河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀02民终3773号 上诉人（原审被告）：唐山市南北房地产开发有限公司，住所地：唐山市高新技术开发区标准厂房2号楼。 法定代表人：周俊元，董事长。 委托诉讼代理人：郑晶，该公司员工。 委托诉讼代理人：赵铁柱，河北德硕律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：洪某， 委托诉讼代理人：闫婷婷，系洪某之母。 委托诉讼代理人：唐立亚，天津行通（唐山）律师事务所律师。 上诉人唐山市南北房地产开发有限公司因与被上诉人洪某商品房销售合同纠纷一案，不服河北省唐山高新技术产业开发区人民法院（2019）冀0291民初829号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人唐山市南北房地产开发有限公司委托诉讼代理人郑晶、赵铁柱，被上诉人洪某委托诉讼代理人闫婷婷、唐立亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人唐山市南北房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销一审民事判决，依法改判或发回重审，驳回被上诉人诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审判决违背合同约定，缺乏事实和法律依据，按照双方签订的合同，上诉人并未违约。一审判决双方签订的合同为有效合同，但一审法院并没有按照有效合同约定判决。因为造成逾期交房是由于政府规划多次调整造成的，因此造成交房延期不是上诉人的责任。根据商品房买卖合同第8条第3款约定，“因政府职能部门或政策性因素导致延期及因买受人未及时或未全部付清房款或其他应付款时”，出卖人可据实予以延期。与本案事实相同的案件已有定论，相关事实已由生效判决确定，（2019）冀0203民初60号民事判决、（2019）冀02民终4502号民事判决中均认为“龙庭时代项目延期交房存在政府职能部门或政策性因素等非因被告自身原因造成的停工”，所以，根据合同的约定，上诉人系据实延期，没有违约，一审法院没有尊重双方合同的约定，判决上诉人承担违约责任没有事实依据和法律依据，也是对生效判决的否定，于法不符。2.一审法院判决事实认定错误，对上诉人提交的证据只字未提。根据商品房买卖合同第8条第3款约定，出卖人可据实予以延期，且上诉人向法院提交了与此案有关的证据材料和法院判决书，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第10条规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实，当事人无须举证证明。（2019）冀0203民初60号民事判决中已经认定龙庭项目延期交房存在政府职能部门或政策性因素等非因上诉人自身原因造成的停工，而一审法院对上诉人提交的证据只字未提，更没有认定。3.一审判决事实不清，被上诉人签订楼房交接书的行为应为有效。一审法院认为被上诉人未成年没有劳动收入，其行为在没有法定代理人同意或追认的情形下无效有事偏颇。被上诉人签订楼房交接书时已年满17岁，对自己的行为具有一定的认知，且被上诉人在签订楼房交接书时同时向相关物业公司交纳了物业费、预存水电费等相关费用共计5905元，如果被上诉人没有劳动收入，不会有该费用，如是父母给付，被上诉人签订楼房交接书就是经父母同意、追认的，且买房行为并不是被上诉人独立行为产生的，是被上诉人父母出资，被上诉人是依据其父母的意愿进行的民事行为，签订楼房交接书的行为是有效的，其父母让被上诉人独自前来签订合同，应当认为已获得其父母的同意，如果被上诉人的认知不足以辨析签订购房合同和相关附件的能力，其父母也不会让其前来签订合同，所有完全说明其父母也认为被上诉人具有完全认知的能力，被上诉人的行为是与其智力相适应的有效行为，且父母对其签订楼房交接书的行为是同意、追认的，否则不会支付相关费用，一审法院认定错误。 被上诉人洪某答辩称，1.上诉人未能按照合同约定向被上诉人交付房屋，应当按照合同约定承担违约责任。上诉人提交了（2019）冀0203民初60号民事判决书、（2019）冀02民终4502号民事判决书的内容来证明其并未违约，但在上述已生效的判决书中认定，“存在因企业自身原因导致的项目延期”的相关表述，上诉人对此内容只字未提，只断章取义引用了对其有利的内容。上述两份生效判决结果更能证明上诉人存在合同违约行为，应当向被上诉人支付违约金。同时，上诉人对自己的违约行为是承认的，如果上诉人认为自己不存在违约行为也就没有必要要求业主在楼房交接书中签署放弃追究其违约责任的条款。2.被上诉人签署楼房交接书时未满18周岁，且没有劳动收入，事后其法定代理人未追认，楼房交接书中关于放弃追究上诉人违约责任的约定无效。（1）被上诉人作为一名尚在校就读的非法律专业的中学生，对楼房交接书中关于“对于开发商逾期交房事宜，业主对开发商的违约同意放弃追究开发商违约责任”的条款并不能理解和判断该内容会产生的法律后果，其签署该条款的行为既不是纯获利益的行为，也不是与其年龄、智力相适应的民事法律行为。根据《民法总则》第19条规定，被上诉人的该行为需要代理人的追认才能生效。（2）预存物业费和水电费的行为与签署楼房交接书是两种完全不同的民事行为，二者没有必然的联系。作为上诉人的法定代理人，并不知晓被代理人签署放弃追加上诉人违约责任的条款，也不可能通过预存物业费和水电费来判断被上诉人签署了放弃追究上诉人违约责任的条约。上诉人主张被上诉人的法定代理人支付相关费用是对签署楼房交接书的追认实属强人所难。因此，被上诉人作为限制民事行为能力人与上诉人签订的关于放弃追究被上诉人违约责任的条款，未经法定代理人追认，应当认定为无效。上诉人应当根据商品房买卖合同的约定向被上诉人支付违约金，并协助被上诉人办理房屋产权登记证书。 洪某向一审法院起诉请求：1.