杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0106民初8483号 原告：西湖电子集团有限公司，住所地杭州市西湖区教工路一号。 法定代表人：章国经，董事长。 委托诉讼代理人：徐田民,浙江励恒律师事务所律师。 被告：杭州广欣和餐饮管理有限公司，住所地杭州市西湖区黄姑山路3-7号。 法定代表人：周洪华，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：倪洛伟、周遐韬，浙江浙杭律师事务所律师。 原告西湖电子集团有限公司与被告杭州广欣和餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院2019年9月17日立案受理，适用简易程序，后根据案件需要，依法转换为普通程序公开开庭进行审理。因疫情中止审理，后双方当事人申请庭外和解1个月。原告的委托诉讼代理人徐田民，被告的委托诉讼代理人倪洛伟、周遐韬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 西湖电子集团有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告涉案合同（2017-127）解除；2、被告支付原告租金和房屋占用费（暂计至2019年9月30日，要求实际计算至腾空之日止）、水电费及违约金（详见《诉请明细》，要求实际计算至付清之日止）等计3800587.83元；3、被告承担原告支出的律师费110000元、担保费2500元；（庭后变更诉讼标的为2995906.03元）4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年12月起，被告向原告租赁位于杭州西湖区的房屋，原租期届满后，于2017年7月20日续签《房屋租赁合同》，约定：房屋面积2660平方米，租期自2017年8月15日至2020年8月14日，三年租金总额计9649548元，每季度一付，先付后用，除首期外，每期租金应提前一个月支付；被告应在合同生效日支付履约保证金30万元，按时交纳水电费等，并负责设备维护、维修。被告逾期支付各种应缴费用的，每天按应付款的3‰支付违约金；逾期满一个月的，原告有权解除合同、收回房屋；被告逾期归还房屋的，每日支付5倍的租金。败诉方除依约付款外，还应承担另一方因维权支出的律师费等费用。合同还明确了其他事项。嗣后，原告依约履行义务，但被告每期租金、水电费等均拖延支付，常逾期数月。原告忍无可忍，遂两次函告被告自2018年10月1日起解除涉案合同，要求腾房并及时付款。被告仅腾退部分房屋，占用其中的1169.25平方米至今。后原告陆续将其中部分房屋出租。经核算，扣除已付款和履约保证金后，被告仍拖欠租金、占用费、水电费、违约金等计3800587.83元（暂计至2019年9月30日）。经多次催讨无果，原告委托浙江励恒律师事务所起诉并予诉讼保全，为此产生律师费110000元、担保费2500元。前述共计3913087.83元。现特诉至贵院，希望判如所请。 被告答辩称，一、原告的违约行为导致合同目的不能实现。1、案涉房屋存在严重质量问题，导致部分案涉房屋无法实际使用。案涉费自2018年开始漏水，导致二楼、三楼均无法实际使用。答辩人多次与原告交涉，要求其对漏水情况予以处理，原告及杭州西湖数源软件园有限公司均置之不理，该行为构成违约。原告违约导致承办人秦刚终止承包，因此造成被告退还20000元保证金。后因漏水严重，答辩人不得不委托杭州久恒建材有限公司对房屋予以维修，花费6000元，该费用应由原告承担。2、案涉房屋未依约提供用电，导致部分案涉房屋无法实际使用。案涉房屋在答辩人承租后，大楼用电量有数千瓦，能满足经营所需，但原告偷偷挪用，实际可用只剩300千瓦，不能满足经营需要，答辩人多次与原告及杭州西湖数源软件园有限公司沟通后，原告同意恢复至500千瓦，但未兑现，已构成违约，以致答辩人对次承租人违约，赔偿420000元，该赔偿应由原告承担。二、答辩人已腾退房屋，相关次承租人的租金也并非由答辩人收取，房屋占用费计算明显错误。1、答辩人自用房部分房屋已腾退。