广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初14815号原告：钟建军，男，1971年7月31日出生，汉族，住广东省广州市天河区×××××××，公民身份号码440××××××××××××917。原告：钟明仁，男，1993年5月16日出生，汉族，住广东省湛江市赤坎区××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××419。上列两原告共同委托诉讼代理人:梁和英，广东弘力律师事务所律师。被告：中山市普力奥房地产开发有限公司，住所地广东省中山市南区××××××新光天地花园品贤苑13卡（住所申报），统一社会信用代码914×××××××××××619A。法定代表人：张培峰，执行董事。委托诉讼代理人：刘柏涵，公司员工。委托诉讼代理人：金国栋，公司员工。被告：中山市伯顺物业管理有限公司，住所地广东省中山市南区××××××新光天地花园品贤苑12卡商铺，统一社会信用代码914×××××××××××503A。法定代表人：潘某1。原告钟建军、钟明仁与被告中山市普力奥房地产开发有限公司（以下简称普力奥公司）、中山市伯顺物业管理有限公司（以下简称伯顺公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告钟建军、钟明仁共同委托诉讼代理人梁和英，被告普力奥公司委托诉讼代理人金国栋到庭参加诉讼。被告伯顺公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟建军、钟明仁向本院提出诉讼请求：1.被告将位于中山市南区××××××新光天地花园品香苑5卡商铺返还给原告；2.两被告向原告支付2015年1月2日至2020年1月1日剩余未支付的返租租金195619元以及利息（从起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率的1.5倍支付利息直至清偿完毕之日止）；3.两被告自2020年1月1日起，按每月6856.2元的标准向原告支付占用房屋使用费至交还物业之日止（从2020年1月1日暂计至2020年3月31日，占用费为20568.6元）以及利息（从起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率的1.5倍支付利息直至清偿完毕之日止）。事实和理由：原告于2013年10月19日与被告普力奥公司签订新光天地花园认购书（以下简称认购书），约定原告认购由被告普力奥公司开发的位于中山市南区××××××新光天地花园品香苑5卡商铺，并从交付之日起为期5年返租给被告普力奥公司指定物业公司，被告普力奥公司给予折扣优惠。原告与被告普力奥公司于2013年12月15日签订中山市商品房买卖合同（以下简称商品房买卖合同），原告向被告普力奥公司购买商铺。原告与两被告于2015年1月2日签订返租协议，约定租赁期限为5年，由2015年1月2日至2020年1月1日止，两被告于2020年2月1日一次性支付195619元给原告。截止至起诉之日，两被告没有向原告支付上述费用，也没有将上述商铺返还给原告，两被告的行为已经严重侵犯原告的合法权益。诉讼中，原告钟建军、钟明仁明确第1项诉讼请求中返还涉案商铺的主体为两被告，并于第一次庭审时（2020年7月14日）增加一项诉讼请求为：解除两被告于2015年1月2日签订的返租协议。被告普力奥公司辩称，1.其与原告之间的商品房买卖合同已经履行完毕，原告已经收楼。按照返租协议，其合同义务仅为交付商铺，且已按合同约定履行完毕，故没有原告主张的返还义务。2.对于原告诉讼请求中第2至4项诉讼请求，其不是返租协议中的租金付款主体，其没有上述义务。被告伯顺公司未作辩称，亦未提交证据。因被告伯顺公司未到庭应诉，对于原告钟建军、钟明仁增加解除返租协议的诉讼请求，本院于2020年8月13日向伯顺公司送达了该增加诉讼请求的申请书。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本案予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：1.普力奥公司系位于中山市南区××××××新光天地花园的开发商，其于2013年与钟建军、钟明仁签订认购书，约定：钟建军、钟明仁向普力奥公司认购位于中山市南区××××××新光天地花园品香苑5卡商品房，总房价款为1222615元，商铺于普力奥公司交付之日起为期5年返租给普力奥公司指定的物业管理公司，普力奥公司给予15%折扣优惠即215755元，折后该商铺总房价为1222615元。