上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初4892号原告(反诉被告)：上海传化海江公路港物流有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：许月明，董事长。委托诉讼代理人：王效锋、王仪，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：郭鑫，男，1990年9月5日生，汉族，户籍地黑龙江省牡丹江市，现住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：郝胜，上海李东方律师事务所律师。原告(反诉被告，以下简称原告)上海传化海江公路港物流有限公司与被告(反诉原告，以下简称被告)郭鑫间租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王效锋、王仪、被告郭鑫及其委托诉讼代理人郝胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出本诉诉讼请求：一、确认原、被告签订的《停车场租赁协议》及《停车场租赁协议之补充协议》于2019年12月2日解除；二、被告对涉案场所、物品、设备恢复原状并予以返还；三、被告支付至2019年11月30日的租金人民币1,846,750元(以下币种均为人民币)；四、被告支付逾期付款违约金(以被告欠付的各期租金为基数，按每日千分之一为标准，自应付之日起计算至实际清偿之日止)；五、被告支付自2019年12月1日起至实际搬离之日止的场地占用费(按照租金的标准计算)；六、确认被告支付的履约保证金10万元不予退还。事实和理由：2017年3月1日，原、被告签订一份《停车场租赁协议》，约定原告将位于上海传化公路港南北面积约31734平方米的3块停车场出租给被告使用。租赁期限自2017年3月1日至2020年2月29日。后双方就租金调整及租赁期限延长等事宜签订了《停车场租赁协议之补充协议》。上述协议签订后，原告依约交付了场地并提供了相关服务，但被告长期拖欠租金，经原告多次催讨，被告仍不支付。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。本案所涉《停车场租赁协议》及《停车场租赁协议之补充协议》因位于上海市嘉定区前曹公路XXX号房屋没有产权证而属无效合同；因涉案场地在原告交付之时属于空地，在被告进行三次平整后才能正常使用，故同意返还场地但不同意恢复原状；被告已支付租金至2019年8月，但已付款项中应扣除一定金额的物业管理费，因为原告在合同履行过程中并未提供任何物业服务；因合同无效，故不存在违约金问题，即使存在违约金，原告主张的违约金标准也过高，应予以调整；房屋占用费同租金的答辩意见；保证金应予以返还。被告向本院提出反诉诉讼请求：一、确认原、被告签订的《停车场租赁协议》及《停车场租赁协议之补充协议》无效；二、原告向被告返还物业管理费2,715,000元；三、原告向被告赔偿损失1,067,585元(以评估结果为准)。事实和理由：2017年3月1日，原、被告签订一份《停车场租赁协议》，约定原告将位于上海市嘉定区前曹公路XXX号内面积为31734平方米的场地出租给被告使用。租赁期限为3年，自2017年3月1日至2020年2月29日。后双方又签订了补充协议。但上海市嘉定区前曹公路XXX号房屋没有产权证，被告经营所需的证照均无法办理，导致被告合同目的一直无法实现。原告针对反诉辩称，不同意被告的反诉请求。双方签订的租赁合同均合法有效，不存在无效情形。原告在交付涉案场地后提供了相应物业服务，包括水电、各种设施均进行了相应管理，还配备了保安和后勤人员，被告要求退还物业管理费的反诉请求理由不能成立。另外，被告要求赔偿损失的诉讼请求，没有事实和法律依据，在合同有效的前提下，被告多次未按照约定支付租金，其应承担相应的违约责任。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月1日，原、被告签订一份《停车场租赁协议》，约定原告将位于上海传化海江公路港南北面积约31734平方米的3块停车场(以下简称讼争场地)出租给被告使用，被告负责办理相关证照，原告协助办理。租赁期限为3年，自2017年3月1日至2020年2月29日。年租金为210万元，年管理服务费为90万元，共计300万元，每年租金和管理费在前一年基础上上调10%。租金和管理费每年分4次付清，被告应在每年3月1日前、7月1日前、10月1日前、12月1日前付清，先付后用。履约保证金为10万元，在合同签订时支付。履约保证金在被告有欠款的情况下可扣除。如因被告原因导致合同解除、终止的，原告将不予退还履约保证金。如被告未按约定支付租金和物业管理费，每逾期一日，应向原告支付应付款总额千分之一的违约金；逾期超过60日的，原告有权解除合同，收回场地。合同另对其他事项作了约定。2017年10月，原、被告签订一份《停车场租赁协议之补充协议》，约定园区停车场租赁区域及面积由双方重新测量核定，具体由双方签署的相关附件为准。被告同意根据原告工程的要求，及时对园区第1块停车区域(即综合楼与斯科茨曼厂房之间的停车区域)进行置换，确保原告工程如期推进，如工程未开工，被告可以继续使用场地用于停车。双方一致同意，园区内临时进场停车费由被告收取，停车场租金(包括管理服务费)自2017年10月1日起调整为每年420万元，前期2017年3月1日至2017年9月30日的租金不变。