江西省永丰县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0825民初1853号 原告：杨世丰。 委托诉讼代理人：张晓刚，江西赣中律师事务所律师，特别授权。 被告：王君明。 被告：钟小英。 被告：永丰县鑫辉房产中介有限公司，住所地：永丰县一建公司对面，统一信用代码：91360825076886XXXX。 法定代表人：肖梅芳，系该公司总经理。 原告杨世丰诉被告王君明、钟小英、永丰县鑫辉房产中介有限公司（以下简称鑫辉公司）买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案后，依法适用简易程序，因涉及当事人隐私不公开开庭进行了审理。原告杨世丰的委托诉讼代理人张晓刚，被告钟小英，被告鑫辉公司法定代表人肖芳梅到庭参加诉讼，被告王君明经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨世丰向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告王君明、钟小英向原告退还已交购房款等已支付款项612233.64元；2、请求判令被告王君明、钟小英向原告承担违约金20000元；3、请求判令被告王君明、钟小英向原告赔偿资金占用损失费，损失以原告实际支付费用为基数，自实际交款之日起至还清之日止（2019年8月19日前按照同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日开始按照ＬＰＲ计付，其中517308.62元自2017年9月30日起计算、93449.02元自2020年2月27日起计算、1476元自2020年4月21日起计算）；4、请求判令被告鑫辉公司对上述债务承担连带责任；5、本案的诉讼费用、财产保全费、财产保全保险费由被告承担。庭审中原告变更第二项诉讼请求为请求判令被告王君明、钟小英向原告承担必要合理支出20000元；变更第三项诉讼请求为请求判令被告王君明、钟小英向原告赔偿资金占用损失费，损失以原告实际支付费用为基数，自实际交款之日起至还清之日止（2019年8月19日前按照同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日开始按照ＬＰＲ计付，其中495206元自2017年9月30日起计算、22102.62元自2018年8月23日起计算、94925.02元自2020年4月21日起计算）。事实和理由：2017年9月30日，原告通过被告鑫辉公司与被告王君明、钟小英夫妇签订《房屋买卖及房屋中介协议》，购买被告王君明、钟小英夫妇坐落于永丰县的房屋。合同签订当日，原告即向王君明、钟小英夫妇交付购房款482000元、向被告鑫辉公司支付中介费5000元，并于该中介处领取了该房屋的钥匙，未办理房产过户。原告按协议如期按揭，并缴纳该房产的房屋维修基金、契税等费用共计125233.64元。由于原告在部队服役，该房产一直闲置。2020年3月，原告与王君明夫妇、鑫辉公司到该房产开发商处取得该房产证原件。2020年8月原告家属往该房产存放东西并更换了门锁。后，原告接到陌生电话，对方质问原告怎么将物品放置在其2020年2月16日通过遂川法院司法拍卖获得的房屋内。原告打电话给被告钟小英质问事情原委，但被告钟小英仍刻意隐瞒，并声称不知道原因。原告家属到遂川法院了解才得知，原告向被告王君明、钟小英购买的房屋，因被告王君明其他债务纠纷被遂川法院以900000元的价格拍卖。为此，原告于2020年8月向遂川法院提起执行异议，遂川法院以标的物被执行完毕为由裁定不予受理。该房产因被告王君明、钟小英、鑫辉公司过错导致三方签订的《房屋买卖及房屋中介协议》无法履行，三被告应承担违约责任赔偿原告损失。 被告钟小英承认原告杨世丰主张的事实，但认为赔偿金额过高，仅同意退还原告支付的房款及其他费用612,233.64元，再另外赔偿20,000元损失。 被告鑫辉公司承认原告杨世丰主张的事实，但不同意承担连带责任。 被告王君明未作答辩。 