江西省上饶市信州区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1102民初1585号原告：肖玲，女，1980年6月5日出生，汉族，国网上饶供电公司职员，住江西省上饶市信州区。诉讼委托代理人：吴红贵，江西惟矩律师事务所律师，特别授权代理。被告：上饶市亿升购物中心管理有限公司，住所地江西省上饶市信州区赣东北大道32号C3-13号（亿升广场4楼），统一社会信用代码：91361102677957971T。法定代表人：黄衍良，该公司董事长。诉讼委托代理人：黄侠，江西尚饶律师事务所律师，一般授权代理。原告肖玲与被告上饶市亿升购物中心管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖玲及其诉讼委托代理人吴红贵、被告上饶市亿升购物中心管理有限公司诉讼委托代理人黄侠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖玲向本院提出诉讼请求：1、被告上饶市亿升购物中心管理有限公司向原告肖玲支付欠付租金28,083.39元；2、被告上饶市亿升购物中心管理有限公司将位于原告房屋（亿升广场商业裙楼1层B区92号）内部位置的消防卷帘门移走，即被告将原告的房屋恢复原状返还；3、被告上饶市亿升购物中心管理有限公司赔偿原告肖玲损失暂计30,084元（自2019年10月1日起至被告上饶市亿升购物中心管理有限公司将位于原告房屋内部位置的消防卷帘门移走日止，按每月5,014元计算，截止2020年3月31日，暂计30,084元）；4、本案受理费由被告上饶市亿升购物中心管理有限公司承担。事实与理由：在2009年7月3日，被告上饶市亿升购物中心管理有限公司与原告肖玲签订了《亿升广场商铺委托经营协议书》，约定原告肖玲将位于亿升广场商业裙楼1层B区92号房屋（面积24.36平方米）委托给被告上饶市亿升购物中心管理有限公司作为商业经营性质管理，经营期限自2009年10月1日起至2019年9月30日止，前五年（2009年10月1日至2014年9月30日）被告上饶市亿升购物中心管理有限公司在每月15日前按月4,294元支付给原告肖玲指定的银行账户，后五年（2014年10月1日至2019年9月30日）被告上饶市亿升购物中心管理有限公司在每月15日前按月5,014.91元支付给原告肖玲指定的银行账户，在第二个委托经营期满后，在征得原告同意情况下，被告可续约，但双方应另行约定有关条款。期满后，双方没有续签合同。但截止2019年9月30日，被告上饶市亿升购物中心管理有限公司尚欠原告肖玲租金28,083.39元，同时，被告上饶市亿升购物中心管理有限公司没有把原告的房屋按原状予以返还，没有将位于原告房屋内部位置的消防卷帘门移走，这就致使原告房屋只能作为公共消防功能区域，消防卷帘门位置错误，原告房屋不能和其他房屋一样作封闭式隔断处理，这直接影响了原告房屋作为商铺的应有使用功能，没有人愿意承租。原告肖玲多次与被告上饶市亿升购物中心管理有限公司联系要求解决，但被告一拖再拖，至今没有履行其应尽的义务，故诉至法院。被告上饶市亿升购物中心管理有限公司辩称：1、被告至今未欠原告租金，其计算没有依据。2、原告追诉减租部分的租金已过诉讼时效；3、要求被告将其消防卷帘门移走不符合事实，该卷帘门是消防必要的设施，被告并不能私自将其移动或者拆除，被告也无权将该消防设施拆除。因此，原告要求被告向其支付赔偿损失没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉请。本院经审理认定事实如下：2008年7月30日，原告肖玲（买受人）与上饶市亿升实业发展有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，购买亿升广场Ｂ1-92号房，建筑面积共24.36平方米，其中套内建筑面积16.48平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积7.88平方米（有关公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。