租赁期限由原告的2020年2月29日到期调整到2020年12月30日到期。后续每年租金按5%-8%递增，具体以双方书面确认为准。协议另对其他事项作了约定。2018年6月，双方签订一份《停车场租赁协议之补充协议二》，约定原协议定于2018年6月1日支付的2018年6月1日至2018年8月31日的租金(含管理费服务费)105万元，调整为75万元，其他条款按原协议执行。2019年11月14日，原告向被告发出一份《催款通知书》，要求被告支付截止2019年11月14日的租金160万元。2019年11月29日，原告向被告发出《律师函》和《解除合同通知书》，载明由于被告长期拖欠租金和管理服务费，告知被告双方签订的《停车场租赁协议》及《停车场租赁协议之补充协议》于送达之日起解除，被告应在收函后10日内付清拖欠的租金和管理服务费1,846,750元及相应违约金、占用费等并将租赁场所恢复原状后返还予原告。上述《律师函》和《解除合同通知书》均于2019年12月2日送达。因原告认为被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，故涉讼。庭审中，原、被告均确认被告在2019年6月至2019年8月间共欠款55万元，被告自2019年9月开始便未再支付相关款项。另外，原告表示，2019年6月至2019年8月间欠款55万元并不包括增长部分(原告按最低的增长比例5%计算增长部分)。本院认为，关于合同效力问题，根据原告提供的产权证(包括宗地图)，可以确认讼争场地均在宗地面积范围内，故原、被告签订的《停车场租赁协议》、《停车场租赁协议之补充协议》、《停车场租赁协议之补充协议二》均系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。被告关于无效的反诉请求，本院不予支持。关于租金增长部分，根据《停车场租赁协议之补充协议》的相关约定，后续每年租金按5%-8%递增，具体以双方书面确认为准，但双方至今未能书面确认增长率，原告按照5%的增长率计算增长部分租金，尚属合理，本院予以认可，本院确定增长率为5%。现被告未依约支付租金的行为已构成违约，且已达到合同解除的约定条件，故原告要求确认合同解除的诉讼请求，本院予以支持。合同解除的时间以被告收到解除函之日即2019年12月2日为准。合同解除后，被告理应搬离租赁场地(清场)，将该场地返还予原告并支付至实际搬离之日止的场地使用费(使用费参照租金标准计算)。至于原告要求被告恢复原状的诉讼请求，因原告对原状问题并未进行举证，故本院对此不予支持。关于管理服务费问题，根据合同的相关约定，被告除向原告支付租金外，还应向原告支付管理服务费，且被告在2019年9月前支付的款项中均包括了该管理服务费，说明被告已认可该费用且从未提出异议，同时被告也未举证证明原告未提供管理服务，故对被告反诉要求原告返还管理服务费的反诉请求，本院不予支持。关于租金(包括管理服务费)和场地使用费问题，庭审中，原、被告均确认被告在2019年6月至2019年8月间共欠款55万元，结合5%的增长率及合同关于租金标准的约定，经核算，2019年6月至2019年12月2日，被告共拖欠租金(包括管理服务费)的数额为1,872,122.60元。自2019年12月3日至实际搬离之日止的场地使用费(包括管理服务费)按照每天12,686.30元的标准计算。关于逾期付款违约金问题，因被告违约理应承担该违约金，但原告主张的违约金标准显属过高，被告亦要求予以调整，本院酌情予以调整。另外，被告支付的履约保证金10万元可以违约金处理，本院结合本案的实际，确认该违约金的数额为10万元，原告无需返还该履约保证金，被告亦无需再另行支付该违约金。至于被告反诉要求赔偿损失的反诉请求，因被告的行为构成违约，在此情况下，其要求赔偿损失(包括进行评估)的反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(二)项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告上海传化海江公路港物流有限公司与被告郭鑫签订的《停车场租赁协议》、《停车场租赁协议之补充协议》、《停车场租赁协议之补充协议二》均于2019年12月2日解除；二、被告郭鑫应于本判决生效之日起三十日内搬离承租的位于上海市嘉定区徐行镇前曹公路上海传化海江公路港南北停车场(清场)，将上述停车场返还予原告上海传化海江公路港物流有限公司；三、被告郭鑫应于本判决生效之日起十日内向原告上海传化海江公路港物流有限公司支付至2019年12月2日的租金(包括管理服务费)人民币1,872,122.60元；四、被告郭鑫应于本判决生效之日起十日内向原告上海传化海江公路港物流有限公司支付自2019年12月3日至实际搬离之日止的场地使用费(包括管理服务费)，按照每天人民币12,686.30元的标准计算；五、原告上海传化海江公路港物流有限公司的其余本诉诉讼请求，均不予支持；六、被告郭鑫的全部反诉诉讼请求，均不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费24,600元，减半收取12,300元，财产保全费5,000元，由原告负担2,744元，被告负担14,556元。反诉受理费16,310元(已减半收取)，由被告负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 周 平二〇二〇年九月二十九日书记员 李佳怡附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……