北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初3354号原告：北京天洋基业投资有限公司，住所地北京市房山区阎村镇翠柳南大街**。法定代表人：杨蕾，执行董事。委托诉讼代理人：郭慧，河北燕祥律师事务所律师。被告：邹科庆，男，1989年2月2日出生。原告北京天洋基业投资有限公司（以下简称天洋基业公司）与被告邹科庆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天洋基业公司的委托代理人郭慧，被告邹科庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告与被告北京邹洁餐饮有限公司于2017年11月22日签订的租赁合同；2.依法判令被告北京邹洁餐饮有限公司向原告支付于2019年4月1日起至房屋实际腾退之日起的租金暂计人民币61,703.28元；3.依法判令被告北京邹洁餐饮有限公司支付于2019年4月1日起至房屋实际腾退之日起的物业费，暂计人民币4525.2元；4.依法判令被告北京邹洁餐饮有限公司支付违约金（计算方式：①以诉讼请求第2项第3项所确定的金额为基数，按日5‰的标准，自2019年4月1日起计算至实际付清之日止；②逾期当年月租金的两倍即13711.84元，共暂记为1万元）；5.判令被告在保持良好使用状态下，腾退承租房屋并返还原告；6.依法判令被告邹科庆对上述2、3、4项承担连带清偿责任；7.本案的诉讼费、保全费由二被告承担。诉讼过程中，原告申请撤回对被告北京邹洁餐饮有限公司的起诉，变更诉讼请求为：1.依法判令解除原告与被告邹科庆于2017年11月22日签订的租赁合同；2.依法判令被告邹科庆向原告支付于2019年4月1日起至房屋实际腾退之日止的租金，暂计人民币61703.28元；3.依法判令被告邹科庆支付于2019年4月1日起至房屋实际腾退之日起的物业服务费，暂计人民币4525.2元。诉讼请求2、3项暂计至2019年12月31日；4.判令被告邹科庆支付违约金暂计为3万元。计算方式①以诉讼请求第2项第3项所计算的金额为基数，按日5‰的标准，自2019年4月1日起计算至实际付清之日止；②逾期当年月租金的两倍（即13711.84元），共暂记为1万元。5.判令被告腾退承租房屋并返还原告；6.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年11月22日，原告与被告邹科庆签订租赁合同，约定：1.被告承租北京市X区X路X号院X号楼X层X号商铺，用于经营餐饮项目，品牌为邹记面馆，租赁面积为64.4平方米；2.租赁期限自2018年1月1日起至2020年12月31日止，租赁培育期共9个月，自2018年1月1日起至2018年9月30日止；3.租赁培育期内原告给予被告优惠租金条件，若因被告原因导致本合同无法继续履行的或因被告违约导致原告单方解除本合同的，则被告不再享受培育期的租金优惠，被告应按租赁合同约定的第10个月的租金标准及3.5元/天/平米向原告支付租赁培育期内租金；4.租赁期限内，物业服务费现行收取标准为人民币7.98元/月/平米；5.被告未能按本合同约定支付租金、物业服务费或其他费用的，每逾期一天按应付金额的5‰支付违约金，其中逾期未付保证金、租金超过15天的，或逾期未付物业服务费、能源费用、其他费用等超过45天的，视为被告构成根本违约。因被告根本违约而解除本合同的，被告还应按当年月租金的两倍支付违约金。2017年12月19日，被告邹科庆成立了北京邹洁餐饮有限公司，2019年1月10日，原告与被告邹科庆、北京邹洁餐饮有限公司签订了三方协议，被告邹科庆将租赁合同中的权利义务全部转移给北京邹洁餐饮有限公司。现北京邹洁餐饮有限公司自2019年4月1日起，拒不向原告交纳商铺租金，也不依照《租赁合同》约定向原告指定的账户缴纳物业服务费，已构成根本违约，导致合同无法继续履行，严重侵害了原告的合法权益。被告北京邹洁餐饮有限公司为自然人独资公司被告邹科庆为其自然人股东，根据《中华人民共和国公司法》等相关法律规定，被告邹科庆应对被告北京邹洁餐饮有限公司债务承担连带清偿责任，基于以上事实和理由，原告为维护自己合法权益，特向法院提起诉讼。庭前，原告申请撤回对被告北京邹洁餐饮有限公司的起诉。被告邹科庆辩称，不同意原告的诉讼请求。1.双方的租赁合同已于2019年6月30日解除了；2.我认为租金我方已交清，不存在欠付的问题；3.物业费已结清了；4.不同意支付违约金；5.涉案房屋我方已于2019年6月30日腾退给原告了；6.不同意承担诉讼费。经审理查明，2017年11月22日，天洋基业公司（甲方）与邹科庆（乙方）签订了《租赁合同》，内容有约定，租赁范围及用途：1.1承租商铺位于北京市X区X路X号院X号楼X层X号商铺，租赁面积（建筑面积为）64.4平方米；1.2乙方承租该物业用于商业，从事餐饮经营项目，经营项目的品牌为邹记面馆。