湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0181民初6021号原告：中国银行股份有限公司浏阳支行，住所地湖南省浏阳市北正中路70号。负责人：徐征，行长。委托诉讼代理人：江永飞，湖南琼武律师事务所律师。被告：浏阳金碧置业有限公司，住所地湖南省浏阳市行政中心西北角商会大厦一楼。法定代表人：雷权。委托诉讼代理人：代新新，女，1992年2月7日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。被告：余金华，女，1969年6月24日出生，汉族，住湖南省浏阳市。原告中国银行股份有限公司浏阳支行（以下简称中国银行浏阳支行）与被告余金华、浏阳金碧置业有限公司（以下简称金碧置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国银行股份有限公司浏阳支行的委托代理人江永飞、被告金碧置业公司的委托诉讼代理人代新新到庭参加诉讼。被告余金华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国银行浏阳支行向本院提出如下诉讼请求：1.判令解除原告与被告余金华签订的《个人一手住房贷款合同》中未履行部分的借贷关系，未到期的贷款本金提前到期；2.判令被告余金华立即偿还原告贷款本金281976.76元、逾期本金1815.51元、利息1158.82元、罚息10.97元，本息合计284962元（暂计算至2020年4月28日止，此后利息及罚息按合同约定的计算方式计算至全部实际清偿日止）；3.判令被告余金华支付按欠款总额5%计提的律师费14248元；4.原告对被告余金华提供抵押的位于浏阳恒大华府的房产在上述借款本息及实现债权的费用范围内享有优先受偿权；5.判令被告金碧置业公司在上述借款本息及实现债权的费用范围内承担连带保证责任；6.本案诉讼费用、保全费及其他费用由被告承担。被告余金华未作答辩。被告浏阳金碧置业有限公司主要答辩意见：1.涉案按揭房产未办理产权登记，也未办理正式的抵押登记，原告中国银行浏阳支行不享有优先受偿权；2.金碧置业公司已依据合同约定代偿了118568.03元，不存在过错，不应承担本案诉讼费等相关费用。本院经审理认定事实如下:2015年3月22日，原告中国银行浏阳支行作为贷款人、被告余金华作为借款人、被告金碧置业公司作为保证人（开发商）共同签订了编号为2015年浏字XX号《个人一手住房贷款合同》，约定：个人住房贷款金额为380000元；本合同项下贷款期限为15年（180个月）；房屋地址为浏阳市，购房合同号为2015XXX；利率为浮动利率，浮动周期为12个月，即从贷款人实际放款日起每12个月重新定价一次，第一个浮动周期内贷款月利率为4.9167‰；按月结息和付息，每月的10日为结息日和付息日；还款方式为按月等额本息还款，借款人自贷款发放后第二个月开始按月还款，还款期数共计180期，还款日为每月的10日；借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保；开发商提供保证的，承担连带责任保证，本合同项下保证期间为借款人债务履行期届满之日起两年；若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且自贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于给日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或／及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或／及保证责任；本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任；主债务在本保证之外同时存在其他物的担保或保证时，不影响贷款人本保证项下的任何权利及其行使；该合同还对其他事项进行了约定。该合同的签章页，被告余金华在借款人处签名、捺印，被告金碧置业公司在保证人（开发商）处加盖公章。2015年3月30日，原告依约向被告余金华发放了贷款380000元，并依约汇至指定的被告金碧置业公司银行账户，约定月利率为4.9167‰。2015年8月12日，原告中国银行浏阳支行为位于浏阳市抵押权预告登记（浏房预字第××号），预告登记权利人为中国银行股份有限公司浏阳支行，预告登记义务人为余金华，附记中载明贷款金额为380000元。借款后，被告余金华自行偿还、并通过被告金碧置业公司代偿的方式足额清偿了60期贷款本息，此后就开始存在逾期未还的情形。其中，被告金碧置业公司称其代偿的金额为118568.03元，但并未向本院提交证据予以证实，原告中国银行浏阳支行则陈述无法核实被告金碧置业公司的具体代偿金额。截止至2020年6月16日，被告余金华尚欠借款本金283792.27元，利息3454.19元，罚息66.78元，原告中国银行浏阳支行向被告余金华催问未果，遂向本院提起诉讼。另查明：1.被告余金华于2015年购买的浏阳市的房产建设好后，被告金碧置业公司目前已办理好了该栋的房屋产权证总证，但至今，被告余金华因故未就其购买的房产办理好房屋产权证；2.