江西省樟树市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0982民初1395号 原告：敖园根，男，1967年12月25日出生，汉族，住樟树市。 委托诉讼代理人：黎明，江西药都律师事务所律师。 被告：江西洋湖建设发展有限公司，住所地樟树市。 法定代表人：刘冰峰，系公司总经理。 被告：杜秋平，男，1966年1月5日出生，汉族，住樟树市。 二被告共同委托诉讼代理人：杨建平，江西新青年律师事务所律师。 原告敖园根与被告江西洋湖建设发展有限公司（下称洋湖建设公司）、杜秋平房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。分别于2020年7月14日、2020年11月3日进行了第一次、第二次开庭，原告敖园根及其委托诉讼代理人黎明，被告洋湖建设公司委托诉讼代理人杨建平，被告杜秋平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告敖园根向本院提出诉讼请求：1．判令洋湖建设公司按《枫凌棱拆迁安置面积结算单》的约定，将面积为95平方米的安置房产一套以及配套柴草间一间交付给原告，如不能交付，则按判决时安置房的市场价赔偿原告的损失；2、判令二被告按照承诺书的约定，将三间店面的补差价194535元支付给原告；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：被告因枫凌棱城中村改造，对原告进行安置补偿，给原告安置房两套，每套房配套柴草间，一套127.15平方米，一套95平方米。2012年4月22日枫凌棱村小组理事会皮春保、敖某向原告出具承诺书，承诺由原告购买枫凌棱新××店铺，价格优惠、提供三证。同日，被告向原告出具承诺书，承诺另送车库一间，以及购买枫凌棱名庭南面靠大门第1-3号店面三间对于购买价格在500元每平方米以上部分由洋湖建设公司与杜秋平承担。但洋湖建设公司只向原告交付了127.15平方米的房产和对应的柴草间以及车库一间，外套95平方米的房产未交付，店面也未能补差。对于未交付安置房以及三间店面补差事宜原告多次找被告以及敖某、皮春保协商，敖某、皮春保在2019年12月24日出具文书，履行承诺，将枫凌棱名庭南面靠大门第1-3号店面以7000元每平方米的优惠价卖给敖园根，店铺总面积129.69平方米。原告在明确补差金额后，多次要求被告交付安置房以及补差未果，为维护自身合法权益，原告特向贵院起诉，请求贵院依法支持原告的诉请。 洋湖建设公司辩称，1．案涉安置面积为95平方米的结算单已被新的结算单替换而失效，答辩人已履行安置义务，原告诉请交付95平方米的安置房和配套柴草间无法事实和法律依据，应予以驳回。2．原告诉请交付95平方米的安置房以及配套柴草间已过诉讼时效期间，依法应予以驳回。3．案涉店面归全体村民所有，任何人无权处分，案涉承诺书无效，原告并未购买案涉店面，其诉请店面补差款无事实和法律依据，依法应予以驳回。 杜秋平辩称，答辩人出具的承诺书是一种附生效条件的承诺，即只有当原告购得了三间店面且价格超出5500元／平方米，答辩人才承担超出部分的价款。在本案中，枫凌堎小区的所有一楼店面归全体枫凌堎村民所有，皮春保、敖某不是店面所有权人，其无权出售店面。皮春保、敖某虽是城中村改造理事会六成员之一，但也无权代理全体村民出售案涉店面。原告实际并未购得三间店面，答辩人的承诺因生效条件未成就而不生效。所以原告诉请店面补差款无法事实和法律依据，依法应予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交如下证据： 证据1．枫凌棱拆迁安置面积结算单两份；证明洋湖建设公司应向敖园根安置房产两套，一套面积127.15平方米已经安××2室，配套柴草××号，但另一套面积95平方米的安置房被告未安置。 证据2．皮春保、敖某出具的承诺书一份，二被告出具的承诺书一份，皮春保、敖某履行承诺书一份；证明皮春保、敖某代表村小组向敖园根承诺：敖园根可以购买枫凌棱新小区南面靠大门的第1-3号三间店铺，价格优惠、提供三证。