贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0113民初3517号原告：贵阳品筑置业有限公司，住所地:贵阳市白云区同心西路**，统一社会信用代码：91520113580666211F。法定代表人：傅心宇，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：崔红红，国浩律师（贵阳）事务所律师。代理权限：特别代理。委托诉讼代理人：尚进，男，国浩律师（贵阳）事务所律师。代理权限：特别代理。被告：谭化勇，男，1992年1月5日出生，汉族，户籍地址：贵州省普安县，现住贵州省贵阳市。第三人：兴业银行股份有限公司贵阳分行，，住所地：贵州省贵阳市南明区中华南路**华坤大厦****************[中南社区]统一社会信用代码：91520102051948176F。负责人：梁建群，系该分行行长。委托诉讼代理人：张锐，代理权限：一般代理。原告贵阳品筑置业有限公司（以下简称品筑置业公司）诉被告谭化勇、第三人兴业银行股份有限公司贵阳分行（以下简称兴业银行贵阳分行）追偿权纠纷一案，本院于2020年6月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告品筑置业公司之委托诉讼代理人崔红红、尚进、被告谭化勇、第三人兴业银行贵阳分行之委托诉讼代理人张锐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方于2018年9月28日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》；2、撤销贵阳市白云区房屋的预售备案登记；3、判令被告立即向原告支付原告代为清偿的贷款本息等共计626164.91元；4、判令被告以15233.55元为基数，自2020年5月6日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍向原告支付资金占用利息至15233.55元支付完毕之日止；5、判令被告以610931.36元为基数，自2020年5月26日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍向原告支付资金占用利息直至610931.36元支付完毕之日止；6、判令被告向原告支付总房款15%的违约金116080.8元；7、判令被告向原告支付律师代理费25000元；8、判令被告承担本案诉讼费、保全费、保全担保费等。事实及理由：2018年9月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》。《商品房买卖合同》约定：“被告购买原告开发的位于贵阳市白云区房屋，房屋总价为773872元；付款方式为被告支付首付房款154872元，剩余房款619000元以银行以按揭贷款方式支付。交房时间为2020年8月30日前。”《补充协议》第三条第一款第七项约定：“因被告违反贷款合同的约定，贷款合同被解除，或银行要求原告承担责任的，在原告承担保证责任后，原告有权行使如下权利：Ａ.被告必须在接到原告电话或书面通知之日起七日内归还原告为此承担的所有款项，并从原告承担责任之日起至被告还款之日止，按原告为此承担的所有款项金额的银行同期贷款利率四倍向原告支付资金占用利息，同时被告还应向原告支付总房款15%的违约金，并在上述期限内一次性付清房款的，主合同及附件继续履行。Ｂ.原告有权解除主合同及附件，按照合同原价退还被告已付房款，并从退给被告的房款中优先扣除原告承担担保责任的所有款项、总房款15%的违约金及其他损失及费用（包括但不限于律师费、取证费用、诉讼费、保全费等为此产生的所有费用）”。2018年11月21日，被告与第三人、原告三方签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定：“被告向第三人贷款619000元用于购房，并将房屋抵押担保，贷款期限为360个月，贷款利率为央行人民币贷款基准利率五年以上期限档次，还款方式为每月等额本息，原告对贷款本息承担连带保证责任”。被告从第三人处取得贷款后，自2020年3月21日起未按时偿还贷款本息。2020年4月17日，第三人要求原告、被告偿还被告逾期应偿还的本息11417.19元（实际还款金额以清偿当日产生金额为准）。2020年5月6日，原告保证金账户便被第三人扣划15233.55元。2020年5月19日，第三人提前收回贷款本金，要求原、被告偿还贷款本息共610206.84元（实际还款金额以清偿当日产生金额为准）。