上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初16041号原告：陈康，男，1986年8月4日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：许铭强，上海市汇盛律师事务所律师。被告：曹阳，男，1990年6月21日出生，汉族，住安徽省滁州市。第三人：中国工商银行股份有限公司上海市黄浦支行，住所地上海市黄浦区四川中路**。法定代表人：王卫政，行长。委托诉讼代理人：施轶，男。委托诉讼代理人：周畅，女。第三人：五矿国际信托有限公司，注，注册地青海省西宁市城中区创业路**南川工业园区投资服务中心**楼**/div>法定代表人：王卓。第三人：阳光信用保证保险股份有限公司，注册地，注册地重庆市渝**黄山大道中段**，主要营业地北京市朝阳区景华南街**远洋光华国际大厦****iv>法定代表人：王永文，董事长。委托诉讼代理人：许雷城，男。委托诉讼代理人：杨梦莉，女。原告陈康与被告曹阳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，本院经审查认为中国工商银行股份有限公司上海市黄浦支行(以下简称工商银行黄浦支行)、五矿国际信托有限公司(以下简称五矿信托公司)、阳光信用保证保险股份有限公司(以下简称阳光保险公司)与本案的处理结果存在利害关系，故依法追加工商银行黄浦支行、五矿信托公司、阳光保险公司作为第三人参加本案诉讼活动。审理中，经本院院长批准，本案简易程序审理期限延长一个月。后因本案简易程序审理期限届满，但考虑到本案事实尚需查明，故本院将本案转为普通程序并于2020年12月9日公开开庭进行了审理。原告陈康及其委托诉讼代理人许铭强，被告曹阳，第三人工商银行黄浦支行的委托诉讼代理人施轶、周畅到庭参加诉讼。第三人五矿信托公司、阳光保险公司经本院传票传唤无正当理由未到庭，本院予以缺席审理。本案现已审理终结。原告陈康向本院提出诉讼请求：1、被告协助办理上海市闵行区锦梅路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)过户至原告名下的手续，过户产生的相关税费、手续费均由原告负担；2、被告以人民币(币种下同)450万元为基数、按照日万分之四的标准支付原告自2020年3月1日起至被告实际配合办理过户手续之日止的逾期过户违约金；3、被告以每月5,000元的标准赔偿原告自2019年12月1日起至2020年3月26日止的租房损失19,193.50元。事实与理由：原、被告于2019年7月31日签订了《上海市房地产买卖合同》，由原告购买被告所有的涉案房屋，房屋总价款为900万元。同时双方在合同中约定：1、原告于2019年7月30日已支付的定金10万元自动转为房款一部分；2、原告于2019年8月1日前支付被告房款440万元；3、上述450万元房款专项用于提前归还被告尚欠第三人工商银行黄浦支行的抵押贷款及五矿信托公司的抵押贷款，被告应于取得注销资料后3日内办理抵押登记注销手续；4、原告于2019年10月30日前支付被告房款180万元；5、房屋过户手续完成后原告以贷款银行发放贷款的方式支付房款270万元；6、双方确认申请办理过户手续的最后期限是2019年10月30日。合同签订后，原告于2019年7月31日向被告支付了440万元购房款，连同7月30日支付的10万元，合计支付450万元。但直到约定过户的最后期限届满，被告却迟迟未办理抵押登记注销手续，导致涉案房屋上依然设有抵押，无法办理交易过户手续。经原告多次催促，被告不得已透露实情称原告所付房款已被挪作他用，目前无力归还抵押钱款。鉴于此，原、被告于2020年1月8日签订了《补充协议》，约定：1、双方应于2020年2月29日前完成过户；2、余款270万元过户后银行放款，180万元原告于过户后2个月内支付；3、被告支付原告2019年12月至2020年2月期间房租15,000元；4、被告应于2020年1月15日将涉案房屋交付给原告。然被告仅仅于2020年3月27日向原告交付了涉案房屋，但依然未办理抵押登记注销手续。故原告为维护自身合法权益，以讼称事由诉至法院。被告曹阳辩称，同意配合办理过户，同意支付违约金和租房损失。对于原告主张的违约金和租房损失的计算标准也无异议。