福建省厦门市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）闽02民终2590号 上诉人（原审原告）：杨素云，女，1975年3月15日出生，汉族，住厦门市集美区。 委托诉讼代理人：周少云，北京京师（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑卉，北京京师（厦门）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：厦门市万科广场置业有限公司，住所地厦门市集美区。 法定代表人：曹京明，该公司执行董事及总经理。 委托诉讼代理人：苏礼墩，福建旭丰律师事务所律师。 上诉人杨素云因与被上诉人厦门市万科广场置业有限公司（以下简称万科置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市集美区人民法院（2019）闽0211民初3689号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 杨素云上诉请求：依法撤销一审裁定，指令一审法院审理。事实和理由：一、一审裁定认定商业街通车、停车位、路面下沉等为共有或共管的权利事项，杨素云起诉不符合法定条件，是错误的。（一）商业街通车、停车位、路面下沉等是双方签订《商品房买卖合同》第八条明确约定的交房条件之一，规划设计图可确定：案涉商铺所在的商业街的路面为下沉式设计，配有地面停车位40个，商业街可通车。结合万科置业公司在商品房销售时承诺：案涉商铺所在的商业街全方位开放。至今案涉商铺所在商业街仍未达到上述合同约定的条件以及规划的状态。有厦门市集美区城市管理局开具的第302045号《责令改正通知书》为凭。责令万科置业公司对违法行为进行改正：擅自取消40个地面停车位，擅自改变室内外高差。以上足以证明商业街通车、停车位、路面下沉等不符合合同约定交付条件的现状，是在验收后，交付前已存在违反规划设计的要求，即使已经交房，但商品房买卖合同还未完全履行完毕，万科置业公司仍有义务按合同约定继续履行擅自变更的状态恢复到符合规划设计的状态，杨素云有权要求万科置业公司符合规划设计恢复原状。根据合同的双务性和相对性，杨素云要求万科置业公司履行合同未完善义务，应受合同法规范，主张合同权利，并非是业主共有或共同管理权利事项。（二）根据《厦门市规划委员会建设工程竣工规划条件核实意见书》（核字350211201705047号）的规划条件核实意见第二条“地上停车位位置调整，建设单位承诺不涉及利害关系人，因此引起投诉纠纷等应自行协调解决并承担一切经济及法律责任”。万科置业公司未按规划图建设合同约定的停车位，以所谓的地上停车位位置调整骗取规划核实通过，未履行对规划部门的承诺，直接侵害了商铺业主的权益，应承担相应的经济及法律责任。（三）由于万科置业公司违反规划设计提高了路面的高度，改变了商业街的排水，致台风暴雨天气时雨水倒灌入一层商铺，给直接关系人商铺业主造成财产损失、人身伤害。二、一审裁定认定电线、电缆为建筑附属设施，属共有或共管的权利事项，杨素云起诉不符合法定条件，是错误的。（一）依照规划设计要求，电线、电缆铺应设于室外，万科置业公司擅自将原规划设计于室外的电线、电缆变更为悬空横穿于案涉商铺的内部空间，违反了合同约定。杨素云基于合同权利要求万科置业公司履行其法定义务，不属于共有或共管的权利事项。即使该电线的铺设符合相关的标准，仍不能掩盖其违反合同约定，改变规划的事实。（二）商铺内部空间为杨素云的专有部分，万科置业公司违反规划设计要求将电线、电缆铺设在商铺内，侵犯杨素云的专有空间的合法权益。故一审认定为共有或共同管理的权利事项，驳回杨素云的起诉，是错误的。且此高压电线管悬挂于商铺内空间（位于消防管和排水管的下方）随时可能引发火灾、触电等人身、财产伤害等安全隐患。三、一审法院适用法律错误。合同法第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。