上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初7711号原告：黄锦富，男，1981年10月22日生，汉族，住上海市松江区。被告：杨瑨，男，1986年2月2日生，汉族，住上海市松江区。原告黄锦富与被告杨瑨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用简易程序，于同年10月10日公开开庭。原告黄锦富到庭参加诉讼。被告杨瑨经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告黄锦富向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告支付原告自2020年2月20日到法院判决做出之日尚未支付的租金，租金每月4,500元，非整月按天付；2、依法判决被告支付2020年1月18日到法院判决之日尚未支付的水电费；3、依法判决被告支付所欠费用的滞纳金，滞纳金每天按实欠租金和费用3%计算；4、依法判决被告支付违约金9,000元；5、依法判决原告不返还被告定金4,200元；6、依法判决被告立即腾出所租赁的房屋。审理中，原告撤回第2项、第3项、第4项、第6项诉讼请求，并明确其诉讼请求为：1、依法判决被告支付原告自2020年2月20日至2020年4月28日的租金及占有使用费9,660元,按照每月4,200元的标准计算；2、依法判决原告不返还被告保证金4,200元。事实和理由：2019年11月20日，原告与被告签订房屋租赁合同，自合同签订之日起被告曾擅自使用液化气罐、破坏家具，违反合同约定，原告多次劝说被告置之不理。2020年2月9日被告未按合同约定支付房租，原告多次上门沟通，被告态度恶劣拒绝支付。2020年2月21日原告请求警方调解，被告当日在派出所自愿承诺2020年2月22日搬离租赁房屋，可事后一直以各种理由推脱不搬，原告多次体谅并以书面方式提出解决方案，被告均予以否决。2020年3月31日，被告当面通知原告已搬离，但物品及卫生未清理，会安排清理，但至4月27日仍未清理，原告遂于次日代为清理并接收房屋。为维护合法权益，原告诉至法院，要求判如所请。被告杨瑨未作答辩。本院经审理认定事实如下：上海市松江区泗泾镇沪松公路XXX号1＿3层店铺(以下简称“涉案房屋”)登记的权利人系案外人姚某1、蔡某某、姚某2，建筑面积147.03平方米。原告黄锦富向蔡某某承租涉案房屋，并签订《房屋租赁合同》，租赁期限自2019年9月1日至2022年8月31日，合同中约定承租人不得将房屋转租。2019年11月20日，原告作为出租人甲方、被告作为承租人乙方，共同签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将拥有经营管理及转租权的涉案房屋的二楼及三楼共三间房屋出租给乙方作居住使用；租赁期限自2019年11月20日至2022年8月19日；第一年使用费每月4,200元，第二年每月4,400元，第三年每月4,600元；合同签订之日乙方一次性支付2019年11月20日至2020年2月19日共三个月租金共计12,600元及保证金4,200元，之后每三个月为一个计租期，乙方应在每个计租期结束前10天向甲方支付下一计租期的租金；第三条约定：1、乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金每天按实欠租金和费用的3%收取，如拖欠租金15天，视为违约，甲方有权收回房屋，并不退还乙方押金；3、乙方在租赁期间，不得私自将房屋转让他人，不允许使用液化气烧饭，入住人数不能超过六人，如有违规则即刻解除合同，并不退还押金；5、租赁期满或合同解除，乙方必须按时将租赁房屋内的全部无损坏设备、设施清洁、完好地(自然折旧除外)交给甲方；8、租赁期满或合同解除后，乙方逾期不搬迁，甲方有权从房屋内将乙方的物品搬出，不承担保管义务，乙方也无权要求甲方赔偿损失。合同签订后，被告向原告支付了自2019年11月20日至2020年2月19日共计三个月的租金12,600元及保证金4,200元。因被告未按合同约定向原告支付下一期租金及水电费，原告通过微信等方式向被告催讨租金及水电费，双方发生纠纷，原告并于2020年2月21日报警，双方于当日协商一致解除上述《房屋租赁合同》。2020年2月28日，原告通过微信向被告发送《租客告知书》，载明：因2020年2月21日租客杨瑨和其同伴在派出所承诺于22日搬离，但22日并未搬离，后再根据上海现疫情原因，酌情将搬离日推迟至2020年3月1日。如2020年3月1日租客将自有所有物品搬离出租房屋后，并将钥匙和原有物品完整归还，房东将从押金中扣除租客从2020年2月20日至2020年3月1日所欠的房租、2019年11月20日至2020年3月1日所欠的水电和根据实际情况所产生的其他费用外等，并将剩余的押金退还给租客。如2020年3月1日未搬离，房东有权采取进一步措施的权利。被告微信中回复收到。2020年3月3日，原告通过微信向被告发送《租客告知书(二)》，载明：因2020年3月1日，租客仍未按规定日期搬离，本着与人为善的原则和当下疫情的原因，再一次给双方平心静气和平解决问题的机会。现作如下几条方案供选择：一：如租客于2020年3月5日前搬离并完整交还房屋则依旧依照第一份告知书的内容。二：如因疫情原因，无法搬进别处房屋，则酌情考虑再将房以每月4,500元的租金，租其一个月，以帮助租客暂度难关。