北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初59758号原告：张月峰，男，1954年6月18日出生，汉族，户籍地北京市西城区。委托诉讼代理人：张君芳（张月峰之妻），女，1955年12月20日出生，满族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘宏辉，北京京师（杭州）律师事务所律师。被告：北京江南投资集团有限公司，住所地北京市朝阳区红坊路8号。法定代表人：于全，董事长。委托诉讼代理人：王**，男，1978年2月28日出生，汉族，该公司职员。委托诉讼代理人：李越，男，1988年4月6日出生，汉族，该公司职员。第三人：张文立，女，1982年12月31日出生，满族，户籍地北京市西城区。委托诉讼代理人：刘宏辉，北京京师（杭州）律师事务所律师。原告张月峰诉被告北京江南投资集团有限公司（以下简称江南集团）、第三人张文立商品房预约合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张月峰本人及其委托诉讼代理人张君芳、刘宏辉，被告江南集团之委托诉讼代理人王**，第三人张文立之委托诉讼代理人刘宏辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张月峰向本院提出诉讼请求：一、判令被告江南集团与原告张月峰继续履行编号为N0.00XXX号的《江南山水认购协议》；二、判令被告江南集团协助原告张月峰办理北京市朝阳区红坊路6号江南山水园A1号楼6单元XXX号（现房号：A1号楼2单元XXX号）商品房网签及备案登记手续；三、判令被告江南集团将北京市朝阳区红坊路6号江南山水园A1号楼6单元XXX号（现房号：A1号楼2单元XXX号）商品房交付给原告张月峰使用；四、判令被告江南集团在北京市朝阳区红坊路6号江南山水园A1号楼6单元XXX号（现房号：A1号楼2单元XXX号）商品房具备办理不动产转移登记手续的条件时，配合原告张月峰办理不动产转移登记将房屋登记在原告张月峰名下；五、判决被告江南集团按6000元每月标准向原告张月峰支付自2013年1月1日至实际交房之日期间的逾期交房违约赔偿金，（暂计算至2018年10月10日为41.4万元），计算方式：自2013年1月1日至实际交房之日（暂计算至2018年10月10日共计69个月）期间×6000元每月=41.4万元；六、判决双方对于面积误差处理：按超面积误差在3%以内的部分按购房时单价（12408元每平）补交房款46224.75元，误差比绝对值在3%以上的部分被告江南集团自担处理；七、诉讼费由被告江南集团承担。事实与理由：2009年10月13日，张月峰与张文立共同向江南集团缴纳了50.44%的房款预付款，总计777217元，江南集团出具收据，明确写明缴款人为张月峰及张文立。2009年10月24日，江南集团与张文立签署《江南山水认购协议》。在协议签订时江南集团承诺2012年底交付诉争房屋。认购协议签订后，张月峰及张文立多次要求与江南集团办理网签、交房等事宜，但江南集团始终以各种理由借口推诿拒不办理。2016年6月，张文立临近婚期，因为张文立丈夫名下在京有两套房产，一旦结婚，张文立将丧失购房资格。遂张月峰及张文立与江南集团协商，江南集团表示认购人可以在直系近亲属内相互变更。后张月峰、江南集团与张文立协商一致，将认购人更名为张月峰，再由张月峰与江南集团办理网签、交房等后续事宜。2016年6月6日，张月峰将自己名下的一套住房过户给张文立并办理了产权登记，张文立于当日取得不动产权证书。2016年6月，张月峰来到江南集团处要求与其办理后续的购房手续，但江南集团法人称手续基本齐全，仅还需要去公证处做父女关系的公证，同时建议到北京方正公证处办理。