湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0112民初3960号 原告：谭超，男，1985年1月18日出生，汉族，住长沙市望城区。 委托诉讼代理人：龙会全，湖南仁翰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈超，湖南仁翰律师事务所实习律师。 被告：张霞，女，1975年5月14日出生，汉族，住陕西省旬阳县。 原告谭超诉被告张霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月18日公开开庭进行审理。谭超及其委托诉讼代理人龙会全、陈超到庭参加庭审，张霞经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。 谭超向本院提出诉讼请求：1、确认租赁合同已于2020年7月18日解除；2、判令张霞立即支付欠付房屋租金7854元；3、判令张霞立即支付谭超代为缴纳的物业管理费14856元；4、判令张霞立即支付违约金101696.94元；5、判令张霞承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年7月5日，张霞在案外人手中转租乾源国际广场7栋负1-103号商铺并承接案外人相关权利义务，与谭超签订《乾源国际广场商铺租赁合同》，约定租赁期限自2016年4月15日至2021年4月14日止，租金8624.7元/月，第三年后即2019年4月15日起每年租金在上年度基础上递增8%，物业管理费等由张霞承担。合同签订后，谭超依约交付房屋，张霞支付1万元租赁保证金。根据合同约定，2017年7月5日至2018年4月14日应付8个月租金（免租1个月）68997.6元，2018年4月15日至2019年4月14日应付11个月租金（免租1个月）94871.7元，2019年4月15日至2020年4月14日应付12个月租金111775.2元，2020年4月15日至2020年7月15日应付2个月租金20119.6元（因疫情谭超主动免租1个月）；以上租金共计295764.1元。张霞支付租金287910.1元，欠付7854元。另外，张霞欠付2019年2月12日至2020年7月18日的物业管理费14856元。2020年7月18日，因张霞拖欠物业费及租金，谭超通过微信发出解除合同通知，张霞在2020年7月20日左右搬离商铺并拆除门、门框等房屋添附部分，造成房屋损坏。基于张霞的违约事实，谭超要求按照合同第八条约定支付违约金，即按照合同总价值508484.7元的20%计付。因此，谭超特诉至人民法院，请求判如所请。 张霞未予答辩。 经查明：2017年7月5日，谭超、张霞签订《乾源国际广场商铺租赁合同》，谭超将其购买的位于长沙市望城区××村××广场××幢××层××号商铺出租给张霞经营。商铺建筑面积287.49平方米，双方约定：1、租赁期限自2016年4月15日至2021年4月14日，免租期4个月（第一年第一季度前2个月免租、第二年免最后一个月租金、第三年免最后一个月租金）。2、租金不含税为30元／月／平方米，每月租金8624.7元／平方米，按季支付为25874.1元；在签订合同同时一次性足额交付第一季度租金，以后每季度租金均在到期前15日内一次性付清。谭超在收到租金后应开具相应收据，第三年后每年在上年度的基础上逐年递增8%。3、押金1万元作为租赁保证金，在签订合同当日支付。合同期满清算所有费用后5日内，谭超将保证金无息全额退还张霞。4、租赁期间的一切税费（包括但不限于房屋租赁税、水电费、网络费、物业管理费、燃气开通费）由张霞负担，如因张霞保管不当或不合理使用致使房屋及附属物品、设备设施发生损坏或故障的，由张霞负责维修或承担赔偿责任。5、有关合同解除，合同期内不得单方解除合同，但租赁期届满、因张霞过错造成房屋毁损、不可抗力致使房屋毁损达不到使用目的、政府强制征收或拆除、张霞迟延交付房租超过10天等原因可解除合同。6、任何一方因违约造成终止合同的，应向对方赔偿合同总值20%作为违约金，并赔偿其他一切损失和费用。 合同签订后，张霞支付1万元租赁保证金给谭超，谭超认可第一季度租金25874.1元已全额支付，并交付商铺给张霞装修使用。