北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初5117号原告：陈琪，男，1976年5月5日出生，汉族，住广东省深圳市。委托诉讼代理人：陈振越，男，1953年2月18日出生，汉族，住江西省。被告：北京瑞丰伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区。法定代表人：张然策，经理。被告：董旭，男，1986年1月8日出生，满族，住辽宁省。第三人：北京优依舍房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区。法定代表人：周翠萍，经理。原告陈琪诉被告北京瑞丰伟业房地产经纪有限公司（以下简称瑞丰公司）、董旭，第三人北京优依舍房地产经纪有限公司（以下简称优依舍公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用普通程序，由审判员王保新独任审判，公开开庭进行了审理。原告陈琪到庭参加了诉讼，被告瑞丰公司、董旭，第三人优依舍公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈琪向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告与被告一签订的《房屋出租委托合同》已解除，同时确认被告一与任何第三人签订的《北京市房屋租赁合同》失效，并判决第三者立即从注册在原告房产的地址在一周内迁出，如果不按时迁出，按照审判结果立即强制注销；2、判决被告一向原告支付截至5月6日的租金22734元（计算方法为按照2年24个月共88000元总金额计算，平均每个月3667元，每日122元计算，从11月1日至5月6日共计6个月6天，为22734元）；3、判令本案诉讼费由被告一承担；4、判令被告二对上述租金及本案诉讼费的支付义务承担连带责任。事实与理由：2019年10月30日，原告与被告一签订了《房屋出租委托合同》，原告将位于北京市房山区***的房屋委托给被告一，委托期限为2019年11月1日至2021年11月1日；租金标准为每月4000元，按季支付，双方约定的付款日期是第一期2019年11月1日，第二期付款是2020年2月1日，其他按季递延支付；双方约定每年给一个月的免租期，两年一共两个月的免租期，在第一次支付时扣除，故第一年的前三个月租金实际应付4000元，详见《房屋出租委托合同》。原告已于2019年10月30日按时将租赁房屋交付给了被告一，即通过前租客将该租赁房屋的钥匙交给了被告一的房屋管理员被告董旭。被告一通过被告董旭个人支付宝账号于2019年11月1日将扣除佣金后的第一季度租金余额4000元支付给了原告，详见证据一《原告4000元收款记录》。从2020年1月17日起到诉前，原告就一直不断提醒并催促被告一在2月1日要按时付款。被告一通过频繁更换与原告联系的员工（期间出现了董旭、董辉、王大章、李某、财务主管辛某等五人）和不断虚假承诺新付款时间的方式拖延付款。在原告催促下，被告董旭在2月18日承诺14天隔离期后在3月1日一开始上班就叫财务付款，结果到3月1日被告董旭把个人电话号码和微信号转给董辉使用，原告与之再也联系不上，没有兑现。3月10日被告一再次承诺3月17日前付款，也没有兑现。3月22日原告委托北京同学舒某到被告一实际营业场所提出相关付款要求，并打了110报警，被告一承诺4月6日付款，也没有兑现。被告一始终没有履行支付租金的义务，3月10日董辉主动联系原告要所有注册公司的房产证材料，结果第三者使用了原告的地址作为注册地址，迄今还在占用，导致原告无法进行对外出租。根据《房屋出租委托合同》第八条第（四）款的规定，被告一“未按约定支付租金达30日以上且无正当理由”，原告有权单方面解除合同。基于被告一超过30日以上达到66日未支付租金的事实，原告已于2020年4月6日通过微信向董旭、董辉、王大章、辛某发出了《正式通告》，以此通知被告一《房屋出租委托合同》已被原告单方面解除，原告还于2020年4月11日再次向被告一按照对方最新注册地址通过顺丰向法人代表张然策邮寄了上述《正式通告》。故，原告与被告一之间签署的《房屋出租委托合同》于2020年4月6日已告解除。在被告一收到《正式通告》后，4月17日被告一居然还提出无耻要求，让原告免除截至4月30日应付的租金债务，原告不答应。而且现在该房屋地址依然注册于第三者下，第三者无任何联系方式，原告也无法联系上第三者去工商局取消注册，而被告所有人都躲避不进行任何配合。经查询全国企业信用信息公示系统，被告一系一人有限公司（自然人独资），且被告一于2020年4月2日因“通过登记的住所或者经营场所无法联系”而被北京市大兴区市场监督管理局列入经营异常名录。另外了解到，被告一存在通过其唯一股东张然策和监事董辉个人账户收取租金情形。原告有理由认为，被告一存在明显恶意逃废债务的故意。房屋管理员董旭对原告所负债务承担连带清偿责任。综上所述，被告一恶意拖欠原告租金，已严重侵犯了原告合法权益。