上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初13114号原告(反诉被告)：洪彪，男，1963年4月4日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：吕炳，上海方旭律师事务所律师。被告(反诉原告)：诸晔，男，1981年5月29日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：孙良娟，上海兰迪律师事务所律师。原告洪彪与被告诸晔房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用简易程序，诸晔提起反诉，本院于2020年8月12日公开开庭进行了合并审理。原告(反诉被告)洪彪及其委托诉讼代理人吕炳，被告(反诉原告)诸晔的委托诉讼代理人孙良娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。洪彪向本院提出诉讼请求：1.确认洪彪与诸晔之间就上海市黄浦区瞿溪路XXX号(以下简称“涉案房屋”)《商铺租赁协议》自2020年3月31日起解除；2.诸晔立即搬离涉案房屋，并将商铺恢复原状交还洪彪；3.诸晔将涉案房屋内注册的“上海面鸿尔驰餐饮管理有限公司(以下简称“面鸿尔驰公司”)”予以注销或者将注册地址从涉案房屋迁出；4.诸晔支付的押金64,000元作为违约金不予退还；5.诸晔支付拖欠的房租60,000元(至2020年3月31日)；6.诸晔支付拖欠的2020年1月1日至实际迁出之日止的物业管理费1,620元(按每月270元计算至2020年6月)；7.诸晔自2020年4月1日起至实际向洪彪交还商铺并注销或者迁出营业执照之日按每月30,000元支付房屋使用费，至2020年6月需支付90,000元；8.诸晔以未支付房屋租金、房屋使用费、物业管理费为本金按同期银行贷款利率向洪彪支付逾期利息损失；9.诉讼费由诸晔依法承担。后洪彪撤回第2、3项诉请，增加诉请：诸晔支付洪彪拖欠的电费3,572.16元。事实与理由：2017年12月29日，涉案房屋产权人与洪彪签订租赁合同，将涉案房屋出租给洪彪并同意其转租。2018年12月30日，洪彪与诸晔签订《商铺租赁协议》，约定诸晔承租涉案房屋商铺，租赁期限自2019年2月1日至2023年2月28日止。2019年5月24日，诸晔注册面鸿尔驰公司的营业执照。至2019年8月21日，诸晔拖欠94,000元的房屋租金未支付，拖欠1,104元物业管理费未支付。期间洪彪于2019年8月17日委托律师向诸晔发函要求解除双方的商铺租赁协议，并向法院起诉要求解除合同。经法院调解，双方达成协议对原协议部分条款进行修改，并制作调解笔录约定：1.房屋租金变更为每月30,000元；2.诸晔应于2020年1月20日前支付租金90,000元；3.诸晔逾期15日未支付租金，洪彪有权立即解除商铺租赁协议，并要求诸晔承担违约金。嗣后洪彪撤诉。2020年1月20日，诸晔开始迟延支付房租，洪彪于2020年3月20日就诸晔延迟支付房屋租金的违约行为向其进行了书面催告，2020年3月27日向诸晔发函要求解除双方的商铺租赁协议。双方多次协商未果，故洪彪诉至法院。诸晔辩称，不同意洪彪的诉讼请求。对诉请1，诸晔从2020年1月18日告知洪彪房屋漏水，墙体发霉，洪彪拒绝修理；洪彪拒绝向诸晔开增值税发票，系洪彪违约在先，因洪彪的违约行为，导致租赁合同无法正常履行，故合同应于2020年1月19日解除。对诉请4，因洪彪违约，不应支付违约金，且64,000元是押金，与违约金无关。对诉请5，诸晔已经支付租金至2020年1月底。自2020年1月18日起，诸晔因漏水无法正常营业，无需支付租金；疫情期间，洪彪同意减免一个月房租。对诉请6，对物业管理费的意见与租金意见一致。对诉请7，诸晔根据洪彪的通知在2020年3月31日之前已经搬离，之后不存在房屋使用及房屋使用费，诸晔搬离之后即办理了注销手续。对诉请8，与租金的意见一致。对诉请9，因洪彪违约在先，应由其自行承担诉讼费。诸晔向本院提出反诉请求：1.洪彪赔偿诸晔因未开具商铺租金及物业管理费(共计351,250元)增值税专用发票，造成诸晔税款损失38,637.50元；2.洪彪赔偿诸晔装修损失142,000元；3.洪彪承担本案全部诉讼费用、财产保全费用。