江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0205民初2543号原告：蒋丹凤，女，1975年8月4日生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：糜佳，江苏普信律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷云，江苏普信律师事务所实习律师。被告：钱建清，男，1951年8月17日生，汉族，户籍地无锡市锡山区，现住无锡市锡山区。被告：张凤金，女，1954年8月29日生，汉族，户籍地无锡市锡山区，现住无锡市锡山区。原告蒋丹凤与被告钱建清、张凤金房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案受理后，依法由审判员贾树东适用简易程序独任审理，后因案情复杂，本案转为普通程序并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告蒋丹凤及其委托代理人糜佳、殷云，被告钱建清、张凤金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋丹凤诉称：2006年10月25日，其与被告签订买房协议，约定被告将坐落于无锡市斗山花园56号楼4门202室（房产登记为斗山花苑4-202）的房屋以14.28万元的价格出卖给其。合同签订后，其按约支付了14.28万元房款，被告也将房屋交付并由其装修入住。但被告拒不配合办理该房屋的过户手续，故其诉至法院，要求确认该买房协议有效，钱建清、张凤金于2022年10月15日协助其办理上述房屋的过户手续，并自愿承担本案诉讼费用。被告钱建清辩称：买房协议系蒋丹凤所写，其仅在上面签了字，不明白蒋丹凤为何将其告上法庭。按照协议约定，房产证在领到5年后过户，故过户要等5年后再说。被告张凤金辩称：蒋丹凤没有理由将其告上法庭，房屋买卖其不知情，也未在协议上签字，房屋其有一半份额。协议上约定房产证领到5年后过户，现在时间未到，其没有违约，目前不同意过户，5年后再说。房产证什么时候领到的其不知道，其只是去签了个字，协议没有日期，是无效的。房子当时是其儿子钱新风的。这个事情与其无关，蒋丹凤是诬告，要求赔偿精神损失。经审理查明：钱建清与蒋丹凤签订买房协议一份，约定户主钱建清将拆迁房斗山花园56号楼4门202室（房产登记为斗山花苑4-202）房屋卖给蒋丹凤，总价格为14.28万元，钱款在本协议签订一周内通过银行一次性付清，房产证在卖方领到5年后过户给买方。如果违约，卖方需归还本息、装修费用及以房屋总价的两倍支付违约金。本协议真实有效，一式两份，双方签字即为生效，卖方亲属或小辈与买方不得有任何房产方面的纠纷。房产证过户费由买方承担。协议上，钱建清作为卖方签名，蒋丹凤作为卖方签名，卖方见证人张某、买方见证人过文兴分别在协议上签字。协议背面载明，如户主钱建清身体健康发生意外，房产证过户由户主钱建清委托儿子张某辅助办理。2006年10月25日，蒋丹凤将购房款14.28万元转入钱建清账户，同日，钱建清出具收条，载明收到购房款14.28万元，并将房屋钥匙交于蒋丹凤，并由蒋丹凤居住至今。另查明，斗山花苑4-202房屋系钱建清户芙蓉陆巷13-1/13-2号房屋拆迁安置所得，同时所得安置房屋还有斗山花苑47-602、47-6、47-601、47-1，交付时间均为2005年9月22日。其中，斗山花苑4-202房屋于2017年12月15日提交办证材料，自该时间起该房屋可以办证，实际发证日期为2019年5月14日，登记权利人为钱建清、张凤金。再查明，钱建清与蒋丹凤于2015年10月31日登记结婚，于2015年11月2日离婚。审理过程中，蒋丹凤提供了2020年5月31日及6月7日的录音两段，拟证明被告家庭成员知道卖房事宜，且未提出异议。对此，钱建清认为蒋丹凤系选择性录音，对蒋丹凤不利的话未录。张凤金则认为录音前面和后面的话是其说的，但中间有一段不是其说的，具体哪一段其不清楚，其感觉双方的谈话没有这么长时间，蒋丹凤每次来都是匆匆忙忙的。另，张凤金陈述其与钱建清自1976年一起生活，此前一直未办理结婚证，钱建清、张凤金陈述两人生育大儿子钱新风、小儿子张某，钱新风与张某分别住在斗山花苑47梯601室、602室，钱建清、蒋丹凤分别住在上述两套房屋的车库，另一套安置房则由蒋丹凤居住。张凤金还陈述，钱建清卖房时其在外地，未跟其商量，大概两年后其回来才知道房子被卖了，当时其没有多大反应，想着卖了就卖了，后来到2015年其回来半个月看到要住车库，越想越气，就跟钱建清离婚了，不记得是否分到了卖房款。另，张凤金提供拆迁安置表及补偿协议书复印件一份，拟证明斗山花苑4-202房屋为钱新风所有，另提供伤残评定书、芙蓉村委证明复印件及由其他个人签名的证明一份，拟证明钱建清2002年出过交通事故，脑子一直不清。