广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终3710-3717号上诉人（原审被告）：大亚湾粤银实业开发有限公司，住所地：惠州大亚湾西区大亚湾大道226号**************号房。法定代表人：唐某1。委托诉讼代理人：麦俊豪，系该公司职员。被上诉人（原审原告）：严格等八户业主（具体信息详见附表）。委托诉讼代理人：杨传建，广东博商律师事务所律师。上诉人大亚湾粤银实业开发有限公司与被上诉人严格等八户业主因商品房预售合同纠纷八件系列案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的民事判决（原审案号详见附表），向本院提起上诉。本院受理立案后，依法组成合议庭进行了审理，本系列案现已审理终结。（本系列案所涉及上诉请求、基本事实和争议焦点问题相同，以下行文以（2020）粤13民终3710号案件为例进行表述、论证。）上诉人大亚湾粤银实业开发有限公司的上诉请求：1、请求法院考虑并扣减因惠州市大亚湾经济技术开发区房产管理局限号、暂停业务等给上诉人造成的时间影响，费用共计2234.96元(412000×6％÷365天／年×33天(网络切割停办17天、大权籍12天、小权籍4天))；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:原审法院对本案“权籍调查”环节相关事实的认定清楚，但忽略了大亚湾商品房预(销)售系统上线、停办、系统不稳定、“新建商品房转移登记”环节中限号、停办等不可抗力因素，这正是导致上诉人迟延递交被上诉人转移登记资料的直接正面原因，同时亦对上诉人承担多大的违约责任产生直接影响。具体理由如下：1、原审法院忽略了大亚湾房管局系统的切割、数据转移、系统上线、暂停受理不动产登记业务停办等各种不稳定因素对上诉人办证的影响，未扣除相应的耗费时间，明显违背法律公平合理原则，实属显失公平。据上诉人在一审中提交的证据《关于大亚湾商品房预(销)售系统上线的通知》及《关于大亚湾产权产籍登记管理系统、房产档案信息管理系统上线的通知》清晰显示，因大亚湾新商品房预(销)售系统进行数据切割上线，“于2015年7月1至8日暂不受理业务新申请：……商品房交易办证业务等；7月9日至12日，原有网签系统将停止服务，新旧系统均无法登录，不能系统进行受理业务新申请”。直至20115年7月13日(用时12天)才完成数据切割完成。同时因大亚湾产权产籍登记管理系统、房产档案信息管理系统上线的原因，“2015年8月19日至23日不受理转移登记申请等各类房产查档申请”，直至2015年8月24日(用时5天)开放系统。正是由于上述各种系统上线、停办、不稳定等因素，直至系统开放恢复预约办理初期，业务需求量大，约不到号无法送件等原因严重影响了办证进度。上述种种因素同时也是导致上诉人无法在合同约定的期限内将办理权属登记资料报产权登记机关备案，假如将上诉人在签订商品房买卖合同时无法预料和控制的客观因素造成的出证缓慢全部归责于上诉人，要求上诉人承担违约责任，明显违背合同精神和法律公平合理原则。原审法院认为上诉人提出的增加两次权籍调查环节的情况，发生在上诉人存在逾期办证行为之后，但原审法院并未从客观理性的角度认定，上诉人迟延办理权属登记材料报产权登记机关备案的原因，正是由于政策因素，包括政府部门新政策出台原因在内等的不可抗力因素导致上诉人迟延办理权属登记，从上述时间也可以印证系统切割、转移、停办、调试、不稳定等一系列因素直接加长了办证的期限。原审法院在不考虑上诉人方为何无法在新政策出台前办理产权备案的原因，无疑是加重了上诉人的责任。另，原审判决认为“被告提出的登记部门系统进行数据切割上线暂停服务、预约申请限号的情况，影响时间十分短暂，可以被忽略”，直接认定上诉人按每日计算违约金支付给被上诉人，但却直接忽略上诉人正是因上述原因系统数据的切割暂停服务、预约限号等因素直接导致办证期限的加长，退一步说，如果要求上诉人承担逾期办证的违约责任，那相应的，不属于上诉人原因导致的办证期限延长的时间亦应当予以扣减。原审判决的认定无疑是对被上诉人的偏颇，明显地违背法律公平合理原则。2、原审法院未扣除新增加的两次权籍调查环节的耗费时间。正是由于上述种种原因，导致上诉人无法在约定期限之前将办理权属登记材料报产权登记机关备案，迟延直至2016年6月30目新政策出台之后才能完成提供资料报批产权登记机关备案的义务。经法院查明“2016年8月4日至2016年8月15日，涉案房屋完成首次登记权籍调查，用时12天。