呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终1008号上诉人(原审被告)：新城区生龙面食馆，住所地呼和浩特市新城区。经营者：郭生龙,男，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：郝小磊，男，系新城区生龙面食馆工作人员，住呼和浩特市金桥开发区。被上诉人(原审原告)：魏换女，女，汉族，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：王保利，男，个体，住呼和浩特市,系魏换女女婿。原审被告：郭生龙，男，住呼和浩特市新城区。委托诉讼代理人：许志峰，女，住呼和浩特市，系郭生龙妻子。上诉人新城区生龙面食馆（以下简称生龙面食馆）因与被上诉人魏换女、原审被告郭生龙返还原物纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2019）内0102民初8387号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。生龙面食馆经营者郭生龙及委托诉讼代理人郝小磊，魏换女委托诉讼代理人王保利，郭生龙及其委托诉讼代理人许志峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。生龙面食馆上诉请求：1.撤销呼和浩特市新城区人民法院(2019)内0102民初8387号民事判决,改判驳回魏换女的诉讼请求。2.本案移送呼和浩特市中级人民法院审理。事实和理由:郭生龙于20l1年5月租赁位于××区商铺进行餐饮经营,当时和郭生龙签订租赁协议的是时任新城科技园艺实验中心办公室主任的郭顺美,当时双方口头约定房屋租金16000元每年,出租方负责该商铺的取暖和物业费用,此后租赁一直进行到2016年12月份,当时郭顺美找到郭生龙，和郭生龙提出了让郭生龙从10号商铺搬迁到15号商铺,郭生龙问及原因,郭顺美说因为10号商铺属于新城区园艺所的集体财产,而郭顺美因为挪用公款被检察院侦查,所以害怕此处所属单位擅自出租获利,会对郭顺美在挪用公款的证据侦查上造成不利条件。而郭生龙当时由于对经营的饭店刚进行了重新装修,并且搬迁到15号商铺后还要面临重新装修的问题不同意搬迁,后郭顺美采取了断水断电等手段影响郭生龙的经营迫使搬迁,因为当时涉及到的商户很多,所以最后大家通过一致协商,同意搬迁,但搬迁的条件是郭顺美要补偿郭生龙搬迁饭店所产生的相关装修费用。后郭顺美同意了该协议,并且承诺郭生龙在搬迁时及搬迁后对新商铺进行装修的费用可以用房屋租金来进行冲抵,于是郭生龙进行了搬迁,当时和郭生龙一起搬迁的还有从11号商铺搬迁到14号商铺的田红庆饭馆,搬迁后郭顺美提出让先预交一年的房屋租金,郭生龙提出用房屋租金抵扣,但郭顺美说等新商铺装修完毕后有了具体的装修金额后再进行核算。于是郭生龙便统一预交了一年的房租(2017年12月至2018年12月16000元。后来郭生龙对15号商铺装修完毕后连同10号商铺的装修搬迁费用粗略核算大概85000元,给郭顺美打电话要求处理该费用的核算事宜,但电话一直无人接听,后来得知,郭顺美因挪用公款被立案侦查逮捕,郭生龙和几家商户无奈之下决定等郭顺美出狱后再进行之前关于商铺租金和装修费用的相关事宜,然而2019年6月有几个人自称是房东来到郭生龙的饭店索要房租,其中一人名叫过郭玲美,(郭顺美的妹妹)，郭生龙提出其出示房本等相关手续时,其以无法找到为由拒绝出示,因此郭生龙无法认定她身份的合法性,所以拒绝交付房租,后未果。