湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1103民初1282号原告（反诉被告）：滨江锦苑第二届业主委员会，住所地永州市冷水滩区滨江锦苑小区****。业主委员会主任：刘乐根。委托代理人：黄志新，湖南湘南律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：湖南恬恬居物业管理有限公司，住，住所地湖南省永州市冷水滩区凤凰园白竹亭水库（创发城**）**/div>法定代表人：唐小秋，该公司执行董事。委托代理人：聂绍武，湖南君义律师事务所律师，代理权限为一般授权。原告（反诉被告）滨江锦苑第二届业主委员会诉被告（反诉原告）湖南恬恬居物业管理有限公司物业管理合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，被告（反诉原告）湖南恬恬居物业管理有限公司于2020年5月10日向本院提起反诉，原告（反诉被告）于2020年6月10日向本院申请撤回对被告（反诉原告）湖南恬恬居物业管理有限公司的起诉（本院已另行作出裁定），本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）滨江锦苑第二届业主委员会委托代理人黄志新，被告（反诉原告）湖南恬恬居物业管理有限公司法定代表人唐小秋及委托代理人聂绍武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。反诉原告湖南恬恬居物业管理有限公司向本院提出反诉请求：1.请求责令被反诉人退还反诉人已缴的办公经费37445元；2.责令被反诉人退还合同押金2万元及利息500元；3.责令被反诉人支付反诉人垫付的维修费6000元；4.由被反诉人承担反诉费用。事实与理由：2016年12月份，被反诉人采取招投标的方式，聘请物业公司管理滨江锦苑小区物业，反诉人投标。2016年12月26日被反诉人发给反诉人中标通知书，中标单价为：1元/平方米，另外交2万元履约保证金。反诉人与被反诉人根据中标文件，签订正式物业管理合同时，被反诉人提出附加条件，要求反诉人在合同外支付给被反诉人办公经费。此后，被反诉人分次向反诉人收取了费用共计37445元。2018年3月31日，小区高压避雷装置损坏，电业局维修费用6000元，业委会要求反诉人垫付。反诉人垫付后，被反诉人一直拖欠不给。直到2019年12月31日，物业管理合同到期，反诉人撤出小区。因小区此前物业公司退出时，没有与业委会办理交接，收取业主的电费余额82000元未移交给反诉人。为此，2017年1月23日，反诉人与被反诉人共同向永州市经信委、小区整治办书面报告，请求相关部门协调处理，但并未得到解决。反诉人退出时，要求被反诉人退还合同押金2万元，被反诉人以电费未结清为由，拒不退还。反诉人认为：被反诉人作为小区业主的代表以招投标的方式聘请物业，反诉人中标，双方签订的物业管理合同内容应与招投标文件一致，但被反诉人采取不向业主公示，不在《物业管理合同》中明确，而另外收取反诉人的费用，谋取自己的利益，违反了《招投标法》的相关规定，严重损害反诉人和小区业主的利益，以此非法收取的费用应当退还给反诉人。另外，反诉人并未拖欠小区电费，被反诉人因其他物业公司的原因，拒不退还反诉人的合同保证金，是错误的。为维护自身合法权益，反诉人特提出反诉，请求人民法院依法判如所请。反诉被告滨江锦苑第二届业主委员会辩称，1.收取的被告的办公经费是事实，系物业管理合同补充的协议，系双方真实意思表示，不违反法律规定，要求返还没有法律依据；2.收取被告2万元合同押金是事实，可从被告方需支付的八万元电费中扣除；3.被告所称垫付的6000元维修费，没有维修发票没有看到相关的依据，除押金2万元可以抵扣电费外，其他反诉请求请予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据本院确认的证据和庭审时双方当事人的陈述，查明如下法律事实：2016年12月26日，反诉原告湖南恬恬居物业管理有限公司收到反诉被告滨江锦苑第二届业主委员会中标通知书，确定反诉原告为中标人。次日，反诉被告滨江锦苑第二届业主委员会作为甲方、反诉原告湖南恬恬居物业管理有限公司作为乙方签订了《滨江锦苑小区物业服务合同》，就甲方将滨江锦苑小区委托给乙方实行物业管理进行相关约定。该合同主要约定如下事项：1.物业管理服务费：住宅每月每平方米建筑面积1元/平方米；商业每月每平方米建筑面积1.2元/平方米；2.物业管理期限：委托管理期限为叁年，自2017年1月1日起到2019年12月31日止，物业管理费的预收期限不可超过2019年12月31日；3.