陕西省榆林市榆阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕0802民初2087号 原告：榆林市源辉商贸有限公司 法定代表人：吕艳萍 委托代理人：王仲飞 被告：北京康正优车汽车集团股份有限公司 法定代表人：任相争 被告：榆林市康正誉隆汽车销售股份有限公司 法定代表人：贾柯 二被告共同委代理人：董保胜 原告榆林市源辉商贸有限公司与被告北京康正优车汽车集团股份有限公司、榆林市康正誉隆汽车销售股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告榆林市源辉商贸有限公司的委托代理人王仲飞，被告北京康正优车汽车集团股份有限公司、榆林市康正誉隆汽车销售股份有限公司的共同委托代理人董保胜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告榆林市源辉商贸有限公司提出的诉讼请求为：1、依法判令被告立即向原告支付剩余租赁期的全部租金225万元；2、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告增加诉讼请求为3、依法判令二被告向原告支付租赁期间所拖欠的电费2990.08元、水费11921元；4、依法判令二被告向原告支付违约金27万元。事实和理由：2018年5月5日，原告与被告榆林市康正誉隆汽车销售股份有限公司双方就被告租赁原告房屋的相关事宜，签订了《房屋租赁合同》。合同约定：被告榆林市康正誉隆汽车销售股份有限公司租赁原告位于榆林市榆阳区汽车产业园区产业路的房屋2450㎡，租赁期限为6年，即2018年6月20日起至2024年6月19日止，租金为45万元∕年，同时约定被告在租赁期限内要提前一个月缴纳下一年租金。合同签订后，被告如期缴纳了第一年的租金，但是第一年租赁期满后，截至目前，被告都未向原告缴纳第二年的租金，原告多次催要，被告不予理会。根据双方签订了《房屋租赁合同》第九条第二款之约定：“租赁期内，被告拖欠租金超过两个月以上或者被告违反本合同约定的租赁期限提前退租的，则被告应当一次性向原告付清剩余租赁期限所应承担的全部租金”，现被告榆林市康正誉隆汽车销售股份有限公司已拖欠租金长达九个月，被告北京康正优车汽车集团股份有限公司作为其总公司，理应立即向原告一次性付清剩余租赁期限的全部租金，但二被告却一直推诿。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，望支持诉讼请求。 原告为证明其诉讼主张，向本院提交了如下证据： 1、房屋租赁合同，证明房屋的坐落、面积、装修、设施、租期、用途、租金支付方式、其他费用的缴纳、违约责任约定等事实。 2、电子回单、普通发票，证明租赁期间原告代被告缴纳电费2990.08元的事实。 3、微信电子截屏，证明租赁期间被告拖欠水费11921元的事实。 经庭审质证，第一被告不发表质证意见；第二被告对原告提供的证据1，真实性无异议，证明目的有异议，认为原告未提出解除租赁合同，所以不存在违约责任。关于支付225万元租金不同意，合同约定每年6月10日之前支付租金的80%，原告收到租金后，给被告开具发票后，再支付剩余租金。因此，被告应支付2020年6月10日之前的房租，没有义务支付未到期租金；对于证据2，真实性无异议，证明目的有异议，认为该证据与本案无关联性，不能证明原告代被告缴纳；对于证据3，真实性及证明均有异议，认为该证据不能证明被告拖欠原告水费的事实。 被告北京康正优车汽车集团股份有限公司答辩称：原、被告之间无事实和法律关系，不应作为本案被告，请求法庭驳回针对其公司的诉讼请求。 被告北京康正优车汽车集团股份有限公司未向本院提交证据。 被告榆林市康正誉隆汽车销售股份有限公司答辩称：同意支付房租至实际搬离之日即2020年2月28日，不同意支付剩余全部租金，按照合同约定，只应当承担相应的违约责任，违约责任约定过高，请求法院酌情调整为1-2个月的租金作为补偿。 被告榆林市康正誉隆汽车销售股份有限公司为证明其抗辩主张，向本院提交了如下证据： 1、补充协议，证明水费应由其承担，原告并未提供关于水费的有效证据，请求驳回原告关于水费的请求。 2、关于解除《房屋租赁合同》的通知、顺丰快递查询单，证明因疫情导致公司经营困难，无力继续承租房屋，由于不可抗力，我公司提出解除合同的事实。 经庭审质证，原告对第二被告提供的证据1，真实性无异议，证明目的有异议，认为被告并未按补充协议约定将水表户名上至被告名下；对证据2，真实性及证明目的均有异议，认为该解除行为系被告单方行为，不予认可。 