广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终943、997号上诉人（原审原告）：叶某某，男，汉族，1977年12月22日出生，住广东省深圳市龙岗区坪山镇科技楼1302，公民身份号码：440************915。上诉人（原审原告）：叶某某，男，汉族，1979年12月24日出生，住广东省深圳市龙岗区***************，公民身份号码：440************910。上述上诉人共同委托诉讼代理人：李明清，广东恒港律师师事务所律师。上述上诉人共同委托诉讼代理人：张艺，广东恒港律师事务所律师助理。被上诉人（原审被告）：惠州市卓越东部房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾**石化大道**卓越东部蔚蓝海岸花园会所。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：龚某，女，该公司员工。原审第三人：深圳市博睿行房地产咨询有限公司，住所地：深圳市福田区*********竹子林联泰大厦1208室。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：廖增金、刘甜甜，均系广东亚桐律师事务所律师。上诉人叶某某、叶某某与惠州市卓越东部房地产开发有限公司、深圳市博睿行房地产咨询有限公司因商品房预售合同纠纷两案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2019）粤1391民初3106、3108号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了两案，两案现已审理终结。（因上述两案所涉及基本事实和争议焦点问题相同，以下行文以943号案件为例进行表述、论证。）叶某某向本院提出上诉请求：1、请求二审法院依法撤销原审判决；2、依法改判支持上诉人一审诉讼请求；3、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。上诉理由：原判决认定事实不清，适用法律不当，实体判决错误。一、第三人系被上诉人的“销售合作方”，代理被上诉人销售房屋，又与上诉人签订委托代理“购房”服务合同，被上诉人和第三人共同向上诉人隐瞒了这一事实，上诉人在其共同忽悠下，作出了违背自己意思的错误表示，于2019年4月29日签订了《卓越东部蔚蓝海岸花园认购书》及补充协议（一）及《认购签约通知函》、《签约须知》；上诉人除持有上述文件外，被上诉人没有向上诉人提供其他任何合同及文件；同日，被上诉人还提供了一系列的文件，要求上诉人签名。上诉人向被上诉人“支付了定金50000元，购房款1262600元共计1312600元”；原审判决认定“经第三人居间服务”的认定，认定事实错误。二、原审判决认定：“后原、被告双方于2019年6月13日签订了《商品房买卖合同（预售）》…”认定事实错误：其一、2019年4月29日，上诉人在签署《卓越东部蔚蓝海岸花园认购书》及补充协议（一）等文件时，被上诉人将一沓文件的签名处让上诉人签字，上诉人并不知悉这一沓文中包含《商品房买卖合同（预售）》等文件；其二、广东达伦律师事务所作为第三方，向上诉人收取了费用项目为“购房费用”，证明2019年4月29日上诉人签署了《商品房买卖合同（预售）》等文件。“见证”合同签署。其三、原审中，上诉人提交的录音（录像）及文字整理证实，2019年5月1日、5月2日，上诉人向被上诉人的销售人员黄龙彪，蒋祥旺、彭方林明确提出解除合同，2019年5月5日向大亚湾房地产管理局信访，提出不购买房屋全额退款的要求，上诉人不可能于“2019年6月13日签订了《商品房买卖合同（预售）》…”。其四、上诉人于2019年5月30日起草《民事起诉状》，于2019年6月12日向大亚湾区人民法院提起诉讼（网上立案申请），经法院网上立案审查，于6月20日补充材料，大亚湾区人民法院于2019年7月23日正式立案。上诉人更没有理由在向法院提起诉讼之后，“于2019年6月13日签订了《商品房买卖合同（预售）》…”。被上诉人在上诉人明确提出解除合同，退还全额款项的请求后，恶意的弄虚作假，在上诉人2019年4月29日签署（没有注明日期）《商品房买卖合同（预售）》，填写为签署时间为“2019年6月13日”，并于2019年7月29日办理了预售商品房买卖预告登记，对上诉人没有约束力，违背了上诉人的意思。三、上诉人依法解除合同的请求，符合法律规定，依法应当得到法院的支持，原审判决适用法律不当。1、根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项的规定“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”当事人可以解除合同。2、根据《卓越东部蔚蓝海岸花园认购书》的约定：“应在签订认购书之日起7日内—签订正式商品房买卖合同”。上诉人于2019年5月1日向被上诉人提出，5月5日向大亚湾区房地产管理局信访，明确表明不履行合同，提出解除合同。3、被上诉人在收到上诉人提出不履行合同，要求解除合同全额退款的请求后，没有提出任何异议，亦未向法院提出确认合同效力之诉。综上所述，（2019）粤1391民初3106号判决认定事实不清，适用法律不当，实体判决错误，请求二审法院依法予以纠正，支付上诉人的诉讼请求。被上诉人发表答辩意见：一审判决适用法律正确，请求二审驳回原告的上诉请求。