上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初996号原告：上海市嘉定区国际机电五金城业主委员会，住所地上海市嘉定区。负责人：张建观，主任。委托诉讼代理人：罗震坤，上海正策律师事务所律师。被告：上海堃安物业管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：徐攀，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张尧，上海虹桥正瀚律师事务所律师。原告上海市嘉定区国际机电五金城业主委员会(以下简称五金城业委会)与被告上海堃安物业管理有限公司(以下简称堃安公司)物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序独任审理，由审判员高璐公开开庭进行了审理。原告五金城业委会委托诉讼代理人罗震坤、被告堃安公司委托诉讼代理人张尧均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告于判决生效之日起15日内退出上海市嘉定区国际机电五金城的物业管理服务；2、依法判令被告于判决生效之日起15日内将业主名单清册、市场监控系统维修记录材料(自2018年10月30日起至判决生效之日期间)移交原告。事实和理由：上海市嘉定区国际机电五金城总建筑面积26万多平方米，业主户数1820户。目前在上海市房屋维修资金管理系统中备案的物业公司为上海旺凯物业管理有限公司。2018年底，被告上海堃安物业管理有限公司未办理任何合法手续，非正常进驻上海市嘉定区国际机电五金城进行物业管理，要求业主缴纳物业费等两费。工商资料显示，被告系2018年11月13日才注册成立，根本没有物业管理的经验和能力。为此，原告组织召开业主大会，根据《业主大会议事规则》第六条的规定，采取书面征求意见的形式，按照规定程序张贴公告、送达表决票通知业主。表决票同意的户数及其建筑面积均超过半数，决议通过了“解除上海堃安物业管理有限公司对上海市嘉定区国际机电五金城的事实物业管理关系”等议案。原告于2019年11月1日张贴了决议公告，并于次日书面通知被告在2019年11月17日前退出上海国际机电五金城区域以及移交相关材料。因被告对此拒不理睬，为维护广大业主的合法权益，遂向本院提起诉讼。被告堃安公司辩称，不同意原告的诉讼请求。业主大会决议程序不合法，业委会未经业主大会合法授权，无权代表业主起诉被告；本案的业委会不存在，有一些人持老的公章私自盖章以谋私。2019年业委会委员任期届满，业委会运作瘫痪，被告进驻时候没有办法找到业委会，才和开发商签订物业合同。整治五金城的乱象，是社会需求，无论被告和开发商签订合同的效力如何，被告已经实际给业主提供物业服务，构成事实上的物业服务关系，各业主是否要解除物业服务关系应当审查程序是否合法。本案中，决议违反了各业主的真实意思表示，业主大会在程序上有诸多不合法和违反议事规则：没有证据证明选票已经全部送达各业主，根据业主大会议事规则9条，当面领取选票的应当由业主签收，寄送由两个以上业主或居委会证明和公告，本案中原告均未做到；其次根据议事规则11条，采用书面意见应当以送达业主作为计算基数；原告无法确认业主身份，也没有提供各业主产证面积和所有权情况去统计票据；监票程序不符合规定，选票是送达律师事务所，表决内容之一是该律所代表起诉的，律师事务所监督委托自己代理的事项，选票结果不客观；业主大会决议程序没有通知房管部门列席，违反规定14条和上海市住宅规定25条；接到举报后，房管部门作出决议无效认定；无论被告进驻依据是否合法，都要审查业主委员会要求被告退出的依据是否合法，决议是否双过半；业主委员均过任期，还存在不缴纳物业费的情况，根据相关规定，拒缴物业费的业主是不能够担任委员的。被告已经提供了初步证据证明表决程序违法，反映了业主决议没有双过半，不符合相关规定。