湖北省来凤县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2827民初651号原告：湖北帅丰房地产开发有限公司来凤分公司，住所地：来凤县翔凤镇工业园，统一社会信用代码：91422827MA48AC164R。法定代表人：李俊，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴恽梅，湖北领汇律师事务所律师。被告：重庆市华奥房地产经纪有限公司，住所地：重庆市涪陵区人民东路****17-B3，统一社会信用代码91500102668926559Q。法定代表人：廖前华，该公司经理。委托诉讼代理人：左红银，湖北夷水律师事务所律师。原告湖北帅丰房地产开发有限公司来凤分公司（简称湖北帅丰公司）与被告重庆市华奥房地产经纪有限公司（简称重庆华奥公司）合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序审理。审理中，被告重庆华奥公司以另一案件（湖北帅丰公司与重庆华奥公司委托合同纠纷案）正在湖北省高级人民法院再审为由向本院提出中止审理申请。本院经审查后，依法裁定本案中止审理。本案依法扣除审限。2020年9月20日，湖北省高级人民法院作出（2020）鄂民申667号民事裁定书，裁定驳回再审申请人湖北帅丰公司与重庆华奥公司的再审申请。本案中止审理的事由消除，本院依法裁定恢复本案诉讼。因案情复杂，本案依法转为普通程序，于2020年11月18日公开开庭进行了审理。原告湖北帅丰公司的委托诉讼代理人吴恽梅，被告重庆华奥公司的委托诉讼代理人左红银到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。湖北帅丰公司向本院提出如下诉讼请求：1、重庆华奥公司按照《房地产项目销售委托代理合同》及补充协议的约定支付合同解除后已销售房屋产权证办理所需的全部费用共计857168元；2、重庆华奥公司支付车位款200000元；3、诉讼费、保全费、律师费等全部由重庆华奥公司承担。事实和理由：2017年10月26日，湖北帅丰公司、重庆华奥公司就来凤县帅丰时代全部楼盘的销售签订了《房地产项目销售委托代理合同》，在合同履行过程中，因重庆华奥公司的销售滞后不能实现合同目的，双方经协商后在2018年8月29日签订《房地产项目销售委托代理合同补充协议》，该协议第一条第一项第4条约定了“乙方负责权证办理，具体内容为：合同备案、银行按揭、公积金按揭、预告登记及后期的不动产产权证办理。”2019年3月11日，重庆华奥公司在销售滞后完全无法完成合同约定的销售任务及考核目标时，主动提出解除合同，湖北帅丰公司考虑到拖延下去公司损失惨重，同意了重庆华奥公司解除合同。合同解除后重庆华奥公司对结算的佣金和溢价有争议而诉至法院。2019年9月12日，法院一审判决重庆华奥公司销售期间的所有签约放款客户和签约未放款客户全部结算佣金和溢价共计300多万元。判决生效后重庆华奥公司申请了强制执行。重庆华奥公司的代理报酬得到实现，却没有履行解除合同相应的合同义务即办理银行按揭、公积金按揭、预告登记和不动产权证。从合同的约定来看，重庆华奥公司的报酬是建立在完成合同义务的基础上，重庆华奥公司的义务不仅仅是带领客户签订购房合同，还有更重要更繁杂的工作就是办理按揭及权证。因此如果重庆华奥公司不履行合同义务或者不采取其他措施补偿湖北帅丰公司，则显失公平。现合同已经解除，重庆华奥公司应采取补救措施补偿湖北帅丰公司因为这部分客户办理按揭及权证产生的相关费用，即该部分权证人员的工资。车位款在（2019）鄂2827民初610号案件中已经处理，该判决确认重庆华奥公司送了89个车位共计价值445万元，重庆华奥公司承担60%，现在还有10个车位价值50万元也是重庆华奥公司销售房子送出去的。请求法院按原判决比例判决重庆华奥公司支付给湖北帅丰公司车位款20万元。