辽宁省庄河市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0283民初2871号原告：庄河市新兴物业管理有限公司。住所地：庄河市徐岭镇衣屯村中张屯（庄河市新兴家园住宅小区**楼****）。统一社会信用代码：91210283071598038K。法定代表人：姜思羽，系该公司副经理。委托诉讼代理人：赵国栋，男，1990年1月8日出生，汉族，系该公司经理，住庄河市。被告：姜桂荣，女，1955年7月1日出生，汉族，住庄河市。原告庄河市新兴物业管理有限公司与被告姜桂荣物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赵国栋及被告姜桂荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即交纳2015年6月1日至2020年1月15日期间物业费8214元；2.判令被告交纳2016年6月1日至2019年5月31日欠缴物业费的日千分之二滞纳金3913元（只主张3年欠费金额为1787元的滞纳金）；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：被告姜桂荣以政府未给其办理产权证为由拖欠2015年6月1日至2020年1月15日期间物业费。被告房屋和厦子的建筑面积合计为165.52平方米，物业费的收费标准为0.9元/平方米/月，按照该标准计算被告每年应交物业费1787元、每月应交物业费148元、15天应交物业费74元。被告拖欠2015年6月1日至2020年1月15日期间物业费8214元（148元/月×55个月＋15天的物业费74元）。因被告未及时交纳物业费，故要求被告交纳2016年6月1日至2019年5月31日欠缴物业费的日千分之二滞纳金3913元（现只主张3年欠费金额为1787元的滞纳金，即1787元×0.002/天×1095天）。经原告多次索要无果，现诉至法院，请求被告立即交纳物业费及滞纳金合计12127元。被告辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：（一）被告不拖欠原告物业费。1.被告居住的回迁小区系政府工程，当时村镇政府领导在大会上表示，小区回迁居民物业费由政府负担；2.自2014年回迁户住进至今，原告从未向被告索要物业费；3.今年开始原告才向被告催要物业费，为此被告随小区回迁户一起去徐岭镇政府及信访局上访，现两级政府未明确答复；4.即使是在事实调查清楚的情况下，原告认为诉讼时效已过；5.记得当时物业管理部门拿一份东西让被告签字，称与交纳装修保证金有关，签字后被告没看，原告纯属欺诈后起诉；6.自从回迁到这个小区，没看见有人打扫卫生，小区什么东西都丢失。（二）被告居住的回迁小区存在很多问题，并不是单一的物业管理问题，应一并处理清楚。1.房照问题，在回迁的时候，政府承诺6个月内发放房照，结果至今也没有发放房照，影响了回迁户的正常买卖交易；2.回迁楼工程质量差，在没有经过任何检测的情况下于2018年12月31日找人签字验收。2014年住进时有的窗户有裂缝，现在80%的窗户已经开始透气透水，当时按图纸要求是断桥铝材质，每平方米310元，可安装的窗户却是塑料的，外皮像断桥铝，贴一层塑料；3.防盗门质量太差，当时的施工图纸及预算为盼盼厂家的最好防盗门，可现在用拳头一打就是一个坑，盼盼厂家姓庞的庄河代理维修师傅说小区防盗门的价格只有600元左右，最好的盼盼防盗门应为3000元左右；4.小区的配套设施全部为伪劣产品，小区路灯没有一个是好的，监控90%不能用，单元门90%是坏的，小区道路破坏严重，方砖下沉，车位、草坪杂草丛生，绿化树死亡40%，存在的问题没人管。希望法院查清事实，驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告姜桂荣系庄河市新兴家园住宅小区9号楼3单元402室、13号楼3单元201室和6号厦子业主，建筑面积分别为74.72平方米、78.24平方米和12.56平方米，建筑面积合计为165.52平方米。