天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0104民初4406号原告：刘淑霞，女，1982年4月17日出生，汉族，无职业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘晓静，北京杜威律师事务所律师。被告：王军，男，1982年12月29日出生，汉族，无职业，住天津市和平区。委托诉讼代理人：林星池，天津君申律师事务所律师。原告刘淑霞与被告王军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂，转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘淑霞的委托诉讼代理人刘晓静，被告王军的委托诉讼代理人林星池到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘淑霞向本院提出诉讼请求：1.判令自2020年6月29日始解除双方签订的《商铺租赁协议》，由被告承担全部责任义务；2.判令被告向原告支付2020年2月16日至2020年6月29日期间的租金112998元、2020年2月1日至2020年6月29日期间的物业费7814.8元，合计120812.8元;3.判令被告自2020年5月15日至实际支付之日止，以120812.8元为基数，按照2020年5月15日后的全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍为标准，向原告支付逾期付款违约金；4.判令被告以6个月租金为标准支付违约金200000元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年4月，原告与天津卓维文化传媒有限公司（以下简称卓维公司）签订《商铺租赁协议》，约定原告将位于天津市南开区××道××路××5号楼-2号底商出租给卓维公司，用于经营品牌为ＪＷＳｔｕｄｉｏ的摄影工作室，租赁期限自2018年4月16日至2023年8月15日，并对租金标准、支付方式等进行约定，还约定物业费、水、电、暖等能源费均由承租方承担。合同签订后，原告依约履行了合同义务，被告虽时有迟延支付租金情况出现，但前期双方合同履行情况尚可。2020年1月7日，被告突然以经营状况欠佳为由向原告提出提前退租的意见，原告未同意。后双方经多次协商达成一致意见，由被告负责寻找新的租户在不低于涉案《商铺租赁协议》各项条件的情况下承接涉案房屋的租赁，在此之前涉案《商铺租赁协议》继续履行。同时，双方也拜托开发商帮忙寻找有意承接的新租户。此后，被告继续支付租金。但自2020年2月起被告仅陆续向原告支付了部分租金，原告商铺还贷压力巨大，难以支撑。2020年5月10日，原告再次向被告催要各项费用，被告在支付了部分租金后，便扬言以后不再支付，双方因此发生争执，协商未果，故成诉。截至2020年6月，被告共拖欠租金112998元、物业费7814.8元。卓维公司系被告个人投资设立的自然人独资企业，在本案起诉前，原告经查得知，卓维公司早已于2019年5月7日便注销了法人资格，注销前并未告知原告，且作出无债权债务的虚假承诺，未经清算即办理注销。由此，被告当然成为卓维公司注销后民事权利、义务的继受主体，在卓维公司注销后，应由被告继续履行涉案租赁合同，行使承租人的权利义务，依约按时足额支付各项费用。被告行为已经严重违约，应当依约承担相应违约责任。此外，本案第一次开庭时（2020年6月29日），被告明确表示不再履行合同，原告当庭行使解除权，故要求确认双方合同于2020年6月29日解除。被告王军辩称，原告与卓维公司签订了《商户租赁协议》，被告系该公司股东及法定代表人，应以公司为被告，被告主体不适格。原告与卓维公司之间的租赁合同已于2020年1月10日解除，原告所述后期被告替原告将房屋转租是双方在协商的情况下才达成的约定，而不是在找到新租户后双方才解除合同。所以2020年1月合同解除后被告再给付原告的钱款应当作为违约金处理。合同约定卓维公司没有正当理由解除合同，应支付相当于6个月租金的违约金，被告认为6个月租金的违约金减去被告已经支付的钱款，再抵扣2个月租金的押金，被告还应支付62999元（199998元-33333元-32000元-5000元-66666元），但需要分期给付。被告于2020年1月将涉案房屋搬空且告知了原告，不同意给付物业费。物业费原告未实际交纳，其不能代替物业公司主张该项权利。