湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0181民初2832号原告浏阳市石正源房地产开发有限公司，住所地湖南省浏阳市环城线南侧“一品天下”****102门面。法定代表人陈学明，执行董事兼总经理。委托代理人陈盛，男，1986年4月20日出生，汉族，住湖南省浏阳市，该公司监事。委托代理人周建辉，湖南鼎忠律师事务所律师。被告肖增良，男，1981年9月29日出生，汉族，住湖南省浏阳市。委托代理人何鹏翔，浏阳市弘扬法律服务所法律工作者。原告浏阳市石正源房地产开发有限公司（以下简称石正源公司）与被告肖增良商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告石正源房产公司的委托代理人陈盛、周建辉、被告肖增良的委托代理人何鹏翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石正源公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告的《商品房买卖合同》；2、被告将所占有的房屋腾空交还原告，并交纳房屋占用期间（暂计算为2013年11月至2020年3月，共77月）的使用费192500元（使用费暂计算为：2500元／月×77月＝192500元）、物业费暂计11345.82元（134.27㎡×1.3元／㎡／月×65月），两项共计203845.82元；3、被告支付原告违约金17012.97元（567099元×3%＝17012.97元），违约金、房屋使用费与物业费三项共计220858.79元；4、增加诉讼请求为：被告协助原告办理涂销（注销）房屋买卖合同备案登记等手续，被告将案涉房屋腾退交还原告；5、被告承担诉讼费。事实和理由：原告与被告肖增良于2013年12月13日签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的浏阳市房屋，被告于2013年10月28日支付172099元，余款360000元向银行申请按揭贷款。合同签订后，被告因自身原因未按照合同约定时间办理按揭贷款手续，原告有权解除所有合同并将该套房屋另行出售给他人，为维护原告的合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。被告肖增良答辩称：第一，原告已丧失对本案合同的解除权，且被告已对房屋进行了装修，并向原告支付了首付款、装修押金、契税、物业维修基金、房产证、土地证办证费等费用，本案房屋已经交付，为了保障交易安全，请求法院驳回原告行使解除权的要求；第二，对原告提出的房屋占有费，一般是基于物权法产生，而本案属于合同纠纷，且原告提出每月2500元的房屋占有费没有法律和事实依据，因为原告怠于行使权利，其请求权也已经超过诉讼时效；第三，关于物业费，物业公司是长沙市株树桥物业管理有限公司，与原告是不同的法律主体，三方并未约定原告有收取物业费的资格；第四，原告诉状中指出的按揭贷款未办理成功是被告的责任不属实，被告征信良好，其资信并无问题，原告对其主张应承担举证责任；第五，对于违约金，其补充协议的约定高于合同正本的约定，且补充协议为格式条款，只强调一方的权利，损害另一方的权益，违背了公平原则；第六，原告要求被告协助涂销（注销）房屋买卖合同备案等手续不符合诉的要求，该诉的请求应该在执行阶段处理，不符合审判阶段的请求；综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2013年12月13日，原告石正源公司（出卖人）与被告肖增良（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：201102512006），主要约定：“买受人购买出卖人开发的位于浏阳市，建筑面积133.99平方米，单价每平方米4232.4元，总金额567099元；付款方式为银行按揭，2013年10月28日支付172099元，余款395000元须在签订合同当日交齐办理按揭的所有资料并五日内到出卖人指定的地点办理完毕按揭手续，否则视为逾期违约按本合同补充协议的第二条追究…第七条、买受人如未按合同规定的时间付款…逾期超过三十日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金…”。同日，原告石正源公司（出卖人）与被告肖增良（买受人）签订《合同补充协议》（合同编号：201102512006），主要约定：第二条第1项约定：“…买受人按银行要求，及时、真实、有效地向出卖人提供办理个人购房贷款所需的全部资料和费用，并在接到银行或出卖人通知后3日内，前往由出卖人指定的地点或银行办理完毕全部按揭手续，由于买受人的原因，银行未将按揭贷款全额汇入出卖人账户的，买受人须在出卖人规定的期限届满后7日内付清全部合同款项，否则视为买受人违约，出卖人有权单方面解除所有合同并将该套房屋另行出售给其他人，并按主合同签订的该商品房总金额的3%（百分之三）收取买受人的违约金”，第2项约定“银行根据买受人的资信状况批准贷款额度。由于银行不受理买受人的按揭贷款申请，或银行不批准按揭贷款，买受人须按出卖人的要求付清全部房款…”。被告肖增良于2013年10月28日支付首付款172099元。2013年10月29日，原、被告在办理交房手续时，被告肖增良在《开心商业广场交房工作流程表》上签注“如因本人自身原因导致银行贷款批不下来本人自愿一次性付款，肖增良，2013.10.29”。