新疆生产建设兵团第六师中级人民法院     民 事 判 决 书     （2020）兵06民终46号   上诉人（原审被告）：新疆君豪乌五同城房地产开发有限公司，住所地：新疆五家渠市青经开南区上海路1659号君豪御园006室。   法定代表人：石金禹，该公司董事长。   委托诉讼代理人：周湘瑜，北京德和衡（乌鲁木齐）律师事务所律师。   上诉人（原审被告）：招商银行股份有限公司乌鲁木齐分行，住所地：新疆乌鲁木齐市黄河路2号。   负责人：李军，该行行长。   委托诉讼代理人：娄行翠，该行员工。   委托诉讼代理人：谭启军，该行员工。   被上诉人（原审原告）：李静，女，汉族，1981年11月9日出生，无固定职业，住乌鲁木齐市水磨沟区。   委托诉讼代理人：曹春湖，新疆百丰恒瑞律师事务所律师。   上诉人新疆君豪乌五同城房地产开发有限公司（以下简称君豪公司）、上诉人招商银行股份有限公司乌鲁木齐分行（以下简称招商银行）因与被上诉人李静商品房销售合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院（2019）兵0601民初652号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。上诉人君豪公司的委托诉讼代理人周湘瑜，上诉人招商银行的委托诉讼代理人娄行翠、谭启军，被上诉人李静及其委托诉讼代理人曹春湖到庭到庭就案件事实和法律适用阐述了各自的意见，并接受法庭询问。本案现已审理终结。   君豪公司上诉请求：1、撤销新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院（2019）兵0601民初652号民事判决第一、第二、第三、第四判项，改判继续履行编号为YS3033966号的《商品房买卖合同》；2、改判上诉人不返还购房款45688.44元及利息；3、改判上诉人不予赔偿被上诉人损失33343.85元；4、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一审法院判决解除编号为YS3033966号的商品房买卖合同属认定事实错误。一审法院认定上诉人逾期交房超过180日与事实不符，涉案商铺已于2016年5月27日通过了五方竣工验收，符合合同约定的交房标准，上诉人于2016年6月7日向被上诉人李静寄送了交房公告。合同约定的最晚交房日期为2016年6月29日，上诉人并未逾期交房，合同解除的条件并不成就，合同不应被解除，双方应当继续履行合同。   李静辩称，一审判决合同解除正确。五方验收是君豪公司作为房产开发商与建筑施工方之间的问题，是建筑公司向房产公司交付建筑产品的条件，而君豪公司交付给业主的是商品，不能以此认定君豪公司交付给业主的商品就是合格的；涉案商铺经过消防部门验收合格的时间是2016年10月21日，已符合合同解除的条件；对君豪公司提及的邮寄送达挂号信回单的三性均不认可。本人由于家中发生重大变故，对一审判决解除《商品房买卖合同》后，未判决君豪公司返还38243元购房款未及时提起上诉，请求二审法院一并予以处理。   原审被告招商银行述称，同意君豪公司的上诉意见。   招商银行上诉请求：1、撤销新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院（2019）兵0601民初652号民事判决第二判项，依法改判；2、由李静、君豪公司承担本案诉讼费。事实和理由：招商银行与李静签订的《个人购房借款及担保合同》合法有效，招商银行在履行合同过程中无任何过错，一审法院仅判决解除了此合同，却未对合同解除后如何给招商银行归还贷款本金及利息做出处理，致使招商银行无法依据判决追回贷款，损害了招商银行的合法权利。   李静辩称，不同意招商银行请求撤销一审判决第二判项的上诉意见，但同意招商银行要求君豪公司承担损失的上诉意见。按揭贷款抵押合同是从属于商品房买卖合同的从合同，主合同已被撤销，从合同当然应撤销。相对于专业的房产公司，李静作为业主，对国家房地产的相关政策是不了解的，导致合同被解除的责任完全在于君豪公司。   君豪公司辩称，不同意招商银行的上诉意见。招商银行在本案中应当是有独立请求权的第三人，对其请求应向一审法院单独提起诉讼。   李静向一审法院起诉请求：1．解除李静、君豪公司签订的编号为YS3033966号的《商品房买卖合同》；2．确认李静、君豪公司签订的D-2-152号购房借款协议无效；3．君豪公司双倍返还李静购房定金10000元（5000元×2倍），返还回款38243元、购房款213000元（按揭支付），赔偿全部己付购房款256243元（5000元+38243元+213000元），2014年12月12日至2019年4月12日利息85360.95元（年利息7.6875%，计52个月），赔偿提前还款损失2108.02元，扣除君豪公司垫付按揭款50409.9元，共计298302.07元；4.