天津市蓟州区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0119民初3195号原告：李聪，女，1994年11月22日出生，汉族，居民，住沈阳市皇姑屯区。委托诉讼代理人：李晶晶，北京市东卫律师事务所律师。委托诉讼代理人：李国信，北京市东卫律师事务所律师。被告：上海绿地集团天津文化发展有限公司，住所地天津市蓟州区许家台镇盘山南路北侧盘山大道西侧盘古艺城公建**楼。统一社会信用代码：911202256847420983。法定代表人：潘伟，董事长。委托诉讼代理人：全香南，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘童童，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。原告李聪与被告上海绿地集团天津文化发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李晶晶、李国信与被告上海绿地集团天津文化发展有限公司的委托诉讼代理人全香南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李聪向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2016年11月18日签订的《天津市商品房买卖合同》及补充协议；2.判令被告返还原告购房款696915元及利息（其中以50000元为基数，自2016年10月17日至实际返还之日止，按照中国人民银行贷款基准利率计算；以230000元为基数，自2016年10月18日至至实际返还之日止，按照中国人民银行贷款基准利率计算；以416915元为基数，自2016年11月2日至至实际返还之日止，按照中国人民银行贷款基准利率计算；以上利息计算至2020年5月25日，共计120101元）；3.判决被告赔偿原告团购费损失150000元；4.判决被告支付原告违约金138.69元；5.本案相关诉讼等费用由被告承担。庭审中，原告增加诉讼请求，要求被告支付团购费150000元自2016年11月19日其至实际支付之日止，按中国人民银行贷款基准利率计算的利息。事实与理由：原告通过观看被告盘龙御城的样板间、户型图以及宣传材料，涉案房屋应为附赠超大平米的院落、厨房在院落内，一层包含卫生间共三个房间且为独立房间，二层南侧两个房间和卫生间均为独立房间，因此决定购买被告开发的位于天津市蓟州区××镇××村××号楼××商品房，被告承诺将来交付的房屋与宣传中房屋布局完全一致，有独立的小院。被告要求原告向北京蓝海创展房地产经纪有限公司支付团购服务费150000元，可将上述商品房以优惠后的价格1386915元出售给原告。原告因此在2016年10月至2016年11月期间共计支付被告首付款696915元，并在2016年11月18日双方签订了《天津市商品房买卖合同》及补充协议，其约定房屋总价款为1386915元，除支付首付款696915元外，其余的以贷款支付，被告应于2018年3月30日交付房屋，逾期超过90日的可以解除合同，如被告擅自变更房屋设计和环境布局，原告也可以解除合同，同时被告应退还已付款并支付自付款之日起至返还之日止以中国人民银行贷款利率计算的利息，另还支付房屋价款0.01%的违约金。2016年11月19日，原告按被告要求向北京蓝海创展房地产经纪有限公司支付团购服务费150000元。但合同签订后，被告至今没有交付房屋，以各种理由予以推脱，也不同意退还购房款和团购费。在诉前原告才得知被告私自变更了涉诉房屋的设计，房屋的现状为没有院墙、院落、走廊，一层卫生间也不独立，二层三个房间为里外间，一层与二层之间的楼梯为简易铁制楼梯，与此前被告通过样板间、宣传单承诺的设计结构不符，故此认为被告构成根本违约，所以原告为维护自身利益，故具状起诉，请求判如所请。上海绿地集团天津文化发展有限公司辩称，双方签订的《天津市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应履行各项合同义务，不得随意解除。涉诉房屋约定交房日期为2018年3月30日，但由于执行政府停工文件导致延期交房，被告对此无过错。原告根据约定交付房屋时间至今已有2年多，其再以逾期交房超过90日为由解除合同，该请求已超过除斥期间，也没有按约定付清房款，其请求不应予以支持。涉案房屋已于2018年11月15日竣工验收合格，符合交房条件并通知原告收房，且房屋结构布局与合同约定的平面图一致，被告的义务已经履行完毕，合同不具备解除条件。