第三人中国工商银行股份有限公司上海市黄浦支行述称，对于原、被告之间的买卖纠纷，其不知情，希望被告作为借款人尽快偿还贷款和利息，待被告偿还后，其会尽快配合撤销抵押。第三人五矿国际信托有限公司未到庭答辩，亦未向本院提交证据材料。第三人阳光信用保证保险股份有限公司虽未到庭答辩，但其来函表示“2018年7月23日，曹阳与五矿信托公司签订《信托贷款合同》，约定五矿信托公司向曹阳提供生产经营贷款495万元……。同日，曹阳与五矿信托公司签署《抵押合同》，曹阳将涉案房屋就《信托贷款合同》项下借款向五矿信托提供抵押担保并办理抵押登记。2018年7月23日，曹阳就《信托贷款合同》项下借款向阳光保险公司投保了被保险人为五矿信托公司的担保贷款保证保险，阳光保险公司依申请出具了《担保贷款保证保险保单明细表》，保险金额为5,384,813.46元。因曹阳未按《信托贷款合同》约定按期偿还借款本息，五矿信托公司向阳光保险公司申请保险理赔，经审核，阳光保险公司于2019年9月9日向五矿信托公司赔付曹阳逾期本息及罚息共计5,014,903.06元。阳光保险公司理赔后，五矿信托公司出具《权益转让书》，约定五矿信托公司将其对曹阳的一切权益(包括主债权及抵押权)转让给阳光保险公司，阳光保险公司依法对上述理赔款项取得代为求偿权。现北京市东城区人民法院已出具(2020)京0101民初7821号判决书确认曹阳偿还理赔款4,784,903.06元及以4,784,903.06元为基数、自2019年11月9日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的资金占用期间的利息损失；若曹阳未履行金钱给付义务，则阳光保险公司有权以第二顺位抵押人身份对已办理抵押登记的涉案房屋折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿。现阳光保险公司认为曹阳转让涉案房屋的行为并不影响阳光保险公司抵押权的效力，在曹阳债务获得清偿前，阳光保险公司依法享有对涉案房屋的抵押权。阳光保险公司同意在曹阳清偿完毕全部款项或由第三人代偿后，协助办理解除抵押的相关手续。”本院经审理认定事实如下：涉案房屋于2016年1月19日登记于被告曹阳一人名下。2019年7月30日，原告陈康为购买涉案房屋向被告曹阳转账支付10万元定金。为此被告出具《收据》一张。2019年7月31日，原告陈康(买受人，乙方)与被告曹阳(卖售人，甲方)签订《上海市房地产买卖合同》。合同主要约定内容如下，甲乙双方通过上海我爱我家房地产经纪有限公司吴中路分公司居间介绍，由乙方受让甲方自有的涉案房屋；房地产转让价款共计900万元；甲乙双方确认，在2019年10月30日前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方未按本合同约定期限将涉案房屋交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金应按照乙方已付房款日万分之四计算，违约金自涉案房屋应交付之第二日起算至实际交付之日止。该合同补充条款(一)约定，1.1还贷：甲方应于收到乙方按本买卖合同附件三(付款协议)中约定支付的第2笔款项后3日内前往贷款银行办理还贷手续，且于取得注销资料后3日内办理抵押登记注销手续；该笔款项专项用于归还现有甲方尚欠贷款银行的抵押贷款及注销对该物业设有的抵押权，若该笔款项不足以归还甲方尚欠的抵押贷款，则甲方应当自行补足差额部分。1.2持证抵押：甲方应于收到乙方按本买卖合同附件三(付款协议)中约定支付的第2笔款项后3日内归还以五矿信托公司为抵押权人的欠款，并于3日内办妥以五矿信托公司为抵押权人的抵押登记注销手续；该笔款项专项用于归还甲方尚欠以五矿信托公司为抵押权人的欠款及注销对该物业设有的抵押权，若该笔款项不足以归还甲方尚欠的欠款，甲方应当自行补足差额部分。……。该合同附件三付款协议约定，1、乙方于2019年7月30日支付甲方定金10万元，该定金在签订本合同当日自动转为房款的一部分。2、乙方于2019年8月1日之前，将房款440万元直接支付甲方，甲方向乙方出具收款凭证。该笔款项专项用于归还现有甲方尚欠贷款银行的抵押贷款和五矿信托公司的抵押贷款，并于取得注销资料后3日内办理抵押登记注销手续。3、乙方于2019年10月30日之前，将房款180万元直接支付甲方，甲方向乙方出具收款凭证。