原审第三人发表陈述意见：一审判决适用法律正确，请求二审维持一审判决。原审原告叶某某向一审法院提出起诉请求：1.判令解除原告与被告签订的《卓越东部蔚蓝海岸花园认购书》及补充协议（一）、《商品房买卖合同》及补充协议；2.判令被告向原告返还定金50000元、购房款1262600元；3.判令被告向原告返还产权登记费用550元、测绘费280元；4.本案诉讼费由被告负担。一审法院查明的事实：被告具有商品房开发经营资质，涉案商品房取得预售许可。第三人系被告销售合作方。经第三人居间服务，2019年4月29日，原、被告双方签署《卓越东部蔚蓝海岸花园认购书》及补充协议（一），主要内容为：1.原告自愿以1312600元的价格购买卓越东部蔚蓝海岸花园蔚蓝北区第36栋1层01号商铺；2.签订认购书时，原告向被告支付定金50000元；3.付款方式为一次性支付购房款，原告应在签署认购书7日内付清总房款；4.原告应自签订认购书之日起7日内前往被告销售中心签约室签订正式的商品房买卖合同；5.对交易风险及查阅相关文件，认购书补充协议（一）作出了特别提示。双方还对其他相应事宜作出了约定。被告还向原告发出了《认购签约通知函》及《签约须知》。签订认购书当日，原告向被告支付了定金50000元、购房款1262600元共计1312600元。后原、被告双方于2019年6月13日签订了《商品房买卖合同》（预售）。涉案房产已于2019年7月29日办理了预售商品房买卖预告登记。另查，被告卓越公司于2014年7月18日取得案涉房屋所在项目的建设用地规划许可证、于2015年6月17日取得案涉房屋所在项目的国有土地使用权证、于2018年1月19日取得案涉房屋所在项目的建设工程规划许可证、于2018年2月2日取得案涉房屋所在项目的建筑工程施工许可证、于2018年9月30日取得案涉房屋所在项目的商品房预售许可证。再查，原告于2019年5月5日就购房有关情况向大亚湾管理局提起信访。一审法院认为，原告作为一个完全民事行为能力人,应认识到在合同上签名的法律意义以及向他人转账支付款项的法律后果。原告作为购房者，对于购买房屋这类贵重物品，更应当负有谨慎注意义务。本案中，原告不仅和被告签订了《卓越东部蔚蓝海岸花园认购书》及补充协议（一），还按约定向被告支付了定金50000元、购房款1262600元等全部购房款1312600元。后原、被告双方还签订了《商品房买卖合同》（预售），且涉案房产已于2019年7月29日办理了预售商品房买卖预告登记。故《卓越东部蔚蓝海岸花园认购书》及补充协议（一）、《商品房买卖合同》（预售）及补充协议，是双方的真实意思表示，不违反法律、法规规定，为有效合同，双方均应按照合同的约定行使权利和履行义务。合同是否符合解除条件的问题。原、被告双方作为完全民事行为能力的民事主体，签订《商品房买卖合同》（预售），故《卓越东部蔚蓝海岸花园认购书》及补充协议（一）、《商品房买卖合同》（预售）及补充协议均是双方真实意思的表示，上述合同均合法有效。原告现要求解除该合同，也说明了原告对该合同的效力是认可的。我国合同法对于合同解除规定了两种情况，一是约定解除，即合同双方当事人一致同意解除合同或者约定的解除合同的条件成立即可解除合同;二是法定解除，即法律规定赋予一方当事人可以解除合同的权利，我国合同法规定的法定解除有以下几种：1.因不可抗力致使不能实现合同目的；2.在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；3.当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；4.当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。本案中，原、被告双方没有一致同意解除合同，原告也没有主张双方约定的解除合同的条件已经成立，因此，原告主张解除合同不属于约定解除。若原告行使法定解除权则应当符合法律规定的四个条件，就本案来说，原告的合同目的是购买房屋，原告能够及时取得符合质量约定的房屋即实现了合同的基本目的，因此，原告据此要求解除《商品房买卖合同》（预售），故《卓越东部蔚蓝海岸花园认购书》及补充协议（一）、《商品房买卖合同》（预售）及补充协议，理由不成立，法律依据不充分，一审法院不予支持。原告认为被告隐瞒事实致使其作出错误的意思表示，从而要求解除合同的主张，证据不足，一审法院不予采纳。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告叶某某全部的诉讼请求。案件受理费8310.44元，由原告叶某某负担。本案二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本两案系商品房预售合同纠纷，根据当事人的上诉及答辩意见，本两案争议焦点是:涉案合同能否予以解除。本院对此分析如下：上诉人主张其是在不知情的情况下与被上诉人签署涉案《商品房买卖合同》，但对该主张没有提供充分的证据予以证实。至于涉案合同是否符合法定解除的条件，对此，上诉人已经签署了《认购书》及相关《补充协议》，也已支付完毕全部购房款，涉案合同现阶段不符合法定解除的条件。一审法院未予支持上诉人的诉请，并无不当，本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本两案二审案件受理费，经核准，均由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长 曾 莹审判员 胡 江审判员 卫书平二〇二〇年六月九日书记员 叶秀婷