江西省九江市濂溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0402民初287号原告：骆子轩，曾用名骆建楠，男，1999年4月6日出生，汉族，住江西省九江市浔阳区。委托诉讼代理人：张仁忠，江西浔原律师事务所律师。委托诉讼代理人：骆小平，男，1973年8月30日出生，汉族，系原告骆子轩父亲。被告：九江市宏大物业服务有限公司，住所地：江西省九江市濂溪区前进西路**商**，统一社会信用代码：913604020588034981。法定代表人：金海明，该公司总经理。委托诉讼代理人：于卉，江西际民律师事务所律师。委托诉讼代理人：李泽钊，男，1991年6月26日出生，汉族，系该公司员工。原告骆子轩与被告九江市宏大物业服务有限公司合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告骆子轩及其委托诉讼代理人张仁忠、骆小平，被告九江市宏大物业服务有限公司委托诉讼代理人于卉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告骆子轩向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判决解除原告与被告签订的《房屋委托经营合同》，被告继续支付尚未支付的租金87825元（在诉讼过程中，原告变更该项诉请金额为82578.40元）。二、请求法院依法判决被告按照《房屋委托经营管理合同》第六条约定支付违约金109500元。三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年6月26日，原被告间签订《房屋委托经营合同》，合同约定原告将坐落在九江五金商贸城D区不分单元D1009号、D1022号房屋交与被告用于商业开发经营，约定被告将原告所购商铺合同总价的20%作为原告前三年的固定收益；委托第四年至第十年的每年房屋税后租金实际收入的80%归原告所有，另20%归被告所有；同时约定了如果被告逾期交付租金，被告方需每日支付违约金50元，逾期60日的，原告方有权单方面解除合同，合同对其他事项也作了约定。合同生效后，被告依约支付了2015年12月以前的租金，从2016年开始就未再支付租金。为避免原告的损失继续扩大，也为维护原告的合法权益，故向法院提起诉讼，请求判决支持原告诉讼请求。被告九江市宏大物业服务有限公司辩称：1、被告未向原告支付租金系本案诉争房屋承租人周应钢迟延支付租金所致，根据被告与周应钢的租赁合同，周应钢应于2018年3月1日起向被告支付租金，但周应钢未履行付款义务，对此被告已于2019年12月通过仲裁方式向周应钢追讨租金，目前案件尚在审理过程中。2、根据原被告双方签订的《房屋委托经营合同》第四条第三款、第五款可知，被告需向原告支付的是每年的房屋税后租金实际收入，被告尚未从承租人处取得租金收入，合同约定的付款条件尚未达成，被告在收取实际租金前无需向原告支付租金收益，也不存在违约责任。请法庭驳回原告的诉讼请求。原告骆子轩为证明其上述诉讼主张，向本院提交了以下证据材料：《九江市商品房预（销）售合同》1份、《房屋委托经营合同》2份、《商铺租赁合同》影印件1份，以证明原告将购买的两间门面委托给被告经营，并且从第四年开始租金支付给原告80%和门面实际租金标准（具体详见《房屋委托经营合同》）。上述证据经庭审质证，被告九江市宏大物业服务有限公司对上述证据合法性、真实性、关联性无异议。但补充说明：支付的租金是税后租金的实际收入（《房屋委托经营合同》第四条第三款、第五款有相关约定），《商铺租赁合同》已经明确2016年4月1日至2018年6月30日是不存在租金的实际收益的。被告九江市宏大物业服务有限公司为证明其答辩主张，向本院提交了以下证据材料：证据一、《商铺租赁合同》1份、《房屋委托经营合同》2份，以证明支付的租金是税后租金的实际收入（《房屋委托经营合同》第四条第三款、第五款有相关约定），《商铺租赁合同》已经明确2016年4月1日至2018年6月30日是不存在租金的实际收益的。证据二、仲裁委员会的《受理通知书》，以证明案外人周应钢至今未向被告实际支付租金的事实，以及被告已通过司法途径向周应钢追讨租金。