上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初9161号原告：冯水炎，男，1964年4月15日生，汉族，住浙江省绍兴市。委托诉讼代理人：齐瑞铎，京衡律师集团上海事务所律师。被告：上海农博实业有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：沈福弟,执行董事。委托诉讼代理人：赵欧，上海市福隆律师事务所律师。原告冯水炎与被告上海农博实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案后，先适用简易程序，基于本案部分事实不易查明，但法律适用明确，故依法裁定转为普通程序，并由审判员周颖独任审理，于2020年7月16日公开开庭进行了审理。原告冯水炎的委托诉讼代理人齐瑞铎，被告上海农博实业有限公司的委托诉讼代理人赵欧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯水炎向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方于2003年4月30日签订的《协议书》无效；2.判令被告返还原告预付的租金人民币(币种下同)155,963元(原告向被告支付了合同约定的30年租金总计281,000元，则租金标准为9,366元/年，但原告实际使用的期间自2003年6月1日起至2016年11月7日止，共13年159天，应付租金为：13年×9,366元/年+9,366元/年÷365天×159天=125,837元，被告应返还的租金为281,800元-125,837元=155,963元)及利息，具体计算方式：(1)以281,800元-9,366元=272,434元为基数，自2003年6月8日起至2004年5月31日止按照中国人民银行同期五年期贷款基准利率计算利息损失；(2)以272,434元-9,366元=263,068元为基数，自2004年6月1日起至2005年5月31日止按照中国人民银行同期五年期贷款基准利率计算利息损失；(3)以263,068元-9,366元=253,702元为基数，自2005年6月1日起至2006年5月31日止按照中国人民银行同期五年期贷款基准利率计算利息损失；(4)以253,702元-9,366元=244,336元为基数，自2006年6月1日起至2007年5月31日止按照中国人民银行同期五年期贷款基准利率计算利息损失；(5)以244,336元-9,366元=234,970元为基数，自2007年6月1日起至2008年5月31日止按照中国人民银行同期五年期贷款基准利率计算利息损失；(6)以234,970元-9,366元=225,604元为基数，自2008年6月1日起至2009年5月31日止按照中国人民银行同期五年期贷款基准利率计算利息损失；(7)以225,604元-9,366元=216,238元为基数，自2009年6月1日起至2010年5月31日止按照中国人民银行同期五年期贷款基准利率计算利息损失；(8)以216,238元-9,366元=206,872元为基数，自2010年6月1日起至2011年5月31日止按照中国人民银行同期五年期贷款基准利率计算利息损失；(9)以206,872元-9,366元=197,506元为基数，自2011年6月1日起至2012年5月31日止按照中国人民银行同期五年期贷款基准利率计算利息损失；(10)以197,506元-9,366元=188,140元为基数，自2012年6月1日起至2013年5月31日止按照中国人民银行同期五年期贷款基准利率计算利息损失；(11)以188,140元-9,366元=178,774元为基数，自2013年6月1日起至2014年5月31日止按照中国人民银行同期五年期贷款基准利率计算利息损失；(12)以178,774元-9,366元=169,408元为基数，自2014年6月1日起至2015年5月31日止按照中国人民银行同期五年期贷款基准利率计算利息损失；(13)以169,408元-9,366元=160,042元为基数，自2015年6月1日起至2016年5月31日止按照中国人民银行同期三年至五年期贷款基准利率计算利息损失；(14)以160,042元-4,079元(159天使用费)=155,963元为基数，自2016年6月1日起至2016年11月7日止按照中国人民银行同期三年至五年期贷款基准利率计算利息损失；(15)被告应返还原告的155,963元的利息损失，自2016年11月7日起至2019年8月19日止以155,963元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付；3.判令被告赔偿原告装饰装修损失200,000元；4.判令被告赔偿原告因合同无效导致的信赖利益损失962,059.39元(计算方式：涉案合同剩余租期16年206天，原告参照其承租房屋相邻房屋年租金72,600元/年的租金标准，则原告剩余租期里的转租利益损失为1,093,249.31元，现原告主张的为80%，即1,093,249.31元×80%=962,059.39元)。事实与理由：上海市闵行区纪鹤路XXX号房屋于2002年下半年完工,2002年底该房屋处悬挂出售的横幅,并标明“有产权证,年限50年”等字样。2003年初,原告与被告多次商谈,协商购买位于上海市闵行区纪鹤路XXX号(上海光达肉类有限公司前左起第七间、第八间,二上二下)(以下简称涉案房屋)的商业房屋。