淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0812民初4011号原告：徐海皓，男，1958年7月18日出生，汉族，住淮安市清江浦区。被告：淮安市土地储备中心，住所地淮安经济技术开发区厦门路6号，统一社会信用代码12320800469479442J。法定代表人：吴广儒，职务主任。委托诉讼代理人：薛忠凯，江苏安淮律师事务所律师。被告：淮安市青河房屋拆迁安置有限公司，住所地淮安市清江浦区承德北路345号，统一社会信用代码91320800767393751K。法定代表人：杨风琴，职务总经理。委托诉讼代理人：薛忠凯，江苏安淮律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓利，该公司职工，男，1981年5月18日出生，汉族，住淮安市清江浦区。原告徐海皓与被告淮安市土地储备中心（以下简称：“土地储备中心”）、淮安市青河房屋拆迁安置有限公司（以下简称：“青河拆迁公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年6月30日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告徐海皓、被告土地储备中心、青河拆迁公司的委托诉讼代理人薛忠凯、陈晓利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐海皓向本院提出诉讼请求：1、两被告赔偿原告回迁安置房价款1403379.2元，并支付2014年10月31日起至实际付款之日止的利息（2014年10月31日至2020年6月30日的利息为389671.63元）；2、两被告赔偿原告自2014年10月31日起至实际付款之日止的营业损失（截止2020年6月30日，营业损失合计2333279.87元）；3、两被告赔偿原告因违约造成的相关诉讼费、律师代理费、印刷费合计26680元；4、两被告承担本案诉讼费。事实和理由：2011年5月25日，原告与两被告签订了《淮安市城市房屋拆迁补偿安置协议书》（以下简称：“拆迁协议书”），协议书约定：原告将拥有的位于淮安市.45平方米的房屋交付拆迁人拆迁，拆迁人以产权调换的方式向原告交付两套回迁安置房，即兴华花园面积为60平方米的3号楼3A-6室和信达名府面积为112.84平方米的4号楼504室；但信达名府4号楼504室（现标号为信达名府4号楼704室）已于2014年10月30日出售给他人，导致该回迁房已无法交付。两被告应当按照市场价格支付原告回迁安置房价款，并赔偿相应的利息损失。另外，原告腾空并交付给房屋拆迁部门拆除的房屋，此前一直用于经营；原告于2006年8月30日申请为个体工商户的注册经营场所，个体工商户名称为淮安市清河区诺贝尔太阳能空调制造厂。原告之所以签订拆迁协议书，并接受信达名府4号楼504室作为其中一套回迁安置房，是因为该回迁安置房为位置耀眼醒目的沿街房，且房屋前后皆有大平台，经营场地宽阔，原告可以继续经营使用、经营发展。基于该房屋沿街的经营功能，同时参照同位同类房屋的市场价格，应当按照12880元/平方米的标准赔偿。因此，案涉房屋价款为：12880元×112.84平方米=1453379.2元-5万元（协议约定倒付款项）=1403379.2元。又因该回迁安置房于2014年10月31日起至判决之日止的利息，按国家基准年利率4.9%计算，2014年10月31日至2020年6月30日的利息=1403379.2元×68个月×4.9%（国家基准年利率）÷12（转换为月化率）=389671.63元。此外，两被告应当赔偿原告自2014年10月31日起至判决之日止的营业损失。根据原告以前经营产品热销状况，应当按34312.94元/月标准赔偿原告营业损失。因此，截止2020年6月30日，原告的营业损失费为34312.94元×68个月=2333279.87元[按未拆迁之前银行流水，2010年10月份营业额424514.39元+2020年11月份营业额601000.68元+2010年12月份营业额978271.99元+2011年1月份营业额1371981.4元+2011年2月份营业额662893.7元+2011年3月份营业额78890.55元=4117552.71元（6个月的营业额总和）÷6个月=686258.785元（平均每个月的营业额）×5%（营业利润率）=34312.94元（平均每个月的营业利润额）×68个月=2333279.87元（2014年10月31日至2020年6月30日的营业损失费）]。两被告违规将原告的回迁安置房出售他人，致使原告至今无法安居正常生活和经营。原告为了维护自身合法权益，多年来四处奔波，寻求各种救济途径，花费诉讼费、律师费及印刷费合计26680元，依法应当由两被告承担。现诉至贵院，请求支持原告的诉讼请求。被告土地储备中心、青河拆迁公司辩称：2011年5月25日，双方签订房屋拆迁补偿安置协议书，其中原告的安置房为两套，兴华花园的房屋原告已经领取，信达名府的房屋因开发商将该房屋出售给他人导致没有交付。