上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0116民初5892号原告：上海齐湘商务咨询有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：吴松生，执行董事。委托诉讼代理人：徐晶，上海明迈律师事务所律师。被告：董杰，男，1980年8月4日生，汉族，户籍地上海市金山区。原告上海齐湘商务咨询有限公司诉被告董杰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年7月2日、2020年8月20日两次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人、被告到庭参加诉讼。因案情复杂，本院依法裁定转为适用普通程序审理，于2020年9月17日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》于被告签收起诉状之日解除；2、判令被告支付2019年11月12日至合同解除之日的租金及物业管理费(暂计至2020年3月11日共计100,084元)及2019年11月至2020年4月的水电费3320元；3、请求判令被告支付违约金共计234,084元(按照当年12个月的租金标准计算)；4、请求判令被告按照21,458元/月的标准支付原告自合同解除次日至被告办理完毕营业执照注销手续之日的占有使用费。5、请求判令被告承担本案律师费8,000元。事实与理由：原告系金山区龙皓路XXX号、XXX号二层物业运营管理方。2017年10月13日，原、被告签订《房屋租赁合同》，由被告向原告租赁位于金山区龙皓路XXX号、XXX号二层物业，面积356.30㎡，租赁期限为2017年10月14日至2022年10月13日，第一、二年月租金19,507元，第三、四、五年月租金21,458元，物业管理费10元/㎡/月。租金及物业费每四个月一付，先付后用。自2019年11月12日起，被告一直拖欠房租、物业费、水电费。经催告，被告未交纳房租，故诉至法院，望判如所请。被告当庭辩称，2019年9月30日下午2点，被告招商部锁了租赁房屋的门，影响了经营。店铺因经营不下去转让，被告朋友席某某于2020年1月接手了店铺，并向被告交了6个月房租。2020年6月，原告又把房租退给了席某某。经审理查明：2017年10月13日，原、被告签订《房屋租赁合同》，被告向原告租赁位于本区龙皓路XXX号、XXX号二层的物业及附属设施，建筑面积356.30㎡，用于经营烧鸡公土菜馆。租赁期限为2017年10月14日至2022年10月13日，其中2017年10月14日至2018年3月13日为装修免租期。第一、二年月租金19,507元，第三、四、五年月租金21,458元，租金每四个月交付一次，先付后用，被告应在到期日前5日预付下阶段4个月租金。租赁期内，双方约定物业管理费10元/㎡/月，付款方式以被告与原告物业公司签订合同为准。被告向原告支付了保证金39,014元。被告向原告介绍了案外人席某某承租案涉房屋，原告同意后收取了席某某交纳的保证金和租金合计145,846元，但未签订书面合同。后原告向席某某退还了前述款项。2020年7月10日，被告签署了《董记烧鸡公物品交接清单》。以上事实，由原告提交的《房屋租赁合同》、《董记烧鸡公物品交接清单》等证据及本院制作的庭审笔录所证实。本案争议的问题：一、经被告介绍，原告收取了案外人席某某的保证金及租金145,846元，后又返还给席某某的行为如何界定，该行为产生怎样的法律后果？本院认为，被告向原告介绍席某某承租案涉房屋，原告收取了席某某支付的租金及保证金，应视为原告与席某某就案涉房屋达成了租赁合同关系，双方未签订书面协议并不影响双方成立租赁合同关系。原告与席某某间的租赁合同关系系经被告介绍且原告同意后而成立，故原告与席某某之间的租赁关系应视为系原、被告间的租赁合同变更了主体或原、被告间的租赁合同解除后原告与席某某之间成立了新的租赁关系。前者系合同的变更，后者系协商解除，因原、被告对三方的协商内容未获一致，本院不做认定，但无论合同变更还是协商解除，被告均无需承担违约责任。原、被告一致陈述席某某于2020年1月向原告支付了保证金及租金145,846元，但均未陈述具体时间亦未提交证据予以佐证，本院为便于计算租金，按2020年1月11日确定时间，被告应支付2019年11月12日至2020年1月11日期间的租金42,916元。二、原告是否曾对租赁房屋上锁？被告于2020年7月10日签收物品交接清单的行为及法律后果如何界定？被告辩称原告曾对案涉租赁房屋上锁致其不能使用租赁房屋，原告予以否认，被告亦未能举证予以证明，本院对其主张原告曾对案涉租赁房屋上锁不予采信。