襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0606民初3533号原告：湖北襄投置业有限公司。住所地：襄阳市樊城区汉江路**交通科技大楼。法定代表人：于庆波，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：吴世春、陈娜，湖北思扬律师事务所律师。被告：王浩，男，1989年2月19日出生，汉族，宜城市雷河发展区人，住樊城区霁月路13号襄投月亮湾项目7#楼一楼8#、9#铺面。原告湖北襄投置业有限公司（以下简称襄投置业公司）与被告王浩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告襄投置业公司的委托诉讼代理人吴世春，被告王浩到庭参加诉讼。在审理过程中，原告襄投置业公司向本院申请财产保全，本院经审查，依法作出（2020）鄂0606民初3533号民事裁定书。本案现已审理终结。原告襄投置业公司向本院提出诉讼请求：1、判令立即解除原被告双方于2017年10月28日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告立即腾退樊城区霁月路13号襄投月亮湾项目7#楼一楼9#商铺交付给原告；3、判令被告立即支付拖欠的2019年5月1日起至合同解除之日止的房屋租金72072元（暂计算至2020年6月30日）；4、判令被告立即支付合同解除之次日起至腾退完毕之日止的占有使用费35280元【以合同约定的2020年租金70560元（10个月的）为计算标准，暂计算自2020年7月1日起至2020年11月30日】；5、判令被告向原告支付违约金66873元；6、本案诉讼费由被告负担。庭审中，原告襄投置业公司变更第1项诉讼请求：请求确认合同解除日为起诉状送达被告之日即2020年7月17日。事实与理由：2017年10月28日，原、被告签订房屋租赁合同，约定被告租赁原告位于樊城区霁月路13号襄投·月亮湾项目7#楼8#-9#商铺使用，租赁期限3年。合同签订后，原告依约交付了房屋，被告租赁使用至2019年11月30日退回其中的8#铺面给原告，另外一间9#铺面一直租赁使用至今，但是被告仅支付租金至2019年4月30日，此后的租金未再支付，故原告诉至法院。被告王浩辩称，在疫情之后我要退租，原告一直不同意称不能退不能转；2019年全年不是我不交房租，而是没有人管我要房租，原告人员更换较勤，想交不知道交给谁。原告招租时说该地方营商环境很好，但至今还有门面未租出去，导致被告每年都亏损。经审理查明，2017年10月28日，襄投置业公司作为甲方与王浩作为乙方签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：甲方同意将其位于襄阳市樊城区霁月路13号襄投·月亮湾项目7#楼（一楼8#、9#铺面）的房屋出租给乙方使用，出租房屋整体面积80平方米，该房屋规划用途7#楼为菜市场等，乙方不得自行变更房屋规则用途；本合同租赁期限为3年，自2017年11月1日起至2020年10月30日止，甲方向乙方提供3个月的免租期，自2017年11月1日起至2018年1月31日。租金：2017年租金为一楼80元/月，从2018年开始，租金以上一年月租金计算的年租金总额为基数逐年递增5%。2017年租金为0元，2018年租金为71040元，2019年租金为81312元，2020年租金为70560元；房屋租金按先交租金后使用的原则，按季度支付，具体支付如下：从签订《房屋租赁合同》之日起三日内乙方将2018年2月1日至2018年4月31日租金19200元一次性支付给甲方，第二个季度租金在上一个季度的最后一个月的25日前向甲方支付，否则，甲方有权解除合同，拒绝乙方使用房屋；如无故拖欠租金，每逾期一天，按日租金的两倍向甲方支付违约金。乙方不按本合同约定交付租金、水电费及管理费达到15日的，甲方有权解除本合同，收回房屋，并要求乙方按合同总金额的30%承担违约金。合同签订后，襄投置业公司交付了房屋，王浩交纳了2018年2月至2019年4月30日期间的房租97920元，2019年5月1日后的租金未再支付，导致诉讼。另查明，2020年4月3日，襄投置业公司通过EMS快递邮寄方式向王浩发出《催缴欠费通知函》，载明：王浩未缴清费用：截至2019年12月31日累计应付租金74592元、违约金149184元（违约金计算方式：日租金两倍）；请在收到本函之日起5日内向我公司支付欠缴的租金，否则我公司将解除合同，并追究违约责任。2020年5月12日，襄投置业公司再次通过EMS快递邮寄方式向王浩发出《律师函》，载明：汪浩仅支付租金至2019年1月31日，此后的租金未再支付，截至2020年4月30日，共计欠付租金102816元。2020年6月1日，襄投置业公司发布《关于疫情防控期间减免中小微企业和个体工商户房租的公告》，载明：一、减免对象：承租我公司经营用房的中小微企业和个体工商户。若有存在拖欠租金情况的租户，需补齐拖欠的租金后才能享受减免优惠政策。