广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终806号上诉人(原审被告)：阳江市名城房地产开发有限公司。住所地：广东省阳江市******。法定代表人：陈欢，该公司经理。委托诉讼代理人：林进慎，广东智盟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：阳江市***瑞景小区业主委员会。住所地：广东省阳江市******。负责人：陈运想，该委员会主任。委托诉讼代理人：杨华玉，广东晋辉律师事务所律师。上诉人阳江市名城房地产开发有限公司（以下简称名城房产公司）因与被上诉人阳江市***瑞景小区业主委员会（以下简称瑞景业委会）业主共有权纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初4862号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。名城房产公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、判令驳回瑞景业委会的所有诉讼请求或驳回瑞景业委会的起诉；三、一、二审案件受理费全部由瑞景业委会承担。事实与理由：一、根据瑞景业委会在一审提供的《业主委员会备案回执》显示瑞景业委会在2019年12月2日任期届满，根据《广东省物业管理条例》第三十四条第三款及《民法总则》第一百零六条规定，瑞景业委会应当解散，瑞景业委会无权委托诉讼代理人，而且业委会主任陈运想也任期届满，不能继续担任业委会主任。瑞景业委会的选举与疫情无关，按照《业主委员会备案回执》第四点“你会在任期届满三个月前，应当组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。业主委员会应当自选举产生之日起三十日内向物业主管部门和街道办事处备案”，及《广东省物业管理条例》第三十四条第一款的规定，瑞景业委会应当在2019年10月2日前组织召开业主大会，本案一审第一次开庭是2019年10月11日，按规定瑞景业委会早应该召开业主大会。众所周知，本次疫情的时间在2020年除夕前才确定，已经是在瑞景业委会应当召开业主大会时间的5个月后，所以业委会的选举根本与疫情无关。二、新一届业委会无论是否选举，原业委会在2019年12月2日已经丧失了诉讼主体的资格，即在本案一审阶段时已经丧失了诉讼主体的资格，因此根据相关法律规定应当驳回瑞景业委会的起诉。三、本案实质讼争***瑞景小区第5栋和第6栋架空层的权属问题是居于出卖人与买受人关于商品房买卖合同产生的纠纷，与物业管理活动无关。瑞景业委会根据《物业管理条例》设立，但却违反《物业管理条例》第十五条规定，超越业主委员会的职责范围，越权提起***瑞景小区第5栋和第6栋架空层的权属问题的诉讼，瑞景业委会根本不是本案适格的诉讼主体。（一）《物业管理条例》第一条规定为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定《物业管理条例》。《物业管理条例》第二条明确界定物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。因此，出卖人与买受人关于商品房买卖合同产生的纠纷，与物业管理活动无关。（二）《物业管理条例》第八条第二款规定，业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。《物业管理条例》第十五条明确界定业主委员会的职责。由此可见，业主大会行使的是物业管理活动中的合法权益，而业主委员会执行业主大会的决定事项即关于物业管理活动的事项，因此，业主委员会无权行使与物业管理活动无关的职责。（三）***瑞景小区第5栋和第6栋架空层的权属问题是出卖人与买受人关于商品房买卖合同产生的纠纷，与物业管理活动无关，瑞景业委会无权行使与物业管理活动无关的职责，即瑞景业委会无权提起***瑞景小区第5栋和第6栋架空层的权属问题的诉讼。瑞景业委会不是本案适格的诉讼主体。