江苏省苏州市虎丘区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0505民初2078号 原告：杨勤伟。 委托诉讼代理人：李克彬，北京德和衡（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王宏，北京德和衡（苏州）律师事务所律师。 被告：徐协。 被告：杨蕾。 被告：徐心语。 法定代理人：杨蕾。 被告：杨心一。 法定代理人：杨蕾。 原告杨勤伟与被告徐协、被告杨蕾、被告徐心语、被告杨心一房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月21日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨勤伟的委托诉讼代理人李克彬、王宏、被告徐协、被告杨蕾（同时作为被告徐心语、被告杨心一的法定代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨勤伟向本院提出诉讼请求：原告杨勤伟与被告徐协、被告杨蕾、被告徐心语、被告杨心一签订的房屋买卖合同合法有效，由四被告继续履行合同将位于XX市XX区XX镇XX花园X区XX幢XXX室不动产过户登记至原告名下。 原告杨勤伟为支持其诉讼请求提供了以下证据： 1、房屋买卖（居间）合同一份，证明原、被告就案涉房屋签订了房屋买卖（居间）合同，合同就双方的权利义务作了相应的约定； 2、村证明一份，证明案涉房屋并非被告之唯一的被安置房屋； 3、银行流水明细两页、收条一页，证明原告向被告交付了房款计400,000元； 4、拆迁房屋安置预结协议书一份、拆迁补偿协议书一份，证明案涉房屋系被告拆迁所有，被告有权处分案涉房屋； 5、动迁安置住房登记表一份、人口信息两份，证明房屋拆迁时户内的人员情况； 6、户籍底册、户口注销证明、全国人口普查表共9页，证明案涉房屋无其他权利人； 7、不动产登记簿查询记录一份，证明案涉房屋现所有权人为被告徐协。 被告徐协对原告提交之上述证据的真实性均予以认可，不持异议，但认为其当时处于吸毒的状态，不是很清楚，且房屋买卖合同写的面积是120平方米，现产权登记面积是137.21平方米，相差17.21平方米。 被告杨蕾、被告徐心语、被告杨心一对原告提交之上述证据的真实性均予以认可，不持异议。 被告徐协辩称，签合同时本人吸了毒，之前经他人介绍认识原告，然后向原告借了40万元，后来就和原告签了该份房屋买卖合同，合同价60万元，本人拿到了40万元后将40万元借给了案外人赵志强，鉴于在签订合同时本人受骗，故不认可该份房屋买卖合同，但是到目前为止还没有向公安机关报案。 被告徐协未就其辩称意见提交相应的证据材料。 被告杨蕾、被告徐心语、被告杨心一辩称，本人不发表任何意见，案涉房屋没有我的份额，合同签字时被告杨蕾是一起签的，但被告杨蕾不知情，另，被告杨蕾和被告徐协在2015年12月9日离婚，而房屋买卖发生在2016年1月，具体经过本人不知情。 被告杨蕾、被告徐心语、被告杨心一未就其辩称意见提交相应的证据材料。 本院经审理认定事实如下：坐落于XX市**XX镇XX花园******的房屋（建筑面积137.21平方米）系徐XX户动迁安置所得。2016年2月1日，原告杨勤伟（购房人、乙方）与被告徐协、被告杨蕾（售房人、甲方）签订《房屋买卖（居间)合同》一份，约定被告将其位于XX市XX区XX镇XX花园X区XX幢XXX室房产以600,000元的价格出售给原告，《房屋买卖（居间）合同》其他条款之主要内容如下：“第二条：成交价格甲、乙双方协商后的实际成交价格为：人民币陆拾万元整（大写），该房屋产权或租赁权过户时产生的个税由乙方承担，营业税由乙方承担，其他相关税、费由乙方承担。该房屋配套设施过户的相关税、费用由乙方承担。第三条：中介信息服务费及支付甲、乙、丙三方签订本合同时，甲方须向丙方交纳中介信息服务费人民币无元整（大写），乙方须向丙方交纳中介信息服务费人民币无元整（大写）。第四条：付款约定（本条各款项均不计利息）1、乙方向甲方的交款约定：(1)乙方于2016年2月1日交付定金人民币贰拾万元整贰拾万元整（200000）（大写）。