被告所做的房屋销售广告和宣传资料属于邀约邀请，不能作为确定双方权利义务的依据，对此合同中也明确约定了排除相关宣传资料作为合同依据，也没有涉及原告所述的宣传内容，因此宣传资料并非原告签订合同和确定房价的重要因素，原告据此主张被告违约，缺乏依据，不应得到支持。被告不存在对涉案房屋设计变更的问题，因此约定的解除合同条款不适用本案。原告主张的团购费与被告无关，双方对此不存在合同关系，被告不是收取该费用的主体，该诉讼请求，应依法予以驳回。综上，被告已全面履行了合同义务，不存在任何违约情形，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求全部予以驳回。本院经审理认定事实如下：被告系从事文化艺术创作、文化产业投资、房地产业投资、酒店投资管理、商业投资经营、房地产开发经营等项目的企业法人，涉案盘龙悦城／御城公建项目为其开发建设。原告通过观看被告发放的楼书、户型图等宣传材料及样板间后决定购买盘龙御城项目的本案涉诉的房屋。双方经协商达成购买被告位于蓟州区××镇××村××房××村南侧，宝平公路东侧盘龙御城公建17号楼-6-101房屋意向后，原告于2016年10月17日支付被告购房意向金50000元，于2016年10月18日支付意向金230000元，于2016年11月2日支付购房意向金416915元，至此原告共计支付购房款696915元。2016年11月18日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《天津市商品房买卖合同》，合同约定乙方购买甲方开发的位于蓟州区××镇××村××房××村南侧，宝平公路东侧盘龙御城公建17号楼-6-101房屋，设计用途为办公，建筑面积90.47平方米，每平方米价格为15330.11元，总价款为1386915元。合同第三条商品房交付及交付日期约定：商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。甲方于2018年3月30日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。合同第十条商品房设计变更的约定：甲方未征得乙方同意，不得擅自变更商品房的房屋设计和环境布局（见附件四）。确需变更的，甲方应自设计变更方案确定之日起30日内与乙方协商。乙方同意变更的，双方订立补充合同。乙方不同意变更，或甲方擅自变更的，乙方有权解除合同。解除合同的，甲方应退还乙方已付款、支付已付款的利息，利息自乙方付款之日次日起至甲方退还乙方已付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应按商品房价款的0.01％向乙方支付违约金。但合同附件四：商品房房屋设计、环境布局等情况为空白页，对商品房房屋结构形式、户型、朝向、设计、环境布局等情况没有约定。合同附件六：补充协议的八，即关于《合同》第十条的补充约定：1.《合同》项下商品房的房屋设计和环境布局指房屋的结构形式、户型和朝向；2.乙方有权在接到甲方发出的变更通知后十五日内做出是否退房的书面答复，如甲方在此期限内未收到乙方的书面答复，视为乙方已接受通知内注明的变更内容，双方继续履行《合同》及本补充协议内容。合同附件六：补充协议的十二，即关于广告效力及样板间的约定：1.双方确认，买卖双方的权利义务，均以《合同》及附件、本补充协议、其他相关协议的约定为准。甲方在签署《合同》及其附件、本补充协议、其他相关补充协议之前或之后，通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告以及沙盘中所述内容，均不作为买卖双方确定各自权利义务的依据；2.甲方为该项目所修建的样板间内的装饰、家具和所有房间及功能区的主灯饰仅供展示和参考使用，不作为商品房交楼标准或合同样品。乙方所购房屋的装饰、设备标准，均以《合同》及其附件中所列标准为依据。另合同还约定了双方其他的权利、义务条款。合同订立后，双方签字、盖章予以确认。原告于签订合同后，即2016年11月19日经被告向案外人北京蓝海创展房地产经纪有限公司支付团购服务费150000元。2020年5月，原告以在起诉时才知晓被告经将本案涉诉小区房屋的结构形式、户型等设计和环境布局进行变更，与被告在销售时以楼书、宣传册等宣传资料及样板间的承诺不符，也没有按约交付房屋，构成违约，故诉至法院而成讼。在诉讼过程中，被告自行将样板间拆除。根据原告提供的关于被告宣传销售与涉诉房屋有关的视听音像资料显示：宣传的房屋附赠超大平米院落，厨房在院落内；一层包括卫生间共三个房间，一层进门为大房间，从大房间能进入卫生间；二层一侧两个房间和卫生间均为独立房间。