内蒙古自治区鄂温克族自治旗人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内0724民初956号 原告：贾洪礼，男，住内蒙古自治区牙克石市。 委托诉讼代理人：萨丽娟，内蒙古环通律师事务所律师。 被告：姚海涛，男，住内蒙古自治区。 委托诉讼代理人：郭中华，鄂温克族自治旗伊敏镇法律服务所法律工作者。 第三人：扎兰屯市鑫马房地产开发有限责任公司。 法定代表人：王赢，经理。 第三人：孙振斌，男，住吉林省长春市绿园区。 原告贾洪礼与被告姚海涛、第三人扎兰屯市鑫马房地产开发有限责任公司（以下简称鑫马公司）、孙振斌案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月27日公开开庭进行了审理。原告贾洪礼的委托诉讼代理人萨丽娟，被告姚海涛及其委托诉讼代理人郭中华到庭参加了诉讼。第三人鑫马公司、孙振斌经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贾洪礼向本院提出诉讼请求：请求对位于××旗车库（网签合同为原告名下）准予执行，诉讼费由被告承担。事实和理由：鄂温克族自治旗人民法院执行原告与被告鑫马公司、第三人孙振斌民间借贷纠纷一案时，被告姚海涛作为案外人于2019年10月14日对执行鄂温克族自治旗大雁镇天怡家家园小区1号楼109号车库提出书面异议后，法院作出（2019）内0724执异3号执行裁定书，裁定中止对该车库的执行。对此，原告认为被告姚海涛不具有抗拒原告执行的事实和法律依据，原裁定认定事实不清，适用法律错误。1、被告姚海涛与第三人签订的房屋买卖合同不具有物权效力。被告姚海涛未取得涉案房产的物权，相反，涉案房产虽没有房产证，但已网签在原告名下，原告将网签在自己名下的房产予以查封，具有优先执行的效力；2、2015年6月10日，第三人因建设涉案工程需要资金，向原告借款，双方签订《商品房买卖合同》，第三人将涉案车库进行网签备案，用于抵押担保。2018年1月4日，原告向法院提出保全申请，本院作出（2018）内0724财保14号民事裁定书，将涉案车库予以保全，经法院审理确认原告债权的合法性。而案外人姚海涛于2015年11月7日与第三人签订《商品房买买合同》，购买涉案车库的行为，明显晚于原告取得抵押权的时间，第三人将已抵押备案给原告的车库出售给被告姚海涛，无论姚海涛与第三人签订的《商品房买卖合同》是否有效，第三人对姚海涛构成了违约或欺诈，依据法律规定，被告姚海涛依法向第三人主张权利。本案不应以被告姚海涛实际占有、使用涉案房屋的不合法行为，来抗拒原告依法取得的抵押权。原裁定认为，姚海涛与孙振斌、鑫马公司项目部签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，房屋买卖合同有效，且实际履行，申请执行人贾洪礼与孙振斌、鑫马公司项目部签订《商品房买卖合同》的目的不是对涉案车库的交易，而是一种债权担保方式，债权人与债务人并没有转移对抵押物的占有，也未到相关部门办理抵押登记，虽进行的网签备案，但网签合同备案不具有创设物权的功能，亦不同于《物权法》所规定的预告登记行为，不产生相应物权效力，该认定明显与法相悖，与事实不符，其一，根据担保法的相关规定，抵押是不转移抵押财产的占有，而原裁定却以没有转移、占有抵押物为由，否认预告依法拥有抵押权；其二，房地产开发企业在申请办理商品房预售许可证，必须向房地产管理部门办理项目入网手续，并报送相关信息或证明材料，市民可以上网查询，防止一房多卖。原告经网签查看才与第三人建立抵押权，本案中原告主张实现抵押权，对此原裁定以“申请执行人仅以其已履行商品房网签备案这一事实不足以证实其签订《商品房买买合同》的行为已产生物权变动效力”，明显错误。综上，被告姚海涛所提供的商品房买卖合同，即没有办理网签手续，又没有经过法院判决确认效力，既可能是买卖关系，也有可能是民间借贷。假使异议人与房屋出售人存在房屋买卖关系，但是商品房买卖在未办理不动产权登记前，与不动产出让人所形成的只是债权关系，该债权关系并不优先于原告与第三人的债权关系，依据物权法的规定，被告姚海涛没有取得物权效力，不具有排他性，其提出的执行异议不足以排除强制执行的民事权益。