河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫1702民初4988号原告：苗静，女，1977年1月12日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：袁勇强，河南豫上律师事务所律师。被告：驻马店市鹏宇房地产开发有限公司，住所地驻马店市乐山路北段（鹏宇天下城销售中心），统一社会信用代码91411700711261514F。法定代表人：朱新红，总经理。委托诉讼代理人：候素音，女，1984年7月16日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。系被告公司员工。第三人：中国工商银行股份有限公司驻马店解放路支行，住所地河南省驻马店市解放路中段。统一社会信用代码914117007834288548。负责人：岳邦俊，行长。委托诉讼代理人：邱人杰，男，1989年9月6日出生，汉族，住河南省汝南县。系第三人公司员工。原告苗静与被告驻马店市鹏宇房地产开发有限公司（以下简称鹏宇公司）、第三人中国工商银行股份有限公司驻马店解放路支行（以下简称工商银行解放路支行）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告苗静及其委托诉讼代理人袁勇强，被告鹏宇公司的委托诉讼代理人候素音，第三人工商银行解放路支行的委托诉讼代理人邱人杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苗静诉称，2012年11月7日，原告购买被告开发的乐山路北段鹏宇天下城第11幢901号房屋，总价款175086，首付款70086元，下余105000办理按揭，购买房屋时宣传的是住宅，签订合同时显示商品房的用途为住宅，现经查询房屋使用用途为公寓，与购买的时候宣传及合同约定的不一致。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求：1.判令解除原被告于2012年11月7日签订的《商品房买卖合同》并赔偿损失；2.判令解除原告和第三人签订的《个人商业用房贷款合同》；3.判令被告返还原告首付款70086元、契税7003.44元、装修款25560元、维修基金3501.72元、开口初装费3690元及银行同期利息损失（自2012年10月26日起至判决确定还款之日止，按银行同期贷款利率计算），按照合同约定支付违约金；4.判令被告赔偿原告已经向第三人支付的本金及利息，被告返还原告贷款本息93389.94元及所产生的银行同期利息损失（自2013年8月2日至判决确定还款之日止，按银行同期贷款利率计算）；5.判令被告向第三人偿还原告与第三人签订的《个人商业用房贷款合同》的剩余贷款本息；6.依法判令被告清偿上述贷款后，由第三人清除诉争房屋的抵押登记。被告鹏宇公司辩称，原告的诉讼请求无事实和法律依据，被告于2012年7月30日取得驻马店市住房管理中心颁发的商品房预售许可证，该证中明确记载鹏宇天下城11号综合楼住宅套数为496套，住宅建筑面积为255980平方米，根据驻马店市城乡规划勘测设计院出具的驻马店市鹏宇房地产开发有限公司用地规划说明书图则第三条第五款明确写明在DK-02-01内进行商品住房建设，住房建筑面积90平方米以下，套型面积所占比重必须达到开发建筑商品住房总面积的70%以上且用地规划红线图中明确写明，该地块指标控制表均为住宅，被告按照政府有关机关颁发的证件、证照及用地规划填写了商品房买卖合同，无过错，且原告在归还第三人按揭款项时多次违约并产生多次逾期还款行为，以此要求被告承担其过错责任，无事实和法律依据。综上请求贵院驳回原告的全部诉讼请求。第三人工商银行解放路支行述称，与被告之间签订的商品房买卖合同与原告和第三人之间签订的借款合同，两个合同从合同主体上具有相对性，从合同类型上具有独立性，因此，原被告之间商品房买卖合同的法定效力如何不影响原告与第三人之间的借款合同效力，因此，原告没有请求与第三人解除合同的法定或约定基础。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2012年11月7日，原告苗静（××）与被告鹏宇公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：1、苗静购买被告鹏宇公司开发的位于驻马店市××大道北段东侧鹏宇天下城第11幢901号房屋。该商品房的用途为住宅。建筑面积为51.12平方米。总房款为175086元。2、该块土地面积为11176.05平方米，规划用途为商住，土地使用年限自2011年3月至2081年3月等条款。合同签订后，原告苗静向被告鹏宇公司交纳了全部购房款及相关其他费用，被告鹏宇公司也向原告交付了诉争房屋。诉讼中，原告称其在后来办理诉争房屋不动产证时，得知其所购买的诉争房屋的使用用途为公寓，与被告的宣传内容和合同中约定约定不符。后原告以诉称理由来院起诉，酿成纠纷。另查明，一、庭审中，原告向本院提交：1、驻马店市不动产登记中心出具的商品房预售合同签约证明一份、房屋分层分户平面图一份，其中签约证明中显示本案诉争房屋的使用用途为公寓。2、驻马店市网络问政平台的投诉回复一份（打印件），回复内容为“经查档，鹏宇·天下城11#综合楼楼盘表记载为‘公寓’，其土地使用权证记载‘终止日期：商服：2051年3月，住宅：2081年3月’。不动产证上记载的年限是该房屋占用范围内的土地使用年限；房屋的使用用途是根据建设工程规划许可证载明的，不动产登记中心是据实记载”。