福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终2590号 上诉人（原审原告）：杨素云，女，1975年3月15日出生，汉族，住厦门市集美区。 委托诉讼代理人：周少云，北京京师（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑卉，北京京师（厦门）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：厦门市万科广场置业有限公司，住所地厦门市集美区。 法定代表人：曹京明，该公司执行董事及总经理。 委托诉讼代理人：苏礼墩，福建旭丰律师事务所律师。 上诉人杨素云因与被上诉人厦门市万科广场置业有限公司（以下简称万科置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市集美区人民法院（2019）闽0211民初3689号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨素云上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持杨素云一审全部诉讼请求。事实和理由：一审法院事实认定存在以下几点错误。（一）一审判决认定《协议书》已包含对逾期违约金等所有违法违约行为的“一揽子解决”系扩大解释，事实认定错误，导致裁判错误。1.《商品房买卖合同》第八条约定的交付时间为2016年12月31日，约定交付条件为同时符合竣工验收合格、消防验收合格、小区内部道路、绿化及其它商业等公共配套设施和基础设施按规划设计要求建议完成。案涉商业街未能在上述约定的时间具备交付条件，杨素云有权要求万科置业公司支付逾期违约金。一审认定逾期交房的时间自2017年1月1日至2017年2月21日，是错误的，应当是自2017年1月1日至实际符合交房条件时止。首先，万科置业公司在2016年底向杨素云邮寄《交付通知书》，通知书写明：已具备《商品房买卖合同》中所约定的交付使用条件，于2016年12月30日起为杨素云办理房屋交付手续。杨素云是在万科置业公司欺诈的故意下接收的房屋，并非杨素云的真实意思表示，万科置业公司违反合同约定采用欺诈手段交付房屋，其交付行为无效。其次，在竣工验收合格之前交付违反了合同约定，应当视为逾期交房时间。竣工验收合格是合同约定的交房条件，也是法律强制性规定的条件。根据《厦门市城乡规划条例》第四十条第三款规定，未取得规划条件核实意见的建设项目，建设单位或者个人不得组织竣工验收。经厦门市集美区查档确认：案涉商铺万科广场（2012JP05地块）06子地块商业街于2017年5月17日通过竣工规划条件核实，可见，竣工验收应在规划核实之后，即2017年5月17日之后，万科置业公司出具的《工程竣工验收报告》不能作为房屋具备交付的证明，杨素云有权主张自2017年1月1日至2017年5月17日的逾期交房违约金。2.一审判决将《协议书》第一条“因甲方原因造成乙方正常使用该物业过程中存在不便”解释为包含对逾期违约金等所有违法违约行为的“一揽子”问题的解决，是不当的，杨素云并未收到任何款项，从未有对自己的其他合法权利放弃的意思表示，万科置业公司也没有证据证明杨素云明确放弃对逾期违约金的权利主张。3．一审中，万科置业公司称其按合同约定发出交付通知书，不存在逾期交房。那么万科置业公司又称《协议书》是对包含逾期违约金在内“一揽子”问题的解决，存在自相矛盾。（二）一审判决对杨素云就案涉商业街竣工验收时间提出的异议，认定为不在本案的审查范围，事实认定错误。竣工验收合格是合同约定的商品房符合交房的条件之一，也是法律强制性规定的交房条件之一。根据城市房地产管理法第二十六条、《城市房地产开发管理条例》第十七条、《厦门市城乡规划条例》第四十条第三款规定，可见竣工验收应在规划条件核实之后。万科置业公司提交的自制的竣工验收报告时间为2016年11月15日，签署竣工验收时间的字迹为同一人代签，并非是法定的竣工报告表，真实的竣工时间应当在2017年5月17日之后。