江苏省溧阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0481民初1315号原告：房信良，男，1973年7月18日生，汉族，住溧阳市。委托诉讼代理人：彭进，江苏泽群律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵丽霞，江苏泽群律师事务所律师。被告：徐建春，男，1967年9月27日生，汉族，住溧阳市。委托诉讼代理人：范雪莹，江苏晔楷律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈亮，江苏晔楷律师事务所律师。被告：史彩琴，女，1968年12月26日生，汉族，住溧阳市。原告房信良诉被告徐建春房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案受理后，审理中原告申请追加史彩琴为被告参加诉讼，本院予以准许。本案依法适用简易程序后转为普通程序分别于2020年5月12日、9月11日公开开庭进行了审理，原告房信良及其委托诉讼代理人、被告徐建春委托诉讼代理人到庭参加了诉讼、被告史彩琴经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告房信良向本院提出诉讼请求：1、判决被告返还定金5万元，并承担以5万元本金自2020年3月4日起至实际归还之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息;2、判决被告支付违约金5万元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2020年3月4日与被告商量购买位于溧阳市某小区的房屋，签署《房产买卖协议书》一份。协议约定：原告购买被告位于溧阳市某小区房屋一套，房屋面积为125平方，房屋价格为1116000元。协议签订后，原告随即向徐建春转账5万元支付定金，后徐建春以房屋登记在其妻子名下不是其所有，要求原告增加房款，否则不予办理过户事宜。现原告多次催促，被告均不肯过户，要求增加房款。原告认为，原被告签订的房屋买卖合同合法有效，被告应当按照合同约定承担违约责任，为此具状法院，请依法判决。被告徐建春答辩称，1、原告在签合同时因对贷款数额预估错误，导致其没有足够资金支付首付，才要求解除合同。被告认为是原告自己的行为导致合同解除，应当由原告承担违约责任。被告有权没收定金，并有权要求原告承担被告的损失，该损失包括但不限于被告因出卖房屋支付的中介费16000元等。2、合同签订后，被告将房屋贷款还清，并多次与中介联系，催促原告履行合同义务，被告的行为体现了其一直积极的要求履行合同的意愿，到目前为止被告也希望原告能够履行合同义务。被告史彩琴未作答辩。经审理查明，本案讼争房屋位于溧阳市，建筑面积为122.98㎡，登记证号为苏（XX）溧阳市不动产权第XXX号，登记权利人为史彩琴。2020年3月12日，史彩琴出具《委托书》，委托徐建春全权办理溧阳市某小区房屋买卖协议手续。被告徐建春称，其与史彩琴为夫妻关系。2020年3月4日，徐建春（甲方）与房信良（乙方）签订《房产买卖协议书》，将溧阳市某小区房屋出卖给乙方。协议约定，房屋总价款为1116000元，签订协议时乙方支付定金50000元，首付时间贷款审批后，过户时间放贷后。如甲方违约，则甲方无条件退还乙方已付房款并双倍返还定金于乙方；如乙方违约，所付房款不予退还，不按期付款超过一个月视为违约。合同签订当日，原告房信良转账50000元给被告徐建春，后被告史彩琴于2020年4月1日结清讼争房屋贷款。庭审中原告称，双方签订协议后，被告徐建春以讼争房屋登记在其妻史彩琴名下不是其所有，并要求增加房款，否则不予办理过户手续。对此，原告提供与被告徐建春通话录音1份予以证明，该通话录音主要内容为，房：“就是说房子的事情，房子的事情价钱按照协议上一百十万是不是加一万六千的中介费共计一百十一万六现在你是什么想法的，他们也跟我交流了，现在我俩私下交流交流。”徐：“嗯，我已经说过了，那天和你说的就是这个概念，也没有其它东西，要弄得这么严重做什么。”房：“不是想不开，只是我们协议上都已说明白了，一百十万你净的，一万六中介费加上一百十一万六，对不？”徐：“哎，你目前所想表达的什么意思？我想听听。”房：“我现在的意思就是说你还要加点钱对不对”。徐“哎，对。”