原告与被告一之间的《房屋出租委托合同》已被原告依照合同约定单方面解除。原告有权依照法律规定要求被告一支付租金并赔偿损失，故提起诉讼，以维护原告合法权益。瑞丰公司未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状。董旭向本院邮寄答辩状称，不同意原告的诉讼请求，应予以驳回，理由如下：1、答辩人非合同当事人，主体不适格。关于《房屋出租委托合同》签订的主体双方为陈琪与瑞丰公司，答辩人虽支付租金给陈琪，但董旭仅为公司普通员工，支付租金的行为受公司控制。合同具有相对性，《房屋出租委托合同》仅对陈琪与瑞丰公司具有法律上的约束力，而不能对合同以外的第三方董旭产生约束力。2、答辩人非公司股东，无需对公司债务承担连带责任。优依舍公司未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状。经审理查明，2019年10月30日，原告（甲方）与瑞丰公司（乙方）签订《房屋出租委托合同》，合同约定：甲方将位于北京市***的房屋委托出租给乙方，委托期限2年，自2019年11月1日至2021年11月1日，甲方应于2019年11月1日将该房屋交付给乙方。租金标准为每月4000元，按季支付，具体付款日期为第一次2019年11月1日付4000元，第二次2020年2月1日付12000元，第三次2020年5月1日付12000元，第四次2020年8月1日付12000元。委托期内甲方同意2年预留60自然日作为乙方工作期，自然日后于2020年1月1日开始计算租金，甲方同意工作期内的租金收入作为乙方佣金，在第一次付款中扣除。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、未按约定支付租金达30日以上的又无正当理由；2、……。合同签订后，原告向瑞丰公司交付了上述房屋，瑞丰公司给付了原告租金4000元。2020年2月1日，瑞丰公司未给付原告第二期租金12000元。后经原告索要，被告工作人员承诺给付欠款，但一直未履行。2020年4月11日，原告向瑞丰公司法定代表人张然策发出解除合同通知书一份，要求解除双方签订的《房屋出租委托合同》。2020年5月15日，原告将上述房屋收回。上述事实，有当事人陈述；原告提交的不动产权证、《房屋出租委托合同》等在案佐证。本院认为，陈琪与瑞丰公司签订的房屋出租委托合同是双方真实意思的表示，其内容不违反国家法律规定，该合同有效。在陈琪将涉案房屋交付给瑞丰公司后，瑞丰公司应按照合同约定向陈琪支付租金。根据查明的事实，陈琪已于2020年5月15日将涉案房屋收回并另租他人，故本院确认陈琪与瑞丰公司签订的房屋出租委托合同已于2020年5月15日实际解除。关于双方合同约定的预留60日免租期问题，本院认为，陈琪同意免除60日租金，是在合同正常履行2年基础上作出的意思表示，但根据本案实际情况，双方已解除租赁合同，且瑞丰公司只给付陈琪1个月租金，根据公平原则，现陈琪要求瑞丰公司给付2019年11月1日至2020年5月6日期间的租金，理由正当，证据充分，本院予以支持，根据陈琪主张的给付租金标准，该期间租金总额应为22663.01元，但该款项中应扣除瑞丰公司已给付的4000元，故瑞丰公司还应再给付陈琪租金18663.01元。陈琪要求确认瑞丰公司与任何第三人签订的《北京市房屋租赁合同》失效之请求，证据不足，本院不予支持。陈琪要求判决第三者立即从注册在陈琪房产的地址在一周内迁出，如果不按时迁出，按照审判结果立即强制注销之请求，不属于法院处理民事案件范畴，对该诉讼请求，本院不予支持。董旭系瑞丰公司员工，其签订合同并支付租金系履行职务行为，陈琪要求董旭承担连带责任，证据不足，本院不予支持。瑞丰公司、董旭、优依舍公司经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭应诉，应视为其自愿放弃民事诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条;《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、确认陈琪与北京瑞丰伟业房地产经纪有限公司签订的房屋出租委托合同已于2020年5月15日解除；二、北京瑞丰伟业房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内给付陈琪租金18663.01元；三、驳回陈琪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费368元，由陈琪负担65元（已交纳）；由北京瑞丰伟业房地产经纪有限公司负担303元（于本判决生效后七日内交纳）。保全费247元，由北京瑞丰伟业房地产经纪有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳相应上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  王保新二〇二〇年九月二十八日书记员  刘 倩