湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初7349号原告:孙国华,男,1968年8月3日出生,汉族,住湖南省益阳市赫山区。原告:宋纯,女,1991年2月3日出生,汉族,住湖南省桃江县。两原告共同委托诉讼代理人：邓筱，湖南云桥律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：石丽，湖南云桥律师事务所律师。被告:湖南金荣企业集团有限公司,住所地:长沙市高新技术开发区麓湖路39号央谷金苑A座1220-1222房，统一社会信用代码:914300006168171236。法定代表人:李文金,该公司董事长。委托诉讼代理人：印甜，女，1992年2月14日出生，汉族，住湖北省潜江市。委托诉讼代理人：易炎桂，男，1968年8月5日出生，汉族，住湖南省醴陵市。第三人:长沙京茂房地产经纪有限公司,住所地:长沙高新开发区雷锋街道正兴路118号荷塘月色山水英伦海德广场第1、2幢1层101号房，统一社会信用代码:91430100MA4LBBRUOX。法定代表人:张辉,该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘龙，男，1988年3月15日出生，汉族，户籍地：湖南省衡南县，现住长沙市岳麓区，该公司员工。原告孙国华、宋纯与被告湖南金荣企业集团有限公司（以下简称“金荣公司”）、第三人长沙京茂房地产经纪有限公司（以下简称“京茂公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孙国华及孙国华、宋纯的共同委托诉讼代理人邓筱、石丽，被告金荣公司的委托诉讼代理人印甜、易炎桂，第三人京茂公司的委托诉讼代理人刘龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙国华、宋纯向本院提出如下诉讼请求:1.判令解除原、被告之间的房屋买卖合同；2.判令被告立即退还原告已支付的购房款28万元人民币;3.判令被告承担违约金96000元，并赔偿原告为购买案涉房屋支付的居间服务费22500元;4.判令由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2018年11月28日,原告与被告金荣公司、第三人京茂公司签订了一份《京茂地产房屋买卖合同》,约定将被告所有的、位于长沙市,以转让价48万元人民币转让给原告。该合同对付款方式、递件过户时间、税费承担、违约责任等均作出了明确确定。其中,合同第四条明确约定,原告除支付定金和首付款外,剩余款项以通过银行贷款方式向被告支付。合同第五条约定:“在买方取得银行贷款承诺,且卖方已取得房产权证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内,买卖双方须签署《长沙市二手房买卖合同》办理递件过户及交纳税费手续...”。同时,原被告双方补充约定,该房屋过户名由买方指定。就涉案房屋的转让价款,原告先按照合同的约定支付了3万元定金,又于2019年1月25日向被告支付了房屋首付款25万元,并就剩余的20万元房款以原告指定的过户人孙宇淇的名义向上海浦东发展银行好莱城社区支行申请了银行贷款,该笔购房贷款于2019年1月15日取得了银行贷款承诺。按照买卖合同的约定,因涉案房屋的产权证原件在买卖合同签订时被告就已经取得,因此,被告理应在该房屋取得银行贷款承诺之日起三个工作日内,就涉案房屋签署《长沙市二手房买卖合同》办理递件过户及缴纳税费手续。然而,在原告要求被告办理过户时,被告却一再拖延拒绝,竟提出其不同意原告以银行贷款方式支付剩余购房款,要求原告自行筹集资金向其支付剩余房款才考虑办理递件过户。为此,原告多次与被告进行沟通,且作为居间方的第三人京茂公司也多次与被告协调,却始终未果。直至今日,被告仍未按照合同的约定,将所涉房屋办理递件过户手续。原告认为,被告的行为已经严重违约,按照双方买卖合同第十一条约定,如被告逾期履行超过五日,原告可解除合同并选择要求被告支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。同时,为购买涉案房屋,原告向第三人支付了居间服务费人民币22500元。根据该合同第八条约定,如果任何一方违约,违约方除赔偿违约金外,还需要全额赔偿买卖双方所支付的居间服务费。综上所述,被告的行为已经构成违约,原告有权依据合同的约定要求解除合同并要求被告支付转让成交价20%的违约金,同时要求被告全额赔偿其所支付的居间服务费;对于原告已支付的28万元房款亦应由被告立即归还。因此,为维护原告的合法权益,特向人民法院提起诉讼。被告金荣公司辩称：被告不存在任何违约行为,不应当承担违约责任。2018年11月28日,被告在第三人的居间服务下,与原告就物业地址为长沙市桐梓坡西路259号金荣公寓1栋708号房,签署了《京茂地产房屋买卖合同》,总房款480000元,原告采取按揭方式购买此房屋。合同签订后,原告向被告支付了首付款280000元。2019年1月,因原告孙国华与孙宇淇系父子关系,被告依据原告孙国华的指示,与孙宇淇就上述房屋在湖南省商品房销售系统【长沙市】进行了网上签约备案手续。此次网签采用了银行按揭方式签约,即系统内生成网签合同后,下一步进行银行的抵押信息录入程序。之后，被告多次催促第三人京茂地产、孙国华办理按揭手续,以便被告正常进入下一环节的银行按揭和产权过户。