淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0812民初3043号原告（反诉被告）：淮安市东升物业服务有限公司，住所地淮安市洪泽区东双沟镇工业集中区68号，统一社会信用代码91320802076339262H。法定代表人：贝邦金，职务总经理。委托诉讼代理人：李雨其，江苏岸庆律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈杰，该公司职工，男，1981年8月30日出生，汉族，住江苏省沭阳县。被告：利群时代商贸有限公司，住所地南通市经济技术开发区上海路，统一社会信用代码913206912518785128。法定代表人：郭伟，职务执行董事。被告（反诉原告）：利群时代商贸有限公司淮安淮海北路店，住所地淮安市淮海北路536号，统一社会信用代码91320800321189035R。负责人：宋兆明，职务总经理。委托诉讼代理人：姚冬梅，该店职工，女，1978年11月19日出生，汉族，住淮安市清江浦区。两被告共同委托诉讼代理人：陈志远，利群时代商贸有限公司职工，女，1992年1月5日出生，汉族，住山东省即墨市。原告淮安市东升物业服务有限公司（以下简称：“东升公司”）诉被告利群时代商贸有限公司（以下简称：“利群公司”）、利群时代商贸有限公司淮安淮海北路店（以下简称：“淮海北路店”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。本案审理过程中，被告淮海北路店于2020年11月19日提起反诉，本院依法合并审理。原告东升公司的委托诉讼代理人李雨其、陈杰、被告利群公司、淮海北路店的委托诉讼代理人姚冬梅、陈志远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东升公司向本院提出诉讼请求：1、被告退回租金2777.7元（10000元÷3月÷30天×25天）、返还履约保证金10000元、承担违约金10000元、赔偿损失88942.5元，合计111720.2元；2、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年1月3日，原告（乙方）与被告淮海北路店（甲方）签订一份《停车场租赁合同》，被告淮海北路店为出租方，原告为承租方。该合同第二.1条约定：租赁期为1年，即2017年1月1日至2017年12月31日止。合同第三.1条约定：本合同生效后，乙方须向甲方缴纳第一季度租金10000元，全年租金40000元。第三.3条约定：乙方向甲方支付履约保证金10000元，用于担保停车场所有停放的车辆和财物的保管责任（包括车辆丢失）和本合同的违约责任，保证金不计息，于合同期满后由甲方退还乙方。合同第四.2.1条约定：乙方全权负责停车场的设备进场、办理收费许可、人员聘用、停车收费等各项经营管理活动。第四.2.2条约定：乙方全权负责停车场内监控设备的安装、维护，确保监控设备的正常使用。第四.2.9条约定：乙方经营所需的所有证照及税务登记手续，由其自行办理并承担。第四.2.10条约定：乙方承担合同期内交通设施标牌的更换、增补、维护维修费用。第六.1条约定：租赁期内，任何一方违约，未履行合同约定的义务即视为违约行为，另一方有权向违约方追究违约责任。因一方违约，导致本合同无法履行，另一方有权终止本合同，由违约方向另一方支付违约金，若给对方造成损失的，向对方赔偿损失。第六.2条约定：本协议违约金为人民币10000元。2017年1月5日，原告向被告交停车场租赁押金10000元，收据上盖有被告淮海北路店印章；2017年1月12日，原告向被告交停车场租赁费10000元（第一季度租赁费），在收据上被告淮海北路店盖有发票专用章。2017年3月5日，因被告淮海北路店有“火灾隐患，不及时清除将严重威胁公共安全”，被淮安市消防支队查封。之后，原告多次口头并函告被告，要求被告返还履约保证金、承担违约金、赔偿损失等，被告未回复。为履行上述合同的第四.2.1条约定，原告办理收费许可手续，招聘了8名员工。为履行上述合同的第四.2.2条约定，原告与淮安市瑞达机电设备工程有限公司（以下简称：“瑞达公司”）签订了《停车场管理系统安装合同》一份，原告支付合同价（不含税）31800元，又购买并安装了交通设施标牌。因被告淮海北路店经营场所有火灾隐患不及时清除被淮安市消防支队依法查封，导致原、被告的合同不能履行，被告应当退回剩余租金、返还履约保证金、承担违约金并赔偿损失。原告的损失为：1、8名员工工资。（1）3月份8人工资11340元；（2）从2017年4月至2017年12月，3名留守人员工资43200元（2017年4月份4950元+5月份4950元+6月份4500元+7月份4500元+8月份4500元+9月份4500元+10月份6300元+11月份4500元+12月份4500元）；2、原告支付停车场管理系统费用31800元，折合损失26235元（31800元×0.825）；3、原告购买并安装了交通设施标牌9900元，折合损失8167.5元（9900元×0.825）。