江西省武宁县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0423民初236号原告：武宁县自然资源局。住所地武宁县沙田新区。法定代表人：吴光华，系该局局长。委托代理人：柯哲成，系该局副局长。委托代理人：刘明，江西修江律师事务所律师。被告：张道亿，男，汉族，1949年1月7日出生，江西省武宁县人，住武宁县。原告武宁县自然资源局与被告张道亿建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案受理，依法适用简易程序，于2020年3月18日第一次公开开庭进行了审理。在本案审理过程中，本案案情复杂，依法转为普通程序,于2020年5月9日第二次公开开庭审理。原告武宁县自然资源局委托代理人刘明，被告张道亿到庭参加第一次、第二次诉讼，原告武宁县自然资源局委托代理人柯哲成到庭参加第一次诉讼。本案现已审理终结。原告武宁县自然资源局向本院提出诉讼请求:1.请求判令被告张道亿赔偿逾期支付土地出让金的损失2204613元（以1276万元为基数，自2017年1月14日起计算至2019年5月22日止，按照年利率4.9%上浮150%计算）；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：2013年3月18日，原告与被告（原武宁县国土资源局）签订《国有建设用地使用权出让合同》。合同第四条规定，本合同项下出让宗地面积12347.71平方米，宗地坐落于西侧。合同第五条规定，本合同项下出让宗地用途为科教用地。合同第八条规定，出让价款1576万元（折合每平方米1276.35元）。合同第九条规定，本合同项下宗地定金300万元。合同第十条规定，受让人同意在本合同签订之日起30日内，一次性付清国有建设用地使用权出让价款。合同第三十条规定，受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不按时支付国有建设用地使用权出让价款，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。2013年2月27日，被告缴纳了300万元定金（后转为土地出让金）后，剩余1276万元土地出让金经多次催缴一直未付。2017年11月6日，武宁县人民检察院向被告下达了催缴土地出让金检察建议书，后原告于2017年11月14日再次向被告发出《限期缴纳土地出让金通知书》。限定被告于2017年11月30日前交清尚欠的1276万元土地出让金未果。2019年4月8日，原告向被告发出解除合同通知书，决定解除双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》并不返还被告缴纳的300万土地出让金。后被告向法院起诉，武宁县法院于2019年11月29日做出（2019）赣0423民初1262号民事判决，判决双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》于2019年5月22日解除，并判令原告返还被告土地出让金300万元。根据《国有建设用地使用权出让合同》第三十条,《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十四条，及《合同法》有关规定，要求被告支付违约赔偿金2204613元（1276万元×4.9%÷365×150×858）。被告张道亿辩称，原、被告签订《国有建设用地使用权出让合同》时，原告不批准原来武宁县第三幼儿园规划设计方案，后被告提交的武宁县天骄幼儿园规划设计方案虽然批准，但土地不符合三通一平条件。由于原告交付土地不符合交付条件出让合同规定，后被告委托县城投公司该地块平整，所以原告违约在先。不仅如此，武宁县规划委员会于2014年1月会议审议规划设计经济指标:用地面积12347.7平方米，容积率0.47，建筑密度15.89%等。这与出让合同第十三条规定的经济指标项下的建筑面积、容积率不一致，有违平等、诚信原则。同时被告认为，在合同履行过程中，原告没有发生实际损失，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。原告武宁县自然资源局向本院提交了如下证据：A1.《国有建设用地使用权出让合同》1份，拟证明根据合同第八条规定，被告在本合同签订之日起30日内（即在2013年4月18日前）一次性付清国有建设用地使用权出让价款。