陕西省山阳县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕1024民初399号 原告：田晓萍，女，1973年10月14日出生，汉族，住陕西省洛南县。 委托诉讼代理人：陈红军，洛南县城关法律服务所法律工作者。 被告：王庆景，男，1953年3月5日出生，汉族，住陕西省商州区。 第三人：刘恩定，男，1970年12月4日出生，汉族，住陕西省洛南县。 原告田晓萍与被告王庆景及第三人刘恩定确认合同无效纠纷一案，商洛市中级人民于2019年11月5日指定本院管辖，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序审理。在审理过程中，因本案案情复杂，不宜适用简易程序，遂转为普通程序，依法组成合议庭，于2020年5月22日公开开庭进行了审理。原告田晓萍及其委托诉讼代理人陈红军、被告王庆景、第三人刘恩定均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告田晓萍向本院提出诉讼请求：1.依法确认被告与第三人于2009年11月6日签订的《转让协议》无效；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告田晓萍与第三人刘恩定于2006年11月10日登记离婚，约定婚姻关系存续期间修建的位于洛南县XX街XX街XX组房屋归原告所有。离婚后原告一直占有居住该房屋。2009年11月，第三人在未经原告同意的情况下将房屋《国有土地使用证》拿走，出借给被告。被告持《国有土地使用证》办理了登记于刘恩定名下的房屋产权证书。被告与刘恩定签订《转让协议》，将房屋变更登记于被告名下，并以该房产抵押在洛南信用联社办理了贷款。原告对被告和第三人之间房产过户事宜不知情，王庆景也未实际支付转让费用，其二人之间是借用关系。该房屋系原告与第三人共同修建，是原告的财产，被告和第三人之间转让协议因未经原告同意无效，故起诉。 被告王庆景辩称，刘恩定原系洛南县信用联社职工。2009年本人因投资项目需要钱，经与刘恩定协商，借用刘恩定名下《国有土地使用证》办理相关手续，将刘恩定房产证变更登记到本人名下，并从洛南信用联社抵押贷款100万。后因本人被骗，这笔钱无法归还。本人和刘恩定签订的《转让协议》，仅仅是为了办理房产证过户，没有支付刘恩定一分钱。原告要求确认《转让协议》无效，本人没有意见，因为该协议本身就是无效协议。 第三人刘恩定述称，2009年被告王庆景说要贷款，没有抵押物，要借用本人名下《国有土地使用证》办理抵押手续。本人从田晓萍家里偷拿证件并交给王庆景，相关手续都是王庆景一手办理的。本人认为《转让协议》无效，虽然约定了转让费，但是被告没有支付一分钱。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对原告提供证据离婚登记审查处理表及离婚证、离婚协议书、《转让协议》、申请和房屋产权证存根、国有土地使用证、承诺书、王长印调查笔录，当事人对真实性均无异议，予以认定；对本院调取刘恩定房屋过户登记手续，刘恩定认可转让协议中本人签名，但否认其名下房屋产权证办理情况，该证据来自洛南县XX中心，系当事人申请办理房产过户的记录，本院对其真实性予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告田晓萍与第三人刘恩定原系夫妻关系，其二人于2006年11月10日在洛南县XX镇登记离婚。离婚协议书约定，“婚后在XX街XX组XX层房屋归女方所有”。2009年11月6日，刘恩定（甲方）与被告王庆景（乙方）签订《转让协议》，约定“经甲乙双方协商甲方原将本人在城关镇XX街XX组（位于原面粉厂对面）的四间六层半房地产以壹佰贰拾万人民币转让给乙方具体约定如下：1、甲方给乙方提供房、地产产权证书并负责给乙方过户到名下。2、付款分两次：第一次协议签定后付30%，第二次付款甲方给乙方将房、地产产权证完全过户后一次性付70%，甲方向乙方移交钥匙。……”。该协议甲方处由刘恩定签名捺印，乙方处由王庆景签名捺印。同日，王庆景、马利红夫妻向洛南县房管所申请，将“于2009年11月6日购买刘恩定位于城关镇XX街XX组原面粉厂对面的建筑面积749.82平方米房屋一座，经夫妻双方商议产权人登记到王庆景名下”。