后诸晔变更诉讼请求1为：洪彪向诸晔开具租金及物业管理费增值税发票，发票金额为351,250元；增加诉讼请求：洪彪向诸晔返还押金64,000元。事实和理由：2018年12月30日，洪彪和诸晔签署《商铺租赁协议》。自2019年1月至2020年1月止，诸晔共向洪彪支付商铺租金及物业管理费351,250元，押金64,000元，洪彪应向诸晔开具上述增值税专用发票，但因洪彪迟迟未向诸晔开具上述增值税专用发票，导致诸晔既无法进行增值税进项税的抵扣，也无法在所得税缴税时进行成本列支，造成诸晔税款损失共计38,637.50元(351,250元*11%可抵扣增值税进项税率)。因商铺墙体渗水、发霉，严重破坏诸晔商铺装修，并严重影响诸晔的商铺正常营业，诸晔多次要求洪彪予以解决。2020年1月20日，洪彪前往商铺查看商铺墙体渗水、发霉情况，并承诺诸晔春节后予以解决，但春节后迟迟未予以解决，并以诸晔未按时支付商铺租金为由向法院提起诉讼要求解除合同，现洪彪已收回商铺，至商铺收回之日，墙体渗水、发霉问题仍未解决。因洪彪提前收回商铺及商铺墙体渗水、发霉，给诸晔造成装修损失共计142,000元。洪彪对诸晔的反诉辩称，不同意诸晔的反诉请求。关于诉请1，诸晔没有证明其税收损失，洪彪同意开具租金发票，不存在损失问题，物业管理费没有发票，只有收据。关于诉请2，洪彪不存在违约。关于诉请4，押金在双方之前调解协议中已进行了明确约定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.洪彪提供的房屋租赁合同，因未能出示原件，故本院对其证据属性不予认定；2.洪彪提供的同意转租证明，因未能出示原件，故本院对其证据属性不予认定；3.洪彪提供的调解笔录，因与本案具有关联性，故本院对其证据属性予以认定；4.诸晔提供的商铺装饰装修受损图片，因无法认定其真实性，故本院对其证据属性不予认定；5.诸晔提供的《瞿溪路吴茂兴本帮面装饰工程合同》，因无法认定其真实性，故本院对其证据属性不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋系案外人尹玮莉、尹宏清、王向群三人共同共有，建筑面积92平方米，房屋类型为商场。2018年12月30日，洪彪(出租方、甲方)与诸晔(承租方、乙方)签订《商铺租赁协议》，内容为，出租房屋坐落于上海市黄浦区瞿溪路XXX号，面积45平方米(一)；租期为4年零1个月，自2019年2月1日起至2023年2月28日止，2019年1月1日交房，2019年2月1日起计算租金(二)；每月租金为32,000元，押金为2个月租金；承租方在每个结算周期前10天，以转账形式向出租方支付下个周期的租金，租金按季度支付；合同期内租金前两年不变，后两年租金递增5%(四)；出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责，其经营情况也与出租方无关，租期结束或中途双方协商解除合同，承租方不得破坏房屋架构(五)；物业管理费：乙方自行向物业管理公司交纳；水电费：由乙方自行交纳；维修费：租赁期间，由于乙方导致租赁房屋的质量或内部设施损毁，包括门窗、水电等，维修费由乙方负责(六)；若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，甲方有权没收乙方支付的押金；合同签订后，甲方予以配合协助乙方办理相关证照，但由于甲方的原因导致证照无法办理的情况，双方解除合同且全额返还乙方所支付的租金及押金(八)。2019年1月5日，诸晔向洪彪尾号为5083的银行账户(下同)转账160,000元，交易详情为五个月房租。2019年5月24日，面鸿尔驰公司成立，法定代表人为诸晔，登记住所为涉案房屋。2019年5月27日，诸晔向洪彪银行账户转账66,000元。2019年7月30日，诸晔向洪彪银行账户转账32,000元。2019年10月21日，诸晔向洪彪银行账户转账64,000元。