四川省自贡市沿滩区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0311民初593号 原告（反诉被告）：自贡璞慎酒店有限公司，住所地四川省自贡市沿滩区沿滩新城板南大道街**龙湖金帝广场****铺。 法定代表人：张劲松，董事兼总经理。 委托诉讼代理人：夏阳，四川博绅律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨柳，四川博绅律师事务所律师。 被告（反诉原告）：自贡市红顺房地产开发有限公司，住所地，住所地四川省自贡市沿滩区沿滩新城时代大道**iv> 法定代表人：李华聪，董事长。 委托诉讼代理人：罗云宽，四川亚峰（自贡）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何信建，四川亚峰（自贡）律师事务所律师。 原告自贡璞慎酒店有限公司（以下简称璞慎公司）与被告自贡市红顺房地产开发有限公司（以下简称红顺公司）合伙协议纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序。审理过程中，红顺公司提出反诉申请，经审查符合法律规定，本院依法予以受理，本反诉合并公开开庭进行了审理。璞慎公司法定代表人张劲松以及委托诉讼代理人夏阳、杨柳，红顺公司法定代表人李华聪以及委托诉讼代理人罗云宽、何信建到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 璞慎公司向本院提出本诉诉讼请求：1.请求法院判令红顺公司立即支付委托服务管理费5,343,400元至共管账户；2.请求法院判令红顺公司支付本案璞慎公司律师代理费60,000元，以上费用合计5,403,400元；3.本案诉讼费由红顺公司承担。事实与理由：2019年11月25日璞慎公司与红顺公司签署《酒店合作协议》，双方就开发四川省自贡市龙湖美食广场A号楼三至七层房屋用于经营维也纳酒店的相关事宜达成共识。璞慎公司为履行《酒店合作协议》约定，取得了深圳市维也纳酒店管理有限公司加盟许可，并为该项目装修了两间样板，垫付各项费用逾百万。但是红顺公司未能已约定在2020年3月30日前将“委托服务管理费”存入共管账户。截止起诉之日起，红顺公司仅支付了256,600元。红顺公司行为给璞慎公司造成严重的资金压力。为此璞慎公司多次与红顺公司协商解决方案，遗憾的是红顺公司不愿意正面回应，为避免造成更大的损失，维护自身的合法权益，红顺公司特依据《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国民事诉讼法》规定，向人民法院提起诉讼。 红顺公司本诉辩称，第一，红顺公司与璞慎公司签订的《酒店合作协议》符合解除的条件，应当依法予以解除；首先，璞慎公司与红顺公司合作前提是璞慎公司安排的销售单位能够保证房屋销售达到80间的情况下，才与璞慎公司签订了合作协议，可见销售代理协议是合作协议订立的前提和基础，但房屋销售代理公司即重庆奥鼎房地产营销筹划有限公司（以下简称奥鼎公司）未按协议约定完成销售，目前仅完成4间房屋的销售，且从2019年12月奥鼎公司已经擅自撤场，导致红顺公司不能按照合同约定支付装修款，故红顺公司不存在违约，真正违约方是璞慎公司。其次，红顺公司是合作方，目前筹措的资金仅有200,000元左右，不到预计资金的30%，红顺公司不可能全部进行垫付，由于无法筹措到合作经营酒店所需必要资金，酒店合作经营已经失去基本条件；其次，双方已经失去信任，无法继续合作，璞慎公司亦未按照约定完成酒店大堂施工，其用行动表明没有继续开展酒店合作经营的意向。综上，《酒店合作协议》已经符合解除的条件，应当依法予以解除。第二，璞慎公司主张的损失，大部分不能成立。首先，维也纳品牌加盟费损失不能成立。璞慎公司与深圳市维也纳国际酒店管理有限公司（以下简称维也纳公司）之间并无合同关系；璞慎公司法定代表人张劲松以其个人名义与深圳维也纳公司签订合作协议时间早于红顺公司与璞慎公司签订协议，两份协议之间没有关联性；故，不能将维也纳酒店品牌加盟费用作为损失在本案进行主张；其次，璞慎公司装修两间样板房金额过高，按照《酒店合作协议》约定红顺公司每间房屋的委托经营费用仅80,000元，且该80,000元并非全部用于装修，故超出部分应由璞慎公司自行承担；再次，不能排除璞慎公司与案外人签订的虚假装修合同的可能，其定金条款不符合市场惯例，即便该损失真实也应根据合同相对性由璞慎公司承担；再次，已经进入共管账户的超200,000元委托经营费用，如果《酒店合作协议》解除后应当退还购房者，并不属于璞慎公司的所得款项，更不能作为璞慎公司自行向购房者支付的款项再向红顺公司主张损失；再次，双方发生纠纷的主要原因在于璞慎公司，且《酒店合作协议》中并未就律师费、差旅费等问题进行约定，故璞慎公司关于律师费、差旅费等主张不应得到支持。