广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终3020号上诉人（原审被告）：佛山市南海区********物业发展有限公司，住所地广东省佛山市南海区丹灶镇丹灶社区*************，统一社会信用代码914************819。法定代表人：邓连生，总经理。委托诉讼代理人：陈世强,广东法岸律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕嘉纬，广东法岸律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：招颖军，女，汉族，1980年9月14日出生，住广东省广州市黄埔区******************，公民身份号码440************82X。委托诉讼代理人：曹培杰，广东明思律师事务所律师。原审被告：林楚玲，女，汉族，1968年7月2日出生，住广东省佛山市禅城区大福南路26号1区******，公民身份号码440************941。上诉人佛山市南海区********物业发展有限公司（以下简称嘉达公司）因与被上诉人招颖军、原审被告林楚玲房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初13629号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。嘉达公司上诉请求：撤销一审判决，驳回招颖军的全部诉讼请求。事实和理由：（一）嘉达公司和招颖军签订的《商铺租赁合同》和《嘉达商业中心商铺返租使用合同》，名为商铺出租，实为商铺使用权买卖，该行为因违反法律的强制性规定而无效。案涉商铺所在土地的性质决定了商铺无法办理权属变更登记，故嘉达公司与招颖军通过出租、返租的形式转让案涉商铺的二十年使用权。双方当事人的真实意思表示为转让商铺使用权。嘉达公司与招颖军之间的民事行为应认定为商铺使用权买卖关系。因该买卖行为无效，故一审判决嘉达公司向招颖军支付回购商铺款项、相应利息及律师费错误，二审应予纠正。（二）招颖军起诉主张嘉达公司回购商铺，事实上是请求嘉达公司继续履行返租合同。若认定租赁合同、返租合同有效，招颖军的起诉主张也违反了嘉达公司和招颖军的约定，亦与法律规定相悖。返租合同中约定了嘉达公司无法按原价收购商铺的，招颖军只能向嘉达公司主张赔偿损失，而非向嘉达公司主张履行合同、收购商铺。招颖军在嘉达公司明确表示无法履行回购商铺的情况下，不按返租合同约定，起诉要求嘉达公司履行回购商铺，违反双方约定，不应得到支持。（三）即使嘉达公司须履行回购商铺的约定，但一审法院判令嘉达公司按原价回购明显对嘉达公司不公，二审应作适当调整，以维护各方当事人的合法权益。市场交易应遵循公平原则，招颖军通过返租收取了部分租金，且该租金远高于合理的市场价。合同履行中，招颖军实际未产生重大损失。另外，在嘉达公司出现经营困难，并明确告知无法履行回购时，招颖军应主张赔偿损失而非继续履行，若判决继续履行对嘉达公司不公。招颖军辩称：（一）招颖军与嘉达公司签订的《商铺租赁合同》《嘉达商业中心商铺返租使用合同》是合法有效的，双方当事人应按照合同约定履行义务。嘉达公司与招颖军签订的两份合同标的物合法、权利义务明确，符合房屋租赁合同的一般特征。嘉达公司应按照合同约定回购商铺并支付回购款项。（二）嘉达公司无权主张解除合同。嘉达公司是违约方，其无权要求招颖军继续履行合同或者单方解除合同。且嘉达公司因经营困难无法回购非客观原因导致合同无法履行，合同继续履行的标的是支付回购款，嘉达公司应以其全部财产承担该义务。林楚玲未作陈述。招颖军向一审法院起诉请求：1.判令嘉达公司支付到期租金2297.58元（2019年2月）、支付逾期支付租金违约金(以2297.58元为本金，按月利率5%的标准，从2019年2月2日起计算至租金清偿日止，暂计至2019年6月1日为459.52元)；2.判令嘉达公司支付收购价款229765元、支付逾期支付收购价款资金占用利息(以229765元为本金，按年利率6%的标准，从2019年3月2日起计算至实际清偿日止，暂计至2019年6月1日为3474.8元)；3.判令林楚玲对上述全部债务承担连带责任；4.