广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初8487号原告：文天堂，男，1983年8月12日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区，委托诉讼代理人：杨丽芳，广东裕信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈玳莹，广东裕信律师事务所律师。被告：李文钊，男，1967年9月14日出生，汉族，住广东省广州市花都区，被告：张见好，女，1969年3月8日出生，汉族，住广东省广州市花都区，上述两名被告的共同委托诉讼代理人：叶景达，广东富颂达律师事务所律师。原告文天堂与被告李文钊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。文天堂于2020年6月12日向本院申请追加张见好作为被告。本院于2020年6月19日依法追加被告张见好参加诉讼。在审理过程中，本院发现有不宜适用简易程序审理的情形，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，2020年8月20日裁定本案转为普通程序，由审判员独任审理，2020年11月13日公开开庭进行了审理。原告文天堂及其委托诉讼代理人杨丽芳、陈玳莹，被告李文钊、张见好的共同委托诉讼代理人叶景达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告文天堂向本院提出诉讼请求：1.判令解除文天堂与李文钊签订的《厂房租赁合同书》；2.判令李文钊向文天堂双倍返还定金597900元；3.诉讼费用由李文钊负担。文天堂于2020年6月17日向本院增加诉讼请求：1.判令李文钊赔偿文天堂经济损失30000元；4.判令张见好对李文钊双倍返还定金及赔偿经济损失的债务承担连带清偿责任。文天堂于2020年6月17日变更第3项诉讼请求为：诉讼费用由李文钊、张见好负担。事实和理由：佛山市共兴物业管理有限公司（以下简称共兴公司）与李文钊于2019年10月15日签订《厂房租赁合同书》，约定：共兴公司租赁李文钊位于广州市花都区炭步镇X路自编X号之X厂房，建筑面积约4000平方米（厂房配置以《厂房租赁清单》为准），李文钊应按《厂房租赁清单》于2019年12月1日将厂房交付文天堂使用。共兴公司的法定代表人文天堂，依约将合同保证金498950元转到李文钊指定收款账户。李文钊未能在合同约定的2019年12月1日交付厂房。文天堂与李文钊于2020年1月3日另签订《厂房租赁合同书》，确认因李文钊的原因，原《厂房租赁合同书》中的保证金498950元分两部分，其中的20万元退还文天堂，另外的298950元转化为《厂房租赁合同书》（2020年1月3日）的定金。李文钊同日出具收据，确认定金298950元。根据《厂房租赁合同书》（2020年1月3日）的约定，李文钊应在2020年3月10日交付厂房，但李文钊逾期未能交付。李文钊于2020年5月7日又承诺：2020年5月10日交付，但又未能交付。文天堂多次联系，李文钊却连电话都不接。截止至文天堂起诉时，李文钊仍未能将厂房交付使用，导致合同无法继续履行，合同目的无法实现，造成文天堂经济损失。《厂房租赁合同书》约定，李文钊违约的，赔偿双倍保证金。张见好与李文钊是夫妻关系，也是收款人，应共同承担责任。原告文天堂为证明主张，提供证据：1.《土地租用合同》；2.《厂房租赁合同书》，《厂房租赁清单》；3.银行转账记录；4.收据；5.微信记录；6.手机记录；7.照片；8.《解除合同通知书》；9.《厂房及设施租赁合同》，《解除协议书》；10.结婚登记申请书。被告李文钊、张见好辩称，请求驳回文天堂的全部诉讼请求。1.无法履行合同的过错责任在于文天堂，应由文天堂自行承担责任。文天堂从事物业管理、房地产中介服务行业，承租厂房用于转租，赚取租金差价。文天堂担任法定代表人的共兴公司与李文钊于2019年10月15日签订《厂房租赁合同书》。