上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初24658号原告：上海东航置业有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：冯亦军，执行董事。委托诉讼代理人：钱晔文，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐娟，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。被告：上海一合梦想餐饮管理有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：郑志饶,经理。被告：上海洞悉智能科技有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：郑志饶，经理。两被告共同委托诉讼代理人：郑志康，男。原告上海东航置业有限公司与被告上海一合梦想餐饮管理有限公司(以下简称一合公司)、上海洞悉智能科技有限公司(以下简称洞悉公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年1月9日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人徐娟，被告一合公司、洞悉公司的共同委托诉讼代理人郑志康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海东航置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令原告与一合公司签订之《商铺租赁合同》已于2019年6月28日解除；2.判令一合公司向原告支付以下款项：(1)2018年11月13日至2019年6月28日的租金573,841.8元；(2)2018年11月13日至2019年2月12日的装修期物业管理费44,178.75元；(3)2019年2月13日至2019年6月28日经营期物业管理费130,962.7元；(4)2019年2月13日至2019年6月28日推广宣传费11,905.82元；(5)2018年11月13日至2019年6月28日公共事业费57.5元；(6)违约金318,020.07元；(7)房屋占用费(2019年6月29日至2019年7月18日)151,011元及房屋占用期间物业管理费(2019年6月29日至2019年7月18日)19,366元；(8)公证费12,040元；(9)律师费65,000元；(10)房屋复原费158,509.58元。3.没收租赁保证金212,013.38元及公共事业费押金人民币32,130元。4、判令洞悉公司对上述款项承担连带保证责任。5、判令原告自行处置一合公司遗留物品。事实和理由：2018年11月13日，原告与洞悉公司签订《商铺租赁合同》，约定由洞悉公司承租上海市徐汇区龙兰路XXX号“云锦天地”商场X号楼一、二层XXXX、XXXX、XXXX、XXXX号单元(以下简称涉案房屋)，租赁面积535.5平方米。同日，原告与洞悉公司办理了房屋交接手续。2018年12月17日，原告与两被告共同签署了《商铺租赁合同主体变更协议》，约定合同项下洞悉公司的权利义务转移至一合公司，洞悉公司承担连带担保责任。2019年1月29日，原告向一合公司书面催缴租金及推广宣传费等；并要求其尽快完成装修并按时开业。2019年2月13日，原告再次向一合公司书面催款。然，仍未果。故原告于2019年6月25日向一合公司法定代表人李某某寄送了解除函。2019年7月8日，原告以公证邮寄的方式寄送了《清场告知函》，通知被告将于2019年7月18日收回房屋并恢复原状。后被告未按时清理涉案房屋，故原告于2019年7月18日委托上海市虹口公证处对房屋进行留存物品清点公证并产生了公证费用。因一合公司单方违约，原告有权解除合同并追究两被告责任，故原告请求判如诉请。一合公司、洞悉公司辩称，房屋租赁合同于2019年3月左右已解除，当时一合公司提出提前解约并希望退还押金，因为经营困难且因原告提供的办证手续不齐全，导致一合公司于2019年1月才办下了所有的证照。原告却表示只有新商户进来才同意一合公司解约撤场。2018年11月13日，先由洞悉公司与原告签订合同，当时约定待一合公司办出营业执照后变更合同主体，后三方签订了变更协议。2018年11月13日交接房屋，并支付了租赁保证金人民币212,013.38元及公共事业费押金人民币32,130元，确认租金没有交过。涉案房屋承租后进行了装修，装修因春节停工后未完工，未实际经营。后一合公司自行搬离退场，房屋没有返还交接给原告，也没有对装修复原，一合公司没有重要物品在房屋内留存，留存的应是装修施工方物品。不同意原告其他诉请，不同意支付任何费用，洞悉公司不应承担连带责任。不认可原告提出的违约金标准，过高了。本院认定事实如下：原告系涉案房屋权利人。2018年11月13日，原告(出租方、甲方)与洞悉公司(承租方、乙方)签订《商铺租赁合同》。合同约定，甲方租赁给乙方涉案房屋(租赁面积535.5平方米)。乙方承诺租赁用于餐饮用途的商业经营使用。租赁期自2018年11月13日起至2027年2月12日止。如乙方实际租赁不满本合同规定的租赁期或违反合同导致合同提前解除的，甲方有权向乙方索取经营免租期内所免去的所有租金。月保底租金，其中，自2018年11月13日起至2020年2月12日止，日租金为4.7元/日/平方米(含增值税)；每三个月为一个支付周期，乙方应于该单元交付后每个支付周期前一个月20日向甲方提前付清下一个周期保底租金(如当月第20日为节假日，则于之前最近的工作日支付)。