广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初7874号原告：周永光，男，汉族，1963年10月22日出生，身份证住址广州市海珠区。委托诉讼代理人：黄蕴仪，广东经国律师事务所律师。被告：胡亚雄，男，汉族，1990年8月20日出生，身份证住址广州市白云区。委托诉讼代理人：黄小珊、陈婉婷，广东金轮律师事务所律师。原告周永光与被告胡亚雄房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月10日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周永光的委托诉讼代理人黄蕴仪，被告胡亚雄的委托诉讼代理人黄小珊、陈婉婷，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周永光诉称：被告是广州市白云区南岭岗埔三路5号厂房二楼、三楼前，宿舍三楼、四楼房屋的出租方，与原告于2018年1月3日签订《厂房租赁合同》，租赁期为2018年1月20日至2027年8月31日，保证金为123600元，每月10号交厂房租金及杂费41200元（每两年递增10%），合同期内遇上不可抗力的自然灾害等造成的损失双方互不追究责任。因受新冠××疫情的影响，原告的产生经营活动受到严重的冲击和影响，遭遇到前所未有的经营困难。广东省政府于1月28日发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，规定企业不得早于2月9日24时复工。同时，白云区政府于2月8日印发《白云区复工复产八条政策措施》，在减免物业租金方面规定“对承租区属及下属镇街所属国有、集体资产类经营性物业的企业，免收2个月物业租金。对承租村社集体经营性物业的企业，推动村社免收1个月以上物业租金。对租用其他经营性物业的企业，鼓励业主（房东）为租户适当减免物业租金，具体由双方协商。执行物业租金减免政策单位要确保该项政策落实到终端承租企业。”相比其他地区，白云区的减免力度应属最大、范围最广，减免对象基本覆盖到区内各类经营主体，包括个体工商户。而且，除了对承租国有资产类经营性物业减租外，针对区集体企业和村社集体物业多、体量大的特点，还推动对承租集体经营性物业的企业进行租金减免。鉴于案涉场地应属村社集体物业，作为出租方的被告理应能享受到租金减免的政策优惠。因原告确因经营困难无法交纳租金，为此曾分别于2月10日和2月27日致电被告协商减免租金的事宜，但却得不到被告体谅，被告更是在3月1日采取了停电措施，使得原告无法正常开展复工复产的工作，大批员工面临着失业的局面，情绪不稳，引起更多的社会纷争和动荡。原告认为，新冠××疫情防控措施属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，原告在与被告协商调减租金并迟延交租期间不属于违约并可免除责任，受疫情影响最严重的2月和3月应按照公平和诚实信用原则变更合同条款，适当降低或免除疫情防控期间的租金，同时被告应立即恢复厂房水电供应，帮助原告尽快恢复生产能力度过难关。故原告诉至法院，请求判令：1、被告立即恢复广州市白云区南岭岗埔三路5号二楼、三楼前的厂房电力供应（已当庭撤回该项请求）；2、被告免除涉案房屋2020年2月和3月的租金、门卫费、电梯维护费、消防设施维护费、公共区域卫生费、空地分摊共90640元；3、本案诉讼费由被告承担。被告胡亚雄答辩称：涉案场地停电是由于原告没有按照政府关于复工的管理规定办理复工备案手续，被告根据政府管理部门的要求配合防疫工作，关停用电。原告起诉后，被告已在法院的协调下于2020年3月19日恢复了原告的用电。2020年3月1日，被告发现原告经营的企业有5名工人生产，经举报后查清是原告经营的企业在没有完成防疫复工准备工作的情况下擅自复工，被告才将厂房部分的用电关停。另外，被告在当时也仅仅是暂停了原告承租的厂房的电力供应，除了厂房外原告承租的宿舍，被告一直维持电力正常供应。新冠疫情并非自然灾害，原告援引约定错误，减租要求没有合同依据。原告生产经营活动并未因新冠疫情遭受严重的冲击和影响，原告是否经营困难也无证据证实。2020年春节假期为2020年1月24日至2月2日，这段期间企业为停工状态，根据《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，企业复工的时间不早于2020年2月9日24时，对比春节假期，也仅延长了一周左右的时间，而原告所经营的纸业企业不属于该通知中不允许复工的范畴。也即是说，在2020年2月10日起，原告并不存在基于政府疫情管控要求不能复工的情况，其已可自行自主复工。因此，原告起诉称无法正常开展复工复产，与新冠疫情冲击无直接联系。原告自行延后复工，没有及时办理上述政府要求的复工备案手续，应自行承担后果。