云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0802民初4570号原告（反诉被告）：普洱金桥花园餐饮有限公司。统一社会信用代码：91530802336645021W。住所地：云南省普洱市思茅区振兴北路西侧北部商业城。法定代表人：王锦，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘润霖，云南思润律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：张虹，云南思润律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。被告（反诉原告）：思茅区思茅镇三家村社区嘎龙居民小组。住所地：思茅区思茅镇三家村社区嘎龙居民小组。负责人：周伟，系该村民小组组长。委托诉讼代理人：何伦，云南新南疆律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。原告（反诉被告）普洱金桥花园餐饮有限公司（以下简称金桥公司）与被告（反诉原告）思茅区思茅镇三家村社区嘎龙居民小组（以下简称嘎龙居民小组）租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案后，因本案案情疑难、复杂，无法在审限内结案，报本院院长批准延长审限六个月。本院于2020年4月7日依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）金桥公司的法定代表人王锦及其委托诉讼代理人刘润霖、张虹，被告（反诉原告）嘎龙居民小组的负责人周伟及其委托诉讼代理人何伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）金桥公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告拆除设置在北部商业城停车场出口处的收费装置；二、判令被告在北部商业城周围另行调整免费停车位供原告专用；三、判令被告赔偿原告自2018年10月起至2019年9月止的经营损失607143元；四、判令被告酌情赔偿原告2018年10月至2019年9月期间支出的员工工资300000元；以上合计907143元；五、判令被告承担本案诉讼费。本案在审理过程中，原告（反诉被告）金桥公司将诉讼请求变更为：一、判令被告另行选址安装停车收费装置；二、判令被告在北部商业城周围另行调整免费停车位供原告专用；三、判令被告赔偿原告自2018年10月起至2019年9月止的经营损失607143元；四、判令被告酌情赔偿原告2018年10月至2019年9月期间支出的员工工资300000元；以上合计907143元；五、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2015年5月，原告的关联公司普洱锦乾商贸有限公司与被告签订《房屋租赁合同》，普洱锦乾商贸有限公司承租了被告位于普洱市思茅区，约定租赁期限5年，至2010年5月到期。合同签订后，普洱锦乾商贸有限公司投资380万用于装修北部商业城农贸市场和一层商铺，原告投资319万元对三楼和四楼的餐厅进行装修，将部分房屋对外出租，三楼和四楼由原告经营餐饮，主要用于对外承接婚宴等酒席。同时，原告还出资8万余元将北部商业城西侧的停车场的洼地填平，用于停车。因原告装修上档次，经营规模较大，且管理得当，原告还能为就餐的顾客提供免费停车服务，因此原告的生意一直很兴隆。租赁期限未到时，被告要求收回北部商业城农贸市场等部分出租房屋，普洱锦乾商贸有限公司无奈只好同意。2018年5月5日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定：被告出租给原告的房屋位于普洱市思茅区部商业城第三层、第四层（包括跑步楼梯三层及四层）和观光电梯所在的第一层大堂（面积约100㎡），按设计图纸计算得建筑面积6421.77㎡；房屋用途为经营餐饮及做办公场所；租期九年，自2018年5月1日至2027年4月30日止；房屋租金、支付方式及期限：1、在租期第一年至第五年的每年租金为385306.20元；在租期第六年至第九年的每年租金为404571.51元；北部商业城一、二层的公共通道，被告不得堵塞，因被告的责任造成该公共通道堵塞，影响原告正常经营活动，导致原告经济损失的，由被告赔偿原告的损失；原告及其人员的车辆，在北部商业城规划的车位停放免交停车费。