被告告知原告涉案房屋暂时只能办理一个大房证，故2003年4月30日，被告作为甲方与原告作为乙方签订了格式化的《协议书》，约定甲方将光达公司前的176.16平方米房屋及房屋辅助设施使用权转让给乙方使用。房屋使用年限30年，起算日为2003年6月1日至2033年5月31日。房屋使用价格281,000元。协议还对动迁等情况如何处理进行了约定。2003年6月8日,原告向被告一次性支付了281,800元,收款事由为：纪鹤路XXX号门面房二楼二底使用费。原告一直正常使用或出租涉案房屋。2016年11月7日，被告以“二次改建”为由发出《告知书》,要求各租赁户、租赁企业于2017年1月20日前完成清退和搬离。2017年5月5日被告再次下发《通告》,告知纪鹤路XXX号所有门面房、违章建筑被列入拆迁整治区域。原告在与被告交涉过程中才发现,自己一直使用的房屋变成了违章建筑,经和被告等沟通才确认涉案房屋系违章建筑。2017年5月涉案房屋被相关部门拆除。2019年1月原告提出诉讼，在(2019)沪0112民初1371号案件诉讼过程中，原告了解到被告主张该法律关系并非买卖，而是租赁关系。经法院审理，裁决：确认涉案房屋无产权手续、亦无批建手续，同时确认了双方所签订的《协议书》内容属于房屋租赁合同的权利义务关系，双方系房屋租赁的事实。此时原告才知道一直认为买卖得来的房屋变成了租赁性质。原告遂提起本案诉讼。原告认为，依照法律规定，出租人所出租的房屋必须依法建设，因违章建筑所形成的租赁合同无效。在2003年4月30日签订《协议书》时，被告并未履行告知、忠实义务等合同附随义务，未告知租赁事宜，更未告知租赁的是违章建筑，被告故意在《协议书》中模糊援引“使用”一词，欺骗原告签订协议书，被告具有全部过错，应该依法承担各项赔偿责任。被告辩称，认可双方签订的《协议书》无效；同意返还未使用期间的使用费，2003年6月1日至2033年5月31日共计30年即360个月，原告实际搬离是在2017年5月，其按照实际使用期间计算至2017年4月底，2003年6月1日至2017年4月30日共计167个月，未使用期间是193个月，原告支付的金额281,800元其确认，281,800/360×193=151,076元。未使用期间的使用费其同意退还，其余诉讼请求均不同意。双方是房屋租赁的法律关系，因为违法建筑拆除，其余的主张无事实及法律依据。其不认可原告对房屋进行了装修，即便原告对房屋进行了装修，也实际使用了十余年，装修价值已经折旧完毕。本院经审理认定如下事实：2003年4月30日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《协议书》，约定：一、甲方将上海光达肉类食品有限公司前的176.16平方米房屋(具体位置见附图，经双方签字确认作为本协议附件之一)及房屋辅助设施使用权转让给乙方使用。二、合作年限为30年。起算日为2003年6月1日至2033年5月31日。三、房屋使用价格：每平方米1,600元(包括农田改性、拆迁费、土地补偿费等)。四、付款方式及时限：协议签订时，乙方应全额支付房屋使用费，计281,000元。五、双方的权利义务：1、双方对房屋面积的确认按有关房屋土地管理部门颁发的权证记载的面积为准，进行实测签字。2、乙方在使用的范围内开展生产经营活动，享有对该场所及辅助场地设施的使用权，辅助场地的使用，经双方实地测量后绘制场地范围图纸并作本协议的附件。3、甲方协助乙方办理经营活动中所需的相关手续，费用由乙方承担。4、乙方确认甲方现提供房屋范围内生活用水、电、道路、雨污水管道等设施。交付使用后，乙方需增水、增电容，甲方协助办理，费用由乙方承担。5、乙方生产经营活动中所消耗的水、电、通讯等费用应及时付清，如逾期不付的应支付相应的迟纳金，甲方有权解除本协议的履行。6、乙方在使用期间不得擅自改建或拆建，如因装修改变室内布局，需征得甲方的同意，不得影响房屋的整体结构，否则所造成的一切损失由乙方承担。7、在使用期内，使用范围内的房屋、场地及辅助设施，由乙方负责维修，费用由乙方承担。8、甲方协调处理周边关系，乙方应接受甲方的行政管理,依法纳税和承担一定的社会义务，如义务献血、救灾、募捐等。9、乙方应认真做好防火、防盗、外来流动人口管理等安全工作，并做好门前窗后及室内的卫生保洁工作，且以资代劳支付保洁费，确保公共绿地、场所的整洁。10、为了保持环境外貌美观整洁，乙方不得将窗户和外墙作任何更收，不准乱贴广告、标语；不允许搭建檐蓬、帐篷，不允许在门前堆东西；违者甲方有权责令其恢复原貌。11、乙方在取得该房屋之使用权后，可依法转租，并于转租成效日告知甲方。12、为了确保乙方的合法经营和使用权，甲方承诺不得将房屋作任何形式的抵押。六、动迁约定：1、在协议期内，如因国家、市、区政府规划建设需要时，甲、乙双方均应服从，届时按征用通知为本协议的截止日，乙方支付的房屋使用费按30年均分，已使用期内归甲方，未使用期内的费用(含息：按银行同期贷款利息)由甲方返回给乙方。2、室内装饰及乙方申请添置的设施的拆迁补偿归乙方所有。3、规划建设需要动迁时，甲方协助协调乙方的搬迁损失费。七、协议终止：1、本协议期满，即行终止，房屋所有权归甲方所有。如双方同意，可协商续订协议。在同等条件下，乙方享有优先签约权。2、协议终止，房屋归甲方所有，设备归乙方。如甲、乙双方不继续合作，乙方于一周内将房屋完整归还甲方，甲方不作任何补偿或转让。签约后，被告向原告交付了涉案房屋。2003年6月8日，被告农博公司收取原告款项281,800元，收据上记载的收款事由为：纪鹤路XXX号门面房二楼二底使用费。