广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初13421号原告：许贤邦，男，汉族，1956年9月6日出生，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：杨鹏，湖南兴沅律师事务所律师。被告：许佐航，男，汉族，1983年9月20日出生，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：彭绍伦，广东卓盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：麦慧莉，广东泽誉律师事务所律师。原告许贤邦与被告许佐航合同纠纷一案,本院于2020年6月5日立案后，依法适用简易程序于2020年7月20日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人杨鹏、被告及其委托诉讼代理人彭绍伦、麦慧莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原被告2008年10月10日签订的《土地使用权转让合同书》、2008年10月22日签订的《房地产买卖合同》、2010年5月21日签订的《房地产买卖合同》；2.被告立即配合原告办理上述合同所涉不动产产权过户手续，并承担过户所产生的一切费用；3.被告按照上述合同总金额121.8万元的20%（24.36万元）向原告支付违约金；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2008年10月10日，原被告签订《土地使用权转让合同书》，将位于佛山市南海区********号，地籍号为******，面积为81.8平方米土地使用权，证号为南国补出让字(95)第***号，作价十万元转让给被告，约定被告立即支付土地使用权转让款，经过多次催讨，被告一直未支付任何土地转让款。2008年10月22日，原被告签订《房地产买卖合同》，将位于佛山市南海区***************及201单车房，建筑面积137.17平方米的房屋，证号为粤房地证字第***号，作价203000元转让给被告，约定被告立即支付房地产对价，经过多次催讨，被告一直未支付任何转让款。2010年5月21日，原被告签订《房地产买卖合同》，将位于佛山市南海区**********号，建筑面积为508.14平方米的房屋，证号为粤房字第******号，作价915000元转让给被告，约定被告立即支付房地产对价，经过多次催讨，被告一直未支付任何转让款。原告认为，原被告签订的合同合法有效，受法律保护。原告签订合同后，按照合同约定办理了产权过户手续，已经将合同所涉不动产产权过户至被告名下，完成了原告合同所涉的义务，但被告一直未支付合同对价，经过多次催讨仍不支付，构成根本违约，按照合同约定，上述合同已经解除，现被告不配合办理产权过户手续。特诉至法院。被告辩称：一、本案所涉不动产实际均为原告和妻子彭某某赠与给被告的，并非买卖合同关系。（一）涉案两处不动产属于原告和彭某某的夫妻共同财产。根据原告起诉材料可知，本案所涉不动产为坐落于佛山市南海区**********的土地和房屋（以下简称133房），坐落于佛山市南海区***************及201单车房（以下简称201房，以上两处不动产合称涉案两处不动产）。根据已生效的（2019）粤0605民初25792号民事判决书查明事实可知，原告和彭某某（即被告的父亲和母亲）在1982年11月2日登记结婚，直至该判决书生效，双方婚姻关系在2020年5月31日解除。而被告提供的证据可知，133房原坐落是桂城******号，是在原告和彭某某婚姻存续期间的1996年自建而成，在1996年11月18日登记在原告名下。而201房原坐落是桂城区*****号一幢201房，是在原告和彭某某婚姻存续期间的1997年房改所得，在1997年5月28日登记在原告名下；同时根据调取的201房房产过户档案可见，201房是房改房，因为房改房获取需要夫妻名义、工龄等共同获取，所以转让时，即使201房仅仅登记在原告名下没有彭某某名字，但都需要彭某某一起申请转让、签订合同，这也印证了201房原属于夫妻共同财产。