湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初834号原告:张家界欢唱青春新歌声文化传播有限公司，统一社会信用代码9143080058490939L，住所地:张家界市永定区解放路影视城二楼。法定代表人:李东升，执行董事。委托诉讼代理人：周金桂，湖南方顺联合律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人:龚涛清，男，1973年7月12日出生，白族，系，住张家界市永定区，代理权限为一般授权代理。被告:汤敬胜，男，1964年1月17日出生，土家族，住张家界市永定区，现住张家界市永定区。委托诉讼代理人:杨毕成，湖南大好律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人:汤超，男，1987年7月29日出生，土家族，系被告汤敬胜儿子，住张家界市永定区。被告:王成电，男，1966年10月15日出生，汉族，住张家界市永定区。委托诉讼代理人:张劲松，湖南人和人(张家界)律师事务所律师，代理权限为特别授代理。委托诉讼代理人:张増星，湖南人和人(张家界)律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。被告:周志国，男，1958年2月28日出生，土家族，住张家界市永定区。委托诉讼代理人：杨毕成，湖南大好律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告:张家界福远商贸有限公司，统一社会信用代码:4308000002442，住所地:张家界市永定区人民路文化影视城。法定代表人:王成电，董事长。委托诉讼代理人:张霞，湖南人和人(张家界)律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人:丁渊，湖南人和人(张家界)律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告张家界欢唱青春新歌声文化传播有限公司（以下简称欢唱青春公司）与被告汤敬胜、王成电、周志国、张家界福远商贸有限公司（以下简称福远商贸）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告欢唱青春公司委托代理人周金桂、龚涛清，被告汤敬胜、周志国的委托代理人杨毕成、被告王成电的委托代理人张増星、被告福远商贸的委代理人张霞到庭参加诉讼。现已审理终结。原告欢唱青春公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决解除原被告于2017年9月15日签订的《影视城二楼新歌声kTV租合同补充协议》；2、请求法院判决被告赔偿原告因合同解除导致的经济损失共计人民币100万元;(自2020年1月开始计算至合同到期之日)；3、请求法院判决被告赔偿原告剩余租赁期内装饰装修残值损失共计人民币400万元；4、本案的诉讼费由被告承担。在庭审过程中，原告变更第诉讼请求为：“1、判决确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》及三份补充协议无效；2、判令被告赔偿原告经营损失108万元；3、判令被告赔偿原告装饰装修和设备损失392万元；4、被告全额承担本案诉讼费”。事实与理由:2009年10月30日被告汤敬胜、王成电、周志国用犯罪方法与宜春市房地产综合开发总公司张家界分公司签订影视城二楼房产购买合同。并以福远商贸实际控制人的身份与龚波代表欢唱青春公司于2010年2月3日签订《房屋租赁合同》，约定由龚波承租福远商贸位于张家界影视城二楼的整层房屋，租赁期限为六年，租金为960万元，约定分期支付。2010年8月6日双方签订《房屋租赁补充协议》，约定合同期顺延三个月，即2010年9月1日至2016年8月31日止，从2011年起，每年9月1日原告支付租金160万元。