广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终2447、2448号上诉人（原审原告、另案被告）：周雪琴，女，1983年4月21日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区**************。公民身份号码：362************266。委托诉讼代理人：周飞鹏，北京天驰君泰（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、另案原告）：钟耀明，男，1989年12月17日出生，汉族，住广东省江门市新会区************。公民身份号码：440************336。委托诉讼代理人：刘存权，广东法守律师事务所律师。原审第三人：江门市乐有家房地产经纪有限公司，住所地：广东省江门市蓬江区*******。法定代表人：谢丽。上诉人周雪琴因与被上诉人钟耀明、原审第三人江门市乐有家房地产经纪有限公司（以下简称“乐有家公司”）房屋买卖合同纠纷两案，不服广东省江门市蓬江区人民法院(2019)粤0703民初7907、8216号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了合并审理。现已审理终结。周雪琴上诉请求：1.撤销一审判决的第二项和第三项；2.判决周雪琴无需返还钟耀明定金70000元；3.判决驳回钟耀明全部诉讼请求；4.钟耀明承担两案一、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误，判决结果不公正。一、基本案情。钟耀明是乐有家公司的员工，在向周雪琴提供经纪服务的过程中，公然违反《房地产经纪管理办法（2016修正）》第二十五条关于“房地产经纪机构和房地产经纪人员不得承购自己提供经纪服务的房屋”的规定，利用贬损涉案房屋价值的不正当手段，最终以95万元的价格自己购买了委托成交价为126万元的涉案房屋。关于涉案房屋交易，周雪琴和钟耀明及乐有家公司签订了《二手房买卖及居间服务合同》和《交易节点确认书》，该合同和确认书共同约定了涉案房屋的具体情况、转让总价款、定金、付款方式、违约责任、交易流程等内容。二、钟耀明在提供经纪服务的过程中利用周雪琴急于出售房屋的心态和对二手房交易知识的欠缺，在涉案房屋的交易条款中作出多处明显偏向自己的安排。（一）涉案房屋的交易定金仅约定为7万元。涉案房屋的实际价值达126万元，钟耀明不但利用不正当手段以95万元价格自己购买，并且还通过明显偏低约定交易定金，以7万元就锁定了涉案房屋。（二）涉案房屋的首期款(不含定金)仅约定为3万元。钟耀明不符合行业惯例地约定首期款(不含定金)，企图仅支付10万元(定金7万元与首期款3万元之和)就实现购买涉案房屋的目标。（三）涉案房屋尾款（除定金、首期款之外的房屋转让价款）的付款方式特意约定为公积金组合贷款。众所周知，公积金贷款比商业贷款利率水平更低。但钟耀明本人并没有缴存住房公积金，根本不可能符合住房公积金贷款的条件。三、一审判决在分析四个争议焦点时都存在问题。（一）一审判决将“涉案购房协议的效力问题”作为争议焦点是错误的。双方在涉案购房协议的效力方面并不存在争议。周雪琴作为卖方并未表示涉案购房协议存在效力方面的问题。（二）一审判决在分析“涉案购房协议履行过程中双方是否存在违约情形”时认定事实错误。一审判决首先以“根据公积金贷款要求”为由，基于“周雪琴须无条件配合提交申请按揭所需资料”认定周雪琴需要先行“办理涉案房产注销抵押登记手续和网签合同”，并且进一步以周雪琴拒绝先行“办理涉案房产注销抵押登记手续和网签合同”为由，认定周雪琴构成违约，既不符合案件基本事实，也不符合基础法学理论。第一，涉案《二手房买卖及居间服务合同》约定的贷款种类是商业和公积金组合贷款。第二，涉案《交易节点确认书》没有涉及贷款种类问题。第三，钟耀明无权单方面变更《二手房买卖及居间服务合同》约定的贷款种类。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更合同。涉案《二手房买卖及居间服务合同》约定的贷款种类是商业和公积金组合贷款。除买卖双方协商一致或者根据法律规定可以变更之外，任何人无权以任何理由单方面变更。显然，钟耀明无权单方面变更《二手房买卖及居间服务合同》约定的贷款种类。第四，涉案《交易节点确认书》约定了买卖双方主要合同义务的先后履行顺序。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。