上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初4478号原告(反诉被告)：上海峰路实业有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：陈鸣东，执行董事。委托诉讼代理人：魏璐，上海沪泰律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海纳相工贸有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：毛红，总经理。委托诉讼代理人：王鑫，上海乐邦律师事务所律师。原告上海峰路实业有限公司(以下简称“峰路公司”)诉被告上海纳相工贸有限公司(以下简称“纳相公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用简易程序审理，于2020年5月12日公开开庭进行了第一次庭审。审理中，被告纳相公司于2020年5月20日向本院提出反诉，本院依法受理后就本、反诉合并审理，并于2020年6月30日公开开庭进行了第二次庭审。因案情复杂，本案于2020年8月18日转为适用普通程序，于2020年10月20日公开开庭进行了第三次庭审。原告峰路公司的委托诉讼代理人魏璐、被告纳相公司的法定代表人毛红及委托诉讼代理人王鑫，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告峰路公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《租赁合同》；2.判令被告立即腾空并返还原告位于上海市松江区洞泾镇欣业路XXX号厂房；3.判令被告支付原告截止至2019年12月19日租金168,000元及2019年12月20日起的租金(以20,250元/月为标准，计算至实际返还之日止)；4.判令被告支付原告逾期交付违约金60,750元(押金20,000元予以冲抵)。审理中，原告放弃第1、2项诉讼请求，并变更第3、4项诉讼请求为：判令被告支付原告自2018年12月20日起至2020年5月26日止的租金273,300元(以20,250元/月为标准，已扣除已付租金75,000元)；判令被告支付逾期支付租金的利息损失(以273,300元为基数，自2020年5月27日起至判决生效之日止，按照LPR计算)。事实和理由：被告因经营需要，向原告承租位于上海市松江区洞泾镇欣业路XXX号的厂房作为仓库使用。双方于2018年6月8日签订了《租赁合同》，约定免租期、租赁期限为2018年6月20日至2023年6月19日，年租金(含物业费)为243,000元，租金支付方式为付六押一，押金20,000元，并约定违约责任等内容。合同签订后，原告按约将厂房交付给被告使用，被告仅支付部分租金。原告多次向被告催讨拖欠的租金，被告仍拒不支付。为维护自身合法权益，原告诉至法院要求判如所请。审理中，原告补充陈述，因被告在第一次庭审时，仍表达需要使用系争厂房，在经协商后确定的房屋交付时间，被告仍没有交付房屋，后于2020年5月26日，被告通知法院其已搬离，原告接到法院通知后去厂房现场，发现被告已搬离，但现场存在大量垃圾，且被告损坏了系争厂房的卷帘门，原告保留主张系争厂房垃圾清理费及卷帘门损坏费用。被告纳相公司辩称，1.原、被告双方签订的租赁合同系无效合同；2.租金是预付的，被告实际已经支付租金至2019年5月30日，被告应原告的要求搬离位于上海市松江区洞泾镇欣业路XXX号6栋的厂房(以下简称“系争厂房”)，此后未实际使用系争厂房，并且双方约定租赁系争厂房用于生产加工，而系争厂房无法用于生产，系争厂房被告环保部门查封导致被告停产，合同目的无法实现，被告于2019年5月30日之后未实际使用系争厂房，后于2019年10月底搬离系争厂房时，已告知原告系争厂房内的物品不需要了，故被告不应支付2019年5月30日之后的租金，若应支付租金，也应以实际过错来分担支付；3.不同意支付利息损失，因被告不存在恶意拖欠房租的行为，被告不支付房租是因为搬离系争厂房后，导致被告工具失窃，系争厂房内有被告的物品，被告想搬离时，原告不允许被告搬离；5.对原告计算利息损失的起算时间和计算标准无异议，但应以实际欠付租金为基数。