福建省永泰县人民法院民 事 判 决 书（2020）闽0125民初1860号原告：邱秀花，女，1985年9月25日出生，汉族，住福建省永泰县。原告：张小剑，男，1979年12月1日出生，汉族，住福建省永泰县。原告：余秀兰，女，1984年2月17日出生，汉族，住福建省永泰县。张小剑、余秀兰委托诉讼代理人：张德火（系张小剑父亲、余秀兰公公），住福建省永泰县。原告：余秀清，女，1976年4月25日出生，汉族，住福建省永泰县。原告：周榕，女，1976年10月16日出生，汉族，住福建省永泰县。原告：苏天勇，男，1980年5月17日出生，汉族，住福建省永泰县。原告：唐静，女，1984年7月6日出生，汉族，住福建省永泰县。唐静委托诉讼代理人：苏天勇（系唐静丈夫），住福建省永泰县。原告：胡学洵，男，1980年9月11日出生，汉族，住福建省永泰县。原告：黄振如，男，1979年5月22日出生，汉族，住福建省永泰县。原告：卢仲蒙，男，1976年9月10日出生，汉族，住福建省永泰县。卢仲蒙委托诉讼代理人：卢仙华（系卢仲蒙妻子），住福建省永泰县。原告：卢仙华，女，1978年5月13日出生，汉族，住福建省永泰县。被告：永泰县金管家物业管理有限公司，住所地：福建省永泰县樟城镇吉祥温泉小区**楼连接体**。法定代表人：鄢行淼，总经理。委托诉讼代理人：鄢敏，女，该公司员工。委托诉讼代理人：覃铁龙，上海市立新律师事务所律师。被告：厦门市厦煌物业服务有限公司永泰分公司，住所地，住所地：福建省永泰县樟城镇杨梅路**泰盛名居****iv>负责人：李方甫，经理。委托诉讼代理人：檀文明，北京中银（福州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：游杰，北京中银（福州）律师事务所律师。被告：厦门市厦煌物业服务有限公司，住所地福建省，住所地福建省厦门市湖里区东渡路南苑村****法定代表人：王丽水，董事长。原告周榕等8户业主与被告永泰县金管家物业管理有限公司(以下简称“金管家物业公司”)、厦门市厦煌物业服务有限公司永泰分公司（以下简称“厦煌物业永泰分公司”）、厦门市厦煌物业服务有限公司（以下简称“厦煌物业公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邱秀花、张小剑及余秀兰委托诉讼代理人张德火、余秀清、周榕、苏天勇、唐静委托诉讼代理人苏天勇、胡学洵、黄振如、卢仲蒙委托诉讼代理人卢仙华、卢仙华，被告金管家物业公司委托诉讼代理人鄢敏、覃铁龙，被告厦煌物业永泰分公司委托诉讼代理人游杰到庭参加诉讼。被告厦煌物业公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周榕等8户业主向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告退还各户原告装修保证金2000元（周榕为4000元）；二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告到厦煌物业永泰分公司处办理房屋装修登记手续，按照被告提供的《业主手册》中，关于装修管理规定的要求，缴纳了房屋装修保证金2000元（周榕4000元），同时被告也出具了收款收据并向原告告知：在业主房屋装修完成后，如果无违反国家法规及物业装饰管理规定的行为时，保证金将全部退还。2018年3月23日，物业公司由厦煌物业永泰分公司更换为金管家物业公司，原告装修完成后，多次到厦煌物业永泰分公司、金管家物业公司要求退还装修保证金，两被告却以各种理由和借口迟迟不肯退还装修保证金，其行为严重损害了原告的合法权益。福建省福州市中级人民法院（2018）闽01民终10237号终审民事判决书显示：金管家物业公司与厦煌物业永泰分公司签订的《物业移交确认书》表明金管家物业公司同意接管厦煌物业永泰分公司对外承担的所有债权债务关系，包含装修保证金、垃圾清运费、公摊水电周转金等。