福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0103民初3027号 原告:魏蕊梅，女，1991年12月13日出生，汉族，住福建省浦城县。 委托诉讼代理人：余建芹，北京大成（福州）律师事务所执业律师。 被告：福建方亿房地产代理有限公司，住所地福建省福州市台江区茶亭街道广达路**世茂国际中心**楼****，统一社会信用代码91350100MA32RXWR6T。 法定代表人：赵博伟，董事长。 被告：连江县潘渡乡上鼎中介服务部，住所地，住所地福建省福州市连江县潘渡乡贵安新天地商业路4-2店面会信用代码92350122MA33FD459H。 经营者：石小龙，男，1988年5月18日出生，汉族，住福建省连江县。 上列二被告的共同委托诉讼代理人：郑燕娟，福建中美律师事务所执业律师。 原告魏蕊梅与被告福建方亿房地产代理有限公司、连江县潘渡乡上鼎中介服务部居间合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告魏蕊梅的委托诉讼代理人余建芹、被告福建方亿房地产代理有限公司与连江县潘渡乡上鼎中介服务部的共同委托诉讼代理人郑燕娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 魏蕊梅向本院提出诉讼请求：1.判令二被告返还原告代收购房保证金20000元，从2020年5月9日起至款项实际返还之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算资金占用费；2.判令二被告赔偿原告损失共计21000元。事实和理由：2020年5月7日，原告通过被告商讨欲购买连江县××＃楼××单元的房产，在现场被告工作人员李琳向原告确认该套房成交价格为55万元，通过他们公司渠道首付只要2万元，总的贷款金额为53万元，原告购买该房除去贷款部分，首付＋税费＋中介费按2%共计99802元。当时原告通过微信语音和语音通话告诉被告工作人员李琳，说自己夫妻小额贷款较多，征信有逾期的情况。2020年5月8日，原告拿着被告出具的只要2万元首付的房屋买卖过户税费表，在被告福建方亿房地产代理有限公司的引导下来到世茂国际45层，原告对可以贷款53万元提出了质疑，并且认为被告的手续费收费过高应该调整。被告告诉原告他们有自己的渠道处理，如果担心的话，保守些可将首付提到5万元，并且重新出具了一张房屋买卖过户税费表，并说明首付和税费、手续办下来一共只要12万多一些。原告因此与其签定了《购房意向书》并按约支付其5000元的意向金。2020年5月9日下午，原告与涉案房屋的所有权人谢振源到被告连江县潘渡乡上鼎中介服务部处，此时被告提出了涉案房屋需要解押，而解押的费用需由原告负担。原告不同意，认为这个应该在《购房意向书》签定之前就应告知的事项，所以要求被告退还5000元的意向金。被告不同意，双方僵持。后被告提出方案说解押的费用乙方、中介各出40%，甲方出20%。三方同意。后经被告再次确认原告前期费用只要12.5万元左右，就可以买下此房。原告再次告知被告其有多笔小额贷，征信上也有逾期还款可能会影响贷款，被告再次确认可做，但要提高中介费从原来的2%提至3%。在此基础上，当天7点钟左右原告魏蕊梅作为乙方与谢振源作为甲方签定《房屋买卖合同》、双方与被告连江县潘渡乡上鼎中介服务部及黄孙瑜作为丙方签定《居间服务合同》，与被告福建方亿房地产代理有限公司作为丁方签定《交易服务合同》。其中《居间服务合同》第四条居间服务费：约定由乙方支付的居间服务费金额为《房屋买卖合同》约定该房屋成交价的3%；第五条违约责任第二款：约定在提供居间服务过程中，丙方故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况导致甲乙双方利益受损害的，丙方应承担相应的赔偿责任。其中《房屋买卖合同》双方约定房屋按套计算，成交价为人民币55万元。