广东省阳江市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤17民终736号 上诉人（原审原告）：李容，女，1963年10月12日生，汉族，住广东省阳江市江城区**************。公民身份号码：441**************9。 委托诉讼代理人：谭燕科，广东晋辉律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：雷自晓，男，1977年6月19日生，汉族，住广东省阳江市江城区**************。公民身份证号：441**************4。 委托诉讼代理人：郑万**，广东荣耀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓永扬，广东荣耀律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：周认记，男，1982年10月10日生，汉族，住广东省阳江市阳东区**************。公民身份号码：441**************6。 委托诉讼代理人：谭永雄，广东宏晖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谭建华，广东宏晖律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李孟强，男，1970年7月10日生，汉族，住广东省阳江市江城区********。公民身份号码：460**************X。 委托诉讼代理人：谭永雄，广东宏晖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谭建华，广东宏晖律师事务所律师。 原审第三人：程汝荣，男，1965年5月23日生，汉族，住广东省阳江市江城区**************，现住广东省阳江市阳东区德政西路12号。公民身份号码：440**************7。 上诉人李容因与被上诉人雷自晓、周认记、李孟强及原审第三人程汝荣房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初4228号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 李容上诉请求：一、撤销一审判决第三项，改判雷自晓、周认记、李孟强立即从阳江市江城区********房屋中腾迁出去，雷自晓立即拆除其在阳江市江城区********房屋顶层搭建的钢铁棚，恢复顶层原状，费用由雷自晓自行承担；二、本案一、二审诉讼费用由雷自晓、周认记、李孟强负担。事实及理由：一、一审推定李容知晓程汝荣转让涉案房屋给雷自晓一事是认定事实不清，证据不足。李容在坐牢期间虽然程汝荣及儿子曾经去监狱探望过李容，但并没有告知李容有关出卖房屋的事情。即使告知了，李容在狱中失去了人身自由，也无计可施，但并不能由此推出李容对此事予以认可。李容出狱后，曾多次去涉案房屋找雷自晓，并且也和其委托管理房屋的人吵闹过几次。李容得知房屋将被征收的情况后，马上去跟征收联络的人员反映，这说明李容从来没有认可转让涉案房屋的事实。另外，李容直接向雷自晓提出要取回房屋，通过租房子的人取得雷自晓的电话，打电话给雷自晓要求取回房屋，但一直无果。直到房子有可能被拆迁，拆迁的人员告知要用法律途径解决，李容为了维权而起诉。二、雷自晓明知李容在狱中，买卖合同没有经房屋共有人即李容的同意签名，还与程汝荣交易，这完全是恶意的，并且转让房屋的价格偏低，且雷自晓买房子不是用于居住，是买来租赁赚钱，并且又转让给他人来谋取大额利润，再转让时也没有出墙红（公告），这明显是基于合同无效而获取额外利益，但一审法院却没有分析并作出处理，明显不当。三、李孟强、周认记两人合伙向雷自晓购买涉案的房屋，既不是李孟强一家居住，也不是周认记一家居住，更不是李孟强、周认记两人合住，其两人购买住宅是为了牟利。李孟强、周认记两人明知该房屋没有办理土地使用权登记手续，也没有办理房屋所有权登记手续，并且有纠纷，买卖也不按照平常交易出墙红（公告），明显是三人串通起来交易，现查知征收的价格明显比三人交易的价格高，既然原审法院认定应避免当事人基于合同无效而获取额外利益，法院应对此进行分析并作出处理。根据法律规定，雷自晓、周认记、李孟强应予返还所取得的财产。