上述证据真实、合法，且能反映案件事实，具有证据效力，本案均予以确认。 本院根据原、被告的陈述、举证、质证及本院认证，查明以下事实： 2018年5月5日，原告榆林市源辉商贸有限公司（作为出租方，签约甲方）与被告榆林市康正誉隆汽车销售股份有限公司（作为承租方，签约乙方）签订了房屋租赁合同1份，约定由甲方将拥有的位于榆林市榆阳区汽车产业园产业路钢结构房屋租给乙方作为汽车销售、信息咨询服务、汽车美容服务、汽车维修用途使用，房屋总面积2450㎡。租赁期限为自2018年6月20日起至2024年6月19日止，装修期45天，自2018年5月5日起至2018年6月20日止，装修期间甲方免收乙方租金。房屋及设备每年租金45万元，合同约订后7个工作日乙方向甲方支付定金5万元，在此期间，任何一方不得违约适用定金罚则乙方并进行装修。2018年6月10日前10日内，乙方向甲方缴纳第一年租金80%（此金额包含上述定金）即36万元。甲方收到租金后,给乙方开具第一年租金80%的一般纳税人的房屋租赁增值税专用发票（税金由甲方承担），此发票甲方应保证真实有效可以抵扣，乙方再支付一年剩余20%的租金，甲方收到租金后，给乙方出具20%的一般纳税人的房屋租赁增值税专用发票（税金由甲方承担），即9万元。后期乙方要提前一个月缴纳下一年租金，租金的缴纳方式和比例与第一年相同。水电费由乙方根据使用的实际数量按照水电提供方的收费标准自行缴纳（水表底数为0度，3.1元∕方，电表底数为0度，1元∕度，此度数以后的费用由乙方承担，直至合同期满且乙方交回租赁房屋）。租赁期间，乙方拖欠租金超过两个月以上或者乙方违反本合同约定的租赁期限提前退租的，则乙方应当一次性向甲方付清剩余租赁期限所应承担的全部租金；同时，若乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋。乙方应按照合同总租金的10%向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。上述合同对双方的其他权利和义务也作了约定。 上述合同签订后，被告榆林市康正誉隆汽车销售股份有限公司向原告支付了第一年租金，原告向被告交付了房屋。 2020年4月22日，被告榆林市康正誉隆汽车销售股份有限公司向原告发送《解除房屋租赁合同》的通知1份，称榆林市源辉商贸有限公司与我公司双方之间于2018年5月5日在榆林市签订《房屋租赁合同》，约定我公司承租你位于榆林市榆阳区汽车产业园区产业路的房屋2450平米用于汽车4S店经营，由于前期我公司拖欠房租及后期全国发新冠病毒疫情等不可抗力事件影响，根据合同法的相关规定，向你方提出解除合同。 从2019年3月18日起至2019年12月11日，榆林市康正誉隆汽车销售股份有限公司实用水吨数为1834吨，每吨6.5元，计11921元。从2020年1月27日至2020年4月26日，电费计2990.08元。上述费用未结清，均由榆林市源辉商贸有限公司垫付。 另查明，北京康正优车汽车集团股份有限公司，曾用名∕别名菏泽康正汽车集团有限公司。榆林市康正誉隆汽车销售股份有限公司是北京康正优车汽车集团股份有限公司设立的子公司。北京康正优车汽车集团股份有限公司认购股份数1400万股，认缴出资1400万元，出资方式为货币出资，出资时间2038年12月31日前，贾柯认购股份数6万股，认缴出资6万元，出资方式为货币，出资时间2038年12月31日。 庭审后，为查明案件事实，本院依职权在榆林市市场监督管理局调取了榆林市康正誉隆汽车销售股份有限公司工商登记信息。原告在指定期限内对被告拖欠水费的事实补强了榆林市自来水公司出具的抄收水费通知单一份，拟证明被告在租赁期间拖欠水费的事实。 经庭审质证，原、被告对本院依职权调取的工商登记信息备案及原告提交的抄收水费通知单均无异议。故本院对上述证据当庭予以确认。 本院认为，原告与被告榆林市康正誉隆汽车销售股份有限公司就涉案房屋订立的《房屋租赁合同》及《补充协议》，系签约当事人的真实意思表示，合同主体、形式合法，内容不违反国家法律行政法规效力性强制性规定，依法应确认为有效合同，双方均应信守并依约履行。本案被告榆林市康正誉隆汽车销售股份有限公司已于2020年4月24日前实际搬离了租赁物，并已向原告发出解除租赁合同的书面通知，同时在庭审中明确表示不再继续履行合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”之规定。原告与被告榆林市康正誉隆汽车销售股份有限公司之间签订的租赁合同自2020年4月24日解除。