江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0114民初908号原告（反诉被告）：南京家之都酒店管理有限公司，统一社会信用代码91320115MA1TDQ6M5J，住所地在南京市雨花台区软件大道109号5幢529室。法定代表人：田崇新，该公司总经理。被告（反诉原告）：马玲丽，住南京市江宁区。原告（反诉被告）南京家之都酒店管理有限公司（以下简称家之都酒店公司）与被告（反诉原告）马玲丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员尚小强独任审判，于2020年6月8日公开开庭进行了审理。被告马玲丽提起反诉，本院依法受理并予以合并审理。原告（反诉被告）家之都酒店公司的法定代表人田崇新、被告（反诉原告）马玲丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）家之都酒店公司向本院提出诉讼请求：1.判令马玲丽免除自2020年1月25日起至2020年4月25日期间的租金9000元；2.判令马玲丽归还南京市雨花台区，并继续履行剩余房屋租赁合同；3.判令马玲丽赔偿家之都酒店公司自2020年4月23日至2020年5月18日的租金共2600元；4.判令马玲丽承担本案的诉讼费。事实和理由：家之都酒店公司与马玲丽于2017年12月20日签订了房屋委托管理租赁合同，约定家之都酒店公司承租马玲丽位于南京市雨花台区房屋用于酒店经营。合同签订后，双方均依约履行合同。自2020年1月20日起新型冠状病毒疫情爆发，家之都酒店公司的所有订单全部免责取消，且响应国家及地方政府号召停业至今，因此遭受了巨大的损失。家之都酒店公司认为因不可抗力致使租赁目的无法实现，请求马玲丽免除疫情期间的房租。后双方协商未果，故诉至法院。家之都酒店公司起诉后，马玲丽于2020年4月23日通过微信通知家之都酒店公司，其要于当天换锁。家之都酒店因担心经营受到影响，将该房屋停止对外营业。2020年5月18日，马玲丽将涉案房屋强行换锁并收回房屋。被告（反诉原告）马玲丽辩称，不认可家之都酒店公司要求免除三个月租金，从2020年1月23日起算，家之都酒店公司于2020年3月10日已经可以正常营业，受疫情影响的时间差不多一个月，且马玲丽于2月底为家之都酒店公司找了租客，最多可以免除半个月租金；同时，家之都酒店公司于2020年5月份正常营业仍不支付租金，按照合同约定，马玲丽有权收回房屋。被告（反诉原告）马玲丽向本院提出反诉请求：1.判令家之都酒店公司支付2020年4月1日至2020年5月18日期间的租金4800元，并支付因未付租金而产生的滞纳金（自2020年4月1日起至实际支付之日止，按照每天90元计付）；2.判令家之都酒店公司支付水电费、物业费共计797元（其中水费80元、垫付480元、物业费237元）、误工费600元(按照每天300元共2天计算)、往返法院的车费44元、寄送反诉材料的快递运费24元。事实与理由：原、被告双方签订了房屋租赁合同，疫情期间为了减少损失，马玲丽为家之都酒店公司找了租客，但被家之都酒店公司拒绝。同时，马玲丽作为出租方自身也存在经济困难。马玲丽认为，家之都酒店公司未向马玲丽给付营业利润，马玲丽也没有义务免除其租金。为维护自身合法权益，马玲丽提起反诉。原告（反诉被告）家之都酒店公司辩称，其不存在违约行为，疫情发生在2020年2月份，家之都酒店公司已经向马玲丽支付租金至2020年4月1日；后双方因房租免除事宜产生纠纷，家之都酒店已经起诉至法院，且马玲丽于法院审理期间强行换锁，故对马玲丽主张的滞纳金等费用均不认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对可以查清的事实及证据，本院记录如下，并在卷佐证：2017年12月20日，家之都酒店公司与马玲丽签订《房屋租赁合同书》，约定马玲丽将其所有的位于南京市雨花台区xx室的房屋出租给家之都酒店公司用于酒店式公寓经营等，建筑面积为36.58平方米；租期自2018年1月1日至2024年2月29日，免租期为2个月，2018年3月1日至2021年2月28日每月租金为3000元，2021年3月1日至2024年2月29日每月租金为3240元，付款方式为季付，押金为3000元。同时，该合同第十二条对不可抗力进行了约定：“1.由于不可抗力导致本合同不能履行的，双方不承担违约责任。……2.如发生不可抗力时间，合同双方应当立即互相协调，以寻求公平解决的方法，以使不可抗力事件的影响减到最低程度……3.由于不可抗力导致本合同不能按期履行的，不可抗力因素消除后，双方顺延履行本合同”。合同签订后，马玲丽将房屋交付家之都酒店公司使用，家之都酒店公司向马玲丽支付租金至2020年3月31日。2020年1月24日24时起，江苏省人民政府为加强新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作，决定启动突发公共卫生事件一级响应。2020年2月4日，因应对新型冠状病毒感染肺炎疫情，南京市发布第6号通告，其中第6条规定：“严控公共场所。小区内非涉及居民生活必需的公共场所一律关闭”。