河南省宜阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0327民初1293号原告：杨书方，男，汉族，1954年1月15日出生，住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人：张兵强,河南盈亨律师事务所律师。特别授权代理，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解、和解，代签、代收法律文书等。被告：洛阳曌华置业有限公司。住所地，洛阳市宜阳县香鹿山镇滨河北路海景花园**楼。统一社会信用代码，91410327MA45BR987。法定代表人：梁文强，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：梁先珍，北京市中闻(郑州)律师事务所律师。一般代理。委托诉讼代理人：王凤丽，北京市中闻(郑州)律师事务所实习律师。一般代理。第三人：潘战平，男，汉族，1963年11月3日出生，住洛阳市涧**。委托诉讼代理人：孙华猛,河南坤达律师事务所律师。特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解、和解，代签、代收法律文书等。原告杨书方与被告洛阳曌华置业有限公司（以下简称曌华公司）、第三人潘战平项目转让合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案受理后，被告曌华公司对原告杨书方提起反诉。因被告曌华公司未在本院限定的时间内预交反诉受理费，本院已作出（2020）豫0327民初1293号之一民事裁定书，裁定被告曌华公司提起的反诉按自动撤回反诉处理。本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告杨书方委托诉讼代理人张兵强，被告曌华公司法定代表人梁文强及该公司委托诉讼代理人梁先珍、王凤丽，第三人潘战平委托诉讼代理人孙华猛，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨书方向本院提出诉讼请求，请求依法判令：1.被告曌华公司向原告继续履行合同支付项目转让费2955万元或原告收回由被告占有的海景花园（现曌华水郡）项目；2.本案诉讼费、保全费、执行费等费用由被告承担。事实与理由：2018年5月6日，被告曌华公司与洛阳市荣凯置业有限公司（以下称荣凯公司）签订了《香鹿海景花园项目净资产转让协议》，该协议约定甲方荣凯公司同意将其拥有的位于宜阳县香鹿山镇海景花园项目的净资产转让给曌华公司，其中包括：香鹿山镇海景花园项目占地73亩，香鹿山镇海景花园项目已建成的1#、2#、3#、5#、6#、7#楼，1#、2#楼应收房款500万元，海景花园项目售房部房权。约定的转让费支付方式为：转让费自协议签订后，由曌华公司先行支付定金人民币壹佰万元整；曌华公司将一期土地出让金交付后即可向荣凯公司支付第一批转让费300万元、荣凯公司协助曌华公司办理完一期用地房产手续具备售房条件后，曌华公司开始售房，房款逐步用于支付荣凯公司转让费直至支付完毕。荣凯公司在签订该协议后全部履行了协议约定的义务，将项目移交给被告，被告在拿到项目后即开始违约，并未按协议约定支付定金100万元及第一批转让费300万元。因《香鹿海景花园项目净资产转让协议》对第二批转让费支付期限约定不明，原告多次与被告协商，第一次被告承诺公司账上有6000多万元，在县政府出会议纪要确定土地价款后马上支付转让款，第二次承诺，最晚在土地摘牌后支付转让款。案涉土地已于2018年11月23日由被告摘牌，然被告仍未兑现付款承诺。