吉林省长春市南关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0102民初2075号 原告：长春市百安物业管理有限公司，住所地长春市南关区西三道街财神商厦二层办公区。 法定代表人：刘舒垒，总经理。 委托诉讼代理人：于立娟，该公司职员。 委托诉讼代理人：张天姣，吉林全策律师事务所律师。 被告：刘家汉，男，1960年1月27日生，汉族，住长春市南关区中环小区12区32栋5门401号。 委托诉讼代理人：王兴志，吉林常春律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李香民，吉林常春律师事务所律师。 原告长春市百安物业管理有限公司（以下简称百安物业公司）与被告刘家汉物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告长春市百安物业管理有限公司委托诉讼代理人于丽娟、张天姣，被告刘家汉及其委托诉讼代理人王兴志、李香民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 百安物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告2018年1月1日至2018年12月31日的租金10080、管理费9,240元及滞纳金9,660元；2019年1月1日至2019年12月31日的租金10,080元、管理费9240费、截止2019年2月28日的滞纳金5,699.4元，以上合计人民币53,999.40元。2、本案诉讼费用及为实现债权所支出的必要费用由被告承担。事实和理由：原告受吉林百安科技有限公司（以下简称百安科技公司）委托自2017年12月1日起至2027年12月31日止，经营管理坐落在吉林省长春市大马路与三道街交汇处的财神商厦二层。原告自2017年12月1日起开始管理服务至今，在此期间，被告持续在原告所经营管理的财神商厦二层小百区K014号（进门右手第二家）经营小百服装项目。原告在委托合同开始后，认真按照合同约定开展经营、管理服务，被告接受原告提供的服务及管理，但被告拒不支付租金及管理费用，原告在此期间多次向被告催缴租金及管理费，被告至今仍拒绝支付。综上所述，被告在原告所管理的商场经营，原告为其提供日常管理服务，但被告未能支付相关费用已侵犯了原告的合法权益，故诉至法院。 刘家汉辩称：原告无权主张案涉商铺租金。案涉商铺使用权已经出售给刘东，并且一直由刘东出租并收取租金，所以原告在没有得到商铺使用权人刘东的承认与追认的情况下，无权处分刘东个人的商铺。根据合同法第五十一条：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效的规定，原告主张案涉商铺租金于法无据。被告巳经与刘东签订了2015年至2023年的租赁合同。被告于2015年在原管理公司的负责人的介绍下，知道自己实际使用的商铺巳经被转让给证人刘东。因此，双方签订了长期租赁合同，并根据约定将租金、管理费交给了刘东。在商铺相关权利没有发生变更的情况下，被告将相关费用交给刘东是合理合法、符合合同约定的。 原告主张滞纳金，没有法律依据。滞纳金是向繳款人征收的一种带有惩罚性质的款项。根据行政法理论，滞纳金是行政强制执行中执行罚的一种类型，目的是促使对方尽快履行义务。百安物业公司不具有收取滞纳金的主体资格及权利，主张滞纳金于法无据。 原告没有提供物业服务，无权收取管理费。原告没有开展物业服务活动。财神商厦卫生情况非常不好，收拾垃圾需要由业主自己出钱雇人，而部分商铺门前的臭水至今无人收拾，只有没有物业服务的商厦才会出现此种情况。这说明，财神商厦根本就没有物业公司进行服务管理。物业公司收取的物业服务费，事实依据不足。 原告主张的涉案商铺的服务费标准违反商铺使用权的合同约定。案涉商铺使用权转让合同，已经对涉案商铺的管理费进行了约定，原告无权单方提高收费标准。 即使案涉合同有效，原告无权主张2018年的租金及服务费。案涉合同约定了百安物业公司与租户的2019年租赁服务，没有对2018年进行约定。2019年，没有达到原告主张的合同约定的2019年12月收费日期。2018年，没有签定合同。首先，原告在没有达到2019年收费日期的情况下主张收费，不符合合同约定。其次，案涉合同约定了百安物业公司与租户的2019年相关事宜，没有对2018年进行约定，因此对于原告主张的2018年收费没有合同依据。 案涉物业服务收费标准的确定、案涉商铺租金的收取没有经过业主同意，不符合法律规定。根据被告举证的原二楼经理于艳玲、原财神商厦副总经理刘伟家、业主刘东的证人证言及合同、补充协议等证明，案涉商铺巳经经原财神公司法定代表人吴广的批准，经二楼经理于艳玲出售给了本案证人刘东，所以案涉商铺的业主是本案证人刘东。本案是物业服务合同纠纷，物业服务合同的当事人应当是物业公司与业主，尤其是涉及到物业服务费的收费标准应当由业主与物业公司协商决定。作为实际使用人的本案被告没有权利代替业主与物业服务公司协商确定物业服务收费标准。因此，百安物业管理有限公司无杈绕过业主，单方面与实际使用人签订合同，约定服务费标准。租金是业主才有权利收取的费用。本案原告在没有得到商铺业主的同意下，主张收取租金的行为没有事实依据。 案涉物业服务收费标准没有经协商确定，不符合法律规定。《吉林省物业管理条例》第四十六条普通住宅物业服务收费实行政府指导价，其他住宅物业服务收费，由业主与物业服务企业或者其他管理人协商确定实行市场调节价或者政府指导价。非住宅物业服务收费实行市场调节价。第四十七条物业服务收费实行市场调节价的，由业主与物业服务企业或者其他管理人在物业服务合同中约定价格。因此，本案的服务收费标准应当经过合同约定，即只有合同约定的收费标准才是本案的收费的唯一标准。