广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤13民终4173-4175号上诉人（原审被告）：黄寿星等三户业主（具体信息详见附表）。共同委托诉讼代理人：何丹，广东宝晟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：惠州市信立通物业咨询服务有限公司，住所地：惠州市惠城区****办事处。法定代表人：张某1。委托诉讼代理人：郑秀琴，广东权晔律师事务所律师。上诉人黄寿星等三户业主因与被上诉人惠州市信立通物业咨询服务有限公司物业服务合同纠纷系列案，不服广东省惠州市惠城区人民法院作出的民事判决（原审案号详见附表），向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本系列案现已审理终结。（因本系列案所涉及上诉请求、基本事实和争议焦点问题相同，以下行文以（2020）粤13民终4173号案件上诉人黄寿星为例进行表述、论证）上诉人黄寿星上诉请求：一、请求人民法院依法撤销(2019)粤1302民初11683号民事判决书第一项判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。二、请求人民法院判令一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由:一、一审法院已经认定了上诉人所在小区业主委员会重新选聘了新的物业企业，却无视上诉人与被上诉人之间的物业服务合同已经解除的事实，依据已经解除的合同作出判决，属于事实认定错误。(一)业主委员会根据业主大会的表决结果选聘物业服务公司，解除原《翠湖雅苑物业管理委托合同》，该表决结果合法有效。一审法院片面断裂两者之间的关联，一方面认定"被告所在小区业主委员会重新选聘了新的物业企业"，另一方面又依据《翠湖雅苑物业管理委托合同》约定作出判决，显然存在错误。本案中，业主大会选聘新的物业服务企业、解聘原物业服务企业程序、召开业主大会、表决方式及内容合法有效，上诉人与被上诉人双方之间的物业服务合同关系已经解除。(二)上诉人与被上诉人的物业服务合同已经于2016年12月23日解除，原《翠湖雅苑物业管理委托合同》对双方不再具有法律拘束力。根据业主大会的表决结果以及竞标结果，上诉人所在的小区已经选聘了新的物业服务公司委托管理，上诉人与被上诉人的《物业管理委托合同》已经于2016年l2月23日解除，新选聘的物业服务公司与上诉人形成新的物业服务合同关系。故，被上诉人诉称的2016年11月起的物业服务费无任何事实和法律依据，被上诉人并非物业服务合同的相对人，其无权收取上诉人的物业服务费，其并非本案适格的当事人。二、一审法院在明知双方合同已经解除且被上诉人拒不退场的情况下，仍然依据《中华人民共和国合同法》以及《物业管理委托合同》作出判决，属于法律适用错误。首先，从业主大会的表决结果来看，上诉人与被上诉人之间的物业服务合同关系已经于2016年12月23日终止解除;其次，从惠州市惠城区****办事处于2016年11月14日出具《关于暂停新旧企业交接事宜的通知》可以得知上诉人与被上诉人之间服务合同关系解除，且新的物业服务企业准备入场的事实，但非因上诉人原因导致新旧企业暂停交接，被上诉人拒绝退场、拒不移交物业的事实;再者，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。综上，一审法院事实认定错误、法律适用错误，因被上诉人原因导致新旧物业企业暂停交接，且被上诉人侵占小区物业拒不退出，但被上诉人与上诉人的合同权利义务关系终止，被上诉人无权要求上诉人向其文付物业服务费。三、一审法院认定"小区物业服务仍由原告提供"无事实依据，因被上诉人的违约行为导致合同解除，而合同解除后，被上诉人并未提供物业服务。(一)原《翠湖雅苑物业管理委托合同》履行期间，因被上诉人的严重违约行为导致业主委员会依法解除物业服务合同，解聘被上诉人，被上诉人提供的物业服务严重违反了行业标准以及合同标准，上诉人不可能在合同解除后接受被上诉人的不规范服务。被上诉人在为上诉人提供物业服务过程中，存在大门门禁形同虚设、安保措施欠缺且不符合规定，消防系统瘫痪、小区安全无保障，擅自改变物业用途，小区管理松散懈怠竿多种违约情形，对上诉人的合法权益已经造成了侵害，长期以来都不加以整改，业主以及业主委员会实在无法忍受的情况下，通过合法的民主程序解聘了被上诉人，双方合同关系已经解除。