另合同约定购房履约保证金为2万元，由乙方在本合同签订当日支付交易服务方，由交易服务人无息代管。合同签订当日原告支付被告福建方亿房地产代理有限公司15000元加上2020年5月8日支付的5000元意向金，共计20000元的“购房保证金”由被告福建方亿房地产代理有限公司代收。2020年5月27日及5月28日被告工作人员小杨向原告索要了评估费（也说是辛苦费）500元和600元的过户公证费用。2020年5月29日原告根据被告方的最后要求备齐12.5万元，原告带着一张内有13万元的银行卡至银行，在办理按揭手续中，银行人员告诉原告，首付款应该是18万元。而这些情况被告在此之前都未曾说过。后知悉，被告在向银行申请按揭贷款的资料中将成交价变更为63万元，原告坚决不同意，要求解除合同，退还购房保证金，被告不同意。原告实在无力承担18万元的首付。三方协商未成，被告于2020年6月15日向原告寄送了“履约通知函”，但事实上履约通知函的内容是被告未曾告知原告的。在依赖被告协调无望的情况下，原告找到《房屋买卖合同》的甲方谢振源协商，6月28日双方同意解除《房屋买卖合同》但原告需赔偿甲方谢振源因无法继续履行合同造成的10000元损失费，才肯配合原告向银行解冻资金。被告用低首付引诱原告签定《购房意向书》取得意向金，再用原告急于购房的心理，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，先是隐瞒存在解押费用后是合同成交价变更，导致《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》无法履行。原告利益受到巨大损害的，理应解除因此项所签定的全部合同，被告退还代收的购房保证金20000元，并承担相应的赔偿责任包括与案外人解约赔偿对方的费用和维权所支出的律师费共计21000元。为保护原告的合法权利，特向贵院提出诉讼，望判如所请。 福建方亿房地产代理有限公司、连江县潘渡乡上鼎中介服务部辩称，首先双方签订的房屋买卖合同居间服务合同及交易服务合同符合法律规定，双方之间的交易过程不存在原告所述的情形，从本案被告向法庭提交的微信聊天记录可以看出，买方隐瞒了征信情况，导致贷款的利率变高，也是原告的原因导致合同解除。本案的买卖关系违约在原告，是原告自身的原因所导致，征信报告中可以体现，原告及其配偶的征信报告逾期次数达到八次，银行规定征信逾期累计达到六次是不能贷款。而被告为原告争取到7成的贷款，已经尽到善意居间人的义务。居间服务费应当在签订合同时支付给被告，并且双方签订的房屋买卖合同第十条约定了:履约保证金可以优先抵扣居间服务费。此外，被告保留对原告居间服务费和交易服务费的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2020年5月8日，魏蕊梅（甲方）与福建方亿房地产代理有限公司（乙方）签订《购房意向书》，约定，1.经乙方推荐，甲方实地考察了位于连江县××＃楼××单元房产，甲方同意以人民币55万元购买上述房产；2.签订本协议时，甲方同意支付意向金5000元在乙方处，由乙方代管；3.若上述房产的价格上涨，甲方有权终止本协议，同日，甲方到乙方处退款退件。同日，魏蕊梅向福建方亿房地产代理有限公司缴纳意向金5000元。 2020年5月9日，谢振源（甲方、卖方）、魏蕊梅（乙方、买方）签订《房屋买卖合同》，约定：1.经居间方提供居间服务，甲乙双方就前述房屋的买卖事宜进行协商并订立本合同；2.甲乙双方约定成交价格为55万元；3.该房屋存在抵押情况，甲方应在2020年5月15日前向抵押权人申请还款：4.若该房屋存在抵押权的，甲方解除抵押权所需的资金来源详见补充协议；5.乙方应在本合同签订当日支付购房履约保证金2万元，购房保证金应存入交易服务人指定账户，由交易服务人无息代管；6.乙方以贷款方式支付部分购房款，若因乙方自身原因致使乙方贷款不能或贷款不足，则乙方应该在交易服务人确认贷款无法通过之日起十五个工作日内备齐全额购房款购买上述房产。