福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0304民初1712号 原告：福建莆田良奕房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市荔城区。 法定代表人：江珍珍，董事长。 委托诉讼代理人：王金财、郑政煌，福建理顺律师事务所执业律师。 被告：莆田威力艾健康咨询有限公司，住所地福建省莆田市荔城区。 法定代表人：王清洪，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李琳肖，王莹，福建邹鲁律师事务所执业律师。 原告福建莆田良奕房地产开发有限公司（以下简称良奕房地产公司）因与被告莆田威力艾健康咨询有限公司（以下简称威力艾健康咨询公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告良奕房地产公司的委托诉讼代理人郑政煌,被告威力艾健康咨询公司的委托诉讼代理人李琳肖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 良奕房地产公司向本院提出诉讼请求：1.威力艾健康咨询公司立即腾空搬离位于莆田市荔城区镇××街道××街××号××室内物品并将商场交还给良奕房地产公司；2.威力艾健康咨询公司向良奕房地产公司支付解除《商场租赁合同》的违约金202191元，该违约金与威力艾健康咨询公司已付押金100000元对抵后威力艾健康咨询公司仍应支付102191元；3.威力艾健康咨询公司向良奕房地产公司支付2019年9月1日（庭审中更正为2019年10月1日）至2020年1月16日的租金230813元及逾期付款违约金;4.威力艾健康咨询公司向良奕房地产公司支付自2020年1月17日起至实际交还商场之日按67397元／月计算的逾期腾房占有使用费；5.威力艾健康咨询公司向良奕房地产公司支付因解除合同产生的律师代理费损失11000元；6.本案诉讼费由威力艾健康咨询公司承担。事实和理由：2017年1月13日，良奕房地产公司作为甲方与乙方威力艾健康咨询公司签订《商场租赁合同》一份，约定：良奕房地产公司将莆田市荔城区镇××街道××街××号××室出租给威力艾健康咨询公司作为健身中心使用，建筑面积约2695.88平方米，租赁期限自2017年1月1日至2023年6月30日；2017年1月1日至2018年6月30日月租金53918元，2018年7月1日至2022年6月30日月租金67397元，2022年7月1日至2023年6月30日月租金80876元；合同签订时威力艾健康咨询公司应付押金10万元，租金按月结算，威力艾健康咨询公司于每月15日前交付下期租金，按月依序给付。合同第七条约定：威力艾健康咨询公司未按约定支付租金等款项，每延迟一日应向良奕房地产公司支付未付金额千分之三的逾期付款违约金，延迟达30个工作日未付款项的，良奕房地产公司有权解除合同。合同第九条约定：“……2、乙方有下列行为之一者，甲方有权选择解除本合同、收回房屋，并视为乙方违约，乙方须支付该年度三个月租金作为违约金，且甲方有权从押金中充抵违约金，不足部分仍由乙方补足。……（2）非因本合同约定或法律规定情形，拖欠租金超过30个工作日的。3、任何一方未能履行本合同约定的条款或违反国家和地方房屋租赁的有关强制性、禁止性规定的，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任一方承担。”合同第十条退出约定合同解除之日起十个工作日内，威力艾健康咨询公司应按规定自行办理租赁标的内可移动物品，并按规定与良奕房地产公司办理退场交接手续。上述合同签订后，良奕房地产公司按约定将租赁物交付给威力艾健康咨询公司使用，威力艾健康咨询公司也支付押金10万元，但威力艾健康咨询公司于2019年9月15日起连续拖欠租金、物业费、水电费等，经良奕房地产公司多次催缴，威力艾健康咨询公司仍拒绝支付。2020年1月16日，良奕房地产公司向威力艾健康咨询公司邮寄送达《解除房屋租赁合同通知书》，通知：解除双方于2017年1月13日签订的租赁合同，威力艾健康咨询公司应向良奕房地产公司支付解约违约金202191元，支付拖欠的租金等款项以及交还租赁房屋等。威力艾健康咨询公司于2020年1月16日签收良奕房地产公司送达的解除合同通知，但至今仍未腾空办理，也拒付租金等款项。据此，良奕房地产公司认为，良奕房地产公司、威力艾健康咨询公司双方签订的《商场租赁合同》是合法有效的，双方均应按合同约定履行各自义务。