淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0812民初3191号原告：王正军，男，汉族，1975年9月15日出生，住淮安市。委托诉讼代理人：刘莲香，系王正军妻子。原告：刘莲香，女，汉族，1979年3月12日出生，住淮安市。两原告共同委托诉讼代理人：陈玉江，江苏岸庆律师事务所律师。被告：张锦乔，女，汉族，1971年5月12日出生，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：卢伯和，江苏预原律师事务所律师。被告：清浦区心家房产信息中心，住所地淮安市清江浦区人民南路西大街**商业大厦，统一社会信用代码：92320811MA1TWTNEXA。经营者：谢余生，男，汉族，1972年5月23日出生，住清江浦区。委托诉讼代理人：张明，男，汉族，1972年6月16日出生，住清江浦区。第三人：钱增珠，男，汉族，1972年9月26日出生，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：顾逸民，淮安市大成法律服务所法律工作者。原告王正军、刘莲香与被告张锦乔、清浦区心家房产信息中心（以下简称“心家房产”）、第三人钱增珠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告王正军、刘莲香及其委托诉讼代理人陈玉江，被告张锦乔的委托诉讼代理人卢伯和，被告心家房产的经营者谢余生及其委托诉讼代理人张明，第三人钱增珠的委托诉讼代理人顾逸民到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王正军、刘莲香向本院提出诉讼请求：1、判决确认被告张锦乔解除与原告的房屋买卖合同通知无效；2、判令被告张锦乔继续履行《淮安市存量房买卖及居间合同》，将位于清江浦区房屋交付给原告并协助办理房屋产权过户手续，并将涉案房屋原有户口迁出；3、判令被告张锦乔赔偿原告违约金30000元，中介费损失15500元；4、判令被告心家房产协助办理涉案房屋交付及产权过户等手续。事实与理由：2019年10月16日，原、被告签订《淮安市存量房买卖及居间合同》，约定原告购买被告张锦乔位于房屋，房屋总价129.6万元，首付款含定金49.6万元在产权过户时付清，余款待银行贷款发放时付清，合同还约定了违约责任等事项。因原告购买的是学区房，为了促使合同尽快履行，原告后同意全款购房。2020年3月27日，买卖双方及中介一起到服务中心办理房屋过户及房款交付手续，因被告张锦乔及其代理人钱增珠不配合，导致未能办理房屋过户及房款交付手续。后原告又联系张锦乔代理人钱增珠，催促尽快履行合同。2020年4月3日，原告书面催促被告张锦乔及其代理人，要求尽快提供有效购房款收款账号，便于原告及时付款，但被告张锦乔及其代理人钱增珠故意拖延，不给明确意见也不提供银行账号。2020年5月6日，被告张锦乔通过其代理人钱增珠通知原告解除房屋买卖合同。原告认为被告单方解除行为无事实和法律依据，该解除行为无效。后原告了解到被告张锦乔恶意违约行为于2020年3月27日即发生了，被告张锦乔于2020年3月27日办理了涉案房屋不动产权证挂失手续。合同约定中介费由违约方承担，被告张锦乔违法解除合同，应当承担中介费。原告准备好全部购房款，可以支付给被告张锦乔或支付至法院。如果因被告行为导致原告子女无法使用涉案房屋学区学位，被告应赔偿原告损失20万元，原告对此保留另案主张的权利。请求支持原告诉讼请求。被告张锦乔辩称：被告张锦乔未与原告签订买卖合同，也未向原告发出解除合同通知，原告所诉不是事实，其诉讼请求不应支持。被告张锦乔确实委托过钱增珠参与商谈房屋买卖，但没有授权钱增珠签字权利。被告张锦乔欠钱增珠一些钱，钱增珠忽悠被告张锦乔卖房还钱，被告张锦乔将房产证给了钱增珠。后被告张锦乔发现中介与钱增珠不可靠，就补办了房产证。被告张锦乔未书面授权钱增珠签订合同，亦未追认或补签合同，故原告与被告张锦乔之间不存在买卖合同关系。被告心家房产辩称：钱增珠拿涉案房屋产权证到心家房产登记，故心家房产认为钱增珠有权与原告签订涉案房屋买卖合同。买卖合同约定原告要贷款，原告一直没办理贷款，正常情况下，10个工作日就可以办理贷款，因为原告一直没有送资料，贷款就耽误了，过户也就耽误了。后来原告说要全款购房。2020年3月27日，原、被告三方均到房产交易中心，但因为细节问题没谈好，因为房屋价格上涨、税收等问题，双方闹得不愉快。因为与张锦乔是在2020年3月27日第一次见面，要求张锦乔提供身份证确认是否其本人，张锦乔一直没有出示身份证，原告也就没打房款。