成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0116民初2035号 原告（反诉被告）：四川国栋物业管理有限公司双流分公司。住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都市双流区西航港街道成新大件路**。 法定代表人：周斌，总经理。 委托诉讼代理人：任彪，男，1971年9月24日出生，汉族，住四川省盐亭县，系公司员工。 委托诉讼代理人：胡雪琴，女，1979年4月4日出生，汉族，住成都市双流区，系公司员工。 被告（反诉原告）：周艳涛，男，1975年11月12日出生，汉族，住四川省新津县。 被告（反诉第三人）：邹蓉，女，1982年3月12日出生，汉族，住成都市天府新区。 原告(反诉被告）四川国栋物业管理有限公司双流分公司（以下简称“国栋物业双流分公司”）与被告（反诉原告）周艳涛、被告（反诉第三人）邹蓉物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告）国栋物业双流分公司的委托诉讼代理人任彪，被告（反诉原告）周艳涛到庭参加诉讼，被告（反诉第三人）邹蓉经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 国栋物业双流分公司向本院提出诉讼请求：1.判令周艳涛、邹蓉支付2016年7月1日至2019年10月30日的物业费3998.88元，违约金12376.53元（暂计算至2019年10月31日，实际计算至实际付清之日止）。2.判令本案诉讼费、保全费、保全担保费、律师费等由周艳涛、邹蓉承担。事实与理由：2009年9月30日，成都升泰物业管理有限公司（以下简称“升泰物业公司”）与四川国栋建设集团有限公司（以下简称“国栋建设公司”）签订《国栋南园五星城物业管理合同》，约定升泰物业公司向国栋建设公司开发的国栋南园五星城小区提供物业管理服务，合同期限从2009年10月1日起至2014年9月30日止。2014年9月30日，国栋建设公司与成都升泰物业管理有限公司双流分公司（以下简称“升泰物业双流分公司”）签订《国栋南园五星城委托物业服务合同》，合同期限自2014年10月1日起至2019年9月30日止。2017年5月24日，国栋建设公司、升泰物业双流分公司、国栋物业双流分公司签订《国栋南园五星城物业管理权转让协议》，升泰物业双流分公司将《国栋南园五星城委托物业服务合同》项下的全部权利义务转让给国栋物业双流分公司，此后国栋物业双流分公司为国栋南园五星城及其客户提供物业管理至今。2010年1月6日，周艳涛、邹蓉与国栋建设公司签订《商品房预售合同》，约定周艳涛、邹蓉向国栋建设公司购买国栋南园五星城1栋1单元102号房屋，房屋建筑面积为83.31平方米。根据《国栋南园五星城前期物业服务协议》第二条之约定，周艳涛、周蓉应当按照1.2元/平方米/月的标准向国栋物业双流分公司支付物业管理费用，物业管理费采用预先缴纳方式，6个月为一次缴费周期，逾期未缴费的从逾期之日起按照每天千分之五缴纳资金利息。国栋物业双流分公司向周艳涛、邹蓉提供了完善的物业管理服务，但周艳涛、邹蓉并未向国栋物业双流分公司缴纳物业管理费用和代收代缴费用，国栋物业双流分公司多次催缴未果，故诉至本院，请求判如所请。 周艳涛辩称，1.国栋物业双流分公司作为本案原告主体不适格，周艳涛与国栋物业双流分公司没有签订过物业服务合同；2.案涉物业管理费是格式合同，是周艳涛在购买房屋时由国栋物业双流分公司的母公司强迫签订的，合同约定的违约条款显失公平；3.国栋物业双流分公司及其关联公司向周艳涛所在的小区提供的物业服务不符合合同约定，已经被小区业委会强行清除出场，国栋物业双流分公司至今未向小区业委会聘请的物业公司履行移交手续。请求驳回国栋物业双流分公司的诉讼请求。 邹蓉未作答辩。 周艳涛向本院提出反诉请求：1.