江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏10民终1383号上诉人（原审被告）：扬州海宇新农村投资发展有限公司，住所地在扬州市经济开发区施沙路**（贵宇商业广场，都市118酒店）102/103幢267号。法定代表人：胡化伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：姚元宗，江苏唐城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：扬州广贸物流开发建设有限公司，，住所地在扬州市运河南路******法定代表人：丁健，该公司董事长。委托诉讼代理人：周峰、李显，江苏朱玉明律师事务所律师。原审第三人：扬州一八八酒店管理有限公司（曾用名扬州天旭酒店理有限公司），住所地，住所地在扬州市广陵区开发东路汽博城都市118宾馆）。法定代表人：胡化伟，职务不详。原审第三人：唐云龙，男，1972年1月13日出生，汉族，住扬州市广陵区开发东路（金地带汽博城都市118宾馆）。原审第三人：王加伟，男，汉族，住扬州市广陵区。原审第三人：广陵区嘉伟汽车服务中心，住所地，住所地在扬州市广陵区开发东路**（金地带汽博城）**139iv>上诉人扬州海宇新农村投资发展有限公司（以下简称海宇公司）因与被上诉人扬州广贸物流开发建设有限公司（以下简称广贸公司）、原审第三人扬州一八八酒店管理有限公司（以下简称一八八酒店，曾用名扬州天旭酒店理有限公司）、唐云龙、王加伟、广陵区嘉伟汽车服务中心（以下简称嘉伟服务中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省扬州市广陵区人民法院(2019)苏1002民初810号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月17日受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。海宇公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回广贸公司的诉讼请求，诉讼费由广贸公司负担。事实与理由：1、一审判决认定事实不清，适用法律错误。海宇公司与广贸公司签订租赁合同起，扬州市广陵区开发路就处于长期道路改造及维修，严重影响上诉人对承租标的的使用，导致合同无法正常履行，应减免或延迟至影响经营的因素消失；海宇公司与王加伟、嘉伟服务中心、天旭公司之间是合作关系，不存在转租行为。2、海宇公司依照合同约定支付部分租金，后因不可抗力因素致使合同无法继续履行，未违反合同义务，广贸公司无权解除合同，双方均应按照合同约定继续履行。广贸公司辩称，1、海宇公司与唐云龙之间并非是合作关系，而是典型的转租关系。2、一八八酒店门口道路封路修缮不是不可抗力，而是典型的商业风险。海宇公司不能以此为由拒付租金，请驳回海宇公司的上诉请求。原审第三人一八八酒店、唐云龙、王加伟、嘉伟服务中心均未发表答辩意见。广贸公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除广贸公司与海宇公司于2015年11月16日签订的《商业房屋租赁合同》，海宇公司向广贸公司支付租金791120元（暂计算至2019年3月15日，具体金额计算至合同解除之日止）；2、判令海宇公司支付违约金（分段计算：从2017年9月17日计算至2017年11月9日，以594672元为基数，按每日万分之五为标准，为15758.8元；从2017年11月10日开始计算，以394672元为基数，按每日万分之五为标准，计算至海宇公司实际给付之日止，暂计算至2019年2月10日为90182.6元；从2018年8月16日开始计算，以594672元为基数，按每日万分之五为标准，计算至海宇公司实际给付之日止，暂计算至2019年2月10日为52925.8元，以上合计158867.2元）；3、判令扬州天旭酒店理有限公司（以下简称天旭公司）、唐云龙、王加伟、嘉伟服务中心将海宇公司承租的房屋返还给广贸公司，交由广贸公司执管，并支付逾期腾房占有使用费（从判决合同解除之日次日起，按年租金594672元，计算至实际腾让之日止），海宇公司对上述天旭公司、唐云龙、王加伟、嘉伟服务中心的债务承担连带责任；4、判令海宇公司承担广贸公司因该案而支出的一审阶段律师服务费47500元；5、诉讼费、保全费由海宇公司承担。一审法院认定事实：广贸公司与海宇公司于2015年11月16日签订《商业房屋租赁合同》，约定广贸公司将位于扬州市广陵区开发东路1号（金地带汽博城）11幢、面积约4955.6平方米房屋出租给海宇公司使用，并约定海宇公司仅能作为经营商务宾馆使用，海宇公司转让经营权或转租房屋须经广贸公司书面同意。合同租期12年，从2015年11月16日至2027年11月15日。租金方面，2015年11月16日至2017年8月15日免收租金，从2017年8月16日起，于每年8月16日支付年租金594672元，并按照每三年10%比例上涨。逾期30日未交租金，广贸公司有权解除合同，并按当年租金额的每日万分之五支付违约金，并赔偿律师费等相关损失。2017年8月16后，海宇公司仅在2017年11月9日向广贸公司支付租金20万元，其余租金尚未支付，广贸公司多次发函催要租金。另查，2018年9月17日，海宇公司与唐云龙签订酒店转包合同，将都市118宾馆转包给唐云龙，实际使用租赁物面积3251.74平方米。再查，王加伟与海宇公司合作，以王加伟名义设立嘉伟服务中心，使用部分租赁物用于汽车维修、装潢等。一审法院认为，广贸公司与海宇公司订立的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效，当事人均应按照约定全面履行自己的义务。合同履行过程中，海宇公司长期拖欠房租且未经广贸公司同意转租部分房屋，已构成违约，广贸公司有权解除合同。