鉴于被告的违约行为，原告曾于2019年12月4日、2020年4月27日两次委托律师向被告发送律师函，要求被告返还项目并解除合同，被告复函告知，2018年5月-2019年3月期间给付荣凯公司另一股东潘战平现金276万元。后经潘战平本人核实，仅收到一笔案外人借款75万元，荣凯公司开具收据，其他款项均是潘战平为被告曌华公司办事期间支付的工资及办事费用，该款项纯属潘战平个人行为，不应认定被告向荣凯公司支付转让款。被告曌华公司在土地摘牌后，怠于向行政主管部门办理售房许可的相关行政审批手续，阻碍向原告支付转让费条件的成就。且违规私自卖房，故意向原告隐瞒售房情况，存在明显违约、逃避债务的迹象。综上，根据《合同法》第45条规定，被告为自己利益不正当地阻碍付款条件成就，应视为付款条件已成就，根据《合同法》第68条不安抗辩权的规定，原告有权要求被告立即向原告支付原告所享有的转让费份额2955万元。荣凯公司已于2018年12月9日公告注销，原告系荣凯公司的股东，持股比例60%，第三人潘战平系荣凯公司的股东，持股比例40%，与本案存在利害关系。为维护当事人的合法权益，现根据民事诉讼法的相关规定诉至法院，望判如所请。被告曌华公司辩称：一、杨书方作为原告主体不适格。1.荣凯公司未经清算被恶意注销，其对于涉案项目转让的债权应视为放弃，杨书方作为荣凯公司的股东提起诉讼无法律依据，不具有诉讼主体资格。但对荣凯公司享有债权的第三人仍可要求股东承担清偿责任。2.在荣凯公司已经注销的情况下，杨书方仅占荣凯公司60％的股份，不能独立代表荣凯公司对外主张权利。杨书方依据荣凯公司与曌华公司签订的转让协议起诉，显然不具备诉讼主体资格。二、荣凯公司及其股东杨书方在履行《香鹿海景花园项目净资产转让协议》中存在严重的违约行为，曌华公司有行使合同抗辩权利，不予支付转让款。1.荣凯公司与曌华公司签订的《香鹿海景花园项目净资产转让协议》对双方具有约束力。按照《香鹿海景花园项目净资产转让协议》第四条的约定，荣凯公司经营期间所发生的一切经济、法律问题及相关债权债务及各项费用等由原告承担，与曌华公司无关。但是，曌华公司接手案涉项目后即被荣凯公司的债权人（项目各施工方）到现场追要债务，在此种情况下，作为荣凯公司股东的杨书方、潘战平没有解决相关债务，反而以公司不存在债权债务为由在2019年1月31日将荣凯公司注销，致使项目各施工方对海景花园采取堵门、锁电梯、扯条幅等方式，曌华公司无奈之下，只能将转让款支付给荣凯公司的债权人（项目各施工方）共计1461835元。2.按照《香鹿海景花园项目净资产转让协议》第四条约定，荣凯公司确保转让给乙方的土地、房产等未被抵押、司法查封，否则应向乙方承担违约责任。但是曌华公司接手项目后，相继收到法院的协助执行材料，才知道案涉项目转让前已涉及多起诉讼且均被法院采取查封措施。具体有：2017年8月洛阳市涧西区人民法院（以下简称“涧西法院”）查封3号楼、5号楼；2018年2月涧西法院查封3号楼3--8层；2018年5月宜阳县人民法院查封6号楼24套房子，7号楼10套房子。3.按照《香鹿海景花园项目净资产转让协议》第一条的约定，原告承诺已建成房产33499.1平方，实际并未完工。4.按照《香鹿海景花园项目净资产转让协议》第一条的约定，荣凯公司承诺的售房部至今未移交。5.按照《香鹿海景花园项目净资产转让协议》第四条的约定，荣凯公司应当向曌华公司开具转让费5000万元对应的建筑方面专用发票，但是，因荣凯公司注销，已经不可能为曌华公司开具票据，构成事实上违约。三、曌华公司已经按照《香鹿海景花园项目净资产转让协议》的约定向荣凯公司足额支付了前期4444239元的项目转让费，不存在违约情形。按照《香鹿海景花园项目净资产转让协议》第二条、第三条的约定，曌华公司应当在协议签订后支付给荣凯公司定金100万元，在曌华公司将一期土地出让金交付土地专用账户后可向荣凯公司支付第一批转让费300万元。