西安市莲湖区人民法院民事判决书                          （2020）陕0104民初2260号原告：西安鸿胜实业有限公司，住所地:西安市莲湖区。法定代表人：杨宏，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙航，陕西科泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：燕勇，陕西科泽律师事务所律师。被告：魏颖崛，男，汉族，户籍地：西安市周至县。原告西安鸿胜实业有限公司（以下简称鸿胜实业公司）诉被告魏颖崛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案后，依法适用普通程序，由审判员独任审判，公开开庭进行了审理。原告鸿胜实业公司之委托诉讼代理人孙航、燕勇到庭参加诉讼。被告魏颖崛经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鸿胜实业公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的编号为0XXXX的《商品房买卖合同》，并协助原告办理该商品房买卖合同备案登记的注销和撤销预抵押登记手续；2.判令被告向原告支付违约金42658.5元、利息12501.56元、罚息514.83元、律师费7000元以及碑林区法院案件的诉讼费2887.5元，合计65562.39元，上述费用在被告的首付款中扣除；3.本案诉讼费等费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2016年签订编号为0XXX的《商品房买卖合同》，约定被告以银行按揭付款方式购买原告位于西安市大兴新区XX路与XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋，合同总价款为426585元。合同签订后，被告向原告支付首付款126585元，余款300000元由被告在中国建设银行股份有限公司陕西省分行（以下简称建行省分行）办理按揭贷款，原告承担阶段性连带保证责任，同时被告与建行省分行就案涉房屋办理了预抵押登记。后被告多次逾期还款，致使建行省分行将原告诉至西安市碑林区人民法院，西安市碑林区人民法院于2019年9月30日作出（2019）陕0103民初11501号民事判决，由原告承担连带责任。2019年11月26日，原告向建行省分行代偿贷款本息合计302878.32元，其中利息12501.56元，罚息514.83元，并承担律师费7000元。根据原、被告签订的合同附件四的约定，原告已向被告发出要求还款的通知以及解约函，但被告至今未能履约，显属违约，应向原告支付违约金以及代偿利息和罚息。现诉法院，望判如所请。魏颖崛经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见原告围绕其诉讼请求提交了证据，本院在庭审中对证据审查核实，查明事实如下：2016年8月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同网签备案号为YXXXX），约定原告将位于西安市大兴新区XX路与XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋，合同总价款为426585元，首付款126585元于2016年8月16日前支付，余款300000元办理银行按揭。合同逾期付款责任约定：逾期超过90日，出卖人有权解除合同，买受人在解除通知送达之日起30日内按照合同总价1%支付违约金，违约金由出卖人在买受人已付房款中扣除。出卖人应当在完成《商品房买卖合同》注销备案登记手续之日起30日内无息退还买受人支付的剩余房款。合同附件四关于房屋贷款的补充约定第7条约定：买受人未按期向贷款机构偿还任何贷款本息或未履行借款合同义务，导致出卖人根据贷款机构的要求承担保证责任或履行还款承担，代买受人偿还借款的，买受人同意在接到出卖人要求还款的通知之日起15日内向出卖人支付全部代付款，逾期不支付，出卖人有权解除合同，并按总房款的10%的标准要求买受人支付违约金，买受人在收到解除合同书面通知后30日内无条件将房屋交付出卖人，并配合出卖人办理《商品房买卖合同》撤销备案的登记手续，出卖人在买受人已付房款中扣除违约金、代付贷款机构的逾期本金、利息、罚息、复息、赔偿金、追偿费用、违约金、律师费等出卖人的全部损失后无息退还买受人，已付房款不足以支付上述费用的，由买受人向出卖人另行支付。2016年8月16日被告魏颖崛向原告支付首付款126585元，至今未办理收房手续。 2019年9月30日，西安市碑林区人民法院作出（2019）陕0103民初11501号民事判决，认定：建行省分行与魏颖崛、鸿胜实业公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》、《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》均有效，魏颖崛长期欠款不还，构成违约，建行省分行有权宣布贷款立即到期，要求魏颖崛清偿借款本息、罚息、复利。遂判决：魏颖崛于判决生效后十日内偿付建行省分行借款本金289861.93元及至实际清偿之日至按照合同约定标准计算的利息、罚息、复利。鸿胜实业公司对魏颖崛的以上债务承担连带清偿责任。判决生效后，2019年11月26日，鸿胜实业公司向建行省分行代偿了截止该日魏颖崛所欠的借款本金289861.93元、利息12501.6元、罚息514.83元以及该案诉讼费2887.5元，合计305765.82元。2019年11月26日，建行省分行出具“中国建设银行个人贷款结清证明”及“中国建设银行网上银行电子回执”，显示魏颖崛在其行300000元贷款已于2019年11月26日结清，后《借款合同》及相关约定相应解除，借款合同终止。本案审理中，经原告核算并自认被告已支付首付款126585元、向建行省分行支付按揭贷款本息41498.93元，合计168083.93元。原告同意该款在《商品房买卖合同》解除时一并退还被告。为本案诉讼，原告与陕西科泽律师事务所律师签订委托代理合同，支付律师费7000元。2020年6月5日，西安XX物业管理有限公司XX管理处出具证明：截止2020年6月5日，X号楼X单元X户业主魏颖崛未到物业公司办理收房手续。另查，案涉《商品房买卖合同》于2016年9月22日在西安市住房保障与房屋管理局办理网络备案手续，登记号为YXXX。本院认为，原、被告在自愿、平等基础上签订《商品房买卖合同》，该合同内容不违反法律及行政法规，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自义务。被告以按揭某某购买案涉御笔华庭第X幢X单元X层2XX号房屋，向原告支付首付款126585元，余款300000元在建行省分行办理按揭，但自2019年1月起被告未能按期足额向银行偿还贷款，致建行省分行诉讼，后原告依据法院判决履行了担保责任，包括被告拖欠的借款本金289861.93元、利息12501.6元、罚息514.83元及该案诉讼费2887.5元，以上合计305765.86元。现原告依据《商品房买卖合同》的约定向被告主张解除合同并配合到房地产管理部门办理撤销预售备案登记手续，本院予以支持。原告依据《商品房买卖合同》附件四第7条约定向被告主张房款总额10%的违约金及代付贷款机构的逾期本金、利息、罚息、律师费等，本院予以支持，唯双方约定违约金过高，本院调整为房款总额的5%，即21329.25元。本案审理中原告同意《商品房买卖合同》解除后退还被告支付的首付款及按揭贷款本息合计168083.93元，为保障被告合法权益，本案予一并处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告西安鸿胜实业有限公司与被告魏颖崛于2016年8月20日签订的《商品房买卖合同》（合同网签备案号为YXXXX）；二、被告魏颖崛于本判决生效后十日内支付原告西安鸿胜实业有限公司违约金21329.25元、代付利息12501.56元、罚息514.83元、律师费7000元，合计41345.64元；三、原告西安鸿胜实业有限公司于本判决生效后十日内退还被告魏颖崛已付房款168083.93元；四、被告魏颖崛于本判决生效后十日内协助原告西安鸿胜实业有限公司办理登记号为YXXXX《商品房买卖合同》备案登记注销手续。五、驳回原告西安鸿胜实业有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息(加倍支付的迟延履行期间的债务利息,包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间)。案件受理费8639元，由被告承担(原告已预交，被告在履行本判决义务时支付原告)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审    判    员      周  荣                         二〇二〇年六月二十八日                           书    记    员     卢柯仰 1