天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0112民初3646号原告：张玉贞，女，1955年1月1日出生，汉族，住天津市津**。委托诉讼代理人：李娜，天津瑞垚律师事务所律师。被告：窦玉荣，女，1944年2月9日出生，汉族，住天津市津**。委托诉讼代理人：张新（窦玉荣之子），男，1968年2月14日出生，住天津市津**。被告：张新，男，1968年2月14日出生，汉族，住天津市津**。被告：张月，男，1966年3月14日出生，汉族，住天津市津**。委托诉讼代理人：张新，男，1968年2月14日出生，汉族，住天津市津**。被告：张丽，女，1970年4月27日出生，汉族，住天津市津**。委托诉讼代理人：张新，男，1968年2月14日出生，汉族，住天津市津**。被告：张军，女，1976年1月26日出生，汉族，住天津市津**。委托诉讼代理人：张新，男，1968年2月14日出生，汉族，住天津市津**。原告张玉贞与被告窦玉荣、张新、张月、张丽、张军共有纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张玉贞的委托诉讼代理人李娜，被告窦玉荣的委托诉讼代理人张新及被告张新、张月、张丽、张军均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张玉贞向本院提出诉讼请求：1.请求判令五被告窦玉荣、张新、张月、张丽、张军共同协助原告张玉贞办理房屋产权变更登记，将坐落于天津市津南区××镇××路××道××号房屋（即“涉案房屋”）过户至原告名下。2.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告将诉讼请求变更为请求对涉案房屋依法进行所有权确认和分割，主张涉案房屋归原告所有，按市场价值对五被告进行折价分割，原告补交了相应诉讼费用，因此，本案为共有纠纷。事实和理由：原告张玉贞与五被告窦玉荣、张新、张月、张丽、张军均系案外人张燕成、刘桂荣的法定继承人，被继承人张燕成于2008年5月26日去世，刘桂荣于2010年8月20日去世。原坐落于天津市津南区××镇××号房屋系被继承人张燕成与刘桂荣的夫妻共同财产，2010年1月27日被继承人刘桂荣签订了房屋拆迁补偿安置协议，原坐落于天津市津南区××镇××号房屋还迁后的坐落地点为天津市××号房屋。原告张玉贞通过买卖以及遗嘱继承的方式取得了原小站镇盛字营西区296号房屋15／16的拆迁权益份额，五被告共同拥有原房屋1／16的拆迁权益份额。上述事实业经天津市津南区人民法院作出的（2019）津0112民初2981号民事判决书予以确认，五被告均亦认可，且该判决现已生效。现还迁房坐落于天津市津南区××镇××号的房屋已落成并已交房，房管局亦可办理产权变更登记手续。故原告诉至人民法院，请求判如所请。五被告窦玉荣、张新、张月、张丽、张军共同辩称，原被告之间的析产继承纠纷一案经人民法院审理作出判决后，原被告均未上诉，（2019）津0112民初2981号民事判决书已经生效，但五被告对此民事判决书仍有异议。其一，原告不是农村户籍，不是小站镇盛字营村村民，其不得购买本村集体成员的房屋，故认为张玉贞与刘桂荣签订的买卖合同无效。其二，刘桂荣订立的遗嘱是原告自己篡改的，故认为遗嘱应属无效。对于本案原被告之间的共有纠纷，五被告认为其对拆迁权益拥有相应份额，其为小站镇盛字营村集体成员，选取还迁房必须经被告同意，被告有选取还迁房的权利。原告主张的房屋面积远远大于拆迁面积，多出的面积不能归于原告所有，五被告可以给付原告涉案房屋15/16的份额折价款，向建设单位结算差价款，成为涉案房屋的登记权利人，故五被告不同意配合原告办理过户手续。原告提交（2019）津0112民初2981号民事判决书1份作为证据，本院认为，（2019）津0112民初2981号民事判决书已经生效，故对该民事判决书中所确认的基本事实，本院予以再次确认。