广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终2012号上诉人（原审被告）：中山市联创房地产有限公司，住所地广东省中山市东区***“老杨山”工业路13号之十，统一社会信用代码914***********004W。法定代表人：文策生，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓剑锋，广东润鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：武良峰，广东润鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄伟雄，男，1972年9月29日出生，澳门特别行政区居民，住广东省中山市************。被上诉人（原审原告）：黄美贤，女，1976年1月26日出生，澳门特别行政区居民，住广东省中山市************。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：李娥娇，广东洋三律师事务所律师。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：郭炜，广东洋三律师事务所律师。上诉人中山市联创房地产有限公司（以下简称联创公司）因与被上诉人黄伟雄、黄美贤商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初28247号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。现已审理终结。上诉人联创公司上诉请求：撤销一审判决第一项，调整逾期办证违约金计算方式为：以购房总款1680000元为基数，按日万分之0.1，从2018年9月22日起计算至2019年6月15日止。事实与理由：一审判决认定联创公司承担的违约金明显过高，显失公平。1.双方对逾期办证违约金在商品房买卖合同中有明确约定，即每日按已付房价款的万分之0.1支付违约金。2.在业主未举证证明损失的前提下，本案不应直接调整违约金。因业主未举证证明损失数额，所以本案也不存在损失数额难以确定的情形，不能直接适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，调整违约金。3.退一步讲，如本案需调整违约金，该遵循规则问题。一审判决违约金标准为按年利率6%，超出了联创公司出售房屋时预见或者应当预见到因违反合同可能造成的损失。用旧的物价水平套用现在新的违约计算标准，显然不当。案涉不动产物权，按法律规定物权即具有占有、适用、收益、处分四个权能，联创公司早于合同约定将案涉房产交付业主，即转移了该不动产的占有、使用、收益权能，履行了合同主要义务，而一审法院并没有考虑到合同具体履行情况，机械适用法律，明显不当。被上诉人黄伟雄、黄美贤答辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，应予以维持。联创公司迟延办证的行为，直接影响到业主不能完全享有案涉不动产的占有、使用、收益、处分权益，给业主造成一定的损失，该损失客观存在且数额难以确定。其商品房买卖合同第十四条约定的“每日按已付房价款的万分之0.1支付违约金”，对于业主逾期付款需承担的万分之五每日标准的违约金，两者相差50倍。案涉商品房买卖合同约定的逾期办证违约金过低，不利于促使联创公司履行义务，也不利于业主实现其对案涉房屋所享有的完整权益，所以一审法院调整逾期办证违约金标准为年利率6%，符合法律规定。黄伟雄、黄美贤于2019年10月31日向一审法院起诉请求：联创公司向黄伟雄、黄美贤支付逾期办证违约金85887.12元（以购房总款1680000元为基数，按年利率6%，从2018年9月22日起计算至2019年7月30日）。一审法院认定事实：2014年7月10日，黄伟雄、黄美贤与联创公司签订一份中山市商品房买卖合同及补充协议，约定：1.黄伟雄、黄美贤购买联创公司开发建设的位于中山市************龙山御景花园X期X幢X房，总价款1680000元，联创公司应当在2016年10月1日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给黄伟雄、黄美贤使用；2.联创公司应在商品房交付使用后720日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案；3.如因联创公司的原因导致黄伟雄、黄美贤不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如黄伟雄、黄美贤不退房，联创公司按已付房价款按每日万分之0.1向黄伟雄、黄美贤支付违约金；4.如因黄伟雄、黄美贤逾期提供办理房地产权属证书所需资料等黄伟雄、黄美贤自身原因导致不能按期取得房地产权属证书，则联创公司无需向黄伟雄、黄美贤承担相应的违约责任。上述中山市商品房买卖合同还约定了其他条款。2019年6月6日，联创公司通过邮寄的方式向黄伟雄、黄美贤发送一份办证通知书，该通知书载明：黄伟雄、黄美贤所有购买的龙山御景花园X期X幢X房的商品房已具备办理不动产权证书条件，现我司通知相关办证事宜；2.