广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初26394号原告（反诉被告）：袁振华，男，汉族，住所：广东省丰顺县。委托诉讼代理人：王宗义，广东诚名金律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨雪清，女，汉族，住所：广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：饶世永，广东国晖（龙岗）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡淑惠，广东国晖（龙岗）律师事务所律师。原告袁振华诉被告杨雪清房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，被告杨雪清提起了反诉，本院依法适用简易程序公开开庭进行了一并审理。原告的委托诉讼代理人王宗义、被告杨雪清及其委托诉讼代理人饶世永、蔡淑惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1.被告返还入场费340000元；2.被告返还租金和押金共计465300元；3.被告承担本案的全部诉讼费用和担保费用。被告的反诉请求：1.原告恢复第5号、第6号商铺之间隔墙原状；2.原告返还被告第5号、第6号租赁商铺；3.原告支付被告商铺占用费，按每月35000元标准，自2020年8月14日计算至原告返还商铺之日止；4.原告支付被告滞纳金99621.97元；5.被告无须返还原告履约保证金35600元；6.诉讼费由原告承担。本案相关情况一、案涉房产的位置：深圳市龙岗区。二、案涉房产的产权情况：被告杨雪清及其家人与案外人杨建如及其家人于1992年3月案达成合资建房协议，此后以案外人杨建如的名义，1992年、1992年7月先后取得建设工程规划许可、建设用地规划许可。1993年案涉建筑物竣工。三、房屋租赁合同的主要内容：2017年3月1日，原告袁振华作为承租方与被告杨雪清作为出租方签订一份《商铺租赁合同》，约定原告租用被告案涉6号铺位作为商业用途，租期从2017年3月1日起至2020年2月30日止，月租金6240元/月，每月5日前缴清当月租金，原告须向被告交付13500元作为履约保证金。原告如拖欠租金，每天按照应交5%的滞纳金，拖欠租金一个月，则被告有权收回商铺并有权拒绝返还保证金。如续租，原告必须交进场费100000元租金，租金到时才谈；原告到期不租，必须在2天内把原来墙恢复原样后押金才付还。2018年7月1日，原告袁振华作为承租方与被告杨雪清作为出租方签订另一份《商铺租赁合同》，约定原告租用被告案涉5号铺位作为商业用途，租期从2018年7月1日起至2020年6月30日止，月租金11050元/月，每月5日前缴清当月租金，原告须向被告交付22100元作为履约保证金、水电押金5000元。原告如拖欠租金，每天按照应交5%的滞纳金，拖欠租金一个月，则被告有权收回商铺并有权拒绝返还保证金。租期已满，还想订合同，必须要收进场费。四、合同履行、解除情况：第一份《商铺租赁合同》签订后，原告于2017年3月9日向被告支付了180000元。原告主张该费用是入场费。被告称是原告支付的2017年3月至2020年2月期间合计36个月的一次性租金，即6号商铺的实际租金不仅包括合同约定的6240元/月，每月租金应是11045元（6240元+166500元÷36个月）。原告另提交了一张收据，记载被告于2017年2月28日收到原告关于6号铺位的押金12480元、水电费押金1000元、拆墙押金5000元，并记载恢复墙面退回押金。第二份《商铺租赁合同》签订后，原告于2018年7月4日、5日向被告支付了160000元。被告主张，其中27100元是支付的合同该约定的履约保证金22100元、水电押金5000元，剩余132900元是原告支付的2018年7月至2020年6月期间合计24个月的一次性租金，即5号商铺的实际租金不仅包括合同约定的11050元/月，每月租金应是16587.5元（11050元+132900元÷24个月）。2020年8月6日，原告收到被告方发出的一份《催告交还租赁商铺律师函》，记载主要内容如下：第二份合同签订过后，原告擅自将相邻两间商铺的隔墙予以拆除，打通使用。