广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终1897号上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市广进创富物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：黄某。委托诉讼代理人：丁富林，广东兴顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：张立涛，广东兴顺律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：梁燕梨，女，汉族，1983年2月7日出生，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：姚娅妮，广东力创律师事务所律师。委托诉讼代理人：文静，广东力创律师事务所律师。原审第三人：杨健荣，男，汉族，1970年11月5日出生，住广东省佛山市顺德区。上诉人佛山市广进创富物业管理有限公司（以下简称广进公司）因与被上诉人梁燕梨、原审第三人杨健荣商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初7025号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。广进公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持广进公司全部反诉请求；2.本案一审、二审诉讼费用由梁燕梨承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，梁燕梨实际并未向广进公司支付购房款。梁燕梨应继续履行付款义务。梁燕梨无权要求广进公司承担逾期交楼责任，以及退还维修资金、契税办证费并支付逾期存入维修资金的违约金。一、在梁燕梨与杨健荣无法提交《广进创富商业中心签约确认表》（以下简称签约确认表）原件的情况下，一审法院对签约确认表的真实性予以确认，并作为定案证据，存在证据认定错误，应当纠正。（一）根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条规定：“书证应当提交原件。物证应当提交原物。”梁燕梨与杨健荣提交的系签约确认表的复印件，没有对应的原件，依法应当不予采信。（二）梁燕梨、杨健荣均为本案当事人，存在利益关系。梁燕梨是杨健荣的继受人，该二人提交相近似的签约确认表复印件，不具有相互印证的作用。与广进公司相关的其他案件，业主一方的代理人均与梁燕梨的代理人相同，实际为系列案，起诉广进公司的业主是利益共同体，其提交的签约确认表复印件亦不能佐证梁燕梨、杨健荣提交的签约确认表的真实性。（三）签约确认表中的原价、折后价、合同价、已交款、需补交款等涉及金额款项处，均为手写字体，存在伪造可能。在梁燕梨、杨健荣未提交原件核对的情况下，一审法院认可签约确认表的真实性是错误的。因此，签约确认表不能作为认定案件事实的依据。二、杨健荣主张以广进公司拖欠的工程款冲抵涉案房屋的购房款，但未提供有效证据证明。一审法院在未查清案件事实的情况下，认定梁燕梨已履行支付购房款的义务系错误的。事实上，梁燕梨与杨健荣均未举证证明存在以房抵债的情况，梁燕梨应当承担举证不能的败诉后果，并继续向广进公司履行支付购房款的义务。（一）杨健荣、梁燕梨在一审庭审中主张，其与广进公司之间存在装修施工关系，广进公司拖欠其工程款，后以包括涉案商铺在内的四间商铺抵偿。关于拖欠工程款的问题，合同内容没有体现装修工程与杨健荣之间存在关联。其一，装修合同中的发包单位不是广进公司，施工人亦非杨健荣。其二，杨健荣主张施工的四处工程其中有三处位于自然人所有的“某商务中心”物业，一处位于“某车行”，均不在广进公司开发的物业范围内。