广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终6099、6524号上诉人（原审被告、反诉原告）：惠东碧桂园房地产开发有限公司，住所地广东省惠东县稔山镇***********。法定代表人：杨文杰，总经理。委托诉讼代理人：王骞、黄永奇，广东卓凡律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王丹等二户业主（具体信息详见附表）。委托诉讼代理人：鲁丽娜，广东君一律师事务所律师。上诉人惠东碧桂园房地产开发有限公司与被上诉人王丹等二户业主因商品房预售合同纠纷二件系列案，不服广东省惠东县人民法院作出的民事判决（原审案号详见附表），向本院提起上诉。本院受理立案后，依法组成合议庭进行了审理，本系列案现已审理终结。（本系列案所涉及上诉请求、基本事实和争议焦点问题相同，以下行文以（2020）粤13民终6099号案件为例进行表述、论证。）上诉人惠东碧桂园房地产开发有限公司的上诉请求：1.改判解除上诉人与被上诉人之间的《委托办理权属登记协议书》。2.由被上诉人承担本案一审、二审的诉讼费用。事实与理由:一、2016年6月28日惠东县启动统一不动产登记工作对上诉人作为特大房地产开发商项下楼盘的办证时间造成了不可逾越的重大影响，第一审判决对该重大变化事实认定不足。第一审判决忽视了上诉人作为特大房地产开发企业的特殊情况：在惠东县“一刀切”启动统一不动产登记工作之后的两到三年内，仅上诉人一家企业的到期办证需求量就超过惠东全县在同期总的办证工作能力。2016年6月28日，惠东县人民政府发布《关于启动不动产统一登记工作的通告》，对本案商品房等房屋，2016年6月30日起政府停止办理《房地产权证》，改办《不动产权证》，并按照《不动产登记规程》等新的管理法规、技术规范等，对不动产登记的主管机关、登记规则、办事流程进行全面调整。成立专门的不动产登记局专门执行新的不动产登记事务。惠东碧桂园公司开发的十里银滩项目于2011年7月30日开盘，规划总户数达到4万余套。按照前期的交楼进度，据统计，截止到2016年下半年的时候，十里银滩项目已经收楼可办证的单位共计22576套，但因为2016年6月28日惠东县启动统一不动产登记工作，原房地产登记工作实施未完的予以废止，楼盘都从头开始按照新规进行不动产登记，而新设的不动产登记机构因工作适应一时无法及时处理随即而来包括惠东碧桂园在内的的海量不动产登记需求，导致惠东碧桂园公司大量已经交楼应办理不动产登记的的商品房受限于惠东县不动产登记的整体工作瓶颈，全部的办证申请排队停滞滚动递延形成普遍性的逾期。1.2016年6月28日前未完成的房地产登记工作被清零，不动产登记工作从头开始。商品楼盘竣工备案后，不动产登记包括初始登记和转移登记两个大的阶段，先完成楼栋的初始登记后，才能转移登记给买受人。2016年6月28日启动统一不动产登记之后，所有初始房地产登记未完的均予以清零，从头开始按照不动产统一登记重新工作。碧桂园十里银滩项目中山林海一部分楼栋于2016年4月已经成功向政府部门申请初始房地产登记缴纳了办证费用等也予以作废，按照新的不动产登记要求从头开始初始登记工作。因此，2016年6月28日前未完成办证的，前期工作积累均自行失效清零，对于开发商而言，办证工作的有效工作时间应在2016年6月28日起重新开始起算。2.统一不动产登记启动后须补充完成新增的测绘数据要求。因按照房地产登记要求，原楼盘信息未包括有商品房国土、坐标、权籍等相关信息，国土局系统也没有相关历史测量数据。为了录取现场测量数据，需要专业的测量单位对整个项目商品房进行实地考察、测量。基于新的不动产登记技术要求，惠东碧桂园于统一不动产登记启动后委托测绘机构对整个银滩项目进行四至坐标、红线图测绘等商品房测量工作，形成数据测量报告后再移交给国土局存档，此项补充测绘工作直到于到11月份完成。3.初始登记无法及时受理和完成。十里银滩项目到2016年11月份具备实施办理初始登记（含权籍调查工作）的条件，此后才能安排分批递交初始登记资料工作。经过两个多月的持续努力，惠东碧桂园共递交了31栋楼（共计16996套）的初始登记相关申请资料，但因量大，不动产登记机构无法及时全部处理，经过多次沟通，其中26栋楼（共计14444套）初始登记审批才于2017年6月完成。