文天堂与李文钊于2020年1月3日协商另行签订《厂房租赁合同书》，约定李文钊向文天堂出租厂房，2020年3月10日交付，租赁保证金598740元。文天堂向李文钊支付保证金298950元，剩余保证金299790元定于交付当天支付。签订合同后，因疫情严重，无法复工复产，李文钊的公司尚有部分订单无法完成，属于不可抗力，故与文天堂协商推迟至2020年5月10日交付。李文钊表示可先将大部分厂房交付文天堂，剩余一小部分用于完成生产。文天堂同意延迟交付，但要求降低租金、电费标准，提出修改合同条款。李文钊不认可，2020年5月10日前已腾空厂房，要求文天堂交接。但文天堂却称还未找到愿意承租的客户，并无理要求降低租金、电费标准，并借此拒不接收厂房。2.请求解除《厂房租赁合同书》没有法律依据。厂房没有取得建设工程规划许可证，应认定为无效合同。文天堂长期从事物业管理、房地产中介服务行业，清楚房屋租赁合同的法律规定和厂房现状，明知厂房没有土地使用权证及建设工程规划许可证，仍要求签订合同，应由其承担主要过错责任。3.《厂房租赁合同书》自始没有法律约束力，文天堂根据无效合同条款要求双倍返还定金没有合同及法律依据。已支付的298950元属于租赁保证金，也并非定金。4.文天堂拒收厂房，对厂房没有实际投入，不存在经济损失，也未提供证据证明经济损失，请求赔偿经济损失30000元，没有事实和法律依据。5.李文钊签订《厂房租赁合同书》，与张见好无关。张见好是家庭主妇，没有参与租赁事宜，不应由张见好承担责任。被告李文钊、张见好为证明主张，提供证据：1.微信记录；2.《解除合同通知书》，《邮件寄递事宜申明》，邮件查询回单。被告李文钊提供广州亨尔达汽车零部件有限公司（以下简称亨尔达公司）的《企业复工备案表》，《承诺书》，《疫情防控应急预案》，《公司疫情防控物资清单》，李文钊的诊疗卡、报到卡××广东省医疗收费票据、门诊费用清单、检查报告书，与本案没有关联性，本院均不予采信为证据使用。经审理查明：案外人广州市花都区炭步镇民主经济联合社（甲方）与李文钊（乙方）于2011年2月1日签订《土地租用合同》，约定：甲方向乙方出租，位于民主的土地面积约3000平方米，租用期自2011年2月1日起至2037年12月30日止。李文钊、张见好于1990年10月29日登记结婚。李文钊与共兴公司于2019年10月14日确认《厂房租赁清单》，确认“租金押金转入此帐户，工行广州花都新都支行6222083602017037992，张见好”。李文钊（甲方，出租方）与共兴公司（乙方，承租方）于2019年10月15日签订《厂房租赁合同书》，约定：甲方向乙方出租，位于广州市花都区炭步镇民安路自编**之二X厂房，建筑面积约4000平方米。租赁期限自2019年12月1日起至2031年11月30日止。第四条约定，交付厂房时，乙方向甲方缴纳598740元作为租赁保证金，待租赁合同期满后或协议终止租赁合同，结清所有房租、水电，保证金七天内无息返还给乙方。如乙方在合同履行未满时无理停止使用，保证金归甲方所有，乙方无条件要求返还。甲方收取保证金时需开具正式收据。第八条约定：甲方同意乙方将厂房转租给第三方，但转租管理工作由乙方负责，包括向受转租户收取租金等。第十二条约定：1.乙方违约，甲方有权没收保证金；2.甲方无故违约，赔偿乙方双倍保证金，承担乙方搬迁费用及停工期间的工人工资等相关费用。备注约定：1.甲方负责另开门口给曾生出入门口和交付前硬化大门入口通道。2.甲方同意乙方提前招租和保证按时交付厂房给乙方使用。如超过交付时间需对乙方进行补偿3.另有厂房面积清单。合同另约定其他事项。文天堂于2019年10月15日向张见好的中国工商银行广州花都新都支行622208*********7992转账支付20万元，次日转账支付298950元。李文钊（甲方，出租方）与文天堂（乙方，承租方）于2020年1月3日签订《厂房租赁合同书》，约定：甲方向乙方出租，位于广州市花都区炭步镇X路自编**之二X厂房，建筑面积约实用面积3770平方米，空地1135平方米，其中实用面积24元/平方米，空地6元/平方米。租赁期限自2020年3月10日起至2032年3月9日止。