江西省南昌市青山湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0111民初1533号 原告：孙某，女，汉族，1983年1月23日生，户籍所在地：住江西省南昌市青山湖区，现住址：江西省南昌市高新技术开发区。 原告：万某1，男，汉族，2006年11月5日生，户籍所在地：江西省南昌市青山湖区，现住址：江西省南昌市高新技术开发区。 法定代理人：孙某，女，汉族，1983年1月23日生，户籍所在地：江西省南昌市青山湖区，现住址：江西省南昌市高新技术开发区，系万某1母亲。 法定代理人：万某2，男，汉族，1980年11月26日生，户籍所在地：江西省南昌市青山湖区，现住址：江西省南昌市高新技术开发区，系万某1父亲。 两原告共同委托诉讼代理人：胡涛，北京大成（南昌）律师事务所律师。 被告：杨华太，男，汉族，1978年10月2日生，户籍所在地：江西省鹰潭市月湖区，现住址：江西省南昌市青山湖区。 委托诉讼代理人：郑承谋，北京德恒（南昌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾天宇，北京德恒（南昌）律师事务所实习律师。 原告孙某、万某1与被告杨华太房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙某、原告万某1法定代理人孙某、以及两原告共同委托诉讼代理人胡涛，被告杨华太委托诉讼代理人郑承谋、曾天宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙某、万某1向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2020年1月20日至7月19日的租金104976元；2、判令被告向原告支付物业管理费621.3元、违约金104976元、逾期支付租金的滞纳金14171.76元；3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年12月25日，原告与被告签订《租赁合同》，就被告租赁原告商铺主要约定如下：1、出租商铺位于江西省南昌市青山湖区；2、房屋租赁期限为2016年1月1日至2021年1月19日，免租装修期20天；3、租金前三年不递增，第四、五年每年递增8%，2016年1月20日至2019年1月19日租金为每年18万元，2019年1月20日至2020年1月19日租金为194400元，2020年1月20日至2021年1月19日租金为209952元；4、支付租金每3个月为一期，商铺采取先付租金后使用的方式，每期租金应提前5日汇入出租方指定账户；5、合同第9.3.3项约定承租方违反本合同约定的义务、保证及责任的，出租方可以提前终止合同、收回商铺；6、合同履行期间，如发生本合同第9.3、9.4、9.8款规定的情形，或因甲方或乙方之原因导致本合同不能履行的，均应承担违约责任，即由违约方向守约方赔偿相当于6个月租金的违约金；7、承租方逾期交付租金及本合同约定的各项其他费用，除应及时如数补交外，每逾期一天按未支付部分金额的千分之一偿付出租方滞纳金。根据合同约定，被告本应于2020年1月15日支付2020年1月20日至2020年4月20日的租金52488元，当时未发生疫情，被告却无理拒绝支付租金；被告本应于2020年4月15日支付2020年4月20日至7月20日的租金52488元，被告却以疫情为由向原告提出不合理的减免租金要求，并一直拒绝支付租金，被告已构成违约，应承担违约责任。原告多次要求被告支付租金等费用均未果，故诉至法院，提出上述诉讼请求。 杨华太辩称：1、原告要求被告支付于2020年1月20号至2020年7月19日房屋租金104976元，无事实与法律依据。被告应支付原告的实际租金为6000元；2、根据法律法规，本次疫情属不可抗力。因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任，因此原告要求支付的违约金104976元、逾期支付租金滞纳金14171.76不符合事实及法律依据，且本次诉讼费应由原告承担；3、被告已于2020年4月11日将涉案租赁房屋第二季度物业费用交清，并不存在欠付物业费的情形。故原告要求支付物业费的诉请无事实与法律依据；4、租赁合同的解除。被告已在2020年6月21日21时撤场，2020年6月23日与原告完成房屋交接，房屋租赁合同应于2020年6月23日解除。综上，恳请法庭依法驳回被答辩人不合理的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对孙某、万某1所举证据3真实性、合法性予以认定，对关联性不予认定。对证据5、6真实性、合法性、关联性均予以认定并采信。对杨华太所举证据3（证明一份）、证据4、证据5、证据6的真实性、合法性、关联性均予以认定并采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下： 孙某、万某1系南昌市青山湖区北京东路308号恒茂国际都会商业一Ａ105室（第一层）房产（建筑面积51.78平方米）的共同所有人。杨华太系江西百视通眼镜有限公司青山湖分公司的负责人。