湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0302民初3609号原告：招商银行股份有限公司长沙分行，住所地湖南省长沙市芙蓉区五一大道766号“中天”广场1－7楼。负责人：曾盾，行长。委托诉讼代理人：何国宏，湖南百舸律师事务所律师。被告：陈博，男，1988年7月20日出生，汉族，住湘潭市雨湖区。委托诉讼代理人：彭辉，女，1964年8月8日出生，汉族，住湘潭市雨湖区。系被告陈博母亲。原告招商银行股份有限公司长沙分行（以下简称招行长沙分行）与被告陈博房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案后，2020年6月29日，就该案转为普通程序，于2019年11月27日、2020年7月7日两次公开开庭进行了审理。原告招行长沙分行的委托诉讼代理人何国宏，被告陈博及其委托诉讼代理人彭辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告招行长沙分行向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原、被告之间签订的二份《房屋租赁合同》；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年5月，原、被告之间签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限为120个月，从2014年5月10日起交付房屋，至2024年5月9日到期。租赁房屋所在位置为湘潭市雨湖区的房屋，租赁房屋的用途为：营业网点、办公场所。2015年11月，原、被告之间又签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限从2015年10月20日起至2024年5月9日止，租赁房屋所在位置为湘潭市雨湖区韶山西路354号天山丹桂华庭1号楼0101008、0201007号，租赁房屋用途为：营业网点、办公场所。原告租赁房屋后，将该房屋作为原告下属分支机构招商银行股份有限公司莲城支行的营业及办公场所，并依照合同的要求及时支付了房租。之后，鉴于经营的实际情况，招商银行股份有限公司于2019年5月9日决定终止招商银行股份有限公司莲城支行的营业，2019年6月21日，经中国银保监会湘潭监管分局批复，招商银行股份有限公司莲城支行终止营业。鉴于实际情况，自2019年5月开始，原告多次与被告协商，要求解除上述二份租赁合同，但均未能达成一致意见。2019年8月，原告通过ＥＭＳ快递向被告送达了《关于门面提前退租的函》，但被告至今未予回复。综上所述，原、被告之间的合同已无法实现，应予解除，故诉至法院。被告陈博辩称，1、不同意解除与原告之间签订的二份租赁合同。2、本案诉讼费由原告承担。事实与理由：2014年5月9日，原、被告之间签订的一份《房屋租赁合同》，约定租赁期限为120个月，从2014年5月10日起交付房屋至2024年5月9日到期。房屋所在位置为湘潭市雨湖区的房屋，租赁房屋的用途为：营业网点，办公场所。2015年11月，原、被告之间又签订了一份《房屋租赁合同》，约定租赁期限从2015年10月20日起至2024年5月9日止，房屋所在位置为湘潭市雨湖区韶山西路354号天山丹桂花庭1号楼0101008、0201007号，租赁房屋用途为：营业网点，办公场所。原、被告之间所签上述两份合同尚未完全履行终结，现原告经营原因，单方要求解除上述两份合同，不再履约。我方不同意：理由两份合同尚未到期，原告自2019年8月至今欠缴租金，已严重违约，必须按照上述两份合同第七条第四款执行违约责任金。上述两份合同尚未到期（2024年5月9日），根据两份合同违约责任第七条第二款原告应分别支付被告5号6号8号门面违约金各20万元，共计60万元。原告租赁我方门面三个做经营性改造，对我方门面造成了很大程度破损，原告如需解除与我方所签订门面租赁合同，应对我方门面屋顶、地面、间墙、楼梯、扶手、窗户、卫生间、卷闸门原貌恢复，或者支付我方恢复资金，按照每个门面12万元支付，共计36万元。原告如需解除与我方所签订租赁合同，应退还免租期三个月。本案实属原告方原因严重违约，强行要求与我方终止租赁协议，无理由要求我方支付本案诉讼费，我方积极配合原告就原、被告终止合同事宜多次协商无果，现原告提起诉讼应由原告承担诉讼费。另外：原告租赁期间我方曾多次与之友好交涉违约金之事，原告拒不履行。