江西省永新县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0830民初616号 原告：永新县房地产管理局，住所地永新县禾川镇幸福街香神路1号,统一社会信用代码123610304925807251。 法定代表人：左新华，系该局局长。 委托诉讼代理人：尹志明，江西明略律师事务所律师，代理权限为一般代理。 委托诉讼代理人：朱艳君，江西明略律师事务所实习律师，代理权限为一般代理。 被告：刘桂莲，女，1981年9月23日生，汉族，身份证住址永新县，现住永新县。 委托诉讼代理人：兰秀军（被告刘桂莲丈夫），男，1983年7月23日生，畲族，身份证地址永新县，现住永新县，代理权限为特别授权。 被告：左坚，男，1976年7月13日生，汉族，住永新县，现住永新县。 原告永新县房地产管理局与被告刘桂莲、左坚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序于同年5月12日公开开庭进行了审理。原告永新县房地产管理局的委托诉讼代理人尹志明、朱艳君，被告刘桂莲的委托诉讼代理人兰秀军及被告左坚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告永新县房地产管理局向本院提出诉请：1.判令终止并解除原告与被告刘桂莲房屋租赁合同；2.判令被告刘桂莲、左坚归还原告租赁房屋；3.判令被告刘桂莲、左坚结清截止2020年3月31日拖欠的租金共44665元及按市场评估价格结清至被告归还租赁房屋之日止所拖欠房租、水电等费用；4.本案诉讼费由被告刘桂莲、左坚承担。事实与理由：原告永新县房地产管理局与被告刘桂莲于2012年3月21日签署《永新县房地产管理局房屋租赁合同书》，合同约定原告将位于永新县间房屋出租给被告刘桂莲作为商住使用，租赁房屋面积共95.13平方米，租赁期限为1年，自2012年3月1日起至2013年3月1日止，月租金为1466元，年租金为17592元，租赁期间，如遇到国家有关政策调整或房屋租赁市场价格调整，则按新的租赁价格提高租金标准。约定租金付款方式为自2012年3月起被告刘桂莲按月（每月15日前）向原告支付租金，合同第八条约定租赁期满后，本合同自行终止，届时被告刘桂莲须将房屋退还原告，并提供当月水电费缴纳发票，如被告刘桂莲要求继续租赁，则须提前2个月向原告书面提出，原告在接到书面报告后一个月内做出书面答复，如同意续租，则按市场租赁价格（非住宅）或按物价部门批准价格（住宅）续签租赁合同。合同第十一条约定租赁期间承租人不得擅自转租转让，特殊情况需转租转让者，须书面报告原告，经原告同意后再办理转租手续，并交纳转让手续费1000元，原告与新租赁户另行签订合同。否则，没收违法所得，原告有权终止合同，收回房屋，合同到期后，被告刘桂莲既未向原告申请续租，也未将租赁房屋退还给原告，且未经原告同意，擅自将租赁房屋租给被告左坚，且被告刘桂莲、左坚一直不按时交纳租金，其行为已构成违约，严重损害原告的合法权益，特提起诉讼。 被告刘桂莲辩称，1.刘桂莲与原告于2012年3月21日签订的《永新县房地产管理局房屋租赁合同书》是合法的，该合同2013年3月1日到期后已自行终止，该合同第八条有明确约定。原告现要求刘桂莲承担2018年以来的租金，没有事实和法律依据，与情、礼、法相悖。2.2013年3月1日合同到期后，刘桂莲既没有续租，也没有转租，刘桂莲与被告左坚没什么关系。案涉房屋到期之后的租金，均是原告自行上门去向实际租户收取，刘桂莲没有间接收取过，更没有直接向原告缴纳过该房屋的租金。根据我国《合同法》第51条规定，原告对2013年3月1日以后的租住户，明显是一种追认行为，该房屋的租赁关系已与刘桂莲无关了。原告在2013年3月1日以后，不及时与新的租户签订新的房屋租赁合同，明显是一种自己疏于管理、置国有财产不理的失职行为，与刘桂莲无关。3.原告提供的2019年7月31日的《通知》，刘桂莲从没收到过，通知上“刘桂莲”的签名不是刘桂莲本人所签，系伪造的。综上，刘桂莲与原告的《永新县房地产管理局房屋租赁合同书》已于2013年3月1日后自行终止，被告刘桂莲不是本案适格被告，不存在还需向原告缴纳房屋租金及水电费的义务，故对原告的诉请不予认可，请求法庭驳回原告对被告刘桂莲的起诉。 