北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0119民初1050号原告：赵立锋，男，1987年1月15日出生，汉族，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：冉德志，北京市惠诚律师事务所律师。被告：鲁振非，男，1979年10月25日出生，汉族，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：程明鑫，北京杰西律师事务所律师。第三人：北京市延庆区延庆镇卓家营村民委员会,住所北京市延庆区延庆镇卓家营村。负责人：鲁振忠，书记。原告赵立锋与被告鲁振非定金合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法通知北京市延庆区延庆镇卓家营村民委员会作为第三人参加诉讼。本案适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵立锋及其委托诉讼代理人冉德志、被告鲁振非及其委托诉讼代理人程明鑫到庭参加诉讼，北京市延庆区延庆镇卓家营村民委员会未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵立锋向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告双方于2017年10月20日签订的《土地租赁定金合同》；2.判令被告返还原告定金1500000元。事实和理由：原被告双方于2017年10月20日签订了《土地租赁定金合同》，约定被告将位于北京市延庆区延庆镇卓家营村的集体建设用地租赁金额为7000000元整，乙方在签订本合同时支付甲方定金1500000元。甲方收到定金后应当在2018年5月之前，将租赁土地上原租户解除合同并腾空场地全部交付乙方，乙方付款金额为3000000元整。双方正式签订土地租赁合同（甲、乙双方共同办理土地租赁合同），乙方付款金额为2500000元整。上述合同签订后，原告向被告支付了1500000元定金，而被告从2017年10月20日至今未与原告签订正式土地租赁合同，也未交付租赁土地。后经了解，原被告双方定金合同项下的土地并不在原告名下，因此原告曾多次要求被告履行合同或返还定金，却始终遭到被告推诿搪塞。综上所述，被告的违约行为严重损害了原告的合法权益，故向贵院提起诉讼，望判如所请。鲁振非辩称，赵立锋起诉的内容不符合客观事实，于法无据，不同意其全部诉讼请求。虽然这个合同是定金合同，定金合同签订时双方已经形成了土地租赁关系。不管从约定还是法定方面，原告都没有解除合同的法定依据。如果原告愿意支付剩余租金，被告愿意配合履行这个合同。一年损失25万元租金。这个土地租赁合同完全符合合同法规定。具体意见：第一，不同意解除原被告之间的《土地租赁定金合同》。双方签订的《土地租赁定金合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务，被告已经严格按照合同履行了义务。第二，双方的租赁关系在《土地租赁定金合同》签订时已经形成。1.《土地租赁定金合同》当中，对租赁合同的相关条款做了详细约定，具备租赁合同的全部主要条款要件，被告认为双方已经签订了租赁关系合同。2.《土地租赁定金合同》的签订时间为2017年10月20日，租赁期限为2017年10月20日到2037年10月21日，合同中约定2018年5月之前被告将上述房屋腾退，但是租赁期限的起点是2017年10月20日，被告认为腾退是正式租赁合同中约定的合同义务。3.被告认为关于定金的约定应当为租赁合同中的履约定金条款。本案当中虽然约定了2018年5月10日签订“正式合同”，但由于前述原因，被告认为双方的租赁关系已经形成，该定金不应当是合同成立的成约定金，而是约定履行合同义务的履约定金。第三，原告要求解除《土地租赁定金合同》没有依据。首先，原告没有约定合同解除条件，不符合按照合同约定解除的条件。合同中未明确约定合同解除的条件，自然也就不存在按照约定解除合同的情形。合同中的条款“本合同签订后至双方签订土地租赁合同前，如甲方违约，则双倍返还上述租赁金额与乙方”，被告认为该处表述的租赁金额，即在合同签订的同时，2017年10月20日，原告支付了定金之后，租赁关系就已经开始了，定金转换为了租金，本条约定应当是租赁合同中的违约责任条款。其次，本合同不存在法定解除的情况。在本合同当中，恰恰是由于原告迟延履行了付款义务，导致租赁合同没有签订完成，而被告不存在按照法律规定解除合同的情形。第四，原告拒绝履行合同主要义务，无权要求返还定金。即使法庭认为合同没有履行的必要性，需要解除，原告要求退还定金的请求也不应当被支持。