上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初18810号原告：陈利敏。原告：周静。原告：周佳茜。三原告共同委托诉讼代理人：张春潮，上海申浩律师事务所律师。三原告共同委托诉讼代理人：石超，上海申浩律师事务所律师。被告：上海鸿骕房地产开发有限公司。法定代表人：蔡昌琴，执行董事。委托诉讼代理人：苏天慧，上海市君悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张斌，上海市君悦律师事务所律师。原告陈利敏、周静、周佳茜与被告上海鸿骕房地产开发有限公司（以下简称鸿骕公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案后，依法适用普通程序。本院于2020年7月24日进行证据交换，于2020年8月6日公开开庭进行了审理。原告陈利敏、周静及三原告共同委托诉讼代理人张春潮、石超，被告鸿骕公司的委托诉讼代理人苏天慧、张斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈利敏、周静、周佳茜向本院提出诉讼请求：1.判令撤销原、被告于2019年11月17日补签的《上海市商品房预售合同》；2.判令被告退还三原告已支付的购房款5,592,271元（人民币，下同）；3.判令被告退还三原告商品房总价三倍惩罚性赔偿款16,776,813元；4.判令被告承担三原告现金支付购房款的利息损失（以5,592,271元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自支付之日暂计至2020年4月7日，实际计算至付清之日止）；5.案件受理费、律师费用等实际费用由被告负担。审理中，三原告变更第3项诉讼请求为：判令被告退还三原告商品房总价一倍性赔偿款5,592,271元。事实和理由：被告向原告销售商品房时，存在恶意欺诈情形；因此，原告依据《消费者权益保护法》第55条主张三倍惩罚性赔偿及实际损失。小区由被告独自开发建设，坐落于上海市闵行区，被告取得商品房预售许可证后于2018年12月28日开盘销售，原告制作的楼书等销售宣传资料均表明该房屋有地下空间（地下室）和完整的一、二层独立空间（可创变为多房）。于是，原告前往销售现场核实情况，当时被告的销售人员仍明确告知其所售房屋带有两层地下室，该地下室虽无法办理产证但可以合法独立使用，另外，房屋二层还允许进行搭建扩充，顶层允许搭建阳光房。鉴于前述情况，房屋竣工后原告实际得房面积远高于产证载明的面积，故房屋单价成倍高于周边房屋单价。为打消原告的顾虑，被告的销售人员还带着原告参观了样板房，并承诺原告要买的房屋在竣工后与样板房构造一致。当时样板房一楼室内设置的楼梯口可直接进入地下室，两层地下室均被装修成会客厅；地上三层均是跃层式结构，楼板直接连接到窗户，并非复式结构。被告见原告仍有顾虑，便又向原告介绍了其规模及商誉情况，称其隶属于某甲公司，某甲公司是注册于香港的某甲公司投资有限公司的子公司，是全国房地产行业内具有领先地位的大型商业及住宅综合性地产开发运营商，在珠三角、长三角、环渤海等地均有丰富的房地产开发经验。经此，原告对被告所述深信不疑。之后，原、被告双方就案涉房屋的预售达成一致：原告购买13号房屋，每平方米房屋建筑面积单价56,271.60元，总价5,592,271元，被告于2019年9月30日前交房。因原告周佳茜名下有两套房屋而限购，无法网签，双方同意其余条款按照其他购房者网签版本履行。原告周佳茜卖掉一套房屋后，2019年11月17日，原、被告双方补签了《上海市商品房预售合同》。2018年12月28日，原告支付定金500,000元（其中100,000元由认筹款转为定金）；2018年12月31日，原告支付购房款1,600,000元；2019年5月23日，原告支付购房款1,300,000元；2019年5月30日，原告支付购房款1,100,000元；2019年6月19日，原告支付余款1,092,271元。之后，被告却未能在2019年9月30日按照约定条件交房，并告知原告因规划许可的原因房屋二层无法搭建成跃层结构，只能以复式结构交付给原告。另外，被告还明确告知无法向原告交付地下室，只能保留一个地下全封闭建筑“结构空腔”，在交付房屋后由原告通过违章建筑的形式自行设计开发成地下室。房屋现状已与被告销售过程中的描述、样板房等构造相去甚远，居住功能明显下降，无法实现原告签约时认准的居住环境。