河南省新密市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0183民初3597号原告：龙会娟，女，汉族，1984年12月21日出生，住河南省新密市。委托诉讼代理人：刘玉敏，男，汉族，1984年3月11日出生，住河南省新密市。系龙会娟丈夫。原告：尚浩杰，男，汉族，1989年9月27日出生，住河南省新密市。原告：郭益民，男，汉族，1989年9月24日出生，住河南省新密市。被告：新密市祥和房地产开发有限公司，住所地新密市长乐路栖霞街。统一社会信用代码：914101837571028342。法定代表人：张峰桥，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：张志豪，河南长胜源律师事务所律师。委托诉讼代理人：李明珠，河南长胜源律师事务所律师。原告龙会娟与被告新密市祥和房地产开发有限公司（以下简称祥和公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。案件审理过程中，原告郭益民、尚浩杰与被告新密市祥和房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷两案并入本案审理。原告龙会娟的委托诉讼代理人刘玉敏、原告郭益民、原告尚浩杰，被告祥和公司的委托诉讼代理人张志豪、李明珠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙会娟向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即为原告办理位于新密市城区广场中街东侧、祥云街南侧、雪花街西侧、栖霞街北20号楼A座2单元27层2702号房产的不动产权属登记证书；2、依法判令被告立即向原告支付违约金351.49元；3、本案诉讼费由被告承担。原告尚浩杰向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即为原告办理位于新密市城区广场中街东侧、祥云街南侧、雪花街西侧、栖霞街北17号楼1单元23层2302号房产的不动产权属登记证书；2、依法判令被告立即向原告支付违约金461.301元；3、本案诉讼费由被告承担。原告郭益民向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即为原告办理位于新密市城区广场中街东侧、祥云街南侧、雪花街西侧、栖霞街北20号楼A座1单元7层704号房产的不动产权属登记证书；2、依法判令被告立即向原告支付违约金465元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：上述原告分别与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的房产并按照合同约定缴纳了全部购房款，办理了合同信息备案。《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、1、买受人不退房，出卖人按已付房价款的百分之零点一向买受人支付违约金。买受人给予出卖人180工作日的款项期限继续办理房产证。2、如果因买受人手续不全等原因造成房产证不能近期办理的，其责任由买受人承担。因被告违反《商品房买卖合同》第十五条约定未为原告办理不动产权属证书，为此形成纠纷，上述原告诉至本院。被告祥和公司辩称，1、关于三原告诉请的第一项诉讼请求，协助办理过户需要涉案房屋在住建局进行竣工验收备案登记，在房管局进行初始登记才符合协助过户的条件，竣工备案登记及初始登记均属于行政登记手续，因此该项诉求不属于民事案件的审理范围。2、竣工备案及初始登记是办理房产证的法定前提条件，关于这些条件在城市管理法、城市房地产开发管理条例中均有规定，在这些前提条件不满足的条件下，被告无法协助原告进行不动产权属登记，但是一旦商业房屋符合法定前提条件后，被告会积极协助原告进行不动产权属登记。3、关于第二项诉讼请求违约金，被告同意按双方合同约定的标准进行。本院经审理认定的事实如下：2016年5月16日，原告龙会娟与被告祥和公司签订《商品房买卖合同》一份，合同编号为16229021。合同约定：原告龙会娟购买被告开发的位于新密市城区广场中街东侧、××街××、雪花街西侧、××北××楼××单元××号房××套，房屋建筑面积为81.59平方米，房屋总价款为351490元，原告龙会娟按照合同约定向被告支付了购房款。2016年6月6日，涉案房屋在新密市房地产管理服务中心办理了合同信息备案登记。2017年10月31日，原告龙会娟与被告祥和公司对涉案房屋进行了交付。2015年9月2日，原告尚浩杰与被告祥和公司签订《商品房买卖合同》一份，合同编号为15170762。合同约定：原告尚浩杰购买被告开发的位于新密市城区广场中街东侧、××街××、雪花街西侧、××北××楼××单元××号房××套，房屋建筑面积为99.45平方米，房屋总价款为461301元，后经实测房屋面积为99.99平方米，原告尚浩杰按照合同约定向被告支付了购房款。2015年9月9日，涉案房屋在新密市房地产管理服务中心办理了合同信息备案登记。2017年10月31日，原告尚浩杰与被告祥和公司对涉案房屋进行了交付。2015年12月18日，原告郭益民与被告祥和公司签订《商品房买卖合同》一份，合同编号为15184962。合同约定：原告郭益民购买被告开发的位于新密市城区广场中街东侧、××街××、雪花街西侧、××北××楼××单元××号房××套，房屋建筑面积为122.14平方米，房屋总价款为465000元，原告郭益民按照合同约定向被告支付了购房款。