沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初3712号原告：沈阳幸福基业房地产开发有限公司，住所地：沈阳市苏家屯区，统一社会信用代码：91210111594142072R。法定代表人：孟惊，系该公司总经理。委托代理人：聂晓岳，系北京保和律师事务所律师。被告：朱国启，男，1981年11月23日出生，汉族，住辽宁省建昌县。被告：王雪，女，1989年1月27日出生，满族，住辽宁省抚顺市新宾满族自治县。被告：兴业银行股份有限公司沈阳分行，住所地：沈阳市和平区,统一社会信用代码：912100007407840903。负责人：景嵩，系该行行长。委托代理人：王野鹤，男，1980年3月7日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。原告沈阳幸福基业房地产开发有限公司与被告朱国启、王雪、被告兴业银行股份有限公司沈阳分行商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员冯菲担任审判长，与人民陪审员费秀云、刘陶然组成合议庭，于2020年8月10日公开开庭进行了审理。原告沈阳幸福基业房地产开发有限公司委托代理人聂晓岳、被告兴业银行股份有限公司沈阳分行委托代理人王野鹤到庭参加诉讼，被告朱国启、王雪经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告沈阳幸福基业房地产开发有限公司诉称，2016年3月23日,原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议,根据《商品房买卖合同》约定,被告购买了原告开发的位于苏家电区房屋,该房屋建筑面积为65.66平方米,总房款为241105元,被告通过向兴业银行股份有限公司沈阳分行贷款(下称:贷款银行)的方式向原告支付了160000元房款,原告为其提供阶段性担保。《商品房买卖合同》及补充协议签订后,因被告自2017年每月1日起未按时向贷款银行偿还按揭贷款,贷款银行诉至法院,经法院判决,原告替被告向贷款银行偿还了184594.44元。根据《商品房买卖合同》的补充协议第三条四款(1)约定:“若买受人未能按期向贷款银行偿还任何贷款本息,导致出卖人按照银行要求承担担保责任,代买受人向银行偿还到期贷款本息及利息、滞纳金等,则买受人应在出卖人发出通知之日起5日内将出卖人代其向银行偿还的全部款项支付给出卖人。”根据《商品房买卖合同》的补充协议第三条四款(2)约定:“若买受人欠付按揭贷款并导致银行要求出卖人垫付相应款项、或银行宣布贷款提前到期,或银行要求解除与买受人签订的《借款合同》,则出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》,出卖人依据前述规定单方解除《商品房买卖合同》的,买受人应向出卖人支付该商品房总价款的20%作为违约金,出卖人已经实际支付的全部交易税费均由买受人承担。”截至目前,被告仍未能偿还原告垫付的款项184594.44元。综上,被告的行为严重损害了原告的合法权益,故原告向贵院提起诉讼,请求贵院依法支持原告的诉讼请求。诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》;2、判令被告一、二给付原告解除合同违约金48221元；3、判令被告一、二给付原告为其垫付的贷款本金、利息及罚息共计184594.44元;4、判令被告协助原告办理商品房买卖合同备案登记撤销手续,并承担相关费用;5、判令被告解除位于苏家电区房屋的抵押权登记;6、判令被告一、二承担原告的律师费14000元;7、判令被台承担本案的诉讼费。被告朱国启、王雪经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。被告兴业银行股份有限公司沈阳分行辩称，我方并非适格被告，应为第三人，原告提出的被告一、二欠贷款及其代偿的情况我行承认真实性。关于该贷款案件和平法院判决已生效，原告也实际履行了担保责任，相关过程合法，我行并没有侵害原告的合法权益，在原告的诉讼请求中，除了撤销备案登记外，对我行也没有其他要求，所以在本案中我行实际身份应为第三人，将我行列为被告身份不适格。其次，撤销备案登记需要银行与房屋所有权人共同出具手续，原告代偿的被告一、二的贷款后，原告、被告一及被告二均未向我行提出办理关于案涉房产的买卖合同备案登记撤销的要求。本案如原告诉求得到支持，我行同意配合原告办理备案登记撤销手续，但我行对此事没有过错，相关费用我行不应承担。经审理查明，2016年3月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定，被告朱启国、王雪购买原告开发的位于沈阳市苏家屯区，建筑面积为65.66平方米房屋，合同价款241105元，付款方式为3.