抚顺市望花区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0404民初1511号原告：抚顺格林兰德物业服务有限公司，住所地抚顺经济开发区滨河路。法定代表人：赵昌松，系该公司经理。委托诉讼代理人：游会荣，系辽宁仲领达威律师事务所律师。被告：董金会，男，1950年5月30日出生，汉族，住抚顺。委托诉讼代理人：张秀，女，1951年12月4日出生，汉族，住抚顺。委托诉讼代理人：潘春荣，女，1955年8月15日出生，汉族，住抚顺。原告抚顺格林兰德物业服务有限公司（以下简称“格林兰德物业”）与被告董金会物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告格林兰德物业的委托诉讼代理人游会荣，被告董金会及委托诉讼代理人张秀、潘春荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。格林兰德物业向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付拖欠的2013年6月25日至2020年6月24日期间物业管理费9258元；2、案件受理费由被告承担。事实与理由：2012年7月8日原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，原告为被告所在绿地剑桥一期园区提供物业服务。该协议第四条第二款约定“住宅楼按照建筑面积每月每平方米多层1.2元，高层1.5元，洋房1.8元，别墅2.5元，车库0.6元”收取物业服务费。协议第十一条的第四款约定“乙方违反协议，不按照本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天总额的30%交纳违约金或滞纳金”。被告于2012年6月24日入住，系抚顺绿地剑桥6-30号楼1单元101室业主，该房建筑面积91.85平方米，系多层业主，每月应交纳物业服务费110.22元。原告从被告入住开始为其提供物业服务至今，但被告自2013年6月25日起至今未缴纳物业服务费，截止2020年6月24日被告已拖欠84个月物业服务费共计9258元。物业服务费主要用于支付服务人员的工资、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、物业管理区域清洁卫生费用、物业管理区域秩序维护费用等。只有足额缴纳物业费才能更好的为园区全体业主服务，被告拖欠物业费的行为，已经损害到被告所在园区物业服务的正常运行，也损害了园区其他业主共同利益。董金会辩称：我们是绿地剑桥的业主，我们怀着对生活的美好向往和梦想，拿出一家人、一辈子的积蓄、血汗钱、甚至贷款几十年购买绿地剑桥的商品房。当大家满怀希望装修入住后，才发现开发商欺骗了业主，物业服务管理缺失，基础设施、健身器材、湿地公园等基本没有，存在诸多问题。我们从2013年入住以来，大家多次去开发商、管委会上访，我们都有批示，迟迟没有解决，从2013年至今一直存在问题如下：消防系统不达标，现在小区防火箱内无水源，没有日常维护，而且已经破损，这些破损的设备均属于不合格消防设备，并未达到合格的消防水平；安全防范不达标，监控系统是个摆设，车辆停在楼下造成严重的车辆和财产损失，很多查不到是谁在破坏，业主只能自认倒霉；门禁、对讲机从2013年入住至今还没有安上，单元门无门禁，陌生人随便出入，也曾发生过半夜敲门和被盗事件；我们业主购买的地下停车位不知什么原因至今不能使用，造成园区内车辆乱停乱放，导致道路更加狭窄，严重堵塞消防通道，如果出现灾情，应急救援车根本无法通过；燃气问题，当时入住3个月说给燃气，至今还有一多半没有接上燃气，去燃气公司找，让业主去物业，去物业找推去燃气公司；小区内承诺的配套设施，至今无一实现；乱砍乱建无人管理，严重侵占园区公共区域，找物业说报执法局，执法局来人看了看就走了；电梯问题，地下水井常年积水，无良好的排水系统，电梯怕被淹，导致电梯静止状态留在顶楼，电梯经常坏，业主乘坐电梯存在隐患，每天需爬十几层楼梯回家的事情经常发生；2019年前因事业部对物业公司进行裁员，造成物业、保安、保洁人员配备不足，一名保洁负责十七个单元的清扫，而且经常欠三、四个月工资，导致物业保洁多次罢工，致使园区垃圾成堆、塑料袋满天飞，臭气熏天，由于没有有效监管部分杂草丛生路段出现蛇、黄鼠狼等，给广大业主造成严重身心伤害；2011年发放物业费减免券，业主家房屋质量问题导致的赔偿，现在物业开发商都不承认。园区绿化、亮化、硬化都没有实现，公共配备设施不完善，安全系统维护和养护方面瘫痪，存在巨大安全隐患，环境卫生不达标，这些都严重影响了业主生活。还有不少老人2019年前为了享受晚年快乐生活，搬走了不少。目前绿地物业制定的收费标准别墅2.5元每平方米、洋房1.8元每平方米、高层1.5元每平方米、多层1.2元每平方米，这个标准是开发单位承诺购房时房屋入住环境的标准，现在根本没有达到，所以我们没有交费，业主交钱购买物业服务没有问题，但是我们没有享受到物业提供的标准服务，就不能按照这个标准交费。