淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0812民初1452号原告：徐茂胜，男，1965年6月8日生，汉族，住淮安市淮阴区。委托诉讼代理人：卢跃，江苏益淮律师事务所律师。被告：淮安市清江浦城市资产经营有限公司，住所地淮安市清江浦区淮海西路苹果国际公寓５号楼501室。法定代表人：熊紫文，该公司董事长。委托诉讼代理人：宋崇迪、薛峰，江苏凯仕曼律师事务所律师。原告徐茂胜与被告淮安市清江浦城市资产经营有限公司（以下简称“城市资产公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序进行审理。原告徐茂胜及其委托诉讼代理人卢跃，被告城市资产公司的委托诉讼代理人薛峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐茂胜向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告向原告返还剩余房屋租金5200元及利息110元，返还租赁房屋押金1200元，赔偿原告房屋装修损失9000元、店里财产损失4000元、营业损失48000元，合计67510元。２、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告签订“资产租赁合同”前，已于2017年从案外人处受让承租涉案房屋，原告向案外人支付转让费6000元，对涉案房屋装修、改造等花费3000元。2018年，原告曾向被告交纳房屋租赁押金1200元。2019年7月30日，原、被告签订“资产租赁合同”，租赁期限自2019年8月1日至2020年7月31日止，原告按照合同约定向被告支付了一年的房租7630元。原告与妻子夏冬霞使用涉案房屋用于经营饭店，个体工商户登记为“清河区夏冬霞小吃店”，月收入在6000元以上。被告在2019年11月20日向原告发出《律师函》要求解除涉案租赁合同，未给原告合理的搬离期限，并于次日对涉案房屋进行了停水、停电，对房屋进行打墙、穿洞等，造成原告房屋内的各项财产损失4000元以上，剩余月份的营业损失达48000元。原告认为被告单方解除合同构成违约，应承担违约责任并赔偿原告的损失。请求支持原告的诉讼请求。被告城市资产公司辩称，被告并非恶意解除合同，是因为创建全国文明小区，提供保障性住房的需要，才和原告多次协商要求其腾房，但遭到原告的拒绝，所以被告才向原告解除租赁合同，原告可凭租金、押金单据原件到被告处退还2019年8月1日至2020年7月31日期间未使用房屋的租金及押金。原告搬出房屋后，可以到别的地方再进行营业，故不存在原告主张的经营性损失，原告主张的经营性损失48000元没有法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换，对当事人无异议的事实，本院认定如下：2016年7月26日，被告与案外人李继超签订“资产租赁合同”，约定被告将位于本市锦绣小区物管1处的房屋出租给案外人李继超使用，租赁期限自2016年8月1日始至2017年7月31日止。原告2017年1月16日从案外人李继超处转租涉案房屋，并支付房屋转让费6300元。原告于2018年向被告交纳履约保证金1200元。2019年7月25日，原告（承租人、乙方）与被告（出租人、甲方）签订“资产租赁合同”，约定甲方将其所有的位于本市锦绣小区物管1处的房屋出租给乙方使用；在签订本合同时，甲、乙双方已于2019年7月25日对该资产现状进行了确认；约定租赁期限自2019年8月1日始至2020年7月31日止，年租金7630元。第六条权利义务：该资产的经营性装饰装修在合同到期后，不可拆卸的无偿归出租房所有，承租人不得破坏性拆除装饰装修部分，更不得破坏房屋结构等，在租赁期限内如因政策性征用该资产，合同提前终止，对经营性需要由承租人承担的装饰装修等补偿归承租人所有。第七条变更和解除合同：如非特殊情况甲乙双方某一方需要终止合同的，必须提前1个月通知对方，并征得对方同意；如承租人擅自拆改该资产结构或改变用途的、无正当理由拖欠租金超过一个月的、利用该资产进行违法活动，或不配合行政执法或其他管理部门正常工作的等，出租人有权终止合同，收回该资产，因此造成损失的，由承租人赔偿；因不可抗力致使本合同无法继续履行的，甲乙双方可以解除本合同；在合同期限内，如遇拆迁或出售，甲方有权提前解除合同，同时履行告知义务。