上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0109民初8010号原告(反诉被告)：傅利利,女,1976年10月30日出生,汉族,住所地浙江省乐清市。委托诉讼代理人：陈天新,上海沪盛律师事务所律师。被告(反诉原告)：陈锡演,男,1971年4月3日出生,汉族，住所地福建省。委托诉讼代理人：侯兴政，上海市锦天城律师事务所律师。原告傅利利与被告陈锡演房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，被告陈锡演于2020年6月12日以相同案由提起反诉，本院受理后，依法合并审理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告傅利利的委托诉讼代理人陈天新律师、被告陈锡演的委托诉讼代理人侯兴政律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告傅利利向本院提出诉讼请求：1、请求判令原告与被告于2018年11月8日签订的《房屋租赁合同》于2019年12月2日解除(即被告收到起诉状副本之日)；2、请求法院判令被告立即向原告返还押租保证金人民币1万元；3、请求法院判令被告立即向原告支付装修费用人民币15.6万元；4、本案诉讼费用、鉴定费由被告承担。事实和理由：根据合同约定，被告应当提供营业执照，并应当提供卫生许可证，以保证原告能够合法合规进行经营，因为系争店面主体是被告，有营业执照的主体也是被告，原告无法以个人名义办理卫生许可证，因被告不提供，导致原告不能实现租赁合同的目的，因此原告有权解除合同。原告支付的房屋装修费15.6万余元,要求被告承担，合同解除后，被告应返还保证金1万元。被告陈锡演辩称：不同意原告的诉讼请求。理由：1、双方在租赁合同中明确约定被告仅有义务协助原告办理营业执照，原告租赁房屋用作经营理发店，原告系长期从事经营理发店业务，理应知道开展理发店经营除了营业执照，还需要卫生许可证，在此情况下，明确约定要求被告协助办理营业执照，但是并没有明确约定要求被告办理或者协助办理卫生许可证，所以被告不存在为原告办理卫生许可证的义务；即使双方在合同中有此约定，借用他人名义办理营业执照或者卫生许可证，本身就违反了工商管理的相关规定，属于无效约定；原告提起本诉，口口声声称被告应当办理卫生许可证，但是没有办理并没有影响原告正常开展经营活动，系争房屋从2018年12月1日起租，原告在2019年年底提起诉讼，无论是在此期间内，还是原告提起诉讼后，原告都一直在开展经营活动，没有受到原告所称的无卫生许可证的影响。因此原告主张被告违约是不成立的，相反违约的是原告，租赁合同明确约定了原告支付租金的时间，原告应当承担水电费和物业费，但是原告枉顾被告对于原告的谅解，长期拖延相关费用不付，根据合同约定，原告拖延支付租金的情况下，被告有权解除租赁合同。2、合同法第94条规定了单方解除权，只有在符合法定情形时才能行使。原告虽然通过提起诉讼主张解除合同，但是其并没有提供证据证明满足合同法94条所规定的法定情形，所以也无法行使法律赋予的单方解除权。且在原告提起诉讼后，原告仍然以自己的行为包括继续支付租金、明确向被告表示其会继续租赁房屋，这些行为都充分证明了原告已经通过在后的行为将其在先行为予以撤销，被告提供了相应的证据证明这一节事实。本案有解除权的是被告，被告享有单方解除权，且于2020年5月4日通知了原告，履行了合同法解除权的程序要件。3、关于疫情对本案的影响，不能笼统地去谈疫情是否是不可抗力，要看疫情是否影响了当事人履行合同的障碍。事实上，在原告主张的在2020年2月-2020年3月期间，被告仍然将系争房屋交给原告支配和使用，原告不能因其经营一落千丈就认为是疫情的不可抗力，原告援引的上海高院的相关规定，首先该规定的适用前提是疫情对合同的履行是否构成不可抗力，且即便构成也是酌情减免，原告有损失也不能全部转嫁给被告。第四、关于原告的诉请中的装修费和鉴定费，鉴定也是因为原告提供的证据偏离了事实，原告主张15万元，但是鉴定出来只有6万元。因此鉴定费用就应当由原告承担，因为原告如果如实提供装修费的凭证，就不需要鉴定了，故不同意承担鉴定费。综上所述，请求驳回原告的本诉请求。被告陈锡演向本院提出反诉诉讼请求：1、判令双方所订“房屋租赁合同”于2020年5月4日解除；2、判令原告向被告支付2020年2月1日至2020年5月4日期间房屋租金32,900元，水费990元，电费9,253.8元，物业费1,130.5元、2020年5月5日至2020年5月13日期间的房屋占有使用费合计3,150元；3、判令原告向被告支付违约金人民币10,500元；4、诉讼费由原告承担。