或者乙方在交易服务人确认贷款无法通过的五个工作日内指定第三人为上述房产的新产权人，否则导致本合同无法履行的，视为乙方违约；7.补充协议：本次房产的成交价格为甲方实收售房款55万元，上述房产在交易过程中产生的甲乙双方应支付的交易税费、居间服务费及交易服务费、评估费等所有费用由乙方承担。签订本合同时，上述房产仍处于抵押状态，经双方协商约定，在本次交易中由交易服务人委托担保公司提供现金解押，届时甲方须配合提供担保公司所需材料及办理公证手续，并与担保公司签订现金解押的协议及相关借款材料，公证内容由交易服务人指定，公证费用及解押费用由乙方承担40%、甲方承担20%、居间方承担40%，垫资解押前的月供及银行提前还款违约金由甲方承担。同日，魏蕊梅（乙方、买方）与谢振源（甲方、卖方）、连江县潘渡乡上鼎中介服务部（丙方、居间方）签订《居间服务合同》一份，约定：1.经丙方提供居间服务，甲乙双方就买卖前述房屋签订了《房屋买卖合同》；2.丙方已提供如下居间服务：房屋交易市场行情咨询、房源推介、协助乙方实地查看该房屋以及周边环境、沟通甲乙双方的成交意向、协助甲乙双方磋商并促成甲乙双方签订《房屋买卖合同》；3.甲乙双方应在《房屋买卖合同》成立时向丙方支付居间服务费，其中甲方应向丙方支付的居间服务费为该房屋成交价的2%，乙方应向丙方支付的居间服务费为该房屋成交价的1%，甲乙双方协商约定此次交易过程中甲乙双方应支付给丙方的居间服务费由乙方全部承担；4.在提供居间服务过程中，丙方故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况导致甲乙双方利益受损害的，丙方应承担相应的赔偿责任。当日，福建方亿房地产代理有限公司（丁方、交易服务方）与魏蕊梅（乙方、买方）、谢振源（甲方、卖方）签订《交易服务合同》一份，约定：1.甲乙双方已就买卖前述房屋签订了《房屋买卖合同》，鉴于房产买卖交易程序的复杂性，甲乙丁三方就甲乙双方委托丁方提供房产交易服务事宜进行协商并订立本合同；2.房屋交易服务范围包括：协助甲方办理该房屋其名下《不动产权证书》、协助甲方办理解除该房屋抵押权手续、代理乙方委托相关评估机构对该房屋进行评估、协助甲乙双方办理商业按揭贷款手续、协助甲乙双方办理该房屋所有权过户及房屋交接手续、协助甲乙双方办理该房屋附属配套设施过户交接手续；3.在本合同签订时，甲方应向丁方支付权证服务费、房屋交接手续服务费2500元，乙方应向丁方支付权证服务费、房屋交接手续服务费2500元，乙方应向丁方支付商业按揭贷款手续服务费及延伸服务费3000元，该房屋交易所产生的评估费、公证费等，由丁方代收后代为支付；4.乙方违反《房屋买卖合同》导致甲方解除该合同及本合同的，乙方无权要求丁方退还购房保证金，在甲乙双方就纠纷处理协商一致或人民法院就甲乙双方的纠纷作出相关裁判并执行完毕后，乙方有权要求丁方退还购房保证金；若甲乙双方无法协商一致且甲方也不向人民法院提起相关诉讼的，乙方在甲方解除《房屋买卖合同》及本合同半年后有权要求丁方退还购房保证金；5.《房屋买卖合同》及本合同解除的，甲方在退回该房屋权属材料前应付但尚未支付的居间服务费、房屋交易服务费应予以支付，乙方在退回购房保证金前应付但尚未支付的居间服务费、房屋交易服务费应予以支付；6.在申请办理该房屋所有权过户登记前，甲乙双方应付但尚未支付的居间服务费、房屋交易服务费以及评估费等应予以支付，否则，丁方有权拒绝提供房屋交易服务。签订上述协议后，魏蕊梅向福建方亿房地产代理有限公司交纳了购房保证金1.5万元。 魏蕊梅与福建方亿房地产代理有限公司的工作人员微信记录如下：2020年5月7日工作人员向魏蕊梅发送“自己的征信肯定知道的”、“两年内有没有逾期”，魏蕊梅则回复“我自己肯定没有问题”；2020年5月26日魏蕊梅向工作人员发送图片后询问“这个能不能办”，工作人员则回复“还在沟通”、“比较麻烦”。诉讼中，双方当事人一致确认，案涉房屋的评估价为63万元。 