河南省商丘市睢阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1403民初2451号原告：北京信智信营销策划有限公司，住所地：北京市平谷区。法定代表人：吴建成，经理委托诉讼代理人：王存伟，河南京港律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘刚，河南永秀律师事务所律师。被告：商丘市弘远置业有限公司，住所地：河南省虞城县产业集聚区。法定代表人：陈成广，执行董事。委托诉讼代理人：石付亮，男，1953年8月3日出生，汉族，住河南省商丘市睢阳区。系公司员工。委托诉讼代理人：付新海，河南保航律师事务所律师，被告商丘市弘远置业有限公司商丘分公司，经营场所商丘市睢阳区。负责人:李红杰，经理。委托诉讼代理人：石付亮，男，1953年8月3日出生，汉族，住河南省商丘市睢阳区。系公司员工。委托诉讼代理人：付新海，河南保航律师事务所律师。原告北京信智信营销策划有限公司（简称信智信公司）与被告商丘市弘远置业有限公司（简称弘远公司）、被告商丘市弘远置业有限公司商丘分公司（简称弘远分公司）商品房代理销售合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告信智信公司委托诉讼代理人王存伟、刘刚，被告弘远公司、弘远分公司的共同委托诉讼代理人石付亮、付新海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告信智信公司诉称：2014年9月25日，原告与被告签订了《文化新城项目销售代理合同》。原告已经按照合同约定履行了相应义务，但被告不支付应当支付给原告的下余款项，请求判令被告给付原告款项15667690.55元及利息，诉讼费、保全费、担保费等由被告承担。被告弘远公司、弘远分公司辩称：1、截止目前，被告已经向原告超额支付了代理费用，原告诉请没有相关依据；2、原告至今没有将一期商铺销售完毕，没有完成原告所承诺的销售进度计划，应当依据代理合同第4.11条的约定按照0.8%的比例结算原告代理费；3、本案合同2014年签订时文化新城项目二期尚未动工，不存在二期销售底价为4100元/平方米的问题。文化新城项目二期动工的时间为2018年，与一期相比无论是市场行情、开发成本、原材料还是人工费都发生了巨大变化，重新制定销售底价不但符合权利义务对等原则，而且也符合合同第3.3条“乙方应于正式销售前至少5天，向甲方提供项目底价表，经甲方确认后作为销售的依据”的约定。原、被告双方根据该条的约定最终确定二期销售底价均价为5502元/平方米；4、本案合同系原告提供的格式合同，应作出对原告不利的解释。综上，请求依法驳回原告的诉请。根据原、被告的诉辩意见，合议庭归纳本案的争议焦点为：原告诉请有无事实依据和法律依据。当事人对合议庭归纳的争议焦点均无异议。原告信智信公司为支持自己的主张向本院提交以下两组证据：第一组证据：1、《文化新城项目销售代理合同》一份；证明:原、被告之间签订合同，约定了销售底价(住宅4100元平方米)及代理佣金(按住宅底价总销售金额的1%结算)、溢价(住宅部分超过底价的溢价部分按甲乙双方7:3分成)的结算等，在购房者一次性付清全款到帐或按揭款到账后十五日内方可结算代理费，每月2日由乙方向甲方送交上月代理费明细表，在5个工作日内经甲方审核书面确认后按照应付代理费结算，并汇入乙方帐户。自成交客户在签订《商品房买卖合同》且购房款支付完成后，方可结算溢价，溢价每三个月结算一次，每月2日由乙方向甲方送交上月溢价申请款明细表，甲方在7个工作日内审核确认，三个月到期后，甲方向乙方结算支付。2、《商品房买卖合同》3份(共出示463份，向法庭提交其中3份入卷)、商丘市商品房买卖合同备案证明463份;购房协议6份。证明:原告已经销售双方合同中约定的商品房469套。3、原告销售的商品房台账(项目销售明细表)一份；结合证据1、2证明:原告代被告销售商品房469套，其中被告应当向原告支付代理佣金2254177.95元、溢价分成16839864.60元，共计19094042.55元。被告已经支付3426352元（含房款），剩余15667690.55元没有支付。4、保全费发票及保全担保费发票各一张。证明原告因保全被告财产而支出的保险费25000元应由被告承担。