认购书签订后，钟建军、钟明仁与普力奥公司于2013年12月15日签订中山市商品房买卖合同，约定由钟建军、钟明仁向普力奥公司购买中山市南区××××××新光天地花园品香苑5卡的预售商品房，购房总价款为1222615元，普力奥公司交付该房屋的期限为2014年12月30日前等内容。2.2014年2月28日，普力奥公司（委托方、甲方）与伯顺公司（受托方、乙方）签订商铺委托经营管理协议书（以下简称经营管理协议书），约定：甲方将自己建设的位于中山市南区××××××的新光天地花园1至45卡商铺、新光天地花园品雅苑1至33卡商铺、新光天地花园品贤苑1至32卡商铺、新光天地花园品香苑1至34卡商铺（合计144卡商铺，面积合计13199.85平方米），全权委托乙方对外出租及管理。甲方委托乙方与承租方签署租赁合同，代收租金、管理费等相关费用。委托期限：自2014年3月1日至2019年12月31日止。委托经营管理期间，甲方有权将该商铺转卖、赠与或继承、但受让方必须接受并继续履行本协议约定的条款内容。乙方有义务根据甲方的要求经营管理好该产权商铺。甲方如将商铺抵押或转让，应书面通知乙方，并保证该商铺的抵押权人或受让人充分了解本协议下的权利与义务，同时须抵押权人或受让人书面同意继承甲方在本协议下的权利义务，否则该抵押或转让行为无效，乙方有权向法院申请撤销。3.2015年1月2日，（甲方）伯顺公司与（乙方）钟建军、钟明仁及（丙方）普力奥公司签订返租协议，约定：鉴于乙方向丙方购买了中山市南区××××××新光天地花园品香苑5卡商铺，并将该物业返租给甲方；乙方承诺自丙方交付该物业之日起，将该物业返租给甲方，该物业建筑面积（含分摊面积）82.51平方米；租期为5年，由2015年1月2日至2020年1月1日止，以实际交付日为起租日，届时收楼交接书作为本协议附件；租赁期内，该物业租金总额为195619元，甲方于2020年2月1日一次性支付给乙方；租赁期内，乙方同意甲方有权将该物业自用或转租等任何方式自主决定该物业的使用权，乙方不予干涉，所得收益或风险属甲方，与乙方无关；租赁期满或经双方同意提前终止租赁关系的，甲方将该物业按租赁期满时的状况交还乙方，但该物业与相邻物业之间的原有分隔间墙若被拆除的，由甲方负责恢复；租期内，若乙方悔租或中途收回该物业的，乙方须向丙方补回认购时的优惠折扣款411374元给丙方，且未满租期以返租金额总价为基数按每日万分之五计付违约金给甲方，若该违约金不足赔偿甲方或承租方损失的，乙方仍应继续承担赔偿责任。返租协议还约定了其他内容。钟建军、钟明仁与伯顺公司、普力奥公司分别在合同落款处签名、盖章确认。4.签注日期为2015年1月2日的房屋接收认可书、防火责任书、房屋交接验收记录表上，钟建军、钟明仁均有在业主签字栏签名，确认已向其交付使用涉案商铺。2017年2月16日，钟建军、钟明仁取得涉案物业的不动产登记产权证[不动产权证号：粤（2017）中山市不动产权第0025268、0025269号]。签注日期为2020年1月14日的房屋接收认可书、收楼确认书上，钟建军、钟明仁亦有在业主签字栏签名，确认涉案商铺已竣工交付使用。庭审中，钟建军、钟明仁称前述房屋接收认可书等文件实际均是在2015年签订，但并未提交证据予以证明。5.钟建军、钟明仁认为，因案外人陈文海与伯顺公司就涉案商铺之间的纠纷，导致陈文海仍持有涉案商铺的钥匙，伯顺公司、普力奥公司尚未返还涉案商铺。就此，钟建军、钟明仁提交了以下证据：（1）本院于2020年5月25日就伯顺公司与陈文海就涉案商铺之间的房屋租赁合同纠纷一案作出的（2019）粤2071民初18025号民事判决。该民事判决书反映，陈文海于2019年12月27日取走全部财物及大门锁后，由伯顺公司重新上锁。（2）钟建军、钟明仁一方与案外人“陈文海”（微信号：c******3）之间于2020年9月21日的微信聊天记录，反映其询问陈文海“品香苑5卡玻璃门的钥匙在你哪还是在物业管理处？”，对方回复“五六卡钥匙在我这里”并表示“我还在跟他们打官司”等内容。（3）涉案商铺门口的照片，反映涉案商铺目前属于上锁状态。普力奥公司称，陈文海已在2019年12月27日搬走并取走了涉案商铺的大门钥匙，后伯顺公司通知钟建军、钟明仁收楼遭到拒绝后，伯顺公司与钟建军、钟明仁未能达成一致意见，该商铺目前处于空置状态，目前该商铺只有一重锁，钥匙由伯顺公司保管。6.