原告为证明其诉请主张，向本院提交如下证据：1、物业服务合同，证明目前在上海市房屋维修资金管理系统中备案的物业公司系上海旺凯物业管理有限公司，不是被告；2、告知书和物业管理费发票，证明被告对国际机电五金城进行事实物业服务管理服务；3、召开业主大会公告及张贴照片，证明原告组织召开业主大会并发布公告；4、业主大会决议公告及张贴照片和抄报房管部门邮寄凭证，证明业主大会决议解除被告对五金城的事实物业管理关系并抄报房管部门；5、业主大会议事规则，证明业主大会决议符合业主大会议事规则，第25页倒数第三行：新业主委员会诞生之前，原业主委员会履行职责；6、致被告函件及邮寄凭证，证明原告发函要求被告退出国际机电五金城并移交相关材料；7、表决结果统计，证明根据规定统计；8、通知和企业信用信息公示报告，证明被告2018年11月13日才核准成立，但是2018年10月就违法进驻五金城进行物业管理；9、通知和照片，证明被告违法要求业主和商户更换水表，在业主和商户抵制后，被告保安恐吓辱骂业主和商户，被告安排人员非法剪断业主和商户的水管、强拆业主和商户的水表，至今还有十几户业主和商户无法正常用水；10、照片，证明被告安排人员用垃圾堵住业主和商户的店铺；11、通知，证明被告伪造印章收缴物业费；12、反映材料，证明500多家业主和商户联合签名，实名举报被告是黑物业，其中十一名业主和商户实名反映详细事实经过；13、照片，证明业委会送达、回收、统计选票的过程。被告对原告证据的质证意见：对证据1：物业服务合同真实性合法性予以认可，不认可证明目的，合同35条旺凯物业服务期2009年4月-2014年3月，2014年服务期到期后，五金城无物业，安亭镇政府邀请我方进驻管理；对证据2：告知书和物业管理费发票真实性无异议，证明该区域在我方进驻后，井然有序管理；对证据3：召开业主大会公告及张贴照片真实性无异议，表决票实际未送达业主，公告中部分业委会委员失去任职的理由不清，掌握公章的人员把一部分人革职了，业主清册没有移交的情况下，业委会对选票送达业主方式有异议。监票需要居委会、房管部门列席，原告的决议违法程序；对证据4：业主大会决议公告及张贴照片和抄报房管部门邮寄凭证真实性无异议，合法性不认可，我方提交的证据房管局认定本案业主大会所决议因程序不合法而无效；对证据5：业主大会议事规则真实性无异议，表决票送达情况需要公告，业主大会均未做到，决议程序不合法。新业主委员会诞生之前，原业主委员会履行职责无异议，但所有委会丧失任职资格；对证据6：致被告函件及邮寄凭证真实性和合法性不认可；对证据7：表决结果统计真实性不认可，和房管部门核查意见不同；对证据8：通知和企业信用信息公示报告无异议，有几天的时间差是因为当时安亭政府要求我方紧急入驻，我方和旺凯物业进行交接；对证据9：通知和照片与本案无关，因之前所有水表老化而更换的；对证据10：照片上的倾倒垃圾实施者是被告公司人员，是由于该商户不交物业费，被告要求其自行垃圾分类，与本案无关；对证据11：通知真实性认可，确实看到过，2019年4月旺凯物业已经不提供物业服务，不可能还去收物业费，我方也没有伪造过这两家单位印章的嫌疑；对证据12：反映材料真实性合法性均不认可，我方没有看到过，我方认为这些材料是为了诉讼而准备的，联合签单的签名字体相似，有异议；对证据13：照片真实性不认可，拍摄时间和地点不清。被告为支持其辩称主张，向本院提出如下证据：1、请愿书、安亭镇政府及房管部门出具的公告、关于上海市嘉定区国际机电五金城业主大会决议的核查结果公告，证明2019年11月21日，经安亭镇政府及房管部门核查，本案业主大会所决议因程序不合法而无效。据此原告无权依据该无效的决议代表五金城业主起诉被告。绝大部分五金城业主认可被告的服务，要求与被告解聘也并非五金城业主们的真实意思表示；2、物业管理委托合同，证明2018年11月因原告上海市嘉定区国际机电五金城业主委员会所有委员任期届满，在无任何人管理且找不到业委会的情况下，被告与五金城的开发商上海国际机电五金交易中心有限公司签署物业管理委托合同，对本案五金城物业进行管理；3、通知，证明2019年4月2日，被告就不法人士冒用已经终止服务的旺凯物业名义提供银行账户收取物业管理费的行为正式向各业主声明；4、旺凯物业及其母公司企业公示信息截图，证明2018年4月，旺凯物业已被列入失信被执行人，法人限制高消费，其母公司也处于异常经营状态，不可能再向五金城提供物业管理服务；5、房屋地产交易中心官网截图，证明五金城开发商是上海国际机电五金交易中心。原告对被告提供的证据发表质证意见如下：对证据1：请愿书真实性合法性关联性不认可，是被告为了推卸责任而编造的，张建观负刑事责任，丧失职能资格；安亭镇政府及房管部门出具的公告真实性无异议，和本案无关。