河南省原阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0725民初1849号原告：新乡市宏运物业管理有限公司，住原阳县平原示范区滨湖大道9号市民之家212房间，统一社会信用代码：91410700MA3X5GWM7U。法定代表人：胡德月，执行董事。委托诉讼代理人：季路璐、白雪（实习），河南联盟律师事务所律师。被告：宋帅喜，男，1991年11月26日出生，汉族，住原阳县。委托诉讼代理人：李占伟，河南兴原律师事务所律师。原告新乡市宏运物业管理有限公司与被告宋帅喜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月3日受理后，依法适用小额诉讼程序，于2020年6月24日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人季路璐、白雪（实习）、被告宋帅喜委托诉讼代理人李占伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新乡市宏运物业管理有限公司依法向本院提出的诉讼请求为：判令被告立即向原告支付物业费6882.65元及排污费2883.87元；本案诉讼费用等由被告承担。事实及理由：2018年11月1日，被告租赁河南世豫房地产开发有限公司开发的洋河街5号西西里传说C2-109、110、111三间商铺，建筑面积238.66平方米。2018年11月23日，原被告双方签订《前期物业服务协议》，约定原告提供租赁商铺的物业管理服务，被告按照3元/平方米/月向原告交纳物业服务费及其他相关费用。合同签订后，原告依约履行了合同义务，但被告仅交纳了2019年8月1日之前的物业服务费和排污费（100元/间/月），至今未向原告交纳2019年8月2日至今的物业服务费和排污费，在原告的多次催促下，被告仍未支付，其行为已经给原告造成了严重的经济损失。基于上述事实，为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求贵院依法查清事实，判如诉请。被告宋帅喜于庭审中口头辩称：应当驳回原告的诉请。双方在物业服务合同履行中，被告门前存在大量的建筑等垃圾，原告长期不予清理，影响被告的正常营业，且原告任意拉闸停水停电，违反了国务院物业服务条例，后来发生疫情，被告关门未再营业，被告提前一个月就与原告协商不经营了，所以原告诉请的服务费由于服务不到位等，应当减免部分费用。由于疫情被告没有实际营业，属于不可抗力，按照最高法审理疫情案件指导意见一、二，双方应当共担风险，应当减免部分费用。对于排污费疫情前，原告未尽到提供服务的义务，应当减免部分费用，疫情发生之后，被告就没有营业，不应支付原告任何排污费。经被告核对已经交纳了3个季度零1个月的排污费及物业费。被告在原告处还押有2000元的装修押金，被告主张抵扣相关费用。当事人围绕诉讼请求及争议焦点依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对没有争议的证据即原告提供的2018年11月23日《前期物业服务协议》一份、被告最后交纳物业费的银行单据及原告出具的收据各一份、被告最后交纳排污费的支付宝付款记录及原告出具的排污费收据各一份、装修协议一份的真实性，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供的被告应付物业费及排污费计算明细表，因该证据系原告单方制作，被告不予认可，依据证据认定规则，本院对该证据的证明力不予确认；原告提供的照片3张及被告提供的照片8张，与本案不具有关联性，均不能证明原被告各自的主张，依据证据认定规则，本院对上述证据的证明力均不予确认。根据原告、被告庭审陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2018年11月23日，原被告针对被告承租的洋河街5号西西里传说C2-109、110、111三间商铺（建筑面积238.66平方米）的物业服务签订《前期物业服务协议》，约定原告为被告租赁商铺提供物业管理服务，被告按照3元/平方米/月向原告交纳物业服务费及其他相关费用。协议签订后，被告向原告交纳装修押金2000元，按照协议交纳了2019年8月1日之前的物业费，并按照每月每间房100元的标准交纳了2019年8月1日之前的排污费1800元。之后被告未再交纳物业费及排污费。2020年5月，被告将其物品从租赁房屋搬离，不再租赁上述房屋。另查明，自2020年1月23日武汉市“封城”，河南省新冠肺炎疫情防控应急响应级别调整为Ⅰ级；2020年3月19日，河南省新冠肺炎疫情防控应急响应级别调整为Ⅱ级；2020年5月6日，河南省新冠肺炎疫情防控应急响应级别调整为Ⅲ级。××感染的肺炎疫情防控指挥部印发的《关于科学防治精准施策分区分级做好新冠肺炎疫情防控工作的实施意见》，Ⅰ类县(市、区)，要实施“内防扩散、外防输出、严格管控”策略，根据疫情态势逐步恢复生产生活秩序。Ⅱ类县(市、区)，要实施“外防输入、内防扩散”策略，尽快有序恢复正常生产生活秩序。Ⅲ类县(市、区)，要实施“外防输入”策略，全面恢复正常生产生活秩序。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，被告欠原告2019年8月2日到2020年5月物业费及排污费，有原被告双方签订的前期物业服务协议及被告交费收据为证，事实清楚，被告应当支付。但因新冠肺炎疫情，自2020年1月23日至2020年5月6日河南省处于新冠肺炎疫情防控应急响应级别Ⅰ级、Ⅱ级状态。根据合同法第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任；《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。故原、被告《前期物业服务协议》约定的物业费及相关排污费应适当调整，疫情Ⅰ级、Ⅱ级防控期间的租金应相应减免。自2020年1月23日至2020年5月6日计103天，按每月30天计，该103天物业费应为2458.2元（238.66平方米×3元÷30天×103天），该103天排污费应为1030元（100元×3间房÷30天×103天）原被告双方各自负担1/2，原告应减免被告物业费1229.1元（2458.2元÷2）、减免排污费515元（1030元÷2）。又因被告2019年8月2日至2020年1月22日所欠原告物业费为3388.97元（2019年8月2日至2019年12月30日4个月物业费238.66平方米×3元×4个月为2863.92元，2020年1月1日至1月22日物业费238.66平方米×3元÷30天×22天为525.05元）、被告2019年8月2日至2020年1月22日所欠原告排污费为1420元（2019年8月2日至2019年12月30日4个月排污费100元×3间房×4个月为1200元，2020年1月1日至1月22日排污费100元×3间房÷30天×22天为220元）。综上，被告应支付原告物业费4618.07元（1229.1元+3388.97元）、支付原告排污费1935元（515元+1420元），扣除被告缴纳的装修押金2000元，故被告应支付原告物业费及排污费共计4553.07元（4618.07元+1935元-2000元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下：被告宋帅喜于判决生效后十五日内支付原告新乡市宏运物业管理有限公司物业及排污费共计4553.07元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告宋帅喜负担。本判决为一审终审判决。审判员 柳 慧二〇二〇年八月六日书记员 舒筠云