第二组证据：1、2014年—2018年客户来访、来电记录一组(累计来访6300组左右，累计来电约2000组)；2、10元入会，办卡则可享受1万元房款活动入会名单(电子版)一份(累计办理办卡约890张)，附《文化新城客户意向房源征询表》5份(由于其它约465份客户意向房源征询表的内容均与这5份一致，只是客户有所不同，原告只当庭出示原件，不再向法庭提供复印件)；3、交5万元优先选房活动一一《文化新城购房协议书》一组，共计171份；4、0元入会定存5000元会员登记表一份共计1353组会员，提交《文化新城二期会员入会申请书》26份(由于其它1327份入会申请书的内容与这26份内容均一致，只是客户信息与购房需求有所不同，原告只当庭出示原件，不再向法庭提供复印件)；5、2万抵3万元客户升级活动名单一份及《文化新城微信选房协议》一组，共计308份(提交份，出示308份)；6、《文化新城缴款审核单》一组，共计465份(出示465份，提交3份)；7、《文化新城认购协议书》一组，共计370份；8、所谓收5万元的“关系户”173套成交明细表一份;购房历程相关证明一组，共计150份(实际成交150组;重叠10组，退5万元的11组，退房2组;退款与退房共计13组原告另行销售;6组与9套其所谓的股东自留房数据重叠，4组与2号楼33套其所说的内部职工购房重叠)；9、所谓“一期自销8套”成交明细表一份;购房历程相关证明一组，共计8份；10、所谓“二期收全款33套”成交明细表一份；购房历程相关证明一组，共计33份；11、所谓“抵工程款9套”成交明细表一份;购房历程相关证明一组，共计9份；12、所谓“股东自留9套”成交明细表一份;购房历程相关证明一组，共计9份；13、原告与被告结算明细一份；14、文化新城项目所在区发改委《商丘市睢阳区商品房销售价格备案登记表》1份；15、《文化新城二期商品住宅价目表》一份；16、原告向被告销售日报汇报证明一组;以前工作汇报等部分文件一组。原告第二组第1至12份证据证明：被告所说自行销售的五部分不实，均是原告销售。原告第二组第13份证据证明：原被告已经结算，已经支付3446207元(实际现金1894358元，冲抵房屋两套价值1551849元)，被告以房相抵的款项不计入已经支付款项错误。原告第二组第14至16份证明被告所述原告没有跟被告汇报商议售房事宜不实，双方各司其职，原告依约履职。二被告对原告上述两组证据发表以下质证意见：对第一组证据1《文化新城项目销售代理合同》真实性无异议，对证明目的有异议，文化新城项目新城共分二期，被告与原告签订本案代理合同时二期项目尚未开通，代理合同所约定的4100元每平方米底价，对二期项目没有约束力，本案合同签订的时间是2014年9月份，二期开盘时间2018年8月份，二期开盘距本案合同签订时间隔4年，这期间材料价格大幅上涨，市场行情发生巨大变化，原告仍要求按照4100元每平方米的约定结算二期房款溢价与情理不符，且按照代理合同第3.3条约定乙方应与正式销售前五天，向甲方提供项目底价表，经甲方确认后为销售的依据，从该条约定的内容看，甲方享有二期正式销售(开盘)底价的最终决定权。该条前款约定的4100元每平方米是双方签订合同时的暂定价，最终销售底价由甲方在开盘前根据开发成本、市场行情进行决定，甲方最终决定的开盘底价可能就是合同约定的4100元/m"，也可能低于或高于4100元/m”。根据代理合同第4.1.3条的约定，甲方根据市场行情和销售状况，享有对销售价格进行调整的权利。2014年9月25日甲乙双方签订的销售底价虽然是4100元/mr，但该底价在文化新城二期于2018年8月7日开盘时已经时隔4年，无论是建筑成本还是市场行情与一期相比均发生了巨大的变化，被告对二期开盘底价进行调整，不但符合合同的定，而且合乎情理。二被告对原告第一组证据2《商品房买卖合同》及备案证明真实性无异议，但认为这463份销售合同及备案证明中包括被告抵偿工程款的9套，房屋920.72平方米；被告一期自销的房屋8套742.91平方米；被告二期开盘前全款销售的房屋33套，3819.51平方米；二期开盘前被告以收5万元的定金方式对外销售的173套房屋(有11户在二期开盘前退款，实际销售162套，面积是18829.99平方米)；被告股东张殷敏等人自留的9套房屋，1150.79平方米，上述房屋均不是原告销售与原告无关。被告告对上述房屋不应向原告支付任何费用。二被告对原告第一组证据3具体销售金额及面积需要被告进一步核实，其质证意见同第一组证据2，原告第一组证据2、3仅能显示原告对于被告自销、抵偿工程款的房屋帮助办理相关登记手续，这些证据本应由被告依法进行保管，原告利用其职务之便，对这些证据据为己有，被告请求法庭责令原告向被告返还第一组证据2、3。