江西省上饶市广信区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1121民初455号原告：陈教建，男，汉族，1990年3月1日出生，住江西省上饶县。委托代理人：杨梦雅，北京市两高律师事务所律师。委托代理人：刘桐，北京市两高律师事务所律师。被告：上饶市新城吾悦房地产开发有限公司，住所地江西省上饶市广信区凤凰西大道******，统一社会信用代码91361121MA362KKR16。法定代表人：杨可，系公司执行董事。委托代理人：王泉泉，系新城控股集团股份有限公司法律事务部律师。委托代理人：廖里，系该公司员工。原告陈教建与被告上饶市新城吾悦房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈教建的委托代理人杨梦雅、刘桐，被告上饶市新城吾悦房地产开发有限公司的委托代理人王泉泉、廖里到庭参加诉讼。后因案件复杂转为普通程序，于2020年7月14日公开开庭进行了审理。原告陈教建及原告陈教建的委托代理人杨梦雅、刘桐，被告上饶市新城吾悦房地产开发有限公司的委托代理人王泉泉、廖里到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈教建提出诉讼请求：1、判决解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、判决被告退还原告购房首付款人民币190,607元及银行贷款支付的本金人民币740,000元，合计人民币930,607元；3、判决由原告向被告退还房屋；4、判决被告承担原告银行按揭贷款利息损失；5、诉讼费等全部费用由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求：1、判决被告对案涉商品房的整个地下车库及原告购买的房屋进行维修，直至达到经政府规划部门审批通过的施工图纸要求及国家标准，且维修完毕后聘请原、被告双方共同认可的鉴定机构对房屋主体结构质量进行鉴定；2、判决被告支付原告因房屋质量问题所造成的房价损失人民币279,182.1元；3、判决被告赔偿原告因整个地下车库及房屋存在质量问题而导致所购买的房屋不能出租造成的房租损失（按每月人民币2,500元，时间自2019年8月8日起至维修合格之日止，暂计算至2020年4月8日为人民币20,000元）；4、诉讼费等全部费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年3月1日签订《商品房买卖合同》。合同签订后，原告向被告支付了购房首付款人民币551,386元，且原告通过银行按揭贷款的方式向被告支付了剩余购房款。作为案涉房屋承重基础的地下车库存在梁、板开裂等情况，且原告购买的房屋内部也存在严重质量问题，导致房屋价格暴跌，原告至今未收房。原告等诸多业主都担心房屋会坍塌，一直未敢入住，存在房屋出租的租金损失。故原告向法院提起诉讼。原告陈教建为支持其诉讼主张，向本院提供了以下证据：1、《商品房买卖合同》，拟证明原、被告签订了商品房买卖合同，因案涉房屋及地下车辆存在严重质量问题，被告违约应依法赔偿原告损失。2、江西增值税普通发票、中信银行账户历史交易明细表，拟证明原告通过首付款及银行按揭贷款方式已支付了全部购房款。3、光盘2张及照片（地下车库视频及照（地下车库视频及照片的房屋存在严重质量问题。4、上饶新城吾悦广场地下车库结构安全可靠性鉴定报告，拟证明案涉房屋存在严重质量问题。5、租房信息，拟证明案涉房屋周边的房屋租金标准，被告依法赔偿原告损失。6、房价信息，拟证明因案涉房屋存在质量问题导致房价暴跌，被告应赔偿原告房屋价值贬损损失。7、光盘1张（地下车库维修视频（地下车库维修视频在2020年5月21日至5月24日期间仍在进行维修。8、微信聊天记录及照片，拟证明原告所购房屋存在质量问题。