湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终5284号上诉人（原审被告）：侯锦锋，男，1992年6月30日出生，汉族，住广东省揭西县。被上诉人（原审原告）：湖南明照置业发展有限公司，住所地湖南省长沙市天心区南托街道南北干道。法定代表人：胡大为，公司总经理。委托诉讼代理人：谢亚龙，湖南屏翰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李湘，男，1970年10月25日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。上诉人侯锦锋因与被上诉人湖南明照置业发展有限公司（以下简称为明照公司）、李湘商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初6498号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人侯锦锋的上诉请求：1、请求法院依法撤销（2019）湘0103民初6498号《民事判决书》并依法改判驳回明照公司全部诉讼请求，或将本案发回长沙市天心区人民法院重审。2、请求法院依法判决明照公司承担全部诉讼费用。事实与理由：第一、原审法院认定“该通知书仅是表明协商意向，协商将应付工程款支付变更抵扣七套房屋的首付款，是对商品房买卖的要约，该形式并不是债权转让，”系事实认定错误及法律适用错误。第二、一审法院将《委托签约暨付款委托通知书》认定为要约，系法律适用错误。第三、本案遗漏了重要当事人湖南电力强弱电工有限公司，程序违法，请求发回重审。第四、原审法院判决违约金过高，存在适用法律不当。明照公司辩称，侯锦锋违反了双方当事人签订的《长沙市商品房买卖合同》，理应依法依约向明照公司支付违约金及因维权产生的律师费。李湘未到庭亦未提交书面答辩意见。明照公司向一审法院起诉请求：一、侯锦锋向明照公司支付房款78184元及自2016年2月2日起以房款为基数按每日万分之五计算至实际支付之日止的违约金及因维权所产生的律师费7259元；二、侯锦锋承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2016年2月2日，明照公司作为出卖人，侯锦锋作为买受人，签订编号为Ｃ01402291604的《长沙市商品房买卖合同》及其补充协议。《长沙市商品房买卖合同》中约定：买受人购买坐落于长沙暮云经济开发区托街道）团结路28号第1号栋16层1603号房屋，建筑面积为84.76㎡,商品房单价3400元／㎡，总价288184元，买受人以银行按揭方式付款，应于本合同签订之日向出卖人支付房屋首付款78184元，首付款含定金20000元，剩余210000元向银行申请贷款。买受人未按本合同约定时间付款，逾期超30日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按该商品房总房款的30%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款项之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之五的违约金。补充协议约定：买受人地址及其联系方式以《商品房买卖合同》记载的地址和联系方式为准。如因买受人违反合同及附件的约定，出卖人通过诉讼或者仲裁解决的，买受人除按本合同及附件承担违约责任，还应赔偿出卖人因此支付的诉讼费、交通费、食宿费、律师费、公告费、快递费等与诉讼有关的一切费用。另查明：一、明照公司与湖南电力强弱电公司（以下简称强弱电公司）签署《公专变配电及路由总承包合同》，由李湘负责实际施工。二、李湘向明照公司送达《委托签约暨付款委托通知书书》（以下简称《通知书》），主要内容为：强弱电公司于2015年8月与明照公司签署《公专变配电及路由总承包合同》（以下简称工程合同），于2016年2月2日与明照公司签署《商品房认购协议》。现指定下列客户到明照公司办理认购手续、签署《长沙市商品房（商铺）买卖合同》（下称《购房合同》）。该通知书中列有一个表格，含七人，主要事项为姓名侯锦锋，身份证号4452221992××××××××，楼栋1＃，房号1604，预测面积84.76㎡，单价3400元／㎡，房款288184元，房款（含首付）78184元，按揭额210000元。（表格中其他六人与本案无关，故不再列举。）客户与明照公司签署《购房合同》后，双方按该合同履行双方权利和义务。现委托明照公司代客户支付上述七套商品房首付732978元，该房款从《工程合同》应付强弱电公司的工程款中抵扣。强弱电公司将于《购房合同》签订7天内向明照公司开具工程款732978元的发票。请明照公司收到客户的银行按揭贷款额，用于定向支付按《工程合同》结算的应付强弱电公司的工程款。该《通知书》上仅有李湘的签字和摁印，没有加盖强弱电公司的印章。三、长沙市不动产权登记中心于2018年8月17日出具编号为湘（2018）长沙市不动产权第0265105号涉案房屋产权证书，权利人为侯锦锋，单独所有。不动产登记情况表显示，涉案房屋存在抵押，抵押权人为中国建设银行股份有限公司湖南省分行，贷款金额为210000元。四、明照公司为本案诉讼支付律师费用7259元。在诉讼过程中，明照公司陈述：明照公司与李湘之间没有签署抵扣协议。