河南省平顶山市卫东区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0403民初46号原告：邵六合，男，1967年3月5日出生，汉族，住平顶山市卫东区。委托诉讼代理人：王壮飞，北京海润天睿律师事务所律师。被告：河南广厦集团房地产开发有限公司，住所地：河南省平顶山市卫东区建设路中段路南57号，统一社会信用代码：91410400171808688Q。法定代表人：王德林，董事长。委托诉讼代理人：申寅哲，河南旭宏然律师事务所律师。委托诉讼代理人：李珂娟，女，1980年7月12日出生，汉族，住平顶山市卫东区，系公司员工。被告：平顶山广厦森原房地产开发有限公司，住所地平顶山市卫东区建设路880号物资大厦8楼B区01-06室，统一社会信用代码：91410400MA44A5K2XN。法定代表人：牛高义，董事长。委托诉讼代理人：李红乐，河南大乘律师事务所律师。原告邵六合诉被告河南广厦集团房地产开发有限公司（以下简称广厦集团）、被告平顶山广厦森原房地产开发有限公司（以下简称广厦森原）房屋拆迁安置补偿纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。邵六合及其委托诉讼代理人王壮飞，广厦集团的委托诉讼代理人申寅哲、李珂娟，广厦森原的委托诉讼代理人李红乐到庭参加诉讼，本案现已审理终结。邵六合向本院提出诉讼请求：1、依法判令广厦集团、广厦集团交付邵六合坐落于平顶山市××东区黄金路黄金花园××楼××套补偿安置房，共计315平方米(黄金路黄金花园A2地块5号楼16层的1601、1602、1603号，价值1800000元)；2、依法判令广厦集团、广厦森原交付邵六合位于平顶山市××东区黄金路黄金花园××车位一个，现价值100000元。3、依法判令被告向邵六合支付临时安置费共计108000元(43200元的临时安置费及64800元的加倍支付)；4、本案诉讼费用由广厦集团、广厦森原承担。事实与理由：2011年7月10日，因广厦集团对黄金路旧城改造需拆迁征用邵六合的住宅，邵六合与广厦集团签订《黄金路旧城改造住户拆迁安置及工程建设合同书》约定广厦集团按1:1.4的比例对邵六合150平方米宅基地进行补偿，含二楼房屋面积补偿及全部装修共补偿新楼房建筑面积280平方米，签订合同当天，双方又签订《补充合同》，约定：1、广厦集团900元/月向邵六合支付拆迁安置费；2、广厦集团动工28个月后不能按时交房需按双倍支付邵六合临时安置补助费，即1800元/月；3、广厦集团无偿给邵六合安置汽车车位一个；4、广厦集团补偿邵六合原房装修35平方米新楼面积，邵六合依约向广厦集团交付个人住宅，广厦集团仅按900/月的标准向邵六合支付临时安置费到2015年。依据合同约定，自2014年1月11日起，广厦集团应当双倍支付临时安置费至交付房屋止，应当支付临时安置费129600元，扣除已经支付的21600元，还应支付108000元。2017年8月，因广厦集团内部结构调整，把原来黄金花园项目部重组成立广厦森原，项目开发主体亦由广厦集团变更为广厦森原。双方内部约定，广厦集团在建设黄金花园过程中因该项目建设实施发生的债权、债务由广厦森原负责。经查，黄金花园5#楼已于2019年10月16日取得预售许可证，目前正在公开销售，广厦集团、广厦森原已具有交付房屋能力。邵六合多次要求广厦集团、广厦森原交付房屋及临时安置费，但至起诉之日，广厦集团、广厦森原均予拒绝。综上，为维护邵六合的合法权益，特诉至贵院，请求依法予以保护。广厦集团辩称，一、广厦集团已将该楼盘移交给广厦森原处理，涉及该楼盘的一切权利义务关系也都由广厦森原予以接收，邵六合所诉的事项均应由广厦森原予以承担。2017年8月，广厦集团与广厦森原签订了《关于“黄金花园”项目承接协议》，在协议中，将本案涉及的黄金花园项目的开发主体全部移交给广厦森原，广厦森原一并承接了因该楼盘项目开发过程中产生的一切债权债务关系，并承诺对此负责。该协议签订后，广厦森原也已实际接收了该项目，该项目的开发主体已经变更为广厦森原，目前登记备案的售房单位也是广厦森原。表明前述承接协议已经如实履行完毕，广厦森原在承接了项目的同时，理应对由此引起的邵六合的起诉承担相应的责任。除此之外，邵六合诉状中提出的的交房等诉讼主张，其权利主体也是广厦森原，也只有广厦森原能够作为涉案房产的权利人处分相应房产用于承担责任，故此，广厦集团认为，该案的担责主体应当是广厦森原，能够承担相应责任的也只有广厦森原，恳请法庭驳回邵六合对广厦集团的诉讼请求。