广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终4873号上诉人（原审原告）：刘佳芸，女，汉族，1983年5月12日出生，住广东省佛山市南海区***************，公民身份号码362************424。委托诉讼代理人：陈广辉，广东法全律师事务所律师。委托诉讼代理人：温健，广东法全律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李伟贤，女，汉族，1969年2月7日出生，住广东省广州市荔湾区************，公民身份号码440************526。委托诉讼代理人：郑海鹰，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王俊生，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：广州越秀小额贷款有限公司，住所地广东省广州市越秀区***************，统一社会信用代码914***********062M。法定代表人：黄强，该公司董事长。被上诉人（原审第三人）：佛山市顺德区鼎立房地产代理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区***************、A15。法定代表人：黄某1。被上诉人（原审第三人）：覃斯琴，女，汉族，1984年6月10日出生，住广东省广州市海珠区************，公民身份号码440************440。上诉人刘佳芸、李伟贤因与被上诉人广州越秀小额贷款有限公司(以下简称贷款公司）、佛山市顺德区鼎立房地产代理有限公司（以下简称鼎立公司）、覃斯琴房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初10744号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月22日立案后，依法组成合议庭进行审理。后本案因需根据另案审理结果综合认定，于2019年6月19日裁定中止诉讼，于2020年10月15日恢复审理。现已审理终结。刘佳芸上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判李伟贤向刘佳芸按房款5800000元的20%支付违约金，共计1160000元；2.判令支持刘佳芸的第3-6项诉讼请求；3.本案诉讼费用由李伟贤承担。事实与理由：第一，刘佳芸与李伟贤于2018年3月15日签订的《房地产买卖合同》合法有效，对双方均有约束力。李伟贤未按约定交付房屋且明确表示不愿意交付，已构成根本违约，根据合同第十四条的约定，李伟贤应按总房价的20%向刘佳芸支付违约金。第二，覃斯琴基于李伟贤的委托作出的法律后果，应由李伟贤承担。一审判决认定涉案合同所称的“卖方”并非全指李伟贤不当。李伟贤将涉案房屋的买卖事宜全权委托给覃斯琴处理，表明愿意承担由此产生的法律后果，涉案合同由覃斯琴代理李伟贤签订，合同约定的卖方即为李伟贤。一审判决所认定的合同载明刘佳芸完全知晓李伟贤及中介方告知的交易背景、房产状况和交易流程并愿意承担一切法律风险，以及李伟贤怠于交付房屋是认为贷款公司出售房屋价格低于市场价事出有因，都不能作为李伟贤随意违约且无需担责的理由。何况“事出有因”并非刘佳芸造成，（2018）粤06民终6583号（以下简称6583号案）判决已经否定刘佳芸与贷款公司存在恶意串通。至于李伟贤与贷款公司之间的纠纷可循法律途径解决，不应据此变相损害刘佳芸的权利，减轻李伟贤的责任。第三，根据涉案合同第十四条约定，刘佳芸依据合同支付的中介费及向李伟贤主张权利所产生的律师费等损失，应由李伟贤承担。第四，一审判决按预期贷款利率计算违约金，实质是变相降低了李伟贤的违约成本。