湖北省天门市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂9006民初103号原告：张乐星，男，1990年6月14日出生，汉族，湖南省沅江市人，住沅江市。委托诉讼代理人：钟泉先，广东辰科律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈姣，广东辰科律师事务所律师。被告：湖北泰地置业发展有限公司。住所地：天门市东湖路东湖国际花园。法定代表人：邹大武，该公司董事长。委托诉讼代理人：许先凯，湖北远流律师事务所律师。第三人：湖北天门农村商业银行股份有限公司。住所地：湖北省天门市竟陵人民大道（中）126号。法定代表人：王文涛，该行行长。委托诉讼代理人：张建平，湖北文学泉律师事务所律师。原告张乐星与被告湖北泰地置业发展有限公司（以下简称：泰地置业公司）、第三人湖北天门农村商业银行股份有限公司（以下简称：天门农商行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张乐星的委托诉讼代理人陈姣，被告泰地置业公司的委托诉讼代理人许先凯，第三人天门农商行的委托诉讼代理人张建平到庭参加诉讼。本案因受新冠××疫情影响，扣除审限2个月。本案现已审理终结。原告张乐星向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告张乐星与被告泰地置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（以下简称商品房买卖合同）；2.判令解除原告张乐星与第三人天门农商行签订的《住房（商业用房）按揭借款合同》（以下简称借款合同）；3.判令被告泰地置业公司退还原告张乐星已付的首付款和按揭贷款84432元及支付相应利息损失（以全部房款936600元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自原告张乐星付款之日起计至实际清退之日止），剩余贷款由被告泰地置业公司直接向第三人天门农商行清偿；4.判令被告泰地置业公司赔偿原告张乐星因逾期未办理房屋所有权证书的损失74928元；5.本案的诉讼费用由被告泰地置业公司承担。事实和理由：2017年1月9日，原告张乐星与被告泰地置业公司签订了一份商品房买卖合同，约定原告张乐星购买被告泰地置业公司开发的竟陵唐街B幢4单元1层4-111号商品房一套，该商品房预测建筑面积为33.45平方米，每平米单价为28000元，总价款为936600元。合同约定，被告泰地置业公司应当在2017年6月30日前向原告张乐星交付该商品房，因被告泰地置业公司原因，原告张乐星未能在商品房交付之日起365日内取得商品房的房屋所有权证书的，原告张乐星有权解除合同；被告泰地置业公司自解除合同通知送达之日起15日内退还原告张乐星已付全部房款（含已付贷款部分），并自原告张乐星付款之日起，按照0.1%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）给付利息。2017年2月24日，原告张乐星作为借款人、被告泰地置业公司作为保证人，与第三人天门农商行签订了一份借款合同，约定原告张乐星向第三人天门农商行借款460000元，被告泰地置业公司对原告张乐星的该笔借款承担连带保证责任。至今，被告泰地置业公司仍未办理涉案房产的初始登记，致使原告张乐星购买的涉案房产一直未能办理房屋所有权证书，被告泰地置业公司的行为已构成根本违约，给原告张乐星造成了巨大经济损失。被告泰地置业公司辩称，泰地置业公司已将涉案房屋实际交付给原告张乐星，并由泰地置业公司承租原告张乐星所有的涉案房屋，泰地置业公司已将涉案房屋租金支付给原告张乐星；泰地置业公司为原告张乐星支付天门农商行按揭贷款5068元，并为原告张乐星购买积分支付88320元。第三人天门农商行辩称，1.要求原告张乐星继续履行双方签订的借款合同；2.截至2019年12月21日，原告张乐星逾期未偿还的借款本金为63861.25元、利息为40063.63元，两项合计103924.88元；3.若人民法院判决解除原告张乐星与被告泰地置业公司之间签订的商品房买卖合同，则被告应向天门农商行支付上述逾期未偿还的借款本金及利息，并支付自2019年12月22日后的剩余借款本金、利息及罚息。原告张乐星、被告泰地置业公司、第三人天门农商行均围绕诉讼请求依法提交了证据。本院依法组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议证据，本院予以确认并在卷佐证。被告泰地置业公司提交的银行交易流水、购买积分说明书，拟证明被告泰地置业公司为原告张乐星支付银行按揭借款5068元及为原告购买云联惠积分支付88320元。本院认为，该银行流水可以客观真实反映被告泰地置业公司向原告张乐星的账户转账的事实，且原告张乐星并未提供反驳证据予以推翻，故本院对被告泰地置业公司向原告张乐星支付银行按揭借款5068元的事实依法予以采信。关于被告泰地置业公司为原告张乐星购买云联惠积分支付88320元，因云联惠已被认定为非法传销网络平台，该项支出，本院依法不予采信。