广厦森原辩称，一、广厦森原已反诉双方签订的涉案合同应依法予以撤销，根据《合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。本案中，双方签订的合同被撤销后应自始无效，被告无需履行任何义务。二、假设涉案宅基地使用人同意宅基地的补偿利益归邵六合所有并认可双方签订《黄金路旧城改造住户拆迁安置及工程协议书》及《补充协议》。1、双方已对剩余安置房屋面积的交付时间进行变更，现未到合同履行期限，邵六合主张交付安置房屋无事实依据。2019年12月5日，包括邵六合在内的38户已经同意对黄金路安置房按照每处宅基地先安置一套住房，剩余安置补偿面积待三号楼竣工后再进行安置，安置挑选按拆迁安置合同签订时先后顺序进行；并于2019年12月16日与广厦森原签订《安置房选房确认书》，选定房屋位置为黄金花园5号楼18层西户1804号房，面积为131.71平方米，再次签字确认拆迁协议中剩余面积待3号楼建成后进行分配。拆迁安置协议、补充协议中约定广厦集团补偿邵六合房屋及装修赔偿共计315平方米,2019年12月16日邵六合已选安置房面积131.71平方米，广厦集团还需向邵六合分配剩余安置房面积为183.29平方米，邵六合向广厦集团、广厦森原主张交付315平方米中应将已选面积131.71平方米予以扣除。且双方签订的《安置房选房协议》明确约定剩余安置房屋的交房时间为3号楼完工后，现3号并未完工，合同履行期限未到，邵六合主张现在交房无事实依据。另外，邵六合诉请的三套房屋，广厦森原已分别于2014年6月1日、2019年11月23日、2019年12月6日出售给案外人陈花丽、王瑞钢和李贺辉，三购房人已实际支付房款，该三套房屋已归案外人所有，不属于广厦森原名下的财产，事实上被告也无法将上述房屋交付给邵六合。根据涉案合同的约定，拆迁户挑选安置房按《拆迁安置合同》签订时间先后顺序进行，如现在将邵六合诉请的房屋进行交付，势必会损害其他拆迁户的的利益。综上，邵六合的该项诉请中要求广厦森原交付315平方米无事实依据，邵六合剩余安置房屋面积183.29平方米待3号楼完工后会向邵六合交付。双方虽然在补充协议中约定广厦集团无偿给甲方停车位一个，但是对于给付车位的位置和时间并没有明确约定，根据《合同法》第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。双方应就车位的交付位置和时间应另行协商，邵六合现在要求交付车位无事实依据。3、邵六合主张支付临时安置费无事实和法律依据。根据补充合同第二条第2项的约定：“甲方动工后二十八个月后不能按时交付房屋使用，甲方需按双倍支付乙方临时安置补助费”，邵六合得到双倍临时安置费的条件是甲方未按约交房房屋，广厦森原自该项目动工至2019年12月16日邵六合选房并未超过28个月，不存在违约行为，不构成违约，不应双倍支付临时安置补助费。其次，《安置补偿协议》第一条第5项明确约定：“过渡期补助费付款方式：签订协议书搬迁完毕交出旧房钥匙之日算起，先支付一年费用，一年到期支付第二年的费用，余额到搬入新楼日止一次付清。”根据该条的约定，邵六合搬入新楼后广厦集团、广厦森原支付所有安置费，而根据邵六合在诉状中所述，现其并未搬到新家，其要求支付安置费的条件不成就。疫情过后，广厦森原将积极安排人员复工，抓紧黄金花园5号楼后期完善和3号楼的施工，尽快将邵六合及其他未安置房屋已选房屋和未分配房屋落实到位。因邵六合并非涉案宅基地使用人，谁是获得拆迁利益的主体尚不明确，本案应先明确拆迁安置补偿协议的权利主体，再进入实体审理，综上，请法院查明事实后依法驳回邵六合的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织参加诉讼的当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院结合庭审调查及法庭辩论情况确认事实如下：1998年11月7日，邵六合购买张方平位于平顶山市黄金路××3间建筑面积131.25平方米的房屋，双方以张方平为出卖人（甲方）、以邵六合为买受人（乙方）签订房屋买卖合同，约定上述房屋包括附属设施48000元；乙方分两次付给甲方，第一次在双方签订合同之日付人民币20000元，第二次在交付房屋之日付人民币28000元，每次付款甲方应出具发票；甲方应由本合同签订之日起7日内将房屋腾空，连同原房屋所有权、证等有关证件，上交乙方由乙方出具收到凭证；甲方保证其出卖给乙方的房屋，产权清楚绝无他项权利或其他纠纷，乙方买卖后和该房屋产权有纠葛，以致影响乙方权利的行使，概由甲方负责处理，并赔偿乙方损失；房屋所占有的土地（包括庭院围墙等）是通过出让方式取得的，乙方取得上述房屋占有相应比例的土地使用权，并依照国家法律规定缴纳土地使用税及其他有关费用，并在改建后享受所有房屋产权。”