2014年5月29日，庄河市北部新城区管委会（以下简称新城区管委会）与被告签订《前期物业管理服务协议》，协议约定新城区管委会有权委托物业管理企业实施前期物业管理，新城区管委会委托物业管理企业向被告提供下列物业管理服务：房屋共用部位的维护和管理；房屋公用设备及其运行的维护和管理；房屋共用设施及其运行的维护和管理；附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护与管理；公共绿地、花木、建筑小品的养护与管理；公共环境卫生及房屋及附属建筑物生活垃圾清运等。物业费按被告所占住宅、厦子的建筑面积每月每平方米0.9元交纳。政府回迁户物业费交付办法：被告接收物业时（以被告接收物业钥匙的时间为起算日），第一年即2014年6月1日至2015年5月31日期间物业费由庄河市政府替代业主交纳；第二年之后即2015年6月1日后的物业费由被告自己交纳；物业费收取方式为每年12月31日前，业主到物业公司一次性交清一年的物业费，逾期不交者，按《物业管理条例》规定交纳总额的日0.3%滞纳金。该协议还约定：新城区管委会现委托原告对“新兴家园”住宅小区实施前期物业管理。本协议自签订之日起生效，至物业产权人委员会与其选定的物业管理服务企业签订的《物业管理委托协议》生效之日终止。原、被告同时还在《物业管理委托协议》附件一《临时管理规约》和附件二《住宅与公建装饰装修管理协议》上签字、盖章。当日，被告领取了9号楼3单元402室、13号楼3单元201室、6号厦子的钥匙及《物业管理手册》等。2014年6月1日至2020年1月15日期间，原告对案涉小区提供了物业管理服务。案涉小区于2020年1月16日更换了新的物业公司。根据《前期物业管理服务协议》约定的收费标准，经计算被告每年度应付物业费1787.62元（0.9元/平方米/月×165.52平方米×12个月）、每月应付物业费148.97元（165.52平方米×0.9元/平方米/月）、15天应付物业费74.48元（165.52平方米×0.9元/平方米/月÷30天/月×15天）。现原告按照被告每年度应付物业费1787元、每月应付物业费148元、15天应付物业费74元向被告主张物业费，因原告主张的数额均低于前述计算结果，故本院按照原告的主张计算被告拖欠物业费数额。即被告拖欠原告2015年6月1日至2020年1月15日期间的物业费合计为8214元（148元/月×55个月＋74元）。2015年6月1日至2016年5月31日期间、2016年6月1日至2017年5月31日期间、2017年6月1日至2018年5月31日、2018年6月1日至2019年5月31日期间，被告应付的每年度物业费均为1787元。另查明，1.诉讼中，被告提出诉讼时效抗辩，其在答辩状中自认原告从今年开始向被告催要物业费，但在庭审中其又表示从未见到原告张贴催缴物业费通知。原告主张自2015年起每年都在小区单元门、进户门、大门口等处张贴追缴物业费通知，并提供了2020年1月20日张贴的《新兴家园住宅小区追缴物业费通知》。原告在本院限定的期限内未提供每年都张贴追缴物业费通知的证据。结合被告自认及原告提供的证据可认定原告于2020年1月20日以张贴追缴物业费通知的方式主张过权利；2.本院同时还受理了原告以案涉小区另外6名业主为被告的物业服务合同纠纷案件，6名业主分别为徐长忱、张彦英、刘和军、刘德生、杨玉峰、姜桂荣，受案案号分别为（2020）辽0283民初2872、2873、2874、2875、2876、2871号。诉讼中，被告与另外6名业主提出的主要问题为：回迁房屋的房照至今未发放；回迁工程质量差，体现在窗户透气漏水、所用材料不符合图纸要求；小区配套设施系伪劣产品，体现在监控和路灯大部分不能用；道路损坏严重、道路方砖下沉、车位和草坪杂草丛生、绿化树木死亡40%等。被告虽然未提供证据证明其主张，但综观全案，包括被告在内的7名业主均提出原告提供的物业管理服务存在瑕疵，本院认定原告提供的物业管理服务存在瑕疵。本院认为，案涉的《前期物业管理服务协议》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。原告对被告居住的小区实施了物业管理服务，并履行了相应的义务，故被告负有按约给付原告物业费义务。关于被告提出的政府承诺小区回迁居民的物业费由政府承担的抗辩意见。