二被告对原告第二组证据据1、2、4有异议，这些证据系原告单方制作，无法核实真实性，与原告的最终销售结果并没有必然的因果关系。对原告第二组证据3购房协议书复印件真实性无异议，但对原告的证明目的有异议，交5万元购房协议书，实际为173份，该173份协议，与原告没有任何关系，系被告自行销售，其原件也由被告保管，5万元定金也系购房户直接向被告缴纳与原告没有任何关系。对原告第二组证据5、6、7、8、9、10、11、12有异议，针对被告自销的房屋，在2018年8月7日，文化新域二期开盘后，原告对被告销售的房屋帮助办理了备案登记手续，被告对这一事实并不否认，但是被告要提醒法庭注意的是，原告针对被告所销售的房屋，抵偿工程款的房屋，以及股东自留的房屋，向法庭曾提供的这些证据形成的时间，最早的日期为2018年8月8日，由此可以充分说明，这些证据形成的时间均在二期开盘8月7日之后，也就进一步印证了被告前述观点及原告针对被告自销的房屋、抵偿工程款的房屋以及股东自留的房屋，也仅仅是在二期开盘之后协助被告对上述房源办理了相关手续，这与原告所主张的自行销售的概念截然不同，被告向法庭提供的收款收据、协议书、施工协议书，均进一步证明了原告的观点不能成立，况且原告所证明的观点也与本案代理合同中关于股东自留房屋不计提佣金的约定明显相矛盾。综上，原告第二组1至12份证据，均不能作为定案的依据，其证明目的也不能成立。对13份,对证明目的有异议，原告第二组证据13份结算明细表系原告单方制作，应以被告实际付款为准，收到条系复印件，不具有客观性，被告不予认可。对商品房买卖合同备案证明的真实性无异议，但我公司未实际收到备案证明所说的购房款，交款审核单系原告单方制作，我公司也未收到相关款项。对六张收据有异议，我公司未收到收据上所记载的款项，从收据所记载的日期来看均为同一天，而从这六张收据编号的连贯性来看均与常理明显不符，即使这六张收据是真实的，也是基于原被告双方之间所存在的业务关系，为了配合原告负责人将向我公司购买的两套商品房办理备案登记手续而出具，这六张收据并不能说明原告负责人已经向我公司支付了购房款更不能说明这两套房屋是用以充抵应付原告的佣金，原告负责人是否向我公司支付这两套房屋的购房款应以银行转账单据为准。对原告第二组证据14、15真实性无异议，这两份证据恰恰证明文化新城二期房屋的销售底价与一期房屋的销售底价存在差异，本案合同所约定的4100元每平方米的销售底价是文化新城一期的销售底价，2014年签订本案代理合同时二期工程尚未开工，本案合同约定的销售底价并不适用于二期工程，在二期工程的开发成本、原材料都大幅上涨的情况下，重新制定销售底价不但符合双方权利义务对等原则，而且也符合本案协议第3.3条乙方应以正式销售前向甲方提供项目低价表，经甲方确认之后作为销售依据的约定，原告第二组证据14、15恰恰印证了被告的质证观点。对原告第二组证据16有异议，系原告单方制作，不具有客观性，也不能证明原告履行了相关合同义务。被告弘远公司、弘远分公司向本院提交以下三组证据：被告第一组证据：1、橡胶厂文化新城棚户区改造1#（一期）住宅楼竣工验收记录一份；2、混凝土购销合同及0002854号收据各一份；3、购买钢材清单7张；4、睢阳区橡胶厂棚户区改造项目选房明细表一份；5、2014年9月25日与原被告签订销售代理合同（简称代理合同）及补充协议各一份；6、橡胶厂文化新城棚户区改造（二期）2#、3#、5#、6#楼住宅楼开工报告各一份；7、商丘市住建局发布的材料价格信息16页；8、商丘市睢阳区商品房销售价格备案登记表一份；9、股东会会议纪要一份；10、文化新城二期住宅房源面积套数汇总表一份；11、文化新城二期商品房住宅价格汇总表一份；12、文化新城二期开盘在即宣传页二份；13、郑州金橙软件有限公司开具的增值税发票2张。被告第一组证据证明目的：1、文化新城1#楼（一期）于2014年10月10日开工，2016年7月21日竣工。总建筑面积34956.14㎡，其中住宅31304.39㎡；商铺3423.72㎡；物业、公厕228.03㎡。当期施工所需钢材价格为1950—2860元/吨（均价2405元/吨）；商品砼C30价格为270元/m3；2、文化新城1#楼（一期）用于拆迁户安置的房屋为159套，面积为26586.134㎡。总住宅面积31304.39㎡减去拆迁安置26586.134㎡、抵偿工程款783㎡（不含6#抵工程款面积137.72㎡）及被告自销的742.91㎡后，可用于销售的面积仅为3192.3㎡（二期开盘前已全部销售完毕）。