根据《交易节点确认书》的约定，钟耀明履行“向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的相关资料”合同义务的履行期限是“于2019年7月25日之前”，周雪琴履行“自行筹资还清银行贷款、办妥注销抵押登记手续”合同义务的履行期限是“在买方取得银行同贷书后10个工作日内”，钟耀明和周雪琴履行“签署《江门市房地产买卖合同》”合同义务的履行期限是“于银行出具同贷书、卖方已取得《房地产证》/《不动产权证书》原件(产权无抵押、无查封)之日起5个工作日内”。因此，周雪琴履行“办理涉案房产注销抵押登记手续和网签合同”合同义务的履行期限在钟耀明履行“向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的相关资料”合同义务的履行期限之后。在钟耀明未履行“向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的相关资料”合同义务的情况下，周雪琴有权拒绝履行“办理涉案房产注销抵押登记手续和网签合同”合同义务。第五，钟耀明无权以“根据公积金贷款要求”为借口要求周雪琴先行“办理涉案房产注销抵押登记手续和网签合同”。根据《交易节点确认书》的约定，周雪琴履行“办理涉案房产注销抵押登记手续和网签合同”合同义务的履行期限在钟耀明履行“向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的相关资料”合同义务的履行期限之后。在钟耀明未履行“向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的相关资料”合同义务的情况下，周雪琴有权拒绝履行“办理涉案房产注销抵押登记手续和网签合同”合同义务。除买卖双方协商一致或者根据法律规定可以变更之外，任何人无权以任何理由单方面变更。显然，钟耀明无权以“根据公积金贷款要求”为借口要求周雪琴先行“办理涉案房产注销抵押登记手续和网签合同”。第六，钟耀明无权基于“卖方须无条件配合提交申请按揭所需资料”要求周雪琴先行“办理涉案房产注销抵押登记手续和网签合同”。根据《交易节点确认书》的约定，周雪琴“无条件配合提交申请按揭所需资料及法律文书”合同义务是钟耀明“向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的相关资料”合同义务的配合性的合同义务。按照基础法学理论的观点，钟耀明“向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的相关资料”合同义务是主要合同义务，周雪琴“无条件配合提交申请按揭所需资料及法律文书”合同义务是次要合同义务。根据《交易节点确认书》的约定，周雪琴履行“办理涉案房产注销抵押登记手续和网签合同”合同义务的履行期限在钟耀明履行“向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的相关资料”合同义务的履行期限之后。在钟耀明未履行“向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的相关资料”合同义务的情况下，周雪琴有权拒绝履行“办理涉案房产注销抵押登记手续和网签合同”合同义务。钟耀明基于“卖方须无条件配合提交申请按揭所需资料”要求周雪琴先行“办理涉案房产注销抵押登记手续和网签合同”，在实质性上就是以《交易节点确认书》约定的卖方的次要合同义务为借口单方面变更《交易节点确认书》约定的买卖双方主要合同义务的先后履行顺序。显然，钟耀明的前述要求既不符合《交易节点确认书》的约定，也不符合基础法学理论。第七，钟耀明没有按照履行期限履行《交易节点确认书》约定的合同义务，构成违约。在签署《二手房买卖及居间服务合同》《交易节点确认书》之后，除买卖双方协商一致或者根据法律规定可以变更之外，钟耀明无权单方面变更《二手房买卖及居间服务合同》约定的贷款种类以及《交易节点确认书》约定的买卖双方主要合同义务的先后履行顺序。钟耀明没有按照《交易节点确认书》约定的履行期限“于2019年7月25日之前”履行“向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的相关资料”合同义务，构成违约。第八，周雪琴要求严格（一字不改）地履行《交易节点确认书》约定的合同义务，不可能构成违约。