即《香鹿海景花园项目净资产转让协议》双方对上述共计400万元款项的支付时间没有做出具体明确的约定。尽管如此，曌华公司仍然本着诚实信用原则，克服资金困难，足额支付了《香鹿海景花园项目净资产转让协议》所约定的转让款444.4239万元。四、杨书方主张剩余转让款的条件不成就。即使条件成就后，转让款已无剩余，曌华公司不应再向杨书方支付项目转让款。因荣凯公司的多个债务，瞾华公司被法院要求协助执行，故瞾华公司不能违法向杨书方支付转让款。按照《香鹿海景花园项目净资产转让协议》第三条的约定，荣凯公司协助曌华公司办理一期用地房产手续具备售房条件后，曌华公司开始售房，房款逐步用于支付转让费直至支付完毕。但是截至目前，案涉项目仍因荣凯公司原因被多家法院查封并限制办理房屋预售销售手续，不具备售房条件，因此杨书方主张剩余转让款的支付条件不成就。而且涧西法院查封在先又要求协助执行二千多万元，洛阳市洛龙区人民法院也要求协助执行1300万元，所以，瞾华公司不能违法向杨书方支付。即使条件成就后，杨书方诉求的转让款2955万元扣除以下款项，已无剩余：1.曌华公司已经支付转让款共计4444289元；2.涧西区法院分别要求曌华公司协助执行6844913元和1600万元，洛阳市洛龙区人民法院要求协助执行1300万元，且这些数额仍在增加；3.税金应扣除6305000元，因荣凯公司的股东杨书方、潘战平为躲避债务及开具发票的义务，将荣凯公司注销，已经不能为曌华公司开具发票，因此，5000万元对应的税款630.5万元应从转让款中扣除；4.荣凯公司应退还河南豫康源建设工程有限公司（法定代表人郭小敏，以下简称“豫康源公司”）工程保证金500万元（承诺月息3分），保函费67.5万元及偿还豫康源公司借款160万元，以上本息约1800万元，郭小敏追要这些款项期间，荣凯公司无力偿还，就提出案涉项目转让给郭小敏，形成互负债务，以后可从转让款中互抵。上述500万保证金中又有瞾华公司法定代表人梁文强的资金，这样曌华公司就和郭小敏作为受让方接受了海景花园。豫康源公司的500万元保证金、保函费67.5万元和相关利息已诉至洛龙区法院，洛龙区法院向瞾华公司发出协助执行通知书，所以，豫康源公司的债权要从转让款中冲抵。而且，豫康源公司对160万元借款及利息503260.28元的债权已转让给曌华公司。以上所涉款项共计约5000多万元，杨书方所主张的2955万元转让款扣减上述款项已无剩余。五、由于杨书方的严重的违约行为，应赔偿曌华公司经济损失。瞾华公司接收项目后已投入二千多万元，由于房产大部分被查封，资金无法回收，造成利息损失等数百万元。依据转让协议第四条约定，杨书方应赔偿瞾华公司100万元。且协议承诺的售房部至今未移交，杨书方擅自出租给第三方，也应赔偿经济损失160000元（暂计）。六、反驳杨书方诉状其他观点。杨书方所述的瞾华公司怠于向行政主管部门办理售房许可的相关行政审批手续，阻碍向原告支付转让费条件的成就的说法与事实严重不符。在瞾华公司履行《香鹿海景花园项目净资产转让协议》期间，仅因荣凯公司隐瞒涉案房产被司法查封的事实，就致使瞾华公司无法办理售房许可等相关手续。即涧西区法院依据（2018）豫0305执1840号协助执行通知书，限制曌华水郡项目3号楼与5号楼办理商品房预售及现售手续。此外，还有上述所提房产被相关法院查封的情形。现在，杨书方又提起本案诉讼保全，几乎查封了涉案项目的全部房产，更无法进行商品房的销售。因此，并非瞾华公司怠于履行合同义务，而是荣凯公司的过错责任，并给瞾华公司造成巨大的经济损失。综上所述，荣凯公司和杨书方严重违约，瞾华公司不能违法向杨书方支付转让款，杨书方主张剩余转让款的条件不成就。