山东省临沂市河东区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁1312民初3652号原告：王安宁，男，1986年8月23日出生，汉族，住临沂市河**。委托诉讼代理人：王信花，山东保亿律师事务所律师。被告：刘贤发，男，1967年11月17日出生，汉族，住临沂市河**。被告：陈为彩，女，1967年7月13日出生，汉族，住临沂市河**。被告：张洪亮，男，1980年8月9日出生，汉族，住临沂市河**。被告：刘晓晨，女，1989年11月7日出生，汉族，住临沂市河**。四被告共同委托诉讼代理人：许永强，山东有泰律师事务所律师。第三人：张春艳，女，1977年12月4日出生，汉族，住临沂市河**。原告王安宁与被告刘贤发、被告陈为彩、被告张洪亮、被告刘晓晨、第三人张春艳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王安宁及其委托诉讼代理人王信花、被告张洪亮及其与被告刘贤发、陈为彩、刘晓晨的共同的委托诉讼代理人许永强、第三人张春艳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王安宁向本院提出诉讼请求：1.依法调解或判决被告继续履行《房屋买卖合同》，即被告按约定配合原告办理涉案房屋过户手续，将房屋过户到原告名下；2.依法调解或判决被告向原告支付违约金暂定3万元；3.本案诉讼费、保全费、保单费等由被告承担。事实和理由：2018年5月12日，原告经中介张春艳居间介绍，与被告签订了一份《房屋买卖合同》，约定原告以总房款700000元，购买被告位于临沂市河东区××号楼××室住宅及配房﹝鲁（2017）临沂市不动产证明第0117979号、0117980号﹞，同时约定合同签订之日原告支付10000元定金。2018年5月18日前原告支付首付款350000元给被告，剩余房款待房产证办出后原告办分期付款支付。合同签订后，原告按约定支付了10000元定金及首付房款350000元，后原告也按约定每三个月一次向被告支付剩余房款月息。现该房屋早已具备办理房产证的条件，原告多次催促被告先办理涉案房屋的产权证，后再配合过户到原告名下，但被告以各种理由推诿，至今未予办理。被告的违约行为在当前房价快速上涨的环境下，违背基本诚信原则，给原告造成了巨大的损失。为此，为维护原告合法权益，特诉至贵院，请求依法支持原告的诉求。在案件审理过程中，王安宁将诉讼请求第二项变更为依法调解或判决被告向原告支付违约金24000元，增加一项诉讼请求，请求人民法院依法判决或调解自2020年5月份停止向被告支付合同约定的房屋贷款利息。刘贤发、陈为彩辩称，1.我方不存在违约行为，而原告的行为属于违反合同约定。2018年5月12日，双方签订《房屋买卖合同》，涉案房屋因为开发商的原因于2020年6月份具备办证条件。2020年6月7日，我方通知原告可以办理房产证了，同年6月9日，涉案房屋的产权证办理完毕，我方又通过微信告知了原告。此时，原告应办理房屋贷款手续，并将剩余房款（350000元）交付给我方。但是原告并未按照约定办理上述后续事宜，而是于2020年7月7日将涉案房屋查封。所以，原告的行为已经违反了《房屋买卖合同》第十四条之约定，根据《房屋买卖合同》第五条、第七条之规定，我方有权解除双方的合同关系并要求原告承担违约责任，同时已付房款归我方所有。2.原告所诉违约金无事实和法律依据。我方正常履行合同，并无违约事实。同时，我方仅收到首付款350000元，购房定金并未交付给我方，合同约定的定金条款并未生效。另外，因原告自身原因导致合同不能履行，其无权主张违约金。3.涉案《房屋买卖合同》已实际无法继续履行。原告单方违约，查封涉案房屋，给我方造成了直接经济损失。根据合同约定，涉案《房屋买卖合同》已经解除，其相应后果应由原告自行承担。