2020年5月26日，原告保证金账户又被第三人划扣610931.36元，上述两笔被扣划款项共计626164.91元。截止原告起诉之日，被告仍未向原告支付被第三人划扣的贷款本息。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判决支持如前诉讼请求。庭审中，原告撤回其诉讼请求第1、2项。被告谭化勇辩称，因疫情影响，我确实从2020年2月起没有正常偿还银行贷款，我跟银行申请过延期还款，后银行说房款已由房开公司交了。我现在没有能力一次性付清剩余房款。另原告主张的违约金过高，应当以其原告代偿还银行的部分计算而不是总房款，且原告代偿部分的资金占用利息也过高，对于原告代偿金额和律师费无异议。第三人兴业银行贵阳分行辩称：1、第三人与原、被告签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，合同中明确约定第三人向被告发放住房贷款的金额、期限及利息标准。第三人也按约向被告一次性发放贷款619000元。2、根据《个人购房抵押（保证）借款合同》的约定，原告对被告的借款提供阶段性连带责任保证，并在被告未按照约定偿还第三人贷款本息时，第三人有权提前收贷。因此，被告逾期未偿还第三人贷款本息，第三人有权要求原告承担阶段性连带担保责任，扣划原告款项15233.55元用于偿还被告逾期贷款本息，同时有权向原、被告宣布提前收贷，并扣划原告610931.36元偿还被告贷款本息。3、现被告的贷款已结清，若原告需要办理抵押注销手续，第三人会协助原告办理。根据原、被告及第三人的在庭陈述及其提供的证据，本院确认如下事实：2018年9月28日，原告品筑置业公司与被告谭化勇签订《商品房买卖合同》及《补充协议》各一份，其中《商品房买卖合同》约定：被告购买原告开发的位于贵阳市白云区房屋一套，房屋建筑面积为86.25㎡，套内建筑面积为68.73㎡；按套内建筑面积计算，房屋单价为11259.6元／㎡，总房价为773872元；付款方式为被告支付首付房款154872元，剩余房款619000元由被告向银行以按揭贷款方式支付”。《补充协议》第三条第1款第（7）项约定：因被告违反贷款合同的约定，贷款合同被解除，或银行要求原告承担担保责任的（包括但不限于贷款本息、罚息和复息、违约金等，具体以银行通知为准），在原告承担保证责任后，原告有权行使如下权利：Ａ.被告必须在接到原告电话或书面通知之日起七日内归还原告为此承担的所有款项，并从原告承担责任之日起至被告还款之日止，按原告为此承担的所有款项金额的银行同期贷款利率四倍向原告支付资金占用利息，同时被告还应向原告支付总房款15%的违约金，并在上述期限内一次性付清房款的，主合同及附件继续履行。Ｂ.原告有权解除主合同及附件，按照合同原价退还被告已付房款，并从退给被告的房款中优先扣除原告承担担保责任的所有款项、总房款15%的违约金及其他损失及费用（包括但不限于律师费、取证费用、诉讼费、保全费等为此产生的所有费用）。2018年11月21日，原、被告与第三人共同签订了《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定：被告向第三人借款619000元，用于购买原告开发的位于贵阳市白云区房屋，贷款期限360个月，自2018年11月21日至2048年11月21日，借款利率为央行人民币贷款基准利率五年以上期限档次贷款基准利率乘以系数1.25，还款方式固定日还本付息。第十一条、第十八条约定：原告作为保证人为借款提供阶段性连带保证责任，保证期间为每笔主债务履行期限届满之日起两年;保证人承诺在本合同保证条款项下的债务均为见索即付，即只要债权人向保证人提交列明合同号与主债务金额的借款催收通知文书，保证人就应当在收到履行清偿责任。同时，保证人在此不可撤销地授权债权人在发出借款催收通知书后，债务人同意按本合同第十八条特别约定条款十规定办理，债权人无须为正当行使上述权利所引起的任何损失负责，且无须经过法律程序有权从保证人的任何账户中扣款。第十二条第八款约定，债务人未按照约定偿还借款本息，债权人有权提前收贷。借款合同签订后，第三人将被告的按揭贷款支付给了原告品筑置业公司。自2020年2月起，被告未按时偿还借款本息，第三人分别于2020年4月17日、2020年5月19日，向原告、被告发出《个人逾期贷款催收通知书》及《提前归还贷款通知书》要求被告还款及决定提前收回贷款，并于2020年5月6日、2020年5月26日扣划原告账户的15233.55元和610931.36元，共计626164.91元用于偿还被告的贷款。2020年5月25日，第三人出具《兴业银行个人贷款结清证明》一份，证明被告谭化勇的全部贷款本息已于2020年5月26日结清。