诉讼中，普力奥公司委托诉讼代理人陈述，2019年1月之前，伯顺公司与普力奥公司均为同一控制人，实际是同一套财务人员，相应的资金是共同使用，伯顺公司经营办公场所产生的物业管理费、水电费等各项支出均是计入普力奥公司账册，双方并无债权债务关系；但2019年1月开始，普力奥公司进行股权转让，普力奥公司控制人变更为福晟集团，伯顺公司此前支出的物业管理费等费用应向普力奥公司支付；经营管理协议书约定的管理期限内，由伯顺公司实际收取租金，伯顺公司将该收取的租金用于抵销伯顺公司应向普力奥公司支付的各项费用，故无法确认管理期限内伯顺公司向普力奥公司交付租金的比例；伯顺公司与普力奥公司之间对于应如何向商铺的业主支付租金也没有进行约定。另查，伯顺公司的股东为福晟生活服务集团有限公司；福晟生活服务集团有限公司股东为世茂天成物业服务集团有限公司、郑伟熙、广州钱隆投资有限公司；广州钱隆投资有限公司股东为广州福晟产业投资有限公司、福建五洋物资有限公司；广州福晟产业投资有限公司股东为福晟集团有限公司。普力奥公司的股东为淮安福晟房地产开发有限公司、广州捷越置业有限公司；淮安福晟房地产开发有限公司股东为福建晋安乾朝企业管理有限公司；福建晋安乾朝企业管理有限公司股东为平潭璨颜企业管理有限公司、福州福瑞华投资有限公司、福建福晟集团有限公司；福建福晟集团有限公司股东为广州钱隆投资有限公司、广州市德耀鸿鼎投资合伙企业（有限合伙）；广州钱隆投资有限公司股东为广州福晟产业投资有限公司、福建五洋物资有限公司；广州福晟产业投资有限公司股东为福晟集团有限公司。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。涉案返租协议系伯顺公司、普力奥公司与钟建军、钟明仁各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，对各方当事人均具有约束力。从返租协议的内容来看，是由伯顺公司作为承租方，钟建军、钟明仁作为出租方，形成房屋租赁合同关系。返租协议约定的租赁期限届满后，伯顺公司仍继续占有使用涉案商铺，基于返租协议产生的房屋租赁合同关系继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁，出租人或承租人依法可以随时解除合同。尽管普力奥公司作为丙方在返租协议上签名，但普力奥公司一方面作为涉案商铺的开发商与钟建军、钟明仁之间存在商品房预售合同关系，另一方面作为委托方与伯顺公司就涉案楼盘的商铺经营管理存在委托合同关系，普力奥公司就返租协议享有的权利义务是源于其开发商、委托方的双重身份，即租赁合同关系得到全面履行的前提下给予钟建军、钟明仁购房价款上的折扣优惠，在钟建军、钟明仁原因导致租赁合同关系提前解除的情况下可主张赔偿，故在普力奥公司已给予钟建军、钟明仁购房款折扣优惠且返租协议约定的租赁期限届满的情形下，普力奥公司已履行完毕其基于返租协议产生的合同义务。因此，对于钟建军、钟明仁主张解除返租协议的诉求，本院仅支持解除钟建军、钟明仁与伯顺公司之间基于返租协议产生的房屋租赁合同关系。钟建军、钟明仁以提起本案诉讼方式主张解除租赁合同关系，有关解除的通知已于2020年8月13日送达给伯顺公司，故本院认定该房屋租赁合同关系已于2020年8月13日解除。由于房租租赁合同关系解除，伯顺公司应向钟建军、钟明仁返还涉案商铺，现并无证据反映系由普力奥公司占有控制涉案商铺，根据合同的相对性原则，钟建军、钟明仁要求普力奥公司承担返还涉案商铺，于法无据，本院不予支持。关于租金及占有使用费的问题。前述认定房屋租赁合同关系已于2020年8月13日解除，租金应计算至2020年8月13日，而伯顺公司未及时向钟建军、钟明仁返还涉案商铺，应参照租金标准自2020年8月14日起支付占有使用费至实际返还商铺之日止。2015年1月2日至2020年1月1日的租金，返租协议已约定该段期间租金合计195619元，伯顺公司未就该笔租金欠付事宜提出异议且未提交证据证明已结清该笔租金，本院采信钟建军、钟明仁的陈述及证据，认定伯顺公司尚欠2015年1月2日至2020年1月1日期间的租金195619元未向钟建军、钟明仁清偿。对于2020年1月2日起的租金及占有使用费标准问题，普力奥公司已履行基于返租协议给予钟建军、钟明仁购房款优惠，且普力奥公司和钟建军、钟明仁之间的商铺预售合同关系，与伯顺公司和钟建军、钟明仁之间的房屋租赁合同关系，并非同一法律关系，而伯顺公司与钟建军、钟明仁也未明确约定返租协议约定租期届满后的租金计算标准，钟建军、钟明仁主张参照返租协议约定的购房款折扣优惠金额与返租协议租期内约定租金之和计算2020年1月2日起的租金、占有使用费计算标准为每月6856.2元，缺乏事实及法律依据，本院仅支持2020年1月2日起的租金、占有使用费均按照返租协议约定的每月3260.32元（195619元÷60个月）计算。经核算，截至2020年8月13日，涉案商铺租金合共219745.37元（195619元+3260.32元/月×7个月+3260.32元÷30天×12天）。