山西省阳城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋0522民初229号 原告（反诉被告）：原新龙。 委托诉讼代理人：李学云。 原告（反诉被告）：原航航（系原新龙儿子）。 被告（反诉原告）：李天富。 被告（反诉原告）：李英（系李天富儿子），曾用名李二敏。 原告（反诉被告）（以下简称原告）原新龙、原航航与被告（反诉原告）（以下简称被告）李天富、李英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告原新龙及其委托诉讼代理人李学云、原航航与被告李天富、李英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告原新龙、原航航向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告双方2019年3月24日共同签订的购房合同；2.判令被告返还向原告已支付的购房款20.2万元并支付自收款之日至本案执行终结之日的银行同期贷款利息约2万元；3.判令被告向原告支付因被告停水停电导致原告在外租房费用1万元；4.案件受理费由被告负担。事实和理由：原被告双方于2019年3月24日签订购房协议，被告方将自己位于骏马岭森林公园2号楼6单元302室（包括室内所有家具、家电、装潢、太阳能热水器、入户门）卖给原告，并承诺帮助原告过户、免费落户一人等。2019年3月13日，原告原新龙支付被告购房款20万元，被告李英给原告出具收据，2019年4月1日，原告原航航支付被告2000元，被告李英之妻杨柳青给原告出具收据。2019年10月，被告为原告办理暖气过户手续时，被告要求原告多交1.5万元，原告拒绝后，被告将房屋暖气报停，并在2019年12月1日将水关闭，原告求助派出所后，被告同意开启水门，原告原新龙妻子李学云出院后，被告又将水关闭。原告先后托人多次找被告协商，被告要求原告支付购房期间的租金，双方无法达成一致意见，原告全家在外租房居住。原告认为双方签订的协议系无效协议，且被告停水停网，影响原告生活，故提起诉讼。 被告李天富、李英辩称：原被告双方签订的购房协议是双方真实的意思表示，双方均清楚该房屋的权属，被告未欺骗原告；原告要求返还购房款的前提是原告将房屋交回被告；原告主张的利息被告不认可；原告主张的在外租房花费1万元不是事实，不认可；被告不承担本案受理费。被告同时向本院提出反诉请求：1.判令原告按每年1万元标准支付被告租金直至原告搬离；2.判令原告支付被告家具、家电等款项共计2.2万元；3.判令原告支付被告居住期间的物业费357元；3.判令原告支付被告居住期间的取暖费680元；本案反诉费由原告承担。事实和理由：被告系坪头村人，在新农村建设时坪头村委将被告的房屋拆除后置换给被告房屋4套。2019年原告找到被告表示想购买房屋，双方经友好协商于2019年3月24日签订购房协议，被告将位于坪头村森林公园2号楼6单元302室房屋连同家具、家电等以47万元的价格一并出售给原告，同时原告承诺2020年1月20日前付被告房款17万元，2021年1月30日付清尾款10万元。协议签订后，原告便搬至该房屋居住至今，现原告不仅未按约支付房款，反而以协议无效为由要求被告返还房款，其行为违约。被告认为双方签订的协议中的价款不仅包括房屋价款还包括家具、家电等价款2.2万元，该费用应支付被告。被告在将房屋卖给原告之前一直将房屋出租给他人居住，租金为每年1万元，若原告要求解除协议，应支付被告其居住期间的房屋租金直至其搬离房屋，原告在居住期间的物业费357元、取暖费680元由被告代缴，原告应一并支付。 原告原新龙、原航航针对被告的反诉辩称：原告已按协议履行合同义务，被告反诉无事实和法律依据，应予驳回；被告要求原告多支付1.5万元房费，双方发生争执，被告将水、暖停供，并非原告未按约支付房款；被告先违约，原告无过错，被告要求原告支付租金无依据；原被告双方签订的协议中已约定房屋价款包括家具家电款项，现要求原告再次支付家具家电等款项无依据；被告已将2019年暖气报停，现要求原告支付暖气费无道理。 原告围绕诉讼请求依法向本院提交以下证据：2019年3月13日李二敏出具的收据；2019年4月1日杨柳青出具的收据；购房协议；照片一张；毕红兵、延小晚、白小顺证明材料及身份证复印件。 被告围绕反诉请求依法向本院提交以下证据：回迁安置合同；购房协议；延小晚、白敬阳、毕红兵证明材料；中国银行交易流水明细清单；阳城县蓝煜热力有限公司收款收据；2019年物业费收款收据；2019年3月24日原新龙、原航航出具的付款承诺书、欠条；金龙物业有限公司通知书；白敬阳家具报价单；金龙物业有限公司证明材料；阳城县蓝煜热力公司微信公众号截图。