黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0691民初1489号原告：大庆市彤城物业管理有限公司，住所地：大庆市高新区锦绣华城小区院内物业服务楼。法定代表人：李新华，该公司总经理。委托诉讼代理人：高志敏，女，1971年2月19日出生，满族，大庆市彤城物业管理有限公司员工，住大庆市让胡路区。委托诉讼代理人：宋可，黑龙江庚辰律师事务所律师。被告：赵强，男，1983年12月1日出生，汉族，无职业，住大庆市萨尔图区。原告大庆市彤城物业管理有限公司（以下简称彤城物业公司）与被告赵强物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月17日公开开庭审理了本案。原告彤城物业公司诉讼代理人高志敏、宋可、被告赵强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彤城物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业费12512.44元及自2017年1月1日起至实际给付之日止的违约金（按日千分之一标准，暂计算至2019年12月31日为5775.54元）；2.判令被告承担本案诉讼费用。审理中，彤城物业公司撤回要求被告给付违约金的诉讼请求。事实和理由：被告系大庆高新区锦绣华城A5-1-402室房屋业主，房屋面积131.69平方米。原告自2010年11月份开始为该小区提供物业服务，物业费每月每平方米1.989元。被告拖欠原告2016年1月7日起至2019年12月31日物业费12512.44元，故原告诉至法院。赵强辩称，1.对原告诉请物业费金额及违约金的计算方式有异议，原告未提供符合行业标准的物业服务，存在重大瑕疵，被告有权拒绝交纳物业费，且不承担违约责任；2.对原告一直为案涉小区提供物业服务的事实予以认可，但起诉状中所述多次向被告索要，被告拒绝给付的事实不予认可；3.原告主张2016年物业费的诉请已经超过诉讼时效，应予以驳回；4.同意对2017年至2019年的物业费按照实际服务标准进行收取。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。彤城物业公司就其主张向法院提交如下证据：1.档案查档证明1份（调档件），欲证明被告赵强系锦绣华城居住小区**房屋的所有权人，房屋面积为131.69平方米，该小区为原告提供物业服务的小区。经质证，被告对证据真实性和证明问题均无异议。本院对该证据予以确认；2.前期物业管理服务协议1份（出示原件，提交复印件），欲证明原告为被告居住小区提供物业管理服务，约定了服务范围、收费标准，高层每年每平方米24.78元，并约定了逾期交纳物业费从逾期之日起按每天千分之一标准计算交纳违约金的违约责任。经质证，被告对证据真实性无异议，但对该合同约定条款的公平性有异议，认为该合同只规定了被告的违约责任，未规定原告的违约责任。因被告对证据真实性无异议，本院对该证据真实性予以确认；3.说明3份（出示原件，提交复印件），欲证明案涉小区一直未成立业主委员会，由五湖社区惠民居委会代行业主委员会的职责，原彤城物业继续提供物业服务，服务内容、标准及价格以原合同约定为准。经质证，被告对证据真实性无异议，但认为居委会，但认为居委会并非小区所有权人及权属人，指定物业管理人，对原告为被告居住小区提供物业服务没有异议，对收费标准及价格保持不变有异议。因被告对证据真实性无异议，本院对该组证据真实性均予以确认。赵强向法庭提交如下证据：1.大庆市2012年度物业服务企业信用服务等级评审通报1份（打印件），欲证明原告物业资质等级为三级。经质证，原告对证据真实性及证明问题均无异议。本院对该证据予以确认；2.大庆市住宅物业服务内容备案表1份（打印件），欲证明自2016年起取消了物业综合管理服务项目收费，原告截至目前还在收取该费用。经质证，原告对证据真实性无异议，认为该备案表是物业企业对小区物业服务事项内容的备案，综合管理是物业服务企业自身管理所发生的费用，是为服务小区所发生的管理费；该备案表中没有载明综合管理并不代表被取消，只是根据分类不在该表中备案；收综合管理费是相关部门予以认可的，且现在物业服务费的确定是按照市场调节价，没有法律规定不允许收取综合管理费用。因原告对该证据真实性无异议，本院对该证据真实性予以确认；3.视频16段、照片22张（提交光盘），欲证明被告所居住的A5号楼室内公共部分存在需要维修之处，一直没有得到妥善解决；原告违反物业管理条例规定，非法处分、损坏或者侵占道路、绿地、楼道、房顶、外墙等物业共用设施，A5号楼一楼门房属物业共用部分自2012年以来一直被占用；小区未达到约定的服务标准，楼内公共区域墙面近四年没有清洁，墙面发霉、墙皮脱落、单元门污损、扶手窗台脏乱，地面垃圾近半个月未清理，垃圾桶污秽不堪，草坪大面积缺失，杂草丛生，造型杂乱未修剪，安保人员年龄均在55岁以上，未见电子巡更及周界报警。