西安市未央区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0112民初9385号 原告：西安会当家房屋托管有限公司。住所地：西安经济技术开发区未央路以西凤城五路南侧**赛高国际街区第******。 法定代表人：周转会，经理。 委托诉讼代理人：任巧娜，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：陈婵，女，该公司员工。 被告：田丽，女，1969年2月14日出生，汉族，住延安市。 原告西安会当家房屋托管有限公司（以下简称会当家公司）与被告田丽委托合同纠纷一案，本院于2020年6月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告西安会当家房屋托管有限公司委托诉讼代理人任巧娜、陈婵，被告田丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告会当家公司向本院提出诉讼请求：1、被告赔偿其实际损失22832.6元（包含装修损失21832.6元、租客损失5600元）；2、被告退还押金1660元；3、被告退还房租2707.7元；4、被告支付违约金35856元（包含经营损失23040元）；5、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年9月2日，其与被告签订《房屋托管合同》，约定其托管被告位于西安市凤城五路xx花园xx栋x单元xxx室房屋，托管期限2017年9月3日起至2024年3月3日止，托管费用每月1660元，按季度付款。后其在2019年5月4日将该房屋出租给同社峰，租赁期限为2019年5月5日至2020年5月4日。2020年3月，被告通过电话通知租客要求收回房屋，3月24日被告至该房屋内要求租客马上搬离，3月28日又至房屋要求租客搬离，在报警协调后，被告将门锁更换，导致租客自3月28日起无法使用该房屋，被告的行为造成《房屋托管合同》目的无法实现，故诉至法院要求判如所请。 被告田丽辩称，一、原告存在拒绝交纳托管费用的过错，已构成根本性违约，其是被迫解除《房屋托管合同》。二、原告拒不履行交纳托管费用的行为是先行违约行为。三、《房屋托管合同》未约定原告必须对房屋进行装修，而且原告的自行装修也未经过其同意、授权和参与，原告装修费用与其无关。四、《房屋托管合同》约定合同期内逾期交纳房租除去周末和节假日外超过10天，则其有权收回房屋并扣除押金，故其不应退还押金。五、依据法律规定，承租人不支付租金的，出租人可以解除合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并认定如下事实： 2017年9月2日，原、被告签订《房屋托管合同》，约定：被告将其位于西安市凤城五路xx花园xx栋x单元xxx室80.08平方米的房屋托管给原告，托管期限2017年9月3日至2024年3月3日，托管费用每月1660元，按季度支付，每季度到期前15日原告向被告支付；原告应在2017年9月2日向被告支付房屋保证金（押金）1660元，托管到期后，保证金无息退还，如被告违约原告可要求双倍返还保证金；每年空置期1个月，空置期不计房租但水电物业费由原告承担；被告应于2017年9月2日交付房屋；因被告原因导致原告向第三方承担责任的，原告有权向被告追偿；如托管房屋经过原告装修的，托管期限届满所有装修均无偿赠送被告，托管期间被告擅自解除合同或者其他事由导致原告与第三方解除合同的视为被告违约，原告有权要求被告按照托管总费用的30%承担违约金；不可抗力指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，不可抗力发生后双方不承担任何责任，但发生不可抗力的一方应及时通知另一方并在合理时间内提供必要的证明文件以减轻给另一方造成的损失；合同期内除过周末和节假日外打房租如超过10天则被告有权收回房屋等。《房屋托管合同》签订后，原告向被告按期给付了托管费、支付了保证金，对房屋进行了装饰装修并配备了部分家具家电，装修花费6800元、配备的家具家电价值11302.6元（冰箱、洗衣机为被告物品，不含在内）。2019年5月5日，原告总公司陕西xx物业服务有限公司与案外人同xx签订《居住房屋租赁合同》，将本案所涉房屋出租与同xx，约定租期自2019年5月5日至2020年5月4日，月租金2300元。