原告主张被告的物品在交接之前一直存放于案涉租赁房屋内，且提交了交接清单及照片，被告未予否认，本院予以采信。2020年1月至7月间被告的物品仍存放在案涉房屋内，被告应否支付占有使用费？本院认为，经被告介绍原告与席某某成立了租赁关系，被告与席某某达成了店铺转让协议，受让了被告店内的物品。基于原、被告及席某某三方的前述关系，在原告向席某某退款后，有义务通知被告其与席某某的租赁合同关系已终止，要求被告腾退房屋。原告未举证证明其曾通知被告腾退房屋，至2020年7月2日本案第一次庭审时原告才变更诉请明确要求被告腾退房屋。另一方面，从被告于2020年7月10日向原告领取店内物品的情节来看，原告未与席某某完成店内物品所有权转移，店内物品最终仍归其所有。被告亦未举证证明，在席某某退款后曾积极联系原告取回店内物品，致其物品长时间存放于案涉商铺内。故本院认为，因被告物品未搬离致案涉房屋不能对外出租从而给原告造成的租金损失应由原、被告分担。对于如何分担，本院认为，2020年1月至4月新冠疫情的原因，被告在事实上不能腾退，原告在事实上亦难以对外出租。2020年7月2日第一次庭审时原告才变更诉请明确要求被告腾退房屋，被告于当月10日签署了交接清单，在合理期间内。故本院酌定2020年5-6月期间因被告物品占用案涉商铺致原告产生的租金损失由被告承担1个月，占有使用费的标准按案涉租赁合同租金标准计算，为21458元。综上，本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且无法律规定的无效情形，应认定合法有效，双方均应按合同约定，诚实信用的全面履行合同。2019年11月12日至2020年1月11日的租金为42,916元，被告应按约支付。与经原、被告同意与原告应退还被告的押金39,014元相抵后，余额为3,902元。原、被告间的租赁合同在席某某向原告支付租金及保证金时即已变更主体或解除，原告在本案中主张解除合同，本院不予支持。物业管理费，原、被告签订的《房屋租赁合同》并未约定如何负担，而是约定“付款方式以被告与原告物业公司签订合同为准”，从该约定来看，被告应依据与原告物业公司签订的合同支付物业费，故原告依据《房屋租赁合同》要求被告支付物业费缺少依据，原告亦未举证证明双方已形成由被告直接向原告支付物业费的履行习惯，故本院不予支持。关于水电费的负担，原、被告签订的房屋租赁合同亦没有明确约定，且原告未向本院提交水电费票据，而是提交了无任何单位盖章的收据，其形式不符合证据要求，被告亦不予认可，本院不予采信和支持。原告主张的违约金及占有使用费，本院不予支持，理由前文已述。对于被告未注销登记在案涉房屋上的工商登记，是否应因此支付占有使用费。本院认为，占有使用费的负担指向无因占有使用他人之物的行为。被告登记在租赁房屋上的工商登记并不构成对租赁房屋的实际占有使用，故原告针对被告未注销登记行为主张占有使用费于法无据，本院不予支持。另言之，若因被告未注销工商登记的行为致案涉房屋不能再行出租给原告造成损失的，原告得另行主张赔偿损失，而非主张负担占有使用费。原告主张被告承担律师费，缺少依据，本院不予支持。本案中，本院基于对原告与席某某法律关系的判断，并未支持其解除合同的主张，故原告亦不能据此主张被告承担赔偿损失的违约责任。退言之，律师费并非直接损失，亦无证据表明其发生的必要性且在被告应可预见的范围内。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条第一款、第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告董杰应于本判决生效之日起十日内向原告上海齐湘商务咨询有限公司支付房屋租金3,902元(此金额已抵扣原告应退还被告的保证金39,014元)；二、被告董杰应于本判决生效之日起十日内向原告上海齐湘商务咨询有限公司支付房屋占有使用费21,458元；三、驳回原告上海齐湘商务咨询有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6,482.26元，由原告上海齐湘商务咨询有限公司负担6,048.26元，被告董杰负担434元。被告所负之款，于本判决生效之日起7日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  宫爱萍审 判 员  赵宪章人民陪审员  顾元军二〇二〇年十二月十八日法官 助理  庄玲燕书 记 员  孙匆匆附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。