君豪公司赔偿全部购房款256243元2019年4月12日起至实际付清为止的利息（年利率7.6875%）；5.解除编号为8141211888011个人购房借款及担保合同（欠付银行按揭款直接付给银行）；6.君豪公司承担本案诉讼费用。诉讼过程中，李静放弃要求赔偿提前还款损失2108.02元的诉讼请求。   一审法院认定事实，2014年11月17日，李静与君豪公司签订《购房借款协议》，约定李静因购君豪公司开发的五家渠市“君豪御园”D-2-152-1号商铺，总价426243元，李静应付首付款213243元，现向君豪公司借款170000元，该借款作为李静购买上述房产的首付款，在双方签订本协议及购房协议后，君豪公司将上述借款金额以首付款的方式存入君豪公司指定的银行，李静向君豪公司出具借款收据；借款分三年还清，2015年10月1日前归还60000元，2016年10月1日前归还60000元，2017年10月1日前归还50000元，借款期限内免息，逾期利息按每日2%计算。2014年12月5日，李静交纳D-2-152-1号商铺购房定金5000元、房款38243元，与君豪公司签订编号为YS3033966号《商品房买卖合同》，合同中约定李静购买君豪公司开发的五家渠市“君豪御园” 第152-1幢2层商铺，预测建筑面积66.3㎡，单价为6429元/㎡，总价款426243元，2014年12月5日付房款213243元，余款213000元申请银行贷款；君豪公司应在2015年12月31日前将经验收合格的商品房交付给李静；逾期超过180日后，买受人有权解除合同；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，自出卖人通知买受人办理入住三日起即视为出卖人己交付房屋。   君豪公司开具了李静交购房款163243元、50000元的收款收据及213243元购房款的发票后，李静与君豪公司、招商银行签订编号为8141211888011《个人购房借款及担保合同》，约定李静为购“君豪御园” 第152-1幢2层商铺向招商银行贷款213000元，李静为借款人及抵押人，君豪公司为保证人，贷款期限十年，年利率7.6875%，李静作为抵押人愿意将其购买的本合同中所指房产全部权益抵押给贷款人，保证人承担连带保证责任。同日，就李静购买的商铺，招商银行办理了预购商品房抵押权预告登记，并按约定将贷款213000元转入李静银行卡后转入君豪公司。李静自2015年1月开始向银行按月偿还贷款。   2016年5月27日，君豪御园D区、E区商铺竣工并经五方验收合格。君豪公司曾电话通知过李静办理交付手续，但李静前来办理时又被告知无法办理入住。2016年8月3日，君豪公司以挂号信形式给李静邮寄送达了《交房通知书（含附件）》、《入住通知书》，载明李静购买的商铺于2016年8月经五家渠市质检部门验收完毕，通知李静于2016年8月8日至8月10日期间到君豪公司售楼中心办理接房入住手续。2016年8月8日，李静夫妻到君豪公司售楼中心办理收房入住手续时，被告知无法交付，要等15号交房。李静要求退房，与君豪公司协商无果，便停止归还银行贷款，引起本案争讼。   另，2016年10月21日，经六师公安局消防支队现场验收，君豪御园D区、E区商铺消防验收合格。   再查，李静未按《购房借款协议》约定向君豪公司归还借款。自2015年1月15日起至2017年6月27日，李静归还贷款74032.29元（其中本金40688.44元，利息33343.85元），2017年6月28日至2019年4月4日，因李静逾期还款，招商银行自君豪公司账户扣划贷款50414.81元（其中本金33452.21元，利息16962.6元）。   一审法院认定，李静与君豪公司签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为有效，对双方当事人均具有法律约束力。双方在《商品房买卖合同》中明确约定商品房交付时间为2015年12月31日，如逾期交房超过180日，李静有权解除合同。庭审中，根据李静提交的《交房通知书（含附件）》、《入住通知书》，君豪公司通知李静2016年8月8日至8月10日办理交房入住手续，李静前往办理时又被告知要等到15号，君豪公司逾期交房己超过180日，现李静依据合同约定要求解除《商品房买卖合同》，符合合同约定及法律规定，予以支持。君豪公司认为李静要求解除合同的请求己过时效，因君豪公司逾期交房后，李静一直在与君豪公司协商解除相关事宜，无果后，又停止归还贷款以期与君豪公司商议解除合同，在自行维权无果的情形下起诉法院，李静并未放弃该项权利，君豪公司辩解理由，不予采纳。   