及合同第三十条规定，被告应当按合同约定按时支付国有建设用地使用权出让价款。被告不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向原告（出让人）缴纳违约金，延期付款超过60日，经原告催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，原告有权解除合同，被告无权要求返还定金，原告并可请求受让人赔偿损失。A2.武宁县人民法院（2019）赣0423民初1262号民事判决书1份，拟证明被告于2013年2月27日缴纳了300万元定金，剩余1276万元土地出让金经多次催缴一直未付。2019年4月8日，原告向被告发出《解除合同通知书》，武宁县人民法院判决原、被告双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》于2019年5月22日解除。经质证，被告对上述证据不持异议，但合同规定宗地于2013年3月31日前达到“五通”（通路、通电、通水、排水、通讯）条件及宗地红线内场地现状平整。被告张道亿向本院提交了如下证据:Ｂ1.武宁县第三幼儿园规划设计方案、武宁县天骄幼儿园规划设计方案各1份,拟证明被告按原告要求于2012年10月提交武宁县第三幼儿园规划设计方案,但原告不批准,后被告于2014年3月提交武宁县天骄幼儿园规划设计方案获批,但教学用地面积只有10亩,导致合同无法履行,以及逾期支付土地出让金。Ｂ2.规划设计条件通知书复印件1份,拟证明项目名称西侧幼儿园用地总用地面积为12347.71平方米、容积率小于或等于1.1、建筑高度小于或等于20米、建筑密度小于或等于30、建筑层数小于或等于6Ｆ、绿地率大于或等于35、建筑色彩与周边协调。Ｂ3.台版登记表、关于幼儿园地块平整情况的说明各1份,铲车台班签证单3份,三一挖机台班结算表3份,拟证明原武宁县国土资源局交付土地于一年半后才平整。经质证,原告对证据Ｂ1中第三幼儿园的规划设计方案是否与原土地出让条件,现在无法确定。根据土地出让合同第十九条规定,政府对本宗地的规划有调整权。同时,天骄幼儿园规划设计方案是经被告报送的,并由武宁县规划委员会通过,即被告认可了县规划委员会的相应调整，如被告认为天骄幼儿园规划设计方案与原土地出让条件约定的不一致,有损被告的利益,则可以及时主张解除合同。但自武宁县城乡规划局盖章认可天骄幼儿园规划设计方案至法院判决解除双方合同期间,被告并没有向原告及有关政府部门申请解除土地出让合同,被告抗辩政府规划改变了原土地出让条件自没有道理。经质证,原告认为证据Ｂ2为复印件,其真实性无法确认。同时，即使该通知书属实,因被告接受了规划设计调整并主动报送天骄幼儿园的设计文本，因此该通知书自不存在任何证明意义。经质证,原告对证据Ｂ3真实性不持异议,但根据出让合同第六条规定,涉案土地交付为现状交付,且该证据与原告无关,以及原告所主张的违约进从2017年1月14日起算。对原、被告提交上述证据,经认证,本院对原告提交的证据A1、A2予以确认。经认证,本院对被告提交的证据B1中武宁县天骄幼儿园规划设计方案予以确认,因B1中武宁县第三幼儿园规划设计方案并未经规划部门审核确认,故对此不予以认定。由于原告在本院（2019）赣0423民初1262号案中对该证据不持异议,故本院对被告提交的证据B2予以确认。因原告对证据B3真实性不持异议,本院予以确认。本院经审理认定如下事实：2012年10月19日,原武宁县城乡规划局据原武宁县国土局（现为原告武宁县自然资源局）提交《规划设计条件通知书》处加盖单位印章,该通知书载明建设项目名称为西侧幼儿园,规划用地性质为服务设施（幼儿园）,具体建设和地规划技术指标：总用地面积12347.71平方米,容积率不高于1.1,建筑限高不高于20米,建筑密度不高于30%,建筑层数不高于6Ｆ,绿地率不低于35%。2012年10月29日,原武宁县国土资源局提交《关于公开出让西侧幼儿园项目建设用地的请示》上会,请示幼儿园项目建设用地出让提出如下方案:……三、交地时间及条件。成交后三个月内交付全部土地,交地条件为宗地外“五通”,宗地内现状平整。四、建设要求。要求按18个班,每班30个幼儿,共容纳540个学生的幼儿园标准进行规划设计与建设,土地出让成交后四个月内必须动工建设,十八个月内建成开学。武宁县第十五届二十次常务会议研究同意公开出让西侧12347.71平方米（18.52亩）幼儿园项目建设用地使用权（即武府字［2012］83号）。通过招标挂牌方式，被告竞拍了该宗土地,后缴纳了300万元定金。