贵州省遵义市播州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0321民初4412号 原告（反诉被告）：张金刚，男，1978年6月12日出生，汉族，贵州省遵义市播州区人，住贵州省遵义市播州区。 原告（反诉被告）：周志维，女，1980年3日出生，贵州省遵义市播州区人，住贵州省遵义市播州区。 二原告共同委托代理人：吴染、向兴挥，重庆道伦律师事务所律师（特别授权）。 被告（反诉原告）：遵义佳星置业有限公司（原遵义百隆房地产开发有限公司）。住所地：贵州省遵义市播州区桂花桥街道遵南大道播州时代中心**。统一社会信用代码：91520321795265562U。 法定代表人：肖丹，董事长。 委托代理人：张健，贵州新长征律师事务所律师。 原告张金刚、周志维诉被告遵义佳星置业有限公司（以下简称佳星公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案受理后，佳星反诉提起反诉，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周志维及二原告共同委托诉讼代理人吴染、被告佳星公司委托代理人张健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 张金刚、周志维向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告自2017年7月1日起以296431.00元为基数，按日万分之二向原告支付商品房逾期交付的违约金至商品房实际交付之日止（违约金暂时计算至2020年6月30日共计64918.00元）；二、判令被告向原告支付商品房基础设施逾期交付的违约金148.00元；三、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年12月2日，原、被告签订了《商品房买卖合同》合同约定房屋总价款370000.00元，房屋应于2017年6月30日交付，若逾期交付，被告应以原告已支付购房款为基数按照日万分之二向原告支付违约金至商品房实际交付之日；房屋基础设施逾期交付的，按房屋总价款的万分之五一次性向原告支付违约金。后原、被告最终确定商品房实际出售价格为296431.00元，原告通过现金、贷款支付方式全额支付了购房款，但被告至今未按照约定交付房屋，原告多次找被告协商未果，向人民法院提起诉讼。 佳星公司辩称：一、双方签订的《商品房买卖合同》对逾期交房超过15天之后的违约责任并未约定，原告请求由我公司承担逾期交房15天后的违约责任无依据。二、即便存在逾期交房情况，但并未对原告造成实际损失。三、“播州时代中心”项目早已列为播州区的“问题楼盘”，现处于政府政策性监管的状态。四、我公司现经营困难，向我公司主张违约金的业主人数过多，主张违约金的标准也过高，导致违约金的总额已经超出佳星公司财务所能支付的范围，如支持了原告主张的违约金，终将导致佳星公司财务状况恶化，最终将影响全部业主的权益。五、原告未全额支付购房款，我公司不应支付逾期交房违约金。 佳星公司向本院提出反诉请求：一、判令被反诉人立即支付反诉人购房款73569.00元，并从2016年12月2日起以未支付购房款为基数按照日0.02%的标准向反诉人支付违约金至付清款项之日止；二、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年12月2日，反诉人与被反诉人签订《商品房买卖合同》，合同第八条约定：“买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首付款74000元，余款296000元以银行按揭支付”；合同第十条第二款约定：“逾期付款超过30日，出卖人有权解除合同。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金”。合同签订后，买受人只向出卖人支付了431.00元购房款及银行按揭款296000.00元，至今尚有73569.00元购房款未支付。 对佳星公司的反诉，张金刚、周志维辩称：双方实际约定的购房款为296431.00元，签订《商品房买卖合同》时，佳星公司为能达到少首付的情况下出售房屋而将房屋总价款写为370000.00元，房号管理单载明总价款296431.00元、贷款296000.00元，结合我方于合同签订当日支付房款431.00元的情况下佳星公司即办理了银行按揭贷款且几年未要求我方支付款项即可证明房屋实际总价款为296431.00元。 经审理查明：2016年12月2日，佳星公司（出卖人）与张金刚、周志维（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定张金刚、周志维以370000.00元的价款购买佳星公司开发建设的位于遵义市播州区房屋（建筑面积106.63㎡）；合同第八条“付款方式及期限”约定：于合同签订当日支付首付款74000.00元，余款296000.00元以银行按揭支付；合同第十一条“交付时间和条件”约定：出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房；合同第十二条“本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件”约定：如果在约定的期限内未达到交付使用条件，双方同意由出卖人一次性支付相当于房屋总价款的0.05%的违约金；合同第十三条“逾期交房责任”约定：逾期在15天之内自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行，如遇不可抗力，如政府政策等原因，导致的工程延期，出卖人不承担违约责任，交房时间顺延；合同第十四条约定：该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地、地点以及应当携带的证件金刚、周志维与佳星公司签订的《商品房买卖合同》办理了备案登记。《商品房买卖合同》签订后，张金刚、周志维于2016年12月2日支付给佳星公司房款431.00元、其他费用5920.00元、房屋维修基金6398.00元，张金刚按照约定向中国工商银行股份有限公司遵义播州支行办理按揭贷款29600.00元支付给佳星公司用于支付购房尾款；佳星公司于2020年6月29日向张金刚、周志维交付房屋。 