上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初14315号原告：上海康隆地板有限公司，住所地上海市青浦区赵巷镇沪青平公路**。法定代表人：杨克虎，董事长。委托诉讼代理人：杨莹，女，在上海康隆地板有限公司工作。被告：上海极诺木业有限公司，住，住所地上海市松江区车墩镇莘莘路**2257/div>法定代表人：刘海金，经理。委托诉讼代理人：刘松，男，在上海极诺木业有限公司工作。原告上海康隆地板有限公司(下称“康隆公司”)诉被告上海极诺木业有限公司(下称“极诺公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用简易程序进行了审理。经原告申请，本院依法采取了诉讼保全措施。本案于2020年9月16日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人杨莹、被告法定代表人刘海金及委托诉讼代理人刘松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海康隆地板有限公司向本院提出诉讼请求如下：1、判令解除原、被告签订的《厂房短期出租合同》；2、判令被告返还原告租赁厂房；3、判令被告按照合同约定向原告支付房屋占有使用费及相应滞纳金，自2020年7月8日计算至实际返还房屋之日止；4、判令被告向原告支付违约保证金人民币(以下币种均为人民币)10万元；5、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2019年11月8日，原、被告协商一致签订《厂房短期出租合同》，约定租赁区域为青浦区沪青平公路XXX号院内南边第一栋厂房东边一楼60平方米(实际使用面积80平方米含共同使用面积)，二楼675平方米另加共用楼梯补偿面积35平方米合计二楼710平方米(以下称“系争厂房”)；起租时间为2019年11月8日，每两个月确认一次，支付租金即为租期确认，两个月租金为43,000元；如果租房合同延续时间为2020年11月8日至2021年11月7日，两个月租金为45,150元；被告租赁基于目前可见的厂房现状，厂房使用过程中的维修维护自理；本合同为短期租房合同，自2019年11月8日开始执行，有效期为两个月，每两个月确认租期一次，支付租金即为租期确认，先付后用；如需继续租赁，必须提前15天支付下一次两个月房租，则合同有效期延续两个月；逾期则无条件解除合同，履约保证金视为承租方自动放弃，不予退还；被告明确知晓承租厂房未取得房地产权证而产生的相关风险，不得以此为理由拖欠或者拒付房租或者拒绝承担本合同确定的相关义务；合同签署后，按约将原租赁合同的10万元履约保证金转入本合同。2020年4月，因疫情原因被告申请减免一个月房租，原告同意，被告支付2020年3月8日至2020年6月7日3个月房租，原告同意厂房使用至2020年7月7日但说明下不为例。按照合同，被告应于2020年6月23日前支付下一租期的房租43,000元。原告通过微信多次催缴房租，但被告一直不予理睬。按照合同，原告至2020年7月16日仍未支付租金，也未向原告腾退厂房，已构成违约。为维护自身合法权益，故诉诸法院，望判如所请。被告上海极诺木业有限公司辩称：对合同解除及腾退房屋无异议，同意支付占有使用费，但对违约保证金不予认可。经开庭审理查明：2019年11月8日，康隆公司(甲方、出租方)与极诺公司(乙方、承租方)签订《厂房短期出租合同》，约定：甲方将系争厂房出租给乙方，起租时间为2019年11月8日，每两个月确认一次，支付租金即为租期确认，两个月租金为43,000元，先付后用；如需继续履行，必须提前15天支付下一次两个月房租，则合同有效期延续两个月；履约保证金金额为10万元，逾期支付租金则无条件解除合同，履约保证金视为承租方自动放弃，不予退还；合同到期，双方无条件解除合同，按照乙方实际使用厂房时间计算房租，自双方办理交接厂房之日起60天内退还履约保证金。合同另对其他内容进行了约定。合同签订后，康隆公司将系争厂房交付极诺公司使用；极诺公司向康隆公司支付履约保证金10万元，并支付租金至2020年7月7日。审理中，双方当事人一致确认系争厂房无产证及合法批建手续，现系争厂房仍由极诺公司占用。以上查明的事实，由原、被告的陈述，厂房短期出租合同、收据等予以证明，并经庭审出证、质证，本院经审核后依法予以确认。审理中，原告主张：1、根据合同约定，被告应提前15天支付下一期的租金，但被告迟延支付2020年7月8日起的租金，原告有权解除案涉合同；2、由于被告违反合同约定义务，故应向原告支付违约金10万元；3、合同解除后，被告应腾退系争房屋，但由于原告免除了被告一个月的租金，故对于已形成附合的装饰装修物，被告不应拆除；4、对于被告支付的履约保证金10万元，不同意在本案中一并处理。被告表示，对于已形成符合的装饰装修物，同意不予拆除；但是对于未形成符合的装饰装修、家具家电等应予以搬离；履约保证金10万元应作为合同解除或无效的后果在本案中一并处理。根据庭审查明的事实，本院认为，案涉《厂房短期出租合同》虽为原、被告双方的真实意思表示，但由于系争厂房无产证或合法批建手续，故案涉合同应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。现系争厂房仍由被告占用，故被告应腾退系争厂房并向原告支付占有使用期间的占用费。对于占有使用费的标准，原告主张按照合同约定标准计算，符合法律规定，本院予以认可。原告主张的滞纳金及违约金，于法无据，本院不予支持。对于履约保证金10万元，虽原告不同意在本案中一并处理，但作为合同无效的后果，且为避免双方当事人诉累，本院将履约保证金在本案中一并处理，并认定被告应在被告腾退系争厂房后返还原告履约保证金10万元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、原告上海康隆地板有限公司与被告上海极诺木业有限公司签订的《厂房短期出租合同》无效；二、被告上海极诺木业有限公司应于本判决生效之日起十日内腾退自原告上海康隆地板有限公司承租的位于上海市青浦区沪青平公路XXX号院内南边第一栋厂房东边一楼60平方米(实际使用面积80平方米含共同使用面积)，二楼675平方米另加共用楼梯补偿面积35平方米合计二楼710平方米的厂房；三、被告上海极诺木业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海康隆地板有限公司厂房占有使用费(以21,500元/月为标准，自2020年7月8日计算至实际腾退之日止)；四、原告上海康隆地板有限公司的其余诉讼请求不予支持；五、原告上海康隆地板有限公司应于被告上海极诺木业有限公司腾退上述厂房后5日内返还被告上海极诺木业有限公司履约保证金10万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,300元，减半收取计1,150元，诉讼保全费1,020元，合计2,170元，由被告上海极诺木业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  张 分二〇二〇年九月二十五日法官助理  杨 洁书 记 员  黄琛陶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。