湖南省长沙市芙蓉区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0102民初9367号 原告:周**，男，1992年12月30日出生，汉族，住湖南省澧县。 委托诉讼代理人：曾韦芸，湖南锐杰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：呙思梅，湖南锐杰律师事务所律师。 被告：长沙尚同家有房地产经纪有限公司，注册登记地为长沙市芙蓉区东屯渡街道人民东路398号星城世家综合楼综合楼栋108房。 法定代表人：黄才如，该公司经理兼执行董事。 委托诉讼代理人：尹丽丽，湖南融城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗智军，湖南融城律师事务所律师。 被告：湖南达业房地产开发有限公司，住所地长沙市岳麓区环湖路**佳兆云顶小区****房。 法定代表人：王翔。 委托诉讼代理人：戴梦蓉，女，1989年5月5日出生，汉族，住长沙市雨花区。 委托诉讼代理人：陈英，女，1988年8月16日出生，汉族，住湖南省湘阴县。 原告周**与被告长沙尚同家有房地产经纪有限公司（以下简称尚同家有公司）、湖南达业房地产开发有限公司（以下简称达业公司）服务合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，被告尚同家有公司、达业公司在提交答辩状期间向本院提出管辖权异议，本院于2020年8月26日裁定本案移送长沙市岳麓区人民法院处理，原告周**不服上诉，长沙市中级人民法院于2020年10月9日作出裁定，撤销本院（2020）湘0102民初9367号民事裁定，本案由本院管辖。本院依法适用简易程序，于2020年11月10日公开开庭进行了审理。原告周**的委托诉讼代理人曾韦芸、呙思梅，被告尚同家有公司的委托诉讼代理人尹丽丽、罗智军，被告达业公司的委托诉讼代理人戴梦蓉、陈英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周**向本院提出诉讼请求：1.判令尚同家有公司返还原告服务费10000元；2、判令达业公司对尚同家有公司的给付义务承担连带责任；3、判令本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2017年5月，原告前往长沙市岳麓区云顶梅溪湖营销中心，对云顶梅溪湖34栋、35栋进行购房咨询，达业公司员工拿出《尚同家有服务协议》，载明：今收到您的服务费1万元，即可享受尚同家有独家购房优惠及服务；购房优惠服务主要有佳兆业云顶梅溪湖98折购房、享有尚同家有提供的1对1购房专属顾问咨询服务、区域内二手房成交价格咨询服务等。原告当时询问达业公司服务协议中的1万元真实性质，达业公司员工告知为购房保证金，购房成功后可以抵房款，且只有签订《尚同家有购房优惠确认单》并缴纳保证金的，才有选房资格。达业公司利用了原告的信赖以及即将出台的购房新政的政策压力，让原告在《尚同家有服务协议》中签字并缴纳1万元。原告缴纳该笔费用后，被告达业公司员工出具了盖有尚同家有公司财务专用章的收据。后原告摇号成功,与达业公司签订了《长沙市岳麓区商品房买卖合同》，但合同中并未将1万元保证金在合同总价中扣除。原告与被告尚同家有公司表面上签订了服务协议，但这掩盖不了两被告恶意串通违规收费的事实，两被告的行为不仅违反了法律和规章的强制性规定，而且以合法的形式掩盖非法目的，共同损害了不特定消费者的合法权益。即使《尚同家有服务协议》有效，被告尚同家有公司也未能履行协议约定的全部义务，应承担相应的违约责任。本案中开发商联合中介公司强制欺诈收取业主服务费的事件，长沙市已经有诸多发生法律效力的类似判决，长沙市中级人民法院的二审判决均支持了受害人的诉讼请求。 被告尚同家有公司辩称，1、根据原告于2017年5月8日与我方签订的《尚同家有服务协议》，原告的起诉已经超过诉讼时效；2、原告实际已经享受了佳兆业云顶梅溪湖项目购房“开盘98折”的优惠，买卖合同中的价格是已经享受98折优惠后的最终价格；3、服务协议的核心内容是业主交纳服务费后获得开盘98折优惠，原告已经享受了该优惠，尚同家有公司已经履行了约定的义务；4、尚同家有公司与达业公司不是代理销售关系，只是向开发商介绍客源促成交易，属于居间合同关系，尚同家有公司是向服务对象收取服务协议约定的报酬，符合法律规定。