苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初521号 原告（反诉被告）：朱静燕，女，1976年12月4日出生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。 被告（反诉原告）：沈其军，男，汉族，1985年1月21日出生，住江苏省沭阳县。 委托诉讼代理人：周胜，北京天驰君泰（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄丹丹，北京天驰君泰（苏州）律师事务所实习律师。 原告朱静燕与被告沈其军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用简易程序。后因部分事实需要进一步查实，不宜适用简易程序审理，故本案于2020年4月29日转为独任制普通程序，于2020年5月13日公开开庭进行了审理，原告朱静燕、被告沈其军到庭参加诉讼。2020年6月10日，被告沈其军提起反诉，经审查，本院受理并与本诉合并审理，于2020年7月10日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）朱静燕、被告（反诉原告）沈其军的委托诉讼代理人周胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱静燕向本院提出诉讼请求：1.请求判决原告按合同约定收回918号一楼自己要用，请求判决被告违约并交还916、914、912号一楼；2.请求判决被告支付918号和916、914、912号一楼，2019年10月30日至归还之日期间的房租及违约金共10.5万元，租金按照半年15万元的标准，违约金按年租金10%计算为3万元。诉讼中，原告于2020年7月10日增加诉讼请求：判令解除商铺租赁合同。事实和理由：2019年4月30日，原、被告签订租房协议，约定918号一楼租给被告三年，原告方自己要用，随时可以收回，不用时租给被告，916、914、912号一楼租给被告三年。2019年10月30日之后原告要求被告归还918号一楼，自己要用，被告拒绝归还，然后不交房租，并威胁原告。故原告请求法院维护自己的合法权益，收回918号一楼至912号4间商铺，和判决被告支付应付房租。 被告沈其军辩称，同意把涉案房屋返还给原告。原告与我的合同是三年，现原告要收回属于违约。对于原告诉讼请求中提出的房屋租金，我按照合同约定照付，违约金不同意支付。 反诉原告沈其军向本院提出反诉诉讼请求：1.判令反诉被告支付918号商铺装修损失及搬迁费用10万元（具体以评估价格为标准）；2.判令反诉被告减免4个月租金100333元；3.反诉诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2019年4月30日，反诉原告与反诉被告签订商铺租赁合同，约定反诉被告将912、914、916、918号商铺租赁给反诉原告使用，使用过程中，反诉被告要求将918号商铺归还，因918号商铺内反诉原告陈列了大量产品并作为办公和收银使用，归还后对反诉原告的日常经营产生重大影响，故双方进行沟通，未果，在此情况下，反诉原告未支付房租，主张协议一致后支付。此后，反诉原告即诉至法院。2020年1月25日至今，因疫情原因导致反诉原告营业收入明显减少，同时商铺产权人也向反诉原告表示已减免部分租金，但反诉被告未给反诉原告减免。故提出反诉。 本案当事人围绕诉讼请求，朱静燕依法提交了商铺租赁合同、中国建设银行个人活期账户交易明细、房屋租赁合同6份、房屋所有权证、土地使用权、结婚证，沈其军依法提交了承诺书，本院依法调取了不动产登记簿查询记录4份，并组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 坐落于912号不动产系陈虹与配偶张一心共同共有，914号、916号不动产系李根荣与配偶孙娟芬共同共有，918号不动产系杜国龙、洪文军、杜宗杰按份共有。 2014年4月，朱静燕和胡红梅（代）签订了912号、914号、916号、918号房屋租赁合同，租赁期限均为2014年5月1日至2019年4月30日。2019年1月，朱静燕和胡红梅（代）签订了912号、914号、916号商铺租赁合同，朱静燕和洪文军签订了918号商铺租赁合同，租赁期限均为2019年5月1日至2024年4月30日。 2019年4月14日，朱静燕（出租方，甲方）与沈其军（承租方，乙方）签订商铺租赁合同，约定商铺坐落918号、916号、914号、912号，租赁用途汽车美容，其中918号租赁期自2019年4月30日至2020年4月29日，年租金6.1万元，916号、914号、912号租赁期自2019年4月30日至2022年4月29日，年租金共计24万元。同时约定，918号如遇甲方需要，乙方需提前无偿归还，不得闹事，否则甲方有权提前收回全部房屋。诉讼中，双方均确认承租物为涉案房屋的一楼。 