2020年6月15日福建方亿房地产代理有限公司向魏蕊梅出具《履约通知函》，载明，2020年5月29日魏蕊梅与卖方会同其工作人员一同前往银行办理按揭贷款。原计划按8成贷50万元，后因魏蕊梅夫妻双方征信逾期，小贷过多，银行要求降压贷款成数，只能7成贷45万。依据《房屋买卖合同》约定乙方以贷款方式支付部分购房款，若因乙方自身原因致使乙方贷款不能或贷款不足，则乙方应该在交易服务人确认贷款无法通过之日起十五个工作日内备齐全额购房款购买上述房产。或者乙方在交易服务人确认贷款无法通过的五个工作日内指定第三人为上述房产的新产权人，否则导致本合同无法履行的，视为乙方违约。其工作人员多次联系，魏蕊梅均不愿意增加首付，只提出解除合同。为了保证合同的顺利履行，避免魏蕊梅与卖方的损失，其本着负责的原则代卖方特向魏蕊梅发出此函，请魏蕊梅于发出本函之日起3日内与其工作人员联系并依照合同约定魏蕊梅须补足首付款5万或换第三人作为产权人或是支付其居间服务费，并赔偿卖方违约金后，解除合同。否则卖方将有权依照合同约定追究魏蕊梅违约行为所造成的法律责任及经济损失。 2020年6月28日谢振源（甲方）与魏蕊梅（乙方）签订《合同解除协议书》，载明甲方与乙方原于2020年5月9日签订的合同，现因居间方使乙方无法继续履行合同，经双方协商同意，合同于2020年6月28日予以解除，因解除合同给甲方造成损失1万元，由乙方负责赔偿。赔偿金自2020年6月28日起至首付款账户解冻2日内一次性付清，并不追究双方法律责任。同日，魏蕊梅通过微信、银行转账方式向谢振源转款合计1万元。 本院认为，魏蕊梅与福建方亿房地产代理有限公司签订的《购房意向书》，谢振源与魏蕊梅签订的《房屋买卖合同》，魏蕊梅与谢振源、连江县潘渡乡上鼎中介服务部签订的《居间服务合同》，福建方亿房地产代理有限公司与魏蕊梅、谢振源签订的《交易服务合同》，上述协议系各方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，各方均应依约履行。依照合同约定，案涉房屋的真实交易价格为55万元，但福建方亿房地产代理有限公司作为交易服务方为了向银行申请高额贷款，以评估价值63万元向银行申请贷款。而依照购房贷款政策，魏蕊梅应当知道按照案涉房屋真实的交易价格是无法取得50万元以上的贷款，故对魏蕊梅提出其在办理按揭手续后始知道福建方亿房地产代理有限公司向银行申请按揭贷款的资料中将成交价变更为63万元，本院不予采信。鉴于魏蕊梅与福建方亿房地产代理有限公司实际上以高于交易价的评估价向银行申请贷款来达到规避信贷政策的目的，双方均存在过错，均不能追究对方的责任，故对魏蕊梅提出要求赔偿损失的主张，本院不予支持。但考虑到谢振源与魏蕊梅已解除《房屋买卖合同》，福建方亿房地产代理有限公司作为交易服务方又未实际促成交易达成，故魏蕊梅向福建方亿房地产代理有限公司缴纳的购房保证金2万元应予以退还，福建方亿房地产代理有限公司还应自2020年5月9日起按年利率6%的标准计算至实际退还之日止的资金占用利息。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、福建方亿房地产代理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还魏蕊梅购房保证金2万元及资金占用利息（自2020年5月9日起按年利率6%的标准计算至实际退还之日止）； 二、驳回魏蕊梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费825元，由福建方亿房地产代理有限公司负担400元，魏蕊梅负担425元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  林品兴 人民陪审员  叶维浩 人民陪审员  张 林 二〇二〇年十二月二十四日 法官 助理  林 熠 书 记 员  郑闽威 附本案相关法律条款内容： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。