2016年元月13日，涉案房屋在新密市房地产管理服务中心办理了合同信息备案登记。2017年10月31日，原告郭益民与被告祥和公司对涉案房屋进行了交付。原告龙会娟、尚浩杰、郭益民与被告祥和公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、1、买受人不退房，出卖人按已付房价款的百分之零点一向买受人支付违约金。买受人给予出卖人180工作日的宽限期限继续办理房产证。2、如果因买受人手续不全等原因造成房产证不能近期办理的，其责任由买受人承担。另查明，被告祥和公司将涉案房屋交付于原告龙会娟、尚浩杰、郭益民后，至今未在住建部门办理竣工验收备案登记，未在房屋管理部门办理房屋初始备案登记，造成无法为上述原告办理涉案房屋的不动产权属登记。本院认为，上述原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表达，不违反法律规定，为有效合同，原、被告双方应当按照合同约定履行自己的义务。原告龙会娟、尚浩杰、郭益民主张被告立即协助其办理不动产权属登记手续，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。”《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条：“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”的规定，原告龙会娟、尚浩杰、郭益民与被告祥和公司已于2017年10月31日完成涉案房屋的交付使用，房地产开发企业负有协助买房人办理房屋权属登记的法定义务。但又根据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条第二款：“建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条：“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定经验收合格后，方可交付使用。”等法律法规的规定，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。虽然原告龙会娟、郭益民、尚浩杰已经实际占有、使用房屋两年多，但本案的涉案房地产开发项目至今未办理竣工验收，即本案的涉案房屋至今尚不具备办理房产登记的法定条件，待具备办理房产登记的法定条件后，被告祥和公司负有协助原告龙会娟、尚浩杰、郭益民办理不动产权属登记的义务，因此，原告龙会娟、尚浩杰、郭益民要求被告祥和公司协助办理不动产权属登记手续的部分请求应予支持。关于原告龙会娟、尚浩杰、郭益民主张的逾期办证违约金，《商品房买卖合同》第十五条约定：“买受人不退房，出卖人按已付购房款的百分之零点一向买受人支付违约金。”被告祥和公司未按照合同约定协助原告办理不动产权属登记，已构成违约，被告祥和公司应当按照合同约定向原告龙会娟、尚浩杰、郭益民支付违约金。关于违约金的数额，双方在合同中已经明确约定按照出卖人已付购房款的百分之零点一支付，该约定不违反法律规定，结合原告龙会娟已付购房款为351490元，按照百分之零点一计算，被告祥和公司应向原告龙会娟支付违约金为351.49元。原告尚浩杰已付购房款为461301元，按照百分之零点一计算，被告祥和公司应向原告尚浩杰支付违约金为461.301元。原告郭益民已付购房款为465000元，按照百分之零点一计算，被告祥和公司应向原告郭益民支付违约金为465元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：被告新密市祥和房地产开发有限公司于本判决生效且具备房屋不动产权属登记备案手续办理条件后三十日内，协助原告龙会娟办理位于新密市城区广场中街东侧、祥云街南侧、雪花街西侧、栖霞街北20号楼A座2单元27层2702房产（合同备案号：16229021）的不动产权属登记，将该房屋的房地产权利登记至龙会娟名下；被告新密市祥和房地产开发有限公司于本判决生效且具备房屋不动产权属登记备案手续办理条件后三十日内，协助原告尚浩杰办理位于新密市城区广场中街东侧、祥云街南侧、雪花街西侧、栖霞街北17号楼1单元23层2302房产（合同备案号：15170762）的不动产权属登记，将该房屋的房地产权利登记至尚浩杰名下；被告新密市祥和房地产开发有限公司于本判决生效且具备房屋不动产权属登记备案手续办理条件后三十日内，协助原告郭益民办理位于新密市城区广场中街东侧、祥云街南侧、雪花街西侧、栖霞街北20号楼A座1单元7层704房产（合同备案号：15184962）的不动产权属登记，将该房屋的房地产权利登记至郭益民名下；被告新密市祥和房地产开发有限公司于本判决生效后七日内向原告龙会娟支付违约金351.49元，向原告尚浩杰支付违约金461.301元，向原告郭益民支付违约金465元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案原告龙会娟预交的案件受理费100元，减半收取为50元，由被告新密市祥和房地产开发有限公司负担；原告尚浩杰预交的案件受理费100元，减半收取为50元，由被告新密市祥和房地产开发有限公司负担；原告郭益民预交的案件受理费100元，减半收取为50元，由被告新密市祥和房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉案件受理费，并在缴费之日起三日内将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  郭胜利二〇二〇年八月二十五日书记员  申艺鸣