即使条件成就后，转让款已无剩余，不应再支付杨书方项目转让款。故恳请法院依法驳回杨书方诉求。第三人潘战平辩称，同意原告起诉意见。本院经审理认定事实如下：2012年，荣凯公司开始在宜阳县××滨河北路北侧开发建设香鹿海景花园项目。2018年5月6日，以荣凯公司为甲方、曌华公司为乙方，双方签订《香鹿海景花园项目净资产转让协议》，约定：第一条，转让标的物。甲方同意将其拥有的位于宜阳县香鹿山镇海景花园项目的净资产转让给乙方，其中包括：一、土地：香鹿山镇海景花园项目占地约73亩，（土地出让金由乙方支付)，建成1#、2#、3#、5#、6#、7#号楼占地27亩，余土地大约45亩(以土地、规划部门实测为准)。二、净资产：1.甲方已经建成的1#、2#楼剩余住宅应收房款大约价值人民币伍佰万元(甲方定向给香鹿山镇政府，原暂定1800万元，并已收取1300万元，剩余款项以与香鹿山镇政府最终测定金额为准);2.甲方已经建成，但没有销售的房产大约33499.1㎡(其中1#、2#号楼商业4048.13㎡；3#、5#、7号楼住宅建筑面积11624㎡、商业面积4455.37㎡、地下车库及负**建筑面积5318㎡;6#、7#号楼住宅建筑面积8053.6㎡);3.海景花园项目售房部的房权。第二条，转让费用相应条件。经甲乙双方商定为人民币伍仟万元整(￥50000000.00元)，该款项包括本协议第一条第二款注明的所有房产。(1)上述转让费自协议签订后，由乙方先行支付定金人民币壹佰万元整(￥1000000元)，本合同签订后甲方确保在2018年6月30日前没有拿到第二条(2)款约定的批复文件，返还乙方支付的定金。甲方收到乙方定金后，即可将项目交接给乙方，并办理交接手续。(2)甲方收到定金一个月内，完成政府关于本项目地块建设用地土地出让金47万元/亩的批复文件，并且标明该土地分2宗出让，一宗为已经建设的地块大约27亩，另一宗为剩余土地大约45亩。第三条，转让费的支付。(1)乙方将一期土地出让金交付土地专用账户后即可向甲方支付第一批转让费叁佰万元整(3000000元)。(2)甲方协助乙方办理完一期用地房产手续具备售房条件后，乙方开始售房，房款逐步用于支付甲方转让费直至支付完毕。第四条，双方责任与义务。1.甲方配合乙方在一期土地证拿到六个月内完成一期已经建设的房产竣工验收备案证书。2.转让费人民币伍仟万元整，甲方应出具相对应的建筑方面专用发票。3.甲方经营期间所发生的一切经济、法律问题以及相关债权、债务及各项费用等由甲方承担，与乙方无关。4.甲乙双方均应按照本协议约定善意、全面地履行义务，均不得违约，甲乙双方任何一方违约，按约定的定金制裁（甲方违约应返还定金、乙方违约无权要回定金，甲方收回项目）。5.甲方确保给乙方提供的一切数据全部真实可靠，如有虚假自愿承担法律责任。6.甲方确保转让给乙方的土地、房产等未被抵押、司法查封，否则应向乙方承担违约责任。上述协议签订后，曌华公司接收管理了海景花园项目（售房部除外），并将项目名称变更为曌华水郡。2018年12月6日,原宜阳县国土资源局向曌华公司出具豫（2019）宜阳县不动产权第0000392号不动产权证书，载明：权利人，曌华公司；共有情况，单独所有；坐落，河南省洛阳市宜阳县××滨河北路北侧；权利类型，国有建设用地使用权；面积，18246.3㎡。2018年6月11日至2018年12月5日，被告曌华公司向荣凯公司支付部分项目转让款，具体情况为：（1）2018年6月11日，荣凯公司向被告曌华公司出具收到转让定金200000元的收据一份，以及委托曌华公司将200000元转入王卫霞的银行账户的委托书一份。2018年6月12日，曌华公司通过豫康源公司的银行账户向王卫霞银行账户转款200000元。