四、根据合同的相对性，《广东省商品房买卖合同》的合同主体是买受人及名城房产公司，而并非是瑞景业委会。只有商品房买卖合同主体才能享有商品房买卖合同规定的权利，并承担该商品房买卖合同规定的义务，合同主体以外的任何第三人包括瑞景业委会都不能主张商品房买卖合同上的权利，更不负担商品房买卖合同中规定的义务。即只有***瑞景小区的全体业主作为诉讼主体才能提起本案的诉讼。五、至今为止，没有法律、行政法规规定架空层的权属。那么根据所有权归属的一般原则，即通常所说的“谁投资、谁拥有”的原则，架空层应当归名城房产公司所有。根据买受人与名城房产公司签订***瑞景小区《广东省商品房买卖合同》附件二公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明：“（一）商品房的公共分摊面积包括：电梯间、前室、楼梯（间）、大堂（通道）、管井、送排风井（间）、外半墙、供配电房、储油间、消防、生活水池、泵房、消防控制室、管理用房”，名城房产公司销售商品房时，架空层并没有计入公共部位与公用房屋分摊建筑面积，买受人支付的购房款中并没有包括架空层的款项，即架空层不是商品房买卖合同的转让标的物，架空层仍然是名城房产公司所有。六、架空层不属于《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条所规定的共有部分，因为架空层属于名城房产公司所有，并且架空层具有构造上的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用。七、2017年5月27日，阳江市住房和城乡规划建设局作出的阳住建函[2017]351号《关于对***瑞景小区四问的答复》从法律性质而言仅是行政回复行为，仅是陈述、解释，其不实际影响或设立管理相对人的权利义务。并且，该答复也明确“具体详见《建设工程规划验收合格证》建设红线及示意图。”《广东省阳江市建设工程规划验收合格证》（编号：验字第4417******0号）附图三清晰标示***瑞景小区第5栋和第6栋架空层为“架空停车”、“架空层”，并没有“公共架空场所”的标示。《关于对***瑞景小区四问的答复》根本不能改变《广东省阳江市建设工程规划验收合格证》（编号：验字第441******0号）的定性，更不能将“架空停车”、“架空层”改变为“公共架空场所”。八、为了便于小区的综合管理，消防控制室调整至门卫室，该调整并没有影响业主的权益，反而减少了聘请额外物业管理人员的支出，减轻了业主的物业费负担。九、瑞景业委会已经在一审审判期间丧失了诉讼主体的资格。一审法院本应根据《民事诉讼法》第一百一十九条驳回瑞景业委会的起诉，并且阳江市自然资源局两份复函由于缺乏诉讼主体的双方质证，不具有法律效力。综上所述，请求二审法院支持名城房产公司的上诉请求。瑞景业委会辩称：瑞景业委会在任期届满期间进行选举工作筹备，因新冠疫情防控需要，新一届业委会会议集会受阻，原来的业委会仍然继续履行工作，并且新一届业委会还在筹备之中，庭后瑞景业委会将提供相关材料。因疫情防控规定，这是属于不可抗力因素，因此在新一届业委会筹备交接期间，旧的瑞景业委会仍然履行工作，所以仍具备诉讼主体资格。按照一审判决所查明及认定的事实，本案应驳回名城房产公司的上诉请求。瑞景业委会向一审法院起诉请求：一、名城房产公司立即腾空位于阳江市******号***瑞景小区第*栋和第*栋首层的公共架空层(包含消防控制室）489.8平方米（价值15万元），并返还给瑞景业委会；二、案件受理费由名城房产公司负担。一审法院认定事实：瑞景业委会系阳江市******号***瑞景小区（原为**花园）的业主委员会。该小区由名城房产公司所建设，于2014年1月20日规划验收。规划验收时，该小区第**栋首层设有架空停车位、架空层（处于临街，面积464.93平方米）和消防控制室（面积34.26平方米）。规划验收后，名城房产公司擅自将该小区第**栋部分架空车位加建间墙改建成商铺、部分架空层加建间墙改建成管理用房、消防控制室迁至门卫室设置，原消防控制室位置改建成管理用房。