河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0305民初4035号原告（执行案外人）：苏争民（曾用名苏曾敏），男，1968年12月25日出生，汉族，本科文化程度，河南省伊川县人，伊川县广播电视台职工，住河南省伊川县民主街商业局家属院****北（小区内户编号**），公民身份号码：4103291968********。委托诉讼代理人：穆红标，河南绿洲律师事务所律师，代理权限：一般代理。被告（申请执行人）：中国建设银行股份有限公司洛阳涧西支行，住所地：洛阳市涧**太原路3街坊节木新村**。负责人：卫芙霞，行长。委托诉讼代理人：马艳艳、张国军，河南同骏律师事务所律师,代理权限：一般代理。第三人（被执行人）：崔继峰，男，1976年4月18日出生，汉族，中专文化程度，河南省登封市人，伊川县丰润耐材有限公司职工，，住河南省伊川县原告（执行案外人）苏争民诉被告（申请执行人）中国建设银行股份有限公司洛阳涧西支行、第三人（被执行人）崔继峰为执行异议之诉纠纷一案，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告苏争民及其委托诉讼代理人穆红标，被告中国建设银行股份有限公司洛阳涧西支行的委托诉讼代理人马艳艳，第三人崔继峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告苏争民向本院提出诉讼请求：1、立即停止对位于伊川县民主街商业局家属院1单元4楼北户房屋（房权证2004字第**）的强制执行，并解除查封；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年4月10日，原告与第三人签订了《房屋买卖合同》，第三人将上述房屋卖给原告，原告在合同签订当天将房款汇入第三人之妻的账户，并实际入住。根据合同法第六十条、第一百三十条及物权法第十五条的有关规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。合同签订后，由于第三人长期在外地，没有配合原告办理过户手续，但小区中的所有人都知道原告已取得该房屋的所有权。原告认为法院作出的执行裁定书不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的有关规定，该裁定书认定事实有误。由此，根据民诉法的有关规定诉至法院，请求依法支持原告诉求。被告中国建设银行股份有限公司洛阳涧西支行辩称，答辩人认为原告不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，法院应当驳回其诉讼请求，判决对位于伊川县民主街商业局家属院1单元4楼北户房屋（房房权证2004字第**）以强制执行。理由如下：1、现有证据不能证明原告就涉案房产在法院查封前签订了合法有效的合同。关于《房屋买卖合同》，首先该合同无法确定真假及形成时间，其次该合同没有具体指向的房产，也没有房产证号，甚至连几门洞几楼几号都没有注明，不能证明交易的是法院查封的房产。第三、在没有打印具体房产信息的情况下，却直接给出了房屋成交价格，不符合日常逻辑。2、现有证据不能证明原告已经支付了案涉房屋的购房款。原告提交的银行流水（如果提交原件核实的情况下），仅仅证明其向石素峰转账126000元，并不能证明该款项为购买案涉房屋的房款，因为该银行流水摘要一栏没有注明房款，注明的是转账支取，说明是转账的理由是用于支取。另外，原告仅仅打印了2011年4月10日一天的银行流水，无法反映其与石素峰的全部银行账款往来，不排除是借款。3、原告没有向法庭提供证据证明其已经实际接收并入住了案涉房产，无法无法证明其已经实际占有案涉房产。4、假设原告购买了案涉房产，其对未能办理过户也存在过错。案涉房产并不存在过户障碍，按原告所述，其房产购买时间是2011年4月10日，到涧西区人民法院查封时已经相隔5年，这么长的时间原告都不去办理过户。虽然原告提起执行异议之诉时称是由于崔继峰常年在外地没有配合其办理过户。但从原告提起执行异议的申请中可以看出，原告称未办理过户的原因是其工作繁忙，××重的母亲导致。对于符合办理过户登记条件的房屋无正当理由，未在合理时间内办理过户登记手续的，各级法院均认定系买受人自身原因未办理过户登记手续。《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》规定：（4）案外人非因其自身原因未办理过户登记手续。具有以下情形之一的，原则上应认定系案外人自身原因未办理过户登记手续：③案外人对于符合办理过户登记条件的房屋无正当理由，未在合理时间内办理过户登记手续的。江苏省无锡中院、河南郑州中院、辽宁鞍山中院所做判决也均是相同观点（提交参考资料），都认为系买受人自身的原因未办理过户。