河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0104民初2807号原告：李莹，女，1990年7月18日出生，汉族，住河南省。委托诉讼代理人：窦川，河南国银律师事务所律师。被告：田海洋，男，1980年5月22日出生，汉族，住河南省叶县。委托诉讼代理人：张敬佩，上海市浩信（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：余庆芳，上海市浩信（郑州）律师事务所实习律师。被告：李丽，女，1983年11月22日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：孙刘波，河南金纬律师事务所律师。第三人：郑州正言合房地产营销策划有限公司，住所地：郑州市管城区中州大道1899号59号楼1-2层商7号。法定代表人：杜缰，总经理。委托诉讼代理人：王博松，男，系该公司员工。原告李莹与被告田海洋、李丽、郑州正言合房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李莹及其委托诉讼代理人窦川，被告田海洋及其委托诉讼代理人张敬佩、余庆芳，被告李丽及其委托诉讼代理人孙刘波，第三人郑州正言合房地产营销策划有限公司（以下简称：正言合公司）的委托诉讼代理人王博松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李莹向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告李莹与被告李丽、第三人正言合公司签订的登记在被告李丽名下的位于管城××路××院××楼××单元××号（郑州市不动产权第02××07号）房屋买卖合同；2、判令二被告赔偿原告损失共计1584764.4元（返还原告购房款1300000元、原告缴纳的契税18493.72、代缴个人所得税46947.68元、中介佣金19320元、违约金200000元）3、本案诉讼费、保全费用由二被告承担。事实与理由：2019年5月19日，原告与被告李丽在第三人居间方正言合公司就购买被告李丽名下位于管城××路××院××楼××单元××号（郑州市不动产权第02××07号）房产签订买卖合同，（被告李丽告知原告及第三人，被告田海洋知晓卖房的事情，房屋钥匙早就放在房产中介处。）合同约定房屋价款1380000元，原告按揭购买，原告在5月24日支付了首付款300000元，在办理过程中第三人居间方告知原告被告李丽希望分三次全额付款，价款1300000元成交。后三方在2019年9月18日签订补充协议，约定总价款1300000元，原告李莹于被告李丽解押还款日支付500000元（专用于偿还房屋银行贷款），房屋过户日支付500000元。原告李莹按照协议履行了义务，于2019年10月28日与被告李丽在不动产权局办理了房屋过户登记手续，原告支付给了被告李丽最后的购房款500000元，并缴纳了契税、个人所得税、不动产权登记费。同日，被告李丽将房屋钥匙交付原告，三方前往物业处办理相关物业交割手续。原告李莹等待通知领取不动产权证。不料2019年11月1日，被不动产权局告知因房产被法院查封无法办理产证。后原告得知因被告田海洋希望得到750000元卖房款，而不考虑该房产在原告购买时尚欠银行50多万元贷款的事实及被告李丽偿还夫妻关系存续期间对外债务的问题，二被告遂产生分歧，被告田海洋起诉被告李丽离婚并进行了房屋保全。被告李丽表示夫妻之间的问题不应该牵扯到原告，希望原告等待时日，离婚案件结束后房产查封解除后即可办理过户，原告开始等待，二被告的离婚纠纷经一审、二审，判决驳回了被告田海洋的离婚请求，在等待解封时，2020年4月8日，原告被告知该房产在2019年12月11日被叶县人民法院进行了保全（系田海洋之妹起诉田海洋索要12万元欠款纠纷，非判决后查封保全），同时叶县法院告知，田海洋之妹已经申请解除查封保全。然而叶县法院解封后，该房产又被贵院再次查封（系被告田海洋起诉被告李丽所有权确认纠纷），被告田海洋连续进行恶意诉讼，对房产进行查封，导致合同履行已经无望，原告无奈，为维护自身合法权益，诉至法院。被告田辩称，1、田海洋未与李莹就涉案房产订立房屋买卖合同，李莹的购房款也未交付给田海洋，李莹对田海洋提起诉讼请求于法无据；2、李丽的个人合同之债不属于夫妻共同债务，田海洋在本案中也是权利被侵害方，田海洋对李丽的个人债务不负有偿还义务；3、田海洋系维护自身合法权益，依法按照《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，对涉案房产进行保全查封，不存在恶意诉讼、查封的事实。