四川省大邑县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0129民初2234号 原告：郑良洪，男，汉族，住四川省大邑县。 原告：杨桂琼，女，汉族，住四川省大邑县。 委托诉讼代理人：曹剑，男，住四川省大邑县。系大邑县风云琥珀名城业主委员会主任，由大邑县晋原街道官渡社区居民委员会推荐。 被告：成都市风云置业有限公司，住所地：成都市大邑县晋原镇晋东新城顺畅路*号*号。 法定代表人：刘继福，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：姚林，四川天则律师事务所律师。 第三人：邓克琴，女，汉族，住成都市龙泉驿区。 第三人：成都航道投资有限公司，住所地：成都市武侯区晋吉北路*号。 法定代表人：刘继平，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：姚林，四川天则律师事务所律师。 原告郑良洪、杨桂琼与被告成都市风云置业有限公司（以下简称“风云公司”）、第三人邓克琴、成都航道投资有限公司（以下简称“航道公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月26日立案受理后依法适用普通程序于2020年6月8日公开开庭进行了审理。原告郑良洪、杨桂琼的委托诉讼代理人曹剑、被告风云公司及第三人航道公司的委托诉讼代理人姚林到庭参加诉讼，第三人邓克琴经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 原告郑良洪、杨桂琼向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告风云公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》有效；2.判令第三人邓克琴协助被告风云公司撤销涉案房屋的登记备案；3.被告风云公司将诉争房屋登记在原告名下；4.被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告于2013年10月10日与被告签订《商品房买卖合同》，双方约定原告购买位于大邑县内蒙古大道***号的某房屋，共计房款408000.00元,原告首付123000.00元,剩余款项将采取按揭贷款方式付款。被告于2014年2月将所购房屋交给原告。原告按照被告的要求缴纳房屋维修基金、契税、印花税等，并与被告指定的前期物业管理公司签订了小区《前期物业服务协议》，办理了收房的所有手续。收房后，原告向物业公司申请办理装修手续。装修完成后原告搬入案涉房屋。被告与第三人邓克琴因为民间借贷关系在被告和原告签订《商品房买卖合同》前已经签订了一份低于市场价30%的《商品房买卖合同》，并且到房管部门办理了登记备案。同时，被告与第三人邓克琴、航道公司签订《合同书》，约定被告将邓克琴购买的18套房屋另行出售给他人，并已将房屋交付他人；航道公司拟购买该18套住房，自行与风云公司协商处理；邓克琴、风云公司同意将其享有的18份《商品房买卖合同》权利义务全部转让给航道公司，故第三人邓克琴已经对案涉房屋不享有任何权利义务，应当配合被告办理案涉房屋备案登记至原告名下，被告有协助义务。为维护原告合法权益，遂提起本案诉讼，请判如所请。 被告风云公司辩称，对原告的诉讼请求及事实与理由均无异议。 第三人邓克琴未到庭，也未提交书面陈述意见及证据。 第三人航道公司述称，对原告的诉讼请求及事实与理由均无异议。 经审理查明，2013年10月10日，原告与被告风云公司签订了《商品房买卖合同》和《补充协议》，合同约定被告风云公司将其开发的位于大邑县内蒙古大道***号的某房屋（以下简称“诉争房屋”）出售予原告，测绘建筑面积131.6平方米，套内建筑面积108.88平方米，总价款408000.00元，采取按揭贷款方式付款。被告风云公司应当在2013年10月31日前向原告交付房屋等。合同签订后，原告支付了首付购房款123000.00元，风云公司将诉争房屋交付原告。原告依约缴纳了房屋维修基金、契税、印花税等，并与风云公司指定的前期物业管理公司签订了《前期物业服务协议》等。原告占有、使用诉争房屋至今。 被告风云公司在与原告签订《商品房买卖合同》前，已于2012年1月17日被告风云公司与第三人邓克琴就诉争房屋签订了《商品房买卖合同》，且于同日将诉争房屋备案登记于邓克琴名下，合同签约备案号为*。 另查明，2014年9月20日，邓克琴（甲方）、航道公司（乙方）、风云公司（丙方）签订《合同书》，主要内容为：1、甲方与丙方于2012年1月17日签订了18份《商品房买卖合同》，甲方购买丙方开发的位于成都市大邑县内蒙古大道***号的房屋（包括本案诉争房屋），甲方已支付全部购房款6374700.00元，并已办理《商品房买卖合同》备案登记；2、丙方将甲方购买的18套房屋又另行与他人签订《商品房买卖合同》，并已将房屋交付他人；3、乙方拟购买该18套房屋，自行与丙方处理前述第2项的相关事宜；4、甲丙方同意甲方将其享有的18份《商品房买卖合同》的权利义务全部转让给乙方。