依法成立的合同，自成立时生效。自然人、法人、其他组织之间及其相互之间进行资金融通的行为，属于民间借贷行为。本案中，李静与君豪公司双方签订的《购房借款协议》系双方当事人真实意思表示，合同一经成立即发生法律效力。李静因购房缺少资金向君豪公司借款，并与君豪公司就所借款项的使用和偿还达成了《购房借款协议》，君豪公司己按协议约定将李静所借款项作为购房首付款，开具了李静交购房款163243元、50000元的收款收据及213243元购房款的发票，李静也依上述收据及发票办理了银行按揭手续，故该协议不具有法律规定的合同无效的情形，对李静要求确认《购房借款协议》无效的请求，不予支持。现因李静主张解除双方签订的《商品房买卖合同》，李静要求返还的购房款数额中未包含君豪公司出借的款项170000元，君豪公司亦未向李静主张归还此笔借款，故该借款协议所涉款项在双方合同解除的情形下己抵销。   《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，李静为购买商铺给君豪公司交付购房定金5000元，之后，君豪公司作为收受定金方己与李静签订了《商品房买卖合同》，并协助李静办理了银行按揭手续，李静所交付的定金也己抵作购房价款，现李静要求解除《商品房买卖合同》的请求，虽予以支持，但解除的理由系履行合同过程中君豪公司未按约交房，而非双方未能达成买卖合意，李静要求双倍返还定金的请求，不予支持。   《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。本案中，李静主张解除《商品房买卖合同》请求成立，故李静要求君豪公司退还购房款、赔偿利息损失的请求，符合法律规定及双方合同约定，予以支持。对于购房款的数额，李静实际支付5000元，己还本金40688.44元，共45688.44元，君豪公司应予退还。现因君豪公司原因造成合同解除，至2019年4月4日，李静己支付按揭款利息33343.85元，系李静损失，君豪公司应予赔偿。李静要求君豪公司自2019年4月12日起支付购房款利息，符合法律规定，予以支持，但李静要求按年利率7.6875%支付没有相应依据，该利率为李静与招商银行之间因借贷行为约定的利率标准，故一审法院认为君豪公司应自2019年4月12日起按年利率6%支付李静购房款45688.44元的利息至实际付清为止。   根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，因商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案中，因君豪公司逾期交房，李静与其签订的《商品房买卖合同》应予解除，李静因该合同与招商银行签订的《个人购房借款及担保合同》的目的无法实现，故李静要求解除与招商银行签订的编号为8141211888011《个人购房借款及担保合同》的请求，予以支持，因银行己将按揭款支付给君豪公司，自2019年4月5日起，因解除该合同产生的相关费用应由君豪公司予以支付。遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条之规定，判决:一、解除李静与新疆君豪乌五同城房地产开发有限公司签订的编号为YS3033966号的《商品房买卖合同》；二、解除李静与招商银行股份有限公司乌鲁木齐分行签订的编号为8141211888011《个人购房借款及担保合同》；三、新疆君豪乌五同城房地产开发有限公司于判决生效后五日内返还李静购房款45688.44元，并自2019年4月12日按年利率6%支付利息至实际付清为止；四、新疆君豪乌五同城房地产开发有限公司于判决生效后五日内赔偿李静赔偿损失33343.85元；五、驳回李静的其他诉讼请求。受理费5774元，邮寄送达费88.8元，合计5862.8元（李静已预交），由李静负担4309.5元，新疆君豪乌五同城房地产开发有限公司负担1553.3元。   二审中，各方当事人均未提交新证据。   二审审理查明：一审判决解除李静与君豪公司《商品房买卖合同》后，未判决君豪公司将李静交纳的38243元房款予以返还，李静由于家中发生重大变故未及时提起上诉。君豪公司亦认可应当返还李静交纳的房款。本院查明的其他事实与一审法院查明的基本事实一致，对一审法院查明的事实本院予以确认。   本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，李静与君豪公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行各自的义务。《商品房买卖合同》中明确约定商品房交付时间为2015年12月31日，如逾期交房超过180日，买受人有权解除合同。