河北省石家庄市新华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0105民初2738号 原告：石家庄某某网络科技有限公司，住所地：石家庄市某某号某某中心2104室。 法定代表人：李某某。 委托代理人：王庆刚，河北金龙律师事务所律师。 委托代理人：张东生，河北金龙律师事务所实习律师。 被告：石家庄某某商贸有限公司，住所地：石家庄市某某区某某大街27号某某中心312室。 法定代表人：张某某。 委托代理人：邹某某，男。 被告：张某某，男。 原告石家庄某某网络科技有限公司与被告石家庄某某商贸有限公司、张某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告石家庄某某网络科技有限公司的委托代理人王庆刚、张东生，被告石家庄某某商贸有限公司的委托理人邹某某均到庭参加了诉讼，被告张某某经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告石家庄某某网络科技有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告双方签订的某某商务中心104室《房屋租赁合同》和某某商务中心312、412室《房屋租赁合同》。二、责令被告商贸公司立刻返还原告某某商务104室、312室和412室房屋。三、判令被告商贸公司支付所欠原告某某商务中心104室房屋租金18634元；所欠原告某某商务中心312、412室房屋291395元；并计算至实际交还房屋日。四、判令被告商贸公司支付原告某某商务中心104室租赁合同违约金36284元；某某商务中心312、412室房屋租赁合同违约金319769元。五、判令被告商贸公司支付某某商务312、412室免租期房租230050元。六、判令被告张某某对上诉债务承担连带责任。七、诉讼费用和保全费用由二被告承担。合计请求费用896132元。事实与理由，原、被告商贸公司双方2018年11月21日签订了某某商务中心104室《房屋租赁合同》。104室房屋租赁合同约定被告石家庄某某商贸有限公司（以下简称：商贸公司）租赁原告代管的某某商务中心104室房屋，房屋建筑面积102.11平米，月租金9318元，年租金111812元。第一期和第二期租金季付，第三期租金半年付。租赁期限自2018年12月15日至2023年11月21日。合同签订后，原告按时交付房屋给商贸公司使用。但是被告未能按约定支付房屋租金，截止到2020年5月15日，被告已经欠付104室房屋租金长达60天，欠付租金18634元。原告多次向被告催缴房租，被告都拒不理会。根据合同第九条第3款第3项约定，原告有权解除租赁合同并根据合同第十条的约定追究被告的违约责任，违约金为年度总房租的30%（33543.6元）以及每逾期一天交付房租按月租金0.5%缴纳违约金。同日，原、被告商贸公司双方签订关于某某商务312、412室《房屋租赁合同》，合同约定被告商贸公司承租原告代管的某某商务312、412室建筑面积1483平米的房屋，年度租金920200元，第一期和第二期按季度支付，第三期半年度支付，租赁期限为2018年11月22日至2023年11月21日，原告给于被告商贸公司90天的免租期。合同签订后，原告按时交付房屋给商贸公司使用。但是被告未能按约定及时支付房屋租金，截止到2020年5月15日，被告已经欠付312室、412室房屋租金长达114天，租金291395元。原告多次向被告催缴房租，被告都拒不理会。根据合同第九条第3款第3项约定，原告有权解除租赁合同并根据合同第十条的约定追究被告的违约责任，违约金为年度总房租的30%以及没逾期一天交付房租按月租金0.5%缴纳违约金。同时根据第十条第9款约定，被告需支付免租期房租230050元。2020年4月23日原告通过顺丰快递向被告公司邮寄了解除房屋租赁合同的通知。但是被告商贸公司至今也没有腾空并返还房屋。造成原告不能寻找新的承租人。因此，原告要求被告商贸公司支付房屋租金至实际交还房屋日。被告商贸公司是一人有限公司，股东张某某持股100%，因此，被告商贸公司和被告张某某存在财产混同情况。根据法律《中华人民共和国公司法》第三十六条：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，原告请求被告张某某对上述债务承担连带责任。 被告石家庄某某商贸有限公司辩称：一、因涉案房屋所有权人有未执行案件，石家庄市桥西区法院通知被告不要交房租，等房屋拍卖后将房租交给法拍买受人，因此被告不应向原告支付租金。二、新冠疫情发生后，被告多次和原告沟通，希望减免房租，原告一直拒绝，之后原告不再接被告电话，被告一直希望协商解决，并非故意拖欠。三、根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若按问题的指导意见（二）》规定（以下称“指导意见二”），请贵院驳回原告解除租赁合同、支付违约金、免租期房租、诉讼费的请求，判决减免三个月房租。 原告为证明其主张提交证据：原、被告签订的房屋租赁合同两份、原告与邢天签订的房屋租赁合同、终止合同通知书、邮寄单、催告函、与邹某某的聊天记录、证明催款、贡山系统信息查询。以上证据证明:1、原告与被告之间存在房屋租赁关系。2、被告欠付租金事实与数额。3、被告张某某是个人独资股东。 被告石家庄某某商贸有限公司对原告提交的证据发表质证意见：对上述证据无异议，欠付金额属实，对原告主张的违约金因受疫情影响支付不起，希望调解减免几个月租金，对计算方式没有异议，但违约金约定过高。 被告石家庄某某商贸有限公司提交桥西区法院笔录、公告。 原告对被告提交的证据发表质证意见：该笔录仅涉及到房屋104室，并未涉及312、412室；被告没有收到桥西区法院协助执行通知书，执行笔录并非执行异议；执行笔录显示被告是和原告方签订的房屋租赁合同，事实清楚，因此不影响被告向原告方交付租金，因为原告并非桥西区法院的被执行人。原告和邢天存在房屋租赁关系，不影响被告与原告方之间的房租租赁关系，被告应将租金支付给原告。 经审理查明，原、被告双方2018年11月21日签订了某某商务中心104室《房屋租赁合同》。