有《厦门市规划委员会建设工程竣工规划条件核实意见书》（核字350211201705047号）为凭。（三）一审判决认定《协议书》为包括变更、增设管道在内的“一揽子解决”，是扩大解释，与事实不符，是错误的，不能作为裁判的依据。1.万科置业公司称其已交付了合格的商品房，并认为管道变更与增设问题属于相邻权纠纷，是杨素云与第三方之间纠纷。又称《协议书》内容包含解决管道变更与增设赔偿问题，同样也存在自相矛盾。2.《协议书》的内容与事实不符。《协议书》第一条第四款：该物业已投入正常使用并收益，与事实不符。《协议书》未有落款时间，无法证明当时已投入正常使用并收益。且《协议书》记载的代为缴纳物业费也与事实不符。3.一审判决认定增设的管道系因万科置业公司将案涉商铺二层房屋出租给厦门驿起酒店管理有限公司而多增设。首先，万科置业公司于2016年12月1日将未经消防验收合格、竣工验收合格的房屋出租给他人使用，并且私自变更、增设管道，致使无法交付符合合同约定的房屋。其次，据厦集资规划集信[2019]35号文：该项目出让合同宗地用途为零售商业用地，根据土地用途分类，零售商业用地为以零售功能为主的商铺、商场、超市、市场和加油、加气、充换电站等的用地。万科置业公司违规将二楼以上商铺改成不符合用地性质的酒店、宾馆，擅自改变土地使用性质，万科置业公司违反法律强制性规定。同时，即使万科置业公司将二层房屋出租，也不能免除其应按合同约定符合规划设计条件交付房屋的义务，也应承担将违规增设的下水管道恢复至符合规划设计状态的义务。 万科置业公司辩称，一、一审判决认定《协议书》系双方对已发生问题（包括逾期交房问题）进行的“一揽子”协商，该认定符合客观事实与合同约定，应予维持。首先，万科置业公司按照《商品房买卖合同》的约定发出了交付通知书，但因涉案项目交付时双方存在争议，在此情况下，双方就交付时的相关问题经过多轮协商，于2017年6月达成书面一致意见并签订了《协议书》，且已实际履行完毕，万科置业公司按照约定履行相应的补偿义务，双方已办妥涉案房产的交付、办证等手续，故杨素云关于支付逾期交房违约金的诉讼请求没有事实和法律依据。其次，杨素云与万科置业公司的《商品房买卖合同》已履行完毕，在履行过程中就存在的问题已经达成一揽子解决方案，涉案房产已交付、办证，双方不存在其他争议。二、一审判决认定杨素云对案涉商业街竣工验收时间提出异议问题不在本案审查范围，该认定符合客观事实，应当予以维持。《商品房买卖合同》及其补充协议明确约定交付条件，实际上，万科置业公司于2016年11月15日完成“五方验收”，即《厦门市建设工程竣工验收报告》，故案涉房屋已通过竣工验收。杨素云称“签署竣工验收时间的字迹为同一人代签，并非是法定的竣工验收报告”，无事实和法律依据；且杨素云提交的《厦门市规划委员会建设工程规划条件核实意见书》与本案纠纷所涉房屋的实际竣工时间无关，故一审认定其不在本案审查范围无误，应予维持。三、万科置业公司已向杨素云交付合格商品房，杨素云要求万科置业公司交付符合规划设计商品房的诉讼请求没有事实和法律依据，一审认定事实正确。首先，杨素云要求拆除的下水管道属于与楼上用户之间的相邻权纠纷，不在本案商品房买卖合同纠纷处理范围内。万科置业公司与杨素云于2017年6月就商品房买卖合同履行问题达成一致，并支付相应补偿款。杨素云接收房产后，依约缴纳物业费和水电费，并办理产权证，足以表明其对涉案房产的情况知悉并认可，杨素云现对交付问题再提出异议无依据。其次，万科置业公司与杨素云就原合同后续处理事宜已达成一致，签订相应协议书，并向杨素云支付相应款项、代为支付物业管理费作为补偿。一审中万科置业公司提交的付款凭证可证明万科置业公司实际上履行了协议约定的付款义务。最后，参考同类型案件，杨素云提及的下水管道铺设造成无法交付符合约定的房屋没有事实和法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，杨素云的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 杨素云向一审法院起诉请求：1.