依据原被告签订的《房屋租赁合同》第5.5条约定：“退房时乙方依附于房屋的装修和设施无偿归甲方所有，乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态…”根据原告的要求，答辩人已于2019年6月30日腾退完毕。从原告提供的视频证据上可以看出，但根据合同条款，答辩人不得破坏房屋装修，且原告可处置留存物，因此尽管案涉房屋存在小部分留存物，并不影响答辩人已经腾退的事实，且目前案涉房屋也由其实际支配，因此原告将房屋占用费计算至2019年9月30日明显错误。2、次承租人的租金及水电费后并非由答辩人收取。自2018年6月始，根据原告的要求，次承租人不得再向答辩人支付租金，必须直接支付原告，已构成违约。同时，由于原告直接对次承租人进行管理，应视为此次已实际收回对应房屋。三、迟延交付租金导致的违约系原告违约扩大的损失，均不应予以支持。本案中，尽管答辩人一定程度上存在迟延付租金的行为，但迟延交付租金系原告前述违约所致。若原告不违约，答辩人完全有能力按期支付租金。依据《合同法》第一百一十九条之规定，案涉违约金系由原告没有采取适当的措施导致的损失扩大，不得要求答辩人承担。综上，原告主张没有事实与法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。 原告向本院提交如下证据： 1、房产证、《房屋租赁合同》(2015-021，034)，银行业务回单(10份)；便函，《催款通知》(3份)，《说明》，证明被告经常拖欠租金；经多次催讨，2017年8月25日支付604129元后，才结清2015年所签合同期间的租金； 2、《房屋租赁合同》(2017-127)，证明2017年7月20日，原被告续签合同，明确约定了租期、租金、保证金及违约责任等； 3、《承租合同》、《房屋租赁合同》(被告转租，10份)等；光盘，房屋租赁合同(原告收回房屋后出租，7份)， 证明被告将部分房屋出租，租期至2020年，占用1169.25平方米房屋至今，应付相应的房屋占用费及违约金； 4、《承诺书》(2份)；银行回单凭证(10份)；《函》、《关于解除的函》及快递面单和走件流程， 证明被告逾期付款超过一个月及所欠款项的数额，原告通知于2018年10月1日起解除合同并依约收取违约金； 5、银行收款回单、缴款通知(9份)，证明被告欠原告水电费392117.20元，并应付相应的违约金； 法律服务委托合同书及代理费发票、保险单及担保费发票，证明原告为维权支出律师费11万元、担保费2500元。 被告提交证据如下： 申请报告， 退租协议及转账凭证， 1-2证明因原告违约，未按约定增加用电导致部分租赁房屋无法使用，进而致使次承租人退租，造成被告损失； 照片， 证明， 3-4证明涉案房屋存在质量问题，严重漏水导致部分涉案房屋无法实际使用； 我鱼你美食广场（黄姑山店）屋面防水堵漏维修成本合同， 杭州久恒建材有限公司收款收据， 支付凭证， 5-7证明被告因房屋漏水导致支付维修费用； 酒店合作协议， 终止合作协议， 支付凭证， 8-10证明因房屋漏水导致部分涉案房屋不能营业，被告不得不解除房屋承包合同，退还保证金； 微信聊天记录， 通知， 搬家公司收据， 11-13证明被告已于2019年6月30日按照原告要求全部腾退。 补充证据 1，情况说明及身份证明，证明杭州西湖区数源软件园有限公司允许次承租人支付租金，对次承租人进行直接管理的事实；被告已于2019年6月腾退的事实；案涉房屋在被告腾退后由杭州西湖区数源软件园有限公司上锁的事实； 2，发票，证明倪晨明直接向杭州西湖数源软件园有限公司支付租金、水电费的事实； 3，杭州市西湖区虾匠餐饮店工商信息，证明佟庆庆工商登记经营场所在案涉房屋3-2室； 4，杭州西湖区数源软件园有限公司工商信息，证明吕建明系杭州西湖数源软件园有限公司董事兼总经理的事实。 经庭审质证，被告对原告提交的证据1-4、6真实性无异议；对证据3、4关联性有异议；对证据5银行收款回单，关联性合法性有异议，缴款通知(9份)，三性有异议。 原告对被告提交的证据1、申请报告，签名有异议，合法性关联性有异议，不能证明原告承诺给被告增加电荷，合同没有这个义务，就算个人签名属实，也不能构成承诺。对证据2-13三性及证明目的均有异议。对补充证据1，是证人证言的范畴，不符合证据形式的要求，故三性是持有异议的。证明对象不予认可。