在初始登记缮证（首次登记告知书）过程中，由于缮证量非常大，加之专业人员不足，导致在2017年7月14日前完成初始登记缮证手续的只有15栋楼（共计7702套）；随后，由于国土启动线上新系统，新旧系统需切换及调试，导致剩余的11栋楼（共计6742套）无法完成初始登记缮证手续，分别于2017年11月、2018年1月完成初始登记缮证手续。期间，另外4栋楼初始登记审批手续已完成，并且于2018年完成初始登记缮证手续。直至2018年1月，惠东碧桂园才完成初始登记手续的有31栋楼，共计16996套。4.转移登记无法及时受理和完成。对于完成初始登记后集中进入的海量转移登记工作，除了启动不动产统一登记之前完成的部分商品房的面签无法继续使用问题造成时间消耗之外，不动产登记机构仍然无法全部及时受理并在规定工作期间完成。不动产登记机构受理转移登记窗口限制窗口的每日收件量的上限件数（100户），惠东碧桂园只能将代办转移登记申请顺次递延申请，导致转移登记的完成时间也大大延长。同时，不动产登记局对转移登记收件采取成批接收成批受理方式，已经完成递交的转移登记申请如有一件买受人资料不合要求，不动产登记机构将整批推迟造成成批时间浪费，这也花了不少时间。按照惠东县不动产登记的全部工作量数据，2016年6月28日到2016年12月31日半年时间惠东全县仅完成293套增量房不动产登记，2017年度全年惠东全县完成10120套增量房不动产登记，2018年度惠东全县完成25883套增量房不动产登记，而同时期惠东碧桂园公司堆积的合同到期应办证需求量分别为7150套、16476套和20759套，各期均无法完成要顺次后延。即使惠东全县的不动产登记工作能力都为惠东碧桂园公司一家开发商办证，仍无法改变惠东碧桂园公司楼盘办证大面积逾期的情况。何况，惠东县不动产登记机构的产能还要在众多开发商之间分配。因惠东碧桂园公司楼盘全部远远早于2016年6月28日即完成竣工备案具备不动产登记全部实质条件，据初步估计，惠东碧桂园公司十里银滩项目在2016年6月28日之后因为惠东不动产登记整体产能原因造成办证逾期的商品房不低于1.3万套。二、惠东县启动不动产统一登记工作之后的两到三年里形成的仅上诉人一家的到期办证需求超过惠东全县工作能力的重大变化，该情况对办证期限问题的影响，完全符合最高人民法院确定的因情势变更原因应变更或解除合同的法定条件，法院不能要求上诉人承担2016年6月28日之后办理《房地产权证》逾期的违约责任。惠东县政府按照全国统一要求，在2016年6月28日公告“一刀切”方式启动不动产统一登记工作之后，政府的有关单位克服种种困难依次完成规则和体制的重建、工作的适应学习等众多复杂繁重的任务，因此，惠东不动产登记机构的工作成效显著并无瑕疵。发生的总工作能力无法适应需求是客观条件所造成，并非政府责任所致，政府就此事项不应受到任何指责追责。但是对上诉人而言，前述不是因上诉人自身原因造成的逾期，按照法律和合同约定，也不能由上诉人承担逾期责任。同时，因为本案存在上诉人是惠东县超大规模的开发商，存在上诉人一家的到期办证需求即超过惠东全县全部办证能力的特殊事实，该事实应予以独立承认。对于本案逾期问题的法律适用，应根据我国《合同法》第九十四条关于外部不可抗力导致合同目的不达当事人可以解除合同的规定，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”之规定，参照《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》中出卖人只对于因自身原因造成的办证逾期才承担违约责任的意见，以解除《委托办理权属登记协议书》的方式或者以情势变更不予执行《委托办理权属登记协议书》和《商品房买卖合同》约定的不动产登记期限的方式，自2016年6月28日不再要求上诉人承担办理《房地产权证》逾期的违约责任。三、本案第一审判决属机械办案，具体存在诸多违反事实和法律情况。1.即使上诉人无法取得有关不动产登记机关各环节推迟受理的书面证明文件，但该问题也只是一个证明形式问题，不是事实与否问题。按照法律及合同约定，以及广东省高级人民法院的指导意见，第一审法院应当查明事实，明确造成办证逾期的具体原因。