安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0111民初2529号 原告：陶侠,女,1973年5月6日出生,汉族,住安徽省颍上县。 委托诉讼代理人：叶振东，安徽品涵律师事务所律师。（特别授权） 委托诉讼代理人：石佳佳，安徽品涵律师事务所律师。（特别授权） 被告：安徽省康利城市建设开发有限公司，住所地安徽省合肥市包河区宁国路**，统一社会信用代码913401007050498082。 法定代表人：王新德，该公司总经理。 委托诉讼代理人：管斌，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。 原告陶侠诉被告安徽省康利城市建设开发有限公司（以下简称康利公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陶侠及其委托诉讼代理人叶振东、石佳佳，被告康利公司的委托诉讼代理人管斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陶侠向本院提出诉讼请求：1请求法院判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》;2、判令被告依法返还原告款项924111元,并按银行同期贷款利率支付利息;3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2017年8月，原告购买被告位于合肥市包河区，同被告签订《商品房买卖合同》，此外，被告同时安排原告签订《委托运营管理合同》。原告支付了团购费57000元、定金20000元、首付款847111元，共计人民币924111元整。后不久，原告依约向银行提供了按揭全部资料，被告知按揭未能办理下来。后原告发现，被告安排原告签订的《委托运营管理合同》共十年，其中前五年明确租金是总房款价值的40%，后五年的租金未作约定，原告以此方式虚构市场租金，因此在银行贷款市场逐渐严格的情况下审批难以通过。被告通过律师函致函给原告，称原告应当将余下的应付款一次性支付，现因被告或国家政策等原因导致银行贷款不能办理，且原告更无力一次性支付高昂的房屋价款。原告认为，不能办理按揭贷款的原因不可归责于原告，应当解除合同;且被告属于典型的售后返租，违反国家规定，原告合同约定的权益和期待的利益都无法得到保障，原告有权行使顺序履行抗辩权、不安抗辩权要求解除合同。且现在按揭也无法办理，合同履行不能，原告的预期合同目的已无法实现，现诉至法院，请求判如所请。 被告康利公司辩称：一、案涉房屋已经于2017年9月30日交付原告，在案涉房屋已经于交付原告的前提下，原告诉请解除合同无事实依据，无权解除《商品房买卖合同》。二、原告主张按揭贷款无法办理要求解除合同无事实及法律依据。三、为维护交易的稳定性，《商品房买卖合同》也不宜轻易解除。四、根据诚实信用原则，原告也不能解除《商品房买卖合同》。 本院经审理查明以下事实：2017年8月11日，康利公司（出卖人）与陶侠（买受人）签订一份《商品房买卖合同》，约定出卖人将位于合肥市用途为商业的房屋出卖给买受人，房屋建筑面积为47.05平方米，套内建筑面积为28.62平方米，总金额为1693111元，首付款847111元应在2017年8月11日前支付，剩余房款846000元办理按揭贷款；出卖人应在2017年9月30日前将取得《建设工程规划许可证（正本）》并符合合同约定的房屋交付给买受人，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。附件四合同补充协议约定：若因买受人原因，按揭银行不同意向买受人提供贷款的，买受人应在银行或出卖人通知不能办理按揭之日起30日内将余下的应付款以现金方式一次性支付给出卖人，若买受人不能付清余款，则需承担逾期付款违约责任；买受人应在本合同签订之日起5日内办理完毕按揭贷款手续，否则也应承担逾期付款的违约责任，但因出卖人原因、国家政策或不可抗力因素导致的除外等。 2017年5月7日，陶侠向康利公司交付购房定金2万元，2017年8月31日，交付房款169867元，合计189867元。 另查明，2017年8月10日，陶侠作为委托方与受托方安徽紫金商业管理有限公司（以下简称紫金公司）签订《托管租赁管理合同》，约定：陶侠将位于安徽省合肥市交口新视界公馆商业楼项目5＃楼商1-211号房屋委托给紫金公司统一经营管理，委托期限自2018年1月1日起至2027年12月31日止，第一年至第五年租金合计677244元，紫金公司在签订本合同之日起3日内一次性支付陶侠。同日，紫金公司通过银行向陶侠转付租金677244元，陶侠出具了收条。同日，原告陶侠向被告交付购房款677244元。2017年8月10日，陶侠出具《授权委托书》，授权紫金公司代为办理案涉房屋的交接手续，代为验收房屋、签收交房文件、领受房屋钥匙等。2017年9月30日，紫金公司与康利公司签订《新视界广场收楼确认书》，确认案涉房屋已于2017年9月30日交付使用。 再查明，案涉房屋于2017年7月31日，取得《建设工程规划许可证（正本）》。2017年5月22日，陶侠缴纳团购费57000元，新视界公馆出具了收据。 庭审中，陶侠陈述解除合同的依据为康利公司违规进行售后返租，指定的贷款银行因康利公司违规操作不办理按揭贷款，同时康利公司擅自变更规划图纸，合同约定的分摊面积与实际交付房屋的分摊面积不同，面积误差比超出3%。 上述事实，有陶侠提供的企业登记信息、商品房买卖合同、委托运营管理合同、新世界市中心商业认购书、银行交易明细、转账记录、购房预算清单、收款单据、录音资料，康利公司提供的商品房买卖合同、托管租赁管理合同、九江银行凭证、收条、授权委托书、收楼确认书、律师函、快递凭证、网上查询记录、《建设工程规划许可证（正本）》、上海浦发银行合肥分行一手楼按揭贷款合作协议、关于康利公司5＃商铺按揭贷款情况说明、贷款说明及双方当事人的当庭陈述等在卷佐证。 本院认为：陶侠与康利公司签订的《商品房买卖合同》及陶侠与紫金公司签订的《托管租赁管理合同》，系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，各方应按合同约定履行各自义务。 陶侠与康利公司签订《商品房买卖合同》后，支付购房款为陶侠作为买房人的主要合同义务，陶侠主张由于康利公司的原因导致银行不能提供贷款，经生效裁判文书（2020皖01民终4941号）确认的事实，案涉房屋所在的5#楼其他购房人已经成功办理银行按揭贷款并放款，康利公司的证据具有优势证明效力，本院予以采信。至于陶侠以按揭贷款方式支付购房余款，系陶侠与提供按揭贷款的银行间的法律关系，非康利公司应当履行的义务范畴。在陶侠未能成功办理按揭贷款，无法支付购房余款后，康利公司与陶侠可另行协商付款方式，现陶侠据此主张解除商品房买卖合同，不符合法律规定，不应准许。 康利公司与陶侠签订案涉《商品房买卖合同》时，房屋具备商品房预售许可证，且已经取得《建设工程规划许可证（正本）》，房屋具备销售条件，房屋的专有面积和公摊面积经测绘确定，且双方合同中亦明确约定，陶侠在签订合同时对面积均予以明知，陶侠主张房屋不具备销售条件，以公摊面积为由主张解除合同依据不足，本院不予支持。 据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告陶侠的诉讼请求。 案件受理费减半收取6521元，由原告陶侠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  李玥玥 二〇二〇年九月十四日 书记员  吴慧玲 附：本案适用法律条文 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。