广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终2011号上诉人（原审被告）：中山市联创房地产有限公司，住所地广东省中山市东区***“老杨山”工业路13号之十，统一社会信用代码914***********004W。法定代表人：文策生，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓剑锋，广东润鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：武良峰，广东润鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李红云，女，1967年11月23日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区*****************。被上诉人（原审原告）：潘君，男，2010年12月9日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区*****************。法定代理人：李红云，系被上诉人潘君的母亲。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：李娥娇，广东洋三律师事务所律师。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：郭炜，广东洋三律师事务所律师。上诉人中山市联创房地产有限公司（以下简称联创公司）因与被上诉人李红云、潘君商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初26114号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。现已审理终结。上诉人联创公司上诉请求：撤销一审判决第一项，调整逾期办证违约金计算方式为：以购房总款2000000元为基数，按日万分之0.1，从2017年8月30日起计算至2019年7月18日止。事实与理由：一、一审判决认定联创公司构成“自认”属于认定事实错误。自认是对对方当事人所主张的案件事实的承认，才构成自认。本案关于办证计算期限问题，不是事实问题，是计算问题。其次，就算是自认，也只能对对方当事人主张的同意事实进行自认。业主主张的计算逾期办证违约金期限是按补充协议约定的交付后720个工作日，而联创公司主张应按买卖合同约定的2016年10月30日之后的180个工作日，双方所主张和依据的不是同一事实，是对计算方式的不同主张，不是属于法律规定的事实自认范围。本案中李红云、潘君对逾期办证起算日期错误计算为2017年3月10日，而法院认定查明的正确起算时间为2017年8月30日，因此如法院不支持联创公司抗辩主张的计算方式，而采纳业主主张的计算方式，也应当是以查明的正确起算时间判处，而不是在不支持联创公司主张的计算方式下，又把联创公司主张的时间套在业主所主张的计算方式上。二、一审判决认定联创公司承担的违约金明显过高，显失公平。1.双方对逾期办证违约金在商品房买卖合同中有明确约定，即每日按已付房价款的万分之0.1支付违约金。2.在业主未举证证明损失的前提下，本案不应直接调整违约金。因业主未举证证明损失数额，所以本案也不存在损失数额难以确定的情形，不能直接适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，调整违约金。三、退一步讲，如本案需调整违约金，该遵循规则问题。一审判决违约金标准为按年利率6%，超出了联创公司出售房屋时预见或者应当预见到因违反合同可能造成的损失。用旧的物价水平套用现在新的违约计算标准，显然不当。案涉不动产物权，按法律规定物权即具有占有、适用、收益、处分四个权能，联创公司早于合同约定将案涉房产交付业主，即转移了该不动产的占有、使用、收益权能，履行了合同主要义务，而一审法院并没有考虑到合同具体履行情况，机械适用法律，明显不当。被上诉人李红云、潘君答辩称：一、关于联创公司一审庭审中对案涉不动产办证期间起算日期自认的事实。一审法院认定案涉不动产实际交付时间为2014年10月19日，按照双方签订的补充协议（二）的约定从2014年10月19日起算720个工作日，即2017年8月30日前联创公司须持相关资料到产权登记机关备案。这是根据双方签订的合同和实际交付时间得出的结果，是本案的事实，并非联创公司认为的计算问题。一审庭审中，联创公司确认应在2017年7月20日前持办理权属登记须由其提供的资料到产权登记机关备案，是其对案涉不动产办证期限的确认，已构成法律上的自认，所以一审法院认定逾期办证违约金起算时间为2017年7月21日，符合事实和法律规定。二、关于违约金的调整问题。联创公司迟延办证的行为，直接影响到业主不能完全享有案涉不动产的占有、使用、收益、处分权益，给业主造成一定的损失，该损失客观存在且数额难以确定。其商品房买卖合同第十四条约定的“每日按已付房价款的万分之0.1支付违约金”，对于业主逾期付款需承担的万分之五每日标准的违约金，两者相差50倍。案涉商品房买卖合同约定的逾期办证违约金过低，不利于促使联创公司履行义务，也不利于业主实现其对案涉房屋所享有的完整权益，所以一审法院调整逾期办证违约金标准为年利率6%，符合法律规定。李红云、潘君于2019年10月8日向一审法院起诉请求：联创公司向李红云、潘君支付逾期办证违约金293917.8元（以购房总款2000000元为基数，按年利率6%，从2017年3月10日起计算至2019年8月21日）。一审庭审中，李红云、潘君变更诉讼请求为：联创公司向李红云、潘君支付逾期办证违约金（以购房总款2000000元为基数，按年利率6%，从2017年3月10日起计算至2019年7月18日）。一审法院认定事实：2013年7月25日，李红云、潘君（作为买受人）与联创公司（作为出卖人）签订一份中山市商品房买卖合同，约定：1.李红云、潘君购买联创公司开发建设的位于中山市************龙山御景花园X期X幢X房，总价款2000000元，联创公司应当在2016年10月30日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并符合合同约定的商品房交付给李红云、潘君使用；2.