安徽省亳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖16民终2195号上诉人（原审原告、反诉被告）：徐某1，男，2009年4月8日出生，汉族，住安徽省濉溪县。法定代理人：徐某2，男，1970年9月6日出生，汉族，住安徽省濉溪县，系徐某1之父。委托诉讼代理人：王建军，安徽永恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘继猛，安徽永恒律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：中农批（亳州）市场建设开发有限公司，住所地安徽省涡阳县南环西路北侧，统一社会信用代码：91341621MA2MQT7F9F。法定代表人：张寿颖，总经理。委托诉讼代理人：王岩，安徽王岩律师事务所律师上诉人徐某1因与被上诉人中农批（亳州）市场建设开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服涡阳县人民法院（2019）皖1621民初3324号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。徐某1上诉请求：一审认定事实有误。一审认定“涡阳县质量监督站于2018年11月26日对本案争议房屋出具验收意见，故应确认本案争议房屋验收合格时间为2018年11月26日…才符合法定和约定的交付条件”。但是，本案双方当事人在《商品房买卖合同》第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条约定的证明文件，并签署房屋交接单；…出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生延期交房责任由出卖人承担。依照现行法律规定商品房竣工验收合格后，还要依法办理竣工合格备案手续，本案涉房屋即使2018年11月16日经依法竣工验收合格，于2018年11月28日办理竣工验收合格备案登记，但是根据双方合同约定，被上诉人应当书面通知上诉人办理交付手续，签署房屋交接单，出示涉案房屋竣工验收合格的证明文件。中农批公司至今未书面通知上诉人办理交付手续，签署房屋交接单，出示房屋验收合格的证明文件等。因此，本案案涉房屋逾期交房的时间应从合同约定的交房时间2017年7月31日直到中农批公司书面通知上诉人交房并签订交接单之日止。到目前为止中农批公司未通知交房，也未与上诉人签署交房手续，中农批违约金应为：已付房款×日万分之三×逾期天数。逾期交房违约金天数2017年7月31日至今为730余天。一审认定2018年11月26日达到了交房条件，逾期交房483天，不符合《商品房买卖合同》约定。1.双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2017年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但直到2018年11月26日，中农批公司才将房屋交付相关质量检验部门验收，又通过微信或亳州晚报发出公告，通知部分业主于2018年12月10日前办理交付手续，期间已迟延495天交房。2.到目前为止，中农批公司尚未书面通知上诉人交房。3.“商品房交付”的是建筑工程，必须满足我国法律法规关于建筑工程投入使用的法定条件。根据有关建设法规，商品房竣工验收不仅包括该工程土建部分和配套设施安装部分的验收，还包括建设工程档案的验收、特种设备的验收、防空工程的验收、环境质量的验收、规划验收等，涉及许多其他专业部门必须参与的验收，而以上验收内容不合格的直接法律后果是申请验收的工程不能交付使用。不具备工程竣工验收备案的条件，无法取得《竣工验收备案证》，且建设行政机关在审查备案资料时，对不符合备案条件的可以进行行政处罚，并责令限期整改及重新竣工验收等。中农批至今不具备交房条件，根据《安徽省物业管理条例》第42条规定，建设单位交付商品房还应满足水、电等纳入城市管网，但中农批公司至今未将水电纳入城市管网，不具备法定交付条件。一审判决上诉人支付楼梯帽面积的款项事实不清。上诉人购买被上诉人的商品房，被上诉人以按设计图纸测绘出商品房的实际面积，该商品房买卖的房屋面积是双方的真实意思表示，是合法的。一审中被上诉人所反诉的多出商品房买卖合同的面积全是楼梯帽面积，上诉人没有购买该无任何用途楼梯帽面积的意思表示。涉案多出的楼梯帽面积，在购房时被上诉人的宣传人员宣传称“买房就送楼梯帽”，上诉人购买的是二层楼房，而该楼梯帽是三层，上诉人不存在购买三层楼梯帽的事实。该楼梯帽是被上诉人强加在上诉人身上的多余的且无任何使用价值的面积，目的就是为了减轻被上诉人应承担的违约责任。被上诉人中农批（亳州）市场建设开发有限公司辩称：1.2017年的7月18日应该认定为验收合格的时间。2.根据上诉人的上诉理由看出，根据消防法、环境保护法、城乡规划法等法律，也认为专业管理部门的验收确认，即为验收合格。且根据安徽省高级人民法院关于审理房地产指导意见的规定，该案2017年11月7日经专业部门最后予以确认，2017年7月18日为验收合格日，即使按照专业管理部门的最终验收时间也应当以2017年11月7日作为验收合格时间，该时间也为不动产登记证认可。3.上诉人的陈述没有相应的法律依据。4.商品房买卖合同约定的很清楚，面积应当以房产证上所实际登记的面积为准，然后进行多退少补。徐某1一审诉讼请求：1、判令被告履行房屋买卖合同；2、判令被告承担违约责任，向原告支付违约金77631.75元（自2017年7月31日起至实际交房之日止按已付房款的日万分之三）；3、本案的诉讼费用由被告承担。