湖南省隆回县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0524民初1821号 原告刘玉红，女，1963年1月2日出生，汉族，湖南省隆 回县人，住隆回县。 委托诉讼代理人（特别授权）彭丽琴，湖南鎏芳律师事务所律师。 被告隆回川南房地产开发有限公司，住所地湖南省邵阳市隆回县桃洪镇紫阳村（川南房地产售楼部），统一社会信用代码9143052409198338X4。 法定代表人龚军，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）罗成，男，1986年6月3日出生，汉族，湖南省耒阳市人，系被告隆回川南房地产开发有限公司销售经理，户籍地耒阳市，住隆回县。 委托诉讼代理人刘伟安，湖南志涛律师事务所律师。 原告刘玉红诉被告隆回川南房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月19日公开开庭进行审理。原告刘玉红及其委托诉讼代理人彭丽琴、被告隆回川南房地产开发有限公司的委托诉讼代理人罗成、刘伟安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘玉红诉讼请求：1、请求判决被告支付原告迟延交房违约金577581.54元（2017年7月1日到2019年9月25日的违约金按房屋价款的日利率万分之五计算）；2、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：原告于2017年2月18日与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告滨江巴黎新城1期一号地第1栋商铺107号，商铺单价为23423.86元／平方米,总价款为1417378元。双方约定，出卖人应当于2017年6月30日前将验收合格的商铺交付给买受人，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之五的违约金。原告按合同约定交清了全部购房款，但被告没有按合同约定按期交付商铺，直至2019年9月25日才通知原告可以交房。被告的行为，构成违约，除继续交付商铺给原告外，应按合同约定支付违约金给原告。原告请求法院支持其诉请。 被告隆回川南房地产开发有限公司辩称：1、关于违约金的计算期间。被告所开发销售的第一期商品房共有三栋，其中1栋楼已于2017年4月21日通过竣工验收，2栋、3栋楼已于2017年4月28日通过竣工验收，该三栋楼的相关竣工验收备案资料均已于2017年5月22日提交至隆回县建设工程竣工验收备案办公室，并得以确认竣工验收备案资料基本齐全，同意备案。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》，约定的交房标准是“该商品房经验收合格”，而并非经综合验收合格。在约定交房时间到期时，被告的工作人员曾电话通知原告前来收房，但因未及时前来收房，被告才又于2018年6月29日向原告发出书面催告函催促原告来收房。2、关于违约金的计算标准。原告诉请被告赔偿的违约金数额，虽然符合《商品房买卖合同》所约定的违约金计算方式，但被告认为该违约金数额明显过分高于违约行为给原告造成的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求予以适当减少。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条规定，当事人通过抗辩方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款规定调整违约金的，人民法院应予支持。同时根据该解释（二）第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。原告因被告迟延交房所致的经济损失，正常情况下无非是租房损失，故被告请求人民法院以隆回县城目前的商铺租房租金标准，按照每平方米每月30元左右的标准计算原告的违约金，计算期间为被告通知原告收房之日止。至于被告通知原告收房后原告拒收，不应当再顺延计算违约金。 本院经审理认定如下法律事实：原告于2017年2月18日与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定“原告购买被告滨江巴黎新城1期一号地第1栋商铺107号，商铺单价为23423.86元／平方米,总价款为1417378元。出卖人应当于2017年6月30日前将验收合格的商铺交付给买受人使用。逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之五的违约金。”原告按合同约定于2017年2月25日付了717378元给被告，在2017年3月9日以银行按揭方式支付了70万元的按揭贷款给被告，原告交清了全部购房款。被告没有按合同约定按期交付商铺，被告至今没有交付给原告，也没有证据证明被告合理通知原告何时收房。原告陈述2019年9月25日隔壁的106号商铺购买者范志权给原告的儿子打电话说被告可以交房了，所以原告主张被告的违约责任期间为2017年7月1日到2019年9月25日，但实际被告出卖给原告的商铺至今没有按合同附件四中的约定安装好卷闸门和安装用水点导致至今未符合交房标准。 上述事实，有经庭审举证、质证，本院予以采信的原告提交的原告身份资料、户口本、结婚证、被告工商注册资料、商品房买卖合同、个人消费贷款担保合同、收款收据在卷佐证，足以认定。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告已按照约定向被告交付购房款，被告应按约定向原告交付房屋，被告未能如期交房应当依据合同约定承担违约责任。本院经综合考虑被告违约可能给原告造成的损失、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则进行衡量，确认原、被告双方在商品房买卖合同中约定的违约金（按已付房屋价款的日万分之五计算，原告据此主张577581.54元）过高，根据被告的请求应予适当减少。关于被告的违约行为给原告造成的损失，鉴于双方当事人就违约造成损失的计算方法没有约定，双方当事人就被告违约给原告造成的损失大小均未提供证据证明的实际情况，结合商品房预售的融资性质，并参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项关于“既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利6%支率付资金占用期间利息的，人民法院应予支持”的规定，按照已付房屋价款以年利率6%计算确定，符合当事人对合同的预期。又根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条关于“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，被告应当支付给原告的违约金可以以原告已付房屋价款按年利率6%再上浮30%(即年利率7.8%)计算为247159.66元（1417378元按年利率7.8%以原告主张期限自2017年7月1日到2019年9月25日共816天）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、限被告隆回川南房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告刘玉红支付因逾期交付商品房的违约金（2017年7月1日至2019年9月25日期间）247159.66元； 二、驳回原告刘玉红的其他诉讼请求。 被告应付款直接支付给原告刘玉红（开户行中国农业银行隆回县紫阳营业所，户名刘玉红，账号62×××15）。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9576元，减半收取4788元（原告刘玉红已经预交，不再到法院办理退费），由原告刘玉红负担2738元，被告隆回川南房地产开发有限公司负担2050元（直接支付给原告刘玉红）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。 审 判 员  魏先禄 二〇二〇年六月十九日 代理书记员  罗 潇 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。