北部商业城西侧临时停车位归原告专用；若被告需收回该临时停车位时，被告须调整相应的停车位给原告专用。2018年10月，被告在未与原告商量的情况下，在进出原告餐厅的公共通道上设置了停车收费装置，将收费权交给他人经营，对所有进入车辆收取停车费，导致原告无法使用西侧的专用车位。自被告设置停车收费装置后，北部商业城的租户以及原告的顾客大量流失，生意日渐惨淡。对比上一年度的营业额，2018年10月至2019年9月的经营损失为607143元（因婚宴订餐一般是提前4个月左右预订，2019年1月和2月婚宴订餐时间在被告设置停车装置以前，故2019年1月和2月的营业额下降不明显）。原告的巨额投资得不到回报，每个月还需要承担大额经营成本，向被告支付月房租的32108.85元，向员工发放月平均工资为55728.82元，支付员工宿舍月租金6050元等。故多次与被告交涉拆除停车收费装置，另划出免费停车位给原告使用，但被告至今置之不理。综上所述，被告的行为违反了合同约定，严重损害了原告的合法权益，原告依法提起诉讼，请求人民法院查清案件事实，支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）嘎龙居民小组辩称，一、原告的第一项诉讼请求既没有合同约定的根据，又缺乏法律法规的依据，况且停车收费智能系统化管理也是政府创文的要求，故请求不成立。二、原告的第二项诉讼请求，即判令被告另行调整免费停车位供原告专用。根据双方签订的合同第十条第2项规定：原告及其人员的车辆，在北部商业城规划的车位停放免交停车费，北部商业城西侧临时停车位归原告专用；若被告需收回该临时停车位的，被告须调整相应的停车位给原告专用。而合同约定的西侧停车位一直由原告免费专用至今，被告没有收回，原告要求另行调整停车位没有根据。三、原告的第三项及第四项请求，即判令被告赔偿原告一年的经营损失607143元和原告员工工资30万元，合计907143元，原告的理由根据是：被告在未与原告商量的情况下，在进出原告餐厅的公共通道上设置了停车收费装置，将收费权交给他人经营，对所有进入车辆收取停车费，导致原告无法使用西侧的专用车位，以致影响了原告的生意造成损失，这一理由根据与合同约定及事实不符。首先，根据合同第九条第7项规定：被告有收取租房户之外人员的各类车辆停车费，对原告及其人员的车辆停放不收费，可见，设置收费装置和向租房户之外的人员收取各类车辆停车费，是合同中约定的被告所拥有的权利，无需征得原告的同意。从法律上讲，北部商业城是被告开发及拥有产权，只要不违反法律法规等禁止性规定，不违反合同约定，被告对北部商业城都拥有绝对的管理和收益等权利，他人无权干涉。其次，从事实上讲，被告根据原告先后提供的车辆清单，对原告的车辆（包括普洱兴亚能源开发有限责任公司及人员的车辆）共几十辆车均给予免费停车。可见原告认为被告对所有进出车辆停车收费的说法，与事实部分不符。另外，原告对合同约定之外要求被告方对婚宴时间来吃饭的客人车辆免收停车费，被告也给予照顾（注：有视频和照片为证），比合同约定的免费停车范围扩大了。再次，对于原告是否发生了经营损失，被告不清楚，被告也无权过问，更不能干涉。但原告在经营上是盈利或者亏损，都是原告的事，即盈利归其享有、亏损由其承担，与他人无关。综上所述，被告认为原告提出的诉讼请求及其理由根据，都没有合同和法律上的根据，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）嘎龙居民小组向本院提出反诉诉讼请求：判令反诉被告及时支付第二年2019年5月1日-2020年4月30日期间房屋租金385306.20元。事实与理由：双方于2018年5月5日签订了《房屋租赁合同》（简称合同），合同约定：租期九年，自2018年5月1日至2027年4月30日止，租期第一年至第五年每年租金为385306.20元，第六年至第九年每年租金为404571.51元；每年开始的5月31日之前付清一年租金；双方确认，第一年租金385306.20元在另一个协议中抵扣款后，视为已付清等约定，合同签订后，第一年租金视为反诉被告已经付清；第二年租金385306.20元，反诉被告须于2019年5月31日之前付清。但第二年租金反诉被告逾期不支付，反诉原告于2019年7月18日开具租金的增值税发票后交给了反诉被告（注：反诉原告已缴纳税费19641.48元），反诉被告至今仍不支付第二年租金385306.20元的行为已严重违约。