2009年11月16日，洛南县XX中心向王庆景办理房屋所有权证书（产权证第10987号）。房屋所有权证（第10987号）存根记载“房屋所有权人：王庆景，房屋坐落：城关镇原面粉厂对面，房屋状况：砖混结构、六层、建筑面积749.85平方米、设计用途住宅。”。2014年11月1日，王庆景出具《承诺书》，记载“本人王庆景借刘恩定东街房产、地产权证，依石门王根印出面在县联社营业部贷款100万元，已过期未还。现已委托石门王长印全权代表王庆景对本人在石门王桥路口的机械厂院落的土地房产一并进行买卖交易。诺交易成功变现后，第一件事就是偿还王根印在营业部的贷款100万元的本息，将刘恩定的产权证返还给刘恩定。原借刘恩定房地证是用机械厂院内房、地产作的抵押。承诺人.王庆景担保人：王长印。2014.11.1日因到期承诺未实现还款，故承诺再向后推至2018年6月底还清。王庆景2017年10月9日”。 另查明，原告田晓萍与第三人刘恩定于1994年结婚，案涉坐落洛南县城关镇XX街XX组原面粉厂对面的房屋系其二人于2001年购买土地后共同建造的房屋。洛南县土地管理局2002年5月10日颁发有洛国用（2002）字第03836号《国有土地使用证》，记载“土地使用证：刘恩定，地址：洛南县XX镇XX村**，用途：住宅，用地面积：154平方米，建筑占地127平方米。”。据洛南县房地产管理所2007年4月13日颁发的房权证洛房证字第2226号《房屋使用权证》记载“房屋所有权人：刘恩定，房屋坐落：洛南县XX街XX组，房屋状况：砖混、六层、建筑面积749.82平方米、设计用途住宅。”，该证现处于注销状态。原告田晓萍在离婚后一直占有居住案涉房屋至今。 本院认为，原告田晓萍与第三人刘恩定夫妻关系存续期间，共同购买土地并建造房屋，该房产应为夫妻共同财产，离婚时双方约定房产归田晓萍所有，故原告田晓萍对该房产拥有所有权。第三人刘恩定在与原告协议离婚后，与被告王庆景于2009年11月6日签订《转让协议》并办理房屋过户登记至被告王庆景名下，该协议应认定为房屋买卖合同。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”，《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”，第一百零六条规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。……”。依据上述法律规定，案涉《转让协议》是否无效，主要取决于以下三个方面：一是被告王庆景在签订《转让协议》时是否属于善意第三人。虽然现有证据不能证实王庆景在签订《转让协议》时知道案涉房产原系田晓萍所有财产，但根据王庆景2014年11月1日出具《承诺书》记载及当事人当庭陈述，被告王庆景与第三人刘恩定均认为属“借用”刘恩定土地证，故王庆景与刘恩定之间签订《转让协议》转让房产应属虚假意思表示，故排除王庆景属于善意第三人的可能性；二是买受人王庆景是否支付对应价款。《转让协议》约定房屋交易的价款是120万元，但当庭被告王庆景、第三人刘恩定均表示没有实际支付房款，即王庆景并未支付对应价款；三是房屋交易行为是否已经完成。刘恩定与王庆景之间签订《转让协议》，并办理了房屋过户登记，但出卖人刘恩定并未向王庆景实际交付房屋，该房屋至今仍然由田晓萍长期占有居住，故该房屋交易行为尚未完成。据此，由于刘恩定与王庆景之间房屋交易行为不构成善意取得，且该行为侵害了房屋权利人田晓萍的合法利益，故《转让协议》应属无效。对原告田晓萍要求确认2009年11月6日《转让协议》无效的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百零六条规定，判决如下： 确认被告王庆景与第三人刘恩定于2009年11月6日签订的《转让协议》无效。 案件受理费100元，由被告王庆景负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。 审 判 长  李传宏 审 判 员  李 晴 人民陪审员  李祖喜 二〇二〇年六月十八日 书 记 员  崔 泽 1