广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终1991号上诉人（原审被告)：肖恒，男，1989年1月30日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区***************，公民身份号码441************815。委托诉讼代理人：龙华伟，广东港宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑桂英，广东港宏律师事务所律师。被上诉人（原审原告)：陈翠琼，女，1977年10月28日出生，汉族，住广东省佛山市南海区*****************，公民身份号码440************329。委托诉讼代理人：饶海新，广东信广律师事务所律师。原审被告：佛山市万菱市*管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区***********xxxx号，统一社会信用代码914***********xxF。法定代表人：黄某1。原审被告：朱林威，男，1954年1月31日出生，汉族，住广东省广州市天河区**********，公民身份号码440************51X。原审被告：杨岭，男，1964年3月19日出生，汉族，住河南省平舆县******委大杨庄，公民身份号码412************054。原审被告：何启扬，男，1974年6月26日出生，汉族，住广东省广州市海珠区******，公民身份号码440************312。上诉人肖恒与被上诉人陈翠琼、原审被告佛山市万菱市*管理有限公司（以下简称万菱公司）、朱林威、杨岭、何启扬房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初26600号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月16日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。肖恒上诉请求：1.撤销一审判决的第一项及第二项，并依法改判或发回重审；2.本案一审案件受理费、二审案件受理费均由陈翠琼承担。事实与理由：一审判决存在遗漏重要事实、事实认定不清、法律适用错误的情形。一、一审法院并未查明涉案商铺已经装修完毕的事实。（一）涉案商铺是否按照《商铺买卖合同》约定的标准完成装修，是本案的重要事实。根据肖恒与陈翠琼签订的《商铺买卖合同》的约定，卖方应于2017年6月30日前，将该商铺按合同约定的装修标准交给买方使用，故涉案商铺是否完成装修，是能否按时交付的重要前提条件之一。（二）涉案商铺已经完成了装修。2019年1月27日，肖恒向陈翠琼发出收楼通知已表明，该商铺已经按照合同约定完成了装修，已达交付条件。（三）因肖恒与陈翠琼签订的《商铺买卖合同》明确约定了不按时交付商铺的违约条款，在已完成装修可以交付的情况下，肖恒没有理由不会要求买方前来收铺。一审法院遗漏涉案商铺已经装修完毕这一重要事实，进而做出了肖恒不履行交铺义务的错误判断。二、一审法院认定涉案商铺不符合交付条件且肖恒未将该商铺交付给陈翠琼，故判定肖恒承担违约责任，属于事实认定不清、法律适用错误。（一）肖恒已经完成了商铺的装修，并于2019年1月27日发出《商铺移交通知书》，且陈翠琼也确认收到该通知书，肖恒已经履行了交铺义务。（二）涉案商铺已于2019年1月27日完成了交铺手续。按照《商铺买卖合同》第十条的约定：“买方未按照卖方书面通知办理商铺移交手续的，视为从书面通知发出之日起该商铺已经移交给买方。”在肖恒已经发出书面的交铺通知之后，陈翠琼却未按时完成收铺手续，故按照合同约定，涉案商铺已经交付给陈翠琼，肖恒已经依约完成了交付手续。（三）一审法院仅凭陈翠琼与其丈夫之间的微信聊天记录即否定肖恒的交铺事实，是属于事实认定错误。