广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0108民初1846号 原告：吴**鹏，男，1994年11月18日出生，壮族，住广西壮族自治区南宁市。 委托诉讼代理人：李晓东，广西顺通律师事务所律师。 被告：冼富豪，男，1974年10月21日出生，汉族，住广西壮族自治区贵港市港**。 案由：房屋买卖合同纠纷 立案日期：2020年3月31日 开庭日期：2020年8月24日公开开庭 适用程序：普通程序 原告诉讼请求：1.解除原、被告的房屋买卖协议；2.被告将购房款336000元退还原告，被告赔偿原告因本房产交易已支付的中介费28000元，被告向原告支付违约赔偿金50000元，并支付相应逾期的资金占用利息（利息以414000元为基数，自起诉之日起至款项还清之日止按年利率6%的四倍算）；3.本案诉讼费用由被告承担。 被告辩称：被告不同意解除房屋买卖协议，由于现在被告没有钱退还给原告，且双方未书面约定过户的期限，所以被告认为并没有违约；对于原告主张的各项费用，被告不愿意向其支付，因为未违约。 本案相关事实： 一、合同名称和签订时间：《房屋买卖协议》、《合约补充协议》、《委托代办手续合同》，2019年7月1日。 二、合同标的：吴**鹏通过房产中介介绍向冼富豪购买南宁市良庆区五象大道450号汉军五象一号XXX号房屋，该房建筑面积95.13平方米，成交价936000元。 三、合同相关约定：《房屋买卖协议》第一条：买卖双方确认权属现状为该物业处于抵押状态无查封，由卖方向抵押权人申请还款，并承诺在产权转移登记日期之前还清贷款，承担所产生的违约金、罚息等手续费用，不得故意拖延及隐瞒其他债权债务及银行信用等情况，办好注销抵押登记等相关手续，买方愿意待卖方物业注销抵押后再办理过户手续。物业处于抵押状态，抵押权人为金融机构/个人未结清的还款额约为720000元，卖方承诺并配合办理注销手续及承担所产生的违约金、罚息等手续费用，不得故意拖延及隐瞒其他债权债务及银行信用等情况，现双方同意注销处理方式为由卖方自行筹集资金负责解押注销。第三条：物业交付时间约定为不带租约，卖方收齐全部楼款三个日内交付物业。第五条：买卖双方签署合约后，不依约履行配合办理物业出售、购买等房地产交易手续或违反合约义务的，自违约行为发生之日起，违约方应每日按物业成交价的万分之四向守约方支付违约金，该违约金的认定 及支付不影响本合同在违约行为终止之后的继续履行。自违约行为发生之日起超过7个工作日的，守约方有权或委托经纪方向违约方发送催促履约书面通知，发送即日起超过七个工作日内，仍不履行合约手续的，守约方可解除交易或本合约自动解除，违约方按下列约定承担赔偿责任。如卖方违约的，须在七个工作日内除无息退还买方已付楼款以及承担赔偿买方已支付交易所产生的费用损失外，同时须支付与定金同等数目之金额（包含未付定金）作为违约赔偿给买方。如卖方不依约退还及违约款项的，每逾期一天则另按同期银行贷款利率的四倍计算利息支付给买方作为罚息赔偿，至支付全部应退还及违约款项为止。卖方未按约定期限将该物业交付买方使用的，每逾期一天，按该物业成交价的万分之四向买方支付逾期交房违约金。第九条：该物业成交价为936000元，定金款为50000元，首期款为286000元，支付方式为买方同意在2019年7月20日前支付给卖方，尾期款为600000元，支付方式为买方在过户出证及抵押登记手续完成银行并领取他项权利证后，由买方贷款银行直接划给卖方/垫资方，如由垫资方垫资解押或垫付款项的，则由卖方与垫资方完成此款项结算。本合约为立约协议而非定金协议，自双方签字盖章签订之日起生效，具同等法律效力，因本协议的履行以发生的纠纷，各方按照合约关系应向本次交易房屋标的的所在城区管辖人民法院提起诉讼。法院诉讼所产生的费用先由各自承担，并最终由违约方（败诉方）承担对方处理纠纷所支付的所有费用。（包括但不限于诉讼费、保全执行费、律师费、差旅交通费、过户税费等）。 