太原市小店区人民法院民事判决书（2020）晋0105民初2576号原告：张某，住山西省太原市。委托诉讼代理人：许某，山西东奥律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛某，山西东奥律师事务所实习律师。被告：山西和信摩尔商业有限公司，统一社会信用代码91140100767133909M。法定代表人李某。委托诉讼代理人：孙某1，住太原市。被告：山西恒实房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码91140000736304314Q。法定代表人孙某2，董事长。原告张某与被告山西和信摩尔商业有限公司、被告山西恒实房地产开发有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月13日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张某的委托诉讼代理人许某、牛某，被告山西和信摩尔商业有限公司的委托诉讼代理人孙某1到庭参加了诉讼。被告山西恒实房地产开发有限责任公司经本庭依法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张某向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告山西和信摩尔商业有限公司继续履行与原告之间于2005年8月16日签订的编号为00071693号、00071694号的《合同书》；2.请求法院依法判令被告山西和信摩尔商业有限公司支付拖欠原告租金298182元及违约金56052.32元，共计354234.32元（租金与违约金计算至判决确定之日，现暂计至起诉之日）；3.请求法院依法判令被告山西恒实房地产开发有限责任公司在保证合同范围内对上述租金与违约金承担连带责任；4.本案的诉讼费由二被告承担。事实与理由，2005年8月16日，原告将自己名下的位于太原市××街（和信商业广场）1幢裙商二层2D282号（面积为28.46平方米）、三层3D168（面积为48.24平方米）的两套商铺出租于山西和信摩尔商业有限公司，并与之签署了两份租赁《合同书》。2D282号商铺《合同书》第13.1条约定：“商铺的租金每个租赁年度为41707元，本合同签订满30日后，甲方开始按月平均等额支付乙方租金。”3D168号《合同书》第13.1条约定：“商铺的租金每个租赁年度为48197元，本合同签订满30日后，甲方开始按月平均等额支付乙方租金。”两份《合同书》的第13.2条均约定相同违约条款：“甲方应按期支付乙方租金，逾期支付在90日的，甲方向乙方支付逾期应付款按日万分之一计算的违约金，租赁经营专用条款继续履行；逾期支付在90日未超过210日的，逾期应付款按日万分之二计算的违约金，租赁经营专用条款继续履行；逾期支付超210日的，按逾期应付款每日万分之四计算违约金”。同时，原告与二被告就上述两份《合同书》签署了两份《保证合同》，由被告山西恒实房地产开发有限责任公司对被告山西和信摩尔商业有限公司支付上述商铺租金及逾期付款违约金承担保证责任。从合同签订之日起，被告山西和信摩尔商业有限公司一直按时交纳租金，但从2016年10月起，被告山西和信摩尔商业有限公司便开始不按时支付租金，仅在2016年11月2日、2017年1月24日、2017年6月2日分别支付原告两套商铺一个月的租金7492元，2019年1月31日、2019年7月1日分别支付原告租金749元，经过抵顶之后被告山西和信摩尔商业有限公司至今已拖欠原告约40个月的租金，原告多次找二被告协商要求解决租金问题，二被告一直拖延不付。二被告的行为已构成严重违约，侵犯了原告的合法权益，故诉至法院，恳请法院判如所请。被告山西和信摩尔商业有限公司辩称，我方愿意继续履行与原告签订的合同书，经被告核实在抵顶以后截止2016年12月的租金已经全部向原告支付完毕，在2018年2月向原告支付过半个月的租金，数额为3746元，在2019年1月31日、2019年5月7日、2019年7月1日，2019年11月21日，2020年5月12日分别向原告支付过月租金的10%，金额为749元，共计5层，抵顶2017年1月的租金，因此目前尚欠原告的期限为2017年2月1日至2020年4月30日，共计39个月，月租金7492元，总计292188元，违约金按照合同约定具体数额依法裁判，诉讼费不予承担。被告山西恒实房地产开发有限责任公司未作答辩。经审理查明，原告张某系位于太原市××街（和信商业广场）1幢裙商二层2D282号、三层3D168号商铺的所有权人，建筑面积分别为29.46平方米与48.24平方米。