3、被告考虑到文化新城1#楼（一期）当时建筑成本较低，且扣除安置房、被告自销房、抵偿工程款的房屋面积后，交由原告销售的房屋面积寥寥无几，且被告为快速回笼资金的情况下，被告在2014年9月25日与原告签订代理合同时，根据原告提供的合同版本暂定销售底价为4100元/㎡，该销售底价系文化新城1#楼（一期）销售底价，并非文化新城二期销售底价，此时，文化新城二期尚未开工，不存在销售底价的问题。4、虽然代理合同第3.3条约定销售底价为住宅4100元/㎡，但该条同时约定“乙方应于正式销售前至少5天，向甲方提供项目底价表，经甲方确认后作为销售的依据”。从该条前后约定的内容来看，甲方享有正式销售（开盘）底价的最终决定权，该条前段约定的底价4100元/㎡是双方签订合同时的暂定价，最终销售底价由甲方在开盘前根据开发成本、市场行情进行决定，甲方最终决定的开盘底价可能就是合同约定的4100元/㎡，也可能低于或高于4100元/㎡。5、根据代理合同第4.1.3条的约定，甲方根据市场行情和销售状况，享有对销售价格进行调整的权利。2014年9月25日甲乙双方签订的销售底价虽然是4100元/㎡，但该底价在文化新城二期于2018年8月7日开盘时已经时隔4年，无论是建筑成本还是市场行情与一期相比均发生了巨大的变化，被告对二期开盘底价进行调整，不但符合合同约定，而且合乎情理。6、文化新城二期于2018年3月1日开工，当期施工所需钢材价格为3584.9—4117.65元/吨（均价3851元/吨），比一期（2405元/吨）平均增加60.1%；商品砼C30价格为420—580元/m3（均价500元/m3），比一期（270元/3）平均增加85.18%；人工费更是成倍的增加，正是基于建筑成本的大幅增加及文化新城二期开盘前的市场行情，被告向睢阳区发展和改革委员会申请文化新城项目二期销售均价为5499元/㎡，该委员会于2018年6月5日予以核定并备案。7、2018年6月5日张殿敏、石付亮、王友志、李红杰召开股东会，股东会根据建筑成本大幅增加及当时的市场行情，决定文化新城二期保底销售均价不低于睢阳区发展和改革委员会备案核定的5499元/㎡，并要求原告在5%以内进行上浮并制定单套销售底价。8、原告根据被告关于文化新城二期销售保底均价不低于5499元/㎡的精神，于2018年7月18日制作文化新城二期住宅房源面积套数汇总表、文化新城二期商品房住宅价格汇总表各一份，经被告签字同意后最终确定文化新城二期保底销售均价为5502元/㎡。9、原告至今没有将一期商铺销售完毕，没有完成原告所承诺的销售进度计划，应当按照代理合同第4.11条的约定按照0.8%的比例结算原告代理费。10、原告没有定期，每周、每月向被告汇报实际现实际销售情况，并提交详细销售报表，有关客户统计分析、媒介分析、策划及销售方面的探讨分析报告，违反代理合同第4.2.7条的约定；原告私自向施工方收取代销抵偿工程款房屋佣金的行为违反第4.2.7条的约定，原告除违反上述两条约定外，还存在多处违约行为，为此被告保留追究原告违约责任的权利。11、文化新城二期开盘日期为2018年8月7日，原告使用被告向郑州金橙软件有限公司购买的软件在2018年8月7日开盘销售文化新城二期住房，现该软件由原告保管，为查清案件事实，被告再次要求法院责令原告提交文化新城二期开盘电子档案及相关资料。被告第二组证据：1、文化新城项目抵偿工程款明细表一份；2、文化新城二期护坡降水施工合同一份；3、塑钢窗制安合同一份；4、外墙保温及外墙漆施工合同一份；5、股东自留房屋明细表一份；6、商丘市弘远置业有限公司情况说明一份；7、合作章程一份；8、文化新城1#楼（一期）自销房明细表；9、文化新城二期开盘（2018年8月7日开盘）前，被告收取购房户5万元预付款收据173份及《文化新城购房协议书》5份（由于其它168份协议书的内容均与这5份均一致，只是乙方有所不同，被告只当庭出示原件，不再向法庭提供复印件）；10、文化新城二期开盘（2018年8月7日开盘）前，被告收取购房户缴纳2#楼购房款收据33份及《文化新城内部认购协议书》4份（由于其它29份协议书的内容均与这4份均一致，只是认购人有所不同，被告只当庭出示原件，不再向法庭提供复印件）。被告第二组证据证明：1、被告用于抵偿工程款的9套（923.72㎡）住房，自抵偿给实际施工人起，该部分房屋由实际施工人进行处置，实际施工人如何委托原告进行销售与被告没有任何关系，况且实际施工人就委托原告销售的抵账房屋已向原告支付相关销售佣金，被告就该部分房屋不应向原告支付任何费用。