《合约补充协议》：（如本条内容与合约内容有冲突，则以本内容为准）一、经双方友好协商，卖方以936000元价格成交，卖方银行抵押欠款720000元，买方支付336000元作为首付款，其中300000元用于银行解押资金。二、银行余欠款420000元由买卖双方共同出垫资费用共同解压，前两个月由卖方出垫 资费用，后面所产生的垫资费用由买方支付。 《委托代办手续合同》：买方支付佣金28000元，委托方（买卖双方）任何一方不配合办理交易手续，代办方收取的佣金28000元不予退还，由违约方承担支付。吴**鹏于2019年7月1日向代办方南宁炫兆置业有限公司支付佣金28000元。 四、房屋交付情况及现状：冼富豪未交付房屋给吴**鹏，冼富豪已取得房屋钥匙，房屋目前由其使用。 五、合同履行情况：2019年7月1日、7月3日，吴**鹏分别向冼富豪支付购房定金10000元、40000元；2019年7月11日，吴**鹏向冼富豪支付购房款50000元；2019年7月17日，吴**鹏向冼富豪支付购房首付尾款236000元，上述款项合计336000元。 六、需要说明的其他事项：2019年12月16日至2020年7月9日，吴**鹏通过手机短信向冼富豪催促履行合同义务。2020年3月13日，吴**鹏通过邮寄方式向冼富豪送达《催促履约通知函》。案涉房屋于2017年8月23日抵押给兴业银行股份有限公司南宁分行，目前尚未取得不动产权证。 冼富豪在庭审中确认在收到吴**鹏支付的336000元后，并没有按照《合约补充协议》约定将其中的300000元用于房屋抵押银行的解押，而是将其中的110000元偿还高利贷，剩余款项偿还自己的信用卡欠款。 吴**鹏主张逾期付款的资金占用利息以414000元为基数，414000元构成分别为：购房首封款336000元+佣金28000元+违约金50000元。 本院裁判意见： 案涉《房屋买卖协议》、《合约补充协议》、《委托代办手续合同》系原、被告的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应恪守和全面履行。冼富豪并没有按照《合约补充协议》约定将其中的300000元用于案涉房屋抵押银行的解押，而是将该笔款项用于偿还高利贷和信用卡欠款，故其行为已构成违约，吴**鹏主张解除《房屋买卖协议》，并要求冼富豪退还已付房款，有合同依据，本院予以支持。 根据《房屋买卖协议》第五条的约定，吴**鹏要求冼富豪支付违约金50000元，合法有据，本院予以支持。吴**鹏根据合同约定主张逾期付款的资金占用利息以414000元为基数，自起诉之日起至款项还清之日止按年利率6%的四倍计算，对此冼富豪提出异议，而吴**鹏并未提交证据证实其实际损失，在本院已支持冼富豪向吴**鹏支付违约金50000元，吴**鹏所受损失已得到合理补偿的情况下，对吴**鹏主张的逾期付款资金占用利息，本院不再予以支持。 吴**鹏根据《委托代办手续合同》第四条，要求冼富豪赔偿已支付的购房佣金28000元，有合同有据，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、解除吴**鹏与冼富豪2019年7月1日签订的《房屋买卖协议》； 二、冼富豪于本判决生效之日起十日内向吴**鹏返还购房款336000元； 三、冼富豪于本判决生效之日起十日内向吴**鹏赔偿损失50000元； 四、冼富豪于本判决生效之日起十日内向吴**鹏赔偿购房佣金28000元; 五、驳回吴**鹏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费11780元，由冼富豪负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  骆 健 人民陪审员  钟欣倍 人民陪审员  潘玉英 二〇二〇年九月十八日 法官 助理  张乃结 书 记 员  谭秀灵