广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初13117号原告：佛山市鹏瑞利置业有限公司，住所地广东省佛山市南海区，统一社会信用代码。法定代表人：PUASECKGUAN，任总经理。委托诉讼代理人：朱婉媚，广东捷顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：王玉玫，广东捷顺律师事务所律师助理。被告：叶秀文，男，1975年11月22日出生，汉族，住广东省高州市，公民身份号码。委托诉讼代理人：李达标，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：林楚君，广东法制盛邦律师事务所实习律师。原告佛山市鹏瑞利置业有限公司（以下简称“鹏瑞利公司”）与被告叶秀文租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序于同年7月8日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人朱婉媚、王玉玫，被告的委托诉讼代理人李达标、林楚君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2、请求判令被告向原告支付2020年2月1日到2020年3月31日的租金73667.36元；3、请求判令被告向原告支付2020年2月1日到2020年3月31日的物业管理费51758.40元；4、请求判令被告向原告支付2019年11月27日到2020年3月31日的电费3542.58元；5、请求被告向原告支付2020年2月1日到2020年3月31日的推广费10520元；6、请求判令被告向原告支付围蔽费8160元、场地复原费59355元，合计67515元；7、请求判令被告向原告支付撤场违约金380458.14元；8、请求判令被告向原告支付逾期付款违约金9718.44元（以每月拖欠的租金、电费、推广费、物业管理费总额为本金从应付未付之日起每日按照1‰的标准暂计算至2020年3月31日，往后逾期付款违约金按照上述标准计算至实际清偿之日止）；9、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年12月25日，被告与原告签订了《房屋租赁合同》，由被告承租原告所有的位于佛山市南海区“怡翠世嘉购物商场”地下一层B1001、B1002商铺用于自主经营，租赁期自2018年8月22日至2021年8月21日止。但在合同履行过程中，被告并未按合同约定按时支付租金等相关费用，至今拖欠原告租金、管理费、推广费、电费。从2019年11月开始，被告开始拖欠原告电费。2020年2月，被告甚至开始拖欠原告租金、物业管理费、推广费。2020年3月底，被告违反合同约定，擅自停止营业。原告多次向被告协商，要求被告恢复营业，但被告一直不予理会。原告认为，原告与被告之间属于租赁合同关系，双方签订的租赁合同真实有效，双方应当按照租赁合同约定全面履行合同义务。因而，按照法律规定及合同约定，被告不按时支付租金等相关费用的行为已构成严重违约，除应支付所欠租金等费用、依约支付违约金外，原告有权行使解除权，要求解除租赁合同，并收回出租商铺。为此，原告特向法院提起诉讼，请求法院公正判决，以维护原告合法利益。被告叶秀文辩称,对于原告的第一项诉讼请求，被告已经实际履行了解除合同的行为，同意原告诉请。对于原告的第二项诉讼请求，被告不同意，因为被告在承租涉案商铺由2月1日起至3月是没有交付租金的，这是由于疫情原因导致整个商铺没有进行实际经营，商场也处于停业状态，被告并没有实际使用涉案的商铺，更无法实现合同目的。在原告提出的欠租期内，原告对其他商铺是有减免租金的政策的，但是被告没有收到相关政策。所以，被告认为，该租金应由原告承担一部分，不应由被告全额支付。对于原告的第三项诉讼请求，关于物业管理费，由于被告在此期间没有使用该商铺也不存在任何物业管理，且在疫情期间，物业管理也是全面停业停工状态。所以，被告无实际使用，更不需支付物业管理费。对于原告的第四项诉讼请求，被告无异议。对于原告的第五项诉讼请求，被告认为，从承租直到离场，被告没有接受商场任何推广，推广费是原告单方强行收取的。所以，在此期间，被告不应支付该费用。且如果法院认为我方有违约情况，历年交的推广费已经足以抵扣违约的费用。对于原告的第六项诉讼请求，被告不认可。因为被告认为不存在复原费，被告在承租时，并没有进行任何的改建或增加任何设施，包括原告提供证据里的地板、墙面等，被告没有进行任何改建。离场时也是维持原来的状态。因此，不存在任何复原费。对于原告的第七项诉讼请求，被告认为，因为不可抗力的疫情因素，导致承租人资金困难或营业收入明显减少，被告不需承担违约金。