2019年11月4日，洪彪与诸晔在本院进行诉前调解，双方达成调解方案：原租赁合同的租金、支付时间重新约定，租金调整为每月30,000元，先付后用，除2019年11月、12月、2020年1月的共计租金90,000元及物业费(2019年1月1日-12月31日)3,250元于2019年11月20日之前支付，之后下一期租金应于2020年1月20日之前，再下一期应于2020年4月20日之前，每个季度租金的前一个月的20日之前为下期租金的支付日，自2021年2月1日起以每月30,000元为基数上浮5%租金，押金64,000元不变；另增加违约条款，若乙方在约定的付款期满后的15日内未全额支付当期租金的，甲方有权立即解除商铺租赁协议，并要求乙方支付违约金64,000元，本调解方案在诸晔于2019年11月20日之前按期支付90,000元及物业费3,250元之后立即生效，洪彪在收到诸晔于2019年11月20日之前支付的90,000元租金及物业费3,250元即撤回本案起诉，双方之后按照本调解方案履行双方的商铺租赁协议。2019年11月20日，诸晔向洪彪银行账户转账93,250元。2020年1月20日，诸晔向洪彪发送微信消息：“今天本着解决店内严重漏水发霉的问题，及给到已经支付房租发票事宜，但均未得到实质性解决以及有效回复，尽快给到已支付的房租发票，以免影响后期租金的支付”。2020年2月16日，洪彪向诸晔发送微信消息：“房东回复先减免一个月租金，后期视疫情发展再商定，另调整降低租金不同意，按合同执行”。2020年3月20日，洪彪向诸晔发出催款函，主要内容为，诸晔未按约支付租金，已构成实质性违约，上海针对新冠疫情的一级响应系2020年1月24日开始，你逾期支付租金与新冠疫情并无关系，你方付款责任也与开具发票没有合同约定关系，如你方在2020年3月27日前及时支付房租，我方可以考虑将疫情期间的房租损失共同承担(免除一个月房租)，如你方接通知后仍拒不支付租金，出租方将有权依法要求终止合同，并要求你方承担所有违约责任，赔偿我方经济损失。2020年3月26日，诸晔向洪彪发出微信消息：“目前状况该店铺无法再继续经营，所以接下来双方都把后续事宜处理掉”；洪彪回复：“电话谈”。2020年3月27日，洪彪向诸晔发出通知书，通知诸晔自接到通知书之日起立即解除《商铺租赁协议》，收回涉案房屋使用权；要求诸晔在2020年3月31日之前搬离涉案房屋，将商铺恢复出租前的原状，并将商铺内的营业执照进行工商注销。2020年3月28日，诸晔向洪彪发出微信消息：“把之前的租金发票开过来，除了两个月64,000元的保证金以外，一个月的租金减免予以退还，在解决”；洪彪回复：“按合同执行”。2020年5月17日，洪彪向诸晔发送微信消息：“今天午后去店铺看到店门可随便开关，跟前天晚上电话告知你的情况相同，为保障店铺安全，现通知你从2020年5月20日收回铺，附今天拍摄的店铺内照片”，后附店门和营业厅、厨房过道、收银台后面小间以及厨房间照片。2020年7月4日，洪彪向诸晔发送微信消息：“数月前电话明确告知注消营业执照，减少损失，今再次通知三天内注消营业执照，否则承担所有经济损失”。诉讼中，洪彪陈述，其于2020年5月22日收回涉案房屋，双方未办理交接。诸晔陈述其按照洪彪要求在2020年3月31日之前已经搬离房屋，并电话通知洪彪。面鸿尔驰公司于2020年4月29日向上海农村商业银行股份有限公司瞿溪路支行申请撤销银行结算账户。上海市黄浦区市场监督管理局于2020年6月23日准予面鸿尔驰公司注销登记，注销《食品经营许可证》。涉案房屋2020年4月电费账单(结算周期为2020年3月)金额为565.15元，5月电费账单(结算周期为2020年4月)金额为328.11元。另有3月电费3,663.23元未收到。另，诸晔陈述其缴纳物业管理费至2019年12月31日。洪彪于2020年8月13日向上海航天实业有限公司缴纳物业管理费1,656元，收款事由标注物20/1-6，另标注“凭收据来换发票”。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行义务，不得擅自变更或解除合同。双方于2019年11月4日在本院进行调解过程中，对涉案房屋《商铺租赁协议》部分条款进行了变更。后在合同履行过程中，诸晔未按约定于2020年1月20日前支付2020年2月至4月的租金，且逾期超过十五日，洪彪据此行使合同解除权，要求确认双方租赁合同于2020年3月31日解除，有合同依据，应予以支持。另，合同解除与疫情发生无关。因合同解除责任在于诸晔，故其支付的押金按双方约定应不予退还。