河北省高碑店市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0684民初643号 原告（反诉被告）崔建军，男，1970年10月18日出生，汉族，现住高碑店市。 委托代理人文卫华，河北助友律师事务所律师。 委托代理人赵书清，河北冀雄律师事务所律师。 被告（反诉原告）王金学，男，1964年4月18日出生，汉族，现住高碑店市。 委托代理人陈森，河北福衡律师事务所律师。 原告崔建军与被告王金学返还原物纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告崔建军的委托代理人文卫华、赵书清、被告王金学及委托代理人陈森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告崔建军向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告返还白沟镇王庄开发区的楼房20间（房产证号98××13）价值拾万元。2、请求判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：本人崔建军2004年从事箱包加工需要厂房及员工宿合，于2004年4月9日购买被告王金学楼房20间，付清房款后由被告协助办理了房产证（房产证号98××13）。交付原告后，原告委托装修施工队进行了装修并入住。原告购买房屋用做加工箱包的厂房，由于生意不好，原告将所有工人解散，由于当时地处偏僻，原告一直也未能把闲置的房屋出租，后来原告把出租事宜委托给被告，房屋一直未能出租。原告多次询问被告房屋的出租事宜，被告说位置太偏不好出租，原告对此也心知胜明，原告未再提及此事。因白沟淘宝网店的兴起开始有人租用房屋，原告得知该情况后要求被告返还房屋，遭到被告拒绝。被告的行为严重侵害了原告的合法权益。综上所述，原告为了维护自己的合法权益，现依法向贵院提起诉讼，请求法院支持原告全部诉讼请求。 被告王金学辩称，原告诉请返还房屋没有事实依据和法律依据；原告虽持有房产证，但没有按照双方签订的转让协议履行付款义务。被告已经按照协议约定行使了解除权利，该房屋物权归被告所有；原告诉状陈述的事实与理由除买房时间、已经办证这两点以外的全部陈述均属于编造，请求法庭驳回原告的诉请。 反诉原告王金学向本院提出反诉请求：1、依法确认反诉人与被反诉人2004年4月9日签订的协议书已解除；2、依法确认位于的楼房（房产证号：98××13，价值40万元）的财产权利属于反诉人所有；3、诉讼费用由被反诉人承担。事实理由：2004年4月9日反诉人与被反诉人就位于的楼房（房产证号：98××13）签订了房屋买卖协议，反诉人收到被反诉人的2万元定金后依据协议约定将涉案房屋给被反诉人办理了房权证，被反诉人没有按照协议约定支付后期房款并反悔要求解除合同、返还定金，经中人协调后，反诉人退还了被反诉人支付的部分定金2000元，至此双方签订的协议书已经解除，涉案房产的财产所有权仍归反诉人所有。本案所涉房产一直由反诉人占有使用至今，即使按照协议约定，2006年3月因被反诉人未付清房款，反诉人也有权收回涉案房产，双方签订的协议书在客观上已经解除。同时涉案房产系使用反诉人所属的村集体土地建设的房屋，被反诉人不是该村集体成员，双方签订的协议书依法属于无效协议，本案所涉楼房财产权利也应由反诉人享有。针对上述事实，高碑店市人民法院关于涉案房产作出的（2018）冀0684民初2940号民事判决书及保定市中级人民法院做出的（2019）冀06民终2355号民事判决书已查清了被反诉人未履行义务的事实。被反诉人的诉求没有事实依据，不应当支持。为维护合法权益，特依法向贵院起诉，请依法支持反诉人的诉求。 反诉被告崔建军辩称，反诉人与答辩人之间不存在物权纠纷。根据我国物权法的规定及现有证据足以认定，2004年4月9日双方签订了房屋买卖协议，将不动产的产权自登记到答辩人名下时，答辩人就取得了该不动产的物权。且反诉人从未取得过涉案房屋的所有权，答辩人对房产的所有权是从王庄村委会取得的，因此假设双方之间存在纠纷，那么也只能是债权纠纷而不是物权纠纷。反诉人的反诉请求已经被保定市中级人民法院作出的（2019）冀06民终2355号民事判决书驳回。根据《民事诉讼法》第124条（五）规定，对判决书已经生效的案件，当事人又起诉的，告知原告申请再审。因此针对该终审判决书，反诉人应当在法定期限内申请再审，而不应当重复起诉。因此请求人民法院驳回反诉人的反诉。答辩人取得不动产权证后，对该不动产进行了装修、使用，在这期间反诉人未提出任何异议。后来因为该不动产的对外出租陷入困境，答辩人委托反诉人帮忙对外出租，但反诉人一直假称该不动产没人愿意租，以便一直占用该房产。该不动产已经交付到答辩人手中，答辩人已经支付了购房款，已经占用该不动产，并办理了不动产登记。答辩人购买的是处于经济开发区的不动产，该不动产面向社会开放购买，因此答辩人购买该不动产是合法的。反诉人反诉的内容与答辩人起诉的内容不是同一法律关系。应驳回反诉人的反诉或驳回反诉请求。 经审理查明，2004年4月9日，原告（反诉被告）崔建军与被告（反诉原告）王金学签订协议书，协议书内容为：“经甲方（王金学）、乙方（崔建军）协商，甲方现已把王庄小区楼房（上下共20间）售给乙方。此楼售价共计肆拾万元整。1、甲方提供办理房产本、土地本、上下水通，其费用由甲方负责。2、乙方予付定金贰万元整，房产本交乙方当日起一月内付甲方贰拾万元整，2004年12月底付伍万元，2005年12月底全部付清。（期间利息按银行同期贷款利息计算）。如到期未能付清，以后按日万分之五计算利息。到2006年3月如还不能付清房款，甲方有权收回房屋另行处理。