江西省上饶市广信区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1121民初463号原告：余陈安，男，1984年3月17日出生，汉族，住江西省上饶市广信区。原告：冯燕，女，1984年7月13日出生，汉族，住江西省上饶市广信区。两原告共同委托诉讼代理人：杨梦雅，北京市两高律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：刘桐，北京市两高律师事务所律师。被告：上饶市新城吾悦房地产开发有限公司，住所地江西省上饶市广信区凤凰西大道******，统一社会信用代码91361121MA362KKR16。法定代表人：杨可，系公司执行董事。委托诉讼代理人：王泉泉，系新城控股集团股份有限公司法律事务部律师。委托诉讼代理人：廖里，男、侗族，1994年4月15日出生，住上海市普陀区，系该公司员工。原告余陈安、冯燕与被告上饶市新城吾悦房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月27日立案后，依法适用简易程序，2020年5月22日公开开庭进行了审理，原告余陈安及其委托诉讼代理人杨梦雅、刘桐，被告上饶市新城吾悦房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王泉泉、廖里到庭参加诉讼。后因案情复杂转为普通程序，2020年7月14日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘桐，被告委托诉讼代理人王泉泉、廖里到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余陈安、冯燕提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》；2、请求判令被告退还原告购房首付款470878元，银行贷款支付的本金700,000元，合计1，170,878元；3、请求判令由原告退房给被告；4、请求判令被告承担原告银行按揭贷款利息损失；5、请求判令被告承担本案包括诉讼费在内的全部费用。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1、请求依法判令被告对案涉商品房的整个地下车库及房屋进行维修，直至达到经政府规划部门审批通过的施工图纸要求及国家标准，且维修完毕后聘请原被告双方共同认可的鉴定机构对房屋主体结构质量进行鉴定；2、请求依法判定被告赔偿原告自2019年8月8日至2019年12月10日期间的违约金14518.89元（逾期交房违约金）；3、请求依法判令被告赔偿原告因整个地库及地上房屋存在质量问题而不能入住形成的损失（以该房屋租金市场价每月2500元计，时间自2019年8月8日起至维修合格之日止，暂计算至2020年4月8日，共计10000元）；4、依法判令被告支付原告因房屋质量问题所造成的房价损失60000元；5、请求依法判令被告承担本案包括诉讼费在内的全部费用。事实和理由：申请人与被告签订了《商品房买卖合同》。合同签订后，原告向被告支付了购房款。案涉房屋的地下车库出现了梁、板开裂等情况，且混凝土不达标，房屋主体结构存在严重质量问题，包括申请人在内的诸多业主都担心房子会坍塌，一直未敢入住，且房屋内部也存在严重的质量问题。为维护原告的合法权益，现依法提起诉讼，请求依法判决。原告余陈安、冯燕围绕诉讼请求提交了下列证据：1、《商品房买卖合同》。证明原、被告双方签订了房屋买卖合同，因房屋及地下车库质量存在严重问题，被告违约，应依法赔偿原告损失；2、发票、招商银行个人购房借款及担保合同，商业招商银行历史账户明细表，中国农业银行交易明细清。证明原告通过首付加银行按揭贷款的方式，依约向被告支付了全部购房款；3、光盘两张及照片若干张。证明地库及案涉房屋存在严重质量问题；4、上饶新城吾悦广场地下车库结构安全可靠性鉴定报告。证明案涉房屋存在严重质量问题，鉴定报告中所谓的其29户进行了鉴定并未证据证明，其鉴定结论中地下室构建缺陷对其上部1-12楼的主楼结构无影响没有事实依据；5、租房信息，证明案涉房屋周边租金标准，案涉房屋存在质量房屋，被告应依法赔偿原告损失；6、房价信息，新城吾悦广场项目因房屋存在严重质量问题，导致房价暴跌，被告应依法赔偿原告房屋价值贬损损失；7、2020年5月21日手机拍摄的地库修复的相关视频和图片，证明地下车库还未修复完毕。