首先，被告还是愿意继续履行合同的，原告如果愿意继续支付剩余租金，被告现在也能全力的去配合。其次，本案中。被告已经将涉案土地及相关的房屋进行了腾退，原告支付了150万，但是没有再继续支付后续的300万，没有履行其合同义务。原告作为给付定金的一方，用实际行动拒绝了履行合同义务，因此无权要求返还定金。且被告为履行合同已经将涉案土地腾退，为履行合同出现了损失。第五，原告所称的各种解除合同的原因，实质上是在行使不安抗辩权，而被告亦不具备进行不安抗辩的条件。在合同义务履行流程当中，应当是原告先付款300万，然后再履行剩余的合同义务。原告在没有确切的证据情况下，错误行使不安抗辩权利，即中止了合同的履行，应当向被告承担相应的违约责任，赔偿或者补偿原告在腾退后的租金损失。第六，关于涉案土地权利登记人并非被告本人的问题，原告应当知悉并已经知悉，且本问题不影响原被告的合同权利。首先，对于建设用地使用证登记的权利主体为“×饭店”这个细节，原告应当对此知悉。其次，虽然被告不是涉案土地的权利人，但被告合法占有涉案土地，享有对外出租的权利。鲁振非作为实际承租人，每年均向村委会交纳租金，且村委会也开具了相关证明。第七，关于原告第一次开庭中所主张，未办理村委会同意原告租赁涉案土地的证明。且租赁年限不对等，该合同约定不影响合同目的的实现，另外该义务并非被告一方的义务，更不能成为解除合同的前提。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。赵立锋举证如下：1.《土地租赁定金合同》，证明该定金合同签订后被告没有履约，被告没有取得相应的土地使用权，被告违约。鲁振非认为该合同不完整，后面应附一个土地使用权证。本院认可该证据真实性。2.中国农业银行个人业务结账申请书、业务凭证、定金收条，证明原告向被告支付150万定金。鲁振非对该组证据认可。本院采信该组证据。3.现场照片，证明涉案房屋被告并没有腾退，租户还在。鲁振非认可现在涉案房屋内确实有租户，2017年底所有的租户已经腾退了，由于原告没有付租金导致被告损失，2020年7月份被告又出租了。本院采信该证据。鲁振非举证如下：1.《土地租赁定金合同》附集体土地建设用地使用证，证明签订定金合同时原告已经知道土地登记在×饭店名下。原告认可该证据真实性，但是没有见过集体土地建设用地使用证，恰恰证明涉案土地被告并没有承租，并没有使用权。2.村委会出具的租金收据，证明每年都是鲁振非往村委会交租金。原告不认可该证据的真实性及证明目的，并不能证明被告在合同约定的2018年5月10日已经取得涉案土地的租赁使用权。3.租户出具的书面证明，证明2018年前租户已经全部腾退了，被告按照合同履行了其合同义务。证人付某到庭作证，其陈述：“我认识鲁振非，我来证明2017年我从这个房子搬走，这个房子是我租的，后来又租给别人了。我租时房租一年5万元，一年一交，我是补轮胎的，相当于一个店铺，这个房子是在卓家营村西，我租了2间后面还有一个院子。”原告问：“你租这个房子时，房主有没有给你出示村委会的租赁合同？”证人答：“我不清楚。”被告问：“你是2017年底搬走的吗？”证人答：“是的，搬走时没有其他的租户了。”4.×饭店工商档案、村委会证明，证明涉案土地系×饭店（集体所有制）经过正规审批使用的土地，2000年10月23日，北京工商行政管理局延庆分局吊销了×饭店的营业执照，之后该处土地一直由村委会管理，鲁振非自2004年起一直租赁该处土地，享有转租的权利。证明主要内容：位于北京市延庆区延庆镇东卓家营村西，四至：××。原土地使用者为北京市延庆县×饭店。该集体土地建设用地使用权于2004年1月1日至2029年1月1日归鲁振非。注：此证明仅用于办理个体工商户营业执照地块变更使用。2020年7月3日。原告对该组证据的真实性、合法性、关联性、证明目的都不认可。5.村委会和赵某的土地租赁合同；北京市延庆县延庆镇农工商联合企业总公司与鲁振非协议书；土地转租协议。证明鲁振非合法占有涉诉的土地。赵立锋认为：赵某和村委会的合同，现不能确定公章是否为真，明显与鲁振非提交的延庆镇农工商与鲁振非签的合同存在冲突，两个合同涉及同一块地，租金也不一致，肯定有问题；北京市延庆县延庆镇农工商联合企业总公司与鲁振非协议书，对该协议的真实性不认可，该协议与另外两份协议内容存在矛盾和冲突；土地转租协议乙方是延庆镇拖拉机站，不是鲁振非本人。拖拉机站没有经企业登记查询，不清楚是个人还是企业，与被告无关。上述三份协议涉及的土地房屋它的期限面积与原被告签订的定金合同涉及的第1、2、3条内容不相符。即使上述三份协议完全真实合法有效，被告也存在违约，我们签订的合同第五条第一项写的很明确。不管是面积上还是时间上述三份协议均不符合约定，故鲁振非存在违约。