安徽省滁州市琅琊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1102民初1730号 原告:滁州市安居房地产开发有限责任公司，住所地安徽省滁州市经开区花园东路**，统一社会信用代码91341100723316412Q。 法定代表人:林廷元,系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：邬春祥，男，系该公司职工。 委托诉讼代理人：姚吉明，安徽皖江律师事务所律师。 被告:滁州市清水湾花园业主委员会，住，住所地安徽省滁州市琅琊区清水湾小区/div> 负责人:张长明,系业主委员会主任。 被告:滁州臻美物业管理有限公司，住，住所地安徽省滁州市琅琊西路北侧**一社会信用代码91341100590196460M。 法定代表人:童震,系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：吴文献，男，系该公司经理。 第三人：滁州市重点工程建设管理处，住所，住所地安徽省滁州市琅琊区琅琊西路**社会信用代码123411005532839441。 负责人：张勇，系该处主任。 委托诉讼代理人：孙建，男，系该处职工。 原告滁州市安居房地产开发有限责任公司（以下简称滁州市安居房产）与被告滁州市清水湾花园业主委员会（以下简称清水湾业委会）、滁州臻美物业管理有限公司（以下简称臻美物业）排除妨害纠纷一案，本院于2020年5月22日立案受理，依法适用简易程序，经审理后发现有不宜适用简易程序情形，于2020年6月16日裁定转为普通程序。因清水湾业委会申请，追加滁州市重点工程建设管理处（以下简称市重点处）为第三人参加诉讼，于2020年7月22日公开开庭进行了审理，原告滁州市安居房产的委托诉讼代理人邬春祥、姚吉明，被告清水湾业委会的负责人张长明，被告臻美物业的委托诉讼代理人吴文献，第三人市重点处的委托诉讼代理人孙建均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 滁州市安居房产向本院提出诉讼请求:一、判令清水湾业委会、臻美物业立即排除妨害,立即退出所占用滁州市安居房产的地面车位;二、判令清水湾业委会、臻美物业赔偿滁州市安居房产损失4.9万元;三、判令清水湾业委会、臻美物业负担本案的诉讼费。2020年11月10日，滁州市安居房产撤回第二项诉讼请求。事实和理由：2000年3月13日，滁州市安居房产经批准取得滁州市琅琊区原西涧路地块(现丰乐大道226号)国有土地使用权用于房地产开发。2012年6月13日，滁州市政府实施南湖四期工程规划,对古胜桥以西清水湾区域进行景观改造提升时，占用滁州市安居房产清水湾花园公园用地,但认可土地权属不变,附属设施由滁州市重点工程建设管理局根据规划改造。考虑到使用功能和互换使用,允许滁州市安居房产继续管理、使用地面停车场(规划车位70个)。该地面停车场属于滁州市安居房产自己投资建设,之前一直是滁州市安居房产管理、使用。不料,2019年3月1日,清水湾业委会在更换物业管理企业时,无视滁州市安居房产合法权益,竟然将滁州市安居房产所建地面车位委托给所选的臻美物业对外收取固定车位使用费(每个车位每月50元),从而侵害了滁州市安居房产合法权益。经交涉,清水湾业委会、臻美物业均拒绝退出。 清水湾业委会辩称，一、驳回滁州市安居房产诉讼请求，滁州市安居房产所诉违背事实和法律规定。二、查明事实，确定涉案地面停车场为小区共用设施。三、确认“地下车;地下车库&rdquo地下室是清水湾花园依法配用设施。四、诉讼费由滁州市安居房产负担。事实与理由：一、清水湾花园是商业住宅开发小区。2003年由滁州市安居房产开发兴建，至2007年底，根据规划设计，小区建设全部完成竣工，截至2008年住宅房屋销售一空。曾经的清水湾花园是滁州市城区第一个规划设计合理，景观环境优美，房价最高的高档商住小区。涉案的地面停车场和人防地下室，作为规划配套设施内容，同时期建设完成投入使用。二、涉案停车场及人防地下室在清水湾花园建筑用地范围内兴建，因此应属小区管理区域内的共用设施和依法配建的人防工程设施。而滁州市安居房产虚假诉称，该停车场系2012年因市政府南湖四期改造才兴建，是滁州市安居房产投资建设，一直由滁州市安居房产管理使用，实属偷换概念、企图鱼目混珠。