根据《婚姻法》第十七条的规定可知，涉案两处不动产均在原告和彭某某婚姻关系存续期间取得，因此涉案两处不动产属于两人的夫妻共同财产。（二）2007年，原告与第三人宋杰出轨并生育了私生子，为了保障彭某某和被告日后生活、保障原告自身财产安全，也出于愧疚，原告提出赠与给儿子的建议，并和彭某某商议后决定将涉案两处不动产赠与给两人唯一儿子被告。对于此情况，彭某某及原告的家人均十分清楚。另根据以下事实情况，也可知本案涉案两处不动产实为赠与给儿子即被告：1.从原告提供的三份买卖合同可知，不动产的付款时间要么留空，要么“/”表示，要么即日支付，并没有正常的买卖合同那样，实际要求买家被告支付对应价款的意思表示。而且在违约责任约定上，要么“/”表示，要么约定为“零元”，或者打“×”，也没有像正常的买卖合同那样，要求买家承担违约责任。这些都反映出，原告在转让当时是赠与而非买卖的意思表示。2.涉案两处不动产在2008年和2010年即过户登记至被告，转让款合计为120至130万元；而被告是在2009年6月才研究生毕业的学生，转让涉案两处不动产时根本没有自己的收入，更不要说如此高额的积蓄。若按原告所称，是要求被告“即日”支付全部房款的，正常人都知道是不可能实现的，这正反映涉案两处不动产是夫妻俩赠与给儿子的。3.若按原告所称，涉案两处不动产是出卖给儿子的，那至今已经12年多，为何从来不催款，不要求儿子支付转让款？这是和常理不符的，更加反映出涉案两处不动产是赠与给儿子的事实。4.根据调取的133房的土地过户和房产过户档案可见，双方在2008年10月10日签订133房土地转让的《国有土地使用权转让合同》，约定即日支付10万元转让款，在2008年11月18日将133房土地登记至被告名下。双方在2010年5月21日签订《广东省房地产买卖合同》，2010年6月13日133房房产登记至被告名下。即133房的土地过户和房产过户手续相隔了近2年，且原告在明知被告没有支付土地转让款的情况下，在2年这么长的“违约”期间后，如果是买卖合同关系，正常卖家也不会选择继续履行将133房的房产过户手续办理下去，但是原告仍然在此情况下继续办理房产过户至被告的手续，足以证明133房并非原告主张的买卖关系，而是赠与关系。5.根据调取的201房房产过户档案可见，原告和彭某某是201房共同产权人和申请人，在档案中是2008年12月22日签订的《广东省房地产买卖合同》，约定的转让款是30万元，契税完税证、房管部门调查审批表等材料显示也是30万元购房款；而原告提供的201房《广东省房地产买卖合同》签订日期是2008年10月22日、转让款金额仅为203000元，实际是在土地转让过户档案中的版本，并非最终和实际使用的版本。在房产过户档案中是2008年12月22日签订的《广东省房地产买卖合同》，约定的转让款是30万元，契税完税证、房管部门调查审批表等材料显示也是30万元购房款；而原告提供的201房《广东省房地产买卖合同》签订日期是2008年10月22日、转让款金额仅为203000元，实际是在土地转让过户档案中的版本，并非房产过户时最终和实际使用的版本。而出现不同买卖合同版本和该等金额差别，正是因为在2008年时土地部门和房管部门是分开的，需要先办理土地过户才能办理房产过户。土地过户时提交的买卖合同约定的20.3万元转让款，在房产过户时被房管人员认为转让款金额过低不能纳足税金，因此原被告双方在房管人员建议下，转让款从20.3万元基础上试写增加到30万元，纳足税金才给过户。由此可见，双方在买卖合同购房款金额上的填写是为了纳足税金而可随时变化的，不是真实的买卖合同关系，201号房是赠与给被告的。涉案两不动产实际是赠与至被告的，而且实际已经完成了产权的过户登记手续长达10年，即根据《物权法》第九条规定，涉案两不动产权利已完成转移长达10年。因此，根据《合同法》第一百八十六条第一款和第一百九十二条的规定，原告也不能撤销该赠与，故现在133房和201房的产权均属于被告，原告不能以任何方式索回。三、退一步而言，即使按原告所称，涉案两处不动产是买卖合同关系，那涉案三合同的解除权已经超过法定除斥期间，追索的转让款也已经超过了诉讼时效。