大连高新技术产业园区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0293民初953号 原告：大连凯尔富物业管理有限责任公司，住所地大连高新技术产业园区凌水镇小平岛，统一社会信用代码9121023176076090XM。 法定代表人：王春馥，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：何鑫，女，1991年1月29日出生，满族，该公司员工，住辽宁省黑山县。 委托诉讼代理人：路红伟，男，1981年2月13日出生，汉族，该公司员工，住辽宁省大连市沙河口区。 被告：刘磊，女，1985年1月29日出生，汉族，住辽宁省大连。 原告大连凯尔富物业管理有限责任公司与被告刘磊物业服务合同纠纷一案，本院2020年5月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大连凯尔富物业管理有限责任公司委托诉讼代理人何鑫、被告刘磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告支付自2015年1月1日起至2019年7月31日拖欠的物业服务费6,831元；2.判令被告以物业费为限支付自2015年1月15日起至2019年7月31日的违约金3,169元；3.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告自2010年9月25日起被大连圣岛房地产开发有限公司聘请向亲海园小区业主提供物业服务。被告系小平岛亲海东园1号楼1单元101房屋的业主。根据被告签署的《前期物业管理服务协议》第四条的规定，住宅按建筑面积每月每平方米1.7元，每次交纳费用时间为每季度第一个月的十五日前。《前期物业管理服务协议》第六条规定，业主不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求其补交并从逾期之日起按日千分之三交纳违约金或向法院起诉。原告已按照约定提供了物业服务，但被告迟迟未交物业费。2015年1月1日起至2019年7月31日，被告累计拖欠原告物业服务费共计6,831元。综上所述，原告为维护自身合法权益，向法院起诉，望判如所请。 被告辩称，不同意原告的诉讼请求。一、原告私自修改了被告楼房单元门门厅，被告房屋位于一楼，原告行为影响了被告家通风、视野以及人流，给其正常生活造成影响。二、原告出租被告家楼下的人防工程，该住户擅自改动烟道，致使油烟气味进入被告家。三、建筑垃圾长期无人管理，堆积在被告家窗前。四、原告未通知被告改动外阳台管道，致使刮风下雨会漏水进屋。五、地下车场下雨后都是水，无人处理。六、单元门的可视门铃均是不能正常使用，安全得不到保障。七、因被告未交纳物业费，原告不给被告办理门禁卡。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，对于当事人真实性无异议的业主资料卡、《业主临时管理规约》、《海角七号前期物业委托服务合同》、物业费催缴照片证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下： 被告提供的照片，拟证明物业将人防工程出租使用，租户私改烟道，对被告生活造成影响；物业只开被告楼前单元门厅三项大门其中一向侧门，影响了被告家通风和视野；物业改造被告屋外水管，造成风雨天气被告家中进水；物业未清理建筑垃圾、车库积水，且未维修单元门可视门铃。原告辩称被告楼下并非人防工程，且原告工作人员已经告知该住户进行整改；关于门厅大门系通风口，因风大经常刮坏玻璃门，故物业仅开了侧门；关于雨水管改造并非原告实施，而是业主私自改动；关于被告门前建筑垃圾，因此处为建筑垃圾排放点，物业人员会定期清理，且被告私自改动建筑结构将窗户改造成门，故该排放点才成为其家门前；关于地下车库有水，小平岛本身易潮，物业保洁人员会及时清理；关于可视门铃，原告会于今年统一进行更换。本院对该组照片真实性予以确认，但该组证据不能否定原告为案涉小区提供物业服务的事实，故对被告的证明事项需综合其他证据予以认定。 根据当事人提交的证据以及庭审陈述，本院认定事实如下： 原告系案涉亲海园小区的物业服务企业。被告系该小区1号楼1单元101房屋的业主，房屋建筑面积为73.03平方米。2011年1月1日，案外人大连圣岛房地产开发有限公司与原告签订《海角七号前期物业委托服务合同》，约定原告对案涉小区实行物业管理，业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的百分之三交纳滞纳金，合同还约定过了其他事项。2012年11月18日，被告签订了《业主临时管理规约》，约定案涉住宅的物业收费标准为1.7元/建筑平方米/月，同时约定物业费按季度预收，原告于每一个支付期间届满前30日以前向被告发出下季度物业服务费缴费通知书，被告须在接到通知后15日前交纳。合同还约定了其他权利义务。同时被告又签订了《承诺书》，同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守临时管理规约，同意承担违反临时管理规约的相应责任。 合同签订后，原告依约履行了物业服务，而被告自2015年1月1日至2019年7月31日期间未向原告交纳物业费6，828.3元（73.03平方米×1.7元/平方米/月×55个月）。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由。就物业服务合同而言，根据诚实信用原则和公平等价有偿原则，“正当理由”的认定，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。本案中，《海角七号前期物业委托服务合同》及《业主临时管理规约》已经对原、被告的权利义务进行了明确约定，而原告基本履行了物业服务合同中的义务，其偶尔存在的建筑垃圾、停车场积水清理不及时、单元大门开向及可视门铃维修等瑕疵问题尚不足以构成被告拒交物业费的抗辩理由。故原告主张被告交纳自2015年1月1日起至2019年7月31日期间物业费的请求，有事实和法律依据，本院予以支持，但原告主张金额有误，本院予以纠正。 关于被告辩称“物业出租人防工程”、“业主私改烟道、排水管道”的问题，与本案的物业服务合同关系项下的物业费纠纷不属于同一法律关系而亦不属于本案审理范围，且未能举证证明该问题系由其他业主行为还是物业行为导致，故被告该意见无事实和法律依据，本院不予支持。 关于原告主张被告应支付违约金一节。本案中，被告未交纳物业费系因原告物业服务过程中确实存在瑕疵履行问题，而非被告恶意拖欠物业费，故为有效缓和双方之间的矛盾，妥善解决纠纷，对原告主张的违约金，本院不予支持。另外，原告亦应在提供服务的同时根据业主的合理要求不断完善服务质量。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告刘磊自本判决生效之日起十日内向原告大连凯尔富物业管理有限责任公司给付自2015年1月1日至2019年7月31日期间的物业费6,828.3元； 二、驳回原告大连凯尔富物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告刘磊负担（此款原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内给付原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审 判 长 田 甲 人民陪审员 刘 丹 人民陪审员 方安安 二〇二〇年九月十六日 书 记 员 李泳伶 附相关法律规定： 《中华人民共和国合同法》 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务： …… （五）按时交纳物业服务费用； …… 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。