第四条约定，交付厂房时，乙方向甲方缴纳598740元作为租赁保证金，待租赁合同期满后或协议终止租赁合同，结清所有房租、水电，保证金七天内无息返还给乙方。如乙方在合同履行未满时无理停止使用，保证金归甲方所有，乙方无条件要求返还。甲方收取保证金时需开具正式收据。第八条约定：甲方同意乙方将厂房转租给第三方，但转租管理工作由乙方负责，包括向受转租户收取租金等。第十二条约定：1.乙方违约，甲方有权没收保证金；2.甲方无故违约，赔偿乙方双倍保证金，承担乙方搬迁费用及停工期间的工人工资等相关费用。备注约定：甲方负责另开门口给曾生出入门口和一年内交付前硬化大门入口通道。2.双方于2019年10月15日签订该厂房《租赁合同》，乙方已支付498950元，因甲方原因，前期退还20万元，还剩298950元，将该金额转为本合同定金。3.甲方同意乙方提前招租和保证按时交付厂房给乙方使用。如甲方超过2020年3月10日交付，属于甲方违约，需双倍定金支付给乙方。6.该租赁合同支付定金生效。合同另约定其他事项。李文钊于2020年1月3日出具收据，“文天堂厂房租赁定金298950元”，加盖亨尔达公司印章。李文钊于2020年5月28日发出《解除合同通知书》，提出解除2020年1月3日签订的《厂房租赁合同》，通过EMS快递方式于2020年5月29日向文天堂发出，同年5月31日由文天堂签收。文天堂（甲方，出租方）与案外人王永标（乙方，承租方）于2020年4月30日签订《厂房及设施租赁合同》，约定：甲方向乙方出租位于广州市花都区炭步镇民安北路X号厂房，租赁期限自2020年5月10日起至2032年5月9日止。乙方在签订合同当日向甲方交付三个月房租作为押金及用电预付押金3万元。甲方从2020年5月10日向乙方交付厂房。合同另约定其他事项。文天堂与王永标于2020年5月25日签订《解除协议书》，约定：因李文钊未能交付厂房，甲方退回乙方296000元，解除2020年4月30日签订的《租赁合同》及2020年4月23日签订的《定金协议书》，乙方提出已支付3万元环评费用给环评公司，收款后三日内将银行转账凭证及环评公司资料给甲方核实。文天堂向王永标转账3万元。在诉讼过程中，文天堂与李文钊、张见好确认：文天堂与李文钊签订合同后，共兴公司与李文钊签订的合同终止，已支付的款项转为文天堂与李文钊签订的合同款项。已退回文天堂另外的20万元。共兴公司与李文钊的合同约定2019年12月1日交付，文天堂与李文钊的合同约定2020年3月10日交付，李文钊于2020年5月7日通知文天堂2020年5月10日交付厂房。厂房至今由李文钊占有使用。文天堂确认：共兴公司主要从事物业管理和房地产中介服务，其系法定代表人及股东。李文钊、张见好确认：权属人广州市花都区炭步镇民主大田第五经济合作社向案外人汤力昌出租没有办理集体土地使用权证的自留地，其向汤力昌租赁部分土地后投资建设厂房，没有取得建设工程规划许可证。文天堂主张：合同第18条第3款及收据约定定金罚则。张见好系亨尔达公司的股东及财务，与李文钊共同洽谈租赁，收取租赁款项。因李文钊违约造成其赔付王永标环评费用3万元，李文钊应承担赔偿责任。合同有效。其不变更诉讼请求。李文钊、张见好主张：合同无效。合同第4条约定，文天堂需缴纳598740元作租赁保证金，该298950元系保证金，不属于定金。亨尔达公司系李健恩经营，张见好不是亨尔达公司的财务，没有参与李文钊使用厂房作经营汽车配件及租赁事宜。文天堂未接收厂房即转租厂房，因自身原因造成损失，应自行承担责任。在诉讼过程中，文天堂向本院申请对李文钊、张见好的财产采取财产保全措施，预缴财产保全费3659.5元，本院于2020年6月19日作出（2020）粤0114民初8487号民事裁定，裁定冻结李文钊、张见好的银行存款627900元或者查封、扣押、冻结其他的等值财产。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第二百三十二条，“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求……，可以合并审理的，人民法院应当合并审理”。