河南省遂平县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1728民初1076号原告（反诉被告）张冬菊，女，汉族，1950年1月9日出生，住河南省郑州市。委托诉讼代理人刘晨阳，河南泰豫恒律师事务所律师。委托诉讼代理人郑丽丽，河南泰豫恒律师事务所实习律师。被告（反诉原告）河南省懿丰置地有限公司，住所地：郑州市金水区丰庆路**丰庆佳苑**楼****。法定代表人姚海莲，该公司总经理。委托诉讼代理人董思源，河南胜蓝律师事务所律师。委托诉讼代理人张伊宁，河南胜蓝律师事务所实习律师。被告（反诉原告）姚华民，男，汉族，1968年8月11日出生，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人董思源，河南胜蓝律师事务所律师。委托诉讼代理人张伊宁，河南胜蓝律师事务所实习律师。原告（反诉被告）张冬菊与被告（反诉原告）河南省懿丰置地有限公司、被告（反诉原告）姚华民民间借贷纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）张冬菊的委托诉讼代理人刘晨阳、郑丽丽,被告河南省懿丰置地有限公司（反诉原告）、被告姚华民（反诉原告）的共同委托诉讼代理人董思源、张伊宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张冬菊向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告河南省懿丰置地有限公司返还二原告购房款2658616元，并支付违约金531723.20元，以上共计3190339.20元；2、依法判令被告姚华民对第1项诉讼请求中的债务承担连带责任；3、本案诉讼费用、保全费用由被告承担。事实与理由：2018年9月11日，原告与被告河南省懿丰置地有限公司（以下简称“懿丰公司”）签订《商品房买卖合同》三份，主要约定：原告购买被告懿丰公司开发的懿丰假曰广场公寓A幢707、712、807、912、914、1101号房屋，被告懿丰公司承诺2019年3月31日前给予网签备案，2019年12月31日前交房；涉案《商品房买卖合同》签订后，被告懿丰公司向原告出具收据三份，确认收到房款2658616元。同日，原告与被告懿丰公司、姚华民签订《补充协议》，主要约定：被告懿丰公司以总房款80％回购原告所购买的涉案房产；回购款自本协议签订之日起贰年内分四次付清；如被告懿丰公司违约，其愿意承担购房款20％的违约金；被告姚华民对被告懿丰公司的所有义务承担连带保证责任。但被告并未按照《补充协议》约定支付回购款，且涉案房屋至今未网签交房。被告（反诉原告）懿丰公司、姚华民共同辩称：一、原告与被告签订的《商品房买卖合同》是无效的，原告要求被告返还购房款和违约金没有法律依据，不应得到支持。1、原告与懿丰公司签订《商品房买卖合同》并不是基于其真实的购房意愿，而是原告为了获取高息，将钱出借给案外人河南亿诺投资担保有限公司(以下简称亿诺公司)，亿诺公司又将非法吸收的存款以高息借给了懿丰公司。后亿诺公司无力向原告支付利息和本金，经三方协商，懿丰公司与亿诺公司签订一份《债务清偿协议》，当时协议中确认懿丰公司一共向亿诺公司借款2.91亿元（尚欠1.2亿元），尚欠款项由懿丰公司用以房抵债形式偿还。懿丰公司根据亿诺公司提供的名单和金额，与原告等众多集资者签订了《商品房买卖合同》。2、经过核查懿丰公司与亿诺公司之间的债务往来，我们发现在与亿诺公司签订债务清偿协议之时多计算了6千万元（清偿协议中，双方一共发生了7笔借款，一共是2.41亿元；但当时错误的计算成2.91亿元，多计算了5千万，另外还有砍头息1千多万元，即使不再计算高息应当返还的部分，也多算了6千多万元）。另外，亿诺公司非法吸收公众存款已经被郑州市公安局立案侦查，在亿诺公司被认定为非法吸收公众存款的情况下，这些协议都是无效的，懿丰公司只需要还本金。在亿诺公司与懿丰公司签订债务清偿协议之前，懿丰公司已向亿诺公司支付了巨额高息，这些都应该被认定为归还本金。