广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0102民初2491号 原告：赖丝丝，女，1986年10月17日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：林艺（系原告赖丝丝之夫），男，1996年8月28日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市。 被告：广西中巽投资有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市兴宁区昆仑大道169号金桥农产品批发市场31号楼06号，统一社会信用代码91450100094637036J。 法定代表人：陈深根，该公司经理。 委托诉讼代理人：孙文琦，女，1992年3月12日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市青秀区，广西乡镇企业联合会推荐。 案由：房屋买卖合同纠纷 适用程序：简易程序（√）普通程序（） 立案时间：2020年5月6日 开庭时间：2020年7月14日 当事人到庭情况： 原告赖丝丝：本人到庭 被告广西中巽投资有限公司（以下简称中巽公司）：委托诉讼代理人孙文琦到庭 原告诉请要点 诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《南宁市云时代商贸城合作建房协议》；2.被告向原告退还100300元；3.被告承担本案件诉讼费用。 事实与理由：2017年12月21日，原告与被告签订《南宁云时代商贸城合作建房协议》，约定楼房建筑地点位于南宁市兴宁区昆仑大道北面路面（即南宁金桥农产品批发市场东面），原告依协议约定对该C号楼6层601号房，建筑面积49.95平方米，合作建房总额337100元，被告于2019年12月31日前交房，并且在交房五年左右协助原告办理不动产登记等。合同签订后，原告支付给被告100300元，已经履行合同义务。被告并未按约定于2019年12月31日交房，工程仍未动工，已经构成重大违约。被告隐瞒合同真实目的的行为骗取原告资金长期占用，应当退还原告支付的房屋款项。 被告答辩要点 被告中巽公司辩称，原、被告签订的《南宁市云时代商贸城合作建房协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律规定，合同合法有效。双方约定合作建房构成合作关系，共担风险，被告未能按约定期限向原告交付房屋使用，是因为案涉房屋的建设工程规划许可证及施工许可证等相关证件的办理不顺利，案涉工程未能及时开工建设，双方既然是合作建房关系，原告应当与被告共同承担风险，对于原告要求解除协议的诉讼请求，人民法院应该予以驳回。《南宁市云时代商贸城合作建房协议》系双方当事人真实意思表示，合同应合法有效，双方应共同承担证件办理不了的风险，对于原告要求被告返还建房款的请求没有事实依据。 认定事实及法律适用 经审理查明：2017年12月21日，原告赖丝丝（乙方）与被告中巽公司（甲方）签订一份《南宁云时代商贸城合作建房协议》，约定：合作建房地块为广西南宁市兴宁区三塘镇那况村甘村坡二组位于兴宁区昆仑大道北面路边（即南宁金桥农产品批发市场东面）的产业用地。甲方与广西南宁市兴宁区三塘镇那况村甘村坡二组以合作开发经营的方式，取得该宗地块的产业用地土地使用权和特定房屋使用权。本案协议甲方与乙方经协商共同出资建设南宁云时代商贸城。乙方自愿出资与本协议甲方合作建房，同意按本协议约定的时间支付建房款，同时享有相应的楼房使用面积及使用年限。乙方与甲方合作建房，甲方负责该楼房的建设及组织实施，包括产业用地的土地证、报建手续、设计、勘探、施工建设运营管理等相关工作，为此，乙方须按本协议所约定支付合作建房款，结余或不足由甲方享有和承担。乙方同意按分期付款方式向甲方支付合作建房款。同时享有相应一定面积的楼房位于本协议第一条南宁云时代商贸城的C号楼6层601号房，建筑面积共49.95平方米，属框架结构楼房。经双方约定，公摊面积（公共部位与公用楼房）【多功能综合楼】按22％、【酒店式公寓套间】按19％、【商铺】裙楼一层按20％、【商铺】裙楼二至五层按35％计算（最终建筑面积以甲方交房时提供的有资质的部门实际测量的面积为准，按多退少补的方法计算合作建房款）。本楼房相关证件办理事宜，以国家相关的政府法规为准，届时甲方协助乙方办理，费用由乙方负责。乙方依本协议约定，乙方对该楼房拥有使用权从甲方交房之日起到2069年6月30日止。该楼房的合作建房款按建筑面积每平方米（毛坯房）总金额为337100元。乙方同意按以下付款方式支付合作建房款给甲方的指定账户：（1）乙方在签署本《合作建房协议》的同时交纳合作建房款总额的30％，合计10300元。（2）乙方须在楼房建设达到封顶一周内（以甲方短信或电话通知时间为准），交纳合作建房进度款，为合作建房款总额30％，计101130元。