广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初5128号原告：广州市白云超鹏五金厂，住所地广州市白云区江高榄山岗水利会场地，统一社会信用代码91440111725615918W。投资人：欧阳仲信，经理。原告：欧阳仲信，男，1963年7月28日出生，汉族，住广州市白云区。两原告的共同委托诉讼代理人：李学豪、饶金花，广东蕴德律师事务所律师。被告：广州市江高镇经济发展总公司，住所地广州市白云区江高镇江同路****，统一社会信用代码914401011910609889。法定代表人：黄镜飚。委托诉讼代理人：张颖,广东连越律师事务所律师。原告广州市白云超鹏五金厂（以下简称超鹏五金厂）、欧阳仲信与被告广州市江高镇经济发展总公司（以下简称江高经济总公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人李学豪、江高经济总公司的委托诉讼代理人张颖均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告搬迁费损失577500元（250元/㎡×2310㎡）；2、判令被告赔偿原告被拆办公楼及厂房的工程造价损失（具体金额以司法鉴定结果为准）；3、判令被告赔偿原告的停产停业损失2079000元(150元/㎡×2310㎡×6个月)；4、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2012年8月29日，原告超鹏五金厂与被告江高经济总公司签署了《空场地租赁合同书》，约定被告将位于榄山岗（原江高镇水利所范围内），占地面积为1810平方米（实际面积为2310平方米）的空场地租赁给原告使用，租金2500元／月，租赁期间17年4个月。合同同时约定，被告应与政府城监等部门联系好，保证原告在租赁标的上所建的建筑物不因违章而被拆除，否则被告应赔偿相应的经济损失。租赁合同签订后，原告基于对被告镇政府企业身份的信赖，在租赁标的上建设了办公楼及厂房（建筑面积共计2310平方米），为此投入了巨大的人力、物力、财力。办公楼与厂房建成后，原告依法领取了相关营业证照，并一直在租赁标的处依法经营，经过几年的发展，企业已经步入正轨，并在业内具有一定知名度。直至2018年12月，因被告未能协调好相关部门，导致原告建设的办公楼及厂房被强制拆除且未能获得任何补偿，更使原告经营企业多年所付出的努力都付诸东流。依据租赁合同第四条第5款、第9款之约定，被告应赔偿原告搬迁费、被拆办公楼及厂房工程造价及停产停业等经济损失。综上，原告与被告签署的租赁合同系双方真实的意思表示，且合同内容不违反法律、法规的强制性规定，效力应予认可。因被告未能履行租赁合同约定的义务，原告建设的办公楼及厂房被强制拆除，给原告造成了巨大的经济损失并对企业的生产经营造成重大影响。原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请。被告辩称：本案不是征地补偿纠纷，原告请求搬迁费及停产停业损失，缺乏法律依据，原告明知违法而建设房屋导致的损失应自行承担，因此，请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：原告超鹏五金厂于1992年开始租赁位于广州市白云区榄山岗（原江高镇水利所范围内）空场地（以下简称涉案土地），最后一份合同是2012年8月29日原、被告签订的，对于此前合同签订情况，包括租赁合同签订主体、租赁合同签订的次数、租赁合同约定的内容包括合同期限等，原告均表示不清楚。被告对此前签订合同情况也表示不清楚，仅能提供2010年1月1日原告与广州市白云区江高镇农业技术综合服务中心签订的合同以及原、被告于2012年8月29日签订的合同。对于两份合同签订主体不同，被告解释涉案土地原由广州市白云区江高镇农业技术综合服务中心管理，后变更为被告管理。原告称对合同签订主体的变更不清楚，是根据对方的要求进行重新签订合同。