广东省信宜市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0983民初1056号原告：信宜市东恒房地产有限公司（统一社会信用代码：914**********517XG），住所地：广东省茂名市信宜市***。法定代表人：龚燕东，该公司总经理。委托诉讼代理人：李枝繁，广东前瞻律师事务所律师，联系电话：183*****088。被告：朱卓广，男，1957年8月18日出生（公民身份号码：440************63X），汉族，住广东省信宜市************，电话：135*****198。原告信宜市东恒房地产有限公司（以下简称东恒公司）与被告的朱卓广商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月8日公开开庭进行了审理。原告东恒公司的委托诉讼代理人李枝繁、被告朱卓广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东恒公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付购房款25425.90元给原告；2.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：被告与原告签订《商品房买卖合同》，购买原告开发建设的房屋，合同约定房屋建筑面积为144.31㎡，单价为3243.10元/㎡，并约定房屋实际面积（即房产证面积）与合同约定的面积差异时，双方同意按信宜市房产局测量的产权登记建筑面积为准结算，结算时房款多还少补。后经信宜市房地产管理局测绘，原告出售的该房屋建筑面积为152.15㎡，与合同约定的面积相差7.84㎡，两被告还需补交25425.90元购房款，但被告至今仍未予以补交。综上，为维护原告的合法权益，特提起本诉讼，望法院判如所请。原告东恒公司对其主张提供的证据有：（以下均为复印件）1.营业执照、法定代表人身份证明各1份；2、被告朱卓广的身份证1份；3.《商品房买卖合同》1份；4.房地产权证、不动产权证各1份；5.（2017）粤0983民初1941号《民事裁定书》1份；6.（2018）粤0983民初2226号、（2019）粤09民终844号民事判决书、生效证明书各1份。被告朱卓广辩称，第一、本案的诉讼时效已过，原告的诉讼请求不应得到支持。依据《中华人民共和国民法通则》以及最高人民法院对于民事诉讼时效的相关规定，权利人在超过两年的诉讼时效主张其相关权利，应承担自身不利的法律后果，应当依法驳回权利人诉讼请求。原告与被告于2013年9月18日签订《商品房买卖合同》，被告已按照合同约定支付了相关房款，原告于2014年8月15日通知被告办理收房手续并于2015年10月28日测绘，自原、被告办理收房手续之日以及实际测绘之日起至2020年3月18日之前原告都未曾实际正式向被告主张过关于房屋面积存在差异的异议。本案的诉讼时效应当适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定以及最高院关于民事诉讼时效之相关司法解释，本案诉讼时效适用两年的时效。原因在于《中华人民共和国民法总则》于2018年7月颁布实施，本案系在《中华人民共和国民法总则》正式实施之前的民事纠纷。原告向被告主张房屋存在面积差异应当在2016年8月15日前向被告书面通知提出协商或者向法院提起诉讼。原告十分清晰被告的联系方式以及联系地址，同时被告以及被告的亲属也日常居住在所购买的房屋，原告应当直接通知被告就存在房屋面积存在差异的问题进行磋商或者直接书面送达给被告。但截至被告收到本案传票之前，被告都未收到存在房屋面积差异问题的书面通知。至于原告曾于2017年8月21日向信宜市人民法院立案，但未缴纳诉讼费出裁定原告撤回起诉处理，法院无法正式通知被告，被告对此无法知情，这应当视为原告主动放弃其追讨被告所购买房屋面积差异房款的追偿权利。综上所述，原告于在2017年8月21日已主动放弃与被告之间关于商品房买卖的纠纷的合法权利，而原告于2020年3月25日才正式起诉，原告的诉讼时效已过，应依法驳回原告的诉讼请求。第二、附加协议不合法，是无效的，事实与理由如下：1.《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条件的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为例重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商条款。2.《中华人民共和国合同法》第四十条规定“格式条款是具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”原告与被告签订的《商品房买卖合同》的附件四“合同的补充协议”第二条规定：买受人购买到信宜市东恒新城房产，实际面积（产证面积）与合同约定的面积差异时，双方同意按信宜市房产局测量的产权登记建筑面积。（即房产证面积）为准结算，结算时房款多还少补。这条补充协议里面的“多还少补”表面上显得很公平，但是它剥夺了买受人按照法律规定享有的“面积差异超过±3以上（不含本数）的，买受人可以选择退回所购商品房”的权利；并且对面积差异没有做出限制说明，而商品房的建设中卖受人对交易商品面积大小拥有绝对的主动权，决定权。没有面积差异的最大限制说明，卖受人就可以无限缩小或者扩大交付房产的实际面积。卖受人（原告方）可以根据设计图纸、施工图纸准确知道交易房产的精准面积，并且可以随意控制面积的大小，但是买受人（被告方）由于信息的不对称和权利的不对等只能被动接受结果。