对补充证据2，四张系复印件，应当提供原件，但我方愿意相信这些发票是真实的，所有开具的时间2019年7-9月，印证倪晨鸣和原告签订的期限是2019年3月10日开始的。对补充证据3真实性合法没有异议，但对关联性和证明对象有异议。对补充证据3，纯粹为了配合业主佟庆庆。对补充证据4，真实性合法没有异议，但对关联性和证明对象有异议。我方纯粹是帮助，没有法定的义务。 本院认为，被告对原告提交的证据1-4、6真实性无异议，本院认可其真实性，作为本案定案依据；被告对原告所举证据4、5虽不予认可，但没有证据证明系原告伪造，其真实性可以认定。原告对被告提交的补充证据2-4真实性无异议，本院认可其真实性；对被告其余证据三性均有异议，但证据5、6真实性应予认可，其他证据不作为本案定案依据。 通过庭审对证据的审查及原、被告的陈述，本院认定事实如下：2015年，原、被告分别签订两份《房屋租赁合同》，编号分别为Ｊ-2015-ＴＺＢ-021Ｊ-2015-ＴＺＢ-034021号合同约定：原告将位于杭州市块组成657平方米＋441平方米＋632.54平方米）出租给被告做餐饮，其中三层657平方米合同期为2014年12月16日至2017年8月14日，1-2层1073.54平方米，合同期为2015年1月25日至2017年8月14日。租金总金额为5214943.67元；第一期支付1129395.71元，其中三层657平方米2014年12月16日至2015年8月14日租金477763.95元；1-2层1073.54平方米，2015年1月25日至2015年8月14日租金651631.76元；第二期1730.54平方米，2015年8月14日至2016年8月14日租金1992950.36元，季度租金为498237.59；第三期1700.54平方米，2016年8月15日至2017年8月14日租金为2092597.60元，季度租金为523149.40元。合同生效，被告交保证金200000元。被告先交租（金）后用房。其中第一期租金629395.71元，履约保证金200000元，被告应在2015年3月31日前支付；第一期剩余租金500000元应在2015年4月10日前支付。第二第三期租金以3个月为一期，被告应提前在下一期租金起始日前提前支付。同时约定，被告承租的房屋已交付被告；被告应按时交纳房租、水电、物业费…。合同履行中的一切变更、解除事项，双方应采用书面形式，并在接到通知之日起15日内予以答复，否则视为默认。违约条款约定：被告逾期支付租金、物业费或水电费及其他各种应缴费用的，被告须支付到期应付费用总额每天3‰的滞纳金；被告逾期支付应付费用满一个月的，原告有权解除合同收回房屋。租赁期满不再续租和双方约定提前解除合同的情形发生时，被告应如期交还房屋，逾期归还，则每逾期一日应向原告支付当时日租金5倍的租金；还约定诉讼由败诉方承担诉讼费、律师费等。034号合同约定：原告将位于杭州市.46平方米出租给被告做餐饮。合同期为2015年4月25日至2017年8月14日，租金总金额为2507127.57元。第一期支付从2015年4月25日至2015年8月14日租金312810.53元；第二期从2015年8月15日至2016年8月14日年租金1070398.64元，季付租金为267599.66元；第三期从2016年8月15日至2017年8月14日年租金为1123918.40元，季付租金280979.60元，履约保证金100000元。其余条款与021号合同一致。2017年7月20日，原、被告双方续签以上合同，编号为Ｊ-2017-ＴＺＢ-127，合同约定：原告将位于杭州市面积2660平方米出租给被告做餐饮，合同期为2017年8月15日至2020年8月14日，租金总金额为9649548元；第一年从2017年8月15日至2018年8月14日租金3216516元；季付租金804129元；第二年从2018年8月15日至2019年8月14日租金3216516元；季付租金804129元；第三年从2019年8月15日至2020年8月14日租金为租金3216516元；季付租金804129元。合同生效，被告交保证金300000元。其余条款与2015年签订的《房屋管理合同》一致。2015年《房屋管理合同》项下的权利义务已履行完毕。2017年7月20日续签合同，并将部分房屋转租给佟庆庆等七名个人和单位。