上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0109民初1558号原告：陈风雨，女，1967年4月19日出生，汉族，住所地上海市虹口区。被告：上海军惠贸易有限公司，住所地上海市虹口区曲阳路****。法定代表人：周佳君，总经理。原告陈风雨与被告上海军惠贸易有限公司(以下简称军惠公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。陈风雨，军惠公司的法定代表人周佳君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈风雨向本院提出诉讼请求：1、判令军惠公司赔偿阁楼安装及装潢费58,713元；2、判令军惠公司赔偿恢复下挖地面和拆除卷帘门的物料及人工费22,985.50元；3、判令军惠公司支付2019年12月9日至2020年6月11日期间的房屋使用费46,360元；4、判令军惠公司支付违约金45,600元。事实和理由：2016年12月2日，陈风雨与军惠公司就上海市水电路XXX号1-2商铺订立《房屋租赁合同》，租期至2019年12月8日。租期届满前军惠公司提出转租，陈风雨拒绝，双方由此而生纠葛。合同到期后，军惠公司未按合同约定将房屋无损归还陈风雨，反而蓄意破坏内设施，拆除阁楼及内饰、切断水电、下挖地面，并将建筑垃圾堆放于案涉房屋内，致使陈风雨无法正常出租。直至2020年6月，在法庭主持下，军惠公司才清理房屋内的建筑垃圾，6月11日，陈风雨收回房屋。军惠公司的转租和破坏房屋行为显属违约。同意返还押金，但要求军惠公司将房屋恢复为出租时的原样。军惠公司辩称，经陈风雨允许，军惠公司拆除原有阁楼及卷帘门，重新装修后按约履行双方租赁合同。军惠公司曾表示欲提前转租，陈风雨在原本同意的情况下，得知军惠公司向新的承租人收取部分装修转让费后又反悔，并恶语相向。合同到期前，军惠公司拆除了自己在案涉房屋内的装修，期间因陈风雨阻挠，未清除剩余建筑垃圾。合同到期当日，即将钥匙悬挂于店铺大门上，以短信和微信通知陈风雨收回房屋。军惠公司不存在违约，亦如期交还房屋。陈风雨将房屋交付给军惠公司时确有搭建的阁楼，经其允许后军惠公司拆除重建，但阁楼属违章搭建，不应恢复。亦曾下挖地面，已按相关部门要求填平。目前下挖情况，在陈风雨交付房屋时已经存在。且陈风雨收回房屋后，并未将其主张的下挖部分填平，即再行出租，并继续使用军惠公司将原本卷帘门拆除后安装的玻璃门，故不同意陈风雨提出的全部诉请。本院经审查认定事实如下，2016年12月2日，陈风雨与军惠公司订立《房屋租赁合同》，约定军惠公司承租案涉房屋，每月租金7,000元；租期自2016年12月9日至2019年12月8日；军惠公司不得转租第三方；军惠公司支付押金7,000元，合同到期时，经验收房屋无损坏退还。如中途双方有违约行为，需提前一个月通知对方，违约方支付违约金20万元。合同右侧有手写字迹，注：2016年12月9日至2017年12月8日期间租金为每月7,000元，2017年12月9日至2018年12月8日期间租金为每月7,300元，2019年12月8日期间租金每月7,600元。落款处，军惠公司法定代表人身份证号码书写位置与字迹位置吻合。合同订立后，军惠公司支付押金7,000元，陈风雨向军惠公司交付房屋，内有搭建的阁楼。军惠公司拆除原有内饰后重新装修使用案涉房屋。双方正常履约至2019年8月，军惠公司提出提前转租，其寻得新租客后，由陈风雨与之订立租赁合同，陈风雨应允。在与新租客订立租赁合同时前，得知军惠贸易向其收取转让费，陈风雨表示反对，便未再与新租客订立租赁合同。2019年12月8日，陈风雨与军惠公司就合同到期后房屋交接等问题经短信和微信交涉，陈风雨表示案涉房屋内一片狼藉，要求军惠公司恢复搭建阁楼、下挖地面以及原有装修。