陕西省神木市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0881民初3375号 原告：张恒，男，1985年出生，汉族，陕西省神木市人，现住神木市。 被告：榆林市龙华房地产开发有限公司，住所地：神木市。 法定代表人：杜伟，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：高强，系该公司员工。 原告张恒诉被告榆林市龙华房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月6日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张恒到庭，被告榆林市龙华房地产开发有限公司法定代表人杜伟未到庭，由其委托诉讼代理人高强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张恒向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告支付原告违约金154579元，其中迟延交付房屋违约金148203元，未向产权登记机关备案权属登记资料违约金6376元；2、案件受理费由被告承担。事实和理由：2013年8月15日，原告与被告签订了房屋买卖合同，原告按照合同第六条约定以现金支付首付款197594元，后于2015年9月30日以银行按揭贷款支付剩余440000元合同尾款。合同第八条约定被告应于2014年9月30日前将经“验收合格”的商品房交付原告使用。但是被告在无不可抗力因素的情况下，迟迟不履行合同约定的房屋交付义务，直至2017年7月24日才通知原告办理收房手续。原告于2017年7月25日前往办理时，被告未能按照合同第十一条约定出具“验收证明文件”、《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》并表示尽快办理完善。鉴于此前原告一直租房居住，为了早日搬入自有房屋，原告于2017年7月30日办理了交房手续，并按合同约定付清了由出卖人代收的维修基金等款项。交房之后，原告多次与被告索要迟延交房违约金，并要求被告提供验收合格证明，被告均以各种理由推托。 根据双方买房合同第九条约定，逾期交房超过60日的由被告按日向原告支付已交付房款万分之三的违约金，因此逾期交房违约金为148203元。其中，2014年9月30日至2015年9月30日违约金（197594元×0.0003×364天）为21577元，2015年10月1日至2017年7月24日违约金（637594元×0.0003×662天）为126626元。同时，根据合同第十五条第二款。被告应在房屋交付18个月内将办理权属登记有关资料报产权登记机关备案，否则按已付房款的1%向原告支付违约金，因此该项违约金为6376元。 被告榆林市龙华房地产开发有限公司辩称，原告在合同期内并未缴纳购房款，2015年9月30日才办理了按揭贷款，致使施工进度缓慢，被告不存在违约行为，受神木经济低迷，资金回笼缓慢，且业主不能按时缴纳房款，施工方不能按时交房。对原告所述的权属登记备案，在原告办理按揭贷款前已经办理过备案，被告不存在违约行为。 本院经审理认定事实如下：2013年8月15日原告与被告签订了商品房买卖合同，合同约定：原告购买被告开发的康家墕小区1幢1单元11801号房屋，房屋建筑面积149.67平方米，每平方米价格4260元，共计637594元，首付款为197594元原告按约支付。合同第八条约定出卖人应当在2014年9月30日前交房。合同第九条第一款约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将房屋交付买受人使用，逾期时间超过60日的，自本合同第八条规定的最后期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之三违约金，合同继续履行。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后18个月内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。被告于2016年1月19日在神木市不动产登记中心办理了预购商品房预告登记。原告于2015年9月30日向建设银行办理了按揭贷款440000元将购房款一次性付清。原告于2017年7月24日经被告通知收房。 另查，本院同类案件中与神木市现存房地产代理交易公司进行部分调查，涉案同类型同地段房产简易到精装修现阶段每年租赁费1万多元至2万多元不等，在2014年至2017年期间同比下降3至4千元。 再查，2020年7月9日，本院对被告榆林市龙华房地产开发有限公司的开户账号610016953080********-1的154579元予以冻结，原告支出保全申请费1290元。 上述事实有原告提交的商品房买卖合同及补充协议、首付款收据、建设银行流水、交房公告、预购商品房抵押权预告登记审核表、神木市房屋抵押登记申请及询问笔录表、个人商品住房贷款抵押物登记申请书各一份，被告提交的建设工程规划许可证、建设用地规划许可证两份、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、建设工程施工许可证以及庭审笔录和当事人当庭陈述、民事裁定书在卷佐证，足以认定。 本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系当事人双方的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制规定应属有效，对双方均具有约束力，双方均应按照合同约定全面履行义务。本案中原告已按约履行了付款义务，而被告榆林市龙华房地产开发有限公司未按约定期限履行交房义务，其行为已经违约，应依约承担违约责任。对于被告榆林市龙华房地产开发有限公司辩称购房户不交纳房款、施工单位拖延交工、神木市地区经济下行等抗辩事由，导致不能按期交房。本院认为，其抗辩理由应为开发风险范畴，不能对抗原告张恒主张的逾期交房构成违约这一事实，故该抗辩理由不能成立。原告依据双方违约责任的约定，请求被告按日向原告支付已交房款万分之三违约金共计为148203元，对原告该主张被告认为违约金过高，应按同期同类同位置房屋租金计算实际损失。对此本院认为，结合神木区域房地产发展实际状况，因房地产开发所引发类似纠纷潜藏量极大，一味以合同约定认定违约责任并计算损失，不利于维护商品房买卖合同稳定和房地产市场交易安全。综合实际状况和本案案情，本着公平合理和社会稳定原则，对被告违约行为以同期同类地段房产租赁费酌定实际损失更切合实际和实现双方当事人合同目的，从而也更有利于民事权益的合理保护，彰显公平合理法律价值观。且涉案合同交房义务被告公司已于2017年7月24日交付，为此被告公司并未构成根本违约，故对原告违约金之请求可以按照合理期限和价格的房屋租赁费予以调整。在确定房产租赁费上，因针对案涉房屋所在小区的其他房屋已于2019年以类似诉讼请求和案情起诉过，考虑到近两年来神木房地产租赁市场趋于稳定，从公平保护原则出发，应参照本院已处理过的同类案件结果确定，即以本院近期类案判决结果酌情认定每年租金损失1万元计算。因被告未能在约定交房前足额缴纳购房款，剩余房款440000元于2015年9月30日向原告缴纳，故本院酌情以两年计算违约金，共计20000元。 对原告诉请被告因未向产权登记机关备案权属登记资料违约金6376元。《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后18个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。本案中，原告购房后，被告仅进行了预告登记，未向产权登记机关备案权属登记资料，现被告已交房达三年之久，原告不能取得房产证书，被告的行为已构成违约。且经本院与产权登记机关调查，该义务应由被告去房产登记机关进行办理，但其并未履行该合同义务，其行为已构成违约。原、被告合同中约定商品房总价为637594元，按照房屋总价1%计算，被告应向原告支付违约金6375.94元，原告的该项诉讼请求本院依法予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百零八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、限被告榆林市龙华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日向原告张恒支付逾期交房违约金20000元以及未向产权登记机关备案权属登记资料违约金6375.94元，共计26375.94元。 二、驳回原告其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 案件受理费1700元，保全费1290元，由被告榆林市龙华房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。 审判员  乔广艳 二〇二〇年九月十一日 书记员  高 雄