上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0116民初12377号原告：上海佳博展览展示服务有限公司，住所地上海市金山区朱泾镇新农鸿日路********。法定代表人：朱敏，执行董事。委托诉讼代理人：沙莎，江苏剑桥颐华律师事务所律师。被告：上海律堃展览展示服务有限公司，住，住所地上海市奉贤区南桥镇江海南路********-6/div>法定代表人：张满仓，总经理。委托诉讼代理人：黄雅迪，上海嘉钰律师事务所律师。原告上海佳博展览展示服务有限公司诉被告上海律堃展览展示服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月10日受理，依法适用简易程序，于2020年9月28日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人沙莎、被告的法定代表人张满仓及委托诉讼代理人黄雅迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告向原告支付租金184,642元（年租金738,568.74元除以12乘以3）及逾期付款利息（以184,642元为基数，按照2020年1月LPR1年利率4.15%为标准，自2020年1月1日起计算至实际付款之日）、水电费2,900元、门卫费3,250元、拆除复原费7,200元及垃圾清运费4,000元。事实和理由：2019年7月18日，原告与被告签订《厂房租赁合同》，约定由被告租赁原告位于上海市金山区朱泾镇鸿日路628号5幢1层B区的房屋，其中工厂、办公室、食堂，租赁建筑面积2008.85平方米，年租金696,568.74元，宿舍共五间，每间月租金700元，年租金42,000元，全部租赁物全年租金共计738,568.74元。租期自2019年8月1日至2025年7月31日。双方合同约定，租金每6个月支付一次，每次租金于到期前1个月支付，先付后租。合同签订后，原告依约交付租赁物并履行了其他合同义务，但被告未按约支付租金及水电费、门卫费，且被告已经于2020年4月2日擅自提前解除了租赁合同，并于2020年4月30日擅自搬离租赁物，已严重违反合同约定。原告于被告搬离后，为被告租用的厂房拆除复原支出费用7,200元、清运垃圾支出费用4,000元。虽经原告多次催讨，被告仍未付清租金184,642元（2020年2月-4月）、水电费2,900元、门卫费3,250元、拆除复原费7,200元及垃圾清运费4,000元。被告上述行为已构成严重违约，给原告造成了巨大的损失，故原告起诉至本院。被告上海律堃展览展示服务有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。被告并没有擅自解除合同，被告是基于疫情的不可抗力，与原告协商一致解除合同。被告未交纳184,642元房租是事实，但是根据双方的约定，损失应从保证金中扣除，不应另行承担。原告主张的水电费、门卫费过高，拆除复原费、垃圾清运费和被告无关。原告为证明自己的主张，向本院提交以下证据：1、沪房地金字（2008）第016186号上海市房地产权证、上海市不动产登记簿、原告与房东签订的《房屋租赁合同》、原告与房东签订的《综合楼租赁合同》、转租授权书，证明原告有权向被告出租位于上海市金山区朱泾镇鸿日路628号房屋；2、原告与被告签订的厂房租赁合同，证明原、被告于2019年7月18日签订《厂房租赁合同》，约定由被告承租原告位于上海市金山区朱泾镇鸿日路628号的房屋，年租金共计738,568.74元，租期自2019年8月1日起至2020年7月31日止，合同签订后，被告未按约支付2020年2月开始的租金；3、原告与被告法定代表人的微信聊天记录截图，证明被告擅自提前解除《厂房租赁合同》，已经严重违反合同约定；4、房东向原告发送的《告知书》及费用清单，证明被告拖欠水电费2,900元、门卫费3,250元；5、收条，证明原告为拆除、复原被告租赁物支出拆除复原费7,200元、垃圾清运费4,000元；6、朱泾工业园区空置工业厂房租赁管理办法，证明原告应向园区管委会缴纳履约保证金50万元，被告作为原告的分租方，承租面积大约2000平方米，应承担50万履约保证金中的20万元；7、上海市行政事业单位资金往来结算票据，证明原告缴纳履约保证金50,000元，后续保证金将继续按照园区管委会的要求进行缴纳；8、面谈录音及文字稿，证明原告的真实意思表示并不是被告缴纳的履约保证金可以与租金相抵扣，如果可以抵扣，将给原告造成巨大损失，原告不可能作出损害自身利益的意思表示。经质证，被告对证据1、2的真实性无异议；对证据3的真实性无异议，但不认可证明目的；对证据4的真实性、关联性不予认可；对证据5的真实性不予认可；对证据6、7的真实性、合法性、关联性均不予认可；对证据8的真实性予以认可，但不认可证明目的。