天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0104民初15757号原告：天津国商人集团有限公司，住所地天津市和平区承德道与张自忠路交口西北侧港湾中心605。法定代表人：林谷春，董事长。委托诉讼代理人：陈世超，天津击水（南开）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙言，天津击水律师事务所律师。被告：天津市立达和通地下停车场有限公司，住所地天津市南开区卫津南路**立达公寓**地下**。法定代表人：高振钢，经理。委托诉讼代理人：李维，男，该公司员工。委托诉讼代理人：王世章，男，该公司员工。被告：天津市立达信和物业服务有限公司，，住所地天津市南开区雅安道川南里**楼2门601法定代表人：高振钢，总经理。委托诉讼代理人：李维，男，该公司员工。委托诉讼代理人：王世章，男，该公司员工。被告：天津立达房地产有限公司，，住所地天津市南开区卫津南路**立达公寓****法定代表人：张杰，董事长。委托诉讼代理人：施炯，天津日昇律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁月琴，天津日昇律师事务所律师。原告天津国商人集团有限公司（以下简称国商人公司）与被告天津市立达信和物业服务有限公司（以下简称立达信和物业公司）、天津市立达和通地下停车场有限公司（以下简称立达和通停车场公司）、天津立达房地产有限公司（以下简称立达房地产公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告国商人公司的委托诉讼代理人陈世超、孙言，被告立达信和物业公司、立达和通停车场公司共同的委托诉讼代理人李维、王世章，被告立达房地产公司的委托诉讼代理人施炯、丁月琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国商人公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令三被告支付原告物业管理服务费286291.2元；2.请求判令三被告支付原告违约金25336.76元；3.请求判令三被告支付原告水电费40000元；4.请求判令三被告对上述款项承担连带给付义务；5.本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：原告曾系南开区立达公寓物业项目物业服务企业（现已撤场退出）,原告于2017年1月1日与天津市南开区立达公寓业主会签订《天津市住宅物业服务合同》，由原告对立达公寓物业项目进行物业管理，服务期限自2017年1月1日起至2018年12月31日。《天津市住宅物业服务合同》第六条约定“商业物业管理服务费标准为5.2元/月.平方米，业主、开发建设单位于每月7日前交纳物业费，业主或开发建设单位逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理费的3‰比例交纳违约金，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。”后原告按照合同履行义务进驻小区并提供物业服务。立达公寓内地下机动车库包含在立达公寓物业项目之内，车库面积为7711平方米，所有权人为被告立达房地产公司。在原告进驻立达公寓物业项目之前，立达房地产公司已与立达和通停车场公司订立合同，由立达和通停车场公司经营使用立达公寓该地下机动车库，并约定地下机动车库的物业管理费由其自行支付。在2017年1月1日至2017年8月31日期间，立达和通停车场公司、立达信和物业公司实际占有使用该地下机动车库，但是被告至今未支付自2017年1月1日至2017年8月31日期间发生的物业管理服务费320777.60元(5.2元*7711平方米*8个月）,以及违约金28388.81元(5.2元*7711平方米*3‰）*（33个月+32个月+31个月+30个月+29个月+28个月+27个月+26个月=28388.81元，暂计至2019年10月8日）。此外被告在经营期间使用原告水电，尚欠水电费40000元未付，故成讼。