安徽省马鞍山市雨山区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0504民初2003号原告：马鞍山居然之家家居建材市场有限公司，住所地安徽省马鞍山市雨山区经济开发区九华西路1500号佳达科技园426室，统一社会信用代码913405000948262599。法定代表人：蔺智勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：董静，安徽明博律师事务所律师。委托诉讼代理人：史永红，安徽明博律师事务所律师。被告：魏兴,男,汉族,1990年8月15日出生,住江苏省徐州市铜山县。原告马鞍山居然之家家居建材市场有限公司（以下简称居然之家）与被告魏兴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月29日公开开庭进行了审理。原告居然之家的委托诉讼代理人史永红、被告魏兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。居然之家向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付拖欠的租金、物业管理费、市场管理费合计90436.75元（计算至2018年5月31日，具体拖欠费用为：租金67108.44元、物业费19325.31元、市场管理费4003元）；2.被告向原告支付相当于两个月租金的违约金人民币13288.8元，并以欠费金额为基数按照日1‰的标准支付相应的滞纳金；3.案件受理费由被告负担。事实和理由：2016年3月20日，原告与被告签订一份《居然之家招商合同》。合同约定原告将位于马鞍山居然之家一号楼三层，面积为166.53平方米（公摊系数1.25），摊位号为DS78-1-3-033的场地租给被告用于商业经营，品牌由杰克丹尼变为秀兰邓波儿，合同租赁期限为自2016年3月15日至2017年3月14日，租金为每平方米日租金1.33元，物业管理费每日每平方0.5元，市场管理费按被告销售额的1%收取，每月每平方米保底销售额300元，被告则应向原告支付场地租金及相关管理费。合同履行期间，原告曾多次催促被告，要求支付租金及相关费用，但被告却以种种理由拖延支付,且合同租赁期满后，被告仍然占有使用租赁摊位至今。根据《居然之家招商合同》第十二条：“被告未按上述规定向原告支付租金等费用的，被告应每日按照未付金额的1‰向原告支付滞纳金；超过七天，原告视同被告违约并有权随时终止合同”之约定，被告拖欠租金、物业管理费和市场管理费等费用的行为已构成违约，应当向原告支付相应的滞纳金。另外，根据《居然之家招商合同》第五十三条违约责任第二款约定：“因乙方（被告）的违约导致合同提前终止，被告除补齐所欠租金及费用，退还原告在合同期内给予被告在租金、物业管理费、广告费等方面的减免优惠和促销活动中原告给予被告的补贴外，还须赔付原告相当于两个月租金的违约金”。因此，被告违约应当依约向原告承担违约责任，除补齐所欠租金及相关费用，赔付相当于两个月租金的违约金。综上，原告认为，被告的违约行为已经严重侵犯了原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。魏兴辩称：请求驳回原告全部诉讼请求。理由如下：1、原告主张的证据存问题。第一，原告提供的证据《居然之家招商合同》及其所有约定并不适用本案。原告提供的合同的签订期限为2016年3年15日至2017年3月14日，提出的租赁纠纷期限为2017年5月31日至2018年5月31日；合同中签订品牌为杰克丹尼，本人从未接触和经营此品牌，原告诉状中也并未提及品牌变更的情况，且合同第2条和第50条规定品牌、场地不可擅自更换、转让，否则视为违约并终止合同；合同非本人签字，且合同开始日期为3月15日，签订日期为3月20日，本人提供合同签订日期附近带有居然之家章的笔迹，保留申请司法鉴定的权利。第二，原告提出的证据5中，秀兰邓波儿摊位欠款明细表为单方自制的简单表格，无本人签字，无法律效力，本人不予认可。第三，补充一点事实，2017年5月31日至2018年5月31日的合同和补充协议原告以拿到北京盖章为由一直未给本人，现提供复印件约定在此合同期内物业费30392.95元，房租27464.12元，市场管理费6000元，合计63857.07元，协议规定减免2个月租金合计13288.8元，即在商场正常经营的情况下本人应向商场缴纳50568.27元。2、原告居然之家商场非正常经营。原告起诉本人在2017年5月31日至2018年5月31日期间有费用拖欠，事实情况为此年度商场管理不善、濒临倒闭，本人经营品牌为秀兰邓波儿，周围经营类别“儿童家具”中除本人代理的其他品牌全部处于倒闭状态，本人提供商场印刷的平面图、2017年6月8日与2018年4月6日的照片证明非正常经营状态的事实，并且电梯停运、过道停电。时任原告商场负责人谢磊还用商场升级重开的理由让本人装修、缴费做广告。事实是自2018年6月1日至2020年7月29日商场一直处于关门状态，本人多次找商场负责人沟通，对方一直用各种理由搪塞。商户多次去信访局上访，有照片和信访局登记信息可查，但原告一直回避不予解决。原告隐瞒经营情况，非正常经营事实在先，违约在先，故本人不应承担原告主张的租金、物业费、市场管理费、违约金等。3、原告主张的损失缺乏法律依据。本人经营初向原告缴纳了40000元保证金，有单据为证，在原告商场单方面认定本人违约的情况下根据居然之家合同第八条：乙方撤场对甲方有未付债务时，甲方有权动用保证金来弥补自己的损失。同时根据《合同法》119条的规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。所以当原告认定本人欠款时候，根据《居然之家招商合同》及《合同法》应当在2018年6月1日本人撤场后从40000元保证金中扣除，并将余额退还给本人，不存在原告主张的违约金、滞纳金。