2016年7月4日，张月峰携公证书到江南集团处办理后续购房手续，江南集团却告知张月峰朝阳区房管局已关闭网签的网站，网签无法办理。后经张月峰了解，2016年10月之前网签一直打开，朝阳区房管局网签随时可以签约。江南集团刻意隐瞒，欺骗张月峰不给办理购房手续。后张月峰多次找到江南集团要求配合办理后续购房手续，均被江南集团以各种理由推脱，给张月峰带来了巨大的经济损失。张月峰认为，《江南山水认购协议》对合同当事人、房屋项目名称、房屋具体坐落、房屋价款、支付方式等合同主要条款均作出了明确、具体的约定，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且江南集团已经按照约定收取了张月峰支付的购房款，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《江南山水认购协议》应当认定为商品房买卖合同。同时基于张月峰交纳房款的事实以及张月峰及张文立与江南集团关于更名的约定，江南集团理应继续向张月峰履行合同义务，向张月峰交付诉争房屋并配合办理商品房网签、备案及不动产转移登记手续。同时，涉诉房屋同地段同类房屋租金标准6000元每月，根据江南公司承诺及小区实际竣工交付情况，江南公司应当自2013年1月1日起以6000元每月的标准承担逾期交房损失赔偿。江南山水项目正式名称为江南山水园，诉争房屋协议载明房号为A1号楼6单元XXX号，现在实际房号为A1号楼2单元XXX号，协议约定面积为124.18平米，实际面积是129.5平米。现张月峰自愿按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定支付剩余房款763608元，并对于面积误差比绝对值在3%以内的部分按购房时单价补交房款46224.75元。两项共计809832.75元。诉讼期间，原告张月峰表示经过了解，诉讼请求中主张的XXX号房屋实际应为XXX号房屋。被告江南集团辩称：不同意原告张月峰的诉讼请求。根据认购书签订主体，相对方应为张文立，而不是张月峰。张月峰不具有诉讼主体资格，本案实为商品房预约合同纠纷，不是商品房预售合同纠纷。双方没有对购房主要条款进行约定。第三人张文立述称：同意原告张月峰的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院依法予以认定。本院经审理查明：2009年10月24日，张文立与江南集团签订《江南山水认购协议（编号00XXX）》（以下简称涉诉认购协议），载明：认购人张文立，项目位于北京市朝阳区红坊路6号。认购房屋江南山水（推广名）A1楼6单元601室，建筑面积124.18平方米，建筑面积销售单价12408元每平方米，总房款1540825元。本次预付金额总房款50.44%，人民币777217元，余款763608元整。认购人须在签署本认购协议，等待开发商通知后七天内认购方到江南山水售楼处签署《北京市商品房预售合同》及其附件和补充协议，并交纳首付款或房屋全款以及其他相关费用，同时所交纳之定金抵作购房款。为了满足认购人选购房屋的强烈需求，开发商同意在认购人签订本协议的基础上为认购人认购相应房号，为认购人此后签订商品房买卖合同提供便利。在签订本协议后，认购人即取得与开发商就该房屋买卖事宜签署买卖合同的优先缔约权。且认购人未经开发商书面同意，不得擅自将本协议项下的优先缔约权转让给第三人。本协议项下所填写的房屋面积为暂定面积，最终面积以签订预售合同确定面积为准。如认购人逾期未能签署《商品房买卖合同》，视为自动放弃优先缔约权，本协议自动终止，开发商可将相关房屋售予他人。认购协议在双方签订预售合同生效后自行终止。认购协议签订之前，张文立向江南集团支付了777217元，江南集团出具收据。在收据交款人处，张文立与张月峰共同签字。张月峰为证明江南集团同意张文立与张月峰之间进行更名，提供录音证据予以佐证。