合同签订后，原告对房屋进行装饰装修成为卡拉OK厅，共计花费人民币600万元。2011年10月21日，龚波将卡拉OK厅注册为欢唱青春公司。欢唱青春公司按照合同的约定陆续支付了租金960万元。2014年8月31日，双方订立了一份《影视城二楼租赁补充协议》，约定将原合同租赁期限延长至2018年8月31日止。从2014年9月1日起，租金改为每年140万元。合同签订后申请人对房屋进行了二次装饰装修，共计花费300万元。之后按照合同的约定支付了租金280万元。2017年9月15日，双方签订了《影视城二楼新歌声KTV租赁合同补充协议》，因原告严重亏损，租金调整为每年80万元，租赁期至2020年8月31日。原告对房屋进行了第三次装饰装修，共计花费350万元(不含设备费)。2018年7月14日，原告突然接到张家界市公安局永定分局通知，要求原告将租金支付至“4.16”专案组，原告按照公安部门的要求，将2018年至2019年度租金转入“4.16专案组80万元。2019年4月15日张家界市武陵源区人民法院作出刑事判决，分别以强迫交易罪、骗取贷款罪判处申请人汤敬胜、王成电、周志国有期徒刑和罚金，并责令三申请人将占有的张家界影视城二楼房产返还给宜春市房地产综合开发总公司张家界分公司，将出租该房屋所得收益1143万元，退赔给宜春市房地产综合开发总公司张家界分公司。至此，被告明确知道出租给原告的房产是强迫交易犯罪行为取得，被告隐瞒事实真相将房屋出租给原告骗取租金是犯罪行为的继续，骗取申请人租金是违法犯罪所得。自2018年7月14日被公安部门要求将租金支付到专案组，原告已知道被告构成犯罪，房屋租赁随时可能被终止，开展营销活动前期投入后期有收益的可能性小，停止了营销活动。2019年2月28日原告将KTV委托给他人经营管理，每月收取18万场地设备使用费，合同履行几个月后，因法院要求强制交房被迫提前6个月终止合同，导致经营损失108万元。因法院要求强制交房，房屋租金、所有装饰装修和设备全部损失。被强制腾房是因被告的违法行为导致的，应当由被告赔偿。原告认为被告以犯罪行为侵占他人房屋，没有合法取得房屋所有权和相关权益，包括占有、使用、收益和处分权，侵占房屋的行为自始无效;被告汤敬胜、王成电、周志国是被申请人张家界福远商贸有限责任公司的股东和实际控制人，以个人犯罪行为侵占房屋，交给公司出租获利，是共同行为，应当共同承担责任；被告用犯罪行为侵占房屋出租获利，出租行为是犯罪行为的延续，对原告是一种欺诈行为，不是一般民事行为；被告欺骗原告租赁房屋，导致原告装饰装修房屋和购买设备开支的费用1250万元，已全部损失。导致合同无效全部的过错在被告方，应由被告一方承担。被告用犯罪的方法侵占房屋出租获利违反了法律规定，租赁合同自始无效。被告汤敬胜、王成电、周志国以公司名义出租，属于公司与个人的共同行为，应共同承担责任。被告汤敬胜、周志国一致辩称，1、本案没有不当得利，涉案的1143万元已经全额上缴，返还给了宜春公司;2、合同是否有效无效，都应该支付租金;3、第一份合同及后两份补充合同都是以福远公司出面，答辩人对诉讼主体提出异议，第三份补充合同是虚假合同，该份合同的持有人是原告，原告拿虚假合同起诉缺乏法律及事实依据。被告王成电辩称，福远商贸与原告签订的租赁合同及前面的2010年8月6日及2014年8月31日两份补充协议是双方真实的意思表示，且约定的合同内容及权利义务已经履行完毕，不存在法律上的无效事由。原告所主张的赔偿损失108万元没有事实及法律依据。装修设备补偿392万元也没有事实及法律依据，根据租赁合同第七条的约定，合同期满未续约，作为原告应当腾房，所有的装修相关设备均归出租方所有，原、被告双方合同到期履行完毕的情况下，原告主张的装修设备补偿不符合合同的约定。被告福远商贸辩称，原告的诉求没有事实依据，对原告诉求与其陈述的不一致，原告认为的因被告涉嫌强迫交易和骗取贷款罪与本案无关，本案涉及的租赁合同及前两份补充协议并非犯罪行为所产生的。