广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初9118号原告：中国工商银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行，住所地广州市花都区迎宾大道**亚美大厦**，统一社会信用代码91440101191198100E。负责人：刘文辉，该行行长。委托诉讼代理人：蓝建，该行员工。委托诉讼代理人：袁启兆，该行员工。被告：刘胡明，男，1992年1月3日出生，汉族，住广州市。被告：广州市花都南华房地产开发有限公司，住所，住所地广州市花都区新华街工业大道**之一社会信用代码91440101618753178E。法定代表人：梁炳南，该公司董事长。委托诉讼代理人：李世良，广东格林律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行（以下简称工行花都分行）诉被告刘胡明、广州市花都南华房地产开发有限公司（以下简称南华房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工行花都分行的委托诉讼代理人蓝建，被告南华房地产公司的委托诉讼代理人李世良到庭参加诉讼，被告刘胡明经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。案件事实一、借款合同或借据的约定情况：（一）签约时间：2017年3月2日；（二）合同名称：《个人购房借款/担保合同》（编号03602001482017一手贷0000871号）；（三）出借人：工行花都分行；借款人：刘胡明；（四）借款金额：本金1050000元；（五）借款时间：2017年3月6日至2047年3月6日；（六）借款期限：30年，360期；（七）还款方式：等额本息，每月10日为还款日；（八）借期内利率：贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮15%确定。贷款利率发放后遇基准利率调整，贷款利率按A条款处理：A贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述利率浮动比例确定并执行新的利率；（九）逾期罚息利率：借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率在本合同所执行的贷款利率的基础上加收50%；（十）违约责任：借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的视为违约；若借款人发生违约情形，贷款人可宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用、解除本合同、要求借款人赔偿因其违约造成的损失等。二、担保情况：（一）担保形式：抵押加阶段性连带责任保证；（二）抵押人：刘胡明；（三）抵押物：位于花都区新华街×××（自××）201房的房产；（四）抵押物的登记情况：已于2017年4月6日办理了抵押权预告登记，但至本判决确定之日仍未办理抵押权登记，工行花都分行未取得抵押物的他项权证；（五）保证人：南华房地产公司；（六）保证责任的形式：工行花都分行与南华房地产公司签订《按揭贷款业务合作协议》，约定的保证责任方式为阶段性连带责任保证；（七）保证范围：借款合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、公告费、评估费、诉讼费用、仲裁费用等）和借款人所有其他应付费用；（八）免责事由：如下列条件同时满足的，保证人对该条件同时满足之日后到期的借款人债务免除保证责任：（1）按揭房产的正式抵押登记手续已办理完毕；（2）甲方（工行花都分行）收到记载有正式抵押登记信息的《房屋他项权证》。三、借款交付的情况：（一）交付方式：贷款发放至刘胡明的个人账户；（二）交付金额：1050000元；（三）交付时间：2017年3月6日。四、还款、欠款情况：（一）还款方式：借款人指定委托扣款账户直接扣款；（二）欠款金额：截止至2020年11月10日，尚欠全部未还本金985400.6元、利息11855.12元。五、工行花都分行的诉讼请求：1.从2020年11月10日解除原告与被告刘胡明于2017年3月2日签订的《个人购房借款/担保合同》；2.被告刘胡明立即偿还借款985400.6元及利息（暂计至2020年11月10日为11855.12元，从2020年11月11日至还清之日止的罚息、复利，相关利率按合同约定）；3.被告南华房地产公司对上述债务承担连带担保责任；4.原告对被告刘胡明用作借款抵押的位于广州市花都区新华街×××201房的房产经折价或拍卖、变卖所得价款有权优先受偿；5.诉讼费、保全费由被告承担。六、被告的答辩意见：（一）刘胡明未作答辩；（二）南华房地产公司辩称：1.