本院经审理查明认定事实如下：2016年11月29日，原告张乐星向被告泰地置业公司支付定金10000元用于购买被告泰地置业公司开发的竟陵唐街B幢4单元1层4-111号商品房。2017年1月9日，原告张乐星与被告泰地置业公司签订了一份商品房买卖合同，约定原告张乐星购买被告泰地置业公司开发的竟陵唐街B幢4单元1层4-111号商品房一套，该商品房预测建筑面积为33.45平方米，每平米单价为28000元，总价款为936600元，原告张乐星应当于2017年1月9日前支付首期房价款476600元，占总房款的50%，余款460000元申请贷款支付。合同还约定，因出卖人的原因，原告张乐星未能在商品房交付之日起365日内取得商品房的房屋所有权证书的，原告张乐星有权解除合同。原告张乐星解除合同的，应当书面通知被告泰地置业公司，被告泰地置业公司自解除合同通知送达之日起15日内退还原告张乐星已付全部房款（含已付贷款部分），并自原告张乐星付款之日起，按照0.1%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）给付利息。2017年1月25日，原告张乐星作为借款人、被告泰地置业公司作为保证人，与第三人天门农商行签订了一份借款合同，约定原告张乐星向第三人天门农商行借款460000元，借款种类为商业用房按揭借款，借款期限为120个月；借款利率按浮动利率的方式确定，执行年利率5.39%，在合同期内如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整后的次年1月1日起，按调整后相应期限档次的基准利率和借据确定的浮动幅度确定新的借款执行利率。借款人未按约定的期限归还借款的（含提前到期借款），在上述约定利率基础上加收50%罚息；还款周期为每月21日；保证人为借款人依本合同所形成的债务提供阶段性连带责任保证，保证期自本合同签订之日起，至借款人取得所购房屋的房产证书，办妥正式的抵押登记并将房屋他项权证等有关抵押文件交贷款人收执之日止。2017年1月18日，原告张乐星向被告泰地置业公司支付房屋首期款476600元，其中466600元系被告泰地置业公司出借给原告张乐星。2017年2月13日，第三人天门农商行向原告张乐星发放房屋按揭款460000元，原告张乐星将此款支付被告泰地置业公司。尔后，原告张乐星向第三人天门农商行偿还房屋借款至2018年6月21日，共计偿还借款本息74071.45元，尚欠借款本金414129.40元。被告泰地置业公司2017年3月15日向原告张乐星支付银行按揭借款5068元。原告张乐星所购商品房至今处于预告登记状态。2020年1月6日，本院向第三人天门农商行送达了原告张乐星起诉状副本。同年1月7日，本院向被告泰地置业公司送达了原告张乐星起诉状副本。还查明，截至2018年6月21日，原告张乐星逾期本金为63861.25元。本院认为，原告张乐星与被告泰地置业公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，原告张乐星与被告泰地置业公司签订的商品房买卖合同第二十条约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同。因被告泰地置业公司的原因，导致涉案商品房未能办理房屋产权证书，且逾期办证的时间已经超过了合同约定的时间，故买受人原告张乐星有权解除双方签订的商品房买卖合同。被告泰地置业公司辩称，被告泰地置业公司已实际向原告张乐星交付涉案房屋，且被告泰地置业公司承租涉案房屋后一直都在向原告张乐星支付租金，涉案房屋未办理房屋所有权证书并不影响合同目的的实现。本院认为，因被告泰地置业公司的原因，导致涉案房屋至今未能办理房屋所有权登记，从而使原告张乐星签订商品房买卖合同的合同目的无法实现，符合双方对于合同解除权的约定，原告张乐星依约享有解除权。故对被告泰地置业公司的该辩称意见不予支持,原告张乐星要求解除与被告泰地置业公司签订的商品房买卖合同的诉请成立，本院依法予以支持。关于合同解除的时间，本院认为，原告张乐星虽未直接向被告泰地置业公司发送解除合同的书面通知，但自被告泰地置业公司收到本案起诉状之日应视为收到原告张乐星解除通知。原告张乐星诉称其曾于2018年8月8日起诉，应按该日作为合同解除时间，本院认为，其起诉时间并不代表对方收到了解除通知，故合同解除时间应为被告泰地置业公司收到本案起诉状副本之日即2020年1月7日，故对原告张乐星的该诉称意见不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保借款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保借款合同的，应予以支持。据此，在原告张乐星与被告泰地置业公司的商品房买卖合同解除后，对于原告张乐星请求解除其与第三人天门农商行签订的借款合同的诉讼请求应当予以支持。其合同解除之日为第三人天门农商行收到原告张乐星起诉状副本之日即2020年1月6日。