江苏省徐州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0391民初622号原告：王继芳，女，1980年12月20日出生，汉族，住徐州经济技术开发区。委托诉讼代理人：王寻，江苏元宁律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：王启成，江苏元宁律师事务所执业律师。被告：孙雷，男，1975年9月24日出生，汉族，户籍地徐州经济技术开发区，现住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：陈伟，江苏忠清律师事务所律师。原告王继芳与被告孙雷农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月29日、7月4日公开开庭进行了审理。原告王继芳的委托诉讼代理人王寻、王启成，被告孙雷及其委托诉讼代理人陈伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王继芳向本院提出诉讼请求：判决被告给付原告一套约90平方米拆迁安置房屋(暂按5000元每平方米计算，实际价值以法院认定为准）总计约450000元。事实与理由：2007年10月26日，原被告双方在大庙法律服务所的见证下，签订了《房屋买卖协议》一份，约定被告将其坐落于大庙镇候集村7队的一套建筑面积约89平方米的房屋(无产权证)出卖给原告，购房款总价75650元，原告先付给被告5万元，余款于2008年3月付清。同时约定，房屋如遇拆迁补偿，所有费用(包括分房)都归原告所有。合同签订后，原告依约交付了购房款，被告也交付了房屋。原告随后对该房屋进行了装修并入住。2017年12月18日，大庙街道办事处下发了候集村征收补偿告知书，告知书对征收补偿标准、方式等进行了规定。被告在得知征收事宜后，隐瞒房屋已出卖给原告的事实，擅自与拆迁办公室签订了《征收补偿安置协议》，致使原告无法取得任何拆迁安置补偿。现该房屋已被拆除，原告失去了住所，无奈只能自行租房居住。原告事后多次找被告要求给付安置房屋并赔偿经济损失，也向候集村村委会及拆迁办公室反应情况，但被告表示拒绝。被告行为给原告造成巨大财产损失，并且严重影响了原告的正常生活，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，望依法判决。被告孙雷辩称，2007年10月26日签订的合同为无效合同，该合同违反了法律的禁止性规定，该房屋所占的土地无宅基地使用权证，房屋也无产权证书、也无建房审批手续。房屋的所有权并不完全属于孙雷，孙雷签订买卖合同属于无权处分。签订合同时孙雷并非该集体组织成员，合同无效应按照无效合同的法律后果进行处理。原告在知晓房屋无法办证、土地无证的情况下，仍旧购买房屋，其本身存在过错，原告也应承担相应的法律责任。原告的购房款是否付清，孙雷已经记不清了，要求原告提供相应证据。2017年进行房屋征收时，原告曾伪造宅基地使用证复印件，要求拆迁指挥部进行赔偿，被拆迁指挥部驳回。整个拆迁工作原告是清楚的，不存在孙雷隐瞒出卖房屋给原告的情况。案涉房屋是以违章建筑被拆迁指挥部强拆，强拆的情况原告是清楚的。原告主动将加剧、家电搬出房屋，视为同意拆迁指挥部进行拆迁。但原告事后不积极向拆迁指挥部索要赔偿，视为对拆迁利益的放弃。整栋楼被强拆后，孙雷及其家人四处反映表示对强拆的不满，认为拆迁指挥部在未与被征收人达成协议的情况下进行强拆是违法的。原告诉请要求90平方米的安置房无事实和法律依据，请法庭予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人陈述以及原告依法提交了见证书及房屋买卖协议一份、告知书一份、房屋征收丈量明细表一份、房屋征收补偿协议、住宅房屋征收补偿核算表各一份、收条三张，被告提交了2017年3月5日孙雷的堂兄孙仲达从台湾给徐州市政府台湾事务办公室、台湾同胞企业协会、徐州市经济开发区的致函复印件一份和记者证复印件、宅基地证复印件、孙雷1992年8月**日由安徽省利辛县纪王场派出所该红印的户口簿和孙雷的粮籍证原件及复印件一份、过渡费奖金结算情况说明盖章复印件一份、江苏省村镇建设许可证盖章复印件一份和规划费、废地使用费收据盖章复印件三张、侯集村房屋征迁问题会商复印件一份，对上述证据，本院予以确认并在卷佐证。本案经审理认定事实如下：2007年9月22日，原告王继芳与被告孙雷以及被告孙雷的家人孙艳协商购买孙雷房屋事宜。当日，被告孙艳出具书面文字一份，写明“今收到买方定金伍仟元整（5000元）。”2007年10月26日，原告作为乙方（买方）与作为甲方（卖方）的孙雷在大庙法律服务所的见证下，签订了《房屋买卖协议》，约定：“一、甲方出卖坐落在大庙镇侯集村7队楼房一套，建筑面积为89平方米，东邻孙满元，西邻王敏，北邻孙雷，南邻孙彭城。（甲方无房屋产权证）二、乙方先付给甲方购房款5万元，余额于2008年3月份付清，房屋的总价款为75650元。以后乙方办理过户手续，甲方应协助办理。（费用由乙方负担）房屋如拆迁补偿，所有费用都归乙方所有（包括分房）。