上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0110民初10460号原告(反诉被告)：上海品府酒店管理有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：王京芳，执行董事。委托诉讼代理人：常国旗，上海市凤凰律师事务所律师。委托诉讼代理人：高双全，上海市凤凰律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海奕昕贸易有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：田昌平，执行董事。委托诉讼代理人：奚正辉，闻远(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈成，闻远(上海)律师事务所律师。第三人：王京芳，女，1975年7月20日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区丹阳路XXX弄XXX号。委托诉讼代理人：常国旗，上海市凤凰律师事务所律师。委托诉讼代理人：高双全，上海市凤凰律师事务所律师。第三人：上海鼎有物业管理有限公司，住所地上海市宝山区高逸路XXX-XXX号XXX幢XXX室。法定代表人：王薇薇，执行董事。委托诉讼代理人：张春福，上海市锦天城律师事务所律师。原告上海品府酒店管理有限公司(以下简称“品府酒店”)诉被告上海奕昕贸易有限公司(以下简称“奕昕公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案受理后，奕昕公司向本院提起反诉，并要求追加王京芳为第三人参加诉讼，本院依法追加王京芳为本案第三人。上海鼎有物业管理有限公司(以下简称“鼎有物业公司”)要求作为第三人参加诉讼。2020年4月，本院追加鼎有物业公司作为第三人参加诉讼。本院先适用简易程序，后转为普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，第三人王京芳及原告品府酒店的委托诉讼代理人常国旗、高双全，被告奕昕公司的委托诉讼代理人奚正辉，第三人鼎有物业公司的委托诉讼代理人张春福到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告品府酒店向本院提出诉讼请求：1、判决原告法定代表人王京芳与被告在2014年8月11日签订的商铺租赁合同于2019年3月28日解除；2、判令被告向原告返还房屋租赁保证金100,000元；3、判令被告向原告支付违约金320,922元；4、判令被告向原告赔偿店面设计费23,250元、太阳能设备费90,675元、装修损失494,325元；5、判令被告向原告赔偿加盟费损失72,333元，酒店管理系统安装费2,583元,工程筹备费10,333元,特许经营保证金100,000元；6、判令被告向原告赔偿经营损失210,553元；7、判令被告向原告支付原告垫付的消防通道改造款83,895元；8、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告变更诉请为：1、判令双方租赁合同于2019年8月12日解除，具体时间由法院判决；2、判令奕昕公司返还租赁保证金100,000元；3、判令被告向原告支付违约金320,922元；4、判令奕昕公司赔偿装修损失1,714,239.26元；5、判令奕昕公司向原告赔偿加盟费损失72,333元，酒店管理系统安装费2,583元,工程筹备费10,333元,特许经营保证金100,000元；6、判令被告向原告赔偿经营损失210,553元；7、判令被告向原告支付原告垫付的消防通道改造款83,895元。事实及理由：2014年8月11日，原告法定代表人王京芳为设立公司与被告签订《商铺租赁合同》，约定租赁吉浦路XXX号二层南侧部分房屋，建筑面积1450平方米。租期自2014年10月25日起至2024年10月24日止，年租金1,164,350元(月租金97,029元)，租金递增率为5%，每2年上浮一次。原告为经营酒店投入了设计费45,000元、装修费270万元、太阳能设备费17,550元，2018年1月又增加装修费131,366元，向加盟授权方华住酒店管理有限公司(以下简称“华住公司”)支付加盟费、工程筹备费165,000元及特许经营保证金100,000元。2017年12月因被告拖欠第三人鼎有物业公司的租金致诉讼，该判决于2019年3月28日生效，鼎有物业公司持生效判决向法院申请执行。经协商，原告于2019年8月15日之前搬离，故原告至法院作如上诉请。被告奕昕公司答辩并反诉称：同意解除合同，解除时间为2019年6月26日。不同意原告的其余诉请。