联创公司应在商品房交付使用后180日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因联创公司的原因导致李红云、潘君不能在规定期限内取得房地产权属证书的，李红云、潘君不退房，联创公司按已付房价款按每日万分之0.1向李红云、潘君支付违约金。上述中山市商品房买卖合同还约定了其他条款。同日，李红云、潘君（作为买受人）与联创公司（作为出卖人）签订一份合同补充协议及合同补充协议（二），该补充协议（二）约定：1.原合同约定出卖人应当在2016年10月30日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。现双方一致同意将该条款变更为：出卖人应当在2014年4月20日前将经勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位出具了工程竣工验收报告的该商品房交付买受人使用；2.原合同约定出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。现双方一致同意将约定变更为：出卖人应当在商品房按上述提前交付日期交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。上述合同补充协议及合同补充协议（二）还约定了其他内容。2016年8月15日，涉案商品房所在工程取得了中山市建设工程竣工验收备案登记证。2019年7月18日，联创公司持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关为涉案商品房提交办理不动产登记备案的申请。2019年8月21日，涉案商品房办理了不动产登记备案手续，权利人为李红云、潘君。一审庭审中，双方均确认李红云、潘君已足额支付涉案房屋的房款，联创公司于2014年10月19日将上述商品房交付给李红云、潘君使用。一审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。李红云、潘君与联创公司签订的中山市商品房买卖合同及合同补充协议、合同补充协议（二）是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，相关当事人均应按照约定全面履行自己的义务。一审庭审中，双方均确认李红云、潘君已足额支付涉案房屋的房款，联创公司于2014年10月19日将上述商品房交付给李红云、潘君使用。故对于上述事实，一审法院依法予以认定。关于出卖人持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案的期限问题，李红云、潘君主张联创公司应从补充协议（二）中约定的交付之日即2014年4月20日起算720个工作日即2017年3月9日前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案；联创公司则抗辩称其应从双方签订的商品房买卖合同中约定的交付之日即2016年10月30日起算180个工作日。一审法院认为，双方在签订商品房买卖合同后又签订了两份合同补充协议，应视为双方已通过签订合同补充协议的方式对双方签订的商品房买卖合同中约定的内容进行变更达成合意，故出卖人持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案的期限应以补充协议（二）中约定的内容为准。根据双方签订的补充协议（二）的约定，出卖人应当在商品房按上述提前交付日期交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。一审庭审中，双方均确认联创公司已于2014年10月19日向李红云、潘君实际交付了涉案商品房，故联创公司应从实际交付涉案商品房之日即2014年10月19日起算720个工作日即2017年8月30日前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。联创公司未按照约定履行办证递件的义务，已构成违约，故应按合同约定计付违约金给李红云、潘君。一审庭审中，联创公司抗辩称其应于2017年7月20日前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，应视为其对持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案期限的自认，故逾期办证违约金应从2017年7月21日起计算至2019年7月18日止。关于违约金的计算标准问题，按照合同约定，如因联创公司的原因导致李红云、潘君不能在规定期限内取得房地产权属证书的，李红云、潘君不退房，联创公司按已付房价款按每日万分之0.1向李红云、潘君支付违约金，现李红云、潘君主张双方约定的违约金计算标准过低，请求法院予以调整为按年利率6%进行计算。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”的规定，当约定的违约金低于造成的损失时，李红云、潘君可以请求增加。现李红云、潘君主张将违约金的计算标准调整为按年利率6%进行计算，理据充分，一审法院依法予以支持。关于联创公司抗辩称潘君已满8周岁，其应当在诉状上签名，不能由李红云代签，其起诉不符合法定的形式。一审法院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第十九条的约定，“八周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认，但是可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力相适应的民事法律行为”。本案中，潘君作为限制民事行为能力人，其作为原告提起本案诉讼主张逾期办证违约金的行为不属于其可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力相适应的民事法律行为，故李红云作为潘君的法定代理人，其有权代潘君实施提起本案诉讼的民事行为。联创公司抗辩称李红云的代理行为不符合法律规定，理据不足，一审法院不予采信。综上所述，李红云、潘君的诉讼请求部分合理，对其合理的诉讼请求，一审法院予以支持，对其不合理的诉讼请求，一审法院予以驳回。