上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初39405号原告(反诉被告)：上海搜凡餐饮管理有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：钱翔，总经理。委托诉讼代理人：李威杰，上海正策律师事务所律师。委托诉讼代理人：林健，上海正策律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海永乐街企业发展有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：杨彬，董事长。委托诉讼代理人：黄颖婷，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告上海搜凡餐饮管理有限公司(以下简称搜凡公司)与被告上海永乐街企业发展有限公司(以下简称永乐街公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案受理后，依法适用简易程序。案件审理期间，永乐街公司提起反诉，就反诉受理后，本院于2020年9月4日关于本、反诉合并公开开庭审理。搜凡公司的委托诉讼代理人李威杰、林健，被告永乐街XXX委托诉讼代理人黄颖婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告搜凡公司向本院提出诉讼请求：1.判令双方签署的《周浦永乐广场租赁合同》(以下简称租赁合同)及《租赁合同补充协议》(以下简称补充协议)于2019年11月21日予以解除；2.判令被告永乐街公司退还原告搜凡公司已付租金人民币170,042元(以下币种相同)及履约保证金70,850元；3.判令被告永乐街公司向原告搜凡公司承担违约金151,684.80元及律师费30,000元。事实和理由：2017年，双方就上海市浦东新上南路XXX号梓康路XXX号XXX-XXX单元(以下统称系争店铺)的租赁事宜签署租赁合同，为此原告提前预支九个月的租金170,042元及履约保证金70,850元。签约后，被告至2019年4月与原告再行签署补充协议，确认被告延迟交付店铺，并就之后的履行双方进行了协商确认。2019年7月，原告委托相关设计公司对系争店铺进行装修设计，2019年8月原告根据被告提供的材料向相关部门申请营业执照，2019年9月关于系争铺位的营业执照已经注册办理，2019年9月原告派驻相关施工人员进场准备施工，就装修使用的黄沙水泥也堆至系争商铺处。然而，被告突然提出要求调整原告承租的商铺位置并阻止原告材料继续进场及不允许施工人员进场施工，也不邀请原告参加开业活动。原告因考虑预交的租金及保证金均在被告处，无奈与被告进行了协商，但最终双方未能达成一致的意见，之后，原告提出要求继续租用系争商铺，但被告未给予回复。原告认为，被告擅自要求更换商铺位置，不允许原告的工作人员进驻并装修，其行为已经构成了根本违约，在此情况下，原告于2020年4月17日发送解除意思的函件给被告，双方的租赁关系已予以解除，被告的行为损害原告的合法利益，应承担相应的违约责任，由此诉诸法院，诉如所请。被告永乐街公司辩称，被告对租赁合同解除不持异议，但不认同原告具有解除权。双方租赁关系解除是在被告发送解除通知到达原告时予以解除即2020年5月13日。根据合同约定，商铺交付时间可以调整，原告也同意逾期交付，之后被告确实提过要求调整铺位，原告也愿意协商，但双方最终未达成一致。被告于2020年4月15日发函要求原告按照约定接收系争商铺并进场装修，但原告未及时进场及按时开业，其行为构成违约，被告有权解除合同。另外，根据被告财务之后审查租赁合同，发现原告并非“米芝莲”品牌的直营而是加盟，但在合同上却记载为“直营”，存在经营模式欺诈行为，基于该行为，也构成合同解除。对于原告预付租金金额和租赁保证金金额均属实，因原告未收房，合同并未开始起租，被告在原告承担相应的违约责任后，同意返还支付租金及租赁保证金。系争商铺已于2019年4月交付，后调整铺位，原告并未向被告返还；被告发送通知后因原告未来装修，故系争商铺便由被告实际控制，目前系争铺位为空置。对原告主张的违约责任不同意承担，同时对违约金标准及律师费主张均认为过高。反诉原告永乐街公司向本院提出反诉诉讼请求：1.判令双方租赁合同及补充协议于2020年5月13日予以解除；2.判令反诉被告向反诉原告支付违约金151,684.80元；3.判令反诉被告向反诉原告承担律师费1万元。