天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0115民初1446号原告：韩继恒，男，1987年6月20日出生，汉族，住河北省廊坊市。委托诉讼代理人：杨随锋，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。被告：天津金河湾置业有限公司，住所地天津市宝坻区经济开发区东区钰华街118号。法定代表人：王洪志，董事长。委托诉讼代理人：强槟，北京惠诚（天津）律师事务所律师。原告韩继恒与被告天津金河湾置业有限公司（以下简称金河湾公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案，依法适用简易程序。后本案依法裁定中止审理。中止事由消除后，公开开庭进行了审理。后因案情复杂，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩继恒及其委托诉讼代理人杨随锋、被告金河湾公司的委托诉讼代理人强槟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩继恒向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告签订的房屋买卖合同；2、请求判令被告返还原告购房首期款180,029元及其利息22,167.98元（从2017年12月2日起，按照基准分段+LPR暂计算至2020年8月30日）、购房二期款417,065元及其利息49,781.56元（从2017年12月31日起，按照基准分段+LPR暂计算至2020年8月30日）；3、请求法院判令被告赔偿原告损失11,478.13元（登记费80元、公共维修基金5,970元、契税5,428.13元）及其利息781.52元（从2019年1月29日起，按照基准分段+LPR暂计算至2020年8月30日）；4、请求法院判令被告支付违约金59,709.4元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2018年11月10日签订《天津市商品房买卖合同》约定被告应予2020年1月10日前交付房屋，但截至目前，被告仍然未将符合交付条件的商品房交付申请人。原告于2020年4月6日向被告发了催告函，按照双方房屋买卖合同的约定及相关司法解释的规定，现在原告有权解除合同并要求被告承担违约责任。金河湾公司辩称，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。理由如下：一、根据《天津市商品房买卖合同》相关规定，原告没有合同解除权。该合同补充协议第五条：买受人自愿同意自本合同第三条约定的交付日期届满之日起，给予出卖人90日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，出卖人无需向买受人承担逾期交付的违约责任。宽展期届满开始起计逾期，逾期在90日内的按照本合同第五条第一款计算利息；逾期超过90日的，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，违约金金额累计最高不超过总房款的5%，合同继续履行。二、根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十五条原告不符合三个月催告后可行使解除权的情况。出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。上文已经陈述，原、被告合同中对于逾期交房另有约定，解决方式为继续履行，因此不符合原告诉状中所说催告三个月后即可行使解除权的情况。三、被告延期交付主要受两方面的影响。1、在2018年-2020年3月期间我市政府及相关部门在本市出现天气重污染情况下曾多次发布持续时间不同的限制施工的行政措施，即包括停止一切施工的行政措施也包括停止土石方作业的行政措施，上述施工的行政措施是对近年来因城市大气和环境污染对百姓生活健康的影响而实施的惠及民生的环保举措，势必会在不同程度上影响到涉诉房屋项目的施工进度，且被告取得准许交付使用证必须是在主体和配套项目均完工的情况下才能进行审批，故被告遵守上述限制施工文件造成的全面停工和部分停工以及因停工后恢复施工面临的工作因素造成的延期交房问题，不可归责于被告的主观原因造成，也不是本案双方可以预见到的或一方的过错造成的，该政策性停工自2018年10月至2020年1月共停工天数为332天。2、被告逾期交房时因为众所周知的不可抗力——新冠疫情。根据补充协议第四条关于商品房交付、交接的补充约定第2条约定：“买受人确认：如发生本合同约定的不可抗力或以下特殊情形之一，出卖人可据实顺延交付日期，且无需承担违约责任”。其中（4）政府部门公布的公共卫生事件（包括但不限于大型流行性、传染性等疾病的爆发和流行）或其他社会突发事件（包括但不限于举行重大社会活动、禁止高中考期间施工等政府行为）导致不能按时交付该商品房的。宝坻是天津市疫情最严重的区域，而开发商的施工工地又是外来人员聚集之处，是防范新冠疫情的重中之重。外地工人无法按时返回，我司也要响应政府号召停工，保证工地不出现大范围聚集，为整个社会的疫情防范贡献出自己的力量。作为一个开发单位，停工给我方带来了巨大的经济损失与施工压力。施工的恢复并不像我们想象的那么简单——可以恢复了就马上可以恢复施工。施工队伍的重新组建及进场，各种施工材料的重新运输及到位，这都需要从长计议，不是一朝一夕即可解决。房地产开发建设是一个综合长期的大型工程，任何一次不可抗力的发生都会为有序进行的施工进场带来无法预估的影响。原告购买的是期房，为了该房屋的建设被告已经投入了大量的资金，克服了无数无法预估也无法避免的不确定因素和不可抗力，现在工程马上就能竣工交付，原告要求解除合同的请求将会导致整个宝坻市场的动荡，对于我司以及其他刚刚熬过疫情寒冬的房地产开发企业再次雪上加霜。