上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初3764号原告：上海若御投资管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：潘闻捷，董事长。委托诉讼代理人：李勇，上海巨明律师事务所律师。被告：上海庚学商务咨询有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：颜广亮，负责人。委托诉讼代理人：杜学智，上海申申律师事务所律师。原告上海若御投资管理有限公司(以下简称“若御公司”)与被告上海庚学商务咨询有限公司(以下简称“庚学公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告提起反诉，本院受理后依法与本诉合并进行审理。因被告应当预交而未足额预交反诉案件受理费，本院裁定反诉按撤诉处理。本案分别于2020年4月26日、2020年6月16日、2020年7月20日公开开庭进行了审理。原告若御公司的委托诉讼代理人李勇、被告庚学公司的法定代表人颜广亮及其委托诉讼代理人杜学智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告若御公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告于2019年3月5日签订的《租赁合同》自2020年2月15日起解除；2.判令被告支付原告2019年11月15日至2020年2月14日期间的欠付租金37,752元以及拖欠的电费3,301.20元、水费49.50元；3.判令被告支付原告违约金130,336元；4.判令被告支付原告房屋占用费(自2020年2月15日起至被告搬离之日止，按每日2,142.50元的标准计算，暂计至2020年3月14日为65,168元)；5.判令被告立即搬离、返还给原告涉案房屋；6.判令被告支付原告律师费15,000元。审理中，原告将上述诉请2中的电费金额变更为3,554.60元，同时增加诉请7：判令被告支付原告自2019年3月26日至5月14日的免租期租金107,125元(782,016元/365天×50天)。事实与理由：2019年3月5日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定被告向原告承租本区玉树路XXX号飞航广场二层2009号商铺(以下简称“涉案房屋”)，面积857平方米，租期5年，自2019年3月15日起至2024年3月14日止；月租金65,168元，年租金782,016元，保证金130,336元，先付后用，每3个月为一个支付期，支付时间为每个支付期上个月的6日前；若拖欠费用超过20日的，原告有权提前终止合同、收回商铺，被告应按照3倍的履约保证金向原告支付违约金。合同签订后，原告按约将房屋交付给被告，但被告在2019年11月15日开始拖欠原告2019年11月15日起至2020年2月14日期间的租金。经原告多次催讨，被告于2019年12月27日出具书面的《申请及承诺书》，向原告承诺在2020年1月3日前付清约定的租金，否则同意原告采取拉电、收铺等一切措施。截止原告诉讼之日，被告仍然欠付原告上述期间的租金37,752元，原告多次催讨无果，故行使单方解除权，追究被告的违约责任。另外，被告于2019年3月26日收到原告房屋，双方办理了交房手续，免租期到5月14日，现被告长期拖欠租金和水电费，造成合同解除，被告应按约补交2019年3月26日至2019年5月14日的免租期50天的租金。故原告诉至法院，请求判如诉请。被告庚学公司辩称：认可租赁合同于2020年1月3日解除。对于诉请2，被告同意支付诉请的水电费，被告确实欠付原告2019年11月15日至2020年2月14日期间的费用37,752元，未按时支付租金的原因在于涉案房屋存在消防安全问题，且未提供被告房屋产证，也因为原告存在诸多违约行为，存在很多隐患。