北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初2917号原告（反诉被告）：中商商业工程技术研究院有限公司，住所地北京市海淀区羊坊店路18号2幢13层1301，统一社会信用代码91110108MA00A3W2X8。法定代表人：尹传高，总经理。委托诉讼代理人：曾威，北京京驰律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京美智致美文化创意产业有限责任公司，住所地北京市顺义区后沙峪地区火沙路后沙峪段28号，统一社会信用代码91110113MA01BKQP2Q。法定代表人：杨得军，经理。委托诉讼代理人：化勇，男，1977年5月12日出生，汉族，北京美智致美文化创意产业有限责任公司物业经理，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：霍洪山，男，1981年11月8日出生，汉族，北京美智致美文化创意产业有限责任公司员工，住北京市顺义区。原告（反诉被告）中商商业工程技术研究院有限公司（以下简称中商公司）与被告（反诉原告）北京美智致美文化创意产业有限责任公司（以下简称美智公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年8月12日、2020年11月27日、2020年12月15日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）中商公司法定代表人尹传高、委托诉讼代理人曾威，被告（反诉原告）美智公司委托诉讼代理人化勇、霍洪山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中商公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告退还保证金5000元，物业管理费9000元；2.判令被告向原告退还已收部分租金68000元；3.判令被告向原告赔偿装修费525000元；4.判令被告向原告支付违约金22812.5元；5.判令被告承担本案诉讼费、鉴定费。事实和理由：原告与被告于2018年9月29日签订《共享文创园空间服务合同》及其补充协议，约定被告为原告提供租房服务。但签订合同不久后，被告即违约，被告的违约行为如下：1.被告声称所有租房手续已经完备，原告相信了被告的说法，实际上原告后来通过其他渠道得知该房屋不能进行商业活动；2.被告口头同意原告在该房屋内进行隔层，并说小于300平方米可以不需要做消防备案，在原告使用该房屋近一年的时候，被告又突然要求原告拆除隔层，严重干扰原告正常经营活动（见证据录音）。3.在签订合同后，被告承诺该房屋地址允许注册5个公司(见合同附件)，但在此后被告却说该房屋没有办理好土地产权证等相关手续，无法顺利注册公司，要求原告自己去找镇长办理公司地址变更登记和注册公司，致使原告无法开展相关经营行为。4.被告陆续收取原告各种费用，如水电费用和部分房租，已经构成出租房屋事实，但9月份却以隔层系违建强行终止协议。违反协议中“双方不能轻易解除合同，要经过充分协商”的条款。被告没有出示行政单位的违建通知，采取强行换锁的方式强行终止协议，致使原告损失惨重。综上，被告为出租房屋，采取欺骗和隐瞒手段，造成原告无法正常使用涉诉房屋，给原告造成经济损失。原告主张的违约金是依据合同第八条第4款约定。被告美智公司辩称，是原告先违约，原告违约搭建二层钢结构，我方有相应的城管执法视频。根据合同第七条第3款第（3）项，我方于2019年9月14日发出解除通知书，要求原告三日内搬离，实际是2019年9月17日我方协助原告搬离。关于现房屋内的所有钢结构保留原样，我方没有拆除。原告的装修也保留原样。基于原告违反合同约定，我方不同意原告提出的所有请求。反诉原告美智公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告给付反诉原告租金130892.8元，物业管理费690元；2.判令反诉被告给付反诉原告违约金41436元；3.反诉被告赔偿反诉原告经济损失124308元；4.判令反诉被告赔偿反诉原告拆除钢结构费用54056元；5.判令反诉被告承担反诉费。事实与理由：2018年9月29日，反诉原告与反诉被告签订涉诉合同。该合同第六条第2款明确约定反诉被告应保持服务空间及附属设施状态完好，不得随意进行大修、改造、更新或装修，反诉被告如对服务空间进行装修、改建，须事先向反诉原告提交装修、改造方案，经反诉原告同意后进行。如可能对服务空间主体结构造成影响的，则应经反诉原告及原设计单位书面同意后方可进行。