其他方式，首付款81105元，余款160000元采用商贷方式支付。补充协议第三条按揭购房事项4、在买受人办理完毕按揭贷款且出卖人为买受人提供阶段性担保责任期间，双方同意遵守以下约定：（1）若买受人未能按期向贷款银行偿还任何贷款本息，导致出卖人按照银行的要求承担担保责任，代买受人向银行偿还已到期贷款本息及违约金、滞纳金等的，则买受人应在出卖人发出通知之日起5日内将出卖人代其向银行偿还的全部款项支付给出卖人。自出卖人代买受人还款之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于出卖人代付全部款项千分之伍的违约金，直至偿还为止……（2）如买受人欠付按揭贷款并导致银行要求出卖人垫付相关款项，或银行宣布贷款提前到期，或银行要求解除与买受人签订的《借款合同》，则出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，出卖人依据前述规定单方解除《商品房买卖合同》的，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的20%作为违约金，出卖人已经实际支付的全部交易税费均由买受人承担。出卖人扣除上述税费、违约金后，并在买受人配合出卖人办理完毕《商品房买卖合同》网签备案等相关注销手续后退还买受人已付的购房款（不计利息）……。2016年3月24日，被告朱启国、王雪向兴业银行股份有限公司沈阳分行提出借款申请，申请个人购房借款，借款金额为人民币16万元。2016年4月12日，兴业银行股份有限公司沈阳分行与被告朱启国、王雪签订《个人购房抵押（保证）借款合同》一份，协议约定，向被告朱启国、王雪提供总额为16万元的购房借款；借款期限为360个月，即从2016年4月12日至2046年4月12日止。还款方式为等额本息，固定日还本付息。被告朱启国、王雪以登记在其名下的位于沈阳市苏家屯区，建筑面积为65.66平方米的房产为该笔借款进行抵押担保。2016年9月19日被告按协议约定到登记机关为该房产办理了抵押权预告登记，预告登记权利人为兴业银行股份有限公司沈阳分行。沈阳幸福基业房地产开发有限公司为上述借款提供阶段性连带责任保证。合同同时约定发生下列任一事件即构成违约：（一）债务人不按本合同规定按时偿还借款本息……违约发生后，债权人有权采取下列一项或多项措施：解除借款合同，要求债务人清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、申请执行费、律师代理费、办案费用、公告费、评估费、拍卖费、鉴定费、变卖费、差旅费、电讯费、处置费等）。抵押担保的范围包括但不限于本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、保管担保财产及抵押权人实现债权的费用等。如债务人未根据本合同的约定履行到期债务（包括抵押权人因债务人、抵押人违约而要求提前收回的债务）或者发生本合同约定的实现抵押权的情况，抵押人在此不可撤销地授权抵押权人无须经过诉讼或仲裁等法律程序有权以折价、拍卖、变卖等方式直接处分抵押物，所得价款在优先支付抵押物处分费用和本合同项下抵押人应支付或偿付给抵押权人的费用后，用于清偿担保债务。2016年4月13日，兴业银行股份有限公司沈阳分行向被告朱启国、王雪发放了16万元借款。借款生成后被告朱国启、王雪前期尚能按期偿还借款本息，但从2017年4月1日起未按期偿还兴业银行股份有限公司沈阳分行借款本息，截至2018年6月21日，被告朱国启、王雪尚拖欠借款本金157388.10元，利息8600.29元、罚息513.71元未还。2018年10月，兴业银行股份有限公司沈阳分行曾就借款合同纠纷一案起诉被告朱国启、王雪至本院，本院于2019年4月3日作出（2018）辽0102民初15676号民事判决书，判决“一、解除原告兴业银行股份有限公司沈阳分行与被告朱启国、王雪于2016年4月12日签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》；二、被告朱启国、王雪于本判决生效后十日内一次性偿还原告兴业银行股份有限公司沈阳分行借款本金157388.10元，利息8600.29元、罚息513.71元（以上本金及利息、罚息截止日为2018年6月21日；并自2018年6月22日起按《个人购房抵押（保证）借款合同》约定的计息办法给付原告兴业银行股份有限公司沈阳分行逾期利息、罚息至本判决实际结清之日止；三、被告沈阳幸福基业房地产开发有限公司在抵押房产取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日前对被告朱启国、王雪应支付的上述款项承担连带责任，并在承担连带保证责任后，有权向被告朱启国、王雪追偿；四、驳回原告兴业银行股份有限公司沈阳分行的其他诉讼请求；……案件受理费3630元、保全费1353元，公告费800元，由被告朱国启、王雪、沈阳幸福基业房地产开发有限公司负担”。