广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1202民初1431号原告：珠海葆力物业管理有限公司，住所地珠海市保税区**地**厂房****。法定代表人：温某1。委托诉讼代理人：胡桂芬，广东法丞汇俊律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟柳婷，广东法丞汇俊律师事务所实习律师。被告：廖建聪，男，1986年4月11日出生，汉族，身份证登记住址广东省肇庆市高要区************队。被告：黎间红，女，1985年9月20日出生，汉族，身份证登记住址广东省肇庆市端州区*****************。原告珠海葆力物业管理有限公司与被告廖建聪、黎间红物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，适用简易程序于2020年5月27日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡桂芬，被告廖建聪、黎间红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2013年10月1日起暂计至2020年8月31日的物业管理费14627.92元（每月物业管理费为176.24元）；2.判令被告向原告支付自2013年8月1日起暂计至2020年8月31日的公共电费3570元；3.判令被告向原告支付第1、2项费用对应的违约金11648.58元(以当月所欠金额为基数，按每日万分之五计算，自逾期付款之日起计至实际清偿之日止，暂计至2020年8月31日为11648.58元)；4.判令被告向原告支付因追讨前述费用所支出的律师费5000元；5.判令本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告为广东省肇庆市端州区黄岗路98区尚东康城小区的物业管理公司，自2010年12月1日起，一直为被告名下尚东康城27栋***号物业提供物业管理服务，被告应按物业建筑面积、于每月5号前支付物业管理费及公共水费、电费，逾期支付的，被告应从逾期之日起支付违约金，并承担原告通过法律途径向被告追索所欠费用而产生的诉讼费、律师费。被告自2013年10月6日起拖欠物业管理费以及相应的公共电费，截止2020年8月31日，共计拖欠物业管理费14627.92元、公共电费3570元，以及前述费用对应的违约金11648.58元(以当月所欠金额为基数，按每日万分之五计算，自逾期付款之日起计至实际清偿之日止，暂计至2020年8月31日为11648.58元)。由于被告违反约定未支付物业管理费、公共电费以及相应的违约金，给原告造成了严重的损失。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告全部诉讼请求。诉讼中，原告撤回第4项判令，即被告向原告支付因追讨前述费用所支出的律师费5000元的诉讼请求。被告廖建聪、黎间红辩称，一、珠海葆力物业管理有限公司本次请求并无依据。理由如下：（一）珠海葆力物业管理有限公司（原告，下称“葆力公司”）请求的物业管理费无计算依据：《业主临时管理规约》无约定物业费收费标准（且规约第二十九条中提及的前期物业服务合同并无签订)。另外，葆力公司与开发商签订的《前期物业管理委托合同补充协议》并无涉及本人物业所在栋数及楼层。（二）葆力公司请求的公共电费无计算标准，合同均无约定，应提供有效的发票及计算依据。（三）葆力公司请求的物业费及公共电费违约金过高，且缺乏计算依据（业主临时管理规约第六章违约责任中并无提及违约金，无法得知计算依据)。(四）葆力公司请求的律师费无依据，合同并无约定律师费以及律师费由谁支付的事项，另外，律师费收费标准过高，葆力公司没有提供律师代理合同、发票、转账凭证等相关文件，无法证明律师费已实际产生。(五）本人一直无收到葆力公司的物业费催收通知，如果确实存在拖欠物业费情况，为何葆力公司到现在才通过正式的途径向本人催收物业费，且是通过诉讼这样的方式提起。葆力公司此前未曾就物业费问题尝试约谈本人。另外，《民事总则》规定的一般诉讼时效为三年，2017年五月前的相关费用诉讼时效已过。综上，葆力公司的诉求无事实及法律依据，法院应依法驳回其诉求。另外，葆力公司出具的民事诉讼状中，个别字眼有误，例如被告的地址有错别字、自述其“自2010年12月1起为本人提供物业服务，但本人所在的27幢是2013年6月后才开始交楼的。葆力公司提交的证据清单中，原序号6为律师代理合同,后被人划去,是否无法提供，既然无法提供，为何葆力公司仍要请求律师费？俗话说，细节决定成败，葆力公司连一份起诉状都错漏百出，不禁让人怀疑其物业管理能力，以及对待本次诉讼的态度。二、即使承认目前小区由葆力公司开展管理工作，但有绝对事实证明，物业并无作为，并未执行规约的相关条款。