湖南省双牌县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1123民初561号原告（反诉被告）：双牌县雅洁物业服务有限公司，住所地：湖南省双牌县泷泊镇。法定代表人：单丽华，该公司董事长。委托诉讼代理人：莫春红，该公司法务人员。被告（反诉原告）：周治文，男，1980年12月1日出生，汉族，居民，户籍地湖南省双牌县，现住湖南省双牌县。委托诉讼代理人：文世美（系被告周治文之妻），女，1983年8月20日出生，汉族，居民，户籍地湖南省双牌县，现住湖南省双牌县。委托诉讼代理人：汪顺生，湖南顺胜律师事务所律师。原告（反诉被告）双牌县雅洁物业服务有限公司（以下简称雅洁物业公司）与被告（反诉原告）周治文物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）雅洁物业公司的委托诉讼代理人莫春红、被告（反诉原告）周治文的委托诉讼代理人文世美、汪顺生到庭参加诉讼，原告（反诉被告）雅洁物业公司法定代表人单丽华、被告（反诉原告）周治文因事未到庭参加诉讼。2020年8月27日，本院裁定将本案转为普通程序。本案现已审理终结。雅洁物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决被告支付拖欠的物业管理费3607元；2.请求依法判决被告缴纳滞纳金1082元；3.由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：被告为双牌县紫金国际花园小区18栋306房业主。原告与被告小区建设单位永州市宏宇房地产开发有限公司于2014年4月签订了《物业管理委托合同》，约定原告为该小区提供物业服务，服务费单价为按建筑面积住宅每月每平方米0.5元，被告住宅建筑面积为156.82平方米。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。原告按照合同约定和法律法规规定多次向被告催交，但是被告仍然拒绝交纳。2016年6月1日起至2020年3月31日止，被告住宅欠费月数为46个月，欠交物业服务费3607元。合同约定了逾期交纳物业服务费的滞纳金，滞纳金部分原告只主张1082元。综上，各项请求金额合计4689元。现根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，诉至法院，望贵院判如所求。周治文在答辩的同时并提出反诉，1.原告（反诉被告）不具备本案诉讼合同主体资格；2.原告（反诉被告）履行委托合同期存在严重违约，答辩人有权拒绝履行合同义务；3.原告（反诉被告）收取答辩人2015年10月入住前的物业服务费3852元应当全额返还；4.原告（反诉被告）要求收取“滞纳金”没有法律依据且与其提供的物业服务质量严重不符。无论是答辩人还是小区所属的业主委员会均没有与原告签订物业服务合同，原告（反诉被告）提供的物业服务不符合法定标准，其主张收取答辩人的物业服务费和“滞纳金”没有合同依据和法律依据。请人民法院充分考虑本案的客观事实、有效证据以及答辩意见，依法驳回原告（反诉被告）对答辩人的全部诉请，维护答辩人的合法权益。原告（反诉被告）雅洁物业公司为支持其诉讼请求，向本院提交下列证据：证据一、《物业管理委托合同》一份，拟证明1.《合同》合法、有效，权利义务明确；2.《合同》约定了物业费用标准、缴纳期限；3.《合同》约定了滞纳金缴付的起止期限、标准；证据二、催款通知单一份，拟证明原告多次催缴的事实，尽到了催告义务；证据三、原告日常服务工作照片一份，拟证明原告按合同约定提供了完善的物业服务工作；证据四、缴费信息记录一份，拟证明被告入住小区的事实；证据五、解除合同通知书一份，拟证明永州市宏宇房地产开发有限公司与前物业公司解除了物业管理委托管理之后，再与原告签订新的物业管理委托合同；证据六、紫金国际小区物业移交协议一份，拟证明永州市美佳物业管理有限公司将未收到的物业费移交给了原告，由原告收取。