四川省资阳市雁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川2002民初365号 原告（反诉被告）：罗彬，男，1979年10月6日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 委托诉讼代理人：邓平，四川豁达律师事务所律师。 被告（反诉原告）：方刚，男，1963年10月10日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 委托诉讼代理人：舒乾家，四川川源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘凤翠，四川川源律师事务所律师。 原告（反诉被告）罗彬与被告（反诉原告）方刚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，被告方刚于2020年3月24日提起反诉，本院合并审理，于2020年4月27日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）罗彬及其委托诉讼代理人邓平与被告（反诉原告）方刚的委托诉讼代理人刘凤翠到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 本诉原告罗彬向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告于2012年2月24日签订的《购房协议》合法有效；2.判令被告立即向原告交付位于碧水鹭州2栋1单元24楼5号住房一套，并配合原告办理过户手续；3.判决原、被告对碧水鹭州2栋1单元24楼5号住房按照2100元/平方米结算；4.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2011年1月13日资阳市雁江区兴路有限责任公司（以下简称兴路公司）与被告方刚签订房屋拆迁补偿安置协议。协议约定，被告选定兴路公司修建的资三路配置地块安置赔偿房的住宅3栋2单元5楼1侧，面积为106.02平方米的房屋。2012年2月24日，原、被告签订《购买协议》，约定被告方刚以2100元每平方米的价格将上述安置赔偿房出售给原告罗彬，房屋总价为222,642元，原告预付房款总价的70%，即15万元，后原告分两次向被告支付了该预付房款15万元。因政策原因，导致资三路配置地块安置赔偿房未能修建，后上述安置赔偿房被调换至碧水鹭州2（Z）1-24-5号房，面积为125.29平方米。现被告按照兴路公司的通知接收了该房屋。为此原告要求被告向原告交付房屋，但被告只认可原告支付了房款12万元，并要求原告对按2100元/平方米超过12万元的面积部分按照4250元每平方米的价格计算房价，为此，双方经多次协商，未能达成一致意见。原告认为被告的行为严重违反协议约定，属于严重违约行为，侵害了原告的合法权益，为此，特提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 本诉被告方刚辩称，原、被告签订购房协议属实，但原告并没有按照协议约定向被告支付150,000元的购房款，原告只支付了120,000元的购房款，原告已经构成根本违约，被告享有法定解除权，且原、被告在本案诉讼以前，经多次协商已就解除购房协议达成一致意见。在2020年4月16日被告再次以短信的方式向原告发出解除购房协议的通知，根据合同法第九十六条的规定，原、被告签订的购房协议已经解除。购房协议所涉及的房屋因政府政策调整已经不再修建，被告客观上已经不能交付该房屋，合同目的不能实现，合同赖以存在的客观情况发生重大变化，且是双方均不能预见的，属于情势变更，根据合同法司法解释二第六条的规定，原、被告的签订的购房协议应当解除，被告提出解除购房协议不属于违约行为，有充分的事实和法律依据。原告要求被告交付与购房协议无关的安置房屋，并按2100元每平方米结算没有事实和法律依据。原、被告签订的购房协议对房屋的坐落作出了明确约定，房屋位于资三路配置地块安置赔偿房三号楼2单元多层一套106.02平方米的住房出售给原告（注5层），双方在购房协议中对买卖房屋做了明确约定即该房屋系特定物，被权利人指定而特定化，自身具有独立的特征。