双方曾协商租金交到2020年1月31日，可以不在2019年11月份支付，但对此没有书面依据。对于诉请3，被告不同意支付违约金，因为合同解除的原因在于原告违约：1.涉案房屋缺少面积；2.原告堵了消防门和通道，将该面积作为租赁面积租给被告；3.被告支付租金后，原告并未清场，而由案外人物美超市和商场将东西堆在被告的租赁面积上堆了几个月；4.原告法人推荐了不靠谱的消防公司，导致消防证书没有办出来，教育资质也没有办出来(部分原因)；5.原告让案外人物美超市将保管箱放在被告的门口，虽然不在被告的租赁面积，但是堵住了被告的通道，影响被告经营；6.原告承诺的广告位没有兑现；7.通风管道和大厅有石头掉落，存在严重安全隐患；8.原告的法定代表人承诺做消防培训演练，但是未兑现；9.承诺书载明2020年1月3日视为退铺，故合同应于该日解除，之后的租金都是多付的租金；10.原告在被告支付租金时并未将产权证给被告，而拖了小半年，影响被告公司注册以及被告的关联公司上海松江庚午学培训中心有限公司(以下简称“庚午学公司”)办理教育培训资质，并且办理教学资质需要单独面积至少为200平方米的产证，原告提供的产证不符合该条件；11.现在处于疫情期间，原告的行为不道德。对于诉请4，不同意支付占有使用费，因为涉案房屋的消防没有通过。涉案房屋并没有大门，2019年11月开始被告拉闸断电，到现在还是没有电，导致商铺的监控探头不能正常工作，商铺前台的抽屉也被翻过，被告的东西还在涉案房屋。对于诉请5，在纠纷处理完毕后被告同意搬离。对诉请6，在纠纷处理完毕后被告同意支付。对于诉请7，不同意补交免租期租金，免租期是原告为了让被告承租而做出的承诺，若支付免租期租金是不合理的，原告实际交付涉案房屋是在2019年5月10日之后，此前原告仅是部分交付房屋。另外，如果原告没有经过业主许可而拆除、合并出租涉案房屋，未取得规划许可证、建设工程许可证、消防验收合格证明，被告认为合同应属无效。根据合同约定，原告租给被告的是单独的铺位，附图也是一个整体铺位，并没有显示存在多位业主，原告在签订合同时未提供真实的产权凭证和产权图，误导被告认为房屋是完整独立的产权，故原告签订合同时隐瞒了真实情况，存在欺诈。原告签订合同时隐瞒堵塞消防通道的情况，造成被告的关联公司庚午学公司无法办理办学资质并被教委处罚，租赁合同可以撤销。涉案房屋存在安全隐患、消防风险，房屋不适租，导致被告无法实现合同目的即办教育培训。涉案房屋的返还受到了疫情以及松江教委禁止被告营业等不可抗力的影响。原告主张的违约金过高，若法院支持违约金，希望法院对违约金进行调整。经审理认定事实如下：2016年1月1日，案外人上海永航置业有限公司(以下简称“永航公司”)(甲方)与原告(乙方)签订《飞航广场委托管理协议》，约定甲方将本区玉树路XXX号的飞航广场委托乙方经营管理、对外招商出租，乙方有权独立与承租商户签订租赁合同、收取相应的租金、物业管理费等，委托经营期限为20年，自2016年1月1日起至2035年12月31日。合同另对其他相关事宜进行了约定。2018年12月17日，本区玉树路XXX号1幢建筑面积为4,794.97平方米的房屋登记于案外人永航公司名下。另外，本区玉树路XXX号的243室房屋于2018年12月17日登记于永航公司名下，245室房屋于2017年8月18日登记于案外人王1名下，246室房屋于2018年12月17日登记于案外人永航公司名下，247室房屋于2016年7月7日登记于案外人王2、朱某某名下，248室房屋于2016年6月23日登记于案外人赵某某、姚某1、姚某2名下，249室于2016年8月30日登记于案外人周某1、曹某某名下，250室于2017年5月24日登记于案外人谢某、洪某某名下，251室于2016年8月1日登记于案外人沈某1、徐某名下，252室于2017年2月13日登记于案外人杜某某、蔡某名下，253室于2019年8月7日登记于案外人鲁某某、宋某1名下，255室于2016年11月15日登记于案外人田某某名下，256室于2015年11月9日登记案外人刘顺良、刘衰仙为预购权利人，257室于2018年9月28登记于案外人何某名下，258室于2017年3月16日登记于案外人沈某2名下，259室于2016年7月22日登记于案外人王某3、沈3名下，260、261室于2019年7月29日登记于案外人陆某1、陆2、王某4名下，262室于2018年12月17日登记于永航公司名下，263室于2018年5月18日登记于案外人宋某2、庞某某名下，275室于2015年11月9日登记案外人王春华、陈洁、王锦瑜为预购权利人，276室于2017年3月14日登记于案外人顾某1、顾某2、顾某3、周某2名下。