沈阳市大东区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0104民初8869号 原告（反诉被告）：沈阳特易购置业有限公司，住所地：沈阳市大东区东北大马路113号。 法定代表人：王磊，职务：总经理。 委托诉讼代理人：吴春伟，北京金诚同达律师事务所沈阳分所律师。 被告（反诉原告）：张彤，男，1978年1月5日出生，汉族，住址：沈阳市沈河区。 委托诉讼代理人：张春兰，辽宁成功金盟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马双，辽宁成功金盟律师事务所律师。 原告（反诉被告）沈阳特易购置业有限公司与被告（反诉原告）张彤房屋租赁合同纠纷一案，原告（反诉被告）曾于2018年10月29日向本院起诉，本院作出（2018）辽0104民初13850号民事判决书，宣判后，被告（反诉原告）上诉至沈阳市中级人民法院，沈阳市中级人民法院于2019年4月18日作出（2019）辽01民终3361号民事裁定书，裁定撤销原审判决，发回重审。本院于2019年6月3日立案后，依法重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人吴春伟，被告（反诉原告）张彤及其委托诉讼代理人张春兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还装修补贴95.2万元；2.判令被告承担律师费2万元；3.判令被告承担本案的全部诉讼费用。 事实与理由：2013年9月13日，原、被告签订《店铺租赁合同》，被告承租原告位于沈阳市大东区东北大马路113号乐都汇购物中心L2F004、005、006、006A商铺，商铺面积为800平方米，租期为38个月，自交付之日起计算。合同约定，原告向被告支付装修补贴136万元；如果因被告原因终止或者解除合同的，被告应当全额返还装修补贴。合同签订后，原告于2013年11月14日向被告交付了店铺。同时，原告分别于2013年11月12日、2013年12月17日向被告交付装修补贴共计95.2万元，原告装修完成后开业经营。2014年6月30日，被告在未经原告书面同意的情况下擅自停业至今。原告认为，原、被告之间签订的《店铺租赁合同》合法有效，被告擅自停业的行为已经构成违约，应当按照合同约定返还装修补贴。为此，原告依法提起诉讼，请求人民法院依法维护原告的合法权益。 被告张彤（反诉原告）辩称，原告要求被告返还装修补贴与事实不符，本案中双方在履行装修补贴事宜时所依据的合同为三方签订的补充协议，而非本案中双方签订的房屋租赁合同。补充协议中就房屋补贴支付的数额及时间，支付对象有明确约定，就返还事宜没有约定。双方均按照补充协议履行的装修补贴事宜，而不是按合同中双方按附件2进行的履行，所以发生纠纷也应按补充协议来约定双方的权利义务。本案中支付补贴款给付对象是三方协议中的丙方，也就是装修公司沈阳洪超吉物资有限公司，主张相应事宜时不应向本案被告提出返还。关于律师费的问题，我方不存在违约行为，故不同意给付该费用，反而是由于原告原因导致本案纠纷发生。 被告（反诉原告）张彤向本院提出反诉请求：1.要求被反诉人给付剩余的装修款补贴40.8万元及逾期付款利息124,470.03元（从2013年11月24日至给付之日，按同期人民银行贷款利率计算）；2.返还租赁保证金10万元及装修抵押金5000元；3.反诉费等费用由被反诉人负担。 事实及理由：2013年9月13日，反诉原告与反诉被告签订《店铺租赁合同》，约定反诉原告承租反诉被告位于沈阳市大东区东北大马路113号乐都汇购物中心L2F004、005、006、006A商铺，面积合计800平方米，租期38个月。反诉原告与反诉被告及案外人沈阳洪超吉物资有限公司（以下简称：洪超吉公司）三方约定：反诉被告向洪超吉公司分三期支付装修补贴款，合计数额136万元，在合同签署并在乙方指定的装修公司进场开始装修后5个工作日内，支付装修补贴的30％；反诉原告与反诉被告确认装修图纸且店铺装修开始后10个工作日内，支付装修补贴的40％；店铺开业并正常经营后10个工作日内，支付剩余30％；合同签订后，反诉原告依约履行装修、开业、经营一系列合同义务，反诉被告却无故拖欠支付反诉原告剩余的装修款补贴40.8万元，该款项经反诉原告多次催要，拒不依约支付。