而第一审法院完全忽视惠东县在2016年6月30日不动产登记改革之后办证总能力低于上诉人办证需求的工作瓶颈问题，以及该工作瓶颈导致其无法在各个环节及时受理上诉人全部办证需求的客观事实，违反《民事诉讼法》第二条、第七条关于人民法院应当查明事实，分清是非，正确适用法律，以及“以事实为根据，以法律为准绳”的最基本要求。2.对于启动不动产统一登记工作是否造成办证条件重大变化问题，第一审法院不对不动产登记改革之后发生的行政事实和实践状况进行查明了解，只是以有关法规的抽象条文比较替代对案件客观事实查明工作，认为政策变化对办证的影响仅系“增加了权籍调查”，不符合事实情况。3.第一审法院孤立片面认定惠东县自然资源局函复证据材料。惠东县自然资源局对第一审的调查取证函复文件只是列明本案楼盘登记过程中的各个时间节点，并未提及各时间节点推迟或延长的原因：自然资源局函复只是对有关环节的时间点进行说明，并没有说明全部涉案的相关情况。第一审法院不能仅凭函复文件提供的时间节点，就认定是上诉人原因造成相关时间节点推迟和延长是上诉人原因造成的。况且，函复文件所列各时间节点之间跨度不合理超长，本身说明存在事出有因的推迟和延长事实，第一审判决却给予忽略。4.第一审判决的证明责任分配错误。对于本案转移登记资料递交时间的起算问题，按照《委托办理权属登记协议书》约定应是买受人楼款税费、提供和签署文件，以及收楼无质量异议三个条件均具备才起算，该三个条件是否全部具备应由权利主张人即被上诉人提供证据证明，在上诉人已经提出有关上述三个条件不齐备的相关具体事实的情况下，第一审法院仍不责令买受人提供其履行楼款税费、提供签署文件时间节点的证据履行证明义务，反而仍以交楼时间直接作为三个条件均齐备的时间，违反了民事诉讼的举证分配规则。5.第一审判决以不动产登记机构实际“办理不动产转移登记”的时间作为上诉人递交转移登记申请资料时间，明显违反事实。惠东县自然资源局已经明确列了上诉人预交转移登记资料时间，而第一审判决未查明本案存在上诉人原因造成推迟办理的具体事实，也不考虑上诉人提供的催告被上诉人提供资料的有关情况的有关情况，就认为上诉人递交材料无效，不是依据事实审理案件。综上，上诉人提出上诉如前，恳请第二审法院依法予以支持。被上诉人王丹答辩称，一审判决事实清楚，法律适用正确。请求维持原判，驳回上诉人的上诉请求。王丹向一审法院起诉请求：1.请求判决被告支付原告2016年6月4日至2018年1月17日（共计593天）逾期办理房产证的违约金11860元（20元/天×593天）；2.本案诉讼费用由被告承担。以上金额合计11860元。惠东碧桂园房地产开发有限公司向一审法院反诉请求：解除诉讼原被告之间的委托办理权属登记协议书。一审法院查明的事实：2014年3月9日，原告王丹（买受人）与碧桂园公司（出卖人）签订了合同编号为********的《商品房买卖合同》（以下简称合同）及补充协议，合同约定：原告王丹向被告碧桂园公司购买惠东县稔山镇************号房屋，房屋总价款为362644元。被告碧桂园公司应在2015年9月15日前将经验收合格的商品房交付给原告王丹使用。原告王丹应分三期向被告碧桂园公司支付购房款362644元：第一期于双方签订合同时支付36264元；第二期于2014年3月10日前支付72529元；第三期于2014年4月9日前支付253851元。双方在该合同中关于产权登记的约定为“出卖人应当在商品房交付使用后×日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、该商品房的房地产权证由买受人委托出卖人代为办理，该委托的具体事宜详见本合同附件四《合同补充协议》附录《委托办理权属登记协议书》；该商品房的《国有土地使用证》由买受人自行向相关部门申请办理并领取，出卖人于领取该商品房的房地产权证之日（以出卖人在房产管理部门领取该商品房的房地产权证的签收日期为准）起270天内，将办理该商品房《国有土地使用证》而需出卖人提供的权属登记资料提交给买受人，出卖人逾期提供的，每逾期一天出卖人应向买受人支付人民币贰拾元的违约金。”原被告双方签订的附录：《委托办理权属登记协议书》约定：一、买受人自愿委托出卖人办理下列1、2、4、5事宜，1、办理该商品房的房屋预售登记备案；2、办理该商品房的预告登记；……4、办理买受人该商品房的《房地产权证》；5、领取买受人该商品房的《房地产权证》……。