在肖恒提交了《商铺移交通知书》证据的情况下，陈翠琼主张其有前往收铺，但未能成功收铺，其应当提供证据予以证明。而陈翠琼在一审庭审时提供的证据为其与丈夫之间的微信沟通记录，双方之间的沟通记录不应作为定案的依据。三、一审法院认定的违约金计算期限认定错误。按照《商铺买卖合同》的约定，肖恒应在2017年6月30日前完成涉案商铺的交付，否则，应自违约之日起承担违约金。按照以上论述，2019年1月27日，肖恒已向陈翠琼发出书面通知，已经完成商铺的交付。故自该日起，肖恒无需再向陈翠琼承担违约责任，违约金计算期间应为2017年7月1日至2019年1月26日。四、一审法院认定利息过高。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，合同约定的逾期交付违约金明显过高，在陈翠琼未举证证明其因延迟收铺而造成的损失的情况下，违约金应当按照银行同期贷款利率来计算。一审法院酌定利息为日万分之五，明显过高，加重了肖恒的负担。陈翠琼辩称，一、一审法院正确地认定肖恒未将符合交付标准的商铺交付予陈翠琼。根据涉案《商铺买卖合同》第十条约定，卖方自本合同签订之日起至2017年6月30日止，卖方享有该商铺的使用权及收益权，包括对该商铺进行关、停、并、分立、装修等。但卖方在签订合同后，并未对该商铺进行任何的装修，也没有对该商铺进行经营运作。直至2017年6月30日以后，卖方也没有将符合双方约定的装修标准的商铺移交给陈翠琼。陈翠琼在收到肖恒寄来的《商铺移交通知书》后，按通知书的时间要求到达现场，但肖恒未依约到达现场，现场无人为陈翠琼办理交接手续,且现场处于脏乱、烂尾状况。一审法院到现场勘查，涉案商场的两部手扶梯及楼梯出入口被铁闸封锁，直达电梯无法使用，肖恒没有完成交付义务。二、肖恒至今仍未向陈翠琼交付符合条件的商铺，其行为已构成违约。一审法院判决肖恒承担逾期交付商铺的违约责任理据充分。三、一审法院认定的违约金计算期限合理。四、一审法院认定逾期违约金按日万分之五的标准计算，明显偏低，不利于保护陈翠琼的合法权益。五、一审法院以合同相对性原则，认为陈翠琼与朱林威、杨岭、何启扬之间无合同关系为由，而没有判决林威、杨岭、何启扬共同承担本案的责任，属于处理不当，请二审法院予以纠正。朱林威辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，但一审判决确定的违约金标准过高，请合议庭酌情予以调整。陈翠琼未举证证明其因迟延交付商铺而造成的实际损失，按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，认定违约金应以当事人的实际损失为基础，且不应超过实际损失的30%，一审法院酌定违约金按日万分之五的计算标准明显偏高，违约金应以银行同期贷款利率为标准。万菱公司、杨岭、何启扬未发表答辩意见。陈翠琼向一审法院起诉请求：1.肖恒、万菱公司、杨岭、何启扬、朱林威向陈翠琼支付以381900元为本金从2017年7月1日起至实际交铺之日止按日1.5‰计算的违约金；2.肖恒、万菱公司、杨岭、何启扬、朱林威承担诉讼费。一审法院认定事实：2013年10月29日，肖恒（卖方，万菱公司为代理人）与陈翠琼（买方）签订一份《商铺买卖合同》，约定：卖方同意将位于佛山市南海区**********xxx号商铺转让给买方；登记建筑面积23.63平方米，套内建筑面积13.98平方米；房产的转让价格为381900元，买方应在2013年10月29日前支付全部购房款的60%即229140元，2014年1月29日前支付全部购房款的20%即76380元，2014年4月29日前支付全部购房款的20%即76380元；合同签订后，双方在买方支付完所有购房款以及相关税、费后150个工作日内签订二手《房地产买卖合同》，办理房产过户手续；任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任；如买方违约，卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