海南省琼中黎族苗族自治县人民法院 行 政 判 决 书 （2020）琼9030行初12号 原告杨某，男，1971年8月24日出生，汉族，系广东省惠州市惠阳区淡水居委会人。 被告琼中黎族苗族自治县自然资源和规划局，住所地：海南省琼中县营根镇海榆路134公里处环保监测执法业务办公用房（鸿达液化气站北侧）。统一社会信用代码：11468846MB1633168W。 法定代表人王某1，该局局长。 委托代理人王某2，海南嘉勋律师事务所律师。 委托代理人冯某，该局法规督察与执法股负责人。 第三人海南金辉房地产开发公司（以下简称金辉公司），住所地：海南省海口市龙昆南路泉水山庄**。 法定代表人朱某。 原告杨某不服被告琼中黎族苗族自治县自然资源和规划局（以下简称琼中县自规局）对琼中国用（2007）第164号《国有土地使用权证》和琼中XXXX号《房屋所有权证》的权利主体登记以及作出的琼中不动产函[2019]158号《琼中县不动产登记中心关于琼中富豪大酒店地块暂时无法办理转移登记的复函》。于2020年3月30日向本院提起行政诉讼。本院于同日立案后，于2020年4月10日向被告琼中县自规局送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2020年6月3日公开开庭审理了本案。原告杨某，被告琼中县自规局的委托代理人王某2、冯某到庭参加诉讼。第三人金辉公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 2019年11月5日，不动产登记中心向杨某作出琼中不动产函[2019]158号《琼中县不动产登记中心关于琼中富豪大酒店地块暂时无法办理转移登记的复函》称，杨某申请将琼中富豪大酒店地块办理过户到其名下，《国有土地使用证》编号为琼中国用（2007）第XXXX号，土地坐落于营根镇海榆路营根镇政府入口处，面积为6390.18平方米，土地性质为商业用地。经核查，该宗地目前被法院轮候查封中，该中心暂时无法为其办理该地块转移登记业务。 原告杨某诉称，其诉讼请求：1.撤销琼中自然资函[2019]609号《琼中县自规局关于琼中富豪大酒店登记发证有关情况的函》，确认第三人为琼中国用（2007）第XXXX号地块权利人主体资格；2.撤销琼中不动产函[2019]158号《琼中县不动产登记中心关于琼中富豪大酒店地块暂时无法办理转移登记的复函》，判令被告和第三人依照生效法律文书将琼中国用（2007）第164号国有土地使用权和项目房产转移登记给原告杨某；3.责令被告和第三人配合杨某办理琼中XXXX号《房屋所有权证》更正登记和转移登记。变更后的诉讼请求为：1.确认原告为琼中国用（2007）第XXXX号地块权利人主体资格。2.撤销琼中不动产函（2019）158号《琼中县不动产登记中心关于琼中富豪大酒店地块暂时无法办理转移登记的复函》，判令被告和第三人依照生效法律文书将琼中国用（2007）第164号国有土地使用权和项目房产转移登记给原告杨某；3.责令被告和第三人配合杨某办理琼中XXXX号《房屋所有权证》更正登记和转移登记。事实和理由：根据海南省第一中级人民法院（2010）海南一中民初字第21号民事判决书认定事实，金辉公司申请独资兴建“富豪大酒店”，于1995年5月经琼中县计划委员会批复同意该项目立项、向琼中县国土环境资源局申请补办新证、与海南东平建筑工程有限公司（以下简称东平公司）签订《建筑装饰工程承包合同》，以及缴纳土地使用税、房产营业税、印花税和土地增值税等，可见“琼中富豪大酒店”名下的土地使用权是金辉公司取得，加之“琼中富豪大酒店”并不具备主体资格，所以，第三人金辉公司是“琼中富豪大酒店”名下土地合法使用权人，主体资格应当予以确定。2009年3月28日，原告出资500万元购买琼中富豪大酒店项目。海南省高级人民法院的二审生效法律文书（2011）琼民三终字第14号民事调解书，以及《关于上诉人海南金辉房地产开发公司、张志良、朱柏卿与被上诉人杨某项目转让合同纠纷调解情况说明的函》，杨某已经全部履行本项目转让合同纠纷一案的调解款650万元以及之前已付的120万元、税金110.72万元等共计880.72万元付款义务，相关上诉人、当事人均已收到付款。按法律文书规定，琼中县房管局应当配合金辉公司，将其“琼中富豪大酒店”的琼中国用（2007）第164号土地及项目房产过户给杨某，但至今没能办理过户手续。政府机构改革后，房管局归属被告职能部门、土地和房产登记划归不动产登记中心统一归口管理。2019年，原告依据生效法律文书再次提出变更登记申请，被告和不动产中心又以该土地存在查封权、以及被告复函房产证档案原件被公安机关查扣等为由，回复不能办理过户登记、更正登记和异议登记，属于登记错误，依法应当予以更正。第三人不是债权人和查封权利人，所以，登记机关应当依法办理转移登记。