上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初1785号原告(反诉被告)：上海大观园飞豹游艇俱乐部有限公司，住所地上海市青浦区金泽镇杨舍。法定代表人：朱丹，总经理。委托诉讼代理人：陈茜，上海诺可律师事务所律师。委托诉讼代理人：练育梅，上海诺可律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海淀山湖新城发展有限公司，住所地上海市青浦区华青南路**。法定代表人：蒋家敏，董事长。被告：上海大观园旅游发展有限公司，住，住所地上海市青浦区金泽镇青商公路**/div>法定代表人：温深明，执行董事。两被告共同委托诉讼代理人：张婧，北京市岳成律师事务所上海分所律师。两被告共同委托诉讼代理人：丁乐意，北京市岳成律师事务所上海分所实习律师。原告上海大观园飞豹游艇俱乐部有限公司(以下简称飞豹游艇公司)诉被告上海淀山湖新城发展有限公司(以下简称新城公司)、上海大观园旅游发展有限公司(以下简称大观园公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案受理后依法适用普通程序公开开庭进行审理。被告新城公司提起反诉，本院依法予以受理。本案于2020年3月10日和2020年5月26日公开开庭进行审理，原告飞豹游艇公司的法定代表人朱丹及委托诉讼代理人练育梅，被告新城公司和大观园公司的委托诉讼代理人张婧、丁乐意到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告飞豹游艇公司向本院提出诉讼请求：1、确认飞豹游艇公司与新城公司签订的租赁合同已于2014年3月28日解除；2、两被告共同赔偿原告损失人民币12,174,699元。审理中，原告变更第二项诉讼请求的金额为2,284,777元(包括评估报告中的1、2、5、6号房屋750,011元、附属物清单中的714,842元、其他资产汇总表中的819,924元)。事实与理由：2008年12月31日，上海淀山湖开发有限公司(后变更为新城公司)与飞豹游艇公司签订租赁合同，约定飞豹游艇公司承租位于青浦区金泽镇1街坊11/4丘的房屋和土地，租期自2009年4月1日至2024年12月31日。租赁期内如因政府规划开发因素，双方终止合同。不动产归飞豹游艇公司所有。飞豹游艇公司经新城公司同意出资改建和新建了房屋、购置了游艇，对码头进行修缮。2014年3月28日，上海湖区建设开发有限公司(后被新城公司吸收合并)向飞豹游艇公司发送《租赁合同终止通知书》，表示因土地收储终止租赁合同。之后飞豹游艇公司停止对外营业，清退员工。新城公司曾委托评估公司对飞豹游艇公司的房屋、游艇等进行评估，初步确定价值为12,174,699元。之后双方就补偿一直在协商，但未达成一致意见。因大观园景点评审需要，飞豹游艇公司继续维护大观园内码头日常工作。飞豹游艇公司多次要求新城公司解决合同解除后的问题，但始终未得到音讯。因新城公司出具情况说明同意由大观园公司出租并收取租金，大观园公司自愿成为合同当事人，理应共同承担法律责任。被告新城公司辩称：不同意原告的诉讼请求。租赁合同并未在2014年3月28日解除，事实上飞豹游艇公司一直使用房屋且欠付租金，租赁合同未提前解除。合同中关于“不动产归乙方所有”系笔误，与事实不符，与合同该条款约定的违约责任不符，非当事人真实意思表示，应为不动产归甲方所有。新城公司无违约行为，不存在影响飞豹游艇公司经营的情况，飞豹游艇公司实际上一直在经营。飞豹游艇公司提供的评估报告初稿没有任何证明力，与本案无关，飞豹游艇公司没有任何证据证明损失存在。被告大观园公司辩称：大观园公司不应当作为诉讼主体，原告起诉大观园公司主体错误。飞豹游艇公司在(2019)沪0118民初21658号案件中否认同意新城公司将合同项下的权利义务转让给大观园公司，合同相对方为新城公司，故大观园公司并非合同相对方，不承担法律责任。