德州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1491民初1126号 原告：林玉亮，男，汉族，1960年12月1日出生，住山东省平原县城区平安西大街22号2号楼1单元202号。 委托诉讼代理人：范业强，山东德衡（德州）律师事务所律师。 被告：董新杰，女，汉族，1985年9月10日出生，住德州经济技术开发区湘江小区北区1号楼1单元602室。 被告：李宁，男，汉族，1983年7月23日出生，住德州经济技术开发区湘江小区北区1号楼1单元602室。 原告林玉亮与被告董新杰、李宁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林玉亮及其委托诉讼代理人范业强到庭参加诉讼，被告董新杰、李宁经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林玉亮向本院提出诉讼请求：1.请求解除2009年11月4日原告与被告就经济技术开发区湘江小区北区1号楼1单元602室签订的《房屋买卖合同》；2.判令被告配合原告将经济技术开发区湘江小区北区1号楼1单元602室过户到原告名下；3、判令被告支付房屋占用费（自2009年11月19日起按每月800元支付至腾退房屋日止）；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2009年11月4日原告与被告签订《房屋买卖合同》，合同约定，原告将坐落在经济技术开发区湘江小区北区1号楼1单元602室卖给被告，房产总价款为23万元，付款方式为一次性付清。合同签订前，被告向原告支付了3000元定金，签订后一个月左右被告向原告支付了3万元房款。合同签订后半年左右原告配合被告将房屋过户到被告董新杰名下。截止到起诉日，被告尚欠原告房贷19.7万元，经多次催要被告拒付房款。原告认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》系双务合同，原告的合同目的是将房屋卖给被告后换取房款。原告2009年已经履行了合同义务，10年已经过去，被告尚欠原告85.65%的房款。与本次交易，原告合同目的没有实现。《合同法》第94条规定，当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。在合同签订后的十余年时间内，经原告多次催要，原被告先后达成新的买卖合同，被告为原告出具承诺书两份，2018年12月22日被告为原告出具承诺书承诺在不还款的情况下，将房屋过户到原告名下，基于上述情况，原告不管是基于法定解除权，还是要求被告履行单方承诺，均有权要求被告将房屋过户到原告名下，此外，因被告的违约行为，致使原告既不能出租房屋获利，也不能以收取房款获取孳息，因此，被告应当向原告支付占用费。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。 董新杰、李宁均未答辩，亦未提交证据。 为证明所述事实，林玉亮向本院提交证据如下： 1.林玉亮与董新杰于2009年11月4日签订的《房屋买卖合同》一份，证明2009年11月4日林玉亮、董新杰通过德州经济开发区鑫海信息服务部签订《房屋买卖合同》，合同约定林玉亮将位于德州经济技术开发区湘江小区北区1号楼1单元602号房产卖给董新杰，房屋总价款23万元，其中首付（定金）3000元。同时，合同约定，2009年11月19日林玉亮将房屋交付给董新杰。 2.林玉亮与董新杰、李宁于2009年12月7日签订的《房屋买卖合同》一份，证明因董新杰未按期支付房款，2009年12月7日林玉亮到董新杰家中即湘江小区北区1号楼1单元602号索要房款，林玉亮与董新杰、李宁签订第二份《房屋买卖合同》合同约定董新杰、李宁支付给林玉亮3.3万元房款后，林玉亮配合将房产过户到董新杰名下。剩余19.7万元房款分期支付，按1分计息，五年内付清，如不能付清二人将房产交由林玉亮处置，同时约定2010年12月前付款2万。 3.董新杰、李宁于2009年12月7日向林玉亮出具的《欠条》一份，证明2009年12月7日董新杰、李宁与林玉亮签订第二份《房屋买卖合同》的同时为林玉亮出具了欠条一份，欠条载明董新杰、李宁欠林玉亮房款19.7万元。 4.