被告虽对该民事判决书仍有异议，但本院在庭审中已向被告释明应通过其他合法途径进行解决，故对被告的相关抗辩意见，本院不予采纳。对于（2019）津0112民初2981号民事判决书中所确认的基本事实，与本案共有纠纷相关联的部分，本院再次确认如下：张燕成、刘桂荣系夫妻，共生育八名子女，即张有发、张有通、张有庆、张有恒、张有臣、张玉贞、张萍、张云。张燕成于2008年5月26日去世，刘桂荣于2010年8月20日去世。张有发于2014年5月27日去世，张有发的妻子为窦玉荣，子女为张新、张月、张丽、张军；张有通于1986年12月去世，无配偶及子女；张有庆于1991年7月去世，张有庆的妻子为梁文香，子女为张羽、张爽；张有恒于2009年1月8日去世，张有恒的妻子为郭世凤，子女为张林、张彬。张燕成、刘桂荣共同出资建造坐落于天津市津南区××镇××号房屋，该房屋原系张燕成、刘桂荣的夫妻共同财产。在2009年12月27日，刘桂荣与张玉贞签订了房屋买卖协议，约定将该房屋以110000元的价格卖予张玉贞，梁文香、郭世凤、张有臣、张玉贞、张萍、张云均在买卖协议上签字，刘桂荣摁手印，后张玉贞陆续给付购房款110000元。在民事判决书中人民法院认为，刘桂荣出卖该房屋的行为属于无权处分，得到了张有臣、张萍、张云、张羽、张爽、张林、张彬的追认，应当认定该部分处分行为有效。但刘桂荣处分行为未得到张有发的授权及追认，应当认定该部分处分行为无效。依照《中华人民共和国继承法》相关规定，对于天津市津南区××村××号房屋的拆迁权益（包括房屋评估价值117650元等），应由张玉贞享有15／16，由窦玉荣继承3／80，由张新、张月、张丽、张军各继承1／160。2010年1月27日，张玉贞之子腾伟代刘桂荣（乙方）与天津市津南区小站镇盛字营村村民委员会（甲方）签订《房屋拆迁安置补偿协议》，约定：被拆迁房屋主房3间，房屋结构土草，房屋评估金额总计117650元，乙方要求还迁面积为118.92平方米，还迁地点为盛字营住宅小区东区21-1-603（即涉案房屋），房屋价格总计261624元＋20994元（实际面积以市房管局计算为准），待还迁楼竣工交付使用时双方结算差价。本案庭审中，原告提交了涉案房屋不动产登记簿查询证明，庭审结束后，原告申请对涉案房屋进行了价值评估，本院又就房屋差价款等情况进行了调查取证，本院组织原被告再次质证。本院认为，评估报告、调证材料均依法定程序作出，具有客观性，对证据效力予以认定，可以作为认定案件事实的依据。结合庭审陈述，确认以下案件事实。涉案房屋于2019年10月19日办理了初始登记，初始权利登记人为天津铸徽城镇建设开发投资有限公司（以下简称“铸徽公司”），该铸徽公司系小站镇润淼佳苑小区的建设单位。涉案房屋目前为空房，原被告未居住使用。涉案房屋现已具备办理不动产转移登记的条件，但尚须向有关部门补交结算差价款。经本院向天津市福民拆迁中心调查取证，房屋还迁价格为283388元（262394元+20944元，实际建筑面积为119.27平方米，与拆迁协议约定房款有所变化），拆迁安置补偿款为155300元，过渡费为43200元尚未领取。此外，在还迁入住前还须交纳电表款150元、燃气初装费2982元。本院询问了天津市福民拆迁中心称，因原被告之间对涉案房屋存在共有纠纷，其尚未收取上述差价款项，待人民法院对涉案房屋的产权归属作出生效判决之后，其将服从判决内容，配合权利人办理房屋相关手续。经原告申请，本院依法委托天津天元房地产土地评估有限公司对涉案房屋进行了价值评估，估价结果为涉案房屋在价值时间2020年10月27日的市场价值为909314元，原告支付评估费4547元。本院认为，原被告对天津市津南区××镇××村××号房屋的拆迁权益为按份共有，该房屋经拆迁安置，还迁房屋为坐落于津南区××镇××房屋，故原被告对涉案房屋属于按份共有，原告张玉贞享有涉案房屋15／16的份额，被告窦玉荣享有涉案房屋3／80的份额，被告张新、张月、张丽、张军各享有涉案房屋1／160的份额。