同时，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”为此，双方在租赁合同中约定的单方解约条款是合法有效的，威力艾健康咨询公司未按合同约定期限支付租金已超过30个工作日，良奕房地产公司已于2020年1月16日送达解除合同通知，双方《商场租赁合同》已依法解除，故威力艾健康咨询公司应腾退房屋并交还给良奕房地产公司，同时承担违约责任及支付拖欠的租金。 威力艾健康咨询公司辩称，一、良奕房地产公司诉请威力艾健康咨询公司解除合同并搬离租赁场地没有事实和法律依据，案涉合同应继续履行。首先，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）[法发（2020）17号]第一条关于合同案件的审理中第5点的规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”结合本案，良奕房地产公司、威力艾健康咨询公司双方往常租金的支付情况（合同签订至今三年左右，威力艾健康咨询公司之前都有如期如数缴纳租金，也就2019年底至2020年初才因疫情影响没有如数缴纳）以及本市关于企业复工复产的意见，即有条件的企业于2020年2月中下旬才慢慢地复工。由于威力艾健康咨询公司的经营范围是健身产业等，政府和街道办一直不允许威力艾健康咨询公司复工，直至今年4月底5月初才渐渐恢复经营。现威力艾健康咨询公司刚恢复营业，资金周转极其困难，营业收入也明显减少，良奕房地产公司却在这个时候要解除合同，明显与上述最高院的指导意见相违背。且威力艾健康咨询公司现已恢复营业，继续履行合同不影响合同目的的实现，故根据法律规定，不予支持良奕房地产公司解除合同的请求。其次，良奕房地产公司诉称，其多次催缴并经解除房屋租赁合同通知书送达威力艾健康咨询公司，这个是不属实的。从良奕房地产公司提供的邮寄面单回执来看，威力艾健康咨询公司并没有收到。从面单签收情况来看，签收人仅有一个名字而没有身份证号码，更没有签收时间，且经威力艾健康咨询公司确认，单号1042220095417的签收人并不是“刘灵艳”本人签名，单号1074158577931的签收人明确是“丰巢”，单号1074158599031的签收人“林雪琳”系何人，威力艾健康咨询公司并不清楚，当时威力艾健康咨询公司处于春节放假期间，并没有人员上班。因此良奕房地产公司之前单方解除合同的意思表示因未送达到威力艾健康咨询公司，故无效。综上，良奕房地产公司诉请威力艾健康咨询公司解除合同并搬离租赁场地没有事实和法律依据，应予以驳回，案涉合同应继续履行。二、退一万步来讲，即使法院准许良奕房地产公司解除合同，则良奕房地产公司部分诉请也应予以调整。首先，本案尚欠租金问题，虽然2019年12月9日和2020年1月16日良奕房地产公司两次向威力艾健康咨询公司发出解除合同通知书，根据合同约定，以多种形式发动的，以较快送达者为收悉日，故由于2019年12月9日良奕房地产公司就向威力艾健康咨询公司发出解除合同通知书，故租金应计算至2019年12月9日。其中10月份租金，良奕房地产公司自认威力艾健康咨询公司10月份支付7323元租金，但根据威力艾健康咨询公司财务对账，威力艾健康咨询公司已支付10月份租金42603元，10月份未支付24794元。故截止合同解除之日威力艾健康咨询公司尚欠租金是112410.1元。其次，关于本案违约金问题，威力艾健康咨询公司拖欠租金导致良奕房地产公司的预期可得利益损失，即是银行利息的损失。根据双方签订的《商场租赁合同》来看，双方既约定了三倍租金的违约金即202191元，又约定了逾期付款的违约金，即每逾期一日按应付而未付金额千分之三的款项作为逾期付款违约金。该违约责任的约定，即违约金和逾期付款的违约金的总和，明显远远高于良奕房地产公司的预期可得利益，故该违约金约定过分高于实际损失，故请法院予以调整。鉴于威力艾健康咨询公司目前经济比较困难，收入明显减少，不予支持良奕房地产公司的违约金或违约金按银行同期贷款利率计算。第三，关于逾期腾房占有使用费问题，合同中已约定良奕房地产公司处置遗留物，而并没有约定逾期腾房须加收占有使用费，故该诉请不予支持。第四，关于律师代理费承担问题。合同条款中也并没有约定因合同发生纠纷，律师代理费应由对方承担，故本诉请也不应予以支持。