吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终858号上诉人（原审被告）：长春市蓝海影院有限公司,住所地九台区鹏宏新城广场**。法定代表人：李鑫。委托诉讼代理人：张立群，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：吉林鹏宏房地产开发有限公司,住所地九台区南山街沿河街**。法定代表人：李满。委托诉讼代理人：王红霞，系该公司职工。委托诉讼代理人：徐慧，系北京大成（长春）律师事务所律师。原审被告：长春市梦想蓝海影业集团有限公司,住,住所地九台区福林大街鹏宏新城广场**/div>法定代表人：李明军。委托诉讼代理人：张立群，系该公司员工。原审被告：长春市梦想蓝海市场管理有限公司,住,住所地九台区福临大街鹏宏新城广场**/div>法定代表人：李鑫。上诉人长春市蓝海影院有限公司（以下简称影院公司）因与被上诉人吉林鹏宏房地产开发有限公司（以下简称鹏宏公司）、原审被告长春市梦想蓝海影业集团有限公司（以下简称集团公司）、长春市梦想蓝海市场管理有限公司（以下简称管理公司）房屋租赁合同效力纠纷一案，不服长春市九台区人民法院（2018）吉0113民初2193号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。影院公司上诉请求：1.请依法撤销原审法院判决书中第三项、第四项、第七项和第八项的判决,依法改判。2.上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：原审判决解除影院公司、管理公司与鹏宏公司之间的租赁合同错误。本案中,被上诉人分别和影院公司、管理公司、集团公司分别签订了租赁合同,三份合同合法有效,在履行过程中,集团公司并没有实际履行自己所签的合同,而是影院公司、管理公司一直履行和被上诉人之间的租赁合同,在原审定审过程中,影院公司提供了影院与被上诉人往来付款清单,证实上诉人自2015年12月5日至2017年春节期间支付租金的明细,同时也证实了上诉人己付保证金的数额,作为上诉人交付租金的比例为73.78%,然而原审法院对上诉人支付房租履行合同的事实并没有依法认定,解除上诉人与被上诉人之间的租赁合同依据不足。2.原审法院判决解除上诉人和被上诉人之间的租赁合同适用法律错误。原审法院在判决中认定上诉人自2017年8月停业至今，已以自己的行为表明不履行主要债务,管理公司亦未缴纳租金,故解除合同的请求予以支持,适用法律明显错误,是对案件事实的歪曲认定。上诉人自2016年1月19日开始营业时,作为被上诉人因为和被告影业集团公司之间存在着纠纷,就一直对实际经营的上诉人方拉闸限电,导致上诉人营业时断时续，后期被上诉人和被告影业集团公司股东达成了补充协议之后,被上诉人又反悔，直接断电导致上诉人无法营业,2017年8月停业,并不是上诉人表明不履行主要债务,而是被上诉人强制不让营业才停业至今,双方在诉讼期间上诉人多次找被上诉人要求供电营业，但被上诉人都没有答应，故原审法院认定上诉人不履行主要债务的事实错误，导致错误适用法律，解除双方的租赁合同明显错误，严重地损害了上诉犬的合法经营利益。3.原审法院判决上诉人支付向被上诉人2016年的租金1404455.22元的错误，上诉人一直在庭审过程中重申，在营业期间,上诉人受到被上诉人多次多阶段的限电、阻止营业,导致上诉人并没有满年营业，故应扣除未营业期间的费用。而原审法院并没有依法查明事实，扣除费用判决金额支付租金,适用法律错误。最后,上诉人认为原审法院认定的事实并不完全真实,判决依法撤销上诉人和被上诉人之间签订的租赁合同明显错误，上诉人请求上级法院重新查明事实,依法撤销不当的判决，依法改判上诉人和被上诉人之间的合同有效，继续履行双方未到期的合法有效的合同，至合同规定的期限至满,以维护上诉人的合法权益。鹏宏公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。