且鲁振非提交的协议，虽然是原件，我们也需要去相关部门核实是否真实。本院对鲁振非提交的证据综合认定。本院经审理认定事实如下：2017年10月20日，出租方（甲方）鲁振非与承租方（乙方）赵立锋签订《土地租赁定金合同》，合同约定：现甲方愿意将北京市延庆区延庆镇卓家营村的集体建设用地出租给乙方使用，甲乙双方就乙方支付甲方定金、剩余款项等事宜签订本合同。一、租赁土地。1.甲方自愿将位于北京市延庆区延庆镇卓家营村的集体建设用地（以下称租赁土地）租赁给乙方使用。2.该租赁土地已取得《集体土地建设用地使用证》（见本合同附件一），面积为3642.83平方米。3.双方承诺于本合同签订之日起5月内与北京市延庆区延庆镇卓家营村民委员会签订《土地租赁合同》并取得上述租赁土地的租赁使用权。二、租用土地用途，商业用地。三、租赁期限。双方商定租赁期限为20年，自2017年10月20日至2037年10月21日止。本合同到期后自动续期一次，续期后租赁期限为自2037年10月20日至2067年10月21日止。上述租赁期限共计50年。四、付款方式。1.上述土地租赁金额为7000000元整，乙方在签订本合同时支付甲方定金1500000元。甲方收到定金后应书面签收。在2018年5月之前，甲方承诺将租赁土地上原租户解除合同并腾空场地全部交付乙方，乙方付款金额为3000000元整。双方正式签订土地租赁合同（甲、乙双方共同办理土地租赁合同），乙方付款金额为2500000元整。2.本合同签定后至双方正式签订土地租赁合同前，如甲方违约，则双倍返还上述租赁金额与乙方。五、1.甲、乙双方商定在2018年5月10日前签订正式《土地租赁合同》，租赁土地条件应符合本合同第一条、第二条、第三条全部条件，同时共同办理完毕卓家营村委会同意该租赁土地转租给乙方的手续。甲乙双方任何一方不如期签约可视为违约。2.甲、乙双方商定好的租房附属设施：甲方与卓家营村委会签订的《土地租赁合同》中全部权利归乙方所有，包括但不限于房屋及地上物所有权、租赁土地经营权等。3.在2018年5月之前，甲方承诺将租赁土地上原租户解除合同并腾空场地全部交付乙方，否则视为甲方违约。合同签订后，2017年10月23日赵立锋通过中国农业银行向鲁振非汇款1500000元。鲁振非向赵立锋出具收条，收条载明：“今收到赵立锋合同款壹佰伍拾万元整。”证据显示案涉之部分土地、房屋等不动产之上的权利形成及变动过程，与本案关键事实之认定并非紧密相关，但颇具研究价值，其历史脉络如下:1988年10月19日，延庆县城关公社卓家营生产大队提出关于申请建立饭馆的请示，商贸委：城关公社卓家营生产大队为响应县政府提出的搞活经济，提高经济效益的指示，拟于村西京张公路边建一饭馆，主要经营大众饭菜、副食小吃，总建筑面积350㎡，经营面积200㎡，投入流动资金2万元，从业人员10人，预计营业额25万元，税利5万元，现已基本施工完毕，请给予批准为盼。1988年10月26日，刘某提出办照申请。主要内容：县工商局，我们城关乡卓家营大队为了我县经济，增加收入，经现商贸委204号文批准同意，新办一个“×饭店”，在卓家营村西，集体经济单位，独立核算，资金由大队投入，共5万元，经营方式散座，面积200㎡，经营范围：主营主食、炒菜、冷菜，经营烟酒茶糖及冷饮，大队任命法人代表刘某同意，若发生经济亏损，愿以投资担保，上述事宜，呈请县工商局领导给予批示办理。填写商业企业开业申请登记表(含外贸、饮食、服务、旅游、修理业)如下：企业名称延庆县×饭店，地址城关乡东卓家营村西，负责人刘某，核算形式独立核算，经济性质集体所有制。经营范围，主营主食、炒菜、冷菜，兼营烟酒茶糖及冷饮，经营方式散座，资金总额伍万元，其中固定资金叁万元，流动资金贰万元。从业人数合计10人，其中业务人员1人，管理人员1人，其他人员8人。商业面积合计200㎡，其中营业面积100㎡，仓库面积20㎡，加工生产面积80㎡。饮食业座位数80座位。同日，延庆县城关公社卓家营生产大队出具场地证明：我大队原有房屋10间，共200㎡，愿投入×饭店使用，特此证明。同日出具任命书：我大队新建×饭店，经我大队委员会研究讨论，任命刘某同志为×饭店经理，并为法定代表人。1988年10月27日，延庆县城关公社卓家营生产大队出具资信证明：我城关乡卓家营村申请开办×饭店企业。所有固定资产3万元、流动资金2万元由大队生产基金款项投资。开业后如发生亏损或谎报资金，我单位将负原投资额的全部经济责任。同日出具企业担保书：×饭店企业是我单位的下属企业，根据市政府（1985）144号文件第二条关于“认真执行有关政策。加强审批工作和因审核不当造成严重后果的，追究呈报单位和审批部门的经济、法律责任”。及今后亏损倒闭，资不抵债的公司企业，其善后债务清理，由企业及其上级主管单位负责处理的决定。