江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终1862号上诉人（原审被告，反诉原告）：王后伦，男，1963年9月15日出生，汉族，住江苏省沛县。委托诉讼代理人：李廷柱，沛县竞合法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告，反诉被告）：李庆波，男，1966年4月27日出生，汉族，住江苏省南京市白下区。委托诉讼代理人：王嗣江，江苏金华星律师事务所律师。上诉人王后伦因与被上诉人李庆波租赁合同纠纷一案，不服江苏省沛县人民法院(2019）苏0322民初4068号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。上诉人王后伦上诉请求：1、撤销(2019)一审判决，改判上诉人不应返还被上诉人押金100000元、房屋补偿租金20000元及补偿装修期费用18000元，共计138000元；2、一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，证据不足。1、被上诉人自认租赁合同没有解除，即使合同没有解除也是被上诉人造成的后果，上诉人不承担任何违约责任。被上诉人如果愿意继续履行合同，上诉人同意协助。2、一审法院认定该租赁合同是双方协商解除，从事实上看，确实如此，但对协商的什么结果，一审法院认定不清。房屋租赁合同，最基本的是“交租金，用房子”，本案中被上诉人交租金，房屋处于正在使用中，因为被上诉人经营不善，连年亏损，每年亏几十万元，要求上诉人让其转租此房屋，根据合同约定：被上诉人转租必须经上诉人书面同意。上诉人看被上诉人亏损，出于好心，同意被上诉人转租，转租时写上由上诉人直接同案外人签订合同。①原合同约定第五年租金为700000元，现在与案外人签订是680000元，应由被上诉人承担差额20000元补偿给上诉人。②案外人使用房屋给10天的装修期，被上诉人补偿给案外人18000元。③至于其余的部分，包括押金100000元，被上诉人自愿放弃，不再要求了。④被上诉人交清水电，将房屋交给案外人使用，被上诉人与上诉人的合同结束。上诉人出于好心没有留下书面材料，谁知上诉人与案外人签订合同后，被上诉人又起诉上诉人索要近百万元的各项损失，上演了一剧现代版的“农夫与蛇”的故事，幸亏一审法院慧眼识破被上诉人的阴谋诡计，上诉人才没有被诬陷。但一审法院还是没有完全查清事实，没有显现出公平正义，让失去诚信信誉的人寸步难行，所以上诉人提起上诉。二、本案争议。1、根据双方协商的结果：上诉人退还被上诉人的剩余房屋租金216666元减去补偿第五年租金减少的20000元，应退196666元，再扣去补偿案外人的18000元(10天的装修期)，应退176666元。2、因被上诉人的合伙人借上诉人150000元，并用被上诉人的商品抵押，上诉人要求偿还，所以上诉人只退还26666元，被上诉人不同意，才有矛盾的。3、被上诉人起诉，上诉人也提起反诉。综上，请求法院查明事实，依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人李庆波辩称，上诉人的主张不能成立，三方协议只是磋商，但是并没有最终达成协议。李庆波向一审法院提出诉讼请求：1、解除李庆波与王后伦订立的关于徐州市沛县商城A座12、13、14、15号的房屋租赁合同；2、判令王后伦返还房屋租金216666元；3、判令王后伦返还房屋押金100000元；4、判令王后伦返还房屋清理补偿费100000元；5、判令王后伦返还李庆波装潢、装饰损失313992.91元；6、判令王后伦支付违约金200000元；7、诉讼费由王后伦承担。王后伦向一审法院提出反诉请求：判令李庆波赔偿王后伦违约金100000元。一审法院认定事实：2017年8月18日，燕敦元代理李庆波与王后伦签订《房屋租赁合同》，约定甲方（出租方）为王后伦，乙方（承租方）为李庆波，甲方将江苏省徐州市沛县商城A座两套、B座两套，12、13、14、15号门面，共两层四套租给乙方使用，面积共约330平方米。租赁期限为2017年9月8日至2022年9月7日，租赁期限为5年。前四年租金每年为650000元，第五年租金为700000元，提前两个月一次性交清。合同签订之日起，交付押金100000元。乙方装潢房屋时不得损坏房屋，不得破坏房屋结构，否则乙方负责（如有损坏造成的经济损失均在保证金内扣除），租赁期间，乙方承诺不能拆除室内装潢（包括装修后的吊顶、地面、墙壁、灯光、门等），合同到期后不能拆除，如拆除，乙方必须恢复室内原貌。租赁期间，乙方不得转让，如有转让必须经过甲方同意，方可转让。合同期内双方不能擅自终止本合同，政府拆迁等不可抗力因素使双方无法继续履行本合同，则本合同自动性终止，甲方应一次性退还乙方所交的房租费剩余部分，且乙方无违约的情况下，退还乙方所交押金，并不赔偿任何损失。本合同不经对方书面同意，不得向第三方展示，否则视同违约。甲乙双方如有违约，违约方需一次性赔偿200000元作为另一方损失补偿（如乙方违约，赔偿费中包含乙方所交的押金）。李庆波对该合同予以认可，租赁该房屋用来经营意尔康品牌。提交的《房屋租赁合同》上方手写记载“2019.5.7日已撤店沛县二店”。2017年8月12日，李庆波向王后伦支付100000元房屋押金。2017年8月16日，王后伦向李庆波出具收条，确认收到李庆波支付的100000元房屋押金。