山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1003民初3048号原告：王庆刚，男，1978年5月16日，汉族，住威海市文登区。委托诉讼代理人：赵磊，山东昀明律师事务所律师。被告：威海榕鹏房地产开发有限公司，住所地威海市文登区环山办环山路**。法定代表人：沈杰，经理。委托诉讼代理人：于大卫，山东德平律师事务所律师。原告王庆刚与被告威海榕鹏房地产开发有限公司（以下简称榕鹏公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王庆刚及其委托诉讼代理人赵磊，被告榕鹏公司的委托诉讼代理人于大卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王庆刚向本院提出诉讼请求：1、判决确认原、被告之间的以房抵债合同合法有效；2、判决榕鹏公司协助王庆刚办理位于威海市文登区榕鹏上尚城居民小区10号楼2单元204室、304室、404室、604室四套房屋的《商品房买卖合同》网签备案和预告登记证书；3、判决榕鹏公司协助王庆刚办理不动产权登记手续，房屋价值120万元(待榕鹏上尚城居民小区项目具备办理不动产权登记条件时)；4、判决榕鹏公司向王庆刚交付上述涉案四套房屋。事实和理由：2015年6月20日，原、被告签订《房屋抵押借款合同》，约定：榕鹏公司向王庆刚借款70万元，借期四个月，榕鹏公司以榕鹏上尚城小区2单元10号楼204室、304室、404室、504室、604室、704室六套房屋作为借款抵押。王庆刚和榕鹏公司根据合同约定办理了上述六套房屋的商品房买卖合同网签备案，以此作为借款合同的担保。王庆刚实际出借给榕鹏公司675500元，后榕鹏公司仅支付给王庆刚利息73500元，借款到期后榕鹏公司未按约偿还借款本金。后在榕鹏公司的要求下，双方签订《合同书》一份，约定：榕鹏公司以上述六套房产抵销借款债务70万元；王庆刚对外出售时办理网签合同备案的价款不能低于售楼处对外销售的均价，1200元/平方米价款的税款由榕鹏公司承担，超出该价款以外的税款由王庆刚承担；如需办理上述六套房屋的更名手续，榕鹏公司应协助办理，办理更名手续及办理房产证等相关手续产生的一切税费均由王庆刚承担。该合同生效后，王庆刚将上述房屋先后卖或抵顶给姜汉林等六位购房人，榕鹏公司均根据上述合同约定协助办理了六套房屋的更名手续，与六位购房人办理了六套房屋的商品房买卖网签合同备案。2019年1月10日、8月20日，榕鹏公司先后两次起诉姜汉林等四位购房人和王庆刚，后经威海市文登区人民法院审理认为涉案网签备案合同并非榕鹏公司与购房人之间的真实意思表示，认定商品房买卖合同无效，基于无效合同进行的网签备案亦不能产生效力，判决姜汉林等四位购房人配合榕鹏公司办理撤销商品房买卖合同的网签备案手续。判决生效后，姜汉林等四位购房人的商品房买卖合同网签备案被撤销。原、被告签订的以房抵债合同系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法有效。榕鹏公司辩称，不同意王庆刚的诉讼请求，双方之间签订了《房屋抵押借款合同》以及《合同书》属实，并且双方以及涉案四套房屋原网签备案合同买受人在文登区人民法院经历多起诉讼，有关各方对涉案事实的陈述意见均已经在案。榕鹏公司认为双方之间并没有形成以房抵债合同关系，双方房屋抵押借款合同中约定了榕鹏公司将六套房屋以买卖合同的形式作为民间借贷的关系抵押担保，而且合同第四条约定超期未还款王庆刚有权没收抵押品，并且后期双方签订的合同书也明确六套房屋系抵押物，并且王庆刚对抵押物商品房进行没收处置。上述约定的内容符合相关法律规定中的流质条款，应属于无效。并且在文登区人民法院（2019）鲁1003民初317号案件中已经查明原被告双方房屋抵押借款合同期满后，双方并未进行结算，因此也不存在王庆刚所主张的以房抵债。