上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初25562号原告(反诉被告)：上海沪欣房地产发展有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：林建岳，董事长。委托诉讼代理人：蔡晓嫚。委托诉讼代理人：顾文祺。被告(反诉原告)：上海笕尚服饰有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：袁巴元，董事长。委托诉讼代理人：齐红英。被告：袁慧芬，女，1977年12月9日出生，汉族，户籍地上海市静安区。原告上海沪欣房地产发展有限公司(以下简称沪欣公司)与被告上海笕尚服饰有限公司(以下简称笕尚公司)、袁慧芬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序。审理中，被告笕尚公司提起反诉，本院依法受理后，与本诉合并审理，于2020年9月16日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)沪欣公司的委托诉讼代理人蔡晓嫚，被告(反诉原告)笕尚公司的委托诉讼代理人齐红英、被告袁慧芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沪欣公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令原告与被告笕尚公司签订的《五月花生活广场房屋租赁合同》于2020年4月30日解除。依据：被告笕尚公司拖欠2020年2月-2020年4月三个月租金、物业费等费用，根据合同约定，原告行使解除权。2、依法判令被告笕尚公司支付自2020年2月l日至2020年4月30日拖欠原告的租金119,206.08元及因此产生的滞纳金：(1)2月：以租金39,735.36元为本金，按照每日拖欠款项万分之五的标准，自2020年2月6日计算至被告实际付款之日止；(2)3月：本金及计算标准与2月一致，起算时间为2020年3月6日。(3)4月：本金及计算标准一致，起算时间为2020年4月6日。依据：合同约定租金按月支付，应当于每月的首五日内支付。3、依法判令被告笕尚公司支付自2020年2月l日至2020年4月30日拖欠原告的物业管理费17,496元及因此产生的滞纳金；滞纳金计算至被告笕尚公司实际付款之日止。物业费及滞纳金依据及计算方式与租金一致。4、依法判令被告笕尚公司支付自2020年2月1日至2020年4月30日拖欠原告的推广费1,944元及因此产生的滞纳金；滞纳金计算至被告笕尚公司实际付款之日止。推广费及滞纳金依据及计算方式与租金一致。5、依法判令被告笕尚公司支付截止至2020年4月30日拖欠原告的电费1,228.08元及因此产生的滞纳金；滞纳金以1,228.08元为本金，按照拖欠费用的千分之二/日标准，自2020年5月16日计算至被告实际付款之日止。依据：水电费应当于抄表次月的15日之前支付，故从2020年5月16日起算至实际付款日。6、依法判令被告笕尚公司将其承租的上海市静安区芷江西路XXX号XXX-XXX单元(以下简称系争房屋)恢复至毛坯状态并交还原告或向原告支付装修恢复费52,733.21元。7、依法判令被告笕尚公司支付房屋空置期(自2020年5月1日起)的占有使用费及物业管理费136,702.08元(按照三个月计算)。依据：该项诉请为沪欣公司的损失，三个月的空置期为实际发生的，系争房屋目前仍空置，原告酌情主张三个月的空置期作为损失。8、依法判令本案诉讼费用被告承担。9、依法判令被告袁慧芬对上述诉请承担连带责任。诉讼过程中，原告增加第10项诉讼请求，依法判令被告笕尚公司支付的保证金132,267.33元作为违约金由原告没收。事实与理由：原告与上海笕尚实业股份有限公司于2017年10月14日签订了《五月花生活广场房屋租赁合同》，约定原告将系争房屋租赁给海笕尚实业股份有限公司使用，租期为4年，自2017年10月15日至2021年10月14日，自2019年10月15日起至2021年10月14日期间，承租人每月向原告支付39,735.36元及物业管理费5,832元。