广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初36130号原告梁文芳，女，汉族，1961年2月10日出生，住址广东省云浮市郁南县。委托代理人何星，广东邦仪律师事务所律师。被告江会平，男，汉族，1986年10月1日出生，住址湖南省耒阳市。被告陈思兰，女，汉族，1987年2月14日出生，住址广东省茂名市茂**。上列原告梁文芳诉被告江会平、陈思兰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后适用普通程序公开开庭进行了审理。原告梁文芳及其委托代理人何星到庭参加了诉讼，两被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法按缺席审理。本案现已审理终结。原告的诉讼请求经变更为：1、判令解除原告与被告签订的《房屋出租合同书》，被告立即搬离租赁房屋；2、判令两被告支付2019年7月份前欠的租金39063元；3、判令两被告支付2019年7月份租金11000元，水电费3503元，8月份租金16000元，2019年9月1日-2019年9月16日租金8533.33元；2-3项合计78100.33元；4、诉讼费由被告承担。原告于庭审时撤回要求被告立即搬离租赁房屋的诉讼请求。本案相关情况2019年5月14日，原告与两被告签订了一份《房屋出租合同》，约定原告将位于深圳市宝安区（以下简称“涉案房屋”）出租给被告做婚纱影楼使用，租赁期限为一年，即自2019年6月1日至2020年5月31日止，每月租金为16000元，每月5号前交租，被告每月月底向原告缴纳所用的水电费（水费8元／方，电费1.35元／度），由原告统一向有关部门缴纳；合同第七条约定，“租用期内，乙方（被告）在每个月1至5号交本月租金，不得拖欠。如拖欠租金超过10天，甲方（原告）有权向乙方追讨租金和附加利息，利息按每月租金的10%计算，并且甲方有权解除本合同，收回出租的房屋，同时乙方所交的保证金归甲方所有，不予退还”。原告主张被告尚欠原告如下费用：2019年7月之前租金39063元、2019年7月租金11000元、2019年8月租金16000元、2019年9月1日至2019年9月16日租金8533.33元及2019年7月水电费3503元。为证明上述主张，原告向本院提交了双方签订的多份协议，其中原告与被告江会平于2019年7月4日签订了一份《租房纠纷协议》，内容为“1、2019年7月4日由江会平支付5000元，开门正常营业；2、欠的租金39063元两个星期内付清，7月的租金月底前付清；3、交清欠的租金后，以后的租金按合同执行”；2019年8月13日，原告与被告江会平签订一份《开门条约》，约定“1、开门之前（8月17日）交款10000元；2、开门后10天内交5000元，20天内交5000元；3、从8月17日至9月16日给转租期即一个月；4、一个月至9月16日转不出房，无条件交房给房东，并结清所欠的租金、水电费及一切费用（包括房屋出租费）”。另，为证明被告欠缴2019年7月水电费，原告向本院提交了2018年5月至2019年6月水电费收据，经查，该收据无被告签字确认。两被告未出庭应诉，未对原告的证据发表质证意见，庭前被告江会平向本院提交了书面答辩意见，其否认拖欠原告租金，并认为由于原告强制锁门、私自清理原告物品造成了被告的损失。被告向本院提交了微信转账记录、房屋租赁合同、营业执照、微信聊天记录、照片等证据，原告对除2019年5月13日江会平支付的5000元转账记录不予认可外，对其它转账记录均予以认可，对房屋租赁合同、营业执照、微信聊天记录均予以认可，对照片的真实性予以认可，但称该照片是一楼入口附近的照片，与本案无关。经查，被告提交的微信转账记录显示，最后三次的转账记录为2019年6月24日转账1800元、2019年7月2日转账4000元及2019年7月7日转账5000元。庭审时原告称被告于2019年7月7日支付了5000元，故被告尚欠2019年7月的租金为11000元，另确认涉案房屋已于2020年8月份另行出租给他人使用。另查，涉案房屋有合法产权证，原告即为涉案房屋产权人。本院于2020年5月16日将起诉状副本、应诉材料送达给被告江会平，于2020年7月4日将起诉状副本、应诉材料送达给被告陈思兰。判决结果本院认为，涉案房屋有合法产权证明，原告与被告之间签订的租赁合同系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约切实履行。关于是否欠缴租金问题，原告与被告江会平于2019年7月4日签订的《租房纠纷协议》已明确表明了被告尚欠原告2019年7月之前租金39063元，原告的该主张，事实清楚，证据充分，本院予以支持。被告作为承租人，未举证证明其何时将涉案房屋交还原告，应自行承担不利后果，原告要求被告按合同约定即每月16000元的标准支付2019年7月、2019年8月及2019年9月1日至2019年9月16日的租金，符合约定内容，应予支持。关于2019年7月租金，被告提交的证据能证明已于2019年7月7日支付5000元，原告亦自认上述5000元系缴纳的2019年7月租金，本院予以确认，故扣除上述5000元被告还应当支付原告2019年7月、2019年8月及2019年9月1日至2019年9月16日的租金35533.33元（16000元+16000元+16000元÷30天×16天－5000元）。综上，被告欠原告租金合计为74596.33元（35533.33元+39063元），被告应予支付。两被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交质证意见，视为其放弃质证的权利，本院依法对原告所述被告违约之事实予以采信。关于原告主张的2019年7月水电费，因原告提交的收据并非2019年7月所产生，且并无被告的签字确认，本院对原告的该主张，因证据不足，不予支持。关于原告要求解除合同问题，两被告拖欠原告租金事实清楚，原告要求解除合同，符合约定内容，但原告未举证证明何时将解除合同的通知送达给被告，被告李思兰收到本案起诉状副本的时间为2020年7月4日，晚于双方约定的租赁截止期限即2020年5月31日，且原告明显不具有再行继续订立合同的意思表示，故双方的租赁合同关系于2020年5月31日自然终止。原告于庭审时撤回要求被告立即搬离涉案房屋的诉讼请求，系其对自身权利的自由处分，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告梁文芳与被告江会平、陈思兰于2019年5月14日签订的《房屋出租合同》于2020年5月31日终止；二、被告江会平、陈思兰应于本判决生效之日起五日内支付原告梁文芳租金74596.33元；三、驳回原告梁文芳的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1878元（原告已预缴），由原告承担192元，两被告承担1686元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 刘   琼人民陪审员 陈 琦 强人民陪审员 黎 智 广二〇二〇年九月三日书 记 员 梁倩（兼）书 记 员 刘 雨 欣附本案相关法律条文如下：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。