请法院充分考虑合同的相关规定，法律的相关规定以及现实情况，驳回原告全部诉求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月10日，韩继恒（乙方）与金河湾公司（甲方）签订了《天津市商品房买卖合同》，约定韩继恒购买金河湾公司开发建设的坐落于宝坻区××镇××街××规划长建路东侧圣景豪庭53号楼-1-203，建筑面积为59.82平方米，总价款597094元。合同第三条约定，商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》（以下简称《准许交付使用证》）后，方可交付；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。甲方于2020年1月10日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，不能履行合同的按下列第3种方式处理。3．详见附件六补充合同。第五条甲方逾期交付商品房的处理。除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下述的第3种约定，追究甲方违约责任：3、详见附件六补充合同。附件六“补充合同”第五条关于逾期交付的补充约定。1、买受人自愿同意自本合同第三条约定的交付日期届满之日起，给予出卖人90日的宽展期。宽限期内，合同继续履行，出卖人无需向买受人承担逾期交付的违约责任。2、宽展期届满开始起计逾期，逾期在90日内的按照本合同第五条第一款计算利息；逾期超过90日的（自本合同第三条约定的交付日期届满之日起第181天开始计算），出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，违约金金额累计最高不超过总房款的5%，合同继续履行。合同签订后，韩继恒向金河湾公司支付了购房款。2019年2月1日，韩继恒取得了涉诉房屋的预告登记证明。金河湾公司未在于2020年1月10日前将涉诉房屋交付给韩继恒。2019年12月31日，金河湾公司通过ＥＭＳ邮政快递向韩继恒在《天津市商品房买卖合同》中填写的地址邮寄了《致圣景豪庭业主的一封家书》，后因韩继恒在外地无法接收被邮局退回。《致圣景豪庭业主的一封家书》载明：由于不可抗力因素影响，原告购买的房屋无法按照合同约定的日期交付，具体交付时间被告将另行以寄送《交付通知书》的方式告知。在2020年1月14日，韩继恒通过ＥＭＳ邮政快递以金河湾公司为收件人向金河湾公司的住所地邮寄了《关于要求立即交付圣景豪庭房屋的催告函》，后因查无此单位且无法联系收件人无法送达被邮局退回。截止法庭辩论终结前，即2020年12月1日，金河湾公司未将涉诉房屋交付给韩继恒。另查明，2020年3月11日，天津市宝坻区市场监督管理局向金河湾公司发出津市监宝周[2020]10311号《责令改正通知书》，载明：天津金河湾置业有限公司：经查你单位使用的《商品房买卖合同》补充协议属于格式条款，其中使用所列第二条、第三条、第五条、第六条、第七条、第十条、第十一条、第十六条、第十九条、第二十条内容的行为，违反了《天津市消费者权益保护条例》第十六条的有关规定。依据《天津市消费者权益保护条例》第五十五条的规定，现责令你单位立即予以改正。（逾期不改的，本局将依据《天津市消费者权益保护条例》第五十五条的规定，处一万元以上五万元以下罚款。）（改正内容及要求：立即停止使用）。再查，韩继恒购买的涉诉房屋为期房，其与金河湾公司签订《天津市商品房买卖合同》时涉诉房屋主体正在建设。庭审中，关于诉请第四项中的违约金，韩继恒明确表示为解除合同的违约金，不包括逾期交房的违约金，在本案不主张逾期交房的违约金。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案的主要争议焦点为：韩继恒行使解除权是否符合约定或者法定解除合同的情形。对此本院作如下评判：一是，关于韩继恒与金河湾公司签订的《天津市商品房买卖合同》补充协议第五条中“逾期超过90日的合同继续履行”效力问题。格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。格式条款具有《合同法》第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。案涉补充协议第五条的内容符合格式条款的构成要件，应认定为格式条款。格式条款是否具有法律效力，应进一步审查格式条款的具体内容。关于该条款中“逾期超过90日的合同继续履行”的约定，与商品房买卖合同制式样本中可选择的逾期交房违约责任承担方式相符，系双方对违约责任承担作出的明确约定，且不构成免除提供格式条款一方责任或排除对方主要权利，合法有效，对双方具有约束力。因此，对韩继恒主张补充协议第五条全部无效的意见，本院不予支持。二是，关于韩继恒与金河湾公司签订的《天津市商品房买卖合同》及补充协议是否应予解除的问题。首先，韩继恒依据《合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定，要求解除韩继恒与金河湾公司签订的《天津市商品房买卖合同》及补充协议，但上述法律规定的合同解除的条件为当事人未对逾期交房违约责任进行约定的情况下才能行使解除权，现因双方约定的逾期交房后合同继续履行被确定有效，故韩继恒要求解除合同的事实及法律依据已不存在。其次，案涉房屋并非不能交付，只是暂时迟延交付，能够实现韩继恒的合同目的，不构成合同法定解除的条件。综上，韩继恒要求解除其与金河湾公司签订的《天津市商品房买卖合同》及补充协议，无事实及法律依据，本院不予支持。对于韩继恒的其他诉讼请求，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告韩继恒的全部诉讼请求。案件受理费11210元，由原告韩继恒负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  刘 强人民陪审员  冯友东人民陪审员  秦俊亮二〇二〇年十二月十八日书 记 员  周筱笛附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。