综上，威力艾健康咨询公司因经营也花费了巨额装修费，才经营两三年，装修费都还没回本，这次因疫情问题，导致经营困难，收入明显减少，请法院考虑威力艾健康咨询公司的实际情况，组织双方进行调解，免掉疫情期间即2-3月份的租金，4-5月份租金减半收取的基础上，减少部分租赁场地面积，减少租金，以促成双方能继续履行合同，帮威力艾健康咨询公司企业渡过眼前的难关。 良奕房地产公司围绕诉讼请求向本院提交了证据，对威力艾健康咨询公司无异议的《房屋所有权证》复印件、《商场租赁合同》及附件复印件各一份，本院予以确认并在卷佐证。威力艾健康咨询公司对良奕房地产公司提供的《有关9、10、11月份房租的催缴函》复印件一份、EMS邮寄单复印件一张、查询单截图打印件2页、《解除房屋租赁合同通知书》复印件一份、EMS邮寄单复印件一张、查询单截图打印件2页、《委托代理合同》复印件、发票复印件一张的真实性没有异议，本院对上述证据的真实性予以确认，且上述证据与本案事实存在关联性，故本院予以确认并在卷佐证。 威力艾健康咨询公司围绕其答辩意见依法提交了证据，良奕房地产公司对威力艾健康咨询公司提供的营业执照复印件、法人身份证复印件、法人身份证明复印件各一份、账户明细复印件5张、银行转账记录复印件2张的真实性没有异议，本院予以确认并在卷佐证。对于威力艾健康咨询公司提供的场地租金表格一份，因上述表格系威力艾健康咨询公司自制表格，对于其中有相关付款凭证的记录本院予以确认，从该表格中也可以看出威力艾健康咨询公司自认其未按合同约定的期限支付自2019年1月起的租金。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年1月13日，良奕房地产公司作为甲方（即出租方）与威力艾健康咨询公司作为乙方（即承租方，法定代表人刘灵艳）签订《租赁合同书》，约定：1.甲方同意将租赁物业（详见附件二所附楼层平面图标准范围，以及该空间内所有装置和管线）出租给乙方使用，建筑面积合计约2695.88平方米，租赁用途为健身中心。租赁起始日期2017年1月1日，租赁终止日期2023年6月30日。2017年1月1日至2018年6月30日租赁期间，每月每平方米租金为20元，月租金为53918元；2018年7月1日至2022年6月30日租赁期间，每月每平方米租金为25元，月租金为67397元。本合同在双方签订时，乙方给付押金10万元。（备注：其中押金仅提供收据，待合同终止且双方无纠纷或未清款项时，甲方在乙方交回租赁场地后的十个工作日内全额无息退还给乙方。）租金按月结算，由乙方于每月15日前交付下期租金，按月依序给付。合同第七条第1点约定，租赁期限内，除双方明确约定情况外，乙方不得以任何理由拖欠、拒付或抵扣租金和物业服务费。第2点约定：如果乙方未按约定向甲方或物业服务公司支付或补交租金、物业服务费、水、电等公用事业或其他应付款项，则每延迟一日，乙方应支付应付而未付金额千分之三的款项作为逾期付款违约金，延迟达30个工作日仍不予支付或补交前述款项的，甲方有权解除本合同。合同第九条合约提前终止第2点约定，乙方有下列行为之一者，甲方有权选择解除本合同、收回房屋，并视为乙方违约，乙方须支付该年度三个月租金作为违约金，且甲方有权从押金中充抵违约金，不足部分仍由乙方补足。……（2）非因本合同约定或法律规定情形，拖欠租金超过30个工作日的。第3点约定，任何一方未能履行本合同约定的条款或违反国家和地方房屋租赁的有关强制性、禁止性规定的，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任一方承担。第5点约定，除本合同明确规定或经甲乙双方协商一致，达成书面协议的终止条款外，任何单方面终止本合同皆视为违约。违约方应向对方赔偿因本合同提前终止而遭受的一切损失。第十条退场约定第1点约定，本合同终止或解除之日起十个工作日内，甲乙双方按以下约定条款交接。……（2）遗留物约定：本合同终止或解除后十个工作日内，乙方应自行将其全部或部分私有可移动的财产和自置设备、物品搬出租赁标的。乙方逾期未予处置的，则作乙方弃权处理，届时甲方有权将乙方的可移动财产予以处理，并不退还押金给乙方。合同第十三条第4点约定，任何与本合同有关的通知均应当以书面形式并以传真或快递服务的方式送达至双方签章页所载明之联系方式（甲、乙双方确认该等联系方式均为正确并可以有效送达。传真以发出之日视为收悉日，快递以送达之日视为收悉日，以多种形式发送的，以较快送达者为收悉日）。倘若任何一方变更联系方式，应及时以书面形式通知对方，并在对方签收确认后方为有效。