其损失由乙方负责。3、本协议一式两份，甲乙双方各持一份，具有同等法律效益。”原、被告及中间人刘双茂在协议书中确认签字。原告（反诉被告）于协议签订时向被告（反诉原告）王金学支付购房定金20000元，被告（反诉原告）收到定金后为原告（反诉被告）办理了涉案房屋房产本。涉案房屋登记在原告（反诉被告）崔建军名下，房产证号为：高碑店市房权证白沟镇字第××号。 涉案房屋的基本情况为：房屋位于白沟镇××村北，20间房屋（坐北朝南8间，坐西朝东12间，一层10间，一共两层），房屋一直由被告（反诉原告）居住使用至今。 另查明，因原告（反诉被告）拖欠案外人崔海龙借款，崔海龙将崔建军诉至高碑店市人民法院，法院作出（2017）冀0684民初2202号民事调解书，确认崔建军向崔海龙偿还借款。案件在执行过程中查封了涉案房产（查封裁定为：高碑店市人民法院（2018）冀0684执21号裁定书）。在执行涉案房产时被告（反诉原告）提出执行异议，高碑店市人民法院作出（2018）冀0684执异24号执行异议裁定，驳回了异议人王金学的异议。王金学作为原告提起案外人执行异议之诉，该案高碑店市人民法院于2018年11月13日作出（2018）冀0684民初2940号民事判决书，认定“协议签订后，被告崔建军交付定金20000元后，原告为被告崔建军办理了涉案房产证。之后被告崔建军未支付过购房款。涉案房屋一直由原告占有使用。涉案房产证办理后，被告崔建军2005年反悔。再找中人（刘双茂）说不要房子了，帮忙给我要回定金。后原告退给被告崔建军定金2000元，待过完户在退清定金”。判决结果为：一、停止对（2018）冀0684执21号裁定书的执行。二、原告与被告崔建军签订的房屋买卖协议已经解除。三、原告享有涉案楼房的财产权利。四、驳回原告其他诉讼请求。崔建军不服此判决，上诉至保定市中级人民法院。保定市中级人民法院于2019年7月4日作出（2019）冀06民终2355号民事判决书，认定“本案中，上诉人崔建军与被上诉人王金学虽签订了房屋买卖协议，涉案房产已经登记在上诉人名下，但该房屋未交付上诉人，一直由被上诉人王金学占有并使用。上诉人主张已经交清全部房款，二审中提交自房产部门调取的王庄村民委员会所出具的证明一份证明该事实，被上诉人对此不予认可，上诉人未提交其他证据予以佐证，上诉人对其给付房款方式上诉状与庭审中的陈述亦不一致，上诉人该主张证据不足，本院不予采信。上诉人崔建军未完全履行其与被上诉人王金学之间所签订的房屋买卖协议所确定的主要义务，被上诉人王金学享有足以排除执行的民事权利。……崔建军的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，使用法律正确，但部分判项不妥，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持河北省高碑店市人民法院（2018）冀0684民初2940号民事判决第四项；二、撤销河北省高碑店市人民法院（2018）冀0684民初2940号民事判决第二、三项；三、变更河北省高碑店市人民法院（2018）冀0684民初2940号民事判决第一项为：不得执行位于河北省高碑店市为98××13的房屋。……”。 本案在审理过程中，询问原告（反诉被告）给付房款的方式，原告申请证人出庭作证，证实证人跟随原告（反诉被告）一同到被告（反诉原告）住处给付房款现金38万元。此说法与原告（反诉被告）在执行异议之诉案件中及保定市中级人民法院上诉案件中的上诉状、庭审中房款给付方式均不同。 上述事实有房屋买卖协议书、执行异议听证会笔录、证人李某1、李某2、魏某、刘双茂证明复印件、保定白沟新城村民委员会证明、河北省高碑店市人民法院（2018）冀0684民初2940号民事判决书、河北省保定市中级人民法院（2019）冀06民终2355号案件上诉状及民事判决书、高碑店市房权证白沟镇字第××号房产证复印件及庭审笔录在卷证实。 本院认为，原、被告签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应履行各自义务。原告（反诉被告）作为购买方，履行主要的合同义务应为支付购房款，但原告（反诉被告）在执行异议之诉案件中、保定中院二审案件中及本案审理中，对支付购房款的说法均不同，原告（反诉被告）除在签订协议当日支付20000元购房定金外，未能提交有效证据足以证实其已付清购房款400000元。故，因原告（反诉被告）未履行给付房款义务且通过生效判决认定原告（反诉被告）购房反悔已收回定金2000元，加之房屋一直由被告（反诉原告）占有、使用，可以认定涉案房屋虽登记在原告（反诉被告）名下，但房屋的财产权利仍应属于被告（反诉原告）所有。被告（反诉原告）反诉双方于2004年4月9日签订的协议书已解除、涉案房屋的财产权利属于被告（反诉原告）所有的诉请，于法有据，反诉成立，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百五十九条之规定，判决如下： 一、驳回原告崔建军请求判令被告王金学返还白沟镇王庄开发区的楼房20间（房产证号：高碑店市房权证白沟镇字第××号）的诉讼请求。 二、原告崔建军与被告王金学于2004年4月9日签订的协议书已解除。 三、反诉原告王金学享有房产证号：高碑店市房权证白沟镇字第××号项下房屋的财产权利。 案件受理费1150元、案件反诉费3650元，由原告崔建军承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审 判 长  张秋丽 人民陪审员  张宾宾 人民陪审员  张 庄 二〇二〇年八月十日 书 记 员  王 铁