河南省周口市淮阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1626民初1070号原告：尹国勇，男，汉族，1965年10月24日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：刘志前，河南众望律师事务所律师。被告：沈伟，男，汉族，1976年9月25日出生，住河南省周口市淮阳区。被告：王娜，女，汉族，1978年11月7日出生，住河南省周口市淮阳区。二被告委托诉讼代理人：齐德春，河南锦实律师事务律师。原告尹国勇诉被告沈伟、王娜确认合同无效纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告尹国勇的委托诉讼代理人刘志前、被告沈伟、王娜及其委托诉讼代理人齐德春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尹国勇向本院提出诉讼请求：1、依法确认双方购买宅基地的协议无效；2、依法判令被告返还原告购买宅基地款及修路款合计133000元并自收款之日起按同期银行贷款支付利息；3、案件受理费等费用由被告承担。事实与理由：2011年8月26日，二被告和原告签订《宅基地转让协议书》一份，二被告向原告转让宅基地一处，转让价款130000元，原告给付被告后，二被告向原告出具土地转让款收条一份；同年8月30日，被告又以所转让宅基地需要统一修路为名，让原告向修路召集人牛中华交付修路款3000元，牛中华当场给原告出具收款收据一份。但多年来，原告一直催促二被告交付宅基地，二被告却一直推脱不履行交付宅基地义务，直到宅基地所在土地被征服征收拆迁，二被告也没有履行宅基地交付义务。经原告了解，二被告所称的宅基地实际不是宅基地而是耕地，被告也没有任何证据证明该转让地块是宅基地；即便是宅基地，因双方不是同一集体经济组织内部成员，该转让协议因违反《土地管理法》、《合同法》等法律的强制性规定也是无效的。原告多次要求被告归还上述款项，但被告拒之不理。原告认为，被告没有履行合同义务，该转让协议依法又是无效的，就应当归还原告上述欠款，否则依法构成不当得利；因被告拒不返还，原告依法诉至法院，请依法判如所请。被告沈伟答辩称，一、被答辩人尹国勇所诉不是事实1、被答辩人与答辩人签订《宅基地转让协议书》，购买该宗宅基地的目的是准备在这块宅基地上建造房屋使用，双方签订《宅基地转让协议书》后，被答辩人将转让费用交付给答辩人后，答辩人立即将该宗宅基地交付给被答辩人，被答辩人即已取得该宗宅基地的使用权。自2011年8月以来，因已经将该宗宅基地交付给被答辩人，故答辩人9年来一直没有对该宗宅基地作其他处理，比如再转让或租赁给其他人，或者在该宗宅基地上种树等，而是一直在那里空置着，答辩人没有任何理由如被答辩人所说多年来一直推脱不履行交付义务。所以被答辩人尹国勇不诚实。2、被答辩人向修路召集人牛中华交付修路款3000元的目的，是为了自己建房后方便出行，且是其自愿交纳。答辩人作为小孟楼村人，在村里组织修路时出于好意通知了被答辩人一下，被答辩人不仅不感谢，反而要求答辩人向其退还3000元的修路款，简直无理取闹。3、被答辩人在购买该宗宅基地时既已知道其不是小孟楼行政村沈庄村民，无权受让该宗宅基地，在答辩人不愿意向其转让的情况下，托人硬要向答辩人购买。现在又以其不是该集体经济组织内部成员为由主张合同无效，明显出尔反尔，应承担违约责任。二、被答辩人违反诚实信用原则和契约精神，应赔偿答辩人经济损失1、法律有规定：第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第七十六条当事人可以就查明事实的专门性问题向人民法院申请鉴定。当事人申请鉴定的，由双方当事人协商确定具备资格的鉴定人;协商不成的，由人民法院指定。当事人未申请鉴定，人民法院对专门性问题认为需要鉴定的，应当委托具备资格的鉴定人进行鉴定。2、本案中，被答辩人明知该宗宅基地为村集体所有，农村集体所有的土地（宅基地）不能向本村集体成员以外的人转让，而被答辩人转让后又以土地（宅基地）转让行为违反法律相关规定为由主张合同无效并要求返还转让费，其行为严重违反诚实信用原则和契约精神。