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议营业执照、法定代表人身份证明副本、身份证复印件、秀兰邓波儿摊位欠款明细表、保证金收据等证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1、对居然之家提交的2016年3月20日《居然之家招商合同》，魏兴提出合同上并非其本人签名，但未申请笔迹鉴定，且双方实际按照该合同履行，故对该证据予以认定；2、对魏兴提交的2017年5月31日《居然之家招商合同》及补充协议，居然之家对真实性不予认可，该证据虽有魏兴签名，但无居然之家签名盖章，故不予认定；3、对2016年3月20日附近魏兴签字复印件、居然之家楼层平面图、照片、聊天记录截图复印件、POS刷卡单、居然之家市场收据、居然之家优惠后欠费明细表、魏兴提供欠费明细等证据，需结合本案事实综合认定。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月20日，居然之家（甲方）与魏兴（乙方）签订了《居然之家招商合同》一份，约定甲方将位于马鞍山市马鞍山居然之家一号楼三层，面积为166.53平方米（公摊系数1.25），摊位号为DS78-1-3-033的场地租给乙方用于商业经营，租赁期限为自2016年3月15日至2017年3月14日，共计365天，免租期共计181天，计租期共计184天，计租期从免租期满后的第一天开始计算，不满一个自然月的按实际天数计算，月份分大小月。每平方米日租金1.33元，合同期内乙方共计应支付甲方租金40752.32元，每三个月一付，租金的付款时间均为每个付款周期的上月25日之前；每平方米日物业管理费0.5元，每三个月一付，物业管理费的付款时间与租金付款时间相同，即每个付款周期的上月25日之前。乙方应于每月15日之前向甲方按上月的销售额的1%缴纳市场管理费。乙方租赁摊位的保底销售额为每月（不论月份大小）每平方300元。乙方每月销售低于保底销售额的，市场管理费按保底销售额收取。乙方在交纳首期租金的同时须向甲方交纳合同保证金。合同保证金的用途是督促乙方保证商品质量，提高合同履约能力。当乙方撤场对甲方有未付债务时，甲方有权动用保证金弥补自己的损失，但合同正常履约期内不得利用保证金冲抵乙方的应付债务。若甲、乙双方不再续约，则甲方在乙方所售商品或服务“三包”期满（以甲方对外承诺的三年为准）6个月后，经核实乙方所售商品和服务不存在质量问题和纠纷，并且对甲方没有任何未付债务时，甲方将保证金金额（不计利息）返还乙方。按照上述约定，乙方在本合同项下应向甲方交纳保证金40000元。乙方未按上述规定向甲方支付租金等费用（含税款）的，乙方应每日按未付金额的1‰向甲方支付滞纳金；超过七天，甲方视同乙方违约并有权随时终止合同。甲、乙任何一方欲提前终止合同，必须由双方协商一致。未与对方协商一致而单方面提前终止合同的，一律视同违约，违约方必须按第十二章规定承担违约责任。除甲乙双方另有约定外，因甲方违约导致合同提前终止的，甲方除退还乙方所交租金及费用余额、赔偿乙方装修费外（按第四章第十八条的约定计算），还应支付相当于两个月租金的违约金。除甲乙双方另有约定外，因乙方违约导致合同提前终止的，乙方除了补齐所欠租金及费用，退还甲方在合同期内给予乙方在租金、物业管理费、广告费等方面的减免优惠和促销活动中甲方给乙方的补贴（包括但不限于按销售承担的扣点、赠品费用）外，乙方还须赔付甲方相当于两个月租金的违约金。合同终止后，甲方给予乙方的撤场时间不得少于5天，所有费用均计算至乙方撤场向甲方完整交付场地之日止，等。合同签订后，魏兴向居然之家支付了40000元质量保证金。《居然之家招商合同》期满后，魏兴继续使用了合同项下的DS78-1-3-033摊位号至2018年5月31日，居然之家没有提出异议。另查明，居然之家于2018年6月1日闭店。在审理过程中，双方经核对一致认可，魏兴欠付居然之家租金、物业费、市场管理费共计37503.03元，魏兴认可承担相当于两个月租金的违约金，但认为居然之家主张的金额过高。本院认为，一、居然之家与魏兴签订的《居然之家招商合同》的租赁期限截至2017年3月14日，租赁期届满后，魏兴继续使用了租赁摊位至2018年5月31日，居然之家未提出异议，则原租赁合同继续有效，双方之间成立不定期租赁关系。双方对魏兴欠付居然之家租金、物业费、市场管理费共计37503.03元的事实均不持异议，故魏兴应当向居然之家支付上述费用；二、关于居然之家主张魏兴未按期交纳租金，其有权收回免租期优惠，并要求魏兴承担违约金的问题。魏兴未按约定向居然之家支付租金等费用，应当承担违约责任。根据原合同约定的违约条款，魏兴违约应赔付居然之家相当于两个月租金的违约金。然居然之家收回免租期的优惠与要求魏兴支付相当于两个月租金的违约金并以欠费金额为基数按照日1‰的标准支付相应的滞纳金的性质均是魏兴承担违约责任的形式，魏兴认可承担相当于两个月租金的违约金，但抗辩金额过高，本院认为违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，故酌定违约金以两个月实际交纳的租金即6699元（40752.32元/365天×60天）为宜。三、关于魏兴主张的以质量保证金来抵扣欠付的市场管理费及租金，不符合合同约定及法律规定，本院不予支持，魏兴可与居然之家协商处理质量保证金的返还事宜，协商不成可另案起诉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、魏兴于本判决生效之日起十日内一次性支付马鞍山居然之家家居建材市场有限公司租金、市场管理费、物业费共计37503.03元及违约金6699元；二、驳回马鞍山居然之家家居建材市场有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1187元（已减半收取）、保全申请费1039元，合计2226元，由马鞍山居然之家家居建材市场有限公司负担1311元、魏兴负担915元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审判员  潘姝二〇二〇年九月三十日书记员  贾赟附本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。