第八条违约责任：承租人应当爱护并合理使用该资产及附属设施（备），不得擅自拆改、扩建或增添，承租人需要经营性装饰装修的，必须经出租人同意后实施，并签订书面补充合同；因本合同实质性内容变更需要重新签订合同或解除本合同使一方当事人遭受损失的，除依法可以免除责任的以外，由提出重签或解除合同方承担。第九条免责条件：因不可抗力导致该资产贬值、毁坏和造成承租方损失的，双方互不承担责任。合同签订后，原告与妻子夏冬霞使用涉案房屋经营“清河区夏冬霞小吃店”。2019年11月20日，被告委托江苏凯仕曼律师事务所宋崇迪向原告发出“律师函”，载明：“2019年7月30日，您与资产公司签订了一份《资产租赁合同》，约定您承租资产公司所有的淮安市清江浦区锦绣小区物管1处的房屋。资产公司根据《资产租赁合同》第七条之规定，委托本律师向您发函如下：一、资产公司与您于2019年7月30日签订的《资产租赁合同》于您收悉本律师函之日解除。二、限您立即搬出涉案房屋，将涉案房屋原状返还给资产公司。特此函告。”次日，被告当面向原告送达解除合同的“律师函”。2019年11月21日，江苏凯仕曼律师事务所向被告出具“法律顾问工作汇报（与徐茂胜解除租赁合同违约损失赔偿法律意见）”，内容载明：“四、法律意见分析。根据上述事实及法律规定分析，本法律顾问提出如下法律意见：由于资产公司与徐茂胜签订的《资产租赁合同》中没有约定资产公司单方违约时违约金的赔偿计算条款，根据《合同法》第113条，资产公司单方解除合同属于没有履行合同义务，资产公司赔偿的损失应包括直接损失及可得利益的损失。资产公司除应退还徐茂胜剩余租期的租金外，需赔偿的损失大概为人民币不超过2600元。五、建议。建议公司与徐茂胜协商解除，赔偿其2000元左右的损失。”被告向原告送达解除合同的律师函后对涉案房屋断水、断电，断水、断电后，原告于2019年11月25日自行搬离涉案房屋。2019年12月26日，原告委托江苏益淮律师事务所律师向被告发出律师函，要求被告赔偿其各项损失68400元。庭审中，原告为证明其损失情况，提交如下证据：1、案外人收条两份、财产清单，证明从李继超处转让房屋支付转让费6000元，李继超对涉案房屋进行装修花费1800元（包含在6000元转让费用内），原告接手后对涉案房屋进行改造门头、粉墙、装水表、布线、铺贴瓷砖等人工和材料花费约在3000元；2、涉案房屋内的照片、门头照片、进货单、房屋被打孔照片、财产清单，证明原告在交还房屋前，房屋现状为大白墙，地上铺设瓷砖，桌子、水槽、圆凳、墙上安装了摇头电扇、水表、电表、门头广告牌、玻璃门、卷帘门等，财产清单和照片证明被告违约解除租赁合同并停水、停电，停水、停电导致猪肉、水饺、面条损坏，原告各项财产损失约1999元；3、营业执照复印件、江苏省统计年鉴打印件，证明原告夫妻在涉案房屋从事餐饮，属于个体工商户，营业损失按照江苏省统计年鉴在岗职工平均工资及指数计算为57726.66元（86590元/12个月*8个月）本案中按照每月6000元计算，主张8个月即48000元。被告质证称，1、对证据不予认可，根据合同第七条和第八条约定，涉案房屋不得转租、承租人需要经营性装饰装修必须经出租人同意，并签订书面的补充合同，原告在装修时并没有征得被告的同意，不可拆卸的归被告所有，故原告无权主张房屋的装饰装修费用；2、原告承租房屋内的照片、门头照片、进货单、房屋被打孔照片、财产清单，真实性不予认可，在被告向原告发出解除合同律师函之后原告有减损的义务，故所产生的损失不应该由被告承担；3、营业执照、江苏省统计年鉴，与本案无关联。关于解除合同的原因，被告提供《江苏省住房和城乡建设厅文件》苏建房管〔2019〕417号、报告，江苏省宜居住区建设（老旧小区改造）评价办法（试行）要求每百户使用面积15平方米以上配备老年服务用房，为落实该项指标，物业公司将锦绣小区大门南侧一楼两间门面房暂停租赁，涉案房屋被征用，用作为省级宜居小区适老用房。原告质证称，适老用房的相关文件及报告不予认可，与本案无关联性。被告在本院确定的期限内未进一步提供涉案房屋被征用的相关证据。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。被告将其所有的涉案房屋出租给原告使用，涉案房屋租赁合同为双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。当事人可以协商一致解除合同，也可以在合同中约定单方解除的权利。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被告辩称，其解除合同系市政府政策性原因所致，本院认为，该规定只是政策规定，被告落实政策规定可采取不损害承租人的权利的方式，而不应该直接解除合同并停水、停电，故对被告的该辩解意见，本院不予采信。