江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0582民初6608号原告：丁文晰，女，1988年3月14日出生，汉族，住江苏省张家港市。委托诉讼代理人：冉骁，江苏通达瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴泾豪，江苏通达瑞律师事务所实习律师。被告：赵旭梅，女，1990年1月10日出生，汉族，住湖北省崇阳县。第三人：招商银行股份有限公司张家港支行，住所地江苏省张家港市人民中路151号金城中银大厦105室、202室东侧。负责人：薛栋，该行行长。委托诉讼代理人：唐翱翔，江苏益友天元（张家港）律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱亚萍，江苏益友天元（张家港）律师事务所律师。原告丁文晰与被告赵旭梅、第三人招商银行股份有限公司张家港支行（以下简称招商银行张家支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案后，依法适用简易程序于2020年7月31日公开开庭进行审理。原告丁文晰委托诉讼代理人冉骁、被告赵旭梅、第三人招商银行张家港支行委托诉讼代理人钱亚萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁文晰向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行《房屋买卖合同》，办理房屋过户手续；2.被告以300元每日向原告支付违约金(自2020年6月15日起计算至实际履行之日止)；3.被告赔偿因被告违约给原告造成的律师费损失40000元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原被告于2017年7月签订房屋买卖合同后，于2017年9月20日另行签订《房屋买卖合同》，约定被告将其所拥有的将坐落于张家港市中凯城市之光花园5幢1302室房屋出售原告。双方约定房屋总价款848888元。因张家港市的限售政策，被告出售房屋不能立即办理过户事宜，为此双方另约定，在被告获得房屋产权证后7日内签订《租赁协议》，将案涉房屋出租给原告，租金为0元，原告在第一次签订购房合同后向被告支付房款258888元，在2018年3月1日前支付第二笔房款10万元，在符合过户条件前10日支付第三笔购房款19万元，原告首付款支付后，被告配合办理过户等事宜。原告按照约定支付购房款后，2020年6月8日突然向原告提出要求原告支付在签订购房合同后至今的房屋贷款。但关于贷款事宜并未在合同中载明，被告也明确签订合同时并未协商关于在此期间贷款由谁支付的问题，现在协商此事宜。在原告要求按约支付第三笔购房款但遭到被告拒绝，被告单方不履行购房合同之约定，已构成违约。根据合同约定，因被告违约，原告为维护权利所支出的律师费、诉讼费等均应由被告承担。被告赵旭梅辩称，其同意继续履行合同，将房屋过户给原告，但是其不同意原告主张的律师费、违约金。第三人招商银行张家港支行述称，被告以案涉房屋作为抵押物向其申请一手房住房按揭贷款50万元并办理了抵押登记手续，后因被告出现逾期还款，截至2020年7月2日，被告尚欠其本息合计474248.36元（之后的利息、罚息、复利按照合同约定计算至被告将本息还清之日），为此其已向法院起诉，请求被告承担本息、诉讼费及相应的律师费损失。原告要求被告继续履行买卖合同，将房屋过户至原告名下，其认为原、被告之间的转让行为无效，但其同意在将案涉房屋抵押担保的全部债务本息及其他相关一切费用结清后，其可以协助注销案涉房屋的抵押权。本院经审理查明事实如下：2017年9月20日，赵旭梅（甲方、出卖方）与丁文晰（曾用名丁芳，乙方、买受方）签订房屋买卖合同，约定赵旭梅将中凯城市之光花园5幢1302室出售给丁文晰，甲乙双方已知该不动产目前为期房，双方都已知期房交易的相关风险，该不动产抵押情况为已在招商银行设定抵押，甲乙双方协商一致该不动产成交价格为848888元。合同签订后，乙方向甲方支付定金2万元，甲方签订本合同以后应当在过户之前与该不动产设定抵押的银行预约提前还贷并解除抵押，使该不动产达到转让条件，并保证该不动产的物权及各项权利在国家不动产权利登记机关登记注册转让过户到乙方名下且乙方取得该不动产证之前未被查封或者冻结。