上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初4295号原告：上海竑御信息技术有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：施圣杰，执行董事。委托诉讼代理人：王凯，上海融孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王兆磊，上海融孚律师事务所律师。被告：上海凭海靠风企业管理咨询有限责任公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区加太路****楼东部层**。法定代表人：赵永亮，董事长。原告上海竑御信息技术有限公司(以下简称竑御公司)与被告上海凭海靠风企业管理咨询有限责任公司(以下简称凭海靠风公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月20日立案后，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2020年9月14日公开开庭进行了审理。原告竑御公司的委托诉讼代理人王兆磊到庭参加诉讼。被告凭海靠风公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告竑御公司向本院提出诉讼请求(经变更)：1.判令原、被告之间签订的《办公楼租赁合同》(以下简称租赁合同)于本案起诉状副本送达被告之日解除；2.判令被告向原告原状返还上海市静安区江场路XXX弄XXX号“东贤大厦”办公楼21层01单元房屋(该层数为名义楼层，产证楼层为18层01单元，以下简称系争房屋)；3.判令被告向原告支付装修期的租金231,656.37元；4.判令被告向原告支付合同期内的租金(自2019年10月1日起计算至合同解除之日止；欠付租金每满一个月的，按月支付，月租金为77,218.79元；欠付租金未满一个月的，按日支付，日租金为2,538.70元)；5.判令被告向原告支付合同期内的物业管理费(自2019年9月1日起计算至合同解除之日止；欠付物业管理费每满一个月的，按月支付，月物业管理费为14,216.72元；欠付物业管理费未满一个月的，按日支付，日物业管理费为472.20元)；6.判令被告向原告支付合同解除之日至被告实际返还房屋之日止的房屋占有使用费、物业管理费(房屋占有使用费按每日2,538.70元计算；物业管理费按每日472.20元计算)；7.判令被告向原告支付违约金274,306.53元；8.判令被告向原告支付逾期付款违约金(以被告尚未支付的租金及物业管理费为基数，按日万分之五的标准，自应付之日计算至实际清偿之日止)。事实与理由：2018年7月20日，原告与被告签订《办公楼租赁合同》,约定原告将系争房屋出租给被告。合同签订后,原告按约向被告交付了系争房屋。被告自2019年9月起开始拖欠租金、物业管理费。为维护原告的权益，原告起诉来院。被告凭海靠风公司未答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月20日，竑御公司作为出租人(甲方)、凭海靠风公司作为承租人(乙方)签订租赁合同，竑御公司将系争房屋出租给凭海靠风公司作为办公室使用。租赁合同约定：系争房屋租赁面积为507.74平方米；装修期为3个月，自交付日起开始计算，即自2018年11月1日起至2019年1月31日止；装修期期满后的首日为起租日，租赁期自起租日起3年，即租赁期为2019年2月1日起至2022年1月31日止；装修期内，乙方无须支付租金，但仍需支付物业管理费及本合同项下乙方应付的其他费用；若合同因乙方违约而提前终止，甲方有权向乙方索取装修期内所免去的租金；租金按建筑面积计算，每天每平方米为5元，月租金为77,218.79元，除首期租金外，自起租日起，乙方应于每月的25日或之前向甲方付清下个月的租金(如当月25日为节假日的，于25日前的工作日支付)；如租赁期满或提前终止时的最后一个月内的租赁期间不足一个公历月，则该等月份的租金根据当年度租金的日租金标准乘以该月内的实际租赁天数计算；乙方向甲方支付相当于三个月租金及物业管理费之和的金额作为房屋租赁保证金，为274,306.53元；如因乙方擅自中途退租和/或违反本合同的其他约定，而致甲方行使解除本合同权利，甲方可全部没收租赁保证金而无须归还乙方；租赁期内，物业管理费由乙方支付，按照建筑面积每平方米每月28元的标准计算，月物业管理费为14,216.72元；除装修期内及首期物业管理费外