徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0312民初1833号原告：中国银行股份有限公司徐州铜山支行，住所地徐州市铜山区北京路28号（汉府雅园综合楼）。负责人：葛鹏，该行行长。委托诉讼代理人：刘金伟，江苏苏旭律师事务所律师。被告：董黎升，男，1992年10月8日生，汉族，住江苏省徐州市铜山区。被告：丁璐璐，女，1996年9月29日生，汉族，住安徽省寿县。被告：徐州中锐建设有限公司，住所地徐州市新城区行政中心东区综合楼D320。法定代表人：钱建蓉，该公司董事长。委托诉讼代理人：王强、顾卫平，该公司员工。原告中国银行股份有限公司徐州铜山支行（以下简称中行铜山支行）与被告董黎升、丁璐璐、徐州中锐建设有限公司（以下简称中锐公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中行铜山支行委托诉讼代理人刘金伟，被告董黎升、中锐公司委托诉讼代理人王强、顾卫平到庭参加诉讼。被告丁璐璐经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中行铜山支行向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《个人一手住房贷款合同》(以下简称住房贷款合同)，被告偿还贷款本金414724.69元，利息7468.18元，罚息414.23元，合计422607.1元(利息、罚息暂计算至2020年3月2日)及至判决履行完毕之日的利息、罚息；2、判令被告承担本案律师费35000元及诉讼费、保全费等其他实现债权的费用；3、判令原告就上述债权对被告所有的位于中锐星尚城21-1-2501房产拍卖、变卖或折价款项享有优先受偿权；4、判令被告中锐公司对上述债务承担连带还款责任。事实和理由：2017年1月16日，原告与被告董黎升签订住房贷款合同，约定被告从原告处贷款53万元用于购买位于中锐星尚城21-1-2501房产，贷款期限120个月，按月等额本息还款，浮动利率；因被告违约致原告产生的律师费等维权费用由被告承担，被告用其所购的房产提供抵押担保。贷款合同签订后，原告依约向被告发放了贷款。现被告怠于履行还款义务，致使贷款逾期，被告的行为已构成严重违约。为维护原告的合法权益，依据《合同法》、《民事诉讼法》等相关规定，特起诉被告，望法院判如所请。被告董黎升辩称：对所欠的本金、利息和罚息没有异议，但已经还清。律师费应该按违约部分负担，已经支付过的本金和利息不应负担律师费。被告丁璐璐未作答辩。被告中锐公司辩称：被告董黎升购买的房屋尚未办理抵押登记，原告主张优先权不能成立。原告其他诉讼请求以法院认定为准。经审理查明，2017年1月16日，原告（贷款人）与被告董黎升、丁璐璐（借款人）签订住房贷款合同，约定：被告董黎升、丁璐璐向原告贷款53万元，用于购买中锐星尚城21-1-2501房产，贷款期限120个月，按月等额本息还款，浮动利率，逾期贷款罚息利率为本合同的贷款利率水平上加收50%，首期还款日为放款日在一个还款周期后的对应日，后续还款日为首期还款日在后续各期的对应日；被告董黎升同意以其购买的中锐星尚城21-1-2501房产办理预告登记，并在期房竣工办理房屋产权证后办理房屋抵押登记，被告丁璐璐作为抵押物的共有人同意以所购房屋进行抵押登记；被告中锐公司（开发商）作为保证人，同意为被告董黎升贷款提供阶段性连带责任保证，自办理抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证责任；借款人未按期归还贷款本息或者支付其他费用，贷款人有权宣布合同项下贷款本息全部或部分提前到期，终止或解除本合同，要求借款人赔偿因违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费、诉讼费等费用。同时，被告丁璐璐为原告出具了共同还款承诺函，承诺与被告董黎升共同履行住房贷款合同义务。同日，原告与被告董黎升、丁璐璐签订不动产抵押合同，被告董黎升、丁璐璐将中锐星尚城21-1-2501期房办理了预告登记，被担保的主债权数额为53万元，债务履行期限为2017年1月16日至2027年1月16日。2017年1月20日，原告依约向被告董黎升、丁璐璐发放贷款53万元，并出具借款借据，借据载明借款期限120个月，从2017年3月始按月采取等额本息还款法。2019年10月至2020年2月，被告董黎升、丁璐璐连续五个月未足额支付贷款本金和利息，共拖欠贷款本金19804.3元、利息7468.18元、罚息300.15元。原告提起诉讼后，被告董黎升、丁璐璐已还清拖欠原告2020年5月份以前的贷款本金、利息、罚息。另查明，原告提起本案诉讼时，与江苏苏旭律师事务所签订了委托代理合同，原告支付律师费35000元，江苏苏旭律师事务所为原告出具了江苏增值税普通发票，并指派本所律师刘金伟作为诉讼代理人代理诉讼。以上事实，有原被告签订的住房贷款合同、徐州市不动产抵押合同、借款凭证、房屋预告登记证明、律师代理合同、代理费发票、律师费支付凭证等证据证实，本院予以确认。本院认为，原被告签订的住房贷款合同合法有效，双方均应履行合同约定的义务。原告向被告董黎升、丁璐璐发放贷款后，被告董黎升、丁璐璐于2019年10月至2020年2月连续五个月未足额偿还原告贷款本息构成违约，根据合同约定原告有权向被告董黎升、丁璐璐主张解除住房贷款合同，并支付尚未偿还的全部借款本金、利息、罚息，以及原告为实现债权的费用。被告中锐公司处在阶段性担保责任期间，在被告董黎升、丁璐璐未履行还款义务的情况下，被告中锐公司作为连带责任保证人应当承担连带责任。原告提起本案诉讼后，被告董黎升、丁璐璐虽已还清拖欠原告2020年5月份以前的贷款本金、利息和罚息，但其先期违约行为已发生，原告提出解除双方之间的住房贷款合同符合合同约定和法律规定，本院予以支持。原被告签订的合同明确约定借款人未按期归还贷款本息，贷款人有权解除本合同，并要求借款人偿还全部贷款本息及实现债权而产生的律师费，该约定条款依法有效，且符合江苏省律师收费标准的规定，原告依此约定提出的诉讼请求，本院予以支持。原告与被告董黎升、丁璐璐虽然签订了不动产抵押合同，办理了房屋的预告登记，但尚未办理不动产物权登记，原告尚未取得该房屋的抵押权。因此，原告主权享有预告登记房屋拍卖、变卖和或折价的优先受偿权，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《中华人民共和国特权法》第九条、第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国银行股份有限公司徐州铜山支行与被告董黎升、丁璐璐签订的个人一手住房贷款合同；二、被告董黎升、丁璐璐于本判决生效后十日内共同偿还原告中国银行股份有限公司徐州铜山支行借款382820.41（被告董黎升、丁璐璐如逾期未履行义务，则以逾期未履行还款的数额为基础，按双方签订的个人一手住房贷款合同约定的利率计算利息、罚息，直至债务清偿之日止，具体数额以原告还贷系统确认为准）；三、被告董黎升、丁璐璐于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司徐州铜山支行律师费35000元；四、被告徐州中锐建设有限公司对上述债务承担连带清偿责任；被告徐州中锐建设有限公司承担保证责任后，有权向被告董黎升、丁璐璐追偿；五、驳回原告中国农业银行股份有限公司徐州铜山支行其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8164元，减半收取4082元，保全费3020元，合计7102元，由被告董黎升、丁璐璐、徐州中锐建设有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或徐州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 员 杨守东二〇二〇年六月二日法官助理 武梦宇书 记 员 祁 欢