我单位愿按此规定。承担上述企业的经济、法律责任，负责债务处理。同日，提出经销烟草专卖品申请书、北京市食品生产经营者（单位）领取卫生许可证申请书。同日，北京市工商行政管理局颁发京延企第×号营业执照，企业名称延庆县×饭店，地址延庆县城关乡东卓家营村，且于负责人刘某，注册资金五萬元，经济性质集体所有制，核算形式独立核算，开业日期一九八八年十月，生产经营方式服务，生产经营范围主营中餐，兼营烟酒茶糖、冷饮。1989年7月24日，制定企业章程，一、宗旨：为解决外地进京车辆食宿问题同时解决本村剩余劳动力就业。二、名称：×饭店，住址：卓家营村西。三、集体所有。四、注册资金数额及其来源：资金10万元；来源大队投3万元，个人集资7万元。五、经营方式：服务；经营范围：中餐、烟酒茶糖、冷饮。六、法定代表人由村委会招聘，有权决定饭店人财物。七、组织机构，设经理1名，会计1名，服务人员14人。经理负责日常重大问题处理活动；会计负责财务工作。八、财务管理执行国家财务管理制度。年底利润50%上缴村集体，50%作为职工工资。九、饭店一律使用临时工，并执行国家有关劳保规定。十、本企业章程由饭店人员共同制定执行。1989年8月11日，北京市工商行政管理局为延庆县×饭店颁发注册号29961871的企业法人营业执照。企业名称延庆县×饭店，住所延庆县城关乡东卓家营村西，法定代表人刘某，注册资金10万元，经营性质集体所有制，经营方式服务，经营范围主营中餐、兼营烟酒糖茶、冷饮。1991年5月29日，延庆县×饭店提交企业法人申请变更登记注册书，提出将法定代表人变更为潘某，将经营范围“烟酒茶糖冷饮”，变更为“烟酒茶糖冷饮、行人住宿”。理由：原企业法人经审核不适应任经理，调离此单位，因为饭店和旅店合并所以增行人留宿。同年6月12日，提出延庆县×饭店变更申请，延庆县工商局：今有延庆县×饭店和×饭店旅店两个企业，为了便于管理，注销×饭店旅店营业执照，把饭店旅店执照项目例入到×饭店营业执照上兼营行人留宿。原×饭店法定代表人刘某经过审核在经营方式尚不适应已调离此单位，经研究决定需变更法人由潘某任法定代表人。今呈请贵单位望给予办理为盼。并提交法定代表人任免书、法定代表人签字备案书。同年6月17日，延庆县工商行政管理局颁发注册号29961871的企业法人营业执照，变更法定代表人为潘某，企业名称、住所、注册资金、企业性质维持不变，经营范围中兼营增加“住宿”一项。1992年6月4日，提出申请“因原承包人合同期满”变更法定代表人为卓某，于1992年6月26日颁发企业法人营业执照，变更法定代表人为卓某；1994年1月23日，因“时间到期换承包人”，申请变更法定代表人为唐东云；1997年3月31日申请将法定代表人变更为左某。该企业参与1998年企业法人年检，法定代表人左某。1999年1月1日，甲方卓家营村委会与乙方赵某签订《土地租赁合同》。甲方将位于京张公路东侧×饭店院内土地租给乙方使用，为明确双方责任义务，特定立本合同如下：一、租赁期为叁拾年，自一九九九年一月一日至二零二九年一月一日。二、租金每年壹仟贰佰元整，每年一月份交齐当年租金，叁拾年合计租金三万六仟元整。三、占地四至：××（详见平面图附后）。四、甲方提供乙方叁拾千瓦水电，水电费按国家标准支付，合同期内甲方不得无故停水停电，如因甲方无故停水、电造成的经济损失由甲方赔偿。五、甲方准许乙方在所租土地上建筑开发，合同期满后，所建财产双方协商解决，如乙方继续承租有优先租用权。六、本合同除因重大自然灾害，国家明文政策征用使合同不能正常执行外，甲乙双方都应严格执行，如甲方违约赔偿对方经济损失。七、本合同一式两份，甲.乙双方各执一份。甲方延庆县卓家营村民委员会盖章，代表鲁某签字。乙方代表赵某签字。2000年6月14日，甲方北京市延庆县延庆镇农工商联合企业总公司与乙方“鲁振非”签订《协议书》。为适应市场经济的发展，完善产权制度改革。根据北京市政府关于“大力推进现有集体企业制度改革”的指示精神。经甲乙双方共同协商制订本协议。一、延庆镇拖拉机站总资产为4.6万元。（详见清单）二、资产与负债该站的总资产4.6万元，总负债1.1万元，净资产3.5万元。三、改制方案租卖结合1、租赁甲方将该站土地4.25亩，以每年叁仟伍佰元的价格租赁给乙方使用。2、拍卖甲方将机械设备、房屋、库存机械配件以3.5万元卖给乙方。该企业的债权债务由乙方承担。四、付款方式乙方在每年的7月1日前支付给甲方下一年的租金，如不按期交纳租金，每延长一个日历天，甲方有权向乙方加收壹佰元的滞纳金。1、该站的工伤处理、职工安置由乙方负责。该站对外签署的一切合同、协议由乙方负责履行。2、该站的水、电由乙方自行解决。六、租赁期限从2000年7月1日至2029年6月30日止，租期三十年。