能成立，应予驳回。一审判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9000元，由我爱安源公司负担3462元，其余5538元因王爱国撤回上诉减半收取2769元由王爱国负担。本判决为终审判决。审判长  蔡利娜审判员  费益君审判员  王俊梅二〇二〇年八月二十五日书记员  高欣怡