四川省武胜县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1622民初723号 原告：游德禄，男，1941年12月30日出生，汉族，住四川省武胜县。 原告：刘德群，女，1946年4月4日出生，汉族，住四川省武胜县。 二原告共同委托诉讼代理人：胡奎，武胜县乐善法律服务所法律工作者。 被告：王兴国，男，1951年1月23日出生，汉族，住四川省武胜县。 委托诉讼代理人：张露，武胜县飞龙法律服务所法律工作者。 原告游德禄、刘德群与被告王兴国合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序，分别于2020年5月18日和2020年6月2日公开开庭进行了审理。2020年5月18日开庭时，本案当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。2020年6月2日开庭时，原告游德禄及其与原告刘德群的共同委托诉讼代理人胡奎，被告王兴国及其委托诉讼代理人张露到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告游德禄、刘德群向本院提出诉讼请求：1.判令被告偿还原告的修房款4万元；2.判令被告补偿原告房屋面积差45.48平方米的价款45480元；3.判令被告承担违约金5万元。事实及理由：2011年，被告就猛山乡义和街数十户老房屋进行改建。同年4月29日，被告与原告达成《联合建房协议》，原告将原有一切房屋和空地交给被告改造房屋，约定被告还三间门市和三套住房于原告，每个门市4米开间，每套住房面积120平方米，另外还约定原告补8万元给被告。房屋修建时，原告如期支付2万元给被告，另外6万元在被告交原告的土地使用证和房产证时再付。为此，被告没有按照协议履行，提前收取了原告的修房款4万元，门市和住房面积也没有按协议约定进行建造，约定的三个门市均修建厕所，但有一个门市未修建厕所。为此，2013年3月12日，原被告就门市宽度问题达成一致补偿协议，由被告补偿1万元给原告。之后，通过被告提供的“锦绣花园房屋分层、分户各类面积测算统计表”显示，原告三套住房加上分摊面积才能达到120平方米。为此，原告多次找被告和政府部门处理未果。原被告签订的《联合建房协议》系双方真实意思表示，符合相关法律规定，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告王兴国辩称，原告交纳的4万元是其自愿行为，相当于对《联合建房协议》的一种变更，原告要求返还，没有事实和法律依据；原告主张住房面积不足120平方米，但案涉住房经过专业的测绘公司进行测绘，每套住房的面积均不低于120平方米，原告要求被告补偿房屋面积差的价款45480元，没有事实和法律依据，应当驳回；案涉三间门市有一间未修建厕所属实，但这是原告自己要求不修建的，不是被告主观上要违反合同约定；本案被告按照双方签订的合同履行了自己的义务，不存在违约的情形，故原告要求被告承担违约金的诉讼请求，应予驳回。 原告刘德禄、刘德群围绕诉讼请求依法提交了身份证复印件、户籍证明、联合建房协议、联合建房补充协议、收款收据、房屋分层分户面积测算统计表、不动产登记查询结果通知书、裁定书、证人李某证言、证人游某证言、图片等证据，被告王兴国为支持其主张提交了网页查询结果、证人王某1证言、证人王某2证言等证据。本院组织双方当事人进行了质证。对当事人无异议的身份证复印件、户籍证明、联合建房协议、联合建房补充协议、收款收据、房屋分层分户面积测算统计表、不动产登记查询结果通知书、裁定书，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.原告提交的证人游某、李某证言，本院经审查认为，因该二位证人的证言均系说其分别与被告所签合同的履行情况，而本案系原告与被告在履行双方签订合同过程中所产生的纠纷，依据合同相对性，证人游某、李某的证言与本案不具有关联性，故本院不予采信；2.原告提交的图片，拟证明被告交付给原告的三间门市中有两间门市的面积变小了，导致原告的住房面积未达到120平方米。被告质证认为，对图片的三性均不予认可，对于房屋面积的测绘是一个专业的行为，并不能简单的依据原告提交的图片确定。