首先，众所周知，任何一个住宅开发建设项目，当竣工交付使用后，其早期的开发建设征用土地及规划设施、设备建设的投资费用，均已分摊进入所开发的房屋价格中。房屋销售后其所有权、使用权等已随大证换小证而转移，为所有购房者（即业主）共有。其次，滁州市安居房产诉称停车场一直由其管理使用便视为己有，更是荒谬。本小区的停车场管理隶属小区物业管理范畴。因小区业委会未成立前，由滁州市安居房产承担前期物业管理，小区成立业委会后，小区物业管理由业委会与物业服务企业双方签订物业服务合同而实行物业管理。因此，多年来小区物业是由滁州市安居物业管理有限公司承担服务管理。虽然滁州市安居房产与滁州市安居物业管理有限公司的法定代表人均为林廷元，但他们是两个不同性质的企业，将两者混为一谈是错误的。 综上所述，请法院依法作出判决，维护全体业主的合法权益。 臻美物业辩称，一、驳回滁州市安居房产的诉讼请求。二、案件受理费由滁州市安居房产承担。事实与理由：一、2019年2月15日下午14时30分，清水湾花园在丰乐社区三楼会议室，按照政府规定的物业管理条例，在合法合规招标流程下，采取正式招标，臻美物业在合法监督下开标并中标，取得清水湾花园的物业服务业务。二、按照物业管理条例规定，臻美物业于2019年3月1日与清水湾业委会签订了物业管理合同，随后提交材料到琅琊区住建局，琅琊区住建局于同年4月15日对臻美物业提交的材料作出认可和批复。三、臻美物业根据提交到琅琊区住建局的物业合同、《滁州市区住宅小区物业管理停车收费办法》，受清水湾业委会的委托，向业主合法合规进行停车服务收费，收来的费用用于小区管理各项费用支出。四、臻美物业在本案中不应该承担法律责任。综上所述，滁州市安居房产的诉讼请求缺乏法律依据，依法应予驳回。 市重点处述称，在南湖四期改造建设时，涉及到滁州市安居房产名下的土地，位于清水湾花园大门的东北侧，有划拨土地和出让土地两种，其中划拨土地是5220.4平方米，出让土地是1022平方米，后经大滁城建设指挥部协调，滁州市土地储备中心对出让土地进行征收。市重点处与滁州市安居房产签订协议书，约定划拨土地免费提供给市重点处进行改造使用，部分出让用地已经被部分停车场占用，考虑到现状的使用功能，市重点处同意将停车场占用的出让土地使用现状不变，还继续作为停车场使用。具体停车场的权属市重点处不予介入。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院出示了相关证据，经庭审举证、质证，本院认证如下：对滁州市安居房产所举证据6、清水湾业委会所举证据3、4和臻美物业所举证据的真实性予以认定；滁州市安居房产和清水湾业委会所举的其他证据、市重点处所举证据和本院调取证据具有客观性、合法性，与本案有关联，本院经审查对其证明效力予以认定。 依据当事人陈述和上述有效证据，本院查明事实如下： 一、2004年11月,滁州市城乡建设规划院对清水湾花园总平面布置图（方案）作出设计，载明：总户数114户，高屋建筑面积12505平方米，多层建筑面积3495平方米，总用地面积1.27公顷，地上停，地上停车位24个，地下停车位40个iv> 二、2007年3月15日,滁州市安居房产取得编号002271建设工程规划许可证，许可建设清水湾花园1、2、3幢住宅楼，建筑面积13471.84平方米，滁州市安居房产于2007年8月14日登记取得房地权滁字第20070043**房地产权证，房屋占地5006.19平方米，共用面积6615平方米。2006年6月7日,滁州市安居房产取得编号002206建设工程规划许可证，许可建设清水湾花园4、5、6幢住宅楼，建筑面积4329.35平方米，滁州市安居房产于2007年7月25日登记取得房房地权滁字第20070039**地产权证，房屋占地1608.81平方米，共用面积6615平方米。住宅已经出售完毕。业主殷明齐购房合同附图载明：清水湾花园1、2、3、4、5、6幢住宅楼，占地面积6615平方米，分摊面积46.91平方米。业主赵东琴购房合同附图载明：清水湾花园1、2、3、4、5、6幢住宅楼，占地面积6615平方米，分摊面积34.73平方米。 三、2003年4月7日，滁州市安居房产登记取得房地房地权滁字第20030013**产权证，总面积6242.4平方米（出让土地1022㎡和划拨土地5220.4㎡），用途公园与绿地，案涉70个停车位的地面停车场占用证载出让土地和划拨土地各一部分，位于清水湾花园小区门外的东北侧。 