上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0109民初6688号原告：胡晓明,女,1964年7月1日出生,汉族,住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：张俊，安徽景森律师事务所律师。委托诉讼代理人：翁仕露，安徽景森律师事务所律师。被告：江国涛,男,1968年10月24日出生,汉族,户籍所在地上海市虹口区。被告：江伟明,男,1999年5月31日出生,汉族,户籍所在地上海市虹口区。委托诉讼代理人：尤辰荣，上海英恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹轶炜，上海英恒律师事务所律师。被告：沈幸,女,1974年3月6日出生,汉族,户籍所在地安徽省颍上县,住上海市浦东新区。原告胡晓明与被告江国涛、被告江伟明、被告沈幸房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡晓明及其委托诉讼代理人张俊律师、被告江伟明的委托诉讼代理人尤辰荣律师、被告沈幸到庭参加诉讼。被告江国涛经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡晓明向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原告与被告江国涛、江伟明签订的《上海市浦东新区拱乐路XXX弄XXX号XXX室出售转让合同》;2、请求依法判令被告江国涛、江伟明立即退还原告所支付的购房款86.8万元和占有资金期间的利息(自2019年9月22日起按照年利率6%计算至还清之日止),并支付违约金30.9万元(按照房屋总价值的30%计算)；3、请求依法判令被告江国涛、江伟明承担原告支付的中介费1.5万元，并支付占有资金期间的利息(自2019年9月22日起按照年利率6%暂计算至还清之日止)；4、请求判令被告沈幸对上述第二、第三项诉请承担连带责任;5、请求依法判令本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年3月11日,被告江国涛、江伟明与被告沈幸就被告江国涛、江伟明名下位于上海市浦东新区拱乐路XXX弄XXX号XXX室签订了一份《动迁房买卖合同》,约定房屋总价为80万元。后在被告沈幸的授意下,2019年7月19日被告江国涛、江伟明(代签)和上海致远房地产经纪有限公司又与原告签订了一份《上海市浦东新区拱乐路XXX弄XXX号XXX室出售转让合同》,约定将上述房产以103.8万元的价格出售给原告,以便于赚取两份合同的差价,另约定中介费1.8万元。合同签订当日原告支付了5.8万元的定金和购房款60万元,于2019年9月22日支付了21万元,总计支付了86.8万元,另支付给上海致远房地产经纪有限公司中介费1.5万元。合同签订时,因原告对被告江伟明未到场签字提出质疑,被告江国涛当场出具《承诺书》和《虹口区旧改基地人民调解委员会调解协议书》表明其在上述房产的权属,并具有代理权。但2019年9月22日交付钥匙后,原告发现该房屋门锁已被人更换,随即找到被告江国涛。经江国涛陈述,该房屋在登记时漏将被告江国涛登记,实际只登记在被告江伟明名下,而被告江伟明并不愿意出售该套房产,至此,被告已构成违约,并导致双方签订合同无法履行,原告随即向上海市公安局浦东分局报案,经查证上述被告不构成犯罪,故为了维护原告的合法权益,特提出上述诉讼请求,请求依法予以支持。被告江国涛未作答辩。被告江伟明辩称：不同意原告的诉请。第一、系争房屋至今没有取得产证，属于预售的状态；第二、江伟明不知道有卖房的情况，也从未和原告签订过任何的合同，从未收到任何的房款，原告所提供的所有的合同、收款，江伟明都不知情；第三、江伟明从未授权过江国涛出售房屋、签订合同，江国涛所签订的合同发生的权利义务，不应当由江伟明承担；第四、江伟明是房屋的实际权利所有人。被告沈幸辩称：不同意原告的诉请。被告沈幸与被告江国涛签订房屋买卖合同后，先后共计支付了被告江国涛53万元购房款。