河南省长葛市人民法院民 事 判 决 书(2020)豫1082民初1901号原告：中国工商银行股份有限公司长葛支行，住所地：长葛市建设路**。统一社会信用代码：914110821743953805。负责人：张巧明，该行副行长（主持工作）。委托诉讼代理人:李军，该行职工。被告：谢欢，女，汉族，1977年9月25日生，住长葛市。被告：河南弘锦置业有限公司，，住所地：长葛市铁东路中段西侧注册号：411082100002600。法定代表人：刘惠霞。原告中国工商银行股份有限公司长葛支行（以下简称原告）与被告谢欢、河南弘锦置业有限公司（以下简称弘锦公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李军到庭参加了诉讼，被告谢欢、被告弘锦公司经本院传票传唤后无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告谢欢立即归还所欠原告贷款本金83882.46元及利息291.39元（利息算止2020年4月7日，以后产生利息按借款合同约定计算至还清贷款本息止）；2、依法确认原告对抵押的房屋优先受偿权，拍卖变卖优先受偿；3、被告弘锦公司对上述诉请1的标的（即借款本金及利息、逾期罚息和实现债权的费用）承担连带偿付责任；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2010年5月4日，原告依据与被告谢欢、弘锦公司签订的编号为6-2010-210号个人购房借款/担保合同（以下简称借款担保合同）等，向被告谢欢发放贷款15万元，用于购买弘锦公司开发的位于长葛市××××段东侧天下城第5幢2单元4层东户房屋，借款期限215个月，到期日2028年4月4日。约定利率按照贷款发放时中国人民银行公布的同期同档次贷款利率5.94%下浮15%执行，即当期执行利率5.049%。采用按月等额本息还款法。被告谢欢以上述所购房屋为该笔贷款提供抵押担保,房屋他项权利（期房)登记号为:长房预售字2010第8号;被告弘锦公司承担阶段性连带责任保证。贷款发放后,被告人谢欢累计65个月、连续8个月未按照合同约定履行还款义务，根据借款担保合同第十条10.1项A款“借款人未完全适当地遵守或履行其在合同项下的任何承诺、保证、义务或责任”和10.2项“借款人连续三个月或累计六个月未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同”的约定，原告宣布与被告签订的借款担保合同项下未偿还的借款立即到期，要求被告谢欢立即偿还借款本息及其他费用，被告弘锦公司承担连带保证责任。截止2020年4月7日，被告谢欢欠原告贷款本金83882.46元、利息291.39元。被告谢欢未做答辩。被告弘锦公司未做答辩。原告为支持其诉请，向本院提供如下证据：一、《个人贷款调查审查审批表》、《购房首付款收据》、《商品房买卖合同》《个人购房借款/担保合同》、《房地产抵押（按揭）合同》、《长葛市房屋他项权利（期房）登记》、借款凭证；二、还款明细表、逾期贷款催收通知书、扣款凭证。上述证据符合证据的三要素，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年4月20日，被告谢欢作为申请人，自愿以案涉房屋做抵押，向原告申请个人住房贷款。2010年5月4日，原告依据与被告谢欢、弘锦公司签订的个人购房借款/担保合同（以下简称借款担保合同）等，向被告谢欢发放贷款15万元，用于购买弘锦公司开发的位于长葛市××××段东侧天下城第5幢2单元4层东户房屋，借款期限215个月，到期日2028年4月4日。约定利率按照贷款发放时中国人民银行公布的同期同档次贷款利率5.94%下浮15%执行，即当期执行利率5.049%；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日起的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）下浮15%执行新的利率。采用按月等额本息还款法。被告谢欢以上述所购房屋为该笔贷款提供抵押担保,房屋他项权利（期房)登记号为:长房预售字2010第8号;被告弘锦公司承担阶段性连带责任保证,保证人承担阶段性连带责任，保证人对合同项下全部贷款本金、利息、罚息等为实现债权的所有费用承担连带保证责任。保证期间为贷款到期之日起两年，并约定如案涉房产正式抵押手续已经办理完毕、且原告收到上述正式抵押登记信息的房屋他项权利证书，则保证人免除相应保证责任。贷款发放后,被告人谢欢累计65个月、连续8个月未按照合同约定履行还款义务，根据借款担保合同第十条10.1项A款“借款人未完全适当地遵守或履行其在合同项下的任何承诺、保证、义务或责任”和10.2项“借款人连续三个月或累计六个月未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同”的约定，原告宣布与被告签订的借款担保合同项下未偿还的借款立即到期，要求被告谢欢立即偿还借款本息及其他费用，被告弘锦公司承担连带保证责任。截止2020年4月7日，被告谢欢欠原告贷款本金83882.46元、利息291.39元（2020年3月4日--2020年4月3日期间利息291.14元；积欠本金728.83元的罚息0.25元；共计291.39元。）。本院认为：原告与被告谢欢、弘锦公司签订的《个人购房借款/担保合同》系各方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方应依约全面履行合同义务。原告已按合同约定向被告谢欢发放了贷款，已履行其合同义务。被告谢欢作为借款人未按期足额偿还借款本息，已构成违约。根据《个人购房借款/担保合同》约定，借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款。故原告要求被告谢欢依照合同约定偿还尚欠贷款本息合双方约定，本院予以支持。被告谢欢自愿将其购买被告弘锦公司开发案涉房屋抵押给原告，并在长葛市房产管理局对上述房屋办理了商品房抵押权预告登记，但根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照规定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”，据此规定，原告作为房屋抵押权预告登记的权利人，在房屋抵押登记设立之前，其享有的是抵押登记条件成就时对诉争房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性对抗他人对房屋的处分。但在该房屋未在法律规定的期限内进行不动产登记的情形下，原告主张的对该抵押房产的拍卖、变卖所得款项享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。根据《个人购房借款/担保合同》约定，被告弘锦公司为借款人的债务承担连带担保责任，该约定系双方的真实意思表示，对双方当事人具有法律约束力。原告请求被告弘锦公司在担保期间内承担连带保证责任，符合法律规定，且被告弘锦公司未提供免除其保证责任的证据，故被告弘锦公司应对被告谢欢案涉债务承担保证责任，其承担担保责任后，有权向被告谢欢追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十六条、第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条之规定，判决如下：被告谢欢于本判决生效之日起十日内支付原告中国工商银行股份有限公司长葛支行借款本金83882.46元及利息291.39元（利息算止2020年4月7日，以后按案涉借款合同约定利率另算至付清之日止）；被告河南弘锦置业有限公司对上述借款本息承担连带清偿责任；其承担责任后有权向被告谢欢追偿；二、驳回原告中国工商银行股份有限公司长葛支行的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，则其应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1906元,由被告谢欢、河南弘锦置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审 判 长  赵伟锋人民陪审员  孙宝周人民陪审员  陈春锋二〇二〇年九月二日书 记 员  胡奥然