广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1391民初2143号原告：张*珍，女，汉族，1983年7月1日出生，住广东省深圳市福田区*****************，公民身份号码：622************722。委托诉讼代理人：许云均，北京市中闻（深圳）律师事务所律师。被告：伍*静，女，汉族，1981年6月24日出生，住湖南省新邵县*******************，公民身份号码：430************064。委托诉讼代理人：林佳文，广东指针律师事务所律师。第三人：惠州市世房联房地产经纪有限公司，住所地：惠州市惠阳区***************。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：李振兴，该公司工作人员。第三人：中国农业银行股份有限公司惠州大亚湾支行，住所地：惠州大亚湾中兴五路**之101。负责人：李琴枢。原告张*珍与被告伍*静、第三人惠州市世房联房地产经纪有限公司（以下简称世房联公司）、第三人中国农业银行股份有限公司惠州大亚湾支行（以下简称农行大亚湾支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月21日公开开庭进行了审理。原告张*珍的委托诉讼代理人许云均、被告伍*静的委托诉讼代理人林佳文、第三人世房联公司的委托诉讼代理人李振兴到庭参加诉讼。第三人农行大亚湾支行经本院传票传唤未到庭参加诉讼。审理过程中，被告伍*静向本院提起反诉，但未按期预交反诉案件受理费，按撤回反诉处理。本案现已审理终结。原告张华珍向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付购房款余款人民币400000元；2.判令被告向原告支付违约金（以人民币685000元为基数，按照日万分之四利率计算，自2019年12月26日起计算至实际付清之日止）暂计至2020年5月19日的违约金共计人民币39730元；3.判令被告承担本案的诉讼费用及保全费用。事实和理由：原告张*珍系涉案房产（惠州大亚湾西区龙海二路54号龙城天悦花园XXX号房）原所有权人，与被告伍*静于2019年8月25日签订《二手房买卖合同》。双方约定：该房产转让价为人民币685000元，由被告先行支付定金50000元，以及首付款250000元。该《二手房买卖合同》有原、被告双方签字、捺印，并有居间方世房联公司加盖公章，系三方真实意思表示。《二手房买卖合同》签订后，被告通过银行转帐方式向原告支付了定金人民币50000元以及首付款人民币235000元，共计人民币285000元。尚余人民币400000元购房款未支付。2019年12月25日，原、被告双方前往大亚湾区房管局进行了二手房转移登记，原告已完全履行了交付义务，被告应履行支付剩余房款的义务，且被告已将房产抵押给中国农业银行股份有限公司惠州大亚湾支行，并取得400000元贷款权限，完全有能力支付原告剩余房款。然而经原告多次催要，被告始终拒不支付，已构成根本违约，且其恶意违约的意图明显。由于被告无理由拒不支付原告购房款，已构成严重违约，原告特依据《中华人民共和国合同法》以及《民事诉讼法》相关规定向法院提起诉讼，请法院判如所请。被告伍*静辩称，一、在原告履行完修复涉案房屋的义务前，被告有权中止支付购房款余款40万元。2020年4月初，被告找到装修公司人员查看房屋，发现房屋漏水严重，装修公司称房屋漏水严重，无法装修，被告此后又找了两个装修公司，均表示要先把漏水问题解决了才能装修。被告找到房屋中介公司和原告多次沟通房屋修缮事宜，但截止至今，原告仍未履行房屋修缮的义务。根据《合同法》第一百一十一条瑕疵履行，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重做、退货、减少价款或者报酬等违约责任。被告得知房屋存在严重漏水问题后，一直与原告沟通解决问题。但原告至今仍不解决，原告作为房屋出卖方，应就房屋对买方承担质量瑕疵担保责任，应承担相应的修缮费用。二、被告不存在违约，无需支付违约金。因原告出售的房屋存在质量问题，原告应当先修缮好房屋，被告有权行使先履行抗辩，中止支付剩余款项，因此，被告不存在违约情形。另，原告计算的违约金过高。在2019年12月25日签订的《房地产买卖合同》（网签合同）中，关于违约责任，并没有确定需要按照每日万分之四计算违约金的约定，《房地产买卖合同》时间在后，应当以《房地产买卖合同》的约定为准。剩余房款是通过银行按揭的方式支付，2020年4月29日，第三人农行大亚湾支行才通知贷款已经审批好，此前从未通知过被告，因此即使计算违约金，起算时间也应该是从2020年4月29日起算。第三人世房联公司述称，没有意见。第三人农行大亚湾支行未作陈述。本院经审理认定事实如下：2019年8月25日，原告张华、被告伍*静在第三人世房联公司的促成下，三方签订一份《二手房买卖合同》，约定被告购买原告所有的位于惠州市大亚湾西区***********************，建筑面积85.96平方米，转让成交价为685000元，被告于签署本合同时支付定金50000元，于签署本合同之日起10日内付清首期款250000元，并于签署本合同10个工作日内向银行提交按揭贷款申请及相关资料。第十条约定放款，……如被告选择银行按揭付款方式，则银行承诺放款之金额由银行按照约定支付给原告。第十三条原被告双方约定交房日期为过户当天。