判令万科置业公司依照规划图及合同约定恢复商业街通车并规划地面停车位；2.判令万科置业公司依照合同约定向杨素云交付合格商品房即拆除万科置业公司多增加的管道及电线管，按规划图恢复原状；3.判令万科置业公司按照规划图设计将商业街路面下沉15cm；4.判令万科置业公司按照规划设计将电缆铺设于案涉商铺外；5.判令万科置业公司向杨素云支付逾期交房违约金13101.72元（违约金以963362元为基数，按日万分之一标准，从2017年1月1日起至2017年5月17日，共计136天，合计13101.72元）。 一审法院认定事实：2014年12月12日，万科置业公司（出卖方）与杨素云（买受人）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号03187998），合同约定由杨素云向万科置业公司购买万科广场（2012JP05地块）06子地块商业街B区1层136单元，合同总价款963362元。合同第八条约定了交付条件与期限：出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用气、管道燃气、电信、有限电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路……等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。……。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之1（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。合同第十条关于规划、设计变更的约定：下列经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起十日内，书面通知买受人：（1）变更该商品房结构形式、户型、空间尺寸及形状、朝向；（2）变更小区总体规划设计和基础设施、公共配套设备设施；……。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议；因出卖人原因，造成买受人损失的，出卖人应当给予合理补偿。合同附件二物业构成明细：地面停车位约10-30个，以实际交付为准。 合同签订后，杨素云依约支付了购房款963362元。 2016年12月1日，万科置业公司将本案讼争楼上二层的房屋出租给厦门驿起酒店管理有限公司作为服务式酒店公寓，承租方将承租房屋改造成单间酒店公寓。 案涉房产于2016年11月15日竣工验收合格，于2017年2月21日消防验收合格。2017年5月17日，厦门市规划委员会对万科广场（2012JP05地块）06子地块商业街作出《厦门市规划委员会建设工程竣工规划条件核实意见书》（核字第350211201705047号）。 2017年5月3日，杨素云（乙方）与万科置业公司（甲方）签订一份《协议书》，约定：一、因甲方原因造成乙方在该物业正常使用过程中存在不便，双方协商一致，本协议签订后30日内，甲方向乙方一次性支付（具体数额双方确认，此处不书写），并代为支付（具体数额双方确认，此处不书写）物业管理费至物业管理公司作为补偿。上述费用已包含上述问题存续期间给乙方造成的包括但不限于物业管理费在内的所有损失。乙方确认上述不便已经得到解决，该物业已投入正常使用并收益。乙方承诺不再向甲方提出任何经济补偿或权利主张，也不再要求甲方对此承担任何法律责任，如有违反，乙方应退还所有甲方已支付的补偿款并承担因此给甲方造成的一切损失。……。 2019年8月27日，一审法院组织双方当事人前往现场进行了勘验，发现：商业街道路两边未划专门停车位，商业街道路存在通行不畅等问题。案涉商铺顶部空间布有PVC管道及电线管。 多增加的PVC管道属于因万科置业公司将案涉商铺二层房屋出租给厦门驿起酒店管理有限公司而多增设。 2019年9月23日，厦门市集美区城市管理局向万科置业公司发出《责令改正通知书》（NO:3020451）,认为万科置业公司在集美区珩山一里102号违法建设：1.