上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初10810号原告：上海优文工艺品有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：张友明，董事长。委托诉讼代理人：熊伟，上海市信本律师事务所律师。被告：上海盛举机械有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：张雪元，总经理。委托诉讼代理人：任群，上海保诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李志翔，上海保诚律师事务所律师。原告上海优文工艺品有限公司(以下简称优文公司)诉被告上海盛举机械有限公司(以下简称盛举公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案受理后，依法适用简易程序审理。审理中，原告申请财产保全，本院依法对被告财产采取保全措施。本案于2020年7月6日第一次公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人熊伟参加诉讼。被告盛举公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理。本案于2020年8月6日第二次公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人熊伟、被告的委托诉讼代理人任群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告优文公司向本院提出诉讼请求判令：1.解除系争《租赁合同书》；2.被告将系争厂房返还原告；3.被告向原告支付租金人民币95,000元(截止2019年8月31日)；4.被告向原告支付租金至2019年9月1日至2020年6月30的租金612,500元(计算方式：735,000元除以12个月乘以10个月)；5.判令被告向原告支付系争厂房占有费(按照年租金735,000元为标准，自2020年7月1日计算至2020年8月31日暂计为122,500元，实际计算至实际腾退之日止)；6.被告向原告支付违约金(计算方式：735,000元除以2乘以千分之二每日,自2019年9月1日至2020年6月30日共304天暂计为223,440元，实际计算至实际付款之日止)。事实和理由：2016年8月30日,原告与被告签订《租赁合同书》，约定原告将位于上海市青浦区练塘镇蒸夏路XXX号的厂房出租给被告，第一年租金70万元，第二年租金70万元，第三年租金735,000元；租期自2016年9月1日起至2019年8月31日止；拖欠应交房租3天以上的，每延迟一天应向原告按应付半年租金千分之二支付违约金。原告按约交付厂房,截止2019年8月31日止被告拖欠原告租金195,000元。合同到期后，双方未续租，但被告继续使用，原告是同意的，但被告一直未支付2019年9月1日至今租金及占用费。被告逾期支付租金并占用系争厂房至今不搬离已构成严重违约，原告遂诉至法院作如上诉请。被告盛举公司辩称，针对诉请1，原、被告签订的合同已经在2019年8月31日届满，根据合同约定，被告未提出续租，在合同履行届满后已失效，不存在解除。针对诉请2，涉案厂房被告未实际控制，是由李永忠控制，其将车间另行出租未经过被告同意，涉案厂房实际使用人是李永忠及案外人，被告不是合同主体，不应当承担诉请2。针对诉请3，被告对租金支付及收取都不清楚，被告承租期内拖欠的租金同意支付9.5万元。针对诉请4、5、6，合同期满后，系争厂房实际占有人是李永忠，房屋使用费应由李永忠承担。涉案合同签订时，李永忠是被告的法定代表人。2018年4月24日，李永忠将股权转让给被告现任法定代表人张雪元。涉案房屋的租赁、租金支付事宜，李永忠一直未交付给被告，一直由李永忠与原告对租金给付进行交涉，原告也未向被告主张过房屋租金。经开庭审理查明：原告系上海市青浦区练塘镇蒸夏路XXX号房屋产权人。2016年8月30日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《租赁合同书》，约定甲方将位于上海市青浦区练塘工业园区蒸夏路XXX号厂房出租给被告。乙方向甲方承诺，租赁该厂区仅作为生产、办公使用，对环境无害。租赁期限3年，自2016年9月1日起至2019年8月31日止。在合同期满前三个月内，如果乙方需要续租，需要向甲方提出书面申请，在同等租金情况下，甲方应优先将该厂房出租给乙方，该厂房的租赁合同仍然需要重新签署。该厂区第一年租金70万元，第二年租金70万元，第三年租金735,000元。租赁支付方式为一年一支付，签约当天支付70万元，先付后用。乙方在签约时向甲方交纳押金4万元，租赁结束时，在乙方付清全部租赁费、水、电、排污、清洁等费用后甲方应归还全部押金，否则甲方有权在押金扣除上述各项所欠费用多退少补。租赁期间，如发生乙方将厂房抵押、转租、转让、一对内承包或合作的形式转租的行为，甲方均有权解除本租赁合同，并收回该厂房，造成甲方损失的，由乙方赔偿甲方的全部经济损失。合同9.1条约定，在租赁期内有下列情况之一的可以变更或解除合同：F.乙方不按合同约定时间缴纳全部租赁超过三十天的。合同11.1条，在租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除本合同并收回厂区房屋，由此造成甲方损失的乙方应予以赔偿：C.拖欠应交房租3天以上的，每延迟一天应按应付半年租金千分之二支付违约金,拖欠房租达到30日，除支付违约金外，甲方有权单方采取停电、停水等措施直至解除本合同。由此造成的一切损失由乙方负担。上述合同签订后，原告按约交付房屋，被告支付押金4万元。被告已付清2019年以前的租金，2019年的租金未足额支付。涉案合同到期后，双方未续签。2019年11月26日，原告方与被告李永忠联系，内容为：“李总，昨天钱没到啊。”李永忠回复：“明天上午”。原告方于2019年11月27日联系李永忠：“李总，收到20，还差19.5啊。”李永忠回复：“过一阵打过来。”另查明，被告成立于2010年7月21日，住所地位于上海市青浦区练塘镇蒸夏路XXX号1、2、3幢。2018年4月24日，被告免去李永忠执行董事兼经理及法定代表人职务，由张雪元担任执行董事兼经理及法定代表人职务。