第十四条约定如被告未按照本合同约定的期限履行义务，原告有权要求被告以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如被告逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，原告可要求被告继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求被告支付转让成交价20%的违约金或没收被告已支付的定金。第十五条约定如原告未按照本合同约定的期限履行义务，被告有权要求原告以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如原告逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，被告可要求原告继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求原告支付转让成交价20%的违约金或双倍返还被告已支付的定金。2019年12月25日，原被告双方另行签订《房地产买卖合同》并予以备案，约定被告购买原告的涉案房产，交易总金额为470000元，最后一期款470000元在办理好转让手续并核发新的《房地产权证》时付清。双方同意于2019年12月25日由原告将该房地产交付给被告使用。第六条约定违约责任，……被告决定中途不买及逾期15天仍未付清应缴房款时，作被告悔约处理，本合同即告解除，被告所交定金，原告不予退还，已付购房款原告在七日内退回被告，另赔偿原告零元的违约金，由原告在被告已付购房款中扣除。上述合同签订后，被告于2019年8月25日向原告支付定金50000元，于2019年11月1日向原告支付首付款235000元。原告按约定办理了过户手续，涉案房产于2020年1月13日过户登记至被告名下。之后，被告因涉案房产漏水问题多次与原告协商，双方于2020年4月29日签订《房屋返减维修协议》，其中载明：“原告一次性支付2000元托管给中介作为房屋维修费……待原告收到房屋按揭尾款后由中介代转给被告。被告于2020年4月30日上午9点前配合向农业银行电话通知同意放尾款，原告上午9点30电话银行核实是否收到被告通知同意放款。”同日，原被告签订《房屋补漏维修协议》，其中约定房屋室内、屋外补漏维修费由原告承担，费用为3000元，并约定维修时间为5月6日、7日两天。另查明，2020年5月13日，第三人农行大亚湾支行出具一份《关于伍*静购房贷款的情况说明》，其中载明：伍*静于2019年8月30日以涉案房产作抵押，向我行申请购房按揭贷款40万元，该贷款已于2019年10月31日审批通过。2020年4月15日，我行与伍*静共同完成不动产抵押登记手续后，因伍*静明确表示不同意上述贷款的发放，以致我行至今没有发放该笔贷款。本案在审理过程中，依原告张*珍的申请，本院查封了被告伍*静名下位于惠州大亚湾西区龙海二路54号龙城天悦花园XXX号房的产权[房产权证号：粤（2020）惠州市不动产权第40045**]。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，争议焦点为被告是否存在违约行为。原、被告先后签订了两份买卖合同，但实际按2019年8月25日签订的《二手房买卖合同》履行。《二手房买卖合同》中约定房屋转让总价为685000元，被告在支付了购房款385000元后，剩余购房款400000元向银行申请按揭贷款，虽然合同未约定剩余购房款的具体支付时间，但是根据第三人农行大亚湾支行出具的情况说明可知，被告的按揭贷款申请已于2019年10月31日通过审批，2020年4月15日第三人农行大亚湾支行已经可以向原告发放该款项，但被告以房屋存在漏水未修好为由不同意第三人农行大亚湾支行向原告发放贷款。之后，双方签订的《房屋返减维修协议》中约定对剩余购房款由被告在2020年4月30日通知农行大亚湾支行放款，但被告未通知银行放款，2020年5月1日起视为被告逾期付款，原告诉请被告支付剩余购房款400000元及违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。根据《二手房买卖合同》第十四条的约定，被告逾期付款的违约金以转让成交价685000元为基数，从2020年5月1日起按日万分之四计算至款项付清之日止。被告抗辩涉案房屋存在漏水问题，其中止支付剩余款项系行使先履行抗辩权的意见，并提供类案引证，因提供案件的事实与本案不相似，且本案中双方对维修问题已达成一致意见，约定先放款再返还维修费用，该抗辩意见及类案裁判意见，本院不予采纳、参照。原告在收到房款400000元后，应返还维修费用5000元给被告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告伍*静于本判决生效后十日内向原告张*珍支付购房款400000元及逾期付款违约金（违约金以685000元为基数，从2020年5月1日起按日万分之四计付至还清之日止）；二、驳回原告张*珍其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3947.98元、保全费3020元，合计6967.98元，由被告伍*静负担。此款已由原告预交不予退回，判决生效后由被告径付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判员  薛银标二〇二〇年八月二十日书记员  陈 露