另外，反诉被告自2019年6月1日至今拖欠水电费不支付给反诉原告，对所拖欠的水电费暂不起诉，若再不付清水电费，反诉原告将采取相应措施。为维护反诉原告的合法权益，特向人民法院提起反诉，请求支持反诉请求。原告（反诉被告）金桥公司对反诉辩称，一、反诉原告违约在公共通道上设置停车收费设施，造成反诉被告经营非常困难。反诉被告经营的金桥花园餐厅共有200桌，餐厅定位是承接婚宴、生日宴等包宴席订单。餐厅正门面对大街，大门装修气派，餐厅内环境优雅大气，在反诉原告为设置停车装置之前，办理婚宴的车辆从正街直接拐入餐厅正门外停车场，或绕过餐厅直接下到西侧停车场停放，途经的环境干净整洁，婚礼摄像背景美观，顾客很满意。但自2018年10月反诉原告设置了停车收费装置后，所有进入车辆均要绕农贸市场一圈才能到反诉被告餐厅正门。办理婚宴的花车车队从收费入口进入后，需要经过六家杀鸡店、六家活禽销售店、草药店、早点店、若干个杂货店、以及沿街叫卖的小摊点等嘈杂环境，摄影师无法在该路段摄像，新人举办婚礼追求的是欢庆吉利，因需途经杀鸡店等脏乱差环境，顾客不愿意再来订餐，反诉被告的生意日渐惨淡。二、反诉原告未将西侧停车位交给反诉被告使用的违约行为，给反诉被告造成了巨大损失。因反诉被告所承租的房屋面积共计6421.77平方米，餐厅只是其中的一部分，反诉被告还将其余的房屋出租给他人。《房屋租赁合同》第十条第2项明确约定北部商业城西侧的停车位（反诉被告已出资8万余元平整西侧停车场）归反诉被告使用，若反诉原告收回该临时停车位，需要调整相应的停车位给反诉被告专用。自反诉原告安装收费装置后，反诉被告一直多次向反诉原告反映，要求划专用停车位，但反诉原告一直未予理睬。由于不能使用专用停车场，前来反诉被告的承租商户的办事人员车辆均要交停车费，为此，普洱兴亚能源开发有限责任公司提前与反诉被告的关联公司解约，现房屋仍处于空置状态，给反诉被告造成了巨大的损失。三、2019年5月，反诉原告开具假发票要求反诉被告支付租金，反诉被告拒付，反诉被告要求反诉原告调划专用停车场，拆除设置在正门的停车收费设施后立即支付租金。反诉被告及关联公司普洱锦乾商贸有限公司自2015年承租北部商业城以来，从未拖欠过租金。租金未能按时支付的原因是反诉原告先行违约所致，根据《合同法》第六十七条的规定，反诉被告有权行使先履行抗辩权，在反诉原告未拆除停车收费装置、未调整专用停车位给反诉被告之前，反诉被告有权不支付租金。请人民法院查明事实，依法驳回反诉原告的反诉请求，以便维护反诉被告的合法权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对金桥公司提交的第一组证据材料：《房屋租赁合同》原件一份，第二组证据材料：《餐厅照片》打印件三份，第三组证据材料：《停车收费装置照片》复印件一份，第四组证据材料：《西侧停车场照片》打印件一份，第五组证据材料中《普洱锦乾有限公司企业信用信息》复印件一份、《普洱金桥花园餐饮有限公司营业执照》复印件一份，第十组证据材料：《照片》打印件六份；嘎龙居民小组提交的第二组证据材料：《发票》原件一份、《纳税凭证》原件二份、《房屋租赁合同》原件一份，本案在审理过程中，金桥公司申请本院对现场进行勘查制作的《现场勘验笔录》原件一份、《现场勘验草图》原件一份、《照片》打印件十七张，当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：金桥公司提交的第五组证据材料中《通知》原件一份，嘎龙居民小组对该组证据材料不予认可。本院认为，《通知》系普洱兴亚能源开发有限责任公司出具的，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条第一款规定：“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。人民法院就单位出具的证明材料，可以向单位及制作证明材料的人员进行调查核实。必要时，可以要求制作证明材料的人员出庭作证。”虽然《通知》上加盖普洱兴亚能源开发有限责任公司的印章，但没有单位负责人及制作证明材料的人员签名，形式不合法，且金桥公司亦未提交其他证据材料佐证《通知》中所载明的内容，故本院在本案中不予采信；2.金桥公司提交的第六组证据材料：《普洱金桥花园餐饮有限公司工资表》原件十一份、《存取款业务凭单及批量现金业务凭证》原件十一份、《房屋及场地租赁合同》原件一份、《收据》原件一份，第七组证据材料：《普洱金桥花园餐饮有限公司2017年10月-2019年9月营业收入统计表》原件一份，第九组证据材料：《2017年10月-2019年11月营业收入票据》原件一千二百三十六份，嘎龙居民小组对上述三组证据材料不予认可。