之前一直是钱增珠与心家房产及原告谈的，钱增珠没有出示过张锦乔的委托书，但是他出示了房产证和张锦乔身份证复印件及钱增珠本人身份证复印件。请求法院依法判决。第三人钱增珠述称：原告诉请无事实和法律依据。张锦乔原系钱增珠嫂子，因感情不和，张锦乔与钱增珠哥哥于2017年离婚。张锦乔欠钱增珠钱，钱增珠催促张锦乔还款，张锦乔就跟钱增珠讲只有卖房，钱增珠就说帮她看看，手续她来办。于是钱增珠要求张锦乔把房产证给钱增珠在中介处登记。钱增珠想尽量促成交易，原告交付房款后，钱增珠就可把钱拿回来，就要求张锦乔和原告办理相关手续。但是，钱增珠和原告签订合同后，原告既不办理贷款手续，又提出降价要求，到最后又要低价网签且不写说明，阻碍钱增珠促成此事，因此张锦乔与钱增珠发生矛盾，不同意钱增珠参与卖房。本案纠纷系原告造成，责任应由原告承担，请求驳回原告诉讼请求。经审理查明：被告张锦乔原系第三人钱增珠嫂子。2019年10月16日，原告与第三人钱增珠在《淮安市存量房买卖及居间合同》上签字，该合同中记载张锦乔为甲方（出卖人），王正军为乙方（买受人），钱增珠为甲方代理人。该合同约定：甲方房屋出卖给乙方，房屋不动产权证面积60.37平方米，用途为住宅，房屋总成交价为129.6万元；乙方预付定金3万元，首付款含定金49.6万元在产权过户时付清，剩余购房款办理银行贷款；贷款审批通过后7日内办理产权过户手续，契税、营业税、个税由乙方承担；款清交房，为保证双方顺利交接此房屋，乙方预留房款1万元作为保证金，待房屋圆满交接后按合同退还；合同还约定了违约责任等事项。原告王正军及第三人钱增珠在合同落款处签名，落款处张锦乔名字系第三人钱增珠书写。合同签订当日，原告向第三人钱增珠支付3万元定金，第三人钱增珠出具定金收据给原告王正军。合同签订后，原告未提供办理贷款材料，被告心家房产多次联系原告，催促原告办理贷款，原告一直未办理贷款手续。2019年11月20日，被告心家房产发短信给原告，内容为“业主打你电话，你也不回，明天到工学院找你老公谈谈这事怎么办，业主今天说你再不办理将走法律程序”。2019年11月21日，第三人钱增珠发短信给原告，主要内容为“我11月16日打了两个电话给你，你也没回复，请您安排好时间于下周末之前（11月29日前）履行房屋买卖协议，逾期我将通过法律程序主张自签约时起造成的相关损失，也请及时和中介联系，安排好相关办理事宜”。2019年11月21日，被告心家房产再次发短信给原告，主要内容为“你好，请尽快带你们夫妻二人银行贷款需要的材料到银行办理贷款手续与政务中心过户手续，我们这边多次联系你各种理由搪塞，并且卖家也多次和你们联系，迟迟不肯配合办理贷款手续，你们已经拖延很长时间了，希望你们在2019年11月29日之前到银行办理贷款并付房东首付款，如果在此期间前未履行合同义务，房东则要通过法律程序起诉你们违约不履行合同并赔偿相关经济损失”。同日，原告短信回复被告心家房产：“请问我哪里违约，你们中介的责任和义务是什么，是签约前配合房主抬高房价，签约后配合房主进行起诉？是否是房主也支付你们高额中介费”。被告心家房产短信回复原告：“你们签完合同迟迟不肯提供和搪塞办理贷款手续与房产过户手续，我们没有和房主抬高房价，房价是你们共同协商签订合同的，如果你在签订合同后觉得房价高了，可以按照合同约定条款解除合同，请你按照合同约定履行，我们收取佣金是按照国家标准收取的”。2019年11月24日，原告短信回复第三人钱增珠，主要内容为：最近太忙，没能及时回复，房子肯定是买，订金都给了，一直在筹钱，元旦左右应该能回淮安。2019年11月25日，第三人钱增珠短信回复原告，主要内容为：请尽快按协议履约，耽误时间是要承担相关利息损失的，我再次予以确认和告知义务。之后，原告仍未提供办理贷款的手续。2020年元旦后，原告提出不用办理贷款，原告全款买房，要求卖方降低房价。第三人钱增珠表示不同意降价，原告未向第三人钱增珠支付合同约定的房款，亦未要求办理过户手续。2020年3月1日，原告再次向被告心家房产发送信息，主要内容为：请问房主关于全款购房降价一事考虑的如何，我们是诚意全款购买，如房主实在没诚意，不卖（房主负全责），我们不强求，说实话我们全款买房子现在还是好买的；另外，如果我老婆回南京上学的话，购房一事可能又不知何时。2020年3月21日，第三人钱增珠通过被告心家房产向原告发送一份通知，通知主要内容为：自2019年10月16日双方达成房屋买卖协议后，乙方未依约定提交贷款审批材料，现经三方约定，乙方于2020年3月27日前依合同以全款现金付清购房款于甲方，其他各方有义务协助办理产权过户手续，逾期则视为违约。