广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0404民初53号原告：江西铜业集团有限公司，住所地：江西省****。法定代表人：龙子平，董事长。委托诉讼代理人：何富根，男，系原告公司员工。委托诉讼代理人：罗莉，北京市鑫河律师事务所律师。被告：韦厚生，男，汉族，，户籍地：广东省********，公民身份号码：************。委托诉讼代理人：杨武，广东正拓律师事务所律师。第三人：珠海市西部冠越发展总公司，住所地：珠海市*******。法定代表人：黄大财。第三人：黄大财，男，汉族，，户籍地：广东省**********，公民身份号码************。第三人：罗时政，男，汉族，，户籍地：江西省**************，公民身份号码：************。第三人：文东海，男，汉族，，户籍地：广东省**********，公民身份号码：***********。关于原告江西铜业集团有限公司（以下简称铜业公司）诉被告韦厚生、第三人珠海市西部冠越发展总公司（以下简称冠越公司）、罗时政、文东海、黄大财房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日受理后，依法适用普通程序，于2020年6月12日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人何富根、罗莉、被告韦厚生的委托诉讼代理人杨武、第三人冠越公司的法定代表人暨第三人黄大财到庭参加诉讼，第三人罗时政、文东海经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告铜业公司诉称，原告于1992年11月3日委托罗时政与第三人冠越公司签订《商住楼合同书》，约定原告以160,242元购买其在建的*****东苑15号楼502室的房屋。合同签订后原告应支付80%首期购房款,待房屋交付时支付剩余20%，第三人冠越公司应于1993年8月30日前交付房屋。合同签订后，原告按照合同约定支付购房款128,194元，第三人冠越公司至今未能按照合同约定交付房屋。2017年9月24日，第三人冠越公司的法定代表人与被告韦厚生签订《合同书》，约定将《商住楼合同书》项下的债权债务转让给韦厚生，并书面通知了原告。原告认为，第三人冠越公司向原告出售房屋，至今不能交付，且存在一房二卖的行为，严重违反了合同约定，侵害了原告的合法权益。原告要求韦厚生继续承担《商住楼合同》卖方至今不能交房的违约责任即向原告交房，并支付逾期交房的相关违约金。为此，原告请求法院判令：一、被告韦厚生继续履行合同；二、被告韦厚生向原告支付违约金（违约金的计算标准：以已付房款为计算基数，按中国人民银行基准贷款利率，从《商住楼买卖合同书》约定的交房时间起暂计至今）。原告向本院提交如下证据：1.《商住楼合同书》；2.《情况说明》、《江西省工商行政管理局核准登记通知书》、《公司变更通知书》；3.付款凭证；4.《合同书》、《债权转让受让通知书》；5.证明。被告韦厚生辩称，对于原告要求被告韦厚生继续履行原告与第三人冠越公司的《商住楼合同书》，被告没有意见。因为根据2017年第三人黄大财与被告韦厚生签订合同书以及被告韦厚生向原告提交的通知书，被告韦厚生同意继续合同。被告韦厚生会积极与原告协商合同的善后处理问题。被告韦厚生没有向本院提交证据。第三人冠越公司及第三人黄大财共同辩称，不同意被告继续履行合同，应当由第三人冠越公司继续履行合同，对于违约责任应该由第三人冠越公司承担，且需要经军区同意研究。第三人冠越公司向本院提交如下证据：《西部冠越发展总公司的声明和登报》。第三人黄大财向本院提交如下证据：1.合同书；2.协议书、结算协议、终止函；3.（2016）粤0404民初1965号民事裁定书。第三人罗时政、文东海没有向本院提交答辩状及证据。经审理查明，1992年11月3日，第三人冠越公司作为甲方，罗时政作为乙方签订《商住楼合同书》，约定甲方拥有位于珠海市******的用地面积为13万平方米的土地使用权，使用权期限从1992年1月至2042年1月止。甲方在该土地上兴建商住楼宇，定名为“*****”。乙方拥有甲方位于“*****”东苑15栋5楼502号房作住宅使用，使用权至2042年1月止。总房价为160,242元，其中乙方应于1992年9月7日支付房款48,072元，于1992年11月7日支付80,121元，1993年8月30日（必须在入伙通知书发出十五天内付清）支付32,049元。第五条约定，甲方应于1993年8月30日前将楼房交付给乙方使用。如遇以下特殊原因可凭珠海市有关部门的证明文件，据实予以延期：1、人力不可抗拒的自然灾害；2、施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决；3、其他非甲方所能控制的事件。如非上述情况延期交房的，则按合同第七条逾期交楼的规定处理。第六条约定，甲方所建的楼宇必须经检验合格后交付乙方使用。第七条约定，如乙方未按约定的期限支付房款给甲方，乙方须按银行逾期支付之规定加罚利息给甲方，逾期付款超过15天的，则视为乙方违约，甲方有权单方终止合同，将楼宇另转他人，乙方所交的款项不予退还。如甲方逾期交房给乙方的，须以乙方已交房款按银行逾期付款之规定加罚利息给乙方，甲方无故单方毁约将楼宇另转给他人时，应双倍返还已交款项给乙方。第八条，乙方在交清楼款后，甲方出具付清楼款证明给乙方，乙方所拥有的房产即取得居住、出租、转让、赠予、遗赠、继承等权利。《商住楼合同书》盖有第三人冠越公司房产部的印章，乙方代表处签名有罗时政的签名，没有原告的印章。