判令国栋物业双流分公司物业服务不合格，赔偿周艳涛物业损失费2000元；2.判令国栋物业双流分公司因怠于提供物业服务给周艳涛造成的精神损失费1000元，3.判令国栋物业双流分公司退还违法收取的垃圾清运费960元。事实和理由：升泰物业公司与国栋建设公司于2009年9月30日签订《国栋南园五星城物业管理合同》的行为未通过招投标的方式选聘，违反了《中华人民共和国物业管理条例》第三条、第二十四条。升泰物业双流分公司与国栋建设公司、国栋物业双流分公司三方签订的转让协议违反了《中华人民共和国物业管理条例》第四十条，其违法转让行为无效。升泰物业公司、国栋物业双流分公司履行物业服务合同存在重大瑕疵，且给周艳涛造成了损失，导致周艳涛的房屋价值贬损，依法应当承担赔偿责任。升泰物业公司与国栋物业双流分公司均违法按照每月8元的标准收取垃圾费，该费用没有合同依据，属于违法收取，自国栋物业双流分公司接受物业以来违法收取的垃圾费应当退还。国栋物业双流分公司主张的违约金过高，依法应当予以调整。庭审中，周艳涛明确其要求国栋物业双流分公司退还其2010年接房以来支付的所有垃圾清运费。 国栋物业双流分公司辩称，1.国栋物业双流分公司依据《物业管理权转让协议》合法取得了案涉小区物业管理权并严格履行了自身的物业管理义务；2.周艳涛主张物业服务不合格，要求国栋物业双流分公司赔偿物业损失费及精神损失费没有事实依据和法律依据；3.案涉小区出租房屋较多，造成消防通道被堵塞，每月收取的垃圾清运费包括了清运垃圾等。 邹蓉针对反诉未作陈述。 本院经审理认定事实如下：2009年9月30日，国栋建设公司与升泰物业公司签订《国栋·南园五星城物业管理合同》，约定国栋建设公司通过招标选聘升泰物业公司为双流县广都大道6号国栋·南园五星城小区提供物业服务，合同期限从2009年10月1日起至2014年9月30日止。 2010年1月6日，升泰物业公司与周艳涛签订《【国栋南园五星城】前期物业服务协议》，约定物业管理费采取预缴方式，6个月为一次缴费周期，首期物业管理费从国栋建设公司通知的交房之日起计算，并在办理交房手续时缴纳首期物业管理费，以后缴费具体时间为每年的5月31日前十五天内和12月31日前十五日内，产权证未办理之前，费用标准为住宅1.2元/平方米·月。周艳涛未按照协议约定的收费标准和时间足额向升泰物业公司缴纳物业管理费，视为周艳涛违约，升泰物业公司有权要求周艳涛补交并从逾期之日起按每天5‰交纳违约金。 2014年8月30日，国栋建设公司与升泰物业双流分公司签订《国栋·南园五星城委托物业服务合同》，约定升泰物业双流分公司为双流县广都大道6号国栋·南园五星城小区提供物业服务，合同期限自2014年10月1日起至2019年9月30日五年一个合同延续周期。委托合同到期后业主委员会经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数以上业主无异议双方也未书面提出终止本合同时，合同按五年一个周期自动延期执行。升泰物业双流分公司主要负责物业共用部位、公共区域的情节卫生、垃圾清运等。物业管理服务费居住物业类高层住宅中标备案价1.5元/平方米/月，暂执行价1.2元/平方米/月，自合同生效之日起，国栋建设公司尚未出售或未交付的物业,物业服务费由国栋建设公司足额承担，已交付的物业，物业服务费由业主承担；业主的物业服务费从物业交付次日起按半年交纳。国栋建设公司、业主于每个缴费周期起始日起前90日内交纳物业服务费，逾期未交纳的，国栋物业双流分公司以通知书、电子邮件、手机短信等书面形式催告国栋建设公司、业主在合理期限内交纳，经催告后无正当理由仍未交纳的，承担违约责任。物业所有权发生转移的，原业主结清物业服务费。物业服务费结算至产权转移之日止。国栋建设公司、业主未按时、足额交纳物业服务费，经国栋物业双流分公司书面催告限期交纳仍未交纳的，承担违约期间未付金额1%的违约金。 