辽宁省大连高新技术产业园区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0293民初595号 原告：张健，男，1979年4月29日出生，住辽宁省大连市甘井子区。 委托诉讼代理人：刘新洋，辽宁成伟律师事务所律师。 被告：陈昭周，男，1991年11月11日出生，住辽宁省庄河市。 第三人：黄锐，男，1974年10月22日出生，住辽宁省大连市甘井子。 第三人：任琛伟，男，1997年6月15日出生，住辽宁省大连市甘井子区。 原告张健与被告陈昭周、第三人黄锐、第三人任琛伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张健及其委托诉讼代理人刘新洋到庭参加诉讼。被告陈昭周、第三人黄锐、第三人任琛伟经本院合法传票传唤，被告陈昭周无正当理由中途退庭，第三人黄锐、第三人任琛伟无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告张健向本院提出诉讼请求：1.被告偿还原告剩余租金16712.33元[60000元-（5000元×8个月+60000元÷365×20天）]、押金5000元及利息，自2018年9月18日至款项给付之日按同期人民贷款利率年利率4.35%计算，暂计算至2020年3月30日为1449元（租金、押金合计21712.33×4.35%÷365×560天）；2.被告赔偿原告装修损失7620元及室内物品损失500元；3.被告赔偿原告剩余加盟费1867.57元（自2018年9月18日计算至2018年12月28日为3个月零11天，20000元÷3年÷12个月×3个月+20000元÷3年÷365天×11天）；4.被告赔偿原告经营损失37040.06元（自2018年9月18日至2018年12月28日为3个月零11天。11002元/月×3个月+11002÷30天×11天）;5.被告支付原告违约金7200元（60000元×12%）。以上合计：77388.96元。事实与理由：原、被告于2017年12月29日签订《房屋租赁合同》，约定被告陈昭周将拥有承租权的位于善水街X的房屋一楼50平方米转租给原告张健，租期为2017年12月29日至2020年7月7日，租金为年租金60000元，押金5000元，用于原告张健餐饮经营使用。租赁合同第九条第八项约定，如因被告陈昭周责任无法租赁房屋的，将由被告陈昭周承担原告张健一切损失并支付违约金年租金的12%。该转租合同经房主即第三人黄锐同意。合同签订后，原告张健依约支付了1年租金60000元及押金5000元。并加盟了百碗香排骨米饭，支付了加盟费3年20000元，装修店面花费7620元，采购桌椅、油烟净化器等花费500元。合同履行过程中，第三人黄锐与被告陈昭周于2018年7月1日签订了《租赁合同解除协议》，该案涉房屋被第三人黄锐收回。2018年7月7日，第三人黄锐与第三人任琛伟签订了案涉房屋的出租合同，租期为2018年7月7日至2020年7月8日。后第三人任琛伟告知原告张健其为该房屋的承租人，要求原告张健撤出房屋，并采取了给店铺上锁等行为，导致原告张健无法继续经营。原、被告就此事沟通无果，原告张健无奈于2018年9月17日将房屋移交给第三人任琛伟。依据合同约定，被告陈昭周的行为构成违约，应当承担返还剩余租金、押金及赔偿损失等违约责任。故原告诉至法院，望判如所请。 被告陈昭周辩称，不同意原告的诉讼请求。理由：1、我将房子租给原告张健是经房东即第三人黄锐同意的，我没有违约。2、我是将房屋一部分转租给了原告张健，也是经第三人任琛伟同意的，转租后原告张健和第三人任琛伟在案涉房屋内又继续共事了四个多月，是第三人任琛伟要将原告张健赶出去，与我方没有任何关系。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年12月29日，原告张健与被告陈昭周签订《房屋租赁合同》，约定被告陈昭周将其拥有承租权的位于高新园区善水街X号房屋一楼（50平方米）转租给原告张健，租赁用途为餐饮经营，租赁期为2017年12月29日至2020年7月7日，月租金为5000元（年租金60000元），押金为5000元。该合同载明，被告陈昭周与房屋所有者即第三人黄锐签订了租赁合同，租赁期自2017年7月7日至2020年7月7日，其向原告张健转租已经获得房屋所有者的同意及授权。该合同第九条约定，租赁期内被告陈昭周需提前收回该房屋的，应提前60日通知原告张健，将已收取的租金余额退还原告张健，并按年租金的12%支付违约金；如因被告陈昭周责任，造成原告张健无法租赁房屋的，将由被告陈昭周承担一切损失，并支付违约金年租金的12%。案涉房屋所有权人为第三人黄锐，总层数2，建筑面积145.85平方米，产权证号为大房权证高私字第X号，规划用途为商业公建。2018年1月9日，第三人黄锐出具《转租同意书》，同意被告陈昭周将该承租房屋一楼部分转租给原告张健作为餐饮使用。 合同签订后，原告张健于2017年12月29日支付押金5000元，于2017年12月30日支付租金30000元，于2018年1月11日支付租金30000元，以上款项均通过原告张健妻子丛培娜浦发银行账户转账给被告陈昭周。被告陈昭周依约将案涉房屋一楼交付给原告张健使用，原告张健对该房屋进行了装修，共花费装修费7600元，购买油烟机花费299元，共计7899元。 2018年2月2日，原告张健与案外人潍坊市百碗香快餐有限公司签订《加盟协议书》，约定原告张健加盟潍坊市百碗香排骨米饭快餐连锁机构，原告张健需一次性支付加盟费20000元，自协议书签字之日起可使用“百碗香”排骨米饭的店名字号，“百碗香”标识及名称字号的使用权为三年。2018年2月26日，原告张健注册成立大连高新区百碗香排骨米饭店，类型为个体工商户，经营场所为案涉房屋。2018年3月27日，该店取得辽宁省小餐饮经营许可证。