辽宁省大连市金州区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0213民初7469号原告：薛鹏，女，1991年5月14日出生，汉族，住黑龙江省饶河县。委托诉讼代理人：陈德军，男，1961年8月26日出生，汉族，住大连市金州区。被告：大连宜华建设集团有限公司，住所地大连保税区海宁路15号13层。法定代表人：苏跃升，系该公司董事局主席。委托诉讼代理人：翟志伟、庞伟，系辽宁建方律师事务所律师。第三人：辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市金州区站前街道吴家村丘号42-521-5号。法定代表人：王宝林，系该公司董事长。原告薛鹏与被告大连宜华建设集团有限公司（以下简称宜华公司）、第三人辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司（以下简称宝林公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告薛鹏的原委托诉讼代理人王群、洪一峰，被告宜华公司的委托诉讼代理人庞伟及原委托诉讼代理人徐长胜到庭参加诉讼，第三人宝林公司经本院传票传唤未到庭；第二次开庭，原告薛鹏的委托诉讼代理人陈德军，被告宜华公司的委托诉讼代理人庞伟、翟志伟到庭参加诉讼，第三人宝林公司经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告的诉讼请求是：1、判令停止对大连市金州区站前街道金港路320号2单元11层3号房屋强制执行，解除对该房屋的查封；2、诉讼费由被告负担。事实及理由：2014年原告与第三人签订《商品房买卖合同》，购买位于大连市金州区房屋。原告已全额支付合同约定购房款，并实际占有使用案涉房屋。大连市金州区人民法院执行被告与第三人建设工程合同纠纷一案中，查封案涉房屋，原告提出执行异议，金州区法院作出（2019）辽0213执异100号执行裁定，驳回原告异议请求。原告与第三人签订《商品房买卖合同》在查封案涉房屋之前，原告已支付全部购房款项，并实际占有使用案涉房屋，未能办理产权证非原告造成。上述事实足以排除被告对案涉房屋的执行。被告宜华公司辩称：不同意原告的诉讼请求。不符合相关法律规定。原告提供的商品房买卖合同，无签订时间，无法证明是在人民法院查封之前签订的书面合同。其次，原告提交的物业服务前期协议等材料，不能证明合同的签订时间。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条严格规定，案外人提出执行异议能够成立的条件，必须要在查封之前签订书面合同，说明书面合同是证明合同签订时间的唯一证据，具有不可替代性，不能由发票等各种收据间接材料来证明合同的签订时间。原告提供的商品房屋买卖合同不是合法、有效的书面买卖合同，被告按照法律规定在金普新区不动产交易中心申请查封宝林项目未出卖的房屋，程序合法，应依法得到保护。根据网上查询案涉小区可售房屋700多套，已经办理房屋销售并办理网签销售合同的是600多套，未办理网签尚未销售的房屋138套，而被告对上述房屋申请查封已实现工程欠款包括农民工工资等是合法合情理的，依法应得到保护。第三人于2012年5月和2015年3月，将案涉工程项目在盛京银行开发区支行办理了项目抵押贷款作了再建工程抵押登记，原告提供的所为商品房买卖合同的时间是在抵押之后，物权法第一百九十一条第二款规定，本案中，宝林公司转让抵押财产未经抵押银行同意，原告也未代为清偿贷款，可见该合同违反上述法律规定是违法的，不符合合法、有效的规定。原告提供的所为商品房买卖合同是虚假的，房屋单价不合理，现实中商品房销售均以整数作为单价，而案涉合同定的房屋单价精确到了元，与行业惯例严重不符。原告的个人信息显示，年龄只有23岁，户籍是在黑龙江省，按照日常生活经验判断其年龄与购房能力不相符，以上可以看出原告提供的商品房买卖合同是虚假的，不是合法、有效的书面合同。第二十九条第三项已经支付的价款超过合同约定价款的50%，原告在本案中，没有提供直接支付购房款的有效证据，原告用发票来证明来支付房款是不成立的，最高人民法院民一庭在关于执行异议之诉中，对购房人支付购房款审查的意见是对案外人权利予以特别保护时，应当从严审查，严格把握尤其对于购房人已支付的价款是否超过合同约定总价款的50%的事实，转账支付购房款的应对购房款转账凭证予以查实，现金支付购房款，应对购房款来源事实予以查实。原告仅凭发表证明已经支付房款不成立，还应提供银行交易明细作为证据。综上，原告诉讼请求明显不符合第二十九条的3项条件，请求法院依法驳回。第三人宝林公司未提供陈述意见。经审理查明：2015年5月21日，因案涉宝林凤凰城小区建设工程施工合同纠纷，宜华公司将宝林公司诉至大连市中级人民法院。该院于2016年5月31日做出（2015）大民二初字第00068号民事判决，判令宝林公司于本判决生效后15日内支付宜华公司剩余工程款46547216元，宜华在上述工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权。宣判后，宝林公司提起上诉。2017年5月15日，辽宁省高级人民法院做出（2016）辽民终721号民事判决，判令宝林公司于本判决生效后15日内支付宜华公司剩余工程款46547216元，于本判决生效后10日内返还宜华公司工程质量保证金7009440元，宜华公司在上述工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权；宜华公司于本判决生效后10日内，按照政府工程质量监管部门关于建设工程档案归档的要求，向宝林公司移交全部建设工程施工档案材料。该判决已经生效，本院负责该案执行。大连市中级人民法院在审理该案期间，于2015年6月4日依法查封登记在宝林公司名下的案涉宝林凤凰城小区房屋50套，于2015年10月23日依法查封登记在宝林公司名下的案涉宝林凤凰城小区房屋34套；本院在执行该案期间，于2017年12月5日依法查封登记在宝林公司名下的案涉宝林凤凰城小区房屋50套。案涉房屋系于2017年12月5日被查封。原告与第三人宝林公司签订《商品房买卖合同》，原告购买宝林公司的案涉房屋，房款总价560194元。宝林公司向原告出具了时间为2014年4月12日的销售不动产统一发票，发票金额为560194元；双方签订的《商品房买卖合同》日期为2014年4月12日。原告除案涉房屋外，在本辖区内没有用于居住的房屋。2019年1月16日，薛鹏向本院提出执行异议。同年9月12日，本院作出（2019）辽0213执异100号执行裁定，驳回薛鹏的异议请求。薛鹏不服，提起案外人执行异议之诉，即本案。另查明，案涉房屋在建时，已被宝林公司在大连金普新区不动产登记中心抵押登记，现尚未解除抵押登记。本院所确认的上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、销售不动产统一发票、特约商户签购单、银行借记卡账户历史明细清单等，被告宜华公司提供的企业信用信息公示报告等，大连金普新区不动产登记中心出具的查询结果以及当事人的陈述及庭审笔录等在案为凭，这些证据材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，如在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，买受人中止执行案涉房屋的诉讼请求，可得到人民法院的支持。本案中，原告与宝林公司签订的《商品房买卖合同》日期、原告向宝林公司汇款时间均早于查封时间，且案涉房屋为原告在本辖区内用于居住的唯一房屋，原告对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其中止对案涉房屋强制执行的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下：中止对大连市金州区站前街道金港路320号2单元11层3号房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封。诉讼费9660元（其中案件受理费9400元、公告费260元，原告薛鹏已预交），由第三人辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院；并于上诉期期满后七日内，向本院交付上诉案件受理费，逾期则按放弃上诉处理。审 判 长  王通福人民陪审员  林海荣人民陪审员  王 辉二〇二〇年六月十九日法官助理王非非书记员于梅本判决依据的法律法规：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。