嘉达公司、林楚玲承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2013年11月3日，招颖军（承租方、乙方）与嘉达公司（出租方、甲方）签订《商铺租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定：佛山市南海区丹灶镇丹灶经济社白沙岗地汽车客运站xxxx号商铺物业（以下简称涉讼商铺），甲方投资人通过租赁方式向佛山市南海区丹灶镇丹灶经济联合社取得涉讼商铺地块的合法使用权，甲方将涉讼商铺租赁给乙方，用途为商业，建筑面积13.02㎡；租赁期限至2034年2月27日止，租赁期限自甲方交付涉讼商铺给乙方之日开始计算；租金总价款为229765元，乙方须于2013年11月3日前签署合同时付清全额租金款229765元（含定金）；甲方应当在2019年3月1日前将符合合同附件二所规定的装饰和设备标准及水、电可正常使用的物业交付乙方使用。同日，嘉达公司出具收据确认收到招颖军交来涉讼商铺租金229765元。招颖军、嘉达公司均确认该款项是转账支付至嘉达公司的收款账户。同日，招颖军（返租方、甲方）与嘉达公司（承租方、乙方）签订《嘉达商业中心商铺返租使用合同》（以下简称涉讼返租合同），约定：甲方将其拥有的涉讼商铺的全部使用管理权返租给乙方；以甲方与开发商签订的涉讼合同第七条规定的商铺交付之日起五年为准，返租期限自2014年3月1日起至2019年3月1日止，返租期内乙方对甲方出租的涉讼商铺及其附属设施享有使用权、收益等权利，并且有权自主决定招商、转租或自行经营管理等事项；甲方在返租乙方使用过程中，不承担涉讼商铺的物业管理及使用管理费用（税费除外）；乙方逾期支付租金，逾期部分按月利息5%计息，逾期超过三个月，甲方有权解除本合同并要求乙方支付拖欠的租金；甲方欲要求乙方原价收购涉讼商铺，应向乙方书面提出，且该原价收购的书面通知应在租赁合同签订后，由甲方接收日期起计五年期届满前七日，即2019年2月23日至2019年3月1日内提出；在原价收购期内，乙方会以无条件向甲方作出原价收购涉讼商铺；乙方原价收购涉讼商铺的期限为租赁合同签订后，由甲方接收日期起计五年届满前七日内，乙方如未能收到甲方的原价收购的书面通知，则视为甲方自动放弃要求乙方收购涉讼商铺的权利，甲方在原价收购期限内应给予相应的配合；乙方原价收购涉讼商铺的价格与租赁合同中约定的价格一致，即根据甲方与开发商签订的涉讼合同总额，乙方向甲方原价收购涉讼商铺的成交价为229765元；甲方提出原价收购书面通知后，乙方应无条件予以原价收购，若不能原价收购，则乙方应承担因此给甲方造成的损失。涉讼返租合同第五条第1款约定：免租期60个月，由2014年3月1日起至2019年3月1日，免租期内甲方不需缴物业管理费。第五条第2款约定：返租期的五年内，第一年至第五年的年租金支付额度计算为：第一年的年租金，按甲方与开发商签订的涉讼合同总额的12%支付租金27571元；第二年的年租金，按甲方与开发商签订的涉讼合同总额的12%支付租金27571元；第三年，按甲方与开发商签订的涉讼合同总额的12%支付租金27571元；第四年，按甲方与开发商签订的涉讼合同总额的12%支付租金27571元；第五年，按甲方与开发商签订的涉讼合同总额的12%支付租金27571元。第五条第3款【付款期限】约定：租金按月支付，即在合同生效之日起每月开始月份的公历1号前将每月租金通过转账一次性支付给甲方。第五条第4款约定：五年返租期满后，甲方可开始自行决定以：a.自己经营或授权委托他人经营等方式处理该商铺，而甲方需要交付物业管理费；b.授权乙方在第六年至第十年继续经营，期间所受到的租金及涉讼商铺的所有收益，按甲方占七成、乙方占三成的比例分配，而甲方不需缴物业管理费；c.甲方可要求以根据甲方与开发商签订的《租赁合同》总额提出由乙方原价收购涉讼商铺。涉讼合同第六条【甲方的权利和义务】第1款约定：返租期内无论乙方的使用是否盈亏，甲方均有权按照约定的时间和标准向乙方收取租金。双方并约定其他权利义务。2014年3月至2019年1月期间，嘉达公司每月均有向招颖军转账支付5432元（包含涉讼商铺在内的两个商铺的返租租金）。该租金中的部分款项由林楚玲的账户转账。2019年2月28日，嘉达公司出具委托书，委托徐晓楠办理《商铺租赁合同》《商铺返租使用合同》的相关事宜，委托日期：2019年3月1日至2019年8月31日止。嘉达公司确认徐晓楠为其工作人员。2019年3月1日，徐晓楠通过微信方式向招颖军发送《关于的回复函》，该回复函写明嘉达公司收悉招颖军发来的《原价收购申请通知》，嘉达公司针对招颖军的通知回复如下：一、嘉达公司与招颖军仅为租赁合同关系，招颖军缺乏请求嘉达公司收购位于佛山市南海区***********xxxx商铺物业的请求权基础，故嘉达公司不同意招颖军关于嘉达公司收购物业的申请；二、退一步讲，如果招颖军要求解除嘉达公司与招颖军签订的《商铺租赁合同》，如果嘉达公司同意解除，招颖军也应退还5年免租期内嘉达公司已经支付的5年租金合计325920元。