两份合同由原告拟定，均属格式合同，我方门面为三个，应分别签订三份合同，但当时因原告方工作失误，将5号6号门面合并签订一份租赁合同，并未分别列明违约责任，导致违约金额不明，2014年10月，我方曾找时任行长要求重新签订5、6号门面租赁合同，当时招行行长承诺招行签订租赁合同不会解除、无需重新签订。2015年7月，我方又一次找了时任行长及莲城支行行长、办公室负责人要求重新签订5、6号门面租赁合同，你行承诺招行签订合同不会解除，无需重新签订，如解除租赁合同，则会按照每个门面20万元的金额支付违约金，此标准是按照原告方在雨湖区域内租赁门面违约金额的标准制定。原告招行长沙分行为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1、房屋租赁合同二份，拟证明原、被告的租赁关系，违约责任；2、中国银保监会湘潭监管分局关于招商银行股份有限公司湘潭莲城支行终止营业的批复，拟证明双方签订租赁合同的目的已无法实现。3、退租函、快递单，拟证明原告已就提前解除合同事宜提前告知被告。4、房屋移交书，拟证明原告租赁的房屋已于2020年5月20日移交给被告。对原告提交的证据，被告质证认为，对上述证据的真实性均无异议。对原告提交的4组证据，本院认定如下：对证据1、2、3、4因被告对其真实性均无异议，且证据1能证实原告与被告之间的租赁关系，证据2能证实原告属于的湘潭莲城支行已停止营业，合同目的已无法继续实现，证据3能证实原告已就提前解除租赁合同进行了相应通知的事实，证据4能证实涉案房屋（含钥匙）已交还被告的事实，故本院对上述4组证据均予以认定。被告陈博向本院提交的证据如下：1、联系函，拟证明对银行来函的回答。2、房产证3本，拟证明3个门面所有人的情况。3、4、报告二份，拟证明3个门面违约金支付的情况。5、短信聊天记录，拟证明同意9号门面先予还原的情况。原告对被告提供的5组证据，原告质证认为，对证据1没有收到。对证据2无异议。对证据3、4系原告自述，不能作为本案的定案依据。对证据5与本案无关联性。对被告提交的5组证据，本院认定如下，对证据1、2的真实性无异议。对证据3、4、5原告不予认可，本院不予认可。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月，原告与被告之间签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定的主要内容有：被告将位于湘潭市雨湖区的房屋出租给原告作为营业网点、办公场所使用，面积151.9ｍ2。租赁期限为120个月，从2014年5月10日起至2024年5月9日止。租金（含税）按人民币160元／ｍ2计算，合计每月租金为24304元，年租金为291648元。租金每年支付一次。租赁期内前三年不递增；从第四年至第六年，每年租金在上年度租金标准的基础上递增3%；第七年至十年，每年租金在上年度租金标准的基础上递增4%。免租期3个月即2014年5月10日至2014年8月9日为免租期。合同同时约定，原告擅自解除合同的，应向被告支付违约金20万元。上述合同还对其他方面进行了约定。2015年11月5月，原、被告之间又签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定的主要内容有：被告将位于湘潭市雨湖区房屋出租给原告作为营业网点、办公场所使用，面积62.19ｍ2。租赁期限从2015年10月20日起至2024年5月9日止。租金（含税）按人民币160元／ｍ2计算，合计每月租金为9950.40元，年租金为119404.80元。租金每年支付一次。2017年8月10日至2020年8月9日租金在上年度的基础上递增3%。其中2018年8月10日至2019年8月9日的年度租金为126676.55元，2019年8月10日至2020年8月9日的年度租金为130476.85元。另外，合同第三条第六项约定“免租期：无”。同时约定，原告擅自解除合同的，应向被告支付违约金20万元。上述合同签订后，原告租赁使用涉案房屋，作为其下属分支机构招商银行股份有限公司湘潭莲城支行的营业及办公场所，并已将租金交付到了2019年8月9日止。但在2019年5月13日，招商银行股份有限公司作出招银复（2019）99号《招商银行关于湘潭莲城支行终止营业的批复》，决定终止招商银行股份有限公司湘潭莲城支行营业。对此，中国银保监会湘潭监管分局也于2019年6月21日作出潭银保监复（2019）39号《中国银保监会湘潭监管分局关于招商银行股份有限公司湘潭莲城支行终止营业的批复》，批复同意招商银行股份有限公司湘潭莲城支行终止营业。