广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终1174号上诉人（原审原告）：张忠，男，1960年10月11日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：谭力铭，广东荣耀律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：阳江市阳东区东平镇人民政府。住所地：广东省阳江市阳东区东平镇人民政府。法定代表人：蔡传真，该镇镇长。被上诉人（原审被告）：阳江市阳东区东平沿海经济开发总公司。住所地：广东省阳江市阳东区东平镇人民政府。法定代表人：李德志，该公司经理。上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：林国锐，广东隽良律师事务所律师。上诉人张忠因与被上诉人阳江市阳东区东平镇人民政府（以下简称东平镇政府）、阳江市阳东区东平沿海经济开发总公司（以下简称东平开发总公司）建设用地使用权合同纠纷一案，不服广东省阳江市阳东区人民法院（2020）粤1704民初16号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张忠上诉请求：一、撤销一审判决，改判东平镇政府、东平开发总公司共同退还张忠购地款1044805元及利息（从2012年7月21日起算按中国人民银行同期同类贷款利率双倍计算至付清款时止）；二、本案一、二审诉讼费用由东平镇政府、东平开发总公司承担。事实与理由：一审查明事实不清，认定事实错误，对案件定性错误。一、本案的《购地协议书》部分无效，一审认定全部合法有效错误。张忠、东平开发总公司、东平镇政府于2012年4月10日签订了《购地协议书》。根据《物权法》第一百三十七条第二款、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第四条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一、二条的规定，涉案出让土地必须由原阳东县国土资源局通过“招拍挂”方式出让。涉案《购地协议书》违反了土地出让方式、主体、程序等规定，根据《合同法》第五十二条第五项的规定，涉案《购地协议书》关于出让停车场用地1309.95㎡（约定为1292.58㎡，实际为1309.95㎡）部分内容无效。因为东平镇政府、东平开发总公司在履行《购地协议书》过程中，对《购地协议书》约定的旅馆用地（面积约1987.5㎡，实际规划核实面积1970.13㎡）通过补救措施使之合法化，办理了《国有土地使用证》，履行完毕了旅馆用地部分的合同义务，张忠也使用该部分土地建设了旅馆（业）酒店，故转让该1970.13㎡土地的内容无需确认无效。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的有关规定，在一审辩论终结之前已经政府批准取得相关证照，相应部分内容应当认定有效。省高院2012年第240号全省民事工作纪要第2条第18点对建设工程施工合同也规定了类似的内容。二、《解除购地协议书》也属无效。东平镇政府、东平开发总公司提交的2017年8月10日的《解除购地协议书》因《购地协议书》“引出”，法律性质是从合同。因主合同《购地协议书》无效，从合同《解除购地协议书》也因此无效。在《购地协议书》无效的前提下，《解除购地协议书》约定的对张忠财产的返还（即所谓补偿580/㎡）不是法律意义的“返还”，不是对等的返还，而是不足返还、瑕疵返还，违反了《合同法》第五十八条关于无效合同返还义务的规定，因此《购地协议书》约定的返还（补偿）条款是无效的。《解除购地协议书》不是双方因原合同无效后作出的事后处理和解协议。该协议载明是“回收土地补偿”，不是因合同无效相互返还土地款。同时，《解除购地协议书》也存在显失公平、重大误解。东平镇政府、东平开发总公司通过阳江市自然资源局阳东分局在2019年10年21日通过网上竞价的方式公开出让该地，张忠竞得该土地，价款是160万元（1221.4/㎡，1309.95㎡），比《购地协议书》约定的总价1178955元（900元/㎡）多花费了42万多元。而《解除购地协议书》的补偿单价为580元/㎡，总价为759771元，张忠不但拿不回成本，与竞拍价1221.4元/㎡相比，明显有失公平。