广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0108民初1861号 原告：班妹月，女，壮族，1967年6月1日出生，住南宁市。 委托诉讼代理人：李彩凤，广西同望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒙瑚，广西同望律师事务所实习律师。 被告：南宁市仁恒市场投资有限责任公司，住所地南宁市西乡塘区江北大道清川段**综合楼**，统一社会信用代码914501005690919987。 法定代表人：罗秀丽，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：郭敏，南宁市伟信法律服务所法律工作者。 原告班妹月与被告南宁市仁恒市场投资有限责任公司（以下简称仁恒公司）房屋买卖合同纠纷一案，南宁市西乡塘区人民法院于2019年11月14日以案号（2019）桂0107民初15670号立案后，南宁市中级人民法院于2019年12月20日作出（2019）桂01民辖3136号民事裁定，裁定：该案由本院审理。本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月17日公开开庭进行了审理。原告班妹月的委托诉讼代理人李彩凤、蒙瑚，被告仁恒公司的委托诉讼代理人郭敏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告班妹月向法院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签署的《集资建房合同》无效；2.判令被告返还原告购房款138124.8元；3.判令被告赔偿原告利息损失，暂计为61188.88元（以被告收到购房款金额为基数，按照同期银行贷款利率为标准，自2011年8月5日起计算，暂计至2019年8月20日，2019年8月20日之后以LPR为标准计算，最终金额计至被告返还全部购房款之日止）；4.判令被告赔偿原告的搬迁及误工损失3918.4元；5.判令被告赔偿原告购买同类房屋的差价损失132323.56元（以合同约定购房款为基数，按照自2012年至2019年南宁市平均房价95.8%的增幅为标准，计算出房屋差价损失）；6.本案受理费、诉讼保全费用等诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年10月13日，南宁市塘区安吉街道办屯渌村一队（以下简称“屯渌村一队”）与雷秀琼、吴极、吴政签订《借款建房合同》，约定：屯渌村一队向雷秀琼、吴极、吴政借款400万元用于在中众塘建设综合楼（即本案涉及的吉祥公寓），综合楼的一楼及三楼各一半的面积以及二楼整层归屯渌村一队使用，其余归雷秀琼、吴极、吴政使用60年，用于偿还雷秀琼、吴极、吴政的借款。后雷秀琼、吴极、吴政将前述合同的权利义务概括转让给仁恒公司。在综合楼还未建设完成时，仁恒公司将综合楼包装为商品房项目销售，并以吉祥公寓为名进行营销推广。2011年8月5日，在仁恒公司的宣传营销下，原告与仁恒公司签订《集资建房合同》，约定购买吉祥公寓A305、A306号房屋，双方合同约定仁恒公司确保原告使用房屋60年。2011年8月5日起，原告分期向仁恒公司支付了购房款合计138124.8元。仁恒公司已经交付了涉案房屋给原告使用。2019年4月18日，南宁市塘区城市管理综合行政执法局（以下简称“西乡塘城管局”）向综合楼建设人发出《行政处罚告知书》，要求限期自行拆除综合楼；2019年5月25日，该局向综合楼租户、住户、经营者发出《期限自行搬离拆除违法建设通知》，要求于3日内自行搬离违法建设内物品并自行拆除违法建设；2019年7月，原告被迫搬出涉案房屋。《集资建房合同》具备商品房买卖合同的主要内容，原告与仁恒公司形成的是商品房买卖合同关系，该合同违反了法律的强制性规定，应为无效合同。