之后，原告与被告笕尚公司、袁慧芬签署了《更名协议书(三)》，三方约定，自2018年4月1日起系争房屋的承租人变更为被告笕尚公司，租赁合同及相关补充协议所涉及的权利、义务由被告笕尚公司承继，被告袁慧芬为租赁合同的完整履行提供连带的不可撤销的担保。然而自2020年2月起，被告笕尚公司屡次拖欠原告租金、物业管理费等应付费用，经原告多次书面发函催讨，被告笕尚公司至今尚有诉请欠款未支付。原告为避免双方损失持续扩大，于2020年4月27日向被告笕尚公司发出解约通知书，声明解除双方的租赁关系，但被告仍未支付拖欠的款项及履行合同约定的义务。综上，为维护原告的合法权益，请求法院支持原告的全部诉讼请求。被告笕尚公司辩称，诉请1，同意租赁合同于2020年4月30日解除，笕尚公司在收到原告的解除通知后，以回函的形式表示同意解除。但不同意原告的理由，应为双方协商解除合同。不同意诉请2-4，笕尚公司不存在拖欠原告费用的情况，2020年2-4月为新冠疫情爆发最严重时期，因疫情不可抗力的发生，被告营业收入发生大幅减少，双方在疫情期间的权利义务已无法按照原租赁合同预设的条件执行，否则对笕尚公司显失公平。为此被告多次与原告协商，希望调整相应标准，在调整标准双方未达成一致前，付款金额未定，因此不存在拖欠的事实，在双方达成一致后，被告立即同意支付。对于原告诉请2-4中的各项本金数额无异议，但标准应当予以调整，笕尚公司认为2月份不应当收取租金、物业费、推广费，3-4月的前述费用应当减半收取。目前笕尚公司的保证金仍在原告处，已超出原告诉请的金额，事实上笕尚公司也不存在欠费行为。诉请5，本案证据交换后，笕尚公司收到了原告寄出的电费账单，根据账单显示电费金额为1,213.8元，笕尚公司已实际支付。电费滞纳金不同意支付，因为笕尚公司没有收到过账单，在原告提供账单后，笕尚公司已支付电费。诉请6，双方的租赁合同已于4月30日终止，合同解除时原告已将系争房屋的钥匙收走，笕尚公司也将自己的物品搬离，店铺已经处于原告的控制之下，解除合同系双方协商一致解除，原告已实际接收店铺，笕尚公司不再负有恢复原状的义务。不同意诉请7-8，被告因不可抗力导致营业收入大幅减少，与原告协商调整租金标准，才未支付，不构成违约，不应赔偿空置损失，原告还应返还被告的保证金。诉请9，由法院依法处理。诉请10，因笕尚公司没有违约，原告应当返还保证金。笕尚公司并提起反诉请求：判令反诉被告沪欣公司向反诉原告笕尚公司返还保证金132,267.33元。事实和理由：2017年10月14日，反诉被告沪欣公司、反诉原告笕尚公司双方签订了《五月花生活广场房屋租赁合同》，约定笕尚公司向沪欣公司承租系争房屋，笕尚公司向沪欣公司支付了保证金132,267.33元。2020年，新冠疫情不可抗力袭来，为了响应号召、考虑员工的人身安全以及防疫物资短缺等原因，2月1日至3月6日，笕尚公司停业；3月7日至3月15日，每日缩短2小时营业时间，3月16日后逐渐开始恢复营业时间，但受疫情影响营业额严重下降。在此基础上，反诉原告多次与反诉被告协商调整租金，均遭拒绝。不仅如此，在双方对租金的标准未达成一致的情况下，反诉被告以反诉原告租金未支付为由解除合同，虽反诉原告同意解除合同但要求反诉被告返还保证金，反诉被告至今未返还。反诉原告认为，不可抗力的发生远远超过正常的商业风险，是无法抗拒、无法避免，也无法克服的，发生不可抗力后，仍然要求笕尚公司按照两年多以前预设的条件履行合同对笕尚公司显失公平，故反诉原告笕尚公司要求调整租金并由沪欣公司退还保证金。反诉被告沪欣公司辩称，不同意笕尚公司的反诉请求，笕尚公司存在逾期付租及长期停业等违约行为，已构成严重违约，沪欣公司根据合同有权没收保证金。被告袁慧芬辩称，不同意原告要求其承担连带责任的诉讼请求。最先是由上海菲苓服装有限公司(以下简称菲苓公司)和原告签订的租赁合同，被告袁慧芬是菲苓公司的法人，当时也是笕尚公司的服饰代理，但后来经营不善，其便想退出租赁合同，而笕尚公司也愿意介入，但原告提出主体变更需要签订相应的担保函，否则不同意主体变更，因此其系在受胁迫的情况下，签订担保函，应为无效，因此不同意承担连带责任。