此外，东平镇政府、东平开发总公司在2017年8月10日签订《解除购地协议书》时对张忠说580元的单价只是一个数字，只有这样才能挂牌，才能为张忠买的停车场土地办证。因听信了东平镇政府、东平开发总公司所言，张忠才误签了该协议。三、一审认定张忠尚有余款144572元未付，认定事实错误。张忠没有拖欠东平镇政府、东平开发总公司购地款144572元。双方虽然约定总购地款为4144572元，但这只是一个预估价。实际旅馆用地是1970.13平方米，比约定面积少，而实际停车场面积比约定面积多，因此实际的购地总价比约定的预估总价少。且东平镇政府、东平开发总公司拖欠张忠“阳江市东平镇政府排污管道安装工程”工程款约12万元未支付，双方也一直互不相问默认抵顶。根据上述情况双方实际成交的总地价就是400万元整。从东平镇政府、东平开发总公司接受张忠付购地款400万元，并在交付土地后多年没有催款等事实，证实了双方是以400万元作为实际总价的。退一步，东平镇政府、东平开发总公司没有在约定的办证日期（2012年6月30日）或余款付款日期（2012年9月底）前协助办好停车场用地的《国有土地使用证》，张忠也享有先履行抗辩权。四、一审认为旅馆用地能办理土地证，则臆测停车场的用地无法办理国土证是在国土部门遇到办证障碍，责任不在东平镇政府、东平开发总公司，认定东平镇政府、东平开发总公司不存在违约，是认定事实错误。一审并未查清在国土部门遇到何种办证障碍，仅是推测。实际上，旅馆用地能办理国土证，是因为东平镇政府、东平开发总公司对旅馆用地采取了补救措施，而对停车场用地一直无法采取有效补救措施使其合法化。一审的法律推理逻辑是“违反法律禁止性规定-无效-补救措施办证-合法化”。而转让停车场用地本来是非法无效的，在未能采取补救措施办好国土证时，该部分土地的转让不能认定是合法的。五、二倍利息作为张忠损失是合理的，该损失包括资金占用期间的利息损失和停车场土地部分的增值损失，网上挂牌竞买停车场土地增加的购地价损失，以及因停车场土地延后建设、延后投入使用对酒店营业影响造成的损失等等。根据规定，从2019年8月20日起，不再使用中国人民银行贷款基准利率，因此，从2019年8月20日起至付清款时止的损失可以按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的二倍计算。六、张忠一审提交过要求确认《解除购地协议书》无效的书面申请，双方不应按《解除购地协议书》履行。综上，请支持张忠的上诉请求。东平镇政府、东平开发总公司答辩称：一、东平镇政府、东平开发总公司与张忠于2012年4月10日签订的《购地协议书》属有效合同。1.争议土地在1992年已由阳江市国土局进行批复，同意阳东区国土局征用该土地后，有偿出让给东平开发总公司作为建设旅游事业综合用地。因此，本案争议土地是由阳江市阳东区国土局出让给东平开发总公司。2012年4月10日，东平开发总公司将涉案土地转让给张忠没有违反相关法律规定，双方签订的合同应属合法有效。2.根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定，土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。张忠以签订合同后未办理土地使用权变更登记手续为由请求确认合同无效的理据不充分。3.签订《购地协议书》后，张忠已将其中的1970.13平方米土地办理了土地使用权变更登记手续，由此可证明，东平镇政府、东平开发总公司转让给张忠的土地是完全符合法律规定，并可办理土地变更登记手续。根据双方合同约定，如果张忠需办理房产证，东平镇政府、东平开发总公司协助张忠办理，所需费用由东平镇政府、东平开发总公司负责。张忠未将余下的1309.95平方米土地办理土地使用权变更登记手续，并不是该土地不能办理变更登记手续，而是张忠未申请办理，这与东平镇政府、东平开发总公司无关。4.张忠称涉案《购地协议书》违反了《物权法》第一百三十七条第二款等强制性规定错误，是张忠将本案土地使用权转让合同混淆为土地使得权出让合同的法律关系。二、2017年8月10日签订的《解除购地协议书》属于双方自愿协商签订，该协议并没有违反法律规定，也未违反显失公平、重大误解，属于有效合同。1.双方均认可该《解除购地协议》是双方真实签名盖章的，该协议并没有违反法律规定，应认定为合法有效。2.张忠是具有完全行为能力的成年人，其完全清楚《解除购地协议》的内容，并完全同意解除双方签订的《购地协议书》，该支付价格是双方协商的结果，并没有违反法律规定。