擅自取消40个地面停车位；2.私自改变场地室内外高差。2019年10月21日，厦门市万科广场客户关系中心向万科广场06地块业主就前述整改问题发出《关于万科广场06地块商业街恢复整改的重要信息公告》。 2019年8月2日，厦门市集美区建设局向案外人蔡斌慧（案涉商业街店铺业主）作出《信访事项不予受理告知书》（集建信函【2019】29号）：经查该项目建设单位于2017年3月10日组织监理、施工、勘察、设计单位等项目负责人进行工程质量竣工验收，我局对验收过程进行监督。工程质量竣工验收的组织形式、验收程序、验收结论符合要求。您反映的商铺中横穿高压电线管问题，经我局了解，设计和施工均符合要求，不存在高压线穿入商铺情况。您反映的厦门万科广场06子地块商业街交付以来，诸如小区道路广场等公共空间改造和管理与规划不符、二层商铺装修分隔等情况，系验收后发生的，不在我局业务范围。根据《信访条例》的有关规定，本机关不予受理。 一审法院另查明，杨素云实际接收房屋时间为2017年1月3日。 一审法院认为，杨素云与万科置业公司签订的商品房买卖合同及补充协议是双方真实意思表示，合法有效，双方应依合同约定履行各自法律义务。1.关于逾期交房违约金问题。（1）关于逾期交房时间问题。合同约定的交房日期为2016年12月31日，2017年2月21日才通过消防验收，杨素云于2017年1月3日实际接收房屋，万科置业公司于2017年2月21日消防验收合格之前交付房屋违反合同约定，自2017年1月1日至2017年2月21日仍应属于万科置业公司逾期交房时间。万科置业公司构成逾期交房。而2017年2月21日至2017年5月17日期间杨素云已实际接收了房屋，不应视为逾期交房时间。至于杨素云认为万科置业公司直至2017年5月17日才取得《厦门市规划委员会建设工程竣工规划条件核实意见书》而对案涉商业街竣工验收时间提出的异议问题，该问题不在本案审查范围。（2）关于万科置业公司可否以《协议书》抗辩无需支付逾期交房违约的问题。该《协议书》签订时，双方已发生逾期交房、房屋使用等问题，根据《协议书》中的文字叙述，可以认定《协议书》系双方对已发生问题（包括逾期交房问题）进行的“一揽子”协商，属于双方真实意思表示，未违反法律规定。现杨素云再要求万科置业公司支付逾期交房违约金，缺乏法律依据，依法予以驳回。2.关于要求拆除案涉商铺内多增设的PVC管道问题。案涉商铺内多增加的PVC管道系属于因万科置业公司将案涉商铺二层房屋出租给厦门驿起酒店管理有限公司而多增设，在双方已就其中使用问题达成《协议书》的情况下，根据前述分析，现杨素云再要求万科置业公司拆除多增设的PVC管道，缺乏法律依据，依法予以驳回。3.关于杨素云要求万科置业公司依照规划图及合同约定恢复商业街通车并规划地面停车位、按照规划图设计将商业街路面下沉15cm、拆除电线管、将电缆铺设于案涉商铺外的问题，因前述问题涉及建筑物附属设施、业主共有或共同管理权利事项，杨素云该部分起诉不符合前述法律规定的普通多数同意的方式。杨素云的该部分起诉不符合法定条件，另行裁定驳回起诉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回杨素云的诉讼请求。案件受理费128元，由杨素云负担。 本院二审期间，杨素云提交证据如下（均系复印件）：证据1.万科广场06子地块商业街暖通一层通风平面图（三），用于证明案涉商铺原规划设计有低噪音吊顶型排气扇，至今案涉商铺仍未设有上述排气扇，案涉商铺至今未达合同约定的交付条件。证据2.微信聊天记录，用于证明案涉商铺所在商业街自始至终未开通。证据3.通话录音，用于证明商业街道路未开通（即封路）为万科置业公司所为。证据4.信访事项处理意见书（厦集资规划集信[2019]35号）、证据5.信访事项处理意见书（厦集资规划集信[2020]18号），均用于证明万科置业公司在竣工验收之后违规改变案涉商铺所在的商业街的建筑使用功能和建筑格局，案涉商铺内部的管是基于违章建筑而增加的，应予拆除。