湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终1109号上诉人（原审被告）:永州市东骏星娱乐有限公司，住所地：永州市零陵区百万庄6号路。负责人：唐宏明，男，1975年8月6日出生，汉族，湖南省永州市零陵区人，系该公司股东，住湖南省永州市零陵区。上诉人（原审被告）：唐宏明，男，1975年8月6日出生，汉族，湖南省永州市零陵区人，系该公司职工，住湖南省永州市零陵区。上诉人（原审被告）：卿竹林，女，1975年9月25日出生，汉族，湖南省永州市零陵区人，系该公司职工，住湖南省永州市零陵区。以上三上诉人共同委托诉讼代理人：文建，江西赣天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：永州市零陵区自来水公司，住所地：永州市零陵区南津南路百万庄5号路。法定代表人：蒋满柏，系该公司经理。委托诉讼代理人：唐华军，男，1978年12月8日出生，汉族，湖南省永州市零陵区人，系该公司职工，住湖南省永州市零陵区。委托诉讼代理人：扈彩霞，女，1987年1月6日出生，汉族，湖南省永州市零陵区人，系该公司法律顾问，住湖南省永州市零陵区。上诉人永州市东骏星娱乐有限公司（以下简称东骏星娱乐公司）、唐宏明、卿竹林因与被上诉人永州市零陵区自来水公司（以下简称自来水公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省永州市零陵区人民法院作出的（2019）湘1102民初2841号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。因本案事实清楚，本院通过阅卷、询问等方式，不开庭进行了审理。上诉人永州市东骏星娱乐有限公司、唐宏明、卿竹林的委托诉讼代理人文建、上诉人卿竹林、被上诉人永州市零陵区自来水公司的委托诉讼代理人唐华军、扈彩霞到庭接受询问。本案现已审理终结。上诉人永州市东骏星娱乐有限公司、唐宏明、卿竹林上诉请求：撤销原判第二项，依法改判上诉人永州市东骏星娱乐有限公司支付合理对应的租金及水电费；撤销原判第三项，依法改判上诉人唐宏明、卿竹林不承担连带责任；一、二审诉讼费由法院依法裁决；请求二审法院依法裁定发回重审或依法改判。事实及理由:《天源娱乐城租赁合同》不是纯粹的、平等的租赁关系，而属于租赁、承包、合作共同存在的法律关系，应当依法核减相应租金；高压线存在造成营业受限，应当依法核减相应租金；区政府对南津南路半封闭维修，属于民法上的情势变更原则，应当依法核减相应租金；被上诉人存在过程应当依法核减相应租金；一审法院超出诉讼请求判决，违反法定程序，违反民事诉讼法的规定，显属不当；一审判决上诉人承担连带责任没有法律依据；上诉人付出巨大精力和资金，为被上诉人的场馆改造装修，由于各种原因，非但没有盈利反而出现巨大亏损，理应考虑被上诉人的过错以及公平原则，核减租金等相关费用；一审程序违法，请二审法院依法审查。被上诉人永州市零陵区自来水公司辩称，被答辩人在上诉状中所称的四点核减租金的理由，要么与答辩人无关，要么不属实，故不应当成为核减租金的理由；被答辩人未按合同约定履行好改造义务，亦未按约支付租金和水电费，已构成违约，应当向答辩人承担违约责任；原判决并未超过诉请判决；被答辩人唐宏明、卿竹林、唐宏军应当承担连带责任。永州市零陵区自来水公司向一审法院提出诉讼请求：一、依法解除原告自来水公司与被告东骏星娱乐公司签订的《天源娱乐城租赁合同》；二、判令被告向原告自来水公司支付租金、水费、电费等费用，合计830253.8元；三、剩余的投资预交款319450.6元作为违约金，不予退还；四、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年5月13日自来水公司（甲方）与东骏星娱乐公司（乙方）签订《天源娱乐城租赁合同》，第一条介绍“项目基本情况”，即甲方现有天源娱乐城内的高台滑水池、儿童游