在签署《二手房买卖及居间服务合同》《交易节点确认书》之后，除买卖双方协商一致或者根据法律规定可以变更之外，周雪琴有权不同意钟耀明单方面变更《二手房买卖及居间服务合同》约定的贷款种类以及《交易节点确认书》约定的买卖双方主要合同义务的先后履行顺序。第九，钟耀明没有按照《交易节点确认书》约定的履行期限“于2019年7月25日之前”履行“向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的相关资料”合同义务，表面上是因为无法提供银行要求的网签合同（即《交易节点确认书》约定的办理递件过户手续的《江门市房地产买卖合同》），实际上，钟耀明的贪婪是造成其违约的真正原因。首先，钟耀明本人并没有缴存住房公积金，根本不可能符合住房公积金贷款的条件。其次，在选择公积金组合贷款的情况下，钟耀明作为房地产经纪行业从业人员原本就不应该按照《交易节点确认书》的现有约定安排买卖双方主要合同义务的先后履行顺序。但是，贪婪已经蒙蔽了钟耀明的理智，钟耀明作为房地产经纪行业从业人员居然在《交易节点确认书》中约定了自己无法完成的合同义务。即便选择纯商业贷款，钟耀明也一样地会陷入必定违约的境地，因为按照国家的贷款政策，钟耀明不可能找到任何一家银行同意其仅支付一成多一点的首期款10万元，申请贷款85万元购买转让总价款为95万元的涉案房屋。（三）一审判决在分析“涉案《二手房买卖及居间服务合同》及相应协议应否解除的问题”时混淆了合同的约定解除和法定解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条和第九十四条的规定，当事人协商一致，可以解除合同；符合法定情形的，守约一方当事人可以单方面解除合同。按照前述法律规定的精神，在任何时候，违约一方当事人都无权单方面解除合同。一审判决在分析“涉案《二手房买卖及居间服务合同》及相应协议应否解除的问题”时既认定周雪琴是违约一方，又对“周雪琴主张解除涉案《二手房买卖及居间服务合同》及《交易节点确认书》”予以支持。如果周雪琴真的是违约一方，则其依法无权主张解除涉案《二手房买卖及居间服务合同》及《交易节点确认书》。而实际上周雪琴是守约一方，一审判决认定“周雪琴…构成违约，该违约情形已符合涉案合同第十条约定的合同解决条件”不符合案件基本事实。（四）一审判决在分析“本案民事责任承担问题”时存在忽视违约金调整的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》(法释[2012]8号)第二十七条的规定，买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，对方以不构成违约为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明。一审判决在分析“本案民事责任承担问题”时没有涉及违约金调整的问题，显然是忽视了。综上所述，请二审法院支持周雪琴的上诉请求。钟耀明辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决公正。二、周雪琴提出的上诉事实和理由与事实不符。（一）涉案购房协议合法有效。双方签订的《二手房买卖及居间服务合同》及《交易节点确认书》都是双方的真实意思表示，周雪琴是有行为能力的人，合同约定内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，是合法有效的。（二）周雪琴显已违约。首先，周雪琴多次通过微信、电话或当面告知钟耀明，其卖了房子没有地方住，所以不卖房子了，要求解除合同，不再履行合同，并将定金退还钟耀明。这些事实有微信聊天记录、现场聊天录音等证据证明，足以认定。其次，周雪琴主张“一字不改”履行合同的理由实际就是违约的借口，事实上已造成钟耀明无论怎么做，怎么配合，都没有办法履行合同。周雪琴提出两个必须，要求所谓的严格按照合同“一字不改”的履行，内容是：其一，必须住房公积金贷款；其二、必须先办理银行同意的贷款后再办理解除抵押。但是按照双方的约定，钟耀明有权自由选择住房公积金贷款或商业贷款。周雪琴莫名其妙的强行要求钟耀明必须使用住房公积金贷款，却又不同意按照文件的规定流程办理，致使钟耀明完全没有可能利用住房公积金办理银行贷款。而钟耀明同意做出让步，选择对周雪琴有利的商业贷款，周雪琴却又要求必须是住房公积金贷款。综上所述，周雪琴实质上已经明确告知了钟耀明要求解除合同，不想卖房子，而钟耀明已先后多次以《催告函》形式通知周雪琴办理，并提醒周雪琴办理注销抵押登记手续并配合办理商业贷款按揭手续，但周雪琴却回复提出必须“一字不改”履行合同，这实质上无非就是周雪琴为其违约不卖房子所找的莫须有的理由和借口。