广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初10534号原告：余日昇，男，1962年4月9日出生，香港特别行政区居民，香港永久性居民身份证号码E710068（3）。原告：卢锦华，男，1952年7月12日出生，香港特别行政区居民，香港永久性居民身份证号码E439408（2）。委托诉讼代理人：何梅花，广东广立信律师事务所律师。委托诉讼代理人：李俊灏，广东广立信律师事务所实习律师。被告：佛山市海业发展集团公司，住所地广东省佛山市禅城区******，营业执照4406001000272。法定代表人：陈景林，任经理。委托诉讼代理人：丁智，广东明灿律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴少芬，广东明灿律师事务所律师。被告：佛山市南海区**开发总公司，住所地广东省佛山市南海区狮山镇罗村乐安开发区*******，统一社会信用代码914***********377Y。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：邓日科，广东法品律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑舒微，广东法品律师事务所实习律师。原告余日昇、卢锦华与被告佛山市海业发展集团公司（以下简称“海业公司”）、佛山市南海区**开发总公司（以下简称“罗村总公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用普通程序组成合议庭，于2020年7月28日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人何梅花、李俊灏、被告海业公司的委托诉讼代理人丁智、罗村总公司的委托诉讼代理人邓日科、郑舒微到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决确认位于广东省佛山市南海区*******************全层各套间的12间房屋（11A房、11B房、11C房、11D房、11E房、11F房、11G房、11H房、11I房、11J房、11K房、11L房）的所有权为两原告所有。2.判决确认位于广东省佛山市南海区*******************全层各套间所对应的12个单车房（11A单车房、11B单车房、11C单车房、11D单车房、11E单车房、11F单车房、11G单车房、11H单车房、11I单车房、11J单车房、11K单车房、11L单车房）的所有权为两原告所有。3.判令两被告协助两原告将位于广东省佛山市南海区*******************全层各套间的12间房屋（11A房、11B房、11C房、11D房、11E房、11F房、11G房、11H房、11I房、11J房、11K房、11L房）转移登记到两原告名下。4.判令两被告协助两原告将位于广东省佛山市南海区*******************全层各套间所对应的12个单车房（11A单车房、11B单车房、11C单车房、11D单车房、11E单车房、11F单车房、11G单车房、11H单车房、11I单车房、11J单车房、11K单车房、11L单车房）转移登记到两原告名下。5.本案诉讼费用由两被告共同承担。事实与理由：1993年6月28日，两原告与海业公司签订《同乐花园房屋买卖合同书》（编号TZE－445），约定海业公司以人民币1394191.4元(大写:壹佰叁拾玖万捌仟壹佰玖拾壹元肆角零分)的价格将原座落于广东省南海市罗村沙提路同乐花园乐业楼11楼全层各套间（现新地址：广东省佛山市南海区*******************全层）出售给两原告所有，该房屋买卖合同并经佛山市城区律师事务所进行律师见证。该房屋买卖合同共涉及12间房屋及其对应的12个单车房，其中住宅面积为934.86平方米，单车房面积为100.56平方米。合同签订后，两原告采用分期付款的方式陆续向海业公司付清上述购房款，海业公司亦向原告开具收据予以确认。但海业公司至今仍未协助两原告办理上述房屋及单车位的房产证，经两原告多次催促后了解到，海业公司与罗村总公司曾于1993年3月30日签订了《合作兴建同乐花园协议书》，协议明确约定由海业公司负责售房，罗村总公司负责办理各购房户的房产证。为此，两原告多次要求两被告共同协助将上述12间房屋及其对应的12个单车位登记到两原告名下，但罗村总公司迟迟不配合，至今无果。两原告认为，原告依约已付清全部购房款，根据房屋买卖合同及合作协议的约定，两被告负有共同协助两原告办理上述房屋及单车位不动产权证的义务。但两原告通过各种途径至今均无法办理上述房屋及单车房的过户登记手续，现两原告为维护自身合法权益，特此向贵院提出诉讼。请贵院依法查明上述事实，作出支持两原告诉讼请求的判决！被告海业公司辩称：同意原告的诉讼请求，认可原告陈述的事实与理由。被告罗村总公司辩称：一、罗村总公司对海业公司的具体销售情况不清楚，无法核实与辨认两原告是否为涉案物业的权利人。根据《合作兴建同乐花园协议书》第四条约定，“（一）甲方应承担的责任：……5.负责售房。……（三）丙方应承担的责任：……工程竣工并经甲方验收合格后，协助甲方售房，其中包括：A.以丙方名义开具售房发票；B.