被告左坚辩称，1.案涉房屋是左坚于2015年3、4月份从一个做包子的人（湖南省攸县人）那接手过来的，当时出了5万元转让费给攸县的那个人，接手后左坚就缴了租金给原告，但双方没有签订租赁合同，为此左坚还特意到了原告处，其工作人员说大家都没有签合同，要租就像大家一样租得去，原告如要收回房屋到时再说，左坚也就没考虑那么多，是原告不作为。2.承租后左坚先开美容院，请装修公司装修花费了14万多元，装修时原告的工作人员还到店内看过，经营至2017年6月后搁置了一段时间。2019年3月左坚对涉案店面又重新翻新，花费了5万多元，2019年7月原告下通知要求按50元/平方米计算租金，左坚经营至同年9月就停止了经营，后因疫情影响一直未恢复营业，希望原告按先前的房租标准计收租金及按国家政策适当减免租金。原告如按先前租金标准或适当提高租金被告左坚还愿意续租，但原告如一定要按照评估的租金标准左坚不愿意续租，同意解除合同归还原告房屋，但左坚造成的装修损失原告方要承担。 原告永新县房地产管理局围绕其诉请，向本院提供了如下证据： 证据1.机关单位公示信息及证明，证明原告的主体及法定代表人情况。 经质证，被告刘桂莲、左坚均无异议，本院予以确认。 证据2.《永新县房地产管理局房屋租赁合同书》，证明原告与被告刘桂莲之间的房屋租赁合同已到期，被告刘桂莲未将租赁房屋归还给原告并擅自将租赁房屋转租给第三人，现该租赁房屋由被告左坚占用。 经质证，被告刘桂莲对真实性无异议，对关联性有异议，认为该合同早已过期，其没有续租、转租。被告左坚对真实性无异议，但认为其是从一个做包子的人（湖南省攸县人）接手的，承租后未与原告签订合同，租金其是按原先的标准交给原告的，租赁期限也没有明确约定。 本院认为，被告刘桂莲、左坚对该证据的真实性均无异议，对其真实性予以确认，关联性将结合其他证据综合认定。 证据3.公开竞价拍卖的请示，证明原告公房竞价拍租是应永新县人民政府要求所为，即原告需对保障房非住宅和直管公房非住宅依法依规公开竞价拍租，租赁期暂定2年。 经质证，被告刘桂莲认为其与原告的租赁合同已经终止，该证据与其无关联。被告左坚无异议。 本院认为，该证据被告左坚无异议，其具有真实性，可以达到原告的拟证目的，予以确认。 证据4.《通知》，证明原告于2019年7月31日向被告发出书面通知，通知被告其租赁房屋租金上涨，如继续租赁需按市场评估价格计算租金并重新签订房屋租赁合同，否则应归还房屋给原告。 经质证，被告刘桂莲有异议，认为其从未收到该《通知》，《通知》上“刘桂莲”的签名是伪造的。被告左坚无异议并认可该《通知》上“刘桂莲”的签名是其签的。 本院认为，被告左坚认可该《通知》上“刘桂莲”的签名是其签的，该证据可以证实原告于2019年7月31日书面通知了实际承租人即被告左坚，该证据与本案有关联，予以确认。 证据5.《房地产租赁评估报告》，证明原告委托江西首住房地产评估有限公司对永新县西大街、中心广场、东大街、北大街所涉及的70户房地产租赁价值评估并出具了评估结果报告，现被告租赁的房屋租金有上涨。 经质证，被告刘桂莲认为该证据与其无关联。被告左坚对真实性无异议，但认为该评估报告不合理，租金标准明显过高。 本院认为，该证据系由具有资质的评估公司作出，被告虽有异议，但未提供证据予以推翻，亦不申请重新评估，应予以确认。 被告刘桂莲、左坚均未向本院提供证据。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定本案事实如下： 原告永新县房地产管理局于2012年3月21日与被告刘桂莲签订了一份《永新县房地产管理局房屋租赁合同书》，合同约定原告将位于永新县间房屋租给被告刘桂莲作为商住使用，该租赁房屋一楼面积为66.07平方米，二楼面积为29.06平方米，租赁期限自2012年3月1日至2013年3月1日，月租金为1466元，年租金为17592元。另约定租赁期满后，本合同即自行终止，届时刘桂莲须将房屋退还原告，并提供当月水电费缴纳发票。如刘桂莲要求继续租赁，须提前2个月书面向原告提出，原告在接到书面报告1个月内书面答复，如同意继续租赁，则按市场租赁价格（指非住宅）或按物价部门批准价格（指住宅）续签租赁合同。