湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0116民初1558号原告：郭某某，男，1963年9月23日出生，汉族，武汉市黄陂区人。委托代理人：余道才，武汉市黄陂区盘龙经济开发区法律服务所法律工作者。特别授权。被告：上海桓海文化传播有限公司，住所地嘉定区宝安公路****－67，统一社会信用代码913101145868292965。法定代表人：沈惠琴，该公司执行董事。委托代理人：覃晟，湖北天明律师事务所律师。特别授权。被告：邓某，男，1979年10月28日出生，汉族，湖南省怀化市人。原告郭某某诉被告上海桓海文化传播有限公司（以下简称桓海公司）、邓某租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于同年8月4日、11月6日二次公开开庭进行了审理。原告郭某某及其委托代理人余道才、被告桓海公司的委托代理人覃晟到庭参加了诉讼。被告邓某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。在提交答辩状期间，桓海公司、邓某对管辖权提出管辖异议，本院作出（2020）鄂0116民初1558号民事裁定驳回桓海公司、邓某对本案管辖权提出的异议。期间，郭某某、桓海公司申请庭外和解，本院予以准许。本案现已审理终结。原告郭某某向本院提出诉讼请求：1.依法判决二被告共同支付原告2018年7月29日至2019年7月28日的租金人民币7700元；2.依法判决二被告共同支付原告2019年7月29日至2020年7月28日的租金人民币8470元；3.本案全部诉讼费由二被告共同承担。事实与理由：2017年7月29日，被告邓某以上海桓海文化传播有限公司武汉分公司（以下简称“桓海公司武汉分公司”）名义与原告签订了租赁合同一份，合同约定：原告将位于武汉市黄陂区蔡店街xx号房屋的外墙租给桓海公司武汉分公司用于广告位。租期为5年，自2017年7月29日起至2022年7月29日止。租金及付款方式为:一年一付，每年递增即第一年7000元，第二年7700元，第三年8470元，第四年9317元，第五年10249元。合同签订后，原告依约将广告位交由被告邓某代表的桓海公司武汉分公司进行使用。被告邓某向原告支付了第一年的租金7000元。第二年开始被告邓某再未向原告支付过租金。经原告查询，桓海公司武汉分公司己于2019年4月2日登记注销，其总公司即被告桓海公司仍在正常经营。原告为维护自己的合法权益不受侵害，故依法向贵院提起诉讼，望贵院支持原告的诉讼请求。被告桓海公司辩称，1.本案系原告与我公司之间的租赁合同纠纷，与被告邓某无关联。被告邓某作为桓海公司武汉分公司的签约代表人，与原告订立本合同，其行为是职务行为；2.本案涉及的广告牌已经于2020年6月3日由黄陂区城市管理委员会作出责令限期改正决定书，并要求桓海公司拆除蔡店街靠近武汉农村商业银行的广告牌，桓海公司收到限期改正决定书后，便向原告发出解除合同，且原告于2020年7月18日收到了该份解除通知书，双方之间的租赁合同关系应当自原告收到之日起因不可抗力（租赁合同第15条）的相关约定而解除，双方之间互不承担责任。被告邓某未作答辩，亦未提交证据。经审理查明，桓海公司武汉分公司成立于2012年3月20日，类型为有限责任公司分公司，现已注销。桓海公司武汉分公司是桓海公司的分公司，邓某系桓海公司的员工。2017年7月29日，桓海公司武汉分公司（甲方）为了租赁广告位对外进行广告经营事宜与郭某某（乙方）签订了《租赁合同》，约定甲方租赁乙方所有的位于武汉市黄陂区蔡店街xx号房设置广告牌，租赁房屋设置广告位期限为5年，自2017年7月29日起至2022年7月29日止，年租金为人民币7000元，付款方式及金额为一年一付，第二年开始每年租金涨幅10%即（第一年7000元、第二年7700元、第三年8470元、第四年9317元、第五年10249元）。广告发布所需相关审批手续由甲方自行办理。在本合同期内，甲、乙双方均不得无故提前终止合同，否则违约方应向另一方支付违约金，数额为甲方广告总造价的2倍。因不可抗力导致双方不能正常履行合同，双方互不承担责任（如政府强制拆迁、天灾人祸等均为不可抗力）。双方还对其他事项进行了约定。合同尾部承租方甲方代表处由“邓某”签名，加盖上海桓海文化传播有限公司武汉分公司公章，乙方出租方处由“郭某某”签名。合同签订后，邓某向郭某某支付了2017年7月29日至2018年7月28日期间的租金7000元。因被告未给付2018年7月29日至2019年7月28日的租金7700元和2019年7月29日至2020年7月28日的租金8470元，故原告诉至本院提出上述诉讼请求。需要说明的事项：1.