理由如下：一、《物权法》第二十八条规定“因人民法院的法律文书导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时发生效力”。琼中国用（2007）第164号国有土地使用权证中琼中富豪大酒店项下土地和项目房产系原告购买所得，虽然还没办理变更登记，但改变不了原告杨某对该房产和土地享有的合法权益。二、琼中XXXX号《房屋所有权证》是在没有取得土地所有权的情况下颁发的所有权证，属于错误登记。该证违反了《物权法》第三十九条、第四十条的规定，不符合《不动产登记暂行条例实施细则》第二条“房屋与其所依附的土地一并登记，保持权利主体一致”的强制性规定，登记机关应当依法予以更正登记。三、案外人琼中富豪酒店实业有限公司无权处分该物权。土地所有权人琼中富豪大酒店是未经工商登记的项目名，隶属金辉公司，并非查封权利人主体琼中富豪酒店实业有限公司。因此，查封权利人并非土地使用权人和房屋所有权人，应当依法予以解除查封并办理转移登记。四、《物权法》第十六条、第十七条规定，在房屋权属争议中，当房产证证明的事实与不动产登记和生效法律文书证明的事实发生冲突，后者证据的证明力明显大于房产证的证明力。因此，按照优势证据的原则，以优势证据可以确定富豪大酒店地块及项目房屋的权属归原告所有。综上，海南省高级人民法院的生效法律文书（2011）琼民三终字第14号民事调解书已对本案土地和项目房产的权属归杨某所有予以确认，原告杨某的付款义务已全部履行完毕，其转移登记申请也应当获得批准、权益受法律保护。琼中县不动产登记中心作为被告内设机构，在办理上述登记时未尽审查义务，违法登记程序致使不动产登记的查封权利人与真实权利人不一致，故违法房产登记应予以撤销、权属应予以更正和依照生效法律文书办理转移登记。为了维护当事人的合法权益，现依照生效法律文书和相关法律条款提起行政诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 原告杨某向本院提交了以下证据、依据：1.金辉公司《国有土地使用证》、富豪大酒店《国有土地使用证》，证明两份相同的《国有土地使用证》土地使用权人却登记不相同。 2.琼中县市场监督管理局出具的《证明》，证明琼中富豪大酒店不具有市场主体资格。 3.规划、报建手续和预售许可证，证明项目报建权利人与预售许可证权利人不一致，预售许可证权利人未依法取得土地证，预售许可不合法。 4.《房屋产权证》复印件，证明该房屋产权证与土地证的权利人不一致。 5.海南省第一中级人民法院（2010）海南一中民初字第21号《民事判决书》，证明“琼中富豪大酒店”是第三人金辉公司在琼中设立项目机构名称，应当配合杨某过户。 6.海南省高级人民法院（2011）琼民三终字第14号《民事调解书》和付款凭证，证明杨某的权利人身份和履约凭证。杨某系实际权利人，登记机关应当配合杨某办理过户手续。 7.琼中县税务局《完税证明》，证明杨某已履行民事调解书的完税义务。 8.海南省高级人民法院《关于上诉人海南金辉房地产开发公司、张志良、朱柏卿与被上诉人杨某项目转让合同纠纷一案调解情况说明的函》，证明确认杨某通过购买对琼中富豪名下大酒店琼中国用（2007）第164号地块和房产依法享有使用权和所有权；第三人和被告应当按相关规定予以配合过户。 9.金辉公司的营业执照、杨某的身份证复印件，证明《民事调解书》所指权利人身份证明。 10.琼中县自规局《关于琼中富豪大酒店登记发证有关情况的函》，证明登记机关承认第三人金辉公司系琼中富豪大酒店地块项目的权利人主体身份。 11.琼中县不动产登记中心《关于琼中富豪大酒店地块暂时无法办理转移登记的复函》，证明登记机关承认杨某系琼中富豪大酒店地块使用权人和房产产权人的主体身份。 12.《查封登记明细表》，证明查封权利人与实际权利人身份不一致，系登记错误，具备更正登记的法定条件。 13.琼中县不动产登记中心《关于申请办理琼中国有（2007）第164号地块以及琼中XXXX号房屋异议登记的复函》，证明登记机关不依法行政，不予受理异议登记的理由不符合案件事实和相关法律规定。 14.海南省第一中级人民法院（2020）琼96民终120号《民事判决书》，证明被执行人琼中富豪酒店实业有限公司没有依法取得本案的土地使用权和房屋产权。由于该生效法律文书确定合作开发建设合同无效，故查封被执行人琼中富豪酒店实业有限公司没有合法取得涉案的地块使用权和房屋所有权，系错误查封登记。 被告琼中县自规局辩称，一、原告诉求不属于行政诉讼的受案范围，应当驳回其起诉。理由是：根据《最高人民法院关于适用的解释》第一条规定：“下列行为不属于人民法院行政诉讼的受案范围：……（七）行政机关根据人民法院生效裁判、协助执行通知书作出的执行行为，但行政机关扩大执行范围或者采取违法方式实施的除外；……（十）对公民、法人或者其他组织权利人义务不产生实际影响的行为。”