2005年8月16日原告（乙方、商铺业主）与被告山西和信摩尔商业管理有限公司（甲方、商业管理单位）分别签订了编号为00071693号与00071694号的《合同书》，约定甲方承租乙方位于商业广场2D282号、3D168号商铺，并统一进行招商与经营管理；租赁期限为16年，至2021年12月31日止；每个租赁年度的租金分别为41707元与48197元，本合同签订满30日后，甲方开始按月平均等额支付乙方租金，租金起算日为自本合同签订之日起算；甲方应按期支付乙方租金，逾期支付在90日内的，甲方向乙方支付逾期应付款按日万分之一计算的违约金；逾期支付超过90日未超过210日的部分，甲方应向乙方支付逾期应付款按日万分之二计算的违约金；逾期支付超过210日，超过210日部分的违约金，按逾期应付款每日万分之四计算；合同还对合同的变更与解除等其他内容进行了约定。同日，被告山西恒实房地产开发有限责任公司为甲方、山西和信摩尔商业管理有限公司为乙方及原告为丙方签订了《保证合同》，约定甲方自愿为乙方履行编号为00071693号与00071694号的《合同书》中有关支付租金的义务提供保证担保，以确保丙方按期足额取得租金收益；甲方保证的金额为《合同书》约定的在租赁期限内每年应向丙方支付的租金以及逾期付款违约金；甲方对上条所列款项承担连带支付责任，如乙方不按《合同书》的约定支付租金以及逾期付款违约金，丙方有权直接要求甲方支付，甲方保证在接到丙方书面索款通知后十个工作日内支付上述款项；甲方的保证责任不因甲方财力状况的改变、甲方与任何单位或个人签订的合同或协议的约定免除等；合同还约定了其他内容。上述合同签订后，山西和信摩尔商业管理有限公司更名为山西和信摩尔商业有限公司，上述《合同书》及《保证合同》中相应的权利义务由本案被告山西和信摩尔商业有限公司承继。原告依约交付了商铺，并由被告山西和信摩尔商业有限公司统一进行商业经营管理，被告山西和信摩尔商业有限公司按时按月向原告支付两套商铺租金7492元至2016年10月份。之后被告山西和信摩尔商业有限公司陆续向原告支付部分租金。庭审中，原告与被告山西和信摩尔商业有限公司均认可经向前抵顶，被告和信公司尚欠原告2017年2月1日至2020年4月30日的租金292188元。上述事实有房屋所有权证、合同书、保证合同、银行流水及庭审笔录等在卷佐证。本院认为，原告与被告山西和信摩尔商业有限公司签订的《合同书》系双方真实意思表示，双方均应依约履行。原告已依约交付商铺，被告山西和信摩尔商业有限公司应依约按月支付租金，故原告要求被告山西和信摩尔商业有限公司依据《合同书》继续履行合同的主张，本院予以支持。庭审中原告与被告山西和信摩尔商业有限公司均认可截至2020年4月30日，被告山西和信摩尔商业有限公司尚欠原告租金292188元，故其应向原告支付2017年2月1日起至2020年4月30日止的租金292188元。关于违约金，应按照合同约定计算，故被告山西和信摩尔商业有限公司应支付原告自2017年2月1日起至判决确定给付之日止的违约金，违约金应当按照合同约定分段计算，即以月租金7492元为基数分段计算，逾期90日内按日万分之一计算、逾期90日至210日按日万分之二计算、逾期210日以后按日万分之四计算。原告与被告山西恒实房地产开发有限责任公司签订的《保证合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自的合同义务，故原告主张被告山西恒实房地产开发有限责任公司对上述租金及违约金承担连带保证责任的主张，本院予以支持。被告山西恒实房地产开发有限责任公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃，本庭依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告山西和信摩尔商业有限公司继续履行与原告张某于2005年8月16日签订的编号为00071693号、00071694号的《合同书》；二、被告山西和信摩尔商业有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告张某2017年2月1日起至2020年4月30日止的租金共计292188元；三、被告山西和信摩尔商业有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告张某自2017年2月1日起至本判决确定的给付之日止的违约金，违约金的具体计算方法为：以每个月的欠付租金7492元为基数分段计算，即逾期90日内按日万分之一计算、逾期90日至210日按日万分之二计算、逾期210日以后按日万分之四计算；四、被告山西恒实房地产开发有限责任公司对上述第（二）、（三）项承担连带保证责任。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3357元（原告已预交），由被告山西和信摩尔商业有限公司、被告山西恒实房地产开发有限责任公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 黄 洁二〇二〇年六月五日书记员 赵云飞