万科置业公司质证认为，证据1的真实性确认，关联性有异议，与本案无关。证据2、3的真实性无异议，关联性有异议。微信聊天记录中提及的是“限行”而非“自始至终未开通”，对杨素云表述“道路未开通（即封路）”的证明对象不予认可。因该项目多重业态的存在，且住宅业主较多，活动区域有限，基于安全的考虑，现场对商业街通车有一定的限制，并非现场不满足通车条件。同时，杨素云提交的《关于万科广场06地块商业街问题的相关回复》亦表明，住宅业主和商业街业主对商业街通车管理存在较大争议，该问题属于业主自治问题，并非本案商品房买卖合同的审理范围。证据4、5的表面真实性、合法性无异议，证明对象有异议。首先，该两份证据中相关行政部门并未提及万科置业公司在竣工验收后有何种违规行为，亦并未要求万科置业公司对案涉商铺所在商业街进行整改，杨素云所证明的对象与事实不相符，万科置业公司不予认可其关联性。其次，万科置业公司销售涉案房产时，预售许可证载明为商业服务用地，一审中万科置业公司提交两份参考文件，分别为《2010版厦门规划管理技术规定》和《2016版厦门规划管理技术规定》，上述两份文件中折角重点标注的地方显示商业用地允许建设为一般旅馆业。故万科置业公司并未违规改变案涉商铺所在的商业街的建筑使用功能和建筑风格，该建筑并非违章建筑。最后，关于商铺内部下水管道铺设问题，该纠纷属于相邻权纠纷，不在本案审查范围内。就此问题双方于2017年上半年已达成一致，并支付相应补偿款。杨素云接收房产后，依约缴纳物业费和水电费，并办理产权证，足以表明其对涉案房产的情况知悉并认可。同时，该房产已交付投入使用并经过装修，杨素云现对交付问题提出异议无依据。关于商铺内部电线管铺设问题，如前所述，电线管及电缆铺设系后期由于个别客户的电缆出现故障，在保修维护环节对客户电缆进行优化处理，且该问题属于业主自治，并非本案商品买卖合同的审理范围。 双方当事人对一审法院认定的事实，除杨素云对竣工时间有异议外，其余事实没有争议。本院对没有争议的事实予以确认。 本院认为，（一）根据一审查明的事实，案涉房产于2016年11月15日竣工验收合格，2017年2月21日消防验收合格。此时，案涉房产已达到交付使用条件。2017年5月17日，案涉房产所在商业街取得厦门市规划委员会作出的《厦门市规划委员会建设工程竣工规划条件核实意见书》。杨素云对案涉房产竣工时间提出异议，但无充分证据予以推翻。双方签订的《协议书》体现杨素云确认案涉房产已投入正常使用并收益，该自认证明杨素云已经实际收房并取得收益。且此时案涉房产已达到交付使用条件，杨素云主张其接收房屋并非其真实意思表示，与该《协议书》体现的自认不符，故不予采纳。《商品房买卖合同》约定的交房时间为2016年12月31日，虽然案涉房产在杨素云2017年1月3日接收房屋时尚未经消防验收，但杨素云以行为表明其自愿接受收房产生的法律后果。因此，万科置业公司逾期交房3天。（二）双方办理案涉房屋交接手续后签订的《协议书》，杨素云在该协议中确认案涉房屋已经投入正常使用并收益，双方对补偿也作了约定，杨素云承诺不再向万科置业公司提出任何经济补偿或权利主张，也不再要求万科置业公司对此承担任何法律责任。因此，杨素云在明知万科置业公司已经逾期交房情形下，仍与万科置业公司达成上述协议，该协议应包含逾期交房违约金在内的事项。故杨素云事后再行主张将商铺内电缆设于室外，并诉求逾期交房违约金，缺乏合同依据，其该项主张不予支持。（三）杨素云关于涉业主共有部分的恢复通车和车位，并下沉路面的上诉请求，本院另行制作民事裁定书。杨素云二审提供的证据不足以影响本案二审处理结果。 综上所述，杨素云的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费128元，由杨素云负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林巧玲 审 判 员 胡林蓉 审 判 员 柯艳雪 二〇二〇年八月三日 代书记员 朱巧婷 附：本案所适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。