让价百分之二十的违约金，如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之二十的违约金；买卖双方均同意，自合同签订之日起至2017年6月30日止，卖方享有该商铺的使用权和收益权；卖方应于2017年6月30日前，将该商铺按合同约定的装修标准移交给买方使用，同时买方自该日期起开始正式行使该商铺的使用权及收益权，买方未按书面通知的时间办理商铺装修移交以及使用权和收益权交接手续的，视为从书面通知发出之日起该商铺的装修移交以及使用权和收益权已实际交给买方，一切风险由买方承担；卖方如未按合同约定的期限将商铺使用权移交给买方的，逾期不超过45天，卖方自最后移交期限第二天起至实际交接日止按日支付已付房价款1‰计算的违约金，逾期超过45天后，卖方自最后移交期限第二天起至实际交接日止按日支付已付房价款1.5‰计算的违约金；2017年6月30日前，该商铺由卖方委托万菱公司进行租赁和经营管理，此后买方仍需委托万菱公司进行租赁及经营管理的，可另行与该公司签订委托租赁、经营管理的相关协议；等等。附件二为装修标准：A、商铺地面高级抛光砖、商铺天花铝格栅、独立电表及配电箱供电、轻钢龙骨石膏板间隔、玻璃或豪华卷闸门面；B、公用设备、设施及公共区域：地面主通道铺高级大理石或抛光砖或高级地板胶、供电供水采用自动化设备系统，确保应急照明及消防监控系统的正常使用、照明辅以配合商场整体装修风格的照明灯具、提供24小时公共秩序维护服务、消防设备采用消防自动报警监控系统、通风设备配备空调及排风系统。陈翠琼于2013年10月26日刷卡支付40000元、于2013年10月29日刷卡支付198345元、于2014年1月27日刷卡支付76380元、于2014年4月29日刷卡支付76380元，收款商户名称为肖恒。2013年10月29日，万菱公司出具4张收据，载明分别收取陈翠琼交付的涉讼商铺的定金20000元、首期购房款209140元、代收办理房产各项费用7605元、律师费1600元。2014年1月27日，万菱公司出具1张收据，载明收取陈翠琼支付的铺款76380元。2014年4月29日，万菱公司出具1张收据，载明收取陈翠琼支付的铺款76380元。2018年11月9日查询时，位于佛山市南海区**********xxx号商铺于2014年9月25日办理国用（2014）0202752号土地使用权证，登记权利人为陈翠琼，于2014年10月13日办理0200511142号房产证，登记权利人为陈翠琼。2018年12月29日，陈翠琼提起本案诉讼。2019年1月27日，肖恒向陈翠琼寄送《商铺移交通知书》，通知陈翠琼其已按照《商铺买卖合同》附件二的装修标准完成涉讼商铺的装修，通知陈翠琼5日内前来办理商铺交接手续，逾期视为从该通知发出之日起已完成该商铺使用权的实际移交且对装修情况无异议，有疑问请致电180*****176垂询。邮件于次日被签收。2019年1月28日，罗伟刚向陈翠琼代理人微信发送《商铺移交通知书》照片，陈翠琼代理人陈述“与他联系一下，看是谁，如何办理交接手续”；2019年2月1日，罗伟刚陈述“收铺那里，我今日想着过去收的，它原来都没有装修的，一点装修都没有，它显示出来的电话号码没人听的，不知怎么处理好，你看下有无好的意见”，陈翠琼代理人陈述“有没有其他人去办理交接手续？肖恒在吗？电话无人听？多打几次，看有无人在现场”，罗伟刚陈述“没有，电话又不听，实际没装修过，根本没搞过任何设施，同以前一样，现场又无人，打电话无人听，现场售楼中心贴着初八上班”。另查明，陈翠琼与罗伟刚于1998年9月18日自愿登记结婚。2013年4月27日，广东xxx房地产开发有限公司作为甲方与何启扬、肖恒、杨岭、陈佳共同作为乙方签订《时代倾城商铺买卖协议》，约定乙方所购物业为佛山市南海区********时代倾城地下商业街商铺及夹层卸货区、卸货平台，按总建筑面积计算购房总金额，单价为每平方米8600元；等等。