江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0902民初2765号原告：黄成霞，女，1975年9月27日生，住盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：乐林、单迎娣（实习），上海方本（盐城）律师事务所律师。被告：姜礼龙，男，1988年7月28日生，住盐城市亭湖区。原告黄成霞与被告姜礼龙民间借贷纠纷一案，本院于2020年6月10日立案受理后，依法适用简易程序，并于同年8月19日公开开庭进行了审理。后因案情复杂依法裁定转为普通程序，组成合议庭，又于同年11月27日公开开庭进行了审理。原告黄成霞及其委托诉讼代理人乐林，被告姜礼龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄成霞向本院提出诉讼请求：1、被告姜礼龙向原告偿还借款本金60万元并承担相应利息（以60万元为基数，自2020年3月15日起按月息1%计算）；2、原告对被告姜礼龙所有的位于盐城经济技术开发区房产拍卖、变卖所得价格享有优先受偿权。事实和理由：被告从事房产中介，因需要过桥资金向原告借款。原告于2020年3月5日通过手机银行分两次分别汇款10万元和50万元给被告。被告出具借条一份，后又将案涉房产办理了抵押登记手续。到期后，被告未能如期履行，双方发生争执。又经新都派出所调解室调解，被告承诺于2020年5月15日前将上述房屋出售，所得款项优先偿还原告。但被告仍未能按期履行。原告遂具状诉至法院，请求依法判决。被告姜礼龙辩称，1、我从事房屋中介，当时确实是因为需要过桥资金向原告借款。我也收到了原告转账的60万元，但当天我就还了24500元，这24500元应当扣抵本金。之后我没有再还过钱。月利率1%我同意，但也是约定房子处理掉以后再还钱。故对于原告的起诉，我认为就应当待卖完房子后再还钱；2、抵押的房产是我自己购买的，但至目前原房主还未向我交房，本应该2020年4月1日交房给我，一直到现在我都找不到原房主在哪里。综上，请求法院依法处理。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年3月5日，姜礼龙向黄成霞出具借条一份，载明：“今借到黄成霞人民币陆拾万元整（￥600000.00）”。当日，黄成霞（乙方）与姜礼龙（甲方）还签订（最高额抵押）借款协议一份，该协议约定：乙方在总额人民币110万元范围内向甲方提供借款，甲方可以多次借款、循环借款；借款期限2020年3月5日至2021年3月4日，借款利息为2%。双方还签订了房地产抵押合同一份，约定抵押房产为位于盐城经济技术开发区，担保内容为被担保债务的本金、利息等。上述两份合同均在不动产登记部门登记备案。后不动产登记部门向权利人黄成霞颁发了苏（2020）盐城市不动产证明第号不动产登记证明，其上记载的抵押方式为最高额抵押，担保债权的数额为110万元，担保范围详见抵押合同。同日，黄成霞通过其中国民生银行账户分两次向姜礼龙账户转入50万元和10万元，合计60万元。后双方发生矛盾，2020年3月12日新都派出所人民调解工作室组织双方进行调解，并达成了人民调解协议书一份。其上记载的主要事实为：2020年3月5日姜礼龙向黄成霞借款60万元，借期10天，现不得按期履行双方发生争议；当事人自愿达成如下协议：1、双方当事人对以上8实均不持异议，同意协商解决；2、由姜礼龙于2020年5月15日之前将开发区的房产出售，所得款项优先偿还黄成霞的陆拾万元借款，在两个月的期限内姜礼龙并一次支付利息，每月陆仟元。庭审中，双方均表示借款时商定的借款期限为一周，利息是24500元。姜礼龙表示其在借款当日即将该24500元转给了案外人唐某。唐某在收到该24500元后又随即通过微信转给了黄成霞。黄成霞又将其中的6000元给案外人彭成某。黄成霞还表示该笔借款系彭成某介绍，该6000元为介绍费。另查明，2020年2月20日，案外人陈志山将其名下位于盐城经济技术开发区的房产出售给姜礼龙，双方签订了盐城市存量房自行交易合同一份。后变更登记至姜礼龙名下。根据黄成霞的申请，本院依法作出（2020）苏0902民初第2765号民事裁定，对姜礼龙的相关财产进行了诉讼保全。上述事实，有借条、转账记录、（最高额抵押）借款协议、房地产抵押合同、不动产登记证明、人民调解协议、微信记录及当事人的陈述等相关证据在卷予以证实。本院认为：一、关于借款的问题《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第一条规定“本规定所称的民间借贷，是指自然人、法人、其他组织之间及其相互之间进行资金融通的行为。”本案中，被告姜礼龙向原告借款，有其签署的多份书证以及银行交易记录为证，其本人对于借款的事实也并无异议，故本院依法认定双方构成民间借贷的法律关系。至于本金，在借款当日被告姜礼龙即通过案外人唐某将双方口头约定的一周利息24500元转至了黄成霞的账户。故实际交付的本金数额应为575500元。对于黄成霞转给彭成某的介绍费6000元，现无证据证实被告姜礼龙需承担该项费用，该6000元也不应作为借款本金。二、关于利息的问题。如前所述，双方约定了借期内的利息。但这一标准已超出了相关法律的规定，本院依法调减为按年利率24%计算。2020年3月12日，经人民调解组织调解双方又达成了新的一致，即月利率1%。这一新的标准符合相关法律规定，本院依法予以准许。三、关于抵押的问题。被告姜礼龙以其名下房产为上述借款提供抵押担保，并办理了抵押登记手续，故原告可对该抵押房产变卖或拍卖的价款在抵押合同约定的范围内享有优先受偿权。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第一条、第二十九条之规定，判决如下：一、被告姜礼龙应于本判决生效之日起十日内偿还原告黄成霞人民币575500元及利息（从2020年3月5日起，按月利率2%计算至2020年3月14日；另从2020年3月15日起按年利率1%计算至实际还款之日止）。二、对于上述款项，原告黄成霞对于盐城经济技术开发区房产拍卖、变卖的价款在抵押合同约定的担保范围内享有优先受偿权。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9960元，由原告负担360元，被告姜礼龙负担9600元。现限被告姜礼龙于本判决发生法律效力后七日内向本院交纳，银行汇款直接汇入本院账号（户名：盐城市亭湖区人民法院（诉讼费专户），账号：53×××81，开户行：中国银行盐城亭湖支行），汇款时需注明案号。如逾期未交纳，本院将依法强制执行。财产保全申请费3620元，由被告姜礼龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式三份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该法院预交上诉案件受理费。审 判 长  李东生人民陪审员  蔡荣莉人民陪审员  成爱玲二〇二〇年十二月七日法官 助理  周楷敏书 记 员  杨淑芮附相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。2.《中华人民共和国担保法》第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。3、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第一条本规定所称的民间借贷，是指自然人、法人、其他组织之间及其相互之间进行资金融通的行为。第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：(一)既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；(二)约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。