广东省佛冈县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1821民初1052号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司，住所地：广东省清远市佛冈县******************，统一社会信用代码：914************857。负责人：杨安琼，女，副总经理。委托诉讼代理人：钟晓鹏，男，职员。委托诉讼代理人：李伟宁，男，职员。被告：卢克冲，男，1966年6月13日出生，汉族，住广东省东莞市***********。委托诉讼代理人：曾扬，广东安扬律师事务所律师。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司与被告卢克冲物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依法适用简易诉讼程序，于2020年6月2日公开开庭进行了审理。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司的委托诉讼代理人钟晓鹏、被告卢克冲及其委托诉讼代理人曾扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业服务费，暂计至2020年3月的物业服务费共计人民币19564.50元；2.判令被告以当月所欠物业费为计算基数，从逾期之日起每日按应付物业费5‰的标准计算违约金至付清物业服务费之日止，暂计至2020年4月25日的违约金数额为35655.15元；3.判令被告向原告支付自2017年4月至2020年3月止的公摊费用共计1214.79元；4.判令由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2013年10月20日，清远市卓越弘建置业投资有限公司与原告签订《碧桂园清泉城前期物业服务合同》，约定选聘原告对碧桂园清泉城提供前期物业管理服务。合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告于2011年10月31日购买了碧桂园清泉城鸣泉谷二十一街12号商品房，属于原告管理的物业服务区域范围，并与原告签订了《碧桂园清泉城前期物业服务协议》。根据协议约定，被告应当于每月10日前向原告支付物业服务费774.18元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰向原告支付违约金。被告于2018年1月开始拖欠原告物业服务费，至2020年3月拖欠的款项已经达55219.65元。原告多次致电要求被告缴交物业服务费，但是被告至今仍然未能缴交。原告自2017年4月起要求被告支付二次供水、楼道照明、电梯的电费分摊费共计1214.79元。原告多次催收无果，根据双方签订的前期物业服务协议，特诉至法院，请求法院判如所请。被告卢克冲辩称：答辩人在收楼前后曾多次向原告反映房屋存在质量问题，但原告并没有履行其承诺的保修义务，因此，答辩人出于对合同的不安抗辩权，依法不用向原告支付物业服务费。且原告主张的违约金明显过高，违反了法律的相关规定，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。具体理由如下：一、原告受开发商卓越公司的选聘，作为碧桂园清泉城的前期物业管理公司，实际履行卓越公司所承诺的服务义务。在答辩人收楼前，就曾经多次向原告反映了房屋首层厅东墙、二层东北角厅含上部露台及首层东北角鱼池渗水，且花园南北两侧混凝土护栏连接位置多处松动、混凝土多处皮损及房屋室内外装饰装修工程出现多次损坏。在收楼时，原告仅仅对上述问题做了部分修复，且关于防水问题的修复无进行任何试验及提供防水的证明资料。卓越公司于2017年5月19日出了一份《卓越弘建置业投资有限公司云/鸣泉谷联体住宅质量保证书（公司附带装修）》，保证书约定了屋面防水保险期为五年以及墙面、厨房、卫生间地面、地下室、管道渗漏保险期为五年。收楼后，答辩人一直与原告的物业管家反映房屋存在的质量问题，原告一直承诺会对原告房屋履行维修义务。但截止至今，原告均未做好答辩人房屋问题的修复，渗水问题从收楼前一直发展至今，其中2019年约7-8月份暴雨时出现的渗水最为严重。房屋因渗水问题一直不能居住，木质地板、衣柜及天花等也均发霉，另花园护栏损坏严重有较大安全隐患，其他的损害也影响房屋的正常使用。原告并没有尽到物业公司应有的责任和义务，原告的不作为导致答辩人一直无法正常使用房屋，多次的沟通交流均无果。答辩人出于对合同的不安抗辩，依法可以不向原告支付任何物业管理费用。二、原告所主张的物业服务费金额与其自身所提交的证据冲突，原告于2020年3月23日发出的催缴函中暂计至3月的物业服务费是18790.32元，起诉金额却是19564.50元，由此可见原告自身对物业管理的混乱。三、答辩人出于不安抗辩依法可以不支付物业服务费，故不存在违约一说。退一步而言，即使答辩人存在违约，原告所诉的违约金也明显过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，原告的违约金已经接近实际损失的两倍，是明显的过高。综上，答辩人的房屋质量存在严重问题，原告应当对此承担保修义务，但原告的不作为已经严重损害了答辩人的合法权益，出于对合同的不安抗辩，答辩人无需向原告支付任何物业服务费及违约金。