安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0103民初7935号 原告:徐药挺,男,1982年1月13日出生,汉族,住安徽省合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：汪娜，安徽徽达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪观利，安徽徽达律师事务所律师。 被告：合肥泓景商业运营管理有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区北二环路与董铺路交口东北角海能董铺大厦办910。 法定代表人：王青芳，总经理。 委托诉讼代理人：马宁，男，该公司员工。 原告徐药挺与被告合肥泓景商业运营管理有限公司（下称泓景公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐药挺及其委托诉讼代理人汪娜、汪观利，被告泓景公司委托诉讼代理人马宁均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 徐药挺向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《委托租赁经营合同》、返还原告董铺大厦806室房屋，并支付拖欠原告的房屋租金(2019年8月30日至2020年4月30日)15288元及违约金466.28元合计15754.28元(以15288元为基数,自2020年3月1日起按逾期付款数额日万分之五算至2020年4月30日,后期房屋租金及违约金算至房屋实际返还之日止);2、判令由被告承担本案的诉讼费用。 事实和理由: 原、被告于2016年4月22日签订了《委托租赁经营合同》,合同约定原告将位于合肥市西二环与北二环交叉口往北50米董铺大厦806室(不动产权证登记房屋坐落位置为庐阳区北二环路与董铺路交口东北角海能董铺大厦办806)房屋委托给被告租赁经营。合同就委托标的物、委托经营方式、委托经营事项、委托经营期限、经营收益及支付方式、双方的权利义务、违约责任等条款均做出约定。合同第四条约定了委托经营期限为10年,自2016年8月30日至2026年8月30日止。另合同第五条经营收益及支付方式条款明确约定了委托经营期内被告须定期向甲方支付房产租赁收益,并将委托租赁经营期限10年时间的房租收益分段支付。第一年至第三年,前三年的房租收益合计57338元,由被告一次性支付给原告(用于原告购买涉案房产部分房款)该租金以冲抵购房款形式支付。从第四年起,被告每半年向原告支付一次房产租赁收益,时间为每年度的6月30日前及12月31日前,被告将租赁收益存入原告指定账户。第四年至第六年的房租,被告按照1911元/月向原告支付房租收益;第七年至第八年的房租,被告按照2230元/月向原告支付房租收益;第九年至第十年的房租,被告按照2867元/月向原告支付房租收益。第一年度至第三年度的房租收益已经按照合同约定冲抵购房款。合同约定了从第四年起,被告每半年向原告支付一次房产租赁收益,根据合同约定的经营期限的起止时间,第四年度应为2019年8月30日至2020年8月30日,然被告未按照约定支付第四年度上半年的房产租赁收益。原告曾向被告催要逾期支付的房产租赁收益,并于2020年5月2日发送函件催要被告逾期支付的房租收益,但被告至今未支付拖欠的房产租赁收益。现原告诉至法院要求判如请。 泓景公司辩称：一、我司对原告所提拖欠租金要求与事实不符。根据合同第四条约定，甲方取得委托标的物的房产证且房款付清之日起开始计算。但自本协议签订之日起甲方应将租赁房屋交付给乙方进行前期准备工作，由此可见，虽然合同约定了大致的经营期限为2016年8月30日至2026年8月30日止，但该期限仅为框架性的期限，具体合同履行的期限和租金的支付以原告是否取得房产证且房款付清之日起开始计算，而在房产证且房款未能付清之前，原告有义务进行前期准备工作。结合各原告取得房产证的时间及房款付清的日期，截止开庭之日，我方不拖欠各原告租金。 二、原告主张解除案涉合同属于违法解除。本案的大部分原告主张我司承担拖欠租金无任何依据，其基于我司拖欠租金要求解除案涉合同无任何事实依据，我司认为各原告无正当理由要求解除案涉合同，属于违法解除。根据合同第十条约定，我方有权要求各原告承担我司前期装修房屋的各项损失并主张各原告的胡乱行为导致我方经营不善的损失。 三、受疫情及业主群闹事扰乱正常经营等原因，我方经营管理遇到困境，我方曾积极合情合理与各原告磋商，妥善处理未来的租金支付问题。因双方签订的委托租赁经营合同约定的期间，部分业主多次到酒店大厅去干扰客人影响正常经营，酒店方多次报警，均有音频视频及出警记录。合肥市已于2020年1月24日启动重大公共卫生事件以及响应，包括延长春节假期，延长复工时间，实行最大限度减少公众聚集活动，停止存在明显较差感染风险的公众聚集活动，限制人员外出等措施。