综上，请求二审法院以事实为根据，以法律为准绳，驳回周雪琴的上诉请求。。乐有家公司在二审中未作陈述。周雪琴向一审法院起诉请求：1.依法判决解除周雪琴、钟耀明及乐有家公司于2019年6月15日签订的《二手房买卖及居间服务合同》和《交易节点确认书》；2.周雪琴无需返还钟耀明定金70000元；3.钟耀明承担本案的诉讼费用。钟耀明向一审法院另案提起诉讼请求(8216案)：1.周雪琴向钟耀明赔偿经济损失19万元(赔偿金按照合同约定总价款的20%计算)；2.周雪琴向钟耀明退回购房定金7万元；3.本案诉讼费用由周雪琴承担。一审法院查明：2019年6月2日，周雪琴与乐有家公司签订《速销协议》约定周雪琴将自有的坐落于广东省江门市蓬江区***************房屋委托乐有家公司出售，委托成交价为1260000元。2019年6月15日，周雪琴(卖方)与钟耀明(买方)乐有家公司签订《二手房买卖及居间服务合同》《交易节点确认书》《信息告知书》，该《二手房买卖及居间服务合同》主要约定：周雪琴将上述涉案房产出售给钟耀明，转让总价款为950000元，定金为70000元，付款方式为按揭付款；交易税费及交易过程中产生的其他费用由买方承担；佣金19000元由买方在签订本合同时付清；如卖方未按照合同约定期限履行义务逾期超过15个工作日，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金；如买方未按照合同约定期限履行义务逾期超过15个工作日，卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金；备注经买卖双方友好协商一致，卖方已知晓买方是公积金组合贷款，卖方已知晓买方是在乐有家公司工作。《交易节点确认书》约定买方须于2019年7月25日之前向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，卖方须无条件配合提交申请按揭所需资料及法律文书；卖方于买方申请按揭贷款后5个工作日内须提前筹集资金并及时向欠款银行提交“提前还款申请”。《信息告知书》载明涉案房产抵押金额为25万元；确认经纪人已向告知售/购房流程及备件清单、播放风险视频《二手房买卖签前须知》、告知签约时当地的售房/购房政策，并对文件和视频中展示的交易流程、风险及政策进行了详细解说；卖方售房及买方购房资质以政府相关部门规定为准。上述协议签订当日，钟耀明向周雪琴支付定金7万元。2019年6月21日，周雪琴向中介方表示不想出售涉案房屋的意愿。2019年7月5日，钟耀明及乐有家公司向周雪琴发送《告知函》要求其在25日前配合买方去银行办理按揭贷款手续，2019年7月18日、22日，周雪琴与钟耀明到银行办理涉案房产按揭贷款手续，因涉案房屋未办理抵押注销登记，不能进行网签合同程序，银行不予受理公积金组合贷款，钟耀明遂同意转为商业贷款方式，但周雪琴坚持要求钟耀明使用公积金贷款。之后，钟耀明及乐有家公司多次发函要求周雪琴办理办理旧房产证注销抵押登记手续并配合买方办理按揭贷款手续及网签购房合同，周雪琴均以必须一字不改的履行合同义务为由而未予同意。另，钟耀明为乐有家公司员工。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案争议焦点在于：第一，涉案购房协议的效力问题；第二，涉案购房协议履行过程中双方是否存在违约情形；第三，涉案《二手房买卖及居间服务合同》及相应协议应否解除的问题；第四，本案民事责任承担问题。一、关于涉案购房协议的效力问题。周雪琴与钟耀明、乐有家公司签订的《二手房买卖及居间服务合同》及《交易节点确认书》是各方的真实意思表示，内容没有违反法律和国家行政法规的禁止性规定，应确认为合法有效。对于周雪琴抗辩认为钟耀明为乐有家公司的员工，故意贬损涉案房产价值以购买涉案房产谋利的意见，一审法院经审查，一方面，周雪琴作为有判断选择能力的完全民事行为能力人，其在签订涉案协议时明知钟耀明为乐有家公司员工的情况下做出签订协议的选择，属于其真实意思表示；另一方面，钟耀明作为乐有家员工购买涉案房产并签订上述协议，并未违反国家相关效力性强制性规定，且周雪琴未能提交证据证实钟耀明存在故意压低涉案房产价值以获取利益的情形，故应承担举证不能的不利后果，其上述抗辩意见，理据不足，一审法院不予采纳。二、关于涉案购房协议履行过程中双方是否存在违约情形的问题。