新城公司认为飞豹游艇公司欠付租金，故提起反诉要求：1、判令新城公司与飞豹游艇公司签订的租赁合同于2020年3月17日解除；2、飞豹游艇公司返还青浦区金泽镇1街坊11/4丘(金泽镇青商公路XXX号)的房屋及土地；3、飞豹游艇公司支付新城公司利息损失(以欠付租金为基数，按照银行同期贷款利率及贷款市场报价利率，计算至实际支付之日止)；4、飞豹游艇公司支付新城公司房屋占有使用费(按照2009年7万元基础上每年递增6%，自合同解除之日起至实际腾退之日止)。飞豹游艇公司针对反诉请求辩称：不同意反诉请求。租赁合同已于2014年3月28日解除，不同意腾退返还房屋，因为根据合同约定，不动产归飞豹游艇公司所有。飞豹游艇公司对房屋进行了修缮和装修，价值已大于房屋本身价值。关于利息，合同中并未约定，且超过了诉讼时效。关于占有使用费，因房屋归飞豹游艇公司所有，不存在占有使用费，即使存在，也超过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：2010年3月15日，上海淀山湖开发有限公司名称变更为上海湖区建设开发有限公司。2015年，新城公司吸收合并上海湖区建设开发有限公司。位于上海市青浦区金泽镇金商公路XXX号的房屋登记在上海湖区建设开发有限公司名下。2008年12月31日，上海淀山湖开发有限公司(甲方)与飞豹游艇公司(乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将合法拥有的金泽镇金商公路XXX号房地产出租给乙方，租赁标的房地产权证号为沪房地青字(2005)第0160**，地号：，地号金泽镇1街坊11/4丘，土地面积2,640平方米，房屋建筑面积498平方米(见附图)。租赁用途为游艇配套的会务、住宿、娱乐等设施(经营范围以上级主管部门批准为准)。租赁期限15年，自2009年4月1日起至2024年12月31日。年租金7万元，每年递增6%。租金支付方式实行先付后用，乙方须在起租日前一个月支付下一个合同年度租金。甲方同意租金交由大观园公司收入。违约责任：在租赁期内，如甲方因上级政府规划开发因素，双方须终止合同，乙方须无条件服从。但甲方需提前三个月书面通知乙方，并按乙方的投资以租赁期折旧分摊后的余额赔偿乙方，赔偿金额最大值为前几年租金总和。乙方所付租金按实际租期结算，如有超出，甲方应将超出部分退还乙方。如乙方因经营因素，需提前终止合同的，须支付甲方违约金10万元，并将租赁标的内所有装潢完好无损的无偿归还给甲方。不动产归乙方所有。合同另约定了其他权利义务。租赁合同签订后，系争房屋土地由飞豹游艇公司占有使用至今。飞豹游艇公司租金支付至2013年3月31日，之后未支付过租金。2014年3月28日，上海湖区建设开发有限公司向飞豹游艇公司发送《租赁合同终止通知书》，表示由于青浦区人民政府将租赁地块进行收储工作，并将对该土地进行重新规划与出让，将终止与飞豹游艇公司于2008年12月31日签署的《租赁合同》。飞豹游艇公司在收到本终止合同通知书的三个月内将租赁土地与房屋如约归还。有关投资补偿与租金结算问题，将按租赁合同的具体约定进行处理。同日该通知送达飞豹游艇公司。2014年，上海湖区建设开发有限公司委托上海房地产估价师事务所有限公司青浦分公司对飞豹游艇公司的房屋及附属物进行评估。本案审理过程中，飞豹游艇公司申请调查令调查评估材料。2019年12月6日，上海房地产估价师事务所有限公司青浦分公司出具《情况说明》，表示2014年9月2日受上海湖区建设开发有限公司委托，对飞豹游艇公司自建房屋进行了现场查勘，出具了预估初稿，未出具正式评估报告。另附预估初稿14页和附属清单等6页。上海房地产估价师事务所有限公司青浦分公司提供的评估初稿中显示估价时点为2014年9月2日，估价对象座落在青浦区金泽镇金商公路东侧650号飞豹游艇公司的自建房屋和部分整修房屋。其中自建房屋3幢，部分整修房屋3幢。1-3号房为自建房，4-6号房为整修房屋。其中1号房屋重置总价324,953元，2号房重置总价27,598元，3号房重置价1,134,642元，4号房整修价43,200元，5-6号房整修总价为397,460元。估价结果总价1,927,853元。2019年5月9日，新城公司出具情况说明，表示同意由大观园公司出租系争房屋和土地并收取租金。