徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0312民初2211号原告：陈辉，男，1974年12月14日出生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：张红梅，江苏义行律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹崇岩，江苏义行律师事务所实习律师。被告：中住佳展地产（徐州）有限公司，住所地徐州市铜山新区**路**路南。法定代表人：王晓龙，该公司董事长。委托诉讼代理人：李小停，该公司员工。委托诉讼代理人：吴琳芳，江苏敏言律师事务所律师。原告陈辉与被告中住佳展地产（徐州）有限公司（下称中住公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案后，经审理发现有不适宜简易程序情形，本院依法转为普通程序公开开庭进行了审理。原告陈辉及其委托诉讼代理人张红梅，被告中住公司的委托诉讼代理人李小停、吴琳芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈辉向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的认购书合法有效，且应当认定为商品房买卖合同本约；2.依法判决被告协助原告办理涉案房屋权属证书；3.讼费由被告承担。事实和理由，2013年5月20日，原告和被告签订泉山森林海认购书。原告认购被告位于徐州市铜山县泉山森林海项目DP27幢1单元101号房及DP27幢0单元-102号车库，房款为80万元，车库款为10万元。认购书均约定乙方的付款方式为:一、2013年5月20日前乙方支付房款含定金85万元整。二、该房签订商品房买卖合同时，乙方支付剩余房款5万元整，并约定于2013年12月31日前签订商品房买卖合同。原告分别于2013年5月25日、2013年5月27日，向被告的实际控制人秦毅纲支付了85万元，随后被告将涉案房屋车库及住宅使用说明书、住宅质量保证书原件交付于原告，原告居住至今。原告曾多次要求被告与自己签署商品房买卖合同，并协助办理涉案房屋权属证书，但被告均未履行义务。原告现为维护合法权益诉至法院。被告中住公司辩称，一、原告主张的购房款已经交付给被告不是事实，原告主张其向秦毅纲的转账为支付购房款并没有法律依据。公司法第三条规定，公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权，涉案房产为被告公司所有，销售所得购房款理应为被告所有，原告主张购房款付给了他人，并无被告授权，被告不予认可。原告向秦毅纲付款时并无审计报告可以参考，且秦毅纲既不是公司登记的法定代表人，对外也无任何职位公示。秦毅纲收款不构成表见代理或职务行为，且购房应向公司付款是常识，原告未尽到基本的注意义务，不成立善意，因此不能依据职务行为或表见代理的相关法律依据，认定原告已经向被告支付了购房款。二、原告主张多次要求被告签署商品房买卖合同，原告并未举证证明。相反，原告主张在签订认购书后，从被告领取钥匙接收房屋，当时被告公司经营正常，原告却未要求开具收据和发票，又迟迟不主张签订商品房买卖合同，不符合以购房为目的的正常行为。直至2013年年底被告无人管理，出现混乱情况，原告又主张找不到对接人，所以一直未要求办理相关手续至今。但是原告并未举证，其向被告主张过。至2013年年底，原告明知或应当知道其权利受到侵害，却一直怠于行使，导致当前无法查清买卖合同为何没有签订，房款支付给秦毅纲被告当时是否认可，房屋是如何交付等事项。原告行为不仅不符合常理，还应承担起诉已过诉讼时效的不利后果。三、原告主张被告交付房屋证据不足。原告举证的两书登记时间为2003年，其他文件上登记的时间也无法证明其从被告获得交付及具体的交付时间，如该问题无法查明，不能认定被告向原告交付了房屋。以上三点可以佐证原被告之间仅存在形式上的商品房买卖关系，再结合先交付后认购等不符合常理的特点，被告有理由认为其与原告之间的房屋买卖关系意思表示虚假，名为买房，实为原告与秦毅纲之间的借贷关系，即原告前期借款给秦毅纲后，秦毅纲利用对被告的控制，使得被告与原告签订认购书，为原告与秦毅纲之间的该笔借贷提供担保。四、认购书系预约合同，并未约定办理房屋权属证书，原告的第一、二项诉讼请求无合同依据。五、认购书约定双方应签订商品房买卖合同，不具有可履行性。涉案房屋在认购书签订前已经被查封，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，司法机关查封的房地产不得转让，因此明知涉案房屋已经被查封，仍要求原被告双方签订商品房买卖合同，应属于违法行为，法院不能判决支持违法行为，且涉案房屋一直处于查封状态，系多轮查封，如继续进行买卖，不仅违法也无法办理过户，不具有可履行性。本院经审理认定案件事实如下：2013年5月20日，中住公司（甲方，出售方）与陈辉（乙方，认购方）签订了泉山森林海认购书，其中主要内容为：乙方认购甲方位于徐州市铜山县泉山森林海项目DP27幢1单元101号房及DP27幢0单元-102号车库，房款为80万元、车库款为10万元。乙方的付款方式为：①2013年5月20日前乙方支付房款（含定金）人民币捌拾伍万元整；②该房签订《商品房买卖合同》时，乙方支付房款人民币伍万元整。