第七条第3款第（3）项明确约定反诉被告未经反诉原告书面同意，擅自拆改变动或损坏服务区域内外结构，损害其设备设施不及时修复或者擅自改变服务区用途的，反诉原告有单方解除本合同的权利。反诉被告使用涉诉场地后，未经反诉原告同意私自在涉诉场地搭建钢结构，构成擅自拆改或损坏服务区域内外结构。反诉原告多次口头警告，反诉被告不予理睬。期间，城管部门检查发现钢结构疑似违法建筑，多次督促反诉原告整改并进行谈话记录。2019年9月3日、4日，反诉原告以书面形式通知反诉被告其私建钢结构行为违反合同约定，要求其拆除。反诉被告未在限期内拆除。2019年9月14日，反诉原告书面通知反诉被告解除该合同。2019年9月17日，反诉被告离开涉诉场地后，至今未联系反诉原告拆除上述钢结构，致使场地无法对外出租。反诉被告构成违约，故反诉原告提起反诉，反诉原告主张的违约金是依据合同第八条第2款约定。反诉被告中商公司辩称，不同意反诉请求。根据合同第一、二条约定，涉诉房屋由我方自行管理使用。但实际上涉诉房屋不能进行商业活动，根据补充协议第四条约定，反诉原告应帮助我方提供五个注册公司名额，但因为涉诉房屋不能进行商业活动，所以无法注册公司。反诉原告口头同意我方在涉诉房屋内加建二层钢结构，并称小于300平方米不需要做消防备案，所以我方才进行装饰装修。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对中商公司提交的《共享文创园空间服务合同》及其补充协议、支付记录、说明、购电明细表，美智公司提交的建设工程规划许可证、国有土地使用证、房屋租赁合同、《共享文创园空间服务合同》及其补充协议、2019年9月3日《通知》及《缴费通知单》、2019年9月4日《通知》、2019年9月14日《解除租赁合同通知书》、2019年9月17日《通知》、北京市顺义区城市管理综合行政执法局谈话通知书、保证书、现场照片一组，本院予以确认并在卷佐证。本院认定的事实如下：2018年9月29日，中商公司（承租方、乙方）与美智公司（出租方、甲方）的签约代表李光栋签订《共享文创园空间服务合同》及其补充协议，约定美智公司为中商公司提供位于北京市顺义区后沙峪地区火沙路后沙段28号院万众创新共享家园的空间服务。该场地系美智公司自北京银建汽车修理有限公司处租赁所得，已取得相应土地使用证及建设工程规划许可证。《共享文创园空间服务合同》及其补充协议约定租金为2.5元/日/平方米，租金按照实际租赁面积276.24平方米计算；租赁期限五年，从2018年12月1日起至2023年11月30日止，免租期自2018年10月1日起至2018年11月30日止，免租期届满次日开始计费；物业基本管理费为5元/月/平方米，按照300平方米计算；租金及物业费均为每六个月交纳一次；签订合同时中商公司需支付合同保证金5000元及物业基本管理费9000元；涉诉场地功能为工作室，中商公司如转变使用功能，需经美智公司书面同意后方可执行，转变功能所需办理的全部手续由中商公司按政府的有关规定申报；中商公司应在租赁期内保持空间及附属设施状态完好；美智公司需提供符合安全、消防规定的现有水电暖；中商公司不得随意进行大修、改造、更新或装修，中商公司如进行装修、改建，须事先向美智公司提交装修、改造方案，经美智公司同意后进行，如装修、改建方案如可能对主体结构造成影响，则应经美智公司及原设计单位书面同意后方可进行；服务期满中商公司应将涉诉场地及附属设施交还美智公司，并将所属可移动物品及时搬离；美智公司为中商公司提供5个注册公司名额。合同第七条第3款第（3）项约定，中商公司未经美智公司书面同意，擅自拆改变动或损坏服务区域内外结构，损害其设备设施不及时修复或者擅自改变服务区用途的，美智公司有权单方解除本合同。合同第八条“甲乙双方的违约责任”约定：“……2.乙方利用服务区域进行违法活动的，致使甲方利益受损，乙方应赔偿甲方损失并支付两个月房屋服务费作为违约金。如乙方因此原因造成本合同不能继续履行，则视为乙方违约，合同服务保证金不予退还，乙方并支付甲方1个月服务费作为违约金。……4.甲方应按合同规定履行义务，如未履行应尽义务，最终损害乙方利益的，应向乙方支付一个月服务费作为违约金。”中商公司于涉诉合同签订当天向美智公司支付了5000元合同保证金，9000元物业管理费及3500元水电费，并于2019年7月15日支付68000元租金。2018年10月1日美智公司将涉诉场地以毛坯房的状态交付给中商公司。中商公司表示其自2018年10月1日起至2019年2月28日进行装修，此期间涉诉场地水电供应存在一定问题，故不同意支付此期间的租金。美智公司认可当时供应的是临时水电，但表示其已经扣减3个月物业费4500元，故租金应当正常缴纳。中商公司入场后（即2018年10月）开始在涉诉场地内加建二层钢结构，后二层钢结构因未经规划审批被有关部门认定为违建。