内蒙古自治区扎兰屯市人民法院民 事 判 决 书（2020）内0783民初1384号原告：吴迪，男，住内蒙古自治区扎兰屯市。委托诉讼代理人：国明，内蒙古法先律师事务所律师。被告：陈文娟，女，住内蒙古自治区扎兰屯市。委托诉讼代理人：刘兆庆，内蒙古云龙律师事务所律师。原告吴迪与被告陈文娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月27日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴迪及其委托诉讼代理人国明，被告陈文娟的委托诉讼代理人刘兆庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴迪向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告于2018年4月1日签订的《好韵时尚旅馆出租合同》合法有效；2.判令被告立即给付原告2020年5月1日前应付的当年房屋租金4万元整；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告因经营诊所需要，于2018年4月1日与原告签订《好韵时尚旅馆出租合同》，约定原告将自有的正在经营的位于扎兰屯市××园北门西侧的好韵时尚旅馆出租给被告使用。房屋租赁期限为五年，自2018年5月9日至2023年5月9日。五年租金共200000元，合同约定为上打租，在租赁期限内，被告应在每年5月1日前一次性向原告付清当年租金40000元。双方签订合同后，原告按照约定将好韵时尚旅馆交付给被告使用。租期的前两年，被告依照约定按时给付了租金。2020年5月1日前，虽经原告提醒催促，被告拒绝给付当年租金。2020年5月1日后，被告仍然拒绝按照约定给付原告第三年的租金40000元，并无故要求与原告解除租赁合同。原、被告均系完全民事行为能力人，所签订租赁合同的内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，且不存在欺诈、胁迫、重大误解情形，双方的合同合法有效，双方应该按照合同约定全面履行合同义务。被告应立即向原告支付当年应付房屋租金40000元。原、被告无法自行协商解决，为此诉至法院。被告陈文娟辩称：双方签订的租赁合同已无法继续履行，该房产发生了产权纠纷，其合同效力待定，合同是否违法尚不确定。被告的转租行为实质是代理行为，并不适用合同法对转租效力的规定，因被告在转租时经原告示意要求增加租金，并且每次转租的第三人也知道被告是按照原告的要求履行转租协议，其行为为代理行为。其次最后一位转租者因该房产发生了产权纠纷，一直有其他人向其主张房租或要求其搬出房屋，原告也一直未能拿出产权证明，承租者有权行使抗辩权。在产权明确前拒交房租，且原告直接将转租者清离，亲自接房。接房后原告表示买卖不好做，让被告继续接手房屋，按最初的承租合同履行。第三人在承租期内，原告直接将其清离，也能证明被告所签转租合同时行使的是代理行为，原告应在解决房屋权属问题后直接向第三人主张租金。综上，请驳回原告的诉讼请求。原告吴迪为支持其诉讼请求向本院提交如下证据：1.租赁合同，证明租赁合同的双方当事人、期限、内容及每年应交房租40000元。陈文娟质证无异议，本院予以确认；2.涉案房屋的环评手续、消防手续各一份，证明原告是涉案房屋的实际经营者，消防责任人是原告吴迪，原告系该旅馆所在门市楼的产权人也是该旅馆的实际经营者，其对旅馆有处置权与被告签订的合同合法有效。陈文娟质证，真实性无异议，证明目的有异议，法人并不能证明权属问题。本院认证为，对该组证据的真实性，本院予以确认；3.原告方证人吴仕勇出庭证言，证明涉案房屋所有权人为原告吴迪，好韵时尚旅馆的经营者也是吴迪，该房屋出租前一直由原告吴迪负责。陈文娟质证，证人吴仕勇与原告吴迪系父子关系，具有一定的倾向性，证明效力低下。证人证言也未证明涉案房屋的权属问题。本院认证为，证人吴仕勇与原告吴迪系父子关系，其证言效力低下，本院不予确认。被告陈文娟为支持其抗辩意见向本院提交如下证据：1.2019年10月1号、2号，原、被告微信聊天记录截图，证明被告在转租时经过原告同意并授意其加5000元租金。吴迪质证，真实性无异议，大军从原告陈文娟处转租后，又将房屋转租给他人，支付陈文娟100000元兑店款，原告吴迪未经手，不认可被告的代理行为。本院认证为，对该份证据的真实性予以确认；2.2020年3月27日、4月25日，原、被告微信聊天记录截图，证明该涉案房屋出现产权纠纷。吴迪质证，真实性无异议，但聊天记录不能证实涉案房屋存在产权纠纷，聊天时间是2020年3月27日、4月25日，而双方的租赁合同早在2018年4月1日就已经签订并实际履行两年，根据合同法买卖不破租赁原则，房屋产权的变更不影响租赁合同的效力，而且被告方无任何证据证明涉案房屋确实存在产权纠纷。本院认证为，对该份证据的真实性予以确认；3.2020年5月10日原、被告微信聊天记录截图，证明原告将现有的承租人已经撵走，然后要求被告继续履行原合同。吴迪质证，真实性无异议，但不认可证明问题，原告并没有同意收回房子，原、被告之间存在房屋租赁关系，被告应向原告履行合同义务，通过该聊天内容可以看出原告多次催促被告给付房屋租金。本院认证为，对该份证据的真实性予以确认。经审理查明，2018年4月1日，吴迪与陈文娟签订《好韵时尚旅馆出租合同》，内容如下：“出租方（以下称甲方）吴迪，承租方（以下称乙方）陈文娟，为了使甲、乙双方合作愉快，根据《合同法》及有关规定，为明确甲方与乙方的权利义务关系，经双方协商一致，签订本合同。一、租赁物的名称：甲方将位于扎兰屯市兴晟园小区北门西侧的旅馆（旅馆名称：好韵时尚旅馆）租给乙方使用；二、租赁房屋概况及用途：……；三、房屋租赁期限共5年，自2018年5月9日至2023年5月9日；四、租金：1.租金共￥200000元（贰拾万元整）。2.租金支付方式：在租赁期限内，乙方应在每年5月1日前一次性向甲方交纳当年租金￥40000元；3.押金及用途……；4.当合同履行完毕，租金结清，屋内一切设施及物品等租赁财产完好无损，甲方退还乙方押金；五、房屋转租，合同未经甲方同意，乙方不得随意将该房屋转租给他人，否则甲方有权解除合同，并索取赔偿金拾万元整收回房屋，并追究法律责任；六、其它条款……；七、本合同一式贰份，甲、乙双方各执壹份。两合同具有同等法律效力。甲方：吴迪（签字），乙方：陈文娟（签字）”。合同签订后，双方按合同履行约定义务，2020年5月9日，因陈文娟未交房屋租金，吴迪将陈文娟的转租户清离租赁房屋，双方因此发生争议，诉至法院。本院认为，吴迪与陈文娟签订的《好韵时尚旅馆出租合同》是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自义务。陈文娟抗辩因涉案房屋产权发生纠纷，未交纳租金，但未向本院提交相应证据，且根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，故对陈文娟的抗辩意见本院不予采纳。根据该规定，双方还应按合同约定继续履行各自义务。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十四条第一款、第二百二十九条之规定，判决如下：一、原告吴迪与被告陈文娟于2018年4月1日签订的《好韵时尚旅馆出租合同》继续履行；二、被告陈文娟给付原告吴迪2020年5月1日应付的房屋租金40000元，于本判决生效后七日内付清；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元，由被告陈文娟负担，于本判决生效后十日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审判员  刘江峰二〇二〇年八月二十四日书记员  艾 璐附：本判决所依据的相关法律1、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百二十四条第一款承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。