山西省太原市万柏林区人民法院民事判决书（2020）晋0109民初2539号原告（反诉被告）：太原市伟利行房地产开发有限公司。法定代表人：陈某。委托诉讼代理人：刘某、张某，山西三晋（晋中）律师事务所律师。被告（反诉原告）：李某，个体户，住太原市。委托诉讼代理人：庄某、徐某，山西新国泰律师事务所律师。原告（反诉被告）太原市伟利行房地产开发有限公司（以下称伟利行公司）与被告（反诉原告）李某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月1日受理，于2019年11月20日作出（2019）晋0109民初3308号民事判决，被告李某不服该判决上诉于太原市中级人民法院。太原市中级人民法院于2020年5月8日作出（2020）晋01民终1655号民事裁定，撤销我院（2019）晋0109民初3308号民事判决，将本案发回重审。本院于2020年6月5日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）太原市伟利行房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘某、张某，被告（反诉原告）李某及其委托诉讼代理人庄某、徐某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告太原市伟利行房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付剩余房款234万元；2、请求依法判令被告支付截止2019年7月22日的违约金3247439元至实际付清全部款项之日止的违约金；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2011年11月19日，原告与被告签订了《借款合同》，原告向被告借款150万元，借期一个月，月息二分，2012年1月16日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定将原告依法自行开发且由被告实际占有使用的坐落于太原市××路地下室A、B区两套房屋出售给被告，建筑总面积为2380.69平方米，房屋总价为850万元，合同同时约定，将原告对被告的上述借款本息转为第一期购房款，合同就付款方式、付款期限、逾期付款的违约责任等内容进行了约定，现原告依约履行了房屋买卖合同义务，按照被告要求配合其办理完毕房屋过户手续，并已分别领取了《房屋所有权证》，但被告仅向原告支付了购房款616万元（其中包括2011年11月19日、2013年2月4日原告向被告借款共计300万元，双方之间的借款法律关系已终止），截止2019年7月22日被告尚欠原告房款234万元及违约金3247349元，经原告多次催要仍迟迟不予支付，为依法维权，向贵院提起诉讼，支持原告的诉讼请求。被告李某辩称，双方房屋买卖合同签订后，我依约向原告支付了购房款累计6820250元，剩余未付金额为1679750元，原告主张的未付款项不准确，之所以未向原告支付剩余房款1679750元是因为我以持有的的位于××路的房产证换取不动产权证时，不动产中心的工作人员口头答复该地下室A区及B区原备案的建筑规划设计为车库而非商业用途的地下室，原告自行将车库改建为地下室导致建筑整体容积率超出规划容积率，无法办理不动产证，原告有违规办证的现象存在，如我持有的地下室A区及B区的房产证可以更换为不动产权证，双方之间的交易是成立的，涉案的《商品房买卖合同》也是有效的。但到目前为止，我持有的房产既不能转让交易，也不能申请银行抵押贷款，同时，不动产交易中心也明确拒绝了我提出的换证请求，也就是说我持有的房产证是无效房产证，在此状态下，双方之间的《商品房买卖合同》关系自开始不成立且无效，故，请求法院依法确认双方签订的《商品房买卖合同》为无效合同，并由原告退还我已收取的房款6820250元及相应利息2098492.79元，待我收到原告退还的房款后将房屋移交原告，故请求驳回原告诉讼请求。反诉原告李某向本院提出反诉请求：1、请求人民法院依法判令反诉被告为反诉原告办理不动产权证书之前退还反诉原告多付的453万元，并按照同期银行贷款利率支付反诉原告资金占用期间的利息1184641.67元（利息暂计至2019年7月31日，实际至全额返还之日）；2、请求人民法院依法判令反诉被告为反诉原告办理位于××路的不动产权证书并交付反诉原告，并认定反诉被告为反诉原告办理了不动产权证书之日起反诉被告方才具备收取剩余购房款的权利；3、请求人民法院依法判令反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2012年1月16日签署了《商品房买卖合同》,合同约定甲方(反诉被告)出售的房屋系坐落于太原市××路,建筑面积2380.69平方米,房屋用途为商业,房屋价款为人民币850万元整。