云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2301民初2185号原告（反诉被告）：高学琼，女，1977年11月20日生，汉族，初中文化，楚雄市人，住楚雄市。原告（反诉被告）：李应东，男，1975年3月28日生，汉族，初中文化，楚雄市人，系原告高学琼之夫，住。被告（反诉原告）：钱梅，女，1976年10月26日生，汉族，高中文化，楚雄市人，住楚雄市，现住楚雄市。被告（反诉原告）：何绍春，男，1971年2月24日生，回族，大专文化，楚雄市人，系被告钱梅之夫，现住。委托诉讼代理人：鲁艳，云南乾太律师事务所律师（特别授权）。原告高学琼、李应东与被告钱梅、何绍春房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，被告钱梅、何绍春提起反诉，本院于2020年5月25日受理了被告钱梅、何绍春的反诉。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）高学琼、李应东、被告（反诉原告）钱梅、何绍春及委托诉讼代理人鲁艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告高学琼、李应东向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告按合同约定交付房屋；2.判令被告支付违约金147,000元；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年1月份，我们欲在楚雄城区购买一套住房，经居间方中楚地产经纪公司介绍、推荐，2020年1月15日，我们与被告签订一份物业买卖合同。我们按合同约定的时间支付了首付款后，双方按约定的时间到楚雄市不动产交易中心办理了过户交易手续。根据合同约定交房时间是2020年2月20日以前，但被告至今没有交房，超期78天，己经违反了合同约定，构成了事实违约，我们多次与被告协商未果。本诉被告钱梅、何绍春辩称，一、按照房屋买卖合同约定，原告应当在2020年1月10日前付清首付款435,000元，但原告仅支付购房款235,000元，两原告已经违约在先。二、原告现尚欠购房款300,000元未付,我们有权拒绝履行交房义务。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。反诉原告钱梅、何绍春向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付购房款300000元；2.判令被告支付违约金147000元；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由:2020年1月，在房屋中介的撮合下,我们与被告达成买卖位于楚雄市开发区房屋的合意。2020年1月10日,我们按照房屋中介的通知,前往楚雄不动产登记中心办理房屋产权证过户手续。其间，为了配合过户,我们与被告、房屋中介共同签订了二手房交易资金监管协议，并将涉案房屋登记在被告名下。当天，我们只收到购房首付款235000元，1月17日收到150000元,剩余首付款50000元至今没有收到。2020年1月15日，房屋中介通知我们签订物业买卖居间合同，合同约定，位于楚雄市开发区房屋的成交价为735000元，被告于签订合同时支付购房定金50000元,交由房屋中介保管，至交易完成后扣除中介服务费的剩余部分作为部分房款付给我们；在2020年1月10日之前,被告将首付款435000元交给我们，剩余300000元房款由被告贷款后支付；2020年1月10日16时前办理现房屋产权证过户手续。至今，被告对支付剩余300000元房款的情况只字不提，且经我们多次催要未果。因此，被告在2020年1月10日没有按时、全额支付首付款的行为，已经首先构成了违约，且在长达4个月时间内，被告不能办理贷款支付购房尾款，致使我们卖房取得全部房款的合同目的无法实现合同。反诉被告高学琼、李应东辩称，一、在房屋买卖过程中，我们已经协商好，钱梅将房子交给我们后，我们用房子抵押贷款，但钱梅并没有将房屋交给我们，所以，造成我们无法办理贷款。二、我们当时购买的房屋是七跃八层，但房屋只有第七层房屋的房产证，我们的意见是依照物业买卖合同履行，钱梅将卖给我们的七楼八楼房屋装修好交给我们，我们将剩余房款300,000元付给她。三、按照房屋买卖合同约定，钱梅应当在2020年2月份将房屋交付给我们，但没有按约定时间交房，是钱梅违约在先，故我们不应当支付违约金。