2019年9月3日，美智公司向中商公司送达《通知》，告知中商公司未经同意私自搭建钢结构的行为构成违约，保留索赔及解除合同的权利。当日美智公司还向中商公司并送达了《缴费通知单》，要求中商公司交纳2019年9月1日至2020年2月29日物业管理费9000元。2019年9月4日，美智公司再次向中商公司送达《通知》，要求中商公司十日内拆除私自搭建的二层钢结构。因中商公司未对钢结构进行整改，2019年9月14日，美智公司向中商公司送达《解除租赁合同通知书》，要求依据合同第七条第3项约定单方解除《共享文创园空间服务合同》。庭审中，中商公司认可于当日收到该解除通知，但不认可是自身违约导致合同解除，其主张是由于美智公司单方违约导致合同解除，并表示现在其不要求继续履行合同，认可双方租赁合同于2019年9月14日解除。双方均认可中商公司于2019年9月14日搬离涉诉场地。诉讼中，中商公司表示不同意拆除二层钢结构，美智公司遂自行拆除。美智公司提交《安全施工合同及报价单》及发票，证明其拆除钢结构的费用为54056元。中商公司对上述报价单真实性、合法性、关联性、证明目的均不予认可，对发票真实性、合法性予以认可，但对关联性、证明目的不予认可。因美智公司提交的照片、报价单与发票相互印证，本院对美智公司上述证据真实性、证明目的予以认可。美智公司表示其不同意利用中商公司的装修，且该装修已在拆除钢结构时被破坏了，无法利用。另美智公司表示因此前中商公司未拆除该钢结构导致其无法对外出租，故其酌情主张2019年9月18日至2020年3月16日期间的房屋空置损失。中商公司主张其加建二层钢结构系经美智公司口头同意，为此提交中商公司法定代表人尹传高与李光栋的电话录音。该录音中，李光栋表示中商公司加建二层钢结构时其只是“睁一只眼闭一只眼”，是不作为状态。美智公司认可该录音真实性，但不认可证明目的。美智公司表示，李光栋原来是其公司招商部经理，中商公司自入场时就开始加建二层钢结构，中商公司对此知情，但只是口头制止。美智公司提交李光栋书面证言，证明李光栋未答应中商公司可以加建二层钢结构。因李光栋未出庭作证，故本院对李光栋书面证言不予采纳。中商公司主张涉诉场地不能注册公司，故美智公司构成违约在先。中商公司就此提交其与美智公司副总化勇微信聊天记录及物业群的聊天记录。美智公司认可该证据真实性、合法性、关联性，但不认可证明目的。美智公司表示微信中陈述的“园区配套问题”指的是无法提供正式水电，而是临时水电，涉诉地址可以注册五个公司。美智公司提交了案外公司在涉诉28号院20号二楼进行工商登记注册的《住所证明》。本院对美智公司该证据真实性予以认可。此外，美智公司提交其公司员工化勇与中商公司员工王加安的聊天记录，证明美智公司为配合中商公司办理营业执照提供住所地，中商公司对该证据真实性、合法性、关联性、证明目的不予认可，但未提交反驳其真实性的证据，本院对美智公司该证据的真实性、证明目的予以认可。由于中商公司提交的证据未显示涉诉场地不能注册公司，且美智公司提交了反驳证据，故本院对中商公司上述证据的证明目的不予认可。关于装修、改造损失，中商公司提交了装修合同、装修及购买装修材料的转账记录等证明其对涉诉场地进行装修的花费。美智公司对该组证据真实性、合法性、关联性、证明目的均不予认可。由于双方对于装修残值未能达成一致意见，中商公司于诉讼中申请对涉诉场地内由其装修、改造的残值进行鉴定，并预交了鉴定费16000元。北京市高级人民法院随机确定北京晟明资产评估有限公司进行该项鉴定，该机构出具资产评估报告的评估结论为截至评估基准日（2020年8月19日），中商公司对涉诉房屋装修、改造的残值为36.42万元。双方认可该评估结论。中商公司表示认可其2019年9月14日腾退时其对涉诉房屋的装修、改造残值为36.42万元。本院认为，中商公司与美智公司就涉诉场地租赁事宜签订《共享文创园空间服务合同》及其补充协议，双方形成租赁合同关系，涉诉场地已取得相应土地使用证及建设工程规划许可证，租赁合同并不违反法律规定，应为合法有效，双方均应依约履行。关于双方争议的租金、物业费问题。中商公司自2018年10月1日起至2019年9月14日占有涉诉房屋，按照约定应于免租期届满次日即2018年12月1日起交纳租金。涉诉场地在2018年12月1日至2019年2月28日期间，虽存在水电供应不完善的情况，但美智公司已在物业费上予以相应扣减，故对于中商公司要求免除此期间的租金之意见本院不予支持。对美智公司主张的租金本院予以支持。中商公司主张退还租金之请求不予支持。美智公司主张2019年3月1日至2019年9月14日的物业费，并扣减中商公司已经支付的部分，其主张的金额符合双方约定，本院予以支持。关于违约金，中商公司主张美智公司未能为其注册公司，构成违约，但其就此未提交证据。美智公司提交的《住所证明》可以证明涉诉场地符合注册公司的要求，可以用于办公，故对于中商公司所主张涉诉场地不能进行商业活动、注册公司之意见本院不予采信。