审理过程中，被告纳相公司向本院提出反诉请求：1.判令解除原、被告签订的《租赁合同》；2.判令原告返还被告押金20,000元；3.判令原告支付解约违约金60,750元；4.判令原告赔偿被告装修损失费300,000元；5.判令原告赔偿被告设备损失400,000元。审理中，被告放弃第3、5项反诉请求，并变更第1、4项诉讼请求为：确认原、被告签订的《租赁合同》无效；判令原告赔偿被告装修损失70,000元。事实和理由：2018年6月8日，被告因仓储加工需要，经房产中介介绍拟准备租赁系争厂房，原告在正式签署租赁合同前曾询问原告该处厂房是否可以用于仓储生产并能满足当地产业政策且有符合政策的环保手续，原告工作人员陈某某曾亲口承诺说该厂房可以用于仓储和生产，同时，被告在征得原告同意后开始装修厂房，装修费用约300,000元，此时被告才正式与原告签署了租赁合同。租赁原合同第一款第一条中约定租赁用途是仓储加工，后来原告以合同需要备案为由将合同拿走(此合同签署时未加盖骑缝章)，等拿回给被告的时候被告未仔细查看第一条的内容，直至2019年5月30日当地环保部门责令被告停止生产时，才发现原合同中的租赁用途被修改为做仓库使用。环保部门查封了系争厂房后，原告采取欺骗手段告知被告先将设备机器全部转移到沪松公路XXX号处配合环保检查，等检查结束后重新安排场地给被告生产，至2019年11月5日14时许被告发现其放置在沪松公路XXX号的设备及其它物品均不见了，于是被告报警后，洞泾派出所出警予以受理。因原告在签署租赁合同时存在欺诈和虚假承诺，导致系争厂房无法满足正常的业务需求，造成大量的客户订单无法完成，应认定合同无效，由此导致的所有损失由原告承担。故被告为维护自身合法权益，故提起反诉，请求判如所请。原告峰路公司针对被告纳相公司的反诉辩称，1.被告的反诉请求，没有事实及法律依据。被告租赁系争厂房是用于仓储，租赁合同明确约定了租赁用途，并且约定被告不得擅自更改房屋用途，被告办理环评备案时就填写的是木箱仓储；2.原告出租的只是系争厂房，沪松公路房屋不是原告所有，被告是否丢失物品与本案无关；3.被告占有系争房屋，且正常使用，也正常支付了第一期租金，但仅支付了部分第二期租金，经原告多次发函催讨租金，在第一次庭审中被告先是说已经搬离了系争房屋，后又陈述需要继续使用，在约定交付房屋日期时，被告也没有办理交接，后于2020年5月26日才通知原告搬离；4.同意租赁合同无效，但系争厂房，原告并非产权人，原告不具备法律知识，看到产权证也未发现建筑面积为0，系争厂房所在场地大面积房屋多年都是合法使用，即使原告存在过错，也认为明显小于无证出租方的过错；6.同意返还押金，但要求抵扣原告主张的利息损失。本院经审理认定事实如下：系争厂房坐落于上海市松江区洞泾镇花桥村，所处地块的地号为上海市松江区洞泾镇1街坊51/6丘，权利人为案外人上海太阳鸟游乐设备有限公司(以下简称“太阳鸟公司”)，使用权来源为划拨，用途为工业，房屋产权证上的幢号、室号或部位、建筑面积、类型、用途、层数、竣工日期均无信息记载，不动产登记簿上的建筑面积显示为0。2018年5月16日，案外人太阳鸟公司与原告签订《租赁合同》一份，约定太阳鸟公司将系争厂房所在的欣业路XXX号(洞泾镇1街坊51/6丘)出租给原告，建筑总面积为12,694平方米，租赁期限自2018年5月17日至2028年5月16日。该份合同另对租金等其他有关事项作出了约定。2018年6月8日，原告作为甲方(出租方)、被告作为乙方(承租方)签订《租赁合同》一份。约定：原告将系争厂房出租给被告做仓库使用，面积约530平方米(含公摊面积)，在租赁期限内，未事先征得原告的书面同意，被告不得擅自更改该厂房的使用用途；租赁期限从2018年6月20日至2023年6月19日止，免租期自2018年6月8日至2018年6月19日止；租金及物业费每年合计为243,000元，租金应6个月支付一次，每次支付应提前15天，先缴费后用房；租赁协议签订时，被告在缴纳完首次付款后同时应向原告支付一个月押金20,000元作为租赁保证金，租赁关系终止时，原告收取的租赁保证金除用以抵充合同约定由被告承担的费用外，剩余部分无息归还被告；被告完成支付租金外，每月还需支付生产、生活用水费8元/吨，电费1.5元/度，物