湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0192民初5437号原告：江通动画股份有限公司，住所地：武汉东湖新技术开发区关山一路华中曙光软件园二期研发楼，统一社会信用代码：91420100717947066A。法定代表人：朱佑兰，该公司董事长。委托诉讼代理人：庄波，湖北金卫律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐志恒，湖北金卫（湖北自贸区武汉片区）律师事务所律师。被告：武汉比格博思科技有限公司，住所地：武汉东湖新技术开发区华师园10号武汉国家大学科技园创新中心二期办公室5号楼3层，统一社会信用代码：91420100MA4KNE444F。法定代表人：赵慧，该公司董事长。委托诉讼代理人：苏国庆，湖北山河（东湖新技术开发区）律师事务所律师。委托诉讼代理人：程大鹏，湖北山河（东湖新技术开发区）律师事务所律师。原告江通动画股份有限公司（以下简称江通公司）与被告武汉比格博斯科技有限公司（以下简称比格博斯公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，当事人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告江通公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告租金10万元及违约金55.269万元，以上共计65.269万元。其后的违约金以10万元为基数，自2019年7月29日起至被告履行完毕之日，按年利率24%计算；2.判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原、被告双方于2016年底签订编号为20161226的《房屋租赁合同》及其补充协议，约定被告租赁原告位于武汉东湖新技术开发区软件园东路1号软件产业4.1期B1栋3、4层的房屋计3000平方米，租期自2017年1月1日起至2018年12月31日止，约定2017年租金为55元/平方米/月，2018年租金为60元/平方米/月。合同同时约定如被告未按时支付租金，则原告有权以当期租金为基数，按每日0.2%向被告收取违约金。合同签订以后，被告未按时支付租金，截止起诉之日，被告尚欠原告租金10万元。原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告比格博斯公司辩称，1.原告违反三方抵扣协议，恶意提起诉讼，2018年12月被告租赁期限到期退租，案外人杨玉林接替被告承租原告的场地，原告的租金收益并未受到影响，原、被告与杨玉林三方达成了以10万设备转让折抵被告租金的协议，后因原告恶意反悔以造成本案诉讼；2.原告在合同履行中违反在先开票义务，被告有权行使先履行抗辩权，房屋租赁合同与补充协议均明确约定了合同的履行顺序，在原告未足额开具发票之前，我方有权拒绝原告的付款请求；3.原告关于违约金的诉请计算方法错误，且无事实与法律依据。本院经审理查明事实如下：原、被告签署《房屋租赁合同》（合同编号：20161226，落款时间为2016年12月26日），约定被告比格博斯公司租赁原告江通公司位于武汉东湖新技术开发区软件园东路1号软件产业4.1期B1栋3、4层的房屋（总建筑面积3000平方米），租期自2017年1月1日起至2018年12月31日止，2017年租金为55元/平方米/月，2018年租金为60元/平方米/月，每季度（三个月）交付一次。合同同时约定如被告未按时支付租金，则原告有权以当期租金为基数，按每日0.2%向被告收取违约金。后原、被告又签订《补充协议》（落款时间为2016年12月26日），内容为：鉴于甲乙方于2016年12月26日签订了编号为2016126的《房屋租赁合同》，现就合同条款补充如下：一、甲乙双方一致同意，乙方所支付的2017年房租金额所对应的发票将于2018年6月31日前提供。二、甲乙双方一致同意，乙方所支付的2018年房租金额所对应的发票将于已支付的房租累计金额达到80万元之日后的5个工作日内提供。如甲方未在5个工作日内提供发票，则下次支付租金之前甲方需提供发票后乙方再于收到发票后5个工作日内支付相应租金。三、甲乙双方一致同意，2018年度租金支付方式为：2018年1月15日之前付12万元；2018年2月15日之前付12万元；2018年3月15日之前付12万元；2018年4月15日之前付12万元；2018年5月15日之前付12万元；2018年6月15日之前付48万元；2018年7月15日之前付12万元；2018年8月15日之前付12万元；2018年9月15日之前付12万元；2018年10月15日之前付12万元；2018年11月15日之前付12万元；2018年12月15日之前付48万元。四、本《补充协议》如有同原编号为2016126的《房屋租赁合同》不一致时，以本《补充协议》为准。