本院认为，上述三组证据材料虽来源及形式合法，但与原被告之间的租赁合同没有关联性，故本院在本案中不予采信；3.金桥公司提交的第八组证据材料：《关于北部商业城商家要求取消停车收费的通知》原件一份，嘎龙居民小组对签字及证明目的不予认可。本院认为，该组证据材料来源及形式合法，经质证嘎龙居民小组亦认可收到该份通知，故本院对金桥公司向嘎龙居民小组发出《关于北部商业城商家要求取消停车收费的通知》的事实予以认可外，其余内容因金桥公司未提交其他证据材料予以佐证，故本院在本案中不予采信；4.金桥公司提交的第十一组证据材料：《婚姻餐厅南侧空地照片》打印件一份，嘎龙居民小组对该组证据材料不予认可。本院认为，该组证据材料来源及形式合法，该照片上的现场与金桥公司申请本院现场勘验的一致，故本院在本案中对该照片反映的现场予以采信；5.金桥公司提交的第十二组证据材料：《三家村嘎龙小组“一期商业城”经营和管理委托协议》原件一份，嘎龙居民小组认为与本案没有关联性，该份协议已经终止了。本院认为，该组证据材料虽来源及形式合法，但经庭审核实原被告系终止《三家村嘎龙小组“一期商业城”经营和管理委托协议》后，签订《房屋租赁合同》，与本案不具有关联性，故本院在本案中不予采信；6.嘎龙居民小组提交的第一组证据材料：《原告向被告提交的车辆车牌号清单》复印件八份，金桥公司对该组证据材料的真实性无法核实。本院认为，该组证据材料来源及形式合法，经庭审核实金桥公司亦认可系金桥公司提供给嘎龙居民小组的车牌号名单，名单中的车辆没有收费，故本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认如下法律事实：2018年5月5日，金桥公司与嘎龙居民小组签订《房屋租赁合同》，合同主要内容为：第一条、嘎龙居民小组出租给金桥公司的房屋（简称房屋或者该房屋）位于普洱市思茅区部商业城第**、第**（包括踏步楼梯**及**）和观光电梯所在的第一层大堂（面积约100㎡），按设计图纸计算得建筑面积6421.77㎡。第二条、房屋用途为：经营餐饮及做办公场所。第三条、租期九年，自2018年5月1日至2027年4月30日止。第五条、房屋租金、支付方式及期限：1、在租期第一年至第五年的每年租金为385306.20元（建筑面积6421.77㎡×5元／月／㎡×12个月）；在租期第六年至第九年的每年租金为404571.51元（建筑面积6421.77㎡×5.25元／月／㎡×12个月）。2、每年开始的5月31日之前付清一年租金（注：原被告双方确认，第一年的租金385306.20元，在另一个协议中为嘎龙居民小组折抵款后，视为已付清）。3、观光电梯所在的第一层大堂的九年房屋租金单独增加计算5万元，并由普洱市幸福投资有限公司在本合同生效的5日内代金桥公司支付嘎龙居民小组后，即视为金桥公司已支付嘎龙居民小组5万元。第九条、嘎龙居民小组的权利和义务：7、嘎龙居民小组有权收取租房户之外人员的各类车辆停车费，对金桥公司及其人员的车辆停放不收费；12、北部商业城一、二层的公共通道，嘎龙居民小组不得堵塞，因嘎龙居民小组的责任造成该公共通道堵塞，影响金桥公司正常经营活动，导致金桥公司经济损失的，由嘎龙居民小组赔偿金桥公司的损失。第十条、金桥公司的权利和义务：2、金桥公司及其人员的车辆，在北部商业城规划的车位停放免交停车费，北部商业城西侧临时停车位归金桥公司专用，若嘎龙居民小组需收回该临时停车位的，嘎龙居民小组须调整相应的停车位给金桥公司专用。2018年11月17日，嘎龙居民小组在商业城入口安装停车收费装置。金桥公司向嘎龙居民小组提供了金桥公司、普洱兴亚能源开发有限责任公司进出的车辆名单。2019年6月26日，金桥公司向嘎龙居民小组发出《关于北部商业城商家要求取消停车收费的通知书》，嘎龙居民小组予以签收。2019年7月18日，嘎龙居民小组向金桥公司出具2019年5月1日至2020年5月1日租金385306.20元的《云南增值税普通发票》。本案在审理过程中，金桥公司申请本院对现场进行勘查，经本院现场勘查，金桥公司承租楼房的商业城入口有嘎龙居民小组安装的停车收费装置，车辆运行要从收费入口环绕农贸市场、金桥公司租赁的楼房一周，消防通道有临时摊位，合同中约定的停车场位于西方及西南方，增加的临时停车场位于南方，金桥公司酒店的三楼有三个宫，分别为龙凤宫、金福厅、金星厅，四楼有一个露天阳台种植花卉，四周的房屋为办公用房和出租的房屋。