徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0312民初3955号原告：翟素美，女，1964年9月20日出生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：徐东杰，江苏彭城律师事务所律师。委托诉讼代理人：李冉，江苏彭城律师事务所律师。被告：江苏东宝粮油集团有限公司，住所地徐州市铜山区黄山路****。诉讼代表人：焦统继，江苏东宝粮油集团有限公司管理人负责人。委托诉讼代理人：王勋，江苏智临律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱南，江苏智临律师事务所律师。原告翟素美与被告江苏东宝粮油集团有限公司（以下简称东宝粮油公司）破产债权确认纠纷一案，本院于2020年5月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院依法组成合议庭于2020年10月30日公开开庭进行了审理，原告翟素美及其委托诉讼代理人李冉、徐东杰，被告委托诉讼代理人王勋到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求为:1、请求判决确认原告对被告享有破产债杈3731208.89元（包括租金208万元、违约金134.4万元及自2016年12月1日至2018年10月12日止按银行同期同类贷款利率计算的逾期利息307208.89元）；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年1月9日，原、被告签订了《租赁协议》，约定被告租用原告位于铜山区北京路西商住楼3-101房屋用于公司办公经营，租赁期限10年，自2011年1月9日至2021年1月8日止。合同约定租金是开始两年28万元，第三、四两年每年租金34万，五、六两年每年租金42万等。截止2016年11月，被告累计欠付原告租金208万元并依协议关于违约方应交纳10年租金35%作违约金的约定计算，被告还应支付违约金134.4万元。上述欠款原告多次催要无果。2018年10月12日，法院裁定受理了东宝粮油公司破产，原告向管理人申报债杈342.4万元，管理人于2020年4月22日告知原告债权经审核确认为零，并告知原告15日内可提起诉讼，请求判决支持原告诉请。被告辩称：1、原告主张的租金，被告公司财务账册没有记载；原告申报债权时所陈述的事实与公安机关移交的笔录不一致，且原告报案笔录时间为2018年8月是在张保东去世后报案，原告陈述真实性难以核实。2、原告提供的合同落款没有张保东签字，真实性无法确认；合同约定租金标准、违约金约定明显过高，结合当时的地理位置、市场行情及以往合同履行情况，年房租标准一般在10万元以下，而该合同第一年即为28万元；约定的违约金及损失过高，没有法律依据，违背公平原则；涉案房屋是作为售楼处使用，合同租赁期限约定为十年，明显与用途不符。4、2012年下半年开始，被告逐渐丧失支付能力，售楼处也逐渐不再运转。2013年上半年公安机关对张保东立案侦查，债权人开始前往公安机关债权登记。2014年下半年，被告法人张保东被采取强制措施，被告位于售楼处办公用品不知所踪，原告并未与被告交接，被告应当承担赔偿责任。在被告产生严重债务危机情况下，原告没有及时处理任由损失扩大，被告对此不应承担责任。5、根据破产企业法的规定，超过诉讼时效的债权不属于破产债权，该债权已超过诉讼时效。综上，请求依法驳回原告诉请。本院经审理查明：张保东原为东宝粮油公司法定代表人及实际控制人。2009年8月1日，张保东因开发房地产，在东宝粮油公司对面租用了原告两层房屋作为售楼处使用。张保东和原告儿子金辉签订了书面房屋租赁协议，该协议张保东本人签名并加盖了“江苏东宝粮油集团有限公司”字样的印章。合同主要内容为：甲方金辉将位于北京路西侧3-101房屋租赁给乙方东宝粮油公司使用，建筑面积380平方米，租期自2009年8月1日至2011年8月1日止；每年租金6万元，合同签订后先交一年租金，以后每年8月1日前先交半年租金，期满如续租需提前通知，租金面议。被告租用原告的房屋同时，亦租用了原告隔壁赵鹏阶位于两层房屋。被告租用后予以装修，打通了两处房屋的隔墙，并将订制用于房屋销售的沙盘模型置于两处房屋中间，实际作为售楼处项目部和小额贷款公司办公使用。2011年8月1日，上述租赁合同期限届满，张保东个人签名向原告出具了一份房屋租赁合同，该合同共6页，仅有张保东本人签名并注明日期为2011年8月1日，该合同现为原告翟素美持有。