广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终2150号上诉人（原审原告）：何日兴，男，1971年9月9日出生，汉族，住广东省雷州市**********，公民身份号码：440************030。委托诉讼代理人：黄彦，广东正大方略律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：莫国太，男，1967年9月10日出生，汉族，住广东省雷州市************，公民身份号码：440************816。委托诉讼代理人：李惠兰，广东雷三元律师事务所律师。上诉人何日兴因与被上诉人莫国太房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省雷州市人民法院（2019）粤0882民初2650号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人何日兴及其委托诉讼代理人黄彦，被上诉人莫国太及其委托诉讼代理人李惠兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人何日兴上诉请求:1、判决维持一审判决主文第一、二项；2、判决撤销一审判决主文第三项，改判莫国太支付何日兴经济损失138520元；3、判令莫国太承担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审判决解除何日兴与莫国太于2009年农历二月初六日签订的《楼房卖买契》正确。二、一审判决莫国太返还何日兴购房款135380元正确。三、一审认定何日兴怠于行使合同权利是造成合同目的无法实现的主要原因，莫国太未根据合同的目的催促何日兴办理房屋过户手续也存在过错，根据过错责任原则，酌情确认何日兴承担60％责任、莫国太承担40％责任错误，应认定莫国太承担全部过错责任。何日兴是涉案房屋买受人，其已足额支付购房款，并已入住该房屋十年。何日兴已履行全部合同义务，而莫国太仅履行交付房屋义务，未能履行协助办理过户这一最主要合同义务。过户手续未能办理，且涉案房屋被案外人因其他案件而被拍卖，完全是莫国太造成，而不是如一审判决所认定的何日兴怠于行使合同权利。客观上，莫国太由于主观原因，鉴于何日兴已支付完毕购房款，莫国太一直讲没时间，没有积极地促成过户手续的完成。四、一审认定何日兴信赖利益的损失，以拍卖成交价为基准，是错误的。涉案房屋被拍卖，意味着何日兴丧失了涉案房屋的所有权，其基于缔结房屋买卖合同而占有产权的合同目的落空，其要另外购置与涉案房屋相同或大部分相似条件的房屋，代价应是司法拍卖评估价，故应以司法拍卖评估价273900元为基准，减去购房款135380元，余下的款项138520元为何日兴的经济损失。被上诉人莫国太辩称，一、何日兴提出要求改判莫国太支付何日兴经济损失138520元缺乏事实和法律依据。1、莫国太与何日兴于2009年2月6日签订《楼房卖买契》后，未有办理产权过户手续是何日兴造成，应由何日兴承担全部过错责任。合同签订后，何日兴向莫国太交付了全部房屋转让款，莫国太将房屋交付给何日兴使用，并将房屋的产权证及其他资料的原件全部交付给何日兴。随后，莫国太积极协助何日兴办理水、电费用户变更手续，这一事实有何日兴向一审法庭提交的水、电费缴费凭证予以证实。莫国太协助何日兴办理水、电费手续同时，要求何日兴办理房屋产权过户手续，但何日兴以办理产权过户手续费过高为由一直拖延办理。莫国太多次催促莫国太办理过户手续，何日兴因怠于办理，导致房屋产权一直在莫国太的名下。何日兴称莫国太以没有时间为由不协助其办理产权过户手续与事实不相符。莫国太已经履行了出卖人应尽的义务，涉案房屋未办理过户手续的原因是何日兴造成，应由何日兴承担全部过错责任。2、何日兴主张涉案房屋未办理产权过户手续的原因是莫国太造成，应由莫国太承担全部过错责任缺乏依据。何日兴主张应赔偿其经济损失138520元没有依据。根据“谁主张，谁举证”的原则，何日兴主张莫国太存在过错，应由何日兴承担举证责任，但何日兴未能举证证明莫国太存在过错，应由何日兴承担举证不能的不利后果。另外，根据湛江市中级人民法院作出生效的（2017）粤08民终1295号判决书认定：“何日兴主张是因为莫国太的原因所造成，但其未能提供足够的能够令人信服的有效证据予以证明，故对何日兴的上述主张不予支持”及湛江市中级人民法院作出生效的（2018）粤08民申7号裁定书确认：“本院经审查认为……涉案房屋在转让后长达5年时间未办理过户登记，原告何日兴主张是因为莫国太的原因造成，但其未能提供足够的能令人信服的有效证据予以证明，故对何日兴的上述主张不予以支持”，已经发生法律效力的裁判文书均认定何日兴主张莫国太有过错没有证据予以证明，不支持何日兴的主张。二、涉案房屋被法院查封、拍卖属不可抗力，莫国太在查封、拍卖行为中没有过错。三、一审判决莫国太支付何日兴赔偿金34296元错误，应予纠正。