安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0111民初4911号原告：安徽省安信物业服务有限责任公司,住所地安徽省合肥市庐阳区亳州路1号世纪家园13号楼一层，统一社会信用代码913401001489753495（1-1）。法定代表人：肖宝旺，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈婷婷，该公司法务人员。委托诉讼代理人：张军，该公司法务人员。被告：秦健陵，男，1957年7月23日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。原告安徽省安信物业服务有限责任公司与被告秦健陵物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告安徽省安信物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人张军，被告秦健陵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安徽省安信物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2013年1月1日至2019年9月30日所拖欠的物业服务费7879.4元，违约金394.2元（附计算方法：584元×月数（81-6个月）×30天×0.0003=394.2元），共计8273.6元；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2009年12月31日，安徽国元房地产发展有限公司与原告签订《名都花园前期物业服务合同》，按照约定原告为名都花园小区提供物业管理服务，按照合同约定，2012年12月31日前，物业服务收费标准为：多层0.59元/㎡/月,小高层为1.08元/㎡/月,不含公共耗能费;2013年1月1日至今,物业服务收费标准为:多层0.69元/㎡/月,小高层1.28元/㎡/月。被告系名都花园小区11栋202室多层业主，建筑面积为140.98平方米。根据《名都花园前期物业服务合同》规定，物业服务费按半年交费周期进行缴纳，逾期缴纳的从逾期之日起按应缴费用的日万分之三加收违约金。被告自2013年1月1日至2019年9月30日止，没有按照合同约定缴纳物业费，已欠原告物业服务费7879.4元，违约金394.2元，共计8273.6元。经原告书面催缴，被告均已各种理由拒缴物业费。原告为维护自己的合法权益，提起诉讼，请求支持如诉所请。被告秦健陵辩称：一、原告的诉请存在问题，2006年原被告签订了物业服务合同，原告与开发商签订的合同约定的收费标准与业主与原告签订的物业合同不一致，原告违反合同的约定。二、原告的起诉没有法律依据，原告自2013年1月1诶起擅自上涨物业费，侵害了业主的权益，且没有召开业主大会；原告说自己的服务标准是二级，但就其提供的资质，其实际属于三级；对于涨价部分的物业费，我方不应承担。三、原告未按合同约定提供服务，自身违约，要求违约金的主张无依据。且原告从未公开收入账目，阻挠业主成立业主委员会，允许私自乱搭违章建筑，至今未拆除，原告将业主共有的绿植资产变卖获利，且私自允许外来车辆进入小区以收取停车费，因外来车辆进入造成我业主车辆被刮擦，造成一定损失。物业的保安不作为，小区被盗。多年来，小区脏乱差，小区设施不合理。小区的消防设施瘫痪，小区发生火灾时，消防车无法进入，致使小区物业业主造成损失。经审理查明：被告秦健陵于2006年10月12日到原告安徽省安信物业服务有限责任公司领钥匙验房并办理入住手续，同日物业公司发放《业主手册》，内含物业公司与业主签订的一份《物业管理服务合同》，约定多层住宅收费标准为0.57元/㎡/月。2009年12月31日，物业建设单位安徽国元房地产发展有限公司（甲方）与原告安徽省安信物业服务有限责任公司（乙方）签订《名都花园前期物业管理服务合同》，委托原告对名都花园住宅小区及商业进行前期物业管理。合同对物业管理服务内容与质量、服务费用等事项作了约定。其中，服务内容包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；公共区域的绿化养护和管理；公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运等。对物业服务质量和物业服务费标准，合同第三条主要约定为：多层住宅物业收费标准为0.59元/㎡/月（不含电梯等公共设备电费）。对物业服务费收取时间，合同第四条第二款约定为：业主或物业使用人应在当年3月底前缴纳上半年服务费，当年7月底前缴纳下半年物业费。