2020年3月23日，原告短信回复被告心家房产，认为付款方式由贷款改为全款未损害甲方权益，甲方应于2020年3月27日前将所有户口迁出，水、电、煤气、物业等各项费用结清，乙方验房后无问题将于2020年3月27日办理房产过户手续，乙方将购房款依据合同支付给甲方。2020年3月27日上午，原、被告及第三人均到淮安市行政服务中心大厅。在服务大厅内，原告与被告心家房产、第三人钱增珠就房屋交付细节、房屋成交价格及备案金额、房款支付时间等问题发生争议。被告张锦乔未参与上述问题商谈。2020年3月27日下午，原、被告又到服务大厅，原告及被告心家房产要求被告张锦乔出示身份证及收款银行账号，被告张锦乔拒绝出示。另查明，被告张锦乔于2020年3月27日在淮安市行政服务中心大厅以涉案房屋不动产权证书遗失为由，申请补发涉案房屋不动产权证书，同时声明涉案的（2017）淮安市不动产权第0080900号证书作废。2020年4月3日，原告催告第三人钱增珠，要求被告张锦乔及第三人钱增珠提供张锦乔的收款账号并配合原告过户。2020年4月20日，原告与被告张锦乔通话，通话中原告询问被告房屋打算加价多少等问题。被告张锦乔在电话中陈述的关于房屋买卖的主要内容如下：我们家弟弟不是跟你谈过了吗，你就跟我们家弟弟联系，没关系的；押金3万块，你们给的还是中介给的；我当时没看见东西，也没问，我就怕操心那种；我去办银行卡，你们从民生银行做贷款的是吧，办了一个礼拜，就忘记密码了，我就打电话问买房人怎么没消息了，后左等右等，彻底把密码忘记了；我跟你讲，你就找我们家弟弟谈，没关系的，他会抽时间告诉我的，或者抽时间给我见见；把那合同废了，我们没关系的，中介费要省多少钱；反正现在的行情你也是知道的吧，你要是真心想买的话，多少钱你能接受；你就直接说，如果正中我意，我就让我们家弟弟跟你谈一下就可以了；反正我的想法也跟你讲过了，具体的意见，你就跟我家弟弟谈就可以了。2020年5月6日，第三人钱增珠向原告及被告心家房产发信息，信息主要内容为：因王正军至今未按合同约定履行给付购房款义务、构成根本违约，导致我无法实现合同目的，现依据合同法相关规定提出解除《淮安市存量房买卖及居间合同》。原告即提起本案诉讼。以上事实，有原、被告及第三人当庭陈述、《淮安市存量房买卖及居间合同》、收条、微信聊天记录等证据载卷证明。本院认为：代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。本案中，原告主张第三人钱增珠受被告张锦乔委托与原告签订《淮安市存量房买卖及居间合同》，被告张锦乔辩称委托钱增珠参与商谈房屋买卖、但没有授权钱增珠与原告签订房屋买卖；原告提供了2020年4月20日与被告张锦乔的通话录音，以及2020年3月27日被告张锦乔到淮安市行政服务中心大厅的录音等证据，上述证据能够证明被告张锦乔委托第三人钱增珠商谈房屋出卖事宜且对第三人钱增珠与原告签订合同的情况是知情的；但是原告提供的证据不足以证明第三人钱增珠有权与原告签订房屋买卖合同，也不足以证明被告张锦乔以明示行为对第三人钱增珠与原告签订的合同予以了追认；2020年3月27日，被告张锦乔到淮安市行政服务中心大厅以涉案房屋不动产权证遗失为由、申请补发涉案房屋不动产权证书，同日，被告张锦乔在行政服务中心大厅拒绝向原告出示身份证及银行账号，上述行为证明被告张锦乔对第三人钱增珠与原告签订的房屋买卖合同不予追认；故第三人钱增珠与原告签订的《淮安市存量房买卖及居间合同》对被告张锦乔不发生效力。涉案的《淮安市存量房买卖及居间合同》对被告张锦乔不发生效力，原告要求被告张锦乔承担相关合同义务的请求证据不足，本院不予支持。原告可另案向行为人主张相关权利。依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百七十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告王正军、刘莲香诉讼请求。案件受理费16874元，由原告王正军、刘莲香负担。保全费7020元，由原告王正军、刘莲香负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。审 判 长 许 霞人民陪审员 秦 波人民陪审员 张新淮二〇二〇年十一月六日法官 助理 周姝言书 记 员 朱隆基附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。第一百七十一条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。