上述合同主要载明：1、乙方张保东租用甲方位于铜山新区北京路西3号楼一至三层的门面房，租赁期间从2011年8月1日至2014年7月31日。2、该房屋第一年租金12万元、第二年租金13万元。3、租金按半年支付，提前10天支付下半年租金。4、逾期未缴纳租金等，甲方有权解除合同收回房屋，乙方应按合同5年总租金30%支付违约金；在应交还房屋8日，未经同意留存的物品，甲方有权处置或视为乙方已清空房屋。上述合同第六页背面载有张保东本人书写的欠条，内容为“今欠房（租）款计3万元”，日期为2011年8月1日。上述合同关于租金数额的部份打印文字为“该房屋第一年租金15万元，第二年租金16万元，第三年租金17万元”，张保东将租金数额用笔划掉并将15万元、16万元改为壹拾贰万元、壹拾叁万元，且将“第三年租金17万元”涂掉。但原告手中尚持有另外两份房屋租赁合同。其中一份房屋租赁合同载明合同签订日为2013年1月2日，签订双方注明为原告和张保东，张保东本人未签名，在张保东姓名上摁有指印。合同主要内容为：1、甲方翟素美将铜山区北京路西商住楼3号楼门面房出租给乙方张保东使用，租赁期限为2013年1月9日至2014年1月8日。2、本房屋年租金68万，按半年一付，先付款后用房，3日内，乙方向甲方支付半年租金。3、租赁期间，一方提出终止合同，需提前一个月；强行终止，付违约金8万元。4、合同自双方签字之日起生效。原告持有的另一份租赁合同载明日期为2011年1月9日，加盖的公章系“江苏东宝粮油集团有限公司合同专用章”字样的印章，合同共3页，每页均有严重褶皱，正反面均有较重的泥痕，第二页及第三页有半页撕痕。该合同主要内容为：1、租赁房屋为甲方翟素美坐落于铜山区.37平方门面房，乙方东宝粮油公司用于办公经营，不得改变用途。2、租赁期限10年，自2011年1月9日至2021年1月8日止。3、租金两年一递增，每年租金为28万元，第三、四两年每年租金34万，五、六两年每年租金42万，七、八两年每年租金52万元，九、十两年每年租金68万。4、先付款后用房，乙方应于本合同生效之日30日内支付甲方14万元。5、提前终止合同，需提前书面通知对方，经双方协商后签订终止合同，如因国家建设、不可抗力因素等甲方必须终止合同的，甲方提前3个月通知乙方，乙方损失甲方不予补偿。6、任何乙方违反本合同规定，须交纳10年租金的35%作为违约金。对该合同，翟素美陈述实际系于2013年5月所签，是对以前房租、利息、违约金重新商定后，得出的每年租金28万元之后每年递增，并收回了以前张保东所写欠条予以销毁。张保东自2007年以后即开始在东宝粮油公司老厂区开发房地产、建设新厂区，并分别以东宝粮油公司、江苏浙广投资置业有限公司（以下简称浙广置业公司）、江苏通汇投资担保有限公司（以下简称通汇担保公司）名义，向社会公众高息借款数亿元。2013年3月27日，张保东因涉嫌非法吸收公众存款罪被公安机关取保候审，于2014年10月23日被刑事拘留，其相关联公司资产被查封，东宝粮油公司不再经营。2014年10月以后，因拖欠房租及张保东涉嫌犯罪事宜，东宝粮油公司及其相关联公司全面停止了经营。租赁原告涉案房屋已无人在使用。东宝粮油公司财务负责人员刘某,4、程民及原在售楼处工作的工程师王传顺于2014年10月和12月期间三人一起两次去涉案租赁房屋，最后一次去发现房屋换锁、原租用房屋中间垒上了隔墙、屋内原有的价值较大的售房沙盘被拆毁，办公桌椅、大柜式空调等均不存在。王传顺于2020年6月28日给原告出具的“关于翟素美房屋租用时间的说明”中，写明：“后来到2014年4月份，因拖欠房租，房东不太高兴，不让去办公室上班，这段时间我在别的工地帮忙，大约10月份，刘某,4会计给我打电话说房东要清理房间，让我去拿我个人东西，我拿走了我使用的电脑”。王传顺并复印了身份证并注明了身份证复印件仅供用于（证明）“关于翟素美房屋租用时间的说明”。王传顺亦给被告出具说明，主要内容为“使用翟素美房屋大约为2009年秋夏，截止日期大约2014年夏天，是翟素美强行收回房屋”。2016年1月1日，原告将涉案房屋租赁给案外人滕道伟，双方签订了租赁合同，约定租赁房屋面积为439.4平方，租赁期限为10年，自2016年1月1日至2016年3月31日止，租金每年28万元。此后滕道伟一直租用涉案房屋至今。2015年9月8日，检察机关以张保东及东宝粮油公司、浙广置业公司、通汇担保公司犯非法吸收公众存款罪，提起公诉，2017年11月18日，张保东因病被取保候审。2017年12月，本院作出了（2017）苏0312刑初403号刑事判决，认定东宝粮油公司、浙广公司、汇通公司以及作为上述公司法定代表人、实际经营人的张保东向社会公众吸收资金，数额巨大，其行为已构成非法吸收公众存款罪；本院并判处张保东有期徒刑。