现在懿丰公司已经决定向亿诺公司提起诉讼，在懿丰公司与亿诺公司诉讼判决结果出来之前，本案双方的以房抵债的行为为不确定状态，因此在我们提供懿丰公司诉亿诺公司的诉讼手续之后，本案应当作出中止诉讼审理的裁定。二、本案应按照民间借贷关系来审理。双方签订《商品房买卖合同》时，懿丰公司就明确告知了原告和亿诺公司涉案房屋设有抵押，无法办理过户，原告同意抵押解除后再商议。双方签订的《商品房买卖合同》内容不符合房屋买卖合同的构成要件，且在补充协议中约定：两年内以总房款的80%回购原告房产，相当于双方达成新的还款计划。综上，双方并无买卖房屋的真实意思表示，且房屋至今未办理过户。据此，本案应回归到原债权债务关系中，依照民间借贷关系来审理。二被告（反诉原告）反诉请求：1、请求依法确认《商品房买卖合同》与《补充协议》无效；2、由被告承担反诉费用。反诉事实与理由：原被告之间并非正常的房屋买卖关系，双方签订《商品房买卖合同》实为以房抵债，并且该债务不应受到法律保护。本案事实是，原告为了获得高息，将钱出借给亿诺公司，亿诺公司再以更高的利息出借给他人。当被告资金短缺时，以月利率4分的高息向亿诺公司借款；后因被告无力向亿诺公司还款，亿诺公司无力向原告还款，经三方协商，亿诺公司将债务转让给被告，被告用以物抵债的形式将房屋抵给原告，因此，双方签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》。以物抵债合法的前提是双方的债权债务合法且债权人不会因此得到超出法律规定限额的高额利息。原告与亿诺公司之间，亿诺公司与被告之间均为非法的高利贷，且均有砍头息；同时，在以物抵债之前，被告向亿诺公司支付的高息已超过借款本金，根据最高法的解释，非法放贷不应得到支持；且亿诺公司未取得放贷资格，却以民间借贷为业，属于职业放贷人，其民间借贷行为应当依法认定无效。综上，懿丰公司的清偿是基于亿诺公司的债权债务，现无证据证明原告是否向亿诺公司履行出借义务，原告对于亿诺公司的债权来源是否真实合法；我们有理由怀疑亿诺公司向懿丰公司转让债务的真实性或虚假诉讼的嫌疑。故我们主张原告的以物抵债合同无效。原告（反诉被告）辩称：一、张冬菊不是适格的反诉被告，被告的反诉违反了当事人应当限于本诉的当事人范围的法律规定。被告反诉称其向亿诺公司的借款均为高利贷，根据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第二款“借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。”之规定，被告应当向亿诺公司主张权利。二、本诉的诉讼请求与反诉的诉讼请求所依据的法律关系和事实不同，诉讼请求之间没有因果关系。本诉的诉讼请求所依据的事实是以房抵债，法律关系是商品房买卖合同，而反诉所依据的是被告与案外人的民间借贷关系，其法律行为是否有效，应当另案起诉。三、涉案合同系当事人的真实意思表示，应为有效合同。亿诺公司欠反诉被告债务不能偿还，反诉原告懿丰公司欠亿诺公司债务，后经三方协商，用反诉原告懿丰公司在建商品房抵偿反诉被告债务。该行为在法律性质上属于合同法上的债务承担和以物抵债，即反诉原告懿丰公司作为债务人承担了原本属于亿诺公司的债务，然后以房屋抵偿涉案债务。以房抵债系债务清偿的方式之一，是当事人之间对债务如何清偿作出的安排，只要合同当事人意思表示真实，合同不违反法律、行政法规的强制性规定，就应当尊重当事人的意思自治，依法认定合同有效。故反诉被告与反诉原告签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，应为有效合同，双方当事人均应按照合同约定行使各自的权利，履行各自的义务。综上，被告提起的反诉不符合反诉的构成要件，即便是被告不提起本案反诉，法院亦会审查涉案合同的效力。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百三十三条“反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉。”之规定，应当依法驳回被告提起的反诉。