广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1303民初1090号原告：惠州市恒兴居商业管理有限公司，住所地：惠州市惠阳区恒泰嘉园。法定代表人：张达飞，经理。委托诉讼代理人：杨爱文，广东日升律师事务所律师。委托诉讼代理人：丘志伟，广东日升律师事务所律师。被告：肖玉容，女，汉族，1986年6月15日出生，住址：重庆市大足区。委托诉讼代理人：朱清华，广东珠华律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱仁瑜，广东珠华律师事务所律师。原告惠州市恒兴居商业管理有限公司（以下简称恒兴居公司）诉被告肖玉容房屋租赁合同纠纷一案,本院立案后，依法适用简易程序，于2020年4月8日公开开庭进行了审理。原告恒兴居公司的委托诉讼代理人杨爱文、丘志伟、被告肖玉容及其委托诉讼代理人朱清华、邱仁瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒兴居公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原被告之间于2019年9月16日签订的《恒兴居商铺租赁合同》，并判决被告返还租用原告位于惠州市惠阳区*******建材城一层C-001/C-002铺和A-018/A-019铺；2.判决被告支付拖欠原告的租赁费用2415元；3.判决被告支付拖欠租赁费用的违约金（以欠费金额为基数，按每天5‰暂计算至被告付清全部款项之日止，暂计算至2019年11月30日止为435元）（上述合计2850元）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年9月16日，原被告双方签订《恒兴居商铺租赁合同》，约定被告承租原告位于惠州市惠阳区*******建材城一层C-001/C-002铺和A-018/A-019铺。C-001/C-002商铺面积为131㎡、A-018/A-019商铺面积为143㎡，租赁总面积为274㎡。约定租赁期自2019年9月17日起至2020年3月24日止，合同约定租赁期间免收租金，而每月管理费为2192元。原告依约将商铺租赁给被告后，被告却违反合同约定，拖欠租赁费用。原告向被告送达缴费通知单催促其缴纳拖欠费用，但被告置之不理。现被告逾期支付租赁费用，被告行为已构成违约。按合同约定，原告有权解除原被告签订《恒兴居商铺租赁合同》；同时合同约定，被告每逾期一天则每天按照被告所欠款项的5‰计算违约金，直至被告付清全部款项之日止。原告认为被告逾期支付租赁费用的行为已构成违约，原告为维护自身合法权益，特依法提起诉讼，请法院依法支持原告诉讼请求。原告恒兴居公司为其陈述事实提交如下证据：1、恒兴居商铺租赁合同；2、缴费通知单；3、通知；4、现场照片；5、收据（1万元）。被告肖玉容辩称，1、不同意原告的诉讼请求，被告没有欠原告租赁费用。2、不同意原告违约金的计算方法，原告已经单方面违约，单方面停电，我这个商铺正在装修期，原告并未交付我使用，这个合同签订时我已经告诉原告要交付我使用我才付款，原告提供的合同我是没有收到的。原告明知其已经做不下去的情况下还要诱导我们签约。被告肖玉容未为其答辩提交证据。经开庭质证，对上述无异议的证据，本院予以采信。对有异议的证据，本院将根据上述已确认的证据，结合原被告的质证意见、庭审笔录等进行综合予以认定，并将采信的证据作为本案认定事实的依据。经审理查明：2019年9月16日，原告恒兴居公司作为甲方与被告肖玉容作为乙方签订《恒兴居商铺租赁合同》［合同编号：HXJ2019-09-16（002）］，约定乙方自愿向甲方按现状承租位于惠州市惠阳区*******家居建材城一层C-001/C-002铺、A-018/A-019铺，该C-001/C-002铺建筑面积131平方米，A-018/A-019铺建筑面积143平方米，合同租赁期从2019年9月17日至2020年3月24日；合同签订时，乙方应向甲方支付租赁商铺履约保证金13152元；合同期间免收租金，月综合管理费2192元，公共区域水电费及中央空调费按实际使用进行分摊；乙方须于每月25日前支付当月租金、管理费，于次月25日前支付上月水电费、公摊费用；无论合同期满还是合同提前解除（双方同意解除或因乙方违约致甲方单方解除），甲方对乙方商铺装修费等其他一切损失均不承担任何责任；合同第十一条备注条款中约定：1、公摊水电费、综合管理费自2019年10月1日起收取。合同落款处有恒兴居公司盖章与肖玉容的签名捺印。上述合同签订后，原告依约将涉案商铺交付被告使用,被告未向原告缴纳质量保证金。后因被告拖欠原告租赁费用，原告经催收未果，遂向本院提起诉讼，希判如所请。