第一份合同期满后，被告同意原告继续使用6号商铺至第二份合同期满。第二份合同期满前，被告提示原告，合同期届满应依约将两间商铺恢复原状返还给被告。原告表示同意，但要求延期一个月再返还商铺，被告对此没有异议。但原告在2020年7月没有依约准时向被告支付房租，经催告后，原告才支付7月份租金。原告至今没有依约返还商铺，经被告多次催告返还商铺，原告仍置之不理。故被告委托律师通知原告自收到本函之日起7日内腾空两间商铺，恢复拆除的隔墙原状，结清水电等费用。原、被告双方确认，截至2020年8月14日前，原告不存在拖欠租金的情形。但根据银行流水，原告在履行合同过程中绝大多数月份存在延期交租的情形。判决结果本院认为，原告与被告分别于2017年3月1日、2018年7月1日签订的两份《商铺租赁合同》,涉及的建筑物已取得了建设工程规划许可、建设用地规划许可，相应的租赁合同应属合法、有效合同。被告杨雪清作为案涉建筑物的合资建房人之一，也是实际控制人，其有权与原告签订租赁合同。原告从合同签订、履行都是与被告杨雪清直接联系，原告现以被告是无权处分人为由，要求返还入场费、租金款项，无事实与法律依据。被告在租赁合同到期后，在被告明确要求其返还商铺的情况下仍单方占用商铺，显属不诚信行为，构成违约。被告有权要求原告承担违约责任，包括返还商铺、不予返还履约保证金等。根据书面合同约定，两份合同的履约保证金共计35600元，因此被告请求不予返还35600元履约保证金，本院予以支持。在原告返还商铺前，其作为实际占用案涉商铺的主体，仍应向被告支付占用商铺期间的占用费。关于占用费标准，两份合同约定的租金标准分别是6240元/月、11050元/月，原告作为承租商铺的主体另支付的“入场费”亦或是“一次性租金”，实质均是因租用商铺产生的相应对价。因此，本院在计算合同到期后的占用费标准时，参照合同约定的租金标准及另实际支付的“入场费”亦或是“一次性租金”，经核算，被告主张2020年8月14日之后的占用费按35000元/月标准没有超出原实际租房对价标准。本院采信被告的该部分主张，认定原告应按35000元/月支付自2020年8月14日至原告实际搬离之日止的占用费。关于恢复隔墙原状的诉讼请求，被告实际收取原告拆墙押金5000元的事实，可以视为被告在出租案涉两间商铺时同意原告对商铺之间的墙体进行拆除，但双方亦明确约定合同期限届满后原告应恢复墙体。当事人未提供证据证明墙体原状，原告亦答辩不同意恢复墙体原状，愿意以5000元押金代替恢复墙体义务。为了发挥案涉商铺的最大效用，减少损失，被告可在收回商铺后自行恢复墙体，如相关费用明显超出5000元，其可向原告主张差价损失。故本院在本案中对被告的该部分请求不予支持。关于被告诉请的滞纳金，本院认为，双方在实际履行租赁合同过程中，原告延期支付租金似成不诚信的惯例，但被告未曾提出异议，可以视为被告对已经发生的租金延期支付行为的默许，本院对被告的该部分请求不予支持。关于原告主张的返还的其他水电押金等费用，因原告尚未实际退还商铺，相关水电费的清算需要在双方办理交接房屋时一并处理，水电押金目前不具备返还的条件，故本院对该部分押金暂不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）袁振华应于本判决生效之日起五日内向被告（反诉原告）杨雪清返还位于深圳市龙岗区；二、原告（反诉被告）袁振华应于本判决生效之日起五日内向被告（反诉原告）杨雪清支付自2020年8月14日至原告（反诉被告）袁振华实际搬离上述两间商铺之日止的占用费，占用费按35000元/月的标准计算；三、被告（反诉原告）杨雪清无须向原告（反诉被告）袁振华返还履约保证金35600元；四、驳回原告（反诉被告）袁振华的全部诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）杨雪清的其他诉讼请求。本诉部分的案件受理费5927元、诉讼保全费2220元（原告已预交），全部由原告自行负担；反诉部分的案件受理费1642元（被告已预交），由原告袁振华负担546元，被告杨雪清负担1096元，被告可向本院申请退费546元，原告应于本判决生效之日起七日向本院缴纳546元，逾期缴纳，本院予以强制执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 杜 攀二〇二〇年十一月三日书记员 钟沐辰