上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初11391号原告：上海正大帝盈商业发展有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：俞中德，总经理。委托诉讼代理人：应骏。被告：威康健身管理咨询(上海)有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：张立。委托诉讼代理人：鲁艳。委托诉讼代理人：牛卫航，上海知义律师事务所律师。原告上海正大帝盈商业发展有限公司与被告威康健身管理咨询(上海)有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员吴姗姗适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人应骏，被告的委托诉讼代理人鲁艳、牛卫航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告签订的《正大乐成租赁合同》于2019年11月30日解除；2.判令被告支付未提前通知解约的代通费482,954元(以合同解除当月的租金172,858元/月及物业费40,210元/月为基数，计算68天)；3.判令被告支付提前解除合同赔偿金639,204元(按租金172,858元/月及物业费40,210元/月的三倍计算)；4.判令被告支付2019年12月1日至2020年6月19日期间的占用费、物业管理费计1,400,980元(以月租金172,858元/月及物业费40,210元/月为基数，平摊至365日，合计7,004.9元/日，计算200日)；5.判令被告支付自2019年12月8日至2020年6月19日期间逾期占用违约金2,419,008元(以租赁期最高租金的2倍即383,222元/月为基数，平摊至365日，计12,599元/日，计算192日)；6.被告已支付的租赁保证金695,463元、被告于2019年11月18日支付的40,210.04元，用于冲抵前列被告的付款义务。事实与理由：原、被告于2015年11月签订了《正大乐城租赁合同》，合同约定由被告承租原告位于上海市宝山区陆翔路XXX号正大乐城3F014、45002商铺用于经营威尔士健身，租期为99个月，其中自2019年3月2日起至2021年3月1日租金为每月不含税172,858元，2021年3月2日至2023年3月1日租金为每月不含税191,611元。每月物业管理费为不含税40,210元。2019年11月8日，原告收到被告所致《通知函》，通知原告其决定于2019年11月30日单方面解除房屋租赁合同。2019年11月14日，原告致《关于提前终止的回复函》于被告，提醒被告应履行提前通知、在终止日恢复原状交还房屋、及时注销证照等义务。其后被告于2019年12月1日闭店终止经营至今。按租赁合同约定，被告提前解除租赁合同的，应提前三个月通知原告,并向原告支付合同解除当月的基本租金和物业管理费的三倍作为赔偿金。未提前通知的，还应支付相应天数的基本租金和物业管理费损失，来替代提前通知。被告未提前通知的天数为69天，但被告仅于2019年11月18日支付了40,210.04元。同时按照合同约定，被告应在合同终止之日(2019年11月30日)当晚22点前将所有物品搬离，将系争商铺恢复至交付时的状态返还给原告。但被告未能履行前述义务继续占用涉诉房屋，除应继续支付租金和物业管理费外，还应自2019年12月8日起至其恢复原状返还房屋之日(2020年6月19日)止，按租赁期间的最高年度日租金的2倍标准向原告支付逾期占用费。综上，被告不履行合同义务、恶意占用系争商铺等行为已严重违反了该合同约定，给原告造成严重损失，应承担违约责任。双方为此协商未果，原告为维护合法权益，诉至法院。被告辩称，对于原告的诉请一，认可租赁合同已于2019年11月30日解除。原告没有达到签订租赁合同时许诺的协助被告宣传、客流量等预期，被告依约行使单方解除权，于2019年11月8日发函要求解除合同，并希望原告相关人员和被告联系撤场事宜。原告在收到相应通知后，没有采取相应积极措施进行撤场及安排被告搬运设备设施，造成被告一度无法搬离。对于原告诉请二代通费不予认可，被告提前发函给原告解约，已经履行了提前通知的义务。同意支付原告诉请三的赔偿金639,204元，与被告已缴纳的租赁保证金相抵扣。对于原告诉请四、五关于租金、占用费及相关物业管理费等，均不同意支付。被告于2019年11月初提出解除合同后，原告拒绝协助被告搬离设备，至2020年1月底受疫情影响，直到2020年4月被告才得以正常恢复营业。在此期间，被告始终和原告商议设备和器材搬离，但原告没有积极协调。因此占用系争商铺不是被告故意造成，原告主张的占用费计算标准过高，且不应适用惩罚性条款。