因受疫情影响，直接导致无法履行合同，无法进行正常的营业，从这个角度被告主张解除合同应当被支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月，原告与案外人卓维公司签订《商铺租赁协议》，约定原告将坐落天津市南开区××道××路××5号楼2号商铺出租给卓维公司商业经营使用，商铺建筑面积为223.28平方米；租赁期限自2018年4月16日至2023年8月15日，免租期4个月；2018年8月16日至2020年8月15日期间的月租金为33333.33元，2020年8月16日至2022年8月15日期间的月租金为35333.33元，2022年8月16日至2023年8月15日期间的月租金为37453.33元；第一个租赁年租金以1个月为一期进行支付，第二至五个租赁年租金以3个月为一期进行支付；首期租金应于本合同签订后3日内支付，以后每期应于该期首月5日前支付；为确保双方严格履行合同，卓维公司须于合同签订后5日内向原告一次性交付相当于2个月租金的定金，共计66666.67元；租赁商铺交付后，定金转为租赁保证金；如卓维公司未及时向原告支付租金或违反合同其他约定造成原告损失，原告可以从保证金中扣除；合同终止后，若卓维公司完全履行本合同项下义务，原告应在卓维公司归还商铺后30日内将保证金无息退还给卓维公司；该商铺物业费为每月1562.96元；租赁期满卓维公司不续租、合同提前终止或解除的，卓维公司应在合同期满、终止或解除之日起15日内腾空商铺并将商铺及装修、附属设施设备自正常使用状态下交还原告，由双方共同进行验收；如有留置物品视为卓维公司放弃该物品所有权，原告有权进行处置；租赁房屋交付后，原告无正当理由擅自解除本合同提前收回商铺的，原告应向卓维公司支付相当于6个月租金的违约金；如不足以弥补卓维公司损失的，原告还应负责赔偿；卓维公司无正当理由擅自退租的，应向原告支付相当于6个月租金的违约金；如不足以弥补原告损失的，卓维公司还应负责赔偿；卓维公司逾期支付租金超过15日，原告有权终止合同，收回该商铺，卓维公司应向原告支付相当于6个月租金的违约金，如不足以弥补原告损失的，卓维公司还应负责赔偿；卓维公司逾期支付租金，每逾期一日应按日租金的两倍向原告支付违约金。该协议落款处有原、被告签名并加盖卓维公司印章。协议签订后，原告交付了涉案房屋，被告向原告支付租金至2020年1月15日。另查，根据双方提供的微信聊天记录显示，2020年1月7日，被告向原告发送微信消息称：“刘姐，我们有点撑不住了，这个地方彻底没有人，部分商家已经搬走了，我们也决定搬家了，不好意思。我觉得作为业主，您需要跟融创反映反映了，这个地方这么下去，对于出租也不利，这个房租和收到的回报完全不成正比，现在街区基本属于荒凉的状态，之前地产承诺的各大引流品牌一个都没见着，我们这批算是被坑了”。原告回复称：“得空了你看下合同，看完咱俩再碰一下。刚才打电话你没接”。2020年1月10日，原告向被告发送微信消息称：“您好王总，由于你的突然决定撤租，造成我这边银行和商铺出租等各种状况恶性循环，导致我们损失惨重，依照租赁合同条例，违约方需承担商铺半年租金的赔偿，以及合同里已经兑付过了的四个月的空租期进行追偿，我决定向当地法院正式提出诉讼，特此告知。”庭审中，被告主张通过上述信息内容，可以认为原告已经认可合同解除。原告主张被告提出退租，但双方没有达成一致意见，此后双方商定没有找到转租户前继续履行合同，按月支付租金，实际也是这样履行的。另根据原告提供的通话录音显示，原告方与被告曾通过电话协商解决办法，被告提出尽快帮原告寻找新的租户，已经交纳的押金可以满足2个月的租金，在未找到新租户前，其愿意每月承担原告租金损失，原告方对此表示接受。2020年1至5月期间，被告又向原告陆续支付70333元。庭审中，被告主张2020年1月12日其已将涉案房屋腾空并告知原告，房屋钥匙交给了物业公司，具体交给谁已记不清，双方未办理交接手续。原告主张被告未将房屋钥匙交给原告，原告也未委托任何人与被告交接房屋，当时协商被告寻找新的租户承接，未找到新的租户前双方合同存续。原告另表示，2020年6月29日原告当庭行使解除权后，立即与开发公司沟通，让其对外招租，但涉案房屋截至9月29日一直没有成功出租。又查，卓维公司于2017年11月2日成立，注册资本为2000000元，企业类型为有限责任公司（自然人独资）。被告为该公司股东及法定代表人，其认缴出资额2000000元，实缴出资额为0元。该公司于2019年5月27日注销，工商档案中《企业简易注销登记申请表》注销原因一项显示：“决议解散”，适用简易注销情形一项显示：“无债权债务”。公司注销后，被告未将该情况告知原告并继续使用涉案房屋至本案成讼。庭审中，被告表示2019年6月以其父亲名义在涉案房屋地点重新注册了天津卓维文化传媒发展有限公司，后续以该公司名义继续在涉案房屋内经营。原告表示被告未将上述情况告知原告，原告在起诉前查询工商信息时才得知在涉案房屋地点又新注册了一家公司。原告第一项诉讼请求原为判令被告继续履行《商铺租赁协议》。2020年6月29日首次开庭时，被告主张合同已于2020年1月10日解除，不同意继续履行。原告提出变更诉讼请求，要求当庭解除合同，并要求被告支付违约金200000元。案件审理过程中，本院于2020年11月13日前往涉案房屋查看，该房屋仍为空置状态。本院认为，原告与卓维公司签订的《商铺租赁协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应依合同约定履行各自义务。协议履行期间，卓维公司于2019年5月27日注销，被告作为该公司股东及法定代表人未将此事告知原告，而是由其继续控制使用涉案房屋并向原告支付租金，实际履行了租赁合同，现原告对此不持异议，故租赁合同的相关权利义务已由被告承继，原告可以要求被告承担合同责任。此外，根据法律规定，公司解散应当在依法清算完毕后，申请办理注销登记。公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东、以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的，人民法院应依法予以支持。