北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初3643号原告：代金雪，男，1990年1月28日出生，汉族，工程师，住北京市房山区。委托诉讼代理人：孙子超，山东潍滨律师事务所律师。被告：北京中犀华筑房地产开发中心（有限合伙），住所地北京市丰台区新村巴庄子******。执行事务合伙人：北京沃登基金管理中心（有限合伙）（委派王春光为代表），北京恒兴达旺广告设计有限公司（委派蒋兆雄为代表）。委托诉讼代理人：韩昆，男，该中心职员。委托诉讼代理人：李平，北京市中友律师事务所律师。原告代金雪与被告北京中犀华筑房地产开发中心（有限合伙）（以下简称中犀华筑中心）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告代金雪及其委托诉讼代理人孙子超，被告中犀华筑中心的委托诉讼代理人韩昆、李平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。代金雪向本院提出诉讼请求：1.判令解除代金雪与中犀华筑中心签订的《恒大国际广场商品房认购书》（以下简称《认购书》）和《咨询服务协议书》；2.判令中犀华筑中心返还代金雪购房款369939元、咨询顾问服务费470571元；3.判令中犀华筑中心按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向代金雪支付利息（以630510元为基数，自2018年4月14日计算至实际支付之日；以21万元为基数，自2019年1月20日计算至实际支付之日）。事实和理由：代金雪与中犀华筑中心于2018年4月6日签订《认购书》和《咨询服务协议书》，认购北京恒隆兴置业有限公司开发的房山区良乡恒大国际广场商业G15楼盘-155（负二层），该商品房的规划用途为商业，面积为46.51平方米，总房款为1480510元。2018年4月6日，代金雪到恒大国际广场售楼处签订认购书时，售楼处工作人员让代金雪同时签订了《认购书》和《咨询服务协议书》，其中总房款为1009939元，咨询服务费为470571元。代金雪提出异议，售楼处工作人员声称符合相关规定。代金雪于当日支付定金3万元，于2018年4月14日支付房款129939元，咨询服务费470571元，于2019年1月20日支付房款21万元，共计支付840510元。代金雪后来了解到个人不具有购买商业项目的资格，多次与售楼处工作人员协商撤销合同和退款事宜，但均遭拒绝。代金雪诉至法院，望判如所请。中犀华筑中心辩称，同意解除《认购书》，但不同意代金雪的解除理由。商业用房的限购政策在合同签订前已经公布，代金雪作为完全民事行为能力人，对此应该明知，中犀华筑中心也在签约现场做了提示。代金雪现在不具备购房资格，并不意味着其永远不具备购房资格，双方签订的购房合同是附条件合同，在代金雪取得购房资格的时候，合同约定的条件就具备了。代金雪所称合同目的不能实现的主张，不能成立。代金雪购房的目的，一是自用，二是投资。代金雪不是公务员，不存在成立公司的障碍，代金雪通过成立公司可以实现房屋自用的目的。代金雪还可以将房屋转让给其他具备购房资格的人，投资的目的也可以实现。中犀华筑中心之所以同意解除《认购书》，是因为代金雪未按约定履行付款义务，构成根本违约。中犀华筑中心为履行《咨询服务协议书》组织团购，投入了大量的人力、物力，通过咨询服务费弥补成本合情合理。并且，中犀华筑中心提供咨询服务，为代金雪争取到了一个非常优惠的价格，咨询服务已经完成。不同意解除《咨询服务协议书》。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：北京恒隆兴置业有限公司（以下简称恒隆兴公司）为“恒大国际广场项目”的开发建设单位。恒隆兴公司与中犀华筑中心签订了《北京恒大国际广场项目团购协议》，中犀华筑中心向恒隆兴公司购买了该项目中的175套房屋。2018年4月6日，中犀华筑中心（甲方、出卖人）与代金雪（乙方、买受人）签订《认购书》（编号：0000359），代金雪向中犀华筑中心认购商业G15楼盘-155（负二层）房屋，该商品房在前述团购协议所涉的175套房屋内。《认购书》约定：房屋规划用途为商业，建筑面积46.51平方米，总价款1009939元；乙方在签署《认购书》时支付10万元作为定金，定金在签订《北京市商品房预售合同》或《北京市商品房现房买卖合同》时转入房款；付款方式为分期付款，乙方须于2018年4月13日前支付首期房款159939元（含定金），于2019年1月30日前付21万元，于2020年1月30日前付21万元，于2021年1月30日前付21万元，于2022年1月30日前付清剩余款项22万元，并签署《北京市商品房预售合同》或《北京市商品房现房买卖合同》，如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之五向甲方支付违约金；乙方必须在《认购书》约定的付款方式和期限内到甲方指定的地点支付各笔款项，在全部款项付清后签署《北京市商品房预售合同》或《北京市商品房现房买卖合同》，如乙方未能按约定日期支付相应房款超过15日，则视为乙方放弃购买该房屋，所交定金不退，并扣除乙方总房款10%作为对甲方的赔偿，其他款项退还乙方，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋；如乙方履行完毕《认购书》义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任；甲方同意乙方签署本《认购书》后，在签署《北京市商品房预售合同》或《北京市商品房现房买卖合同》前可以进行一次更名；乙方付清房屋所有款项并具备网签资格7日后由恒隆兴公司统一签署《北京市商品房预售合同》或《北京市商品房现房买卖合同》；乙方付清房屋所有款项并签署完《北京市商品房预售合同》或《北京市商品房现房买卖合同》，且该套房屋达到交房条件的，由恒隆兴公司统一交房。