刘佳芸曾愿意放弃部分权利与李伟贤条件以换取房屋交付，但李伟贤不予理会并通过另案诉讼拖延本案审理，一审判决后也没有交付房屋的意向。故一审判决的违约金标准对李伟贤而言违约成本过低，将来不利于案件执行。即使按照逾期贷款利率计算违约金，也应从刘佳芸分别致函李伟贤、贷款公司、覃斯琴的时间即2017年4月27日开始起算，且应明确逾期贷款利率的标准。二审期间，刘佳芸明确其第一项上诉请求为撤销一审判决第三项，其他不变。李伟贤的答辩意见与其上诉意见一致。覃斯琴对刘佳芸的上诉表示没有意见。贷款公司、鼎立公司针对刘佳芸的上诉没有发表意见。李伟贤上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回刘佳芸的全部诉讼请求；2.本案上诉费用由刘佳芸、贷款公司、覃斯琴、鼎立公司共同负担。事实和理由：李伟贤已就6583号案向广东省高级人民法院申请再审，该案认定事实不清、适用法律错误，应予以纠正。第一，涉案《授权委托书》作为贷款公司接受李伟贤提供担保的前提条件，应认定为《抵押合同》的附属条款，该委托书具有流押性质，应认定为无效。首先，李伟贤出具该委托书的目的在于案外人邓某未偿还贷款时贷款公司能规避法律禁止性规定并通过覃斯琴处分抵押财产的方式实现自身债权，构成事实上的流押行为，是法律所禁止的。其次，在6583号案一、二审中覃斯琴一再强调其仅代表贷款公司，协助贷款公司收债权，故其实际上不是李伟贤的委托代理人，该事实也印证了委托书系流押条款。因此，贷款公司作为抵押权人将委托书作为与李伟贤签订抵押合同的前提，后又在未征得李伟贤同意的情况下直接处分抵押物即涉案房屋的行为，因违反了我国物权法第一百八十六条、我国担保法第四十条的规定而无效。第二，委托书是李伟贤与贷款公司签订第一份抵押合同时签署，李伟贤在签署第二份抵押合同时没有签署任何授权委托材料，委托书的效力不及于第二份抵押合同，贷款公司无权代李伟贤处分涉案房屋，涉案房屋买卖合同可依法予以撤销。第三，涉案《房地产买卖合同》以明显不合理低价出售涉案房屋，对李伟贤显失公平，严重损害了李伟贤的合法权益，依法可予以撤销。第四，刘佳芸、贷款公司、覃斯琴、鼎立公司签订涉案《房地产买卖合同》时恶意串通的事实明显，严重损害了李伟贤的合法权益。刘佳芸坚持其上诉意见，不同意李伟贤的上诉请求。详细理由6583号案判决已作出论述并驳回了李伟贤关于合同无效的主张。贷款公司、覃斯琴的意见与刘佳芸的上诉意见一致，请求驳回李伟贤的上诉请求。鼎立公司针对李伟贤的上诉没有发表答辩意见。刘佳芸向一审法院起诉请求：1.判令李伟贤向刘佳芸交付佛山市顺德区******************屋；2.判令李伟贤按房款5800000元的20%向刘佳芸支付违约金共计1160000元；3.判令李伟贤退还刘佳芸购房款300000元；4.判令李伟贤、覃斯琴协助刘佳芸办理解除资金监管手续；5.判令李伟贤向刘佳芸支付基于主张权利而产生的律师费12000元；6.判令李伟贤向刘佳芸赔偿中介方58000元；7.判令李伟贤偿还刘佳芸垫付的物业服务费926.1元；8.案件诉讼费由李伟贤承担。一审法院查明事实：2014年4月24日，李伟贤与贷款公司签订了一份《抵押合同》，约定李伟贤以涉案房屋为案外人邓某向贷款公司借款5000000元提供抵押担保。同日，李伟贤出具了一份《授权委托书》，受委托人为覃斯琴、林丽韵、万建义。《授权委托书》内容为：“委托人是涉案房屋（产权证编号：粤房地权证佛字第**00061257号）的业权人，现委托受委托人为其合法代理人，以委托人之名义全权代表委托人办理上述房屋之下列事项：1.代为到房地产交易所及登记所办理相关手续（包括抵押登记、涂销抵押、更正登记、初始登记、产权登记、国有土地使用证登记、确权、查册、调阅档案、估价、测绘、交易过户、国有土地使用证转名过户、缴纳土地出让金、退案、领取税单、交税费、领取产权证、国有土地使用证、他项权利证等手续），并签署上述房产的买卖合同、抵押合同、房地产转移登记申请表及上述物业相关的文件。