事实与理由：2017年双方建立租赁合同关系，2019年4月19日，双方通过签署补充协议，确认反诉原告已经交付系争商铺给反诉被告，同时明确，反诉被告对反诉原告未能按原租赁合同约定期限交房和开业，不追究相关责任。系争商铺交付后，双方均有意调整商铺的位置，并对此进行了协商和洽谈，但最终未达成一致意见。2020年4月15日，反诉原告向反诉被告发送《租赁房屋交付使用通知》，要求反诉被告按照原合同约定铺位进行装修开业，但反诉被告并未前来装修开业。反诉原告根据反诉被告拒绝履约的行为及存在经营模式欺诈，依照合同约定行使解除权，于2020年5月11日向反诉被告发送《解除通知》，该通知到达反诉被告时合同予以解除。现为维护反诉原告的利益，反诉原告提起反诉请求。反诉被告搜凡公司对反诉请求辩称，反诉被告坚持其在本诉中对合同解除的意见，不同意反诉原告就合同解除的其他主张，就违约金标准认为过高，律师费金额不持异议，但不同意承担。经审理查明，2017年由永乐街公司作为出租人(甲方)与搜凡公司作为承租人(乙方)订立租赁合同，约定乙方承租的房屋具体坐落于上海市浦东新区康桥镇上南路XXX号梓康路XXX号XXX-XXX单元(见附件平面图涂色部分)，租赁面积为27.73平方米(其中1F9-1单元适用面积为21.77平方米，户外雨棚使用面积为5.96平方米)；乙方承租该房屋的用途为经营港式奶茶，经营品牌“米芝莲”，乙方经营模式为直营，乙方的经营模式若有虚假，甲方也有权解除合同；乙方应按甲方的通知，在约定的交付日期前与甲方到现场办理该房屋的交接手续(包括签署房屋交付交接单)，并支付所有相关费用(装修保证金、装修垃圾清运费)，交付的条件为房屋工程竣工验收合格；若由于乙方原因未能于约定的交付日期前与甲方办理房屋的交付手续，则自约定的交付日起至乙方实际办理交付手续之日的天数将在乙方免租期和租赁期中扣减，若乙方超过15日仍未前往办理验收、交接手续，则甲方有权提前终止本合同，没收乙方履约保证金；若因甲方原因未能在本合同附件五初定的交付日期前交付该房屋，但逾期不超过三个月的，甲方不承担责任，若逾期超过三个月的，则从逾期超过三个月之日起，每日甲方应按照乙方实际已付款(履约保证金和预付的租金)的银行同期贷款利率二倍向乙方支付违约金(从后续租金中直接抵扣)；逾期超过六个月的，乙方还有权以书面形式通知甲方解除本合同；若乙方通知甲方解除本合同的，除支付签署违约金外，甲方还应将乙方支付履约保证金及预付的租金退还给乙方；……乙方应于合同附件五约定的开业日开始营业；……以下情形被视为乙方严重违约，甲方有权单方面解除本合同，合同解除之日为甲方书面通知送达乙方之日：……在合同签署期间或租赁期间，乙方有欺诈甲方的行为，包括但不限于在合同中所列经营模式为虚假的(如附件二写明的经营模式为直营，但实际却为加盟经营模式)；……乙方以任何方式通知甲方其有意提前终止本合同或拒绝履行骑在本合同中的义务(包括擅自解约)；乙方违反本合同条款，并且该违反行为是可以补救的，但乙方在接到甲方的关于补救该违约的书面通知后15日内仍未能补救，或者乙方违反三次以上的；……在乙方严重违约情形出现而甲方单方面解除合同的，乙方应向甲方偿清截至合同解除日所欠所有应付款项，甲方除行使本合同约定及法律赋予的权利外，还有权要求乙方支付违约金，违约金相当于6个月租金和6个月物业管理费总和；……除本合同另有明确规定或双方另有一致约定外，任何一方不得擅自解除合同，乙方擅自解约的，按照乙方严重违约条款处理，甲方单方面擅自无故解约的，应向乙方支付相当于6个月租金和6个月物业管理费总和的违约金；……守约方追究违约方违约责任而发生的律师费、诉讼费等费用，由违约方承担；在合同附件五中双方约定：租赁期限为49个月，自2017年11月1日起至2021年11月30日，若商场提前竣工验收的，则乙方应按照甲方通知提前办理该房屋交付，起租日、租赁到期日也相应提前，若由于商场建设进度或甲方的原因，该房屋暂缓交付，则该房屋的起租日、租赁到期日相应顺延，以实际交付之日作为起租日；房屋免租期为起租日后1个月；该房屋初定于2017年11月1日前交付，若由于商场建设进度，交付日期可以调整，具体以甲方通知为准；商场初定2018年1月至5月择机开业，若由于商场建设进度原因，商场开业日期可以调整，商场开业时，乙方应开始经营，在商场开业前乙方已完成装修，乙方可提前营业；附件六约定，履行保证金为70,850元；2017年12月1日至2018年11月30日，月租金23,617元，预付九个月租金，首年每月租金可享受20%优惠，乙方按应付租金的80%支付即可，具体支付进度为，免租期后首年的前九个月优惠租金，乙方应在本合同签订后三日内一次性预付甲方；……。