负责办理各购房户的房产证；……。”甲方海业公司作为合作建房的投资方，实质是挂靠在罗村总公司处，同乐花园的房屋由海业公司负责出售和收取购房款，此过程产生的资料均由其开具、存放和管理，丙方南海市罗村开发总公司（现为罗村总公司）仅负责协助开具售房发票和协助办理各购房者的房产证，对海业公司的具体销售情况不参与也不清楚。而核实与辨认业主身份是罗村总公司能够协助办理房地产权证的前提，由于罗村总公司对海业公司的具体销售情况不清楚，且据国家企业信用信息公示系统显示，海业公司已停止经营，现处于已吊销未注销的状态。现罗村总公司无法核实两原告是否为涉案物业的权利人。二、海业公司自2006年开始停止经营，相关负责人已无法联络，其公章真实性难以辨认，且涉案购房行为年代久远，两原告从未提出过主张，海业公司也从未告知，涉案购房行为的真实性难以核实。如上所述，海业公司为同乐花园的实际售房人，罗村总公司从未参与海业公司的具体销售行为，因此对其销售情况不清楚。海业公司从未向罗村总公司移交或告知同乐花园的销售资料和情况，现两原告持“海业公司”出具的、加盖“海业公司”印章的《关于商品房交易确认书》诉请罗村总公司协助办理房地产权证，但经查询，海业公司自2006年起已停止经营，现处于吊销状态，其相关负责人已无法联络，其公章真实性难以辨认，且涉案购房行为年代久远，海业公司销售涉案物业的有关资料是否仍存续尚未可知，涉案购房行为的真实性难以核实。退一步而言，即使涉案购房行为真实，涉案房屋一直未能办证的责任也应由海业公司和两原告承担，不应把该责任转嫁给罗村总公司承担。三、罗村总公司已积极履行了《合作兴建同乐花园协议书》的义务，多次公告要求购房者办理房屋所有权转移登记申请，但两原告怠于行使权利，未向罗村总公司提出过任何申请，应视为放弃要求罗村总公司协助办理房地产权证的权利，两原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据。2002年12月，因南海市罗村开发总公司准备体制改革，曾于2002年12月公告要求海业公司和购房者在2003年6月30日前办理房地产权证，而两原告未在公告期限内申请办理。2012年，为解决同乐花园历史遗留的办理房地产权证问题，罗村总公司委托佛山市南海区**开发总公司房地产公司（下称“罗村房地产公司”）为同乐花园的购房者开具售房发票和协助其办理房地产权证。罗村房地产公司已于2012年10月31日作出《公告》，通知同乐花园房屋的第一手购房人在公告发布之日起120天内，持有效资料向罗村房地产公司提出申请，逾期提出的，将不再受理。罗村房地产公司在该公告发布后已通过在同乐花园小区张贴及通过登佛山日报和珠江时报的方式予以公示。除此之外，在后续协助购房者办理房地产权证过程中，为核实与辨认购房者业主身份，罗村房地产公司在就该事宜予以异议公告时亦曾多次提及要求其他购房者尽快提出申请，否则逾期不予受理。罗村总公司已积极履行了《合作兴建同乐花园协议书》中约定的义务，多次公告要求购房者根据公告要求办理房屋所有权转移登记申请。房屋销售人为海业公司，海业公司从未催促购房人办理房产证，也从未向罗村总公司移交或告知同乐花园的销售资料和情况。两原告称其为涉案物业的权利人，其在购买涉案物业后应当对有关涉案物业的信息，尤其是至购买后一直未办理房地产权证的信息尤为关注，但两原告在罗村总公司积极协助办理同乐花园房地产权证时，一直未向罗村总公司或罗村房地产公司提出过任何申请，两原告怠于行使权利未在《公告》规定时间内提出申请，应视为其放弃要求罗村总公司协助办理房地产权证的权利，罗村总公司已履行完毕依据《合作兴建同乐花园协议书》应对购房者的一切义务和责任，且按《公告》所示，逾期申请的，罗村总公司对购房者申请协助办理同乐花园房地产权证一事不再受理，现两原告要求罗村总公司协助办理房地产权证的诉讼请求缺乏事实和法律依据。四、对于为业主办理房产证一事，罗村总公司并非主义务人，仅负协助义务，海业公司为销售主体及购房款的承受主体，为业主办理房产证是其收取购房款后的法定义务，其擅自停止经营及怠于履行职责是导致大量同乐花园业主无法办证的关键原因。根据《合作兴建同乐花园协议书》及《同乐花园房屋买卖合同书》约定，海业公司为同乐花园物业的销售主体及购房款的承受主体，为购房者办理房产证是海业公司收取购房款后的法定义务，其挂靠在罗村总公司处，罗村总公司并非该事宜的主义务人，仅负协助义务。而罗村总公司已积极履行了《合作兴建同乐花园协议书》约定的协助义务，海业公司擅自停止经营及怠于履行职责是导致大量同乐花园业主无法办证的关键原因，海业公司应为其自身的行为负责，而不应将所有责任转嫁给罗村总公司承担。五、退一步而言，即便认为罗村总公司应协助两原告办理房地产权证，因涉案物业至今未办理房地产权证系两原告和海业公司怠于行使权利所导致，罗村总公司因协助办理房地产权证而产生的一切费用应由两原告及海业公司承担。《同乐花园房屋买卖合同书》第八条约定，“甲方将协助乙方办理房屋产权证，一切有关契证费用（税项）由乙方（两原告）负责。”《合作兴建同乐花园补充协议（三）》第五条约定，“丙方（罗村总公司）开具商品房发票的税费，甲方（海业公司）交足税金给丙方，由丙方协助办理有关手续，如地税局批准减免税，此税款待甲丙双方处理好相关债务后，剩余部分返还给甲方。”