另外，被告已承担提前解除合同的赔偿金，再支付占用费存在重复计算。被告于2019年11月即办理了注销登记证明，原告在系争商铺可以重新招租，故被告对损失扩大部分不承担赔偿责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告就其主张提供了以下证据：1.正大乐城租赁合同及附件，证明原、被告成立合法租赁关系，约定了租期、租金、物业管理费、租赁保证金、占用费、免租期等。被告对此真实性无异议，认为2020年1月以来受疫情影响，可以适用合同约定的不可抗力条款。2.被告的通知函，证明被告致函原告提出解除租赁合同。被告对此无异议，认为被告已履行了提前通知义务。3.原告的复函及送达证明，证明原告回函被告，提示被告应履行提前告知义务，并应在终止履行后恢复原状返还房屋。被告对此真实性无异议，但原告回函中未对如何配合被告撤场等进行提示和帮助。4.原告的违约通知函及送达证明，证明被告迟迟没有恢复原状返还商铺，给原告造成经济损失，原告致函被告主张违约责任。被告对此真实性无异议，但因特殊时期，直至4月底被告工作人员恢复上班才发现该份函件。5.银行转账凭证、原告向被告开具的发票，证明被告向原告支付部分租金的情况，原告确认2019年11月30日之前的租金和物业管理费已全部结清。被告对此无异议。6.系争店铺照片，证明租赁关系终止后被告未能及时恢复原状、返还房屋。被告认为现已撤场，故对该组照片不予认可。7.施工申请表、搬离物品清单、微信聊天记录、归还验收清单，证明直至2020年6月19日，被告才将系争商铺恢复原状并归还原告控制。被告对撤场、归还商铺的事实无异议，但认为迟延交还的责任在于原告未予配合。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理，认定事实如下：一、上海市宝山区刘行镇10街坊35/22丘地块建筑物(包括陆翔路111弄“正大乐城”相关商铺)的登记权利人为上海懋懿资产管理有限公司。上海懋懿资产管理有限公司委托上海骋申资产管理有限公司自2015年2月1日至2035年1月31日期间对上述商业用房办理有关房产租赁、车库租赁等业务，受托方公司可以以自己的名义对外签订租赁合同或自行委托第三方负责具体管理工作。2014年10月28日，上海骋申资产管理有限公司(甲方)与原告(乙方)以租赁合同主体变更的形式，分别继受取得了原出租人上海绿地邻森置业有限公司与原承租人上海易初莲花连锁超市有限公司［2014年5月承租人曾变更为正大商业发展(上海)有限公司］之间就上海市宝山区刘行镇10街坊35/22丘地块商业用房签订的《租赁合同》之权利义务。合同主体变更后，租赁期限自2015年2月1日起至2035年1月31日止，共二十年。二、2015年11月，原告(甲方)与被告(乙方)就宝山“正大乐城”3F014、4F002商铺位签订《正大乐城租赁合同》及附件一~十一。该合同及其附件的主要条款约定如下：甲方将上述商铺出租给乙方使用，租赁期限自2015年12月1日至2023年3月1日，含装修免租期90日，租赁保证金695,463元。基本租金的计算方式：2015年12月1日至2017年3月1日期间，月租金142,689元；2017年3月2日至2019年3月1日期间，月租金156,958元；2019年3月2日至2021年3月1日期间，月租金172,858元；2021年3月2日至2023年3月1日期间，月租金191,611元。乙方应缴纳物业管理费。租期内的物业管理费标准暂为每月30元/平方米，计40,210元/月。该合同约定，双方应于合同终止的当日22：00前交还商铺。乙方需负拆除该商铺内的一切装修、附属设施和设备等责任和所有费用并达至甲方要求。合同结束，甲方有权要求乙方自费将商铺内的所有物品搬离该商铺，并将该商铺恢复至交付时的状态。乙方如在本合同终止后继续占用商铺的，除支付租金、物业管理费用及公共事业费用外，还应自第八日起，依照合同最后一个月的日租金标准的2倍向甲方支付逾期占用费直至乙方交还商铺之日止。租赁期限内，乙方提前解除合同的，需提前三个月通知甲方，乙方应向甲方支付合同解除当月基本租金及物业管理费总和的3倍作为赔偿金给甲方。除此之外，乙方无需另行支付任何费用给甲方，甲方的其他损失已在赔偿金中予以考虑。未提前通知的，乙方应支付甲方相应天数的基本租金和物业管理费损失，来代替提前通知。三、审理中，原告陈述被告已全额支付租赁保证金695,463元。原告认可租期截至2019年11月30日对应的租金、物业管理费，被告已结清。2019年11月18日，被告向原告转账预付推广费43,583.99元，当月原告实际收取企业管理服务推广费3,373.95元，剩余预付款40,210.04元。四、2019年11月8日，被告向原告发出《通知函》，内容为因整体商业气氛和人流量未达预期，门店出现严重经营性亏损。