2019年6月22日，***瑞景小区召开业主大会，以人数及面积均超过总人数及总面积的三分之二以上通过以下决议并公告（附小区业主签名表）：对***瑞景小区规划验收后名城房产公司的上述擅自改建和迁移行为进行维权，并授权业主委员会聘请律师通过司法途径包括向法院起诉解决等内容。2019年7月23日，瑞景业委会委托律师诉至一审法院，认为第**栋首层的公共架空层包括消防控制室（以下简称争议空间）位于小区以内，在建筑区划范围内，属小区居民公共活动空间，应属业主共有部分，名城房产公司未经业主同意，亦未获得规划许可，改变建筑原本结构及用途，应予腾空并返还给业主。名城房产公司辩称争议空间的权属问题与业主委员会的物业管理职责无关，业主委员不是适格诉讼主体，且决议公告的业主签名表是放在小区保安亭由业主去签名，不能确保业主签名的真实性；售房时该架空层面积未计入分摊面积，验收示意图未显示为公共属性，产权属开发商所有；消防控制室调整至门卫室没有影响业主权益，反而减少聘请额外物业管理人员的支出，请求予以驳回瑞景业委会的诉讼请求。另查明，上述争议空间未进行产权登记。在名城房产公司作为出卖人与***瑞景小区业主作为买受人签订的《广东省商品房买卖合同》附件二中，约定了公共分摊面积包括消防控制室，但没有包括架空层。为查明争议空间的权属性质，一审法院去函阳江市自然资源局。阳江市自然资源局复函一审法院，内容如下：***瑞景小区架空层和消防控制室是小区的公共部分，属小区全体业主共有，不列入业主分摊面积。法律依据是：一、《中华人民共和国物权法》第七十二条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。”第七十三条规定：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”架空层是指整个小区架空，地面没有住宅**，住宅在架空层上，无须围墙隔离防护，只作为公共休闲、交通、绿化等公共开敞空间使用。按房产测绘技术规范规定，架空层未列入分摊内容，应属于全体业主共有。二、按照建设性详细规划，***瑞景小区受容积率因素影响，架空层和消防控制室未列入建筑面积，不作计容，因此不计算公摊面积。一审法院认为：本案为业主共有权纠纷，综合双方的诉辩，本案的争议焦点主要如下：一是瑞景业委会是否为本案适格诉讼主体；二是争议空间的权属问题。关于焦点一，根据《物业管理条例》第十一条“下列事项由业主共同决定：……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”第十五条“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……（五）业主大会赋予的其他职责。”之规定，业主对小区公共区域内涉及自身利益的侵权行为享有自我保护的权利，业主委员会作为业主大会的执行机构对涉及全体业主共有和共同管理权利的重大事项有权代全体业主行使诉讼权利。且本案中，瑞景业委会已按照《物业管理条例》第十二条“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。……”之规定，召开业主大会并通过了对名城房产公司擅自改建架空层及迁移消防控制室的行为授权业主委员会通过司法途径的决议。名城房产公司认为业主大会的签名不确定真实性应由名城房产公司承担举证责任，但名城房产公司未能举证，应承担不利后果，一审法院对其主张不予采信。因此，瑞景业委会起诉的事项不超出业主委员会管理的公共事务范畴，瑞景业委会具备本案的诉讼主体资格。关于焦点二，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。”架空层是指建筑物深基础或坡地建筑吊脚架空部位不回填土石方形成的建筑空间。本案***瑞景小区第**栋首层架空层虽未计入公摊面积，也未进行产权登记，但位于小区建筑区划范围内，临街而设，规划没有间墙，也为小区的入户通道，不具有构造上的独立性，为公共通行部分，应属业主共有部分。且阳江市自然资源局也复函一审法院，***瑞景小区架空层和消防控制室虽不列入业主分摊面积，但为小区的公共部分，属小区全体业主共有。因此，名城房产公司未经***瑞景小区业主同意，亦未获得规划许可，改变建筑原本结构及用途，应予腾空并返还给业主。