（3）乙方须在楼房建设达到封顶一周内（以甲方短信或电话通知时间为准），交纳合作建房进度款，为合作建房款总额40％，计135670元。甲方应在2019年12月31日前将符合本协议约定的楼房交付标准交付给乙方使用。同时双方还对房屋交付标准、逾期付款及逾期交房违约责任、保修责任等事项进行了约定。 2019年4月26日，原告与被告签订《物业转让委托协议》，约定原告名下的案涉物业6栋601号总投资款为337100元，已付投资款100300元，现委托转让总款为337100元。委托期限至2019年12月30日前，被告将转让该物业的首付款100300元支付到原告指定账户。 2020年5月6日，原告以被告违约为由诉至本院，并提出前述诉讼请求。在庭审过程中，原告将其诉讼请求变更为确认双方签订的合同无效，被告返还所购房的首付款100300元。 上述事实有《南宁云时代商贸城合作建房协议》、《物业转让委托协议》、当事人陈述、庭审笔录等为证。 本院认为，一、关于案涉合同的性质问题 原告赖丝丝与被告中巽公司签订的《南宁云时代商贸城合作建房协议》，首先，从合同内容来看，原告一方仅提供资金而不承担经营风险，只获取特定的房屋，其实质并不属于合作建房的性质。其次，从合作表现形式上来看，原告并不符合合作人的法律特征。合作人可以间接或直接参与公司事务，影响公司的经营。本案中双方签订的合同名为合作建房，但原告并不参与建房、经营管理等事务，对被告的建设情况、经营状况并不了解，其合同权利义务只是向被告支付相应款项，被告到期交付房屋。结合双方合同约定为提供资金一方办理房屋不动产产权证书的内容，且合同的体例用词、使用权期限、支付房款、面积确认及差异处理、交付房屋及违约责任等方面均具有房屋买卖合同明显特征，以及原告自认订立合同的目的是取得具有产权的房屋来看，涉案合同实际上是对房屋产权的转让，故应认定案涉合同为房屋买卖合同。 二、关于案涉合同及承诺书的效力问题 因原告与被告签订的《南宁云时代商贸城合作建房协议》实质为房屋买卖合同，而被告作为出卖人，在涉案房屋尚未建成之时即进行出售，故其应当受到商品房预售的相关规定的规制。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，被告未能提供证据证实其在本案诉讼前已经取得合同所涉讼争房屋的预售许可证明，双方签订的合同应属无效。合同纠纷案件中，合同效力审查属于人民法院依职权范畴，合同解除的前提应为合法有效，本案合同因违反了法律的强制性规定属无效且经本院释明后，原告亦变更诉讼请求，据此本院确认双方签订的《南宁云时代商贸城合作建房协议》无效。 2019年4月26日，原告与被告签订《物业转让委托协议》确认原告已经支付的购房款100300元于2019年12月30日前返还。《物业转让委托协议》的内容系原、被告对购房款的返还问题进行约定，是双方对退款问题达成的合意，不涉及合作建房协议具体合同义务的履行，故该《物业转让委托协议》在性质上属于原、被告对既存债权债务关系的结算和清理，具有法律效力上的独立性。当事人的上述行为不论从形式、还是实体上均符合合法民事法律行为要件，具有法律效力，其应作为确定双方债权债务关系的凭据，该《物业转让委托协议》内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。 三、关于原告要求被告返还购房款问题 由于原告与被告签订的合同属无效合同，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，被告应当返还原告已经向其支付的购房款100300元。被告否认收到原告支付的购房款，《物业转让委托协议》中明确被告已经收到原告支付的购房款100300元，被告否认其签字确认的物业转让委托协议的证明力，对此应提供反驳证据予以证明，否则应承担举证不能的法律后果。因此，本院对原告主张被告实际收取其购房款100300元的事实予以确认，被告应当予以返还。 判决结果 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、原告赖丝丝与被告广西中巽投资有限公司于2017年12月21日签订的《南宁云时代商贸城合作建房协议》无效； 二、被告广西中巽投资有限公司向原告赖丝丝返还购房款100300元。 上述给付金钱债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行人的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费1153元，由被告广西中巽投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员 王 星 二〇二〇年八月四日 书记员 唐启寓 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。