被告李丽辩称，1、答辩人已经依照合同约定履行全部义务，合同不应解除；2、被告在交易过程中不存在违约行为，不应承担违约金；3、被答辩人主张的违约金过高，不符合合同约定；4、答辩人已经退还被答辩人8000元，该款项应当扣除；5、诉讼费、保全费答辩人不应承担。第三人正言合公司辩称，当时签订合同时已经落实过该房屋是可以交易的，如果不允许交易的话第三人是不会去房管局办理交易手续的，双方已经办理完毕不动产登记更名等手续，就差领取不动产证书了，原告也已经将130万元分三次打给被告李丽，原告已履行了合同义务。本院经审理查明认定事实如下：2019年5月19日甲方（卖方）李丽，乙方（买方）李莹，居间方（丙方）正言合公司签订《房屋买卖合同》一份，载明:乙方自愿购买甲方拥有位于管城××区紫辰路南××西××楼××单元××号的房屋，房屋所有（共有）权人为李丽，房屋建筑面积为105.43平方米（具体以产权登记为准）；甲方保证该房屋无查封、无权属争议，若有上述情形之一的，由甲方自行解决。若甲方不能解决的，乙方有权解除合同，丙方有权立即终止居间服务；甲乙双方协商一致，同意本合同项下房屋及其配套设施的总价款为：人民币（大写）壹佰叁拾捌万圆整，（小写）￥1380000元；乙方应于本合同首次签订时支付定金人民币（大写）叁万圆整（小写）￥30000元；乙方应向丙方支付佣金人民币（大写）壹万玖仟叁佰贰拾圆整（小写）￥19320元，代办费人民币贰仟圆整（小写）￥2000元，在签订本合同时，甲乙双方应向丙方及时、足额支付佣金；乙方应于2019年5月24日向甲方支付除定金与贷款外的首付款；该房屋有抵押，甲方应在本合同签订后10个工作日内准备齐全资料并向抵押权人申请提前还贷，自行解决偿还该房屋项下的抵押贷款；本合同签订后甲乙双方任何一方未按本合同的约定的时间及期限履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同守约方支付本合同约定总房价款1‰的违约金。”合同签订后，原告向第三人公司员工王博松支付中介佣金19320元。2019年5月24日，甲方李丽（卖方）、乙方张思远、李莹（买方）、丙方正言合公司签订《房屋首付款协议》一份，主要约定：关于乙方购买于管城回族区紫辰路南魏庄西街西3号楼2单元7层7××号的房产的过户借款问题，甲乙双方达成如下协议，房产过户前，乙方付给甲方现金人民币300000元用于房款首付款，即过户前此款为甲方欠乙方现金；甲方必须在收到首付款后，按双方签定的买卖合同要求将本房产卖给乙方。否则即为甲方违约，甲方应在归还乙方所借给甲方现金人民币300000元的同时付给乙方违约金为乙方借给甲方现金人民币300000元的50%,并且甲方承担乙方应向丙方支付的中介佣金。而且视甲方自愿将本房产无条件过户给于乙方，并自愿协助乙方通过法律手段处置本房产。合同签订当日，原告让其丈夫张思远向被告李丽账户转账300000元。2019年9月18日，甲方李丽（卖方）、乙方李莹（买方）、丙方正言合公司签订《房屋买卖合同补充协议》一份，载明：关于2019年5月19日甲、乙双方签订的合同编号为：1720096的房屋买卖合同，合同房屋地址为：郑州市管城回族紫辰路南魏庄西街西3号楼2单元7层7××号，经甲、乙、丙三方协商一致，共同订立补充协议如下，以兹各方共同遵守；甲方出售的房屋总价原为人民币壹佰叁拾捌万元整（￥138万元整），经协商最终成交价调整为壹佰叁拾万元整（￥130万元整）；乙方于2019年5月24日已经支付首付款叁拾万元整（￥30万元整），乙方于解押还款当日再向甲方支付伍拾万元整（￥50万元整）进行解押，在过户当天乙方将剩余尾款支付给甲方。如果因为除乙方以外的原因造成房屋解押和过户不成的，甲方将首付款叁拾万元整（￥30万元）和解押款伍拾万元整（￥50万元整）共捌拾万元整（￥80万元）无条件返还给乙方；甲方在收到乙方解押款伍拾万元整（￥50万元整）时将房屋钥匙交给乙方，甲方应在7个工作日内积极配合乙方办理过户手续；甲方须保证该房屋权属真实无争议，且房屋财产的共有人对出售此房屋无异议。若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。2019年10月14日，甲方李丽（卖方）、乙方李莹（买方）、丙方正言合公司再次签订《房屋买卖借款协议》一份，主要约定：关于乙方购买于管城回族区紫辰路3号楼2单元7层7××号房产（房产证号：02××07）的过户借款问题，甲乙双方达成如下协议：房产过户前，乙方付给甲方现金人民币500000元用于首付款，即过户前此款为甲方欠乙方现金；甲方必须在本房产网签后，按双方签定的买卖合同要求将本房产卖给乙方。如因甲方原因导致房屋无法过户，即为甲方违约，甲方应在归还乙方所借给甲方现金人民币500000元的同时付给乙方违约金为乙方借给甲方现金人民币500000元的30%,并且甲方承担乙方应向丙方支付的中介佣金。