天津市河北区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0105民初3731号原告：周钟宏，女，1966年9月18日出生，住天津市河**。委托诉讼代理人：贾明星，天津云杰律师事务所律师。被告：陈连科，男，1962年11月15日出生，住天津市河**。委托诉讼代理人：陈磊（系陈连科之子），住天津市河**。委托诉讼代理人：杨兴惠，天津同华律师事务所律师。第三人：郭雄，男，1971年8月21日出生，住天津市河**。委托诉讼代理人：岑红梅（系郭雄之妻），住天津市河**。原告周钟宏与被告陈连科及第三人郭雄房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周钟宏及其委托诉讼代理人贾明星，被告陈连科的委托诉讼代理人陈磊、杨兴惠，第三人郭雄及其委托诉讼代理人岑红梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周钟宏向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告之间的《二手房买卖（置换）合同》；2.判令被告返还原告购房款90万元，并以90万元为基数，按照同期银行贷款利率为标准支付原告自2019年7月1日至实际归还之日止的利息；3.判令被告赔偿原告违约金12万元；4.诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原、被告系房屋买卖合同关系。2019年6月28日，原告通过第三人购买被告名下坐落于天津市河北区××房屋，三方于当日签订了《二手房买卖（置换）合同》，约定房屋成交价120万元，签订合同当日支付定金2万元，2019年7月1日支付房款88万元，剩余30万元尾款于双方办理过户手续后一次性支付。原告已按照合同约定履行了支付房款义务，但被告在收到90万元房款后却迟迟不按合同及补充协议的约定配合原告办理过户手续。后原告得知该房屋已被河东区人民法院查封，因被告原因导致合同无法履行，被告存在根本违约。因此，原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。陈连科辩称，不同意原告的诉讼请求。首先，原、被告签订的《二手房买卖（置换）合同》中没有约定房屋过户时间，也就是没有过户期限，被告已经将房屋交给原告，原告一直使用至今。现被告也在积极的解决房屋过户问题，根据最高人民法院关于人民法院办理执行异议之诉案件的相关规定，案涉情况是双方签订合同在法院查封之前，且原告已经支付被告90万元房款，原告可以通过提起查封异议解决双方纠纷。被告确实在河东区人民法院有诉讼，该院法官也表示可以先交30万元尾款，把房屋解封，然后双方就能办理房屋过户手续了。被告一直在配合原告办理过户，只是需要一定时间，合同也没有约定办理过户的时间。其次，如果法院判令解除双方签订的房屋买卖合同，原告应将涉诉房屋腾交被告，并支付房屋使用费，被告同意返还原告购房款90万元，但不同意支付利息及违约金。虽然合同约定以实际房屋成交价的10%作为违约金，但是原告只支付被告90万元房款，我方实际收取了865000元，另35000元还在中介处，现原告主张的违约金数额也过高。第三人郭雄陈述，我方是原、被告房屋买卖合同的居间方。2019年6月28日，原、被告签订《二手房买卖（置换）合同》，原告向被告交纳了2万元定金，因诉争房有贷款，原告又提前给付被告88万元房款用于偿还银行贷款。2019年7月8日下午，贷款还清后，被告即将房屋钥匙、房本交给原告。后我方预约双方7月10日上午到房管局办理房屋过户手续，但原告因要以其子名义购房而没有到场，我方又重新预约7月15日再次到房管局办理过户手续，但办理进件手续时，工作人员告知诉争房已被法院查封，不能办理过户手续。后期我方一直配合原、被告解决问题，但是均无果。本院经审理认定事实如下：2019年6月28日，原、被告与见证人岑红梅（第三人的委托诉讼代理人）签订了《二手房买卖（置换）合同》，该合同售房方陈连科（简称甲方），购房方周钟宏（简称乙方）、见证方岑红梅（简称丙方）。合同约定甲方将其所有的坐落天津市河北区开江里22门207号房屋出售给乙方，成交价格为120万元，该房屋产权过户费用由甲方承担，该房屋配套设施过户的相关费用由甲方承担。乙方于签订合同当日交付购房定金2万元，2019年6月29日再提前交付甲方88万元定金，如甲乙双方违约按定金双倍赔偿乙方。乙方按照约定交清全款后，甲乙双方按照要求在十五日内配合丙方办理该房屋的过户手续。甲方须向丙方交纳房款2%的中介服务费。甲方承诺于一个星期内腾空该房屋，并将房屋钥匙交于乙方。该合同第七条违约责任约定：1.甲方须保证该房屋权属无争议，若发生与甲方的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。……4.如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条1.2.3违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价格的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且中介方所收取的本合同中约定的信息服务费一律不予退还。合同还约定了其他相关权利义务。该合同甲方处有陈连科签名捺手印，乙方处有周钟宏签名捺手印，丙方处加盖有万顺房屋信息咨询服务中心公章，经手人处有岑红梅签名捺手印。合同签订当日，原告依约向被告支付定金20000元，2019年7月1日，三方又签订了《房屋买卖补充协议》，该协议约定，因被告出售房屋有平安银行产权抵押贷款尚未还清，被告须先将平安银行抵押贷款清偿，并到房管部门办理房屋抵押注销手续。由于被告平贷资金不足，向原告先借出房款90万元，包括原告已支付的房屋定金2万元。被告在还清贷款并注销不动产抵押后，立即与原告办理涉诉房屋过户手续。