业费每月2元(物业费已含租金内，不含清理生产垃圾)，物业管理范围为：公告区域的绿化、场地卫生、安保；原告必须确保被告正常经营的用电为20KVA；原告应积极协助被告合法生产营业，提供必要的帮助和配合；租赁期内如遇市政动迁或旧区改造等不可抗拒的因素及当地政府检查(不符合当地政府要求等)导致被告无法生产，被告所有损失与原告无关，若造成合同无法履行，原告应通知被告，同时原告退还被告已交租金中尚未使用阶段的租金费，被告30天内无条件撤离，若造成双方损失的，原告与被告互不承担赔偿责任，合同即终止；任何一方违约，将以叁个月租金作为违约金赔偿给另一方，此外双方将不做其他任何赔偿；租赁期满后，被告应按时返还租赁房屋和有关设施设备，未经原告同意逾期返还的，每逾期一日，被告应按日租金的两倍支付占有期间的使用费用；承租期内，被告不得违背环保责任，应保护自然环境，如遇周围厂区争议，责任由被告负责。另该合同补充条款约定：2018年6月20日至2020年6月19日租金递增10%，每年租金合计267,300元……。该份合同落款处甲方负责人签名为案外人陈某某。2018年7月23日，被告填写《建设项目环境影响登记表》一份，就系争厂房被告列明项目名称为水箱仓储，项目投资200,000元，环保投资50,000元，拟投入生产运营日期为2018年7月20日，建设性质为改建。并且被告承诺所填写各项内容真实、准确、完整，如存在弄虚作假、隐瞒欺骗等情况及由此导致的一切后果由被告法定代表人毛红承担全部责任。2019年5月30日，松江区洞泾镇环境保护委员会向被告出具《企业环保法律责任告知书》一份，地址为系争厂房，告知被告应依法承担相应的环保法律责任；若企业违反相关法律，松江区生态环境局将对当事人依法进行查处。同时，按照要求，目前未取得审批意见、未完成环保竣工验收以及环保竣工验收不合格的生产项目，必须立即停止生产，直至环保手续完善。2019年11月20日，原告委托律师向被告发送《律师函》一份，载明：被告应于2018年12月5日支付2018年12月20日至2019年6月19日的租金121,500元，现被告仅向原告支付了75,000元，尚余46,500元未支付；被告应于2019年6月5日支付2019年6月20日至2019年12月19日的租金121,500元。通知被告应按合同约定，立即向原告支付拖欠的上述租金，共计168,000元；于2019年11月31日前向原告支付滞纳金22,835元……。被告自述该律师函于2019年11月份收到。另查明，2019年11月4日，上海市公安局松江分局洞泾派出所出具《治安调解协议书》一份，写明案外人毛某、韩某某于2019年11月4日，双方在上海市松江区洞泾镇沪松公路XXX号内因租赁纠纷发生口角争执，后发生肢体接触造成毛某胸部挫伤(伤势轻微待鉴定)，后经调解，案外人双方达成调解协议。2019年11月5日，被告的法定代表人毛红报警称，其于2018年6月8日租下系争厂房，后因环评等问题，在房东安排下于2019年9月15日将工具设备搬至本市洞泾镇沪松公路XXX号，报警当日接到工人电话称发现放在上述地方的工具设备不见，而2019年11月4日中午上述物品还在……。再查明，2020年7月21日，上海市松江工业区洞泾分区管理委会员出具《证明》一份，证明案外人太阳鸟公司，产权登记地址为上海市松江区洞泾镇花桥村1街坊51/6丘的房屋，是经上海市松江区规划和自然资源局(原上海市松江区规划管理局)批准建设的，是合法的建筑，相关土地和房屋已搬离上海市房地产权证。后本院向上海市松江区规划和自然资源局发出协助调查函，要求协助调查：位于松江区洞泾镇花桥村的房屋(土地宗地号：松江区洞泾镇1街坊51/6丘)是否有建设工程规划许可证或是否存在相关主管部门批准建设的材料。该局于2020年8月24日出具复函，载明上述项目未办理建设工程规划许可手续。2020年7月13日，上海市松江区洞泾镇环境保护委员在本院调查令上说明：因当时的封条不作为行政强制措施，封条目的是作为企业资源停产后的记号和象征，停止供电是在取得违法单位在场人员同意后进行。后本院向该委员会发出协助调查函，要求协助调查系争厂房是否被查处及被查处的原因、具体停止供电时间、系争厂房在无建设工程许可证的情况下是否可以办理环评手续、是否可以作为水箱仓储项目使用。