河南省扶沟县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1621民初853号原告：张永辉，男，住扶沟县。委托诉讼代理人：刘闯,河南沐谦律师事务所律师。被告：周口恒基置业有限公司，住所地周口市川汇区周商路与太昊路交叉口向南500米路西（恒基花园内物业楼三楼）。统一社会信用代码：91411600775105086C（1-1）。法定代表人：石连伟,总经理。委托诉讼代理人：于深深，男，汉族，住西华县。该公司员工。第三人：何晓东，男，汉族，住淮阳县。原告张永辉与被告周口恒基置业有限公司（以下简称恒基置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，原告张永辉于2019年10月14日向本院起诉，本院于2019年12月9日作出（2019）豫1621民初3849号民事判决书，后恒基置业公司提起上诉。周口市中级人民法院于2020年3月25日作出（2020）豫16民终369号民事裁定书，撤销扶沟县人民法院（2019）豫1621民初3849号民事判决书，发回本院重审。本院于2020年3月25日以上级法院撤销一审判决发回重审为由立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张永辉及其委托诉讼代理人刘闯、被告恒基置业公司委托诉讼代理人于深深均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张永辉向本院提出诉讼请求：一、解除双方签订的购房合同；二、判令恒基置业公司退还购房款423091元及利息；三、诉讼费由恒基置业公司负担。庭审中张永辉明确表示变更第二项请求为：请求判令恒基置业公司退还购房款423091元。事实及理由：2013年，张永辉其与恒基置业公司达成口头商品房买卖协议，其出资423091元购买恒基置业公司的3幢1单元803室房屋，2014年1月钱款交付后，恒基置业公司出具了收据，并应与其签订买卖合同并商议房屋交付、物业服务相关事宜，但恒基置业公司至今未签订协议及交付房屋权证，物业公司拒收物业费，导致其至今未入住，为此提起诉讼。周口恒基置业有限公司辩称，张永辉与恒基置业公司之间不存在真实的房屋买卖关系，张永辉未向恒基置业公司交付购房款，未交付购房款买卖合同不成立，不存在解除合同，假如该合同成立在未交付购房款的情况下合同也未生效，张永辉要求恒基置业公司退还购房款无法律依据，请求法庭依法驳回张永辉诉请。第三人何晓东述称，何晓东提供的有一份张永辉承包河南省海林房地产有限公司地下车库入口钢架房施工合同，其金额20多万元，合同签订人是当时的总经理黄静与张永辉签订的，后来何晓东接任了恒基公司和海林公司的总经理后，因无钱支付张永辉工程款，就与张永辉协商用恒基公司的房子抵付张永辉的工程款，房款不足部分张永辉拿现金补交了。本案不应当追加何晓东为第三人共同承担连带责任，因为工程款也不是何晓东欠的，是海林公司欠的，下余的房款也不是何晓东收的，是恒基公司财务收的，出具的购房收据也是财务出的，何晓东只是当时两个公司的总经理。张永辉围绕其请求提交证据如下：证据一：优惠确认单、恒基花园信息登记表、收据一张。证明：涉案商品房双方签订的初步的认购协议，张永辉向恒基置业公司交付了购房款423901元（2014年1月28日），距今五年，张永辉仍未取得恒基置业公司应当给付的相关手续（商品房买卖合同、房屋产权证书、质量证书及保修证书）。当时签订合同的何晓东是恒基置业公司负责人。证据二：涉案房屋钥匙一套。证明2017年恒基置业公司已向张永辉交付房屋。证据三、2020年1月19日周口市中级人民院庭审笔录一份。证据四、2020年1月19日周口市中级人民法院对何晓东的调查笔录一份。证据三、四两份证据证明：在庭审笔录第五页恒基置业公司经理石连伟向法庭陈述2014年元月也就是本案发生的时间，第三人何晓东负责管理恒基置业公司的工作，足以说明第三人何晓东在当时是公司的负责人总经理，负责公司相关业务，调查笔录足以证明涉案买卖合同发生时海林与恒基置业还是一个老板，是关联公司。本案张永辉已经通过抵付工程款、补交房款的方式向恒基置业公司交付了所有的购房款。