《认购书》还对双方的其他权利义务进行了约定。同日，中犀华筑中心（甲方）与代金雪（乙方）签订了《咨询服务协议书》（编号：0000101），约定：乙方参加甲方组织的恒大国际广场咨询服务活动，交纳470571元作为认购恒大国际广场项目商业G15楼盘-155（负二层）的咨询服务费；根据乙方购房用途，甲方为乙方提供如下服务，并据此收取本协议所述咨询服务费：（1）甲方就自有的信息渠道、市场操作、专业人员的知识和经验为乙方提供专业的选址、评估等咨询服务；（2）乙方在签订《认购书》后，按照选取房源，甲方为乙方争取优惠价格购买所选定房源；（3）甲方为乙方争取灵活的付款方式购买本项目所选房源；乙方缴纳的咨询服务费不计入购房款；由于认购客户自身原因，认购本项目后放弃购买的，甲方将不退还本咨询服务费。2018年4月6日，代金雪向中犀华筑中心交纳定金3万元。2018年4月14日，代金雪向中犀华筑中心交纳房款129939元、咨询服务费470571元。2019年1月20日，代金雪向中犀华筑中心交纳房款21万元。2020年2月13日，代金雪提起本案诉讼。中犀华筑中心于2020年3月26日收到本院送达的起诉状副本。另查明，2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会等部门联合下发《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（京建发〔2017〕第112号）。根据该公告，代金雪不具备商业、办公类项目商品房的购房资格。本院认为，代金雪与中犀华筑中心在自愿基础上签订的《认购书》和《咨询服务协议书》均是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《认购书》尚不完全具备商品房买卖合同的主要内容，其主要目的在于付清房款后订立《北京市商品房预售合同》或《北京市商品房现房买卖合同》，故《认购书》属于预约合同。本院据此对本案案由作出调整。因限购政策影响，代金雪不具备购买案涉房屋的资格，《认购书》客观上无法履行。代金雪据此要求解除《认购书》，理由正当，本院予以支持。签订《认购书》时，相关限购政策的出台已逾一年，房产销售企业及谨慎的购房者均应知晓个人不具备购买商业、办公类项目商品房的购房资格，对于《认购书》的履行障碍，中犀华筑中心和代金雪均存在相应过错。《认购书》并未明确《北京市商品房预售合同》或《北京市商品房现房买卖合同》的购买人非个人，不能认为代金雪曾承诺以公司名义购买或其必然能够通过一定方式取得购房资格，中犀华筑中心关于双方签订的是附条件合同，代金雪取得购房资格时合同约定条件成就，相应房屋买卖合同不存在履行障碍的抗辩，本院不予采信。代金雪要求解除《认购书》的主张符合法律规定，《认购书》应视为自本案起诉状副本送达中犀华筑中心之日，即2020年3月26日解除。中犀华筑中心为案涉房屋的出卖人，向代金雪提供选房、咨询等服务的目的是促成其自身与代金雪之间的交易，中犀华筑中心提供的不是居间服务，《咨询服务协议书》不是居间服务合同。在《认购书》解除的情况下，《咨询服务协议书》已缺乏继续履行的基础。代金雪要求解除《咨询服务协议书》的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。代金雪要求中犀华筑中心退还购房款（含定金）369939元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。代金雪系因购房资格的限制与中犀华筑中心解除《认购书》，《咨询服务协议书》因缺乏继续履行的基础而亦应解除，《咨询服务协议书》在此种情况下的解除不能理解为“认购客户自身原因，认购本项目后放弃购买”。代金雪要求中犀华筑中心退还咨询服务费470571元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。对于代金雪主张的利息，本院按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自本院向中犀华筑中心送达起诉状副本的次日起开始计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、九十四条、第九十七条规定，判决如下：一、解除代金雪与北京中犀华筑房地产开发中心（有限合伙）签订《恒大国际广场商品房认购书》（编号：0000359）和《咨询服务协议书》（编号：0000101）；二、北京中犀华筑房地产开发中心（有限合伙）于本判决生效之日起十日内向代金雪返还房款369939元，并按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，给付自2020年3月27日起至实际返还之日止的利息；三、北京中犀华筑房地产开发中心（有限合伙）于本判决生效之日起十日内向代金雪返还咨询服务费470571元，并按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，给付自2020年3月27日起至实际返还之日止的利息；四、驳回代金雪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9062元，由北京中犀华筑房地产开发中心（有限合伙）负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  周 桓二〇二〇年八月五日法官助理  冯瑞卿书 记 员  陈 悦