四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初2071号 原告：成都远大创新物业管理有限责任公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府大道南段********。 法定代表人：张春裕，执行董事。 委托诉讼代理人：谭化，男。 委托诉讼代理人：罗艳琳，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 被告：四川岐元堂生物科技有限公司，住所地四川省成都市天府新区华阳街道利通路**出水芙蓉******** 法定代表人：冉小云，职务不详。 原告成都远大创新物业管理有限责任公司（以下简称远大公司）与被告四川岐元堂生物科技有限公司（以下简称岐元堂公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告远大公司的委托诉讼代理人谭化、罗艳琳到庭参加诉讼。被告岐元堂公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。 原告远大公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2016年7月1日起至2017年3月31日止及自2017年10月1日起至2018年8月31日止欠缴的物业服务费286440元；2.判令被告向原告支付已由原告代缴的自2018年5月1日起至2018年7月31日止的水费共计1157.5元；3.判令被告向原告支付已由原告代缴的自2018年5月1日起至2018年6月30日止的电费共计11656元；4.被告按欠付物业费的每日万分之八标准向原告支付逾期付款滞纳金至物业服务费交清为止；5.被告按欠付水费总额的每日万分之八标准向原告支付逾期未付水费产生的滞纳金至全部电费交清为止；6.被告按欠付电费总额的每日万分之八标准向原告支付逾期未付电费产生的滞纳金至全部电费交清为止；7.被告向原告支付律师费2500元；8.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年9月16日，四川中加天基生物科技有限公司（以下简称中加天基公司）与远大房地产开发有限责任公司（以下简称远大房地产公司）签订《远大荷兰水街商业房屋租赁合同》，约定中加天基公司承租远大房地产公司位于成都市高新区天府大道南段325号远大荷兰××街××号楼××号商铺，该租赁商铺的使用面积为2387平方米，由原告提供物业管理服务。同日，原告就该租赁房屋的物业管理与中加天基公司签订《远大荷兰水街物业服务协议》，约定原告向中加天基公司提供物业管理服务，中加天基公司向原告按租赁面积按合同约定交纳物业服务费。物业服务费交纳标准：每月每平方米6元；物业服务费交纳方式：按季度交纳，于下一个收费期首日的15日前交纳；中加天基公司拖欠应缴物业费的，应从拖欠之日起每日按拖欠总额的千分之三标准向原告交纳滞纳金。同时，协议还约定了水电费的交纳。水电费的交纳方式：用水用电按实计收，月结月清，中加天基公司应于当月5日前按上月实际使用数额向原告交付上月水电费，公共总表和分表的差额及管线损耗部分按经营商家实际用量及当月分摊系数分摊交付;若中加天基公司拖欠应交水电费，中加天基公司应按欠费总额每日千分之三标准向原告支付逾期交纳的滞纳金。2015年12月28日，远大房地产公司与被告、中加天基公司签订《远大荷兰水街商业房屋租赁合同补充协议》，约定中加天基公司将其在租赁合同项下的全部权利义务转由被告承继。2016年4月8日，原告与被告、中加天基公司签订《主体变更协议》，约定原告与中加天基公司于2015年9月16日签订的物业服务协议中中加天基公司的权利义务全部由被告承继，被告已充分知晓并认可物业服务协议条款，并按物业服务协议约定向原告履行合同义务，否则，被告应承担相应违约责任。在原告为被告提供物业管理服务期间，被告自2016年7月1日至2018年8月31日期间，拖欠原告物业费共计286440元:被告拖欠原告2018年5月至6月的电费共计11656元及2018年5月至7月水费共计1157.5元。对于被告的拖欠行为，原告多次催缴未果。原告遂提起本案诉讼，请求判如所请。 被告岐元堂公司未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。 本院经审理查明认定如下事实：2015年9月16日，远大房地产公司（甲方）与中加天基公司签订《远大荷兰水街商业房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于成都市高新区天府大道南段325号远大荷兰××街××号楼××号商铺出租予乙方使用，租赁面积为2387平方米，乙方的物业管理由远大公司承担，租赁期限自2015年10月1日至2019年12月31日。合同签订后，远大房地产公司于2015年9月25日向中加天基公司交付了租赁商铺。 