被告上饶市新城吾悦房地产开发有限公司辩称：1、原告购买的被告开发的房屋符合合同约定的交付条件，且原告并未购买其主张的地下车库及地下车库所在的其他区域；2、被告交付的房屋经过竣工验收合格并完成了备案手续，交付时间、条件符合合同约定；3、原告在诉状中称混凝土不达标、主体结构存在严重质量问题，应承担举证责任；4、原告并非有权主张对整个地下车库进行维修的权利人；5、案涉房屋尚属于交付的毛坯状态，需要先装修才能出租，且原告诉状中明确是因为害怕等主观感受而不敢入住，如原告认为房屋和地下车库存在严重质量问题应予举证；6、原告主张的房价损失和其他诉讼费无事实和合同依据；综上，请求法院驳回原告诉讼请求。被告上饶市新城吾悦房地产开发有限公司为支持其诉讼主张，向本院提供了以下证据：1、《商品房买卖合同》，拟证明关于交付条件及交付通知的相应约定，因原告原因导致未按期交房，责任由原告承担。2、《竣工验收备案表》，拟证明案涉房屋已经验收合同，取得了竣工验收报告，且在2019年8月2日完成了备案手续。3、《交付通知书》及邮寄凭证，拟证明被告已按合同约定寄送了房屋的交付通知书，且原告已签收。4、吾悦广场项目的区位图复印件，拟证明原告所购房屋所在小区的位置。5、地下室修复工程验、地下室修复工程验收申报表程质量监督报告，拟证明对于局部存在问题且可以加固修复的地下室区域已经修复完毕，并取得上饶市广信区质监站的盖章认可。6、上饶新城吾悦广场地下车库加固补强构件安全性技术鉴定报告，拟证明案涉存在质量问题的地下车库已经修复并经重新鉴定后认为“该地下车室加固补强的构件可以正常安全使用”。7、地下车库加固设计、地下车库加固设计单位和施工单位的资质证书有专业资质的设计单位和施工单位予以修复。针对原告提供的证据，经被告质证，对第一组证据真实性有异议，且认为该证据不能证明房屋存在质量问题；本院审查认为，原告提供的第一组与被告提供的第一组证据均为《商品房买卖合同》，且内容一致，该证据符合证据三性，本院予以确认。被告认为原告提供的第二组证据真实性无法核实，但对付款事实予以认可；本院审查认为，该组证据虽为复印件，但证据中的江西省国家税务局通用预收款收据与中信银行个人账户明细能够相互印证，且被告对收到该款予以认可，故本院对该组证据予以确认。被告对原告提供的第三组证据的真实性和关联性均有异议；本院审查认为，该组证据均系地下室质量问题的视频及照片，而地下室的质量问题已经鉴定报告予以证明，故本院对该组证据予以确认。被告认为原告提供的第四组证据的真实性由法院审核，对关联性有异议；本院审查认为，该组证据系有资质的专业鉴定机构作出的鉴定报告，符合证据三性，予以确认。被告对原告提供的第五组证据真实性、关联性均有异议，且认为该组证据与原告房屋不具有可比性；本院审查认为，该租房信息不能证明原告租房居住的房租损失情况，与原告主张的租房居住的房租损失没有关联性，本院不予确认。被告对原告提供的第六组证据的三性均有异议，认为该二手房买卖的挂价，受业主自由定价权及市场调节影响，不能作为案涉房屋的参考价格；本院审查认为，该组证据不能证明案涉房屋的市场价格，案涉房屋的市场价格应由具有资质的专业评估机构评估确定，故本院对该组证据不予确认。被告对原告提供的第七组证据三性均有异议；本院审查认为，该视频只能证明该时间段地下车库仍有工人在作业，但不能证明该作业行为是否属于原告主张的维修，还是被告主张的日常维保，且地下车库经修复及鉴定已明确“该地下车库加固补强的构件可以正常安全使用”，故本院对该组证据不予确认。被告对原告提供的第八组证据的三性均有异议；本院审查认为，原告未提供微信聊天记录及照片的原始载体予以核对，故本院对该组证据不予确认。针对被告提供的证据，经原告质证，对第一组证据的三性无异议，对证明目的有异议；本院审查认为，该证据原告提供的第一组证据内容相同，符合证据三性，予以确认。