被告立达和通停车场公司、立达信和物业公司辩称，不认可原告的诉讼请求，二被告不是适格被告，立达信和物业公司在立达公寓服务至2016年12月31日，依据合同约定，立达信和物业公司按照约定于2016年12月31日前撤出该小区，立达和通停车场公司是立达信和物业公司旗下的企业，属同一批工作人员管理，同于2016年12月31日撤出该小区。此外，原告提供《天津市住宅物业服务合同》第二页第一条中表示委托管理的物业构成细目见附表，附表中明确了立达公寓的房屋建筑细目，附表一上面并没有包括涉诉地下车库，原告对地下车库提起的诉讼，不在物业服务合同的细目内，所以原告无权主张物业费；涉诉的地下车库属于天津市××室规定的人民防空配套工程设施；商业用房在物业构成细目中有明确约定，涉诉地下车库不属于商业用房，不在该范围内；立达房地产公司与立达和通停车场公司签订的涉诉车库经营管理委托合同，立达房地产公司是该地下车库的权属人，有权与立达和通停车场公司签订该合同，该合同约定了由立达和通停车场公司向立达信和物业公司缴纳物业管理服务费，这属于权利人的权利。另外，涉诉地下车库两层均属于人防工程，根据《人民防空法》和《天津市人民防空管理办法》的相关规定，谁建设投资，平时使用谁受益，暂时作为避难场所，平时向对外开放，不可收取物业费，故立达信和物业也没有向立达和通停车场公司收取涉诉地下车库的物业费；原告应当与立达房地产公司签订涉诉地下车库的经营委托管理合同，如原告与立达房地产公司没有签订该合同，则属于恶意诉讼的范畴。综上，请法庭驳回原告全部的诉讼请求。被告立达房地产公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。一、认可原告与立达公寓业主委员会签订的天津市物业服务合同，但在2017年1月1日至2017年8月31日期间原告未向立达公寓内地下车库提供物业服务，立达公寓内地下机动车库并未包含在物业服务范围内，上述期间地下机动车库的日常维护、保养、清洁等物业服务均由天津市立达和通地下停车场有限公司完成，原告请求支付物业管理服务费的主张无事实和法律依据，根据原告的物业服务合同的相关条款，地下机，地下机动车库并未包含在原告的物业服务范围内有附表，物业构成细目中，地下机，地下机动车库未在构成细目中，附表一的服务范围显示**座总层数为**，而事实上**含地下车库应为**一步印证了原告提供物业服务的范围不包括地下车库，另据本被告与立达和通停车场公司签订的《立达公寓地下机动车库经营管理委托经营合同》第三条的约定，地下机动车，地下机动车库及相关设施的日常维护工作由立达和通停车场公司承担，也亦说明原告并未向地下车库提供任何服务，此外，仅就诉请中物业管理服务费的计算而言，原告的计算缺乏依据，物业服务合同中并未约定地下机动车库的物业管理服务费标准，原告按照商业标准计算地下车库的物业服务费用明显不能成立。二、承前所述，原告并未向立达公寓内地下机动车库提供物业服务，本被告依法无需向原告支付任何物业管理服务费，更不存在计算违约金的前提和基础，而且仅就诉请中的违约金计算而言，其计算方式有明显错误，物业服务合同中约定违约金缴纳比例为千分之三，与持续的月数无关，此外，合同中约定的连带责任仅限于物业管理服务费，因此，违约金部分与本被告无关。三、立达公寓内机动车库的水电费的实际使用情况本被告并不知情，原告应以充分证据证实水电费实际发生情况，此外，合同中约定的连带责任仅限于物业管理服务费，因此，水电费的缴纳与本被告无关。综上所述，请求法院依法驳回原告的全部诉请。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系具有物业管理资质的企业，2017年1月1日，原告与立达公寓业主委员会签订了《天津市住宅物业服务合同》并向南开区物业办备案，约定由原告对立达公寓进行物业管理服务，物业管理服务期限为两年，自2017年1月1日起至2018年12月31日止，坐落位置天津市南开区卫津南路78号，其中商业0.9493万平方米，物业管理服务费用标准为：多层住宅A、B、C、D座1元/月/平方米、高层住宅E、F、H座1元/月/平方米、商业5.2元/月/平方米，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平米A、B座0.1元、C、D座0.5元、E、F、H座1.55元的标准由业主交纳；业主于每月7日前交纳；业主或开发建设单位逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的3‰比例交纳违约金。