2010年1月1日原告超鹏五金厂与广州市白云区江高镇农业技术综合服务中心签订的合同内容如下：原告（乙方）与案外人广州市白云区江高镇农业技术综合服务中心（甲方）签订《空场地租赁合同书》，约定：甲方将位于榄山岗（原江高镇水利所范围内）空场地总占地面积为1810平方米租给乙方使用；租赁期限自2010年1月1日至2030年1月1日共20年；租赁期满，甲方有权收回出租场地，乙方所投资建设的建筑物全部归甲方所有，不得自行拆除所有建筑物；租金及保证金支付方式：月租金2500元，年租金30000元，每年3月、8月、12月乙方分别向甲方缴交10000元，签订合同当日乙方向甲方支付1个月租金2500元作为保证金，期满无息返还；乙方租赁期间，应遵守法律、法规，不得利用该场地进行非法活动；租赁期间，因国家、政府征用该土地和不可抗拒的原因，造成本合同无法履行，双方互不承担责任，该合同自行终止，土地补偿费归甲方所有，属乙方投资的建筑物补偿费和设备搬迁费归乙方所有，甲方退回乙方保证金，双方不造成违约责任，合同自然解除；甲方中途违约，甲方赔偿乙方损失费、建厂费和搬迁费；合同期内，甲方应同政府城监等部门联系好，保证乙方建筑物正常使用，不得因违章建筑而被拆除，如被强行拆除时，所造成的经济损失由甲方负责赔偿；合同到期限自然终止，如甲方再向外招租，在新的条款同等条件下甲方优先乙方租赁，则甲乙双方应根据新租赁条件重新订立租赁合同；等等。2012年8月29日原、被告签订的《空场地租赁合同书》，除合同期限约定从2012年9月1日起至2029年12月31日止，其余内容与上述合同完全一致。对于涉案土地上的建筑物，原告主张厂房于2003年7月建成，办公楼于2002年11月建成，有当时的建设负责人可以证明。被告表示不清楚。对于广州市白云区江高镇农业技术综合服务中心与被告的关系。被告称涉案地块属广州市白云区江高镇水利所所有，后来由广州市白云区江高镇农业技术综合服务中心管理，再后来交由被告管理。原告对此表示不清楚，认为签订合同的主体是根据出租人的要求签订的。关于合同期限是否超过20年的问题。原告主张每次续签合同均在上一合同未履行期满时签订，因此，不存在超过20年的问题。关于合同到期后有无对外公开招租的问题。原告称没有对外公开招租。被告对此予以确认。关于合同约定合同期满建筑物归被告所有的问题。原告认为根据2012年签订的合同，合同期限未满，因此，建筑物不能归被告所有。被告则认为1992年租赁土地，至今远远超过20年，涉案建筑物应归被告所有。2018年9月25日，广州市白云区江高镇河长制办公室向被告发出《督查交办通知》（穗河长办[2018]297号），督促被告于9月30日前自行完成清拆整改，逾期由政府部门强制拆除。2018年11月9日，广州市白云区水务局分别向被告发出两份《责令限期改正通知书》，责令被告立即停止违法行为；责令被告在2018年11月15日起自行拆除违法建筑物，逾期不拆除由政府部门强拆，所需费用由被告负担。同日，被告向原告发出《通知》，告知原告于2018年11月16日前自行完成清拆，逾期由政府部门强拆。由于原告没有在规定的时间自行清拆，政府部门对涉案土地建筑物强制拆除，对于拆除时间，被告称自发出《通知》1个月拆除，原告表示不清楚。根据原告提供的广州市白云区江高镇水利水务管理所于2002年3月14日出具的收据以及广州市白云区江高镇水利所于2003年11月6日出具的收据显示，月租金1200元，原告交纳了2002年、2003年租金共28800元。诉讼过程中，原告于2019年1月31日申请对拆除的厂房及办公楼的现值进行鉴定。后经摇珠选定广东华穗工程咨询有限公司作为鉴定机构，广东华穗工程咨询有限公司于2019年11月27日出具工程造价鉴定报告书，工程施工时的工程造价为1486747.69元，拆除时现值鉴定造价为954234.7元。后经质证，被告认为建造时间明显不符，原告也确认办公楼建成时间为2002年11月，厂房建成时间为2003年7月，与鉴定报告认定施工时间2012年9月不符。鉴于此，本院于2020年4月25日要求鉴定机构出具补正鉴定意见，鉴定机构于2020年5月21日出具《工程造价鉴定报告》，并同时注明原鉴定报告作废。