上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初52304号原告：唐志云，男，1955年2月22日出生，汉族，住上海市虹口区广灵二路路****路**。原告：姜晓云，女，1953年11月16日出生，汉族，住上海市，住上海市虹口区广灵二路路****路**v>委托诉讼代理人：唐志云，系姜晓云丈夫。被告：上海名品商厦有限公司，住所地上海市静安区秣陵路**。法定代表人：郑文超，董事长。被告：上海等一酒店管理有限公司，住，住所地上海市静安区秣陵路****/div>法定代表人：忻灵渊，董事长。两被告共同委托诉讼代理人：耿沛阳，上海市凌云永然律师事务所律师。原告唐志云、姜晓云与被告上海名品商厦有限公司(以下简称名品公司)、上海等一酒店管理有限公司(以下简称等一公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月2日受理后，依法适用简易程序，于2019年12月18日组织双方进行证据交换，并于2020年1月15日、2020年7月20日公开开庭进行审理。原告唐志云(暨原告姜晓云的委托诉讼代理人)，被告名品公司、等一公司的共同委托诉讼代理人耿沛阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐志云、姜晓云共同向本院提出诉讼请求：1、判令名品公司、等一公司共同向唐志云、姜晓云支付7个季度(2016年6月1日至2016年11月30日、2017年3月1日至2018年5月31日)的合作经营收益(实为房屋租金)共42,287.05元；2、判令名品公司、等一公司共同支付唐志云、姜晓云违约金,违约金以42,287.05元为本金，按照日利率万分之四的标准计算2017年6月1日至实际支付日；3、判令名品公司、等一公司共同向唐志云、姜晓云支付利息，利息以42,287.05元为本金，按照年利率百分之五的标准计算2017年6月1日至实际支付日；4、判令名品公司、等一公司之间签订的关于4137号商铺的转租合同自2018年3月18日解除；5、判令唐志云、姜晓云和名品公司签订的《合作经营合同》于2019年3月18日解除,名品公司、等一公司按装修后的现状返还房屋。诉讼过程中，唐志云、姜晓云撤回第四、第五项诉请。事实和理由：唐志云、姜晓云系上海市静安区秣陵路XXX号名品商厦4137号商铺(以下简称系争商铺)业主。2015年8月20日，唐志云、姜晓云与名品公司签订《合作经营合同》，约定系争商铺每季度收益为5,846.49元；协议生效之日起至2016年2月期间作为实现合同目的而实施改造、装修物业的装修招商招租期；2016年3月1日至2022年2月28日为统一经营管理合作运营期；收益按季度支付，具体支付日为统一经营管理运营次季度第一个月15日前支付前一个季度的收益；一俟项目公司实际引进或实际成立，则项目公司当然取代名品公司，而成为合同一方，并由项目公司承担和享有合同项下的一切权利、义务，包括由项目公司支付收益、回报，名品公司则当然退出合同。合同签订后，2016年9月1日、2017年4月24日、2018年9月17日、2018年12月17日、2019年3月18日，分别由名品公司转账支付一季度收益5,846.49元。2019年6月18日、2019年9月17日，分别由等一公司转账支付一季度收益5,846.49元。然，2016年3月1日至2019年9月30日，期间有14个季度，但唐志云、姜晓云仅收到7个季度的收益。名品公司拖欠租金达21个月之久，因此系争商铺不得转租。现名品公司将系争商铺转租，唐志云、姜晓云要求解除该转租合同、解除合作经营合同，并按现状返还系争商铺，故起诉要求判如所请。名品公司、等一公司共同辩称，不同意唐志云、姜晓云的诉讼请求。对唐志云、姜晓云所述的名品公司与其签订合作经营合同的事实无异议。但认为，系争商铺所在商场是四个楼层，每个楼层有一百多家商铺，均有产证，每套商铺之间没有独立隔墙。合同签订后要消防验收通过以及签约率超过百分之九十才能开始经营。等一公司在三层、四层经营酒店，但是一层的大堂消防验收一直没有通过。