损失系数=365天-64天（一年的天数-实际经营的天数=未经营的天数）/365天（一年的天数）=0.825。现原告为维护自身合法权益，现诉至贵院，请求支持原告的诉讼请求。被告利群公司、淮海北路店辩称：1、被告并未解除与原告的租赁合同。据了解，被告闭店后，原告一直处于营业状态，原告的主张无事实及法律依据。2、原被告签订的《停车场租赁合同》无任何关于被告需承担违约金的条款，原告要求被告承担违约金10000元无事实及法律依据；即使存在违约金，原告主张的金额过高，应当予以调减。3、原告要求被告赔偿损失88942.5元无事实及法律依据。原被告签订的《停车场租赁合同》约定，由原告全权负责停车场内监控设备的安装、维护、人员聘用，没有任何被告需承担上述费用、赔偿损失的条款。原告主张的监控设备的安装、维护费用，应当出具合法的合同、工程结算单、发票及银行转账凭证来证明其实际安装、维护支出。原告主张的人员工资损失，原告应出具工人合法劳动合同，缴纳保险凭证以证明其用工事实，提供工资发放银行转账凭证等以证明其实际人员工资损失。综上，请求驳回原告的诉讼请求。反诉原告淮海北路店向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告支付2017年4月1日至2017年12月31日租金30000元、支付违约金10000元及场地占用费29808元（从2018年1月1日计算至2018年9月30日，以日租金40000/365为基数），共计69808元；2、判令反诉原告不予退还保证金10000元；3、反诉被告承担本案诉讼费。事实与理由：2017年1月3日，反诉原告与反诉被告签订《停车场租赁合同》，反诉原告为出租方，反诉被告为承租方。合同第三条约定：支付方式：合同生效后15日内付清第一季度租金，剩余季度租金应于每季度开始之前付清。合同第六条约定：1、租赁期内，任何一方违约，未履行合同约定的义务即视为违约行为，另一方有权向违约方追究违约责任。因一方违约，导致本合同无法履行，另一方有权终止本合同，由违约方向另一方支付违约金，若给对方造成损失的，向对方赔偿损失。2、本协议违约金为10000元。3、发生下列违约情形的，一方有权不予退还保证金，可按本合同索赔，还可提前解约，且无需承担法律及经济责任：（1）乙方违反合同约定，迟交租赁费用超过30个自然日。反诉原告虽因消防问题而被查封，但商场和停车场是相互独立的，反诉原告商场被查封后，反诉被告仍在正常经营停车场，而且一直正常经至2018年9月30日。根据本诉可知，合同签订后，反诉被告仅缴纳了第一季度租金，剩余租金至今仍未缴纳，因此反诉被告应当向反诉原告支付剩余三个季度租金、违约金、场地占用费并不予退还保证金。综上，请求法院支持反诉原告的反诉请求。反诉被告东升公司辩称：双方于2017年1月3日签订停车场租赁合同，租金付了第一季度，第二季度没有付租金是事实。根据合同约定，2017年第二季度租金应当到2017年4月1日付清，从2017年4月1日至今，三年多时间，反诉原告从未向反诉被告主张过租金，因而要求给付租金的时效已经超过期限。反诉原告的商场因消防问题而被查封，至今已经三年多，商场与停车场不是独立的，停车场就是为商场服务的，反诉原告商场被查封在反诉状中反诉原告予以认可。商场都被查封，为商场服务的停车场当然不能正常经营。因反诉原告的原因造成合同不能继续履行，反诉原告违约，因而反诉原告应当承担反诉被告的违约金。关于场地占用费的诉请，没有事实依据。综上，原告的第一、二项诉讼请求均超过诉讼时效，也没有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月3日，淮海北路店（出租方、甲方）与东升公司（承租方、乙方）签订一份《停车场租赁合同》，约定：“…一、租赁地点、面积、用途：1、地点：江苏省淮安市淮海北路536号乐天玛特地下停车场。2、面积：7222平方米，130个车位（乙方需提供10个车位供甲方员工及物业免费停车使用。3、用途：用于机动车停放服务）。二、租赁期限：1、甲、乙双方约定，本协议的租赁期为1年，即2017年1月1日至2017年12月31日止。三、租金、保证金支付方式、费用：1、本合同签订生效后，乙方须向甲方缴纳第一季度租金1万元整，全年租金合计4万元整。2、支付方式：合同生效15日内付清第一季度租金，剩余季度租金应于每季度开始之前付清。3、乙方向甲方支付履约保证金10000元，用于担保停车场所有停放的车辆和财物的保管责任（包括车辆丢失）和本合同的违约责任，保证金不计利息，于合同期满后由甲方退还乙方。四、双方权利义务：…2、乙方在合同期间，负责履行以下事宜：2.1乙方全权负责停车场的设备进场、办理收费许可、人员聘用、停车收费等各项经营管理活动。2.2乙方全权负责停车场内监控设备的安装、维护，确保监控设备的正常使用…2.10乙方承担合同期内交通设施标牌的更换、增补、维护维修费用。2.11甲方顾客凭当日单张收银小票，满38元可免费停车2小时…六、违约责任：1、租赁期内，任何一方违约，未履行合同约定的义务即视为违约行为，另一方有权向违约方追究违约责任。