淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0812民初5761号原告：淮安市大学科技园管理有限公司，住所地淮安市北京北路**清河工业设计园**楼**，统一社会信用代码9132080268916694X0。法定代表人：陈境，该公司执行董事。委托诉讼代理人：隋秀娟，江苏天哲（淮安）律师事务所律师。被告：江苏淮水吟酒业有限公司，住所，住所地淮安市清江浦区盐河镇人民政府****div>法定代表人：姜笑盈，该公司执行董事。委托诉讼代理人：郁韩，该公司股东。委托诉讼代理人：张伟，该公司员工。原告淮安市大学科技园管理有限公司（以下简称大学科技园公司）诉被告江苏淮水吟酒业有限公司（以下简称淮水吟公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大学科技园公司法定代表人陈境、委托诉讼代理人隋秀娟，被告淮水吟公司委托诉讼代理人张伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大学科技园公司向本院提出诉讼请求：1、解除双方之间的不定期租赁合同，判决被告支付租金45765元（2020年1月1日至2020年8月18日减免三个月，按照三倍计算），物业费5062.4元（后2020年1月1日至2020年8月18日物业费不减免），水电费841元，违约金8136元（以45765元为基数，按照年息24%，考虑到逾期8个月故为45765*24%*8/12）；2、被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告承租原告位于北京房屋，并签订了书面租赁合同及物业管理服务合同，约定租赁期限为2018年3月19日至2019年12月31日，租金3390元/月，物业费632.8元/月。案涉房屋租赁期限已于2019年12月31日届满，被告一直继续租用原告的房屋至今，原告于2020年7月3日委托律师发送律师函要求被告交还租赁房屋并结清所欠租金及物业费，被告至今未回复原告。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求支持原告诉讼请求。被告淮水吟公司辩称，同意解除双方的不定期租赁合同，也愿意承担相关费用，对于原告主张的841元水电费无异议，但应减免疫情期间的物业费。被告5月20日已搬出案涉房屋，因此被告认为案涉房屋租赁合同已于5月20日解除，租金亦应计算至5月20日。同时，我方不存在违约行为，因为当时我方正同原告上级领导工学院协调整体承租B楼或C楼，当时约定待谈妥后公司整体搬迁至B楼或C楼后再统一结算A楼的房屋租金及相关费用，因此我方至今未支付房屋租金。故对于原告主张的3倍租金及违约金不予认可。经审理查明：原告大学科技园公司（甲方）与被告淮水吟公司（乙方）签订房屋租赁合同，约定：本合同租赁之物业位于淮安市清江浦区淮安工业设计园内。甲方租赁给乙方的房屋坐落在该物业的A幢218室，该租赁房屋建筑面积226平方米；该房屋租赁期自2018年3月19日至2019年12月31日；甲、乙双方约定，该房屋每月每平方米建筑面积的平均租金为人民币15元，合计房屋月租金总额为人民币叁仟叁佰玖拾元整；本着先交后用的原则，乙方在本合同签字生效后五天内，向甲方支付租金陆万壹仟贰拾元整。在租赁期间，该房屋所发生的水、电、通讯、设备、物业管理等费用，以及公共部分的水、电等公摊费用等，按物业公司或服务提供商测算的标准计算，由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任；在租赁关系提前终止或租赁期限届满又未续租情况下，乙方若不能将租赁房屋归还甲方，将被视为非法占用；乙方应交租金未按本合同约定的日期付款，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付租金之日止，乙方应按日向甲方支付逾期应付租金1%的违约金；甲方除罚没本合同保证金外，将从自占用之日起，向乙方以该租赁房屋逾期天数日租金的3倍支付，并保留追索乙方违约责任的权利。原、被告分别在合同甲、乙双方处加盖公章。同日，原告大学科技园公司（甲方）与被告淮水吟公司（乙方）签订《物业管理服务合同》，约定：乙方所承租房坐落位置：A幢218室；建筑面积226平方米；物业服务管理期限自2018年3月19日至2019年12月31日止，共计人民币11390.4元整；收费标准为2.8元/㎡。合同到期后，被告并未从案涉房屋中搬出，仍然继续使用案涉房屋，原告未表异议。2020年7月2日，原告委托律师向被告邮寄律师函，催要此后租金及其他费用并要求被告腾空并交付案涉房屋，被告未作回复。2020年8月18日，原告向被告淮水吟公司发出解除不定期租赁合同的通知，表明解除双方之间的不定期租赁合同。在本院审理过程中，原、被告一致确认被告的租金、物业费已支付至2019年10月31日。