七、协议的未尽事宜由双方另行协商。八、本协议自签订之日起生效。2000年10月23日北京市工商行政管理局延庆分局作出工商处字（2000）第68号行政处罚决定书，北京电华能成套设备有限责任公司等271户企业，上述企业属本局核准登记注册。经查，上述企业未在规定的期限内申报1999年企业年检，上述企业的行为违反了《中华人民共和国企业法人登记条例》第24条…和《企业年度检验办法》第19条的规定，决定：吊销北京电华能成套设备有限责任公司等271户企业营业执照，公司债权债务由清算组负责清算，非公司债权债务由主办单位、投资人或清算组织负责清算，×饭店在此271户之列。2004年9月13日，甲方赵某与乙方延庆镇拖拉机站签订《土地转租协议》。因镇企业转制，原×饭店地上物以转给延庆镇拖拉机站，经土地产权方卓家营村委会同意，甲乙双方协商，甲方将99年1月1日与卓家营村委会租用×饭店及后院土地合同，约定的土地转租给乙方，具体协议如下：1、转让时间：从2004年1月1日到2029年1月1日。2、租金：每年1200元整，每年1月份交齐当年租金。3、占地四至，××。详见房产证平面图。4、本协议签字后生效，甲乙土地产权方各持一份，具同等效力，协议不尽事项各方协商解决。甲方：赵某签字；土地产权方：由罗？签字，加盖延庆县延庆镇卓家营村民委员会公章。乙方加盖延庆县延庆镇拖拉机站公章并由鲁振非签字。案涉之部分土地，经延庆集建（1996）字第003号集体土地建设用地使用证记载，土地使用者北京市延庆县×饭店，地址延庆县东卓家营村西，地号A-14-07-0046，用地面积3642.83平方米，其中建筑占地400平方米，用途为商业用地。四至：××。2020年7月3日，延庆区延庆镇卓家营村委会出具证明，证明内容见上文鲁振非举证之证据4。2020年12月18日本庭赴延庆区延庆镇卓家营村民委员会调查。谈话人本案承办法官，被谈话人卓家营村民委员会书记鲁振忠。问：今天就赵立锋与鲁振非定金合同纠纷，向村委会了解一些事情。2017年10月20日后鲁振非和赵立锋有没有一起或单独找过村委会说他们转租位于北京市延庆区延庆镇卓家营村的集体土地建设用地使用证（四至为：东至电信局料场；西至京张公路；北至东卓家营果树地；南至街道），也就是×饭店周边土地房屋的事。答：没有说过，他们也没有单独或一起找过村委会，村委会不知道他们转租的事。问：您在村委会什么时候开始任职的？答：我任职五年了。问：给您看一下证明，是不是村委会出的？答：证明不能证明转租的事，只是办理个体工商户营业执照变更，不能证明转租的事。1999年的时候村委会把土地租给了赵某，有土地租赁合同给你们出示。赵立锋是赵庄的不是我们村的。2004年赵某和鲁振非又签了一份土地转租协议，转给了鲁振非，有土地租赁协议。问：你看一下他们的土地租赁定金合同？答：之前没见过现在才见到。问：你看一下向你核实几个问题，鲁振非实际上有没有把土地房屋交给赵立锋？答；我不清楚，他们也没找村委会说过转租的事。问：×饭店大概有几个商户在承租经营？答：不清楚……问：给你们发的传票、起诉状等手续收到了吗？答：收到了。问：按照传票上的时间到庭参加，村委会作为第三人。答：我知道了，我们可能去不了。鲁振非、赵立锋皆认可此谈话笔录。上述事实，有《土地租赁定金合同》、《土地租赁合同》、《土地转租协议书》、《协议书》、中国农业银行个人结算业务申请书、收条、集体土地建设用地使用证、工商档案、调查笔录及当事人陈述等在案佐证。本院认为，本案涉及如下法律问题和事实问题。一、合同性质及效力《土地租赁定金合同》应是两种合同关系之合体，即其一关于土地包含房屋租赁的约定，其二关于定金的约定，二者对应着不同的意思表示之合致。1.土地（房屋）租赁合同。理论和实务上存在预约合同和本约合同之分，即将生效的《中华人民共和国民法典》第四百九十五条对预约合同作出明确规定。若透过裁判产生未被违约人作出法律行为之意思表示以给付效力，合同内容确定性高的预约可被特定执行，或由其赔偿本约之履行利益损失，预约与本约之间的构造裂缝将可能被抹平。无论是买卖抑或租赁，若合同已经明确约定价金及标的物等内容，必要之点甚至非必要之点均达成合致，将约定足够明确的“预约”直接视为本约本身并无障碍。鲁振非、赵立锋虽约定在2018年5月之前，鲁振非承诺将租赁土地上原租户解除合同并腾空场地全部交付赵立锋，赵立锋付款金额3000000元，双方正式签订土地租赁合同。本院认为，是否正式签订土地租赁合同，仅系合同文本问题，不影响赵立锋、鲁振非之间已经成立租赁合同（实为转租合同）关系之合意。本案中所提及“正式签订土地租赁合同”，不同于商业磋商中规定将来签署正式合同的协议或者以“合同为准”的协议，抑或规定交换正式合同文本的协议。