2017年5月24日，国栋建设公司、升泰物业双流分公司、国栋物业双流分公司签订《物业管理权转让协议》，约定三方同意从本合同书签订生效之日起，升泰物业双流分公司在与国栋建设公司签订的原合同以及升泰物业双流分公司与【国栋·南园五星城】业主（房屋租赁户）签订的《物业管理合同》中所约定的权利、义务一并转移给国栋物业双流分公司。 同日，国栋建设公司与国栋物业双流分公司签订《国栋·南园五星城委托物业服务合同》，其中关于物业费标准，支付方式、期限、违约责任等均与前述物业合同一致。 周艳涛、邹蓉为该小区********房屋的所有权人，案涉房屋建筑面积83.31平方米。国栋物业双流分公司为案涉小区提供了物业服务，但周艳涛自2016年7月1日开始欠缴物业服务费。国栋物业双流分公司于2018年6月5日上门张贴催费函进行催收无果后，遂起诉。 2019年5月24日，周艳涛缴纳案涉房屋2018年10月至2019年5月的电费378元，垃圾清运费64元；2019年10月31日，周艳涛缴纳案涉房屋2019年6月至2019年10月的电费61.5元，垃圾清运费22.5元。 另查明，2019年4月24日成都市双流区环境卫生管理所发布《关于征收2019年生活垃圾清运处置费的通知》载明居民住户收费标准每户每月4.5元。国栋物业双流分公司按照8元/月/户收取案涉小区业主生活垃圾处置费，在案涉小区公示栏内在载明：生活垃圾处置费包含生活垃圾费与杂物清运费，生活垃圾费由物业公司代环卫所收取，杂物清运费由物业公司收取。 上述事实，有《国栋·南园五星城委托物业服务合同》、《物业管理权转让协议》、《物业服务合同》、《【国栋南园五星城】前期物业服务协议》、照片、房屋产权信息成都市双流区环境卫生管理所关于征收2019生活垃圾清运处置费的通知、催费函、张贴照片以及当事人的陈述等证据在卷佐证，本院予以采信。 本案审理过程中，周艳涛向本院申请调查案涉房屋电费使用情况。因本案不涉及案涉房屋电费的问题，故对于周艳涛的该申请本院不予准许。 本院认为，国栋建设公司与升泰物业公司签订的《国栋·南园五星城物业管理合同》、周艳涛与升泰物业公司签订的《【国栋南园五星城】前期物业服务协议》、国栋建设公司、升泰物业双流分公司、国栋物业双流分公司签订的《物业管理权转让协议》、国栋建设公司与国栋物业双流分公司签订的《国栋·南园五星城委托物业服务合同》均系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效。周艳涛辩称，国栋建设公司并未通过招投标程序，而直接与升泰物业管理公司签订前期物业服务协议，升泰物业双流分公司与国栋建设公司、国栋物业双流分公司签订的转让协议应属无效。本院认为，国栋建设公司作为案涉小区的建设单位，在前期物业管理期间，选聘物业企业为案涉小区提供物业服务并无不当。虽国栋建设公司最初选聘的是升泰物业双流分公司，但此后国栋建设公司、升泰物业双流分公司以及国栋物业双流分公司签订了三方转让协议，一致同意由国栋物业双流分公司承继升泰物业双流分公司的权利义务，继续为案涉小区提供前期物业服务，且建设单位国栋建设公司与国栋物业双流分公司也签订了《国栋·南园五星城委托物业服务合同》，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，上述合同对业主周艳涛、邹蓉具有约束力。故周艳涛的上述抗辩不能成立，本院不予支持。国栋物业双流分公司为案涉小区提供了物业服务，周艳涛、邹蓉即应按约支付物业费，但其尚欠2016年7月至2019年10月的物业服务费3998.88元（1.2元/月/平方米×83.31平方米×40个月）未支付，应当予以支付。故对于国栋物业双流分公司的该项诉讼请求本院予以支持。 关于国栋物业双流分公司主张的违约金，周艳涛、邹蓉经国栋物业双流分公司书面催告，无正当理由拒不缴纳物业费的行为构成违约，应当承担的相应违约责任。现国栋物业双流分公司按照合同约定的每日5‰的标准主张违约金，审理中，周艳涛对认为该违约金过高。