上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终1635号上诉人（原审原告）：刘文兵，男，1975年11月7日生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：韩雪莲，上海汉盛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：唐海良，男，1957年9月17日生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：吴健，上海市天华律师事务所律师。原审被告：唐海军，男，1962年5月17日生，汉族，住上海市奉贤区。上诉人刘文兵因与被上诉人唐海良、原审被告唐海军房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2019）沪0120民初779号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人刘文兵上诉请求：撤销一审判决，改判支持其原审诉请。事实和理由：自2011年7月10日起，涉讼店铺一直由上诉人经营并使用，停产停业损失补偿应全部属于上诉人；装修重置价值计算表存在明显错误，房屋评估时上诉人并不在现场，其也未曾对评估报告予以确认；2017年11月初，租赁房屋外围被脚手架和防尘罩围起，上诉人无法从事经营活动，2017年11月17日被上诉人与征收管理办公室签订征收补偿协议后，房屋已被征收，被上诉人丧失出租权，应向上诉人退还相应的房屋租金。被上诉人唐海良辩称，装修重置价值计算表中房东部分、房东+承租人部分补偿应归被上诉人所有，上诉人损坏卷帘门并更换，相应赔偿也应属于被上诉人；拆迁部门并非按照实际经营进行停产停业评估，而是按照有证房屋评估价的10%确定，该部分补偿系给房东，与租客无关，故其认为一审判决正确，要求维持原判。被上诉人唐海军未作任何陈述。上诉人刘文兵向一审法院起诉，请求判令：1、唐海良、唐海军支付装修补偿款人民币（下同）93,142.50元，搬迁费10,160元，停产停业损失555,298元；2、唐海良退还给刘文兵自2017年11月18日至2018年4月20日的房屋租金35,980元。一审法院认定事实：位于上海市奉贤区XX镇XX路XX号南裙楼13-16底层房屋的权利人为上海XX有限公司。2011年7月10日,刘文兵之妻吕某与唐海良签订《租房协议》,以吕某名义租赁上述房屋，租赁期限自2011年7月10日起至2015年10月20日。上述合同到期后，于2015年10月20日,由刘文兵与唐海良签订《租房协议》,以刘文兵名义继续租赁上述房屋，期限自2015年10月21日起至2018年10月20日止,租金每年85,000元。租赁期内若发生拆迁变化，甲方（唐海良）不承担责任，但乙方已装修的部分，乙方与拆迁部门担当，与甲方无关。上述协议签订后，刘文兵多次支付了至2018年4月20日止的租金。原审另认定，2017年初，上述地区列入动迁征收范围。动迁单位委托评估公司对拆迁范围内房屋等进行评估。本案系争房屋包括装修部分于2017年2月14日进行了现场评估。2017年11月17日，唐海良与征收人奉贤区南桥镇征收管理办公室签订了《上海市奉贤区非居住房屋征收补偿协议》，协议对建筑物补偿5,552,984元，构筑物补偿6,621元，设备补偿（包括可搬迁及不可搬迁）10,160元，停产停业损失补偿555,298元，装修133,157元，奖励费62,582元，合计6,320,802元。原审再认定，2018年4月前有关部门对租赁房屋外围起围墙。一审法院认为：本案争议的焦点在于刘文兵是否应当享有动迁征收补偿利益。本案中，刘文兵于2015年10月20日与唐海良签订租赁合同，租赁期限至2018年10月20日止。在租赁期间，刘文兵租赁房屋地块遇动迁征收，2017年2月14日起该地块已进入征收评估，动迁单位已将该评估日为基准日作为补偿的计算依据，2017年11月17日唐海良与征收单位签订有关征收补偿的协议，刘文兵在租赁期间遇动迁征收，应享有相应的补偿利益。由于动迁征收单位在动迁征收过程中，仅与房东协商动迁征收的补偿，刘文兵应享有的补偿利益也一并给予唐海良，故一审法院认为，在租赁过程中遇动迁征收，应先解决拆迁征收的补偿利益分配。根据唐海良和动迁征收单位的补偿协议和相关的评估报告，涉及刘文兵补偿利益为：1、设备补偿10,160元，该部分为刘文兵投入的空调、电话宽带及桌椅、物资等搬迁费；2、装修部分，双方明确都存在装修。从评估报告看，装修分三张表格列明，分别为：教育中心（承租人）47,786元；教育中心（房东）74,370元；教育中心（房东及承租人）11,001元。唐海良对评估没有异议，故可以确认列明承租人的应属于刘文兵装修部分。刘文兵现认为列入房东部分有属于自己的装修部分，列入房东及承租人部分为自己装修部分，但均未能提供相关证据予以佐证，故对刘文兵的意见不予认可。一审法院认为刘文兵的装修价值在47,786元；3、停产停业损失的补偿，停产停业损失通常为补偿房屋实际经营、使用人在停产停业期间所遭受的经营损失而设,刘文兵在租赁期间遇动迁征收，其经营确受到一定的影响，但唐海良出租房屋的行为也是一种经营，依据停产停业损失补偿的计算标准、刘文兵实际使用房屋的期限及可能遭到的损失，酌情给予刘文兵50,000元停产停业的补偿。据此刘文兵应得的征收补偿款为：装修补偿款47,786元、搬迁费10,160元、停产停业补偿款50,000元。