广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初7250号原告利勇威，男，汉族，1973年4月15日出生，户籍地址广东省紫金县，委托代理人**东，广东桦仁律师事务所律师。委托代理人黄鸿涛，广东桦仁律师事务所实习律师。被告余朝阳，男，汉族，1976年8月9日出生，户籍地址广东省深圳市南山区，委托代理人周荣旗，广东卓著律师事务所律师。上列原、被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告利勇威（反诉被告）及其委托代理人**东、被告余朝阳（反诉原告）委托代理人周荣旗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告因租赁合同的有关事宜于2015年5月8日签署了《协议书》，该协议书系对双方于2012年9月18日签署的《房屋租赁合同》所作出的补充协议，即就关于深圳市龙岗区坪地街道坪梓路3号大楼事宜的补充。该协议约定：在2015年5月1日至2017年5月1日期间，被告在每个月的15日前按每个月2000元（人民币，下同）向原告支付款项，2017年5月1日至2032年6月30日期间，被告在每个月的15日前按每个月5000元向原告支付款项。如被告逾期支付上述款项，逾期一日按拖欠款项的1%支付违约金。上述协议签订后，被告并没有按时足额向原告支付相应款项，截止到2019年12月，被告拖欠原告合计90000元。原告多次向被告催要上述款项，被告均以酒店经营不好为由予以拖欠敷衍。为维护原告的合法权益，特诉提起诉讼，请求依法判令：1、被告向原告支付截止到2019年12月份拖欠的款项90000元。2、被告自2020年1月份开始，在每个月15日向原告支付人民币5000元／月，支付至2032年6月30日止。3、被告向原告支付逾期支付欠款的违约金，违约金以每月拖欠的款项为基数，逾期一日按拖欠款项的千分之五计付违约金，违约金分别自应支付之日起计付至被告付清拖欠的款项之日止，暂计至2019年11月1日的违约金为人民币155210元。4、本案诉讼费全部由被告承担。针对原告的起诉，被告辩称：一、原、被告之间签订的房屋租赁合同是无效合同。因原告转租给被告的房屋没有房产证，是历史遗留违法建筑。且原告隐瞒房屋的产权信息，一直未向被告提供产权证，故原告的诉讼请求没有合法依据。二、实际上原、被告之间签订的房屋租赁合同早在2014年4月25日已经解除。原告与房东邹雪春于2014年4月25日协商解除了房屋租赁合同（原告与另一位承租人张世擎两人都在《房屋租赁合同》《房屋租赁补充合同》的最后一页注明“此合同作废”并签名）。既然房东解除了与原告的房屋租赁合同，原告丧失了房屋租赁权，转租合同的基础不复存在了，那么原、被告之间的房屋租赁合同当然也于同日解除。之后原告就无权要求被告支付任何费用，已经收取的费用因为没有合法性，属于不当得利，应当予以返还。原、被告之间先后签了房屋租赁合同、房屋租赁补充合同、协议书，我方认为都是无效的，因此请求法庭驳回原告的全部诉求。同时，被告反诉称，2012年6月10日原告、案外人张世擎作为共同承租方与房东邹雪春签订房屋租赁合同，约定承租邹雪春所有的位于深圳市龙岗区坪地街道坪梓路3号大楼（八层）及其大楼后面副楼，租期二十年。2012年7月1日原告、案外人张世擎作为共同出租方将上述房屋转租给了被告，租期二十年，2012年9月18日，双方签订了房屋租赁补充合同。2014年4月25日房东邹雪春与原告、张世擎协商解除了房屋租赁合同。2014年5月25日，房东邹雪春与被告直接签订了房屋租赁合同。2014年11月28日，原告因与被告房屋租赁合同纠纷向龙岗法院提起诉讼。2015年5月8日原告与深圳市年丰酒店管理有限公司（法定代表人余朝阳）签订了协议书，约定2015年5月1日至2017年5月1日，被告向原告每月支付2000元费用，2017年5月1日至2032年6月30日期间，被告向原告每月支付5000元费用。2015年5月9日原告申请撤诉，2015年5月13日龙岗区人民法院裁定准许撤诉。2015年5月开始至2019年5月，被告支付给原告费用共计126000元。被告认为，涉案房屋系违法建筑，违法建筑是不能出租的，因此，被告与原告签订的房屋租赁合同及相关补充协议均是无效的，无效合同不具有法律约束力。何况原告与房东邹雪春签订的房屋租赁合同早在2014年4月25日已解除，原告丧失了房屋转租权，转租合同的基础不复存在了。那么，原、被告之间的房屋租赁合同当然也于同日解除。原告收取的126000元属于不当得利，应予以返还。为维护被告权益，特提起反诉，请求依法判令：1、确认原、被告签订的房屋租赁合同无效；2、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》已于2014年4月25日解除；3、原告向被告返还不当得利款126000元。庭审中被告当庭撤回反诉中的第二项诉讼请求。庭审后，被告于2020年6月5日向本院提交撤诉申请书，请求撤回本案全部反诉请求。