上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初17479号原告(反诉被告)：徐海银，女，1976年7月15日出生，汉族，户籍地江苏省兴化市。原告(反诉被告)：陈相桂，男，1974年4月24日出生，汉族，户籍地江苏省兴化市。上列两原告共同委托诉讼代理人：王炜华，上海星秀律师事务所律师。上列两原告共同委托诉讼代理人：徐璐颖，上海银萌律师事务所律师。被告(反诉原告)：饶美丽，女，1978年10月10日出生，汉族，户籍地江西省九江市。委托诉讼代理人：李昆明，河南恪信律师事务所律师。原告(反诉被告)徐海银、陈相桂与被告(反诉原告)饶美丽房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。徐海银、陈相桂的共同委托诉讼代理人王炜华、徐璐颖，饶美丽及其委托诉讼代理人李昆明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)徐海银、陈相桂向本院提出诉讼请求：1、判令饶美丽支付位于上海市宝山区呼玛路XXX号房屋(以下简称系争商铺)的租金合计91,000元(从2018年4月6日计算至2018年11月8日)；2、判令饶美丽支付租金利息(其中52,000元从2018年8月20日起算至判决生效之日止，39,000元从2018年12月计算至判决生效之日止)；3、判令饶美丽支付违约金20万元。事实和理由：徐海银、陈相桂为系争商铺的业主，2017年5月25日，徐海银等与饶美丽签订房屋租赁合同，约定月租金1.3万元，租期从2017年6月6日起至2019年6月6日止。自2018年4月6日起，饶美丽开始拖欠房屋租金且一直占有使用。2018年8月11日，饶美丽出具欠条一张，确认截至当日饶美丽尚欠租金52,000元，但饶美丽并未按欠条所约时间支付租金，直至2018年11月6日、8日饶美丽将房屋内物品搬离后再无音讯。故提出上述诉讼请求。被告(反诉原告)饶美丽反诉并辩称，认可2018年4月6日之后租金未支付，确认2018年8月11日出具欠条时尚在系争商铺内经营，之后在9月就经营不下去停止营业了。停业后饶美丽想转让商铺，故系争商铺内的设备均未搬离。但前来洽谈转让事宜的商户称系争商铺无法办理营业执照，最终未能转让。饶美丽曾于2018年11月8日前往系争商铺内想要搬离相关设备，但徐海银等人通知商场不让搬离，饶美丽只能自行离开。认可双方未办理过房屋交接手续。现饶美丽同意按欠条金额支付52,000元，之后的租金不同意支付。欠条上未约定利息，故利息也不同意支付。饶美丽也不存在违约行为，即使有违约金也应按月租金的5倍来承担。另，因系争商铺无法办理营业执照，也无法办理餐饮许可证，导致饶美丽合同目的无法实现，徐海银等人已构成违约，且徐海银等人在向饶美丽交付系争商铺前将原先商铺内的设备擅自卖给了案外人，故反诉要求：1、判令徐海银、陈相桂支付违约金65,000元；2、判令徐海银、陈相桂返还转让费7万元。原告(反诉被告)徐海银、陈相桂针对反诉辩称，租赁合同对于是否要办理相关执照未进行过约定，即使办不出营业执照也不代表徐海银等违约。饶美丽称自己想停止营业转让店铺，而下家说没有餐饮营业执照无法接盘，这个事实与徐海银等无关。徐海银等认可收到7万元转让费，原先系争商铺也是经营奶茶生意，确实有做奶茶的设备，如果如饶美丽所述接手后没有交付相应设备，其在签合同后实际使用期间也从未提出。系争商铺一开始是可以办理营业执照的，徐海银等也办过营业执照，是饶美丽一直拖延导致未办出。综上，不同意全部反诉请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：徐海银、陈相桂系系争商铺产权人。2017年5月25日，徐海银、陈相桂(出租方、甲方)与饶美丽(承租方、乙方)签订《租赁合同》，约定，甲方将系争商铺出租给乙方，乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为餐饮使用。租赁期限从2017年6月6日至2019年6月6日止，月租金为13,000元，首期付三个月，另付13,000元押金。以后按每三月结算一次，提前十天支付下次房租，押金不变。若乙方违约，甲方有权不退还押金。