成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0116民初4455号 原告（反诉被告）:邓涛,男,1982年4月9日出生,汉族,住四川省双流县。 被告（反诉原告）:杨儒楷,男,1968年4月13日出生,汉族,住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：罗登超，四川英济律师事务所律师。 原告邓涛与被告杨儒楷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，杨儒楷向本院提起了反诉，本院依法合并审理本反诉，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）邓涛，被告（反诉原告）杨儒楷及其委托诉讼代理人罗登超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邓涛向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决杨儒楷支付2020年4月1日至2020年6月30日未支付房租3487元，违约金12553元；收取的保证金不予退还；2.判令终止本合同，要求杨儒楷恢复房屋原状，如果杨儒楷未在邓涛要求的5至10日内恢复房屋原状，判令杨儒楷每日按月租金的4%向邓涛支付费用，直至杨儒楷达到恢复原状为止。诉讼过程中，邓涛向本院变更诉讼请求为：1.判令杨儒楷向邓涛支付从2020年4月1日至今未支付房租6974元，违约金8404元；收取的保证金不予退还；2.解除合同，要求杨儒楷恢复原状；3.若杨儒楷在解除合同后10天内没有按要求交付房屋，判令杨儒楷每日按照月租金的4%支付违约金，房租按原合同继续支付；如果1月内还未交换房屋，双倍支付违约金，房租按原合同继续按时支付；支付房屋租金和违约金的资金占用利息，每天按总金额的4%计算。事实和理由：邓涛与杨儒楷签订了房屋出租协议，租赁房屋建筑面积34平方米，按照合同约定2020年4月1日至2020年6月30日应支付房租6974元。按照合同第九条第二款规定，杨儒楷迟延一日应按月租金的4%向邓涛支付违约金。如超过30天，邓涛有权单方面解除租赁合同，收回房屋，杨儒楷不得撤走和故意损坏装修及设备，并且保证金不予退还。杨儒楷于2015年7月1日起至2018年6月30日未按照合同约定支付涨价部分房租。邓涛为保护自己的合法权益，故提起诉讼。 杨儒楷辩称：我方同意支付2020年7月1日之后三月房租，2020年4月1日至2020年6月30日期间的房租因疫情不可抗力的原因，邓涛应予减免租金，杨儒楷系因疫情期间房屋租金减免问题未能达成一致意见，导致至今未支付租金，不构成违约，不应承担违约金，且合同尚未解除，不能对保证金作出处理；由于杨儒楷承租了多间房后改造为酒店经营，目前邓涛的房屋已经不能分割出来，故不同意解除合同。 杨儒楷向本院提出反诉请求：判令邓涛减免杨儒楷2020年4月1日至6月30日房租3487元。事实和理由：邓涛与杨儒楷于2012年11月20日签订了《房屋租赁合同》，约定杨儒楷承租邓涛所有的位于成都市双流区房屋用于经营“7天连锁酒店”，租赁期限15年。同时杨儒楷与该栋房屋的其他70余户业主签订了同样的合同。2020年1月以来，由于疫情原因，杨儒楷经营的酒店不能正常营业，给杨儒楷造成了极大地损失，鉴于此，杨儒楷向业主发出减免房租的建议，大多数房主都同意减免1至3个月的房租，但是邓涛拒绝杨儒楷的建议。疫情属于不可抗力，根据《中华人民共和国合同法》第117条关于不可抗力及第5条关于公平原则的规定，邓涛应当为杨儒楷减免1至3个月的租金。综上所述，请求法院判决支持杨儒楷的诉讼请求。 邓涛辩称，减免房租不是我的义务，杨儒楷应当缴纳房租；疫情期间杨儒楷经营状况好与不好是杨儒楷的经营风险问题，与我无关；疫情对每个人都有影响，我是个人，对方是企业，我的损失更大，这个责任不应当由我承担，我每个月还要承担银行贷款；关于杨儒楷陈述不可抗力的问题，租赁合同里面没有减免房租这一条规定，因此杨儒楷的主张是不成立的；杨儒楷现在已经半年没有交房租的事实存在，已经构成违约，应当向我支付违约金。 