广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初2445号原告（反诉被告）：廖利云，女，1969年12月12日出生，汉族，住佛山市禅城区******，公民身份号码440************441。原告（反诉被告）：佛山市三水远然晶体材料有限公司，住所地：佛山市三水区*********，统一社会信用代码:914***********943P。法定代表人：廖利云，执行董事。两原告委托诉讼代理人：刘玉文，广东天骅律师事务所律师。被告（反诉原告）：熊万军，男，1970年5月22日出生，汉族，住湖南省长沙市**************，公民身份号码430************112。被告：佛山市坤顺纳米科技有限公司，住所地：佛山市三水区*********之三厂房，统一社会信用代码:XXXF。法定代表人：熊万军，经理。两被告委托诉讼代理人：欧冬花，广东华法律师事务所律师。原告廖利云、佛山市三水远然晶体材料有限公司（以下简称“远然公司”）诉被告熊万军、佛山市坤顺纳米科技有限公司（以下简称“坤顺公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案受理后，被告熊万军于同年6月21日向本院提出反诉，本院决定合并审理。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案开庭时，原告廖利云及其委托诉讼代理人刘玉文、被告熊万军及其委托诉讼代理人欧冬花到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告廖利云、远然公司向本院提出诉讼请求：1．解除原告前夫巫汉生与被告熊万军于2017年2月20日签订的《租赁合同》；2．两被告在原告提起诉讼一个月内将位于佛山市三水区*******2*的租赁房屋及空地腾空并移交给原告；3.两被告向原告支付2018年8月未付的租金（2018年8月5日至9月4日）40000元及滞纳金（从2018年8月21日按月利率2%计算至实际清偿之日，暂计至2020年5月20日为16800元），2020年6月5日至两被告移交房屋土地之日的租金按每月107859.40元的标准在每月15日前支付当月租金，逾期5日支付按月利率2%支付滞纳金；4.两被告向原告支付2017年12月至2020年5月逾期交纳租金的滞纳金65608.19元；5.两被告向原告支付2018年11月至2020年增值税发票税金21333.30元，并从2020年5月28日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率支付违约金至实际付清前述税金之日止；6.两被告将污染的租赁厂房、空地清洗干净，恢复原状；7.本案诉讼费由两被告负担。诉讼过程中，原告撤回第5项诉讼请求，将第3项诉讼请求变更为：两被告向原告支付2018年8月未付的租金（2018年8月5日至9月4日）40000元及滞纳金（从2018年8月21日按月利率2%计算至实际清偿之日，暂计至2020年5月20日为16800元），2020年7月5日至两被告移交房屋土地之日的租金按每月107859.40元的标准在每月15日前支付当月租金，逾期5日支付按月利率2%支付滞纳金。事实和理由：2017年2月20日，原告廖利云前夫巫汉生与被告熊万军签订《租赁合同》，约定将位于佛山市三水区*******2*的部分厂房等出租给被告熊万军，租期从2017年2月16日至2023年2月16日，合同对租金、滞纳金和违约责任等进行了约定。上述租赁的厂房土地的权属人为原告远然公司，该公司的股东为原告廖利云与前夫巫汉生，双方于2018年10月16日协议离婚，原告远然公司的法定代表人变更为原告廖利云，巫汉生与被告熊万军的租赁合同转由原告廖利云作为出租方继续履行。被告熊万军从2017年12月开始不按时交纳租金，其中七次以银行承兑汇票方式交租，每次拖延三至六个月不等，经统计被告熊万军以银行承兑方式交租及2019年12月至2020年4月拖延交纳的租金，按月利率2%计算滞纳金为65608.19元。2018年8月，被告熊万军以实验室被拆除为由只交纳了租金58654元，强行扣减40000元。