文书内容河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初7505号原告:河南省多元投资开发有限公司，住郑州市**长江东路**院。法定代表人：王紫煜，公司总经理。委托诉讼代理人：宋鹏帅、张梦超（实习），河南思敬律师事务所律师。被告：郭守江，男，1988年8月19日出生，汉族，，住址河南省滑县原告河南省多元投资开发有限公司（以下简称多元公司）诉被告郭守江房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序进行了审理。原告委托代理人宋鹏帅、张梦超到庭参加诉讼，被告郭守江经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告多元公司向本院提出诉讼请求为：1.判令解除原被告双方签订的编号为16002549936的《商品房买卖合同》，被告协助原告办理位于二七区京广南路东、长江路南长江一号院二区项目A组团8号楼3单元12层06户号房屋的商品房买卖合同备案登记注销手续及商品房预告登记注销手续等相关退房手续；2.判令被告向原告支付合同违约金37487.50元（此数额暂计至2020年4月15日，具体数额按照《商品房买卖合同》约定标准计算至实际偿还之日止）；3.判令被告归还原告为其代偿的贷款本息共计12143.82元（此数额暂计至2019年10月28日，具体数额以原告代偿的银行凭证为准计算至实际偿还之日止）;4.判决被告立即完成腾空房屋，与原告完成房屋交接；5.本案诉讼费、律师费、财产保全费等费用由被告承担。事实与理由：2016年7月10日原告与被告签订《商品房买卖合同》，将位于二七区京广南路东、长江路南长江一号院二区项目A组团8号楼3单元12层06户号房屋出卖给被告。被告与中信银行股份有限公司郑州分行签订了《中信银行个人购房借款合同》，原告为被告的购房提供阶段性连带责任保证。按揭还款期内，因被告多次逾期未还款，贷款银行要求原告承担连带保证责任，分期从我公司账户划扣取按揭款项。现原告为被告代偿本金、利息、罚息等共计12143.82元。期间，原告多次通过电话、书面方式联系被告催其还款均未有回应，被告至今仍持续逾期使得原告分期代偿按揭贷款的行为已构成严重违约，达到《商品房买卖合同》约定的合同解除条件，且应当支付违约金，现为维护原告的合法权益，特诉至贵院。在本案审理中，原告将第2项诉请明确为“判令被告向原告支付代偿违约金2678.71元（此数额依据法律规定，按照日万分之6.6的标准暂计至2020年9月3日）、解除合同违约金35104.70元（此数额依据《商品房买卖合同》附件四之规定，按照房屋总价款的5%计算），以上合计37783.41元”，将诉讼请求第3项明确为“判令被告归还原告为其代偿的贷款本息共计53233.60元（此数额暂计至2020年8月28日，具体数额以原告代偿的银行凭证为准计算至实际偿还之日止）”。被告郭守江未答辩、亦未提交证据。经审理本院认定事实如下：1.2016年7月10日，原告多元公司（出卖人）与被告郭守江（××）签订《商品房买卖合同》（合同编号：16002549936）一份，约定原告将位于二七区长江路南、京广南路东8幢3单元12层06户房屋出卖给被告。建筑面积79.23平方米，房屋总价702094元，约定的付款方式为现金付款141094元，付款时间为2016年7月10日，商业贷款561000元，付款时间为2016年8月10日；《商品房买卖合同》附件四《补充协议》第三条“关于按揭贷款付款的补充约定”第6项：如果出卖人为××提供阶段性贷款担保的，双方约定如下：（1）××未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，××应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至××实际向出卖人支付全部款项之日止，××应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之十的补偿金；（2）××未按上述第（1）小项约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约。出卖人有权选择立即解除本合同。出卖人选择解除合同的，除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代××向按揭银行支付的全部款项。同时××还应向出卖人支付总房款5%的违约金，并且承担出卖人向××主张权利所产生的相关费用（包括但不限于诉讼费、公告费、拍卖费、税费、律师费等）；合同还就其他事项进行了约定。2.后就上述房屋买卖合同中的涉案房屋，被告郭守江（借款人）与原告多元公司（保证人）及中信银行股份有限公司郑州分行（贷款人）签订《中信银行个人购房借款合同》，原告为被告按揭贷款提供阶段性连带责任保证担保。被告实际向银行贷款561000元。3.