安徽省萧县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1322民初4802号 原告（反诉被告）：宿州华安置业有限公司，住所地安徽省萧县龙城镇中山路与交通路交汇处。 法定代表人：朱长安，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：王存军，该公司工作人员。 被告（反诉原告）：唐敢，1976年8月14日出生，汉族，住安徽省宿州市萧县。 委托诉讼代理人：张广连，安徽烁光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈恒，安徽烁光律师事务所实习律师。 原告宿州华安置业有限公司（以下简称华安公司）与被告唐敢保证合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，被告唐敢提出反诉，本院于2020年8月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月18日公开开庭进行了审理。因原告华安公司未按时到庭参加诉讼，裁定本案按华安公司撤诉处理。反诉原告唐敢及其委托诉讼代理人张广连、反诉被告华安公司的委托诉讼代理人王存军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 唐敢向本院提出反诉请求：1．责令华安公司继续履行《商业用房委托投资经营合同》及《补充协议（商铺）》；2.责令华安公司给付房屋租金65619.5元及支付违约金47902元；3.本案受理费由华安公司承担。事实和理由：2012年5月4日，唐敢与宿州国购广场商业管理有限公司（以下简称国购公司）签订《商业用房委托投资经营合同》，约定唐敢购买华安公司开发的龙城国购广场金街万尚城地下商铺，委托国购公司租赁经营管理，合同期限自2015年10月1日起至2023年9月30日止，共计8年；国购公司自第4年（即2018年10月1日）起向唐敢支付租金，租金为每年18725元，每年租金应提前不低于10日支付。如国购公司违约，每日应按应缴租金0.5‰向其支付滞纳金。华安公司与唐敢签订《补充协议》，约定华安公司为国购公司未按约定支付租金的行为提供担保责任，由华安公司补足租金差额。而国购公司和华安公司并没有按照合同约定支付2019年10月1日至2020年9月30日商铺租金18725元。 华安公司对唐敢的反诉辩称，唐敢是与国购公司签订的合同，华安公司与国购公司已于2018年12月31日解除了合同，约定由国购公司向业主履行义务，华安公司不再承担担保责任，唐敢应向国购公司要求租金。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.对唐敢提供的证据3《补充协议》1份，欲证明为确保唐敢租金收益，其同意将房屋委托国购公司管理；唐敢有权要求华安公司提供担保，在合同约定担保期内，国购公司未能保证约定租金时，由华安公司补足差额部分；协议还约定本补充协议为主合同不可分割组成部分，与主合同具有同等法律效力。华安公司对真实性无异议，对证明目的有异议，认为唐敢应首先向国购公司要求租金，华安公司负责补足差额部分。经审核，对该证据予以认定。2.对华安公司提供的证据1《委托代理解除合同》1份，欲证明华安公司已与国购公司解除了担保关系。唐敢认为是复印件，应提供原件，无法核实真实性。即使证据是原件，但该证据对唐敢没有约束力。从唐敢与华安公司签订的协议及唐敢人与国购广场签订的合同来看，该两份合同协议约定了三方当事人的权利义务，故华安公司、国购公司与唐敢均应按照合同协议的约定去履行，即华安公司欲与国购公司解除委托代理合同应征得唐敢的意见，即唐敢应在委托代理解除合同上签字或盖章，该委托代理解除合同才对唐敢有约束力。经审核，唐敢异议理由成立，故对该证据不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年5月4日，华安公司（出卖人）与唐敢（买受人）签订《补充协议（商铺）》，约定：为确保唐敢租金收益，唐敢在购置龙城国购广场金街B区316号房屋同时，同意与国购公司签订《商业用房委托投资经营合同》，将该房屋委托其经营管理；唐敢为确保房屋在委托投资经营管理年限内租金收入的安全，有权要求华安公司向自己提供投资经营管理担保，在国购公司接受委托后，未能在合同约定担保期限内保证约定的租金收入时，由华安公司补足差额部分等。同日，唐敢（委托方）与国购公司（受托方）签订《商业用房委托投资经营合同》，约定：唐敢将其位于萧县龙城国购广场内所购置房屋金街B区3层316号商铺全权委托给国购公司租赁、经营管理；委托期限自2012年8月1日起至2027年7月31日止，共计15年。