本案涉及的租赁合同和前两份补充协议并非无效合同，2010年与原告签订的租赁合同和前两份补充协议是在福远商贸有权处分的基础上签订的，该租赁合同原、被告已经履行完毕三被告被确认违法行为后，其受益的房租已经退还给房屋所有权人。查明的事实根据当事人的陈述和举证、质证情况，本院认定事实如下：2010年2月3日,龚波（乙方）与福远商贸（甲方）签订《房屋租赁合同》。合同约定：租赁房屋为张家界文化影视城二楼；期限至2016年5月31日；租金为960万元；租赁租期内，租赁房屋交由乙方(龚波)管理，乙方承担房屋维修责任，和维修费用，因房屋使用，装修、维修、经营等原因，造成甲（福远商贸）、乙双方或任何第三人的财产，人身损害，均由乙方承担一切法律责任，乙方不得利用租赁房屋进行违法活动；合同期满后，如乙方未接新合同继续续约，乙方应当在5日内腾让房屋，乙方的所有装修、空调及厨房设备归甲方所有，乙方不得损坏甲方的房屋及财物。2010年8月6日，龚波又与福远商贸就上述房屋租赁协议签订了一份《房屋租赁补充协议》，约定因乙方装修延期推迟开业，福远商贸同意给其延长三个月免费装修期，原签订的房屋租赁合同日期顺延三个月（即2010年9月1日至2016年8月31日），从2011年起，每年9月1日乙方向福远商贸支付租金160万元。合同签订后，福远商贸将张家界文化影视城二楼交付龚波进行装修。2011年10月21日,原告张家界欢唱青春新歌声文化传播有限公司成立,经营张家界文化影视城二楼KTV,法定代表人为龚波。2018年7月24日法定代表人变更为李东升。2014年8月31日，双方就上述租赁合同再次签订《影视城二楼租赁补充协议》，约定原租赁合同从2014年9月1日起，租金调整为140万元，原租赁合同期限同意延长至2018年8月31日止。2017年8月7日,张家界市国土资源局为案外人宜春市房地产综合开发总公司张家界分公司颁发不动产权证书,将张家界文化影视城二楼建筑面积3105.03平方米(即包含案涉KTV)房屋产权登记在原告公司。2017年9月7日,宜春市房地产综合开发总公司张家界分公司发出《告知书》,内容为:“张家界文化影视城二楼各租户:根据2017年8月7日张家界市国土资源局颁发的不动产权证书,张家界文化影视城二楼3105.03平方米的房屋产权归宜春市房地产综合开发总公司张家界分公司所有,所以自本告知之日起,张家界文化影视城二楼的房屋租金一律交给宜春市房地产综合开发总公司张家界分公司,并由张家界安顺物业服务有限公司代收,否则一切后果自负,特此告知。”2017年9月15日,原告欢唱青春公司就张家界影视城二楼与被告汤敬胜、王成电、周志国签订《影视城二楼新歌声KTV租赁合同补充协议》,将张家界文化影视城二楼租赁期限延长至2020年8月31日。在庭审过程中，被告汤敬胜、王成电、周志国对2017年9月15日《影视城二楼新歌声KTV租赁合同补充协议》上的签名均予以否认。原告认可该补充协议被告周志国的签名不是本人签署，但对汤敬胜、王成电二人的签名申请笔迹鉴定。本院委托经湖南迪安司法鉴定中心对上述补充协议落款处“汤敬胜、王成电”二人的签名进行笔迹鉴定，2020年10月12日，湖南迪安司法鉴定中心作出湘迪安司鉴中心（2020）文鉴字第454号司法鉴定意见书，认为2017年9月15日《影视城二楼新歌声KTV租赁合同补充协议》落款处汤敬胜、王成电的签名笔迹与所提供样本上汤敬胜、王成电二人笔迹不是同一人笔迹。本案被告汤敬胜、王成电、周志国因涉嫌强迫交易罪，张家界市武陵源区人民法院于2019年4月15日作出（2019）湘0811刑初2号刑事判决书，判决：“……五、责令被告人干振林、汤敬胜、王成电、周志国于本判决生效后三十日内，将占有的张家界影视城二楼房产返还给宜春市房地产综合开发总公司张家界分公司，将出租该房产所获得的收益1143万元，退赔给宜春市房地产综合开发总公司张家界分公司。”