2019年3月之后有点绿化的成效，开始封园，答辩状所述的问题都是在2019年3月份之前发生的，至今很多问题没有彻底解决，但物业黄经理来了之后见成效了。现在开发商和物业公司是一家，我提供的材料物业都是往开发商推，我不理解为什么开发商这么不合格，物业公司却要接纳。2018年我们找过沈阳的段总，当时谈的是2018年5月让绿地见成效，反过来就给我们铺了一层马路，根本没有绿化，不符合对方说的2018年完成。原告从来没要过物业费，已经超过时效了。原告本身知道自己存在问题，我们请求2013年到2019年前的物业费一分不交，2019年至2020年五折我们交。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年6月20日，抚顺绿地置业有限公司向董金会出具绿地·剑桥入住通知书，通知书载明“感谢您购买抚顺绿地·剑桥5-10号楼1单元101室（建筑面积91.85平方米），在您和您家人的关心支持下，您购买的楼宇已经建成，我们荣幸地通知您请您于2012年6月20日办理入住手续”。2012年7月8日，格林兰德物业与董金会签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定：董金会交纳费用时间为每年物业费到期前一个月内；住宅按建筑面积每月每平方米多层1.2元、高层1.5元、小高洋房1.8元、别墅2.5元；非住宅按建筑面积每月每平方米网点产权车库0.6元；董金会出租物业的，物业管理服务费由董金会交纳；董金会转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费用。同日，董金会在业主入住房屋验收记录签字。董金会自2013年6月25日起，未交纳物业服务费。庭审中，格林兰德物业陈述因开发商遗留问题导致业主拒绝交纳物业服务费，其公司在提起诉讼前曾按照2015年度及以前依据合同约定的50%、2016年度至2017年度依据合同约定的80%、2018年度及此后依据合同约定全额的标准收取过物业费。本院认为，业主无正当理由拒绝交纳物业费，物业服务企业有权请求业主支付拖欠的物业费。本案中，格林兰德物业与董金会签订的《前期物业管理服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应认定为合法有效，双方应当按照约定履行合同义务。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定，依照其规定。诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起算。董金会抗辩称格林兰德物业的诉讼请求已经超出诉讼时效，格林兰德物业未能提供证据证明其向董金会本人送达催缴物业费通知，无法确认存在诉讼时效中止、中断等情形，双方在《前期物业管理服务协议》约定董金会应当在每年物业费到期前一个月内缴纳，格林兰德物业主张董金会交纳2013年6月25日至2017年6月24日期间的物业费已经超过诉讼时效，故董金会应向格林兰德物业交纳2017年6月25日至2020年6月24日期间的物业费。关于董金会辩称绿地·剑桥小区内管理混乱一节，格林兰德物业与董金会均认可董金会办理入住手续时园区存在基础设施不完备、围墙尚未封闭等问题，上述原因导致园区内部分业主拒绝交纳物业费，物业公司难以维持基本的运营。董金会亦认可近年绿地·剑桥小区的基础设施建设正在进行，并在2019年开始有了较好的效果。业主支付物业费是物业公司为业主提供必要服务的基本保障、是园区基础设施进行维护的必要前提，物业费长期收缴不足将产生物业服务质量降低、园区内设施损坏、公共环境恶化等情况，从而影响全体业主的利益，根据绿地·剑桥小区的实际情况，本院酌情确定董金会按合同约定物业费标准的50%交纳2017年6月25日至2018年12月31日期间的物业服务费，按照合同约定的物业费标准交纳2019年1月1日至2020年6月24日期间的物业服务费，经计算物业服务费应为2962.35元。同时，格林兰德物业应当继续不断完善物业服务质量，对园区内公共环境进行改善，董金会作为园区的业主，在物业服务不断改善的情况下，应当积极的交纳物业服务费，以期待绿地·剑桥小区在物业公司与业主共同努力下变为服务到位、业主满意的和谐园区。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告董金会于本判决发生法律效力之日起三十日内给付原告抚顺市格林兰德物业管理有限公司物业费2962.35元；二、驳回原告抚顺市格林兰德物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告董金会承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。审判员 杨 飞二〇二〇年八月二十五日书记员 刘宁宁