广州铁路运输中级法院行 政 判 决 书(2020)粤71行终733号上诉人（原审原告)：陈佩珍，女，1961年2月1日出生，汉族，住广州市荔湾区*******之三2405房，公民身份号码440************248。委托代理人：章军，广东佳思特律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市规划和自然资源局。住所地：广州市越秀区******。法定代表人：彭高峰，局长。委托代理人：杜翠婵，该局工作人员。委托代理人：吴业辉，广东广信君达律师事务所律师。原审第三人：朱俊权，男，1957年11月17日出生，汉族，住广州市荔湾区*******之三2405房，公民身份号码440************218。原审第三人：朱静，女，1985年6月18日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区*************，公民身份号码440************226。委托代理人：马广滨，广东法制盛邦律师事务所律师。委托代理人：高琦，广东法制盛邦律师事务所实习律师。上诉人陈佩珍与被上诉人广州市规划和自然资源局（以下简称市规资局）房屋登记一案，不服广州铁路运输法院（2019）粤7101行初5311号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年6月11日公开开庭进行了审理。本案开庭时，上诉人陈佩珍及委托代理人章军，被上诉人市规资局的委托代理人杜翠婵、吴业辉，原审第三人朱静及委托代理人马广滨均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明,第三人朱俊权与原告陈佩珍是夫妻关系，第三人朱静是朱俊权与陈佩珍的女儿。涉案房屋位于广州市荔湾区***************，第三人朱俊权于1997年购买涉案房屋并于2004年取得房产权证（房产登记号：2004登记字97661号）。2018年7月3日，朱俊权与陈佩珍就涉案房屋签订《夫妻财产协议书》，协议约定涉案房屋归朱俊权与陈佩珍共有，各占二分之一，并于2018年7月5日就该协议书办理公证。2019年1月24日，朱俊权就涉案房屋取得粤（2019）广州市不动产权第05201459号《不动产权证书》。2019年7月31日，朱俊权与朱静签订《存量房买卖合同》，朱俊权将涉案房屋出售给朱静，约定价款482728元。同日，朱俊权、朱静向广州市荔湾区*******申请转让登记，在申请表的询问事项中，朱俊权、朱静否认涉案房屋存在未登记的共有人的情况。2019年9月11日，在认定朱俊权、朱静提交的不动产权证书、二手买卖合同等申请材料齐全后，广州市荔湾区*******受理上述申请并出具《受理回执》。2019年9月16日，市规资局就涉案房屋上述转让登记申请核准登记，向朱静核发粤（2019）广州市不动产权第05216215号《不动产权证书》。朱静于2019年9月19日领取上述不动产权证。原告不服，诉至法院。另查明，广州市荔湾区***************原先亦登记在朱俊权名下，与涉案房屋情形相同，已转让登记于朱静名下。原告不服，诉至法院，法院以（2019）粤7101行初5312号立案受理。朱俊权与原告离婚纠纷一案，广州市荔湾区人民法院于2019年3月29日立案，于2019年10月31日作出（2019）粤0103民初2864号民事判决，不准予朱俊权与原告离婚。庭审中，朱俊权称其与原告签订的《夫妻财产协议书》不是其真实意思表示。朱静称其向朱俊权购买涉案房屋与广州市荔湾区***************共支付了405万元。原告认为朱俊权与朱静之间就涉案房屋签订买卖合同违法并且被告没有审核朱俊权的夫妻关系和共有情况。原审法院认为，《不动产登记暂行条例》第十六条第一款规定：“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。”《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条规定：“不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对下列内容进行查验：（一）申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致；（二）权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致；（三）不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确；（四）法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。”涉案房屋原登记于朱俊权一人名下，登记为单独所有，且被告市规资局经询问朱俊权、朱静，认为房屋权属来源清晰，予以核准变更登记，已尽到法定审慎审查义务。原告主张涉案房屋为夫妻双方共同所有且已签订相关协议，但原告并未申请对涉案房屋进行变更登记。原告主张被告应对朱俊权的婚姻关系及涉案房屋实际共有情况进行调查，没有法律依据。原告就朱俊权与朱静之间关于涉案房屋签订的买卖合同的合法性提出异议，在原告并未就该合同提起民事诉讼的情况下，该买卖合同的效力并非市规资局办理房屋转让登记程序中必须审查的范围，也不属于本案审查的范围。