合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0103民初4169号 原告：夏彬，女，1968年8月1日出生，汉族，住安徽省安庆市大桥开发区。 委托诉讼代理人：章庆，安徽振风律师事务所律师。 被告：陶睿，男，1994年12月4日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：董善阔，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王晓彤，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。 第三人：洪流，男，995年10月11日出生，汉族，1住安徽省铜陵市狮子山区。 委托诉讼代理人：王昊天，安徽国恒律师事务所律师。 原告夏彬与被告陶睿、第三人洪流房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告夏彬的委托诉讼代理人章庆，被告陶睿委托诉讼代理人董善阔、王晓彤及第三人洪流委托诉讼代理人王昊天到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告夏彬向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告立即腾空房屋交付给原告；2、请求判决被告支付原告自2019年8月10日起至2020年3月9日止的房租共计166873元，2020年3月10日起至房屋实际腾空交付之日的房屋占用费按每月每平方米31元计算；3、请求判决被告支付原告违约金71517元；4、本案诉讼费等费用均由被告承担。事实和理由：2017年5月10日，原告委托其女儿龙淑珊与被告签订《房屋租赁合同》，将其位于合肥市庐阳区明发商业广场一号楼12层769平方米房屋出租给被告使用，租期自2017年5月10日至2020年5月10日。租金每月每平方米按31元计算。房租每3个月付一次，每次房租付款日期定为应付房租款到期日前5天。同时，合同第七条约定“乙方如在合同期内不能按时交纳房租或拖欠房租，甲方有权终止合同收回房屋，并且乙方承担违约责任，同时甲方不予退还押金”，合同第八条约定“合同期内如有一方违约上述任意一项，罚违约方3个月租金给另一方，作为违约赔偿金。”合同签订后，原告按合同约定履行了全部义务，但被告自2019年便拖欠原告租金，经原告多次催要，被告均拖延拒付。 被告陶睿辩称：一、夏彬诉请要求返还房屋无事实依据。 陶睿于2017年5月10日从上一任宾馆经营者手里接手宾馆，并与夏彬的女儿案外人龙淑珊与签订的《房屋租赁合同》，经夏彬的同意后，2019年6月5日陶睿将宾馆的资产转移给第三人，并将本案争议房屋租赁合同项下的权利与义务全部转移给第三人洪流，因此，本案是夏彬与第三人之间形成了事实上的房屋租赁关系。陶睿在经夏彬同意并认可的情况下，于2019年6月5日已将本案涉案房屋实际交付给第三人洪流生产经营，该房屋现并不在陶睿的支配范围内，关于腾空房屋交付的义务，陶睿在客观上存在履行不能。夏彬应向第三人主张返还房屋。 二、要求陶睿支付房租与违约金无法律依据 1、关于房屋租金。陶睿并不拖欠夏彬任何房租。2019年6月5日，陶睿将本案涉案房屋的宾馆转让给第三人时，陶睿已将房租按期交纳至2019年8月10日。2、关于违约金。陶睿转让房屋时是经夏彬同意转租。陶睿与夏彬之间的租赁合同因转租行为已于2019年6月5日提前解除。在租赁合同期间陶睿并无违约行为。第三人不支付房租，房屋到期后也不交付房屋，陶睿应当向第三人主张违约责任。且现仍处疫情，依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》之规定，陶睿认为第三人因疫情影响交不出房租，夏彬也不得因此向第三人主张违约责任。3、陶睿关于五万元押金的债权已转移给第三人。2017年5月10日，在陶睿与案外人龙淑珊签订租赁合同时曾向案外人交纳五万元的押金。2019年6月5日，陶睿与第三人签订宾馆转让协议时，陶睿也将其对夏彬的5万元押金的债权转移给第三人。并通知了夏彬。 三、因疫情影响请求法院依法减免2019年12月至2020年6月期间的房租。因疫情影响，涉案房屋所经营的宾馆从2019年12月至今仍然处于暂停运营的状态。关于疫情期间所欠房租，陶睿认为夏彬应当对第三人给予减免。 四、夏彬与第三人均存在过错。夏彬在电话与微信中均予以同意，后因夏彬自身有事耽误没有及时与第三人签订书面的租赁合同，陶睿多次通过微信、电话、面谈等方式联系夏彬、第三人洪流，催促两人变更租赁合同。夏彬表示先用原先的租赁合同的内容和期限，等2020年5月10日到期后二人再续签。第三人从陶睿手中接手宾馆后，应履行承租人的义务。陶睿也在道义上多次帮助夏彬去索要房租，第三人还不接电话，删除微信好友。对陶睿的劝阻置之不理。故请求法院依法裁决，本案原告的诉请应由本案争议房屋的实际承租人第三人承担。 第三人洪流述称：一、洪流与陶睿签订的《宾馆转让协议》仅约定转让标的为该宾馆的经营权，而该宾馆实际载体房屋系房东夏彬所有，但洪流与房东夏彬并未签署任何租赁协议。因此陶睿与房东之间因租赁合同引发的纠纷与洪流无关。二、上述《宾馆转让协议》第五条对于房租缴纳的方式约定不明，该协议第五条中未注明协议签订后房租实际支付方式为由洪流支付给房东夏彬，也未对房租缴纳的收支账户作明确约定，因此《宾馆转让协议》可视为对房东夏彬不具备法律效力。