王庆刚本案依据的基础法律事实错误。关于第二项诉请，榕鹏公司认为商品房买卖合同应当是双方就房屋买卖等事宜协商一致并自愿签署，不能由法院强制判令合同双方订立合同，这也不属于民事案件的受理和裁判范围。而且预告登记也是基于双方协商达成一致并形成的自愿行为，这项诉请应当依法驳回。对第三项和第四项诉讼请求，因为双方没有形成房屋买卖合同关系，也没有达成以房抵债的一致意向，这两项诉请没有客观事实依据。请法庭驳回王庆刚诉请。本院经审理认定事实如下：2015年6月20日，王庆刚与榕鹏公司签订《房屋抵押借款合同》，约定榕鹏公司向王庆刚借款700000元，并以其开发的位于榕鹏上尚城小区10号楼204、304、404、504、604、704室六套房屋，以1200元/平方米的价格作为上述借款的抵押，该六套房屋面积均为102.22平方米，借款期限为2015年6月20日至2015年10月19日，借款利率为月利率3.5%，按月付息。合同第四条约定，借款到期后，应在三日内还款，如超期未付，王庆刚有权没收抵押品，榕鹏公司无条件配合将房屋转入王庆刚名下或折现为现金。如按期还款，王庆刚配合解除抵押房屋的网签合同。第五条约定，因抵押品为预售房屋，如榕鹏公司到期无力还款，王庆刚有权在榕鹏公司处自由调换与抵押品相同面积的房屋，榕鹏公司配合进行网签。签订该合同时，上述六套房屋网签备案至王庆刚名下。王庆刚实际出借675500元。2015年10月19日（或20日），王庆刚与榕鹏公司签订《合同书》，约定因榕鹏公司未在规定时间内偿还借款，故王庆刚对作为抵押物的六套房屋进行没收处置，榕鹏公司向王庆刚的借款700000元无需偿还。榕鹏公司需向王庆刚开具1200元/平方米的商品房销售发票，此价格的商品房税款由榕鹏公司负担，除此之外所有税、费均由王庆刚负责承担。若王庆刚开具的商品房销售价款超过1200元/平方米时，超额部分的税款由王庆刚负责，但王庆刚开具的商品房销售价款不得超过榕鹏公司售楼处对外销售的均价。另外，若王庆刚需办理上述房屋更名手续，榕鹏公司协助办理（仅一次），一切税、费由王庆刚负责，并承担由此引起产生的一切经济及法律责任。办理更名手续后，在办理房产证等手续时，产生的所有税、费由王庆刚负责，如更名后新的房屋持有人拒绝缴纳税、费，一切后果由王庆刚承担。后王庆刚分别与赵晓东、于振强达成口头协议，约定王庆刚将位于榕鹏上尚城居民小区10号2单元204室、304室分别作价24万元给赵晓东、于振强抵顶相应的工程款、货款。王庆刚分别与韩国平、姜汉林达成口头购房协议，约定韩国平、姜汉林分别购买王庆刚位于榕鹏上尚城居民小区10号2单元404室、604室，并分别支付购房款27.8万元、24万元。王庆刚与榕鹏公司解除网签备案合同，后赵晓东、于振强、韩国平、姜汉林均与榕鹏公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，并进行了备案。2019年1月10日，榕鹏公司向本院分别对赵晓东、于振强、韩国平、姜汉林（以下简称赵晓东等四人）提起诉讼，四案均列王庆刚为第三人，要求解除榕鹏公司与赵晓东等四人之间的商品房买卖合同。在该四案中本院查明榕鹏公司与赵晓东等四人之间签订商品房买卖合同，是履行其与王庆刚之间的约定，协助王庆刚办理更名手续，并不是将涉案房屋卖给赵晓东等四人，房屋价款、支付方式等由王庆刚与赵晓东等四人达成合意，房款归王庆刚所有，能够认定榕鹏公司与赵晓东等四人之间并没有房屋买卖合同的真实意思表示。行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，故本院以该商品房买卖合同无效为由判决驳回榕鹏公司要求解除合同的诉讼请求，该四案判决书已发生法律效力。2019年8月20日，榕鹏公司再次向本院分别对赵晓东等四人及第三人王庆刚提起诉讼，要求撤销榕鹏公司与赵晓东等四人之间的商品房买卖合同的网签备案。