其三，装修工程多发生于2013年、2014年，当时广进公司开发的物业尚未竣工，不存在需要进行装修的情况。可见，杨健荣主张的装修工程与广进公司无关，广进公司没有支付工程款的义务。并且，杨健荣提交多套装修工程合同复印件但是未能提交装修工程合同的原件，无法查清该债权是否真实存在，一审法院判决由广进公司承担债务是不合理的。（二）杨健荣、梁燕梨并未提供证据证明广进公司与杨健荣之间存在工程抵款协议，广进公司也无代其他主体清偿债务的义务。故以房抵债的行为在本案中不存在，梁燕梨应按照《商品房买卖合同（预售）》约定履行全部付款义务。（三）一审判决未查清杨健荣主张的装修工程是否存在、该工程是否属于广进公司的开发的工程、广进公司有无工程款支付义务的情况，便认定杨健荣的继受人即梁燕梨已完成涉案商铺购房款支付义务，错误地免除了杨健荣、梁燕梨的举证责任，导致作出错误判决。（四）经广进公司核实，广进公司内部未发现与杨健荣签订以房抵债协议的情况。因此，杨健荣、梁燕梨主张的以工程款抵充购房款的情况并不存在，梁燕梨应当支付全部购房款。为查明相关事实，广进公司在一审庭审中曾申请追加装修工程合同的发包单位、施工单位作为原审第三人参与诉讼，但被一审法院驳回。一审法院的处理方法不利于查清案件事实，二审法院应予纠正。三、对比维修资金、契税办证费、转名费收据开具的时间，与维修资金、契税办证费、转名费的实际支付时间，可知广进公司确实存在先开具收据后收款的情况。因此，仅凭收据记载无法证明存在以工程款抵充购房款的事实。（一）根据梁燕梨提供的收据可知，维修资金、契税办证费、转名费收据的开具时间为2016年10月21日，而梁燕梨实际转账支付维修资金、契税办证费、转名费的时间则为2016年10月24日，存在时间差。可见广进公司确实存在先开具收据后转账支付的习惯，仅凭收据不能认定广进公司存在收款行为。（二）2016年后期，广进公司因资金问题，公司管理出现混乱，存在部分销售人员向购房者乱收费等问题。故不排除梁燕梨与广进公司内部销售人员勾结，在未收取款项的情况下肆意开具收据的情况。四、对于梁燕梨提交的《借记卡历史明细清单》，广进公司仅认可其真实性，但不认可款项用途，广进公司否认已经收取转名费、商铺余款、办理产权证所需费用。事实上，广进公司只是在2016年10月24日收取过转名费及维修资金、契税办证费等办理产权证所需的费用。一审法院以广进公司接受剩余的房款差额为由，认定梁燕梨付清了全部购房款系事实认定错误。（一）对于《借记卡历史明细清单》，广进公司质证时仅认可其真实性，但对证明内容表示异议。梁燕梨提交的《借记卡历史明细清单》中的2016年10月21日的20000元、35057.32元、31435.61元三笔支出的款项，从形式上无法看出支付的对手方，以及作何种用途，无法证明该三笔款项依此为转名费、商铺余款、办理产权证所需费用，且无法证明该三项费用已经支付给广进公司。（二）广进公司仅在2016年10月24日收到51401.61元，根据记录，其中19983元为转名费、31418.61元为办理产权证所需费用（包括维修资金、契税办证费），实际收款时间与梁燕梨的举证情况不一致。经广进公司查阅，梁燕梨未曾支付任何购房款。而且，该51401.61元费用是购房款以外的费用，双方对该费用没有指定支付要求且与购房款无关。不能仅依据梁燕梨支付的51401.61元推出梁燕梨已经支付购房款的结论。（三）一审判决仅载明广进公司认可梁燕梨提交的《借记卡历史明细清单》的真实性，但未载明广进公司对该《借记卡历史明细清单》证明内容有异议。《借记卡历史明细清单》不能证明梁燕梨已支付剩余房款差额，一审法院据此认定梁燕梨已支付完毕全部购房款，属于事实认定错误。五、广进公司在未收取购房款的情况下，先收取维修资金、契税办证费等，以及未收取房价款便办理网签商品房买卖合同都是符合情理的，一审法院以不合常理为由，认定本案存在以房抵款事实，是错误的。（一）广进公司未收取购房款先收取维修资金、契税办证费，是因为梁燕梨支付的款项金额与维修资金、契税办证费金额相近，金额很小，可以认定该笔费用用于支付维修资金、契税办证费。