同日二被告向敖园根出具承诺书一份，承诺送原告车库一间，门面三间价位在5500元以上的由二被告承担。经过原告多次向二被告及皮春保、敖某催问，2019年12月24日皮春保、敖某向原告出具履行承诺书一份，将枫凌棱铭庭南面靠大门第1-3号三间店面以7000元每平方的优惠价格卖给原告，三间店铺总面积共计129.69平方米，被告应补偿原告194535元。 证据3．《枫凌棱“城中村”整体改造承包协议》一份；证明皮春保、敖某为枫凌棱“城中村”改造理事会成员主持理事会工作，并代表理事会与被告签订《枫凌棱“城中村”整体改造承包协议》，协议约定由被告对拆迁村民进行房产安置。 证据4．《枫凌棱城中村改造安置房协议书》一份、票据两张；证明：被告在未安置原告的情况下，在2013年10月10日将安置房卖给枫凌棱村之外的人，出售价为3340.91元每平方米，车库（储藏间）售价为3550元每平方米。购买方已经支付购房款。这份证据的来源是通过法院诉讼所得。 证据5．拆迁房屋照片一张，证明照片上两层楼旁边的矮房子大概70平方，是原告自己所建。 证据6．敖火根出具的证明一份、敖海根出具的证明一份、枫凌棱项目部出具的证明复印件一份；证明敖园根的大哥敖火庚在枫凌堎35号房屋置换时一开始就是置换127平方米，敖园根也是置换127平方米，并不是敖某所说的95平方米，敖园根的75多平方米的自建房置换了95平方米面积；第二份敖海根的证明，证明枫凌堎35号敖园根置换127平方米的是安置房，自建房置换了一套95平方米的安置房，两套房屋是同一天开具的结算单；第三份被告洋湖建设公司证明一份，证明敖海根枫凌堎附12号房屋按置换面积应分得99.89平方米，但实际分得两套，一套127平方米，另一套是93平方米，之所以多分一套的原因是，枫凌堎附12号房屋前有菜地、猪圈65.9平方米，因此补了一套93平方米的房屋给敖海根。以上证明充分可以说明敖园根的75多平方米的自建房也是应该可以分得一套95平方米的安置房，而且分得的房产也不是以实际置换面积算，以根据各自情况协商，并不是以置换面积算，否则也置换不到127平方米的房屋。 证据7．短信聊天记录两份，证明证人敖某夫妻威胁以死威胁敖园根，这也充分说明了敖某与被告之间有非常大的利益关系，敖某与原告之间有非常大利益的冲突。 二被告质证意见如下：1．对证据1中第一份95平方米结算单有异议，这份结算单已经被第二份127.15平方米结算单替换，已经失效。2．对证据2中出具的两份承诺书的合法性有异议，认为店面归枫凌棱村小组全体村民所有，皮春保、敖某是没有权利处分该店面，所以该两份承诺书无效。杜秋平出具的承诺书是一种附生效条件的承诺书，生效的条件是只有当原告购买了三间店面并且价款超过了5500元／平方米，杜秋平才要承担多出的部分价款，而敖园根实际并未购买三间店面，所以该承诺书因为生效条件尚未成就，而不生效。3.证据3是复印件。4．对证据4三性均有异议，该证据与本案无关。5．对证据5，我们在房产局查明，敖园根有的房屋就是那个枫凌堎35号房屋，没有其他房子。6．对证据6的真实性均有异议，敖火根、敖海根与敖园根系兄弟关系，存在利害关系，且未出庭作证，枫凌棱项目部的证明是复印件。7．对证据7三性均有异议，无法证明手机发短信是谁发的，具体的年份不清楚，短信内容与本案无关，未牵扯到本案。敖某发的短信并不是原告所述在申请鉴定后所发。 洋湖建设公司提交如下证据： 证据1．房产登记查询证明及附件；证明敖园根拆迁房仅一栋，位于枫凌堎**，系敖园根与敖火根、敖某三人共有房屋，该房屋建筑面积为201.92平方米，共八间房，敖园根分得其中三间，原告实际拆迁面积约为75.96平方米。 证据2．《枫凌堎城中村整体改造承包协议》；证明第一，按照枫凌堎城中村改造的安置办法，拆迁户按照“一比一点二”的比例进行安置，原告应安置面积为95平方米。第二，新建的一楼店面归枫凌堎全体村民所有。 证据3．