陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终4215号上诉人（原审被告）：深圳前海经纬融和资产管理有限公司，住所地：深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室(入驻深圳市前海商务秘书有限公司)。法定代表人：彭勃，该公司董事长。委托诉讼代理人：于哲元，男，1983年6月5日出生，汉族，深圳前海经纬融和资产管理有限公司员工，住西安市曲江新区。被上诉人（原审原告）:乔**，男，汉族，1992年8月6日出生，住西安市长安区。上诉人深圳前海经纬融和资产管理有限公司因与被上诉人乔**服务合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2019)陕0113民初16994号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。深圳前海经纬融和资产管理有限公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，判令驳回乔**对深圳前海经纬融和资产管理有限公司的诉讼请求或依法改判；2.本案全部诉讼费用乔**承担。事实与理由：本案一审法院支持乔**关于违约金的请求无法律依据。一、在乔**已实际扣押深圳前海经纬融和资产管理有限公司43916.95元押金的情况下，以深圳前海经纬融和资产管理有限公司逾期支付租金为由诉请要求深圳前海经纬融和资产管理有限公司支付违约金，系对同一事由同时追究没收押金及违约金的情形，两者不应同时适用。二、乔**于2019年5月20日要求深圳前海经纬融和资产管理有限公司限期三日内搬离案涉房屋并解除合同，深圳前海经纬融和资产管理有限公司于2019年5月22日便已搬离案涉房屋。乔**在明知房屋空置的情形下，可及时招租减少损失，基于公平原则不应当既没收押金又要求支付违约金。三、深圳前海经纬融和资产管理有限公司租赁案涉房屋时，该房屋属于毛坯房，深圳前海经纬融和资产管理有限公司共花费36万元用于装修该房屋，该房屋经过深圳前海经纬融和资产管理有限公司装修后的经济附加值已远高于乔**遭受的实际损失，违背损益相抵原则。乔**经合法传唤未到庭参加诉讼，其提交书面答辩状辩称，一、押金与违约金是租赁合同中对不同损失的分别约定。根据双方合同约定，在违约情形下乔**有权要求前海公司将房屋恢复原状。押金的性质是因为前海公司对房屋作出装修等改动，又拒不恢复原状而造成的物的损失赔偿。违约金是为了弥补因前海公司违约而对乔**造成的租金损失赔偿。二、前海公司认为其遗留的装修对房东是有价值，甚至认为这个价值等同于其装修的全部花费，实属脱离常识。这些故意留下、不予恢复原样的装修，毫无疑问不可能适合下一个承租人，而出租人乔**也更不可能对其加以利用，反而只会额外造成下一次出租时候必须加以拆除或者改造的额外花费。乔**向一审法院起诉请求：1、深圳前海经纬融和资产管理有限公司向乔**承担违约金46112.8元及房屋闲置的实际损失92225.6元，以上共计138338.4元；2、深圳前海经纬融和资产管理有限公司承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年4月22日，乔**与深圳前海经纬融和资产管理有限公司签订《房屋租赁合同》，约定乔**将其位于西安市高新区以北西安·绿地中心A座13703号房出租于深圳前海经纬融和资产管理有限公司，房屋建筑面积为516.67㎡，房屋租赁期限为3年，自2018年6月1日至2021年5月31日。租金每年按照5%进行递增，支付方式为年付，结算方式为转账。2018年6月1日至2019年5月31日，单价为85元/平方米/月，月租金为43916.95元，年租金为527003.40元(2018年4月24日之前支付)；2019年6月1日至2020年5月31日，单价为89.25元/平方米/月，月租金为46112.80元，年租金为553353.60元(2019年5月1日之前支付)；2020年6月1日至2021年5月31日，单价为93.71元/平方米/月，月租金为48417元，年租金为581004元(2020年5月1日之前支付)；押金为43916.95元(2018年4月23日之前支付)。