本院经审理认定事实如下：2016年5月20日，被告懿丰公司、姚华民与案外人河南亿诺投资担保有限公司（以下简称亿诺公司）签订《债务清偿协议书》一份，约定：鉴于姚华民出面为其旗下企业自2014年9月8日至2015年1月16日期间分十一笔向亿诺公司借款共计2.91亿元，亿诺公司以李绘霞、尉辉、河南多亚实业有限公司、张青军等自然人或企业法人的名义向姚华民旗下企业支付所借款项，详情如下：……双方经过友好协商，根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规，就双方债权债务、项目运作经营、股权转让及其他一切权利义务达成协议如下：……综合以上原则，经双方财务人员认真核对财务凭证及实际往来，截止本协议签订之日减去上述变价抵偿的债务和相互冲抵的债权债务，下余1.2亿元（大写壹亿贰仟万元）为姚华民旗下企业目前实际拖欠亿诺公司债务（附姚华民及其旗下公司借亿诺和禹州款项明细表）。上述欠款双方同意以河南省懿丰置地有限公司开发的遂平县懿丰假日广场项目住宅和商铺转让给亿诺公司即以物抵债的方式清偿。房产价格按遂平县懿丰假日广场项目住宅和商铺当期销售表单价为标准，过户抵偿给亿诺公司的债权人（附项目抵偿房产明细清单）。……本协议签订后，原双方及其关联企业和自然人因借款和许昌亿合置业有限公司所属禹州项目和襄城县建宇房地产开发有限公司所属项目而签订的所有协议自动失效，不再存在任何纠纷。……本协议自双方签字、盖章之日起生效（附表作为协议的附件一并有效）。协议一式四份，双方各执两份，具有同等法律效力。该协议所附的亿诺选公寓房产明细清表显示：张冬菊的房号：A707、A712、A807、A912、A914、A1101，面积分别为67.44平方米、70.39平方米、67.44平方米、70.39平方米、68.77平方米、211.43平方米，单价：4773元、4799元，总金额：2658616元，日期：2018年9月12日，备注80%（回购）。2019年3月7日，亿诺公司出具情况说明，内容为“因姚华民向河南亿诺投资担保有限公司借款后长期未能及时还款，经双方协商后，同意以遂平县懿丰假日广场的房产签约给河南亿诺投资担保有限公司投资客户冲抵相应借款。收到房源共54套，价值总额为人民币：贰仟壹佰捌拾捌万壹仟壹佰贰拾伍元整（21881125元）用于冲抵相应的借款。具体房产明细见附表！特此说明！”。2018年9月11日，张冬菊作为买受人与懿丰公司（出卖人）签订三份《商品房买卖合同》，合同内容：“买受人购买的商品房为第A（幢）（座）（层）A707、A712、A807、A912、A914、A1101号房，该商品房用途为公寓；按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米￥4773元、￥4799元，总金额（人民币）2658616元整。买受人于签定本合同时向出卖人一次性支付房款（人民币）2658616元整。出卖人承诺2019年3月31日前给予网签备案，2019年12月31日前交房。”同日，张冬菊作为乙方与懿丰公司（甲方）、姚华民（丙方）签订《补充协议》（懿丰假日广场），内容为“经甲乙双方友好协商，乙方同意甲方以总房款80%回购乙方所购甲方房产。回购款自本协议签订之日起贰年内分肆次付清，每陆个月底支付一次，每次支付房款的20%。如果甲方违约，甲方愿意承担原房款20%的违约金，并按原购房合同金额及当时市场价补偿本小区同等价值的住宅房产。丙方作为保证人，为以上甲方所有义务承担连带保证责任。本协议自签定之日起生效”。2018年9月12日，懿丰公司给张冬菊出具三份收据，该收据显示“交款单位：张冬菊，收款方式：抵账（现金），付款事由：A707、A712、A807、A912、A914、A1101，总金额：2658616元”。另查明，案涉房屋办理有抵押登记，现已被驻马店市中级人民法院进入司法拍卖程序，拍卖中，张冬菊作为案外人向驻马店市中级人民法院提出案外人异议，驻马店市中级人民法院经审查，裁定驳回了张冬菊的异议。上为本案事实。以上事实有原被告的当庭陈述，原告提交的《商品房买卖合同》、收据、《补充协议》、《附属协议》、驻马店市中级人民法院关于拍卖遂平县懿丰假日广场公寓用房的拍卖公告，被告提交的亿诺公司与懿丰公司签订《债务清偿协议书》、遂平县懿丰假日广场亿诺抵偿房产明细清单（以最后选房为准）及亿诺选房明细表、亿诺公司出具的情况说明、河南亿诺投资担保有限公司企业信用信息公示报告、驻马店市中级人民法院执行裁定书等证据材料在卷为据，业经庭审质证，予以认定。