2020年1月，被告熊万军提出承租的办公室面积应按360平方米计算租金，原告为化解矛盾，同意每月减收40平方米租金。2019年11月，被告熊万军以原告另一租户影响公司生产等问题制造矛盾和冲突，拖延交纳租金，原告为化解矛盾，免除了被告熊万军三个月的租金税金和半个月的宿舍租金，但被告熊万军在2020年5月16日至17日故意将车辆停在厂区通道，阻止他人的货车通行，经警察介入后才将车辆移走，该行为明显违法，另外被告坤顺公司生产的产品是红色粉剂，对场地造成很大污染，也属于违法行为，被告熊万军的行为已构成根本违约，原告有权解除合同，收回租赁物。被告熊万军承租厂房土地后成立自然人独资的被告坤顺公司，该公司是实际使用租赁物的主体，应与被告熊万军共同承担责任。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告熊万军、坤顺公司辩称，1.本案的主体为原告廖利云和被告熊万军。案外人巫汉生与被告熊万军签订了《租赁合同》，由原告廖利云作为出租方继续履行合同，被告无异议，但原告无权要求被告坤顺公司承担责任。2.被告不存在任何违约情形，原告无权要求解除合同。被告没有拖欠原告40000元租金，合同约定出租方出租厂房、办公室、宿舍和空地，实际上交付的厂房由三部分组成，即包括车间二、车间三和一处独立建筑物（385㎡），该建筑物实际为违章建筑，被告将该建筑物作为实验室使用，并投入了生产。2018年1月，原告拟对案涉土地申请办理不动产权证，由于实验室为违章建筑，原告在申请办理不动产权证前须对该违章建筑拆除，原告要求被告另行寻找位置设置实验室，为弥补被告的损失，原告同意减免8月的租金40000元，若被告拖欠该租金，原告也从未向被告催讨。2017年12月至2020年4月期间，被告虽多次使用银行承兑汇票缴纳租金，但也是经过出租人同意，而且使用该方式进行结算或者支付在商业上较为普遍。该段期间的租金，被告虽存在拖延缴纳的情形，但并非故意，被告也是为了解除双方矛盾的无奈选择。从2019年5月起，原告将另一部分厂房出租给案外人经营砂厂，该厂产生大量的粉尘、泥浆和噪音，严重影响被告的经营。被告请求原告予以协助沟通，被告拖延缴纳租金是为了请求原告处理砂厂与被告的矛盾。原告没有尽到出租人的义务，其出租给案外人时没有告知和与被告协商，在砂厂的经营对被告造成影响时也不予配合处理，原告无权要求被告支付租金的滞纳金。3.原告存在违约行为，应赔偿被告损失。原告没有按照合同约定向被告交付租赁物，应将相应的租金扣减或退还被告。合同约定办公室面积为400平方米，实际交付的面积为360平方米，经多次沟通，原告在2020年1月才同意扣减部分租金，即自2017年4月5日至2019年12月31日，原告均收取了该40平方米的租金。原告明确将空地（3440㎡）作为专属使用空间给被告使用，原告已收取了该空地自2017年4月5日至2020年6月的租金，但原告却要求被告将该空地作为消防通道供所有承租人使用，该空地实际为消防通道，被告根本无法专属使用。被告熊万军提出反诉请求：1.原告向被告返还2017年4月5日至2019年12月多收取40平方米办公室的租金19720元，并自起诉之日至清偿之日以19720元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息；2.原告向被告返还2017年4月5日至2020年6月30日3440平方米空地的租金404062.40元，并自起诉之日至清偿之日以404062.40元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息；3、本案诉讼费用由原告承担。原告廖利云、远然公司对被告熊万军的反诉辩称，被告承租办公室的面积是在签订合同时双方确认的，基底面积是400平方米，所以每一层以此计算租金，原告为了减少双方矛盾同意从2020年1月减免40平方米租金，但并不同意减免此前的租金。被告此诉请属于合同法规定的变更和民法总则规定的撤销，但被告没有在合同签订后一年或三个月内主张，且以实际行动放弃了该权利，现要求返还没有法律依据。双方没有约定空地为被告专属使用，被告承租后将两座厂房的空地围闭起来供自己使用，其所述的通道在承租时就客观存在，地磅在该通道范围内，原、被告及其他租户均需要使用地磅，被告在2020年1月前对此没有提出异议，也一直有交纳空地租金。