河南省鹿邑县人民法院民 事 判 决 书(2020)豫1628民初2109号原告（反诉被告）：河南德银置业有限公司，统一社会信用代码410100000093700（1-1），住所地河南省鹿邑县武平路中段路西。法定代表人：王国昌，系该公司总经理。委托诉讼代理人:张成志，河南仙源律师事务所律师。被告（反诉原告）：曹**伟，男，1987年6月3日出生，汉族，住河南省鹿邑县。委托诉讼代理人:尚承君，鹿邑县君信法律服务所基层法律服务工作者。原告河南德银置业有限公司（以下简称德银公司）与被告曹**伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张成志、被告曹**伟及其委托诉讼代理人尚承君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《购房合同》，被告向原告支付违约金14000元；2.被告返还鹿邑县武平路中段戚家园和谐社区1期西城名郡1号楼2单元5层东户房屋；3.被告支付房屋占用费70000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年3月21日，原告与被告签订《购房合同》。约定被告购买原告位于鹿邑县××中××家园××社区××郡××楼××单元××东××房屋××套，该房屋面积为108.26平方米，总房款为275000元。合同约定了双方的权利义务，包括付款方式，违约责任等。合同签订后，原告已经按照合同约定履行交房的义务，但被告在分期向原告支付部分房款后，尚欠房款130000元未支付，在此期间原告曾多次催促被告履行合同付款义务，但被告却始终未予理会，至今仍未予支付。被告辩称，反诉被告开发销售的商品房无房地产开发资格及销售资格，其销售商品房无房地产开发资格及销售资格，其销售商品房之行为违反法律、行政法规的强制性规定，属无效行为。反诉被告开发销售的商品房在公开销售过程中存在虚构隐瞒事实真相，虚假承诺等违法行为，即被反诉人无商品房销售许可及相关许可，反诉被告存在重大过错，是导致合同无效，致使反诉原告之合同目的不能实现的过错方。因此，过错方应依法承担反诉原告的涉案房屋装修、装饰及已给付资金占用期间利息损失。综上：反诉原告与反诉被告签订的“购房合同”无效，反诉被告应返还反诉原告购房款及赔偿反诉原告装修、装饰及已付购房款占用期间利息损失。反诉原告曹**伟反诉请求：1.请求依法确认反诉原告与反诉被告2013年3月21日签订的“购房合同”无效；2.判令反诉被告返还购房款145000元；3.判令反诉被告赔偿装修、装饰，水、电、气初装费及利息损失150000元；4.反诉费用、评估费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告被诉解除房屋买卖合同、支付违约金一案，反诉原告认为：反诉被告开发销售的商品房无房地产开发资格及销售资格，其销售商品房无房地产开发资格及销售资格，其销售商品房之行为违反法律、行政法规的强制性规定，属无效行为。反诉被告开发销售的商品房在公开销售过程中存在虚构隐瞒事实真相，虚假承诺等违法行为，即被反诉人无商品房销售许可及相关许可，反诉被告存在重大过错，是导致合同无效，致使反诉原告之合同目的不能实现的过错方。因此，过错方应依法承担反诉原告的涉案房屋装修、装饰及已给付资金占用期间利息损失。综上：反诉原告与反诉被告签订的“购房合同”无效，反诉被告应返还反诉原告购房款及赔偿反诉原告装修、装饰及已付购房款占用期间利息损失。反诉被告德银公司辩称，本涉案房屋由鹿邑县人民政府申报，经河南省委农村工作办公室批准，设立的新型农村社区，该社区为民生工程，原告是根据政府的文件和政策开发、建造的该小区，因此原告不存在主观上过错和其他行为，并且该房屋产权证已经在和政府协商解决中，反诉人在购买房屋时是知情的，当时购买价格也低于市场价，反诉原告的反诉请求无法律依据。本案原告围绕诉讼请求提交以下证据：1.购房合同一份，证明被告未按合同约定给付全部房款，构成违约；2.鹿政文［2011］43号文件复印件一份、鹿发［2012］13号文件复印件一份、鹿办文［2012］31号文件复印件一份、鹿治理办［2014］12号文件复印件一份、鹿邑县人民政府办公会议纪要［2019］12号复印件一份，证明本案涉案房屋系由鹿邑县人民政府申报，经河南省省委农村工作办公室批准，设立的新型农村社区，该社区为民生工程，原告是根据政府的文件和政策开发和建设的该小区，因此原告不存在主观过错和欺诈行为。该房屋产权证已经在和政府共同协商解决中，被告在购买房屋时对上述情况是知情的，当时购房价格远远低于正常市场价格；3.评估报告一份，证明被告占用房屋租金经鉴定费用为52200元，评估费2000元。被告（反诉原告）质证：1.对证据1、证据2质证意见：商品房买卖合同真实性无异议，原告认为涉案合同有效没有法律依据，被告认为涉案合同无效有法律依据，法律依据是《城市房地产管理法》45条，因原告方对销售的商品房不具有开发资格，目前对涉案的房屋销售均未取得人民政府建设部门颁发的商品房销售许可证或者预售许可证。根据《合同法》第五十二条规定，原告的商品房销售行为违反了上述法律，属无效的商品房买卖合同；2.对证据3真实性无异议，评估费的产生无异议。经审查，本院对上述证据的真实性予以确认。被告为支持其抗辩理由提供以下证据：1.商品房买卖合同一份，证明原告因其销售商品房无房地产开发资格及销售资格，其销售商品房之行为违反法律、行政法规的强制性规定，属无效行为，该合同为无效合同，过错方应当赔偿，本案过错方在原告，原告在销售商品房时隐瞒了应当持有的商品房销售或者预售许可证，致使对购房者产生欺诈行为，因此对涉案合同无效给反诉原告造成的一切损失应当由原告承担；2.