广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初15089号原告(反诉被告，以下简称原告)：张煜，女，1983年3月17日出生，汉族，身份证地址江西省抚州市黎川县，委托诉讼代理人：胡志刚，广东粤鑫律师事务所律师。被告（反诉原告，以下简称被告）：罗紫君，女，1983年1月14日出生，汉族，身份证地址四川省成都市青羊区，委托诉讼代理人：刘应刚，广东环球经纬律师事务所律师。原告张煜与被告罗紫君租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月28日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张煜及其委托诉讼代理人胡志刚，被告罗紫君及其委托诉讼代理人刘应刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1.被告退还租赁保证金26000元、转让费130000元；2.被告赔偿装修损失68000元及利息（从起诉之日按年利率10%计算至付清之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由如下：2018年10月下旬，被告在广州市白云区平沙***区***栋首层***商铺张贴招租广告。原告看到广告后联系被告，被告称该商铺产权清晰，证件齐全，原告可申请各类证照进行合法营业。原告同意以13000元/月承租，并下定金。原告下定金承租后，被告又告知原告还要支付顶手费即入场费130000元。2018年11月6日，原、被告签署《商铺租赁合同》及《美容院转让协议书》，原告依约支付租赁保证金及转让费给被告。承租后，原告要求被告提供产权及消防证件办理营业执照时，被告借口拖延，后经了解，该商铺未有产权登记，系在空地上临时搭建，原为小区老人院休闲配套用地，不能用于搭建也不能商业经营。后经原告多次交涉，被告提出可利用私人关系帮原告办理证照，但需原告承担额外费用，原告仅同意按正规途径办理证照。经营期间，原告经常处于关停状态，故原告自2019年10月开始停止缴纳租金进行制约，但被告仍不配合；原告无奈于2020年1月书面发函取消租赁合及转让，但被告未向原告退回保证金及转让费，反而立即贴出转让广告，损害原告合法权益。被告辩称：租赁合同已于2020年1月14日解除，租赁合同之所以解除，是原告拖欠三个半月租金未缴纳，也没有按租赁合同第五条第4点约定缴纳水电费，构成严重违约，经过协商，被告同意提前解除租赁合同并收回商铺。原告称被告拖延办证不是事实，从被告提交的微信内容可知，原告从2018年11月6日收铺后，一直都不去办理营业执照，而是使用被告原执照。2019年5月13日、2019年9月14日，被告多次催促原告办证，原告各种拖延，并从2019年10月起不再按约支付租金，造成租赁合同解除的原因在于原告违约。原告要求退还保证金没有依据。本案是租赁合同纠纷而非转让合同纠纷，原告要求退还的转让费是《美容院转让协议》的内容，与本案是不同法律关系，依法应予以驳回。被告据此提起反诉诉讼请求：1、原告向被告支付2019年10月至2020年1月租金共45500元，并按每天应缴租金的0.5%支付滞纳金；2、原告支付2019年1月1日至2019年11月1日的污水处理费、线损、管损、电费、水费等费用共9434.6元。原告对反诉辩称：不同意反诉诉讼请求。原告在2019年10月已通过第三方律师向被告发函，要求被告提供相应的租赁商铺产权、报建、消防及办理营业执照所需文件用于配合原告办理执照，如果没有提供，视为根本违约。被告收到函后并未及时回应，而是在2020年1月13日才做出回应。该期间的租金及相应费用应属被告自身原因造成，原告无需承担。当事人为证明自己的主张依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。本院对当事人提交的商铺租赁合同、微信转账截图、美容院转让协议书、收据、施工合同书、照片、律师函、告知函、建设工程规划验收合格证、证明、营业执照、微信通信记录、商铺移交手续、水电费污水处理费单据、场地使用协议、复函予以确认并附卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：2018年11月6日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商铺租赁协议》，约定，甲方将位于广州市白云区平沙***区***栋首层***号商铺（以下简称涉案商铺）租给乙方使用，两层建筑面积160平方米，租期自2018年11月7日起至2021年12月20日，租金每月13000元，在每月30日前交清次月租金；租房保证金26000元；合同期满时，经甲方验收该商铺无设备损坏及无欠缴的水电费及商铺租金后，甲方返还乙方所交的租房保证金；乙方如拖欠租金，则每天按应缴租金的5‰交纳滞纳金，如拖欠租金达15天以上，甲方有权单方面终止合同和收回商铺，并有权拒绝退还保证金；租赁期间，所发生的的水、电、宽带、物业管理费和所使用的设施、设备和保养及相关其他所有费用由乙方自行负责，甲方负责协助，本商铺物业管理费免交，含在房屋租金内；等等。