《集资建房合同》无效，被告应向原告返还已支付的购房款，同时，仁恒公司对该合同无效存在重大过错，应向原告赔偿相关损失。 原告班妹月提交的证据有：1.企业信用信息公示；2.《借款建房合同》之一；3.《项目转让书》；4.《借款建房合同》之二；5.吉祥公寓宣传报；6.《集资建房合同》；7.《收据》；8.《行政处罚告知书》；9.《限期自行搬离拆除违法建设通知》；10.《南宁市人民政府关于国有土地上房屋征收奖励补助与补偿有关问题的通知》南府规[2016]20号；11.国家统计局国家数据；12.“房天下”南宁二手房交易明细；13.南宁市同类房屋房价参考。 被告仁恒公司辩称：1.对于第一项诉讼请求，仁恒公司予以认可。2.对于第二项诉讼请求，仁恒公司认为返还购房款时应扣除房屋使用费，仁恒公司将另行起诉该费用。3.对于第三项诉讼请求，仁恒公司未胁迫或强迫原告签订《集资建房合同》，原告作为完全民事行为能力人，应对自已的行为负责，利息损失不应得到支持。4.对于第四项诉讼请求，原告未提供证据证明，且《集资建房合同》无效，不应计算搬迁、误工、房屋差价损失。 被告仁恒公司未提交证据。 本案的争议焦点为：1.原告与被告签订的《集资建房合同》的性质、效力如何认定？2.原、被告双方在合同订立过程中或履行的履行过程中，是否存在过错？过错如何？3.原告的损失范围、金额如何确定？ 经审查，原告提交的第1-9号证据均真实、合法、有效，与本案有关联性，本院予以采信。原告提交的第10-13号证据，本院确认其真实性和合法性，但不足以证明原告的待证事实，且被告不予认可，不作为定案的依据。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2010年10月13日，屯渌村一队（甲方）与雷秀琼、吴极、吴政（乙方）签订一份《借款建房合同》，约定：甲方计划在中众塘（地名（地名体土地上建一栋综合楼（集办公、群众娱乐、健身、学习以及出租），由于资金缺乏，向乙方借款400万元用于建综合楼；甲方将综合楼的部分使用权（一楼及三楼各一半的面积以及二楼整层为甲方使用，其余的归乙方使用）给乙方使用60年用于偿还借款，使用权期满后退回给甲方；乙方在使用期内，可以自由出租、转让使用权或与第三方合作开发。 2011年3月10日，屯渌村一队（甲方）与仁恒公司（乙方）签订一份《借款建房合同》，约定：甲方向乙方借款400万元用于建综合楼，其他内容同屯渌村一队与雷秀琼、吴极、吴政签订的《借款建房合同》。2011年7月26日，雷秀琼、吴极、吴政（甲方）与仁恒公司（乙方）签订一份《项目转让书》，约定：甲方将屯渌村一队综合楼项目转让给乙方，该项目涉及的权利义务由乙方负责。 仁恒公司将屯渌村一队综合楼以吉祥公寓为名进行推广，吉祥公寓住宅以转让使用权的方式向客户转让60年使用权。 2011年8月5日，仁恒公司（甲方）与班妹月（乙方）签订两份《集资建房合同》（合同编号分别为：A305、A306），约定：一、综合楼规模：1.综合楼建筑面积为6550平方米，为一栋集超市办公住宅的综合楼，地面，地面楼高**结构。设有电梯，每层共有十六套住房，户型为单间配套，一房一厅、二房一厅、二房二厅和三房二厅，每套建筑面积从23.98平方米至111.33平方米，房屋建筑面以实际测量数据为准。2.综合楼以屯渌村一队建设，单套房屋无房屋产权证，有60年的使用权，可以转让、出租、继承。二、甲方责任和义务：1.甲方负责综合楼部分资金的集资，组织施工，保证工程质量。2.甲方在2011年11月30日将房屋交付乙方使用。3.甲方交付给乙方的房屋，必须符合设计要求及装饰、设备的标准。基础设施、公共配套建筑，水、电、电梯安装防护等达到安全使用条件。4.甲方如遭遇不可抗力的灾害，如洪水、地震、地震等和非甲方的原因通管制、政府行为、连续降雨等导致工期延误的，甲方可以延长所延误施工期时间交付房屋给乙方。