安徽省马鞍山市雨山区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0504民初2002号原告：马鞍山居然之家家居建材市场有限公司，住所地安徽省马鞍山市雨山区经济开发区九华西路**佳达科技园**，统一社会信用代码913405000948262599。法定代表人：蔺智勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：董静，安徽明博律师事务所律师。委托诉讼代理人：史永红，安徽明博律师事务所律师。被告：王新云,女,汉族,1973年4月10日出生,住江苏省南京市秦淮区。被告：李斌，男,汉族,1972年11月22日出生,住江苏省南京市秦淮区。原告马鞍山居然之家家居建材市场有限公司（以下简称居然之家）与被告王新云、李斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月29日公开开庭进行了审理。原告居然之家的委托诉讼代理人董静、被告王新云、李斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。居然之家向本院提出诉讼请求：1.被告王新云立即向原告支付拖欠的租金、物业管理费、市场管理费合计114309.15元（计算至2018年5月31日，具体拖欠费用为：租金89663.84元、物业管理费23581.31元、市场管理费1064元）；2.被告王新云向原告支付相当于两个月租金的违约金人民币20203.2元，并以欠费金额为基数按照日1‰的标准支付相应的滞纳金；3.被告李斌就被告王新云欠付的租金、物业管理费、市场管理费及产生的违约金、滞纳金向原告承担连带清偿责任；4.案件受理费由被告负担。事实和理由：2017年8月15日，原告与被告签订一份《居然之家招商合同》。合同约定原告将位于马鞍山居然之家一号楼二层，面积为229.06平方米（含公摊系数1.25），摊位号为DS78-1-2-030的场地租给被告用于商业经营，品牌晚安，合同租赁期限为自2017年5月10日至2018年5月31日，租金为每平方米日租金1.47元，物业管理费每日每平方0.5元，市场管理费按被告销售额的1%收取，每月每平方米保底销售额300元，被告则应向原告支付场地租金及相关管理费。合同履行期间，原告曾多次催促被告，要求支付租金及相关费用，但被告却以种种理由拖延支付,且合同租赁期满后，被告仍然占有使用租赁摊位至2018年5月31日。根据《居然之家招商合同》第十二条：“被告未按上述规定向原告支付租金等费用的，被告应每日按照未付金额的1‰向原告支付滞纳金；超过七天，原告视同被告违约并有权随时终止合同”之约定，被告拖欠租金、物业管理费和市场管理费等费用的行为已构成违约，应当向原告支付相应的滞纳金。另外，根据《居然之家招商合同》第五十三条违约责任第二款约定：“因乙方（被告）的违约导致合同提前终止，被告除补齐所欠租金及费用，退还原告在合同期内给予被告在租金、物业管理费、广告费等方面的减免优惠和促销活动中原告给予被告的补贴外，还须赔付原告相当于两个月租金的违约金”。因此，被告违约应当依约向原告承担违约责任，除补齐所欠租金及相关费用，赔付相当于两个月租金的违约金。综上，原告认为，被告的违约行为已经严重侵犯了原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。王新云辩称：2017年8月15日,我与原告签订《居然之家招商合同》，约定将位于居然之家1号楼二层，面积为摊位号为面积229.06平方米（含公摊系数1.25）DS78-1-2-030的场地租给我用于商业经营，品牌晚安，租赁期限自2017年5月10日至2018年5月31日，租金为1.47元/平方米/日，物业费0.5元/平方米/日，市场管理费按销售额的1‰收取，保底销售额300元/平方米/月。合同履行前期我正常缴费，到2018年3月，商场经营出现异样，电梯停运、过道灯关闭，商户们去区、市政府上访维权，法院可以去核实记录。我一直经营到2018年5月31日合同期满，在此期间我多次找居然之家的领导协商解决办法，但居然之家一直拖延不解决。居然之家经营出现异常在先，影响我店铺的正常经营，我主动与之协商无果。才导致没交后续租金。且居然之家给我的是一份没有盖章的合同，也没给我质保金收据，即使我当时把所有的费用都交齐，我没有盖章的合同和收据，也无法要到40000元的质保金。