认为被告沈幸没有与原告发生任何的合同关系，故不同意承担连带责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据：2017年5月5日(2017)沪虹(旧改1)民调(264)号虹口区旧改基地人民调解委员会调解协议书、动迁房买卖合同、2019年4月19日(2019)沪虹(旧改1)民调(259)号虹口区旧改基地人民调解委员会调解协议书、中国农业银行银行卡交易明细清单及柜台客户回执、收款人为江国涛的房屋首付款收据及房款收据、承诺人为江国涛的承诺书、不予立案通知书、中介费收据、上海市商品房预售合同、收款人为江国涛的收款收据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、2017年5月5日被告江国涛原居住的上海市虹口区保定路XXX弄XXX号被征收，包括江国涛、江伟明在内的该房屋的被征收人就房屋征收补偿分配等事宜达成协议，根据2017年5月5日(2017)沪虹(旧改1)民调(264)号虹口区旧改基地人民调解委员会调解协议书，约定该户购买的三套产权调换房其中一套惠南民乐基地F04-02地块-7-东-XXX室房屋产权登记在江国涛、江伟明名下。2、2019年3月11日被告沈幸(乙方)与被告江国涛及签名为“江伟明”的(甲方)签订了动迁房买卖合同，约定甲方将惠南民乐基地F04-02地块-7-东-XXX室的动拆迁安置房一套出售给乙方，面积52.63平方米，转让总价80万元。约定2019年1月26日支付5万元定金，2019年3月30日支付45万元，过户当日乙方支付16万元，甲方交房时，乙方支付14万元。3、2019年4月19日被告江国涛与被告江伟明就保定路XXX弄XXX号房屋征收补偿分配等事宜达成新的协议，约定原(2017)沪虹(旧改1)民调(264)号调解协议中所选惠南民乐基地F04-02地块-7-东-902室房屋产权登记在江国涛、江伟明名下，现江国涛同意将其对该产权调换房的1/2权利赠与江伟明，即惠南民乐基地F04-02地块-7-东-XXX室产权调换房产证登记在江伟明名下。4、2019年7月3日江伟明与上海中建申拓投资发展有限公司签订了关于拱乐路XXX弄XXX号XXX室房屋的上海市商品房预售合同。5、2019年7月19日，原告(购买方，乙方)与被告江国涛(出卖方甲方)签订关于拱乐路XXX弄XXX号XXX室出售转让合同(动迁房预售预购合同)，约定：房屋转让价为103.8万元，乙方于2019年6月23日前支付定金5.8万元，乙方于2019年7月18日之前向甲方支付房款60万元，乙方在交钥匙当日支付甲方27万元，过户日支付尾款。合同第十二条违约责任约定：一、甲方违约责任：1、甲方返悔不出售该房屋给乙方，则甲方应按照返悔时该房屋市场价的两倍并于5个工作日内向乙方支付违约金并同时支付因为房价上涨给乙方带来的房价损失。2、甲方应返还乙方已经支付的房款及已付款的银行同期房贷利息，并同时承担高于乙方对该房屋装修费用两倍的补偿和利息。合同第十六条不可抗力和客观因素二、客观不能因一方的客观不能而导致延期交易限制期届满但未能过户的情况发生，从逾期之日起，违约方须向守约方支付逾期违约滞纳赔偿金，每逾期一日，则按照该房屋市场价转让总价款的千分之五进行赔偿。同日,江国涛出具承诺书称,因房屋产权人江伟明学业原因未能到场签字出售此房,江伟明完全知情,并且全权代理江伟明签字并收取钱款,并承诺江伟明于2019年8月31日前补齐手续签字。后未果。6、原告分别于2019年7月2日支付定金5.8万元、2019年9月22日转账支付被告江国涛购房款21万元、2019年7月19日转账支付被告江国涛购房款60万元,原告共计支付被告江国涛购房款86.80万元。被告江国涛于2019年9月22日向原告出具了确认收到原告购房款共计86.80万元购房款的收据。7、2019年9月22日原告支付上海致远房地产经纪有限公司中介费1.5万元。8、因原告无法入住案涉房屋，遂于2019年10月18日向上海市公安局浦东分局以合同诈骗为由报案。2019年11月25日，公安机关经审查不予立案。原告遂起诉来院。审理中，被告沈幸称其共计支付被告江国涛购房款53万元，并自认被告江国涛已归还其50万元及支付了两个房屋买卖合同的差价款23.8万元，共计73.8万元，被告沈幸并称其与被告江国涛的房屋买卖合同已解除，且被告江国涛同意将两个房屋买卖合同的差价款23.8万元归被告沈幸所有。被告沈幸表示，其同意将其取得的差价款中的12万元支付给原告，要求原告撤回对被告沈幸的起诉。原告表示同意被告沈幸支付原告12万元后撤回对被告沈幸的起诉，并表示与被告沈幸就本案再无争议。原告并表示收到12万元后，其诉请中主张的返还购房款数额及占用资金的利息损失中本金及利息起算作相应的扣减及调整。