湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初6175号原告（反诉被告）：唐莎，女，1981年10月2日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：廖武雄，湖南君煌律师事务所律师。被告（反诉原告）：谭崇哲，男，1983年8月21日出生，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：皮丽，湖南华湘律师事务所律师。第三人：袁周，男，1975年3月9日出生，汉族，住长沙市开福区。第三人：倪益辉，男，1981年2月8日出生，汉族，住长沙市雨花区。原告（反诉被告）唐莎（以下简称原告）诉被告（反诉原告）谭崇哲（以下简称被告）及第三人袁周、倪益辉房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人廖武雄，被告及其委托诉讼代理人皮丽到庭参加诉讼，第三人袁周、倪益辉无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告共有房屋（商铺）转让份额后续尾款65万元；2、判令被告支付原告违约金48856元（计算至起诉之日）；3、判令被告承担本案原告支出的律师费5万元；4、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实及理由：2011年年底，原告与被告及第三人合伙以按揭贷款方式购买了位于“湖南省长沙市雨花区中意一路66号亚商大厦A栋、B栋二楼211-215房屋（门面）”产权，其中原告占10%，被告占45%，第三人倪益辉占30%，第三人袁周占15%，总价款约为2337万元，原告总共应付233余万元，首付100万元，每月还款14070元，十年还清。2019年底，原告与被告及第三人商量出售自己的共有房屋份额，以总房款165万元卖出，被告愿意购买，第三人放弃购买，2020年1月10日原、被告及第三人签订《商铺转让协议》，合同约定“交易限定2020年2月底之前完成”。2020年3月3日被告谭崇哲支付原告第一笔100万元转让款后，怠于行使他应该履行的办理房屋手续和支付剩余尾款65万元的义务。综上所述，原告依法诉至本院，请求依法判决。被告辩称，对转让协议真实性无异议，被告不存在违约。原告并未履行合同约定的产权过户手续，涉案商铺211-215的房屋原告仅过户了215号房屋给被告，合同2.2条约定的付款手续系待过户完成后乙方（被告）负责到银行办理抵押贷款手续，贷款发放后乙方向甲方（原告）支付房款并注明了分两笔发放贷款，被告已经将第一笔贷款100万元支付给原告，协议中手写部分系原告书写，原告限定交易于2020年2月底完成，但根据原告提交的银行转账显示被告第一笔转让款的支付时间为2020年3月3日，可证双方以实际行动变更了合同的条款和履行，被告在2020年2月底后向原告履行协议的付款义务，原告也未提出过异议，故被告不存在违约行为，不应承担违约金、律师费，根据原告提交的证据，原告并未提供委托代理合同，双方代理关系不明确，也未提供付款记录，被告不予认可；本案系原告违约，被告已按照约定代原告偿还211-214的房屋贷款，但原告拒绝为被告办理产权过户手续，拒绝配合被告办理贷款申请，以至于被告的合同目的无法实现，原告应承担违约给被告造成的损失赔偿。被告愿意承担涉案合同中约定的剩余付款义务，对违约金及律师费不予认可。被告已代原告偿还211-215全部抵押贷款，我方提供的产权证复印件加盖的抵押注销章以及银行还款凭证均可证明；合同约定转让总价为165万，被告2020年3月支付原告100万元，2020年2月-3月代原告偿还银行按揭款312453.1元，被告已付原告合同转让款1312453.1元，应扣除被告的付款，在165万范围内。综上，本案本诉并未达到起诉条件，请求法院依法驳回本诉请求。被告向本院提出反诉：1、判令反诉被告配合反诉原告办理位于长沙市雨花区房屋共有份额10%的产权过户手续（反诉原告的产权证号为714041574、714041542、714041537、714041532）；2、判令反诉被告承担反诉原告为本案支出的律师费60000元；3、判令反诉费用由反诉被告承担。原告针对反诉辩称，被告的反诉请求无事实及法律依据，请求予以驳回。第三人倪益辉、袁周未到庭，视为放弃答辩的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与被告及第三人合伙以按份共有的方式购买了位于“湖南省长沙市雨花区中意一路66号亚商大厦Ａ栋、Ｂ栋二楼211-215房屋（门面）”产权，其中原告占10%，被告占45%，第三人倪益辉占30%，第三人袁周占15%，房屋总价款约为2337万元，原告首付100万元，剩余款项以银行按揭贷款方式支付。2020年1月10日，原告以总房价1650000元的价格出售其名下10%份额的位于“湖南省长沙市雨花区中意一路66号亚商大厦Ａ栋、Ｂ栋二楼211-215房屋”，第三人放弃购买权，被告主张购买权。为此，原、被告及第三人以原告作为甲方、被告作为乙方、第三人倪益辉、袁周作为丙方共同签订了《商铺转让合同》，约定：第一条（一）、甲方现有位于湖南省长沙市雨花区%的产权所有，共有权人：谭崇哲45%、倪益辉30%、袁周15%。