1998年11月25日，以邵六合为甲方（买方）、以张方平、王爱莲（张方平母亲）为乙方（卖方）就涉案房屋再次签订《房屋买卖协议》，主要内容为：“第一：乙方将自己所有的坐落在平顶山市黄金路路北三间平房（还包括一个院，院内厨房意一间、水、电、煤气齐全）以肆万捌仟元（48000.00）卖给甲方；第二：甲方在收到乙方给付的三间平房及其以上设施之时，甲方将购房款肆万捌仟元（48000.00）交给乙方，甲、乙双方以收到房屋条和收款条为凭证；第三：此房屋如遇到城建改造，拆迁等问题，乙方应积极配合甲方协助办理该房屋房产手续，甲方对该房屋改建后的房屋享有所有权。”邵六合称因为不放心，所以签订该《房屋买卖协议》时才让出卖方张方平母亲王爱莲签字。合同签订后，张方平将上述房屋及附属物交付给邵六合占有使用。邵六合在原有房屋基础上又加固了一层，共两层。后因平顶山市卫东区黄金路旧城改造，涉及包括邵六合在内的部分拆迁户的安置补偿问题，经卫东区东环路办事处与各拆迁户协商并确定补偿方案后，2011年7月10日，以广厦集团为甲方、以邵六合等拆迁户为乙方签订《黄金路旧城改造住户拆迁安置及工程建设合同书》（以下简称拆迁安置合同书），其中与邵六合所签合同的主要内容为：“一、补偿安置办法：1、居民宅基地与安置住宅楼补偿：乙方同意拆迁自建房，提供宅基地土地，由甲方建设住宅楼。乙方同意甲方按宅基地面积补偿居民楼房面积，补偿比例为1:1.4。即乙方向甲方提供1平方米的宅基地面积，甲方补偿乙方1.4平方米的的楼房面积，补偿乙方楼房面积以房产部门测绘为准。因房屋设计及不可分割的原因乙方应得补偿住宅面积按设计图纸户型总面积上下浮动不得超过15平方米(含本数)。若在该范围内按合同每平方米价格优惠人民币200元结算。若超出15平方米，超出部分按市场销售价结算，差额交房时一次结清。住房安置时，按补偿标准面最接近的户型面积予以安置。2、乙方原有宅基地面积150平方米，按补偿规定甲方应补偿乙方新楼房建筑面积280平方米。（其中含二楼房屋面积补偿及全部装修补偿折合面积柒拾平方米）。3、乙方原有二层以上的楼房面积平方米。甲方根据质量年限，每平房米按均价补偿人民币570元，拆除乙方一层以下建筑物和地面附着物，甲方不再补偿乙方。4、甲方对乙方补助往返搬家费用人民币500元。乙方在新居分配前的过渡期，甲方补助乙方临时安置补助费700元/户/月。5、过渡期补助费付款方式:签订协议书搬迁完毕交出旧房钥匙之日起，先支付一年费用，一年到期支付第二年的费用，余额到搬入新楼日止一次付清。6、甲方补偿乙方的楼房位置在黄金路以北集中安置。二、新建楼房标准:室内毛地面、内墙仿瓷涂料、进户防盗门、室内无门、塑钢窗、室内白炽灯，卫生间、厨房设水管阀门，宽带、电视预留接口，水、电、燃气通。暖气安装费用由乙方负责。三、权利和义务：（一）甲方的权利和义务：1、甲方所建楼房及配设施质量应达到国家规定的标准。否则，所造成的一切损失，由甲方承担经济赔偿及法律责任。2、工程开工28个月竣工交付使用。如不能按合同工期(28个月)按期完成，影响乙方搬迁，甲方每超出一个月时间需继续支付乙方每月安置费。3、小区建成后由物业管理公司统一物业管理……。”2011年7月10日，以广厦集团为甲方、以邵六合为乙方签订《补充合同》，主要内容为：“一、为了拆迁安置工作的稳定，乙方必须严格保密本合同的内容，一旦外泄，全部取消超出政府规定补偿标准以外的一切优惠条件。如果对甲方造成损失，将对乙方追究赔偿。二、本补充合同一式贰份，甲乙双方各执壹份，双方签字盖章生效。1、……2、甲方动工二十八个月后，不能按时交付房屋使用，甲方需按双倍支付给乙方临时安置补助费。3、甲方按一户一月900元（玖佰元整）支付给乙方临时安置费。4、甲方无偿给乙方安置汽车车位一个……5、装修及二楼房屋面积赔偿共计现金十四万元整。6、甲方交付房屋后免除乙方暖气安装费。