湖南省长沙市雨花区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0111民初3312号 原告：长沙东湖和庭投资有限公司。住所地在长沙市雨花区万家丽南路二段**（环保科技产业园管委会）**。 法定代表人：肖宇锋，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：屈子建，湖南醒龙律师事务所律师。 被告：湖南华唯崇源堂医药连锁有限公司。住所。住所地在长沙市雨花区振华路**国际创新城**栋div> 法定代表人：丁红林。 委托诉讼代理人：郭佳莉，北京中伦文德（长沙）律师事务所律师。 被告：湖南家人康医药有限公司。住所地在。住所地在长沙市雨花区振华路**聚合工业园第****v> 法定代表人：黄琬雁。 委托诉讼代理人：郭佳莉，北京中伦文德（长沙）律师事务所律师。 被告：湖南国平医疗器械有限公司。住所地在长沙市雨花区振华。住所地在长沙市雨花区振华路**国际创新城****style="margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 法定代表人：聂绍娟。 委托诉讼代理人：郭佳莉，北京中伦文德（长沙）律师事务所律师。 被告：湖南鼎锋品牌运营管理有限公司。住所地在湖南省长沙县泉塘街道星沙与漓湘路交汇处时代星城**104。住所地在湖南省长沙县泉塘街道星沙与漓湘路交汇处时代星城**104 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 法定代表人：吴梓帆。 委托诉讼代理人：郭佳莉，北京中伦文德（长沙）律师事务所律师。 被告：湖南好药师三医医药连锁有限公司。住所地在长沙市雨花区振华路**国际创新城****401。 法定代表人：陈普。 委托诉讼代理人：郭佳莉，北京中伦文德（长沙）律师事务所律师。 原告长沙东湖和庭投资有限公司（以下简称原告）与被告湖南华唯崇源堂医药连锁有限公司（以下简称华唯公司）、湖南家人康医药有限公司（以下简称家人康公司）、湖南国平医疗器械有限公司（以下简称国平公司）、湖南鼎锋品牌运营管理有限公司（以下简称鼎锋公司）、湖南好药师三医医药连锁有限公司（以下简称好药师公司）返还原物纠纷一案，本院受理后，被告鼎锋公司在提交答辩状期间对本案管辖权提出异议。本院于2020年6月10日作出(2020)湘0111民初3312号民事裁定书，裁定驳回被告鼎锋公司的管辖权异议。被告鼎锋公司不服并提起上诉，长沙市中级人民法院于2020年10月9日作出（2020）湘01民辖终659号民事裁定书，裁定驳回上诉、维持原裁定。后本院依法适用简易程序，于2020年11月25日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人屈子建，被告华唯公司、家人康公司、国平公司、鼎锋公司、好药师公司的共同委托诉讼代理人郭佳莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令五被告将其无权占有的位于长沙市雨花区振华路519号聚合工业园第1栋101、102、103、104、105、201、202、203、204、205、301、302、303、304、305、401、402、403、404、405、501、502、503、504、505、601、602、603、604、605等30套房屋返还给原告；2、判令五被告支付原告自2018年7月18日起，以15元每平方米每月的标准按16586.06平方米计算至实际腾空并返还房屋之日止的占有使用费（截至2018年8月17日的占有使用费为248790.9元）：3、判令五被告承担本案诉讼费。 事实和理由：2015年12月2日，案外人国中医药湖南九华大健康产业有限公司（以下简称国中公司）与原告签订《长沙市商品房买卖合同》，向原告购买位于长沙市雨花区振华路519号聚合工业园第l栋101、102、103、l04、105、201、202、203、204、205、301、302、303、304、305、401、402、403、404、405、501、502、503、504、505、601、602、603、604、605等30套面积合计为16586.06平方米的厂房（以下简称涉案房屋）。2016年5月13日，国中公司与被告华唯公司签订《房屋租赁合同》，将上述30套商品房出租给被告华唯公司使用。因国中公司违约逾期支付按揭贷款，导致原告向银行承担保证责任。2017年1月，原告在长沙市雨花区人民法院对国中公司提起诉讼，请求判决解除双方签订的《长沙市商品房买卖合同》，法院判决支持了原告的诉讼请求。2018年7月，长沙市中级人民法院分别作出(2018)湘01民终1352-1355号、1363-1368号、1425-1433号、1504-1514号等30份民事判决书，解除了《长沙市商品房买卖合同》，判决国中公司协助办理上述30套商品房预告登记注销手续及网签备案撤销手续并腾空房屋。