(二)根据谁主张谁举证原则，被上诉人并未提供证据证实其依法依规提供优质物业管理服务，应当承担举证不能的法律后果。一方面，上诉人与被上诉人物业服务合同已经解除，上诉人并无接受被上诉人物业服务的义务，事实上，被上诉人也并未向上诉人提供优质的物业服务。另一方面，新的物业服务企业无法进驻、被上诉人拒绝退场系因被上诉人的原因所致，被上诉人拒不退场的行为并不能当然的证明其提供了相应的物业服务，一审法院作出"小区物业仍由原告提供"的认定，纯属主观臆断和虚构。四、一审法院不顾民意、不顾合同解除事实作出的判决，无疑是在激化小区业主与物业公司之间的矛盾，更是在纵容物业公司的"老赖"行为。小区业主与物业公司之间，即纯粹的主人与管家之间的关系、合同关系。一个出钱聘请为自己服务的保姆，一个凭本事和服务质量获取报酬，两者关系明确。在物业服务企业(即被上诉人)提供的服务严重不符合约定以及规范时，业主委员会依据法律规定经过民主程序解聘物业服务企业，解除双方之间的合同关系，实为合情合理合法。但被上诉人在面对解聘时，不仅拒不退场、长期赖着不走，还不断侵害业主利益，其作为无管理权人，并无任何合同或者法定的依据收取水电费、公摊费等，违约金更是无从谈起。若司法机关不顾民意、不察民情、不恤民心，物业公司的"老赖"行为会愈演愈烈，而业主与物业公司之间的矛盾也会愈加累积升级。且在诉讼期间，惠州市已经因为物业公司拒绝移交物业管理继续收取物业管理费而发生流血冲突，物业公司的保安因此而被业主捅了十几刀，当场丧命。出现如此恶性事件，就是我们的政府部门不作为的结果。综上所述，被上诉人的诉讼请求无任何事实和法律依据，请求法院查明本案事实，依法改判驳回其全部诉讼请求。被上诉人惠州市信立通物业咨询服务有限公司书面答辩称，虽然上诉人所在的涉案小区已经成立业主委员会并重新选聘了新的物业服务企业，但因新旧物业至今未正式交接，新物业未入驻，被上诉人仍然以维持现状的方式为上诉人提供物业服务，被上诉人实际上也享受了被上诉人提供的物业服务。根据2017年1月14日由物业企业主管部门的指引，即惠州市惠城区********办事处向涉案小区业主委员会发出的《关于暂停新旧物业企业交接事宜的通知》，可以查明，"涉案小区新旧物业企业的更替及交接仍由较多需要进一步调查核实的事项。经请示市房产局等上级有关部门，为确保物业企业的平稳交接过渡，维护小区和谐稳定，而暂停新旧物业企业的交接事宜"。故，被上诉人收取上诉人物业服务费有事实和法律依据。被上诉人按照政府主管部门指引，继续对涉案小区以维持原状的方式提供物业服务，住户继续按原标准支付物业服务费，并没有给上诉人等小区住户造成任何损失，反而是维护了整个社区的和谐稳定，为小区住户正常生活、工作等提供了保障。上诉人不能因涉案小区业委会与新物业公司签订了物业管理服务合同简单认定被上诉人在此期间提供的物业服务是无效服务。综上所述，一审法院认定事实正确，法律适用正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。原审原告惠州市信立通物业咨询服务有限公司向一审法院起诉请求：一、判令被告向原告支付2017年1月至开庭之日拖欠的物业管理费，暂计至2019年5月为3857元，支付原告垫付的水费1110.3元，支付拖欠的公摊费用841.3元，合计5808.60元；二、判令被告向原告支付违约金计至实际清偿之日止，暂计至2019年5月13日为7184.22元。第一和第二项共计12992.82元；三、判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：被告黄寿星为惠州市惠城区****办事处龙湖大道南232号翠湖雅苑3号楼2单元903房业主，上述房屋建筑面积为133.01㎡。2010年10月29日，原告与被告签订了《翠湖雅苑物业管理委托合同》（以下称物业合同），物业合同第四条第一款约定物业管理费标准为：住宅每月1元/㎡，按购房建筑面积计算（管理费不含小区电梯电费、不含二次供水水电损耗、公共用电、照明、用水等分摊费用）。被告每月应交物业管理费133元。自2017年1月起至今，被告未交纳物业服务费及相关分摊水电费用。截至2019年5月，被告共计拖欠物业费3857元、水费1110.3元、公摊费用841.3元。