本院经审理认定事实如下：2012年11月20日，邓涛与杨儒楷签订《房屋租赁合同》，约定邓涛将其所有的位于成都市双流区租赁物出租给杨儒楷，用于“七天连锁酒店”经营使用，建筑面积33.84平方米。第四条约定：租赁期限共15年，从2013年7月1日至2028年6月30日，租金的计算时间从2014年1月1日至2028年6月30日。第五条约定：租金按照租赁房屋建筑面积计算，基本租金为每月每平方米30元，从第三年（含当年）起，每三年在上一轮租金基础上递增一次，具体递增比例及对应年度的月租金为：第1年月租金30元／平方米，第2年月租金30元／平方米，第3年增幅为7%、月租金32.10元／每平方米，第4年月租金32.10元／每平方米，第5年月租金32.10元／每平方米，第6年增幅为7%、月租金34.35元／每平方米，……；租金支付方式为每3个月支付一次，每次支付3个月的租金。首期租金杨儒楷于2013年12月31日前交清于邓涛，此后的每期租金应于前期租金相应给付日到期之前付清，支付方式为转账。为使杨儒楷爱护租赁物、合法使用租赁物，保证其商业信誉、商品质量，全面履行本合同，杨儒楷应在本合同签订时缴纳10000元／套给邓涛作为履行本合同的保证金。保证金适用以下情形：1）若杨儒楷未按本合同约定承租并使用该租赁物，则已付保证金抵作违约金支付给邓涛，且因前述情形造成邓涛损失，违约金不足以弥补该损失部分的，邓涛有权向杨儒楷继续追偿；2）若杨儒楷按本合同约定承租并使用该租赁物，且该租赁物投入使用满一年的，邓涛将无息退还保证金部分的80%，即8000元／套；3）合同期满且杨儒楷按约定交还标的物、结清各项费用并按约定履行完毕本合同相关义务的当天，邓涛将剩余保证金无息退还杨儒楷，即2000元／套。若届时杨儒楷未结清费用或存在应赔偿损失情形，邓涛有权用保证金直接代杨儒楷支付费用或抵作赔偿金，支付后若有剩余则退还杨儒楷。若保证金尚不足以支付各项费用，邓涛有权向杨儒楷继续追偿。第九条约定：邓涛有权根据本合同约定的数额、支付期限和方式要求杨儒楷支付租金，若杨儒楷迟延给付，每迟延一日，杨儒楷应按月租金金额每日4%向邓涛支付违约金。若杨儒楷迟延给付超过30天，邓涛有权单方解除本租赁合同，收回房屋，杨儒楷不得撤走或故意损坏装修及设备，且邓涛根据本合同收取的保证金不予退还。 合同签订后，邓涛依约将房屋交付于杨儒楷，杨儒楷向邓涛支付了保证金10000元，并按照约定支付了2020年4月1日前的租金。杨儒楷向邓涛提出因疫情原因租金减免问题，因双方未能达成一致意见，邓涛诉至本院。诉讼过程中，杨儒楷明确表示同意继续履行合同。 另查明，杨儒楷承租邓涛的房屋后，已经将房屋同其他房屋一并进行改造。 上述事实，有当事人身份信息、房屋租赁合同、转账记录以及当事人的当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以采信。 本院认为，2012年11月20日，邓涛与杨儒楷签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效，双方当事人均应按约全面履行。 关于邓涛要求解除双方签订的上述《房屋租赁合同》，审理中，杨儒楷不同意解除合同。本院认为，按照《房屋租赁合同》第九条约定：邓涛有权根据本合同约定的数额、支付期限和方式要求杨儒楷支付租金，若杨儒楷迟延给付，每迟延一日，杨儒楷应按月租金金额每日4%向邓涛支付违约金。若杨儒楷迟延给付超过30天，邓涛有权单方解除本租赁合同，收回房屋，杨儒楷不得撤走或故意损坏装修及设备，且邓涛根据本合同收取的保证金不予退还。本案中，杨儒楷因疫情不可抗力的原因造成其经营损失，其为减少损失向邓涛提出减免租金，未能达成一致意见，导致杨儒楷至今未支付租金，但同意支付争议期间即2020年4月1日至2020年6月30日之后的房租，故其行为的违约程度尚未达到足以解除双方签订的《房屋租赁合同》的程度，且杨儒楷明确希望继续履行合同，故邓涛要求解除合同的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。