大连高新技术产业园区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0293民初391号原告：付晓娟，女，1977年1月13日生，汉族，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：周洪昌，辽宁连安律师事务所律师。委托诉讼代理人：范静，辽宁连安律师事务所实习律师。被告：中合（大连）置业有限公司，住所地辽宁省大连高新技术产业园区高能街11号401室，统一社会信用912102315655331039。法定代表人：孙海生，该公司董事长。委托诉讼代理人：曲津碧，男，1990年7月28日出生，汉族，该公司员工，住大连。原告付晓娟与被告中合（大连）置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告付晓娟的委托诉讼代理人周洪昌、范静到庭参加诉讼，被告中合（大连）置业有限公司的委托诉讼代理人曲津碧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告付晓娟向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付逾期交房违约金（以1,143,251元为计算基数，自2015年5月2日起至实际交房之日止，按日万分之二的标准计算，暂计算至2019年12月18日为386,648元）。庭审中，原告变更诉讼请求：判令被告向原告支付逾期交房违约金（以1,143,251元为计算基数，自2015年5月2日起至实际交房之日止，按日万分之二的标准计算，暂计算至2020年4月22日为415,458元）。事实与理由：原、被告于2013年11月16日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于大连房屋，房屋建筑面积83.2平方米，总金额1,143,251元。合同约定，逾期交房超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自合同约定最后交付期限的第二条起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。原告于签订合同之日将全部房款支付给被告，但被告至今未向原告交付房屋，已违反合同义务。现原告诉至贵院，望判如所请。被告中合（大连）置业有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：1.根据案涉合同第八条第二款第二项的约定，因市政配套设施接通延误或市政府规划变更导致延期，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。而被告未能依约交付案涉房屋的原因正系该房屋所在地块市政供电工程至今尚未完工，并非被告过错，故被告未按期交付房屋属于合同约定的免责原因，不应承担违约责任。2.案涉商品房已于2014年12月9日五方验收完毕，故被告已经按照双方签订的《商品房买卖合同》约定完成了应完成的工作。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原告提供的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》、销售不动产统一发票，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.被告提供了《大连高新技术产业园区村民委员会与中国再生资源交易所合作框架协议书》、《大连高新技术产业园区与中合置业签订的项目开发的合同协议书》，拟证明政府负责案涉地块的市政供水供电工程，但案涉房屋所在地块市政供电工程至今未竣工验收，故无法按约定交付房屋。对此，原告对上述证据的真实性不予认可，认为该证据与本案不具有关联性，同时认为市政供电未能竣工导致消防验收必然无法完成不符合合同约定的免责条款，被告仍应承担逾期交房的法律责任。本院认为，被告提交的上述证据拟证明涉案房屋不具备交房条件，但该交房条件系其对合同的条文理解有误，故上述证据与本案不具有关联性，本院不予审查。2.被告提供了案涉房屋F地块的《勘察质量检查报告》、《设计文件质量检查报告》、《工程质量评查报告》、《工程竣工报告》，拟证明案涉房屋于2015年6月25日通过了五方竣工验收，符合合同约定，而至今无法交付房屋是因为市政工程未竣工所导致。原告对上述证据的真实性不予认可，认为该证据与本案不具有关联性，同时认为涉案房屋至今仍不符合合同约定的交付使用条件，故被告仍应承担逾期交房的法律责任。本院认为，竣工验收报告均有各方签字盖章，本院对真实性予以确认。3.被告提供了《关于申请中合大连置业有限公司项目正式用电函》，拟证明但案涉房屋所在地块市政供电工程至今未竣工验收，逾期交房责任不应由被告承担。对此，原告对上述证据的真实性不予认可，认为该证据与本案不具有关联性，同时认为涉案房屋至今仍不符合合同约定的交付使用条件，故被告仍应承担逾期交房的法律责任。本院认为，被告提交的上述证据拟证明涉案房屋不具备交房条件，但该交房条件系其对合同的条文理解有误，故上述证据与本案不具有关联性，本院不予审查。4.被告提供了交房通知书（邮寄），拟证明被告在提供了临时用电解决F区域用户使用电的情况下履行房屋义务，有部分业主拒绝接受，但未找到邮寄给原告的交房通知书。对此，被告认为该证据与本案不具有关联性，被告并未收到原告邮寄的交房通知书。本院认为，被告提交的上述证据系被告向其他业主邮寄的交房通知书，故与本案不具有关联性，本院不予审查。根据当事人陈述和经法庭审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月16日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定原告购买被告开发的位于大连房屋，建筑面积为83.20平方米，房屋总价款为1,143,251元，房屋用途为公建。合同第六条约定，买受人于2013年11月16日一次性付清总房款1,143,251元。合同第八条约定，出卖人应当在2015年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.