2、张殿敏、石付亮、王友志、李红杰系文化新城项目投资人（股东），按照《销售代理合同》第4.1.6条的约定，被告对上述人员自留的9套房屋（1150.79㎡）不应向原告支付任何费用。3、为筹措文化新城二期建设所需的资金，被告以低价收取全款的方式向内部职工预售的文化新城二期2#楼33套房屋（3819.51㎡）；被告又以收5万元定金的方式对外销售文化新城二期住房173套（有11户开盘前退款，实际销售162套，面积18829.99㎡），上述房产系被告自行销售与原告没有任何关系，被告就该部分195套房屋（22649.5㎡）不应向原告支付任何费用。被告第三组证据：被告向原告支付代理佣金的凭证51张，共计1898970元。被告第三组证据证明：被告已向原告支付1898970元，被告不但足额支付了相关款项，而且多付673305.648元，原告应将多付的款项予以返还或冲抵以后发生的佣金。被告第四组证据：1、补充提交《文化新城购房协议书》168份；2、补充提交《文化新城内部认购协议书》29份；3、房屋销售汇总表、文化新城住宅合同台账明细表、33套公司实际收入明细表、9套老总自留明细表、抵工程款9套明细表、8套自卖明细表、两套未交款明细表各一份；被告第四组证据证明：1、《文化新城购房协议书》、《文化新城内部认购协议书》客观反映被告自销房屋的情况。2、原告公司累计销售房屋面积为29988.69平方，金额153208044元，涉案房屋一期、二期总面积为54979.95平方米，销售总金额为276652124元，扣除原告销售的部分剩余部分均为被告自行销售以及按照合同约定不应向原告计提佣金的部分，被告证据目录中所显示的数据如与上述表格所显示的数据存在出入，以上述表格中所显示的数据为准。原告信智信公司对被告上述四组证据发表以下质证意见：对被告第一组证据真实性不发表意见，即使是真的，达不到其11个证明目的，应严格按照双方的合同约定去计算提成及溢价。第7个证明目的原告认为股东应当按照工商登记的人数确定，被告并没有披露给原告哪些人员为实际投资人，也没有相应的约定，所以应当按工商登记的股东为准。第9个证明目的我方没有计算，关于第10个证明目的，原被告都有定期相互交流，原告向被告汇报情况，被告没有出具回执，一期、二期销售底价仍然适用代理合同的约定。对被告第二组证据2、3、4、5、6、7有异议，与案件无关，其余的证据不属于双方约定的排除销售提成及溢价范围内，不符合合同第4.1.6条的约定。关于内部认购协议，不是被告内部认购的意思，是在正式销售之前，没有拿到预售许可证，并不是内部人员认购的。对被告第三组证据真实性无异议，但被告支付款项还应包含被告抵偿的两套房屋的价值。对被告第四组证据均有异议:第一、这些证据均是由被告单方制作，没有原告及其他相关各方的签字确认，不具有证明目的，不能单独作为证据使用，类似于当事人陈述。被告方对于第二组证据9、10没有提交的证据全部提交，仅仅是量的增加，证明力并没有提升，无论是原告还是被告销售的房屋，都是由被告作为出卖方签字盖章，都是由被告收取售房款，都是由被告保存合同原件，因此不能以被告能够提供合同及收据作为判断房屋是被告销售的证据。本院根据双方当事人的陈述、举证及诉辩意见，可以确认以下案件事实：2014年9月25日，被告委托原告代理销售《文化新城项目》商品房的有关问题，原被告双方依据原告提供的格式合同签订《文化新城项目》代理合同，合同约定被告《文化新城项目》住宅房销售底价4100元/㎡，原告代理佣金按住宅底价总销售额1%结算，超过销售底价4100元/㎡的溢价，被告按照30%的比例向原告支付溢价款，原告应于正式销售前至少5天，向甲方提供项目底价表，经甲方确认后作为销售的依据，被告特价房计入原告销售提成，不计入原告销售任务，不参与均价计算，被告自用面积及股东购房不向原告支付任何费用。2015年10月27日，原被告双方就《文化新城项目》一期商铺销售事宜，签订《文化新城项目销售代理合同》补充协议，补充协议约定原告将《文化新城项目》一期商铺委托原告销售。原告本次诉请的标的不涉及《文化新城项目销售代理合同》补充协议。《文化新城项目》分两期施工、销售，《文化新城项目》一期（1#楼）于2014年10月10日开工，2016年7月21日竣工，总建筑面积34956.14㎡，《文化新城项目》一期住宅用于安置回迁后，原告对外销售74套共计5660.21㎡，均不存在溢价销售的情形。