陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终4754号上诉人（原审被告）：陕西颐高电子商务产业园有限公司,住所地西安市灞桥区纺北路西段纺织城开发建设综合楼3楼301室。法定代表人：黄国恒，该公司执行董事。委托诉讼代理人：车晓刚，陕西陈兵律师事务所律师。委托诉讼代理人：高慧，陕西若定律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陕西安必兴体育文化传播有限公司，住所地西安市莲湖区人民东村甲字17号1幢7层20701室。法定代表人：田兴，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张姮，陕西英博律师事务所律师。上诉人陕西颐高电子商务产业园有限公司（以下简称颐高公司）因与被上诉人陕西安必兴体育文化传播有限公司（以下简称安必兴公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院（2019）陕0111民初5960号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。颐高公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回安必兴公司在一审中的诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费由安必兴公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、一审法院认定颐高公司与安必兴公司签订的《颐高新经济产业园入驻协议》无效，判令颐高公司返还安必兴公司租金及押金146160元，认定事实不清，适用法律错误。本案即使如一审法院认定，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，颐高公司与安必兴公司签订的合同无效，但颐高公司有权要求安必兴公司按照颐高公司与安必兴公司约定的租金标准支付房屋占有使用费。2018年3月23日，颐高公司与安必兴公司签订《颐高新经济产业园入驻协议》，2018年4月1日，安必兴公司入驻陕西颐高新经济产业园。安必兴公司按照合同约定仅交纳了押金及2018年7月1日至2018年12月31日期间的服务费共计146160元。但安必兴公司在对所承租的房屋进行装修后，一直正常营业至2019年3月7日。安必兴公司正常占有使用颐高公司房屋时间长达8个月零7天。2019年3月7日，安必兴公司声称因涉案房屋没有消防验收手续等原因停止营业，安必兴公司停止营业的理由与事实不符。实际情况为，2019年3月7日，灞桥区文化体育旅游局在现场检查（勘验）笔录中明确载明“立即停业，待办完备案证后，检查合格，可进行经营”。因此，安必兴公司停止营业为其自身原因，与涉案房屋没有消防验收手续无任何关系。截至目前为止，安必兴公司仍占有使用该房屋。安必兴公司仅支付了6个月的房屋占有使用费，仍欠付颐高公司房屋占有使用费。颐高公司不应当返还安必兴公司押金与服务费146160元。二、一审法院依据过错责任判令颐高公司赔偿安必兴公司装修费263830元，无证据支持，属于认定事实不清，适用法律错误。一审庭审中，安必兴公司提交与西安欢乐装饰工程有限公司的《建筑装饰工程施工合同》、《工程结算表》及刘峰、水强军、崔瑞玲的转账凭证，而安必兴公司提交的三组证据中，装修款的数额均不一致。一审庭审中，安必兴公司未提交安必兴公司向西安欢乐装修工程有限公司支付装修费的转账凭证与西安欢乐装饰工程有限公司给安必兴公司出具装修费发票。安必兴公司在没有转账凭证与装修费发票的情况下，就不存在装修费损失。另外，虽然安必兴公司提交了刘峰、水强军、崔瑞玲的转账凭证，但是该转账凭证没有显示收款人的信息，不能证明安必兴公司向西安欢乐装饰工程有限公司支付装修费的事实，不能将上述三人的个人转账认定为安必兴公司支付的装修费。因此，一审法院认定安必兴公司的装修损失为376900元无任何依据。安必兴公司在承租涉案房屋后，一直在正常经营。即使认定颐高公司与安必兴公司之间签订的合同无效，但安必兴公司已经正常使用了涉案房屋，对其装修进行了使用，颐高公司与安必兴公司应当按照过错责任对未形成附合的装饰装修物的现价损失部分进行分担。但一审法院在未区分“未形成附合的装饰装修物”与“已形成附合的装饰装修物”部分，未对房屋装修的现价损失进行认定的情况下认定房屋装修损失为376900元，无事实及法律依据。