对于原告其余本诉诉请和笕尚公司的反诉请求涉及的事实，袁慧芬不清楚，其退出租赁关系后也没有再介入。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋的权利人为原告沪欣公司。2017年10月14日，原告沪欣公司(出租人)与上海笕尚实业股份有限公司(承租人)就系争房屋签订的《五月花生活广场房屋租赁合同》载明，租赁面积129.6平方米，租赁期自2017年10月15日起至2021年10月14日止；租金先付后用，按(日历月)月支付，租期开始后，承租人须于每月首五日(包括该日)内支付当月的租金和物业管理费……2019年10月15日起至2021年10月14日期间，每日每平方米10.08元，每月租金39,735.36元。物业管理费按先付后用、按月支付的原则，支付方式、期限等均与租金相同，具体数额为45元/平方米/月，每月5,832元。出租人负责物业的整体推广，承租人自租赁期开始之日起每月应向出租人支付推广费，5元/平方米/月，每月648元，支付方式、期限等均与租金相同。租赁保证金相当于三个月的租金及物业管理费，即132,267.33元。承租人逾期支付合同项下的任何应付款项，并在出租人向其发出要求承租人立即缴付应付款项的书面通知后，七天内仍未缴付该等应付款项的，出租人有权终止合同并要求承租人交还该房屋，本合同自出租人将终止合同通知书送达承租人之日起即行终止。发生上述情况时，出租人有权没收承租人缴付的全部保证金，承租人在该房屋的装修、装潢全部无偿归出租人所有，承租人并应付清合同项下的应付款项。如承租人逾期支付任何款项，出租人除可按前述条款提前终止合同外，还可要求承租人就其迟延支付之应付款项支付滞纳金，其中租金、物业管理费、推广费之滞纳金每日按应付款项的0.05%计收，设施费用之滞纳金每日按应付款项的0.2%计收。2018年4月16日，原告沪欣公司(甲方)与被告笕尚公司(乙方)、被告袁慧芬签署的《更名协议书(三)》载明，鉴于,甲方与袁慧芬已就系争房屋签订了《五月花生活广场房屋租赁合同》,之后袁慧芬因业务发展需要,甲方、袁慧芬与菲苓公司共同签订了《更名协议书》,将原合同之承租人变更为菲苓公司。之后菲苓公司因业务发展需要,甲方、乙方、菲苓公司及袁慧芬共同签订了《更名协议书》,将原合同之承租人变更为乙方。之后,乙方因业务发展需装,甲方、上海笕尚实业股份有限公司及袁慧芬共同签订了《更名协议书(二)》,将该单元承租人名称变更为上海笕尚实业股份有限公司。现上海笕尚实业股份有限公司因业务发展需要,需将该单元承租人变更为乙方名称,本协议各方及袁慧芬经协商一致,就原合同及上述更名协议书修改如下：1、自2018年4月1日起,该单元之承租人变更为乙方,原合同所涉及之承租人的所有权利、义务由乙方承继(包括但不限于该单元交还时的恢复责任,原承租人已享有的装修期、免租期及租金优惠期间的租金损失等任何合同所规定承租人应承担的责任)。2、合同更名后,袁慧芬仍为合同的完整履行提供连带的不可撤销的担保。3、因合同更名所产生的一切相关费用及责任由乙方承担。4、除上述内容外,合同其他条款不变,继续履行。2020年2月19日，原告沪欣公司向被告笕尚公司发出了《催款通知(1)》，表示笕尚公司尚未支付2020年2月的租金、物业管理费、推广费及水电费等费用，要求笕尚公司尽快支付。2020年2月25日，原告沪欣公司向被告笕尚公司发出了《催款通知(2)》。2020年3月9日，原告沪欣公司向被告笕尚公司发出了《关于租户申请减免租金事宜的回复》，表示双方均面临相同困境，沪欣公司暂时没有减免租金费用的计划，但沪欣公司有意愿与租户共同面对经营的困境，为笕尚公司尽快恢复正常经营提供帮助。商场将会持续推出促销推广政策，包括但不限于推广宣传、买赠促销、停车优惠等一系列有利于经营的计划。2020年4月8日，原告沪欣公司向被告笕尚公司发出了《催款通知(1)》，表示笕尚公司未支付2020年2-4月的租金、物业管理费、推广费及水电费等费用，要求笕尚公司尽快支付。