但此时第三人告知被告：虽原告实际是以按揭方式购买房屋,但因原告申请的贷款属于个人商业用房抵押贷款,无法正常获得房屋按揭贷款。解决方法是被告需配合原告将原网签合同中付款方式由按揭付款变更为一次性付款(实际为分期付款),即:被告收到原告的首付款28万元后,被告依照一次性付款方式(实际为分期付款)的网签合同,配合原告办理产权过户手续,然后再由原告凭新的不动产权证至银行办理按揭手续,最后被告才能得到原告经银行批准的贷款即剩余房款200000元。考虑到被告实际并未收到全部房款以及交易的风险性,被告不同意第三人以及原告要求将网签合同付款方式变更为以一次性方式重新签署网签合同的请求。而且由于被告已经配合原告在不动产登记中心办理了网签备案手续,被告多次敦促原告以及第三人按照合同约定全面履行合同义务,但原告仍未履行。因此,合同不能履行完全是由原告自身原因以及银行信贷政策所致,被告不存在任何违约行为,被告不应就此承担违约责任,请法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人京茂公司述称：当时房子是被告委托第三人销售的，签订的也是二手房买卖合同，但是办理的是新房的网签，当时这个二手房买卖跟新房的网签不一致，所以不能抵押也不能办理相关手续，当时第三人也说了签订网签不能影响过户，如果影响了与第三人无关，当时第三人跟原告都不了解这个网签的情况，后来不能过户，被告要求原告一次性付款才能走完流程，当时原告觉得一次性付款与按揭付款的差别较大，需要被告给予优惠，但是一直没有谈拢。第三人一直是积极配合，但是因为原、被告双方没有谈拢才导致今天诉讼。经审理查明：2018年，被告委托第三人对外销售位于长沙市（以下简称“涉案房屋”）。原告于2018年11月24日向第三人转账支付了10000元，于2018年11月27日转账支付了40000元，并以现金支付了2500元，以上两笔共计52500元，其中30000元作为定金，22500元用于支付居间服务费；2018年11月27日，被告向原告出具了收据一张，载明：兹收到孙国华交来桐梓坡西路259号金荣公寓1栋708房定金30000元。2018年11月28日，原告（买方）孙国华、宋纯与被告（卖方）金荣公司及居间方京茂公司签订《京茂地产房屋买卖合同》一份。合同第一条“转让标的”约定：买卖双方交易的房产位于长沙市,建筑面积约为71.82平方米,房屋产权证号为:71××56,房产性质用途为:商业（上述三项均以房屋产权证或相关正式法律文书上的记载为准）。本次交易约定交付的附属设施设备、装饰装修、相关物品等见附件清单,清单所列设备、装修及物品等无需买方另行付费,成交价已包含清单所列物品价值。合同第二条“转让价款”约定：卖方自愿将该物业转让给买方,转让成交价为人民币480000元,该转让成交价不含税费,因本次交易所产生的相关税费根据本合同第八条之约定各自承担。第三条“交易定金”约定：买方同意在本合同生效之日起当日向卖方支付定金人民币30000元。第四条“付款方式”约定：经买卖双方协商一致,约定买方按下述第（2）种方式给付定金之外的楼款（单选）,（2）买方向银行按揭贷款及付款步骤,具体履行方式如下:买方须于2018年12月28日之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料,并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续,卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件。1.买方须于过户之前将除定金之外的购房首付款人民币210000元支付给卖方。2.买方通过银行贷款向卖方支付购房款人民币240000元。注:此项购房款由买方通过向银行或公积金管理机构申请贷款的方式向卖方支付,贷款额度及到帐日期以银行实际情况为准。第五条“递件过户时间”约定：在买方取得银行贷款承诺,且卖方已取得房屋产权证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内,买卖双方须签署《长沙市二手房买卖合同》办理递件过户及交纳税费手续。该房产证由买方配合领取,买方负有抵押义务的,买方须在领取新房产证后五个工作日内配合办理抵押登记手续。第八条“税费承担”约定：按政府及有关规定,所有税费由买卖双方各自承担。但其中印花税由买方承担。为保障居间方合法权益,签订本合同当日买卖双方需一次性支付居间服务费给居间方;如果任何一方违约,违约方除赔偿违约金外,还需全额赔偿买卖双方所支付的居间服务费,买卖双方均无异议。第十条“买方违约的违约责任”约定：如买方未按照本合同约定的期限履行义务,卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同,如买方逾期履行超过五日,卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。第十一条“卖方违约的违约责任”约定：如卖方未按照本合同约定的期限履行义务,买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同,如卖方逾期履行超过五日,买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。第十三条“合同数量及效力”约定：本合同壹式叁份,买卖双方各执壹份,买卖双方指定的居间方保存壹份。均具同等法律效力,本合同自双方签字或盖章之日起生效。