此外，被告与资阳市雁江区征收局订立结算单调换的房屋与协议中房屋差别甚大无法替代，房屋尚未办理产权，客观上无法过户，综上，驳回原告的全部诉讼请求。 反诉原告方刚向本院提出诉讼请求：1.判决解除方刚与罗彬于2012年2月24日签订的《购房协议》；2.本案的诉讼费、反诉费由罗彬承担。事实及理由：2011年1月13日，资阳市雁江区兴路有限责任公司与方刚签订《房屋拆迁补偿安置协议》，将位于资阳市雁江区配置地块安置赔偿房住宅3栋2单元5楼1侧（面积106.02㎡）赔偿给方刚。2012年2月24日，方刚将上述房屋以总价222642元的价格卖给罗彬，并签订了购房协议，协议第二条约定罗彬预付房款总价70%，即150000元，但罗彬至今仅支付了120000元。协议签订后，上述安置房一直未修建，且经资阳市房屋征收工作领导小组2015年第五次、2016年第二次会议决定，资三路安置小区赔偿房不再修建，被拆迁人全部退出所选小区的安置房。此后方刚和罗彬协商解除（变更）购房协议，但均未果。方刚认为，罗彬未按照协议约定足额付款，已构成违约，此外因政府政策调整，购房协议签订以后客观情况发生了在订立合同时无法预见的重大变化，导致双方订立的购房协议合同目的无法实现。根据相关法律、司法解释的规定，该《购房协议》应予解除。 反诉被告罗彬辩称，购房协议的签订内容属实，罗彬支付了15万元的购房款。方刚诉称的退出所选房屋的安置小区后多次与罗彬协商解除不属实。在碧水鹭州的安置房选定前。方刚从未与罗彬就解除购房协议进行过协商，方刚以罗彬违约和安置房未修建为由主张解除权已经超过法定期间，解除权已经消灭。而以情势变更提出解除合同不符合司法解释解除合同的前提条件，因此依法应当驳回方刚的反诉。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本诉原告（反诉被告）罗彬所举证据，原告罗彬身份证复印件、被告方刚户籍信息复印件、购房协议原件、房屋拆迁补偿安置协议、选房单、诉讼保全保单及发票，经对方当事人质证，真实性、合法性均无异议；经审查，本院认为，上述证据能够反映案件真实情况，与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，可以作为认定本案事实的依据，本院予以确认并在卷佐证。 对本诉原告（反诉被告）罗彬所举证据，授权委托书、拆迁公告、接房工作流程、选房单（2019年1月3日），经对方当事人质证，认为均系复印件，无法确定证据的真实性，对证据的真实性、合法性、关联性均不认可，经审查，本院认为，上述证据均系复印件，且无原件与之核对，无法核实其真实性，且对方当事人不予认可，本院不予采信。对于罗彬申请的证人李某的证人证言，经双方当事人质证，罗彬认为该证言基本属实，部分不属实；方刚认为该证人证言不属实，不应被采信，本院认为，该证人证言所述事实与双方当事人共同认定的基本事实均不符，本院不予采信。 对于本诉被告（反诉原告）方刚所举证据，方刚身份证复印件、资三路安置房异地调换安置选房签约工作方案、资三路安置房异地调换安置方案、安置小区返迁结算单、短信截屏复印件，经对方当事人质证，真实性、合法性均无异议；经审查，本院认为，上述证据能够反映案件真实情况，与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，可以作为认定本案事实的依据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年1月13日，本诉被告（反诉原告）方刚与资阳市雁江区兴路有限责任公司签订《房屋拆迁补偿安置协议》，该协议约定，方刚选定资阳市雁江区兴路有限责任公司修建的位于资三路配置地块安置赔偿的住宅3栋2单元5楼1＃，面积为106.02平方米。2012年2月24日，本诉原告（反诉被告）罗彬与本诉被告（反诉原告）方刚签订《购房协议》，该购房协议约定，甲方：方刚，身份证号码：5110261963××××××××，乙方：罗彬，身份证号码5110261979××××××××，乙方要购买甲方的房屋，现经甲乙双方共同协商，达成如下协议：一、甲方以2100元／㎡的价格，将位于安置点3号楼二单元多层一套106.2㎡的住房出售给乙方（注：5层）。二、双方必须遵守合约，不得反悔，如有反悔，付购房款总价70%，作为违约金。房屋总价为222642元（大写：贰拾贰万贰仟陆佰肆拾贰元整）。三、乙方预付房款总价的70%，金额为150000元（大写：壹拾伍万元整）。