声明一份；证明敖园根实际安置面积为95平方米，敖园根于2012年4月24日称拆迁搬房时不慎将上述结算单遗失，要求重新补开，并声明原结算单作废，考虑到原告家族较困难，敖某找到洋湖建设公司协商要求安置原告三室二厅，洋湖建设公司同意在敖园根原有安置面积上增加32.15平方米，于是当日敖某另行开具面积为127.15平方米的结算单，并向被告出具《声明》，载明敖园根原结算单95平方米面积作废不生效。 证据4．安置通知、安置表；证明2015年12月4日，敖园根领取了面积为127.7平方米的安置房，实际拆迁面积相似的敖某、敖火根也只是安置了一套127.7平方米的安置房。洋湖建设公司已履行补偿安置义务。 证据5．枫凌堎拆迁补偿领款单一份，证明原告无证房屋拆迁已经得到了现金补偿，不存在用房屋再作安置。 庭审中，洋湖建设公司申请证人敖某出庭作证。 敖园根质证意见如下：1．对证据1的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，原告三兄弟继承了一套房产，由原告继承了三间，敖火根继承了三间，敖某继承了两间，拆迁安置分房时，敖火根分得6栋2单元301室127平方米，原告也是同样分得127平方米，因此被告说原告先分95平方米再置换127平方米纯粹是谎言。2．对证据2的真实性、合法性、关联性均有异议，这份证据乙方（公司）章都没有盖，我们提供的证据上盖有洋湖建设发展有限公司的章。3．对证据3的真实性、合法性、关联性均有异议，首先，敖园根实际分配所得房产是两套，该两套房产被告出具的结算单是同一天时间，均是2012年4月22日，如果结算单遗失要开新的结算单，也是要在2012年4月22日之后的时间，何时补开写何时的时间，不可能写之前的时间。而且敖园根从未要求敖某将95平方米置换为127平方米的房屋，也未授权给敖某。两兄弟之间因拆迁事宜闹得视同水火，因此，更不可能让敖某写申明。更何况如果要变更结算单也是要敖园根亲自去，写这份申明也是由敖园根而不是由敖某写。4．对证据4中的分配单的真实性、合法性、关联性无异议，但对敖园根的证明目的有异议，这份证据充分的说明一个情况，敖某继承只有两间房，但他分配了127.7平方米，敖火根与原告同样是继承三间房，但是敖火根分配的是127平方米，没有95平方米一说，因此，敖园根分配127平方米这是当时真实的情况，不存在95平方米换127平方米的说法，否则，被告也应当拿出敖火根95平方米换127平方米的证据。5.证据5是由樟树市鹿江街道办事处站前社区委员会的补偿领款单，这份补偿领款单与被告无关；我们所述的无证面积是75多平方，这里写的是103.25×160，面积明显与原告的自建房面积不一样，由此可见，这是拆迁安置的搬迁费和原告的75平方米的自建房没有任何关系。6．对证人敖某的证言均不认可。 结合双方的质证意见，本院认定如下：1．对原告提交的127平方米的《枫凌棱拆迁安置面积结算单》、2012年4月22日和2019年12月24日敖某与皮春保出具的承诺书、2012年4月22日杜秋平出具的承诺书、枫凌堎拆迁补偿领款单的真实性及证明目的予以认定。对拆迁房屋照片真实性、合法性予以认定，但对其关联性和证明目的不予认定。对敖火根出具的证明、敖海根出具的证明、枫凌棱项目部出具的证明的真实性不予认定。《枫凌棱“城中村”整体改造承包协议》及票据虽为复印件，但能证明洋湖建设公司系涉案拆迁房屋的承包安置方，皮春保、敖某系村民小组理事会代表成员，对其证明目的予以认定。《枫凌棱城中村改造安置房协议书》与本案无关，不予认定。短信聊天记录即使真实也不能证明原告的证明目的，虽兄弟间可能存在矛盾，但在对外有重大利益的情况下，通常是顾及亲情，对该证据不予认定。2．对洋湖建设公司提交的房产档案查询证明、2012年4月24日敖某出具的声明、安置通知、安置表、证人敖某的证言均予以认定，《枫凌棱“城中村”整体改造承包协议》为复印件，仅能证明洋湖建设公司系涉案拆迁房屋的承包方，对其证明目的不予认定。 根据当事人提交的证据，当事人对证据的质证意见及本院的认证结果，本案查明的事实如下： 洋湖建设公司系枫凌棱安置改造小区的承包安置方。