综上，原、被告之间的《酒店合作协议》已经不具备继续合作的前提和基础，应当依法解除，请求法院依法驳回璞慎公司的本诉诉讼请求。 红顺公司向本院提起反诉诉讼请求：1.判令解除红顺公司与璞慎公司于2019年11月25日签订的《酒店合作协议》；2.本案反诉诉讼费用由璞慎公司承担。事实与理由：红顺公司开发了位于四川省自贡市沿滩区沿滩新城区时代大道269号龙湖美食广场商业物业，璞慎公司与红顺公司联系，要求将龙湖美食广场A号楼三至七层用于经营酒店，采用先销售后返租模式进行贴牌经营。由于红顺公司系开发商，从未经营过酒店，更未采取过此种模式进行销售，璞慎公司称其系专业从事此类模式的商业房销售及酒店经营。为此，璞慎公司法定代表人张劲松安排并代表奥鼎公司与红顺公司于2019年7月31日签订了《自贡龙湖美食广场商业楼盘销售代理协议》，2019年10月25日又签订了《补充协议》，在协议中明确了从2019年9月1日起至2020年3月31日七个月销售达到80间房，并且为了达到促销的目的，璞慎公司还装修了二间样板间。由于红顺公司认为璞慎公司能够保证销售达到80间的情况下，才于2019年11月25日与璞慎公司订立了《酒店合作协议》，由此可见，销售代理协议是酒店合作协议订立的前提和基础。前述协议订立后，璞慎公司安排的销售代理公司仅销售了4间房间，远未达到合同约定的80间，并且从2019年12月开始便擅自停止销售，从而导致红顺公司不能通过销售来筹措装修资金。另外，璞慎公司在《酒店合作协议》中承诺在2020年1月20日前完成大堂的施工，至今未完成。由于璞慎公司存在的这些重大违约行为，从而导致红顺公司订立《酒店合作协议》的合同目的无法实现，双方丧失了合作的前提和基础。另外，现在新冠肺炎疫情已常态化，目前酒店经营已十分困难，为此情况下，若继续投资数千万元用于酒店经营，对双方特别是对红顺公司会造成更大的损失，这也不是双方合作的目的，由此特依法提出反诉请求。 璞慎公司反诉辩称，第一，《代理销售协议》并非是《酒店合作协议》订立的前提和基础。两份协议的责任主体不同，且两份协议中也并无明确约定两份协议之间的关联，加之，《酒店合作协议》中明确约定了若房屋未全部售出的情况下合同继续履行的详细方式，可知，红顺公司的反诉主张无事实和法律依据。第二，关于酒店大堂装修问题。红顺公司主张璞慎公司未按期装修大堂，但延迟原因系红顺公司未按约定交付造成，并非璞慎公司原因这导致；其次，双方对酒店大堂延期装修是有预计的，且红顺公司以实际行动表明仍继续履行合同；再次，即便延迟装修酒店大堂也并非《酒店合作协议》的解除理由，即并不导致出现合同目的无法实现等情形。第三，红顺公司以新冠肺炎疫情影响酒店业经营状况为由主张解除合同，并无事实和法律依据，不能得到支持。综上，请法院依法驳回红顺公司的反诉诉讼请求。 本院组织当事人双方进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对于双方本反诉争议事实本院经审理一并认定如下： 红顺公司系房地产开发公司，主要从事房地产开发、房屋租赁等业务。红顺公司与璞慎公司协商达成将红顺公司开发的四川省自贡市龙湖美食广场A号楼三层至七层房屋用于经营维也纳酒店的合作意向，为解决所涉房屋的销售，璞慎公司法定代表人张劲松引荐案外人奥鼎公司为红顺公司销售房屋。 2019年7月31日，红顺公司经璞慎公司与奥鼎公司签订《自贡龙湖美食广场商业楼销售代理协议》，璞慎公司法定代表人张劲松作为奥鼎公司委托人在协议上签字。协议约定：奥鼎公司独家销售红顺公司开发的房屋100套产权房屋，面积约4476㎡；红顺公司按4,800元/㎡收取价款；销售期限七个月，从2019年9月1日至2020年3月31日；同时还约定奥鼎公司为出售房屋提供装修等事项及违约责任等。奥鼎公司在销售中由于市场因素及疫情等客观因素影响，房屋滞销，未能按销售节点完成销售计划。2019年12月，奥鼎公司停止房屋销售自行撤场，期间共销售房屋4套。 2019年10月25日，双方签订《自贡龙湖美食广场商业楼销售代理协议补充协议》，约定分阶段销售任务适当调整顺延，销售任务考核时间节点不变，考核任务80%不变（即80套），红顺公司同意采取降低客户首付的方式进行销售；补充协议还约定了保证金支付、销售费用支付及违约责任等。奥鼎公司销售房屋过程中，未能按销售代理协议及补充协议完成销售房屋任务。 