(2)2018年7月13日，荣凯公司向被告曌华公司出具收到转让款1500000元的收据一份，以及委托曌华公司将150000元转入潘龙龙的银行账户的委托书一份。同日，被告曌华公司向潘龙龙银行账户转款150000元。（3）2018年8月10日，荣凯公司向被告曌华公司出具收到转让定金收据100000元的收据一份，以及委托曌华公司将100000元转入王卫霞的银行账户的委托书一份。同日，曌华公司通过豫康源公司的银行账户向王卫霞银行账户转款100000元。（4）2018年9月8日，被告曌华公司通过银行账户向潘龙龙银行账户转款50000元。2018年9月10日，荣凯公司向被告曌华公司出具收到转让款100000元的收据一份，以及委托曌华公司将100000元转入王卫霞的银行账户的委托书一份。（5）2018年9月29日，被告曌华公司通过梁文强银行账户向王卫霞银行账户转款80000元。2018年10月15日，荣凯公司向被告曌华公司出具收到转让款450000元收据一份。2018年10月16日，被告曌华公司通过梁文强银行账户向王卫霞银行账户转款320000元。（6）2018年11月7日，潘战平向被告曌华公司出具收到转让款2万元的收据。同日，被告曌华公司通过梁文强银行账户向王卫霞银行账户转款20000元。（7）2018年12月5日，潘战平向被告曌华公司出具收到转让款110000元的收据一份。同日，被告曌华公司通过梁文强银行账户向潘广亮银行账户转款100000元。另查明：1.荣凯公司成立于2011年7月4日，股东经过多次变更，2016年5月3日，股东变更为潘战平（占股40%）、杨书方（占股60%）。2019年1月31日，原洛阳市工商行政管理局核准荣凯公司注销。2.2019年4月17日，潘战平以荣凯公司名义向被告曌华公司出具《收条》一份，载明收到曌华公司宝马车一辆，折价肆拾万元，抵项目转让款。该《收条》上有潘战平的签名，落款处加盖“洛阳荣凯置业有限公司”的印章。3.因荣凯公司、杨书方、潘战平涉及多起民事诉讼及执行案件，涉案海景花园（曌华水郡）项目的部分房产被河南省洛阳市涧西区人民法院等法院查封。同时，被告曌华公司被相关法院要求协助执行荣凯公司、杨书方、潘战平应履行的债务。本院认为，荣凯公司与被告曌华公司签订的《香鹿海景花园项目净资产转让协议》系双方真实意思表示，双方均应按照协议约定履行各自义务。关于原告杨书方作为原告主体是否适格的问题。本案所涉项目由荣凯公司转让给曌华公司，因荣凯公司已经注销，杨书方作为荣凯公司的股东以其在荣凯公司所占股权比例向被告曌华公司主张荣凯公司的债权，荣凯公司另一股东潘战平也表示同意，故杨书方的起诉符合法律规定，杨书方作为原告提起诉讼主体适格。原告杨书方要求被告曌华公司向其继续履行合同支付项目转让费2955万元或原告收回由被告占有的海景花园（现曌华水郡）项目，因《香鹿海景花园项目净资产转让协议》签订后，曌华公司也实际接收管理了涉案的转让项目（除售房部外），涉案工程项目的建设用地使用权已经登记在被告曌华公司名下，被告曌华公司也支付了部分转让款项，而作为项目的转让方荣凯公司已经注销，杨书方作为荣凯公司的股东以其在荣凯公司所占股权份额主张权利，其不能要求返还整个项目。据此，本院认为由被告曌华公司继续支付项目转让费较妥。关于被告曌华公司是否应向原告杨书方支付涉案项目的转让费。《香鹿海景花园项目净资产转让协议》约定荣凯公司协助曌华公司办理完一期用地房产手续具备售房条件后，曌华公司用房款逐步用于支付荣凯公司转让费，因荣凯公司、杨书方、潘战平涉及多起民事诉讼及执行案件，涉案项目被相关法院查封，影响了涉案项目相关证照的办理，进而影响曌华公司售房，故造成了曌华公司向荣凯公司支付转让费困难，现如果以此作为限制曌华公司支付转让费的前提条件，势必造成涉案项目停滞不前，各方权益的维护均陷入困境，故本院认定曌华公司支付项目转让费的条件成就，被告曌华公司应向原告杨书方支付项目转让费。