《文化新城项目》二期（2#、3#、5#、6#楼）于2018年3月1日开工，总建筑面积53974.06㎡。2018年8月7日开盘销售，原告对外销售住宅395套，共计49319.74㎡，均不存在溢价销售的情形。原告共计对外销售《文化新城项目》一期、二期住宅469套，销售总面积54979.95平方米，其中包含被告自行销售及抵偿工程款的部分房屋。另查明，2018年6月5日，行政主管部门核定《文化新城项目》住宅销售均价为5499元/㎡。2018年6月5日，《文化新城项目》投资人张殿敏、石付亮、王友志、李红杰召开股东会，并形成“《文化新城项目》二期保底销售底价不低于政府核定的5499元/平方米，采取一房一价的方式进行销售。通知代理公司在均价不低于备案价5499元/㎡的基础上，上浮5%的范围内制定单套销售底价。公司为回笼资金，原定2#楼对内销售的33套房屋，按原约定价执行。公司为回笼资金对外预售二期房屋，预收5万元，开盘时抵6万元购房款的政策仍然有效”的会议纪要。2018年7月18日，原告向被告提交文化新城二期住宅房源面积套数汇总表、文化新城二期商品房住宅价格汇总表各一份，《文化新城项目》二期所有住宅房均按前述汇总表记载的单价销售。截止原告起诉之日，被告累计向原告支付各种费用1898970元，其中住宅代理佣金1850052元，商铺销售佣金及商铺对外租赁佣金48918元。根据本院查明的事实及原、被告争议的问题，本院认为，《文化新城项目销售代理合同》及补充协议，是原被告双方真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，应为有效合同，双方当事人均应本着诚实信用原则的原则履行合同约定，本案原被告争议事项存在以下问题。一、被告关于自销、抵偿案外人工程款及股东自留房屋不应支付原告任何费用的问题。虽然原告对被告关于自销房屋的观点及相关证据不予认可，并提供第二组1—12份证据证明涉案房屋不存在被告自销情形，但从被告提供的《文化新城购房协议书》、《文化新城内部认购协议书》及相关收据形成的时间来看，这些证据形成的时间均在文化新城二期开盘（2018年8月7日开盘）前，且协议约定的内容也印证了被告的观点，而原告所提供第二组1—12份证据来电记录、10元入会、《文化新城缴款审核单》等证据并不能必然推翻被告的主张。商品房作为一种特殊是商品，从前期看房、缴纳意向金、签订非正式购房协议到签订正式购房合同、网签备案、缴款、交房、办理产权证，其销售具有销售环节多，时间长的特点，原告作为《文化新城项目》唯一销售代理商，无论是原告基于代理行为所产生的客户，还是被告自销行为所产生的客户，在整个房屋销售过程中与原告发生某种关联，并办理被告自销客户的备案登记手续，是一种正常现象，但这种基于代理过程中所产生的关联及相关资料，并不能推翻《文化新城购房协议书》、《文化新城内部认购协议书》所约定的内容及被告自销房屋的事实。按照《文化新城项目》销售代理合同第4.2.7条原告负有“定期每周、每月向甲方书面汇报销售情况，并提交销售报表”义务的约定，原告应当提供将本案争议自销房作为原告销售业绩的销售报表，以此证明被告的观点不能成立，在原告负有举证责任而不能提供相关证据的情况下，本院对被告关于本案存在被告自销房屋事实予以确认。本案虽然存在被告自销房的情形，但按照《文化新城项目》销售代理合同第4.1.6条“甲方不得委托其它公司对本楼盘所有商品房进行销售。考虑到甲方的特殊性，对关系客户特价房处理原则如下：1、特价房计入乙方销售提成，不计入乙方销售任务，不参与均价计算。2、甲方自用面积及股东购房不向乙方支付任何费用”的约定，被告自销房显然不属于不向原告支付任何费用的范围，被告也当庭认可自销房正式合同的签订、备案等相关手续也均由原告办理，无论是从合同约定还是从原告对被告自销房确实付出劳动来讲，被告对本案自销房都应按照合同约定向原告支付代理费用，被告关于自销房不应向原告支付任何费用的主张不能成立，本院不予支持。原告虽然认可被告存在所开发商品房向案外第三人抵偿工程款的事实，但被告关于抵偿工程款的8套房屋，不应向原告支付任何费用的观点与《文化新城项目》销售代理合同第4.1.6条的约定相矛盾，本院不予支持，被告《文化新城项目》出资人证明，虽然可以证明张殿敏、石付亮、王友志、李红杰系文化新城项目投资人（股东），但被告9套老总自留明细表，未经原告认可，被告也没有提供明细表中9套房屋与出资人存在关系的证明材料，被告关于该明细表中9套房屋不应向原告支付任何费用的观点缺乏事实依据不能成立，本院不予支持。