被告榆林市康正誉隆汽车销售股份有限公司在合同履行期间尚未届满前解除租赁合同，给原告造成一定经济损失，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补法救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定及合同约定，被告榆林市康正誉隆汽车销售股份有限公司应向原告承担继续履行合同解除前尚未支付的租金，并按约定支付违约金。原告主张由被告支付尚未履行合同期间的租金无法律依据，被告应偿付实际占有使用期间（即从2019年6月21日起至2020年4月24日）产生的租金共计人民币380958.90元。根据租赁合同约定，租赁期间，拖欠租金超过两个月以上或者违反本合同约定的租赁期限提前退租的，应承担合同总租金10%的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，当事人就迟延履行约定违约金的违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁判”。鉴于合同违约条款系针对在约定的时间内交付租赁费，原告已在约定期限内交付房屋，履行合同义务，但未采取发出函等有效措施主张权利，且2020年疫情情况，违约金应按总租赁费5%计算为宜，即应向原告承担135000元（450000∕年×6年×5%）。关于被告减少违约金的抗辩理由成立，本院予以采纳。此外，被告榆林市康正誉隆汽车销售股份有限公司在承租期间，实际使用水、电产生的电费2990.08元、水费11921元，根据《租赁合同》约定，应由被告榆林市康正誉隆汽车销售股份有限公司支付，故原告主张由被告偿付电费2990.08元、水费11921元之诉讼请求，符合法律规定及合同约定，本院依法予以支持。根据我国公司法第二十八条第一款之规定：“股东应当按期足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额。”以及公司法解释（三）第十三条第二款之规定：“公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持。”本案中，被告北京康正优车汽车集团股份有限公司作为公司股东，自被告榆林市康正誉隆汽车销售股份有限公司成立至今未向公司足额缴纳其认缴的注册资本。因此，北京康正优车汽车集团股份有限公司对被告榆林市康正誉隆汽车销售股份有限公司承担债务不能清偿的部分在各自出资不足的本息金额范围内向原告公司承担补充赔偿责任。关于被告北京康正优车汽车集团股份有限公司主张其公司不是合同相对人，原告诉讼主体不适格的问题，不符合法律规定，本院不予采纳。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（项）、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第二十八条第一款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第十三条第二款及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 一、原告榆林市源辉商贸有限公司与被告榆林市康正誉隆汽车销售股份有限公司就榆林市榆阳区汽车产业园产业路钢结构房屋签订《房屋租赁合同》及《补充协议》于2020年4月24日解除。 二、被告榆林市康正誉隆汽车销售股份有限公司应于本判决生效后十日内，支付原告榆林市源辉商贸有限公司2019年6月21日至2020年4月24日房屋租金380958.90元，违约金135000元。 三、被告榆林市康正誉隆汽车销售股份有限公司于本判决生效后十日内，支付原告榆林市源辉商贸有限公司水费11921元、电费2990.08元，共计14911.08元。 四、被告北京康正优车汽车集团股份有限公司在上述第二、三项范围内对被告榆林市康正誉隆汽车销售股份有限公司承担债务不能清偿的部分在出资不足的本息金额范围内向原告承担补充赔偿责任。 五、驳回原告榆林市源辉商贸有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13540元，由原告榆林市源辉商贸有限公司负担10540元，被告榆林市康正誉隆汽车销售股份有限公司负担3000元 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。 审判员  王建雄 二〇二〇年六月二十九日 书记员  万强强