何况，原告没有提供任何证据证明其所遭遇的具体生产经营困难，且已达到其所称的前所未有的程度，故原告所谓困难和损失，不能采信。案涉场地不属于《白云区援助复工复产八条措施》中必须减免物业租金的范围，原、被告之间的租赁不存在政府规定的因新冠疫情应予以减免租金的情形。案涉场地虽然座落于村，接受村的管理，但事实上是业主谢焕个人兴建，不涉及集体、国有性质。而被告也是从业主谢焕个人手上承租的，是一般物业。被告已依约全额向业主谢焕支付了2020年2月及3月的租金，业主谢焕对被告没有减免租金，被告在转租中并未因此获得额外的利益。因此，原告据此提出减租要求，属于错误解读政策。本案中，原告在与被告签订合同后，在没有取得被告同意的情况下，擅自将部分场地分租给其他第三方，已经谋取了私利，客观上已经大大减轻了其租金负担。在被告发现后，不仅拒绝承认，相反，原告还在没有提供任何证据证明其存在损失的情况下，以疫情经营困难为借口，强迫被告减免租金，是违背诚信、自私自利的投机行为，理应不予支持。综上所述，原告的诉讼请求、事实和理由，缺乏事实基础和法律法理依据，应当予以驳回。经审理查明：2018年1月3日，原告周永光（承租方，乙方）与被告胡亚雄（发租方，甲方）签订《厂房租赁合同》，约定：甲方将广州市白云区南岭岗埔三路5号厂房二楼、三楼前，宿舍三楼、四楼完好无损现状租给乙方作包装用途使用；租赁期2018年1月20日至2027年8月31日止，房屋及配套每月租金37200元，门卫费每月800元，电梯维护费每月800元，消防设施维护费每月800元，公共区域卫生费每月800元，空地分摊800元，环卫、厂内垃圾乙方自理，合计41200元；乙方必须在每月10日前交清当月租金（此租金不含税）；如乙方拖欠租金，每日按月租2%支付违约滞纳金；合同期内租满二年后，应收金额每两年在上一年的基础上增加10%计算；水电费每月上交一次，暂按水费每吨6.5元，电费每度1.5元，线损公摊根据用电量5%计算；乙方不能随意改变房屋用途、转租他人，否则属乙方违约，合同自然终止，甲方有权收回房屋、没收乙方保证金；如乙方在当月10号前还没有交清房租水电费，甲方有权问责乙方，若问责仍不被乙方接受，甲方有权采取临时强制措施，如采取停水、停电、锁门及扣押货物等强制措施，乙方不得视为甲方违约或侵权处理，所造成的经济损失由乙方自行承担；乙方不能用保证金抵房租。另查，案涉物业的租赁费用从2020年1月1日起递增为45320元/月，且原告周永光已向被告胡亚雄交纳了2020年1月的租赁费用45320元，并另于2020年3月20日向被告胡亚雄支付了30000元租金。而被告胡亚雄于2020年3月1日对原告周永光承租物业采取了停电措施，对此胡亚雄称系因其保安发现原告存在擅自复工的情形，不符合新冠××疫情防疫工作的要求所致，并于2020年3月19日晚6时恢复了通电；但原告周永光称恢复通电时间为2020年3月21日晚7时，系在前一日其预交了30000元租金后才恢复的。另查，2020年1月28日，广东省人民政府发出《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知：本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时，涉及保障城乡运行必需（供水、供电、油气、通讯、公共交通、环保、市政环卫等行业）、疫情防控必需（医疗器械、药品、防护用品生产运输和销售等行业）、群众生活必需（超市卖场、食品生产、物流配送等行业）和其他涉及重要国计民生、供港供澳及特殊情况急需复工的相关企业除外。2020年2月8日，广州市白云区人民政府发布《白云区援助复工复产八条措施》，其中一条措施为减免物业租金，具体为：对承租区属及下属镇街所属国有、集体资产类经营性物业的企业，免收2个月物业租金；对承租村社集体经营性物业的企业，推动村社免收1个月以上物业租金；对租用其他经营性物业的企业，鼓励业主（房东）为租户适当减免物业租金，具体由双方协商。诉讼中，被告胡亚雄提交了其与案外人谢焕签订的《厂房租赁合同》及银行流水，证实其系从案外人谢焕处承租了广州市白云区龙归镇南岭村岗埔的案涉1栋3层厂房及1栋5层宿舍楼，合计面积约4780平方米，并按时向出租方交纳了每月67000元的租金。虽原告周永光对此不予确认，并主张案涉物业应属村社集体物业，但并未举证证实，亦未提交反证推翻被告胡亚雄所提交的上述证据的真实性。另外，被告胡亚雄还提交了原告周永光与案外人张鹏签订的《租赁协议》及押金收据的复印件，拟证实周永光将案涉承租物业中的二楼厂房及宿舍楼三楼部分转租给了案外人张鹏。但原告周永光当庭以无原件为由对该协议及收据的三性均不予认可。再查，原告周永光以案涉承租的物业为经营场所，于2018年2月5日经核准注册成立了个体工商户，现字号为广州市白云区太和泓彩顺纸品包装厂，经营范围为纸和纸板容器制造、其他纸制品制造、加工纸制造、手工纸制造。