广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1391民初3630号原告（反诉被告）：刘春梅，女，汉族，1968年8月10日出生，住广东省深圳市罗湖区***********604，公民身份号码：442************021。委托诉讼代理人：张云鹏（系刘春梅丈夫），男，汉族，1963年10月12日出生，住广东省深圳市罗湖区***********604，公民身份号码：440************919。委托诉讼代理人：黄健英，广东标远律师事务所律师。被告（反诉原告）：曾慧超，女，汉族，1992年10月18日出生，住湖南省益阳市赫山区******，公民身份号码：430************329。委托诉讼代理人：张伟，广东丹柱律师事务所律师。第三人：惠州市云创房地产经纪有限公司，住所地：惠州大亚湾**西南大道**龙光城******房。法定代表人：张某1。委托诉讼代理人：钟秋帆，该公司工作人员。原告（反诉被告）刘春梅与被告（反诉原告）曾慧超、第三人惠州市云创房地产经纪有限公司（以下简称云创公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年10月20日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘春梅的委托诉讼代理人张云鹏、黄健英，被告（反诉原告）曾慧超的委托诉讼代理人张伟到庭参加诉讼，第三人云创公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘春梅向本院提出诉讼请求：1.判决被告继续履行合同，将惠州大亚湾西区樟树埔龙山一路61号德州城巴里晨光花园XXXX号房过户至原告名下并交付原告使用；2.判决被告自2020年8月18日起至实际履行过户和交付义务之日止以98万元为基数，按日万分之五向原告支付违约金，暂计算至起诉之日为3430元；3.本案诉讼费用、保全费、律师费由被告承担。事实和理由：2020年3月23日，通过第三人云创公司的居间服务，原告与被告签订《广东惠州市*******合同》和《补充协议》，以98万元购买被告位于惠州大亚湾西区樟树埔龙山一路61号德洲城巴里晨光花园25栋l6层03号房。原告按《广东惠州市*******合同》约定向被告支付定金5万元，于2020年5月29日支付首期房款25万元。按照交易流程，在被告完成赎楼后，双方便可以办理二手房过户手续。但2020年8月7日，被告却以“房子不卖了”为由向第三人提出单方解除合同，并于2020年8月18日通过银行转账擅自退回首期款25万元，第三人多次协调无果。原告认为，合同约定对双方均有约束力，被告应按约定配合原告完成不动产过户，其擅自解除合同己构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，被告应承担继续履行、赔偿损失等违约责任。为维护原告的合法权益，原告特提起诉讼，望判如所请。被告曾慧超辩称，2020年5月29日原告就已经擅自将监管资金解冻并使用，直到2020年8月3日被告才首次知道，在长达三个月时间中原告并未与被告协商该笔款项的使用，更未告知被告该笔资金已经解冻，如果不是7月28日约定过户当天中介通知的疏忽，通知携带户口本复印件，实际房管局要的是原件，当天未过户完成，按照原计划当天就已经过户，首付款并未到被告账户，给被告造成巨大经济损失，实际被告知道原告挪用监管资金后便与原告协商几天内将首付款打给被告或资金监管，但原告却称手头没那么多钱，钱用到了住院押金，时间没有定数，多次电话沟通中，原告均表示该首期款在过户前一定会打给被告，但没有确定日期，多次沟通无果，被告才向原告提出解除合同。第三人云创公司述称，一、事实经过:2020年3月23日，原告与被告在我司撮合下，双方就被告位于惠州市大亚湾西区**********德洲城巴里晨光花园XXXX号房(以下简称该房屋)达成购买合意，并签订了《广东省惠州市*******合同》(以下简称本合同)、《定金托管协议》等系列文件，原告同意以98万元购买该房屋，其中定金为5万元(预留5000元作为交房保证金)，首期款为50万元。