2020年2月8日，南京市公安局雨花台分局铁心桥派出所通知涉案房屋所在小区公寓式民宿暂停营业。家之都酒店公司通过微信要求马玲丽免除疫情期间三个月的房屋租金，遭到马玲丽的拒绝。后马玲丽于2月底3月初就涉案房屋为家之都酒店公司找了租客，家之都酒店公司予以拒绝。因双方无法协商达成一致意见，家之都酒店公司遂诉至法院。2020年4月23日，马玲丽通过微信向家之都酒店公司告知：“请把私人物品移出，所有固定设施不要动，今天我去换锁”。2020年5月18日，马玲丽强行将涉案房屋换锁并收回房屋。在本案审理过程中，经本院释明，家之都酒店公司明确本案中主张减免三个月的租金为整个疫情期间的诉讼请求，即使之后仍受疫情影响也不再向马玲丽主张。上述事实，有《房屋租赁合同书》、门锁开门记录、微信聊天记录、照片以及当事人当庭陈述等证据在卷佐证。本院认为：根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”及《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”本案中，家之都酒店公司与马玲丽签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。马玲丽已将涉案房屋交付家之都酒店公司使用，家之都酒店公司也已向马玲丽交纳租金至2020年3月31日。后因发生新型冠状病毒感染肺炎疫情，家之都酒店公司与马玲丽就涉案房屋租金能否免除问题发生纠纷。新型冠状病毒感染肺炎疫情作为异常性突发事件，给人们的生产生活造成了较大的影响，原、被告双方在订立合同时无法预见，也不能避免，且从家之都酒店公司所经营的行业特点来看也无法克服，故涉案房屋因疫情防控需要无法用于经营属于不可抗力的情形。因不可抗力致使合同无法履行，不能归责于本案任何一方。家之都酒店公司自2020年2月8日起至2020年3月份无法正常使用涉案房屋，造成经济损失是客观存在的，该损失超出了市场风险的范围，对家之都酒店公司的经营产生了一定影响，而因履行防疫责任致不能营业造成的租金损失，按照公平原则应由双方共担。本院认为，家之都酒店公司拒绝马玲丽于疫情期间为其找租客，扩大了损失，家之都酒店公司应承担一定的责任。综上，故本院结合疫情的影响程度和发展情况、原、被告双方的实际损失及过错程度等综合因素，酌定马玲丽就涉案房屋应免除家之都酒店公司半个月的租金1500元。马玲丽将涉案房屋强行收回，违反了合同约定，马玲丽应将涉案房屋返还给家之都酒店公司，并继续履行涉案房屋租赁合同。关于家之都酒店公司主张的2020年4月23日至2020年5月18日的租金损失，本院认为，家之都酒店公司在上述期间内对涉案房屋实际占有使用，其系自愿将房屋停止对外营业，且家之都酒店公司未提交充分证据证明该项损失，故对该项诉讼请求，本院不予支持。关于马玲丽主张家之都酒店公司支付2020年4月1日至2020年5月18日期间租金及滞纳金的诉讼请求，本院认为，家之都酒店公司欠付租金发生在本案的不可抗力情形之后，具有不确定性，家之都酒店公司未支付上述期间租金的行为不构成违约，故对于马玲丽主张的滞纳金，本院不予支持。原、被告双方继续履行涉案房屋租赁合同，家之都酒店公司应按约向马玲丽支付2020年4月1日至6月30日的房屋租金9000元。关于马玲丽主张家之都酒店公司支付水费、电费、物业费、误工费、往返法院的车费及寄送反诉材料的快递运费的诉讼请求，其中水电费及物业费，马玲丽未提交相应的证据予以证明实际发生金额，本院认为，马玲丽可按实际产生的水、电费及物业费另行主张；关于误工费、往返法院的车费及寄送反诉材料的快递运费，本院认为，马玲丽主张的上述费用与本案没有必然的因果关系，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、确认免除原告（反诉被告）南京家之都酒店管理有限公司关于南京市雨花台区xx室房屋应向被告（反诉原告）马玲丽支付的租金1500元；二、被告（反诉原告）马玲丽于本判决发生法律效力之日起三日内将南京市雨花台区归还给原告（反诉被告）南京家之都酒店管理有限公司，并继续履行原告（反诉被告）南京家之都酒店管理有限公司与被告（反诉原告）马玲丽于2017年12月20日签订的《房屋租赁合同书》；三、原告（反诉被告）南京家之都酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向被告（反诉原告）马玲丽支付租金9000元，扣除第一项已判决金额1500元,原告（反诉被告）南京家之都酒店管理有限公司实际向被告（反诉原告）马玲丽支付租金7500元；四、驳回原告（反诉被告）南京家之都酒店管理有限公司、被告（反诉原告）马玲丽的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费130元减半收取65元，反诉案件受理费50元，合计115元，由原告（反诉被告）南京家之都酒店管理有限公司负担60元，被告（反诉原告）马玲丽负担55元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  尚小强二〇二〇年六月十六日法官 助理  黄墨子见习书记员  谢博先