大连市旅顺口区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0212民初781号原告：大连华安物业管理有限公司，住所地大连市沙河口区。法定代表人：王勤忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：于瑞，汉族，该公司职员，现住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：刘善吉，汉族，该公司职员，现住大连市旅顺口区。被告：韩媛媛，汉族，现住大连市旅顺口区。委托诉讼代理人：董文年，汉族，现住大连市旅顺口区。原告大连华安物业管理有限公司与被告韩媛媛物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月12日立案。依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大连华安物业管理有限公司委托诉讼代理人刘善吉、于瑞，被告韩媛媛的委托诉讼代理人董文年到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大连华安物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告韩媛媛给付2015年12月31日至2019年9月30日期间物业费9，196元、违约金2，759元；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：2016年5月1日，案外人大连泉城置业有限公司与原告大连华安物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》。合同约定由原告为“半岛印象”项目提供物业服务。被告自2015年12月31日至2019年9月30日共拖欠物业服务费及违约金共计11，955元未付。原告多次以上门催收、协商、电话催收等方式向被告追缴物业费均无果。为维护原告自身合法权益，故诉至法院。被告韩媛媛辩称，不同意原告的诉讼请求。被告没有享受到任何物业服务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交证据一：《前期物业服务合同》，拟证明2016年5月1日原告与大连泉城置业有限公司签订合同，双方约定物业服务内容及收费标准。被告质证意见：其非合同当事人。原告提交证据二：《业主临时管理规约》，拟证明被告系涉案小区业主及物业费收费标准。被告对证据真实性没有异议，对收费标准有异议。原告提交证据三：《物业服务移交协议书》，拟证明自2016年5月1日起原告为涉案提供物业服务。被告质证意见：该协议系原告与泉城公司签订，与己无关。原告提交证据四：物业服务项目备案登记表，拟证明原告已在当地行政部门进行过备案。被告质证意见：与己无关。原告提交的上述一至四证据，符合证据形式及内容要件，与本案件存在关联性，且被告无证据反驳原告所主张事实，其证明力本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月1日，案外人大连泉城置业有限公司与原告大连华安物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告对“半岛印象”项目提供前期物业管理服务事宜。该合同对物业基本情况、履约保证金与服务费用、物业的经营与管理、物业的承接验收、双方权利和义务、物业的使用与维护、专项维修资金、违约责任及其他事项进行了约定。该合同第二条约定：委托管理服务期限为业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止。第四十五条约定：双方签字盖章后本合同生效。该合同还约定物业服务费标准为住宅1.7元/月/平方米（建筑面积）。大连半岛集团有限公司、大连半岛物业管理有限公司、大连华安物业管理有限公司三方签订《物业服务移交协议书》，约定大连半岛物业管理有限公司退出“半岛印象”项目物业服务后，由大连半岛集团有限公司委托原告继续提供该项目前期物业服务并签订《【半岛印象】前期物业服务合同》。被告韩媛媛在接收案涉房屋时签订《业主临时管理规约》，其中第二十四条约定“业主或物业使用人应按照下列标准向物业服务企业及时交纳物业费用：1.多层住宅物业服务费1.7元/建筑平方米/月”。2016年6月14日，原告大连华安物业管理有限公司对大连半岛印象小区的物业项目进行了备案登记。大连市旅顺口区房产局经审核同意其备案申请，该备案登记表记载：物业费标准为多层住宅1.7元/平方米。被告的案涉住宅位于“半岛印象”小区内，建筑面积为的XXX平方米，案涉房屋所在的“半岛印象”小区尚未成立业主委员会。被告未缴纳2016年5月1日至2019年9月30日期间的物业费。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。原告与建设单位大连泉城置业有限公司签订《前期物业服务合同》以及由被告签署的《业主临时管理规约》系当事人真实意思表示，未违反法律效力性规定，合法有效，合同约定内容对原、被告均具有约束力，应全面履行各自义务。原告为被告居住小区提供物业服务，被告接受原告物业服务后，逾期不交纳物业服务费，系违约行为，依法应承担继续履行的违约责任。关于原告主张的2016年5月1日之前的物业服务费一节。案涉《前期物业服务合同》签订并生效的时间为2016年5月1日，在该合同生效后，原告才可依据该合同的约定，向业主或物业使用人收取物业服务费及其他费用。原告并未向法庭提交其在2016年5月1日之前已经实际进入案涉小区提供物业服务或其他能够证实其享有收取2016年5月1日之前物业服务费合法权利的证据，故本院仅支持其主张的2016年5月1日之后的物业服务费，被告应向原告支付自2016年5月1日至2019年9月30日的物业服务费8，378.64元(XXX平方米×每月每平方米1.7元×41个月）。关于违约金问题，考量双方物业服务关系的基础及延续，立足于督促物业提供者不断提高物业服务质量及缓和双方之间矛盾的角度，该项诉讼请求，本次诉讼不予支持。业主拒交物业服务费势必会影响到物业服务企业的整体服务质量，也会影响到广大业主的利益，包括已交费业主以及被告自身利益。且小区环境、卫生、安全等多方面更需要业主与物业服务企业来共同维护。为此，被告应继续及时履行交费义务，原告也应不断提高服务质量，加强与业主之间的沟通，才能维护好双方长期、稳定、良好的物业服务关系。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告韩媛媛于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连华安物业管理有限公司2016年5月1日起至2019年9月30日期间的物业费人民币8，378.64元；如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连华安物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费99元，由原告原告大连华安物业管理有限公司负担30元，由被告韩媛媛负担69元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  王 燕人民陪审员  邵恭福人民陪审员  韩 冰二〇二〇年八月四日书 记 员  王蕾蕾附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。