江西省安义县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0123民初1155号原告：陈**武，男，1983年7月5日出生，汉族，江西省安义县人，住江西省南昌市安义县。委托诉讼代理人：俞明，江西秦风（安义）律师事务所律师。被告：黄澎，男，1970年10月7日出生，汉族，江西省安义县人，住江西省南昌市安义县。委托诉讼代理人：熊小辉，江西赣辉律师事务所律师。原告陈**武与被告黄澎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈**武及其委托诉讼代理人俞明和被告黄澎的委托诉讼代理人熊小辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈**武向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告签订的《租房合同》；2.依法判令被告退还原告支付的房租及押金15万元及资金占用费（以15万元为基数，自2020年1月24日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际偿还之日止）；3.依法判令被告承担原告损失5400元；4.依法判令被告承担原告主张权利而产生的律师费6000元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年1月24日，原告与被告经平等协商签订《租房合同》一份，约定被告将位于安义县黄公路四方高家路口一厂房出租给原告，租期为四年，首年租金16万元、押金4万元，自2020年3月20日起租。合同签订后，经被告同意，原告支付了租金及押金共计15万元，剩余5万元待被告将厂房清理完毕后支付。2020年3月20日，约定的起租日届满，但被告仍然没有将案涉厂房清理完毕，无法按约定将厂房交付给原告使用。此时，原告得知案涉厂房的产权不明晰，长期存在与他人的纠纷尚未解决。对此，原告找到被告要求其解决上述问题并尽快将厂房交付使用，后经再次协商，原、被告重新达成一份《租房合同》，约定起租日延后至2020年5月10日，期间被告补偿原告损失3万元，如若最终因被告私人纠纷导致原告无法使用厂房产生的一切损失由被告承担。截至起诉之日，被告与他人的纠纷仍然没有解决，导致案涉厂房无法交付使用，原告被迫与被告解除合同并要求被告退还租金、押金及承担原告损失，但被告拒绝回应。综上所述，原告认为，被告无法交付案涉厂房的行为已构成根本违约，严重损害了原告的合法权益，理应退还租金、押金并承担相应的违约责任。被告黄澎辩称，一、原告陈**武一直未履行合同职责，只在2019年12月4日付了5万元租金，后在2020年1月24日（大年三十日下午）让我写了15万元收条，说大年三十晚上会再转十万给我，但至今未给，所以我认为原告没有履行合同职责，造成的一切损失应由原告承担。二、原告在没有付清房租款的情况下，拆除了我厂里的隔壁及配电间等建筑，造成了我十万余元的损失。理应从原告交给我的房租款中扣除，我保留反诉的权利。三、原告所说的我没及时交付厂房让其使用，主要是因为受疫情影响与原告没按租房合同交清房租款有关。四、原告与我在2020年1月24日签约一份租房协议，后因疫情影响在4月份又补签一份协议，然后原告在没有付清房租款的情况下开工，与我妻子大伯的儿子发生厂房土地纠纷，后纠纷经我协调好了，但原告以此为由单方面违约合同。五、我厂房现在空在那里，所产生的租金理应由原告承担。综上所说，请法院驳回原告的诉请，维护本人合法权益。本院经审理认定事实如下：2020年1月24日，陈**武与黄澎签订《租房合同》，约定：黄澎将坐落于安义县安黄公路四方高家路口一厂房租给陈**武，包含办公楼、宿舍、院子、门口水塘、变压器，租期为四年，租金第一年16万元，第二年18万元、第三年20万元、第四年20万元、押金4万元，租期时间从2020年3月20日开始起租，房租在每年租期提前壹个月一次性付清，厂房正常维护由黄澎负责，陈**武经营期间一切电费及生产安全由陈**武承担，陈**武不得经营国家严格规定不允许等生产行为，除此之外，黄澎配合陈**武正常生产等手续（备：万一政府行为可中止合同，退还租金）。在签订合同前的2019年12月4日，陈**武通过手机银行转账付5万元给黄澎。庭审中，陈**武提供黄澎书写的一张收条，陈述2020年1月24日签订合同当日，陈**武给付现金10万元，含前面转账5万元，陈**武共给付黄澎15万元厂房押金及房租。而黄澎称，当天只收到陈**武给付的现金5万元，称另外5万元再转账，其出具收条后，陈**武并未转账。黄澎的委托诉讼代理人称，陈**武说的现金10万元没有收到，说是写好收条后转账的，但陈**武未实际转账，实际只收前面转账5万元。后因疫情暴发，陈**武也没有支付。因疫情影响，陈**武、黄澎于2020年5月4日签订一份《租房合同》，内容与上述《租房合同》相同外，调整了时间，从2020年5月10日开始起租，房租在每年租期提前一个月一次性付清。同时备注约定：1、黄澎清理干净厂房，交付陈**武确认后，再免除两个半月房租，2、黄澎耽误陈**武时间，补偿损失三万元。《租房合同》签订后，5月5日，陈**武将相关设备从佛山运来安义搬进租赁的厂房，运费计4000元，提供了三张收款收据，并拆除了原厂房内的一些隔墙、配电间等设施。原告称因厂房有纠纷，在双方未协商解除《租房合同》情况下，于5月19日又将设备搬运至奉新干洲，花去运费1400元。休庭后，8月25日，黄澎提供一份陈述，称事情真相是：陈**武于2019年12月4日从银行转付给我5万元订金说是要租我位于的厂房，后在2020年1月24日下午（大年三十）到我办公室签订合同，合同约定每年租金16万元，压金4万元，共计20万元，合同约定3月20日起租，该款应在2月20日之前一次性付清给我。