因本案涉及的《土地租赁定金合同》之土地（房屋）租赁部分约定已详尽、清晰：涉及土地的四至、面积清楚，用途明确，租赁期限及租金金额、支付方式确定，各种权利义务关系及违约责任之用语亦无明显歧义，是完备之合同。且双方缔结此份租赁合同的目的为履行土地（房屋）租赁义务提供依据，而非仅为锁定交易机会。另外，案涉土地租赁合同亦非单纯附停止条件之合同，惟因该租赁合同包含至为关键的前提：双方共同办理完毕卓家营村委会同意该租赁土地转租给赵立锋的手续。是否同意转租，系超出承租人鲁振非、次承租人赵立锋之外的独立意志，属于出租人卓家营村委会自行判断转租是否符合法律政策规定、是否符合村民利益并进而自由决定同意与否的事件。该事件并非确定发生，故构成土地租赁合同所附之条件。依据反对解释，且相比于停止条件（因案涉合同效力实际上已经发生，与停止条件不完全相符），将卓家营村委会不同意转租视为默示或推定为解除条件更为合适。惟双方履行共同办理取得卓家营村委会同意转租的行为构成合同义务，亦即并非确定发生的事件以双方当事人申请行为作为被启动可能性的前提。尽管如此，一般认为，附(停止)条件合同系本约而非预约。或者说，将附条件合同作为本约之认定更为准确，若当事人不履行相关义务，构成对本约（此情况下实际不存在预约）之违约。2.定金合同。定金有不同分类：如成约定金，通常仅涉及合同之订立，具有证明合同缔结之功能，本质上与违约行为无关；解约定金，有时可视为约定解除权之价格体现，而非基于对方违约解除合同，故有疑义时通常不应推定为解约定金。我国法律意义上的定金，常被理解为违约定金（履约保证金），指当事人允诺，提供定金一方不履行约定义务，无权要求返还定金；收受定金一方不履行义务，应当双倍返还定金。该规则下，违约定金的功能与违约金相同或类似。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》还规定立约定金，实为预约的违约定金，即当事人不按照预约合同约定签订本约合同时可适用违约定金规则，预约与本约在约定定金性质上实现融合。在本案中，双方明确约定，赵立锋在签订本合同时支付鲁振非定金1500000元。甲方收到定金后应书面签收。无论对1500000元作出文义解释，还是目的解释。均符合定金合同之性质，其在出租方未完成主给付义务之前，属于承租方交付之预付款项并能为履行租赁合同提供担保。在本案中，将1500000元“定金”归类于违约定金抑或立约定金，甚至将其视为承租方预付的一部分租金，最终结果可能亦无明显差别。但认定为违约定金可能更准确，并需进一步分析定金合同之要件以及土地租赁合同（主合同）义务之履行情况。3.合同效力。合同之私法效果的实现，动力源自自由意志及其合致，但不应过于强调自由意志之至上形成力。必要时，基于法秩序或公共利益，需否定某些私法效果及其实现。对于农村土地转让或租赁等情形，法律规定存在进一步明晰之可能。在本案中，双方明确约定之关键前提为取得卓家营村委同意转租。若存在违法或不符合村民利益之情形，卓家营村委完全可以对转租行为不予同意，而并非必须否决鲁振非、赵立锋之间土地（房屋）租赁合同及定金合同效力。村民自治之事，若无必要，可不干涉。或者说，即使租赁合同履行过程中出现违法行为，亦不等于租赁目的即为违法。在本案中，原告起诉依据的前提以及被告抗辩的基础实际上均为土地租赁定金合同依法成立并生效，且在庭审过程中，双方当事人及代理人均保证本案不存在非法占用农用地、洗钱等违法犯罪情形。本庭竭尽所能，多次前往卓家营村委会及现场调查并通知村委会作为第三人参加诉讼。但不宜认为卓家营村民委员会未到庭参加诉讼系妨碍民事诉讼活动。卓家营村委会可能认为本案与其并无直接关联，无需卷入诉讼。本案承办法官亦认为，诉讼及审判是严肃和庄严之事，使他人参加诉讼，应尽量不违背当事人之意思并尽可能不超出合理界限。本案总租赁价款虽达7000000元，一方面剩余款项尚未支付，另一方面，资金并非必须完全自有，可以筹措，故仅约定土地租金7000000元本身并不能证明涉嫌违法犯罪。在案件审理过程中，合议庭成员存在另一担心，有无可能通过诉讼请求返还“定金”的方式将钱款“洗白”？对此，在诉讼过程中，本庭已通知鲁振非、赵立锋亲自到庭作出说明。对左右为难之情形进行审慎认定或平衡（明显存在违法之可能，予以判决驳回诉讼请求或裁定驳回起诉的情况除外）进而作出符合时代要求的判决，可明确是非标准，引领社会价值。本案承办者虽力主司法从严，并已尽其所能贯彻落实，无论结果或结局其自身能否掌握。但对于本案，没有证据证明亦没有直接线索表明当事人存在违法犯罪行为，没有理由妄加揣测，以免可能殃及无辜或损害人之名誉，故此说明。且不应就案件事实、诉讼参与人本身可能存在之一切风险或违法、不诚信行为均归之于作出实质裁判之人。毕竟责任自负是原则，毕竟人之理性或能力有限，裁判亦不能保证百密而无一疏。