新疆生产建设兵团第六师中级人民法院   民 事 判 决 书     （2020）兵06民终49号   上诉人（原审被告）：新疆君豪乌五同城房地产开发有限公司，住所地：新疆五家渠市青经开南区上海路1659号君豪御园006室。   法定代表人：石金禹，该公司董事长。   委托诉讼代理人：周湘瑜，北京德和衡（乌鲁木齐）律师事务所律师。   上诉人（原审被告）：招商银行股份有限公司乌鲁木齐分行，住所地：新疆乌鲁木齐市黄河路2号。   负责人：李军，该行行长。   委托诉讼代理人：娄行翠，该行员工。   委托诉讼代理人：谭启军，该行员工。   被上诉人（原审原告）：李静，女，汉族，1981年11月9日出生，无固定职业，住乌鲁木齐市水磨沟区。   委托诉讼代理人：曹春湖，新疆百丰恒瑞律师事务所律师。   上诉人新疆君豪乌五同城房地产开发有限公司（以下简称君豪公司）、上诉人招商银行股份有限公司乌鲁木齐分行（以下简称招商银行）因与被上诉人李静商品房销售合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院（2019）兵0601民初655号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人君豪公司的委托诉讼代理人周湘瑜，上诉人招商银行的委托诉讼代理人娄行翠、谭启军，被上诉人李静及其委托诉讼代理人曹春湖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   君豪公司上诉请求：1、撤销新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院（2019）兵0601民初655号民事判决第一、第二、第三、第四判项，改判继续履行编号为YS3033176号的《商品房买卖合同》；2、改判上诉人不返还购房款145,813.77元及利息；3、改判上诉人不予赔偿被上诉人损失59,595.25元；4、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一审法院判决解除编号为YS3033176号的商品房买卖合同属认定事实错误。一审法院认定上诉人逾期交房超过180日与事实不符，涉案商铺已于2016年5月27日通过了五方竣工验收，符合合同约定的交房标准，上诉人于2016年6月7日向被上诉人李静寄送了交房公告。合同约定的最晚交房日期为2016年6月29日，上诉人并未逾期交房，合同解除的条件并不成就，合同不应被解除，双方应当继续履行合同。   被上诉人李静辩称，一审判决正确，合同应当解除。五方验收是君豪公司作为房产开发商与建筑施工方之间的问题，是建筑公司向房产公司交付建筑产品的条件，而君豪公司交付给业主的是商品，不能以此认定君豪公司交付给业主的商品就是合格的；涉案商铺经过消防部门验收合格的时间是2016年10月21日，已符合合同解除的条件；对君豪公司提及的邮寄送达挂号信回单的三性均不认可。   原审被告招商银行述称，同意上诉人君豪公司的上诉意见。   上诉人招商银行上诉请求：1、撤销新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院（2019）兵0601民初655号民事判决第二判项，依法改判；2、由李静、君豪公司承担本案诉讼费。事实和理由：招商银行与李静签订的《个人购房借款及担保合同》合法有效，招商银行在履行合同过程中无任何过错，一审法院仅判决解除了此合同，却未对合同解除后如何给招商银行归还贷款本金及利息做出处理，致使招商银行无法依据判决追回贷款，损害了招商银行的合法权利。   被上诉人李静辩称，不同意招商银行请求撤销一审判决第二判项的上诉意见，但同意招商银行要求君豪公司承担损失的上诉意见。按揭贷款抵押合同是从属于商品房买卖合同地从合同，主合同已被撤销，从合同当然应撤销。相对于专业的房产公司，李静作为业主，对国家房地产的相关政策是不了解的，导致合同被解除的责任完全在于君豪公司。   被上诉人君豪公司辩称，不同意招商银行的上诉意见。招商银行在本案中应当是有独立请求权的第三人，对其请求应向一审法院单独提起诉讼。   李静向一审法院起诉请求：1．解除原、被告签订的编号为YS3033176号的《商品房买卖合同》；2．确认原、被告签订的D-2-160购房借款协议无效；3．