又查明，根据原告提交的缴费通知单，截至起诉之日，被告拖欠原告2019年10月管理费2192元和电费223元，共拖欠原告租赁费用2415元。再查明，2019年10月23日，原告对涉案商场进行停电，商场停电后，被告即搬出商场，涉案店铺没有门锁可供锁门。另查明（一），根据（2020）粤1303民初153号案件中查明的事实可知：涉案恒兴居建材城原由案外人惠州市恒力实业有限公司经营管理，2017年3月1日，惠州市恒力实业有限公司委托恒兴居公司经营管理“恒兴居建材城”一、二层的商业商铺，经营权限包括：商铺出租、代收租金及租赁押金等。另查明（二），原告在（2020）粤1303民初338号庭审过程中，为反驳肖玉容提出的在该案中已支付租金1万元的主张，向本院提交了其于2019年9月17日向肖玉容出具的《收据》，其上载明“肖玉容交来恒兴居C-001、002铺，A-018、A-019铺合同租金10000元”，并称该租金1万元实为（2020）粤1303民初1090号案（即本案）的保证金。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告恒兴居公司与被告肖玉容签订的《恒兴居商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院依法予以确认。原告请求解除合同，被告没有异议，本院予以支持。本案争议的焦点为：一、涉案租赁合同的解除时间问题；二、租赁费用的计算问题；三、违约金是否应当支付的问题。关于涉案租赁合同的解除时间问题。本院认为，双方签订的租赁合同到期日为2020年3月24日，但原告于2019年10月23日对涉案商场进行停电，导致商铺无法继续经营，被告的合同目的无法实现，且停电后被告即退出商场，不再经营，双方后续并未发生实际的租赁合同关系，因此，本院认为双方的商铺租赁合同关系在2019年10月23日即已实际解除。合同解除后，被告应对涉案商铺进行腾房，并将店铺交还给原告。关于租赁费用的计算问题。原被告双方的商铺租赁合同关系在2019年10月23日已实际解除，根据原告提交的缴费通知单可知被告尚未向原告支付2019年10月管理费2192元和电费223元，因此，被告肖玉容应向原告恒兴居公司支付2019年10月份的管理费和电费合计2415元。对于原告要求被告支付至交还所租用商铺之日止的租赁费用，由于涉案商场由恒兴居公司经营管理和控制，商场停电后被告即已搬出商场，后续也无法再进入商铺经营，原告对上述情况应处于明知状态，其应及时采取措施防止损失的继续扩大，故对于该部分费用，本院不予支持。关于违约金是否应当支付的问题。涉案合同约定被告应在2019年10月25日前向原告支付2019年10月份的管理费和电费，但原告在2019年10月23日即已对商场进行停电，此时被告肖玉容并不存在逾期支付管理费和电费的违约行为，而原告采取停电措施的行为导致被告无法经营，合同目的不能实现，原告的行为也存在过错，对于原告要求被告支付拖欠费用的违约金，于法无据，本院不予支持。至于原告提交的《收据》上载明的1万元是否属于本案保证金的问题，由于《收据》上列明的铺位为C-001、002铺，A-018、A-019铺，属于本案合同约定承租的铺位，因此该1万元应属于肖玉容为涉案合同所支付的费用。涉案合同约定了合同期内免收租金，且约定了被告须向原告支付履约保证金13152元，考虑到原告也认可该1万元的性质属于本案的保证金，故本院认为，《收据》上载明的1万元表面上虽为合同租金，但实际上为合同的履约保证金。而本案合同的解除被告不存在违约行为，依照双方合同的约定，合同解除后，原告应向被告返还1万元履约保证金，质量保证金被告并未支付，原告无须返还。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告惠州市恒兴居商业管理有限公司与被告肖玉容于2019年9月16日签订的《恒兴居商铺租赁合同》［合同编号：HXJ2019-09-16（002）］于2019年10月23日解除；二、被告肖玉容应于本判决生效之日起十日内将惠州市惠阳区*******建材城一层C-001/C-002铺、A-018/A-019铺进行腾房，并将上述店铺交还给原告惠州市恒兴居商业管理有限公司；三、被告肖玉容应于本判决生效之日起十日内向原告惠州市恒兴居商业管理有限公司支付管理费和电费共计2415元；四、驳回原告惠州市恒兴居商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费50元减半收取为25元，由原告惠州市恒兴居商业管理有限公司负担（原告已预交诉讼费25元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 梁东辉二〇二〇年八月五日法官助理 朱瑞仙书 记 员 肖志扬