本案中，琼中县不动产登记中心作出的《关于琼中富豪大酒店地块暂时无法办理转移登记的复函》是根据法院的查封协助执行通知书作出的执行行为，被告没有扩大这个范围，不能办理过户这是有依据的，更何况对公民和法人和其他组织不产生任何影响。而本案中，被告作出的《关于琼中富豪大酒店登记发证有关情况的函》，这只是说明琼中富豪大酒店登记发证情况的这一事实，只是属于一种告知性的行为，不属于具体的行政行为，该函对原告权利义务不产生任何的实际影响。所以，根据以上上述的法律规定，原告的诉求不属于行政诉讼的受案范围，应依法给予驳回其起诉。二、被告及琼中县不动产登记中心作出的涉案复函有事实和法律依据。琼中县不动产登记中心在原告申请办理琼中富豪大酒店地块过户手续前，已收到多家法院的《协助执行通知书》及民事裁定书，要求该中心协助轮候查封琼中富豪大酒店地块及涉案房产，故该中心根据《民事诉讼法》第二百四十二条：“人民法院决定扣押、冻结、划拨、变价财产，应当作出裁定，并发出协助执行通知书，有关单位必须办理。”的规定，向原告作出的《关于琼中富豪大酒店地块暂时无法办理转移登记的复函》是有事实和法律依据的。三、关于涉案土地证和涉案房产的问题。首先，关于涉案土地证的问题，从2007年到现在，土地证是登记在琼中富豪大酒店的名下的，一直都没有变更。所以，被告认为登记上是没有错的。现原告要求转移登记，无法登记的理由：一是因为法院查封；二是原告向被告提交的是异议登记，被告认为其原登记没有错，原告的申请不符合规定。另一个是关于涉案房产证的问题，涉案房产证是在2011年的6月作出的，也就是在2011年4月海南省高院作出的民事调解书之后，当时省高院的民事调解书内容是当事人配合才能办理过户，但是原告没有这么做，而是采取继续与琼中富豪酒店实业有限公司继续共同开发，且原告向原琼中县房产局是以琼中富豪酒店实业有限公司的名义来登记房产证。所以，原告没有选择以自己的名义办理登记，而是选择了与琼中富豪酒店实业有限公司共同开发，这时不但是房产证登记办好，房也卖了，也以涉案房产证的名义向银行做了抵押，这一系列的行为体现了原告原来的目的就是要以琼中富豪酒店实业有限公司的名义来办证。现在涉案土地及房产均被法院查封，还有债权人起诉的情况下，原告又根据这一情况要求办理转移登记至其名下，这是违反相关法律的，也将损害购房人和借款人等相关的利益。所以，根据这种情况，琼中县不动产登记中心是没办法办理变更登记和异议登记，这是有事实根据的。综上，被告认为法院应当依法驳回原告的起诉或者诉讼请求。 被告琼中县自规局向本院提交了以下证据、依据：1.《国有土地使用证》（土地证号为琼中国用（批）字第2-1号、《海南日报》、《关于补办的申请》、琼中县人民政府办公室《关于补办国有土地使用证问题的函》、《国有土地使用证》（土地证号为琼中国用（2007）第XXXX号、识别码0059486**），证明于1995年9月，金辉公司以琼中富豪大酒店名义申请办理了琼中国用（批）字第2-1号《国有土地使用证》。因保管不善，该证被烧毁，该公司于2007年8月12日在《海南日报》上刊登遗失该证的声明后，于2007年12月23日以其名义申请补办了新的《国有土地使用证》（土地证号为琼中国用（2007）第XXXX号、识别码0059486**）。 2.文件呈批表、申请书及《国有土地使用证》（土地证号为琼中国用（2007）第XXXX号、识别码0059486**），《国用土地使用证》（土地证号为琼中国用（2007）第XXXX号、识别码0059487**），证明于2008年1月，经投资人香港金辉企业申请，又将该新证的土地权利人变更回琼中富豪大酒店，其他登记信息不变。 3.《关于琼中富豪大酒店登记发证有关情况的函》（琼中自然资函[2019]609号），证明被告根据上述事实作出的该函事实清楚、证据充分。 4.《房屋所有权证》（证号为琼中XXXX号），证明于2011年6月30日，琼中富豪酒店实业有限公司以其名义申请办理了涉案房屋所有权证。 5.琼中县住房和城乡建设局《关于XXXX号房屋权属有关问题的回复意见》，证明该证于2011年6月由原时任琼中县住房保障与房产管理局局长审批（相关办证资料缺失），并且因涉嫌一房多卖等问题，该《房屋所有权证》原件等资料于2013年12月已经被琼中县公安局查扣，故目前没有相关原始办证档案资料。 6.《酒店项目股权转让合同书》、《房地产联合开发建设合同书》，证明琼中富豪酒店实业有限公司系涉案房产的合作开发商。 7.海南省高级人民法院《关于上诉人海南金辉房地产开发公司、张志良、朱柏卿与被上诉人杨某项目转让合同纠纷一案调解情况说明的函》（（2011）琼民三终字第14号），证明：①该函于2011年7月作出，在涉案产权证颁发后；②明确涉案不动产产权发生转移，要求登记机关配合办理过户。 