2013年3月18日,被告（即受让人）与原告（即出让人）签订《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号为3620130208012）,本合同项下出让宗地面积12347.71平方米，宗地坐落于西侧,宗地用途为科教用地。合同第六条约定,出让人同意在2013年3月31日前将出让宗地交付给受让人,出让人同意在交付土地时该宗地应达到红线外“五通”（通路、通电、通水、排水、通讯）及宗地红线内场地现状平整。合同第八条约定,出让价款1576万元,每平方米1276.35元。合同第九条约定,本合同项下宗地定金300万元，定金抵作土地出让价款。合同第十条约定,受让人同意在本合同签订之日起30日内,一次性付清国有建设用地使用权出让价款。合同第十三条约定,受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物、构筑物及其附属设施的,应符合市（县）政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件（见附件3）,其中建筑总面积13582.48平方米,建筑容积率不高于1.1,建筑限高20米,建筑密度不高于30%,绿地率不低于35%,其他土地利用符合2012年10月19日城乡规划设计条件通知书规定。合同第十六条约定,受让人同意本合同项下宗地建设项目在2013年7月30日之前开工,在2014年8月30日之前竣工。受让人不能按期开工,应提前30日向出让人提出延建申请，经出让人同意延建的,其项目竣工时间相应顺延,但延期期限不得超过一年。合同第十九条约定,本合同项下宗地在使用期限内,政府保留对本合同项下宗地的规划调整权,原规划如有修改,该宗地已有的建筑物不受影响,但在使用期限内该宗地建筑物、构筑物及其附属设施不受影响,但在使用期限内该宗地建筑物、构筑物及其附属设施改建、翻建、重建,或者期限届满申请续期时,必须按届时有效的规划执行。合同第三十条约定,受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不按时支付国有建设用地使用权出让价款,自滞纳之日起,每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金,延期付款超过60日,经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的,出让人有权解除合同,受让人无权要求返还定金,出让人并可请求受让人赔偿损失。合同第三十五条约定,本合同项下宗地建筑容积率、建筑密度等任何一项指标低于本合同约定的最低标准的,出让人可以按照实际差额部分占约定最低标准的比例,要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金,并有权要求受让人继续履行本合同；建筑容积率、建筑密度等任何一项指标高于本合同约定最高标准的,出让人有权收回高于约定的最高标准的面积部分,有权按照实际差额部分占约定标准的比例，要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金。合同第三十七条规定,受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的,出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的,每延期一日,出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金,土地使用年期自实际交付之日起算。出让人延期交付土地超过60日,经受让人催交后仍不能交付土地的,受让人有权解除合同,出让人应当双倍返还定金,并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分,受让人并可请求出让人赔偿损失。2013年8月23日,2013年武宁县规划委员会第四次会议就西侧幼儿园规划设计方案上会研究,规划设计技术指标:总用地面积12347.7平方米,总建筑面积12816平方米,容积率1.04,建筑密度30%，规划有教学楼、办公楼、食堂、文体楼和特教中心,建筑层数为3Ｆ、4Ｆ,办学规模为36个班。经审议认为,幼儿园班数过多,活动空间不够，应适当减少班数,将办公放在建筑三层以上,允许沿路底层架空以增加活动空间,以及按照幼儿园办学要求及相关规范设计,外立面太花,颜色过多。