上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初32226号原告：叶婧宜,女,汉族,1990年12月21日出生,住上海市长宁区虹桥路XXX弄XXX号XXX室。原告：顾凌峰,男,汉族,1992年2月29日出生,住上海市长宁区虹桥路XXX弄XXX号XXX室。上述二原告共同委托诉讼代理人：李圆，上海市协力律师事务所律师。被告：陈锡礼,男,汉族,1960年2月3日出生,住浙江省象山县丹西街道丰登路XXX号XXX幢XXX室。原告叶婧宜、顾凌峰与被告陈锡礼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案受理后，依法适用简易程序于2020年10月12日公开开庭进行了审理。原告叶婧宜、顾凌峰及两原告共同的委托诉讼代理人李圆，被告陈锡礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶婧宜、顾凌峰向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行《房地产买卖合同》，办理上海市漕宝路XXX弄XXX号XXX室的房屋的转让过户手续;2.被告向原告支付赔偿金人民币(币种下同)256,543.40元(自2020年6月1日起计算至2020年10月11日止，要求计算至房屋实际过户至原告名下之日止)。诉讼中，关于上述第2项诉讼请求的计算方式，原告明确如下：根据买卖合同第十条第3条的约定，赔偿金按照已支付金额3,661,000元的日万分之五计算。2020年9月10日，原告支付了760,000元，2020年9月18日，原告支付了624,210元，故需分段计算。即，从2020年6月1日起至2020年9月9日止，以3,661,000元为基数，按照日万分之五计算为183,050元。自2020年9月10日起至2020年9月17日，以4,421,000元(3,661,000元+760,000元=4,421,000元)为基数，按照日万分之五计算为15,473.50元。自2020年9月18日起至实际交付之日止，以5,045,210元(3,661,000元+760,000元+624,210元=5,045,210元)为基数，按照日万分之五计算。事实与理由：2020年3月26日,两原告与被告签署了《上海市房地产买卖合同》。双方约定两原告以总价5,230,000元向被告购买上海市漕宝路XXX弄XXX号XXX室的房屋。该合同第六条约定：“在2020年5月31日之前,甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利移转日期以闵行区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。第十条第(三)款约定：“甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方,应当向乙方支付赔偿金,赔偿金按乙方已付款日万分之五计算,赔偿金自本合同约定应交付期限之第2日起计算至实际交付之日止。该合同附件三约定：“1、乙方于签约当日,支付甲方购房款人民币100,000元整。2、乙方于2020年5月16日之前,支付甲方房款人民币3,560,000元整。3、乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款人民币1,570,000元整,该笔款项由贷款银行直接转入甲方账户。”由于系争房屋在双方签订合同时存在抵押。抵押权人为渤海国际信托股份有限公司(以下简称渤海信托),债权数额为4,150,000元整。双方以《房地产买卖合同补充条款》的形式约定：“甲方应于2020年4月30日前与抵押权人申请预约还贷,并将抵押权人确定的还贷日期通知乙方,甲、乙双方应于确定的还贷日期同时前往抵押权人处办理还款手续,乙方还贷款项不足归还甲方贷款的,甲方应于还款当日自行补足不足部分至还款账户。如甲方提前归还贷款,需要支付违约金,则该违约金由甲方自行承担。甲方应于办妥还款手续后10个工作日内办理抵押登记注销手续。”该合同补充条款(一)第2条约定：“甲方保证甲方对该处房屋享有完全产权,并承诺在签订本合同时及整个产权转让过程中该房屋不存在除受上述抵押情况外其他任何受限制情况(包含但不限于抵押信息、相邻纠纷、查封等),而且无任何第三人对该房屋则主张权利并保证该房屋在办理过户手续过程中没有任何起诉、查封等将导致该房屋无法正常交易的现实危险存在。”补充条款(一)第11条约定：“甲方若未按照本买卖合同中的约定全面履行自己的义务的,则甲方应参照本合同第十条之约定向乙方承担违约责任。”签订合同当日,两原告依据合同约定向被告支付了定金10万元。嗣后,由于被告方面原因,推迟了向渤海信托归还贷款的日期。2020年5月20日,两原告向被告支付了首付款3,561,000元整。同日,被告清偿了与渤海信托之间的债务,并注销了系争房屋上的前述抵押登记。2020年5月30日,原、被告双方前往上海市闵行区房地产登记处办理转让过户申请。2020年5月31日,被告向原告交付了房屋,双方签署了《交房确认书》。2020年6月10日上午,原告根据上海市闵行区房地产登记中心的规定,前往该中心缴纳了过户转让的相关税费。