河南省修武县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0821民初367号原告：河南博暄物业服务有限公司，住所地：修武县青龙大道与丰收路交叉口东北角。统一社会信用代码：914108210834632294。法定代表人：冯小杰，总经理。委托诉讼代理人：曹春华，金博大律师事务所律师。被告：河南蒙特利教育科技有限公司，住所地：焦作市解放区解放西路绿茵小镇桃园居****别墅。统一社会信用代码：91410802MA40FB196R。法定代表人：史战军，系执行董事。委托诉讼代理人：刘喜庆，河南云台律师事务所律师。原告河南博暄物业服务有限公司诉被告河南蒙特利教育科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告河南博暄物业服务有限公司委托诉讼代理人曹春华，被告河南蒙特利教育科技有限公司委托诉讼代理人刘喜庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原、被告双方签订的《修武县博暄天下城小区配套幼儿园租赁合同》。2、请求法院责令被告限期搬离租赁房屋。3、请求法院判令被告向原告支付欠付的房屋租金47222元（按年租金17万元为标准，暂从2019年9月1日起计算到2019年12月10日，最终以实际搬离租赁房屋之日为准）。4、请求法院判令被告向原告支付违约金28617元（按年租金17万元为标准，以月租金的2%为日违约金计算，暂从2019年9月1日起计算到2019年12月10日，最终以实际搬离租赁房屋之日为准）。事实与理由：2017年2月24日，原、被告双方签订《修武县博暄天下城小区配套幼儿园租赁合同》，房屋为坐落于修武县青龙大道与丰收路交叉口东北角，地上**。双方约定租金为：第一年租金13万元，第二年租金15万元，第三年租金17万元……，并约定了租金的给付方式为半年付。且双方在合同中第十二条（因乙方责任终止合同的约定）约定：乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：1、擅自将承租的房屋转租的；2、擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的；3、擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的；4、拖欠租金累计达2个月……。截止目前，被告向原告支付租金至2019年8月31日。2019年9月1日起至起诉之日止，期间已达《租赁合同》第十二条第四项中约定的拖欠租金累计达2个月的情形，根据合同约定原告有权终止合同并收回房屋并要求被告支付违约金。2019年11月21日，原告向被告发送解除合同，限期搬离租赁房屋等事项的通知。至今，被告仍未搬离，为维护与按哦啊的合法权益，特诉至法院，请求法院判如所请。被告河南蒙特利教育科技有限公司答辩称，原告所诉逾期缴纳租金属于客观事实，但前提是原告方并没有按照双方签订合同时，原告所承诺的增加300平米建筑以满足被告办学规模需要。被告在于原告就未增加部分进行协商期间，迟延交付租金，具有正当的理由。目前被告仍然同意按照原合同约定的租金履行合同。但原告拒绝接受租金。原告要求解除合同的理由违背了合同的基本诚信原则。原告河南博暄物业服务有限公司为支持其主张，向本院提交如下证据：1、租赁合同一份，证明双方存在租赁关系，同时约定，被告支付租金的方式为每半年支付一次，提前20日支付下半年的租金，如果连续两个月未支付租金，原告有权解除合同。合同同时约定，出租的房屋为使用六个班级的房屋，房屋现状约定的清晰明确。2、租金支付的凭证、租金缴纳通知函，证明被告自租赁之日起，多次迟延拖欠房租，原告多次催要房租。3、解除合同的通知2份，证明被告自2019年9月又一次拖欠房租，原告无奈，要求解除租赁合同，并且已经告知被告，被告也签署的该通知。被告河南蒙特利教育科技有限公司质证认为，对原告提供的三份证据的真实性无异议，但是原告的证明指向不能成立。被告向本院提交如下证据：1、被告负责人与原告的总经理陶丽娜的谈话录音录音证据。2、被告负责人与原告签订合同代表人李宣波谈话录音。证明李宣波属于双方租赁合同签订的原告的代表人，李宣波的谈话录音证明了陶丽娜的身份是能够代表出租方进行协商合同内容的，陶丽娜的录音证明原被告双方在签订合同之初原告承诺为被告经营需要加盖300平方，由于原告一直拖延，且未明确表示能否加盖导致双方一直就今后租金支付额度产生争议，在争议期间原告要求解除合同，违背了履行合同的基本诚信原则。