租赁期限：2.1租赁期限自2018年1月1日起至2020年12月31日止。租金及其他费用：5.1租金条款，自2008年1月1日起至2018年9月30日止，日租金为1.17元/天/平方米，月租金为2291.84元/月；自2018年10月1日起至2020年12月31日止，日租金3.5元/天/平方米，月租金为6855.92元/月；合同期内租金205736.4元（含：5%增值税税金9796.97元）；该物业的租金采取先付后用的形式，自2018年1月1日开始计算，乙方应于本合同签署后5日内一次性向甲方支付首期租金（9个月）共计人民币20626.56元，其余租金以3个月作为付款周期，乙方应于每一付款周期届满前15天支付下一期租金。5.2物业服务费：收取标准为人民币7.98元/月/平方米；乙方应于本合同签署后5日内向甲方指定的物业管理公司支付首期（6个月）物业服务费及押金，共计人民币3083.46元，除首期物业服务费外，以3个月作为付款周期，乙方应于上一期物业服务费届满前15天向甲方指定的物业管理公司支付下一期物业服务费。物业公司：河北天融物业服务公司北京分公司（以下简称天融北分物业）。保证金条款：6.1乙方在本合同签署当日向甲方支付保证金人民币20567.76元（相当于该物业3个月的租金），在整个租赁期内保证金由甲方保管，甲方无须向乙方支付保证金的利息；6.2保证金不具有定金性质，仅用于确保乙方遵守本合同约定并履行合同义务。当乙方拖欠租金、物业服务费、能源费、违约金、赔偿金及其他费用、或产生延期退房占用费、或未按时办理企业注册地址或营业地址的工商登记的注销或变更手续或违反本合同其他约定的，甲方有权从保证金中扣除相应金额，甲方应于扣款前向乙方发出书面扣费通知，剩余部分（如有）应于本合同届满时90日内无息返还给乙方；6.3甲方根据本合同约定从保证金中扣除相应金额的，乙方应在30日内补足保证金；6.4甲方有权将保证金用于补偿消费或甲方因乙方原因所遭受的损失，不足抵扣的部分，仍由乙方全部承担。违约责任：15.1乙方未能按本合同约定支付保证金、租金、物业服务费或其他费用的，每逾期一天，按应付金额的千分之五支付违约金；其中逾期支付保证金、租金超过15天的，或逾期未付物业服务费、能源费用、其他费用等超过45天的，视为乙方构成根本违约；……15.5甲方因乙方根本违约而解除本合同的，乙方还应按当年月租金的两倍支付违约金。合同解除：16.1本合同经甲、乙双方协商一致达成书面协议后解除；16.2乙方不得擅自解除合同，若乙方在租赁期内提前终止本合同的，乙方应提前6个月书面通知甲方，并向甲方支付其实际使用该物业期间应付而未付的一切款项，同时甲方有权没收乙方的全部保证金。16.3如发生下列情形之一的，甲方有权解除本合同，并没收乙方全部保证金。甲方解除本合同应以书面形式通知乙方，乙方应在前述通知规定时间内腾空该物业返还给甲方，否则甲方有权按本合同14.2款规定追究乙方延期返还责任：（1）不按照约定支付租金达30日的；（2）欠缴租金、物业服务费、能源费用及其他费用等各项费用达50000元的；（3）乙方违反本合同约定擅自改变租赁用途、经营项目的；（4）乙方违反本合同约定擅自转租、退租的；（5）因乙方原因造成该物业或其附属设施、设备等严重损坏的；（6）乙方进行违法活动、或乙方营业执照被吊销、或乙方破产或进入清算程序（因重组或合并原因进行清算者例外）、或该物业因乙方涉诉而被法院查封、强制执行的；（7）乙方构成本合同约定的根本违约情形的；（8）未按合同规定提前6个月向甲方提出书面解约的。该合同签订后，邹科庆与天洋基业公司、天融北分物业办理了租赁的相关手续，天洋基业公司将涉案商铺向邹科庆交付使用。2017年12月19日，邹科庆成立了北京邹洁餐饮有限公司，，注册地址系涉案商铺所在地2019年1月10日，天洋基业公司（甲方）、邹科庆（乙方）、邹洁公司（丙方）共同签订了《三方协议》，约定：自本合同生效之日起，原合同中乙方的权利义务全部转移给丙方；在本合同生效前，乙方就上述合同所享有的权利及已经履行的合同义务对丙方有效；其他未尽事宜，以原合同为准；若原合同与本协议有不一致之处，以本协议为准。2019年4月，邹科庆与天洋基业公司的工作人员提出撤铺申请，告知将于2019年6月撤铺，并主张以保证金抵扣租金，该工作人员遂将邹科庆欲撤铺的情况向天洋基业公司上报，但天洋基业公司未予同意。2019年6月，邹科庆撤铺，与天融北分物业作了交接，并将涉案商铺腾空。诉讼中，天洋基业公司称涉案蜂巢场地内一直都有驻场管理人员。另查明，邹科庆按照合同约定的内容交纳了20567.76元保证金，2018年1月1日至2019年4月1日的租金、物业管理费邹科庆亦依约履行，天洋基业公司不持异议。2020年5月27日，被告邹科庆将北京邹洁餐饮有限公司注销，庭审中，天洋基业公司申请撤回对北京邹洁餐饮有限公司的起诉。