该补充协议实际上免除了原告作为卖受人责任，加重买受人责任、剥夺了买受人依法享有的权利。所以该条款是对买受人不公平的格式条款，违反《中华人民共和国合同法》对于格式合同的规定，应判定为无效条款。3.双方签订的《商品房买卖合同》中第二十条规定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）”。所谓未尽事项，就是合同条款中未提及、未作出约定的内容方可签订补充协议。根据该条款，附件四应当是对《商品房买卖合同》没有约定事项进行补充，并非是对已经约定事项进行否定和变更。所以补充协议的第1、第2点是无效的。4.被告为什么在补充协议上签名的解释：（1）原告提供的是由“茂名市建设局”“茂名市工商行政管理局”联合监制订立的格式合同，被告出于对国家监管部门的信任签订本合同。（2）签订的附加条款并非是双方平等协商后作出的自愿选择，可以联想当年李鸿章代表签订《马关条约》时的境况。所以附件四是卖受方诱导强制买受方签订的不平等、不合法的补充协议，并不是基于诚实、公平协商的结果，签名不是买受方真实意愿的体现。综上所述可以肯定，合同附件四补充协议第1、2点无限放大了原告作为卖受人的权利和免除其责任，限制剥夺了买受人的合法权益，加重了被告的责任。该补充协议为原告单方面提前拟定的格式条款，并不是双方基于公平、平等协商的约定，不是买受人真实意愿的体现。所以附件四的补充协议第1第2点是不合理、不合法的、不能作为原告诉讼请求的有效依据。第三、原告故意隐瞒涉案商品房的实际建筑面积、公摊面积，欺诈被告、一切不良后果应当由原告独自承担。经过查阅校对住建部门存档的买受人所购买的房产户型的《工程勘察设计图》、《建设工程施工图》、《竣工图》以及原告的销售宣传彩页中平面设计图这四份图纸中对1栋901户型也就是A型标注的具体尺寸是一致的。经第三方测绘机构核算三份图纸和宣传彩页平面设计图数据计算得出的套内建筑面积是一致的，这跟房产局测量得出的数据也是一样的。原告在拥有建筑设计研究院精准图纸数据和建设施工图详细数据情况下，明知该户型的实际套内建筑面积、公摊面积和总面积情况下却故意在销售合同里缩小公摊面积和总面积。因为在签订合同时原告对被告故意隐瞒、欺诈，合同的补充协议也是原告方故意设计的陷阱，所以应当认定该合同的补充协议无效。原告方故意隐瞒、欺诈所造成的面积出现差异一切后果应由原告承担。综上各项理由以及相关法律法规，原告诉讼请求不应得到支持，请求法院依法驳回原告起诉，本案诉讼费由原告自行承担。被告朱卓广围绕其答辩提供如下证据（均为复印件）：1.A户型标准层平面图1份；2.不动产登记资料查询结果证明1份；3.房屋分户平面图1份；4.东恒新城建筑规划设计方案3页；5.东恒新城竣工图1份；6.东恒新城一期业主证词1份。综合全案证据及庭审笔录，本院查明并确认以下法律事实：原告东恒公司于2007年7月3日依法登记成立，经营范围是房地产开发、销售；购销建材、五金交电；房屋、土地租赁。其在信宜市***开发建设东恒新城住宅小区。2013年9月18日，原告东恒公司（出卖人）与被告朱卓广（买受人）签订《商品房买卖合同》，该商品房买卖合同由合同主文、附件一房屋平面图、附件二公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、附件三装饰设备标准、附件四合同补充协议组成。该合同主文第一条项目建设依据约定：出卖人以出让方式取得位于信宜市*******队门口垌、编号为信府国用（2009）第0001161号的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》；出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名信宜市****恒新城。建设工程规划许可证为建字第[2011]191号。第二条商品房销售依据约定：买受人购买的商品房为预售商品房；预售商品房批准机关为信宜市住房和城乡建设局，商品房预售许可证号为信房预售[2013]014号。第三条买受人所购商品房的基本情况约定：买受人购买的商品房位于信宜市区****恒*********；建筑面积共144.31㎡，其中，套内建筑面积131.60㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积12.71㎡。第四条计价方式与价款约定：该商品房为预售，按套出售，按建筑面积计算，单价为3243.10元/㎡，总金额468012元。第五条面积确认及面积差异处理（当事人选择按套计价的，不适用本条约定）约定：本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1.差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作补偿；2.差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按合同约定的房屋单价多退少补；3.差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。面积差异百分比=（产权登记面积-合同约定计价面积）÷合同约定计价面积×100%。第八条交付期限约定：出卖人应当在2014年8月15日前，该商品房经验收合格，交房给买受方进行装修，视为交付使用（即交屋）。第二十条约定本合同未尽事项，可由双方签订补充协议（附件四）。作为该合同组成部分的附件二是公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明，明确以当地房产局房屋测绘队《测绘报告》为准。