二、庭审中，被告鹏宇公司向本院提交：1、驻马店市住房管理中心颁发的商品房预售许可证，载明：①楼号为鹏宇·天下城11号；②用途为公寓、商业用房；③建筑面积（住宅/非住宅）:25980平方米/2017平方米；④套数/间数，住宅/非住宅：496/7。2、驻马店市城乡规划勘测设计院出具的驻马店市鹏宇房地产开发有限公司用地规划说明书·图则一份。3、2007年8月10日发布实施的《土地利用现状分类GB/T21010-2007》一张（打印件），其中编码07显示的住宅用地中的城镇住宅用地是指城镇用于居住的各类房屋用地及附属设施用地。包括普通住宅、公寓、别墅等用地。庭审中，被告称“原告无法证明本案诉争年限为40年，该纠纷的根源在于政府的相关部门对房屋性质理解出现偏差，目前11号楼问题已被市政府列入问题楼盘，即将得到解决”。原告质证称“真实性由法院核实。原告从未主张房屋使用年限为40年，原告诉讼的主要是根据合同约定，原告购买的房屋应当登记和使用性质为住宅”。三、诉讼中，本院向驻马店市不动产登记服务中心发出咨询函一份，咨询的内容为“1、案涉房屋的房屋使用用途以及房屋使用年限；2、依房屋使用年限如何区分房屋使用用途”。2020年8月31日，驻马店市不动产登记服务中心向本院作出回复，内容为“一、苗静所购买的鹏宇·天下城11#综合楼9层901号房屋楼盘表记载为‘公寓’，建筑面积51.12平方米，2013年7月24日办理预购商品房预告登记。其使用年限为‘终止日期：商服：2051年3月，住宅：2081年3月’。按照原住建部的分类标准，“公寓”系“住宅”的一种。二、不动产证上记载的年限是该房屋占用范围内的土地使用年限；房屋的使用用途是根据‘建设工程规划许可证’载明的，不动产登记中心是据实记载。依据房屋使用年限不能区分房屋使用用途”。2020年10月15日，驻马店市不动产登记服务中心对上述回复内容又作出了补充说明，内容为“经查核，再对2020年8月17日《关于对驿城区人民法院的复函》中“按照原住建部的房屋分类标准，‘公寓’系‘住宅’的一种”作如下补充说明：该内容所依据的建设部《关于印发（试行）的通知》（建住房[2002]66号）被告2011年1月19日住房和城乡建设部第894号公告《关于公布住房和城乡建设部规范性文件清理结果目录的公告》列为废止或失效的规范性文件”。还查明，一、本案诉争房屋于2011年12月15日取得建设工程规划许可证。二、案外人程远戌购买了被告鹏宇公司开发的鹏宇·天下城第11号楼第9层904号房屋（本案诉争房屋为11号楼9层901号房屋），并办理了不动产权证书，该证书中载明的用途为“城镇住宅用地，其他商服用地/商业服务”；载明的面积为52.76平方米；载明的使用期限为：国有建设用地使用权2011年3月2日起至2051年3月1日止，2011年3月2日起至2081年3月1日止。诉讼中，原告苗静申请对购买的案涉房屋的市场价值进行评估。上述事实，有原、被告双方提交的相关书证及陈述在卷为据，经庭审质证，据以认定。本院认为，原告苗静与被告鹏宇公司签订《商品房买卖合同》一份，约定被告鹏宇公司将其开发建设的鹏宇·天下城第11号楼第9层901号房屋出售给原告苗静，双方形成商品房预售合同关系，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。本案中，原告苗静以其与被告签订的合同中显示商品房的用途为住宅，但经查询房屋使用用途为公寓，与合同约定不符为由请求解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及其与第三人签订的《个人商业用房贷款合同》并退还所付款项及赔偿损失等。本院认为，虽然原告提交的商品房预售合同签约证明中载明的案涉房屋的房屋使用用途为“公寓”，但是否为“公寓”应以不动产证中具体载明的内容为准；而不动产证上记载的年限是该房屋占用范围内的土地使用年限，房屋的使用用途是根据建设工程规划许可证载明的用途所确定；且住宅用地中的城镇住宅用地是指城镇用于居住的各类房屋用地及附属设施用地，包括普通住宅、公寓、别墅等用地，也即使案涉房屋不动产证中载明的使用用途为“公寓”，该套“公寓”所占用范围内的土地也系城镇住宅用地，与原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中载明的“该商品房的用途为住宅”并不冲突。同时从案外人程远戌所办理的鹏宇·天下城第11号楼第9层904号房屋的不动产权证书中显示，载明的房屋用途为“城镇住宅用地，其他商服用地/商业服务”，并未显示为“公寓”。综上，因本案原告现在仍未取得案涉房屋的不动产证，案涉房屋的不动产证中载明的房屋用途是否为“公寓”尚不明确，现原告苗静以其房屋使用用途系公寓为由请求解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及其与第三人签订的《个人商业用房贷款合同》并退还所付款项及赔偿损失等，无事实依据，本院不予支持。因原告苗静请求解除合同本院已不予支持，故对原告苗静申请对购买的案涉房屋的市场价值进行评估，本院不予准许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告苗静的诉讼请求。案件受理费4392元，原告苗静负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判长 肖 静审判员 刘 林审判员 周 岩二〇二〇年十二月八日书记员 赵玉晓