第十四条“备注”（如备注条款与本合同前述条款有冲突的,以本备注条款为准）约定:……2.过户当日过户名由买方指定；3.如买房按揭贷款不通过，就按一次性购买该房屋；5.卖方中介费、贷款费15000元人民币由买方承担。合同还对房屋交易的其他事项进行了约定。2018年12月29日，第三人向原告出具收据一张，交款事由为：购买桐梓坡西路××金融公寓××房中介费和卖方中介费、贷款费，收款金额为22500元。合同签订后，原告以其儿子孙宇淇的名义向上海浦东发展银行长沙分行营业部申请了贷款，2019年1月15日，贷款银行审批通过了孙宇淇的贷款申请，贷款“基础产品”类型为“个人商业用房抵押贷款”，申请金额200000元。2019年1月25日，原告以涉案房屋孙宇淇名义向被告支付了首付款25万元，被告向孙宇淇出具了收据：兹收到孙宇淇金荣公寓1-708＃预付款250000元。被告并于当日与原告指定的买受人孙宇淇签订了《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：71××56708）一份，并就案涉房屋在湖南省商品房销售系统【长沙市】进行了网上签约备案手续，该网签合同对双方的付款方式、房屋交付等问题进行了重新约定。此后，由于二手房销售的抵押贷款手续与商品房买卖合同的抵押贷款手续存在不同，被告拒绝按原合同约定予以履行，双方亦无法对剩余房款的支付方式达成一致，故原告诉至本院。本院立案受理后，本院于2020年6月29日向被告送达起诉状副本、开庭传票等应诉材料。另查明，2013年3月19日，被告取得了案涉房屋的所有权证（权证号码：71××56）。上述事实有当事人的陈述，原告提交并经庭审质证的《京茂地产房屋买卖合同》、收据、情况说明、银行贷款承诺、POS签购单、不动产登记情况表，被告提交并经庭审质证的湖南省商品房网上签约系统（长沙市）备案打印单、《长沙市商品房买卖合同》、长沙市商品房现售合同登记备案申请予以证实，本院予以确认。本院认为，原告孙国华、宋纯与被告金荣公司、第三人京茂公司签订的《京茂地产房屋买卖合同》，系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行合同义务。对于原告各项诉讼主张及相关争议焦点，本院评判如下：一、关于案涉《京茂地产房屋买卖合同》是否应予解除的问题。按照二手房交易政策及惯例，买受人只能办理个人房屋抵押贷款，被告金荣公司作为房地产企业，在委托第三人对外销售涉案房屋时，对房屋抵押贷款与预售商品房按揭贷款的差异及存在风险在合同签订前应作充分了解，并较之一般房屋买受人更为清楚，金荣公司在与原告孙国华、宋纯按照二手房交易模式签订《京茂地产房屋买卖合同》后，原告已按约履行合同前期付款义务，亦向贷款银行申请贷款并已完成贷款审批，金荣公司应当按照该合同约定的二手房交易流程履行后续交易手续，但金荣公司却在未充分告知原告的情形下与原告签订《商品房买卖合同》，并办理商品房网签手续，致使两种合同约定的交易方式冲突而无法实现合同目的，金荣公司存在违约行为。此后，原、被告就案涉房屋剩余房款的支付又无法达成一致意见，原告亦不同意再通过其他方式支付余款，房屋交易已无法继续进行。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，原告诉请解除双方所签订的《长沙市商品房买卖合同》具有事实及法律依据，本院予以支持。本院根据本案起诉状副本送达给被告的时间确认原告孙国华、宋纯与被告金荣公司及第三人京茂公司于2018年11月28日签订的《京茂地产房屋买卖合同》自2020年6月29日起解除。二、关于案涉合同解除后的责任承担。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”据此，对于原告诉请被告向其退还已付购房款280000元的主张，本院予以支持。对于原告诉请被告承担违约责任的主张，双方所签订的《京茂地产房屋买卖合同》第八条约定：“如果任何一方违约,违约方除赔偿违约金外,还需全额赔偿买卖双方所支付的居间服务费,买卖双方均无异议。”；合同第十一条约定“如卖方逾期履行超过五日,买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。”鉴于案涉房屋买卖合同无法继续履行及合同解除系被告违约所导致，原告根据上述合同约定诉请被告承担违约金96000元，并赔偿原告为购买案涉房屋支付的居间服务费22500元，理据充分，本院对此予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告孙国华、宋纯与被告湖南金荣企业集团有限公司、第三人长沙京茂房地产经纪有限公司签订的《京茂地产房屋买卖合同》于2020年6月29日解除；二、限被告湖南金荣企业集团有限公司自本判决生效后五日内向原告孙国华、宋纯返还购房款280000元；三、限被告湖南金荣企业集团有限公司自本判决生效后五日内向原告孙国华、宋纯支付违约金96000元，并赔偿原告孙国华、宋纯为购买案涉房屋支付的居间服务费22500元。如被告湖南金荣企业集团有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取3639元，保全费2513元，共计6152元，由被告湖南金荣企业集团有限公司予以承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  肖必芳二〇二〇年九月七日法官助理李余庆书记员杨明