江西省南昌市青云谱区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0104民初1153号原告（反诉被告）：南昌天奥酒店有限公司，住所地：江西省南昌市青云谱区沿江南路与建设路交叉口（第**），统一社会信用代码：91360104MA35KFA00A。法定代表人：刘斯旺，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：严至国、徐晓，北京金诚同达（杭州）律师事务所律师，特别授权代理人。被告（反诉原告）：南昌鸿坤房地产开发有限公司，住所，住所地：江西省南昌市青云谱区井冈山大道**社会信用代码：91360104MA35KR1N4J。法定代表人：王洪伟，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李浩挺、肖杰，江西豫章律师事务所律师，一般授权代理人。原告（反诉被告）南昌天奥酒店有限公司诉被告（反诉原告）南昌鸿坤房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）南昌天奥酒店有限公司的委托诉讼代理人严至国、被告（反诉原告）南昌鸿坤房地产开发有限公司的委托诉讼代理人肖杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）南昌天奥酒店有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原、被告双方于2019年3月4日签署的《房屋租赁合同》；2、请求法院判令被告返还原告位于南昌市710平方米的租赁房屋；3、请求法院判令被告支付原告欠付租金173108.65元（暂计算至2020年5月31日的欠付租金为173108.65元，此后租金按房屋租赁合同约定的标准计算至租赁房屋返还之日）；4、请求法院判令被告支付原告逾期支付租金违约金（暂计算2020年4月30日的违约金为11597元，此后的违约金按房屋租赁合同约定应付金额为基数，按照每日千分之一的标准计算至欠付租金付清之日）；5、请求法院判令被告支付原告违约金91218元（已扣除130000元保证金）；6、请求法院判令被告支付原告水费232.5元、电费4532元；7、请求法院判令被告支付原告为实现债权而承担的律师费16000元；8、本案诉讼费用、财产保全费由被告承担。事实与理由：2019年3月4日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于南昌市710平方米门面房出租给被告，用于房地产销售、办公之用。根据《房屋租赁合同》4.1条约定“该房屋租金（含税金额）：本着先付后用的原则，第一年（2019年5月1日至2020年4月30日）的税后租金为人民币515460元整；第二年开始每年递增3%；”，4.2条约定“房租每隔三个月支付一次，乙方收到相应票据后七天内支付费用。”，7.1条约定“在租赁期内，如乙方无故未按合同约定支付租金，乙方每延迟一天向甲方支付应付金额的千分之一的违约金，甲方可以在乙方交付的租房保证金中直接扣除，乙方应当在10天以内向甲方补足租房保证金，否则视为乙方违约。如乙方无故延迟逾期支付超过15天仍未支付租金或者擅自转租的，则甲方有权向乙方书面要求解除合同，收回租赁房屋，在缴清所有房租水电费的前提下，并由乙方支付当期五个月租金额的违约金（扣除保证金后再补足剩余金额）”。合同签订后，原告向被告交付租赁房屋，然而在2020年1月被告应支付2020年2月至4月期间的租金，期间原告曾多次向被告催要租金款项，被告至今未按约支付。为此，原告为维护自身的合法权益，故诉讼至法院，请求法院判如所请。后在庭审过程中，原告（反诉被告）南昌天奥酒店有限公司撤回要求法院判令被告支付原告水费232.5元、电费4532元的诉讼请求，理由是被告在诉讼过程中已经支付了水电费。被告（反诉原告）南昌鸿坤房地产开发有限公司答辩称，一、涉案的租赁合同已经解除，双方对房屋解除事项均予以确认。二、答辩人经被答辩人同意已在5月1日将房屋返还给了被答辩人，支付了剩余的水电费，被答辩人第二项、第六项诉讼请求应当予以驳回。三、因房屋漏水漏电以及疫情期间不可抗力的影响，答辩人遭受损失，对于所欠付至2020年5月1日的房屋租金应当予以减免，答辩人不存在违约情况，被答辩人的第四、第五项诉讼请求应当予以驳回。四、因不可抗力影响，双方解除合同互不承担违约责任，答辩人无需支付诉讼费、律师费，被答辩人第七、第八项诉讼请求应当予以驳回。补充一点，根据江西省律师收费管理办法，如果支持被答辩人的律师费，被答辩人的律师费过高要求核减。综上所述，因不可抗力影响，根据合同约定双方互不承担违约责任，请求法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。