原告对被告提供的第二组证据三性不认可，认为该证据中存在未盖章或未签名等问题，且不能证明案涉房屋及地下车库没有质量问题；本院审查认为，该组证据与（2020）赣1121民初456号案件中本院依法向上饶市广信区工程质量监督管理站调取的案涉房屋的《竣工验收备案表》内容一致，符合证据三性，虽有瑕疵，但不影响证据的证明效力，故本院对该证据予以确认。原告对被告提供的第三组证据的三性均有异议，但认可收到《交付通知书》；本院审查认为，该组证据符合证据三性，予以确认。原告对被告提供的第四组证据的三性均有异议；本院审查认为，被告未提供该证据的原件予以核对，故对该组证据不予确认。原告对被告提供的第五组证据三性及证明目的不认可；本院审查认为，原告对该组证据提出异议，但未提供证据予以反驳，且该证据符合证据三性，能够证明待证事项，本院予以确认。原告针对被告提供的第六组证据即地下室修复加固后的鉴定意见书提出了书面异议，认为鉴定意见未说明加固设计方案是否满足《上饶新城吾悦广场地下车库结构安全性技术鉴定报告》6.2“建设”部分的要求；本院审查认为，该组证据系有资质的专业鉴定机构作出的鉴定意见，符合证据三性，针对原告提出的书面异议，鉴定人已予以书面回复，原告既不申请鉴定人出庭，也不申请重新鉴定，故本院对该组证据予以确认。原告对被告提供的第七组证据真实性有异议；本院审查认为，该设计单位和施工单位的资质证书虽为复印件，但与本院通过中华人民共和国住房和城乡建设部网站首页>办事大厅>单位资质查询，后跳转至全国建筑市场监管公共服务平台网站查询到的资质信息一致，故本院对上饶新城吾悦广场地下室加固工程的设计单位和施工单位的资质证书予以确认。本院经审理认定事实如下：2018年3月1日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于上饶县的商品房，房屋单价为人民币8665.68元／平方米，总价为人民币930607元，被告应在2019年8月8日前交付经竣工验收合格并符合合同约定的商品房。合同签订后，两原告支付首付款人民币190607元，余款人民币740000元办理按揭贷款予以支付。案涉房屋于2019年8月2日办理了竣工验收备案，被告于2019年8月7日向原告邮寄了交接通知书，通知原告收房，原告认为地下车库及房屋存在质量问题，至今未办理交房手续。因部分业主反映小区地下车库存在质量问题，广信区相关部门于2019年11月6日邀请建筑行业专家对地下室质量进行分析，11月8日经业主代表共同商议，确定选择江西省建筑科学研究院检测中心作为质量鉴定机构，后上饶市广信区工程质量监督管理站委托江西省建筑科学研究院检测中心对上饶新城吾悦广场地下车库进行结构安全可靠性技术鉴定，该检测中心于2019年12月10日作出《上饶新城吾悦广场地下车库结构安全可靠性技术鉴定报告》，该鉴定报告第6部分结论及建议。6.1结论。“根据现场实体勘查、检测及计算分析，依据《民用建筑可靠性鉴定标准》（ＧＢ50292-2015）有关规定，对该地下室工程进行综合评定：该建筑地下室负二层21-34／Ｃ-Ｆ区域和4-18／Ｅ-Ｋ区域内梁板为受临时覆土过厚造成破坏；负三层后浇带为施工处理不当造成的混凝土分层和漏浆离析现象；负一与负二层顶板ＣＤ-ＣＥ／21-38区域内楼板裂缝为施工工艺不当和混凝土收缩应力造成的裂缝；其他区域内楼板裂缝为混凝土非结构性收缩裂缝；部分梁和柱混凝土强度不满足原设计要求。通过对地下室结构的检查、传力体系分析及现场检测数据，地下室构件的缺陷，地下室构件的缺陷对其上部****楼主楼结构无影响定评极Ｃｕ和正常使用性鉴定评级Ｃｓ级，上饶新城吾悦广场地下车库结构可靠性评定为Ⅲ级，即对地下室结构安全可靠性造成了影响，应采取措施，经过加固处理后该地下室结构可以安全使用。”。6.2建议。“（1）对地下室负二层21-34／Ｃ-Ｆ区域和4-18／Ｅ-Ｋ区域内梁板破坏严重的梁即裂缝宽度超1.0ｍｍ的梁进行置换，其他出现裂缝的梁和楼板进行补强加固处理。（2）负三层顶板在轴号15-17／Ａ-Ｂ后浇带采用修补处理，负二、三层顶板轴号26-33／ＢＢ-ＢＤ区域内后浇带进行重新浇筑，并做好该区域内的防水和排水措施。