大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0203民初2025号原告（反诉被告）大连申世建筑工程有限公司，统一社会信用代码91210213MA0TP5AP1A，住所地辽宁省大连市经济技术开发区峰尚园23栋-1-1-4号。法定代表人丁辉，该公司经理。委托代理人曲鸿、李雪晗，辽宁征信律师事务所律师。被告（反诉原告）大连心月房屋开发有限公司，统一社会信用代码912102002418308226，住所地辽宁省大连市沙河口区香工街97号。法定代表人郭彬，该公司董事长。委托代理人钟积生，辽宁乾均律师事务所律师。被告仝太标，男，1965年3月18日生，汉族，住江苏省睢宁县。委托代理人杨红，大连市沙河口区春柳法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）大连申世建筑工程有限公司与被告（反诉原告）大连心月房屋开发有限公司（以下简称“心月公司”）、被告仝太标房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月20日作出（2018）辽0203民初2909号民事判决，原告（反诉被告）大连申世建筑工程有限公司不服该判决，向大连市中级人民法院提起上诉，大连市中级人民法院于2019年12月31日作出（2019）辽02民终9967号民事裁定，撤销本院（2018）辽0203民初2909号民事判决，发回本院重审。本院于2020年4月24日立案后，依法另行组成合议庭，于2020年6月4日、8月10日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）大连申世建筑工程有限公司法定代表人丁辉及委托代理人曲鸿、被告（反诉原告）心月公司委托代理人钟积生、被告仝太标委托代理人杨红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告心月公司委托被告仝太标办理其位于大连市西岗区宏济街59号楼房（证号2000135806）1—4层及地下室房屋的出租事宜。2017年9月29日原告与被告心月公司签订房屋租赁合同。合同约定租赁建筑面积3119.21平方米房屋，年租金1900000元，租赁期限10年，自2017年10月10日至2027年10月9日，被告心月公司同意给原告三个月免费装修期。合同签订时原告按约定2017年9月18日支付了50000元，2017年9月30日支付了300000元，2017年11月17日支付了100000元，另支付了50000元现金，共计500000元。解除理由：1、交房时被告心月公司预留多间房始终未腾空，后原告发现其中一房间内还有遗像。2、房屋制冷制热由中央空调提供，但使用时因噪音过大违反相关法规而无法使用，房屋无法使用。3、房屋电梯未年检无法正常使用。4、被告心月公司无法提供办理消防的相关手续导致原告无法办理消防手续进行经营。5、自2017年10月起经常有不明人员到该租赁房屋找被告一讨要欠款致使原告无法正常工作。原告认为双方签订的房屋租赁合同合法有效，被告心月公司应按合同交付租赁房屋且应符合交付条件，但被告心月至今未完成交付，致原告无法使用，被告心月公司的行为严重侵犯了原告的合法权益，现诉至贵院，请求依法判令：1、解除原告与被告心月公司的房屋租赁合同。2、二被告连带偿还原告已支付租金450000元、押金50000元，共计500000元。3、被告心月公司赔偿原告装修损失1032873.97元、垫付的电费80898元、员工工资525626元、家具预付款损失870000元，共计2509397.97元。被告仝太标辩称，请求法院依法驳回原告针对被告仝太标的诉讼请求。房屋租赁合同第四条明确约定，被告仝太标只是合同中代收款项的人员，出现任何问题与被告仝太标无关。原告实际上向被告支付定金和保证金总共450000元，并不是500000元。被告仝太标在向原告出租房屋时，已明确告诉原告房屋处于查封状态。被告心月公司辩称并反诉称，不同意原告的诉讼请求，原、被告双方签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，房屋租赁合同合法有效。双方签订合同时，原告并未提出要被告心月公司出具消防手续，被告心月公司购买的是商品房，消防手续应当在建设单位或施工方或主管部门。房屋出租人没有法定义务，也没有合同约定义务向承租人出示消防手续及相关文件。案涉房屋使用性质即为商业用房，仅管一层、二层被法院查封，但查封令没有禁止房屋使用或出租。原告从2017年9月29日占有案涉房屋一年有余，仅支付租金450000元，应当支付房屋占用期间的使用费。被告心月公司出租给原告的房屋是已经装修好的房屋，是因为欠付装修费，才把房屋出租抵扣装修费，原告不可能有更多的装修。按照租赁合同第六条第二款规定，所有的费用包括装修费用由原告自行承担，且合同并没有约定在合同终止之后要返还装修费用。另外，在合同中双方已经明确并且原告完全知晓当时房屋产权所处于的状态，即签订合同前原告已经明知房屋被查封的事项。原告主张的办学工资即电费与本案无关。被告交付房屋时，电费已经结清，原告所说的垫付的说法不成立。原告实际占有房屋并未支付租金，已构成违约，特提起反诉，要求判令：1、解除原告与被告心月公司签订的房屋租赁合同。2、原告腾退所租房屋。