陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终5440号上诉人（原审被告）:陕西东城新一家置业有限公司，住所地：陕西省西安市灞桥区新市村**。法定代表人：李林，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙坤，男，1988年11月17日出生，汉族，员工，住。委托诉讼代理人：罗小云，女，1982年11月16日出生，汉族，员工，住。被上诉人（原审原告）：许芳，女，l977年10月27日出生，汉族，现住西安市灞桥区。上诉人陕西东城新一家置业有限公司（以下简称：东城新一家公司）因与被上诉人许芳商品房销售合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院(2019)陕0111民初7358号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依照最高人民法院制定的《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》之规定，依法由审判员董凡独任审理了本案，现已审理终结。东城新一家公司向本院提出上诉请求：1、请求改判原审法院做出的(2019)陕0111民初7358民事判决书：陕西东城新一家置业有限公司向许芳支付违约金6732.8元（以总房款数额351766元为基准，按日万分之0.3的利率自2018年2月1日起计算至2019年12月24日止）2、判令许芳承担本案的一、二审诉讼费用。事实与理由：《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，应严格按照合同约定来计算违约金，一审法院以房屋总价日万分之一的标准计算逾期交房的违约金没有法律依据，且明显金额过高。1、按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“如果合同中对逾期交房违约金未作约定，或约定不明违约法院可以酌情调整。本案中双方签订《商品房买卖合同》对逾期交房违约事宜有明确约定为日万分之0.3，《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示双方，双方都认可合法有效，应严格按照合同约定来计算违约金。2、根据法律规定“当事人请求增加违约金的，增加后的违约金以不超过实际损失为限”一审中许芳并未就合同约定的逾期交房违约金不足以弥补其实际损失提供证据加以证明。一审法院所说的许芳的实际损失没有证据支持。一审法院在没有证据依据的前提下酌定将违约金由日万分之0.3调整到日万分之一明显过高，损害其公司利益。综上，为维护其公司的合法权益，现依法向贵院提起上诉，请求结合本案事实予以改判。许芳辩称，一审认定事实与本案双方庭审及自认的一致，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。东城新一家公司未按照合同约定的时间交付房屋，合同约定的违约金不足弥补其实际损失，一审根据其交房期间同地段同类房屋酌情将违约金提高符合法律规定。诉讼费应由败诉方承担。综上，请求驳回东城新一家公司的上诉。许芳向原审法院提起诉讼请求：1、判令东城新一家公司向其支付合同约定的违约金6732.8元，赔偿其实际损失37800元，共计44532.8元(暂计算至2019年10月31日，以实际交付日为计算截止日，实际损失租金每月1800元，违约金按日0.3／10000为10.55298元)；2、判令东城新一家公司支付其因违约所支付的律师费用16500元；3、判令东城新一家公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：其与东城新一家公司于2017年4月22日签订《商品房买卖合同》，约定由其购买东城新一家公司开发的位于西安市灞桥区国际公寓(实名：泰尔一开云家寓)1号楼0804房屋，(精装修带家具家电)该商品房建筑面积共45.27平方米，单价为7770.4元，总价款为351766元，交房时间为2018年1月31日前向买受人交付商品房。合同签订后，其于合同约定的2017年7月6日前向其交纳全部购房款351766元，东城新一家公司未按约定期限交房，构成严重违约。现因东城新一家公司无法交付房屋，其一直在外租房居住，租金实际损失l800元／月，自2018年1月31日至2019年10月31日租金为37800元，(暂计算至2019年10月31日，以实际交付日为计算截止日)。为维护其的合法权益，故诉至法院，望判如所请。诉讼过程中，许芳明确诉讼请求：违约金从2018年2月1日起算，以实际支付日为实际截止日，暂计算至2019年12月4日共计21个月，以351766元为基数，实际损失租金每月1800元，违约金按日万分之0.3，计算方式为351766元×0．3／10000×21个月=6732.8元；实际损失从2018年2月1日起算，以实际支付日为实际截止日，暂计算至2019年10月31日共计21个月，租金每月1800元，共计37800元，以上违约金合计44532.8元。判令东城新一家公司支付其因违约所支付的律师费用16500元，律师费也是合理的支出；诉讼费由败诉方承担。东城新一家公司辩称，同意按照合同约定支付原告逾期交房违约金，超过合同约定以外的，请求法院依法驳回。