事实和理由：租赁合同签订后，被告全面履行了合同约定的义务，2019年10月，原告以莫须有的理由向法院起诉要求解除合同后，原告继续使用租赁房屋用于经营活动，并支付租金至2020年1月31日，按照约定2019年12月至2020年1月租金10,500元/月,原告实际支付10,000元/月,2个月少付共计1,000元,原告多次向被告表示会继续承租房屋。但原告嗣后未再支付2020年2月1日之后的租金及物业费。被告于2020年5月4日通知原告解除合同。认为原告拖欠租金的行为构成根本违约，故要求被告按照合同约定支付违约金。由于原告装修租赁房屋并未征得被告同意，被告不同意承担原告所谓装修款或装修残值。原告对被告的反诉诉请辩称：对反诉诉请1，原告不认可双方所签订“房屋租赁合同”于2020年5月4日解除；不同意反诉诉请2，2020年2月-2020年3月，因为疫情的原因，本市工商管理部门为科学管控新冠肺炎的传播，要求各理发店停业，截至2020年3月4日，本市首批135家美发美容店正式复工，故原告经营的理发店无法正常经营，没有任何经营收入，因为新冠疫情爆发属于不可抗力，不能归责于原告，故要求免除2020年2月-2020年3月的房租。2020年4月的租金原告同意按照10,500元/月的标准支付；关于水费电费物业费，原告已经支付了9,832元(转给吴建军)，还剩余436元未付。原告认可欠付1,130元的物业费，但要求扣除原告已经支付的物业费300元；对反诉诉请3违约金，因为原告不能按时交纳租金，是因为爆发新冠疫情所致，并非原告原因违约；且合同解除也是基于被告没有办理公共卫生许可证，并非原告违约，所以对于被告主张违约金的诉请，原告不同意支付。当事人围绕诉讼请求提交了上海市房屋租赁合同、营业执照、企业信用信息公示报告、上海市公共场所卫生许可证、莉莉美容美发店装修施工合同、预算书、收款凭证谈话通知书、微信截屏照片若干、原告户名借记卡账户历史明细清单、支付宝转账电子回单、被告提供手机录音资料、工程造价鉴定意见书，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人上述无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2018年11月8日原告(乙方、承租方)与被告(甲方、出租方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其所有的位于上海市虹口区欧阳路XXX号-1的房屋(以下简称案涉房屋)在良好状态下出租给乙方理发店使用；租赁期限：租赁期于2018年12月1日至2021年11月30日为止,总共为期36个月；合同第五条租金及支付方式为：双方议定租金为每月1万元，租金3个月为壹期支付,第一期租金于2018年11月25日付清,以后每期租金提前10日缴纳,甲方收到租金后应予以书面签收。如乙方逾期支付租金过十天,则视为乙方自动退租,构成违约,甲方有权收回房屋。合同第六条押租保证金：1、双方议定押租保证金为1万元整,乙方同意于2018年11月8日一次支付给甲方。2、甲方应于租赁关系解除后,确认乙方迁空、点清、交还房屋及设施,并付清所有应付费用后,当天将押租保证金无息退还乙方。3、因乙方违反本合同的规定,而生的违约金、损害赔偿金以及所欠的租金等费用,甲方可以押租保证金中扣抵,不足部分乙方必须在接到甲方付款通知后十天内补足。合同第七条费用：乙方应承担租赁期内所使用的水、电、煤气、电话、物业管理等费用,并按单如期缴纳、并把缴纳存单保存,经便查证。合同第八条甲方的义务：1、甲方须按时将房屋及附属设施交付乙方使用。2、房屋设施如因自然或灾害而受到损伤时,甲方有修缮的责任并承担有关的费用。3、甲方应确保所出租的房屋享有出租的权利,如在租赁期内,该房屋发生所有权全部或部分的转移、设定他项物权或其他影响乙方利益的事情时,甲方应在此项事情发生之日起后五天内通知乙方,并保证所有权人、他项权利人、或其他影响乙方权益的第三者,能继续遵守本合同所有条款,反之如乙方权益因此而遭受损害,甲方应负赔偿责任。合同第九条乙方的义务：1、乙方应按合同的规定,按时支付租金以及其他各项应付费用。2、乙方经甲方同意,可在承租用房内进行装修及添置设备。租赁期满后,乙方可将添置的可拆运的动产部分自行拆运,并保证不影响房屋的正常使用。3、未经甲方同意,乙方不得将承租的房屋转租或分租,并爱护使用租赁的房屋。如因乙方的过失或过错致房屋及设施受到损坏,乙方应负赔偿责任。4、乙方应按本合同的约定合法使用租赁房屋,不得擅自改变使用性质,不应存放危险物品,如因此发生损害,乙方应承担全部责任。