四、剩余房款的30%，由乙方接到房屋钥匙后，先支付15%（36321元，大写：叁万陆仟叁佰贰拾壹元整），其余15%（32321元，大写叁万贰仟叁佰贰拾壹元整）。在过户手续完善后付清。五、甲方在乙方房屋办理过户手续应配合并完善手续，费用由乙方负责。六、本协议经甲乙双方签字生效，本协议一式三份，甲、乙、中证方各执一份。甲方：方刚，乙方：罗彬，中证方：李勇，方勇，2012年2月24日。同日，罗彬向方刚支付购房款120000元。购房协议签订后，上述安置房一直未修建。后因政府政策原因，资三路安置地块安置房不再修建。将资三路安置小区124户异地安置到九曲河综合整治碧水鹭州安置小区和绿岛印象安置小区剩余房源。2019年12月24日，方刚与资阳市雁江区房屋征收局签订《九曲河综合整治工程安置小区返迁结算单》，将资三路配置地块异地安置到碧水鹭州2栋1单元24层5号房屋，建筑面积125.91平方米，资阳市雁江区征收局已将上述房屋移交给方刚。后罗彬与方刚就购房协议事宜进行多次协商，但多次协商未果。2020年1月14日，罗彬以确认购房协议有效并履行协议为由，起诉至本院，2020年3月24日，方刚以解除购房协议为由，提出反诉。 本院认为，罗彬与方刚签订的《购房协议》，系原、被告双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，各当事人均依约履行。对于方刚主张其与罗彬签订的购房协议已经解除的问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。罗彬与方刚之间签订的购房协议，并不存在上述法律规定的解除合同的情形，首先，罗彬与方刚签订购房协议中仅约定了预付购房款70%，但未约定何时支付，方刚也未举证证明其进行过催收，其次，签订协议当日罗彬即向方刚支付购房款120,000元，且方刚并没有向其交付房屋和办理过户手续，并不影响房屋买卖合同目的的实现，故方刚主张罗彬未预付150,000元的购房款导致合同目的不能实现的主张解除购房协议，本院不予支持。对于方刚主张因政府政策原因，购房协议约定的拆迁安置房不再修建，属于情势变更的情形，应解除购房合同，本院认为，购房协议中的房屋不是不再修建，而是因为政府拆迁政策的调整，重新进行异地安置，而重新安置的房屋是对原安置房屋的替代，本就是一脉相承，虽然重新安置的房屋在位置、楼层、面积、朝向等方面与协议中约定的安置房屋存在差别，但并不影响其系拆迁安置房屋的性质，不属于情势变更的情形。故对方刚主张解除购房协议的诉讼请求，本院不予支持。现方刚已将位于碧水鹭州2栋1单元24层5号安置房屋接收，罗彬与方刚之间签订购房协议，应该且能够继续履行，因而，原告主张按照2100元每平方米的价格对超过购房协议约定的面积部分进行结算，符合协议的约定，本院予以支持，经结算，碧水鹭州2栋1单元24层5号安置房屋的总价款即为125.91平方米×2100元=264,411元，扣除罗彬已向方刚支付的120,000元，罗彬应还向方刚支付购房款144,411元。方刚应在罗彬向其支付完剩余购房款后，将位于碧水鹭州2栋1单元24层5号房屋向其交付并协助其办理过户手续。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第九十四条，《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、罗彬与方刚于2012年2月24日签订的《购房协议》合法有效； 二、罗彬与本判决生效之日起十日内一次性支付方刚剩余购房款144,411元，罗彬付清全部款项后十日内，方刚将资阳市雁江区碧水鹭州2栋1单元24层5号房屋交付给罗彬，并协助原告办理房屋过户手续。 三、驳回方刚的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4640元，减半收取计2320元，反诉案件受理费2320元，减半收取计1160元，诉讼财产保全申请费1633元，共计5113元（其中本诉案件受理费2320元已由罗彬向本院缴纳），由方刚承担，方刚于本判决生效之日起十日内向罗彬支付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于资阳市中级人民法院。 审判员  王亚平 二〇二〇年六月十日 书记员  杨 淋