同日，双方又就本合同达成《补充协议》，约定原告将除定金外的首期款45万元监管在银行，其中，因被告无法自行赎楼，故约定原告在按揭审批通过后三个工作日内向被告付25万元用于赎楼，剩余20万元监管在银行于过户当天付给被告。合同签订后，原告按约向我司支付监管定金5万元，我司己按约向被告支付定金4.5万元，其中预留交房保证金5000元交由我司保管。2020年5月29日，原告按《补充协议》的约定向被告支付25万元。2020年7月14日被告付清银行贷款赎完楼，2020年7月28日因被告未带户口本原件及时间问题，双方在当天并未能办理过户手续。后因被告急需用钱便要求原告先行支付剩余首期款20万元，但原告不同意。于是2020年8月10日，被告以原告20万元未办理资金监管为由，通知我司单方解除合同。经我司调解后双方未能达成一致意见，遂引发本纠纷。二、作为居间方，我司主要义务系促成原、被告双方达成购买合意，并签订本合同。在签订本合同前我司己明确告知双方关于二手房买卖有关交易风险，对此双方签订了《交易风险提示与声明》和《二手房交易重要事项告知书》，签订本合同及补充协议系双方真实意思表示，原告与被告作为完全民事行为能力人，理应对其行为负责。因此，我司在本交易过程中己履行了主要居间义务及协助义务。望贵院依据上述事实及相应法律规定作出公正判决，以维护原、被告合法权益。反诉原告曾慧超向本院提出反诉请求：1.判令解除反诉原告与反诉被告、惠州市云创房地产经纪有限公司在202O年3月23日签订的《广东省惠州市*******合同》及《补充协议》；2.判令反诉被告赔偿反诉原告违约金共计196000元(房屋交易总价款的20%);3.判令反诉被告承担本案所有诉讼费用(包括但不限于诉讼费、保全费、担保费等)。反诉的事实和理由：2020年3月23日，反诉原告与反诉被告、惠州市云创房地产经纪有限公司(以下简称“中介”)签订了《广东省惠州市*******合同》及《补充协议》(以下简称“《卖房合同》”)，约定反诉原告将自已位于惠州市大亚湾西区*********号德州城巴里晨光花园XXXX号房产，以总价98万元卖给反诉被告，反诉被告以银行按揭的方式支付房款。首期房款50万元，其中45万元在《卖房合同》签订之日起20日内(即2020年4月18日前)存入交易结算资金专用账户，付清首付款后三个工作日内，反诉被告向银行提交按揭贷款申请及相关资料，按揭审批通过后，将监管的25万元解冻交给反诉原告，剩余20万仍监管在银行，直至房屋过户及抵押登记后，支付剩余首期购房款20万元及剩余房款48万元，反诉原告在收齐全部房款之日起三日内将房屋交付给反诉被告使用。2020年4月20日，反诉原告与反诉被告到平安银行股份有限公司对首期房款45万做了资金监管，2020年5月20日，反诉原告向本人贷款银行提交了申请提前还款申请，开始办理赎楼相关手续，2020年5月29日，反诉被告将25万元付给反诉原告，2020年7月17日，收到贷款银行的答复可以去办理注销抵押手续，当晚中介告知反诉原告开始预约办理过户号，该号必须收到贷款银行答复后才能预约，2020年7月27日晚，反诉原告收到中介发来的次日办理房产注销抵押登记及过户的通知，并列明了需要携带的资料，7月28日，反诉原告与反诉被告依约到房管局，但被告知房产过户还需要房主本人的户口本原页，由于中介并未提前告知(通知只携带户口页复印件)，当天因资料不齐无法办理注销抵押及完成过户。中介告知重新排队办理过户业务需十多天，因反诉原告对购房款己有安排，因未按期过户，购房款未及时到账给反诉原告造成了很大的不便，因此，8月3日反诉原告希望通过与反诉被告沟通，商量把剩余做资金监管的首期房款20万先从银行解冻出来，直接支付给反诉原告，但反诉被告称这笔20万的监管资金早已取出用于反诉被告看病的押金等费用，此时，反诉原告才知道在银行做资金监管的20万早就没有在银行存管。