不动产办理时间为2019年6月14日至2019年6月15日，请前往龙山御景花园客户服务中心办理产权登记相关手续及缴纳相关办证费用；3.如黄伟雄、黄美贤逾期办理上述手续，则按双方签订的中山市商品房买卖合同有关约定，因黄伟雄、黄美贤原因导致不能按期取得房地产权属证书，联创公司有权顺延办证期限而不需要承担逾期办证的违约责任。上述通知书还载明了其他内容。同日，联创公司通过邮寄的方式向黄伟雄、黄美贤发送一份办证须知，该须知载明了办证的相关事宜及办证所须有黄伟雄、黄美贤提供的资料明细清单。2019年7月17日，联创公司通过邮寄的方式向黄伟雄、黄美贤发送一份办理不动产权登记手续的复函及办证所需资料，该复函载明：1.若黄伟雄、黄美贤委托联创公司办理房屋不动产权证书，则需要缴清办理产权登记所需要的相关税费；2.截止目前，联创公司未收到黄伟雄、黄美贤办理产权登记的相关委托及费用；3.按照合同约定，如黄伟雄、黄美贤未委托联创公司进行办理产权登记手续，联创公司办证义务仅为持办理权属登记所需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案；4.请黄伟雄、黄美贤在2019年7月26日前完成不动产权证书核税及收集齐业主须提交的办证资料，再提前预约联创公司工作人员携带出卖人应提供的资料到产权登记机关进行备案，办证所需资料详细见附件。上述复函还载明了其他内容。2019年8月2日，涉案商品房办理了不动产登记备案手续，权利人为原告黄伟雄、黄美贤。一审庭审中，黄伟雄、黄美贤与联创公司均确认以下事实：1.按照合同约定，联创公司应于2018年9月21日前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，黄伟雄、黄美贤只需要签署办证申请及授权委托书；2.本案中，因黄伟雄、黄美贤不信任联创公司，故黄伟雄、黄美贤要求由自行办理不动产权证。黄伟雄、黄美贤与联创公司于2019年7月30日共同到产权机关办理了备案登记手续。一审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。黄伟雄、黄美贤与联创公司签订的中山市商品房买卖合同及合同补充协议是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，相关当事人均应按照约定全面履行自己的义务。黄伟雄、黄美贤已依约向联创公司支付了全部购房款，联创公司应按照合同约定履行为原告办理不动产权属证书的义务。双方签订的商品房买卖合同明确约定，联创公司应在商品房交付使用后720日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。一审庭审中，双方均确认联创公司应于2018年9月21日前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，对于该事实，一审法院依法予以认定。联创公司未按照合同约定于2018年9月21日前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，已构成违约，应承担相应的违约责任，故联创公司应按合同约定计付违约金给黄伟雄、黄美贤。关于逾期办证违约金的截止时间问题，黄伟雄、黄美贤主张因联创公司怠于履行提供办理权属证书所需资料的义务导致办证迟延，联创公司支付违约金至双方实际到产权登记机关备案之日即2019年7月30日止；联创公司则抗辩称于2019年6月5日向黄伟雄、黄美贤送达办证通知书，联创公司在发出办证通知书已准备好办理权属登记需由出卖人提供的资料，黄伟雄、黄美贤擅自要求自行办理产权登记手续才导致办证迟延，违约金应计算至办证通知书落款之日即2019年6月5日止。一审法院认为，结合双方提供的证据显示，联创公司先后两次书面告知黄伟雄、黄美贤办理权属证的相关事宜，联创公司的工作人员亦通过微信与黄伟雄、黄美贤就其自行办理产权登记备案事宜进行沟通并配合提供所需资料，联创公司不存在怠于履行提供办理权属证书所需资料义务的违约行为。办证迟延实际是因黄伟雄、黄美贤以业主身份自行办理产权登记所需提供资料、办理手续及流程等不同导致耗时较长所致。根据双方签订的商品房买卖合同约定，应由联创公司持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，黄伟雄、黄美贤以其不信任联创公司为由要求自行办理涉案商品房的产权登记备案手续，因黄伟雄、黄美贤单方面变更合同内容所导致的办证迟延等不利后果应由黄伟雄、黄美贤自行承担。黄伟雄、黄美贤主张违约金应计算至2019年7月30日止，理据不足，一审法院不予支持，予以驳回。对于联创公司认为违约金应计算至办证通知书落款之日即2019年6月5日止的主张，一审法院认为，虽然联创公司于2019年6月6日向黄伟雄、黄美贤送达了办证通知书，但该办证通知书上明确载明联创公司要求黄伟雄、黄美贤于2019年6月14日至2019年6月15日期间前往办理产权登记相关手续。根据双方签订的商品房买卖合同约定，如因黄伟雄、黄美贤逾期提供办理房地产权属证书所需资料等黄伟雄、黄美贤自身原因导致不能按期取得房地产权属证书，则联创公司无需向黄伟雄、黄美贤承担相应的违约责任，即联创公司从黄伟雄、黄美贤逾期协助办理产权登记相关手续起才无需向黄伟雄、黄美贤承担相应的违约责任。