广东省乳源瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0232民初706号原告：韶关市住建物业服务有限公司，住所：乳源瑶族自治县乳城镇鹰峰西路源水居E幢首层商铺，统一社会信用代码914402323039440098。法定代表人：孙志宁，总经理。委托诉讼代理人：郭浩汗，广东智成律师事务所律师。被告：陈昌远，男，汉族，1985年10月10日出生，住广东省乳源瑶族自治县。被告：苏燕珊，女，汉族，1974年11月1日出生，住广东省乳源瑶族自治县。原告韶关市住建物业服务有限公司（以下简称住建物业公司）与被告陈昌远、苏燕珊物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月23日受理后，依法适用简易程序于2020年8月19日公开开庭进行了审理。原告住建物业公司的委托诉讼代理人郭浩汗、被告陈昌远到庭参加了诉讼，被告苏燕珊经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告住建物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告共同向原告支付2018年1月至2018年12月的物业管理费2189.37元（计算方式：1.4元/月/平方米×130.32平方米×12个月）及违约金1118.76元（计算方式：2189.37元×1‰×511天）；2、判令两被告向原告支付2017年10月至2019年1月8日原告代垫付水费合计1147.56元；3、判令被告向原告支付原告代垫付电费合计122.85元；4、判令由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告为××小区×栋×号房业主，该物业面积为130.32㎡。2016年6月9日，被告正式收房并与原告签订《源水居物业服务合同》(以下简称“物业合同”)。根据物业合同的约定，原告对小区实施物业管理，被告按物业拥有的建筑面积每月每平方米1.4元向原告缴纳物业管理费。若被告违反物业合同未能按时缴纳费用的，原告有权从逾期之日起按1‰收取违约金。物业合同签订后，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区进行规范的物业管理，为被告提供物业管理服务。但被告从2018年1月至2018年12月拖欠原告物业管理费共计2189.37元，并且，原告代被告垫付了2017年10月至2019年1月8日水费合计1147.56元、电费合计122.85元。原告曾多次以多种形式向被告催交物业管理费及代垫付水费，但被告置之不理，至今拖欠不交。依据物业合同的约定及相关法律法规的规定，原告特向法院提起诉讼，望判如所请。被告陈昌远辩称，1、涉案《源水居物业服务合同》属无效合同。根据粤高法发[2011]49号《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第二条第四款及《物业管理条例》第二十四条第二款的规定，建设单位已承认原告住建物业公司并非通过招投标的方式获取源水居物业管理的经营权，涉案《源水居物业服务合同》应该被认定为无效。2、物业管理的收费标准应当降低。涉案物业服务合同仅为前期物业服务合同，原、被告从未就物业服务质量标准及收费标准进行实际约定，在业主委员会成立前应该严格按照政府指导价执行，即严格执行乳发改联[2014]71号《关于源水居小区前期物业服务收费问题的通知》。该文件详细规定了原告应当履行的物业管理义务及原告应当在服务期满一年进行业主对物业服务的满意度调查达到85%以上，且备注特别规定“有任何一条达不到要求，收费标准就应该下调”。根据法释[2001]33号《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。实际上，从提供物业服务至今，原告并没有任何证据证明其所提供的物业服务达到了发改委71号文件规定的服务标准。而从《源水居物业服务满意度调查问卷统计表》可知，原告住建物业公司没有严格按照发改委71号文件履行物业管理义务，应当降低收费标准，但原告住建物业公司并没有和物业委员会协商如何降低收费标准，而是采取强硬的起诉手段。原告住建物业公司务必向被告详细说明物业管理费和物业管理违约金的计算标准，否则，原告的起诉就有企图达到不合理收费的嫌疑。根据粤高法发[2011]49号《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第5条的规定，物业服务合同被认定无效，物业服务企业已提供物业服务的，如合同无效主要是由物业服务企业或建设单位的过错造成，可根据物业服务企业提供的服务项目和服务质量，参照当地政府部门制定的指导价计算物业费。但双方约定的物业费低于该指导价的，按合同约定支付物业费；如合同无效主要是由业主方的过错造成，可按合同约定支付物业费。现在同小区同类案件中已有生效案件明确判决本小区业主与物业公司签订的物业合同属无效合同，既然中院已经判决物业合同无效，为什么我们还需要按照无效的物业合同来缴纳不合理的物业管理费用呢？