广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1322民初2636号原告余妙红，女，汉族，1979年9月25日出生，住址：广东省揭西县**************。身份证号码：441************585。委托代理人王丽群，广东卓著律师事务所律师。被告惠州市金衡实业有限公司，住所地：博罗县******委会车桥头。法定代表人黄某1。委托代理人陈晓丽，广东科明律师事务所律师。原告余妙红诉被告惠州市金衡实业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王丽群、被告委托代理人陈晓丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告诉称，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，其中约定原告购买被告开发的位于博罗县******委会苏矛田小组、下坝小组苦练山水华章花园的商品房，具体项目为48栋1001号房，房款总价为364345.72元。合同签订后，原告已依约交清了被告首期款，并支付了房屋总价款。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告应于2017年5月30日前交付合格房产。合同约定的违约金计算方式为，逾期被告应按已交房款的万分之二按日支付原告违约金。被告通知原告于2017年10月16日取得合格商品房，因此，至2017年10月16日，被告应支付原告逾期交房违约金24630元。另，被告未按合同约定为原告办理房产证，已构成违约，根据合同约定，被告应支付原告逾期办证违约金16920元（暂计）。被告的行为已严重损害了原告的合法权益，为维护自身权益，原告诉至法院，请求：1、判令被告向原告支付2017年5月1日计至2017年10月16日逾期交付合格房产的违约金24630元；2、被告向原告支付逾期办理房产证违约金16920元[按同期人民银行年利率6%按日计算，从2018年10月15日起算，至2020年5月1日（暂计），实际计算至被告为原告办理房产证为止]；3、本案诉讼费、处理费等由被告承担。被告答辩称：1、因为案涉楼盘是一个政府BT工程，所有报建手续以整个楼盘整体报建，所以此房屋已经达到交付条件的情况下，虽然没有取得整体验收，但此48栋业主早已在2017年以前通知办理入住，并已大部分在2017年5月份前办理入住手续，所以原告在收到通知后未办理入住交楼，是其自行更改了收楼时间，且其诉求逾期交房也已超过诉讼时效，并且要求按每日万分之四支付违约金过高，也没有实际损失，所以逾期交房的违约责任不应支持。2、对逾期办证的诉讼请求，根据中华人民共和国契税条例第八条规定，契税的纳税义务发生时间为纳税人签订土地房屋权属转移合同的当天或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。第九条规定，纳税人应当在纳税义务发生之日起10日内向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。而本案中原告并未依法缴纳应付的税款，所以答辩人不能提交必备的材料办理权属证书，而且双方合同约定出卖人应当在商品房交付使用后365日内将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，答辩人才承担相应责任。并且此条款约定买受人自愿委托出卖人办理房地产权属证书，买受人应签署商品房买卖合同前缴纳办证和手续费用，因买受人的原因造成延误或不能办证，其责任由买受人承担。所以原告主张答辩人逾期办证没有任何事实和法律依据，请依法予以驳回。经审理查明，原、被告于2014年4月29日签订编号为14040491的《商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买博罗县******委会苏矛田小组、下坝小组苦练山水华章花园48栋1001号房，价格为364345.72元。合同约定的付款方式及期限为：本合同签订时买受人已付清总房款364345.72元。双方约定出卖方应当在2015年10月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。并约定出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告于2014年4月29日向被告支付全部房款且向被告支付了14574元办证费用。2017年10月16日，原告与惠州市嘉华达物业管理有限公司签订物业管理服务合同，并于当天预交了3个月物业费共计601.8元。案涉《商品房买卖合同》（合同编号：14040491）第八条约定，“出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”第九条约定，“按照逾期时间分别处理：逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金。”第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按如下处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款3%向买受人支付违约金。买受人自愿委托出卖人办理房地产权属证书，买受人应签署《商品房买卖合同》前交纳办证所需费用，因买受人的原因造成延误或不能办证，其责任由买受人承担。”