江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0582民初5706号原告：张家港市锦丰镇光明村股份经济合作社，住所地江苏省张家港市锦丰镇光明村。法定代表人：倪春军，该社社长。委托诉讼代理人：王军，张家港市锦丰法律服务所法律工作者。被告：朱丽丽，女，1987年2月13日出生，汉族，户籍地浙江省湖州市德清县，现住江苏省张家港市。第三人：张家港市绿叶经纪有限公司，住所地江苏省张家港市杨舍镇西门南村****。法定代表人：王光君，该公司总经理。委托诉讼代理人：王小娟，该公司职员。第三人：顾永平，男，1962年9月9日出生，汉族，住江苏省张家港市。原告张家港市锦丰镇光明村股份经济合作社与被告朱丽丽、第三人张家港市绿叶经纪有限公司、顾永平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用简易程序，分别于2020年7月1日、2020年8月21日公开开庭进行了审理。原告张家港市锦丰镇光明村股份经济合作社委托诉讼代理人王军、被告朱丽丽、第三人张家港市绿叶经纪有限公司委托诉讼代理人王小娟两次庭审均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张家港市锦丰镇光明村股份经济合作社向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间于2018年4月3日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告向原告支付自2019年5月1日起至《房屋租赁合同》解除之日止按照合同约定标准计算的租金；3、判令被告向原告支付自《房屋租赁合同》解除次日起至房屋腾退之日止按照合同约定租金标准计算的房屋占有使用费；4、判令被告向原告支付滞纳金20000元；5、判令被告返还租赁的房屋；6、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年4月3日，原告委托张家港市绿叶经纪有限公司与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将自身所有的位于商铺租赁给被告，租赁期限为2018年5月16日至2021年4月30日止。2018年5月21日至2019年4月30日的租金69796元于2018年3月21日前缴纳，2019年5月1日至2020年4月30日的租金75896元于2019年4月1日前缴纳，2020年5月1日至2021年4月30日的租金77896元于2020年4月1日前缴纳。如逾期未交租金，原告及张家港市绿叶经纪有限公司有权终止合同并无条件收回房屋。合同签订后，被告一直在使用案涉房屋，但被告以种种理由拒绝支付第二年度租金。因原告及张家港市绿叶经纪有限公司催讨未果，故原告涉诉来院。被告朱丽丽辩称，第一，被告是和张家港市绿叶经纪服务有限公司而并非是和原告签订的房屋租赁合同，原告只是张家港市绿叶经纪服务有限公司指定的收款方，被告不认可原告的主体资格；第二，案涉《房屋租赁合同》的双方当事人分别为“张家港市绿叶经纪服务有限公司”、被告朱丽丽，2018年4月3日签订合同时,实际上并不存在“张家港市绿叶经纪服务有限公司”，故案涉《房屋租赁合同》无效；第三，被告并非不交房租而只是暂缓缴纳房租，原因是被告一直未收到房租发票，等被告收到房租发票后会缴纳租金。第三人张家港市绿叶经纪有限公司称，2003年，张家港市绿叶经纪有限公司设立登记的时候，“张家港市绿叶经纪服务有限公司”是其备用名，签订案涉租赁合同时，疏忽大意把“张家港市绿叶经纪有限公司”打印成了“张家港市绿叶经纪服务有限公司”。张家港市绿叶经纪有限公司只是接受原告张家港市锦丰镇光明村股份经济合作社的委托对案涉房屋进行出租、管理，出租主体是原告，房屋租金也由原告张家港市锦丰镇光明村股份经济合作社（原名称锦丰镇光明经济合作社）收取。第三人顾永平未做答辩。原告张家港市锦丰镇光明村股份经济合作社（以下简称光明村经济合作社）为支持其诉讼请求向本院提供如下证据：1、不动产登记及说明各一份，证明案涉房屋系原告与锦丰镇西港经济合作社等7家单位所有，其他6家单位均将该房的出租相关事宜委托原告办理，说明原告主体适格；2、房屋租赁合同，证明原告委托张家港市绿叶经纪有限公司将案涉房屋出租给被告，合同约定了租金数额及缴纳时间、方式等，并约定若租金未按时足额支付，张家港市绿叶经纪有限公司或房屋所有人有权终止合同并无条件收回房屋。被告朱丽丽及第三人张家港市绿叶经纪有限公司对上述证据真实性均予以认可。