7、甲方补偿乙方原装修赔偿折合新楼面积35平方米。8、超出补偿面积15平方米内按3000元/㎡计算，15平方米以外按市场价计。9、乙方享有楼层优先挑选权。”2011年7月10日合同签订后，邵六合将房子钥匙交付给广厦集团，广厦集团先行支付邵六合2011年7月10日-2012年7月10日过渡期房屋安置费10800元。后广厦集团将邵六合的房子拆除。此后，广厦集团按每年10800元向邵六合支付过渡期房屋安置费至2016年7月10日。2016年7月10日后，由广厦森原支付过渡期房屋安置费6000元。2019年12月5日，广厦森原制作了涉案房地产项目的选房顺序表，台头为：“黄金路地块安置安置房同意按每处宅基地先安置一套住房，剩余补偿面积待三号楼竣工后再进行安置，安置房挑选按拆迁安置合同签订时间先后顺序进行。”邵六合在第7序号签署了姓名、身份证号、联系电话，并在同意一栏签了“同意”并按指印（“同意”前还有一个被涂改的“不”字）。2019年12月16日，广厦森原与邵六合签订安置房选房确认书（以下简称确认书），主要内容为：“根据拆迁安置协议签订时间，你为07号安置房选房户，你已选定位于黄金花园5号楼18层西户1804号房，面积131.71平方米。我邵六合保证领取此选房确认书后统一拆迁安置协议剩余面积在项目3号楼完工后进行分配，期间不对开发商有任何滋扰行为。代邵六合提供宅基地原件后领取此确认书，并办理安置房交接手续。”广厦森原主张撤销该确认书，理由为邵六合不是涉案被拆迁房屋及宅基地的权利人，故该确认书存在重大误解；邵六合同意撤销该确认书，理由为该确认书其在被逼无奈下签署。另查明，2017年10月16日，以广厦集团为原承建方（甲方）、以广厦森原为现承建方（乙方）签订“关于黄金花园项目承接协议”，主要内容为：“第一条承接黄金花园项目概况1、该项目原由河南广厦集团房地产开发有限公司公司于2011年开始拆迁，2015年9月开始施工。由于2017年8月河南广厦集团房地产开发有限公司内部架构调整，把原来黄金花园项目部重组成立平项山广厦森原房地产开发有限公司，遵循原项目管理及核算原则，项目开发主体由河南广厦集团房地产开发有限公司变更为平顶山广厦森原房地产开发有限公司，并对该项目继续开发。2、平顶山广厦森原房地产开发有限公司对该项目总体承接，其内容和性质一致。第二条承接事项要求1、河南广厦集团房地产开发有限公司与平顶山广厦森原房地产开发有限公司在承接建设过程中发生的经济结算关系由平顶山广厦森原房地产开发有限公司负责。2、河南广厦集团房地产开发有限公司在建设黄金花园过程中因该项目建设实施发生的债权、债务由平顶山广厦森原房地产开发有限公司负责。3、甲方的权利义务转让给乙方，尚未履行的债权债务由乙方继续履行，甲方不再承担履行义务，相关手续在标的承接后由乙方继续办理。4、相关承接手续由乙方办理，甲方应该予以协助。第三条自本协议生效起十日内，甲方应将项目相关权属证书、工程技术资料清单、合同文书及本协议附件等移交给乙方，由乙方核验查收并签字盖章……。”再查明，2013年5月23日，张方平向广厦集团出具证明一份，内容为：“贵单位开发建设的位于黄金路与东安路的房产项目，其中拆迁的黄金路39号3间处的房产，面积131，25平方米，混合结构，原系我父亲张四海，母王爱莲遗留的房产，在1998年已经出卖给部六合，买方并进行了拆除新盖，该房在出卖给部六合时，我父亲已经过世，我和母亲分别给邵六合签订买卖合同和房屋购买款4.8万元收条，该合同和收条是我们双方真实意思的表示，合同真实有效。所有该房拆迁的补偿权利，应全部归买方邵六合所有，我方不再向贵单位主张任何权利，请贵单位及时拆迁并补偿给买方邵六合。黄金花园3号楼项目尚未完工。本院于2020年4月13日在平顶山市自然资源局卫东分居依法调取了河南省人民政府土地管理文件即豫政土（2014）78号文件，涉案房屋为集体建设用地。广厦森原提供黄金花园认购协议书及收据各三份，证实邵六合主张的黄金花园5号楼16层1601、1602、1603房屋已分别于2017年1月14日、2019年11月23日、2019年12月6日出卖给案外人陈华丽、李贺辉、段艳娜。本院认为，本案的争议焦点为：一、邵六合与广厦集团签订的《黄金路旧城改造住户拆迁安置及工程建设合同书》、《补充合同》、广厦集团与广厦森原签订的《关于黄金花园项目承接协议》、《安置房选房确认书》这四个合同是否有效；二、广厦森原是否应当向邵六合交付其诉请的三套补偿安置房以及车位和安置费补偿108000元；三、广厦集团是否应当对上述诉请承担责任。