当时恒基置业公司向张永辉出具收据，买卖合同关系真实存在且张永辉已经履行交付购房款的义务。恒基置业公司对张永辉提交证据的异议是：对证据一优惠确认单真实性有异议，该确认的未加盖公司公章，领导签字部分为何晓东，但恒基置业公司并无何晓东这名工作人员，张永辉主张何晓东为公司负责人应当提供证据加以证明，何晓东与本案具有利害关系，应当追加何晓东为本案被告或者第三人以便查明本案事实，且该确认单上并未显示为哪个小区的确认单。对证据一中恒基花园表格真实性有异议，对其内容也有异议。该表格上无公司印章，无公司人员签字且没有日期，该表格上显示为维修基金物业费等，如果该表是真实的，那么张永辉应提供相应的装修押金及水费押金的收据来证明张永辉的表格真实性。该表格有可能系张永辉单方制作，真实性关联性不应当予以认定。该收据并未显示楼房号且该收据当中的款项并未向恒基置业公司实际交付，买卖合同不能成立，在原一审中张永辉称以现金方式交付的423901元，但并未提供款项来源或者取款凭证不符合生活常理，在二审中何晓东向法庭作证的证言为河南海林公司欠张永辉的工程款用恒基的房子顶的账，海林公司与恒基公司是两个独立的法人，海林公司与原被告之间也不存在债权债务转让协议，张永辉方并未向恒基置业公司缴纳购房款。张永辉方陈述与证人的陈述相互矛盾，必定有一方向法庭作出了虚假陈述，请求法庭依法追究相关人员的虚假陈述的法律责任，张永辉方的举证达不到其证明目的。对第二组证据房屋钥匙经与当事人了解，该钥匙并未有恒基置业公司交付给张永辉方，恒基置业公司已经向公安部门进行报案，若涉及刑事犯罪本案应当依法终止审理。对证据三、四证据的真实性无异议，但是张永辉在原一审诉讼的所谓事实均系其编造，在周口市中级人民法院审理中已经充分证明，张永辉的诉讼是虚假诉讼，满嘴谎言。何晓东对张永辉提交的证据无异议。恒基置业公司提交证据如下：证据一：恒基置业公司的股东变更信息；证据二、建设银行周口迎宾大道支行银行流水一份。证明现法定代表人石连伟于2014年12月18日成为恒基公司股东才开始接手该公司，对此前的债权债务前面的股东并没有移交原告所主张权利的收据，相对应的存根，同时张永辉主张在2014年1月向恒基置业公司缴纳房款，但依据银行流水，恒基置业公司并未收到张永辉所说的款项，假如张永辉的收据真实，但合同并未实际履行张永辉诉请解除合同及退还购房款的诉请不应得到支持。张永辉对恒基置业公司提交证据的异议是：恒基置业公司提供的两组证据与本案不具有关联性，证据一股东的变更与本案无关，无法对抗张永辉诉求。对证据二该流水单是恒基置业公司单方面出具对张永辉不具有法律的约束力。其次仅凭该证据不能证明张永辉没有交付给恒基置业公司购房款，恒基置业公司可能有多个账户。何晓东对恒基置业公司提交证据的异议是：恒基公司的账户有两个，公司的财务也不归何晓东管，所有的财务归郑州总公司管。对银行流水也没啥异议。何晓东向本院提交证据为：河南林豫建安集团有限公司（海林哈根城项目专用章）与扶沟太阳石金属制品厂签订的施工合同一份。证明：张永辉承建了河南海林房地产有限公司地下车库钢架房的建筑工程，工程款245000元。该245000元工程款没有支付，给张永辉折抵了恒基置业公司的购房款。张永辉与恒基置业公司对何晓东提交证据均无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院对张永辉提交的证据三、四及何晓东提交证据双方均无异议予以确认，而证据三中恒基置业公司现法定代表人石连伟的二审笔录中承认2014年元月何晓东曾负责恒基置业公司临时监管，并对张永辉提交收据的印章予以确认，虽称何晓东私自与张永辉勾结，但未提交证据证明，至今亦未向本院提交何晓东关于该笔业务涉嫌违法与犯罪任何立案手续，故对恒基置业公司的质证意见本院不予采信，对何晓东的职务行为本案予以认可，张永辉虽未与恒基置业签订书面购房合同，但张永辉提交证据一中的优惠确认单及收据一份，及证据二钥匙一套相互一致，本院认为张永辉该二组证据符合证据的客观性、合法性和关联性，本院予以认定。而恒基置业公司提交证据一、二缺乏证据的关联性，本院不予认定。