之后，肖玲与林峰浩依法取得了坐落在上饶市信州区的不动产权证（赣2019上饶市不动产权第××号），登记的房屋建筑面积为24.37平方米、专有建筑面积为16.48平方米、分摊建筑面积为7.89平方米。2009年7月3日，被告上饶市亿升购物中心管理有限公司（甲方）与原告肖玲（乙方）就乙方已购亿升广场商铺委托给甲方签订《亿升广场商铺委托经营协议书（一）》，主要约定：一、乙方委托的物业位于亿升广场商业裙楼1层B区92，购房合同编号为2008-0014，建筑面积24.36平方米，购房总价为655,751元，付款方式为一次性付款，物业形态为商铺。二、委托经营年限（两个阶段）：1、前五年（第一个委托经营年限）为亿升广场经营开业初期阶段（2009年10月1日至2014年9月30日止）；2、后五年（第二个委托经营年限）为亿升广场商业经营成熟稳定发展期（2014年10月1日至2019年9月30日止）。三、委托经营收益：1、前五年（第一个委托经营年限），一次性付款购房户按开盘价房款每年6.85%收益标准由甲方每月15日前支付至乙方，每年收益额为人民币51,528.23元，每月支付金额为人民币4,294元；2、后五年（第二个委托经营年限）为每年8%收益，每年收益额为人民币60,178.96元，每月支付金额为人民币5,014.91元，由甲方每月15日前支付乙方。3、在第二个委托经营年限内，甲方根据亿升广场经营整体商业业态调整需要，将逐步稳妥地进行经营方式的转型。在不影响商场整体形象及经营环境下，在服从甲方统一安排下，甲方可在年收益超过8%的情况下将乙方委托经营商铺转型由乙方直接从商家收益，但乙方要保证支付亿升广场正常的经营费用，经营费用包括：冷暖空调电费、公共照明、电梯费、水费、保安、保洁费等维护公共秩序商业经营管理费用……四、其他约定：1、乙方应积极配合甲方对亿升广场的招商布局、商业定位以及商业经营管理，不得以任何名义及理由干扰、损害亿升广场经营招商和经营管理……3、甲方应按照以上约定的年收益如期兑付乙方的收益，不可抗力因素（如地震、瘟疫等自然灾害、战争等国家行为）除外。……6、甲、乙双方在互信的基础上，在第二个委托经营期满后，如亿升广场经营需要，在征得乙方同意情况下，甲方可续约，但双方应另行约定有关条款。被告上饶市亿升购物中心管理有限公司已按上述委托经营协议支付了前五年（2009年10月1日至2014年9月30日止）的收益，并足额支付了从2014年10月至2017年1月的收益，但从2017年2月至2019年9月，被告少付了部分收益给原告，其中2017年2月至2018年4月、2018年7月至2019年9月每月按4,294.02元支付，而2018年5月、6月以亿升广场发生火灾为由每月按2,147.01元支付。对于有争议的事实，本院认定如下：1、关于被告就减租事宜是否与原告肖玲达成一致意见的问题。原告肖玲认为被告单方面调低租金属于违约行为，并未与原告签订补充协议；而被告认为已于2017年2月6日就减租事宜与原告肖玲进行协商并于2017年3月、4月协商一致，原告肖玲在此后的时间未向被告主张权利，以实际行为认同了被告减租的事实。被告在庭审中提供了2017年2月6日的群发短信，告知广大业主的主要内容大致为：鉴于重重压力和形势的恶劣，亿升广场将在2017年2月-2018年2月暂将8%的返租收益降为6.85%。经原告肖玲质证，对该证据的真实性有异议，认为并不知晓该信息的内容，直到庭审中才看到。本院认为，虽然被告从2017年2月开始进行向原告肖玲减少支付收益，但并未提供证据证明与原告肖玲协商一致变更原合同内容，且亿升广场发生火灾不属于不可抗力，不存在免责事由，被告未按约足额支付收益给原告，已构成违约，应承担违约责任。2、关于原告肖玲的诉讼时效期间是否届满的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条规定：当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效自最后一期履行期限届满之日起计算。本案所涉委托经营收益，实为租金，是定期给付债务，各期租金履行期限届满后，均为独立债务。