同日，被告肖增良向原告支付了契税，物业维修基金，房产证、土地证办证费共计24731元及装修押金1000元（未交给相关主管部门）。被告就购房余款395000元向银行申请银行按揭贷款，但未果（现有证据无法确定原因）。原告石正源公司为涉案房屋办理了商品房预售合同备案登记，房屋已实际交付使用，且被告肖增良已对涉案房屋进行了装修。嗣后，本案房屋涉及（2014）浏民初字第5369号案被查封，该案进入执行阶段，本院决定将该房屋作为被告肖增良的财产予以执行。原告于2015年12月14日向本院提出执行异议，请求对上述房屋中止执行。另，关于肖增良所欠的物业服务费已经由本院的（2020）湘0181民初7077号民事判决书处理。现被告因征信问题无法办理银行按揭贷款手续，其承诺支付房屋的剩余房款。本院于2020年7月20日限被告在五个工作日内将剩余房款395000元付清，但被告未付。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案原告石正源公司与被告肖增良签订《商品房买卖合同》、《合同补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方均应恪守合同行使权利、履行义务。现被告肖增良自2013年10月28日支付完首付款172099元后未再支付剩余房款395000元，原告交易房屋取得房款的合同目的不能达到，原告有权要求解除合同、腾退房屋。原告与被告签订的《商品房买卖合同》约定的违约金为商品房总金额的2%，《合同补充协议》约定的违约金为商品房总金额的3%，《合同补充协议》与《商品房买卖合同》具有同等的法律效力，《合同补充协议》是对《商品房买卖合同》内容的补充和修改，原告有权要求被告支付违约金17012.97元（567099元×3%），故原告要求解除《商品房买卖合同》、《合同补充协议》及腾退房屋，并要求被告协助办理购房合同备案注销手续及支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”，因合同解除后，房屋由原告收回，而购房款及费用系基于买卖合同而支付给原告的，自然应当予以返还，故原告应返还被告肖增良实际支付的首付款172099元；契税，物业维修基金，房产证、土地证办证费24731元及装修押金1000元；自付款之日即2013年10月28日至付清之日的利息也应予以返还。原告要求被告交纳占用房屋期间的物业费，因另案已作处理，故本院不予支持。原告与被告签订《商品房买卖合同》，并且已经交付被告实际使用，被告是基于商品房买卖合同关系占有使用房屋，原告要求被告支付占用房屋期间的房屋使用费的诉讼请求，于法无据，故不予支持。原告的诉讼请求，在上述范围内予以支持，超出部分不予支持。因被告在本院限定期限内未付清购房余款，其无意继续履行合同，故对被告要求驳回原告行使解除权的抗辩意见，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款第四项、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定，判决如下：一、解除浏阳市石正源房地产开发有限公司与肖增良在2013年12月13日的签订《商品房买卖合同》、《合同补充协议》（合同编号：201102512006）；肖增良于判决生效后3日内腾退位于浏阳市给浏阳市石正源房地产开发有限公司；并协助浏阳市石正源房地产开发有限公司办理商品房预售合同备案登记的注销手续；二、肖增良于本判决生效之日起3日内向浏阳市石正源房地产开发有限公司支付违约金17012.97元；三、浏阳市石正源房地产开发有限公司于本判决生效之日起3日内向肖增良返还首付款172099元，契税，物业维修基金，房产证、土地证办证费24731元，装修押金1000元及利息（利息计算方式：以172099元为基准，自2013年10月28日起至2019年8月19日按照中国人民银行发布的同期同类利率计算，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日；以25731元为基准，自2013年10月29日起至2019年8月19日按照中国人民银行发布的同期同类利率计算，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日；）。上述第二、三项款项在相互抵消后履行。四、驳回浏阳市石正源房地产开发有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行协助注销义务的，人民法院可以强制执行或者委托有关单位或者其他人完成，费用由被执行人承担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案受理费4613元，由肖增良负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  刘敢德人民陪审员  张贤文人民陪审员  占昌圣二〇二〇年八月十八日法官助理雷博书记员邱有根附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条对判决、裁定和其他法律文书指定的行为，被执行人未按执行通知履行的，人民法院可以强制执行或者委托有关单位或者其他人完成，费用由被执行人承担。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。