证据三、《仲裁申请书》，以证明申请仲裁的诉争租金包括原告名下的D1009和D1022两间商铺，欠缴期间为2018年7月1日至2020年3月24日。上述证据经庭审质证，原告骆子轩对证据一无异议，但对其证明目的有异议，几份合同不能成为被告拖延支付原告按照《房屋委托经营合同》约定的比例应当收取的租金的理由。对证据二的关联性有异议，因为《受理通知书》只是证明被告与周应钢有租赁合同纠纷，但是不能证明被告与周应钢之间的租赁合同纠纷所涉及的标的物就是本案的两间门面，周应钢在被告市场租赁的门面不只有原告所购买的两间门面，还有其他业主购买的四间门面；该仲裁受理租赁合同纠纷案到底是指拖欠租金还是其他争议均不明确，而且即便是拖欠租金也不能证明到底是拖欠了多长时间的租金，所以这份《受理通知书》不能达到被告的证明目的。证据三只能说明承租人是从2018年7月1日开始存在拖欠租金的情况，而原告诉请的是从2017年3月21日开始就未收到租金，所以从2017年3月21日至2018年7月1日被告已经收取的租金也未按约定支付给原告，明显存在违约情况；据原告了解，被告与实际租户周应钢之间在之前就已经存在经济纠纷，早在宏大建材市场建设过程中，周应钢就已经供应被告和九江市港浔实业有限公司各种物资，有几十万款项未结清，所以周应钢主张用未结清的货款抵付6间门面的租金和物业费，由于双方之间存在经济纠纷，才导致周应钢未支付原告两间门面的租金；原告将门面委托给被告经营，被告与实际租户直接产生法律关系，原告并不认识也无法约束周应钢，所以被告应当对周应钢未支付租金的情况承担法律责任。根据原、被告的举证、质证和双方在庭审中的陈述，本院对本案事实认定如下：2013年10月3日，原告购买由九江市港浔实业有限公司开发的位于九江市濂溪区浔南大道与金凤路交汇处89号九江五金商贸城市场D区不分单元D1009号房、D1022号房，建筑面积分别为52.44平方米、57.79平方米，房屋价款分别为950000元、850000元。当日，原告与被告签订《房屋委托经营合同》两份，合同约定：原告（即甲方）将其所有的位于九江市濂溪区浔南大道与金凤路交汇处89号九江五金商贸城市场D区不分单元D1009号房、D1022号房委托给被告（即乙方）经营。委托期限为10年，自2014年3月21日起至2024年3月20日止。合同第四条委托经营的收益及支付：1、甲方在购房时，乙方给予甲方所购商铺合同总价的20%作为甲方前三年的固定收益，第一年6%，第二年7%，第三年7%。为了繁荣市场，前三年为市场培育期，乙方向招商对象承诺最高三年免租，乙方自行承担运作市场的风险及损益。……。3、委托经营第四年至第十年，即从2017年3月21日起至2024年3月20日止，每年的房屋税后租金实际收入的80%归甲方所有，另20%归乙方所有。……。5、支付方式：甲方委托收益按上述标准，由乙方依据甲乙双方共同确认的银行以划拨方式支付，第四年至第十年租金实际收益，支付时间为每年度9月（前6个月租金），次年3月（后6个月租金）。合同第六条违约责任：……。如乙方逾期交付租金，每日支付违约金伍拾元整，逾期60日的，甲方有权单方面解除合同。合同还约定了双方的其他权利义务。上述合同签订后，被告以案外人周应钢未交纳租金为由，未按照合同约定支付原告第四年起（即自2017年3月21日起）的租金，原告为维护自己的合法权益，特诉至法院。另查明，被告与案外人周应钢于2016年6月1日签订《商铺租赁合同》一份，合同约定被告将包括原告上述两间商铺在内的三间共计165.99平方米商铺租赁给周应钢，租赁期为2016年4月1日至2021年3月31日。2016月4月1日至2018年6月30日止租金为“0”元；2018年7月1日至2019年3月31日止，涉D1009号商铺每月租金为28元/平方米，涉D1022号商铺每月租金为25.20元/平方米；2019年4月1日至2020年3月31日止，涉D1009号商铺每月租金为30.80元/平方米，涉D1022号商铺每月租金为27.70元/平方米；2020年4月1日至2021年3月31日止，涉D1009号商铺每月租金为33.88元/平方米，涉D1022号商铺每月租金为30.50元/平方米。本院认为，《房屋委托经营合同》为原、被告双方自愿签订，合同条款不违反法律规定，合法有效，依法应受法律保护。双方应按合同约定全面履行各自义务。