该委员会于2020年9月14日出具复函，载明：被告在系争厂房的建设项目，未按《中华人民共和国环境影响评价法》、《建设项目环境保护管理条例》的规定，依法办理环境影响评价审批手续。被告在2018年7月以“木箱仓储”项目填报了《建设项目环境影响登记表》，该厂房可以作为木箱仓储项目使用，但是现场检查中发现该企业的建设项目与登记备案表中的描述严重不符，存在木制品加工工艺(附现场照片)，属于“木制品制造”，应编制环评报告表，报送松江区生态环境局审批，并在落实相应环保措施，完成环保竣工验收后，方可投入生产加工，故该委员会在告知被告法律责任之后，督促其自行停止生产，被告表示愿意自行停产，关闭车间内生产用电用闸(办公照明不受影响)，因此不存在“停止供电”的情况，系争厂房所在区域属于规划产业以外的区块(即：198区域)，根据相关规定，可以通过区政府“一事一议”程序办理环评手续，办理环评手续所需申请材料中并无“建设工程许可证”一项。审理中，原、被告一致确认：被告已付押金20,000元；被告已支付2018年6月20日至2018年12月19日的租金，后被告另支付租金75,000元；被告对系争厂房在2020年5月26日已形成附合的装修现值为70,000元。审理中，原告提供系争厂房的照片及光盘，欲证明被告直至2020年5月26日才搬离系争厂房，系争厂房留有大量垃圾。对此，被告对上述证据真实性均无异议，但关联性有异议，认为被告已于2019年5月30日搬离，后多次要求将系争厂房内设备搬走，但原告不同意。被告提供其法定代表人毛红与微信号为cjmXXXXXXXX(电话号码为XXXXX****XX)的微信聊天记录，欲证明该微信号为案外人陈某某，签订合同时原告知晓被告承租厂房是用于生产，且原告承诺可以生产；2019年5月30日之后系争厂房在原告的控制之下，被告想将剩余材料搬离，原告一直不允许。其中2019年6月25日，毛红提到“电都没有”、“我怎么生产”、“没电我就不能生产，没的生产我借了这干嘛”、“上周我可以搬来生产啊”。对此，原告确认陈某某曾系原告的员工，但在2019年6月离职后无法联系，故无法核对该聊天记录真实性，对被告的证明目的也不予认可，认为陈某某在微信中也并未直接回应，租赁目的应以合同约定为准。另，被告提供其法定代表人毛红与被告工作人员及被告工作人员与案外人韩某某的微信聊天记录，欲证明被告已于2019年5月30日搬离系争厂房，留下的物品原告不同意其搬离。对此，原告不予认可，认为被告工作人员与被告存在利害关系，韩某某为原告现场管理人员，但其微信聊天记录未能证明被告搬离的事实。被告提供其法定代表人毛红与案外人韩某某的微信聊天记录，欲证明原告让其搬离系争厂房至新厂房，系争厂房自2019年5月30日即处于原告控制下，被告一直想搬离剩余材料，但原告不允许。其中，2019年9月25日毛红发送微信“你把门打开，我拿点东西”，韩某某回复“那你什么时候把房租交了吧，老板娘房租想想办法吧，现在也过了这么久了，但是老大说两三天两三天，现在过了多久了也没有，一点点消息都没有”，被告人员回复“我也跟你讲了，月底我进账，我会给你的安排，我这没进账了对吧，我也不是说不给你……一来就搞个把门关起来有什么意思呢？……我今天跟你讲，你把门开一下，我拿点东西你们又不干，我不干活了，总可以吧”。原告对上述微信聊天记录的真实性予以认可，但认为不能证明原告让被告搬离，微信聊天记录中的厂房照片也为系争厂房的，原告一直在问被告催讨租金，韩某某陈述未将系争厂房实际上锁，一直在被告的控制下，该聊天记录也提到了电费问题，说明至少在2019年9月，被告仍然在使用系争厂房。以上事实，有上海市房屋产权证、不动产登记簿、租赁合同、建设项目环境影响登记表、治安调解协议书、接报回执单、企业环保法律责任告知书、律师函、证明、协助调查函、复函、微信聊天记录、照片、光盘及当事人的陈述予以证实，本院予以确认。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据上海市松江区规划和自然资源局出具的复函，系争厂房未办理建设工程规划许可手续，故原、被告就系争厂房所签订的《租赁合同》无效。就本案原、被告之间就租赁合同无效的过错责任而言，原告作为出租人理应确保出租标的物为合法建筑，故原告就合同无效应承担主要责任；被告作为承租人，签约前未谨慎审查租赁标的物的相关情况，应承担次要责任。