敖园根、敖火根、敖某系三兄弟，三人共同共有位于枫凌棱35号1-2层产权证号为1-02801，面积为201.92平方米共八间房的房屋，其中敖园根分得三间房，总面积为75.96平方米。2012年4月22日洋湖建设公司出具安置面积为95平方米的枫凌棱拆迁安置面积计算单给敖园根。其后敖园根因拆迁搬家不慎将此结算单遗失，作为枫凌棱城中村改造村民理事会成员之一的敖某同敖园根一起与洋湖建设公司协商，考虑敖园根家庭较困难等情况，洋湖建设公司同意增加敖园根的安置补偿面积至127平方米。敖园根已安置至房屋面积为127平方米的枫凌棱铭庭5栋一单元302室。2012年4月22日樟树市鹿江街道办事处站前社区委员会对敖园根拆迁房屋及附属设施等补偿了20920元。同日，皮春保、敖某出具承诺书，内容为：枫凌棱村民小组承诺敖园根购买枫凌棱新小区南面靠大门1-3号叁只店铺，价格实行优惠，提供“三证”。2019年12月24日，皮春根、敖某出具承诺书，内容为：为履行上述承诺，现将枫凌棱铭庭南面靠大门第1-3号叁间店铺以7000元／平方米的优惠价格卖给敖园根，叁间店铺总共129.69平方米，总价907830元，敖园根一次性付款，叁间店铺的《房屋所有权证》、《房屋契证》和《国有土地使用证》由承诺人提供。2012年4月22日，杜秋平出具承诺书，内容为：今承诺送敖园根车库一间，门面敖园根叁间，价位5500元／平米，多出部分由杜秋平承担。 第一次庭审中，敖园根申请对洋湖建设公司提交的敖某出具的声明，进行文书形成时间的鉴定。江西神州司法鉴定中心受本院委托对该声明进行鉴定。2020年10月19日，江西神州司法鉴定中心因该鉴定事项系文件检验领域技术难题，已超出检验条件，故退回材料并中止鉴定。 本院认为，针对敖园根主张两套安置房，还有一套95平方米的房屋及设套设施未安置的请求。首先敖园根未提交与洋湖建设公司之间的安置补偿协议书，难以确定安置补偿面积；其次敖园根主张系因拆迁房屋自建的房屋而应多补，但未提交该自建房屋产权证明，提交的证言真实性无法确认，也未提交其他证据充分证明其主张；再次证人敖某与敖园根系亲兄弟关系，与敖园根存在利害关系，其证言具有高度可能性，本院结合经审查认定的相关事实，依法、合理认定敖某作出的证言有效。洋湖建设公司提交的证据充分说明，已按照双方约定履行了安置义务。故敖园根要求交付按结算单载明的安置补偿面积为95平方米的房屋及配套柴草间的请求本院不予支持。皮春根、敖某出具承诺书将枫凌棱铭庭南面靠大门第1-3号叁间店铺以7000元／平方米的优惠价格卖给敖园根，叁间店铺总共129.69平方米，虽该目的暂时无法实现，但能证明有同意补偿原告店面差价的这个事实，杜秋平自愿承诺承担敖园根购买叁间店铺超出5500元／平米的差价，系其真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，本院予以认定。但依据敖园根提交的承诺书及查明事实，并未约定洋湖建设公司承担敖园根购买店铺的价格差值，故敖园根仅能要求杜秋平承担购买三间店铺的价格差值，原告主张的差价计算依据，未过分超出市场价位，可以予以支持，被告杜秋平应支付原告敖园根购买三间店铺的价格差值194535元。 综上，依据《中华人民共和国民法总则》第五条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第七十五条之规定，判决如下： 一、被告杜秋平于本判决发生法律效力之日起七日内支付原告敖园根购买三间店铺的价格差值194535元。 二、驳回原告敖园根的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5928元，诉讼保全费3520元，由原告敖园根负担3496元，被告杜秋平负担5952元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至江西省宜春市中级人民法院，开户行：中国农业银行宜春经济开发区支行，账号：14×××07，如逾期不交纳，则按自动撤回上诉处理）。 审 判 长 阮 亮 人民陪审员 皮 婷 人民陪审员 周卫国 二〇二〇年十二月八日 法官助理尧豫楠 书记员彭昆