广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初9991号原告：广州市白云区白云湖街唐阁村第二经济合作社，住所地广州市白云区白云湖街唐阁村。法定代表人：叶永祥，社长。委托诉讼代理人：周攀攀，广东经国律师事务所律师。被告：叶伟健，男，1976年9月9日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：陈建平，江西浩儒律师事务所律师。原告广州市白云区白云湖街唐阁村第二经济合作社（以下简称唐阁村二社）与叶伟健农村土地承包合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐阁村二社的委托诉讼代理人周攀攀，被告叶伟健的委托诉讼代理人陈建平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告唐阁村二社向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方于2013年1月22日签订的《土地承包合同书》解除；2.判令被告支付原告2014年1月1日至2019年11月15日期间租金（承包款）456570元，并按每月7260元/月的标准向原告支付占用费（承包款）自2019年11月16日起至交还土地日止；3.判令被告清除租赁（承包）土地地面上的淤泥积土，恢复原状，并向原告交还土地；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由如下：2013年1月22日，被告与原告签订《土地承包合同书》，约定由被告向原告承包土名为涌边坦的空地2000平方米，约定租金按每月每平方米3元计算，每三年递增10%。被告占有涉案土地之后，仅向原告交纳2013年8月1日至2013年12月31日期间租金，自2014年1月1日起拖欠租金至今，暂计至2019年11月15日，共计拖欠租金456570元。且在土地上大量倾倒堆积淤泥和积土，违反《环境保护法》、《城市建筑垃圾管理规定》、《广东省城市垃圾管理条例》等相关规定，也违反《土地承包合同书》的约定。原告于2019年11月15日通知被告解除合同，并要求其补交租金，回复土地原状，交还土地。但问题未获解决。原告特诉至法院，请求判如所请。被告叶伟健辩称：1.我方认为涉案土地非农业用地，该承租地块系空地和荒地，并非属于典型的农村土地承包范围的承包地或自留地范畴。故本案性质属于土地租赁法律关系，不应当适用农村土地承包法的相关法律规定。2.我方与原告之间的合同已于2013年12月30日已经解除。我与原告于2013年1月11日签订了《土地承包合同书》并交纳了保证金2万元。按照双方合同第五条第三款第四款明确了我承包租赁该土地的目的和用途，实施房屋物业建设、投资项目经营的合同目的。合同签订后我方找了多家合作人准备投资经营涉案土地，但合作人均反映该承租土地性质问题不能进行建设或其他项目经营，因不能实现租赁目的，拖至2013年底我就向原告提出解除合同，但是原告的社长叶日东同意解除合同并说退回押金和解除过一下会后再退，但是说2013年除了免租期还要求我把几个月租金要缴纳完，没办法我就交了2013年的几个月租金以为没事了。可能因其个人当时住院拖延直至病逝导致没有处理，社长叶日东当时是否工作交接了我也未知，但是接手2014年叶日东的新社长叶就平于2015年3月召开经济社会议时专门讨论过此事，介绍了上述情况，由于当时有一个社委说要解除那也最好交清2014年的租赁费为好，我不同意，导致拖延解除未能完成至今。因此，我认为双方实际已于2013年解除合同，由于原告社长交接等内部问题导致此事搁置未决，并非我方过错，故原告要求我支付2014年起至今租金的诉求缺乏事实和法律依据。3.按照合同约定，我拖欠租金超过一个月视为违约，原告有权终止合同；拖欠超过两个月，原告即有权冻结我方空地内财物或变卖抵扣租金。我自2014年起就没有缴纳租金，也没有实际对该地块有任何经营管理。由于原告的失职和疏于管理的后果和责任应当由原告承担。原告于2019年才主张租金，因此2014年1月1日至2017年12月30日的租金已经超过诉讼时效。4.我在明确表示要求解除合同后，并未继续占有使用涉案的土地，涉案土地上淤泥和建筑废料等来源，是唐阁村村民拆房丢弃所致，而非我使用该地造成的泥土堆积。原告对涉案土地和合同疏于管理，要求我清理附着物于法无据，不能成立。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证。