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司为支持其主张，向本院提交了如下证据：1、企业名称变更核准登记表、营业执照；2、中华人民共和国物业服务企业资质证书、广东省收费许可证、《碧桂园·清泉城前期物业服务合同》；3、《商品房买卖合同》、竣工验收备案表、《碧桂园·清泉城前期物业服务协议》；4、《清泉城碧桂园物业及资料移交书》、业主入住登记表；5、催缴物业服务费函、物业服务费欠费明细。被告卢克冲对其辩解，向本院提交了如下证据：1、《卓越弘建置业投资有限公司云/鸣泉谷联体住宅质量保证书（公司附带装修）》；2、《房屋安全鉴定报告》；3、业主诉求记录表；4、微信聊天记录（光盘）；5、电话录音（光盘）；6、房屋现场照片。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年10月31日，被告卢克冲（买受人）与清远市卓越弘建置业投资有限公司（出卖人）签署《商品房买卖合同》，购置了该公司开发的佛冈县******清泉城鸣泉谷二十一街12号商品房。同日，被告（甲方）与广东碧桂园物业管理有限公司清远佛冈分公司（乙方）签订了《碧桂园·清泉城前期物业服务协议》，将上述商品房交由乙方进行物业管理服务。物业管理服务内容包括：房屋建筑共用部位的维护和管理服务；共用设施设备的维护和管理服务；协助有关部门维护管理公共区域的供水、供电、供气、通讯、有线电视等设施设备；公共绿化与园艺小品的养护和管理服务；公共环境卫生的管理服务；交通与车辆停放秩序的管理服务等。此外，双方在该服务协议第四条第1款约定，物业服务费按该物业的房屋建筑面积（311.37平方米）每月每平方米2元及花园面积（302.20平方米）每月每平方米0.5元计收，即甲方每月应交纳774.18元物业服务费；第四条第3款约定，本园区产生的二次供水、电梯、公共照明等二次公共设备运行产生的费用，不计入服务费支出，按实际费用和约定由物业管理方和本园区业主或物业使用人分摊；第六条约定，物业服务费自商品房买卖合同约定的物业交付之日起采用银行代扣的方式按月交纳，每月10日为扣费时间；第十六条约定，逾期交纳服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金。2013年10月，案涉碧桂园·清泉城的开发商清远市卓越弘建置业投资有限公司（甲方）又与广东碧桂园物业服务有限公司清远佛冈分公司（乙方）签订了《碧桂园·清泉城前期物业服务合同》，约定选聘广东碧桂园物业管理有限公司清远佛冈分公司对碧桂园清泉城提供前期物业管理服务。双方在合同中约定的物业管理服务内容与广东碧桂园物业管理有限公司清远佛冈分公司和被告签订的《碧桂园·清泉城前期物业服务协议》服务范围和内容一致。另，双方在合同第十一条第四款约定，委托乙方管理的房屋、共用部位、共用设施设备应达到国家验收质量标准要求，如在保修期限和保修范围内存在质量问题，甲方负责承担保修责任。合同签订后，广东碧桂园物业服务有限公司清远佛冈分公司依约为碧桂园清泉城提供物业服务。被告于2017年5月19日办理了案涉商品房的收楼手续，并与清远市卓越弘建置业投资有限公司签署了《清泉城碧桂园物业及资料移交书》，约定清远市卓越弘建置业投资有限公司将物业交付给被告后，需按《商品房买卖合同》以及《房屋质量保证书》的约定履行该物业的保修义务。《卓越弘建置业投资有限公司云/鸣泉谷联体住宅质量保证书（公司附带装修）》对案涉物业相关保修项目、保修期限及保修责任均作了约定，并明确约定由出卖人负责保修。同日，被告到广东碧桂园物业服务有限公司清远佛冈分公司办理了入住登记手续。被告收楼后至今，多次向物业公司反映案涉商品房存在质量问题，要求物业公司维修，并于2020年3月31日委托广州兢业建筑结构技术有限公司对案涉房屋进行质量鉴定，鉴定结论为：半地下室、首层鱼池、首层东南角厅东墙北侧及二层东北角厅东墙防水层现局部失效或有缺陷，出现渗水；房屋三层露台的防水层现局部失效或有缺陷，出现渗水，且三层露台排水管口缩窄，会引起排水不畅。被告认为房屋存在质量问题，其一直向原告反映，原告承诺会解决问题，开发商的保修义务实际由原告承担，因原告怠于履行保修义务，因此才拒绝交纳物业服务费。原告则认为对于被告反映的问题，其已积极向开发商反映，并提供了开发商保修负责人的电话给被告，保修义务不属于原告的服务范围，物业管家只作为中间人与业主和开发商进行沟通协调。另查，广东碧桂园物业管理有限公司清远佛冈分公司于2012年12月13日经工商管理部门核准变更登记为广东碧桂园物业服务有限公司清远佛冈分公司。2015年11月23日，广东碧桂园物业服务有限公司清远佛冈分公司经工商管理部门核准变更登记为广东碧桂园物业服务股份有限公司清远佛冈分公司。2019年6月24日，广东碧桂园物业服务股份有限公司清远佛冈分公司经佛冈县**监督管理局核准变更登记为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司。被告自2017年5月开始未向原告交纳公共水费、二次供水电费、路灯照明电费和安防设备电费等分摊费用；自2018年2月起至今未交纳物业服务费。本院认为：本案属于物业服务合同纠纷。广东碧桂园物业管理有限公司清远佛冈分公司经工商部门核准变更登记为广东碧桂园物业服务有限公司清远佛冈分公司，后核准变更登记为广东碧桂园物业服务股份有限公司清远佛冈分公司，再核准变更登记为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司，其权利和义务由变更后的权利主体（即原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司）享有和承担。