另外，我的店铺装修投入十多万元才经营一年，到现在荒废两年之久，这笔损失理应补偿。根据合同第二章第八条，乙方期满撤场对甲方有未付债务时，甲方有权动用保证金充当租金弥补自己的损失。根据合同第八条和第五十三条，直到合同期满我也未收到提前终止合同的通知书，所以原告没有权利取消所有优惠并且要求赔偿相当于两个月租金的违约金。2018年4月和闭店后我都主动找过居然之家的领导协商，他们只是搪塞，一直没有给我说法。根据合同规定，租金、管理费、物业费总计123159.81元，本人实际缴纳107815.6元（含质保金40000元），实际欠费14036.21元。居然之家一直没有通知我闭店，所以我一直经营到2018年5月31日。居然主张的违约金过高。李斌辩称：同意王新云的答辩意见，另外我不应承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的营业执照、法定代表人身份证明副本、身份证复印件、居然之家招商合同、居然之家市场收据盖章打印件、晚安摊位欠款明细表、优惠后欠费明细表、交款明细单、缴款凭证、销售合同、信用卡账单、POS机刷卡单等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月15日，居然之家（甲方）与王新云（乙方）、李斌（丙方）签订了《居然之家招商合同》一份，约定甲方将位于马鞍山市马鞍山居然之家一号楼二层，面积为229.06平方米（公摊系数1.25），摊位号为DS78-1-2-030的场地租给乙方用于商业经营，租赁期限为自2017年5月10日至2018年5月31日，共计387天，免租期共计179天，计租期共计208天，计租期从免租期满后的第一天开始计算，不满一个自然月的按实际天数计算，月份分大小月。每平方米日租金1.47元，合同期内乙方共计应支付甲方租金70037.76元，每三个月一付，租金的付款时间均为每个付款周期的上月25日之前；每平方米日物业管理费0.5元，每三个月一付，物业管理费的付款时间与租金付款时间相同，即每个付款周期的上月25日之前。乙方应于每月15日之前向甲方按上月的销售额的1%缴纳市场管理费。乙方租赁摊位的保底销售额为每月（不论月份大小）每平方300元。乙方每月销售低于保底销售额的，市场管理费按保底销售额收取。乙方在交纳首期租金的同时须向甲方交纳合同保证金。合同保证金的用途是督促乙方保证商品质量，提高合同履约能力。当乙方撤场对甲方有未付债务时，甲方有权动用保证金弥补自己的损失，但合同正常履约期内不得利用保证金冲抵乙方的应付债务。若甲、乙双方不再续约，则甲方在乙方所售商品或服务“三包”期满（以甲方对外承诺的三年为准）6个月后，经核实乙方所售商品和服务不存在质量问题和纠纷，并且对甲方没有任何未付债务时，甲方将保证金金额（不计利息）返还乙方。按照上述约定，乙方在本合同项下应向甲方交纳保证金40000元。乙方未按上述规定向甲方支付租金等费用（含税款）的，乙方应每日按未付金额的1‰向甲方支付滞纳金；超过七天，甲方视同乙方违约并有权随时终止合同。甲、乙任何一方欲提前终止合同，必须由双方协商一致。未与对方协商一致而单方面提前终止合同的，一律视同违约，违约方必须按第十二章规定承担违约责任。除甲乙双方另有约定外，因甲方违约导致合同提前终止的，甲方除退还乙方所交租金及费用余额、赔偿乙方装修费外（按第四章第十八条的约定计算），还应支付相当于两个月租金的违约金。除甲乙双方另有约定外，因乙方违约导致合同提前终止的，乙方除了补齐所欠租金及费用，退还甲方在合同期内给予乙方在租金、物业管理费、广告费等方面的减免优惠和促销活动中甲方给乙方的补贴（包括但不限于按销售承担的扣点、赠品费用）外，乙方还须赔付甲方相当于两个月租金的违约金。合同终止后，甲方给予乙方的撤场时间不得少于5天，所有费用均计算至乙方撤场向甲方完整交付场地之日止。丙方作为乙方的担保人，为乙方提供连带责任担保，等。合同签订后，王新云使用合同项下的DS78-1-2-030摊位号至2018年5月31日。另查明，居然之家于2018年6月1日闭店。在审理过程中，经双方核对，居然之家主张王新云、李斌的货款中有33798.2元转化为保证金，保证金抵扣后王新云、李斌尚欠居然之家租金及物业管理费14280.21元，市场管理费1064元，杂费、货物保险费和活动促销费等4902.86元，合计20247.07元。