涉案房屋已经办理预告登记，不存在处分的法律障碍，原告可先通过拍卖、变卖涉案房屋实现债权，对原告未受偿部分南华房地产公司才承担担保责任。2.南华房地产公司承担的是阶段性担保责任，担保截止到办理抵押担保之日，且仅对借款人已经断供的部分欠款承担保证责任。借款担保合同第21条第1点约定，宣布贷款提前到期，贷款人可以对抵押物拍卖、变卖所得价款优先受偿。然而，对宣布贷款提前到期南华房地产公司应否对提前到期的贷款承担保证责任，并没有相应的约定。因此，对提前到期的贷款部分，南华房地产公司不应承担保证责任。原告宣布债务全部到期应当通知债务人及保证人，原告没有证据反映履行了通知义务。3.阶段性保证的初衷是为了督促开发商及时完成开发建设，现南华房地产公司已经履行完毕开发建设义务，原告作为贷款金融风险主要承担者，不应将本应由金融机构预见的风险不合理的转嫁给南华房地产公司。七、其他情况：诉讼中，本院根据工行花都分行的财产保全申请，依法作出（2020）粤0114民初9118号民事裁定，裁定对刘胡明价值1010860.21元的财产采取保全措施，查封了刘胡明名下位于广州市花都区新华街×××201房的产权份额。裁判理由与结果本院认为，工行花都分行与刘胡明签订的《个人购房借款/担保合同》以及与南华房地产公司签订的《按揭贷款业务合作协议》依法成立生效。工行花都分行已依约履行放款义务，刘胡明未依约还本付息，构成违约，工行花都分行诉请解除《个人购房借款/担保合同》，符合合同约定和法律规定，应予支持。本院向刘胡明公告送达本案起诉材料，自公告之日起经过60日（即2020年11月10日）视为送达，故本院确认涉案《个人购房借款/担保合同》于2020年11月10日解除。工行花都分行请求刘胡明按照合同约定结清全部借款本息及承担相应的违约责任，于法有据，本院予以支持。关于抵押权问题，刘胡明虽然提供了房产为涉案借款提供抵押担保，但涉案房产至今尚未办理抵押权登记，依据《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条的规定，抵押权尚未设立，工行花都分行请求对涉案房产处置后的价款优先受偿，于法无据，本院不予支持。工行花都分行与南华房地产公司签订的《按揭贷款业务合作协议》已对保证责任形式、保证责任范围、免责条款等内容进行了约定，在涉案房产办理正式抵押登记手续完毕及工行花都分行取得记载有正式抵押登记信息的《房屋他项权证》前，南华房地产公司应按合同约定承担保证责任。南华房地产公司承担保证责任后，依法有权向刘胡明追偿。涉案房屋已经办理抵押预告登记并非合同约定的免除保证责任的条件，故南华房地产公司以此抗辩不能成立。关于保证责任范围，《按揭贷款业务合作协议》已明确包括借款合同项下全部贷款本金，工行花都分行依据合同约定宣布贷款提前到期的本金，属于涉案借款合同项下的本金，自应在保证责任范围之内。南华房地产公司主张其对提前到期的贷款部分不应承担保证责任，与《按揭贷款业务合作协议》的约定不符，本院不予采纳。南华房地产公司提及宣布债务到期没有通知债务人及保证人的问题，工行花都分行已提起诉讼明确其主张，故本案并不存在工行花都分行怠于履行通知义务的问题。至于南华房地产公司以其已经履行完毕开发建设义务为由提出抗辩，该抗辩缺乏合同及法律的依据，既不属于合同明确约定的免责事由，也不属于法定的免责事由，本院不予采纳。刘胡明经本院合法传唤，无正当理由不按时到庭参加诉讼，视为其放弃自身的诉讼权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告中国工商银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行与被告刘胡明签订的《个人购房借款/担保合同》于2020年11月10日解除；二、被告刘胡明于本判决生效之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行偿还借款本金985400.6元及相应的利息（截至2020年11月10日，相关利息计为11855.12元；自2020年11月11日起至实际清偿之日，借款本金罚息以985400.6元为基数，按本案《个人购房借款/担保合同》约定的罚息利率计算，复利以所欠利息为基数，按本案《个人购房借款/担保合同》约定的罚息利率计算，罚息不再计收复利）；三、被告广州市花都南华房地产开发有限公司对被告刘胡明的上述债务承担连带清偿责任；被告广州市花都南华房地产开发有限公司承担清偿责任后，在承担责任的范围内有权向被告刘胡明追偿；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7125元、保全费5000元，由被告刘胡明、广州市花都南华房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 魏 巍二〇二〇年十一月十七日书记员 毕燕燕戚玉妃