河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0305民初3342号原告：陈学保，男，1946年12月15日出生，汉族，住洛阳市涧**。委托诉讼代理人：徐爱国、张倩玉（实习），河南开物律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：朱庆临，男，1967年8月13日出生，汉族，高中文化程度，河北省乐亭县人，洛阳市东方医院职工，住洛阳市涧**。被告：李惠芳，女，1969年9月9日出生，汉族，高中文化程度，河南省漯河市人，洛阳东方物业管理有限公司退休职工，住洛阳市涧**。委托诉讼代理人：牛荣安，河南润合律师事务所律师。代理权限：特别授权。第三人：洛阳好屋房地产经纪有限公司，住所地:河南省洛阳市涧**丽新路世纪华阳花园**103。法定代表人：仲西林，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵媛媛，该公司总经理。代理权限：特别授权。原告陈学保与被告朱庆临、李惠芳、第三人洛阳好屋房地产经纪有限公司（以下简称好屋公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈学保及其委托诉讼代理人徐爱国、张倩玉，被告朱庆临、被告李惠芳及其委托诉讼代理人牛荣安，第三人好屋公司的委托诉讼代理人赵媛媛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈学保向本院提出诉讼请求：1、判令二被告继续履行合同，10日内将位于洛阳市涧西区中州西路159号27幢1-601的房产过户至原告名下；2、判令二被告向原告支付违约金23.4万元；3、判令二被告向原告退还额外支出的购房款7000元；4、判令二被告向原告退还代缴的房产契税2893.06元；5、判令二被告承担因案涉房产过户而超出合同约定的额外增加的税费（以税务部门核算为准，暂计9万元）；6、本案诉讼费、律师费均由二被告承担。事实和理由：2017年11月13日，原告与被告朱庆临、第三人好屋公司签订《房屋买卖（居间）合同》及《房屋买卖补充协议》，约定原告以78万元购买被告朱庆临名下位于洛阳市××西区××生活区××街坊××单元××（现××路××号）房产。原告已支付全部购房款。因被告朱庆临取得房产证后故意将房产份额转让给被告李惠芳，其以需被告李惠芳同意为由要求原告额外增加购房款7000元，二被告才勉强同意配合过户。因被告朱庆临将房产份额转给被告李惠芳的转让行为，需要额外支付购房款20%的税费15.6万元。被告的违约行为致使合同目的不能实现，侵害了原告的合法权益，依据合同约定，二被告应当向原告支付总房价30%的违约金，退还原告多支付的7000元。因双方协商未果诉至法院。被告朱庆临辩称，诉争房产是其继承父母旧房被拆迁后的安置房，后来才知是夫妻共同财产，并且不得单独进行处置，原告知晓二被告在卖房子时存在分歧，其并不是有意隐瞒已办理不动产证事实，也不是故意把房产转让给妻子来增加原告购房成本，只是在领取不动产证书时，按老百姓通常做法把妻子的名字也登记在共有房屋的不动产证上，其不知道对买卖合同是否有影响。根据双方约定，只有在根本违约解除合同时才有违约金，诉争房产已经交付，原告也已入住，原告起诉的23.4万元违约金不成立。原告支付的7000元是迟延支付第二笔购房款的利息，按照合同约定，契税也应当由原告承担，原告要求退还7000房款和2893.06元契税没有依据，原告的律师费也不应由被告承担。根据补充协议第四条第6款约定，过户可能产生的一切费用均由原告承担，且原告起诉的过户额外增加的所得税并不确定，也没有实际发生，本案不应处理。原告选择继续履行合同，其可以配合办理手续，但其他请求均不应支持，如原告选择解除合同，其同意返还其房款、已付税费，但不应承担违约金。被告李惠芳辩称，诉争房屋系其与被告朱庆临的夫妻共同财产，朱庆临无权单独处分，在办理不动产登记时登记为共有人，其不具过错，至于如何收取税费，不是其所能决定的。在签订居间合同、补充协议时，诉争房产尚未办理不动产登记证书，不具备上市交易的条件，且朱庆临系无权处分，买卖合同应为无效合同。此外，原告既要求继续履行合同，同时又主张解除合同违约金，其请求自相矛盾，原告要求二被告支付违约金23.4万元、退还7000元利息、退还契税2893.06元、承担律师费和额外税费，均没有法律依据。综上，请依法驳回原告的诉讼请求。第三人好屋公司述称，是被告一直在拖延办理过户手续，且在办理过户时，才发现诉争房产从个人所有变更为共同所有，造成了过户税费的增加。