2019年3月5日，原告(甲方)与被告的法定代表人颜广亮(乙方)签订《租赁合同》一份，约定乙方承租甲方的涉案房屋，经营品牌为阳光共享空间，经营项目为家庭生活服务，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变该商铺上述经营品牌和经营项目。合同第1.2.1条约定，涉案房屋计租面积857平方米，附该商铺位置示意图(附件二)，该计租面积在签订本合同前已经乙方测量并确认，且甲乙双方均确认该面积今后不做任何更改。合同第1.3条约定，甲方按现状交房。合同第2.1条约定，交付日期为2019年3月15日，若甲方因故延期交房，则租赁起始日期相应顺延，乙方不得以任何名义及任何方式要求甲方补偿。合同第3.1条约定，租期5年，从2019年3月15日起至2024年3月14日止。合同第4.1条约定，第一、二年的月租金为65,168元，年租金为782,016元。合同第4.6条约定，乙方在本合同签订之日起三日内支付履约保证金130,336元。合同第4.7条约定，双方确认按照先付后用的原则，乙方按每3个月为一个支付期，向甲方支付租金、物业管理费、商场运营综合管理费，每期租金、物业管理费、商场运营综合管理费的支付时间为每个支付期上一月的六日前。合同第5.1条约定，免租期为2019年3月15日起至2019年5月14日，免租期内乙方无需支付租金。合同第8.2条约定，在租赁期限满或合同提前终止或解除后，乙方不得破坏已装修部分及房屋原管线和设施设备，该铺位中已形成附合的装饰装修物无偿归甲方所有，乙方不得破坏；乙方在租赁期满日之次日、合同提前终止或在收到甲方解除合同的相关函件3日后，未将除已形成附合的装饰装修物以外的可移动的所有物品搬离的，视为乙方放弃对该商铺内所有物品享有的一切权利，无偿归甲方所有。合同第9.1条约定，甲方应向乙方提供符合合同约定的经营场地。合同第9.3条约定，甲方应提供乙方在办理营业执照时所需的相关文件。合同第12.3条约定，乙方延迟交纳本合同项下租金、物业管理费、商场运营综合管理费、水电等公共事业费用、合同中甲方直接抵扣后需补足的保证金等其他应付费用超过10日的，经甲方催告，乙方仍不交纳的，甲方可以对该商铺暂停部分或全部水电等能源供应或物业管理服务，直至乙方履行相关付款义务为止，甲方无需因此向乙方或第三方承担任何责任，甲方因此受到第三方索赔的，甲方有权向乙方追偿损失。合同第12.4条约定，租赁期间，乙方如有下列行为之一的，甲方有权提前终止合同，收回该商铺，并且乙方按照三倍的履约保证金金额向甲方支付违约金，如给甲方造成的实际损失超过该违约金金额的，以实际损失为准，……(4)拖欠租金、物业管理费、商场运营综合管理、水电等公共事业费用等其他应付费用超过20日的……。合同第12.6条约定租赁期满或合同提前终止或解除的，乙方应如期交还该商铺，乙方若逾期归还的，则每逾期一日应向甲方支付合同终止时的租金和物业管理费和商场运营综合管理费的三倍的标准向甲方支付该商铺的占用使用费及承担水电等其他应付费用，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。合同第12.7条约定，如因乙方原因，导致本合同提前终止或解除的，则乙方无权享受本合同中的免租期，乙方需在本合同终止后三日内向甲方补齐减免的全部租金，须补交的租金按合同终止时的标准来结算。