合同签订后，反诉原告对店铺投入200余万元装修费用，花费几百万用于服装进货投入，并雇佣多名员工进行经营，现由于反诉被告招商不利，整个楼层仅有反诉原告一家经营，其他商铺均闲置，导致客流量为零，反诉原告店铺服装货品滞销。反诉原告认为，反诉被告经营的是购物中心，而非简单的房屋出租，反诉被告有义务营造良好的招商环境及运营客流环境，且依据合同约定反诉被告收取反诉原告2％的管理费用，更说明反诉原告与反诉被告并非简单的租赁关系，二者实质为更深层次的经营管理与被管理的关系，现由于反诉被告招商不利的违约行为导致反诉原告重大装修投入损失及经营损失。《商铺租赁合同》约定：反诉原告支付租赁保证金10万元及装修抵押金5000元，现在反诉原告不存在任何违约行为的情况下，反诉被告理应依约如数返还。综上，请求贵院依法支持反诉原告诉讼请求。 原告（反诉被告）沈阳特易购置业有限公司针对被告张彤的反诉辩称，第一，张彤要求特易购公司支付装修补贴及利息的请求已过诉讼时效，应当驳回。根据协议约定，第三笔装修补贴应在张彤店铺开业并正常营业后10个工作日内支付。即使张彤要求支付第三笔装修补贴的事实成立，张彤最迟应当在2015年11月24日前要求特易购公司支付装修补贴。但直到本次反诉前，张彤从未向特易购公司要求支付装修补贴并擅自闭店停业，其请求不应得到支持。其次，张彤的主张没有事实依据。从双方合同本意来说，特易购公司支付装修补贴，目的在于支持商户的经营活动，培育良好的商业环境，进而吸引更多优质的商户入驻乐都汇购物中心。协议约定的前两笔装修补贴，特易购公司均按时足额支付。本来根据合同约定，店铺装修结束的次日（即2014年4月1日）就应该起算租金，实际上特易购公司将2014年6月1日作为开业日起算租金，特易购公司是将张彤店铺作为主力店铺进行扶持。然而，张彤的店铺开业后并未妥善经营，在未经特易购公司允许的情况下，竟于2014年6月底闭店停业。这一行为违背了双方合作的初衷，800平店铺的闭店对购物中心的后续招商工作带来了极大的不利影响。事实上，从2013年10月1日开业至今，购物中心一直都处于持续营业状态，具备经营条件。由于张彤擅自闭店属于单方解除合同的重大违约行为，特易购公司也就没再支付第三笔装修补贴。因此，张彤无权要求特易购公司支付装修补贴及利息。第二，租赁保证金及装修保证金不应返还。根据合同约定，由于张彤的行为构成违约，租赁保证金和装修保证金不予返还。二审期间被告曾主张在2014年时就已经商铺钥匙交还给我公司，但我方对此并不知情，也不认可，但从张彤自述中他如果在2014年已将钥匙交给我公司，那么他主张店铺经营到2015年8月，前后矛盾，可以以我方主张的其在2014年6月底7月初便已不再经营。张彤在正式开业后并没有按合同持续经营，属于违约。综上，请求法院判决驳回张彤的全部诉请，维护特易购公司的合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告沈阳特易购置业有限公司与被告张彤于2013年9月13日签订《店铺租赁合同》一份,约定由被告承租原告位于沈阳市大东区东北大马路113号乐都汇购物中心的L2F004、005、006、006A商铺，用于经营服装及配饰，面积800平方米,租期38个月（包括装修期）,租期自交付日起算，月租金为月营业额17%，管理费为月营业额2%。原告支付租赁保证金10万元及装修抵押金5000元。合同13.4条约定，若在租期届满前，乙方明确表示或以行为表明将不履行本合同，或未经甲方书面同意擅自撤场或甲方有理由相信乙方将不履行本合同的，即构成乙方中途退租，视为乙方单方解除本合同的重大违约行为。合同附件一将租赁年度定义为指租金起算后每12个月的连续期间，将租期定义为38个月（包括装修期）自交付日起算。合同附件二第13条约定，甲方按1700元/平方米向乙方支付装修补贴，共计136万元。装修补贴分三期支付：在本合同签署后10个工作日内，支付装修补贴的30%；双方确认装修图纸且店铺装修开始后10个工作日内，支付装修补贴的40%。