被告（反诉原告）南昌鸿坤房地产开发有限公司向本院提出反诉请求：1、请求法院判令反诉被告返还反诉原告房屋租赁保证金130000元；2、本案的反诉费用由被反诉人承担。事实与理由：现因2020年年初新冠××疫情不可抗力的影响，导致反诉人经营情况不佳。反诉人也无法使用该场地进行相关销售活动，并且租赁场地的大门属于私自开设的，内部消防也无法达到安全条件，使用过程中租赁房屋多次漏水严重影响反诉人使用，给反诉人造成了极大的经济损失。根据双方签订的合同第八条免责条件：“8.1因不可抗力的原因，导致房屋损毁和造成承租方损失时，双方互不承担责任。8.2因不可抗力的原因造成，不能完全履行合同，视客观情形解除合同、变更合同、延迟履行合同，双方不承担责任。”反诉人未缴纳房租属于不可抗力导致自身的损失，并且不能完全履行合同。双方后续的对接中，也多次协商解除合同，被答辩人也认可同意我方解除合同，因此对于房屋租赁保证金应当予以返还。为维护自身的合法权益，反诉人故提出以上反诉请求，请求法院判如所请。针对被告（反诉原告）南昌鸿坤房地产开发有限公司的反诉请求，原告（反诉被告）南昌天奥酒店有限公司答辩称，一、被答辩人不具备房屋租赁合同解除权，其于2020年5月8日寄送书面解除通知并不能起到合同解除效果。二、涉案租赁房屋在2019年3月开始交付被答辩人使用，被答辩人并未曾提出大门以及消防等问题，关于漏水也及时进行过修复，并未影响被答辩人对于房屋的使用。三、关于被答辩人提出因为新冠疫情不能履行合同并要求返还保证金主张不能成立，虽然被答辩人违约期间发生了新冠疫情，但是根据《江西省政府关于有效应对疫情稳定经济增长20条政策作出的通知》第六条的规定，对于租用其他经营用房的，鼓励业主为租户减免租金，具体由双方协商解决，以及国家发改委等八部委出具的指导意见，对于承租非国有房屋用于经营，出现困难的服务业、小微企业，由双方平等协商的基础上减免或延期收取租金。由此可见，新冠疫情并不能作为主张房屋租赁合同解除的理由，对于非国有经营用房的租金减免也是需要由承租双方协商处理，涉案租赁房屋是非国有经营用房，至今未获得任何房租减免。四、事实上，涉案双方从未就房屋租赁合同解除与否达成过一致意见，因此，也不存在协商解除的情况。综上所述，答辩人认为被答辩人的反诉请求不能成立，请求法院依法驳回被答辩人的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、坐落于青云谱区沿江南路与建设路交叉口（第**）的房屋所有权人为泰丰财日置业（江西）有限公司，2014年9月20日，由泰丰财日置业（江西）有限公司（甲方）与江西省中西亚旅游集团有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定由甲方将该房屋出租给乙方，甲方同意乙方根据自身利益对外全部和部分转租。2016年8月9日，由江西省中西亚旅游集团有限公司（甲方）与刘斯旺（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定由甲方将坐落于南昌市青云谱区沿江南路与建设路交叉口的房屋出租给乙方。2017年3月8日，经江西省中西亚旅游集团有限公司（甲方）、刘斯旺（乙方）、南昌天奥酒店有限公司（丙方）三方协商，签订《补充协议》一份，约定现甲乙方三方同意将合同的乙方变更为丙方，原合同乙方的责任、权利、利益、义务均由丙方承担。二、2019年3月4日，以原告（反诉被告）南昌天奥酒店有限公司为甲方（出租方），以被告（反诉原告）南昌鸿坤房地产开发有限公司为乙方（承租方），双方签订《房屋租赁合同》一份，约定由甲方将坐落于南昌市710平方米的门面房出租给乙方用于房地产销售、办公，房屋租赁期限从2019年3月4日起至2024年4月30日止，2019年5月1日前为甲方给予乙方装修免租期。该房屋租金本着“先付后用”的原则，第一年（2019年5月1日至2020年4月30日）每年的税后租金为人民币515460元整，第二年开始每年递增3%，2020年5月1日至2021年4月30日年租金为人民币530923元。房租每隔三个月支付一次，乙方收到相应票据后七天内支付费用。第一期租金即人民币128865元在签订合同时支付并由甲方开具相应票据。乙方应向甲方支付人民币130000元的租房履约保证金，甲方收到后向乙方开具收据。合同期满后，如果乙方无欠费及无违约行为，并且乙方按时交还出租房屋的，租房履约保证金在7日内由甲方全额无息退回给乙方；如果乙方中途违约或中途退租，租房履约保证金甲方不予退还。合同履行期内，如甲方原因导致本合同无法继续履行而被解除的，甲方应当赔偿给乙方租赁期五个月租金金额、装修及设施设备投入等相应损失。