大连高新技术产业园区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0293民初896号 原告：大连良运物业管理有限公司，住所地大连市中山区勤俭街46-2号，统一社会信用代码91210202726015922C。 法定代表人：黄卫国，该公司董事长。 委托诉讼代理人：常军，辽宁常征律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘红旗，辽宁常征律师事务所律师。 被告：谭傲松，男，1974年12月21日出生，汉族，住大连市沙河口区。 委托诉讼代理人：黄重庆，女，1955年12月24日出生，汉族，住大连市中山区。 原告大连良运物业管理有限公司与被告谭傲松物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大连良运物业管理有限公司的委托诉讼代理人刘红旗、被告谭傲松的委托诉讼代理人黄重庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2017年1月1日至2018年12月31日期间欠付的物业管理费3,376.8元；2.判令被告承担违约金数额合计184.1元（按同期银行贷款利率自2018年1月1日起至给付之日止，暂计算至2019年8月30日止）；3.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：被告系原告管理的翰林园小区物业业主，房屋坐落于大连市沙河口区翰林园，房号为25-2-15-1，建筑面积156.4平方米。2016年7月1日，翰林园小区业主委员会与原告签订了《翰林园物业服务合同》，双方在合同中约定，原告提供物业管理服务，被告按建筑面积每月0.9元/平方米的标准按月交纳物业管理费，每月前20日内履行交费义务。合同履行至今，原告依约向被告提供了优质物业管理服务，被告却违反合同约定，未缴纳2017年1月1日至2018年12月31日物业管理费3,376.8元，经原告多次催要，被告拒不履行缴费义务。被告的行为属于严重违约，应按照同期人民银行贷款利率支付逾期违约金184.1元。原告为维护自身合法权益，故诉至法院。 被告辩称，不同意原告的诉讼请求。一、被告房屋自2014年至2016年在暖气停供的情况下，每年都出现漏水情况，原告物业多次处理也未处理好，造成了被告房屋财产的损失。二、被告2017年去原告处交纳物业费用，但物业管理人员告知被告不需要交纳，用暖气保险的理赔费用予以扣除即可，现暖气保险理赔仍在办理当中。三、业委会的主任都不是小区业主，故原告与小区业委会签订的物业服务合同本身就不合理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性无异议的证据：原告提供的物业费催缴通知及上门催缴照片的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对双方当事人有争议的证据，本院认定如下：1.原告提供的《翰林园物业服务合同》、大连市住宅小区物业服务消费公示备案表、翰林园小区业主大会会议决议，拟证明案涉小区业委会经过街道备案，并代表业主与原告签订了物业服务合同，收费标准经过大连市物价局备案公示，被告应交纳物业费用。被告称听说业委会主任并非小区业主，该情况也在进行司法程序，故案涉合同一方不真实，合同应无效。本院认为，原告该证据经相应机关备案确认，被告采用推断性意见，其辩称不足以推翻该组证据，且业委会组成是否合法并非本案的审理范围，故本院对被告的质证意见不予采信，对原告该组证据，本院予以采信。 2.被告提供暖气管道漏水情况说明及微信聊天截图，拟证明被告向原告递交了自己书写的情况说明，原告工作人员也表示办理暖气保险理赔正在办理。原告认为，该情况说明系原告单方陈述，真实性无法核实，且暖气保险理赔与本案并非同一法律关系。本院认为，本案系物业服务合同纠纷案件，被告该组证据与本案无关，本院不予采信。 根据当事人陈述和经法庭审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月1日至4月10日，翰林园小区业委会采用书面征求意见方式召开业主大会，决议同意业委会与原告签订《物业服务合同》。2015年4月20日，上述情况在大连市沙河口区凌水社区进行了备案。 2016年7月1日，原告与翰林园业委会签订了《翰林园物业服务合同》，约定翰林园业委会委托原告为翰林园小区提供物业服务，期限自2016年7月1日至2021年6月30日止。物业服务费用标准为高层住宅为2.8元/月/平方米（含电梯费），物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月前20日履行交费义务。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告为被告所在小区提供了物业服务。 被告系翰林园小区25-2-15-1房屋业主，建筑面积为156.4平方米。现被告未向原告交纳自2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费3,376.8元。2019年3月16日，原告向被告催缴物业费，并将物业费催缴通知书张贴于被告入户门外。 本院认为，原告与翰林园业主委员会签订的《翰林园物业服务合同》合法有效，对原、被告均具有法律约束力，双方应遵照履行。原告已按合同约定履行了物业服务义务，被告亦应按照合同约定按时交纳物业服务费。故原告要求被告支付自2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费3,376.8元的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以照准。关于被告辩称业委会是否合法的问题，并非本案的审理范围，原告可另行起诉。关于被告辩称以原告应赔偿暖气漏水损失及保险赔款抵扣物业费的问题，该纠纷与本案物业服务合同纠纷并非相同法律关系，且被告未提供证明其房屋的损失以及原告应具有相应责任的证据，同时亦不足构成被告免除交费义务的抗辩事由，故对被告的辩解，本院不予支持。 关于违约金的问题，被告拖欠物业服务费的行为虽然不应予以支持，但本着化解矛盾的宗旨，为进一步督促原告完善其物业服务，本院认为不宜支持原告的违约金请求。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告谭傲松于本判决生效之日起十日内给付原告大连良运物业管理有限公司自2017年7月1日至2018年12月31日期间的物业服务费3,376.8元； 二、驳回原告大连良运物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告谭傲松负担（此款原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内给付）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审 判 长  田 甲 人民陪审员  方安安 人民陪审员  刘 丹 二〇二〇年九月十六日 书 记 员  李泳伶 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。