上述事实有双方当事人陈述、租赁合同、三方协议、证人证言等证据在案佐证。本院认为，涉案租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，系合法有效，当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。诉讼中，北京邹洁餐饮有限公司已注销，因其系自然人独资的有限责任公司，依据公司法的相关规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。对此，邹科庆亦认可涉及北京邹洁餐饮有限公司的债权债务由其承担。本案中，原告天洋基业公司主张解除涉案租赁合同，被告邹科庆不持异议，但双方对合同解除的时间有争议，根据本院查明的事实，邹科庆于2019年4月告知天洋基业公司的工作人员欲于2019年6月撤铺，且于2019年6月30日撤铺完成，腾空房屋，则邹科庆不仅向天洋基业公司表明其不愿再继续履行合同的意向，而且以实际行动予以证明，天洋基业公司在明知邹科庆撤铺的情况下仍未予回应，怠于履行权利，本院认为，结合本案实际情况，应认定涉案合同于2019年6月30日解除。针对天洋基业公司要求邹科庆支付2019年4月1日起至房屋实际腾退之日止的租金的主张，庭审中，邹科庆认可2019年4月1日至2019年6月30日的租金未向天洋基业公司交纳，根据涉案租赁合同中关于保证金的约定，当邹科庆拖欠租金时，天洋基业公司有权从保证金中扣除相应金额，扣除相应金额后，邹科庆还要补足保证金。而合同中关于解除的条款又约定，如邹科庆要求解除合同，天洋基业公司有权没收保证金。涉案租赁合同中关于保证金作用的约定并不明确，本院认为，保证金的目的在于保证合同的正常履行，虽然邹科庆未依约交纳租金，存在违约行为，应承担违约责任，但保证金不应因合同一方当事人承担违约责任而予以没收，故邹科庆未交纳的租金可从交纳的保证金中扣除，而邹科庆交纳的保证金20567.76元与拖欠的租金折抵后，邹科庆不再拖欠天洋基业公司租金。天洋基业公司的上述诉讼请求，其合理部分，本院予以支持，与保证金相互折抵；过高部分，本院不予支持。针对天洋基业公司要求邹科庆支付物业服务费的主张，庭审中，天洋基业公司认可物业服务费的收取方式系承租方向天融北分物业交纳，邹科庆亦认可2019年4月1日至2019年6月30日的物业服务费未交纳，但天洋基业公司未能提供合法有效的证据证明其已替邹科庆交纳了拖欠的物业服务费的事实，故天洋基业公司的上述主张缺乏事实依据，本院不予支持。针对天洋基业公司要求邹科庆支付违约金的主张，涉案租赁合同中关于租金的交纳、申请解除合同的方式、时间等均进行了约定，邹科庆未能按照合同约定的内容履行，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任，但天洋基业公司在明知邹科庆欠付租金，甚至搬离涉诉房屋的情况下，仍怠于行使权力，亦有过错，故天洋基业公司主张违约金的诉讼请求，过高请求予以适当减少。结合案情，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定邹科庆应向天洋基业公司支付违约金6855.92元。针对天洋基业公司要求邹科庆腾退涉案房屋的主张，根据查明的事实，邹科庆租赁涉案房屋时，分别与天洋基业公司和天融北分物业办理了承租手续，涉案房屋的钥匙从天融北分物业领取，邹科庆于2019年6月30日腾空涉案房屋时，与天融北分物业办理了交接手续，则可视为邹科庆已将涉案房屋腾退交付，庭审中天洋基业公司主张涉案房屋钥匙在邹科庆处，但未能提供合法有效的证据证明其主张事实的成立，故天洋基业公司要求邹科庆腾退房屋的主张缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告北京天洋基业投资有限公司与被告邹科庆签订的《租赁合同》于2019年6月30日解除；二、被告邹科庆应给付原告北京天洋基业投资有限公司2019年4月1日至2019年6月30日的租金20567.76元，与被告邹科庆交纳原告北京天洋基业投资有限公司的保证金20567.76元相互折抵。三、被告邹科庆于本判决生效后十日内向原告北京天洋基业投资有限公司支付违约金6855.92元。四、驳回原告北京天洋基业投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2206元，由原告北京天洋基业投资有限公司负担2156元（已交纳）；由邹科庆负担50元（于本判决生效后七日内交纳）。如果不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  吕 婷审 判 员  辛崇增人民陪审员  张 振二〇二〇年九月二十八日法官 助理  王晋妮书 记 员  陈翠微