被告上饶市新城吾悦房地产开发有限公司辩称：1、原告购买的被告开发的案涉房屋，符合合同约定的交付条件，即已验收合格，且其只购买了涉案房屋，并没有包括其诉请中所提及的地车库及地下车库整体所在区域；2、被告已经按照合同约定交付时间向原告发送了交付通知书，且在交付前被告取得了竣工验收合格证明，并完成了备案手续，其因为自身的原因，延迟收房，应当由其自身承担延期责任；3、原告在诉状中称混凝土不达标、主体结构存在严重质量问题，应承担举证责任；4、原告并非有权主张对整个地下车库进行维修的权利人；5、原告主张的房价损失和其他诉讼费无事实和合同依据；综上，请求法院驳回原告诉讼请求。被告上饶市新城吾悦房地产开发有限公司围绕诉讼请求依法提交了下列证据：1、《商品房买卖合同》。拟证明关于交付条件及交付通知的相应约定；2、《竣工验收备案表》。拟证明涉案房屋已经验收合同，取得了竣工验收报告，且在2019年8月2日完成了备案手续；3、《交付通知书》（即入伙通知书）及邮寄凭证。证明被告方在约定的时间向其发送了交付通知书，且其本人已经签收；4、吾悦广场项目的区位图。拟证明涉案房屋所在楼栋在小区所处的位置；5、地下室修复工程验、地下室修复工程验收申报表程质量监督报告，拟证明对于局部存在问题且可以加固修复的地下室区域已经修复完毕，并取得上饶市广信区质监站的盖章认可；6、上饶新城吾悦广场地下车库加固补强构件安全性技术鉴定报告。拟证明涉案存在质量问题的地下车库已经修复并经重新鉴定后认为“该地下车室加固补强的构件可以正常安全使用”；7、地下车库加固设计、地下车库加固设计究院有限公司）和施工（江苏鼎达建筑新技术有限公司）的资质证书。拟证明地下车库加固工程的设计和施工单位均有法定资质。本院组织当事人对以上证据进行了质证，关于原告提供的第1、2、4组证据和被告提供的第1、3、6组证据，双方对其真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提供的第3、7组证据系涉案地下车库修复前后的照片及视频，关于该证据能否证明地下车库修复后仍存在质量问题应结合涉案的两份鉴定报告予以综合认定；2、被告提供的涉案房屋的《竣工验收备案表》与本院依法向上饶市广信区工程质量监督管理站调取的《竣工验收备案表》内容和形式均一致，符合证据三性，本院予以确认；3、被告提供的上饶新城吾悦广场地下室加固工程的设计单位和施工单位的资质证书，原告方质证认为系复印件，真实性无法确认。经本院通过中华人民共和国住房和城乡建设部网站及全国建筑市场监管公共服务平台网站查询,上述单位的资质证书与查询到的信息一致，故本院对该组证据亦予以确认。结合当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月23日，两原告与被告签订了《商品房买卖合同》（备案合同编号：ＳＲ201812024860），合同约定两原告向被告购买位于原上饶县商品房，房屋单价为8200元／平方米，总价为1170878元；被告应在2019年8月8日前交付经竣工验收合格并符合合同约定的商品房。合同签订后，两原告支付首付款470878元，余款70万元办理按揭贷款予以支付。涉案房屋于2019年8月2日办理了竣工验收备案，被告于2019年8月7日向原告邮寄了交接通知书，原告收到了交接通知书后未办理收房手续。后因部分业主反映小区地下车库存在质量问题，广信区政府相关部门于2019年11月6日邀请相关专家对该地下车库质量进行分析，11月8日经业主代表和被告共同协商，确定选择江西省建筑科学研究院检测中心作为质量鉴定机构，并由上饶市广信区工程质量监督管理站委托江西省建筑科学研究院检测中心对上饶新城吾悦广场地下车库进行结构安全可靠性技术鉴定，该检测中心于2019年12月10日作出《上饶新城吾悦广场地下车库结构安全可靠性技术鉴定报告》，该鉴定报告第6部分结论及建议：“根据现场实体勘查、检测及计算分析，依据《民用建筑可靠性鉴定标准》（ＧＢ50292-2015）有关规定，对该地下室工程进行综合评定：该建筑地下室负二层21-34／Ｃ-Ｆ区域和4-18／Ｅ-Ｋ区域内梁板为受临时覆土过厚造成破裂；负三层后浇带为施工处理不当造成的混凝土分层和漏浆离析现象；负一与负二层顶板ＣＤ-ＣＥ／21-38区域内楼板裂缝为施工工艺不当和混凝土收缩应力造成的裂缝；其他区域内楼板裂缝为混凝土非结构性收缩裂缝；部分梁和柱混凝土强度不满足原设计要求。通过对地下室结构的检查、传力体系分析及现场检测数据，地下室构件的缺陷，地下室构件的缺陷对其上部****楼主楼结构无影响定评极Ｃｕ和正常使用性鉴定评级Ｃｓ级，上饶新城吾悦广场地下车库结构可靠性评定为Ⅲ级，即对地下室结构安全可靠性造成了影响，应采取措施，经过加固处理后该地下室结构可以安全使用。”