（3）负一与负二层顶板ＣＤ-ＣＥ／21-38区域内楼板裂缝采用灌缝后对楼板进行贴碳纤维布补强抗拉处理。（4）其他结构损伤裂缝和施工缺陷进行灌缝和修补即可。（5）对混凝土强度不足原设计95%的构件进行补强处理。（6）加固设计和加固施工必须请具有专业资质的加固设计施工单位进行。”。新城吾悦地下室加固工程由具有相应设计资质的江苏省建工设计研究院有限公司进行设计，由具有相应施工资质的江苏鼎达建筑新技术有限公司进行施工，该加固工程于2020年4月24日通过竣工验收。经上饶市广信区工程质量监督管理站委托，江西省建筑工程质量检测中心对上饶新城吾悦广场地下室加固补强构件进行了安全性技术鉴定，并于2020年5月20日作出《上饶新城吾悦广场地下车库加固补强构件安全性技术鉴定报告》，该鉴定报告第5部分结论及建议。5.1结论。“根据现场实体勘查、检测及计算分析与委托方提供的加固施工过程中的各项检测报告及相关技术资料，依据《民用建筑可靠性鉴定标准》（ＧＢ50292-2015）有关规定，对上饶新城吾悦广场地下车库加固补强构件安全性鉴定综合评定为Ａｓｕ级，该地下室加固补强的构件可以正常安全使用。”。5.2建议。“定期对该工程进行常规维护，不得自行更改该工程的正常使用状态，不得随意改变结构受力状态，严禁超载使用。”。诉讼中，被告对上述鉴定意见予以认可，原告对上述鉴定意见提出了异议，其中对《上饶新城吾悦广场地下车库结构安全可靠性鉴定报告》的异议为：1、《鉴定报告》第“3.8上部结构抽查”明确说明“针对地下室出现的缺陷情况，我中心对上部结构（1#楼-12#楼主楼）抽查了29户实体结构”，但在《鉴定报告》中未见到该被抽查的29户实体结构的检测数据，因此，异议人对质检中心是否对楼上29户实体结构进行了抽检及鉴定结构中“地下室构件的缺陷对其上部1#-12#楼主楼结构无影响”的真实准确表示异议；2、《鉴定报告》第“6.1结论”部分明确说明：“地下室构件的缺陷对其上部1#-12#楼主楼结构无影响”，但是原告购买的房屋建在地下车库之上，二者从形态上看是一体的。因此，请质检中心对新城吾悦广场地下室是否是楼上1#-12#楼的承重基础以及地下车库的质量问题对否对异议人所购房屋所在的5#、7#、8#、9#、11#楼的主体结构质量产生不良影响做出说明。如产生不良影响，则请说明不良影响的程度。对《上饶新城吾悦广场地下车库加固补强构件安全性技术鉴定报告》提出的异议为：该报告鉴定结论称：“加固补强构件安全性鉴定综合评定为Asu级，该地下室加固补强的构件可以正常安全使用。”，但是质检中心并未说明新城吾悦地下车库加固设计方案是否满足《上饶新城吾悦广场地下车路结构安全可靠性技术鉴定报告》6.2“建议”部分的要求。经本院释明，原告明确不申请鉴定人出庭接受质询，也不申请重新鉴定。经本院函询，江西省建筑工程质量检测中心于2020年6月22日针对原告提出的异议进行了书面回复，并提供了29户实体结构抽查结果。具体回复如下：1、29户实体结构检测问题。我中心于2019年11月14日接受上饶市广信区工程质量监督管理站的委托，对上饶新城吾悦广场地下车库的结构安全性进行检测鉴定。在现场检测过程中业主代表与委托方要求我中心额外对29户室内结构实体进行抽查检测，我中心经检测后得出了鉴定报告的相关结论；2、《鉴定报告》第6.3条结论“地下室构件的缺陷对其上部1#-12#楼主楼结构无影响”。我中心的解释是：在报告中已明确新城吾悦广场主楼基础和非主楼基础采用后浇带分割分离，1#-12#楼主楼区域内地下室结构构件检测数据均符合原设计要求，因此我中心结论为地下室构件的缺陷对其上部1#-12#楼主楼结构无影响；3、该加固工程中加固补强的172个混凝土构件（其中8根框架梁置换，95根框架梁增大截面，43根框架柱增大截面，23块板外粘炭纤维布，3处后浇带重新浇筑）的安全性问题我方在《地下车库加固补强构件安全性技术鉴定报告》中第一页做了说明，具体见加固补强构件明细表，此处不加赘述”。