万科置业公司在建设时向政府规划部门申请时递交的设计图是业主与开发商签订的购房合同的一部分，因此万科置业公司有按照设计图纸进行建设的义务。《商品房买卖合同》为双方真实意思表示，合法有效。万科置业公司有义务按合同约定的规划设计条件施工并交付，杨素云也有权要求万科置业公司按合同约定的规划设计条件交付，本案所涉纠纷在交付前直至今日存在并未解决的商业街首路开通、停车位、路面下沉、铺设电线等与规划设计不符等问题，杨素云有权要求万科置业公司按规划设计恢复原状，此权利为合同权利，与业主共有或共同管理权利事项无关，应受合同法规范，一审法院以物权法作为本部分争议焦点的裁判的法律依据，适用法律错误。综上，万科置业公司未按合同约定的时间及约定的条件交付商品房，应当按合同约定承担违约责任并按规划设计要求恢复原状；同时，万科置业公司未经审批擅自改变商业街总体规划、改变商业街基础设施建设，也改变了案涉商铺的管道及使用空间，违反了双方签订的《商品房买卖合同》的约定及其销售商品房的承诺（广告宣传），是一种欺诈行为，也是违法违规行为。即使杨素云已接收房屋，也不能替代或免除万科置业公司以上的违法违约行为，杨素云仍有权要求万科置业公司依据法律规定或合同约定的完善房屋的交付条件，请求依法裁定一审法院审理杨素云一审中未经审理的诉讼请求，维护杨素云的合法权益。 万科置业公司辩称，一、一审裁定商业街通车、停车位、路面下沉等涉及业主共有或共管权利事项，驳回杨素云该部分起诉认定事实清楚，适用法律正确。首先，双方就买卖合同履行过程中存在的问题，已经达成书面协议并履行完毕。事实上，因该项目多重业态的存在，且住宅业主较多，活动区域有限，基于安全的考虑，现场对商业街通车有一定的限制，并非现场不满足通车条件。同时，杨素云一审中提交的《关于万科广场06地块商业街问题的相关回复》亦表明，住宅业主和商业街业主对商业街通车管理存在较大争议，该问题属于业主自治问题，并非本案商品房买卖合同的审理范围。其次，杨素云不是本案商业街相关诉求的适格主体。根据物权法第七十三条、第七十四条、第七十六条规定，商业街道路、地面停车位属于该小区全体业主共有，应由该小区业主共同决定，杨素云不是该项诉讼请求的适格主体。鉴于该项目已交付，商业街公共区域的管控问题，应由业主与现场物业管理方协商处理，万科置业公司可给予必要的配合。综上，本案系商品房买卖合同纠纷，公共区域的使用现状是全体业主对公共区域自治的选择，杨素云不是商业街公共部分诉讼请求的适格主体，一审法院驳回杨素云对商业街公共区域相关的起诉是正确的。二、案涉电线管和电缆铺设符合相关规范及合同约定，杨素云认为万科置业公司擅自改变原规划设计违反合同的上诉理由不能成立。一审裁定认定电线管和电缆问题涉及建筑物附属设施、业主共有或共同管理权利事项无误。 杨素云向一审法院起诉请求：1.判令万科置业公司依照规划图及合同约定恢复商业街通车并规划地面停车位；2.判令万科置业公司依照合同约定向杨素云交付合格商品房即拆除万科置业公司多增加的管道及电线管，按规划图恢复原状；3.判令万科置业公司按照规划图设计将商业街路面下沉15cm；4.判令万科置业公司按照规划设计将电缆铺设于案涉商铺外；5.判令万科置业公司向杨素云支付逾期交房违约金13101.72元（违约金以963362元为基数，按日万分之一标准，从2017年1月1日起至2017年5月17日，共计136天，合计13101.72元）（该项另行制作民事判决书）。 一审法院认为，根据物权法第七十三条规定，“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：……；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”本案杨素云诉讼请求中涉及的商业街通车并规划地面停车位、商业街路面下沉15cm、电线管和电缆问题涉及建筑物附属设施、业主共有或共同管理权利事项，杨素云的该部分起诉不符合前述法律规定的普通多数同意的方式。