《补充协议》第七条约定：“买受人委托出卖人办理所购商品房的房地产权证，并授权出卖人代交相关办证资料。如买受人未按《商品房买卖合同》及附件约定足额缴交相关办证费和维修资金，或未提供完整的有效办证资料，则出卖人提供资料的期限顺延，因买受人未预交办证费或未按时提供资料，出卖人通知或公告产生的费用由买受人承担。”庭审时，原告主张案涉房屋于2017年10月16日交付，被告则主张该房屋在2017年以前交付，原告因自身原因才于2017年10月16日办理物业服务并交纳管理费用。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷，争议焦点在于案涉房屋是否延期交付、责任归属、本案逾期交房违约金的计算标准及是否已缴纳契税及案涉房屋未能按期办证的责任由谁承担。原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：14060491）为双方合意，且符合法律规定，双方均应予以履行。根据《商品房买卖合同》（合同编号：14060491）第八条的约定，出卖人应当在2015年10月31日前交付房屋，庭审时原、被告双方对房屋交付时间有分歧，但被告并未提供相关证据予以佐证其主张，结合本批系列案的实际、原告提供的《物业管理服务合同》、物业费收款收据及交易习惯，本院予以认可原告的主张，即案涉房屋的交付时间为2017年10月16日。故本院认为案涉房屋未能按期交付的责任应当由被告承担。关于本案逾期交房违约金诉讼时效及计算标准的问题。关于诉讼时效，根据案涉合同的约定，被告自2015年11月1日起产生违约交房的责任。因本案的违约交房行为一直持续到2017年10月16日，该逾期违约金产生属于原告继续性债权，对于每一个请求权分别计算诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》（2017年10月1日）实施前诉讼时效已届满两年的，义务人取得不履行义务的诉讼时效抗辩权；《中华人民共和国民法总则》实施前诉讼时效未届满两年的，按三年计算。本案原告起诉时间为2020年5月11日（网上立案），据此，本案违约金的计算期间应为2017年5月12日起至2017年10月16日止，合计155天。结合合同约定的违约金计算标准，被告应当支付的逾期交房违约金为22589.43元（364345.72元×0.0004/天×155天）。关于原告是否已缴纳契税，根据原告提供的被告出具的福田山水华章花园收款收据，原告于2014年4月29日向被告支付了山水华章花园48栋1001房办证费14574元，本院对原告已向被告支付办证费的事实予以采信。被告主张该办证费不包括契税，契税应该由买受人自己登记申报后交纳，但被告对该办证费所包含的具体费用明细未提供相关证据予以佐证。根据双方签订的商品房买卖合同第十五条的约定：“买受人自愿委托出卖人办理房地产权属证书，买受人应签署《商品房买卖合同》前交纳办证所需费用，因买受人的原因造成延误或不能办证，其责任由买受人承担。”原告已于签订该合同之日向原告支付了办证费用，根据《中华人民共和国契税条例》第十一条第二款，“纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续”，故交纳契税属于办理房地产权属证书的法定必要条件，故被告的上述主张与合同约定相矛盾；另根据目前契税缴纳实施办法的规定，案涉房屋的契税税率应当为1.5%，经计算，该契税应为5465.19元（364345.72元×1.5%），且原、被告约定“多除少补”，依据一般的交易习惯，原告向被告支付的办证费应当包含契税，故本院认为应视为原告已缴纳契税税费。关于案涉房屋未能按期办证的责任由谁承担的问题，根据上述认定的事实，原告向被告支付办证费视为已支付契税，故至今未交契税的责任应当由被告予以承担。依据案涉合同第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按如下处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款3%向买受人支付违约金。买受人自愿委托出卖人办理房地产权属证书，买受人应签署《商品房买卖合同》前交纳办证所需费用，因买受人的原因造成延误或不能办证，其责任由买受人承担。”原告未在约定时间内取得房地产权属证书，故根据合同约定，被告应当承担逾期办证违约责任。经计算，被告应当向原告支付逾期办证违约金10930.37元（364345.72元×3%）。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国契税条例》第十一条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告惠州市金衡实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向原余妙红支付延迟交房违约金22589.43元。二、被告惠州市金衡实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告余妙红支付逾期办理房产证违约金10930.37元。三、驳回原告余妙红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费419.38元，由原告余妙红负担69.38元，由被告惠州市金衡实业有限公司负担350元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 朱友良二〇二〇年六月二十九日法官助理 刘伟东书 记 员 蒙帮宇