大连高新技术产业园区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0293民初1161号 原告：亿达物业服务集团有限公司，住所地：辽宁省大连高新技术产业园区软件园知音园**，统一社会信用代码91210231723451243K。 法定代表人：王娜，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：李洪双，女，1990年9月10日出生，汉族，该公司员工，住辽宁省凌源市。 委托诉讼代理人：邬大鹏，男，1983年5月18日出生，汉族，该公司员工，住辽宁省大连中山区。 被告：许华宇，男，1995年11月14日出生，汉族，住辽宁省大石桥市。 委托诉讼代理人：许松（被告父亲），1972年12月18日出生，汉族，住辽宁省大石桥市。 第三人：大连软件园世通开发有限公司，，住所地：辽宁省大连高新技术产业园区枫峪园**统一社会信用代码：912102005506407234。 法定代表人：梁天辉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：丁达鹏，男，1972年7月5日出生，汉族，该公司员工，住辽宁省大连市沙河口区。 原告亿达物业服务集团有限公司与被告许华宇、第三人大连软件园世通开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告亿达物业服务集团有限公司的委托诉讼代理人李洪双、被告许华宇、第三人大连软件园世通开发有限公司的委托诉讼代理人丁达鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付自2016年4月1日至2019年12月31日期间的物业服务费15,195.65元；2.被告向原告支付逾期交费违约金1,000元（暂计算至2019年11月1日），请求支付至实际支付物业服务费之日。事实与理由：2013年8月14日，原告与大连软件园世通开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定由原告为普罗旺斯二期小区提供物业服务，业主按房屋面积按季度向原告支付物业服务费用，约定每季度首月10日后仍未缴费的，自每季度首月11日起应向原告按照当季物业费逾期每日千分之三的标准支付违约金。被告系上述物业普罗旺斯二期小区17-2-1-3号业主，物业面积131.28平方米，收费标准为2.6元/月/平，合同签订后，原告按合同约定为被告所在的小区提供了物业服务，按约定被告应向原告缴纳自2016年4月1日至2019年12月31日期间物业服务费15,195.65元，但经原告多次催缴，被告一直拒绝缴纳，每逾期季度累计产生较多逾期交费违约金，但仅向被告主张1,000元，其余违约金原告自愿放弃。被告拒绝缴纳物业费的行为已经构成违约，为了维护原告的合法权益，维护全体缴纳物业费业主的合法权益，保障公平交易的基本原则，被告应当承担交费义务和接受逾期交费的违约责任惩罚，故特向贵院提起诉讼，请求依法裁判被告履行义务。 被告辩称，不同意原告的诉讼请求。2014年被告购买案涉房屋，售楼员告诉被告享受2013年的销售政策，政策是安装中央空调抵顶物业费用，购买超过30,000元的中央空调可减免物业费17,000元。被告于2015年收房，收房时交纳一年的物业费，被告将32,000元的中央空调发票提供给原告以抵顶17,000元的物业费。自2016年至2020年，案涉小区更换了几届物业服务人员，均未向被告主张过物业费用。今年疫情期间被告收到交纳物业费用的通知，4月8日，被告与楼管联系交物业费，交纳了自2020年2月16日至2020年12月31的物业费用。现在原告不承认以前的减免政策，但是这个政策不是被告一家，小区很多业主都有这个情况，被告没有故意拖欠物业费用。 第三人述称，第三人没有查到案涉小区当年的安装中央空调抵顶物业费的政策，现在能够确定的是案涉小区开盘当日签约的业主第三人均赠送中央空调，后续也向部分业主推出安装空调赠送物业费的政策，但是具体政策内容现在没有记载。从公司财务上看，享受抵顶政策的89户与原告记载的名单一致，这89户中没有被告。享受抵顶政策的89户业主签约的时间和赠送物业费的情况推出的如下几点：1-6号楼享受此政策，9-14号楼、23号楼均没有赠送物业费的业主，本案被告所在9号楼没有赠送物业费的。其中，20,000元和14,000元政策均是2013年购房业主享受，5,000和3,000元政策都集中在2014年和2015年1月购房业主享受，房屋面积均大于100平。