关于被告曌华公司已支付的项目转让费的数额。被告曌华公司主张的支付项目转让费分不同的情况，以下分别予以认定：1.关于被告曌华公司主张的已经支付的32笔合计2982454元款项的认定。根据被告曌华公司提交的支付给荣凯公司转让费的相关证据，有收据且注明为转让款的为2018年6月11日的200000元、2018年7月13日的150000元、2018年8月10日的100000元、2018年9月10日的100000元、2018年10月15日的450000元、2018年11月7日的20000元、2018年12月5日的110000元，合计1130000元，但第三人潘战平只认可收到1020000元，原告杨书方只认可转账凭证，曌华公司提交的转款凭证显示支付了1020000元，从被告曌华公司提交的证据来看出具收据和支付款项并非同时进行，对于曌华公司称以现金形式支付的110000元，曌华公司并未提交证据已经支付给荣凯公司，故对该110000元本院不予认定。对于车辆资产折抵的转让款400000元，由《收条》为证，第三人潘战平予以认可，本院予以认定。以上合计1420000元。对于其余24笔款项，被告曌华公司提交的收条、借条没有注明为项目转让款，该24笔款项并未直接向杨书方支付，第三人潘战平称属于个人借款、曌华公司向其支付的工资或者报销的费用，根据潘战平在荣凯公司所占股权比例，其在项目转让款（5000万元）中占40%的份额，该24笔款项总额未超过潘战平在项目转让费中可主张的数额，被告曌华公司可与第三人潘战平之间进行解决，本院在本案中不予处理。2.关于被告曌华公司主张的其支付的电缆、电梯工程款1461835元。《香鹿海景花园项目净资产转让协议》对电缆、电梯工程的施工状况没有明确约定，因该款项发生在荣凯公司将涉案项目转让给被告曌华公司后，被告曌华公司所主张的该款项原告杨书方、第三人潘战平均不予认可，被告曌华公司也未提交证据证明支付该款项时经过了曌华公司或杨书方、潘战平的认可，故该部分款项不能认定为曌华公司支付的涉案项目转让费。3.关于被告曌华公司主张的豫康源公司转让给其的对荣凯公司享有的2103260.28元债权。因原告杨书方及第三人潘战平不同意该部分款项抵销涉案项目的转让费，而债权转让与本案不是同一法律关系，故对曌华公司关于该部分款项抵销涉案项目转让费的主张本院不予支持，被告曌华公司可另行主张权利。综上，在本案中本院认定被告曌华公司支付的涉案项目转让费1420000元。原告杨书方占荣凯公司60%的股份，因此对涉案项目转让款享有60%的权利。涉案项目转让款共计50000000元，扣除被告曌华公司已经支付1420000元，被告曌华公司还需向原告支付29148000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、限被告洛阳曌华置业有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告杨书方支付转让费29148000元。二、驳回原告杨书方的其他诉讼请求。如不按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取94775元，保全费5000元，共计99775元，由被告洛阳曌华置业有限公司负担98418元，原告杨书方负担1357元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  梁高峰二〇二〇年九月二十五日书记员  马田田附本案引用法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。