海宇公司应交纳解除合同前、截止2019年3月15日拖欠的租金738441元。合同解除后，承租人扬州海宇新农村投资发展有限公司、次承租人唐云龙均有向出租人返还租赁物的义务；出租人亦有权向承租人、次承租人主张解除合同后的房屋占有使用费及向承租人主张违约造成的律师费、违约金等。海宇公司抗辩因不可抗力导致租金迟延，一审法院认为，租赁物附近道路改造及维修影响经营系正常的商业风险，并非不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，该抗辩不予支持。海宇公司抗辩违约金过高，于法有据，一审法院酌定按每日万分之二计算。广贸公司未提供证据证明天旭公司、嘉伟服务中心、王加伟系次承租人，因此，广贸公司基于租赁关系对以上该三人的诉讼请求于法无据，不予支持。唐云龙与海宇公司之间已支付的租金，可另案主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除广贸公司与海宇公司2015年11月16日签订的房屋租赁合同；二、海宇公司于判决生效后十日内将租赁物（扬州市广陵区开发东路1号金地带汽博城11幢）返还给广贸公司；三、海宇公司于判决生效后十日内给付广贸公司租金738441元及场地占用费（按每年594672元的标准，自2019年3月16日起计算至租赁物实际返还之日）；四、海宇公司于判决生效后十日内给付广贸公司律师费47500元及违约金（以594672元为基数，按日万分之二自2017年9月17日计算至2017年11月9日为15758元；以394672元为基数，按日万分之二自2017年11月10日计算至实际清偿之日；以594672元为基数，按日万分之二自2018年9月17日计算至实际清偿之日）；五、唐云龙于判决生效后十日内将租赁物的实际占用部分返还给广贸公司，并对其占用部分的占用费与海宇公司承担连带责任（按所占用面积与租赁物面积的比例计算，即每年390208元的标准，自2019年3月16日起计算至租赁物实际返还之日）；六、驳回广贸公司的其他诉讼请求。案件受理费13774元，由广贸公司负担3774元、海宇公司负担10000元。二审期间，广贸公司向本院提供了以下证据：1、海宇公司与唐云龙于2019年1月8日就扬州市广陵区开发东路1号（金地带汽博城）都市118宾馆转包合同签订的《补充协议》一份，拟证明唐云龙承租的面积为3345.2㎡，年租金为401424元；2、海宇公司出具的《房屋租赁费收款凭证》2份及唐云龙转账的《中国银行网上银行电子回单》2份，拟证明唐云龙向海宇公司交纳的年租金为401424元。一审法院查明的广贸公司与海宇公司于2015年11月16日签订《商业房屋租赁合同》及合同内容、海宇公司交纳租金的情况等事实正确，本院依法予以确认。二审另查明，2018年9月17日，海宇公司与唐云龙签订酒店转包合同，将都市118宾馆转包给唐云龙。双方于2018年9月27日就债权债务的处理签订《补充协议》，记载“自2018年10月1日接手前都市118宾馆（经营公司为天旭公司）所有一切债权债务均由海宇公司负责……”；双方又于2019年1月8日就转让面积变更事宜签订《补充协议》，记载“双方于2018年9月17日签订的转让合同的宾馆所用面积为3680㎡，租金为441600元，现变更为一、二层为552.4㎡，四、五层为2792.8㎡，合计为3345.2㎡，年租金为401424元”，协议下方有胡化伟与唐云龙签字。2019年1月8日，甲方海宇公司与乙方唐云龙签订《房屋租赁费收款凭证》，载明“今甲方收到乙方2018年10月1日至2019年9月30日房屋租赁费401424元”，协议下方有胡化伟与唐云龙签字；2019年9月28日，胡化伟再次出具《房屋租赁费收款凭证》，载明“今收到扬州万程酒店管理有限公司（开发东路1号金地带汽博城都市168连锁酒店）2019年10月1日至2020年9月30日房屋租赁费401424元”，协议下方有胡化伟与唐云龙签字；2019年9月28日，唐云龙通过网上银行向胡海宇付款201424元，2019年10月18日，唐云龙通过网上银行向胡海宇付款200000元，合计401424元。唐云龙在2019年4月2日的一审庭审中陈述，我于2018年从胡化伟手上转租来的，2018年10月1日至2019年9月30日我已经按照约定40万元房租付清，一、二层为552.4㎡，四、五层为2792.8㎡。又查明，天旭公司成立于2016年2月25日，注册地址，注册地址在扬州市广陵区开发东路**博城），于2019年8月14日更名为扬州一八八酒店管理有限公司。本案二审争议焦点为：海宇公司在履行租赁合同中是否存在违约行为，广贸公司是否有权解除租赁合同。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方当事人在《商业房屋租赁合同》中明确约定“海宇公司仅能作为经营商务宾馆使用，海宇公司转让经营权或转租房屋须经广贸公司书面同意……逾期30日未交租金，广贸公司有权解除合同”，该合同系当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效，当事人均应按照约定全面履行自己的义务。现海宇公司长期拖欠租金，且未经广贸公司同意即与唐云龙签订转包合同，其行为构成违约，广贸公司有权解除《商业房屋租赁合同》。海宇公司上诉称案涉房屋所在路段改造，严重影响其对承租物的使用，广贸公司无权解除合同，且应减免租金或延迟租期至影响经营的因素消失为止。该上诉理由与海宇公司将酒店转包给唐云龙并按401424元/年收取房屋租赁费的行为相悖，本院依法不予支持。综上所述，海宇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13774元，由上诉人海宇公司负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  莫俊秀审判员  陈少君审判员  韩 冰二〇二〇年八月二十六日书记员  孙皎皎