（二）广进公司在房屋买卖合同签订环节，严格依照政府部门要求办理网签手续，网签合同是双方确立买卖关系的依据，不以实际收取购房款为前提。一审法院以广进公司未收取购房款便网签合同为由，认定广进公司主张没有抵充购房款事实不合理，系认定错误。（三）一审法院认为广进公司是房地产开发企业，如现出具收据后收购房款，应在收据上注明购房款“以银行到账生效”字样，不足以认定本案存在工程款冲抵房款的事实。一方面，广进公司缺乏房地产开发经验；另一方面，购房款是大额资金交易，不能仅凭借收据否认实际收取款项，故广进公司在开具收据时没有特别注明转账到付等字样、因此，在梁燕梨没有支付凭证的情况下，不能直接认定广进公司已实际收取房款，或同意以其他方式抵充收款。（四）梁燕梨拖延支付房价款尚未超出诉讼时效，广进公司不存在怠于主张问题。一审法院认定广进公司长时间未提异议行为不合理，系认定错误。六、根据《中华人民共和国合同法》关于抗辩权的规定，在梁燕梨未支付购房款的情况下，广进公司有权拒不交楼以及不办理不动产权登记。广进公司的相关行为不构成违约，梁燕梨无权要求广进公司承担逾期交楼责任，以及退还维修资金、契税办证费并支付资金占用费。梁燕梨辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。杨健荣未发表意见。梁燕梨向一审法院起诉请求（变更后）：1.判令广进公司支付迟延办理商铺产权证的违约金，从2018年4月1日起以购房款211626.60元为基数，按年利率4.35%支付违约金至被告将办理房产证的全部资料交付办证机关且领取《不动产权证》之日止（暂计至2019年2月28日为8438.61元）；2.判令广进公司立即向梁燕梨退还维修资金1671.85元及契税办证费5776.71元，并支付逾期存入维修资金的违约金1671.85元给梁燕梨；3.要求广进公司承担梁燕梨为此支付的律师费10000元，并明确其要求退还的契税办证费包括契税和办证费；4.广进公司承担本案的全部诉讼费用。广进公司向一审法院反诉请求：1.判令梁燕梨立即向广进公司支付购房款167185元及从提起反诉之日起按日万分之二计算违约金至实际支付全部购房款之日止；2.案件反诉费用由梁燕梨承担。一审法院认定事实：2016年10月21日，梁燕梨作为乙方与广进公司作为甲方签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，其中《商品房买卖合同》约定如下：1.乙方向甲方购买位于佛山市顺德区某中心某号单元；用途：商业、金融、信息。2.商品房总房价款为167185元，签订本合同前，乙方已向甲方支付了定金30000元，乙方应于2016年10月21日前一次性付清全部购房款。3.甲方应当在2017年3月31日前向乙方交付该商品房。4.因甲方原因乙方未能在商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按《补充协议》约定处理。5.双方应当按照国家的有关规定，向相应部门缴纳因该商品房买卖发生的税费，因预测面积与实测面积差异，导致买受人不能享受税收优惠政策而增加的税收负担，同意按《补充协议》的约定处理。其中《商品房买卖合同补充协议》的第十五条约定如下：买卖合同中“第二十条房屋登记”双方补充约定如下，1.乙方委托甲方办理《不动产登记证》，……乙方向甲方缴纳商品房专项维修资金、契税等费用以及付清全部购房款……。2.在乙方缴纳所有税费后至正式办理《不动产登记证》期间，如因国家政策变动税及办证费有所调整，甲方概不负责，费用按当时政策实行多退少补。3.因甲方原因，乙方未能按买卖合同规定的期限内取得该商品房的房屋所有权证书的，乙方不退房，但甲方应当自期限届满之日起就乙方已付购房款，按年利率4.35%计算给付利息至实际完成房屋所有权登记之日止。……第十七条买卖合同中“第二十三条税费”双方补充约定如下：1.