该店自2018年3月至8月的月平均营业收入为11002元。 案涉租赁合同履行过程中，第三人黄锐与被告陈昭周于2018年7月1日签订《租赁合同解除协议》，载明：双方友好协商一致同意解除高新园区善水街X号房屋的《租赁合同》，第三人黄锐已收取被告陈昭周2017年7月1日至2018年7月1日期间的租金150000元，收取押金8751元，该押金应全额返还。2018年7月7日，第三人黄锐与第三人任琛伟签订《房屋租赁合同》，约定第三人黄锐将案涉房屋租赁给第三人任琛伟，租赁用途为商用，租赁期为2018年7月7日至2020年7月8日。2018年7月26日，第三人任琛伟口头通知原告张健搬离案涉房屋，原告张健接到通知后与被告陈昭周沟通无果。2018年9月17日，第三人任琛伟向原告张健发出《通知书》，限期原告张健于2018年9月17日搬离。原告张健于接到《通知书》当日搬离案涉房屋，并将大门钥匙两把交付给第三人任琛伟。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。根据案涉合同约定，租赁期内被告陈昭周需提前收回该房屋的，应提前60日通知原告张健，将已收取的租金余额退还原告张健，并按年租金的12%支付违约金；如因被告陈昭周责任，造成原告张健无法租赁房屋的，将由被告陈昭周承担一切损失，并支付违约金年租金的12%。另结合本院查明的事实，被告陈昭周于2018年7月1日与案涉房屋所有权人即第三人黄锐签订《租赁合同解除协议》，其对案涉房屋不再享有承租权，导致其向原告转租案涉房屋一楼的《房屋租赁合同》无法继续履行，并于2018年9月17日提前解除。被告陈昭周的行为构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，其应返还原告张健剩余租金16712.33元[60000元-（5000元×8个月+60000元÷365天×20天）]及押金5000元。关于原告张健要求被告陈昭周支付剩余租金及押金的利息一节，该诉请于法无据，本院不予支持。 关于原告张健要求被告陈昭周赔偿装修损失、加盟费损失及经营损失的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”根据案涉租赁合同的实际履行情况（实际履行期间为2017年12月29日至2018年9月17日）及本院查明的事实，原告张健确实因被告陈昭周的违约行为产生了装修、加盟及经营的实际损失，对此被告陈昭周应当予以赔偿。关于赔偿的数额，考虑到装修损失确实有使用后的折旧部分，且店铺经营受自身管理水平及市场等诸多因素影响，且原告张健已于2018年7月26日接到搬离房屋的通知，其自身亦负有防止损失进一步扩大的义务，故本院酌定被告陈昭周赔偿原告装修损失4000元、加盟费损失1867.58元（自2018年9月18日计算至2018年12月28日为3个月零11天，20000元÷3年÷12个月×3个月+20000元÷3年÷365天×11天）及一个月的经营损失11002元，以上共计16869.58元。 关于原告张健要求被告陈昭周支付违约金7200元（60000元×12%）的诉讼请求，系被告陈昭周违约责任的承担，符合案涉租赁合同的约定及相关法律规定，本院予以支持。 关于被告陈昭周辩称应由第三人任琛伟承担违约责任的答辩意见。根据本院查明事实，第三人任琛伟系在被告陈昭周与第三人黄锐依法解除案涉房屋的《租赁合同》之后，与第三人黄锐签订的《房屋租赁合同》。第三人黄锐与第三人任琛伟之间的租赁合同不违反法律的强制性规定，未损害第三人合法权益，合法有效。第三人任琛伟依据上述租赁合同享有对案涉房屋的使用权，故其要求原告张健搬离案涉房屋具有相应的事实及法律依据，无需向原告张健承担责任。被告陈昭周经本院传票传唤，无正当理由中途退庭，亦未提交第三人任琛伟同意原告张健继续承租案涉房屋一楼的相关证据，故应承担举证不能的法律后果。 综上，原告张健的部分诉讼请求于法有据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十四条第一款、第二百二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告陈昭周于本判决生效之日起十日内返还原告张健剩余租金16712.33及押金5000元； 二、被告陈昭周于本判决生效之日起十日内赔偿原告张健装修损失4000元； 三、被告陈昭周于本判决生效之日起十日内赔偿原告张健加盟费损失1867.58元； 四、被告陈昭周于本判决生效之日起十日内赔偿原告张健经营损失11002元； 五、被告陈昭周于本判决生效之日起十日内支付原告张健违约金7200元； 六、驳回原告张健的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1735元，由原告张健负担735元，由被告陈昭周负担1000元（此款原告已预交，被告于执行时一并给付）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审判长 刘博 人民陪审员刘汉钧 人民陪审员刘丹 二〇二〇年六月二十三日 书记员 谷郁 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条第一款：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十九条：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十四条第一款：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。第二百二十八条：因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。