根据最高院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件的方向指导意见二里的第1项第5点有提及，所以，在本次解除合同中，被告不需承担违约金的违约责任。退一步来说，即使认为被告需要承担部分违约金，但是合同约定的违约金严重过高，被告要求法院根据双方公平原则进行调整。对于原告的第八项诉讼请求，被告不认可，理由与第七项一致。因为原告起诉的费用期间，涉案的商场营业时间缩短，商场大门几乎关闭，只有一个窗口，电梯不正常开放，灯光也没有正常打开，所以被告在此期间，无法经营。当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告的举证5，该证据由案外人出具，没有证据显示该证据与案涉的商铺有关，故本院对该证据的真实性不予确认。综合本院采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：位于佛山市南海区怡翠世嘉购物商场地下一层商业的物业的权属人为鹏瑞利公司。2017年12月，鹏瑞利公司（甲方）与叶秀文（乙方）签订《怡翠世嘉购物商场房屋租赁合同》，约定：租赁单位为B1001、B1002，建筑面积809.23平方米。租赁期限自2018年8月22日至2021年8月21日。2019年8月22日至2020年8月21日的的租金为1.5172元每平方米/天，物业管理费为1.066元每平方米/天，市场推广费为6.5元每平方米/月。第4.1条：乙方应于最迟不超过本合同约定的交付日，向甲方预付该房屋一个月的固定租金；其后各月应付的固定租金，应由乙方于每月25日之前向甲方提前付清。第5.8条：乙方应于该房屋在交付日交付乙方的同时或之前，向甲方或管理公司支付该房屋一个月的物业管理费及市场推广费；其后各月的物业管理费及市场推广费，应由乙方收到甲方付款通知书当月25日之前向甲方或管理公司提前付清。第8.2条：甲乙双方同意，如发生下列情形之一，乙方需向甲方支付当年六个月的租金和六个月的物业管理费之和的金额作为违约金，同时，对于乙方交付的承租保证金不予退还，前述乙方承担的金额不足以弥补甲方损失的，乙方应补足甲方的损失额，且甲方保留解除合同的权利：（4）乙方逾期支付租金超过一个月的；（5）乙方不支付租金以外的本合同规定的其他任何应付款项逾期超过一个月的。第9.1条：该房屋交付后，非本合同规定的情况，乙方擅自中途退租的，即构成乙方的严重违约，在此情况下，甲方有权要求乙方继续履行本合同并就所发生的损失向乙方索赔；或者甲方也可以经书面通知乙方而解除本合同。不论怎样，乙方实施上述行为后，需按本合同8.2条约定承担违约责任。第9.3条：在租赁期内，乙方未能按照本合同固定按时支付租金的，则每逾期一日，乙方需按拖欠金额的0.1%支付违约金。第9.4条：在租赁期内，乙方逾期支付装修保证金、物业管理费、市场推广费、水费、电费、煤气费、通讯费、非常正工作时间空调供应的费用等费用，则每逾期一天，应按拖欠金额的0.1%支付违约金。第12.5条：乙方应于租赁期届满之日或合同提前解除之日向甲方交还该房屋。乙方应将其添置的可移动物品在届满日前或解除日前搬离该房屋，并将其添置的与房屋不可分离的装修、设备、设施及以增建和改建物品拆除，以使该房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担。乙方逾期未拆除的，甲方有权自行拆除，并要求乙方承担相应的拆除费用，该费用可直接从租赁保证金中扣除；经甲方同意保留房屋现状的，乙方添置的不可移动的物品归甲方所有，乙方对此不予以任何补偿或赔偿。第22.1条：不论合同中存有任何相反规定，双方若由于出现法律规定的不可抗力事件未能履行其在本合同项下的义务，相互之间无需承担违约、疏忽、或附带、间接等责任。受影响一方须就不可抗力事件给予另一方合理书面通知，并采取有效合理的补救措施。2013年6月5日及同年12月20日，叶秀文分别向鹏瑞利公司支付了租赁保证金36798元、公共事业保证金10520元。2017年，鹏瑞利公司另收取了保证金20000元，叶秀文主张该款为他人代其支付的保证金，鹏瑞利公司主张该款项为变更合同的费用。叶秀文承租商铺后经营鞋类销售。诉讼中，鹏瑞利公司陈述：疫情期间，鹏瑞利广场一直正常营业，物管正常提供服务，正常供应水电。鹏瑞利公司对于整个商场在二三月份的减免政策都由各个租户相应跟进的招商部同事进行沟通，减免方案有与叶秀文沟通过，但叶秀文不同意。2020年3月16日，叶秀文忽然将店内大部分物品撤走，但仍有部分物品保留在其承租的店铺内。同年4月22日，鹏瑞利公司将叶秀文的物品搬至仓库，并将商铺临时租了出去，租期为一个月。叶秀文陈述：疫情期间，叶秀文没有收到鹏瑞利公司的租金减免方案。2020年2月到3月，叶秀文的店铺没有经营，至2020年3月底，叶秀文搬走。后来，叶秀文得知鹏瑞利公司将店铺出租给特卖场。