乙方同意甲方依据有关规定暂代政府收取税费。上述代收取的税费以政府有关部门开出的票据为准。预售商品房开发建设过程中，甲方代政府收取的税费标准调整时，按实际发生额多退少补。……第二十条“商品房专项维修资金”双方补充约定如下：买卖合同的价款中未包含住宅专项维修资金，在支付首期房价款时，乙方应当同时缴交住宅专项维修资金，应缴金额为该商品房售价的1%。若以后发生面积误差，维修资金甲方不做退补。如果乙方不按时交纳专项维修资金，由乙方承担买卖合同不能如期办理合同备案、不能办理贷款和不能办理《不动产登记证》的责任。之后，梁燕梨与案外人某资产管理有限公司签订一份《合作经营协议书》，广进公司作为该合同的保证人。该《合作经营协议书》约定如下：1.梁燕梨将其所购买的位于佛山市顺德区某号，建筑面积为19.89平方米，购房款为167185元的商铺交由案外人某资产管理有限公司全面经营管理，双方开展深度合作经营，并按协议的约定分配合作收益。2.梁燕梨同意免收自合作收益实际计付之日起三年内的合作收益；合作收益实际计付之日起的第4、5年，梁燕梨的年合作固定收益率为以211627元为计算基数，第4年按9%，第5年按10%计付。3.梁燕梨于商铺收楼的当日即视为其向案外人某资产管理有限公司完成交铺。广进公司于2016年10月20日向梁燕梨开具了某号单元首期款414元的收据一份。广进公司于2016年10月21日向梁燕梨开具了三份收据，分别是印花税84元、契税办证费5776.71元、维修资金1671.85元。广进公司于2016年10月21日向梁燕梨开具了收据4张，均载明为“‘顺德合伙人’商铺转名费（杨健荣转名梁燕梨）”5000元。广进公司于2017年1月9日向梁燕梨开具两份收据，分别是某号单元定金30000元和某号单元楼款136771元。梁燕梨认为广进公司至今未协助梁燕梨办理涉案商铺不动产权证，已构成违约，经协商无果，梁燕梨遂于2019年4月8日向一审法院提起诉讼。在诉讼中，广进公司于2019年5月18日向梁燕梨发出解除涉案合同的通知书，其后广进公司明确表示不解除涉案合同，梁燕梨也在诉讼中明确表示不解除涉案合同。诉讼中，梁燕梨、广进公司均确认涉案商铺已于2017年3月31日交付梁燕梨使用。截止一审辩论终结前，广进公司确认尚未办理涉案房产的合同备案手续，也未代梁燕梨向有关部门缴纳维修资金及契税。又查，梁燕梨与杨健荣、案外人某物业代理有限公司（以下简称某物业公司）于2016年10月18日签订《房地产买卖三方合同》，合同约定：杨健荣自愿将坐落于佛山市顺德区某号铺的房地产出售给梁燕梨，成交价为780000元，梁燕梨分四期付款给杨健荣：在签订合同时支付100000元作为定金及第一期购房款；在杨健荣协助梁燕梨同开发商签订转让合同当天支付400000元作为第二期购房款；在2016年10月30日前支付200000元作为第三期购房款；在2016年11月30日前支付80000元作为第四期购房款。梁燕梨同意在签订合同的当天向某物业公司支付佣金1000元。梁燕梨及杨健荣须于2016年10月21日前带齐资料一起到广进商业中心办理转让合同手续。2016年10月18日梁燕梨向杨健荣转账支付100000元，2016年10月22日，梁燕梨向杨健荣转账支付364942.68元，2016年10月31日，梁燕梨向杨健荣转账支付200000元，2016年11月30日，梁燕梨向杨健荣转账支付80000元，以上合计744942.68元。2016年10月18日、2016年10月21日、2016年10月31日、2016年11月30日，杨健荣分别向梁燕梨出具收据四张，分别载明收到梁燕梨支付的购买《房地产买卖三方合同》约定四座商铺的第一期购房款100000元、第二期购房款400000元、第三期购房款200000元和第四期购房款80000元，以上合计780000元。梁燕梨及杨健荣陈述，房款差额35057.32元（780000元-744942.68元），由梁燕梨在签约当天在售楼部直接刷卡支付给广进公司。