本院经审理认定事实如下：2018年4月3日，原告委托张家港市绿叶经纪有限公司（出租方即甲方名称打印为张家港市绿叶经纪服务有限公司，公章亦为张家港市绿叶经纪服务有限公司）与被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定将张家港市锦丰镇商铺出租给被告使用，租赁期限为2018年5月16日至2021年4月30日，2018年5月21日至2019年4月30日的租金69796元于2018年3月21日前缴纳，2019年5月1日至2020年4月30日租金75896元于2019年4月1日前缴纳，2020年5月1日至2021年4月30日的租金77896元于2020年4月1日前缴纳，合同对双方的其他权利义务一并做了相应的约定。合同签订后，被告交纳了第一年度租金并一直占有、使用承租房屋，但未按约交纳第二年度、第三年度租金。另查明，涉案张家港市锦丰镇大南五村37幢M06不动产登记权利人为锦丰镇光明经济合作社，共有情况为包含锦丰镇光明经济合作社在内的七家单位按份共有，不动产登记日期为2018年1月12日。2019年10月10日，案涉不动产的七家共有人出具说明一份，内容主要为由锦丰镇光明经济合作社代表所有共有人负责包括案涉房屋在内的所有共有不动产的出租事宜。又查明，根据张家港市锦丰镇人民政府于2020年5月15日公布的锦政发[2020]21号文件，锦丰镇光明经济合作社变更为张家港市锦丰镇光明村股份经济合作社。再查明，第三人张家港市绿叶经纪有限公司原名称为张家港市杨舍绿叶经纪服务部，2002年11月14日，经原苏州市张家港工商行政管理局核准，张家港市杨舍绿叶经纪服务部名称变更为张家港市绿叶经纪有限公司，公司名称预先核准申请书中备用名称为“张家港市绿叶经纪服务有限公司”及“张家港市绿叶经纪咨询有限公司”。以上事实，有房屋租赁合同一份、苏（2018）张家港市不动产权第0002616号不动产权证书一份、说明一份、张家港市锦丰镇人民政府锦政发[2020]21号文件、工商登记资料一份及庭审笔录等予以证实。本案争议焦点为以下两点：1、案涉《房屋租赁合同》是否合法有效？原告认为，原告委托张家港市绿叶经纪有限公司出租案涉房屋，“张家港市绿叶经纪有限公司”与“张家港市绿叶经纪服务有限公司”系同一主体。合同约定了房租的缴纳方式、缴纳时间及违约责任等，合同系双方的真实意思表示且不违反法律的相关规定，故案涉《房屋租赁合同》合法有效。被告认为，“张家港市绿叶经纪服务有限公司”实际上并不存在，故案涉《房屋租赁合同》无效。第三人张家港市绿叶经纪有限公司认为，“张家港市绿叶经纪有限公司”设立登记时备用名为“张家港市绿叶经纪服务有限公司”，两公司其实就是同一家公司，打印《房屋租赁合同》时由于疏忽多打了“服务”二字并加盖了“张家港市绿叶经纪服务有限公司”印章。本院认为，合同文本中载明的主体与实际主体不一致时，应当结合合同的签订背景、合同履行中所表现出来的权利外观等综合认定合同主体。案涉《房屋租赁合同》已在实际履行过程中，本案诉讼之前被告也从未对“张家港市绿叶经纪服务有限公司”提出任何异议，案涉《房屋租赁合同》由“张家港市绿叶经纪有限公司”法定代表人王光君在甲方处签字，合同第七条附则第（一）款为“张家港市绿叶经纪有限公司为本区域内房屋租赁的代理人”，加之第三人张家港市绿叶经纪有限公司对“张家港市绿叶经纪有限公司”与“张家港市绿叶经纪服务有限公司”作出了较为合理的解释，可以看出合同中“张家港市绿叶经纪服务有限公司”的相关权利义务由“张家港市绿叶经纪有限公司”享有和履行，故案涉《房屋租赁合同》有效。2、原告光明村经济合作社可否据《房屋租赁合同》向被告主张相应权利？原告认为，原告委托张家港市绿叶经纪有限公司对案涉房屋出租、管理，原告是案涉房屋合法所有权人，合同上也是约定由原告收取租金，故其可向被告主张相应权利。被告认为，原告不是《房屋租赁合同》的一方当事人而只是张家港市绿叶经纪有限公司指定的收款方，故原告没有向被告主张权利的主体资格。第三人张家港市绿叶经纪有限公司认为，张家港市绿叶经纪有限公司只是受原告委托对案涉房屋出租、管理，房屋相应权利应由原告享有。本院认为，《房屋租赁合同》第二条第（一）款明确了房屋所有人为锦丰镇光明经济合作社，租金也约定交至锦丰镇光明经济合作社账户，该条款从侧面证明在签订合同时被告应该知道出租方为锦丰镇光明经济合作社，原告为案涉房屋合法权利人，故其有资格向被告主张相应权利。综上所述，本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示且不违反有关法律规定，合同合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁合同的期限为六个月以上的，应当采用书面形式，承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。