广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终3549、3551、3553、3557号上诉人（原审被告）：惠州市京粤实业有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头进港大道丽港山庄澳丽*************号。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：林少彪、陈文雅，均系该公司员工。被上诉人（原审原告）：陈小华等四户业主（具体信息详见附表）。（2020）粤13民终3549号委托诉讼代理人：张金铭，系广东冠豪律师事务所律师。（2020）粤13民终3551、3553、3557号委托诉讼代理人：李国振、陈伟霞，均系广东诺万律师事务所律师。上诉人惠州市京粤实业有限公司与被上诉人陈小华等四户业主因商品房预售合同纠纷四件系列案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的民事判决（原审案号详见附表），向本院提起上诉。本院受理立案后，依法组成合议庭进行了审理，本系列案现已审理终结。（本系列案所涉及上诉请求、基本事实和争议焦点问题相同，以下行文以（2020）粤13民终3549号案件为例进行表述、论证。）上诉人惠州市京粤实业有限公司的上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判驳回被上诉人的诉讼请求或裁定发回重审；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:一、一审法院既然认可“办理权籍调查手续工作是办理房屋不动产权转移登记的前置程序”，则应当考虑权籍调查所增加的时间，但一审法院却以办理权籍调查和办理转移登记的工作是独立的而不予以考虑，明显逻辑错误。1.根据《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》惠州市大亚湾区自2016年6月30日起全面实施不动产统一登记，且不动产登记将房产证和国土证合二为一，自此在不动产登记过程中增设权籍调查环节。整个不动产登记流程包括“新建商品房首次登记权籍调查”“新建商品房首次登记”“新建商品房转移登记权籍调查”“新建商品房转移登记”四个环节。在新政策实施之前未出证的房产均需按照新流程从头开始办证。新增的权籍调查环节大大的加剧了上诉人的办证期限与办证压力。2.不动产权籍调查作为不动产登记的前置环节，其所耗时长直接增加了办证总体时长。不动产权籍调查系新业务且大亚湾区业务量大，据初步了解，政府部门在开展权籍调查时，发现房屋与宗地不一致的现象较多，或出具的成果不符合新上线不动产登记系统要求，从而导致该环节耗费时间较长。上诉人将办理“新建商品房首次登记权籍调查”的全部资料提交到相关部门，相关部门也要3个月左右时间才能出具权籍成果。因此，两证合一属政策变更、不可抗力，上诉人在签订合同时无法预见，非上诉人可以控制。法院应将新增的不动产权籍调查流程因此增加的办理时间从原本办证时间中扣除，相应免除上诉人的责任。二、一审法院未尊重合同关于出卖人不承担违约责任的约定，责任认定也显失公平，应当予以改正。1.商品房买卖合同附件四第六条约定“因买受人及按揭银行的原因或产权登记机关办理时间延长，造成买受人不能在规定期限内领取房地产权属证书的，出卖人不承担违约责任”。2.根据第一及第二点的论述，房产证在办理过程中存在受理机关系统问题以及政府存在政策变更，导致产权登记机关办理时间延长，是上诉人签订合同时无法预见的，属于不可抗力。同时根据合同约定，被上诉人由此也不承担违约责任。但一审法院却未尊重双方合同约定。综上所述，上诉人认为，一审法院未查明事实，未对上诉人的证据做出正确认定，对于上诉人在签订商品房买卖合同时无法预料和控制的客观因素造成的逾期办证全部归责于上诉人，要求上诉人承担全部违约责任，明显显失公平，也违背合同对于上诉人免责的约定。审法院判决开发商承担逾期交楼违约责任既无事实依据也无法律依据。请求二审法院依法改判，支持上诉人的请求，保护上诉人的合法权益。被上诉人陈小华未向本院提交书面答辩意见。陈小华向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付2016年3月30日至2018年1月19日（共计661天）逾期办理房产证的违约金21334元（具体计算明细后附）；2.本案诉讼费、处理费等由被告承担。一审法院查明的事实：2014年7月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于惠州大亚湾西区创新世纪花园*********号房，总价款为426675元。关于付款方式及期限，合同第六条约定：首付136675元于2014年7月9日付清，余款290000元于2014年7月24日前以银行按揭贷款。合同第八条约定：出卖人应当在2015年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。