广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初14318号原告：深圳市城市屋超科技有限公司，住所地深圳市南山区招商街道沿山社区***************，统一社会信用代码91440300MA5DHG8W79。法定代表人：陈强，董事长。委托诉讼代理人：孙姝伊，广东盈隆（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：庞婵，女，系该司员工。被告：中山市盛隆房地产开发有限公司，住所地中山市火炬开发区***************1卡（住所申报），统一社会信用代码914************754。法定代表人：陈伟红，执行董事。委托诉讼代理人：刘柏涵，系该司员工。委托诉讼代理人：金国栋，系该司员工。原告深圳市城市屋超科技有限公司（以下简称城市屋超科技公司）诉被告中山市盛隆房地产开发有限公司（以下简称盛隆公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告城市屋超科技公司的委托诉讼代理人孙姝伊、庞婵，被告盛隆公司的委托诉讼代理人刘柏涵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告城市屋超科技公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支付代理服务费374723.9元及逾期付款利息。庭审中，原告明确利息的计算标准为：按揭付款的房屋对应佣金利息从银行放款的次日开始计算；一次性付款房屋对应的佣金利息：王玲玲一户对应未结算佣金8500元，从2020年1月1日开始计算；欧阳娟一户对应未结算佣金18517.97元，从2019年2月1日开始计算；程秀艳一户对应未结算佣金11644.02元，从2019年4月1日开始计算；张剑一户对应未结算佣金14352.13元，从2019年11月1日开始计算；刘昕忻对应未结算佣金12534.12元，从2019年11月1日开始计算；龚美兰一户对应未结算佣金14074.52元，从2019年11月1日开始计算；龚建军一户对应未结算佣金14540.79元，从2019年11月1日开始计算；黄迪一户对应未结算佣金18469.79元，从2019年11月1日开始计算；王华一户对应未结算佣金6318元，从2019年11月1日开始计算；以上利息均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算。事实与理由：原、被告于2018年签订了《福晟钱隆华府项目整体销售策划代理合同》，合同约定被告委托原告负责被告开发的位于中山市火炬开发区********交汇处的臻华花园的策划、销售代理工作。在2018年-2019年期间，原告共代理销售26套物业，按照合同第六部分的约定，被告应按照1%的代理费标准向原告支付代理佣金，代理佣金共计374723.90元。截止到目前，经原告多次催促，被告仍未向原告支付前述代理佣金。由于每套物业的成交金额、付款方式及成交时间不一，根据合同第六部分第二条第2款的约定，利息计算以每套成交物业的应结算金额为基数，自超出每套物业应结算时间的第一天计算至实际付清之日止，其中2019年8月20日之前的部分按照银行同期贷款利率的1.5倍计算，2019年8月21日之后的部分，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.5倍计算。被告盛隆公司答辩称，合同约定的付款条件为代理费按月结算，如购房方采取按揭付款方式的，在甲方与购房人签订买卖合同并收到全额首期房款后，视为销售成功。若采取分期或一次性付款的，在签订买卖合同且支付总房款30%以上的，视为操作成功。以按揭形式付款的，在签订买卖合同收到首期房款后支付50%代理费，全额回款后支付50%代理费。一次性付款的在交齐首期款并签订买卖合同次日提供合规发票，支付代理费50%，购房人足额缴付购房款及网签备案后次日，凭发票支付剩余50%代理费。根据原告提交的证据认购书，该金额与原告提供的代理费用明细不一致，且35栋704、36栋503两套单位并未签订买卖合同，尚未达到付款条件。被告根据认购书金额核对的佣金金额总额为252080.23元，且目前原告提供的发票金额为88692.42元，剩余款项并未提供发票，尚未达到付款条件。原告对被告的答辩意见回应称，原告确认35栋704房、36栋503房两套房尚未达到佣金付款条件。本案双方用于计算代理费的成交总价不应按认购书价格，而应是认购书价格加装修合同价格。案涉合同第六部分第二条第一款明确约定了总房款包含附加合同的金额，因附加合同含有装修，所以代理费用的成交总价应以原告庭前提交的认购书中载明的价格加上原告当庭提交的装修合同价格计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院根据原告、被告提供的证据及庭审陈述，审查认定事实如下：1.