河北省青县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0922民初1542号 原告：李梅，女，1983年10月23日生，回族，住沧县。 委托诉讼代理人：肖强，河北通胜律师事务所律师。 被告：陈凤文，女，1982年9月1日生，汉族，住青县。 委托诉讼代理人：刘震，河北精忠致远律师事务所律师。 被告：邢瑞，女，1983年2月18日生，汉族，住廊坊市经济技术开发区。 委托诉讼代理人：王旭，河北榆轩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邢志超，男，1990年3月9日生，汉族，住青县，系邢瑞弟弟。 被告：沧州宝鸿房地产开发集团有限公司，住所地：青县清州镇发展大街创业路**，统一社会信用代码：911309220565158043。 法定代表人：牛玲玲，经理。 原告李梅与被告陈凤文、邢瑞、沧州宝鸿房地产开发集团有限公司（以下简称宝鸿房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李梅及委托诉讼代理人肖强、被告陈凤文委托诉讼代理人刘震、被告邢瑞委托诉讼代理人王旭、邢志超到庭参加诉讼，被告宝鸿房地产公司经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 李梅向本院提出诉讼请求：1、依法确认原被告之间购买盛世豪庭小区8号楼1单元702室房屋的买卖行为无效；2、判令被告返还原告购房差价款95900元并支付利息（利息以95900元为基数，以中国人民银行同期贷款利率为标准，从2017年4月9日起计算至还清日止）；3、诉讼费用、保全费用、保全保险费由被告承担。事实和理由：2017年4月9日原告购买陈凤文所有的盛世豪庭小区8号楼1单元702室房屋，原告向陈凤文支付预付款145900元（其中包含被告垫付50000元预购房款）。原被告一同到沧州宝鸿房地产开发集团有限公司协助原告于沧州宝鸿房地产开发集团有限公司签订《豪庭购房认购协议书》进行更名，原告向宝鸿公司缴纳首付款114738元（其中包含被告垫付50000元预购房款）。但至今原告所购买的盛世豪庭小区8号楼1单元702室房屋始终没有建设，被告向原告出售根本不存在的房屋侵害了原告的合法权益，双方之间房屋买卖行为违法无效。现原告与沧州宝鸿房地产开发集团有限公司已经协商解决返还事宜但原被告不能协商一致，原告只能依法诉请保护。 陈凤文辩称，我方系受被告邢瑞委托。法律责任应由邢瑞承担。综合本案我方在原告与被告邢瑞的房屋买卖合同中没有过错，仅是通过介绍获得47900元的利润，我方也同意将47900元返还给原告，但是原告诉求剩余48000元，我方并不承担返还义务。由于我方没有过错，故无需向原告支付相应利息，相关诉讼费用应当由原告自行承担。 邢瑞辩称，我方与陈凤文签订的《房屋买卖合同》的性质实为房屋购买权转让合同，且已履行完毕，该合同真实、有效，答辩人不应向原告返还欠款。具体答辩理由如下：一、本案确定案由为“房屋买卖合同纠纷”是错误的，应按买卖合同纠纷处理。房屋买卖合同，旨在解决一方交付房屋，另一方支付房款及相关附随义务的问题，在答辩人与陈凤文缔约时，房屋未建是双方明确知晓的事实，答辩人不可能向陈凤文交付房屋，陈凤文也不可能相信答辩人能够交付房屋，且陈凤文给付答辩人的房款远远低于整体价格，故答辩人与陈凤文之间实际交易的是转让案涉房屋的购买权，陈凤文交付答辩人的是购买权转让费，整个交易不涉及房屋实体和相关权利，故本案不应确定为“房屋买卖纠纷”。二、原告主张房屋的买卖行为无效没有事实与法律依据，其称“出售根本不存在的房屋”本质上是混淆了合同标的。首先，答辩人与原告之间没有直接的合同关系，原告的房屋购买权（即改名权）是从陈凤文处取得，所支付的对价也由陈凤文获得，与答辩人无关；其次，答辩人将案涉房屋购买权转让给陈凤文的行为已经履行完毕，相关《认购书》与交费票据均已依约交付陈凤文，配合改名的义务也已经完成，如上所述，答辩人与陈凤文之间的转让合同是双方在自愿且对房屋未建的客观事实知情的前提下签订的，并不违反任何法律强制性规定，真实、合法、有效；第三，原告支付了转让款，进而取得了购买权，才有权与开发商签订《认购书》，也正因为《认购书》成功签订，即完成改名，能够说明，原告签订相关协议的目的已经实现，合同已经履行完毕，而相关协议也并不违反法律强制性规定，是有效的；第四，原告主张“被垫付50000元预购房款”与事实不符，答辩人向开发商支付的总额为75000元，原告向陈凤文支付的145900元与原告无关；最后，可以看出，本案涉及的答辩人与陈凤文的合同，陈凤文与原告达成的协议中体现的合同标的就是转让房屋购买权，取得转让金的关系，并非交付房屋，取得房款的关系，原告的主张属于对合同标的的错误认识。