如交房延期，则委托期限顺延。第一阶段租金：（前8年），（1）前7年，每年租金为购房成交总价款6%，即15219元；（2）第8年，每年租金为购房成交总价款8%，即20293元；即，前8年应付总租金为购房成交总价款50%。此阶段租金按以上标准执行，超出部分租金收益，为国购公司代理服务手续费；不足部分，由国购公司承担。若国购公司不能按期足额支付，由华安公司承担连带支付责任。每年的租金应提前不低于10天支付。国购公司无正当理由逾期支付租金，每日按应缴租金的0.5‰向唐立辉支付滞纳金，逾期超过30日，唐敢有权依《补充协议》规定，从华安公司的储备金及经营收入获得保证；合同还对双方权利与义务、合同的存续与解约等其他事项进行了约定。合同签订后，唐敢依约将萧县龙城国购广场金街B区3层316号商铺委托给国购公司租赁、经营管理。华安公司依约将前三年租金抵付购房款45657元。期间，国购公司支付了2016年度租金15593元，此后国购公司及华安公司均未支付唐敢租金。华安公司因与唐敢就解除《补充协议（商铺）》等问题协商未果，故提起诉讼。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 关于本案案由，立案时为房屋租赁合同纠纷。经审查，华安公司与唐敢之间系房屋买卖合同关系，案涉《补充协议（商铺）》实质是华安公司为国购公司支付唐敢房屋租金提供担保，现华安公司就主张解除案涉《补充协议（商铺）》，不再承担担保责任而提起诉讼；唐敢要求华安公司承担保证责任而提起反诉。因此，本案案由应为保证合同纠纷。 关于唐敢主张华安公司继续履行《商业用房委托投资经营合同》及《补充协议（商铺）》的反诉请求。基于以上陈述，既然涉案《补充协议（商铺）》不符合解除的法定条件，不予解除，该《补充协议（商铺）》仍应继续履行，故唐敢主张华安公司继续履行《补充协议（商铺）》的诉讼请求，于法有据，应予支持。然《商业用房委托投资经营合同》是唐敢与国购公司签订，并非与华安公司签订，华安公司并非合同相对方。故，唐敢主张华安公司继续履行《商业用房委托投资经营合同》，于法无据，不予支持。 关于唐敢主张华安公司给付房屋租金65619.5元及违约金47902元的反诉请求。本案中，对于唐敢自认前3年的商铺租金已抵付华安公司购房款，华安公司予以认可；对于唐敢自认2016年华安公司支付1年的商铺租金，华安公司不清楚，该自认不损害华安公司的利益，予以确认；对于唐敢前8年租金尚欠4年租金未予支付的事实，华安公司未能提出反驳意见，故对该事实予以确认。现唐敢主张华安公司支付所欠租金，符合双方约定及相关法律规定，应予支持；其中，前7年租金中所欠3年租金为45657元（15219元×3年），唐敢主张第8年租金即2019年8月1日至2020年7月31日期间的租金20293元，在此期间因发生新冠疫情，受新冠疫情及防控措施影响商家被停止营业，属于不可归责于当事人双方的事由，且华安公司申请减免相应租金，根据公平原则及相关法律规定，该疫情期间的租金应予减免。结合本县实际情况，2020年1月至2020年3月计3个月租金应予减免。第8年租金为15220元（20293元÷12个月×9个月）。因此，华安公司应支付唐立辉房屋租金共计60877元。唐立辉与国购公司签订的《商业用房委托投资经营合同》第八条违约责任约定：“国购公司无正当理由逾期支付租金，每日按应缴租金的0.5‰向唐立辉支付滞纳金，逾期超过30日，唐立辉有权依《补充协议》规定，从华安公司的储备金及经营收入获得保证。”因国购公司未能依约给付租金，唐立辉依据该约定主张华安公司承担违约责任，给付2016年度至2020年度4年违约金，于法有据，应予支持。按照该合同约定，国购公司应于每年8月1日支付商铺租金，其未按约定支付，应自次日起按照约定承担违约责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、宿州华安置业有限公司于本判决生效后十日内给付唐敢房屋租金60877元及违约金（分别以15219元为基数，自2016年8月2日起至付清款项之日止；自2017年8月2日起至付清款项之日止；以15219元为基数，自2018年8月2日起至付清款项之日止；以20293元为基数，自2019年8月2日起至付清款项之日止，均按照日0.5‰标准计算）； 二、驳回唐敢的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 反诉案件受理费1285元，由宿州华安置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审判员 孙 伟 二〇二〇年九月二十三日 书记员 晁晓晓 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。