集团公司述称：集团公司支持影院公司维护合法权益。鹏宏公司向一审法院起诉请求：1.请求人民法院判决确认《补充协议》未生效；2.请求法院依法判决解除鹏宏公司与集团公司签订的《场地租赁合同》、与管理公司签订的《市场管理公司场地租赁合同》、与影院公司签订的《影院场地租赁合同》，并返还租赁物；3.请求集团公司给付鹏宏公司2016年度房租3191553.00元，影院公司承担连带给付责任，管理公司在其使用房屋范围内的租金1647285.16元内承担连带责任。4.诉讼费由被告承担。一审法院审理查明：2014年11月17日鹏宏公司与集团公司签订“场地租赁合同”合同约定，鹏宏公司将位于九台区福临大街的鹏宏新城广场第三层（含夹层），总建筑面积为13101平方米的场地租赁给乙方，租赁期20年。自2015年1月1日起12个月作为免租期，免租期不计算在租期内。租赁场地三层租金，第1-3年：0.7元/平方米/日；第4-6年：0.8元/平方米/日；第7-9年：0.9元/平方米/日；第10-12年：1.0元/平方米/日；第13-15年：1.1元/平方米/日；第16-20年：1.2元/平方米/日。租赁场地夹层租金，按三层租金年度标准的60%支付。租金的支付采用预付制，每年为一个支付周期，首期租金应于免租期结束前30日付讫，后续各期租金应在支付周期开始前提前30日付清。乙方以50万元作为预付场地租赁保证金，并于本合同签订后15个工作日内付讫，如乙方逾期付款，除按拖欠金额千分之五支付违约金外，经甲方在30日内两次催收后仍不能给付，甲方有权解除合同。2016年12月9日“补充协议书”约定甲方：鹏宏公司，乙方：集团公司股东，双方协议：调整“场地租赁合同”中关于场地租赁期限和租金的规定，场地租赁期限和租金按本协议执行。场地租赁期限为20年，乙方承诺在支付当期运营成本费用后所获得的全部经营纯利润中首先支付场地租金。自本协议双方签订日起开始计算至乙方经营满20年为止。当出现经营亏损时，乙方暂停向甲方支付租金，后期经营盈利时，乙方弥补前期亏损后继续按照上一款向甲方支付租金。约定甲方派财务人员进驻乙方，与乙方财务人员共同监管影院收支情况，做到日清月结，监督乙方合理支出，并配合乙方监督影院全部设备设施不得流失，按月支付甲方场地租金，直至甲方收回租金三百万元止。如遇不可抗力情况致使本协议无法履行时，甲方不再追缴本协议约定租金300万元/五年的未收回部分。影院域内各业户垫付的2016年冬季取暖费，乙方从当期经营纯利润的80%逐月偿还。甲乙双方历史陈账做挂账处理，当乙方还清甲方300万元场地租金后，乙方从每月经营纯利润中拿出25%逐月清还甲乙双方历史陈账，如当月亏损则顺延。甲方代表签字：鹏宏公司原法人张维强法定继承人王红霞、张雷。乙方代表签字：李金、王德民、邵国卿、陈金玉、祖嘉楠、张丽军。2014年11月17日鹏宏公司与管理公司签订“市场管理场地租赁合同”合同约定，原告将位于九台区福临大街的鹏宏新城广场第三层（含夹层），总建筑面积为13101平方米的场地，其中6742平方米租赁给乙方。租赁场地租金，第1-3年：0.7元/平方米/日；第4-6年：0.8元/平方米/日；第7-9年：0.9元/平方米/日；第10-12年：1.0元/平方米/日；第13-15年：1.1元/平方米/日；第16-20年：1.2元/平方米/日。租赁场地夹层租金，按三层租金年度标准的60%支付。租金的支付采用预付制，每年为一个支付周期，首期租金应于免租期结束前30日付讫，后续各期租金应在支付周期开始前提前30日付清。乙方以20万元作为预付场地租赁保证金，并于本合同签订后15个工作日内付讫，如乙方逾期付款，除按拖欠金额百分之五支付违约金外，经甲方在30日内两次催收后仍不能给付，甲方有权解除合同。2016年度租金为1647285.15元（6005.25平方米×0.7元/日×365天+736.75平方米×0.7元/日×365天×60%））。2014年11月17日鹏宏公司与影院公司签订“影院场地租赁合同”合同约定，原告将位于九台区福临大街的鹏宏新城广场第三层（含夹层），总建筑面积为13101平方米的场地，其中6359平方米租赁给乙方。