河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初2051号原告：郑州港荣实业有限公司，住所地郑州航空港区郑港四街与郑港七路交叉口东北角，统一社会信用代码91410100095143185X。法定代表人李伟。委托代理人赵芳芳，女，汉族，1992年7月13日出生，住河南省义马市，系公司员工。委托代理人芦保华，女，汉族，1990年3月7日出生，住河南省辉县，系公司员工。被告：高哲，男，汉族，1991年12月10日出生，住郑州市金水区。第三人：中国银行股份有限公司郑州文化支行，住郑州市文化路102号。负责人，丁峰。原告郑州港荣实业有限公司与被告高哲，第三人中国银行股份有限公司郑州文化支行房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人赵芳芳到庭参加诉讼，被告高哲、第三人中国银行股份有限公司郑州文化支行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑州港荣实业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间签订的编号为G150××××4718号《商品房买卖合同》；2、判令被告协助原告注销编号为G150××××4718号（房屋坐落：航空港区祥瑞路南侧、郑港五街东侧6号楼10层1001）《商品房买卖合同》的备案手续及不动产预告登记手续（预告登记号为：港房预字第1509106079）；3、判令第三人协助原告注销编号为G150××××4718号《商品房买卖合同》的预告抵押登记；4、判令被告返还原告为其垫付的房屋贷款本息146253.4元，并向原告支付补偿金36656.12元（补偿金暂计至2019年10月23日，自2019年10月23日之后的补偿金以原告代偿的款项为基数按照日万分之五的标准计算至代偿贷款本息全部清偿之日止）；5、判令被告承担本案诉讼费、保全费、保全保险费、公告费、执行费。事实与理由：2015年6月2日，原告与第三人签订了编号为2015年郑文住第003号的《中国银行国服有限公司个人住房贷款合作协议》，约定就大运河白鹭源五号地项目，第三人对符合借款条件的购房人提供个人房屋贷款，原告同意为购房借款人提供阶段性连带责任保证，原告在第三人处开立贷款保证金账户并按比例存入保证金，第三人在购房人逾期还款时，有权从保证金账户中扣除相应还款部分。2015年11月16日，被告与原告签订了编号为G150××××4718号的《商品房买卖合同》，从原告处购买位于航空港区祥瑞路南侧、郑港东侧6号楼10层1001号房屋，房屋面积133.34平方米，总价898327元，附件四第三条第6款中约定：“如果出卖人为买受人提供阶段性贷款担保的，双方约定如下：（1）买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚金、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金。（2）如买受人没有按本项第（1）小项约定付清全部款项（包括违约金）迟延达30日，构成本合同项下严重违约。出卖人有权选择解除合同”。2015年11月24日，原告、被告及第三人三方签订了编号为2015年正文住字第1580号的《个人一手住房贷款合同》，约定被告向第三人贷款673000元，原告提供连带责任保证。因被告未按期偿还贷款，截止至起诉之日第三人已在原告保证金账户中扣除款项25次，共计146253.4元。经原告多次通知，但被告至今仍置之不理。特诉至法院，望判如所请。被告高哲未答辩。第三人中国银行股份有限公司郑州文化支行未答辩。经审理查明：2015年6月2日，原告与第三人签订编号为2015年郑文住第003号的《中国银行国服有限公司个人住房贷款合作协议》一份，原告与第三人就大运城白鹭源五号地项目，签订贷款合作，约定原告愿意为项目购房借款人提供阶段性连带保证责任。并约定原告在第三人处开立贷款保证金账户并按比例存入保证金，协议项下任一房屋贷款因乙方（即原告）发生逾期或违约，甲方（即第三人）有权从乙方账户中扣除偿还每笔违约贷款应还款部分，乙方应在5个工作日内及时补足保证金。2015年11月24日，原告、被告及第三人签订编号为2015年郑文住字第1580号《个人一手房住房贷款合同》，约定被告高哲为其购买的位于航空港区××路南侧、××街东侧××楼××号房屋，向第三人贷款673000元，贷款期限360个月，贷款期限自2015年11月24日至2045年11月24日，原告郑州港荣实业有限公司为被告提供保证担保。2015年11月16日原、被告签订了《商品房买卖合同》（编号为G150××××4718）一份，被告购买原告开发建设的航空港区××路南侧、××街东侧××楼××号房屋，建筑面积为133.34平方米，按建筑面积计算，该商品房每平方米13431.6元，房款总额为898327元，贷款总额673000元。