但在本院对房屋现状进行勘验时，其房屋现状为没有院墙、院落、走廊，一层卫生间不独立且无顶，二层三个房间为里外间，一层至二层的楼梯为简易铁制楼梯，房屋的结构形式、户型与原告提供的被告宣传销售房屋不符。上述事实，有双方陈述、天津市商品房买卖合同、付款收据、原告提供的照片及本院勘验的视频等证据在案证实。本院认为，在被告与原告签订天津市商品房买卖合同后，双方应遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯按约履行。本案的争议焦点:原告要求解除合同并返还购房款、支付利息、违约金和赔偿团购费损失的诉讼请求是否有事实和法律依据及该诉讼请求是否超过解除合同的除斥期间。原告对此提供了证据1.天津市商品房买卖合同书1份，证实双方合同关系及约定有逾期交房超过90日及没有经过原告同意擅自变更设计及环境布局的，原告有权解除合同并要求承担违约责任；证据2.购房款收据4张及其汇款转账凭单，证实支付被告购房款696915元；证据3.支付团购费票据1张，证实原告按被告要求支付团购服务费150000元，因被告违约解除合同，给原告造成了团购费损失；证据4.津市监蓟罚（2019）257号行政处罚决定书（复印件）、被告销售房屋时宣传材料及房屋现状照片7张（复印件），证实被告因销售商品房虚假宣传被行政处罚，宣传房屋的功能布局、主体结构与现场房屋不符，且未经原告同意构成违约、欺诈。被告对其质证意见如下，对证据1真实性认可，但不认可证明目的，原告没有按约支付全部购房款构成违约，其违约在先，没有权利主张被告的违约责任；对证据2质证认为，认可收取房款696915元的事实认可，对汇款转账单真实性无法核实；对证据3不予认可，该费用不是被告收取的，与被告无关；对证据4中的广告宣传材料真实性、关联性及证明目的均不予认可，即使是但合同已明确排除作为合同依据，对行政处罚决定书真实性需要核实，即使是真实，因本案是民事纠纷，两者没有关联性，并不必然导致本案合同解除，不予认可其证明目的。被告针对其主张和争议焦点提供证据5.天津市商品房买卖合同及附件，证实双方的合同关系及房屋交付条件，明确双方的权利义务以合同约定为准，广告等宣传材料不能作为确定双方权利义务的依据；证据6.竣工验收备案表，证明涉案房屋于2018年11月25日竣工验收合格，符合交付条件。原告对被告提交的证据质证认为，对证据5不认可其证明目的；对证据8的真实性认可，但不认可证明目的，被告已逾期交房近9个月，竣工验收备案不代表房屋符合交付条件，交付的商品房标准与样板间及模型不一致，所以不符合交付条件，被告没有通知原告交付房屋。本院分析认证认为，被告对销售涉诉商品房发放过宣传材料的事实不予否认，原告对被告销售商品房时建造有样板间及房屋的结构形式、户型和朝向、设计和环境布局和涉诉房屋现在的结构形式、户型和朝向、设计和环境布局提供了证据，虽被告对原告提供宣传材料及建造样板间的证据予不予认可，但没有提供证据予以反驳，所以对原告提交证实系被告发放过的宣传材料和建造样板间的图纸、现场照片的证据予以采信，同时结合本院现场勘验，涉诉房屋现状相对于样板间和宣传材料中的房屋在结构形式、户型和朝向、设计和环境布局发生了变更。在双方签订的合同中关于房屋的设计结构及环境布局部分，即附件四为空白页，被告对此主张此页前的建筑位置示意图为附件四，由于其不能反映房屋的结构形式、户型，所以对其以此反驳原告主张，理据不足，本院不予支持，而在被告的宣传材料和样板间中对此说明、允诺具体、确定，原告基于此购买涉诉房屋，对此应当视为双方对销售房屋结构和户型的约定。被告主张根据同附件六第十二条约定，广告效力及样板间均不作为买卖双方确定各自权利义务的依据，由于该条款是被告为了重复使用而预先拟定，在订立合同时未与对方协商的格式条款，故对被告的上述主张，本院不予支持。根据双方签订的《天津市商品房买卖合同》第十条中约定，被告擅自变更房屋设计和环境布局的，原告有权解除合同。由于涉诉房屋在结构形式、户型与楼书、样板间等宣传材料明显不符，且被告没有提供征得原告对设计方案变更同意的证据，所以应认定被告属未经对方同意擅自对涉案商品房房屋设计、环境布局进行了变更的情形，被告应对此承担违约责任。由于双方约定解除合同的条件已经成就，所以原告要求解除合同，本院予以支持。被告以原告没有支付剩余购房款抗辩原告依据附条件要求解除合同及承担违约责任的主张，理据不足，本院不予支持。被告虽对原告提交的银行汇款、转账票据不予认可，但没有提供证据予以反驳，所以对其主张，本院不予支持。另根据双方签订的《天津市商品房买卖合同》第十条中约定：“解除合同的，甲方应退还乙方已付款、支付已付款的利息，利息自乙方付款之日次日起至甲方退还乙方已付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应按商品房价款的0.01％向乙方支付违约金。”