2016年11月7日，被告在涉案房屋处张贴《告知书》，上载：纪鹤路XXX号所有建筑被列入“二次改建”计划，请租赁户尽早完成搬离清退工作，现将有关事宜告知如下：一、各租赁户、租赁企业请于2017年1月20日前完成清退和搬离工作；二、逾期不配合的个人和企业，行政执法部门将依法予以强制拆除，造成的所有经济损失由个人和企业承担。2017年5月5日，被告再次在涉案房屋处张贴《通告》，上载：……结合华漕镇区域内“二次改建”工作要求，纪鹤路XXX号被列入拆除整治区域，所有门面房、违章建筑，各租户于2017年5月8日前搬离并清空房内设备物品，如逾期不搬离的设备、物品视为废弃物，作无偿处理，希望上述租赁户积极配合，尽早做好清退搬离工作，避免造成不必要的财产损失。经双方确认，本案所涉的房屋因系违法建筑，已于2017年5月由相关部门予以拆除。2019年1月8日，原告以房屋买卖合同纠纷起诉被告至本院，请求判令被告赔偿原告各项损失1,580,000元。本院经审理后，认为原告以房屋买卖合同关系向被告主张权利缺乏事实和法律依据，原告主张预期收益损失不符合法律规定，并于2019年6月24日作出(2019)沪0112民初1371号民事判决，判决驳回原告的全部诉讼请求。以上事实，由原告提交的《协议书》、收据、《告知书》、《通告》、(2019)沪0112民初1371号民事判决书以及原、被告的当庭陈述予以佐证。对原告提交的《关于纪鹤路XXX号门面商铺的情况》、《门面房使用协议》、房屋拆除前的照片、案外人出具收据，被告对其真实性、关联性均不予认可，故本院对上述证据难以采信。对原告提交纪鹤路XXX号房屋产权证、网页截图及照片，与本案无关联性，本院不予采信。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，出租人就未取得建设工程规划证或者未按照建设工程规划证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原告承租的房屋既无房地产权证，亦无合法建造的相关手续，故原、被告之间的《协议书》无效。依据合同法的相关规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故对于原告已支付的未使用期间的使用费，被告应予返还。至于原告实际使用涉案房屋的期间及应付使用费，原告认为涉案房屋的使用费为9,366元/年(即以281,000元平摊至30年来计算使用费年标准)，实际使用的期间自2003年6月1日起至被告张贴《告知书》之日即2016年11月7日止；被告同意以281,000元平摊至30年来计算使用费年标准，原告实际使用的期间自2003年6月1日起至2017年4月30日止。对此，本院认为，虽然被告于2016年11月7日张贴了《告知书》，但该告知书要求原告于2017年1月20日前搬离，原告则陈述于《告知书》发出当日即搬离了涉案房屋，在双方均无相关证据佐证原告实际搬离日期的情况下，结合被告在《告知书》中要求原告于2017年1月20日搬离的情况，本院认为原告实际使用涉案房屋的期间应确定为自2003年6月1日起至2017年1月19日止为妥，则原告应付的使用费为：127,718.11元(计算方式：281,000元÷30年×13年+281,000元÷30年÷12个月×7个月+281,000元÷30年÷365天×19天=127,718.11元)，被告应退还原告的使用费为154,081.89元(计算方式：281,800元-127,718.11元=154,081.89元)。对于原告主张的已付使用费自2003年起开始计算利息损失无事实和法律依据，但对于未使用期间的费用，被告应自原告搬离涉案房屋起退还原告，无权继续占有。故对于应退还的154,081.89元使用费，本院酌定被告向原告支付自2017年1月20日起至实际支付之日止的利息损失，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付。对原告主张的装修损失，被告认为原告未提交相应的证据，故不认可其对涉案房屋进行了装修，且即便原告于2003年对涉案房屋进行了装修，其实际使用十余年，装修价值也已折旧完毕。本院经审理亦认为，原告主张的装修损失无事实和法律依据，对其该项诉请难以支持。对于原告主张的转租利益损失，无事实和法律依据，本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、确认原告冯水炎与被告上海农博实业有限公司于2003年4月30日签订的《协议书》无效；二、被告上海农博实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告冯水炎使用费人民币154,081.89元；三、被告上海农博实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告冯水炎以人民币154,081.89元为基数，自2017年1月19日起至实际支付之日止的利息损失[2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付]；四、驳回原告冯水炎的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币18,321.84元，由原告冯水炎负担人民币16,442.84元，由被告上海农博实业有限公司负担人民币1,879元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 周 颖二〇二〇年九月四日书记员 董琪华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。