经查，《前期物业管理服务协议》约定第一年即2014年6月1日至2015年5月31日物业费等费用由庄河市政府替代业主交纳，之后的物业费等费用由业主自己交纳。被告对其主张未提供证据佐证，故本院对被告的该抗辩意见不予采纳。关于被告提出的未按期发放房照及工程质量存在问题的抗辩意见。经查，本案系物业服务合同纠纷，而原告提出的房照和工程质量问题与本案不属于同一法律关系，被告以此为由拒交物业费没有法律依据，本院对被告提出的该抗辩意见不予采纳。关于被告提出本案已过诉讼时效的抗辩意见。经查，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”本案中，《前期物业管理服务协议》约定物业费收取方式为每年12月31日前，业主到物业公司一次性交清一年物业费。据此，被告应分别于2015年12月31日前、2016年12月31日前、2017年12月31日前、2018年12月31日前、2019年12月31日前，分别一次性交清2015年6月1日至2016年5月31日期间、2016年6月1日至2017年5月31日期间、2017年6月1日至2018年5月31日期间、2018年6月1日至2019年5月31日、2019年6月1日至2020年1月15日期间物业费。因被告未按约交纳上述期间物业费，故上述每一个交费年度被告应交物业费的诉讼时效期间分别自2015年12月31日、2016年12月31日、2017年12月31日、2018年12月31日、2019年12月31日开始起算。自2015年12月31日、2016年12月31日始至原告于2020年1月20日主张权利时止，已经超过了三年的诉讼时效期间，且原告未举证证明存在诉讼时效中止、中断情形，故原告要求被告给付2015年6月1日至2016年5月31日期间和2016年6月1日至2017年5月31日期间物业费已经超过三年诉讼时效期间，本院对被告的该部分诉讼时效抗辩予以支持。原告请求被告给付2017年6月1日至2020年1月15日期间物业费，因为尚未超过三年诉讼时效期间，故本院对被告的该部分诉讼时效抗辩不予支持。关于被告提出的原告提供的物业管理服务存在服务不到位等问题。经查，综合被告及另外6名业主的陈述及部分业主提交的相关证据，可以认定原告提供的物业管理服务存在瑕疵。鉴于物业服务是一项持续性、长期性、综合性服务，物业服务是否存在瑕疵以及其瑕疵程度，应根据物业合同的约定、提供物业服务的条件、物业服务过程及效果等综合因素进行考量，而不能仅凭某一时间、地点的、地点的状态就全部否定物业服务企业提供的服务据不足以证明原告在物业服务过程中存在重大瑕疵并构成根本违约，故不能免除被告交纳物业费义务。考虑到被告欠费期间，原告存在履行义务不完全符合约定，为保护业主的合法权益，酌情减免被告10%的物业费，该期间被告按照合同约定物业费标准的90%交纳物业费。扣除已经超过诉讼时效期间的两年度物业费外，被告还应付2017年6月1日至2020年1月15日期间物业费，该期限物业费为4662元（148元/月×31个月＋15天物业管理费74元）。扣除减免部分，被告应给付被告物业费4195.8元（4662元×90%）关于原告要求被告交纳滞纳金之请求。因原告在履行物业管理服务过程中确实存在瑕疵，故其要求被告交纳滞纳金于法无据，本院对原告的该项请求不予支持。针对物业公司在服务过程中出现的瑕疵，物业公司应加强物业管理，提高整体服务水平，服务应坚持常态长效，让业主享受到“质价相符”的服务。双方还应建立及时有效的沟通渠道，畅通投诉渠道，履行好各自义务，切实解决物业服务存在的实际问题，维护各方权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告姜桂荣于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告庄河市新兴物业管理有限公司物业费4195.8元；二、驳回原告庄河市新兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  于 强人民陪审员  曲振杰人民陪审员  唐秀卉二〇二〇年十一月二十六日书 记 员  娄严文