另外，洪流从未向房东直接支付过任何款项，因此洪流与房东之间不存在租赁法律关系。三、由于《宾馆转让协议》的实际履行建立在洪流需取得房屋使用权之上，而陶睿在该协议备注中亦注明要确保洪流与房东签署房屋租赁合同并续租。那么，就目前情况，房东已然不可能再与陶睿补签或续签合同。既然租赁房屋载体不能实现，那么该《宾馆转让协议》也无法再实际履行，应当依法解除。 三、关于原告起诉被告要求退还房屋的问题，洪流愿意配合被告退还房屋，但是洪流房屋退还之后，洪流与被告之间的宾馆转让协议没办法再履行了，所以第三人与被告之间的房屋宾馆转让协议也随之解除。 本院经审理认定事实如下：2017年5月10日，原告委托其女儿龙淑珊与被告签订《房屋租赁合同》，将其位于合肥市庐阳区明发商业广场一号楼12层769平方米房屋出租给被告使用，租期自2017年5月10日至2020年5月10日。租金每月每平方米按31元计算。房租每3个月付一次，每次房租付款日期定为应付房租款到期日前5天。合同第七条约定“乙方如在合同期内不能按时交纳房租或拖欠房租，甲方有权终止合同收回房屋，并且乙方承担违约责任，同时甲方不予退还押金”，合同第八条约定“合同期内如有一方违约上述任意一项，罚违约方3个月租金给另一方，作为违约赔偿金。” 合同签订后，被告接手房屋，被告2019年5月4日将2019年5月10日至2019年8月10日的房租计71517元汇至原告夏彬的账户，之后的租金被告未再支付。 2019年6月5日被告（甲方）与第三人洪流（乙方）签订转让协议，将合肥市庐阳区锦恬宾馆（23间客房、前台、厨房等）整体转让给乙方经营，宾馆转让费人民币20万元，乙方于协议签订后当日一次性支付甲方，宾馆经营权即归乙方，甲方协助乙方办理宾馆经营证照的过户及变更等手续，协助乙方与房东签订宾馆房屋租赁协议。协议签订前宾馆的房租、水电物业费等由甲方结清，协议签订后发生的费用由乙方承担。甲方确保乙方与房东能续租，如不能续租，甲方赔偿乙方5万元。该宾馆转让协议签订后，被告将宾馆交由第三人洪流经营。 2019年8月，原、被告双方虽然协商了变更租赁合同事宜，但实际并未办理。原告催告第三人及被告交纳房租未果，现诉至法院要求判如所请。 后洪流以陶睿隐瞒欺诈等向合肥市瑶海区人民法院起诉陶睿要求撤销宾馆转让协议，后2019年12月31日原告撤回该诉讼。 以上事实由双方当事人陈述以及原告提供户口簿、授权委托书、房屋所有权证书、身份证、租赁合同、微信聊天截图、转账记录截图、被告提供的被告身份证、宾馆转让协议、第三人在网上发布的宾馆转让广告截屏、合肥市瑶海区人民法院（2019）皖0102民初8771号裁定书、开庭笔录、中国工商银行借记卡历史明细清单复印件、被告陶睿与原告的微信聊天记录截屏、被告陶睿与原告夏彬的电话录音、原告夏彬与被告陶睿的表哥的谈话录音、被告与原告的微信聊天记录网页版、被告与第三人的微信聊天记录网页版、第三人提供的身份证、法院传票以及（2019）皖0102民初8771号民事裁定书等相关证据证实。 本院认为，本案原、被告之间存在房屋租赁合同关系，被告在租赁期间将宾馆转让给了第三人洪流，转让合同中约定要协助第三人与被告签订房屋租赁合同，但实际履行中各方虽经协商，但最终第三人与原告之间并未实际签订房屋租赁合同。因此本案被告认为第三人与原告之间形成了事实上租赁关系、本案租赁合同的义务应由第三人向原告承担等辩称本院不予采信，双方均应依约履行各自权利义务。原告将房屋租赁被告后，被告应依约支付原告房屋租金，其仅将房租交至2019年6月5日，其后拖欠租金，故其应承担相应的违约责任。原告要求判决被告立即腾空房屋交付给原告，由于双方租赁合同已经届满，被告有返还义务，故本院予以支持。因第三人实际占有房产，其庭审中亦表示愿意配合返还，故其亦应承担返还义务。 原告要求判决被告支付原告自2019年8月10日起至2020年3月9日止的房租共计166873元（2020年3月10日起至房屋实际腾空交付之日的房屋占用费按每月每平方米31元计算），由于被告拖欠2019年8月10日起的租金，违反了合同约定，应支付原告该租金，但考虑到新冠疫情的影响，本院酌定予以减免一个月的租金。原告要求判决被告支付原告违约金71517元，因被告违约事实存在，但该违约金过高，本院酌定支持一个月的违约金23839元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告陶睿及第三人洪流于本判决生效之日起三十日内腾空合肥市庐阳区明发商业广场一号楼12层769平方米房屋并交还给原告夏彬； 二、被告陶睿于本判决生效之日起十日内支付原告夏彬自2019年8月10日起至2020年3月9日止的房租计143034元以及按31元/月/平方米自2020年3月10日起计算至房屋实际腾空交付之日的房屋占用费； 三、被告陶睿于本判决生效之日起十日内支付原告夏彬违约金23839元； 四、驳回原告夏彬其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为2438元，由原告夏彬负担638元，被告陶睿负担1800元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员 许 欣 竹 二〇二〇年六月三十日 书记员 陈夏梦迪 附本案适用法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 2、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。