文天堂于2020年11月19日，在法庭辩论结束后，向本院书面提出撤回第1项关于解除文天堂与李文钊签订的《厂房租赁合同书》的诉讼请求，变更第2项诉讼请求为：判令李文钊向文天堂退还定金298950元及其占用费（以298950元为基数，自2020年1月3日起计至退还之日止，按照全国银行同行业拆借中心公布的市场贷款利率计算）。本院参照上述规定，不予接纳。本院认为，文天堂与李文钊、张见好的系争焦点涉及三个方面，可归纳及评析如下：一、合同效力的认定《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。李文钊、张见好确认，其租赁土地后投资建设厂房，没有取得建设工程规划许可证。李文钊与文天堂于2020年1月3日签订《厂房租赁合同书》，该厂房在法庭辩论终结前没有取得建设工程规划许可证，违反效力性强制法律规定，系无效合同。文天堂主张解除《厂房租赁合同书》，于法不符，本院不予支持。二、合同无效后的法律后果（一）返还款项的数额认定经查：1.合同法第五十六条规定，“无效的合同……自始没有法律约束力”。《厂房租赁合同书》系无效合同，自始没有法律约束力。文天堂主张根据无效《厂房租赁合同书》的约定，适用定金罚则，于法不符，本院不予支持。2.合同法第五十八条规定，“合同无效……后，因该合同取得的财产，应当予以返还”。文天堂因履行该无效的《厂房租赁合同书》，向李文钊支付298950元，李文钊应当向文天堂退回该笔款项。文天堂主张返还款项597900元，对于超出298950元的数额部分，本院不予支持。（二）赔偿损失的认定经查：第五十八条规定，“合同无效……后，……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。共兴公司主要从事物业管理和房地产中介服务，文天堂系共兴公司的法定代表人及股东，租赁厂房用于转租谋利，应当知道就未取得建设工程规划许可证的房屋订立的租赁合同无效的法律后果。文天堂明知李文钊出租的厂房没有取得建设工程规划许可证，仍与李文钊签订《厂房租赁合同书》，本身对合同最终归于自始没有约束力，也具有一定过错。文天堂主张其向案外人王永标签订转租合同后因没有及时交付厂房而赔偿3万元环评费用，应由李文钊赔偿损失，于法不符，本院不予支持。三、张见好应否对李文钊的债务承担连带清偿责任经查：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条第一款规定，“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外”。李文钊与文天堂签订《厂房租赁合同书》，在张见好的婚姻关系存续期间，指定张见好的账号收取合同款项，应当按夫妻共同债务处理。文天堂主张张见好对李文钊的债务债务承担连带清偿责任，符合法律规定，本院予以支持。《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）项规定，财产案件根据诉讼请求的金额或者价额，案件受理费按照比例分段累计交纳。第二十九条第一款、第二款规定，“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额”。文天堂与李文钊对《厂房租赁合同书》的无效及其法律后果均有过错，应当共同负担案件受理费。依照《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条第一款的规定，判决如下：一、被告李文钊、张见好于本判决发生法律效力之日起十日内向原告文天堂退还款项298950元；二、驳回原告文天堂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费119475元，由原告文天堂负担47898元，被告李文钊、张见好负担71577元；财产保全费3660元，由原告文天堂负担1645元，被告李文钊、张见好负担2015元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  黄志坚二〇二〇年十一月十九日书记员  曹国阳