2015年12月25日，孙某（甲方）与杨华太（乙方）签订一份《租赁合同》，就乙方租赁甲方商铺主要约定如下：1、出租商铺位于江西省南昌市青山湖区，租赁用途主要作为眼镜类业态经营（验光、配镜、隐形眼镜、护理产品、成镜等与眼镜有关的产品销售）使用；2、房屋租赁期限为2016年1月1日至2021年1月19日，免租装修期20天；3、租金前三年不递增，第四、五年每年递增8%，2016年1月20日至2019年1月19日租金为每年18万元，2019年1月20日至2020年1月19日租金为194400元，2020年1月20日至2021年1月19日租金为209952元；4、支付租金每3个月为一期，商铺采取先付租金后使用的方式，每期租金应提前5日汇入出租方指定账户；5、合同履行期间，甲、乙双方必须严格遵守，如发生本合同第9.3款（在甲方未违反本合同约定的前提下，乙方违反本合同约定的义务、保证及责任等情形，甲方可以提前终止合同、收回店铺）、第9.4款（甲方违反本合同约定的义务、保证及责任等情形，乙方有权提前终止合同），或因甲方或乙方之原因导致本合同不能履行的，均应承担违约责任，即由违约方向守约方赔偿相当于6个月租金的违约金；6、承租方逾期交付租金及本合同约定的各项其他费用的，除应及时如数补交外，每逾期一天按未支付部分金额的千分之一偿付出租方滞纳金；7、承租期内，甲乙双方有任何一方要求解除合同，应提前30日书面通知对方，经双方协商一致同意解除本合同的，违约方向守约方赔偿相当于1个月租金的违约金；8、乙方经营时承担物业管理费，由乙方直接上缴物业管理处。9、为了确保乙方全面履行本合同，乙方应按照下列约定向甲方支付履约保证金2万元，乙方应于本合同签订后5个工作日内乙方向甲方支付履约保证金，履约保证金在合同有效期内不计利息，并于合同期满后5个工作日内由双方按照本合同约定结算后甲方退还乙方。同时，合同约定了双方的权利义务等其他事项。同日，孙某收到杨华太交付的租房押金（履约保证金）20000元并出具了收条。合同签订后，原、被告双方均按约履行合同义务。2019年11月开始，被告方多次以周边店铺租金较本店更为低廉、眼镜店经营效益欠佳为由，与孙某通过微信进行沟通，希望降低涉案店铺租金，孙某未予同意。2020年1月15日，杨华太未按约支付2020年1月20日至2020年4月20日的租金52488元，但经双方沟通，孙某同意可延至年后支付。2020年2月12日，被告方员工黄浩宇通过微信向孙某提出，眼镜店停业已经半个月，请求出租方响应国家政策免租一段时间，孙某未予同意。2020年3月26日，孙某微信通知被告方尽快支付租金，被告方员工黄浩宇回复提出因新冠××疫情影响营业、请求免交二个月房租，孙某亦未予同意。2020年4月15日，杨华太未按约支付2020年4月20日至7月20日的租金52488元。2020年4月21日，杨华太通过江西百视通眼镜有限公司青山湖分公司向南昌恒兴物业管理有限公司青山湖分公司支付了涉案承租店面的物业管理费621.3元（2020年4月1日至6月30日）。庭审中被告陈述其于2020年4月26日开始恢复涉案店铺的营业。杨华太于2020年6月21日开始搬离租赁店面；同月23日，双方结算水电费，杨华太完成撤场并将店铺钥匙一把交还给万某2（孙某丈夫）。2020年6月底至7月初期间，孙某在该店铺外墙壁上张贴了招租广告。孙某于2020年7月初更换了该店铺的锁及钥匙。原、被告因房租支付等事宜一直协商未果，原告为此诉至本院。 本院认为：原、被告签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行合同。根据本案查明的事实，原、被告双方对租赁合同在2020年1月前均已依约履行。2020年初的新冠××疫情应当属于一般人难以预见、难以避免、难以克服的客观情况，符合民法总则及合同法关于不可抗力的定义。本次疫情，经历了国家纳入××管理，各地启动重大突发公共卫生事件一级响应，国务院通知假期延长，推迟复工并实行严格的疫情管理措施等管理阶段，疫情对合同履行造成一定程度的影响，完全由承租人承担经营风险，不符合公平原则，故对疫情期间的租金标准宜做适当调整。对于被告拖欠原告2020年1月20日至4月23日房屋租金，本院酌定减半支付。结合本案被告通过交付钥匙、结算水电、腾退店面等方式已将房屋交付给了原告的事实，可认定原、被告已于2020年6月23日实际解除了合同。被告应支付租金为209952元／年÷12个月×3.5个月＝61236元，扣减被告给付原告的20000元租房押金，被告还应支付原告租金41236元。被告已于2020年4月11日将涉案租赁店铺第二季度物业费用付清，原告主张被告支付物业管理费的诉请欠缺事实依据，本院对此不予支持。由于新冠××疫情客观上的影响，使得合同履行的基础条件发生了变化，要求被告按合同约定承担逾期交付租金而产生滞纳金的义务，显然不公平，故对原告诉请主张滞纳金的请求，本院不予支持。但本次疫情导致承租人暂时无法营业，并非合同目的不能实现，故被告无权行使法定解除权，其虽与原告协商解除合同，但仍应按约向原告支付违约金（按一个月租金17496元计算）。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百一十八条之规定的规定，判决如下： 一、被告杨华太于本判决生效后十日内支付原告孙某、万某1房屋租金41236元以及违约金17496元； 二、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费4672元，保全费1644元，合计6316元，由原告孙某、万某1承担4665元，被告杨华太承担1651元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 长  胡 群 人民陪审员  徐小丽 人民陪审员  张瑶瑶 二〇二〇年九月十八日 法官 助理  黎国栋 书 记 员  吴林琴