盛隆公司（甲方）与城市屋超科技公司（乙方）签订了福晟钱隆华府项目整体销售策划代理合同，约定由乙方代理甲方销售臻华花园项目，并约定了相关代理服务费认定、结算、支付等条款，其中约定：本项目乙方代理费按月结算；如按揭方式付款，在甲方与购房者签订商品房买卖合同并收到全额首期房款（若另需购房方签订装修、改造等附加合同，则总房款、首期款应包含附加合同的金额，下同）后，视为乙方销售成功；如分期/一次性付款，在甲方与购房方签订商品房买卖合同且购房方支付了总房款30%以上的款项后，视为乙方销售成功；乙方应在次月5日前向甲方提交上一个月度成功销售房屋的代理费清单，甲方在资料提交齐全情形下20号之前确认应付代理费金额，乙方需出具合法完税发票给甲方，甲方需于20个工作日内安排付款；如按揭方式付款，甲方与购房者签订商品房买卖合同并收到首期款（不低于30%）后，甲方结算该单位50%代理费，待该单位全额回款后结算剩余的50%代理费；若该单位在签订买卖合同及办理按揭手续后90天银行仍未放款，但已网签（备案登记）商品房买卖合同情形下，在次月甲方结算该单位40%的代理费，剩余10%的代理费在该单位银行放款后结算；如分期/一次性付款的，甲方收取购房者应交首期房款（不低于总房款30%）并签订商品房买卖合同后次月，甲乙双方共同结算后，乙方凭合规发票向甲方收取该成交单位所得代理费的50%，购房者缴足100%房款及网签（备案登记）商品房买卖合同后次月，甲乙双方共同结算后，乙方凭合规发票向甲方收取该成交单位剩余50%的代理费用；甲方于代理费确认且收到乙方的付款申请及代理佣金发票后20个工作日内以银行转账方式向乙方支付上个月的代理佣金。合同还约定其他条款。2.庭审中，盛隆公司与城市屋超科技公司一致确认35栋704房、36栋503房两套房屋对应的佣金结算条件尚未成就，城市屋超科技公司同意在主张佣金中扣除15376.76元、15200.06元。盛隆公司确认城市屋超科技公司在本案中主张剩余24套房对应的佣金结算条件已经成就。对于佣金结算的计算标准双方一致确认为按认购书金额加装修合同金额乘以1%计算，对应的应付佣金盛隆公司与城市屋超科技公司一致确认为344147.08元。3.盛隆公司与城市屋超科技公司一致确认王玲玲、欧阳娟、程秀艳、张剑、刘昕忻、龚美兰、龚建军、黄迪、王华均已一次性付款方式支付购房款，付全款时间分别为2019年11月2日、2018年12月15日、2018年11月30日、2018年12月15日、2018年12月13日、2019年9月5日（盛隆公司主张为2019年10月11日）、2018年12月20日、2018年12月27日、2019年5月30日；对应的网签时间分别为2019年11月3日、2019年9月6日、2019年2月15日、2019年9月8日、2019年9月26日、2019年9月11日、2019年9月9日、2019年9月9日、2019年9月9日。对于按揭付款的放款时间，盛隆公司确认城市屋超科技公司主张的放款时间，即：殷宝玲（对应佣金18762.4元）、刘秋燕（对应佣金15914.87元）、别永耀（对应佣金15120.82元）、童天慧（对应佣金14666.66元）、范彬（对应佣金8500元）、李小玉（对应佣金15666.03元）、刘运成（对应佣金14302.98元）、刘琨（对应佣金15025.63元）、李清理（对应佣金15596.74元）、李嘉璇（对应佣金15732.4元）、李秀娟（对应佣金16101.03元）、刘艳伟（对应佣金12880元）、曹景春（对应佣金15538.29元）、曾范梅（对应佣金15532.88元）、李吉明（对应佣金15855.01元）对应放款时间分别为2019年9月25日、2019年9月17日、2019年11月13日、2019年5月13日、2019年11月28日、2019年12月11日、2019年12月11日、2019年11月26日、2019年12月11日、2019年10月24日、2019年9月23日、2019年11月12日、2019年9月23日、2019年11月8日、2019年12月5日。4.盛隆公司确认城市屋超科技公司已多次联系其进行涉案房屋的佣金结算，但未予结算。庭审中，盛隆公司主张只收到88692.42元的发票，城市屋超科技公司对此予以确认并主张可在庭审后（2020年8月28日）2天内可向盛隆公司开具相关发票，但需要双方核对好应付代理费。盛隆公司同意城市屋超科技公司通过邮寄方式（邮寄地址为中山市东区***********，收件人金国栋，电话185*****063）向其送达相应发票。本院认为，本案系商品房委托代理销售合同纠纷。城市屋超科技公司与盛隆公司签订的福晟钱隆华府项目整体销售策划代理合同是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，当事人应恪守履行。盛隆公司明确涉诉344147.08元佣金在开具对应发票后则达到支付条件，城市屋超科技公司对上述佣金金额亦予以确认，故在城市屋超科技公司向盛隆公司开具金额为255454.66元（344147.08元-88692.42元）的发票后，盛隆公司应向城市屋超科技公司支付该佣金。对于城市屋超科技公司主张的利息损失问题。盛隆公司庭审中已确认城市屋超科技公司已多次联系要求结算佣金，但盛隆公司不予理会导致双方未能顺利结算，进而导致城市屋超科技公司开具相应发票及收取相关代理费延后，由此造成城市屋超科技公司的损失，应由盛隆公司承担赔偿责任。因此，城市屋超科技公司诉请判令盛隆公司支付利息损失，合情合理，本院予以支持，利息损失的计算标准应参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，城市屋超科技公司主张按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.5倍计算没有依据。