针对原告诉请第一项，我方不认可，合同约定价款是391163.60元；对原告主张的利息，我方认为没有依据，被告没有按照安置协议交付房屋，在另案中已经按时支付给原告过渡费用，所以不应该再支付其房屋利息。关于原告诉请第二项，也不应得到支持，原告的房屋是住宅，不存在营业损失问题。关于原告主张的律师费、印刷费等费用，没有依据；诉讼费由法院依法裁决。我方不同意按原告主张的140余万元支付，只同意支付原告391163.6元，也同意给原告调换房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年5月25日，原告徐海皓（乙方，被拆迁人）与被告土地储备中心（甲方，拆迁人）、青河拆迁公司（丙方，拆迁实施单位）签订拆协议书，约定：“甲方因圩西小学项目建设需要，经批准拆除乙方位于北京北路168号房屋，性质为住宅，面积为91.54平方米；安置乙方：兴华花园3#-3A-6（306室）房屋、建筑面积60平方米，信达名府4#504室房屋（沿北京路）、建筑面积112.84平方米…超面积：单价3790元；甲方应补偿乙方费用合计415807.38元，乙方应付甲方安置房费用合计576563.6元；乙方必须在2011年6月1日前搬迁完毕…”该协议签订后，原告徐海皓将待拆迁房屋交付于被告土地储备中心、青河拆迁公司。2019年10月，约定的兴华花园3#-3A-6（306室）房屋交付于原告徐海皓。约定的信达名府4#504室房屋（后登记为704室）已经于2014年10月30日被开发商淮安信达房地产开发有限公司（以下简称：“信达公司”）出售于他人，商品房买卖合同中载明建筑面积为116.45平方米、售价为577000元。该房屋所有权尚未变更登记至买受人名下。因诉争信达名府4#704室房屋未能交付于原告徐海皓，双方产生纠纷，多次协商未果。本案审理过程中，因信达名府4#704室房屋的实际建筑面积尚未最终确定，原告徐海皓表示在本案中仅按拆迁协议书中载明的112.84平方米主张价款，在该房屋建筑面积确定之后如有差额再另案处理，被告土地储备中心、青河拆迁公司对此不持异议；本院对原告徐海皓的该主张予以准许。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告徐海皓与被告土地储备中心、青河拆迁公司签订的拆迁协议书系三方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。拆迁协议书中约定由被告土地储备中心对原告徐海皓承担拆迁补偿安置的义务，故合同履行过程中产生纠纷，原告徐海皓应向被告土地储备中心主张权利；原告徐海皓在本案中主张被告青河拆迁公司承担责任，于法无据，本院不予支持。按照拆迁协议书的约定，被告土地储备中心应当将信达名府4#704室房屋交付于原告徐海皓，但该房屋已被信达公司出售于他人，无法交付于原告徐海皓；被告土地储备中心已构成违约，应当承担支付赔偿款的责任。因信达名府4#704室房屋被出售于他人之后，原告徐海皓与被告土地储备中心多次协商均未果，考虑在双方协商的数年时间中，本市房价大幅升高，故在确定被告土地储备中心的赔偿款时，已不宜按照双方签订拆迁协议书时的价款确定赔偿款的金额；本院按原告徐海皓起诉的时点即2020年6月30日确定该房屋的价格，结合走访询价的相关情况，将该房屋价款酌情确定为每平方米1万元。由此，计算出被告土地储备中心应当支付于原告徐海皓的赔偿款为112.84平方米×1万元-5万元=1078400元。被告土地储备中心未将赔偿款支付于原告徐海皓，原告徐海皓主张被告土地储备中心支付利息，于法有据；但利息应从本案起诉之日即确定价款的时点开始计算，利率按一年期同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。原告徐海皓主张的赔偿款及利息的超出部分，不予支持。原告徐海皓主张被告土地储备中心支付其营业损失，因被拆迁房屋为住宅用房，故该主张无法律依据，不予支持。原告徐海皓主张被告土地储备中心支付其他案件中产生的诉讼费、律师费以及印刷费，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告淮安市土地储备中心于本判决生效后三日内支付原告徐海皓赔偿款1078400元，并以1078400元为基数，自2020年6月30日开始按一年期同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息直至全部款项清偿为止；二、驳回原告徐海皓的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40024元，原告徐海皓负担25518元，被告淮安市土地储备中心负担14506元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。审 判 长  潘 雷人民陪审员  闵雅静人民陪审员  成 丽二〇二〇年十二月三十日法官 助理  韩 靖书 记 员  陈 欣附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。