本院于2020年6月8日作出(2020)粤0307民初7250号民事裁定书对被告的撤诉申请作出了处理。针对被告的反诉，原告辩称，被告的反诉请求没有任何的事实依据及法律依据，依法应当予以驳回。第一点，涉案的房屋没有产权证，并不影响租赁合同的效力。从被告提供的历史遗留问题申报的材料，和涉案房屋的规划许可证和工程许可证，以及申报的材料，均有两证一书，因此本案房屋的租赁合同及相关的补充协议、协议书均依法有效。第二点，从被告反诉请求第二点也可以看出来，被告自认该合同是有效的，其在反诉状中的自认，也承认该合同是有效的。第三点，本案涉及的协议书（2015年5月8日签订的）是基于房屋租赁合同解除的情况下，给予原告相关的补偿，是基于租赁合同履行过程中达成的补充协议，是基于上述合同的补偿。本案原告要求被告支付相关的补偿费用，不仅仅是基于租赁合同，而是基于双方达成合意，是对原告转租涉案房屋作出的差价补偿。第三点，被告按照协议书履行了部分付款义务，表明协议书的签订是原被告的真实意思表示，而该真实意思表示，完全是基于双方之间的租赁法律关系，签署的协议并没有违反法律法规的强制性规定，也没有损害任何第三方利益，完全是在公平公正的基础上协商的结果，根本不属于所谓的不当得利。因此被告的反诉请求没有任何的事实依据和法律依据，请求法院予以驳回。经审理查明，原告称其于2012年6月10日与案外人张世擎作为共同承租方与出租方邹雪春签订了一份《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》，约定承租邹雪春所有的位于深圳市龙岗区坪地街道坪梓路3号大楼（八层）及其大楼后面副楼，租期二十年，自2012年7月1日至2032年6月30日。租赁房屋建筑面积5000平方米，租金按每平方米13.98元计算，月租金总额为70000元。为证明该主张，原告向本院提交了一份《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》（均系复印件）。该《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》的最后一页甲方处有邹雪春的签字捺印，甲方委托人处有廖斯耿的签字捺印。乙方处有张世擎及利勇威的签字捺印，落款时间为2012年6月10日。该页右下角处系空白的，无手写字样。2012年9月18日，原告与案外人张世擎作为出租方，与被告签订了一份《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》，约定出租方将位于深圳市龙岗区坪地街道坪梓路3号大楼（八层）及其大楼后面副楼的房屋出租给被告，租期二十年，自2012年7月1日至2032年6月30日。租赁房屋建筑面积5000平方米，租金按每平方米16元计算，月租金总额为80000元。被告对原告提交的原告、张世擎与邹雪春签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》的真实性不予确认，并称上述两份合同已于2014年4月25日解除，原告和另一位承租人张世擎分别在该两份合同的最后一页注明了此合同作废并签名。但原告出示的两份合同复印件均无上述手写字样，又一次故意隐瞒了案件重要事实。被告对原告、张世擎与被告签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》的真实性予以认可，但对合法性不予认可，并称该房屋没有产权证，且超出规划建设成八层，是历史遗留违法建筑，是不可以出租的，因此该协议书是无效的。为证明上述主张，被告向本院提交了原告、张世擎与邹雪春签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》各一份（均有原件），该《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》与原告提交的复印件的合同内容一致，最后一页中甲乙方处的签名捺印亦一致。但被告提交的原件中最后一页右下角处有“此合同作废”的手写字样，该手写字体下方还有原告及张世擎的签字，时间同样系手写，为2014.4.25。而原告提交的上述《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》最后一页右下角均无上述手写字样、签字及落款时间。原告对被告提交的上述合同原件的真实性认可，确认合同最后一页的签名确实是原告所签的。关于其提交的复印件与被告提交的原件不一致，原告作出的解释为：合同最后一句话显示本合同一式四份，由业主邹雪春持有两份，原告与案外人张世擎各持一份，被告提供的该份合同是案外人张世擎持有的其中一份合同，原告持有的合同是在2015年5月8日才交付给被告，也就是说原被告在达成了补充协议后，被告承诺给予原告补偿后，原告才将本人持有的合同原本交付给被告，同时在案外人张世擎的该份合同中签名，因此导致了原告提供的合同及被告提供的合同出现了差异。该合同的时间是案外人张世擎本人草写的，原告签名的时间在该时间之后。因为案外人张世擎签署了该文件，故其获得了涉案房屋经营酒店10%的股权。