福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0206民初1548号 原告：黄勤火，男，1961年7月6日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：王嘉鹏，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈韵，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 被告：王美昭，女，1948年2月13日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：陈婷，福建择高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王超，福建择高律师事务所实习律师。 原告黄勤火与被告王美昭合同纠纷一案,本院于2020年3月6日立案后，本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。2020年4月21日庭审时，原告黄勤火委托诉讼代理人王嘉鹏、陈韵，被告王美昭委托诉讼代理人陈婷到庭参加诉讼。2020年8月12日转为普通程序。2020年9月2日第二次庭审时，原告黄勤火委托诉讼代理人王嘉鹏、陈韵、被告王美昭委托诉讼代理人陈婷、王超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄勤火向本院提出诉讼请求：1、确认黄勤火与王美昭的《不动产买卖契约书》无效。2、王美昭承担本案诉讼费。事实理由：黄勤火于1993年3月受让案外人王清水位于曾厝垵社331号）宅基地，并取得王清水交付的《厦门市村镇个人建房用地临时凭据》及《福建省建设用地许可证》。上述期间，黄勤火在涉案宅基地上建成三层楼房（毛坯，底层设计为车库，层高仅2米，按规定不计入层数）。1993年12月，黄勤火收取案外人林某数笔款项，第二年双方签订《不动产买卖契约书》，林某在买受人落款处写上王美昭的姓名，同时在见证人处签名。2013年4月15日，王美昭起诉要求黄勤火返还房产等。审理期间，曾厝垵社区居委会向法院表示，不同意涉案土地及地上房屋的所有权及使用权，转让给非原曾厝垵村村民。黄勤火在该案答辩时，以王美昭非曾厝垵村民及未足额支付购房款等进行抗辩，王美昭不久即撤回起诉［详见（2013）思民初字第5274号《民事裁定书》］。2019年9月2日，王美昭再次起诉，双方诉辩意见与前一次无异，不久，王美昭申请撤诉［详见（2019）闽0203民初19279号《民事裁定书》］。黄勤火认为讼争《不动产买卖契约书》违反法律强制性规定，为无效合同，且合同效力至今未依法认定，致当事人的权利义务长期处于不确定状态。 王美昭辩称，一、《不动产买卖契约书》系双方的真实意思表示，王美昭依约履行了付款义务，并出资修建讼争房屋，黄勤火的主张与事实不符，也违背基本的诚信。《不动产买卖契约书》系双方的真实意思表示，王美昭不仅支付了购地款，还出资修建讼争房屋。王美昭恪守诚信履行义务，黄勤火不仅收了购地款，还无偿占用讼争房屋牟利，现在竟然主张合同无效，违背诚实信用和公平原则。二、黄勤火并非案涉地块的实际权属人，无权向王美昭主张权利。案涉地块的原权属人系王清水，其已另案起诉黄勤火要求返还讼争房屋。王清水认为，依据一户一宅的原则，黄勤火在曾厝垵已有宅基地，无权再取得讼争地块。虽然讼争房屋系王美昭所建，但根据房随地走原则，主张讼争房屋应归其所有。该案目前还在二审阶段，尚未生效。综上，黄勤火既不是案涉地块的权属人，房屋也非其修建，故无权起诉王美昭。退一万步说，即便契约书无效，鉴于黄勤火不诚信，不仅不能获益，还应赔偿王美昭的损失，王美昭保留追索的权利。本案即便合同无效，全部的过错也应归责于黄勤火，况且，也是黄勤火违背诚信。 依据九民纪要第32条规定：在确定合同不成立、无效或者被撤销后财产返还或者折价补偿范围时，要根据诚实信用原则的要求，在当事人之间合理分配，不能使不诚信的当事人因合同不成立、无效或者被撤销而获益。即便契约书无效，黄勤火不守诚信也不能获益。同时，依据合同法第58条之规定，黄勤火不仅应返还全部购地款并支付利息，还应赔偿王美昭修建房屋以及房屋土地增值部分的全部损失。对此王美昭将另行主张。综上，根据诚实信用和公平原则，恳请贵院在还原客观事实的基础上，依法裁判。并且，黄勤火作为过错方及违背诚信的一方，应承担全部的诉讼费。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年10月17日厦门市思明区人民法院立案受理原告王清水与被告黄勤火、王美昭确认合同效力纠纷一案，王清水的诉讼请求为：1、确认王清水与黄勤火签订的《协议书》无效；2、黄勤火立即腾退厦门市思明区曾厝垵村曾厝垵社331号房屋并交付王清水……。厦门市思明区人民法院于2019年12月30日作出（2019）闽0203民初21606号民事判决，驳回王清水的诉讼请求。王清水不服上诉，厦门市中级人民法院于2020年6月18日作出判决：驳回上诉，维持原判。判决书中认定的事实：1993年3月11日，王清水与黄勤火签订一份《协议书》，约定：黄勤火将自己的DQ05201号天津小轿车一部转让给王清水，王清水将自己在曾厝垵后坑水库山边厝地转让给黄勤火，王清水将协助黄勤火办理好一切厝地转让手续。协议签订后，黄勤火已将交易车辆交付给王清水，王清水亦将交易厝地交付黄勤火。1993年12月20日，前述厝地取得了编号为0160647的《福建省建设用地许可证》，该许可证载明建设用地户主为王清水，建设用途为住宅，建筑层数及面积为“二层60+40平方米”，批准用地面积60平方米。