钟耀明在合同签订后已支付7万元定金并依据涉案《交易节点确认书》的约定于2019年7月25日前向银行提交公积金组合贷款申请，但因该贷款申请所需资料包括涉案房产注销抵押登记资料及网签合同无法提交而未能成功办理贷款，周雪琴经催告仍拒不办理涉案房产注销抵押登记手续和网签合同，也不配合钟耀明申请商业贷款，导致涉案房产无法交易，构成违约。周雪琴抗辩认为涉案房产交易必须使用公积金组合贷款，且其办理注销抵押登记手续亦应在钟耀明完成公积金贷款事项后进行的意见，一审法院经审查，一方面，涉案《二手房买卖及居间服务合同》《交易节点确认书》《信息告知书》均未限定钟耀明仅能选择公积金贷款，钟耀明在优先选择公积金贷款未能获准的情况下选择商业贷款并未违反上述协议约定，也未影响合同履行，周雪琴未有证据证实钟耀明选择商业贷款的行为损害合同相对方的权益，其拒不配合钟耀明申请商业贷款，理据不足；另一方面，退一步而言，即使合同原意是仅能选择公积金组合贷款，但《交易节点确认书》明确约定周雪琴须无条件配合提交申请按揭所需资料，根据公积金贷款要求该资料应包括网签合同等资料，而不动产交易实践中办理网签合同手续的前提之一是要先注销抵押登记。虽然该《交易节点确认书》又约定周雪琴在钟耀明取得银行同贷书10日内办妥注销抵押手续，该约定内容与公积金贷款的要求有冲突，但即使如此，在正常情况下，周雪琴如有履行合同意愿的，完全可以先配合钟耀明办理赎楼及网签合同的程序，以便钟耀明向银行或公积金中心申请按揭贷款，且该行为亦不会损害周雪琴的合同权益。周雪琴在本案中除了反复表态必须一字不改的履行合同义务外，并未就其违约行为作出合理的解释，故其上述抗辩意见，理据不足，一审法院不予采纳。三、关于涉案《二手房买卖及居间服务合同》及相应协议应否解除的问题。如上所述，周雪琴拒不办理涉案房产注销抵押登记及网签合同手续，也不配合钟耀明申请商业贷款，导致涉案房产无法交易，构成违约，该违约情形已符合涉案合同第十条约定的合同解除条件，且钟耀明在本案中的诉讼请求实际上亦是基于合同解除而提出的，故周雪琴主张解除涉案《二手房买卖及居间服务合同》及《交易节点确认书》，一审法院予以支持。四、关于本案民事责任的承担问题。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。另根据该法第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款。”本案中，因钟耀明主张赔偿损失的计算标准实际是选择了依据涉案《二手房买卖及居间服务合同》约定的违约金计算标准主张违约责任，故周雪琴应按照合同确定的转让价款20%的计算标准向钟耀明支付违约金19万元。另外，因合同解除，故依据合同法第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，周雪琴还应向钟耀明返还已经收取的定金7万元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款、第一百一十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除周雪琴与钟耀明于2019年6月15日签订的《二手房买卖及居间服务合同》及《交易节点确认书》；二、周雪琴应自判决发生法律效力之日起十日内向钟耀明支付违约金19万元及返还定金7万元；三、驳回周雪琴其他诉讼请求。如果周雪琴未按判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给钟耀明。两案一审案件受理费共计18500元，减半收取9250元，由周雪琴承担。二审期间，乐有家公司没有提交新证据。周雪琴提交以下证据：1.周雪琴与钟耀明的微信聊天记录截图（一），拟证实钟耀明一直在说涉案房屋的坏处；2.周雪琴与彭某的微信聊天记录截图，拟证实周雪琴于2019年6月15日晚通过邻居彭某知道自己被钟耀明骗；3.周雪琴与钟耀明的微信聊天记录（二），拟证实钟耀明一直不让周雪琴去找其他房产中介；4.彭某与钟耀明的微信聊天记录截图，拟证实钟耀明一直强调周雪琴需按合同执行；5.周雪琴与邓某的微信聊天记录截图，拟证实其他房产中介预计110万元两天卖出去，涉案房屋的价值远非95万元；6.2019年4月19日凤山水岸花园**********室《二手房买卖及居间服务合同》，拟证实该房屋在周雪琴卖房前两个月出售，售价是100万元，每平方米10600元；7.2019年6月7日凤山水岸*********室《江门市存量房屋买卖合同》，拟证实该房屋于周雪琴卖房前一周出售，该房屋与涉案房屋是同一栋楼、同一户型，售价是142万元（含车位12万元），每平方米10500元；8.