在租赁期内，如乙方无故未按合同约定支付租金，乙方每延迟一天向甲方支付应付金额的千分之一的违约金，甲方可以在乙方交付的租房保证金中直接扣除，乙方应当在10天以内向甲方补足租房保证金，否则视为乙方违约。如乙方无故延迟逾期支付超过15天仍未支付租金或者擅自转租的，则甲方有权向乙方书面要求解除合同，收回租赁房屋，在缴清所有房租水电费的前提下，并由乙方支付当期五个月租金额的违约金（扣除保证金后再补足剩余金额）。因不可抗力的原因，导致房屋损毁和造成承租方损失时，双方互不承担责任。因不可抗力的原因造成，不能完全履行合同，视客观情况解除合同、变更合同、延迟履行合同，双方不承担责任。本合同任何一方违反合同约定的义务，合同已对违约责任作出明确约定的，违约按合同约定承担相应违约责任；合同未对违约责任作出明确约定的，违约方应继续严格履行合同约定的义务，并赔偿给合同守约方或第三方造成的实际损失，同时承担一个月租赁费用金额为标准的违约金，并承担因此而产生的包括但不限于诉讼费、鉴定费、律师费、公告费等。三、合同签订之后，被告（反诉原告）南昌鸿坤房地产开发有限公司依约向原告（反诉被告）南昌天奥酒店有限公司支付了房屋租赁保证金130000元，原告（反诉被告）南昌天奥酒店有限公司也依约向被告（反诉原告）南昌鸿坤房地产开发有限公司交付了涉案租赁房屋，被告（反诉原告）南昌鸿坤房地产开发有限公司向原告（反诉被告）南昌天奥酒店有限公司支付了至2020年1月房屋租金。2020年4月11日，被告（反诉原告）南昌鸿坤房地产开发有限公司的公司员工在与原告（反诉被告）南昌天奥酒店有限公司的公司员工通过微信联系时提出了《退租申请》，主要内容如下：租赁房屋的销售部入门口经常漏水或者办公场所经常停电，严重影响公司形象，经多次要求维修一直未修好。2020年2月因疫情影响公司经营，公司无力承担房租。公司预计2020年5月初搬离办公场所，所以提出退租申请，希望退回保证金。2020年5月8日，被告（反诉原告）南昌鸿坤房地产开发有限公司向原告（反诉被告）南昌天奥酒店有限公司寄送了《解除房屋租赁合同通知书》，主要内容如下：房屋租赁期间，我公司所租赁房屋的销售部入门口经常漏水以及办公场所经常停电，该情况严重影响我公司的正常经营。我公司多次要求维修，却一直未维修好。现又因2020年的新冠疫情不可抗力原因，严重影响我公司售楼部的经营，无法达到租赁场地的目的，导致该租赁合同无法继续履行，我公司已于2020年5月1日腾空搬离租赁房屋。因上述原因，我公司根据《房屋租赁合同》第八条以及《合同法》的相关规定，现正式通知如下：1、解除双方于2019年3月4日签订的《房屋租赁合同》；2、请贵公司退还我公司所支付的履约保证金130000元；3、请贵公司立即收回租赁房屋，否则，我公司不承担由此产生的任何责任及损失。并且，被告（反诉原告）南昌鸿坤房地产开发有限公司于2020年5月1日从涉案的租赁房屋内腾空搬离。以上事实，有原告的营业执照、被告的营业执照、房屋租赁合同三份、补充协议一份、退租申请、《解除房屋租赁合同通知书》、邮寄单等证据以及庭审笔录予以证实。本院认为，原告（反诉被告）南昌天奥酒店有限公司与被告（反诉原告）南昌鸿坤房地产开发有限公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，内容亦不违反法律法规的禁止性规定，属合法有效，双方当事人均应恪守履行。本案中，双方当事人争议的焦点为：一、南昌鸿坤房地产开发有限公司是否有权基于疫情等原因解除房屋租赁合同以及房屋租赁合同解除的时间；二、南昌鸿坤房地产开发有限公司是否应当向南昌天奥酒店有限公司支付租金、违约金以及金额问题；三、南昌天奥酒店有限公司是否应当向南昌鸿坤房地产开发有限公司返还保证金130000元的问题。关于争议焦点一，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，在原告（反诉被告）南昌天奥酒店有限公司与被告（反诉原告）南昌鸿坤房地产开发有限公司之间的《房屋租赁合同》履行过程中我国发生了新冠××疫情，为了保护公众健康，我国政府也采取了相应疫情防控措施，对于因疫情防控不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能客服的不可抗力，但随着我国政府强有力防控措施的实施，新冠××疫情在我国得到迅速控制，新冠××在南昌市的发生也存在一定的时限性，并非对解除合同构成实质性的影响，在疫情消除之后，双方的房屋租赁合同可以继续履行，在此情况下，被告（反诉原告）南昌鸿坤房地产开发有限公司再以新冠××疫情为原因主张解除合同显然与当时的客观情况不符，对于被告（反诉原告）南昌鸿坤房地产开发有限公司提出的“因为租赁房屋多处漏水漏电、私自开设大门以及消防等原因导致其公司而不能正常经营”的抗辩意见也没有提供相应的证据予以证实，理应由被告（反诉原告）南昌鸿坤房地产开发有限公司承担举证不能的法律后果，故本院对其该项抗辩意见不予支持，故被告（反诉原告）南昌鸿坤房地产开发有限公司不具有单方解除房屋租赁合同的权利。