原告存在违约的行为，自2017年12月25日支付了至2018年2月25日的租金后，一直没有再付租金和物业管理费，但仍在使用房屋。根据合同约定，租赁保证金应该予以没收。为此，提出反诉请求：1、判决与王京芳签订的租赁合同于2019年8月12日解除(实际搬离之日)；2、反诉被告支付从2018年2月26日至2019年8月12日拖欠的租金1,838,424元；3、反诉被告支付拖欠的物业管理费152,830元；4、反诉被告支付三个月租金标准的违约金320,922元；5、反诉被告承担诉讼费。原告(反诉被告)品府酒店反诉辩称：同意2019年8月12日作为双方合同解除日。品府酒店确实从2018年2月26日起未支付租金，当时是奕昕公司让我们暂停支付租金的，现同意支付租金。奕昕公司没有进行过物业管理，不同意支付物业费和违约金。租赁合同实际是品府酒店履行的，第三人王京芳不存在负连带责任，由品府酒店承担权利义务。第三人王京芳述称：同意原告的诉请。对奕昕公司的反诉请求意见与品府酒店一致。第三人鼎有物业公司述称：根据鼎有物业公司与奕昕公司就房屋租赁纠纷生效判决，鼎有物业公司与奕昕公司的租赁合同于2017年11月16日解除，按照最高院法释[2009]11号文第19条规定，自2017年11月17日起鼎有物业公司对品府酒店享有腾房的权利，品府酒店逾期腾房应向鼎有物业公司支付使用费，为此，提出诉请：1、判令品府酒店及第三人王京芳支付鼎有物业公司从2018年2月26日至2019年8月12日房屋租金、使用费合计1,845,756.2元；2、以1,845,756.2元为基数，支付自2019年8月13日起按年化4.75%利率计算至实际支付之日的利息；3、品府酒店、王京芳变更或注销登记在鼎有物业公司房屋内的所有证照手续。品府酒店、王京芳对第三人鼎有物业公司的诉请答辩称：鼎有物业公司无权作为有独立请求权的第三人，不是本案租赁合同的相对方。法院判决奕昕公司自2017年11月24日起以每天2.35元*7,951平方米向鼎有物业公司支付房屋使用费，品府酒店租赁的1,450平方米包含在上述面积中，鼎有物业公司已向法院申请强制执行，其权利可以向奕昕公司主张。被告奕昕公司辩称：本案合同关系方是奕昕公司、品府酒店，根据合同约定，奕昕公司有权收取房屋租金、占用使用费。本诉中品府酒店要求奕昕公司赔偿装修费、经营损失等，如果我们租金没有收到，再赔钱就不公平了。经审理查明：2014年8月11日，奕昕公司(甲方)与王京芳(乙方)就上海市吉浦路XXX号2层南侧部分房屋(建筑面积1450平方米)(以下简称“系争房屋”)签订《商铺租赁合同》，约定作为经营酒店宾馆使用。甲方收到租赁保证金后于2014年8月25日前交付房屋。租期自2014年10月25日至2024年10月24日止，免租期自2014年8月25日至2014年10月24日止。年租金1,164,350元，月租金97,029元，乙方首期租金支付日为2014年8月25日，租金支付方式为付3押1，乙方首期应当向甲方支付租金291,117元，以后每二个租赁月的首月五日前向甲方支付下二个月租金。租金的递增率为5%，每2年上浮一次，2014年10月25日至2016年10月24日年租金为1,164,350元，2016年10月25日至2018年10月24日年租金为1,222,567.5元……。保证金为10万元，物业管理费自实际使用日起按每月每平方米建筑面积6元收取。合同签订后，原告对系争房屋进行装修。2014年8月25日，王京芳(被特许人、乙方)与案外人华住公司(特许人、甲方)签订《特许经营合同》，约定：2.1甲方是“海友酒店”品牌中国境内特许经营授权、管理及服务系统的提供人。甲方同意授权乙方在位于上海市杨浦区吉浦路XXX号XXX楼(面积1,450平米)的区域范围内非独占性地使用“海友酒店”品牌，在甲方指导下开展经营活动。2.2特许经营期限自2014年8月15日至2024年8月14日，共计10年，客房数为70间。4.1.1经双方协商和确认，乙方应一次性向甲方支付14万元特许经营加盟费。4.1.2乙方按每间1,500元向甲方支付特许经营保证金，但特许经营保证金最高不超过10万元。4.5乙方向甲方支付2万元工程筹备款。11.2本合同约定地址之房屋的租赁合同早于本合同终止情形，本合同也同时终止，本合同终止后，甲方将不向乙方退还特许经营加盟费和特许经营保证金。2014年9月15日，王京芳通过其建设银行账户向华住公司转账加盟费、保证金、工程筹备费、管理费等265,000元。2014年12月15日，原告公司注册成立。2016年3月10日奕昕公司出具一张收据，交款单位为：朱金二，金额为10万元，收款事由二楼海友酒店押金(备注：2014年8月11日定金改)。本院(2017)沪0110民初26127号原告(反诉被告)鼎有物业公司诉被告(反诉原告)奕昕公司房屋租赁合同纠纷一案查明：上海市吉浦路XXX号房屋的权利人为上海雷博实业有限公司(以下简称“雷博公司”)(附记载明的房屋门牌号：1幢为305、311号，2幢为315、319号，3幢为323、329、339、345号)，建筑面积12,675.33平方米。