唐山市南北房地产开发有限公司支付迟延交房的补偿款及违约金202713.93元；2.唐山市南北房地产开发有限公司办理不动产权证书；3.唐山市南北房地产开发有限公司承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2006年7月10日，洪刚预购唐山市南北房地产开发有限公司开发的大唐龙城项目3单元8层Ｃ4号房屋，建筑面积66.84平方米，总价款202592元，双方于2007年4月14日签订《大唐龙城预订协议书》一份，并约定付款方式为一次性付款，签订协议当日付清全部房款。2007年7月23日，洪刚（乙方）与唐山市南北房地产开发有限公司（甲方）签订《补充协议》一份，约定项目推迟至2009年6月30日竣工初验，“乙方自愿接受上述变化而不视为对原合同的违约。……甲方承诺自2008年7月1日起至2009年6月30日止，给付乙方实际所交房款年息10%的补偿。……如甲方开发的大唐龙城项目不能在2009年6月30日竣工初验，甲方按照乙方实际所交房款的20%给付乙方违约金……”。在上述项目不能续建的情况下，经协商转由洪刚定购唐山市南北房地产开发有限公司开发的位于唐山市路北区体育场对面的龙庭盛世房地产项目。2009年8月1日，洪刚（乙方）与唐山市南北房地产开发有限公司（甲方）签订《龙庭时代预定协议书》，约定“乙方定购第1号楼3单元8层Ｃ4号房屋，参考建筑面积约71.13平方米，每平方米3618元”，房屋总价款257348元，房款一次性付清。2011年5月27日，洪刚、闫婷婷作为洪某委托代理人与唐山市南北房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定洪某购买唐山市南北房地产开发有限公司开发的位于唐山市路北区房产，建筑面积77.91平方米，每平方米4025.44元，总价313622元，房款签订合同当日一次性付清。合同第八条约定“出卖人应当在2012年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定“（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。产权登记由买受人委托出卖人到产权登记机关办理房屋所有权证。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商解决。”另查明，该合同中委托代理人洪刚为洪某之父，闫婷婷为洪某之母，合同签订时洪某年满10周岁。2018年7月3日，唐山市南北房地产开发有限公司向洪某发出《龙庭时代小区楼房领钥匙通知》，要求洪某于2018年7月8日上午办理交接手续。2018年8月27日，洪某与唐山市南北房地产开发有限公司签订《楼房交接书》，唐山市南北房地产开发有限公司将房产交付洪某。《楼房交接书》中约定“双方确认，自2018年8月27日起，该房屋由开发商交付给业主，对于开发商逾期交房事宜，业主对开发商的违约同意放弃追究开发商的违约责任。”另查，该交接书签订时洪某年满17周岁，洪某为在校学生。 一审法院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第十八条、第十九条、第一百四十五条的规定，原告签订《楼房交接书》时为未成年人，且没有劳动收入，原告实施的非纯获利的民事法律行为须经原告法定代理人同意或追认后有效，被告可以催告原告法定代理人予以追认。本案中，被告未提交证据证明原告签订《楼房交接书》的民事法律行为已经其法定代理人同意或追认，故《楼房交接书》中关于“对于开发商逾期交房事宜，业主对开发商的违约同意放弃追究开发商的违约责任”的约定应属无效约定，被告仍应对其延期交房承担违约责任。在被告开发的“大唐龙城项目”不能如期建成的情况下，洪刚与被告签订《龙庭时代预定协议书》，转购被告开发的“龙庭时代项目”，双方在该协议中未就2007年7月23日《补充协议》中约定的开发商不能如期交付“大唐龙城项目”的违约责任进行表述；在原告洪某与被告签订的《商品房买卖合同》中亦未对被告与洪刚在“大唐龙城项目”中的违约责任进行表述。现原告洪某起诉被告要求其承担延期交房的违约责任，根据合同相对性原则，被告在本案中应承担其与原告洪某签订的《商品房买卖合同》中的延期交房的违约责任。即被告应于2012年12月31日前交付房屋，被告通知原告于2018年7月8日办理房屋交接手续，被告延期交付房屋自2013年1月1日起计算至2018年7月8日，共计2014天，根据《商品房买卖合同》第九条约定，被告应按照原告实际交付房款313622元的日万分之一支付违约金，经计算为63163.47元。原被告就房产交付后产权登记事宜在《商品房买卖合同》中进行了约定，被告应当按照约定将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并依买受人的委托到产权登记机关办理房屋所有权证，原告要求被告办理不动产权证书，没有法律依据，理据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第十八条、第十九条、第一百四十五条，《中华人民共和国合同法》第九条、第四十七条、第六十条、第一百零七条的规定，遂判决：一、被告唐山市南北房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告洪某延期交房违约金63163.47元；二、驳回原告洪某其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4341元，减半收取计2171元，由原告洪某负担1200元，由被告唐山市南北房地产开发有限公司负担971元。 一审案件受理费负担不变；二审案件受理费4341元，由唐山市南北房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨鹏章 审判员  刘蒙蒙 审判员  刘 岩 二〇二〇年六月二十九日 书记员  刘莎娜