依据双方签署的《商品房买卖合同》的约定反诉被告为反诉原告办理合法有效的房屋所有权证书之前反诉原告仅需支付购房款2310250元,但截至反诉被告提起诉讼之日,反诉原告累计已向反诉被告支付购房款6840250元,故反诉被告在为反诉原告办理合法有效的不动产权证书之前应向反诉原告退还多收取的453万元。反诉原告曾收到反诉被告交付的××路地下室A区及B区的房产证,但该房产证并非合法、有效的证件,因为各类银行不接受反诉原告持该房产证办理抵押贷款融资,反诉原告也无法办理该房产转让交易的过户登记。这一状态的发生是因为:该房产原备案的建筑规划设计为车库而非商业用途的地下室,是开发商自行将车库改建为地下室导致建筑整体容积率超出规划容积率而销售的房产,故而反诉原告持有的房产证不被认可。原审一审时,反诉原告苦于购买的房产无法取得完整的物权证明而提出要求解除合同并由反诉被告退还购房款的反诉请求。诉讼过程中,太原市委、市政府出台了《太原市处理不动产遗留问题实施方案》,该方案明确了由反诉被告按照实施方案的要求缴纳违规建设地下室的土地出让价款后,可使地下室的建设、销售通过补缴土地出让金的方式消除初始的不合法状态,在此基础上反诉原告持有的房产证更换为合法有效的不动产权证书的客观障碍将不复存在。2019年12月11日,太原市不动产登记中心向反诉原告出具的《不动产登记不予受理告知书》,再次明确了千峰南路81号地下室A区及B区的房产需补缴土地出让金方才能换取不动产权证书。基于此,反诉原告认为在反诉被告为反诉原告办理不动产权证书之前应向反诉原告退还多收取的453万元的购房款及该笔购房款资金占用期间的利息1184641.67元;同时由反诉被告按照《商品房买卖合同》的约定为反诉原告办理××路地下室A区及B区的不动产权证书并交与反诉原告,反诉原告取得不动产权证书之日起反诉被告方有权要求反诉原告支付剩余的购房款。反诉被告太原市伟利行房地产开发有限公司辩称，双方签订的合同合法有效，根据合同约定，我方负责给对方办理相应手续，现对方已取得涉案房屋的房屋所有权证。合同签订时，不存在不动产权证，对方应当支付剩余房款。2017年太原市才陆续开始办理不动产权证，合同是2012年签订。对方违约，应当支付违约金。对方的主张依法不能成立。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、合同签订情况：2012年1月16日，原告太原市伟利行房地产开发有限公司与被告李某签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告出售坐落于太原市××路地下室A、B区，建筑面积为2380.69平方米，房屋总价款为850万元（单价每平方米3570.4元）；房屋用途为商业。付款方式及期限约定：（1）合同总价850万元由被告分三期付清，2011年12月20日原、被告的借款合同中，原告向被告借贷150万元，到2012年1月20日止，连本带利息为153万元，转为第一期购房款；2011年12月30日前，被告曾经作为该房屋租赁者向原告支付的2012年上半年租赁费310250元，也转入第一期购房款；双方签订商品房买卖合同后三日内，被告再向原告支付50万元，作为第一期房款，截止当前被告已交纳第一期购房款为2310250元。原告在收到被告交付的第一期购房款后，四个月内将该房屋过户到被告名下并将房产证交予被告用于向银行做抵押贷款。被告在收到已过户的房产证后，一个月内再向出卖人支付689750元购房款作为第一期购房款，至此，第一期购房款合计为300万元。（2）2013年12月31日前被告向原告支付第二期购房款300万元。（3）剩余房款250万元被告于2014年12月31日前全部付清。违约责任约定：被告未按合同规定时间付款，逾期九十日之内，自本合同规定应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款千分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过九十日后，原告有权解除合同，被告按累计应付款的5%向原告支付违约金。合同还就其他事项作了约定。