河北省唐县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0627民初370号 原告：樊建兴，男，1968年12月7日生，汉族，住河北省保定市北市区。 委托诉讼代理人：康宏龙，河北唐鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王红柳，河北唐鼎律师事务所律师。 被告：唐县万宝利商贸有限公司。地址：河北省唐县光明路**。 法定代表人：张立根，该公司董事长。 委托诉讼代理人：马志军，河北一公律师事务所律师。 被告：保定市惠友万家福超级市场有限公司唐县购物广场。地址：河北省保定市唐县光明路。 负责人：臧立平，该公司经理。 委托诉讼代理人：吕国庆。 委托诉讼代理人：张俞。 原告樊建兴与被告唐县万宝利商贸有限公司（以下简称万宝利公司）、保定市惠友万家福超级市场有限公司唐县购物广场（以下简称惠友购物广场）租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告樊建兴及委托诉讼代理人王红柳，被告万宝利公司的委托诉讼代理人马志军，被告惠友购物广场的委托诉讼代理人吕国庆、张俞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告樊建兴向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决第一被告给付原告2017年1月1日至2019年4月30日期间商铺租赁费用54600元及第一期拖欠房租款1200元，合计55800元。2、请求法院判决第一被告给付原告违约金16740元（按照应给付房租总价款的30%确定）。3、请求法院判决二被告共同给付租赁原告商铺期间的租赁费用25204元（租赁费从2019年5月1日起计算至被告全部给付原告租赁费时止。2019年5月1日起至2020年4月30日止，暂计25204元。2019年5月1日起至2019年11月21日止按照原告购买商铺原总价款25200元的10%计算，2019年11月22日至2020年4月30日按252084元的10%计算，2020年4月30日起至被告给付原告租赁费完毕止按252084元的10%计算）4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年12月21日，原告与被告唐县万宝利商贸有限公司签订商铺（位于唐县万宝利商厦**B88，后更改为B88东）租赁合同及协议书各一份，商铺租赁合同约定被告唐县万宝利商贸有限公司租赁原告的商铺统一经营。租赁合同约定租赁期限28个月，自2017年1月1日至2019年4月30日止。2017年1月1日至2017年4月30日租赁费用8400元，2017年3月5日前给付；2017年5月1日至2018年4月30日租金25200元，2017年5月1日前给付；2018年5月1日至2019年4月30日租金25200元，2018年5月1日前给付。被告唐县万宝利商贸有限公司租赁后，始终未给付原告租金。协议书约定在签订第二期租赁合同时，原告让利2017年两个月的房租款4200元，同时被告唐县万宝利商贸有限公司支付原告第一期未给付租金1200元，即在签订第二期合同后，被告唐县万宝利商贸有限公司应给付原告房租款共计55800元。同时，租赁合同约定，第一被告未按照合同约定支付租金，每逾期一日，按乙方（第一被告）应付租金的百分之二向甲方（原告）支付违约金。本合同租赁期满后，被告唐县万宝利商贸有限公司未向原告提出解除合同，继续占用原告的商铺，并且未经原告同意，擅自将原告的商铺转租给第二被告保定市惠友万家福超级市场有限公司唐县购物广场。第二被告开张营业后，与原告形成事实上的租赁关系，但二被告均未给付原告租金，严重侵犯了原告的合法权益。综上所述，二被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，原告迫于无奈，特诉诸贵院，望判如所请。 被告万宝利公司辩称，2018年4月原承租公司双隆商贸公司因经营不善撤出经营，致使2018年商铺租赁费未能支付，被告万宝利公司在2018年6月向业主代表(刘彦龙、张会朝、段永军、王铁山、左二庆)提出解除原合同，提出重新租赁其他公司经营，业主代表和被告万宝利公司共同在网上发布租赁广告，惠友公司同意租赁，提出新的租赁方案，经业主代表和惠友公司协商，更改为年租赁费为8%，租赁期为二十年，免除惠友公司6个月房租用于重新装修，全体业主（涉案起诉的10人外）均同意并于2018年7月至10月重新签订租赁合同，惠友公司2018年11月进场，2019年5月开业。被告万宝利公司认为，商铺租赁合同已通知解除，且自2018年11月起至2019年5月属装修期间，按大部分业主意见已免除租金，根据合同第九条，合同解除，双方互不承担违约责任，被告万宝利公司不承担给付租赁费义务和承担违约责任。原告按租赁合同纠纷主张给付2019年5月1日后的租赁费用不成立，原告与被告万宝利公司无租赁商铺的合意，原告不能证明其商铺的具体位置和四至及使用状况，不能证明由被告万宝利公司事实占有并使用了原告的商铺的证据，被告万宝利公司不承担后期合同义务。 