合同第12.8条约定，如乙方违约，则甲方因主张权利而花费的包括但不限于律师费、调查费、差旅费、诉讼费、保全费等在内的所有费用均由乙方承担。合同第14.1条约定，甲方如发生整体规划或重大经营商品品种调整及工程改造需要，甲方有权就乙方租赁场地的位置或面积等进行调整；如乙方不同意调整，则甲方有权终止本合同，双方应按实际租赁期限结算租金、物业管理费、商场运营综合管理费等其他费用，多退少补，乙方已投入的装修等费用由甲方根据双方认可的审价机构出具的相关证明文件按折旧后的金额支付装修补偿金；若乙方同意调整，本合同继续履行，乙方同意甲方免于承担因本条所述原因而造成各方面影响的责任。合同第14.2条约定，根据松江永丰街道的要求，凡在飞航广场入驻的商家，必须在松江永丰街道所属的经济园区内登记注册，乙方应当遵照松江永丰街道的要求执行。合同第15.2条约定，乙方确认，该商铺也可作为乙方的有效通知地址，甲方有权选择将本合同项下的通知张贴于该商铺的门窗或墙面上，该等通知一经张贴即视为已经向乙方送达通知，乙方于通知张贴当日知悉通知内容。合同另对其他相关事宜进行了约定。合同另附有涉案房屋的平面图。同日，颜广亮出具《承诺书》一份，载明在合同项下，承租方与贵公司实际所形成的债务(包括但不限于租金、物业管理费、商场运营综合管理费、水电费、租金滞纳金、违约金、仓储费等以及贵公司为实现债权而花费的律师代理费、调查费、诉讼费、差旅费等一切合理费用)，本人自愿承担共同支付连带责任。2019年3月26日，被告的法定代表人颜广亮签署《飞航广场交房签收单》一份。2019年4月4日，被告以上海市松江区玉树路XXX号XXX幢XXX层260办理了公司注册手续并核准成立，原告此前为被告提供了公司注册相应的房屋产权证书。2019年9月11日，原告(甲方)、被告(丙方)、颜广亮(乙方)签订《合同主体变更三方协议》，约定甲方和乙方为2019年3月5日签订的《房屋租赁合同》的双方，本协议各方同意丙方取代乙方成为既有合同的一方。2019年12月13日，原告向被告发送《催款通知单》，要求支付2019年11月15日至2020年2月14日欠付的房租97,752元。2019年12月25日，原告向被告发送缴费通知单催讨拖欠的电费1,610元、税费22元。颜广亮对上述催款通知进行了签收。2019年12月17日，颜广亮出具《承诺书》一份，承诺被告于2019年12月27日12时前支付尾款97,752元，如未能及时付款，同意拉电，后果自负。2019年12月27日，被告出具《申请及承诺》一份，载明“今向飞航广场管理部申请恢复送电服务至2020年1月3日中午12：00，如本公司届时仍未付清约定的租金，本司同意贵司采取拉电、收铺等一切措失，视为退铺(法律定义)。”合同履行过程中，被告支付了相应租金，对于2019年11月15起至2020年2月14日期间的租金已付157,752元，被告未再付2020年2月15日之后的任何租金。另外，被告支付了保证金130,336元、场地押金500元、装修押金20,000元。2020年2月10日，原告向被告出具《收铺解约函》，言明被告欠付2019年11月15日至2020年2月14日的部分房租37,752元，以及2020年2月15日至2020年5月14日的房租195,504元，经多次催促，被告至今未付，该行为构成根本性违约，现原告函告被告，自2020年2月15日起解除双方于2019年3月5日签订的租赁合同等等。之后，原告将上述解约函张贴于涉案房屋前台。期间，原告为处理本案纠纷而聘请律师并支付律师费15,000元。2020年5月12日，被告搬离并返还原告涉案房屋。审理中，原告为证明其主张，提交了如下证据材料：1.委托经营管理合同复印件一组，拟证明原告有权出租涉案房屋、收取租金、向被告主张违约责任。被告对证据的真实性不予认可，表示合同签名的真实性无法核实，但认可原告有权出租房屋。2.照片一组，拟证明涉案房屋的位置和现状，涉案房屋存在3处通道，不存在被告所谓的封闭消防通道的情况，“苏子美妆”、老虎机、证券业务均与合同约定的房屋用途相悖，且没有得到原告书面的转租许可。