前述录音证据中有如下对话内容：1.2016年6月26日张月峰、张君芳、张文立、张某1之间的对话，张月峰说：“当时不是咱们也说，只有这一家人能转”，张某1说“一家人能转”……张某1说“您名下现在没有未成年子女了吧？有的话必须得告诉我，不然以后房本下来麻烦。已婚，名下有一套房，您户口，您得给我提一套资料，因为这个亲属更名也是很繁琐的，到公证处公证您是张文立的父亲”……张月峰说：“公证是哪做啊”，张某1说“就那个方正公证处”。2.2016年6月26日张月峰、张君芳、张文立、于某1之间的对话。于某1说：“你抓紧去公证，好吧，别说了啊”，张文立：“您这个都是对您有利的啊，您说对我们都是不利的啊，首先公证这个耽误我们时间吧”，于某1：“……你啊，就赶紧按照这个，你和张某1对接的，流程抓紧办，你们也别给他添麻烦了”。经询，张月峰表示如果法院认定涉诉认购协议为预约合同性质，不在本案中调整诉讼请求。另询，江南集团表示不同意继续履行涉诉认购协议。另查，北京市方正公证处2016年7月4日出具《公证书》，载明：兹证明张月峰是张文立的父亲。上述事实，有各方当事人提交的证据及当事人当庭陈述在案佐证。本院认为，根据各方当事人的诉辩意见，本案存在如下争议焦点：1.涉诉认购协议的合同性质以及本案对应的案由；2.涉诉认购协议的相对人如何认定；3.张月峰、江南集团是否就涉诉认购协议的履行存在违约行为；4.张月峰基于涉诉认购协议提出的诉讼请求是否可以在本案中得到支持。本院具体分析如下：对于争议焦点一，首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。在《商品房销售管理办法》第十六条规定了商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同，该合同应当明确相关主要内容。在涉诉认购协议中，尚不具备商品房交付条件和期限、办理产权、违约责任等关键条款；其次，涉诉认购协议明确约定了双方主体需要正式签署商品房预售合同，明确认购人享有的是优先缔约权。故本院认定涉诉认购协议系预约合同，而非本约合同。民事案件的案由是案件审理的重要因素，反应案件所涉及的民事法律关系的性质，是将诉讼争议所包含的法律关系进行的概括。当事人起诉立案时法律关系与实际诉争法律关系不一致的，法院在各方当事人充分辩论基础上，结案时根据法庭查明当事人之间实际存在的法律关系性质予以变更相应案由。张月峰虽以商品房预售合同纠纷为案由提起本案诉讼，但根据前述分析，涉诉认购协议无论从内容还是形式上，均符合预约合同的特征，因此本院将案由调整为商品房预约合同纠纷。对于争议焦点二，涉诉认购协议不违反法律、行政法规的强制性规定，且系张文立和江南集团的真实意思表示，应属合法有效。认购协议具有合同相对性，认购协议在签约时仅对张文立发生法律效力。但结合在案事实，本院认定前述认购人已由张文立转化为张月峰。理由如下：首先，涉诉认购协议签订于2009年10月24日，签订时张文立名下无房且未婚，购房并无政策限制。因涉诉认购协议长期未能履行，伴随北京市限购政策出台以及张文立缔结婚姻关系之后不再符合限购政策要求的事实，张文立将认购权利转移给张月峰，系为能继续履行认购协议所作出的变通之举，该行为未违反法律或者相关政策限制；其次，认购协议未明确禁止认购人转让权利，虽然认购协议注明转让行为需经过江南集团书面同意，但通过张月峰提交的本人和江南集团公司法定代表人于某1的对话内容，已及后续办理公证的过程，张月峰关于江南集团同意转让权利的主张具有更高可信性，且现无证据显示江南集团因前述权利转让行为收益受到侵害。