附件四是合同补充协议，该协议主要约定：1.以上合同房屋面积适合提供办理房屋预售（备案）使用，合同的约定面积与双方买卖结算无关，双方同意不执行本合同的第五条条款（即面积确认及面积差异处理）约定。2.买受人购买到信宜市东恒新城的房产，实际面积（即房产证面积）与合同约定的面积差异时，双方同意按信宜市房产局测量的产权登记建筑面积（即房产证面积）为准结算，结算时房款多还少补。此外，该《商品房买卖合同》及其附件还对其他事项进行约定。在签订上述《商品房买卖合同》后，被告已按合同约定向原告付清购房款。原告已把房屋交付给被告使用。原告曾于2017年8月21日诉至本院要求被告补交购房款，后因逾期缴纳受理费，本院裁定按撤诉处理。2016年1月19日，涉案房屋取得房地产权证，该证载明建筑面积为152.15㎡、套内建筑面积128.77㎡。2018年8月27日，涉案房屋获准登记，《不动产权证书》证号为粤（2018）信宜市不动产权第0002160号，权利人为朱卓广，房屋建筑面积152.15㎡，专有建筑面积128.77㎡，分摊建筑面积23.38㎡。本院认为，原告东恒公司与被告朱卓广签订的《商品房买卖合同》及附件四合同补充协议，均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，是有效合同。本案争议焦点：一、被告所购买涉案商品房的面积是否存在差异；二、原告请求被告支付房屋面积差异购房款25425.90元证据是否充分，是否应予以支持。三、原告的诉求是否已超过诉讼时效。焦点一：原、被告双方在《商品房买卖合同》中明确约定涉案商品房按套出售，建筑面积共144.31㎡，其中套内建筑面积131.60㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积12.71㎡，单价为每平方米3243.10元/㎡，总金额468012元。据涉案房产的《不动产权证书》记载，涉案商品房登记的建筑面积为152.15㎡，其中套内建筑面积128.77㎡，公共分摊面积23.38㎡。从原、被告在合同中约定的房屋建筑面积、套内建筑面积及公共部位与公用房屋分摊建筑面积来看，其与涉案商品房的《不动产权证书》上登记的涉案商品房的建筑面积、套内建筑面积及分摊公用面积是同一概念，所表达的意思也应是相同的。经核算，涉案房屋登记的建筑面积比合同约定的建筑面积多7.84㎡，面积差异值为+5.4%。焦点二：据《商品房买卖合同》第五条面积确认及面积差异处理约定“房屋面积差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房”，及双方该合同附件二公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明明确约定“以当地房产局房屋测绘队《测绘报告》为准”，及《商品房买卖合同》的附件四合同补充协议约定：“1.以上合同房屋面积适合提供办理房屋预售（备案）使用，合同的约定面积与双方买卖结算无关，双方同意不执行本合同的第五条条款（即面积确认及面积差异处理）约定。2.买受人购买到信宜市东恒新城的房产，实际面积（即房产证面积）与合同约定的面积差异时，双方同意按信宜市房产局测量的产权登记建筑面积（即房产证面积）为准结算，结算时房款多还少补”。根据合同及附件的约定，对涉案房屋的建筑面积，均明确了以房管机关测绘的面积为准，合同中也明确了面积差异处理条款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。本案中，据本院查明的事实，涉案房屋登记的建筑面积比合同约定的建筑面积多7.84㎡，面积差异值为+5.4%。根据上述约定，原告请求被告支付房屋面积差异购房款25425.10元（3243.10/㎡×7.84㎡）的理据充分，本院予以支持。被告主张原告在签订合同过程中存在欺诈行为，但其证据不足以证实，其抗辩无事实、法律依据，本院不予采纳。焦点三：原告于2016年1月19日已知涉案房屋登记的建筑面积，其于2017年8月21日向本院起诉，发生诉讼时效中断的法律效果；原告于2020年3月25日再次向本院起诉主张权利，并未超出《中华人民共和国民法总则》规定的诉讼时效，因此，被告的抗辩无法律依据，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于审理案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条之规定，判决如下：限被告朱卓广在本判决发生法律效力之日起十日内支付房屋面积差异的房价款25425.90元给原告信宜市东恒房地产有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费218元（原告已预交），由被告朱卓广负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审判员  李继生二〇二〇年六月五日书记员  何斌嵩附法律条文内容如下：一、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。二、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。四、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；……五、《最高人民法院关于审理案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条当事人一方向人民法院提交起诉状或者口头起诉的，诉讼时效从提交起诉状或者口头起诉之日起中断。