另查明，位于佛山市南海区丹灶镇丹灶社区*************商业大楼一的五层钢筋混凝土房屋已办理不动产权证书（证号：粤房地权证佛字第**），房地产权属人为佛山市南海区丹灶镇丹灶经济联合社，登记时间为2014年11月6日，建筑面积15875.37㎡，土地性质为集体土地，土地使用权取得方式为批发零售用地。再查明，嘉达公司于2012年6月13日登记成立，类型为自然人投资或控股的有限责任公司，2016年8月26日变更登记前的股东为徐培武、林楚玲、霍祖灼，变更后的股东为林楚玲、霍祖灼。2019年6月4日，嘉达公司的法定代表人由林楚玲变更为邓连生。2019年6月14日，招颖军提起本案诉讼。一审中，招颖军主张涉讼返租合同第五条第1款约定的免租期是指租赁期限为5年，在租赁期内，招颖军无需支付管理费。嘉达公司、林楚玲主张该条约定的免租期是指无需支付租金的期间。一审法院认为，房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，涉讼合同的抬头明确写明为《商铺租赁合同》，招颖军、嘉达公司签订的《商铺租赁合同》亦是约定招颖军以支付租金的方式取得涉讼商铺一定期限内的使用权，并未涉及房屋产权登记及权属变更问题，故招颖军和嘉达公司就涉讼商铺形成的是租赁合同关系，本案系租赁合同纠纷。嘉达公司、林楚玲主张招颖军和嘉达公司之间为商品房买卖合同的抗辩无事实和法律依据，一审法院依法不予支持。涉讼商铺所在建筑物已办理不动产权证书，合法适租，招颖军和嘉达公司签订的涉讼合同、涉讼返租合同是双方当事人真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行义务。涉讼合同约定租金款为229765元；涉讼返租合同约定返租期限自2014年3月1日起至2019年3月1日止，五年返租期满后，招颖军可要求依据涉讼合同总额提出由嘉达公司原价收购涉讼商铺，招颖军欲要求嘉达公司原价收购涉讼商铺，应向嘉达公司书面提出，且该原价收购的书面通知应在2019年2月23日至2019年3月1日内提出，在原价收购期限内，嘉达公司无条件向招颖军原价收购涉讼商铺。现招颖军已在涉讼返租合同约定的期限内向嘉达公司提交了原价收购的书面申请，嘉达公司应依约向招颖军支付回购款，故一审法院对招颖军要求嘉达公司支付229765元的诉讼请求予以支持。嘉达公司的代理人徐晓楠在其于2019年3月1日发送的回复函中明确写明嘉达公司已收到招颖军的《原价收购申请通知》，嘉达公司主张招颖军未依约提交申请的抗辩无事实依据，一审法院依法不予采纳。嘉达公司在收到招颖军的回购申请后未依约支付相应款项给招颖军造成了相应的资金占用损失，嘉达公司应以229765元为本金从2019年3月2日起至实际还清欠款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息予招颖军。招颖军要求按年利率6%给付利息无事实和法律依据，其诉请超出核定部分，一审法院不予支持。关于嘉达公司是否需向招颖军支付返租租金。一审法院分析如下：涉讼返租合同第五条第1款虽有注明“免租期60个月，由2014年3月1日起至2019年3月1日，免租期内甲方不需缴纳物业管理费”，但合同紧随其后又约定返租期的五年内年租金支付额度，涉讼合同第六条第1款更是明确约定“返租期内无论乙方的使用是否盈亏，甲方均有权按照约定的时间和标准向乙方收取租金”，且嘉达公司在2014年3月1日起至2019年1月均有按月向招颖军支付返租租金，金额亦与涉讼返租合同约定的租金标准相符，嘉达公司对该款项的支付无法给出合理解释。综上，一审法院对招颖军认为涉讼返租合同第五条第1款约定的免租期是指租赁期限为5年，在租赁期内，招颖军无需支付管理费的主张予以采信，对嘉达公司的主张不予采纳。涉讼返租合同约定的返租期限为2014年3月1日起至2019年3月1日止，第五年的租金为27571元，现嘉达公司仅向招颖军支付2019年1月的租金，故一审法院对招颖军要求嘉达公司支付2019年2月的返租租金2297.58元（27571元/年÷12个月）的诉讼请求依法予以支持；嘉达公司主张招颖军退还返租租金于法无据，一审法院不予支持。涉讼返租合同虽约定嘉达公司逾期支付租金，逾期部分按月利息5%计息，但该约定的违约金标准过高，一审法院酌定逾期付款违约金按日万分之五的标准计算；即嘉达公司应以2297.58元为本金从2019年2月2日起至实际付清欠款之日止按日万分之五的标准计付逾期付款违约金予招颖军。