上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初33715号原告：杜颖，女，1986年8月30日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告：杜志成，男，1947年1月15日出生，汉族，住上海市浦东新区。上列两原告共同委托诉讼代理人：王沛浩，北京天驰君泰律师事务所上海分所律师。被告：杜颖嫣，女，1988年5月31日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：王一帆，广东万哲律师事务所律师。被告：杜国宝，男，1963年11月9日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告杜颖、杜志成与被告杜颖嫣、杜国宝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案受理后，依法适用简易程序。2020年10月21日，本院公开开庭进行审理，原告杜颖、杜志成的共同委托诉讼代理人王沛浩，被告杜颖嫣及其委托诉讼代理人王一帆到庭参加诉讼。被告杜国宝经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜颖、杜志成向本院提出诉讼请求：1.确认其与两被告就本区海霞路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下至判决主文前简称“系争房屋”)形成的买卖合同关系解除；2.两被告返还购房款100万元；3.两被告返还装修费10万元；4.两被告支付解约违约金224万元。事实和理由：两被告因本区川沙新镇莲新村西杜家宅XXX号房屋(以下简称“42号房屋”)动迁而取得系争房屋。2015年7月24日，其与两被告就系争房屋签订定金合同及买卖合同。因系争房屋为动迁房，故双方在合同中对过户期限作出约定，即大产证满三年且动迁协议书满三年。后其向两被告支付房款共计100万元。2015年8月15日，两被告向其交付房屋，其对房屋进行装修后居住使用。2018年4月23日至今，系争房屋被采取司法措施。系争房屋于2015年12月25日办理大产证，而被告于2010年7月28日签订动迁协议，被告应在大产证满三年后的2个月内将系争房屋过户至其名下。现被告未能按约办理房屋过户，其催告后被告仍未在合理期限内履行过户义务，故其有权行使解除权。审理中，其表示如果本院判令合同解除，则其同意返还系争房屋。被告杜颖嫣辩称，系争房屋为动迁房，因所在区域发生划分调整，由川沙镇变更为祝桥镇，镇政府与开发商存在经济纠纷，且镇政府的交接工作未能衔接好，导致其目前无法办理出小产证。合同约定的过户条件为政策允许可以办理过户之时过户，现非因其原因造成无法办理小产证，即过户条件尚未成就。且因政策原因导致系争房屋无法办理过户，符合情势变更的构成要件，其同意在可以办理小产证时将房屋过户至原告名下，故不应认定其行为构成违约。杜国宝为其父亲，因生意资金所需，要求其将系争房屋出售于原告，其收取购房款后转入案外人及杜国宝账户中，系争房屋上的司法查封也系因杜国宝涉诉所致，故应由杜国宝承担责任。如果法院判令合同解除，同意返还购房款100万元；认可原告支出的装修费为3至5万元；原告应支付使用房屋期间的租金以抵扣其应返还的购房款；要求将解约违约金调低。审理中，其明确因42号房所在动迁项目未备案，致使系争房屋无法办理小产证；其在签约时以为可以办理房屋过户手续，双方在签订合同时均未能预见到政策原因对合同履行造成的影响，故双方对合同内容均存在重大误解，但不要求撤销案涉买卖合同。被告杜国宝未作答辩。经审理查明：2015年7月24日，杜颖、杜志诚与杜颖嫣、杜国宝就系争房屋签订定金协议及买卖合同，约定购房款112万元，2015年8月10日前支付100万，余款12万由银行贷款完成交易后由银行支付给甲方，否则由乙方补足；甲方拿到100万元后交付房屋；鉴于房屋为配套商品房，根据国家现行政策规定动迁房大产证满三年且动迁协议满三年后办理过户手续；在国家政策允许办理过户起2个月内，甲方配合乙方办理过户手续，逾期一天，违约金500元；甲方违约的，按照购房款2倍支付违约金，一周内退还已收房款及乙方装修费等；过户当天12万元尾款付清。2015年7月27日、2015年8月5日，杜志成向杜颖嫣通过银行转账共付款100万元。2015年8月5日，两被告向原告交付系争房屋，两原告使用房屋至今。另查明，2010年7月28日，杜国宝(乙方)与本区川沙新镇城镇建设管理中心就本区川沙新镇莲新村西杜家宅XXX号房屋(以下简称“42号房屋”)签订补偿安置协议，协议载明安置人包括马凤群及杜颖嫣。杜颖嫣与上海缘盛置业发展有限公司(以下简称“缘盛公司”)曾就系争房屋签订商品房买卖合同。2015年12月25日，系争房屋核准登记于缘盛公司名下。截至2020年10月23日的产调信息显示，系争房屋仍核准登记于缘盛公司名下；2018年4月23日、2018年4月27日，系争房屋分别因(2018)沪0115民初21922号、(2017)沪0115执27115号案件被本院采取查封措施。