河南省方城县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1322民初997号原告：中国农业银行股份有限公司方城县支行。统一社会信用代码：91411322X1532442XB。负责人：王伟，任行长。住所地：方城县城关镇育才路238号。委托诉讼代理人：邓伟，河南大为律师事务所律师。委托诉讼代理人：董更新，河南大为律师事务所律师。被告：赵明献，男，1961年9月9日生，汉族，住方城县。委托诉讼代理人：韩梦霞，河南赫奕律师事务所律师。第三人：王华，女1970年8月21日生，汉族，住方城县。原告中国农业银行股份有限公司方城县支行与被告赵明献、第三人王华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告中国农业银行股份有限公司方城县支行向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除被告与原告之间的租赁合同关系；2、判令被告腾退房屋；3、判令被告支付拖欠房屋费用（自2013年12月1日起按合同约定租金标准计算至2020年7月1日的租金为32.5万元，之后按年租金5万元计付至搬离止）；4、本案诉讼费由被告承担。庭审中原告增加诉讼请求要求依法确认赵明献与王华之间的房屋转租合同无效，并判令赵明献、王华连带将涉案房屋返还给原告。事实和理由：2010年12月31日，被告赵明献与我行签订了《房屋租赁合同》，该房屋位于方城县××文化路南侧（原博望镇农行营业所），期限1年，到期日2011年11月30日。合同到期后，被告继续使用房屋，原告因此收取被告两年房租（2011年12月1日至2013年11月30日）。后原告不再出租房屋，多次催促被告腾退房屋，于2018年5月29日公证送达《限期搬迁通知》，于2019年12月12日公证送达《解除合同通知》，但被告均置之不理。为维护原告的合法权益，根据《民事诉讼法》第119条之规定，特向贵院提起诉讼，请依法裁判，判如所请。被告赵明献辩称，一、原告诉称的解除租赁合同关系请求不成立，原、被告之间的租赁合同早在2013年12月31日已经终止，双方不再履行合同的权利义务。原租赁合同约定的一年期限到期后，被告又支付了两年的租赁费，这两年期间属于不定期租赁合同关系，后因双方均不再履行合同的权利义务，赵明献不再租赁使用原告的房子，双方的租赁合同关系已经不存在。为此，解除合同以合同效力存续为前提的条件已经不具备，为此，原告诉请的解除合同关系的请求不成立。二、赵明献与王华所签订的一年租赁期限的合同也在2013年12月31日终止。赵明献将租赁原告的房子转租给王华，原告对该事实非常清楚，合同约定的一年租期到期后王华继续占有使用房屋并支付租赁费至2013年12月31日，之后双方的租赁合同不再履行，王华使用争议的部分房屋因权利人农行方城支行一直未主张权利，未收回房屋导致王华占用争议的部分房屋至今。按照房屋租赁合同第十四条第四项的约定，不支付或按照约定支付租金达30日的，原告有权解除合同，收回房屋。2013年开始答辩人已经不再使用争议的房屋，也未向原告支付租赁费，依据合同约定，原告早应该解除与答辩人的合同，但因双方租赁合同已经终止，所以原告并未提出解除租赁合同关系。在（2019）豫1322民初552号一案中，原告的诉状内容可知，原告认可与答辩人租赁合同关系已经终止，双方已经不存在租赁合同关系，起诉是以侵权为由提起的诉讼。现原告要求确认答辩人与王华的租赁协议无效的理由不能成立。三、赵明献已经不再占有使用争议的房屋，原告诉请的腾退房屋及支付房屋费用没有依据。答辩人与王华的合同到期后，争议的部分房屋是王华继续占用至今，期间原告曾经向王华下发过限期搬离通知等，这一行为证明了农行方城县支行也认可赵明献与王华之间也已不存在合同关系，自己直接向房屋的实际占用人王华主张权利。现争议的房屋赵明献已经没有使用，原告没有证据证实答辩人现在还占用房屋。房屋现状能够证明答辩人的抗辩理由成立。除了王华所占用的房屋外其余房屋空闲，原告对空闲房屋如何使用是原告的权利，原告自己不用也是原告的自由，腾退房屋必须以占用房屋为前提，所有，原告诉请要求赵明献与王华连带腾退房屋及支付租金不成立，四、答辩人与原告之间存在合同关系，原告诉讼的拖欠费用已经超过诉讼时效规定，丧失胜诉权。民法总则实施时间是2017年10月1日，在此之前的房屋租赁费诉讼时效适用一年的诉讼规定。如果本案在2017年10月1日之前仍存在租赁合同关系，原告诉请的2017年之前的租赁费已经超过了1年诉讼时效的规定，丧失了胜诉权。如果本案在2017年10月1日之前存在占用房屋的行为，原告诉请的2017年之前的占用费已经超过2年诉讼时效的规定，也丧失了胜诉权。且答辩人并未占用争议房屋。五、原告诉称的2013年12月以后多次催促被告腾房并不存在。答辩人支付租赁费至2013年12月后，因原告怠于行使权利，疏于对房产的管理，甚至连答辩人支付的租赁费情况都不清楚，何来的催促腾房一说，原告自称主张权利的说法没有提供证据支持。