对原告（反诉被告）雅洁物业公司提交的六份证据，被告（反诉原告）周治文质证认为，对证据一的真实性、合法性、关联性均有异议，我方提供的合同版本与原告（反诉被告）提供的合同不一致，这份合同不是依法在紫金国际小区业主委员会成立之后与业主委员会签订的，根据合同约定合同履行期限已经届满，原告（反诉被告）未按合同约定履行自己的义务；对证据二、三、四的真实性无异议，对其合法性、关联性有异议，催款通知单不具备合法性，照片与小区的现状相差太远，小区物业代收电费也不具备合法性；对证据五的真实性、合法性、关联性均有异议，这份证据只证明是单方面出具了解除通知，没有出具对方已经收到该通知的证据；对证据六的真实性、合法性、关联性均有异议，没有加盖公章，只代表个人行为，不代表公司行为，不能证实服务到位。被告（反诉原被告）周治文为支持其答辩主张，向本院提交了下列证据：证据一、《物业管理委托合同》一份，拟证明1.该合同是双牌县雅洁物业服务有限公司与永州市宏宇房地产开发有限公司签订的，不是与业主或者小区业主委员会签订的；2.合同有效期至小区业主委员会成立之日止；证据二、双牌县林峰社区《紫金国际小区第二届业主委员会换届选举结果情况汇报》一份，拟证明紫金国际小区第二届业主委员会选举时间是2019年12月21日举行，且可以推断第一届业主委员会至少在三年前（2016年12月）成立；证据三、水电费《收据》一份，拟证明紫金国际小区至今没有给住户开通个人专用水电，住户是向物业公司而不是向水电供应单位直接缴费，直接增加了住户的费用支出。证据四、双牌县雅洁物业服务有限公司《关于急待解决紫金国际小区问题的请求》一份，拟证明物业公司自认小区物业管理确实存在安防、消防、上漏下堵、监控缺失、小区共用一块电表、火灾隐患严重等等诸多问题；证据五、双牌县房产局《责令整改通知》一份，拟证明雅洁物业代收住房的水电费且不向水电供应部门缴纳并导致住户被停水、停电构成违法，房产局要求物业公司迅速整改；证据六、现场照片一份，拟证明物业管理严重违约，存在垃圾清运不及时、花圃苗木没有养护、监控设施缺失、清洁卫生状况极差、车辆乱停乱放、小区内杂草丛生、家禽无序散养、围墙破损未维修、岗亭安保缺失等等现象。对被告（反诉原告）周治文提交的六份证据，原告（反诉被告）雅洁物业公司质证认为，对证据一的三性无异议；对证据二的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，业主委员会没有经过房产部门盖章确认，关联性与本案无关；对证据三的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，水电开户是开发商决定的，与物业无关，物业也希望业主单独就水电进行开户；对证据四的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，与本案无关，因为紫金国际小区业主没有交纳房屋维护资金；对证据五的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，与本案无关，并且原告已按要求进行了整改，没有出现停电、停水的状态；对证据六的真实性、合法性、关联性均有异议，这份照片不能证明是在涉案小区拍摄的照片，且无拍摄时间，拍摄的照片只能反映某一刻的情况，物业服务是一个长期性、整体性的服务，不能某一时刻的问题就认定物业服务不符合合同约定。被告（反诉原告）周治文为支持其反诉请求，向法院提交了下列证据：证据一、《房屋买卖协议》、《房地产交易契约》各一份，拟证明周治文购买紫金国际花园小区房的时间是2015年6月14日；证据二、《收据》二份，拟证明雅洁物业收取周治文装修服务费、垃圾清运费的时间是2015年7月6日，此时开始装修肯定没有入住；证据三、《物业管理委托合同》一份，拟证明周治文的房屋在未达到居住或者经营标准的条件下房屋物业管理费应该由开发商承担；证据四、《收据》二份，拟证明雅洁物业收取周治文没有入住期间（2011年3月至2015年10月）的物业服务费3490元。对被告（反诉原告）提交的四份反诉证据，原告（反诉被告）雅洁物业公司质证认为，对证据一没有异议；对证据二、三、四的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，因为房屋买卖和收据只能证明周治文买的是二手房，原告（反诉被告）在收取周治文的物业管理费是依照2014年签订的物业管理委托合同第22条第4点，空置房的物业管理费按标准的80%收取，并非是按照周治文提出的在未居住或者经营标准的条件下房屋物业管理费应该由开发商承担，物业管理委托合同第22条第3点有约定整个物业项目没有达到居住和经营条件的80%，物业费由开发商承担，并非是单个业主房屋达到居住条件。