佳星公司于2016年11月28日出具给张金刚的《房号管理单》载明“张金刚认购播州时代中心5栋2单元13-1号房，定金4000.00”、于2016年12月2日出具给张金刚《房号管理单》载明：“张金刚认购播州时代5栋2单元13-1号房，建：106.63㎡，维：6398.00，总：296431.00，贷：296000.00，应付：431+6398+5920=12749.00-4000=8749”，张金刚在两份《房号管理单》“客户确认”处签名确认，佳星公司置业顾问、销控、财务人员均签名确认。 另查明，由于佳星公司资金链断裂等原因导致该工程项目停工停产，被遵义市确定为区级“问题楼盘”，形成严重社会问题，后在政府监管主导下，被告积极筹资完善相关工程和设施，创造交付条件，于2019年12月27日在遵义晚报上登报公告，公告“播州时代中心”项目已具备交房条件，通知各业主于2019年12月31日到佳星公司销售中心办理接房手续。 遵义百隆地产开发有限公司于2020年4月23日变更为遵义佳星置业有限公司。 上述事实，有原、被告双方当事人的陈述，张金刚、周志维与佳星公司于2016年12月4日签订的《商品房买卖合同》、《房号管理单》、备案登记表，收据，个人住房贷款放款承诺函、告知书、借款凭证、还款凭证，公告，遵义市播州区房地产领域突出问题协调工作领导小组于2020年5月25日出具的《关于问题房开播州时代中心项目的情况说明》等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。 本院认为：张金刚、周志维与佳星公司于2016年12月2日签订《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示、未违反法律法规的强制性规定，双方之间房屋买卖关系成立。佳星公司于签订《商品房买卖合同》同日出具给张金刚的《房号管理单》载明佳星公司出售给张金刚、周志维的房屋总价款为296431.00元，结合张金刚于同日向佳星公司支付购房款431.00元的情况下佳星公司即协助张金刚办理银行按揭贷款296000.00元用于支付购房尾款，且直至本院受理本案前几年时间未向张金刚、周志维主张支付《商品房买卖合同》约定的其余购房首付余款的实际情况，本院对张金刚、周志维所持双方协商的房屋实际总价为296431.00元的主张，予以采信；佳星公司反诉请求由张金刚、周志维支付购房款73569.00元及违约金，不予支持。《商品房买卖合同》签订后，张金刚、周志维向佳星公司支付了购房款296431.00元，但佳星公司未按照约定向张金刚、周志维交付房屋，佳星公司应承担违约责任。关于被告认为该项目已成“问题楼盘”，现处于政府政策性监管状态，具备迟延交房的免责条件的主张，被告提供的证据不足以证明具备法定或约定的免责条件，故对其免责主张本院不予采纳。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，佳星公司应于2017年6月30日前交付房屋，但佳星公司2020年6月29日才交付房屋，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，佳星公司应以购房总价款296431.00元为基数自2017年7月1日起向张金刚、周志维支付房款为基数支付逾期交房违约金至2020年6月28日；佳星公司认为违约金约定过高、全额支持将会影响该项目的后续工作及大多数业主的合法权益，请求法院予以调减的主张，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”，第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，鉴于本案所涉项目属区级“问题楼盘”，涉及社会问题多，矛盾比较突出，且原告亦未提供充分证据证明因原告违约给其造成了实际损失或预期利益。因此，为有效化解社会矛盾，结合本案实际情况和处理“问题楼盘”所涉问题的精神，本院酌定本案逾期交付商品房的违约金按原告已交房款的日万分之一为标准计算，即佳星公司应向张金刚、周志维支付逾期交房违约金32429.55元（296431.00元×0.01%×1094天）；佳星公司虽于2019年12月27日在遵义晚报上公告于2019年12月31日办理接房手续，但双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定“该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地、地点以及应当携带的证件&rdquo佳星公司在能够联系张金刚、周志维的情况下通过公告方式通知接房不符合合同约定，应承担违约责任。佳星公司所持逾期交房15天后未约定违约责任，但佳星公司逾期交房给张金刚、周志维造成了损失，故佳星公司该辩解意见，不予支持。双方签订的《商品房买卖合同》并未约定商品房基础设施交付时间，故原告请求由佳星公司支付逾期交付基础设施的违约金148.00元，不予支持。为依法维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条的规定，判决如下： 一、由遵义佳星置业有限公司于本判决生效之日起三个月内支付张金刚、周志维逾期交房违约金32429.55元。 二、驳回张金刚、周志维的其余诉讼请求。 三、驳回遵义佳星置业有限公司的反诉请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费713.00元（已减半收取）、保全费670.00元、反诉费819.00元（已减半收取），合计2202.00元，由被告遵义佳星置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 本判决书发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满后二年内向本院或被执行财产所在地的基层人民法院申请强制执行。 审判员  周辉围 二〇二〇年八月十日 法官助理向炫静 书记员黄瑀