（2）乙方于2016年2月1日交付房款人民贰拾万园整。（200000）（3）剩于肆拾万.2016年3月有1日付款贰拾万（200000）。（4）房屋押金贰拾万（200000）于过户当天支付。第五条：相关事宜1、房屋办理权属变更过程中所涉及的所有税费以相关部门实收为准，丙方所计算清单仅作参考，不能作为税费凭据。2、若乙方需要贷款并请丙方为其承担他项权证办理之前的担保责任，则以丙方的评估价格作为乙方贷款和丙方承担担保责任的依据，乙方需向丙方支付相应的贷款服务费，办理贷款的其他费用由乙方自行负担。3、丙方为甲乙双方提供交易机会，丙方应如实传递甲方或乙方所提供的信息，就有关政策法规进行咨询，并协助甲乙双方办理产权或租赁权过户手续，甲乙双方须在年月日之前提供相应原合法的（过户/贷款）证件，否则视为违约。4、甲方承诺于腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于乙方。甲乙双方自行办理该房屋所发生的水、电、煤气、有线电视、物业管理及户口迁移等过户手续及相关费用的交接事宜。5、以上条款约定日期，如有一方无法履行，每延期一日违约方须向另一方支付该房屋成交价的万分之五作为逾期履行金。超过七日，由违约方按本合同第六条约定承担违约责任。6、租赁问题，租赁期由房东及时告之承租方，并在签字过户前取得相应手续。第六条：违约责任1、甲方对该房屋权属证件的真实性、合法性及有效性负全责。甲方须保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。该房屋若为共有房屋，甲方须保证在签订本合同时，已取得其他共有人同意，并有权代表其他共有人签定本协议。甲方保证该房屋符合国家及地方房屋上市的有关规定及政策法规，且甲方有权将该房屋上市交易，否则引起的法律和经济责任由甲方承担。2、甲、乙双方须保证该房屋结构无拆改或拆改得到相关管理部门的同意并持有合法、有效证件，若因此影响办理过户手续，产生的一切后果及违约责任由责任方承担。3、甲方在本合同签定后，应保证该房屋的装修及配套设施与签定本合同前相符，否则按甲方违约处理。4、甲方认可乙方贷款方式付款时：（1）贷款过程中，乙方提出终止贷款行为，则乙方须补齐所差房款，继续履行该合同，并承担由此引起的经济损失，已交纳的服务费不予退还。（2）乙方须保证所提供的各种材料与证明的真实、可靠。如因证明不属实或其资信度不够造成的贷款未果，乙方承担相应责任及经济损失。（3）乙方须按照约定按时到指定银行办理贷款手续，否则贷款延期责任由乙方承担。5、甲、乙、丙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生本条第1、2、3、4款违约现象，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的该房屋成交价格的%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。丙方所收取的本合同中约定的中介信息服务费一律不予退还。第七条：免责条款如因洪水、地震、火灾或法律法规变化、政府（包括银行）政策变化等不可抗力原因，导致本合同不能全面履行的，甲、乙、丙三方互不承担违约责任。第八条：约定其它事宜1.甲方承诺此房屋内无户口，以致不影响乙方户口迁入。2.甲方无条件配合乙方将XX花园XX幢XXX室房屋产权过户到乙方名下。如甲方不配合过户，乙方有权将押金人民币贰拾万元（20万元）作为法律诉讼费，无论今后房价上涨或下跌，甲乙双方不得违约。3.此房屋所有买卖细节均由甲、乙双方共同商定，如出现反回均与丙方无关。第九条：其它1、本合同在履行中若发生争议，甲、乙、丙三方应协商解决。协商不成，任何一方可向该房屋所在地人民法院提起诉讼，所有诉讼费由违约方支付。2、本合同经甲、乙、丙三方签字盖章后生效，一式三份，本合同如与甲乙双方签订的《存量房买卖契约》及附件相抵触的条款，以本合同为准。丙方执一份，甲乙双方各执一份。各种手续交接清楚，本合同自动作废，并由丙方收回。3、附件：该房屋买卖附属设施清单。4、甲乙双方共同委托中介方进行网签、进行备案，网签等政府规定的相关过户交易手续。”