据此，依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十五条之规定，判决如下：限阳江市名城房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十五日内腾空位于阳江市***瑞景小区第**栋首层的架空层和消防控制室并返还给阳江市***瑞景小区业主委员会。一审案件受理费3300元，由阳江市名城房地产开发有限公司负担。二审诉讼中，名城房产公司提供一份在***瑞景小区内拍摄的《关于召开阳江市***瑞景小区业主委员会换届选举业主大会的公告》，内容：***瑞景小区全体业主：兹因本小区第一届业主委员会届期已满，按规定进行换届选举。根据《广东省物业管理条例》和《阳江市物业管理规定》等规定，小区业委会换届选举筹备组决定于5月30日晚上7:30分在四幢一楼门前召开业主委员会换届选举业主大会会议。本次将以书面形式和集中开会形式召开业主大会。本次业委会换届选举工作是在****街道办事处、物业主管部门、东郊社区居委会的指导监督下举行。一、选举表决有关事项如下：1.选举第二届业主委员会委员五名；2.表决《议事规则》。二、业主委员会委员要符合《阳江市物业管理规定》中的条件。三、业主委员会候选人可自荐和推荐。……。落款处载有阳江市***瑞景小区业主委员会换届选举筹备组2020年5月12日。拟证明第二届业主委员会的选举违反了《阳江市物业管理规定》第三十五条及《广东省物业管理条例》相关的规定。根据《阳江市物业管理规定》第三十五条：“业主委员会任期届满，仍未组织召开业主大会会议进行换届选举的，由物业所在地的居（村）民委员会在街道办事处（镇人民政府）的指导和监督下组织换届选举工作。”然而，该公告显示组织换届选举是换届选举筹备组，不论是《阳江市物业管理规定》或是《广东省的物业管理条例》，都没有换届选举筹备组，应由当地居民委会组织业主委员会的换届工作。所以，瑞景业委会换届选举筹备组是没有法理支持，程序也是违法的，也证明了第二届瑞景业委会尚未成立。瑞景业委会对名城房产公司提供的该证据的真实性没有异议。瑞景业委会在2020年5月27日向本院提交以下证据：证据一，2020年5月17日《阳江市***瑞景小区业主大会会议（书面形式）决议结果》（附同意***瑞景小区业主大会决议的业主签名表：业主签名人数为127人，建筑面积为15901.6平方米）；证据二，阳江市江城区****街道办事处于2019年12月9日出具的《关于成立第二届阳江市***瑞景小区业主委员会的批复》，内容：***瑞景小区业主：你报来的《关于成立第二届阳江市***瑞景小区业主委员会的申请书》已收悉。经研究，同意你小区业主成立第二届阳江市***瑞景小区业主委员会。证据三，阳江市江城区****街道东郊居委会于2020年5月18日出具的《证明》，内容：****街道办事处已于2019年12月9日发出同意成立第二届阳江市***瑞景小区业主委员会的批复，阳江市***瑞景小区第二届业委会筹备组已成立，推进工作过程中，正值2020年初新冠肺炎疫情防控，未能集中召开第二届业委会选举大会，现有关工作仍在继续进行之中。证据四，阳江市弘安物业服务有限公司于2020年5月27日出具的《证明》，内容：阳江市***瑞景小区总户数为168户，总面积为19031平方米。上述证据拟证明：在诉讼期间，***瑞景小区第一届业委会任期届满，第二届业委会正在筹备之中，正是在新冠病毒疫情防控期间，未能集中召开第二届业委会的选举大会，第二届业委会尚未正式成立之前，第一届业委会继续就本案物权保护进行维权，阳江市***瑞景小区业主通过业主大会会议书面形式进行表决并同意。名城房产公司质证如下：证据一，***瑞景小区业主大会会议决议时间是在2020年5月17日，该业主大会的召开，名城房产公司不予认可。根据《广东省物业条例》规定，召开业主大会应当在会议召开十五日之前通知全体业主，并且同时告知相关的居民委员会，而且以书面形式形成决议还需要30日的公示期。名城房产公司了解到相关业主根本没有收到召开业主大会的通知，并且在5月17日召开的业主大会，由于是书面形式，应当有30日的公示期，现在尚未经过30日的公示期，因此，该业主大会的决议结果不成立。