再查，被告杜颖嫣于2020年7月23日签收本案诉状副本。审理中，本院至本区川沙新镇城建中心调查系争房屋是否无法办理小产证及其原因，该单位工作人员作如下回复：被告因42号房屋动迁而取得包括系争房屋在内的三套房屋。现因42号房屋所在的动迁项目未完成备案手续，所以系争房屋目前尚未取得办证资格，无法办理出小产证。以上事实，由居间协议、买卖合同、付款凭证、产调信息、动迁协议等证据材料及庭审笔录在卷佐证。审理中，原告称其为系争房屋装修支出140,800元，为此提交装修合同、收据、网购订单截图等；系争房屋目前的市场价为250万元至300万元之间。被告杜颖嫣不认可原告提交的上述证据，但表示认可原告为装修房屋支付3万至5万元；另表示系争房屋目前市场价为150万元左右。本院认为，两原告与两被告签订定金协议的目的在于担保双方将来订立房屋买卖合同，之后双方确又签订房屋买卖合同，双方之间也因此就系争房屋成立买卖合同关系，双方均应恪守合同义务。合同约定：根据国家现行政策规定动迁房大产证满三年且动迁协议满三年后办理过户手续，在国家政策允许办理过户起2个月内，甲方配合乙方办理过户手续。从文字的表述来看，“国家政策允许办理过户之日”即为系争房屋“大产证满三年及动迁协议满三年”。签约时被告已签订动迁协议，而系争房屋尚未办理出大产证，故对签约时的双方当事人而言，上述关于过户之日的约定是确定到来且到来之时尚不能确定的期限，即大产证办出之后方能确定。因房屋大产证于2015年12月25日办出，故可以确定两被告履行过户义务的期限应为2015年12月25日之后的2个月内，即2016年2月25日之前。两被告因42号房屋动迁而取得系争房屋，现因42号房屋所在的动迁项目未完成备案手续，故系争房屋至今仍无法办理出小产证，进而必然无法办理过户手续。且房屋上因被告与他人的债务纠纷尚有数个他院的司法查封未能解除，即使已能办理出小产证，也因司法查封的客观障碍而无法办理过户手续。基于上述理由，原告提出因其合同目的无法实现，两被告应属根本违约的理由成立，其据此可以解除合同。因被告杜颖嫣于2020年7月23日签收本案诉状副本，故双方之间的房屋买卖合同于该日解除，本院予以确认。合同解除后，两被告应向原告返还购房款100万元，故对原告主张返还购房款的诉请予以支持。合同另约定出卖人违约的，应返还买受人装修费。现原告未能提供有效证据证明其实际装修支出，因杜颖嫣认可其装修费为3万至5万元，故酌情判令两被告向原告返还装修费4万元。另外，关于合同解除的后果，原告表示，如合同解除，其愿意返还系争房屋，故本院为解决当事人诉累在本案中对此一并予以处理。关于解约违约金224万元的诉请。在一方违约而需要判断是否应当承担违约责任时，应当考察违约方是否存在法律规定的免责事由。具体到本案，两被告并无相应的免责事由，故其应当承担相应的违约责任。合同约定的224万元违约金，其性质应为出卖人根本违约致使合同解除情况下出卖人应承担的违约金。杜颖嫣要求调低，本院结合原告的已付款比例、被告的过错程度及双方关于房屋价格的意见，酌情将违约金调整至63万。两被告作为案涉房屋买卖合同的出卖人，应共同承担上述付款义务。杜颖嫣提出其订立合同是为解决被告杜国宝的资金需求，且收取的购房款并非其个人所用，故其不应承担违约责任的意见不能成立，本院不予采纳。其另提出原告应支付使用房屋期间租金的意见，本院认为，原告支付大部分购房款后被告向其交付房屋，原告对房屋的占有是有权占有，被告无权要求原告支付租金，故对其意见不予采纳。被告杜国宝经公告送达开庭传票，未到庭应诉，视为放弃相应诉讼权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告杜颖、杜志成与被告杜颖嫣、杜国宝就上海市浦东新区海霞路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的房屋买卖合同于2020年7月23日解除；二、被告杜颖嫣、杜国宝于本判决生效之日起十日内向原告杜颖、杜志成返还购房款1,000,000元；三、被告杜颖嫣、杜国宝于本判决生效之日起十日内向原告杜颖、杜志成返还装修费40,000元；四、被告杜颖嫣、杜国宝于本判决生效之日起十日内向原告杜颖、杜志成支付解约违约金630,000元；五、原告杜颖、杜志成于本判决生效之日十日内返还被告杜颖嫣、杜国宝上海市浦东新区海霞路XXX弄XXX号XXX室房屋。如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38,520元，减半收取计19,260元(原告已预交)，保全费5,000元，由被告杜颖嫣、杜国宝负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 施 帅二〇二〇年十一月二十五日书记员 顾鼎鼎附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。