济南铁路运输中级法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁71民初87号 原告：青岛华仁物业股份有限公司，住所地青岛市市南区东海西路37号3137户及3136-2户。 法定代表人：解艳燕，董事长。 委托诉讼代理人：刘宝纯，山东润世律师事务所律师。 委托诉讼代理人：包晶艳，山东柏瑞律师事务所律师。 被告：恒丰银行股份有限公司青岛分行，住所地青岛市市南区东海西路29号。 主要负责人：刘军，行长。 委托诉讼代理人：倪肖红，国浩律师（青岛）事务所律师。 委托诉讼代理人：李艳丽，国浩律师（青岛）事务所律师。 被告：青岛海逸天成商业管理有限公司，住所地青岛市市南区香港中路63号3栋3单元1103户。 法定代表人：安明，执行董事。 委托诉讼代理人：丛广林，山东德衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋雯，山东德衡律师事务所律师。 原告青岛华仁物业股份有限公司（以下简称“华仁物业”）与被告恒丰银行股份有限公司青岛分行（以下简称“恒丰银行”）、青岛海逸天成商业管理有限公司（以下简称“海逸天成”）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华仁物业的委托诉讼代理人刘宝纯、包晶艳,被告恒丰银行的委托诉讼代理人倪肖红，被告海逸天成的委托诉讼代理人丛广林、宋雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华仁物业向本院提出诉讼请求：1.判令恒丰银行、海逸天成支付拖欠的综合物业服务费6883546.49元（2017年8月1日至2019年6月30日期间）；2.判令恒丰银行、海逸天成支付自合同约定应交纳物业服务费之日起至实际给付之日止的违约金（暂计算至2019年6月30日为7212460.30元）。事实和理由：2013年9月6日，华仁物业与青岛环海凯莱商务酒店有限公司（以下简称“环海凯莱”）就“海逸天成”项目提供前期物业服务签订了《海逸天成前期物业服务合同》（以下简称“前期物业合同”），约定华仁物业为海逸天成项目提供前期物业服务。前期物业合同签订后，华仁物业依约向海逸天成项目业主提供了物业服务，恒丰银行作为物业实际使用人自2017年8月1日起未按合同约定向华仁物业支付物业服务费，截止至2019年6月30日拖欠综合物业服务费6883546.49元。海逸天成作为物业业主根据前期物业合同第三十七条约定应承担连带责任。同时，根据前期物业合同第二十九条约定，业主和物业使用人如未能按时足额缴纳物业服务费用的，自逾期之日起按应缴纳费用的每日千分之三支付违约金。海逸天成项目因不具备成立业主委员会的条件，故至今未成立业主委员会。华仁物业多次与恒丰银行、海逸天成协商，但恒丰银行、海逸天成拒不履行付款义务，故华仁物业提起本案诉讼。 恒丰银行辩称，一、华仁物业第一项关于物业服务费的诉讼请求不应得到支持。（一）海逸天成作为物业所有权人，并未作出接受前期物业合同内容的承诺。2015年1月24日，海逸天成与开发商环海凯莱签订《青岛市商品房预售合同》，约定由海逸天成向环海凯莱购买涉案区域房产，该预售合同补充条款第十一条明确载明，海逸天成有权指定物业服务企业对其购买范围内的物业及附属设施进行管理和服务，此条款排除了华仁物业对涉案区域的服务。前期物业合同第二十五条甲方的权利和义务第3项规定，在销售物业时，环海凯莱应当向购房人明示本合同的内容，并组织购房人对本合同的内容和临时管理规约予以书面确认。前期物业合同第三十六条规定，环海凯莱与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。由于海逸天成与环海凯莱签订的《青岛市商品房预售合同》已排除华仁物业对涉案区域的物业服务，海逸天成不会再如前期物业合同第二十五条第3项和第三十六条约定，向华仁物业书面确认前期物业合同，并且海逸天成与环海凯莱签订的商品房预售合同未包含前期物业合同的内容，故海逸天成签订商品房预售合同不能当然视为其接受前期物业合同内容的承诺。 （二）恒丰银行作为涉案物业实际使用人，未接受华仁物业的物业服务。自2017年入住海逸天成大厦以来，恒丰银行作为涉案房屋承租人和实际使用人，自行采购保洁、保安、建筑消防设施维修保养、电梯保养、生活垃圾清运、外墙清洗等多项服务，符合本案商品房预售合同补充条款第十一条关于“指定其他的物业服务企业对其承租区域提供多项服务”的约定，其并未使用华仁物业的物业服务。 （三）华仁物业长达两年未向恒丰银行和海逸天成主张物业费，结合海逸天成自始至终未向华仁物业进行过前期物业合同的书面确认，可以推断华仁物业对于不应向恒丰银行及海逸天成收取物业费的明知。前期物业合同第五条物业服务管理费收费标准、支付时间及付款方式中第3项约定，住宅和公寓式酒店部分按季收取物业服务费、电梯运行费，商业及办公楼部分按月收取物业服务费、电梯运行费。华仁物业作为物业公司，其主营业务收入即为物业服务费。在合同约定其有权按月收取物业服务费的前提下，却两年内从未向恒丰银行和海逸天成进行过任何物业费的主张，目前才要求2017年8月1日至2019年6月30日期间的物业费，这种怠于收取物业费的行为完全不符合物业公司的正常运营及管理方式。 故，海逸天成作为物业所有权人未书面确认华仁物业的前期物业服务，恒丰银行作为物业使用人并未使用华仁物业的物业服务，而华仁物业对于其未对涉案区域提供物业服务亦明知，但华仁物业以恒丰银行为物业实际使用人便将恒丰银行列为被告，且依据华仁物业与环海凯莱签订的前期物业合同约定的物业费标准要求恒丰银行承担物业服务费，即无合同依据，亦无事实依据。 二、华仁物业第二项关于违约金的诉讼请求不应得到支持。前期物业合同第二十九条约定，业主××违反本合同第五条、第六条的约定，未能按时足额缴纳物业服务费的，自逾期之日起每天按应缴纳费用的千分之三向华仁物业支付违约金。