董新杰于2015年11月6日向林玉亮出具的《承诺书》一份，证明因董新杰不支付房款，2015年11月6日林玉亮去董新杰家索要房款时董新杰为林玉亮出具承诺书，承诺1年内付清房款，否则让林玉亮处置房产。 5.林玉亮与董新杰、李宁于2016年5月10日签订的《转让房屋协议》一份，证明2016年5月10日林玉亮找董新杰、李宁索要房款，林玉亮与董新杰、李宁达成《房屋转让协议》，协议约定签订协议之日起15日内董新杰、李宁将剩余房款付清，否则双方共同将1151号房（1号楼1单元602）出售，双方按比例分配房款。 6.董新杰于2018年12月22日向林玉亮出具《承诺书》一份，证明2018年12月22日林玉亮到董新杰家索要房款时，董新杰为林玉亮出具承诺书，承诺2018年12月25日付房款5万元以上，两个月内（最晚一年）付清房款，否则将房产过户到林玉亮名下。 7.《不动产登记资料查询结果证明》一份，证明德州经济技术开发区湘江小区北区1号楼1单元602号房登记权利人为董新杰。 8.照片一张，证明德州经济技术开发区湘江小区北区1号楼1单元602号门口所贴门牌号为湘江小区B区B1151号，与证据5、证据6中所述1151一致。 9.收据复印件一份，证明2003年10月3日林玉亮向德州开建房地产开发有限公司支付暖气开口费1226元，德州开建房地产开发有限公司为林玉亮开具收据。房产卖给董新杰时，将原件交付董新杰。 10.录音11段，证明林玉亮与董新杰联系解决本案房子事宜，林玉亮一直催促被告解决房屋问题，被告一直推脱，谈话内容与证据1-6相互印证，通话录音的内容时间分别是2018年3月26日、2018年12月22日两次，该次通话录音与证据六相互印证，2018年12月26日、2019年1月4日、2019年4月10日、2019年6月17日、2020年4月20日、2020年5月17日、2020年7月10日，以上证据综合证明被告违约，并为原告出具承诺书。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下:2009年11月4日,甲方（卖方）林玉亮与乙方（买方）董新杰签订《房屋买卖合同》，该合同载明：“根据国家房地产法律法规和政策规定，并经双方商议就下列房产买卖事项自愿订立本合同，并共同遵守：一、甲方将坐落在湘江小区北区1号楼1单元602室的房地产（房屋建筑面积122.64平方米，附着物：储藏室7平方米，车库/平方米）出售给乙方。乙方已对甲方所售的房地产作出了充分的了解，愿意购买该房产。二、经甲乙双方议定，上述房地产的价格为人民币贰拾叁万元（230000.00元），付款方式：二次性；首付（定金）人民币叁仟元（3000.00元）。12月7日首付三万肆仟元，（肆仟在房款外）双方共同办理改合同，房产证下来之后，乙方将剩余房款还给甲方。三、双方定于2009年11月19日由甲方将上述房产正式交给乙方。乙方将剩余的房款人民币贰拾贰万柒仟元（227000元），全部付给甲方，乙方拥有该房屋的所有权。……”该合同落款处甲方有林玉亮签字并按手印，乙方处有董新杰签字并按手印。2009年12月7日,卖房人林玉亮与买房人董新杰、李宁再次签订《房产买卖合同》，该《房产买卖合同》载明：“双方经友好协商就湘江小区北区1号楼1单元602室的房地产（房屋建筑面积122.64平方米，储藏间约6平方米转让给董新杰、李宁，上述房地产的总价为贰拾叁万元整（230000.00元）），房产交换方式为：一、董新杰、李宁支付给林玉亮叁万叁仟元房款后，由林玉亮将房产证办理到董新杰名下。二、董新杰、李宁所欠林玉亮房款壹拾玖万柒仟元（19.7万元）因结婚经济困难将分期还款给林玉亮，欠款期间按月息1分支付欠款利息，按年结算至本息结清，如五年内还不清本息，董新杰、李宁自愿将房产交于林玉亮处置归还欠款。三、以上几条双方共同遵守，按约定执行，如有违约，由违约方承担由争执出现的对方一切经济损失。四、合同经双方签字后生效，具有争议时的法律效力。五、欠还款依双方给对方出具的字据为准。备注：2010年12月还2万。”该合同落款处卖房人有林玉亮签字按手印，买房人处有李宁、董新杰签字按手印。同日，董新杰、李宁向林玉亮出具欠条一份，载明：“欠湘江小区1号601房款19.7万元壹拾玖万柒仟元整。”该欠条有李宁、董新杰签字按手印。