天津市河东区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0102民初2544号原告：天津市河西房地产开发有限公司，住所地天津市河西区大沽南路与琼州道交口东南侧恒华大厦2-1-507。法定代表人：李国樑，董事长。委托诉讼代理人：王娟，天津坤鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：李基亮，男，该公司员工。被告：王荣娜，女，1989年8月9日出生，汉族，无职业，住天津市东丽区。原告天津市河西房地产开发有限公司与被告王荣娜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月22日受理后，依法适用普通程序，于2020年7月20日、9月18日公开开庭进行了审理。原告天津市河西房地产开发有限公司（以下简称河西房地产）的委托诉讼代理人王娟、李基亮、被告王荣娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河西房地产向本院提出诉讼请求：1判令立即解除河西房地产与王荣娜之间的房屋租赁关系；2.判令王荣娜立即将位于河东区××路××路××室××室房屋恢复原状并腾空交还河西房地产；3.判令王荣娜立即向河西房地产支付自2018年1月1日至2020年3月31日期间按双倍租金标准支付欠付租金（使用费）159.5万元以及自2020年4月1日起至实际腾房之日按20.5万元每季度标准支付房屋使用费；4.案件受理费等全部诉讼相关费用由王荣娜承担。庭审中，河西房地产变更第三项诉讼请求为：请求依法判令王荣娜立即向河西房地产支付自2018年1月1日至2020年2月6日期间按照双倍租金标准支付租金（使用费）143.1万元，以及自2020年5月7日至2020年8月6日期间按照减半收取后每季度5.125万元标准支付双倍房屋使用费共计10.25万元，自2020年8月6日至实际腾房之日止按照20.5万元每季度标准支付房屋使用费。事实和理由：2017年10月1日，河西房地产将位于河东区××路××路××室××室××多平方米房屋出租给王荣娜用于举办养老院（后经王荣娜2019年3月向河西房地产提出申请，改为办理教育机构），租赁期限自2017年10月1日至2020年9月30日。合同约定第一年2017年10月1日-2018年9月30日租金39万元；第二年2018年10月1日-2019年9月30日租金40万元；第三年2019年10月1日-2020年9月30日租金41万元。王荣娜应于每季度前十天将该季度租金交付河西房地产。如果王荣娜拖欠租金七天以上，河西房地产有权终止合同。收回房屋、要求其按双倍租金标准支付拖欠租金并支付诉讼费及赔偿河西房地产相应的损失，王荣娜应无条件腾空房屋。担保人刘洋对该合同承担保证责任。房屋交付后，王荣娜仅按时交付了押金3.25万元和首个季度的租金9.75万元。之后于2018年10月25日、2019年6月24日分别交付10万元租金，属于逾期支付。除此之外，王荣娜至今未在交付任何租金。根据合同约定，截至2020年1月，王荣娜已经拖欠租金69.75万元，同时应按逾期支付的租金数额支付加倍租金89.75万元。王荣娜欠付租金的行为极大损害了河西房地产的合法权益，为维护河西房地产合法权益，起诉来院。王荣娜辩称，不同意河西房地产的诉讼请求。涉诉房屋的不合格太多了，且出租给本人之前河西房地产并未报请国资委，扩大了本人的损失，且因为河西房地产没有房产证导致本人至今无法办理二次消防，而且涉诉房屋旁边就是缉毒队的，从本人租赁开始到现在二楼始终也无法使用。本人认为2018年1月份到2019年9月20日本人不应该给付此期间的房租。本人应该给付的是从2019年9月21日之后的租金，且按照政策该减免的部分也应该给本人减免，按照相关政策执行。对于双倍给付本人不同意给，应该按照租金计算标准给付，不能按照双倍计算。且本人之前交的租金（2017年10月1日之前交了3个月租金9.75万元及押金3.25万元。2018年10月25日、2019年6月24日各交了10万元。）应该算在2019年9月21日之后本人缴纳的租金里。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：坐落天津市河东区××号××（建筑面积1267.27平方米）、202号（建筑面积635.17平方米）房屋系河西房地产所有。2017年10月1日，河西房地产（甲方）与王荣娜（乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称合同）约定：河西房地产将位于河东区××路××路××室××室建筑面积1922平方米房屋出租给王荣娜，租赁用途为养老院，租赁期限自2017年10月1日起至2020年9月30日止。租赁期满，乙方需继续承租房屋时，应当提前3个月与甲方协商，甲方不同意续租房屋，乙方应按期返还房屋。乙方逾期返还的，自租赁期届满之次日起至实际返还房屋之日止，乙方除支付租金外，还应按每日租金的两倍向甲方支付违约金。租赁期满，甲乙双方不再续租此房屋，视为乙方同意将房屋内装修及添置的设施和其他物品放弃，无偿归甲方所有。租金、支付方式及期限为：租金：第一年2017年10月1日-2018年9月30日租金39万元；第二年2018年10月1日-2019年9月30日租金40万元；第三年2019年10月1日-2020年9月30日租金41万元。租金支付方式为按季度支付租金。租金支付期限：甲、乙双方签定本合同时，乙方必须支付一季度租金97500元，于2018年1月、4月、7月前10天交付一季度租金97500元。于2018年10月、2019年1月、4月、7月前10天交付一季度租金100000元。于2019年10月、2020年1月、4月、7月前10天交付一季度租金102500元。乙方延期支付租金，甲方有权按下述约定追究乙方违约责任：乙方应按照《房屋租赁合同》之规定向甲方交纳房屋租金，不得拖欠。