四川省武胜县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1622民初1227号 原告：刘春梅，女，1982年7月12日出生，汉族，户籍地四川省武胜县，现住四川省武胜县。 委托诉讼代理人：彭海，武胜县万众法律服务所法律工作者。 被告：广安王氏房地产开发有限公司，住所地四川省武胜县沿口镇清平街26号，统一社会信用代码915116227918044506。 法定代表人：王生福，该公司经理。 委托诉讼代理人：唐龙海，男，该公司员工。 原告刘春梅与被告广安王氏房地产开发有限公司（以下简称王氏公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，于2019年12月31日作出（2019）川1622民初3224号民事裁定驳回原告刘春梅的起诉。原告刘春梅不服该裁定，提起上诉，四川省广安市中级人民法院于2020年4月20日作出（2020）川16民终438号民事裁定，撤销本院（2019）川1622民初3224号民事裁定，指令本院审理。本院于2020年5月20日以案号（2020）川1622民初1227号重新立案后，依法适用简易程序，于2020年6月23日、2020年6月28日公开开庭审理，原告刘春梅及其委托诉讼代理人彭海、被告王氏公司的委托诉讼代理人唐龙海到庭参加了诉讼，后发现有不宜适用简易程序的情形，于2020年8月12日作出（2020）川1622民初1227号民事裁定转为普通程序，于2020年9月10日公开开庭进行了审理。原告刘春梅及其委托诉讼代理人彭海、被告王氏公司的委托诉讼代理人唐龙海到庭参加了诉讼，被告王氏公司的法定代表人王生福未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘春梅向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《商品房买卖合同》无效;2.判决被告王氏公司返还原告刘春梅购房款329712元、大修基金6594元、房屋交易税6694元、水电气等五通费用7000元，并赔偿原告刘春梅损失329712元，支付利息以329712元为基数，从2011年10月22日起按照月利率6%计算至付清之日止。事实和理由：2011年10月21日，原、被告订立《商品房买卖合同》，被告王氏公司出售X房，每平方米2917.8元，面积113平方米，总价为329712元。双方约定2011年12月28日前向买受人交付该商品房。同时合同第二十条产权登记第二项第二款约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第一种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期存款利率给付利息。”原告刘春梅多次要求被告王氏公司履行办证义务，被告王氏公司以一直在办理为由无期限拖延；原告刘春梅不得已向武胜县人民法院起诉要求被告王氏公司履行办证义务，武胜县人民法院经审理确认，诉争房屋系架空层围合，规划审批中未纳入计容建筑面积，属于不能办理不动产权证书的建筑物范围。综上，原告刘春梅认为被告王氏公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，并表示愿意退房，故诉讼至法院，要求被告王氏公司退还购房款及赔偿损失等。 被告王氏公司辩称，原、被告签订的《商品房买卖合同》是合法有效合同，原告刘春梅主张的要求被告返还购房款、大修基金、赔偿购房款的诉讼请求不具有法律依据；原、被告签订《商品房买卖合同》时，案涉房屋是现房，被告王氏公司不存在隐瞒原告没有办理商品房预售许可证明的情形，应驳回原告刘春梅的诉讼请求。 本案原告刘春梅围绕诉讼请求依法向本院提交了收据复印件八份等证据，拟证明原告已经支付的购房款金额。被告王氏公司无异议。本院经审查认为上述证据具有真实性、合法性，并与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。 对当事人有争议的证据和事实认定如下： 原告刘春梅提供了《商品房买卖合同》一份，拟证明被告王氏公司有故意隐瞒案涉商品房没有办理预售许可证的情形。被告王氏公司质证认为原告提供的证据不能达到证明目的。本院认为，被告王氏公司与原告刘春梅签订的《商品房买卖合同》中载明：“商品房买卖合同备案表……三、甲方向乙方出示房屋销售所需证件：……2、商品房预售许可证，……第二条商品房销售依据……【2】买受人购买的商品房为预售商品房的，预售商品房批准机关为：武胜县规划和建设局，……”，本院经审查认为该《商品房买卖合同》具有真实性、合法性，并于本案具有关联性，本院予以采信。 