广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初13384号原告：中山高吉网络科技有限公司，住所地广东省中山市东区*******之三国际金融中心19层3卡，统一社会信用代码91442000MA53A3YK1M。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：宋智军，广东立复律师事务所律师。被告：中山市世光创建实业有限公司，住所地广东省中山市*******************，统一社会信用代码914***********782M。法定代表人：郑某1。委托诉讼代理人：陈科，广东正日律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁添福，广东正日律师事务所律师。原告中山高吉网络科技有限公司（以下简称高吉公司）诉被告中山市世光创建实业有限公司（以下简称世光创建公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月3日公开开庭进行了审理。原告高吉公司的委托诉讼代理人宋智军、被告世光创建公司的委托诉讼代理人陈科到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告高吉公司向本院提出以下诉讼请求：1.被告支付原告佣金487327.88元及违约金，违约金自起诉之日按照未付佣金总金额的每日万分之三进行计算，直至付清全款为止；2.被告赔偿原告因其违约而导致原告的损失合计19500元（包括律师费18000元、担保费1500元）。事实与理由：被告是位于中山市******海棠郡项目（注册名：鼎盛花园）的开发商，被告委托原告代理上述项目的商品房销售工作，双方从2019年8月1日起至2019年12月1日期间签订了四份销售代理合同，约定了销售代理费的支付标准，约定的结算方式为客户签订《商品房买卖合同》并通过银行审核后支付合同约定的50%代理佣金，剩余50%的代理佣金则至被告100%收取客户楼款后予以办理结算；每月20日为被告付款日。合同签订后，原告共为被告售出商品房14套，退房一套，产生总佣金525380.20元（详见《海棠郡成交单位佣金明细表》），其中已付38052.32元，尚欠487327.88元未付。因客户签约和办理银行按揭的资料均在被告处，原告无法核实具体每一个客户的放款情况，但是按照商品房的交易规律，银行一般会在签约后2-3个月内完成放款，而原告所代理的商品房销售均是2019年11月以前完成签约的，因此推算全部的交易已达到结算节点。原告多次通过上门协商或发函的行为催促被告履行付款义务，但被告均不支付。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。原告就其诉讼请求及主张的事实向本院提交以下主要证据：1.营业执照、企业信用信息查询；2.中山海棠郡项目推广销售代理合同4份；3.海棠郡已成交单位佣金表；4.代理公司高吉来访、成交确认书；5.海棠郡认购书；6.海棠郡11月冲刺销售口径及聊天记录；7.广东增值税普通发票4份；8.工作联系函及运单详情；9.业务回单（收款）；10.委托合同、发票、担保费发票被告世光创建公司答辩称：1.经双方核对符合《中山海棠郡项目推广销售代理合同》第6.3条的代理佣金总额为375730.97元，其余93829.02元尚未达到佣金结算条件。被原告代为销售的中山市**********************（认购人：张早霞）、中山市**********************（认购人：阮长涛、高燕丽）虽然与答辩人签订了《商品房买卖合同》，但被告至今仍未收到银行审核通过的通知；中山市**********************（认购人：黄壤平）经被告委托律师书面催告至今仍未前来签署《商品房买卖合同》，双方已作解除合同处理。代理合同第6.3.1条的约定“客户签订《商品房买卖合同》并通过银行审核后支付合同约定的50%代理佣金，剩余50%的代理佣金则至甲方100%收取客户楼款后予以办理结算”。根据前述约定，经双方核对，符合结算条件的代理佣金总额为375730.97元，其余93829.02元尚未达到佣金结算条件。2.被告不同意向原告支付违约金。原告在履行代理合同过程中，由于工作人员流动大，2020年5月开始已经没有工作人员和被告按代理合同进行对数结算，被告认为由此造成的延误责任应当由原告自行承担。代理合同第6.4条、6.6条的约定，被告应当在原告提供发票后20个工作日向原告支付代理佣金。本案中原告于2020年6月24日开具了105878.78元，目前虽然已经超过了支付期限，但由于原告在未结算时即于6月15日通过人民法院冻结被告账户内50万元的现金，给被告的付款造成了人为的障碍，由此引发被告不能按时支付代理佣金的损失应当由原告自行承担；原告于2020年7月14日开具了269852.19元的发票，根据前述约定，被告的付款时间尚未届满，被告没有任何违约行为，无需向原告支付违约金。退一步而言，即使被告存在违约行为，但是被告认为代理合同约定的违约金过高，请求人民法院依法调整为按照一年期LPR利率计算违约金。