2016年9月23日至2016年10月24日，涉案房屋办理完成了转移登记权籍调查，用时32天”，根据大亚湾区不动产权登记新政策，在不动产登记过程中增加了两个环节，系属于政策变更，不可抗力因素导致的，上述原因耗费的时间均应当予以扣除。上诉人作为一个合法公民，遵守宪法和法律，尊重社会公德。但上述情形均为上诉人与被上诉人在签订商品房买卖合同时不可预测、非上诉人可控制的客观因素导致。首先此为不可抗力，属于法定免责事由，退一步说也至少属于重大情势变更，要求上诉人承担显失公平。综上所述，原审判决认定事实基本清楚，但也存在部分事实认定不清的情形，且该情形加重了上诉人的责任；请求二审法院对原审判决事实不清部分予以查明和依法改判。被上诉人严格答辩称，本案被答辩人不能证明其主张的事实的存在，且其主张的事实存在未通知答辩人及迟延履行合同义务后发生的情况，因此依照《合同法》第一百一十八条规定“【不可抗力的通知与证明】当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”第一百一十七条规定“【不可抗力】因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”答辩人认为被答辩人的上诉请求无事实及法律依据。综上所述，答辩人认为被答辩人的诉求缺乏事实及法律依据，请法庭依法驳回其全部上诉请求，维持一审判决。严格向一审法院起诉请求：1、请求判令被告支付原告2016年2月18日至2017年1月24日（总计342天）逾期办理房产证的违约金23162.3元（按同期人民银行年利率6%按日计算）【计算方式后附】；2、本案诉讼费由被告承担。以上金额合计23162.3元。一审法院查明的事实：被告粤银实业公司具有房地产开发经营资质，涉案商品房已取得预售许可证，证号为惠湾房预许字*******号。2013年4月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于惠州大亚湾澳头石化大道中443号***********号房，该房建筑面积95.61平方米。双方就计价方式与价款约定为：该商品房按套出售，总金额为412000元。双方就付款方式约定为：2013年4月27日付首期款127000元，银行按揭付285000元。双方就交付期限约定为：出卖人应在2015年6月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。双方就产权登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人自愿委托出卖人办理房屋产权手续。原、被告还对其他相应事宜作出了约定。上述合同签订后，原告于2016年1月25日前付清了全部购房款。2015年6月1日前，原告办理了收楼手续。涉案房产第5栋首次登记权籍调查业务受理时间为2016年8月4日，办结时间为2016年8月15日。涉案房产第5栋二单元1303号房屋转移登记权籍调查业务受理时间为2016年10月25日，办结时间为2016年10月28日。上述两次权籍调查的办理天数合计为16天。2016年11月22日，被告向登记部门申请和提交了涉案商品房办理不动产权转移登记所需的全部资料。2017年1月25日，涉案房屋办理了不动产权属登记证书。2016年6月28日，惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局发布《公告》，主要内容为：从2016年6月30日起，申请办理土地首次登记、新建商品房首次登记、自建房首次登记、一手商品房过户、二手房过户等业务的，须先行开展不动产权籍调查。即自2016年6月30日起，新建商品房权属登记增加了首次登记权籍调查和增量房转移登记权籍调查手续。以上事实，有原、被告的庭审陈述，原告提交的《商品房买卖合同》、购房款发票、契税发票、物业书册签字页、房产证等，被告提交的房管局网站发布通知、公告、不动产权籍调查表、宗地图（大权籍）、澳头国土资源所收文承办单、宗地图（小权籍）、惠州大亚湾区不动产登记申请书、等证据在卷证实，足以认定。一审法院认为，被告具有房地产开发经营资质，涉案商品房已取得预售许可证。原、被告双方签订的商品房买卖合同不违反国家法律、行政法规的强制性规定，是双方当事人的真实意思表示，合同有效，双方应按合同约定诚信履行义务。综合原、被告的诉、辩意见，本案的争议焦点归纳如下：1.被告在办理权属证书方面是否存在违约；2.原告请求被告承担逾期办理房产证的违约责任是否超过诉讼时效；3.逾期办证违约金计算问题。对此本院分析评判如下：关于被告在办理权属证书方面是否存在违约的问题。根据合同约定，被告应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。