苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初2964号 原告：刘雪情，女，1980年12月1日出生，汉族，住安徽省枞阳县。 委托诉讼代理人：蔡明智，江苏剑桥颐华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姜壮志，江苏剑桥颐华律师事务所律师。 被告：苏州禾发房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州市西环路****楼**。 法定代表人：李兆荣，董事长。 委托诉讼代理人：吴莉莉，江苏新高的（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周宁，江苏尚韬律师事务所律师。 第三人：中信银行股份有限公司苏州分行，住所地江苏，住所地江苏省苏州工业园区苏州大道**金融港商务中心**> 负责人：赵元新，系行长。 委托诉讼代理人：蒋文达，江苏源实发扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张静，江苏源实发扬律师事务所律师。 原告刘雪情与被告苏州禾发房地产开发有限公司（以下简称禾发公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月28日立案，依法适用简易程序。依原告刘雪情申请，本院依法追加中信银行股份有限公司苏州分行（以下简称中信银行苏州分行）为第三人参加诉讼。本院于2020年10月30日公开开庭进行了审理，原告刘雪情的委托诉讼代理人姜壮志、被告禾发公司的委托诉讼代理人吴莉莉、第三人中信银行苏州分行的委托诉讼代理人蒋文达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘雪情向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方签订的《苏州市商品房买卖合同》解除。2、判令被告返还购房款8530261元。3、判令被告支付按房款10%计算的违约金853026.1元。4、判令被告赔偿各项损失共计864003.13元，其中首付款利息损失391508.45元(暂计算至2020年5月19日)，房屋贷款利息损失392494.68元(暂计算至2020年5月1日)，居间服务费损失70000元，律师费10000元。5、诉讼费、保全费、担保费由被告承担。审理中，原告明确第一项诉请为确认商品房买卖合同（备案号苏房商姑苏合同201808200120）于2020年5月15日解除；第四项首付款利息损失是以首付款2560261元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2018年8月1日起计算至实际返还之日止；房屋贷款利息损失以392494.68元为基数按中信银行个人借款合同约定的利率标准计算到实际付清之日止；第五项诉请中的财产保全担保费为8500元，并增加一项诉请：判令解除原被告与第三人签订的中信银行个人购房借款合同。事实和理由：原、被告双方签订了合同编号为苏房商姑苏合同201808200120的《苏州市商品房买卖合同》，约定被告将位于苏州市商品房出售给原告，房屋总价为8530261元，被告应于2019年12月30日前交付房屋。合同约定，如被告逾期交房超过60日的，原告有权解除合同，被告应如数退还购房款，并按照房屋总价款的10%支付违约金，造成其他损失的被告另行依法承担赔偿责任。合同签订后，原告已按约支付全部购房款，但被告未将符合约定的房屋交付原告。2020年5月8日原告依法向被告发出了《解除合同通知书》，解除了双方签订的苏州市商品房买卖合同，并要求被告承担违约责任。被告逾期交付房屋行为违反合同约定，并给原告造成了重大经济损失，故诉至法院。 被告禾发公司辩称：本案合同约定的交付时间为2019年12月30日，根据合同约定原告行使解除权的期限已经届满，无权解除合同，即使原告有权解除合同，其既主张违约金又主张损失，属于重复主张。 第三人中信银行苏州分行述称：原、被告与第三人签订的中信银行个人购房借款合同合法有效，我方按约履行了合同义务，原告应履行还款义务，被告承担担保责任，现原告诉请解除购房合同和借款合同，原、被告的行为已经违反了上述借款合同的约定，致使合同目的无法实现，要求被告与原告连带返还第三人借款本金5654916.73元及利息，并支付第三人为实现债权产生的律师费损失181479元。 本案当事人围绕诉讼请求，依法提交了苏州市商品房买卖合同、收据及转账记录、中信银行个人借款凭证及还款计划、解除合同通知书及EMS邮件寄送情况、中信银行还款记录打印件、法律服务合同书、律师费发票、居间合同、收据、借记卡账户历史明细清单、发票、《建设项目涉及考古调查、勘探审核意见书》（苏文物考（2016）17号）、《建设项目涉及考古发掘意见书》（苏文物考掘（2018）1号）、《苏州虎丘路新村土墩考古发掘工作情况报告》、常熟市住房和城乡建设局的关于转发苏州市大气办“关于采取果断措施应对重污染天气的紧急通知”等停工原因及通知材料复印件、中信银行个人购房借款合同复印件、个人借款凭证复印件、律师函及邮寄凭证复印件、个人贷款逾期欠款说明、案件委托代理合同复印件、律师费发票复印件及客户回单复印件，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年9月8日，刘雪情与苏州三六五网络科技有限公司签订居间合同，并于同日支付信息服务费7万元。 