广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终4360-4375号上诉人（原审被告）：惠州市鑫涌实业有限公司，住所地：惠州市************。法定代表人：吴某1。被上诉人（原审原告）：文某某等十六户业主（详见附表）（2020）粤13民终4360、4365、4371、4374、4375号上诉人共同委托诉讼代理人：刘建华、王志鹏，分别系广东普发律师事务所律师、实习律师。（2020）粤13民终4361-4364、4366、4367、4372、4373号上诉人共同委托诉讼代理人：皮建彪、陈芷，分别系广东九韬律师事务所律师、实习律师。（2020）粤13民终4368-4370号上诉人共同委托诉讼代理人：邱文峰、王章勇，均系广东金卓越（惠阳）律师事务所律师。上诉人惠州市鑫涌实业有限公司（下称鑫涌公司）因与被上诉人文某某等十六户业主商品房预售合同纠纷十六案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院作出的一审民事判决（案号详见附表），向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本系列案，本系列案现已审理终结。（因上述十六案所涉及基本事实和争议焦点问题相同，以下行文以4360号案件为例进行表述、论证）上诉人鑫涌公司向本院提出上诉请求：一、原审判决认定事实及判决错误，请依法予以撤销。二、请二审人民法院根据本案事实重新作出公正判决。三、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:一、根据双方所签订的《商品房买卖合同》第十二条第一款第（1）点及第（2）点的约定，逾期交房在60日之内，按每日万分之一计付违约金，逾期交房超过60天后，才按每日万分之一点五计算，而原审判决将逾期60日内的也均按每日万分之一点五计算，与本案事实不符，请二审人民法院根据合同约定分别予以计算和重新改判。二、原审判决对造成本案逾期交房的以下不可抗力所至的事实不予确认，是认定事实错误的判决。1、因上诉人开发的山语龙庭小区所涉及的土地与老城区相连，周边属于城中村密集村民住宅区，在小区开发建设初期，周边居民对小区土地边界划分问题提出异议而导致相应的停工,后经住建、国土、街道办及上诉人多番走访才得以协调解决。特别是山语龙庭小区开发建设期间，开发项目的土地地基虽然已严格按照行政部门的标高规范进行施工，但仍遭到周边居民投诉，惠阳区住建局为了平息投诉，促使上诉人解决矛盾纠纷，于2018年5月2日向承建单位发出《停工通知书》，要求停止施工并编制高低差加固方案，并要求上诉人作为建设单位，委托相应资质的第三方对高低差和对周边住宅实施监测等。上诉人根据住建局要求积极配合调整，直至2019年1月7日与周边居民达成一致协议后，上诉人才收到惠阳区住建局发出的复工通知，上述问题共导致工期延误250天。上诉人认为该停工通知应依法认定为不可抗力的理由为：其一，该停工通知实际上是住建局为平息投诉，促使上诉人解决矛盾纠纷才发出的。其二，上诉人在该项目的规划报建时，住建局已经对该开发项目的施工图纸和施工方案进行了审核通过，现住建局在上诉人施工过程中，以存在重大安全隐患为由发出停工通知书，也是没有事实依据的。就算是确实存在安全隐患，也是不能归责于上诉人。因此，请二审人民法院根据上述事实，依法确认该停工通知书所造成的停工，是不可抗力所至，可以根据相关法律规定及合同约定予以免责。2、在上诉人与被上诉人签订售房合同及约定的交房的2016年7月开始至2018年8月31日的期间，惠州市共计遭受了“海马”、“天鸽”、“山竹”等13次强台风的正面袭击，累计造成实际停工达到44天之久。以上事实，有国家气象部门所出具的气象资料予以证实。而原审判决在审理本案时，对上诉人所提交的证据材料及答辩理由不予审理，实属遗漏重大事实，足以影响本案的公正判决。因此，请二审法院对上述事实重新确认是造成本案逾期交房的原因之一，确实是因为法定自然灾害的法定的不可抗力所至，请人民法院依法予以重新确认和判决。3、被上诉人的诉讼请求，应依法予以全部驳回。依据上诉人与被上诉人签订的《预售商品房买卖合同》以及附件十《补充协议》第一条第1款的约定:“因不可抗力或因遵守法律法规和政府法令,或因政府进行与本项目关联的市政干线工程发生突然事件处理,导致房屋无法按时交付的，出卖人可据实予以延期,无须承担因此逾期交付的违约责任”。因此，上诉人认为，小区与周边居民之间的土地边界划分属于土地的历史遗留问题，而上诉人也严格按照行政部门的标高规范进行施工，但周边居民投诉上述问题导致住建部门要求施工单位停工，不应归责于上诉人，是完全属于因政府行为导致的工期延误和自然灾害所至的工期延误，是属于法定的不可抗力所至，而不是上诉人的原因和过错造成逾期交房，并且上诉人已就上述停工原因，多次以公告形式向小区业主说明原因和表达了歉意。所以，依据上述协议的约定，上诉人有权根据实际停工天数相应顺延交楼期限，无须承担因此逾期交付的违约责任。