因一方违约，导致本合同无法履行，另一方有权终止本合同，由违约方向另一方支付违约金，若给对方造成损失的，向对方赔偿损失。2、本协议违约金为人民币1万元。3、发生下列违约情形时，一方有权不予退还保证金，可按本合同索赔，还可提前解约，且无须承担法律及经济责任：（1）乙方违反合同约定，迟交租赁费用超过30个自然日…”2017年1月1日，东升公司实际开始管理诉争停车场。2017年1月5日，东升公司支付淮海北路店押金1万元；2017年1月12日，东升公司支付淮海北路店2017年第一季度租金1万元。2017年3月6日，淮海北路店经营的乐天玛特超市因消防安全整改问题而闭店，并张贴公告，表示整改后营业时间另行通知。2018年9月30日，东升公司撤场。本案有争议的主要事实与证据如下：（一）东升公司为证明其主张，又提交了下列证据：1、东升公司陈述：“我方为管理停车场，共用工8人。停车场为开放式，除了购物人停车外，其他附近需要停车的人也可以在此停放。我方的利润来源主要就是没有持小票人员的停车费。停车场自2017年3月6日开始就处于停业状态，停车场无人停车。因停车场系人防工程，仍需要有人看管，且我方安装了停车设备，所以自2017年4月1日开始，我方安排3名员工留守；留守期间每天大概有两、三辆车停放。停车场不能经营后，我方找过对方客服经理梁笑，其表示也没有办法。我方在2017年3月22日发邮件给上海总部，也没有回复。我方认为自淮海北路店于2017年3月6日被查封后，租赁合同实际就解除了。2018年9月30日，利群公司强行接手，将我方人员强制退出。”2、东升公司员工工资表，载明2017年1月至2017年3月期间，员工共8人，每月实发工资分别为16140元、11340元、11340元；2017年4月至2018年8月期间，员工共3人，每月实发工资分别为4950元、4950元、4500元、4500元、4500元、4500元、6300元、4500元、4500元、4950元、5850元、4500元、4950元、4950元、4500元、4500元、4500元。3、东升公司与瑞达公司签订的《停车场管理系统安装合同》、瑞达公司出具的收款收据、收款说明，以证明其为安装停车场管理系统及标牌，共计支出41700元。4、东升公司分别于2017年3月21日、2018年1月9日通过电子邮箱发出的邮件；2017年3月21日的邮件载明因三家店闭店整改，要求利群公司于2017年3月25日前退还3万元保证金；2018年1月9日邮件载明因三家店被关闭，导致东升公司直接经济损失231000元。5、接处警工作登记表，载明2018年9月30日，东升公司员工李金龙报警称利群超市停车场岗亭被人搬走了；公安机关让双方通知各家领导协商解决。利群公司、淮海北路店对东升公司员工工资表、瑞达公司的安装手续均不予认可；对东升公司提交的电子邮件，表示不能确定接收人；对接处警记录，表示不能据此确定具体的门店及搬走设施的人员。（二）利群公司、淮海北路店为证明其主张，又提交了下列证据：1、利群公司、淮海北路店陈述：“商场被查封属实，但停车场并未查封。涉案合同到期后自然终止，我方并未解除合同也未续签合同。合同期满后，我方和乐天玛特处于交接状态，很多事情兼顾不到，没有兼顾到诉争停车场的事情。”2、证人高某,4、戴某,4、周某,4的书面证言。高某,4证言的主要内容为：“2017年7月1日至2018年9月30日期间，我一直在东升公司工作，在店地下车库岗亭从事地下车库收费工作，每天工作8小时，每天收现金300元。”戴某,4证言的主要内容为：“本人于2018年5月1日下午15时左右，在淮阴区店地下车库停车三个多小时，付停车费现金12元。”周某,4证言的主要内容为：“本人于2017年7月23日下午14时左右，在淮阴区店地下车库停车一个多小时，付停车费现金8元。”东升公司质证称高某,4并非其公司员工，证人应出庭作证，对上述证明的真实性不予认可。本院认为，东升公司与淮海北路店签订的《停车场租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。上述合同履行过程中，淮海北路店于2017年3月6日因消防整改而闭店；按常理判断，东升公司承租该停车场，主要依托商场的经营而盈利，因商场关闭，东升公司丧失了主要收入来源，淮海北路店已构成违约，双方原约定的合同条款已难以继续履行；但是，闭店之后，双方均未明确表示解除租赁合同，东升公司仍继续使用诉争停车场，且其陈述仍有少量车辆停放于该场地中。综合分析上述因素，应认定双方之间的租赁关系在闭店后仍然存续，并且在租赁合同约定的租赁期限届满后，转为不定期租赁关系；该租赁关系直至2018年9月30日东升公司撤场而终止。租赁关系终止后，淮海北路店应当退还保证金1万元。闭店之后，东升公司继续使用诉争场地，应支付租金；但因淮海北路店违约，东升公司不能获取预期的主要利润，故其应付的租金金额应予调整；本院酌情按20%的标准确定东升公司应付的租金金额。