广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初11424号原告：袁鸿安，男，1955年11月5日出生，汉族，住中山市东区**********，公民身份号码442************73X。委托诉讼代理人：卢雅，广东载信律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁婵娟，广东载信律师事务所律师。被告：中山市丽港城置业发展有限公司，住所地中山市火炬开发区******************卡，统一社会信用代码914***********342X。法定代表人：李剑平，总经理。委托诉讼代理人：廖颖蓝，广东凯行律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟丽婷，广东凯行律师事务所实习律师。原告袁鸿安诉被告中山市丽港城置业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人卢雅，被告的委托诉讼代理人廖颖蓝、钟丽婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁鸿安向本院提出诉讼请求:1.判令被告立即持办理位于中山市火炬开发区********************权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案并为该涉案商品房办理不动产权登记证书；2.判令被告向原告支付逾期办证违约金（逾期办证违约金的计算方法：以467460元为基数，按年利率6%，从2018年1月10日起计算至被告为涉案商品房办理不动产权登记证书之日止）。事实与理由:2014年1月26日，原、被告签订《中山市商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发的位于火炬开发区孙文东路丽港城凯德公馆15幢H1101房，房价款为467460元，被告应当在2014年12月31日前，将符合本合同约定的商品房交付原告使用，并应当在商品房交付使用后780个工作日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案。合同签订后，原告付清购房款。2014年1月29日，被告将涉案商品房备案至原告名下。被告未能按约定办理产权登记备案并为原告办理涉案商品房不动产权证书，其逾期办证的行为，已经构成违约，应当承担违约责任。因涉案合同中关于逾期办证违约金约定过低，不足以弥补原告损失，也不能有效督促被告积极履行合同义务。为此，原告特起诉至法院以维护原告的合法权益。被告辩称：1.根据被告与原告签订的《中山市商品房买卖合同》第十四条，关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后780个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。据此，被告仅有递交产权登记资料的义务，办理不动产权登记证书的义务，本案合同并无约定；2.原告主张被告支付逾期办证违约金的计算标准没有合同依据和法律依据，双方签订的《中山市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，且经国土部门依法备案登记，合法有效。遵循当事人意思自治的原则，有约定的遵守约定。根据涉案合同第十四条的约定，违约金计算标准为房价款的0.5%。根据《广东省高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条的规定，即使被告已构成违约，双方已经在合同中约定违约办证的条款，应按合同履行；3.涉案房产现已升值，原告已经合法占有使用房产，不存在任何实际损失。根据《中华人民共和国合同法司法解释（二）》第二十八、二十九条，上述省高院指引第三十九条规定，违约金的标准应以实际损失为基础。房屋的主要功能是居住，房屋已按合同约定按质按量交付给原告使用，合同的约定已经实现。因此，原告对于调高违约金具有举证责任，法院应按合同标准计算逾期办证违约金。经审理查明：2014年1月26日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》，约定买受人向出卖人购买位于中山市火炬开发区********************，总价为467460元；出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后780个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约支付了购房款，并于2014年12月31日收楼。现原告因涉案房产的产权证迟迟未能办出，向本院起诉，提出前述诉求。庭审中，被告对从2015年1月1日起计算780个工作日是计算到2018年1月10日无异议。本院认为，涉案商品房买卖合同系原告与被告之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。根据合同约定，被告应当在2014年12月31日前交付涉案房产,并在商品房交付使用后780个工作日内即2018年1月10日前，持办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，履行其协助办证义务。原告主张被告直接办证，缺乏理据。现被告逾期至今未履行上述义务，理应承担违约责任，向原告支付逾期办证违约金。关于逾期办证违约金的计算标准。被告主张按合同约定支付房价款的0.5%作为违约金。原告请求按年利率6%计算。双方对于违约金计算标准争议较大。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”根据上述法律规定，如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。如果按合同约定的逾期办证违约金的计算方法，被告应承担的违约金数额与逾期时间长短无关，无法更好地促进被告履行义务，不利于原告实现其对涉案房屋所享有的物权权益。并且该约定金数仅2千余元，明显过低，不符合法律关于公平原则的基本要求，在被告单方严重违约的情况下，作为非违约方的原告以约定违约金过低为由，请求将逾期办证违约金的计付方式调整为以总房价为基数按年利率6%计算，合情合理，本院可予支持。该违约金以467460元为基数，自2018年1月10日起按年利率6%计算至被告将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案且取得不动产登记受理通知书之日止。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，判决如下：一、被告中山市丽港城置业发展有限公司于本判决生效之日起七日内协助原告袁鸿安办理中山市火炬开发区********************的不动产权证书；二、被告中山市丽港城置业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告袁鸿安支付逾期办证违约金（以467460元为基数，自2018年1月10日起按年利率6%计算至被告将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案且取得不动产登记受理通知书之日止）。如果被告未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8266元，由被告负担（该费原告已预付，由被告于本判决生效之日起七日内迳行支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 李 芳审判员 杨 颖审判员 王 珊二〇二〇年八月十三日书记员 程梓欣