广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初2375号原告：佛山农村商业银行股份有限公司三水乐平支行。负责人：刘乐生，任该行行长。委托诉讼代理人：罗志锋，广东度明律师事务所律师。委托诉讼代理人：何小燕，广东度明律师事务所律师。被告：刘小君。被告：佛山市三水钜隆房产有限公司。法定代表人：张淑好,任该司执行董事。委托诉讼代理人：李静仪，该司员工。原告佛山农村商业银行股份有限公司三水乐平支行（以下简称乐平支行）与被告佛山市三水钜隆房产有限公司（以下简称钜隆公司）、刘小君金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告乐平支行的委托诉讼代理人罗志锋、被告刘小君、被告钜隆公司的委托诉讼代理人李静仪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。乐平支行向本院提出诉讼请求：1.确认自向被告刘小君送达诉讼材料之日起原告收回合同编号为xxx号《个人购房抵押借款合同》项下的借款本息；2.判令被告刘小君向原告偿还借款本金767621.53元及利息、罚息、复利（暂计至2020年5月8日利息38664.84元、利息的罚息1391.72元、本金的罚息308.54元、复利37.4元，从2020年3月25日起至向被告刘小君送达诉讼材料之前一日止按《个人购房抵押借款合同》之约定计收利息、罚息及复利；从法院向被告刘小君送达诉讼材料之日起至实际清偿之日止按照中国人民银行公布施行的同期同类贷款基准（五年期以上）贷款基准利率上浮20%后再加收50%计收罚息及复利，若遇基准利率变化，前述的罚息及复利利率自次年一月一日起调整）；3.判令被告刘小君向原告支付原告因实现债权而产生的律师费3000元；4.判令原告对被告刘小君提供的位于佛山市三水区*********************（证号：粤xx**）在上述第二、三项债权范围内享有优先受偿权；5.判令被告钜隆公司对被告刘小君的上述第二、三项债务承担连带清偿责任；6.判令本案诉讼费用由两被告共同负担。事实与理由：2019年3月19日，原告（变更前为“佛山市三水区**信用合作联社乐平信用社”）与刘小君签订合同编号为100***********号《个人购房抵押借款合同》，约定刘小君因购买位于佛山市三水区*********************而向原告借款，借款金额为人民币770000元，借款总期限为30年，即由2019年3月19日起至2049年2月21日止，具体期限以借款借据上记载的为准。借款利率采取浮动利率，按照中国人民银行公布的五年以上期档次贷款基准利率上浮20%执行，据此确定年利率5.88%，若借款期限在一年以上的，自基准利率调整之日的次年一月一日开始，按照最后一次调整的基准利率及前述约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。还款方式为等额本息偿还法偿还，于每月21日还本付息，借款人因还款账号余额不足未能在规定还本付息日还款，则从逾期日起原告根据逾期本金的金额在合同载明的借款利率水平上加收50%的罚息，对未按时偿付的利息按中国人民银行规定对所欠利息（包括逾期利息）计收复利。若借款人连续超过三期以上（含三期）或累计六期以上（含六期）不能按时偿还应付本金或利息的，贷款人有权提前收回借款本息。刘小君自愿以合同第二条所述房地产（即佛山市三水区*********************）抵押予原告，担保范围包括本合同项下的本金、利息（包括正常利息、逾期利息、复利和罚息）、损害赔偿金和原告为实现债权而发生的一切费用。此外，合同对权利义务、文书送达地址等作了约定。后双方于2019年4月2日为上述不动产办理预购商品房抵押权预告登记（登记号：粤xx**号）。2018年1月25日，原告与钜隆公司签订《差别化服务合作协议》，约定原告依本协议第一条约定向楼宇业主发放贷款之日起至该笔贷款相应的抵押房产办妥正式抵押登记之日止，钜隆公司无条件对该笔贷款承担连带保证责任。保证担保的范围包括但不限于借款本金、利息（包括正常利息、逾期利息、复利和罚息）以及实现原告债权的全部费用。上述合同签订后，原告于2019年3月27日向刘小君发放了77万元贷款。从借款借据显示，借款年利率为5.88%，借款到期日期为2049年2月21日，还款方式为等额本息。原告依约足额履行了放贷义务。刘小君自2019年7月21日起未按《个人购房抵押借款合同》之约定偿还贷款本息，已构成违约。根据《个人购房抵押借款合同》第十六条之约定，原告有权解除合同，提前收回借款本息。同时，为追究刘小君的违约责任，原告委托广东度明律师事务所代理本案，约定前期律师费为3000元，依《借款合同》之约定该费用应由刘小君承担。原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法支持原告诉请。刘小君承认乐平支行主张的事实和诉讼请求，但认为因自身特殊情况，没有能力支付乐平支行主张的律师费。可以出售预抵押登记的房屋偿还贷款。