依据《中华人民共和国民法总则》第十七条、第十九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、联创公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向李红云、潘君支付逾期办证违约金（逾期办证违约金的计算方式：以购房总款2000000元为基数，按年利率6%，从2017年7月21日起计算至2019年7月18日止）；二、驳回李红云、潘君的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5708.78元，减半收取为2854.39元，财产保全费1990元，合计4844.39元（李红云、潘君已预交），由李红云、潘君负担244.39元，由联创公司负担4600元，联创公司应于一审判决发生法律效力之日起七日内将应承担的案件受理费及财产保全费合计4600元迳付李红云、潘君。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。一审判决查明事实清楚，本院予以确认。本院另查明：案涉商品房买卖合同第七条约定，买受人逾期付款，逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。李红云、潘君与联创公司签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。现双方对联创公司存在逾期办证的违约行为、联创公司应向李红云、潘君支付逾期办证违约金的事实均无异议，本院予以确认。综合双方的诉辨意见，本案二审争议焦点为：一、案涉逾期办证违约金的起算时间；二、案涉逾期办证违约金的计付标准。对此，本院具体分析如下：关于焦点一，即案涉逾期办证违约金的起算时间问题。一审期间，李红云、潘君主张联创公司应从补充协议（二）中约定的交付之日即2014年4月20日起算720个工作日即2017年3月9日前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。联创公司则主张应从双方签订的商品房买卖合同中约定的交付之日即2016年10月30日起算180个工作日即2017年7月20日前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。因案涉商品房买卖合同及补充协议（二）对办证期限的约定不一致，双方对于适用合同哪一条款认定逾期办证违约金的起算时间存在争议。一审法院经审查后认为应当以补充协议（二）中约定的办证期限为准，并认定联创公司应从案涉商品房实际交付之日即2014年10月19日起算720个工作日即2017年8月30日前履行办证递件义务。本院认为，因联创公司所主张的办证截止期限为2017年7月20日是以适用商品房买卖合同中约定的办证期限作为前提，但一审法院最终并无采纳联创公司的主张，而是采纳业主的主张认为应当适用补充协议（二）中约定的办证期限，故联创公司主张办证截止期限为2017年7月20日并不构成法律意义上的自认。一审法院应按照经审查后确定的办证期限以计算案涉逾期办证违约金，即联创公司应当向李红云、潘君支付2017年8月31日至2019年7月18日期间的逾期办证违约金。一审法院对此认定有误，本院依法予以纠正。关于争议焦点二，即案涉逾期办证违约金的计付标准问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。根据该规定，如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。本案中，双方当事人在涉案商品房买卖合同中约定，如因联创公司的责任，致使李红云、潘君不能在规定期限内取得房地产权属证书的，联创公司按已付房价款每日万分之0.1支付违约金，而李红云、潘君如未按期付款的，则应按日支付逾期应付款万分之四或按日支付累计应付款5%的违约金。该约定显然不符合法律关于公平原则的基本要求。根据本院前述认定的事实可知，联创公司应在2017年8月30日前将办理权属登记需要该公司提供的资料报产权登记机关备案，但直至2019年7月18日联创公司才履行该项合同义务。因联创公司逾期办证的违约行为，李红云、潘君未能及时取得案涉商品房的完整物权，致使其对案涉商品房的处分受到严重限制。根据日常生活经验可知，房屋是否具有房产证与产权人户籍的迁入及子女入学等事宜具有密切联系。因此，李红云、潘君因联创公司的违约行为受到的损失客观存在。在此情况下，若按合同约定的按已付房价款每日万分之0.1计算违约金，不足以体现联创公司作为违约方应承担的相关责任，亦远不足以弥补李红云、潘君作为守约方的经济损失。在案涉商品房买卖合同关于逾期办证的违约责任条款有失公允、联创公司单方严重违约的情况下，作为守约方的李红云、潘君以逾期办证违约金标准过低为由要求调整违约金标准，结合本案实际情况，一审法院将违约金酌情调整为按年利率6%计算，与《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定并不相悖，本院予以维持。即联创公司应向李红云、潘君支付2017年8月31日至2019年7月18日期间的逾期办证违约金225865元（2000000元×6%÷365天×687天）。综上，联创公司的上诉有理部分，本院予以支持；无理部分，本院予以驳回。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初26114号民事判决第二项；二、变更广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初26114号民事判决第一项为：上诉人中山市联创房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向被上诉人李红云、潘君支付逾期办证违约金225865元；三、驳回被上诉人李红云、潘君的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5708.78元，减半收取为2854.39元，财产保全费1990元，合计4844.39元（李红云、潘君已预交），由李红云、潘君负担1114.21元，中山市联创房地产有限公司负担3730.18元（中山市联创房地产有限公司负担部分应于本判决生效之日起七日内迳付李红云、潘君）。二审案件受理费4679.1元（中山市联创房地产有限公司已预交），由中山市联创房地产有限公司负担3602.9元，由李红云、潘君负担1076.2元（李红云、潘君负担部分应于本判决生效之日起七日内迳付中山市联创房地产有限公司）。本判决为终审判决。审 判 长  曾 玲审 判 员  赖晓筠审 判 员  刘 通二〇二〇年五月二十九日法官助理  孙翠红书 记 员  李玉琴