辽河人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽7401民初1954号 原告：盘锦御诚物业服务有限公司，住所地盘锦市兴隆台区消防辽河油田凯华工贸实业公司1号综合楼。 法定代表人：王海艳，该公司经理。 委托诉讼代理人：杜丽娟，女，汉族，1961年12月10日出生，该公司副经理。 被告：兴隆台区我的辛记麻辣小龙虾餐厅，经营场所盘锦市兴隆台区兴隆街道双兴社区迎宾路31号。 负责人辛峰，男，汉族，1978年9月25日出生，兴隆台区我的辛记麻辣小龙虾餐厅经营者，户籍地沈阳市沈河区。 委托诉讼代理人：杨林涛，北京市盈科(大连)律师事务所律师。 原告盘锦御诚物业服务有限公司与被告兴隆台区我的辛记麻辣小龙虾餐厅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案受理，适用普通程序于2020年6月2日公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。 原告向本院提交的诉讼请求:一、原告要求被告支付2019年3月到合同止2020年9月的房屋租金155800元；二、由被告承担案件诉讼费用。事实与理由：2019年3月30日，原告通过法院执行取得原盘锦辽河油田凯特石油设备有限公司名下的不动产（不动产证号×××，不动单元号×××××)。因盘锦辽河油田凯特石油设备有限公司将部分不动产租赁给被告（原名盘锦市兴隆台区我的小龙虾饭店）租期五年，年租金11万，租金一年一交。因合同没有到期，没有权利解除租赁合同，但享有收取租金的权利。当原告向被告主张租金时，被告以重新签订合同作为支付租金的条件，经多次催要，被告2019年当年的租金一直没有交纳。原告认为，被告使用租赁房屋，就应该按约定交纳租金，其不交纳是没有任何道理的。据此，原告为维护合法权益特具状起诉，要求被告支付租金并承担涉案诉讼费用。请人民法院依法公裁。 被告辩称：小龙虾餐厅不应该向原告支付租金155800元，请求法院依法驳回，从原告的的诉求来看合同并没有到期，而且原告主张的数额不明确。小龙虾餐厅与凯特石油公司签订的房租合同在履行合同的过程中，原来的房屋所有人因为欠装备公司的钱，对小龙虾餐厅停水停电，导致被告的巨大损失，经小龙虾餐厅多次落实，没有给予解决。原告在取得该房产所有权后，没有对被告的经营的水和电涉及的问题予以处理，同时原告在通过法院取得该房产所有权程序是否合法，是否对被告的损失进行了确认，应当提交相关证据来证明其取得该房产所有权的合法性。本案应当要求原房主辽河油田凯特石油公司作为本案的第三人参加诉讼，来解决双方存在的问题。 根据原、被告陈述总结归纳本案争议焦点：1、双方是否形成租赁关系；2、原告向被告主张租金能否得到法律的支持。 原告为支持诉讼请求，向本院出示房屋租赁合同1份、执行裁定书1份、不动产权登记证书1份，上述证据来源合法，均与本案具有关联性，予以采信。 本院认定事实如下：2015年9月，盘锦辽河油田凯特石油设备有限公司与盘锦市兴隆台区我的小龙虾饭店签订房屋租赁合同，将坐落于迎宾路××号砖混230平方米一楼南侧房屋租赁给盘锦市兴隆台区我的小龙虾饭店使用。租赁期限为2015年9月1日开始至2020年9月1日止。租金每年110000元，按年支付，每年年初一次性支付当年租金。甲方免费向乙方提供独立的供电供水计量设施。并约定了其他权利义务。2019年5月9日兴隆台区我的辛记麻辣小龙虾餐厅经营者为辛峰。2019年3月30日，盘锦市兴隆台区人民法院下达（2019）辽1103执恢24号执行裁定书，写明申请执行人为徐州东方传动机械有限公司，被执行人盘锦辽河油田凯特石油设备有限公司。依据已经发生法律效力的本院（2017）辽1103民初1273号民事判决书，于2019年1月16日依法委托盘锦金信拍卖行有限公司拍卖被执行人盘锦辽河油田凯特石油设备有限公司名下位于兴隆台区迎宾路东，不动产权证号（证明）×××、不动产单元号×××××,面积6809.12平方米【《国有土地使用权证》证号：盘国用（2007）第××号】，面积6809.12平方米办公楼。盘锦御诚物业服务有限公司（以王海艳名义网上代为参加拍卖）以19362632.00元的最高价竞得。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中的拍卖、变卖财产的规定》的第二十三条，第二十九条的规定，裁定如下：一、位于盘锦市兴隆台区，不动产权证号（证明）×××、不动产单元号×××××,面积6809.12平方米【《国有土地使用权证》证号：盘国用（2007）第××号】，面积6809.12平方米房产的所有权及相应的其他权利归买受人盘锦御诚物业服务有限公司所有。（该房屋所有权自交付时起转移给买受人）二、买受人盘锦御诚物业服务有限公司可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。上述不动产包括涉案房屋。2019年7月11日，原告盘锦御诚物业服务有限公司取得1号综合楼国有建设用地使用权及房屋所有权证，共有宗地面积2201.3平方米，房屋建筑面积6809.12平方米。 本院认为，本案为租赁合同纠纷。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案原告通过人民法院拍卖方式取得不动产所有权，导致所有权发生变动，但不影响原租赁合同的效力。原告自取得所有权时向被告收取租金，建立租赁关系，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。”故并非有关产权证照办理完毕之日起才发生转移。由于人民法院作出裁定的时间为2019年3月30日，原告应自2019年4月起收取租金，由于被告并未向任何人交付2019年度、2020年度租金，且合同约定每年年初一次性支付当年租金，故租金截止月份应当为2020年8月止，故此，被告应当向原告履行给付租金的义务。对于被告主张应自取得所有权证时起给付租金，不予支持。 对于被告主张本案应当同时解决与原权利人盘锦辽河油田凯特石油设备有限公司及其他的纠纷问题。本院认为，法院强制拍卖行为与一般委托拍卖行为性质不同，属于公法范畴。不同于一般的房地产转让或者土地使用权转让，原告因拍卖行为取得所有权权利，并不是对原权利人对外债权债务的承受，原权利人及其他与被告之间的纠纷不属于本案审理的范围，可另行处理。但原告应依据租赁合同免费提供独立的供电供水计量设施，但应当在符合国家对于消防、供水供电等安全前提下进行。另，被告主张将原权利人追加为本案第三人，本院认为，普遍来说，第三人的设定或是对原、被告争议的诉讼标的有独立的请求权或是为了查明案件事实，通过当事人的陈述及举证情况，已能够清晰地反映本案案件事实及权利义务关系，故追加第三人没有法律和事实依据。 对于疫情期间减少租金的问题，参考2020年3月22日盘锦市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部作出的盘新疫防指告【2020】6号关于全面恢复正常生产经营秩序的通告，结合本地区行业影响及案件具体情况，酌情减少1万元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条规定，判决如下： 被告兴隆台区我的辛记麻辣小龙虾餐厅于本判决生效之日起10日内给付原告盘锦御诚物业服务有限公司自2019年4月至2020年8月，共计145800元租金。 如被告未按本判决指定的期间内履行金钱给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3416元，由被告兴隆台区我的辛记麻辣小龙虾餐厅负担。 如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省辽河中级人民法院。 审 判 长  梁智慧 人民陪审员  郭黎明 人民陪审员  马淑仁 二〇二〇年六月十一日 书 记 员  刘思阳 ×