，并建议：“（1）对地下室负二层31-34／Ｃ-Ｆ区域和4-18／Ｅ-Ｋ区域内梁板破坏严重的梁即裂缝宽度超1.0ｍｍ的梁进行置换，其他出现裂缝的梁和楼板进行补强加固处理。（2）负三层顶板在轴号15-17／Ａ-Ｂ后浇带采用修补处理，负二、三层顶板轴号26-33／ＢＢ-ＢＤ区域内后浇带进行重新浇筑，并做好该区域内的防水和排水措施。（3）负一与负二层顶板ＣＤ-ＣＥ／21-38区域内楼板裂缝采用灌缝后对楼板进行贴碳纤维布补强抗拉处理。（4）其他结构操作裂缝和施工缺陷进行灌缝和修补即可。（5）对混凝土强度不足原设计95%的构件进行补强处理。（6）加固设计和加固施工必须请具有专业资质的加固设计施工单位进行。”。被告收到该鉴定报告后，将涉案地下车库加固工程交由江苏省建工设计研究院有限公司进行设计，由江苏鼎达建筑新技术有限公司进行施工，该加固工程于2020年4月24日通过竣工验收，经上饶市广信区工程质量监督管理站委托，江西省建筑工程质量检测中心对上饶新城吾悦广场地下室加固补强构件进行了安全性技术鉴定，并于2020年5月20作出《上饶新城吾悦广场地下车库加固补强构件安全性技术鉴定报告》，该鉴定报告第5部分结论及建议：结论为“根据现场实体勘查、检测及计算分析与委托方提供的加固施工过程中的各项检测报告及相关技术资料，依据《民用建筑可靠性鉴定标准》（ＧＢ50292-2015）有关规定，对上饶新城吾悦广场地下车库加固补强构件安全性鉴定综合评定为Ａｕ级，该地下室加固补强的构件可以正常安全使用。”，并建议：“定期对该工程进行常规维护，不得自行更改该工程的正常使用状态，不得随意改变结构受力状态，严禁超载使用。”。诉讼中，被告对上述鉴定意见予以认可，原告对上述鉴定意见提出了异议，其中对《上饶新城吾悦广场地下车库结构安全可靠性鉴定报告》的异议为：1、《鉴定报告》第“3.8上部结构抽查”明确说明“针对地下室出现的缺陷情况，我中心对上部结构（1#楼~12#楼主楼）抽查了29户实体结构”，但在《鉴定报告》中未见到该被抽查的29户实体结构的检测数据，因此，异议人对质检中心是否对楼上29户实体结构进行了抽检及鉴定结构中“地下室构件的缺陷对其上部1#~12#楼主楼结构无影响”的真实准确表示异议；2、《鉴定报告》第“6.1结论”部分明确说明：“地下室构件的缺陷对其上部1#~12#楼主楼结构无影响”，但是原告购买的房屋建在地下车库之上，二者从形态上看是一体的。因此，请质检中心对新城吾悦广场地下室是否是楼上1#~12#楼的承重基础以及地下车库的质量问题对否对异议人所购房屋所在的5#、7#、8#、9#、11#楼的主体结构质量产生不良影响做出说明。如产生不良影响，则请说明不良影响的程度。对《上饶新城吾悦广场地下车库加固补强构件安全性技术鉴定报告》提出的异议为：该报告鉴定结论称：“加固补强构件安全性鉴定综合评定为Asu级，该地下室加固补强的构件可以正常安全使用。”，但是质检中心并未说明新城吾悦地下车库加固设计方案是否满足《上饶新城吾悦广场地下车路结构安全可靠性技术鉴定报告》6.2“建议”部分的要求。经本院函询，江西省建筑工程质量检测中心于2020年6月22日针对原告提出的异议进行了书面回复，并提供了29户实体结构抽查结果。具体回复如下：1、29户实体结构检测问题。我中心于2019年于11月14日接受上饶市广信区工程质量监督管理站的委托，对上饶新城吾悦广场地下车库的结构安全性进行检测鉴定。在现场检测过程中业主代表与委托方要求我中心额外对29户室内结构实体进行抽查检测，我中心经检测后得出了鉴定报告的相关结论；2、《鉴定报告》第6.3条结论“地下室构件的缺陷对其上部1#-12#楼主楼结构无影响”。我中心的解释是：在报告中已明确新城吾悦广场主楼基础和非主楼基础采用后浇带分割分离，1#-12#楼主楼区域内地下室结构构件检测数据均符合原设计要求，因此我中心结论为地下室构件的缺陷对其上部1#-12#楼主楼结构无影响；3、该加固工程中加固补强的172个混凝土构件（其中8根框架梁置换，95根框架梁增大截面，43根框架柱增大截面，23块板外粘碳纤维布，3处后浇带重新浇筑）的安全性问题我方在《地下车库加固补强构件安全性技术鉴定报告》中第一页做了说明，具体见加固补强构件明细表，此处不加赘述。在收到上述回复后，原告仍有异议，但经本院释明，原告明确不申请鉴定人出庭接受质询，也不申请重新鉴定。