河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0311民初5340号原告：蒋销波，男，汉族，1979年10月19日生。委托诉讼代理人：魏海涛，河南京洛律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：王玉佩，河南京洛律师事务所律师，一般代理。被告：郑州黄金时代科技健康产业有限公司。法定代表人：高炎，系该公司董事长。被告：刘燕强，男，汉族，1966年5月31日生。二被告共同委托诉讼代理人：樊昀佳，河南文丰律师事务所律师，特别授权。原告蒋销波诉被告郑州黄金时代科技健康产业有限公司、刘燕强房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋销波的委托诉讼代理人魏海涛、被告郑州黄金时代科技健康产业有限公司、刘燕强的共同委托诉讼代理人樊昀佳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蒋销波向本院提出诉讼请求：1、请依法判令解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》，限期搬离腾退房屋；2、请依法判令二被告共同支付自2020年7月1日开始至搬离腾退房屋实际占用期间的租金，暂计至2020年10月31日为20万元；3、请依法判令二被告共同支付实际占用房屋期间的违约金（暂计至2020年10月31日）40万元；3、判令二被告结清水费、电费、燃气、暖气、通讯费、网络费、物业服务费用等使用房屋期间产生的相关费用；4、判令二被告赔偿原告其他经济损失；原告支付的财产保全担保费1200元、律师费20000元；5、判令被告承担本案受理费、诉讼保全费。事实与理由：2019年7月，被告刘燕强作为被告郑州郑州黄金时代科技健康产业有限公司（以下简称黄金时代公司）的委托代理人，同原告蒋销波签订《洛阳塞纳春天项目房屋租赁合同》，约定：原告蒋销波将位于洛阳市洛龙区塞纳春天的会所房屋（十二栋一层101）的第1-4号（以下称“该房屋”）出租给乙方即被告黄金时代公司使用，建筑面积为949.9平方米。该房屋用途为健身会所服务。约定承租期限为三年，自2019年7月1日起至2022年7月1日止；租金标准：60万元/年；租金支付办法：第一次租金：2019年8月19日前一次性付60万元。第二次租金：2019年9月10日前付60万元。第三次租金：2021年6月1日前付60万元。违约责任约定：由于乙方（即被告）违约，甲方（即原告）单方解除本合同的，乙方应自接到甲方解除本合同书面通知之日起3日内，将会所内属于自己的动产搬出，并不得破坏会所原有的装修及设施、影响甲方的正常的经营秩序。如逾期未履行，乙方除支付实际占用会所的租金外，每日还应支付日租金2倍的违约金。争议的解决：在履行本合同过程中发生争议，应友好协商解决，如协商不成，由承租房屋所在地有管辖权的人民法院诉讼解决。协议签订后，被告黄金时代公司于2019年8月23日通过个人转账向原告支付第一年度（2019.07.01-2020.6.30）租金60万元，但未按合同约定期限支付第二次60万元租金（2019年9月10日前付60万元）。原告多次催告被告至今也未履行。按照《房屋租赁合同》第十一条11.3约定，由于被告违约，原告诉请判令解除合同，并要求被告支付实际占用会所的租金，每日还应支付日租金2倍的违约金。按照预估诉讼周期六个月计算，租金为30万元、违约金自2020.07.01开始暂计算至2020.12.31共60万元。综上，原告为维护自己合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请法院支持原告的各项诉讼请求。郑州黄金时代科技健康产业有限公司辩称：一、黄金时代违约行为显著轻微，不影响蒋销波合同目的实现。黄金时代与原告签订的《房租租赁合同》中，虽然约定第二期租金在2019年9月10日支付，但是经过双方协商，原告同意将租金的支付期限推迟至2020年初。又因为2020年初新冠肺炎疫情的影响，黄金时代不能使用案涉房屋并且健身房一直也未营业。疫情好转后，黄金时代一直与原告就疫情期间租金减免问题进行沟通，但双方一直未能达成合意。但是，黄金时代愿意继续履行合同并支付租金，不影响原告合同目的的实现。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（九民会纪要）第47条，黄金时代的违约行为显著轻微，不影响原告实现合同目的，案涉合同不应当解除。