若前述联系方式不准确或无法有效送达或一方联系方式发生变更未按前述约定有效通知对方的，则由此而引发全部责任和损失均由该方自行全部承担，且对方的所有通知均视为已合法送达。乙方确认，租赁期限内，租赁场所也是乙方有效通知地址。 合同签订后，良奕房地产公司将租赁场地交付给威力艾健康咨询公司使用，威力艾健康咨询公司向良奕房地产公司支付了押金10万元。威力艾健康咨询公司提供的场地租金表格中载明威力艾健康咨询公司未按照租赁合同约定的租金支付期限支付租金，存在逾期支付自2019年1月起的租金的行为。威力艾健康咨询公司陈述，其已付清截至2019年9月30日的租金，2019年10月份的租金其已支付42602元；诉讼过程中，良奕房地产公司表示同意按照威力艾健康咨询公司关于租金支付的计算方式，即其同意威力艾健康咨询公司的主张2019年10月份的租金已支付42602元。威力艾健康咨询公司陈述刘灵艳的联系电话为139××××0910，其公司财务薛碧涵的联系电话是152××××0423。2019年11月14日良奕房地产公司向威力艾健康咨询公司邮寄（寄往案涉租赁场地，并留有刘灵艳及公司财务的联系电话）《有关9、10、11月份房租的催缴函》，向威力艾健康咨询公司催讨尚欠的2019年9月至2019年11月的租金；物流显示该邮件于2019年11月15日由刘灵艳本人签收。后因威力艾健康咨询公司仍未付清租金，2019年12月23日良奕房地产公司向威力艾健康咨询公司邮寄（寄往案涉租赁场地，并留有刘灵艳及公司财务的联系电话）《解除房屋租赁合同通知书》，通知威力艾健康咨询公司：因威力艾健康咨询公司拖欠租金等，经其多次催缴，但威力艾健康咨询公司仍拒绝支付，延迟付款达93个工作日，已构成严重违约。现通知如下：自2019年12月9日起立即解除双方2017年1月13日签订的租赁合同，且威力艾健康咨询公司应支付三个月租金的违约金；在5个工作日内付清拖欠的租金等所有相关费用；威力艾健康咨询公司应在2019年12月9日起10个工作日内交还租赁房屋，并将其私有可移动的财产和自置设备、物品搬出租赁标的；逾期未予处置的，则按合同约定视贵方弃权处理；物流显示该邮件于2019年12月24日投递进丰巢。后威力艾健康咨询公司仍在案涉租赁场地经营，2020年1月16日，良奕房地产公司再次向威力艾健康咨询公司邮寄（寄往案涉租赁场地，并留有刘灵艳及公司财务的联系电话）《解除房屋租赁合同通知书》，通知威力艾健康咨询公司：因威力艾健康咨询公司于2019年9月15日起连续拖欠租金等，经其多次催缴，但威力艾健康咨询公司仍拒绝支付，延迟付款达113日，已构成严重违约。现通知如下：自2020年1月6日起立即解除双方2017年1月13日签订的租赁合同，且威力艾健康咨询公司应支付三个月租金的违约金；在5个工作日内付清拖欠的租金等所有相关费用；威力艾健康咨询公司应在2020年1月6日起10个工作日内交还租赁房屋，并将其私有可移动的财产和自置设备、物品搬出租赁标的；逾期未予处置的，则按合同约定视贵方弃权处理；物流显示该邮件于2020年1月17日由林雪琳签收。现因威力艾健康咨询公司拖欠租金，致讼。良奕房地产公司因本案委托福建理顺律师事务所律师参加本案诉讼活动，花费律师代理费11000元。案经审理，因双方无法达成一致协议，致本院调解无效。 本院认为，良奕房地产公司与威力艾健康咨询公司签订的《租赁合同书》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。良奕房地产公司将涉案租赁房屋交付给威力艾健康咨询公司使用，威力艾健康咨询公司应当依约支付租金。但威力艾健康咨询公司未足额支付自2019年10月起的租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《租赁合同书》的约定，威力艾健康咨询公司拖欠租金超过30个工作日的，良奕房地产公司有权解除合同，威力艾健康咨询公司须支付年度三个月租金作为违约金，良奕房地产公司有权从押金中充抵违约金。现良奕房地产公司已向威力艾健康咨询公司邮寄《解除房屋租赁合同通知书》，该邮件于2019年12月24日投递进丰巢，根据《租赁合同书》的约定，应当视为威力艾健康咨询公司于2019年12月24日签收了上述邮件，案涉《租赁合同书》于2019年12月24日解除，故良奕房地产公司诉讼请求威力艾健康咨询公司腾空搬离案涉租赁场地内的物品并交还案涉租赁场地、支付对抵押金10万元后的解除合同违约金102191元具有事实和合同依据，本院予以支持。