2018年11月6日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《美容院转让协议书》，约定甲方将涉案商铺克丽缇娜美容院转交予乙方经营，转让费130000元，转让费包含本店铺有效期内的租赁权、使用权、相关电器及美容设备、库存产品、会员资源及会员档案；甲方应协助乙方办理工商登记手续所用的临时场地证明等所需手续，不得借故推辞，关于办理工商登记及场地证明所需缴纳的一切税费等，由乙方自行承担，办理卫生许可证等其他证件，由乙方自行处理；甲方与乙方签订转让协议，美容院内所有一切设备均归乙方所有，甲方不得以任何理由拿走或损坏；如系甲方不协助乙方办理相关临时场地证明事宜，乙方有权向甲方提出索赔；在乙方未自行办理工商营业执照前，需使用甲方营业执照，使用期间所产生的一切纠纷、处罚均由乙方自行承担，与甲方无关。同日，原告向被告支付转让费130000元。2020年1月10日，原告向被告发出告知函，记载因被告未提交涉案商铺的合法产权、报建手续等办理营业执照相关材料，导致原告无法正经营业，为此原告在10月委托律师发函，被告均未解决，美容院自2019年8月至今已关门停业，继续使用已无意义，定于2020年1月16日将商铺退还给被告，被告于当日应退还保证金及转让费；等等。2020年1月13日，被告向原告回律师函，称被告方人员曾于2019年5月13日及9月14日为原告提供办证协助，但原告拒不配合；2020年1月16日被告将准时接收商铺，但原告尚欠租金52000元未付以及水电费，退场时应结清；保证金及转让费因原告违约不予退还。2020年1月14日，原告方人员与被告签署《商铺移交手续》，将涉案商铺移交给被告，尚欠水电费及2019年10月至2020年1月租金；等等。2020年2月21日，广州市白云区市场监督管理局向被告核发了营业执照，投资人为被告，类型为个人独资企业，经营范围为居民服务业，住所为广州市白云区花语街**101铺（自主申报）。被告主张广州市白云区花语街22号101铺即为涉案商铺，出示证明，记载由广州富力地产股份有限公司出具，内容为富力城商铺F5××号行政门牌为广州市白云区花语街22号一楼101号为同一单元。原告对营业执照及证明主张与本案无关，，且营业执照中记载的住所为自主申报不代表有合法规划用途及产权。被告为证实涉案商铺并非违法建筑，出示穗规验证[2009]1741号《建设工程规划验收合格证》，记载建设项目名称为富力平沙地段商住小区F1-F6栋；原告称合格证是整栋楼的规划，并非涉案涉案商铺。原告为证实涉案商铺不能办理营业执照，出示照片，显示房屋外悬挂老人健康服务中心的招牌；被告主张与被告无关，是街道临时挂的，挂了几天就拆下来，并非被告要求原告悬挂。被告为证实系原告拒绝办理营业执照，提交“北区美容沟通”微信群聊天记录，2019年5月13日，被告方称原营业执照注销了，问原告要不要办营业执照并称注册费用1000元，中介公司办理，原告回复要办，被告方催促原告尽快确定名称用于办理个人独资企业；2019年8月8日，被告方称推荐办证人给原告，原告回复“人家说现在搞不了”，被告称南区美容店已办理成功；2019年9月14日，群中人员“粤快财税-林颖”要求原告提供公司名称及法人身份证照片即可为原告办理个人独资企业营业执照，原告回复“我们是做美容的”、“听说不能办证”并要求被告陪同原告一起去办理；被告方再次催促原告办理证照，原告方反问“临时搭建的商铺请问拿什么办营业执照”并称咨询过林小姐，美容营业执照办不到，只能办理服务类营业执照应付检查，被告应配合办理美容院执照；2019年9月26日，“粤快财税-林颖”询问原告要不要办理营业执照，原告回复“我早二天到问，说要房产证才可以办”，对方回复“可以自主申办方式直接办理，不用房产证”。另外，原告为证实其存在装修损失，出示原告与案外人广州民泰建筑装饰工程有限公司签订的《施工合同书》，显示落款时间为2018年12月11日，工程地点为广州市白云区富力城北区F5首层的天使女人艾灸养生馆，装修合同总价为62000元。原告主张进行的装修项目是背景墙、LED灯及字幕，装修款是现金支付，另外还支出6000元的增加项目工程款。被告对该合同及原告陈述均不予确认，称无费用发票，也没有进行装修备案；主张涉案商铺在2018年装修好，原告只是更换了招牌字。本院认为，被告出示穗规验证[2009]1741《建设工程规划许可证》，证实涉案商铺所在建筑物已取得合法报建，原告虽有异议，但未能提供相反证据予以反驳，故本院对被告上述证据予以采信。