湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0302民初2867号原告：新煌集团湘潭新煌曲轴制造有限公司，统一社会信用代码：91430300782871758E，住所地湘潭九华经济区九华大道北路**。法定代表人：谢皇城，该公司执行董事。委托诉讼代理人：田迪寰，湖南湘晋律师事务所律师。委托诉讼代理人：文永康，湖南湘晋律师事务所律师。被告：湖南达优汽车部件制造有限公司，统一社会信用代码：91430300MA4LBQJ720，住所地湘潭市九华经开区九华大道北路****厂房。法定代表人：刘树亮，该公司执行董事。委托诉讼代理人：任天涯，男，1991年12月1日出生，汉族，湖南省衡阳市人。原告新煌集团湘潭新煌曲轴制造有限公司（以下简称新煌公司）与被告湖南达优汽车部件制造有限公司（以下简称达优公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月15日、2020年9月17日公开开庭进行了审理。原告新煌公司的委托诉讼代理人田迪寰、被告达优公司的委托诉讼代理人任天涯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新煌公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告房租等款项共计2,989,924.77元；2.判令被告支付原告逾期付款违约金（以2,989,924.77元为基数，按每月1%标准自2020年4月26日起至合同款项及违约金全部清偿之日止）；3.判令原告对留置被告的机器设备处置价款享有优先受偿权；4.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2017年3月16日，原、被告签订《租赁合同》，合同约定，被告租赁原告公司2号厂房，建筑面积10107.11㎡，租赁期限自2017年6月1日起至2020年7月31日，从2017年8月1日开始计租，租金标准为首年度16元/㎡，次年租金在上一年度基础上递增5%，合同还就租金支付方式、水电费的负担、违约责任等方面进行了约定。合同签订后，原告于2017年5月31日将租赁厂房交付被告使用。自2019年2月1日起，被告未支付原告的房屋租金、水电费用。经原、被告多次催要，双方于2020年4月1日就合同的解除、欠付租金、违约金的结算金额、厂房腾退期限等方面签订了《解除合同协议书》，但被告未按协议在2020年4月25日前支付租金及腾退厂房，被告的行为构成违约，请求法院支持原告诉请。被告达优公司口头辩称，对原告起诉的事实无异议，关于违约金，双方正在调解中，请求免除违约金及部分数额。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月6日，原告新煌公司（甲方、出租方）与被告达优公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》，合同约定：乙方租赁甲方公司2号厂房及部分办公室、宿舍用于生产经营，其中2号厂房建筑面积为10,107.11㎡，租赁期限38个月，自2017年6月1日起至2020年7月31日，从2017年8月1日起计算租金（2017年6月1日至2017年7月31日为免租期）。厂房租金标准为16元/㎡·月，厂房租金次年在上一年度基础上递增5%。租金支付方式：每半年交纳一次，在租赁开始或每半年期满前十天内支付（每次可少交9万元，从预付的54万元中冲抵），支付履约保证金20万元。合同第7.2条约定，如乙方未按合同约定支付租金或未支付其他费用（如水、电费等），乙方按每日1‰支付违约金。合同还就水电费收费标准、合同的解除以及双方的其他权利、义务进行了约定。合同签订后，被告支付原告履约保证金20万元，原告于2017年5月31日将租赁厂房交付被告使用。自2019年2月1日起，被告未支付原告的房屋租金、水电等费用。2020年4月1日，原告新煌公司（甲方）与被告达优公司（乙方）签订《解除合同协议书》，协议约定：1、截至2020年3月31日，乙方尚欠甲方租金2,134,849.52元，物业管理费162,724.47元，水费58.5元，电费294,606元，按合同约定，应支付逾期付款违约金597,686.28元（其中：租金违约金483,035.65元、物业服务违约金37,194.16元、电费违约金77,456.47元），合计3,189,924.77元，扣除签订合同时乙方交纳的履约保证金200,000元，乙方应付甲方2,989,924.77元。双方均认可以上数据；2、自2020年4月1日起，双方签订的《租赁合同》予以解除，乙方应于2020年4月25日前履行腾房义务，交还租赁房屋；3、乙方在腾房开始日前缴清拖欠的费用及逾期违约金共2,989,924.77元，如未交清，乙方应将所有机器设备留置于甲方指定地点；4、如乙方未按协议向甲方支付全部欠款，乙方应每月按欠款余额1%支付违约金。协议还就双方的其他权利、义务进行了约定。上述《解除合同协议书》签订后，因被告未按约定支付尚欠款项，为此，原告诉至本院。上述事实，有原告新煌公司提交的原告企业营业执照、被告企业工商登记信息、《租赁合同》、《租赁物交付确认书》、《解除合同协议书》及欠费明细、《湖南达优固定资产设备清单》以及原、被告在开庭审理过程中的陈述等证据在案佐证，足以认定。本院认为，原告新煌公司与被告达优公司签订的《租赁合同》、《解除合同协议书》，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应予全面履行。被告达优公司未按《租赁合同》约定支付房屋租金等费用，是引发本案纠纷的根本原因，对此被告达优公司应承担全部责任。原告要求被告支付尚欠的房屋租金等费用，理由成立，该诉请本院予以支持。原告要求被告支付“逾期付款违约金（以2,989,924.77元为基数，按每月1%标准自2020年4月26日起至合同款项及违约金全部清偿之日止）”的诉请，因被告欠付的款项为2,592,238.49元（租金2,134,849.52元，物业管理费162,724.47元，水费58.5元，电费294,606元），其逾期付款违约金因以实际欠款2,592,238.49元为基数进行计算。原告要求的“对留置被告的机器设备处置价款享有优先受偿权”的诉请，本院认为，留置权作为合同担保的一种，我国现行法律只对因保管合同、运输合同、加工承揽合同发生的债权，债务人不履行债务的，债权人有留置权。而本案系租赁合同，故本院对原告的该项诉请，不予支持。被告达优公司提出的“违约金过高，请求调整”的辩解，首先，上述违约金的计算，是基于双方合同的约定，其次，所计算的违约金数额，并未超出应付款项的30%，故本院对被告的该项辩解，不予采信。综上所述，本院对原告新煌公司的诉讼请求，部分支持。依据《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第八十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告湖南达优汽车部件制造有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告新煌集团湘潭新煌曲轴制造有限公司房屋租金、物业管理费、水费、电费及逾期付款违约金共2,989,924.77元；二、被告湖南达优汽车部件制造有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告新煌集团湘潭新煌曲轴制造有限公司后期逾期付款违约金（以2,592,238.49元为基数，按每月1%标准自2020年4月26日起计算至本案清偿之日止）；三、驳回原告新煌集团湘潭新煌曲轴制造有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费30,720元，减半收取15,360元，由被告湖南达优汽车部件制造有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审判员  周清溪二〇二〇年九月二十八日书记员  蒋梁燕附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国担保法》第八十四条因保管合同、运输合同、加工承揽合同发生的债权，债务人不履行债务的，债权人有留置权。法律规定可以留置的其他合同，适用前款规定。当事人可以在合同中约定不得留置的物。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。