福建省邵武市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0781民初1165号 原告：葵长宏，男，1980年1月15日出生，汉族，住邵武市。 原告：孙婷，女，1994年6月25日出生，汉族，住邵武市。 上述两原告共同委托诉讼代理人：龚巧连，福建则刚律师事务所律师。 被告：邵武市尚都国际业主委员会，住所地邵武市熙春路**宏林尚都国际。 负责人：包景财，主任。 委托诉讼代理人：陈昌联，男，邵武市尚都国际业主委员会副主任。 委托诉讼代理人：朱立成，邵武市创鑫法律服务所法律服务工作者。 原告葵长宏、孙婷与被告邵武市尚都国际业主委员会（以下简称尚都业委会）业主撤销权纠纷一案，本院于2020年5月8日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告葵长宏及两原告共同委托诉讼代理人龚巧连，被告尚都业委会的委托诉讼代理人陈昌联、朱立成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 葵长宏、孙婷向本院提出诉讼请求：撤销尚都业委会作出的调整物业费为0.8元/月/㎡决定。事实与理由：原告方系邵武市熙春东路477号宏林尚都国际小区的业主。原告方与福建瓯龙房地产开发集团有限公司签订的《商品房买卖合同》（现售）及其附件。合同附件中约定，原告的物业费为0.6元/㎡。原告也一直是按0.6元/㎡缴纳物业费。2019年9月，物业公司通知原告要按0.8元/㎡缴纳物业费。原告不同意，多次找尚都业委会询问，并到居委会等相关部门反映情况。2019年10月才知道尚都业委会在未召开业主大会且未按法定程序的情况下，自行制作了一份宏林尚都国际小区物业费标准意见征询书，找部分业主签名，后交物业公司员工找业主签名，其中部分业主签名系他人冒签，部分签名表是尚都业委会将小区内不允许停车、天燃气管道铺设、是否让永和物业继续服务及业主房屋维修等签名表套用进去的。尚都业委会在未召开业主大会并未经专有部分建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的情况下，自行作出调整物业费至0.8元的决定，该决定违反法律法规的强制性规定，应予以撤销，且该决定还侵害了原告的合法权益。故依法诉至法院，望判如所请。 尚都业委会辩称：1、本案诉争的物业费调整程序合法，调整结果为小区绝大多数业主所赞同。尚都国际小区物业费调整时间是2019年1月1日。2018年11月5日，尚都业委会即在公告栏张贴《物业费标准意见征询书》，征求小区全体业主对物业费调整标准的意见。此后，共有618户业主在《物业费标准意见征询书》上签字同意（部分业主因不在场或其他原因未能完成签名同意），占尚都国际小区总户数965户的64.04%。签字的业主住宅面积为57724.13㎡，占尚都国际小区总建筑面积91138.59㎡的63.34%。因此尚都国际小区物业费调整应当认定已经业主大会会议讨论，且经全体业主中户数及建筑面积双过半的业主同意通过。尚都国际小区2019年物业费缴费总户数为851户，占总户数965户的89.29%；缴费业主占住宅总面积为79146.64㎡，占住宅总面积91138.59㎡的86.84%。以上缴费比例亦可以说明，上述物业费调整得到了绝大多数业主的认可。邵武市目前所有电梯住宅的收费标准均在每月0.8元／㎡以上。尚都国际小区附近的熙春公馆小区为每月1元／㎡，苹果公馆为每月0.9元／㎡，凯旋城小区为每月0.8元／㎡。邵武市物业协会（2018-001）意见函的建议收费标准为不少于每月0.8元／㎡。可见尚都业委会所调整的物业费标准符合“参照当年物业服务市场行情”的规定。2、本案诉争的物业费标准并非单项调整，而是有增有减。根据尚都国际小区前期物业合同的规定，小区住宅业主除要缴纳每月0.6元／㎡的物业费外，还分摊小区电梯的维保和年检费用，维保费为每年86400元，年检费为每年21000元，而物业费调整后，该两项费用物业公司已不再收取。在调整物业费并停止收取小区电梯维保费和年检费用后，小区90㎡以下（不含90㎡）的住户年缴费额减少8-104元，90㎡以上的住户年缴费额增加16-88元。因此，小区住户的缴费负担是有增有减，而非一味提高，且增加的目的是为了保障小区物业服务水平，最大限度地维护各位业主的正当利益。综上所述，尚都业委会作出的物业费调整程序合法，标准系邵武市目前所有电梯住宅的收费标准的最低水平，且收费项目的增减上平衡了物业服务企业与业主双方的权益，亦取得了绝大多数业主的认可。因此请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院结合本案主要争议焦点问题进行分析认定。综合各方当事人的诉辩意见,本案争议焦点为尚都业委会关于调整物业费收费标准的程序是否合法以及涉案小区物业费标准的调整是否存在侵害业主利益的情形而应予撤销。 