张霞自2017年10月至2020年5月向谭超支付租金，分别于2017年10月19日支付26075元、2018年1月6日支付25875元、2018年4月6日支付25875元、2018年7月10日、11日支付13000元、12876元、2018年10月7日支付25678元、2019年1月7日支付25678元、2019年4月10日支付25678元、2019年7月7日、7月26日支付8000元、17678元、2019年10月15日支付1万元、2019年11月6日支付17678元、2020年1月10日支付9315元、2020年5月5日、6日支付17250元、1380元；以上合计287910.1元。根据双方约定，因张霞是承接前一租户，故租赁期限自2016年4月15日开始计算，免租期四个月，2016年免租2个月，2017年免租1个月，2018年免租1个月；自第三年后每年度租金逐年递增8%，即租金从2019年4月16日开始逐年递增。张霞应自2017年7月5日开始支付租金，2017年第一季度租金至2017年9月为24761.24元（25874.1元/季度÷3÷31×27天+25874.1元/季度÷3×2个月、四舍五入保留小数点后两位），第二季度租金至2017年12月为25874.1元，共计50635.34元，减免一个月租金8624.7元，则2017年应付租金42010.64元。2018年租金为103496.4元（25874.1元/季度×4个季度），减免一个月租金8624.7元为94871.7元。2019年第一季度租金为25874.1元，自第二季度的四月中旬开始租金按照8%/年的标准递增，因此2019年租金为109361.2元（25874.1元＋25874.1元/季度÷3个月÷2+25874.1元/季度÷3个月×2.5×1.08%+25874.1元/季度×2个季度×1.08%、四舍五入保留小数点后两位）。2020年租金计付至2020年7月15日，则第一季度租金为27944.03元（25874.1元/季度×1个季度×1.08%、四舍五入保留小数点后两位），第二个季度租金为27944.03元（25874.1元/季度×1个季度×1.08%、四舍五入保留小数点后两位），第三个季度实际租金期限为15天产生租金4507.10元（25874.1元/季度×1.08%÷3个月÷31×15、四舍五入保留小数点后两位），合计60395.16元，谭超考虑新型冠状病毒疫情影响主动减免一个月租金8624.7元，张霞实际应付51770.46元。因此，张霞应付租金总额为298014元（42010.64元+94871.7元+109361.2元+51770.46元）；张霞支付287910.1元，还应支付10103.9元。谭超仅主张7854元，本院予以认可。 2020年7月，因张霞未支付当季度租金且拖欠物业管理费，谭超向其催要未果，于2020年7月18日通过微信向张霞发出解除合同通知，要求张霞在三日内搬离并付清各项费用。张霞在收到通知后，将租赁商铺内物品清理搬离。关于物业管理费，经庭前通过短信询问张霞并庭审询问谭超，双方一致认可物业管理费14856元，在双方协调处理租赁合同解除后续事项时，物业管理企业同意按照1万元的标准收取，减免剩余部分物业管理费，张霞提出以其在谭超处尚未退还的租赁保证金1万元用以抵扣故未缴纳，谭超认为租赁保证金根据合同约定应当在租赁期限届满后退还，且张霞尚欠部分租金并未支付，遂未予同意。之后，双方协商未果，谭超为了后续租户能够顺利进场使用商铺，按照14856元的标准自行缴纳物业管理费。谭超认为，张霞欠付租金、物业管理费且在搬离时损坏了租赁商铺，应当依照合同约定承担相应责任，遂诉至本院，请求判如所请。 以上事实，有谭超提交的房屋买卖合同节选、商铺租赁合同、对账单、应缴费用通知单及缴费情况确认单、微信聊天记录等证据、本院在与张霞沟通过程中的短信记录以及庭审陈述证明，本院予以确认。 本院认为，谭超、张霞签订房屋租赁合同系双方真实意思表示，约定的内容不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，合法有效。租赁合同履行过程中，张霞存在欠付租金、物业管理费等违约行为，谭超依照合同约定于2020年7月18日向其发出解除合同通知，张霞在收到后亦未提出异议，同时履行合同解除后的清理场地等义务，则双方签订的商铺租赁合同于2020年7月18日解除。合同解除后，张霞已经将租赁商铺退还谭超使用，还应清算剩余未付租金及物业管理费等问题。经核算，张霞尚欠谭超部分租金未付，应履行支付义务，谭超主动调整剩余租金支付金额，并未损害张霞的合法权益，且为处分自身合法权利，本院予以认可。