反诉被告己经擅自解冻出来而反诉原告却浑然不知，该首期房款20万的资金监管解冻完全未通知反诉原告，放在银行监管的资金反诉被告都能未经反诉原告的允许擅自解冻并挪作他用，使得反诉原告对反诉被告的交易诚信产生了巨大的怀疑，在接下来的几天沟通中，反诉被告仍称款项到时候会给反诉原告，但现在给不了，反诉原告通过中介约对方一起进行了面谈，协商解除《卖房合同》相关事宜末果，8月11日，反诉被告发通知希望反诉原告再次配合他去银行做资金监管，经过多次沟通，反诉原告已经对反诉被告的履约诚信失去信心，且按照《卖房合同》相关约定，反诉原告已履行配合反诉被告办理资金监管的义务，挪用银行监管资金系反诉被告擅自违约，故反诉原告同日向反诉被告发起了解除《卖房合同》的通知，并于2020年8月18日，将反诉被告转的25万元退回。首先反诉被告在2020年4月20日虽然做了资金监管，但其在资金监管期间擅自解冻监管资金，视为自始未按合同约定期限履行资金监管义务，根据《广东省惠州市*******合同》第九条第2款之约定，反诉被告未按约定期限履行义务超过20日的构成根本违约，反诉原告有权要求解除合同并要求反诉被告支付交易总价款20%的违约金。按照合同约定，资金监管最迟应于2020年4月18日完成，资金监管期间擅自解冻资金，即视为自始未完成资金监管义务，截至应诉前，反诉被告的资金仍未做资金监管。其次，在2020年8月3日，反诉原告在首次知道首期房款被反诉被告挪用未做资金监管后，通过电话、视频、见面等方式沟通过多次，方知在2020年5月29日该笔20万的首期房款便已被反诉被告解冻出来并已挪作他用，但反诉被告恶意隐瞒反诉原告长达3个月之久，要不是反诉原告提出想解冻20万的款项，直至过户完成都不会知道，届时将会遭受更大的经济损失。最后，根据反诉原告与反诉被告、平安银行股份有限公司惠州分行于2020年4月20日签订的《平安银行房屋交易资金监管业务协议》约定，监管资金的支付条件系房屋过户完成，房产交易尚未成功情况下，取消资金监管须双方共同同意取消并现场签字，否则无法对资金进行解冻。综上所述，反诉被告严重违反《卖房合同》、《平安银行房屋交易资金监管业务协议》等合同的相关约定，违背诚实信用原则，已构成根本违约，反诉原告有权要求解除《卖房合同》并要求反诉被告赔偿反诉原告经济损失共计196000元。反诉原告为维护自身合法权益，特向贵院提起反诉，请求贵院判如所请。反诉被告刘春梅辩称，一、反诉被告并未违约，反诉原告关于解除合同及反诉被告承担违约责任的诉求没有事实与法律依据。根据居间方的安排，买卖双方于2020年4月20日到银行签订了《平安银行房屋交易资金监管业务协议》，且实际冻结资金45万元，反诉被告己经履行了资金监管的义务。根据买卖双方《补充协议》之约定，按揭审批后须将监管的45万元中的25万元支付给卖方，剩余2O万元监管在银行，过户当天支付给卖方。本诉的第三人惠州市云创房地产经纪有限公司是案涉二手房交易的居间方，反诉被告完全是根据居间方的要求及合同约定履行义务，反诉被告的资金监管账户的银行流水记录可以体现，支付25万元款项给卖方后，剩余的20万元一直在监管账户中，反诉被告没有挪用资金监管账户里面的款项。反诉原告提出反诉被告擅自挪用资金监管里面的款项没有事实依据。关于资金监管问题，反诉被告只是普通的购房者，根据《平安银行房屋交易资金监管业务协议》的约定，双方已办理了资金监管，我方并未要求银行解除监管资金，对银行是否解除剩余20万元的监管并不知情，且办理资金监管必须双方签字，卖方不能将剩余20万元被无厘头解除监管后的重新办理监管的义务强加给买方。从反诉被告跟中介和卖方的微信聊天记录可以显示，反诉被告一直在尽最大努力履行合同，在卖方提出要重新资金监管后也一致在积极响应，根据居间方与卖方的微信聊天记录，居间方也不认可卖方关于我方违约的陈述。综上，反诉原告诉请我方违约并以此为由解除合同没有事实和法律依据。二、反诉原告无权要求支付违约金，相反应向反诉被告支付违约金。如前所述，反诉被告并未根本违约，反诉原告无权要求支付违约金。相反，反诉原告擅自解除合同且未根据双方《补充协议》第一条之约定在银行答复后5日内即2020年6月24日前办理注销抵押登记，应承担违约责任。综上所述，反诉被告没有根本违约，反诉原告解除合同及要求违约金的主张没有事实与法律依据，请求人民法院驳回反诉原告的反诉诉讼请求!