本案中，原告12年多以来从来没有要求被告支付过任何转让款或购房款，也从来没有要求解除涉案两处不动产的买卖合同。根据《合同法》第五百六十五条的规定，要行使合同解除权，必须通知对方解除，或以诉讼、仲裁方式主张解除，而且即使法院最后判决支持合同解除，是自通知到达对方，或起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。简言之，双方的合同未经通知、诉讼是不可能自动解除的。另根据《合同法》第五百六十四条和《民法总则》第一百九十九条可知，合同解除权是有除斥期间的，至少自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使的，该权利消灭，不适用诉讼时效中止、中断和延长的规定。在本案中，由于原告多年来并没有以通知或诉讼等任何方式解除涉案三合同，直到被告先在2020年6月13日收到本案起诉材料，后在2020年6月25日第一次收到原告寄来的两份落款时间不一样的《解除合同通知书》（分别是打印落款时间是2020年3月13日、2020年6月1日），才知道原告要解除涉案合同。根据《合同法》上述规定可知，即使按原告主张，涉案两处不动产是买卖合同关系，也按其主张的涉案三合同都要求即日支付转让款，那原告早在2008年和2010年已经知道解除事由，但却超过10多年都没有以通知、诉讼等方式行使其主张的解除权，故即使涉案三合同是买卖合同关系，相关解除权也已经消灭。另根据《民法通则》第一百三十五条至第一百四十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，即使原告要求继续履行涉案三合同支付转让款，由于没有任何要求付款的行为，也同样超过诉讼时效。综上，本案不过是原告恶意反悔，不顾早已将涉案不动产赠与过户给儿子即被告的事实而提出的诉讼，最终是原告为了给婚外出轨的第三者宋杰和非婚生儿子宋某某谋取利益。原告的行为不仅严重违背《合同法》第六条规定的履行合同应当诚实信用的规定，也丧失了作为一个丈夫和父亲的基本道德，即违反《合同法》第七条尊重社会公德的规定，实在严重损害被告合法利益，也严重伤害了被告感情。恳请法院查明事实，保护被告合法权益，驳回原告全部诉讼请求。诉讼中，原告举证如下：1.原被告身份证复印件各1份，用以证明原被告诉讼主体资格；2.《国有土地使用权转让合同》复印件加盖佛山市自然资源局不动产登记查询专用章1份、《广东省房地产买卖合同》复印件加盖佛山市自然资源局不动产登记查询专用章2份，用以证明：（1）2008年10月10日，原被告签订《土地使用权转让合同书》，将位于佛山市南海区**********133号，地籍号为******，面积为81.8平方米的土地使用权作价10万元转让给被告，约定被告立即支付土地使用权转让款。（2）2008年10月22日，原被告签订《房地产买卖合同》，将位于佛山市南海区***************及201单车房，建筑面积137.17平方米的房屋作价203000元转让给被告，约定被告立即支付房地产对价。（3）2010年5月21日，原被告签订《房地产买卖合同》，将位于佛山市南海区**********号，建筑面积为508.14平方米的房屋作价915000元转让给被告，约定被告立即支付房地产对价。3.解除合同通知书复印件1份，用以证明原告于2020年3月13日向被告解除合同通知，要求即日起配合原告办理不动产过户手续，逾期支付违约金(合同金额的20%)，并承担律师费、保全费、诉讼费、执行费等。4.房屋租赁合同原件8份、农业银行存折原件1份，用以证明原告与承租人签订《房屋租赁合同》，并收取租金和缴纳房屋水电费，充分证实原告从2008年至今一直在使用和管理该房屋的事实。诉讼中，被告举证如下：1.（2019）粤0605民初25792号民事判决书原件1份、（2019）粤0605民初25792号民事裁定书复印件1份，用以证明：（1）原告和彭某某（即被告的父亲和母亲）在1982年11月2日登记结婚，双方婚姻关系在该判决书生效的2020年5月31日解除。（2）原告和彭某某于1983年9月20日生育儿子（即本案被告）。