2.代为办理该房产的产权登记、更正登记或遗失登记并到公安部门办理户籍查询、申请出具门牌证明，办理产权证件遗失登记、登报、声明及领取房屋产权证。3.对上述物业代为进行管理、使用、维修、保养，办理水、电、煤气过户，缴纳有关税费和支付必要的费用，有权出租物业、订立租赁合同，收取租金。4.代为出售、变卖或者委托拍卖公司拍卖上述物业，代为在买卖协议上签字，并收取所得价款。5、如上述物业涉及诉讼，代为向人民法院起诉或应诉，在诉讼中有权承认、举证、答辩、放弃或者变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或上诉；有权向人民法院申请强制执行已生效的法律文书，申请物业解封，领取和处理被执行标的物和相关款项。6.代为到银行办理提前清偿贷款、支付相关费用、赎契，领取契证、涂销抵押证明等手续并协助买方办理按揭、转按和签署相关文件，收取贷款，到保险公司办理退保手续。7.代为协商征地、征用拆迁补偿、安置、产权交换、弃产作价补偿及领取补偿款。如物业回迁或永迁，有权对回迁或永迁的物业办理接收及验收手续等相关事项。8.代为进行该房产转租的谈判、拟定方案，并有权决定该房产的最终承租方，以及决定该房产的转租、变卖价格、租金及变卖款的支付方式。9.代为在该房产转租协议、变卖协议、抵押协议及其他涉及该房产转租、变卖、抵押登记等相关文件上代表委托人签字盖章。10.授权受委托人全权代理涉及该房产与银行、法院、政府部门相关协调事宜，并签署上述相关文件。11.查询委托人及其家庭成员名下房产情况。上述任一代理人均可行使上述事项代理权，其依法办理上述事项的行为及签署的有关文件，委托人均予承认，代理人有转委托权，此委托书有效期从签署之日起至委托事项完成为止。委托人：李伟贤日期：2014年04月24日”《授权委托书》中，“李伟贤”三个字是手写，其他内容是打印。广东省广州市南方公证处作出的《公证书》载明：“兹证明李伟贤于二0一四年四月二十四日，在前面的《授权委托书》上签名，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。李伟贤的委托行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定。”2014年10月24日，李伟贤再次以涉案房屋为邓某向贷款公司借款4500000元提供抵押担保，与贷款公司签订一份《抵押合同》。《抵押合同》中抵押财产清单中写明抵押物评估／协商价值为8240000元人民币。《抵押合同》第一条第三款约定“甲乙双方对抵押财产价值的约定及抵押登记机关对抵押财产的评定，不作为乙方（贷款公司）处分该抵押财产的估价依据，不对乙方行使抵押权构成任何限制，抵押财产的价值在抵押权实现时予以确定。”后因案外人邓某未按约清偿借款本息，在向邓某、李伟贤催收无果的情况下，贷款公司、覃斯琴（贷款公司员工）委托评估公司对涉案房屋市场价进行评估（评估价为5770000元左右），并委托房地产代理公司放盘出售涉案房屋。2017年3月15日，覃斯琴、贷款公司作为李伟贤（合同中的卖方）的委托代理人与刘佳芸（合同中的买方）、房地产代理公司（合同中的中介方）签订一份《房地产买卖合同》，约定将原登记在李伟贤名下的涉案房屋以5800000元的价格出售给刘佳芸，该转让价款不含此次交易所产生的相关税费，交易资金由买卖双方指定银行账户进行监管及支付。其中第十四条“违约责任”项下约定：“1.一般性违约：任何一方不按本合同约定时间或条件履行合同义务的即构成一般性违约……2.根本性违约：任何一方不履行本合同约定义务，导致本合同目的不能实现（或虽构成一般性违约但违约方超过3个月仍未履行的）时即构成根本性违约，守约方有权选择定金罚则或要求违约方按房款总价的20%支付违约金，且该违约金惩罚性违约金，目的是为了保证合同的顺利履行，无论违约方是否给对方造成损失及造成多少损失均应全额支付，并自愿放弃请求人民法院（或仲裁机构）予以减少的权利（如法院或仲裁机构依职权强制调整，则由违约方对违约金过高及给守约方造成的损失承担举证责任）。