被告双倍返还原告购房定金148,376元（74,188元×2倍），返还购房款367,000元（按揭支付），赔偿全部已付购房款441,188元（74,188元＋367,000元），2014年12月4日至2019年4月4日利息146,970.5元（年利息7.6875%，计52个月），赔偿提前还款损失3,632.14元，扣除被告垫付按揭款90,971.65元，共计576,007.24元；4．被告赔偿全部购房款441,188元，2019年4月4日起至实际付清为止的利息（年利率7.6875%）；5．解除编号为8141203000067号个人购房借款及担保合同（欠付银行按揭款直接付给银行）；6．被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告李静放弃要求赔偿提前还款损失3,632.14元的诉讼请求。   一审法院认定事实， 2014年11月17日，原告给被告君豪公司交纳定金74,188元，并签订《购房借款协议》，约定原告因购被告君豪公司开发的五家渠市“君豪御园”D-2-160商铺，总价734,188元，原告应付首付款367,188元，现向被告君豪公司借款293,000元，该借款作为原告李静购买上述房产的首付款，在双方签订本协议及购房协议后，君豪公司将上述借款金额以首付款的方式存入君豪公司指定的银行，原告向君豪公司出具借款收据；借款分三年还清，2015年10月1日前归还98,000元，2016年10月1日前归还98,000元，2017年10月1日前归还97,000元，借款期限内免息，逾期利息按每日2%计算。后双方签订编号为YS3033176号《商品房买卖合同》，合同中约定原告购买被告开发的五家渠市“君豪御园” 第160幢1层商铺，预测建筑面积65.57㎡，单价为11,197元/㎡，总价款734,188元，2014年11月17日付房款367,188元，余款367,000元申请银行贷款；被告应在2015年12月31日前将经验收合格的商品房交付给原告；逾期超过180日后，买受人有权解除合同；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，自出卖人通知买受人办理入住三日起即视为出卖人已交付房屋。   被告君豪公司开具了李静交购房款317,188元、50,000元的收款收据及367,188元购房款的发票后，原告与被告君豪公司、招商银行于2014年12月4日签订编号为8141203000067号《个人购房借款及担保合同》，约定原告为购“君豪御园” 第160幢1层商铺向招商银行贷款367,000元，原告为借款人及抵押人，被告君豪公司为保证人，贷款期限十年，年利率7.6875%，原告作为抵押人愿意将其购买的本合同中所指房产全部权益抵押给贷款人，保证人承担连带保证责任。同日，就原告李静购买的商铺，招商银行办理了预购商品房抵押权预告登记，并按约定将贷款367,000元转入原告李静银行卡后转入被告君豪公司。原告自2015年1月开始向银行按月偿还贷款。   2016年5月27日，君豪御园D区、E区商铺竣工并经五方验收合格。被告君豪公司曾电话通知过原告李静办理交付手续，但原告前来办理时又被告知无法办理入住。2016年8月3日，被告君豪公司以挂号信形式给原告邮寄送达了《交房通知书（含附件）》、《入住通知书》，载明原告李静购买的商铺于2016年8月经五家渠市质检部门验收完毕，通知原告李静于2016年8月8日至8月10日间到君豪售楼中心办理接收房入住手续。2016年8月8日，原告夫妻到君豪售楼中心办理收房入住手续时，被告知无法交付，要等15号交房。原告要求退房，与被告君豪公司协商无果，便停止还银行贷款，引起本案争讼。   另，2016年10月21日，经六师公安局消防支队现场验收，君豪御园D区、E区商铺消防验收合格。   再查，原告李静未按《购房借款协议》约定向被告君豪公司归还借款。自2015年1月15日起至2017年7月19日，原告李静归还贷款131,221.02元（其中本金71,625.77元，利息59,595.25元），2017年7月至2019年4月4日，因原告李静逾期还款，被告招商银行自被告君豪公司账户扣划贷款83,814.79元（其中本金56,119.21元，利息27,695.58元）。   