军惠公司则表示其拆除的是自己装修内容，已经按产权证记载的房屋结构交还房屋，并表示将钥匙放在门口，待陈风雨退还押金后清除房屋内的垃圾，并迁移营业执照。2020年6月5日，据现场查看，案涉房屋内仍堆放有建筑垃圾、内饰全部拆除、电线裸露。经向上海市虹口区城市管理行政执法局江湾中队了解，案涉房屋的原始图纸上显示不存在阁楼。据该中队以往的工作记录，案涉房屋曾经被举报下挖地面，当时经现场查看发现，该房屋中间部位还有一块程度更深的下挖。经该中队与军惠公司约谈后，军惠公司将房屋中间的下挖部位填平到了目前的状态。但根据原始图纸，目前的状态仍存在下挖情况。对此，军惠公司表示，陈风雨向其交付房屋时即已存在目前状态的下挖，但未提供证据佐证。陈风雨认为两次下挖均系军惠公司所为。2020年6月11日，陈风雨与新租客订立《商铺租赁合同》，约定当日交付房屋。新租客承租案涉房屋后，沿用了军惠公司安装的玻璃门，地面亦，地面亦如6月5日查看时的下挖状况平。本院认为，陈风雨与军惠公司订立的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。从双方合同约定可见，军惠公司在合同到期后应当将房屋在无损坏的状态下交还陈风雨，故在搬离时应与陈风雨就房屋交还状态协商一致，交接房屋亦不应采取将钥匙悬挂于门锁上的方式。据现场查看的情况，军惠公司在交还房屋时将装饰全部拆除，电线外露，建筑垃圾堆放满地，且地面存在下挖状况。军惠公司认为陈风雨交付房屋时即已存在下挖，对此其未提供证据予以佐证，故本院推定，下挖地面系军惠公司所为。地面下。地面下挖显属不符合房屋交付条件的违约情形司在交还房屋时应当予以恢复，在完成恢复前陈风雨有理由拒绝收回房屋。故军惠公司应就此承担违约责任，在陈风雨收回房屋另行出租前发生的房屋使用费，应由军惠公司负担。且根据合同约定，军惠公司支付的押金，亦应作为其应承担的违约责任，不予退还。综合考虑本案情况，军惠公司承担的没收押金以及房屋使用费足以弥补陈风雨损失，陈风雨另行主张违约金，本院不予支持。至于陈风雨主张的阁楼安装和装潢费，从双方庭审中的陈述可见，陈风雨交付房屋时确存在搭建的阁楼，但并未提供其搭建阁楼合法性的相关证据，故其主张的阁楼安装费并无事实和法律依据，本院不予保护。军惠公司承租案涉房屋用于经营，重新装修实属必要，在合同期届满前陈风雨从未对军惠公司拆除原有内饰，并重新装修提出任何异议，现陈风雨要求军惠公司按其交付房屋时的状态赔偿装修损失，于法无据，本院亦不予支持。虽军惠公司不应有下挖地面的行为，但陈风雨收回房屋后，未恢复下挖地面即重新出租，新租客也沿用了军惠公司拆除原有卷帘门后安装的玻璃门，故应当视为陈风雨接受了军惠公司交付房屋时的状态，军惠公司已无再行恢复的必要。故其要求军惠公司赔偿恢复下挖地面和拆除卷帘门的物料及人工费，本院不予支持。陈风雨认为军惠公司擅自转租而主张违约金。从双方往来通讯及在庭审中的陈述可见，军惠公司寻找新租客系陈风雨应允之举，之后因双方分歧并未与新租客成立新的租赁关系，故不应认订军惠公司存在擅自转租的行为。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条规定，判决如下：一、上海军惠贸易有限公司支付陈风雨2019年12月9日至2020年6月10日期间的房屋使用费46,106元，该款于本判决生效之日起10日内履行完毕；二、驳回陈风雨其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3,757.97元，由陈风雨负担757.97元，上海军惠贸易有限公司负担3,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  连慰江二〇二〇年九月二十八日书记员  蔡覙静附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。