根据被告负责人与陶丽娜的谈话即使原告不再加盖房屋，被告也可以按照合同约定继续履行合同约定，但需要原告方进行明示。原告方在未明确表示的情况下，以拖欠两个月房租为由要求解除合同，其理由不能成立。3、2020年3月19日三张缴纳电费的凭证，证明在双方争议期间被告也以实际行为表明自己同意继续履行合同。只是由于原告拒绝接受租金，才导致租金至今未缴纳。原告称拖欠时间至现在与客观事实不符。原告质证认为，1、对陶丽娜的录音证据真实性不予认可，该份证据发生在2020年1月16日，从播放证据的过程中，录音证据存在删减行为，录音中的陶丽娜陈述其是置业公司的职员，并非是原告公司的职员，同时也多次陈述自己没有公司事务、财务无任何决定的权利。其均是由公司老总做决定。对于公司是否对房屋进行加盖并没有最终决定，并且关于加盖之后是否租赁给被告、以及租金如何确定均没有协商过。从录音证据陈述过程中可以说明加盖只是被告的一个想法和说辞，并非是原告的义务。原告是否投资、如何投资均与本租赁协议无关联，也不是被告迟延交付租金的理由。2、对李宣波录音的真实性无法核实，该份证据发生的时间是2020年3月10日，录音中李宣波的陈述显示陶丽娜不是原告公司的职员，被告也认可，该租赁合同是原告签订的事实，物业公司不参与置业公司施工建设项目。3、3份缴纳电费的凭证的是在2020年3月19日，而依据合同约定缴纳电费的时间应该2019年10月10日，2019年8月10日时原被告并无任何争议，缴纳电费凭证印证了被告履行合同义务拖延半年之久。被告能缴纳电费也应该履行缴纳租赁费，被告称原告不予接受租赁费用是虚假陈述，被告的说法也不能成立。经审理查明，2017年2月24日，原、被告签订《修武县博暄天下城小区配套幼儿园租赁合同》原告将坐落于修武县青龙大道与丰收路交叉口东北角，建筑面积2223.01平方米，地上**房屋**出租给被告开设全日制幼儿园，租赁期限2017年9月1日至2027年9月1日，租金第一年13万元、第二年15万元、第三年17万元，从第四年起每年按上年度租金的3%比例递增。租金方式为每半年支付一次，提前20日支付下半年（9月1日至次年2月28日）的租金。合同第十二条因乙方责任终止合同的约定，乙方有下列情形之一的甲方可终止合同并收回房屋造成甲方损失，由乙方负责赔偿，拖欠租金累计达2个月。2019年9月1日起被告连续两个月未向原告交纳2019年下半年房屋租金，2019年11月21日原告向被告送达解除合同通知书，2020年3月3日原告向本院提起诉讼，要求解除原、被告之间的房屋租赁协议，被告赔偿原告相关损失为本案事实。本院认为，原、被告之间的租赁合同是法律约束力，双方当事人应履行相关义务，被告未按合同规定履行支付房屋租金的义务，经原告催告后未在合理期限内履行相关义务。由于被告逾期未履行支付房屋租金的义务，原告要求解除双方的房屋租赁合同，本院予以支持。因疫情影响，原告要求被告支付相关违约金的诉讼请求，本院不予支持，只对房屋租赁费本金部分予以支持。被告称原告未履行相关合同义务在先，致使自己未履行相关合同义务，证据不足不予采信。故依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第三款、第九十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原、被告之间2017年2月24日的《修武县博暄天下城小区配套幼儿园租赁合同》，被告于2021年2月28日搬离该房屋。二、被告按年租金17万元为基数，从2019年9月1日至2021年2月28日按2017年2月24日的《修武县博暄天下城小区配套幼儿园租赁合同》数额支付原告租赁费，其中2019年9月1日至2020年2月28日租赁费于本判决生效之日起十日内支付给原告。三、驳回原告的其它诉讼请求。被告河南蒙特利教育科技有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1695元，由原告承担515元，由被告河南蒙特利教育科技有限公司承担1180元，被告承担部分暂由原告垫付，待执行时一并结清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  杨玉明人民陪审员  宋振宇人民陪审员  郭庆梅二〇二〇年八月十七日书 记 员  李 宁