被告惠友购物广场辩称，一、诉讼主体不适格。在本案中，答辩人与唐县万宝利商贸有限公司（以下简称万宝利）于2018年9月29日签署租赁合同，万宝利为出租方，答辩人为承租方。万宝利是具有独立法人资格的企业，答辩人与万宝利签署的合同为有效的合同，合同具有相对性，答辩人未与被答辩人签署租赁合同，被答辩人以租赁合同纠纷起诉要求答辩人支付资金，无合同依据。所以被答辩人所诉诉讼主体不适格。二、答辩人并未违反合同约定，未侵犯被答辩人合法权益。答辩人与唐县万宝利商贸有限公司签署的租赁合同中，合同第三条第3.2款规定：“甲方和所有业主之间要签署允许甲方与乙方签署本《商铺租赁合同》的授权委托书，此合同必须在所有业主签署的情况下才视为房屋正式交付开始计算免租期。”第十四条14.1.2款规定：“因甲方的部分产权分割销售给其他业主，所以本合同的全部内容要公示给所有业主并得到全体业主一致同意，并在本合同的授权页签字按手印”，第十四条14.1.3款规定：“所有产权方业主应当遵守本合同，不能因个人原因影响本合同的执行，否则，乙方受到的所有损失由责任方承担，乙方可以从返租款中扣除乙方损失，并可申请法院执行其他财产。”答辩人认为：答辩人在签署合同时有理由认为万宝利已经做到以上合同规定的条款，有理由认为与万宝利签署的合同内容已经得到全体业主的同意，所以，被答辩人诉答辩人严重侵犯其合法权益，被答辩人认为不符合法律法规的规定。三、本案诉争商铺为产权式商铺，应考虑整体利益。所谓产权式商铺就是将大商场分割成若干个小面积并具有独立产权证的商铺，本案中所诉商铺符合产权式商铺的各项法律特征。产权式商铺的经营需要整体商业环境的烘托，经营面积多为整体性出租，即多个产权人的商铺为同一商户租用。此类商铺在经营初期需要进行统一装修、招商、广告宣传等培育，在后期经营中也需要不断的人力、物力、财力的投入。因此小业主无法自行经营，各商铺彼此之间存在不可分性。业主在行使个人权利的同时应考虑其他业主的利益以及市场的整体发展。如市场不能有序发展，业主利益将无从谈起。另外，根据《物权法》第九十四条的规定，按份共有人对共有的不动产或动产按照其份额享有所有权。如产权式商铺不具备构造上独立性、利用上独立性的构成要件，但业主实际已取得商铺产权，应当认定业主之间形成了按份共有关系，根据《物权法》第九十七条的规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。因此，此类产权式商铺的处分，在没有特别约定的情况下，应当经份额占三分之二以上的共有人即面积占三分之二以上的表决权同意。答辩人认为，被答辩人行使权力必须受到其他业主整体意志的限制，目前，其他业主整体意志是支持答辩人正常经营，现在被答辩人要求答辩人赔偿损失，影响到答辩人正常经营，整体利益受损影响市场的整体发展，所以，答辩人认为法院不应支持被答辩人的请求。四、被答辩人要求答辩人给付租赁费用25204元无事实及法律依据。答辩人与被答辩人并未签署任何租赁合同，被答辩人要求答辩人给付其租赁费无任何依据。答辩人是与万宝利签署的租赁合同，合同具有相对性，合同中的权利义务关系只约束合同双方。所以，被答辩人要求答辩人按合同的约定给付其租金，没有任何依据。综上所述，被答辩人诉讼主体不适格，被答辩人与答辩人并未签署租赁合同，而且答辩人的行为没有侵犯被答辩人的合法权益，无需承担给付租金的责任。故被答辩人的诉讼请求是没有任何事实和法律依据的，请求贵院依法作出裁定（判决）驳回被答辩人的诉讼请求，判令被答辩人承担本案诉讼费用。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告樊建兴为证实其主张提交如下证据： 1、2012年1月6日商铺租赁合同。2、2017年12月21日协议书。以上两份证明，被告一尚拖欠原告租赁费1200元。 3、2017年12月21日商铺租赁合同。证明被告一尚欠原告2017年1月1日至2019年4月30日的租赁费54600元及违约金16740元。 4、被告一和被告二实际占有原告等人商铺事实的照片28张。证明被告一和被告二未签订商租合同实际占有原告等人商铺已形成事实上的租赁关系。 被告万宝利公司针对原告提交的证据发表如下质证意见： 对原告证据1、2、3真实性无异议，对证明目的有异议，原告和被告之间的租赁合同于2018年的6月份通知业主代表解除。原告对这个解除合同的事是知晓的，当时提出不同意八个点，不同意租赁期为20年。所欠的租金数额同万宝利会计核实后给书面意见。给付违约金证明目的不认可，两份合同的违约责任约定不同，按照双方签订的协议书，协议书没有约定承担违约责任，该协议书已经解除了第一份合同。对证据4照片不认可，原告不能提供准确商铺位置及四至，认为照片与本案无关联性，商场是统一规划使用、对外招租，有闲置位置也有利用商铺，原告是不是闲置或被使用被告不清楚。 被告惠友购物广场针对原告提交的证据发表如下质证意见： 1、2、3与我们没有关联性，我们不予质证。4、不认可，它是打印的不是原件，没有关联性。 