同时认为该规划方案应按会议提出的修改意见进行完善,修改后重新上会。2014年1月13日，根据2014年武宁县规划委员会第一次会议议程,幼儿园规划设计方案于2013年第四次规划委员会上会研究,会议提出应适当减少班数,按照幼儿园办学要求及相关规范设计等意见。方案修改后,用地面积12347.7平方米,其中预留建筑面积5731平方米,教学用地面积8062平方米,总建筑面积5731平方米,容积率0.47,建筑密度15.89%,规划建设教学楼和办公楼各一栋,建筑层数3Ｆ,办学规模17个班。2014年1月14日，2014年武宁县规划委员会第一次会议纪要,原则同意修改后方案,并提出两点意见:1.该项目报建时须缴清所有土地出让金,预留用地作为教育用地；2.如将预留用地作为其他用途,国土部门应依法收回土地。2014年3月,武宁县天骄幼儿园规划建筑设计方案文本经原武宁县城乡规划局审核通过,于2014年5月4日加盖武宁县城乡规划局规划技术审查专用章。该规划建筑设计方案主要经济技术指标：总用地面积12347.71平方米,教学用地面积8062平方米,预留用地面积4285.7平方米,总建筑面积5731平方米,建筑密度15.89%，容积率0.47,班级17个。2013年2月27日,被告缴纳了300万元定金,后该定金转为土地出让金,剩余1276万元土地出让金经多次催缴一直未付。2017年11月6日,武宁县人民检察院向被告下达了催缴土地出让金检察建议书,后原告告于2017年11月14日向被告发出《限期缴纳土地出让金通知书》,限定被告在接到本通知书之日起15个工作日内缴清拖欠土地出让金1276万元，如不按时缴交土地出让金,原告将根据出让合同和协议书有关规定,依法依规向法院提出起诉处理。2019年4月8日,原告向被告做出《解除合同通知书》,该通知书载明“我局根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十四条规定和双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》第十三条约定,并报经县政府研究同意,决定解除和你签订的合同编号为3620130208012的《国有建设用地使用权出让合同》,你缴纳的300万元定金即以西侧张道亿名义转为土地出让款,依约不予返还。现根据《合同法》第九十六条规定依法通知你,自你收到本解除合同通知书时起,我局和你签订的《国有建设用地使用权出让合同》解除。如你对我局解除合同有异议,你可以在接到本通知书后15日内向武宁县人民法院起诉确认解除合同的效力。”原告将该解除通知书经公证送达,被告于2019年4月10日收到公证送达书。2019年5月6日,被告向本院提请诉讼要求解除与原告签订的《国土建设用地使用权出让合同》,并要求原告归还土地出让金300万元,以及要求原告支付土地出让金占有利息等诉讼请求。2019年11月29日,本院以（2019）赣0423民初1262号民事判决书判决原告向被告退还土地出让金300万元并驳回被告其他的诉讼请求,现该判决已发生法律效力。另查,因武宁县政府机构调整,原武宁县城乡规划局、武宁县国土资源局于2019年并入武宁县自然资源局。本院认为，结合双方当事人的诉辩主张,本案争议的焦点是：1.武宁县自然资源局交付土地是否符合约定或法定条件,以及出让合同涉及建筑面积及容积率等指标变动如何认定;2.武宁县自然资源局主张违约赔偿是否成立,以及违约金数额如何确定。关于原告武宁县自然资源局应否按照合同约定将涉案土地交付给原告张道亿的问题。被告张道亿通过网上竞买的方式提西侧幼儿园地块申请,并已按规定缴纳了竞买保证金300万元,后与原告武宁县自然资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》,其合同系双方真实意思,且不违反法律法规规定应为合法有效,原、被告双方均应严格履行合同约定的义务。该合同第六条约定:“出让人同意在2013年3月31日前将出让宗地交付给受让人,出让人同意在交付土地时该宗地应达到红线外“五通”（通路、通电、通水、排水、通讯）及宗地红线内场地现状平整”。合同第九条约定:“本合同项下宗地定金300万元，定金抵作土地出让价款”。及合同第十条约定:“受让人同意按照本条第一款第（一）项的规定向出让人支付国有建设用地使用权出让价款;（一）在本合同签订之日起30日内,一次性付清国有建设用地使用权出让价款……”。