2019年11月5日，大观园公司(甲方)与飞豹游艇公司(乙方)签订《拆除违法建筑回购协议书》，约定拆除乙方违法建筑面积210.54平方米，单价150元/平方米，回购款共计31581元。当事人一致确认回购协议书中针对的房屋为评估报告中的1号房。另查明，2006年12月，大观园公司(甲方)与上海飞豹游艇制造有限公司(乙方)签订《合作协议》，约定由乙方承包经营上海大观园淀鹰娱乐有限公司。承包经营期15年，自2007年1月1日至2022年12月31日。甲方将办公房89平方米、固定资产游艇码头、快艇码头、鹤游号、淀波号等设备提供给乙方使用。甲方及淀鹰公司21名员工作为劳务工输出给乙方，乙方支付甲方员工工资等。审理中，原、被告一致确认租赁合同范围内的房地产目前的门牌号为青浦区金泽镇金商公路XXX号，为金商公路XXX号的一部分,租赁合同范围内包含的房屋为评估报告初稿上的1、2、5、6号房。审理中，经本院释明，大观园公司和新城公司表示，如果法院认定租赁合同已于2014年3月28日解除，则合同期内的租金由大观园公司主张，解除后的房屋占有使用费由新城公司主张。2019年11月6日，本院立案受理了大观园公司诉飞豹游艇公司房屋租赁合同纠纷一案，该案审理过程中，飞豹游艇公司否认合同相对方为大观园公司。对于当事人无争议的事实，由原、被告的陈述，租赁合同、产权证、情况说明、租赁合同终止通知书、评估报告预估初稿、拆除违法建筑回购协议书等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，大观园公司和新城公司表示曾向飞豹游艇公司催讨过租金，飞豹游艇公司一直在经营。为此提供：1、2014年至2024年飞豹游艇公司的税务申报资料。飞豹游艇公司表示该材料证明飞豹游艇公司已经停止经营，仅是缴纳车船税。2、钱全云、孙坤明、张夫根、孙全根的书面证言并申请证人出庭作证。钱全云表示其2011年至2017年在大观园公司资产管理部工作，负责催讨欠款。2015年至2016年期间财务部门让其去青安路检测中心二楼找过朱丹一次，当时见到朱丹就表示要求付到期的钱，但是不清楚对应的期限和金额，朱丹也没有承诺何时付款。2017年之前，飞豹游艇公司的游艇是开的，但是开的不多。孙坤明表示，2008年至2016年期间被大观园公司派到飞豹游艇公司从事游艇驾驶员工作，之后回到大观园公司工作。2013年前，大观园公司的财务有时会让其带材料给朱丹，什么材料不清楚。2014年后，大观园公司财务让其带材料给朱丹，其表示朱丹已经不来上班了，碰不到朱丹，就没有拿材料。其在飞豹游艇公司工作期间，淀山湖码头基本没有生意，如果有客人也是朱丹和其家人朋友过来。园荡湖码头生意也不好，客人也不多。张夫根表示2007年被大观园公司派到飞豹游艇公司从事轮机工作，2019年4月回到大观园公司工作。其主要在淀山湖东面码头工作，老板有时带人过来坐船，其负责开轮机，难得来一次，来的人做什么不清楚。鹤游号是作为会务使用，朱丹上班的时候搞过会务，之后朱丹基本不来上班了，朱丹父母有时来负责。其开飞豹7号游艇期间，五一、十一期间有人会来坐游艇。平时很少有人，基本都是节假日有人。孙全根表示，其在园荡湖码头负责轮机、检票和游客安全工作，2007年至2019年期间一直正常上班，旺季时快艇每天都开，淡季时不开。前几年游客多，后来就少了。飞豹游艇公司对孙坤明和张夫根、孙全根的陈述予以认可，但是不认可钱全云的陈述。大观园公司曾有员工到青安路检测中心找过朱丹，并非催讨租金，而是找朱丹父亲办理汽车检测事宜。证人陈述可以看出飞豹游艇公司除了节假日外基本停止经营。新城公司和大观园公司表示因对补偿费用无法协商一致，上海湖区建设发展有限公司已于2015年1月28日书面通知飞豹游艇公司停止土地收储工作，继续履行租赁合同。为此提供了2015年1月28日的告知书，并表示告知书是当面送达的，飞豹游艇公司否认收到告知书。飞豹游艇公司为证明其损失提供了上海房地产估价师事务所有限公司青浦分公司出具的预估初稿和附属物清单。附属物清单显示金额为1,006,922元，其他资产1,702,924元。大观园公司和新城公司均认为该材料非正式评估报告，未得到委托方的认可，评估范围超过了委托范围，清单上的物品飞豹游艇公司也未提供依据证明存在。