河南省荥阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0182民初2388号原告：刘子英，男，汉族，1967年1月28日出生，住荥阳市。委托诉讼代理人：刘超，河南龙图律师事务所律师。被告：张西振，男，汉族，1970年1月4日出生，住荥阳市。委托诉讼代理人：禹群超，河南龙图律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙源（实习），河南龙图律师事务所律师。被告：张扎根，男，汉族，1967年5月23日出生，住荥阳市。委托诉讼代理人：周君，郑州市荥阳市京城路法律服务所法律工作者。第三人：荥阳市贾峪镇人民政府，机构地址荥阳市贾峪镇洞林路中段。法定代表人：赵鹏，镇长。原告刘子英与被告张西振、张扎根、荥阳市贾峪镇人民政府房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘子英及其委托诉讼代理人刘超、被告张西振委托诉讼代理人禹群超、孙源，被告张扎根及委托诉讼代理人周君到庭参加诉讼。被告荥阳市贾峪镇人民政府经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告张西振签订的《房屋买卖合同》无效；2.要求二被告返还原告购房款165000元，损失35640元（按照利息计算损失，以165000元为基数，自2017年5月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日以后产生的利息以165000元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算暂计至起诉之日，起诉后的利息继续计算至实际还款之日）；3.案件受理费由二被告承担。事实与理由：2016年6月13日被告张西振与被告张扎根签订《建筑施工协议》，协议约定：被告张扎根提供合法土地一处，被告张西振负责垫资施工，建筑施工完成后，被告张扎根把建成的房子东半部住房所有权作为建筑款转让给被告张西振，五层以下包括五层双方平分，五层以上归被告张西振。被告张扎根必须保证手续合法化，如需办理房屋权属登记，被告张扎根应无条件配合，如遇政府拆迁，双方享有同等收益和补偿，若因被告张扎根原因，导致被告张西振权益不能实现，被告张扎根房屋实际价值补偿被告张西振。荥阳市司法局贾峪司法所在《建筑施工协议》上签署意见并盖章。二被告合作协议签订后，在贾峪镇××西段建造住宅楼房一栋（六层半）对外进行销售。2017年5月1日原告与被告张西振签订《房屋买卖合同》，合同约定：“一、被告自愿将坐落在荥阳市××××西段东户五楼建筑面积约106平方米卖给原告；二、双方确定房产总价格为拾陆万伍仟元（即人民币165000元）房款一次性付清；三、被告保证该房产产权合法，权属清楚，有合法的使用权；四、被告将该房产交付原告时应保证该房产：手续齐全合法、无债权债务纠纷、无产权瑕疵。……”。2017年5月1日原告将购房款165000元现金全部交给被告张西振，被告张西振给原告出具165000元购房款收据一份。原告购房后，被告迟迟未给原告办理合法的房产手续。2019年初被告卖给原告的房子被第三人荥阳市贾峪镇人民政府用围挡围起来，列为撤除范围。2020年4月10日第三人荥阳市贾峪镇政府对二被告建设销售的这栋住宅楼房全部拆除，其中包括原告购买被告的房子。这栋住宅楼拆迁款在第三人处保存。现原告购买二被告的房产因第三人拆除而丧失房产权利，二被告却不与原告照头处理。原告认为二被告合作建设销售不具备销售条件的房屋，违反国家有关房地产开发经营的强制性规定，被告张西振与原告签订的《房屋买卖合同》应当为无效合同。二被告应当返还原告购房款20万元，并支付自2017年5月1日起至原告起诉之日期间的损失。