后张保东于2018年上半年因病去世。2018年8月23日，翟素美向公安机关申请登记债权，翟素美向公安机关陈述：“2009年东宝粮油开展房地产，租我房子两年作为售楼处，租赁两年但没签合同，到2010年开始和我签屋租赁合同。我的房子460多平方，租期十年，租金两年一递增，2011年、2012年每年租金28万元，2013年、2014年每年租金34万，2015年、2016年每年租金42万。2014年开始售楼处已经没人了，但直到2016年我才重新租出去，2016年9月底租出去的，租金一共只给我5万元，是我找张保东要，他让会计打给我的，时间大约是2011年3、4月份。按合同规定应给我194万，包括2011年、2012年两年56万元，2013年、2014年68万，2015年42万、2016年8个月28万，共计194万元”。2018年10月12日，因东宝粮油公司已不能清偿到期债务且明显缺乏清偿能力，本院裁定受理了债权人对东宝粮油公司的破产清算，并同时指定了破产案件管理人。2019年4月10日，东宝粮油公司管理人向翟素美出具《债权审查通知书》，载明翟素美申报债权342.4万元，确认债权248.32万元。2020年4月22日，东宝粮油公司管理人向原告送达了《债权复核通知书》，确认对原告申报的债权审核确认为零，并告知原告在接到管理人通知后15日内可提起诉讼。原告为此于2020年5月15日诉讼来院。上述事实，有原被告当庭陈述，有原告举证的债权审查通知、和张保东租赁合同三份、《债权审查通知书》、《债权复核通知书》、王传顺说明、和案外人滕道伟租赁合同及付款凭据，有被告举证的被告与金辉租赁合同、被告与赵鹏阶租赁合同、翟素美在公安机关的询问笔录、王传顺说明等主要证据予以证实。此外，证人刘某,4及程民亦出庭接受了当事人质询。被告财会负责人程民并陈述“与金辉的合同09年签完之后就放在我那了，租金我给了第一年6万元，还给了3万元；2017或18年的时候，原告给我打电话问我有没有她当时的租房合同，我说我在外地，应该是找不到了”。本案争议焦点为原被告之间租金数额、租赁期限以及欠款数额究竟是多少、如何确定？原告提起诉讼是否超过了诉讼时效。本院认为：一、原被告第一份房屋租赁合同履行完毕，被告尚欠原告该合同租金3万元未予支付。原告自2009年8月1日即将房屋租赁给东宝粮油公司使用，该房屋租赁合同，系由原告儿子金辉与东宝粮油公司签订；此后东宝粮油公司使用该房屋直至2014年底前，而原告目前另还持有三份房屋租赁合同。因此本案原被告之间的房屋租赁合同关系客观存在，依法有效，由此产生的债权债务关系应予以保护。2011年8月1日，双方第一份租赁合同期限届满当日，张保东本人亲自在新的房屋租赁合同上签名，并在该合同最后一页背面书写了“今欠（租）房款计3万元”，该合同原告虽然没有签名但保留至今；被告财会负责人程民陈述“与金辉的合同（20）09年签完之后就放在我那了，租金我给了第一年6万元，还给了3万元”；上述陈述和张保东签名的欠条事实相吻合。因此可以确认，第一份房屋租赁合同履行止2011年8月1日完毕时，东宝粮油公司尚欠原告之前的租金3万元未予支付。二、张保东本人签名的房屋租赁合同与第一份合同衔接，可以认定。原告保留2011年8月1日张保东所签名的合同，其该合同中租金数额部份打印文字为“该房屋第一年租金15万元，第二年租金16万元，第三年租金17万元”。从现存合同看，张保东在签名时，将上述打印合同载明的租金数额用笔划掉并将15万元、16万元添加改为“壹拾贰万元”、“壹拾叁万元”，且直接将“第三年租金17万元”涂掉。可见，从原告持有的这份合同可以看出“租赁期间从2011年8月1至2014年7月31日、房屋第一年租金12万元，第二年租金13万元”，确系张保东真实的意思表示；同时也证实了该合同文本系原告起草打印；其最后一页背面并有张保东亲笔书写的欠条，亦可以说明原告也对该合同予以认可并保存完好至今。原告在自己书面陈述中亦证实在2011年8月1日张保东与翟素美多次协商后于2011年8月1日签订新的租赁协议同意当年房租12万元。因张保东已去世，张保东持有的同样合同现无法查寻。故翟素美持有的该份合同虽无翟素美签名，实际已经双方合意并正常履行，该合同真实可信，可以作为计算本案原告租金的依据。三、原告持有的其他房屋租赁合同，不宜采信。原告持有的、作为诉讼依据的房屋租赁合同，其载明的签订日期为2011年1月9日，加盖的“江苏东宝粮油集团有限公司合同专用章”字样的印章。该合同不宜采信。首先，该合同严重毁损、有违常情。合同共3页，但每页均有严重褶皱，正反面均有较重泥痕，第二页及第三页均有半页撕裂；该合同如作为正式生效、结算凭据的重要证据，如此保管明显与常情不符。其次，该合同来源不明。