租赁场地租金，第1-3年：0.7元/平方米/日；第4-6年：0.8元/平方米/日；第7-9年：0.9元/平方米/日；第10-12年：1.0元/平方米/日；第13-15年：1.1元/平方米/日；第16-20年：1.2元/平方米/日。租赁场地夹层租金，按三层租金年度标准的60%支付。租金的支付采用预付制，每年为一个支付周期，首期租金应于免租期结束前30日付讫，后续各期租金应在支付周期开始前提前30日付清。乙方以30万元作为预付场地租赁保证金，并于本合同签订后15个工作日内付讫，如乙方逾期付款，除按拖欠金额百分之五支付违约金外，经甲方在30日内两次催收后仍不能给付，甲方有权解除合同。甲方有权在乙方无故欠缴租金3个月以上，并经甲方书面催缴无效的情况下解除合同，除合同保证金不予退还外，乙方还应该向甲方支付剩余租期租金总额20%的违约金。2016年度租金为1530455.22元（5432.1平方米×0.7元/日×365天+929.9平方米×0.7元/日×365天×60%）。2015年12月22日影院公司向鹏宏公司出具欠款明细一份，明确影院公司欠鹏宏公司房屋租赁保证金50万元，借款100万元、欠房款及入住费296038元、欠供热费349437元，2015年12月1日应向鹏宏公司付房屋租住费3191553元。原告吉林鹏宏发地产开发有限公司于2015年12月1日、2016年4月1日对被告方下发了“场地租赁费缴付通知”、“房租催缴通知单”。2017年1月28日至2月11日鹏宏公司收取影院公司租金共计12.5万元，影院公司于2017年8月份停业至今。2017年2月17日我院作出（2017）吉0113民初1105号民事裁定书，裁定对被申请人原告吉林鹏宏发地产开发有限公司对长春市梦想蓝海影院有限公司承租的鹏宏新城广场的房屋租金100万予以冻结，冻结期限一年。一审法院认为：鹏宏公司与影院公司、集团公司、管理公司分别签订了租赁合同，三份合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。三份合同的租期及租赁面积存在重合，本案实际履行的是鹏宏公司与影院公司、鹏宏公司与管理公司二份合同。鹏宏公司与集团公司的合同未实际履行。关于本案诉争的《补充协议书》是否生效问题。补充协议是主合同的从属合同，补充合同依附主合同而产生，因有补充合同主合同更具有操作性。案涉《补充协议书》系鹏宏公司原法定代表人妻儿与集团公司部分股东签订，事后集团公司对此协议书进行了追认。协议书对集团公司与鹏宏公司间的《场地租赁合同》进行补充约定，而本案涉及的鹏宏公司与集团公司间的租赁合同并未实际履行。《补充协议书》中甲方签字为王红霞、张雷，协议中未加盖鹏宏公司公章，现鹏宏公司不予追认，并要求确认未生效。因签订《补充协议时》王红霞、张雷并不是公司法人，也未得公司授权，其二人无权签订《补充协议书》，因此，《补充协议书》不发生法律效力。虽《补充协议书》签订后，影院公司向鹏宏公司交付了10万元租金，但此10万元并非集团公司交付。故不能认定为集团公司交付。其《补充协议书》并未实际履行，无论是否生效，对双方均不发生实质影响。现鹏宏公司要求解除其与集团公司间的租赁合同应予准许。因双方未实际履行，故其要求集团公司返还场地并给付租金的诉讼请求不予支持。关于影院公司和管理公司辩解其与鹏宏公司双方签订《补充协议书》，但其并未提供证据证明双方存在补充协议。本案涉及的仅一份《补充协议书》，系鹏宏公司与集团公司股东签订，虽然影院公司和管理公司的法定代表人李鑫在其《补充协议书》上签字，但协议书内容是对鹏宏公司与集团公司间的合同权利义务进行调整约定。故影院公司和管理公司要求按案涉《补充协议书》履行租赁合同的辩解理由不予支持。根据鹏宏公司分别与影院公司和管理公司签订的租赁合同第六条内容约定：乙方无故欠缴租金3个月以上，并经甲方书面催缴无效的，甲方有权提前解除合同。影院公司自2017年8月停业至今，已以自己的行为表明不履行主要债务。