3.张忠在签订该《解除购地协议》时并没有存在重大误解和显失公平。张忠主张该土地在竟拍时的价格与张忠《解除购地协议》的价格差距比较大，双方存在重大误解和显失公平，其该主张不符合重大误解和显失公平的条件。且该《解除购地协议》是在2017年8月10日签订，现张忠请求变更或者撤销该解除协议已超过法定的期限。三、签订《购地协议书》后，东平镇政府、东平开发总公司立即将该土地交付给张忠使用，张忠也在该土地上建设了房产，并且办理了产权变更登记手续。但由于停车场部分不需要建设，所以张忠未对该部分土地办理产权变更登记。在双方签订《解除购地协议》之前，该土地一直由张忠使用，张忠应按合同约定支付价款给东平镇政府、东平开发总公司。本案双方确认张忠只支付了400万元购地款，按合同约定，张忠仍有144572元购地款未支付。张忠上诉称该土地已由东平镇政府、东平开发总公司拖欠张忠“阳江市东平镇政府排污管道安装工程”的工程款12万元抵顶，但张忠并未提供相关的证据予以证明，其该上诉理据不充分。四、张忠在东平镇政府、东平开发总公司处转让土地共3280.08平方米，其中有1970.13平方米已办理产权登记变更手续，张忠并已进行建设，所以东平镇政府、东平开发总公司转让给张忠的本案土地根本没有产权变更登记的障碍。五、《解除购地协议书》合法有效，双方应严格按该协议执行。张忠请求东平镇政府、东平开发总公司按原土地价格返还购地款及按二倍支付资金占用期间利息的损失没有事实和法律依据。《合同法》第五十七条规定：“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。”退一步讲，即便双方签订的《购地协议书》无效，但双方签订的《解除购地协议书》约定由张忠将土地退还给东平镇政府、东平开发总公司，东平镇政府、东平开发总公司退款给张忠是解决争议方法的条款。按上述法律规定，该条款应属于有效条款，一审判决双方按该条款解决双方的争议符合法律规定。综上所述，请驳回张忠的上诉请求。张忠向一审法院起诉请求：一、判令东平镇政府、东平开发总公司共同退还购地款1044805元及赔偿损失（从2012年7月21日起算按中国人民银行同期同类贷款利率双倍计算至付清款时止）。二、本案受理费由东平镇政府、东平开发总公司负担。一审法院查明事实：2012年4月10日，张忠与东平镇政府、东平开发总公司签订《购地协议书》1份，约定张忠购买东平镇政府、东平开发总公司位于xxx小区A1、A2、A3、A4、A5、A6号地块，面积共3280.08平方米，其中旅馆用地价格1500元/平方米，停车场用地价格900元/平方米，总金额为4144572元，张忠分别于2012年4月10日、同年4月13日、同年7月20日支付100万元、200万元、100万元共400万元给东平开发总公司，余款144572元至今未付。2014年上半年张忠用1970.13平方米土地建设了旅馆酒店，建成后领取了房地产权证，余下部分1309.95平方米作为停车场用地，未办理土地使用证。2017年8月10日，张忠与东平镇政府、东平开发总公司就未办土地使用证涉停车场土地1309.95平方米达成《解除购地协议书》，约定未办证土地由东平镇政府、东平开发总公司回收，由东平镇政府办理地块挂牌手续，并在市公共资源交易中心公开挂牌拍卖；回收土地价格580元/平方米共759771元，约定在挂牌拍卖后，在阳东区政府下拨土地纯收益之日起十个工作日内由东平镇政府支付。2019年10月22日，张忠以1600000元的价格竞得上述1309.95平方土地使用权，并与阳江市公共资源交易中心签订《国有建设用地使用权成交确认书》。因竞价超过张忠原来设想的预期，且东平镇政府迟迟未退还购地款给张忠，张忠遂向一审法院起诉。一审法院认为，张忠与东平镇政府、东平开发总公司签订《购地协议书》，因没有违反关于合同效力的禁止性规定，合法有效，予以确认。张忠主张合同无效的理由是双方签订的合同违反基于行政机关为了规范土地管理而设立的行政性规定土地的出让土地需招拍挂，但因土地的权属归东平镇政府、东平开发总公司，不影响合同的效力。在履行合同的过程中，对于基于建设主楼部分的土地使用权尚能办理土地证，而当办理停车场土地使用权证时遇到国土部门的办证障碍，责任不在东平镇政府、东平开发总公司，且土地已实际交付，因办证障碍认定东平镇政府、东平开发总公司违约没有合同依据与法律依据，不产生解除合同的后果。在诉讼期间，东平镇政府、东平开发总公司递交了双方基于停车场的土地回收的协议，该协议没有违反合同法的规定，是双方当事人的真实意思表示，对双方具有约束力。