2016年8月3日，君豪公司以挂号信形式给李静邮寄送达了《交房通知书（含附件）》、《入住通知书》，载明李静购买的商铺于2016年8月经五家渠市质检部门验收完毕，通知李静于2016年8月8日至8月10日间到君豪公司售楼中心办理接房入住手续。2016年8月8日，李静夫妻到君豪公司售楼中心办理收房入住手续时，君豪公司告知无法交付涉案房屋，需等到2016年8月15日交房，故君豪公司逾期交房已超过180日，李静要求解除《商品房买卖合同》，符合合同约定及法律规定。故本院对上诉人君豪公司主张的君豪公司已于2016年5月27日通过了五方竣工验收，符合合同约定的交房标准，上诉人并未逾期交房，合同解除的条件并不成立合同不应被解除，双方应当继续履行合同的上诉理由，不予采纳。   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定 ：以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中，李静与君豪公司签订《商品房买卖合同》，李静购买君豪公司开发的五家渠市君豪御园的房屋。2014年12月4日，李静与招商银行、君豪公司签订《个人购房借款及担保合同》，李静将其购买的上述商品房提供抵押，向招商银行贷款213000元，并由君豪公司提供担保。现李静以君豪公司未按期交房为由，主张解除其与君豪公司、招商银行签订的《商品房买卖合同》、《个人购房借款及担保合同》，依据上述法律规定，担保权人招商银行应作为有独立请求权第三人在一审中提出具体明确的诉讼请求，可以与商品房担保贷款合同纠纷一并处理。招商银行在本案一审中被李静追加为被告，招商银行对其作为被告的诉讼身份并未提出异议，招商银行在一审时并未作为有独立请求权的第三人提出具体明确的诉讼请求。故一审法院依据李静的诉讼请求，判决解除《商品房买卖合同》及《个人购房借款及担保合同》并无不当。商品房担保贷款合同被解除后，出卖人应当将收受的购房贷款及购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中，商品房担保贷款合同已被解除，招商银行可就商品房担保贷款合同解除后如何归还贷款本金及利息另案起诉，招商银行的实体权利并未丧失。故对招商银行上诉称一审法院仅判决解除了商品房担保贷款合同，却未依法判决返还出卖人君豪公司收受的购房贷款，损害了招商银行合法权利的上诉理由不能成立，本院不予采纳。   合同解除后，依照合同取得的财产应当依法全部予以返还。一审判决解除李静与君豪公司《商品房买卖合同》后，但未判决君豪公司将李静交纳的38243元房款予以返还有误，本着节约司法资源，减少当事人诉累的原则，本院依法予以纠正。   综上，君豪公司及招商银行的上诉请求均不能成立，本院不予支持。一审法院未判决君豪公司返还李静交纳的部分购房款有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：   一、维持新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院（2019）兵0601民初652号民事判决第一、第二、第四、第五项即:一、解除原告李静与被告新疆君豪乌五同城房地产开发有限公司签订的编号为YS3033966号的《商品房买卖合同》；二、解除原告李静与被告招商银行股份有限公司乌鲁木齐分行签订的编号为8141211888011《个人购房借款及担保合同》；四、被告新疆君豪乌五同城房地产开发有限公司于判决生效后五日内赔偿原告李静赔偿损失33343.85元；五、驳回原告李静的其他诉讼请求；   二、变更新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院（2019）兵0601民初652号民事判决第三项为：上诉人新疆君豪乌五同城房地产开发有限公司于判决生效后五日内返还被 上诉人李静购房款83931.44元，并自2019年4月12日按年利率6%支付利息至实际付清为止。   如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   上诉人新疆君豪乌五同城房地产开发有限公司交纳的二审案件受理费1776元，被上诉人李静交纳的邮寄送达费40元，合计1816元，由上诉人新疆君豪乌五同城房地产开发有限公司负担；上诉人招商银行股份有限公司乌鲁木齐分行交纳的二审案件受理费100元，邮寄送达费40元，合计140元，由上诉人招商银行股份有限公司乌鲁木齐分行负担。   本判决为终审判决。     审判长  刘君   审判员  赵群   审判员  渠源     二〇二〇年六月五日     书记员  雷玲      1