威力艾健康咨询公司仅支付了自2019年10月1日起的租金42602元，威力艾健康咨询公司应当付清至合同解除之日（即2019年12月24日）的租金为24795元+67397元+67397元÷31天×24天=144370.32元及自合同解除之次日起（即2019年12月25日）至实际交还租赁场地之日按月67397元计算的场地占有使用费。良奕房地产公司已经请求因威力艾健康咨询公司逾期未支付租金导致合同解除的违约金，其再诉求威力艾健康咨询公司支付逾期支付租金的违约金及因解除合同产生的律师代理费损失11000元，系重复计算违约金，于法无据，本院不予支持。威力艾健康咨询公司辩称其未收到良奕房地产公司邮寄的催缴租金及解除房屋租赁合同通知书，良奕房地产公司单方解除合同的意思表示未送达威力艾健康咨询公司，故无效；本院经审查认为，良奕房地产公司向威力艾健康咨询公司邮寄相关催缴租金及解除租赁合同的通知均是邮寄往案涉的租赁场地，且均在邮寄单上留有威力艾健康咨询公司签订租赁合同时的法定代表人及威力艾健康咨询公司财务人员的联系电话，现上述邮件均已被签收，根据双方签订的《租赁合同书》的约定，上述邮寄均已送达威力艾健康咨询公司，威力艾健康咨询公司的上述辩解意见不能成立，本院不予采纳。威力艾健康咨询公司辩称双方约定的三倍租金的违约金过分高于实际损失，应予调整；本院经审查认为，因上述违约金在双方签订的租赁合同中有明确约定，且威力艾健康咨询公司未提供相应证据证实违约金过高，故本院对该辩解不予采纳。威力艾健康咨询公司辩称受新冠肺炎疫情影响，其直至2020年4月底5月初才渐渐恢复营业，资金周转极其困难，营业收入也是明显减少，良奕房地产公司却在这个时候要求解除合同，与最高院的指导意见相违背；且其现已恢复营业，继续履行合同不影响合同目的的实现，其不同意解除合同；同时要求免去2-3月份的租金，4-5月份租金减半，双方继续履行合同；本院经审查认为，威力艾健康咨询公司对案涉租赁场地自2019年1月1日起的租金均未按照合同约定的支付期限按时支付，且至今未付清案涉租赁场地自2019年10月1日起的租金，在我国发生新冠肺炎疫情之前，良奕房地产公司已向威力艾健康咨询公司邮寄邮件通知解除租赁合同，良奕房地产公司依据双方签订的租赁合同行使合同解除权，具有事实和合同依据；《租赁合同书》在我国发生新冠肺炎疫情之前已解除，威力艾健康咨询公司未依据合同约定及时搬离租赁场地，而是继续占用案涉场地且未付清尚欠的租金，威力艾健康咨询公司仍占用案涉场地系没有法律依据的，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任；故威力艾健康咨询公司以新冠肺炎疫情为由要求继续履行合同、减免租金理由不能成立。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、莆田威力艾健康咨询有限公司应在本判决生效之日起二十日内腾空搬离位于莆田市荔城区镇××街道××街××号××室内的物品，并将上述场地交还给福建莆田良奕房地产开发有限公司； 二、莆田威力艾健康咨询有限公司应在本判决生效之日起十日内支付给福建莆田良奕房地产开发有限公司拖欠的自2019年10月1日至2019年12月24日期间的租金144370.32元； 三、莆田威力艾健康咨询有限公司应在本判决生效之日起二十日内支付给福建莆田良奕房地产开发有限公司自2019年12月25日起至上述场地交还给福建莆田良奕房地产开发有限公司之日止的按月67397元计算的占有使用费； 四、莆田威力艾健康咨询有限公司应在本判决生效之日起十日内支付给福建莆田良奕房地产开发有限公司解除《租赁合同书》的违约金202191元（莆田威力艾健康咨询有限公司已支付给福建莆田良奕房地产开发有限公司的押金100000元予以抵扣）； 五、驳回福建莆田良奕房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，其应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9576元，由福建莆田良奕房地产开发有限公司负担8889元，莆田威力艾健康咨询有限公司负担687元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  蔡琳琦 人民陪审员  陈瑞琴 人民陪审员  林智敏 二〇二〇年八月十九日 书 记 员  顾梦雪 附注法律条文 《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。