对物业服务期限，合同第九条约定为：委托管理期限为三年，自2010年1月1日至2012年12月31日止。合同签订后，物业建设单位安徽国元房地产发展有限公司（委托人）与原告安徽省安信物业服务有限责任公司（服务人）签订了《国元·名都花园前期物业服务合同延期补充协议》，约定将国元·名都花园前期物业服务合同的期限由原2012年12月31日止延长到名都花园小区业主委员会成立，由名都花园小区业主大会授权的业主委员会续签新的物业服务合同。该小区一直没有成立业主大会，原告安徽省安信物业服务有限责任公司在该小区从事物业服务工作至今。2013年1月1日，原告安徽省安信物业服务有限责任公司依据《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》的规定，对小区物业服务实施“一费制”，不再向业主另行收取公摊能耗等费用。修改物业管理服务费：多层住宅0.69元/㎡/月。另查明：被告秦健陵系名都花园小区11栋202室的业主，该房屋建筑面积为140.98平方米，房屋类型为多层住宅。被告自2013年1月1日至2019年9月30日未缴纳物业费，原告曾以电话、上门张贴通知、发短信的形式进行催缴。以上事实，有《名都花园前期物业服务合同》、《延期补充协议》、《安徽省安信物业服务有限责任公司收费标准公示》、《客户房款结算交房联系单》、业主手册、收据、发票、照片、物价局文件及当事人陈述等证据材料在卷佐证，本院对此予以确认。本院认为，原告安徽省安信物业服务有限责任公司对名都花园小区进行物业管理依据的是与物业建设单位安徽国元房地产发展有限公司签订的《名都花园前期物业服务合同》、《延期补充协议》，合同体现各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，对原、被告双方均具有约束力。在合同履行期间，安徽省安信物业服务有限责任公司依约为包括被告秦健陵在内的小区业主提供了物业服务，因此根据合同约定和法律的规定，原告有权向被告方收取物业管理服务等费用，且物业费正是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能也会影响物业公司的服务水平和服务质量。而被告秦健陵作为业主，在接受和享有了原告提供的物业服务内容后，理应负有按照合同约定及时履行交纳物业管理服务等费用的义务。对于物业费收费标准问题，应以物价局服务价格登记证上登记核准的收费标准为依据。《业主手册》中的《物业管理服务合同》与《名都花园前期物业服务合同》收费标准虽不一致，但《名都花园前期物业服务合同》签订时间在后，且该合同载明的收费标准经过了物价局核准登记，因此，原告要求秦健陵支付上述费用的诉讼请求有事实基础和法律依据，本院予以支持。对于被告秦健陵所称小区允许外来车辆停车造成业主车辆被刮擦、安保措施不到位等问题，被告可通过与物业公司沟通协商或另行起诉侵权责任人等方式解决；业主私自乱搭违章建筑，物业公司只有劝阻义务，被告若认为自己权益受到侵犯可以另行起诉违章搭建者主张权益；物业公司变卖业主共有资产、不公开收入账目，被告均可通过与物业公司沟通协商或另行诉讼等方式解决，不应以此为由拒交物业管理服务费用。对于物业公司物业服务管理不善、小区环境不佳、原告的履约不符合合同约定等问题，本院认为，小区的环境应靠小区的全体业主和物业服务公司共同维护，如果业主都以种种理由拒交物业费，势必造成物业服务质量的下降，进而损害全体业主的利益。业主对物业公司服务如果不满意，可以尽快成立业主委员会，督促其改进服务或更换物业服务公司，不能也不宜采取拒交物业费的方式，形成恶性循环，损害其他缴费业主的合法利益，故对被告的上述意见，本院不予采纳。关于违约金的诉请，被告已经连续不缴纳物业费达六年之久，违反了合同的约定，构成违约。但鉴于原告的物业服务质量存在一定的瑕疵，被告未按期交纳物业管理服务费可认定事出有因，不属无故拖欠，故原告安徽省安信物业服务有限责任公司主张违约金应不予支持。综上，据此依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告秦健陵于本判决生效之日起十日内给付原告安徽省安信物业服务有限责任公司自2013年1月1日至2019年9月30日期间的物业管理费计7879.4元；二、驳回原告安徽省安信物业服务有限责任公司的其它诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告秦健陵负担。如果被告秦健陵未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  张建二〇二〇年六月十五日法官助理吴晓玉书记员邢健附：本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。