同日，笕尚公司向沪欣公司发函，表示希望调整合同约定的租金及物业费，建议免除笕尚公司中止经营期间的租金及物业费，自2020年3月至年底，系争房屋的租金及物业费的计算方式改为纯扣模式，具体为月租金=月税后营业额×10%，月物业费=月税后营业额×2%，固定租金待店铺销售业绩同比达到2019年同期水平后正常支付。2020年4月10日，原告沪欣公司向被告笕尚公司的前述函件进行了回复，表示不能接受笕尚公司提出的建议，笕尚公司应按约定支付拖欠的租金等费用。虽然沪欣公司没有减免租金费用的计划，但会持续推出促销推广政策。2020年4月16日，原告沪欣公司向被告笕尚公司发出了《催款通知》，要求笕尚公司务必于2020年4月26日12点前缴清所有欠款，否则将采取停水、电等措施。2020年4月27日，原告沪欣公司向被告笕尚公司发出了《解除租赁合同事宜》的函件，表示笕尚公司拖欠2020年2-4月费用，经多次催讨，笕尚公司仍未有付款意向。根据租赁合同约定，自2020年4月30日起，沪欣公司解除与笕尚公司的房屋租赁合同，根据合同约定，笕尚公司尽速将系争房屋恢复至毛坯状态并交还沪欣公司，沪欣公司保留追究笕尚公司因违约行为导致租赁合同提前解约之违约责任的权利。2020年4月29日，被告笕尚公司对沪欣公司发出的合同解除函件进行了回复，表示笕尚公司并未拖欠2020年2-4月的费用。2020年1月底开始，因受新冠肺炎疫情的影响，笕尚公司经营的实体零售店铺首当其冲，损失惨重。笕尚公司曾多次发函与沪欣公司协商，希望调整部分受影响期间的租金，但双方对2-4月的租金标准仍未达成一致，在金额未确定的情况下，笕尚公司无法支付，因此并不存在所谓的拖欠费用。对于沪欣公司要求提前解除合同一事，笕尚公司同意合同于2020年4月30日由双方协商终止。笕尚公司支付的保证金，沪欣公司应于退还。2020年4月30日，原告沪欣公司与被告笕尚公司就系争房屋办理了房屋交接手续。另根据被告笕尚公司提供的微信聊天记录显示，被告笕尚公司自2020年1月27日开始向原告沪欣公司申请闭店，曾于2020年2月向原告申请减免租金，后于2020年3月7日恢复营业。另查明，为应对此次疫情，上海市自2020年1月24日启动一级响应机制，于2020年3月24日调整为二级响应。审理中，原告表示，袁慧芬所称受胁迫签订主体变更协议的情况并不属实，其也并未提供相应的证据。整个商场即使在疫情最严重的期间，一直是正常营业的，没有停业一天。存在个别小商户向原告申请，有短暂停业的情况，停业是被告笕尚公司自主决定的，复工手续也需要笕尚公司自己去相关部门办理。2020年1月27日，笕尚公司向原告发出闭店申请，2020年2月上旬当时已经符合复工条件，且笕尚公司商铺处于1楼沿街，笕尚公司不营业的行为给整个商场也造成了影响。原告一直向笕尚公司做复工提醒及准备，直至2020年2月下旬，原告仍多次催促，但笕尚公司均以需要请示领导为由未恢复营业，直至2020年3月7日才恢复营业。原告也一直做恢复营业的配合工作。被告笕尚公司之前曾提出减免租金的要求，但原告并未同意，原告同意在其他营业条件上给予笕尚公司一定支持。系争房屋目前还在空置，没有恢复原状。2020年4月27日，原告向被告发出了解除函，表示合同于2020年4月30日解除，并明确要求笕尚公司将系争房屋恢复至毛坯并交付给原告，但笕尚公司在2020年4月30日撤场时并未恢复原状。被告笕尚公司表示，双方在过往的沟通中从未提及迟迟不复工的违约理由，且笕尚公司的停业都是向原告申请并经过其同意，不存在违约，从聊天记录中可以看出，笕尚公司主观上也希望尽快复工，但因政府监管要求，原告多次提及要向有关部门申请，能否复工不是原告单方决定的。笕尚公司于2020年3月7日恢复营业。但因疫情原因，导致笕尚公司营业额大幅下降，因此被告一直向原告申请重新协商租金等费用的标准。2020年2-4月是疫情最严重的时期，原告也认可笕尚公司在2020年2月1日-2020年3月6日期间没有营业，如按照原合同标准支付租金等费用显失公平，请求法院依据疫情不可抗力的事实及政府指导意见，依法予以调整。