依据《中华人民共和国物权法》第九十九条规定：“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。”在本案中，原被告之间对涉案房屋未有不得分割的约定，因此，原告作为按份共有人之一，其提起分割涉案房屋的诉讼请求，应当得到支持。依据《中华人民共和国物权法》第一百条第一款的规定：“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。”本案涉诉房屋系单元套房，不宜实物分割，原告占涉案房屋份额2/3以上，其在庭审中同意给付五被告各自份额的折价款，为了充分发挥涉案房屋的使用价值，本院认为，被告窦玉荣占涉案房屋3/80的份额应归原告所有，被告张新、张月、张丽、张军各占涉案房屋1/160的份额亦应归原告所有，相应的，原告应向被告窦玉荣支付涉案房屋的市场价值3/80的折价款，原告亦应向被告张新、张月、张丽、张军各支付涉案房屋的市场价值1/160的折价款。涉案房屋的市场价值经评估为909314元，经计算，原告向被告窦玉荣支付折价款34099.28元，原告向被告张新、张月、张丽、张军各支付折价款5683.21元。另外，拆迁安置补偿款为155300元，未领取的过渡费为43200元，应由原告享有15/16，由被告窦玉荣继承3/80，由被告张新、张月、张丽、张军各继承1/160。本院认为，权利义务具有统一性，原被告在分割涉案房屋的同时，尚须按各自所占份额结清房屋差价款。房屋还迁价格为283388元，在扣减拆迁安置补偿款155300及过渡费43200元后，最终尚须结清的房屋差价款为84888元，原告应负担其中15/16，被告窦玉荣应负担3/80，被告张新、张月、张丽、张军应各负担1/160。本院认为，从经济便利的角度出发，五被告在取得涉案房屋占有份额的房价款时，也应按占有份额结清房屋差价款，故宜由原告在办理转移过户登记手续时，代被告支付结算差价款，此款项在原告向被告支付折价款中予以抵扣。尚须交纳的电表款150元、燃气初装费2982元，因与房屋占有份额无关，应由实际还迁入住的原告自行交纳。经计算，原告支付被告窦玉荣折价款34099.28元应抵扣差价款3183.3元，最终应支付被告窦玉荣的款项为30915.98元；原告支付张新、张月、张丽、张军各折价款5683.21元应各抵扣差价款530.55元，最终应支付被告张新、张月、张丽、张军的各款项为5152.66元。原告张玉贞将上述款项向五被告支付完毕后，原告张玉贞有权向有关部门就涉案房屋办理产权变更登记手续。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条条，《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告窦玉荣占坐落于天津市津南区××镇××路××道××号××的份额归原告张玉贞所有，原告张玉贞于本判决生效后十日内向被告窦玉荣支付30915.98元。二、被告张新、张月、张丽、张军各占上述房屋1/160的份额归原告张玉贞所有；原告张玉贞于本判决生效后十日内向被告张新、张月、张丽、张军各支付5152.66元。三、驳回原告张玉贞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12880元，由被告窦玉荣负担600元，由被告张新、张月、张丽、张军各负担100元，其余案件受理费11880元由原告张玉贞负担。鉴定费4547元，原告张玉贞承担2273.5元，五被告窦玉荣、张新、张月、张丽、张军共同承担2273.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  薛春斌审 判 员  关 怀人民陪审员  戴志霞二〇二〇年十二月十日书 记 员  周明静