又查，梁燕梨与广进公司于2016年10月21日还签订了另外三份《商品房买卖合同》，约定梁燕梨向广进公司购买位于佛山市顺德区某中心某号单元，房屋价款分别为168355元、167185元和199417元；印花税分别为85元、84元和100元；契税分别为5810.14元、5776.71元和6697.63元；维修资金分别为1683.55元、1671.85元和1994.17元。2016年10月21日，梁燕梨使用POS机刷卡支付了四间商铺转名费20000元（5000元/间×4间）、四间商铺房款差额35057.32元及四间商铺的印花税、契税办证费和维修资金合计31435.61元。再查，广进公司于2015年12月1日向杨健荣发出签约通知书，通知其在收到通知之日起3日内与销售人员联系预约时间，依约前往营销中心办理签约手续，逾期将不再享受99折优惠。杨健荣于2015年12月8日与广进公司的销售员刘某签署《广进国际商业中心签约确认表》四份，载明：房号为6-334的房屋合同价为168355元，已交款166771元，需补交款1584元，付款方式为一次性支付尾款1584元；房号为6-335的房屋合同价为167185元，已交款166771元，需补交款414元，付款方式为一次性支付尾款414元；房号为6-336的房屋合同价为167185元，已交款166771元，需补交款414元，付款方式为一次性支付尾款414元；房号为6-337的房屋合同价为199417元，已交款166771.68元，需补交款32645.32元，付款方式为一次性支付尾款32645.32元。上述《广进国际商业中心签约确认表》还约定了各房屋契税、合同印花税、专项维修资金、办证费的金额并约定“房屋产权人的人数及姓名请于签署《商品房买卖合同》前确定，如签署商品房买卖合同前申请办理改名手续的，须经发展商书面同意并需缴付5000元手续费用”。2016年10月21日，梁燕梨与广进公司的销售人员刘某签署《广进国际商业中心签约确认表》四份，上面载明的房号、房屋价款、合同印花税、专项维修资金、办证费等费用的金额及付款方式均与杨健荣与广进公司签署的《广进国际商业中心签约确认表》一致。再查，梁燕梨于2019年5月21日与某律师事务所签订了一份《民事委托代理合同》，约定律师费为10000元，分两期支付。由该所指派姚娅妮律师代为诉讼，梁燕梨为此支付了第一期律师费5000元。一审法院认为，梁燕梨与广进公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》未违反法律、行政法规强制性规定，系双方当事人真实意思表示，属合法有效合同，应受法律保护，双方当事人应依法履行各自义务。关于梁燕梨是否已向广进公司支付完毕涉案商品房购房款的问题，一审法院分析如下：首先，根据梁燕梨与广进公司签订的《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》及广进公司出具的收据，可以佐证梁燕梨已按约定支付了购房款。其次，根据梁燕梨提供的证据，广进公司与购房者在《广进国际商业中心签约确认表》中约定，在签订《商品房买卖合同》之前，可以变更房屋产权人，只需经广进公司同意并支付5000元的转名手续。本案中，广进公司向梁燕梨出具了杨健荣转名给梁燕梨的转名费收据并收取了相关的转名费及梁燕梨支付的四间商铺剩余的房款差额，另外，在《商品房买卖合同》中约定付款方式为在合同签订的当天一次性支付全部房款。由此可见，广进公司认可梁燕梨仅需在签订合同的当天支付部分的房款即已完成了涉案商铺的房款支付义务。再次，梁燕梨实际向广进公司支付了涉案商品房的契税办证费、维修资金、印花税、转名费等费用，广进公司也依据开具了收据予以确认，广进公司对此并无异议，广进公司在没有收取梁燕梨全部购房款的前提下仅收取涉案商品房的契税办证费、维修资金、印花税、转名费等费用，明显不符合常理。