原、被告双方在合同中并未约定被告的单方解除合同的权利，故被告违法解除涉案租赁合同，构成违约。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案被告违法解除租赁合同，构成违约，两原告要求被告退还租金和押金，并赔偿损失的诉讼请求，本院予以支持。关于退还租金和押金数额。涉案合同期限为一年，自2019年8月1日始至2020年7月31日止，2019年11月21日，被告向原告送达了解除租赁合同的律师函，后对涉案房屋进停水、停电，原告自行搬离，对于未届满的租赁期限，原告主张退还房屋租金5200元及押金1200元，符合法律规定，本院予以支持。关于装修损失。原告主张被告赔偿其转让费6000元及房屋装修损失3000元，本院认为房屋转让费为2017年原告从案外人手上受让房屋的支出，系原告与案外人之间的法律关系，与本案装修损失无关。被告辩称，原告装修未经过其同意，故不应赔偿装修损失，考虑到原告从2017年已经接手涉案房屋，被告对原告从别人手上转租涉案房屋、交纳房租及押金、装修改造等情况理应知情。且合同中虽然约定“该资产的经营性装饰装修在合同到期后，不可拆卸的无偿归出租房所有，”但原告基于双方的合同期限作出了部分装潢，因被告原因致使双方合同无法继续履行，造成原告基于装潢部分一年使用权的合理信赖利益损失。故对被告的辩解意见，本院不予采信；对原告主张的装修损失，原告对房屋装修的情况虽未提交证据，但从原告提供的照片可以看出房屋进行了简单装修，考虑到合同期限尚未届满、装修的使用年限及装修及被告的过错情况等，本院酌情确定被告赔偿原告装修损失500元。关于店内财产损失。根据原告提供的财产清单显示，原告主张的因被告停水、停电导致的猪肉、水饺、面条及搬家的费用、桌子损失等，本院认为被告在未告知原告停水、停电并给予原告合理的搬家时间的情况下，即对涉案房屋进行停水、停电，存在过错，应赔偿原告因此产生的损失，考虑到原告从事餐饮行业，停水、停电可能会导致猪肉等生鲜食品造成损害，原告也有及时止损的义务，综上，本院酌情确定原告因停水、停电的财产损失200元。对其他财产损失，证据不足，不予支持。关于营业损失。被告违反合同约定提前解除租赁合同，原告主张被告赔偿其可得利益损失，应予支持。原告虽提交了江苏省统计年鉴在岗职工平均工资及指数统计表，但不能证明其实际的营业收入标准，考虑到原告使用涉案房屋从事餐饮，为夫妻双方共同经营的个体工商户，以及今年的疫情情况，结合被告的过错程度和原告有及时止损的义务，本院酌情确定被告赔偿原告两个月的营业损失计10000元。经调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，最高人民法院《关于审理城镇居民房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告淮安市清江浦城市资产经营有限公司于本判决生效之日起十日内一次性退还原告徐茂胜房屋租金5200元、押金1200元；二、被告淮安市清江浦城市资产经营有限公司于本判决生效之日起十日内一次性赔偿原告徐茂胜各项损失合计10700元；三、驳回原告徐茂胜其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费744元（已减半），由原告徐茂胜负担630元，被告淮安市清江浦城市资产经营有限公司负担114元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。(收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××68)。如本判决依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决（裁定）确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。（此页无正文）审 判 员  张 天二〇二〇年六月十五日法官助理  邰冬梅书 记 员  徐凤芝附：相关法律法规及司法解释《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。最高人民法院《关于审理城镇居民房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；……《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。