原告发现遭遇了欺诈销售后，被迫与被告进行了多次交涉，但被告明确拒绝整改，称只能补偿给原告用于购买车位的两万元抵用券。2019年12月16日，被告仍拒不整改，要求原告按照现状接收交付，原告此时确信被告实施了欺诈销售行为，被告的一系列行为明显构成《消费者权益保护法》规定的虚假宣传、欺诈销售。被告的行为不仅违反了双方合同约定，也违反了我国相关法律规定，严重损害原告利益，故原告提起诉讼。被告鸿骕公司辩称，1.本案系争楼盘从预售、开盘、签约、交房等各个销售环节中，被告不存在违约或者欺诈等违法行为，原告非常清楚系争房屋的客观状况。系争房屋按法定程序已经依法取得《商品房预售许可证》《竣工验收合格通知书》《交付使用许可证》《质量保证书》和《使用说明书》等，同时在房屋销售过程中（即在房屋预售、开盘、签约过程中），与系争楼盘相关的各类证书、预售合同样本、临时物业管理规约等资料均是在售楼处现场公示的，因此，原告非常清楚和了解房屋的所有情况，也应该知道预售合同中的诸多约定。2.无论是在预售合同中的约定、楼书中的提示文字、样板房的告示等，均应明确本案所涉楼书、样板房等仅仅属于要约邀请，而且原告所提供的老版的楼书因为早于开盘时间长达一年多，因此也只能是要约邀请。原告提交法庭的楼书是最早期的楼书版本，系争房屋在当时还有诸多信息和数据无法确定（如可售面积、销售价格、竣工及交房时间等），但自2017年11月份（即早于预售时间点一年多）开始，被告已经彻底和调整了所有的楼书和宣传方案等，而这种改变和调整是完全合法的，并不会对原告在一年后购买系争房屋产生任何欺诈和误导，因此原告提交的老版楼书等只能是一种要约邀请。3.原告依据消保法的规定并以欺诈为由要求被告“退一赔三”的主张明显属于适用法律错误的情形。被告认为，本案所涉纠纷并不适用消保法之规定，应当适用最高法《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》等相关规定，而原告要求撤销合同或退一赔三等各类事实和理由并不符合该司法解释规定的“可以解约”、“要求赔偿”等各类法定情形。综上，要求法庭依法驳回原告的所有诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告系上海市闵行区小区的开发商。2016年12月，上海市闵行区规划和土地管理局审核通过项目《建设工程设计方案》。2017年5月，因被告在未取得建设工程规划许可证情况下擅自开工建设涉案项目，被上海市闵行区规划和土地管理局行政处罚，罚款99,729元，并责令改正。2017年6月，因被告就涉案建设工程的桩期工程存在违规行为，被上海市闵行区建设和管理委员会处予责令改正，罚款317,800元的行政处罚。2018年1月，因被告在涉案项目建设过程中存在必须招标的项目而不招标的行为，被上海市闵行区建设和管理委员会处予罚款8,187元的处罚。被告于2017年10月31日在微信公众号上发布关于介绍该楼盘的信息，房屋建筑面积约89平方米至105平方米，其中关于地下室的描绘是“地下室还可以联通地下私人车库”。被告在销售前期印制的楼书中关于约105平方米房屋的房型图中包括了地下一层、地下二层。被告建造于楼盘现场的样板房中亦有地下室。在样板房内悬挂“样板房参观说明”，该参观说明中载明：本示范单位仅为装修效果展示，室内装修等设施设备及室外区域非交付标准；买卖标的、户型、产权确认与登记、实际交付标准以买卖双方签订的《上海市商品房预售/出售合同》约定为准……2018年12月15日，被告取得该楼盘的预售许可证。2018年12月27日，原告方与被告签订《认筹预约单》《认购书》，原告认购卓越雅苑13号房屋。在《认购书》第二页“补充条款”第8条以有别于其他文字字体的黑体字打印：“买方已了解并确知商品房情况以及周边道路、公共设施、环境等情况，自愿与卖方签订认购书。卖方已向买方出示有关本商品房的相关信息及双方将签署的买卖合同文本及其补充协议、《临时管理规约》、《前期物业管理服务合同》等。买方确认已详细阅读并理解上述文件，且无异议，承诺按约定签署上述文件。第十条第二款以黑体字打印了：卖方已按买方要求就认购书中的全部内容向买方进行了逐条说明与解释（尤其是黑体部分），履行了提示注意义务和说明义务，买方对前述全部内容均已知晓并予以认可，并愿意严格履行其全部义务。三原告签名处均由周静签名。三原告于2018年12月27日、28日合计支付房价款2,100,000元；于2019年5月23日支付房价款1,300,000元；于2019年5月30日支付房价款1,100,000元；2019年6月19日支付房价款1,092,271元；上述付款合计5,592,271元。