8.《关于琼中富豪大酒店地块暂时无法办理转移登记的复函》（琼中不动产函[2019]158号）、查封登记明细表，证明因涉案不动产现被法院轮候查封中，故琼中县不动产登记中心暂时无法办理该地块的转移登记。 经庭审质证，原告对被告提交的证据1的三性予以认可。对于证据2的三性没有异议，但要补充一点，琼中富豪大酒店不是市场主体资格，权利人还是金辉房地产公司。对证据3的三性予以认可。对证据4的三性均不予认可，因为富豪公司并没有实际取得涉案土地的土地使用权，该证系非法办证，属无效权证，违反了《城市房地产管理法》第三十二条的规定。对证据5的三性均不予认可，理由：①001247号房权证没有办证资料；②本案涉及一房多卖不属实，因为本案是以房屋买卖合同抵押担保的形式借款，不是真实的卖房；③行政机关的原始资料被公安机关查扣没有事实和法律依据。因为作为办案证据的资料，不可能将原件拿走，除非该资料系涉案赃物。对证据6的三性没有异议，但要补充一点，琼中县人民法院（2019）琼9030民初775号以及海南省第一中级人民法院（2020）琼96民终120号两份判决书已将该合同的合法性予以否认。对证据7的三性予以认可，该证据恰恰证明依据海南省高院的生效法律文书配合办理过户有法律依据。对证据8的三性不予认可，因为不动产产权以登记为准，而该土地使用权人登记的是金辉房地产公司名下的琼中富豪大酒店，然而法院查封的被执行人为案外人琼中富豪酒店实业有限公司，两者之间没有权属关系，系错误查封登记，因此所有权人有权要求更正登记，并依据上级人民法院生效法律文书办理该土地和房产的转移登记。 被告对原告提交的证据1的三性没有意见，但对证明的内容有意见，这两个证的权利人也因为是经过变更，最早从1995年登记在琼中富豪大酒店名下，2007年第三人海南金辉房地产公司以土地证被烧毁，又重新向原琼中县国土环境资源局申请补发了，登记在第三人金辉公司名下，之后金辉公司又申请办回到原来的琼中富豪大酒店，所以被告认为这个证变更到最后，琼中富豪大酒店回到原来的状态，这种登记是没有错的，不存在两个证的权利人不相同。对证据2的三性没有意见，但对证明内容有意见，这份证明是2019年才出具的，1995年登记琼中富豪大酒店就有，现在来核查的话，肯定超过一定年限被注销，但不能拿现在的东西，说1995年登记的大酒店主体资格没有，那是不对的。因为原来提交的营业执照在被告那就有复印件。对证据3的三性没有意见，但对证明内容有意见，因房产的报建写的建设单位就是土地证登记的单位，即琼中富豪大酒店，而建设规划许可证上的建设单位也是琼中富豪大酒店，2009年它是以这个名义的许可报建，这时正好就是包括原告杨某、第三人金辉公司、琼中富豪大酒店在内，他们合作施工建设楼的时候申请报建施工的，所以被告认为是合法的是有依据的。另外，证据2中的预售许可证是在2010年9月13日颁发的，开发商是琼中富豪酒店实业有限公司。这是原告和琼中富豪酒店实业有限公司合作来开发的时候通过原琼中县房产局和琼中县住房建设局申请颁发的，它是两个单位，当时颁发的时间是2010年，所以被告认为这个是没有错的，因为它是根据共同开发来登记的。对证据4的三性没有意见，但对证明内容有意见，被告认为房屋产权的所有人是琼中富豪酒店实业公司，因为当时原告与琼中富豪酒店实业公司以这个公司的名义合作开发建设，房产就登记在琼中富豪酒店实业公司的名下，就算是土地证是琼中富豪大酒店，也不能说是权利人不一致，因为琼中富豪大酒店正好就是以这个名义来施工共同开发，所以并不存在权利人不一致的情况。对证据5的三性没有意见，但对证明内容有意见，被告认为原告的证明比较笼统，被告认为并不是所有的土地和房产都是属于杨某的。因为涉案房产是经过开发登记在琼中富豪酒店实业有限公司名下，土地证登记在琼中富豪大酒店的名下，只能说有利害关系，不能说有产权关系。对证据7的三性没有意见，但对证明内容有异议，因为税收的完税证明上，登记的是琼中富豪酒店实业有限公司，2011年完税证明上显示的是琼中富豪酒店实业有限公司的名义，并非是杨某，这里体现不出是杨某完税的证言，它体现的是两个公司，所以我们对他证明的内容有意见。对证据6、证据8的三性没有意见，但对于证明内容部分有意见，因为海南省高院的情况说明并没有确认涉案地块和所有的房产，杨某有使用权和房产权，只是说原告可以要求第三人配合过户。现在这个房产后面的部分是杨某跟琼中富豪酒店实业有限公司合作共同开发，所以后面的出资主要是琼中富豪酒店实业有限公司出资，因此不能说明所有使用权和房屋所有权都是属于杨某。如果被告现在办理过户，目前存在的问题是因为法院查封。对证据9的三性没有意见，但对证明内容有异议，被告认为民事调解书当中并没有直接指涉案的土地和房屋的权利人就是杨某。所以对证明内容有意见。