最后，广进公司提出梁燕梨未能提供实际付款依据，广进公司开具收取梁燕梨购房款的收据不代表收取梁燕梨购房款的抗辩，广进公司作为一家房产开发商，如果在开具收据时并未确认梁燕梨已支付购房款的前提下，应当在收据上注明房款以银行到账生效的字眼，广进公司开具购房款收据的时间是2017年1月9日，但广进公司一直对此没有提出任何异议，直至梁燕梨提起本案诉讼时，广进公司才对梁燕梨是否实际支付了购房款的行为提出异议，明显超过合理期限，也不符合常理。此外，购房款支付的方式并非仅仅通过现金或银行转账方式完成，还可以通过债务转移、抵债等多种方式履行付款义务。综上，广进公司认为梁燕梨没有按合同约定支付购房款的抗辩意见，理据不成立，一审法院不予接纳。广进公司据此要求梁燕梨继续支付涉案商品房的购房款及支付逾期付款违约金的诉请，理据不成立，一审法院不予支持。承上述，梁燕梨已按合同约定向广进公司支付购房款，但广进公司未按合同约定为梁燕梨办理涉案商品房产权证，显属违约，故梁燕梨要求广进公司按合同约定支付逾期办理产权证的违约金，理据成立，一审法院予以支持。关于梁燕梨主张的逾期办证违约金的数额，应从以下几个方面确定：第一，计算违约金的基数即涉案商铺的购房款金额。梁燕梨主张以购房款211626.60元为基数计算。经审查，根据《商品房买卖合同》的约定及广进公司开具的收据，均确认涉案商铺的购房款金额为167185元；且梁燕梨缴纳的维修资金1671.85元，亦是以购房款167185元为基数按1%的标准缴纳的，两者可互相印证。对于梁燕梨认为其购房款总额应将《合作经营协议书》约定的前三年合作收益计算在内。但《合作经营协议书》也明确约定涉案商铺购房款为167185元，梁燕梨同意免收自合作收益实际计付之日起三年内的合作收益，该收益款明显不属于涉案商铺的购房款。故梁燕梨的上述主张理据不足，一审法院不予采纳。一审法院确认涉案商铺购房款为167185元。第二，逾期办证违约金的计算方法。根据《商品房买卖合同补充协议》第十五条的约定，梁燕梨未能在买卖合同规定期限内取得商品房房屋所有权证书的，按年利率4.35%计付利息至完成房屋所有权登记之日。梁燕梨主张按上述标准计付违约金，于法有据，一审法院予以支持。第三，计算逾期办证违约金的起止时间。梁燕梨主张从2018年4月1日起计至领取《不动产权证》之日止，根据《商品房买卖合同》的约定，广进公司应在商品房交付之日起365日内取得涉案商铺的房屋所有权证书，梁燕梨、广进公司确认已于2017年3月31日交付涉案商铺，故广进公司应在2018年3月31日前办理不动产权证，梁燕梨主张逾期办证违约金自2018年4月1日起算，于法有据，一审法院予以支持。关于计算逾期办证违约金的截止时间，因广进公司在庭审中明确涉案商铺尚未办理合同备案手续也未代梁燕梨向有关部门缴纳维修资金及契税，即涉案商铺尚不具备办证条件，故对于逾期办证违约金的截止时间应按照《商品房买卖合同》的约定计算至完成房屋所有权登记之日止。关于梁燕梨要求广进公司退还维修资金1671.85元的问题。梁燕梨依据合同的约定一并向广进公司缴交了住宅专项维修资金，但广进公司收取后，一直未存入维修资金专用账户，现梁燕梨要求广进公司退还，由梁燕梨自行缴纳，合理有据，一审法院予以支持。关于梁燕梨诉请退还契税办证费5776.71元的问题。广进公司已收取梁燕梨缴纳的契税办证费后，但一直未向税务机关代缴，也未为梁燕梨办理不动产权证，现梁燕梨要求广进公司退还，由梁燕梨自行缴纳，合理有据，一审法院予以支持。关于梁燕梨主张逾期存入维修基金的违约金1671.85元的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》，均未对广进公司逾期缴纳维修资金应承担何种违约责任作出约定，故梁燕梨的该项诉请，理据不成立，一审法院不予支持。