合同第三条第四项约定：……租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由深圳前海经纬融和资产管理有限公司承担的各项费用(物业费、水电费、垃圾费)租金，以及深圳前海经纬融和资产管理有限公司应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应在租赁期满或合同解除当日无息返还深圳前海经纬融和资产管理有限公司；合同第七条第三款第一项约定：深圳前海经纬融和资产管理有限公司不按照约定支付租金达7日的，乔**有权要求深圳前海经纬融和资产管理有限公司按照第八条支付违约金并单方解除合同，收回房屋；合同第八条第三款约定：深圳前海经纬融和资产管理有限公司需提前退租的，应提前60日通知乔**，并按月租金的100%支付违约金，房屋内所有不可移动的装修，视为深圳前海经纬融和资产管理有限公司自动放弃，乔**不予赔偿，同时乔**不退还深圳前海经纬融和资产管理有限公司支付的押金。合同签订后，乔**依约向深圳前海经纬融和资产管理有限公司交付了房屋，深圳前海经纬融和资产管理有限公司于2018年4月23日向乔**转账50000元，2018年4月25向乔**转账520920.35元，共计570920.35元(即押金及2018年6月1日至2019年5月31日房屋租金)。深圳前海经纬融和资产管理有限公司逾期未支付2019年6月1日至2020年5月31日租金已达7日以上，构成违约，乔**于2019年5月20日在涉案房屋张贴限期搬离及合同解除函，要求深圳前海经纬融和资产管理有限公司于张贴之日起三日内搬离并腾空房屋，该房屋租赁合同于当日解除。深圳前海经纬融和资产管理有限公司于2019年5月22日搬离涉案房屋，物业费缴至2019年5月31日。一审法院认为，乔**与深圳前海经纬融和资产管理有限公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。庭审中，深圳前海经纬融和资产管理有限公司辩称其搬离前已履行提前60日通知乔**的义务，但未提供有效证据，对该辩解不予采纳。深圳前海经纬融和资产管理有限公司提前退租但未提前60日通知及未按期支付第二期租金已达7日以上的行为均构成违约，应承担违约责任。房屋租金已实际支付至2019年5月31日，同时，《房屋租赁合同》已于2019年5月20日解除，合同解除后作为出租方的乔**亦有减少损失扩大的义务，综合考虑以上因素，一审法院认为合同中约定的月租金100%的违约金及押金已足以弥补乔**损失，因押金乔**已实际收取，故对乔**要求深圳前海经纬融和资产管理有限公司支付46112.80元违约金的诉请，予以支持。乔**要求深圳前海经纬融和资产管理有限公司支付未提前60日通知退租导致的房屋闲置损失，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条之规定，判决：一、被告深圳前海经纬融和资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告乔**支付违约金46112.80元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3067元，由原告乔**负担2045元，被告深圳前海经纬融和资产管理有限公司负担1022元。因乔**已预交，深圳前海经纬融和资产管理有限公司在支付上述款项时一并支付乔**。本院二审期间，当事人未提交新证据。一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”深圳前海经纬融和资产管理有限公司与乔**签订《房屋租赁合同》后，乔**已经依约向深圳前海经纬融和资产管理有限公司交付房屋，深圳前海经纬融和资产管理有限公司应当依照合同约定按期支付房租。但深圳前海经纬融和资产管理有限公司提前退租并未提前60日通知且未按期支付第二期租金已达7日以上，构成违约，一审法院判决深圳前海经纬融和资产管理有限公司承担违约责任，并无不当。一审法院综合考虑本案实际情况，认为合同中约定的月租金100%的违约金及押金足以弥补乔**的损失，故考虑乔**已实际收取押金，判决深圳前海经纬融和资产管理有限公司支付46112.80元违约金，不违反法律规定，依法应予维持。深圳前海经纬融和资产管理有限公司上诉称押金与违约金不应同时适用，与双方合同约定不符，并且一审法院确认违约金数额时已经考虑乔**有义务避免损失扩大的情形，双方合同亦对承租方提前退租时装修不予赔偿进行了约定，故对深圳前海经纬融和资产管理有限公司的上诉主张，本院不予不予采信。综上所述，深圳前海经纬融和资产管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费953元，由深圳前海经纬融和资产管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 平审判员 李 刚审判员 陈 帅二〇二〇年六月十五日书记员 刘书方