文书内容广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤民申10567—10585、10639—10641、10660—10663号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：曾利香等人（详见附表）。委托诉讼代理人：崔建年，广东俭德律师事务所律师。委托诉讼代理人：王羽，广东俭德律师事务所实习律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：惠东县长银房地产开发有限公司。住所地：广东省惠州市惠东县港口镇东山海地段檀悦度假酒店公寓******。法定代表人：符珍丹，执行董事。委托诉讼代理人：姚小刚，广东广法律师事务所律师。再审申请人曾利香等人因与被申请人惠东县长银房地产开发有限公司（以下简称长银公司）商品房预售合同纠纷系列二十六案，不服广东省惠州市中级人民法院（2019）粤13民终2682、2685、2690、2698、3195、3204、3214、3215、3225、3226、3230、3241、3242、3247、3312、3313、3321、3330、3331、3334、3335、3338、3343、3345、3367、3370号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本系列案进行了审查，现已审查终结。曾利香等人申请再审称：（一）依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，案涉销售广告关于“六星级度假酒店”“温泉”“美国温德姆豪生酒店经营”“六万平米巴厘园林”等宣传内容应视为要约。长银公司上述宣传内容虚假，应当承担违约责任。（二）案涉《补充协议》关于专属委托经营的约定排除、限制了买受人关于案涉房屋的处分权，属于无效格式条款。综上，曾利香等人请求依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定再审。长银公司提交意见称：（一）关于“美国温德姆豪生酒店经营”的宣传内容属实。另外，“六星级”并非客观标准，不属于对房屋及相关设施所作的具体确定的说明；涉案楼盘是否具有“温泉”对合同订立及房屋价格确定亦无重大影响，以上宣传内容不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定的要约内容。（二）案涉合同关于“专属委托经营”的约定合法有效，大部分的买受人亦在房屋交付后与案涉房屋的管理公司惠州市檀悦豪生酒店资产管理有限公司另行签订了《房屋经营管理委托合同》，系各方当事人真实意思表示。综上，长银公司请求依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条规定驳回再审申请。本院经审查认为，本案系商品房预售合同纠纷。曾利香等人与长银公司签订的《广东省商品房买卖合同》内容合法有效，对合同当事人均具有法律约束力。案涉《广东省商品房买卖合同》补充协议第十一条约定，买受人必须将房屋委托给檀悦豪生酒店资产管理有限公司统一对外经营，业主获得相应收益。经查明，案涉商品房为酒店公寓，曾利香等人在购房前已知悉并同意该酒店公寓的管理模式，其中大部分买受人还在房屋交付后与案外人惠州市檀悦豪生酒店资产管理有限公司另行签订了《房屋经营管理委托合同》，委托经营并收取对价，应认定上述委托经营条款系当事人的真实意思表示，该约定并未减轻出卖人的合同义务，亦未排除买受人的主要权利，统一对外经营是酒店式公寓的主要经营模式，曾利香等人诉请主张案涉补充协议第十一条无效没有法律依据，二审判决对此不予支持并无不当。关于长银公司对温泉的宣传是否应视为合同内容的问题。经查明，案涉广告单张中载明相关宣传内容为要约邀请，案涉《广东省商品房买卖合同》补充协议第十五条亦约定“若售楼书、宣传资料或广告中明示不构成要约、不属于交付标准或交易条件的，双方不受其约束”，案涉广告单张上的相关宣传内容未载入案涉商品房买卖合同中。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房销售广告和宣传资料虽未载入商品房买卖合同，但相关宣传内容具体确定，且对合同订立以及房屋价格的确定有重大影响的，可以视为合同内容。现曾利香等买受人依据上述法律规定主张将长银公司关于温泉的广告宣传视为合同内容，依法应就该宣传内容对案涉合同订立以及房屋价格的确定有重大影响承担举证证明责任。本案中，案涉房屋为酒店式公寓，多数购房者一般是基于投资需求，在综合考虑公寓地理位置、委托经营方的运营管理能力以及收益回报率等因素的基础上选择购买案涉房屋。在曾利香等人未提交充分证据证明温泉宣传内容对案涉合同订立存在重大影响的情况下，二审法院对曾利香等人以此为由提出违约赔偿诉请不予支持并无不当。曾利香等人申请再审提出的有关“六万平米巴厘园林”的宣传内容，属于长银公司对酒店公寓周边绿化程度的广告宣传，偏重于对配套环境的主观描述，不具备具体、明确的特点，同样不能视为合同内容，曾利香等人以此为由主张违约赔偿依据不足。综上，曾利香等人的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回曾利香、刘冬娜、卢小山、黄彩珍、陈巧霞、陈丽萍、段丽红、赵若强、邓德梅、陈惠平、王艳艳、张丽莎、唐霞、付芳芳、徐国良、张岚、赖美燕、叶芳、邓平、胡愈双、袁芳、胡国民、严军、杨容、钟晓娟、肖永忠、马秀梅、林春苗、吴晓虎、周茶香的再审申请。审判长  余洪春审判员  陈志坚审判员  钟锦华二〇二〇年六月二十八日法官助理王静书记员罗莹莹附表：                        序号                          申诉审查案号              二审案号              再审申请人信息                  1              （2019）粤民申10567号              （2019）粤13民终3312号              曾利香，女，汉族，1972年10月23日出生，住广东省深圳市罗湖区。                  2              （2019）粤民申10568号              （2019）粤13民终3313号              刘冬娜，女，汉族，1972年6月9日出生，住广东省深圳市福田区。                  3              （2019）粤民申10569号              （2019）粤13民终3321号              卢小山，男，汉族，1979年10月6日出生，住广东省广州市天河区。                  