钜隆公司对乐平支行诉请钜隆公司对刘小君尚欠的贷款本息承担连带清偿责任无异议。但认为需要明确刘小君贷款利息具体计算至何日，以便钜隆公司回购案涉房屋并替刘小君支付尚欠银行贷款本息。律师费应由刘小君负担。本院认为，因刘小君承认乐平支行主张的欠款事实，钜隆公司对乐平支行主张钜隆公司对刘小君尚欠的贷款本息承担连带清偿责任亦无异议，本院对此予以确认。同时查明截至2020年6月21日，刘小君欠贷款到期本金9870.43元、未到期本金757751.10元、利息43994.23元、所欠利息的复利1814.54元、本金罚息403.57元。本院于2020年6月11日向刘小君送达本案应诉资料。本案争议焦点是：1.乐平支行主张的律师费损失和复利应否得到支持。2.乐平支行主张对刘小君提供预抵押的位于佛山市三水区***********************产是否享有优先受偿权。乐平支行与刘小君、钜隆公司在借款合同及合作协议中，对一方违约给对方造成的律师费损失如何承担，没有作出明确约定。故乐平支行诉请刘小君、钜隆公司承担律师费损失，没有合同依据，本院不予支持。乐平支行与刘小君在借款合同中约定，刘小君若因还款账户余额不足未能在规定还本付息日还款，则从逾期日起，乐平支行根据逾期本金的金额在本合同载明的借款利率水平上加收50%的罚息，直至刘小君存款余额能足额还本付息为止。同时，对刘小君未按时偿付的利息，乐平支行有权按人民银行规定对所欠利息(包括逾期利息)计收复利。本案中，乐平支行在对刘小君所欠利息已按合同及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定的基础上，计算复利后又重复计算复利，没有合同依据，本院不予支持。且逾期罚息不得再计收复利。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”第一百八十七条规定，以建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。根据前述法律规定可知，预告登记与不动产登记分属不同概念范畴，具有不同的法律性质和法律效力。一般不动产登记是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记，而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的登记。预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的排他性权利。因此，抵押权预告登记并不等同于抵押权设立登记，不产生抵押权设立登记的效力。本案中，乐平支行与刘小君就案涉房产并未办理抵押权登记，而只是办理了抵押权预告登记。乐平支行在未办理案涉房产抵押权设立登记之前，享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时，对案涉房产办理抵押权登记的请求权，并非对案涉房产享有现实的抵押权。因此，案涉房屋并没有办理抵押登记手续，乐平支行依法尚未享有优先受偿的权利，故其诉请对案涉房屋的折价或者拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权的请求缺乏法律依据，本院不予支持。乐平支行与刘小君在借款合同中约定，因刘小君逾期偿还本息，乐平支行有权提前收回贷款本息，刘小君在诉讼中亦对此认可。双方之间的《个人购房抵押借款合同》已在本案应诉资料送达给刘小君当日，通知刘小君提前收回贷款本息，无须在判项中确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第四十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条第一款的规定，判决如下：一、被告刘小君应于本判决生效之日起十日内向原告佛山农村商业银行股份有限公司三水乐平支行偿还贷款本金767621.53元及其利息、罚息、复利【其中计算至2020年6月21日的利息为43994.23元、所欠利息的复利为1814.54元、本金罚息为403.57元；2020年6月22日至刘小君实际清偿之日，以所欠本金767621.53元及所欠利息43994.23元为基数，按合同约定的罚息利率（即执行利率基础上上浮50%）计算罚息和复利】；二、被告佛山市三水钜隆房产有限公司应对上述判项确定的被告刘小君所负债务承担连带清偿责任。佛山市三水钜隆房产有限公司承担保证责任后，有权向刘小君追偿；三、驳回原告佛山农村商业银行股份有限公司三水乐平支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即5925元，保全费4545元，合共10470元，由被告刘小君和佛山市三水钜隆房产有限公司共同负担10431元，原告佛山农村商业银行股份有限公司三水乐平支行负担39元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  周淑华二〇二〇年六月二十四日书记员  莫柳君