本案中，涉案商品房已于2015年6月1日前交付原告使用，故被告应当在2016年2月19日前将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，被告直至2016年11月22日才完成该项合同义务，超出约定报备时间277天。故被告存在逾期办证的违约事实，应承担违约责任。关于原告请求被告承担逾期办理房产证的违约责任是否超过诉讼时效的认定，民法通则规定诉讼时效期间为两年，新的民法总则则规定诉讼时效期间为三年。民法总则于2017年10月1日开始实施，在此之前已经超过两年诉讼时效的债权，其诉讼时效仍然适用民法通则的规定，不因民法总则的实施而变更；在民法总则开始实施后诉讼时效尚未超过两年的债权，其诉讼时效适用民法总则的最新规定，权利人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案中，原、被告约定的产权登记时间为“出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”被告逾期办证，按约应自2016年2月20日起开始向原告计算支付逾期办证违约金，违约金计算至2016年11月22日止。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》并未就被告逾期办证明确约定计付违约金，且原告因逾期取得房屋权属证书所受损失也难以确定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在期限届满未能取得房屋权属证书的，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，被告逾期办证的违约金是按日为时间单位累计计算的，每日所产生的违约金均属于单独的债权，故原告诉请的逾期办证违约金，其诉讼时效的计算应按每个个别债权分别计算。原告迟至2019年7月5日向本院起诉请求被告向其支付逾期办证违约金，其主张的2016年2月20日起至2016年7月5日止的逾期办证违约金，已经超过三年诉讼时效的规定，不再受法律保护。故被告对该期间的诉讼时效的抗辩有理，本院予以采纳。但原告请求的2016年7月6日起至被告将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案之日即2016年11月22日所产生的违约金未超过三年诉讼时效，本院依法予以支持。关于逾期办证违约金的计算问题。在惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局和惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局于2016年6月份联合发布《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》之前，办理产权登记首先需要开发商办理所售项目商品房的首次登记，然后再向登记部门申请办理所购商品房的转移登记。不动产权登记新政策出台后，被告在办理所售项目商品房产权的首次登记前，增加了申请办理该所售项目商品房的首次登记权籍调查手续。在办理完成所售项目商品房产权的首次登记后，又增加了一项工作，即被告再先行申请办理原告所购商品房的转移登记权籍调查手续。因此，自2016年6月30日之后，被告向不动产登记机关申请办理产权登记增加了两个环节，即两次的权籍调查环节。但是，被告提出的增加两次权籍调查环节的情况，发生在被告存在逾期办证行为之后。新政策开始于2016年6月30日，而被告将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案的义务履行期限已于2016年3月2日届满。被告违约之后发生的不可抗力事件，依法不得免除被告的违约责任。故被告仍然存在逾期办证的违约事实，应承担违约责任。本案中，2016年7月6日至被告将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案之日的2016年11月22日，被告违约天数应为139天。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十八条的相关规定，本院以总房价款为基数按年利率6%的标准计付逾期违约金，即本案被告应向原告支付的逾期违约金计为：412000元×6%/年÷365天/年×139天=9413.92元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告大亚湾粤银实业开发有限公司于本判决发生法律效力之日起之日起10日内向原告严格支付违约金9413.92元。