上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初14581号原告：上海爱琴海商务管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：王强，总经理。委托诉讼代理人：徐春雷，万商天勤(上海)律师事务所律师。被告：浙江十叶餐饮管理有限公司，住所地浙江省杭州市。法定代表人：杨平鸿。原告上海爱琴海商务管理有限公司(以下简称上海爱琴海公司)与被告浙江十叶餐饮管理有限公司(以下简称浙江十叶公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，因无法直接或邮寄送达诉讼文书，故适用普通程序，并依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告上海爱琴海商务管理有限公司的委托诉讼代理人徐春雷到庭参加了诉讼，被告浙江十叶餐饮管理有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上海爱琴海公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的《商户物业服务合同》解除；2.判令被告支付2018年6月1日至2020年3月31日的物业服务费447,040元；3.判令被告支付原告逾期付款违约金118,725元；4.判令被告支付原告违约金60,960元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告为上海市闵行区虹井路XXX弄XXX号商业物业的物业服务单位，被告为上海市闵行区虹井路XXX弄XXX号5层F516号商铺(以下简称系争商铺)的承租方，出租方为上海新华成城资产管理有限公司。2017年5月，原告作为甲方，被告作为乙方，签订《商户物业服务合同》，约定原告向被告提供公共物业管理服务，被告向原告每月支付物业费20,320元等内容。合同签订后，被告于2017年7月27日进场装修，并于2017年12月16日开业经营，原告持续提供物业服务，但被告仅向原告支付了2017年12月16日至2018年5月31日的物业服务费，自2018年6月起的物业服务费，经原告多次催讨，被告至今未付。根据合同约定，若乙方延迟支付物业服务费等费用，每延迟一日，乙方应向甲方支付未付金额的千分之三作为违约金，延迟达30日的，甲方有权解除合同。现本案中，原告调整计算逾期付款违约金的标准为每日按未付金额的万分之五计算。合同同时约定，若甲方通知乙方解除本合同的，乙方应向甲方支付违约金60,960元。在被告与出租方上海新华成城资产管理有限公司的房屋租赁合同民事判决书中，法院确认被告于该判决生效之日起十日内将系争商铺返还上海新华成城资产管理有限公司，该判决于2020年3月21日生效，故原告诉请物业服务费计算至2020年3月31日。被告浙江十叶公司未到庭，亦未向本院提交证据。根据原告提交的《商户物业服务合同》、《上海爱琴海购物公园租赁合同》、《关于调整开业日期补充协议》、商铺交接确认书、营业额统计表、被告付款清单及付款凭证、上海增值税普通发票、准予更名(备案)登记通知书、不动产权证、不动产登记信息、(2019)沪0112民初17811号民事判决书及原告当庭陈述，本院经审理认定事实如下：2019年9月9日，上海市静安区市场监督管理局准予上海仕戎资产管理有限公司变更企业名称为上海爱琴海商务管理有限公司。上海仕戎资产管理有限公司(甲方)与被告浙江十叶公司(乙方)签订《商户物业服务合同》，合同约定甲方向乙方提供商业广场的公共物业管理服务、乙方向甲方支付物业服务费。具体约定内容如下：第一条物业基本情况及物业服务范围。1.坐落位置上海市闵行区虹井路XXX弄-XXX号，物业类型：商业物业，乙方计租面积：254平方米。2.甲方的物业服务区域为乙方租赁区域所在商业广场的全部公共区域及附属公共设施及设备系统，包括商业广场的红线内外围广场；正常情况下甲方按乙方租赁区域合同计租面积收取物业服务费，如果乙方区域内建有夹层，则夹层按实际夹建筑面积的50%计收物业服务费。2.5除非另有约定，从计租日开始直至租赁期满乙方均应交纳物业服务费，计租日为《租赁合同》约定最后装修日的次日。第二条物业服务费及其他相关费用。1.费用类别及内容：物业服务费、公用事业费、能源损耗分摊费、超时服务费、垃圾清运费、其他费用，还约定了装修期物业服务费的计算。2.物业相关费用标准包括物业服务费标准：2017年9月30日至2022年9月29日为租约期，每月每平方米80元，每月物业服务费20,320元。3.费用支付日期中物业服务费支付：第一期物业服务费应于本合同签订生效后5个工作日内支付，收费期间为2017年9月30日至2017年12月31日，应缴物业服务费为61,628.05元；除第一期物业服务费外，其他物业服务费均按3个自然月为一个缴费周期交纳，乙方应当在每个交费期最后一个月的20日前向商业管理公司一次性足额支付下个交费期费用。第九条违约责任。3.如果乙方违约延迟支付物业服务费等公用事业费的，每延迟一日，乙方应向甲方支付应付而未付金额的千分之三作为逾期付款违约金；延迟达15日的，甲方除收取违约金外，还有权停止提供物业管理服务，由此引起的一切损失和责任均由乙方自行承担；延迟达30日的，甲方有权解除本合同。4.除本合同另有约定外，乙方违反本合同有关约定或违反其在本合同项下所作任何其他承诺、保证、责任、义务、确认等，甲方有权书面通知其限期改正；经甲方书面通知，乙方仍不改正的，则由甲方发出第二次书面通知之日起，乙方每日应当向甲方支付相当于届时月物业费标准的10%的迟延履行违约金，直至机房改正为止。在此种情况下，如乙方延迟纠正超过15日，则甲方有权单方解除合同。如甲方书面通知乙方解除本合同的，乙方应向甲方支付违约金60,960元。坐落于上海市闵行区虹井路120弄1、6号为上海新华城资产管理有限公司单独所有。