颐高公司在出租涉案房屋过程中不存在过错责任。在一审庭审中已经查明，颐高公司在出租房屋时，已经将房屋情况向安必兴公司进行了详尽说明。在此情况下，安必兴公司仍执意承租涉案房屋，并要求颐高公司将房租市场价为40元／平／月优惠为30元／平／月，颐高公司在出租房屋时已经尽到告知义务，不存在任何过错责任，不应当承担安必兴公司的房屋装修损失。安必兴公司辩称，一、一审法院判令颐高公司与安必兴公司签订的《颐高新经济产业园入驻协议》无效，判令颐高公司返还安必兴公司租金及押金146160元。该两项判决适用法律正确，判决并无不当。一审法院在庭审中查明，颐高公司用以租赁的涉案房屋至一审辩论终结前未取得建设工程规划许可证，亦未通过消防验收。颐高公司称，颐高公司有权要求安必兴公司按租金标准支付该涉案房屋的占有使用费，故而不应当返还安必兴公司所支付的租金及押金。首先，颐高公司若要求安必兴公司支付租金或者按租金标准支付占有使用费，对此应当提出独立诉请，应当另案处理。其次，租金支付的前提是该租赁物具备合法使用价值，涉案租赁物不仅仅是未通过消防验收，甚至于未取得建设工程规划许可证。该涉案标的物无合法使用价值，根本不能被使用，故而颐高公司无权要求安必兴公司支付租金或者占有使用费。最后，一审中安必兴公司陈述，该租赁的建筑物属灞桥区政府所有，委托颐高公司运营。安必兴公司基于信任租赁该建筑，于租赁之时并不了解其无建设工程规划许可证、无法通过消防验收等事实。而该建筑至今电梯、车位、夏季空调、冬季暖气等配套设施无法按租赁物的标准正常使用，该租赁物不仅法律上不具备合法的使用价值，事实上也无法使用，给安必兴公司造成了巨大的经济损失，从公平原则而言，颐高公司也不应当对一个法律上不合法没有使用价值，事实上也无法使用的标的物支付任何费用。二、一审法院判令颐高公司赔偿安必兴公司装修损失263830元，认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。颐高公司与安必兴公司签订合同，安必兴公司以5年为期租赁房屋．用于经营健身房，做好了长期使用的准备，并为此进行装修、购买设备、招聘员工、为员工租赁房屋等，加之各种日常消耗，安必兴公司的实际损失远远超出一审判决认定的装修损失。颐高公司给安必兴公司造成了巨大的经济损失，仅就装修损失部分而言，颐高公司对安必兴公司装修的事实予以认可，且安必兴公司提供了《建筑装饰施工合同》、《装修工程结算表》、转账记录等予以证明。一审法院判令颐高公司赔偿安必兴公司装修损失263830元，虽不足以弥补安必兴公司的损失，但并无不当。安必兴公司向一审法院起诉请求：1.判令颐高公司返还安必兴公司租金及押金146160元；2.判令颐高公司赔偿安必兴公司装修费用及经营损失1117764.32元；3、诉讼费由颐高公司承担。一审法院认定事实：安必兴公司、颐高公司于2018年3月23日签订《颐高新经济产业园入驻协议》，由颐高公司将其位于新经济产业园2层整层的办公区域租赁给安必兴公司用于对外经营健身房，面积669㎡，期限自2018年4月1日起至2023年3月31日。2018年3月26日安必兴公司向颐高公司缴纳了履约保证金及房屋租金，共计146160元。安必兴公司于2018年5月开始进行装修至6月底装修完毕，后进行了试营业。2019年3月7日安必兴公司因租赁房屋没有消防验收手续等原因停止营业。安必兴公司与西安欢乐装饰工程有限公司签订建筑装饰施工合同，安必兴公司向西安欢乐装饰工程有限公司支付装修款363000元。安必兴公司定制户外广告招牌支付13900元。另查明，至本案辩论终结前，颐高公司租赁上述房屋未取得建设工程规划许可证，亦未通过消防验收。一审法院认为，安必兴公司、颐高公司签订的《颐高新经济产业园入驻协议》中对使用房屋面积、时间、安必兴公司每年支付钱数等做出规定，安必兴公司自行进行装修并独立经营等。可以认定双方签订合同明为创业服务合同关系，实为租赁法律关系。出租人就未取得建设工程规划许可证，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证的，人民法院应当认定有效。本案至辩论终结前涉案出租房屋未取得建设工程规划许可证，故一审法院认定安必兴公司、颐高公司签订的协议无效。无效合同自始没有法律约束力。因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的损失。综上颐高公司基于该租赁合同收取安必兴公司的租金及押金共计146160元应当返还安必兴公司，一审法院对安必兴公司要求颐高公司返还租金及押金之诉讼请求，依法予以支持。