招颖军对违约金的诉请超出核定部分，一审法院不予支持。林楚玲用其个人账户向招颖军支付部分返租租金并未致嘉达公司利益受损，招颖军亦未举证证实林楚玲存在滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的行为，故对招颖军要求林楚玲对嘉达公司的上述债务承担连带清偿责任的诉请，一审法院依法不予支持。对招颖军要求调取嘉达公司、林楚玲账户信息的申请，一审法院依法不予准许。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、嘉达公司于判决发生法律效力之日起十日内支付租金2297.58元予招颖军；二、嘉达公司以2297.58元为本金从2019年2月2日起至实际付清欠款之日止按日万分之五计付逾期付款违约金予招颖军，本项随第一项清；三、嘉达公司于判决发生法律效力之日起十日内支付229765元予招颖军；四、嘉达公司以229765元为本金从2019年3月2日起至实际付清欠款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息予招颖军，本项随第三项清；五、驳回招颖军的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，一审案件受理费减半收取计2419.98元，由招颖军负担9.98元，由嘉达公司负担2410元。二审中，嘉达公司围绕上诉请求向本院提交了《土地租赁合同》一份，拟证明涉讼商铺所在地块的租赁期为三十年，因超过法定的二十年租赁期限而部分无效，涉讼合同和涉讼返租合同亦部分无效，故涉讼租赁合同中有关“原价收购条件”的约定应为无效条款，不能约束双方当事人，招颖军无权根据前述合同约定主张支付回购款及相关利息。招颖军、林楚玲未提交新证据。经审查，嘉达公司在二审中提交的新证据无法证明其所主张的证明内容，本院不予采信。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。综合二审中双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：（一）涉讼合同的性质；（二）嘉达公司是否应当向招颖军回购涉讼商铺及支付返租租金。关于争议焦点一。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条及第二百一十三条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。本案中，嘉达公司与招颖军签订的涉讼合同约定招颖军以支付租金的方式取得涉讼商铺一定期限内的使用权，并未涉及权属变更事宜，故涉讼合同应认定为房屋租赁合同。嘉达公司上诉主张其与招颖军之间为商品房买卖合同关系，于法无据，本院不予支持。关于争议焦点二。嘉达公司上诉主张，涉讼商铺所在地块的租赁期为三十年，土地租赁合同因超过法定的二十年租赁期限而部分无效，涉讼合同和涉讼返租合同亦应部分无效，故涉讼租赁合同中有关“原价收购条件”的约定为无效条款，不能约束双方当事人。本院认为，即使涉讼合同因超过法定租赁期限而部分无效，但因涉讼返租合同约定的返租期限在法定租赁期限之内，故涉讼返租合同并未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务。涉讼返租合同约定，在原价收购期间内，嘉达公司应无条件向招颖军收购涉讼商铺，若不能原价收购，则嘉达公司应承担因此给招颖军造成的损失。本案中，招颖军在涉讼返租合同约定的期限内向嘉达公司提交了原价收购的书面申请，一审法院据此判令嘉达公司应向招颖军支付回购款及利息，理据充分，本院予以维持。嘉达公司上诉主张不应回购涉讼商铺或应下调回购价款，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。涉讼返租合同约定的返租期限为2014年3月1日起至2019年3月1日止，第五年的返租租金为27571元，现嘉达公司已向招颖军支付返租租金至2019年1月，一审判决嘉达公司仍应向招颖军支付2019年2月的返租租金2297.58元及逾期付款违约金，处理得当，本院予以维持。综上，嘉达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4780.94元，由上诉人佛山市南海区********物业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郑正坚审判员  邱程辉审判员  吴媛媛二〇二〇年七月二十八日书记员  钟伊发