二、根据惠东房地产管理部门的要求，已婚人士单独购房且夫妻双方均要求出具房地产权证的，则需夫妻双方接受上述部门的面询并签署相关申请书。三、买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起的270天内，将办理该商品房房地产权证所需的权属登记资料送交房产部门，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的房地产权证所需的税费代缴给相关部门：1、买受人已向出卖人付清《商品房买卖合同》及其附件、附录约定房价款、税费、抵押办证费（如选择按揭付款方式）及其它应付款等一切款项；2、按房产管理部门的要求提供或签署身份证明或其他办理该商品房的房地产权证所必须一切文件（如身份证、户口簿、计生证明等）；3、买受人对该商品房的质量等无任何异议且已接受该商品房并签署了相关收楼文件。出卖人未按前述第三条的约定向房地产权属登记机关递交权属登记资料的，每逾期一天出卖人应向买受人支付贰拾元的违约金。四、出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得房地产权证的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。……六、本协议书第三条第2项约定的文件若在出卖人办理时政府部门有变更或要求增加新文件的，买受人均应按政府部门的有关规定履行，如买受人不履行而引起的任何后果均由买受人自行承担。商品房买卖合同签订后，原告王丹依约向被告碧桂园公司支付了购房款、契税、办证费等费用；被告碧桂园公司于2015年9月8日履行了交楼义务。2018年1月17日，惠东县国土资源局向原告王丹颁发粤（2018）惠东县不动产权第0007665号不动产权登记证书。被告碧桂园公司提交竣工验收备案表证明涉案商品房已于2015年6月12日竣工验收，无房地产办证障碍。被告碧桂园公司提交惠东府告[2016]22号《惠东县人民政府关于启动不动产统一登记工作的通告》、惠东府纪[2017]35号《关于县不动产统一登记工作2017年第一次联席会议的纪要》、惠东府纪[2017]149号《关于县不动产统一登记工作协调会议的纪要》，证明政府于2016年6月28日启动不动产统一登记工作，且政府在启动工作后长期没有理顺相关登记工作，导致不动产登记工作长期处于停滞状态，无法正常受理及办理不动产登记工作，直至2017年9月28日后相关的登记工作才进入轨道。被告惠东碧桂园房地产开发有限公司提交房屋所有权登记申请审批书、交件清单及权属证明书，证明不动产登记与原房地产登记在行政管理上是不同的工作系统，重设不动产登记制度导致政府登记工作延误、停顿。为查明本案事实，本院去函惠东县自然资源局，惠东县自然资源局函复本院，内容为：一、已竣工验收的楼盘开发商提供有效、齐全的登记材料申办国有建设使用权及房屋所有权初始登记（确权）后，方可办理增量房转移登记至购房人名下，我局依申请登记，自受理登记申请之日起30个工作日内办结，2018年12月28日起实施不动产登记“双提升”后一般登记3-5个工作日内办结，不含权籍调查工作期限。二、2016年6月30日我县不动产统一登记正式实施，初期因政策原因导致受理及办理进度较缓，但未拒绝受理。三、来函涉及的被告提交的公文复印件与政府机关部门印发的文件一致。四、我局已核查涉案房屋办理权籍调查、产权登记的有关信息。（根据附表，涉案房屋即惠东县稔山镇亚婆角地段山林海6号楼2单元22层05号，被告碧桂园公司完成初始登记时间为2016年4月14日，申请出具宗地图时间为2016年11月28日，取得宗地图时间为2017年9月17日，办理不动产权证时间为2018年1月9日，不动产权证办理完毕时间为2018年1月17日。附表另备注：1、不动产统一登记实施前已完成初始登记的，无受理相关信息；2、批量送件业务先预收材料，待材料齐全后办理。）另查，本院多祝法庭相关系列案去函惠东县自然资源局，惠东自然资源局的复函内容显示：一、我局已核查涉案房屋办理权籍调查、产权登记的有关信息。二、2016年6月30日我县不动产统一登记正式实施，初期因政策原因导致受理及办理进度缓慢（约1年时间）。