此后，前述厝地上加盖起一座房屋即现曾厝垵村曾厝垵社331号房屋。因非法占地、擅自增容问题，原厦门市土地房产管理局作出一份《土地违法案件行政处罚决定书》，1999年4月20日黄勤火以王清水名义缴纳了综合配套费、增容费，案涉《福建省建设用地许可证》以及付款票据的原件均由黄勤火收执，讼争房屋现亦由黄勤火占有使用。……。还查明，黄勤火与王美昭签订一份《不动产买卖契约书》。 黄勤火与王美昭签订的《不动产买卖契约书》，签订时间为1994年，没有具体的月、日，主要内容：坐落于曾厝垵村旧城山脚下，东至水沟、西至乡村公路、南至水沟、北至山边，建筑面积60+60+30计150平方米楼房一座（主体、粗胚，下同）系该村村民黄勤火所有，王美昭现急需住房，经双方及家属充分协商，自愿达成如下契约：总价275000元（包括自来水以及基础设施）；分三期付款，签约三天内付175000元，王美昭即可进住使用、装修，待黄勤火办妥过户手续后再付40000元；现已违章超建50平方米，须待黄勤火办妥补正手续（面积60+60+30平方米准建手续）完整后付清余款60000元；黄勤火所提供的有关该楼房的证件及有关资料须保证并非伪造，否则将视为违约；双方签约后如有第三人提出异议，黄勤火负责调解，费用由黄勤火全部承担，但不能影响王美昭的装修进程；黄勤火违约须加倍偿还王美昭买房及装修等已投入资金，王美昭违约，黄勤火有权收回该楼房并没收王美昭所付资金等等。黄勤火的证人柯某、王美昭的证人林某。 王美昭分别于2013年4月15日、2019年9月2日在厦门市思明区人民法院起诉黄勤火返还房屋等，之后王美昭均撤诉。 王美昭现户籍在厦门市湖里区坂尚村县后社。 黄勤火确认于1993年12月24日收到林某85000元、12月29日收到40000元、12月31日收到25000元，1994年7月4日收到20000元，1999年3月20日收到“土地手续费”13000元。林某系代表王美昭支付的款项。 黄勤火对王美昭举证的1993年12月5日内容为“5号本人收到林某人民币贰万伍仟元正，黄勤火，1993.12.5”以及1994年10月12日的收条，内容为“（前面两个字看不清）有办手续费30000元，黄勤火，1994.10.12”持有异议，对内容及签名的真实性均不予确认。但诉争双方当事人均未对此提出鉴定申请。 本案审理过程中，黄勤火申请对（2013）厦鹭证内字第06196号《公证书》档案中公证申请人“林某”照片与厦门市公安局出具《常住人口基本信息表》的林某是否为同一人进行鉴定，本院依法委托福建正泰司法鉴定中心鉴定，该鉴定中心以因检材为复制件，质量较差，检材所反映的人像特征的数量不足，不符合《录像资料鉴定规范ＳＦ／ＺＪＤ0304001-2001》中第3部分《人像鉴定规范》的相关要求，致使鉴定工作无法继续进行，于2020年6月29日以正泰司鉴［2020］声鉴字第13号《不予受理函》决定不予受理此次鉴定工作，将鉴定退回本院。2020年8月5日黄勤火撤回对《不动产买卖契约书》王美昭的证人林某的签名，与王美昭举证的1994年9月30日《关于装修曾厝安旧城四层楼协议》中甲方林某的签名是否为同一人笔迹鉴定的申请。 本院认为，诉争双方当事人的争议焦点在于《不动产买卖契约书》是否合法有效。根据《不动产买卖契约书》中约定的“楼房一座”、“黄勤火现已违章超建50平方米”、“黄勤火所提供的有关该楼房的证件”、“黄勤火违约须加倍偿还王美昭买房及装修等已投入资金”、“黄勤火有权收回该楼房”的内容，本院认定诉争双方当事人之间买卖的应是房屋。该房屋性质为农村房屋。王美昭现户籍在厦门市湖里区坂尚村县后社，其未举证买卖关系发生时其具有诉争房屋所在地的集体经济组织成员身份，根据我国现行“房地一体”的房地产制度，农村房屋买卖包括房屋所有权及其农村宅基地使用权的买卖，因农村宅基地使用权是农村集体组织成员享有的一项基本权利，与特定的集体经济组织成员身份相联系，具有福利性和保障性功能，非本集体经济组织成员无权取得享有农村宅基地使用权，农村宅基地使用权人向非本集体经济组织成员出售房屋，违反了农村宅基地使用权基本属性，应认定无效。依据最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》其中（一）关于农村房屋买卖问题第19条的规定:“在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同应认定无效”。厦门市非国家确定的宅基地制度改革试点地区，故案涉的《不动产买卖契约书》应当认定无效。合同无效后，买受人依法可请求返还购房款及其利息以及请求赔偿相关损失，因王美昭明确对于合同确认无效后其权利在本案中不进行主张，保留另行主张的权利，故对于涉案房屋系何方装修以及黄勤火对于王美昭举证的两份收款证据有异议，本院不予进一步审查。对于《不动产买卖契约书》被认定无效，诉争双方均有过错，故对于本案所产生的诉讼费用，诉争双方各承担一半。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项之规定，判决如下： 确认黄勤火与王美昭于1994年签订的《不动产买卖契约书》无效。 案件受理费5425元，由黄勤火负担2712.5元、王美昭负担2712.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  何如男 人民陪审员  杨静芳 人民陪审员  许 刚 二〇二〇年九月二十一日 书 记 员  刘林芝 附页： 本案所适用的法律: 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。