3.被告无需支付损失，原告的请求没有事实和法律依据。原告在诉状中同时主张违约金和赔偿损失缺乏法律依据，代理合同全文没有关于违约方承担律师费、担保费的约定，因此，原告的请求没有法律依据。综上所述，被告同意按照代理合同第6条的约定向原告支付代理佣金375730.97元，请求人民法院驳回原告的其他请求。被告世光创建公司向本院提供了以下证据：1.中山海棠郡项目推广销售代理合同；2.发票、工商银行业务回单；3.发票、中国银行国内支付业务付款回单；4.发票、裁定书；5.中山市商品房网签备案情况查询系统截图、发票、律师函及寄信清单；6.发票；7.工作联系函。本院认定事实如下：位于中山市******海棠郡项目（注册名：鼎盛花园）为被告开发的房地产项目。2019年8月1日，原告与被告签订一份销售代理合同，约定：1.原告代理被告销售上述海棠郡项目，合同期内成交套数少于或等于50套的，佣金标准按成交金额的3％计算；2.客户签订《商品房买卖合同》并通过银行审核后支付合同约定的50%代理佣金，剩余50%的代理佣金则至被告100%收取客户楼款后予以办理结算；3.因客户原因（包括但不限于政策原因、按揭无法通过、购房资格问题、强硬退房等）导致被告与客户解除合同、返还客户售楼款等，原告应退还该单位已收取的佣金给被告，如未结算的，则相应扣除；4.被告每月20日为付款日，原告需在付款日前20个工作日内前提供付款相关资料办理付款手续；5.付款方式：被告根据原告的工作成果（经双方确认）和上述约定的付款时间，并持原告按被告要求出具的税务机关认可的发票申请付款，被告经审核后支付至原告账户；6.被告不按约定时间支付代理费，每逾期一天，被告向原告支付万分之三的违约金；7.本协议的有效期为2019年8月1日至2019年9月30日。上述协议签订后，从2019年8月17日至2019年9月5日，原告共代理被告销售了5套房屋，成交金额分别为1203488元、1145925元、1184526元、1161300元、979864元，被告也确认上述成交的房屋已达到佣金结算的条件。2019年9月30日，原告与被告签订一份销售代理合同，约定：1.原告代理被告销售上述海棠郡项目，合同期内成交套数少于或等于5套的，佣金标准按成交金额的3％计算，成交套数在6套至10套之间的，佣金按成交金额的4％计算；2.客户签订《商品房买卖合同》并通过银行审核后支付合同约定的50%代理佣金，剩余50%的代理佣金则至被告100%收取客户楼款后予以办理结算；3.因客户原因（包括但不限于政策原因、按揭无法通过、购房资格问题、强硬退房等）导致被告与客户解除合同、返还客户售楼款等，原告应退还该单位已收取的佣金给被告，如未结算的，则相应扣除；4.被告每月20日为付款日，原告需在付款日前20个工作日内前提供付款相关资料办理付款手续；5.付款方式：被告根据原告的工作成果（经双方确认）和上述约定的付款时间，并持原告按被告要求出具的税务机关认可的发票申请付款，被告经审核后支付至原告账户；6.被告不按约定时间支付代理费，每逾期一天，被告向原告支付万分之三的违约金；7.本协议的有效期为2019年10月1日至2019年10月31日。上述协议签订后，从2019年10月2日至2019年10月7日，原告共代理被告销售了6套房屋，成交金额分别为1099245元、913066元、1099245元、1099625元、1099245元、1099245元，被告确认上述成交的房屋中的其中4套已达到佣金结算的条件，另有2套（金额为1099245元，购房人为张早霞；金额为1099625元，购房人为阮长涛、高燕丽）至今尚未收到银行的审核贷款通知，尚未符合双方约定的佣金结算条件，原告也未能举证证明该2套房屋已达到了合同约定的佣金结算条件。2019年10月31日，原告与被告签订一份销售代理合同，约定：1.原告代理被告销售上述海棠郡项目，合同期内成交套数少于或等于10套的，佣金标准按成交金额的3％计算；2.客户签订《商品房买卖合同》并通过银行审核后支付合同约定的50%代理佣金，剩余50%的代理佣金则至被告100%收取客户楼款后予以办理结算；3.因客户原因（包括但不限于政策原因、按揭无法通过、购房资格问题、强硬退房等）导致被告与客户解除合同、返还客户售楼款等，原告应退还该单位已收取的佣金给被告，如未结算的，则相应扣除；4.被告每月20日为付款日，原告需在付款日前20个工作日内前提供付款相关资料办理付款手续；5.付款方式：被告根据原告的工作成果（经双方确认）和上述约定的付款时间，并持原告按被告要求出具的税务机关认可的发票申请付款，被告经审核后支付至原告账户；6.被告不按约定时间支付代理费，每逾期一天，被告向原告支付万分之三的违约金；7.本协议的有效期为2019年11月1日至2019年11月30日。上述协议签订后，原告在2019年11月23日共代理被告销售了2套房屋，成交金额分别为962955元、995054元，被告确认上述成交金额为962955元的房屋已达到佣金结算的条件，该房屋的佣金为成交金额的3％，另加2万元的现金奖励；另一套成交金额为995054元的购房人为黄壤平的房屋，由于购房人黄壤平经催告未签订商品房买卖合同，原告已作购房人违约并没收定金处理，故不符合佣金结算条件。