金管家物业公司却以“保证金为厦煌物业永泰分公司收取，与本公司无关”为由拒绝退还，严重损害原告合法权益。金管家物业公司辩称：装修保证金是厦煌物业永泰分公司收取的，那么就应该由厦煌物业永泰分公司返还。金管家物业公司认为原告陈述事实是不实的，装修保证金根据管理实施细则，收取是违法的，装修无需向业主收取保证金，装修公司所做的行为由业主负责，物业告知装修过程中的注意事项，我司不收取装修保证金。根据合同相对性原理，厦煌物业永泰分公司与业主签订的装修保证金不在物业服务内容中，是单独的。根据物业实施管理条例，金管家物业公司作为新的物业公司是不承接装修保证金的。金管家物业公司不应当成为本案的被告。从事实上看，因开发商福建五环实业有限公司（以下简称“五环公司”）与厦煌物业永泰分公司形成前期物业，厦煌物业永泰分公司并非小区业委会选取的，因此其产生有其特殊性，在五环公司和厦煌物业永泰分公司解除物业管理协议时，厦煌物业永泰分公司对于物业管理费进行移交，移交方式有两种，一种是跟业委会移交，一种是跟新物业移交。在整个交接过程中，业委会跟金管家物业公司自始至终要求厦煌物业永泰分公司将装修保证金移交，67万多和68万多是五环公司对小区未来绿化等使用，不是收益。鉴于五环公司后面达成的调解协议，68万多元外，其余被厦煌物业永泰分公司移走了。同时认定本案装修保证金被厦煌物业永泰分公司移走，厦煌物业永泰分公司受益200多万，属于违法收入。在原案件诉状中，金管家物业公司诉厦煌物业永泰分公司败诉了，应由金管家物业公司承担损失，这个是错误的，一审中认定是双方合议的，是错误，是在金管家物业公司承接管理之后的债权债务，之前的没有明确，在一审判决书上的认定错误。二审判决书判决维持原判适用理由是不同的，装修保证金归谁所有约定是不明的。之前的案件仍在再审中。一审、二审适用理由不同。金管家物业公司继续承接了物业管理，后续收取的68万多元，67万多元如数收取，不是金管家物业公司收益，是未来的物业费，是2018年3月份之后业主支付的物业费，是厦煌物业永泰分公司退场后，金管家物业公司对未来期限为业主服务的费用，不是收益款。该不该由金管家物业公司承担装修保证金，在厦煌物业永泰分公司和金管家物业公司签订交接后，实际交接是2018年4月，但是厦煌物业永泰分公司仍在收取押金。保证金的收取没有法律依据。不能简单的从交接清单上理由确定装修保证金的返还义务人是谁。业委会进行监督，作为新的金管家物业公司仍然要求厦煌物业永泰分公司支付装修保证金，但是厦煌物业永泰分公司至今未付。根据装修服务协议，从债的转让角度来说，这个是属于业主的债权，该装修保证金若属于厦煌物业永泰分公司债务，其转让行为未经业主债权人同意，属于无效。这个是无效的，金管家物业公司不承接，这个违反法律的公平原则，厦煌物业永泰分公司利用交接上的错觉误导法庭，交接确认单约定不明确，所谓的责任在于厦煌物业永泰分公司，债权人并未同意由金管家物业公司来承受，这个是表征上的一个认识错误，因此，原告的诉请金管家物业公司不应该承担，应由厦煌物业永泰分公司、厦煌物业公司承担。厦煌物业永泰分公司辩称：一、厦煌物业永泰分公司确实曾经收取原告的装修保证金。2014年1月16日，厦煌物业公司与五环公司签订了《福建省前期物业服务合同》。2015年8月4日，厦煌物业公司设立厦煌物业永泰分公司，厦煌物业永泰分公司进驻“五环·山水传说”水逸居小区并为7-13#以及15#的小区业主提供物业服务，并收取装修保证金。后因物业服务合同产生纠纷，厦煌物业永泰分公司与五环公司经永泰县人民法院调解解除《福建省前期物业服务合同》并于2018年3月23日与金管家物业公司进行交接，即厦煌物业永泰分公司实际为水逸居小区提供物业服务至2018年3月23日前，但是前述接受物业服务的业主并未及时向厦煌物业永泰分公司缴纳2018年1月—3月的物业服务费，故在厦煌物业永泰分公司提交的证据2山水传说水逸居物业财务移交清册（2018.2.28）中记载“借方金额应收账款—物业管理费437436.80”。