关于物业管理费，根据合同约定物业管理费由张霞负担，张霞迟延缴纳构成违约，谭超代张霞缴纳后有权要求张霞支付。但是，物业管理费数额已由物业管理企业作出调整且对义务人有利，张霞提出以租赁保证金先行抵扣亦为合理主张，在租赁合同已经提前解除的基础上，谭超仍以合同约定租赁保证金应在合同期限届满后退还拒绝抵扣，并无道理；其行为也导致物业管理企业最终未予减免物业管理费，则谭超因自身认识错误导致的损失扩大部分即未予减免部分应自行承担。因此，本院对谭超主张由张霞支付物业管理费的诉讼请求予以部分支持，确定为1万元，剩余部分不予支持，由谭超自行负担。 张霞尚存1万元租赁保证金在谭超处，租赁合同终止后，该笔款项应当由谭超退还，但应先行抵扣张霞所欠租金及物业管理费。双方并未约定抵扣顺序，租金、物业管理费均应在合同解除后立即支付，考虑到物业管理费由谭超后续垫付，则本院先行抵扣剩余未付租金，仍有余额的，再行抵扣物业管理费。因此，欠付租金7854元抵扣后全部清偿，剩余款项抵扣部分物业管理费，张霞还应支付谭超物业管理费7854元。 关于违约金，谭超称张霞存在迟延支付租金、欠付物业管理费以及损坏租赁商铺三项违约行为，从而主张参照合同约定标准计付违约金。但是，本院经分析认为，租赁合同履行过程中，张霞的每期租金多在该季度租金到期前支付，并无明显迟延支付、故意违约行为；张霞所欠剩余租金数额不多，未能支付的原因也主要是由于新型冠状病毒疫情防控导致的经营困难所致。因此，张霞不存在欠付租金的主观故意。张霞所欠2019年2月至2020年7月间物业管理费14856元未付，客观原因在于案涉商铺存在漏水行为影响其正常经营，而物业管理公司亦同意在物业管理费数额上作出让步和减免，由此难以体现张霞存在严重的拒不缴纳物业管理费违约行为。谭超提交了几份案涉商铺在张霞退场时的照片，显示案涉商铺内部确实存在一定的破坏，但谭超自述张霞是从他人处转接租赁合同使用案涉商铺，对其进行了一定的装饰装修，而租赁合同没有明确约定合同终止后商铺现有装修如何处理的基本原则，根据相关法律及司法解释规定，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。张霞拆除已形成附合的装饰装修物虽有不妥，但谭超没有证明其拆除行为对案涉商铺本身造成损毁，据谭超自述案涉商铺已由他人重新租赁使用，则张霞的拆除行为也未体现对谭超合法权益造成了损害。因此，综合上述分析可知，合同虽因张霞的原因提前终止，但张霞不存在明显的主观违约故意，客观上也不存在严重的违约行为，谭超主张参照约定标准由张霞负担十余万元的违约责任，显失公平，本院不予支持。但是，张霞欠付部分租金及物业管理费为客观事实，给谭超造成的资金占用损失应当由其承担。剩余租金经抵扣租赁保证金已经清偿；物业管理费经抵扣后还余7854元未付，应及时支付并承担谭超垫付产生的利息损失。根据本案实际情况，本院以谭超向本院提起诉讼时（2020年8月21日）全国银行间同业拆借中心于2020年8月20日公布的一年期贷款市场报价利率3.85%为标准，计付谭超的相应损失，直至欠付款项清偿之日止，但以不超过101696.94元为限。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条之规定，判决如下： 一、谭超、张霞于2017年7月5日签订的《乾源国际广场商铺租赁合同》于2020年7月18日解除； 二、张霞在本判决生效后十日内支付谭超垫付物业管理费7854元并支付资金占用期间的利息，利息自2020年8月21日起，以未付物业管理费为基数，按照年利率3.85%的标准计付，至剩余物业管理费清偿之日止，但利息数额以不超过101696.94元为限； 三、驳回谭超的其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2788元，因适用简易程序审理减半收取计1394元，财产保全费1142元，两项合计2536元，由谭超负担2376元，张霞负担160元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  殷兵兵 二〇二〇年九月二十一日 代理书记员  肖 娜 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第三条在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。