合同签订当日，原告向被告徐协账户转入100,000元（两笔，每笔50,000元）后，原、被告双方就案涉房屋进行了交接，现案涉房屋一直由原告居住使用至今。次日，原告向被告杨蕾账户转入100,000元（两笔，每笔50,000元），被告徐协向原告出具收条，确认其收到原告买房付款贰拾万圆整。2016年3月1日，原告向被告徐协账户转入200,000元（四笔，每笔50,000元），被告徐协向原告出具收条，确认其收到原告买房付款贰拾万圆整，第二笔款已付清。2020年6月18日，苏州高新区有关政府职能部门出具之不动产登记簿查询记录显示，案涉房屋XX市XX区XX镇XX花园X区XX幢XXX室（房屋建筑面积137.21平方米）的权利人为徐协，房屋性质为动迁安置房。因被告徐协、被告杨蕾、被告徐心语、被告杨心一未能协助原告杨勤伟将案涉房屋过户登记至原告名下，遂致诉讼。 另查明，徐XX户动迁时，其动迁安置户表内人员有：徐XX（2012年5月1日亡故）、徐XX（2011年7月5日亡故）、徐协、杨蕾、徐心语、杨心一。徐协系徐XX、徐XX之唯一继承人。2015年12月9日，徐协与杨蕾协议离婚。 本院认为，民事主体的财产权利受法律平等保护。民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。本案原告杨勤伟与被告徐协、被告杨蕾、被告徐心语、被告杨心一之间的房屋买卖合同依法成立，受法律保护。合同约定“甲方无条件配合乙方将XX花园XX幢XXX室房屋产权过户到乙方名下”，现案涉房屋XX市XX区XX镇XX花园X区XX幢XXX室的产权已办理至被告徐协名下，而四被告未能协助原告杨勤伟将案涉房屋过户登记至原告名下致本次诉讼，责任在四被告，四被告应承担由此产生的民事责任。考虑到四被告中的被告徐心语、被告杨心一尚未成年，为保护未成年人权益起见，原应由被告徐心语、被告杨心一承担的民事责任以由被告徐协、被告杨蕾承担为宜。被告杨蕾辩称认为，其与被告徐协已离婚，案涉房屋没有其份额，故不发表任何意见，但其参与了签订合同的整个过程、并接受了原告所交付的部分房款，故其仍负有合同义务，即协助办理相关的产权过户手续。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。被告徐协辩称认为，其签订合同时系处于吸毒状态，故要求撤销房屋买卖合同，但其未提供相应证据证明，因此，本院对该意见不予采信。鉴于原、被告双方签订房屋买卖合同时，合同约定之房屋建筑面积为120平方米，而房屋实际建筑面积137.21平方米，差额面积17.21平方米大于合同约定面积之百分之十，故对于该差额部分的面积应由原告支付相应的对价。被告徐协虽在庭审中提出了相应的抗辩意见，但未在举证期限届满前提出反诉，故本院对于案涉房屋面积差异所产生的相应对价一事不作理涉，被告徐协可另行向原告主张相应的权利。同时，关于购房款之余款200,000元一事，因庭审中双方当事人均未就该款是否与本案一并处理提出方案，故本案对此不予理涉。 综上所述，原告杨勤伟要求被告徐协、被告杨蕾、被告徐心语、被告杨心一继续履行合同将涉案房屋过户登记至原告名下之诉讼请求，符合有关法律规定，本院应予支持。但为保护未成年人权益起见，相关的民事责任以由被告徐协、被告杨蕾承担为宜。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条、第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 被告徐协、被告杨蕾于本判决生效之日起起十日内配合原告杨勤伟将坐落于XX市XX区XX镇XX花园X区XX幢XXX室的房屋产权过户至原告杨勤伟名下，产权过户过程中所需税、费等费用由原告杨勤伟负担。 案件受理费9,800元，减半收取4,900元，诉讼保全费3,520元，合计8,420元，由被告徐协、被告杨蕾负担。被告徐协、被告杨蕾应负担的8,420元直接支付给原告杨勤伟。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：XXXX支行；账号：105********。 审判员 陆 平 二〇二〇年八月十九日 书记员 叶圣娅