2013年4月28日，朱林威作为甲方与何启扬、杨岭、肖恒作为乙方签订《投资合作协议》，约定双方合作投资收购佛山市南海区********时代倾城地下商业街商铺及夹层卸货区、卸货平台产权及其建筑物附属与配套设备设施（下称“该收购项目”），共同投资人的出资形成的商铺产权（无论登记在哪一方名下）及其配套设施设备等实物资产均作为共同投资人的共有财产，由共同投资人按其股份比例共有；由甲方及乙方共同成立的新项目公司全权运作该收购项目，该新项目公司执行共同投资事务所产生的收益归全体共同投资人，所产生的亏损或者民事责任，由全体投资人共同承担；甲乙双方共同委托肖恒并以肖恒的名义接收第一批商铺的产权；任一共同投资人不得私自转让或者处分因共同出资形成的房屋（商场商铺）产权及实物资产等共有财产；等等。2013年5月2日，朱林威、何启扬、杨岭、肖恒、陈佳共同确认《时代倾城商铺买卖协议》中陈佳为朱林威的代表，由朱林威享有该协议的权利、承担该协议的义务。2020年1月6日，一审法院前往涉讼商铺所在的地下商场勘察，情况为地下商场的两部手扶电梯和楼梯出入口被铁闸封锁、直达电梯无法使用。一审法院认为，《商铺买卖合同》是陈翠琼与万菱公司、肖恒的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。陈翠琼作为买方已按合同约定支付价款，涉讼商铺亦登记至陈翠琼名下，肖恒作为卖方应按合同约定交付商铺予陈翠琼。根据涉讼合同约定，肖恒应于2017年6月30日前将涉讼商铺按附件二的装修标准移交给陈翠琼使用，陈翠琼未按书面通知的时间办理交接手续的，视为从书面通知发出之日起实际交付，肖恒逾期交付应承担相应的违约责任。肖恒于2019年1月27日寄送《商铺移交通知书》予陈翠琼，要求陈翠琼5日内办理涉讼商铺的交接手续。陈翠琼主张其丈夫于2019年2月1日到涉讼商铺所在地收铺，提供了微信聊天记录予以证明，一审法院予以采信。陈翠琼按肖恒的要求前往收铺，陈翠琼主张涉讼商铺不符合交付条件且肖恒未交付涉讼商铺予陈翠琼，而肖恒未提供证据证实涉讼商铺已符合交付标准并已交付予陈翠琼，故肖恒应承担逾期交付商铺的违约责任。涉讼合同约定逾期交付商铺超过45天的，按最后交接期限的第二天起至实际交接之日止按已付房价款的1.5‰计算违约金，但此标准过高，一审法院酌定违约金按日万分之五的标准计算。因法庭辩论终结之日后的履行情况未确定，故逾期违约金计算至法庭辩论终结之日止。之后是否继续产生违约金，陈翠琼可根据实际情况另循法律途径解决。综上，肖恒应支付自2017年7月1日起至2019年7月10日止的违约金141303元（381900元×0.0005×740天）。陈翠琼诉请的违约金超出核定部分，一审法院在本案中不予支持。万菱公司是肖恒出售涉讼商铺予陈翠琼的签约代理人，但在签约过程中未向陈翠琼出示授权材料，在诉讼中也未明确具体委托授权的范围，依照《中华人民共和国民法通则》第六十五条第三款“委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任”的规定，万菱公司应对肖恒在本案中的债务承担连带清偿责任。陈翠琼的相应诉请有法律依据，一审法院予以支持。本案是房屋买卖合同纠纷，涉讼合同相对方为陈翠琼与肖恒，陈翠琼与朱林威、杨岭、何启扬之间并无合同关系，根据合同相对性原则，涉讼合同的权利义务由肖恒享有和承担，肖恒、朱林威、杨岭、何启扬之间的合作关系为四人之间的内部关系，与陈翠琼无关，一审法院对陈翠琼主张朱林威、杨岭、何启扬承担本案债务的请求不予支持。万菱公司、何启扬经一审法院合法传唤无正当理由没有到庭，一审法院依法缺席判决。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、肖恒应于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金141303元予陈翠琼；二、万菱公司对肖恒的上述第一项债务承担连带清偿责任；三、驳回陈翠琼的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以普通程序结案，案件受理费5940.08元（陈翠琼已预交），由陈翠琼负担2814.02元，由肖恒、万菱公司负担3126.06元并应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予陈翠琼，一审法院不另收退。