呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终1757号上诉人（原审被告、申请执行人）：土默特左旗农村信用合作联社，住所地内蒙古自治区土默特左旗察素齐镇敕勒川大街北财政大楼东。法定代表人：尹宝堂，该公司理事长。委托诉讼代理人：赖成林，内蒙古百宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：李超，内蒙古百宁律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、案外人）：刘雅枝，女，住内蒙古自治区呼和浩特市。原审被告（被执行人）：呼和浩特市九洲金方房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市玉泉区建华西街北侧。法定代表人：云建设，该公司执行董事。上诉人土默特左旗农村信用合作联社（以下简称土左旗信用社）因与被上诉人刘雅枝、原审被告呼和浩特市九洲金方房地产开发有限责任公司（以下简称九洲金方公司）执行异议之诉一案，不服土默特左旗人民法院（2019）内0121民初2679号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，当事人均未提出新的事实或理由，本院依法不开庭进行了审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理终结。土左旗信用社上诉请求：1.依法撤销土默特左旗人民法院（2019）内0121民初2679号民事判决,依法改判驳回刘雅枝全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由刘雅枝负担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律严重错误是导致本案错误判决的根本原因。一审法院认定：“本案涉案标的物现在的占有使用人是本案原告”、“这中间涉案房屋所产生的水、电、暖、物业费等依凭房屋所产生的相关费用均由原告实际支付”的事实认定，存在严重的主观倾向性，并无任何事实依据和法律依据。一审法院对刘雅枝所提交的生活交费记录等证据认定刘雅枝实际占有使用涉案房屋的事实显然无任何事实依据。根据刘雅枝所提交的生活交费记录等证据，其仅能证明案外人昌某曾交纳了案涉房屋的相关费用，但却无法证实刘雅枝占用使用的事实，一审法院采信该证据，并认定涉案房屋所产生的相关费用均由刘雅枝实际支付的认定显然属于事实认定有误。二、一审法院适用法律严重错误，致使本案错误判决。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定系对不动产一般买受人能否对抗申请执行人优先受偿权的规定，而第二十九条限定的消费者物权期待权保护对象是从被执行的房地产开发企业处初次购买商品房的买受人，与第二十八条规定具有明显区别。本案刘雅枝恰恰系具有消费者物权期待权的房屋买受人且系从九洲金方公司处初次购买的买受人，因此，本案应适用第二十九条规定进行审理。刘雅枝虽与九洲金方公司签订了书面的《商品房预售合同》，且支付了相应的购房款，但根据该合同内容所显示的房屋用途以及刘雅枝所提交的相关水电交费记录，不难看出，其目的并非用于居住，而是用于经营生意或出租与其他人经营生意，即用于商用。因此，一审法院适用法律错误是本案错误判决的根本原因。三、退一步讲，即便是根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，刘雅枝主张排除对涉案房屋的执行请求亦不能成立，应予以驳回。2001年11月8日，刘雅枝与九洲金方公司签订《商品房预售合同》，该房屋产权初始登记时间为2008年，而土左旗信用社与九洲金方公司设立抵押登记的时间为2014年6月9日。因而，从涉案房屋初始登记至设立抵押登记，再至一审法院查封涉案房屋直至执行，刘雅枝未曾向九洲金方公司主张任何关于变更涉案房屋所有权的权利。因此,涉案房屋未能办理产权变更登记系于刘雅枝怠于行使其自身权利以及忽视他人权利的存在有关且刘雅枝未能举证证明其未能办理产权变更登记系并非其自身原因导致的事实，故其应当承担举证不能的不利后果。刘雅枝辩称，刘雅枝直接从九洲金方公司处购买房屋，九洲金方公司出卖在先抵押在后，土左旗信用社在设立抵押权时也未进行实地考察，应当承担失察的责任。九洲金方公司未到庭，亦未向本院递交书面陈述意见。刘雅枝向一审法院请求：一、撤销土左旗人民法院（2018）内0121执764号裁定对刘雅枝所有的位于呼和浩特市××区房屋的查封（查封公告显示为2018号“百老泉酒业”）；二、中止对刘雅枝所有的位于呼和浩特市××区房屋的执行（查封公告显示为1018号“百老泉酒业”）；三、土左旗信用社、九洲金方公司负担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：土左旗信用社申请执行刘鹏军、韩玉枣、季强强、刘良军、九洲金方公司借款合同纠纷一案执行依据为（2018）内0121民初1059号民事调解书。在执行中一审法院以（2018）内0121执764号执行裁定查封了本案涉案标的物即位于呼和浩特市××区商业综合楼底店商业玉泉区建华西街九洲花园5号楼底店（东开门）由南向北第三套。一审法院于2019年7月23日以（2019）内0121执异53号执行裁定，裁定驳回案外人刘雅枝的执行异议请求。本案涉案标的物登记的所有权人是九洲金方公司，办理的是大房本。该标的物在执行依据确认的借款合同中，作为抵押物办理了他项权登记。本案涉案标的物现在的占有使用人是刘雅枝。一审法院认为，本案是案外人提起执行异议之诉，其争议焦点是作为案外人的刘雅枝请求人民法院判决停止对涉案标的物的执行，该诉讼请求是否成立。本案中，刘雅枝与九洲金方公司签订《商品房预售合同》，并支付了全部购房款，九洲金方公司向刘雅枝交付了房屋，该《商品房预售合同》具备房屋买卖合同的构成要件，系双方的真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。刘雅枝在一审法院查封房屋前已经支付全部购房款取得房屋并实际占有使用。这期间涉案房屋所产生的水、电、暖、物业费等依凭房屋所产生的相关费用均由刘雅枝实际支付。刘雅枝至今未办理涉案房屋的过户手续原因在于九洲金方公司，刘雅枝属于无过错的房屋买受人。刘雅枝举证充分，足以证明其享有对争议房屋的占有使用权和物权期待权，在与申请执行人的一般债权发生冲突时，法律应选择优先保护占有使用权和物权期待权。综上，刘雅枝的主张成立，能够排除对涉案标的物的执行，依法予以支持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：停止执行位于呼和浩特市××区“百老泉酒业”；案件受理费100元，由被告土默特左旗农村信用合作联社、呼和浩特市九洲金方房地产开发有限责任公司负担。二审中，双方当事人均未向本院递交新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本条是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件的规定，刘雅枝作为登记在被执行人九洲金方公司名下房产的买受人据此主张权利，一审法院依法审查刘雅枝是否满足上述条件，适用法律正确，土左旗信用社主张一审法院适用上述法律规定错误的上诉理由不能成立。刘雅枝与九洲金方公司签订的《商品房预售合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同。根据《商品房预售合同》的约定，刘雅枝向九洲金方公司支付了全部购房款，九洲金方公司向刘雅枝交付了房屋，刘雅枝作为购房人，其持有的水、电、暖、物业费等缴费凭证可以推定房屋所产生的相关费用均由刘雅枝实际支付，进而可以证明刘雅枝在涉案房屋被查封之前已经合法占有。刘雅枝没有怠于或者故意不办理权属变更登记，或由于自身没有尽到合理注意义务而导致权属变更登记不能，尚未办理过户登记不能够归责于刘雅枝。故刘雅枝对于涉案被执行房屋享有物权期待权。综上所述，土左旗信用社的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由土默特左旗农村信用合作联社负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨蔚堃审 判 员 姜 怡审 判 员 张蒙江二〇二〇年六月二十二日法官助理 乌日汗书 记 员 解海波