后国中公司向湖南省高级人民法院申请再审，湖南省高级人民法院于2019年10月作出(2019)湘民再336号、(2019)湘民再383-392号及(2019)湘民再393-411号等30份再审判决书，维持长沙市中级人民法院做出的(2018)湘01民终1352-1355号、1363-1368号、1425-1433号、1504-1514号等30份民事判决。因国中公司与原告签订的《长沙市商品房买卖合同》被法院判决解除，原告为涉案房屋的实际物权所有人。因此，自2018年7月长沙市中级人民法院作出民事判决时，被告华唯公司对涉案房屋的占有使用便为无权占有。因被告华唯公司将部分房屋再次转租给其他被告，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，五被告基于“租赁”而无权占有的房屋有返还原物的义务，也应根据其实际占用的房屋面积承担相应的占有使用费。 被告华唯公司辩称：涉案房屋上存在有效的租赁关系，被告华唯公司享有租赁权并合法善意占有使用至今，原告要求返还房屋的理由不能成立。一、被告华唯公司与国中公司订立了有效的租赁合同，有权占有涉案房屋。被告华唯公司于2015年7月11日与国中公司签订房屋租赁合同，将位于雨花区振华路519号国际创新城1栋1-6层的涉案房屋整体租赁下来经营使用，约定租期18年。租赁合同有效成立，合同约定被告华唯公司享有自主转租权。被告华唯公司已依约支付了国中公司全部租金。2015年7月，被告华唯公司将国际创新城1栋整体承租后部分留作自用办公，部分分别转租给本案其他四被告用于办公场所或仓储，至今五被告仍在使用涉案房屋。综上，被告华唯公司与国中公司的租赁合同有效成立，被告华唯公司自2015年7月起也一直实际占有使用房屋，享有合法的租赁权。二、涉案房屋上的租赁权设立在先，且租赁关系仍在存续，“买卖不破租赁”，被告华唯公司有权主张租赁权。“买卖不破租赁”是指在租赁关系存续过程中，租赁物被让与或设定物权的，承租人对取得租赁物所有权或他物权的人，可主张其承租权，此即对抗力。被告华唯公司与国中公司的租赁合同尚未届满，涉案房屋的租赁关系仍有效存续。原告于2018年通过诉讼的方式解除了涉案房屋的买卖合同并导致物权变动，并不影响涉案房屋租赁关系的存续，被告华唯公司有权继续承租和使用涉案房屋。法律保护承租人占用使用状态的稳定，原告主张被告华唯公司对涉案房屋为无权占有与事实不符，也无权打破现存租赁关系，要求返还房屋。三、被告华唯公司对涉案房屋为善意租赁和占有，该租赁权具有物权公示和对抗效力。本案中，国中公司在2014年与原告签订《厂房定制协议》，向原告定制购买了国际创新城l栋整栋房屋，并约定在2015年6月交付国中公司投入运营。国中公司有权出租涉案房屋，被告华唯公司与国中公司的租赁合法有效，被告华唯公司也按市场价格支付了租金对价，并实际占有和使用房屋。被告华唯公司是善意承租人，原告也一直知晓涉案房屋租赁关系的存在，其起诉也认可了涉案房屋上的租赁关系。善意租赁权具有优于物权的效力，即使涉案房屋因预售登记被撤销并产生物权变动，也不影响租赁关系的效力。四、原告要求被告华唯公司支付占有使用费没有依据。被告华唯公司基于与出租人国中公司的租赁合同享有租赁权并承担合同约定的义务。原告作为第三人，无权向被告华唯公司主张该租赁合同上的物权权力，要求支付占有费没有法律依据。综上，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。 被告家人康公司、国平公司、鼎锋公司、好药师公司共同辩称：四被告均系基于与被告华唯公司签订的租赁合同合法占有使用涉案房屋，其中被告家人康公司已经实际向被告华唯公司支付了租金，另外三家公司是在取得被告华唯公司同意后通过以租抵债的方式使用房屋，均为合法的使用、占有，原告无权主张权利，请求驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理，认定事实如下： 2014年4月15日，原告（甲方）与国中公司（乙方）签订一份《厂房定制协议》。约定：乙方向甲方定制工业厂房，甲方在建设厂房时应考虑乙方实际使用需求，在规划许可的范围内尽量满足乙方的合理要求；厂房位于长沙市雨花经开区振华路国际创新城（暂定名），1#栋整体定制；厂房为地上六层，建筑面积约为16447平方米，土地来源由甲方提供；2015年3月10日，甲方须协助乙方进场进行仓库装修及设备安装，2015年10月30日，甲方为乙方提供临时办公场所，2015年3月10日以后的经营损失、安全生产等责任由乙方自行承担；厂房单价为3100元/平方米，总金额为50985700元，包括相对应土地的使用成本、材料成本、人力成本等建设开发成本。双方还对付款方式和期限、保修责任、违约责任、争议解决等事项进行了约定。 2015年7月11日，国中公司（出租方）与被告华唯公司（承租方）签订一份《房屋租赁合同》。国中公司将涉案的位于长沙市雨花区振华路519号国际创新城1号栋1-6层共计16493.88平方米的房屋出租给被告华唯公司，租期共18年，自2015年7月1日起至2033年6月30日止，租赁用途为办公及仓储。 