广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初11586号原告：唐国瑞，男，1971年9月8日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，被告：广州君毅物业管理有限公司均禾分公司，住所地广州市白云区均禾街道平沙街**（自主申报）。法定代表人：潘小娟。委托诉讼代理人：李东升，广东国灿律师事务所律师。委托诉讼代理人：骆军辉，广东国灿律师事务所律师。被告：广州君毅物业管理有限公司，住所地广州市白云区嘉禾街空港大道望岗聚一居自编****（自主申报）。法定代表人：潘小娟。原告唐国瑞诉被告广州君毅物业管理有限公司均禾分公司（以下简称君毅均禾分公司）、广州君毅物业管理有限公司（以下简称君毅公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐国瑞，被告君毅均禾分公司、君毅公司的法定代表人潘小娟，被告君毅均禾分公司的委托诉讼代理人李东升到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告唐国瑞向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认原告与被告君毅均禾分公司签订的《租赁合同》无效；2.请求法院判令被告君毅公司返还原告押金36000元、入场费26000元，赔偿装修损失费用31480元，暂定追诉利息2000元（利息从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至付清款日止）；3.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由如下：2019年11月14日，原告与被告君毅均禾分公司签订《租赁合同》，约定被告君毅均禾分公司将位于广州市白云区均禾街道平沙街6号君毅广场第1层第1-105商铺出租给原告作商业使用。原告依约向被告支付了保证金36000元、入场费26000元，并对商铺进行了装修，花费装修费31480元。双方签订上述合同后，原告发现被告君毅均禾分公司出租上述商铺没有在国土规划管理部门办理报批报建手续，没有取得建设工程规划许可证，更没有取得相关房屋产权证书。双方签订的《租赁合同》违反了有关法律法规的强制性规定，是无效合同。故诉至法院，请求判如所请。被告君毅均禾分公司和君毅公司共同辩称：1确认涉案商铺所在的建筑物未办理规划报建手续。签订合同时被告已明确告知原告，出租的物业未办理产权手续，且原告在签订合同前已对涉案商铺进行了充分的评估论证和实地考察，获悉租赁物业的具体情况，其本人对涉案商铺的用地性质、规划用途及现状均没有异议。2.双方合同约定，原告认可租赁场地的经营状况，经营场地在任何情况下，原告不应提出退还押金、管理费以及解除合同等请求。3.被告在签订被告已经涉案商铺的所有情况告知原告，原告对于自身风险已经清楚，故即使合同无效，因合同无效所造成的损失应由原告自行承担。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证，本院对原告提交的租赁合同、物业招租公告、收据、项目装修资料予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：2019年11月14日，君毅均禾分公司（出租方，甲方）与唐国瑞（承租方，乙方）签订了《租赁合同》，约定：甲方将位于广州市白云区均禾街道平沙街6号君毅广场第1层第1-105商铺（以下简称涉案商铺）出租给乙方作商业用途，乙方在签订本协议前，应就本租赁物进行充分的评估、论证与实地考察，获悉本租赁物具体情况，对租赁物的用地性质、规划用途与现状均无异议。乙方向甲方租赁该铺位的期限为3年，时间自2019年11月15日起至2022年11月14日止。甲乙双方议定该商铺第一年的月租金为10350元/平方米，租赁期限内，开业前（以实际交付商铺日期为准）免租，第一年2019年11月15日至2020年11月14日每月租金为10350元，管理费每月1650元（含中央空调费、管理费、场内保洁卫生费），不含公摊水费、电费，水费7元/吨，电费1.5元/度。乙方须于本合同签订之日向甲方交付履约保证金36000元。乙方认可经营场地的现状，不以经常场地的任何情况向甲方提出退还租金、管理费或解除本合同等请求。乙方不得擅自对商铺进行装修，乙方进行装修钱，应当提前书面请示甲方。等等。上述合同签订后，唐国瑞向君毅均禾分公司交纳了押金36000元，并另行支付赞助费26000元，君毅公司向唐国瑞出具收据予以确认。君毅均禾分公司将涉案商铺交付给唐国瑞使用，唐国瑞经出租方同意对商铺进行了装修，装修期间为2019年10月22日至2019年11月12日。唐国瑞主张2020年4月11日，君毅均禾分公司将涉案商铺上锁，其让君毅均禾分公司的工作人员开门后将商铺内的物品搬走。