本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政性法规的强制性规定，合法有效。承租人叶秀文于疫情期间撤场，提前解除合同，出租人鹏瑞利公司主张叶秀文承担违约责任。对此，本院分析如下：一、叶秀文是否违约。叶秀文在没有与鹏瑞利公司协商一致的情况下，没有支付2020年2月及3月两个月租金、管理费等费用，并提前解约撤场，上述行为违反了双方所签订的《房屋租赁合同》的约定。虽然上述行为发生在疫情期间，疫情导致叶秀文的店铺没有营业收入或营业收入明显减少，但店铺所在的鹏瑞利广场仍正常经营，租赁合同客观上不存在不能履行的情形，叶秀文的行为构成违约，应承担违约责任，向鹏瑞利公司赔偿违约所造成的损失。二、违约责任1.解除合同。鹏瑞利公司以叶秀文违约为由主张解除合同，叶秀文也确认合同实际上已经解除，故本院对鹏瑞利公司解除合同的主张予以支持。2.租金、管理费、市场推广费、电费首先，根据合同约定，叶秀文应根据所租赁商铺面积按月计付租金、管理费、市场推广费，故叶秀文应当向鹏瑞利公司支付所欠的2020年2月及3月的租金、管理费。但由于该两个月正是疫情较为严重的时期，而叶秀文所经营店铺从事鞋类零售，显然受到疫情的影响，按合同标准支付租金、管理费对其明显不公，故本院酌定叶秀文按50%的标准支付上述期间的租金、管理费、市场推广费，即其需向鹏瑞利公司支付租金36832.91元[809.23×1.5172×（29+31）÷2]、管理费25879.18元[809.23×1.066×（29+31）÷2]及市场推广费5260元（809.23×6.5×2÷2）。其次，2019年11月27日至2020年3月31日的电费3542.58元，叶秀文没有异议，本院予以确认。3.违约金、场地复原费、围蔽费及其他违约损失首先，根据合同约定，叶秀文提前单方解约，需支付6个月租金及6个月管理费作为违约金，并在逾期支付租金、违约金的情况下，支付逾期付款违约金。现叶秀文既提前解约，又逾期付款，应承担违约责任。但叶秀文违约是因疫情导致经营困难所致，若按合同计付违约金，显然对叶秀文不公。其次，我国合同法之违约责任以补偿性为原则。在叶秀文撤场后，铺位已经于2020年4月份另行出租，虽然租金或租金可能少于与叶秀文租金合同之约定，但空置损失得以部分弥补。再者，叶秀文逾期付款导致了鹏瑞利公司资金使用的损失，但鹏瑞利公司主张按日千分之一的标准计收逾期付款违约金，显然过分高于其损失。再次，合同约定，叶秀文离场时应对场地进行恢复，但叶秀文并未依约恢复场地，鹏瑞利公司需自行付费对场地进行恢复，有关损失叶秀文应予赔偿。最后，叶秀文向鹏瑞利公司交付了保证金，该保证金可以弥补鹏瑞利公司部分损失，并折抵叶秀文的赔偿金额。综上分析，结合鹏瑞利公司因违约所导致的损失、叶秀文的违约原因、违约情形及保证金的支付情况，本院酌定叶秀文应向鹏瑞利公司支付相当于1.5个月的租金数额即55249.36元，以赔偿违约所造成的损失，对鹏瑞利公司超出上述部分的违约金及违约损失主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除佛山市鹏瑞利置业有限公司与叶秀文签订的《怡翠世嘉购物商场房屋租赁合同》。二、叶秀文应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金36832.91元予佛山市鹏瑞利置业有限公司。三、叶秀文应于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业管理费25879.18元予佛山市鹏瑞利置业有限公司。四、叶秀文应于本判决发生法律效力之日起十日内支付市场推广费5260元予佛山市鹏瑞利置业有限公司。五、叶秀文应于本判决发生法律效力之日起十日内支付电费3542.58元予佛山市鹏瑞利置业有限公司。六、叶秀文应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿违约损失55249.36元予佛山市鹏瑞利置业有限公司。七、驳回佛山市鹏瑞利置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取10831.14元、财产保全费3506.09元，合计14337.23元（原告已预交），由原告负担11379.09元，由被告负担2958.14元。被告承担的部分应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告已预交且应退还的诉讼费用2958.14元，在本判决发生法律效力后经其书面申请,本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院审判员  冼文舜二〇二〇年七月三十一日书记员  韦可楠