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告达业地产公司辩称，1、原告支付服务费后在购房时已经享受了98折的优惠；2、1万元服务费的性质应以服务协议为准，并非购房保证金；3、原告与尚同家有公司系居间服务关系，尚同家有公司向原告收取服务费符合法律规定；4、原告的起诉已经超过诉讼时效；5、长沙市岳麓区人民法院审理的类似系列案（2020）湘0104民初5500-5517、5519-5525号已判决，均驳回了起诉人的诉讼请求。故请求法院驳回原告全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据分析认定如下： 原告举证《钟山说法》新闻视频，用以证明尚同家有公司以“认筹金”“服务费”等名目变相违规收取费用；尚同家有公司对该证据的三性均有异议，认为该证据属于传闻证据，媒体所述是否属实需要进一步证明，且媒体对某一事项的意见不具有认定行为违法的资格，同时因无法确定采访人身份且不能出庭作证，不能达到其证明目的；达业公司对该证据的三性有异议，认为新闻视频是可以通过剪辑，且报道的内容是不真实的，无法反应事实的真实情况；本院审查认为，对《钟山说法》进行了报道的真实性予以认定，但对原告主张的证明目的不予认可。 原告举证2017年5月6日拍摄的云顶梅溪湖麓峰34栋、35栋价格公示照片，用以证明云顶梅溪湖麓峰34栋、35栋所有房屋的价格都是98折，即享受98折与购房者交1万元无关，该1万元属违规收费；尚同家有公司认为，不是在举证期限内提交，不属于新证据，对三性不予认可，该份证据是照片，看不到拍摄时间、地点、人、地点没有达业公司的签字认可，证据内容标准价格和折后价格，未显示如何优惠，达不到原告的证明目的；达业公司认为，不属于新证据，对真实性存疑，未提供原始载体，未反映现场全部状况，对合法性也不予认可，原告未在规定时间内提供，因事情发生较久远无法确认与原告提34、35栋的价格公示一致，且开房时有大量的团购客户，且客户未进行房源选择，为了方便团购客户查看尚同家友洽谈过来的98折可能进行了折后价格公示，并不是说所有客户均享受98折优惠。本院审查认为，对该证据的真实性予以认定，但不能达到原告的证明目的。 达业公司所举证据：1、签约信息表、认购协议书，证明原告已经享受了98折优惠；2、商品房销售明码标价审核监制申请表，证明业主在政府限价的基础上享受了98折优惠，折扣是真实有效的，不是虚拟折扣。原告对证据1、2的三性均无异议，对其证明目的有异议，原告购房时交的1万元，置业顾问告诉我们的是保证金而不是98折，购房成功之后是可以抵房款的，交了1万元之后才能有在他们这个楼盘有购房资格。本院认为，原告对该证据的真实性无异议，本院对其三性予以认可，且能达到达业公司的证明目的。 根据当事人的举证、质证情况及庭审调查，本院确认如下事实： 佳兆业梅溪湖云顶小区位于长沙市岳麓区环湖路488号，系达业公司建设的商品房，该楼房系高层建筑，本案涉及云顶小区五期J20地块的34、35号栋楼房，2017年4月19日，达业公司申请长沙市住房和城乡建设委员会对34、35号栋楼房商品房销售明码标价进行审核，其申报的预售均价为12918元/平方米，2017年4月25日，长沙市住房和城乡建设委员会的审批意见：该项目2016年10月高层住宅均价为12444元/平方米，其中90-144平方米均价为11912元平方米，144平方米以上均价为13715元/平方米，其中附件中35栋4103房的面积为95.56平方米，申报价为13323元/平方米，询价（即政府限购价）为12286元/平方米。 2017年5月5日，原告前往长沙市岳麓区云顶梅溪湖营销中心进行购房咨询，并在该营销中心填写了一份《佳兆业.云顶梅溪湖VIP认筹预约单》，该认筹单填写了原告的身份信息及意向房号为34栋03号房，2017年5月8日，原告还同时在尚同家有公司提供的《尚同家有服务协议》上签字，该协议的内容：尊敬的周**（先生女士）：尚同家有是房地产经纪咨询综合服务商，为您提供购房顾问咨询、专属房价顾问服务。