四、《中华人民共和国合同法》第58条明确规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”一审判决驳回李容的其他诉讼请求明显不当。综上所述，请二审法院支持李容的上诉请求。 雷自晓辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决正确。涉案土地最先是阳江县********程二保等人的旱坡地。1980年，程二保等人将该土地卖给了雅韶镇的卓百常。2000年，卓百常又将该土地卖给了程汝荣，后程汝荣在该土地上建造了两座房屋，涉案的房屋是其中的一座，而转让屋地契约只有程汝荣一个人的名字，相关的契约并没有李容的名字出现，作为买卖的相对方，参照公示原则，雷自晓只需要与程汝荣交易即可，不需要李容的同意。虽然一审认定涉案房屋是程汝荣与李容的夫妻共同财产，但从一审查明的事实可知，房屋转让一事李容从始至终都是知情的，最明显的一点就是李容出狱后在涉案的房屋隔壁房屋居住了一年多，但从没有提出过异议，这就说明李容是知晓并认可房屋转让的，只是李容在后来得知房屋征收一事才反悔。房屋转让是双方当事人的真实意思表示，不存在主观恶意，雷自晓在支付了合理的对价后，已经善意取得涉案的房屋，现李容反悔想取回房屋，这有违诚实信用原则，不应得到支持。一审驳回了李容的诉讼请求是正确的，且一审认定买卖合同无效正确，因为其中涉案的房屋的土地是程汝荣从雅韶镇的卓百常手上买来的，并不是村中分给程汝荣的宅基地，如果按李容的逻辑思维可以取回房屋的话，那么卓百常主张程汝荣返还土地也应当得到支持。请求二审法院驳回李容的上诉请求。 周认记、李孟强共同答辩称：一、一审认定李容知晓丈夫程汝荣将涉案房屋转让给雷自晓的事实正确。二、雷自晓以59万元的价格向程汝荣购买涉案房屋，价格完全合理。三、周认记、李孟强购买涉案房屋是否用于居住、出租等用途，是否牟利均与李容无关。四、认定房屋买卖合同无效，并不必然要返还房屋。 程汝荣述称：当时是程汝荣主张卖房的，程汝荣和雷自晓说要等李容出狱后商量才可以。程汝荣认为应该支持李容的上诉请求。 李容向一审法院起诉请求：一、判决确认雷自晓与程汝荣于2016年3月12日签订的《房地产买卖合同》无效，判决确认雷自晓与周认记、李孟强于2017年10月22日签订《房地产买卖合同》无效；二、雷自晓、周认记、李孟强立即从阳江市江城区********房屋中腾迁出去；三、判令雷自晓立即拆除其在阳江市江城区********房屋顶层搭建的钢架棚，恢复顶层原状，费用由雷自晓自行承担；四、本案的诉讼费用由雷自晓、周认记、李孟强承担。 一审查明：案外人程二保、程友华、程继初一家原有坐落于********土名为“屋背山”的旱坡地一宗，该地面积180平方米，尚未办理土地使用权证。1980年2月6日，程二保、程友华、程继初以3360元的价格将该宗土地转让给案外人卓百常，双方签订《立卖断旱地契约》。 李容与程汝荣是夫妻关系，两人于1988年11月登记结婚。2000年7月20日，卓百常将该宗土地（土地所在地名是阳江市江城区********）转让给程汝荣，双方签订《转让屋地契约》。程汝荣受让涉案土地后，其与李容共同先后在该土地上建造阳江市江城区********房屋和**屋，其中**屋占地60平方米左右，三层半高，建筑面积220平方米左右。上述房屋没有办理报建手续，没有办理房屋所有权登记手续，房屋所占用范围内的土地也没有办理土地使用权登记手续。 2016年3月12日，程汝荣（甲方、转让方）与雷自晓（乙方、受让方）签订《房地产买卖合同》，约定：甲方将自己拥有的位于阳江市江城区********房地产产权转让给乙方；该房产北面与程汝荣房屋相邻自碑，长12米，宽5米，占地60平方米，楼高三层半，前后均有阳台；总价为590000元；签订合同当天乙方先付定金100000元，其余款项490000元在出墙红告示七天后五天内付清（即于2016年3月26日前付款）；等等内容。合同落款处，程汝荣、案外人程冠豪（李容与程汝荣的儿子）在甲方一栏签名盖指模；雷自晓在乙方一栏签名盖指模；案外人程汝强（程汝荣之弟）、梁尧在见证人一栏签名盖指模。当天，雷自晓转账100000元至程汝荣名下账户。 2016年3月26日，程汝荣、案外人程冠豪（卖主）与雷自晓（买主）就涉案房屋签订《立卖断房地产权契约》。程汝荣、程冠豪在卖主一栏签名盖指模；雷自晓在买主一栏签名盖指模；案外人程汝强（程汝荣之弟）、梁尧在见证人栏签名盖指模。当天，雷自晓转账480000元至程汝荣名下账户。