此外，买卖商品的行为是双方合意的行为，第三人没有义务赠送物业费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原告提供的前期物业服务合同、领钥匙确认单、发票一张、微信截图一张，被告提供的公告栏照片、微信截图4张，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经法庭审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系普罗旺斯二期小区的物业服务企业，被告系普罗旺斯二期小区17号楼（老楼号9号楼）二单元103号房屋业主，物业建筑面积131.28平方米。根据原告与大连软件园世博开发有限公司（建设单位）签订的《前期物业服务合同》的约定，物业服务费用标准为按住宅建筑面积2.6元/月/平方米，物业服务费用按年交纳，业主应于每季度首月10日内向原告交纳当期物业服务费，逾期未缴纳的，每逾期一日按欠费总额的3‰向原告支付违约赔偿金。被告在收房时已向原告交纳自2015年4月1日至2016年3月31日期间的物业服务费，未向原告交纳自2016年4月1日至2019年12月31日期间的物业服务费。 2020年4月8日，被告向小区工作人员发微信说：“你好！今年下半年应该交物业费了！你帮我看看！因为政策装中央空调减17000物业费！15年入住交了一年！应交物业费了！”小区工作人员回复：“好的您稍等”“您好业主，减免费用到2020.2.15，您从2.16开始交到12.31应交2,322.8”被告说：“日期应该是5月”小区工作人员回复：“电脑显示是到2020.2.15”被告说：“行！怎么交！转你！”工作人员回复：“嗯转账给我就行，开好发票拍照片发您”被告说：“好！你全称！”工作人员回复：“我姓马，马卫”被告微信转账2,322.8元。工作人员回复：“收到多谢，等一下给您开发票”工作人员收转账。被告说：“好！”工作人员回复：“您好业主，发票开好了，谢谢”工作人员向被告发送一张发票的照片，该发票上载明交款人：刘微微、刑某。 另查，案涉小区在开盘销售首日，第三人推出一项销售政策购房赠送中央空调。后推出另一项销售政策，业主购中央空调抵顶物业费。 在诉讼过程中，被告陈述其因参与购30,000元中央空调抵顶17,000元物业费的活动，故不应交纳自2016年4月1日至2019年12月31日期间的物业服务费，并提供证人刑某、张某出庭作证，其中证人刑某系上述发票所记载的业主，其陈述其物业面积85平方米，享受购中央空调抵顶物业费、买房赠物业费等活动，但具体内容记不住了；证人张某陈述其子女2013年在该小区购房，其在案涉小区实际居住，在购房时有安装20,000元中央空调抵顶17,000元物业费的优惠活动，把中央空调发票交给原告就可以抵物业费，参加活动后，原告也曾反悔向其催要物业费，经与原告多次沟通后，才抵顶物业费。原告、第三人均主张，证人刑某并非参与购中央空调抵顶物业费的活动的业主，证人张某并非小区业主，故认为证人证言不足以证明其主张。 本院认为，本案争议焦点是被告是否参与购中央空调抵顶物业费的活动；如果参加该活动，是否是购30,000元中央空调抵顶17,000元物业费。庭审过程中，证人刑某出庭作证，陈述其名下物业参与购30,000元中央空调抵顶物业费、购房赠物业费的活动，但具体内容记不清楚了；原告、第三人均无法提供证人刑某名下物业的物业费减免、抵顶的具体情况；第三人陈述被告及证人刑某所在的9号楼没有参与购中央空调抵顶物业费的情况。但根据被告与原告工作人员的微信截图可以看出，证人刑某名下的物业参与物业费减免、抵顶活动。原告作为案涉小区的物业服务企业、第三人作为案涉小区的开发单位，对于其减免、抵顶物业服务费的具体政策、具体内容，应负担举证责任，现原告、第三人无法提供减免、抵顶物业服务费的具体政策、具体内容，其陈述被告与证人刑某所在楼不参与购中央空调抵顶物业费的活动内容与事实相矛盾，故本院采信证人刑某的证言。因被告购房在证人刑某之前，故被告亦有参与该活动的资格，现被告家中已安装中央空调，故本院认定被告参加了购30,000元中央空调抵顶17,000元物业费的活动。现原告要求被告支付自2016年4月1日至2019年12月31日期间的物业服务费15,195.65元及违约金的主张，因被告参加抵顶17,000元物业费，故本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下： 驳回原告的全部诉讼请求。 案件受理费205元，由原告亿达物业服务集团有限公司负担（此款原告已预交）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审 判 长  高琳琳 人民陪审员  窦红艳 人民陪审员  池春花 二〇二〇年十二月七日 法官助理张可馨 书记员胡婉莹 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。