广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0402民初1130号原告：中国工商银行股份有限公司珠海分行，住所地：珠海市********工商银行大厦。统一社会信用代码：914**********343XL。负责人：童志军，行长。委托诉讼代理人：王美智，广东莱特律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐健霆，广东莱特律师事务所律师。被告：王奕文，女，汉族，1978年10月6日出生，住址广东省惠州市大亚湾区西区******************，公民身份号码432************225。被告：中山市南兴房地产有限公司，住所地：中山市*******************1卡。统一社会信用代码：914************539。法定代表人：马某1。委托诉讼代理人：李启亮，广东维纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨春雪，广东维纳律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司珠海分行与被告王奕文、中山市南兴房地产有限公司金融借款合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人唐健霆、被告王奕文本人、被告中山市南兴房地产有限公司的委托诉讼代理人李启亮到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告王奕文立即归还《个人购房借款/担保合同》项下剩余贷款本金人民币293,532.46元和暂计至2019年8月20日止的利息人民币13,964.45元【其中：正常利息12,725.32元，罚息786.96元，复利452.17元】；2、判令被告王奕文向原告支付自2019年8月21日起至实际清偿之日止的罚息和复利【罚息以欠付的本金293,532.46为计算基数，按罚息利率计算；复利以上一结息日欠付的利息（包括正常利息、罚息和复利）为计算基数，按罚息利率计算，罚息、复利的结息规则为按月结息】；3、判令被告王奕文向原告支付律师费12,299.88元；4、判令被告中山市南兴房地产有限公司对被告王奕文上述第1、2、3项的债务承担连带清偿责任；5、判令被告王奕文以位于中山市**********************【商品房销售备案合同编号：HTN209481，合同条码：1798】为上述第1、2、3项的债务承担抵押担保责任；原告可就该房产依法处分所得价款享有优先受偿权；6、判令本案的诉讼费用（包括案件受理费、保全费、公告费等）由两被告承担。事实和理由：为购买位于中山市**********************的房产（以下称涉案房产），被告王奕文向原告申请购房按揭贷款。2016年7月11日，原告与被告王奕文、被告中山市南兴房地产有限公司共同签订了《个人购房借款/担保合同》（编号A：【皇爵】字【珠海分】行【香洲】支行【2016】年【王奕文】号），合同主要约定如下：贷款本金人民币36万元，贷款期限10年；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮10%，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始,按该次调整后的基准利率(如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准)执行新的贷款利率；按月等额本息还款法偿还贷款本息，还款日与贷款实际发放日相对应；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息;对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在约定的利率基础上加收50%；在贷款发放后，发生1期未按时足额偿还贷款本息的，自发生的次日起，贷款利率按约定利率基础上加收10%确定；发生累计3期未按时足额偿还贷款本息的，自发生的次日起，贷款利率按约定利率基础上加收15%确定；发生累计5期未按时足额偿还贷款本息的，自发生的次日起，贷款利率按约定利率基础上加收30%确定；如借款人违约，贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。被告中山市南兴房地产有限公司作为上述《个人购房借款/担保合同》连带责任保证人，对上述合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担阶段性的连带保证责任，直到涉案房产正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载涉案房产正式抵押登记信息的他项权证书为止，保证人的保证责任才能免除。被告王奕文以其所购涉案房产为上述贷款提供抵押担保,但涉案房产只办理了商品房销售登记备案【商品房销售备案合同编号：HTN2016069481，合同条码：1601069798】，原告于2016年7月21日办理了预告抵押登记，取得了《中山市商品房抵押登记备案证明》【易房抵字第DY201653574号】，但涉案房产至今尚未办理不动产权证，亦未办理抵押登记，被告中山市南兴房地产有限公司的保证责任不能免除。