中农批（亳州）市场建设开发有限公司一审反诉请求：一、判令被反诉人向反诉人支付房屋价款35374.7元（4624.14元/㎡×7.65㎡=35374.671元）；二、本案诉讼费、保全费等全部费用由被反诉人承担。一审法院认定事实：2016年8月11日，原、被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发建设的位于涡阳县S307线南侧、向阳河北侧中国供销·涡阳农产品电商物流园的16幢1层106铺号房，合同约定建筑面积90.26平方米，该商品房单价为每平方米4624.14元，总金额417375元。原告已支付全部购房款。该合同第八条约定：被告于2017年8月31日前将该经验收合格的商品房交付原告；第九条约定：出卖人逾期交房超过90日，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生延期交房责任由出卖人承担。涡阳县质量监督站对涉案房屋出具验收意见的日期为2018年11月26日，竣工验收备案日期为2018年11月28日。本案房屋产权登记面积为97.91平方米。现原告以被告逾期交房为由诉至法院，请求判令被告履行房屋买卖合同，支付逾期交房违约金77631.75元，并要求本案的诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，被告以房屋登记面积超出合同约定面积为由提起反诉，要求判令原告向被告支付房屋价款35374.7元，并要求本案诉讼费、保全费等全部费用由被反诉人承担。一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告已按照合同约定支付全部购房款，被告应按照合同约定履行交房义务，否则应承担违约责任。涡阳县质量监督站于2018年11月26日对本案争议房屋出具验收意见，故应确认本案争议房屋验收合格日期为2018年11月26日。被告向原告交付的房屋应符合法定和约定的条件，才能视为完全履行了交房义务，双方约定的交房时间为2017年8月31日前，现因案涉房屋至2018年11月26日才符合法定和约定的交付条件，被告未在约定日期向原告交付符合交房条件的房屋，其行为已构成违约，被告应支付自逾期之日起至房屋验收合格之日即2018年11月26日止的违约金。因双方对逾期交房违约金的计算方法已作约定，故对原告要求被告按已付房款的日万分之三支付违约金的诉讼请求，予以支持，逾期452日，计56596元。在产权登记面积与合同约定面积发生差异的处理上，双方约定以产权登记部门认定的面积为准，差异部分以实际面积据实结算，是双方当事人真实的意思表示，故原告应按超出面积（7.65平方米）补交房款，计35374.7元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条、第一百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告中农批（亳州）市场建设开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告徐某1逾期交房违约56596元；二、原告徐某1于本判决生效之日起十日内支付被告中农批（亳州）市场建设开发有限公司房屋价款35374.7元；三、驳回原告徐某1的其他诉讼请求。本诉案件受理费1741元，减半收取870.5元，由原告负担235.5元，被告负担635元；反诉案件受理费342.2元，由原告负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。徐某1提交光盘一份，证明中农批公司承诺把涡阳县西城农贸市场全部转到中农批市场，如果转不到，中农批愿意承担双倍违约金。中农批公司质证意见：视频来源不明确，对其真实性有异议。余智并不是中农批公司的法定代表人，其不能代表中农批公司，同时该视频仅仅答应将城西大市场搬迁到现在中农批的位置，否则愿意支付双倍的违约金，与本案是否逾期交房没有关系。本院查明的事实与一审无异。本院认为，综合当事人诉辩意见，本案的争议焦点为：一审认定逾期交房天数是否正确，房屋面积差价应否支付。关于逾期交房天数的问题。商品房竣工验收不仅包括该工程土建部分和配套设施安装部分的验收，还包括建设工程档案的验收、消防设施的验收、特种设备的验收、防空工程的验收、环境质量的验收、规划验收等，而以上验收内容不合格的直接法律后果是申请验收的工程不能交付使用，不具备工程竣工验收备案的条件。建设行政主管部门在审查备案资料时，对不符合备案要求的工程，有权责令建设单位重新组织竣工验收。因此，商品房质量的验收仅有开发商自行组织的验收是不够的，不仅公信力受到质疑，而且也不可能完成对房屋和相关配套设施进行全面的验收。国家通过建设工程竣工验收备案制度加强政府对工程质量的监督管理，目的在于防止不合格工程流向社会。故，在合同约定“该商品房经验收合格”为交付标准的条件下，应以开发商是否取得当地建设管理机构发出的竣工验收证明为标准。一审法院按照《专业管理部门验收意见》内容认定案涉房屋2018年11月26日验收合格符合约定交付条件并作为违约金计算的截止日期并无不当。关于房屋面积差价的问题。案涉房屋买卖合同第五条约定“合同约定面积与产权登记面积存在差异时，以产权登记部门认定的面积为准，差异部分以实际面积据实结算，多退少补；”据此，就面积差找补问题的处理合同中已有明确约定，一审法院按照双方约定判决购房人支付购房款并无不当，本院予以维持。综上，徐某1的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1899元，由徐某1负担。本判决为终审判决。审判长  孙浩杰审判员  安翠香审判员  沙启峰二〇二〇年八月二十八日书记员  张依隽