因原告方存在限购情形，故在原告方消除限购后，被告鸿骕公司（甲方、卖方）与原告陈利敏、周静、周佳茜（乙方、：乙方向甲方购买位于上海市闵行区的房屋，暂测建筑面积99.38平方米，其中套内建筑面积93.64平方米，公用分摊建筑面积为5.74平方米，另有地下附属面积0平方米。该房屋建筑层高为3米。乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价为56,271.60元，总房价暂定为5,592,271元。签订本合同时，该房屋建设工程建设到预售许可证。签订本合同后，甲方不得擅自变更该房屋的建筑设计，确需变更的应当征得乙方书面同意并报规划管理部门审核批准，在获得批准之日起30天内与乙方签订本合同变更协议。甲方未征得乙方同意擅自变更该房屋的建筑设计，乙方有权单方面解除本合同。甲方定于2019年9月30日前将该房屋交付乙方，除不可抗力外。付款方式和付款期限：1.乙方应于2018年12月31日支付房价款2,100,000元；2.乙方应于2019年5月20日支付房价款1,822,271元；3.剩余全部房价款1,670,000元，乙方自行办理按揭贷款。乙方应确保在2019年6月20日前，通过银行贷款审批并放贷至甲方帐户，如该期限内银行未审批通过、未放贷或放贷金额低于剩余全部房价款，乙方同意七日内将以现金形式全额补足。合同附件五“该房屋《前期物业管理服务合同》、《使用公约》或有关承诺书”的“装饰装修管理规定”第5条约定：房屋装修不得影响建筑结构安全。未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，不变动建筑主体和承重结构，不开挖地下室，不超过建筑设计标准或者规范增加楼面荷载（如超负荷吊顶、安装大理石和大型吊顶等）。合同“补充条款一”第十九条第2款约定：甲方通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、网络等媒体发布广告、宣传资料、楼盘模型、售楼书或其他文字载体中所有的图片、资料数据、说明等，未列入本合同、附件、补充协议中的，对甲方没有约束力。乙方不得援引其中任何内容和信息解释任何事项，或据以提出任何主张和要求。第4款：预售（现售）时向乙方提供的样板房/样板区/示范单位仅作为装潢布置及房型参考示意使用，不作为本合同中甲方向乙方交付的房屋的标准。乙方承诺不基于样板房/样板区/示范单位向甲方主张权利，有关商品房的结构、空间、功能系统、装修、配置标准等以买卖双方在本合同的约定为准。第二十一条：……购买附带露台、地下室商品房的乙方对其商品房附带的露台、地下室享有独立的使用权。但乙方应遵守《业主临时公约》及物业管理公司的统一规定,不得改变其露台、地下室的外观、形状、结构和用途,不得在露台内搭建任何形式的建筑物或构筑物,不得私自开挖地下室。乙方违反上述义务的,应立即恢复原状并赔偿损失,并承担因此造成的所有法律责任。乙方购买的商品房附带露台、地下室等附带使用空间在房屋交付后产生的维修、维护责任及使用费用由业主自行承担,已布置的公共管线、通风口燃气箱等公共设施,乙方不持异议并不得损坏或影响其维修。乙方享有使用权的所购商品房附带露台,地下室等附带使用空间的大小、形状、面积等以交付现状为准,乙方不得持有异议,该商品房价款不因此进行任何调整,甲方不因此向乙方承担任何责任。露台、地下室等附带使用空间的面积包含露台中设置的附属建筑物、建筑物以及配套设施所占面积。合同对于违约责任等亦作了约定。2019年8月14日，该楼盘建设项目取得《建筑工程综合竣工验收合格通知书》。2019年9月29日，被告取得该楼盘的《新建住宅交付使用许可证》。2019年9月29日，被告张贴一张关于延期交房的通知书。此后，被告通知小区各业主交接房屋。2019年12月10日，小区部分业主向被告提交一份《关于交房事宜的通知函》，主要内容为：被告未能在2019年9月30日前交房,并告知原告等业主房屋无法满足当初双方明确约定的条件,即每户均无法独立使用两层地下室,和样板房严重不符。经过与被告交涉,被告承诺于2019年11月30日前整改完成,履行此前双方明确达成的一致约定内容,并补签地下室权属合同。时至今日,被告未能履行承诺。有鉴于此,函告被告如下:一、因房屋现状不符合双方约定条件,原告等业主无法接收房屋。二、被告在收到本函之日起3日内出具书面整改计划补签地下室权属合同,并按照整改计划及时整改使房屋满足双方约定条件。