上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初4230号原告：上海龙华工艺礼品市场经营管理有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：洪国斌，总经理。委托诉讼代理人：秦华，上海衡铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：周凯程，上海衡铭律师事务所律师。被告：李韩，男，1982年6月18日出生，汉族，住上海市闵行区。原告上海龙华工艺礼品市场经营管理有限公司与被告李韩房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告上海龙华工艺礼品市场经营管理有限公司的委托诉讼代理人周凯程、被告李韩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海龙华工艺礼品市场经营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2018年1月1日至2019年9月24日期间欠付的租金21,429.60元(租金2,112元/月×20.8月-已付22,500元)；2.判令被告支付原告自2018年11月21日起至实际支付之日止的逾期支付原告租金违约金(以年租金25,344元为基数，按每日万分之五的标准计算)；3.判令被告支付原告2018年1月1日至2019年9月24日期间的物业管理费3,910.40元(物业费188/月×20.8月)；4.判令被告支付原告2018年1月1日至2019年9月24日期间逾期支付物业费的违约金1,173.12元(按欠付物业费的30%计算)。事实和理由：原、被告签订《租赁经营合同》一份，约定：由被告承租上海市徐汇区龙华路XXX号龙华古玩城一楼1103号商铺(以下简称涉讼房屋)，租期自2016年6月30日起至2018年6月30日止。月租金为2,112元，月物业费为188元。租金及物业费每6个月支付一次，当期租金届满30日前支付下一期租金。2018年10月10日，原告与被告将合同期限延至2019年9月24日，其他内容不变。被告预付租金22,500元。自2018年1月1日起，被告开始拖欠原告房屋租金及物业费。原告催讨无果，故向法院提起诉讼，请求判如所请。李韩辩称，对原告主张的租金、物业费的金额以及相关违约金的计算方式没有异议，但均不同意支付。双方曾口头约定原告免除部分年租金，下调了年租金标准，实际年租金标准应该为22,500元，被告同意按该约定支付，但原告不同意，现原告按合同约定的租金标准计算有违诚信。原告没有保证良好的经营环境，特别是租赁后期，物业管理、保安等服务几乎没有，被告拒付相关费用是事出有因，没有违约。本院经审理认定事实如下：2016年11月29日，原告(甲方，出租人)与被告(乙方，承租人)签订《龙华古玩城商铺租赁经营合同》一份，约定：乙方租用涉讼房屋，建筑面积为15.7平方米。租赁期限自2016年6月30日起至2018年6月30日止，甲方开始计算乙方的租金日为自2016年6月30日起算。每月租金2,112元。2016年11月29日，一次性支付首付6个月租金12,672元，租期从2016年6月30日至2016年12月30日，后续租金6个月一付，租金先付后用，乙方应在当期租金届满30日前向甲方支付下一期的租金。每月物业管理费是188元，乙方应于签约同时缴交6个月的物业管理费1,128元。乙方应于签约同时，向甲方交付3,000元的履约及保证商品质量之押金。甲方应于甲乙双方约定签约日当天付清全部款项后将租赁商铺交付乙方，该时间为本合同约定“交铺日”，确认租赁商铺按现状正常移交。乙方如逾期支付租金，除仍应及时如数补交外，每逾期一日，还须按年租金的万分之五支付违约金。乙方未能依照本合同所约如期如数缴纳物业管理费、水电费等费用，每逾期一天按应缴纳金额每日千分之五向原告交纳违约金。合同签订后，双方按约履行。2018年1月起，被告未能按约支付租金。2018年5月8日、6月13日，原告分别向被告发送催款通知书，要求被告支付欠付租金、物业费。2018年9月7日，被告支付租金22,500元。2018年10月10日，原、被告双方续签租赁合同，约定新的租期为2018年7月1日起至2019年9月24日止。关于租金、物业费的计算标准、支付方式以及相应违约金等内容的约定与前述合同一致。续租期内，被告未支付租金、物业费。租赁期满后，被告未按约返还涉讼房屋，也未结清欠付款项，原告遂诉至本院。审理中，原告明确：合同约定的逾期支付租金违约金的计算基数为年租金，考虑到被告实际欠付的租金金额明显少于年租金，现原告将计算基数调整为欠付租金的金额，将起算日期调整为2019年9月25日；合同约定的逾期支付物业费的违约金的计算标准为逾期一日按欠付金额的千分之三计算，但上述标准过高，现原告将其调整为按欠付物业费的30%计算。原告另称，其系转租方，原告与案外人的租期到2019年9月24日，期满后原告撤离了涉讼房屋所属的市场，故主张的相关费用计算截止至2019年9月24日。原告确认收到被告交付的押金3,000元，同意将该押金返还被告，可在执行过程中用以抵扣被告应付款项。被告对此表示同意。以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有双方提供的商铺租赁经营合同、续租合同、催款通知书、通知书、收据、支付凭证等证据证明，并经庭审质证无异，本院予以确认。本院认为，根据相关法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，否则应承当相应的违约责任。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告就涉讼房屋签订的租赁经营合同及续租合同系双方真实意思表示，内容于法不悖，应为有效，双方均应恪守，切实按约履行。被告在租赁使用涉讼房屋期间，未能按约支付租金、物业费，且在原告催讨后仍未予支付，其行为已构成违约，应按约承担相应的违约责任。原告要求被告支付拖欠的租金、物业费的诉讼请求具有事实及法律依据，本院予以支持。被告辩称双方对于租金标准作了口头变更约定，但被告对其主张未能提供确实而充分的证据予以证明，本院对此无法采信。被告另称原告存在管理不善等问题，但同样未能提供证据予以证明，本院对此难以采信。对于原告主张的逾期支付租金及物业费的违约金，被告对于原告主张的计算方式并无异议，但其拒付的辩称意见缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。审理中，原告再次在合同约定的基础上调低了逾期付租违约金的计算基数并延后了起算日期，同时自行在合同约定的基础上调低逾期支付物业费违约金计算标准并以固定总额为限，并无不当。故本院对于原告的该项诉讼请求予以支持。对于押金3,000元，原告同意返还，被告也无异议，并无不当，本院予以准许，在本案中一并予以处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、李韩于本判决生效之日起十日内支付上海龙华工艺礼品市场经营管理有限公司租金21,429.60元；二、李韩于本判决生效之日起十日内支付上海龙华工艺礼品市场经营管理有限公司逾期支付租金的违约金(以21,429.60元为基数，按照每日万分之五的标准，自2019年9月25日起计算至实际清偿之日止)；三、李韩于本判决生效之日起十日内支付上海龙华工艺礼品市场经营管理有限公司物业费3,910.40元；四、李韩于本判决生效之日起十日内支付上海龙华工艺礼品市场经营管理有限公司逾期支付物业费的违约金1,173.12元；五、上海龙华工艺礼品市场经营管理有限公司于李韩履行完毕上述第一、二、三、四项判决主文确定的付款义务之日起三日内返还李韩押金3,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计231元，由被告李韩负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  徐 磊二〇二〇年八月四日法官助理  汪景洪书 记 员  江佳韵附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。