由此计算出2017年3月6日至2017年3月31日期间，淮海北路店应退还的租金为10000元÷3月÷31日×26日×80%=2237元；2017年4月1日至2018年9月30日东升公司应支付的租金为40000元÷12月×18月×20%=12000元。关于东升公司主张的经济损失，其中管理系统及标牌费用，租赁合同中约定由东升公司负责安装、维护，则东升公司安装上述设施并无不当；东升公司提供了从瑞达公司处购买相关设施的合同、清单、收据、证明等证据，足以认定东升公司为此支付了41700元款项。上述设施于本案租赁关系开始时即行安装，款项系一次性支付；东升公司支付该款项时无法预料到淮海北路店在未来会闭店，所以上述款项应视为东升公司的损失，淮海北路店应当予以赔偿。东升公司将上述损失按合同期内未使用天数进行折算，该计算方式本院予以采信；由此计算出东升公司损失为41700元×（365日-64日）/365日=34388元。关于东升公司主张的人员工资损失，在淮海北路店闭店之前，东升公司安排8名员工在岗，并无不当；在闭店之后，东升公司于2017年4月开始削减工作人员数量，安排3名员工在岗，已经着手减轻损失；上述人员工资金额亦属合理，本院予以采信。综上，东升公司在闭店之后的合同履行期内产生的人员工资损失为11340元×26日÷31日+4950元+4950元+4500元+4500元+4500元+4500元+6300元+4500元+4500元=52711元。考虑在闭店之初双方未确定租赁合同能否重新按原有约定继续履行，东升公司安排人员留守亦属合理，但在淮海北路店长期不能恢复营业的情况下，东升公司亦有进一步减少损失的义务，故关于上述人员工资损失，淮海北路店的赔偿责任应予以减轻。在确认上述设施损失和人员工资损失时，还应当考虑东升公司在闭店之后继续使用停车场，仍应有部分收益，根据损益相抵原则，可以适当减轻淮海北路店的赔偿责任。综上，本院酌情确定淮海北路店应当承担东升公司的管理系统及标牌损失金额为34388元×80%=27510元，应当承担东升公司的人员工资损失金额为52711元×60%=31627元；两项赔偿合计59137元，东升公司主张的超出部分，不予支持。东升公司在其赔偿损失的请求之外，又主张淮海北路店承担违约金1万元，于法无据，不予支持。淮海北路店构成违约，其主张东升公司承担违约金1万元，不予支持。淮海北路店系利群公司的分支机构，分支机构以自己名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；东升公司主张利群公司承担相应的责任，本院予以支持。东升公司认为淮海北路店向其主张租金、场地占用费的诉讼时效期间已经届满；本院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年；当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算；本案诉争租赁合同签订于2017年1月3日，且约定租金分季度缴纳，东升公司在2018年继续使用该场地，仍负有支付租金义务，故淮海北路店于2020年11月19日提起反诉，诉讼时效期间并未届满；对东升公司的该抗辩，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条、《中华人民共和国民法总则》第七十四条、第一百八十八条、第一百八十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告利群时代商贸有限公司淮安淮海北路店、利群时代商贸有限公司于本判决生效后三日内返还原告淮安市东升物业服务有限公司租金2237元、保证金1万元、支付赔偿款59137元，合计71374元；二、驳回原告淮安市东升物业服务有限公司的其他诉讼请求；三、反诉被告淮安市东升物业服务有限公司于本判决生效后三日内支付反诉原告利群时代商贸有限公司淮安淮海北路店租金12000元；四、驳回反诉原告利群时代商贸有限公司淮安淮海北路店的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2534元，原告淮安市东升物业服务有限公司负担950元，被告利群时代商贸有限公司淮安淮海北路店、利群时代商贸有限公司负担1584元；反诉案件受理费897元，反诉原告利群时代商贸有限公司淮安淮海北路店负担797元；反诉被告淮安市东升物业服务有限公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。审 判 长  潘 雷人民陪审员  宋晓红人民陪审员  何正辉二〇二〇年十一月三十日法官 助理  韩 靖书 记 员  陈 欣附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民法总则》第七十四条法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百八十九条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。