文书内容镇江经济开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1191民初1245号原告（反诉被告）：孙月华，女，1967年1月3日生，汉族，住镇江。委托诉讼代理人：徐瀚，江苏固维律师事务所律师。被告（反诉原告）：王文娟，女，1981年9月20日生，汉族，住镇江。委托诉讼代理人：孙俭，江苏汇典律师事务所律师。原告（反诉被告）孙月华与被告（反诉原告）王文娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月29日立案后，依法适用普通程序分别于2020年9月25日和11月17日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人徐瀚、被告（反诉原告）委托诉讼代理人孙俭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、要求被告立即支付房屋租金85000元，并支付自2019年9月25日起至实际支付之日止按年利率6%计算的逾期付款利息;2、诉讼费用由被告负担。事实和理由：2016年9月，原、被告签订房屋租赁协议，约定被告承租原告位于镇江新区大港御都花园99-66号门面房，租赁期限五年，自2016年10月25日至2021年10月24日，被告应在每年租赁期届满提前一个月支付下一年度租金，协议还约定被告可转租及转租的条件等。被告在租赁原告门面房的同时，还租赁了御都花园99-65号、99-63号门面房，并将三处门面房进行连通作为一个整体使用。租赁协议签订后，原告按约定将门面房交付被告使用，但被告支付了3年租金后，至今未支付2019年至2020年租金，被告行为已违反了房屋租赁协议的约定。原告诉至法院。被告（反诉原告）辩称：双方在2016年签订的房屋租赁协议已经在2019年10月24日终止履行；被告同期租赁的房屋一共有三套，分别是御都花园99-66、99-65、99-63号门面房。三份租赁协议的内容除了出租人不同之外，其他基本一致，唯独原告将99-66室的第2层以及第1层的10平方米的空间占为已有，违反了租赁协议的约定和法律的规定，这是导致双方之间租赁协议终止履行的主要原因；2019年9月，被告通知原告终止履行租赁协议之后，在2019年10月上旬将全部物品搬离了租赁房屋。这是被告明确以自己的行为告诉原告不再履行租赁协议，同时租赁协议的第3条明确约定，租赁方要在下一年房租到期前一个月支付下一年租金，被告没有将第四年的租金支付给原告也是以自己的行为明确告诉原告，在履行期间届满之前不再履行租赁协议；在被告搬离租赁房屋之后，原告已经及时贴出旺铺招租的广告，上面留的号码也是原告夫妇的，进一步表明双方的租赁协议在2019年10月24日之前已终止履行。综上请求法院驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：1、原、被告之间于2016年9月23日签订的房屋租赁协议于2019年10月24日终止履行；2、反诉被告返还反诉原告因其未完全交付出租房的部分所对应的租金12万元；3、反诉被告退还反诉原告交付的租赁押金5000元；4、诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：因经营移动手机业务需要合适的经营场所（一楼营业，二楼办公、仓储等），反诉原告与包括反诉被告夫妇在内的三个房东于2016年9月23日分别签订房屋租赁协议，承租大港赵声路御都花园99-63室、99-65室和99-66室，租赁期均从2016年10月25日开始计算。三份租赁协议签订后，99-63室和99-65室的房东按协议完整交付了对应的两层房屋、水电等使用权，唯独反诉被告始终将其99-66室的二层及以上部分占据作为自己的住宅使用，甚至还在99-66室内的一层屋内砌了一面隔墙，隔开10平方左右作为其家庭上下楼的楼梯通道，反诉被告还在位于小区内的后墙违规开了一扇门，作为其进出99-66室的入口，此外，反诉被告一直拒绝反诉原告使用99-66室内水电。案涉房屋的规划用途是营业用房和办公用房，不能作为住宅使用，反诉被告上述行为直接导致反诉原告签订租赁合同的目的无法实现，经反诉原告多次交涉，反诉被告拒绝纠正其违约行为。鉴于租赁合同第三条约定“先付后租”，2019年9月，反诉原告明确告知反诉被告三年租期到期终止与其签订的租赁合同，2019年10月上旬，反诉原告已将出租房内属于自己的物品搬离。反诉被告后在门口张贴了“旺铺招租”的公告。根据合同法规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，案涉租赁合同的终止皆因反诉被告的违约行为所致。故反诉被告不仅应当退还反诉原告已付三年租金的一半，还应当退还反诉原告已缴纳的押金5000元。