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据及证据部分，本院予以确认并在卷佐证。对有异争议的证据和事实，本院认证如下：被告（反诉原告）虽对原告（反诉被告）提交的证据一的三性提出异议，但因被告（反诉原告）提交的证据一与该证据完全吻合，故被告（反诉原告）的异议不能成立，本院对该证据依法予以采信。对原告（反诉被告）提交的证据二、三、四因与本案有关联，且被告（反诉原告）对其真实性无异议，故本院对该三份证据依法予以确认。原告（反诉被告）提交的证据五因与证据一相互印证，故被告（反诉原告）的异议不能成立，本院对该证据依法予以确认。原告（反诉被告）提交的证据六因与证据一、证据五相互印证，形成了较完整的证据链，被告的异议缺乏证据支持，不能成立，本院对该证据依法予以采信。原告（反诉被告）对被告（反诉原告)提交的证据二提出“没有经过房产部门盖章确认，关联性与本案无关”的异议，因原告（反诉被告)对该份证据的真实性无异议，且该证据与本案有关联，故原告（反诉被告)的异议不能成立，本院对该份证据依法予以采信。原告（反诉被告)对被告（反诉原告)提交的证据三、四、五的真实性、合法性无异议，原告（反诉被告)对该三份证据的关联性提出异议，因该三份证据被告（反诉原告)的证明目的系另一法律关系，与本案无关联，故对关联性在本案中不予确认。被告（反诉原告)提交的证据六不符合证据规则要求，故在本案中不做认定。对被告（反诉原告）周治文提交的反诉证据认定如下：原告（反诉被告）对被告（反诉原告)提交的证据二、三、四的关联性提出异议，本院认证认为，房子没有入住不能成为业主拒绝缴纳物业费的理由，只要被告（反诉原告)实际成为涉案房屋的业主就不能以未享受或无须接受相关物业服务为抗辩理由拒绝缴纳物业费，故原告（反诉被告)的理由成立，本院予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告（反诉原告）周治文的房屋坐落在双牌县××花园小区××栋××单元××房，房屋建筑面积为156.82平方米。被告（反诉原告）于2015年6月14日与案外人何时来签订《房屋买卖协议》及双房契字（2015）261号《双牌县房地产交易契约》而成为涉案房屋的所有权人。2014年4月10日，原告（反诉被告）雅洁物业公司与双牌县紫金国际花园小区建设单位永州市宏宇房地产开发有限公司签订了《物业管理委托合同》，约定原告（反诉被告）为该小区提供物业服务，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的绿化、环境卫生和安保、消防、交通等秩序，委托管理期限自2014年6月1日起至2018年3月31日止。服务费单价为按建筑住宅面积每月每平方米0.5元。合同签订后，原告（反诉被告）履行了合同约定的相关权利和义务，依约对被告（反诉原告）居住的小区实施规范的物业管理，为被告（反诉原告）提供了物业管理服务。被告房屋建筑面积为156.82平方米，每月应交物业服务费78.41元（即156.82平方米×0.5元＝78.41元），被告（反诉原告）周治文于2011年3月至2015年10月在原告（反诉被告）要求下缴纳物业管理费3490元。自2016年6月1日起至2020年3月31日止，被告（反诉原告）拖欠物业服务费计3606.86元（46个月×78.41元／月）。原告（反诉被告）按照合同约定多次向被告（反诉原告）催交物业服务费，被告（反诉原告）周治文以原告（反诉被告）提供的物业服务不符合法定标准，其主张收取的物业服务费和“滞纳金”没有合同依据和法律依据为由拒绝缴纳。另查明，双牌县紫金国际花园小区自2015年5月成立业主委员会，该小区业主委员会自成立之日起至2018年5月届满时，没有重新选聘新的物业服务公司，也没有与原告（反诉被告)续签《物业管理委托合同》。2018年7月10日，双牌县人民政府围绕紫金国际花园小区管理问题作出双府阅（2018）25号专题会议纪要。根据该会议纪要，原告（反诉被告)仍然在按照《物业管理委托合同》的约定进行服务、管理。该小区大部分业主按约定向原告（反诉被告)缴纳物业服务费。