湖南省凤凰县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘3123民初559号 原告罗某某，男，现住湖南省凤凰县。 委托诉讼代理人杨昌生，湖南知来律师事务所律师。 被告付某，男，住湖南省。 法定代理人孙某（付某母亲），女，住湖南省。 委托诉讼代理人吴朝双，湖南新世纪律师事务所律师。 委托诉讼代理人向晓丽，湖南新世纪律师事务所律师。 原告罗某某与被告付某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月6日受理后，依法组成合议庭，于2020年6月23日公开开庭进行了审理。原告罗某某及其委托诉讼代理人杨昌生、被告付某的委托诉讼代理人吴朝双、向晓丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗某某诉称，2018年4月13日，原、被告签订了《房屋租赁协议》，约定原告承租被告所有的位于凤凰县门面，租赁期限自2018年6月1日起至2023年6月1日止，年租金34万元，租赁期内由原告负责房屋维修费用，如房屋毁损，由原告自行修缮。2019年12月5日，因案外人包丁富经营的门面失火，导致原告承租的涉案门面受损。2019年12月26日，原告将门面（Ａ131、Ａ132）修缮并营业，但案外人包丁富尚未将门面（Ａ134）修缮。2020年3月10日，被告以原告管理不善导致门面失火为由，向原告发出通知，要求解除合同并返还门面。后被告将门面上锁，导致原告丧失了对该门面的控制。根据《房屋租赁协议》的约定，门面受损由原告负责修缮，现被告要求解除合同无事实与法律依据。原告为此多次与被告协商继续履行合同，但未果。原告诉至法院，请求：1、确认被告于2020年3月10日发出的《关于解除房屋租赁合同的通知》无效，双方继续履行房屋租赁合同；2、判令被告向原告支付违约金7066元（按4000元／月暂计算至2020年5月6日，应支付至原告实际恢复经营之日）；3、判令被告退还原告停业期间的租金49396元（按932元／天暂计算至2020年5月6日，应支付至原告实际恢复经营之日）；4、判令被告赔偿原告停业期间的营业损失109869元（按2073元／天暂计算至2020年5月6日，应支付至原告实际恢复经营之日）；5、判令被告赔偿原告员工工资损失15473元；6、判令被告赔偿原告夜市租金损失7066元（按4000元／月暂计算至2020年5月6日，应支付至原告实际恢复经营之日）；7、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告罗某某撤回第五项、第六项诉请。 原告罗某某为支持其诉讼请求，向本院提交证据材料如下： 1、《房屋租赁协议》1份，拟证明原、被告之间存在租赁关系，协议约定了双方相关权利义务的事实； 2、《关于解除房屋租赁合同的通知》、《通知》各1份，拟证明被告于2020年3月10日向原告送达解除通知，要求解除合同，并将门面上锁的事实； 3、《门面装修合同》、《照片》各1份，拟证明火灾发生后，原告已对门面进行维修的事实； 4、《记账簿》、《证明》各1份，拟证明原告经营期间盈利情况的事实； 5、《收据》3张，拟证明原告支付员工工资的情况； 6、《开门红快餐店夜市租赁合同》1份，拟证明原告夜市租赁收入的事实； 7、《营业执照》1份，拟证明原告于2019年12月申请经营开门红快餐店获得许可，经营场所为涉案门面A131-134的事实； 8、《火灾事故认定书》、《火灾事故认定复核决定书》、《关于凤凰县建设路农贸市场A、B栋火灾情况说明》各1份，拟证明起火单位为凤凰县沱江镇建设路农贸市场A栋一单元惠生国际肉业店铺，店铺负责人为包丁富，由此可见，事故责任人不是原告，事故亦非人为造成的事实； 9、《门面出租合同》1份，拟证明原、被告于2013年6月1日已确立租赁关系，租赁期满后，原、被告第二次签订租赁合同，且每次租期为5年，原、被告之间租赁关系相对稳定的事实； 10、《门面出租合同》1份，拟证明2018年6月1日原告将部分门面转租给包丁富，火灾事故与原告无关的事实； 11、《湖南省农村商业银行客户回单》、《光盘》各1份，拟证明原告于2020年4月5日取34万元准备向被告交租金，但被告推脱不收租金，且有与田绿玉通话录音佐证的事实。 被告付某口头辩称，1、租赁期间，原告承租的门面发生火灾，导致门面受损，致使涉案门面存在严重的安全隐患，故原告必须立即搬离涉案门面并将门面修缮符合消防验收标准；2、经被告多次通知，原告既不搬离又不维修、赔偿，继续在涉案门面经营，其行为已构成违约，被告有权解除合同。同时，原告未经被告同意擅自转租给包丁富，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，被告作为出租人有权解除合同。基于上述事实，被告向原告送达解除合同的通知，故双方之间的《房屋租赁协议》自通知送达时解除；3、原告诉请要求被告赔偿各项损失，因其未承担维修责任，故该损失系其自身原因导致，且原告现有证据未能充分证实其损失；4、原告诉讼主体不适格，因原告已办理营业执照，故应以开门红快餐店的名义起诉。综上，原告诉请无事实与法律依据，请求法院驳回原告诉请。 