本院经审查认为，原、被告均对房屋测绘面积无异议，案涉房屋的面积应以测绘面积为准，双方争议的是合同约定的还房面积是实际面积还是包含分摊面积的建筑面积，故原告提交的该组证据不能达到原告的证明目的，本院不予采信；3.被告提交的网页查询结果，拟证明对于房屋面积的约定，惯用的是建筑面积，包含分摊面积。原告质证认为，不能达到被告的证明目的，本案原、被告是在2011年签订合同，当时对房屋的面积并没有明确的规范，由于当时没有说具体是什么面积，依据本案原告的理解能力，应按实际面积120平方米来理解。本院经审查认为，被告提交的该组证据旨在证明交易习惯，但被告提交该证据显示的内容均系分摊面积的相关规定，与交易习惯无关，故本院对于该证据不予采信；4.被告提交的证人王某1、王某2证言，拟证明被告交付给原告的三间门市中有一间门市没有修建厕所，是原告游德禄与被告商量后叫他们不修建厕所的。原告质证认为，证人的证言不应当采信，不能达到被告的证明目的。本院经审查认为，该二位证人均到庭接受质询，且其证言相互印证，虽然原告不予认可，但其未提交任何足以反驳的证据，故对于该证人证言，本院予以采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告游德禄与原告刘德群系夫妻关系。2011年，被告就猛山乡义和街数十户老房屋进行改建。同年4月29日，二原告与被告签订《联合建房协议》，主要内容为：“一、被告负责改造原告老房屋（原告原有的一切房屋和空地），被告还原告住房三套，每套房屋面积120平方米左右，还门市三个，每个门市开间4米，原告补被告现金8万元，原告付款时间在被告修建原告房屋时，原告付被告工程款2万元，在被告交付原告土地证和房产证时，原告付被告现金6万元。每个门市修一个厕所……四、此协议双方签字之日起生效，互不违约，如一方违约，交对方违约金5万元。”合同签订后，原告依约将登记在原告游德禄名下，登记建筑面积为62.55平方米的房屋和其使用的空地（未经登记，产权不明）交付给被告，现已拆迁。2013年3月12日，因原联合建房协议第一条规定门市开间为4米，但根据武胜县建筑设计室规划设计宽度差30公分，面积约4平方米，原告游德禄与被告为此签订《联合建房补充协议》，由被告补偿原告1万元。2013年3月12日，被告出具收款收据，载明收到原告交来建房款2万元。2014年1月9日，被告出具收款收据，载明收到原告交来修房款4万元。 2014年2月26日，经四川合众四维测绘科技有限责任公司测绘，被告所修房屋中的1层10号、1层16号、1层17号三间门市的建筑面积分别为53.13平方米、49.01平方米、47.76平方米，套内面积分别为50.73平方米、46.80平方米、45.60平方米，分摊面积分别为2.40平方米、2.21平方米、2.16平方米。所修房屋中的1单元2层1号、1单元3层1号、3单元3层1号三套住房的建筑面积分别为122.89平方米、122.89平方米、120.05平方米，套内面积分别为103.67平方米、103.67平方米、107.18平方米，分摊面积分别为19.22平方米、19.22平方米、12.87平方米。之后，被告将前述三间门市和三套住房交付给原告，原告占有并使用至今，交付的三间门市中有一间门市未修建厕所。 另查明，案涉房屋的产权证至今未办理。2018年7月12日，原告曾因本争议向本院提起诉讼，后于2018年8月13日撤回了起诉。 本院认为，本案的争议焦点为：1.原、被告在所签订的《联合建房协议》中约定“还原告住房三套，每套房屋面积120平方米左右”，该房屋面积120平方米左右是指建筑面积（含公摊），还是房屋实际面积（套内面积）？2.被告提前收取原告交的修房款4万元，是否构成违约？3.被告交付给原告的三间门市中有一间门市没有修建厕所，被告是否构成违约？ 一、关于约定“每套房屋面积120平方米左右”是指建筑面积还是实际面积的问题。本院认为“面积120平方米左右”应指建筑面积（含公摊），理由如下：1.《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同的有关条款或者交易习惯确定”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第七条规定：“下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称的‘交易习惯’：（一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法；……”在本地房地产交易中，房产销售或者产权登记权属证书中的房屋面积往往指专有建筑面积和分摊建筑面积之和，即通常所说的建筑面积。