原裁定中止执行涉案房屋事实不清，适用法律错误，应判决准许执行涉案标的物。现诉至法院。 被告姚海涛辩称，其于2015年11月7日从开发商即第三人鑫马公司处购买大雁镇天怡家园1号楼109号车库，并签订《商品房买卖合同》，同时领取了涉案车库的钥匙并使用至今，目前该买卖合同已生效。网签只是作为行政机关行使管理的一种管理手段而存在，在物权法上并无法律效力。房产买卖合同没有网签，并非确定无效。所谓网签即商品房预售登记，就是房屋交易双方在规定时间内到行政部门进行房屋登记备案，在预售的房屋合同上编上不同的号码，并在网上予以公布，防止商品房销售中出现重复销售、重复抵押的情形，保护房地产交易的透明度。我国法律及法规规定了商品房预售登记制度，但没有明确预售登记的效力问题，在《中华人民共和国物权法》中没有规定备案登记制度，根据物权法法定原则，备案登记不具有物权的效力，涉案车库所有权人仍为房地产公司。《房产买卖协议》不违反法律、法规规定的强制性规定，已经成立并生效。网签是房地产主管部门因市场管理需要而规定的公示程序，是否网签不影响双方签订的合同效力。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条的规定，当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。一房二卖中即使第一买受人办理了房屋网签手续在先，也不能对抗合法占有房屋的第二买受人，同时依据《全国民事审判工作会议纪要》第二部分第（二）方面、《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第13条规定的确定权利保护顺位。在房屋查封期间的买受人不能对抗合法占有房屋的买受人。鄂温克族自治旗人民法院在（2019）内0724执异3号民事裁定书认定内容正确。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 第三人鑫马公司、孙振斌未提交答辩意见，未向本院提交证据。 原告贾洪礼围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的证据，本院认证如下： （2019）内0724执异3号民事裁定书1份，以证实该裁定中止了对涉案车库的执行，针对该裁定原告有诉权。经质证，被告对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为该裁定内容合法正确。 二、商品房买卖合同及收据各1份，以证实鑫马公司开发建设涉案楼盘，并向原告借款，双方签订房屋买卖合同，将涉案车库进行网签登记在原告名下，用此车库作为抵押，保证偿还该借款。经质证，被告对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为原告与鑫马公司签订合同是民间借贷，不属于买卖合同。 上述第一、二组证据，本院经审查认为，因被告对上述证据的真实性均无异议，第三人作为涉案出卖人已经向被告姚海涛交付车库，第三人与姚海涛的买卖合同已履行，故本院对上述证据的真实性予以确认，对原告的证明目的不予采信。 （2018）内0724民初597号民事判决书及（2018）内0724财保14号民事裁定书各1份，以证实原告与鑫马公司、孙振斌民间借贷纠纷一案，经本院审理，确认了原告与鑫马公司、孙振斌的债权债务关系合法有效，并对涉案车库进行诉前保全。经质证，被告对该证据无异议。本院经审查认为，因被告对上述证据的真实性均无异议，故本院予以确认。 对被告姚海涛提交的证据，本院认证如下： 一、商品房买卖合同及交款收据各1份，以证实2015年11月7日，被告姚海涛与鑫马公司项目部签订的商品房买卖合同，被告交款6万元，并且完成了交付行为。经质证，原告对该组证据的真实性无异议，但认为被告与第三人签订合同的时间晚于原告与第三人签订合同的时间，且原告与第三人签订的是网签合同，孙振斌具有欺诈行为，被告所签订的合同应当属于无效合同。本院经审查认为，因原告对该组证据的真实性无异议，故本院对该组证据予以确认。 二、产权工本费收据、维修基金收据、契税票据、产权登记费各1份及取暖费收据4份，以证实被告已实际占有使用房屋，缴付了各种税、费等。