美智公司自认其对于中商公司自入场时就开始加建二层钢结构这一情况知情，但是其并未举证证明其在合理期限内对此加建行为提出异议，且美智公司涉诉租赁合同签约代表人李光栋在电话中亦表示其当时对于中商公司加建二层的行为是不作为，即并未提出异议，后美智公司仍于2019年7月15日接受中商公司交纳的68000元租金，美智公司未提出异议且仍接受对方履行的行为应视对中商公司加建行为的同意，故美智公司无权依据合同第七条之约定单方解除合同。双方已经就加建行为达成合意，虽然双方就加建部分如何办理合法建设手续并未进行明确约定，但根据诚实信用原则，中商公司作为建设方、使用方应当承担办理合法建设手续的主要义务，美智公司作为出租人对此负有督促、协助义务，对未办理合法建设手续的建设行为负有劝阻义务。中商公司在未办理合法建设手续时即进行加建，其行为构成违约。美智公司未履行劝阻义务，且其在同意中商公司加建后又要求单方解除合同，该行为亦构成违约。由于双方均有违约，而美智公司对于加建亦有过错，故双方应承担的违约金相互抵消，本院对双方要求支付违约金之请求均不予支持。关于中商公司主张的装饰装修、改造损失，中商公司加建二层钢结构的行为属于扩建行为。根据前述分析可知，中商公司进行装饰装修及扩建均经过出租人美智公司的同意，双方对于形成附合的装饰装修物及扩建费用的处理没有约定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项规定，在此情况下，因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任，该解释第十四条规定未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。本案中，中商公司在未办理合法建设手续时即进行加建，对于合同解除及违法扩建负主要责任。美智公司未进行相应劝阻，对于合同解除及违法扩建负次要责任。本院根据评估结论及双方过错程度，对中商公司主张的合理部分予以支持，过高部分不予支持。关于美智公司主张的房屋空置损失，由于涉诉钢结构未经审批，确会对美智公司继续出租产生一定影响，但考虑到美智公司在合同解除后未及时止损，且其本身对此亦有过错，本院据此酌情确定其损失金额。美智公司拆除钢结构花费54056元，由于双方对于加建该钢结构均具有过错，故本院根据双方过错情况确定中商公司应当承担的部分。以上中商公司应承担的损失在扣除中商公司已经交纳的合同保证金5000元以后，本院对美智公司主张的损失合理部分予以支持，过高部分不予支持。中商公司交纳的保证金已折抵其应当赔偿的损失，故对于中商公司要求退还保证金之请求本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十四条之规定，判决如下：一、被告北京美智致美文化创意产业有限责任公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告中商商业工程技术研究院有限公司装饰装修、改造损失十万九千二百六十元；二、反诉被告中商商业工程技术研究院有限公司于本判决生效之日起七日内向反诉原告北京美智致美文化创意产业有限责任公司支付租金十三万零八百九十二元八角、物业费六百九十元；三、反诉被告中商商业工程技术研究院有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿反诉原告北京美智致美文化创意产业有限责任公司房屋空置及拆除费用损失六万二千元（已扣除保证金五千元）；四、驳回原告中商商业工程技术研究院有限公司其他诉讼请求；五、驳回反诉原告北京美智致美文化创意产业有限责任公司其他反诉请求。未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费一万零九十八元，由原告中商商业工程技术研究院有限公司负担七千六百一十三元（已交纳），由被告北京美智致美文化创意产业有限责任公司负担二千四百八十五元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费三千二百八十五元，由反诉原告北京美智致美文化创意产业有限责任公司负担一千一百九十九元（已交纳），由反诉被告中商商业工程技术研究院有限公司负担二千零八十六元，于本判决生效之日起七日内交纳。鉴定费一万六千元，由原告中商商业工程技术研究院有限公司负担一万一千二百元（已交纳），由被告北京美智致美文化创意产业有限责任公司负担四千八百元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  周 益二〇二〇年十二月二十二日法官助理  何星星书 记 员  朱 颖