但在被告（反诉原告）南昌鸿坤房地产开发有限公司发出《解除房屋租赁合同通知书》并从涉案租赁房屋腾空搬离后，原告（反诉被告）南昌天奥酒店有限公司也向本院提出起诉，要求解除与南昌鸿坤房地产开发有限公司之间的房屋租赁合同，以实际行动表明不愿意再与被告（反诉原告）南昌鸿坤房地产开发有限公司继续履行房屋租赁合同，在南昌鸿坤房地产开发有限公司收到南昌天奥酒店有限公司的起诉状之后的2020年7月7日，双方的《房屋租赁合同》事实解除，故本案中的房屋租赁合同解除的时间为2020年7月7日。对于2020年7月7日以后的房租损失，虽然南昌鸿坤房地产开发有限公司因为不可抗力的原因而违约，在南昌鸿坤房地产开发有限公司已经履行通知义务后南昌天奥酒店有限公司本应负有采取适当措施防止损失扩大的义务，但南昌天奥酒店有限公司未尽到该项义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”之规定，2020年7月7日以后的房租损失南昌天奥酒店有限公司无权主张。关于争议焦点二，本院认为，被告（反诉原告）南昌鸿坤房地产开发有限公司向原告（反诉被告）南昌天奥酒店有限公司支付房屋租金至2020年1月，2020年1月之后的房屋租金至本案中的房屋租赁合同解除的时间2020年7月7日为止的房屋租金应由被告（反诉原告）南昌鸿坤房地产开发有限公司向原告（反诉被告）南昌天奥酒店有限公司予以支付，但在合同履行过程中发生新冠××这一不可抗力，对于被告（反诉原告）南昌鸿坤房地产开发有限公司签订房屋租赁合同的目的造成了一定的影响，关于房屋租金减免情况双方也不能达成一致意见，故本院根据本案实际情况酌情减少被告（反诉原告）南昌鸿坤房地产开发有限公司应支付的一个半月的房屋租金，故被告（反诉原告）南昌鸿坤房地产开发有限公司向原告（反诉被告）南昌天奥酒店有限公司应支付的租金为515460元／月÷12个月×（3个月-1.5个月）＋530923元／月÷12个月×2个月＋530923元／月÷12个月÷30天×7天＝163243.16元。对于原告（反诉被告）南昌天奥酒店有限公司所主张的违约金、律师费损失，由于在合同履行过程中确实发生了新冠××这一不可抗力事件，根据原、被告双方在《房屋租赁合同》中“因不可抗力的原因，导致房屋损毁和造成承租方损失时，双方互不承担责任。因不可抗力的原因造成，不能完全履行合同，视客观情况解除合同、变更合同、延迟履行合同，双方不承担责任”的约定，被告（反诉原告）南昌鸿坤房地产开发有限公司无须向原告（反诉被告）南昌天奥酒店有限公司承担责任，故本院对于原告（反诉被告）南昌天奥酒店有限公司所主张的违约金、律师费损失均不予支持。关于争议焦点三，本院认为，被告（反诉原告）南昌鸿坤房地产开发有限公司向原告（反诉被告）南昌天奥酒店有限公司应支付的租金共计为163243.16元，被告（反诉原告）南昌鸿坤房地产开发有限公司已向原告（反诉被告）南昌天奥酒店有限公司支付的房屋租赁押金130000元可以折抵该项债务，扣除被告（反诉原告）南昌鸿坤房地产开发有限公司已经支付的房屋租赁押金130000元，被告（反诉原告）南昌鸿坤房地产开发有限公司还应向原告（反诉被告）南昌天奥酒店有限公司支付房屋租金33243.16元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十九条第一款之规定，判决如下：一、由被告（反诉原告）南昌鸿坤房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告（反诉被告）南昌天奥酒店有限公司支付房屋租金33243.16元；二、驳回原告（反诉被告）南昌天奥酒店有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）南昌鸿坤房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5750元（原告已经预交），减半收取2875元，财产保全费用2020元，以上共计4895元由被告（反诉原告）南昌鸿坤房地产开发有限公司承担2447.5元，此款限被告（反诉原告）南昌鸿坤房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起七日内支付，由原告（反诉被告）南昌天奥酒店有限公司承担2447.5元。本案反诉费用1450元（反诉原告已预交并已减半收取），由被告（反诉原告）南昌鸿坤房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  胡件平二０二〇年八月十一日书记员  郑 幸