为此，原告依约又向被告支付880000元，被告为原告出具收条载明：“今收到周钟宏购买河北区××的房屋定金为人民币捌拾捌万元整，收款人陈连科2019.7.1证明人岑红梅2019.7.1。”嗣后，被告用上述款项清偿了银行贷款，注销了房屋抵押，并将房屋及房屋钥匙、水电卡等交付原告，自交房后原告一直在涉诉房屋内居住。2019年7月10日，第三人预约双方到房管部门办理房屋买卖手续，但因原告欲以其子名义购买涉诉房屋而未能及时到场。2019年7月15日，双方再次到房管部门办理房屋买卖手续时，工作人员告知涉诉房屋已被人民法院依法查封，不能办理房屋买卖手续。为此，原、被告多次协商解决此纠纷，均未果。原告也曾起诉被告，主张继续履行合同，后因房屋涉及人民法院查封而撤回起诉。现原告以诉称为由再次来院起诉，请求法院判如所请。庭审中，原、被告及第三人均认可《二手房买卖（置换）合同》是在天津市河北区××道××号第三人经营的店铺内签订的。第三人郭雄表示认可岑红梅是代表其经营的个体工商户为原、被告提供居间服务并促成双方签订《二手房买卖（置换）合同》的。另查，打印时间为2020年1月16日天津市不动产登记簿查询证明显示：2019年7月10日，涉诉房屋被天津市河东区人民法院以（2019）津0102民初5780号裁定书予以查封底档，查封期限自2019年7月10日至2022年7月9日。2019年12月23日，该院以（2019）津0102财保99号裁定书予以轮候查封，查封期限自2019年12月23日至2022年12月22日。打印时间为2020年7月13日天津市不动产登记簿查询证明显示：涉诉房屋只有2019年12月23日，天津市河东区人民法院以（2019）津0102财保99号裁定书予以查封底档，查封期限自2019年12月23日至2022年12月22日。再查，2019年7月22日，第三人郭雄取得的个体工商户营业执照显示名称为无，经营者郭雄，注册日期为2008年4月8日，经营场所为天津市河**月牙河街开江道**。2020年7月21日，郭雄再次办理了个体工商户营业执照，该执照名称为天津市河北区缘安家房屋信息店，经营者、注册日期、、经营场所均无变化上述事实，有原告及第三人提供的相关证据材料、庭审笔录予以佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告周钟宏与被告陈连科经第三人居间就涉案房屋签订的《二手房买卖（置换）合同》及《房屋买卖补充协议》，均是经三方合意后签订，应是三方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以确认。各方均应按照合同的约定享受权利、履行义务。本案因被告陈连科与他人之间涉及诉讼，其所有的涉诉房屋处于被人民法院查封的状态，致使双方无法进行房屋买卖交易，合同无法履行，合同目的无法实现，故对于原告主张解除合同的诉讼请求，本院依法予以支持。根据法律规定，合同解除后，被告应将购房款90万元返还原告，原告亦应将涉诉房屋返还被告，故对原告主张被告返还其90万元购房款的诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告主张被告以90万元为基数，按照同期银行贷款利率为标准支付其自2019年7月1日至实际归还90万元之日止的利息及赔偿其违约金120000元一节，究其原因，导致原、被告无法办理涉诉房屋产权转移手续的原因是被告名下房屋被人民法院查封底档，责任在于被告，故被告应承担违约责任，赔偿因此给原告造成的损失。原告主张被告按照合同约定的房屋实际成交价格的10%作为违约金，对此，被告认为原告该项主张过高，请求法院依法予以调整。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”鉴于原告未就其实际损失向法庭提供相关证据，庭审中，其表示因被告已将涉诉房屋交由其使用，故其损失仅为利息损失，所以被告应以房款90万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%向原告支付自2019年7月1日至2019年8月19日的违约损失。由于中国人民银行贷款基准利率这一标准于2019年8月20日取消，故被告应以房款90万元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%向原告支付自2019年8月20日至本判决确定被告返还原告90万元房款之日止的违约损失。关于原告主张的自2019年7月1日至实际归还90万元之日止的利息，因被告已承担了相应的违约责任，其主张的该项损失双方并无约定，也不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告周钟宏与被告陈连科就坐落于天津市河北区××房屋签订的《二手房买卖（置换）合同》及《房屋买卖补充协议》；二、本判决生效后三十日内，被告陈连科返还原告周钟宏购房款90万元；三、本判决生效后三十日内，被告陈连科以90万元为基数，自2019年7月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%向原告周钟宏支付违约金6971.90元；四、本判决生效后三十日内，被告陈连科以90万元为基数，自2019年8月20日起至本判决确定被告给付原告上述款项之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%向原告周钟宏支付违约金；五、本判决生效后三十日内，原告周钟宏将坐落天津市河北区××房屋返还被告陈连科；六、驳回原告周钟宏其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7188.50元，保全费5000元，由原告周钟宏负担受理费753.50元，被告陈连科负担受理费6435元，保全费5000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  訾文华二〇二〇年九月七日书记员  江学建附：本裁判文书适用法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。