5、乙方不得在房屋内从事任何违法活动,否则将承担一切责任。合同第十条合同终止及解除的规定：1、甲乙任何一方如需提前终止合同或期满延长合同,均应提前壹个月通知对方。2、租赁期满后,乙方应当天内将租的房屋交还甲方,如有留置任何物品,在未取得甲方的谅解之下,均视为放弃,任凭甲方处置,乙方决无异议。3、本合同一经双方签字后立即生效,未经双方同意,不得任意终止,如有未尽事宜甲、乙双方可另行协商。合同第十一条违约处理：1、甲、乙任何一方如未按本合同的条款履行,导致中途终止本合同,并且过错方又未征得双方谅解时,则视为违约,双方同意违约金为1个月的房租费。2、凡在执行本合同或与本合同有关的事情时双方发生争议,应首先友好协商,协商不成,可向有管辖权的人民法院提起诉讼。第十二条其他：租金每年递增5%，营业执照甲方提供，物业费由乙方支付。二、根据工商登记信息记载，2018年11月1日起案涉房屋为企业名称上海阳芮足部保健中心的住所地，投资人系被告，原经营范围为足浴等，2018年11月23日经营范围除原来项目不变，另增加理发店。三、2019年9月23日，上海市虹口区卫生健康委员会向上海阳芮足部保健中心签发上海市公共场所卫生许可证，经营范围为足浴(主营)。四、2018年12月5日，原告就其承租的案涉房屋与上海乐豪建筑装饰工程有限公司签订莉莉美容美发店装修施工合同，原告支付装修费用15.6万元。工程预算书中第19项装饰工程名称：卫生间瓷砖粘贴干混抹灰砂浆20平方米。五、2019年6月18日起，原告曾经微信向被告提出要求被告提供理发店经营所需的卫生许可证，被告未拒绝办理。六、2018年12月至2020年1月期间，按照租赁合同约定原告应当支付被告租金及保证金共计15.10万元，原告实际支付被告租金及保证金共计14.90万元，截止至2020年1月31日原告尚欠付2,000元。其中原告支付被告2019年11月1日至2019年12月30日租金共计2万元，并支付2020年1月31日租金1万元。嗣后，原告未再支付被告租金。七、2020年4月14日，上海市虹口区卫生健康委员会因原告开的莉莉美容美发店违反公共场所卫生管理条例实施细则的有关规定向原告发出谈话通知书。八、2020年5月4日，因原告未按约支付租金，也未向被告返还案涉房屋，被告经短信向原告提出解除合同。九、2020年5月13日，原、被告签署租赁房屋交接单，原告将案涉房屋返还被告，原告未对该房屋进行任何拆除，案涉房屋及设施未遭任何破坏。审理中，原告向本院提出申请，要求对案涉房屋内的装饰装修价值进行评估。本院依法委托上海市建设工程监理咨询有限公司进行评估。2020年1月22日，上海市建设工程监理咨询有限公司对案涉房屋内的装饰装修及残值出具工程造价鉴定意见书。其中，鉴定分析称：双方的争议主要在于：被告认为室内地砖为出租前原有的，因地下室是车库，不允许拆除地砖；原告陈述，原有地砖已拆除，找平后重新铺设地砖。因此将地砖拆除、地面找平、新铺地砖以及卫生间新做防水等内容单列在不确定部分，待法庭对事实进行调查后再处理。另外，意见书对鉴定做如下说明：双方签订的租赁合同约定，房屋租赁期从2018年12月1日至2021年11月30日，总共为36个月。根据原告陈述，装修工期约1个月。因此，房屋装修费用应在35个月内摊销完毕。因该房屋仍处于营业中，鉴定人无权确定解除合同日期，因此暂以2019年12月末为评估时点，剩余尚未摊销的时间则为23个月，故装修残值率为23/35=65.71(若合同解除时间明确，则装修残值率的计算方法同上所述)。鉴定结论意见如下：1、确定部分装修造价64,252元，暂定装修残值42,220元(装修残值=装修造价*65.71%下同)。2、不确定部分装修造价5,384元，暂定装修残值3,538元。原告与被告对该工程造价鉴定意见书的真实性均无异议，原告认为原告对房屋装修花费的费用远远超过鉴定结果的装修造价。审理中，被告表示放弃要求原告支付水费和电费的反诉诉请。本院认为：民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当恪守。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。原、被告双方签订的租赁合同约定，原告租赁案涉房屋是作为开理发店之用，对此被告是明知的，根据相关法律法规，经营理发店必须具备相关的营业执照和卫生许可证。双方约定营业执照由被告提供，但对卫生许可证由谁办理合同中并无明确约定。