因此，售楼合同虽然约定了上诉人应在2018年12月31日前交楼，上诉人根据不可抗力造成的实际停工天数250天顺延后，上诉人只要在2019年9月6日前交付符合交付条件的房屋，则不构成违约，上诉人在多次的公告中己经清楚告知业主。而本案房屋已在2019年7月2日开始交楼，因此，在本案中上诉人依法不存在逾期交房及承担违约责任的情形，被上诉人的诉讼请求没有事实及法律依据，被上诉人的诉讼请求依法应予以全部驳回。综上所述，上诉人请求二审人民法院根据本案事实撤销原审判决，依法重新作出公平判决，以维护法律的公正及上诉人的合法权益。被上诉人文某某等人发表答辩意见:一、政府通知停工的免责抗辩不成立。上诉人称政府通知停工的行为属于不可抗力，没有法律依据。上诉人被通知停工的原因系上诉人过错导致，其相应的停工误期，上诉人应当承担相应的逾期交房的违约责任。二、台风停工的抗辩不成立。台风所导致的实际停工日期，上诉人没有证据证明。本案的台风可停工的日期，依法核算，只有6.5天。逾期交房的原因不是台风停工而是政府通知停工。逾期交房是长达250天的政府通知停工，而不是区区6.5天的可能的台风停工。而且，上诉人也自认其迟延交房的原因就是政府通知停工。台风天气在本案中不属于不可抗力。上诉人作为本地的房地产开发商，应当预见本地气候特点，应当知晓施工期间会遇到多台风季节。上诉人实际上也预留了足够的开发建设期。上诉人没有履行不可抗力相关通知义务。三、逾期交房违约金比例适用正确。合同已经明确约定，根据逾期日期长短的不同情形，分别约定了两种不同的违约金计算方式。四、本纠纷的系列案的生效判决均支持被上诉人诉求、否定上诉人抗辩，应同案同判。原审原告文某某向一审法院提出起诉请求：1、判令被告立即向原告支付逾期交房违约金20971.8元；2、判令被告承担诉讼费。一审法院查明的事实：2016年10月24日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：原告向被告购买位于惠阳区淡水东门白云五路中段山语龙庭2幢0903号商品房；建筑面积80.55平方米；总价款为732000元；商品房房款分别于2016年7月8日支付人民币112000元、2016年6月24日支付人民币30000元、2016年8月30日支付人民币100000元、2016年7月8日支付人民币80000元、2016年8月30日支付人民币410000元；已全部支付完毕；被告应于2018年12月31日前交付商品房；合同第十二条约定，逾期交房在60日内，自本合同约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之一的违约金，逾期交房超过60日（期限与上述约定的期限相同）后，买受人继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之一点五的违约金；双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，自该商品房交付之日起720日内办理房屋所有权证书。合同附件十一补充协议第一条约定：因不可抗力或因遵守法律法规和政府法令，或因政府部门进行与本项目关联的市政干线发生突然事件处理，或因政府部门公布的公共卫生事件、重大政府活动、政府宣布的紧急状态，导致房屋无法按时交付的，出卖人可据实予以延期，无须承担因此逾期交付的违约责任……。合同签订后，原告按照合同约定已付清全部房款732000元。合同约定商品房应于2018年12月31日前交付，但是，被告并未按照合同约定期限交付商品房。2018年12月12日，被告向各业主发出《至山语龙庭一期业主的道歉信》，通知原告“因本小区与老城区相邻，且道路存在很多遗留问题，2018年5月2日惠阳区住建局向我公司发出停工通知书，此后一直没有批准复工，现已造成工程延误而无法按期交楼”。2019年7月1日，鑫涌公司通知原告于2019年7月2日至2019年7月10日收房。2020年1月14日，原告向一审法院提起诉讼。另查明，2018年5月2日，惠州市惠阳区住房和城乡规划建设局向项目承建单位即吴川市建筑安装工程公司、广东远顺建设监理有限公司发出《停工通知书》，并抄送给被告，通知载明：“经查，发现你司承建/监的山语龙庭1栋至6栋、裙楼、地下室工程存在以下重大安全隐患问题：（一）施工单位未编制高低差（原基坑边坡）加固施工方案；（二）建设单位未委托相应资质的第三方对高低差和周边住宅实施监测；（三）施工单位未编制汛期期间的应急预案。鉴于上述行为导致施工现场存在重大安全隐患，现要求你司立即停止施工并进行整改……”。2019年1月7日，惠州市惠阳区住房和城乡规划建设局向吴川市建筑安装工程公司、广东远顺建设监理有限公司发出《复工通知书》，通知载明：“现经复查，安全隐患经整改已消除，基本符合复工的条件，准予复工”。一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效。双方应按照合同约定履行自己的义务。合同签订后，原告已按照合同约定付清购房款，但是被告未按照合同约定期限交付商品房。