贵州省锦屏县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2628民初842号 原告：曾玲月，女，1973年3月8日出生，苗族，贵州省锦屏县人，住锦屏县。 委托诉讼代理人：杨昆（特别授权），贵州亿点成律师事务所律师。 被告：石鹤，男，1971年8月27日出生，侗族，贵州省锦屏县人，住锦屏县。 第三人：石川，女，1998年12月25日出生，苗族，贵州省锦屏县人，住锦屏县。 第三人：贵州美房美家不动产经纪有限公司，统一社会信用代码：91520102MA6E1NLE78，住所地：贵州省贵阳市南明区五里冲花果园五里冲项目****。 法定代表人：刘明，该公司总经理。 第三人：蔡金保，男，1964年2月2日出生，汉族，浙江省永嘉县人，住浙江省永嘉县。 委托诉讼代理人：范文康（特别授权），贵州唐德律师事务所律师。 第三人：刘冬梅，女，1994年12月31日出生，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县。 原告曾玲月与被告石鹤、第三人石川合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。经审理发现蔡金保、刘冬梅、贵州美房美家不动产经纪有限公司与本案有法律上的利害关系，本院于2020年7月30日追加蔡金保、刘冬梅、贵州美房美家不动产经纪有限公司（以下简称“美房美家经纪公司”）作为本案的第三人参加诉讼。2020年8月3日，由于该案案件复杂，本院裁定转为普通程序，于2020年8月27日再次公开开庭审理了本案。原告曾玲月及委托诉讼代理人杨昆，第三人石川、贵州美房美家不动产经纪有限公司法定代表人刘明，第三人蔡金保及委托诉讼代理人范文康到庭参加诉讼，被告石鹤、第三人刘冬梅经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告曾玲月向本院提出诉讼请求：1．请求判决被告履行2015年9月2日《离婚协议书》中财产部分贵阳花果园的房子归属，确认位于贵阳市南明区房屋属于第三人所有；2．请求判决被告积极协助办理房屋过户手续；3．本案诉讼费由被告承担。2020年8月12日，原告曾玲月申请增加诉讼请求：1．判决位于贵阳市南明区房屋属于原告与被告共同所有；2．判决对位于贵阳市南明区房屋进行分割，原告应当得到一半以上产权。事实和理由：2015年9月2日，原、被告办理离婚手续，并签订《离婚协议书》，《离婚协议书》第三条第1款约定：“贵阳花果园的房子归女儿石川所有，由监护人石鹤管理。双方有义务积极配合做好房产的过户手续。”在原、被告离婚时，第三人石川属于未成年人，现在第三人石川已经成年，有能力管理和使用应该属于自己的财产。为此，原告多次催促被告把位于贵阳市南明区房屋过户给第三人石川，但每次都遭到被告拒绝，不肯过户。经原告了解得知，被告已把上述房屋出售给他人，被告的行为违反原、被告《离婚协议书》的约定，严重侵害原告和第三人石川的合法权益，为此，原告特向法院提起诉讼，并提出上述诉讼请求。 被告石鹤辩称：一、原告诉讼主体不适格。按照原、被告签订的《离婚协议书》约定，房子归第三人石川所有，第三人石川现已成年，第三人石川应为原告，故本案的原告不具有诉讼主体资格。二、本案争议的房屋系被告交付的首付，房屋的按揭贷款和房屋的装修费用也系被告支付。后因被告经济困难，被告已将该房子进行了出售，出售的款项已用于偿还按揭贷款和其他的债务，目前只剩下5万元的款项。 第三人蔡金保辩称：一、原告的诉讼主体不适格。二、第三人蔡金保购买房屋时，房屋产权登记在被告石鹤名下，第三人不知道房屋系原、被告共有的财产，第三人已履行应尽的审查义务，第三人购买房屋的价格没有低于市场价格，且第三人已将房屋装修后转让给第三人刘冬梅，因此，现原告请求被告交付房屋已不能履行，原告只能通过损害赔偿请求被告进行赔偿。希望法院考虑诚实信用原则及社会经济秩序，驳回原告的诉讼请求。 第三人贵州美房美家不动产经纪有限公司辩称，涉案房屋登记在被告石鹤名下，第三人贵州美房美家不动产经纪有限公司不知道原、被告双方已通过离婚协议书将房屋留给第三人石川，第三人贵州美房美家不动产经纪有限公司已尽到了应尽的审查义务。 第三人石川辩称，同意原告请求被告石鹤将房屋过户至第三人石川名下的意见。 第三人刘冬梅经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。 本院经审理认定事实如下：原告曾玲月与被告石鹤于1995年1月14日登记结婚，第三人石川系原、被告的婚生女儿。2015年9月2日，原、被告办理离婚登记手续，并于当天签订《离婚协议书》，《离婚协议书》第三条第一款约定如下：位于风雨桥社区龙塘的房屋**归男方石鹤所有，位于一小信合家园的安置房归女方曾玲月所有，贵阳花果园的房子归女儿石川所有，由监护人石鹤管理，双方有义务积极配合做好房产的过户手续。 2019年8月26日，被告石鹤将位于贵阳市南明区房屋的不动产权证书办理到其名下（产权证号：黔（20**）贵阳市不动产权第01026xx号，建筑面积：105.62平方米）。