二、关于原告代理费（佣金）结算的标准问题。按照《文化新城项目》销售代理合同第4.2.1、4.2.7条的约定，乙方负有提供本项目营销推广方案，确保按进度计划完成销售工作，每周一提交上周工作报告及时报告工作进展，定期每周、每月向甲方书面汇报销售情况，并提交销售报表等义务，从原告提供的现有证据来看，虽然原告通过微信向被告部分通报了工作情况，并不能说明原告严格按照约定履行了相关义务，不存在违约行为。本院认为原告虽然存在违约行为但并不适用《文化新城项目》销售代理合同第4.1.1条的约定，按照0.8%结算原告代理费（佣金），适用该条约定的前提是原告未能完成当月销售任务，在原被告均未能提供销售进度计划等相关材料，证明原告存在未能完成当月销售任务的情况下，虽然原告没有将约定的商铺销售完毕，但被告关于原告没有将商铺销售完毕、存在违约行为、应适用《文化新城项目》销售代理合同第4.1.1条的约定按照0.8%结算原告代理费（佣金）的主张缺乏事实依据，本院依法不予支持，原告代理费（佣金）应按照《文化新城项目》销售代理合同第3.5.1条总销售额1%进行结算。三、关于被告已支付销售住宅房代理费（佣金）的金额问题。原告对被告第三组证据的真实性没有异议，但对被告实际付款金额提出异议，认为被告实际付款总额应为原告收到的现金1894358加上被告抵偿给原告工作人员吴建军、吴建成价值1551894元的两套房产，共计3446207元。原告向本院提交争议两套房产销售合同、备案证明、6张收据、收到条、缴款审核单以此证明原告观点成立，被告认为两套房屋并非抵偿应付原告的相关款项，系吴建军、吴建成向被告购买，收到条是复印件不具有真实性，被告之所以向吴建军、吴建成出具6张收据，其目的是为了配合吴建军、吴建成办理房产网签备案登记，与本案无关。本院认为能够证明原告主张的主要证据系被告负责人石付亮、张殿敏签字的收到条，除该收到到条外，其他相关证据无论是单独展示还是集体展示，所显示的内容均为买卖关系，均不能证明原告的主张，而石付亮、张殿敏签字的收到条系复印件，被告对其真实性不予认可，本院对原告的主张不予支持，依法认定被告累计向原告支付的款项总额为1898970元，但上述款项中包含被告支付给原告的商铺销售佣金及商铺租赁佣金48918元（详见2016年7月7日10000元商铺销售佣金领到条、2016年8月12日8900元商铺销售佣金领到条、2016年9月5日5000元商铺租赁佣金领到条、2017年5月9日6629元租赁服务佣金领到条、2017年8月9日14889元商铺销售佣金领到条、2017年12月9日3500元门面租赁服务佣金领到条),该48918元与原告的诉请及原被告双方争议的事项无关，应当依法从被告付款总额1898970元扣除，被告支付原告销售住宅房代理费（佣金）的金额为1850052元。四、关于本案商品房销售是否存在溢价问题。原告认为原告代理销售的范围包括《文化新城项目》全部商品房，双方约定的住宅销售底价为4100元/㎡，对于销售价格高于4100元/㎡的部分，被告应按文化新城二期商品房住宅价格汇总表、文化新城二期住宅房源面积套数汇总表及《文化新城项目》销售代理合同第3.5.3、3.5.条的约定向原告支付30%的溢价款。被告认为《文化新城项目》一期、二期开工建设时间，开盘销售时间均不相同，文化新城1#楼（一期）于2014年10月10日开工，2016年7月21日竣工，总住宅面积31304.39㎡减去拆迁安置26586.134㎡、抵偿工程款783㎡（不含6#抵工程款面积137.72㎡）及被告一期自销的742.91㎡后，可用于原告销售的面积仅为3192.3㎡（二期开盘前已全部销售完毕）。文化新城二期于2018年3月1日开工，2018年8月7日开盘销售，2014年9月25日与原告签订代理合同时，二期尚未开工建设，不存在销售底价的问题。2018年8月7日二期开盘时已时隔4年，建筑成本及开发成本与一期相比增加巨大，代理合同约定的底价4100元/㎡是一期销售底价，不适用二期销售。按照代理合同3.3、4.1.3条的约定被告在二期开盘前，有权对销售底价进行调整，二期销售底价为文化新城二期商品房住宅价格汇总表所显示价格，不存在溢价销售的问题，本案代理合同系原告提供的格式合同，应作出对原告不利的解释。