2007年婚姻期间，原告与婚外异性生育非婚生儿子宋某某。（3）法院查明事实：2008年12月3日，原告和彭某某签订并公证《夫妻财产协议》，约定将坐落于佛山市南海区大沥镇沥东江夏的框架六层房屋（房屋所有权证：粤房字第*****号）的所有权归彭某某个人所有，与原告无关。该协议订立原因与涉案两不动产过户原因一致的，都是两夫妻处置家庭资产而决定的。（4）为了离婚，原告还在2019年12月12日到彭某某和儿子被告、儿媳、两孙子的家里，用木棒打烂防盗门和伤害儿媳，南海区人民法院认为原告可能再次施暴，于是作出裁定，发了人身保护令。原告提出本次诉讼也是为了不当目的，其人品和道德是值得商榷的。2.佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果（133房、权利人为原告）原件2张；3.佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果（133房、权利人为被告）原件2张；4.不动产登记档案（133房的土地过户登记至被告名下）复印件加盖佛山市自然资源局不动产登记查询专用章14页；5.不动产登记档案（133房的房产过户登记至被告名下）复印件加盖佛山市自然资源局不动产登记查询专用章17页。证据2-5，用以证明：（1）133房是在原告和彭某某婚姻关系存续期间取得的财产，该不动产属于夫妻共同财产。（2）双方在2008年10月10日签订133房的土地转让的《国有土地使用权转让合同》（约定即日支付10万元转让款），2008年11月18日133房土地登记至被告名下。双方在2010年5月21日签订《广东省房地产买卖合同》，2010年6月13日133房房产登记至被告名下。即133房的土地过户和房产过户手续相隔了2年，且原告在明知被告没有支付土地转让款的情况下，在2年后仍然继续办理房产过户至被告的手续，足以证明133房并非原告主张的买卖关系，而是赠与关系。6.佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果（201房、权利人为原告）原件2张；7.佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果（201房、权利人为被告）原件2张；8.不动产登记档案（201房的土地过户至被告名下）复印件加盖佛山市自然资源局不动产登记查询专用章26页；9.不动产登记档案（201房的房产过户至被告名下）复印件加盖佛山市自然资源局不动产登记查询专用章21页；证据6-9，用以证明：（1）201房是在原告和彭某某婚姻关系存续期间房改取得的财产，该不动产属于夫妻共同财产。（2）2008年10月22日，双方申请201房土地过户，并提供相关《广东省房地产买卖合同》版本，约定转让款20.3万元，但该合同并非最终版本。2008年11月17日，201房的土地过户登记到被告名下。2008年12月22日，原告、彭某某和被告申请201房房产过户，为了纳足税金，三人签订了最终《广东省房地产买卖合同》，约定转让款30万元。2008年12月24日，201房房产过户登记至被告名下。（3）原告和彭某某是201房共同产权人和申请人，所以在过户档案中，房管部门要求两人均要在《佛山市南海区房地产权转移登记申请书》和《广东省房地产买卖合同》上签名，房管部门也要求两人提供结婚证、两人身份证等。在房产过户档案中是2008年12月22日签订的《广东省房地产买卖合同》，约定的转让款是30万元，契税完税证、房管部门调查审批表等材料显示也是30万元购房款；而原告提供的201房《广东省房地产买卖合同》签订日期是2008年10月22日、转让款金额仅为203000元，实际是在土地转让过户档案中的版本，并非房产过户时最终和实际使用的版本。而出现不同买卖合同版本和该等金额差别的原因，正是因为在2008年时土地部门和房管部门是分开的，需要先办理土地过户才能办理房产过户，在土地过户时提交的买卖合同仅为给土地部门证明要转让，不是实际转让款，在房管部门申请房屋过户时，房管人员认为20.3万元约定金额过低不能纳足税金，因此原被告双方在房管人员建议下，转让款从20.3万元基础上试写增加的30万元，纳足税金才给过户。