根据双方对交付土地和缴纳土地出让金的约定,原告武宁县自然资源局应当在2013年3月31日前将符合合同约定的土地宗地交付给被告张道亿,而被告张道亿应当在2013年4月16日前付清该宗地的国有建设用地使用权土地出让金。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定:“当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”原、被告签订的《国有建设用地使用权出让合同》中约定了被告张道亿有缴纳土地出让金的义务,原告武宁县自然资源局有交付符合合同约定的土地的义务,且原告武宁县自然资源局交付的义务在先，如原告武宁县自然资源局交付土地不符合合同约定或法定的条件,则被告张道亿可中止履行缴纳土地出让金的义务，以对抗原告武宁县自然资源局的履行请求。由此可见,被告张道亿辩称理由是否成立取决于原告交付的土地是否符合约定或法定的条件。然而,原、被告签订的《国有建设用地使用权出让合同》并未明确约定的土地现状条件,据原国土资源部《闲置土地处置办法》第二十一条规定:“市、县国土资源主管部门供应土地应当符合下列要求，防止因政府、政府有关部门的行为造成土地闲置:（一）土地权利清晰;（二）安置补偿落实到位;（三）没有法律经济纠纷;（四）地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确;（五）具备动工开发所必需的其他基本条件。”因此,原告武宁县自然资源局交付的土地应当符合法定的“净地”标准。本案中,原、被告双方对交付的土地四至、面积、权属并无异议,而被告提交的台班登记表、铲车台班签证单及土地平整情况说明只是反映涉案宗地交付后进行现状平整,并不是不符合“土地权利清晰、安置补偿落实到位、没有法律经济纠纷”的标准,因此,原告武宁县自然资源局所交付的土地符合约定的交付条件。由于原告武宁县自然资源局交付的土地符合法定条件,而被告取得土地后只缴纳了部分土地出让金,构成违约。然而，本案出让土地涉及建筑面积及容积率等指标由出让合同载明的容积率不高于1.1，后武宁县规划委员会于2014年1月14日审议通过的容积率为0.47，以及建筑总面积由前述合同约定的13582.48平方米，经前述规划委员会审议变更为5731平方米。在这里需要说明的是,容积率是影响地价的重要因素,即在其他条件不变的情况下,容积率的高低直接决定土地价格的高低，本案《国有建设用地使用权出让合同》约定的容积率不高于1.1,事实上容积率为1.1,经武宁县规划委员会审议确认的容积率虽符合合同范围，但容积率由1.1降低到0.47存在土地差价,在这种情况下,与市场规则不符。不仅如此,容积率理解为1.1符合当时双方的合同约定。因此,被告张道亿辩称容积率等指标变动有违合同约定,于法有据,本院予以采纳。根据前述认定的事实,案涉《国有建设用地使用权出让合同》系经双方同意解除,业已发生解除合同的效力。在本案审理过程中，原告武宁县自然资源局主张按照《国有建设用地使用权出让合同》第三十条约定:“受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不按时支付国有建设用地使用权出让价款，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金。”然而，原告并没有提供证据证明其损失，本院认为，违约金调整应以违约造成的实际损失为基础，同时兼顾合同履行、双方过错、逾期利益等相关因素综合判断。综合本案事实，根据原告武宁县自然资源局、被告张道亿违约程度、涉案土地可以通过出让案外人情形，以及被告张道亿在另案处理过程中仅支持返还土地出让金的实际情况，酌情认定被告张道亿应支付违约金为150000元。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下：一、被告张道亿于本判决生效后十五日内支付原告武宁县自然资源局违约金300000元；二、驳回原告武宁县自然资源局其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24436元,由原告武宁县自然资源局负担18636元,被告张道亿负担5800元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人的人数提出副本,上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长  刘 宏审 判 员  潘晓标人民陪审员  黄莉莉二〇二〇年六月二十九日书 记 员  卢彦泽