本院认为：第一、关于被告懿丰公司、姚华民是否能提起反诉的问题；根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百三十三条第一款“反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。”及第二款“反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。”之规定，经庭审查明，本案情形符合以上条款的规定，被告懿丰公司、姚华民有权提起反诉，本院合并审理符合法律规定。原告（反诉被告）辩称被告不具有反诉主体资格的主张则无依据。第二、关于原被告之间签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》的效力问题，该《商品房买卖合同》是被告懿丰公司不能偿还原告的债务人亿诺公司的债务时，通过三方协商，将亿诺公司对原告的债务转移给被告懿丰公司偿还的情况下签订的。从双方签订的《商品房买卖合同》文本内容及双方同日签订的《补充协议》的内容可以看出，原被告双方均没有买卖商品房的真实意思，《商品房买卖合同》实际是对被告懿丰公司偿还原告债务的履约担保。双方之间不是实质意义上的商品房买卖合同关系，而是债务清偿。《补充协议》实际是被告懿丰公司接收亿诺公司转移的债务后，与原告达成的债务偿还协议，《补充协议》中的回购款2126892.8元(2658616元×80%)实际是被告需要向原告履行的债务。《补充协议》是当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，被告懿丰公司应当按照《补充协议》约定向原告支付相应款项或补偿本小区同等价值的住宅房产。现被告懿丰公司未按协议约定履行向原告支付回购款或补偿本小区同等价值的住宅房产义务，构成违约，应承担违约责任。被告懿丰公司应当按《补充协议》约定向原告张冬菊支付违约金531723.20元(2658616元×20%)。被告懿丰公司共需向原告张冬菊支付2658616元(2126892.8元+531723.2元)。原告要求被告懿丰公司返还全部购房款2658616元及按全部购房款的20%支付违约金的主张与《补充协议》的约定不符，本院不予支持。被告姚华民作为保证人在《补充协议》上签名、捺印，自愿承担连带保证责任，系其真实意思表示，应依约承担连带保证责任。被告懿丰公司、姚华民反诉请求确认《商品房买卖合同》与《补充协议》无效，该请求与本院查明认定的事实不符，本院不予支持。被告主张案外人亿诺公司涉嫌刑事犯罪，但未提供相关证据加以证明，本院不予采信，其据此中止本案审理的申请，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》有关中止审理的规定，本院不予准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）河南省懿丰置地有限公司于本判决生效之日起十日内原告（反诉被告）张冬菊支付人民币2658616元。二、被告（反诉原告）姚华民对判决第一项债务承担连带清偿责任。三、驳回原告（反诉被告）张冬菊的其他诉讼请求。四、驳回被告(反诉原告)河南省懿丰置地有限公司、姚华民的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32323元，由原告张冬菊负担9323元，由被告河南省懿丰置地有限公司、姚华民共同负担23000元。反诉案件受理费100元，由被告河南省懿丰置地有限公司、姚华民负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本并交纳上诉费用，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判长  陈荣翔审判员  谢军凤审判员  李 真二〇二〇年十一月十日书记员  张愉曼