2016年7月22日，原告依约定将贷款人民币36万元发放至被告王奕文指定的收款人账户。贷款发放后，被告王奕文多次未如约向原告归还贷款本息，截至2019年4月21日，已连续违约欠供6期，累计逾期8期。按照《个人购房借款/担保合同》的第十四条第14.2款第（4）项的约定，原告宣布《个人购房借款/担保合同》项下贷款提前到期，要求被告王奕文于2019年5月25日前归还剩余贷款本息，同时要求被告中山市南兴房地产有限公司承担连带保证责任，但被告王奕文和被告中山市南兴房地产有限公司均未按原告要求和合同约定履行还款义务。由于两被告的行为已经构成根本违约，致使原告的合同目的不能实现，严重损害了原告的合法权益。原告为维护合法权益，特向人民法院提起诉讼并支付律师费人民币12,299.88元，恳请法院判如所请。被告王奕文答辩认为，原告没有联系我，我联系过原告几次。我刚刚逾期时打电话希望给点时间，但原告不肯，要求一定要还上，差不多要一次性还款，没有收到过催款电话，没有联系不上。被告王奕文庭后提交意见认为，1、中山南兴地产销售邱翀欺诈我在不知情的形式上诱导购买实际情况不符合当前情况的房产，骗交购房定金虚假承诺无条件退定，恶意编造涨价抢房，虚假承诺只要购房房产即刻升值，转手卖掉即可赚取差价，虚假承诺购房即可由开发商承租给第三方坐收租金抵扣月供，欺诈装修款，收取装修款4年之久，期间多次发送短信称房屋已经装修好，达到收楼条件等待出租，可实际并未装修，未出具任何书面说明及解释，骗取消费者预付款诈骗消费者装修款！要求中山南兴地产全额退还首付款和装修款！2、中山南兴地产在明知购房人经济情况不允许的情况下以不退定金为要挟强买强卖，明知国家明令禁止信用卡和贷款资金不得用于购房投资等商业行为，仍诱导逼迫我刷卡贷款购买，单方面垫付三成首付款等违规手段隐瞒我没有付足首付并不具备取得房贷的资质，联合工行违规发放房贷，令其快速回笼资金，坑害我高价购买劣质资产并且背负巨额债务！并教唆公司营销人员以不正当竞争行为，诋毁其他房产楼盘都是垃圾，不遵守经营者诚信义务设定不合法不合理的买卖条件！要求中山南兴出具当时垫付购房首付款资金是否合法合规的文件证明！要求中山南兴地产承担工行起诉之罚息违约金律师费诉讼费！3、中国工商银行珠海分行香洲支行未经核实借款人是否具备足够偿还的能力，对借款人是否符合国家最低首付跟信贷政策没有进行审慎审查，对开发商中山南兴地产的销售资质和业内信用评级是否达标没有进行审慎审查，联合资质信誉不良的合作方违规发放住房贷款协助南兴地产快速回落资金，令借款人高价购买劣质资产背负巨额债务陷入套路之中，导致借款人被欺诈购房深陷套路贷征信逾期，住房贷款逾期，且违约责任不予明确告知！事先未做任何沟通，单方面强势起诉借款人，加收高额违约金及罚息令借款人亏损加大伤害加剧信誉受损苦不堪言！要求工行撤销起诉，对违反审慎经营及违规放贷行为自行检讨，退还我所交按揭本息！4、4月27号在没有与中山南兴地产有任何沟通的情况下，其愿意主动退房息事宁人，说明其违规销售属实，但是逾期这两年，对我个人征信声誉及生活造成严重的不良影响，该笔住房贷款罚息，利息，违约金，本案律师费诉讼费应由中山南兴地产与工行珠海分行自行解决，并要求其赔偿我这几年的经济损失和精神损失！被告中山市南兴房地产有限公司答辩认为，对罚息及复利，我方认为高于实际损失，律师费部分我方认为本案并非要聘请律师，律师费不予支持，诉讼费应由被告王奕文承担。原告提交下列证据：1、个人购房借款/担保合同（编号A：【皇爵】字【珠海分】行【香洲】支行【2016】年【王奕文】号；2、借款借据及放款凭证；3、中山市商品房销售登记备案表；4、中山市商品房抵押登记备案证明；5、自营历史明细列表；6、个人贷款期数明细查询单；7、提前还款函（王奕文）；8、EMS快递单（单号：1078301291329）；9、提前还款函（中山市南兴房地产有限公司）；10、EMS快递单（单号：1078301292729）；11、投递查询信息；12、委托代理合同；13、律师费转账凭证；14、律师费发票（NO：29083260）；15、中山市不动产登记资料查询结果。两被告在本案举证期限内并无提交证据。本院组织当事人进行了证据交换及质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：被告王奕文为购买位于中山市**********************的房产（以下称涉案房产），2016年7月11日，原告与被告王奕文、被告中山市南兴房地产有限公司共同签订了《个人购房借款/担保合同》（编号A：【皇爵】字【珠海分】行【香洲】支行【2016】年【王奕文】号），合同约定，贷款本金人民币36万元，贷款期限10年；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮10%，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始,按该次调整后的基准利率(如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准)执行新的贷款利率；按月等额本息还款法偿还贷款本息，还款日与贷款实际发放日相对应；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息;对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在约定的利率基础上加收50%；合同约定借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，构成借款人违约。