一审法院认定莫国太有过错，并判决莫国太承担40%过错责任，支付何日兴赔偿金34296元是错误的，严重损害了莫国太的合法权益，因此，请求二审法院依法予以纠正。何日兴向一审法院起诉请求：1、判决何日兴与莫国太于2009年2月6日签订的《楼房卖买契》于起诉之日解除；2、判决莫国太向何日兴赔偿经济损失，即涉案房屋(房地产证号：粤房地产证字第**)的价值35万元(暂定，以评估为准)；3、莫国太承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2009年农历二月初六，何日兴与莫国太签订一份《楼房卖买契》，其中约定：莫国太全家商量同意亲愿将坐落于雷州市**********及C幢拾号房的一间车库出卖给何日兴，卖买双方以及中介人三方商定201房129000元、车库6380元，总共135380元。买主于今交清该款，卖主莫国太当今亲手领足其款，同时，莫国太把楼房车库的住房所有证件交给买主何日兴永为己业，卖主及亲房不得以任何借口生端异言。签订房屋买卖合同后，何日兴已付清购房款，且莫国太已将房屋交付何日兴使用。该院在审理何辉与莫国太机动车交通事故责任纠纷一案中，2014年6月27日作出（2014）湛雷法立保字第32号民事裁定，对莫国太所有的位于雷州市****************的房地产（房地产权证：C226944号）进行查封候审。2014年9月25日，该院作出（2014）湛雷法民一初字第304号民事判决，限莫国太在判决生效之日起十五日内赔偿何辉第一期医疗费等损失35157元。2015年6月17日，该院作出（2015）湛雷法民二初字第16号民事判决，限莫国太在判决生效之日起十日内赔偿何辉各项经济损失106989.26元。上述判决发生法律效力后，何辉申请立案执行，执行案号分别为（2015）湛雷法执字第305号、（2015）湛雷法执字第306号。何日兴知道法院查封上述房地产后，遂向该院提出执行异议。2016年2月20日，该院作出（2015）湛雷法执异字第48号执行裁定书，裁定驳回何日兴的异议。随后，何日兴向该院提起案外人执行异议之诉，该院于2016年11月16日作出（2016）粤0882民初379号民事判决书，判决：驳回何日兴的诉讼请求。何日兴不服判决（2016）粤0882民初379号民事判决，向湛江市中级人民法院提起上诉。湛江市中级人民法院认为：在长达五年的时间没有办理房屋过户手续，何日兴仅以莫国太的原因导致未能办理过户手续的理由不充分，没有任何证据可以证实对此何日兴没有过错。2017年10月12日湛江市中级人民法院作出（2017）粤08民终1295号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。何日兴不服湛江市中级人民法院作出的（2017）粤08民终1295号民事判决，向湛江市中级人民法院申请再审，湛江市中级人民法院认为：何日兴主张是因为莫国太的原因所造成，但其未能提供足够的能够令人信服的有效证据予以证明，故对何日兴的上述主张不予支持。本案没有任何证据能证明何日兴对此没有过错，二审判决认定何日兴提出的案外人执行异议之诉没有完全符合上述法律规定的排除执行条件，不予支持何日兴的诉讼请求。2018年11月7日湛江市中级人民法院作出（2018）粤08民申7号民事裁定书，裁定：驳回何日兴的再审申请。2019年8月16日，买受人陈丁奋以221120元的最高价竞得该院拍卖被执行人莫国太所有的位于广东省雷州市****************的房地产（房地产权证：C22696**）。一审法院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。本案争议焦点如下：一、《楼房卖买契》应否解除。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定“依法成立的合同，自成立时生效”，以及第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同”，何日兴、莫国太于2009年农历二月初六签订的《楼房卖买契》系双方真实意思表示,并不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。因双方没有办理房屋过户登记手续，且涉案房屋已在2019年8月16日经法院拍卖程序被案外人竞得，《楼房卖买契》的合同目的已无法实现，且双方在庭审中均表示同意解除《楼房卖买契》，故何日兴诉请解除《楼房卖买契》，依法有据，予以支持。二、莫国太应否返还购房款135380元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，《楼房卖买契》已解除，莫国太应返还购房款135380元给何日兴，何日兴诉请莫国太返还购房款135380元，依法有据，予以支持。三、莫国太是否有过错。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”，莫国太应协助何日兴办理房屋过户手续，但在长达五年的时间没有办理房屋过户手续，何日兴仅以莫国太的原因导致未能办理过户手续的理由不充分，没有任何证据可以证实对此何日兴没有过错。