对于梁燕梨要求广进公司支付因本案纠纷产生的律师费10000元，涉案合同并未对该费用负担进行明确约定，故梁燕梨诉请广进公司负担涉案律师费10000元，理据不成立，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、广进公司应于判决发生法律效力之日起十日内，一次性向梁燕梨支付逾期办证违约金（计算方法：以购房款167185元为基数，从2018年4月1日起按年利率4.35%计至涉案商品房办理所有权登记之日止）；二、广进公司应于判决发生法律效力之日起十日内，一次性向梁燕梨退还维修资金1671.85元；三、广进公司应于判决发生法律效力之日起十日内，一次性向梁燕梨退还契税办证费5776.71元；四、驳回梁燕梨的其他诉讼请求；五、驳回广进公司的全部诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费488.98元，由梁燕梨负担95.91元，由广进公司负担393.07元；反诉案件受理费3643.70元，由广进公司负担。二审期间，广进公司、梁燕梨均未向本院提交新的证据。二审期间，杨健荣向本院提交新的证据即某装饰工程有限公司的营业执照复印件，拟证明杨健荣为某装饰工程有限公司的法定代表人。本院组织当事人对上述证据进行了证据交换和质证。本院经核查确认杨健荣的新证据的真实性。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。另查明，2019年7月22日的一审庭审中，广进公司对梁燕梨提交的四张商铺转名费收据复印件的真实性没有异议。该四张金额为5000元的收据载明“今收到梁燕梨‘顺德合伙人’商铺转名费（杨健荣转名梁燕梨）”，盖有广进公司财务专用章。梁燕梨购买包括本案房屋在内的四套商品房的签约确认表载明房号为广进国际商业中心某房屋需补交款为32645.32元，房号为广进国际商业中心某号屋需补交款为414元，房号为广进国际商业中心某房屋需补交款为414元，房号为广进国际商业中心某房屋需补交款为1584元。即上述四间房屋的余款为35057.32元。梁燕梨的银行流水载明2016年10月21日支付35057.32元。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。二审的争议焦点仍为梁燕梨是否已向广进公司支付完毕案涉商品房的购房款。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。”本案中，梁燕梨提供了其与广进公司签订《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》以及盖有广进公司财务专用章的维修资金款收据、合同印花税收据、契税办证费收据、定金收据、转名费收据、楼款收据，广进公司确认上述证据的真实性，据此可初步证明广进公司已收取全部购房款和契税办证费、维修资金款，此其一。其二，梁燕梨提供的签约确认表、银行流水明细、转名费收据、梁燕梨与杨健荣及某物业公司签订的《房地产买卖三方合同》，杨健荣提供的银行对账单、收取梁燕梨购房款780000元的收据及银行交易明细能够与《商品房买卖合同（预售）》及前述各项收据相互印证，形成完整的证据链，达到了民事诉讼证据高度盖然性的证明标准，可以证明梁燕梨已经支付涉案房屋全部价款的事实。广进公司对此予以否认，但并未提供有效证据予以反证，不足以达到待证事实真伪不明的标准，其上诉理由不成立，本院不予采信。一审法院在综合考量本案证据的基础上，结合商品房预售领域的交易习惯，认定梁燕梨支付了案涉商品房对价，并判令广进公司向梁燕梨支付逾期交楼违约金、资金占用费以及退还契税办证费、维修基金，处理恰当，本院予以维持。综上，广进公司的上诉请求理据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3643.7元，由上诉人佛山市广进创富物业管理有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 李 虹审 判 员 徐允贤二〇二〇年六月十二日法官助理 张颂恩书 记 员 肖玲玲