本院经审理认定事实如下：2020年3月23日，原告（反诉被告）刘春梅作为买方、被告（反诉原告）曾慧超作为卖方，在第三人云创公司的居间下，签订一份《广东省惠州市*******合同》，约定卖方将位于惠州大亚湾西区樟树埔龙山一路61号德洲城巴里晨光花园XXXX号房转让给买方，建筑面积78.71平方米，转让总价款为98万元，定金5万元。合同第三条约定付款方式：首期款50万元在签署本合同之日起20日内存入交易结算资金专用账户，付清首期款后3个工作日内，买方向银行提交按揭贷款申请及相关材料。第五条约定交房保证金：双方同意在定金或其他房款中预留5000元作为交房保证金，交由居间方托管。第六条约定产权过户：买卖双方须于银行审批贷款后（若卖方需办理赎楼手续的，则还应同时满足卖方已赎出不动产权证原件并注销抵押登记的条件）3个工作日内预约到税务部门申报税费、缴纳税费，在税务部门出具审批表当日签署《广东省房地产买卖合同》，并办理递件过户手续。第九条违约责任：……2.如买卖双方未按照本合同约定的期限履行义务，守约方有权要求违约方以交易总价款为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同。如违约方逾期履行义务超过20日或有其他根本违约行为的，守约方可要求违约方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求违约方支付交易总价款20%的违约金或适用定金罚则。第十一条备注约定：……6.②卖方保证该物业是家庭唯一且已满5年的，卖方有义务积极配合买方办理免缴个人所得税的相关手续，如该物业不满足免个税或业主不配合办理免个税手续的，由此产生的个人所得税由卖方承担。同日，买卖双方签订一份《补充协议》，其中约定：一、买方将定金除外的45万元监管在银行。按揭审批通过后将25万元在3个工作日内交给卖方。卖方收到该笔购房款并于当天将该笔购房款存入按揭银行扣款专用账户并办理赎楼相关手续，卖方承诺在银行答复后的3个工作日内前往办理注销抵押登记并开具利息证明交由居间方保管并配合买方办理该房地产产权过户的相关手续。二、本协议为原合同的补充，本协议的违约方按照原合同第九条违约责任承担相应的经济法律后果。三、买方需将剩余的20万元监管在银行，过户当天支付剩余全部首期购房款。合同签订后，原告刘春梅向第三人云创公司支付了定金5万元，第三人云创公司向被告曾慧超转付45000元，预留5000元作为交房保证金。2020年4月20日，原告刘春梅、被告曾慧超与案外人平安银行股份有限公司惠州分行三方签订《平安银行房屋交易资金监管业务协议》，约定将首期款45万元监管在平安银行股份有限公司惠州分行，其中约定资金支取条件为：支付条件是房屋过户完成；取消交易是原告刘春梅与被告曾慧超双方同意取消交易，由银行解止付监管资金。之后，银行审批通过了原告刘春梅的贷款申请，2020年5月29日，原告刘春梅从监管账户中向被告曾慧超转账支付首期款25万元，剩余首期款20万元仍在该平安银行账户中，未再办理监管手续。2020年6月19日，被告曾慧超还清涉案房产的银行贷款，并涂销抵押登记。2020年7月28日，原、被告双方到大亚湾房管局办理过户事宜，因被告曾慧超未带户口本原件导致无法办理过户手续。之后，被告曾慧超与原告刘春梅协商，希望原告刘春梅先支付首期款20万元再办理过户，协商无果后，被告曾慧超以原告刘春梅擅自将资金监管20万元解冻并使用为由，提出解除合同，并于2020年8月18日将首期款25万元退还给原告刘春梅。法庭辩论结束前，原告刘春梅同意变更付款方式，于2020年11月11日将剩余购房款93万元提存至本院。本案在审理过程中，依原告（反诉被告）刘春梅的申请，本院查封了被告（反诉原告）曾慧超名下位于惠州大亚湾西区樟树埔龙山一路61号德洲城巴里晨光花园XXXX号房【产权证号：粤（2017）惠州市不动产权第4056***号】。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，争议焦点为被告（反诉原告）曾慧超能否以原告（反诉被告）刘春梅未办理资金监管为由提出解除合同。