原告为被告在第三人银行贷款提供了担保。该合同还约定，第三条第6款中约定：“如果出卖人为买受人提供阶段性贷款担保的，双方约定如下：（1）买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚金、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上诉款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金。（2）如买受人没有按本项第（1）小项约定付清全部款项（包括违约金）迟延达30日，构成本合同项下严重违约。出卖人有权选择解除合同”。合同签订后，因被告未按时、足额偿还银行贷款，导致原告承担担保责任，2017年3月30日至2019年9月27日，原告为被告代偿了25次，共计146253.4元。2019年11月13日，原告按照合同约定向被告提供的地址寄送了告知函一份，告知其为被告代偿涉案房屋按揭月供，请被告于收到此函后3个工作日偿还原告为其垫付的房屋月供及补偿金和违约金。如逾期30日，原告保留解除《商品房买卖合同》的权利。另查明，涉案房屋为预售商品房，不动产预告登记号为：港房预字第1509106079。因被告高哲与其他案外人存在债务纠纷，涉案房屋已被本院、郑州市金水区人民法院多次查封。以上事实由原告提交的《中国银行国服有限公司个人住房贷款合作协议》、《个人一手住房贷款合同》、《商品房买卖合同》、银行贷款回单、发票、EMS邮寄单、告知函及本案庭审笔录予以佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应遵循诚实信用原则，依据合同的性质、目的和交易习惯，按照合同约定全面履行各自的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，由双方签字确认，合同内容不违反法律法规的强制性规定，自签订之日起即成立并生效，对双方均具有法律约束力，双方均应按照合同约定和有关法律规定履行各自的义务。涉案合同附件四补充协议第三条第六款明确约定了被告严重违约时原告解除合同的条件，因被告未按期偿还银行贷款，致使原告承担了担保责任，原告于2019年11月13日向被告高哲邮寄送达还款告函后被告至今仍未偿还原告代偿款项，原告解除合同的条件已经成就，且原告起诉主张解除合同未超过法定除斥期间，原告作为解除权人有权解除合同，故原告请求解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》（编号为G150××××4718），合法有据，本院予以支持。原、被告之间的《商品房买卖合同》解除后，被告有义务配合原告办理《商品房买卖合同》信息备案登记注销手续，故对于原告请求被告配合其办理《商品房买卖合同》信息备案登记撤销手续和预告登记撤销手续的诉讼请求，本院予以支持。关于原告诉请被告高哲返还原告为其垫付的房屋贷款本息，并向原告支付补偿金。被告高哲已交纳的房款,根据合同解除后的处理原则,被告应当返还原告房屋,房屋首付款225327元原告应当退还被告。关于被告已支付的按揭款、原告代偿的按揭款,因上述款尚未与未付的按揭款、全部的按揭款和贷款进行最终结算,故本院暂不处理,可待贷款结清后双方再作清算。关于原告诉请第三人中国银行股份有限公司协助原告注销编号为G150××××4718号《商品房买卖合同》的预告抵押登记，因涉案房屋的按揭款及贷款并未向贷款银行支付完毕，故原告的该项诉请，本院附条件支持，原告可待涉案房屋各项款项清算完毕后，另行通过合法途径解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定，判决如下：一、解除原告郑州港荣实业有限公司与被告高哲于2015年11月4日签订的《商品房买卖合同》（编号为G15002184718）；二、被告高哲于本判决生效之日起三十日内协助原告郑州港荣实业有限公司办理信息备案登记撤销手续和不动产预告登记（预告登记号：港房预字第1509106079）撤销手续；三、第三人中国银行股份有限公司郑州文化支行待涉案房屋贷款清偿完毕后三十日内协助原告郑州港荣实业有限公司办理注销预告抵押登记手续；四、驳回原告郑州港荣实业有限公司的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1979元，由原告负担1479元，被告高哲负担500元。如不服本判决，可在收到判决之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李建涛二〇二〇年六月十日书记员  樊 华