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）的反诉辩称，反诉原告并未通知反诉被告解除租赁合同，反诉原告认为只要自己不交纳租金，就意味着合同解除，显然是反诉原告对法律理解的错误。反诉原告无权解除合同，反诉被告也不同意解除合同，双方租赁合同并未解除，反诉原告应当按照合同约定继续履行；反诉被告在出租房屋之前就一直居住在出租房屋的楼上，并且有独立的通道，反诉原告在租赁房屋时是清楚的，且反诉原告在租赁三年期间从未提出异议也按时交纳租金，证明反诉被告交付的房屋符合协议约定，而反诉原告不使用99-66号房屋的水电是因为其使用的另外一户水电，反诉原告的反诉没有事实依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月23日，被告分别与原告、案外人徐东顺、解殿亭签订房屋租赁协议书，约定：原告、案外人徐东顺、解殿亭分别将大港赵声路御都花园99-66、99-65、99-63号门面房出租给被告作营业用房使用，租赁期均为五年，自2016年10月25日起至2021年10月24日止，前三年每年房租8万元，第四、第五年每年房租均为85000元。合同期满后如被告需要继续租赁原告房屋，需提前一个月和出租方协商重新签订租赁协议后方可生效，被告有优先承租权，若被告不再租赁，也需提前一个月告知出租方，出租方有权提前一个月张贴招租告示；租金支付方式为每年支付，第一年为8万元，先付后租，第二年被告需在一年房租到期时提前一个月支付下一年租金，以此类推直到五年租金付完为止；在租赁期内，如被告经营需要，有权将承租房屋进行转让，但不得转给餐饮业，不得从事非法活动，如需转让需要三方全部到场，重新拟定合同，所产生房屋转让费由被告收取，如被告违反租赁期协议，出租方有权收回房屋，不退还租金和押金。如出租方违反租赁期协议，需退回被告当年剩余租金和押金5000元，并赔偿被告一年房租和装修费用的30%作为补偿；租赁期间，双方在签订协议时，被告需和租金一起同时缴纳水电、物管押金3000元给原告，租赁合同期满后，被告结清所使用水、电、物管费用后，原告需退还被告押金5000元；被告因装修需拆除门面房99-66和99-65中间一面墙，99-65和99-63中间一面墙，租赁期满后被告不恢复其原房屋构造，如需恢复中间两幅墙面，所产生的费用由63、65、66三家房东共同承担。协议书签订后，被告缴纳了5000元押金给原告。被告实际使用大港赵声路御都花园99-66、99-65、99-63号门面房经营移动手机业务。被告已向原告缴清了前三年的租金。2019年9月，被告因生意经营困难，电话通知原告、案外人徐东顺、解殿亭不再租赁涉案房屋，被告分别与案外人徐东顺、解殿亭协商一致解除了租赁合同。2019年10月，被告全部搬离了涉案房屋。另查明，被告实际使用99-66号一层经营，原告一直住在99-66号门面房的二楼，被告未使用99-66号房屋的水电。庭审中，案外人徐东顺和许纪明出庭作证，徐东顺陈述，2019年11月9日，徐东顺、解殿亭将大港赵声路御都花园99-65、99-63号门面房出租给了案外人许纪明，在许纪明准备恢复大港赵声路御都花园99-66和99-65号门面房中间隔墙时，遭到原告反对，许纪明分别与徐东顺、解殿亭协商解除了租赁合同。后涉案房屋门被反锁，玻璃门上从门内张贴了招租的广告，广告上留的联系方式为181××××1968（原告丈夫王俊所有），招租广告不是他贴的，也不是99-63号房东解殿亭贴的。许纪明陈述，他在准备恢复大港赵声路御都花园99-66和99-65号门面房中间隔墙时，遭到原告阻挠，原告表示想把99-66号门面房出租给他，但因为原告住在楼上，他要求降价原告未同意，就没有租赁原告房屋。2019年11月9日晚上三个门面都被反锁了，徐东顺还打110报警。本院认为：关于原、被告合同是否解除以及原告主张的被告支付租金85000元的请求。原、被告签订的租赁合同是双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应确认合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。在租赁合同未期满的情况下，被告因经营困难单方提出解除租赁合同，违反了合同约定。考虑到被告当初与大港赵声路御都花园99-66、99-65、99-63号门面房业主签订租赁合同的目的是经营移动手机业务，被告经营困难已与99-65、99-63号业主协商一致解除了租赁合同，且被告已实际搬离了涉案房屋，继续履行合同已不能实现合同目的，为衡平双方当事人利益，本院认为应该允许违约方被告解除合同，被告应赔偿原告适当的租金损失。被告在第三年房租到期之前曾口头通知原告及案外人徐东顺、解殿亭提前终止租赁合同，被告租金支付到2019年10月24日，未提前支付下一年度租金，且被告实际于2019年10月全部搬离了租赁房屋，故本院确认原、被告之间于2016年9月23日签订的房屋租赁协议于2019年10月24日终止履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定,当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿。被告曾口头通知三户门面房业主提前终止租赁合同，并与案外人徐东顺、解殿亭协商解除了租赁合同，案外人徐东顺、解殿亭将房屋重新出租给案外人许纪明，2019年10月被告已全部搬离涉案房屋，且原、被告租赁协议中约定租金支付方式为“先付后租”，被告未在第三年租赁期满前提前缴纳下一年度租金，结合上述几点事实，原告应当知道被告已明确表明其不再继续履行双方的租赁合同,基于减损规则，原告应当及时行使合同解除权，收回租赁房屋，并重新租赁，以避免损失的扩大。本院综合双方合同履行情况、被告违约后采取的措施、原告是否尽到减损义务及预期利益等综合因素,酌定被告赔偿原告4个月租金的损失，即28333元。关于被告反诉主张原告返还未完全交付出租房所对应的租金12万元的请求。原、被告签订租赁协议中时原告就住在99-66号门面房的二楼，租赁协议中并未明确租赁的范围是一层还是两层，被告实际使用99-66号一层经营手机卖场，前三年按期交付租金，并未提供证据证明其就原告未交付99-66号二层租赁房屋的问题向原告提出过异议，故被告反诉主张原告返还租金12万元，缺乏依据，本院不予支持。关于被告反诉主张原告返还租赁押金5000元的请求。原、被告租赁协议解除后，结清水电费原告应当将押金退还被告，因为被告一直未使用99-66号房屋水电，故原告应当返还被告押金5000元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下:一、原告（反诉被告）孙月华与被告（反诉原告）王文娟于2016年9月23日签订的房屋租赁协议于2019年10月24日终止履行。二、被告王文娟于本判决生效之日起十日内赔偿原告孙月华租金损失28333元。三、反诉被告孙月华于本判决生效之日起十日内返还反诉原告王文娟押金5000元。四、驳回原告（反诉被告）孙月华其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）王文娟其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2031元（已由原告孙月华预交本院），由被告王文娟负担647元，原告孙月华负担1384元。反诉案件受理费1400元（已由反诉原告王文娟预交本院），由反诉被告孙月华负担56元，反诉原告王文娟负担1344元。原告（反诉被告）孙月华应在本判决生效后十五日内到本院办理诉讼费退费手续。被告（反诉原告）王文娟应在本判决生效后十五日内向本院缴纳其应承担的诉讼费用（账户名：镇江经济开发区人民法院；开户行：中国农业银行镇江新区支行营业部；账号：62×××63）。逾期不缴纳的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  林丽俊人民陪审员  王巾杰人民陪审员  高文静二〇二〇年十二月四日书记员王盈附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。附上诉须知：一、当事人提出上诉，应在法定期限内向我院相关审判庭提交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，以便连同案卷移送镇江市中级人民法院。二、对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费（具体公式附后）。上诉时未预交的，最迟在上诉状提交后七日内交纳，逾期不交纳又未提出司法救助申请的，二审法院不再催交，直接裁定按自动撤回上诉处理。三、当事人应凭判决书和上诉状直接到镇江市中级法院立案大厅交费。直接交费不方便的，可汇款至江苏省镇江市中级人民法院，开户行：工商银行镇江市永安路分11×××61140561；请勿以现金存款的方式交费。交费后，应在三日内将交费凭证递送我院，以便及时将案件材料移交中级法院。四、上诉人不另预留送达地址的，上诉人住所地即为法律文书送达地，法院按住所地邮寄法律文书，即使退回，也视为送达。二〇二〇年十二月四日附财产案件诉讼费用计算公式            标的范围（万元）              诉讼费（元）                  0              50                  1≦X≦10              2.5%-200                  10≦X≦20              2%+300                  20≦X≦50              1.5%+1300                  50≦X≦100              1%+3800                  100≦X≦200              0.9%+4800