由此可见，双方在买卖合同购房款金额上的填写是为了纳足税金而可变化的，201号房是赠与给被告的。10.被告毕业证原件1份，用以证明被告在2009年5月底毕业，133房在2008年10月至12月办理过户手续，201号房在2008年、2010年办理过户手续期间，过户这段时间，被告要么还在就读大学，要么刚刚毕业，根本没有自己的收入，更不要说如此高额的积蓄。若按原告所称，是要求被告“即日”支付全部房款的，正常人都知道是不可能实现的，这正反映涉案两处不动产是夫妻俩赠与给儿子被告的。毕业证为学士、硕士连读，且为临床医学，按常理不可能在学习压力大的情况下参加工作，也不可能有120多万至130万的积蓄。11.EMS邮封原件2份、查询记录打印件2份、解除合同通知书原件2份，用以证明原告12年多以来从来没有要求被告支付过任何转让款或购房款，也从来没有要求解除涉案两处不动产的买卖合同。被告是在2020年6月25日才第一次收到原告寄来的两份落款时间不一样的《解除合同通知书》（分别是打印字体的2020年3月13日、2020年6月1日）。印证原告的证据3主张的证明内容与事实不符。12.证人证言原件1份、情况证明原件2份、身份证复印件3份，用以证明涉案两不动产是经原告和彭某某夫妻商议后，确定赠与给被告的，家族里其他人员包括原告的兄弟都知晓。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告的证据3没有快递单及查询记录佐证，不能证明该通知已由原告送达被告，本院对其证明效力不予确认；2.原告的证据4均为原件，本院对该证据形式上的真实性予以采信；3.被告的证据12中两份情况证明性质为证人证言，证人未出庭作证，本院对其真实性不予确认。诉讼中，原告申请证人彭某某出庭作证，证人陈述原告承认其在外面有私生子，原告同意把名下3间房屋转让给证人及儿子，外面也有钱，也给证人及儿子，后来又收回；江夏的一套房子归证人，另外两套房归儿子，后来就去办理过户；因赠与时间比较长和比较繁琐，所以没有签订赠与协议或者公证；涉案201房屋、133房屋下土地过户证人有参与，合同由房管局准备；房管局让证人签名证人就签，但金额经常更改，改到正确才行；原告说是赠与，一直都说给被告，从未说要收钱；确认原告的证据12中证人证言为证人书写。对该证人证言，本院将综合全案后对其证据效力进行认定。综合采信的证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：位于佛山市南海区**********号房屋（以下简称涉案133房屋），原坐落地址为桂城******号，1996年11月18日登记于原告名下，取得方式为1996年自建。涉案133房屋下土地于1996年8月5日登记于原告名下，取得方式为出让。位于佛山市南海区***************及201单车房（以下简称涉案201房屋），原坐落地址为桂城******号1座201房，1997年5月28日登记于原告名下，取得方式为购买，2004年8月3日再次登记于原告名下，取得方式为购买（房改换证）。2008年10月10日，原告（甲方、转让方）与被告（乙方、受让方）签订一份《土地使用权转让合同书》，约定甲方将涉案133房屋的土地使用权作价10万元转让给乙方，乙方同意于合同生效之日起即日内即2008年10月10日前支付给甲方；乙方未按合同约定付款期限付清全部成交价款的，乙方还须按成交价20%向甲方支付违约金；转让所需税费的承担为乙方；等等。2008年10月22日，原告（甲方、转让方）与被告（乙方、受让方）签订一份《房地产买卖合同》，约定涉案201房屋作价203000元转让给乙方；双方同意于2008年10月22日由甲方将该房地产交付给乙方使用；乙方决定中途不买及逾期15天仍未付清应缴购房款时，作乙方悔约处理，合同即告解除，乙方所交定金，甲方不予退回，已付购房款甲方在七日内退回乙方，另赔偿甲方零元的违约金，由甲方在乙方已付房款中扣除；等等。该合同中付款方式的金额和日期均未填写。2008年11月17日，涉案201房屋下土地变更登记于被告名下。2008年11月18日，涉案133房屋下土地变更登记于被告名下。