据上述约定，罗村总公司仅负责以罗村总公司名义开具发票并协助办理房地产权证，罗村总公司因协助办理而产生的一切费用应由购房者及海业公司承担。现时的税收政策及关于办理房地产权证的有关规定较之往年变化较大，根据上述约定，罗村总公司因协助办理房地产权证而产生的一切费用（包括税费和本案的诉讼费等）应由两原告及海业公司承担。即使两原告在本案中被认定为房屋的所有权人，其也应按现时的税收政策足额缴纳相应的税费方可办理不动产登记。另外，因两原告为补办房地产权证，罗村总公司协助两原告办理房地产权证而需开具的发票和需签订的购房合同的时间只能以当前开具及签订的时间为准。综上所述，罗村总公司已积极履行了《合作兴建同乐花园协议书》中约定的义务，两原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，恳请贵院驳回两原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方无争议的证据，本院予以确认真实性并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：1993年3月30日，海业公司（甲方）、南海市罗村镇联星管理区（乙方）与罗村总公司（丙方）签订《合作兴建同乐花园协议书》，约定：三方共同开发同乐花园。甲方负责项目资金投入及售房，乙方负责用地投入，丙方负责办理购房户的房产证。1993年6月28日，海业公司（甲方）与余日昇、卢锦华（乙方）签订《同乐花园房屋买卖合同书》，约定：乙方向甲方购买同乐花园乐业楼11楼全层各套间（包括阳台、走廊、楼梯、梯屋顶、单车房、水池等），总价为人民币1398191.4元。合同签订后，余日昇、卢锦华分期向海业公司支付了全部购房款。海业公司于庭审中确认房屋已经全部向余日昇、卢锦华交付。2019年，卢锦华、余日昇委托佛山市南海区*******对同乐花园乐业楼11A房、11B房、11C房、11D房、11E房、11F房、11G房、11H房、11I房、11J房、11K房、11L房及11A单车房、11B单车房、11C单车房、11D单车房、11E单车房、11F单车房、11G单车房、11H单车房、11I单车房、11J单车房、11K单车房、11L单车房进行了测绘。2019年6月24日，狮山镇乐安社区公共服务中心出具《地址变更证明》，确认案涉房产的新地址为佛山市南海区*********************。另查1，同乐花园乐业楼11楼及单车房均未办理房产权属证明。另查2，余日昇、卢锦华在庭审中确认过户费用由余日昇、卢锦华自行承担。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，原告是香港特别行政区居民，本案属于涉港民事案件。双方在庭审中选择适用内地法律，符合规定，本院予以确认，故本案应适用内地法律。海业公司是同乐花园的销售方，余日昇、卢锦华与海业公司签订的《同乐花园房屋买卖合同书》是双方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据余日昇、卢锦华的证据及当事人陈述，余日昇、卢锦华已足额支付购房款并已收楼，而根据海业公司、南海市罗村镇联星管理区与罗村总公司三方签订的《合作兴建同乐花园协议书》，案涉房产的权属证明由罗村总公司负责办理，故对余日昇、卢锦华主张销售方海业公司及办证方罗村总公司协助其办理涉讼房屋产权登记手续的请求，本院予以支持。至于余日昇、卢锦华所主张的就案涉房产进行确权的请求，由于余日昇、卢锦华基于合同所取得的是协助办理产权登记的请求权，故本院对其提出的确权请求，不予支持。至于诉讼费部分，由于本院驳回了余日昇、卢锦华的确权请求，而海业公司、罗村总公司至今未为余日昇、卢锦华办证与余日昇、卢锦华一直怠于主张办证有一定关系，故本院酌定诉讼费用由余日昇、卢锦华承担三分之二，海业公司、罗村总公司承担三分之一。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、佛山市海业发展集团公司、佛山市南海区**开发总公司应于本判决发生法律效力之日起十日内协助余日昇、卢锦华办理将佛山市南海区***********同乐花园乐业楼11A房、11B房、11C房、11D房、11E房、11F房、11G房、11H房、11I房、11J房、11K房、11L房及11A单车房、11B单车房、11C单车房、11D单车房、11E单车房、11F单车房、11G单车房、11H单车房、11I单车房、11J单车房、11K单车房、11L单车房登记至余日昇、卢锦华名下的手续。二、驳回余日昇、卢锦华的其他诉讼请求。本案适用普通程序结案，案件受理费全额收取17347.72元（两原告已预交），由两原告负担11565.1元，由两被告负担5782.62元并应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告已预交且应退还的受理费5782.62元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请,本院予以退还。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  冼文舜人民陪审员  谢俭和人民陪审员  李艳湘二〇二〇年八月二十一日书 记 员  韦可楠