王新云、李斌认为其交纳的保证金已经抵扣前期租金等款项，认可尚欠居然之家租金、物业管理费共计14280.21元，市场管理费1064元，合计15344.21元。双方确认租金、物业管理费的支付时间应为2018年2月25日前，市场管理费的支付时间应为2018年5月31日前。本院认为，一、居然之家与王新云、李斌签订的《居然之家招商合同》系各方真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，依法成立并生效，各方均应按约履行。王新云欠付合同约定的租金、物业管理费、市场管理费的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。居然之家诉请王新云支付欠款于法有据，本院予以支持；二、关于王新云的实际欠付金额及保证金是否已抵扣的问题，因居然之家未提交证据证明王新云交纳保证金的情况，亦未提交证据证明保证金未用作抵扣前期费用，故对王新云关于保证金已抵扣前期费用的抗辩意见予以采纳。双方一致认可，保证金抵扣后王新云、李斌尚欠居然之家租金及物业管理费14280.21元，市场管理费1064元，合计15344.21元，本院予以确认。关于居然之家主张的王新云还欠杂费、货物保险费和活动促销费等4902.86元，因其未提交证据证明上述费用产生的依据，故对该请求不予支持。王新云应当支付居然之家租金、物业管理费14280.21元，市场管理费1064元，合计15344.21元。三、关于居然之家主张王新云未按期交纳租金，其有权收回免租期优惠，并要求王新云承担违约金的问题。王新云未按约定向居然之家支付租金等费用，应当承担违约责任。根据原合同约定的违约条款，王新云违约应赔付居然之家相当于两个月租金的违约金。然居然之家收回免租期的优惠与要求王新云支付相当于两个月租金的违约金并以欠费金额为基数按照日1‰的标准支付相应的滞纳金的性质均是王新云承担违约责任的形式，王新云抗辩违约金过高，本院认为违约责任的承担应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，考虑到王新云在合同约定的期限内违约，根据公平原则和诚实信用原则，故酌定王新云支付居然之家逾期付款利息，自逾期付款次日起按照年利率15.4%的标准计算至实际给付之日止，对居然之家超出上述范围的违约责任及滞纳金，不予支持。四、连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。李斌与居然之家未约定保证期间，居然之家亦未举证证明其在主债务履行期届满之日起六个月内要求过李斌承担保证责任，现保证期间经过，故李斌免除保证责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国担保法》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、王新云于本判决生效之日起十日内一次性支付马鞍山居然之家家居建材市场有限公司租金及物业管理费14280.21元、市场管理费1064元，合计15344.21元；二、王新云于本判决生效之日起十日内一次性支付马鞍山居然之家家居建材市场有限公司租金、物业管理费的逾期付款利息（以14280.21元为基数，自2018年2月26日起至实际给付之日止按年利率15.4%的标准计算）以及市场管理费的逾期付款利息（以1064元为基数，自2018年6月1日起至实际给付之日止按年利率15.4%的标准计算）；三、驳回马鞍山居然之家家居建材市场有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1495元（已减半收取）、保全申请费1193元，合计2688元，由马鞍山居然之家家居建材市场有限公司负担2423元、王新云负担265元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审判员  潘姝二〇二〇年九月三十日书记员  贾赟附本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《中华人民共和国担保法》第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。