4、乙方于甲、乙双方至上海市相关房地产交易中心办妥缴税手续，且交易中心出具以乙方为权利人的该房屋《不动产权证书》后，以银行发放贷款的方式将房款270万元支付予甲方。同日，双方又签署《协议》，约定陈康于2019年7月31日购买了涉案房屋，现双方协议一致，陈康另行补偿曹阳装修费75万元整，其中70万元于2019年11月30日之前支付予曹阳，剩余5万元做为尾款于2019年12月30日之前交房支付，若交易中心实际评估价格高于该房屋买卖合同价的，则双方同意按照交易中心实际评估价格缴纳相关税费，若购买方未按照上述时间将该笔装修费支付业主的，则购买方按照该房屋买卖合同第九条第三款之约定承担违约责任。同时，双方又签署《补充协议》，约定……2、甲方承诺该房屋原始购入价为396万元，若实际购入价与甲方告知的购入价不一致的，致使税费增加的，由甲方自行承担增加部分的税费。3、甲方承诺该房屋原始产权已满五年且为甲方家庭名下唯一一套住房(所有权来源：买卖)。依照上述条件，甲、乙双方协商一致此次交易过程中产生的所有应缴税款等相关费用均由乙方承担(若因甲方承诺不符造成税费增加，则增加的税费由甲方自行承担)，若《上海市房地产买卖合同》约定的合同价900万元未能通过该房地产所在地的税务机关或税务机关认可的第三方机构审核(按照税务机关核定价为准)的，即核定价格高于买卖合同价的，则多出部分的税费应由乙方承担。4、甲、乙双方承诺，应按《佣金确认书》的约定向居间方支付佣金。前述合同签订当日，原告向被告转账支付440万元房款。为此，被告出具《收据》一张。因被告未能按期履行过户及交房义务，原告(买受方，乙方)与被告(出售方，甲方)签订《补充协议》，约定甲乙双方于2020年2月29日前完成过户，若再延时按买卖合同违约责任执行；乙方已支付甲方购房款450万元，余款30%即270万元过户后银行放款，余款20%即180万过户后2个月内支付，装修款75万元过户后2个月内支付；甲方承担买方2019年12月至2020年2月共计三个月的房租，租金为5,000元/月，即15,000元于签订本协议当日支付于乙方；甲方于2020年1月15日前将该房屋交付于乙方(交付标志为签订房屋交接书)，若甲方逾期交房，按买卖合同约定承担违约责任，并另行支付每月5,000元房租费用至房屋实际交付于乙方时止；甲、乙双方其他事项仍按《上海市房地产买卖合同》约定履行。2020年3月25日，原、被告签署《买卖物业交验单》。2020年3月27日，被告将涉案房屋密码锁的密码告知原告。因被告未按约履行抵押的注销及过户义务，案外人上海我爱我家房地产经纪有限公司向被告出具函件，表示“因被告房屋抵押未办妥注销的原因，买卖双方至今未办理过户手续，未免被告因此受损，特发函通知被告，请被告于2020年4月30日前办妥抵押注销手续并协商与买家办理房屋产权交易过户手续，否则相应的后果均由被告承担。”另查明，2013年1月18日，曹阳作为抵押人、借款人与贷款人工商银行黄浦支行签订《个人购房借款/担保合同(商业)》，约定工商银行黄浦支行向曹阳发放个人二手住房购置贷款158万元，该款用于购买涉案房屋，曹阳将涉案房屋作为抵押物担保该债务。2013年3月22日，工商银行黄浦支行就曹阳名下涉案房屋办理抵押登记，抵押权人为工商银行黄浦支行。2013年3月28日，工商银行黄浦支行向曹阳转账支付158万元。2018年7月23日，曹阳作为借款人与贷款人五矿信托公司签订《信托贷款合同》，约定由五矿信托公司向曹阳提供借款495万元。同时，曹阳与五矿信托公司又签订《抵押合同》，曹阳以涉案房屋为信托贷款合同的主债权提供担保。同日，曹阳向阳光保险公司投保担保贷款保证保险，被保险人为五矿信托公司，贷款本息合计5,337,090.04元。后曹阳向阳光保险公司交纳保险费。五矿信托公司向曹阳转账495万元。2018年8月11日，五矿信托公司就曹阳名下涉案房屋办理抵押登记，抵押权人为五矿信托公司，附记：余额抵押。贷款合同履行过程中，曹阳未能按期还款，五矿信托公司于2019年9月向阳光保险公司提出索赔申请。阳光保险公司于2019年9月9日向五矿信托公司支付保险理赔款5,014,903.06元。后，五矿信托公司向阳光保险公司出具权益转让书，将主债权5,014,903.06元及抵押权转让给阳光保险公司。