《业主临时管理规约》第四章“物业的维护养护”中约定，物业存在安全隐患，危及公共利益或其它业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。葆力公司存在较多不作为情况，具体如下：(一）电梯及车库信号问题。电梯内及地下车库没信号、电梯经常出现故障、呼叫按钮无应答、多次发生电梯困人事件。2013年6月本人收楼时就发现电梯及车库内没信号，咨询过三大运营商，一致反馈说葆力公司物业经理要收取3000元/栋(远高于常价)的进场费，故导致电梯至今没信号。在这个事情上，葆力公司不仅仅是不作为，而是为了谋取自身利益，直接剥夺、损害全体业主享受正常通信服务的权利！利欲熏心！电梯及车库没有信号问题危及业务人身安全：本人于2019年7月因发高烧到地下车库取车，准备去看医生，结果走到车时突然出现全身疼痛、动弹不得等症状，此时想打电话向家人求救，但地下车库完全没信号，联系不到任何人。后来只能靠自己意志爬回电梯口，自己乘电梯回家，才得到了家人的帮助。(二）电梯故障频发，多次向物业提出完善要求，葆力公司反馈为开发商遗留问题，并无积极处理。因多次向葆力公司反映关于电梯的问题未曾得到解决，本人曾通过信访的方式反映电梯问题，收到的信访回执表示：尚东康城内的所有电梯均为检验合格产品，故此，经常性出现故障应为维护不到位所致。市质监局抽查小区内2台电梯的紧急呼叫时发现，其中1台无应答（后经修复才能正常通话、对讲)，另有记录2017年至2018年10月间关于电梯大小故障及维修的诉求133宗，故障大多表现为紧急停梯、电梯门关不上等可危及人身安全的现象。后续，葆力公司书面向市质监局承诺了加强电梯安全管理的多项工作措施，但是到目前为止,尚东康城内的电梯故障仍然经常发生，电梯的安全性并未得到任何改善，而这显然是葆力公司维护不到位所致，而维护不到位也正是德力公司的不作为行为。本人亲历案例:2019年6月，本人岳母被困电梯，按求救按钮无人应答，岳母拍电梯门后被家人发现，后联系物业，物业通知电梯维修人员，20分钟后到达，维修人员到达前，家人在电梯门缝隙插吸管到电梯内供气供水，期间物业并无作为。岳母本身患有高血压，困电梯时长达30分钟，到现在仍心有余悸。再次询问为何应急按钮无人应答，物业同样提供之前敷衍的答案：值班人员上厕所。葆力公司的行为是典型的无视业主人身安全、草菅人命！(三）小区监控问题。小区内的监控能起到预防、监督、取证及报警作用。记得是2014年年底开始，尚东康城小区内的监控就开始陆续损坏，目前大部分电梯及出入口的监控均无法正常使用，就此问题我亦己多次向葆力公司反映，至今为止，电梯内、负一层及一层电梯口等位置的监控仍然形同虚设，这直接导致本27幢某业主家中失窃后，警察到场因无法查看有效监控而找不出小偷的情况（据了解，该失窃业主本次也因物业费问题而被提起诉讼)。2019年4月27栋发生白天入室盗窃事件，小偷成功乘坐电梯逃跑，警察到场发现小区监控近80%已损坏，当场勒令葆力公司整改。2019年7月的业主代表大会上，参会人员有葆力公司领导、业委会主任、业主代表等，会上葆力公司承诺到2019年底将小区内的监控维护完善好，但2019年己过去快5个月了，小区内监控还是迟迟未完善好。葆力公司再次无视公安机关正式要求，目无法纪！(四）消防安全问题。27栋楼下的消防设备年久失修、全部生锈，无法判断是否能有效处理突发消防事故；多次向物业反映不理睬。(五）12-17栋楼下道路滑，经常发生业主摔跤事故，多次向物业反映，物业均以“此为开发商遗留问题”为由，一直没有彻底处理，导致两起业主摔倒送医院的事故。最后是通过业主自发筹集基金对道路进行了改造，可见芳名表图片。除以上所述，还有电梯过道墙砖脱落不管（葆力公司回复说没砸到人就不算安全隐患)、公共卫生搞得差、小区保安素质整体较低、小区内的凳子及儿童游乐设施日久失修、水池及湖泊在业主收楼时有放水，现在没水等等物业不作为的现象存在。小区内的电梯安全关乎业主们的人身安全，小区内的监控是否完善关乎业主们的财产安全，安全无大小、生命大于天！真诚希望葆力公司能切切实实站在小区业主的角度去看问题，不要只做不痛不痒、应付式的表面工作，于己于人均无益！本院认定案件基本事实如下：2010年10月20日，原告与尚东康城商住小区1-19栋、32-35栋开发商肇庆市***工业城房地产开发有限公司（下简称百花园公司）签订《前期物业管理委托合同补充协议》，约定百花园公司通过协议选聘方式将坐落于肇庆市尚东康城商住小区1-19栋、32-35栋委托原告实行物业管理服务，委托管理服务期限从本合同签订时起至本物业区域业主委员会成立后签订新的物业管理委托合同时止。另，合同第十三条，在本物业管理服务阶段，实行物业服务费用包干制，物业服务费按月计收。