庭审中，金桥公司自认金桥公司提交给嘎龙居民小组的车辆在收费时没有收费；嘎龙居民小组自认从未收回给金桥公司使用的北部商业城西侧临时停车位。本院认为，对金桥公司主张嘎龙居民小组另行选址安装停车收费装置、在北部商业城周围另行调整免费停车位供金桥公司专用及赔偿损失的请求。金桥公司与嘎龙居民小组签订《房屋租赁合同》，是原被告的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》中第九条第7项约定：嘎龙居民小组有权收取租房户之外人员的各类车辆停车费，对金桥公司及其人员的车辆停放不收费；第九条第12项约定：北部商业城一、二层的公共通道，嘎龙居民小组不得堵塞，因嘎龙居民小组的责任造成该公共通道堵塞，影响金桥公司正常经营活动，导致金桥公司经济损失的，由嘎龙居民小组赔偿金桥公司的损失；第十条第2项约定：金桥公司及其人员的车辆，在北部商业城规划的车位停放免交停车费，北部商业城西侧临时停车位归金桥公司专用，若嘎龙居民小组需收回该临时停车位的，嘎龙居民小组须调整相应的停车位给金桥公司专用。现金桥公司认为嘎龙居民小组安装的收费装置违反了《房屋租赁合同》中第九条第12项的约定，造成北部商业城一、二层的公共通道堵塞，同时违反第十条第2项的约定，导致金桥公司无法使用西侧的专用停车位。本案在审理过程中，金桥公司申请本院对现场进行勘查，经本院现场勘查，金桥公司承租楼房的商业城入口确有嘎龙居民小组安装的停车收费装置，但庭审中金桥公司自认金桥公司提交给嘎龙居民小组的车辆在收费时没有收费，嘎龙居民小组亦自认从未收回给金桥公司使用的北部商业城西侧临时停车位，嘎龙居民小组安装停车收费装置是为了收取租房户之外人员的各类车辆停车费，停车收费装置的安装虽然会导致车辆进出迟缓，但并没有导致公共通道堵塞，金桥公司提交给嘎龙居民小组的车辆在出入收费装置时也没有收费，不影响金桥公司继续对西侧停车位的使用，故嘎龙居民小组在金桥公司承租楼房的商业城入口安装停车收费装置不能证明嘎龙居民小组已违反《房屋租赁合同》第九条第12项及第十条第2项的约定，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”应由金桥公司承担不利后果。故对金桥公司的本诉诉讼请求，本院不予支持。对嘎龙居民小组反诉主张金桥公司支付2019年5月1日至2020年4月30日期间房屋租金385306.20元的请求。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”本案中，嘎龙居民小组与金桥公司签订的《房屋租赁合同》中载明：租期九年，自2018年5月1日至2027年4月30日止，在租期第一年至第五年的每年租金为385306.20元（建筑面积6421.77㎡×5元/月/㎡×12个月），在租期第六年至第九年的每年租金为404571.51元（建筑面积6421.77㎡×5.25元/月/㎡×12个月），每年开始的5月31日之前付清一年租金（注：原被告双方确认，第一年的租金385306.20元，在另一个协议中为嘎龙居民小组折抵款后，视为已付清）。金桥公司应当按照合同的约定于2019年5月31日前向嘎龙居民小组支付2019年5月1日至2020年4月30日止的租金385306.20元，因原被告在合同履行过程中产生争议，现嘎龙居民小组反诉主张金桥公司按照合同约定向嘎龙居民小组支付2019年5月1日至2020年4月30日止的租金385306.20元，符合双方的约定及法律的规定，故本院予以支持。对金桥公司抗辩嘎龙居民小组存在违约行为，金桥公司行使先履行抗辩权的理由，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）普洱金桥花园餐饮有限公司的全部诉讼请求；二、原告（反诉被告）普洱金桥花园餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向被告（反诉原告）思茅区思茅镇三家村社区嘎龙居民小组支付自2019年5月1日起至2020年4月30日止的租金385306.20元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12871.00元，反诉案件受理费3540.00元，由原告（反诉被告）普洱金桥花园餐饮有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审 判 长  段经权人民陪审员  司 进人民陪审员  罗耀明二〇二〇年六月十二日法官助理谭艳超书记员王**芳