对证据10的三性没有意见，但对证明内容有异议，被告认为对它证明被告承认第三人是琼中富豪大酒店的项目的权利人主体身份，但权利人主体身份是要分阶段的，最初可能是第三人金辉公司。当海南省高院的调解下来后，因为杨某跟琼中富豪酒店实业有限公司是合作的关系，后半部分的项目开发商是琼中富豪酒店实业有限公司出资建设，所以并不能等于所有的房产和土地都属于第三人金辉房地产，所以对证明内容有意见。对证据11的三性没有异议，但对于证明内容有意见，因为复函的理由是因为法院查封无法过户的情况，这份复函当中并没有确认杨某就是这个土地的使用权人和房产的责任人，因为土地登记在琼中富豪大酒店名下，房产登记在琼中富豪实业有限公司的名下。对证据12的三性没有意见，但对证明内容有意见，被告认为其是实实在在登记查封的权利人，法院也是根据土地是在琼中富豪大酒店名下、房产是登记在琼中富豪酒店实业有限公司的名下来查封的，所以法院的查封没有错。对证据13的三性没有意见，但对证明内容有意见，被告作出的复函是对的，杨某提出原始登记不符合行政有关规定申请办理异议登记，但当时的原始登记杨某不是权利人，所以被告原始登记是没有错的。如果杨某根据省高院的民事调解书过户，应当向法院申请强制过户，或者是叫当事人配合过户，结果省高院的民事调解书下来之后，杨某选择的是跟琼中富豪酒店实业有限公司共同开发，所以才出现了这些问题，因此，被告认为登记没有错。对证据14的三性没有意见，对证明内容有异议，这份判决书正好证明了涉案的酒店是杨某与琼中富豪酒店实业有限公司合作开发完成，既然后面的建设选择跟琼中富豪酒店实业有限公司合作开发完成，而不是选择把房地产过户到其的名下，由其来开发建设，所以琼中县不动产登记中心根据原来的公司登记是没有错的。 本院对上述证据认证如下：对原告向法庭提交的证据1至证据14，其来源合法，客观真实，且与待证事实具有关联性，本院予以采信。对被告提交的证据1至证据8，其来源合法，客观真实，且与待证事实具有关联性，本院亦予以采信。 第三人未到庭参加诉讼，也未向本院提交相关证据材料，视为其放弃举证、质证的权利。 经审理查明，1993年4月22日，海南省工商行政管理局批准设立海南金辉房地产开发公司，注册资本为288万美元，张志良任该公司董事长。1995年5月13日，琼中县计划委员会批准海南金辉房地产开发公司《关于独资兴建“富豪大酒店”项目立项报告》，同意富豪大酒店项目立项。同年9月5日，海南金辉房地产开发公司以“琼中富豪大酒店”的名义办理坐落于琼中县营根镇政府入口处6390.18㎡的土地使用权证[国有土地使用权证号为：琼中国用（批）字第2-1号]。2007年8月8日，海南金辉房地产开发公司致函琼中县国土环境资源局称，该国有土地使用权证被烧毁，要求补发，琼中县国土环境资源局于2007年12月23日按原登记土地使用权人“琼中富豪大酒店”，补发国有土地使用权证[国有土地使用权证号为：琼中国用（2007）第164号]。2007年10月19日，海南金辉房地产开发公司与海南东平建筑工程有限公司签订《建筑装饰工程承包合同》，约定由海南东平建筑工程有限公司承建“富豪大酒店”，包括土建工程（1-5楼主体及砌砖、抹灰工程），工程造价为529.655322万元。该楼五层主体土建工程封顶时停工。2008年4月1日，海南金辉房地产开发公司的股东之一朱柏卿申请在“琼中富豪大酒店”;地块设立个体工商户&ldquo琼中营根富豪大酒店”，经营饮食服务，经海南省琼中县工商行政管理局批准同意，颁发《个体工商户营业执照》，经营者为朱柏卿，该个体工商户尚未开业。2009年3月18日，朱柏卿、张志良以“琼中营根富豪大酒店”（甲方）名义与原告杨某（乙方）签订《酒店项目股权转让合同书》，合同主要约定：甲方就“琼中营根富豪大酒店”自有产权的琼中富豪大酒店土地、、地面建筑设施及其它地面附着物连同&ldquo琼中营根富豪大酒店”全部股权，以人民币500万元的价款出让给乙方。琼中富豪大酒店项目用地6390.18㎡合9.585亩，土地证号为琼中国用（2007）第XX**，项目现状为富豪大酒店五层原建筑框架和项目地块空地。 合同签订后，朱柏卿于2009年3月23日和31日收到杨某支付的琼中富豪大酒店项目股权第一期和第二期转让款各5万元。5月23日又收到杨某支付琼中富豪大酒店项目股权第三期转让款10万元。2009年3月26日，朱柏卿在《海南日报》上刊登《债权登记公告》称，琼中营根富豪大酒店项目开发业务重组，通知债权人前往项目地办理债权登记相关事宜。朱柏卿于2009年4月2日以需要申请企业法人营业执照为由，申请注销“琼中营根富豪大酒店”营业执照，经海南省琼中工商行政管理局批准同意注销该《个体工商户营业执照》。同年4月3日，朱柏卿退出工地并将琼中富豪大酒店项目土地和附属物及相关资料移交给原告杨某接管。