天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0116民初324号原告：刘书豪，男，1999年2月10日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：王士萍，系原告之母，女，1970年12月6日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：刘宝平，天津海天律师事务所律师。被告：天津自贸区万达置业有限公司，住所地天津自贸区（中心商务区）迎宾大道旷世国际大厦2-1501、2-1508、2-1509、2-1510、2-1511、2-1512室，统一社会信用代码911201180587053617。法定代表人：黄国斌，总经理。委托诉讼代理人：郭立新，天津建嘉律师事务所律师。原告刘书豪与被告天津自贸区万达置业有限公司（以下简称万达公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人王士萍、刘宝平、被告委托诉讼代理人郭立新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘书豪向本院提出诉讼请求：1．要求被告赔偿原告物业服务费损失2018年12月16日至2019年12月15日7969.2元，2019年12月16日至2020年6月30日4327.36元，合计12296.56元；2．要求被告赔偿原告采暖费损失2018年至2019年采暖季6783.17元，2019年至2020年采暖季，未交，要求免交；3．要求被告赔偿原告商铺2018年12月2日至2020年6月30日期间租金损失（575天，按19个月计算。计算租金的商铺建筑面积：230号商铺，65.86平方米；236号商铺，66.96平方米，合计132.82平方米。计算租金标准：每平方米每天7元，7元/平/天。计算过程：7元＊132.82（平方米）＊575（天）=534600.5元）；4．判令被告拆除原告所购上海道236号商铺临街一面，垂直敷设的两根直径18厘米的塑料管，使商铺外墙恢复原状；5．被告承担案件受理费。事实和理由：2017年11月4日，原告与被告签订《天津市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的天津市滨海新区中心商务区上海道增230号和236号商铺。两处商铺仅有一墙之隔，原告最初意向是打掉隔墙使两处商铺形成一个整体，或自营或出租均会增加整体效益。原告购置的商铺于2018年12月2日办理交接手续，验房时发现上海道增230号商铺北侧墙体大面积渗水，遂由被告工作人员在《验房统计表》上记载“燃气管道后墙面有水印”。经查验，墙体所渗的水来源于墙体外侧的采暖管道井，其采暖管道井并未做防水处理，且未做排水处理。采暖管道漏水聚积在管道井内，多次造成上海道增230号商铺北侧墙体大面积渗水。在原、被告共同确认上海道增230号商铺北侧墙体大面积渗水的原因后，原告要求被告及时进行维修。被告对渗水的原因以及应当承担的维修义务没有异议，但以种种理由推诿、拖延。原告迫于无奈，于2019年7月3日向北京万达集团总部投诉，被告在2019年7月4日开始维修施工。正值墙体维修期间的2019年7月23日，由于前一天夜间大雨，原告发现原告所购两处商铺的房顶沿楼板裂缝处漏水严重，商铺外雨水通过商铺落地窗倒灌至商铺内，致使商铺地面积水深达3-4厘米。查其原因，是商铺一楼、二楼和三楼设计雨水排放设施不足，下雨导致雨水漫灌。被告确定商铺存在的上述缺陷后，于2019年8月上旬开始弥补上述设计缺陷的整改施工。2019年9月19日，原告发现被告在整改施工中，在原告所购上海道增236号商铺临街一面，垂直敷设两根直径18厘米的塑料管，将雨水由二、三楼直接排放到一楼地面。2019年11月9日下雨，雨水通过塑料管排出，导致雨水由商铺外倒灌至商铺内。由于被告在原告所购上海道增236号商铺临街一面，垂直敷设两个直径18厘米的塑料管，导致原告失去利用墙面、门头做牌匾或广告的可能性，给原告造成巨大经济损失。而且，由于楼上雨水直接排放一楼地面，每逢雨季雨量大会导致雨水倒灌原告所购商铺，造成巨大经济损失和安全隐患。2018年12月2日，原告办理商铺交接手续时，向物业公司交付物业管理服务费7305.1元，向被告公司交付采暖费6783.17元，但由于被告的原因，原告未能享受物业服务和供暖服务，被告应当承担赔偿责任。由于被告的原因，原告购置的商铺自2018年12月2日至2019年10月19日造成空置状态，致使原告租金损失，被告亦应当承担赔偿责任。故原告起诉。被告万达公司辩称，不同意原告诉讼请求。1．针对原告一至三项诉讼请求，原告所述与实际情况部分不符。在双方房屋交付时的房屋验房统计表记载的是有水印，并不是大面积渗水，并且被告已经及时修复完毕。2019年7月22日特大暴雨导致的少量雨水倒灌至诉争房屋内，并非是商品房质量问题，并且倒灌水量很少，并没有形成积水。2019雨水管倒灌，水量也很少，并且被告已经对雨水管做了接入地下的处理，上述情况并没有对原告正常使用商铺造成影响，房屋原告并没实际出租使用，其主张的租金损失也没有实际发生，该项请求缺乏事实基础。2．根据商品房买卖合同补充协议第11条第八项约定，原告主张的一至三项诉讼请求不符合合同约定。3．原告第四项诉讼请求，鉴于原告提出雨水管问题，被告已经将雨水管更换为直径为十厘米左右的并且已经做了接入地下的处理，雨水管并没有影响原告设置广告位，商品房买卖合同没有对原告设置广告位做约定，被告也没有义务保障原告设置广告位。雨水管的设置是为了公共利益，属于公共设施，雨水管不是原告所购商品房的交房标准，没有设置在原告所购商品房的范围之内，所以原告无权要求拆除。