江西省泰和县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0826民初2541号原告：泰和县金泉置业有限公司，住所地：江西省吉安市泰和县澄江镇嘉禾大道**（泰鑫台湾文化公园）。统一社会信用代码91360826069711206J。法定代表人：尹美炬，董事长。委托诉讼代理人：彭玉慧，江西井冈律师事务所律师。被告：陈剑，男，1974年4月18日出生，汉族，住江西省吉安市吉州区。被告：刘燕，女，1974年12月29日出生，汉族，住江西省吉安市吉州区。原告泰和县金泉置业有限公司（以下简称金泉公司）与被告陈剑、刘燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金泉公司的委托诉讼代理人彭玉慧，被告陈剑、刘燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金泉公司诉称，1.判令解除原、被告于2017年1月13日所签订《商品房买卖合同》，并将所购买的位于泰鑫台湾文化公园的301号商铺返还原告；2.偿还原告为被告所垫付的银行按揭款项1200012.34元；3.判令被告支付原告违约金240000元；4.本案诉讼费、律师费由被告承担。庭审中，原告变更第四项诉请为，由被告负担诉讼费、保全费，不要求被告负担律师费。事实和理由：原、被告于2017年1月13日签订了《商品房买卖合同》（包含合同补充协议），双方就房屋位置、面积、价款、违约责任等进行了明确的约定，其中房屋总价款2459125元，银行按揭款1220000元。在合同履行过程中，被告从2018年9月30日起未能按时偿还银行按揭贷款，原告于2020年7月31日代被告垫付了按揭款1200012.34元。根据合同补充协议附件五的约定，买受人逾期还贷导致贷款银行扣收出卖人贷款本息等，买受人又不能按时偿还的，出卖方有权解除合同，同时应向出卖人支付房屋总价款10%的违约金等。陈剑、刘燕辩称，不同意解除房屋买卖合同，原告垫付的银行按揭款项也没有这么多，对违约金不认可，因为还有其他原因。我是泰和金泉置业的股东，2017年1月公司要分红，要给股东费用，但公司没有钱，于是每人拿个店面去办理银行按揭，将银行的钱套出来过年先用。2017年10月10日，原告要求我退出股东身份，那么原告要给我6900000元，签了字后，公司说只有4300000元。店铺的价格是2460000元，原告扣了我2600000元，说余下的钱用于办证。银行的按揭款一开始是我在付，2018年9月30日我最后一次付款，并故意只支付了8千多元，之后便没有再付按揭款。因为公司扣留了10多万元，公司就用这个钱帮我付按揭款。因为公司在银行有保证金，所以银行就从原告账户划扣了902170.58元。大约在2020年5月我到公司去谈，说要将商铺退给公司，公司将退股的钱给我，其他股东明确和我说公司没有钱付这100多万元，我考虑了一下，还是不解除合同，我年底就会有钱，将公司垫付的银行款还了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月10日，原告向江西泰和农村商业银行股份有限公司城区支行出具了保证函，表示知悉陈剑向其申请住房（商铺）按揭贷款1220000元，愿意为该借款人之债务提供连带责任保证等。2017年1月13日，原告金泉公司与被告陈剑、刘燕签订了《商品房买卖合同》（合同编号20170100129），约定：原告将泰鑫台湾文化公园商业区301号商铺以2459125元的价格出卖给被告；签订合同时首付房款1239125元，余款1220000元办理银行按揭；原告应当在2017年5月30日前将符合验收合格条件和符合合同约定的商品房交付被告使用。合同补充协议约定，买受人逾期偿还贷款，导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息、罚金、滞纳金及费用，买受人又不能按出卖人要求按时偿付本息、罚金、滞纳金及费用和违约金的，出卖人有权单方面解除合同，同时买受人应向出卖人支付总房价款10%的违约金。按照合同约定，违约金应为245912.5元，现原告只主张240000元。2017年2月6日，被告陈剑、刘燕与江西泰和农村商业银行股份有限公司城区支行签订了《个人购房借款/担保合同》，约定按揭贷款金额为1220000元，该款汇入泰和县金泉置业有限公司的银行账户。上述两个合同签订后，被告并未支付首付款给原告，原告在收到银行汇入的1220000元按揭款后，于2017年2月14日将1220000元汇入被告陈剑的银行账户，之后由被告陈剑按月向银行归还上述贷款。被告陈剑于2018年9月30日最后一次归还贷款8025.63元后，不再主动还款。