根据双方的陈述和申辩，本案的争议焦点可归纳为：被告以房屋存在质量问题，原告未履行保修义务为由拒交物业服务费的依据是否充分。对此，本院认为，本案双方物业服务关系由《碧桂园·清泉城前期物业服务协议》确定。该《前期物业服务协议》属双方就案涉房屋物业服务关系上自行处分权利义务内容的约定，并未违反当事人之间真实意思表示，内容亦未违反法律法规的强制性规定，其效力依法应当予以确认。纠纷发生时，该《前期物业服务协议》的约定可作为判定双方权利义务及相应责任的依据。本案中，被告提出案涉商品房存在质量问题，其不应承担物业服务费的支付责任。对此，本院注意到，《商品房买卖合同》《清泉城碧桂园物业及资料移交书》及《卓越弘建置业投资有限公司云/鸣泉谷联体住宅质量保证书（公司附带装修）》对房屋质量保证方面的权利义务关系均有明确约定，由开发商履行保修义务。而《碧桂园·清泉城前期物业服务协议》对物业管理服务内容及物业服务费的承担亦作出了明确约定，原告的物业管理服务并不包含私人房屋的维护、修理。故此，对于物业服务费的权利义务关系与商品房质量违约责任应当予以明确区分，根据合同的相对性，解决房屋质量问题，被告应依照其与开发商签订的《商品房买卖合同》《清泉城碧桂园物业及资料移交书》《卓越弘建置业投资有限公司云/鸣泉谷联体住宅质量保证书（公司附带装修）》的约定进行。无证据证实各方一致同意将房屋质量保修义务转由原告承担，被告以原告怠于履行房屋质量保修义务为由拒绝交纳物业服务费，于法无据，本院不予支持。被告未提供证据证实原告不履行《碧桂园·清泉城前期物业服务协议》约定的主要义务或履行合同存在重大瑕疵，其长期拒绝支付物业服务费用，违反了合同的约定，应当依法承担违约责任。原告要求被告支付2018年2月至2020年3月止的物业服务费，有事实和法律依据，本院予以支持，经核算，上述期间被告应付物业服务费为774.18元/月×26个月=20128.68元，原告要求被告支付19564.50元，未超过本院核准的金额，无损对方当事人的利益，是其自行处分自己民事权利的行为，本院予以准许。至于逾期交纳物业服务费的违约金，《碧桂园·清泉城前期物业服务协议》约定自逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰计付，被告提出该约定明显过高，原告又未提供证据证实其因被告逾期交费而造成的损失。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，为避免违约金过高导致双方权利义务失衡，显失公平，本院酌定违约金参照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计付为宜。故被告应自2018年2月11日起以当月应付未付的物业服务费为基数参照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%的标准支付违约金给原告。因自2019年8月20日起中国人民银行不再公布贷款基准利率，授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，因此，自2019年8月20日起的违约金参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算至被告付清拖欠的物业服务费之日止。原告要求被告支付自2017年5月起至2020年3月止的公共水费、二次供水电费、安防设备电费及路灯照明电费分摊等费用共计1214.79元，但其提交的证据无法证实被告应支付的分摊费用金额，故对原告该项主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《物业管理条例》第四十二条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告卢克冲自本判决生效之日起十五日内支付2018年2月至2020年3月期间的物业服务费用19564.50元及违约金（违约金自2018年2月11日起以当月应付未付物业服务费为基数，参照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算至2019年8月19日止；自2019年8月20日起以当月应付未付物业服务费为基数，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算至付清上述物业服务费之日止）给原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司；二、驳回原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1210元，减半收取计605元，由原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司390元，被告卢克冲负担215元。原告预交的受理费605元，其可在本判决生效后向本院申请退回215元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。本判决生效后，如被告未在判决确定的履行期间内履行判决确定的义务，原告可以在判决确定的履行期间届满之日起二年内向本院申请执行。审判员  向晓韵二〇二〇年六月十一日书记员  黄昭瑜附佛冈县人民法院标的款和保证金账号：户名：佛冈县人民法院账号：447***********051开户银行：中国农业银行股份有限公司佛冈石城支行附有关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。