如以上第一条所述，该违约金条款对于恒丰银行和海逸天成发生效力的前提是，海逸天成对前期物业合同内容进行了书面确认并且恒丰银行使用了华仁物业的全部物业服务。而在以上两个前提都不满足的情况下，恒丰银行本不应承担任何物业服务费，更无须承担前期物业合同约定的任何欠付物业费而产生的违约金。 综上所述，本案为违约之诉，而恒丰银行、海逸天成均未与华仁物业存在物业服务的约定，各方并未达成一致的意思表示。华仁物业起诉要求恒丰银行承担巨额物业费及违约金，无合同依据和事实依据。请求判令驳回华仁物业的全部诉讼请求。 海逸天成辩称，一、华仁物业的诉请没有合同依据，华仁物业与案外人环海凯莱签订的前期物业合同对海逸天成没有约束力。海逸天成与环海凯莱签订的《青岛市商品房预售合同》补充条款第十一条2约定：“甲方同意乙方在具体使用该房屋时有权指定物业服务企业对乙方购买范围内的物业及附属设施进行管理和服务，甲方不能以此为理由延期交付或者延期办理房产证，主合同约定的附件五不再执行，双方按本条款履行。”补充条款第十四条8约定：“本协议与主合同具有同等法律效力，如果本协议的内容与主合同相矛盾不一致，或者在理解上有歧义，则以本协议的约定为准。”前期物业合同之所以对不是合同当事人的业主有约束力，是因为建设单位在商品房预售合同中与买受人约定了前期物业服务合同条款。但本案《青岛市商品房预售合同》补充条款中，建设单位与海逸天成明确约定不再执行附件五《前期物业服务合同》，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该约定合法有效。因此，前期物业服务合同对海逸天成不产生约束力。且在房屋交付后恒丰银行一直自行管理，而华仁物业也未提出异议。 二、海逸天成1-6层的商业和办公楼的共用部分和共用设施设备，一直由恒丰银行委托专业单位自行管理，华仁物业实际未提供事实服务，其诉请没有事实依据。前期物业合同第四条2“1至6层商业及办公楼部分，按《山东省物业服务规范》第五部分（文件号DB37/T1997.5-2011）和第六部分（文件号DB37/T1997.6-2011）服务质量标准执行。”的约定，以及海逸天成项目物业服务投标文件《技术部分》中的内容都表明：物业服务企业提供物业服务范围应当包括1-6层的商业和办公楼楼内的门厅、走廊等共用部位和公共设施设备。根据恒丰银行和海逸天成提供的证据能够证明，1-6层的公用部位和共用设施设备的物业服务，包括保安、保洁、设施设备的维修保养等，均由恒丰银行聘请专业单位进行管理。华仁物业没有实际提供物业服务，自然无权收取物业费。 三、关于违约金。因前期物业合同对海逸天成没有约束力，且华仁物业未提供事实服务，其支付违约金的诉请求没有合同依据和事实依据。请求依法驳回华仁物业的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的，本院自青岛市市南区城市管理局调取的海逸天成前期物业合同、青岛华仁物业管理有限公司海逸天成项目物业管理服务方案技术文件等证据，予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 第一，关于华仁物业提交的证据。 证据二建设工程规划许可证系复印件，恒丰银行、海逸天成对该证据的真实性不认可，本院对其证据效力不予确认。对环海凯莱公司开发建设位于青岛市市南区东海西路29号的海逸天成项目，恒丰银行承租的海逸天成所有的房产位于该项目规划建设范围内的事实，本案三方当事人并无争议，本院予以确认。 证据三告知函，拟证明环海凯莱公司于2017年7月10日向海逸天成发函，海逸天成作为产权人应当承担缴纳物业费、车位管理费的义务。因该告知函系复印件，且不能证明该告知函已经送达给海逸天成，海逸天成对该证据不予认可，恒丰银行不予质证。故本院对该份证据不予采信。 证据五青岛市前期物业管理招标投标中标备案表，恒丰银行、海逸天成质证称对证据真实性、合法性无法确认，但未提交有效反驳证据。本院对其证据真实性予以确认，对其证明内容结合全案有效证据予以综合认定。 证据六前期物业合同，恒丰银行、海逸天成质证称因其并非合同主体，无法确认其真实性和合法性。本院认为，该前期物业合同与本院自青岛市市南区城市管理局调取的海逸天成前期物业服务合同相一致，对其真实性可予确认，对其证明内容将结合全案有效证据予以综合认定。 证据七提供物业管理服务的相关证据（包括车辆出入管理、消防设施维护保养、电器设备管理维护、生活用水及消防用水设施管理维护、公共秩序维护巡查、公共部位绿化清洁及恒丰银行地下专用停车位保洁、虫控消杀等记录及照片，派工单及支付业务收款凭证等），拟证明恒丰银行使用的海逸天成房产系小区物业的组成部分，房屋配套设施及消防、供水、供电设施设备、其他共有部位的绿化、保洁等，均是由华仁物业公司维护与管理，恒丰银行、海逸天成应支付物业费。恒丰银行质证称，该组证据为华仁物业单方制作，无法核实其真实性、合法性；其中的消防设施维护记录载明的楼层为地下及7层以上，排除了恒丰银行承租的裙楼1-6层房屋；消防设施保养报告书的出具单位是青岛金星科技工程有限公司，而恒丰银行与该公司连续三年签订了建设消防设施维护保养合同，涉案房屋的消防设施与华仁物业服务范围内的其他设施可以分离；华仁物业主张的保安、保洁、电梯养护等其他服务，与恒丰银行无关，恒丰银行自行采购了多项物业服务；恒丰银行与海逸天成签订了停车位租赁合同，并向其支付了费用，恒丰银行的车辆有权出入及停放。海逸天成质证称，该组证据系华仁物业单方制作，不能证明是否包括涉案争议房屋区域，对其真实性、关联性不予认可；对于车辆出入管理和停车位设施的维护保养，因海逸天成与华仁物业单独签订有停车位租赁使用协议，海逸天成向华仁物业支付了相关费用，华仁物业无权在物业服务费中再行主张。本院认为，华仁物业提交的该组证据，系其在对海逸天成小区进行物业管理服务过程中形成的相关记录，本院对其真实性予以确认，对其拟证明的提供物业管理服务具体范围、内容，及恒丰银行、海逸天成应向其支付物业费的证明目的，将结合全案有效证据予以综合认定。 