租赁期满后，被告刘桂莲未向原告申请续租。案涉房屋后由他人陆续承租，租金亦由原告向实际承租人收取。2015年3、4月份，被告左坚承租案涉房屋后，双方并未签订书面租赁合同，但原告仍按先前的月租金1466元标准向被告左坚收取。2019年3月原告向永新县人民政府请示，政府于同年4月11日做出批示，同意原告就其保障房非住宅和直管公房非住宅依法依规公开竞价拍租，租赁期暂定2年。后原告委托江西首佳房地产咨询评估有限公司对其位于永新县、西大街、东大街、北大街、中心广场房地产的租赁价值进行了评估，位于永新县的案涉房屋评估年租金为41386元［（50元／平方米×66.07平方米＋5元／平方米×29.06平方米）×12月］。2019年7月31日，原告向被告左坚发出书面通知，通知其在接到通知15日内到原告处办理房屋租赁手续，以中介评估的租金价格（50元／平方米×66.07平方米＋5元／平方米×29.06平方米）重新签订租赁合同；如不愿再续租，在接到通知3日内到原告处办理不再续租登记，并在2个月内自行清理店内物品，清理物品期间按实际天数原标准计算租金，逾期未清理退租的，将按违约处理，并依法收回房屋；如在规定期限（自接该通知15日）内未到原告处办理续租手续，一律按自愿放弃续租处理，2个月后原告依法收回房屋并向社会进行拍租。因原告《通知》上租赁户写的是“刘桂莲”，被告左坚在《通知》上签名处没有签自己（左坚）的名字，而是签了“刘桂莲”的名字，对此被告刘桂莲并不知情。现原告认为被告刘桂莲未申请续租，也不退还租赁房屋，还擅自将租赁房屋转租给被告左坚，一直不按时交纳租金，为维护自身合法权益，原告遂诉至本院,要求解除与被告刘桂莲之间的租赁合同或解除与被告左坚之间事实上的租赁合同并要求被告返还房屋及支付租金等。诉讼中，被告刘桂莲认为本案与其无关，被告左坚表示原告如一定要按评估的标准计算租金，其不愿再续租，同意解除合同归还原告房屋，但原告应承担其装修损失。 另查明，被告左坚从2018年7月起未再向原告支付租金。根据双方原先租金标准和新评估租金标准计算，被告左坚尚欠原告2019年9月30日之前租金21990元[1466元/月×15个月（2018年7月至2019年9月30日）]及2019年10月至今的租金[计算至2020年5月31日的租金为27590.4元（50元/平方米×66.07平方米+5元/平方米×29.06平方米）×8个月]。 因新冠××疫情，江西省于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，被告左坚因此停业了数月，造成了一定经济损失。为帮助市场经营主体渡过难关，稳定经济增长，江西省人民政府出台了《关于有效应对疫情稳定经济增长20条政策措施》，其第6条规定：对承租国有资产类生产经营用房的企业，1个月房租免收、2个月租金减半。江西省财政厅、江西省国有资产监督管理委员会于2020年2月7日下发了《关于贯彻落实省政府有效应对疫情稳定经济增长减免租金政策的通知》，明确政策起止时间从江西省启动疫情一级响应之日起至三个月内。 本院认为，本案主要争议焦点为：一、租赁关系应否终止或解除？与谁解除？二、租金按什么标准计算？三、被告主张减免相应租金应否支持？四、被告主张装修损失要原告承担，应否支持？ 关于第一个争议焦点。本院认为，原告与被告刘桂莲之间签订的《永新县房地产管理局房屋租赁合同书》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，该合同约定租赁期限自2012年3月1日至2013年3月1日，2013年3月1日该合同到期后，被告刘桂莲未要求续租，与原告未再续签合同，且原告又陆续向新的承租人收取了房租，可见被告刘桂莲与原告之间的合同关系已客观终止，原告主张被告刘桂莲擅自转租给被告左坚，与本案查明的事实不符，本院不予采信。被告左坚于2015年3、4月承租案涉房屋后，未与原告签订房屋租赁合同，原告对此未提出异议并仍按月租金1466元标准向被告左坚收取租金，双方之间形成事实上的租赁关系，租赁期限视为不定期租赁。