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。虽原、被告之间的《租赁合同》无效，但被告仍应向原告支付其占有使用系争房屋期间的占有使用费，现原、被告均确认被告已将2018年6月20日至2018年12月19日的占有使用费及物业费付清，之后被告仅支付了75,000元。根据原告提供的照片、视频资料及庭审查明的事实，被告直至2020年5月26日才将系争厂房腾空并返还给原告，被告提供的微信聊天记录并不足以证明被告有向原告交还系争厂房的意思表示，故被告应当向原告支付2018年12月20日至2020年5月26日的占有使用费及物业。关于计算标准，本院认为虽《租赁合同》约定系争厂房作为仓库使用，但根据合同约定的用电情况及被告提供的微信聊天记录，可以反映出原告明知被告承租系争厂房用于生产，而根据被告填写的《建设项目环境影响登记表》及环保部门出具的告知书、复函，被告对系争厂房仅能作为木箱仓储项目使用亦是明知，仍然一直使用系争厂房，并未及时返还。故结合双方过错程度、减损义务等因素，酌定被告向原告支付自2018年12月20日至2020年5月26日的占有使用费及物业费共计249,088元(243,000元÷365天*161天+243,000元÷365天*362天*0.9，扣除被告已付的75,000元)。另，被告未按合同约定及时足够支付占有使用费及物业费，故原告主张相应的利息损失，于法有据，本院予以支持。现被告对该利息损失计算的起算时间及计算标准，均无异议，故被告应向原告赔偿利息损失(以249,088元为基数，自2020年5月27日起至判决生效之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计算)。关于被告主张的装修损失，现原、被告双方均确认被告已形成附合的装修现值为70,000元，本院结合双方的过错责任，酌定原告赔偿被告装修现值损失49,000元。关于押金20,000元，合同无效后原告理应返还给被告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海峰路实业有限公司与被告(反诉原告)上海纳相工贸有限公司于2018年6月8日签订的《租赁合同》无效；二、被告(反诉原告)上海纳相工贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海峰路实业有限公司自2018年12月20日起至2020年5月26日止的房屋占有使用费及物业费249,088元；三、被告(反诉原告)上海纳相工贸有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)上海峰路实业有限公司利息损失[以249,088元为基数，自2020年5月27日起至判决生效之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计算]；四、原告(反诉被告)上海峰路实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)上海纳相工贸有限公司押金20,000元；五、原告(反诉被告)上海峰路实业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告(反诉原告)上海纳相工贸有限公司装修现值损失49,000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5,116元，反诉案件受理费3,959元，合计诉讼费9,075元，由原告(反诉被告)上海峰路实业有限公司负担802.50元(已付)，由被告(反诉原告)上海纳相工贸有限公司负担8,272.50元(已付3,959元，剩余4,313.50元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  李 娜审 判 员  陈贤聪人民陪审员  沈 琼二〇二〇年十一月十九日法官 助理  许惠堡书 记 员  诸金辉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。