本院认为，尚都业委会关于调整物业费收费标准的程序是否合法的问题。原告方认为，尚都业委会未召开业主大会，仅自行制作了意见征询书，且征询书上的业主签名存在重复和冒名签名，以及没有征询书行头的签名表上的签名系业主在关于天然气、小区老年人活动中心、小区进出车辆等征求意见时的签名，并非案涉物业费调整征求意见的签名，因此关于物业费调整的征询意见业主真实签名未过半数，而且有430户以上的人不同意将物业费调整为0.8元/月/㎡。为此，原告方向本院提交了《宏林尚都国际小区物业费标准意见征询书》复印件、11名业主出具的《证明》、《关于尚都小区物业管理存在问题的报告》等证据。本院结合尚都业委会提供的《宏林尚都国际小区物业费标准意见征询书》、《关于小区停车的事件征询意见表》、《关于小区内不停放小车走访业主建议表》、《尚都小区安装天然气意见征询表》、《尚都小区业主活动室意见征询表》的原件及张贴物业费标准意见征询书的公示照片等证据，经审核认为，尚都业委会提交的《关于小区停车的事件征询意见表》、《关于小区内不停放小车走访业主建议表》、《尚都小区安装天然气意见征询表》、《尚都小区业主活动室意见征询表》等证据形式合法，内容客观真实，可作为认定本案相关事实的依据。从上述各种征求意见表的形式和内容上看均与案涉无物业费标准意见征询书行头的签名表不同，因此原告关于无物业费标准意见征询书行头的签名表上的签名系业主在关于天然气、小区老年人活动中心、小区进出车辆等征求意见时的签名的主张不能成立，本院不予采信。另原告方对尚都小区住宅业主户数及住宅总建筑面积均持有异议。经与宏林尚都小区业主在物业公司的产权备案信息核对，可以确认宏林尚都小区住宅业主总户数为965户，住宅设计总建筑面积为90448.35㎡，住宅实际总建筑面积为91138.59㎡。根据审查，宏林尚都国际小区物业费标准意见征询书上的业主签名有54户重复签名和37户代签，但是扣除重复签名户数，实际签名户数为618户，占总户数965户的64.04%，即使扣除代签的37户和原告方举证中主张的11户，实际签名户数仍占总户数的59.07%；已签名的618户业主专有部分的面积为57724.13㎡，占住宅总建筑面积91138.59㎡的63.34%，即使扣除代签户及原告方举证中主张的11户所占建筑面积4671.67㎡，亦占住宅总建筑面积58.21%，均已过半。原告方主张有430户以上的业主不同意将物业费调整为0.8元/月/㎡，但根据尚都业委会提交的物业公司出具的《尚都小区业主2019年1-12月已缴物业费明细》，有851户业主已缴纳物业费。虽然原告方对该份明细持有异议，但是本院认为物业公司若存在将未缴纳物业费的业主虚报为已缴纳物业费的业主的情形，则未缴纳物业费的业主完全可依此拒缴该期间的物业费，这显然不符合物业公司的利益，故物业公司出具的《尚都小区业主2019年1-12月已缴物业费明细》的真实性应可以采信。因此原告方提交的《关于尚都小区物业管理存在问题的报告》及微信记录等证据，不足以证明其关于尚都小区有430户以上的人不同意将物业费调整为0.8元/月/㎡的事实主张，故本院不予采信。原告方主张尚都业委会未召开业主大会决定调整物业费属于程序违法。根据《物业管理条例》第十二条规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”《福建省物业管理条例》第十四条规定：“业主大会决定业主大会议事规则、管理规约、业主委员会章程等有关共有和共同管理权利的重大事项，应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会决定专项维修资金的筹集和使用方案或者改建、重建建筑物以及附属设施设备的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。面积、业主人数按照下列规定确定：（一）专有部分面积按照房屋产权证、不动产权证书或者其他能证明其权属的合法有效文件记载的面积计算，建筑物总面积按照专有部分面积之和计算。（二）业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算。业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。公共租赁住房承租人可以根据租赁合同的约定，代行部分业主权利，其面积以及业主人数的计算方式由管理规约确定。”第十五条规定：“召开业主大会可以采用集体讨论的形式，也可以采用电子信息技术或者书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。采用集体讨论方式的，可以按照幢、单元、楼层为单位，推选若干名业主代表参加业主大会会议，也可以由业主决定以其他方式推选业主代表参加业主大会会议；数人共有一个物业的，共有人可以推选其中一名共有人参加业主大会会议。业主可以委托代理人参加业主大会会议。凡需投票表决的，应当由业主本人或者其书面委托的代理人签名，每一代理人接受的委托不得超过三人。