张洪亮辩称，我并非本案适格主体，因为我并非涉案《房屋买卖合同》的签订人，也不是实际房屋所有权人，在该《房屋买卖合同》中不享有权利，也不承担义务，原告将我列为被告无事实和法律依据，请求人民法院依法驳回原告对我的起诉。刘晓晨辩称，我并非本案适格主体，因为我并非涉案《房屋买卖合同》的签订人，也不是实际房屋所有权人，在该《房屋买卖合同》中不享有权利，也不承担义务，原告将我列为被告无事实和法律依据，请求人民法院依法驳回原告对我的起诉。第三人张春艳述称，1.涉案房屋应该正常办理房产证过户，不应该出现现在的纠纷。2.我从知道可以办理房产证后，就于2020年5月10日通知了被告张洪亮。由于疫情原因，办理房产证需要提前预约，2020年5月21日又问被告张洪亮是否预约办理房产证，被告张洪亮说没有。3.原告多次催促被告办理房产证我都知道，并且原告要求我和他一起去被告家里协商解决此事，但因为我和被告住在一个小区，所以不好意思去。4.协议卖房的，办理房产证需要的材料全部放在买方处，以防止卖方反悔，所以，被告办理房产证需要的材料（购房合同原件、购房发票原件、维修基金发票原件）都在原告处，所以，如果原告不配合，被告不可能办出房产证。5.协议卖房的，只要给付首付款后，就需要交房，只是当时房屋买卖合同不完善。6.房屋买卖合同签订后，一般会在一年后办理房产证，但是本案涉案房屋却拖了很久，期间房价涨的很快，所以，房主肯定有想法，但是我觉得即使房价涨的再快，原告已经付完了首付款350000元，并且还在一直偿还银行的利息，所以，房价的涨跌都是买方自己承担的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月12日，刘贤发和陈为彩（甲方）、王安宁（乙方）、张春艳（中介方）签订了《房屋买卖合同》。合同第一条约定，甲方同意将所拥有的临沂市河东区××号楼××室住宅及配房一间出售给乙方，具体面积以房产部门确权为准。合同第二条约定，甲方出售之房屋总售价（包括房产的配套价格）共计700000元。本合同签订时，乙方支付10000元，为购房定金，交中介方保管。甲方向乙方交出房产证明，经甲乙双方协商交中介方保管，合同签订后如甲方毁约不卖，以定金的二倍对乙方进行赔偿，乙方毁约不买，定金归甲方。合同第五条约定，甲乙双方承诺：贷款审批成功，放款之后，于十日内到房产局办理所有权转移手续。甲乙双方任何一方延迟，每天按照200元／天赔付对方作为补偿金，甲乙双方任何一方逾期三十日以上未履约的，另一方有权以对方违约为由解除双方合同关系，违约应按本合同第二条规定承担违约责任，双方另有约定除外。合同第七条约定，如乙方不按时支付甲方房款，每逾期一周按照房价款的0.5%计算违约金给予甲方，逾期三个月甲方有权解除本合同，解约时，乙方已付房价款作为赔偿款归甲方所有。合同第十四条约定，本合同未尽事宜：乙方于2018年5月18日先交房款350000元给房主，余款于此房办理房产证后办分期付款，甲方收到房款后，如果违约，从此房总价的30%对乙方进行赔偿，剩余房款以月息0.45%，三个月一次，付给甲方。合同签订以后，王安宁于2018年5月18日向张洪亮支付了房款350000元，并按照合同第十四条的约定将剩余房款的利息向张洪亮支付到2020年5月10日，刘贤发和陈为彩已经确认收到了房款350000元。同时，王安宁将定金10000元按照合同的约定交付给中介方张春艳。2018年5月份，王安宁入住该房屋。2020年5月10日，涉案房屋不动产权证书的办理条件已经成就，中介方张春艳即通知了张洪亮，此后，王安宁也多次催促被告抓紧办理不动产权证书。2020年6月9日，刘贤发、陈为彩将涉案房屋的不动产权证书办理完毕，但未及时告知王安宁及张春艳。