《情况说明》，拟证实江门市蓬江区住房和城乡建设局书面确认，经其调查，乐有家公司及其工作人员在为周雪琴卖房提供经纪服务时，涉嫌违反《房地产经纪管理办法》第二十条、第二十五条第八项规定，江门市蓬江区住房和城乡建设局已于2020年6月3日将相关线索资料移交具有行政执法权的江门市蓬江区城市管理和综合执法局处理。钟耀明质证认为，对证据1、2、3、4、5的三性有异议，周雪琴故意断章取义，钟耀明已经补充提交了所有的聊天记录，足以证明周雪琴歪曲事实，而且周雪琴与其他人的聊天记录与涉案房屋买卖事宜无关；对证据6、7的真实性、合法性不予确认，对证明内容有异议，他人的房产买卖价格与钟耀明无关，而且从每平方米的价格来看，价格的高低也是在合理范围内，差别并不大。而且从证据1至证据7恰恰能看出周雪琴违约的根本原因，是其与钟耀明达成买卖协议后，发现房产价格升价了，其心理不平衡才故意找各种借口违约而不卖房子给钟耀明。对证据8真实性不予确认，对证明内容有异议，双方买卖房屋的所签订的合同是双方真实意思表示，周雪琴是有完全民事行为能力人，钟耀明已明确告知过周雪琴自己是乐有家公司的员工，而且合同内容也没有违反法律的禁止性规定，是合法有效的。钟耀明提交以下证据：1.周雪琴与钟耀明的微信聊天记录截图（一），拟证实客户反馈涉案房屋靠路，钟耀明如实传达客户评价，且一直在强调房屋的优点，并非一直在说房屋的坏处。周雪琴得知某地产中介发布涉案房屋信息，钟耀明只是问这些虚假信息下架与否，并非不让周雪琴去找其他中介；2.钟耀明与彭某的微信聊天记录截图（二），拟证实彭某引导钟耀明变相吃差价，钟耀明表示不同意，并表示买房只是要学位。周雪琴质证认为，对两组证据的三性均不予认可。周雪琴申请证人李某出庭作证，拟证明李某所有的凤山水岸花园**********室在周雪琴出售涉案房屋前一周购买，与周雪琴房屋系同一栋楼、同一户型，李某购买该房时售价为142万元（含车位12万元），每平方米10500元。周雪琴与钟耀明签订涉案合同后并非由95万元涨到了115万元。钟耀明质证认为，对李某的证言三性均有异议，证人李某是周雪琴单方申请出庭作证的，而且该证人购买的房屋是带车位的，该车位价值20万元左右，而且楼层是高楼层，采光都比低楼层好，所以价格都比低楼层的要高，而且该房屋的装修要更好，年份也较新，也有送电器，因此价格是属于合理的范围。另外，因为周雪琴一开始的要价是126万元，曾经也有客户向周雪琴开价110万元，但当时周雪琴并没有售出，还要求加价，后来没有卖成功，后来周雪琴急需用钱，才主动联系钟耀明要求以95万元价格卖出涉案房屋。而且钟耀明也有告诉过周雪琴，涉案房屋的价格应再高一些，最好是126万元，这些足以证明钟耀明曾充分告知周雪琴上述事实，周雪琴是清楚知道涉案房屋的价格的。经审查，周雪琴与钟耀明提交的以上证据以及李某的证人证言与本案有关，本院将综合本案其他证据进行综合审查认定。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，周雪琴、钟耀明与乐有家公司于涉案《交易节点确认书》中约定涉案房屋交易履行先后顺序是：买方支付定金、居间方收取佣金—卖方赎楼准备—买方支付首期款—买方申请按揭贷款—银行出具同贷书—卖方赎楼、注销抵押登记—买卖双方办理缴税、递件过户及抵押登记—银行发放首期款—银行发放按揭贷款—买卖双方核对楼款—买卖双方交房—居间方发放交房保证金。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对周雪琴的上诉请求范围进行审查，对于当事人未提出上诉的问题不予审查。对于周雪琴的上诉意见，本院具体作如下分析：关于涉案合同的效力问题。经查，周雪琴、钟耀明及乐有家公司签订的《二手房买卖及居间服务合同》及《交易节点确认书》为各方的真实意思表示，所约定内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。鉴于周雪琴作为卖方于一审期间诉请解除上述合同，钟耀明作为买方于二审期间亦明确表示其同意解除合同，涉案合同已经解除，故一审法院判决解除上述合同，并无不当，本院予以确认。关于周雪琴与钟耀明是否违约的问题。根据各方于涉案《交易节点确认书》中约定的涉案房屋交易履行先后顺序可知，钟耀明申请按揭贷款且银行出具同贷书在先，周雪琴赎楼、注销抵押登记以及双方办理网签、过户手续在后。