未参与表决的，其票数如何计算，由业主大会管理规约规定。提倡采用信息化技术，改进业主大会表决方式。”本案尚都业委会采用书面征求意见的形式召开业主大会符合上述法规规定，且物业费标准的调整经住宅业主专有部分占住宅建筑物总面积过半数的住宅业主且占总住宅人数过半数的业主同意。因此原告方主张尚都业主委员会调整物业费的决定不符合法定程序的意见，本院不予支持。 关于涉案小区物业费标准的调整是否存在侵害业主利益的情形而应予撤销的问题。原告方主张涉案小区物业费收费标准从原0.6元/月/㎡调整为0.8元/月/㎡侵犯了业主利益应予撤销。对此,尚都业委会辩称物业费调整标准是根据邵武市物业协会意见及邵武市房地产管理处的批复意见作出的，且物业费标准调整后停止收取小区电梯的维保费和年检费，该两项年费用合计达107,400元，而根据新物业费标准住宅面积90㎡（不含90㎡）以下的小区业主年缴费减少了8-104元，住宅面积90㎡（含90㎡）以上的小区业主年缴费增加了16-88元，因此物业费调整并非一味提高物业费，而是为了保障小区物业管理服务水平，更好维护小区业主的正当利益。为此，尚都业委会向本院提交了《邵武市物业协会关于进一步规范完善物业管理招投标等工作的意见函》、《邵武市房地产管理处关于〈邵武市物业协会关于进一步规范完善物业管理招投标等工作的意见函〉的复函》、《电梯维保合同》及电梯定期检验报告、电梯年检费用票据、物业服务合同等证据。本院经审核认为，上述证据的来源合法，内容客观真实，可以作为认定本案相关事实的依据。结合庭审调查，本院认为，尚都小区调整后的物业费收费标准并未高于周边其他小区的物业费收费标准，亦未高于当地市场价格，该物业费标准的调整亦符合相关管理部门的规定。因此原告方提供的证据及陈述的理由不足以证明物业费收费标准的调整侵害了其合法权益。 综上所述，本院认定事实如下：宏林尚都国际小区住宅业主共计965户，住宅设计总建筑面积为90448.35㎡，住宅实际总建筑面积为91138.59㎡。尚都业委会因小区物业费收费标准调整，于2018年11月5日在尚都小区公告栏张贴《宏林尚都国际小区物业费标准意见征询书》及《物业费调整前后对比表》，并委托邵武市宏林永和物业管理有限公司向小区业主书面征询意见。经书面征求意见，同意并签名的住宅业主有618户，占住宅总户数965户的64.04%，扣除代签的37户和原告举证中主张的11户，同意并签名户数为570户，仍占总户数的59.07%；已签名的618户住宅业主专有部分的面积为57724.13㎡，占住宅总建筑面积91138.59㎡的63.34%，扣除代签户及原告举证中主张的11户所占建筑面积4671.67㎡，亦占住宅总建筑面积58.21%，均已过半。尚都业委会根据住宅专有部分占住宅建筑物总面积过半数的业主且占总住宅人数过半数的业主意见，于2018年12月8日与邵武市宏林永和物业管理有限公司签订了《物业服务合同》，将高层住宅、别墅区的物业费收费标准从0.6元/月/㎡调整为0.8元/月/㎡。由于原告方不服尚都业委会作出的物业费调整决定，遂酿成本案诉讼。 本院认为，本案为业主撤销权纠纷，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款及《物业管理条例》第十二条第五款的规定,业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案原告方作为业主以尚都业委会做出的决定侵害了自身的合法权益为由向本院提起业主撤销权诉讼,符合上述法律法规的规定，原告起诉主体适格，尚都业委会关于原告诉讼主体不适格的抗辩主张不能成立。本案尚都业委会以书面征求意见的形式召开业主大会，向小区业主征求对物业费调整的意见，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，作出关于高层住宅和别墅区住宅的物业费收费标准从0.6元/月/㎡调整为0.8元/月/㎡的决定，该决定符合国家《物业管理条例》及《福建省物业管理条例》的相关规定，合法有效，且案涉物业费标准调整符合当地市场行情，亦无相关证据证明该物业费调整侵害了原告方的合法权益。 综上所述，原告方提供的证据及陈述的理由不足以证明其诉讼主张，故本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《物业管理条例》第十二条，《福建省物业管理条例》第十四条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定,判决如下: 驳回原告葵长宏、孙婷的诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取计50元，由葵长宏、孙婷共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审判员  袁文渊 二〇二〇年九月四日 书记员  金 凤