该鉴定报告载明项目施工时的工程造价为1057403.37元，至2018年11月15日建筑物拆除时现值为71096.1元。原告对该鉴定报告不予确认，理由有三：一、鉴定报告将租赁期作为现值的计算标准，缺乏依据,应当参考房屋的使用寿命；二、鉴定报告计算的结果缺乏依据；三、鉴定报告超出法院委托范围，法院要求补正，而鉴定机构出具一份新的鉴定报告。被告对鉴定报告的真实性没有异议，但认为建筑物属于被告。根据2013年12月20日，广东建筑艺术设计院有限公司出具的说明，涉案建筑物的建筑面积为2300平方米，被告对此不予确认。庭审中，原告明确停产停业损失以及搬迁费损失的依据是《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（穗府规[2017]18号），其中停产停业损失参照广州市白云区人民政府云府[2014]19号文《广州市白云区人民政府关于印发广州白云国际机场噪音区治理项目（白云区）集体生产经营物业（非村民住宅）设施征收补偿办法的通知》的规定每平方米150元。对于搬迁费的计算标准原告主张参照当地的实际情况按每平方米250元，但未提供相应证据。对于工程造价损失，原告主张参照鉴定报告中按租赁期2012年至拆除日期的现值678669.95元计算。以上事实有《空场地租赁合同书》、图纸、发票、通知、责令限期改正通知书、工程造价鉴定报告及当事人陈述等证据予以证实。本院认为：根据双方提供的证据，可以确认以下事实：原告于1992年起开始租赁涉案土地，2002年-2003年建成涉案土地上的建筑物，建筑物没有经过相关部门的审批，建筑物于2018年11月16日左右因属违法建筑被政府强制拆除，2010年1月1日之前合同约定的内容双方均无法提供。关于原告对鉴定报告提出异议的问题，原告对施工时的工程造价1057403.37元并未表示异议，仅认为不能将租赁期作为计算建筑物现值的依据。因此，可以确认涉案建筑物建成时的工程造价为1057403.37元。2010年1月1日以及2012年8月29日签订《空场地租赁合同书》时涉案建筑物已经建成，但合同仍然载明为空场地租赁合同，明显与当时签订的实际情况不相符。按原告的主张，上述两份合同是对此前合同的延续，对此，原告并无提供相应的证据，因此，不能仅凭这两份合同确认双方的权利义务。按最后两份合同约定的内容看，租金每月2500元，按占地面积1810平方米计算，即每月每平方米1.38元，该价格明显低于同时期的市场价格，根据原告提供的收据显示2002年每月租金仅为1200元，则租金标准更低。合同约定“合同期内，甲方（被告）应同政府城监等部门联系好，保证乙方（原告）建筑物正常使用，不得因违章建筑而被拆除，如被强行拆除时，所造成的经济损失由甲方（被告）负责赔偿”，该条款明显违法，应属无效。合同还约定，租赁期满房屋应归被告所有。鉴于两份《空场地租赁合同书》约定的内容与实际情况不相符，不能仅凭合同约定来确定双方的权利义务，应当结合实际情况，考虑权利义务对等来处理双方的纠纷。原告自1992年开始租赁场地，2003年建成房屋使用至2018年11月16日拆除房屋，原告实际使用土地达26年，使用房屋的年限也超过15年，因此，综合考虑涉案房屋建成时的工程造价、原告支付租金的数额、原告实际使用土地和建筑物的时间以及合同约定期满建筑物归被告所有等因素，从公平合理的因素考量，建筑物被拆除，合同终止，双方互不承责，更公平合理。综上，原告主张被告赔偿违法建筑被拆除的各项损失，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，《中华人共和国民法总则》第四条，《中华人共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告广州市白云超鹏五金厂、欧阳仲信的诉讼请求。案件受理费28052元及鉴定费27265.94元，由原告广州市白云超鹏五金厂、欧阳仲信负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  张里活人民陪审员  周雪连人民陪审员  胡影仪二〇二〇年六月二十八日书 记 员  陈珊珊许玉玲