上述两份合同签订之后，因被告未按期履行偿还贷款义务，导致中信银行扣划原告账户的保证金，截止到2020年8月28日共划扣53233.60元，具体扣款明细如下表：            序号              扣款时间              扣款金额(元)              序号              扣款时间              扣款金额(元)                  1              2019/8/28              3833.66              8              2020/03/28              4112.82                  2              2019/9/28              4158.91              9              2020/04/28              4105.14                  3              2019/10/28              4151.25              10              2020/05/28              4097.45                  4              2019/11/28              4143.56              11              2020/06/21              4089.76                  5              2019/12/28              4135.88              12              2020/07/28              4082.08                  6              2020/01/28              4128.91              13              2020/08/28              4074.39                  7              2020/02/28              4120.51                                                4.2020年4月1日，原告依据涉案房屋买卖合同约定送达地址向被告邮寄了《律师函》，告知被告解除涉案房屋买卖合同及附件。5.另查明，原告支付律师费3000元。涉案房产至庭审之日（2020年9月3日）未交付被告。以上事实，有原告方陈述、《商品房买卖合同》及《补充协议》、《中信银行个人购房借款合同》、银行业务回单、EMS快递单、《律师函》、《委托代理合同》及律师费发票等证据在卷佐证。本院认为，被告郭守江经合法传唤，拒不到庭参加诉讼，视为对诉讼权利的放弃。当事人可以在合同中约定解除合同的条件，当合同中约定的解除合同的条件成就时，守约一方具有解除合同的权利。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》(含附件、补充协议)系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效的合同，原、被告均应按照合同的约定履行各自的义务。被告因多次逾期还款导致原告履行担保责任向银行代偿款项，其行为已构成严重违约，依照《商品房买卖合同》之约定，原告有权解除合同。本案中，原告于2020年4月1日向被告邮寄了告知被告解除涉案房屋买卖合同及附件的律师函，故对原告要求解除原、被告于2017年11月27日签订的编号为16002549936的《商品房买卖合同》的诉请请求，本院予以支持；合同解除后，被告有义务履行协助原告办理商品房买卖合同备案登记注销手续、商品房预告登记注销手续等义务，同时原告应退还被告已交付的购房款；关于原告主张的代偿违约金，结合案件实际情况，本院支持以每一笔划扣金额为基数、按首次公布的一年期贷款市场报价利率四倍的标准、自实际划扣之日起开始计算至庭审之日2020年9月3日止，即被告应支付原告的代偿款违约金具体为4229.66元；至于之后违约金，鉴于双方商品房买卖合同已解除及本案的实际情况，本院不予支持；本案中，涉案合同虽约定了解约违约金，但原告的解约损失已通过违约金得到弥补，故对原告的该项诉请，本院不予支持。因原告未向被告交付涉案房屋，故原告要求被告立即完成腾空房屋，与原告完成房屋交接的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。原告提供了委托代理合同及律师费发票予以印证，且符合双方合同约定，故对原告主张的3000元律师费损失，本院予以支持；至于原告主张的代偿款53233.60元，符合双方合同约定，本院予以支持；原告可在应退还被告购房款中予以抵扣上述被告应支付的上述款项。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告河南省多元投资开发有限公司与被告郭守江于2016年7月10日签订的编号为16002549936的《商品房买卖合同》；二、被告郭守江于本判决生效之日起十日内支付原告河南省多元投资开发有限公司代偿款共计53233.60元、违约金4229.66元、律师费3000元；三、被告郭守江于本判决生效之日起十日内协助原告河南省多元投资开发有限公司办理商品房买卖合同（编号为16002549936）备案登记注销手续、商品房预告登记注销手续；四、驳回原告河南省多元投资开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取5828元、保全费516元，由原告河南省多元投资开发有限公司负担5384元，被告郭守江负担960元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  井柏年二〇二〇年九月三十日书记员  郭关伟