本院认为，虽然原告代理范围包括文化新城项目全部住宅房，但本案代理合同签订时文化新城二期尚未开工，且文化新城二期开盘销售时距本案代理合同签订的日期已有近4年的时间，其间建筑材料、开发成本发生巨大变化，如果仍然按照代理合同约定4100元/㎡的底价计算原告所主张的溢价，原被告双方权利义务明显存在失衡的情形，有违公平原则，无形之中向社会传递被告守约的结果不如按照代理合同第6.4条的约定，在文化新城二期开盘前采取违约行为的不良信息，助长当事人不诚实守信，恶意提前解除代理合同的行为，不利于交易秩序的稳定。从代理合同第3.3条“乙方应于正式销售前至少5天，向甲方提供项目底价表，经甲方确认后作为销售的依据”的约定来看，甲方在正式销售（开盘）前，根据开发成本及市场行情的变化，享有销售底价的最终决定权。结合文化新城二期开工的时间与代理合同签订的日期间隔长达近4年的时间，开发成本大幅提升，市场行情发生巨大变化，行政主管部门核定的住宅销售均价为5499元/㎡的事实，从情理上讲，被告同意文化新城二期开盘时的销售底价仍然为4100元/㎡的可能性极小，上述事实不但印证了被告股东会会议纪要的真实性、合理性，也印证了被告关于《文化新城二期商品房住宅价格汇总表》所显示的价格就是二期销售底价的主张。再者，本案代理合同系原告提供的格式合同，原告认为《文化新城二期商品房住宅价格汇总表》是二期销售价格表，被告则认为该表是二期销售底价表，依据代理合同第3.3条“乙方应于正式销售前至少5天，向甲方提供项目底价表，经甲方确认后作为销售的依据”的约定，在原被告对该条“项目底价表”存在不同解释，且原告又不能提供其它证据推翻被告有关主张的情况下，依据对格式合同提供者不利的解释原则，原告关于《文化新城二期商品房住宅价格汇总表》系原告制订的销售价格表，被告应按该表所显示的价格及合同约定支付溢价款的观点不能成立。五、关于被告应付原告费用金额及利息的问题。原告提供的商品房买卖合同、商品房买卖合同备案证明等相关证据，足以证明原告就《文化新城项目》一期、二期共计对外销售住宅469套，销售总面积54979.95平方米，因不存在《文化新城项目销售代理合同》第4.1.6条不应支付任何费用的情形，也不存在溢价销售的情形，原告关于被告应按照代理合同第3.5.1条的约定，按住宅底价总销售总额1%向原告结算代理费（佣金）的主张应予以支持。又因原告销售住宅总面积54979.95㎡中包含原告工作人员吴建军、吴建成购买但未付款的两套住宅273.36㎡，按照代理合同第3.5.2条的约定，该两套住宅销售面积273.36㎡不具备支付代理费（佣金）的条件。原告代理费（佣金）结算额为2242970.19元（54979.95㎡×4100元/㎡×1%-273.36㎡×4100元/㎡×1%），扣除被告已经支付代理费（佣金）1850052元后，被告还应再支付原告住宅代理费（佣金）392918.19元。按照《文化新城项目销售代理合同》第3.5.2条的约定，原告负有每月2日向甲方报送上月代理费明细表，要求甲方支付上月代理费的义务，因原告未提供相关证据证明甲方应支付代理费的时间节点，被告应自原告起诉之日向原告承担延期付款利息的违约责任。综上所述，原告的部分诉请事实清楚，证据充分，理由正当，本院应部分予以支持，其他请求应缺乏事实与法律依据，依法不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五条、第四十一条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条之规定，判决如下：一、被告商丘市弘远置业有限公司、被告商丘市弘远置业有限公司商丘分公司于判决书生效后十日内给付原告北京信智信营销策划有限公司代理费（佣金）392918.19元及利息，利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年5月19日开始计算至付清之日止；二、驳回原告北京信智信营销策划有限公司的其他诉讼请求。如未本按判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百第五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。一审案件受理费115808元，财产保全费5000元，财产保全保险服务费20000元，以上共计140808元由被告商丘市弘远置业有限公司、被告商丘市弘远置业有限公司商丘分公司承担3532元，由原告北京信智信营销策划有限公司承担137276元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判长  徐长社审判员  贾立法审判员  游俊岭二〇二〇年十二月二十四日书记员  刘卓炎