关于安必兴公司要求颐高公司赔偿装修损失及经营损失一节，安必兴公司主张颐高公司赔偿其装修费用457682.84元，庭审中，安必兴公司提供证据仅能证明其向西安欢乐装饰工程有限公司支付装修款363000元，加上安必兴公司定制户外广告招牌支付13900元。一审法院认定安必兴公司装修费用共计376900元。庭审中安必兴公司提供的证据不足以认定其经营损失，且安必兴公司自2018年7月后亦进行了试营业。综上，一审法院对安必兴公司主张颐高公司赔偿其经营损失之诉讼请求，不予支持。颐高公司在明知出租房屋未取得建设工程规划许可证的情况下仍然出租涉案房屋应承担安必兴公司装修损失的主要责任，安必兴公司在承租上述房屋时应当对房屋的相关手续进行审查，其在明知涉案房屋未取得建设工程规划许可证的情况下仍然承租涉案房屋，故应对其装修损失承担次要责任。一审法院以安必兴公司承担装修损失的70%，颐高公司承担装修损失的30%为宜。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条；最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定判决：一、原、被告签订的《颐高新经济产业园入驻协议》无效。二、被告陕西颐高电子商务产业园有限公司于本判决生效后十日内返还原告陕西安必兴体育文化传播有限公司租金及押金146160元。三、被告陕西颐高电子商务产业园有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告陕西安必兴体育文化传播有限公司装修损失376900元的70%，即263830元。四、驳回原告陕西安必兴体育文化传播有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16176元，原告已预交，现由原告承担10926元，被告承担5250元（与上述应付支款一并支付）。本院经审理查明，一审判决查明事实属实。本院认为，安必兴公司、颐高公司签订的《颐高新经济产业园入驻协议》中对使用房屋面积、时间、安必兴公司每年支付钱数等做出规定，安必兴公司自行进行装修并独立经营等，一审法院认定上述合同名为创业服务合同关系，实为租赁法律关系，认定正确。至今涉案出租房屋未取得建设工程规划许可证，一审法院认定安必兴公司、颐高公司签订的协议无效，符合法律规定。无效合同自始没有法律约束力。因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的损失。颐高公司在明知出租房屋未取得建设工程规划许可证的情况下仍然出租涉案房屋，对于合同无效应承担主要责任，安必兴公司在承租上述房屋时应当对房屋的相关手续进行审查，其在明知涉案房屋未取得建设工程规划许可证的情况下仍承租涉案房屋，对于合同无效应承担次要责任，一审法院酌情判定安必兴公司承担70%的责任，颐高公司承担30%的责任，并无不当；唯本案的损失除了承租方安必兴公司主张的装修费用及经营损失外，出租方房屋在承租方使用期间，亦存在使用费损失，一审判决合同无效没有对承租方使用案涉房屋期间使用费的责任划分，不当，本院亦酌情按照安必兴公司承担70%的责任、颐高公司承担30%的责任之比例，对安必兴公司试营业期间的使用费予以处理。据此，一审判决第一项、第三项、第四项应予维持，第二项应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持西安市灞桥区人民法院（2019）陕0111民初5960号民事判决第一项、第三项、第四项；二、变更西安市灞桥区人民法院（2019）陕0111民初5960号民事判决第二项为：陕西颐高电子商务产业园有限公司于本判决生效后十日内返还原告陕西安必兴体育文化传播有限公司租金及押金94812元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16176元，陕西安必兴体育文化传播有限公司已预交，由陕西安必兴体育文化传播有限公司负担11586元，陕西颐高电子商务产业园有限公司负担4590元；二审案件受理费7450元，陕西颐高电子商务产业园有限公司已预交，由陕西颐高电子商务产业园有限公司负担6517元，由陕西安必兴体育文化传播有限公司负担933元。上述款项相抵后，陕西颐高电子商务产业园有限公司应负担的款项于执行时直接给付陕西安必兴体育文化传播有限公司。本判决为终审判决。审 判 长  刘 琪审 判 员  师 婷审 判 员  卫婉莹二〇二〇年六月二十三日法官助理  同江龙书 记 员  段 蓓