所以该签名是事后补充的。被告称，原告、张世擎与邹雪春签订的租赁合同解除后，被告于2014年5月25日与邹雪春签订了一份《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》，约定邹雪春将其所有的位于深圳市龙岗区坪地街道坪梓路3号大楼（八层）及其大楼后面副楼的房屋出租给被告。租赁房屋建筑面积5000平方米，租金按每平方米13.98元计算，月租金总额为70000元。租赁期限自2012年7月1日至2032年6月30日。2014年12月11日，原告以房屋租赁合同纠纷为由向深圳市龙岗区人民法院提起诉讼。2015年5月12日原告以原、被告已自行协商为由申请撤诉，2015年5月13日龙岗区人民法院裁定准许撤诉。原告称其撤诉系因与被告就房屋租赁纠纷协商后达成一致意见，双方签署了《协议书》。为证明上述主张，原告向本院提交了一份《民事裁定书》及《协议书》。其中《协议书》的甲方为“深圳市年丰酒店管理有限公司”，代表人为“余朝阳”，乙方为“利勇威”。内容为甲乙双方就关于深圳市龙岗区坪地街道坪梓路3号大楼的事宜，现双方补充协议如下：一、2015年5月1日至2017年5月1日期间，甲方在每个月的15日前按每个月人民币2000元（人民币贰仟元整）向乙方支付款项。二、2017年5月1日至2032年6月30日期间，甲方在每个月的15日前按每个月人民币5000元（人民币伍仟元整）向乙方支付款项。三、若甲方逾期支付上述款项，逾期一日按拖欠款项的1%支付违约金。四、若酒店在上述期间停业，停业期间甲方无需向乙方支付上述款项，但甲方应书面告知乙方。五、本协议在甲方收到乙方法院撤诉书之后生效。六、本协议一式两份，甲乙双方各执一份。该协议书甲方处有被告的签字，乙方处有原告的签字。落款为2015年5月8日。庭审中，原告称《协议书》中约定的款项是转租涉案房屋的房租差价补偿及原告在被告开设酒店过程中提供了帮助（包括租赁备案及质量检测），被告给予原告的补偿。原告确认签订协议书后，收到70000元，该70000元由深圳市年丰酒店管理有限公司的财务现金存入或转账至原告账户。原告称虽然款项由深圳市年丰酒店管理有限公司的财务支付，但上述支付行为是经过被告的示意和安排由公司股东的弟弟转账的。本院认为，关于原告、张世擎与邹雪春于2012年6月10日签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》是否已经解除。原告提交的上述合同均系复印件，且与被告提交的原件不一致，本院依法不予采信。被告提交的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》有原件，且经原告确认真实性，本院依法予以采信。根据被告提交的合同原件，原告及案外人张世擎于2014年4月25日确认上述合同作废，并在合同原件上签字确认，故原告、张世擎与邹雪春签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》已于2014年4月25日解除，合同各方基于该房屋租赁关系所产生的权利义务终结，原告、张世擎于该日即丧失了对涉案房屋的转租权。故原告、张世擎虽与被告签订了合同期限为自2012年7月1日至2032年6月30日的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》，但因该转租期限超过承租人剩余租赁期限，超过部分的约定无效，原告无权要求被告向其支付自2014年4月25日起涉案房屋的租赁差价。本案中，原告在庭审时明确《协议书》中约定的款项系转租涉案房屋的房租差价及原告在为被告开设酒店过程中提供了帮助而得到的补偿。如前所述，对于租金差价，因原告丧失了转租权，故无权主张。至于原告所主张的其为被告在开设酒店中提供了帮助，故被告对原告作出补偿，但协议书中未有任何体现，对此原告亦未提交任何证据予以证明。其次，《协议书》中甲方为“深圳市年丰酒店管理有限公司”，代表人为“余朝阳”，被告作为深圳市年丰酒店管理有限公司的法定代表人在该《协议书》上签字的行为应视为代表公司的行为，由此产生的权利义务应由公司承担。原告虽主张《协议书》签订的主体为被告，但并未提交任何证据予以证明。且庭审中原告确认其依据《协议书》所收到的70000元系通过深圳市年丰酒店管理有限公司的财务进行支付的，故实际履行《协议书》付款义务的主体亦系深圳市年丰酒店管理有限公司。现原告要求被告按照《协议书》约定的付款义务支付款项，于法无据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十四条的规定，判决如下：驳回本诉原告利勇威的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币2527元，由被告原告利勇威承担；反诉案件受理费人民币705元，由被告余朝阳承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  罗晓芳二〇二〇年六月十日书记员  凌含芳