公司解散时，股东尚未缴纳的出资均应作为清算财产。股东尚未缴纳的出资，包括到期应缴未缴的出资，以及依照公司法第二十六条和第八十一条的规定分期缴纳尚未届满缴纳期限的出资。公司财产不足以清偿债务时，债权人主张未缴出资股东、以及公司设立时的其他股东或者发起人在未缴出资范围内对公司债务承担连带清偿责任的，人民法院应依法予以支持。企业法人解散的，未依法清算即被注销的，以该企业法人的股东、发起人或出资人为当事人。基于上述规定，被告作为卓维公司股东在公司未经清算即办理注销登记及未实际缴纳出资的情况下，亦应对卓维公司债务承担清偿责任。因此，王军作为本案被告，主体适格。合同约定的履行期间，被告单方提出退租并搬离涉案房屋的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，该行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力。被告提出退租后，双方就此问题进行了协商，被告提出尽快帮原告寻找新的租户，在未找到新租户前，其愿意每月承担原告租金损失，原告对此表示接受。由此可以证实双方就被告提出退租后的救济措施达成一致意见。而根据双方沟通的相关证据不足以证实双方已就解除合同形成合意，故对于被告提出租赁合同已于2020年1月10日解除的抗辩主张，本院不予采信。本案首次开庭时，被告明确表示不同意继续履行租赁合同，原告当庭要求解除合同系行使作为守约方的法定解除权，对此本院予以支持。庭审中，被告主张因受疫情影响，直接导致无法履行合同。然，被告是在疫情发生前，于2020年1月7日以商区客流量不足，难以维持经营为由向原告提出提前退租，故合同履行困难系因被告自身商业风险所致，并非受疫情防控影响。因此，对于被告该抗辩主张，本院不予采信。至本案首次开庭时，双方仍未找到新的租户，亦未办理房屋交接，无论基于合同约定，还是双方对救济措施达成的一致意见，均不能免除被告按照合同约定标准支付租金的义务，现原告按照33333元主张每月租金，未超过合同约定标准，本院予以确认。双方协商寻找新的租户期间，租赁合同尚未解除，此时适逢我市新冠肺炎疫情防控期间，特别是我市于2020年1月24日启动应急一级响应措施后，对被告继续使用房屋及寻找新的租户势必造成一定影响。因此从公平原则出发，对2020年1月24日至2020年6月29日期间的租金，本院酌定适当减免2个月，由双方当事人合理分担损失。故截至2020年6月29日期间的租金，被告还应支付45221.4元（33333元×3个月+33333元÷30天×14天-70333元）。关于原告主张的物业费，因原告并未交纳，该部分费用尚未实际产生，故本院对此不予涉及。原告可待该费用实际产生后，另行主张权利。关于原告主张的200000元违约金，合同约定承租人无正当理由擅自退租的，应向出租人支付相当于6个月租金的违约金，如不足以弥补出租人损失的，承租人还应负责赔偿。被告单方提出提前退租并搬离涉案房屋导致双方合同不能继续履行，其应承担违约责任。综合考虑被告过错程度、合同剩余租期、已给予免租期长短，涉案房屋再行租赁的难易程度等因素，原告按照合同约定主张6个月租金的违约金，属合理范围，本院予以支持。关于租赁保证金66666.67元，该笔款项尚在原告处。根据合同约定租赁商铺交付后，定金66666.67元转为租赁保证金；如承租人未及时向出租人支付租金或违反合同其他约定造成出租人损失，出租人可以从保证金中扣除。双方在电话沟通时曾提及以保证金冲抵部分租金，且庭审中双方亦同意以保证金冲抵部分被告应付款项，对此本院照准。前述被告应付租金为45221.4元，违约金为200000元，保证金冲抵全部应付租金及部分违约金后，被告应向原告给付违约金178554.73元。关于逾期付款违约金，因新冠肺炎疫情防控，势必影响被告资金周转，而租赁保证金可以足额冲抵被告所欠付租金，且前述亦支持了原告所主张的200000元违约金，可以弥补原告目前损失，故对于原告主张的该部分诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十四条、第九十条规定，判决如下：一、确认原告刘淑霞与被告王军就坐落天津市南开区××道××路××5号楼2号商铺的租赁合同关系于2020年6月29日解除；二、本判决生效后十五日内，被告王军给付原告刘淑霞违约金178554.73元；三、驳回原告刘淑霞的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6112元，由原告负担1440元，被告王军负担4672元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  王骁骁人民陪审员  杨洪英人民陪审员  杨玉清二〇二〇年十一月十八日法官助理金红双书记员尚俣杉附本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十四条企业法人解散的，依法清算并注销前，以该企业法人为当事人；未依法清算即被注销的，以该企业法人的股东、发起人或出资人为当事人。第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。