广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终7938、7939、7941号三案上诉人（原审被告）：深圳市舜兴物流有限公司，住所地广东省深圳市龙岗区坂田街道雅宝路2号附属办公楼2楼，统一社会信用代码914403007542930064。法定代表人：杨宏伟，董事长。三案上诉人（原审被告）：季宏，女，汉族，1966年11月19日出生，身份证住址广东省深圳市福田区，三案上诉人（原审被告、反诉原告）：赵延军，男，汉族，1981年5月26日出生，身份证住址广东省深圳市福田区，上述三上诉人共同委托诉讼代理人：徐思宇，深圳市舜兴物流有限公司员工。7038号案被上诉人（原审原告）：刘景芳，女，1957年5月8日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区，7039号案被上诉人（原审原告）：宋喜锋，男，1955年8月19日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区，7041号案被上诉人（原审原告）：梁颖，女，1976年5月9日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区，三案被上诉人共同委托诉讼代理人：袁晓霞，广东深万鸿律师事务所律师。上诉人深圳市舜兴物流有限公司（以下简称舜兴物流公司）、上诉人季宏、上诉人赵延军因与被上诉人刘景芳、宋喜锋、梁颖房屋买卖合同纠纷三案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初16865-16867号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本三案。本三案现已审理终结。被上诉人刘景芳、宋喜锋、梁颖一审诉讼请求：1.确认原、被告签订的《舜兴物流办公大楼（酒店式公寓）房产预定购协议》无效；2.被告深圳市舜兴物流有限公司立即归还原告所支付的全部购房款（其中刘景芳472500元、宋喜锋472500元、梁颖472500元）；3.被告舜兴物流公司向原告支付购房款利息（其中刘景芳607425元、宋喜锋605587.5元、梁颖606637.5元）；4.被告舜兴物流公司向原告赔偿损失（其中刘景芳94500元、宋喜锋94500元、梁颖94500元）；5.被告季宏、赵延军对诉讼请求2-4项承担连带清偿责任；6.三被告承担本案全部诉讼费用。一审判决结果：一、确认刘景芳、宋喜锋、梁颖与舜兴物流公司签订的《舜兴物流办公大楼（酒店式公寓）房产预定购协议》及相关的保证函无效；二、舜兴物流公司于判决生效后五日内退回购房款（其中刘景芳为472500元、宋喜锋为472500元、梁颖472500元）；三、舜兴物流公司于判决生效后五日内向刘景芳、宋喜锋、梁颖支付占用购房款的利息（分别以应退还的购房款为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自舜兴物流公司收到购房款支付起计至付清款项之日止）；四、舜兴物流公司于判决生效后五日内向刘景芳、宋喜锋、梁颖支付赔偿款（其中刘景芳为94500元、宋喜锋为94500元、梁颖为94500元）；五、季宏和赵延军在舜兴物流公司不能清偿上述债务的三分之一的范围内向刘景芳、宋喜锋、梁颖承担清偿责任；六、驳回刘景芳、宋喜锋、梁颖的其他诉讼请求。如上述付款义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。16865号案件受理费15369.8元，由原告刘景芳负担6359.8元，被告深圳市舜兴物流有限公司负担9010元；16866号案件受理费15360.4元，由原告宋喜锋负担6350.4元，被告深圳市舜兴物流有限公司负担9010元；16867号案件受理费15362.7元，由原告梁颖负担6352.7元，被告深圳市舜兴物流有限公司负担9010元。上诉人舜兴物流公司、季宏、赵延军的上诉请求：1.撤销（2019）粤0307民初16865-16867号民事判决中第四、第五项判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由各被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定上诉人舜兴物流公司对合同无效具有明显过错，应当按照已付购房款的20%的标准赔偿各被上诉人，没有事实和法律依据。二、各被上诉人作为完全民事行为能力人，在明知涉案土地性质的情况下与被上诉人舜兴物流公司签订《舜兴物流办公大楼（酒店式公寓）房产预订购协议》，各被上诉人对该协议的无效存在明显过错，应承担相应的责任。