盐城经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0991民初1894号原告：瞿明，男，1984年2月19日生，汉族，住盐城市盐南高新区。委托诉讼代理人：王明君、仇伟华，江苏哲睿律师事务所律师。被告：陈旭，男，1984年4月17日生，汉族，住盐城市盐南高新区。委托诉讼代理人：徐建明，江苏中盐律师事务所律师。原告瞿明诉被告陈旭房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月12日受理后，依法适用简易程序由审判员邵海峰独任审判，于同年11月23日公开开庭进行了审理。原告瞿明及其委托代理人王明君、仇伟华，被告陈旭及其委托代理人徐建明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瞿明向本院提出诉讼请求：1.被告立即返还原告购房款510000元；2.诉讼费、保全费由被告负担。事实及理由为：我与被告系同学。2018年5月，我因银行征信问题，找被告借名购买奥体壹号房屋。5月10日，双方一块在售楼部办理更名手续。5月11日，双方共同前往售楼部办理住房贷款合同，由被告在借款人栏签字。5月16日，双方又共同前往售楼部办理购房合同签订事宜，以被告名义签订房屋买卖合同。后又据此办理了网签手续，所有费用，均由原告负担。购房手续的所有原件均由原告保管。后原告于每月10日按时向银行打款用于偿还按揭贷款。2019年下半年，被告电话联系原告其想自行购买一套房屋，因借名买房影响了税费缴纳，故其要求原告将房屋处理掉。原告同意将房屋出售。2020年5月，被告与案外人签订房屋买卖合同。后在房屋办理过户及接受购房款过程中，被告避开原告单方与案外人交易，致原告未能获得房屋出卖款。故作如上诉请。被告陈旭辩称：原告借我之名买房事实属实，但双方争议的解决还应考虑我对原告提供帮助的背景及其他相关因素。对案涉房屋出卖后剩余的房款金额有异议，经核实争议的房款余额503992.22元还在我处，其中应当扣减原告借名买房给被告造成的各项损失，交通费约10000元，因借名买房造成的购置本人第三套房，即本市盐南高新区万科悦达翡翠云台高层或小高层房屋，因多次与原告沟通未果，导致至今未买成。所产生的利息损失98545.53元也应当扣除，余款才能作为退还原告的最终金额。我方就此提出反诉。请求法院依法处理。经审理查明：瞿明与陈旭系发小。2018年5月，瞿明因个人征信问题无法自行贷款买房，遂与陈旭协商，借用后者名义购买本市奥体壹号房屋一套。同年5月11日，瞿明与陈旭一起到奥体壹号售楼部签订个人住房贷款合同一份，借款人为陈旭。5月16日，瞿明与陈旭又再到奥体壹号售楼部签订购房合同一份，买受人为陈旭，之后还办理了合同网签手续。有关费用均系瞿明负担，购房手续的原件均为瞿明收存。2019年下半年，陈旭告知瞿明自己想购房，因借名给瞿明购房，导致形成购置个人第三套房，受贷款、税费政策影响，遂提出出售奥体壹号房屋以便陈旭个人购房，瞿明对此表示同意。2020年5月，陈旭与案外人协商订立了房屋买卖合同，将借名所购房屋出售并获取价款。后因瞿明与陈旭为出售价款的返还产生争议，前者遂于2020年8月诉至本院。庭审中，瞿明与陈旭均确认剩余购房款数额为503992.22元在陈旭处。证人尹某出庭作证称，瞿明与陈旭之间的纠纷双方都请了我调解的，……按照房价的差价，总额约15万元，但是双方没能达成一致……之后原告找过我和其他两个组织调解的人，他承认赔偿的数额为7万元……陈旭当时就要15万元，瞿明只愿意负担7万元，最终没能达成一致。2020年12月9日，陈旭申请撤回反诉，本院依法裁定准予该项申请。本案经本院组织调解，双方分歧较大，致调解未果。本院认为：合法的民事权益受法律保护。原告借用被告名义购买本市奥体壹号房屋一套，被告对此同意，双方协商一致，并以被告的名义与开发商订立购房协议、贷款协议等手续，原、被告之间构成借名买房合同法律关系。该合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同。2019年下半年，被告告知原告，因借名给原告买房导致自身形成购置个人第三套房，继而受贷款、税费政策影响，双方遂协商一致将借名买房所购房屋出卖，以消除影响。借名买房所购房屋的出售所得价款应为原告所得，现原、被告双方一致确认余款503992.22元在被告处，被告应当返还，但被借名人为履行合同所花费用应当从中扣减。本案中，当事人双方在借名买房合同协商解除后，就被告的损失问题，经双方的熟人朋友协调，原告曾同意补偿被告7万元，该意思表示系在对等协商原则下，双方均确知因借名买房而致被告形成个人购买第三套房存在补偿需要的前提下，而由原告作出的意思表示，一定程度上表明了原告对被告损失范围的认可。结合合同的实际履行情况及从社会生活经验角度出发，本院有理由参照该意思表示确认因借名买房原告应当补偿给被告的损失。此亦符合合同解除终止后，当事人均有责任维护诚信原则，妥善处理合同解除终止后事宜的后合同义务的法律规定。另，关于被告主张的其因借名买房导致损失293299.96元，被告应对此负举证责任。被告主张的于苏州-盐城之间往返的差旅、汽油费10000元、购置第三套房的利息损失119271.7元、房价上涨的差额损失144828.6元、税金19199.66元，均无充分证据证实；其辩称主张的欲购本市盐南高新区万科悦达翡翠云台的高层房屋，也仅是意图，最终并未实际购买，其计算的利息差额损失系根据想定的房屋售价、面积进行的匡算，无事实及法律依据，被告的损失且受年份及政府政策影响，属于不确定的因素；第三，借名买房协议系双方当事人协商一致的结果，被告作为完全民事行为能力人，出借名义给他人购房，本应预见到自身将来购房会形成个人第三套房，从而会受到政府购房政策的影响而致经济损失，其本身并无义务，但其出于帮助“发小”解决困难的考虑，甘冒风险，最终仍旧同意借名给原告购房，其主观存亦存在明显过失，所以被告将其不确定的损失全部归责于原告于事实不符，于法无据，故其主张的应当扣除全部损失293299.96元的理由不能成立，本院仅能确认将其中合理的部分予以冲抵购房款后退还原告。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十四条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告陈旭应于本判决生效之日起十日内返还原告瞿明房屋出售款人民币433992.22元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9200元，依法减半收取4600元，保全费3220元，合计人民币7820元，由原告瞿明负担2820元，被告陈旭负担5000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  邵海峰二〇二〇年十二月二十六日书记员  赵明慧附录有关法律条文1.《中华人民共和国民法总则》第一百三十四条民事法律行为可以基于双方或者多方的意思表示一致成立，也可以基于单方的意思表示成立。法人、非法人组织依照法律或者章程规定的议事方式和表决程序作出决议的，该决议行为成立。第一百三十七条以对话方式作出的意思表示，相对人知道其内容时生效。以非对话方式作出的意思表示，到达相对人时生效。以非对话方式作出的采用数据电文形式的意思表示，相对人指定特定系统接收数据电文的，该数据电文进入该特定系统时生效；未指定特定系统的，相对人知道或者应当知道该数据电文进入其系统时生效。当事人对采用数据电文形式的意思表示的生效时间另有约定的，按照其约定。2.《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。4.《最高人民法院关于适用的解释》（法释[2015]5号）第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。