故逾期办证违约金应计算至黄伟雄、黄美贤协助办理产权登记相关手续期限届满之日即2019年6月15日止。关于逾期办证违约金的计算标准问题，按照双方签订的商品房买卖合同约定，如因联创公司的原因导致黄伟雄、黄美贤不能在规定期限内取得房地产权属证书且原告不退房的，联创公司应按已付房价款按每日万分之0.1向黄伟雄、黄美贤支付违约金，现黄伟雄、黄美贤主张双方约定的违约金计算标准过低，请求法院予以调整为按年利率6%进行计算。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百四十四条第二款的规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，双方约定逾期办证违约金按已付房价款按每日万分之0.1计算明显过低，现黄伟雄、黄美贤主张将逾期办证违约金的计算标准调整为按年利率6%进行计算，理据充分，一审法院依法予以支持。综上所述，黄伟雄、黄美贤的诉讼请求部分合理，对其合理的诉讼请求，一审法院予以支持，对其不合理的诉讼请求，一审法院予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、联创公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向黄伟雄、黄美贤支付逾期办证违约金（逾期办证违约金的计算方式：以购房总款1680000元为基数，按年利率6%，从2018年9月22日起计算至2019年6月15日止）；二、驳回黄伟雄、黄美贤的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1947.18元，减半收取为973.59元，财产保全费879元，合计1852.59元（黄伟雄、黄美贤已预交），由黄伟雄、黄美贤负担252.59元，由联创公司负担1600元，联创公司应在支付上述款项时将应承担的案件受理费及财产保全费合计1600元迳付黄伟雄、黄美贤。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。一审判决查明事实清楚，本院予以确认。本院另查明：案涉商品房买卖合同第七条约定，买受人逾期付款，逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。黄伟雄、黄美贤与联创公司签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。现双方对联创公司存在逾期办证的违约行为、联创公司应向黄伟雄、黄美贤支付2018年9月22日起至2019年6月15日期间的逾期办证违约金的事实均无异议，本院予以确认。综合双方的诉辨意见，本案二审争议焦点为：案涉逾期办证违约金的计付标准。对此，本院具体分析如下：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。根据该规定，如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。本案中，双方当事人在涉案商品房买卖合同中约定，如因联创公司的责任，致使黄伟雄、黄美贤不能在规定期限内取得房地产权属证书的，联创公司按已付房价款每日万分之0.1支付违约金，而黄伟雄、黄美贤如未按期付款的，则应按日支付逾期应付款万分之四或按日支付累计应付款5%的违约金。该约定显然不符合法律关于公平原则的基本要求。按照案涉商品房买卖合同的约定，联创公司应在2018年9月21日前将办理权属登记需要该公司提供的资料报产权登记机关备案，但联创公司未在合同约定期限内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，已构成违约。黄伟雄、黄美贤未能及时取得案涉商品房的完整物权，致使其对案涉商品房的处分受到严重限制。根据日常生活经验可知，房屋是否具有房产证与产权人户籍的迁入及子女入学等事宜具有密切联系。因此，黄伟雄、黄美贤因联创公司的违约行为受到的损失客观存在。在此情况下，若按合同约定的按已付房价款每日万分之0.1计算违约金，不足以体现联创公司作为违约方应承担的相关责任，亦远不足以弥补黄伟雄、黄美贤作为守约方的经济损失。在案涉商品房买卖合同关于逾期办证的违约责任条款有失公允、联创公司单方严重违约的情况下，作为守约方的黄伟雄、黄美贤以逾期办证违约金标准过低为由要求调整违约金标准，结合本案实际情况，一审法院将违约金酌情调整为按年利率6%计算，与《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定并不相悖，本院予以维持。综上，联创公司上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1329.86元（中山市联创房地产有限公司已预交），由中山市联创房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 玲审 判 员  赖晓筠审 判 员  刘 通二〇二〇年五月二十九日法官助理  孙翠红书 记 员  李玉琴