2019年8月20日,张家界市武陵源区人民法院发出《关于强制向江西省宜春市房地产综合开发总公司张家界分公司移交房产的通知》,声明因王振林、汤敬胜、王成电违法犯罪,依法将王振林、汤敬胜、王成电、周志国占有的张家界文化影视城二楼房产返还给宜春市房地产综合开发总公司张家界分公司。告知欢唱青春公司(李东升)、张家界市永定区韩湘缘风味烤肉城(朴桂英)、重庆火锅城因涉及张家界影视城二楼房产的各项交易、租赁等相关民事权益需与宜春市房地产综合开发总公司张家界分公司联系。2019年9月3日,宜春市房地产综合开发总公司张家界分公司作出《告知函》,声明:贵租户原来的租金价格过低,我司不能接受;2、贵租户需以180万元/年租金自2019年8月20日起与我公司重新签订租赁合同;3、如果贵租户不能尽快与我司签订新的租赁合同,一切后果自负。之后,原告欢唱青春公司未予理睬。2019年12月，宜春市房地产综合开发总公司张家界分公司向本院提起诉讼，要求原告停止侵害、排除妨碍，将其占有的房产返还给原告，本院于2019年12月30日作出（2019）湘0802民初4833号民事判决书：“张家界欢唱青春新歌声文化传播有限公司从本判决生效之日起立即停止侵害、排除妨碍，从影视城房屋内搬出。”原告欢唱青春公司不服该判决，上诉于张家界市中级人民法院，张家界市中级人民法院于2020年5月11日作出（2020）湘08民终244号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2020年12月7日，原告欢唱青春公司与宜春市房地产综合开发总公司张家界分公司达成执行和解协议，约定原告欢唱青春公司在2020年12月25日之前将影视城二楼欢唱KTV所有物品包括装饰装修和设备整体移交给宜春市房地产综合开发总公司张家界分公司。本案在审理过程中，原告申请对其经营的位于张家界市永定区解放路影视城二楼新歌声量贩KTV(原张家界欢唱KT)装修及添置的设施设备残值(指现有资产价值)进行价格评估。本院委托经湖南新融达房地产土地资产评估有限公司对上述新歌声量贩KTV(原张家界欢唱KT)装装修及添置的设施设备残值(指现有资产价值)进行价格评估，2020年10月30日，湖南新融达房地产土地资产评估有限公司作出湘新融达评报字（2020）第0231号资产评估报告，认为于评估基准日2020年9月16日委估的新歌声量贩KTV(原张家界欢唱KT)装装修及设施设备的市场价值为120万元。上述事实，有当事人的陈述及双方提交的《房屋租赁合同书》、《补充协议》、《影视城二楼新歌声KTV租赁合同补充协议》、收条、收款收据、民事判决书、司法鉴定意见书、评估报告等证据在卷证实，本院予以确认。裁判的理由与结果本院认为，本案的争议焦点在于原、被告双方签订的《房屋租赁合同》及三份补充协议效力问题及被告是否应赔偿原告各项损失的问题。一、原、被告双方签订的《房屋租赁合同》及三份补充协议效力问题。1、关于原被告双方对2014年8月31日之前签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》、《影视城二楼租赁补充协议》的效力问题。本案原告请求确认无效的《房屋租赁合同》及补充协议包括：2010年2月3日龚波与福远商贸签订的《房屋租赁合同》、2010年8月6日龚波与福远商贸签订的《房屋租赁补充协议》、2014年8月31日，双方订立的《影视城二楼租赁补充协议》、原告提交的2017年9月15日签订的《影视城二楼新歌声KTV租赁合同补充协议》。原被告双方对2014年8月31日之前签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》、《影视城二楼租赁补充协议》的真实性不持异议，本院对其真实性予以确认。但无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。