被告为证明自己的主张，向本院提交以下证据：9、押金单、收据，证明原告向被告收取各项保证金以及环评挂靠维护费共计212,947元；10、通知函，证明原告于2020年4月19日发出通知函通知被告解除租赁合同以及将从保证金扣除租金；11、被告与原告法定代表人聊天记录，证明被告已经向原告支付垃圾运输费。经质证，原告对证据9的真实性无异议，宿舍押金是3,500元而不是4,900元，对其他金额无异议，但是认为被告不能进行抵销；对证据10的真实性无异议，但是不认可证明目的，认为双方没有达成一致意见，因此保证金不能抵扣租金；对证据11的真实性无异议，但是不认可证明目的，聊天记录中涉及的是正常租赁厂房时产生的垃圾清运费，原告在本案中主张的是合同解除后的垃圾清运费。经审查，被告对证据1、2、3、8的真实性、合法性均无异议，原告对证据9、10、11的真实性、合法性亦无异议，本院认为该些证据与待证事实具有关联性，故予以采信；被告虽对证据4、6、7有异议，但未能举证否定相应的待证事实，故本院对该些证据的真实性予以认可；关于证据5，本院无法确认与本案的关联性，不予采信。至于双方租赁合同解除及相关费用、保证金情况，本院将综合予以认定。根据以上采信的证据，以及当事人的当庭陈述，本院认定本案事实如下：2019年7月，原告向案外人上海丰业不锈钢有限公司承租位于上海市金山区朱泾工业区鸿日路628号的5号厂房、1号综合楼1楼东边号及4楼整层，租赁期限自2019年8月16日至2027年8月15日，并签订了转租授权书。2019年7月18日，原告与被告签订《厂房租赁合同》，约定：乙方（被告）向甲方（原告）租赁上海市金山区朱泾镇鸿日路628号5幢1层B区房屋，租赁面积2008.85平方米，租赁用途：展览展示、广告；租赁期限自2019年8月1日起至2025年7月31日止，年租金696,568.74元，租金前三年不变，支付方式为每六个月支付一次，每次租金于到期前一个月支付，先付后租；场地保证金为58,047元，甲方应于租赁期满、乙方如期迁出交还场地并已结清租金、水电费等相关费用后十五天内无息返还乙方；应政府要求，此场地每年需满足当地园区的税收收入，因此还需收取税收保证金，按照面积分摊为110,000元，如未达到政府要求，此保证金不予退还；场地管理保证金为20,000元，如没有违反生产管理规定，在合同解除或租赁到期后，十五天内无息返还乙方；乙方有任何拖欠应付款项时，甲方有权从场地保证金中先行偿付，偿付部分，乙方应立即补足；乙方每年应支付甲方环评维护费20,000元。关于违约责任：乙方应按时交付租金，若逾期交付房租，则每逾期一日，由甲方按照月租金金额的5%收取违约金，如乙方拖欠租金达拾日时，则视为乙方自动放弃所承租之场地，构成严重违约，甲方即可终止本合同；乙方于签订本合同后，未经甲方书面同意擅自提前解约或其他严重违约，致使本合同无法履行，乙方无权请求返还保证金，若给甲方造成损失的，乙方不应负责赔偿。合同后附有律堃工厂费用明细表，载明：租金全年小计738,568.7375元，宿舍押金3,500元（租金的一个月）、场地保证金58,047元（租金的一个月）、场地管理保证金20,000元（纪律保证金）、环评收费20,000元（年交）、税收保证金110,000元（政府收取）。2019年9月25日，原告出具押金单，载明收到被告交来的宿舍押金4,900元、场地租借保证金58,047元、场地管理保证金20,000元、税收保证金110,000元，并注明：以上押金退还的要求，依照合同和协议；另出具收据一份，载明收到被告交来的场地环评挂靠维护费20,000元。2020年4月14日，原告及被告的法定代表人在微信中协商租赁事宜，被告法定代表人表示：“上次和你们说了厂房你租给别人吧我付不起房租了。好了提前和我说一下我搬一下东西。”原告法定代表人回复：“这个也不是想租就租出去，至少有合同在，而且你们合同到期也快4个月了，这个账也需算一下。”同时回复称：“按合同你应该怎么付款就怎么付啊。”2020年4月19日，原告向被告发送通知函两份，载明：由于被告未于2020年1月1日支付6个月租金，2020年4月2日被告通过微信单方解除合约，已经严重违反契约精神，因此通知被告于收到函之后3日内支付厂房及宿舍占用租金、水电费以及其他相关费用，并于收到函之后3日内办理并归还租赁厂房，并把租赁厂房恢复原状，逾期则厂房内外的物料将视为遗弃物，原告有权自行处置，由此导致的损失以及处置产生的费用由被告自行承担。就合同解除前被告拖欠的租金、合同解除后的占有使用费及违约金，原告有权直接从被告缴纳的保证金中扣除，不足部分，应在3日内另行支付。被告于同日收到该函件的电子版。2020年4月30日，被告搬离涉案租赁标的物。2020年5月19日，上海丰业不锈钢有限公司向原告发出告知书，载明由于与原告的租赁合同已经解除，因此原告应当支付厂房租金442,476元、综合办公楼21,600元、水电费（2020年1-5月）4,900元、门卫人工费（2020年1-5月）6,500元、维修费7,200元、垃圾清理费4,000元、房租滞纳金车间796,500元、办公楼38,880元。