当事人围绕诉辩主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。原告（反诉被告）高学琼、李应东为证明诉讼主张及所依据的事实和理由，向本院提交了以下证据：1.物业买卖居间合同，2.二手房交易资金监管协议，3.销控表，4.签购单、建设银行签购单，5.不动产权证，6.收款收据，7.存量房买卖合同确认信息表。被告（反诉原告）钱梅、何绍春针对其辩解理由及主张向本院提交如下证据：1.二手房交易资金监管协议、银行流水一份，2.物业买卖居间合同。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：原告（反诉被告）高学琼、李应东提交的证据2、7中载明的房款本院结合在案其他证据予以综合认定；证据3与本案无关联性，本院不予采信；证据4本院结合在案其他证据予以综合认定。被告（反诉原告）钱梅、何绍春提交证据1中的二手房交易资金监管协议载明的房款本院结合在案其他证据予以综合认定。根据庭审调查和经过审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年1月10日，被告（反诉原告）钱梅、原告（反诉被告）高学琼在存量房买卖合同确认信息表上签字按手印。同日，被告（反诉原告）钱梅、何绍春为甲方，原告（反诉被告）高学琼、李应东为乙方，丙方为楚雄市房地产交易中心，三方签订二手房交易资金监管协议，协议载明：甲乙双方进行二手房买卖并已经签订位于楚雄市开发区，产权号：云（2019）楚雄市不动产权第0012005号的云南省二手房买卖合同，甲乙双方同意高学琼，账号：62×××80的账户作为二手房交易资金监管账户，自愿将云南省二手房买卖合同中约定的房屋交易资金存入该账户，并委托丙方监管，合同成交金额450000元,监管金额150000元。协议签订后，原告（反诉被告）高学琼、李应东通过刷卡方式向楚雄市房地产交易中心交纳监管资金150000元，并于当天向被告（反诉原告）钱梅、何绍春支付购房款285000元。2020年1月13日，原告（反诉被告）高学琼、李应东取得位于楚雄市开发区房屋不动产权证书。2020年1月15日，被告（反诉原告）钱梅、何绍春为甲方，原告（反诉被告）高学琼、李应东为乙方，楚雄中楚房地产经纪有限公司为丙方，三方签订物业买卖居间合同，合同约定：房屋位于楚雄市开发区，产权号：云（2019）楚雄市不动产权第0012005号，建筑面积134.04㎡，产权性质为商品房，目前无抵押；房屋成交价格为735000元，成交价含房屋现有附属设施设备、装修及对应的配套设施费用、维修基金；签订本合同时，乙方交付购房定金50000元,该定金全额暂由甲方委托丙方保管,至交易完成,丙方扣除中介服务费后剩余部分作为部分购房款付给甲方；在2020年1月10日前，乙方将首付款435000元交给甲方，剩余房款300000元由乙方贷款支付给甲方，若银行实际房款额度不够支付房款，则由乙方补足差额。因乙方原因导致银行无法放款，乙方自行承担相应责任；甲乙双方约定于2020年1月10日16时前办理房屋产权证过户手续；甲乙双方约定于2020年2月20日前交房，交房前由甲方结清该房屋的一切费用，交房时甲乙双方应在接房清单上签字确认；除不可抗力外，甲乙双方不可违约，如任何一方违约，则违约方必须赔偿守约方该房价20%作为违约金；2层装修包含：墙面刷白、地板、背景墙、顶线条、门窗。实际使用楼层为七跃八。协议签订后,被告（反诉原告）钱梅、何绍春于2020年1月17日收到楚雄市房地产交易中心转款150000元。现原告（反诉被告）高学琼、李应东尚欠被告（反诉原告）钱梅、何绍春房款300000元，被告（反诉原告）钱梅、何绍春尚未向原告（反诉被告）高学琼、李应东交付房屋。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订了物业买卖居间合同，故涉案房屋买卖关系是原、被告的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。合法有效的合同，当事人应当予以全面履行。根据物业买卖居间合同的约定，被告（反诉原告）钱梅、何绍春作为出让房屋一方，应当履行的义务是向房屋买方交付房屋及协助办理不动产权过户手续，原告（反诉被告）高学琼、李应东作为房屋买方，应当履行的义务是向房屋卖方支付购房款。根据物业买卖居间合同的约定，双方买卖的房屋位于楚雄市开发区房屋，产权号：云（2019）楚雄市不动产权第0012005号，建筑面积134.04㎡，产权性质为商品房，同时，该合同约定了出让方应当对出让房屋进行装修。