二、厦煌物业永泰分公司已经将所有债权债务移交给金管家物业公司，应当由金管家物业公司向原告返还装修保证金。（一）厦煌物业永泰分公司已经按照约定履行了所有债权债务的移交，并不存在任何包括未移交资料、财产在内的行为。前述本应当由厦煌物业永泰分公司收取的物业管理费437436.80元，经与五环公司以及金管家物业公司协商，直接由金管家物业公司收取。除此之外，厦煌物业永泰分公司还向金管家物业公司交付款项七十余万，厦煌物业永泰分公司已经按照与金管家物业公司的约定履行了相应的移交义务，且双方的物业移交确认书以及移交清册中都已经明确确定厦煌物业永泰分公司已经履行了所有义务、由金管家物业公司承受该物业服务项目的所有权利义务。（二）金管家物业公司曾要求厦煌物业公司和厦煌物业永泰分公司返还装修保证金、公摊水电周转金等费用共计159余万，但是经永泰县人民法院审理认定厦煌物业公司以及厦煌物业永泰分公司均不负有向金管家物业公司移交相关款项的义务并判决驳回金管家物业公司的诉讼请求；此后金管家物业公司提起上诉，经福州市中级人民法院二审审理并判决驳回上诉，维持原判。因此，应当认定厦煌物业永泰分公司已经履行了所有的资料、财务以及相关款项等在内的债权债务全部移交给金管家物业公司，原告所主张的装修保证金，应当由金管家物业公司向原告返还。厦煌物业公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据具备真实性、合法性、关联性的特征，可以作为认定本案事实的依据。金管家物业公司提交的证据：永泰县住房和城乡建设局文件樟建信（2018）39号，系金管家物业公司单方提起的信访，答复内容亦不能证明其待证事实，本院不予采信；告业主书、银行流水，亦不能证明其待证事实，本院不予采信；通知（山水传说水逸居业主委员会/2017.12.4），该通知系厦煌物业永泰分公司与金管家物业公司交接之前作出的，不能作为认定本案事实的依据；民事调解书[（2017）闽0125民初2708号]，系生效法律文书，本院予以确认；告知函（2018.3.28），未涉及厦煌物业永泰分公司与金管家物业公司的移交状况，不能证明待证事实，本院不予采信；函（2018.05.03），系金管家物业公司自行制作，不能作为认定本案事实的依据；请求要求厦煌物业公司立即退还装修保证金、二次装修垃圾清运费的投诉书，该投诉书系2018年7月31日作出，与本院于2018年9月26日作出的（2018）闽0125民初1157号已生效民事判决书不符，故本院不予采信；金管家物业公司对本案关键事件节点复盘及详细情况说明、厦煌公司对装修保证金缴纳及退还的公示约定，系金管家物业公司单方制作，且其余当事人不予认可，不能作为本案认定事实的依据；福建省高级人民法院民事申请再审案件受理通知书、再审申请书，2020年10月31日福建省高级人民法院作出（2020）闽民申4023号民事裁定：驳回永泰县金管家物业管理有限公司的再审申请，故对该证据本院不予采纳；物业移交确认书、山水传说水逸居物业财务移交清册，符合证据的真实性、合法性、关联性特征，可以作为认定本案事实的依据；关于一审判决和民事调解书中款项分解说明，系金管家物业公司单方制作，且其余当事人不予认可，不能作为本案认定事实的依据；手册，不能证明应由厦煌物业永泰分公司退还装修保证金的事实，本院不予采信。叶巧玉证人证言，不能证明应由厦煌物业永泰分公司退还装修保证金，本院不予采信。厦煌物业永泰分公司提交的证据：物业移交确认书、山水传说水逸居物业财务移交清册（2018.2.28）、应付装修保证金明细表（2018.2.28），金管家物业公司对其数据真实性无异议，本院予以确认；福建省永泰县人民法院民事判决书[(2018)闽0125民初1157号]、福建省福州市中级人民法院民事判决书[（2018）闽01民终10237号]，系生效法律文书，可以作为认定本案事实的依据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院对本案主要事实作如下认定：2014年1月16日，五环公司和厦煌物业公司签订了《福建省前期物业服务合同》。