被告付某为支持其答辩意见，向本院提交证据材料如下： 1、《不动产权证》1份，拟证明被告系涉案门面所有权人的事实； 2、《房屋租赁协议》1份，拟证明原告依约应承担涉案门面的维修、赔偿责任的事实； 3、《照片》10张，拟证明涉案门面失火后的现状及原告未履行修缮、赔偿义务，现还继续经营，致使门面存在安全隐患，原告的该行为违反了合同的约定，被告有权解除合同，原告应搬离门面并承担维修、赔偿责任的事实； 4、《委托书》、《关于解除房屋租赁合同的通知》各1份、《通知》2份，拟证明涉案门面失火后，原告未积极履行维修、赔偿义务的行为违反了合同约定，被告向原告多次送达解除通知，通知解除合同并要求原告搬离涉案门面及通知送达之日为合同解除之日的事实； 5、《律师调查笔录》3份，拟证明（1）涉案门面失火后，原告未履行修缮、赔偿义务，仍私搭电线继续经营，致使门面存在安全隐患；（2）被告向原告多次送达解除合同的通知；（3）原告擅自转租门面等事实。 当事人对证据的质证意见以及本院对证据的分析与认定： 1、对原告提交的证据材料1，经庭审质证，被告对真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，认为按合同约定，原告应承担门面的日常维修及损害赔偿责任。经审查，本院对该证据的真实性予以确认。 2、对原告提交的证据材料2、3，经庭审质证，被告对真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，认为原告未对受损门面进行修缮且未赔偿的行为违反合同约定，导致门面存在安全隐患，被告有权解除合同，且原告于2020年3月10日收到解除合同的通知，现合同已解除。经审查，本院对证据2、3的真实性予以确认。 3、对原告提交的证据材料4、5，经庭审质证，被告有异议，认为应以其纳税申报来核实其营业收入及财务账簿来核实其员工工资，该记账簿系其手写，无法核实其真实性，且收款人的真实情况存疑，亦无银行流水。经审查，判定经营损失的依据，一般以交税核定的营业额为准，该《记账簿》系原告单方制作，仅有该份《记账簿》，无法认定原告受到损失的具体金额，且原告亦未提供其他相关证据加以佐证，本院对该《记账簿》不予认定；《证明》无落款和日期，不符合证据的形式要件，无法核实其真实性，本院对该《证明》不予认定；原告仅提供《收条》，该《收条》不能证明其出具收款人系其员工，亦未能证明其实际支出，且原告未提供其他相关证据加以佐证，故本院对《收条》不予认定。 4、对原告提交的证据材料6，经庭审质证，被告对真实性无异议，认为该证据证实了原告未经被告同意擅自将门面转租的事实，被告有权解除合同。经审查，本院对该证据的真实性予以确认。 5、对原告提交的证据材料7，经庭审质证，被告无异议。经审查，本院该证据的真实性予以确认。 6、对原告提交的证据材料8，经庭审质证，被告无异议，认为原告将门面转租给包丁富后，因包丁富用电不当导致火灾发生，但最终系原告对租赁物管理不善导致。经审查，本院对该证据的真实性予以确认。 7、对原告提交的证据材料9、10，经庭审质证，被告对真实性无异议，认为该证据证实了原告存在违法转租的事实。经审查，本院对证据9、10的真实性予以确认。 8、对原告提交的证据材料11，经庭审质证，被告有异议，认为录音需要经过对方的同意，且通话时合同已经解除，不存在继续支付租金的事实。经审查，本院对该证据的真实性予以确认。 9、对被告提交的证据材料1，经庭审质证，原告无异议。经审查，本院依法对该证据予以认定。 10、对被告提交的证据材料2，经庭审质证，原告对真实性无异议，对关联性有异议，认为被告不能依据合同约定解除租赁关系。经审查，本院对该证据的真实性予以确认。 11、对被告提交的证据材料3，经庭审质证，原告对真实性无异议，对关联性有异议，认为被告无权行使合同解除权。经审查，本院对该证据的真实性予以确认。 12、对被告提交的证据材料4，经庭审质证，原告对真实性无异议。经审查，本院对该证据的真实性予以确认。 13、对被告提交的证据材料5，经庭审质证，原告对真实性、合法性有异议，认为调查笔录系证人证言，证人应当出庭作证接受法庭询问。经审查，本院对原告的质证意见予以采纳，故对该证据不予认定。 14、本院在审理过程中，依法向案外人田绿玉进行询问，并制作《询问笔录》，经质证，原、被告均无异议。本院对案外人田绿玉接受被告委托办理涉案门面的出租及收取租金、管理等相关事宜的事实予以认定。 本院依据认定的有效证据，结合当事人的当庭陈述和辩解，查明案件事实如下： 2018年4月13日，被告将其所有的位于凤凰县131室、132室、143室（即Ａ131-Ａ134）出租给原告罗某某使用，被告委托案外人田绿玉与原告续签了《房屋租赁协议》，约定：租期自2018年6月1日起至2023年6月1日止，年租金34万元。如原告按合同约定时间将前两年租金68万元付清，前三年的租金不变，后两年租金随行情调整。如原告未按合同约定付清前两年租金，则租金一年一付，后四年的租金随行情调整。付款方式为合同签订之日付第一年租金34万元，合同签订后十日内付第二年租金34万元。租赁期内，由原告负责门面及门面内设施设备的日常维修，如有损毁，由原告自行修缮或作价赔偿。租赁期内，若原告逾期三个月未交租金，被告有权解除合同，并要求原告承担违约责任。