二、驳回原告严格的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费189.53元，由原告严格负担112.53元，被告大亚湾粤银实业开发有限公司负担77元。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本系列案系商品房预售合同纠纷，根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本系列案争议焦点是：上诉人如何承担逾期办证的违约责任的问题。根据涉案《商品房买卖合同》的约定，出卖人应在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，现上诉人未在约定的期限内办理，应当承担相应的逾期办证违约责任。关于上诉人提出新增加的两次权籍调查环节增加的办证时间的扣除问题。根据新政策的规定，自2016年6月30日之后，上诉人向不动产登记机关申请办理产权登记增加了两次的权籍调查环节，而上诉人将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案的义务履行期限已于该日期之前届满，故上诉人要求扣减的两次权籍调查时间系在上诉人违约之后发生的事由，依法不能免除上诉人的违约责任，一审法院对两次权籍调查时间不予扣除并无不当，本院予以维持。关于上诉人提出的政府部门限号、网络切割停办等增加的办证时间的扣除问题。双方已在合同中约定了商品房交付使用后180个工作日的办证期限，而上诉人提出的登记部门系统进行数据切割上线暂停服务、预约申请限号的情况，其影响时间十分短暂，相对于双方约定的上述办证宽限期限而言可以被忽略，并且属于双方约定该宽限期限时已经概括性考虑的各种微小不确定性因素，一审据此认为不能再行延长上诉人的办证期限并无不当，本院予以维持。综上，上诉人大亚湾粤银实业开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本系列案二审案件受理费，由大亚湾粤银实业开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年六月二十三日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧附表：序号二审案号一审案号被上诉人一审判决判项二审案件受理费1（2020）粤13民终3710号（2019）粤1391民初2686号严格一、被告大亚湾粤银实业开发有限公司于本判决发生法律效力之日起之日起10日内向原告严格支付违约金9413.92元。二、驳回原告严格的其他诉讼请求。50元2（2020）粤13民终3711号（2019）粤1391民初2684号陆滔、陈亦华一、被告大亚湾粤银实业开发有限公司于本判决发生法律效力之日起之日起10日内向原告陆滔、陈亦华支付违约金8486.19元。二、驳回原告陆滔、陈亦华的其他诉讼请求。50元3（2020）粤13民终3712号（2019）粤1391民初2683号肖晓菊一、被告大亚湾粤银实业开发有限公司于本判决发生法律效力之日起之日起10日内向原告肖晓菊支付违约金9757.38元。二、驳回原告肖晓菊的其他诉讼请求。50元4（2020）粤13民终3713号（2019）粤1391民初2678号徐三凤一、被告大亚湾粤银实业开发有限公司于本判决发生法律效力之日起之日起10日内向原告徐三凤支付违约金6187.73元。二、驳回原告徐三凤的其他诉讼请求。50元5（2020）粤13民终3714号（2019）粤1391民初2681号杜雅聚一、被告大亚湾粤银实业开发有限公司于本判决发生法律效力之日起之日起10日内向原告杜雅聚支付违约金12314.95元。二、驳回原告杜雅聚的其他诉讼请求。50元6（2020）粤13民终3715号（2019）粤1391民初2677号张雪丽一、被告大亚湾粤银实业开发有限公司于本判决发生法律效力之日起之日起10日内向原告张雪丽支付违约金6115.17元。二、驳回原告张雪丽的其他诉讼请求。50元7（2020）粤13民终3716号（2019）粤1391民初2685号汪芳兰一、被告大亚湾粤银实业开发有限公司于本判决发生法律效力之日起之日起10日内向原告汪芳兰支付违约金7717.81元。二、驳回原告汪芳兰的其他诉讼请求。50元8（2020）粤13民终3717号（2019）粤1391民初2688号周国良、张芳一、被告大亚湾粤银实业开发有限公司于本判决发生法律效力之日起之日起10日内向原告周国良、张芳支付违约金10341.76元。二、驳回原告周国良、张芳的其他诉讼请求。50元