原告刘春梅提供了武胜县自然资源和规划局关于东江港湾负一层房屋相关情况的说明、武胜县住房和城乡建设局关于东江港湾负一层房屋网签合同备案情况的说明、（2019）川1622民初3224号民事裁定书及（2020）川16民终438号民事裁定书各一份，拟证明案涉房屋没有办理网签备案、系架空层围合的违章建筑无法办理房屋产权证书的事实。被告王氏公司质证认为两份说明没有制作人签字不符合证据规则，不应当予以采信。本院经审查认为，武胜县自然资源和规划局关于东江港湾负一层房屋相关情况的说明载明：“现有刘春梅等购买广安王氏房地产开发有限公司X房，要求开发企业按照合同约定办理不动产登记。经查阅东江港湾方案设计，刘春梅等户所在的负一层审批为架空层。该小区建成后，开发商擅自将架空层围合并出售给刘春梅等用作住房，该处负一层房屋未纳入容积率计算，故不能办证。”工作人员王**、张宇富签字，武胜县自然资源和规划局在该说明上盖章，可以证明原告刘春梅购买的东江港湾小区房屋系开发商擅自围合的、该处负一层未纳入容积率计算不能办理产权证书的事实。武胜县住房和城乡建设局关于东江港湾负一层房屋网签合同备案情况的说明载明：“经系统查询，刘春梅……购买的广安王氏房地产开发有限公司位于武胜县，无商品房网签合同备案信息。”工作人员唐峰、向阳签字，武胜县住房和城乡建设局盖章，可以证明案涉房屋没有办理网签备案。（2019）川1622民初3224号民事裁定书、（2020）川16民终438号民事裁定书上对案涉房屋系架空层围合的违章建筑亦有一定表述。综上，本院对案涉房屋没有办理网签备案、系架空层围合的违章建筑不能办理房屋产权证书的事实予以认定。 被告王氏公司提供了被告王氏公司的营业执照、建设用地规划许可证（沿地字第2009-029号）、建设工程规划许可证（沿建字第2009-032号）、建筑工程施工许可证（沿编号51292820090923066）、建设用地规划许可证（地字第2010-041号）、建设工程规划许可证（建字第2010-041号）、建筑工程施工许可证（编号51292820100810115），拟证明被告王氏公司是合法的房地产开发企业，东江港湾小区具有建设用地许可证和建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，被告开发的案涉项目是2010年7月竣工的事实。原告刘春梅质证认为以上证据不能达到证明目的。本院认为原告刘春梅购买的案涉房屋位于东江港湾小区一期，故东江港湾二期的建设用地规划许可证（地字第2010-041号）、建设工程规划许可证（建字第2010-041号）、建筑工程施工许可证（编号51292820100810115）与本案没有关联，本院不予采纳。被告王氏公司提供的营业执照、建设用地规划许可证（沿地字第2009-029号）、建设工程规划许可证（沿建字第2009-032号）、建筑工程施工许可证（沿编号51292820090923066）证据具有真实性，能够证明被告王氏公司具有开发房地产的营业范围和东江港湾小区一期开发建设审批系合法，建设工程施工许可证载明了东江港湾小区一期（包含1、2、3、10、11单元）的合同竣工日期是2010年7月。本院对于被告王氏公司具有开发房地产的营业范围和东江港湾小区开发系合法，东江港湾小区一期（包含1、2、3、10、11单元）的合同竣工日期是2010年7月的事实予以认定。 被告王氏公司还提供了商品房预售许可证审批表（证号：2010第4号）、武胜县办理房屋权属遗留问题审批表、武胜府发〔2019〕14号文件，拟证明2010年东江港湾小区办理了商品房预售许可证，根据武胜府发〔2019〕14号文件架空层可以按照遗留问题处理并办理产权证。原告刘春梅质证认为证据真实，但是商品房预售许可证无法显示包含案涉房屋，通过遗留问题处理的房屋已经办证，案涉房屋不处于处理遗留问题的范围。本院认为，被告王氏公司提交的商品房预售许可证审批表可以证明原告刘春梅购买的房屋所在的楼栋办理了预售许可，但是商品房预售许可证并未包含原告刘春梅购买的架空层房屋。被告王氏公司提供的处理遗留问题审批表上载明：“规划意见2单元，5-9单元负一层架空层围合，建筑面积合计1482.8㎡。地上计容建筑面积18452.2㎡。……质检意见属于办理房屋权属遗留问题范围。严禁私搭乱建，擅自加层。……”，故该审批表不能够证明案涉房屋能够办理产权证。被告王氏公司提供的武胜府发〔2019〕14号文件载明“……地下空间不得建设住宅……”，也不能证明案涉房屋可以办理房屋不动产权证书。