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告原新龙、原航航户籍所在地为阳城县凤城镇尹庄村，被告李天富、李英户籍所在地为阳城县凤城镇坪头村。2016年，李天富位于坪头村的房屋被村委拆除后置换给被告4套房屋。2019年，二原告与被告达成购房意向，并于2019年3月13日支付被告购房款20万元，被告李英给原告出具收据。2019年3月24日，双方签订购房协议，约定：被告将自己拥有的2号楼6单元302室（包括房屋中所有家具、家电、装潢、太阳能热水器、入户门）以现价人民币47万元卖给原告，原告享有房屋所有权、使用权和自由买卖的权力；原告所购房屋水、电、气、暖已接通，原告入住后仅需向相关部门缴纳使用费，过户如果产生费用由被告承担；由于所购房屋为集体产权，为使过户方便，被告有义务帮助原告尽快在坪头村免费落户一人。同时，二原告给被告出具了付款承诺书和欠条，承诺剩余房款于2020年1月20日前支付17万元，2021年1月30日前付清尾款10万元。2019年4月1日，原告支付被告购房款2000元，被告李英妻子杨柳青给原告出具收据，同时被告与该房屋原先的租户白敬阳解除租赁关系，并支付白敬阳未到期房租费和白敬阳购买的电视、空调等家具、家电款共计2.2万元。原告入住该房屋至2019年10月，原被告双方因暖气过户问题发生争议，被告李英向阳城县蓝煜热力有限公司支付暖气费用680元（其中2018－2019年度补缴费用203.51元，2019－2020年度报停费用476.49元），并向阳城县金龙物业管理有限公司交纳了2019年物业费357元。原被告双方多次找中间人进行协商解决未果。 本院认为，为保持农村稳定，保障经济社会可持续发展，相关法律、法规规定宅基地使用权仅限于农村集体经济组织成员享有，非本集体经济组织成员无权取得。本案中，被告李天富出售给原告的房屋系坪头村委拆除李天富旧房后在其宅基地上重新修建的住宅楼中的一户，该房屋宅基地仍属坪头村集体所有，原告原新龙、原航航并非坪头村村民，被告李天富、李英将该房屋出售给非集体经济组织成员，违反了法律、行政法规的规定，损害了集体经济组织的权益，因此，原告原新龙、原航航和被告李天富、李英于2019年3月24日签订的购房协议无效。无效的合同自始没有法律约束力，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”二被告因该购房协议收取二原告购房款20.2万元，因该协议无效，二被告应予返还，同时二原告将所购房屋返还二被告。原被告双方在签订购房协议前，均知晓该房屋系集体产权，二原告非坪头村村民，无法取得该房屋产权，仍签订协议并履行，双方都有过错，应当各自承担各自的损失。二原告主张的利息2万元和在外租房费用1万元以及二被告主张的每年1万元租金，均是双方因过错导致合同无效后的各自的损失，应由双方各自承担。关于二被告反诉要求二原告支付家具、家电等款2.2万元的主张，因该家具、家电为被告出售房屋前自有，现仍应属被告所有，故对二被告该项主张，本院不予支持。关于二被告主张二原告支付物业费357元、暖气费680元，因2019年二原告确实在该房屋中居住生活，对其居住期间产生的费用应自行负担，因此，本院对二被告主张的物业费357元和2019－2020年度取暖费476.49元予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）原新龙、原航航和被告（反诉原告）李天富、李英于2019年3月24日签订的购房协议无效； 二、原告（反诉被告）原新龙、原航航在本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）李天富、李英物业费357元、取暖费476.49元,共计833.49元; 三、被告（反诉原告）李天富、李英在本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）原新龙、原航航购房款20.2万元；原告（反诉被告）原新龙、原航航返还被告（反诉原告）李天富、李英诉争坪头村森林公园2号楼6单元302室房屋一套； 四、驳回原告（反诉被告）原新龙、原航航和被告（反诉原告）李天富、李英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4630元，减半收取2315元，由被告（反诉原告）李天富、李英负担。反诉费400元，由原告（反诉被告）原新龙、原航航负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于晋城市中级人民法院。 审 判 员 马谭胜 二〇二〇年六月十八日 法官助理 马晶晶 书 记 员 郭敏丽