对于刘文兵主张的退还租金的请求。一审法院认为：1、虽系争租赁房屋由唐海良于2017年11月17日与拆迁单位签订了补偿安置协议，但之后刘文兵仍一直占有使用，直至有关部门采取砌围墙措施止；2、考虑到2017年11月后，周边房屋因动迁已经开始拆除，对刘文兵使用租赁房屋必存在一定影响，故酌情由唐海良退还20,000元租金。对于刘文兵要求唐海军共同承担付款责任的请求，一审法院认为，唐海军非合同相对人，也非系争租赁房屋的权利人，未享有系争房屋的拆迁利益，刘文兵的请求缺乏事实和法律依据，不予认可。唐海军经法院传票传唤无正当理由拒不到庭，应承担可能对其不利的后果。一审法院审理后，依据《中华人民共和国民法总则》第一百一十七条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于二〇一九年十二月六日作出判决：一、唐海良于判决生效之日起十日内给付刘文兵装修补偿款47,786元；二、唐海良于判决生效之日起十日内给付刘文兵搬迁费10,160元；三、唐海良于判决生效之日起十日内给付刘文兵停产停业补偿款50,000元；四、唐海良于判决生效之日起十日内返还刘文兵租金20,000元；五、驳回刘文兵的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币7,618元，减半收取计3,809元；由刘文兵承担2,389元，唐海良承担1,420元。二审中，上诉人出示下列证据材料：1、录音整理材料及光盘、打印照片，旨在证明被上诉人绕开上诉人进行装修评估，涉讼房屋被围，其无法经营；2、水滴信用、情况说明及照片，（2011）沪一中民（终）字第2921号判决书、营业执照、企业信息公示等，旨在证明被上诉人受让房屋后将房屋出租，并未实际使用，涉讼房屋装修争议部分系上诉人完成。被上诉人发表如下质证意见：证据1：认可唐海良录音的真实性，但对其他人的录音及照片真实性、合法性、关联性均不认可；证据2：水滴信用、情况说明、照片真实性不认可，且与本案无关，也无法证明争议部分系上诉人装修；认可判决书真实性，但与本案没有关联性；营业执照真实性不清楚，且与本案没有关联性。原审被告唐海军未发表质证意见。本院认为，上诉人出示其与被上诉人间的通话记录具有真实性，但其内容不能证明上诉人之主张；上诉人出示之判决书系被上诉人与案外人间的诉讼，内容与本案无关；上诉人出示的其余材料均不能证明其主张，故均不具有证据效力。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案双方签订的《租房协议》系双方真实意思之表示，双方均应恪守。本案双方关于停产停业损失存有争议，刘文兵主张涉讼店铺一直由其经营并使用，停产停业损失补偿应全部归其所有；唐海良则认为拆迁部门并非按照实际经营评估停产停业损失，而是按照有证房屋评估价的10%确定，该部分补偿系给房东，与租客无关。对此本院评述如下：首先，涉讼《租房协议》期限自2015年10月21日起至2018年10月20日止，唐海良于2017年11月与征收部门签订征收补偿协议，2018年相关部门于房屋外围起围墙，因此，拆迁时涉讼合同剩余租期较短，拆迁对承租人实际使用房屋并取得收益影响有限；其次，本院注意到，征收补偿协议载明建筑物补偿为5,552,984元，停产停业损失补偿为555,298元，由此可见，停产停业损失的确定并未具体区分经营内容；再次，二审中，刘文兵陈述其经营项目为合作办学，但公司并未注册于涉讼房屋内。综合前述情形，本院认为，刘文兵关于停产停业损失补偿应全部归其所有的上诉理由，显难成立。但原审法院酌定之停产停业补偿额明显过低，本院依照当事人的意思表示及本案实际情况，依法予以调整。本院注意到，评估报告装修重置价值计算表列明承租人、房东、房东+承租人三部分。刘文兵主张房东部分的铝合金窗、石膏板隔墙等系其完成的装修，然其于一、二审中均未能出示有效证据予以证明，故本院不予采纳。房东+承租人部分，鉴于双方均未能举证证明归属，且二审中双方一致确认房屋已被拆除，现场已不存在，故基于公平原则，本院确认双方各半享有该部分补偿款。至于双方关于返还租金之争议，本院认为，刘文兵支付了至2018年4月20日止的租金，即便如其二审自述，有关部门于2018年2月8日前于租赁房屋外围起围墙，原审法院判决唐海良返还20,000元租金，亦足以弥补其相应损失，故对此本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：一、维持上海市奉贤区人民法院（2019）沪0120民初779号民事判决第二、四、五项；二、变更上海市奉贤区人民法院（2019）沪0120民初779号民事判决第一项为：唐海良于本判决生效之日起十日内给付刘文兵装修补偿款53,286.50元；三、变更上海市奉贤区人民法院（2019）沪0120民初779号民事判决第三项为：唐海良于本判决生效之日起十日内给付刘文兵停产停业补偿款200,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费7,618元，减半收取计3,809元；由刘文兵承担2,389元，唐海良承担1,420元。二审案件受理费7,618元，由唐海良负担2,090.59元，刘文兵负担5,527.41元。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇二〇年六月十七日书记员 金雯佳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。