本院审理后已作出生效判决，认为基于无效合同进行的网签备案不应产生合法效力，故榕鹏公司要求配合撤销网签备案，判决予以支持。2019年10月25日，赵晓东、于振强、韩国平、姜汉林分别对王庆刚和榕鹏公司向本院提起诉讼，请求确认与王庆刚之间的以房抵债合同、买卖合同有效，王庆刚和榕鹏公司协助办理房屋产权登记手续。本院审理后认为，赵晓东等四人分别与王庆刚形成的以房抵债合同、房屋买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，故判决上述房抵债合同、买卖合同合法有效。因王庆刚非房屋的所有权人，客观上其尚无法配合办理产权登记手续，榕鹏公司与赵晓东等四人之间没有直接的房屋买卖合同关系，故本院判决驳回赵晓东等四人要求王庆刚和榕鹏公司协助其办理产权登记手续的诉讼请求。关于涉案四套房屋的现状，王庆刚陈述由购房人赵晓东等四人实际控制，榕鹏公司已向购房人交付了房屋钥匙，并且部分房屋已经由购房人进行了装修，但是因为榕鹏公司对房屋断水断电导致装修在进行了一部分之后被迫停止。榕鹏公司主张未交付，这四套房屋的原始钥匙现在还在榕鹏公司手中。本院认为，被告承认原告的诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持。本案争执的焦点问题是，王庆刚与榕鹏公司签订的《合同书》的性质和效力。该《合同书》为双方当事人自愿签订，从合同内容看，系双方之前签订的《房屋抵押借款合同》约定的借款到期后，对抵押物如何处置所进行的约定，属于债务履行期届满抵押权人未受清偿，与抵押人协议以抵押物折价取得抵押物，符合有关法律规定，合法有效。合同签订后，王庆刚将房屋卖给他人并实际交付，且经生效判决认定王庆刚与买房人的买卖合同有效。榕鹏公司主张《合同书》对房屋抵顶价格约定过低，未依法行使撤销权，亦未提交证据证明合同约定的房屋抵顶价格过分低于同样房屋当时的市场价格。现榕鹏公司主张该《合同书》为流质条款，没有事实和法律依据，本院不予采纳。榕鹏公司按《合同书》的约定履行网签备案等协助义务后，两次对买房人和王庆刚提起的诉讼，本院判决支持撤销网签备案的诉讼请求，系因榕鹏公司与姜汉林等买房人不存在直接的房屋买卖合同关系，该判决不能否定王庆刚与榕鹏公司之间《合同书》的效力。综上所述，王庆刚要求确认与榕鹏公司的以房抵债合同合法有效，在榕鹏上尚城居民小区项目具备办理不动产权登记条件时，榕鹏公司协助王庆刚办理不动产权登记手续的诉讼请求，本院予以支持。本院已发生法律效力的判决书确认王庆刚与姜汉林等买房人的房屋买卖合同有效，且王庆刚陈述房屋已由姜汉林等买房人实际控制，故王庆刚关于榕鹏公司向王庆刚交付上述涉案四套房屋，以及榕鹏公司协助王庆刚办理房屋《商品房买卖合同》网签备案和预告登记证书的请求，均不属于可执行内容。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题》的解释第五十七条规定，判决如下：一、王庆刚与威海榕鹏房地产开发有限公司于2015年10月19日（或20日）签订的关于以榕鹏上尚城小区2单元10号楼204室、304室、404室、504室、604室、704室六套房屋抵顶借款的《合同书》合法有效；二、威海榕鹏房地产开发有限公司于榕鹏上尚城居民小区项目具备办理不动产权登记条件之日起三十日内协助王庆刚办理位于威海市文登区榕鹏上尚城居民小区10号楼2单元204室、304室、404室、604室房屋不动产权登记手续；三、驳回王庆刚其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7800元，保全申请费5000元，均由威海榕鹏房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  于康波二〇二〇年八月三十日书记员  梁 毅