为实现本案债权，中国银行浏阳支行（甲方）与湖南琼武律师事务所（乙方）于2020年5月5日签订《民事委托代理合同》，约定甲方委托乙方作为诉讼代理人，乙方接受甲方的委托，委派律师担任甲方的委托代理人，乙方委派江永飞律师作为代理人，代理费以诉讼标的的5%支付，代理费的支付不受案件结果的影响，在取得生效法律文书后十个工作日内由乙方向甲方申请支付。本院认为，原告中国银行浏阳支行与被告余金华及被告金碧置业公司共同签订的《个人一手住房贷款合同》，是各方真实意思的表示，合法有效，各方都应当根据约定全面履行自己的义务。原告中国银行浏阳支行根据约定将被告余金华所借的380000元汇入指定的银行账户后，被告余金华应当根据约定按月偿还借款本息。现被告余金华的380000元借款虽未全部到期，但在合同履行期间，被告余金华并没有根据约定按月偿还借款本息，因此，根据合同约定和法律规定，被告余金华的行为已构成违约，原告中国银行浏阳支行有权提前收回已发放的借款，提前行使担保权，并解除《个人一手住房贷款合同》。截至2020年6月16日止，被告余金华尚欠原告中国银行浏阳支行借款本金283792.27元、利息3454.19元、罚息66.78元未还，因此，原告中国银行浏阳支行要求余金华偿还未还的借款本金283792.27元、利息3454.19元、罚息66.78元及自2020年6月17日起按约定计算的利息的请求，于法有据，本院予以支持。《个人一手住房贷款合同》中并未约定开发商的具体保证方式，故被告金碧置业公司应为被告余金华向原告中国银行浏阳支行提供连带责任保证，现原告中国银行浏阳支行的起诉尚在履行期限届满前，故被告金碧置业公司应对被告余金华尚欠的借款本息承担连带清偿责任，被告金碧置业公司承担保证责任后有权向被告余金华追偿。被告金碧置业公司辩称不应负担实现债权所支出的律师费，因双方在《个人一手住房贷款合同》中并未约定实现债权费用属于保证范围，故对于被告金碧置业公司的该项辩称，本院予以采信。被告金碧置业公司已完成涉案房屋的开发建设和产权初始登记，且被告余金华与原告中国银行浏阳支行就涉案房屋抵押已办理了抵押权预告登记，虽然该预告登记不必然产生物权效力，但预告登记享有物权的请求权，可以排除物权的其他请求人，且该抵押登记已经完成了初始登记，因此，在被告金碧置业公司的配合下，被告余金华即可完成物权登记，从而实现抵押权，故原告中国银行浏阳支行要求在抵押担保范围内对涉案房产享有优先受偿权的请求，于法有据，本院予以支持。《个人一手住房贷款合同》中对律师代理费进行了约定，但本案系普通的金融借款合同纠纷案件，而非案情复杂或影响重大的案件，故本院酌定律师费为8000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条、第二百零三条，《中华人民共和国担保法》第二条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除中国银行股份有限公司浏阳支行与余金华、浏阳碧桂园房地产开发有限公司签订的《个人一手住房贷款合同》；二、余金华在本判决生效后十日内偿还中国银行股份有限公司浏阳支行借款本金283792.27元及利息、罚息（计算方式：截止至2020年6月16日的利息为3454.19元、罚息为66.78元，此后按《个人一手住房贷款合同》约定的结息方式计算至实际履行之日止）；三、余金华在本判决生效后十日内给付中国银行股份有限公司浏阳支行律师代理费8000元；四、中国银行股份有限公司浏阳支行在上述债权范围内对对余金华提供抵押担保的座落于浏阳市的房产（预售证号为2015-XX，合同编号为2015XXX）折价、拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权；五、浏阳金碧置业有限公司对上述判决第二项所确定的余金华之付款义务及本案之诉讼费用承担连带清偿责任；六、驳回中国银行股份有限公司浏阳支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5788元，减半收取2894元，财产保全申请费2016元，共计4910元。由中国银行股份有限公司浏阳支行负担491元，由余金华负担4419元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  刘施汝二〇二〇年六月十九日法官助理李璇书记员李璇(兼)附相关法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。2.《中华人民共和国物权法》第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。第二百零三条为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。3.《中华人民共和国担保法》第二条在借贷、买卖、货物运输、加工承揽等经济活动中，债权人需要以担保方式保障其债权实现的，可以依照本法规定设定担保。本法规定的担保方式为保证、抵押、质押、留置和定金。第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。