审理中原告另称，二被告系合伙关系，合伙人对合伙的债务承担连带责任，故原告请求二被告承担返还购房款及损失符合法律规定。被告张西振辩称，一、原告与答辩人之间存在的房屋买卖合同关系，答辩人不持异议，但是答辩人与本案被告之一张扎根存在合伙关系，合伙所建房屋拆迁后的补偿款应为合伙财产，现在张扎根名下并收取控制，张扎根应当承担返还原告购房款的责任。具体理由如下：答辩人与张扎根之间存在个人合伙关系。一是根据建筑施工协议的约定，双方就建筑施工有关问题和乙方达成如下合作协议，即施工协议，一开始就指明了答辩人与被告张扎根系合伙建房关系，二是根据双方签订的建筑施工协议的内容，可以确认双方是合伙关系，2016年6月13日，答辩人与张扎根达成协议，由张扎根提供合法土地，答辩人垫资施工，建设民房，施工完毕后，张扎根以东半部分房屋的所有权为建筑款转让给答辩人。五层以下双方平分。五层以上仍归答辩人的约定，如遇政府或其他单位对此处房屋征用拆迁，双方享有所有收益及补偿的同等权利，即拆迁利益属于双方的共同利益，由双方平均分配。三是张扎根在房屋买卖合同上签字，表明答辩人与张扎根存在合伙关系。双方一致同意处分合伙财产并出售给原告。二、原告要求返还购房款应当从合伙财产及补偿款中由张扎根向原告直接支付。根据我国目前的土地政策，张扎根是涉案土地的使用权人。根据房随地走的原则，土地上的房屋所有权人当然也是张扎根，因郑州市政府修建地铁，对案涉房屋进行拆迁并进行了现金补偿，此时的物权已转化为财产权，并且此部分财产权与归入张扎根名下由其实际控制，答辩人并未得到或者实际控制的利益，所以原告要求返还的购房款属于拆迁补偿款的一部分，也是答辩人与张扎根合伙财产的组成部分，应当首先从合伙财产及补偿款中由张扎根向原告支付。三、原告只能就购房款要求返还，要求支付其他损失没有法律依据。一是购买房屋的人除了原告还有其他六家，出售的房屋所得钱款仅仅是答辩人根据合同约定取得的建筑成本，而不是真正意义上的售房款，不能要求将答辩人的建筑成本返还给原告，真正的购房款仍掌握在张扎根手中，应当由其予以返还。如果张扎根不愿意直接返还给原告，张扎根也可以将属于答辩人的50%的拆迁款先行支付给答辩人。由答辩人和张扎根共同从各自的50%的补偿款中分别支付给原告，以减少诉累和不必要的麻烦，答辩人不应当支付原告违约金或者其他损失。根据原告的诉称，即使双方签订的买卖合同无效，根据合同法第58条的规定合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任的规定。合同无效为自始不发生法律效力。双方取得的财产只是相互返还违约条款也不发生法律效力，原告在明知涉案房屋不允许买卖的情况下仍然要求购买涉案房屋，其自身过错责任大于答辩人，原告购买房屋后无论出于什么目的原告已经占有或者是使用房屋，即使双方过错相当的情况下，原告向房屋所有人支付房屋占用费，当时是法律所允许的，而不是答辩人向其支付违约金或者是其他损失。综上，请求人民法院依法判决。被告张扎根辩称，本案原告起诉的是房屋买卖合同纠纷，实际事实上张扎根未与被告签订房屋买卖合同也未收取分文合同款项，涉案房产补偿款张扎根也未得到分文。故此原告诉张扎根主体错误。请法庭依法驳回。第三人荥阳市贾峪镇人民政府辩称，本案系原、被告之间因房屋买卖合同而产生的纠纷，第三人非涉案买卖合同的当事人，也未参与涉案买卖合同的协商、签订、履行等，涉案买卖合同的处理结果与第三人没有法律上的利害关系，故原告在明知上述事实的情况下，将第三人列为本案诉讼参与人，法有法律依据。同时原告未对第三人提出诉讼请求，故原告对第三人之诉并不符合法律规定，应予驳回。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月1日，张西振作为甲方与刘子英作为乙方签订《房屋买卖合同》一份，主要内容为：甲方自愿将坐落在荥阳市××××西段东户五楼建筑面积约106平方米卖给乙方；双方确定该房产总价格为16.5万元，房款一次性付清。