房：“你现在的意思就是说你还要准备加点钱，对不对。”徐：“不是说加点钱才肯卖，我的意思按照我俩人定的是不可以操作的，需要征询老婆的意见，老婆的意思是要再加点钱，加点钱是正常的事，没什么不正常的，中介姐姐也说过买卖房子其中有点原因或小问题大家可以坐下来商量，探讨就是多加点钱没什么不可以的，对不对？”房：“不是我有什么别的想法，我现在的想法是这套房是你自己开的一百十万价格对不对？只是你老婆那里没法交差。”徐：“不是我老婆那里没法交差，目前为止，我老婆有决定权。”房：“我说我现在的意思按照协议上的一百十万加一万六的中介费，按照这个协议能不能执行下去，能交易不？”徐：“我问你能交易不，我想多加点钱问你能交易不？就这回事。”徐：“就是说加这么两个钱对你来说我认为并不是太大的问题，你不要老是盯着我俩签的这张协议。”徐：“没有其他的，无非就是多加点钱的事，就算我和你签了任何生死协议，跟你多要点钱也在情理之中，房师傅你说对不对。”徐：“也就是说，一分钱都不愿意加，就是这个概念喽。”房：“对。”徐：“你叫我怎么说，那就不好卖了。”徐：“嗯，我懂你的意思咧，拒绝加钱，对不对？”房：“啊？”徐：“你不就是拒绝加钱吗，是不是？”房：“嗯，对，我不加。”徐：“你不加么，我就把中介喊来，大家坐下来，该怎么退就怎么退，不少你一分”。房：“我付的五万定金你把五万定金退给我。”原告房信良认为，从以上通话录音可以看出，被告徐建春不履行协议要求加价的意思表示明确，被告已构成违约，要求按照定金罚则由被告两被告共同承担责任。被告徐建春认为，原告提供的通话录音与文字整理材料内容基本一致。但该通话录音是在被告当晚喝酒后意识模糊的情况下原告与其通话，被告已记不清了，且该通话录音具有很强的诱导性；从通话录音内容看，双方约定了房屋价格为1116000元，但在协议书中未对中介价格进行确认，原告所称的加价实际是双方对中介费的承担进行协商，并不是被告要求增加房款，原告在双方通话中，六次特意提到并故意诱导性让被告确认“房子价格是110万元，中介费16000元”等内容，并想造成被告为了增加房款而解除合同的违约行为，在原告多次紧紧追问的情况下，被告也未认可原告所谓的“房子价格是110万元，中介费16000元”陈述。在通话录音中，原告多次提出“你要再加点钱才肯卖？”、“协议不好走就不卖？”“你不想卖就退钱给我”等诱导性问题，意图将违约责任归咎于被告，但被告多次表示愿意出卖房屋，且被告在通话最后也说“不加（指的是中介费）那就把中介喊来大家坐下来（谈一谈），实在谈不成就该怎么退就怎么退（实际上是该怎么办就怎么办的意思），故被告并没有解除合同的意思表示，也没有违约行为。本案中，原告并未行使合同解除权，而被告也多次表明愿意卖房积极履行合同，合同目的完全可以实现，因此原告无权主张定金罚则，请求驳回原告的诉讼请求。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告签订的《房产买卖协议书》合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。对于原告来说应及时支付房款，而对于被告来说应协助原告办理房产过户手续并交付房屋。原告认为双方在签订《房产买卖协议书》后，被告徐建春要求增加房款，已构成违约，并提供双方之间的通话录音予以证明，从通话录音的内容看，被告徐建春确有要求原告增加房款的意思表示，但被告提出的加价行为系与原告协商变更合同的行为，被告并没有拒绝履行合同，且双方在通话后，被告方还清了讼争房屋上的贷款，表明被告在为履行合同积极准备，诉讼过程中被告也表示愿意按照合同出卖讼争房屋，被告不构成根本违约，双方的合同目的可以实现，故原告按照定金罚则要求被告返还定50000元、承担利息及支付违约金50000元的诉讼请求，本院不予支持。被告史彩琴经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第七十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告房信良的诉讼请求。案件受理费2300元，诉讼保全费1070元，合计3370元，由原告房信良负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费2300元。审 判 长  陆文福人民陪审员  徐彩琴人民陪审员  花信芝二〇二〇年九月二十一日书 记 员  程 毓