证据二，阳江市江城区****街道办事处的批复是2019年12月9日，而第一届业主委员会任期届满时间是2019年12月2日，选举新一届业主委员会时间应当是2019年9月2日之前，该批复表明了第二届业主委会员尚未成立。证据三，对阳江市江城区****街道东郊居委会的证明，名城房产公司不予认可。因为第二届瑞景业委会的选举应在2019年9月2日前举行，完全与2020年的新冠疫情没有关联，并且阳江市江城区****街道东郊居委会也无权出具该证明。阳江市江城区****街道办事处的批复及阳江市江城区****街道东郊居委会的证明均违反了《阳江市物业管理规定》第三十五条，该批复和证明依法不具有法律效力。证据四，对于物业公司的证明，名城房产公司了解到***瑞景小区总户数应该是165户，建筑物总面积为19507平方米，而非该证明的数据，而且***瑞景小区的物业服务公司是阳江市中防物业服务有限公司。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明：按照阳江市物业和房屋租赁管理所出具的编号：阳物管[2016]06号《业主委员会备案回执》内容反映：第一届瑞景业委会的任期为2016年12月2日至2019年12月2日。名城房产公司为此对瑞景业委会在2019年12月2日之后是否具有本案的诉讼主体资格提出异议。瑞景业委会为证明其是经***瑞景小区业主同意继续代表业主参与本案的维权诉讼，二审期间提供2020年5月17日《阳江市***瑞景小区业主大会会议（书面形式）决议结果》，内容如下：***瑞景小区全体业主于2019年12月31日，江城区人民法院作出（2019）粤1702民初4862号民事判决书“限阳江市名城房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十五日内腾空位于阳江市江城区***瑞景小区第**栋首层的架空层和消防控制室并返还给阳江市***瑞景小区业主委员会”，因为名城房产公司不服一审判决向阳江市中级人民法院提出上诉，在诉讼期间，阳江市***瑞景小区第一届业委会届满，第二届业委会正在筹备中，正值2020年初新冠肺炎防控，未能集中召开第二届业委会，第二届业委会尚未正式成立前，现通过书面表决方式同意下列事项：1.由第一届业委会就***瑞景小区在规划验收后小区开发商名城房产公司将小区商铺对应部分架空车位改建成商铺、部分架空层加建间墙改建成管理用房、消防控制室迁至门卫室设置，原消防控制室位置改建成管理用房的侵权行为继续进行维权；2.同意第一届业委会通过司法途径就占用小区架空层的责任方名城房产公司主张返还物权、恢复原状、排除障碍等继续进行二审诉讼维权，并同意第一届业委会参加二审有关的诉讼活动；3.同意第一届业委会聘请代理律师参加二审有关的诉讼活动及代签收法律文书（具体见委托书）；4.同意二审的律师费7500元；3.同意授权第一届委员会据本次会议的精神进行后续工作。（附同意***瑞景小区业主大会决议的业主签名表：业主签名人数为127人，建筑面积为15901.6平方米）该证据最后一页载明：同意人数及面积均超过总人数及总面积的三分之二以上，符合国务院《物业管理条例》等的有关规定，会议结果合法有效。瑞景业委会二审提供阳江市弘安物业服务有限公司出具的证明反映***瑞景小区总户数为168户，建筑物总面积为19031平方米。名城房产公司则认为***瑞景小区的物业公司是阳江市中防物业服务有限公司，小区总户数为165户，建筑物总面积为19507平方米。本院认为，本案是业主共有权纠纷。双方争议的焦点一是瑞景业委会是否本案适格的诉讼主体；二是***瑞景小区第**栋首层架空层和消防控制室是属全体业主共有还是属于名城房产公司所有。关于争议焦点一，按照名城房产公司的该项上诉理由，包括两个争议问题。（一）是瑞景业委会的诉讼请求是否超出其管理职责范围；（二）是瑞景业委会在诉讼期间任期届满，是否仍具备诉讼主体地位。