上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0120民初10447号原告：上海旭虹互联网上网服务有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：丁双宇，执行董事。委托诉讼代理人：江庭国，男。委托诉讼代理人：方得焰，上海沪盛律师事务所律师。被告：张燕蓬，女，1978年5月27日生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：徐瑞林。原告上海旭虹互联网上网服务有限公司诉被告张燕蓬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用简易程序，并于2020年8月12日、11月30日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人江庭国、方得焰、被告张燕蓬及其委托诉讼代理人徐瑞林均到庭参加全部诉讼。本案现已审理终结。原告上海旭虹互联网上网服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除《街面房承包协议》，并要求被告支付原告解除合同违约金167,500元；2.被告支付拖欠的2020年1月至3月的水费300元、物业费1,221.3元，共计1,521.3元；3.被告赔偿原告支付给房东的2020年4月1日至2020年6月30日的租金损失74,780元；4.被告办理系争房屋的营业执照迁出手续。事实和理由：2018年5月14日，原告旭虹公司与被告张燕蓬签订了《街面房承包协议》。该协议约定，由被告承租奉贤区育秀路XXX-XXX号的二楼六间房屋及1255号的半间，建筑面积295平方米，承租期为三年，自2018年4月1日起至2021年3月31日止。2020年3月，原告向被告催收租金、物业费和水费，但被告未付。2020年3月31日，被告退还上述房屋钥匙并表示不再继续租赁，故原告向法院提起诉讼。被告张燕蓬辩称，其向原告承租租赁房屋是事实，已在2019年9月支付了2019年10月1日至2020年3月31日的租金，现原告所谓拖欠的租金应当于2020年4月1日支付。2020年3月31日，原告以抄水表名义将钥匙索要回去，其也未表示不再继续承租房屋，实系原告违约。但基于现在的情况，同意解除合同。对于水费和物业费，认可金额，并同意支付。合同未约定营业执照迁出条款，不在本案处理范围内。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院均予以认定并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原告从上海建都房地产开发有限公司承租房屋后征得同意转租给被告，为此，原、被告于2018年5月14日签订《街面房承包协议》，约定原告将坐落于上海市奉贤区南桥镇育秀路XXX-XXX号的二楼和1255号一楼房屋建筑面积270平方米承包给被告作为经营使用，经营范围为餐饮，承包期限为叁年，自2018年4月1日起至2021年3月31日止，每月门面承包金为27,917元，年承包金为335,000元，付款方式为先付后用，半年一付一次性付清，承包期限的水、电等费用由被告自理，……协议履行期间被告有下列情形之一的，原告有权单独终止合同，并追究被告的违约责任：被告在每期房屋承包到期前壹个月贰拾天未到原告处缴纳承包金，本协议双方签字(盖章)有效，即具有法律效力，双方应严格履行，任何乙方未能履行本协议规定条款，致使协议无法履行的，应承担相应的违约责任并向对方支付违约金，违约金为六个月承包房屋金额。若违约方支付的违约金不足以赔偿违约引起的损失时，违约方应追加补偿补足对方的损失。上述协议签订后，原告交付了房屋，被告支付了30,000元押金。被告后于2018年5月、2018年8月、2019年2月分别支付了每半年的租金，原告分别向被告出具收条，收条中均提示下次付租日期。2019年9月24日，案外人翁某某代被告通过银行转账方式支付2019年10月1日至2020年3月31日的租金167,500元，原告向被告出具收据一张，收据上提示“下次付租金时间2020年2月10日”。2020年3月1日，原告通过微信催讨2020年4月1日至2020年9月30日租金，被告回复收到。2020年3月17日，被告通过微信告知原告不再租赁系争房屋，但双方并未对解除合同达成一致意见。因被告未付租金，2020年3月31日原告以抄水表的名义向被告索要系争房屋的钥匙，原告取得钥匙后未予返还。此后，系争房屋由原告实际控制，原告将房屋中的设备、设施放置在系争租赁房屋的三楼。双方协商未果，一直涉讼。审理期间，原告于2020年6月5日支付上海建都房地产开发有限公司租金213,750元。经双方清点，原告将租赁房屋内的设备设施归还被告，并同意返还保证金30,000元。原告于2020年7月重新将系争房屋出租给案外人。以上事实，由原告提供的上海市不动产登记簿、《商铺租赁合同》、《街面房承包协议》、商铺转租同意书、催款通知书、微信聊天记录截屏、中国工商银行电子回单、原告企业信用公示信息、被告常口现实库信息，被告提供的照片一组、清单、微信聊天记录截屏、银行转账凭证和收条、庭审笔录等予以在卷佐证，本院对其真实性、合法性、关联性均予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，另一方可以解除合同，但应当通知对方，通知到达对方时解除。本案的争议焦点为：是原告还是被告违约导致合同解除。原告认为，被告应当在2020年2月10日前支付下一期房租，被告延迟履行债务，系被告违约。被告认为，只要在2020年4月1日支付房租便不算违约，被告希望继续租赁房屋，原告提前收回房屋，系原告违约。而按照合同文义解释，被告应当在每半年期限的前1个月20天支付租金，也就是在2020年2月10日前支付2020年4月1日至9月30日的租金。原告在收据中提示付款时间，在微信中多次催讨租金，被告也从未对付租金的日期提出异议，且被告在2020年3月17日的微信聊天中已经明确表示将不再租赁房屋，即不再履行合同主要义务。故，实系被告违约导致合同解除。2020年3月31日，原告索取钥匙不予返还，原告以其行为做出了解除合同的意思表示，因此，《街面房承包协议》于2020年3月31日解除。由于被告已支付租金至2020年3月31日，原告于该日收回房屋且无需被告履行清理等义务，视为双方于2020年3月31日业已交接完毕。被告无须支付原告此后的占有使用费。而原告以合同中约定的标准来主张违约金，考虑原告实际损失，兼顾合同履行情况，根据公平原则和诚实信用原则予以综合衡量，本院酌定被告应承担解除合同的违约金为3个月租金83,750元。对于原告要求被告支付拖欠的水费300元和物业费1,221.3元，被告在庭审中予以认可，本院依法予以支持。对于原告主张支付给上海建都房地产开发有限公司的房租损失，本院认为，违约金的约定即是为了弥补守约方的损失，违约金83,750元足以弥补原告给付建都公司的房租，两者重复计算，故本院对原告主张的支付给上海建都房地产开发有限公司的房租损失不予支持。对于要求被告营业执照迁出手续的诉请，该诉请不属于本案处理范围，于法无据，不予支持。对于被告已支付原告押金30,000元，应予返还。综上所述，原告的部分诉讼请求于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、确认原告上海旭虹互联网上网服务有限公司与被告张燕蓬于2018年5月14日签订的《街面房承包协议》于2020年3月31日解除；二、被告张燕蓬于本判决生效之日起十日内赔偿原告解除合同违约金83,750元；三、被告张燕蓬于本判决生效之日起十日内给付原告水费300元和物业费1,221.30元；四、原告上海旭虹互联网上网服务有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告张燕蓬押金30,000元；五、驳回原告上海旭虹互联网上网服务有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,957元，减半收取计2,478.5元，由原告上海旭虹互联网上网服务有限公司负担1611.5元，由被告张燕蓬负担867元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 顾煜麟二〇二〇年十一月三十日法官助理 夏 欢书 记 员 夏 欢附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十四条由下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。