以上查明的事实，由原、被告的陈述、上海市房地产权证、租赁合同书、营业执照、法定代表人任免文件等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告表示：合同到期后双方未续签，被告继续使用场地，被告未明确说不再租用，双方建立不定期租赁合同关系，被告构成根本违约，诉讼文书送达被告之日合同应解除。2019年9月1日至2019年8月31日的租金应在2019年9月1日前一次性付清。根据被告方的李永忠与原告法定代表人的儿子聊天记录，显示原被告在合同期内对欠付租金明确，原告一直向被告催讨租金。被告承租已有10年，原告一直与被告的李永忠联系，被告陈述与李永忠主张就与被告无关是不成立的。合同租期内，被告曾在2019年8月30日支付20万元，尚欠19.5万元。原告在聊天记录中确认收到的20万元，就是被告在2019年8月30日支付的20万元。原告起诉后，案外人顾某某代被告支付了10万元，故被告尚欠租期内的租金9.5万元。为此，原告提供了微信聊天记录、银行流水单、顾某某缴费凭证。被告对银行流水、缴费凭证真实性无异议，微信记录由法院核实。被告与顾某某没有关系，李永忠无法代表被告，不能证明微信聊天中的20万元就是被告在2019年8月20日支付的20万元。被告表示：原告未向被告主张过应付或欠付的租金，从被告查账情况看，2018年9月1日至2019年8月31日，被告已支付原告50万元，该50万元包括以被告名义在2019年8月30日支付的20万元，根据合同，被告还欠23万元租金。根据原告提供的聊天记录，原告一直都是向李永忠交涉。被告公司已于2019年9月5日歇业。审理中，被告提供了：1、退出经营协议，证明应荣春、陈妙柳及李永忠于2019年9月5日签署，被告公司歇业，李永忠是厂房实际控制人。2、被告泰隆银行、民泰商业银行的银行开户对账单，证明被告股东退出经营后，李永忠仍控制被告2个账户，被告财务收支由李永忠控制，支付原告租金都是从李永忠个人卡转账到被告账户，再由被告账户支付原告费用。3、任免文件、股东会决议及股权转让协议，证明被告在2018年4月24日免去李永忠法定代表人职务。原告对证据1真实性无法确认，退出经营协议不是李永忠退出，而是应荣春、陈妙柳退出，无法证明被告歇业，被告一直在存续；对证据2真实性无异议，是被告股东之间纠纷的材料，与本案无关；对证据3真实性无法确认，被告内部人员变更不能影响被告按约支付原告租金的义务。根据庭审查明的事实，涉案合同系原、被告的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方均应恪守。被告主张合同到期后，李永忠实际控制涉案厂房，被告并未实际使用厂房，原告对此否认，被告并未充分举证。根据在案证据，被告住所地仍在涉案厂房内，被告也未提供证据证明已从涉案厂房内腾退。涉案合同签订时，李永忠为被告的法定代表人，后被告公司内部发生人事变动，但该变动并未影响或改变被告对外与原告所建立的房屋租赁合同关系，租赁合同的履行主体仍为原、被告。合同到期后双方未续签，被告继续使用涉案场地，原告未提出异议，原合同继续有效，但双方为不定期租赁合同关系。合同履行过程中，被告逾期支付租金构成根本违约，原告有权解除合同并依约主张相关违约责任，故本院认定涉案合同于被告签收诉状材料之日即2020年7月10日解除。合同解除后，被告应腾退涉案厂房，原告理应退还押金。原告参照合同约定的标准主张租金或占用使用费，于法无悖，本院予以照准。其中，2019年1月1日至2019年8月31日欠付租金为95,000元；2019年9月1日至2020年7月10日欠付租金为632,301.37元[735000/365*314天]，租金合计应付727,301.37元。关于逾期支付租金的滞纳金，本院以原告的实际损失为基础，参酌合同约定标准、双方过错程度、实际履行情况，酌情调整违约金标准为半年租金的日万分之二。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不参加第一次庭审，视为放弃自己的诉讼权利，法律后果自负。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海优文工艺品有限公司与被告上海盛举机械有限公司之间的房屋租赁合同关系于2020年7月10日解除；二、被告上海盛举机械有限公司应于本判决生效之日起十五日内腾退位于上海市青浦区练塘工业园区蒸夏路XXX号房屋，并将上述房屋返还给原告上海优文工艺品有限公司；三、被告上海盛举机械有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海优文工艺品有限公司租金727,301.37元；四、被告上海盛举机械有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海优文工艺品有限公司房屋占有使用费(以每年735,000元为标准，自2020年7月11日起计算至实际腾退之日止)；五、被告上海盛举机械有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海优文工艺品有限公司逾期付款违约金(以367,500元为本金，按照日万分之二为标准，自2019年9月1日起计算至实际付清支付之日止)；六、原告上海优文工艺品有限公司应于本判决生效之日起十日内退还被告上海盛举机械有限公司押金4万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,280.60元，减半收取计7,140.30元，财产保全申请费5,000元，两项合计12,140.30元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  岳明静二〇二〇年八月二十六日书记员  张 莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定人仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满前支付；租赁期间一年以上的，应当在租赁期间届满时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十六条租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租期为不定期。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。