抚顺市望花区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0404民初1510号原告：抚顺格林兰德物业服务有限公司，住所地抚顺经济开发区滨河路。法定代表人：赵昌松，系该公司经理。委托诉讼代理人：游会荣，系辽宁仲领达威律师事务所律师。被告：杜延龙，男，1982年12月21日出生，汉族，住抚顺。委托诉讼代理人：孙瑜，女，1982年1月11日出生，汉族，住抚顺。委托诉讼代理人：潘春荣，女，1955年8月15日出生，汉族，住抚顺。原告抚顺格林兰德物业服务有限公司（以下简称“格林兰德物业”）与被告杜延龙物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告格林兰德物业的委托诉讼代理人游会荣，被告杜延龙的委托诉讼代理人孙瑜、潘春荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。格林兰德物业向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付拖欠的2014年2月26日至2020年2月25日期间物业管理费9066元；2、案件受理费由被告承担。事实与理由：2013年2月26日原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，原告为被告所在绿地剑桥一期园区提供物业服务。该协议第四条第二款约定“住宅楼按照建筑面积每月每平方米多层1.2元，高层1.5元，洋房1.8元，别墅2.5元，车库0.6元”收取物业服务费。协议第十一条的第四款约定“乙方违反协议，不按照本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天总额的30%交纳违约金或滞纳金”。被告于2013年2月3日入住，系抚顺绿地剑桥6-2号楼2单元1001室业主，该房建筑面积83.94平方米，系高层业主，每月应交纳物业服务费125.91元。原告从被告入住开始为其提供物业服务至今，但被告自2014年2月26日起至今未缴纳物业服务费，截止2020年2月25日被告已拖欠72个月物业服务费共计9065元。物业服务费主要用于支付服务人员的工资、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、物业管理区域清洁卫生费用、物业管理区域秩序维护费用等。只有足额缴纳物业费才能更好的为园区全体业主服务，被告拖欠物业费的行为，已经损害到被告所在园区物业服务的正常运行，也损害了园区其他业主共同利益。杜延龙辩称：小区至今未全封闭，围栏没有防盗器，有缺口，楼宇门没有门禁；电梯内监控、室外监控这些年均不好使；电梯没有年检、没有求救电话、警铃不好用；小区6号楼出现电梯损坏无法运行3个月无人修理的情况，最后是政府找的开发商解决的这个问题；消防门随时可以打开，无消防水袋、水枪，消防栓没有水；2020年7月18日物业对消防通道进行了清理，之前一直无人管理，消防门打不开，消防车进不来；园区没有路灯、没有绿化、楼下有个大坑也是2020年5月才整理的；楼道卫生有的时候一个月也不收拾，但是这么多年陆续都是有清理的，清理不彻底；楼道玻璃、灯长时间没有维护；2016年前路面无硬化，出入走泥路；楼下积雪从来没有人清理，雪下是冰，老人和孩子偶有摔伤；生活垃圾都不能及时清理，入住以来发生过两次大规模垃圾无人清理事件，垃圾成山，臭气熏天，最后都是政府出面解决；小区内电线电缆接头外露，电线网线乱接乱搭，存在安全隐患。2014年业主上访，告绿地没有封园，不应该收取物业费，最后领导批示不封园暂不交物业费，什么时候封园再讨论物业费的问题。2018年初管委会约段总和业主谈，说2018年前跟上边领导协商2018年前物业费不交，承诺业主18年5月份让园区见成效，可惜至今还是无动于衷。原告从来没有要过物业费，超过时效。为了催缴物业费，物业多次做过承诺，完善园区环境，但是每一次都没有实现，2019年之前可以说我们几乎就没有过物业管理，物业在哪里办公都没有固定的地方，去年房地产市场回暖，售楼处开始营业，物业才开始有所作为，作为业主从来没想过不交物业费，但是我们要交合理的物业费。我们期待物业有作为，期待园区各项设施完善，期待有一个美丽、安全的居家环境。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年2月26日，抚顺绿地置业有限公司向杜延龙出具入住通知书，通知书载明“您所购买的绿地·剑桥6楼2单元1001室（建筑面积83.94平方米）楼宇，现已交付使用准予入住”。同日，格林兰德物业与杜延龙签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定：杜延龙交纳费用时间为每年物业费到期前一个月内；住宅按建筑面积每月每平方米多层1.2元、高层1.5元、小高洋房1.8元、别墅2.5元；非住宅按建筑面积每月每平方米网点产权车库0.6元；杜延龙出租物业的，物业管理服务费由杜延龙交纳；杜延龙转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费用。同时，杜延龙在业主入住房屋验收记录签字。杜延龙自2014年2月26日起，未交纳物业服务费。庭审中，格林兰德物业陈述因开发商遗留问题导致业主拒绝交纳物业服务费，其公司在提起诉讼前曾按照2015年度及以前依据合同约定的50%、2016年度至2017年度依据合同约定的80%、2018年度及此后依据合同约定全额的标准收取过物业费。本院认为，业主无正当理由拒绝交纳物业费，物业服务企业有权请求业主支付拖欠的物业费。本案中，格林兰德物业与杜延龙签订的《前期物业管理服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应认定为合法有效，双方应当按照约定履行合同义务。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定，依照其规定。诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起算。杜延龙抗辩称格林兰德物业的诉讼请求已经超出诉讼时效，格林兰德物业未能提供证据证明其向杜延龙本人送达催缴物业费通知，无法确认存在诉讼时效中止、中断等情形，双方在协议中约定应当在每年物业费到期前一个月内缴纳，格林兰德主张杜延龙交纳2014年2月26日至2018年2月25日期间的物业费已经超过诉讼时效，故杜延龙应向格林兰德物业交纳2018年2月26日至2020年2月25日期间的物业费。关于杜延龙辩称绿地·剑桥小区内管理混乱一节，格林兰德物业与杜延龙均认可杜延龙办理入住手续时园区存在基础设施不完备、围墙尚未封闭等问题，上述原因导致园区内部分业主拒绝交纳物业费，物业公司难以维持基本的运营。杜延龙亦认可近年绿地·剑桥小区的基础设施建设正在进行，并在2019年开始有了较好的效果。业主支付物业费是物业公司为业主提供必要服务的基本保障、是园区基础设施进行维护的必要前提，物业费长期收缴不足将产生物业服务质量降低、园区内设施损坏、公共环境恶化等情况，从而影响全体业主的利益，根据绿地·剑桥小区的实际情况，本院酌情确定杜延龙按合同约定物业费标准的50%交纳2018年2月26日至2018年12月31日期间的物业服务费，按照合同约定的物业费标准交纳2019年1月1日至2020年2月25日期间的物业服务费，经计算物业服务费应为2382.28元。同时，格林兰德物业应当继续不断完善物业服务质量，对园区内公共环境进行改善，杜延龙作为园区的业主，在物业服务不断改善的情况下，应当积极的交纳物业服务费，以期待绿地·剑桥小区在物业公司与业主共同努力下变为服务到位、业主满意的和谐园区。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告杜延龙于本判决发生法律效力之日起三十日内给付原告抚顺市格林兰德物业管理有限公司物业费2382.28元；二、驳回原告抚顺市格林兰德物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告杜延龙承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。审判员 杨 飞二〇二〇年八月二十五日书记员 刘宁宁