双方签约后，2017年6月12日，永乐街公司出具收据两张，确认收到搜凡公司支付的九个月租金170,042.40元及履约保证金70,850元。2019年4月19日，双方又签署补充协议一份，表述双方已于2017年6月9日就乙方承租甲方周浦永乐广场1楼1F9-1单元(含户外雨棚)签订租赁合同，该房屋已交付，现双方经协商一致，就房屋免租期等事宜达成一致，订立补充协议：自该房屋交付之日起至商场开业日前的租赁期限，均为乙方免租期，租赁期限至商场开业日后的4年期满之日止，该4年租金对应租赁合同附件六免租期满后4年的租金标准，现甲方同意商场开业后的第1个月和第2个月变成为乙方经营免租期；对于甲方未能按原租赁合同约定期限交房和开业，乙方同意不追究甲方责任，乙方应在周浦永乐广场开业时开业；双方原租赁合同继续适用，与补充协议不一致的，以补充协议为准。2019年9月9日，上海市浦东新区市场监督管理局出具营业执照，企业名称为“上海搜凡餐饮管理有限公司上南路分公司”，记载成立时间为2019年9月9日，营业场所为上海市浦东新区上南路XXX号、梓康路XXX号XXX楼XXX-XXX单元，经营范围为餐饮服务。搜凡公司提供钱翔(搜凡公司的法定代表人)与案外人陆某某于2019年7月9日签署的《室内设计协议》一份，约定案外人接受钱翔的委托，就“米芝莲周浦永乐广场店”室内设计事项签署协议，项目面积为22平方米，500元每平方米，设计收费共计6,000元，分两期，协议签订后支付4,000元，施工完成交付委托方，经委托方确认，支付2,000元；……。2019年9月4日，通过钱翔账户向陆某某账户转账支付11,000元，在附言中记载“永乐广场、新世界首期款，中环尾款结清”。该期间，搜凡公司的装修施工人员已将用于装修店铺的黄沙水泥等材料运至系争店铺处。2019年9月，永乐街公司向搜凡公司提出，要求将原先的系争店铺更换至图纸中“1E2”位置的一部分。搜凡公司在从永乐街公司负责租赁的工作人员厉绍霞处得知后，通过微信回复“厉总，我们已经在这个位置注册好营业执照，另外工程和设计的费用我们都已经支付了一般，工程的材料都已经买好，本周就会到现场，我们都已经进场在装修了，这时还要我们换位置……希望贵公司可以遵守契约精神，以专业的素养继续履行合约”，“厉总，我司经过慎重考虑，还是希望贵司按合同执行，我司在合同约定的铺位已经投入大量人力物力，……贵司现在无理要求我司调整铺位，我司是在无法接受……”“另外，刚才厉总您电话提到的由于你们现场施工，需要我们搬运我店铺内黄沙水泥之事，我们没有办法配合，因为这批施工材料目前是在我司租赁线内，且贵司阻扰我方施工，故我司在当前合同问题解决之前不会采取任何进一步措施”；对此，永乐街公司工作人员厉绍霞表示“钱总，因我们公司要求调整铺位，及现场一些情况，我这边再和杨总沟通并反馈贵公司的想法，希望能够大家协商解决问题，互相理解支持”。后搜凡公司也就永乐街公司提出变更的铺位进行协商，2019年11月搜凡公司提出新店铺的方案并要求记入补充协议中，但厉绍霞反映2020年年初因永乐街公司否定上述方案，最终双方未能达成一致。系争店铺所在商场于2019年12月7日予以开业。2020年4月15日，永乐街公司向搜凡公司寄送《租赁房屋交付使用通知》，表示根据双方签署租赁合同，搜凡公司承租的系争店铺已经竣工验收合格，符合交付条件，因双方有意愿调整位置，然在调整位置过程中未能达成新的铺位落位，现永乐街公司按照约定的系争店铺，请搜凡公司于2020年4月20日至相关地点办理承租房屋交接手续，签署房屋交付交接单，并支付物业管理费、装修保证金、装修垃圾清运费，希望搜凡公司准时办理交付，尽早启动内部装修，以便早日开业。搜凡公司表示收到该份函件。2020年4月17日，搜凡公司委托律师向永乐街公司发送《律师函》，表示双方就系争店铺签署租赁合同，但永乐街公司单方要求搜凡公司调整铺位且拖延交付行为已构成根本违约，为此发函要求解除双方租赁关系，并要求退还租金、履约保证金及承担相应违约责任。该函件于2020年4月18日签收，永乐街公司确认收到该律师函。2020年5月12日，永乐街公司向搜凡公司寄送《解除通知》，表示搜凡公司未按时办理交房手续，已严重违约，故永乐街公司决定正式解除双方租赁合同，并没收履约保证金并保留采取进一步措施。搜凡公司确认收到该通知。2020年6月，搜凡公司向本院提起本案诉讼。