证据八催缴通知函、律师函、EMS邮单及回执查询等，恒丰银行、海逸天成虽然是对其真实性未作确认，但亦未提供有效反驳证据，本院对其证据真实性予以确认，对华仁物业于2019年1月向恒丰银行发函要求支付物业费及违约金的事实予以确认。 证据九恒丰银行欠费及违约金明细表，因系其单方制作，恒丰银行、海逸天成均持有异议，故本院不予采信。 证据十涉案房产整体外围及地下共用部分的视频资料，拟证明海逸天成小区整体外围情况以及恒丰银行使用的涉案房屋的消防系统、配电室、生活水、消防水泵等共用设备，小区的绿化、保洁、垃圾清理等均由华仁物业提供管理服务。因华仁物业未提供该视频资料的原始载体，且视频不连贯存在截取，仅能客观反映涉案区域本身的实际情况，并不能反映华仁物业对恒丰银行租赁海逸天成房屋区域共用部门及共用设施设备提供物业管理服务的具体事实，恒丰银行、海逸天成对其真实性、关联性及证明事项持有异议。故，本院对该视频证据不予采信。 证据十一监控录像及照片，拟证明海逸天成小区的绿化、保洁均由华仁物业提供服务，恒丰银行伪造证据证明由其自行清运垃圾。恒丰银行质证称，恒丰银行并未向法院提交园区清扫证据，并无华仁物业主张的伪造证据行为。其次，恒丰银行每天均将厨余垃圾桶放置于室外，由青岛洁净亿家清洁有限公司负责定时清运，该事实恒丰银行已提交垃圾清运合同以及支付垃圾清运费用的发票予以证实。再次，恒丰银行员工在必要时对相关公共部位进行日常清洁，也属于情理之中，并非华仁物业主张的因伪造证据而为。海逸天成质证认为该组证据系华仁物业单方制作提供，对其真实性不予认可，且无法证实其内容与本案具有关联性，不具有证明力。本院认为，关于海逸天成小区公共园区的绿化、保洁系由华仁物业提供管理服务，恒丰银行、海逸天成并未提出异议，恒丰银行也未主张公共园区的保洁由其负责完成。华仁物业提供的该监控录像及照片，不能证明恒丰银行存在伪造证据行为，与本案争议事实不具有直接关联性，本院不予采信。 第二，关于恒丰银行提交的证据。 证据一恒丰银行与案外人青岛多美洁环境工程有限公司签订的保洁采购合同，证据二恒丰银行与案外人山东华夏之盾保安服务有限公司签订保安服务外包合同，证据三恒丰银行与案外人青岛洁净亿家清洁有限公司签订的生活垃圾清运合同，证据四恒丰银行与案外人青岛绿馨园楼宇服务有限公司签订的外墙清洗合同书，证据五恒丰银行与案外人青岛鲁菱电梯工程有限公司签订的电梯保养合同，证据六恒丰银行与案外人青岛金星科技工程有限公司签订的建筑消防设施维修保养合同。拟证明恒丰银行自行采购保洁服务、保安服务、生活垃圾清运服务、外墙清洗服务、电梯保养服务、建筑消防设施维修保养服务，未使用华仁物业提供的上述物业服务。 补充证据一涉案区域所在位置截图。拟证明前期物业合同载明的物业管理区域非常广，华仁物业可能与此区域内多家大厦存在物业服务；华仁物业提交的证据七中的临时车辆出入登记表、配电室运行日志、生活水消防水泵运行记录表、秩序维护巡查表等自行制作的表格，无法确认是否为记录涉案海逸天成大厦。恒丰银行无须为该多项服务支付物业费。补充证据二垃圾清运监控视频及监控截图一组。拟证明恒丰银行自入住以来，自行采购垃圾清运服务，且垃圾清运服务的服务内容包括将恒丰银行指定放置地点的垃圾清运出涉案区域。补充证据三报警监控视频及监控截图一组。拟证明2019年10月4日放假期间，华仁物业强行为恒丰银行清洗涉案区域外玻璃幕墙，恒丰银行报警后警察至现场调查事实；华仁物业并非实际为恒丰银行提供涉案区域外玻璃幕墙清洗服务，而是为本案诉讼制造证据。事实上，自恒丰银行入住以来，华仁物业除该次清洗外，从未为恒丰银行提供过幕墙清洗服务，恒丰银行一直自行采购幕墙清洗服务。补充证据四涉案区域附近照片一组。拟证明涉案区域附近有青岛银行、汇丰银行、农业银行、光大银行四家银行，即使华仁物业提交的《临时车辆出入登记表》记录的为海逸天成大厦车辆出入信息，该登记表多处记录的“银行业务”并不能证实为恒丰银行的客户，存在车主将车辆停在此处但步行至附近其他银行办理业务的可能。恒丰银行无须为该车辆停放服务支付物业费。 二次补充证据一恒丰银行水电周检查记录表和重大节日检查记录表各一份。拟证明恒丰银行对涉案区域内的水电设施自行进行检查及养护，未使用华仁物业的该项物业服务；二次补充证据二涉案区域水表、电表照片一组。拟证明涉案区域为独立区域，有单独的水表和电表。二次补充证据三涉案区域门禁照片一组。拟证明涉案区域独立封闭，须刷卡或人脸识别方可进入，华仁物业未进入涉案区域提供任何物业服务。二次补充证据四涉案区域的门、厅、廊的照片一组。拟证明封闭的涉案区域内仍有较大面积本应由华仁物业提供物业服务的公共部位，包括门、楼梯、大厅、走廊等，但华仁物业未对涉案区域内的公共部位提供任何物业服务。二次补充证据五涉案区域消防设施照片一组。结合《建筑消防设施维修保养合同》，拟证明涉案区域的消防设施独立于其他塔楼，且恒丰银行自行采购建筑消防设施维修保养服务，华仁物业未提供本项物业服务。二次补充证据六涉案区域保洁品质自查表及付款发票一组。结合《恒丰银行青岛分行保洁采购合同》，拟证明恒丰银行自行采购保洁服务，且已向保洁公司支付服务费用，华仁物业并未提供涉案区域内的保洁物业服务。二次补充证据七涉案区域安保照片、巡查记录、工作日志一组。结合《保安服务外包合同》，拟证明恒丰银行自行采购安保服务，华仁物业并未提供涉案区域内的保洁物业服务。二次补充证据八涉案区域垃圾清运付款发票一组。结合《生活垃圾清运合同》、垃圾清运视频及截图，拟证明恒丰银行自行采购生活垃圾清运服务，且已向垃圾清运公司支付服务费用，华仁物业并未提供涉案区域内的垃圾清运服务。 华仁物业对恒丰银行证据一保洁采购合同、证据二保安服务外包合同、证据三生活垃圾清运合同、证据四外墙清洗合同、证据五电梯保养合同、证据六建筑消防设施维修保养合同等证据，真实性和证明事项均不予认可。认为上述合同约定具体的内容涉及的是恒丰银行自有的专属部位，与华仁物业进行的公共部位维保并不冲突。