程汝荣出具收据一份，内容为：“今收到雷自晓购买本人拥有的位于江城区********房尾款伍拾玖万元整（¥590000元）。此据”。同日，雷自晓出具押金单一份，内容为：“因程汝荣还没搬清屋内物品，故押下程汝荣房屋款壹万元整。待程汝荣搬清屋内物品后交回程汝荣”。 2016年4月2日，程汝荣以收款人名义在上述押金单空白处增加手写内容“押金已收回，房款已付清。” 雷自晓受让涉案房屋后，在房屋三楼顶建造了一个面积约50平方米钢架棚构建筑。 2017年10月22日，雷自晓（甲方、转让方）与周认记、李孟强（乙方、受让方）签订《房地产买卖合同》，约定：甲方将自己拥有的位于江城区********房地产产权转让给乙方；该房产北面与程汝荣房屋相邻，长12米，宽6米，占地60平方米，楼高四层（含顶层钢结构），前、后均飘发阳台；总价为880000元；签订合同当天乙方先付定金100000元，签订合同之日算起五天内付房屋款180000元，在出墙红告示一个月内将余下600000元在2017年11月28日前付清；等等内容。合同落款处，雷自晓在甲方一栏签名盖指模；周认记、李孟强在乙方一栏签名盖指模。 2017年11月28日，雷自晓（卖断房屋人）与周认记、李孟强（承买房屋人）就涉案房屋签订《房屋卖断契约》。 2019年4月17日，阳江市人民政府发布《阳江市人民政府关于征求意见及修改情况的通告》，涉案房屋在征收补偿范围内。 李容认为，涉案房屋是其与程汝荣共同共有的，程汝荣以其个人名义签订合同将房屋卖给他人，该买卖合同应属无效，遂向一审法院提起本案诉讼。 在一审诉讼过程中，李容主张，其因犯罪被一审法院依法判处有期徒刑，于2017年1月16日刑满释放，程汝荣在其服刑期间转让涉案房屋，但并没有向其告知转让房屋一事；其出狱后，在涉案房屋隔壁的32号房屋大约居住了一年左右，后搬到其新屋居住。经查，程汝荣在转让涉案房屋前，以及在转让房屋后，曾与其儿子到监狱探望过李容。 一审法院曾就有关事项向阳江市房屋征收办公室作调查。2019年8月28日，阳江市房屋征收办公室函复一审法院，内容如下：“一、阳江市江城区********房屋已纳入阳江市市区三环南路建设工程项目的房屋征收范围，该房屋必须征收拆除；相关当事人周认记、李孟强已将该房屋有关手续材料报送我办。二、上述房屋已纳入市区三环南路建设项目房屋征收范围，现不能补办不动产登记。上述房屋邻近的一些房屋在此前已办理不动产登记手续（国土证、房地产权证等）。三、我办已对上述房屋进行了实地测量，测量结果及公布的相关补偿标准如下：（一）房屋占地面积：61.61㎡，房屋用地补偿标准：9500元／㎡；（二）框架结构建筑面积：219.47㎡，补偿标准1400-1600元／㎡；（三）钢架棚结构建筑面积：47.22㎡，补偿标准400一500元／㎡。（四）在规定的签约期限内提前签订房屋征收补偿协议并按期完成搬迁的可按房屋和房屋用地两项总补偿价值的5%-10%给予征收奖励。” 李容认为，若涉案房屋因必须征收拆迁而不能返还，则其变更其第二、三项诉讼请求为：确认涉案房屋的征收拆迁补偿款归其与程汝荣所有，由其退还590000元给雷自晓。 一审法院认为，涉案房屋是李容与程汝荣夫妻期间，程汝荣向案外人卓百常购买土地后建造的，依法应认定为李容与程汝荣的夫妻共同财产。虽然，程汝荣在转让涉案房屋时，李容本人尚在服刑，但是，程汝荣在转让房屋前，以及在转让房屋后，曾与其儿子到过监狱探望过李容，李容出狱后，也曾在涉案房屋隔壁的**号房屋大约居住了一年左右，后才搬到其新屋居住，在阳江市市区****（**路--**路段）房屋征收补偿方案征求意见及修改情况的通告发布前，李容及程汝荣并未对程汝荣转让房屋一事提出过异议。上述事实可以推定，对于程汝荣转让涉案房屋给雷自晓一事，李容知晓并予以认可。李容主张其对此不知情且不予认可，缺乏理据，一审法院不予采纳。 涉案房屋没有办理报建手续，没有办理房屋所有权登记手续，房屋所占用范围内的土地也没有办理土地使用权登记手续，而且涉案房屋已被纳入****征收补偿范围，不能补办相关不动产登记手续，因此，程汝荣与雷自晓之间的《房地产买卖合同》无效；同理，雷自晓与周认记、李孟强之间的《房地产买卖合同》亦无效。李容请求确认上述两份《房地产买卖合同》无效，一审法院依法予以支持。 虽然，上述前后两手房屋买卖合同被确认无效，但是，在合同认定无效的情况下，应根据合同的内容、履行情况，综合当事人的过错程度，公平、合理地处理合同无效的财产返还或损失赔偿问题，避免当事人基于合同无效而获取额外利益。