甲方保证该房产产权合法，权属清楚，有合法的使用权。甲方将该房交付乙方时应保证该房产手续齐全合法、无债务债权纠纷、无任何担保、抵押、产权瑕疵，无人租住、使用，无欠账。自协议签订之日起，此房屋产权归乙方个人长期用有，有继承、出租、转让、买卖权。原告于合同签订之日支付张西振165000元，张西振给原告出具“收到刘子英买房款东户五楼壹拾陆万伍仟元整”的收据一份，并将房屋交付原告。后因该房屋被拆除，原告诉至本院。另查明，2004年12月30日，荥阳市国土资源局给张扎根办理编号为第523号的《用地许可证》一份，主要内容为“贾峪镇楚村二组村民张扎根申请建宅用地。经审核，符合《中华人民共和国土地管理法》第六十二条及《河南省实施办法》第五十二条之规定，准许占用非耕地107平方米，自批准之日起一年内有效，如违犯上述规定，予以依法处理直至拆除”。2016年6月13日，被告张扎根作为甲方与张西振作为乙方签订《建筑施工协议》一份，主要内容为：甲方在荥阳市××××西段有一处建筑用地，甲方提供此地块合法有效的手续，此地块位于贾峪镇××西段贾峪镇变电站对面，共计167平方。在乙方进场后甲方保障水通电明及周边民事纠纷的解决，甲方负责水费，乙方负责电费。乙方负责垫资施工，施工按图纸要求，甲方监督。中间公用过道把此处建筑平分，东户归乙方，西户归甲方。具体施工标准：西户二楼以上卫生间和厨房各加客户一个，大小按甲方要求；全楼现浇，层高按东邻标准；进户门安装到位，所有窗户阳台铝合金窗户，楼梯为不锈。屋内粉刷到位，一楼卷闸门玻璃门安装到位；具体交付按预售商品房的标准执行。在本处建筑施工完成后，甲方以东半部分住房的所有权为建筑款转让给乙方，五层以下包括五层双方平分，五层以上归乙方，双方不得反悔。甲方必须保证手续的合法化，乙方如需办理房屋权属登记，甲方应无条件配合，费用自理。如遇政府或其他单位对此处房屋使征用拆迁，乙方和甲方享有所有收益及补偿的同等权利包括土地使用权。双方约定违约金为人民币20万元。若因甲方原因导致无法施工，甲方应赔偿乙方所有投资，若因乙方资金不到位导致无法施工，乙方自愿退场，不得向甲方讨要任何费用。房屋盖成后，若因甲方原因，致使乙方权益不能实现，甲方应按房屋实际价值补偿乙方并承担违约金。施工安全由乙方负责。二被告分别在该协议上签名按指印。荥阳市司法局贾峪司法所在该协议上注明“双方在协议上签名捺指印是真实的”，并加盖了印章。后二被告按协议约定对房屋进行了分配。本院认为，原告所购房屋系由被告张扎根出地、张西振出资合伙所建，有原、被告庭审陈述及二被告所签《建筑施工协议》、收据等证据在卷为凭，且二被告亦予认可，本院予以认定。被告张西振收取原告款项后，虽将房屋交付给原告，但二被告所建房屋不符合对外出售的条件，导致房屋被政府拆迁，现原告要求确认《商品房买卖合同》无效并由二被告返还购房款，本院予以支持。原告在购房时未尽到审慎义务，且双方在购房协议中未约定损失标准，故对原告要求二被告赔偿其损失的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民法通则》第三十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告刘子英与被告张西振所签《商品房买卖合同》无效；二、被告张西振于本判决生效之日起十日内返还原告刘子英购房款165000元；三、被告张扎根对上述第二项承担连带清偿责任。其承担连带清偿责任后，有权向被告张西振追偿；四、驳回原告刘子英本案其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2155元，保全费1370元，由被告张西振、张扎根负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  张晓丽二〇二〇年六月二十三日书记员  杜 斌