另查明，惠城区水口街道办事处于2017年1月14日向原告所在的龙湖社区翠湖雅苑小区业主委员会发出《关于暂停新旧物业企业交接事宜的通知》，要求该小区业主委员会暂停物业企业交接的有关事宜，待专项工作组调查核实后再行安排。案涉小区现物业服务企业为被告信立通公司。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与被告签订的《翠湖雅苑物业管理委托合同》为原被告双方的真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制规定，应为合法有效。虽然被告所在小区业主委员会重新选聘了新的物业企业，但目前新的物业企业仍未进驻，小区物业服务仍由原告提供，被告应按照《翠湖雅苑物业管理委托合同》的相关约定交纳物业管理费及相关公摊费用。关于原告主张以每月欠款为基数，主张从逾期之日起按每日千分之三标准计算违约金的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本院认为，双方约定的按每日千分之三标准计算违约金显属过高，结合原告实际受到的损失，本院酌情认定违约金以每月欠款为基数，按年利率6%计算至物业管理费及相关公摊费用清偿之日。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告黄寿星应自本判决生效之日起七日内向原告惠州市信立通物业咨询服务有限公司支付物业管理费及相关公摊费用5808.60元及违约金（违约金以自2017年1月起，以每月欠款为基数，按年利率6%计算至物业管理费及相关公摊费用清偿之日）。二、驳回原告惠州市信立通物业咨询服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院二审另查明，2016年12月7日，翠湖雅苑小区业主委员会发出《聘选物业公示》，2016年12月23日，翠湖雅苑小区业主委员会发出《公示》：“决定选聘惠州市德正物业管理有限公司，作为翠湖雅苑小区服务企业”。本院经审理认为，本系列案为物业服务合同纠纷，根据双当事人在二审中的上诉和答辩意见，本系列案争议焦点是：上诉人是否应向被上诉人支付物业管理费及相关公摊费用。本院分析如下：上诉人与被上诉人于2010年10月29日签订的《翠湖雅苑物业管理委托合同》为双方的真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制规定，应为合法有效。2016年底，虽然上诉人所在小区业主委员会重新选聘了新的物业企业，但根据惠城区水口街道办事处于2017年1月14日向上诉人所在小区业主委员会发出《关于暂停新旧物业企业交接事宜的通知》可知，新旧物业服务企业尚未实际交接，新物业服务企业尚未进驻，而且，根据被上诉人提交的水电费发票，结合上诉人在小区实际生活居住必然享受到物业服务的事实，可以确定，小区物业服务仍由被上诉人提供，上诉人与被上诉人存在事实上的物业服务合同关系，故上诉人仍应按照《翠湖雅苑物业管理委托合同》的相关约定交纳物业管理费及相关公摊费用，一审法院判决上诉人支付物业管理费、公摊费用及违约金并无不当，本院予以维持。上诉人上诉称被上诉人在合同终止后拒绝退场、拒不移交物业，因而无需支付物业管理费，但根据水口街道办事处的通知，并不能证明被上诉人存在上述情形，上诉人也未举证证明被上诉人存在拒不移交物业的情形，上诉人的上诉请求不足，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求无理，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本系列案二审案件受理费，由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年六月三十日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮附表序号二审案号上诉人一审案号1（2020）粤13民终4173号黄寿星（2019）粤1302民初11683号2（2020）粤13民终4174号刘志平（2019）粤1302民初11680号3（2020）粤13民终4175号侯中尉（2019）粤1302民初11685号