涉案房屋所在小区强弱电项目是明照公司发包给李湘挂靠的强弱电公司，2016年明照公司与李湘就工程款进行结算，李湘因欠材料商款项，要求以房抵扣尚欠材料商的款项，并提交相关的申请。但明照公司要求李湘在完成工程验收后开具完发票后才可以抵扣。李湘未能完成上述任务，所以明照公司未同意抵扣。侯锦锋陈述：与李湘有口头抵扣协议，但是与明照公司之间没有协议。明照公司、侯锦锋双方均认可合同约定的贷款210000元已经交付。一审法院认为，本案争议焦点各方当事人就房屋首付款的抵扣有无达成一致意见。一、李湘经合法传唤，无正当理由未出庭参加诉讼，一审法院视为其放弃诉讼答辩、辩论及举证、质证的权利。二、关于李湘单方出具《通知书》效力的认定，其一、该通知仅是李湘个人出据并摁印，其是否有权对明照公司应向强弱电公司支付的工程款的支付方式进行变更有待确定。其二、该《通知书》仅是表明协商意向，协商将应付工程款支付变更抵扣七套房屋的首付款，是对房商品房买卖的要约，该形式并不是债权转让，债权转让之形式是债权人将其对债务人享有的债权依法转让给第三人，第三人依据债权向债务人主张权利。其三、虽然侯锦锋签署了《商品房买卖合同》并办理了贷款手续，但明照公司未出具书面的意见认可李湘单方出具的《通知书》，该过程不必然推导出明照公司认可《通知书》并按该通知履行。其四、明照公司陈述其已经向强弱电公司、李湘超额支付合同款项，后因强弱电公司、李湘未按期完成约定义务，明照公司另行聘请他人进行后续扫尾工程。其五、侯锦锋亦陈述其与李湘仅有口头债权转让协议，与明照公司之间无协议。侯锦锋、李湘、明照公司未就以房抵款达成一致。其六、侯锦锋亦未提供其他证据证明各方对房屋首付款的支付已经达成一致意见。综上，李湘出具的《通知书》不能有效变更各方权利义务关系，各方未就以房抵款达成一致意见。侯锦锋应支付首付款78184元。三、《长沙市商品房买卖合同》及附件系各方当事人真实意思表示，亦不违反法律行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。侯锦锋应按约定支付房款，明照公司应按约定交付房屋。明照公司自认收到银行贷款210000元，侯锦锋未支付房屋首付款和定金。侯锦锋应支付房屋首付款78184元。三、侯锦锋未按时足额支付房屋首付款，其应支付违约金。合同约定于2016年2月2日（合同签订之日）支付首付款78184元，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款项之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之五的违约金。该约定合法有效，故侯锦锋应支付违约金，以78184元为基数，从2016年2月3日按每日万分之五的标准计算至实际支付之日止。四、关于律师费用，补充协议约定如因买受人违反合同及附件的约定，出卖人通过诉讼或者仲裁解决的，买受人除按本合同及附件承担违约责任，还应赔偿出卖人因此支付的诉讼费、交通费、食宿费、律师费、公告费、快递费等与诉讼有关的一切费用。明照公司因侯锦锋违约聘请律师主张权利，其提供了委托代理合同、支付凭证、律师费费发票7259元，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、限侯锦锋在判决生效后十日内向湖南明照置业发展有限公司支付房款78184元；二、限侯锦锋在判决生效后十日内向湖南明照置业发展有限公司支付违约金（以未付房款78184元为基数、按万分之五每日计算自2016年2月3日至实际支付之日止）；三、限侯锦锋在判决生效后十日内向湖南明照置业发展有限公司支付律师费7259元。本案受理费1936元，减半收取968元，由侯锦锋负担。该受理费系湖南明照置业发展有限公司预缴，由侯锦锋直接支付给湖南明照置业发展有限公司。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院法院认为，本案的争议焦点为：1、本案是否遗漏了案件当事人，程序违法。2、案涉《通知书》性质的认定问题。关于焦点一，侯锦锋主张，本案遗漏了案件当事人湖南电力强弱电工有限公司，属于程序违法。经查，本案案由为商品房买卖合同纠纷，围绕明照公司的诉讼请求，本案着重审查案涉合同及商品房预告登记应否解除，侯锦锋是否存在违约行为等。根据合同相对性原则，湖南电力强弱电工有限公司非案涉商品房买卖合同的签订主体及履行主体，不是本案的当事人，故对侯锦锋的上述主张，本院不予支持。关于焦点二，侯锦锋主张，一审认定《通知书》系要约错误，而应认定为债权转让的通知。从该《通知书》的形式上仅由李湘个人出据并摁印，明照公司未出具书面的意见认可李湘单方出具的《通知书》，没有充分证据佐证其是否有权对明照公司应向强弱电公司支付的工程款的支付方式进行变更；从内容上看，该《通知书》仅是表明协商意向，协商将应付工程款支付变更抵扣七套房屋的首付款。综上，一审认定《通知书》为要约并无不当，本院予以维持。结合侯锦锋未按合同约定支付首付款和定金的履约情况，一审判定其支付房款78184元并承担相应违约责任并无不当，本院予以维持。综上，上诉人侯锦锋的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1936元，由上诉人侯锦锋负担。本判决为终审判决。审判长  柳**审判员  符建华审判员  刘 刚二〇二〇年八月二十六日书记员  张宜婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。