湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0124民初4515号原告：李建华，女，1963年6月18日出生，汉族，居民，住湖南省。委托诉讼代理人：汤星云，湖南纲维律师事务所律师。被告：长沙市海博房地产开发有限公司，住所地在宁乡市玉潭镇宁乡大道168号。法定代表人：谢来兴，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王智，北京德恒（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧敏，北京德恒（长沙）律师事务所律师。被告：深圳市公元物业管理有限公司，住所地在深圳市福田区福田街道滨河大道与益田路交界东南皇都广场3号楼1101至1106。法定代表人：曹雷，系该公司总经理。被告：深圳市公元物业管理有限公司宁乡分公司，住所地在宁乡市玉潭镇宁乡大道（商业广场五幢1单元）。负责人：李文平，系该分公司总经理。上述两被告委托诉讼代理人：邹永生，湖南唯楚（宁乡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：成芳，湖南唯楚（宁乡）律师事务所实习律师。原告李建华与被告长沙市海博房地产开发有限公司（以下简称海博公司）、被告深圳市公元物业管理有限公司（以下简称公元物业公司）、深圳市公元物业管理有限公司宁乡分公司（以下简称公元物业宁乡分公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，因原、被告争议较大，本院裁定转入普通程序，并组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人汤星云，被告海博公司的委托诉讼代理人王智、被告公元物业公司、公元物业宁乡分公司的委托诉讼代理人邹永生均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李建华向本院提出诉讼请求：判令被告连带赔偿原告的房屋装饰等损失311000元（在本案审理过程中，原告将诉讼请求变更为1、请求判令被告连带赔偿原告房屋装修损失100000元；2、请求判令被告连带赔偿原告因房屋冒水无法正常居住所至房租损失20000元；3、评估鉴定费4000元由被告承担；4、本案诉讼费由被告承担）。事实和理由：2013年11月25日，原告与海博公司签订《宁乡县商品房屋买卖合同》（合同编号），原告购买海博公司星河绿洲五栋一单元房，原告依约支付了购房款。2013年11月30日海博公司将该房交给了原告，原告于2014年6月装修竣工并入住。2019年2月15日，因厨房公用排水管被堵，水溢进厨房，致使餐厅、客厅、卧室全部被淹。2019年4月10日又因阳台公用下水管堵塞，水溢进房屋地面，整套房子地面积水达3-4CM深。因房屋两次被水淹，室内地面装饰与家具电器设备全部损坏，造成损失311000元。原告购买海博公司的房屋，海博公司应保证原告正常使用。海博公司的房屋虽已经竣工验收交付，但不能保证正常排水，造成原告房屋装饰损失，应承担赔偿责任。物业公司及物业分公司未尽管理义务，应承担连带赔偿。故向法院起诉。被告海博公司答辩称：一、本案系商品房预售合同纠纷，原告海博公司不应承担责任；二、本案被告海博公司开发的海博·星河绿洲一期5#栋房屋系符合涉及规范的产品，不存在设计缺陷，同时系经验收合格的产品，原告李建华主张房屋不能保证正常使用的理由不能成立；三、被告海博公司对于海博·星河绿洲一期5#栋房屋已经没有管理职责和义务；四、原告李建华已购买房屋已经超过了保修期限，不属于保修范畴；五、原告的房屋租金损失没有充分证据支持；六、鉴定费用应由原告方承担。综上所述，请求法院驳回原告对被告海博公司的全部诉讼请求。被告公元物业公司和公元物业宁乡分公司答辩称：一、被告公元物业宁乡分公司主体不适格；二、原告的财产损失，是被告海博公司的设计缺陷，以及原告违规装修且疏于管理造成的，与物业管理没有因果关系；三、原告请求赔偿金额100000元与事实不符；四、原告请求20000元房屋租金损失没有依据；五、评估鉴定费用应当按照法院支持的诉讼请求比例来确认分担比例。原、被告双方围绕诉讼请求向本院提交了证据，对当事人无异议的证据，即原告提交的证据1宁乡县商品房买卖合同、证据3现场照片，证据11鉴定费票据和差旅费票据和被告海博公司提交的证据4宁乡县商品房买卖合同，本院予以采信。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据2装饰材料进货单，不能达到其证明目的，故本院不予采信；证据4证明与证人成某、周某的出庭证言相一致，故本院予以采信；证据6个人房屋租赁合同、不动产权证书，证据7房东证明，证据8贺佳出具的收条，证据9租房证明，无法达到原告的证明目的，故本院不予采信；证据10宁乡万城房地产经纪有限公司出具的证明，能够证实原告房屋在其所在片区的房屋租价参考情况，故本院予以采信。