本院认为，物业服务合同是作为物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。原告（反诉被告）雅洁物业公司与双牌县紫金国际花园小区建设单位永州市宏宇房地产开发有限公司订立的前期物业服务合同，虽然该小区业主委员会没有与原告（反诉被告）重新签订新的物业服务合同，但业主大会未按照《中华人民共和国物权法》第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定，且被告（反诉原告）的业主委员会未明确要求原告（反诉被告）退出物业服务或反对原告（反诉被告）继续提供物业服务，原告（反诉被告）事实上延续履行了物业管理服务，与被告（反诉原告）形成事实上的物业服务合同，应视为双方对原合同的顺延。原告（反诉被告）雅洁物业公司与双牌县紫金国际花园小区建设单位永州市宏宇房地产开发有限公司签订的《物业管理委托合同》对业主具有约束力。被告（反诉原告）作为该小区的业主，在享有原告（反诉被告）提供的物业服务后，理应按月支付物业费。因此，本院对原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付物业费3606.86元的诉讼请求予以支持，对其超出本院核实部分0.14元不予支持。对于原告（反诉被告）要求被告支付滞纳金1082元的诉讼请求，由于滞纳金是因行政相对人逾期向国家缴纳各种费用而需要额外缴纳的金钱，是在行政管理中对行政相对人因违反行政管理规定而承担行政责任的形式，系法律规定的内容，不属于当事人自由约定的范围，故对原告（反诉被告）的该项诉讼请求本院不予支持。对于被告（反诉原告）的反诉请求，因原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提交的证据的真实性、合法性均无异议，故此认定被告（反诉原告）成为涉案房屋业主的时间为2015年6月14日，而其成为业主之前的物业费不应由其支付，故被告（反诉原告）的反诉请求本院予以部分支持。即自2015年6月14日起至2016年5月31日止的物业费901.72元（156.82平方米×0.5元/月×11.5个月）应由被告（反诉原告）支付给原告（反诉被告），原告（反诉被告）应返还被告（反诉原告）多缴纳的物业费2588.28元（3490元-901.72元）。综上，参照国务院第379号令《物业管理条例》第二条、第七条第二项、第五项、第二十五条、第二十六条、第四十二条，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第七十六条第一款第四项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告（反诉原告）周治文于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）双牌县雅洁物业服务有限公司物业费3606.86元；二、原告（反诉被告）双牌县雅洁物业服务有限公司于本判决生效后七日内返还被告（反诉原告）周治文多缴纳的物业费2588.28元；三、上述一、二项判决标的款相抵后，由被告（反诉原告）周治文于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）双牌县雅洁物业服务有限公司物业费1018.58元；四、驳回原告（反诉被告）双牌县雅洁物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，反诉案件受理费50元，合计100元，由双牌县雅洁物业服务有限公司负担40元，由周治文负担60元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长  唐 浩人民陪审员  唐三玲人民陪审员  王跃军二〇二〇年十一月二十六日书 记 员  崔 艳附：相关法律条文《物业管理条例》第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六)法律、法规规定的其他义务。第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。第二十六条前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。