公司依托本品牌及资源为您从开发商处争取购房优惠。今收到您的服务费10000元，您即可享受尚同家有独家购房优惠及服务。现就本次为您提供的购房优惠服务相关事宜说明如下：1、提供合作项目的独家购房优惠，优惠楼房：（城市）长沙（楼盘名称）佳兆业云顶梅溪湖，优惠期限以开发商通知为准，优惠内容为开盘优惠98折；2、享有尚同家有提供的1对1购房专属房顾问咨询服务；3、区域内二手房成交价格咨询服务；4、提供所购买房物业免费装修量房及家装设计服务。特别说明：1、本服务协议亦视为您的购房优惠确认及缴费凭证，您享受的购房优惠98折将于购房时从所购房屋总价中一次性抵扣，不能兑换现金或找零，您成功购房后已收取的服务费将不再退还；2、如您未能成功购房或已办理退房手续，经开发商书面确认后您可在次日办理退款事宜，尚同家有将自您退款申请书后20个工作日内转账退还至您消费的银行卡，办理退款无手续费，全额退还（但不承担退款期间所产生的利息）；3、您欲购买该优惠楼盘的户型、楼号、装修标准及配套等相关信息，以您与开发商所签订的《商品房买卖合同》之约定为准；4、所收取的服务费开具相应金额的发票。您已充分阅读并理解本服务协议内容，同意接受尚同家有提供的购房优惠服务，以此签名予以确认。尚同家有公司在尚同家有（盖章栏）盖章，原告在客户签名栏签名。 原告在《尚同家有服务协议》上签字确认后，又在尚同家有公司提供的《尚同家有购房优惠确认单》上签名，该确认单载明原告已支付服务费10000元，凭本确认单可享受尚同独家优惠，以上优惠将于与开发商签订《商品买卖合同书》兑现。原告于同日向尚同家有公司支付了协议约定的服务费，尚同家有公司亦向原告出具收取原告服务费10000元的收据。 2017年5月8日，原告与达业公司签订《佳兆业.云顶梅溪湖认购书》，载明1、原告认购达业公司开发的35栋-4103号房，该商品房的建筑面积为95.57平方米，套内面积为78.84平方米；2、该商品房原购房款总额为1174052元，按建筑面积计价，选择商业按揭付款的付款方式，享受原总价98折优惠折扣，折后单价为12039元/平米，折后购房房总额为1150571元；3、该商品房面积以签署《商品房买卖合同》约定为准，成交单价按折后购房款总价根据商品房买卖合同中的建筑面积重新计算。 上述认购协议签订后，原告于2017年11月17日与达业公司签订了《长沙市商品房买卖合同》，约定原告购买达业公司开发的坐落于岳麓区××路××号××小区××期××幢××号房屋。建筑面积为95.56平方米，其中套内面积74.84平方米。按筑面积计算，该商品房单价为12040.3元／平方米，总房价为1150571元。现原告已按照98折价格购得上述房屋。 本案争议的焦点为：一、原告的起诉是否超过了诉讼时效；二、原告要求返还服务费1万元的诉讼请求是否应予支持。 关于原告的起诉是否超过了诉讼时效的焦点问题，经查，原告于2017年5月8日与尚同家有公司签订《尚同家有服务协议》并交纳服务费，后原告因要求退还服务费与尚同家有公司发生纠纷，原告已于2020年2月24日向本院提起诉讼，本院收到原告民事诉状后，于2020年3月19日向原告发送了（2020）湘0102民诉前调857号诉前调解告知书。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案虽至2020年8月3日才立案，但原告已于2020年2月24日向本院提交了民事诉状，应视为原告主张了权利，其向人民法院请求保护民事权利的期间并未超过三年，故原告的起诉未超过诉讼时效。 关于原告要求返还服务费1万元的诉讼请求是否应予支持。 关于原告要求返还服务费1万元的诉讼请求是否应予支持的焦点问题。 