涉案房产的消防主机、污水管道、生活用水管道、消防水泵管道、配电系统等公共部分均由华仁物业管理，且与共用部位不可分割，恒丰银行所有的建筑物的共用部位，因华仁物业的服务而受益。 华仁物业对恒丰银行补充证据一涉案区域所在位置截图的真实性无异议，对证明事项不予认可。认为，根据前期物业合同第一条以及法院向青岛市南区城市管理局提取的《海逸天成项目物业管理服务方案》中关于海逸天成项目概况的地理位置条款的记载，恒丰银行所使用的办公区域完全涵盖在华仁物业提供管理服务的区域内。依据《山东省物业管理条例》第八条之规定，为同一个物业管理区域。 对补充证据二垃圾清运监控视频及监控截图的真实性与证明事项均不予认可。认为涉案小区内垃圾清运，是业主及物业使用人将自己的垃圾送至涉案小区内多处集中设置的垃圾箱，由华仁物业工作人员在每天固定时间将涉案小区各处的垃圾箱统一装袋集中搬运到指定地点，再由华仁物业委托的垃圾清运公司统一装车清运至青岛市垃圾处理场。垃圾清运属于青岛市政环卫部门专营，需要政府部门许可，华仁物业为涉案小区委托有垃圾清运资质的企业进行统一清运，故恒丰银行由此否认华仁物业提供的服务以及拒付物业费，没有任何事实及法律依据。 对补充证据三报警监控视频及监控截图的真实性与证明事项均不予认可。认为华仁物业自涉案区域正式交付之日起（2017年1月1日），严格按照前期物业合同约定，每年上半年和下半年各提供一次玻璃幕墙清洗服务，每次清洗时都要通过恒丰银行自行封闭的通往露天平台的通道进入，恒丰银行均给予积极配合开门，且恒丰银行、海逸天成从未提出过任何异议，但在2019年10月清洗时，恒丰银行却不给华仁物业开门，华仁物业多次协调未果，找来吊车进行清洗，而恒丰银行为阻碍本案诉讼，获取非法证据，恶意报警。华仁物业向民警说明是在正常提供物业服务，并最终完成了幕墙全部清洗工作。恒丰银行声称华仁物业清洗外墙是为本案制造证据以及否认华仁物业的幕墙清洗服务，没有任何事实及法律依据。 对补充证据四涉案区域附近照片的真实性与证明事项均不予认可。恒丰银行为涉案区域内唯一的一家银行，海逸天成小区周边每一个小区或楼宇内都有独立停车场，且各自停车场之间是完全封闭的，涉案小区停车场仅为小区内的业主、物业使用人提供停车服务，不对外部车辆开放。华仁物业对涉案小区的车辆出入实行登记管控制度，对每一辆未录入停车系统而又要进入涉案小区的车辆都会进行询问并登记。华仁物业提供的《临时车辆出入登记表》中记载的“银行业务”全部是到恒丰银行处办理业务的客户或其内部工作人员。 对恒丰银行二次补充证据一至证据八的真实性以及证明事项均不予认可。恒丰银行提交此八份证据材料，强调涉案区域为独立区域，其对自有区域进行水电检查、保洁、安保、消防及垃圾清理等工作。前期物业合同第二章服务内容和质量也仅是规定了对涉案区域公共区域的服务，不包含对各业主及物业使用人私有区域的服务，且华仁物业提供物业服务的区域也包含了恒丰银行所使用的办公区域，同时恒丰银行办公区域使用的水电、消防、排污等系统与涉案小区为一个整体，无法进行分割，统一由华仁物业提供维护、监控等服务。 海逸天成对恒丰银行提交全部证据的真实性及证明事项均无异议。认为涉案建筑物1-6层的专有部分，是由多个部分构成而并非单一建筑物，其中海逸天成共有52套房产。1-6层包括至少52个专有区域和共有部分，华仁物业所称1-6层是单一专有部分，不能成立。按照通常的规定，物业服务应当包括商业写字楼的楼内共有部分。恒丰银行对租赁房产的专有区域及楼内公共区域，均自行采购了物业服务，华仁物业并未在上述区域内提供物业服务。 本院认为，恒丰银行提交的证据一保洁采购合同、证据二保安服务外包合同、证据三生活垃圾清运合同、证据四外墙清洗合同、证据五电梯保养合同、证据六建筑消防设施维修保养合同，补充证据二垃圾清运监控视频及监控截图，二次补充证据一恒丰银行水电周检查记录表和重大节日检查记录表，二次补充证据二涉案区域水表、电表照片，二次补充证据五涉案区域消防设施照片，二次补充证据六涉案区域保洁品质自查表及付款发票，二次补充证据七涉案区域安保照片、巡查记录、工作日志，二次补充证据八涉案区域垃圾清运付款发票等证据，可以共同证明恒丰银行对其租赁海逸天成房屋所涉区域自行采购保安、保洁、垃圾清运、外墙清洗、电梯和消防设施设备维修保养等客观事实。补充证据一涉案区域所在位置截图，二次补充证据三涉案区域门禁照片，二次补充证据四涉案区域的门、厅、廊的照片等证据，能够证明涉案房屋所在区域的客观现状。本院对上述证据的效力予以确认，对恒丰银行主张的证明目的，结合全案其他有效证据予以综合认定。恒丰银行补充证据三报警监控视频及监控截图，可以证明2019年10月4日，华仁物业与恒丰银行因清洗海逸天成大厦外玻璃幕墙发生矛盾，警察至现场进行处理的事实，本院对此予以确认。对恒丰银行关于华仁物业恶意进行外玻璃幕墙清洗是为本案诉讼制造证据的证明主张，不予认定。补充证据四涉案区域附近照片，其所涉范围超出诉争海逸天成大厦之外，不能证明恒丰银行反驳华仁物业《临时车辆出入登记表》记录车辆出入信息事项的主张，本院对其该照片证据不予采信。 第三、海逸天成提交的证据。 证据一授权委托书。拟证明海逸天成于2015年1月21日授权青岛润丰金石实业有限公司（以下简称润丰公司）以海逸天成名义，办理青岛市市南区东海西路29号“海逸天成”项目商业裙房G区、H区、S区房屋的租赁事宜。证据二房屋租赁合同，证明海逸天成授权润丰公司与恒丰银行签订房屋租赁合同，将青岛市市南区东海西路29号商业网点G区1到5层、H区和S区1、2层及5、6层，租赁给恒丰银行使用，租赁期限自2015年4月1日至2025年12月31日。证据三补充协议（一），证明海逸天成授权润丰公司与恒丰银行签订补充协议（一），将位于青岛市市南区东海西路29号商业网点S区3、4层租赁给恒丰银行使用，租赁期限自2017年6月15日至2027年6月14日。证据四海逸天成项目立体图（照片），证明涉案房屋属于海逸天成项目的全部商业裙房，其相对于该项目其他住宅及公寓为一个独立的区域，由海逸天成、恒丰银行自行封闭管理维护，未由华仁物业提供物业服务。