辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初12621号原告：徐成军，男，1980年1月23日出生，汉族，现住沈阳市辽中区。委托诉讼代理人：毕丽晶，沈阳市辽中区蒲东街道办事处法律服务所法律工作者。被告：孙玉春，男，1973年11月8日出生，汉族，住辽宁省普兰店市。被告：佟有山，男，1964年11月21日出生，汉族，住沈阳市沈北新区。委托诉讼代理人：王向伟，北京大成（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴梦寒，北京大成（沈阳）律师事务所实习律师。被告：沈阳宝仓房地产开发有限公司，住所地辽中县辽中镇商业街90号。法定代表人：佟宝仓。原告徐成军诉被告孙玉春、佟有山、沈阳宝仓房地产开发有限公司（以下简称“宝仓公司”）案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐成军及其委托诉讼代理人毕丽晶、被告孙玉春、被告佟有山委托诉讼代理人王向伟到庭参加诉讼，被告沈阳宝仓房地产开发有限公司经本院传唤未到庭参加诉讼。本案经合议庭评议后，现已审理终结。原告徐成军向本院提出诉讼请求：1.要求法院依法撤销沈阳市和平区人民法院（2019)辽0102执异160号执行裁定书；2.要求确认原告与被告沈阳宝仓房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同真实有效；3.停止对沈阳市辽中区第1座3-7-3的执行。事实和理由：原告与被告沈阳宝仓房产地产开发有限公司于2014年4月4日签订商品房买卖合同一份（以收据日期为准），被告宝仓公司将位于沈阳市辽中区以201960元的价格出卖给原告（详见商品房买卖合同、收据），双方系意思表示，该合同真实合法有效合同。被告（被执行人)沈阳宝仓房地产开发有限公司、佟有山与被告（申请执行人）。孙玉春双方之间是借贷关系，并且另外备案人王元明也系借贷关系，在房产备案的买卖协议己经被沈阳市辽中区人民法院确认无效，其备案也是无效的。并且原告与宝仓公司之间的买卖合同已经经沈阳市辽中区人民法院（2017)辽0115民初680号民事判决书认定有效，故被告孙玉春申请查封是基于债权起诉，与宝仓公司买卖没有任何关联性，不能剥夺原告的所有权。二、对法院查封的楼房申请人已经实际占有、使用、并管理，实际合法取得，双方买卖真实有效，贵院应该予以解除查封。申请人己经合法取得法院查封楼房的所有权，双方交易之后没有及时到房屋产权部门办理相关买卖手续的原因是被告宝仓公司一直推脱之后为其办理相关的手续。原告根本无法知道三被告有任何债权关系，宝仓公司也不可能向原告进行明示，所以，无论原告在法院查封前或者查封之后购买该楼房，其作为普通消费者的权益应该受法律保护，其行为属于善意取得，并且原告对该楼房购买后进行了装修，并且实际入住，交付了入住后的一切费用，对该楼房进行了实际管理和使用，请沈阳市和平区人民法院依法审查实际情况，并要求法院依法撤销沈阳市和平区人民法院（2019)辽0102执异160号执行裁定书。要求确认原告与被告沈阳宝仓房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同真实有效，依法判决。被告孙玉春辩称：一、案外人徐成军不具备本案的主体资格。1、房屋买卖合同没有日期，没有在房产局登记备案正式过户，没有房屋产权证，没有增值税发票，只有购房三联据一张。没有契税证，没有契税发票，案外人没有向法院提供涉案房屋合法要件。买卖合同属于一房二卖。二、案外人徐成军跟开发商签署的房屋买卖合同属于一房二卖，根据合同法的规定，具有撤销权的买受人在知道或应当知道一房二卖情况之日起一年内可以请求法院或仲裁机构予以撤销合同，并根据司法解释第九条规定，要求房地产开发商承担返还已付购房款及利息，赔偿损失，及承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。三、按照物权法的规定预告登记的保护期间有限制。《物权法》第二十条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的,预告登记失效。”因而买房人务必须要在可以进行不动产登记之日起3个月内进行正式过户，否则法律将不再保护。四、王元明在2013年12月19日签订十五套房屋，2013年备案到王元明名下，有备案的房屋是不允许买卖的，所以王元明备案在先原告买卖合同在后，按照合同法规定原告签署的商品房买卖合同属于一房二卖，应另案起诉开发商，不应该在他人案件中向法院提异议及异议之诉。被告向法院提供（2015）辽中民三初字第2059号辽中区人民法院判决十五套房屋买卖无效，判决已生效，被告向法院提供的证据合法有效。五、被告2016年9月13日向法院申请强制执行，（2015）沈和民一初字第03351号民事判决书和执行案号（2016）0102执3003号协助执行通知书和裁定书，查封位于沈阳市辽中区产一处。和平区人民法院执行局按照法律程序查封了被执行人宝仓公司十五套房产。六、由于以上证据证明，徐成军不是十五套涉案房屋实际法律权属人，十五套涉案房屋实际法律权属人是宝仓公司。法院查封正确有法有据。七、以上事实清楚，案外人徐成军不是涉案房屋合法权属人也没有向法院提供涉案房屋所有合法要件，由此其中此房屋的权属人做为原告进行诉讼的原告地位不成立。