难道说法院要执行一份无效的不具备法律效应的物业合同吗？作为一个合法的公民，水、电费是应该缴纳，但是是否应该合法的缴纳给合法的具有主体资格的水、电单位呢？是否应该出具本人的合法缴费发票呢？这个要求也是合理、合情、合法的吧？是否就要偏听起诉方的一面之词呢？为什么就不可以亲临小区做一次实地调查呢？综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告苏燕珊未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告向本院提交的证据有：1、被告身份证复印件，证明被告诉讼主体资格；2、源水居物业服务合同、源水居交楼验收表、物业费用收据，证明原、被告签订物业服务合同，物业管理期限为2016年1月1日至2018年12月31日，被告于2016年6月9日收楼，物业费1.4元每平方米,原告的建筑面积为130.32平方米，被告于2018年1月后再无交纳物业费用；3、源水居水电表抄表详情、水电费发票，证明原告替被告垫付2017年10月至2019年1月8日的水费合计1147.56元、电费合计122.85元，共计1270.41元；4、物业费催收通知书、物业费催收短信，证明原告向被告催收物业费及水电费；5、乳发改联[2014]71号文，证明原告收费合法合规。被告陈昌远对原告提交的证据表示无异议，但其提出，水、电费发票上不是被告个人的名字，不能证实被告所用水电，另外，是因为被告家存在入户门窗、窗台的防盗网问题尚未解决，故被告没有缴交物业费。本院对被告无异议的证据予以确认并在卷佐证。被告陈昌远、苏燕珊未向本院提交证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告是一间具有物业服务三级资历的物业服务公司。2014年7月18日，乳源瑶族自治县发展改革和物价局联合乳源瑶族自治县建设局发布了乳发改联﹝2014﹞71号《关于“源水居”小区前期物业服务收费问题的通知》的文件，内容如下：“韶关市住建物业服务公司：你公司关于核定‘源水居’小区物业收费的申请悉。根据《广东省物业服务收费管理办法》（粤价﹝2010﹞1号），经成本预测算，现就你公司‘源水居’小区前期物业服务收费事项通知如下：一、你公司对‘源水居’小区进行前期物业服务时，达到附表规定要求后（附表见后），可收取住宅（含自有产权车位、车库）前期物业服务费1.40元/月/平方米（法定产权面积）。以上住宅前期物业服务收费实行政府指导价，具体标准由你公司与业主根据服务要求协商确定。二、以上住宅物业服务已涵盖物业公用部位、公用设施设备的日常管理、维护等一切费用，即如电梯、绿化、卫生、公共照明及其它机电设备的运行发生的水电费用等不得另行分摊收费……”两被告购买了位于广东省乳源瑶族自治县××小区×栋×号房，并于2016年6月9日收楼。同日，以被告陈昌远为甲方、原告为乙方签订了《源水居物业服务合同》，合同载明了原、被告的权利与义务；确定了涉案房屋的建筑面积为130.32平方米；服务管理期限为自2016年6月1日00:00时起至2018年12月31日00:00时止；须履行本合同，每季度按时交纳物业费，否则造成违约或乙方进一步的催缴措施（不排除暂停供水），而承担损失及恢复的费用；对于欠缴物业服务费超过六个月的业主，乙方有权向全体业主公示欠费名单，逾期不缴，经乙方催缴仍不缴纳的乙方可向人民法院提起诉讼；本物业管理公共服务费，按‘乳发改联﹝2014﹞71号’批复指导价，住宅、车位按物业拥有的建筑面积每月每平方米1.4元向乙方交纳；业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，按从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之一交纳滞纳金等内容。两被告自2018年1月起开始拖欠物业管理费。2018年4月8日，原告将被告的电表移交给了供电部门，之后所产生的电费由被告自行向供电部门缴纳。2018年12月31日合同期满后，原告退出源水居住宅小区，并于2019年1月8日与源水居新物业公司、自来水公司、交接水表。根据原告提交的《韶关市住建物业服务有限公司费用收据》、水电费《抄表单》及源水居小区的水电费发票查明，被告尚欠原告2017年10月至2019年1月8日水费1147.56元、电费122.85元，物业管理费2189.37元。庭审时，原告陈述，涉案小区的水电表建设问题导致原告在小区提供物业服务时候要以小区整体的名义缴纳水电费，其是基于源水居住宅小区全体业主的公共利益即无因管理代为缴交水电费。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，根据原告的起诉、被告答辩及庭审情况，本案的争议焦点为：一、案涉《源水居物业服务合同》是否有效；二、原告诉请的物业费、违约金及垫付的水费是否应支持。就本案争议焦点，本院作如下分下：关于涉案《源水居物业服务合同》是否有效的问题。《物业管理条例》第二十四条规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”，本案中，两被告于2016年6月9日收楼，并与涉案小区的开发商乳源瑶族自治县住宅建房地产开发有限公司指定的物业管理公司即原告签订了《源水居物业服务合同》。