广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终1076号上诉人（原审被告）：湛江市宽元房地产开发有限公司，住所地：广东省湛江市赤坎区******金辉大厦601房。法定代表人：黄土金，执行董事。委托诉讼代理人：方晓，广东大展律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑凯敏,男,1991年2月3日出生，汉族，住广东省雷州市*************，公民身份号码：440************615。委托诉讼代理人：李海雯，广东鸿峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄承平，广东鸿峰律师事务所实习律师。上诉人湛江市宽元房地产开发有限公司（以下简称“宽元公司”）因与被上诉人郑凯敏商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江市赤坎区人民法院（2019）粤0802民初2038号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人宽元公司的委托诉讼代理人方晓，被上诉人郑凯敏的委托诉讼代理人李海雯、黄承平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宽元公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回郑凯敏的诉讼请求。2.案件诉讼费用由郑凯敏负担。事实与理由：一、根据《商品房买卖合同》第十二条的约定，逾期交房违约金应当分段计算，即180天内的违约金应以总房价万分之一的标准按日计算，超过180天的违约金，才以总房价万分之二的标准按日计算。一审判决对合同条款理解错误，导致违约金计算错误。二、合同约定的违约金明显偏高，应予调整。在宽元公司逾期交房超过180天的情况下，郑凯敏不选择解除合同，而是要求继续履行合同，说明郑凯敏因房价上升而获利，故违约金适当即可。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”由此可见，逾期交房所造成的损失实际为无法使用涉案房屋的租金损失。按照《湛江市市区******指导性租金标准》，租金最高指导价为25元/平方米，如果以总房价万分之二的标准按日计算违约金，宽元公司应当支付的违约金数额是租金损失的两倍，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，应减少违约金。因此，参照《湛江市市区******指导性租金标准》计算租金损失，并以租金损失来确定宽元公司应当支付的违约金是最为合理的。另外，因宽元公司应向郑凯敏交付的是毛坯房，故计算租金损失时应当扣减6个月的装修时间。综上，一审判决适用法律不当，计算违约金明显偏高，应予调整。郑凯敏答辩称：一、一审判决对合同条款的理解正确，计算违约金并无不当。根据《商品房买卖合同》第十二条的约定，逾期交房天数在180日内的与超过180日的，应当分别处理，但是不作累加。本案中，宽元公司逾期交房的天数已超过180日，根据合同约定，买受人要求继续履行合同的，宽元公司应以总房价万分之二的标准按日计算违约金。因此，一审判决计算违约金正确。二、合同约定的违约金并未明显偏高，不应调整。涉案《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同已明确约定了逾期交房违约金的计算标准，故宽元公司应当按合同约定向郑凯敏支付违约金。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，应予维持。郑凯敏向一审法院起诉请求：1、宽元公司向郑凯敏支付逾期交房违约金77915.82元（违约金以全部房价款925366元为基数，按每日万分之二计算，自2018年7月15日计算至2019年9月9日止，违约金为77915.82元，保留之后另行主张逾期交房违约金的权利）；2、案件全部诉讼费用由宽元公司负担。一审法院查明事实：2017年8月19日，郑凯敏与宽元公司签订了《商品房买卖合同》（预售），约定：一、郑凯敏向宽元公司购买位于湛江市赤坎区******大厦xxx房，总购房款为925366元。二、商品房交付条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房取得房屋测绘报告。三、宽元公司应于2018年7月15日前向郑凯敏交付房屋。四、逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。合同签订后，郑凯敏先支付首期款项605366元，按揭贷款320000元于2017年11月8日通过湛江市坡头区**信用合作联社营业部转账给宽元公司。郑凯敏已支付全部房款925366元给宽元公司。由于宽元公司至今尚未取得建设工程竣工验收备案证明文件，故郑凯敏至今亦未收房。一审法院认为：双方签订的《商品房买卖合同》（预售）是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应遵照履行。郑凯敏已依约向宽元公司付清全部购房款，根据合同约定，宽元公司应在2018年7月15日前将符合合同约定的交房条件的房屋交付郑凯敏使用，但宽元公司至今未依约交付房屋给郑凯敏，显属违约，应当承担违约的民事责任。根据合同约定，以及《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，郑凯敏请求以全部房价款925366元为基数，按每日万分之二利率计算违约金合法有据，一审法院予以支持。因此，宽元公司应支付从2018年7月16日至2019年9月9日的逾期交房违约金77915.82元（925366元×0.2‰×421天）给郑凯敏。至于宽元公司辩称违约金过高，应当予以调整的问题。涉案房屋总价款为925366元，逾期交房违约金77915.82元只占房屋总价款925366元的8.42%（77915.82元÷925366元），不属于过高的情形，故一审法院不作调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、湛江市宽元房地产开发有限公司须于判决生效之日起十日内支付逾期交房违约金77915.82元给郑凯敏。二、驳回郑凯敏的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费873.95元，由湛江市宽元房地产开发有限公司负担。二审期间，双方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明：一审判决查明事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对上诉人宽元公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人宽元公司的上诉理由和被上诉人郑凯敏的答辩意见，本案双方当事人二审争议的焦点问题如下:一、关于逾期交房违约金应否分段计算的问题。根据涉案《商品房买卖合同》第十二条的约定，出卖人逾期交房的天数在180日以内和超过180日的，违约金按不同的标准计算，对于出卖人逾期交房天数超过180日且买受人要求继续履行合同的，违约金应以总房价万分之二的标准按日计算。宽元公司上诉主张逾期交房违约金应分段计算，即180日内的违约金应以总房价万分之一的标准计算，超过180日的违约金才以总房价万分之二的标准计算，再两者相加。宽元公司的上述上诉主张与《商品房买卖合同》第十二条的约定明显不符，故本院不予采纳。二、关于宽元公司与郑凯敏约定的违约金是否过高，应否调整。逾期交房违约金的计算，应充分尊重当事人的意思自治，合同对于违约金有明确约定的，原则上应按约定处理。违约金具有惩罚和补偿双重性质，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，只有在违约金过分高于造成的损失的情况下方能适当减少违约金，如果仅是一般高于造成的损失的情形，并无调整的必要。判断按合同约定计算的违约金是否过高，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，结合公平原则和诚实信用原则予以衡量，并非仅以租金损失作为计算基准。本案中，虽然根据本案的证据未能确定郑凯敏具体的损失数额，但根据涉案房屋的总房价、违约金的计算标准、违约时长等事实，按照合同约定，逾期交房违约金每日按总房款万分之二计算，违约金总额为77915.82元，相较于郑凯敏已付购房款925366元，并未明显过高。至于郑凯敏是否因房价升高而获利，与宽元公司应按何标准向郑凯敏支付逾期交房违约金无关，宽元公司以此为由主张应调低逾期交房违约金，本院不予采纳。综上，宽元公司关于应调低逾期交房违约金的上诉主张缺乏充足依据，本院不予支持。综上所述，宽元公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费873.95元，由上诉人湛江市宽元房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑玉莲审 判 员 陈小红审 判 员 林 竹二〇二〇年六月九日法官助理 邱诗婷书 记 员 谢卓凡附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。