为支持其主张，原告向法庭提交了以下证据：证据一、原告杨世丰、被告王君明、被告钟小英身份证复印件，拟证明原、被告的身份信息及诉讼主体资格；证据二、《房屋买卖及房屋中介协议》原件一份，拟证明2017年9月30日，原告杨世丰、被告王君明、被告钟小英、被告永丰县鑫辉公司共同签订了房屋买卖及中介协议，约定原告杨世丰向被告王君明、钟小英购买坐落于天成中央公馆11栋2单元9楼901室，建筑面积123.03㎡，房屋价款942,000元，中介服务费7,200元（已实付5,000元），付款方式为分期支付房款482,000元，按揭余款430,000元由杨世丰支付，剩余30,000元过户时支付，合同中还约定“若发生与甲方的房屋权纠纷或债务债权等，概由甲方负责清理，并承担相应责任，由此给乙方造成的损失，由甲方负责赔偿。”等内容；证据三、商品房买卖合同原件一份、购房发票原件一份、不动产权登记证原件一份，拟证明原告所购买被告的天成中央公馆房屋的信息，该房屋系被告王君明、钟小英共同购买，且该购房合同已经备案，并于2018年10月23日办理了房屋不动产权证，产权证号为赣20**永丰县不动产权第0006034号、建筑面积为121.25㎡。该房屋于2019年1月8日办理抵押登记。但原告是在2020年1月份才拿到该房产证的原件；证据四、收条及相关转账凭证原件、个人购房借款合同原件一份、还款银行卡及还款明细一份，拟证明原告按照合同要求已向被告支付了购房款，其中，2017年9月20日现金交定金20,000元，2017年9月30日转账支付购房款462,000元，另原告从2017年10月26日至2020年2月26日期间按期向按揭还款银行卡支付了按揭款29期、每期3,222.38元，共支付93,449.02元，合计已支付房款575,449.02元；证据五、契税发票原件一份、房屋维修基金收据原件及其他交款收据原件一组，拟证明原告购买涉案房屋后，缴纳了契税、房屋维修基金、物业费等款项共计31,784.62元，具体包括：契税发票一张9,472.62元、房屋维修基金收据一张12,630元、自来水入户收据一张680元、预存电费收据一张200元、天然气开户费收据两张2,200元、2016到2018年物业费收据一张2,952元、装修保证金收据一张1,000元、装修垃圾清运费收据一张369元、预存二次供水费收据一张200元、预存二次供电费收据一张200元、电梯维保费收据一张200元、工本费收据一张20元、城管调剂费收据一张185元、2018至2020年物业费收据一张1,476元；证据六、遂川县人民法院拍卖公告、网络拍卖竞价成功确认书、案外人执行异议裁定书（2020赣08**执异11号），拟证明原告在2020年8月份才知道原告所购买的房屋因被告王君明对外负债而被遂川县人民法院拍卖，于是原告向遂川县人民法院提起案外人执行异议，但被该院以标的物被执行完毕为由裁定不予受理，双方之间签订的房屋买卖及中介合同无法履行，导致原告产生巨大经济损失；证据七、委托代理合同及律师代理费发票一份、财产保全担保合同、担保函及担保费发票一份，拟证明原告为实现债权而支出必要合理的费用20,000元，其中律师费已实际支出1万元、为申请财产保全而支出财产保全担保费2,151.3元，上述费用虽未在合同约定，但均属于实现债权而支出的必要合理费用，另原告及亲属为履行本协议和实现债权多次往返遂川、永丰县城，原告虽未保存相关往来差旅费用的票据，但这些费用也无法避免，而且属于合理必要支出。 被告钟小英、鑫辉公司对上述证据的三性没有异议。被告王君明无正当理由未到庭参加诉讼，也没有向法庭提交书面的证据材料和质证意见，视为被告放弃举证和质证的权利。 本院认证认为，原告提交的证据可以证明相关事实，本院予以确认。 综合以上对证据的分析和当事人的陈述，本院确认本案的法律事实如下：被告王君明、钟小英系夫妻关系。2017年9月30日，原告通过被告鑫辉公司与被告王君明、钟小英夫妇签订《房屋买卖及房屋中介协议》，合同约定：被告王君明、钟小英为甲方，原告杨世丰为乙方，鑫辉公司为丙方；甲方所售房屋坐落于永丰县，用途为住宅，建筑面积为123.03平方米，房产成交价为人民币玖拾肆万贰仟元整，税费、过户所需一切费用由乙方承担；甲乙双方约定乙方2017年9月20日向甲方支付定金贰万元整，2017年9月29日向甲方支付肆拾陆万贰仟元整，通过银行按揭向甲方支付肆拾叁万元整，余款乙方于房产过户当天支付完毕；甲方保证上述房屋权属清楚，自本合同生效之日起，若发生与甲方有关的房产纠纷或债务债权等，概由甲方负责清理，并承担相应责任，由此给乙方造成的损失，由甲方负责赔偿；甲、乙双方协商不动产证办理下来满两年过户，若政策有变双方协商再定；甲、乙、丙三方约定，甲乙双方除须本人亲自办理的手续外，其他一切手续均由丙方代办……。