虽然后期原告向答辩人送达了通知等，因双方的合同早已经终止，通知内容与答辩人无关。综上，请求依法驳回原告对赵明献的诉讼请求。第三人王华述称，第三人王华是博望七彩银庄生活广场的法人。于2011年元月1日与赵明献签订方城县农行博望营业所大楼租赁合同，期限为五年，每年的租金为合同之前1.2万元，第一年为10.4万元，第二年为12.5万元，第三年为15万元，第四年为15万元，第五年为15万元，第六年为15万元（实付5万元，共计付款74.1万元），第三人营业至2016年7月30日。因欠赵明献10万房租和20万元高利贷，被赵明献强行将第三人开办的超市关门，至今没有解决。至今货物还在超市，使第三人欠下三百多万的外债。期间赵明献还收取其他人的房租共92.7万元。第三人与农行之间没有金钱上的合同也没有文字上的合同，我是与赵明献签的合同。被告赵明献追加我为被告不合适。以上所说的在之前的案件中已说过，赵明献已认可。经审理查明：2010年12月31日，原告方城支行与被告赵明献签订了房屋租赁合同，双方约定原告将位于方城县××文化路东段南侧（原博望营业所）房屋77间（建筑面积2767.85平方米）出租给被告赵明献，租期1年（自2010年12月1日至2011年11月30日），租赁费57000元，由被告赵明献于2010年12月31日前一次性支付；在征得出租人书面同意后承租人方可在租赁期内将该房部分或全部转租或转借他人，如未经出租人书面同意，擅自将该房屋转租或转借第三人的，或者不支付或者不按照约定支付租金达30日的，出租人有权单方解除合同，收回房屋；出租人未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按月租金1%标准支付违约金。房屋租赁合同签订后，被告即将57000元的租赁费支付给了原告，原告将所出租的房屋交付被告赵明献使用。在租赁期限内，被告赵明献又将所承租的部分房屋转租给了第三人王华用以经营超市使用。原告与被告赵明献约定的房屋合同到期后，被告赵明献继续租用，并支付房屋租赁费至2013年11月30日。后因原告不再出租房屋，被告亦未再向原告交纳租赁费用。第三人王华占用该处房产中的部分房屋经营超市使用。现原告以被告拖欠租金，被告与第三人不腾退房屋为由诉至本院，请求依法判决。另查明，1.原告与被告赵明献所签订的房屋租赁合同到期后，原告在明知被告已将房屋转租给第三人王华的情况下，未提出解除合同，并收取了被告赵明献当年的租赁费。2、第三人王华占用该处房屋所开办的超市已关门停业四年有余。3、2020年7月21日原被对案涉房屋进行了收房交接，现案涉77间房屋（原博望营业所）已全部交由原告管理。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原告与被告赵明献所签订的一年期租赁合同到期后，被告继续租赁房屋，原告亦未提出异议且收取被告所交纳的租金，原被告之间的房屋租赁合同期限为不定期。原告在诉状中称其在2013年11月30日之后不再向被告出租该房屋与被告提供的通话录音中所涉及的内容一致，说明在此之后原被告之间的不定期租赁合同不能继续履行，被告在此情况下未督促第三人及时腾房，存在一定的过错。原告作为出租人在停止出租案涉房屋的情况下未要求解除合同，同时被告自原告不再租赁后未再交纳租赁费用，在原被告租赁合同约定的解除条件成就时，原告作为解除权人怠于行使权利，对房屋租金损失的扩大及本案的形成亦有过错。根据公平原则酌定被告赵明献对截止交房时的租金在10%的范围内予以支付。按原告所诉，自2013年12月1日至被告2020年7月21日将房屋交还给原告，共欠付租金327800元，以上由被告赵明献负担32780元。原被告所签订的租赁合同中关于支付违约金的约定均不符合本案的情形，故原告要求被告承担违约金的请求，本院不予支持。原告诉称其在不再出租房屋后向被告主张腾退房屋，未举证予以证实，本院不予采信。因被告赵明献已将所承租房屋全部交还给原告，原被告所签的租赁合同已经解除。故原告的其他诉讼请求本院不予支持。第三人王华经本院传唤，逾期未到庭参加诉讼，是对其抗辩权利的放弃。综上所述，被告赵明献应向原告中国农业银行股份有限公司方城县支行支付房屋租金32780元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告赵明献于本判决生效后十日内向原告中国农业银行股份有限公司方城县支行支付房屋租赁费32780元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6375元，由原告中国农业银行股份有限公司方城县支行负担5000元，由被告赵明献负担1375元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。审 判 长  曹天祥审 判 员  李 靖人民陪审员  胡永裴二〇二〇年九月二十一日书 记 员  付 倩附本判决相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。