2012年9月4日，滁州市重点工程建设管理局（乙方，市重点局前身）和滁州市安居房产（甲方）签订一份《协议书》，载明：为了美化老城区环境，提升城西景观档次，根据南湖四期工程规划，需对古胜桥以西清水湾区域进行景观改造提升。因该地部分属甲方土地，且土地性质有出让和划拨两种，面积分别为1022㎡和5220.4㎡。现经大滁城指挥部同意，市土地局已决定征收甲方1022㎡出让土地（政府补偿滁州市安居房产1611694元），同时对划拨土地和部分出让土地使用进行了约定。为明确相关内容，经甲乙双方协商,并经市及建委相关领导同意，现签订如下协议：1、甲方无条件提供划拨公园用地5220.4㎡（即清水湾）给乙方作为公园提升改造使用，土地权属不变，附属设施由乙方根据规划改造。2、甲方原建地下车库和地面停车场部分（70个停车位）占用出让土地，虽出让土地已征收，考虑到使用功能和互换使用，经上级研究，乙方同意将该地无偿提供给甲方使用，但不得改变用途，土地权属不变。2013年6月13日，房地权房地权滁字第20030013**权证中1022平方米出让土地被注销，该证进行了变更登记。 四、清水湾花园原由滁州市安居物业管理有限公司（法定代表人林廷元）进行物业管理，涉案地面停车场由该物业公司收费。2019年3月1日，清水湾业委会与臻美物业签订《滁州市清水湾花园物业管理合同》一份，清水湾业委会将清水湾花园的物业管理委托给臻美物业，臻美物业收取涉案地面停车场私家车停车服务费，70个停车位，每辆车收费50元。 本院认为，综合当事人举证、质证及其诉辩意见，本案的争议焦点为：清水湾花园东北侧的地面停车场所占用的土地使用权归谁所有，经营受益权归谁享有。分析如下： 一、清水湾花园业主所购房屋来源于房地权滁字第2007004342号和2007003941号房地产权证，业主的房地产权证附图与房地权滁字第2007004342号、2007003941号房地产权证宗地图系同一块地。而涉案停车场登记在房地权滁房地权滁字第20030013**证上，与业主房屋所占用土地相互独立，案涉地面停车场所占用的土地不属于清水湾花园业主所有。 二、房地权滁字房地权滁字第20030013**变更前有出让土地1022平方米和划拨土地5220.4平方米。涉案停车场占用1022平方米和5220.4平方米土地各一部分。1、5220.4平方米土地范围内的部分停车场土地一直在房地权滁字第房地权滁字第20030013**，权属属于滁州市安居房产所有，滁州市安居房产对这部分停车场享有占有、使用、收益、处分的权利。2、1022平方米土地原属于滁州市安居房产出让土地，后被政府征收，从房地权滁字第2房地权滁字第20030013**经予以注销，该1022平方米土地不再属于滁州市安居房产所有。但市重点局与滁州市安居房产协议将涉案停车场占用的该部分土地提供给滁州市安居房产使用，滁州市安居房产因此仍然对涉案停车场占用的该部分土地享有占有、使用、收益权。 三、从清水湾花园总平面布置图可以看出，涉案地面停车场和地下停车场属清水湾花园整体规划范围。 综上所述，滁州市安居房产请求清水湾业委会、臻美物业排除妨害，立即退出所占用的地面停车场，本院予以支持。对滁州市安居房产撤回赔偿4.9万元损失的诉讼请求，本院准许。依照《中华人民共和国物权法》第二条、第六条、第九条、第一百一十七条和《中华人民共和国侵权责任法》第十五条规定，判决如下： 被告滁州市清水湾花园业主委员会、滁州臻美物业管理有限公司于判决生效后30日内将清水湾花园东北侧地面停车场让出交付原告滁州市安居房地产开发有限责任公司。 案件受理费510元，因原告滁州市安居房地产开发有限责任公司减少诉讼请求退430元，结收80元，由被告滁州市清水湾花园业主委员会、滁州臻美物业管理有限公司负担，被告滁州市清水湾花园业主委员会、滁州臻美物业管理有限公司于判决生效之日起十日内直接缴纳至本院诉讼费账户（账号见附三）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审 判 长  唐 慧 人民陪审员  孙元兵 人民陪审员  金奇明 二〇二〇年十一月十八日 书 记 员  戴淑君 附一：当事人举证、法院调取证据： 一、滁州市安居房产所举证据： 1、滁州市安居房产营业执照及法定代表人身份证明各一份，证明滁州市安居房产基本情况； 