依据有效证据，本院认定下列事实：2013年11月26日，河南海林房地产有限公司以河南林豫建安集团有限公司名义与张永辉经营的扶沟县太阳石金属制品厂签订了关于（周口）海林·哈根城小区车库坡道及地下通风口钢雨篷施工合同，由张永辉承包海林·哈根城小区车库坡道及地下通风口钢雨篷的施工建设，合同总价款245000元，合同期限为2013年11月26日至2013年12月28日。工程结束后，未能与张永辉及时结算工程款，同时担任海林公司与恒基置业公司经理的何晓东与张永辉协商，张永辉以423901元的价格购买恒基置业公司恒基花园商品房一套，以海林公司以应付给张永辉的245000元工程款折抵部分购房款，下余178901元由张永辉以现金方式支付给恒基置业公司。2014年1月28日，张永辉交付了178901元购房款后，恒基置业公司为张永辉出具收据一份，何晓东为张永辉签字了优惠确认单，张永辉购买了恒基置业公司的恒基花园3幢1单元803室房屋一套。2018年4、5月份，恒基置业公司将恒基花园3幢1单元803室房屋钥匙一套交给了张永辉。后恒基置业有限公司法定代表人变更，恒基置业公司陈述因为股东及股权变动，未见到张永辉购房合同及其内部账务上有关张永辉购房明细账目，故至今未予张永辉办理恒基花园3幢1单元803室房屋产权过户手续。本院认为，本案争议焦点一，张永辉与恒基置业公司之间房屋买卖合同是否成立。首先张永辉在2014年1月，通过与时任恒基置业公司负责人的何晓东协商购买恒基置业公司恒基花园商品房一套，并对商品房的价款、付款方式均进行了约定，双方意思表示真实。其次，关于商品房价款的支付方双方也进行了实际履行，其中245000元以海林房地产公司欠付的工程款折抵，下余178901元由张永辉以现金方式交付，恒基置业公司并为张永辉出具了全额房款的收据，在2018年恒基置业公司有关工作人员将其恒基花园3幢1单元803室房屋钥匙一套交给了张永辉。故双方对合同主要义务均已实际履行完毕。最后，关于恒基置业公司辩称其公司股东变更后没有移交张永辉房款收据，系其内部财务管理与交接，与张永辉已成立的房屋买卖合同没有关系。综上，本院认为张永辉与恒基置业公司之间商品房买卖合同依法成立并有效，双方应当按照合同约定履行各自的权利与义务。本案争议焦点二，张永辉请求解除合同并返还房款应否得到支持《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。张永辉购买了恒基置业公司商品房，在恒基置业公司将房屋钥匙交付至今长达两年的时间内，恒基置业公司因其股东变更及账务管理问题，对张永辉的购买商品房行为不予认可，致使张永辉购买的房屋不能正常办理商品房房屋所有权证，而不能取得购买房屋的所有权，为此，张永辉购买房屋的合同目的不能实现，故张永辉请求解除商品房买卖合同的请求，本院应予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行的；已经履行的，根据合同情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，……。故张永辉请求恒基公司返还购房款423091元的请求，本院予以支持。综上所述，本院认为张永辉与恒基置业公司房屋买卖合同成立，因出卖人恒基置业公司的原因致使张永辉不能取得所购买房屋的所有权，张永辉请求解除合同，返还购房款的请求，本院予以支持。恒基置业公司辩称张永辉虚假出资，未向本院提交证据，本院对此不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条之规定，判决如下：一、解除原告张永辉与被告周口恒基置业有限公司关于（周口）恒基花园3幢1单元803室房屋买卖合同；二、被告周口恒基置业有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告张永辉购房款423091元。三、第三人何晓东不承担本案民事还款责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7646元，由周口恒基置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于周口市中级人民法院。审判长  王献彬审判员  李祺芳审判员  范娜娜二〇二〇年八月十三日书记员  董志云