借款人违约的，贷款人有权宣布合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。如借款人违约，贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。合同约定，被告中山市南兴房地产有限公司作为连带责任保证人，对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担阶段性的连带保证责任，直到涉案房产正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载涉案房产正式抵押登记信息的他项权证书为止，保证人的保证责任才能免除。合同签订后，涉案房产办理了预告抵押登记，至庭审时涉案房产尚未办理正式抵押登记。2016年7月22日，原告将贷款36万元发放至被告王奕文指定的收款人账户。贷款发放后，根据原告统计，截至2019年4月21日，被告王奕文已连续违约欠供6期，累计逾期8期。另查明，因本案诉讼，原告产生律师费12299.88元。另查明，被告王奕文庭后提交认购书、刷信用卡支付首付款清单、聊天记录、置业计划等用以证明其意见。本院认为，原告与被告王奕文签订的《个人购房借款/担保合同》，系当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，为依法成立的有效合同，各方均须按合同的约定行使权利，履行义务。原告已按合同约定发放贷款，被告王奕文在取得贷款后，未按照合同约定按时偿还贷款，已构成违约。原告宣告所有未偿还的贷款本金到期，并要求被告王奕文偿还相应贷款本息，本院予以支持。因本案诉讼，原告产生律师费12299.88元，被告王奕文应按约支付。对于被告王奕文庭后提交意见反映的情况，本案中并无证据证明《个人购房借款/担保合同》存在可撤销或无效等情形，被告王奕文针对原告的相关意见，应不予采纳，而被告王奕文针对被告中山市南兴房地产有限公司的相关意见，并非本案审理范围，被告王奕文应另寻途径解决。根据《个人购房借款/担保合同》约定，被告中山市南兴房地产有限公司在涉案房产办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记）并将《房屋他项权证》交原告收押前，为被告王奕文的本案债务承担连带责任保证。现涉案房产仍未办理正式抵押登记，被告王奕文亦逾期还款，故被告中山市南兴房地产有限公司应对被告王奕文的上述债务承担连带清偿责任。对于原告主张涉案房产的优先受偿权问题。依据《中华人民共和国物权法》规定，抵押权系物权，物权的设立，经依法登记发生法律效力。根据上述法律规定，在抵押权登记前合同双方仅可依合同主张债权。本案中，涉案房产未办理正式抵押登记，并不产生债务人不履行债务时债权人可以从处分商品房的价款中优先受偿的法律后果。基于此，原告请求确认就抵押物享有优先受偿权，无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条、第四十一条、第四十二条规定，判决如下：一、被告王奕文于本判决生效之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司珠海分行偿还借款本金293532.46元、以及计至2019年8月20日正常利息12725.32元，罚息786.96元，复利452.17元；二、被告王奕文于本判决生效之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司珠海分行支付自2019年8月21日起至本息实际清偿日止的罚息、复利（罚息以293532.46元为基数，按中国人民银行同期同档次贷款利率上浮10%再上浮50%计算，对不能按时支付的利息按罚息利率计算复利）；三、被告王奕文于本判决生效之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司珠海分行支付律师费12299.88元；四、被告中山市南兴房地产有限公司对被告王奕文的上述债务承担连带清偿责任，被告中山市南兴房地产有限公司承担清偿义务后，有权向被告王奕文追偿；五、驳回原告中国工商银行股份有限公司珠海分行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6097元，保全费2118.98元，由两被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  张 驰人民陪审员  许丽娜人民陪审员  陈丽娟二〇二〇年八月三日书 记 员  梁凤巧