被告对证据的真实性没有异议，认可涉案房屋有3处通道；认可这是拍摄照片时的情况，但现在都清理掉了；存在游戏机，但没有老虎机，被告不知证券业务的广告是谁摆放的；照片显示物美超市的保管箱放在涉案房屋门口，长期占用被告的面积，该保管箱导致被告无法开墙做商铺；涉案房屋没有门，原告消防不达标，不能对外出租、开门。审理中，被告为证明其主张，提交了如下证据材料：1.2020年5月31日与原告员工金永辉的通话记录，拟证明签订合同之前没有说过是大产证还是小产证的问题，被告以为是大房东一人所有；2020年5月31日金永辉表示涉案房屋没有小产证，存在欺诈，应该撤销合同；另涉案房屋存在消防资质问题，导致被告无法办证，合同目的无法实现。对此，原告认为金永辉只是普通人员，不了解产权情况，产权情况应该以登记为准；且在金永辉陈述上述情况之前，被告已经办理了退房手续。2.2019年9月27日被告与大房东的员工的通话记录，拟证明大房东不给产证。原告对此认为，通话录音没有任何内容提到被告要求原告提供产权证书，事实上原告已经提供产权证书给被告，被告办理的营业执照的地址与原告提供的产权证书的地址一致。3.2020年5月21日被告与消防支队工作人员的通话录音，拟证明原告消防违法，堵塞消防通道，消防验收无法通过，导致无法办理办学许可证书。原告对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为该证据不能证明原告存在消防违法，原告是否存在消防违法应该由执法部门出具的行政处罚决定书来认定。4.2019年9月9日被告与原告董事长潘闻捷的录音、原告董事长的微信截图、颜广亮与案外人上海凯玲消防工程有限公司松江分公司签订的消防合同，拟证明原告推荐消防施工包过单位，存在欺诈，原告代其同学向被告要消防工程款，但原告指定的消防公司没有办理出来消防手续。原告对此认为，被告的证据无法证明其证明内容，被告选择哪家承接被告的消防工程，是被告的自主选择，和原告无关。5.被告与原告顾经理的微信截图，拟证明原告在2020年4月至5月存在断电的情况，造成被告无法实现合同目的。原告认为，该微信记录的时间是2020年4月15日至21日期间，双方此时正在诉讼期间，该期间被告并没有营业，原告为了安全起见，临时断电；被告在违约和违反承诺不交纳房租、水电费的情况下，原告按约有权断电，即使这样，但只要被告要求通电，原告都会及时送电。审理中，被告申请陈苏萍作为证人出庭作证。证人表示，被告系其房东，其承租房屋从事美甲美睫，其于2020年1月22日回老家，于2020年3月12日至涉案房屋准备复工，发现房屋断电，之后一直没有恢复用电，影响了其正常经营；2019年12月左右也断过电，但时间不长，只有几个小时。原告对证人证言认为，根据用电交费通知，证人所说的断电情况不是持续性的，根据合同约定，被告未交租金的，原告有权停电，且被告承诺了原告可以拉电，所以即便存在断电，那么损失和后果都应由被告承担；对证人所述的持续断电不认可，疫情期间没有营业而断电是为了防止火灾，如果有人来就会通电的，且原告有权断电。被告对证人证言予以认可，但表示原告在证人回老家期间就已经开始断电了。审理中，双方均同意合同于2020年1月3日解除；双方均认可2019年11月15日至2020年2月14日应付的费用为195,504元，已付157,752元，欠付37,752元；双方均同意被告的押金、保证金抵扣应付费用；双方均确认交房时涉案房屋就是一块开阔场地，没有吊顶，被告在该租赁面积上自行制作了隔断。原告表示，被告所称的掉落碎石与原告无关，系被告装修存在质量问题所致，也没有造成任何被告的损失和后果，与本案没有关联性。以上事实，由不动产权证书复印件、飞航广场委托管理协议、租赁合同、缴费通知书、催款通知书、水电费缴费通知书、承诺书、申请及承诺书、收铺解约函及照片、聘请律师合同、委托管理合同复印件、上海市不动产登记簿、照片、发票、支付凭证、坐落图复印件，飞航广场交房签收单以及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，租赁合同系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规关于效力性的强制性规定，应属有效，双方均应按约履行自己的义务。