双方另补充约定，甲方除不可抗拒之原因不得在合约期内解约，如有违反甲方必须赔付乙方一切损失，另赔付租金的5倍。乙方也不得擅自解约，如解约负甲方解约同等责任。如双方解除必须提前一个月进行协商。合同签订后，饶美丽支付租金至2018年4月5日，另付押金13,000元。2018年8月11日，饶美丽出具《欠条》，写明：本人饶美丽欠呼玛路XXX号房东陈相桂房租4个月，共计52,000元。2018年8月20日前还款。徐海银、陈相桂为证明己方主张，另向本院提供了以下证据：1、微信聊天记录、2018年11月6日于系争商铺内录制的视频，证明饶美丽于2018年11月8日搬离后的现场情况，以及之后原告通过微信向饶美丽告知其违约。2、个体工商户档案机读材料、营业执照，证明徐海银等原先自营奶茶店时曾办理过营业执照，系争商铺现在租给案外人后也办理出了营业执照。饶美丽对上述证据的质证意见为：证据1，真实性无异议，饶美丽确实于2018年11月8日去现场准备拿东西。证据2，真实性无异议，但在饶美丽开奶茶店的时候，营业执照已经过期了，而且饶美丽想要办理餐饮类的营业执照，之前的营业执照是饮品类的，虽然饶美丽实际开的是奶茶店，但想要开的是餐饮店。之后的商户虽然办理出了营业执照，但是是房产中介类的，类型不同。审理中，饶美丽表示关于7万元转让费中是否包含相关设备双方未作书面约定。本院认为，徐海银、陈相桂与饶美丽签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。根据审理查明的情况，饶美丽确实存在拖欠租金的行为，其自述自2018年9月起已停止营业，但其在系争商铺内的物品一直未搬离，也未与徐海银等人办理过房屋交接手续，徐海银等人按合同约定主张2018年4月6日起至2018年11月8日期间的租金共计91,000元，并无不当，本院予以支持。徐海银等人根据欠条约定的付款时间及后续租金的应付款时间主张上述款项的相应利息，亦合法有据，本院予以支持。关于本案的违约方，饶美丽主张因系争商铺无法办理营业执照等相关证照导致其合同目的无法实现，徐海银等人是合同的违约方，但根据审理查明，租赁合同对于办理证照问题并未作相关约定，且饶美丽承租系争商铺后已实际对外营业，经营过程中也非因证照原因导致无法继续经营，故对于饶美丽的该意见，本院不予支持。反之，饶美丽确实存在拖欠租金多月的行为，本院据此认为饶美丽系合同的违约方，应当向徐海银等人支付相应违约金。关于违约金的标准，根据合同约定，违约方需另赔付租金的5倍，徐海银等人认为应为未付全部租金的5倍，该标准显然过高，本院认为应理解为月租金的5倍更为符合常理，综合考虑徐海银等人的损失情况、饶美丽的违约程度，酌情调整后确定饶美丽应支付徐海银等人违约金26,000元。饶美丽另反诉要求返还转让费70,000元，但其对于转让费中是否包含设备、包含哪些设备、实际交付了哪些设备均未能举证证明，亦未提供证据证明其在实际经营期间曾向徐海银等人主张过相关设备，故对该反诉请求本院难以支持。押金13,000元，徐海银等人要求没收，符合合同约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)饶美丽于本判决生效之日起十日内，支付原告(反诉被告)徐海银、陈相桂租金91,000元及利息(其中52,000元从2018年8月21日起计算至判决生效之日止，39,000元从2018年12月1日起计算至判决生效之日止；2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付)；二、被告(反诉原告)饶美丽于本判决生效之日起十日内，支付原告(反诉被告)徐海银、陈相桂违约金26,000元；三、驳回被告(反诉原告)饶美丽的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取2,832元、保全费1,975元，由原告(反诉被告)徐海银、陈相桂负担2,875元，被告(反诉原告)饶美丽负担1,932元；反诉案件受理费收取1,500元，由被告(反诉原告)饶美丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 郑霄含二〇二〇年十一月二十七日法官助理 张紫嫣书 记 员 周秋娟附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。