1、原告是否在政府限购价基础上享受了购房98折优惠，作为消费者，原告的合法权益是否受到损害，根据原告与达业公司签订的认购书及商品房买卖合同，能够证明原告享受了购房98折优惠，庭审中，原告对已享受购房98折优惠没有提出异议，那么原告是在政府限购价基础上享受了购房98折优惠还是在达业公司虚高价格的基础上享受了购房98折优惠成了本案的关键，经查，原告所购35栋4103房，长沙市住房和城乡建设委员会核定的限购价为12286元/平方米，原告购买该商品房单价为12040.3元/平方米（12286元/平方米×98％），从以上两个价格相比较，原告已享受98折优惠，且该房面积为95.56平方米，按政府限购价计算，房价款应为1174052元（12286元/平方米×95.56平方米），实际购房总房价为1150571元，相较政府限购价，原告已实际享受优惠23481元，故原告已在政府限购价基础上享受了购房98折价优惠，其支付服务1万元后，已获得了23481元的优惠，作为消费者，其合法权益并未受到损害。 2、达业公司、尚同家有公司与原告是否有享受98折优惠后，所交1万元服务费应抵购房款的约定，原告主张询问达业公司服务协议中的1万元真实性质时，达业公司员工告知为购房保证金，购房成功后可以抵房款，且只有签订《尚同家有购房优惠确认单》并缴纳保证金的，才有选房资格，但未提交证据予以佐证，应当承担举证不能的不利后果，本院对原告的该项主张不予支持。 3、享受98折优惠与购房者交1万元有无关联，原告提交2017年5月6日拍摄的云顶梅溪湖麓峰34栋、35栋价格公示照片，用以证明云顶梅溪湖麓峰34栋、35栋所有房屋的价格都是98折，即享受98折与购房者交1万元无关，该1万元属违规收费。经查，该公示照片公示的35栋4103房的标准总价为1174052元，折后总价为1150571元，标准总价为政府限购价，折后总价系达业公司促销优惠价，达业公司在低于政府限购价的前提下设置促销优惠价及只有签订了98折优惠服务协议的客户才能享受98折的条件，不违反法律、法规及相关政策的规定，对原告主张享受98折与购房者交1万元无关的意见不予认可。 4、《尚同家有服务协议》的效力，该协议特别说明第一项“本服务协议亦视为您的购房优惠确认及缴费凭证，您享受的购房优惠98折将于购房时从所购房屋总价中一次性抵扣，不能兑换现金或找零，您成功购房后已收取的服务费将不再退还”，从这一特别说明看，该服务协议的核心内容是原告交纳服务费后获得在达业公司购房98折优惠，只要在达业公司购房享受了98折优惠，所交服务费不予退还，原告系具有完全民事行为能力的人，应当预见到在协议上签字的法律后果。协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力，原告在达业公司购房时已享受了98折优惠，尚同家有经纪公司已履行了该服务协议的核心内容，《尚同家有服务协议》中有享受购房优惠98折成功购房后已收取的服务费将不再退还的特别约定，原告在享受98折优惠购房成功后又要求返还1万元服务费，不符合合同约定和法律规定。 5、尚同家有公司是否存在违约行为，《尚同家有服务协议》虽然列举了4项服务项目，原告在达业公司购房时已享受了98折优惠，尚同家有经纪公司已履行了该服务协议的核心内容，至于其他三项服务，未约定履行期限，原告如有需求，仍可要求尚同家有公司提供服务，尚同家有公司明确表示只要原告需要可随时提供，故尚同家有公司在履行《尚同家有服务协议》过程中不存在违约行为。 6、长沙市中级人民法院判决生效的系列案是否与本案系相同案件，原告提供的长沙市中级人民法院判决生效的系列案虽然支持了消费者的诉讼请求，但与本案存在根本区别，即消费者并未实际享受服务协议约定的购房优惠，变相侵害了消费者的合法权益，与本案没有类比性。 综上所述，原告要求两被告返还服务费1万的诉讼请求，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、驳回原告周**要求被告长沙尚同家有房地产经纪有限公司返还服务费10000元的诉讼请求； 二、驳回原告周**要求被告湖南达业房地产开发有限公司承担连带责任的诉讼请求。 案件受理费25元，由原告周**负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审判员  龚俊林 二〇二〇年十一月三十日 法官助理杜丽云 书记员刘晓芳 附法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。