乙方自愿选择按揭付款方式付款，须于2017年7月10日前支付首期房款258888元，于2018年3月1日前支付第二笔房款10万元，于满足过户条件前10天前支付第三笔房款19万元，并于双方约定日期签署网签合同，即《存量房买卖合同》，余款30万元由银行或公积金中心提供按揭贷款，乙方须于网签合同日期起3个工作日内办理完毕银行或公积金中心按揭贷款手续，另乙方须于领取新不动产证之日起3各工作日内办理完毕不动产抵押登记手续。合同第四条物权及各项权利转移登记和户口迁出4.1条约定，甲乙双方同意若选按揭付款，为银行或公积金中心出具的《贷款承诺书》上的日期起3个工作日内双方共同向国家不动产权利登记部门申请办理该不动产物权及各项权利转移登记手续，甲乙双方若任何一方不配合按时办理转移手续，每延期一天，守约方可向违约方收取300元违约金。合同第八条违约责任约定，本合同签订后，甲方再将该不动产出卖给第三人，导致乙方不能取得不动产权证的，乙方有权解除本合同，甲方应当在合同解除之日退还乙方全部已付款，并按双方约定的成交金额的百分之二十支付违约金。若协商不成，乙方有权向司法部门提起诉讼，产生的诉讼费以及律师费等相关费用由甲方承担。双方在合同中还对其他条款进行了约定。合同签订后，丁文晰陆续向赵旭梅支付了房款358888元。2018年6月15日，赵旭梅办理了案涉房屋的不动产权登记证书。2020年5月8日，赵旭梅向丁文晰发送微信称“美女，过户前你还要把我们签合同之后到过户时候这段时间的房贷补给我的”，丁文晰问“这是什么钱，按约定我应该在过户前给你19万”，赵旭梅回“从2017年9月20号签过买卖合同之后，到今年6月15日号一共是33个月，这期间的房贷都是我替你还的，当时签合同的时候说是过户前一起算的”、“但是这个贷款我们签了合同之后房子就是你的了，我不可能替你还这么久的房贷的呀，当时就说等到过户时候一起算的吗？也没有写在合同上”，丁文晰回“当时就是我们怕烦，说到过户前一次性给你19万元，贷款下来银行全部给你，这不是一样的吗，总房价还是这么多”、“我记得很清楚，说你自己还，我就不管了，反正过户前给你19万，银行贷款下来给你30万，清清爽爽，有补充合同”，赵旭梅回“房价是房价啊，但是我不可能帮你还这33个月的贷款吧，签了买卖合同之后这个房贷就应该是你来还了”、“总房价是总房价，房子贷款是贷款，两码事的”，丁文晰回“你在说什么”、“不是替我还，我肯定是按合同总价付款，不管你全款买房还是贷款买房，这是你的事情，我按我们的合同付钱，签好在过户前给你19万，银行贷款下来全部付清呀，你看补充合同和租赁合同，你去问下中介”，赵旭梅回“签了买卖合同之后，房子就是你的了，贷款也跟我没关系的，我一直在还着你房子的贷款，怎么可能跟你没关系呢，房子是不是你的”，丁文晰回“以合同为准”；2020年6月11日，丁文晰发微信称“按照合同第3条第2款第2项的约定，我向你支付第三笔19万元购房款后，你要跟我签署房管局备案的网签合同，我今天就可以把19万转给你，你这边能不能按照合同约定配合办理网签手续？”、“19万我早就准备好了，就等你们约我”，赵旭梅回“房管局网签合同要不动产权到手两年才能签吧”、“并且房贷的钱你没给我，我不可能去网签的”；2020年6月22日，赵旭梅发微信问“美女，房子交易还进行吗？如果房子你不买了，我这边就重新找买家了”，丁文晰回“我这边尾款早就按合同约定准备好了，也提醒你好几次了，随时可以按照合同约定办理网签”、“但是合同没有约定的房屋贷款我不会承担”，赵旭梅回“合同最后一项你可以好好看看的，里面有每个月的贷款是由乙方出的，房价总价不变，33个月的贷款可以扣点房贷本金，其余的是你那边应该补给我的”、“美女，在你补给我房子贷款，过户之前，我不想再帮你还房贷了，到时候房子被法院查封也好，拍卖也好，我不负责的”。另查明，2016年5月5日，赵旭梅与招商银行张家港支行签订《个人购房借款及担保合同》，约定由赵旭梅以案涉房屋为抵押向招商银行张家港支行贷款50万元用于支付案涉房屋的购房款，抵押担保的范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公证费、送达费差旅费）等。招商银行张家港支行于2018年8月9日办理了案涉房屋的抵押权不动产权登记。