2015年8月4日，厦煌物业公司设立厦煌物业永泰分公司。2016年3月，厦煌物业永泰分公司进驻“五环·山水传说”水逸居小区，并为“五环·山水传说[水逸居]小区”7#、8#、9#、10#、11#、12#、13#、15#楼的小区业主提供物业服务，在管理期间收取原告邱秀花等7户业主装修押金每户2000元，周榕4000元。厦煌物业永泰分公司、金管家物业公司于2018年3月23日就物业服务管理移交事务分别制作并签订了《山水传说水逸居物业财务移交清册（2018.2.28）》、《物业移交确认书》。其中《山水传说水逸居物业财务移交清册（2018.2.28）》的主要内容如下：1、银行存款，以“福建省永泰县人民法院民事调解书”（2017）闽0125民初2708号为准；2、应收账款-物业管理费，借方金额437436.80元，详见明细表：7#楼共4页、8#楼共4页、9#楼共4页、10#楼共4页、11#楼共4页、12#楼共6页、13#楼共8页、15#楼共4页、店面共3页、车位共4页，合计45页；3、预收账款-物业管理费，贷方金额1258306.32元，详见明细表：7#楼共4页、8#楼共4页、9#楼共4页、10#楼共4页、11#楼共4页、12#楼共6页、13#楼共8页、15#楼共4页、店面共3页、车位共4页，合计45页；4、应收账款-五环实业（抵用券款），借方金额681555.60元，应收五环抵用券款为1057892.80-（2018.2.28之前管理费）376337.20=681555.60元；5、其他应付款-装修保证金，贷方金额1205000.00元，详见明细表共17页；6、其他应付款-装修垃圾清运费，贷方金额103774.50元，详见明细表共27页；7、其他应付款-水电周转金，贷方金额144887.94元，详见明细表共33页。合计：借方金额1118992.40元、贷方金额2711968.76元。备注：“山水传说水逸居物业财务移交清册（2018.2.28）”签订之日起该项目发生的任何债权债务与厦门市厦煌物业服务有限公司及厦门市厦煌物业服务有限公司永泰分公司无关，厦煌物业服务有限公司及厦门市厦煌物业服务有限公司永泰分公司与接交人之间不再有任何未接交事务。厦煌物业永泰分公司作为移交单位、金管家物业公司作为接收单位共同在《山水传说水逸居物业财务移交清册（2018.2.28）》上签字、盖章进行了确认。当日双方共同确认的《物业移交确认书》的主要内容为“移交人、接交人就“五环·山水传说”水逸居小区物业服务管理移交事务确认如下：1、移交人、接交人共同确认移交人厦门市厦煌物业服务有限公司永泰分公司，于2018年3月21日已经将厦门市厦煌物业服务有限公司及厦门市厦煌物业服务有限公司永泰分公司持有之“五环·山水传说”水逸居小区物业服务管理之安全、消防、内业资料、账务账册、合作合同、结余资金等所有该物业经营管理所需项目全面移交给了接交人，双方同意按该物业的物理、财务所有现状移交，接交人确认在签订本确认书之日起承受该项目的全部权利义务（含财务账册中列明的债权债务），确认书签订之日起该项目发生的任何债权债务与厦门市厦煌物业服务有限公司及厦门市厦煌物业服务有限公司永泰分公司无关，厦煌物业服务有限公司及厦门市厦煌物业服务有限公司永泰分公司与接交人之间不再有任何未接交事务。2、永泰县金管家物业管理有限公司确保小区下一任物业公司执行厦门市厦煌物业服务有限公司永泰分公司在履行《福建前期物业服务合同》与相关供应方签订的合同（见附件：履行期内相关供应合同清单），或在确认书签订后以永泰县金管家物业管理有限公司名义重新与相关供应商协商签订合同。3、自2018年3月1日开始，厦门市厦煌物业服务有限公司永泰分公司入驻“五环·山水传说”项目期间聘请、雇佣的工作人员的工资和各类劳动待遇，均由永泰县金管家物业管理有限公司负责。”厦煌物业永泰分公司作为移交人与作为接交人的金管家物业公司在《物业移交确认书》上签字、盖章。