被告认为合同应属无效，缺乏依据，本院对此不予支持。现双方均同意租赁合同于2020年1月3日解除，本院对此予以确认。至于合同解除的原因，双方均认为在于对方。本院认为，根据合同约定，被告应于每个支付期上一月的六日前支付每期租金，即应于2019年10月6日前支付2019年11月15日至2020年2月14日的租金195,504元。现被告逾期支付该期租金已超20日，原告按约有权解除合同，合同无法继续履行而解除的原因在于被告逾期付款。被告主张双方曾协商租金交到2020年1月31日，可以不按照合同约定支付租金，原告对此不予认可，被告亦未提供证据对此进行证明，本院对此不予采信。被告主张其未按时支付租金的原因在于涉案房屋存在消防安全问题，且原告未提供被告房屋产证，但根据查明的情况，原告已经提供被告办理公司注册所需的产证，被告公司已经于2019年4月4日注册，被告并未提供充分证据证明涉案房屋存在消防安全问题，亦未提供充分证据证明被告曾向原告索要房屋产证且原告拒绝提供产证，故本院对此不予采纳。被告主张涉案房屋缺少面积，原告堵了消防门和通道，将该面积作为租赁面积租给被告，但是，根据合同约定，计租面积在签订合同前已经由被告测量并确认，双方均确认该面积今后不做任何更改，涉案房屋的所处位置也已在合同附件二中向被告明示。故被告对于涉案房屋在交房时的面积和现状应该明确知晓并认可，现被告对涉案房屋面积又不予认可，与合同约定相悖，本院对此意见不予采纳。被告主张，被告支付租金后，原告并未清场，而由案外人物美超市和商场将东西堆在被告的租赁面积上堆了几个月，但是，根据合同约定，原告按现状交房，若原告因故延期交房，被告不得以任何名义或任何方式要求原告补偿。所以，原告按现场现状进行交房，被告对此应不持异议；即便原告未在2019年3月15日交房而延期交房，根据合同约定，该情形亦符合双方的预期，被告对原告延期交房亦不应持有异议。根据查明的情况，被告已经于2019年3月26日签署《飞航广场交房签收单》，故原告已经于该日向被告现状交房。现被告却以原告未在被告支付租金后清场交房为由主张原告违约，与合同约定相悖，缺乏依据，本院对此不予支持。至于被告承租涉案房屋后在一块开阔场地上自行制作隔断，并由此而应办理的相应消防手续，应由被告自行办理，与原告缺乏关联。至于案外人庚午学公司的办学教育资质的办理问题，应由庚午学公司符合相关部门的全部办学条件后自行办理相应手续，庚午学公司并非租赁合同的相对方，与原告缺乏关联。至于被告提出的物美超市放置保管箱影响被告经营的问题，被告应向物美超市主张相关权益，亦与原告缺乏关联。被告主张原告承诺的广告位没有兑现、承诺的消防培训演练没有兑现，均缺乏依据，本院对此不予支持。被告主张通风管道和大厅有石头掉落，存在严重安全隐患，原告对此不予认可，认为系被告装修存在质量问题所致，本院认为，被告并未提供证据证明掉落的石头的来源及石头掉落的原因，且掉落石头的情况亦非长期的、持续性的存在，被告据此认为涉案房屋存在严重安全隐患，本院对此难以采信。被告主张原告断电的行为构成违约，但是，不论根据合同的约定，还是根据被告自行出具的《承诺书》《申请及承诺》的约定，原告均有权在被告未按时支付租金的情况下断电，被告据此主张原告违约，缺乏依据，本院对此不予支持。从合同约定以及目前商铺租赁的普遍交易习惯来看，“2009号商铺”应视为对于涉案房屋的编号，而并非对于涉案房屋系具有一个独立产证的独立房屋的约定，被告并无证据证明原告在双方签订租赁合同前向被告表示“2009号商铺”系拥有一个独立产证的独立房屋，合同中亦没有约定被告的合同目的是要承租拥有一个独立产证的独立房屋、承租房屋系用于办教育培训。此外，被告在承租涉案房屋后已将房屋自行隔断而转租给包括证人在内的其他人以获取租金收益，难言被告的合同目的无法实现。