然而,当日下午却接到工作人员电话通知,系争房屋已于2020年6月4日被案外人(非渤海信托)通过财产保全程序查封[案号(2020)沪0112民初21476号],已无法办理过户转让。经原告了解,系争房屋被查封的原因系因被告拖欠案外人借款未清偿,案外人起诉被告追偿导致。原告认为,被告在交易过程中故意隐瞒满了可能导致系争房屋无法正常交易的重大风险,违反了《房地产买卖合同》补充条款(一)第2款的相关约定,并且该违约行为同时导致了系争房屋在交易过程中被查封,不能在《房地产买卖合同》第六条所约定的时间内完成房地产权利转移。根据《房地产买卖合同》第十条的约定及《合同法》第一百零七条的规定,被告应当向原告承担支付赔偿金及继续履行合同(向申请人办理房屋转让过户)的违约责任。截至本案起诉之日,系争房屋仍处于被案外人查封状态无法过户,原告为维护自身合法权益,诉至法院,恳请判如所请。被告陈锡礼辩称，首付款要在2020年5月16日之前支付，原告没有按时支付首付款，到2020年5月20号支付。被告已将房产证原件给了原告。2020年5月30日钥匙也给了原告。2020年5月20号应该可以去办理过户手续，拖到2020年6月9日才去过户，后查封。对于违约金，不认可。房屋本来就是为了便宜卖掉，归还欠款。跟借款人说清楚的。同意过户，尾款要给被告。尾款金额确认。违约金不同意支付。本院经审理认定事实如下：位于上海市漕宝路XXX弄XXX号XXX室房屋的权利人经核准登记为被告陈锡礼。2020年3月26日，被告陈锡礼(出售人、甲方)与原告叶婧宜、顾凌峰(买受人、乙方)签署了《上海市房地产买卖合同》，约定由乙方受让甲方所有的位于上海市漕宝路XXX弄XXX号XXX室房屋，房屋建筑面积95.05平方米。第二条约定，甲、乙双方经协商一致,同意上述房地产转让价款共计5,230,000元。第六条约定，甲、乙双方确认,在2020年5月31之前,甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利移转日期以闵行区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。第十条第(三)款约定，甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方,应当向乙方支付赔偿金,赔偿金按乙方已付款日万分之五计算,赔偿金自本合同约定应交付期限之第2日起计算至实际交付之日止。补充条款(一)约定，1、签订本合同当日,《上海市不动产登记簿》显示该房屋存在抵押信息,抵押权人为渤海国际信托股份有限公司,债权数额为人民币4,150,000元整,登记证明号：沪(2018)闵字不动产权第XXXXXXXX号。乙方对上述情况知晓且同意继续购买该房屋。甲方应于2020年4月30日前与抵押权人申请预约还贷,并将抵押权人确定的还贷日期通知乙方,甲、乙双方应于确定的还贷日期同时前往抵押权人处办理还款手续,乙方将还贷款项直接转入抵押权人指定的甲方还款账户,若乙方还贷款项不足归还甲方贷款的,甲方应于还款当日自行补足。不足部分至还款账户。如甲方提前归还贷款,需要支付违约金,则该违约金由甲方自行承担。甲方应于办妥还款手续后10个工作日内办理抵押登记注销手续。合同附件三付款协议约定，1、乙方于签约当日,支付甲方购房款100,000元。2、乙方于2020年5月16日之前,支付甲方房款3,560,000元。(注：上述款项专项用于提前归还甲方尚欠的贷款及注销对该房地产设有的抵押权,乙方对上述情况知晓并同意。甲、乙双方同意按照本买卖合同补充条款第1条约定的方式支付该笔款项。)3、乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款1,570,000元,该笔款项由贷款银行直接转入甲方账户。合同附件五记载，房屋有抵押信息。合同还就其他事项作出约定。同日，原告向被告转账支付100,000元。被告出具定金收据，载明收到原告叶婧宜用于购买房屋的定金100,000元。2020年5月20日，原告向被告转账支付房款3,561,000元。同日，被告出具收据4张，确认收到上述房款。2020年5月30日，原、被告共同至闵行区房地产交易中心办理转让过户手续。2020年5月31日，原、被告签署《交房确认书》，被告向原告交付了房屋。2020年6月10日，税务机关向两原告出具契税、城市维护建设税、地方教育附加、教育费附加、增值税等各税种的税收完税证明。两原告持有系争房屋的增值税普通发票。2020年6月12日，经查询系争房屋权利限制状况信息，系争房屋于2020年6月4日由本院依法正式查封。2020年9月9日，经查询系争房屋权利限制状况信息，系争房屋于2020年6月24日由嘉定区人民法院依法轮候查封。两原告于本案中申请查封系争房屋，由本院于2020年8月28日依法轮候查封。2020年9月10日，原告至本院就(2020)沪0112民初21476号原告倪丕生诉被告陈锡礼民间借贷纠纷一案作谈话笔录，原告自愿以被告名义将该案案款760,000元支付至法院代管款账户，当作支付给被告的房屋尾款。被告表示同意。后，原告于当日支付上述款项。被告出具收据，载明收到原告房款760,000元。