同时，原告同意免除案涉房屋疫情期间2月、3月、4月租金。双方于2020年10月23日办理了案涉房屋的交接手续。本院认为，合法的租赁关系受法律保护，双方当事人均按合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告大学科技园公司与被告淮水吟公司签订的《房屋租赁合同》并加盖了双方的公章，该合同对原、被告双方均具有约束力。合同约定租赁期限自2018年3月19日至2019年12月31日止，被告在租赁期限届满后未将房屋及时交还给原告，并继续使用房屋，原告亦予以认可，双方因此形成不定期租赁关系。当事人可以随时解除合同，合同自通知到达被告时解除。2020年8月18日，原告向被告淮水吟公司发出解除不定期租赁合同的通知，表明解除双方之间的不定期租赁合同。故本院确认案涉房屋租赁合同于2020年8月18日解除。被告虽辩称5月20日搬出案涉房屋，因此主张租金应计算至5月20日。但因其并未向原告交付房屋钥匙并办理房屋交接手续，被告直至10月23日才同原告办理房屋交接手续，因此对于被告的辩称，本院不予采纳。因被告仅付款至2019年12月31日，故被告应给付原告2020年1月1日至8月18日房屋租金，并比照租金标准支付8月19日至10月23日期间的房屋占用费。因原告同意免除2月1日至4月30日期间的房屋租金，现原告主张2020年1月1日至2020年8月18日房屋租金15594元，未违反法律规定，本院予以准许。对于原告主张被告支付物业费5062.4元及水电费841元的诉讼请求。本院认为，因双方形成不定期租赁关系，依据双方签订的《物业管理服务合同》，案涉房屋租赁面积为226㎡，物业费收费标准为2.8元/月/平方米，故被告应向原告支付2020年1月1日至2020年8月18日的物业费，考虑到疫情期间原告园区未开园，故本院酌情免除2月1日至4月30日物业费。经计算被告应给付原告物业费2910.9元。对于原告主张的841元水电费，因被告予以认可，本院予以确认。因合同约定现付后用，现被告未按照合同约定交纳房屋租金，确实存在违约，原告主张以欠付租金为基数依照年利率24%支付违约金，该标准明显过高，考虑到被告的逾期付款主要给原告造成资金占用损失，故对于原告主张的违约金，本院酌情确认为以欠付房租为基数以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍即15.4%计算至2020年8月18日，经计算，被告应给付违约金为1513元（15594*15.4%*230天）。对原告主张超出部分，本院不予支持。被告虽辩称其未缴纳租金系因原告同意其迟延交纳，故不存在违约。但其并未提交相关证据，故对于被告的辩称，本院不予采纳。原告主张被告依照合同约定每月支付3倍租金的诉讼请求。本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，但违约金的数额应当以实际损失为准予以适当增减。本案中，原、被告虽在合同到期后未续签房屋租赁合同，但双方一致认可形成不定期租赁关系，原告可参照双方签订的租赁合同向被告继续主张租金及租赁合同到期后的房屋占用费，同时双方亦在合同中约定了被告逾期支付租金的违约金条款。因原告并未对损失举证，同时双方约定的逾期付款违约金足以弥补原告因被告违约所遭受的房屋租金、物业费的资金占用损失，故对于原告主张被告按月支付3倍租金的诉讼请求，本院不予支持。经调解未果，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告淮安市大学科技园管理有限公司与被告江苏淮水吟酒业有限公司签订的房屋租赁合同于2020年8月18日解除。二、被告江苏淮水吟酒业有限公司于判决生效后10日内支付原告淮安市大学科技园管理有限公司房屋租金15594元、违约金1513元、物业费2910.9元、水电费841元，上述费用合计20858.9元。三、驳回原告淮安市大学科技园管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1296元，由原告淮安市大学科技园管理有限公司负担844元，被告江苏淮水吟酒业有限公司负担452元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费(收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行淮安清江浦支行，账号：62×××57)。如本判决依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审 判 长  张 天人民陪审员  张桂珍人民陪审员  王桂华二〇二〇年十一月十九日法官 助理  马 珂书 记 员  王 天附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时及时判决。