三、被告履行支付自2019年9月30日至2019年11月30日期间迟延交付房屋违约金的承诺。四、被告支付自2019年12月1日起至实际整改完成之日期间的违约金。2019年12月10日，被告向原告发出交付通知书，通知原告于2019年12月16日、17日的上午9时至下午4时办理房屋交付手续。原告方以所购房屋不符合双方约定为由拒绝接收房屋。另查明，在本院受理的原告陆某甲、张某甲与被告上海鸿骕房地产开发有限公司、原告方某甲、金某甲与被告上海鸿骕房地产开发有限公司两起商品房预售合同纠纷中，上述案件原告陆某甲向本院申请证人苑某甲出庭作证。证人苑某甲出庭作证陈述：其曾担任销售员，于2019年4月离职。在该小区前期推广过程中，被告的楼书有2、3个版本。2017年9月的楼书为第一版本。楼书在售楼处均有展示。第二、三版的楼书中减少了一些规划中没有的格式。其在向客户推价房屋时，陈述开发商交付的是地上三层，地下室是密封的，如果客户有需要，就仿造样板房把密封的地下室根据自己的需要去改变。客户会特别关注密封的地下两层可不可以使用，销售员会陈述交付给客户的是密封的地下室，如果客户想用就将密封改变可以使用的空间。在售楼处，预售许可证、合格证、业主签约的预售合同、物业管理公约都摆放在现场。本案原告将庭审笔录亦作为本案的证据。以上事实，由原告提供的《上海市商品房预售合同》、2017年版的楼书、样板房照片和视频、收据及转帐凭证、被告张贴于涉案房屋所在小区的一封家书、小区部分业主发给被告的通知函及相关快递单、被告的交付通知书及原告发给被告的关于拒付房屋的通知函及相应快递单、建设工程规划许可证及建筑工程平面图、行政处罚决定书、建设工程竣工验收合格证、公证书、庭审笔录等，被告提供的商品房预售许可证、建筑工程综合竣工验收合格通知书、新建住宅交付使用许可证、2017年和2018年版的楼书、购房意向书和认购书、预售合同、交付通知书等，以及双方当事人陈述所证实。本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》中约定的房屋建筑面积为99.38平方米，地下附属面积为0平方米。从此条款可以认定，原告向被告购买的13号房屋并无地下室。在该合同的附件二“该房屋建筑设计及平面图”显示该房屋为1至3层，地下建筑面积为0。合同附件五“该房屋《前期物业管理服务合同》、《使用公约》或有关承诺书”的“装饰装修管理规定”第5条约定：“未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，不变动建筑主体和承重结构，不开挖地下室……”上述条款可以认定，被告向原告出售的13号房屋不含地下室，出售的面积仅为99.38平方米的地上建筑。合同“补充条款一”第十九条约定：对销售广告、宣传资料和样板房的补充约定：1、双方的权利义务以本合同、附件和补充条款为准；2、甲方通过报告、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、网络等媒体发布广告、宣传资料、楼盘模型、售楼书或其他文字载体中所有的图片、资料数据、说明等，未列入本合同、附件、补充协议中的，对甲方没有约束力。乙方不得援引其中任何内容和信息解释任何事项，或据以提出任何主张和要求。结合原告于签订预售合同之前所签署的《认购书》的内容，可以证明在签订认购书时，被告已向原告出示了将要签订的预售合同文本，且该认购书以黑体字的形式证明被告已尽到提示义务，原告亦予以确认。另，根据原告提供的本院的庭审笔录证人苑某甲的陈述证实销售人向客户推介商品房时也向客户说明开发商交付的是地上三层建筑，而地下室是密封的。因此，本院认为，预售合同系双方真实意思表示，原告现以被告在出售房屋时存在欺诈行为要求撤销商品房预售合同，并要求退还购房款并以偿付以一倍购房款计算的赔偿金等请求，于法无据，本院难以支持。综上，鉴于原告主张不符合《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款之规定，判决如下：驳回原告陈利敏、周静、周佳茜的全部诉讼请求。案件受理费88,967.25元、财产保全费5,000元，合计93,967.25元，由原告陈利敏、周静、周佳茜共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  韩伟清审 判 员  沈慧芬人民陪审员  王 芳二〇二〇年十一月十六日书 记 员  张金连附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。