在取得涉案房屋的预售许可后，2015年12月2日，原告与国中公司签订30份《长沙市商品房买卖合同》（编号分别为20140576101、20140576102、20140576103、20140576104、20140576105、20140576201、20140576202、20140576203、20140576204、20140576205、20140576301、20140576302、20140576303、20140576304、20140576305、20140576401、20140576402、20140576403、20140576404、20140576405、20140576501、20140576502、20140576503、20140576504、20140576505、20140576601、20140576602、20140576603、20140576604、20140576605）。约定国中公司购买原告开发建设的位于长沙市雨花区振华路519号聚合工业园1栋101-105、201-205、301-305、401-405、501-505、601-605号等30套房屋，购房款采用首付加银行按揭贷款的方式支付，原告应于2016年6月30日前向国中公司交付涉案房屋，双方还对其他事项进行了详细的约定。 2016年2月14日，国中公司就在原告处购买涉案房屋事宜与长沙银行股份有限公司高信支行（以下简称长沙银行高信支行）签订《长沙银行人民币借款合同》，约定国中公司向长沙银行高信支行借款3000万元用于购买工业厂房，借期60个月，月利率为5.541667‰，采取等额本金的方式支付贷款本金，还款日为每月15日。2016年2月18日，原告与国中公司及长沙银行高信支行签订《保证合同》，约定由原告为国中公司在长沙银行高信支行的3000万元债务提供连带责任保证。随后，原告与国中公司就房屋按揭贷款等事宜达成《补充协议》。其中，协议第一条第二款第4点约定，买受人（国中公司）在获得银行贷款后应按其与银行所签的《借款合同》之约定按期足额偿还贷款本息，因买受人未及时足额偿还本息而导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息费用，买受人应于收到出卖人还款通知之日起10日内向出卖人归还相关本息，并承担自银行扣款之日到买受人归还之日期间的利息。在上述10日内仍未偿还的，视为买受人违约，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。若买受人连续或累计3个月延期支付贷款本息的，出卖人有权单方面解除合同或有权留置买受人购买的商品房，不向买受人交付房屋。出卖人解除合同的，应于解除合同后30日内向买受人退还其已交房款（无息），但出卖人有权从应退房款中扣除买受人应向出卖人支付的违约金及其他款项，上述商品房可由出卖人另行出售；第一条第二款第5点约定，若因买受人不履行还款义务而导致银行要求出卖人承担连带责任的、或要求出卖人提前代为偿还买受人所欠全部贷款余额并同时将抵押贷款合同项下的债务与抵押权转让给出卖人的，买受人应于出卖人告知之日起10日内偿还出卖人代为清偿之全部贷款款项，并应在出卖人承担连带责任后支付给出卖人赔偿金，赔偿金为未偿还贷款本金金额的5%，买受人逾期未履行上述约定，出卖人有权单方面解除本合同；第一条第二款第6点约定，若因买受人不履行还款义务而导致银行要求出卖人、买受人履行回购义务的，双方同意按以下方式办理：（1）买受人须按出卖人的要求履行回购过程中由买受人承担的各种义务并承担因回购而发生的各种费用；（2）回购款的支付，按出卖人与买受人签订的《商品房买卖合同》约定的商品房价格的70%，扣除出卖人代买受人偿还的按揭贷款本息及费用、买受人应支付出卖人的违约金等费用后余额（无息）支付给买受人。 2016年2月25日，国中公司与长沙银行高信支行签订《抵押合同》，约定国中公司将从原告处购买的涉案30套房屋抵押给长沙银行高信支行用于担保国中公司对长沙银行高信支行的欠款。2016年2月23日，涉案房屋办理了商品房预告登记及抵押预告登记。2016年3月2日，长沙银行高信支行向国中公司发放了贷款3000万元，后国中公司向原告缴纳了涉案30套房屋的全部购房款及相关手续费用。 2016年9月30日，长沙银行高信支行因国中公司逾期偿还2016年5月、6月及9月的贷款本金，向原告发出《关于“国中医药湖南九华大健康产业有限公司”购买的雨花区振华路519号聚合工业园1栋工业厂房的回购通知》，要求原告按《厂房按揭担保合作协议》履行回购义务。 2016年11月14日，原告向国中公司发出通知，告知因长沙银行高信支行提出可能需要原告承担代偿及回购责任，如银行向原告发出正式代偿及回购的函件，原告将立即启动法律程序开展相关回购事宜。因国中公司于2016年9月后未再向长沙银行高信支行偿还贷款，长沙银行高信支行于2016年12月30日扣划原告账户的保证金150万元。 2017年1月，原告诉至本院，请求判决解除其与国中公司签订的30份商品房买卖合同。