后在2019年7月又有几个人来到郭生龙的饭店，向郭生龙索要房租,其中一人叫王保利(郭顺美的妹夫),也自称是房东,郭生龙再次以让其出示房本手续及证明,王保利当时出示了一份关于该商铺的预约合同复印件让郭生龙看,郭生龙当时想通过其出示的合同上面预留的开发公司联系方式证明其真伪,但电话始终无法接通,所以郭生龙没敢轻易相信该合同的有效性而拒绝给付房租。后王保利以返还原物为由将郭生龙诉讼至新城区人民法院,同时被诉讼的还有当初和郭生龙一起搬迁的田红庆饭店。就魏换女诉生龙面食馆返还原物一案,对魏换女举证证据存疑；第一，根据《最高人民法院关于＜审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题＞的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效。所以一审时魏换女提供的关于生龙面食馆的涉案商户门脸房的预约合同不能作为其对该商户门脸房的所属权认定证据。第二,魏换女在一审时提供的与涉案商户门脸房上一任租户中国邮政快递揽收点负责人(闫瑞东侯某)的房屋租赁协议(合同),属于伪造合同。在一审法院判决后,郭生龙联系到了闫瑞东侯某,并且得知闫瑞东在2013年至2016年期间租赁15号商铺时,与其签订租赁合同的也是郭主任(郭顺美)本人。由此可证,郭顺美是该商铺的实际持有人和使用人,而魏换女(郭顺美的母亲),提出未委托郭顺美为其代理租赁的事实与实际存在的租赁事实不符。所以依据证人证言,证人出庭作证的证据可以证明魏换女与当时和郭生龙达成租赁协议以及装修补偿协议的郭顺美存在事实委托的关系。第三,一审时郭生龙证人未能同意出庭作证影响本案的审理裁定和判决,现证人同意出庭作证。第四,依据法律客观公正,实事求是的原则,魏换女事实委托郭顺美为其名下商铺进行代理租赁的事实,另依据《中国人民共和国合同法》三十七条规定,采用合同书形式订立合同在签字或者盖章之前,当事人一方已经履行主要义务,对方接受的,可认定该合同成立。本案中郭生龙与魏换女存在事实委托的关系人郭顺美经口头约定,房屋租赁的租金以及后续的搬迁和装修补偿协议,而且郭生龙也按照约定及时足额的给付房租,积极履行了约定的义务,足以证明郭生龙和魏换女的事实委托关系人郭顺美的合同成立,而魏换女的事实委托关系人郭顺美因挪用公款罪被清水河人民法院判处5年有期徒刑,无法与郭生龙出庭对质。所以魏换女否认郭顺美是其委托人,从而逃避当初的事实委托关系以及郭顺美和郭生龙约定的相关租赁和补偿协议中的责任,据此魏换女已属于违约行为,在此恳请法院判令魏换女继续履行其事实委托关系人郭顺美和郭生龙约定的相关协议,补偿郭生龙的搬迁以及装修相关费用85000元。给郭生龙公平公正的裁决。魏换女辩称，租金是17000元，上诉状说是16000元，魏换女主张将门脸房返还有事实和法律依据，请求维持一审判决。郭生龙述称，认可生龙面食馆的上诉请求。魏换女向一审法院起诉请求：1．判令生龙面食馆、郭生龙立即停止侵权行为，搬离xx园小区xx号楼xx号商铺；2．判令生龙面食馆、郭生龙支付房屋使用费自2017年3月至今，暂计算为51600元；3．判令生龙面食馆、郭生龙支付违法占用房屋期间的物业费2504元；4．判令生龙面食馆、郭生龙承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2013年7月12日，魏换女与呼和浩特市双安房地产有限责任公司（以下简称双安公司）签订了《房屋认购书》，约定：魏换女购买位于呼和浩特市××区房屋，房屋总价为168930元。2019年6月18日，魏换女缴纳了涉案房屋2014年12月至2018年8月的物业费3716元。