湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初4623号原告郑蜜，女，1980年4月29日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。被告湖南志诚优家公寓管理有限公司，住所地：湖南省长沙市开福区望麓园街道芙蓉中路一段468号湖南财富中心1905号。法定代表人陈金。原告郑蜜诉被告湖南志诚优家公寓管理有限公司（以下简称“湖南志优公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月22日受理后，依法由审判员卿斌担任审判长，与人民陪审员周金桃、杨宇组成合议庭，于2020年8月24日公开开庭进行了审理，书记员罗翠玲担任法庭记录。原告郑蜜到庭参加诉讼,被告湖南志优公司经本院公告送达传票未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告郑蜜向本院提出如下诉讼请求：1.判令原、被告之间的《房屋托管合同》解除；2.判令被告湖南志优公司支付原告房屋租金8400元、违约金16800元；3.判令被告湖南志优公司承担本案全部诉讼费用。事实及理由如下：2019年9月30日，原、被告签订房屋托管合同（实为房屋租赁合同），合同约定：原告将其所有的坐落于长沙市岳麓区的房屋租赁给被告湖南志优公司。房屋租赁期限自2019年9月30日至2022年9月29日止，租金2800元／月，押一付一。非因原告的原因导致被告不支付或者不按照约定支付租金达到30日属于违约，原告有权单方解除合同，收回房屋，并要求被告支付6个月租金作为违约金等。合同签订后，被告仅向原告支付2019年9月30日至2019年12月29日的房屋租金及一个月押金，合计11200元。随后未再按时支付租金，原告为此多次向其催要，但被告已人去楼空。为维护自身合法权益，原告根据相关法律规定提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告湖南志优公司未到庭参加诉讼，未对原告的证据质证，亦未向本院提交书面答辩意见及证据，视为其放弃答辩、举证、质证的权利。经审理查明，2019年9月30日，原告郑蜜（甲方）与被告湖南志优公司（乙方）签订《房屋托管合同》约定：“第一条房屋基本情况1.甲方坐落于长沙市岳麓区的房屋委托给乙方，该房屋为三室一厅一卫一厨，房产证面积78.03平方米……第三条托管用途该房屋用途为经营长租、短租公寓及办公或配套项目。第五条托管期限一、免租期经甲、乙双方协商，甲方每年给乙方30天的免租期，乙方不支付甲方租金……二、甲方首年给与乙方智能改造期7天（改造期用于智能门锁安装、图片视频录制、房屋线上平台上线等）。三、托管期限1.甲方收租33个月，本合同托管期合计36个月，自2019年9月30日（以本合同生效日期为准）至2022年9月29日为止……四、甲乙双方托管期满，若乙方与租客的租赁期未届满，甲方同意向乙方延长托管期限，延长后的截止日期以当时承租人与乙方签订的租赁合同终止日期为准，但延长期限最长不得超过3个月，期间乙方仍然按照合同约定的托管租金标准按月向甲方支付租金。延长期满，甲方有权收回该房屋。延长期内甲方有意继续托管的，应提前30日向乙方提出书面续约要求，征得同意后甲乙双方重新签订房屋托管合同。第六条托管期内租金标准及支付方式一、押金标准：押金2800元。二、租金标准：租金2800元／月。三、付款方式：押一付一。四、租金支付时间及方式1.本合同生效之日起，3日内支付租金与押金，第二次支付租金为智能改造期结束日期。付款时间：第一次：2019年9月30日；第二次：2019年11月8日；第三次：2019年12月8日，依次类推。2.租金支付日期如遇法定节假日顺延……六、甲方收到租金的第一个月起计算，每三年后递增5%……第九条房屋及附属设施的维护一、甲方承担房屋主体结构、给排水管、电路设施、燃气管道、建筑门窗、防水的维修责任及家具家电等因自然老化或无维修价值而导致的更换。应由甲方承担的更换、维修项目，乙方通知甲方更换、维修后，如甲方48小时内未予以回复，则视为乙方可代甲方更换、维修，费用由甲方单独支付或从下次应付租金中扣除。二、对乙方负责的装修及采购物品，甲方不承担维修的义务。三、乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施。因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施发生损害或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。四、对于房屋及其附属设施、低值易耗品等物品因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方不承担责任。第十条转租一、乙方在托管期内可将该房屋出租、转租他人。二、乙方转租该房屋，应按规定与接收转租方订立书面转租合同。三、接受转租方对该房屋及其附属设施造成损坏的，由乙方向甲方承担赔偿责任……第十二条合同的解除一、经甲乙双方协商一致，可以解除本合同……三、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1.