被告为此提供了一份其委托律师发给黄壤平的函，要求黄壤平在2020年7月12日前履行合同义务，否则解除双方的认购合同关系并没收定金，被告另提供一份中山市商品房网签备案查询系统的查询结果截图，显示黄壤平的认购的房屋现正处于“可售”状态。原告也未能举证证明该房屋已达到了佣金的结算条件。另查：2020年4月15日，原告向被告支付了销售代理费38052.32元。2020年6月22日，原告向被告开具了金额为105878.78元的发票。2020年6月23日，被告向原告支付了销售代理费17767.89元。2020年7月14日，原告向被告开具了金额为269852.19元的发票。2020年5月21日，原告诉至本院，提出前述诉讼请求。本院认为：本案为商品房委托代理销售合同纠纷。原告与被告之间签订的销售代理合同是双方的真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应恪守履行。对于原告代理被告销售的13套房屋中，被告确认已经达到合同约定的销售代理费结算条件的有10套，销售代理费375730.97元，本院予以认定。对于该销售代理费375730.97元，扣除被告已支付的55820.21元，尚欠319910.76元，被告应支付给原告。对于原告主张的另外2套房屋（成交金额为1099245元，购房人为张早霞；成交金额为1099625元，购房人为阮长涛、高燕丽）的销售代理费，被告主张至今尚未收到银行的审核贷款通知，不符合双方约定的佣金结算条件。对此，本院认为，双方在合同中明确约定了销售代理费的结算条件为“客户签订《商品房买卖合同》并通过银行审核后支付合同约定的50%代理佣金，剩余50%的代理佣金则至被告100%收取客户楼款后予以办理结算”，原告也未能举证证明该2套房屋已达到了合同约定的佣金结算条件，原告主张被告支付该2套房屋的销售代理费，理据不充分，本院不予支持。原告可待该2套房达到合同约定的结算条件后，再另行主张权利。对外原告主张的成交金额为995054元的房屋（购房人为黄壤平）的销售代理费，被告已举证证明该房屋由于购房人违约而解除合同，根据合同约定，因购房人的原因导致合同解除的，被告无需支付销售代理费给原告，原告也未能举证证明该房屋已达到了合同约定的佣金结算条件，故原告主张被告支付该房屋的销售代理费，理据不充分，本院不予支持。对于原告主张的逾期付款违约金，根据合同约定，原告应在付款日前20个工作日提交相关资料及发票给被告办理付款手续。原告已在2020年6月22日向被告开具了金额为105878.78元的发票，按合同约定，被告应在2020年7月20日前向原告支付该销售代理费，但被告仅支付了55820.21元，尚欠50058.57元未付，被告对该尚欠款项逾期付款的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。原告主张按双方合同约定的每日万分之三要求被告支付违约金，理据充分，本院予以支持，但起算的时间应从被告逾期付款即2020年7月21日起计算，原告主张从起诉之日起计算，理据不充分，本院不予支持。对于另外尚欠的销售代理费269852.19元，原告于2020年7月14日向被告开出了发票，根据合同约定，被告应在20个工作日内付款。截止至开庭之日，该269852.19元尚未到付款期限，被告不存在违约行为，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，理据不充分，本院不予支持，予以驳回。最后，对于原告主张的律师费18000元及财产保全担保费1500元，因双方对此未作明确的约定，而且该费用也不属于原告必需支出的费用，故对于原告的这一诉讼请求，本院不予支持，予以驳回。综上，原告的诉讼请求部分合理，对其合理的诉讼请求，本院予以支持，对其不合理的诉讼请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告中山市世光创建实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付销售代理费319910.76元及逾期付款违约金（逾期付款违约金的计算方法：以50058.57元为基数，按每日万分之三的标准，从2020年7月21日起计算至实际付清之日止）给原告中山高吉网络科技有限公司二、驳回原告中山高吉网络科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8868元，减半收取为4434元，财产保全费3020元，共计7454元（均已由原告预交），由原告承担2454元，由被告承担5000元，被告应在支付上述款项时一并将应承担的诉讼费用5000元支付给原告。如不服本判决，应于本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人人数提交副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  何亦辉二〇二〇年八月十一日书记员  卢芷琪冯莹