3.因一方违约，违约方除应承担违约金外，对守约方基于主张权利而产生的一切费用（包括但不限于查档费、律师费、办案费、评估费、差旅费等），违约方还应全额赔偿。4.在履行本合同中，买卖双方的任何一方不履行合同，违约方应代守约方向中介方支付中介服务费，买卖双方都不履行合同，买卖双方均应向中介方支付中介服务费。守约方已支付的中介服务费，中介方不予退还，应由违约方直接赔偿给守约方。5.买卖双方在取得中介方同意下协议取消本合同或私下交易，则买卖双方将同时成为本合同之违约方，仍须各自负责支付中介方应得的中介服务费。”第十八条“三方约定的其他备注事项”项下约定：“1.买卖双方签订《房地产买卖合同》三天内，买方向卖方支付本次交易定金人民币300000元整至该账户：户名贷款公司；账号821***********021；开户行上海浦东发展银行广州分行。2．签订前述合同后三天内买方在双方指定的银行账号内支付人民币5500000元整并办妥资金监管，后卖方在三天内到该物业所属的相关房管部门办妥解押及涂销手续，涂销后当天内双方约定时间办理该物业交税、过户、更名等相关手续直到房管局出具新不动产权证，即新证。3．出新证当天，买卖双方应前往资金监管银行办妥资金解冻和划付手续，将人民币5200000元整划付至卖方指定的银行账号，若此阶段买方不配合卖方前往银行办妥支付上述房款5200000元的划付手续，则买方应在该笔款项范围内承担连带保证责任。4．自买方取得新证之日起30日内，卖方将房产钥匙交付买方可进入该房屋内并符合本合同第十三条，买卖双方当天应前往资金监管银行办妥资金解冻和划付手续，将人民币300000元整划付至卖方指定的银行账号，若买方此阶段取不配合卖方前往银行办妥支付上述房款300000元的划付手续，则买方应在该笔款项范围内承担连带保证责任。5.若在此期间内卖方未能将该物业大门钥匙交付买方（卖方向买方交付大门钥匙视为己交付房屋使用），则该笔款300000元整直接退回买方银行账号内。6．若自买方已向卖方支付交易定金人民币300000元整之日起至房管部门出具新房产证期间，遭第三方对该物业进行查封或出现该物业的抵押方（原业主）向抵押权人还本付息的情况导致本次买卖交易不能继续顺利进行的，买卖双方互不追讨对方的违约责任，卖方在三天内向买方退还买方已支付的全部购房楼款，银行监管账号内所有资金马上退还买方银行账号内时，该笔买卖交易顺利取消，合同自始无效。7．买方清晰、完全知晓卖方及中介方告知关于本次买卖交易的背景、房产的状况（包括但不限于产权情况、抵押的状况、目前的状态、交付的标准等）及交易流程，郑重承诺同意按以上条款进行交易及操作，愿承担相应的一切法律风险。8．卖方及委托代理人确保该房屋出售的唯一性，若存在一房多卖的情况，买方有权要求双倍赔付定金。”合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，刘佳芸按合同约定及覃斯琴、贷款公司指示，向贷款公司账户支付了300000元，向双方指定的银行账号内支付了5500000元并办理了资金监管。涉案房屋于2017年3月20日过户至刘佳芸的名下。过户时，覃斯琴作为李伟贤（合同中的卖方）的委托代理人与刘佳芸（合同中的买方）签订一份《房地产买卖合同》,在该合同中，双方约定涉案房屋成交价为5040000元，并以此价格缴交了相关交易费用。2017年3月27日刘佳芸从监管资金中划付了5200000元至贷款公司指定的员工陈富群名下。另查，刘佳芸为贷款曾委托广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司对涉案房屋抵押贷款价值进行评估，该评估公司于2017年6月6日出具估价报告，评估涉案房屋2017年6月5日的抵押价值为7140000元、抵押净值为6758000元。