一审法院认为，原告与被告君豪公司签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为有效，对双方当事人均具有法律约束力。双方在《商品房买卖合同》中明确约定商品房交付时间为2015年12月31日，如逾期交房超过180日，原告有权解除合同。庭审中，根据原告提交的《交房通知书（含附件）》、《入住通知书》，被告君豪公司通知原告2016年8月8日至8月10日办理交房入住手续，原告前往办理时又被告知要等到15号，被告君豪公司逾期交房已超过180日，现原告依据合同约定要求解除《商品房买卖合同》，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。被告君豪公司认为原告要求解除合同的请求己过时效，因被告君豪公司逾期交房后，原告一直在与被告君豪公司协商解除相关事宜，无果后又停止归还贷款以期与被告君豪公司商议解除合同，在自行维权无果的情形下起诉法院，原告并未放弃该项权利，被告君豪公司辩解理由，一审法院不予采纳。   依法成立的合同，自成立时生效。自然人、法人、其他组织之间及其相互之间进行资金融通的行为，属于民间借贷行为。本案中，原、被告双方签订的《购房借款协议》系双方当事人真实意思表示，合同一经成立即发生法律效力。原告因购房缺少资金向被告借款，并与被告就所借款项的使用和偿还达成了《购房借款协议》，被告已按协议约定将原告所借款项作为购房首付款，开具了李静交购房款317,188元、50,000元的收款收据及367,188元购房款的发票，原告也依上述收据及发票办理了银行按揭手续，故该协议不具有法律规定的合同无效的情形，对原告要求确认《购房借款协议》无效的请求，一审法院不予支持。现因原告主张解除双方签订的《商品房买卖合同》，原告要求被告返还的购房款数额中未包含被告出借的款项293,000元，被告亦未向原告主张归还此笔借款，故该借款协议所涉款项在双方合同解除的情形下己抵销。   《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，原告为购买商铺给被告君豪公司交付购房定金74,188元，之后，被告君豪公司作为收受定金方已与原告签订了《商品房买卖合同》，并协助原告办理了银行按揭手续，原告所交付的定金也已抵作购房价款，现原告要求解除《商品房买卖合同》的请求，本院虽予以支持，但解除的理由系履行合同过程中被告君豪公司未按约交房，而非双方未能达成买卖合意，原告要求双倍返还定金的请求，一审法院不予支持。   《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。本案中，原告主张解除《商品房买卖合同》请求成立，故原告要求被告君豪公司退还购房款、赔偿利息损失的请求，符合法律规定及双方合同约定，本院予以支持。对于购房款的数额，原告实际支付74,188元，己还本金71,625.77元，共145,813.77元，被告君豪公司应予退还。现因被告君豪公司原因造成合同解除，至2019年4月4日，原告已支付按揭款利息59,595.25元，系原告损失，被告君豪公司应予赔偿。原告要求被告君豪公司自2019年4月4日起支付购房款利息，符合法律规定，本院予以支持，但原告要求按年利率7.6875%支付没有相应依据，该利率为原告与被告招商银行之间因借贷行为约定的利率标准，故一审法院认为被告君豪公司应自2019年4月5日起按年利率6%支付原告已付购房款145,813.77元利息至实际付清为止。   根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，因商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案中，因被告君豪公司逾期交房，原告与其签订的《商品房买卖合同》应予解除，原告因该合同与被告招商银行签订的《个人购房借款及担保合同》的目的无法实现，故原告要求解除与被告招商银行签订的编号为8141203000067号《个人购房借款及担保合同》的请求，本院予以支持，因银行已将按揭款支付给被告君豪公司，自2019年4月5日起，因解除该合同产生的相关费用应由被告君豪公司予以支付。