蒋丹凤质证认为张凤金提供的拆迁房按照表虽然由钱新风签名，但不能证明钱新风就是房屋所有人，现在房屋登记在钱建清、张凤金名下，没有争议；对钱建清发生交通事故没有异议，但时间点为2002年11月，当时检验结果中有神志清醒字样，签订买房协议时钱建清为完全民事行为能力人，事故发生对合同效力没有影响；村委证明只能证明发生过交通事故，没有提到钱建清精神状况；其他个人证明真实性无法确认，头脑是否清醒是医学问题，不是普通人能够证明的。以上事实，有买房协议、转账凭证、收条、安置协议书、拆迁安置房分户结算清单（含交接证明）、不动产登记簿证明、录音、结婚登记审查处理表、离婚登记审查处理表、伤残评定书、证明、补偿协议书复印件、安置表复印件及当事人的陈述等证据在卷佐证。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，蒋丹凤与钱建清签订的买房协议系双方真实意思表示，且蒋丹凤已于2006年10月25日支付了全部购房款，钱建清亦在收到购房款后将房屋钥匙交付蒋丹凤，双方签订的购房合同已成立并生效，虽然购房协议没有注明时间，但根据付款时间等可以判定签约时间为2006年，且协议有无注明时间并不影响合同效力及履行。关于张凤金主张的其拥有案涉房屋一半产权，其未在合同上签字，本院认为，虽然张凤金与钱建清于2015年10月31日登记结婚，案涉房屋于2019年5月14日办理产权证时登记在钱建清和张凤金名下，但此时距钱建清签订买房协议并交付房屋钥匙已十余年之久，相关拆迁安置材料中也未表明张凤金对案涉房屋享有权利，故现有证据不足以证明张凤金当时对涉案房屋享有一半产权。退一步讲，即便如张凤金所述，其对涉案房屋享有一半产权，但据其陈述，虽钱建清卖房时其不在场，但两年后其已知晓房子被卖，其未主张权利亦未向蒋丹凤提出异议，亦应认定其对钱建清与蒋丹凤签订买房协议并将房屋卖予蒋丹凤的行为予以追认。因涉案房屋在2006年便卖予蒋丹凤，现该房屋登记于钱建清、张凤金名下，蒋丹凤作为合法买受人有权要求钱建清、张凤金协助办理过户手续。关于协助办理过户手续的时间，按照卖房协议的约定，应在领到房产证5年后过户至蒋丹凤名下。钱建清、蒋丹凤认为涉案房屋于2019年5月14日才领到房产证，应满五年后再谈过户。蒋丹凤对此约定进行了解释，称其当时以为安置房需领到产权证后5年后才可上市交易，但不知道一般不能上市交易的安置房是不能去领房产证的，所以该约定的实际含义是只要涉案房屋可以上市交易，被告就有义务协助过户。本院认为，双方买房协议的主要合同义务付款及交付房屋均已在2006年履行完毕，协助办理过户仅为出卖人的附随义务，并未增加出卖人的实际负担，虽然买房协议约定房产证在领到5年后过户给买方，但该时间应自涉案房屋实际可以办证时起算，否则出卖人可以任意选择办证时间，将导致买受人过户的权利难以实现，增加风险，对买受人明显不公。虽然案涉房屋于2019年5月14日取得产权证，但根据云林街道拆迁安置管理办公室出具的情况说明，案涉房屋于2017年12月15日已可以办证，现蒋丹凤要求2022年12月15日协助办理过户手续，符合双方的约定，亦未额外增加钱建清、张凤金的负担，考虑到涉案房屋已交付蒋丹凤十余年之久，继续登记在钱建清、张凤金名下对二人亦无益处，如要求蒋丹凤5年后再行主张过户，无疑将增加交易的风险，造成司法资源浪费，且于双方当事人均无益，故蒋丹凤现在主张约定的时间届满后过户的诉请应予支持。另，关于张凤金所称涉案房屋实际为儿子钱新风所有，本院认为，根据拆迁安置情况及张凤金的陈述来看，钱建清户除涉案房屋外还另外获得其他安置房屋，钱新风居住于其他安置房内，且涉案房屋现已实际登记于钱建清、张凤金名下，故对涉案房屋为钱新风所有的意见，本院不予采纳。此外，张凤金所称钱建清于2002年发生交通事故，头脑不清，本院认为，即便其提供的证据系真实的，亦不足以认定钱建清在签订买房协议时不具有相应民事行为能力，不影响本案事实的认定。张凤金要求蒋丹凤赔偿精神损失费，无事实和法律依据，对其意见本院不予采纳。最后，关于蒋丹凤提供的录音，虽然钱建清、张凤金未予完全认可，但根据钱建清、张凤金陈述，其二人与儿子钱新风、张某均居住在同一小区，在案涉房屋已于2006年便交付蒋丹凤的情况下，可以推定钱建清其他家庭成员对案涉房屋卖予蒋丹凤一事已知晓或应当知晓，故该录音内容不影响本案主要事实的认定。当事人的其他意见本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、蒋丹凤与钱建清签订的买房协议有效；二、钱建清、张凤金于2022年12月15日起十日内协助蒋丹凤办理斗山花苑4-202房屋的过户手续，过户费用由蒋丹凤承担。案件受理费11100元，财产保全费4170元，合计15270元，由蒋丹凤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  刘志刚人民陪审员  钱荣源人民陪审员  戴丽红二〇二〇年十二月二日书 记 员  于志立