在大年三十日下午签订合同时陈**武说再付十万元给我，当时他给了5万元现金，说是刚从朋友那接来的，晚上再从帐上转5万元给我，就让我写下了共计15万元的收条，我当时也没多想，后疫情暴发，陈**武再也没付款给我。5月4日陈**武找到我，并重新写了一份合同，合同约定5月10日起租，并承诺4日下午将欠我的10万元转账给我，但也没兑现，陈**武5月5日在没有履行合同义务，付清合同约定款20万元的情况下就开始强行拆除了我厂里的隔墙与配电间等重要设施，5月6日就放了几台新的机器到厂里了。因与我大伯发生纠纷，陈**武就把所有东西搬走，并没有和我商量或经我同意。我怀疑陈**武在疫情期间就另租厂房，因为考虑到离县城比较远，然后故意找理由，再说我写了15万元收条给他，但他只付10万元，从打官司上不怕我。我厂房现在一直空在那，即使陈**武毁约实在不想租，也应赔偿我一定的厂房租金损失和损毁厂房重要设施的直接损失，请求驳回陈**武的无理诉求。另外，黄澎在8月21日提出反诉，请求判令陈**武恢复租赁厂房原状或赔偿损失122800元，要求合并审理。陈**武表示不同意合并审理。经查，本案通知黄澎应诉时间是2020年7月20日（电子签收），举证通知书第三条明确：申请鉴定，增加、变更诉讼请求或者提出反诉，应当在举证期限届满前提出。8月21日，黄澎提出反诉，超过了规定时间，同时，黄澎的诉请也非必须合并审理，故可以另行起诉。本院认为，针对原告的四项诉请，分别评判如下：一、关于解除原告与被告签订的《租房合同》问题。原、被告双方签订的房屋租赁合同依法成立，即对双方具有约束力。因受疫情影响，后双方于2020年5月4日再次签订《租房合同》，对双方的权利义务进行了约定，原告也于5月5日将设备运进租赁的场所，约定从5月10日开始起租，后因故原告于5月19日将设备搬出，运至奉新县。从租赁合同法律规定来看，无论是承租方还是出租方，需要解除租赁合同，均需提前通知对方，在合同未依约定或法定原因解除前，合同仍对双方具有约束力。原告在《租房合同》未协商或依法解除前，自行搬离设备，有违租赁合同解除的法律规定。因原告陈**武未按法定程序提前通知或未与被告黄澎进行协商约定解除租赁合同，而是径行起诉行使合同解除权，且因原告已于5月19日搬离租赁场所，继续履行《租房合同》已无必要，因此本院对原告该解除《租房合同》诉讼请求予以支持。因原告陈**武未履行通知解除合同义务，故应当承担相应的租赁费用，结合原告陈**武向法院起诉主张解除合同的时间为7月8日，因此从2020年5月10日至7月8日止的租赁费用，应当依约定标准由原告陈**武承担。经审核，按照双方合同约定年租金为16万元，折算承担租赁费用为25777元。二、关于依法判令被告退还原告支付的房租及押金15万元及资金占用费（以15万元为基数，自2020年1月24日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际偿还之日止）问题。原告陈述共支付被告15万元租金及押金，但被告只认可收到10万元，其中转账5万元和现金5万元，剩下5万元，原告说转账，但并未转账。根据原告提供的证据，即一份被告出具的收条，计15万元，被告陈述称只收到10万元，其中此前转账5万元和现金5元，否认收到现金10万元。对此认为，从交易证据来看，原告提供了一份5万元转账凭证，被告自述现金5万元，共计收10万元，另外5万元原告没有提供银行转账流水，被告又不认可，故本院不予认定。据此，本院确认被告共收取原告房租及押金共计10万元，扣除原告应承担的2020年5月10日至7月8日止期间租赁费用25777元后，剩余74223元，被告应当予以返还给原告。原告未按约定时间支付租金，已属违约，原告要求被告支付资金占用期间利息，没有法律依据，本院不予支持。三、关于依法判令被告承担原告损失5400元问题。从庭审查明事实来看，5400元中，是原告将设备搬进和搬出费用，其中搬进租赁场地费计4000元，属原告租赁场地后，自行将设备搬入，该费用与被告无关，该诉请不予支持；另外1400元是原告在未协商好解除租赁合同前，自行搬离租赁场地，其费用也与被告无关。因此，原告的该诉请，本院不予支持。四、关于依法判令被告承担原告主张权利而产生的律师费6000元问题。原告因雇请律师而支付一定律师代理费，而律师是为其提供法律服务；同时，《租房合同》中也无约定，如因一方违约造成另一方损失，另一方请律师代理相关法律事务所需代理费用由对方承担的约定。因此，原告该诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条的规定，判决如下：一、解除原告陈**武与被告黄澎于2020年5月4日签订的《租房合同》；二、被告黄澎返还原告陈**武租金及押金74223元，于本判决生效后十五日支付完毕；三、驳回原告陈**武的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3528元，减半收取1764元，由原告陈**武负担222元，被告黄澎负担1542元。原告陈**武已预交，被告黄澎负担的1542元于上述款交纳时一并给付至原告陈**武。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费【户名：江西省南昌市中级人民法院；账号：14×××91；开户行：中国农业银行南昌市东湖支行，诉讼费缴纳时请在用途中注明“诉讼费”】上诉于江西省南昌市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  张国宝二〇二〇年八月二十八日法官助理袁颖书记员张芳附本院民商事案件标的款账户：户名：安义县人民法院开户行：江西银行安义支行营业部账号：79×××66