系争房屋交接时，原告实时收回钥匙，控制房屋，并未要求笕尚公司恢复原状，因此协商一致解除合同、不需要恢复原状视为双方的合意。本院认为,本案原告与被告笕尚公司之间的《五月花生活广场房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。疫情发展仅在一定时间内限制了房屋使用，并未造成系争房屋在合同租期内持久性不能使用，因此疫情发生后，当事人本应以互谅互让的态度，通过真诚协商变更合同条款(如减免租金、延长租期)或调整履行方式(如推迟付租)等办法积极促成合同继续履行。根据合同约定，笕尚公司应按月支付租金、物业管理费等费用，但笕尚公司并未按约履行，尤其是笕尚公司已于2020年3月6日恢复经营的情况下，仍未积极促成合同继续履行，因此原告沪欣公司以笕尚公司逾期支付租金等费用为由要求解除合同的行为，符合合同约定及法律规定。现原告沪欣公司、被告笕尚公司均确认租赁合同于2020年4月30日解除，本院予以确认。笕尚公司主张疫情限制系争房屋的正常使用，并以此为由提出要求减免部分租金，该项主张具有一定合理因素，考虑系争房屋租赁用途、疫情对系争房屋使用的实际影响程度，本院依法酌情减免笕尚公司部分租金、物业管理费、推广费40,000元，笕尚公司还应向沪欣公司支付租金、物业管理费、推广费，共计98,646.08元。因笕尚公司违约导致合同解除，沪欣公司要求没收租赁保证金的诉讼请求具有合同及法律依据，本院予以支持。对于沪欣公司主张的逾期付款的滞纳金、恢复原状、空置损失等诉讼请求，考虑到疫情因素，确实对笕尚公司的经营造成了一定影响，笕尚公司也已承担了相应的违约责任，因此沪欣公司要求笕尚公司支付逾期支付租金、物业管理费、推广费、电费的滞纳金、空置损失及对系争房屋进行恢复原状的诉讼请求，本院不再支持。笕尚公司在审理中已按照沪欣公司提供的电费账单支付了电费，因此沪欣公司要求笕尚公司支付电费的诉请，本院不再支持。根据《更名协议书(三)》的约定，被告袁慧芬对沪欣公司、笕尚公司间租赁合同的履行承担连带担保责任。被告袁慧芬认为，系受胁迫签订《更名协议书(三)》，但并未提供相应的证据予以佐证，其抗辩意见本院不予采信。因此沪欣公司要求袁慧芬对笕尚公司的付款义务承担连带责任的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海沪欣房地产发展有限公司与被告(反诉原告)上海笕尚服饰有限公司就上海市静安区芷江西路XXX号XXX-XXX室签订的《五月花生活广场房屋租赁合同》于2020年4月30日解除；二、被告(反诉原告)上海笕尚服饰有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告(反诉被告)上海沪欣房地产发展有限公司支付租金、物业管理费、推广费，共计98,646.08元；三、被告(反诉原告)上海笕尚服饰有限公司支付的保证金132,267.33元由原告(反诉被告)上海沪欣房地产发展有限公司作为违约金予以没收；四、被告袁慧芬对于被告(反诉原告)上海笕尚服饰有限公司应承担的上述付款义务承担连带责任；五、驳回原告上海沪欣房地产发展有限公司的其余诉讼请求；六、驳回反诉原告上海笕尚服饰有限公司的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8,314.01元，减半收取为4,157.01元，由原告上海沪欣房地产发展有限公司负担1,843.23元，被告上海笕尚服饰有限公司负担2,313.78元；财产保全费1,933元，由原告上海沪欣房地产发展有限公司负担333元，被告上海笕尚服饰有限公司负担1,600元。反诉案件受理费1,472.68元，由反诉原告上海笕尚服饰有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  董锟二〇二〇年九月二十九日书记员  郇鑫附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。