被告先后支付租金3512387元，（其中2017年10月23日付租金40万元，12月25日付租金40万元，12月29日付4129元；2018年1月10日付租金80.4129万元、5月7日付租金40万元、6月5日付租金40.4129万元、9月19日付租金30万元、10月25日付租金20万元、10月31日付租金20万元，2019年3月7日付租金40万元）。原告于2018年10月11日发函被告《房屋租赁合同》与2018年10月1日解除，并确认被告在2018年5月15日前一个月内支付2018年5月15日至2018年8月14日租金504129元以及2018年8月15日至2018年2018年11月14日租金804129元；截止2018年9月7日欠8月水电费90880元，合计欠款1399138元。之后，原告分别与佟庆庆等七名转租客户直接签订《房屋租赁合同》，房屋面积1490.75平方米，剩余1169.25平方米房屋被告占用未交付原告。2018年10月11日后被告支付租金80万元，被告自解除合同后仍欠租金水电费共计599138元，减去保证金30万元，扣除漏水维修费6000元，被告实际欠租金293138元。被告占用房屋面积1169.25平方米，自2018年10月1日至2019年11月13日，共408天，占用费1580442.70元；水电费共计392117.20元，被告按2660平方米中1169.25平方米均摊为172362.04元。三项合计2045972.74元。 本院认为，原、被告签订《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，符合法律规定，受法律保护。合同签订后，被告未按合同约定履行义务，构成违约，应承担违约责任。但违约金计算，对于拖欠的租金，可以从2018年10月2日起计算违约金。根据合同约定，被告承租原告房屋，先付款及支付租金后使用，但在实际履行中改变该约定，被告先使用后付款，因此，违约金从解除合同之日计算，按年利率6%计算。对于占有房屋占用费，可从2019年11月13日开始计算。对于担保费用，本院不予支持。综上，本院认为，原告诉请符合法律规定的，本院予以支持。被告抗辩没有事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条，第一百零七条，第一百一十四条一、二款，第二百二十条，第二百二十七条之规定，判决如下： 一、确认西湖电子集团有限公司与杭州广欣和餐饮管理有限公司于2017年7月20日，签订的将位于杭州市《房屋租赁合同》解除； 二、杭州广欣和餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付西湖电子集团有限公司租赁费293138元，并支付违约金17588.28元（按年利率6%暂计算至2019年9月30日，此后按此标准计算至结清时止），合计310726.28元； 三、杭州广欣和餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付西湖电子集团有限公司房屋占有费1580442.70元，并支付违约金（按年利率6%暂计算，自2019年11月13日起至结清时止）； 四、杭州广欣和餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付西湖电子集团有限公司律师费110000元； 以上三项合计2001168.98元 五、驳回西湖电子集团有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费30767元，保全费5000元，合计35767元，由杭州广欣和餐饮管理有限公司负担27809元；西湖电子集团有限公司负担7958元。 西湖电子集团有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；杭州广欣和餐饮管理有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本两份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  钱让发 人民陪审员  翁英曙 人民陪审员  蔡成校 二〇二〇年六月二日 书 记 员  俞建娣