2009年8月7日，琼中县建设局以“琼中富豪大酒店”为建设单位颁发琼建规地（2009）018号《建设用地规划许可证》和琼中临规建（2009）00005号《临时建设工程规划许可证》，2009年8月13日，颁发第46003620090813001号《建筑工程施工许可证》，原告对该酒店主楼继续投资建设，至今该酒店主楼七层工程已经完成，整体酒店项目进入全面装修阶段。 又查明，2009年5月26日，原告杨某以受让的房地产作为住所地成立“琼中富豪大酒店实业有限公司”，并以该公司的名义在受让的地块上新建商城（含地下停车场和四层框架楼房）及附楼。原告因涉案项目转让合同与朱柏卿、张志良以及海南金辉房地产开发公司发生纠纷，遂起诉至本院，本院于2010年2月4日受理后，于同年3月3日移送海南省第一中级人民法院审理，海南省第一中级人民法院作出（2010）海南一中民初字第21号民事判决书，海南金辉房地产开发公司不服向海南省高级人民法院提出上诉，省高级人民法院于2011年4月20日作出（2011）琼民三终字第14号民事调解书，协议：一、杨某与张志良、朱柏卿履行《酒店项目股权转让合同书》中所约定的富豪大酒店，土土地证号为：琼中国用（2007）第1**资产转让事宜，金辉公司的其他股权及资产不在该合同转让范围内。但金辉公司应根据杨某的书面要求配合办理琼中富豪大酒店土地及项目的过户手续。二、杨某在本调解协议签订之日起15个工作日内向海南省高级人民法院账户汇款650万元。其中：朱柏卿、张志良取得500万元，金辉公司取得150万元。杨某在法院调解书生效后3个工作日内向金辉公司提供土地项目过户的材料清单，金辉公司必须在2个工作日内配合杨某盖章办理或出具该项目的相关手续，金辉公司凭盖章办理完后的该项目手续向法院申请解付。该款项解付完后，如需金辉公司盖章及配合提供该项目的相关材料，金辉公司承诺无条件配合。如杨某未在上述期限内付款，《酒店项目股权转让合同书》自动终止，合同自动解除。杨某已付给张志良、朱柏卿的120万元不予以退还，杨某另外赔偿金辉公司120万元。海南恒信房地产投资开发有限公司与张志良签订的《项目股权转让合同书》及补充协议继续有效履行。三、琼中富豪大酒店土地及项目过户所发生的一切税费（包括转让方及受让方应纳税费，以及张志良、朱柏卿因本调解协议可能产生的个人所得税）均由杨某负担，金辉公司不承担任何税费。以后富豪大酒店所有事务及税费均与张志良、朱柏卿无关。该项目转让原已缴纳的税费维持原状。四、张志良因履行转让金辉公司琼山县110亩土地的权益所签订的《项目权益股权转让协议书》所约定共管的400万元归金辉公司所有。张志良应在杨某汇款650万元到海南省高级人民法院账户且调解书生效后7日内配合办理该400万元的解付手续，并根据金辉公司的指示汇至指定帐户，同时海南恒信房地产投资开发有限公司交回50万元借据给张志良。原金辉公司在股权项目转让前的一切债权债务均由张志良拥有和承担。五、张志良2007年经营琼中富豪大酒店期间因交通事故应承当的责任，由其直接向林明昌、卓甫伟、郭贯夫的家属处理。但如金辉公司因此被追究责任的，有权向张志良追究责任。原金辉公司与卓著签订的《关于原灵山林昌村征地合作协议》所发生的债权债务由张志良承担并负责向卓著处理。张志良应当向金辉公司交付20万元保证金。如上述家属及卓著在法定年限内未起诉的，该款项应当返还给张志良。但如上述家属及卓著起诉金辉公司，金辉公司应在接到应诉通知书后及时通知张志良（以邮寄特快邮件至张志良身份证上的地址）并向法院提供张志良的联系电话及通讯地址，委托张志良出庭处理，若张志良不出庭解决处理，张志良自愿同意由金辉公司自行处理解决；若法院处理结果超过张志良放在金辉公司账户上的20万元的保证金时，金辉公司有权向张志良、朱柏卿索赔。 2011年，省高级人民法院向琼中县住房保障与房产管理局出具了《关于上诉人海南金辉房地产开发公司、张志良、朱柏卿与被上诉人杨某项目转让合同纠纷一案调解情况说明的函》，函告内容如下：省高级人民法院已于2011年4月20日作出（2011）琼民三终字第14号民事调解书对调解协议的效力予以确认。该调解书确认了海南金辉房地产开发公司根据杨某的书面要求配合办理琼中富豪大酒店土地及项目的过户手续的义务，也确认了杨某向朱柏卿、张志良及金辉公司付款650万元的义务。该调解书已生效，杨某也按要求履行完毕付款义务，张志良、朱柏卿及海南金辉房地产开发公司已收到付款，现杨某向该局申请办理过户，请按相关规定予以配合。 2019年11月1日，原告杨某向琼中县不动产登记中心申请将琼中富豪大酒店地块（《国有土地使用证》编号为琼中国用（2007）第XXXX号，土地坐落于营根镇海榆路营根镇政府入口处，面积为6390.18平方米，土地性质为商业用地）办理过户到其名下。