，自起租日起，乙方应于每月的25日或之前向物业管理公司付清下个月的物业管理费(如该月25日为节假日，于25日前的工作日支付)；如租赁期满或提前终止时的最后一个月内的租赁期间不足一个公历月，则该等月份的物业管理费应按每天每平方米0.93元的标准收取；乙方向甲方交还该房屋前，应自付费用对该房屋进行打扫和清理，使该房屋处于完好和可出租状态(自然损耗除外)，乙方如对该房屋进行了装修、增建或改建，甲方有权要求乙方在租赁期满或本合同提前终止前将该房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担；如乙方逾期未将该房屋恢复原状，甲方可自行或聘请物业管理公司或其他第三方以代为处理，由此发生的一切费用由乙方承担，甲方有权向乙方追索或于租赁保证金中扣除该费用；乙方在租赁期内累计逾期支付租金或其他费用超过30日，甲方可书面通知违约一方解除本合同，违约方应向守约方按当年度月租金及月物业管理费之和的3倍支付违约金，给守约方造成损失的，如违约方支付的违约金不足抵扣守约方损失的，违约方还应向守约方补足损失与违约金的差额部分；若出现本合同规定情形而甲方行使解除本合同之权利，甲方除有权依据前述的约定要求乙方承担违约金，甲方还有权向乙方追索乙方在装修期内所免去的所有租金，并没收乙方支付的租赁保证金；若乙方向甲方逾期支付本合同规定的任何款项包括但不限于租金、物业管理费、租赁保证金、公用事业费、机动车停车位租金(如有)、装修保证金(若有)等本合同约定应由乙方向甲方或物业管理公司支付的任何费用的，在不影响甲方其他权利或补救的前提下，每逾期一日，则乙方需按未付款项千分之三的标准向甲方支付违约金；租赁合同另对其他事项进行了约定。2019年9月20日，竑御公司向凭海靠风公司发送催款函，认为凭海靠风公司在东贤大厦租赁1901、1903、1904、22F、23F、20F、21F办公室2019年9月租金共计1,509,392.99元，按东贤大厦租赁合同约定应于2019年8月25日前支付，要求凭海靠风公司马上安排支付。2019年9月30日，凭海靠风公司支付9月租金77,218.79元。2019年10月27日，凭海靠风公司向案外人上海世联行股权投资管理有限公司发送通知函。内容为：我司于2018年7月与9月就位于上海市静安区江场路XXX弄XXX号(东贤大厦)19层01单元、19层03单元、19层04单元、20层01单元、20层02单元、20层03单元、20层04单元、21层01单元、21层02单元、21层03单元、21层04单元、22层01单元、22层02单元、22层03单元、22层04单元、23层01单元、23层02单元、23层03单元与贵司所代理的公司(涵盖18份《办公楼租赁合同》中18家甲方签署主体)签订了《办公楼租赁合同》；因我司业务规划调整原因，现就我司提前解除《办公楼租赁合同》事宜正式函告贵司如下：一、我司将于2019年10月28日起提前解除《办公楼租赁合同》，自《办公楼租赁合同》解除之日起，我司将不再继续租赁贵司所代理公司的租赁房屋；二、我司愿与贵司及所代理公司协商相关房屋退租交接事宜。2019年10月28日，竑御公司收到凭海靠风公司的退租函，并发现凭海靠风公司于当日搬出系争房屋，但未与竑御公司办理交接。竑御公司表示，竑御公司在收到解除函件后，即开始联系凭海靠风公司，但是合同载明的凭海靠风公司联系人(李娜)已经离职，合同载明的联系地址是凭海靠风公司所承租的另一间房屋，凭海靠风公司也已经从该房屋搬出，导致竑御公司一直无法有效联系到凭海靠风公司。之后，竑御公司联系到凭海靠风公司的其他人员，并将催款函交给他们，但是均未得到明确的回复，竑御公司也未联系上凭海靠风公司的法定代表人，竑御公司至今未收房。凭海靠风公司未支付2019年9月1日之后的物业管理费及2019年10月1日之后的租金。由此，竑御公司起诉来院，请求判如所请。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方应当恪守，按约履行自己的义务。凭海靠风公司虽然曾向竑御公司送达解除函，但是凭海靠风公司并无法定的或约定的合同解除权，故不发生合同解除的效力。凭海靠风公司欠付租金与物业管理费超出30天，竑御公司有权单方解除合同，并且要求凭海靠风公司承担违约责任。竑御公司现主张合同于诉状副本送达之日起解除，并无不当，本院确定租赁合同于2020年8月11日解除。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。