2016年5月10日，林玉亮与董新杰、李宁签订《转让房屋协议》，该协议载明:“林玉亮、董新杰两人就欠房款一事，经协商达成最终意见，双方共同遵守，按约定执行。湘江小区东区1号楼1单元1151室，原为林玉亮所有，于2009年下半年转让给董新杰，因当时董新杰没有将房款一次性给林玉亮付清，现本息尚欠林玉亮叁拾万元（按当时2009年11月份借据计算为准）为最终解决欠款，双方各自安心生活，双方达成协议如下：1.自今日起十五日内董新杰把所欠房款全部还清。2.自今日起十五日内双方共同将1151室按市场价卖掉，总价中按当时林玉亮贰拾万元、董新杰叁万元的比例分配双方。3.将1511室过户回林玉亮，林玉亮扣足董新杰所欠款额后，剩余部分付给董新杰。4.还清欠款前董新杰为林玉亮解决住房一间，由林玉亮或委托人驻守，等董新杰付足房款后退还董新杰。”该《转让房屋协议》落款处有林玉亮、董新杰、李宁签字并按手印。2018年12月22日，董新杰向林玉亮出具《承诺书》，载明：“2009年12月7日，林玉亮、董新杰、李宁签订《房产买卖合同》一份，一直没有把房款付清，经双方协商生成协议如下：“一、董新杰、李宁于2018年12月25日前还林玉亮房款5万以上。二、自即日起两个月内（最晚一年）还清剩余房款。如果到时还不清房款，董新杰、李宁自愿将湘江小区东区1单元1511室董新杰、李宁的房产过户到林玉亮名下，按市场价格双方按20:3的比例分配房款（林玉亮20，董新杰、李宁3）。”该承诺书落款处有董新杰签字按手印。 另查明，湘江小区东区1号楼1单元1151室与湘江小区北区1号楼1单元602号实为一处房产。湘江路湘江小区北区1号楼1单元602号权利人为董新杰，产权证号：S68844/德国用（2010）第1-003116号，面积125.94平方米。 又查明，中国邮政储蓄银行有限责任公司山东省德州市分行与董新杰于2010年7月1日签订《个人购房借款及担保合同》，合同编号为371401110060688749。该合同载明：“1.借款种类与金额：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房（住房/商业用房）贷款，金额为人民币￥170000.00元（大写：壹拾柒万元）。2.本合同项下贷款仅用于购买坐落于湘江小区北区1号楼1单元602号的房屋，建筑面积125.94平方米。未经贷款人书面同意，借款人不得将贷款挪作他用。贷款人有权对贷款的使用情况进行监督检查。第三条、贷款期限，本合同项下贷款期限为180个月。实际放款日与到期日以借据为准。借据为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。4.1.贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准，下浮20%,据此确定年利率为4.752%，并按下列公式换算：月利率=年利率/12，日利率=年利率/360……5.2.借款人授权贷款人将贷款划入下列账户，贷款利息自实际放款日起计算，户名董新杰，账号604681002200394164，开户行邮储银行。6.1.经协商一致，借款人按下列第A种方式偿还贷款本息，A、按月等额本息还款法……抵押物清单：房产1，房屋坐落湘江小区北区1号楼1单元602号，房屋建筑面积125.94平方米，房屋评估价值人民币292000.00元，房屋所有权证号S68844，……”该合同落款处借款人有董新杰签字按手印，共同借款人有李宁签字按手印。涉案房产现已办理抵押登记。 再查明，我院根据本案林玉亮的诉讼请求向中国邮政储蓄银行股份有限公司德州市分行发函，该行于2020年10月10日向我院回函，载明：“贵院函已收悉，对于原告提出的诉讼请求，现将我单位意见提出如下：1.同意借款人董新杰提前结清我行贷款，但我行要求原告林玉亮必须还清借款人董新杰在我行的借款及相关费用后，才能进行过户、解抵押；2.结清贷款金额应以还款当日我行系统实际发生数额为准，以合同约定的利率，计算至结清之日止；而非2020年9月30日的时点金额79737.06元；3.因位于湘江小区北区1号楼1单元602室已抵押给我行，抵押登记在先，我行抵押权应受法律保护，故判决结果不应当损害我行相关利益。”该回函有中国邮政储蓄银行股份有限公司德州市分行加盖公章。 