证据五燃气工程建设合同、供用气合同，证明海逸天成与泰能天然气有限公司于2017年4月14日签订合同，委托其对涉案房屋内的燃气安装施工，该燃气设施独立于涉案房屋所在项目的其他区域存在，华仁物业未就相关设施设备提供任何相关服务，无权请求支付任何物业费。证据六海逸天成地下停车场车位维护服务协议、车位租赁合同，证明海逸天成与华仁物业于2017年7月28日签订协议，约定由华仁物业向海逸天成提供160个地下车位的物业管理服务，收费范围为全部160个地下车位的停车管理服务费用；海逸天成又与恒丰银行于2017年9月29日签订合同，约定将135个地下车位租赁给恒丰银行使用。海逸天成与华仁物业已就车位的物业管理服务另行签订协议并约定了收费范围和服务内容，相关费用按期单独支付。证据七电梯保养合同，证明恒丰银行与青岛鲁菱电梯工程有限公司签订合同，约定由其就涉案区域内的电梯提供日常保养服务。该电梯已覆盖涉案房屋所有楼层，并独立于其他区域仅上恒丰银行使用，华仁物业未提供相关物业服务，无权要求支付相关物业费。证据八平安银行业务回单，证明涉案房屋的水电费均由海逸天成支付给涉案小区的开发商环海凯莱，是该小区唯一直接支付给开发商水电费的业主。可以证实海逸天成房屋所在区域是整个小区的特例，不由华仁物业提供物业服务。 补充证据一商品房预售合同，证明海逸天成与案外人环海凯莱于2015年1月24日就涉案房屋签订买卖合同并备案，在房屋买卖合同补充条款关于物业管理的约定中，明确其购买涉案房屋区域排除前期物业即华仁物业管理服务。补充证据二涉案房屋1-6层分层平面图，证明涉案房屋为整个小区的商业裙房，独立于该项目其他房屋。涉案房屋1-6层内，包括应由物业公司提供物业服务的区域及设施，均由恒丰银行统一进行管理，华仁物业无法进入该区域亦未提供过任何物业服务。补充证据三照片七张，证明海逸天成公寓楼门厅及楼内公共区域、设施，均有物业人员值班并提供日常保洁、安保、维保服务，实行封闭管理。而涉案房屋门厅及楼内公共区域、设施均由恒丰银行工作人员或其自行委托的人员进行管理和服务，华仁物业在涉案区域内未提供过物业服务。 华仁物业质证称，对海逸天成提交的授权委托书、房屋租赁合同、补充协议（一）、海逸天成项目立体图、五燃气工程建设合同和供用气合同、电梯保养合同等证据，真实性无法确定，对证明事项不予认可。房屋租赁合同能够证明涉案房屋实际使用人系恒丰银行，房屋租赁合同第五条和补充协议第四条均约定恒丰银行应按规定及时缴纳水、电、物业费及相关费用，进而证明海逸天成和恒丰银行对应缴纳物业费系明知的。海逸天成项目立体图（照片）不能证明涉案房屋系封闭的，更不能证明系独立的区域。涉案房产与小区其他业主房产系不可分割的，结合华仁物业证据七及海逸天成整体情况视频，能证明涉案房屋系小区物业的组成部分，房屋配套设施、消防设施设备、供水、供电设施设备与小区其他业主共用。燃气安装是专业设备，统一由燃气安装公司安装，涉案房屋内的燃气安装不属于物业服务的范围。恒丰银行对建筑物中专有部分的电梯进行的保养，与华仁物业对建筑物共有部分进行维保并不冲突，且华仁物业公司未主张电梯费。 华仁物业对海逸天成补充提交的商品房预售合同、涉案房屋1-6层分层平面图、照片等证据的真实性及证明事项均不予认可。认为商品房预售合同证明海逸天成是涉案房产的业主，作为业主应当履行涉案小区前期物业合同中约定的物业费交纳义务及逾期支付违约金。海逸天成与环海凯莱签订的商品房预售合同约定的内容，不能对抗物业公司；华仁物业经招标备案后对涉案小区提供服务至今，没有任何一方通知其不需要为海逸天成提供物业服务。即使商品房预售合同及其约定是真实的，也属于无效条款，不能据此免除海逸天成应交纳物业服务费的义务。海逸天成的房产已包含在华仁物业提供物业服务区域内，涉案房屋与涉案小区属于同一个物业管理区域。前期物业合同仅规定了对涉案公共区域的服务，不包含对各业主及物业使用人私有区域的服务。 恒丰银行对海逸天成提交的证据一至证据八及三组补充证据，真实性、合法性、关联性均无异议，并认可其证明目的。《海逸天成地下停车场车位维护服务协议》明确约定了华仁物业应提供车位使用档案建立服务、秩序维护服务（包括出入车辆引导服务、巡检服务、巡检服务）、卫生清洁服务、设施设备维护和保养服务以及交通设施、标识标线维护保养服务，并承担地下停车场水、电等能源消耗费用。恒丰银行作为《车位租赁合同》的车位承租人，有享受《海逸天成地下停车场车位维护服务协议》中车位维护服务的权利，无须向华仁物业另行支付任何费用。涉案房屋电梯日常养护先后由海逸天成、恒丰银行委托鲁菱电梯公司实施，华仁物业未就电梯养护提供任何物业服务。涉案房屋水电费由海逸天成、恒丰银行按期向环海凯莱支付而非向华仁物业支付，显然因为海逸天成、恒丰银行并未与华仁物业签订任何书面物业服务合同且未接受其物业服务，未接受华仁物业与环海凯莱签订的前期物业合同第二条第12项约定的“华仁物业负责向业务和物业使用人收取水费、二次供水运行费（商业部分）、电费（商业部分）”的物业服务。《青岛市商品房预售合同》补充条款明确载明，海逸天成有权指定物业服务企业对其购买范围内的物业及附属设施进行管理和服务。而现实中，恒丰银行作为涉案房屋承租人和实际使用人，确实指定其他的物业服务企业对其承租区域提供多项服务，未使用华仁物业的物业服务，因此无须向华仁物业支付物业费。 本院认为，海逸天成提交的授权委托书、房屋租赁合同、补充协议（一）、燃气工程建设合同和供用气合同、海逸天成地下停车场车位维护服务协议、车位租赁合同、电梯保养合同、平安银行业务回单，补充提交的商品房预售合同、涉案房屋1-6层分层平面图、照片等证据，与恒丰银行提交的有效证据，可以相互印证，证明海逸天成与环海凯莱签订商品房买卖合同，购买海逸天成小区商业裙楼1-6层52套房产，并将房屋租赁给恒丰银行使用；海逸天成与恒丰银行自行对涉案房屋区域进行日常管理和设施维护，海逸天成与华仁物业签订停车位维护服务协议、将车位租赁给恒丰银行使用并按约定支付相关费用，海逸天成向环海凯莱支付电费等案件事实，本院对其证据效力予以确认。