乙方在签订认购书后，待甲方通知乙方于2013年12月31日前，凭本认购书和已付清全部房款或者首期房款之收据，与甲方签订《商品房买卖合同》。若乙方逾期未签订，则视为乙方弃权，甲方可将该物业另行处置，乙方无权要求返还定金。如甲方未按约定时间签订《商品房买卖合同》，甲方必须向双方双倍返还已付房款并赔偿乙方同等面积的墅立方的房子。中住公司在认购书上甲方落款处签该公司合同专用章予以确认，陈辉在认购书乙方落款处签名按手印。对于涉案房屋房款交付情况，陈辉陈述其于2013年5月25日通过其弟弟陈宇向秦毅纲转款30万元，2013年5月27日直接向秦毅纲转款55万元，并提供了相应的转款凭证。本案庭审中，陈宇出庭对陈辉陈述的这一情况予以证明。2013年5月18日，陈辉与徐州西宇嘉业物业服务有限公司签订了泉山森林海前期物业管理服务协议。陈辉向该物业公司交纳了涉案房屋的物业费、公共能源费、车库公共能源费，并且交纳了装修垃圾保证金、装修管理保证金等，领取了涉案房屋的住宅质量保证书、住宅使用说明书，后陈辉对涉案房屋进行装修并占有、使用至今。另查明，2010年8月，徐州市中级人民法院分别查封了中住公司名下包括泉山森林海DP27幢1单元101号房、DP27幢0单元-102号车库等多套房产。2015年，在执行福建省闽南建筑工程有限公司与中住公司建设施工合同纠纷一案中，陈辉对执行标的“泉山森林海DP27-1-101房产”“泉山森林海DP27-0-102（车库）”向徐州市中级人民法院提出执行异议。该院立案受理后，于2015年7月30日作出（2015）徐执异字第37号、第38号民事裁定书，认为陈辉没有提供其在查封之前向中住公司购买涉案房屋时签订合法有效的书面买卖合同，仅提供了2013年5月20日签订了认购书，不符合在“人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的情形，故驳回了陈辉提出的执行异议。上述裁定下发后，陈辉仍在涉案房屋居住。还查明，2013年5月，秦毅纲为被告中住公司的实际控制人。本案的争议焦点为：一、原被告签订的认购书效力如何认定；二、如认购书有效，能否认定为商品房买卖合同；三、原告诉请协助办理权属登记能否得到支持。本院认为，关于争议焦点一，认购书的效力问题。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律拘束力。首先，原被告签订的认购书是双方真实意思表示，双方分别在认购书上签章或签字予以确认。被告辩称该认购书意思表示虚假，名为买房实为借款担保，但对陈辉与秦毅纲之间是否有借款、如何进行担保未提供证据证明，本院不予采信；其次，陈辉陈述其本人向秦毅纲支付部分购房款、通过其弟陈宇向秦毅纲支付部分购房款，并提供了相应转款凭证、陈宇证言等证据予以证实。秦毅纲为中住公司的实际控制人，即便涉案款项系汇款至秦毅纲的个人账户，也可认定该行为系职务行为，应视为陈辉已经按照双方约定于2013年5月20日前支付房款共计85万元。再次，本案诉讼中，中住公司原负责销售的副总经理曹瑞雪出庭作证，证明陈辉的购房款直接支付给秦毅纲，且后期陈辉找到其反映过涉案房屋开具发票等问题；中住公司原负责物业的副总经理徐壮出庭作证，证明秦毅纲安排其带领陈辉办理上房手续。陈辉自2013年5月办理上房手续，从物业公司接收涉案房屋，并进行装修后使用至今，此后多年间被告未提出异议，进一步佐证了认购书系真实意思表示且陈辉已支付购房款的事实。综上，虽原告未将购房款直接交付被告中住公司，在签订认购书后被告也未向原告出具收据或发票，未签订商品房买卖合同，与一般正常购房流程存在差异，但结合上述论述及被告中住公司当时存在管理混乱的情形，原告陈述具有较高可信性，该差异不足以构成认定原被告之间存在商品房买卖合同关系的障碍。关于争议焦点二，认购书能否认定为商品房买卖合同。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中原告陈辉与被告中住公司于2013年5月20日签订的泉山森林海认购书，内容包括房屋坐落、面积、总价、付款方式等，且原告已按约支付约定的房款。故该认购书依上述法律规定，应属于商品房买卖合同。另，确认认购书的效力及性质系确认之诉，对被告中住公司称该案已超出诉讼时效的主张本院不予采纳。关于争议焦点三，原告诉请协助办理涉案房屋权属证书的问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；……”；《中华人民共和国》第一百一十条规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”，本案中，涉案房屋一直处于被查封状态，从法律和事实上均不具备为张明伟办理权属证书的条件，故对原告该项诉请本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认原告陈辉与被告中住佳展地产（徐州）有限公司于2013年5月20日签订的《泉山森林海认购书》合法有效并认定为商品房买卖合同；二、驳回原告陈辉的其他诉讼请求。案件受理费12800元，由被告中住佳展地产（徐州）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  彭银凤人民陪审员  陈 静人民陪审员  田 静二〇二〇年九月十八日书 记 员  赵彦玲