水、电、气初装费票据及房款145000元的收据，原告应当承担；3.鉴定报告一份及评估费2000元；4.保全费用1995元应当由原告承担。原告（反诉被告）质证：对证据1--4真实性无异议，对证明目的有异议，涉案房屋合同是双方真实意思表示，房屋也已经交付给被告使用，涉案房屋系由鹿邑县人民政府申报，经河南省委农村工作办公室批准，设立的新型农村社区，该社区为民生工程，原告是根据政府的文件和政策开发、建造的该小区，因此原告不存在主观上过错和其他行为，被告反诉要求支付水、电、气初装费用和保全费用没有法律事实依据，不能达到被告证明目的。经审查，本院对上述证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：鹿邑县戚家园和谐社区位于鹿邑县××××中段西,2011年9月19日，鹿邑县人民政府印发《关于申报新型农村社区的请示》（鹿政文【2011】43号），把戚家园和谐社区申报为鹿邑县2011年新型农村社区建设项目。2012年10月10日，县委县政府成立了县新型农村社区建设指挥部，并下发《关于加快推进新型农村社区建设的意见》（鹿发【2012】13号）明确了县委农办协调督导、发改、规划等部门分工协作的职责分工。在县委农办和指挥部的督导下，戚家园和谐社区在没有办理任何审批和许可手续的情况下，按照边建设边补办手续的方法，无证开工建设。但鉴于农村新型社区建设处于试点阶段，相关配套政策不明朗，致使戚家园和谐社会建设项目包括审批、立项、土地和建设许可等所有手续至今无法办理。2013年3月21日，被告曹**伟订购原告德银公司开发建设的戚家园和谐社区1期西城名郡1号楼2单元5层东户房屋，并与原告签订了购房合同，单价为每平方米2540.18元，建筑面积108.26平方米，总价款275000元，交房时间为2013年12月31日前。被告于2013年3月15日交付原告定金10000元，于2013年3月21日交付首付款135000元。2013年6月3日，被告又交付原告水、电、气初装费合计4700元。2013年8月被告入住后对房屋进行了部分装修。后被告要求原告办理房产证，原告因无预售许可证等手续，无法办理。另查明，经原被告申请，鹿邑县人民法院委托周口瑞丰财物咨询服务有限公司对德银公司申请的房屋租金进行价格评估，周瑞财评字（2020）077号对2013年8月至2020年西城名郡1号楼2单元5层东户房屋租金评估总值为人民币52200元，原告支付评估费2000元；鹿邑县人民法院委托周口瑞丰财物咨询服务有限公司对曹**伟申请的房屋装饰装修进行价格评估，周瑞财评字（2020）078号对西城名郡1号楼2单元5层东户房屋装饰装修评估总值为人民币36766元，被告支付评估费2000元。本院认为，原告河南德银置业有限公司在未办理商品房预售许可证的情况下现向被告出售房屋，双方所签购房合同为商品房预售合同，由于原、被告签定购房合同时原告未办理商品房预售许可证，依照法律规定，双方所签订的购房合同应认定无效。合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方，应当赔偿对方所受到的损失。因合同无效，故，原告请求被告向原告支付违约金14000元，本院不予支持；原告请求被告返还鹿邑县武平路中段戚家园和谐社区1期西城名郡1号楼2单元5层东户房屋，本院予以支持；因被告居住涉案房屋，给原告造成房屋占用损失，经周口瑞丰财物咨询服务有限公司对德银公司申请的房屋租金进行价格评估，原告请求被告支付房屋占用租金52200元及评估费2000元，本院予以支持。因合同无效，反诉原告请求反诉被告返还购房款145000元及水、电、气初装费4700元，本院予以支持；因反诉被告占用反诉原告资金，给反诉原告造成了利息损失，自2013年3月21日至2020年9月15日，按本金145000元、利息利率按同期银行存款利率计算，反诉被告予以给付反诉原告；经周口瑞丰财物咨询服务有限公司对德银公司申请的房屋装饰装修进行价格评估，反诉原告请求反诉被告支付房屋装饰装修36766元及评估费2000元，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)河南德银置业有限公司与被告（反诉原告）曹**伟于2013年3月21日签订的购房合同无效；二、原告(反诉被告)河南德银置业有限公司返还被告（反诉原告）曹**伟购房款145000元；三、被告（反诉原告）曹**伟返还原告(反诉被告)河南德银置业有限公司位于鹿邑县武平路中段戚家园和谐社区1期西城名郡1号楼2单元5层东户房屋一套；四、被告（反诉原告）给付原告(反诉被告)房屋占用租金52200元、评估费2000元；五、原告(反诉被告)给付被告（反诉原告）房屋装饰装修费36766元、水、电、气初装费4700元、评估费2000元及2013年3月21日至2020年9月15日利息（按本金145000元、利息利率按同期银行存款利率计算）；六、驳回原告（反诉被告）、被告（反诉被告）其他诉讼请求；七、上述第二、三、四、五项于本判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6685元，原告负担595元，被告负担6090元。反诉费2862.5元，反诉原告负担589元，反诉被告负担2273.5元。保全费1995元，原被告各负担997.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审 判 长  李 勇人民陪审员  窦永太人民陪审员  张玉勤二〇二〇年九月二十九日书 记 员  张 松