因曹阳未能按期归还债务，阳光保险公司以曹阳为被告向北京市东城区人民法院提起诉讼【案号(2020)京0101民初7821号】。经审理，北京市东城区人民法院于2020年9月11日作出民事判决书，判令：一、曹阳于判决生效后60日内支付阳光保险公司保险理赔款4,784,903.06元并支付资金占用期间的利息损失……；二、若曹阳未能履行上述第一项金钱给付义务，则阳光保险公司有权以第二顺位抵押权人身份对曹阳已办理抵押登记的涉案房屋折价或者以拍卖、变卖该房产所得的价款优先受偿；……。再查明，前述抵押权人先后分别为第三人工商银行黄浦支行、第三人五矿信托公司的抵押权登记现仍存于涉案房屋。审理中，原告自愿向本院代管款账户支付525万元。以上事实，由原告提交的上海市房地产权证、上海市不动产登记簿、《上海市房地产买卖合同》、《协议》、《补充协议》两份、关于房款支付的转账凭证及收据、短信记录、《买卖物业交验单》、中介出具的函件，第三人工行银行黄浦支行提供的《个人购房借款/担保合同(商业)》、上海市房地产登记证明、个人借款凭证等证据及当事人的庭审陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本院认为，原告与被告签订的《上海市房地产买卖合同》及《协议》、《补充协议》均系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，属合法有效，当事人均应依约履行。现原告要求被告履行过户义务，而被告亦同意将涉案房屋过户至原告名下，故就原告主张的过户之诉请，本院予以支持，但鉴于第三人的抵押登记尚存，故为保障第三人的合法权益，待第三人的债务清偿、第三人抵押登记涤除后方能过户。至于过户期间所产生的相应税费及手续费，原告表示均由原告负担，符合双方约定，本院予以准许。就原告主张的逾期过户违约金及租房损失，被告表示认同且对该些费用的计算方式均无异议，故本院予以支持。至于剩余房款525万元，原告表示愿意向被告支付，本院为避免双方当事人之讼累，故将此在本案中一并予以处理。第三人五矿信托公司、阳光保险公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条以及《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、原告陈康于本判决生效之日起三日内向被告曹阳支付购房尾款5,250,000元；二、待被告曹阳分别向第三人中国工商银行股份有限公司上海市黄浦支行、第三人阳光信用保证保险股份有限公司清偿债务后三日内，第三人中国工商银行股份有限公司上海市黄浦支行办理上海市闵行区锦梅路XXX弄XXX号XXX室房屋上抵押权人为中国工商银行股份有限公司上海市黄浦支行的抵押登记涤除手续，第三人五矿国际信托有限公司、阳光信用保证保险股份有限公司办理上海市闵行区锦梅路XXX弄XXX号XXX室房屋上抵押权人为五矿国际信托有限公司的抵押登记涤除手续；三、待抵押权人分别为中国工商银行股份有限公司上海市黄浦支行、五矿国际信托有限公司的抵押登记涤除后三日内，被告曹阳协助原告陈康办理上海市闵行区锦梅路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记至原告陈康名下的手续，因过户所产生的相关税费、手续费均由原告陈康负担；四、被告曹阳于本判决生效之日起三日内以4,500,000元为基数、按照日万分之四的标准支付原告陈康自2020年3月1日起至被告曹阳履行上述第三项判决义务之日止的逾期过户违约金；五、被告曹阳于本判决生效之日起三日内赔偿原告陈康自2019年12月1日起至2020年3月26日止的租房损失19,193.50元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费37,851.48元，财产保全费5,000元，均由被告曹阳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 莉二〇二〇年十二月二十八日书记员 瞿思沁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。……二、《最高人民法院关于适用的解释》……第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。……