大连高新技术产业园区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0293民初1501号 原告：亿达物业服务集团有限公司，住所地大连高新技术产业园区软件园知音园21号，统一社会信用代码：91210231723451243K。 法定代表人：王娜，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李洪双，女，1990年9月10日出生，汉族，该公司员工，住辽宁省凌源市。 被告：石旭亮，男，1988年9月11日出生，汉族，住大连高新区。 原告亿达物业服务集团有限公司（以下简称亿达物业公司）与被告石旭亮物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告亿达物业公司的委托诉讼代理人李洪双、被告石旭亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：判令被告支付拖欠的2018年7月1日至2020年12月31日期间的物业费10,592.4元及违约金3,940.37元（暂计算至2020年3月31日，请求支付自逾期之日起至实际支付物业费之日、按照日千分之一标准计算），合计145,32.77元。事实和理由：原告与大连软件园中兴开发有限公司（以下简称中兴公司）签订《前期物业服务合同》，约定由原告为被告房屋所在悦龙居E02提供物业管理服务，业主按房屋面积向原告支付物业管理费用，逾期缴费的自逾期之日起应向原告支付违约金，违约金计算标准为按日承担欠费金额千分之一作为违约金。被告系上述小区T09-01-2204号房屋业主，物业面积126.1平方米，物业费为2.8元/平方米，按约定应向原告缴纳自2018年7月1日至2020年12月31日期间的物业费10,592.4元，但被告欠缴至今。原告按约定为被告所在的小区提供物业服务，经催缴被告却不履行缴费义务，按合同约定应按欠费金额日千分之一的标准承担违约金。故诉至法院，请求法院判如所请。 被告石旭亮辩称，不同意原告的诉讼请求。理由：一、原、被告之间不存在物业服务合同关系。被告及被告所在小区的全体业主均未与原告签订任何形式的物业服务合同，原告提供的《前期物业服务合同》系其与中兴公司签订的，属无效合同，且对被告没有拘束力。该合同约定“中兴公司选聘原告对悦丽海湾二期B08地块提供前期物业事宜”，故该合同与本案无关。被告与中兴公司签订商品房买卖合同及其补充协议约定，被告同意在业主委员会选聘物业服务企业之前，由中兴公司委托上海丰诚物业管理有限公司大连分公司（以下简称丰诚公司）实施统一的物业管理。由此可见被告与丰诚公司存在物业服务合同关系，合同也未授权中兴公司可私自更换前期物业公司，故其无论与原告签订任何形式的物业服务合同，都对被告不具有拘束力。根据《物业管理条例》第24、57条规定，建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则通过招标的方式选聘具有相应资质的物业服务公司，未经批准不得擅自采用协议的方式选聘物业服务公司；根据《辽宁省物业管理条例》第41条规定，建设单位更换前期物业服务企业的，应当经专有部分建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；根据《合同法》的相关规定，被告不能为原告与中兴公司签订的无效合同买单，原告应向中兴公司索要赔偿，而非向被告索要物业服务费；根据《民法总则》的相关规定，被告接受的所谓物业服务是因原告的违法行为取得的不当得利，故原告起诉的“物业服务合同纠纷”法律关系错误、法律适用错误且证据不足。二、原告关于物业服务费、违约金的诉求不合法不合理：1.被告在与中兴公司签订的《商品房买卖合同》补充协议中约定，物业管理费（首年度12个日历月的物业管理费）：收费标准为2.8元/月/平方米，按建筑面积计算，此后被告应当按照《黄泥川悦龙居住宅项目临时管理规约》的规定缴纳物业费。被告按照此标准向丰诚公司缴纳物业服务费至2018年5月。事实上，黄泥川悦龙居住宅项目并没有临时管理规约，即使原告提供了事实服务，也不应按照2.8元/月/平方米的价格收取物业服务费；而是被告根据《民法通则》的规定返还不当得利，即返还物业服务相当的劳务价值；2.根据《大连市物业服务收费管理实施细则》第八、十一条的规定，原告按照2.8元/月/平方米的标准收取物业服务费，没有合法合理的依据，此诉讼请求意在直接侵害答辩人的权利；3.原、被告之间无任何形式的物业合同，且原告的损失系其自身造成，故违约责任不成立，其提出的违约金不仅不合法也没有任何依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原告提供的悦龙居服务照片12张，本院予以确认并在卷佐证。 对双方当事人有争议的证据，本院认定如下：1.原告提供的《前期物业服务合同》，拟证明案涉小区由原告提供物业服务，合同约定了物业服务费标准、交费方式及违约责任。被告对该证据的真实性有异议，认为该证据系原告与中兴公司签订，对被告没有拘束力，合同约定的“悦丽海湾二期B08”不是案涉小区。该证据系亿达物业管理有限公司大连分公司（以下简称大连分公司）与中兴公司签订的《悦龙居E02地块前期物业服务合同》，该合同约定，中兴公司选聘大连分公司对悦丽海湾二期808地块提供前期物业服务事宜，物业名称：悦龙居E02地块，坐落位置：辽宁省大连市高新园区黄泥川E02地块，合同期限为三年，自2018年6月1日至2021年5月31日或成立业委会并与物业企业签订《物业服务协议》止。本院认为，该合同系原告（物业服务企业）与中兴公司（建设单位）签订的前期物业服务合同，根据《物业管理条例》第二十一条的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。故该合同对原、被告具有约束力，本院对该证据予以采信。 2.原告提供的业主收楼记录，拟证明案涉房屋已经交付使用。被告对该证据的真实性有异议，认为被告并未在该收楼记录上签字，但认可于2016年12月18日收房。本院认为，被告对该证据的真实性不予认可，但并未提供相关证据证明，故本院对该证据予以采信。 根据当事人陈述和经法庭审查确认的证据，本院认定事实如下：原告自2018年6月1日起成为悦龙居小区的物业服务企业，被告系悦龙居小区T09-01-2204房屋业主，物业建筑面积126.1平方米。根据原告与中兴公司（建设单位）签订的《前期物业服务委托合同》的约定，物业服务费用标准为按住宅建筑面积2.8元/月/平方米，物业服务费用按年交纳，业主应于每年首月10日内向原告交纳当期物业服务费，在以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的1‰向原告支付违约金。被告未向原告交纳自2018年7月1日至2020年12月31日期间的物业费10,592.4元（126.1平方米×2.8元/月/平方米×30月）。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告作为物业服务企业与悦龙居E02开发商中兴公司签订《前期物业服务合同》，约定由中兴公司委托原告作为悦龙居E02的物业服务企业，故上述合同对原、被告均具有约束力。原告已为悦龙居E02提供了物业服务，被告作为小区业主接受了物业服务，理应按照约定向原告支付物业费，现原告要求被告给付欠付的自2018年7月1日至2020年12月31日期间物业费10,592.4元的诉讼请求，于法有据，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。 关于原告主张的违约金一节，本院认为，被告未交纳物业费系对于原告物业服务质量存有异议，虽然被告欠付物业费的行为不应予以支持，但本着化解矛盾的宗旨，同时为进一步督促原告完善其物业服务，对于原告的违约金请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告石旭亮于本判决生效之日起十日内给付原告亿达物业服务集团有限公司自2018年7月1日至2020年12月31日期间的物业费10,592.4元； 二、驳回原告亿达物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告石旭亮负担（此款原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内给付原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审判员  高琳琳 二〇二〇年八月十九日 法官助理孙艺 书记员胡婉莹 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。