重庆华奥公司辩称，1、双方关于赔偿损失的争议及支付车位款的争议都已经法院判决，湖北帅丰公司的部分诉求被支持了，剩余的诉求都已经被法院驳回了；2、重庆华奥公司不应当承担车位的款项，虽然法院判决重庆华奥公司承担40%的车位款，但目前重庆华奥公司还在申请检察院抗诉的过程中，有证据足以表明车位款不应由重庆华奥公司承担。双方围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方对证据进行了质证。对双方均无异议的证据，本院依法予以采信，并在卷佐证，对双方有异议的证据，本院经审查认定如下：湖北帅丰公司提交的《房地产项目销售代理委托合同》复印件、《委托销售代理合同补充协议》复印件，与重庆华奥公司提交的一致，本院对证据的真实性予以采信；湖北帅丰公司提交的（2019）鄂2827民初610号案件庭审笔录复印件，系本院庭审记录，本院对证据的真实性予以采信；湖北帅丰公司、重庆华奥公司提交的（2019）鄂2827民初610号民事判决书复印件、恩施州中院（2019）鄂28民终2458号民事判决书复印件，重庆华奥公司提交的（2020）鄂民申667号民事裁定书复印件系三级法院的生效裁判文书，本院依法予以采信；湖北帅丰公司提交的重庆华奥公司销售房屋名单复印件、车位券统计表复印件均系湖北帅丰公司自己单方面制作，证据形式不合法，本院依法不予采信；湖北帅丰公司提交的该公司负责支出的工资表复印件，因系其自己单方面制作，且无其他证据佐证证据的真实性，本院依法不予采信；对于湖北帅丰公司申请的证人王某、何某、杨某的出庭证言，本院认为能够证明以下事实：1、双方解除合同时，重庆华奥公司所销售的房屋均没有办理房屋的产权证；2、双方解除合同后，湖北帅丰公司就来凤帅丰时代的房地产销售先后与另两家房地产销售经纪公司发生房地产销售代理合同关系；3、湖北帅丰公司主张的支付工资的权证人员，不仅负责办理双方解除合同后重庆华奥公司遗留的权证办理事项还负责办理湖北帅丰公司新销售的房屋的权证办理事项；4、湖北帅丰公司开发的来凤帅丰房地产项目至今未取得行政综合验收，至今未达到产权证办理的条件。经审理查明，2017年10月26日，湖北帅丰公司（甲方）就其开发的来凤“帅丰时代”项目住宅及商铺、车库（以甲方提供的可售房源作为合同附件）的销售与重庆华奥公司（乙方）签订《房地产项目销售代理委托合同》，委托重庆华奥公司负责前述项目的销售工作。双方约定合同期限自合同签署之日起至2019年3月31日。此外，双方在合同中对委托形式、费用负担、合同金额和付款方式、甲乙双方责任、合同终止等内容作出了约定。后双方开始履行合同义务。2018年8月29日，湖北帅丰公司作为甲方、重庆华奥公司作为乙方又签订《〈房地产项目销售代理委托合同〉补充协议》，合同约定：由原来的销售变更为包销方案。第一条包销的范围及期限一、包销范围1、自双方签署本补充协议之日起，甲方委托乙方独家开展湖北省××县凤县帅丰时代项目（以下简称“本项目”）的独家营销策划、销售代理及广告设计、制作与发布工作（包括住宅、商业、车位等物业）。2、本项目可销售的房源为3、4、5、7、8、9、10、11、12号楼的住宅。3、商铺及车位的佣金结算和溢价分成以甲、乙双方另行协商签订补充协议为准，不计入考核范围。4、乙方负责权证办理，具体内容为：合同备案、银行按揭、公积金按揭、预告登记及后期不动产权证办理。二、包销期限委托期自双方签字盖章之日起至2020年2月28日，本项目开发的住宅约定范围内可售物业销售额达90%为止。第六条甲、乙双方违约责任……二、甲方违约责任：1、甲方未能按本营销代理合同确认的期限向乙方支付营销代理佣金、溢价的视为甲方违约，乙方有权解除合同、停止售楼一切工作，甲方需支付所有应支付佣金、溢价分成，并全额退还乙方所缴保证金。同时由此给乙方造成的损失由甲方承担并承担违约责任。……3、该项目乙方完成销售任务之日起一年内，甲方未取得项目行政综合验收合格证的，甲方不得主张乙方继续为项目后期办理产权证服务。