三、原告已经与宝鸿房地产公司签订了《豪庭购房认购协议书》，其无法取得案涉房屋本质上是开发商不能履行认购协议义务的违约行为，原告为了取得房屋购买权而支付的超过答辩人支付房款的部分实际上是开发商的违约行为给原告造成的损失，故原告应向开发商主张违约责任，而不是向他人主张权利。综上，答辩人与陈凤文之间的协议真实、合法、有效，且已履行完毕，不应向原告返还钱款。合同无效是客观事实不是请求权，其是否有效，总体来看是否违反法律强制性规定，而不能看缔约目的是否实现，即原告诉称的“根本不存在的房屋”。即不是原告认为无效就无效。 宝鸿房地产公司未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下： 对原告提交的收条一份及农业银行个人账户明细一份以证明被告陈凤文收到原告房款，被告陈凤文认为该收条中所述款项为替邢瑞代收房款，对银行账户明细无异议。被告邢瑞认为该证据体现原告与被告陈凤文存在交易，与其无关。本院认为该收条上有被告陈凤文的签字及手印，银行账户明细盖有银行公章，与陈凤文交易的日期与金额均可与收条相印证，故该证据本院予以认定。 对原告提交的《豪庭购房认购协议书》一份，被告陈凤文无异议，被告邢瑞认为该协议为原告与宝鸿房地产公司之间的合同关系。本院认为原告提交的《豪庭购房认购协议书》上有原告李梅的签字、手印及被告宝鸿房地产的公章，原告与宝鸿房地产公司签订了认购协议书，双方具有合同关系，对该认购协议书予以认定。 对原告提交的青县住房和城乡建设局房产管理股的证明一份以证明案涉房屋至今未办理预售许可证，被告陈凤文无异议，被告邢瑞认为该证据与其无关。本院认为青县住房和城乡建设局房产管理股的证明上盖有青县住房和城乡建设局房产管理股的公章，对于该证明本院予以认定。 对原告提交的保函费发票一张，被告陈凤文、邢瑞认为该证据与本案无关。本院认为保函费用非原告为维护自身利益的必要支出，本院不予支持。 对被告陈凤文提交的授权委托书一份、房屋认购书一份以证明陈凤文与被告邢瑞之间为委托关系。原告李梅认为授权委托书上邢瑞的签字非本人所签，且授权委托书中叙述内容为邢瑞将涉案房屋转让给陈凤文，又委托陈凤文为代理人出售房屋，故对该委托书原告不认可；原告对房屋认购书无异议，认为是陈凤文以邢瑞名义向外出售房屋。被告邢瑞认为该委托书上邢瑞的名字非本人所签亦非其弟邢志超所签，不能证明陈凤文取得了代理权；对于房屋认购书，既然陈凤文未取得代理权，结合陈凤文与李梅之间的收款事实，该认购书应为陈凤文与李梅之间的合同关系。本院认为，对于授权委托书中邢瑞的签名，被告陈凤文无充分证据证实其为邢瑞所签，故本院对该授权委托书不予认定。 对被告陈凤文提交的收条一份、中国农业银行个人账户明细一份。原告李梅主张其不知情。被告邢瑞无异议。本院认为该收条上有被告邢瑞代理人邢志超的签字及手印，且与农业银行账户明细中的转账记录相印证，故本院认可该收条、中国农业银行个人账户明细的真实性。 对被告邢瑞提交的房屋买卖合同一份。原告李梅认为该合同证实的是邢瑞和陈凤文之间出售涉案房屋的事实，则与我方发生买卖行为的是陈凤文而非邢瑞。被告陈凤文认可该合同真实性，认为该合同中邢志超代邢瑞签字字体与陈凤文提交的委托书中字体相同，被告邢瑞应在98000元范围内对原告承担房屋差价返还义务。本院认为被告邢瑞提交的房屋买卖合同中有被告邢瑞弟弟邢志超及被告陈凤文的签字和手印，故对该房屋买卖合同的真实性予以认可。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年4月8日，被告邢瑞的弟弟邢志超代替邢瑞签字与被告陈凤文签订房屋买卖合同一份，该合同约定被告邢瑞将坐落于青县盛世豪庭小区8号楼1单元702号单元楼一处出售给被告陈凤文，双方成交价格为98000元，其中包含预交给宝鸿房地产公司的50000元。被告陈凤文分别于2017年4月5日、2017年4月8日向被告邢瑞的弟弟邢志超转账10000元、88000元，共计98000元，邢志超于合同签订日即2017年4月8日向被告陈凤文出具98000元收条一张。2017年4月9日，被告陈凤文以被告邢瑞的名义与原告李梅签订了房屋认购书，认购房屋即为盛世豪庭8号楼1单元702室，定金为145900元，其中亦包括预交给宝鸿房地产公司的50000元，最后“邢瑞”签名为被告陈凤文所签。同日，原告李梅通过其丈夫代洪刚的银行账户向被告陈凤文转账145900元，陈凤文为其出具145900元收条一张。后原告李梅与被告宝鸿房地产公司签订豪庭房屋认购协议书，重新认购被告宝鸿房地产公司拟开发建设的住宅小区房屋，即盛世豪庭8幢1单元702室，并支付首付金114738元。 另查明，盛世豪庭项目8#楼至今尚未办理预售许可证。原告李梅支付保全申请费1020元，保全保险费300元。 