而等一公司是从2018年3月才开始正常营业，故收益是从2018年3月后才正常支付，名品公司在收到后亦已经如期支付给唐志云、姜晓云。因名品公司与等一公司签约时，名品公司收到了等一公司的第一笔定金，故名品公司在收到钱款后立即向唐志云、姜晓云支付了属于其的收益。后名品公司在2017年4月收到等一公司的租赁保证金后，名品公司就向唐志云、姜晓云支付了第二笔钱款。现在系争商铺已出租给等一公司，用于经营锦江之星酒店。2018年3月，等一公司正常营业之前，根据合同约定，名品公司亦无需支付唐志云、姜晓云钱款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争商铺权利人为唐志云、姜晓云。2015年8月20日，唐志云、姜晓云(甲方)与名品公司(乙方)签订《合作经营合同》，约定：甲方同意将其物业授权乙方或其指定方(以下简称项目公司)进行统一招商招租、统一经营管理；物业具体地址为系争商铺，建筑面积50.09平方米，甲方购买该物业的总价为584,649元。包括甲方在内的名品商厦所有业主应在2015年9月30日前完成本协议的签署。本协议生效后15日内，甲方应将该物业交付乙方；本协议生效之日起至2016年2月期间作为乙方为实现本合同目的而实施的改造、装修该物业的装修招商招租期；装修招商招租期届满后六年，即2016年3月1日至2022年2月28日为统一经营管理合作运营期。统一经营管理运营期前三年，甲方的收益为：每年按甲方购买该物业总价的4%计算；运营期第四年起，甲方的收益为：每年为甲方购买该物业总价的4.5%。甲方的收益按季度支付，具体支付日为统一经营管理运营期次季度第一个月的15日前支付前一个季度的收益(如遇节假日则顺延)。名品商厦任一楼层业主签约完毕，名品公司须代项目公司向该等业主支付定金，定金金额相当于第一季度的收益。合同顺利履行后，该定金于统一经营管理运营期首年第一季度收益应支付日直接转化为相应期间的收益款。乙方对该物业享有经营权和收益权，有权将该物业对外租赁、统一转租或委托第三方经营，有权以自己的名义直接与他人签订相应合同(包括租赁合同、委托经营合同等)。若2015年9月30日前名品商厦90%业主未与乙方成功签约的，本合同约定的装修期招商招租期和统一经营管理运营期均自动顺延，其中装修招商招租期自本合同生效之日起算，至90%业主签约成功后满五个月之日届满；统一经营管理运营期自90%业主签约成功后第六个月起起算，其他约定的所有时间(包括统一经营管理运营期结束日和续约日)则自动顺延，对此甲方无异议并充分理解与认可。若因部分业主未签约，致使名品商厦消防报批未通过，进而导致商家无法整体开业的，甲方收益、装修期及统一经营管理运营期相应顺延。一俟项目公司实际引进或者实际成立，则项目公司当然取代名品公司，而成为本合同的乙方，并由项目公司承担和享有本合同项下的一切权利、义务，包括由项目公司支付收益、回报。合同签订后，唐志云分别于2016年9月1日、2017年4月24日、2018年9月17日、2018年12月17日、2019年3月18日、2019年6月18日、2019年9月17日各收到钱款5,846.49元。唐志云、姜晓云认为名品公司、等一公司有拖欠钱款的行为，故起诉要求判如所请。另查，2020年6月15日，由上海市静安公证处出具《公证书》，载明：上海市静安区秣陵路二二八号“名品商厦”四楼共一百四十四户商铺，其中三户商铺系上海名品商厦有限公司自有；截止二〇一七年十一月十日，有一百十七户商铺业主分别与上海名品商厦有限公司签署了《合作经营合同》，有十户商铺业主分别与上海名品商厦有限公司签署了《出租协议》。再查，等一公司于2018年3月11日开具第一张发票。审理中，名品公司表示，因系争房屋在2018年3月开始对外营业，同意统一经营管理运营期自2018年3月开始计算。本院认为，唐志云、姜晓云与名品公司签订的《合作经营合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。本案争议焦点是名品公司是否有拖欠收益款的行为。