海逸天成提交的海逸天成项目立体图（照片）没有具体的形成时间，亦不能直接证明涉案房屋为一个独立的区域，由海逸天成自行封闭管理维护，未由华仁物业提供物业服务。故，本院对其证据效力不予确认。 综合本案三方当事人提交的有效证据及其当庭陈述，本院认定以下案件事实： 2013年9月6日，环海凯莱与青岛华仁物业管理有限公司签订《海逸天成前期物业服务合同》，环海凯莱选聘青岛华仁物业管理有限公司对海逸天成项目提供前期物业管理服务。合同第一章物业基本情况，载明物业类型为高端住宅、商业，座落位置青岛市市南区东海西路29号，房地产权证号青房地权市字第××号，占地面积7601.6平方米，总建筑面积130912.47平方米。其中，1号楼7层至44层为高端住宅，建筑面积44437.68平方米；2号楼7层至44层为公寓式酒店，建筑面积39997.8平方米；1至2层为商铺，建筑面积5670.98平方米，3至6层为办公楼，建筑面积为10727.586平方米；6层西侧为会所，建筑面积为2338.77平方米。物业管理区域四至为东至保时捷大厦，南至东海西路，西至济南军区青岛第二疗养院，北至济南军区第二疗养院和青岛中心。电梯数量20部，其中客梯16部、消防电梯4部。规划车位520个，其中地上停车位6个，地下停车位514个。合同第二章服务内容与质量，约定在物业管理区域内提供的前期物业管理服务包括：1.该物业规定红线范围内所有公共地上、地下建筑物，附属配套设施，其中包括但不限于楼盖、屋顶、外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、承重墙体结构、玻璃幕墙、电梯井、设备管道井等该物业共用部门的日常维修、养护和管理。2.物业共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理。3.市政共用设施和附属建筑物、构筑物的日常维修、养护和管理。4.物业公用部位和相关场地日常保洁与定期清洁服务。5.公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。6.大堂及楼层电梯间、公区卫生间绿植摆放服务。7.道路交通与车辆停放秩序的管理。8.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。9.装饰装修管理服务（按相关法规及项目《临时管理规约》、《装修管理规定》执行）。10.物业档案资料管理：管理与该物业相关的工程图纸、竣工图纸、竣工验收资料、物业业主（××）档案资料、物业内部管理资料。11.每年在甲方要求的时间内开展6次以上一定规模的社区文化活动；节假日应根据甲方要求提供专题环境布置。12.负责向业主和物业使用人收取下列费用：1）物业综合服务费；2）电梯运行费；3）水费、二次供水运行费（商业部分）；4）热水费；5）电费（商业部分）；6）车位服务费；7）装饰装修管理相关费用；8）甲方同意委托的其他收费项目；9）其他特约性有偿服务费用。前期物业管理服务应达到的服务质量标准为，一、物业提供的服务质量标准：1.住宅及公寓式酒店部分按《山东省物业服务规范》第一部分住宅部分（文件号：DB37/T1997.1-2011）中的五星级服务标准执行（可高于，但不能低于）；并提供高端住宅管家式服务。2.1至6层商业及办公楼部分按《山东省物业服务规范》第五部分（文件号：DB37/T1997.5-2011）和第六部分（文件号：DB37/T1997.6-2011）服务质量标准执行。二、物业提供的服务质量标准执行其投标技术文件中承诺的管理服务目标、服务质量承诺和质量保证措施。合同第三章物业服务管理费用，约定综合物业服务管理费共分七项：1）物业服务费：1号楼7-44层（高端住宅）8元/月·建筑平方米，2号楼7-44层（公寓式酒店）8元/月·建筑平方米，1至2层为商铺21元/月·建筑平方米，3至6层为办公楼17元/月·建筑平方米（含二次供水运行费）。2)电梯运行费：1元/月·建筑平方米。3）24小时热水费用（待定）。4）水费。5）费费。6）空调费。7）供暖费。到达付款条件青岛华仁物业管理有限公司收取物业服务费之前，应向环海凯莱及业主××出具与应付款项等额的合格税务发票，否则环海凯莱及业主××有权拒绝付款。青岛华仁物业管理有限公司按购房合同约定在环海凯莱向购房人交付房屋或视为交付房屋次日起，向购房人全额收取物业管理服务费。住宅和公寓式酒店分部的物业服务费、电梯运行费按季收取，商业及办公楼部分按月收取，环海凯莱及业主/物业使用人在季度第一个月1日至15日期间向华仁物业预付。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业管理服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。业主与物业使用人之间的资费约定，业主应及时书面告知华仁物业。房屋交付时预收三个月的物业服务费用和电梯运行费用。付款方式为房屋交付时以现金、支票形式、银联刷卡直接支付给青岛华仁物业管理有限公司，或通过银行转账至青岛华仁物业管理有限公司账户。合同第五章物业的承接验收，约定青岛华仁物业管理有限公司承接物业时，应与环海凯莱按照有关标准对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并签订交接确认书。对于该物业合同签订后承接的物业共用部位、共用设施设备，双方应按照规定进行查验并签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。青岛华仁物业管理有限公司承接物业时，环海凯莱应向其移交下列资料：1.竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。2.