广东省广州市天河区人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤0106民初19942号原告（反诉被告）：汤晓芹，女，1984年11月6日出生，汉族，住广东省。委托代理人：黄庆锋、李诗萍，均系广东高睿律师事务所律师。被告：深圳万家客房地产经纪集团有限公司，住所地广东省深圳市南山区。法定代表人：李召遵，总经理。委托代理人：朱单防，系广东宝城律师事务所律师。委托代理人：吕图，系广东宝城律师事务所律师助理。被告（反诉原告）：蒙伟民，男，1958年10月22日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托代理人：陈婉姗，系广东经国律师事务所律师。原告（反诉被告）汤晓芹诉被告深圳万家客房地产经纪集团有限公司（以下简称“万家客公司”）、被告（反诉原告）蒙伟民居间合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）汤晓芹的委托代理人黄庆锋、李诗萍，被告万家客公司的委托代理人朱单防，被告（反诉原告）蒙伟民的委托代理人陈婉姗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）汤晓芹诉称：2019年3月，汤晓芹经朋友介绍认识了万家客公司白云店的董俊杰，董俊杰向汤晓芹推荐了蒙伟民名下的广州市天河区黄埔大道路375号510房，告知上述510房建于1994年，总房价207万元，汤晓芹可申请公积金和商业组合贷款，月供约8000元。汤晓芹认为可以承担每月约8000元的贷款，于2019年4月7日与万家客公司、蒙伟民签订《二手房买卖及居间服务合同》，约定蒙伟民将上述房屋出售给汤晓芹，总价款207万元，定金50000元，首期款78万元，剩余房价款按揭贷款。汤晓芹已向蒙伟民支付定金50000元。后汤晓芹申请按揭贷款时，才首次看到上述房屋的查册表，知悉上述房屋的建筑时间为1986年，月供大约为14000元，超出了汤晓芹的经济能力范围，与万家客公司介绍的信息严重不符。万家客公司作为居间方，在向汤晓芹提供房地产中介服务的过程中，一直没向汤晓芹出示上述房屋的查册表等房产信息文件，故意向汤晓芹隐瞒上述房屋的真实信息，并且捏造虚假信息、向汤晓芹提供错误的按揭贷款信息。万家客公司已构成违约，导致汤晓芹在不清楚真实交易信息的情况下签订了合同，蒙伟民作出卖方自始至终未出示房屋查册表，隐瞒房屋信息，存在过错。因此万家客公司与蒙伟民应对汤晓芹基于非真实意思表示签订合同承担相应责任，返还汤晓芹已支付的定金50000元，并赔偿汤晓芹因此造成的损失。为维护汤晓芹的合法权益，特诉至法院，请求判令：1.撤销汤晓芹与万家客公司、蒙伟民于2019年4月7日签订的《二手房买卖及居间服务合同》；2.万家客公司、蒙伟民向汤晓芹返还定金50000元；3.万家客公司、蒙伟民赔偿汤晓芹10000元；4.万家客公司、蒙伟民承担本案的全部诉讼费。被告万家客公司辩称：本案没有合同约定解除或法定撤销的条件，汤晓芹无权要求解除合同。汤晓芹以签约前不知道涉案房产的建筑时间系1986年，在未提交贷款申请的情况下，即以贷款结果可能不能达到其理想条件、超出经济能力为由主张解约，显然不属于约定或法定条件。首先，根据2019年4月7日签订的合同，明确约定系各方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上签订，且合同明确了转让房产的主要信息；其次，根据一般常理，购房前作为买方亦会核查房产有关信息，根据2019年3月2日的《广州市不动产登记查册表》显示，已经在签约前进行了查册，且查册表上明确显示了建筑时间等信息；再次，综合汤晓芹提交的证据，并未证明卖方或居间方有隐瞒、欺诈的事实；最后，汤晓芹作为买方亦负有注意义务，签约前应对房产信息、贷款条件、自身履约能力作综合判断，以确定是否购买，且其并未按合同约定时间向贷款机构提交贷款申请的情况下，即以贷款结果可能迗不到其理想条件为由解约，明显不属于约定或法定解约条件。汤晓芹作为违约方，无权要求返还定金及赔偿。被告（反诉原告）蒙伟民辩称：一、汤晓芹所陈述的并非事实，蒙伟民不存在欺瞒行为，实际上蒙伟民与万家客公司的工作人员早在2019年3月28日即汤晓芹支付诚意金的当天已经将房屋查册表及房产证出示给汤晓芹。二、房屋楼龄情况并不导致房屋的性质或权属出现变化，不属于可撤销的法定条件。房款支付本来是汤晓芹的义务，贷款年限和金额是其自主选择，楼龄变化导致贷款年限和金额发生变化并不必然导致合同无法履行。而且合同中也并未明确贷款年限等事项。汤晓芹在交付诚意金之前（2019年3月28日）已经在涉案房屋现场先后两次查看过房屋的现状，其愿意支付的对价款是基于房屋当时的现状而作出的决定，因此贷款年限及金额的变化并不是法定或者合同约定的撤销条件。汤晓芹主张撤销合同没有法定和约定的依据。三、汤晓芹混淆居间关系和房屋买卖关系这两种不同的法律关系，如果汤晓芹认为居间方存在过错，应当以居间合同案由追究中介方的责任，蒙伟民作为卖方已经完全履行了己方的义务，不存在任何的过错。汤晓芹要求蒙伟民与万家客公司共同承担责任，没有事实和法律依据。被告（反诉原告）蒙伟民反诉称：汤晓芹、蒙伟民、万家客公司于2019年4月7日签订《二手房买卖及居间服务合同》，约定：蒙伟民向汤晓芹出售涉案房屋，成交价207万元，定金5万元，剩余首期款78万元应于2019年6月1日前支付。但汤晓芹仅支付定金，后以各种理由不履行合同，构成违约。为维护蒙伟民的合法权益，特提起反诉，请求判令：1.确认汤晓芹、蒙伟民、万家客公司于2019年4月7日签订了《二手房买卖及居间服务合同》已于2019年6月12日解除；2.