综上，被告主张原告误导被告认为房屋是完整独立的产权，合同目的无法实现，缺乏依据，本院对此不予支持。原告并无造成合同无法履行而应予解除的根本违约行为。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同既已解除，原告应返还押金、保证金，被告应返还原告涉案房屋、支付截至返还房屋之日止的占有使用费。根据被告出具的承诺书以及审理中双方的一致确认，租赁合同于2020年1月3日解除，被告应立即向原告搬离并返还房屋，此时我国疫情并未爆发，被告主张疫情及松江教委影响被告返还房屋，缺乏依据，本院对此不予采信。鉴于被告已经在2020年5月12日搬离并返还原告涉案房屋，本院对于原告的相应诉请不再予以处理。被告对原告诉请主张水电费金额均予以认可，本院对原告的相应诉请予以支持。对于原告主张的2019年11月15日至2020年2月14日的欠付租金37,752元，因合同已于2020年1月3日解除，故该欠付金额性质上应属占用费，被告对此37,752元的欠付金额予以认可，本院对此予以支持。如前所述，合同解除的原因在于被告未按约支付租金，原告据此要求被告按约支付违约金130,336元、自2020年2月15日起至搬离返还之日止的占用费、律师费、50天的免租期租金，均符合合同的约定，本院对此予以支持。鉴于被告已于2020年5月12日搬离并返还房屋，经计算，2020年2月15日起至2020年5月12日的占用费的金额应为188,540元(2,142.50元/天×88天)。根据合同约定，原告有权要求被告按照三倍的履约保证金金额支付违约金，有权按照三倍的租金标准要求被告支付房屋占用费，现原告均自愿降低按照一倍进行主张，系原告对于自身权利的处分，并无不当，本院予以准许。鉴于双方均同意押金、保证金抵扣应付费用，为避免诉累，本院对此一并进行计算和处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告上海若御投资管理有限公司与被告上海庚学商务咨询有限公司于2019年3月5日签订的《租赁合同》于2020年1月3日解除；二、被告上海庚学商务咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海若御投资管理有限公司自2019年11月15日起至2020年2月14日止的欠付占用费37,752元、拖欠的电费3,554.60元、水费49.50元；三、被告上海庚学商务咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海若御投资管理有限公司违约金130,336元；四、被告上海庚学商务咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海若御投资管理有限公司自2020年2月15日起至2020年5月12日止的房屋占用费37,704元(已抵扣被告上海庚学商务咨询有限公司的保证金130,336元、场地押金500元、装修押金20,000元)；五、被告上海庚学商务咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海若御投资管理有限公司律师费15,000元；六、被告上海庚学商务咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海若御投资管理有限公司自2019年3月26日至2019年5月14日止的免租期租金107,125元。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,845元，减半收取计3,422.50元，由被告上海庚学商务咨询有限公司负担(于本判决生效后七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  梁峙涛二〇二〇年八月十日书记员  黄思雨附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……