凭海靠风公司向竑御公司发送解除函，并搬离系争房屋，以实际行为表示不再继续履行租赁合同，竑御公司在沟通未果的情况下，应及时收回房屋另行利用，防止损失扩大。结合本案的实际情况，本院酌情确认竑御公司收回房屋的合理时间为2020年1月10日前，竑御公司要求凭海靠风公司原状返还系争房屋的诉讼请求本院不予支持。对于竑御公司主张的各项费用，本院认定如下：1.租金、物业管理费及占有使用费。鉴于本院确认合同于2020年8月11日解除，竑御公司应于2020年1月10日前收回房屋，根据双方约定的租金及物业费的计算方式，凭海靠风公司应支付的租金为257,043.37元、物业管理费为61,588.86元，不需支付占有使用费；2.违约金。竑御公司要求在没收保证金的基础上，要求凭海靠风公司支付274,306.53元，其法律性质实际系将租赁保证金274,306.53元作为解除合同的违约金予以没收后，另行要求凭海靠风公司支付274,306.53元违约金，也就是违约金的金额共计548,613.06元。考虑到合同履行的情况、竑御公司将系争房屋恢复原状的时间与费用、竑御公司另行招租的合理空置损失等因素，本院认为竑御公司的主张相对合理，本院对竑御公司的该主张予以支持；3.装修期的租金231,656.37元。竑御公司的该主张有合同约定，本院予以支持；4.逾期付款违约金，竑御公司主张按日万分之五的标准计算逾期付款违约金，低于合同约定标准，本院予以确认。结合合同约定，凭海靠风公司应支付竑御公司的逾期付款违约金的计算方式，本院确认为：以14,216.72元为本金，按日万分之五的标准，自2019年8月24日起计算至实际清偿之日止；以91,435.51元为本金，按日万分之五的标准，自2019年9月26日起计算至实际清偿之日止；以91,435.51元为本金，按日万分之五的标准，自2019年10月26日起计算至实际清偿之日止；以91,435.51元为本金，按日万分之五的标准，自2019年11月26日起计算至实际清偿之日止；以30,108.98元为本金，按日万分之五的标准，自2019年12月26日起计算至实际清偿之日止。凭海靠风公司经传票传唤未出庭答辩，放弃了自己的诉讼权益，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海竑御信息技术有限公司与被告上海凭海靠风企业管理咨询有限责任公司之间签订的房屋租赁合同于2020年8月11日解除；二、被告上海凭海靠风企业管理咨询有限责任公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海竑御信息技术有限公司租金257,043.37元、物业管理费61,588.86元；三、被告上海凭海靠风企业管理咨询有限责任公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海竑御信息技术有限公司逾期付款违约金(以14,216.72元为本金，按日万分之五的标准，自2019年8月24日起计算至实际清偿之日止；以91,435.51元为本金，按日万分之五的标准，自2019年9月26日起计算至实际清偿之日止；以91,435.51元为本金，按日万分之五的标准，自2019年10月26日起计算至实际清偿之日止；以91,435.51元为本金，按日万分之五的标准，自2019年11月26日起计算至实际清偿之日止；以30,108.98元为本金，按日万分之五的标准，自2019年12月26日起计算至实际清偿之日止)；四、被告上海凭海靠风企业管理咨询有限责任公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海竑御信息技术有限公司违约金274,306.53元；五、被告上海凭海靠风企业管理咨询有限责任公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海竑御信息技术有限公司装修期的租金231,656.37元；六、对原告上海竑御信息技术有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,553.31元，由原告上海竑御信息技术有限公司负担4,000元，由被告上海凭海靠风企业管理咨询有限责任公司负担12,553.31元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  荣琼英人民陪审员  葛安基人民陪审员  蔡凌军二〇二〇年十一月十七日书 记 员  夏 雪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。