2018年3月28日，金管家物业公司正式进驻“五环·山水传说[水逸居]小区”，开始为业主提供物业服务。原告周榕等8户业主于2020年7月20日向法院提起诉讼要求被告返还装修保证金。另查明，2018年5月4日本院受理金管家物业公司与厦煌物业公司、厦煌物业永泰分公司合同纠纷一案,金管家物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令厦煌物业公司、厦煌物业永泰分公司共同返还金管家物业公司小区业主缴纳的装修保证金1205000元、二次装修垃圾清运费103774.50元、公摊水电周转金144887.94元，合计1453662.44元。二、判令厦煌物业公司、厦煌物业永泰分公司共同向金管家物业公司返还垫付的电梯维保费用22320元、设备修缮费14264.30元、水电公摊费用（截止2018年2月28日）41678.59元、厦煌物业永泰分公司2018年2月维序员工资薪酬134929.12元、2017年度保洁员年终资金44978元、报销2017年度办公开支21953.25元，合计280123.26元；三、判令厦煌物业公司、厦煌物业永泰分公司共同承担本案全部诉讼费用。本院于2018年9月26日作出（2018）闽0125民初1157号民事判决：驳回永泰县金管家物业管理有限公司的诉讼请求。金管家物业公司不服该判决，上诉于福建省福州市中级人民法院，2019年2月27日福州市中级人民法院作出（2018）闽01民终10237号民事判决：驳回上诉，维持原判。后金管家物业公司向福建省高级人民法院提起再审，2020年10月31日福建省高级人民法院作出（2020）闽民申4023号民事裁定：驳回永泰县金管家物业管理有限公司的再审申请。本院认为，装修保证金是物业管理公司在业主装修房屋时收取的,应在业主装修完毕、经检查合格后及时返还业主。物业管理公司扣留装修保证金,不但没有法律依据,也没有合同依据,原告周榕等8户业主要求返还装修保证金的请求合法有据,本院予以支持。关于由谁返还装修保证金的问题，根据《山水传说水逸居物业财务移交清册（2018.2.28）》所列明的内容，装修保证金为“应付款”，并记载为“贷方金额”，即该费用属于厦煌物业公司、厦煌物业永泰分公司对外承担的债务。根据《物业移交确认书》约定“双方同意按该物业的物理、财务所有现状移交，接交人确认在签订本确认书之日起承受该项目的全部权利义务（含财务账册中列明的债权债务）”，但双方对“物理、财务所有现状”未作具体说明，对装修保证金的处理亦未有具体约定。仅从该条约定来看，表明金管家物业公司同意接管厦煌物业公司、厦煌物业永泰分公司对外承担的所有债权债务关系，在双方未有特别约定的情况下，该债权债务应包含前述移交清册中所列明的债权债务。鉴于此，理应由金管家物业公司向业主返还装修保证金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定,判决如下:永泰县金管家物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还：邱秀花装修保证金2000元，张小剑、余秀兰装修保证金2000元、余秀清装修保证金2000元，苏天勇、唐静装修保证金2000元，胡学洵装修保证金2000元，黄振如装修保证金2000元，卢仲蒙、卢仙华装修保证金2000元，周榕装修保证金4000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元，由永泰县金管家物业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长 林 霞人民陪审员 张 静人民陪审员 唐建宁二〇二〇年十一月十九日法官 助理 杜利红书 记 员 连焰金附本案所适用的主要法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。