根据案涉《房屋租赁合同》，2019年5月1日至2020年4月30日的租金75896元于2019年4月1日前缴清，2020年5月1日至2021年4月30日的租金77896元于2020年4月1日前缴清。被告作为承租人，按照合同约定及时交纳租金是其应负担的主要合同义务，而2019年5月1日至2020年4月30日的租金被告已逾期一年有余未支付。根据案涉《房屋租赁合同》第六条第（三）项约定，乙方（被告方）拖欠租金累计超过六十天，乙方除须缴纳所欠租金外，甲方（原告方）有权立即解除合同，收回房屋，全部保证金不予返还。2020年7月1日本案庭审后，双方当事人仍未能就案涉纠纷达成一致意见，原告起诉状中第一项诉讼请求为判令解除双方于2018年4月3日签订的《房屋租赁合同》，该项诉讼请求合法有据，本院予以支持，本院酌情认定原、被告之间于2018年4月3日签订的《房屋租赁合同》于2020年8月1日解除。《房屋租赁合同》解除后，被告理应将涉案房屋返还给原告。原告要求被告支付2019年5月1日起至合同解除之日即2020年8月1日止按照合同约定标准的租金，2019年5月1日至2020年4月30日的租金为75896元，2020年5月1日至合同解除之日即2020年8月1日房屋租金数额为77896÷12×3=19474元，房屋租金合计为95370元；原告要求被告支付房屋租赁合同解除次日至房屋腾退之日按照《房屋租赁合同》约定标准计算的房屋占有使用费，该项主张亦合法有据，本院予以支持，故被告应支付给原告自2020年8月2日起至房屋实际腾退之日止按照《房屋租赁合同》约定租金标准77896元每年计算的房屋占有使用费。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据《房屋租赁合同》第六条第（三）项约定，合同期内，乙方拖欠租金，甲方于租金到期之日发出书面通知，限期十天内缴清租金，超过十天，从第十一天开始每逾期一天（含第十一天）应承担月租金5%的滞纳金，现原告要求被告支付合同第二年度租金75896元的滞纳金20000元，被告抗辩称因原告未开具发票导致其暂缓缴纳租金，故不同意支付滞纳金，该抗辩于法无据，本院不予支持。本院以原告实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合考虑，酌情将本案逾期付款滞纳金标准调整为年利率11.7%。按照被告应于2019年4月1日之前缴纳第二年度（2019年5月1日起至2020年4月30日止）租金75896元计算，故被告应支付给原告自2019年4月12日起至该75896元实际支付之日止以75896元为基数，按照年利率11.7%计算的逾期付款滞纳金（以20000元为限）。至于被告所主张的开具发票问题，本院不予理涉，被告朱丽丽可另行主张相应权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十七条、第二百三十五条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条及相关规定，判决如下：一、原告张家港市锦丰镇光明村股份经济合作社与被告朱丽丽于2018年4月3日签订的《房屋租赁合同》于2020年8月1日解除。二、被告朱丽丽应将案涉张家港市锦丰镇房屋腾退并返还给原告张家港市锦丰镇光明村股份经济合作社。限被告朱丽丽于本判决生效后三十日内履行。三、被告朱丽丽应支付给原告张家港市锦丰镇光明村股份经济合作社自2019年5月1日起至2020年8月1日的房屋租金95370元，以及自2020年8月2日起至房屋实际腾退之日止按照年租金77896元的标准计算的房屋占有使用费。限被告朱丽丽于本判决生效后十日内履行。四、被告朱丽丽应支付给原告张家港市锦丰镇光明村股份经济合作社逾期付款滞纳金（以75896元为基数，自2019年4月12日起至该75896元实际支付之日止按照年利率11.7%计算，以20000元为限）。限被告朱丽丽于本判决生效后十日内履行。五、驳回原告张家港市锦丰镇光明村股份经济合作社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1124元、保全费1120元，合计2244元，由被告朱丽丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省苏州市中级人民法院开户银行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，汇款凭证复印件寄交本院）。审判员  王伟剑二〇二〇年八月二十七日书记员  蔡婷婷