对此，双方在合同附件四的《补充协议》中补充约定：双方同意合同规定的交楼日期为基准交楼时间，以验收合格为交楼标准（验收合格是指由设计院、监理公司、施工队、地质勘探公司及开发商出具的《建设工程竣工验收报告》为准）。关于逾期交房的违约责任，合同第九条约定：逾期超过180日后，买受人继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。关于产权登记，合同第十五条和作为合同附件四的《补充协议》第五条约定：出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限内获取房地产权属证书的，出卖人应自本房地产交付日起的第450日起，按日向买受人支付本房地产总价款万分之一的违约金，直至买受人取得房地产权属证书之日为止，累计违约金额度不超过该商品房总价款的5%。合同签订后，原告按约向被告支付了购房款。2013年11月1日，涉案房屋通过消防工程验收。2014年2月17日，涉案房屋通过白蚁防治工程验收。2014年9月2日，10栋1#-D32945、10栋2#-D32944通过电梯验收。2015年4月22日，涉案房屋通过防雷装置验收。2015年6月15日，创新世纪花园（一期）10栋通过建设、勘察、设计、施工、监理五方验收，被告取得相应的《建设工程竣工验收报告》。2017年5月26日，创新世纪花园（一期）10栋完成工程竣工验收备案。2015年4月5日，被告将房屋交付给原告使用。2018年1月19日，上述房屋转移登记至原告名下。2016年6月28日，惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局发布《公告》，主要内容为：从2016年6月30日起，申请办理土地首次登记、新建商品房首次登记、自建房首次登记、一手商品房过户、二手房过户等业务的，须先行开展不动产权籍调查。即自2016年6月30日起，新建商品房权属登记增加了首次登记权籍调查和增量房转移登记权籍调查手续。2019年5月13日，惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局出具《关于对惠州市京粤实业有限公司申请书的回复意见》，载明：根据上级部门要求，我区于2017年7月1日起，全面启用“惠州大亚湾区不动产登记信息基础管理平台”，停用“不动产登记过渡平台”。2017年6月30日起对两个系统的数据进行整理和迁移，为了不影响迁移数据的完整性和准确性，从2017年7月1日起关闭系统暂停相关业务办理，于2017年8月27日开放一手房转移登记预约业务，2017年8月28日恢复受理一手房转移登记申请，2017年9月1日恢复受理商品房首次登记。一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按照约定诚实履行自己的合同义务。关于对合同条款“办理权属登记需由出卖人提供的资料”的理解问题。在不动产权登记新政策出台前，被告需要首先办理所售项目商品房产权的首次登记，然后再向登记部门提交转移登记所需资料，申请办理将原告所购房屋产权转移至原告名下的房屋产权转移登记手续。不动产权登记新政策出台后，被告在办理所售项目商品房产权的首次登记前，还需先行申请办理该商品房的权籍调查手续。在办理完成所售项目商品房产权的首次登记后，被告在向登记部门申请办理不动产权转移登记前，也需先行申请办理并完成原告所购房屋的权籍调查手续。虽然办理权籍调查手续工作是办理房屋不动产权转移登记的前置程序，但是，毕竟办理权籍调查和办理转移登记两项工作程序是互相独立的。权籍调查程序完成后，何时进入转移登记程序，依赖于被告的主观意愿。如果权籍调查程序完成后被告不提出申请，转移登记的程序也自然无法启动推进。因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条关于“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”的规定，以及被告须将原告所购房屋交付并让原告取得该房屋的不动产物权的合同目的理解，上述合同约定的资料应当是被告为办理原告所购房屋不动产权转移登记所需的资料。关于被告提交资料报产权登记机关备案是否逾期及相关违约责任承担的问题。涉案合同签订于不动产登记政策调整之前，即在惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局和惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局联合发布《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》之前。不动产权登记政策调整变化后，会因此而延长被告取得办理权属转移登记所需资料的时间，增加被告履行办证义务的时间成本，由此造成被告办证期限的延长，并非被告所能预见和克服，责任不在被告，本应当相应免除被告的部分逾期办证责任。但是，政策变化导致被告增加了多长时间的办证成本，被告未能提供相关证据予以证明，故对于被告要求相应延长其办证期限和相应免除其逾期办证责任的抗辩意见，本院不予采纳。