张忠以回收价格显失公平为由认为该协议为无效协议，但价格如果确实显失公平则为可撤销而不能认定为无效，因此张忠认为土地回收协议无效没有合同依据与法律依据。综上，张忠主张东平镇政府、东平开发总公司退回购地款以及支付迟延履行产生的债务利息不予支持。在诉讼期间，东平镇政府、东平开发总公司提交证据《解除购地协议书》，因该协议足以对张忠的诉讼请求产生积极的抗辩，在庭审中经一审法院向张忠释明是否根据解除购地协议变更诉讼请求，张忠在期限内没有向一审法院提出变更诉讼请求，仍然基于双方签订的《购地协议书》作为基础事实主张全额退还停车场未办证部分土地的购地款，没有以双方的和解协议主张退款。二种不同的基础事实产生的后果虽然同为退款，但解除购地协议也属于形成权的一种，二者事实上属于二个不同的形成权，因此，在张忠不变更诉讼请求的情况下，不宜直接裁判东平镇政府、东平开发总公司退还按解除购地协议书约定的购地款，故应驳回张忠的诉讼请求。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十三条规定，作出判决：驳回张忠的诉讼请求。一审案件受理费23638元，减半收取11819元，由张忠负担。二审期间，东平镇政府、东平开发总公司提交证据一份阳江市国土局文件（复印件，未能找到原件），拟证明本案争议土地已由阳东区国土局（原阳东县国土局）有偿出让给东平开发总公司事实。张忠质证意见：对该证据的真实性和关联性有异议，该证据不能反映文件所指的土地就是诉争土地；东平镇政府、东平开发总公司未能提供涉案土地的国有土地使用权证书，而双方签订的购地协议书的内容反映涉案合同是土地出让合同。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为建设用地使用权合同纠纷。综合双方的诉辩意见，本案争议的焦点问题是：一、涉案《购地协议书》和《解除购地协议书》的效力问题；二、张忠请求东平镇政府和东平开发总公司根据《购地协议书》的约定返还购地款及利息应否支持。关于争议焦点一的《购地协议书》效力问题，根据本案查明的事实，双方在2012年4月10日签订《购地协议书》时，涉案土地尚未依法办理农用地专用审批手续。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”的规定，双方签订的《购地协议书》本应属于全部无效。鉴于张忠在2014年已在该《购地协议书》约定的部分土地上（1970.13平方米）建设了建筑物，并领取了房地产权证，该事实表明土地管理部门同意转让该部分建设用地，因此，应予认定《购地协议书》中关于转让1970.13平方米土地的条款有效，其他条款无效。一审认定《购地协议书》全部有效不当，本院予以纠正。关于《解除购地协议书》的效力问题，《解除购地协议书》主要约定《购地协议书》中未办证的土地由东平镇政府、东平开发总公司回收事宜，实际是双方为解决《购地协议书》中的未能办理土地使用权证的部分土地的后续事项而签订的协议，是独立于《购地协议书》的协议。该协议是双方在协商一致的基础上自愿签订，内容没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。张忠主张《解除购地协议书》无效的理据不足，本院不予支持。关于争议焦点二，如前所述，《解除购地协议书》是双方为解决《购地协议书》中的未能办理土地使用权证的部分土地的后续事项而签订的协议，且该《解除购地协议书》合法有效，则返还土地及退款问题应以《解除购地协议书》为依据。张忠请求东平镇政府和东平开发总公司根据《购地协议书》的约定返还购地款及利息没有事实依据。一审法院已向张忠释明《解除购地协议书》与《购地协议书》的关系，并咨询其是否变更诉讼请求，但张忠坚持其原诉请和理由，一审据此驳回张忠的诉讼请求正确，本院予以支持。至于张忠因退还土地给东平镇政府、东平开发总公司而享有的请求出售方退还购地款的问题，张忠可另循途径解决。综上所述，张忠的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14203元，由张忠负担。本判决为终审判决。审 判 长 潘丽婵审 判 员 姜玉华审 判 员 施震宇二〇二〇年八月十七日法官助理 李凤霞书 记 员 许佩思附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。