2017年10月，本院作出（2017）湘0111民初347—376号民事判决书，判决解除原告与国中公司签订的编号为20140576101、20140576102、20140576103、20140576104、20140576105、20140576201、20140576202、20140576203、20140576204、20140576205、20140576301、20140576302、20140576303、20140576304、20140576305、20140576401、20140576402、20140576403、20140576404、20140576405、20140576501、20140576502、20140576503、20140576504、20140576505、20140576601、20140576602、20140576603、20140576604、20140576605的《长沙市商品房买卖合同》，以上判决还判令国中公司协助原告办理涉案房屋的商品房预告登记注销手续及《长沙市商品房买卖合同》网签、备案撤销手续并腾空房屋交付给原告。国中公司不服并提起上诉，2018年7月，长沙市中级人民法院作出（2018）湘01民终1352-1355、1363-1368、1425-1433、1504-1514号民事判决书，判决维持解除原告与国中公司签订的30份《长沙市商品房买卖合同》及补充协议、国中公司协助原告办理涉案房屋的商品房预告登记注销手续及《长沙市商品房买卖合同》网签、备案撤销手续并腾空房屋交付给原告的判项。2018年8月2日，国中公司收到长沙市中级人民法院的上述判决，判决书亦于当日生效。后国中公司向湖南省高级人民法院申请再审，该院于2019年10月作出(2019)湘民再336号、383-411号民事判决书，维持长沙市中级人民法院作出的(2018)湘01民终1352-1355号、1363-1368号、1425-1433号、1504-1514号民事判决书。 2020年4月，原告以返还原物纠纷为由诉至本院，要求判如所请。 另查明： 1、2018年6月8日，被告华唯公司与湖南华唯医药连锁有限公司（于2019年12月11日更名为被告好药师公司）签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋中的301-305号等5套房屋转租给被告好药师公司，租期15年，自2018年6月8日至2033年6月7日；2018年6月29日，被告华唯公司与家人康公司签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋中的103-105号、201-205号、403-405号等11套房屋转租给被告家人康公司，租期10年，自2018年6月30日至2028年6月30日；2019年7月25日，被告华唯公司与鼎锋公司签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋中的401号房屋转租给被告鼎锋公司，租期5年，自2019年8月1日至2024年7月31日；2020年2月28日，被告华唯公司与国平公司签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋中的501号、502号、601号、602号房屋转租给被告国平公司，租期10年，自2020年2月28日起至2030年2月27日；涉案房屋中的101号、102号、402号、503-505号、603-605号等9套房屋均由被告华唯公司租用。 2、因国中公司涉及其他诉讼，涉案房屋于2016年8月10日被长沙市天心区人民法院查封。 以上事实，有厂房定制协议、房屋租赁合同、（2017）湘0111民初347-376号民事判决书、（2018）湘01民终1352-1355号、1363-1368号、1425-1433号、1504-1514号民事判决书、(2019)湘民再336号、383-411号民事判决书、送达回证、房屋租赁合同、预购商品房户室信息表、房屋占用情况明细表及当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，本案存在以下争议焦点：1、本案能否适用“买卖不破租赁”规则；2、原告是否有权要求返还涉案房屋，如原告有权要求返还房屋，各被告应否自解除商品房买卖合同的判决生效之日起向原告支付至实际返还之日止的占有使用费。 一、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。该规定即为“买卖不破租赁”，其适用应具备以下构成要件：（1）租赁合同合法有效；（2）租赁物的所有权在租赁期内发生变动；（3）承租人愿意继续履行原租赁合同。本案中，原告与国中公司就涉案房屋签订的30份《长沙市商品房买卖合同》仅为具有债权性质的合同，虽办理了商品房预告登记，但国中公司并未取得涉案房屋的所有权，涉案房屋自始至终未发生所有权的变动。而且，法院判决解除涉案房屋的商品房买卖合同不属于“买卖不破租赁”中的买卖。另外，虽然在长沙市中级人民法院的二审判决和湖南省高级人民法院的再审判决中，其“本院认为”部分均提及“涉案合同解除不影响租赁合同继续履行”。