根据本院查明的事实，在签订物业买卖居间合同之前，被告（反诉原告）钱梅、何绍春已经协助原告（反诉被告）高学琼、李应东办理了上述房屋不动产权过户手续，但尚未履行交房义务，现上述房屋已经完成装修，故被告（反诉原告）钱梅、何绍春应当将位于楚雄市开发区房屋交付原告（反诉被告）高学琼、李应东。在物业买卖居间合同中的补充条款虽然载明实际使用楼层为七跃八，但该合同中房产情况处并未明确出让房屋包含第八层，且第八层房屋并未取得产权登记，另外，合同约定的涉案房屋价款与本地同时期房屋二手房市场价格相当，故原告（反诉被告）高学琼、李应东要求交付上述地点中第八层房屋的主张不能成立，本院不予支持。虽然双方在签订物业买卖居间合同之前,原告（反诉被告）高学琼、被告（反诉原告）钱梅均在存量房买卖合同确认信息表及二手房资金监管协议签字按手印，且在存量房买卖合同确认信息表、二手房资金监管协议中均载明出让房屋面积、成交金额的相关内容，但上述材料系在办理房屋产权过户手续过程中形成，特别是上述材料中载明的房屋成交金额完全是为了减少缴纳税款而设定，并不能真实反映出让房屋的实际成交价格，故出让房屋的实际价格应当按照双方签订的物业买卖居间合同予以确定为735000元。同时，根据本院查明的事实，原告（反诉被告）高学琼、李应东已经支付购房款435000元，现尚欠房款300000元，故原告（反诉被告）高学琼、李应东应当支付房款300000元。关于违约责任的问题。根据合同的约定，甲乙双方约定于2020年2月20日前交房。因此，由于被告（反诉原告）钱梅、何绍春未按照该合同约定的时间交房，其已经违约，应当承担违约责任。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六规定，买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据物业买卖居间合同的约定，如任何一方违约，则违约方必须赔偿守约方该房价20%作为违约金。现原告（反诉被告）高学琼、李应东要求按照房款支付违约金147000元。由于双方约定的违约金明显过高，经本院在庭审中予以释明后，现本院依法确定违约金以房屋成交价格735000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率4.05%，并适当上浮30%计算，计算时间从合同约定交房时间届满次日即2020年2月21日起至原告提起诉讼之日即2020年5月8日止,共计77天,违约金为8164元。另外，根据本院庭审查明的事实，原告（反诉被告）高学琼、李应东通过刷卡方式向楚雄市房地产交易中心交纳监管资金150000元，并于当天向被告（反诉原告）钱梅、何绍春支付购房款285000元，被告（反诉原告）钱梅、何绍春已经收到楚雄市房地产交易中心转款150000元。因此，原告（反诉被告）高学琼、李应东并不存在未按时足额支付首付款的违约行为，故被告（反诉原告）钱梅、何绍春主张的违约金无事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六之规定，判决如下：一、由被告（反诉原告）钱梅、何绍春于本判决生效之日起十日内将位于楚雄市开发区房屋交付原告（反诉被告）高学琼、李应东；二、由被告（反诉原告）钱梅、何绍春于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）高学琼、李应东违约金8164元（款交法院）；三、由原告（反诉被告）高学琼、李应东于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）钱梅、何绍春购房款300,000元（款交法院）；四、驳回被告（反诉原告）钱梅、何绍春的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费1620元(本院已减半收取)，由被告（反诉原告）钱梅、何绍春负担90元（未交，限本判决生效之日起十日内缴纳，款交法院），由原告（反诉被告）高学琼、李应东负担1530元（已交）。反诉案件受理费4003元（本院已减半收取），由原告（反诉被告）高学琼、李应东负担2687元（未交，限本判决生效之日起十日内缴纳，款交法院），由被告（反诉原告）钱梅、何绍春负担1316元（已交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  宋国礼二〇二〇年八月六日书记员  郑会乔