泳池、普通游泳池、高台跳水池和迷宫水池等因漏水严重不能正常使用，须经乙方进行相关改造、修复后才能使用，一切改造等相关费用（不低于200万元，实际投入金额须双方认可）均由乙方自行负责，须经检测合格且取得使用许可证后方能使用；投资的项目必须包括娱乐城现有的水池工程进行修补、改造、更换及添置项目设施（表后进、排水阀门及沐浴站的阀门等），并对滑道进行改造、更换；乙方须保证自来水公司购买门票按8元/张计算，供水价格双方另行协商；所投资金以200万元为基数按一定比例返还乙方（签订合同的第二年按200万元的70%进行返还，以后逐年递减20%,到第五年止，第六年及以后不再返还）。第二条“租赁期限、用途”：该项目租赁期自2014年3月起至2022年3月止，共八年。第三条“投资金额预交款、租金及支付方式”：约定八年总租金246万元，其中2014年至2018年每年租金20万元，2019年租金30万元，2020年50万元、2021年66万元；第一年应交两年租金即40万元，合同签订前付清，从第二年起每年租金在上一年的最后月一次性付清，乙方不能按时交清租金的视为违约，甲方有权立即终止合同；乙方在签订合同前，须交投资金额预交款361万元给甲方，乙方对该项目实施改造所投入资金由甲方按双方确定的投入金额从乙方交纳的投资金额预交款中按实际进度拨付，该拨付款以乙方实际交纳的投资款金额为限。第四条“水电管理及付款方式”，约定乙方所有用水必须装表计量，价格另行协议，签订合同前须交水电费押金10万元至甲方，合同期满后不计息返还。第五条“甲、乙方双方的权利和义务”中的第8项约定：考虑双方友好合作的原则，甲方根据需要每年向乙方购买游泳票若干，甲方购票应指定人员写出领条预购（领条上必须甲方法定代表人签字同意并加盖单位行政公章，否则无效），乙方凭领条开具正式发票，每月到甲方财务科报账，租赁期内，甲方所购游泳票一律按8元/张计算，数量由甲方自定。第六条“违约责任及其他”，甲方违约时由甲方负责退还乙方所预交的一年租金，乙方违约时甲方视违约情况有权终止合同，不退还所交租金，乙方所交投资金额预交款作为违约金，不予退还，因乙方违约造成的损失由乙方负责赔偿；本合同自租赁款、投资金额预交款和水电费押金到位及双方签字（盖章）后即生效。2014年6月1日，双方签订《天源娱乐城供用电协议》，约定乙方电费价格以1.03元/度计算。2014年4月至5月东骏星娱乐有限公司履行合同预交投资金额361万元，两年房租40万元，水电押金10万元，此后未再交任何费用。2014年5月东骏星娱乐公司从自来水公司处领取50万转让费和启动资金；2014年5月20日因滑道更换从原告处领取100万元；2014年6月5日因土建工程从自来水公司处领取40万元，2014年6月13日因购买设施设备从自来水公司处领取100万元，2015年1月6日领取滑道维修改造等39.05494万元，以上共计领回329.05494万元。2019年7月、8月期间，永州市公安局零陵分局、市文体广电新闻出版局、市文化市场综合执法局和零陵区文化旅游体育局、区应急管理局均先后以未办理《高危险性体育项目经营许可证》擅自经营使用为由，下令要求东骏星娱乐公司停产停业整顿，其中重要原因是泳池上方存在数根高压电线，存在巨大安全隐患，还存在游泳救生员数量不足、泳池地板出现大量裂缝、周边水泥地面出现较大缝隙、支撑架生锈等安全隐患。2014年7月3日、8月5日，自来水公司共向被告东骏星娱乐公司赊购团体成人票10000张，计价8万元。此后，自来水公司未再向东骏星娱乐公司购买游泳票。2014年-2018年期间，产生电费4.85748万元，产生水费27.815175万元（其中2014年89130元、2015年72815.53元、2016年44759.22元、2017年30976元、2018年40471元），均未付款。2019年产生的水电费，原告自来水公司未主张。另查，2015年至2016年区政府对南津南路半封闭翻修。2016年、2019年两年东骏星娱乐公司向自来水公司提交申请改建公厕未得答复。