对于原告的上述主张，应当不予支持。综上，被告市规资局作出涉案房屋转让登记行政行为，已尽审慎审查义务。原告请求撤销，理据不足。原审法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决驳回原告陈佩珍的诉讼请求。上诉人陈佩珍不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院存在遗漏审查及认定事实不清的问题。首先，上诉人与第原审第三人朱俊权是夫妻，于1983年4月27日登记结婚，婚后生育三名子女，分别是长女朱静、次女朱婷、幼子朱志豪，现三名子女均已成人。上诉人夫妇婚姻关系存续期间，以朱俊权名义购买了涉案房屋。2018年7月3日，陈佩珍、朱俊权夫妇在荔湾区公证处办理了《夫妻财产协议书》公证手续，约定以朱俊权名义登记的上述房屋是上诉人与朱俊权夫妻共有，各占二分之一产权，有荔湾区公证处《公证书》为凭。2019年3月29日，朱俊权诉请与上诉人离婚，荔湾区法院受理此案，受理案号为（2019）粤0103民初2864号。荔湾区法院发出《公告》，公告中列明朱俊权诉讼请求，如要求离婚以及分割夫妻共同财产，包括上述夫妻共有的房产。上诉人发现朱俊权竟然在诉讼期间，通过虚假填写资料，隐瞒且未经上诉人同意的情况下，将上诉人夫妻共有的涉案房屋以极低的价格（面积76.58平方米，售482728元）出售给朱静，以达到朱俊权违法转移夫妻共同财产的目的。经上诉人在荔湾区不动产登记中心查询，获知涉案房屋已于2019年9月16日核准登记在朱静名下。上诉人认为，朱俊权以及朱静二人，明知上述房屋是申请人夫妻的共同财产，违法转移上诉人夫妻共同财产。该交易行为和不动产登记变更行为均是基于上述违法行为而产生的，不应受法律保护。被上诉人作为不动产登记管理机关，未能严格按照法律规定要求，对朱俊权的涉案房产存在配偶共有的利害关系人进行审查，亦未对朱俊权与朱静违法交易行为依法审查，准予被诉房屋变更登记，明显不当。其次，原审法院遗漏审查两原审第三人办理涉案房屋交易过户登记过程中共同隐瞒以及欺骗被上诉人的情况，并且原涉案《房地产权证》未见有“单独所有”的标注，明显属于上诉人夫妻共同财产，并未见被上诉人所说的“单独所有”内容。朱俊权隐瞒上诉人，擅自将原有的《房地产权证》报失，更换为《不动产权证》，并由被上诉人在产权性质一栏，错误标注“单独所有”。被上诉人上述行为从未征求上诉人的意见，而是机械地进行补办换证，未尽到审慎审查义务，应予撤销。二、原审判决适用法律错误。被上诉人作为不动产登记机关，未能按照《不动产登记暂行条例》的规定，依法进行审慎审查，损害上诉人合法权益。综上，请求法院撤销原判，依法改判撤销被上诉人对座落于广州市荔湾区********77号505房作出的不动产权证（不动产权证号：粤（2019）广州市不动产权第05216215号、房产登记号：2019登记字6010941号）。本案诉讼费由被上诉人负担。被上诉人市规资局答辩称，首先，根据粤（2019）广州市不动产权第05201459号《不动产权证书》（原产权证）记载，涉案房屋为朱俊权单独所有，上诉人的姓名并无记载于不动产权证中，上诉人认为涉案房屋属于其与朱俊权共有的财产，但未依法登记，不产生具有法律效力的后果。其次，被上诉人在严格依照法律、法规的规定审查不动产登记申请人提交材料的基础上，作出被诉房屋登记，已尽到法定审慎审查义务。最后，本案审查范围仅限于涉案行政行为是否具有合法性，上诉人如因两原审第三人的交易行为导致其权利受损，依法属于民事纠纷，应另行通过民事救济途径解决。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求法院依法驳回上诉，维持原判。原审第三人朱俊权、朱静陈述称，首先，上诉人起诉涉案房产系属于朱俊权的个人财产，且登记状态一直系固定的。其次，朱俊权与朱静就涉案房产的交易金额，是符合当时市场价格的合理价格，并不存在上诉人主张的以极低的价格违法转移夫妻共有财产的目的。最后，朱俊权与朱静交易涉案房产并无不当，上诉人如因两原审第三人的交易行为导致其权利受损，依法属于民事纠纷。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求法院依法驳回上诉，维持原判。经审查，原审法院查明的事实有相应证据予以证实，本院予以确认。本院认为，上诉人主张涉案房屋为夫妻双方共同所有且已签订相关协议，但上诉人并未申请将自己登记为涉案房屋的共有权人之一。上诉人对涉案房屋享有的共有权利未经登记公示，尚不具有绝对保护效力。涉案房屋登记于朱俊权一人名下，登记为单独所有，且被上诉人市规资局经询问朱俊权、朱静，认为房屋权属来源清晰，予以核准变更登记，已尽到法定审慎审查义务。上诉人主张被上诉人应对朱俊权的婚姻关系及涉案房屋实际共有情况进行调查，缺乏法律依据。上诉人就朱俊权与朱静之间关于涉案房屋签订的买卖合同的合法性提出异议，在上诉人并未就该合同提起民事诉讼的情况下，该买卖合同的效力并非被上诉人市规资局办理房屋转让登记程序中必须审查的范围。故原审法院判决驳回上诉人的诉讼请求并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元由上诉人陈佩珍负担。本判决为终审判决。审 判 长 谭建军审 判 员 余树林审 判 员 金 霞二〇二〇年六月二十九日此件与原本核对无异法官助理 马 淼书 记 员 陈秋贻颜悦怡