对于利息的起算时间，根据涉案合同关于结算付款约定，按揭付款房屋对应的佣金于放款之日达到结算条件，一次性/分期付款房屋对应的佣金于付全款及网签之日达到结算条件，达到结算条件后盛隆公司在代理费确认且收到城市屋超科技公司的付款申请及代理佣金发票后20个工作日内以银行转账方式向城市屋超科技公司支付上个月佣金。结合涉案各房屋对应放款/付全款、网签时间统计：1.按揭付款房屋2019年9月份放款达到结算条件的共有殷宝玲、刘秋燕、李秀娟、曹景春所购房屋，对应可结算佣金合计为66316.59元（18762.4元+15914.87元+16101.03元+15538.29元），该部分佣金应于2019年10月5日前提交结算单并于20日前确认金额，由城市屋超科技公司开具发票（推定合理开票用时为3天）后盛隆公司在20个工作日内付款，即盛隆公司按理应在2019年11月20日前付款，故66316.59元佣金对应利息损失应从2019年11月21日起计算；2.按揭付款房屋2019年5月份放款达到结算条件的有童天慧所购房屋，对应可结算佣金为14666.66元，计算后14666.66元佣金对应利息损失应从2019年7月20日起计算；3.按揭付款房屋2019年10月份放款达到结算条件的有李嘉璇所购房屋，对应可结算佣金为15732.4元，计算后15732.4元佣金对应利息损失应从2019年12月21日起计算4.按揭付款房屋2019年11月份放款达到结算条件的有别永耀、范彬、刘锟、刘艳伟、曾范梅所购房屋，对应可结算佣金合计为67059.33元（15120.82元+8500元+15025.63元+12880元+15532.88元），计算后67059.33元佣金对应利息损失应从2020年1月21日起计算；5.按揭付款房屋2019年12月份放款达到结算条件的有李小玉、刘运成、李清理、李吉明所购房屋，对应可结算佣金合计为61420.76元（15666.03元+14302.98元+15596.74元+15855.01元），计算后61420.76元佣金对应利息损失应从2020年2月27日起计算；6.一次性付款房屋2019年9月份达到结算条件的有欧阳娟、张剑、刘昕忻、龚美兰、龚建军、黄迪、王华所购房屋，对应可结算佣金合计为98807.32元（18517.97元+14352.13元+12534.12元+14074.52元+14540.79元+18469.79元+6318元），计算后98807.32元佣金对应利息损失应从2019年11月21日起计算；7.一次性付款房屋2019年11月份达到结算条件的有王玲玲所购房屋，对应可结算佣金为8500元，计算后8500元佣金对应利息损失应从2020年1月21日起计算；8.一次性付款房屋2019年2月份达到结算条件的有程秀艳所购房屋，对应可结算佣金为11644.02元，计算后11644.02元佣金对应利息损失应从2019年4月22日起计算。综合以上数据，盛隆公司应付佣金利息损失的计算标准应为：11644.02元从2019年4月22日起、14666.66元从2019年7月20日起、165123.91元从2019年11月21日起、15732.4元从2019年12月21日起、75559.33元从2020年1月21日起、61420.76元从2020年2月27日起；均计算至盛隆公司实际清偿欠款之日止，其中截止至2019年8月19日前按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。城市屋超科技公司主张的利息起算时间有误，本院依法予以调整。对于盛隆公司支付代理佣金344147.08元的时间，如前所述，城市屋超科技公司是因盛隆公司拒绝结算而导致开具发票迟延，若仍按原合同约定以开具发票后20个工作日内再向城市屋超科技公司支付相关代理佣金，将进一步造成城市屋超科技公司的损失，因此，本院认为在城市屋超科技公司向盛隆公司开具涉案应开未开发票后3天内，盛隆公司应立即向城市屋超科技公司支付该代理佣金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百零五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：原告深圳市城市屋超科技有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向被告中山市盛隆房地产开发有限公司开具金额为255454.66元发票，被告中山市盛隆房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告深圳市城市屋超科技有限公司支付代理佣金344147.08元并支付逾期付款利息（11644.02元从2019年4月22日起、14666.66元从2019年7月20日起、165123.91元从2019年11月21日起、15732.4元从2019年12月21日起、75559.33元从2020年1月21日起、61420.76元从2020年2月27日起；均计算至盛隆公司实际清偿欠款之日止；其中截止至2019年8月19日前按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3551元，诉讼保全费2545元，合计6005元（该款原告已预付），由原告负担510.59元，由被告负担5494.41元（该款被告于本判决生效之日起七日内径付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 杨 颖二〇二〇年九月九日书记员 梁敏霞孙永辉