案涉房屋地址已由被告办理了名称为上海阳芮足部保健中心的营业执照，并取得了经营范围为足浴的公共场所卫生许可证，虽然被告按照合同的约定在原先已成立的上海阳芮足部保健中心的经营范围上增加了理发店的经营范围，但由于该企业营业执照的投资人为被告，若要变更公共场所卫生许可证中的经营范围，应由出租方被告亦即营业执照的投资人出面向有关部门提出办理申请，以满足原告租赁房屋的目的。由于被告至今未申请办理原告经营理发店所需要的卫生许可证，导致原告违规经营，现原告以无法实现经营理发店的合同目的为由提出解除合同，于法有据，本院予以支持。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方,合同自通知到达对方时解除。原告虽于2019年10月14日向本院起诉时提出要求解除合同，但根据被告提供的电话录音证明原告在2020年1月初与被告电话联系时,原告对被告表示希望继续租赁案涉房屋并同意支付租金,原告对该录音证据的真实性无异议，原告以其行为对诉请中解除合同的要求做了变更，故原告主张合同于2019年12月2日被告收到起诉状副本之日解除的意见，本院不予支持。由于被告未申请办理原告经营理发店所需要的卫生许可证，对租赁合同的解除应承担一定的责任，其不享有合同解除权，故被告辩称租赁合同于2020年5月4日其向原告发出短信提出解除合同时解除的意见，本院亦不予采纳。原、被告于2020年5月13日签订了房屋交接单，原告清空案涉房屋并返还被告，本院认定2020年5月13日原、被告签订的租赁合同于该时解除。原告要求被告返还押金1万元，并无不当，应予支持。由于被告违约在先，故被告以原告迟延支付租金而要求与原告解除合同的主张，本院不予采纳。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。被告要求原告支付2020年2月至2020年5月13日期间的租金并补付2019年12月及2020年1月少付的租金，原告则以2020年2月及同年3月系疫情期间，要求免除支付租金，并要求减半支付2020年4月及5月的租金。本院认为，2020年2月及同年3月确为疫情期间，原告从事的理发行业根据有关部门的要求应当关停，故对原告经营理发店确实造成了一定影响，原告应支付被告的房租的数额可给予一定的减免，具体数额，由本院酌定。由于被告违约，原告要求被告支付装潢残值，本院应予支持。被告辩称，原告装修租赁房屋并未征得被告同意一节，未提供事实依据，本院不予采信。具体数额本院将参照上海市建设工程监理咨询有限公司对案涉房屋内的装饰装修及残值出具工程造价鉴定意见书中的关于装修残值率的计算方法，予以合理确定。原、被告对室内地砖系原有的还是原告在装潢时重新铺设有争议，根据评估单位的现场勘查是在砂浆层上铺设新地砖，以及原告提供的其与上海乐豪建筑装饰工程有限公司签订的莉莉美容美发店装修施工合同所附预算书中序号17、18项为新铺地砖地坪、密铺干混地面砂浆的项目，故对原告所述意见，本院予以采信，即鉴定意见书中不确定部分装修造价数额认定为原告出资。被告认为原告提供的装修施工合同所附预算书系伪造，但未提供证据证明，本院不予采信。原告要求被告按照装修施工合同中约定的合同价支付其装修损失，于法无据，本院不予支持。原、被告双方租赁合同的解除系由于被告陈锡演责任导致，故本案鉴定费由被告陈锡演负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告傅利利与被告陈锡演签订的租赁合同于2020年5月13日解除；二、自本判决生效之日起7日内，原告傅利利应支付被告陈锡演房屋租金27,403.23元(计算：2,000元+10,500元*2/2+10500元+10500元/31天*13天)；三、自本判决生效之日起7日内，原告傅利利应支付被告陈锡演物业费1,130元；四、自本判决生效之日起7日内，被告陈锡演支付原告傅利利房屋装修残值34,818元(64,252+5,384)元*[残值率(35个月-17.5个月)/35个月]；五、自本判决生效之日起7日内，被告陈锡演返还原告傅利利押金1万元；六、原告傅利利的其余诉讼请求，不予支持；七、被告陈锡演的其余反诉诉请，不予支持。当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3,920元，由原告傅利利负担2,999.55元，被告陈锡演负担920.45元。本案反诉受理费1,273.11元，由原告傅利利负担513.33元，被告陈锡演负担759.78元。本案鉴定费4,700元,由被告陈锡演负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 林 军二〇二〇年十一月三十日书记员 荀蓓莉附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。