南阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1391民初1770号原告：河南中达置业集团有限公司，住所地南阳市城乡一体化示范区长江路**（与经十路交叉口东），统一社会信用代码91411300711265937R。法定代表人：郑洪磊。委托诉讼代理人：刘付涛，系该公司员工，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：宋汉生，河南佑邦律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：张建立，男，汉族，1974年1月6日出生，住南阳市卧龙区。被告：刘玲，女，汉族，1975年9月4日出生，住广州市越秀区。原告河南中达置业集团有限公司（以下简称中达公司）与被告张建立、刘玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告中达公司的委托诉讼代理人刘付涛、宋汉生，被告张建立到庭参与了诉讼，被告刘玲经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中达公司向本院提出诉讼请求，请求依法判令：1、依法解除原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号12619482）；2、判令被告向原告支付42505元违约金；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2012年4月9日，原、被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号12619482）。该合同约定，原告将位于南阳大桥东侧、迎宾大道北侧的南阳天润假日酒店（中达白河首府项目）6号楼1单元502室出售给被告。房屋面积106.12㎡，总价款为469569元，其中首付款为189569元，下余28万元办理按揭贷款。合同签订被告支付首付款后，原告为被告办理了备案登记，但是因为被告征信存在不良记录，导致按揭贷款无法办理。原、被告协商下余房款采取一次性付款的方式支付，经原告多次催告，被告均以各种理由推脱，至今下余房款仍未支付，严重损害了原告的合法权益。《商品房买卖合同》第7条第2款约定，逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金。现双方签订的合同已达到约定的解除条件，遂诉至本院。被告张建立辩称，起初时候因为我的征信问题没有按时办理按揭贷款，后来因为中达公司说是双供暖但是没有供，我才没有办理按揭。再后来是因为我哥哥要买我这套房子，我想让他直接把尾款付了，所以就没有办按揭。被告刘玲经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状。原告中达公司围绕其诉讼请求，提交了如下证据：第一组证据，预售证复印件一份及《商品房买卖合同》一份，证明原被告双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，涉案房屋下余28万元办理按揭贷款，按照合同第七条第二款的约定被告违约的话，原告有权解除合同，被告应按累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金；第二组证据，中达白河首府客户档案及原告售楼部员工刘莹与张建立的微信聊天记录，证明原告告知被告因被告自身原因无法办理按揭贷款，在下欠28万元无法办理按揭贷款的情况下，原告联系被告协商一次性交清房款事宜，被告同意一次性交清尾款，但一直以各种理由推脱至今仍未交清28万元购房尾款，已构成违约，原告有权利解除合同并主张合同约定的违约金。被告张建立对原告的证据均无异议。被告张建立未就其答辩意见向本院提交证据。被告刘玲经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院提交证据。经庭审质证，对原、被告的举证，对方无异议或对真实性无异议的证据，本院确认其真实性；对有异议的证据，本院结合原、被告的陈述及其他证据综合予以认定。根据法庭审查确认的证据，结合当事人陈述，本院认定事实如下：2012年4月9日，原告中达公司与被告张建立、刘玲签订了《商品房买卖合同》，该合同载明：“出卖人：南阳中达置业集团有限公司买受人：张建立共有情况：共同共有共有人：共1人，详细情况见附件四……买受人购买的商品房为【预售商品房】。预（销）售商品房批准机关为南阳市房产管理局，商品房预售许可证号为2011051……买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：宛城区南阳大桥东侧，迎宾大道北侧6幢1单元5层502号房，户型为三室二厅……该商品房合同约定建筑面积共106.12平方米，其中，套内建筑面积92.32平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积13.8平方米……出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方4424.89元，总金额肆拾陆万玖仟伍佰陆拾玖元整……买受人按下列第3种方式按期付款：3、其他方式约定金额：189569元，付款方式：商业贷款，约定付款时间：2012-05-09，交纳比例：40.37%；备注：贷款额280000元；……买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金……附件四：合同补充协议共有人共1人，详细情况如下：姓名：刘玲，证件类别：身份证，证件号码……”。原告中达公司及法定代表人、委托代理人在合同中签字并签章，被告张建立、刘玲在合同中签字并签章。合同签订后被告张建立、刘玲共向原告中达公司支付购房款189596元，下余28万元尚未支付。后原告中达公司多次通过短信、电话等方式通知被告张建立、刘玲支付尾款，被告张建立、刘玲一直未支付尾款。另查明，河南中达置业集团有限公司历史名称为南阳中达置业集团有限公司；原告中达公司于2012年3月21日取得南阳天润假日酒店1#2#4#5#6#8#15#（1-6层）住宅楼的商品房预售许可证。本院认为，合同当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方在自愿平等、协商一致基础上签订的，系买卖合同双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对双方当事人具有法律约束力。合同签订后，被告支付首付款189596元，剩余28万元尾款未能按照合同约定办理按揭贷款，后原告中达公司多次通过短信、电话等方式通知被告张建立支付尾款，经原告催要后仍未办理按揭贷款或支付剩余款项。在庭审过程中，被告张建立陈述其未按合同约定期限办理按揭贷款手续起初是因为他本人的征信问题没有按时办理按揭贷款，后来因为中达公司说是双供暖但是没有供，他才没有办理按揭，再后来是因为他想将房子卖给亲属，想让其亲属直接把尾款付了，所以就没有办按揭。综上，结合原、被告双方提交的证据及当庭陈述可以证实，未能办理按揭的责任在于被告，被告没有办理银行按揭手续，也没有筹集资金支付剩余房款等积极履行合同义务的表现，致使合同目的无法实现，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第七条的约定，原告有权选择解除合同，原告据此要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》，于约相合、与法有据，原告该诉请本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，被告张建立、刘玲未按约定支付剩余购房款，其行为已构成违约，理应承担相应的违约责任，根据合同约定，原告解除合同的，二被告应按累计应付款28万元的0.5%即1400元向原告支付违约金，故原告主张被告支付违约金的诉讼请求本院予以支持，但原告该项诉讼请求过高的部分本院不予支持。为减少当事人诉累，合同解除后，原告应当返还二被告已支付的购房款189596元，二被告应向原告支付的违约金1400元，违约金在原告向被告退还已支付购房款中予以扣除。被告刘玲经本院合法传唤并送达证据副本，无正当理由未到庭参加诉讼，视为主动放弃相应的诉讼权利，由此产生的不利后果应由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十二条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下:一、解除原告河南中达置业集团有限公司与被告张建立、刘玲于2012年4月9日签订的《商品房买卖合同》；二、原告河南中达置业集团有限公司于本判决生效后三十日内向被告张建立、刘玲支付188196元。案件受理费431元，由被告张建立、刘玲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。审判员  刘文祥二〇二〇年九月五日书记员  曹彦楠