另查明，根据本院现场勘查结合鉴定报告等材料，查明案涉地下车库为地下三层结构，结构形式采用混凝土框架结构，存在质量问题的负二层21-34/C-F区域和4-18/E-K等区域垂直上部为小区草坪，上饶新城吾悦广场1#-12#楼散布在草坪周围，主楼基础和地下车库的基础采用后浇带分割分离。本院认为，原、被告签订的涉案《商品房买卖合同》系双方真实意思表示,且不违反法律和行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应严格按照合同履行各自的义务。本案的争议焦点为：一、本案所涉房屋是否存在质量问题；二、被告是否存在逾期交房的问题；三、原告所诉因房屋及地下车库存在质量问题导致其无法入住及房屋贬值损失应由被告予以赔偿的请求能否得到支持。一、本案所涉房屋是否存在质量问题。原告主张涉案地下车库系整个小区的承重基础，该地下车库存在部分梁板开裂渗水等质量问题必然影响涉案房屋的主体结构，且房屋内部有质量瑕疵。本院认为，根据江西省建筑科学研究院检测中心做出的《上饶新城吾悦广场地下车库结构安全可靠性技术鉴定报告》，涉案地下车库的确存在部分梁板、楼板存在破裂及裂缝等质量问题，但也明确了上述质量问题对1#-12#楼主体结构无影响，且该地下车库已按要求进行了加固补强可以正常安全使用。原告虽对涉案的两个鉴定报告提出了相关异议，但由于上述鉴定系经上饶新城吾悦广场小区业主代表和被告协商确定鉴定机构，并由上饶市广信区工程质量监督管理站委托江西省建筑科学研究院检测中心作出，鉴定机构具有建筑工程质量鉴定的法定资质，鉴定程序合法，鉴定结论具有一定的依据，并未违反科学基本原理，且该鉴定机构也就原告所提异议进行了逐一答复，故上述鉴定报告可以作为审理本案的相关依据，而原告提出的相关异议缺乏足以反驳的依据，本院不予采纳。至于房屋内部存在质量瑕疵的问题，原告并未提供证据予以证明，故原告主张涉案房屋存在质量问题证据不足，且该地下车库已经修复，其要求被告对涉案房屋及地下车库进行修复的诉请本院不予支持。二、被告是否存在逾期交房的问题。1、根据涉案《商品房买卖合同》第八条和第十一条的约定，涉案商品房应在2019年8月8日前，依照相关规定竣工验收合格后，同时提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，才能交付给买受人。本案中，被告在通知原告交付房屋时已具备上述条件，故被告履行交房义务符合法定和约定条件，原告应按约接收房屋；2、原告主张在查看房屋时曾提出门窗等相关质量问题，并和被告协商在修复后再收房，但未提供证据证明，且即使上述质量瑕疵确实存在，也并非原告拒绝接收房屋的正当理由。《中华人民共和国合同法》第一百四十八条规定：因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。而原告主张的质量瑕疵并不构成重大质量缺陷，更不会影响合同目的的实现，如案涉房屋确实存在质量瑕疵，其在收房后也可以要求被告予以修复。综上，被告并不存在逾期交房的情形，故对原告要求被告承担相关违约责任的诉请，本院不予支持。三、原告所诉因房屋及地下车库存在质量问题导致其无法入住及房屋贬值损失应由被告予以赔偿的请求能否得到支持。1、根据前述，案涉房屋本身无质量问题，地下车库存在的质量缺，地下车库存在的质量缺陷对案涉房屋的主体结构并无影响的停车位，且该质量缺陷已全部修复，故地下车库存在的质量缺陷并不影响原告对案涉房屋的正常居住使用；2、房屋的升值贬值受到市场、政策、区位、房屋自身状况等多方面因素的综合影响，原告并无证据证明涉案房屋贬值是房屋质量或地下车库质量缺陷所致，且在涉案《商品房买卖合同》对原告主张的相关损失双方并无约定。综上，原告主张被告赔偿不能正常居住使用涉案房屋及房屋贬值损失的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告余陈安、冯燕的诉讼请求。案件受理费1914元，减半收取957元，由原告余陈安、冯燕负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上饶市中级人民法院。审 判 长  王 健审 判 员  王建军人民陪审员  廖远贵二〇二〇年九月十四日书 记 员  朱苇铭上诉的告知事项：如不服本判决，在递交上诉状同时向江西省上饶市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：农业银行江西省上饶市饶东支行，账号：36×××14）；上诉期满后七日内仍未预交，则按自动撤回上诉处理。