山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终4927号 上诉人(原审被告)：严德辉，男，1971年11月7日出生，汉族，住山东省青岛市城阳区。 委托诉讼代理人：纪毓林，青岛城阳环海法律服务所法律工作者。 被上诉人(原审原告):孙荣德，男，1978年5月29日出生，汉族，住山东省青岛市城阳区。 委托诉讼代理人：孙曙光，山东海乐普律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曲颂菊，山东海乐普律师事务所律师。 上诉人严德辉与被上诉人孙荣德房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2018）鲁0214民初8191号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人严德辉向本院提出上诉请求：请求二审法院撤销一审判决第一项，驳回孙荣德诉讼请求。事实与理由：2018年1月份被上诉人未告知上诉人搬离，未锁厂房大门，导致大门损坏。经被上诉人同意，上诉人维修了大门，更换了锁，并给被上诉人留了一把钥匙。2018年6月24日，双方因清理厂房内被上诉人遗留的杂物发生纠纷。被上诉人将厂房重新换锁，并在厂房大门张贴《通知》主张对该厂房的承租权。直至合同到期上诉人未进到该厂房内，更未占有、使用该厂房。望二审法院查明事实，判如所请。 被上诉人孙荣德答辩称，2016年10月15日双方签订了厂房租赁合同，被上诉人依约履行了支付租赁费的义务，享有独立使用租赁物的权利，上诉人未经被上诉人同意擅自强行占用厂房租赁物，违反合同约定构成违约。自2018年6月24日被上诉人即失去了对租赁房屋的管理使用，因此对于被上诉人预缴的租赁费上诉人应予退还。因此一审第一项判决内容准确，事实认定清楚，法律适用正确。上诉人要求撤销该项判决无事实与法律依据，应予以驳回，维护被上诉人的合法权益。 孙荣德向一审法院起诉请求：一、要求依法确认双方签订的《厂房租赁合同书》于2018年8月17日解除。二、依法判令严德辉返还孙荣德自2018年6月24日起至2018年10月15日止的租赁费15616.44元及利息。三、依法判令严德辉向孙荣德支付违约金30000元。四、本案诉讼费用由严德辉承担。事实与理由：2016年10月15日，双方签订《厂房租赁合同书》，约定孙荣德租赁严德辉位于城阳区上马街道北张社区工业园的独院厂房。合同签订后，孙荣德依约履行合同义务，严德辉未经孙荣德同意擅自于2018年6月24日占用租赁厂房，致孙荣德无法正常使用。 严德辉在一审中辩称，孙荣德所诉与事实不符，严德辉并未违约，也没有给孙荣德造成任何损失。 一审法院查明，2016年10月15日，孙荣德（乙方）与严德辉（甲方）签订《厂房租赁合同书》，合同约定：……一、甲方位于城阳区上马街道北张社区工业园的独院厂房，建筑面积约700平方米，出租给乙方作为注塑厂房使用，乙方对所承租的房屋做了充分了解，愿意承担。二、甲、乙双方议定租赁期限为两年，自2016年10月15日至2018年10月15日止，租金为人民币95000元。交款方式为二次交清，每次交款45000元、50000元。自签订合同时交清第一次，第二次2017年10月15日前交清。甲方收取租金只开收据（若乙方需要正式发票税金乙方负担）……九、在租赁期内，甲乙双方不得随意终止合同，任何一方违约需承担三万的违约金。乙方的玖万伍仟元的租金不能作为违约金之用。2017年10月15日，孙荣德向严德辉支付租金50000元，严德辉为孙荣德出具收条一份，记载：今收到承租方孙荣德（2017-2018）年房租费伍万元整。又查明，据孙荣德述称，2018年6月24日，严德辉未经孙荣德同意更换新锁，将厂房强占，堆满了货物，并将厂房内孙荣德存放的模具、电器及原材料等搬至院子里。2018年8月14日，孙荣德向严德辉发送《律师函》，因严德辉上述行为，函告内容如下：……1、在您收到本律师函之日，委托人即与您解除《厂房租赁合同书》；2、请您在收到本律师函之日起3日内联系委托人办理剩余期间的租赁费返还、相关费用的结算、厂房交接等事宜；3、请您在收到本律师函之日起3日内支付委托人违约金30000元并赔偿委托人因您占用仓库造成的损失及货物被雨淋湿无法使用造成的损失30000元。……2018年8月21日，严德辉函复孙荣德，函复内容如下：……2018年1月份，您在没有告知我方的情况下搬离厂房，并于2018年2月份电话通知我方，欲解除与我方签订的《厂房租赁合同》，并提出让我方退还剩余房租的想法，……我方同意了您的要求，并按照租赁合同的惯例，我方提出在您剩余租赁期间内若有第三方承租，即与您结算的主张，您亦表示同意。……，经过您的同意并本着保证您在厂房里遗留杂物安全的考虑，我方维修了大门并更换了新的锁具并给您留有一把钥匙。