山东省惠民县人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁1621民初1551号原告：崔敏，女，1980年5月28日生，汉族，教师，住山东省博兴县。委托诉讼代理人：赵伟，山东兵圣律师事务所律师。被告：山东省惠民县国泰房地产开发有限公司，住所地山东省惠民县文化街**。法定代表人：贾万兵，执行董事。委托诉讼代理人：曹仁群，山东商经律师事务所律师。原告崔敏与被告山东省惠民县国泰房地产开发有限公司（以下简称“国泰房地产开发公司”）商品屋买卖合同纠纷一案，山东省滨州市中级人民法院发回重审后，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告崔敏及其委托诉讼代理人赵伟，被告国泰房地产开发公司的委托诉讼代理人曹仁群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法确认原被告之间签订的商品房买卖合同为有效合同，依法确认楼房、储藏室归原告所有。2.本案的一切诉讼费用均由被告负担。事实与理由：2018年7月25日，原告向被告指定财务账户支付定金15000元，2018年7月27日，原告向被告指定财务账户支付购房款565000元，原告与被告签订商品房买卖合同书一份，约定：原告购买被告的楼房，位置是惠民县原棉麻公司以南惠泽园第一幢2单元901室，建筑面积147.16平方米，每平方米3649.39元，附带储藏室，位置是第一幢2单元25号，建筑面积14.76平方米，每平方米3000元，总价款580000元。合同签订履行后，被告反悔，不予配合办理相关房产手续，多次协商未果。开庭期间原告变更诉讼请求为：因被告没有办理相关商品房出售手续，要求被告返还购房款58万元及利息（利息从2018年7月25日起至实际给付之日止，以15000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；2018年7月27日起至实际给付之日止，以565000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。被告辩称，原告要求被告返还58万元及相应利息，但被告自始至终并未收到原告支付的58万元款项，被告作为本案的诉讼主体并不适格，原告应向为其出具收据的案外人滨州悦华财务服务有限公司主张权利。被告从未与原告签订过商品房买卖合同，双方不存在真实的商品房买卖合同关系。退一步讲，涉案房屋并未取得商品房预售许可等手续，也不允许销售，即便签订过商品房买卖合同，也是无效的。请求法院依法驳回原告诉讼请求。经开庭审理，本院查明以下事实：1.2013年10月26日，山东省惠民县国泰房地产开发有限公司（甲方）与滨州市悦华投资有限公司（乙方）签订《房地产开发合作协议》，约定甲乙双方联合对惠泽园小区10#、11#、23#、25#、26#、27#、1#、19#楼进行独家开发，甲方负责销售，负责办理本项目国有土地使用证、国有土地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证等手续，预销售合同的制定、商品房价格由双方确定，由甲方与实际购房者签订商品房预售、销售合同，购房款汇入双方共管账户内。乙方在开工手续完成后，负责本项目全部土建施工、社区道路、绿地、室内外管网施工，乙方不参与公司经营管理，派驻财务人员一名对资金的使用进行监管。甲方与乙方另行签订《施工合同》，按施工合同约定甲方拨付乙方工程款项，乙方享有本项目销售收入10%作为投资收益，实现预售款后甲乙双方各支取40%，剩余20%作为备用金留用。2015年9月26日，山东省惠民县国泰房地产开发有限公司（甲方）与滨州市悦华联合信息咨询有限公司（乙方、原滨州市悦华投资有限公司）、滨州悦华联创财务服务有限公司（丙方）签订协议书，约定乙方与甲方签订的《房地产开发合作协议》及多份补充协议中的权利义务全部转让给丙方，由丙方享有并承担甲方与乙方所有协议的全部权利与义务，乙方不再履行与甲方签订的所有协议及补充协议。滨州市悦华投资有限公司成立于2012年5月28日。2015年7月1日，滨州市悦华投资有限公司更名为“滨州市悦华联合信息咨询有限公司”。2015年11月5日，滨州市悦华联合信息咨询有限公司注销。滨州悦华联创财务服务有限公司成立于2015年9月9日。2.2018年7月27日，山东省惠民县国泰房地产开发有限公司（出卖人）与崔敏（买受人）签订商品房买卖合同，合同约定崔敏购买国泰房地产开发公司住宅楼一套（位于惠泽园第******），该商品房建筑面积为147.16平方米，单价为3640.39元/平方米。配套房（位于（位于**楼****筑面积14.76平方米，单价为3000元/平方米。总房款为58万元。2018年7月25日，崔敏采取银行转账的方式缴纳房款15000元。2018年7月27日，崔敏采取银行转账的方式缴纳房款565000元。以上两笔款的收据上均加盖了滨州悦华联创财务服务有限公司财务专用章。国泰房地产开发公司至今未向崔敏交房。3.国泰房地产开发公司在（2019）鲁1621民初170号民事案件开庭笔录中自认与原滨州市悦华投资有限公司是合作关系，曾允许滨州市悦华投资有限公司销售房产，所使用的合同出卖人为国泰房地产开发公司，售楼款汇入共管账户。经查，销售款有的也汇入滨州悦华联创财务服务有限公司账户。本案中原告2018年7月在向被告国泰房地产开发公司开发的惠泽园小区购房1幢2单元901室时，原告持有的系出卖人为山东省惠民县国泰房地产开发有限公司的《商品房买卖合同》。原告为此分两次共交纳购房款58万元，均汇入售楼人员指定的滨州悦华联创财务服务有限公司账户。涉案房屋至今未办理商品房预售许可证明等相关手续。庭审中国泰房地产开发公司对上述商品房买卖行为不予认可。本院认为，被告国泰房地产开发公司开发建设的涉案房产，至今尚未取得相关的商品房预售许可证明等手续，其与原告所签订的商品房买卖合同依法应当认定无效。被告国泰房地产开发公司曾允许滨州悦华联创财务服务有限公司销售房产并收取售楼款，且其自认双方是合作关系，格式合同由被告国泰房地产开发公司提供，被告国泰房地产开发公司作为合同的相对方，应当对合同无效的后果承担相应的法律责任。其与滨州悦华联创财务服务有限公司之间的争议属于另一民事法律关系。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案合同无效，关键是被告国泰房地产开发有限公司至今未取得商品房预售许可证明造成的，其存有明显过错，应当赔偿原告的损失。被告的辩驳意见，理由不当，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告崔敏与被告山东省惠民县国泰房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同无效；二、被告山东省惠民县国泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告崔敏购房款580000元及利息（自2018年7月25日起至2019年8月19日止，以15000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，以15000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。自2018年7月27日起至2019年8月19日止，以565000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，以565000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告崔敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9600元，由被告山东省惠民县国泰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。审 判 长  孙玲玲审 判 员  刘 燕人民陪审员  杲振梅二〇二〇年八月十八日书 记 员  张蓉蓉