2020年9月11日，原告至嘉定区人民法院就(2020)沪0114民初15664号原告上海柚银资产管理有限公司诉被告陈锡礼、章赛兰买卖合同纠纷一案作谈话笔录，原告自愿以被告名义将该案案款624,210元支付至法院代管款账户，当作支付给被告的房屋尾款。被告表示同意。后，原告于2020年9月18日支付上述款项。被告出具收据，载明收到原告房款624,210元。庭审中，原告出示手机，显示在原、被告与中介人员的微信群中，原告曾于2020年5月12日询问被告撤销抵押的情况。被告未在微信群中发言。此后，被告于2020年5月中下旬预约归还房屋上的抵押贷款。被告陈述，其未在2020年4月30日前归还抵押贷款的原因是，归还贷款的钱款来源于原告的房款和自筹资金，筹集的资金只有在2020年5月16日到位。庭审中，双方均确认剩余房款为184,790元。原告已将前述尾款支付至本院代管款账户。另查明，系争房屋除本案作出的司法查封外，已无其余权利限制信息。上述事实，由原告提供的房地产买卖合同、转账截图、定金收据、房款收据、交房确认书、完税证明、购房发票、不动产登记簿、(2020)沪0112民初21476号案件的谈话笔录、转账凭证、收据、(2020)沪0114民初15664号案件的谈话笔录、转账凭证、收据，以及当事人的陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。房屋买卖法律关系中，原告的主要合同义务为支付房款，被告的主要合同义务为交付房屋，前述交付包括实物交付及权利交付。本案中，原告已按约支付了房款，被告也完成了房屋的实物交付。关于房屋的权利交付，根据合同约定，双方应于2020年5月31之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。然，根据本案查明的事实，因被告涉及另案两起诉讼，导致系争房屋被法院依法查封，故原、被告之间无法继续办理转让过户手续，显属被告违约。原告据此主张合同继续履行，并要求被告支付赔偿金，具有事实和法律依据，亦符合双方合同的约定，本院可予支持。关于赔偿金的计算方式，根据合同约定，应当按照买受人已付款的日万分之五计算,自合同约定的应交付期限之第2日起计算至实际交付之日止。本案中，原告于2020年5月31日前已向被告转账支付3,661,000元，后于2020年9月10日支付760,000元，又于2020年9月18日支付624,210元。原告据此分段计算赔偿金，即自2020年6月1日起至2020年9月9日止，以3,661,000元为基数，按照日万分之五计算为183,050元；自2020年9月10日起至2020年9月17日止，以4,421,000元(3,661,000元+760,000元=4,421,000元)为基数，按照日万分之五计算为15,473.50元；自2020年9月18日起至实际交付(权利转移)之日止，以5,045,210元(3,661,000元+760,000元+624,210元=5,045,210元)为基数，按照日万分之五计算。前述计算符合合同约定，本院予以确认。关于剩余房款，双方确认金额为184,790元，原告已将上述钱款支付至本院代管款账户，本院一并作出处理。关于被告抗辩，原告未按时支付房款，本院注意到，根据被告的当庭陈述，系因其自身原因未能于合同约定的期限前(即2020年4月30日前)筹集到用以归还抵押贷款的全部资金，导致未能于该日期前预约归还抵押贷款，后被告于2020年5月中下旬预约归还抵押贷款，故原告迟延支付首付款具有合理理由。本院对被告的抗辩意见不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告陈锡礼继续履行上海市漕宝路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》，被告陈锡礼于本判决生效之日起十日内协助原告叶婧宜、顾凌峰办理上海市漕宝路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户手续，将上述房屋的产权人变更登记为原告叶婧宜、顾凌峰；二、被告陈锡礼于本判决生效之日起十日内向原告叶婧宜、顾凌峰支付以人民币3,661,000元为基数，自2020年6月1日起至2020年9月9日止，按照日万分之五计算的赔偿金人民币183,050元；以人民币4,421,000元为基数，自2020年9月10日起至2020年9月17日止，按照日万分之五计算的赔偿金人民币15,473.50元；以人民币5,045,210元为基数，自2020年9月18日起至实际交付(权利转移)之日止，按照日万分之五计算的赔偿金；三、原告叶婧宜、顾凌峰于本判决生效之日起十日内支付被告陈锡礼房款人民币184,790元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1,230元，保全费人民币5,000元，合计人民币6,230元，由被告陈锡礼负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 周 颖二〇二〇年十二月十八日书记员 董琪华附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。