2016年6月30日，雷博公司出具授权书，委托鼎有物业公司自2016年7月1日起至2026年12月30日全权负责上海市吉浦路(西侧)280-314号，吉浦路(东侧)315-345号；335弄1-20号物业的租赁经营管理事宜，具体包括但不限于租赁、转租、收取租金及其他相关费用和物业管理事宜。2016年7月13日，鼎有物业公司(出租方、甲方)与奕昕公司(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：1.2甲方出租给乙方的房屋座落于本市吉浦路XXX号一层部分，二、三层整层全部(但不包括楼顶)(以下简称“该房屋”)建筑面积8,856平方米，用途为商业，结构为框架等。本院于2018年11月9日作出一审判决：一、原告(反诉被告)上海鼎有物业管理有限公司与被告(反诉原告)上海奕昕贸易有限公司就上海市吉浦路XXX号房屋签订的《房屋租赁合同》、《屋顶太阳能安装场地物业管理约定书》、《屋顶水箱安装场地物业管理约定书》于2017年11月16日解除；二、被告(反诉原告)上海奕昕贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内迁出上海市吉浦路XXX号房屋(建筑面积7,951平方米)，并将上述房屋返还原告(反诉被告)上海鼎有物业管理有限公司；……六、被告(反诉原告)上海奕昕贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内以每日每平方米2.35元的标准，按照7,951平方米计算，支付原告(反诉被告)上海鼎有物业管理有限公司上海市吉浦路XXX号房屋自2017年11月24日起至交房日止的房屋占用使用费；……。奕昕公司不服判决提起上诉，上诉过程中奕昕公司于2019年3月5日申请撤诉，2019年3月28日上海市第二中级人民法院作出(2019)沪02民终440号民事裁定书准许上诉人上海奕昕贸易有限公司撤回上诉。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。2019年6月，鼎有物业公司向本院申请执行，2019年8月20日双方达成和解协议。审理中，王京芳称于2019年8月15日搬离系争房屋，双方确认品府酒店实际使用系争房屋为58个月，自2018年2月26日至2019年8月15日搬离止共计17个月17天未支付使用费。审理中，品府酒店另称王京芳是原告的法定代表人，其为设立本公司与被告签订的租赁合同、支付了租金、押金等费用系代表公司行为，奕昕公司收款发票也是开给公司的，合同上没有盖公司的章，但品府酒店是合同实际履行人，该合同的权利义务均由本公司承担。根据加盟费的规定，原告剩余62个月的损失、酒店安装费、工程款的损失要求按照剩余未履行月来计算赔偿。品府酒店还提供：1、原告股东赵留娥的丈夫朱金二、王京芳丈夫李玉名作为发包方与案外人许某某签订的《装饰工程合同》及王京芳、赵留娥、朱金二银行转账记录，证明对系争房屋进行装修及支付装修工程款。2、上海诺雁实业有限公司安装酒店太阳能设备付款凭证。3、2018年、2019年1月至5月营业收入表，证明奕昕公司与鼎有物业发生诉讼后，因断水断电影响原告经营。4、微信群聊天记录，证明消防检查不合格，物业、奕昕的代理人要求我们垫付整改资金。2018年10月，上海诺雁实业有限公司做了消防整改工程，原告支付工程款83,859元。5、原告支付工程款等的上海市增值税发票若干张，证明付款情况。奕昕公司曾表示承租方是王京芳，没有经过被告同意变更，奕昕公司开具发票给品府酒店也是因王京芳的要求，不能证明租赁关系发生变更。对于装修的发包人不是原告、装修应该是专门的公司进行而不是个人，与本案没有关联性。后奕昕公司认可与王京芳签订的租赁合同实际履行人为品府酒店，同意由品府酒店承担合同的权利义务。上海诺雁实业有限公司与本案无关，太阳能不是装在系争房屋内的，如真有此设备，是原告自行安装，与被告无关。对于加盟合同及加盟费的真实性确认，但是王京芳的个人行为，即便有也不应由被告承担。经营数据的真实性和关联性不予认可。微信聊天的真实性无异议，但只是提议商户垫付，装修报价单不是确定的合同。银行转账和交易明细真实性无异议，只是资金往来，不能证明用于装修，朱金二的付款用处无法考证。装修是2014年完成的，2019年4月付款存在不合理性。支付华住公司的265,000元真实性认可，但与合同上285,000元不符。鼎有物业公司对品府酒店的证据认为真实性无法确认。审理中，品府酒店申请对系争房屋的装修、装饰、设备进行评估。经本院委托，上海沪港建设咨询有限公司作出工程造价意见：装修折旧后金额为1,648,731.22元，2018年3月装修折旧后金额为65,508.05元。