3、原告支付2018年5月至实际腾退之日期间的租金（每月按158333元）、滞纳金28449元、违约金1538998元。原告针对被告心月公司的反诉请求辩称，不同意被告心月公司的反诉请求。1、原告不支付房屋租金是有正当性的，原告在履行合同过程中并不存在违约，原告未交租金是由于被告心月公司无法提供消防手续违约在先，致使合同无法履行。2、原告的合同目的无法实现。案涉房屋的性质属非住宅即商业性质，二被告在出租房屋时向原告承诺免租期三个月后会向原告提供消防手续。到期后由于二被告未向原告提供消防手续，导致原告不能办理正常经营的相关手续，并且二被告应当将房屋整体交付给原告而不是部分交付，直到庭审终结时被告心月公司仍占用着案涉房屋的一层及楼上的部分房间。因被告心月公司未完成交付的行为，导致原告的使用目的无法实现，原告未能实际占用案涉房屋用作经营，该房屋并未对原告产生任何价值与收益，因此，被告心月公司要求支付《租赁合同》载明的租金缺乏事实与法律依据。3、二被告未能保证其提供的租赁物的可使用性，也未能按照合同约定协助原告办理相关手续，其主张的租金请求不应被支持。本案的被告在与原告签订租赁合同前就已明知案涉房屋已被法院查封，且无法提供房屋的消防手续，仍与原告签订合同，可见被告在签订合同时本身就具有欺诈的故意。案涉合同无法履行是由被告的行为造成，因此原告无需向被告支付房屋占用期间的使用费及违约金，反之被告应当赔偿原告因此遭受的全部损失。经审理查明，2017年4月27日被告心月公司出具授权委托书，载明被告心月公司名下所有的位于大连西岗区宏济街59号楼房（共5层）1-4层及地下室计划出租，就房屋出租相关事宜，被告心月公司委托被告仝太标代为办理，具体委托授权内容包括联系房屋出租事宜及出租事项洽谈、代签租赁合同、代收房屋租金等。2017年9月29日原告与被告心月公司签订《房屋租赁合同》，双方约定的主要内容：甲方（被告心月公司）将自有的大连市西岗区宏济街59号房屋1至4层及地下室出租给乙方（原告）使用，建筑面积3119.21㎡，乙方对房屋现状已充分了解，同意在现状下承租，房屋顶层由甲方留用，不在租赁范围；租赁期共10年，2017年10月10日交付，至2027年10月9日收回；前5年租金为1900000元/年，后5年租金上浮5%，甲方同意给乙方装修期3个月免费；甲方指定租金收款账户为：仝太标在华夏银行西安路支行62×××55账户、岳峻超在大连银行西岗支行62×××08账户；租赁期间，水、电、取暖、燃气、电话、物业、电梯（含年检、维护）等费用由乙方负担；如现有房屋状况不能满足乙方使用功能需要，由乙方自行完善、维修，费用乙方承担；乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，按月租金2%加收滞纳金，逾期达到30日的，甲方有权终止或解除合同，乙方擅自提前解除合同的，应按当年租金的50%承担违约金，欠付的租金、滞纳金仍需支付，甲方无故擅自提前解除合同的，甲方应按当年已交付租金的50%承担违约金；乙方使用房屋开办公司或其他营业场所的，自行按相关规定申办各类证照及批文，甲方给与必要配合，房屋物业服务、卫生清理、电梯运行及保养、设施用品的维护等均由乙方负责并承担费用。2017年9月18日被告仝太标出具收条，确认收到原告预付租金（定金）50000元，签订正式租赁合同后转为租金。2017年11月17日被告心月公司向原告出具450000元租金收据。诉讼中，原被告均认可原告于2017年10月进入案涉房屋并进行了装修。案涉租赁房屋的一楼整层（除东门厅）、二楼的3个房间及地下室，被告心月公司未交付原告。原告自认其于2018年1月6日后搬离案涉房屋，被告则主张原告搬离案涉房屋时间为2018年9月。双方对各自的主张均未提供证据。在本案原一审审理过程中，原告申请对案涉房屋的装修造价进行鉴定。经大连市中级人民法院委托，大连建工工程造价咨询有限公司于2019年3月11日出具大建工鉴字[2019]第12号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为，房屋装修造价1032873.97元，其中争议部分为367398.62元。另查，案涉房屋系被告心月公司2000年6月19日购买的商品房，设计用途为非住宅。2011年1月26日至今，案涉房屋处于被法院查封状态。本院所确认的上述事实，有原告及被告心月公司提供的房屋租赁合同、授权委托书，原告提供的收款收据、收条转帐记录、房屋现场照片及视频、二审询问笔录、大连增值税普通发票、中止供电通知书、企业名称预先核准通知书、预先核准企业名称调整审核表、司法鉴定意见书、房屋信息查询结果，被告心月公司提供的房屋所有权证、合作协议、（2017）辽02民终8325号民事判决书、初步结算编制报告、工程结算书、案涉房屋照片、协助执行通知书、增值税电子普通发票、房地产买卖申请审批书、商品房销售合同及当事人陈述笔录等在案为凭，这些证据材料已经开庭对质和本院的审查，可以采信。本院认为，原告与被告心月公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同的约定履行义务，履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。原告承租案涉房屋后因无法办理相关手续，房屋一直处于闲置状态，合同目的无法实现，原告要求解除合同，被告亦反诉要求解除合同，本院予以照准。