福远商贸与欢唱青春公司2014年8月31日之前签订的《房屋租赁合同》及两份补充协议，因福远商贸作为出租方其房屋权利人的身份已被生效的法律文书否定，故并非涉案房屋的权利人，无权出租涉案房屋，且该《房屋租赁合同》及两份补充协议并未得到涉案房屋权利人追认，福远商贸亦未能在签订合同后取得相应的处分权，故福远商贸与原告分别于2010年2月3日签订的《房屋租赁合同》、2010年8月6日签订的《房屋租赁补充协议》、2014年8月31日签订的《影视城二楼租赁补充协议》应属无效协议。2、关于原告提交的2017年9月15日签订《影视城二楼新歌声KTV租赁合同补充协议》的效力问题。原告主张的该份《影视城二楼新歌声KTV租赁合同补充协议》，经鉴定非被告汤敬胜、王成电、周志国三人所签订，该补充协议亦未加盖福远商贸公司公章，是否与本案被告有关联，原告就其真实性及关联性未提交有效证据补充证明，应承担相应的举证不能的法律后果。但鉴于虽本案被告均否认《影视城二楼新歌声KTV租赁合同补充协议》的真实性，但案外人宜春市房地产综合开发总公司张家界分公司作为房屋权利人以提起诉讼的方式否认了追认的意思表示，故《影视城二楼新歌声KTV租赁合同补充协议》不论是谁签订，均属无权处分的人订立的合同，为避免重复诉讼，本院在本案中一并认定《影视城二楼新歌声KTV租赁合同补充协议》属无效协议。二、关于被告是否应赔偿原告各项损失的问题。福远商贸与原告分别于2010年2月3日签订的《房屋租赁合同》、2010年8月6日签订的《房屋租赁补充协议》、2014年8月31日签订的《影视城二楼租赁补充协议》虽属无效协议，但本案原、被告双方签订的租赁合同于2018年8月31日已经履行完毕，作为承租人欢唱青春公司2018年8月31日之前没有实际损失。本案中，福远商贸公司与欢唱青春公司之间的房屋租赁协议书约定的使用期限已经届满，欢唱青春公司合同目的已经完全实现，2014年8月31日之前签订的《房屋租赁合同》及两份补充协议的效力对欢唱青春公司并未产生任何影响，欢唱青春公司并未因此产生任何损失。其次，欢唱青春公司基于2014年8月31日之前签订的《房屋租赁合同》及两份补充协议的装修及添置设备设施行为是投资而非损失，福远商贸及汤敬胜、王成电、周志国对此不应承担任何责任。因双方在签订协议之时即约定了租赁期限，欢唱青春公司的所有投资行为均是在既定的租赁期限前提下进行的，均是为满足其自身经需要而为，故租赁期限届满、租赁合同已经全部履行完毕的情况下，欢唱青春公司没有任何损失可言。至于原告与他人于2017年9月15日签订《影视城二楼新歌声KTV租赁合同补充协议》，经鉴定并非由汤敬胜、王成电、周志国三人签订，补充协议上也未加盖福远商贸的公章，原告提供的交纳租金的收款收据也达不到《影视城二楼新歌声KTV租赁合同补充协议》系福远商贸签订的证明目的，故由此而产生的损失，与福远商贸及汤敬胜、王成电、周志国之间没有关联性，原告未就该部分主张提交有效证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告张家界欢唱青春新歌声文化传播有限公司与被告张家界福远商贸有限公司分别于2010年2月3日、2010年8月6日、2014年8月31日签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》、《影视城二楼租赁补充协议》无效；二、确认原告张家界欢唱青春新歌声文化传播有限公司于2017年9月15日签订的《影视城二楼新歌声KTV租赁合同补充协议》无效；三、驳回原告张家界欢唱青春新歌声文化传播有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。案件受理费46800元，鉴定费49600元，共计96400元由原告张家界欢唱青春新歌声文化传播有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审 判 长  漆辉伏人民陪审员  李 斌人民陪审员  刘双喜二〇二〇年十二月十七日法官助理覃锴书记员任萌附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。