6.房屋如遇拆迁，所得补偿按乙方使用面积全部归乙方所有，土地的补偿款归甲方所有。7.乙方未按合同规定足额支付集资款的，甲方有权拒绝交付房屋给乙方。8.甲方保证所有的房屋没有债权债务纠纷，房屋不能用于抵押，保证乙方对房屋的使用60年，如影响乙方房屋使用60年，甲方按乙方实际使用年限，返回乙方交款未能使用年限（含银行利息）。三、乙方责任和义务：1.乙方应按合同约定，交付首期集资款，款额为30%，方可自选房号及办理相关手续。2.为保证综合楼工作的顺利施工，乙方必须按合同规定的时间足额交付集资款。集资款可一次性交付，也可分期交付。首期交付集资款为使用房屋总额的30%，在签订本合同时交付；二期交付集资款为使用房屋总额的30%，在2011年9月15日交付；三期交付集资款为使用房屋总额的40%，在2011年11月30日交房前交清，具体交付时间甲方提前7日通知乙方（乙方的通讯地址或联系方式以甲方登记的资料为准）。4.乙方自选房号为叁层A305、A306号房，建筑面积均为23.98平方米，房屋单价为每平方米2880元，集资款总额为138124元。5.乙方不得单方终止或解除合同，中途要求退回款，如乙方单方终止合同或解除合同、中途要求退款的，乙方承担违约责任，向甲方支付乙方集资款总额20%的违约金。同时，A、已交付集资款未交付房屋使用的，待工程竣工验收房屋后退还；B、已交付使用房屋的，按乙方实际使用年限扣除集资款，返回乙方未使用年限集资款（含银行利息）。四、违约责任：1.甲方如未按合同约定期限将房屋交付乙方使用的，时间从合同约定交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付乙方已交付集资款万分之一的违约金，合同继承履行。本合同另有规定的除外。2.甲方交付给乙方的房屋达不到设计要求的，按市场评估价值赔偿；装饰、设备达不到标准的，甲方向乙方双倍赔偿装饰、设备的总价款。3.乙方未按本合同约定的时间足额支付集资款的，逾期在30日内的，乙方向甲方按日支付逾期应付款差额的万分之一的违约金；逾期在60日内的，乙方向甲方按日支付逾期应付款差额的万分之二的违约金；逾期超过60日的，甲方有权解除合同，视为乙方单方终止解除合同。乙方要求继续履行合同的，经甲方同意，并按累计应付款差额的2%向甲方支付违约金以及交付逾期应付款差额，合同可继续履行。五、其他约定：1.乙方对房屋享有60年的使用权，在使用期间享有继承权，使用期届满，将使用房屋交还甲方。3.房屋交付使用后，乙方应接受甲方聘请的物业公司的物业管理，不得改变楼房结构，未经物业公司同意不得擅自在外墙上加装任何设施，室内装饰须遵守物业公司的相关规定。5.交付房屋由甲方通知乙方办理交付手续，如乙方未能足额交付集资款的，逾期责任由乙方承担，因乙方原因未能送达交房通知单，逾期未办理交付手续的，甲方有权将房屋交物业公司有偿管理，移交之日视为房屋交付之日。6.房屋自交付使用之日起，在正常使用情况下，各部位、部件保修内容与保修期：A、卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；B、给排水管道、设备安装为2年；C、室内墙面顶棚抹灰层出现抹灰脱落、裂缝1年。7.本合同违约时间的计算均为合同规定期限的第二天起至履行完毕之日止。 2011年8月5日、2011年9月18日、2012年5月19日，仁恒公司向班妹月出具了六张《收据》，确认收到班妹月支付的吉祥公寓A305号房屋的定金20000元、房款20718元、房款28344元，A305号房屋的定金20000元、房款20718元、房款28344元，上述款项合计138124元。 2019年4月，南宁市塘区城市管理综合行政执法局向屯渌村一队综合楼建设人发出《行政处罚告知书》，载明：该局认定综合楼系违法建设，拟作出限期自行拆除综合楼的行政处罚。