本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同是无效合同，自始无效没有法律约束力。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，在未取得商品房预售许可证的情况下，被告邢瑞与被告陈凤文达成的房屋买卖协议、被告邢瑞与原告李梅及被告宝鸿公司与原告李梅签订的认购协议均应属无效。因该合同取得的财产，应当予以返还。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。行为人没有代理权实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力，行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或就其收到的损害请求行为人赔偿。被告陈凤文代被告邢瑞与原告李梅所签认购书的代签行为在现有证据下不能证实其取得了代理权限，亦未得到邢瑞本人追认，故该份合同的相对人应为陈凤文与李梅。在此认定基础上被告陈凤文对原告李梅承担履行责任。被告陈凤文收取原告的145900元购房款，且该145900元购房款中包含被告预交给宝鸿房地产公司的50000元，因被告宝鸿房地产公司已就其另收取的114738元购房款与原告李梅达成返还协议，故被告陈凤文应返还原告95900元。鉴于被告邢瑞与被告陈凤文之间的房屋买卖协议无效，被告邢瑞亦应返还被告陈凤文购房款98000元，为避免诉累，由被告邢瑞直接返还原告购房款48000元，由被告陈凤文返还原告购房款47900元。原告主张被告给付购房款利息，因原告在案涉活动中亦存在一定的过错，故该主张本院不予支持。原告主张的保全费1010元、保全保险费300元，并非其必要的诉讼支出，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告李梅与被告陈凤文之间签订的房屋认购书无效，被告邢瑞与被告陈凤文之间签订的房屋买卖合同无效； 二、被告陈凤文于本判决生效之日起三日内返还原告李梅购房款47900元； 三、被告邢瑞于本判决生效之日起三日内返还原告李梅购房款48000元； 四、驳回原告李梅其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2200元，减半收取计1100元，由被告陈凤文负担550元，由被告邢瑞负担550元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：河北省沧州市中级人民法院，开户行：中国农业银行河北省沧州北环支行，账号：50×××85），逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  姜庆余 二〇二〇年九月二十四日 书记员  张彧玮 附：相关的法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第五十二条第（五）项【合同无效的法定情形】由下列情形之一的，合同无效： ...... （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条【合同自始无效与部分有效】无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条【合同无效或被撤销的法律后果】合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 3、《中华人民共和国民法总则》 第一百七十一条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。 相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。 行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其收到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所获得的利益。 相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。 4、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条【证明责任和职权探知】当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面的、客观的审查核实证据。 第一百四十四条【缺席审判】被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。