上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初10823号原告：余烨，女，1976年3月27日出生，汉族，户籍地安徽省巢湖市庐江县矾山镇钟山社区井洼组46号。被告：尤其明，男，1967年12月5日出生，汉族，户籍地上海市闵行区平吉新村二村XXX号XXX室。被告：王燕影，女，1974年2月17日出生，汉族，户籍地上海市虹口区凉城二村XXX号XXX室。委托诉讼代理人：孙宝奇，上海市君悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张斌，上海市君悦律师事务所律师。原告余烨与被告尤其明、王燕影房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员张婕独任审判，公开开庭进行了审理。原告余烨、被告王燕影及其委托诉讼代理人孙宝奇、张斌到庭参加诉讼。被告尤其明经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余烨向本院提出诉讼请求：1、两被告返还租金45354.83元；2、两被告返还保证金9500元；3、两被告返还多支付租金3500元；4、两被告赔偿原告装修损失373511元。事实和理由：原告(乙方)与两被告(甲方)于2019年8月27日签订关于上海市长寿路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)的《上海市房屋租赁合同》，约定甲方于2019年9月6日前交付房屋，免租期为每年10天，装修期为90天，即2019年9月7日至2019年12月6日，租期自2019年12月7日至2026年12月6日，月租金9500元，押金9500元，原告于2019年8月27日支付半年租金及押金共66500元，被告于2019年8月31日又以各种理由让原告多支付3500元。进入该房屋后，原告进行装修，装修花费375860元。原告于2020年1月收到上海市普陀区人民法院发出的(2019)沪0107执1851号公告，通知原告于2020年1月14日前迁出，并禁止任何人出租房屋。原告为此多次与被告联系无果。被告尤其明未作答辩。被告王燕影辩称，被告二是其前夫，双方于2017年离婚，涉案房屋为被告二个人财产，被告二没有将涉案房屋出租给原告，原告提供的《上海市房屋租赁合同》中，被告二的签名并非本人所签，被告二未收到过原告支付的房租或其他款项，本案纠纷与被告二无关，被告二不应当承担责任。原告陈述的事实和理由中关于被告一的部分，也是虚假的。综上，不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：上海市长寿路XXX弄XXX号XXX室房屋的权利人为王燕影。王燕影与尤其明于2017年5月9日离婚，双方协议涉案房屋为王燕影所有。2019年8月底，余烨的委托代理人欧阳春叶(乙方)与尤其明(甲方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，建筑面积159平方米，甲方作为该房屋的房地产权人与乙方建立租赁关系，签订本合同前，甲方已告知乙方该房屋未设定抵押，甲方于2019年9月6日前向乙方交付该房屋，免租期每年10天，装修期为90天，即2019年9月7日至2019年12月6日止，租赁期自2019年12月7日至2026年12月6日，月租金为9500元，乙方应于每季度提前七日向甲方支付租金，保证金为9500元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。双方另对租金支付、违约责任等作了约定。《上海市房屋租赁合同》出租方署名为尤其明、王燕影，但王燕影的签名系由尤其明代签。《上海市房屋租赁合同》签订后，余烨于2019年8月27日向尤其明支付半年租金57000元及保证金9500元，共计66500元。余烨对涉案房屋进行了装修，转租给第三方。2019年12月30日，上海市普陀区人民法院发出(2019)沪0107执1851号案件的公告，并张贴于涉案房屋门口，内容为申请执行人上海鑫顺典当有限公司依据已经发生法律效力的上海普陀公证处作出的(2019)沪普证执行字第2号执行证书，要求被执行人尤其明、王燕影履行生效法律文书确定的义务，法院已查封涉案房屋并将确定上述财产处置价后予以拍卖，现使用该房屋的个人或单位应于2020年1月14日之前迁出，或申报权利。嗣后，余烨将涉案房屋的钥匙交还。另查明，中国银行股份有限公司上海市普陀支行在涉案房屋上有933000元抵押权，抵押权核准日期为2009年10月16日，债务履行期限从2009年7月14日至2030年7月13日。上海鑫顺典当有限责任公司在涉案房屋上设定了XXXXXXX元最高额抵押，于2018年5月3日核准登记，债权发生期间为2018年4月28日至2018年10月28日。2019年4月10日，涉案房屋被上海市普陀区人民法院查封，限制文件编号(2019)沪0107执1851号。审理中，余烨称《上海市租赁合同》首部承租方记载的虽然是上海信丹房地产经纪有限公司(第十分公司)，但其是以个人名义承租的，欧阳春叶系其受托人。余烨另称，尤其明称资金周转困难，要求其先支付3500元，在下一次租金里抵扣，但因后续租赁合同未履行，也无法抵扣，故要求返还多支付的租金3500元。涉案房屋被拍卖后，新产权人向余烨支付了家具、家电折价款30000元，无法拆除的固定装潢都留在了涉案房屋内。余烨表示，签订《上海市租赁合同》时，未实地看过涉案房屋，尤其明未提供王燕影出具的授权委托书，其并不知涉案房屋存在抵押、查封等情况。关于装修损失，余烨提供了装修合同，装修人员出具的290000元收据及银行转账凭证。余烨并提供装修前后的对比照片一组。余烨主张的装修损失，还包括设计费18000元、玻璃窗、淋浴房11000元、防盗门、锁3800元、灯具6300元、沙发5700元、宜家家居17308元、电器21403元。本院认为，根据当事人的陈述以及本院查明的事实，《上海市租赁合同》并非王燕影所签，余烨亦无证据证明王燕影对尤其明与余烨签订《上海市租赁合同》进行事前授权或事后追认，故余烨要求王燕影承担《上海市租赁合同》项下的权利义务，本院不予支持。尤其明在未获得产权人王燕影同意的情况下，与余烨签订《上海市租赁合同》，应由尤其明承担责任。涉案房屋被拍卖，《上海市租赁合同》无法继续履行，余烨要求尤其明返还多付的租金，可予支持，本院计算尤其明应当返还租金44650元。余烨要求尤其明返还保证金9500元，具有合同依据，本院予以支持。余烨提供了多付租金3500元的转账凭证，本院对余烨主张尤其明要求其再多付3500元租金，下次抵扣的陈述予以采信，故本院对余烨要求尤其明返还3500元租金的诉讼请求予以支持。关于装修损失，签订《上海市租赁合同》时，尤其明未获得产权人王燕影的授权，并隐瞒了涉案房屋被抵押、查封的事实，尤其明具有过错，而余烨作为承租人，且作为房产中介从业人员，在尤其明未出具产权人委托书的情况下即与尤其明签订合同，且未尽到审慎调查涉案房屋权利限制的义务，余烨亦具有过错。本院综合考虑双方的过错程度、装修费用的举证情况、扣除可移动物品费用、余烨已获得30000元补偿款以及行业惯例等各方面情况，酌情确定尤其明应当赔偿余烨装修损失60000元。尤其明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃全部答辩权利，不影响本案依法裁判。综上，依照《中华人民共和国民法总则》一百七十一条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告尤其明应于本判决生效之日起十日内返还原告余烨租金人民币44650元；二、被告尤其明应于本判决生效之日起十日内返还原告余烨租赁保证金人民币9500元；三、被告尤其明应于本判决生效之日起十日内返还原告余烨多支付的租金人民币3500元；四、被告尤其明应于本判决生效之日起十日内赔偿原告余烨装修损失人民币60000元；五、对原告余烨的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币7777元，减半收取计人民币3888.50元，由原告余烨负担人民币2462元，被告尤其明负担人民币1426.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 张 婕二〇二〇年九月八日书记员 张玉倩附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。