1992年11月19日，第三人冠越公司出具了收到涉案房屋80%房款的收据。被告确认第三人冠越公司收取了原告80%的房款。原告、第三人冠越公司称涉案“*****”房产尚未通过竣工验收，亦未办理产权登记。目前涉案房产尚未交付给原告，原告亦未向第三人冠越公司交付剩余房款。又查明，2017年9月24日，第三人黄大财作为甲方、被告韦厚生作为乙方签订《合同书》，载明*****15、16栋楼是原告（原名江西铜业集团）以第三人文东海、罗时政的名义与第三人冠越公司签订商住楼合同书出资购买，其中以第三人文东海的名义购买了56套，以第三人罗时政名义购买了28套，合计84套。目前支付房款约80%，房屋未交付给原告。经第三人黄大财委托，被告韦厚生与原告在2017年9月15日进行座谈，原告愿意以协议或诉讼调解方式解决纠纷及一房多卖的情况。该《合同书》约定，第三人黄大财委托被告韦厚生处理*****15、16号两栋房屋的纠纷，包括与原告的协调、谈判等。第三人黄大财同意并确认，以第三人黄大财名义与原告就*****15、16栋房屋达成的调解协议全部权利义务由被告韦厚生享有及承担，以第三人名义达成协议后，有关两栋房产的债权债务都由韦厚生享有及承担，与第三人黄大财无关。合同书有第三人黄大财、被告韦厚生的签名、按捺指印，没有第三人冠越公司的盖章。后被告韦厚生于2019年9月1日向原告出具债权债务转让通知书，告知原告涉案两栋房屋的债权债务都转让给被告韦厚生。该通知书上没有第三人冠越公司盖章或者黄大财的签名。庭审中，第三人黄大财称其与韦厚生签订上述协议为个人行为，与第三人冠越公司无关。签订上述协议时，第三人冠越公司的公章在主管部门处。第三人冠越公司不确认第三人黄大财与被告韦厚生签订上述协议为公司行为。庭审中，原告、被告确认目前只是达成口头调解协议，并未签订书面的调解协议书。另查明，原告的原名为江西铜业公司，于2003年4月9日变更为江西铜业集团公司，2017年12月26日变更为江西铜业集团有限公司，江西德兴铜矿、江西铜业公司南昌经营部为原告的分支机构。原告的企业性质为有限责任公司（国有独资）。罗时政是江西铜业公司南昌经营部的员工，文东海是江西德兴铜矿的员工。罗时政、文东海于2016年8月29日出具证明，记载两人与第三人冠越公司签订的《商住楼合同书》都是分别代表江西德兴铜矿、江西铜业公司南昌经营部所签，购房款也不是其两个支付的，现享有涉案房产权利与义务的人是江西铜业集团公司。两份证明上分别有罗时政、文东海的签名及按捺指印，均盖有江西铜业集团公司的印章。第三人冠越公司是珠海*****开发中心与黄大财联办的企业，由珠海****开发中心提供用地，由黄大财出资。第三人冠越公司于1991年12月18日注册成立，为实行独立核算、自负盈亏的全民所有制企业，法定代表为黄大财，现为吊销状态。该公司设立董事会（董事会成员8人）。根据第三人冠越公司的董事会章程规定，董事会对所有生产经营项目等进行讨论及决定。本院认为，《商住楼合同书》的合同主体是原告与第三人冠越公司，现原告主张被告韦厚生继续履行《商住楼合同书》的义务，并承担《商住楼合同书》的违约责任。本案的争议焦点为被告韦厚生是否成为了《商住楼合同书》的合同主体。首先，《合同书》约定以第三人黄大财名义与原告就*****15、16栋房屋达成的调解协议全部权利义务由被告韦厚生享有及承担，以及被告韦厚生以第三人黄大财的名义与原告达成协议后，两栋房产的债权债务都由韦厚生享有及承担。从上述约定看，被告韦厚生是承受原告与第三人黄大财所达成调解协议中的权利义务，并不是直接承受《商住楼合同书》的权利、义务，转让给被告韦厚生的权利、义务内容现不明确。同时，《合同书》也约定了在第三人黄大财与原告达成协议后，涉案房产的权利义务才由被告韦厚生享有及承担。目前第三人黄大财否认其与原告达成协议，原告、被告也未能提交第三人黄大财或者第三人冠越公司与原告达成具体调解协议的相关证据。故被告承受涉案房产的权利、义务的条件尚未成就。其次，《合同书》只有第三人黄大财的个人签名，没有第三人冠越公司的盖章。庭审，第三人黄大财称签订《合同书》为个人行为，与第三人冠越公司无关，第三人冠越公司亦不确认第三人黄大财的签名行为系职务行为。根据第三人冠越公司的董事会章程规定，该公司设立董事会，董事会对所有生产经营项目等进行讨论及决定。虽然第三人黄大财为第三人冠越公司的法定代表人，但第三人黄大财与被告签订的《合同书》涉及84套房屋，为重大项目，应经董事会决定。原告、第三人冠越公司均未提交有关董事会会议纪录或经主管部门同意等证据证明为第三人冠越公司的行为及第三人黄大财以第三人冠越公司名义签订该《合同书》。同时，被告韦厚生向原告出具债权债务转让通知书，但是《商住楼合同书》的合同主体是第三人冠越公司，该通知书上没有第三人冠越公司盖章。因此，第三人黄大财与被告韦厚生签订合同的行为是个人行为，对第三人冠越公司不产生法律效力。综上，《商住楼合同书》的主体仍为第三人冠越公司，原告以被告韦厚生承受了《商住楼合同书》的权利义务为由，主张其继续履行合同，承担违约责任，没有依据，本院不予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第八十条、第八十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告江西铜业集团有限公司的诉讼请求。本案受理费3504元，由原告江西铜业集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  陈立涛审 判 员  邓在闲人民陪审员  戴丽霞二〇二〇年六月二十三日法官 助理  邓敏儿书 记 员  梁锦春