君毅均禾分公司确认由于唐国瑞欠缴水电费、物业费，该公司工作人员于2020年4月11日将商铺上锁。君毅均禾分公司主张唐国瑞自行搬离涉案商铺，其在2019年4月底、5月初时收款时才发现唐国瑞搬走。为证明其装修损失，唐国瑞向本院提交了以下证据：1.《A105档装修项目报价》表，显示装修项目包括隔墙、天花、封边、墙面处理、钢化玻璃、玻璃吊门配件、地板、地面黄色装饰、门口包铝塑板、助燃板、仓库门安装、门头广告灯字、电路安装、消防更+放水费，金额合计30920元；2.原告与微信备注名称为“亮”的好友的微信聊天记录，唐国瑞主张该微信聊天记录为其与装修承包方黄炳亮的微信聊天记录，其中唐国瑞于2019年10月22日向对方发送信息，内容为“确认接受你的装修报价，包工包料”，对方回复称“不是全部包工包料，上面备注系包工的就包工，门头只包工”。同日，唐国瑞通过微信向对方转账10000元。2019年11月11日，对方发送信息，内容为“前期工程款：1.已收10000元备料款；2.已收到10000元进度款；3.剩余款8920元。后期增加：……共3410元，总：12330元-450消防-300助燃板=11480”。3.银行流水明细及支付宝转账记录，显示唐国瑞分别于2019年10月28日通过支付宝向黄炳亮转账10000元；于2019年11月13日向黄炳亮转账11480元。被告对上述证据的三性不予确认。唐国瑞于2020年4月24日向本院递交诉状，提起本案诉讼。本院认为：涉案商铺所在的建筑未办理规划报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，唐国瑞与君毅均禾分公司于2019年11月14日签订的《租赁合同》无效，唐国瑞的该项诉讼请求本院予以支持。君毅均禾分公司作为出租人未提供合法建筑物，唐国瑞作为承租人对租赁物的合法性未尽谨慎审查义务，故对合同无效均有过错。合同无效，因该合同取得的财产应予返还。唐国瑞要求君毅公司向其退还租赁保证金30000元的诉讼请求本院予以支持。唐国瑞主张返还的入场费26000元，《租赁合同》对此无作约定，唐国瑞要求全额退还意见理据不足，根据本案实际情况，按照公平合理原则，本院认为入场费应按剩余租期占合同约定租赁期的比例作部分返还处理，鉴于君毅均禾分公司确认其于2020年4月11日将涉案商铺上锁，故本院认为唐国瑞实际使用涉案商铺至2020年4月11日，即唐国瑞实际使用商铺的期限为2019年11月15日至2020年4月11日，共149天，剩余租赁期为947天（1096天-149天），故君毅公司应当向唐国瑞返还入场费（赞助费）22465.33元（26000元×947月÷1096天）。对于唐国瑞主张的装修费，由于唐国瑞、君毅均禾分公司对于双方《租赁合同》无效均有过错，故装修损失应当由双方各承担一半。唐国瑞向本院提交了装修项目报价表、微信聊天记录、银行转账凭证、支付宝付款记录等，上述证据已经形成完整的证据链，证实唐国瑞为涉案商铺装修支付装修费31480元。同时考虑到唐国瑞使用涉案商铺的时间约为5个月，在考虑装饰装修物在使用期间的折旧等情况，本院酌情认定唐国瑞的装饰装修损失为27100元，该装饰装修损失应当由唐国瑞和君毅公司各承担一半，故君毅公司应当向唐国瑞赔偿装饰装修损失13550元。对于唐国瑞主张的超出部分，本院不予支持。对于唐国瑞主张的押金、入场费利息，考虑到唐国瑞对合同无效有过错，故本院仅支持自唐国瑞提起本案诉讼之日即2020年4月24日起，按照从2020年4月24日起算，按照按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计算至实际清偿之日止。唐国瑞主张的超出部分，本院不予支持。对于唐国瑞主张的装饰装修损失的利息，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下:一、确认原告唐国瑞与被告广州君毅物业管理有限公司均禾分公司签订《租赁合同》无效；二、在本判决生效之日起三日内，被告广州君毅物业管理有限公司向原告唐国瑞退还押金36000元、入场费22465.33元，并支付利息（利息以58465.33元为本金，从2020年4月24日起，按照按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计算至实际清偿之日止）；三、在本判决生效之日起三日内，被告广州君毅物业管理有限公司向原告唐国瑞赔偿装饰装修损失13550元；四、驳回原告唐国瑞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1068.5元，由原告唐国瑞负担268.5元，由被告广州君毅物业管理有限公司负担800元(被告承担部分应于本判决生效之起三日内向本院缴纳)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  王丽美二〇二〇年六月十九日书记员  林嘉仪