经质证，原告对该组证据真实性有异议，认为没有出具原始载体，不能体现具体地点，视频系2020年录制与本案无关，照片仅能体现的是2016年拍摄，不能证明原告连续服务的状态，原告一直按合同约定及备案内容标准进行服务，被告所举的物业服务内容备案表区级主管部门意见处已经明确载明服务内容与实际相符。因被告未提供该组证据原始载体，且原告对该组证据真实性均有异议，本院对该组证据不予确认；4.前期物业管理服务协议1份（复印件），欲证明原告对房屋共用设施、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，但现在房屋存在需要维修之处却一直未妥善解决和维修；根据前期物业管理服务协议约定，原告应每6个月向业主公布物业管理费用收支账目，自原告服务以来从未公示过；物业管理区域内禁止擅自改变或者破坏房屋外貌、非法处分或侵占物业共用部位，而A5号楼门房自2012年以来一直被侵占，原告没有按约定履行存在重大违约。经质证，原告对证据真实性无异议，但认为原告一直按合同约定提供物业服务，从未违反物业管理条例。因原告对证据真实性无异议，本院对该证据真实性予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院确定事实如下：大庆市高新区锦绣华城小区至今未成立业主委员会，原告彤城物业公司系该小区的物业服务企业，被告赵强系锦，被告赵强系锦绣华城小区**房屋所有权人，131.69平方米。2011年1月8日，彤城物业公司（乙方）与赵强（甲方）签订前期物业管理服务协议，约定彤城物业公司对案涉房屋实行物业管理服务，高层住宅物业服务费每年每平方米24.78元；彤城物业公司违反协议未达到管理服务质量约定目标的，赵强有权要求彤城物业公司限期改正，逾期未改正造成损失的，承担相应的法律责任；赵强违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，彤城物业公司有权要求补交并从逾期之日起每天按1‰交纳违约金，或中止部分或全部物业管理服务直至其缴清应缴费用。合同签订后，彤城物业公司在2016年1月7日至2019年12月31日期间按合同约定为该小区提供了物业服务。原告主张物业费按每月每平方米1.989元计算，被告赵强欠付原告2016年1月7日起至2019年12月31日物业费12512.44元。另查明，2016年12月1日大庆市住宅物业服务内容备案表中区级主管部门意见栏载明：经核查服务内容与实际相等，备案期限2016年1月1日－2016年12月31日。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。彤城物业公司与赵强签订的前期物业管理服务协议，系真实意思表示，且不违反法律及行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。彤城物业公司已按合同约定提供了物业服务，赵强对彤城物业公司在2016年1月7日至2019年12月31日期间提供物业服务的事实也予以认可，故赵强应当按约定交纳物业服务费。赵强关于彤城物业公司物业服务不达标的抗辩意见，因未提供充分证据证明，本院不予支持。赵强关于彤城物业公司主张的2016年物业费已超过诉讼时效期间的抗辩意见，因物业管理服务协议对物业费具体交纳的时间没有明确约定，且彤城物业公司一直履行协议，持续为案涉小区提供物业服务，故赵强此项抗辩意见，本院亦不予采纳。原告要求被告交纳物业费12512.44元的诉讼请求，未超过法律规定和协议约定，本院予以支持。彤城物业公司自愿撤回要求被告给付违约金的诉讼请求系对其自身权利的处分，符合法律规定，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：被告赵强于本判决生效后十日内给付原告大庆市彤城物业管理有限公司2016年1月7日至2019年12月31日物业费12512.44元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。案件受理费129元，原告大庆市彤城物业管理有限公司负担73元，被告赵强负担56元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。本判决生效后，义务人在规定的时限内不履行义务的，权利人可向本院申请执行。提出执行的期限，为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。（本案所涉货币种类均为人民币）审判员 魏 彤二〇二〇年六月十九日书记员 吴立翠附法律条文：《中华人民共和国合同法》第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。