经三方协商一致，甲方将其与丙方签订的18份《商品房买卖合同》的权利义务全部转让给乙方，由乙方作为买受人继续履行该合同，现三方就相关事宜达成如下协议：一、乙方应向甲方支付购房款8499600.00元。该款于2014年10月7日前乙方全部支付给甲方；二、乙方付清全部购房款后，乙方作为前述18套房屋的买受人继续履行与丙方签订的18套房屋的《商品房买卖合同》，具体相关事宜由乙丙方自行协商达成协议。丙方应负责按照乙方的要求重新签订《商品房买卖合同》并进行备案登记，甲方予以配合办理撤销备案登记；三、丙方对乙方应支付给甲方的购房款及相关费用提供连带责任保证……三方协议签订后，航道公司未按协议约定时间支付购房款，邓克琴于2014年10月向成都市中级人民法院提起诉讼，并申请冻结了航道公司在大邑县土地储备中心的到期债权11600000.00元。成都市中级人民法院经组织调解，于2015年1月5日作出（2014）成民初字第2598号《民事调解书》，载明：“邓克琴与航道公司、风云公司商品房销售合同纠纷一案，于2014年10月27日向本院提起诉讼，案件在审理过程中，当事人双方自愿达成和解。双方当事人同意对本案事实不予表述。本案在审理过程中，双方当事人自愿达成协议如下：一、航道公司在2015年1月8日前支付邓克琴购房款8499600.00元及违约金1699920.00元，共计10199520.00元；二、航道公司在2015年1月8日前支付邓克琴律师费270000.00元；三、本案诉讼费84617.12元，减半收取42308.56元，以及保全费5000.00元均由被告航道公司承担；四、风云公司对上述支付的款项承担连带担保责任。”至今风云公司及航道公司未向邓克琴付款，邓克琴也未协助风云公司办理18套房屋的注销备案手续。 又查明，案涉房屋买卖合同内载明的房屋地址中的*号现变为*号。 庭审中，航道公司明确表示不会向风云公司主张诉争房屋物权，同意风云公司将诉争房屋登记至原告名下，双方的债权债务关系另行处理。 上述事实，有各方当事人的陈述及被告风云公司与原告签订的《商品房买卖合同》《补充协议》、原告缴纳购房款、房屋维修基金等收据、《个人及家庭房屋登记记录信息证明》《合同书》、邓克琴起诉航道公司及风云公司的民事起诉状、《调解协议》、成都市中级人民法院（2014）成民初字第2598号民事调解书、（2014）成民保字第1133-2号民事裁定书等证据予以证实，足以认定。 本院认为，本案的争议焦点：一是确定房屋买卖合同的效力问题；二是诉争房屋如何处理的问题。 针对焦点一，第三人邓克琴与被告风云公司之间签订的《商品房买卖合同》和原告与风云公司之间签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》均系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。 针对焦点二，诉争房屋虽备案登记于邓克琴名下，但并不表示邓克琴享有优先取得物权的法律效力。《城市商品房预售管理办法》中规定的合同备案登记不属于《中华人民共和国物权法》中的预告登记，系行政管理范畴，不具有排斥后来的物权变动的效力。此外，邓克琴已将《房屋买卖合同》中的权利义务概括转让给航道公司，邓克琴对诉争房屋已不享有物权请求权，仅能依据《民事调解书》确定的内容对风云公司及航道公司享有债权请求权。庭审中，航道公司明确表示不会向风云公司主张诉争房屋物权，同意风云公司将诉争房屋登记至原告名下，故诉争房屋的归属问题已无争议。庭审中，风云公司亦愿意为原告办理诉争房屋的转移登记，本院依法予以确认。基于办理诉争房屋权属转移登记的需要，邓克琴应当协助风云公司撤销涉案房屋的备案登记。 综上，本院对原告的诉讼请求均予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告郑良洪、杨桂琼与被告成都市风云置业有限公司签订的《商品房买卖合同》《补充协议》合法有效； 二、第三人邓克琴于本判决生效之日起十日内协助被告成都市风云置业有限公司办理撤销位于大邑县内蒙古大道***号的某房屋的备案登记； 三、被告成都市风云置业有限公司在本判决生效之日起十五日内将位于大邑县内蒙古大道***号的某房屋转移登记至原告郑良洪、杨桂琼名下。 案件受理费100.00元，由被告成都市风云置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 韩 敏 人民陪审员 廖 洋 人民陪审员 陈玉兰 二〇二〇年六月十二日 书 记 员 陈亮竹