江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0722民初5704号原告：杨贵成，男，1962年6月23日出生，汉族，住东海县。被告：杨青，男，1965年2月1日出生，汉族，住东海县。委托诉讼代理人:章登贵,江苏东帝律师事务所律师。原告杨贵成与被告杨青房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨贵成，被告杨青及其委托诉讼代理人章登贵均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：１．判令被告继续履行原、被告之间的买卖门面房协议，向原告支付购房余款56万元；２．本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2020年3月30日口头达成房屋买卖协议，约定原告将其位于东海县转让给被告，约定301室是80万元、门面房是60万元，同日被告支付3万元购房定金，4月1日被告支付3万元购房预付款。后被告于2020年4月14日明确说明301室房屋不再购买，但对于门面房一直要求原告等。原告多次与被告协商，被告总以各种理由拖延。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求支持原告诉请。被告杨青辩称，原告杨贵成起诉被告杨青继续履行买卖门面房协议无事实和法律依据，1、原告出具的定金条不是房屋买卖合同，原告诉称履行买卖门面房协议没有事实依据。杨贵成出具的定金条只能证明杨贵成收取杨青的房屋买卖定金为订立合同的预约定金，不构成房屋买卖合同，双方也从未签订过房屋买卖合同，依据《城市房地产管理法》第41条规定房地产的转让应当签订书面转让合同，但杨贵成没有提供双方签订的买卖合同，定金条不具备房屋买卖合同的主要条款，也不能成为双方的房屋买卖协议。房屋买卖合同不仅要具备《合同法》第12条规定的主要条款而且还要具备《商品房销售管理办法》第16条规定的条款，因此杨贵成与杨青之间根本没有签订任何房屋买卖合同也就谈不上双方履行房屋买卖协议，因此杨贵成诉杨青没有法律依据，请求驳回杨贵成诉求。2、收条也不构成双方的买卖合同，杨贵成的诉讼理由与其出具的定金条的房屋总价款135万元相矛盾，该诉讼理由中301室是80万元、门面房是60万元，总价款是140万元。综上，杨贵成多次采取了欺骗的行为骗取杨青交付购房定金以及购房款，所以是不诚信的行为，请求依法驳回杨贵成对杨青的诉求。本院经审理认定事实如下：被告杨青和原告杨贵成曾就购买原告位于东海县进行磋商。2020年3月30日，原告向被告出具收条一张，载明“定金条收杨青购杨贵成晶都路864-106号门面房及301，共计人民币壹佰叁拾伍万元整（￥：1350000），税收各付各税。收定金叁万元整。（￥：30000元）支付宝付款。收款人：杨贵成2020年3月30日”。2020年4月1日，原告向被告出具收条一张，载明“收条今收到杨青购房款现金叁万元整（￥：30000元）特写收条杨贵成2020年4月1日。”2020年4月14日，原、被告进行通话，在电话中原告询问被告是否还继续购买301室房屋，被告回复称决定不再继续购买，同意原告进行出售。2020年5月5日，原告通过手机短信向被告发送通知一份，内容为“通知杨青你于2020年3月30日定购杨贵成的房屋：东海县牛山街道晶都路864-106号门面房及301住宅，共计人民币壹佰叁拾伍万元整。2020年4月14日你说：不买301住宅，你已经违约。现在请你于2020年5月20日之前将门面房购房款60万元结清。否则，视你又违约。按《合同法》处理。且负责赔偿由定购房屋的日期之日起造成的经济损失，按购房总价款月息2%计算赔偿经济损失”。现原告以要求被告继续履行合同未果为由，诉至本院，请求处理。庭审中，原、被告一致认可案涉房屋中的301室已经被原告另行出售。同时被告明确表示不愿意继续购买案涉房产中的门面房，而原告坚持要求继续履行合同。另查明，杨青诉杨贵成房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案受理，案号为（2020）苏0722民初4511号，杨贵成于2020年7月29日签收本院送达的起诉状副本、传票等诉讼文书。在该案中，杨青要求杨贵成返还购房定金3万元及购房预付款3万元等。上述事实，有原、被告的当庭陈述、收条、录音、短信截屏等证据予以证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。关于原、被告之间的房屋买卖合同关系是否成立。房屋买卖合同是否成立应当以双方当事人的合意形成为判定标准，合意一经形成合同即告成立，未签订书面合同不影响房屋买卖合同的效力；本案原、被告双方虽未以书面形式订立更加完备的买卖合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方已达成订立合同的意愿，且定金收条载明的内容中合同双方当事人明确，案涉买卖房屋意向明确，买卖标的房屋指向明确，并且对房屋的价款及税收负担意见一致，因此可以认为双方房屋买卖合同已经成立。同时，定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。本案中，被告杨青在本案诉讼前及诉讼过程中均已明确表示不再继续履行合同，本院在（2020）苏0722民初4511号杨青诉杨贵成房屋买卖合同纠纷一案中，也已经判决解除双方之间签订的房屋买卖合同，故原告要求继续履行合同，依据不足，本院不予支持。被告辩称双方之间未形成房屋买卖合同关系，与客观事实不符，本院不予采纳。关于合同解除后的违约责任问题，已经在杨青诉杨贵成房屋买卖合同纠纷一案中处理，在本案中本院不再理涉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十二条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：驳回原告杨贵成的诉讼请求。案件受理费减半收取4700元、保全费3320元，合计8020元，由原告杨贵成负担（已缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向本院预交代收二审上诉案件受理费9400元。收款人：江苏省连云港市中级人民法院，开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，账号：10×××94，也可到农行东海县支行营业厅缴纳。先到本院立案庭开具交款票据，然后到上述指定银行交款，交款后将票据交至本院立案庭。逾期不交，则报江苏省连云港市中级人民法院裁定按撤回上诉处理。审 判 员 丁铁生二〇二〇年九月二十九日法官助理 孟丽娟书 记 员 金肖肖法律条文及上诉须知附录一、法律条文《中华人民共和国合同法》第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第十二条【合同内容】合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十五条【定金】当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。