但对于故意甚至恶意利用诉讼程序违法犯罪者，应予严惩，加大或加倍力度，以儆效尤，亦为保护无辜。并在法律许可的范围内，鼓励创新，容许试错，激发活力，整个社会因之全面走向规范化、法治化并实现包容性发展。法律全力保障社会主义市场经济和民生，有如案涉“×饭店”，既是改革发展之见证，亦将在新时代新生。故对于本案，合议庭历经艰难思考，综合各种因素并审慎权衡利益、分析利弊。既尊重双方当事人之诉辩主张，亦考虑到涉及农村土地房屋租赁之法律规定及现况，尊重管理性规定和效力性规定之区分，亦为将来类似案件之法律适用留下空间，避免不同时段之合同效力认定出现逆转反差，影响法之安定性。于是，合议庭倾向认定土地（房屋）租赁合同（实为转租合同）及定金合同均为有效。惟租赁期间超出20年部分无效，系法律明确规定，亦为人尽皆知，于此不赘。即使认定土地（房屋）租赁合同及定金合同整体上均为无效，因转租之土地房屋并未由赵立锋实际使用、收益，合同有效或无效的结果殊途同归，不会因本案处理结果损及公共利益。惟不可忽视的问题是，如果允许当事人利用农村土地法律或政策规定可能存在的模糊性，或者结论并非确定无疑而仅系裁判者之不同理解，先主张合同有效，裁判对其不利或未达其预期效果后，自己再去主张合同无效，冲击生效判决之既判力，法之尊严如何体现？二、合同义务及其履行1.土地（房屋）租赁合同。租赁合同，指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。转租是承租人将其向出租人租得的租赁物，再出租给次承租人，约定使次承租人可进行使用、收益。承租人进行转租时，其与出租人之原租赁关系依旧存在。同时承租人与次承租人成立新的租赁关系。承租人相对于次承租人可谓“出租人”。惟租赁关系不可完全忽视人之因素，不动产租赁如土地、房屋租赁尤其如此。对于出租人而言，其最重要的义务为：交付租赁物并保持租赁物符合约定之使用状态。在本案中，即使采信鲁振非已经将案涉土地房屋上原有租户腾退之事实，亦仅为履行交付租赁物作准备，并不能因此认为其已经实际交付租赁物或赵立锋已接受租赁物。其次，双方并没有就转租取得卓家营村委会同意。卓家营村委会是否同意转租或调整（至足够的）租赁期间，是赵立锋能否实现租赁目的之关键。因为几乎没有国家对土地尤其是农村土地之买卖或租赁完全不作限制或规定，何况双方当事人约定之转租期限如此之长，增加了不测风险，且转租期间超过20年部分所谓之自动续期亦不符合法律规定。卓家营村委会若同意鲁振非将案涉土地转租给赵立锋，无论其同意转租及出租行为是否合乎法律规定，对于赵立锋而言，或可降低经营风险。因为承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。且在本案中，出租人同意转租亦构成租赁物按赵立锋、鲁振非签订合同约定的使用状态。如果未达该约定使用状态，赵立锋可以拒绝接受租赁物并请求解除合同。因按合同约定交付租赁物并维持合于约定之使用状态，系出租人（本案系承租人鲁振非，其相对于赵立锋系“出租人”）之主给付义务，故应由鲁振非举证证明对其有利的事实，即举证其已完成该主给付义务。但在本案中，鲁振非并未提供充足的证据证明其已经获得卓家营村委会同意转租并满足转租期间要求，亦未能证明未取得卓家营村委会转租同意可归责于赵立锋。2.定金合同。与预约合同系独立的合同不同，定金合同并非独立的合同。定金合同具有附随性，具有担保履行主合同义务的功能。依据《中华人民共和国担保法》第九十条规定，其一，必须要有对定金的有效约定，形式要件的要求即必须以书面形式约定；其二，定金合同属于实践性合同，从实际交付定金时生效。对照观察本案案情，赵立锋与鲁振非之间签订《土地租赁定金合同》包括对土地（房屋）租赁合同的违约定金的书面约定，且于2017年10月23日赵立锋实际交付鲁振非定金1500000元。在土地（房屋）租赁合同成立并生效的情况下，定金合同可依法成立并生效，且承租方已经履行完毕交付定金之义务。惟《中华人民共和国担保法》第九十一条规定：定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。土地租赁金额为7000000元，约定定金不应超过1400000元。即1500000元定金中100000元属于超出部分，为无效约定。在本案中，若租赁合同已经依约履行，“定金”或全部或部分抵作租金或占用费；若存在租赁合同无效或被解除、撤销等情形且未被实际履行，收受定金已无法律上根据，通常应予返还或部分返还。三、法律后果及责任承担承上分析，本案涉及之土地（房屋）租赁合同因未能取得卓家营村委会之同意转租，合同目的已难以实现。若鲁振非陈述属实，其已将原本腾退的房屋重新出租(并非租给赵立锋)。