2、滁州市安居房产的编号002271建设工程规划许可证、房地权滁字第20房地权滁字第20070043**湾花园1.2.3幢）、滁州市安居房产的编号002206建设工程规划许可证、房地权滁字第200房地权滁字第20070039**花园4.5.6幢）、清水湾花园住宅用地宗地图、现场照片复印件各一份，证明清水湾花园由滁州市安居房产开发建设，清水湾花园用地的面积和界限范围，其用地界限范围不包含涉案停车场所占土地； 3、滁州市安居房产的房地权滁字第2003房地权滁字第20030013**一份，现场照片打印件4页，证明涉案停车场由滁州市安居房产开发建设，未占用业主共用区域，滁州市安居房产拥有涉案停车场的物权； 4、清水湾花园商品房买卖合同三份（包含附件4），证明该小区业主在签订购房合同时，已经了解并认可涉案停车场归开发建设单位所有； 5、清水湾业委会与臻美物业签订的《滁州市清水湾花园物业管理合同》复印件一份，证明清水湾业委会及臻美物业侵权的情况； 6、涉案停车场车位收费票据复印件一份，证明臻美物业的侵权情况； 7、清水湾花园总平面布置方案图，方案图与最终规划建设不完全一致。 二、清水湾业委会所举证据： 1、清水湾业委会的法定代表人身份证明一份，证明清水湾业委会基本情况； 2、清水湾小区开发规划设计图复印件一份，证明该规划设计是经批准的清水湾花园开发建设工程的合法性、规范性、根本性文件，涉案设施为该规划设计内容之内，属于小区共用设施，依法自小区建成房屋销售后即为全体业主共有，该规划图是清水湾小区完整的规划面积和范围； 3、来源清水湾花园前物业的滁州市安居房产的房地权滁字第20030房地权滁字第20030013**证明清水湾花园开发土地性质、面积的合法性及权属范围的依据，该证总面积6242.4平方米； 4、来源于前物业的防空地下室建设意见书、民用建筑防空地下室建设审查意见概况复印件各一份，证明人防地下室的属性和用途为清水湾依法配建的设施，建设时间是2005年，自始就不是滁州市安居房产的地下车库。 三、臻美物业所举证据：滁州市清水湾花园小区物业服务招标邀请、滁州市清水湾花园小区物业服务项目中标通知书、物业项目备案表、滁州市清水湾花园物业管理合同复印件各一份，证明臻美物业是经过正式招标进驻清水湾花园，经过政府部门审核备案的，按照物业管理合同（第20条涉及停车场），由业主和业委会委托进行物业管理费用的收取，其中也包括停车费用收取，所以臻美物业是合法合规。 四、市重点处所举证据：滁州市重点工程建设管理局（市重点处前身）和滁州市安居房产签订的《协议书》复印件一份，证明涉案停车场有一小部分经过协议约定由滁州市安居房产继续以停车场使用，因为证上的名字是滁州市安居房产，所以市重点处是跟滁州市安居房产签订协议。 五、本院调取证据：房地权滁字第2007004342号、2007003941号、2003001350号房地产权证档案材料各一份，业主殷明齐、赵东琴购房合同各一份。 附二：相关法律条文： 一、《中华人民共和国物权法》 第二条因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。 本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。 本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。 第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第一百一十七条用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。 二、《中华人民共和国侵权责任法》 第十五条承担侵权责任的方式主要有： (一)停止侵害； (二)排除妨碍； (三)消除危险； (四)返还财产； (五)恢复原状； (六)赔偿损失； (七)赔礼道歉； (八)消除影响、恢复名誉。 以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。 附三：本院诉讼费账户 收款人户名：滁州市琅琊区人民法院 开户行：工行开发区支行 账号：1313282************ 诉讼费缴纳时应在用途中注明“诉讼费”和“案号”，在交款人中注明交款人“姓名或单位”。