综上，一审法遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条之规定判决：一、解除原告李静与被告君豪公司签订的编号为YS3033176号的《商品房买卖合同》；二、解除原告李静与被告招商银行签订的编号为8141203000067号《个人购房借款及担保合同》；三、被告君豪公司于判决生效后五日内返还原告李静购房款145,813.77元，并自2019年4月5日按年利率6%支付利息至实际付清为止；四、被告君豪公司于判决生效后五日内赔偿原告李静损失59,595.25元；五、驳回原告李静的其他诉讼请求。本案受理费9,632元，邮寄送达费88.8元，合计9,720.8元（原告已预交），由原告李静负担6,254.3元，被告君豪公司负担3,466.5元。   二审中，各方当事人均未提交新证据。   本院查明的事实与一审法院查明的基本事实一致，对一审法院查明的事实本院予以确认。   本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，李静与君豪公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行各自的义务。《商品房买卖合同》中明确约定商品房交付时间为2015年12月31日，如逾期交房超过180日，买受人有权解除合同。2016年8月3日，君豪公司以挂号信形式给李静邮寄送达了《交房通知书（含附件）》、《入住通知书》，载明李静购买的商铺于2016年8月经五家渠市质检部门验收完毕，通知李静于2016年8月8日至8月10日间到君豪售楼中心办理接房入住手续。2016年8月8日，李静夫妻到君豪售楼中心办理收房入住手续时，君豪公司告知无法交付涉案房屋，需等到2016年8月15日交房，故君豪公司逾期交房已超过180日，李静要求解除《商品房买卖合同》，符合合同约定及法律规定。故本院对上诉人君豪公司主张的君豪公司已于2016年5月27日通过了五方竣工验收，符合合同约定的交房标准，上诉人并未逾期交房，合同解除的条件并不成就合同不应被解除，双方应当继续履行合同的上诉理由，不予采纳。   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定 ：以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中，李静与君豪公司签订《商品房买卖合同》，李静购买君豪公司开发的五家渠市君豪御园的房屋。2014年12月4日，李静与招商银行、君豪公司签订《个人购房借款及担保合同》，李静将其购买的上述商品房提供抵押，向招商银行贷款367,000元，并由君豪公司提供担保。现李静以君豪公司未按期交房为由，主张解除其与君豪公司、招商银行签订的《商品房买卖合同》、《个人购房借款及担保合同》，依据上述法律规定，担保权人招商银行应作为有独立请求权第三人在一审中提出具体明确的诉讼请求，可以与商品房担保贷款合同纠纷一并处理。招商银行在本案一审中被李静追加为被告，招商银行对其作为被告的诉讼身份并未提出异议，招商银行在一审时并未作为有独立请求权的第三人提出具体明确的诉讼请求。故一审法院处理了原告李静的诉讼请求，判决解除《商品房买卖合同》及《个人购房借款及担保合同》并无不当。商品房担保贷款合同被解除后，出卖人应当将收受的购房贷款及购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中，商品房担保贷款合同已被解除，招商银行可就商品房担保贷款合同解除后如何归还贷款本金及利息另案起诉，招商银行的实体权利并未丧失。故对招商银行上诉称一审法院仅判决解除了商品房担保贷款合同，却未依法判决返还出卖人君豪公司收受的购房贷款，损害了招商银行合法权利的上诉理由不能成立，本院不予采纳。   综上，上诉人君豪公司及上诉人招商银行的上诉请求均不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   上诉人新疆君豪乌五同城房地产开发有限公司交纳的二审案件受理费4,381元，由上诉人新疆君豪乌五同城房地产开发有限公司负担；上诉人招商银行股份有限公司乌鲁木齐分行交纳的二审案件受理费100元，由上诉人招商银行股份有限公司乌鲁木齐分行负担。   本判决为终审判决。           审判长  赵群   审判员  渠源   审判员  张卫民     二〇二〇年五月十三日     书记员  王玲      1