飞豹游艇公司为证明就补偿事宜一直未协商一致，导致飞豹游艇公司停止经营，提供了申请报告、情况说明、函、会计报表、现场照片。大观园公司和新城公司对该组证据不予认可，认为没有收到，也无法达到证明目的。根据庭审查明的事实，本院认为：新城公司与飞豹游艇公司签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按约履行。关于合同的解除时间，本院认为根据租赁合同约定，在租赁期内，如因上级政府规划开发因素，双方终止合同。新城公司于2014年3月28日书面通知飞豹游艇公司因政府土地收储，终止租赁合同，该情形符合合同约定的合同终止条件，且飞豹游艇公司也认可合同已解除，故本院认定租赁合同已于2014年3月28日解除。新城公司认为就补偿事宜双方未协商一致，2015年1月28日书面通知飞豹游艇公司停止土地收储工作，继续履行租赁合同，然飞豹游艇公司否认收到该通知，新城公司也未提供证据证明，故对新城公司的抗辩意见本院难以采信。鉴于合同提前解除，按照合同约定，新城公司理应赔偿飞豹游艇公司相关损失。合同解除后，飞豹游艇公司理应腾退房屋土地，飞豹游艇公司至今未腾退，也存在过错。本院综合合同解除的原因、合同相关约定、当事人的过错程度、房屋占有使用情况等因素，酌情认定新城公司应赔偿飞豹游艇公司40万元。关于飞豹游艇公司自建的1号房，鉴于另行签订了回购协议，该协议未违反法律、行政法规的强制性规定，故理应按照回购协议处理。飞豹游艇公司认为合同约定不动产归其所有，然双方签订的为租赁合同，新城公司为房屋的权利人，如果房屋归飞豹游艇公司所有，则飞豹游艇公司无需支付租金，故本院认定合同中对不动产归属的约定为笔误，对新城公司的抗辩意见本院予以采信。飞豹游艇公司未认可合同主体变更为大观园公司，飞豹游艇公司主张大观园公司承担赔偿责任无相应法律依据，本院不予支持。关于房屋占有使用费，鉴于飞豹游艇公司一直占有使用房屋土地未归还，本院综合当事人的过错程度、房屋占有使用情况、合同约定的租金标准等因素，酌情认定飞豹游艇公司应按照每年7万元支付房屋占有使用费。飞豹游艇公司否认大观园公司和新城公司催讨过租金，大观园公司和新城公司未提供书面催讨的依据，仅提供了证人证言，然证人并未陈述催讨的具体内容，证人系大观园公司员工，与大观园公司具有利害关系，故仅凭证人证言难以达到证明目的，故本院认定新城公司主张的利息损失本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告上海大观园飞豹游艇俱乐部有限公司与被告上海淀山湖新城发展有限公司在2008年12月31日签订的租赁合同已于2014年3月28日解除；二、被告上海淀山湖新城发展有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海大观园飞豹游艇俱乐部有限公司40万元三、原告上海大观园飞豹游艇俱乐部有限公司的其余诉讼请求不予支持；四、反诉被告上海大观园飞豹游艇俱乐部有限公司应于本判决生效之日起十日内腾退位于上海市青浦区金泽镇金商公路XXX号房屋及土地；五、反诉被告上海大观园飞豹游艇俱乐部有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海淀山湖新城发展有限公司房屋占有使用费(按照每年7万元，自2014年3月18日起计算至实际腾退之日止)；六、反诉原告上海淀山湖新城发展有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费25,078.22元，减半收取计12,539.11元，由原告上海大观园飞豹游艇俱乐部有限公司负担8,889.11元，被告上海淀山湖新城发展有限公司负担3,650元；反诉受理费1,458.41元，由反诉被告上海大观园飞豹游艇俱乐部有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  金 艳人民陪审员  王国芳人民陪审员  李小弟二〇二〇年六月十五日书 记 员  谭泓洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。