被告提出的登记部门系统暂停服务的情况，由于惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局自2017年7月1日至2017年9月1日共61天暂停办理不动产相关业务，该暂停的时间段刚好处于涉案房产工程竣工验收备案完成后、着手办理产权登记相关事宜前，导致的办证流程延长，应属于不可归责于出卖人的事由，应从出卖人的办证天数中扣除，免除相应的违约责任。被告为缓建机械车位而征求业主意见耽误的办证时间，也不能因此相应延长被告的办证义务履行期限。故对于被告的办证期限，仍然应当按照合同约定执行。被告逾期未将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，其行为构成违约，应按约定向原告承担违约责任。按照合同约定，如因被告的责任导致原告不能在规定期限内获取房地产权属证书的，被告应自本房地产交付日起的第450日起，按日向原告支付本房地产总价款万分之一的违约金，直至原告取得房地产权属证书之日为止。逾期办证违约金起始日期为房地产交付日起的第450日即2016年6月28日，原、被告在拟订合同时对办证期限已在360日的基础上宽限了90天，因此对于逾期办证违约金的截止日期也做了相应的更改，即原告取得房地产权属证书之日为止，以上约定系双方当事人真实意思的表示，本院予以支持，由于原告已于2018年1月19日取得房地产权属证书，故被告应付原告的逾期办证违约金计算至2018年1月19日止，扣除登记部门系统暂停服务的61天后，逾期天数为509天，违约金超过合同总价款的5%，故违约金应为合同总价款的5%即21334元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：被告惠州市京粤实业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告陈小华支付逾期办证违约金21334元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费167元，由被告惠州市京粤实业有限公司负担。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本系列案系商品房预售合同纠纷，根据当事人的上诉及答辩意见，本系列案的争议焦点是：上诉人京粤公司应否承担逾期办证的违约责任。本院对此分析如下：涉案《商品房买卖合同》补充协议约定，出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。上诉人京粤公司未在规定期限内办理，应当承担相应的逾期办证违约责任。对于上诉人称因不动产登记政策变化影响办证的问题，因2016年不动产登记新政策的出台，大亚湾地区于2017年7月1日全面启用“惠州大亚湾区不动产登记信息基础管理平台”，停用“不动产登记过渡平台”，为了不影响迁移数据的完整性和准确性，从2017年7月1日至9月1日暂停办理业务，暂停办理业务期间61天，一审法院已经在逾期办证的时间内予以扣除。对于上诉人主张扣除两次权籍调查的时间，因上诉人并未提供充分的证据证明其办理权籍调查的具体历时，故应承担举证不能的不利后果。一审法院未支持其关于免除相应期限逾期办证责任的抗辩并无不妥，本院予以确认。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉，没有事实和法律依据，二审不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费已由上诉人预交，经本院核准，均由惠州市京粤实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年六月十六日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧附表：序号二审案号一审案号被上诉人一审判决判项二审案件受理费1（2020）粤13民终3549号（2019）粤1391民初1910号陈小华被告惠州市京粤实业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告陈小华支付逾期办证违约金21334元。167元2（2020）粤13民终3551号（2019）粤1391民初1618号刘孜、廖林超一、被告惠州市京粤实业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告廖林超、刘孜支付逾期办证违约金11693.87元；二、驳回原告廖林超、刘孜的其他诉讼请求。108元3（2020）粤13民终3553号（2019）粤1391民初1622号郑庆汀一、被告惠州市京粤实业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告郑庆汀支付逾期办证违约金23367元；二、驳回原告郑庆汀的其他诉讼请求。192元4（2020）粤13民终3557号（2019）粤1391民初1621号孙岚一、被告惠州市京粤实业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告孙岚支付逾期办证违约金16047元；二、驳回原告孙岚的其他诉讼请求。101元