因此被告应返还原告已付购房款696915元，并应支付已付款利息（以50000元为基数，自2016年10月18日至2019年8月19日，按照银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日至实际退款之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以230000元为基数，自2016年10月19日至2019年8月19日，按照银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日至实际退款之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以416915元为基数，自2016年11月3日至2019年8月19日，按照银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日至实际退款之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。此外，被告还应按商品房价款的0.01％支付违约金69.69元。关于团购服务费150000元，因其属于原告为履行合同而支出的费用，本案涉诉合同因被告违约而解除，该费用属于损失范围，被告应对此承担赔偿责任。针对原告再次主张赔偿团购费利息损失，依法无据，本院不予支持。因被告在本案中主张的除斥期间是关于出卖人迟延交付房屋或买受人迟延支付购房款而主张解除合同的情形，与本案原告主张解除合同的情形并不适用，故对被告主张原告请求已超过合同解除期间，本院不予支持。综上所述，因当事人双方约定了解除合同的条件，且该条件已经成就，故对原告解除合同的诉讼请求，本院予以支持。被告应退还原告合同解除后的购房款696915元及合同约定的利息、违约金并赔偿损失团购费150000元。原告的其他诉讼请求，理据不足，本院不予支持。案经调解未果。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《最高人民法院的解释》第三条、第十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告李聪与被告上海绿地集团天津文化发展有限公司于2016年11月18日签订的《天津市商品房买卖合同》及补充协议；二、由被告于本判决生效之日起十日内向原告返还购房款696915元，并应支付已付款利息（以50000元为基数，自2016年10月18日至2019年8月19日，按照银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日至实际退款之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以230000元为基数，自2016年10月19日至2019年8月19日，按照银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日至实际退款之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以416915元为基数，自2016年11月3日至2019年8月19日，按照银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日至实际退款之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、由被告于本判决生效之日起十日内给付原告违约金69.69元。四、由被告于本判决生效之日起十日内给付原告团购服务费损失150000元；五、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5986元（减半收取），由上海绿地集团天津文化发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  张玉良二〇二〇年十一月九日书记员  周 延附：本判决所依据的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院的解释》第三商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予以支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。