综上，被告王氏公司举示的上述证据与案涉房屋没有关联，本院不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年10月21日，原、被告订立《商品房买卖合同》，合同载明：“商品房买卖合同备案表出卖人（以下简称甲方）：广安王氏房地产开发有限公司买受人（以下简称乙方）：刘春梅……商品房买卖合同备案表……三、甲方向乙方出示房屋销售所需证件：……2、商品房预售许可证，……第二条商品房销售依据……【2】买受人购买的商品房为预售商品房的，预售商品房批准机关为：武胜县规划和建设局，……第三条买受人所购商品房的基本情况该商品房所在楼栋的主体建筑机构为：砖混，建筑层数为：6+1F层，其中地上6+1F层，地下/层。该商品房为第条规定项目中的5【幢】【座】第负X楼层X单元X号。……签订本合同时该商品房所在楼栋的建设工程进度状况为结构封顶。……第五条计价方式与价款……按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币2917.80元.总价款￥329712.00元……第十一条交付条件（一）出卖人应当在2011年12月28日前向买受人交付该商品房。……乙方应当按约定时间如期将房屋价款当面交付甲方：1、签订合同时支付179712.00元2、修至该层时支付2011.10.31日付50000.00元3、2012年2月28日前支付30000.00元4.余款2012年6月30日付65000.00元余款5000.00元.交付产权证时付清。” 原告刘春梅分别于2011年10月21日、2011年11月2日、2012年3月3日、2012年8月10日、2013年7月13日给付被告王氏公司购房款179712元、45000元、30000元、50000元、20000元共计324712元，被告王氏公司于2011年10月21日代收原告刘春梅大修基金6594元、税费6694元、水电气等五通费用7000元。 另查明，本院于2019年8月27日受理原告刘春梅与被告王氏公司房屋买卖合同纠纷一案[案号：（2019）川1622民初2756号]，原告刘春梅起诉要求被告王氏公司办理不动产权证书，武胜县人民法院经审理确认，诉争房屋系架空层围合，规划审批中未纳入计容建筑面积，属于不能办理不动产权证书的建筑物范围，并作出（2019）川1622民初2756号民事裁定驳回原告刘春梅的起诉。 再查明，案涉房屋在部分证据中是X单元负X层X号，在部分证据中是X栋，位于东江港湾小区一期。 本院认为，本案的争议焦点为：一、原、被告签订的《商品房买卖合同》是否有效；二、被告王氏公司是否存在故意隐瞒没有办理商品房预售许可证明的情形；三、被告王氏公司是否应当退还原告刘春梅购房款、利息并赔偿原告损失及数额；四、被告王氏公司是否应当退还原告刘春梅购房款以及大修基金6594元、房屋交易税6694元、水电气等五通费用7000元。 关于争议焦点一，原、被告签订的《商品房买卖合同》是否有效的问题。根据《商品房销售管理办法》第三条“商品房销售包括商品房现售和商品房预售。本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。”的规定，被告王氏公司辩称案涉房屋是现房销售，但是被告王氏公司并未提供案涉房屋竣工验收合格的证明，故案涉房屋的销售属于商品房预售。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，本案被告王氏公司关于案涉房屋一直没有取得商品房预售许可证明，故原、被告签订的《商品房买卖合同》应属无效。 关于争议焦点二，被告王氏公司是否存在故意隐瞒没有办理商品房预售许可证明的情形。本院认为，被告王氏公司与原告刘春梅签订的《商品房买卖合同》中的商品房买卖合同备案表中有“……三、甲方向乙方出示房屋销售所需证件：……2、商品房预售许可证，……”“……第二条商品房销售依据……【2】买受人购买的商品房为预售商品房的，预售商品房批准机关为：武胜县规划和建设局，……”，从上述被告王氏公司与原告刘春梅签订的《商品房买卖合同》中可以看出被告王氏公司在向原告刘春梅出售案涉房屋时认为该栋建筑办理了预售许可证明，案涉房屋包含在该栋建筑之中，也是办理了预售许可证明的，但是其作为房地产开发商，理应清楚案涉房屋在建筑规划设计中系架空层，其将架空层私自围合作为住宅出售给原告刘春梅，本院认定被告王氏公司有故意隐瞒案涉房屋没有办理商品房预售许可证明的情形。 关于争议焦点三，被告王氏公司是否应当退还原告刘春梅购房款、利息并赔偿原告损失及数额的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；……。”