关于焦点一，邵六合于1998年即取得涉案房屋的使用权，直至拆迁前一直在使用，并无他人主张权利，且出卖人张方平亦在2013年5月23日出具证明，因涉案房屋产生的收益全部归买方邵六合所有，本着诚信交易及保护债权人的利益的原则，可以认定邵六合为涉案房屋的权利人。该四份合同皆有双方的盖章或签名，能够认定系双方真实性意思表示，不违反法律、法规的强制性、禁止性规定，为合法、有效的合同。关于焦点二，1、邵六合其诉请广厦集团、广厦森原交付的三套补偿安置房(黄金路黄金花园A2地块5号楼16层的1601、1602、1603号)不在其与广厦森原签订的《安置房选房确认书》中约定的房屋范围内，且在《安置房选房确认书》中承诺剩余面积在项目3号楼完工后进行分配，而黄金花园3号楼尚未完工。邵六合辩称该《安置房选房确认书》不是其真实的意思表示，但未提供证据证明；其作为完全民事行为能力人，应当对自己的民事法律行为承担责任。故邵六合要求广厦集团、广厦集团交付上述三套补偿安置房的诉讼请求，本院不予支持。2、关于邵六合诉请的车位，是广厦集团、广厦森原的合同义务，广厦集团、广厦森原应当在车位具备交付条件时向其交付。3、针对安置补偿费10800元，根据广厦集团与邵六合签订的《拆迁安置合同书》第三条第2款：“工程开工28个月竣工交付使用。如不能按合同工期(28个月)按期完成，影响乙方搬迁，甲方每超出一个月时间需继续支付乙方每月安置费。”但双方于同天签订的《补充合同》第二条第2款又约定：“甲方动工二十八个月后，不能按时交付房屋使用，甲方需按双倍支付给乙方临时安置补助费。”按签订合同的惯例，应是签订《拆迁安置合同书》在前，签订《补充合同》在后，故双方关于安置补助费的规定应以《补充合同》约定为准。邵六合认可安置补助费已支付至2016年7月10日，此后，广厦森原又支付6000元。黄金花园项目于2015年9月开始施工，工期28个月至2018年1月。2016年7月10日-2018年1月，共计18个月，广厦森原应支付邵六合16200元，扣除已经支付的6000元，应为10200元。2018年2月起直至广厦森原向邵六合交付房屋止应双倍支付安置补助费。关于焦点三，《中华人民共和国合同法》第八十四条规定：债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。本案中，广厦集团与广厦森原所签订的承接协议中，广厦集团将其债务转让给广厦森原，二被告未提交证据证实该债务转移经作为债权人的邵六合同意。故广厦集团仍应承担责任。因黄金花园项目现实际开发主体为广厦森原。邵六合要求广厦集团与广厦森原共同承担责任，理由正当，应予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百四十三条、第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十四条，《中华人民共和国物权法》第二百四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、河南广厦集团房地产开发有限公司、平顶山广厦森原房地产开发有限公司在具备交付条件起十日内向邵六合交付其公司开发的平顶山市卫东区黄金路“黄金花园”项目车位一个；二、河南广厦集团房地产开发有限公司、平顶山广厦森原房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向邵六合支付安置补助费10200元，并自2018年2月起按合同约定双倍支付安置补助费至交付房屋之日止；三、驳回邵六合的其他诉讼请求。案件受理费22864元，由河南广厦集团房地产开发有限公司、平顶山广厦森原房地产开发有限公司负担864元，由邵六合负担22000元。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长  戴远哲审 判 员  宋玲玲人民陪审员  娄栋梁二〇二〇年六月二十八日书 记 员  韩 静附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。《中华人民共和国物权法》第二百四十一条基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。