天津市红桥区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0106民初2235号原告（反诉被告）：天津市治达安居建设有限责任公司，住所地天津市红桥区勤俭道西侧（红桥建设开发总公司**）。法定代表人：阎世年，该公司经理。委托诉讼代理人：高睿健，天津融汇律师事务所律师。原告（反诉被告）：天津市天居物业管理有限公司，住，住所地天津市红桥区**路新凯东里小区**楼1门**/div>法定代表人：赵营杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：高睿健，天津融汇律师事务所律师。被告（反诉原告）：郭玉贵，男，1959年12月11日出生，回族，住天津市和平区。委托诉讼代理人：韩铁林，和平区博大法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）天津市治达安居建设有限责任公司（以下简称治达安居公司）、天津市天居物业管理有限公司（以下简称天居物业公司）与被告（反诉原告）郭玉贵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）治达安居公司和天居物业公司共同委托的诉讼代理人高睿健，被告（反诉原告）郭玉贵委托的诉讼代理人韩铁林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。治达安居公司和天居物业公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告《租赁协议》于2017年6月19日解除；2.判令被告给付拖欠原告租金人民币121万元；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：坐落在红桥区双环村悦春里公建**房屋系治达安居公司所有，2012年天居物业受治达安居委托将上述地址房屋出租给郭玉贵。2012年4月19日，天居物业公司与郭玉贵签订了《租赁协议》，约定：原告将悦春里公建1-6号房屋出租给被告使用，面积1476.94平方米，租期自2012年6月20日至2017年6月19日止，年租金30万元。协议签订后被告共向原告交付了房租29万元，嗣后被告以经营亏损为由拖欠租金。2018年原告将房屋收回，虽多次催要欠租，被告仍借故推脱。为维护原告的合法权益，依照法律规定，原告诉至贵院依法裁决，请判如所请。在诉讼过程中，原告（反诉被告）提出将收取的押金5万元抵扣被告（反诉原告）欠交的房屋租金。治达安居公司和天居物业公司向本院提交证据如下：1.租赁协议，证明2012年4月19日郭玉贵和天居物业公司签订了房屋租赁协议；2.房屋租金发票（34张），证明郭玉贵在租赁期间内向天居物业陆续缴纳租金共计29万元；3.房屋租赁费催缴通知及挂号信回执，证明2017年2月10日天居物业向郭玉贵邮寄了租金催缴通知；4.房屋所有权证，证明涉案房屋所有人为治达安居公司；5.情况说明，证明涉案房屋系治达安居公司所有的城镇住宅非居住房屋，其中2号是物业用房。2012年治达安居公司将上述1-6号公建房屋的经营管理权交给天居物业公司，天居物业公司有权对外行使房屋出租人的一切权利；6.关于悦春里物业用房变更情况的说明、物业管理服务用房的承诺书，证明悦春里公建2号系物业用房的情况；7.押金收据，证明郭玉贵于2012年4月19日交纳悦春里公建2-6号押金5万元。郭玉贵辩称，第一，原告起诉被告郭玉贵索要租金超过法律规定的诉讼时效，因为租金的时效是按合同分段计算的，不能从最后一个时间点来起算之前的租金。第二，原告已经认可郭玉贵对涉案房屋进行了大规模的装修，为配合办理产权证，拆除装修，造成很大经济损失，这是客观存在的，符合法律规定。第三，当时双方对郭玉贵的损失进行过协商，原告同意减免租金，租金和损失应该相互抵销。天居物业公司法定代表人赵营杰证明郭玉贵缴纳过6万押金，因此欠缴租金数额应当是115万元。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。郭玉贵向本院提出反诉请求：要求二反诉被告赔偿郭玉贵装修及停业经营损失130万元。事实与理由：2012年初，红桥区建设开发总公司为盘活资产、发展经济、招商引资，主动联系反诉原告进行投资，双方就涉诉房屋签订了房屋租赁协议。协议签订后，郭玉贵将原来的毛坯房进行了中高档装修，购置相应经营物品，花费150万余元。2012年8月，饭店正式开业，但饭店开业以后没有停车场，拖延开业时间，影响经营。