原告未向本院提交证据证明其是通过上述法律规定的形式被选聘为涉案小区的物业服务公司，其违反了上述法律规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，对被告陈昌远主张涉案的《源水居物业服务合同》无效，本院予以支持。关于原告诉请的物业费、违约金及垫付的水费是否应支持的问题。1、关于物业费的问题。根据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第二条第5款：“物业服务合同被认定无效，物业服务企业已提供物业服务的，如合同无效主要是由物业服务企业或建设单位的过错造成，可根据物业服务企业提供的服务项目和服务质量，参照当地政府部门制定的指导价计算物业费。但双方约定的物业费低于该指导价的，按合同约定支付物业费；如合同无效主要是由业主方的过错造成，可按合同约定支付物业费。”的规定，本案中，涉案的《源水居物业服务合同》虽被认定为无效合同，但原告确实向涉案小区提供了物业服务，两被告亦享受了原告提供的物业服务，参照乳源瑶族自治县发展改革和物价局和乳源瑶族自治县建设局共同发布的乳发改联[2014]71号《关于“源水居”小区前期物业服务收费问题的通知》中批复的政府指导价1.4元／月／平方米的物业服务费收费标准，两被告应向原告缴交2018年1月至2018年12月的物业管理费2189.37元。庭审中，被告陈昌远抗辩称，被告提供的物业服务未达到该通知附表规定的服务要求，其房子大门、窗户防盗网的问题物业公司一直没有帮其处理，故拖欠物业费。但被告陈昌远并未就其抗辩提供相应的证据予以证实，根据谁主张谁举证的原则，被告陈昌远应承担举证不能的法律后果。据此，本院对被告陈昌远要求降低物业服务收费标准和减少物业费的抗辩不予支持，对原告主张两被告应向原告支付拖欠物业管理费2189.37元（1.4元/月/平方米×130.32平方米×12个月）的诉求，本院予以支持。2、关于物业违约金的问题。因涉案的《源水居物业服务合同》系无效合同，现原告依据该合同主张的违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。3、关于原告代垫付水、电费的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十一条：“没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失而进行管理的人，有权请求受益人偿还由此支出的必要费用。”的规定，两被告于2016年6月9日收楼后进行了装修和入住，必然会使用水、电，产生相应的水、电费。因涉案小区未实现水电表安装到户，供水供电部门每月均是以整个小区的用水、用电情况向原告进行收费，虽两被告未委托原告垫付水、电费用，但原告为了整个小区的正常用水，统一支付小区水、电费用，再以分表的数据为依据向两被告收相应的水、电费，并无不当。被告陈昌远对其产生的水、电费用有异议，其觉得所产生的水、电费发票应该以其个人名字开据的发票才认可，在原告已对其进行催收后，被告陈昌远应及时与原告进行沟通、核实，而非无故拖欠。因此，参照《物业管理条例》第四十四条：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”的规定，结合原告提交的2017年10月至2019年1月8日用水、电量及发票，原告请求两被告返还其垫付的水费1147.56元、电费122.85元的主张，本院予以支持。被告苏燕珊经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃法律赋予的相关权利，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《物业管理条例》第二十四条、第四十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第九条、《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第二条第5款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：限被告陈昌远、苏燕珊于本判决生效之日起十日内一次性支付原告韶关市住建物业服务有限公司物业管理费2189.37元。二、限被告陈昌远、苏燕珊于本判决生效之日起十日内一次性返还原告韶关市住建物业服务有限公司代为垫付2017年10月至2019年1月8日的水费1147.56元、电费122.85元。三、驳回原告韶关市住建物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预交），由原告韶关市住建物业服务有限公司负担6元，由被告陈昌远、苏燕珊共同负担19元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 员 廖聪有二〇二〇年八月二十日法官助理 朱义香书 记 员 王嘉玲