江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0205民初4303号原告：倪志鹏，男，1990年10月22日出生，汉族，住江苏省盐城市射阳县。被告：无锡市恒达星湖湾房产有限公司，住所地江苏省无锡市锡山区东北塘街道锦旺路。法定代表人：张根荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：王国珍，系公司员工。被告：无锡星湖投资有限公司，住所地江苏省无锡市锡山区东北塘街道芙蓉五路。法定代表人：丁国英,该公司总经理。原告倪志鹏与被告无锡市恒达星湖湾房产有限公司（以下简称恒达公司）、无锡星湖投资有限公司（以下简称星湖投资公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月25日公开开庭进行了审理。原告倪志鹏，被告恒达公司委托诉讼代理人王国珍到庭参加诉讼，被告星湖投资公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告倪志鹏向本院提出诉讼请求：1、请求判令恒达公司、星湖投资公司连带赔偿倪志鹏延迟交房违约金45188元(违约金以房款986677元为本数，按照日万分之一利率标准，自2018年7月1日计算至实际交房之日止，暂计算至2020年7月31日，总计45188元，目前已收到29997元违约金)；2、请求判令恒达公司、星湖投资公司连带赔偿倪志鹏未如期交付房屋附属设施违约金11939元；3、判令恒达公司、星湖投资公司连带赔偿因未按承诺赔付所产生的违约金11939元。事实和理由：2016年10月22日，倪志鹏与恒达公司签订商品房买卖合同(预售)(合同备案号201610220277)及补充协议，约定由倪志鹏购买恒达公司开发的位于东北塘街道芙蓉五路北、东亭路西的花海家园18幢37单元2504号房屋，房屋总价为986677元。合同第十一条交付时间和手续约定，出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房。合同第十二条约定了违约交付责任。补充协议第七条对合同第十二条补充约定：出卖人如未按照合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过180天，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行。出卖人如未按照合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过180日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。合同第十条商品房相关设施设备交付条件约定，房屋交付时，对于房屋供水、排水系统、供电、供暖、燃气、电话通信、有线电视、宽带网络等七项附属设施应达到相应的交付条件，未达到相应条件的，应当采取补救措施并按照1元/天/项向原告支付违约金。合同签订后，倪志鹏按照约定支付房款。但恒达公司并未按照合同约定于2018年6月30日前交付合格房屋。案涉房屋至今未完工，且已实际停止施工。倪志鹏等多位业主多次前往恒达公司处要求及时交房，恒达公司多次承诺会尽快交付，但至今未兑现。被告恒达公司辩称，对于倪志鹏主张的延迟交房违约金计算标准没有异议，但实际交房日期为2020年7月26日，故恒达公司尚结欠逾期交房违约金应计算至2020年7月26日。对于未如期交付房屋附属设施违约金，不予认可。不同意违约金的加倍赔付。恒达公司非一人公司，与星湖投资公司的股东、财务相互独立，星湖投资公司不应承担连带责任。被告星湖投资公司书面辩称，星湖投资公司并非案涉合同当事人，并非本案适格主体。星湖投资公司的财产与恒达公司的财产相独立，星湖投资公司不应承担连带责任。本院经审查认定如下事实：一、2016年10月22日，出卖人恒达公司与买受人倪志鹏签订商品房买卖合同（预售）（合同备案号201610220277），约定倪志鹏购买恒达公司开发的位于无锡市锡山区东北塘街道芙蓉五路北、东亭路西的花海家园第18幢37单元2504号房屋，房屋总价为986677元。该合同第六条约定：房屋总金额中包含装修款0元；合同第九条约定：该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、2.该商品房已取得房屋测绘报告；合同第十条约定：商品房相关设施设备交付条件，房屋“交付时”，对于房屋供水、排水系统、供电、供暖、燃气、电话通信、有线电视、宽带网络等七项附属设施应达到相应的交付条件，未达到相应条件的，应当采取补救措施，并按照1元/天/项向买受人支付违约金。合同第十一条约定：出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房；合同第十二条、补充协议第七条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过180日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。合同及补充协议还约定了其他事项。