本院经审理认定事实如下：2017年11月13日，原告陈学保（乙方）与被告朱庆临（甲方）、第三人好屋公司（丙方）签订《房屋买卖（居间）合同》和《房屋买卖补充协议》各一份，主要约定：1、乙方以78万元价款购买甲方位于洛阳市涧西区一拖生活区九街坊27栋1单元601号房产（现为洛阳市涧西区中州西路159号27幢1-××号），甲方暂未办理不动产权证，乙方于2017年11月13日交付定金贰万元，由丙方代为保管，乙方支付首付款同时扣除丙方中介费15600元后剩余部分退给乙方；2、乙方应于2017年11月30日向甲方支付第一笔购房款40万元，于2018年5月31日向甲方支付第二笔购房款38万元；3、甲方于收到乙方支付的第一笔房款当日将该房屋钥匙交于乙方，双方约定于单位或开发商通知可以办理房产证时起30各工作日内，甲方缴纳维修基金费用，无条件办理和领取房产证，甲方不动产证办理领取之日起30日内，甲乙双方应积极配合彼此办理过户事宜，甲方在30日内拒绝配合办理的情况下，则视为甲方违约，甲方应退还乙方全部购房款，补偿乙方花费的装修费用，并按照总价款30%作为违约金赔偿给乙方；4、甲方承担该房产办理至甲方名下的费用，可能因履行协议产生的一切费用（包括但不限于各种交易税费、中介费等）由乙方承担。协议签订后，陈学保按约于2017年11月27日、2018年3月26日和2018年5月23日向朱庆临转款40万元、10万元和27.56万元（剩余4400元由好屋公司将定金2万元扣除中介费后直接支付给朱庆临），2018年5月23日，朱庆临出具已收到78万元购房款的收条。此外，朱庆临已于收到第一笔房款后即将房屋钥匙交给陈学保，陈学保装修后开始居住。2019年7月17日，陈学保缴纳了房产办证至朱庆临名下的契税2893.06元。2019年12月18日，朱庆临取得了洛阳市涧西区中州西路159号27幢1-××号的不动产权利证书（豫20**洛阳市不动产权第00081910号）。同日，朱庆临、李惠芳将该房产约定为二人共同共有。2019年12月19日，朱庆临、李惠芳领取了新的不动产权证书（豫20**洛阳市不动产权第00085020号）。2020年3月23日，双方共同到房产部门办理过户手续，朱庆临要求陈学保再支付7000元购房款，陈学保即向朱庆临支付7000元。之后，在办理过户时得知李惠芳为共有人后，双方为此产生争议，未能办理过户。本院认为，原告陈学保与被告朱庆临、第三人好屋公司签订的房屋买卖合同和补充协议，是各方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应为有效合同。各方当事人应按合同约定履行义务。对于被告李惠芳提出合同无效的辩称意见，因该房产在买卖合同签订后，陈学保已支付了全部购房款并实际居住，朱庆临和李惠芳均未提出异议，且在取得房产权后李惠芳同意办理过户手续，因此，李惠芳以朱庆临无权处分房产、合同无效的辩解意见，与事实不符，本院不予采信。根据合同约定，陈学保要求将诉争房产过户至其名下的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。双方在履行合同过程，朱庆临提出增加购房款，陈学保按其要求支付了7000元，应视为双方对房款数额的变更并实际履行，故陈学保现要求朱庆临返还该款的请求，理由不足，本院不予支持。根据合同约定，诉争房产在办理初始登记在朱庆临名下的税费，应由朱庆临承担，故陈学保要求朱庆临支付2893.06元契税的请求，本院予以支持。对于陈学保要求支付违约金的诉讼请求，根据合同约定，该违约金是在卖方不配合办理过户手续、应退还购房款的情形下，即合同无法继续履行时应承担的违约责任，现诉争房产已由陈学保占有和使用，双方在实际办理过户手续时因税费产生争议，不符合该违约金的适用情形，故陈学保要求支付违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。因朱庆临已将房产出售给陈学保，且已收到全部购房款，其负有在取得不动产权利证书后配合陈学保办理过户手续的义务，但其将已登记在个人名下的房产以夫妻财产约定的方式变更为共同共有，客观上可能增加过户的税费数额，有违诚实信用原则。但因房产尚未过户，是否有增加以及增加的具体数额无法确定，故该请求陈学保可在相关的费用实际发生后另行主张，本院在此不予审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告朱庆临、李惠芳于本判决生效后三十日内，协助原告陈学保办理洛阳市涧西区中州西路159号27幢1-××号房产的过户手续；二、被告朱庆临于本判决生效后十日内，向原告陈学保支付契税2893.06元；三、驳回原告陈学保的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6308元，原告陈学保承担3154元，被告朱庆临承担3154元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员 康 理二〇二〇年八月二十一日书记员 师丽锋