在案证据显示，周雪琴于2019年7月18日、22日曾前往银行配合钟耀明办理住房公积金贷款，但鉴于当时公积金贷款相关程序要求同贷的前提是买卖双方已办理网签合同，故钟耀明未能成功申请公积金贷款。钟耀明意欲转为申请商业贷款，但周雪琴以涉案合同约定钟耀明只能申请公积金贷款，双方必须严格按照合同约定履行为由拒绝配合。对此，本院认为，涉案《二手房买卖及居间服务合同》虽备注了“卖方已知晓买方是公积金组合贷款”的内容，但在约定“按揭付款”作为支付房款方式时并未明确禁止钟耀明使用商业贷款，且钟耀明使用商业贷款，除了在放款效率上对周雪琴有益以外，对周雪琴的权益实现无任何不良影响。在钟耀明分别于2019年7月5日、7月24日、7月30日、8月8日以《催告函》形式通知周雪琴配合其去银行办理按揭贷款手续，提供收取首期款账号及出具首期购房收据，但周雪琴均以合同约定的是公积金贷款，不同意商业贷款为由，拒绝配合钟耀明办理商业贷款，导致钟耀明无法取得商业银行出具的同贷书，而银行出具的同贷书不以周雪琴办理注销抵押登记手续等为前提条件，因此，周雪琴的行为显属违约。但钟耀明在上述《催告函》中要求周雪琴配合办理注销抵押登记手续（赎楼）并配合办理网签手续，与双方于上述合同中的约定履行顺序不符，周雪琴拒绝办理注销抵押登记手续（赎楼）并配合办理网签手续，并无不当。至于钟耀明因买卖双方未办理网签手续而无法获取公积金贷款审批手续，并因周雪琴未提供收取首期款账号、收取首期款并出具收据而未获取商业贷款审批手续，系存在客观事由致其履行不能，周雪琴以钟耀明未按期申请按揭贷款并取得银行同贷书为由，主张钟耀明违约并没收钟耀明7万元定金，理据不足，本院不予支持。关于周雪琴违约责任的认定问题。如前述分析，周雪琴未提供收取首期款账号、收取首期款并出具收据而致钟耀明未能获取商业贷款审批手续，系其违约。钟耀明以涉案房屋已涨价致其需另外增加支付20多万元购得，即致其产生20多万元损失为由，根据双方在《二手房买卖及居间服务合同》中关于“如卖方未按照合同约定期限履行义务……逾期超过15个工作日的，则买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付转让总价款20%的违约金”的约定，主张周雪琴按涉案合同约定房屋转让价款的20%向其赔偿19万元经济损失。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，本案双方上述约定的违约金为19万元，显然已高于钟耀明上述所自认的损失的百分之三十。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条“买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明。一审法院认为免责抗辩成立且未予释明，二审法院认为应当判决支付违约金的，可以直接释明并改判”的规定，周雪琴上诉主张一审法院未涉及违约金调整的问题，可视为系其对本案违约金应予调整的意见。综合钟耀明自认的损失金额、前述涉案合同未能履行的原因分析以及周雪琴的过错程度等因素，本院酌定周雪琴应向钟耀明支付8万元违约金。一审法院未对本案违约金的约定是否过高的情况进行审查，亦未对周雪琴进行是否需要主张调整违约金进行释明，径行支持钟耀明的19万元违约金请求，确有不妥，应予纠正。综上所述，一审判决认定事实不清，处理结果欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省江门市蓬江区人民法院（2019）粤0703民初7907、8216号民事判决第一项；二、撤销广东省江门市蓬江区人民法院（2019）粤0703民初7907、8216号民事判决第二项、第三项；三、周雪琴应自本判决发生法律效力之日起十日内向钟耀明支付违约金8万元并返还定金7万元；四、驳回周雪琴的其他诉讼请求；五、驳回钟耀明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。两案一审案件受理费共计18500元，减半收取9250元，由周雪琴负担8150元，由钟耀明负担1100元，周雪琴已预交13300元，由一审法院退回5150元，钟耀明已预交5200元，由一审法院退回4100元。两案二审案件受理费5200元，由周雪琴负担3000元，钟耀明负担2200元，周雪琴已向本院预交6750元，由本院退回3750元，钟耀明向本院补缴2200元。本判决为终审判决。审 判 长 马健文审 判 员 李炎途审 判 员 梁智坚二〇二〇年八月七日法官助理 玄月玲书 记 员 钟慧姗