二、原告应当减免疫情期间的租金。2020年1月爆发的新冠疫情是新中国成立以来发生的传播速度最快、感染范围最广、防控难度最大的一次重大突发公共卫生事件，已经被全国人大法工委认定为不可抗力事件。黄金时代积极响应政府要求，承租房屋所经营的健身房在2020年2月至5月期间一直处于停业状态，直到2020年5月底才恢复正常经营。新冠肺炎疫情对黄金时代的经营产生重大影响，导致原告损失巨大，继续按照原合同履行对黄金时代明显不公平，原告应当免除2020年2月至5月期间的租赁费用。三、本案不存在房屋占用费用及违约金问题。黄金时代已经支付了2019年7月1日至2020年6月30日全部的房屋租金，并且原告应当免除2020年2月至5月期间的租赁费用，所以应当视为黄金时代已经支付了2019年7月1日至2020年10月31日期间的租金。故不存在原告诉请的2020年7月1日至2020年10月31日期间的房屋占用费用及占用房屋期间的违约金问题。四、答辩人不应当承担原告的律师费及诉讼保全保险的保险费。双方签订的《房屋租赁合同》中没有关于律师费及诉讼费用承担的约定，并且律师费及诉讼保全保险的保险费不属于诉讼过程中必须支出的费用。综上所述，原告的诉讼请求不应得到支持。刘燕强辩称：答辩人在原告与郑州黄金时代科技健康产业有限公司（以下简称黄金时代）的《房屋租赁合同》上签字，系职务行为，不应当承担连带责任。答辩人系黄金时代的员工，受黄金时代委托，代表黄金时代与原告签订合同。并且原告的起诉状中也认为答辩人系黄金时代的员工，作为黄金时代的委托代理人同原告签订合同。依据《民法通则》第四十三条规定：“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任”，答辩人在案涉《房屋租赁合同》中签字系职务行为，不应当承担连带责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年7月16日，蒋销波（甲方）与郑州黄金时代科技健康产业有限公司的委托代理人刘燕强签订《洛阳塞纳春天项目房屋租赁合同》一份，双方就租赁房屋地点、租赁期限和续约、经营（或使用）范围、租金、其他费用标准及交纳方式、物业服务及费用交纳、甲方的权利和义务、乙方的权利和义务、装修及经营、消防要求、违约责任、房屋的交回、争议的解决、其他约定、合同文本及生效等内容进行了约定。该合同第二条约定：乙方承租房屋的期限为3年，即2019年7月1日起至2022年7月1日止。第三条：乙方承租会所所在区域经营（或使用）范围仅限于健身会所服务。第四条：4.1租金标准：双方约定采取一次确定租金标准的方式。60万元/年。4.2租金支付方法：第一次租金：2019年8月19日前一次性付60万元。第二租金：2019年9月10日之前付60万元。第三次租金：2021年6月1日前付60万元。4.3.1、水费、电费、燃气、暖气、通讯费、网络费用等按照部门规定的标准执行，相关缴费细则及缴费方式详见物业服务协议。第五条、乙方接收房屋的同时，应与甲方签订《物业服务协议/合同》，协议期限与本合同的承租期限一致，服务费每年结算一次，乙方应按时交纳。第七条，7.2乙方应按本合同约定的期限及时足额的向甲方交纳各项费用。第十条，10.7因业主投诉无法得到妥善解决、政府行为或不可抗力因素等原因，致使本合同不能继续履行的，本合同解除，双方互不承担责任。10.9、如乙方未能如期支付租金，甲方有权收回房子并支付违约金按总金额日千分之三违约金。第十条、11.1承租期届满当日，双方办理房屋交接手续，同时结清全部费用。11.3由于乙方违约，甲方单方解除本合同的，乙方应自接到甲方解除本合同书面通知之日起3日内，将会所内属于自己的动产搬出，并不得破坏传扬原有的装修及设施、影响甲方的正常的经营秩序。如逾期未履行，乙方除支付实际占用房屋的租金外，每日还应支付日租金2倍的违约金。合同签订后，郑州黄金时代科技健康产业有限公司于2019年8月23日通过个人账户向蒋销波支付2019年7月1日至2020年6月30日期间的租金60万元。原被告因房屋租金等问题产生分歧，致矛盾不可调和，蒋销波遂诉至本院，请求判如所诉。