依据合同约定被告应在2018年12月31日前交付商品房，但是涉案商品房最后交房期限为2019年7月10日，被告明显存在逾期交房的事实，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。原告主张按照合同约定支付逾期交房违约金，有事实和法律依据，一审法院予以支持。因被告逾期交房超过60日，依据合同第十二条约定，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之一点五的违约金，自合同约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止。因此，本案逾期交房违约金应以总房款732000元为基数，按照每日万分之一点五计算，自2019年1月1日起计至2019年7月10日止，共计20862元。原告请求被告支付逾期交房违约金20971.8元，一审法院调整为20862元。被告辩称逾期交房在60日之内，按万分之一计付违约金，逾期交房超过60天后，才按每日万分之一点五计算，逾期交房违约金应分别计算。因《商品房买卖合同》第十二条对逾期交房超过60天的违约金计算标准及计算的起止时间均有明确约定，逾期交房违约金应按照合同约定处理，因此，被告辩称逾期交房违约金应分别计算，缺乏事实依据，一审法院不予采纳。被告辩称造成逾期交房是因不可抗力所致，依据合同附件十一补充协议第一条约定，出卖人可据实予以延期，无须承担因此逾期交付的违约责任。从《停工通知书》的内容可以看出，涉案楼盘被惠阳区住建局通知停工是由于施工单位在施工过程中存在重大安全隐患问题，完全属于被告自身的原因，导致涉案商品房逾期交付，不属于不可抗力，也不是政府行为所致。被告逾期交房不符合同附件十一补充协议第一条约定据实延期交房或免除逾期交房违约责任的情形。被告提供的证据不足以证明其抗辩主张的事实，因此，被告抗辩逾期交房是因不可抗力所致，无需承担违约责任，缺乏事实和法律依据，一审法院不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：被告惠州市鑫涌实业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告文某某支付逾期交房违约金20862元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费162元，由被告惠州市鑫涌实业有限公司承担。本系列案二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本系列案系商品房预售合同纠纷，根据当事人的上诉及答辩意见，本系列案的争议焦点是：一、一审法院认定的逾期交房违约金标准是否恰当；二、上诉人主张的事由是否构成不可抗力。本院对此分析如下：鑫涌公司主张逾期交房违约金应分别计算，对此，本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十二条约定,“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在60日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.5（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。”该条明确约定：按照逾期时间，分别处理，（1）和（2）不作累加，且在（2）项中，出卖人按日计算并无排除逾期在60日之内的天数约定，因此，上诉人认为逾期交房违约金应分别计算，没有合同依据，本院不予支持。鑫涌公司主张停工属不可抗力应予扣减250天工期延误天数，对此，本院认为,根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。而在本系列案中，根据惠阳区住房和城乡规划建设局于2018年5月2日出具的《停工通知书》可知，涉案工程之所以停止施工及整改，是因项目存在安全隐患。在此种情形下政府部门要求施工单位停工并不属于不可抗力，亦不属于鑫涌公司所主张涉案补充协议第一条第1款约定的免责情况。故上诉人的该主张，本院不予支持。至于鑫涌公司主张的十三次强台风属于不可抗力问题。对此，本院认为，惠州地区每年基本都会经历一定数量的台风，鑫涌公司作为专业的房地产开发企业，应当能够预见惠州地区可能遭遇台风并对建筑施工造成影响，在其签订合同或补充协议时完全有条件预留充分的时间。在本系列案诉讼中，鑫涌公司提交的证据不足以证明所遭遇的台风恶劣天气对建设工程的影响已经超过了可预见的范围。故鑫涌公司的该主张，本院不予支持。一审法院的处理并无不当，本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本系列案二审案件受理费已由上诉人预交，经本院核准，均由上诉人惠州市鑫涌实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 娟审判员 于海砚审判员 胡 江二〇二〇年六月二十八日书记员 叶秀婷附表一：