原告张乐星关于要求被告泰地置业公司以全部房款936600元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自原告张乐星付款之日起至实际退清之日止支付利息损失的诉讼请求，因原告张乐星实际已付房款非936600元，且原告张乐星所称“付款之日”并非确定日期，此项诉请不明确，故对原告张乐星的该项诉讼请求不予支持。原告张乐星诉请要求被告泰地置业公司赔偿逾期办理房屋所有权证书损失74928元。因原告张乐星未提交相关证据证明其损失，本院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款关于“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期借款利息的标准计算”之规定，参照《中国人民银行关于人民币借款利率有关问题的通知》关于逾期借款利率在借款合同载明的借款利率水平上加收30%-50%之规定，确定其损失利率为7.007%（5.39%×1.3）。原告张乐星向被告泰地置业公司已付购房款总额实际金额为470000元（10000元＋460000元），其损失金额为32932.90元（470000元×7.007%）。截至2018年6月21日，原告张乐星向第三人天门农商行偿还借款本息共计74071.45元，加上原告张乐星支付的定金10000元，共支付的首期款和银行按揭借款为84071.45元（74071.45元+10000元）。因被告泰地置业公司为原告张乐星支付了银行按揭借款5068元，被告泰地置业公司实际应退还原告张乐星已付首期款和银行按揭贷款为79003.45元（84071.45元-5068元）。截至2018年6月21日，原告张乐星尚欠第三人天门农商行借款本金414129.40元。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款关于“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保借款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房借款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”之规定，原告张乐星所欠第三人天门农商行剩余借款本金414129.40元应由被告泰地置业公司直接偿还第三人天门农商行。关于利息问题，依据原告张乐星与第三人天门农商行所签订的借款合同之约定，借款利率按浮动利率的方式确定，执行年利率5.39%，借款人未按约定的期限归还借款的（含提前到期借款），在上述约定利率基础上加收50%罚息，即8.085%（5.39%×1.5）。在原告张乐星未解除其与第三人天门农商行的借款合同时，应当按照该合同的约定按期偿还借款本金并支付利息，原告张乐星未按约偿还借款而产生的罚息不应当由被告泰地置业公司承担，而应由原告张乐星自身承担。原告张乐星自2018年6月21日后再未按约定偿还借款本息，故2018年6月22日至2020年1月6日期间的罚息7964.03元（8.085%÷365天×63861.25元×563天），应当由原告张乐星承担。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告张乐星与被告湖北泰地置业发展有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》于2020年1月7日解除；二、确认原告张乐星与第三人湖北天门农村商业银行股份有限公司签订的《住房（商业用房）按揭借款合同》于2020年1月6日解除；三、被告湖北泰地置业发展有限公司于本判决生效后十日内向原告张乐星返还已支付的购房首期款、按揭贷款79003.45元，并赔偿原告张乐星因逾期未办理房屋权属登记证书的损失32932.90元；四、被告湖北泰地置业发展有限公司于本判决生效后十日内向第三人湖北天门农村商业银行股份有限公司支付剩余借款本金414129.40元，并以414129.40元为基数按照年利率5.39%支付自2018年6月22日起至借款清偿之日止的利息（被告湖北泰地置业发展有限公司于2020年1月6日后未按约定履行付款义务的，按照年利率8.085%支付罚息）；五、原告张乐星于本判决生效后十日内向第三人湖北天门农村商业银行股份有限公司支付2018年6月22日起至2020年1月6日止的罚息7964.03元；六、驳回原告张乐星的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3606元，由被告湖北泰地置业发展有限公司负担3000元（此款原告张乐星已垫付，不予退还，执行时由被告湖北泰地置业发展有限公司迳付原告张乐星），由原告张乐星负担606元；财产保全申请费5000元，由第三人湖北天门农村商业银行股份有限公司承担。如果不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院。审 判 长  王明生人民陪审员  张启阐人民陪审员  朱红雨二〇二〇年六月二十二日法官助理唐文书记员李三霞