诸晔主张涉案房屋因漏水、发霉导致无法使用，根据双方合同约定，诸晔负责涉案房屋的装修及修缮，诸晔提供的证据不足以证明涉案房屋漏水、发霉之事实及系出租人责任所致，并导致合同根本目的无法实现，故诸晔以此主张解除合同，并无法律及合同依据，本院难以支持。关于房屋租金及房屋使用费、物业管理费等费用，因洪彪于2020年5月20日收回房屋，故房屋使用费、物业管理费应支付至该日。考虑新冠肺炎疫情对餐饮店铺营收产生影响，故本院依据公平原则酌情减免一个月租金。诸晔主张于2020年3月31日搬离涉案房屋，但未能提供证据其已通知洪彪搬离，故对其意见，本院难以采纳。关于物业管理费，根据双方前案调解及洪彪提供的证据，洪彪主张物业管理费标准为每月270元，并无不当，本院予以支持。洪彪主张房屋租金、物业管理费利息损失，利率标准应以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计算，房屋使用费不应计付利息。关于电费费用，洪彪主张的费用结算期间在诸晔使用涉案房屋期间，并无不当，本院予以支持。就反诉部分，洪彪同意给诸晔开具租金发票，与法不悖；关于物业费发票，根据诸晔提供的证据，该发票的开具并不存在洪彪所述之障碍，洪彪应一并予以开具。关于装修损失，因诸晔系合同解除的责任方，其要求赔偿该损失，并无法律及合同依据，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)洪彪与被告(反诉原告)诸晔就上海市黄浦区瞿溪路XXX号签订的《商铺租赁协议》于2020年3月31日解除；二、被告(反诉原告)诸晔支付的押金64,000元不予退还被告(反诉原告)诸晔；三、被告(反诉原告)诸晔应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)洪彪租金30,000元；四、被告(反诉原告)诸晔应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)洪彪自2020年1月1日至2020年5月20日的物业管理费1,254元；五、被告(反诉原告)诸晔应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)洪彪自2020年4月1日至2020年5月20日的房屋使用费49,355元；六、被告(反诉原告)诸晔应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)洪彪逾期支付租金的利息损失，以30,000元为本金，以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付，自2020年1月20日起支付至上述本金实际支付之日止；七、被告(反诉原告)诸晔应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)洪彪逾期支付物业管理费的利息损失，以1,254元为本金，以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付，自2020年8月14日起支付至上述本金实际支付之日止；八、被告(反诉原告)诸晔应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)洪彪拖欠的电费3,572.16元；九、原告(反诉被告)洪彪应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)诸晔开具金额为348,000元的租金增值税发票及金额为3,250元的物业管理费增值税发票；十、对原告(反诉被告)洪彪的其余本诉请求不予支持；十一、对被告(反诉原告)诸晔的其余反诉请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,341元，减半收取计670.50元，由洪彪负担327.50元，由诸晔负担343元。反诉案件受理费1,570元，由诸晔负担。保全申请费1,423.19元，由洪彪负担758.19元，由诸晔负担665元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 焦明静二〇二〇年十一月二十七日法官助理 周 璇书 记 员 王雅荣附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。