二审期间，肖恒向本院提交视频一份，拟证明涉案商铺已符合《商铺买卖合同》附件二装修标准。陈翠琼、万菱公司、何启杨、杨岭、朱林威未向本院提交新证据。本院组织各方当事人进行了质证。经审查，肖恒提交的视频拍摄时间不详，不足以证实在一审法庭辩论终结前已向陈翠琼履行交付义务，该证据与二审审查违约金计算期限认定不具有关联性，本院不予确认。本院认为,本案为房屋买卖合同纠纷。围绕肖恒上诉请求，二审审查焦点为：1.肖恒在2019年1月29日是否已向陈翠琼履行交付涉案商铺之义务，应否以该时间点作为违约金计付时间截止点；2.一审法院关于肖恒逾期交付涉案商铺违约金适用标准是否合理，应否调整。关于争议焦点一。肖恒上诉主张涉案商铺在2019年1月29日前已完成装修，其在2019年1月29日已向陈翠琼邮寄《商铺移交通知书》，应视为符合交付条件。陈翠琼不予认可，认为出卖方在其签订《商铺买卖合同》后并未对涉案商铺进行装修，至2017年6月30日后，也没有将符合装修约定的商铺交付，其收到《商铺移交通知书》后，到现场肖恒及万菱公司都没人在，也没有办理交接手续，现场处于脏乱、烂尾状况，一审法院到现场勘查，涉案商场的两部手扶梯及楼梯出入口被铁闸封锁，直达电梯无法使用，肖恒没有完成交付义务。经审查，本院认为，肖恒虽于2019年1月29日向陈翠琼邮寄《商铺移交通知书》，要求陈翠琼五日内办理涉案商铺交接手续，但并未明确具体办理交接事项，而根据陈翠琼丈夫在2019年2月1日前往涉案商铺所在地拍摄图片显示，涉案商铺现场杂乱，该时并未达到符合移交即可正常使用的要件要求，且无人员与其办理交接手续。一审法院此后也在2020年1月6日到现场勘查，显示涉案商场的两部手扶梯及楼梯出入口被铁闸封锁，直达电梯无法使用。肖恒对此未能举证反驳推翻上述事实，其上诉主张在2019年1月29日已完成通知义务，履行完毕交接义务理据不足，本院不予采纳。一审法院基于涉案商铺在法庭辩论后履行情况未确定之因素考虑，判令肖恒向陈翠琼支付逾期交付违约金计算至2019年7月10日合情合理，肖恒上诉主张无需支付2019年1月29日之后的逾期交房违约金理据不足，本院不予支持。关于争议焦点二。肖恒经本院认定，其应就逾期交付涉案商铺向陈翠琼支付2017年7月1日至2019年7月10日止的违约金。针对违约金支付问题，肖恒上诉一审法院关于其应承担的违约金认定过高，请求重新调整。经审查，本院认为，双方在案涉《商铺买卖合同》中，约定逾期交付商铺超过45天的，按最后交接期限的第二天起至实际交接之日止按已付房价款的1.5‰计算违约金，该标准过高。综合案涉合同履行情况、肖恒过错程度、陈翠琼因此所致的具体损失等因素考虑，一审法院酌情判令肖恒应支付自2017年7月1日起至2019年7月10日止的违约金141303元（381900元×0.0005×740天）并无不当，本院予以维持。至于万菱公司责任承担问题，万菱公司是肖恒出售涉讼商铺予陈翠琼的签约代理人，但在签约过程中未向陈翠琼出示授权材料，明确具体委托授权的范围，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十五条第三款“委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任”的规定，判令万菱公司应对肖恒在本案中的债务承担连带清偿责任合法有据，本院亦予维持。综上所述，肖恒的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3126.06元，由上诉人肖恒负担。本判决为终审判决。审 判 长  耿 翔审 判 员  翁丰好审 判 员  姜欣欣二〇二〇年六月四日法官助理  杨全欣书 记 员  钟伊发