被告海博公司提交的证据1海博·星河绿洲5#栋房屋部分设计图、湖南省房屋建筑和市内基础设施工程施工图设计文件审查备案表，证据2海博·星河绿洲5#工程竣工验收备案表、宁乡县建设项目竣工联合验收备案合格证，证据3《宁乡海博·星河绿洲前期物业服务合同》及补充协议，原告及被告公元物业公司对其真实性、合法性无异议，本院对真实性、合法性予以确认。被告公元物业公司和公元物业公司宁乡分公司提交的证据1雨水管和厨房管改前后图片6份和视频5个，原告对真实性、合法性无异议，被告海博公司对真实性、合法性、关联性均有异议，本院认为，该份证据能够说明被告公元物业公司已对原告房屋下公用排水管道进行改造的事实，对该事实本院予以确认。证据2维修保养记录，小区管网清理图片，能够证明被告公元物业宁乡分公司对涉案房屋小区管道有疏通、维护的义务，但该份证据不能达到被告公元物业宁乡分公司尽到该义务的证明目的，故对其证明目的，本院不予认可；证据3李文平信访事项的处理意见书，不能达到被告的证明目的，故本院不予采信；证据4五栋一层给排水平面图，证据5《建筑给水排水设计规范（GB50015-20030）》第4.1.1、4.1.4条无法核实其真实性，故本院不予采信。在本案审理过程中，原告向本院申请对涉案的房屋排水管道设施在设计、施工方面是否存在缺陷或质量问题以及因上述原因致涉案房屋冒水是否影响房屋正常使用进行司法鉴定，并申请对涉案房屋因阳台冒水导致装修重置及物品损坏造成的直接损失进行司法鉴定。对于第一个申请，本院委托湖南湖大土木建筑工程检测有限公司进行鉴定。2019年12月2日，该公司出具湖大检字司鉴（2019）149-1号函：根据现场情况，堵塞的水管已更换且已改变原有排水走向，已无事故现场，无法完成委托，作退案处理。对于原告的第二个申请，宁乡市人民法院委托湖南长城资产评估有限公司进行评估，湖南长城资产评估有限公司出具湘长城资评字【2020】第ZP-0006号评估鉴定报告，两被告对该报告无异议，原告有异议，但未申请重新鉴定，本院认为该份报告客观、真实、合法，本院均予以采信。根据采信的证据及到庭当事人的庭审陈述，本院确认如下案件事实：原告李建华与被告海博公司于2013年11月25日签订《宁乡县商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告海博公司开发的位于宁乡县（海博星河绿洲）5号栋第5幢1单元号房屋，房屋建筑面积为117.37㎡。原告购买房屋后，被告海博公司于2013年11月30日交付房屋，原告于2014年5月装修，2014年10月入住。2019年4月11日早晨6点多时，5号栋楼邻居发现从原告房屋内溢出许多水并流至楼道电梯，从原告家隔壁阳台翻过来进入原告家中，发现原告房屋卧室的地板全部被浸泡，屋内家具电器均被泡在水中，查看发现水系从原告阳台下排水管来的水，后经与小区保安一同查看，发现是原告房屋一楼下面的水管堵塞。被告公元物业宁乡分公司知道情况后，随即派人进行处理，并对原告房屋下的排水管道进行了整改。原告房屋受损后，多次与两被告进行协商，要求被告赔偿，被告予以拒绝，原告遂向法院起诉。另查明，2019年4月10日晚原告没有在家，2019年4月10日晚到4月11日早晨下着大雨。原告与被告海博房产公司所签订的《宁乡县商品房买卖合同》第十条约定：（二）查验房屋……3、…因质量缺陷给买受人造成损失的，出卖人应当予以赔偿。……（6）管道堵塞；被告公元物业公司在庭审中陈述，改造管道不是维修管道，改造管道的时候必须请示开发商，改造管道是在开发商的安排下进行的。被告海博公司暂未退出星河绿洲楼盘，目前在开发第三期。另，被告公元物业公司在庭审中表示，公元物业宁乡分公司虽然按照通常标准进行了维护管理，也及时发现险情并采取了措施，但考虑业主和物业的关系，对于原告的损失，愿意承担30%以下的责任。根据原告所申请的房屋因排水不畅至室内冒水造成的财产损失湘长城资评字【2020】第ZP-0006号评估鉴定报告，该评估鉴定结论为：1、截至评估鉴定基准日2019年11月22日，委估的房屋因排水不畅至室内冒水造成的财产损失（除整个房屋涂料及墙漆外）按重置成本法评估所得的全损价值结果为人民币34523元。其中双方当事人无异议部分6256元，申请人认可、被申请人不认可部分28267元。2、截至评估鉴定基准日2019年11月22日，根据委托方的要求，委估的房屋因排水不畅至室内冒水造成的涂料及墙漆的损失按照整个房屋涂料及墙漆全部损坏（不含天棚）和只与地面接壤部分墙面损坏分别出具评估值，全部损坏为2634元，与地面接壤部分墙面损坏为639元。本院认为，本案案由原定为商品房预售合同纠纷，原告与被告公元物业宁乡分公司之间存在物业服务关系，故本案的案由为商品房预售合同纠纷和物业服务合同纠纷。