江西省南昌市新建区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0112民初1562号原告：赵福生，男，1991年11月4日出生，汉族，住江西省上饶市余干县。被告：南昌市容州投资有限公司，住所地江西省南昌市新建区望城新区320国道南面物华中路两侧，统一社会信用代码：913601225610643460。法定代表人：李汉朝，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李晓霞，北京大成（南昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何文柯，该公司员工。原告赵福生诉被告南昌市容州投资有限公司（以下简称容州公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵福生、被告容州公司的委托诉讼代理人李晓霞、何文柯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵福生向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告承担逾期交房违约金48090元；2、请求判令由被告承担本案包含诉讼费在内的一切相关费用；3、请求判令被告继续履行后续正常办理不动产证事宜。事实与理由：原告于2018年2月5日与被告签署《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于南昌市望城新区容州港九城X栋X单元XX号商品房一套。合同中对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。原告于2018年2月5日将首付款423559元，于2018年3月28日将贷款700000元付至被告账户，合计总房款1123599元全部支付到被告指定账户。根据合同约定，该商品房应于2019年12月31日前验收合格并交付使用，但由于被告没有合理安排工期，使工期延误，导致至2020年4月16日才开始交付使用。期间被告没有以任何形式通知原告需要延期交房，只是在2019年12月10日发出公告交房时间延期至2020年4月16日，逾期107日。根据合同约定，逾期超过60日，出卖人（被告）按日计算向买受人（原告）支付全部房价款万分之4的违约金，违约金共计48090元。原告多次向被告提出按合同约定支付违约金，被告均予以拒绝，故向法院提起诉讼，请求依法支持原告的请求。被告容州公司辩称，涉案房产取得竣工备案时间为2020年4月14日，延期天数应计算至2020年4月14日，共计104天。期间因南昌市建委强制推行建筑节能，导致工期增加58天；环保督察导致停工30天有余；环境治理、生态修复工作导致混凝土停供，工程停工52天左右；天气影响出现灾涝，导致停工87天有余。违约金过高应予以调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年10月18日，原告赵福生及其妻子高玲辉与被告容州公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定由被告容州公司将其开发的南昌市望城新区容州港九城******房屋出售给原告夫妻二人。房屋建筑面积136.09㎡（预测面积），单价为8256元／㎡，总价款为1123559元。原告应当2018年2月5日前支付现金423559元，剩余房款700000元办理商业贷款。合同还约定：出卖人（被告）应当在2019年12月31日前交付该商品房。合同第十二条对出卖人逾期交房的违约责任进行了约定，除不可抗力外，出卖人未按照合同第十一条规定的时间将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万之四的违约金。合同签订后，原告按约向被告支付了购房款。2017年9月12日，南昌市城乡建设委员会、南昌市发展和改革委员会发布洪建发[2017]102号《关于印发〈南昌市推进绿色建筑发展管理工作实施细则〉（2017-2020）的通知》。2017年11月14日，南昌市城乡建设委员会发布洪建发[2017]128号《关于加强建筑节能设计有关工作的通知》。2018年8月13日，被告规划和设计建筑节能率、可再生能源利用、绿地率，为此办理了一星级绿色建筑设计标识证书。2019年5月23日至2019年8月21日期间，被告对涉案项目进行地面保温层施工。2020年1月3日至1月18日，被告对涉案项目进行太阳能热水器采购及安装，花费工期15天。2017年12月11日，南昌城乡建设委员会发布《关于贯彻落实大气污染强制性攻关冲刺措施的紧急通知》，被告为此停工20日。2018年，南昌市环保专项行动领导小组发布洪环专行字[2018]7号《关于要求对红谷滩新区赣江南大道赣昌沙石码头进行关停取缔的通知》，南昌市砂石供应受影响。2017年至2019年（该楼盘建设施工期间内），降水日数和降水量偏多。2020年4月14日，被告开发的容州港九城二期10#住宅楼工程办理了竣工验收备案。2020年4月9日，被告发布《容州港九城项目入伙通知书》，通知业主于2020年4月16日至2020年5月9日分批次办理入伙手续，原告的收房时间定为2020年5月6日。现案涉房屋已经交付给原告。因原告赵福生的妻子高玲辉系案涉房屋的共同购买人，本院于依法通知高玲辉作为共同原告参加诉讼，其明确表示放弃权利，不参加诉讼。本院认为，原告与被告容州公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的相关规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告按照合同约定向被告支付了全部购房款，被告亦应在合同约定的交房日期（2019年12月31日）前将验收合格的房屋交付给原告，被告未按约履行，应承担违约责任，故原告诉请要求被告支付逾期交房违约金，本院予以支持。被告主张因执行《南昌市推进绿色建筑发展管理工作实施细则》，对涉案项目进行太阳能热水器采购及安装，执行南昌城乡建设委员会发布《关于贯彻落实大气污染强制性攻关冲刺措施的紧急通知》导致逾期交房的35天可以免责，上述情形系执行行政命令造成的，故对该主张本院予以支持；被告主张地面保温层施工、天气异常、砂石供应异常导致逾期交房可以免责，经查，因被告不能明确地面保温层施工的具体时间，天气异常及砂石供应异常不属不能预见、不能避免且不能克服的情形，故该主张不予以支持。原告要求被告按房款的万分之四计算违约金。经查，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万之四的违约金，该约定违约金过高，考虑到施工期间降雨量偏多，天气异常及南昌市环保专项行动领导小组发布《关于要求对红谷滩新区赣江南大道赣昌沙石码头进行关停取缔的通知》，导致砂石供应受影响，新冠疫情影响等原因，实际影响了施工进度，结合原告的实际损失，本院酌情将违约金调整为按日万分之一计算。被告容州公司于2020年4月14日办理了容州港九城二期10＃住宅楼的竣工验收备案，并通知业主分批次交房时间为2020年4月16日开始至2020年5月9日至止，通知原告交房时间为2020年5月6日，原告诉请的逾期交房日期算至2020年4月16日止，系对自己权利的处分，本院予以支持，故被告逾期交房天数为107天（2020年1月1日起至2020年4月16日止），扣除被告可以免责的35天，被告实际逾期交房天数为72天。故被告应向原告支付逾期交房违约金为8089.62元（72天×1123559元×1?／天＝8089.62元）。原告要求被告继续履行后续正常办理不动产证事宜，因办理不动产证尚在合同约定的履行期间内，故对此诉请本院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第一百三十八条之规定，判决如下：一、被告南昌市容州投资有限公司在本判决生效后十日内支付原告赵福生逾期交房违约金8089.62元；二、驳回原告赵福生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费502元（已减半收取），由被告南昌市容州投资有限公司负担85元，由原告赵福生负担417元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提供副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  匡宗平二〇二〇年十二月十七日法官助理夏亮书记员周勇