非甲方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的（甲乙双方约定的免租期除外）；2.非甲方原因导致乙方二次以上拖欠各项费用达2000元的；3.擅自拆改变或损害房屋主体结构的；4.乙方利用房屋进行违法活动或者储存危险品的。四、甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同或终止支付房租：1.房屋因水、电、天然气等原因无法正常使用；2.因甲方纠纷导致乙方无法经营；3.不承担约定的维修义务致使乙方无法代理出租房屋的；4.甲方或其亲戚、邻里行为及因乙方个人纠纷，影响乙方代理出租或承租人居住的；5.该房屋存在重大瑕疵（包括但不限于房屋发生严重刑事案件及非正常死亡事件的）或交验时无法发现的重大隐患，影响乙方代理出租或承租人居住的；6.交付房屋内产生鼠患、蚁患、虫患等影响乙方代理出租或承租人居住的。第十三条违约责任一、因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。二、托管期内，甲方需提前收回该房屋的，应提前三十日通知乙方，并按6个月租金的违约金赔偿给乙方。三、乙方需提前解除托管的，应提前三十日通知甲方，并按6个月租金的违约金赔偿给甲方。四、乙方有本合同第十二条第三款约定的情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按6个月租金的违约金支付给甲方。五、甲方有本合同第十二条第四款约定的情形之一的，乙方要求解除合同，并赔偿乙方损失……”上述合同签订后，原告将涉案房屋交付给被告湖南志优公司，被告湖南志优公司接收涉案房屋后用于对外招租。2019年10月5日，被告依约向原告支付了一个月房屋租金及押金共计5600元。合同履行期间，被告已向原告支付租金至2019年12月30日，此后，被告未再向原告履行租金支付义务，经原告多次催讨未果。2020年1月，原告上门催讨房屋租金，发现被告湖南志优公司已从公司注册地搬离。另查明，涉案房屋现仍由被告湖南志优公司转租的租户居住，原告已于2020年6月5日与该租户另行签订《房屋租赁合同》。上述事实，有当事人当庭陈述，原告提交并经本院依法认定的《房屋托管合同》及附件、原告个人账户收入交易明细、《商品房买卖合同》、涉案房屋的不动产权证书等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原告郑蜜与被告湖南志优公司签订的《房屋托管合同》系合同双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，合同双方均应严格按照合同约定履行各自的合同义务。本案中，原告已依约将涉案房屋交付给被告使用，被告理应按照合同约定向原告支付房屋租金。然合同履行过程中，被告自2020年1月起未再履行租金支付义务，其行为已构成违约，理应当承担相应的违约责任，现原告要求被告湖南志优公司支付2020年1月1日至2020年3月31日期间欠付的三个月租金8400元并承担相应的违约金，理由正当，本院予以支持。关于违约金的认定问题，虽然原、被告在涉案《房屋托管合同》中已约定违约金按照合同期内6个月的租金计算，但是该标准明显偏高，且违约金规则系以补偿性为主、处罚性为辅的民事法律规则，其主要目的在于填补守约一方的损失。同时，本案原告已于2020年6月5日就涉案房屋另行与实际承租人签订了租赁合同，其损失并未继续扩大。故对违约金，本院根据被告拖欠租金的实际情况酌情予以调整，酌定由被告湖南志优公司一次性向原告支付违约金5000元。关于原告要求解除涉案《房屋托管合同》的诉请，根据双方在上述合同中约定的内容可知，被告逾期支付租金超过30日的，原告有权单方解除合同，现被告拖欠租金已超过30日且未作出合理说明，现原告要求解除涉案《房屋托管合同》，理由正当，本院予以支持。至于合同解除的时间，因原告于2020年6月5日已与涉案房屋的实际承租人另行签订了房屋租赁合同，故对原、被告之间合同解除的时间，本院认定为2020年6月5日。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告郑蜜与被告湖南志诚优家公寓管理有限公司签订的《房屋托管合同》于2020年6月5日解除；二、限被告湖南志诚优家公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郑蜜支付房屋租金8400元、违约金5000元；三、驳回原告郑蜜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费430元、公告费560元，由被告湖南志诚优家公寓管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  卿 斌人民陪审员  周金桃人民陪审员  杨 宇二〇二〇年八月二十四日法官助理龚雪娟书记员罗翠玲附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。