本院认为：蒋销波与郑州黄金时代科技健康产业有限公司的委托代理人刘燕强签订的《洛阳塞纳春天项目房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于合同应否解除问题，合同约定支付第一年租金（2019年7月1日至2020年7月1日）时间为2019年8月19日，蒋销波已依约支付了第一年租金60万元；合同约定的第二年租金（2020年7月1日至2021年7月1日）支付时间为2019年9月10日，虽然合同约定系双方自愿达成，但被告需要交纳第二年租金的时间与交纳第一年租金的时间相隔不到一个月，明显不符合租赁合同的交易习惯，且蒋销波也未提供证据证明在被告未按约定期限支付租金后向被告主张过第二年的租金，可见原告对于被告延迟交付租金处于默许状态。庭审中，郑州黄金时代科技健康产业有限公司仍表示愿意支付租金，继续履行合同。加之郑州黄金时代科技健康产业有限公司因经营店面而投入了大量的资金，合同解除会导致双方损失进一步扩大，也不利于合同目的的实现。综前所述，郑州黄金时代科技健康产业有限公司未按照双方约定时间交纳租金的行为虽违反了双方合同之约定，但违约情节显著轻微，并不构成根本性违约，不足以造成合同解除的法律后果。故对于原告要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。关于租金支付问题，原被告双方签订的合同已经进入第二年履行期，郑州黄金时代科技健康产业有限公司理应尽快向蒋销波支付第二年租金60万元。关于违约金，郑州黄金时代科技健康产业有限公司未按双方约定的期限支付租金，虽违约情节轻微，但其仍应当就其违约行为承担相应的违约责任，但双方关于违约金的约定明显过高，原告也未能提供证据证明其因被告违约造成损失方面的确实充分的证据，故本院酌情将违约金调整为从2019年9月10日开始，以60万元为本金基数，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款报价利率的1.3倍计算违约金至被告实际支付租金之日止。关于蒋销波主张的结清水费、电费、燃气、暖气、通讯费、网络费、物业服务费用等使用房屋期间产生的相关费用的诉讼请求，因蒋销波未提供证据予以佐证，本院不予支持，蒋销波可就该问题补充证据后另行主张权利。由于郑州黄金时代科技健康产业有限公司存在违约行为，原告为主张债权而产生的财产保全担保费1200元，律师费20000元，证据确实充分，本院予以支持。刘燕强虽蒋销波签订《洛阳塞纳春天项目房屋租赁合同》的行为系履行职务行为，故蒋销波要求刘燕强承担责任于法无据，本院不予支持。蒋销波的其他诉讼请求因缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。郑州黄金时代科技健康产业有限公司辩称受疫情影响应当免除2020年2月至5月期间的租赁费用，因郑州黄金时代科技健康产业有限公司已经交纳2019年7月1日至2020年7月1日之间的租金，其辩解理由成立与否，所产生的法律关系应为已交纳租金应否退还问题，而非直接从第二年租金中免除，故郑州黄金时代科技健康产业有限公司的该辩解理由实际上应属反诉范畴而未反诉，本院在本案中不予审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告郑州黄金时代科技健康产业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告蒋销波支付第二年房屋租金600000元；二、被告郑州黄金时代科技健康产业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告蒋销波支付违约金（违约金以60万元为本金基数，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款报价利率的1.3倍计算，从2019年9月10起计算至被告郑州黄金时代科技健康产业有限公司实际支付租金之日止）；三、被告郑州黄金时代科技健康产业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告蒋销波支付因实现债权而产生的财产保全担保费1200元、律师费20000元，共计21200元。四、驳回原告蒋销波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5050元，保全费3520元，共计8570元，由郑州黄金时代科技健康产业有限公司负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  毛继光二〇二〇年十一月九日书记员  牛玉凤