后，禾发公司（出卖人）与刘雪情（买受人）签订苏州市商品房买卖合同，约定买受人向出卖人购买苏州市姑苏区商品房，建筑面积256.18平方米，属叠加结构，门牌号为××幢102室，总价款6237406元。 2018年8月20日，刘雪情（买受人）与禾发公司（出卖人）对房号进行了变更并再次签订苏州市商品房买卖合同（合同编号：苏房商姑苏合同201808200120），约定原告刘雪情以8530261元价格购买被告开发的位于苏州市的毛坯商品房（建筑面积256.88平方米，以下简称案涉房屋）。该合同第17条约定，出卖人定于2019年12月30日前将该商品房交付给买受人，不可抗力除外，本合同所称交房日期包括装修工程施工周期；第18条中约定该商品房交付的标志为买卖双方签署房屋交接文件。合同第20条（逾期交房的违约责任）中第2款约定，出卖人未按本合同第17条约定的时间将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，自买受人解除合同通知书送达之日起60日内，出卖人应当将买受人已付房价款如数退还买受人，并按本合同第4条约定房屋总价款的10%向买受人支付违约金，造成买受人其他损失的，出卖人另行依法承担赔偿责任；买受人不解除合同的，自本合同第17条约定的房屋最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。合同第38条（送达的方式和地址）约定：任何根据本合同发出的文件，均应以面呈、快递或邮寄挂号信的方式送达对方在本合同第一部分所列地址，任何一方变更送达地址应及时书面通知对方，若因怠于通知造成无法送达的，视为送达。补充协议第5条（对主合同第七条买受人逾期付款的违约责任）约定：因乙方逾期付款导致甲方未能于合同约定日期交付该商品房的，乙方除承担逾期付款违约责任外，还应自交付通知中规定的收房截止日期次日起按照主合同中相关约定承担相应责任。一方通过法律途径追究另一方违约责任的，违约方还需承担守约方为此支出的律师费等仲裁相关费用。在补充协议第18.1条中约定，乙方按主合同第20条（甲方逾期交房的违约责任）行使解除权的，应于约定期限届满之日起十五日内向甲方发出解除合同的书面通知。如果乙方未在上述期限内将解除合同的书面通知送达甲方，则视为乙方放弃解除合同的权利。合同还对其他事项作了约定。 刘雪情于2018年7月31日支付购房首付款682855元，8月16日支付1877406元，合计2560261元。2019年3月27日，刘雪情（甲方、借款人、抵押人）与中信银行苏州分行（乙方、贷款人）、禾发公司（丙方、保证人）签订个人住房借款合同(编号为811202129240),约定刘雪情因买涉案房屋向中信银行苏州分行申请个人房产抵押贷款，金额5970000元,借款期限360个月，自2019年3月27日起至2049年3月27日止，贷款以按月等额本金还款方式,借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保,保证人禾发公司为本合同项下的贷款提供连带责任保证。合同6.6约定:乙方为实现债权和担保权而支付的所有费用包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费等，均由甲方负担。8.3约定，抵押和担保范围包括合同项下的本金、利息、等及实现债权的和担保权利的费用包括但不限于诉讼费、律师费等等。中信银行苏州分行遂向禾发公司支付了5970000元。 2020年5月8日，原告刘雪情以EMS向禾发公司发送书面解除合同通知书，通知书载明：禾发公司应于2019年12月30日前交付房屋，但合同签订后，我方已按约支付全部购房款，但禾发公司至今仍未将符合合同约定的房屋交付我方，故通知解除双方签订的商品房买卖合同，请在收到本通知之日起3日内与我方沟通解除合同的相关事宜，同时我方保留追究贵方违约责任的权利。上述通知书以EMS邮政快递方式向上述合同中约定的地址（也是禾发公司注册登记地）进行了邮寄，收件人为禾发公司，快递内件品名处明确列明内容为解除合同通知书。经查询，该邮件于2020年5月15日以地址有误退回。 2020年5月5日，刘雪情与江苏剑桥颐华律师事务所签订《委托代理合同》一份，约定刘雪情因与禾发公司商品房买卖合同纠纷，委托该所律师作为该案的代理人，律师代理费用为10000元。2020年5月14日，江苏剑桥颐华律师事务所向原告开具了金额为10000元的增值税发票。 2020年6月11日，原告为本案财产保全向保险公司支付财产保全担保费8500元。 第三人中信银行苏州分行提交的截至2020年10月26日的还贷款明细载明，自2019年4月1日起，刘雪情按月归还贷款本息，截至2020年10月26日，刘雪情实际归还本金315083.27元，利息538082.53元，合计853165.8元，尚欠贷款本金5654916.73元。 截至2020年10月30日，刘雪情仍按照个人住房借款合同每月正常还贷，并表示在本案判决生效之前，仍将按期还款，而非一次性提前归还。庭审中，中信银行苏州分行确认提前还贷不会产生违约金等相关费用，但本次诉讼实际产生律师费90730元，并提供同等金额的发票及客户回单，客户回单上载明：刘雪情案律师费暂付。原告认为，结合第三人的诉讼主体地位和案件情况，该律师费标准并非双方真实意思，贷款合同关于律师费的约定系格式条款，且原告并无过错，要求原告承担缺乏合同依据。被告认为，贷款合同并未约定本案情形律师费由被告承担，且该金额和第三人主张的出入较大并载明暂定，并非最终结算。 审理中，禾发公司陈述，案涉房屋目前已经建造完成，并于2020年10月22日左右进行竣工验收，目前尚未正式取得最终验收手续。 