关于争议问题（一），根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项：“下列事项由业主共同决定：（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”《物业管理条例》第十一条第（七）项：“下列事项由业主共同决定：（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”第十五条第（五）项：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（五）业主大会赋予的其他职责。”的规定，业主对小区公共区域内涉及自身利益的侵权行为享有自我保护的权利，业主委员会作为业主大会的执行机构对涉及全体业主共有和共同管理权利的重大事项有权代表全体业主行使诉讼权利。瑞景业委会在一审诉讼期间已提供证据证明其已通过***瑞景小区业主大会授权，代表业主起诉名城房产公司侵害业主共有权的行为，名城房产公司无法提供证据推翻业主大会签名的真实性，其应承担举证不能的不利后果。因此，瑞景业委会起诉的事项不超出业主委员会管理的公共事务范畴，瑞景业委会具备本案诉讼主体资格。关于争议问题（二），第一届瑞景业委会在任期届满后是否仍享有诉讼主体资格。如前所述，业主委员会作为业主大会的执行机构，是根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。本案中，虽然第一届瑞景业委会的任期至2019年12月2日届满，第二届瑞景业委会还没有选出。但是瑞景业委会在二审中向本院提交了《阳江市***瑞景小区业主大会会议（书面形式）决议结果》，有127名业主签名同意第一届瑞景业委会继续代表业主就名城房产公司侵害业主共有权的行为进行维权，并同意第一届瑞景业委会参加二审有关的诉讼活动及聘请律师代收法律文书等，上述签名业主所占的建筑面积为15901.6平方米。无论是按照瑞景业委会主张的***瑞景小区总户数168户，建筑物总面积为19031平方米，还是名城房产公司主张的***瑞景小区总户数165户，建筑物总面积为19507平方米，瑞景业委会所提供的决议结果签名同意人数及面积总数，已超过业主总人数及总面积的三分之二，符合《中华人民共和国物权法》第七十六条规定的业主共同决定事项的人数标准，及符合《物业管理条例》第十二条的业主大会会议可以采用书面征求意见形式的规定，名城房产公司亦未能举证推翻该业主签名表的真实性，故第一届瑞景业委会虽然在诉讼期间任期届满，但其经***瑞景小区大部分业主的同意继续代表业主履行职责，为维护业主的权益参与诉讼，本院确认瑞景业委会仍具有诉讼主体资格。关于争议焦点二，《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”架空层是指整个小区架空，地面没有住宅**，住宅在架空层上，无需围墙隔离保护，只作为公共休闲、交通、绿化等公共开敞空间使用。***瑞景小区第**栋首层的架空层位于小区建筑规划范围内，临街而设，规划上没有间墙，也为小区的入户通道，属于小区业主公共通行部分，不具有构造上的独立性，应属小区全体业主共有。争议部分的架空层虽未列入公摊面积，但名城房产公司没有举证证明该部分争议架空层已经登记为其专有，并且阳江市自然资源局也复函一审法院，认为***瑞景小区架空层和消防控制室虽不列入业主分摊面积，但为小区公共部分，属小区全体业主共有，故名城房产公司未经***瑞景小区业主同意，亦未获得规划许可，擅自改变建筑原本结构及用途，一审法院判决其腾空及返还争议架空层和消防控制室给瑞景业委会并无不妥，本院依法予以维持。综上所述，名城房产公司的上诉请求理据不足，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由阳江市名城房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 广审 判 员  姜玉华审 判 员  施震宇二〇二〇年六月十一日法官助理  李凤霞书 记 员  冯梅瑰凌尤健附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。