本院对原告提交的《土地承包合同书》、现场照片、律师函及快递凭证、集体土地证，被告提交的保证金收据予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：2013年1月22日，唐阁村二社（甲方）与叶伟健（乙方）签订了《土地承包合同书》，约定：甲方将自己管辖内的土地，土名为涌边坦空地一块（以下简称涉案土地）给乙方承包。一、承包期限：由2013年2月1日起至2043年1月31日止，合计为30年。二、承包总面积约2000平方米，乙方平整好地面后按实际面积丈量。三、承包款的计算办法。租金（未含税）起始价为每平方米3元计算，承包款以三年为一个档次进行计算。每期在上一期承包款的基础上递增10%，依次类推，直至合同期满，具体为：第一期：2013年2月1日至2016年1月31日止，每月承包款为3元……。四、承包款的交纳办法。经双方协商2013年2月1日至2013年7月31日为免租期。承包款于2013年8月1日起乙方必须在每月的5号前交纳，如乙方超过一个月拖欠租金视为违约，甲方有权终止合同，直至收到租金为止；如拖欠租金超过两个月的，甲方有权冻结乙方在该空地内财物，并将财物变卖抵扣租金。五、其他条款。1.在签订承包合同时，乙方必须向甲方交纳人民币贰万元作为承包合同保证金，合同期满后，方可退回乙方，如乙方无论任何理由中途毁约时，保证金不退回乙方，归甲方所有。……3.承包期内，乙方必须按照国家对土地管理的有关规定合法经营，如需在承包地段内实施房屋、物业等建设的，必须及时办理好用地的规划报批手续，方可动土建设。等等。上述合同签订后，叶伟健向唐阁村二社支付了保证金20000元，并将涉案土地交付给叶伟健使用，叶伟健向唐阁村二社支付了2013年8月1日至2013年12月31日的租金，后续的租金未向唐阁村二社支付。租赁期内，涉案土地上被堆积了大量淤泥和积土至今，叶伟健并未对涉案土地进行改造使用。2019年11月15日，唐阁村二社委托广东经国律师事务所周攀攀给叶伟健发《律师函》，主要内容为：1.叶伟健自2014年1月1日起拖欠租金（承包款）至今，计至2019年11月15日，共计456570元；2.叶伟健在所租赁土地地面上大量倾倒淤泥积土，违反法律及《土地承包合同书》第五条相关约定。唐阁二社决定:1.自即日起解除合同；2.请叶伟健立即清除租赁（承包）土地地面上的淤泥积土，将土地恢复原状，并向唐阁村二社交还土地。叶伟健于2019年11月16日收到上述《律师函》。叶伟健向本院提交了一份书面证言，落款处签名为叶就平，主要内容为：本人叶就平，2015年6月担任唐阁村二社法人，接手2014年法人叶日东的工作。关于合作社与叶伟健土地承包合同书承包涌边空地一事，说明如下：2015年3月，我召开过合作社委会，就叶伟健2014年初即向叶日东提出解除合同一事进行讨论。据叶日东说过是叶伟健说空地根本无法使用，白交了2013年的钱，还有押金，他了解过那块地不能搞其他发展。但是当时开会有个别人说必须要交清2014年的租金再解除，叶伟健不同意，说早已和当时法人叶日东已经说好解除，只是他个人因为住院和病逝，拖着没办，是合作社的原因，所以不愿意交2014年的租金，一直拖到现在，换了几届社领导，双方都没管这个事情。空地上的泥土和建筑废料，都是本村村民拆房丢在那里的，几年也没人管。本院认为：唐阁村二社与叶伟健签署的《土地承包合同书》是双方当事人真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当遵守履行。唐阁村二社已经将涉案土地交付给叶伟健，叶伟健应当根据合同约定向唐阁村二社支付租金（承包款）。本案争议的焦点是唐阁村二社与叶伟健之间的《土地承包合同书》于何时解除。叶伟健主张《土地承包合同书》已于2013年12月30日解除，为证明其主张其提交了唐阁村二社原社长叶就平的书面证言，但叶就平的书面证言仅能证明唐阁村二社曾于2015年3月召开公过会议就叶伟健要求解除合同一事进行过讨论，但由于叶伟健不同意交清2014年租金，故双方并未就合同解除问题达成一致意见。同时，根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条的规定，土地承包经营方案涉及村民利益，需经村民会议讨论决定方可办理。由此可知，涉及农村土地承包合同的解除等问题，社长需要通过民主议定程序方能作出决定，而根据叶伟健在答辩状关于的“叶日东同意解除并说退回押金和解除过一下会后再退”、“可能因其个人当时住院拖延直至病逝导致没有处理”的陈述可知，即使叶伟健曾经向时任社长叶日东提出过解除合同，叶日东也提出“解除过一下会后再退”，也就是需要通过民主议定程序才能决定是否解除合同和退回押金，但此后叶日东住院至病逝后都没有处理。