一审法院认为，魏换女与涉案小区的开发企业签订了《房屋认购书》，购买了涉案房屋，根据魏换女向一审法院提交的与内蒙古邮政速递物流有限公司呼市分公司签订的《房屋租赁合同》，及物业公司出具的物业费缴费《收据》，双安公司已将涉案房屋交付于魏换女占有使用，魏换女系案涉房屋的使用权人；生龙面食馆抗辩称其与郭顺美订立口头协议，并约定以装修款抵顶房屋租金，但生龙面食馆未向一审法院提交证据证明协议是否存在，及郭顺美是否有权代理原告对外出租房屋，亦不能证明郭顺美是否有权代理魏换女承诺装修款抵顶房屋租金，故对于生龙面食馆的此抗辩理由，一审法院不予支持；一审法院认定生龙面食馆对于房屋的占有系无权占有，魏换女作为权利人可以请求返还原物，对于魏换女请求生龙面食馆搬离涉案房屋的诉请，一审法院予以支持；对于魏换女请求生龙面食馆支付房屋使用费的诉请，魏换女未向一审法院提交证据证明租金标准2万元的计算依据，庭审中，生龙面食馆认可涉案房屋包括采暖费、物业费在内的每年租金为1.7万元，亦认可涉案房屋自2016年12月份占有使用，故对于魏换女请求生龙面食馆按照年租金1.7万元计算，支付自2017年3月至2019年10月的房屋使用费为45333元（1.7万元×32个月÷12月）；对于魏换女请求生龙面食馆支付物业费的诉请，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，第三十七条的规定，判决：生龙面食馆、郭生龙于本判决生效之日起十五日内搬离位于呼和浩特市××区房屋，并将房屋返还于原告魏换女；生龙面食馆、郭生龙于本判决生效之日起十日内向魏换女支付2017年3月至2019年10月房屋占有使用费45333元；驳回魏换女的其他诉讼请求。案件受理费减半收取2256元，由生龙面食馆、郭生龙负担。二审中，生龙面食馆向法庭新提交如下证据：证据一，通话录音。拟证明一审中魏换女提交的租赁合同是伪造合同；证据二，通话录音。拟证明魏换女委托郭顺美租赁的事实；证据三，采暖收据。拟证明生龙面食馆在经营期间缴纳各项费用。魏换女质证意见为：不认可生龙面食馆的证据。生龙面食馆申请证人侯某、郭某出庭作证。拟证明魏换女签订的租赁合同是伪造的，郭生龙与郭顺美口头装修补偿协议时真实的。魏换女质证意见为：租赁合同是真实的，对证人证言不认可。本院二审查明，郭顺美被采取刑事强制措施前，魏换女一直委托郭顺美代租案涉商铺。除以上事实，本院二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：一，魏换女要求生龙面食馆搬离xxx小区xx号楼xxx号商铺是否有事实及法律依据。二，魏换女要求生龙面食馆支付房屋使用费及物业费是否有事实及法律依据。根据《中华人民共和国物权法》第241条规定：“基于合同关系等产生的占有，有关不动产和动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定”。由上述规定可知，基于有效合同关系产生的占有系有权占有。本案中，生龙面食馆称其由xxx小区xx号楼xxx号商铺搬至涉案xx号商铺系与郭顺美口头达成租赁协议，魏换女一方庭审中亦认可委托郭顺美代租涉案商铺的事实。由此可见，双方已达成合法有效的不定期租赁合同,故生龙面食馆基于有效的租赁合同对案涉商铺的占有系有权占有,不存在以无权占有为前提的支付房屋使用费及非法占有房屋物业费等赔偿损失问题。关于双方争议的履行房屋租金问题系合同法调整范围，本案不宜处理，当事人可另行主张。综上所述，生龙面食馆的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销呼和浩特市新城区人民法院（2019）内0102民初8387号民事判决；二、驳回魏换女的诉讼请求。一审案件受理费2256元（魏换女已预交），二审案件受理费4512元（生龙面食馆已预交），均由魏换女负担。本判决为终审判决。审 判 长 辛宗寿审 判 员 李 霞审 判 员 宋晓瑾 二〇二〇年六月二十四日法官助理 贾伊丹书 记 员 白 杨