双方签订的商品房买卖合同真实有效，且在房管局备案，合同对于逾期交房违约金标准有明确有约定，应按照合同约定严格执行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原审法院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议的证据如下：商品房买卖合同、收款收据6张及手机银行转账记录4页、信用卡电子账单一张：东城新一家公司收款收据（定金1万元）、东城新一家公司收款收据（合计341766元）、手机转账记录。原审法院对上述证据的真实性予以确认，并与庭审笔录共同在卷佐证。当事人对真实性有异议的证据原审法院认定如下：1、房屋租赁合同一份、收款收据3张及微信转账截图一张、离婚证一份，因许芳提交的该组证据之间无法形成完整的证据链，故对该组证据的真实性不予认可。2、照片6张（共一页）及通话记录3页，2019年9月18日与王娇电话录音（电话号码为17791599074，时长4分11秒），许芳提交的该组证据能够相互印证，故对该组证据的真实性予以确认。根据当事人陈述及经审查确认的证据，原审法院查明事实如下：许芳与东城新一家公司签订《商品房买卖合同》，约定许芳购买东城新一家公司开发的位于西安市家（TT国际公寓）1幢1单元8层10804号房屋，房屋建筑面积为45.27平方米，总价款为351766元。合同第七条约定：买受人应当在2017年7月6日前支付该商品房全部价款；第十一条：“（一）出卖人应当在2018年1月31日前向买受人交付该商品房”；第十二条：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1.2中方式处理：……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之0.3的违约金”。合同签订后，许芳依约于2017年7月6日之前向东城新一家公司支付涉案房屋的全部购房款351766元。但东城新一家公司至今未向许芳交付涉案房屋。审理过程中，许芳称违约金过低，不足以弥补其实际损失，要求法院将违约金增加为许芳的实际损失。原审法院认为，许芳与东城新一家公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方当事人均应按合同约定及时、全面履行各自的义务，许芳依约支付了全部房款，东城新一家公司应根据合同约定的时间向许芳交付涉案房屋，东城新一家公司至今未交付该房屋，其行为构成违约，应向许芳支付违约金。许芳称合同约定的违约金过低，无法弥补其损失，要求法院对违约金予以调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”虽然许芳提交的证据不足以证明因东城新一家公司逾期交房给其造成的损失金额，但因合同约定的每日万分之0.3的违约金过低，实际不足以弥补许芳的损失，结合东城新一家公司延期交房期间同地段同类型房屋月租金标准，酌情将违约金调整为日万分之一。故许芳要求东城新一家公司支付违约金，以总房款351766元为基数，按照日万分之一从2018年2月1日计算至本判决作出之日。本判决作出之日以后的逾期交房违约金，许芳可待损失实际发生后另行主张。许芳要求东城新一家公司支付律师费16500元之诉讼请求，因未提交相关证据证明其主张，且无合同约定，故原审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原审法院遂判决：一、被告陕西东城新一家置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告许芳支付逾期交房违约金24342.21元（以购房款351766元为基数，按照日万分之一的利率自2018年2月1日起计算至2019年12月24日）；二、驳回原告许芳其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1326元，减半收取663元，原告已预交，由原告负担459元，被告负担204元（连同上述应付款项在本判决生效之日起十日内一并给付原告）。本院经审理查明，原审法院认定的事实属实。本院认为，许芳与东城新一家公司签订的《商品房买卖合同》符合意思自治原则，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案东城新一家公司存在违约逾期交房的事实，其应依法、依约承担相应违约责任。依据我国合同法第一百一十四条以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条的规定，许芳请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。结合本案，至本案诉讼时，东城新一家公司距合同约定的交房时间已逾期近两年未交付涉案房屋。尽管原审法院依法将东城新一家公司承担的违约金增加至24342.21元，但亦与案涉房屋相似户型、相同区域的租金估值尚存在明显差距。因此，东城新一家公司认为原审法院认定违约损失过高的主张，本院不予支持。综上，原审判决正确，应予维持，东城新一家公司的上诉请求依法应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。陕西东城新一家置业有限公司预交的240元二审案件受理，由陕西东城新一家置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 董 凡审判员 肖晓通审判员 辛 娟二〇二〇年六月十七日书记员 范致远