赵立锋、鲁振非合作信任的基础已经丧失，鲁振非虽陈述其可以配合继续履行合同，但其已与他人签订并履行租赁合同。尽管将案涉房屋租与他人，可能出于鲁振非及时止损之正当目的，但其已将标的物交由他人使用、收益亦属事实。故若判令鲁振非、赵立锋双方继续履行案涉土地租赁合同，既可能难以实现合同目的，亦需要终止鲁振非与他人之租赁关系，重新腾退租户，增加交易成本，不利于维护契约精神。土地（房屋）租赁合同若被解除，定金合同有可能同其命运，但不影响定金作为违约责任之承担方式。鲁振非已于2020年5月29日收到起诉状副本，故可认定鲁振非、赵立锋于2017年10月20日签订的《土地租赁定金合同》于此日解除（继续性合同，更准确表述为终止履行）。依据法律分析，因不可抗力、意外事件导致主合同不能履行的，不适用定金罚则。不依赖当事人的独立条件不能成就导致合同目的无法实现，并因此解除合同，是否适用定金罚则？本院认为，此种情况下通常不适用定金罚则。因独立事件的发生与否通常不依赖于当事人的意志，原则上对当事人不具有可归责性。在本案中，证据显示卓家营村委并未同意鲁振非转租案涉土地房屋，甚至可以认定赵立锋、鲁振非既没有单独也没有一同告知卓家营村委会关于案涉土地房屋转租一事，鲁振非与赵立锋之间转租合同之目的难以实现，合同可予解除。赵立锋并未要求鲁振非双倍返还定金，仅要求返还其实际交付的1500000元“定金”，初步判断该请求与法律规定未有不合。如上分析，鲁振非并未能够完成交付租赁物并维持租赁物合于约定之使用状态，且未能证明其未完成主给付义务可归责于赵立锋。赵立锋行使同时履行抗辩权而非不安抗辩权，拒绝支付租金应属依法有据，并非因其无端惶惶不安或反应过度。在此情况下赵立锋可拒绝支付租金之对待给付义务，亦不存在定金转化为租金之情形。在本案中，现有证据显示鲁振非为履行合同，腾退原有租户将可能发生必要费用或造成其一定之租金损失。鲁振非虽陈述损失两年租金五六十万元以及修理房屋花费十几万元，但具体金额或许不无可议。关键问题，腾退原有租户并非意味鲁振非已履行完毕转租合同之主给付义务，本案中，鲁振非未能证明其未完成该义务系赵立锋的原因，亦未提供证据证明赵立锋违背自身之合同义务，如存在无正当理由拒绝收受租赁物、不支付租金等情形。且赵立锋、鲁振非在签订土地合同时，对土地房屋之相关事实及转租条件（如租赁期间之条件）彼此心知肚明，且赵立锋对鲁振非腾退原租户之损失应有所预知或知晓。条件成就，卓家营村委会同意转租或能满足赵立锋的转租期间，双方合作成功可能盈利，否则可能受损。因出租方未同意转租或其未同意重新调整租赁期间的原因解除合同，并非出于承租人及次承租人之过错，故分担损失，或许为一种相对公平的路径。若认定双方均存在过错，依其程度分担损失亦无不可。在本案中，鲁振非并未提起反诉，仅用损失抗辩。虽然理论上可认为“合同解除后，原给付义务消灭，产生返还义务，在权利义务上应守衡，债权人不能因债务人的违约而丧失即有的利益，债务人也不能因此获得额外的利益。返还请求权与本来的债务之间具有同一性，应承认返还请求权之间或者返还请求权与价值赔偿请求权之间存在同时履行关系。”惟此等同时履行抗辩，理论上不无争议，实践中接受尚需时日。且鲁振非明确表示其未提起反诉不代表放弃因履行合同产生的该部分损失，其保留后续另案提起诉讼要求赔偿的权利。为更全面保障当事人之民事诉讼程序权益及实体权益，本次诉讼不构成鲁振非请求赔偿损失之请求权排除。另需指出，本判决已判令《土地租赁定金合同》于2020年5月29日终止履行，若本判决发生法律效力，定金合同效力已于此日归无，不再拘束双方当事人。故无需蛇足，即在本判决主文中不再另行判令《土地租赁定金合同》超过20年之自动续期部分约定无效。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十五条、第九十四条第一款第（五）项、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十四条及《中华人民共和国担保法》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、鲁振非与赵立锋于2017年10月20日签订的《土地租赁定金合同》于2020年5月29日终止履行；二、鲁振非于本判决生效后七日内返还赵立锋定金1500000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18300元,由鲁振非负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  陈小红人民陪审员  国学利人民陪审员  赵秀英二〇二〇年十二月二十八日法官 助理  刘艳玲书 记 员  王柳青-28--1--2--1--2--1-