4              （2019）粤民申10570号              （2019）粤13民终3330号              黄彩珍，女，汉族，1975年1月24日出生，住广东省深圳市龙岗区。                  5              （2019）粤民申10571号              （2019）粤13民终3331号              陈巧霞，女，汉族，1971年7月9日出生，住四川省成都市。?      陈丽萍，女，汉族，1981年4月26日，住湖南省安仁县。                  6              （2019）粤民申10572号              （2019）粤13民终3334号              段丽红，女，汉族，1973 年11月27日出生，住广东省深圳市宝安区。                  7              （2019）粤民申10573号              （2019）粤13民终3335号              赵若强，男，汉族，1978年6月18日出生，住湖南省张家界市。                  8              （2019）粤民申10574号              （2019）粤13民终3338号              邓德梅，女，汉族，1973年11月12日出生，住广东省惠东县。      陈惠平，男，汉族，1969年11月11日出生，住广东省惠东县。                  9              （2019）粤民申10575号              （2019）粤13民终3343号              王艳艳，女，汉族，1974年3月12日出生，住广东省深圳市罗湖区。                  10              （2019）粤民申10576号              （2019）粤13民终3345号              张丽莎，女，汉族，1978年11月30日出生，住江西省萍乡市芦溪县。                  11              （2019）粤民申10577号              （2019）粤13民终3367号              唐霞，女，汉族，1982年10月28日出生，住四川省西昌市。                  12              （2019）粤民申10578号              （2019）粤13民终3370号              付芳芳，女，汉族，1982年9月19日出生，住江西省樟树市。                  13              （2019）粤民申10579号              （2019）粤13民终3195号              徐国良，男，汉族，1972年1月3日出生，住广东省深圳市南山区。?                  14              （2019）粤民申10580号              （2019）粤13民终3204号              张岚，女，汉族，1974年3月9日出生，住广东省深圳市福田区。?                  15              （2019）粤民申10581号              （2019）粤13民终3225号              赖美燕，女，汉族，1971年9月13日出生，住广东省深圳市南山区。?                  16              （2019）粤民申10582号              （2019）粤13民终3226号              叶芳，女，汉族，1962年10月26日出生，住广东省佛山市禅城区。?      邓平，男，汉族，1965年5月22日出生，住广东省佛山市禅城区。                  17              （2019）粤民申10583号              （2019）粤13民终3230号              胡愈双，女，汉族，1965年9月5日出生，住广东省深圳市福田区。?                  18              （2019）粤民申10584号              （2019）粤13民终3241号              袁芳，女，汉族，1970年9月8日出生，住江西省赣州市章贡区。                  19              （2019）粤民申10585号              （2019）粤13民终3247号              胡国民，男，汉族，1963年11月1日出生，住河南省郑州市金水区。?                  20              （2019）粤民申10639号              （2019）粤13民终3214号              严军，女，汉族，1968年10月28日出生，住广东省深圳市福田区。?                  21              （2019）粤民申10640号              （2019）粤13民终3215号              杨容，女，汉族，1982年8月10日出生，住江西省吉安市新干县。?                  22              （2019）粤民申10641号              （2019）粤13民终3242号              钟晓娟，女，汉族，1973年1月1日出生，住广东省深圳市罗湖区。?                  23              （2019）粤民申10660号              （2019）粤13民终2682号              肖永忠，男，汉族，1970年1月14日出生，住江西省赣州市章贡区。?                  24              （2019）粤民申10661号              （2019）粤13民终2685号              马秀梅，女，汉族，1981年5月15日出生，住广东省深圳市宝安区。?                  25              （2019）粤民申10662号              （2019）粤13民终2690号              林春苗，女，汉族，1976年2月5日出生，住广东省深圳市南山区。?      吴晓虎，男，汉族，1974年9月8日出生，住广东省深圳市南山区。                  26              （2019）粤民申10663号              （2019）粤13民终2698号              周茶香，女，汉族，1971年12月26日出生，住广东省深圳市罗湖区。?