2019年9月12日，原告沈阳幸福基业房地产开发有限公司代被告朱国启、王雪偿还184594.44元，其中包括本金157388.10元，利息16821.74元、罚息1972.60元、案件受理费3630元、保全费1353元、公告费800元、执行费2629元。2019年10月17日，原告沈阳幸福基业房地产开发有限公司向被告朱国启、王雪发出“偿还垫付款项，逾期有权解除商品房买卖合同及补充协议”的《律师函》。上述事实，有商品房买卖合同、个人购房抵押（保证）借款合同、民事判决书、回函、特种转账凭证、律师函、EMS邮单以及原、被告的当庭陈述笔录等证据在卷佐证，已经庭审质证，本院予以确认。本院认为，根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告朱国启、王雪经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，本院对其他当事人提供的证据进行审查认定案件事实。2016年3月23日朱国启、王雪与沈阳幸福基业房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》及2016年4月12日兴业银行股份有限公司沈阳分行与朱启国、王雪签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》，系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。本案被告朱国启、王雪未按期偿还兴业银行股份有限公司沈阳分行借款本息并被提起诉讼，原告已按照合同约定及本院生效判决代为偿还了被告朱国启、王雪的银行贷款，使得朱国启、王雪银行贷款结清，依据2016年3月23日朱国启、王雪与沈阳幸福基业房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，原告享有合同解除权，并有权要求被告朱国启、王雪承担违约责任，故对于原告要求解除商品房买卖合同、赔偿违约金的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案房屋尚未交付，不存在被告返还房屋事宜；原告因涉案合同取得的首付款81105元应予以返还。关于原告主张的代偿费用，法律规定，保证人负有担保全部债权实现的义务。已经承担保证责任的保证人，有权向债务人追偿，或者要求承担连带责任的其他保证人清偿其应当承担的份额。本案原告已按照合同约定及本院生效判决代为偿还了被告的银行贷款，使得被告银行贷款结清，其有权向被告进行追偿；另，《商品房买卖合同》补充协议第三条4（1）款亦对此进行约定。同时《商品房买卖合同》补充协议第三条4（2）款亦对于原告行使解除权及相关责任进行约定，现原告主张合同解除权及违约责任，本院对于其同时主张追偿权不予支持。关于律师费，无合同依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除2016年3月23日朱国启、王雪与沈阳幸福基业房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议；二、原告沈阳幸福基业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还被告朱国启、王雪首付款81105元；三、被告朱国启、王雪于本判决生效之日起十五日内给付原告沈阳幸福基业房地产开发有限公司违约金48221元；如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、被告朱国启、被告王雪、被告兴业银行股份有限公司沈阳分行本判决生效之日起十五日内配合原告沈阳幸福基业房地产开发有限公司办理位于沈阳市苏家屯区房屋撤销抵押权登记手续及撤销合同备案手续，产生费用由被告朱国启、王雪承担；五、驳回原告其他的诉讼请求。案件受理费8618元（原告已预交），由原告沈阳幸福基业房地产开发有限公司负担3508元，由被告朱国启、王雪负担5110元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  冯 菲人民陪审员  费秀云人民陪审员  刘陶然二〇二〇年八月十四日书 记 员  王 琳本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。