如乙方拖欠甲方租金七天以上，甲方有权终止合同，乙方应无条件腾空房屋，甲方收回房屋。甲方可依据乙方拖欠租金天数，要求乙方双倍支付租金。如乙方拖欠租金超过一个月的，且拒绝腾房，甲方可提起诉讼，收回房屋，要求乙方按双倍租金标准支付拖欠租金并支付诉讼费及赔偿甲方相应的损失。租赁期满，乙方对房屋的装修和添置的所有附属设施无偿归甲方所有。房屋交付后，王荣娜按时交付了押金3.25万元和首个季度的租金9.75万元。之后于2018年10月25日、2019年6月24日分别交付10万元租金。由于河西房地产未能办理出租房屋不动产登记证，致使王荣娜无法使用承租房屋开办养老院。2019年3月11日，河西房地产与王荣娜签订《补充协议》，变更房屋租赁用途为教育机构。2019年8月，王荣娜承租的202房屋所在建筑物二层相邻房屋漏水，致使王荣娜开办的幼儿园不能如期招生使用。2019年9月21日，王荣娜开办的幼儿园开始营业。河西房地产曾于2018年1月15日、4月18日、7月2日、10月9日、2019年4月22日、6月4日向王荣娜发出催款通知，要求王荣娜交纳拖欠房租，否则终止合同、收回房屋。另查，王荣娜承租房屋二层相邻单位为缉毒办公室，双方共用的消防通道被缉毒办公室封堵，由于河西房地产未能协调成功，致使王荣娜承租房屋二层消防通道不能使用。至今，王荣娜未使用202号房屋。本院认为，河西房地产与王荣娜就案涉房屋所签的房屋租赁合同系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行。关于河西房地产主张的解除双方房屋租赁合同关系一节，因河西房地产存在未能保障租赁物的用途及正常使用消防通道的违约行为，不符合行使解除权的条件，且双方租赁合同已于2020年9月30日租赁期限届满，故双方合同关系已终止，无需解除。关于河西房地产主张的要求王荣娜立即将位于河东区××路××路××室××室房屋恢复原状并腾空交还河西房地产一节，依法合同租赁期限届满，承租方应当返还租赁物，故对于河西房地产要求王荣娜将承租房屋腾空返还的请求符合法律规定，本院予以支持；至于恢复原状一节，因双方合同约定租赁期满，甲乙双方不再续租此房屋，视为乙方同意将房屋内装修及添置的设施和其他物品放弃，无偿归甲方所有，并无恢复原状的约定，故对于恢复原状的请求本院不予支持。关于河西房地产主张的要求判令王荣娜立即向河西房地产支付自2018年1月1日至2020年2月6日期间按照双倍租金标准支付租金（使用费）143.1万元，以及自2020年5月7日至2020年8月6日期间按照减半收取后每季度5.125万元标准支付双倍房屋使用费共计10.25万元一节，依法出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，由于河西房地产不能提供出租房屋的不动产登记证书，致使王荣娜改变租赁用途，而且由于河西房地产未能协调出租房屋二层消防通道使用事宜导致王荣娜不能正常使用租赁物，河西房地产未能尽到合同义务，因此虽然王荣娜有拖欠租金情形，但系因河西房地产存在违约行为在先，王荣娜属于行使同时履行抗辩权，所以不应承担双倍给付租金的违约责任。考虑双方约定自2019年3月11日改变承租房屋的租赁用途后，王荣娜才可以正式使用房屋，因此应从该日开始计算租金，但因二层消防通道不能使用，且王荣娜未使用二层房屋，故202号（建筑面积635.17平方米）房屋不应计租，考虑王荣娜当庭表示自2019年9月21日幼儿园营业开始支付全部租金，自2019年9月21日起按照全部面积计租。根据双方合同约定，第二年2018年10月1日-2019年9月30日租金40万元，第三年2019年10月1日-2020年9月30日租金41万元。参考此标准减去王荣娜已给付的租金及押金330000元。根据《天津市打赢新型冠状病毒感染肺炎疫情防控阻击战进一步促进经济社会持续健康发展的若干措施》的规定，2020年2月7日至2020年8月7日，前三个月免租，后三个月租金减半收取，故王荣娜应给付河西房地产截止2020年9月30日的租金为77153元。关于河西房地产主张的要求判令王荣娜向河西房地产支付自2020年8月6日至实际腾房之日止按照20.5万元每季度标准支付房屋使用费一节，因双方在诉讼期间合同终止，依法合同终止后可以参照合同约定的租金标准给付使用费，河西房地产主张的使用费高于约定的租金标准，故王荣娜应按每年410000元的租金标准给付自2020年10月1日起至实际腾房之日止的房屋使用费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十六条、第九十一条第七项、第九十四条、第二百一十六条、第二百三十五条规定，判决如下：一、王荣娜应于本判决生效之日起十五日内将坐落天津市河东区××号××（建筑面积1267.27平方米）、202号（建筑面积635.17平方米）房屋（合同约定为地址为河东区××路××路××室××室）腾空交付天津市河西房地产开发有限公司；二、王荣娜应于本判决发生法律效力之日起十五日内给付天津市河西房地产开发有限公司截止2020年9月30日的房屋租金77153元；三、王荣娜应于本判决发生法律效力之日起十五日内给付天津市河西房地产开发有限公司房屋使用费（自2020年10月1日起至实际腾房之日止，按照年租金410000元标准计算）；四、驳回天津市河西房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18602元，由王荣娜负担4602元，天津市河西房地产开发有限公司负担14000元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判长  袁宝瑞审判员  张 楠审判员  钟 鸣二〇二〇年十一月十二日法官助理张欢书记员王萌本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。