且在涉案房屋所在地采取产权调换方式补偿安置的交易习惯中，也是按建筑面积进行产权调换。故，认定被告还建住房的面积为建筑面积（含公摊）符合行业交易习惯。2.《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”根据该条法律规定，我国合同法确定了诚信解释规则等多种相互结合的合同条款解释方法。诚信解释规则是指依据双方意思表示合理地进行解释合同条款，任何一方不能因合同而获得显失公平、不合理的利益，即解释合同条款应本着诚实、守信、善良的精神，在平衡当事人各方利益的基础上，公平、合理地确定争议条款的含义。产权调换，遵循的是等价原则，即还建房屋的价值应当不低于被拆迁房屋的价值。虽然建筑面积包含套内面积和分摊建筑面积，比同数值的套内面积实际可使用面积少，但是房屋的价值不仅仅受面积影响，还与房屋的新旧程度、外观等诸多因素相关。特别是在现行房屋交易以及价值评估中，往往以权属证书记载的建筑面积作为标准。本案中，原告将其登记建筑面积为62.55平方米的老旧房屋和其使用的空地（未经登记，产权不明）交予被告改建，在补给被告8万元的情况下，被告还其三间门市和三套住房，门市和住房的建筑面积之和已远远高于其原有房屋登记的建筑面积，其价值也应远远高于原告原有的老旧房屋，故依据诚信解释规则，将争议合同约定的“120平方米左右”理解为建筑面积更为公平合理。 二、关于被告提前收取原告交的修房款4万元，是否构成违约的问题。原告称其交纳该4万元并非其真实意思表示，但原告之子游某在向本院提交的书面证明中称“因被告迟迟没有交付房屋，导致没有办法装修入住，为了尽早入住，游某就叫原告刘德群交了4万元给被告”，虽然在双方签订的《联合建房协议》中约定的付款时间为“在被告修建原告房屋时，原告付2万元，在被告交原告土地证和房产证时，原告付被告6万元”，但原告为了尽早装修入住，自愿提前付款4万元给被告，应视为双方对合同约定付款时间的变更，被告接收原告交付的该4万元，不构成违约。 三、关于被告交付给原告的三间门市中有一间门市没有修建厕所，被告是否构成违约的问题。庭审中，被告申请的二位证人均证实当时没有修建厕所是经过原告游德禄与被告商量的。庭审中，原告亦承认被告所修建的门市中只有原告的一间门市没有修建厕所，其余的门市均修建了厕所。依据日常生活经验，修建厕所的花费并不大，如果没有经过原告的同意，被告完全没有必要只留下原告一间门市不修建厕所。加之，原告起诉时提交的诉状中事实及理由部分并未提及未修建厕所被告构成违约的情形。综上，本院认定原告一间门市未修建厕所系经过原告同意，系双方协商一致对合同的变更，故被告不构成违约。 综上所述，原告要求被告偿还修房款4万元、补偿房屋面积差的价款45480元、承担违约金5万元的诉讼主张，没有事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第七十七条第一款和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第七条第一款规定，判决如下： 驳回原告游德禄、刘德群的诉讼请求。 案件受理费3010元，减半收取计1505元，由原告游德禄、刘德群负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员  张明涛 二〇二〇年六月十七日 书记员  梁 丹 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第七十七条第一款当事人协商一致，可以变更合同。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第七条第一款下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称“交易习惯”： （一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法； （二）当事人双方经常使用的习惯做法。