合同约定空地租金每月每平方3元，而专用空地的市场租金不低于8元，可见已经充分考虑到空地并非全部由被告专用的情况。原告廖利云、远然公司在诉讼中提供了以下证据：1．身份证、离婚证、离婚协议书、核准变更登记通知书、营业执照、企业信用信息公示报告，证明原、被告的身份情况；2．租赁合同，证明原、被告存在租赁合同关系；3．国有土地使用证、不动产权证、宗地图、建设用地规划许可证，证明涉案租赁的土地属于原告远然公司；4．银行承兑汇票、电子商业汇票系统、存款明细账，证明被告熊万军从2017年12月开始不按时交纳租金；5．网上银行电子回单，证明被告熊万军以实验室拆除为由扣减了该月40000元的租金；6．联络函、回复函、关于远然宿舍2月份租金调整的通知、催交租金费用通知单、照片，证明被告坤顺公司在2019年11月后以多种理由制造矛盾，拖延交纳租金；7．厂区规划总平面、熊万军租赁原空地厂房面积统计表，证明被告熊万军租赁的范围；8．照片，证明被告坤顺公司生产的产品对场地造成很大污染，通道在承租时已客观存在等情况；9.原告远然公司与案外人签订的租赁合同、案外人的企业信用信息公示报告，证明原告远然公司将厂房空地出租给案外人，空地租金为每月每平方8－10元；10.网上银行电子回单、广东省农村信用社交易回单，证明被告在2020年6月12日交纳了6月份的租金107859.40元。被告熊万军、坤顺公司在诉讼中提供以下证据：1．租赁合同、厂区规划总平面、宗地图、实验室和空地照片，证明被告熊万军是承租人，被告坤顺公司并非适格被告；2．国有土地使用证权、不动产权证、网上银行电子回单，证明实验室为违章建筑需拆除，原告同意减免40000元租金；3.坤顺2020年4月应付明细表、网上银行电子回单，证明被告没有拖欠原告税金；4.照片、联络函、回复函、短信聊天记录，证明原告将另一厂房租赁给他人，影响被告经营。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。综合本案的证据，结合当事人的陈述，本院认定事实如下：2017年2月20日，原告廖利云前夫巫汉生（甲方）与被告熊万军（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于佛山市三水区*******2*的部分厂房租给乙方使用，租赁期从2017年2月16日至2023年2月16日，厂房面积为6829平方米，租金11元/平方米，办公室面积为400平方米，租金15元/平方米，宿舍面积为481平方米，租金15元/平方米，空地面积为3440平方米，租金3元/平方米，总计98654元/月，租金每3年递增10%。合同起租时间为2017年4月5日。乙方每月15日前支付当月租金，如超5天不交租者，每天加收滞纳金3%；逾期15天不交租则作违约处理，甲方有权收回厂房及没收厂一切附属设施材料。涉案的土地权利人为原告远然公司，其中车间、办公楼、宿舍楼办理了建设工程规划许可证。2018年10月16日，原告廖利云与前夫巫汉生签订《离婚协议书》，约定原告远然公司获得的收益均与巫汉生无关。原告远然公司于2018年5月21日股东由廖利云、巫汉生变更为廖利云、巫陶鸣，于2019年6月14日法定代表人变更为廖利云。2018年8月17日，被告熊万军向原告交纳了租金58654元。2019年12月至2020年4月期间，被告熊万军有七次通过银行承兑汇票方式向原告交纳租金。2020年1月起，原告出租给被告的办公室面积，按360平方米来计算租金。2019年12月至2020年5月期间，被告坤顺公司向原告远然公司就泥沙经过排水沟流进被告坤顺公司的回收池、通道搭建和拆除等问题进行沟通，原告远然公司也进行了回复。原告远然公司也有向被告坤顺公司催交过租金。本院于2020年11月30日组织双方到现场进行查看，现场所见，被告承租的厂房与办公楼之间的部分空地为公共通道，通道上有地磅设施，被告的实验室已搬离原来的位置。本院认为，原告廖利云前夫巫汉生与被告熊万军签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。