2019年10月8日，被告石鹤委托第三人美房美家经纪公司将位于贵阳市南明区0元的价格出售给第三人蔡金保，双方签订了《房屋买卖居间合同》，合同签订后，被告石鹤将房屋交给第三人蔡金保，第三人蔡金保接收房屋后对房屋进行装修，第三人蔡金保已将房款全部支付给被告石鹤，但该房屋至今未办理过户登记手续，房屋产权仍然登记在被告石鹤名下。2020年6月28日，第三人蔡金保将房屋以880000元的价格转让给第三人刘冬梅，但由于房屋产权登记在被告石鹤名下，第三人蔡金保便以被告石鹤的名义将房屋转让给第三人刘冬梅，但实际收取房屋价款的人为第三人蔡金保，现第三人蔡金保已实际占有该房屋。 同时查明，原、被告双方均确认位于贵阳市南明区房屋系《离婚协议书》中的“贵阳花果园的房子”，被告石鹤于2012年10月1日向中国农业银行股份有限公司贵阳小河支行按揭贷款30.6万元购买该房屋，该房屋借款本金及利息已于2020年4月14日偿还完毕。2020年6月6日，本院依原告诉讼保全申请裁定查封了涉案房屋。庭审过程中，原告曾玲月自愿撤回确认涉案房屋归原、被告共有并对涉案房屋产权进行分割的新增加诉讼请求。 以上事实，有本案涉及的证据、当事人的陈述及庭审笔录等在卷佐证，并经庭审质证，本院予以认定。 本院认为：一、原告请求确认涉案房屋归第三人石川所有能否支持的认定。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记不发生效力，但法律另有规定除外。”本案中，原、被告签订的《离婚协议书》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。虽然原、被告签订的《离婚协议书》中约定位于贵阳市南明区的涉案房屋归第三人石川所有，但在该房屋未办理过户登记时，原告和第三人石川仅享有要求被告办理过户登记的债权，并非因签订《离婚协议书》就取得物权，故对原告请求确认涉案房屋归第三人石川所有的诉讼请求，本院不予支持。 二、原告请求被告协助办理过户手续能否支持的认定。 本案中，原告和第三人石川依《离婚协议书》取得涉案房屋的债权，第三人蔡金保从被告手中购买的房屋尚未过户，取得该房屋的债权。在数个债权同时存在的情况下，应按照“变更登记”、“合法占有”、“支付价款”、“合同成立先后”的顺序确认对债权的保护。理由如下：第一，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条规定：“土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：（一）已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持；（二）均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；（三）均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；（四）合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，按照《中华人民共和国合同法》的有关规定处理。”根据上述法律规定，在数个土地使用权转让合同有效的情况下，各个债权人均要求债务人按照合同履行的，确定了以“变更登记”、“合法占有”、“支付价款”、“合同成立先后”的合同履行顺序。房屋和土地均为不动产，对于房屋转让合同的履行顺序可以参照土地使用权转让的履行顺序执行。结合本案，第三人蔡金保与被告石鹤签订房屋买卖合同后，被告石鹤已将房屋交付给第三人蔡金保占有，在原告与第三人蔡金保均未对房屋办理变更登记的情况下，第三人蔡金保已“合法占有”涉案房屋，故第三人蔡金保要求被告履行合同的权利优先原告请求被告履行离婚协议书的权利。原告请求被告履行离婚协议书约定的内容已属法律上的履行不能，被告石鹤的行为给原告或第三人石川造成损失的，原告或第三人石川可以向被告石鹤主张赔偿。第二，第三人蔡金保在购买房屋前，房屋登记在被告石鹤名下，从物权公示的原则来看，房屋的产权人即推定为被告石鹤所有，若再要求第三人蔡金保就该房屋是否属于被告石鹤所有进行审查，无疑增加交易的成本，不符合交易便利的原则。另外，第三人蔡金保与被告石鹤进行交易是通过作为房屋中介的第三人美房美家经纪公司购买，其有合理的信赖被告石鹤对房屋享有处分权，且第三人蔡金保购买涉案房屋的价格并没有明显低于市场价格。因此，第三人蔡金保支付了房屋合理对价、实际占有了房屋，其作为善意的相对人，从维护交易安全的原则上看，第三人蔡金保的权利应当优先受到保护，故对于原告请求被告协助办理房屋过户手续的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条之规定，判决如下： 驳回原告曾玲月的诉讼请求。 案件受理费60元，保全申请费2520元，由原告曾玲月负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。 审 判 长  刘太平 审 判 员  向克一 人民陪审员  杨先德 二〇二〇年九月十七日 书 记 员  吴满英