本院认为，林玉亮作为卖方与董新杰作为买方于2009年11月4日签订的《房屋买卖合同》与林玉亮作为卖房人与董新杰、李宁作为买房人于2009年12月7日签订的《房产买卖合同》，均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方均应按照诚实信用原则和合同约定履行各自合同义务。本案中，林玉亮已经按照合同约定将湘江小区北区1号楼1单元602室过户到董新杰名下，董新杰、李宁未按合同约定向林玉亮给付房款，已构成违约。在林玉亮向董新杰、李宁多次催要房款的情况下，董新杰向林玉亮出具《承诺书》一份，该《承诺书》载明：“一、董新杰、李宁于2018年12月25日前还林玉亮房款5万以上；二、自即日起两个月内（最晚一年）还清剩余房款，如果到时还不清房款，董新杰、李宁自愿将湘江小区东区1单元1511室董新杰、李宁的房产过户到林玉亮名下，按市场价格双方按20:3的比例分配房款（林玉亮20，董新杰、李宁3）。”因该房产已抵押于中国邮政储蓄银行股份有限公司德州市分行，本院根据林玉亮的诉请向中国邮政储蓄银行股份有限公司德州市分行发函，中国邮政储蓄银行股份有限公司德州市分行向本院回函，回函载明：“1.同意借款人董新杰提前结清我行贷款，但我行要求原告林玉亮必须还清借款人董新杰在我行的借款及相关费用后，才能进行过户、解抵押；2.结清贷款金额应以还款当日我行系统实际发生数额为准，以合同约定的额利率，计算至结清之日止；而非2020年9月30日的时点金额79737.06元；3.因位于湘江小区北区1号楼1单元602室已抵押给我行，抵押登记在先，我行抵押权应收法律保护，故判决结果不应当损害我行相关利益。”在庭审过程中，林玉亮称自愿为董新杰、李宁代偿涉案房产的剩余贷款及相关费用解除抵押。故林玉亮主张董新杰、李宁配合将经济技术开发区湘江小区北区1号楼1单元602室过户到林玉亮名下的诉讼请求本院予以支持。关于林玉亮主张解除2009年11月4日双方签订的《房屋买卖合同》，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案董新杰、李宁未在约定时间内给付林玉亮剩余房款，林玉亮多次催要，未果。且董新杰向林玉亮出具承诺书中重新约定了涉案房产款项的给付及如果还不清房款将房屋过户到林玉亮名下，2009年11月4日双方签订的《房屋买卖合同》已无实际意义。故林玉亮请求解除2009年11月4日就经济技术开发区湘江小区北区1号楼1单元602室签订的《房屋买卖合同》的诉请，本院予以支持。关于林玉亮主张董新杰、李宁向其支付房屋占用费，未提交相关证据证明其主张，本院不予支持。关于该房屋增值部分的价款及已支付房款的返还，依照董新杰向林玉亮出具《承诺书》，双方按20:3的比例分配，但其涉案房屋增值的价值双方并未提交相关证据予以证明，故具体增值部分的价款双方另行主张。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”在本院审理过程中，林玉亮称董新杰、李宁就该房屋前后已经支付房款50000元，被告李宁称还欠林玉亮13万多元，但双方均未提交相关证据予以证明其房款支付情况。故涉案房产已支付房款的返还，被告应另案主张。董新杰经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对诉讼权利的放弃，应承担相应的法律后果。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告林玉亮与被告董新杰、李宁就经济技术开发区湘江小区北区1号楼1单元602室签订的《房屋买卖合同》； 二、被告董新杰、李宁于本判决生效后十日内配合原告林玉亮将经济技术开发区湘江小区北区1号楼1单元602室过户到原告林玉亮名下；同时，林玉亮代董新杰、李宁将董新杰、李宁于2010年7月1日在中国邮政储蓄银行股份有限公司德州市分行办理的贷款付清。 三、驳回原告林玉亮的其他诉讼请求。 案件受理费4750元，财产保全费1670元，共计6420元。由被告董新杰、李宁负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。 审判长 潘   立   原 审判员 李文桥审判员吕莹 二〇二〇年十一月五日 书记员 赵   萌   萌