在合同履行过程中，双方均应依约全面履行自己的义务。本案争议焦点一、被告海博公司是否应承担责任。本案中，原告向本院申请对涉案的房屋排水管道设施在设计、施工方面是否存在缺陷或质量问题以及因上述原因致涉案房屋冒水是否影响房屋正常使用进行司法鉴定，因堵塞的排水管已更换且已改变原有排水走向，已无事故现场，鉴定机构无法完成委托，作退案处理。虽事故现场并没能进行实际鉴定，但涉案房屋楼下排水管道更换且已改变原有排水走向，足以证明管道的设计或者施工存在缺陷，与排水不畅存在高度盖然性的因果关系，故此可以推定涉案房屋楼下排水管道在设计或者施工方面存在缺陷，导致管道堵塞，排水不畅，是引发涉案房屋渗水的原因之一，造成涉案房屋损失，依原告与被告海博公司签订的商品房买卖合同约定，被告海博公司应对原告的损失承担赔偿责任。本案争议焦点二、被告公元物业公司以及被告公元物业宁乡分公司是否应承担责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。本案中，被告公元物业宁乡分公司与原告存在物业服务合同关系。在涉案房屋楼下排水管道堵塞时，雨水不断，被告公元物业宁乡分公司没有考虑到天气原因，未对下水道及时进行疏通，导致排水不畅，亦是引发涉案房屋楼下排水管道堵塞，渗水至房屋内受损的原因，故亦应对原告的损失承担赔偿责任。因被告公元物业宁乡分公司无独立法人资格，依法律规定，其责任应由被告公元物业公司承担。本案争议焦点三、原告本人是否应对其损失承担责任。根据证人证言陈述，涉案房屋楼下排水管道渗水系早晨6点多时发现，即使本案原告在家，在晚上深入睡眠之中，排水管道晚上渗水时原告亦无法发现，无法阻止损失的扩大。故本案中，原告对该房屋损失没有过错，无需对自己的房屋损失承担责任。本案争议焦点四、本案中原告的损失数额应如何确定？根据鉴定结论以及鉴定人员的出庭，委估的房屋因排水不畅至室内冒水造成的财产损失按重置成本评估所得的全损价值结果为人民币34523元，在该损失中有28267元，被告认为不应计算至损失范围内。本院认为，因房屋下水管道排水不畅导致房屋内冒水，28267元所评估的损失均系受水浸泡后房屋内的用品按重置成品法评定而出的损失价值，因此，该部分损失客观、公正，应纳入至原告房屋损失范围内。房屋墙面涂料及墙漆的损失，房屋被水浸泡后，墙面吸水会导致墙面涂料整体产生变化，考虑到原告在进行修复时，为使房屋的整体效果一致性，会对整个房屋墙面重新涂料及墙漆，因此，该部分损失应以全部损坏的结果为准，即损失为2634元，上述房屋损失总计为37157元。原告要求的房屋其他损失，无证据证明，故本院不予支持。原告要求被告支付租金损失20000元，原告提交的证据不能证明其已在外租房居住，但考虑原告在房屋进行重新装修后，屋内装修气味需要排畅而不能马上入住，参考原告所提交的涉案房屋在同一片区内的租房价格证明，根据原告房屋室内装修、面积，本院酌情确定原告的房屋租价为2000元/月，酌情支持三个月的房屋租金即6000元。本案中评估费用3000元，鉴定差旅费用1000元，系被告的原因所导致，故该笔费用，亦应由被告共同承担。上述损失系原告与被告海博公司之间存在商品房预售合同纠纷，以及原告和公元物业公司之间存在物业服务合同纠纷中一并产生，被告海博公司和公元物业公司在履行各自的合同中，均存在一定的违约行为，共同导致原告房屋楼下排水管道堵塞、冒水造成原告房屋损失，故双方应当共同对原告的损失承担赔偿责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决如下：一、被告长沙市海博房地产开发有限公司、被告深圳市公元物业管理有限公司在本判决生效之日起三日内赔偿原告李建华房屋装修损失共计37157元；二、被告长沙市海博房地产开发有限公司、被告深圳市公元物业管理有限公司在本判决生效之日起三日内赔偿原告李建华房屋租金损失共计6000元；三、被告长沙市海博房地产开发有限公司、被告深圳市公元物业管理有限公司在本判决生效之日起三日内支付原告李建华鉴定费4000元；如果被告未依照生效法律文书确定的履行期限履行清偿义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告李建华的其他诉讼请求。案件受理费2780元，由原告李建华负担1780元，被告长沙市海博房地产开发有限公司负担500元，被告深圳市公元物业管理有限公司负担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人和代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  李芝秀人民陪审员  周华军人民陪审员  阳福平二〇二〇年六月一日书 记 员  朱宁星附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。