双方在《广东省惠州市*******合同》及《补充协议》约定对首期款45万元进行资金监管，银行贷款审批通过后原告刘春梅向被告曾慧超支付首期款25万元，剩余首期款20万元监管在银行，过户当天由原告刘春梅支付给被告曾慧超。在二手房交易中买卖双方办理资金监管的目的是为了确保买方有充足的资金支付房款，规避买家因资金不足而中断交易的风险，从而保障交易的顺利进行。本案中，虽然剩余首期款20万元未再办理资金监管，但是该首期款一直存放于曾用作监管账户的平安银行账户中，原告刘春梅并未使用，即原告刘春梅有能力继续履行支付剩余首期款的义务，未对剩余首期款进行资金监管仅为合同履行过程中的程序瑕疵，并不影响合同目的的实现。因此，被告曾慧超不能以合同履行过程中出现的程序瑕疵问题立即提出解除合同，而应当本着诚实信用原则通过协商解决，促进交易进行。被告曾慧超辩称原告刘春梅存在擅自取消资金监管并使用的问题，资金监管的办理和取消必须由买卖双方同意，并非一方所能够办理，并且根据现有证据显示原告刘春梅并未使用该首期款，故被告曾慧超该辩解意见本院不予采信。根据补充协议的约定买方在过户当天支付剩余全部首期购房款，即买卖双方负有同时履行支付剩余首期款及过户的义务。涉案房产未办理过户手续，因此被告曾慧超无权要求原告刘春梅先行支付剩余首期款，综上，未继续履行的过错方为被告曾慧超。为保证合同及补充协议的继续履行，原告刘春梅同意变更付款方式向本院提存了尚未支付的购房款93万元，因此，原告刘春梅请求继续履行合同及被告曾慧超支付违约金，有事实和法律依据，予以支持。关于支付违约金问题，合同约定违约方逾期履行义务超过20日或有其他根本违约行为，以交易总价款为基数按日万分之五支付违约金，本院认定自被告曾慧超退还房款之日，即2020年8月18日视为逾期履行或根本违约，此后20日（2020年9月8日）开始计算违约金，因此，违约金以98万元为基数，自2020年9月8日起按日万分之五的标准计算至被告曾慧超协助办理过户之日止。至于第三人保管的交房保证金5000元，应由第三人退还给被告曾慧超。对反诉原告曾慧超诉请解除合同及补充协议并要求反诉被告刘春梅支付违约金，与事实不符，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）刘春梅与被告（反诉原告）曾慧超、第三人惠州市云创房地产经纪有限公司于2020年3月23日签订的关于购买惠州大亚湾西区樟树埔龙山一路61号德洲城巴里晨光花园XXXX号房的《广东省惠州市*******合同》及《补充协议》继续履行；二、被告（反诉原告）曾慧超于本判决生效之日起十日内协助原告（反诉被告）刘春梅办理位于惠州大亚湾西区樟树埔龙山一路61号德洲城巴里晨光花园XXXX号房【产权证号：粤（2017）惠州市不动产权第4056***号】的产权转移登记手续；三、被告（反诉原告）曾慧超于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）刘春梅违约金（违约金以98万元为基数，自2020年9月8日起按日万分之五的标准计算至曾慧超协助办理产权转移登记手续之日止）；四、被告（反诉原告）曾慧超于本判决生效后向本院领取原告（反诉被告）刘春梅提存的购房款93万元；五、第三人惠州市云创房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内退还交房保证金5000元给被告（反诉原告）曾慧超；六、驳回被告（反诉原告）曾慧超的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6800元、反诉案件受理费6800元、保全费5000元、合计18600元，由被告（反诉原告）曾慧超负担。本诉案件受理费和保全费共计11800元已由原告（反诉被告）刘春梅预交不予退还，被告（反诉原告）曾慧超自本判决生效后径付给原告（反诉被告）刘春梅。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 薛银标二〇二〇年十一月二十日法官助理 李红兰书 记 员 陈 露