2015年9月16日，远大公司（甲方）与中加天基公司（乙方）签订《远大·荷兰水街物业服务协议》，约定甲方系案涉房屋的物业服务企业，双方的物业服务合同期限依照乙方与房屋产权人签订的房屋租赁合同载明的起止时间执行，物业服务费用：每月6元/㎡，按每季度42966元缴纳，乙方应在下一个收费期首日的15日前履行物业服务费用交纳义务，乙方若拖欠物业费，须从拖欠之日起每日按照拖欠费总额的千分之三的标准向甲方交纳滞纳金，依据甲方管理职责或本协议约定须由甲方告知乙方的情形，甲方有权通过在物业范围内张贴公告或在公共媒体上公告的方式进行，公告自发布之日起三日后视为送达，甲方已履行起其告知义务，乙方应依据本合同按时足额向甲方交纳物业管理服务费用、车位服务费用和代收代缴的水、电和袋装垃圾清运费及其他费用等，不得以任何理由拒交、少交和缓交上述各项费用，否则，应依据本合同相关约定向甲方支付滞纳金并承担甲方因催收而产生的各种费用（包括但不限于通讯费、差旅费、律师费、诉讼费等）。水电费的交纳：乙方经营用水、用电费按时计收，计费标准依照租赁物业所在地相关部门收费标准执行，月结月清，乙方应于当月5日前按上月实际使用数额向甲方交付上月水电费，公共总表和分表的差额及管线损耗部分按经营商家实际用量及当月分摊系数分摊交付，若乙方拖欠应交水电费，乙方将按欠费总额每日从逾期之日其按每天千分之三的标准向交纳滞纳金。乙方同意并知晓：水电费为代收费用，如相关部门不能开具分项原始发票的，甲方仅向乙方出具总票的复印件。 2015年12月28日，远大房地产公司（甲方）与中加天基公司（乙方）、岐元堂公司（丙方）签订《远大荷兰水街商业房屋租赁合同补充协议》，约定甲乙双方于2015年9月16日签订《远大荷兰水街商业房屋租赁合同》（以下简称原合同），乙方将其在原合同项下全部权利及义务转由丙方承继，乙方对丙方的履约义务承担连带责任。 2016年4月8日，远大公司（甲方）、中加天基公司（乙方）与岐元堂公司（丙方）签订《主体变更协议》，约定鉴于甲乙双方于2015年9月16日签署《远大·荷兰水街物业服务协议》及《安全责任书》，自本协议生效之日起，上述《远大·荷兰水街物业服务协议》《安全责任书》中乙方权利义务概由丙方承继，丙方承诺已充分知晓并认可上述合同条款，并依照上述条款履行义务，否则应承担相应的违约责任，且乙方就丙方的履约行为承担连带责任。 远大公司多次向岐元堂公司催收物业管理费及水、电费，岐元堂公司员工分别于2018年4月2日、2018年5月3日、2018年6月30日在水电物业费签收单中签字确认收到2018年3月、2018年4月、2018年6月《催费通知单》。2018年6月《催费通知单》载明岐元堂公司2018年6月电费为5747.3元、水费406.4元。远大公司代岐元堂公司就案涉商铺向供水、供电部门支付了2018年6月的水费及电费。 2019年9月6日，远大公司（甲方）与北京市惠城（成都）律师事务所（乙方）签订《委托代理合同》，约定甲方委托乙方律师作为本案代理人，律师代理费2500元。2019年10月6日，远大公司向北京市惠城（成都）律师事务所转账支付25000元。北京市惠城（成都）律师事务所出具增值税发票，载明服务名称：律师费，金额2500元，备注：远大荷兰水街3-1-1/2/3。 另查明，远大公司在庭审中陈述，岐元堂公司支付了2016年1月1日至2016年6月30日期间的物业费85932元、2017年7月1日至2017年9月30日期间的物业费42966元。岐元堂公司于2018年9月1日搬离案涉商铺。 本院认定上述事实所采信的证据有：原被告的身份信息、《远大荷兰水街商业房屋租赁合同》《远大荷兰水街商业房屋租赁合同补充协议》《远大·荷兰水街物业服务协议》《主体变更协议》《催费通知单》《委托代理合同》、荷兰水街商户交房确认单、2018年远大荷兰水街6月水电费签收表、增值税专用发票、水电费发票、银行转账记录以及当事人在庭审中的陈述等。 本院认为，案涉《远大荷兰水街商业房屋租赁合同》《远大荷兰水街商业房屋租赁合同补充协议》《远大·荷兰水街物业服务协议》《主体变更协议》系各方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对各方当事人均有约束力，各方当事人均应按约履行各自的义务。中加天基公司、远大公司与岐元堂公司于2016年4月8日签订了《主体变更协议》，约定由岐元堂公司承继中加天基公司的合同权利义务。远大公司为岐元堂公司提供了物业服务后，岐元堂公司应按约支付物业费。本案中，岐元堂公司经远大公司催收仍未交纳自2016年7月1日起至2017年3月31日、自2017年10月1日起至2018年8月31日的物业管理费已构成违约，故远大公司要求被告岐元堂公司支付物业管理费286440元（2387平方米×6元×20个月）的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。 关于远大公司主张的水电费。远大公司主张岐元堂公司支付其代缴的2018年5月1日至2018年7月31日的水费以及2018年5月1日至2018年6月30日的电费。本案中，岐元堂公司员工在2018年6月水电物业费签收表上签字确认，2018年6月《催费通知单》中载明岐元堂公司租赁商铺于2018年6月实际产生电费5747.3元、水费406.4元，岐元堂公司未对《催费通知单》中载明的水费、电费金额提出异议，应视为岐元堂公司认可该《催费通知单》中载明的金额及用水用电情况。