2018年6月份下旬，我方电话通知您有第三方准备租用该厂房，并要求您尽快清理厂房内剩余杂物，……在此，我方郑重声明，这期间我方与您的通话记录及录音，我方均有保留，并且过程中有大量证人可以为我方作证。……严德辉在庭审过程中未提交任何通话记录及录音、证人证言。另查明，孙荣德、严德辉因纠纷，曾于2018年6月24日、2018年6月25日两次报警处理，据孙荣德、严德辉述称，派出所去现场调查后再无处理结果。涉案租赁物系上马街道北张社区工业园的独院厂房，无产权证书，无规划许可。再查明，孙荣德租赁涉案厂房后，将涉案厂房给青岛奥瑞欧塑胶有限公司使用，孙荣德系公司股东及法定代表人，该公司地址在北张居委会西南500米，2010年4月29日成立。 一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据孙荣德、严德辉提交证据及当庭陈述，涉案租赁物无产权证书，未经相关部门规划许可，严德辉亦无任何证据可证明其对涉案标的物享有物权，故应认定针对涉案租赁物所签订的《厂房租赁合同书》为无效合同。 本案中根据孙荣德、严德辉提交证据，严德辉在给孙荣德回函中认可于2018年6月维修大门并更换锁具，无论其自述是何原因，结合孙荣德提交证据，均可以认定孙荣德自2018年6月24日起实际失去对涉案租赁物的管理使用。严德辉抗辩称，孙荣德在2018年6月24日之后仍在涉案厂房中经营使用，但其提交青岛奥瑞欧塑胶有限公司的通知内容系孙荣德对于承租权利的重申与告知，尚不足以证明孙荣德仍在涉案租赁物中经营使用，故对该抗辩意见，一审法院不予采信。综上，一审法院认定孙荣德实际使用涉案厂房至2018年6月24日。 因严德辉维修涉案厂房大门并更换锁具，使孙荣德自2018年6月24日起实际失去对涉案租赁物的管理使用，故对于其预交的2018年6月24日起至2018年10月15日止的租赁费（使用费）15616.44元[日使用费136.9元（50000元÷365日）×未占用厂房天数114天（2018年6月24日至2018年10月15日）=15616.44元]，严德辉应予返还。对孙荣德主张的以此为本金自起诉之日至付款之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息，一审法院认为，孙荣德、严德辉对合同无效均存在过错，且因孙荣德原因也对严德辉对涉案厂房后续的正常使用造成一定的影响，依据公平原则，一审法院对孙荣德的该诉请不予支持。 因涉案合同无效，孙荣德依合同约定要求严德辉赔偿损失30000元（参照合同约定违约金30000元）的主张，缺乏事实与法律依据，且孙荣德在一审法院释明后对涉案厂房的损失亦不申请鉴定，故一审法院对该诉请不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、严德辉于本判决生效之日起10日内返还孙荣德2018年6月24日起至2018年10月15日止的使用费15616.44元。二、驳回孙荣德的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2175元，由孙荣德负担1087.5元，由严德辉负担1087.5元。 二审中，上诉人提交如下证据：视频一份，2018年6月25日，被上诉人带领了一帮人将厂房大门上锁的过程，证明从2018年6月25日起，被上诉人将所租赁厂房的大门锁住，并且继续占有使用该厂房，与一审判决认定的我方占有使用厂房矛盾。被上诉人对该证据的真实性无异议，对证明事项有异议。当时情况是上诉人未经被上诉人同意擅自破坏并更换被上诉人原来的大门门锁，然后将葡萄酒放在涉案厂房中并将被上诉人的物品扔至厂区院子里。因院子里有被上诉人物品，所以被上诉人将上诉人更换的大门门锁又更换了被上诉人的门锁。本院对该证据的真实性予以确认。 二审查明的其他事实与一审一致，本院依法予以确认。案经调解未果。 本院认为，涉案房屋租赁合同系双方真实意思表示，但因涉案厂房无产权证书，亦无规划许可证，违反相关法律、法规的强制性规定，属于无效合同。一审法院对此予以认定于法有据，本院依法予以确认。 上诉人诉称被上诉人搬离的时间为合同履行完毕即2018年10月15日，但未提交有效证据证明。一审法院依据被上诉人提交的派出所的报警记录、照片、上诉人的回函等证据，综合认定被上诉人自2018年6月24日失去对涉案房屋的占有合法，本院予以支持。上诉人二审中提交的录像证据，不足以证明被上诉人一直占有该房屋，上诉人严德辉应当承担举证不能的法律后果。 综上所述，上诉人严德辉的上诉理由不成立，其上诉请求,本院不予支持。一审判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费190元，由上诉人严德辉负担。 本判决为终审判决。 审判长  李焕亭 审判员  王颖颖 审判员  于 梦 二〇二〇年六月二十二日 法官助理 李敦收 书记员祁康