本案中，原告拿不出与被告协商的有力证据。按照第一次庭审被告自述，自己是被骗到了办公室，在不签字不让离开的情况下，才在合同上签的字。案涉物业服务收费标准巳经在商铺转让合同、补充协议中进行了约定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。被告举证的案涉商铺转让合同及2016年11月9日补充协议证明，合同约定2017、2018年小百区两年的管理费共计3万元、小百区管理费的标准是每年1.5万元。该协议清晰的约定了案涉商铺的服务费标准，因此原告无权单方、变相提高收费标准，扩大服务范围。 被告提供的证据：光碟、相片、说明材料、近200个业户签字及证人吕丽证实，原告提供的服务有重大缺陷。《合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求本案被告提供证据证明，原告没有提供物业服务，致使个别业户无法正常营业，或是运营困难，这属于重大缺陷，被告可以依据合同法规定的先履行抗辩权，不予交费。 综上所述，原告要求被告给付租金及管理费、滞纳金的要求是没有事实和法律依据的，请求贵院依法驳回起诉或驳回原告的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2012年1月10日，百安科技公司通过拍卖取得吉林省长春市南关区西三道街（财神商厦2层）所有权，上述房屋于2012年4月20日办理房屋所有权登记，房屋所有权人为百安科技公司，包含上述租赁房屋在内总建筑面积6,790.37平方米。2017年9月13日，吉林江山实业集团有限公司将案涉商厦一层出让给吉林省晨宇电子科技有限公司（以下简称晨宇公司）。2017年11月15日，晨宇公司（甲方）、百安科技公司（乙方）和长春市百安物业管理有限公司（丙方）签订的《委托经营管理合同》，约定案涉商厦的使用权、收益权、处理权由丙方全权负责。同年12月1日，百安科技公司与本案原告签订《授权委托书》一份，取得百安科技公司对商厦的使用权、收益权和处分权。原告自此进入商厦进行管理，并为商厦提供物业服务。被告在原告所经营管理的财神商厦二层小百区K014号（进门右手第二家）经营小百服装项目。2018年12月1日，原告与被告签订了《长春市百安物业管理有限公司合同书》，期限自2019年1月1日至2019年12月31日。 本院认为，吉林百安科技有限公司系吉林省长春市南关区西三道街（财神商厦2层）的合法产权人，被告在此经营，应当向产权人支付相应租赁费用。原告已取得吉林百安科技有限公司的授权，经营管理商厦，取得商厦的使用权、收益权和处置权，故原告可据此向被告主张租赁费。原告与被告签订了《长春市百安物业管理有限公司合同书》，合同中约定了2019年1月1日至2019年12月31日期间的租金标准为每延米每月120元，管理费标准为每延米每月110元。前述租金及管理费标准系被告认可的收费标准，故2018年度的租金及管理费收费标准可参照该标准计算。被告逾期支付租赁费用，应当支付违约金，合同中虽表述为滞纳金，而日常生活中，逾期付款违约金通常被表述为滞纳金，故对原告主张的租金滞纳金应当予以支持，但应变更为违约金。合同中约定租金给付时间为每年12月1日至12月10日，故租赁费用的违约金应当自12月11日起算。合同约定按照应交额3%的标准可予以支持。另依据《物业管理条例》《中华人民共和国物权法》的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人系专属于建筑物业主的权利，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人进行管理，而法律意义上的业主，系指相关建筑物的所有权人，而非使用权人。本案，案涉商厦二层在房产部门登记的所有权人为百安科技公司，百安物业公司接受持有房屋产权证的房屋所有人百安科技公司授权负责商厦管理包括提供物业服务并无不当，且原告已实际为商厦提供物业服务，被告应当支付相应的物业服务费。案涉物业纠纷并非住宅物业服务合同，《吉林省物业管理办法》第四十六条规定，非住宅物业服务收费实行市场调节价；第四十七条规定，物业服务收费实行市场调节价的，由业主与物业服务企业或者其他管理人在物业服务合同中约定价格。原告主张物业费计算标准基本与长春市商用物业费水平大体相当，且被告摊位延米数已经双方实际测量，对于原告物业费计算标准予以支持。被告庭审中已经提供证据证明原告提供服务过程中存在垃圾无人清理等问题，虽原告已作出合理解释，并积极予以解决，但亦体现出其提供物业服务过程中存在管理协调不到位的问题，故对其主张的关于管理费的违约金之诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第八十一条、《物业管理条例》第六条、第十一条、《吉林省物业管理办法》第九条、第四十六条、第四十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告刘家汉于本判决生效后立即给付原告长春市百安物业管理有限公司2018年1月1日至2019年12月31日的物业服务费20,160元，并支付违约金604.8元； 二、被告刘家汉于本判决生效后立即给付原告长春市百安物业管理有限公司2018年1月1日至2019年12月31日的物业服务费18,480元； 三、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费575元（原告已预付），由被告刘家汉负担262元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 长  赵金龙 人民陪审员  于静萍 人民陪审员  纪 梅 二〇二〇年六月十六日 书 记 员  杨相力