远大公司并未提交证据证明案涉租赁商铺在2018年5月、2018年7月的用水情况、用水具体吨数及具体金额，也未提交证据证明案涉租赁商铺2018年5月的用电情况、具体用电度数及具体金额。故对远大公司要求岐元堂支付代缴水费1157.5元的诉讼请求，本院在406.4元范围内予以支持。对远大公司要去岐元堂公司支付代缴电费11656元的诉讼请求，本院在5747.3元范围内予以支持。 关于远大公司主张的违约金。本院认为，岐元堂公司未按约支付物业管理费、水费、电费已构成违约，根据合同约定原告有权要求岐元堂公司按每日千分之三的标准支付滞纳金，该滞纳金的性质实则系违约金，远大公司主动降低违约金的计算标准至每日万分之八，但违约金条款的设立目的在于增加可能违约一方的违约成本，从而保障合同的妥善履行，违约金兼具补偿损失和违约惩罚的作用，远大公司主张的每日万分之八明显过高，本院根据双方合同履行实际情况、远大公司实际受损、岐元堂公司的违约情形，本院将物业费的违约金调整为：分别以42966元、42966元、42966元、42966元、42966元、42966元、28644元为基数，自逾期之日即从2016年7月16日起、2016月10月16日、2017年1月16日、2017年10月16日、2018年1月16日、2018年4月16日、2018年7月16日起按每日万分之二的标准计算至付清之日止。本院将水费的违约金调整为：以406.4元为基数，自2018年7月6日按每日万分之二的标准计算至付清之日止。本院将电费的违约金调整为：以5747.3元为基数，自2018年7月6日按每日万分之二的标准计算至付清之日止。 关于远大公司主张的律师费。本院认为，根据《远大·荷兰水街物业服务协议》约定若岐元堂公司拖欠物业费等相关费用，应承担远大公司因催收而产生的律师费。结合远大公司与北京市惠城（成都）律师事务所签订的《委托代理合同》并支付了律师费，律师费已实际产生，远大公司主张岐元堂公司支付律师费2500元的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。 综上，原告远大公司的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。被告岐元堂公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，放弃了对远大公司主张事实及诉讼请求进行抗辩的权利，因放弃该权利导致的法律后果由被告岐元堂公司自行负担。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十四条、第一百四十八条第一、二、三款之规定，判决如下： 一、被告四川岐元堂生物科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成都远大创新物业管理有限责任公司支付物业286440元及违约金（违约金的计算标准为：以42966元为基数、自2016年7月16日起按每日万分之二的标准计算至款项付清之日止，以42966元为基数、自2016月10月16日起按每日万分之二的标准计算至款项付清之日止，以42966元为基数、自2017年1月16日起按每日万分之二的标准计算至款项付清之日止，以42966元为基数、自2017年10月16日起按每日万分之二的标准计算至款项付清之日止，以42966元为基数、自2018年1月16日起按每日万分之二的标准计算至款项付清之日止，以42966元为基数、自2018年4月16日起按每日万分之二的标准计算至款项付清之日止，以28644元为基数、自2018年7月16日起按每日万分之二的标准计算至款项付清之日止）； 二、被告四川岐元堂生物科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成都远大创新物业管理有限责任公司支付水费406.4元及违约金（违约金的计算标准为：以406.4元为基数，自2018年7月6日按每日万分二的标准计算至付清之日止）； 三、被告四川岐元堂生物科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成都远大创新物业管理有限责任公司支付电费5747.3元及违约金（违约金的计算标准为：以5747.3元为基数，自2018年7月6日按每日万分二的标准计算至付清之日止）。 四、被告四川岐元堂生物科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成都远大创新物业管理有限责任公司支付律师费2500元； 五、驳回成都远大创新物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8536元，由原告成都远大创新物业管理有限责任公司负担1036元，被告四川岐元堂生物科技有限公司负担7500元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  肖 华 人民陪审员  陈昌明 人民陪审员  赖 婧 二〇二〇年九月十六日 书 记 员  林佳莹