作为中介方的张春艳确认，涉案《房屋买卖合同》的履行程序应为：刘贤发和陈为彩作为房主应先办理房屋不动产权证书，之后通知中介方张春艳，由张春艳联系买方王安宁及卖方刘贤发和陈为彩，到银行办理按揭贷款，来支付剩余的房屋价款。银行按揭贷款获批后，银行将贷款打入房产管理部门的监管账户，此后张春艳、刘贤发、陈为彩、王安宁一起到房产管理部门，将该房产过户到王安宁名下，之后，刘贤发和陈为彩从房产管理部门取得银行贷款，合同即履行完毕。在案件审理过程中，王安宁明确表示，如果刘贤发和陈为彩配合将涉案房屋过户到其名下，王安宁同意不再向银行申请按揭贷款，改为一次性将剩余房款350000元支付给刘贤发和陈为彩。本院认为，刘贤发和陈为彩、王安宁、张春艳于2018年5月12日共同签订的《房屋买卖合同》,是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应按照合同的约定履行合同义务。王安宁按照合同的约定向刘贤发和陈为彩支付了房款350000元及剩余房款的利息，向中介方支付了定金10000元，其要求被告继续履行合同的诉讼请求，本院依法予以支持。2020年5月10日，刘贤发和陈为彩在得知涉案房屋不动产权证书的办理条件已经成就后，应该及时联系王安宁，取得相关的资料，到有关部门办理。但是刘贤发和陈为彩在未从王安宁处取得相关资料的情况下，办理了涉案房屋的不动产权证书，并且未将办理情况及时告知中介方张春艳和王安宁，导致合同继续履行的迟延，应认定刘贤发和陈为彩违约，刘贤发和陈为彩应向王安宁支付违约金。王安宁主张的违约金24000元，数额过高，应予调整。根据本案实际，违约金按照200元/天，从2020年5月10日计算到同年7月24日（王安宁向本院主张权利的时间）较为适宜，数额为14800元。因涉案房屋登记在刘贤发和陈为彩名下，张洪亮和刘晓晨均确认自己并非涉案《房屋买卖合同》的签订人，也不是实际房屋所有权人，在该《房屋买卖合同》中不享有权利，也不承担义务，应认定张洪亮在房屋买卖过程中的收取房款、收取剩余房款的利息、协调有关事宜等行为，是其作为刘贤发和陈为彩的亲属，为刘贤发和陈为彩的帮工行为，故王安宁要求张洪亮和刘晓晨承担相应的民事责任的主张，本院不予支持。刘贤发和陈为彩的违约行为，给合同的履行带来了不确定性，故王安宁要求自2020年5月份停止向被告支付合同约定的房屋贷款利息的诉讼请求，本院依法予以支持。刘贤发和陈为彩配合王安宁将涉案房屋过户到其名下后，王安宁同意不再向银行申请按揭贷款，改为一次性将剩余房款350000元支付给刘贤发和陈为彩的主张，可以提高合同履行的效率，不损害了刘贤发和陈为彩的利益，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告王安宁、被告刘贤发和陈为彩、第三人张春艳于2018年5月12日共同签订的《房屋买卖合同》合法有效，合同各方当事人应继续履行合同。原告王安宁在本判决生效后10日内，向被告刘贤发和陈为彩支付剩余房款350000元及合同约定的剩余房款利息；被告刘贤发和陈为彩在收到上述房款及利息后2日内，协助原告王安宁和第三人张春艳将临沂市河东区××号楼××室住宅及配房的所有权过户到原告王安宁名下；二、被告刘贤发和陈为彩在本判决生效后3日内，向原告王安宁支付违约金14800元；三、原告王安宁自2020年5月份开始，可暂停向被告刘贤发和陈为彩支付《房屋买卖合同》约定的剩余房款的贷款利息；四、驳回原告王安宁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10800元，财产保全费4020元，由原告王安宁负担180元，由被告刘贤发、陈为彩负担14640元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审判长  刘兴文审判员  沈华芳审判员  褚丽英二〇二〇年八月二十五日书记员  陈 超