伯顺公司未依约支付租金及占有使用费，造成钟建军、钟明仁资金被占用的利息损失，但钟建军、钟明仁主张利息按市场报价利率1.5倍计算依据不足，本院依法调整为全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算。对于利息的起算时间，钟建军、钟明仁主张均自起诉之日即2020年6月8日起计算，但2020年6月2日起每月应付的租金或占有使用费自次月1日时付款期限才届满，利息应自次月2日起计算。因此，本院依法调整利息计算方法为：（1）2020年6月1日之前的租金利息：以211920.6元（195619元+3260.32元/月×5个月）为基数，自2020年6月8日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止；（2）2020年6月2日起的租金、占有使用费利息：以每月应支付的租金或占有使用费为基数，均从次月2日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止。关于普力奥公司的责任承担问题。普力奥公司自认，在2019年1月前其与伯顺公司系同一控制人、同一套财务班子，伯顺公司经营支出产生的各项费用均是计入普力奥公司的财务账册，而伯顺公司、普力奥公司的股东构成情况表明目前该两公司实际上控制人依然相同，结合普力奥公司所述伯顺公司基于经营管理协议书在管理期限内实际收取的租金，已用于抵销伯顺公司因经营支出的各项费用而向普力奥公司所付债务，反映伯顺公司与普力奥公司作为关联公司，彼此之间财产边界不清、财务混同，利益相互输送，伯顺公司丧失了人格独立性，有逃避因经营管理协议书涉及商铺所产生的租金债务之嫌，严重损害了钟建军、钟明仁作为租金债权人的合法权益，依照《中华人民共和国公司法》第三条第一款“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。”，并参照第二十条第三款“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。”规定，本院认定普力奥公司应对伯顺公司前述租金、占有使用费及利息债务承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国公司法》第三条第一款、第二十条第三款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认原告钟建军、钟明仁与被告中山市伯顺物业管理有限公司基于2015年1月2日签订的返租协议所形成的房屋租赁合同关系已于2020年8月13日解除；二、被告中山市伯顺物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告钟建军、钟明仁返还位于中山市南区××××××新光天地花园品香苑5卡商铺；三、被告中山市伯顺物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告钟建军、钟明仁支付租金219745.37元、占有使用费（占有使用费计算方法：自2020年8月14日起按每月3260.32元计算至返还前述第二项商铺之日止）以及利息（2020年6月1日之前的租金利息的计算方法为：以211920.6元为基数，自2020年6月8日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止；2020年6月2日起租金及占有使用费利息的计算方法：以每月应支付的租金或占有使用费为基数，从次月2日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；四、被告中山市普力奥房地产开发有限公司对被告中山市伯顺物业管理有限公司上述第三项债务承担连带清偿责任；五、驳回原告钟建军、钟明仁的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4542元，诉讼保全申请费1601元，合共6143元（原告钟建军、钟明仁已预交），由原告钟建军、钟明仁负担327元，被告中山市普力奥房地产开发有限公司、中山市伯顺物业管理有限公司负担5816元（两被告负担部分于本判决发生法律效力之日起七日内迳付两原告）。如不服本判决，可以在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  姚 班人民陪审员  李美忠人民陪审员  汤伟灿二〇二〇年十二月四日书 记 员  刘尉婷杨莉芳