(前提是必须结清2020年3月5日之前所欠租金和所欠水电费，这些费用和租金需在2020年3月5日前一次性支付给房东)。待租客找到合适房屋，完整交还房屋之日，则将扣除实际产生的费用外退还其押金(押金不可当做租金使用)。如同意此方案，将另作协议。注：2020年3月5日前，未收到费用，此条作废。三：如租客不回复或以上两条方案租客都不同意，那么，房东将会通过法律的形式来维护自身权益。2020年3月8日之后房东将有权对该房屋采取断水断电措施，以及对滞留在房屋内物品以废品的方式进行处理的权利，如有遗失概不赔偿。同时将根据原签定合同和合同法条例，通过司法途径来收取所欠的费用和违约金，以及加收滞纳金。原告并告知被告已将该告知书粘贴在二楼门上。2020年3月8日，被告微信联系原告，称屋内没水，要求原告开通，并向原告支付水电费880元，原告则要求被告支付租金后开通用水，被告于日次回复“先开通啊”“房租不是有押金，就这几天”。2020年3月31日，被告微信称“你到底要怎么解决，今天我可以帮你去把卫生解决好，明天你和我去松江，我要解冻银行卡，这还需要几天，才能付钱”。2020年4月27日，被告发微信给原告欲于次日协商，原告发送屋内遗留物品图片，并要求被告“2020年4月28日之前搬走，另外把钥匙还给我，否则到时当垃圾处理了”。审理中，原告陈述：2020年3月31日，被告误以为因原告起诉被告申请法院冻结了其银行卡，故想找原告解封其银行卡，被告当面口头告知原告其已经搬掉，且可以把卫生搞好，银行卡解冻后还要几天才能付款，但原告发现被告只是把重要物品搬掉了，还剩一个冰箱和很多垃圾，钥匙也没有还给原告。直至2020年4月27日仍未清空物品，也未通知原告交接房屋，原告遂让被告于次日清空并返还钥匙，否则当垃圾处理。但次日被告仍未理睬，原告于4月29日凌晨把被告的冰箱放在一楼楼道口，其他垃圾也处理了，原告换掉了房屋的锁，故房屋于2020年4月28日返还。关于保证金，原告主张被告违反合同约定使用液化气烧饭，故应没收，但若法院认为没收理由不成立，则要求先行抵扣被告应当向原告支付的费用。此外，涉案房屋权利人对于原告将二楼、三楼转租给被告一事无异议，为此，原告提供其与房东蔡某某之间的微信聊天记录。以上事实，有《房屋租赁合同》、微信聊天记录、短信记录、《租客告知书》《租客告知书(二)》、当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，虽然原告向涉案房屋权利人承租时约定不得转租，但之后出租人对于原告将部分房屋转租给被告并无异议，故原告与被告签订的《房屋租赁合同》真实合法有效，对双方均具有约束力，本院对此予以确认。关于合同的解除问题，根据《房屋租赁合同》的约定，被告应于2020年2月9日支付下一期租金，被告拖欠租金达15天构成违约，原告有权解除合同。根据审理查明的事实，双方于2020年2月21日解除合同，当时原告尚不享有合同约定的单方解除权，现原告也自述双方于当日在派出所协商一致解除了合同，故本院确认原、被告之间的《房屋租赁合同》于2020年2月21日协商解除。关于合同解除后果处理的问题。首先，关于房屋返还，《房屋租赁合同》第三条第8款约定合同期满或解除后，乙方逾期不搬迁，甲方有权从房屋内将乙方搬出，不承担保管义务。因此，清空物品是合同解除后被告应当履行的义务之一，否则不具备房屋返还的条件。根据在案证据，可以反映被告于2020年3月31日还提到会将卫生搞好，但直至4月27日仍未将物品清空，原告在通知被告清理未果后，自行清理并换锁的行为并无不当，且从双方微信聊天记录看，原告多次催促被告搬离，原告并无拖延导致损失扩大的行为，反而是被告怠于履行自己的义务，故可以认定房屋于2020年4月28日视为返还。其次，关于房屋占有使用费，被告支付租金至2020年2月19日，自2月20日至4月28日期间应向原告支付租金及占有使用费，支付标准可参照合同约定的租金标准每月4,200元计算，经本院核算金额为9,660元，原告该项诉讼请求依据充分，本院予以支持。再次，关于保证金的问题，原告主张没收保证金的理由是被告违反合同约定使用液化气烧饭，故根据合同第三条第3款约定不予退还押金，本院认为，原告并未举证证明其向被告提出过，因被告违约使用液化气欲没收押金的意思表示，且从原告向被告发出的《租客告知书》《租客告知书(二)》内容看，均无没收押金的意思表示，反而表示愿意退还押金，3月9日微信聊天中被告也提到“房租不是有押金，就这几天”，可见双方对于押金没收也未达成一致意见，因此，原告该项主张缺乏依据，本院不予支持，保证金即押金应当退还被告。最后，因原告同意以被告缴纳的保证金抵扣其应付费用，为避免诉累，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定判决如下：一、被告杨瑨于本判决生效之日起十日内支付原告黄锦富自2020年2月20日起至2020年4月28日止的租金及房屋占有使用费5,460元(已扣除保证金4,200元)；二、驳回原告黄锦富的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费147元，减半收取计73.50元，由原告黄锦富负担22.50元(已付)，被告杨瑨负担51元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 陆 贤二〇二〇年八月七日书记员 沈晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。