2019年11月25日，红顺公司与璞慎公司签订《酒店合作协议》，约定由红顺公司开发的四川省自贡市龙湖美食广场A号楼第三层至第七层，共计五层楼酒店式公寓，共计100间房间，璞慎公司用于维也纳酒店经营使用，一楼电梯前室及屋顶面作为酒店配套使用；红顺公司协助璞慎公司与购房业主签订《房屋租赁合同》、《委托经营管理合同》；红顺公司确保案涉房屋于2020年3月31日全面交付给璞慎公司；合作协议签订后，璞慎公司按照维也纳酒店标准开始进行大堂施工，预计2020年1月20日完成，按时完成后红顺公司奖励璞慎公司100,000元，否则处罚100,000元；委托经营管理费用由红顺公司或转让后的房屋所有权人承担，标准为每间80,000元。 本院认为，本案的争议焦点主要为：红顺公司与璞慎公司签订的《酒店合作协议》是继续履行还是应当解除。 首先，红顺公司是从事房地产开发的企业，不是酒店经营企业。经营的目的是通过出售开发的房屋获得经济利益。根据本案查明的事实，红顺公司与璞慎公司合作的用于酒店经营的房屋并非其自有房屋，而是以出售的房屋可以加入酒店经营获得房屋租赁收益的回报，吸引房屋购买者，可见，红顺公司与璞慎公司合作的目的是为了更好的销售房屋。但由于市场因素的影响，红顺公司开发的房屋即便在这样利好的情况下，房屋销售量也远远低于预期，直至双方约定的时间节点，实际销售房屋仅为预期的10%左右，致使红顺公司与璞慎公司合作的目的不能实现。 其次，根据双方签订的《酒店合作协议》约定，在约定的时间节点2020年3月31日到后，销售房屋没有达到预期即70间，红顺公司按照每间房屋80,000元先行垫付委托管理费用，已达到70%的装修房屋数量，其余30%的房屋数量装修费用由璞慎公司垫付。双方约定用于酒店经营的房屋100间，实际出售的房屋9间。也就是若双方继续合作，红顺公司需为此垫付资金超5,100,000元，璞慎公司需垫付资金超2,100,000元。在约定的期限内，双方均未实际垫付资金，致使双方合作难以继续进行下去。双方为此也进行过沟通协商，但难以达成一致。合作的基础失去支撑，信任出现危机。 再次，在璞慎公司诉请要求红顺公司继续履行合作协议后，红顺公司随即反诉要求解除合作协议，且各自坚持自己的主张，并无协商之意。红顺公司以自己的行为表明了不再继续履行协议。 综上，红顺公司与璞慎公司签订的《酒店合作协议》合法有效，在合同有效成立之后，由于主客观情况的变化，使合同履行成为不必要或者不可能，如果再让合同继续发生法律效力，约束当事人双方，不但对其中一方甚至双方有害无益，有时还会有碍于市场经济的顺利发展。故此，本院认为应当解除双方签订的《酒店合作协议》。 另，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”对于合同解除的法律后果，经本院释明后，璞慎酒店仍坚持要求继续履行合同并反对红顺公司关于解除合同的反诉主张，并认为不能在本案中完全解决违约损失赔偿。同时，璞慎公司在庭审中提出已经产生的损失，但红顺公司仅对璞慎公司提出的损失中的一部分予以确认，双方存在较大分歧。加之，《酒店合作协议》涉及到与第三方的合同关系，以及因合同解除后可能存在向第三方承担违约责任和违约损失的问题。因此，红顺公司与璞慎公司合同解除后的法律后果可在各项损失确定后一并解决更为妥当。红顺公司不再继续履行合同约定，未按《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定履行通知义务，存在明显过错，应承担相应责任。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十六条规定判决如下： 一、自本判决生效之日起，解除原告（反诉被告）自贡璞慎酒店有限公司与被告（反诉原告）自贡市红顺房地产开发有限公司于2019年11月25日签订的《酒店合作协议》； 二、驳回原告（反诉被告）自贡璞慎酒店有限公司本诉的其他诉讼请求。 本诉案件受理费49,624元，诉讼保全费5,000元；反诉案件受理费100元；合计54,724元。由原告（反诉被告）自贡璞慎酒店有限公司负担34,624元，由被告（反诉原告）自贡市红顺房地产开发有限公司负担20,100元。原告（反诉被告）自贡璞慎酒店有限公司已预交本诉案件受理费及诉讼保全费，被告（反诉原告）自贡市红顺房地产开发有限公司已预交反诉案件受理费，品迭后，被告（反诉原告）自贡市红顺房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内直接支付原告（反诉被告）自贡璞慎酒店有限公司20,000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。 审 判 长  邹永明 人民陪审员  张雪梅 人民陪审员  邹 利 二〇二〇年九月二十二日 法官 助理  赵 玥 书 记 员  李 雪