中华人民共和国 山东省滨州市滨城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1602民初2455号 原告：孔波，男，1984年4月6日出生，汉族，住山东省滨州市滨城区。 委托诉讼代理人：张永华，滨州滨城渤海法律服务所法律工作者。 被告：滨州新澳房地产开发有限公司，住所地滨州市滨城区北镇街道办事处黄河一路北五四二居委会，统一社会信用代码91371602MA3N6J9807。 法定代表人：张瑶，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：袁兰娣，女，该公司职工。 委托诉讼代理人：尹超，北京市方略律师事务所律师。 原告孔波与被告滨州新澳房地产开发有限公司（以下简称新澳公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孔波委托诉讼代理人张永华、被告新澳公司委托诉讼代理人尹超、袁兰娣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孔波向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的商品房买卖合同；2.被告退还购房款171745元；3.本案诉讼费及一切实际费用由被告承担。事实和理由：原被告于2019年8月13日签订《山东省新建商品房买卖合同(预售)》合同，约定，被告将坐落于滨州市黄河一路以北、渤海二路以东蒲湖院子(玉兰湾)11号楼2-502号房产售于原告。付款方式为贷款方式付款：商业贷款66万元，原告应当于2019年8月13日前支付首期房价款人民币171745元，占全部房价款的20.649%。余款向(贷款机构)申请贷款支付。合同签订时被告承诺贷款由其办理，并保证一定下款。但在原告交付购房首付后，却迟迟无法办理贷款。后经了解，系被告伪造原告银行流水，导致银行拒贷。原告在得知后要求被告停止违法行为，退还购房款，但被告拒不退还。 被告新澳公司辩称，一、原告要求解除双方签订的商品房买卖合同，没有合同约定及法律规定的依据，请人民法院驳回原告的诉讼请求，理由如下：1.原告起诉要求解除合同，没有法律依据。①合同法规定，依法成立的合同，受法律保护。根据合同法第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。双方签署的房屋买卖合同真实有效，不违背法律法规的强制性规定，且已经办理了预售登记备案，买卖双方均应诚信履行合同约定的各项义务。②双方签署的合同不具备法定的单方解除合同条件。根据合同法第九十三条、第九十四的规定，双方合同履行过程中，被告不存在任何违约行为，原告亦未提交任何证据证明被告存在法定的行为足以导致原告有权解除买卖合同，原告的诉求不符合合同法规定的原告有权单方解除合同的法定条件。2.原告起诉要求解除合同，没有约定依据。通观双方签署的买卖合同及其附件，关于原告有权单方解除买卖合同的情形为：买卖合同第五条房屋权属存在纠纷、被告逾期交付房屋、房屋面积误差比绝对值超过约定标准、房屋出现重大设计变更未告知、地基基础不合格等。而原告起诉要求解除买卖合同的理由，均无买卖合同的明确约定，属于原告要求单方解除买卖合同的情形。 二、办理商品房按揭贷款手续是原告的约定义务，如无法办理贷款，应依据合同约定的方式变更付款方式；原告拒绝办理贷款申请的法律后果应由原告自身承担。1.前已所述，被告不存在违约行为，原告要求解除买卖合同亦无法定的条件。在买卖合同有效的前提下，双方均应诚信履行合同的各项约定。2.办理贷款手续是原告的义务，其后果应由原告承担。根据买卖合同的约定，双方签署的买卖合同价款由主房款、附房款两部分组成，合计为831745元。买卖合同约定的房屋首付款为171745元，贷款额为66万元。3.商品房买卖合同附件十一补充协议第七条第二款的约定：“买受人通过向贷款机构申请贷款的方式支付该商品房房款属于买受人的约定义务，由此产生的费用及责任均由买受人自行承担。买受人在签订合同前已查询自身银行征信情况，承诺自身贷款资质和贷款能力可以确保本合同约定的贷款额度通过银行审批。另外，买受人已预见到贷款受金融政策调整的影响，存在变更贷款成数或收紧贷款条件的风险，买受人自愿承担因前述风险所导致的一切不利后果，包括但不限于贷款失败后，买受人按约定自行筹措资金履行全部付款义务、承担逾期付款的违约责任”，对商品房买卖合同的约定内容分析如下：①买受人通过向贷款机构申请贷款的方式支付该商品房房款属于买受人的约定义务，由此产生的费用及责任均由买受人自行承担；②买受人在签订合同前已查询自身银行征信情况，承诺自身贷款资质和贷款能力可以确保本合同约定的贷款额度通过银行审批；③买受人已预见到贷款受金融政策调整的影响，存在变更贷款成数或收紧贷款条件的风险，买受人自愿承担因前述风险所导致的一切不利后果；④贷款失败后，买受人应按约定自行筹措资金履行全部付款义务、承担逾期付款的违约责任。从上述分析可以看出，原告在起诉书中认为贷款应由被告办理，与约定不符，也与日常生活常识相冲突；原告在签约前已知或应知其是否具备办理贷款条件，如无法申请下贷款应由原告自行承担后果。在无法按期办理贷款审批手续的前提下，原告应自行筹措资金完成付款，但是原告无权以无法办理贷款为由而要求单方解除买卖合同。 三、被告不同意原告单方要求解除买卖合同的请求。如原告坚称要求解除合同，应依据买卖合同的约定，向被告支付违约金，而无权要求被告退还首付款。1．合同因单方违约而解除的，合同法第二十六条规定违约方应承担违约责任。3.原告要求单方解除买卖合同的，应根据合同约定承担违约责任。买卖合同附件十一第十九条第四款明确约定：“除法定或买卖合同约定的解除合同的条件成就以外，买受人不得擅自单方解除买卖合同。