乙方应于本合同签署之后10个工作日内，向甲方支付房屋租赁保证金212,013.38元、公用事业押金32,130元。乙方应按合同约定向甲方或甲方委托的管理公司支付物业管理费，每平方米租赁面积每月55元，自2019年2月13日开始收取。水费、电费、煤气费等自涉案房屋交付或视为交付当日起均由乙方承担。乙方使用房屋所产生的水费、电费，乙方应按计量结果在收到甲方或管理公司通知后按期(每月20日前)将相应费用交付给甲方或管理公司。租赁期间，乙方应承担并向甲方缴纳该商场的推广宣传费，自2019年2月13日至2027年2月12日止，每月每平方米5元，从2019年2月13日开始收取，并与租金支付周期相同。乙方应在2019年2月13日前正式对外营业。乙方应最迟于租赁期满日或本合同提前终止日的17：00之前向甲方和管理公司交还涉案房屋，乙方如未经甲方书面同意而逾期不交还，乙方除应按最后一个租赁年日平均租金3倍向甲方交付占用使用费外，还应承担占用期间的物业管理费、水、电等费用。乙方如对房屋进行了装修，则应根据甲方要求在租赁期满或本合同提前终止前将房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担。如乙方逾期未将该单元恢复原状，甲方可以代为处理或聘请第三方代为处理，由此发生的一切费用由乙方承担。有下列情形之一，非违约方可选择或合并行使书面通知违约方解除合同和向违约方追索违约金的权利：其中，若乙方逾期不支付租金或其他应付费用，逾期付款累计超过30日的。非违约方在依据该条解除合同同时追索违约金的，违约金为合同解除日所在日历月起往前3个月保底均保底租金与3个月物业管理费之和，若不足弥补甲方损失的，乙方还应补足差额部分。若出现本合同规定情形而甲方行使解除本合同权利或乙方提前解除合同的，乙方已付保证金不予退还且甲方有权依据前述约定要求乙方承担违约金，甲方还有权向乙方追索乙方在装修期内所免去的所有租金及物业管理费，并且乙方无权就其装修及附属设施要求甲方给予任何补偿或要求甲方购买其装修或设施,乙方应按本合同的约定将房屋恢复原状后返还甲方(甲方同意乙方无需恢复原状除外)。本合同当事人之间根据本合同或与本合同相关发出的任何通知或联络应以书面形式按下述地址或传真号码或电子邮件地址发出；对于任何通知或联络,若无明确的签收时间,则如直接交付,在交付时视为收讫;如用传真或电子邮件,在发出后视为收讫;如用挂号信邮寄,在寄出5天后视为收讫。如以快递交付,应于交予快递服务发送后3天后视为收讫。合同附件八约定，自2018年11月13日至2019年2月12日为装修期，其中装修期间管理费，每平方米租赁面积每月固定27.5元。附件九约定了月保底租金付款清单，其中2018年11月13日-2019年9月30日期间，支付金额(含增值税)276,014.56元，2019年10月1日-2020年2月12日期间，每月支付金额(含增值税)为76,554.19元。备注中约定租金优惠期为2018年11月13日-2019年9月30日，享有的前提是乙方妥善履行本合同，若非因甲方原因，乙方单独提前终止本租赁合同，甲方有权要求乙方按日租金4.7元/平方米补足租金。合同签订当日，原告向洞悉公司交付了涉案房屋。2018年12月，洞悉公司向原告支付了租赁保证金人民币212,013.38元及公共事业费押金人民币32,130元。2018年12月17日，原告(甲方)、洞悉公司(乙方)、一合公司(筹、丙方)签订《商铺租赁合同主体变更协议》，其中丙方法定代表人或授权代表处李某某签字。协议约定，为了经营需要，乙、丙双方共同向甲方申请将《租赁合同》项下权利义务自乙方概括转让移至丙方，由丙方继续履行《租赁合同》。自2018年12月17日起，租赁合同约定的乙方所有权利和义务全部转移至丙方。丙方承诺完全理解与接收租赁合同中约定的条款，并同意继续履行租赁合同项下的权利和义务。乙方对丙方在租赁合同及丙方与甲方签订的与合同相关其他补充协议、文件项下应履行之义务承担无条件、不可撤销的连带保证责任，保证期间为丙方在上述合同、协议或文件项下的相关义务履行期届满后两年。鉴于甲方已将房屋交付乙方使用，乙、丙双方自行办理物业交接与甲方无涉，丙方对乙方在房屋内的装饰装修及添置的相关设备承担责任。乙方确认甲方支付的租赁保证金及公用事业费押金自动转为丙方的租赁保证金及公用事业费押金，合同终止后由甲方与丙方结算，均与乙方无涉。以下所列为丙方联系的有效方式，甲方可按以下地址、联系人与丙方联系，若丙方变更联系方式，应书面通知甲方。丙方确认地址即涉案房屋地址，联系人李某某(并附手机号码)。2019年1月4日，原告向一合公司催讨租金及推广费。2019年1月28日，原告又向一合公司催缴租金及推广费。2019年2月12日，原告再次催缴。2019年5月13日，原告书面通知一合公司解除合同并要求其于2019年5月20日前返还房屋、清理留存物并付清欠款。该解除函于2019年6月28日由一合公司当时的法定代表人李某某签收。2019年7月8日，原告向一合公司发出清场告知函，称鉴于一合公司至今未办理房屋清退手续，原告将于2019年7月18日依法自行收回房屋并恢复原状。原告并对该函件及邮件交寄单进行了公证。2019年7月18日，原告收回房屋并对房屋现状及屋内留存物品进行了登记、清点并公证，从公证书中照片及清单看，现场留存物品均为装修材料。公证产生公证费12,040元。原告称被告尚欠公用事业费(水电费)57.5元，并提供了收费通知单两份。