核查结果公告合法性不认可，公告主体不合法，根据相关规则，如果业主大会作出的决定违法法律法规，物业所在地区县行政部门才有权利责令改正或撤销决定；内容不合法，不可能说决议无效，应当责任限期改正或者撤销；依据不合法，公告仅提高住宅物业管理规定，没有提及业主大会的议事规则；公告形式不规范，没有文号。核查结果恰好证明业委会有效发放选票；对证据2：物业管理委托合同真实性无异议，严重违反了相关法律法规，住宅物业管理规定，物业服务企业退出且业主大会尚未选聘新业主，业主委员会报乡镇部门选定，从预选库中临时选聘，临时管理服务期限6个月；对证据3、4：通知、旺凯物业及其母公司企业公示信息截图和本案无关联性，旺凯物业不能向五金城提供物业服务不代表被告就可以提供服务；对证据5：真实性无异议，合法性和关联性不认可，不能证明被告所述是安亭镇政府要求入驻，相反只能证明是开发商与其签订，根据相关规定，业委会或业主大会成立后，开发商不能代表业主与物业公司签订物业服务合同，该份证明印证了被告是不合法进入五金城进行物业管理。本院经审理认定事实如下：上海市嘉定区国际机电五金城的开发商系上海国际机电五金交易中心有限公司。2009年4月22日，原告五金城业委会经上海市嘉定区房屋土地管理局备案登记。上海市嘉定区国际机电五金城业主大会议事规则第二十一条第八项确定：......在新一届业主委员会选举产生之前，原业主委员会继续履行职责......。2018年11月16日，被告堃安公司与上海国际机电五金交易中心有限公司签订《物业管理委托合同》，约定被告对上海市嘉定区国际机电五金城提供物业管理服务。合同订立后，被告进驻上海市嘉定区国际机电五金城，为该区域提供物业管理服务。本院认为，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业合同。本案中，原告于2009年4月经相关政府部门备案登记后，上海市嘉定区国际机电五金城的物业管理服务事宜依法应与原告订立书面合同，现被告仅仅与开发商上海国际机电五金交易中心有限公司签订物业管理委托合同，且上海国际机电五金交易中心有限公司名下的物业面积未达到上海市嘉定区国际机电五金城全体物业面积的50%以上，故被告堃安公司与上海国际机电五金交易中心有限公司签订物业服务合同，并对上海市嘉定区国际机电五金城提供物业管理服务，不符合法律规定。现上海市嘉定区国际机电五金城新一届业主委员会尚未选举产生，原告仍可继续履行五金城业委会的相关职责。综上所述，原告要求被告退出上海市嘉定区国际机电五金城的物业管理服务、被告将业主名单清册、市场监控系统维修记录材料移交原告的两项诉请，本院依法予以支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款及《物业管理条例》第三十四条第一款之规定，判决如下：一、被告上海堃安物业管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内退出上海市嘉定区国际机电五金城的物业管理服务；二、被告上海堃安物业管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告上海市嘉定区国际机电五金城业主委员会移交上海市嘉定区国际机电五金城全体业主名单清册、市场监控系统维修记录材料(自2018年10月30日起至本判决生效之日止)。案件受理费100元，由被告上海堃安物业管理有限公司负担，被告负担应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 高 璐二〇二〇年六月三十日书记员 王燕华附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：一)制定和修改业主大会议事规则；二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金六)改建、重建建筑物及其附属设施七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。二、《物业管理条例》第三十四条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业合同。……