合计1,714,239.26元。各方当事人对评估结论无异议。审理中，品府酒店与奕昕公司经协商互不负违约责任并达成协议如下：一、双方于2014年8月11日签订《商铺租赁合同》于2019年8月12日解除；二、奕昕公司退还品府酒店房屋租赁保证金100,000元，奕昕公司赔偿装修损失1,714,239.26元、加盟费损失185,249元、经营损失210,553元、垫付的消防通道改造费83,895元共计2,193,936.26元。三、品府酒店支付奕昕公司房屋租金使用费、物业管理费1,998,586.2元；四、品府酒店放弃上述款项相互抵消后奕昕公司应支付的差额295,350.06元；五、本协议履行完毕后，双方不再有任何纠纷；六、双方各自缴纳的诉讼费与鉴定费，由各自承担。另查，2019年6月，鼎有物业公司向本院申请执行，2019年8月20日双方达成和解协议。审理中，鼎有物业公司称已于2019年8月15日收回吉浦路XXX号房屋。品府酒店在搬离交还房屋后，已迁移在系争房屋内注册的营业执照，故对鼎有物业公司撤回该节诉请。以上事实，由当事人提供的《商铺租赁合同》、收据、合同转账凭证、《特许经营合同》、民事判决书、协议书、告知书、照片以及当事人陈述等证据为证，并经庭审质证，本院予以认可。本院认为，品府酒店法定代表人王京芳与奕昕公司就系争房屋签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思的表示，且不违反法律规定，双方均应按约履行。系争房屋是奕昕公司向鼎有物业公司租赁后转租给品府酒店，由于奕昕公司未按时向鼎有物业公司支付房屋租金，构成违约,致奕昕公司与鼎有物业公司签署《房屋租赁合同》被判决于2017年11月16日解除。合同解除后，奕昕公司对系争房屋无权转租，现双方同意解除签署的《商铺租赁合同》，应于准许，本院确定以2017年11月16日为合同解除时间。审理中，品府酒店、奕昕公司均表示互不追究违约责任，并就合同解除后返还租赁保证金10万元、设备费、装修损失费等赔偿，支付拖欠的租金使用费、物业费以及品府酒店放弃要求奕昕公司折抵应付款的差额等达成一致，并无不当，应于准许。鼎有物业公司不是本案租赁合同的相对方，且本院(2017)沪0110民初第26127号生效判决已判决奕昕公司自判决生效之日起十日内以每日每平方米2.35元的标准，按照7,951平方米计算，支付鼎有物业公司吉浦路XXX号房屋自2017年11月24日起至实际交房止的占用使用费，该7,951平方米包含了系争房屋，故对鼎有物业公司要求品府酒店、王京芳支付自2017年12月11日至2019年8月15日的房屋租金使用费及利息的请求均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、第三人王京芳与被告上海奕昕贸易有限公司于2017年8月11日就上海市杨浦区吉浦路XXX号二层南侧部分房屋(建筑面积1450平方米)签订的《商铺租赁合同》于2017年11月16日解除；二、准被告上海奕昕贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告上海品府酒店管理有限公司房屋租赁保证金100,000元；三、准被告上海奕昕贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海品府酒店管理有限公司装修费、加盟费、垫付消防通道改造费等损失共计2,193,936.26元；四、准反诉被告上海品府酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海奕昕贸易有限公司上述房屋自2018年2月26日起至2019年8月12日止的使用费、物业管理费1,998,586.2元；五、准原告上海品府酒店管理有限公司放弃要求被告上海奕昕贸易有限公司支付上述款项折抵后的差额295,350.06元；六、第三人上海鼎有物业管理有限公司全部诉请不予准许。负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币27,719元，由原告上海品府酒店管理有限公司自愿负担。评估费76,000元，由原告上海品府酒店管理有限公司自愿负担。本案反诉受理费12,549.52元，由反诉原告上海奕昕贸易有限公司自愿负担。案件保全费5,000元，由反诉原告上海奕昕贸易有限公司自愿负担。有独立请求权第三人之诉案件受理费10,706元，由第三人上海鼎有物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 陈 稷审 判 员 孔 玲人民陪审员 张 巍二〇二〇年六月二十九日书 记 员 胡玉玺附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。