2015年至2019年东骏星娱乐公司每年向自来水公司递交减租申请，也未得自来水公司回复。原、被告双方多次协商未果，原告自来水公司遂诉至本院。还查明，被告东骏星娱乐公司系成立于2014年3月12日的有限责任公司，注册股东为唐宏明和陈星桦，注册资金200万元，被告唐宏明承认认缴55万元。2015年12月东骏星娱乐公司的原股东陈星桦因病去世，其股份转移至被告卿竹林名下，其他股东均一致同意。2017年6月26日被告东骏星娱乐公司被永州市工商行政管理局吊销营业执照，但未注销。一审法院认为：原、被告双方签订的《天源娱乐城租赁合同》系双方真实意思表示，其内容合法，对双方均具有法律约束力，双方均应全面履行。合同签订后，被告东骏星娱乐公司按约定投入资金365万元对原已老化的天源娱乐城水上乐园进行改造，原告自来水公司亦将该天源娱乐城水上乐园交付被告东骏星娱乐公司使用，被告东骏星娱乐公司在使用过程中除交纳水电押金和租金共50万元外，未再交付租金和水电费，已构成违约，根据合同第三条约定，原告自来水公司有权解除合同，双方多次协商未果，故对原告自来水公司要求解除合同的诉请，法院依法予以支持。至于移除泳池上方高压电线是否系原告自来水公司的义务，水池上方高压电线未移走与被告东骏星娱乐公司营业收入减少是否有因果关系、是否应当减免租金，是原、被告双方争执的焦点。被告东骏星娱乐公司是案涉承租方，其租赁标的物是原告自来水公司所属的“天源娱乐城水上乐园”，虽然先由被告东骏星娱乐公司进行改造再使用，但是双方签订的《天源娱乐城租赁合同》中并未涉及高压电线的移走，而高压电线是电力公司在被告东骏星娱乐公司承租前架设的，是否移走应由出租方即自来水公司根据实际需要出面与电力公司协商决定。从被告东骏星娱乐公司提交的证据可以看出，东骏星娱乐公司已因故不能办出高危经营许可证并被迫停业整顿，其原因虽然是多方面的，即不仅包括泳池上方存在数根高压电线的巨大安全隐患，还包括游泳救生员数量不足、泳池地板出现大量裂缝、周边水泥地面出现较大缝隙、支撑架生锈等安全隐患，但原因之首是泳池上方存在数根高压电线的巨大安全隐患，因此相关部门才未给予办理高危经营许可证，导致该公司用水量陡减一半，对该公司营业额造成较大的影响。被告东骏星娱乐公司每年都向自来水公司申请减少租金，自来水公司一直未给予明确的答复，亦未履行协商移走水池上方高压电线的附属义务，存在一定的过错，需承担部分违约责任，考虑到原告自来水公司已放弃2019年产生的租金及水电费，故应适当调整2016年至2018年的租金，可以酌情考虑为13万元/年。因双方均有违约行为，合同对被告的违约惩罚大于对原告违约的惩罚，故法院对原告自来水公司要求将被告东骏星娱乐公司下余投资作为违约金不予退还的诉请不予支持。至于被告东骏星娱乐公司所说的城市道路建设致使经营效益缩减，此为客观因素，属于商业风险，与原告自来水公司无关，故法院对该项抗辩理由不予支持。至于被告东骏星娱乐公司所称硬件设备老化，严重影响经营效益，因硬件设备老化是被告东骏星娱乐公司与原告自来水公司签订合同时就知晓的事实，合同中第一条、第五条都有相关说明，是合同约定的被告应尽的改造义务，故法院对该项理由亦不予采信和支持。涉案合同未约定原告自来水公司必须每年定额认购被告东骏星娱乐公司的游泳票，但2014年自来水公司向被告东骏星娱乐公司赊购团体成人票10000张，单价8元，计价8万元，应当折抵租金。将被告东骏星娱乐公司的预交投资款361万元、水电费押金和租金共50万元与该公司已从原告自来水公司领回的投资款329.05494万元、产生的水费27.815175万元、电费4.85748万元、租金79万元和原告自来水公司赊购产生的游泳票费用8万元相抵，被告东骏星娱乐公司还应给付原告自来水公司租金21.727595万元。因被告东骏星娱乐公司系有限责任公司，被告唐宏明、卿竹林系其股东，应对上述款项承担责任。