原告于2020年6月3日以短信的方式向被告催收代偿款，被告未予偿还。现原告为维护自身的合法权益，特向本院提起诉讼，请求判决支持如前诉讼请求。在本案诉讼中，原告支付保全责任保险费1540元，保全费4370元，律师费25000元。上述事实，有原、被告及第三人的在庭陈述及原告提供的营业执照、被告身份证复印件、第三人兴业银行企业信息、《商品房买卖合同》及《补充协议》、《个人购房抵押（保证）借款合同》、客户还款明细单、个人逾期贷款催收通知书（保证人）、兴业银行主动还款回单（往账）、兴业银行个人贷款还款凭证、提前归还贷款通知书、兴业银行全额还款回单（往账）、兴业银行个人贷款结清证明、短信记录、诉讼财产保全责任保险发票、保全费收据、法律服务合同、律师费发票及中国建设银行网上银行电子回执、被告提供的微信聊天记录、第三人提供的还款明细清单等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以采信，作为本案的定案依据。本院认为，依法成立的合同受法律保护，各方当事人应当按照约定履行各自的合同义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》以及原、被告与第三人签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》均系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律的禁止性规定，系有效合同，对各方当事人均具有法律约束力。被告谭化勇为购房向第三人兴业银行贵阳分行贷款，该行代被告谭化勇向原告品筑置业公司支付了按揭贷款，被告谭化勇应当按照合同约定按时足额归还贷款本息。然而，被告谭化勇从2020年2月开始逾期偿还贷款，其行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。原告品筑置业公司作为保证人承担连带保证责任，代被告谭化勇向银行支付了贷款本息共计626164.91元，其中2020年5月6日代偿15233.55元，2020年5月26日代偿610931.36元，故原告要求被告归还其代偿的银行按揭款626164.91元的诉请，本院予以支持。关于原告主张要求被告按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍支付资金占用利息的问题,由于双方在合同中约定如被告违反贷款合同的约定，导致原告为此承担了相应责任，被告应按照银行同期贷款利率四倍计算资金占用费，故对原告的该诉请，本院予以支持。关于原告主张的违约金问题，本院认为，原告提供的《补充协议》虽对违约金进行了明确约定，但该《补充协议》系格式条款，且《补充协议》约定的违约金为总房款的15%，明显加重了被告的责任，同时与法律规定的违约金具有的填补功能的性质相悖，因此，该约定应认定为无效条款，被告谭化勇违约的事实客观存在，但该违约行为已通过合同约定的资金占用利息进行填补，且原告并未举证证明被告的违约给原告造成的损失，故原告的该诉请，本院不予支持。关于原告主张的律师费25000元、保全费4370元、保全责任保险费1540元的承担问题，由于上述费用系原告为主张其合法权利产生的费用，该费用已实际产生，故对原告的该项诉请，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告谭化勇于本判决生效之日起十五日内向原告贵阳品筑置业有限公司归还代偿款626164.91元；二、被告谭化勇于本判决生效之日起十五日内向原告贵阳品筑置业有限公司支付资金占用利息（以15233.55元为基数，从2020年5月6日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算至该款项付清之日止；以610931.36元为基数，从2020年5月26日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算至该款项付清之日止）；三、被告谭化勇于本判决生效之日起十五日内向原告贵阳品筑置业有限公司支付律师费25000元、保全责任保险费1540元；四、驳回原告贵阳品筑置业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4595元（原告已预交），保全费4370元，共计8965元，由原告贵阳品筑置业有限公司负担1365元，被告谭化勇负担7600元。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  马雪恒二〇二〇年八月二十八日法官助理祝清碧书记员罗次珍