本院对当事人无异议的证据：即原告的证据1、2、3予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下： 原告提交的证据4，系照片28张，证实了被告惠友购物广场租赁万宝利商厦经营的事实，但不能证明被告惠友购物广场应支付原告租赁费的证明目的。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年12月21日，原告樊建兴（甲方）与被告万宝利公司（乙方）为解决前期的房屋租赁合同纠纷，签订协议书，主要内容为：自2011年12月31日至2016年12月31日房租款100800元，已由唐县万宝利公司转交给河北景奥房地产公司用于偿还购买商铺所欠余款。甲方重新与乙方签订商铺租赁合同，合同签订之日起两个月内乙方给付甲方2017年1月1日至2018年4月30日的租金33600元，剩余房租款按新签订合同执行。乙方于本协议书生效之日起两个月内给付甲方剩余房租款1200元。甲方让利2017年两个月的房租款4200元。 当日，原告樊建兴与被告万宝利公司签订商铺（位于唐县万宝利商厦**B88）租赁合同一份，商铺租赁合同约定被告万宝利公司租赁原告的商铺统一经营，租赁合同约定租赁期限28个月，自2017年1月1日至2019年4月30日止。商铺租赁费用按照原告购买商铺的总价款10%的比例以年为单位进行计算（商铺总价为252000元）。2017年1月1日至2018年4月30日租金共计为33600元。2018年5月1日至2019年4月30日租金为25200元，2018年5月31日前一次性付完。同时约定，如被告万宝利公司未按照合同约定支付租金，每逾期一日，按乙方（被告万宝利公司）应付租金的百分之二向甲方（原告）支付违约金。合同到期后，如乙方经营不善，解除合同需提前一个月通知甲方，合同不在续签，双方互不承担违约责任。 上述协议及合同签订至今，协议书中约定的两个月内应支付的30600元（33600元加上1200元减去4200元），被告万宝利公司未予给付。商铺租赁合同中约定2018年5月1日至2019年4月30日租金25200元，被告万宝利公司未给付。且之后，被告万宝利公司在未与原告续签商铺租赁合同的前提下，又将包括原告商铺在内的商厦整体转租给了被告惠友购物广场。为此，原告诉至本院。 本院认为，合同是双方当事人意思表示一致的民事行为，具有相对性；合法的租赁合同依法受法律保护。本案中，原告与被告万宝利公司之间签订了协议书及商铺租赁合同，并约定了租赁期间（自2017年1月1日至2019年4月30日止）、租金付款期限及违约金，是双方真实的意思表示，合法有效。原告依合同将商铺交给被告万宝利公司统一经营，被告万宝利公司却没有按协议书及商铺租赁合同约定支付原告租金，构成违约。故原告诉求被告万宝利公司支付租赁商铺期间的租金55800元（30600元加上25200元），于法有据，本院予以支持。对于原告主张的违约金，虽然原、被告签订的商铺租赁合同约定租金每逾期一日，按租金的百分之二向原告支付违约金，原告在诉讼时，将违约金自降为租金的30%，是原告对其自身权利的有效处分且符合相关法律规定，故本院予以支持。但其中的应付租金30600元，原告与被告万宝利公司在另行签订协议书中约定了付款期限，为2018年2月21日前，协议书中并未明确约定违约金，应当按照预期付款由被告万宝利公司承担违约责任。其余2018年5月1日至2019年4月30日商铺租金25200元逾期未付，适用商铺租赁合同对违约金的约定。因原告与被告万宝利公司签订的商铺租赁合同于2019年4月30日期满，双方未能续签商铺租赁合同，故原告主张被告万宝利公司给付自2019年5月1日起至给付原告租金完毕日止的租金，没有合同依据，本院不予支持。因原告与被告惠友购物广场之间不存在租赁合同关系，故原告无权以租赁合同纠纷为由向被告惠友购物广场主张租金，故对原告的该项主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第四条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告唐县万宝利商贸有限公司支付原告樊建兴2018年4月30日以前租金30600元及违约金（违约金以30600元为基数，自2018年2月22日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），判决生效后十日内付清。 二、被告唐县万宝利商贸有限公司支付原告樊建兴2018年5月1日至2019年4月30日租金25200元及违约金7560元共计32760元，判决生效后十日内付清。 三、驳回原告樊建兴对被告保定市惠友万家福超级市场有限公司唐县购物广场的诉讼请求。 四、驳回原告樊建兴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2244元，由原告樊建兴负担744元（已交纳）；由被告唐县万宝利商贸有限公司负担1500元，判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审 判 长  左 青 审 判 员  田同勇 人民陪审员  马 赛 二〇二〇年九月二十二日 书 记 员  党军红