管理公司亦未缴纳租金，故原告要求解除合同的请求符合法律规定，应予以支持。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，应恢复原状，管理公司、影院公司应将租赁场地返还给鹏宏公司。影院公司方已经支付12.6万元房租，应从中予以扣除。2015年12月5日影院公司转给王宏月40万元，在同年12月22日欠款明细中未说明为房屋租赁款，并且12月22日欠款明细中明确影院公司欠房屋租赁费3191553元。故影院公司要求扣除此款辩解不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百二十七条规定，判决如下：一、2016年12月9日签订的《补充协议书》未生效；二、解除原告吉林鹏宏发地产开发有限公司与被告长春市梦想蓝海影业集团有限公司签订的《场地租赁合同》；三、解除原告吉林鹏宏发地产开发有限公司与被告长春市梦想蓝海市场管理有限公司签订的《市场管理公司场地租赁合同》；四、解除原告吉林鹏宏发地产开发有限公司与被告长春市梦想蓝海影院有限公司签订的《影院场地租赁合同》；五、被告长春市梦想蓝海市场管理有限公司于本判决生效后立即将租赁物场地（建筑面积：6742平方米）返还原告吉林鹏宏发地产开发有限公司；六、被告长春市蓝海影院有限公司于本判决生效后立即将租赁物场地（建筑面积：6359平方米）返还原告吉林鹏宏发地产开发有限公司；七、被告长春市梦想蓝海市场管理有限公司于本判决生效后立即向原告吉林鹏宏发地产开发有限公司支付2016年场地租金1647285.15元；八、长春市蓝海影院有限公司于本判决生效后立即支付向原告吉林鹏宏发地产开发有限公司场地租金1404455.22元（1530455.22元-126000元）；九、驳回吉林鹏宏发地产开发有限公司其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32330元、保全费5000元，由三被告负担。本院二审除一审法院查明事实外，另查明：1.2018年影院公司将鹏宏公司诉至长春市九台区人民法院，要求鹏宏公司立即按照《影院场地租赁合同》的约定为影院公司供电。长春市九台区人民法院2018年9月13日下发（2018）吉0113民初1320号民事判决认定：影院公司欠鹏宏公司电费两万余元，鹏宏公司对影院公司停止供电符合市场交易的一般原则……判决驳回影院公司的诉讼请求。2.影院公司二审向本院提交其单方制作的《影院与鹏宏地产来往付款》说明其已向鹏宏公司支付794719元租金，但并未提交付款凭证。鹏宏公司称其并未收到794719元租金、明细中的多笔款项均不是租金。本院认为：影院公司虽称其已经支付了794719元租金，但鹏宏公司予以否认，除影院公司持有的收条记载已付租金12.6万元外，影院公司并未提交充分证据证实存在另行交纳的租金。影院公司虽然还主张双方已经签另行订了《补充协议书》，但影院公司亦未按照《补充协议书》的约定逐月向鹏宏公司交纳租金，故应当认定影院公司未足额交纳租金构成违约，一审判决解除影院公司与鹏宏公司签订的场地租赁和正确，应予维持。至于影院公司主张的鹏宏公司将案涉场地停电影响其经营，要求扣除未营业期间的费用一节，（2018）吉0113民初1320号民事判决已经认定：影院公司欠鹏宏公司电费两万余元，鹏宏公司对影院公司停止供电符合市场交易的一般原则……故鹏宏公司未供电，系影院公司自身原因所致，并非鹏宏公司过错，影院公司要求扣除未营业期间的费用，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，原判决认定事实清楚，但适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17440元，由上诉人长春市蓝海影院有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 迪审判员 贺银婷审判员 冯红红二〇二〇年八月三日书记员 侯天航