设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料。3、物业质量保修文件和物业使用说明文件。4.业主名册。5.物业服务所必需的其他资料。合同第八章双方的权利与义务，约定环海凯莱在销售物业时，应当向购房人明示本合同的内容，并组织购房人对本合同的内容和临时管理规约予以书面确认。青岛华仁物业管理有限公司应积极协助环海凯莱办理业主入伙手续。青岛华仁物业管理有限公司根据有关法律、法规的规定和合同约定向业主××收取物业服务费用，明示物业管理服务费用的收费项目和标准以及特约服务项目的收费标准。合同第十章其他事项，约定环海凯莱与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。青岛华仁物业管理有限公司与环海凯莱在该前期物业合同中，还对物业的经营与管理、物业的使用与维护、专项维修资金的管理与使用、违约责任，以及双方的其他权利与义务等进行了约定。 2014年10月14日，青岛华仁物业管理有限公司变更企业名称为青岛华仁物业股份有限公司（即本案原告）。 2015年1月21日至24日，海逸天成与环海凯莱签订《青岛市商品房预售合同》52份，购买位于青岛市市南区东海西路29号的海逸天成商业裙楼G区1至5层、H区、S区1-6层的52套房屋。双方在预售合同中对房屋座落、价款及支付、房屋的交付及其他相关权利义务内容进行了约定。其中，合同第二十四条载明“甲方已选聘青岛华仁物业公司对该房屋进行前期物业管理，并与其签订了《前期物业管理服务合同》（见附件五）。因该房屋规划用途为商业用房，甲乙双方已签订了《业主临时管理规约使用公约》（见附件五）。”合同附件五为该房屋《前期物业管理服务合同》、《使用公约》或有关承诺书，载明乙方（海逸天成）同意在业主大会聘任物业管理机构之前，由青岛华仁物业管理有限公司提供物业管理服务，有关物业服务的内容、质量、价格等以前期物业合同约定为准。前期物业合同及《业主临时管理规定（商业及办公）》在双方签订本合同的同时另行签订，与本合同具有同等法律效力。合同补充条款第十一条关于物业管理的约定载明：“1、乙方确认甲方已向其明示了《前期物业服务合同》及《业主临时管理规约》。同意甲方指定的前期物业管理公司对除乙方购买范围之外的区域进行管理服务。2、甲方同意乙方在具体使用该房屋时有权指定物业服务企业对乙方购买范围内的物业及附属设施进行管理和服务。甲方不能以此为理由延期交付或者延期办理房产证。主合同约定的附件五不再执行，双方按本条款履行。3、物业服务费、电梯运行费的计算以建筑面积计算。4、乙方使用规划用途为商业物业（办公）的该房屋开展经营活动时，必须符合甲方的整体商业（办公）规划。” 2015年1月21日，海逸天成与润丰公司签订《授权委托书》，授权润丰公司以自己的名义，办理海逸天成所有的青岛市市南区东海西路29号“海逸天成”项目商业裙房G区、H区、S区房屋的租赁事宜。2015年2月11日，润丰公司与恒丰银行签订《房屋租赁合同》，约定将青岛市市南区东海西路29号商业网点G区1到5层、H区和S区1、2层及5、6层，面积为15719平方米的商业网点租赁给恒丰银行使用，租赁期限自2015年4月1日至2025年12月31日。2017年9月29日，润丰公司与恒丰银行签订补充协议（一），约定将位于青岛市市南区东海西路29号商业网点S区3层、4层及附属场地，其中3层S区1085.68平方米、4层S区1369.54平方米租赁给恒丰银行使用，租赁期限自2017年6月15日至2027年6月14日。双方约定就恒丰银行增加租赁面积达成的该补充协议作为原租赁合同的附件，该补充协议与原全同具有同行法律效力。润丰公司与恒丰银行在房屋租赁合同及补充协议（一）中，还对房屋交接、租赁费及支付方式、双方权利及义务、违约责任、不可抗力及其他条款等内容，分别进行了约定。 涉案海逸天成项目物业交付后，华仁物业进行了相关的物业管理服务。恒丰银行租赁海逸天成房屋并于2015年7月入驻，对涉案房屋相关区域的日常保安、保洁，及供水、供电、消防、电梯等附属设施设备的维护保养，自行负责管理或采购了其他单位的物业服务。2019年1月，华仁物业向恒丰银行发出催缴通知函及律师函，要求恒丰银行银行支付物业服务费及逾期付款违约金。华仁物业与恒丰银行、海逸天成就物业服务费的交纳问题形成纠纷，遂提起本案诉讼。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案的焦点问题为：一、华仁物业与环海凯莱所签订的前期物业合同，对海逸天成和恒丰银行是否具有法律约束力。二、海逸天成、恒丰银行是否应向华仁物业支付物业服务费及违约金。 一、关于案涉前期物业合同对海逸天成、恒丰银行是否具有法律约束力的问题。 民事合同关系的成立以合同当事人达成意思表示一致为前提，一般而言，民事合同只对合同当事人主体具有法律上的约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”房地产建设单位与物业服务企业签订的前期物业合同，之所以能够对原本不是合同当事人一方的业主产生法律约束力，系因建设单位与业主在订立物业买卖合同时，依照法律规定和合同约定向业主明示了前期物业合同的相关内容，业主作出了接受该前期物业合同的明确承诺，或以签订物业买卖合同的行为作为接受前期物业合同约束的默示表示，也就是业主与建设单位之间有关于受前期物业合同约束的合意。 《中华人民共和国物权法》第八十一条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”本案中，虽然华仁物业与环海凯莱依法订立了涉案前期物业合同，并办理了相关登记备案，但环海凯莱与海逸天成就涉案52套房屋订立的商品房预售合同，在补充条款第十一条明确约定“1、乙方确认甲方已向其明示了《前期物业服务合同》及《业主临时管理规约》。同意甲方指定的前期物业管理公司对除乙方购买范围之外的区域进行管理服务。