的规定，结合本案被告王氏公司存在故意隐瞒没有办理商品房预售许可的情形，原告刘春梅已经支付的购房款共计324712元，被告王氏公司应当退还已付购房款324712元及利息并承担已付购房款324712元的赔偿责任，关于利息数额的确定，本院酌定2019年8月19日前的利息以179712元、45000元、30000元、50000元、20000元为基数，分别从2011年10月21日、2011年11月2日、2012年3月3日、2012年8月10日、2013年7月13日起按照年利率6%计算至2019年8月19日止；2019年8月20日后的利息以324712元为基数，从2019年8月20日起按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心2019年8月20日公布的一年期贷款市场报价利率4.25%计算至付清之日止。 关于争议焦点四，被告王氏公司是否应当退还原告刘春梅大修基金6594元、房屋交易税6694元、水电气等五通费用7000元。本院认为大修基金、房屋交易税应当是被告王氏公司代收，根据武胜县自然资源和规划局关于东江港湾负一层房屋相关情况的说明，可以证明案涉房屋无法办理产权证的事实，故被告王氏公司代收的相关款项应当退回，包括原告刘春梅交纳的大修基金6594元、房屋交易税6694元，关于原告刘春梅交纳的水电气等五通费用7000元，因为原告刘春梅已经装修入住案涉房屋，水电气也已经接通，原告刘春梅已经受益，被告王氏公司已经代缴给相关机构，所以该费用被告王氏公司不应当退还。 综上所述，对于原告刘春梅起诉要求确认原、被告签订的《商品房买卖合同》无效的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持；对于原告刘春梅要求被告王氏公司退还购房款329712元及利息（利息按照已付购房款329712元为基数，从2011年10月22日起按照年利率6%计算至付清之日止）和赔偿329712元损失的诉讼请求，因原告刘春梅已付购房款实际为324712元，本院对于原告刘春梅要求被告王氏公司退还已付购房款324712元及利息（2019年8月19日前的利息以179712元、45000元、30000元、50000元、20000元为基数，分别从2011年10月21日、2011年11月2日、2012年3月3日、2012年8月10日、2013年7月13日起按照年利率6%计算至2019年8月19日止；2019年8月20日后的利息以324712元为基数，从2019年8月20日起按照年利率4.25%计算至付清之日止）并承担324712元损失的诉讼请求予以支持，超过部分，本院不予支持；对于原告刘春梅要求被告王氏公司退还大修基金6594元、房屋交易税6694元、水电气等五通费用7000元的诉讼请求，本院对于原告刘春梅要求被告王氏公司退还大修基金6594元、房屋交易税6694元的诉讼请求予以支持，对于原告刘春梅要求王氏公司退还水电气等五通费用7000元的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《商品房销售管理办法》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、原告刘春梅与被告广安王氏房地产开发有限公司于2011年10月21日签订的《商品房买卖合同》无效； 二、被告广安王氏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告刘春梅购房款324712元及利息（2019年8月19日前的利息以179712元、45000元、30000元、50000元、20000元为基数，分别从2011年10月21日、2011年11月2日、2012年3月3日、2012年8月10日、2013年7月13日起按照年利率6%计算至2019年8月19日止；2019年8月20日后的利息以324712元为基数，从2019年8月20日起按照年利率4.25%计算至付清之日止）、大修基金6594元、房屋交易税6694元； 三、被告广安王氏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘春梅损失324712元； 四、驳回原告刘春梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决生效后在规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费10394元，由被告广安王氏房地产开发有限公司负担（原告刘春梅已垫付案件受理费10394元，待本案执行时由被告广安王氏房地产开发有限公司一并支付给原告刘春梅案件受理费10394元）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审 判 长  刘畅胜 人民陪审员  罗启明 人民陪审员  田 彬 二〇二〇年九月二十三日 书 记 员  刘 英