被告浙江十叶公司(乙方，承租人)与上海新华成城资产管理有限公司(甲方，出租人)签订《(上海)爱琴海购物公园租赁合同》，约定上海新华成城资产管理有限公司同意在购物公园建设完成后将其中室内5层F516号商铺出租给被告使用，同时约定计租日为装修期届满次日。2017年7月27日，被告浙江十叶公司办理了商铺交接。上海新华成城资产管理有限公司、原告及被告签署《关于调整开业日期补充协议》，约定购物公园的开业日由原定的2017年9月30日调整至2017年12月16日，因开业日调整，则该物业合同中与开业日有关的日期和期限(包括但不限于装修期、物业服务期)均做相应顺延。2017年7月14日，被告分别向原告转账36,964.00元及132,588.05元，其中金额为61,628.05元系被告向原告支付的首期物业服务费，经计算为2017年12月16日至2018年3月部分的物业服务费。2018年5月10日，被告向原告转账10,020.83元(用途上海千叶2017.12-2018.3物业费欠款)及40,640元(用途上海千叶2018.4-2018.6物业费)。2018年5月30日，原告向被告开具上海增值税普通发票金额10,020.83元(备注2017.12-2018.3)及金额40,640元(备注4-6物业管理费)，2018年6月25日，原告向被告开具上海增值税普通发票金额61,628.05元(备注铺位号F516)。被告与上海新华成城资产管理有限公司关于房租租赁合同纠纷在本院诉讼，并于2019年12月2日，本院作出(2019)沪0112民初17811号民事判决书，该判决确认被告与上海新华成城资产管理有限公司就系争商铺签订的租赁合同于2019年9月9日解除，并于该判决生效之日起十日内将上海市虹井路XXX弄XXX号5层F516号商铺返还原告上海新华成城资产管理有限公司。该判决生效日为2020年3月21日。同时，经查询，新华成城资产管理有限公司就该案件于2020年4月23日向本院申请执行，申请执行的第一项请求为要求被告返还商铺，本院的执行裁定书确认该商铺已由上海新华成城资产管理有限公司收回。本院认为，被告与上海新华成城资产管理有限公司签订租赁合同，承租系争商铺后，又与原告签订物业服务合同，该合同合法有效，双方均应按照合同约定履行，根据合同约定原告为系争商铺公共区域提供物业服务，被告理应按约支付物业服务费用。根据原、被告签订的《商户物业服务合同》约定，如果乙方违约延迟支付物业服务费等公用事业费延迟达30日，甲方有权解除本合同，被告自2018年6月起至今未付物业服务费，且被告与上海新华成城资产管理有限公司的商铺租赁合同已经判决解除，上海新华成城资产管理有限公司已收回该商铺，故原告诉请解除与被告的物业服务关系，于法不悖，本院予以支持。原、被告及上海新华成城资产管理有限公司协商一致将开业日延迟至2017年12月16日，并且物业服务合同的相关期限也作顺延，故原告将被告支付的首期物业服务费用起始日定于2017年12月16日合理。原告提供的被告支付过物业服务费的凭据，其中被告于2018年5月10日向原告转账40,640元的凭据上写明用途为上海千叶2018.4-2018.6物业费，原告认为该笔金额应为2018年4月至2018年5月的物业费，但原告未能提交证据予以证明，且该银行转账凭据与其相对应的2018年5月30日原告开具给被告的上海增值税普通发票的备注即“4-6月物业管理费”表意一致，故本院认为被告已支付物业费到2018年6月。根据(2019)沪0112民初17811号民事判决书判决内容即自该判决生效之日起十日内被告应将上海市虹井路XXX弄XXX号5层F516号商铺返还上海新华成城资产管理有限公司，同时该判决生效日为2020年2月21日，故被告应于2020年3月21日前将商铺返还给上海新华成城资产管理有限公司。但被告未按时返还商铺，上海新华成城资产管理有限公司于上述判决生效后申请执行。故原告将计算物业服务费的截止日期定于2020年3月31日合理，综上被告欠付原告自2018年7月1日至2020年3月31日物业服务费用426,720元。关于逾期付款违约金，根据物业服务合同约定，被告延迟支付物业服务费，需向原告支付逾期付款违约金，现原告自行将违约金调整至每日万分之五，视为对逾期付款违约金的合理性进行了考虑，本院根据双方履约情况和违约情况，综合考虑原告受到的损失，酌定被告支付逾期付款违约金30,000元。关于解除合同违约金，因合同已对逾期付款约定了违约金，不适用物业服务合同第九条违约责任中第4条的规定，故原告主张被告支付60,960元违约金的诉请，本院不予支持。被告浙江十叶公司十叶餐饮管理有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条及第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海爱琴海商务管理有限公司与被告浙江十叶餐饮管理有限公司签订的《商户物业服务合同》解除；二、被告浙江十叶餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海爱琴海商务管理有限公司物业服务费426,720元；三、被告浙江十叶餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海爱琴海商务管理有限公司逾期付款违约金30,000元；四、驳回原告上海爱琴海商务管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取10,067.25元，其中8,150.80元由被告浙江十叶餐饮管理有限公司负担，1,916.45元由原告上海爱琴海商务管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  陈娟娟人民陪审员  王春飞人民陪审员  张 琳二〇二〇年十一月二日法官 助理  安 冉书 记 员  安 冉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。