2017年9月20日，原告向王君明、钟小英夫妇交付定金20000元；合同签订当日，原告即向王君明、钟小英夫妇交付购房款482000元、向被告鑫辉公司支付中介费5000元，并于该中介处领取了该房屋的钥匙。被告王君明、钟小英将所有购房手续的原件及按揭银行卡交给了原告。为节省契税，原告与被告王君明、钟小英夫妇约定“不动产证办理下来满两年过户”，因此，未办理房产过户且由于原告在部队服役，该房产一直闲置。原告在合同签订后一直按协议如期交付房屋按揭款（截至2020年2月26日，原告按期向按揭还款银行卡支付了29期按揭款，每期3222.38元，共支付按揭款93449.02元）并缴纳该房产的房屋维修基金、契税等费用共计125233.64元。总计原告支付购房款及契税等费用共计612233.64元。 2020年2月16日，因被告王君明其他债务纠纷，永丰县的房产被遂川县人民法院以900000元的价格拍卖成交；2020年4月，该房产通过合法途径已过户给第三人。2020年8月7日，原告向遂川县人民法院提出案外人执行异议，遂川县人民法院于2020年8月11日以标的物被执行完毕为由裁定不予受理。 另查明，庭审中，被告钟小英同意退还原告支付的房款及其他费用共计612,233.64元。 本院认为，原、被告之间自愿签订《房屋买卖及房屋中介协议》，该协议系双方真实意思表示，且不违反法律规定，故《房屋买卖及房屋中介协议》合法、有效。原告已向被告王君明、钟小英支付了购房款并缴纳契税等费用，被告王君明、钟小英应当按照约定向原告交付房屋并转移房屋所有权给原告。现因被告王君明原因使出售的房产被遂川县人民法院司法拍卖，从而导致原、被告之前签订的《房屋买卖及房屋中介协议》不能履行，被告的行为已构成违约。该违约行为致使原告购房目的不能实现，原告可以请求解除合同、返还已付购房款并赔偿损失。现原告请求被告王君明、钟小英返还已付购房款等已支付款项612,233.64元及资金占用损失费，符合法律的规定，本院予以支持。原告主张被告王君明、钟小英承担律师代理费、财产保全诉讼担保费、多次往返遂川及永丰县城的差旅费误工费等，双方合同中未做约定且原告亦未向法庭提供有效证据，对此原告应当承担举证不能的后果，本院不予支持。被告鑫辉公司促成原告与被告王君明、钟小英达成了购房协议，已尽到中介公司应尽义务。本案原告不能取得所购房屋产权的主要原因在被告王君明，但与原告为节省契税与被告王君明、钟小英夫妇约定不动产证办理下来满两年过户不无关联，故驳回原告要求被告鑫辉公司对被告王君明、钟小英的债务承担连带责任的诉请。被告王君明经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告王君明、钟小英于本判决生效后十日内返还原告杨世丰购房款等已支付款项612,233.64元； 二、被告王君明、钟小英于本判决生效后十日内向原告杨世丰赔偿资金占用费，资金占用费以原告杨世丰实际支付费用为基数计算至还清款项之日止（其中495206元自2017年9月30日起至2019年8月19日前按照同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算，2019年8月20日开始按照LPR计算；22102.62元自2018年8月23日起至2019年8月19日前按照同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算，2019年8月20日开始按照LPR计算；94925.02元自2020年4月21日起按照LPR计算至还清款项之日止）； 三、驳回原告杨世丰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10,822元（原告已预缴10,822元），减半收取5,411元，由被告王君明、钟小英承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。 审判员  戴剑波 二〇二〇年九月二十四日 法官助理潘云 书记员黄永康 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。