被告经营难以为继，将于2019年11月30日起关闭门店，并解除双方之合同。2019年11月14日，原告向被告发出《关于提前终止的回复函》，认可收悉上述函件，若被告坚持提前撤柜，原告坚持依照合同处理提前解约事宜，提示被告提前终止合同的，应履行结清租金、支付赔偿金、将房屋恢复原状并交还等约定义务。五、2020年5月，被告向原告提交《正大乐城营运期施工申请表》，委托上海永安建筑物拆除工程合作公司将3F、4F威尔士商铺复原，恢复毛坯。预计施工时间为2020年5月25日至2020年6月30日。2020年6月19日，原告物业部门与上海永安建筑物拆除工程合作公司就案涉商铺签署《正大乐城商铺单元归还竣工验收清单》。原告确认自当日起收回案涉商铺。本院认为，根据相关法律规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告就案涉商铺签订的《正大乐城租赁合同》及附件是当事人的真实意思表示，且未违反法律强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据合同约定，承租方可以提前解除租赁合同，但应提前三个月通知并支付赔偿金。经被告发函通知原告，双方租赁合同于2019年11月30日提前终止，原告对此亦无异议，本院予以确认。被告应按合同约定承担提前解约的赔偿责任，其中赔偿金639,204元，双方均无异议，本院予以确认。根据合同约定，被告应于合同解除当天将商铺恢复原状并交还原告，逾期占用的除支付正常租金、物业管理费外，还应自第八日起，依照合同最后一个月的日租金标准的2倍向原告支付逾期占用费。现原告参照合同约定的同期租金、物业管理费标准，主张2019年12月1日至2020年6月19日(复原并交还商铺之日)期间的占用费、物业管理费计1,400,980元，本院予以准许。至于自2019年12月8日至2020年6月19日期间的逾期占用费，其实质是逾期占用违约金，对违约方具有一定的惩罚性质。被告抗辩受疫情影响造成不可抗力，本院不予采信。但被告抗辩约定的计算标准过高，本院予以采纳，现酌情调整逾期占用违约金至60万元。关于解除合同未能提前三个月通知的替代赔偿金，根据合同条款17.5约定，其支付的前提是差额天数发生了基本租金和物业管理费损失，该项约定的主旨是填平损失。结合本案实际情况，被告于2019年11月8日提出解约后继续占用系争商铺，且本案中已支持了解约后200日的占用费及逾期占用违约赔偿责任，足以填补原告的实际损失，故本院对原告主张的此项代通费不再重复支持。被告已支付的租赁保证金695,463元、剩余预付款40,210.04元，可与其本案的付款义务相抵扣，原告不再返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、确认原告上海正大帝盈商业发展有限公司、被告威康健身管理咨询(上海)有限公司就上海市宝山区“正大乐城”3F014、4F002商铺位签订《正大乐城租赁合同》及附件于2019年11月30日解除；二、被告威康健身管理咨询(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海正大帝盈商业发展有限公司提前解除合同赔偿金639,204元；三、被告威康健身管理咨询(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海正大帝盈商业发展有限公司自2019年12月1日至2020年6月19日期间的占用费、物业管理费计1,400,980元；四、被告威康健身管理咨询(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海正大帝盈商业发展有限公司逾期占用违约金600,000元；五、被告威康健身管理咨询(上海)有限公司已支付的租赁保证金695,463元、剩余预付款40,210.04元，可与其上列付款义务相抵扣，原告上海正大帝盈商业发展有限公司不再予返还。六、原告上海正大帝盈商业发展有限公司的其他诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计23,036元，由原告上海正大帝盈商业发展有限公司负担9,075元，由被告威康健身管理咨询(上海)有限公司负担13,961元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状及上诉状副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 吴姗姗二〇二〇年十二月十五日法官助理 叶文玮书 记 员 黄 倩附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。