安徽省宁国市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖1881民初1859号 原告：柯志燕，女，1979年2月25日出生，汉族，住安徽省宁国市。 委托诉讼代理人（特别授权）：汪薇，安徽高胜律师事务所律师。 被告：李传发，男，1982年5月4日出生，汉族，住安徽省宁国市。 委托诉讼代理人（特别授权）：张海清，安徽皖宁律师事务所律师。 原告柯志燕与被告李传发房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告柯志燕委托诉讼代理人汪薇、被告李传发及其委托诉讼代理人张海清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 柯志燕向本院提出诉讼请求：依法判令被告立即向原告支付租金520833元（暂计2016年4月1日至2020年5月31日止，后续租金另行后期结算），并由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年4月16日，原告与被告李传发合伙投资购买锦苑广场12间房产，各出资50%。2014年4月1日李传发将共同投资购买的12间房产全部租赁使用，约定租赁期限自2014年4月1日至2019年4月1日，原告所有的50%房产的租金第一年为125000元，以后随行就市。2016年1月12日，原、被告之间进行了一次结算，将租金计算至2016年3月31日止，此后被告一直使用房产至今，却未支付对应租金。综上，原告认为双方之间租赁合同关系合法有效，被告不予支付租金的行为侵害原告合法财产权益，为此，原告特依法提起诉讼，望判如诉请。 李传发辩称，一、涉案房屋因原告原因导致银行贷款无法正常还款，2016年起多家银行先后起诉，执行程序中2018年12月5日5间门面房已被拍卖，期间所有门面处法院查封拍卖状态，无法对外运营获利。原告称被告一直使用房屋至今不实；二、依据租赁合同约定，租赁期间至2019年4月1日届满，依据合同第三条约定“租金应按年以现金计算，下一年度租金提前一个月支付”，原告诉请中2016年4月1日至2017年3月31日，2017年4月1日至2018年3月31日的两期租金已超过诉讼时效，该部分请求权不予保护。2019年4月1日租期届满后，被告作为共有财产的管理人代为管理不动产，且剩余7间门面房已被法院拍卖处理，原告主张按原租赁合同约定标准支付使用费用无事实和法律依据。另2018年12月份拍卖的五间门面房应扣除期间该付的房租；三、原、被告之间合伙应当通过清算处理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原告举证一原告身份证复印件1份、举证二2013年4月16日《合伙购房协议书》1份、举证三租房协议1份、举证四2016年1月12日《截止2015年12月31日柯志燕与李传发结算清单》1份，及被告提举证据一被告身份证复印件1份、提举证据二租房协议1份、提举证据四2018年12月份、2020年5月21日淘宝拍卖信息截图打印件2份，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 被告提举证据三2018年被告与案外人《协议书》1份，被告提举证据五中国建设银行个人活期账户交易明细凭证2页，以上两组证据均涉及被告与案外人之间往来关系，无法查明其真实性和与本案关联性，不能达到被告证明目的，不予采信。 结合当事人陈述、举证、质证及本院认证，审理确认以下案件事实：2013年4月16日，原告柯志燕与被告李传发合伙投资购买位于宁国市间房产，房产总价11000000元，原、被告各出资50%。2014年4月1日原告柯志燕作为出租方（甲方）、被告李传发作为承租方（乙方）订立“租房协议”一份，协议约定“一1、甲方将其合法拥有的坐落在宁国市锦苑广场10幢104-112号，附楼01-03号共11套门面房50%所有权出租给乙方使用（建筑面积711平方米）”；“二、租赁期限本合同租赁期为伍年，自2014年4月1日起至2019年4月1日止”；“三、租金及支付方式第一年租金￥125000元每年（大写：壹拾贰万伍仟元整）。以后每年随行就市由甲乙双方协商决定，租金按年以现金支付，下一年度租金应提前一个月支付”；“七、合同的变更和解除1、乙方有下列情况之一的，甲方有权解除合同：（1）未按约定期限交付租金。”被告租赁房屋使用至2016年1月12日，按照租赁合同约定被告应支付两年房屋租金未支付，原告未按合同约定行使合同解除权。当日双方进行了结算，将租金计算至2016年3月31日止，用案涉房屋抵押的贷款应属被告的份额折抵其房租及相关利息费用后，被告尚剩余有贷款150993.3元在原告处。自2016年4月1日起被告继续使用承租房。应涉案房产抵押贷款涉诉执行，2018年12月28日宁国市锦苑广场10幢104、105、106、107、108号房产被依法拍卖，2020年5月21日宁国市锦苑广场10幢109、110、111、112及附属1、2、3号房产被司法拍卖。2019年4月2日合同期满后，双方未就房屋处理进行协商。被告自称无法联系原告，其以“共有财产管理人”名义继续管理剩余财产，并对外发租收取租金。现原告向被告主张2016年4月1日至2020年5月31日房租，致本案成诉。 