李伟贤对涉案房屋交易有异议，认为涉案房屋被贱卖了，不同意将涉案房屋交付刘佳芸。李伟贤曾委托广州上德行房地产土地评估有限公司对涉案房屋2017年3月20日的价值进行评估，该公司2017年6月1日出具的《房地产估价报告》评估涉案房屋价值为9487688元。李伟贤于2017年8月17日向一审法院提起诉讼【案号（2017）粤0606民初13164号】，请求一审法院撤销覃斯琴和贷款公司代其与刘佳芸、房地产代理公司于2017年3月15日签订的《房地产买卖合同》和覃斯琴与刘佳芸于2017年3月20日签订的《房地产买卖合同》，并判令覃斯琴和刘佳芸将涉案房屋的权属人恢复为其名下，诉讼费由贷款公司等承担。覃斯琴、贷款公司在提交答辩状期间向一审法院提出管辖权异议，一审法院于2017年9月20日作出民事裁定书裁定驳回覃斯琴、贷款公司的管辖权异议。后覃斯琴、贷款公司上诉于佛山市中级人民法院，佛山市中级人民法院经审查后作出民事裁定书裁定驳回上诉，维持原裁定。一审法院于2018年5月11日作出（2017）粤0606民初13164号民事判决书，判决驳回李伟贤的全部诉讼请求。李伟贤不服该判决上诉于佛山市中级人民法院，佛山市中级人民法院于2018年9月9日作出（2018）粤06民终6583号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。另，庭审中，刘佳芸称因李伟贤违反了合同第十四条第二款约定，故请求要求李伟贤按房款5800000元的20%向其支付违约金1160000元，李伟贤违反了合同第十八条第五款约定，故请求退回其购房款300000元。刘佳芸确认其购房时不曾见过李伟贤。贷款公司称其2017年3月出售涉案房屋前曾向李伟贤发过一份告知书，要求李伟贤限期代偿邓某债务，逾期其公司将代售抵押房屋。贷款公司承认其未告知过李伟贤涉案房屋出售价格，其没有涉案房屋钥匙，故其未向刘佳芸交付钥匙。覃斯琴称是贷款公司委托房地产代理公司放盘出售涉案房屋的，中介费也是贷款公司支付给房地产代理公司的，其是按照贷款公司指令，依据公证书的授权，代表李伟贤签署相关文件。覃斯琴确认其未告知过李伟贤涉案房屋出售价格。房地产代理公司确认其不曾向刘佳芸交付涉案房屋钥匙，称其提供的房地产买卖合同是格式合同，合同中关于钥匙交付的约定并非专门针对此次交易作出的。一审法院认为，本案是因李伟贤以涉案房屋为案外人邓某提供担保，后因案外人邓某未按约清偿借款本息，贷款公司在向邓某、李伟贤催收无果的情况下，贷款公司、覃斯琴委托房地产代理公司放盘出售涉案房屋后而产生的房屋买卖合同纠纷。对刘佳芸诉请李伟贤向其交付涉案房屋问题，一审法院认为，李伟贤认为涉案房屋是贷款公司、房地产代理公司、覃斯琴背着其以明显低于市场的价格出售给刘佳芸的，认为案涉合同显失公平，一审法院（2017）粤0606民初13164号民事判决书已判决驳回了李伟贤所主张的撤销覃斯琴和贷款公司代其与刘佳芸、房地产代理公司于2017年3月15日签订的《房地产买卖合同》和覃斯琴与刘佳芸于2017年3月20日签订的《房地产买卖合同》，将涉案房屋的权属人恢复至其名下的诉请，佛山市中级人民法院也作出（2018）粤06民终6583号民事判决书，判决驳回了李伟贤的上诉，维持原判决。涉案房屋已过户至刘佳芸名下，刘佳芸诉请李伟贤向其交付涉案房屋，一审法院予以支持。对刘佳芸主张的第二项至第六项诉请，一审法院认为，1.从2017年3月15日《房地产买卖合同》内容看，该合同中所称的“卖方”并非全部是指原业主“李伟贤”，部分条款也不是针对原业主李伟贤进行约定的。