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷，原被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应按约定履行自己的义务。本案审理的焦点为：1.《商品房买卖合同》的附录三《委托办理权属登记协议书》是否应当解除。2.被告是否逾期办理房产证，如逾期，违约责任应如何承担。关于第一个焦点，参照《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”及双方在《委托办理权属登记协议书》中的约定，被告碧桂园公司有义务协助原告王丹办理房屋权属登记手续。虽然房地产权证与现在的不动产权证名称不相一致，但两者实际上均是房屋权属证明，该名称变化并不导致被告碧桂园公司无法履行其协助原告办理权属证明的义务。结合本案实际，被告碧桂园公司已经将办理涉案不动产权证的资料提交给产权登记机关，产权登记机关也于2018年1月17日办结，被告碧桂园公司已经履行完毕其在《委托办理权属登记协议书》中约定的代王丹办理权属证明的义务。现被告碧桂园公司提出反诉请求解除该协议，没有事实和法律依据，本院予以驳回。第二个焦点中关于被告是否逾期办理房产证的问题。根据双方在《委托办理权属登记协议书》中的约定，委托代办事项为办理预售登记备案、办理预告登记、办理房地产权证、领取房地产权证；且约定出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理房地产权证所需的权属资料送交房产部门。结合本案实际情况，涉案房屋在新政策实施前即2016年6月30日前已完成了初始登记，且在初始登记进入出具宗地图阶段后直接转入了办理不动产产权证阶段，本院分析为被告碧桂园公司已经在初始登记阶段完成了提交完整资料给不动产登记机关的义务。被告碧桂园公司于2015年9月8日交付房屋，在交付日期后270日内即2016年6月4日前其应将办理权属登记需要的资料提交给不动产登记机关，而涉案房屋完成初始登记的时间为2016年4月14日，即被告碧桂园公司已经在2016年4月14日前完成了上述义务，故被告碧桂园并未构成违约。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、驳回原告王丹的全部诉讼请求；二、驳回被告惠东碧桂园房地产开发有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费97元，由原告王丹负担；反诉案件受理费50元，由被告惠东碧桂园房地产开发有限公司负担。本案二审期间，上诉人惠东碧桂园房地产开发有限公司提交了证据：证据一，关于妥善处理不动产统一登记后惠东碧桂园办证逾期纠纷依法维护房地产企业合法权益的意见函。证据二，关于政府信息公开的答复。证据三，重复递交办证资料的证据材料。本院组织当事人进行了证据交换和质证。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本系列案系商品房预售合同纠纷，根据当事人的上诉及答辩意见，本系列案的争议焦点是：《委托办理权属登记协议书》是否应当解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条的规定“有下列情况之一的，合同权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；”。本案中，涉案房屋的《不动产权证书》现已办结，《委托办理权属登记协议书》项下所约定的委托办理权属证明的义务已经履行完毕，双方的合同权利义务已终止。因此，上诉人要求解除委托办理权属登记协议书的诉请于法无据，本院不予支持。综上，上诉人惠东碧桂园房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本系列案二审案件受理费，由惠东碧桂园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年八月五日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧附表：序号二审案号一审案号被上诉人1（2020）粤13民终6099号（2019）粤1323民初3420号王丹2（2020）粤13民终6524号（2019）粤1323民初3407号何立