合同签订后，倪志鹏支付了房款。二、2018年6月30日恒达公司未将符合合同约定交付条件的案涉房屋交付给倪志鹏。2020年7月3日无锡市锡山区建设测绘有限公司出具《无锡市房屋建筑面积测绘成果》（实测），确认花海家园（三期18#房）房屋建筑面积测绘及计算说明。2020年7月24日，无锡市锡山区住房和城乡建设局向恒达公司发出关于花海花园三期18号房通过交付使用竣工验收的通知，载明：花海花园三期18号房及地下车库18号部分建设项目已全面竣工，符合《无锡市商品房交付使用管理办法》的相关规定，同意交付使用。恒达公司于2020年7月24日制作了《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，向倪志鹏通过EMS邮寄了房屋交付通知书，要求倪志鹏在2020年7月27日办理交付手续。倪志鹏未履行收房手续。三、倪志鹏认可已收到恒达公司已支付违约金29997元。四、2019年9月，恒达公司向18栋房屋所有业主做出承诺：自2019年8月31日起，恒达公司每月20日前按合同约定支付18栋所有业主当月违约金，无需每月登记，直接打入业主账户。如逾期未支付，恒达公司将按违约金当月200%支付给业主。庭审中，恒达公司对于该情况予以确认。五、上海力鼎会计师事务所出具的恒达公司2016年起至2019年的年度财务报表审计报告认定，恒达公司的财务报表在所有重大方面按照《企业会计准则》的规定编制，公允反映了其财务状况以及年度经营成果和现金流量。上述事实，有商品房买卖合同、住宅使用说明书、住宅质量保证书、测绘报告、无锡市锡山区住房和城乡建设局文件、房屋交付通知书及EMS查询单、付款回单、收条、恒达公司财务报表审计报告及本院庭审笔录等在案佐证。本院认为：原告倪志鹏与被告恒达公司签订的商品房买卖合同（预售）系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。恒达公司未按期于2018年6月30日交付符合合同约定的房屋，已构成违约，应当按合同约定向倪志鹏支付延迟交房违约金。本案中双方当事人的主要争议在于：一、恒达公司应承担的逾期交房违约金应计算至何时为止？二、恒达公司是否要承担房屋附属设施未交付的违约金？三、星湖投资公司是否要承担连带责任？关于第一个争议焦点：合同约定交房日期为2018年6月30日前，现逾期时间超过180日，倪志鹏请求以房款986677元为基数按每日万分之一为标准计算违约金，符合双方合同的约定，本院予以采纳。因恒达公司已按商品房买卖合同（预售）约定取得房屋测绘报告及建设工程竣工验收备案证明文件，已符合房屋交付条件，并已向业主发出交付通知书，告知业主可在2020年7月27日办理交付手续，虽倪志鹏未实际收房，但未收房的责任不在恒达公司，恒达公司不再承担2020年7月27日后的违约金，故逾期交房违约金应计算至2020年7月27日止。扣除恒达公司已经支付的违约金，剩余未付违约金，以986677元为基数按每日万分之一计算至2020年7月27日止，恒达公司还应支付逾期交房违约金为44696.19元。因恒达公司未按承诺及时支付上述违约金，倪志鹏主张按恒达公司的承诺计算加倍违约金11939元，符合双方约定，本院予以认定。以上，恒达公司合计还应向倪志鹏支付违约金56635.19元。关于第二个争议焦点：至于倪志鹏向恒达公司主张未按期交付房屋附属设施违约金，因附属设施的交付依附于主体建筑即所购房屋的交付，案涉房屋未交付，附属设施自然不可能交付，故附属设施未交付的违约金系延迟交房违约金的必然构成，延迟交房违约金中已涵盖了未按期交付房屋附属设施违约金，故本院对倪志鹏另主张延迟交付房屋附属设施违约金的的诉请不予支持。关于第三个争议焦点：本院认为，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。上述法律规定要求一人有限责任公司的股东将公司财产与个人财务严格分离，且股东应就其个人财产是否与公司财产相分离负举证责任。本案中，恒达公司提供了相关审计报告，可以反映恒达公司有独立完整的财务制度，相关财务报表亦符合会计准则的规定，且按《中华人民共和国公司法》第六十二条之规定于每一会计年度终了时编制财务会计报告，并经有资质的会计师事务所审计，出具了结论明确的审计意见，未见有公司财产与股东个人财产混同的迹象，可以反映恒达公司财产与星湖公司财产相分离的事实。综上，倪志鹏主张星湖投资公司承担连带责任，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、无锡市恒达星湖湾房产有限公司应于本判决生效后3日内向倪志鹏支付违约金56635.19元；二、驳回倪志鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1362元，减半收取计681元，保全费650元，合计诉讼费1331元，由倪志鹏负担131元，恒达公司负担1200元。（倪志鹏同意其预交诉讼费由恒达公司直接给付，本院不再退回。恒达公司应负担的诉讼费于本判决生效后3日内支付原告）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  邹吟冰二〇二〇年十一月九日书记员  周 晟