如“若自买方已向卖方支付交易定金人民币300000元整之日起至房管部门出具新房产证期间，遭第三方对该物业进行查封或出现该物业的抵押方（原业主）向抵押权人还本付息的情况导致本次买卖交易不能继续顺利进行的，买卖双方互不追讨对方的违约责任，卖方在三天内向买方退还买方已支付的全部购房楼款，银行监管账号内所有资金马上退还买方银行账号内时，该笔买卖交易顺利取消，合同自始无效。”此处的“卖方”显然不是指原业主李伟贤而是指贷款公司。2.2017年3月15日《房地产买卖合同》中载明刘佳芸“完全知晓卖方及中介方告知关于本次买卖交易的背景、房产的状况（包括但不限于产权情况、抵押的状况、目前的状态、交付的标准等）及交易流程，郑重承诺同意按以上条款进行交易及操作，愿承担相应的一切法律风险。”这表明，刘佳芸签订合同时是清楚知道李伟贤与贷款公司之间的关系，且知道此次交易可能会因李伟贤向贷款公司归还本息等情形而不能进行，并愿意承担该风险。3.虽然覃斯琴提交了李伟贤的公证授权委托书，但刘佳芸在已清楚知道贷款公司与李伟贤之间关系及本次交易背景情况下，购房前却既未到涉案房屋内看房，也未向原业主李伟贤核实出售涉案房屋的意愿及对出售价格的意见，显然未尽足够的审查注意义务。4.合同第十八条第五款约定“若在此期间内卖方未能将该物业大门钥匙交付买方（卖方向买方交付大门钥匙视为己交付房屋使用），则该笔款300000元整直接退回买方银行账号内。”从文字上看，如未在约定时间交付钥匙，其后果为监管账户内的该300000元先退回买方银行账号内，而非刘佳芸不需支付该购房款，更非由李伟贤向其退回购房款300000元。5.覃斯琴虽依据李伟贤的公证授权委托书有权代为出售涉案房屋，但覃斯琴同时又是贷款公司员工，覃斯琴、贷款公司出售涉案房屋时并未告知过李伟贤两份《房地产买卖合同》的具体内容。李伟贤是认为覃斯琴、贷款公司出售的涉案房屋价格明显低于市场价格才不同意向刘佳芸交付涉案房屋，属于事出有因。基于上述因素，对于刘佳芸的第二项至第六项诉请，一审法院酌定李伟贤以购房款5800000元为基数，自二审判决之次日起按逾期贷款利率计付损失予刘佳芸，超出部分，不予采纳。对刘佳芸诉请李伟贤偿还其垫付的物业服务费926.1元问题。涉案房屋虽然于2017年3月21日过户至刘佳芸名下，但涉案房屋一直由李伟贤居住，故一审法院对刘佳芸诉请李伟贤偿还其垫付的涉案房屋物业服务费926.1元予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、李伟贤于判决发生法律效力之日起十日内向刘佳芸交付位于佛山市顺德区******************屋；二、李伟贤于判决发生法律效力之日起十日内偿还刘佳芸垫付的物业服务费926.1元；三、李伟贤应向刘佳芸支付违约损失（违约损失计算方法：以5800000元为基数，按逾期贷款利率，自2018年9月10日起计算至被告李伟贤交付涉案房屋予原告刘佳芸之日止）；四、驳回刘佳芸的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为9289.17元、财产保全费5000元，合计14289.17元（刘佳芸已预交），由刘佳芸承担4289.17元，李伟贤承担10000元。二审期间，被上诉人贷款公司、鼎立公司、琴斯琴均没有向本院提交新证据。上诉人李伟贤向本院提交广东省高级人民法院（2019）粤民申1430号《民事申请再审案件受理通知书》，拟证明其就6583号案已申请再审并被受理。后6583号向本院提交广东省高级人民法院（2019）粤民申1430号民事裁定书，拟证明李伟贤的再审申请被驳回。经审查，上述新证据真实、合法，本院予以采信。经审理，一审判决认定事实基本清楚，本院予以确认。另查明，6583号案判决对李伟贤主张涉案《房地产买卖合同》显失公平、属于可撤销合同并认为覃斯琴、贷款公司、刘佳芸及鼎立公司存在恶意串通情形进行了分析和论述，并驳回了李伟贤依据该主张诉请撤销合同并将涉案房屋的权属回复至其名下的诉讼请求。6583号案判决对李伟贤主张贷款公司与其签订《抵押合同》后要求其出具经过公证的涉案《授权委托书》给覃斯琴构成事实上的流押行为也进行了充分的分析和论述，并对李伟贤的该主张不予支持。