在本合同附表一房屋建筑细目中记载H1.2.3.4，结构：框架，总层数：10；F底商，结构：框架，总层数：3，备注：立达房产；F底商，结构：框架，总层数：1-2，备注：渤海证券；E底商，结构：框架，总层数：1，备注：工商银行。在本合同项下关于地下车库一层、二层的范围、收费标准及方式等未作明确约定。另查，被告立达信和物业公司起诉案外人物业服务合同纠纷案件中，本院作出（2019）津0104民初6796号民事判决书现已生效，认定如下事实：2012年3月1日，立达信和物业公司与南开区立达公寓业主会签订了《天津市住宅物业服务合同》并向南开区物业办备案，该合同对物业服务企业和全体业主具有约束力。自2012年3月1日立达信和物业公司进驻立达公寓小区至2016年12月31日。再查，根据本院至天津市规划和自然资源局调取的南开区立达集团H座楼面积计算表显示，地下一层建，地下**建筑面积为3839方米，性质为汽车库；地下二层建；地下**建筑面积为3043方米，性质为人防工程。上述内容与天津市房地产权证中记载内容一致，权利人为立达房地产公司。以上事实有天津市住宅物业服务合同、房地产权证、楼面积计算表等书证及当事人当庭陈述在卷佐证。庭审中，立达房地产公司主张其与立达和通停车场公司于2006年1月1日签订了《立达公寓地下机动车库经营管理委托合同》，约定地下机动车库及相关设施的日常维护、保养、清洁，工作由立达和通停车场公司承担，所发生的费用列入车库运营成本；本合同有效期两年，合同期满，经双方协商可以终止或延期，但应在合同期满30天作出结论，超出此时限视为本合同自动相等延期。2017年9月1日，双方签订了《立达公寓地下机动车库经营管理委托终止协议》，约定自2017年9月1日始，立达房地产公司终止委托立达和通停车场公司为立达公寓地下机动车库提供经营、管理权以及衍生的有偿经营服务活动。因此立达房地产公司认为2017年1月1日至2017年8月31日立达公寓地下车库的经营管理仍然是立达和通停车场公司，在此期间双方仍建立委托经营关系；立达房地产公司认可涉案期间立达公寓小区的地上物业管理是由原告提供的，并主张立达公寓H座地下一层权利人于2019年8月28日变更为天津市农垦房地产开发建设有限公司。被告立达和通停车场公司、立达信和物业公司认为立达公寓业主会与立达信和物业公司之间长期存在物业服务委托合同关系，2015年2月28日与业主会签订的《物业服务委托合同》到期之时正值业主会进行换届，因业主会换届工作长时间未能完成及其他原因，双方之间物业服务合同一直未能续签。但自2015年3月1日至2016年12月31日期间立达公寓小区的物业服务仍由立达物业公司按原委托合同计双方约定继续进行，为此提供了立达公寓业主会出具的证明一份。2016年12月31日，被告立达和通停车场公司、立达信和物业公司撤出了立达公寓，2017年1月1日将人员及立达公寓的物业管理全部转交给了原告，但双方没有办理交接手续，所以不知晓2017年1月1日以后的立达公寓地下车库的管理情况。庭审中，原告主张2017年9月1日被告立达房地产公司与原告签订了《立达公寓地下机动车库经营管理委托合同》，自9月起由原告向地下车位的登记使用人收取费用，收费标准为每个车位每月自100元至500元不等，收费标准不以车位面积为准，也不按照商业5.2元每平方米的标准计算，所有地下车位每月收取的费用包含的含义一致，包括涉及车位的全部费用，不再向业主单独收取物业费、水电费。另，原告主张2017年1月1日至2017年8月31日期间，由原告垫付立达公寓地下车库水电费40000元，但因地下车库的水电没有分表，无法独立计费，水电费用是原告酌情估算的。本院于2020年1月15日至宁乐里居委会向涉案立达公寓业主委员会主任了解相关情况并制作了询问笔录，时任业委会主任安志杰表示业委会与国商人公司签订的《天津市住宅物业服务合同》中不包含地下车库的管理费，地下车库位，地下车库位于立达公寓小区**的地下两层同第一条的基本情况里，也不属于商业，立达公寓所包含的商业是F座、E座底商，与合同中物业构成细目表中一致。此外，立达信和物业公司是2016年12月31日撤出立达公寓的，2017年1月1日国商人公司进驻立达公寓负责物业服务，此时地下车库仍由立达和通停车场公司负责管理，2017年9月1日，立达和通停车场公司撤出，此后地下车库交由国商人公司进行管理。