不定期租赁当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，原告2019年7月31日书面通知被告左坚如不愿续租，2个月后原告将收回房屋，可认定原告已给予被告左坚合理时间，且被告左坚明确表示按新租金标准不愿再续租，同意解除合同归还房屋，故对原告现主张解除与被告刘桂莲之间的房屋租赁合同及要求被告刘桂莲归还租赁房屋并支付租金的请求，本院依法不予支持，但对其主张解除与被告左坚事实上的租赁合同并要求被告左坚归还租赁房屋的诉请，本院依法予以支持。 关于第二个争议焦点。本院认为，原告应永新县人民政府要求，对其直管公租房市场租赁价格进行评估竞价拍租并要求与承租人重新签订租赁合同，符合政府对国有资产进行监督管理和相关法律规定。被告左坚虽辩称评估价格明显过高，不合理，但其租赁期限为不定期租赁，原告依政府相关规定和评估机构的评估价格对房屋租金提出了新的报价，被告如认为租金过高，可选择解除合同，且其未向本院提供证据推翻，也不提出重新评估。故对被告左坚的该辩解意见，本院不予采纳。原告作为国有资产直接管理人依政府规定，按照第三方评估机构评估的房屋租赁价格要求被告支付相应租金，符合法律规定。本案中原告主张被告按先前房租标准和现评估价格结清至被告归还租赁房屋之日止所欠房屋租金，于法有据，本院予以支持，但应据实核算。根据原告2019年7月31日的《通知》可知，其给予了租赁户2个月清理物品时间，该期间租金按原标准计算即1466元/月，故被告左坚从2018年7月至2019年9月尚欠的租金为21990元（1466元/月×15个月）；2019年10月至今的租金应按评估的标准即3448.8元/月计算（计算至2020年5月31日为27590.4元=3448.8元/月×8个月），对被告左坚主张均按先前1466元/月标准结算租金的辩解意见，本院不予采纳。原告主张被告应结清水电费，但其未提供证据证实被告拖欠了水电费，对该项诉请，本院不予支持。 关于第三个争议焦点。本院认为，因受新冠××疫情影响，被告左坚停业了数月，造成了一定损失，依照有关政策规定，可以减免其受新冠××疫情影响期间的部分租金。根据江西省人民政府《关于有效应对疫情稳定经济增长20条政策措施》及江西省财政厅、江西省国有资产监督管理委员会《关于贯彻落实省政府有效应对疫情稳定经济增长减免租金政策的通知》相关规定，被告左坚可以免交2020年2月份租金，减半支付2020年3月、4月份租金，即被告左坚相当于可以减免2个月租金。故对被告左坚提出适当减免（2个月）租金的辩解意见，本院予以采纳。 关于第四个争议焦点。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。本案中被告左坚未提交证据证实其装修征得了原告同意，原告亦不予认可，且其也未提交证据证实装修花费的事实及金额。故被告左坚主张原告应承担其装修损失没有法律依据，本院依法不能支持。 综上，对于原告永新县房地产管理局的诉请，本院部分予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第十三条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告永新县房地产管理局与被告左坚之间事实 上的房屋租赁合同； 二、被告左坚于本判决生效后七日内返还原告永新县房地产管理局位于永新县的案涉商住房屋并支付从2019年7月至2020年5月31日期间租金42682.8元（已核减2020年2月、3月、4月租金6897.6元）； 三、被告左坚于本判决生效后七日内支付原告永新县房地产管理局2020年6月至实际腾房之日止的租金（标准为3448.8元/月)； 四、驳回原告永新县房地产管理局的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1416元，由原告永新县房地产管理局负担516元，被告左坚负担900元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。 审 判 长  龙 勇 人民陪审员  郭小平 人民陪审员  尹果媛 二〇二〇年六月十二日 法官助理黄少俊 书记员周方桢