2019年11月5日，琼中县不动产登记中心向原告作出《关于琼中富豪大酒店地块暂时无法办理转移登记的复函》（琼中不动产函[2019]158号），复函内容主要为：该宗地目前被法院轮候查封中，该中心暂时无法为原告办理该地块转移登记业务。 2019年，原告杨某以琼中富豪酒店实业有限公司为被告向本院提起民事诉讼，请求本院确认琼中县营根镇政府入口处富豪酒店主楼一至七层房产（建筑面积7511.34平方米）及相应土地使用权归其所有，并判令琼中富豪酒店实业有限公司将上述房产过户到原告名下，并认定《联合开发建设合同书》合法有效。经审理后，本院作出（2019）琼9030民初775号民事判决书，判决驳回原告的全部诉讼请求，原告不服向海南省第一中级人民法院提起上诉，海南省第一中级人民法院认为关于涉案土地使用权问题。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”上述导致物权变动的人民法院判决或者仲裁委员会的裁决等法律文书是指直接为当事人创设或者变动物权的判决书、裁决书、调解书等。该案中，杨某主张依（2011）琼民三终字第14号《民事调解书》其已享有涉案土地的使用，但纵观（2011）琼民三终字第14号《民事调解书》的内容，当事人约定的是如何继续履行《酒店项目股权转让合同书》及其他事项，并未确认杨某对琼中国用（2007）第164号《国有土地使用证》项下土地享有使用权，因此杨某关于依（2011）琼民三终字第14号《民事调解书》其对（2007）第164号《国有土地使用证》项下土地享有使用权的主张缺乏事实根据和法律依据。目前，涉案土地使用权仍登记在“琼中富豪大酒店”名下，在变更登记前不能确认杨某对涉案土地享有使用权。其次，关于富豪酒店主楼一至七层房产（建筑面积7511.34平方米）的所有权问题。在张志良、朱柏卿、海南金辉房地产开发公司将所谓的“琼中富豪大酒店、、地面建筑设施及其他地面附着物&rdquo等转让给杨某时富豪酒店主楼并未竣工，酒店部分工程由杨某与富豪酒店公司合作完成。虽然杨某与富豪酒店公司就房产分配和利润分配存在约定，但该约定属于双方合同内的约定，而富豪酒店公司因涉案项目合作对外存在债务，如依杨某与富豪酒店公司的约定确认杨某对富豪酒店主楼一至七层房产（建筑面积7511.34平方米）享有所有权，则会损害富豪酒店公司的债权人的利益。综上，杨某关于确认其对富豪酒店主楼一至七层房产（建筑面积7511.34平方米）享有所有权的主张缺乏充分的事实根据和法律依据。于2020年4月9日，海南省第一中级人民法院作出（2020）琼96民终120号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 再查明，2020年，原告杨某向琼中县不动产登记中心提交《不动产异议登记申请书》，琼中县不动产登记中心于2020年3月6日，向原告作出《关于申请办理琼中国用（2007）第164号地块以及琼中XXXX号房屋异议登记的复函》，函复内容如下：经调查了解，根据琼中县住建局《关于琼中XXXX号房屋权属有关问题的回复意见》，琼中XXXX号房屋所有权证于2011年6月由原时任琼中县住房保障与房产管理局局长审批（相关办证资料缺失），并且涉嫌一房多卖等问题，该《房屋所有权证》原件等资料已经被琼中县公安局查扣，因此，目前没有相关原始办证档案材料。同时，根据琼中县住建局的回复意见，琼中富豪酒店实业有限公司共办理房屋出售备案10笔；琼中富豪大酒店于2007年12月23日经登记取得位于营根镇海榆路营根镇政府入口处的国有土地使用权，面积为6390.18平方米，《国有土地使用证》编号为琼中国用（2007）第XXXX号。原告向该中心申请办理该宗地国有土地使用权异议登记，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十二条规定，利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误，权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记，原告向该中心提供材料不属于证实对登记的不动产权利有利害关系的材料，以及不属于证实不动产登记簿记载的事项错误的材料，因此，原告申请办理该宗地国有土地使用权异议登记不符合此规定，综上，琼中县不动产登记中心暂时不予以受理办理原告申请办理营根镇海榆路营根镇政府入口处的国有土地使用权以及房屋所有权异议登记（证书编号为琼中国用（2007）第0164号和琼中XXXX号）。 另查明，2007年，琼中富豪大酒店因保管不善，将其《国有土地使用证》丢失，于2007年8月12日在《海南日报》上刊登遗失琼中富豪大酒店国有土地使用证的声明。