在商铺租赁合同履行过程中，沈其军支付了保证金1万元及至2019年10月31日止的租金，自2019年11月1日起未再支付租金。目前，涉案商铺仍由沈其军占有使用。庭审中，沈其军陈述，其未支付租金的原因是朱静燕在2019年10月要收回918号，不同意其转让，二楼租户和朱静燕有纠纷导致其广告牌被拆除，此后因受新冠××疫情影响，其在2020年3月12日之前未经营，故相应租金应予减免。诉讼中，双方均同意保证金1万元在本案中一并处理抵扣租金。 2020年3月23日，朱静燕向沈其军出具了一份承诺书，主要内容：同意918号一楼2022年4月30日前继续给沈其军使用，期间不收回，2022年4月30日之后，如果朱静燕自己不使用，沈其军可以继续租用。如果2022年之后，朱静燕918号一楼自己要用，沈其军不得有异议，必须无偿归还。 诉讼中，沈其军陈述其装修损失主要为墙面粉刷、贴瓷砖、地砖，并购买了洗车设备。朱静燕陈述其出租涉案房屋给沈其军时附带装修及设备，包括墙面瓷砖、地砖、水池、玻璃移门、卫生间及洗车、修车设备、收银台、空调、桌椅等，但没有清单。朱静燕表示不同意利用沈其军在涉案房屋内的装饰装修。对于所欠租金，沈其军确认朱静燕曾于2019年10月份口头催讨，当时约定是半年一付，提前一个月支付。 本院认为，朱静燕与沈其军签订的商铺租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，依法成立并生效，双方均应恪守。对于沈其军提出朱静燕是否有出租涉案房屋权利的问题，本院经审查认为，从本案证据反映朱静燕在2014年4月与出租方涉案房屋权利人或代理人签订了租赁合同，后又进行了续签，出租人知道或者应当知道承租人转租，在六个月内未提出异议，朱静燕的出租行为未违反法律法规强制性规定。沈其军自2019年11月1日起未支付租金系其违约，涉案房屋一直由沈其军占有使用，朱静燕提出要收回其中918号不能成为其不支付租金的理由。918号房屋虽然在合同中约定租赁期至2020年4月29日，但之后朱静燕又向沈其军承诺可以租赁至2022年4月30日，视为对租赁期限的再约定。沈其军无正当理由不支付租金，经朱静燕催讨仍未支付，朱静燕有权解除商铺租赁合同，该项诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持，2020年7月10日当庭主张之日即为商铺租赁合同解除之日。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，沈其军应当向朱静燕返还租赁房屋，并支付自2019年11月1日起至实际返还之日止的租金及占有使用费。朱静燕主张按年租金30万元计算，系其对自身权利的处分，不违反法律规定，本院照准。沈其军关于2020年3月12日之前受疫情影响未经营，要求减免租金的抗辩意见，本院认为，江苏省人民政府自2020年1月25日启动公共卫生事件一级响应，沈其军虽未提供其未经营的相关证据，但疫情对经营的影响亦属客观存在，故对于2020年1月25日至3月11日期间的租金，由沈其军按70%予以支付。沈其军应当支付的租金为：2019年11月1日至2020年1月24日计2个月24天，租金为70000元（30万元÷12×2+30万元÷12÷30×24），2020年1月25日至3月11日计1个月16天，租金为26833元｛（30万元÷12+30万元÷12÷30×16）×70%｝，上述合计96833元，沈其军已支付的保证金1万元抵扣后，沈其军还应向朱静燕支付租金86833元。2020年3月12日起至房屋实际返还之日止的租金及占有使用费按年租金30万元标准计算。 因沈其军未按约履行支付租金的义务，导致商铺租赁合同解除，朱静燕要求按照约定支付违约金3万元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。 因沈其军违约导致合同解除，诉讼中朱静燕表示不同意利用其装饰装修，故沈其军要求赔偿装修损失及搬迁费用的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项之规定，判决如下： 一、朱静燕与沈其军签订的商铺租赁合同于2020年7月10日解除。 二、沈其军于本判决生效之日起十日内将苏州市姑苏区912号、914号、916号、918号一楼租赁房屋返还朱静燕。 三、沈其军于本判决生效之日起十日内支付朱静燕房屋租金及占有使用费（其中2019年11月1日至2020年3月11日为86833元，2020年3月12日起至房屋实际返还之日止按年租金30万元标准计算）。 四、沈其军于本判决生效之日起十日内支付朱静燕违约金3万元。 五、驳回沈其军的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2400元，由被告沈其军负担，于本判决生效之日起十日内直接支付给原告朱静燕；反诉案件受理费2153元，由反诉原告沈其军负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审判员 凌 晨 二〇二〇年八月十四日 书记员 尤欣怡