2018年5月3日，湖北帅丰公司取得其一期开发的商品房预售许可证，销售的内容是：1号楼、2号楼、3号楼、6号楼、7号楼、8号楼。一期可销售楼房330套，住宅面积为47066.54㎡，商住面积共51026.93㎡。2018年11月19日，湖北帅丰公司取得其二期开发的商品房预售许可证，预售许可商品房2幢11号、12号楼，二期可销售住宅498套、面积69047.48㎡，商业面积2134.42㎡。一、二期可销售商品房住宅总面积为116114.02㎡，商业面积为6094.81㎡，商住总面积为122208.83㎡。截止2019年3月15日，湖北帅丰公司第三期房屋未取得预售许可证。在合同期间，重庆华奥公司共计销售住房376套，面积为51540.8㎡。为促进销售，2018年12月19日，双方协商重庆华奥公司在卖出200套房屋的同时可赠送200个车位给购房户。湖北帅丰公司要求车位作价50000元/个，重庆华奥公司未予同意。后在双方对车位价款未达成一致意见时，重庆华奥公司卖房赠送了部分车位。2019年3月4日，重庆华奥公司因湖北帅丰公司未按补充协议第三条第8点约定时间取得预售许可证及未按时结算佣金、要求湖北帅丰公司退还保证金、承担2019年2月份销售现场人员、外出渠道人员工资，双方发生纠纷。2019年3月10日，重庆华奥公司给湖北帅丰公司发函要求解除合同，湖北帅丰公司于2019年3月12日回函同意解除合同。后，重庆华奥公司向本院提起诉讼，要求重庆华奥公司结算佣金、溢价、提成、代理费、退还保证金等；湖北帅丰公司向本院提起反诉，要求重庆华奥公司支付赠送的车位款及赔偿解除合同的损失。经审理，本院于2019年9月12日作出（2019）鄂2827民初610号民事判决书，该判决对双方的佣金、溢价、保证金的退还作出了处理，并对湖北帅丰公司提出的重庆华奥公司赠送的全部89个车位款按50000元/个、重庆华奥公司承担40%的车位款进行了处理，对湖北帅丰公司要求重庆华奥公司赔偿解除合同后的损失予以驳回。双方不服该判决，上诉至恩施州中级人民法院，该院经审理作出了（2019）鄂28民终2458号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。后双方仍不服判决，向湖北省高级人民法院申请再审，该院经审查于2020年9月22日作出（2020）鄂民申667号民事裁定书，裁定驳回湖北帅丰公司、重庆华奥公司的再审申请。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，湖北帅丰公司主张重庆华奥公司按照《房地产项目销售代理合同》及补充协议的约定支付合同解除后已销售房屋权证办理所需的全部费用共计857168元，因未提交充分的证据证明损失计算的标准及数额，本院依法不予支持；湖北帅丰公司主张重庆华奥公司支付增加的10个车位的车位款200000元（50000元/个×10个×40%），因在本院审理的（2019）鄂2827民初610号民事案件中，湖北帅丰公司主张重庆华奥公司赠送的车位共计89个，该案查明事实并对该车位数量进行了确认，对车位价款进行了处理，现湖北帅丰公司未向本院提交充分的证据证明重庆华奥公司赠送的车位数量实际为99个，现仍有10个未作处理的事实，对于湖北帅丰公司的诉讼请求，本院依法不予支持。综上所述，经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告湖北帅丰房地产开发有限公司来凤分公司的诉讼请求。案件受理费14314元，由原告湖北帅丰房地产开发有限公司来凤分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后7日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 敏审 判 员  梁东华人民陪审员  马 平二〇二〇年十二月十五日法官助理蒋鹏书记员陈芳