104室房屋租赁合同约定被告石家庄某某商贸有限公司（以下简称：商贸公司）租赁原告代管的某某商务中心104室房屋，房屋建筑面积102.11平米，租赁期限自2018年12月15日至2023年11月21日，付款周期在合同签订半年内按季度支付，半年后按半年支付，第一、二期租金每期为人民币27953元整，第三期以后每期租金为人民币55905元整，第一期租金应在2018年12月21日前支付给原告，第二期租金应在2019年03月05日支付，以后每期租金乙方在前期租金对应期限届满前15日内支付。合同中约定乙方若逾期支付租金，每逾期一天，则乙方需按月租金的0.5%支付违约金。乙方拖欠租金超过10天，经催告后仍不支付，甲方有权解除合同并收回房屋，且乙方须按实际使用日交纳租金和滞纳金，并向甲方支付年度租金的30%作为违约金。被告某某商贸公司自2020年3月15日欠租至今。 同日，原、被告双方签订关于某某商务312、412室《房屋租赁合同》，合同约定被告商贸公司承租原告代管的某某商务312、412室建筑面积1483平米的房屋，租赁期限为2018年11月22日至2023年11月21日，免租期为90天，具体为2018年11月23日至2019年01月22日，2020年07月22日至2021年02月21日止，免租期内租金为零元。房屋付款周期在合同签订半年内按季度支付，半年后按半年支付，第一、二期租金每期为人民币230050元整，第三期以后每期租金为人民币460100元整，第一期租金应在2018年11月26日前支付给原告，第二期应在2019年02月07日支付，以后每期租金乙方在前期租金对应期限届满前15日内支付。合同中约定乙方若逾期支付租金，每逾期一天，则乙方需按月租金的0.5%支付违约金。乙方拖欠租金超过10天，经催告后仍不支付，甲方有权解除合同并收回房屋，且乙方须按实际使用日交纳租金和滞纳金，并向甲方支付年度租金的30%作为违约金，被告某某商贸公司自2020年1月21日开始欠租。合同签订后，原告按时交付房屋给石家庄某某商贸公司使用。 2020年4月23日，原告通过顺丰快递向被告公司邮寄了解除房屋租赁合同的通知。 另查，石家庄某某商贸公司为一人公司，股东张某某持股100%。 庭审中，被告某某商贸公司对原告主张的被告所欠付的租金、违约金、免租期内房租计算方式及数额无异议，但认为违约金过高，且因疫情原因希望减免租金。 本院认为，房屋租赁合同系原、被告双方真实意思表示，双方应依约履行。被告对于原告主张拖欠其租金的时间、计算方式、数额均无异议，故原告要求被告支付截止至2020年05月15日租金310029元(104室房屋租金18634元；312、412室房屋291395元)的主张，本院应予以支持。且被告所欠租金事实清楚，已构成《房屋租赁合同》中规定的违约情形，故原告要求被告石家庄某某商贸有限公司支付免租期内租金230050元的诉讼请求于法有据，本院予以支持。 关于违约金，被告认为原告主张过高，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第29条规定“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，本案被告石家庄某某商贸有限公司实际欠付原告不满一年租金，所以应当认定本案原告要求违约金过高。被告实际欠付原告截止至2020年05月15日的租金310029元(104室房屋租金18634元；312、412室房屋291395元)应视为原告的实际损失，故本院酌情支持被告支付原告违约金93009元（310029元×30%） 被告某某商贸公司在疫情期间欠租应认定为《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定的为受疫情或者疫情防控措施原因欠付租金，故原告要求解除原、被告之间的房屋租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。根据法律《中华人民共和国公司法》第六十三条至规定一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产时，应当对公司债务承担连带清偿责任。本案中，被告石家庄某某商贸有限公司系自然人独资的一人有限责任公司，被告张某某系其自然人股东，被告张某某应对被告家庄某某商贸有限公司的财产独立于其个人财产进行举证，其未能举证，且拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利，故应对涉案债务承担连带清偿责任。故原告要求被告张某某承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第29条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十一条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 一、被告石家庄某某商贸有限公司于本判决书生效之日起十日内支付原告石家庄某某网络科技有限公司截止至2020年05月15日的所欠租金310029元(其中某某商务中心104室房屋租金18634元；312、412室房屋291395元)。 二、被告石家庄某某商贸有限公司于本判决书生效之日起十日内支付原告石家庄某某网络科技有限公司合同违约金93009元。 三、被告石家庄某某商贸有限公司于本判决书生效之日起十日内支付原告石家庄某某网络科技有限公司某某商务中心312、412室免租期房租230050元。 四、判令被告张某某对本判决一、二、三项债务承担连带清偿责任。 五、驳回原告石家庄某某网络科技有限公司其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息 案件受理费12761元，减半收取6380.5元，保全费5000元，由被告石家庄某某商贸有限公司、张某某共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审判员  张璞 二〇二〇年八月二十日 书记员  齐枫