原告称其委托装修公司对涉案房屋恢复原状，原告提供了其与上海市室内装潢工程有限公司签订的2019年度零星改造工程合同，就涉案房屋拆除及复原项目的预算单、工程审定单、付款凭证、发票。发票金额与结算价一致，为158,509.58元。原告另提供其就本次诉讼委托律师的委托代理协议、律师费付款凭证、发票等，所涉金额为65,000元。以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有商铺租赁合同、钥匙交收表格、付款收据、主体变更协议、催款函、解除函及快递签收凭证、清场告知函、清场公证书、公证费发票、不动产登记簿等证据佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告就涉案房屋所签商铺租赁合同、主体变更协议系当事人真实意思表示，合法有效，均应恪守。一合公司逾期支付租金超过30日，构成根本违约，原告有权依据合同行使解除权，解除通知于2019年6月28日送达，故租赁合同应于该日解除。至于被告抗辩合同应于一合公司提出退租之日即2019年3月左右解除，一合公司系违约方，并无合同解除权，其也称原告当时并未同意解除，故对该抗辩意见不予采信。至于被告抗辩原告提供的办证手续不齐全，导致一合公司证照办理晚，对此被告未提供充分证据且被告并无理由以此拒付租金，本院对此不予采信。根据合同，因系一合公司违约导致合同提前解除且一合公司自行搬离未及时与原告办理返还交接手续，故一合公司应根据合同按正常租金标准支付优惠期间的租金并支付合同解除之日次日起至原告自行收回房屋期间的使用费(考虑到原告按三倍租金标准主张房屋使用费，标准较高，本院根据公平及诚信原则酌情调整为原租金1.5倍)。一合公司亦应按约支付装修期间物业费、经营及占用期物业费、推广宣传费、占用期间公用事业费等。对原告上述诉讼请求，本院均予以支持。一合公司违约，原告根据合同主张没收租赁保证金、公用事业费押金并另行主张违约金，一合公司认为违约金约定过高，本院从公平及诚信原则出发，结合合同履行情况、守约方实际损失、双方过错程度等，酌情判定租赁保证金及公共事业费押金共计244,143.38元作为违约金由原告没收，一合公司不再另行支付违约金。至于原告主张的公证费，复原费系原告实际发生的损失,原告对此亦提供了相应证据，一合公司未提供反驳证据，也自认搬离时确有建筑材料留存涉案房屋内且未对房屋进行复原，故对原告提出的公证费、复原费损失，于法有据，本院予以支持。至于原告主张的律师费损失，合同并未对此明确约定且原告所获得的违约金已足以覆盖律师费损失，故本院对该项诉请，不予支持。原告根据主体变更协议要求洞悉公司承担连带清偿责任，具有合同及法律依据，本院予以支持。至于原告主张对被告留存物品进行处理，被告当庭称其并未留存重要物品在涉案房屋内，所留为施工方的建筑材料，原告可根据合同及被告意见对上述遗留物品进行处理，但该行为并非法院可规制范畴，故对原告要求本院确认原告的自行处置权的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、上海东航置业有限公司与上海一合梦想餐饮管理有限公司签订的《商铺租赁合同》于2019年6月28日解除；二、上海一合梦想餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海东航置业有限公司自2018年11月13日起至2019年6月28日止的租金573,841.8元及自2019年6月29日起至2019年7月18日止的房屋使用费75,505.5元；三、上海一合梦想餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海东航置业有限公司自2018年11月13日起至2019年2月12日止的装修期物业管理费44,178.75元，自2019年2月13日起至2019年7月18日止物业管理费150,328.7元四、上海一合梦想餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海东航置业有限公司自2019年2月13日起至2019年6月28日止的推广宣传费11,905.82元；五、上海一合梦想餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海东航置业有限公司自2018年11月13日起至2019年6月28日止的公共事业费57.5元；六、上海一合梦想餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海东航置业有限公司公证费12,040元、房屋复原费158,509.58元；七、上海一合梦想餐饮管理有限公司支付的租赁保证金212,013.38元及公共事业费押金人民币32,130元作为违约金由上海东航置业有限公司没收；八、上海洞悉智能科技有限公司对上述判决主文第二项至第六项付款内容承担连带清偿责任；九、驳回上海东航置业有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计10220元，由上海东航置业有限公司负担2710元，上海一合梦想餐饮管理有限公司、上海洞悉智能科技有限公司负担7510元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  黄晨辰二〇二〇年六月八日书记员  谯 烨附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。