山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0791民初968号 原告：中国农业银行股份有限公司潍坊高新技术产业开发区支行，驻潍坊高新区北宫东街3899号，统一社会信用代码9137070061416312X0。 负责人：陈伟，该支行行长。 委托诉讼代理人：杨世建，该支行员工。 被告：叶同伟，男，1988年8月14日出生，汉族，住潍坊高新区。 委托诉讼代理人：孙国峰，山东鲁鸢律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴振春，山东鲁鸢律师事务所实习律师。 被告：叶俊堂，男，1966年2月22日出生，汉族，住山东省临朐县，系被告叶同伟之父。 被告：赵喜红，女，1970年11月25日出生，汉族，住山东省临朐县，系被告赵同伟之母。 被告：潍坊利和置业有限公司，驻潍坊高新区新城街道府佑社区梨园街以南、金马路以东十甲花园17＃商住楼1号商铺，统一社会信用代码913707027238747488。 法定代表人：陈晓宁，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘雪凤，该公司经理。 原告中国农业银行股份有限公司潍坊高新技术产业开发区支行（以下简称“农行高新支行”）与被告叶同伟、叶俊堂、赵喜红、潍坊利和置业有限公司（以下简称“利和置业”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年6月19日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月15日公开开庭进行了审理。原告农行高新支行的委托诉讼代理人杨世建、被告叶同伟的委托诉讼代理人孙国峰、吴振春、被告利和置业的委托诉讼代理人刘雪凤到庭参加诉讼。被告叶俊堂、赵喜红经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告农行高新支行向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告叶同伟、叶俊堂、赵喜红偿还原告贷款本金314687.94元，利息4648.71元（按借款合同约定利率计算至2020年4月21日，以后另计），本息合计319336.65元；2.请求判令原、被告签订的《个人购房担保借款合同》合法有效；3.请求判令抵押预告登记有效，在未办理房产抵押权登记之前，原告享有排他性地对抗他人对涉案房产处分的权利，处置房产所得价款优先偿还借款人在原告处的贷款；4.请求判令被告叶俊堂、赵喜红对上述贷款承担连带还款责任；5.请求判令被告利和置业对上述贷款承担连带保证责任；6.请求判令被告承担本案案件受理费、财产保全费等实现债权的一切费用。事实和理由：2016年12月13日，农行高新支行与叶同伟签订《个人购房担保借款合同》，约定农行高新支行向叶同伟提供人民币35万元的贷款，贷款期限为240个月，利率执行中国人民银行基准利率，还款方式为按月等额本息还款。2016年12月13日，原告依约发放了贷款。同时，叶同伟以其所购买的位于潍坊高新区为该笔贷款作抵押担保。叶俊堂、赵喜红为叶同伟上述借款的担保人，并在共同还款承诺书上签了字。利和置业对该笔贷款承担连带担保责任。截止2020年4月21日，叶同伟欠原告贷款本金314687.94元，利息4648.71元（按借款合同约定利率计算至2020年4月21日，以后另计），本息合计319336.65元。被告拖欠借款的行为已构成违约，原告多次催收未果。原告为维护其合法权益，特向人民法院起诉，请求判如所请。 被告叶同伟辩称，对借款合同的真实性无异议，借款属实，但原告主张的利息过高，请求法院予以酌情降低或减免。另因被告叶同伟个人发生重大变故，现没有能力继续偿还房贷。 被告利和置业辩称，借款属实，担保也属实。利和置业多次催叶同伟办理房产证，但叶同伟不过来办。如果办了房产证，利和置业就不承担担保责任了。 被告叶俊堂、赵喜红未到庭，亦未提交书面答辩意见。 根据双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点归纳为：1、原、被告借款合同的签订以及履行情况；2、担保的事实、效力以及责任的承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为证明其主张提交了个人购房担保借款合同、贷款发放通知单、发放凭证、担保承诺书、个人信贷业务自然人保证人情况表、欠款证明及明细、不动产登记证明等证据。上述证据经庭审质证无异议，且来源合法，与本案有关联性，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月25日，农行高新支行与叶同伟签订《个人购房担保借款合同》，合同约定叶同伟因购买住房向农行高新支行借款350000元，借款期限为240个月；借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次贷款基准利率为基础下浮10%；还款方式为等额本息还款。叶同伟以其所购买的位于潍坊高新区××路××号××花园××号楼××号房屋提供抵押担保，并于2016年12月7日办理了抵押预登记，即鲁（2016）潍坊高新区不动产证明第0015074号不动产登记证明。叶俊堂为上述借款提供连带责任保证。赵喜红与叶俊堂是夫妻关系，二人签署《担保承诺书》，承诺“本人叶俊堂及财产共有人赵喜红自愿为叶同伟在农行高新支行办理的住房贷款35万元，期限20年，提供保证担保并承担连带保证责任”。利和置业提供阶段性保证担保，即自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为上述借款承担连带保证责任。保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、迟延履行债务利息及诉讼费、律师费等实现债权的一切费用。2016年12月13日，农行高新支行向叶同伟发放贷款350000元。叶同伟应于每月的13日偿还当月欠款本息，前期还款正常，后期便未按约定履行还款义务，截至2020年4月21日，叶同伟尚欠农行高新支行借款本金314687.94元，利息4648.71元。 本院认为，农行高新支行与叶同伟签订的《个人购房担保借款合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。农行高新支行按约向叶同伟发放贷款350000元，而叶同伟逾期还款，其行为已构成违约，应承担违约责任，故农行高新支行要求叶同伟偿还借款本息的诉请，本院予以支持。截至2020年4月21日，叶同伟尚欠农行高新支行借款本金314687.94元，利息4648.71元，应予及时偿还，之后的利息应按约定计算至实际清偿之日。叶同伟以其所购房屋为上述借款提供抵押担保，并办理了抵押预告登记，抵押权依法设立，原告有权以上述抵押物折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿。叶俊堂、赵喜红为上述借款提供连带责任保证并签署担保承诺书，应对上述欠款承担连带偿还责任。上述借款合同中约定利和置业是上述借款的阶段性保证人，即自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为上述借款承担连带保证责任。现涉案抵押房产未办理房地产权属证书，利和置业应按约定承担连带还款责任。依据法律规定，连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任，故农行高新支行要求叶俊堂、赵喜红、利和置业承担连带保证责任，于法有据，本院予以支持。被告叶俊堂、赵喜红经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视其已放弃了一审中举证、质证的抗辩权利，不影响本院对案件事实的认定、裁判。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十八条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告叶同伟于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司潍坊高新技术产业开发区支行借款本金314687.94元及利息4648.71元，并按约定利率支付自2020年4月22日至借款实际清偿之日止的利息； 二、原告中国农业银行股份有限公司潍坊高新技术产业开发区支行对位于潍坊高新区××路××号××花园××号楼××号房屋享有优先受偿权； 三、被告叶俊堂、赵喜红、潍坊利和置业有限公司对上述欠款本息承担连带还款责任； 四、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6090元（原告预交3045元），保全费2117元，共计8027元，由被告叶同伟、叶俊堂、赵喜红、潍坊利和置业有限公司连带负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  王 彬 人民陪审员  徐玉泉 人民陪审员  徐昌伟 二〇二〇年十二月十五日 法官 助理  隋玉茹 书 记 员  王明婷