因赵旭梅未能正常还款，招商银行张家港支行向法院提起诉讼。2020年6月13日，丁文晰与江苏通达瑞律师事务所签订《委托代理合同》，委托通达瑞律所代理参加与赵旭梅房屋买卖合同纠纷一案，丁文晰支付代理费4万元等。江苏通达瑞律师事务所于2020年6月16日开具了价税合计为4万元的增值税普通发票。审理中，招商银行张家港支行明确赵旭梅截至2020年7月31日结欠其贷款本金及费用合计510322.05元，赵旭梅对上述金额予以确认，但表示无力偿还。丁文晰明确同意代赵旭梅偿还上述费用并于2020年8月4日代赵旭梅向招商银行偿还了贷款本息及各项费用合计510562.4元（包含截至2020年8月4日的贷款本息476226.4元、诉讼费7724元、律师费26612元），招商银行张家港支行于2020年8月5日办理了案涉房屋的抵押权登记涤除手续。丁文晰就其代偿款项要求在本案中一并处理，赵旭梅对此亦无异议。以上事实，有当事人提交的房屋买卖合同、收据、微信聊天记录、借款及担保合同、委托代理合同、情况说明以及本院庭审笔录等证据材料予以证实。本院认为，原、被告双方签订的房屋买卖合同合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。根据合同约定，案涉房屋的转让价格为848888元，被告要求原告向其支付房屋贷款拒不配合原告办理房屋的过户登记手续，并无合同依据，构成违约，现原告自愿代被告向第三人偿还了贷款及相应费用已涤除案涉房屋上的抵押权，第三人也已办理了案涉房屋上抵押权涤除手续，故办理案涉房屋的过户手续已不存在障碍，原告要求被告办理案涉房屋的过户手续应予支持。原告要求就其代偿款项510562.4元扣除剩余购房款49万元后的余额20562.4元在本案中一并处理，被告对此亦无异议，故被告应予归还原告上述款项。关于原告主张的违约金，被告认为该违约金过高，申请法院调整，因双方对具体过户时间约定不明，故本院酌定被告自房屋具备过户条件之日即2020年8月5日起至实际配合被告办理过户登记之日按照房屋总价每日万分之三即每日255元向原告支付违约金。关于原告的律师费损失，被告亦认为该律师费过高，本院根据本案合同的未履行情况及案件审理的实际情况，酌定被告承担原告的律师费损失15000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告赵旭梅于本判决生效之日起十日内配合原告丁文晰办理位于张家港市的不动产权过户登记手续，将上述房屋过户登记至原告丁文晰名下。二、被告赵旭梅归还原告丁文晰代偿款510562.4元，扣除原告丁文晰结欠的购房款49万元，被告赵旭梅还应支付原告丁文晰20562.4元。限于本判决生效之日起十日内履行。三、被告赵旭梅支付原告丁文晰违约金（自2020年8月5日起至被告实际配合原告办理过户登记手续之日止按照每日255元计算），并赔偿原告丁文晰律师费损失15000元。限于本判决生效之日起十日内履行。四、驳回原告丁文晰的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取400元、保全费2382元，合计2782元由原告丁文晰负担150元，由被告赵旭梅负担2632元。被告应负担部分限其于本判决生效之日起十日内直接缴纳至本院诉讼费账户（详见当事人须知）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  曾宪佳二〇二〇年八月二十日书记员  许婷苇张家港市人民法院当事人须知当事人在法院调解、判决后自动履行法律文书确定的义务，将相关履行义务款项交纳至法院以下账户的，应在三日内将汇款人、金额、相关汇款依据及案号等情况书面告知承办法官。1.诉讼费用。户名:张家港市人民法院，开户银行:中国农业银行苏州张家港分行营业部，账号:62×××67；2、调解书、判决书确定当事人履行义务的款项。户名：张家港市人民法院，开户银行：中国农业银行苏州张家港分行营业部，执行款账号：62×××64。3、汇款情况如未及时告知承办法官，导致当事人向法院申请执行的，可能存在被法院采取强制执行措施或被列为失信被执行人及限制高消费等风险。4、如未按调解书、判决书确定义务履行，导致对方当事人向法院申请执行的，法院将依法采取强制执行措施，或采取列为失信被执行人及限制高消费等信用惩戒措施。张家港市人民法院