上海朱泾工业园区管理委员会于2017年6月15日发布了《朱泾工业园区空置工业厂房租赁管理办法》，该办法第四条租赁项目的监督与管理中关于履约保证金制度规定：……租赁方要按标准向工业园区管委会缴纳租赁项目履约保证金，缴纳标准按租赁面积与承诺的年税收相结合。1、保证金收取标准（1）按租赁面积计算……。（2）按《信息表》中企业承诺的达纲税收计算……。2、满足下列情况之一的，保证金一年内可予以返还……。3、有下列情况之一的，工业区有权没收其履约保证金……。2019年9月3日，原告向金山区朱泾镇工业园区管理委员会交纳履约保证金50,000元。庭审中，被告确认2020年2、3、4月的租金及占有使用费未支付，金额为184,642元。被告在庭后确认交付宿舍押金3,500元。本院认为，原、被告双方签订的《厂房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的相关规定，合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告因经营困难，向原告提出解除合同，2020年4月14日，原告与被告的法定代表人在微信聊天中协商合同解除后的费用支付，原告在庭审中亦认可2020年4月14日合同解除，本院予以确认。因此，原、被告签订的《厂房租赁合同》于2020年4月14日经双方合意解除。关于协议解除合同后双方当事人应承担的责任。根据《合同法》第九十七条的规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案双方的争议焦点为被告支付的保证金是否可以抵销所欠房租及其他费用。被告支付的保证金的构成为：宿舍押金3,500元、场地保证金58,047元、场地管理保证金20,000元、税收保证金110,000元。被告交付的20,000元环评挂靠维护费属于合同约定中被告应支付的款项，不属于保证金范畴。双方合同约定“应政府要求，此场地每年需满足当地园区的税收收入，因此还需收取税收保证金，按照面积分摊为110,000元，如未达到政府要求，此保证金不予退还。”从合同约定，可以看出，税收保证金是否退还，与是否达到政府要求有关，与涉案房屋租赁合同的履行并无直接关系，原告提交的《朱泾工业园区空置工业厂房租赁管理办法》，仅规定了收取税收保证金的标准以及退还、“没收”的条件，无法据此证明被告的生产经营“未达到政府要求”，也不能证明原告已经产生了相关损失。现双方租赁合同已经解除，原告应退还该税收保证金110,000元。被告在庭审中提出的该项保证金抵销租金和房屋占有使用费的主张，符合《合同法》第九十九条关于互负到期债务可以抵销的规定，本院予以支持。抵销后，被告尚欠原告租金及房屋占有使用费74,642元。关于宿舍押金3,500元、场地保证金58,047元、场地管理保证金20,000元，双方合同约定“乙方于签订本合同后，未经甲方书面同意擅自提前解约或其他严重违约，致使本合同无法履行，乙方无权请求返还保证金，若给甲方造成损失的，乙方不应负责赔偿。”现被告存在未支付租金和提前解除合同的违约情形，因此，被告交付的宿舍押金3,500元、场地保证金58,047元、场地管理保证金20,000元，原告可不予退还，被告提出的予以抵销租金的抗辩，本院不予采纳。根据该约定，被告也无需再支付原告逾期支付租金的利息损失。关于原告诉请的水电及门卫费，被告认为过高，原告亦未提交证据证明该项费用计算依据，鉴于该笔支出客观存在，本院根据被告租赁房屋面积、时间，酌定被告应支付原告水电、门卫费1,600元。关于垃圾清运费及拆除复原费，原告未提交证据证明该笔支出与被告有关，本院不予支持。综上所述，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第九十九条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告上海律堃展览展示服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海佳博展览展示服务有限公司欠付的2020年2、3、4月租金及房屋占有使用费74,642元；二、被告上海律堃展览展示服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海佳博展览展示服务有限公司水电费、门卫费1,600元；三、驳回原告上海佳博展览展示服务有限公司的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取2,194元，财产保全费1,550元，共计3,744元，由原告负担2,331元，被告负担1,413元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 潘永华二〇二〇年十一月六日法官助理 胡 琼书 记 员 陆园涛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十九条【债务的抵销及行使】当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。