原告表示撤回要求被告支付违约金30.90万元的诉讼请求。审理中，被告沈幸于2020年10月23日向本院支付代管款12万元。本院已将该12万元发还给原告。本院认为：当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。根据2019年4月19日(2019)沪虹(旧改1)民调(259)号虹口区旧改基地人民调解委员会出具的调解协议书，被告江国涛已将案涉房屋的1/2权利赠予被告江伟明，且同意将案涉房屋登记在江伟明名下，因此，在没有江伟明授权其出售案涉房屋的委托手续具备的情况下，被告江国涛以其自己的名义与原告签订的房屋买卖合同，构成无权代理，嗣后房屋权利人江伟明亦未追认，故原告与被告江国涛就案涉房屋签订的房屋买卖合同无法继续履行，现原告要求解除该合同，于法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告提供的银行转账凭据及被告江国涛的收款收据，可以证明原告已经支付被告江国涛购房款共计86.60万元，原告同意扣除沈幸已付12万元款项后，要求被告江国涛支付74.60万元，并无不当，应予支持。原、被告房屋买卖合同中对甲方即被告江国涛违约导致合同解除的违约责任的约定不明，原告要求被告江国涛按照合同总价款的三分之一支付违约金30.9万元的诉讼请求，无合同与法律依据，审理中原告撤回了该项诉请，本院予以准许。原告要求被告支付资金被占用期间的利息损失，可予支持，但原告主张按照年利率6%计算利息损失，无合同及法律依据，故具体利率及起算日期，由本院酌定。根据法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。善意相对人有权请求行为人就其受到的损害请求行为人赔偿。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。被告江伟明未在2019年7月19日原告与被告江国涛签订的案涉房屋买卖合同中签名，亦无证据证明其委托江国涛签署案涉房屋的买卖合同及收取过购房款，故原告要求江伟明对江国涛的应还款项承担连带责任的诉讼请求，无事实与法律依据，本院不予支持。原告要求被告承担其向中介公司支付的中介费1.5万元及资金占用的利息损失，无合同及法律依据。且原告的中介费系支付给中介公司,非被告江国涛收取,被告江国涛在案涉房屋的买卖中虽存在过错，但原告在案涉房屋的买卖合同签订时对房屋出售人的权属疏于审查，过于轻信被告江国涛的承诺，自身也有一定责任，故对原告的该项诉请，本院不予支持。原告同意收到沈幸的12万元款项后，表示撤回对沈幸的起诉并表示与沈幸再无争议，是当事人对其权利的处分，并无不当，本院予以照准。被告江国涛经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法作出缺席判决。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第六十条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效之日，原告胡晓明与被告江国涛签订的上海市浦东新区拱乐路XXX弄XXX号XXX室出售转让合同(动迁房预售预购合同)解除二、本判决生效之日起7日内，被告江国涛返还原告胡晓明购房款74.80万元；三、本判决生效之日起7日内，被告江国涛支付原告胡晓明占用资金期间的利息损失[利率按同期一年期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付，其中以本金86.80万元从2019年9月22日起计算至2020年10月23日止；以本金74.80万元从2020年10月24日起计算至房款还清之日止]四、原告胡晓明的其余诉讼请求，不予支持。当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11,803.60元，由原告胡晓明负担122.54元，被告江国涛负担11,681.06元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 林 军二〇二〇年十一月三十日书记员 荀蓓莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。