同时，原告于2019年8月通过EMS快递向被告陈博邮寄发出《招商银行长沙分行关于门面提前退租的函》，该函载明：“陈博：我行与贵方于2015年签订了《房屋租赁合同》（编号：CSZL2015030），租赁贵方名下湖南省湘潭市雨湖区窑湾街道砂子岭社区韶山西路354号天山丹桂华庭1号楼0101008、0201007号房产一层的房屋作为我行营业网点、办公场所，租期为2015年10月20日至2024年5月9日。因我行经营政策变化，暂定2019年8月份拆除该网点，现向贵方提出提前终止房屋租赁合同的请求，具体退租事宜以双方后续协商为准。特此函告，请贵方给予配合和支持。招商银行长沙分行。2019年5月20日”。被告于2019年8月底收到上述函件。后因原、被告双方未就提前退租、解除合同事宜达成一致，原告遂诉至本院。另查明，2020年5月20日，原告将涉案房屋（含房屋钥匙）交给了被告，并由被告与原告委派的移交方代表以及另两案的当事人张铁军、刘殿超、谢丹共同签写了《房屋移交书》一份，载明的主要内容有：“经友好协商，移交方（指本案原告）现将位于湘潭市雨湖区（陈博）、湘潭市雨湖区韶山西路354号7号一层（张铁军）、湘潭市雨湖区窑湾街道砂子岭社区韶山西路354号天山丹桂华庭1号楼0101008、0201007号的房产一层（陈博）、湘潭市雨湖区窑湾街道砂子岭社区韶山西路354号天山丹桂华庭1号楼0101009、0201008号的房产一层（刘殿超、谢丹）的租赁房屋清理干净，水电费已结清全部移交给接收方，同时将房屋所有钥匙当面清点移交。前述钥匙交接完毕，即作为房屋移交手续办妥”。本院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。1、本案中原告与被告于2014年5月、2015年11月5日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示且不违反法律规定，双方均应严格履行合同约定义务；在合同期限未到期的情况下，双方本应继续按照合同约定履行合同。在合同履行中，被告并无违约行为，但因原告已终止其下属的湘潭莲城支行的营业，导致合同目的已无法实现，故原告要求解除合同的诉讼请求，本院酌情予以支持。2、根据《房屋租赁合同》约定，在原告擅自解除合同的情况下，应向被告支付违约金40万元，现原告提前解除租赁合同，按上述约定，其应向被告支付违约金40万元并应按照合同中的约定计算标准继续向被告支付租金（占用费）至原告实际腾空并向被告交还案涉房屋之日止；结合原告实际已于2020年5月20日将房屋（含钥匙）腾空并交还给被告的实际情况，本院根据《房屋租赁合同》中的约定，将自2019年8月10日起至原告实际腾空、交还案涉房屋之日止（2020年5月20日）的租金（占用费）计算为349490元（四舍五入后）[（130476.85元÷365天）×284天+（318691.63÷365天）×284天（2019年8月10日起至2020年5月20日止）]。3、另外被告恢复房屋原状必然会产生费用及花费相应的时间，对此产生的费用及占用时间所产生的损失，应由原告予以承担。本院酌情认定损失为12万元。对被告提出约定金应为60万元的辩解意见，本院认为，与原、被告之间签订合同中对违约金的规定不符，对其辩解意见本院不予支持。对被告提出免租期的损失等辩论意见，因被告未提供证据予以证实，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告招商银行股份有限公司长沙分行与被告陈博于2014年5月及2015年11月5日签订的二份《房屋租赁合同》；二、原告招商银行股份有限公司长沙分行于本判决生效之日起五日内向被告陈博支付2019年8月10日起至2020年5月20日止的房屋租金（占用费）349490元；三、原告招商银行股份有限公司长沙分行于本判决生效之日起五日内向被告陈博支付违约金40万元；四、原告招商银行股份有限公司长沙分行于本判决生效之日起五日内向被告陈博支付恢复房屋原状（含拆除改造设施）的费用12万元；五、驳回原告招商银行股份有限公司长沙分行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7300元，由原告招商银行股份有限公司长沙分行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 长  田 阳人民陪审员  谭小年人民陪审员  姚清连二〇二〇年八月二十日书 记 员  黄 灿附法律条文如下：《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。