桓海公司认为，武汉市黄陂区城市管理执法局于2020年6月3日向该公司送达的“（陂）城责改字[2020]第03138号”城市管理行政执法责令限期改正决定书，要求我公司将位于武汉市黄陂区蔡店乡蔡店西街24附7号靠近武汉农村商业银行（蔡店支行）的屋顶广告牌在2020年6月12日12时之前进行改正拆除。经核实，该广告牌即是我公司租赁郭某某位于武汉市黄陂区蔡店街田铺湾87－1号楼顶的户外广告牌，根据《租赁合同》第十五条约定，“因不可抗力因素双方不能正常履行合同，双方互不承担责任（如政府强行拆迁、天灾人祸等）”，因武汉市黄陂区城市管理执法局已发函通知改正拆除，导致合同无法正常履行，故桓海公司发函解除租赁合同并请郭某某配合拆除广告牌。桓海公司于2020年7月17日发送快递给郭某某要求解除《租赁合同》。而郭某某则认为其在武汉市黄陂区蔡店乡蔡店西街24附7号靠近武汉农村商业银行（蔡店支行）并没有房屋。2.桓海公司认为，武汉市黄陂区城市管理执法局于2020年8月4日向郭某某送达的“（陂）城责改字[2020]第04890号”城市管理行政执法责令限期改正决定书，要求郭某某将位于武汉市黄陂区蔡店乡蔡店街xx号户外广告牌于2020年8月4日14时前进行（改正/拆除）。根据《租赁合同》第十五条约定，桓海公司认为应解除租赁合同。而郭某某则认为其并未收到该责令限期改正决定书。3.在审理过程中，桓海公司申请本院前往黄陂区城市管理委员会调查取证，以确认两份城市管理行政执法责令限期改正决定书中涉及的户外广告牌系同一块，现已被责令拆除，证实合同目的无法继续实现。同年10月28日，本院前往黄陂区城市管理执法督察大队蔡店中队调查，该执法中队长彭某某介绍，2020年6月3日城市管理行政执法责令限期改正决定书是对桓海公司下的，不是针对郭某某的，这个地址是银行，如果该地址没有广告牌，说明或视为已经改正了。2020年8月4日城市管理行政执法责令限期改正决定书是针对郭某某的，但意思并不是让他们拆除广告牌，“责令限期改正”包括提供设置广告牌的审批手续、年限、内容、广告牌的尺寸、破损情况及安全隐患等。强制拆除是在完全不合法的情况下会作出决定，强拆要有很多程序要走。本院认为，桓海公司武汉分公司与郭某某之间的《租赁合同》，双方主体适格，意思表示真实，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。桓海公司武汉分公司由桓海公司依法设立，现已注销，其民事责任依法由桓海公司承担。邓某系桓海公司的员工，《租赁合同》中虽然打印邓某的名字，但没有邓某本人的签名，故对于郭某某主张邓某支付租金的诉讼请求，本院不予支持。关于桓海公司能否解除案涉《租赁合同》的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，桓海公司认为武汉市黄陂区城市管理执法局已送达城市管理行政执法责令限期改正决定书要求改正拆除广告牌，导致合同无法正常履行，符合《租赁合同》第十五条约定“因不可抗力因素双方不能正常履行合同，双方互不承担责任（如政府强行拆迁、天灾人祸等）”，故桓海公司发函解除租赁合同并请郭某某配合拆除广告牌。但根据黄陂区城市管理执法督察大队蔡店中队中队长彭某某介绍，武汉市黄陂区城市管理执法局送达城市管理行政执法责令限期改正决定书的内容不应理解为拆除广告牌，其内容包括提供设置广告牌的审批手续、年限、内容、广告牌的尺寸、破损情况及安全隐患等，强制拆除是在完全不合法的情况下会作出决定，且强制拆除要有很多程序，故送达责令限期改正决定书与《租赁合同》约定的“政府强行拆迁”并非同一概念，桓海公司要求解除案涉租赁合同的主张不符合合同解除的约定及法定条件。据此，桓海公司主张因不可抗力不能实现合同目的的理由不成立，其不享有前述法律规定的解除权。因未能与郭某某达成一致，桓海公司于2020年7月12日单方通知郭某某解除《租赁合同》，不能产生合同解除的法律后果。郭某某基于《租赁合同》要求桓海公司支付2018年7月29日至2019年7月28日的租金7700元和2019年7月29日至2020年7月28日的租金人民币8470元的诉讼请求，有事实与法律依据，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告上海桓海文化传播有限公司于本判决生效后十日内向原告郭某某支付2018年7月29日至2019年7月28日的租金7700元和2019年7月29日至2020年7月28日的租金8470元；二、驳回原告郭某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取102元，由被告上海桓海文化传播有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  王洪毅二〇二〇年十一月三十日书记员  罗振天