二、被告付款情况：（1）在签订《商品房买卖合同》之前，双方签订了两份《借款合同》，2011年11月19日签订的《借款合同》，借款金额为150万元，借款期限自2011年12月20日至2012年1月20日止，借款利率为月息2%，该笔借款在双方签订的《商品房买卖合同》中明确约定将借款本息153万元及2012年上半年租赁费310250元予以抵扣购房款1840250元。2013年2月4日签订的《借款合同》，借款金额为150万元，借款期限自2013年2月5日至2013年8月4日止，借款利率为月息3%，该笔借款在《商品房买卖合同》中未明确约定抵扣购房款，原告庭审中认可该借款抵扣被告购房款150万元，没有利息部分，被告认为该笔借款原告已抵扣了本息177万元，作为未清偿的债务，本息是一个整体，原、被告互负金钱债务，与购房款抵销的应是债务本息，然而，双方约定的利息超过法律规定的上限，利息应以年利率24%认定，抵销的本息为168万元。综上，被告以借款及租赁费折抵购房款合计为3520250元；（2）合同履行期间，除上述款项外，原告公司另向被告开具的十七张《收款收据》以及被告的三份银行转账凭证证明，自2011年12月20日至2017年11月23日期间，被告已累计向原告支付购房款320万元。综上，被告已累计向原告支付购房款6720250元，剩余购房款项1779750元未结清。三、产权登记情况：太原市杏花岭区人民法院生效的（2020）晋0107行初76号行政判决书中，太原市规划和自然资源局陈述，被告取得的房屋所有权是2012年通过法院强制执行办理，未办理土地分割证，依据《太原市地下空间国有建设用地使用权暂行管理办法》（并政办发（2018）61号）规定，在办理不动产登记时涉及地下空间土地补缴土地出让金问题，应当依法履行补缴程序方可办理登记，被告诉争的房产办理不动产登记，需要补交土地出让金。目前，太原市不动产登记遗留问题领导组，正在处理此类遗留问题。根据《太原市处理不动产登记遗留问题实施方案》，地下房屋已取得房屋所有权证或不动产权证书，但没有办理地下土地使用权出让，原建设单位存在的，按照现行地下空间使用权政策补办用地手续；原建设单位不存在的，由不动产权利人补交土地出让价款。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。根据合同约定，被告应于2014年12月31日前付清房款，现剩余购房款1779750元未结清，被告应当承担付款责任。诉争房产办理不动产登记，需要补交土地出让金，原告太原市伟利行房地产开发有限公司作为建设单位，应当按照现行地下空间使用权政策补办用地手续，补缴土地出让金，因此，原告应当承担补办用地手续补缴土地出让金的责任。当事人互负债务，没有约定先后履行顺序的，应当同时履行，一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求；诉争房屋的不动产产权登记作为遗留问题，原告对被告负有履行补办用地手续的义务，该义务通过具有法律效力的政府文件赋予原告，原告不履行该义务，被告有权行使同时履行抗辩权，故原告主张逾期付款违约金，本院不予支持。反诉原告李某已实际占有使用诉争房屋，不动产登记问题是遗留问题，其主张反诉被告在办理不动产权证书之前退还多付的453万元，没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十六条、第一百三十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：一、反诉被告太原市伟利行房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内补办坐落于太原市××路地下室A、B区用地手续补缴土地出让金；二、被告李某于原告太原市伟利行房地产开发有限公司履行上述义务的同时，支付原告太原市伟利行房地产开发有限公司剩余购房款1779750元；三、驳回原告太原市伟利行房地产开发有限公司的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告李某的其它反诉请求。案件受理费50912元，保全费5000元，由原告太原市伟利行房地产开发有限公司负担；反诉费37116元,由反诉原告李某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省太原市中级人民法院。审判长 吴 军人民陪审员 王润先人民陪审员 郭丽红 二0二0年十二月三十日书记员 白浩森