2019年5月，南宁市塘区城市管理综合行政执法局向屯渌村一队综合楼租户、住户、经营者发出《期限自行搬离拆除违法建设通知》，载明：综合楼未办理建设工程规划许可证，构成违法建设，要求于本通知送达之日起3日内自行搬离违法建设内的所有物品并拆除违法建设。班妹月主张其于2019年7月18日搬离了涉案房屋。 另查明：1.仁恒公司的经营范围为：对市场的投资与管理（国家专项规定的服务除外）；房地产开发（凭资质证经营）；房屋租赁，仓储服务，装卸服务；工艺品包装服务；物流信息咨询；销售：农副土特产品（仅限初级农产品），日用百货，五金交电，建筑装饰材料（危险化学品及木材除外）、办公家具（木制家具除外）； 2.屯渌村一队综合楼未取得建设工程规划许可证、预售许可证等审批证件，现处于空置状态，由南宁市西乡塘区人民政府管制； 3.原告曾向南宁市西乡塘区人民法院申请保全被告名下价值199313.68元的财产，该院已于2019年12月12日作出（2019）桂0107民初15670号民事裁定书。该案保全费1517元，原告已预交到南宁市西乡塘区人民法院； 4.原告曾将屯渌村一队作为本案共同被告诉至法院，要求其与被告承担连带责任，后于2020年7月10日撤回对屯渌村一队的起诉。 本院认为，关于合同的性质及效力问题。原告具有购买案涉房屋的意思表示，案涉《集资建房合同》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且仁恒公司已经按照约定收受购房款，故案涉《集资建房合同》名为集资建房合同，实为房屋买卖合同。由于屯渌村一队综合楼即吉祥公寓占用土地属于集体土地，未办理土地用途及建筑规划变更等审批手续，属于未按照建设规划许可建设的房屋，更无法取得相关销售许可，故案涉《集资建房合同》违反了法律的强制性规定，应认定为无效合同。 关于合同无效后的处理问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，原告主张被告返还原告购房款138124.8元，该主张不符合事实，结合本案证据，原告已向被告支付款项138124元，被告应当予以返还。被告明知屯渌村一队综合楼即吉祥公寓存在问题，仍向原告出售，原告作为完全民事行为能力人，理应知晓案涉屯渌村一队综合楼即吉祥公寓存在风险，仍向被告购买，故双方对案涉《集资建房合同》无效，都有过错，应当各自承担相应的责任。1.利息损失问题。被告占用原告资金，客观上造成了占用资金的利息损失，考虑双方的过错程度及原告占有使用了案涉房屋，原告要求被告赔偿已支付款项的利息损失，本院不予支持。2.搬迁误工损失问题。由于原告搬离案涉房屋属其应有行为，故原告要求被告赔偿搬迁误工损失，本院不予支持。3.重购房屋差价损失问题。由于重购房屋差价的经济损失属于可得利益范畴，针对的是有效合同，现案涉两份《集资建房合同》属无效合同，不存在可得利益问题，故原告要求被告赔偿重购房屋差价损失，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告南宁市仁恒市场投资有限责任公司与原告班妹月于2011年8月5日签订的《集资建房合同》（合同编号：A305、A306）无效； 二、被告南宁市仁恒市场投资有限责任公司于本判决生效之日起10日内向原告班妹月返还138124元； 三、驳回原告班妹月的其他诉讼请求。 案件受理费3167元（已按简易程序减半收取，原告已预交），财产保全申请费1517元，由原告班妹月负担案件受理费1863元，南宁市仁恒市场投资有限责任公司负担案件受理费1304元，财产保全申请费1517元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 粟少清 二〇二〇年八月二十一日 法官助理 朱 颜 书 记 员 李 谢