从2014年开始，为配合反诉被告办理涉案房屋产权证，郭玉贵需要将饭店门脸和两侧的公建房屋拆除，影响了饭店正常经营，随后饭店的门脸和后院的操作间被拆除，直到最终饭店的所有包间及内装修也都被拆除，又恢复到原来的毛坯房状态，2015年饭店就已经彻底不能营业了。郭玉贵多次找上级领导要求解决问题，但是对赔偿问题没有达成一致。合同租期届满后郭玉贵也撤出不再进行经营，但所遗留的损失赔偿问题至今没有解决。因此，郭玉贵认为是反诉被告严重违约，将不具备合法产权证的房屋租赁给其经营，但又不能创造正常的经营条件，以至于饭店仅断断续续干了两年多就因拆除装修而不得不停业，损失是在所难免的。因此，郭玉贵有权不再支付租金并且有权要求反诉被告赔偿装修及经营损失。郭玉贵向本院提交本诉以及反诉的相关证据如下：1.租赁协议，证明2012年4月19日郭玉贵和天居物业公司签订了房屋租赁协议；2.天津市红桥区贵发顺百鱼饭庄工商注册信息，证明郭玉贵是贵发顺百鱼饭庄个体工商户实际经营人，本案涉案房产用于经营贵发顺百鱼饭庄；3.收据、送货单、拆装楼梯协议，证明郭玉贵的装修损失；4.情况说明，证明：一、原告认可为配合涉诉房屋办理产权证需要对郭玉贵所租赁房屋装修进行拆除；二、原告认可郭玉贵为经营底商做了大量装修，花费很大；三、原告同意对租金予以减免，每年减收六个月房租，但这个方案不足以弥补郭玉贵的经济损失，所以双方没有达成一致意见。治达安居公司和天居物业公司辩称，请求法院驳回郭玉贵的全部反诉请求。办理产权证是政府的统一规划，原告将房屋出租给被告个人使用，被告的经营用途是其自主决定并且自负盈亏，拆除恢复毛坯房也是上级的统一要求，对于郭玉贵的相关损失需举证证明。本院综合审查全部证据，认证如下：（一）原告（反诉被告）所举证据1、2、4至7以及被告（反诉原告）所举证据1，内容真实，来源合法，与待证事实相关联，本院依法予以确认；（二）原告（反诉被告）所举证据3，邮寄回执未显示妥投，无法证明其向郭玉贵催收租金的事实，本院不予采信；（三）被告（反诉原告）所举证据2，工商登记具有真实性，但载明的经营场所并非涉案房屋地址，故对其证明目的不予认可；（四）被告（反诉原告）所举证据3，不具备证据属性，本院不予采纳；（五）被告（反诉原告）所举证据4，经向出证人询问，能够证明郭玉贵对涉案房屋进行装修及拆除装修的事实存在，押金数额应与收据为准，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：坐落于红桥区××号楼××号公建，于2018年11月7日登记在治达安居公司名下。公建2号（建筑面积26.98㎡）系物业用房，产权归全体业主所有。治达安居公司将上述1-6号公建房屋的经营管理权交予天居物业公司，天居物业公司有权对外行使房屋出租人的一切权利。2012年4月19日，出租方天居物业公司（甲方）与承租方郭玉贵（乙方）签订租赁协议。合同约定甲方将坐落于红桥区××号房屋出租给乙方，建筑面积1476.94㎡。租赁期限自2012年6月20日至2017年6月19日。房屋年租金30万元，实行上交租。乙方应自本协议订立之日起3日内，向甲方支付一年租金，在下一个租赁年度的前3日内支付该年度租金，此后租金的缴纳，以此类推。乙方缴纳5万元押金，协议终止或解除后，甲方将押金无息退还乙方。协议签订后，乙方在2012年4月19日交纳悦春里公建2-6号押金5万元，在2012年6月27日、2013年3月28日、2013年8月20日、2014年5月19日、2014年9月16日、2017年3月14日陆续交纳房屋租金共计29万元。原告（反诉被告）自认：在协议签订后，郭玉贵将租赁房屋进行了装修，并对外经营。郭玉贵为配合原告办理涉案房屋产权证，对装饰装修陆续进行了拆除，最终恢复到出租前的毛坯房状态。郭玉贵于2015年初不能正常经营，双方就退出租赁房屋减免每年6个月租金进行过协商，但未达成一致意见。原告于2018年将涉案房屋予以收回。双方当事人认可协议到期后，未续租，该协议已终止。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。根据庭审调查，归纳本案争议焦点如下：1．本案欠交租金的数额。根据租赁协议约定，1至6号公建房屋年租金为30万元，租赁期限为五年，合计150万。经庭审调查，双方对于已支付29万租金的事实无争议，但对于押金数额存在异议。郭玉贵主张其交纳了6万押金，但没有提供充分证据予以证明，但原告（反诉被告）提供了5万元押金的收据，故对于押金数额应认定为5万元。由于原告（反诉被告）在诉讼过程中提出押金抵销租金的主张，郭玉贵也表示认可，故对于欠交租金的数额应为116万。2．原告（反诉被告）提起诉讼是否超过诉讼时效，郭玉贵的时效抗辩是否成立。由于房屋合同是继续性合同的一种，各期债务履行期限届满后，均为独立债务。因此，租赁合同约定分期支付租金的，属于分期履行合同之债，每一笔租金的诉讼时效应从各期债务履行期限届满起算。