受疫情影响因租赁房屋无法使用或使用受到限制，使得我们公司酒店长期处于停产停工状态，酒店日常经营方面也变得异常艰难。 本院经审理认定事实如下：2016年4月22日，合肥宝维工贸有限公司（下称宝维公司）与徐药挺签订《房产买卖合同》，约定将位于合肥市西二环与北二环交叉口往北50米董铺大厦806室房屋出售给徐药挺。 同日，徐药挺与泓景公司（原安徽鸿景假日商业运营管理有限公司）签订《委托租赁经营合同》，双方约定：徐药挺将其所有的位于合肥市西二环与北二环交叉口往北50米董铺大厦806室房屋委托泓景公司出租经营；委托租赁经营期限为10年，自（2016年8月30日至2026年8月30日止）徐药挺取得委托标的物的房产证且房款付清之日起开始计算，但自合同签订之日起，徐药挺应将房屋交付给泓景公司进行前期准备工作；第一年至第三年，前三年的房租收益合计65969元,由泓景公司一次性支付给徐药挺(用于徐药挺支付房产出售方房款)该租金从房款中扣除，从第四年起，泓景公司每半年向徐药挺支付一次房产租赁收益,时间为每年度的6月30日前及12月31日前,泓景公司将租赁收益存入徐药挺指定账户：第四年至第六年按照1911元/月支付、第七年至第八年按照2230元/月支付、第九年至第十年按照2867元/月支付；在《房产买卖合同》约定的交付日期，徐药挺同意由房产出售方直接向泓景公司交付徐药挺所购房产，并办理交接手续；泓景公司逾期支付徐药挺租赁收益，除应补偿所欠租赁收益外，并按日向徐药挺支付应付而未付租赁收益总额的万分之五的违约金。 合同签订后，宝维公司将案涉房屋直接交付给泓景公司用于酒店经营。 2016年7月1日，徐药挺取得案涉房屋的不动产权证书。2016年9月16日，徐药挺付清全部房款。 2020年5月8日，徐药挺向泓景公司发出律师函，要求其支付租赁收益，逾期将解除租赁合同。 截至起诉时，泓景公司尚未支付过徐药挺租赁收益。 以上事实由双方当事人的当庭陈述及原告提交的变更登记信息、不动产权证书、《委托租赁经营合同》、律师函、邮政快递单据、《房屋买卖合同》，被告提交的房产证取得日期及房款付清时间明细表等证据予以证实。 本院认为，徐药挺与泓景公司签订《委托租赁经营合同》系双方真实意思表示，未违反相关法律法规，属合法有效，双方应按合同约定履行各自的权利义务。 关于解除合同。根据最高院发布的《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》：承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人租金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。故徐药挺以泓景公司拖欠租金为由要求解除合同并返还房屋的诉请，本院不予支持。 关于租赁收益。《委托租赁经营合同》中约定了委托租赁的起止时间为自2016年8月30日至2026年8月30日止，又约定了自徐药挺取得房产证且房款付清之日即2016年9月16日开始计算，后一个日期应视为对前一个日期的变更，故租金收益应自2016年9月16日开始计算。前三年房租收益抵扣房款后，自第四年度开始，泓景公司每半年向徐药挺支付一次租赁收益，时间为每年度的6月30日前及12月31日前。合同中双方并未约定是否是预付，但按照房屋租赁合同履行的惯例，租金一般为预付，故第一笔支付期限应为2019年12月31日前，金额为17199元（1911元/月×9个月），第二笔支付期限应为2020年6月30日前，金额为11466元（1911元/月×6个月）.截至起诉时，泓景公司未支付过租赁收益，故现应支付徐药挺自2019年9月16日至2020年12月16日的租赁收益28665元。 关于违约金。泓景公司应于2019年12月31日前支付徐药挺第一笔租赁收益，虽有逾期情形，但考虑到疫情原因，泓景公司的酒店经营受到一定程度的影响，结合案件实际情况，兼顾公平正义原则，本院对徐药挺关于违约金的诉请不予支持。第二笔租赁收益的支付期限在起诉时尚未届满，违约金亦不作计算。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告合肥泓景商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告徐药挺租赁收益28665元； 二、驳回原告徐药挺的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为387元，由被告合肥泓景商业运营管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员 许 欣 竹 二〇二〇年八月二十四日 书记员 陈夏梦迪 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。