根据上述事实可知，唐阁村二社与叶伟健就解除双方《土地承包合同书》并未达成一致意见，因此叶伟健主张《土地承包合同书》已于2013年12月30日解除主张不能成立。因唐阁村二社和叶伟健之间的《土地承包合同书》并未在2013年12月30日解除，故叶伟健应当按照合同约定向唐阁村二社支付承包款。由于叶伟健未按合同约定支付2014年1月开始的承包款，根据《土地承包合同书》的约定，叶伟健超过一个月拖欠租金（承包款）视为违约，唐阁村二社有权终止合同，故唐阁村于2019年11月15日向叶伟健发出《律师函》，要求解除双方《土地承包合同书》，叶伟健于2019年11月16日签收该《律师函》，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条，合同自解除合同的通知到达对方时解除，因此双方《土地承包合同书》已于2019年11月16日解除，唐阁村二社要求确认《土地承包合同书》已解除的诉讼请求本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。因此，唐阁村二社要求叶伟健清楚涉案土地地面上的淤泥积土、恢复原状后将涉案土地交还给唐阁村二社的诉讼请求本院予以支持。对于唐阁村二社要求叶伟健支付2014年1月1日至2019年11月15日期间的租金（承包款）456570元的诉讼请求。由于叶伟健确认唐阁村二社已将涉案土地交付给其使用，虽然叶伟健在接收涉案土地后并未实际改造和使用涉案土地，但其亦未将涉案土地交还唐阁村二社，双方《土地承包合同书》于2019年11月16日才解除，故在2014年1月1日至2019年11月16日期间，叶伟健应当向唐阁村二社支付租金（承包款），其中2014年1月1日至2019年11月15日的租金（承包款）合计456570元。对于叶伟健提出的2014年1月1日至2017年12月30日的租金已经超过诉讼时效的抗辩能否成立的问题。首先，租金债务属于定期给付债务，即产生定期给付债务的合同在履行过程中不断产生的债务，因而各期债务履行期限届满后，均为独立债务，诉讼时效应当从每一期租金履行期限届满之日起算。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，延付或者拒付租金的，诉讼时效为一年。同时，2017年10月1日开始实施的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。故2017年10月1日之前应适用一年诉讼时效的规定,2017年10月1日之后适用三年诉讼时效的规定。本案中，根据《土地承包合同书》的约定，叶伟健应当在每月的5号前交纳当月租金（承包款），无证据证实唐阁村二社在2019年11月15日向叶伟健发送《律师函》前曾向叶伟健主张过租金，故2014年1月至2016年9月的租金，以及2016年9月至2016年11月的租金均已经超过诉讼时效，叶伟健提出的诉讼时效抗辩部分成立。据此，本院仅支持唐阁村二社主张的2016年12月1日至2019年11月15日的租金（承包款）240570元，超出部分不予支持。唐阁村二社要求叶伟健按照每月7260的标准支付2019年11月16日起至交还涉案土地之日止的占用费的诉讼请求合理，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告广州市白云区白云湖街唐阁村第二经济合作社与被告叶伟健之间于2013年1月22日签订的《土地承包合同书》于2019年11月16日解除；二、在本判决生效之日起十五日内，被告叶伟健将其向原告广州市白云区白云湖街唐阁村第二经济合作社承包的涌边坦空地上的淤泥积土清除并恢复原状后，交还给原告广州市白云区白云湖街唐阁村第二经济合作社；三、在本判决生效之日起十五日内，被告叶伟健向原告广州市白云区白云湖街唐阁村第二经济合作社支付租金（承包款）240570元；四、被告叶伟健按照每月7260元的标准向原告广州市白云区白云湖街唐阁村第二经济合作社支付自2019年11月16日起至实际交还涌边坦空地之日止的占用费(在本判决生效之日前的占用费在本判决生效之日起十五日内支付，本判决生效之日后的占用费于每月最后一日支付)；五、驳回原告广州市白云区白云湖街唐阁村第二经济合作社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4400元，由原告广州市白云区白云湖街唐阁村第二经济合作社负担1565元，被告叶伟健负担2835元（被告负担的受理费应于本判决生效之日起三日内向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  王丽美二〇二〇年六月四日书记员  林嘉仪