另外，地下车库的，地下车库的水电费是按总体结算司向相关部门缴纳后再向各商铺追缴，水电费用都是估算的。本院认为，原告与立达公寓业主委员会签订《天津市住宅物业服务合同》对双方当事人的权利、义务等均有明确约定，系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效。立达房地产公司作为涉案期间立达公寓小区地下车库一层、二层的权利人认可该合同的效力，故该合同对小区全体业主均有约束力，各方均应依约行使权利并履行义务。关于地下车库一层、二层是否应当收取物业管理费的问题：1.《天津市住宅物业服务合同》中虽对地下车库一层、二层的面积、范围、收费标准等未做约定，但《物业管理条例》第33条明确规定一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理，因地下车库一层、二层位于立达公寓H座内，不可能脱离整个小区的管理活动单独进行，亦不能分开管理，故即使立达房地产公司在涉案期间保留了地下车库的所有权并自认委托立达和通停车场公司对地下车库一层、二层进行管理，立达房地产公司理应接受并事实上接受了业委会选聘的物业服务企业即原告统一实施的对小区整体的物业管理，并应当交纳相关物业管理费。2.立达房地产公司在涉案期间为地下车库一层、二层的权利人，其有权选择受托人进行经营性管理并获取相应权益。但立达和通停车场公司对双方的委托关系及双方权利义务存有异议，该争议系另一法律关系，宜另案解决。立达房地产公司以此抗辩应按照《立达公寓地下机动车库经营管理委托合同》的约定由立达和通停车场公司承担地下车库的日常维护、保养、清洁等费用，本院不予认可。3.立达信和物业公司已于2016年12月31日撤出立达公寓小区，且与立达和通停车场公司系独立的法人，原告要求立达信和物业公司及立达和通停车场公司承担连带给付责任的主张，无事实及法律依据，本院不予认可。二、关于原告诉请中各项数额的具体认定：1.物业管理服务费，《天津市住宅物业服务合同》并未对地下车库一层、二层的范围、收费标准作出明确约定，原告提交的证据亦不足以证实按照商业标准收取物业管理服务费，结合地下车库一层、二层建筑面积数及原告对其进行了事实物业管理，本院酌定立达房地产公司向原告交纳2017年1月1日至2017年8月31日的物业管理服务费28080元；关于立达和通停车场公司及立达信和物业公司认为人防工程不可收取物业费的抗辩主张，无法律依据，本院不予采信；2.违约金，原告主张按照《天津市住宅物业服务合同》中从逾期之日起按应交物业管理服务费的3‰比例计算违约金，因合同未对地下车库一层、二层予以明确约定，故该项诉请缺乏合同依据，本院不予认可；3.水、电费，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果，本案中原告提交的证据不足以证实为地下车库一层、二层在涉案期间的实际支出情况，故针对该项诉请，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《物业管理条例》第三十三条之规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告天津立达房地产有限公司给付原告天津国商人集团有限公司2017年1月1日至2017年8月31日期间的物业管理服务费28080元；二、驳回原告天津国商人集团有限公司其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7138元，由原告天津国商人集团有限公司负担6623元；由被告天津立达房地产有限公司负担515元，于本判决生效后十五日内直接给付原告天津国商人集团有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  康哲审 判 员  刘衡人民陪审员  窦军二〇二〇年九月二十九日书 记 员  刘奕附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《物业管理条例》第三十三条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将天津市第一中级人民法院上诉费缴费凭证及上诉状正副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。