2008年12月22日，原告、案外人彭某某（甲方、转让方）与被告（乙方、受让方）签订另一份《房地产买卖合同》，约定涉案201房屋作价300000元转让给乙方；乙方于2008年10月22日前支付第一期房款300000元；双方同意于2008年10月22日由甲方将该房地产交付给乙方使用；等等。该合同中违约责任条款内容未填写。2008年12月24日，涉案201房屋变更登记于被告名下。2010年5月21日，原告（甲方、转让方）与被告（乙方、受让方）签订一份《房地产买卖合同》，约定甲方将涉案133房屋作价915000元转让给乙方；乙方于年月日前支付第一期房款915000元；等等。该合同中付款时间和违约责任条款内容未填写。2010年6月13日，涉案133房屋变更登记于被告名下。2020年6月5日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原告认为本案的法律关系不是赠与合同关系，应是买卖合同关系，包括房屋买卖和土地买卖合同关系。另查明，原告与彭某某于1982年11月2日登记结婚，于1983年9月20日生育儿子即被告。原告于2019年10月14日向本院起诉离婚,本院于2020年5月15日作出（2019）粤0605民初25792号判决准予原告与彭某某离婚，该判决已发生法律效力，双方的婚姻关系于2020年5月31日解除。本院认为，民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。民事法律行为有效须具备下列条件：（1）行为人具有相应的民事行为能力；（2）意思表示真实；（3）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。意思表示真实是指行为人表示于外的意思与其内心真意相一致，而以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，应依照有关法律规定处理。本案中，原告主张其与被告存在买卖合同关系，并非赠与合同关系，对此本院分析如下：首先，涉案多份合同对转让款的付款时间部分约定为当天支付或未作约定，原告在未收取任何转让款的情况下即将涉案两不动产过户至被告名下，其中涉案133号房屋及对应土地的过户时间跨度近2年，无证明反映在此期间及之后近十年内原告曾向被告主张转让款，此情形明显与一般房地产交易习惯不符；其次，涉案多份合同除部分对付款时间约定不明外，部分还对逾期付款违约责任未作约定或约定无违约金，其中涉案201房屋还有两份转让金额不同的买卖合同，可见原被告签订的合同仅是用于办理过户登记，约定的转让款金额并非双方真实意思表示；最后，原被告为父子关系，证人彭某某即原告的丈夫已明确涉案两不动产是原告赠与被告，而涉案两不动产的过户时间均发生在原告与彭某某的婚姻存续期间，彭某某对涉案两不动产为何采取买卖过户而非赠与过户的解释更符合常理。综上，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条的规定，诉讼过程中，当事人主张的法律关系性质或者民事行为效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当将法律关系性质或者民事行为效力作为焦点问题进行审理。当事人可以根据审理情况变更诉讼请求，当事人坚持不变更诉讼请求的，人民法院应根据当事人主张的法律关系进行审理并作出实体判决。本案中，原、被告之间实际形成的应为赠与合同关系，双方签订合同真正目的并非为买卖，而仅是原告将涉案两房屋赠与被告，原告主张其与被告存在买卖合同关系，诉请解除合同、配合办理过户、支付违约金等与客观事实不符，本院对原告全部诉讼请求均不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条之规定，判决如下：驳回原告许贤邦的全部诉讼请求。本案适用简易程序结案，受理费减半收取计8977.2元、财产保全费5000元，合计13977.2元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黄爱文二〇二〇年八月二十六日书记员  陈嘉瑜