江西泰和农村商业银行股份有限公司城区支行于2020年8月3日出具了扣款说明，载明2018年9月至2020年7月9日期间金泉公司及其相关财务人员分多次代为缴纳借款本息，2020年7月31日金泉公司缴纳剩余本息902170.58元，至此借款人的贷款本息全部还清，金泉公司代为缴纳金额合计1200012.34元。2017年10月9日，被告陈剑、刘燕（合同甲方）与严文俊（合同乙方）达成股权转让协议，约定甲方持有的泰和金泉置业有限公司、泰和百世太平洋投资有限公司、江西金泉国际酒店有限公司的股份一并作价6900000元转给乙方，乙方于协议签订之日后15日内支付2600000元，股份转让的法律手续全部变更完毕后30日内再支付4300000元。被告刘燕的账户于2017年10月10日通过柜面渠道进账2600000元，当天又转出2600000元到“泰*司”的银行账户，于2017年10月11日通过柜面渠道进账4300000元。被告抗辩实际取得退股款为4300000元，原告对此无异议，本院予以认定。庭审中，被告陈述：“到了年底，公司账上没有钱，股东需要钱的就通过签订房屋买卖合同的方式将钱从银行套出来给我们过渡，银行的贷款由我们个人还。当时说了要店铺的就要补钱给公司，如果不要店铺，就将银行的钱还掉，我没打算要房子的，所以房产证一直都没有去办。”对此，原告代理人陈述“被告说的是否是事实我不清楚，但被告退股后公司还差被告2600000元，店铺2459125元，从银行代出来的款1220000元也给了被告，首付也是公司付的，加上店铺要交的维修基金等共2600000元，抵偿原告要支付给被告的2600000元。”被告进一步陈述：“我是想要现金，但因公司没钱，只是暂时这样处理，我本意并不想要店铺。”本院认为，原告与被告签订商品房买卖合同时，被告并未实际支付房屋首付款，本应支付给原告的银行按揭购房款实际由被告取得，双方亦未办理相关产权登记手续，双方上述房屋买卖交易行为不符合市场交易习惯。被告抗辩双方并无购房的合意，只是从银行套出钱来过渡；原告代理人则认为退股的钱抵偿了购房款；然而签订房屋买卖合同的行为在先，退股行为在后，所以不管双方在退股时如何约定，都不能据此倒推签订买卖合同时双方有购买房屋的真实意愿，故被告关于通过签订房屋买卖合同套用银行按揭贷款的抗辩意见，本院予以采信。本院认为，原告金泉公司与被告陈剑、刘燕于2017年1月13日签订《商品房买卖合同》时，双方并无买卖房屋的真实意愿，而是借助签订房屋买卖合同这种合法的合同外表来达到获取银行按揭贷款的非法目的，是双方通谋的虚假行为。原告请求解除合同的前提是合同有效，而被告只是不同意解除合同，并未抗辩合同无效。虽然本案当事人均未提出合同无效，但是合同的效力是法律问题而非事实问题，是法院依职权认定的内容，即便双方均认为合同有效，法院亦可以认定合同无效。综上，上述合同以合法形式掩盖非法目的，应当认定为无效合同，对原告要求解除合同的请求，本院不予以支持。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故原告请求被告返还涉案店铺，合理合法，本院予以支持。双方均有过错，应当各自承担相应的责任，故原告要求被告支付240000元违约金没有依据，本院不予支持。因被告怠于向银行归还按揭贷款，原告代替被告归还贷款，并承担了保证人的责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。原告请求被告支付其垫付的银行贷款1200012.34元，合理合法，本院予以支持。被告所述的2600000元退股款，可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告泰和县金泉置业有限公司与被告陈剑、刘燕于2017年1月13日签订的《商品房买卖合同》（合同编号20170100129）无效；二、被告陈剑、刘燕于本判决生效后三十日内向原告泰和县金泉置业有限公司返还泰鑫台湾文化公园商业区301号商铺；三、被告陈剑、刘燕于本判决生效后三十日内向原告泰和县金泉置业有限公司支付1200012.34元；四、驳回原告泰和县金泉置业有限公司的其他诉讼请求。当事人一方未在规定期限内履行义务，另一方要求履行的，应当在规定的履行期限届满后二年内向法院申请强制执行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费37993元，保全费5000元，共计42993元，由泰和县金泉置业有限公司负担14000元，由陈剑、刘燕负担28993元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审 判 长  熊红卫审 判 员  陈荣暖人民陪审员  谢小清二〇二〇年十二月十五日书 记 员  徐薇伟