经质证，原告对该证据的真实性不认可，认为维修基金属于事业性收费，应当出具事业性收费票据，而不能出示白条，契税应当由税务机关出具票据，而不能白条，对取暖费、电费等票据是被告姚海涛实际占有使用房屋期间的支出，该组票据不能对抗原告依法取得执行标的物的所有权，对被告的证明目的不予认可。本院经审查认为，因被告姚海涛与第三人鑫马公司签订商品房买卖合同，且被告姚海涛已实际占有使用该车库，第三人孙振斌认可将涉案车库卖给了姚海涛，故本院对该组证据予以采信。 本院经审理查明，2015年11月7日，被告姚海涛与第三人孙振斌、第三人鑫马公司天怡家园项目部签订《商品房买卖合同》，约定将位于××镇车库出售给被告姚海涛，价款6万元，建筑面积21.64平方米等内容。当日，被告姚海涛向第三人孙振斌交付6万元房款，第三人向被告姚海涛交付涉案车库，被告姚海涛实际占有使用车库，并交付相关大修基金及税、费、取暖、物业费等。 另查明，2015年6月10日，原告与第三人鑫马公司天怡家园项目部、孙振斌签订《内蒙古商品房买卖合同》，约定将位于大雁镇涉案车库销售给原告，价款为96,947.20元，该合同在鄂温克族自治旗不动产交易中心进行了网签备案。2018年1月4日，原告与第三人鑫马公司、孙振斌产生民间借贷纠纷，原告申请诉前财产保全，其中包括涉案车库，2018年4月1日，原告起诉第三人鑫马公司、孙振斌返还借款本金25万元及利息，并要求鑫马公司承担连带责任，经审理，本院下达（2018）内0724民初597号民事判决书，判决孙振斌偿还原告贾洪礼借款本金25万元及利息，鑫马公司对该笔款项承担连带还款责任，驳回原告的其他诉讼请求。该判决发生法律效力，原告申请执行涉案车库，被告提出执行异议，经本院审查，下达（2019）内0724执异3号执行裁定书，认为姚海涛与孙振斌、鑫马公司项目部签订的《商品房买卖合同》合法有效，且已实际履行，而贾洪礼与孙振斌、鑫马公司项目部签订的《内蒙古商品房买卖合同》，不是对涉案车库的交易，而是债权的担保方式，未进行抵押登记，未转移抵押物的占有，虽进行了网签备案，但网签备案不具有创设物权的功能，不产生相应的物权效力，故裁定中止对涉案车库的执行。原告不服该裁定，在法定期限内提起诉讼。 再查明，第三人孙振斌挂靠鑫马公司的资质，进行涉案房地产开发项目。在本院审理（2019）内0724民初721号案件的开庭笔录中第三人鑫马公司认可孙振斌使用其资质开发涉案小区1-4号楼的工程。 本院认为，民事活动应遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。被告姚海涛与第三人孙振斌、鑫马公司项目部签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，该合同合法有效，且已实际履行，被告姚海涛与第三人已完成交付行为，被告有权占有使用涉案车库。原告与第三人孙振斌、鑫马公司项目部签订的《内蒙古商品房买卖合同》，虽合法有效，并进行了网签备案，但第三人未向原告转移标的物，也未办理抵押登记，网签备案不具有创设物权功能，不属于物权登记，也不是物权法规定的预告登记行为，不产生物权变动的效力，故本院对原告的诉讼请求不予支持。第三人鑫马公司、孙振斌经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃对原告诉讼请求的抗辩和对证据质证的权利，并承担由此带来的不利后果，本院依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十三条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告贾洪礼的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告贾洪礼负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日之内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。 审判长 周  德  顺 审判员 希 仁 图 雅 二〇二〇年八月七日 书记员 多俊梅-2-