本院认为，原告柯志燕与被告李传发自愿签订的《合伙购房协议书》、《租房协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，为有效合同，应受法律保护。双方均应认真、全面履行合同义务。本案争议焦点（一）原告主张的2016年4月1日至2018年3月31日期间的房租是否超过诉讼时效？（二）2018年12月28日已被司法拍卖的五间门面房，原告主张后期租金是否有事实和法律依据？（三）2019年4月1日至2020年5月31日原告主张房屋租金是否符合法律规定？ 焦点（一），原、被告之间签订的《租房协议》约定“……租金按年以现金支付，下一年度租金应提前一个月支付”。且合同第七条约定“乙方有下列情况之一的，甲方有权解除合同：（1）未按约定期限交付租金。”虽然被告自2014年4月1日租赁房屋使用至2016年1月12日（双方结算日），未按照租赁合同约定支付两年房屋租金，原告亦未按合同约定行使合同解除权，并在双方形成的“结算清单”中对所欠房租进行了减扣。但是在“结算清单”中未书面补充并重新约定租金其他支付结算方式，故，自2016年4月1日起被告租赁房屋支付租金的方式仍然适用《租房协议》约定。原告主张房屋租金请求适用诉讼时效规定。原告提起诉讼时间为2020年6月11日，原告主张的2016年4月1日至2018年3月31日期间的房租，按照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的假释的相关规定，结合合同约定予以分段计算，即2016年4月1日至2017年3月31日租金适用一年诉讼时效，2017年4月1日至2018年3月31日适用三年诉讼时效，原告主张2016年4月1日至2018年3月31日时间段房屋租金已超过诉讼时效，被告的抗辩意见，本院予以采纳； 焦点（二），审理查明2018年12月28日涉案租赁房屋中宁国市锦苑广场10幢104、105、106、107、108号五间房屋被依法进行司拍卖，虽然租赁协议尚未到期，但，自此所涉五间房屋所有权已经发生变更，《租房协议》继续履行不能，该五间房屋租金应当自2018年4月1日计算至2018年12月27日，租金计算为38575元（共计8个月零27日，125000元/年÷12个月×8个月×5/12+125000元/年÷365日×27日×5/12；注：四舍五入，保留整数）。被告又辩双方经口头协商“2016年1月12日结算单中150993.3元折抵房租，另变更后期房租为年租金100000元”，该意见庭审中原告方未予认可，被告亦未提供相应证据佐证，本院不予采纳。原告就该五间房屋主张自2018年12月28日至2020年5月31日房屋租金，无事实和法律依据，本院不予支持； 焦点（三），原、被告《租房协议》中所涉宁国市锦苑广场10幢109、110、111、112及附属1、2、3号房产于2020年5月21日依法被司法拍卖。涉及这部分房屋截止2020年5月21日前租金，审理认为应当由被告支付。理由：一、已查明的事实显示自2018年4月1日至2019年3月31日，该七间房屋在被告租赁使用期限内，应当按协议约定支付房租；二、2019年4月1日至2020年5月31日，虽然房屋租赁期限届满，但被告并没有将房屋交还原告并进行租金结算，而是以“找不到原告”为由继续占有、使用该部分房屋，原告亦未提出异议。虽然被告具有房屋共有人和承租人两种身份，但此时其占用、使用房屋，在原告未以约收回房屋或被告交还房屋之前，应当视为双方之间形成不定期的租赁关系，被告依法应当按照原协议约定支付房租。该七间房屋租金计算为156105元（共计25个月21日，125000元/年÷12个月×25个月×7/12+125000元/年÷365日×21日7/12；注：四舍五入，保留整数）。被告总计应当支付原告房屋租金194680元（38375元+156105元），原告超出部分诉讼请求，本院不予支持。原、被告之间存在个人合伙与房屋租赁两种法律关系，本案审理的是房屋租赁纠纷，原、被告之间个人合伙关系不在本案审理范围，双方均可另行主张权利。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条（三）项，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条的规定，判决如下: 一、被告李传发于本判决生效后支付所欠原告柯志燕房屋租金人民币194680元； 二、驳回原告柯志燕其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9008元，诉讼保全费3189元，合计12197元，原告柯志燕承担8000元，被告李传发承担4197元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审 判 长  杨 军 人民陪审员  唐家义 人民陪审员  江锡清 二〇二〇年八月十三日 书 记 员  郑 爽 附：本案适用相关法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年： …… (三)延付或者拒付租金的； 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 《中华人民共和国合同法》 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。