产权证分别为714041572、714041540、714041535、714041630、714041528，房屋面积、所有权人等详细信息以房屋不动产权证（房屋所有权证）为准，该房屋转让时将所属土地使用权一并转让。（二）、该房屋现已抵押：其中215室抵押于长沙银行，211、212、213、214抵押于招商银行，在办理过户或者重新抵押登记前，甲方负责配合乙、丙方办理结清注销手续……第二条房屋交易流程、价格、相关物品、付款方式及流程：（一）、甲乙双方协商一致，该房屋总售价为：人民币1650000元，丙方同意上述交易行为。（二）、双方约定付款和交易流程步骤如下：1、因该房屋存在银行按揭且已办抵押，截止至交易之日甲方所欠按揭贷款由乙方负责归还，在协议签订后，乙方负责组织资金归还甲乙双方的按揭贷款本息，贷款归还后甲方无条件配合乙方办理过户，丙方同时配合乙方办理赎楼及过户手续；2、待过户完成后，乙方负责到银行办理抵押贷款，贷款发放后，乙方一次性付清购房款人民币壹佰陆拾伍万元整（指任何一本房产证获得贷款后，都应当优先支付甲方购房款，因215和211、212、213、214分两批发放贷款，第一笔贷款发放时付100万元，第二笔贷款发放时付清尾款65万元）本次交易限定于2020年2月底之前完成；3、甲方应于过户完成并收到房款后向乙方交房，本次交易完成。4、特别约定：甲乙双方商定房屋权属过户所产生的所有税、费，由乙方承担。合同签订后，被告分别于2020年2月24日代原告偿还了215号房屋在长沙银行的全部贷款，于2020年3月3日代原告偿还了211-214号房屋在招商银行的全部贷款，代偿金额共计312453.1元。原告2020年2月26日将上述房屋中的215号房过户至被告名下，被告于2020年3月3日向原告支付第一笔房屋转让款1000000元。另查明，上述211-215号房屋均是原被告及第三人共同以第三人倪益辉的名义分别在长沙银行贷款8390000元、招商银行贷款3498000元。因原告未按合同约定配合被告办理211-214号房屋的产权过户手续，被告未向银行申请第二笔贷款手续，亦未向原告支付剩余商铺转让款。本院认为，本案争议焦点为诉争合同的违约主体、剩余商铺转让款的金额、律师代理费的承担。关于诉争合同的违约主体。原告与被告、第三人倪益辉、袁周签订的《商铺转让协议》系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应遵照履行。根据双方合同约定，被告代原告清偿211-215房屋全部贷款后，原告应当先按合同约定为被告办理产权过户手续，再由被告到银行办理抵押贷款，贷款发放分两笔向原告支付房屋转让款。但在被告代原告清偿了上述房屋的全部贷款后，原告并未将合同中约定的211-214号房屋过户给被告，致使被告无法办理银行抵押贷款手续、履行剩余房款的支付义务，故本院认为合同的违约主体为本案原告，据此，对原告主张的违约金请求本院不予支持。关于剩余商铺转让款金额的认定。被告称其2020年2月-3月代原告偿还银行按揭款312453.1元，被告已付原告合同转让款1312453.1元，应在1650000元的范围内扣除被告代偿的银行贷款金额。对此，本院认为双方在合同中并未明确被告代原告偿还的按揭贷款应在房屋总价款的1650000元中予以抵扣，故本案剩余商铺转让款金额应为650000元，被告代原告偿还的银行按揭贷款可通过另案主张，本案中本院不予认定。关于律师代理费的承担。本案中本、反诉原告均以对方违约为由依据合同约定向本院主张了律师代理费，本诉原告仅向本院提交了增值税发票，未提交《律师委托代理合同》，举证不完整；反诉原告向本院提交了《律师委托代理协议》及增值税发票相互佐证。且在本案中是因本诉原告违约致使合同无法继续履行，根据双方合同第6.2条约定，律师代理费由合同的违约方承担，故本院对反诉原告主张的律师代理费60000元予以支持，对本诉原告主张的律师代理费50000元不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）唐莎于本判决生效之日起5日内协助被告（反诉原告）谭崇哲办理长沙市雨花区房屋共有份额10%的产权过户手续；二、被告（反诉原告）谭崇哲于本判决生效之日起5日内支付原告（反诉被告）唐莎剩余商铺转让款650000元；三、原告（反诉被告）唐莎于本判决生效之日起5日内支付被告（反诉原告）谭崇哲律师代理费60000元；四、驳回原告（反诉被告）唐莎的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）谭崇哲的其他反诉请求。本判决生效后，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费因适用简易程序减半收取5644元，财产保全费4264元，合计9908元，由原告（反诉被告）唐莎负担7086元，由被告（反诉原告）谭崇哲负担2822元；反诉受理费因适用简易程序减半收取160元，由原告（反诉被告）唐莎负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  宁昊杰二〇二〇年八月二十一日书记员  甘梦月附：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。