风险抵押：乙方在合同签订之日起三日内向甲方一次性支付人民币贰万元，作为履约保证金；合同期满后，乙方需移交相关资料及设备、设施，经业委会确认后三日内退还全部履约保证金及银行活期存款利息。合同签订后，反诉原告湖南恬恬居物业管理有限公司支付了20000元保证金给反诉被告滨江锦苑第二届业主委员会。同日，双方又签订了一份《附加协议》，该协议约定湖南恬恬居物业管理有限公司每年向滨江锦苑第二届业主委员会支付贰万伍仟元（￥25000元）办公经费，于每季度末月25日支付，第一、二、三季度每季度支付伍仟元整（￥5000元），第四季度支付人民币壹万元整（￥10000元），支付方式直接转至甲方公用账号。反诉被告滨江锦苑第二届业主委员会分别于2017年5月13日、2018年1月12日、2018年12月22日、2019年9月29日收取被告（反诉原告）湖南恬恬居物业管理有限公司8298元、10000元、8000元、11147元办公经费，共计37445元。2018年3月31日，反诉原告湖南恬恬居物业管理有限公司与反诉被告滨江锦苑第二届业主委员会签订一份《紧急维修协议》，该协议载明“滨江锦苑小区高压避雷装置因老化已损坏造成小区停电，经电力局工作人员对现场进行检测，维修及调试共需陆仟圆整，经我公司与滨江锦苑业委会协商一致同意由我公司先垫付维修费用，再通过房产局维修基金中心申报维修费用，或从办公经费中抵扣”。2019年12月31日物业管理合同到期，反诉原告湖南恬恬居物业管理有限公司撤出小区，因反诉被告滨江锦苑第二届业主委员会未退还20000元合同押金而酿成本纠纷。另查明，滨江锦苑第二届业主委员会成员包括业主委员会主任刘乐根、业主委员会副主任黄刘和、贺德华及其他委员丁利平、李新庄、郭丽萍、邓荣伍。上述事实有庭审笔录、中标通知书、滨江锦苑小区物业服务合同、附加协议、办公经费收条及收据、紧急维修协议、保证金收条、备案通知书等证据在卷佐证。本院认为：1.原告与被告签订的《滨江锦苑小区物业服务合同》是双方当事人真实意思表示,其内容没有违反法律和行政法规的禁止性规定,合法有效,双方当事人均应按照合同约定履行义务。该物业合同于2019年12月31日到期，反诉被告滨江锦苑第二届业主委员会应当按照合同约定将履约保证金退还给反诉原告湖南恬恬居物业管理有限公司。故对于反诉原告要求反诉被告退还合同押金20000元的诉讼请求，本院依法予以支持。反诉原告诉请要求反诉被告支付利息，因双方在《滨江锦苑小区物业服务合同》中未明确约定利率，故本院不予支持。2.根据《中华人民共和国招投标法》第四十六条“招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。招标文件要求中标人提交履约保证金的，中标人应当提交。”规定，反诉原告与反诉被告就办公经费支付签订的《附加协议》违反了法律规定，系无效合同，反诉原告未支付的办公经费不用再支付，已经支付的37445元办公经费系其自愿支付，故对于其主张要求反诉被告退还已缴纳的办公经费37445元的诉请，本院不予支持。3.反诉原告诉请要求反诉被告支付其垫付的维修费6000元，因其与反诉被告签订的《紧急维修协议》载明通过房产局维修基金中心申报维修费用，现反诉原告未提交维修费票据，也无证据证明是否已通过房产局维修基金中心申报维修费用，故对于反诉原告此项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国招投标法》第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条的规定,判决如下:一、原告（反诉被告）滨江锦苑小区第二届业主委员会在本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）湖南恬恬居物业管理有限公司合同押金20000元；二、驳回被告（反诉原告）湖南恬恬居物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案反诉费699.5元，由原告（反诉被告）负担224.3元，被告（反诉原告）湖南恬恬居物业管理有限公司负担475.2元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审判员  成向阳二〇二〇年六月十一日法官助理郑兰君书记员蒋露艳附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国招投标法》第四十六条招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。招标文件要求中标人提交履约保证金的，中标人应当提交。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。