而且视甲方自愿将本房产无条件过户给于乙方，并自愿协助乙方通过法律手段处置本房产；剩余总房款的其余伍拾万在过户当天转给甲方。”合同签订后，原告让其丈夫张思远于2019年10月14日、10月28日向被告李丽账户转账500000元、500000元，上述房款合计1300000元，其中504546.46元被告李丽于2019年10月14日用于提前偿还银行进行解押。李丽结清银行贷款后,原告与李丽办理房屋过户登记手续时,发现交易房屋被法院查封,不能办理过户手续，引起争诉。诉讼过程中，原告认可2019年10月28日被告李丽将涉案房屋及钥匙交付给原告，2019年11月12日被告李丽向原告丈夫张思远转账8000元。庭审中，被告李丽提交2019年6月与被告田海洋聊天记录一份，表明二被告对出卖房屋有过协商。另查明，二被告系夫妻关系，2020年5月9日被告田海洋因所有权确认纠纷向法院起诉李丽，并保全涉案房屋，2020年6月29日法院判决确认涉案房屋为二被告共同共有；二被告认可涉案房屋在银行有抵押贷款，现已结清。本院认为,原告李莹与被告李丽、郑州正言合房地产营销策划有限公司签订的《房屋买卖合同》系各方当事人真实意思表示,合同内容不违反法律规定,应属有效，各方当事人应该按合同约定履行相应义务。原告按照合同约定已向被告支付全部购房款1300000元后，现因二被告之间的诉讼造成涉案房屋被查封,导致房屋无法办理过户手续,合同目的无法实现,故原告要求解除合同符合法律规定,本院予以支持。关于返还购房款问题，房屋买卖合同签订后，原告按合同约定向被告李丽支付了1300000元购房款,由于被告李丽无法履行合同义务,原告要求返还购房款,本院支持。关于返还金额问题，因被告李丽已向原告支付过8000元，故被告李丽应返还原告购房款1292000元。关于原告要求返还契税、代缴个人所得税，该税费原告可另行依照相关法律法规处理，故原告该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求返还佣金问题，根据合同约定如被告李丽违约，承担原告应向第三人支付的中介佣金，故原告要求被告李丽支付中介佣金19320元，本院予以支持。关于违约金问题，被告李丽未按照约定履行合同义务,构成违约，原告要求被告李丽支付违约金，本院予以支持。原告主张过高，本院酌定调整为违约金以300000元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算；以992000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。被告田海洋与被告李丽系夫妻关系,涉案房屋属于夫妻共有财产,被告李丽将涉案部分购房款偿还银行贷款系用于夫妻共同生活,且根据被告李丽提交的微信聊天记录显示,二被告有协商房屋买卖事宜的情形,故被告田海洋应承担连带责任。在二被告向原告履行完毕上述款项后，原告应将涉案房屋及钥匙立即返还给二被告。综上,依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条,《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,判决如下:一、解除原告李莹与被告李丽、第三人郑州正言合房地产营销策划有限公司签订的房屋买卖合同；二、被告李丽于本判决生效之日起十日内返还原告李莹购房款1292000元、中介佣金19320元及违约金（违约金以300000元为基数，自2019年5月25日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2019年10月28日；以500000元为基数，自2019年10月15日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2019年10月28日；以1292000元为基数，自2019年10月29日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；三、被告田海洋对上述债务承担连带清偿责任；四、原告李莹在被告田海洋、李丽履行完毕上述债务后立即返还被告田海洋、李丽涉案房屋及钥匙；五、驳回原告李莹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19163元，保全费5000元，由原告李莹负担3516元，由被告田海洋、李丽负担20647元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  曲东升人民陪审员  杨建明人民陪审员  王中会二〇二〇年十一月二十七日法官助理何丹书记员孙仪璇