本院认为，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，从本案证据来看，周艳涛的违约行为给国栋物业双流分公司除造成物业费的资金占用利息损失外暂无其他损失，故本院酌情将违约金的计算标准调整为每日万分之三。即周艳涛应支付的违约金分段计算为：以每半年应缴纳物业服务费599.83元（1.2元/平方米/月×6个月×83.31平方米）为基数，按照每日万分之三的标准分别从2016年10月1日、2017年4月1日、2017年10月1日、2018年4月1日、2018年10月1日、2019年4月1日起计算至实际付清之日止；以2019年7月至2019年10月应缴纳的物业费399.89元（1.2元/平方米/月×4个月×83.31平方米）为基数，按照每日万分之三的标准从2019年10月1日起计算至实际付清之日止。 关于周艳涛主张的物业损失费2000元、精神损失费1000元，本院认为，周艳涛提交的证据不能证明国栋物业双流分公司在提供物业服务时对其造成了相关损失，亦不能证明其损失的具体金额，应当承担举证不能的法律后果，故对于周艳涛的该部分反诉请求，本院不予支持。对于周艳涛诉请退还垃圾清运费960元的诉讼请求，本院认为，物业服务企业的主要义务是按照合同的约定提供物业服务。垃圾清运费系代收代缴的费用（每户4.5元/月），周艳涛要求国栋物业双流分公司予以退还于法无据，本院不予支持。而对于杂物清运费，国栋物业双流分公司陈述系由其按照每户3.5元/月收取，本院认为，物业合同中对此并无约定，国栋物业双流分公司仅凭单方公示即收取该费用缺乏事实依据和法律，应当予以退还。但周艳涛向本院提交的证据材料仅能证明其2018年10月至2019年5月按照8元/月缴纳垃圾清运费，2019年6月至2019年10月周艳涛按照4.5元/月缴纳垃圾清运费，对其2018年10月至2019年5月多缴纳的垃圾清运费，应当予以退还，故国栋物业双流分公司应当退还周艳涛28元（3.5元/月×8个月），对于其余时间的杂物清运费，因周艳涛并未举证证明，故本院对该部分反诉请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）周艳涛、被告（反诉第三人）邹蓉于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）四川国栋物业管理有限公司双流分公司支付物业服务费3998.88元及违约金（以599.83元为基数，按照每日万分之三的标准分别从2016年10月1日、2017年4月1日、2017年10月1日、2018年4月1日、2018年10月1日、2019年4月1日起计算至实际付清之日止；以399.89元为基数，按照每日万分之三的标准从2019年10月1日起起计算至实际付清之日止）； 二、原告（反诉被告）四川国栋物业管理有限公司双流分公司于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）周艳涛、被告（反诉第三人）杂物清运费28元； 三、驳回原告（反诉被告）四川国栋物业管理有限公司双流分公司其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）周艳涛的其他反诉请求。 如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费210元，反诉案件受理费50元，共计260元，由原告（反诉被告）四川国栋物业管理有限公司双流分公司负担20元，被告（反诉原告）周艳涛、被告（反诉第三人）邹蓉负担240元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  王 璇 人民陪审员  叶元方 人民陪审员  卢林贵 二〇二〇年十二月十日 法官 助理  邓黎霞 书 记 员  盛 娇