2017年8月21日，李庆波向王后伦支付750000元，其中650000元为2017年9月8日至2018年9月7日的房屋租金，100000元为房屋清理补偿费。2017年8月21日，王后伦向李庆波出具收条，确认收到上述650000元房屋租金与100000元房屋清理补偿费。2018年7月10日，李庆波向王后伦支付2018年9月8日至2019年9月7日的房屋租金650000元。2019年5月5日，李庆波授权其经营的意尔康品牌工作人员郭敏、戴建军与王后伦、案外人李某就案涉房屋租赁合同的解除进行协商。同日，王后伦与案外人李某就案涉房屋签订房屋租赁合同，案外人李某与张详圣租赁该房屋用于经营红豆品牌。同日，郭敏向案外人张详圣出具《情况说明》一份，载明：“情况说明本人李庆波（意尔康公司）承诺给沛县汉城路门面的下一任承租者张详圣让10天免租期，计人民币壹万捌仟元整（18000元）（待房东结算后，即汇给张详圣壹万捌仟元，5月10日前支付）李庆波2019.5.5。”2019年5月8日，李庆波结清了案涉租赁房屋的水电费664.9元，将房屋交付给下一任承租者。一审法院认为，一、关于李庆波与王后伦是否已经解除房屋租赁合同关系。2019年5月5日，李庆波方工作人员郭敏、戴建军与王后伦、案外人李某三方在场，就案涉房屋租赁合同的解除、李某继续承租该房屋的事项进行协商。根据郭敏出具的《情况说明》“给下一任承租者张详圣让10天免租期，计18000元”、李某与王后伦当场又重新签订房屋租赁合同、结合证人李某的证言、李庆波于2019年5月8日结清水电费664.9元，可以认定李庆波与王后伦对房屋租赁合同进行了口头协议解除。李庆波质证认为情况说明中载明的“待房东结算后”意味着房屋租赁合同并未解除，法院不予支持，该项只能证明王后伦未向李庆波结算。二、关于本诉部分王后伦应返还的款项。关于房屋租金。房屋租赁合同解除后，未履行部分终止履行，王后伦应返还李庆波剩余4个月租金216666元，对李庆波要求王后伦返还租金216666元的诉讼请求，法院予以支持。关于押金。案涉《房屋租赁合同》第八条中约定合同终止后，李庆波未违约时，王后伦应退还李庆波所交押金。因双方协议一致解除合同，李庆波未违约，王后伦应退还李庆波押金100000元。关于房屋清理补偿费。李庆波提供的王后伦出具的收条，可以认定该100000元为补偿费性质，系补偿李庆波上一手租户的费用，李庆波要求王后伦返还该100000元房屋清理费无事实与法律依据，法院不予支持。关于装潢装饰损失。《房屋租赁合同》第四条约定租赁期间及合同到期后，李庆波不能拆除室内装潢，可以认定室内装潢的所有权归属王后伦。李庆波与王后伦协商一致解除房屋租赁合同，李庆波未提供证据证明王后伦应补偿其室内装潢装饰的损失。提交的《房屋租赁合同》上记载2019年5月7日已撤店，2019年5月8日室内装潢装饰遭破坏，李庆波要求王后伦赔偿其装潢装饰损失313992.91元无事实与法律依据，法院不予支持。关于李庆波要求王后伦支付违约金200000元，李庆波与王后伦协商一致解除合同，对解除合同王后伦并无违约，对李庆波要求王后伦支付违约金200000元的诉讼请求，法院不予支持。三、关于王后伦要求李庆波支付违约金的问题。王后伦主张李庆波未经房主同意，私自引进红豆方，违反了《房屋租赁合同》第九条“本合同不经对方书面同意，不得向第三方展示，否则视同违约”的约定，因王后伦未提供证据证明李庆波向第三人展示了《房屋租赁合同》，王后伦与李庆波协商一致解除合同，李庆波也无违约，对王后伦要求李庆波支付100000元违约金的诉讼请求，法院不予支持。遂判决：一、李庆波与王后伦订立的关于徐州市沛县汉城中路5-4号维多利亚商城A座12、13、14、15号的房屋租赁合同已解除；二、王后伦于判决生效后十日内返还李庆波房屋租金216666元、房屋押金100000元；三、驳回江李庆波的其他诉讼请求；四、驳回王后伦的诉讼请求。本诉案件受理费19026元，由王后伦负担5238元（于判决生效后十日内支付），由李庆波负担13788元；反诉案件受理费1150元，由王后伦负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明事实与二审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，一、关于押金100000元。王后伦声称，李庆波在三方协商时答应将100000元押金作为租金补偿给王后伦，不再要求返还。但李庆波在庭审中予以了否认，王后伦的主张也无证据支持，一审法院认定退还押金100000元并无不当。二、关于10天装修期补偿费用18000元。王后伦声称，李庆波并未履行《情况说明》中的义务，其为实际让出人，并向李庆波主张相关权益。本院认为，《情况说明》系李庆波向张详圣出具，且明确了李庆波在具备一定条件后给付张详圣10天免租期费用18000元，该《情况说明》的相对方并非王后伦，王后伦据此向李庆波主张相关权益，并无法律及事实依据。三、关于房屋补偿租金20000元。王后伦已与案外人达成协议，并在一审答辩状中答辩“房屋由答辩人直接与红豆方签订，从此与被答辩人无关”，且王后伦与案外人签订协议，系其与案外人之间协商，并未征得李庆波同意，其据此向李庆波主张补偿租金损失20000元，并无事实依据。综上所述，上诉人王后伦的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3060元，由上诉人王后伦负担。本判决为终审判决。审 判 长 史善军审 判 员 秦国渠审 判 员 汪佩建二〇二〇年六月十九日法官助理 赵迎超书 记 员 苗 鑫