再查明，2019年1月29日，广东省高级人民法院出具（2019）粤民申1430号《民事申请再审案件受理通知书》，对李伟贤就6583号案的再审申请立案审查。2020年9月25日，广东省高级人民法院出具（2019）粤民申1430号民事裁定书，驳回李伟贤对6583号案的再审申请。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”，结合已查明事实、双方当事人的诉辩意见，本案二审中的争议焦点为：1.刘佳芸的上诉请求是否有事实和法律依据；2.李伟贤的上诉请求是否应予支持。关于争议焦点一。刘佳芸上诉主张，李伟贤拒绝依约交付涉案房屋已构成根本违约，根据合同第十四条的约定应向其支付违约金1160000元(按房款5800000元的20%计算)、律师费12000元、中介费58000元，根据合同第十八条第五款约定李伟贤应向其退还购房款300000元及协助刘佳芸办理解除资金监管手续，一审判决李伟贤以房款为基数按逾期贷款利率自2018年9月10日开始向刘佳芸支付违约损失，其标准过低且起算时间不合理。对此，本院结合案件事实和法律分析如下：首先，关于李伟贤是否应向刘佳芸支付违约金的问题。经查，涉案《房地产买卖合同》第十四条关于守约方有权选择要求违约金按房款总价的20%支付违约金的约定仅适用于一方不履行合同约定义务导致合同目的不能实现即构成根本性违约的情形。涉案房屋已经过户到刘佳芸的名下，一审亦已判决李伟贤向刘佳芸交付涉案房屋，故涉案合同目的并非不能实现，刘佳芸以此为由诉请李伟贤按房款总价的20%向其支付违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。其次，关于李伟贤应否向刘佳芸退还购房款300000元及协助刘佳芸办理解除资金监管手续的问题。一审判决已经进行了详细的分析和论述，本院予以认可并不再赘述。刘佳芸的相关上诉请求于法无据，本院不予支持。最后，关于一审判决酌定李伟贤应承担的违约损失是否合理的问题。经核查，李伟贤因拒绝交付涉案房屋构成违约，其理应承担相应的违约责任。一方面，涉案合同签订前后三个月内涉案房屋经评估抵押价值与评估价值之间相差1370000元之多，依据公证授权委托书代为出售房屋的覃斯琴是贷款公司的员工，覃斯琴、贷款公司在出售前又未告知李伟贤涉案合同的内容，李伟贤作为涉案房屋的权属人质疑房屋售价不同意交付房屋确实情有可原。另一方面，刘佳芸作为买受人既然知晓买卖交易的背景、房产状况却未向李伟贤核实其出售房屋的意愿及对售价的意见，且没有提供其存在实际损失及其具体数额的相关依据。故本院综合考虑以上因素认为，一审判决酌定李伟贤以购房款5800000元为基数，自6583号案判决之次日起按相应的利率向刘佳芸计付违约损失并无不当，本院予以维持。由此，刘佳芸的相关上诉主张理据不足，本院不予支持。关于争议焦点二。经核查，李伟贤关于贷款公司与其签订《抵押合同》后要求其出具经过公证的涉案《授权委托书》给覃斯琴构成事实上的流押行为，以及覃斯琴、贷款公司、刘佳芸及鼎立公司存在恶意串通，涉案《房地产买卖合同》显失公平、属于可撤销合同的主张，6583号案判决已经作出详细的分析、论述和评价，该判决已经发生法律效力，本院不再重复审查。因此，李伟贤以上述理由主张驳回刘佳芸的全部诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。刘佳芸、李伟贤的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18620元，由刘佳芸负担18570元，由李伟贤负担50元。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇二〇年十一月五日法官助理 彭振宇书 记 员 钟伊发