……；2.……；3.……；4.……；5.经建设单位组织建筑工程验收合格并有勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1.2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）……；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见补充协议。合同签订之日，原告交付总房款1,143,251元。据此，被告分别于当日向原告出具涉案房屋金额为1,143,251元的发票。2015年6月25日，勘察、设计、监理、施工及建设单位作出中合（大连）置业凌水湾填海区F地块项目F3#楼《工程竣工验收报告》。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同”。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实的意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据庭审情况来看，本案争议焦点为：1.案涉房屋是否符合合同约定的交付条件以及被告是否违约。2.在被告构成违约情况下，原告主张的逾期交房违约金是否予以支持。关于争议焦点一，《中华人民共和国建筑法》第五十二条第一款规定：“建筑工程勘察、设计、施工的质量必须符合国家有关建筑工程安全标准的要求，具体管理办法由国务院规定。”第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”国务院颁布的《建筑工程质量管理条例》第三条规定：“建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责。”第四条规定：“县级以上人民政府建设行政主管部门和其他有关部门应当加强对建设工程质量的监督管理。”住建部颁布的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第四条规定，工程竣工验收由建设单位负责组织实施。以上法律、法规、部门规章表明，现行法律法规对建设工程竣工验收实行的是建设工程质量监督管理制度，工程竣工验收由建设单位组织实施，以建设、施工、监理、勘察、设计五方主体的验收意见作为竣工验收合格与否的标准，验收后，由工程质量监督机构对工程进行监督备案。本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》第八条约定，被告应当在2015年5月1日前将经建设单位组织建筑工程验收合格并有勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告的商品房交付买受人使用。该约定系双方当事人的真实意思表示，且与上述法律文件的相关规定相符，应为合法有效。被告提交了由勘察、设计、施工、监理单位分别出具的《勘察文件质量检查报告》、《设计文件质量检查报告》、《工程竣工报告》及《工程质量评估报告》，以及由勘察、设计、施工、监理及建设单位于2015年6月25日共同作出的中合（大连）置业填海区F3《工程竣工验收报告》，现并无任何证据推翻该《工程竣工验收报告》上五方项目负责人签字的真实性，故本院对该《工程竣工验收报告》予以确认。至于工程竣工验收是否备案登记，本院认为，未备案登记实施验收可能引发相应的行政处罚，但并不能改变工程业经五方竣工验收合格的事实，与合同约定的房屋交付条件也并不矛盾。故案涉房屋于2015年6月25日符合合同约定的交付条件。《商品房买卖合同》第十一条约定：“商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。”虽然双方在《合同补充协议》第八条第1款中约定“买受人同意按《合同》规定的交付时间自行至出卖人售楼处或者指定的地点领取房屋钥匙，出卖人不再另行书面通知。”但是，《工程竣工验收报告》作出时间是2015年6月25日，晚于双方《商品房买卖合同》约定的交房时间。也就是说，在双方约定的交付时间截止时期到来时，案涉房屋尚不具备双方约定的交付条件。因此，不能适用补充协议中约定的买受人到指定地点自行收房的约定，被告应按照《商品房买卖合同》约定，在房屋具备交付条件后，书面通知买受人办理交付手续。本案中，在房屋具备交付条件后，被告未以书面形式通知原告交接房屋，现被告未履行相应义务致使原告未能按时收房，故应当对逾期交房承担违约责任。关于争议焦点二，本院认为，双方约定房屋交付时间为2015年5月1日前，自约定交房次日起即2015年5月2日起已构成逾期交付、向原告支持逾期交房违约金。关于计算逾期交房违约金的截止时间，至2020年4月22日本案第一次庭审时，被告提交案涉楼盘的《工程竣工验收报告》，原告知道或应当知道案涉房屋符合合同约定的五方验收的交房条件，故本案逾期交房违约金的截止时间应为2020年4月22日。按照《商品房买卖合同》约定的总房款的日万分之二标准计算，被告应向原告支付自2015年5月2日至2020年4月22日逾期交房违约金415,915元（1,143,251元×1819天×日万分之二）。现原告主张被告支付自2015年5月2日至2020年4月22日逾期交房违约金415,458元，本院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告中合（大连）置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告付晓娟自2015年5月2日起至2020年4月22日期间逾期交房违约金415,458元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,532元，由被告中合（大连）置业有限公司负担（此款原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  高琳琳人民陪审员  张付勇人民陪审员  刘忠广二〇二〇年十一月二十日法官助理孙艺书记员张旭附：相关法律条款《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。