以上所述事实清楚，为维护被告的合法权益，请求法院判决驳回案外人徐成军的异议之诉，恢复执行，本案诉讼费、公告费由原告案外人徐成军承担。被告佟有山辩称：付款的情况可能要在质证过程中要核实一下。其他暂不发表其他意见。被告宝仓公司未到庭亦未提交书面答辩意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.原告（买受人）与被告宝仓公司（出卖人）签订商品房买卖合同一份。合同约定，原告购买被告宝仓公司开发建设的位于沈阳市辽中区（爵士公馆）第1座3单元7层3号、建筑面积74.8平方米，单价为2700元/平方米，总金额为201960元。买受人于2014年4月4日一次性交纳购房款201960元。出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。同时，该合同还对面积确认及面积差异处理、买受人逾期付款的违约责任、房屋交付期限、出卖人逾期交房的违约责任、交接、产权登记等事项作出约定。原告于2014年4月4日向被告宝仓公司交付了购房款201960元，被告宝仓公司向原告开具了收款收据。原告自2014年开始装修涉案房屋，并提供了2016年至2019年期间的水费、电费、采暖费的票据，原告庭审中提供的照片亦说明其在涉案房屋内居住。2.2017年6月22日，原告徐成军诉被告宝仓公司商品房销售合同纠纷一案，经审理后，辽中县人民法院作出（2017）辽0105民初680号民事判决书判决宝仓公司与原告徐成军签订的购买涉案房屋的《商品房买卖合同》有效。3.2016年4月27日，本院作出（2015）沈和民一初字第03351号民事判决书，判决内容为：“一、被告佟有山、沈阳宝仓房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告孙玉春借款本金1250000元；二、被告佟有山、沈阳宝仓房地产开发有限公司从2015年10月2日起至实际还款日止按中国人民银行同期贷款利率的4倍计算给付原告孙玉春上述借款的利息。（同上述借款本金一并给付）”。后该案进入执行程序（2016）辽0102执3003号，本案原告提出书面异议，要求解除对涉案房屋的查封。本院作出（2019）辽0102执异160号执行裁定，驳回案外人徐成军的异议。故原告徐成军诉至本院。4.被告佟有山为宝仓公司的实际控制人。本院认为，案外人执行异议之诉的主要目的系通过诉讼排除对特定执行标的的强制执行。本案中，通过到庭当事人庭审陈述、质证及辩论，本案的争议焦点为：原告徐成军对涉案房屋是否享有所有权或其他足以阻止执行的实体权利，原告的权利是否能够排除对涉案房屋的强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述规定是基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则。即买受人基于正当的不动产买卖关系，在已经支付全部价款、实际占有且未办理过户登记没有过错的情况下，其虽未取得标的物之所有权，但该买受人仍享有排除普通金钱债权强制执行的权利。故人民法院在适用上述规定时，应当严格审查买受人与被执行人之间不动产买卖协议是否合法有效，以及该条所规定的付款、实际占有和非因买受人自身原因未办理过户登记等要件是否具备。（一）关于案涉买卖合同是否合法有效的问题。辽中县人民法院作出（2017）辽0105民初680号民事判决书已经确认原告与被告宝仓公司签订的《商品房买卖合同》有效。（二）关于案涉房屋的价款是否得以全部支付的问题。原告提供了被告宝仓公司为原告出具了收款收据和账户明细、证人证言，能够证明原告向被告支付了全部购房款，故应认定原告已按约支付了房屋全部价款。（三）关于案涉房屋在人民法院查封之前是否已被合法占有的问题。诉讼中原告提交的收款收据、缴费单据、照片等均可表明，在人民法院查封之前，案涉房屋即已处于原告实际使用状态中。原告基于其与被告宝仓公司签订的《商品房买卖合同》、收款收据、照片等能够证明原告对案涉房屋实际的控制和支配，为合法占有。（四）关于是否非因原告的原因未办理过户登记的问题。本案由于被告宝仓公司与他人发生纠纷，办理房产备案登记存在的障碍，故原告未就涉案房屋办理物权变动手续存在合理事由，即非由原告的原因未办理涉案房屋的过户登记。原告徐成军基于与被执行人宝仓公司形成真实的房屋买卖合同关系，并实际占有案涉房屋，具备准物权性质，原告就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。原告要求停止对涉案房屋执行的异议请求，有事实和法律依据，本院应予以支持。关于原告主张确认合同有效的诉讼请求，因经辽中县法院已作出生效判决进行了确认，故对该项请求本院不予审理。关于原告主张撤销执行裁定书的诉讼请求，因原告已就执行裁定提起了执行异议之诉，原执行裁定已不发生效力，故本院对该项诉讼请求不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：停止对本案所涉执行标的沈阳市辽中区楼3-7-2房屋的执行。案件受理费4329元，由被告佟有山、沈阳宝仓房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  李 珮人民陪审员  于诗濛人民陪审员  高宏菊二〇二〇年六月二十八日法官助理姜宇航书记员安姝本判决所依据的相关法律规定《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。