故本院结合于某1的身份，张月峰办理公证的事实行为，认定江南集团已经接受张月峰与张文立之间的关于主体资格的转让，进而认定张月峰作为认购协议的相对方可主张权利；第三，退一步讲，张文立自2009年10月即签订认购协议，直至2013年8月江南集团方取得涉诉房屋预售许可证号，具备签订正式商品房预售合同的条件，这段期间的延续非张文立所能控制，且超出一般购买人对从签订认购书到签订正式合同所需周期的正常心理预期，另外后续出台的政策因素也非张文立能够合理预料，如果不允许张文立在家庭成员之间转让权利，实有违公平原则；最后，根据在案证据，从签订认购协议起江南集团直至四年之后方办理商品房预售许可手续，这一周期长度江南集团相比张文立而言更有控制力度，且办理预售许可证之后江南集团仍未积极、主动与张文立沟通签订正式商品房预售合同，如果此时江南集团再以张文立后续发生不符合限购政策因素为由，拒绝张文立更换家庭内部其他权利人，在该地区房价经过数轮上涨之后，将使张文立一方利益显著受损，而江南集团通过房价上涨获得额外利益，最终致使双方利益明显失衡，有违诚实信用原则。对于争议焦点三，根据在案事实，通过张月峰多次与江南集团沟通记录显示，张月峰始终积极要求与江南集团签订正式商品房预售合同并支付相关购房款。张月峰还根据江南集团要求办理了亲属关系公证证明。前述行为和态度足见张月峰积极履约并希望促成双方签订正式商品房预售合同，以及自身并无相应违约行为。江南集团虽主张预约合同相对人系张文立，与本院认定的案件事实不符。江南集团还提交其与案外人之间签订的《北京市商品房预售合同（住宅类）》，以证明其将涉案房屋另售他人，该证据仅能证明江南集团就涉诉认购协议的履行存在违约行为。而不能作为江南集团拒绝履行认购协议的正当理由。综上，本院认为张月峰并不存在对涉诉认购协议的违约行为。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，张文立与江南集团在涉诉房屋取得商品房预售许可证之前签订认购协议，后经张文立将权利、义务转移给张月峰之后，认购协议仍对江南集团具有合同约束力。现张月峰（即变更之前张文立）已依约交付认购款，履行预约合同的己方义务，江南集团在涉诉房屋已经开盘销售并取得预售许可证，能继续履行认购协议的情况下，出于销售策略考虑，拒绝履行认购协议。江南集团在多次磋商过程中未明确向张月峰告知拒绝履行协议的决定，致使张月峰在漫长等待过程中不断错失其他缔约机会，江南集团亦未及时向张月峰返还已缴纳认购款，致使张月峰客观上确实难以重筹资金另购其他商品房，江南集团存在违约行为且过错程度明显。张月峰可另诉主张江南集团就涉诉认购协议承担相应违约责任。对于争议焦点四，首先，涉案认购协议主要内容是约定双方在未来一定时间、一定条件下签订正式商品房预售合同，该认购协议在法律上具有预约合同性质和特征，与正式商品房预售合同在合同内容和法律功能上有所区别。即认购协议只是要求双方有继续磋商的义务，但并不具有强制缔约的效力。其次，就实际履行来看，这种缔约行为或义务并不适合法院以强制执行力介入，促使各方完成缔约。本案中，双方仅就购房单价、房屋坐落位置达成一致，就交房时间、交付条件、违约情形等多项关键内容均未予以协商。在此情形下，双方能否协商一致缔约成功仍存在较大不确定性。且江南集团在庭审期间，明确表示将不再继续履行认购协议，不同意与张月峰签订正式商品房预售合同或买卖合同，在此情况下，经本院释明，张月峰表示不变更诉讼请求，故本院难以支持张月峰关于继续履行认购协议的诉讼主张。另张月峰关于诉请江南集团协助办理网签、房屋交付、支付逾期交房违约金、处理面积误差等主张，其实质均是建立在双方当事人已构成商品房预售或销售合同法律关系基础之上。鉴于截止本案庭审期间双方尚未建立起相对应的合同关系，故本院难以支持张月峰的前述诉讼请求。综上，本院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告张月峰的全部诉讼请求。案件受理费8200元，由原告张月峰负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 云 凝审判员 王 楠审判员 赵 靓二〇二〇年十一月二十六日书记员 陈逢源