三、一审法院以签署协议时上诉人季宏和赵延军在上诉人舜兴物流公司处担任重要职务为由，主张其二人知道或者应当知道导致协议无效的事实，因此认定上诉人季宏、赵延军对协议无效均有明显过错，属于事实认定错误。综上，一审判决认定事实错误，判决不当，请求撤销一审判定第四、第五项判决，改判驳回各被上诉人的诉讼请求。（事实与理由详见上诉状）被上诉人刘景芳、宋喜锋、梁颖共同答辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，请求法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审审理期间，双方当事人均未提交新的证据。本院认为，本三案的争议焦点有二：一是房屋买卖合同无效之后的责任承担问题；二、上诉人季宏和赵延军在担保合同无效之后的责任承担问题。关于争议焦点一。从《舜兴物流办公大楼（酒店式公寓）房产预定购协议》（以下简称预订购协议）载明的“项目包含仓储大楼、办公大楼、立体仓库等，其中办公大楼预计2013年2月封顶，甲方（指舜兴物流公司）经政府相关部门批准后欲将其建成酒店式公寓，并初步具备了对外销售条件”、“用地项目名称为舜兴物流中心、土地用途为仓储用地”的内容看，上诉人舜兴物流公司和各被上诉人在签订预订购协议时对案涉项目的土地性质及案涉房屋尚未取得商品房预售许可都是明知的，但因双方对案涉房屋取得商品房预售许可均是充满期待，且上诉人舜兴物流公司有信心将案涉项目的办公大楼改造为酒店式公寓，所以双方才签署了预订购协议。但上诉人舜兴物流公司作为案涉房屋的开发销售单位，掌控整个项目的全部信息及进展情况，但其在签订预订购协议后至案涉诉讼发生之前并未能取得案涉房屋的预售许可证，从而导致案涉预订购协议因违反法律的强制性规定而无效，因此，上诉人舜兴物流公司对案涉预订购协议无效负有直接责任。而各被上诉人在签订预订购协议时即已明知案涉项目的具体情况并应预知到将来案涉房屋不能取得商品房预售许可证的后果，因此，各被上诉人对于案涉预订购协议的无效亦应负有一定的责任。但两相比较双方的过错程度，本院认为上诉人舜兴物流公司应对整个预订购协议无效负有主要的过错责任，各被上诉人负有次要的过错责任。《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。案涉订购协议无效的主要过错方在于上诉人舜兴物流公司，且舜兴物流公司在明知预订购协议无效的情况下仍然欺瞒各被上诉人，并一直占有使用各被上诉人支付的首期款，因此，上诉人舜兴物流公司应对长期占有各被上诉人首期款而导致的各被上诉人损失承担赔偿责任。各被上诉人主张的损失中包括了20%的利息损失及按照首期款20%比例计算的损失。一审判定上诉人舜兴物流公司按照中国人民银行同期同类贷款利率支付占款期间的利息损失并按照首期款20%比例赔偿各被上诉人损失，已经充分考虑了双方对于预订购协议无效的过错程度，处理结果并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八条规定，主合同无效而导致担保合同无效，担保人无过错的，担保人不承担民事责任；担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的三分之一。上诉人季宏和赵延军在预订购协议签署时分别为上诉人舜兴物流公司法定代表人和财务总监，其二人还是上诉人舜兴物流公司的董事，因此，其二人在签署预订购协议时对于上诉人舜兴物流公司的运营情况应当知晓，对于涉案房屋未取得预售许可证亦应是明知，其二人在明知案涉项目存在上述问题的情况下仍然向各上诉人出具保证函，其二人对于预订购协议无效的后果具有明显过错，应当对上诉人舜兴物流公司不能清偿债务的三分之一承担责任。上诉人季宏和赵延军主张对合同无效没有过错，其二人不应当承担责任，没有事实依据，本院不予支持。综上，上诉人舜兴物流公司、季宏、赵延军的上诉请求均不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。鉴于自2019年8月20日起，中国人民银行贷款基准利率取消，自此之后贷款基准利率改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。因此一审判决第三项的利息标准相应的调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率计至2019年8月19日，自2019年8月20日起至清偿之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本三案二审受理费合计6487.5元，由上诉人深圳市舜兴物流有限公司、季宏、赵延军负担。本判决为终审判决。审判长 何 溯审判员 邓 婧审判员 孔卫新二〇二〇年六月十七日书记员 徐楚芹书记员 谭 星