何日兴怠于行使合同权利，莫国太应根据合同的目的催促何日兴办理房屋过户手续，故对于合同的解除，双方均有过错。四、莫国太应否赔付何日兴经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”以及参照《广东省高级人民法院》第四十条规定“房屋买卖合同因一方当事人违约被解除的，守约方可以要求违约方赔偿房屋差价或者转售利益等可得利益损失。计算损失时，应当扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方因此获得的利益以及取得利益需要支出的必要费用，并综合考虑守约方的履约情况等确定，但不能超过违约方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失”，《楼房卖买契》约定购房款为135380元，涉案房屋被拍卖竞得的拍卖价为221120元，其中85740元（221120元-135380元）系房屋增值部分。何日兴怠于行使合同权利是造成合同目的无法实现的主要原因，莫国太未根据合同的目的催促何日兴办理房屋过户手续也存在过错，根据过错责任原则，该院酌情确认何日兴承担60%责任，莫国太承担40%责任，即莫国太应向何日兴支付34296元（85740元×40%）。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第一百二十条的规定,判决：一、解除何日兴与莫国太于2009年农历二月初六签订的《楼房卖买契》；二、莫国太于判决生效之日起十日内返还何日兴购房款135380元；三、莫国太于判决生效之日起十日内支付何日兴34296元。案件受理费8485元（何日兴已预缴），由何日兴负担4791.48元，莫国太负担3693.52元。本院二审期间，何日兴和莫国太均无新证据提交。本院经审理查明：原审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明，何日兴在二审庭审时表示没有主张车库的经济损失。本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对何日兴上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。综合何日兴的上诉请求和理由及莫国太的答辩意见，本案二审的争议焦点为：何日兴经济损失额如何确定的问题。本案是何日兴在其另案的案外人执行异议之诉未得到支持而提起的房屋买卖合同纠纷，应当审查的是涉案房屋买卖合同不能实际履行应由谁承担违约责任。涉案房屋买卖合同并没有约定过户期限，何日兴可以随时要求莫国太协助办理过户。因莫国太在另案中拖欠他人债务导致涉案房屋被法院依法委托拍卖，才导致涉案房屋买卖合同不能履行，故涉案房屋买卖合同不能履行是莫国太造成的，何日兴不存在过错，没有任何违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，莫国太的违约行为导致涉案房屋买卖合同不能履行，其除了要返还何日兴的购房款外，还应当赔偿何日兴的损失。由于可得利益是合同履行后当事人可以获得的利益，因此可得利益损失对合同当事人而言是相对特定的，应以当事人的购买价格为基数来计算。房屋市场交易价格受多种因素影响，房屋评估价格对于房屋市场价值有一定的浮动,不宜作为计算可得利益损失的依据，房屋市场价值是当事人可以获得的相对确定的利益，因此原审以涉案房屋被拍卖竞得的拍卖价与原购买价格之间的差额认定购房差价损失，并无不当。鉴于何日兴不主张车库的经济损失，故涉案房屋的拍卖价与原房价款的差额应当认定为何日兴的损失。根据涉案房屋被拍卖竞得的拍卖价为221120元，何日兴已交付莫国太的购房款为135380元，莫国太应向何日兴支付经济损失85740元（221120元－135380元）。综上所述，何日兴的上诉请求部分成立，予以支持。一审判决认定事实不清，适用法律错误，予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持广东省雷州市人民法院（2019）粤0882民初2650号民事判决第一项、第二项；二、变更广东省雷州市人民法院（2019）粤0882民初2650号民事判决第三项为：莫国太于本判决生效之日起十日内支付何日兴经济损失85740元；三、驳回何日兴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8485元，由何日兴负担3868.20元，莫国太负担4616.80元。二审案件受理费2384.48元，由何日兴负担1298.38元，莫国太负担1086.10元。本判决为终审判决。审 判 长 郑玉莲审 判 员 陈小红审 判 员 李常红二〇二〇年八月二十一日法官助理 陈小斯书 记 员 梁罗芬附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。