根据本案查明的事实，四楼共计商铺144户，截止2017年11月10日，名品公司与117户四楼商铺业主签订《合作经营合同》、与10户商铺业主签订《出租协议》，加上名品公司自有的3户商铺，即，名品公司与商铺业主的签约率，直至2017年11月10日才达到90%【(117+10+3)/144*100%=90%】。根据双方合同约定：包括甲方(唐志云、姜晓云)在内的名品商厦所有业主应在2015年9月30日前完成本协议的签署。本协议生效之日起至2016年2月期间作为乙方(名品公司)为实现本合同目的而实施的改造、装修该物业的装修招商招租期；装修招商招租期届满后六年，即2016年3月1日至2022年2月28日为统一经营管理合作运营期。若2015年9月30日前名品商厦90%业主未与乙方(名品公司)成功签约的，本合同约定的装修期招商招租期和统一经营管理运营期均自动顺延，其中装修招商招租期自本合同生效之日起算，至90%业主签约成功后满五个月之日届满；统一经营管理运营期自90%业主签约成功后第六个月起起算，其他约定的所有时间(包括统一经营管理运营期结束日和续约日)则自动顺延，对此甲方无异议并充分理解与认可。本案中，名品公司未能在2015年9月30日前与四层90%的业主签订协议，则应根据合同约定，自名品公司与该层业主的签约率达到90%后方计算装修招商招租期及统一经营管理运营期。现名品公司与商铺业主的签约于2017年11月10日达到90%，则合同约定的装修招商招租期五个月应为2017年11月11日至2018年4月10日，现名品公司表示同意自2018年3月11日开始计算统一经营管理运营期，则统一经营管理运营期六年应为2018年3月11日至2024年3月10日。根据合同约定：甲方(唐志云、姜晓云)购买该物业的总价为584,649元，统一经营管理运营期前三年，甲方(唐志云、姜晓云)的收益为：每年按甲方(唐志云、姜晓云)购买该物业总价的4%计算。甲方(唐志云、姜晓云)的收益按季度支付，具体支付日为统一经营管理运营期次季度第一个月的15日前支付前一个季度的收益(如遇节假日则顺延)。合同顺利履行后，该定金于统一经营管理运营期首年第一季度收益应支付日直接转化为相应期间的收益款。即：名品公司第一期(2018年3月11日至6月10日)收益款应为584,649元/年*4%/4季度=5,846.49元，应于2018年6月15日前支付，且直接由之前已经支付的定金转化。根据本案查明的事实，在2018年6月15日前，名品公司已向唐志云账户支付相当于两个季度的钱款，则前期支付的第一笔钱款直接转化为第一期收益款，即名品公司2016年9月1日支付的5,846.49元予以抵扣。以此类推，2018年6月11日至2019年12月10日，共计六个季度，截止本案受理日2019年11月2日，名品公司亦已按期以每季度5,846.49元的金额向唐志云、姜晓云支付了六期收益款(除第一期定金转化的钱款外)，即名品公司并未有拖欠唐志云、姜晓云收益款的行为，故唐志云、姜晓云主张名品公司支付拖欠的7个季度(2016年6月1日至2016年11月30日、2017年3月1日至2018年5月31日)收益款及逾期付款利息、违约金的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。对于唐志云、姜晓云撤回主张解除其与名品公司之间《合同经营合同》的诉请、撤回主张解除名品公司与等一公司之间租赁合同的诉请，经审查，唐志云、姜晓云的申请符合法律规定，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条之规定，判决如下：对原告唐志云、姜晓云全部诉讼请求，不予支持。案件受理费1,376.4元，由原告唐志云、姜晓云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  姚 峥人民陪审员  高贵荣人民陪审员  梁钟芳二〇二〇年八月三日法官 助理  蒋 洁书 记 员  李 康附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。……