该“合同专用章”经管理人及会计对比，均认为该印章从未出现使用过；该合同无张保东签名，且东宝粮油公司财会人员程民、刘某,4均不知晓。第三，该合同起算点与事实不符。上述合同约定的租金从28万递增至34万再到42万等，其租金起算点系自2011年1月9日起，但该起算点与第一份已经履行完毕的书面合同及第一份合同履行所欠租金的事实相矛盾；原告对2011年8月1日所签订的第二份合同从2011年8月1日计算起算点其陈述是予以协商同意的；此陈述与该合同起算点1月9日亦完全相矛盾。第四、该合同约定租金数额、约定的租期均与常情不符。张保东于2011年8月1日明确表达了2012年租金12万、到2013年租金13万元，而本合同租金约定的租金从28万递增至34万再到42万等，该租金数额与张保东真实意思悬殊巨大；同时，作为售房处系短期存在，签十年合同亦不符常情；原告主张该合同系2013年5月所补签，但此时公安机关已对张保东涉嫌非法吸收公众存款立案侦查，在此情况下，原告主张和张保东再签订十年租赁合同，也违背常情。此外，原告主张该合同是2013年5月所补签，无证据予以证实。原告手中持有的另一份载明于2013年1月2日所签的房屋租赁合同，张保东本人未签名，但在张保东姓名上摁有指模。合同主要约定租赁期限为2013年1月9日至2014年1月8日、年租金68万。原告称该合同后被“1月9号合同”所取代，未予履行。该合同亦不能作为本案计算租金依据。四、本案租赁期间宜认定为自2009年8月至2015年2月。涉案租赁合同签订一直系张保东和原告直接经手签订；张保东去世之前，因涉嫌刑事案件，其相关联公司资产被查封，东宝粮油公司不再经营。上述情形导致本案双方就涉案房屋租赁没有交接、对账、清算。但自2014年10月以后，东宝粮油公司全面停止了经营。被告已无人在使用涉案原告的房屋。东宝粮油公司财会人员刘某,4、程民出庭已经充分证明该事实；王传顺给原告出具的“关于翟素美房屋租用时间的说明”中，亦写明“大约（2014年）10月份，刘某,4会计给我打电话说房东要清理房间，让我去拿我个人东西，我拿走了我使用的电脑”。上述事实充分证实，至迟在2014年10月张保东被逮捕之时，原被告双方均应已明确知晓原租赁关系已经不可能再继续履行。对于双方租赁关系不能再履行，原告虽无过错，但原告负有及时将房屋重新出租以避免损失扩大的义务，被告对损失扩大部份依法应不予补偿；因张保东被逮捕，无人与原告商谈解除租赁关系事宜，本院酌定应给予原告至2015年1月底期间的犹豫期及重新出租的期限，以弥补原告损失。综上可以确认，2009年8月1日至2011年8月1日，第一份租赁合同履行期满，被告尚欠原告3万元租金未付；因被告无证据证明已交此后涉案房屋的租金，故2011年8月1日起至2014年7月31日止，依照第二份合同约定的第一年12万元、第二年13万元计算，至2013年8月1日，被告应偿付租金25万元；2013年8月1日起以后至2015年1月的租金双方未约定，参照第二份合同第三年租金17万元计算到2014年7月31日，被告应偿付租金17万元；此后至2015年1月的半年租金可以参照原告之后将涉案房屋租赁给案外人滕道伟的每年28万元租金计算为14万元；以上合计被告应支付原告租金59万元租金。本案原告主张的巨额违约金依据不足，且因本案已对原告租金损失作了处理，故原告关于违约金的诉请，本院不予支持。此外，关于诉讼时效问题，本案租房系一直由张保东个人和原告联系协商，张保东及其公司被查封期间，原告亦无从主张权利，原告亦陈述张保东治病期间遇到翟素美并承诺保证偿还租金，而张保东涉嫌犯罪直至2017年才被刑事判决所确认。综上，不应认定原告诉讼已超过诉讼时效。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条、第一百九十六条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、确认原告翟素美因租赁关系所享有的对被告江苏东宝粮油集团有限公司破产债权数额为59万元及利息（利息以本金59万元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率自2015年2月1日起计算至2018年10月11日止）；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费36650元，由原告负担26650元，被告负担10000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交案件受理费。审 判 长  赵成文人民陪审员  朱朝芹人民陪审员  张维维二〇二〇年十一月六日书 记 员  杨欣蕾