如果非甲方原因，乙方在第一租赁年度及第二租赁半年度内提前终止或解除合同的，乙方应向甲方返还全部装修补贴。店铺开业并正常经营后10个工作日内，支付剩余的30%。 2013年11月14日，原、被告签订租户进场交接表，原告将商铺交付被告。被告于2014年3月31日装修竣工验收并试营业，于2014年6月1日正式开业。被告为原告开具的租房装修竣工验收、开业许可证中承诺该租户租金起算日以实际开业日为准，并认可实际开业日为2014年6月1日。原告于2013年11月12日向被告支付装修补贴40.8万元、12月17日向被告支付装修补贴54.4万元，共计95.2万元。本案在审理过程中，双方确认被告张彤于2019年8月30日将涉案商铺交还原告。 被告经营的“唯伊惺澳”于2014年3月6日交纳电费200元，4月28日交纳电费400元，5月12日交纳电费200元，6月4日交纳电费400元。原告向被告收取2014年6月销售额17%的租金459元，销售额2%的管理费54元。 本院认为：关于装修补贴款的支付及返还问题。合同约定原告向被告支付第三期装修补贴款的时间为店铺开业并正常经营后10个工作日内支付剩余的30%。本案双方当事人均认可被告正常经营的时间为2014年6月1日，即原告应于2014年6月10日前给付被告剩余30%的装修补贴款，但原告未依约履行。原告存在违约行为，在装修补贴款的返还问题上，合同亦约定，如果非甲方原因，乙方在第一租赁年度及第二租赁半年度内提前终止或解除合同的，乙方应向甲方返还全部装修补贴。从被告交纳租金及电费的情况间接反映出被告未能保证在一年半之内在正常经营状况，故，本院认为被告亦存在违约行为。 关于原告主张被告返还装修补贴95.2万元，而被告反诉主张原告继续支付装修补贴40.8万元的反诉请求。本院认为，根据双方签订的合同，约定装修补贴款的数额为136万元，本院据此认为，装修总计价值为136万元，考虑被告正常经营时间较短，原告将店铺收回后，装修物品亦存在财产价值，故本院按30%的折旧率计算，残值为40.8万元（136×30%），其余95.2万元（136-40.8）计作损失。考虑被告未保证连续营业的责任大于原告未按期支付装修费的责任，本院认为原告承担40%，被告承担60%的责任更为合理。据此，原告应分担的价值为380,800元（95.2×40%），被告应分担的价值为57.12万元（95.2×60%）。综上，被告应返还原告装修费163,200元（95.2-40.8-380,800）。 关于原告主张被告承担律师费用2万元的诉讼请求，因本案原、被告均存在违约行为，故本院认定双方各自承担自己为实现债权而产生的费用。 关于被告反诉主张原告返还租赁保证金10万元及装修抵押金5000元的问题，合同虽有如被告违约不予退还的约定，但考虑到原告亦有违约行为，且被告向原告退还了部分装修补贴，故对于该部分反诉请求本院予以支持，原告返还被告租赁保证金及装修抵押金10.5万元。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）张彤于判决生效后十日内返还原告（反诉被告）沈阳特易购置业有限公司装修补贴款163,200元；原告（反诉被告）沈阳特易购置业有限公司于判决生效后十日内返还被告（反诉原告）张彤租赁保证金及装修抵押金10.5万元；两项折抵后，被告张彤于判决生效后十日内给付原告沈阳特易购置业有限公司58,200元； 二、驳回原告（反诉被告）沈阳特易购置业有限公司其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）张彤其他反诉请求。 案件受理费46581元，由原告负担4万元，被告负担6581元；反诉费9709元，由被告负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院，如在上诉期满后7日内未缴纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 审判长  郑友杰 审判员  袁 玲 审判员  张 婷 二〇二〇年六月二十日 书记员  刘思维