因此对于合同无效后给答辩人所造成的损失，被答辩人应当承担主要责任。3、该宗宅基地转让给被答辩人后，答辩人未再从该宗宅基地获得任何收益，如果被答辩人主张转让合同无效，应对答辩人这八九年来的经济损失进行赔偿。该宗宅基地位淮阳××××楼行政村村，作为常识都知道，该宗宅基地所处地理位置优越，即使答辩人不转让给被答辩人，靠租赁给别人每年也能收取两三万元的租金。如果被答辩人没有向答辩人受让该宗宅基地，作为一个正常人答辩人肯定会将该宗土地租赁出去或者栽种一些高价值的经济作物，在被政府征收时也可以得到高额征收补偿。因该宗宅基地转让交付给了被答辩人尹国勇，答辩人这几年来没有因该宗宅基地获得正常的经济收益，征收时也因地上无附着物导致征收补偿款较低。因此，对答辩人八九年来的经济损失，被答辩人尹国勇应予以赔偿本院经审理认定事实如下：2011年8月26日，原告尹国勇与被告沈伟、王娜签订《宅基地转让协议书》一份，原告支付二被告转让款130000元，二被告给原告出具土地转让款收条一份；同年8月30日，被告沈伟通知原告交修路款，原告遂向修路召集人牛中华交付修路款3000元，牛中华给原告出具收款收据一份。2019年，原告尹国勇购买的土地被征收，该宗土地面积协议上载明为0.44亩，政府补偿标准为每亩59800元。该宗土地政府的征收补偿款为26312元。原告尹国勇诉至本院，要求确认与被告沈伟、王娜签订《宅基地转让协议书》无效,请求判令被告沈伟、王娜返还原告尹国勇购买宅基地款及修路款共计133000元。上述事实有《宅基地转让协议书》、土地转让款收条、修路款收款收据等证据在卷相互印证，足以认定。本院认为，原告尹国勇与被告沈伟、王娜签订的宅基地买卖协议，系双方当事人真实意思的表示，原告尹国勇向被告沈伟、王娜支付购地款及修路款133000元，二被告将自己的土地出售给原告尹国勇，双方各自履行了合同的主要义务。二被告作为周口市淮阳区城关回族镇小孟楼行政村沈庄的村民，明知出售的土地为村集体所有，农村集体所有的土地，不能向本村集体成员以外的人转让，却将自己的土地出售给不是本集体组织成员的原告尹国勇，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款之规定，原告尹国勇与被告沈伟、王娜签订的宅基地买卖协议，违反了法律行政法规对农民集体所有土地使用权不得出让、转让或者用于非农业建设的禁止性规定，故原告尹国勇与被告沈伟、王娜签订的宅基地转让协议属无效合同,双方对此纠纷的发生均有责任。鉴于原告尹国勇购买的土地已被政府征收，返还原物已不可能，考虑双方的过错程度，扣除原告应得的征收补偿款26312元后，由二被告对原告尹国勇的买地款133000元与征收补偿款26312元的差额部分按60%给予补偿，原告尹国勇承担40%的责任。关于原告尹国勇要求被告沈伟、王娜支付占用买地款130000元期间的利息，因未交纳案件受理费，对该项诉请本院不予审理。综上所述，对原告尹国勇要求确认原被告之间的宅基地转让协议无效的诉请，合法有据、理由正当，本院依法予以支持。原告要求二被告返还原告购地及修路款133000元，本院依据查明的事实并结合双方的过错程度，予以部分支持。被告的答辩意见，与本院查明的事实不符，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第五款、第五十八条、第六十条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告尹国勇与被告沈伟、王娜于2011年8月26日签订的《宅基地转让协议书》为无效合同。二、被告沈伟、王娜于本判决生效后五日内返还原告尹国勇购地款人民币90324.8元。三、驳回原告尹国勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1480元，原告尹国勇承担人民币592元，被告沈伟、王娜承担人民币888元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于周口市中级人民法院。审判员  许东艳二〇二〇年六月二十四日书记员  冯楷元开户行：中国建设银行淮阳支行户名：周口市淮阳区人民法院账号：41×××86