若原告违反法律、法规使用门面，被告有权解除合同，并要求原告承担违约责任。 合同签订后，被告依约将涉案门面交付给原告使用，2018年4月20日，案外人田绿玉代被告收取了原告交纳2018年6月1日至2020年6月1日的租金68万元。合同履行过程中，原告将部分涉案门面转租给孙世占，后孙世占将门面转租给包丁银，由包丁富（系包丁银兄弟）经营惠生国际肉业店铺。2019年12月5日凌晨0时17分，惠生国际肉业店铺发生火灾。事故发生后，原告对涉案门面（A131-132）进行了修缮。2020年3月10日，被告以原告未履行修缮门面构成违约为由，委托案外人田绿玉、韩鹏向原告送达《关于解除房屋租赁合同的通知》，要求解除合同及被告返还涉案门面等。后被告于2020年3月14日、2020年4月8日再次向原告发出通知，要求其搬离涉案门面。2020年3月14日，被告将其中的两间涉案门面锁上。因原告对被告解除合同提出异议，故原告诉至本院，提出前述诉请。 另查，2019年12月9日，火灾事故当事人包丁富向湘西自治州公安消防支队申请复核。2020年1月8日，湘西自治州公安消防支队作出《火灾事故认定复核决定书》。2020年6月22日，凤凰县公安消防大队出具的《关于凤凰县建设路农贸市场A、B栋火灾情况说明》，证明在复核决定前不可以对火灾现场进行恢复或破坏。 本院认为，案外人田绿玉、韩鹏受被告委托办理涉案门面的出租及收取租金、管理等相关事宜，其代理行为应由被告承担民事责任。原、被告签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力，原、被告均应按照合同约定履行各自义务。原、被告系签订《房屋租赁协议》的主体，根据合同相对性原理，原告系涉案租赁合同的利害关系人，对因《房屋租赁协议》发生的纠纷，有权提起诉讼。故被告辩称原告不具备诉讼主体资格，不能成立，本院对该辩称意见不予采纳。2019年12月5日，涉案门面发生火灾后，原告已按约积极修缮部分涉案门面，尚有部分涉案门面未予修缮。未修缮部分涉案门面的原因系消防部门不允许当事人在复核决定前对门面进行恢复所致，后又逢春节，原告难以找到工人修缮及新冠肺炎疫情的爆发延误修缮，并非原告不积极履行修缮门面义务，且庭审中原告已表明其愿意积极履行修缮涉案门面的义务，故被告以原告对租赁物管理不善、未履行修缮义务为由解除合同，理由不充分。另被告辩称原告擅自转租，其有权解除合同，虽原告存在转租行为，但被告委托田绿玉、韩鹏代为管理门面，对此不可能不知情，亦未提出异议，故本院对该辩称意见不予采纳。因被告单方解除合同的行为既无约定事由，又无法定事由，故原告要求确认解除合同行为无效，继续履行合同的诉请，本院予以支持。 鉴于被告在尚未具备合同解除权的情况下将门面锁住强行收回门面，造成原告不能正常使用门面，故被告应赔偿原告因此遭受的相应合理损失。因原告交纳租金至2020年6月1日，经核算，2020年3月15日至2020年6月1日的租金为73,628元（79天×932元）。由于被告于2020年3月14日将两间涉案门面上锁，另两间未上锁，故被告应向原告退还2020年3月15日至2020年6月1日期间其中两间门面的租金36,814元（73,628元÷2）。关于原告要求被告支付违约金的诉请，因双方在合同中就被告的违约行为并未约定明确的违约责任承担方式，故本院对该项诉请不予支持。关于原告要求被告赔偿营业损失的诉请，原告未能提供充分有效证据证实其损失情况，故本院对该项诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告付某于2020年3月10日向原告罗某某发出的《关于解除房屋租赁合同的通知》无效，原、被告双方继续履行2018年4月13日签订的《房屋租赁协议》； 二、被告付某于本判决生效之日起十日内退还原告罗某某租金36814元； 三、驳回原告罗某某的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3626元，由原告罗某某承担2906元，被告付某承担720元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。 审 判 长  杨兵权 审 判 员  杨红梅 人民陪审员  田茂文 二〇二〇年六月三十日 法官助理欧晓英 书记员龙瑶 附法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百七十九条承担民事责任的方式主要有： （一）停止侵害； （二）排除妨碍； （三）消除危险； （四）返还财产； （五）恢复原状； （六）修理、重作、更换； （七）继续履行； （八）赔偿损失； （九）支付违约金； （十）消除影响、恢复名誉； （十一）赔礼道歉。 法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。 本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。 当事人依法可以委托代理人订立合同。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。