涉案的土地权利人为原告远然公司，而原告廖利云与前夫离婚时约定原告远然公司获得的收益均与前夫无关，故应由原告廖利云作为出租方继续履行合同。合同签订后，被告在该土地上进行投资建设，为维护合同履行的稳定性，考虑到该租赁合同的期限及被告的经营情况，即使被告存在迟延交纳租金等的行为，该行为也并未构成根本违约，尚未达到解除租赁合同的条件。原告提出解除租赁合同，被告将租赁房屋及空地腾空并移交给原告的诉请，依据不足，本院不予支持。由于租赁合同尚未解除，原告主张被告将租赁厂房、空地清洗干净，恢复原状，本院也不予支持。关于原告主张被告支付租金40000元的问题。根据双方所述，该租金指向的实验室的位置，被告辩称该实验室属于违建，原告当时在办证时表示可能需要拆除，被告搬离需相关费用，原告也同意减免了当月租金40000元。原告称当时没有要求被告搬离，正常来说在拆除的时候才让被告搬离的。对此本院认为，双方确认该实验室由于办证原因可能需要拆除，而经现场查看可见，被告的确已将实验室搬离到别的地方，故本院对被告所述当时因搬离实验室而减免40000元租金的事实予以采信。因此，原告主张被告支付2018年8月租金40000元及滞纳金，依据不足，本院不予支持。关于原告主张被告支付逾期交纳租金的滞纳金65608.19元的问题。合同约定被告在每月15日前支付当月租金，如超5天不交租者，每天加收滞纳金。虽然双方并未约定交纳租金的方式，但被告承租期间有通过银行承兑汇票交纳租金，而汇票在到期日才能承兑，原告收取的租金的确会产生迟延的情况。另外，被告在2019年12月至2020年4月期间也存在迟延交纳租金的情况，但综合考虑期间疫情影响经营等原因，本院酌定被告逾期交纳租金的滞纳金为45000元。原告主张过高部分，本院不予支持。被告熊万军是涉案租赁合同的承租方，相关的权利义务应由其承担。原告主张被告坤顺公司承担责任，依据不足，本院也不予支持。关于被告主张原告返还多收的40平方米办公室租金的问题。合同约定被告承租的办公室面积为400平方米，之后原告从2020年1月按360平方米计算租金。根据厂区规划总平面显示办公楼基地面积为400平方米，双方在签订合同时约定按该面积计算租金，并无不妥，且被告在承租时就应当知悉该办公室的情况。因此，被告主张原告返还2017年4月5日至2019年12月期间多收取的40平方米办公室租金19720元并支付利息，依据不足，本院不予支持。关于被告主张原告返还3440平方米空地租金的问题。合同约定被告承租的空地面积为3440平方米，租金3元/平方米，被告辩称空地实际为消防通道，被告根本无法专属使用。原告称合同没有约定空地为被告专属使用，通道在承租时就客观存在，地磅在该通道范围内，之前被告并无异议，也一直交纳空地租金，空地租金每月每平方3元，而专用空地的市场租金不低于8元，充分体现了空地并非被告专用。对此本院认为，该空地在被告租赁厂房的周边位置，虽然有部门空地为公共通道，但对被告影响有限，被告在承租时也应当有考察过场地，对其周边环境应有一定的解，且被告也未提供充分的证据证明其无法占有使用该空地等的情况。因此，被告主张原告返还2017年4月5日至2020年6月30日期间3440平方米空地的租金404062.40元及支付利息，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告（反诉原告）熊万军须于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）廖利云支付逾期交纳租金的滞纳金45000元；二、驳回原告（反诉被告）廖利云的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）熊万军的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36425元、保全费1239元，合共37664元，由原告（反诉被告）廖利云负担37206元，被告（反诉原告）熊万军负担458元；反诉案件受理费7657元，由被告（反诉原告）熊万军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  徐晓光人民陪审员  刘 正人民陪审员  何静达二〇二〇年十二月一日书 记 员  邓莹莹