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，对于双方无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月4日，被告万达公司（甲方）与原告刘书豪（乙方）签订了《天津市商品房买卖合同》。合同约定乙方购买甲方开发建设的位于滨海新区中心商务区15、16-上海道增236号及17-上海道增230号房屋，设计用途均为商业，钢混结构，建筑层数为4层，建筑面积分别为67.65平方米及66.44平方米。上述房屋于2018年11月26日经过竣工验收备案，2018年12月2日，被告向原告交付上述房屋，被告进行验房时发现应急灯不亮、下水管根部有水印、燃气管道后墙面有水印并在《验房统计表》中记录，由原告签字。房屋交付后，17-230号房屋因供暖管道井水管破裂造成积水渗漏到室内墙体，经原告多次向被告反映，被告在原告商铺外墙面加设排水管，后接入地下。原告认为，因渗水问题以及加设排水管影响原告对涉诉房屋的使用，故提起本案诉讼。另查，原告交纳案涉房屋2018-2019年采暖费6783.17元，2018年12月16日至2019年12月15日物业管理费7969.2元，2019年12月16日至2020年6月30日物业管理费4327.36元。本院认为，原告和万达公司签订的《天津市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告向原告交付房屋后，在质保期内，房屋因供暖管道井水管破裂造成积水渗漏到室内墙体，被告应当承担维修责任。庭审中，原告提交证据证实案涉房屋因二楼、三楼排水不利，造成其房顶漏水严重，倒灌至房屋内。后，被告通过加设排水管并接入地下的方式予以解决。现原告起诉要求被告拆除该排水管，但并未提交充足的证据证实存在更加合理并具有操作性的方法解决漏水问题，且该排水管同时影响楼上物业排水情况，原告所有的一楼商铺与二楼物业为毗邻连接的不动产，所有权人为不动产的相邻权利人，根据《中华人民共和国物权法》第八十六条第一款规定：“不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。”为防止再次漏水或其他损害事件发生以及避免拆除排水管造成的不必要的损失，故对于原告要求拆除排水管的诉讼请求，本院难以支持。对于原告主张被告赔偿的物业费损失、采暖费损失及房屋租金损失，被告抗辩安装排水管未对原告正常使用商铺造成影响且房屋未实际出租使用，租金损失没有实际发生。本院认为被告交付的房屋虽经验收合格，但案涉房屋在交付之初即出现积水渗漏在一定程度上影响了房屋的使用，且该房屋设计用途为商业，亦会对房屋出租产生影响，故本院对被告该抗辩意见不予采纳。且被告在房屋交付后，在未与原告沟通的情况下，在其房屋外墙加装排水管的行为，确有不当，应对其合理损失予以赔偿。原告陈述被告在2019年9月19日加装排水管，在2020年6月6日将排水管埋入地下并提交证据予以佐证，被告陈述在2019年年中加装排水管，但并未说明具体日期亦未提交证据，故本院对原告陈述及证据予以采信。对原告主张的物业费损失、采暖费损失及租金损失按照上述期间分别确定赔偿数额。因在交房时原告已经向被告反馈存在漏水问题，被告于2019年9月19日加装排水管，因被告未对房屋及时进行修复，对原告房屋使用及出租产生一定影响，故被告应当赔付原告2018年12月16日至2019年9月19日的物业费损失6042元。庭审中，原告提交证据证明在被告加装排水管后，因未将排水管接入地下导致排水进入其商铺，本院认为在排水管接入地下前，能够避免房顶漏水情况发生，但下雨等大量排水时仍会导致排水流至原告商铺门前地面，对原告使用房屋造成有一定的影响，故对于2019年9月20日至2020年6月6日期间的物业费损失，本院将依据双方证据以及实际情况酌情确定为1411元。对于原告主张的2018-2019年采暖费损失6783.17元，同上考虑，本院对此予以支持，至于2019-2020年采暖费损失，原告主张减免，该费用目前并未交纳且被告并非收费主体，可据证另案解决。对于原告主张的租金损失，依据双方证据以及实际情况，参照同地段类似房屋租赁市场标准，另考虑商铺出租有多种因素影响，不能全部归因于被告，本院酌情确定案涉房屋2018年12月2日至2020年6月6日期间，平均每月房屋租金减少9085元，故上述期间案涉房屋的租金损失为163530元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第八十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告天津自贸区万达置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告刘书豪物业费损失7453元，采暖费损失6783.17元，房屋租金损失163530元；二、驳回原告刘书豪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9336元（原告已预交），由原告负担6319元，由被告负担3017元，于本判决生效之日起十日内直接给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判长  李明宇审判员  蔡菁菁审判员  吕东辉二〇二〇年九月二十九日书记员  王 璐附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第八十六条第一款：不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。