五、原编号为20161226的《房屋租赁合同》其他条款保持不变。被告支付租金情况如下：2017年7月21日付款10万元，2017年8月29日付款10万元，2017年8月31日付款30万元，2017年12月29日付款60万元，2018年1月15日付款12万元，2018年2月22日付款12万元，2018年3月15日付款12万元，2018年4月13日付款12万元，2018年5月14日付款12万元，2018年6月13日付款12万元，2018年6月19日付款36万元，2018年7月12日付款20万元，2018年8月15日付款20万元，2018年9月17日付款8万元，2018年10月10日付款22万元，2018年10月17日付款10万元，2018年12月17日付款30万元，2018年12月27日用空调冲抵房租6万元，2018年12月28日付款10万元，2019年7月29日付款60万元，合计404万元。原告开具发票情况如下：2017年8月28日99万元，2018年6月18日83万元，2018年10月19日10万元，2018年12月5日70万元，2018年12月6日86万元，2019年7月29日开发票70万元。另查明，2018年12月26日，被告与案外人杨玉林签订《设备转让协议》，约定被告以10万元的价格向案外人杨玉林转让办公设备，但并未提交证据证明原告同意以该10万元抵扣被告应付的租金10万元，且原告在本案审理中也否认该事实。庭审中，被告还提交了一份有原、被告双方盖章的编号为JTM-2014-G01的《房屋租赁合同》，原告对其真实性认可，但是认为该合同并未实际履行。原、被告均确认2016年12月26日的《补充协议》及编号为20161226的《房屋租赁合同》为2017年底补签。本院认为，原、被告签订的《补充协议》的落款时间虽然是2016年12月26日，但是根据双方的陈述，该《补充协议》实际签订于2017年年底，也即双方之间的租赁关系履行约一年之时。而在该协议中载明“鉴于甲乙双方于2016年12月26日签订了编号为20161226的《房屋租赁合同》，现就合同条款补充如下”，故而原、被告均认可实际履行的应该是编号为20161226的《房屋租赁合同》，而非被告提交的编号为JTM-2014-G01的《房屋租赁合同》，本案中将以此作为审查基础。关于租金的欠付金额问题。本案中，原、被告双方对于尚欠租金10万元无异议，但被告认为根据《设备转让协议》及原、被告双方的口头约定，案外人杨玉林应付给被告的10万元转让款冲抵了欠付租金。因原告并不认可双方之间有此约定，被告也未能提交证据证明双方有此约定，故本院对于被告的抗辩主张不予支持，被告尚欠原告租金10万元。关于违约金的计算问题。作为本案履行依据的《房屋租赁合同》（编号20161226）及《补充协议》均为2017年年底补签，对于已经过的租赁期间即2017年的租金支付问题，不能适用相关条款，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条中“租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”的规定，被告可在租赁期间届满一年时支付，故被告不应支付2017年度的违约金。因原告已经按照《补充协议》的约定足额开具了发票，从2018年1月1日开始，应当以欠付2017年度的租金88万元为本金，按照年利率24%计算违约金。被告在2018年度支付的款项应当按照《补充协议》约定，优先支付2018年度的租金，多余的部分，可以冲抵2017年度租金，按照上述计算标准，本院计算截至2019年7月29日的违约金总额为286435.07元，从2019年7月30日开始，应该以10万元为基数按照年利率24%计算违约金至还清之日。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：被告武汉比格博思科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告江通动画股份有限公司支付拖欠的房屋租金10万元、违约金286435.07元，并以10万元为基数，从2019年7月30日起按照年利率24%计算违约金至清偿之日止；驳回原告江通动画股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5164元（已减半收取）、财产保全费3770元，共计8934元。由原告江通动画股份有限公司负担5000元，由被告武汉比格博思科技有限公司负担3934（此款原告江通动画股份有限公司已垫付，被告武汉比格博思科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给原告江通动画股份有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判员  吴国阳二〇二〇年六月十八日书记员  周 锦