因此，原、被告就涉案商铺签订的《商铺租赁合同》合法有效。关于合同保证金，《商铺租赁合同》中并未约定若无法办理营业执照则不需要支付租金，现原告未按照合同约定按时支付租金，根据合同约定，被告有权不予退还保证金，故原告要求被告退还保证金无合同依据，本院不予支持，予以驳回。关于转让费，《美容院转让协议书》约定被告需为原告提供办理工商登记手续所用的临时场地证明，现被告出示的微信通信记录显示被告有寻找中介人员协助原告办理，但中介人员系以自主申报方式办理营业执照，原告对此种办证方式不予同意，导致纠纷。本院认为，原告要求被告出具房产证明用于办证，该要求符合《美容院转让协议书》中约定的被告需提供的临时场地证明，而被告提供的协助办证方式与协议约定不同，不能视为被告已履行了协议约定的办证协助义务，故应视为被告未能按协议约定提供临时场地使用证明存在违约，现原告要求被告退还转让费合理，本院予以支持。考虑协议约定在原告取得证照之前可使用被告的营业执照，结合微信聊天记录可知，被告于2019年5月13日告知原告营业执照注销拒绝原告继续使用，故原告使用被告营业执照期间应为2018年11月7日至2019年5月13日，该期间共188天对应的转让费应予以扣减。2019年5月14日至2020年1月13日期间，原告仍继续使用涉案商铺，该期间共245天因无营业执照，势必会对原告经营产生影响，故该期间对应的转让费本院酌定按50%计算。故被告仍需退还转让费94592.1元（130000元-130000元÷1140天×188天-130000元÷1140天×244天×50%）。原告诉请超出部分，本院不予支持，予以驳回。被告主张该转让费属于另案法律关系，但因该转让费包含涉案商铺的租赁使用权，与本案租赁合同关系具有关联性，可在本案中一并处理。关于装修损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。原告未按时缴纳租金构成违约，要求被告赔偿装修损失于法无据，本院不予支持，予以驳回。关于利息，被告经原告起诉催要转让费，实际占用原告资金，故原告要求被告赔偿利息损失合法合理，本院予以支持，故被告应向原告支付利息，以94592.1元为本金自2020年5月28日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期市场贷款报价利率计算至付清之日止。关于租金及滞纳金，原告未缴纳2019年10月1日至2020年1月13日期间的租金，理应承担继续缴纳的义务，故被告要求原告支付该期间租金44451.61元（13000元×3月+13000元÷31天×13天）。原告迟延履行租金缴纳义务，被告要求原告承担滞纳金具有合同依据，但考虑滞纳金标准过高，本院酌情调整为以每月应缴租金为本金自当月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期市场贷款报价利率计算至付清之日止。关于水电费，原告在交还涉案商铺时确认水电费未结清，故被告要求原告支付水电费等费用9434.6元具有事实依据，原告虽对数额不予确认，但未能提供相反证据予以反驳，故本院对被告该主张予以采信，确认原告需向被告支付水电费等费用共9434.6元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:一、在本判决生效之日起五日内，被告罗紫君向原告张煜返还转让费94592.1元并支付利息（以94592.1元为本金自2020年5月28日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期市场贷款报价利率计算至付清之日止）；二、在本判决生效之日起五日内，原告张煜向被告罗紫君支付2020年10月1日至2020年1月13日期间租金44451.61元并支付滞纳金（以每月应缴租金为本金自当月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期市场贷款报价利率计算至付清之日止）；三、在本判决生效之日起五日内，原告张煜向被告罗紫君支付2019年1月1日至2019年11月1日期间的水电费等费用9434.6元；四、驳回原告张煜的其他诉讼请求；五、驳回被告罗紫君的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2330元，由原告张煜负担1346元，由被告罗紫君负担984元。本案反诉受理费1290元，由原告张煜负担610元，由被告罗紫君负担680元。原、被告承担的诉讼费应在本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  林艾婧二〇二〇年八月十八日书记员  任丽霞