在双方签订的《房屋租赁合同》未被解除的情况下，邓涛要求杨儒楷返还房屋且保证金不予退还的主张应当一并予以驳回。 关于房屋租金，杨儒楷认可2020年4月1日至2020年6月30日期间的租金3487元尚未支付，但认为应当适当减免；同意支付2020年7月1日至2020年9月30日期间的租金3487元。对于杨儒楷提出因疫情原因，根据《中华人民共和国合同法》关于不可抗力及公平原则，请求判令邓涛减免相应期间租金3487元的意见，邓涛认为邓涛也需偿还贷款，杨儒楷的经营情况是否能够负担相关租金系其个人经营风险，不能成为要求减免或者拒付租金的理由，故不同意全部或部分减免租金。本院认为，自2020年1月23日以来，全国遭受××影响，各地纷纷采取了紧急措施，导致大部分企业停工、停产，对于杨儒楷而言，其因××，杨儒楷经营的酒店也不能正常经营，必然给杨儒楷带来损失，根据公平原则，因××带来的损失，应当由杨儒楷和邓涛分担，本院酌情确认杨儒楷应支付邓涛2020年4月1日至2020年6月30日期间的租金为2324.81元（34.35元／ｍ²×33.84ｍ²×2月）。综上，杨儒楷应向邓涛支付2020年4月1日至2020年9月30日期间租金5811.81元（2324.81元＋3487元）。 关于违约金，杨儒楷未按照约定完全履行租金支付义务的行为属违约，应当承担相应的违约责任。邓涛要求杨儒楷按照上述合同第九条的约定支付违约金，审理中杨儒楷辩称不应支付违约金，属于对违约金的根本性抗辩。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，从合同法关于违约金的性质及调整方法的规定中可看出，违约金是以当事人的实际损失为基础的，在损失大于或者显著小于违约金的情况下，当事人可以请求法院增加或者适当减少违约金。从本案审理情况来看，杨儒楷的违约行为主要给邓涛造成了资金占用利息损失，邓涛也未向本院提交证据证明其存在其他损失，故本院酌情将违约金调整为：2020年4月1日至2020年6月30日期间的违约金以2324.81元为基数，自2020年4月1日起按照同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付迟延利息至实际付清房屋租金之日为止；2020年7月1日至2020年9月30日期间的违约金以3487元为基数，自2020年7月1日起按照同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付迟延利息至实际付清房屋租金之日为止。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、杨儒楷于本判决生效之日起五日内向邓涛支付2020年4月1日至2020年9月30日期间尚欠的租金5811.81元； 二、杨儒楷于本判决生效之日起五日内向邓涛支付违约金（2020年4月1日至2020年6月30日期间的违约金以2324.81元为基数，自2020年4月1日起按照同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付迟延利息至实际付清房屋租金之日为止；2020年7月1日至2020年9月30日期间的违约金以3487元为基数，自2020年7月1日起按照同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付迟延利息至实际付清房屋租金之日为止）； 三、驳回邓涛的其他诉讼请求； 四、驳回杨儒楷的其他反诉请求。 本诉案件受理费202元、反诉案件受理费50元共计252元，减半收取126元，由杨儒楷负担126元（邓涛已预缴101元，杨儒楷已预缴25元）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  张翼龙 二〇二〇年九月十八日 书记员  胥 凤