太原市小店区人民法院民事判决书（2020）晋0105民初2552号原告：太原市小店区薛智面馆，住所地太原市小店区晋阳街北张小区南门**楼**商铺。经营者：薛智，男，1979年7月14日出生，汉族，住太原市迎泽区老军营小区，身份证号×××。委托诉讼代理人：万莉嫔，山西嘉义铭律师事务所律师。被告：山西山泉金业房地产经纪有限公司，，住所地太原市小店区体育西路**长风画卷第**********法定代表人：王小龙，执行董事兼总经理。原告太原市小店区薛智面馆与被告山西山泉金业房地产经纪有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案受理后，依法由审判员刘建平担任审判长，与人民陪审员李伟玲、张丽娟组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人万莉嫔到庭参加了诉讼，被告经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告太原市小店区薛智面馆向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告和被告于2018年9月22日签订的《租赁合同》；2、判令被告返还原告自2019年2月3日起至2019年12月31日止的房租共计364664元，并支付自2019年2月3日起至房租返还完毕之日止的逾期付款违约金（该违约金以未返还房租为基数，按中国人民银行同期人民币贷款基准利率上浮30%计算）；3、判令被告返还原告经营保证金20000元、水电表押金1000元、物业费3480元，共计24480元；4、请求判令被告承担本案诉讼费、律师费。事实和理由：2018年9月，原告经营者薛智和山西邻家汽车服务有限公司（下称邻家汽车公司）协商，承租邻家汽车公司租赁的位于太原市小店区晋阳街北张小区南门16-1的底商作为从事合经营面馆的营业场所。协商一致后，双方于2018年9月21日签订转租协议，原告向邻家汽车公司支付了自签约之日起至2018年12月31日的房租，履行完毕合同约定的权利义务。2018年9月22日，原告与被告签订《租赁合同》约定，原告承租上述底商，租赁期限自2015年1月1日始至2019年12月31日止，租金及支付方式为：一年场地租赁费为125268元整；装修、设备折旧、维修费等501072元；经营保证金20000元，装修保证金5000元；合同并对双方权利义务作出约定。同时，双方签订《补充协议》一份，约定租金自2017年1月1日起至2019年12月31日止，房屋租金为每年3.5元/平米/天，总租金为730730元。租金支付期限为每年合同之日起前两个月交清。签约当日，原告向被告现金支付经营保证金20000元、水电表押金1000元、物业费3480元，被告向原告出具上述费用收款收据。2018年11月4日、2018年11月5日原告按照《租赁合同》约定，提前将2019年全年房租共计730730元以银行转帐方式汇入被告指定的李春香个人帐户。2019年初原告接到北张村委会通知，该称已和被告解除租赁关系，要求包括原告在内的全部承租人重新与山西慧诚物业有限公司签订《租赁合同》并缴纳房租。原告与被告沟通时，被告确认与出租人解约的事实，亦同意与原告解除双方签订的《租赁合同》并承诺于合同解除之日起30日内返还原告未实际使用房屋期间的租金。2019年2月3日，原告与山西慧诚物业有限公司签订《租赁合同》，2019年8月16日、2019年10月25分原告向山西慧诚物业有限公司支付房租共计235490元。原告和被告解除《租赁合同》后，被告未如期履行返还房租的义务，经催要，李春香在2019年9月23日通过个人帐户返还原告房租100000元；2020年1月17日返还原告房租200000元，共计返还房租300000元。截至起诉之日，尚有房租、保证金等共计389144元未返还原告。综上，原告为维护其合法权益，诉至贵院，望判如所请。被告山西山泉金业房地产经纪有限公司未答辩，也未提交证据。经审理查明，位于太原市小店区晋阳街的北张小区南门16-1底商属于北张村的物业。2017年1月1日，被告将该底商出租给山西邻家汽车服务有限公司，后山西邻家汽车服务有限公司于2018年9月21日将该底商以60000元的价格转让给原告的经营者薛智。2018年9月26日，原告向山西邻家汽车服务有限公司负责人转账169400元，包含转让费60000元及2018年9月26日至12月31日的房租109400元。2018年9月22日，被告（甲方）与原告的经营者薛智（乙方）签订《租赁合同》约定：乙方自愿租赁甲方位于晋阳街北张小区住宅南门16-1号一层铺位，面积约572㎡，租赁期限为2015年1月1日起至2019年12月31日止；壹年场地租赁费为125268元，装修、设备折旧、维修等费为501072元，经营保证金2万元（退场三个月后退还），装修保证金5000元（验收合格后退还），水表押金200元/户、电表箱配套押金800元/户（合同终止后3个月内退还）等。同日，被告与薛智又签订了《补充协议》约定：2017年1月1日起至2019年12月31日止，房屋租金为每年3.5元/平米/天，总租金为730730元，三年内不递增，并且必须一次性缴纳当年房屋租金，薛智应于每年合同之日起之前两个月交清房屋租金等。同日，被告分别向原告出具收到水电表押金1000元、经营保证金20000元的收据各一份。之后，薛智于2018年11月4、5日分五笔向被告指定账户汇款支付了2019年度的全年租金730730元。因北张村收回该底商，2019年2月3日，薛智（乙方）与山西慧诚物业有限公司（甲方）就该底商重新签订《租赁合同》，租赁期限自2019年2月3日至2020年2月2日，原告向山西慧诚物业有限公司重新交纳了租金。之后，原、被告协商退款事宜，被告通过李春香账户分别于2019年9月23日、2020年1月17日向原告退还租金10万元、20万元。认定上述事实的证据有原告提交的《转让协议》、转让申请书、银行付款明细、《租赁合同》、补充协议、短信记录、收据、证明等，经当庭举证及本院审查，另有庭审笔录佐证，可以采信。本院认为，涉案《租赁合同》系双方真实意思的表示，现无证据表明该合同存在法定的无效情形，故本院确认该合同的效力。因北张村收回涉案底商并重新出租给原告，原、被告之间《租赁合同》无法继续履行，被告也履行了部分退款义务，双方实质已就合同解除达成协议，故原告诉请解除涉案租赁合同已无事实依据，本院不予支持。对于原告主张退还未实际承租期间的租金，理由正当，原告已交纳2019年全年租金为730730元，实际承租期自2019年1月1日至2019年2月2日共33天，故被告应当向原告退还的租金为730730元÷365天×（365天-33天）=664664元，核减被告已退还的30万元，被告还应向原告退还租金364664元。对于原告主张的逾期付款违约金，实质为逾期退还租金的损失，原告主张该损失的理由正当，但宜以364664元为基数，其中2019年2月3日至2019年8月19日期间的损失可按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日至实际付清之日止的损失可按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对于原告主张返还的经营保证金20000元及水电表押金1000元，理由正当，本院予以支持，但其主张的物业费没有依据，不予支持。被告经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相关诉讼权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告山西山泉金业房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内向原告太原市小店区薛智面馆退还租金364664元。二、被告山西山泉金业房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内向原告太原市小店区薛智面馆支付逾期付款损失，以364664元为基数，2019年2月3日至2019年8月19日期间的损失按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日至实际付清之日止的损失按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。三、被告山西山泉金业房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内向原告太原市小店区薛智面馆退还水电表押金1000元、经营保证金20000元。四、驳回原告太原市小店区薛智面馆的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7136元（原告已预交），由被告山西山泉金业房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长 刘建平人民陪审员 李伟玲人民陪审员 张丽娟 二〇二〇年九月十六日书 记 员 段金玉