本案中，双方签订的租赁协议约定房屋年租金实行上交租，自协议订立之日起3日内支付第一年租金，在下一个租赁年度的前3日内支付该年度租金，以此类推。本协议签订于2012年4月19日，租赁期限为2012年6月20日至2017年6月19日。根据当时施行的《民法通则》第一百三十六条第（三）款的规定，延付或拒付租金的诉讼时效期间为一年。故原告（反诉被告）请求支付租金的诉讼时效应适用一年诉讼时效的规定，该最后一期租赁年度的诉讼时效期间到2017年6月届满。至于原告（反诉被告）提出双方对于房租问题一直在协商，没有超过诉讼时效的主张，本院认为，原告（反诉被告）仅提供了2017年2月邮寄房屋租赁费催缴通知及挂号信回执的书证，经庭审质证，该邮寄回执无法证明催缴通知向郭玉贵发出以及由郭玉贵签收的事实，且原告（反诉被告）未能提供其他证据证明在此期间存在诉讼时效中断或者中止的情形，故原告（反诉被告）的上述主张不能成立。但考虑到被告（反诉原告）在2017年3月14日交纳最后一次租金的事实，根据《民法通则》第一百四十条之规定，诉讼时效因当事人一方提出要求或同意履行义务而中断。被告（反诉原告）交纳租金的行为视为同意履行债务，该期诉讼时效因此中断，应重新起算。同时依据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”。最后一期租金的诉讼时效起算点为2017年3月14日，适用三年的诉讼时效规定，期限届满日为2020年3月14日。而原告（反诉被告）在2020年5月29日提起本案诉讼，显然已超过诉讼时效期间，故被告（反诉原告）的时效抗辩成立，原告（反诉被告）支付租金的诉讼请求，本院不予支持。3．郭玉贵反诉装修损失及经营损失是否合法合理。通过庭审调查，原告（反诉被告）认可郭玉贵对涉案房屋进行了装饰装修，且在租赁期限内为配合其办理产权证，郭玉贵将装修全部拆除恢复到出租前的毛坯房状态，导致郭玉贵在租赁合同期间无法正常经营。原告（反诉被告）在未取得房屋产权证的情况下对外出租，虽不能导致租赁协议无效，但由于办理产权证附加给承租人拆除装饰装修的义务，加重了承租人的负担，与公平、诚实信用的合同原则相悖，故认定在该协议履行过程中原告（反诉被告）存在一定过错，应当赔偿郭玉贵因此而造成的实际损失，具体分析如下：第一，郭玉贵主张90万的装修损失。根据《最高人民法院》第十一条规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”。本案中，由于双方对装饰装修残值未进行过评估和协商，且在诉讼前已实际拆除完毕，无法通过现场勘查或司法鉴定认定装饰装修残值。同时，郭玉贵未提供装修合同及采购发票，仅提供装修收据和用料说明，无法证明其实际的装修费用及损失数额，不能达到其证明目的。故郭玉贵主张的装修损失，本院不予支持。第二，郭玉贵主张30万营业损失。郭玉贵提供的工商登记信息，不能证明其经营利润和实际损失，故郭玉贵该项主张无充分依据，本院不予支持。另，庭审中双方当事人均认可协议到期后，该协议已终止，原告要求确认原、被告《租赁协议》于2017年6月19日解除的诉讼请求，没有事实和法律依据，应予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百四十条；《中华人民共和国合同法》第六十条；《最高人民法院关于适用的解释》第九十条；《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）天津市治达安居建设有限责任公司、天津市天居物业管理有限公司的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）郭玉贵的反诉请求。案件本诉受理费15690元，由原告（反诉被告）天津市治达安居建设有限责任公司、天津市天居物业管理有限公司负担。案件反诉受理费8250元，由被告（反诉原告）郭玉贵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  耿宝东审 判 员  齐 欣人民陪审员  孙洪彦二〇二〇年九月二十八日法官助理林楠附本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2.《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。3.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。4.《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。