原告本应在2020年2月16日支付被告2020年3月3日至2020年6月2日的托管费，因疫情影响原告未能按期支付，经被告催促后原告于2020年3月18日向被告支付3月3日到4月2日期间的托管费1660元，于3月23日原告向被告支付4月3日到6月2日期间的托管费3320元。而后被告以原告逾期支付托管费以及未按季度支付为由，要求收回房屋、解除与原告之间的《房屋托管合同》，并在3月19日至3月28日期间多次与同xx联系。被告在3月28日上门收房时产生争执，报警调解未果被告在当天更换门锁，后同xx搬离涉案房屋，酿成本诉。 庭审中，原告表示其未能按期向被告支付托管费系受疫情影响，当时其未复工复产，在其复工复产后已第一时间安排向被告支付托管费，称同xx于被告更换门锁当天搬离，其已退还同xx1个月押金，其余赔偿与同xx协商待本案判决后支付；被告表示经民警协调其给予同xx一周多时间搬家，提供视频资料证实同xx于2020年4月11日搬离。另，原告对被告提出拖欠物业费294.3元、暖气费538元不持异议愿意扣减，对被告提出的水费、电费不予认可认为是被告2020年5月份缴纳的不能证明是其租客拖欠。原告坚持其诉讼请求，被告坚持答辩意见。庭审调解，因双方当事人各持己见致调解未果。 以上事实，有《房屋托管合同》、《房屋装修合同》、《供货合同》、银行回单、录音资料、视频资料、当事人陈述等证据附卷为证。 本院认为，本案主要争议焦点为原告迟延支付托管费是否构成违约，被告以原告迟延及未按季度支付托管费为由解除合同是否合适，是否属于违约行为。依约定，原告确实存在迟延及未按季度支付托管费的情形，但2020年年初一场空前绝后的疫情在全国蔓延，为战胜疫情全国上下万众一心攻坚克难，2020年2月、3月系疫情防控最紧张的时刻，除特殊行业外全国各行各业因疫情防控需要都停工停产，此情形众所周知，构成不可抗力，被告应予谅解，故原告迟延及未按季度支付托管费系不可抗力造成不宜认定为违约。本案原告在复工复产后于2020年3月18日、3月23日已付清了2020年3月3日至2020年6月2日的托管费，被告仍坚持以原告迟延及未按季度支付托管费为由解除合同不妥，应认定为违约，被告应依法、依约承担相应赔偿及违约责任。被告于2020年3月28日更换门锁，应认定自此原告与被告的《房屋托管合同》解除，被告应将2020年3月29日之后（2个月零5日）的托管费（租金）3597元退还原告，被告自愿给予租客搬家时间期间的费用由被告自行承担；原告所交保证金（押金）1660元被告亦应一并退还。原告与被告约定，期限届满装修无偿赠送被告，托管期内被告擅自解除合同等视为被告违约，被告应以托管费用总额的30%赔偿违约金，现就装修等原告仅主张赔偿损失并无不妥，考虑原告装修是为了6.5年托管经营所需、装修及家具家电是定制产品的客观情况，本院酌定将装修及家具家电款项18102.6元平摊至6.5年，由被告将原告未托管部分约47个月的费用10908元赔偿原告，原告对该房屋装修及添置的家具家电归被告所有。因原告实际尚未向第三方赔偿，故原告主张第三方损失本院暂不予支持，原告可待实际向第三方赔偿后向被告追偿。原告对欠付物业费、暖气费不持异议并表示愿意扣减本院予以确认，被告提供的水、电费票据原告不予认可，该费用系2020年5月缴纳，此时距合同解除已1月有余无法证明系原告拖欠，就此本院不予确认。关于解除合同违约金问题，按照合同约定应为3万余元、考虑本院已经判令被告支付原告装修等损失1万余元且本案系疫情引发，本院酌定由被告承担5000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百一十八条之规定，判决如下： 一、被告田丽于本判决生效后十五日内赔偿原告西安会当家房屋托管有限公司装修等损失10908元。 二、被告田丽于本判决生效后十五日内退还原告西安会当家房屋托管有限公司托管费（租金）3597元。 三、被告田丽于本判决生效后十五日内退还原告西安会当家房屋托管有限公司保证金（押金）1660元（退还该款时扣减物业费294.3元、暖气费538元，实际应退827.7元）。 四、被告田丽于本判决生效后十五日内支付原告西安会当家房屋托管有限公司解除合同违约金5000元。 五、驳回原告西安会当家房屋托管有限公司其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1376元（原告西安会当家房屋托管有限公司已预交），由被告田丽承担并于上述付款时一并给付原告西安会当家房屋托管有限公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 员 史丽妮 二〇二〇年八月三日 法官助理 曹萌迪 书 记 员 宋 琛