2、甲方同意乙方在具体使用该房屋时有权指定物业服务企业对乙方购买范围内的物业及附属设施进行管理和服务。甲方不能以此为理由延期交付或者延期办理房产证。主合同约定的附件五不再执行，双方按本条款履行。”从该补充条款的约定内容来看，海逸天成非但没有作出接受前期物业合同约束的承诺，更是排除了对前期物业合同的适用，在环海凯莱同意下其对购买范围内的物业及附属设施自行指定物业管理和服务，仅同意环海凯莱指定的前期物业管理公司即华仁物业对海逸天成项目其他区域进行管理服务。据此，可以认定海逸天成并未作出接受涉案前期物业合同的意思表示，其与华仁物业之间未就争议房屋所涉区域及附属设施的物业管理服务内容及收费标准等事项达成一致。涉案前期物业合同不能当然对海逸天成产生法律上的约束力。 恒丰银行作为金融机构，其经营场所的相关物业管理具有一定的特殊性。恒丰银行租赁的海逸天成所有的52套房屋，规划用途为商业和办公楼，与海逸天成项目7至44层住宅及酒店公寓有用途不同，在区域上亦有所区别。恒丰银行在入驻涉案房屋后，自行负责或以海逸天成、恒丰银行名义采购其他单位的物业服务，对该部分房屋及其所涉的走廊、门厅、楼梯间、电梯间、外墙等公共部位，进行了日常的保安、保洁管理，对附属的供水、供电、电梯、消防等设施设备，进行了维护保养。在上述区域范围内其并未接受华仁物业的管理服务。海逸天成、恒丰银行在事实行为上，亦未表明其同意接受华仁物业对争议房屋所涉区域及附属设施提供管理服务。 综上，海逸天成、恒丰银行在主观意思表示及事实行为上，均未与华仁物业就物业服务的范围、内容、收费等事项达成一致，华仁物业未提供有效证据证明海逸天成、恒丰银行接受涉案前期物业合同的约束。涉案前期物业合同对海逸天成、恒丰银行不能产生法律上的约束力。 二、关于海逸天成、恒丰银行是否应向华仁物业支付物业服务的问题。 首先，涉案前期物业合同对海逸天成、恒丰银行不具有法律上的约束力，华仁物业按照前期物业合同约定的收费标准，向恒丰银行和海逸天成主张物业服务及逾期付款违约金，依据不足。华仁物业未能提供有效证据，证明其按照《山东省物业服务规范》第5部分写字楼物业和第6部分商场物业规定标准，在海逸天成购买、恒丰银行租赁使用的房屋所涉区域提供了房屋维修与管理、共用设备设施维修与管理、秩序维护、突发事件处理、消防安全管理、保洁、绿化等物业服务。恒丰银行、海逸天成举证证明自行负责或另行采购了相关物业管理服务。海逸天成、恒丰银行、华仁物业就停车位使用问题已经另行达成协议，约定了华仁物业管理服务的内容及相关收费标准，华仁物业对海逸天成小区车辆出入及停放管理，不应再向业主及物业使用人另行主张物业服务费。 其次，海逸天成项目现场实际状况及华仁物业提供的证据，可以客观反映华仁物业对海逸天成项目园区及其他公共区域提供了保安、保洁、绿化等日常管理服务，海逸天成项目水电、消防、排污等系统的总控部分亦由华仁物业进行管理维护，该部分总控系统归海逸天成项目全体业主共同所有，且与恒丰银行租赁海逸天成房屋区域的水电、消防、排污等设施无法进行分割，海逸天成作为业主、恒丰银行作为物业实际使用人，在华仁物业提供的该部分物业管理服务中受益，按照公平及等价有偿原则，应向华仁物业支付相应的物业服务费用。 因涉案前期物业合同对海逸天成、恒丰银行不具有法律约束力，故，不能依据该合同约定的收费标准计算海逸天成、恒丰银行应承担的物业服务费。华仁物业未举证证明其对海逸天成项目园区提供日常管理服务，对海逸天成项目水电、消防、排污等系统的总控部分进行维修维保而发生的具体费用金额。华仁物业海逸天成项目物业管理服务方案技术文件，海逸天成项目综合物业服务费测算明细中载明的成本单价，物业管理费收支分析中载明的物业费收费标准实测价格，均为1至2层商业、3至6层办公楼13.29元/月·平方米。涉案前期物业合同、华仁物业海逸天成项目物业管理服务方案技术文件，及《山东省物业服务规范》第5部分写字楼物业和第6部分商场物业相关规定，均载明物业服务企业向业主提供的物业服务包括多项内容，根据恒丰银行、海逸天成实际接受华仁物业提供管理服务的内容，本院酌定按13.29元/月·平方米的20%标准，计算华仁物业实际提供管理服务部分的物业服务费。恒丰银行租赁海逸天成的房屋建筑总面积为18174.22平方米，自2017年8月1日至2019年6月30日期间，应向华仁物业支付的物业服务费为13.29元/月·平方米×20%×18174.22平方米×23月=1111063元。恒丰银行与海逸天成在房屋租赁合同及补充协议中约定，由恒丰银行交纳水、电、物业及相关费用。故，恒丰银行作为物业使用人，应向华仁物业交纳上述物业服务费1111063元，海逸天成作为业主承担连带交纳责任。对于华仁物业诉讼请求中主张的其他部分物业服务费及违约金，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国物权法》第七十二条、第八十一条，《物业管理条例》第七条、第二十七条、第四十一条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、恒丰银行股份有限公司青岛分行自本判决生效之日起十日内向青岛华仁物业股份有限公司支付2018年7月1日至2019年6月30日期间的物业服务费1111063元。 二、青岛海逸天成商业管理有限公司对本判决第一项确定的物业服务费向青岛华仁物业股份有限公司承担连带清偿责任； 三、驳回青岛华仁物业股份有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费106376.04元，由恒丰银行股份有限公司、青岛海逸天成商业管理有限公司负担8382.43元，青岛华仁物业股份有限公司负担97993.61元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审 判 长  戚智超 审 判 员  李建波 人民陪审员  孙立兵 二〇二〇年八月二十日 法官助理阎晓亮 书记员韩燕庭