本院认为，禾发公司与刘雪情签订的苏州市商品房买卖合同及禾发公司与刘雪情、中信银行苏州分行签订的个人购房借款合同合法有效，各方均应依照合同约定全面履行各自的义务。根据双方签订的商品房买卖合同约定，禾发公司应当在2019年12月30日前将该商品房交付给买受人，逾期超过60日的，刘雪情有权解除合同。关于禾发公司根据补充协议第18.1条的约定原告已丧失解除权的抗辩意见，本院认为，因交付房屋属于禾发公司的主要核心义务，但禾发公司至今仍未交付，属于根本违约。在禾发公司至今无法交付房屋的情形下，房屋买卖合同中约定超过期限即丧失解除权的约定属排除对方当事人主要权利的条款，本院不予适用，故原告有权要求合同解除。根据查明的事实，双方之间的商品房买卖合同已于解除函退回之日即2020年5月15日视为解除。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。故刘雪情要求解除中信银行个人购房借款合同，合法有据，本院亦予以支持。 根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，刘雪情要求禾发公司返还购房款的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。据此，禾发公司应将已收取的购房款8530261元予以返还，其中返还原告首付款2560261元。 关于刘雪情主张的违约责任部分：1、首付款2560261元的利息损失。因商品房买卖合同于2020年5月15日解除，故首付款利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年5月15日起计算至实际返还之日止。2、因银行贷款产生的利息系因禾发公司违约而造成的损失，应由禾发公司予以赔偿。3、按合同约定以房屋总价款的10%的违约金853026.1元。因合同解除系禾发公司违约导致，原告因合同解除所受的损失包括房价上涨的差价等损失，禾发公司未举证证明合同约定的违约金明显过分高于损失，故原告的该主张符合法律规定及合同约定，应予支持。4、保全担保费8500元。同上，合同解除系禾发公司违约导致，原告为财产保全而支付的担保费属于必要合理支出，应由禾发公司负担。5、原告主张的律师费损失10000元。原告主张以苏州市商品房买卖合同补充协议第18.2条约定要求禾发公司承担律师费，但该条明确在甲方即被告禾发公司行使解除权时，应由乙方即原告刘雪情承担律师费，权利的行使主体是禾发公司而非刘雪情。因此，原告的该项主张缺乏事实与法律依据，且以房屋总价款的10%计算的违约金也足以弥补原告的该项损失，故本院对此不予支持。6、关于第三人中信银行苏州分行主张的律师费181479元。本院认为,借款合同中明确约定违约方应当承担律师费,但本案系被告违约导致商品房买卖合同、个人借款合同解除,故该费用应由被告禾发公司承担，本院按照第三人中信银行苏州分行的应诉内容、关联程度及应诉成本等因素酌情认定律师费40000元。7、关于赔偿原告居间服务费损失70000元，没有法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款的规定，判决如下： 一、原告刘雪情与被告苏州禾发房地产开发有限公司于2018年8月20日签订苏州市商品房买卖合同（编号：苏房商姑苏合同201808200120）于2020年5月15日解除。 二、原告刘雪情与被告苏州禾发房地产开发有限公司、第三人中信银行股份有限公司苏州分行签订的个人购房借款合同于本判决生效之日解除。 三、被告苏州禾发房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘雪情购房首付款2560261元，并支付利息（其中以2560261元为基数，自2020年5月15日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际返还之日止）。 四、被告苏州禾发房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘雪情截止本判决生效之日原告刘雪情已向第三人中信银行股份有限公司苏州分行偿还的贷款本金和利息（以中信银行股份有限公司苏州分行于本判决生效当月出具的还款明细清单为准）。 五、被告苏州禾发房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还第三人中信银行股份有限公司苏州分行个人购房借款合同剩余的贷款本金和利息。 六、被告苏州禾发房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘雪情违约金853026.1元。 七、被告苏州禾发房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告刘雪情保全担保费8500元。 八、被告苏州禾发房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付第三人中信银行股份有限公司苏州分行律师费40000元。 九、驳回原告刘雪情的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费83284元，减半收取41642元，保全费5000元，合计46642元，由被告苏州禾发房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起十日内直接支付给原告刘雪情。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审判员  宋红霞 二〇二〇年十一月二十三日 书记员  闫高阳