原告周永光称因受新冠××疫情的影响，其生产经营活动受到了严重的冲击和影响，故主张根据《白云区援助复工复产八条措施》等文件规定，以新冠××疫情防控措施属于不可抗力为由，要求被告胡亚雄免除案涉物业2020年2月、3月共两个月的租赁费用合计90640元。而对于其所主张的受疫情影响遭遇的经营困难，原告周永光表示系员工无法按时到岗，实体经济不济，政府建议延迟开工，故其存在停工停产的情况，且被告还停电导致其无法复工。为此，原告周永光还提交了企业复工备案表及企业疫情防控承诺书，拟证实其于2020年2月19日办理了企业复工备案登记；但该企业复工备案表中并无疫情防控指挥部的盖章确认，被告胡亚雄也不予认可。因此，除停电行为有被告胡亚雄的确认外，原告周永光并无其他证据证实其实际经营状况因新冠疫情遭受了严重影响的客观事实。而被告胡亚雄亦明确其上一手出租人并未对其进行租金的减免，故不同意原告周永光的租金免除请求。上述事实，有《厂房租赁合同》、《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》、《白云区援助复工复产八条措施》、企业信用信息公示报告及当事人陈述等证据证实。本院认为：原告周永光向被告胡亚雄承租案涉广州市白云区南岭岗埔三路5号厂房二楼、三楼前及宿舍三楼、四楼物业的事实，双方均无异议，对此本院依法予以确认。本案争议的焦点为原告周永光要求被告胡亚雄免除2020年2月、3月两个月租赁费用的诉请是否成立的问题。首先，虽广州市白云区人民政府于2020年2月8日发布了《白云区援助复工复产八条措施》，要求对承租区属及下属镇街所属国有、集体资产类经营性物业的企业免收2个月物业租金，对承租村社集体经营性物业的企业推动村社免收1个月以上物业租金；但对租用其他经营性物业的企业，则是鼓励业主（房东）为租户适当减免物业租金，具体由双方协商。本案中，原告周永光主张案涉租赁物业系村社集体所有的物业，但并未提交证据予以证实，而被告胡亚雄则提交了其与案外人谢焕所签订的《厂房租赁合同》，证实其从该案外人处承租了案涉物业所在的3层厂房及5层宿舍楼。虽原告周永光对被告胡亚雄提交的租赁合同真实性等不予认可，但未提交反证予以推翻，故本院对该证据予以采信。鉴于原告周永光并未举证证实案涉租赁物业属村社集体所有，且亦无证据证实被告胡亚雄的上一手承租人对胡亚雄的租金进行了减免，故原告依据上述政府下发的文件，直接要求被告胡亚雄按照文件规定对其进行租金减免，显然依据不足，其应当就租金减免的问题与被告胡亚雄协商处理。其次，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”根据上述法律规定，即使新型冠状病毒疫情属于全国突发公共卫生事件，原告周永光以此主张属于不可抗力并要求免除或部分免除合同义务，亦应当举证证实其因受疫情影响而无法履行合同。原告周永光在本案中虽起诉称其存在经营困难而无法交纳租金，该困难是指员工无法按时到岗，实体经济不济，政府建议延迟开工，且被告采取停电导致其无法复工，但根据《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》以及原告周永光设立的个体工商户的经营范围，证实自2020年2月10日起原告周永光已可进行复工，而对于2020年2月3日即2020年春节假期届满的次日至2020年2月9日期间不能复工所造成的经营损失，原告周永光并未举证证实，更未提交证据证实该不能复工期间的经营损失对其履行交纳2020年2月、3月的案涉物业租赁费用，产生了实质性的履行不能的影响；而自2020年2月10日起至原告周永光实际复工复产日之前，原告周永光无证据证实系受疫情及防控的影响而无法实际复工。因此，原告周永光以新型冠状病毒疫情构成不可抗力要求减免租金的请求，欠缺足够的证据支持。另外，即使2020年3月1日起被告胡亚雄对案涉租赁物业采取了停电措施，且不论被告胡亚雄所抗辩的系因原告违反防疫工作规定擅自复工所致的理由是否成立，由于原告周永光在未与被告胡亚雄就租金减免协商一致的情况下而欠付2020年2月起的租金，被告胡亚雄采取停电等措施系符合合同约定的，因此，被告胡亚雄的停电措施不足以构成原告周永光要求减免租金的理由。综上，原告周永光对己方的诉讼请求并未提交充分的证据予以证实，应当承担举证不能的不利后果，本院对其要求减免2020年2月、3月租赁费用的请求，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告周永光的全部诉讼请求。本案受理费2066元，由原告周永光负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  欧阳莉人民陪审员  叶晓敏人民陪审员  张 涛二〇二〇年八月七日书 记 员  陈芷清