另查明，根据本院现场勘查结合鉴定报告等材料，查明案涉地下车库为地下三层结构，结构形式采用混凝土框架结构，存在质量问题的负二层21-34/C-F区域和4-18/E-K等区域垂直上部为小区草坪，案涉上饶新城吾悦广场1#-12#主楼散布在草坪周围，主楼基础和地下车库的基础采用后浇带分割分离。本院认为，原、被告签订的案涉《商品房买卖合同》系双方真实意思表示,且不违反法律和行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应严格按照合同履行各自的义务。本案的争议焦点为：一、本案所涉房屋是否存在质量问题；二、原告所诉因地下车库及房屋存在质量问题导致房屋不能出租的租金损失及房屋贬值损失应由被告予以赔偿的请求能否得到支持。根据案涉《商品房买卖合同》第八条和第十一条的约定，案涉商品房应在竣工验收合格后，同时提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，才能交付给买受人。本案中，案涉房屋已经竣工验收，且被告已按约定通知原告办理交付手续，而原告主张案涉地下车库系整个小区的承重基础，该地下车库存在部分梁板开裂渗水等质量问题必然影响案涉房屋的主体结构，且房屋内部有质量瑕疵，故拒绝办理交付手续。本院认为，根据江西省建筑科学研究院检测中心做出的《上饶新城吾悦广场地下车库结构安全可靠性技术鉴定报告》，案涉地下车库的确存在部分梁板、楼板存在破裂及裂缝等质量问题，但也明确了上述质量问题对1#-12#楼主体结构无影响，且该地下车库已按要求进行了加固补强可以正常安全使用。原告虽对案涉的两个鉴定报告提出了相关异议，但由于上述鉴定系经上饶新城吾悦广场小区业主代表和被告协商确定鉴定机构，并由上饶市广信区工程质量监督管理站委托江西省建筑科学研究院检测中心作出，鉴定机构具有建筑工程质量鉴定的法定资质，鉴定程序合法，鉴定报告具有一定的依据，并未违反科学基本原理，且该鉴定机构也就原告所提异议进行了逐一答复，故上述鉴定报告可以作为审理本案的相关依据，而原告提出的相关异议缺乏足以反驳的依据，本院不予采纳。至于房屋内部存在质量瑕疵的问题，原告提供证据不足以证明，故原告主张案涉房屋存在质量问题证据不足，且该地下车库已经修复，其要求被告对案涉房屋及地下车库进行修复的诉请本院不予支持。二、原告所诉因地下车库及房屋存在质量问题导致房屋不能出租的租金损失及房屋贬值损失应由被告予以赔偿的请求能否得到支持。首先，根据前述，案涉房屋本身无质量问题，地下车库存在的质量缺，地下车库存在的质量缺陷对案涉房屋的主体结构并无影响的停车位，且地下车库的质量缺陷已全部修复，故地下车库存在的质量缺陷并不影响原告对案涉房屋的正常居住使用；其次，房屋的升值贬值受到市场、政策、区位、房屋自身状况等多方面因素的综合影响，原告并无证据证明案涉房屋贬值是房屋质量或地下车库质量缺陷所致，且在案涉《商品房买卖合同》对原告主张的相关损失双方并无约定。综上，原告主张被告赔偿房屋不能出租产生的租金损失及房屋贬值损失的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告陈教建的全部诉讼请求。案件受理费5,788元，由原告陈教建负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上饶市中级人民法院。审 判 长  王 健审 判 员  王建军人民陪审员  廖远贵二〇二〇年九月十一日书 记 员  郭子英温馨提示：在递交上诉状同时向江西省上饶市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：农业银行江西省上饶市饶东支行，账号：14×××14）；上诉期满后七日内仍未预交，则按自动撤回上诉处理。判决生效后，请于履行期限届满前将执行款交本院（开户行：上饶银行城西灵山支行，账号：20×××75）。