本案中，程汝荣与雷自晓签订的《房地产买卖合同》，是双方真实意思表示，作为买受人的雷自晓已支付合理对价，不存在主观恶意。至于因涉案房屋纳入三环南路征收补偿范围而可能存在补偿价款高于程汝荣转让时的房屋价款而产生的问题，也应基于诚实信用原则予以处理。因此，在认定合同无效的同时，应避免不诚信行为人利用合同无效制度获得不正当利益，维护诚实守信一方的利益。因此，无论李容是请求雷自晓、周认记、李孟强腾退出房屋、拆除顶层钢架棚结构建筑还是请求确认涉案房屋的征收拆迁补偿款归其与程汝荣所有，均理据不足，一审法院依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第五十八条和《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正）第六十三条之规定，判决如下：一、确认雷自晓与程汝荣于2016年3月12日签订的《房地产买卖合同》无效；二、确认雷自晓与周认记、李孟强于2017年10月22日签订的《房地产买卖合同》无效；三、驳回李容的其他诉讼请求。本案一审受理费9700元，由李容负担。 二审中，各方当事人均没有提交新证据。 本院经审理查明：一审查明的基本事实属实，本院予以确认。 本院另查明，在二审中，李容陈述涉案房屋的土地属于农用地，没有报建也没有领证。 本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。李容在一审提出的诉讼请求包括确认买卖合同无效和恢复原状、返还房屋三项内容。涉案房屋的土地属于农用地，程汝荣、李容建房时没有办理规划审批和报建手续，没有办理房屋所有权登记手续，房屋所占用范围内的土地也没有办理土地使用权登记手续，因此，一审认定程汝荣与雷自晓之间的《房地产买卖合同》以及雷自晓与周认记、李孟强之间的《房地产买卖合同》无效正确，各方当事人对此也没有提出上诉，本院予以维持，当事人应按一审判决执行。本案当事人上诉争议的焦点，是对李容的第二、三项诉讼请求应否支持的问题。因涉案房屋所在的土地是阳江市江城区********村的农村集体土地，程汝荣、李容向他人购得该地之后，没有办理任何规划审批和报建手续即私自建设房屋，该行为是在农用地上进行非农建设，属违法用地。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十六条第一款“县级以上人民政府土地行政主管部门对违反土地管理法律、法规的行为进行监督检查”、第七十三条“买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；可以并处罚款；……”的规定，李容应先向行政主管部门申请处理，待行政主管部门对涉及的土地及其地上建筑物进行处理后，再向人民法院起诉。故此，一审法院直接判决驳回李容的第二、三项诉讼请求不当，本院予以纠正。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条“人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。”的规定，本院在判决维持原审判决第一、二项的同时，另行裁定撤销原审判决第三项，驳回李容在一审诉讼请求中“二、雷自晓、周认记、李孟强立即从阳江市江城区********房屋中腾迁出去；三、判令雷自晓立即拆除其在阳江市江城区********房屋顶层搭建的钢架棚，恢复顶层原状，费用由雷自晓自行承担”两项的起诉。 综上所述，一审查明涉案房屋的交易过程和房屋用地的性质属实，且确认民事合同无效属于人民法院的受案范围，认定程汝荣与雷自晓之间的《房地产买卖合同》以及雷自晓与周认记、李孟强之间的《房地产买卖合同》无效正确，本院予以维持。因各方当事人并未对原审判决的第一、二项提出上诉，本院对该部分的审查，属于依职权对合同效力的主动审查，故当事人无须为此负担二审诉讼费用。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 维持阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初4228号民事判决第一、二项和受理费负担部分。 本判决为终审判决。 审 判 长  龙 飘 审 判 员  何桂霞 审 判 员  莫怡华 二〇二〇年六月八日 法官助理  詹礼迪 书 记 员  林子迪 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。