买受人违反上述约定单方要求解除买卖合同，经出卖人同意导致买卖合同解除的，或出卖人虽不同意但最终仍导致买卖合同解除的，买受人应按照该商品房总房款的20%向出卖人支付违约金”。根据买卖合同的上述约定，买受人主张单方解除的，应承担解除合同违约金，比例为总房款的20%，违约金合计金额为166349元。 四、原告如坚持要求解除买卖合同，而法院经审理认为合同应予解除的，根据合同约定原告应向被告承担的违约金，与被告应向原告退还的首付款相抵消后，被告实际应向原告支付的费用金额实际应为5396元，而不是原告起诉书所主张的171745元。同时，款项退还时间应该是办理完毕买卖合同预售登记备案注销手续。请人民法院驳回原告的该项诉讼请求。1.合同约定买卖合同因买受人原因而单方解除的，原告应支付的违约金应从应退还的首付款中直接扣除。买卖合同附件十一第十九条第七款明确约定：买卖合同解除后，出卖人有权直接从买受人已付房款中扣除出卖人代偿款项及买受人按本协议之约定应承担的房屋使用费、违约金、赔偿金及其他相关款项，并将剩余款项在该商品房的相关解除、注销手续办理完毕、该商品房已交还出卖人后30日内无息返还给买受人指定的银行账户。2.首付款与违约金向抵消后，被告实际应退还的金额为5396元。3．被告向原告退还首付款余额5396元的前提为双方办理完毕买卖合同的注销预售备案登记手续。如人民法院经审理认为须解除买卖合同的，建议人民法院对该项诉讼请求的判项为：原被告双方办理完毕商品房买卖合同预售备案注销登记手续后30日内，被告将原告首付款的余额5396元退还给原告原付款账户内。综上，请人民法院依法查明事实，正确适用法律，依法驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据：山东省新建商品房买卖合同（预售）、购房提示、收款收据、本院制作询问笔录一份，本院认定事实如下： 原告购买被告开发的蒲湖院子（玉兰湾）房产一套。原告支付10000元定金，又于2019年8月13日向被告支付购房款161745元。被告向原告出具金额为171745元收款收据一份，载明滨州玉兰湾11号高层2-502房款。同日，原告签署购房提示一份。 2019年10月13日，原被告签订山东省新建商品房买卖合同（预售），约定，买受人购买涉案房产，主房796315元，附房35430元。买受人应当于2019年8月13日前支付首期房款171745元，占全部房款的20.649%，剩余房款银行按揭贷款。合同附件十一第七条第二款约定，买受人通过向贷款机构申请贷款的方式支付该商品房房款属于买受人的约定义务，由此产生的费用及责任均由买受人自行承担。买受人在签订合同前已查询自身银行征信情况，承诺自身贷款资质和贷款能力可以确保本合同约定的贷款额度通过银行审批。另外，买受人已预见到贷款受金融政策调整的影响，存在变更贷款成数或收紧贷款条件的风险，买受人自愿承担因前述风险所导致的一切不利后果，包括但不限于贷款失败后，买受人按约定自行筹措资金履行全部付款义务、承担逾期付款的违约责任。第十九条第四款约定，除法定或买卖合同约定的解除合同的条件成就以外，买受人不得擅自单方解除买卖合同。买受人违反上述约定单方要求解除买卖合同，经出卖人同意导致买卖合同解除的，或出卖人虽不同意但最终仍导致买卖合同解除的，买受人应按照该商品房总房款的20%向出卖人支付违约金。 上述合同签订后，被告未将书面合同交付原告，在原告要求下，被告交付原告一份双方未签字的合同模板。 另，经被告申请，本院到齐鲁银行滨州分行了解涉案贷款办理情况。原告孔波在齐鲁银行滨州分行申请涉案房产银行按揭贷款已获审批通过，并签订了借款合同，但孔波申请终止借款，借款并未发放。 原告要求解除合同、退还购房款未果，诉至本院。 本院认为，原被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应依约履行。依据本院查明的事实，原告要求解除合同缺乏事实依据。但原告坚持解除涉案商品房买卖合同，涉案银行按揭贷款未发放，后续合同的履行过程中亦有不宜强制履行内容，原被告合同目的均无法实现，合同解除。被告提出原告应承担违约责任的辩解意见，本院经审查认为，原告在其银行按揭贷款审批通过并已签订借款合同的情形下，要求终止贷款、解除买卖合同，构成违约，应承担违约责任。就被告提出的违约金金额，原告提出违约金数额过高的意见。被告未就其实际损失提交证据，其主张的违约金，以796315元为基数，自2019年10月13日起至判决生效之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。根据双方合同约定，扣除违约金后，被告应将剩余购房款退还原告。 综上依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项，第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款规定，判决如下： 一、解除原告孔波与被告滨州新澳房地产开发有限公司于2019年10月13日签订的新建商品房买卖合同； 二、被告滨州新澳房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告孔波购房款[171745元－违约金（以796315元为基数，自2019年10月13日起至判决生效之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）]； 三、驳回原告孔波的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3734元，减半收取1867元，由被告滨州新澳房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。 审 判 员  张青 二〇二〇年八月二十六日 法官助理  宋传媛 书 记 员  李鑫