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零九条，《中华人民共和国公司法》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条判决：一、解除原告永州市零陵区自来水公司与被告永州市东骏星娱乐有限公司签订的《天源娱乐城租赁合同》；二、被告永州市东骏星娱乐有限公司在本判决生效后十五日内支付所欠原告永州市零陵区自来水公司21.727595万元；三、被告唐宏明、卿竹林对上述第二项款项承担连带责任；四、驳回原告永州市零陵区自来水公司其他诉讼请求。案件受理费15147元，由原告永州市零陵区自来水公司负担11855元，被告永州市东骏星娱乐有限公司负担3292元。本院二审期间，被上诉人向本院提交证据一快递单，拟证明对于减租申请予以了回复。上诉人对于被上诉人提交的证据发表质证意见认为，三性均不予认可，收件人是陈星桦，当时已经不存在这个人了，内容也不清楚。本院对被上诉人提交的快递单认证认为，该证据不能达到被上诉人的证明目的，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：一、东骏星娱乐公司应付自来水公司租金、水费、电费等金额问题。东骏星娱乐公司是案涉承租方，其租赁标的物是自来水公司所属的“天源娱乐城水上乐园”，双方签订的《天源娱乐城租赁合同》中并未涉及高压电线的移走，而高压电线是电力公司在东骏星娱乐公司承租前架设的，是否移走应由出租方即自来水公司根据实际需要出面与电力公司协商决定。从东骏星娱乐公司提交的证据可以看出，东骏星娱乐公司已因故不能办出高危经营许可证并被迫停业整顿，其原因虽然是多方面的，但原因之首是泳池上方存在数根高压电线的巨大安全隐患，因此相关部门才未给予办理高危经营许可证，导致该公司用水量陡减一半，对该公司营业额造成较大的影响。东骏星娱乐公司每年都向自来水公司申请减少租金，自来水公司一直未给予明确的答复，亦未履行协商移走水池上方高压电线的附属义务，存在一定的过错，需承担部分违约责任，考虑到自来水公司已放弃2019年产生的租金及水电费，一审酌情调整2016年至2018年的租金为13万元/年并无不当。因此，本案租金总额应为79万元（40万元+13万元/年*3年）。2014年自来水公司向东骏星娱乐公司赊购团体成人票10000张，单价8元，计价8万元，应当折抵租金。将东骏星娱乐公司的预交投资款361万元、水电费押金和租金共50万元与该公司已从自来水公司领回的投资款329.05494万元、产生的水费27.815175万元、电费4.85748万元、租金79万元和自来水公司赊购产生的游泳票费用8万元相抵，东骏星娱乐公司还应给付自来水公司21.727595万元。二、唐宏明、卿竹林是否应对上述款项承担责任。唐宏明、卿竹林系东骏星娱乐公司的股东，2017年6月26日东骏星娱乐公司被永州市工商行政管理局吊销营业执照，公司法规定股东应当在公司营业执照被吊销15日内组成清算组，但唐宏明、卿竹林作为东骏星娱乐公司的股东，没有在法定时间内组成清算组，因此，自来水公司作为东骏星娱乐公司的债权人可以直接向不组织清算的股东唐宏明、卿竹林主张损害赔偿责任。另上诉人永州市东骏星娱乐有限公司、唐宏明、卿竹林主张自来水公司交付的租赁物存在瑕疵，导致其不能经营，造成上诉人巨大经济损失，自来水公司应承担违约责任，因本案中，上诉人并未提起反诉，就上诉人主张的经济损失本案不予处理，上诉人可另行主张权利。综上所述，上诉人永州市东骏星娱乐有限公司、唐宏明、卿竹林的上诉请求不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4559元，由上诉人永州市东骏星娱乐有限公司、唐宏明、卿竹林负担。本判决为终审判决。审判长  王兰青审判员  陈久余审判员  宋争文二〇二〇年六月十五日法官助理熊孝航书记员唐奎清附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。