海南金辉房地产开发公司于2007年12月23日补办了国有土地使用证，土地权利人为琼中富豪大酒店，土地土地证号为琼中国用（2007）第XX**地号为1-107，土地识别码为：005948743，其他登记信息不变，原证书识别码为005948691、土地权利人为海南金辉房地产开发公司的“琼中国有（2007）第164号”《国有土地使用证》已经作废。2016年8月31日起，琼中县不动产登记中心成立后，已将琼中县涉及不动产权利登记的职责进行整合并统一划转给原琼中县国土环境资源局负责行使。机构改革后，原琼中县国土环境资源局已合并为被告琼中县自然资源和规划局。琼中县不动产登记中心是被告琼中县自规局的下属机构。2019年11月20日，琼中县市场监督管理局作出《证明》，内容为：经查询海南市场监管综合业务管理系统，截至2019年11月20日，该登记机关未注册登记名称为琼中富豪大酒店的市场主体。 本院认为，本案的争议焦点为：一是关于确认原告为琼中国用（2007）第XXXX号地块权利人的主体资格是否属于行政诉讼受案范围；二是关于将涉案的国有土地使用权证和涉案的房屋所有权证转移登记给原告是否有事实和法律依据，以及琼中县不动产登记中心作出的琼中不动产函[2009]158号《关于琼中富豪大酒店地块暂时无法办理转移登记的复函》是否应予以撤销。 一、关于确认原告为琼中国用（2007）第XXXX号地块权利人的主体资格是否属于行政诉讼受案范围。本案中，原告向本院起诉请求确认其为琼中国用（2007）第XXXX号地块权利人的主体资格，确定权利主体资格是对物权的确认，物权是财产权的一种，是基本的民事权利，物权确认所引起的纠纷属于民事纠纷，而行政诉讼审理的是行政机关与公民、法人或其他组织之间的行政法律关系，因此，原告的该项诉讼请求不属于行政诉讼受案范围，故本院已于2020年8月18日作出（2020）琼9030行初12号行政裁定书予以裁定驳回原告的该项起诉。 二、关于将涉案的国有土地使用权证和涉案的房屋所有权证转移登记给原告是否有事实和法律依据，以及琼中县不动产登记中心作出的琼中不动产函[2009]158号《关于琼中富豪大酒店地块暂时无法办理转移登记的复函》是否应予以撤销的问题。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项、第（五）项的规定司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让，以及《最高人民法院》第二十五条规定：“查封、扣押、冻结协助执行通知书在送达登记机关时，登记机关已经受理被执行人转让不动产、特定动产及其他财产的过户登记申请，尚未核准登记的，应当协助人民法院执行。”上述法律均规定了不动产登记机关对已经被司法机关依法裁定查封的房地产，尚未核准登记的，应当不予办理转移登记。如果不动产登记机关在收到人民法院对房地产进行查封裁定书和协助执行通知书后，未协助人民法院对房地产进行查封，并继续办理被查封的房地产转移登记，属于违法。在本案中，从被告向本院提交的《查封登记明细表》等证据中可见，琼中县不动产登记中心在原告申请办理涉案的国有土地使用权证和涉案的房屋所有权证转移登记手续前，已收到多家法院的查封民事裁定书及《协助执行通知书》，目前，涉案的国有土地使用权证和涉案的房屋所有权证均处于被法院查封的状态，故原告杨某请求法院将涉案的国有土地使用权证和涉案的房屋所有权证转移登记给其，无法律依据。同时，琼中县不动产登记中心因涉案的国有土地使用权证和涉案的房屋所有权证均处于被法院查封的状态无法办理转移登记，而作出的琼中不动产函[2009]158号《关于琼中富豪大酒店地块暂时无法办理转移登记的复函》，有事实根据和法律依据，故本院不予撤销。第三人经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃相关的诉讼权利，依法应予缺席判决。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十八条、第六十九条的规定，判决如下： 驳回原告杨某的诉讼请求。 案件受理费50元（原告已预交），由原告杨某负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长 邓 雪 玲 审 判 员 谭 丽 丹 审 判 员 王 凌 霞 二〇二〇年八月十九日 法官助理 （谭晓芳 书 记 员 王 珊 珊 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国行政诉讼法》 第五十八条经人民法院传票传唤，原告无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以按照撤诉处理；被告无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。