三、甲方保证卖给乙方房屋没有产权纠纷和债权债务纠纷，如出现以上纠纷甲方应该承担全部责任。”当日，被告孙雷向原告出具“收条”一份，写明，“今收到彭强付房屋款肆万伍仟元正（45000）”。2008年3月31日，被告孙雷向原告出具“收条”一张，写明“今收王继芳购房款贰万伍仟元正，房款已付清。”合同签订后，被告交付了房屋。原告随后对该房屋进行了装修并入住。2017年6月17日，徐州经济技术开发区征迁办、大庙街道办事处制作了《徐州经济技术开发区村民房屋征收丈量明细表》，明确了户主为孙雷的房屋丈量明细。2017年12月16日，江苏三师土地房地产评估有限公司制作了产权人为孙雷的《房屋征收估价分户报告》。2017年12月18日，徐州经济技术开发区征迁管理办公室、大庙街道办事处联合下发了《告知书》对候集村村民房屋征收有关事项进行告知，其中包括“房屋实际面积大于宅基地证或者居民建房用地许可证面积1.4倍的，按宅基地证或者居民建房用地许可证1.4倍认定。”2019年3月31日，征迁等部门下发了孙雷户住宅的《住宅房屋合法建筑面积认定书》，认定“用地面积294㎡（注：废地194㎡，规划证批准扩建100㎡）”。同日，孙雷作为被征收人（乙方）与房屋征收部门（甲方）徐州经济技术开发区征迁管理办公室签订《房屋征收补偿协议》，约定：“一、被征收房屋情况1、房屋坐落大庙办事处侯集村七组。2、宅基地面积294㎡。3、建筑面积520.07㎡。4、合法面积411.6㎡。5、合法外面积108.47㎡。二、补偿方式乙方自愿选择补偿方式产权调换。安置面积450㎡。安置户型为90㎡共伍套。”孙雷在《住宅房屋征收补偿核算表》上签名。2019年4月10日，侯集村村民委员会出具的《过渡费奖金结算情况说明》，“兹有侯集村七队孙雷被拆迁户，丈量编号DMHJ-7-143，于2018年3月2日协助搬家（已拆除）。”根据当事人诉辩主张，结合案情，归纳双方争议焦点：1.原被告之间签订的《房屋买卖协议》效力认定。2.原告诉请判决被告给付原告一套约90平方米拆迁安置房屋(暂按5000元每平方米计算，实际价值以法院认定为准）总计约450000元有无事实与法律依据。本院认为，（一）关于案涉合同的认定。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”案涉《房屋征收补偿协议》依法成立，属于有效合同，应作为本案裁判的依据之一。对于原被告签订的《房屋买卖协议》，被告主张系无效合同，但未举证证明存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，且案涉房屋已经被征迁管理部门认定并依法予以征收补偿，同时也表明征迁管理部门对被告身份的认可。被告虽然自1995年将户口迁出，但其于2010年后又将其户口迁回侯集村。原告在签订协议系侯集村**村民，并在案涉房屋已经居住十余年，被告及其家人对该事实均未表示异议，当然视为对被告与原告签订《房屋买卖协议》的认可。因此，该《房屋买卖协议》合法有效。（二）关于原告诉讼请求的认定。按照案涉《告知书》、《房屋征收补偿协议》，孙雷户的建筑面积520.07㎡大于其用地面积294㎡的1.4倍，按其用地面积294㎡的1.4倍认定为411.6㎡，最终安置面积为450㎡。据此，房屋实际安置面积与房屋实际面积的比率为450÷520.07=86.53%。原告购买居住使用的房屋建筑面积为89平方米，参照房屋安置比率，原告应安置的面积为77.01㎡。综上，原被告之间签订的《房屋买卖协议》合法有效，原告享有被告与征迁管理部门签订《房屋征收补偿协议》中安置总面积450㎡中的77.01㎡份额。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条第一款的规定，判决如下：一、原告王继芳与被告孙雷之间签订的《房屋买卖协议》合法有效；二、原告王继芳享有被告孙雷与征迁管理部门签订《房屋征收补偿协议》中房屋安置总面积450㎡中的77.01㎡份额；三、驳回原告王继芳其他的诉讼请求、案件受理费8800元减半收取4400元，保全费3020元合计7420元由原告王继芳负担420元，被告孙雷负担7000元（原告已预交，被告在本判决发生法律效力之日起十日内向原告给付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员  魏俊哲二〇二〇年八月十八日书记员  白 冰本案援引法律条款一、中华人民共和国合同法第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十五条【合同解释】当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。二、中华人民共和国民事诉讼法第六十四条【证明责任和职权探知】当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。三、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。