汤晓芹向蒙伟民支付违约金41.4万元；3.本案本诉和反诉诉讼费全部由汤晓芹承担。原告（反诉被告）汤晓芹就反诉辩称：蒙伟民未向我方披露涉案房屋的建筑时间，且涉案房屋的房款由蒙伟民收取，其应承担责任，另蒙伟民不可以在选择定金罚则的情况下再要求汤晓芹支付违约金。合同基于万家客公司的过错行为依法应当撤销，被撤销的合同自始无效，不存在后续的违约责任的承担及违约金的支付问题。被告万家客公司就反诉辩称：本案应解除的是二手房买卖关系，居间服务关系已履行完毕，不应解除居间服务关系。万家客公司的主要义务是促成买卖双方的房产交易行为。至于按揭贷款、代办赎楼、按揭贷款均是由第三方专业金融机构来办理，万家客公司仅仅协助对接，并非承诺贷款期限及金额，万家客公司保留向违约方追究佣金及违约金的权利。经审理查明：万家客公司原名称为万家客（深圳）房地产经纪有限公司，2018年12月22日经核准变更为现名称。汤晓芹提交的查册时间为2019年4月16日的《广州市不动产登记查册表》载明：广州市天河区黄埔大道路375号510房（以下简称“涉案房屋”）的建筑时间为1986年。2019年4月7日，汤晓芹（买方）、蒙伟民（卖方）、万家客公司（居间方）签订《二手房买卖及居间服务合同》（以下简称《合同》），约定：卖方自愿将涉案房屋转让给买方，转让成交价为2070000元，买方同意在本合同生效之日起7日内向卖方支付定金50000元，买方须于2019年6月1日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款780000元支付至买卖双方约定的银行监管账号或合同外第三方的监管账户中，买方须于2019年5月20日之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请材料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准，若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于合同转让成交价的，则买方应于按揭银行出具贷款承诺函后三个工作日内（含当日）补足，如多于本合同成交价的，则买方可向监管银行要求将多出部分退回，卖方应无条件配合买方办理监督银行要求的手续；买卖双方均清楚涉案房屋以现状出售，买方已检查或已授权代表代为检查该涉案房屋，故买方不得拒绝交易；买方未按本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过5日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金，因此给居间方造成损失的，由买方承担赔偿责任；如卖方未按本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过5日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金，因此给居间方造成损失的，由卖方承担赔偿责任；居间服务：居间方根据买卖各方的委托可提供如下居间服务：1、接收卖方售房意向委托发布房源信息，寻找意向买家，2、接受买方购房委托并为买方提供房源信息，3、协助查看房地产权属证明文件并如实报告产权信息，4、向卖方如实传达或报告买方的真实意图（包括房价、付款方式等），5、向买方如实传达或报告卖方的真实意图（包括房地产权属、现状、房价、付款方式等事项），6、促成买卖双方签订本合同，7、对买卖双方的抵押贷款、赎楼手续、递件过户手续、期限、应交纳的费用、交楼等事项提供咨询服务，居间方促成买卖双方订立本合同即视为完成居间义务，如买卖各方需委托居间方提供代办赎楼、资金监管、按揭贷款、递件过户、收楼等其他服务的，居间方应当向委托方说明服务内容、收费标准等情况，经委托方同意后，另行签订合同；基于居间方已为买卖双方提供订立本合同的居间服务，买卖双方应向居间人支付居间服务佣金，具体金额、支付期限及相应的违约责任依据买卖各方另行签署的《佣金支付承诺书》履行，如因买卖任意一方违约或过错，致买卖双方未能签订《广州市二手房买卖合同》的，违约方或过错方仍须向居间方支付相当于买卖双方总佣金金额的违约金等。《合同》签订后，汤晓芹向万家客公司支付定金50000元，万家客公司将定金50000元转交给蒙伟民，蒙伟民出具《收款收据》确认收到汤晓芹定金50000元。在本案中，汤晓芹明确其基于居间服务法律关系提起本案诉讼，认为合同相对方为万家客公司及蒙伟民；蒙伟民明确其基于与汤晓芹买卖合同关系提起本案反诉。本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条第二款规定，反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。本案中，汤晓芹明确其基于居间服务法律关系提起本案诉讼，蒙伟民明确其基于房屋买卖合同法律关系提起本案反诉。本案反诉与本诉分属不同的法律关系，也不具有因果关系以及基于相同事实，根据上述规定汤晓芹提起的本诉与蒙伟民提起的反诉不符合合并审理的条件。故对于蒙伟民的反诉，依法应予以驳回。蒙伟民可另循法律途径解决与汤晓芹之间的房屋买卖合同纠纷。本案另以民事判决审处汤晓芹基于居间合同关系提起的本诉。综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条第二款的规定，裁定如下：驳回被告（反诉原告）蒙伟民的反诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周玺舜人民陪审员  刘桂梅人民陪审员  陈 娟二〇二〇年八月二十八日书 记 员  梁炎梅牛立萍