二、减免时限：2020年2月-4月租金免收；2020年5月-10月租金减半。还查明，汪浩租赁商铺用于经营水果。2019年8月汪浩向襄投置业公司申请退租8号商铺，襄投置业公司2019年11月份同意汪浩退租，2020年5月收到商铺的钥匙。汪浩认为8号商铺于2019年8月已交还，之后的租金不应再支付；襄投置业公司认为2019年9-11月的租金应该继续支付，期间汪浩仍然在占有使用8号商铺。疫情防控期间，汪浩经商务局批准，一直在使用9号商铺经营至2020年7月，目前9号商铺尚未交还。上述事实，有房屋租赁合同、竣工验收备案表、照片、催缴欠费通知函、告知通知书、EMS快递单、查看签收凭证及双方的陈述证实。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，襄投置业公司与王浩签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，双方合同约定：“乙方不按本合同约定交付租金、水电费及管理费达到15日的，甲方有权终止本合同，收回房屋”。王浩从2019年5月1日后的租金未缴纳属实，双方约定解除合同的条件已成就，故对襄投置业公司主张解除双方签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持，合同解除日依法可以确定为起诉状副本送达之日，即2020年7月17日。依据法律规定，租赁合同解除后，承租人应当返还租赁物。故对襄投置业公司要求王浩将9#房屋腾退并返还的诉讼请求，本院予以支持。关于房屋租金和占有使用费的数额问题，双方确认2019年4月30日前的租金已经结清，2019年5月1日后的租金未再支付，比照襄投置业公司发布《关于疫情防控期间减免中小微企业和个体工商户房租的公告》中“2020年2月-4月租金免收；2020年5月-10月租金减半”的内容，王浩尚欠襄投置业公司租金为：2019年5月1日至2020年7月17日期间的租金58623.6元【2019年5月1日-2019年11月30日租金为80×84×7个月＝47040元，2019年12月1日-2020年1月30日租金为40×84×（1+5%）×2个月＝7056元，2020年2月1日-2020年4月30日租金免收，2020年5月1日-2020年7月17日租金减半收取为40×84×（1+5%）÷30天×77天÷2＝4527.6元，合计：47040元+7056元+0元+4527.6元＝58623.6元】；房屋占有使用费自2020年7月18日起计算至实际返还房屋之日止，其中2020年7月18日至2020年10月31日的占用费按照每月1764元的标准【40×84×（1+5%）÷2＝1764元】计算，2020年11月1日的占用费按照每月3528元的标准【40×84×（1+5%）＝3528元】计算。故对襄投置业公司要求王浩支付租金、房屋占有使用费的诉讼请求，本院予以部分支持。另据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，王浩未按期支付租金，依法应承担违约责任，双方合同中约定了两种违约金的计算方式，即“按日租金的两倍”和“合同总金额的30%”，由于襄投置业公司未提供因王浩违约对其造成损失的具体数额，根据公平原则，违约金应以补偿性为主，惩罚性为辅，现襄投置业公司主张按合同总金额即2018年至2020年租金之和的30%标准计算违约金，数额过高，应予以调整，本院酌定按王浩未付租金的30%支付违约金，即58623.6元×30%＝17587元。王浩辩称，没有缴纳租金的主要原因是没有人向其收取，其也不知道向谁缴纳，对此，本院认为，双方合同约定有付款方式及银行账户，故对王浩的该项辩称理由，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二百三十五条的规定，判决如下：一、确认湖北襄投置业有限公司与王浩于2017年10月28日签订的《房屋租赁合同》，于2020年7月17日解除；二、王浩于本判决生效之日起十日内将襄阳市樊城区霁月路13号襄投·月亮湾项目7#楼9#商铺返还给湖北襄投置业有限公司；三、王浩于本判决生效之日起十日内向湖北襄投置业有限公司支付拖欠的房屋租金58623.6元四、王浩支付湖北襄投置业有限公司房屋占有使用费，其中2020年7月18日至2020年10月31日的占用费按照每月1764元的标准计算，2020年11月1日之后的占用费按照每月3528元的标准计算;五、王浩于本判决生效之日起十日内支付湖北襄投置业有限公司违约金17587元；六、驳回湖北襄投置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3784元，减半收取1892元，由王浩负担885元，由湖北襄投置业有限公司负担1007元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于襄阳市中级人民法院。审判员  陈小俐二〇二〇年九月十八日法官助理周艳书记员谢文婷