另查，双方为本案诉讼，各自聘请了律师并签署了委托律师合同。搜凡公司为委托上海正策律师事务所签署合同并委派律师，约定律师费为3万元，为此上海正策律师事务所向搜凡公司开具3万元律师费增值税专用发票。永乐街XXX委托北京盈科(上海)律师事务所作为与搜凡公司租赁合同的受托方，一审阶段律师费约定为1万元，北京盈科(上海)律师事务所在收到款项后出具1万元律师费的上海增值税专用发票。以上事实，由经庭审质证的《周浦永乐广场租赁合同》、收据、《租赁合同补充协议》、营业执照、微信记录截屏、《租赁房屋交付使用通知》、律师函、解除通知、照片、聘用律师合同、上海增值税专用发票、证人证言等及当事人的陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。租赁合同系永乐街公司与搜凡公司根据商场建设及开业情况予以签署而建立的租赁合同关系，搜凡公司为此预付了九个月的租金及履约保证金，同时，双方就商铺交付、商场开业及租赁期限、免租及租金标准又结合实际情况订立了补充协议。上述合同体现双方真实意思表示，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。2019年9月之前，搜凡公司为系争商铺的经营、装修等做了前期准备，并将部分装修材料已运至系争商铺处；但2019年9月后因永乐街公司提出要求更换交付商铺的要求，双方又回到了协商的阶段；根据2020年4月永乐街公司发函要求办理租赁商铺交付手续来看，双方在协商中，交付承租人的系争商铺又重新被出租方收回并控制，商场于2019年12月7日已行开业，在此情况下，双方就新更换商铺未能达成一致下，亦不具备依照原先补充协议约定而继续履行的条件。在双方未能就系争商铺重新进行协商并就新的交付、免租、租期、租金标准等协商一致下，永乐街公司以搜凡公司不接收系争商铺为由解除合同，没有事实及法律依据，同时，搜凡公司在永乐街提出更换商铺的意见下，最终还是接受了协商，在协商不成下，也不具有法定的单方解除权。另外，需要说明的是，永乐街公司还以搜凡公司存在并非“直营”模式，商业欺诈行为为由，行使解除权，本院认为，第一，在合同从签署之2020年5月永乐街公司提出解除，近三年时间中，永乐街公司从未以搜凡公司的经营模式提出过异议或因此行使解除的意思表示；第二，永乐街公司表示该是通过其公司财务内部审查发现，如经营模式直接会引发合同终止，永乐街公司应当在合同签署时当且应当慎重审查，而非至诉讼时作出如此反应；第三，永乐街公司并未提供证据证明其表述的观点，且也未发生相关损害出租人利益的事实；综上，就永乐街公司以此理由行使解除的意见，本院不予采纳。现双方均无再协商的意思表示，并都同意合同解除，本院认为该形成解除的合意，由此确认双方租赁合同关系予以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，因合同尚未实质履行，由此就原告已预付的租金及履约保证金，原告要求退还，于法有据，本院予以支持。鉴于双方合意解除了租赁合同，解除的责任不可归责于任何一方，故就双方各自向对方主张违约金及律师费，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海搜凡餐饮管理有限公司与被告(反诉原告)上海永乐街企业发展有限公司间的租赁关系予以解除；二、被告(反诉原告)上海永乐街企业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海搜凡餐饮管理有限公司返还租金170,042元及履约保证金70,850元；三、驳回原告(反诉被告)上海搜凡餐饮管理有限公司的其余本诉诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)上海永乐街企业发展有限公司的其余反诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7,638元，减半收取计3,819元，由原告(反诉被告)上海搜凡餐饮管理有限公司负担1,363元，被告(反诉原告)上海永乐街企业发展有限公司负担2,456元；反诉案件受理费1,776.50元，由被告(反诉原告)上海永乐街企业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张盈二〇二〇年九月十八日书记员  杨华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。