原告肖玲于2020年4月1日向本院提起诉讼，其主张被告少付2017年2月、3月的租金已超过《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定的三年诉讼时效期间，故不予保护；而其主张被告少付的其他租金，并未超过三年的诉讼时效期间。因此，被告辩称原告肖玲诉请减租部分的租金已过诉讼时效，本院予以部分支持。3、关于原告肖玲诉请要求将位于其商铺内的消防卷帘门移走并恢复原状、赔偿损失能否得到支持的问题。被告提供了2007年7月的上饶市亿升广场南楼一层平面图原件、亿升广场一层平面图缩略图和消防主管部门颁发的公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，证明卷帘门系消防设施，在设计之初已存在，建筑单位是九江市第一建筑工程公司，不是被告，故无权拆除。原告肖玲对消防安全检查合格证的真实性无异议，但认为该合格证是2019年10月26日颁发，而原、被告是2009年7月3日签订合同，说明被告是在取得承租权后对租赁场所进行统一设计、施工才取得了合格证，而不是在原告出租给被告之前设计、实施了消防工程；对于南楼一层平面图、一层平面图缩略图的真实性无法判断。本院认为，被告所提供的2007年7月的上饶市亿升广场南楼一层平面图，在图纸的左下方盖有“施工单位九江市第一建筑工程公司”，在图纸的右下方标明“顾客单位上饶市亿升实业发展有限公司”，均不是被告。被告营业执照的经营范围为：购物中心管理；金银珠宝首饰、通讯器材、文化体育用品、针纺织品、服装、鞋帽、皮具、照像器材、家用电器销售；乳制品（不含婴幼儿配方乳粉）、预包装食品兼散装食品零售（食品流通许可证有效期至2017年1月9日）；停车服务。因此，首先被告的经营范围是对购物中心进行管理，其次该消防卷帘门的申请设计单位、施工单位均不是被告，且消防主管部门在2009年10月26日又对亿升广场1-5层颁发了消防安全检查合格证，平时该消防卷帘门并不拉下，不影响原告对涉案商铺的使用。故原告肖玲诉请要求被告将位于其商铺内的消防卷帘门移走并恢复原状、赔偿损失30,084元，无事实和法律依据，本院不予支持。本院认为，被告上饶市亿升购物中心管理有限公司与原告肖玲签订《亿升广场商铺委托经营协议书（一）》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。被告于2017年2月6日单方通知将在2017年2月-2018年2月暂将8%的返租收益降为6.85%，并从2007年2月开始擅自将双方合同约定的每月应支付收益由5,014.91元减为4,294.02元，直至2019年9月30日合同履行完毕，其中2018年5月、6月，被告以亿升广场发生火灾为由将原告肖玲的收益降为2,147.01元支付，合同期内共向原告肖玲少付返租收益27,362.50元。除原告肖玲主张的2017年2月、3月的租金收益已过诉讼时效不予保护之外，被告向原告肖玲少付的收益为25,920.72元，未提供证据证明与原告肖玲协商一致变更原合同内容，已构成违约，依法应当承担继续履行合同的违约责任。原告肖玲诉请要求被告将位于其商铺内的消防卷帘门移走并恢复原状、赔偿损失30,084元，因涉案消防卷帘门的设计、施工与被告无关，且消防主管部门已对亿升广场1-5层颁发了消防安全检查合格证，故本院对于原告的该项诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百八十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决如下：一、被告上饶市亿升购物中心管理有限公司在本判决生效后五日内向原告肖玲支付拖欠的委托经营收益27,362.50元；二、驳回原告肖玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,254元、减半收取计627元，由原告肖玲负担295元，由被告上饶市亿升购物中心管理有限公司负担332元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审判员  刘昊旻二〇二〇年六月十七日书记员  曾小宇