根据双方诉辩，本案争议焦点为：一、被告是否违约，原告诉请是否有事实和法律依据；二、被告向原告返还租金起算时间及租金数额；三、违约金应如何计算。对于焦点问题一，本院认为，原、被告间《房屋委托经营合同》约定，被告应从2017年3月21日起，于每年的9月和次年的3月，将商铺税后租金的80%返还给原告。该合同并未约定被告不用向原告支付空租期或者被告给予承租户的免租期的租金，且被告与案外人周应钢约定的免租期，这是被告与案外人周应钢之间的约定，该约定不能对抗原告。另外被告作为受委托经营方，应积极履行好受委托人的职责，及时向承租户收取租金并按约向委托方即本案原告返还租金。合同签订后，原告向被告履行了交付商铺的义务，而被告未按约向原告支付商铺租金，构成违约，依法应承担违约责任。原告诉请的要求解除双方间合同及要求被告支付商铺租金、违约金的诉讼请求，有事实和法律依据，本院对原告合理部分的诉讼请求，依法予以支持。被告关于案外人周应钢未向被告支付租金，故被告向原告返还租金的条件尚未成就的答辩理由不成立，本院对其该答辩意见不予采纳。对于焦点问题二，本院认为，原、被告间《房屋委托经营合同》约定，被告应从2017年3月21日起，于每年的9月和次年的3月，将商铺税后租金的80%返还给原告。由于被告与案外人周应钢间的《商铺租赁合同》约定2016年4月1日至2018年6月30日为免租期，该时间段涵盖了被告向原告返还租金的时间段，对于2017年3月21日至2018年6月30日时间段的租金，应比照《房屋委托经营合同》约定的第二阶段的租金单价计算，2018年7月1日起的租金应按《房屋委托经营合同》约定的租金单价计算。根据上述认定，按照原告诉请租金计算截止时间（2020年1月20日），租金应计算为：1009号门面：(2017年3月21日至2019年3月31日)按28元/平方米/月×52.44平方米×741天÷30天/月＝36267.50元；(2019年4月1日至2020年1月20日)按30.80元/平方米/月×52.44平方米×295天÷30天/月＝15882.33元；合计为52149.83元。1022号门面：(2017年3月21日至2019年3月31日)按25.20元/平方米/月×57.79平方米×741天÷30天/月＝35970.81元；(2019年4月1日至2020年1月20日)按27.70元/平方米/月×57.79平方米×295天÷30天/月＝15741.03元；合计为51711.84元。上述总计为103861.67元，再按80%的比例返还为83089.28元。对于2020年1月20日之后的租金，双方另行协商或另行诉讼解决，本案不作处理。对于焦点问题二，本院认为，根据原、被告间《房屋委托经营合同》第四条第3项及该条第5项约定，被告第一次向原告返还租金时间为2017年的9月，由于被告未按约向原告返还租金且违约一直处于持续状态，故被告应按合同约定自2017年10月1日起向原告支付违约金，计算至2020年3月20日止，共计902天，违约金计算为90200元（902天×50元/天×2）。该违约金数额过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，本院支持违约金数额为24926.78元（83089.28元×30%）。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，判决如下：一、解除原告骆子轩与被告九江市宏大物业服务有限公司于2013年10月3日签订的两份《房屋委托经营合同》；二、被告九江市宏大物业服务有限公司于本判决生效后十日内支付原告骆子轩商铺租金83089.28元，该商铺金额产生的相关税赋由原告骆子轩自行缴纳；三、被告九江市宏大物业服务有限公司于本判决生效后十日内支付原告骆子轩违约金24926.78元；四、驳回原告骆子轩其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5872元，由原告骆子轩负担2604元，由被告九江市宏大物业服务有限公司负担3268元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长  许 峰人民陪审员  胡克锋人民陪审员  刘爱珍二〇二〇年九月二十一日书 记 员  户佐静