原告根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费，电梯住宅为1.5元/月/平方米；小区公共水电分摊费（含路灯、围墙灯、楼层灯、楼梯灯用电及小区绿化、消防及清洁用水）12元/户/月；电梯维护费及电梯公共用电费20元/户/月；从加压楼层开始（含加压楼层）的业主须缴交恒压供水系统的养护费及运行电费：10元/户/月。2011年5月12日，原告与百花园公司签订《补充协议》，约定将尚东康城H组团（27-31幢）物业管理工作委托于原告，服务期限自本补充协议签订时至本物业区域业主委员会成立后签订新的物业管理委托合同时止。尚东康城H组团（27-31幢）物业管理费具体按2010年10月20日双方签订的补充协议收费标准执行……。2013年6月13日，百花园公司与原告共同向被告廖建聪、黎间红发出《收楼通知书》，…为尚东康城第27幢***号房，建筑面积117.49平方米，经验收合格，现已准予入住……。2013年7月1日，被告廖建聪、黎间红在尚东康城27栋***号《业主临时管理规约》上签名确认。原告珠海葆力物业管理有限公司为被告所在小区提供物业管理服务。原告认为，其公司通过多次上门张贴催款通知单和打电话等方式向被告催收相关费用未果。自2013年10月1日，被告没有向原告缴交相关费用，为此，原告起诉至本院。另查明，原告于1992年11月10日成立，经营范围为物业管理服务等。庭审中，两被告确认尚东康城第27幢***号房已收楼，入住后曾交三个月物业管理费，后因故从2013年10月开始欠费。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。原告珠海葆力物业管理有限公司与肇庆市***工业城房地产开发有限公司签订《前期物业管理委托合同补充协议》、《补充协议》是合同双方的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，内容合法有效，应当依法受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”肇庆市***工业城房地产开发有限公司与原告珠海葆力物业管理有限公司签订《前期物业管理委托合同补充协议》、《补充协议》，对全体业主产生同等法律效力，原告向肇庆市尚东康城商住小区*****、32-35栋、H组团（27-31幢）提供了基本物业服务，被告廖建聪、黎间红理应按《前期物业管理委托合同补充协议》、《补充协议》的约定，向原告支付物业管理费等相关费用。关于原告要求被告支付自2013年10月1日起暂计至2020年8月31日的物业管理费14627.92元、2013年8月1日起暂计至2020年8月31日的公共电费3570元的诉讼请求。本案中，被告向本院提出2017年5月前的相关费用已过诉讼时效。依据法律规定,诉讼时效期间为三年,原告于2020年4月16日提起本案诉讼,故原告诉请被告2017年4月16日前的物业服务费及公共电费,已超过诉讼时效的抗辩，合理合法，本院予以采纳。原告主张其在法定期间内多次向被告催缴物业费用,但提供的证据不足以证明其有向被告催收的事实,且被告对此亦不予认可,因此，原告的该主张理据不足，本院不予采信。此外，由于原告是在2020年4月16日提起本案诉讼，其向两被告主张权利时有部分费用尚未产生，故对该部分费用，缺乏理据本院也不予支持。综上，根据《前期物业管理委托合同》约定的物业管理计费标准为1.5元/月/平方米，即至原告起诉时，被告共拖欠原告物业管理费6344.46元[计算方式：117.49平方米×1.5元/平方米/月×36个月（2017年4月16日至2020年4月16日）］、公共水电分摊合共1512元（12元+20元+10元×36个月）。原告关于物业管理费、公共电费的诉讼请求，其合理部分本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求,于法无据,本院不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下:一、被告廖建聪、黎间红于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海葆力物业管理有限公司支付2017年4月16日起至2020年4月16日期间的物业管理费6344.46元。二、被告廖建聪、黎间红于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海葆力物业管理有限公司支付2017年4月16日起至2020年4月16日期间的公共水电费分摊费合共1512元。三、驳回原告珠海葆力物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费336元（原告已预交），由原告珠海葆力物业管理有限公司负担259元，被告廖建聪、黎间红共同负担77元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 员 梁小茵二〇二〇年六月二十二日法官助理 卢艺文书 记 员 黄安玉