综上所述，原告提起执行异议不符合最高人民法院执行异议司法解释第二十八条的规定，恳请人民法院查明事实，驳回原告的诉讼请求，判决对案涉房产强制执行，以保护国有资产不受损失。第三人崔继峰辩称，2011年4月10日，原告确实与第三人签订涉案房产买卖合同，三天后，原告将款项打至第三人的账户中。房产交付之后，原告就住进去，房产交易完全属实。因第三人过于繁忙在外地跑，故导致未办理过户手续。在整个过程中，原告与第三人仅见过两次面，后来双方就没有联系，一直到法院通知第三人开庭才与原告联系上。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案的证据和事实，本院认定如下：2011年4月10日，原告苏争民（乙方、买方）与案外人石素峰、第三人崔继峰（甲方、卖方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：甲方将坐落于伊川县民主南街商业局家属楼的房产出卖给乙方，面积84.17㎡，总价126000元，乙方在2011年4月10日一次付清，付款方式：现金，甲方在2011年4月10日将上述房屋交付给乙方，乙方在办理房产过户有关手续时，甲方保证积极配合，费用由乙方承担等。崔继峰、石素峰在甲方处签名，苏争民在乙方处签名。当日，苏争民通过其建设银行账户向石素峰的账户转款126000元，崔继峰将房屋交付给苏争民。在中国建设银行股份有限公司洛阳涧西支行与崔继峰等借款合同纠纷一案诉讼阶段，本院于2016年7月14日依据（2016）豫0305财保127号法律文书，将崔继峰名下上述伊川县民主南街商业局家属楼南单元4楼北门的涉案房产（房权房权证2004字第**）查封。本院于2017年8月30日作出（2016）豫0305民初3398号民事判决书，判决：一、伊川县丰润耐材有限公司于本判决生效之日起十日内偿还中国建设银行股份有限公司洛阳涧西支行借款本金4418774.45元及利息；二、崔继峰等对上述款项承担连带清偿责任；三、驳回中国建设银行股份有限公司洛阳涧西支行的其他诉讼请求。后中国建设银行股份有限公司洛阳涧西支行向本院申请执行，执行案号为（2018）豫0305执696号。苏争民提出书面异议，本院于2019年6月20日作出（2020）豫0305执异111号执行裁定，驳回苏争民的异议请求。苏争民不服，向本院提起执行异议之诉。另查明，崔继峰与石素峰于2008年12月19日登记结婚，二人系夫妻关系。庭审中苏争民提交2013年至今交纳电费的相关票据、电费交费短信、部分交纳水费收据、空调安装单据等证据，并有证人马某、杨某、赵某出庭作证，证明其购买涉案房屋后一直居住使用，因装修购买空调，交纳垃圾费、水费。苏争民称其购买房屋后多次电话联系崔继峰、石素峰办理过户手续，但崔继峰、石素峰以没有时间为由一直未予配合。崔继峰认可该事实。苏争民与崔继峰均称并不知道涉案房屋于2016年被本院查封，直至2018年中国建设银行股份有限公司洛阳涧西支行与崔继峰等借款合同纠纷一案执行期间才知道房屋被查封一事。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，崔继峰、石素峰与苏争民签订的关于案涉房屋的《房屋买卖合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，苏争民支付了全部购房款126000元。同时，根据苏争民向本院提交的案涉房屋的水费票据、电费票据、电费交费短信、空调安装单据、证人马某、杨某、赵某出庭作证证言等，能够证明苏争民已于本院查封前占有案涉房屋的事实。关于未办理过户登记的原因，苏争民已经按合同约定向崔继峰、石素峰支付了全部房款，并积极要求崔继峰、石素峰履行过户登记义务，后因崔继峰、石素峰不予配合致使房屋未能过户，非因苏争民自身原因。故苏争民对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其关于不得执行案涉房屋的诉讼请求，本院依法予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百九十一条、《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：不得执行伊川县民主南街商业局家属楼南单元4楼北门（房权证房权证2004字第**）。驳回原告苏争民的其他诉讼请求。本案受理费100元，由被告中国建设银行股份有限公司洛阳涧西支行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  韩亚蕾人民陪审员  闫英杰人民陪审员  李 娜二〇二〇年八月二十日书 记 员  李冰冰