但是，目前有明显证据证明涉案房屋的所有权始终未发生变动，租赁合同继续履行不符合《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定。同时，根据民事诉讼法理和实务，人民法院的生效裁判具有既判力，但该效力仅限于生效裁判的判项，对于“本院认为”部分的认定，如有证据可以推翻的，在后裁判不受在先裁判的影响，人民法院可根据当事人的举证情况作出独立认定。因此，本案不具备适用“买卖不破租赁”规则的条件。 二、《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，对无权占有不动产或动产的，权利人可请求返还原物。涉案房屋的《长沙市商品房买卖合同》被法院判决解除，且不属于“买卖不破租赁”中的买卖，不应适用“买卖不破租赁”规则来保护本案被告的租赁权。因此，原告作为涉案房屋的实际所有权人，有权根据物权法的前述规定要求五被告腾空并返还涉案房屋。被告华唯公司已向国中公司支付了租金，其因返还房屋导致的损失可向国中公司主张赔偿；被告家人康公司已向被告华唯公司支付的租金，其因返还房屋导致的损失可向被告华唯公司主张赔偿；如被告国平公司、鼎锋公司、好药师公司与被告华唯公司存在以租抵债的约定，其因返还房屋导致的损失亦可向被告华唯公司主张赔偿。另外，考虑到原告与国中公司对于商品房买卖合同的解除问题争议已久，因涉案房屋发生的商品房销售合同纠纷一直处于诉讼过程中；原告在诉请解除商品房买卖合同前亦知晓部分涉案房屋的转租事宜，五被告在本案起诉前亦未收到原告要求返还房屋的权利主张。因此，考虑到本案的实际情况，本院对于原告主张的占有使用费不予支持。 依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十四条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条之规定，判决如下： 一、被告湖南华唯崇源堂医药连锁有限公司应于本判决生效之日起15日内将位于长沙市雨花区振华路519号聚合工业园1栋101号、102号、402号、503号、504号、505号、603号、604号、605号房屋腾空并返还给原告长沙东湖和庭投资有限公司； 二、被告湖南家人康医药有限公司应于本判决生效之日起15日内将位于长沙市雨花区振华路519号聚合工业园1栋103号、104号、105号、201号、202号、203号、204号、205号、403号、404号、405号房屋腾空并返还给原告长沙东湖和庭投资有限公司； 三、被告湖南国平医疗器械有限公司应于本判决生效之日起15日内将位于长沙市雨花区振华路519号聚合工业园1栋501号、502号、601号、602号房屋腾空并返还给原告长沙东湖和庭投资有限公司； 四、被告湖南鼎锋品牌运营管理有限公司应于本判决生效之日起15日内将位于长沙市雨花区振华路519号聚合工业园1栋401号房屋腾空并返还给原告长沙东湖和庭投资有限公司； 五、被告湖南好药师三医医药连锁有限公司应于本判决生效之日起15日内将位于长沙市雨花区振华路519号聚合工业园1栋301号、302号、303号、304号、305号房屋腾空并返还给原告长沙东湖和庭投资有限公司； 六、驳回原告长沙东湖和庭投资有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行返还义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。 案件受理费因适用简易程序减半收取2516元，由被告湖南华唯崇源堂医药连锁有限公司、湖南家人康医药有限公司、湖南国平医疗器械有限公司、湖南鼎锋品牌运营管理有限公司、湖南好药师三医医药连锁有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审判员  朱晓云 二〇二〇年十二月四日 书记员  廖薇薇 附： 《中华人民共和国物权法》 第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。 第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 《中华人民共和国合同法》 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十三条下列事实，当事人无须举证证明： （一）自然规律以及定理、定律； （二）众所周知的事实； （三）根据法律规定推定的事实； （四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实； （五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实； （六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实； （七）已为有效公证文书所证明的事实。 前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。