广东省广州市从化区人民法院民 事 裁 定 书(2020)粤0117民初1664号原告：李素嫦，女，汉族，1970年2月28日出生，住广东省广州市从化区，委托诉讼代理人：邝骏华，广东广从律师事务所律师。被告：从化新创展房地产开发有限公司，住所地：广东省广州市从化区城郊街紫荆街16号，统一社会信用代码：914401841912789799。法定代表人：李启昌。委托诉讼代理人：黎景波，该公司员工。原告李素嫦与被告从化新创展房地产开发有限公司（以下简称“新创展公司”）车位纠纷一案，本院于2020年4月7日受理后，依法由审判员王硕适用简易程序于2020年4月24日公开开庭进行了审理，原告李素嫦的委托诉讼代理人邝骏华及被告从化新创展房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黎景波均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李素嫦向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告于2013年10月16日签订的《房地产买卖合同》具有法律效力；2、请求判令被告支付违约金63000元给原告；3、请求判令被告在解除位于广州市从××区城郊街××125号车位的抵押后，将该车位变更登记在原告名下；4、若第三项无法实现（即该车位被抵押债权人处置后），由被告返还车位款176000元及利息给原告，并赔偿一倍的车位价款176000元给原告；5、本案诉讼费用由被告承担。庭审前原告向本院撤回第四项诉讼请求,庭审中原告明确第二项诉讼请求中违约金自2018年7月1日起按每天100元计算至涉案车位登记在原告名下之日止。事实与理由：原告与被告于2013年10月16日签订了《房地产买卖合同》。合同约定：被告将位于广州市从××区城郊街××125车位出售给原告，成交总价为176000元。原告依约于2013年10月16日一次性支付了车位款176000元给被告，被告也将车位交付给原告使用。被告承诺在一年内为原告办理并取得房地产权证。逾期后，经原告多次向被告催促办证，被告有意拖延，并要求原告先支付办证费。原告于2015年4月28日支付了办证费6520.5元给被告，但被告仍没有为原告办理不动产权证，原告多次催促被告，被告于2018年4月28日写了一份承诺函，承诺在2018年6月30日前办理原告购买的车位完成过户手续，否则按每天100元计算违约金给原告。逾期后，经了解，原告在2018年底发现被告一直隐瞒事实，先后于2014年5月5日、2015年4月17日、2017年8月25日擅自将原告购买的车位抵押给广州从化成达小额贷款有限责任公司，被告的行为，已经构成违约，应从2018年7月1日起按每天100元计付违约金至该车位过户登记在原告名下止，暂计至2020年3月30日止，违约金为63000元。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第八条第—款的规定：“商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。根据此条款的规定，若被告不能将交易车位过户登记在原告名下，被告应返还原告已付购车位款及利息、赔偿损失，并承担不超过已付购车位款一倍的赔偿责任。由于被告的原因未能将车位抵押登记解除，被告至今仍没有将该车位过户登记在原告名下。为维护原告的合法权益，促使被告履行协议，故诉至法院。被告新创展公司辩称：对于原告方的诉讼请求第二项赔偿金我方认为不合理，我方同意支付违约金，需要双方协商，我方认为违约金过高，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算比较合理。其他诉讼请求我方没有异议。经审理查明：原告作为买方（乙方），被告作为卖方（甲方），共同签订了《房地产买卖合同》，约定：一、甲方将坐落从化市城郊街紫荆街6号125车位的房地产出售给乙方，建筑面积为12.50平方米；…四、交易金额为176000元整，乙方于合同签订当天一次性支付购车位款；五、合同签订之日起90日内，甲乙双方应携带有关资料到从化市房地产交易登记所办理过户手续；六、双方同意于2013年10月13日由甲方将该房地产交付给乙方使用；七、甲方保证上述房地产没有纠纷和财务纠纷或其他权利限制，若发生转让前即已存在任何纠纷或权利障碍的，概由甲方负责处理，并承担相应法律责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。”以上由原告签名捺印、被告加盖公章予以确认。2013年10月16日，被告向原告开具金额为176000元的发票。2015年4月28日，原告又向被告支付了车位办证费6520.5元，被告向原告出具了该费用的收据。2018年4月28日，原告为乙方，被告为甲方，双方签订《承诺函》，约定因乙方购买位于从××区城郊街××125车位，双方就办理个人不动产证过户手续事宜达成以下协议：1、乙方在办理该车位的个人不动产权证过户手续之前，甲方确保乙方正常使用该车位。2、甲方承诺在2018年6月30日前完成125号车位的产权过户手续。若甲方未在约定时间内过户到乙方名下，甲方须每日按壹佰元计算违约金，以上由原告签名捺印、被告盖章予以确认。2020年3月31日，广州市昊宏物业管理有限公司蜜糖苑物管处出具证明，证明原告一直使用涉案车位并按时交纳车位管理费，无欠费情况。根据原告提交的涉案车位不动产登记查册表，记载：涉案车位已分别于2014年5月5日、2015年4月17日、2017年8月25日办理抵押登记，抵押权人均为广州从化成达小额贷款有限责任公司；又于2018年10月24日被广州市海珠区人民法院依法查封，于2019年4月9日被广州市中级人民法院依法轮候查封，分别于2019年4月11日、2019年5月9日、2019年9月5日被本院依法轮候查封。本院认为，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条规定：“案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条（即修正后的上述第二百二十七条，下同）的规定，向执行法院提出异议，…《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定：“当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上依法人民法院申请复议。”第二百二十七条的规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”涉案车位在案件审理已被依法查封，原告作为执行案件的案外人，可依据上述法律规定向负责执行的海珠区人民法院执行局、广州市中级人民法院执行局及本院执行局提出书面异议，而非起诉被告将涉案车位过户至原告名下，故本院对原告主张的第三项诉讼请求不予支持。关于原告的第一项、第二项、第五项诉讼请求，本院依法另行判决处理。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条、第二百二十五条、第二百二十七条、《最高人民法院关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第十七条、最高人民法院《关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，裁定如下：驳回原告李素嫦请求被告从化新创展房地产开发有限公司将坐落于从化市城郊街紫荆街6号125车位过户到原告方名下的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  王硕二〇二〇年六月八日法官助理龙艳书记员何靖文