杨素云的该部分起诉不符合法定条件，应裁定驳回起诉。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款规定，裁定：驳回杨素云关于要求厦门市万科广场置业有限公司依照规划图及合同约定恢复商业街通车并规划地面停车位、按照规划图设计将商业街路面下沉15cm、拆除电线管、将电缆铺设于案涉商铺的起诉。 本院二审期间，杨素云提交证据如下（均系复印件）：证据1.万科广场06子地块商业街暖通一层通风平面图（三），用于证明案涉商铺原规划设计有低噪音吊顶型排气扇，至今案涉商铺仍未设有上述排气扇，案涉商铺至今未达合同约定的交付条件。证据2.微信聊天记录，用于证明案涉商铺所在商业街自始至终未开通。证据3.通话录音，用于证明商业街道路未开通（即封路）为万科置业公司所为。证据4.信访事项处理意见书（厦集资规划集信[2019]35号）、证据5.信访事项处理意见书（厦集资规划集信[2020]18号），均用于证明万科置业公司在竣工验收之后违规改变案涉商铺所在的商业街的建筑使用功能和建筑格局，案涉商铺内部的管是基于违章建筑而增加的，应予拆除。万科置业公司质证认为，证据1的真实性确认，关联性有异议，与本案无关。证据2、3的真实性无异议，关联性有异议。微信聊天记录中提及的是“限行”而非“自始至终未开通”，对杨素云表述“道路未开通（即封路）”的证明对象不予认可。因该项目多重业态的存在，且住宅业主较多，活动区域有限，基于安全的考虑，现场对商业街通车有一定的限制，并非现场不满足通车条件。同时，杨素云提交的《关于万科广场06地块商业街问题的相关回复》亦表明，住宅业主和商业街业主对商业街通车管理存在较大争议，该问题属于业主自治问题，并非本案商品房买卖合同的审理范围。证据4、5的表面真实性、合法性无异议，证明对象有异议。首先，该两份证据中相关行政部门并未提及万科置业公司在竣工验收后有何种违规行为，亦并未要求万科置业公司对案涉商铺所在商业街进行整改，杨素云所证明的对象与事实不相符，万科置业公司不予认可其关联性。其次，万科置业公司销售涉案房产时，预售许可证载明为商业服务用地，一审中万科置业公司提交两份参考文件，分别为《2010版厦门规划管理技术规定》和《2016版厦门规划管理技术规定》，上述两份文件中折角重点标注的地方显示商业用地允许建设为一般旅馆业。故万科置业公司并未违规改变案涉商铺所在的商业街的建筑使用功能和建筑风格，该建筑并非违章建筑。最后，关于商铺内部下水管道铺设问题，该纠纷属于相邻权纠纷，不在本案审查范围内。就此问题双方于2017年上半年已达成一致，并支付相应补偿款。杨素云接收房产后，依约缴纳物业费和水电费，并办理产权证，足以表明其对涉案房产的情况知悉并认可。同时，该房产已交付投入使用并经过装修，杨素云现对交付问题提出异议无依据。关于商铺内部电线管铺设问题，如前所述，电线管及电缆铺设系后期由于个别客户的电缆出现故障，在保修维护环节对客户电缆进行优化处理，且该问题属于业主自治，并非本案商品买卖合同的审理范围。 本院认为，杨素云起诉请求的恢复商业街通车并规划车位、将路面下沉等涉及到小区业主共有部分，应当依照物权法第七十三条、七十六条规定予以处理，一审裁定适用法律正确。杨素云的诉求并未经专有部分占建筑物总面积法定比例的业主且占总人数法定比例的业主同意，不符合法定条件，应予驳回起诉。杨素云二审提交的证据不足以影响本案二审处理结果。 综上，杨素云的上诉请求不能成立，一审裁定适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下： 驳回上诉，维持原裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 林巧玲 审 判 员 胡林蓉 审 判 员 柯艳雪 二〇二〇年八月三日 代书记员 朱巧婷 附：本案所适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。