案涉合同约定“乙方使用房屋开办公司或其他营业场所的，自行按相关规定申办各类证照及批文，甲方给与必要配合”。原告为开办培训学校租赁被告心月公司整栋房屋，在其申办营业执照等办学经营手续时，被告心月公司未向原告提供案涉房屋的消防验收合格手续等相关资料，未按约履行必要的配合义务，导致原告无法完成经营所需的开办手续，致使原告的合同目无法实现，被告心月公司的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。原告要求被告心月公司承担赔偿责任，于法有据，本院予以支持。被告仝太标接受被告心月公司的委托，向原告收取租金，系被告心月公司的代理人，不应承担合同责任，故原告要求被告仝太标返还租金的诉请，于法无据，本院不予支持。被告心月公司辩称其既没有法定义务也没有合同约定义务向原告出示消防手续及相关文件的抗辩意见，无事实及法律依据，本院不予采纳。关于原告要求被告心月公司返还其已支付的租金500000元一节，原告提交了二被告出具的收条及收款收据，证明其已向被告心月公司支付租金500000元。二被告对数额不认可，提出收取的租金数额为450000元。因二被告对各自出具的收条及收款收据真实性无异议，且不能就其抗辩意见提供证据，故本院认定原告已付租金500000元。因被告心月公司的违约行为，致原告始终未能正常使用案涉房屋，原告要求被告心月公司返还其已支付的租金500000元的诉请合理，本院予以支持。关于原告要求被告心月公司赔偿原告装修损失1032873.97元一节，被告心月公司认可原告对案涉房屋进行了装修，但提出双方争议部分的装修非原告施工，被告心月公司未提供证据加以证明，本院不予采信。对无争议部分的装修，被告心月公司主张费用按约应由原告自行承担。因原告装修房屋却未能正常使用，合同解除责任在于被告心月公司，故被告心月公司的该抗辩意见，本院不予采纳。原告要求被告心月公司赔偿装修损失的诉请合理，本院予以支持。根据《司法鉴定意见书》，案涉房屋装修造价为1032873.97元，被告心月公司应赔偿原告装修损失1032873.97元。关于原告要求被告心月公司赔偿垫付的电费80898元一节，原告主张其为被告心月公司垫付了2016年至2018年的电费80898元，并向法庭提供了增值税普通发票及中止供电通知书。因该电费中包含原告承租期间所发生的电费，且原告不能提供证据证明该费用中被告心月公司应当支付电费的具体数额，故原告的该主张，证据不足，本院不予支持。关于原告要求被告心月公司赔偿员工工资损失525626元一节，原告主张其在房屋租赁后组建公司聘用了员工，由此产生的员工工资损失被告心月公司应予赔偿。被告心月公司不同意赔偿。原告为证明其主张提供了工资明细表，被告心月公司对其真实性不予认可。因原告未提供证据证明该损失与本案的关联性，故原告的该项诉请，证据不足，本院不予支持。关于原告要求被告心月公司赔偿家具预付款损失870000元一节，因该家具属未形成附合的物品，不影响原告的继续使用，故原告的该诉请，证据不足，本院不予支持。关于被告心月公司反诉要求原告腾退房屋一节，因原告已实际搬离案涉房屋，故被告心月公司要求原告腾退案涉房屋的反诉请求，已无必要，本院对该项反诉请求，不予支持。关于被告心月公司要求原告支付房屋占用期间的租金、滞纳金、违约金一节，因被告心月公司违约致合同解除，故被告心月公司的上述反诉请求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）大连申世建筑工程有限公司与被告（反诉原告）大连心月房屋开发有限公司于2017年9月29日签订的《房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）大连心月房屋开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）大连申世建筑工程有限公司租金500000元；三、被告（反诉原告）大连心月房屋开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）大连申世建筑工程有限公司装修损失1032873.97元；四、驳回原告（反诉被告）大连申世建筑工程有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）大连心月房屋开发有限公司的其他反诉请求。如被告大连心月房屋开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费37492元、鉴定费5000元，合计42492元［原告（反诉被告）大连申世建筑工程有限公司已预交］，由原告（反诉被告）大连申世建筑工程有限公司负担18897元，被告（反诉原告）大连心月房屋开发有限公司负担23595元。反诉案件受理费20169元［被告（反诉原告）大连心月房屋开发有限公司已预交］，由被告（反诉原告）大连心月房屋开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，按照不服部分的上诉请求交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。申请执行的期间为二年。审 判 长  姚 江审 判 员  李 健审 判 员  张春艳二〇二〇年八月二十八日法官助理  王宏志书 记 员  张新传