广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初13827号原告：中山市嘉乐实业有限公司，住所地广东省中山市板芙镇民溪口，统一社会信用代码914***********070L。法定代表人：古志明，职务总经理。委托诉讼代理人：钟燕飞，广东中亿律师事务所律师。委托诉讼代理人：江愉，广东中亿律师事务所律师。被告：孙某1，男，1963年3月10日出生，汉族，住河南省息县*******余西队，公民身份号码413************916。被告：彭红，男，1980年4月13日出生，汉族，住重庆市合川区钱塘镇园凼街**，公民身份号码510************73X。被告：中山市荣创厨具安装工程有限公司，住所地中山市******************，统一社会信用代码91442000MA4UHA351E。法定代表人：孙某1。原告中山市嘉乐实业有限公司（以下简称嘉乐公司）诉被告孙某1、彭红、中山市荣创厨具安装工程有限公司（以下简称荣创公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月11日公开开庭进行审理。原告嘉乐公司的委托诉讼代理人钟燕飞，被告孙某1、彭红、荣创公司的法定代表人孙某1均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉乐公司向本院提出诉讼请求：1.三被告恢复租赁物墙体、天花吊顶、水电设备设施的原状（修复费用预估40000元）；2.三被告修复完善后向原告返还位于中山市**************13、14、15号三卡铺位及位于中山市******************位；3.三被告向原告支付位于中山市**************14、15号铺位自2019年9月份起至2020年1月份止的租金19500元（共5个月，每月租金为3900元）及滞纳金（以19500元为基数，自2020年2月1日起至实际清偿之日止，按年利率24%计算）；4.三被告向原告支付位于中山市**************14、15号铺位自2020年2月份起至实际返还租赁物之日止的占用费（占用费参照租金标准，按每月3900元计算）；5.三被告向原告支付位于中山市******************位及五幢一层19号铺位自2019年9月份起至实际返还租赁物之日止的占用费（占用费参照租金标准，按每月3900元计算）；6.三被告支付的30000元履约押金归原告所有；7.三被告支付原告因本次诉讼而支付的律师费10000元。事实和理由：三被告自2015年8月1日起，承租原告位于中山市******************位以用于经营厨具和通风设备，原告与被告孙某1、彭红于2015年8月1日签订《租赁合同》，约定每月租金为1800元（不含税），两被告需提前一个月缴纳租金，租赁税、水电费、物管费等费用由两被告自行承担。租赁期限自2015年8月1日起至2017年7月31日止。合同约定两被告在签订合同时支付押金5000元，如两被告存在违约，则押金不予退还。合同还约定两被告不得拆除租赁物内的一切固定装修及水电设备、开关、光管电线，不得破坏房屋结构，否则需要承担维修费。合同并约定违约方应承担诉讼费、律师费等相关费用支出。租赁期限届满后，被告孙某1于2017年7月14日续签了两年租期。后三被告因经营需要，三被告与原告另行签订两份《租赁合同》，一并承租了原告位于中山市**************13、14、15号三卡铺位。上述两份合同约定三被告需向原告缴纳押金25000元。其中，四幢一层14、15号铺位租赁期限自2017年1月15日起至2020年1月14日止，租金为每月3900元。四幢一层13租金为每年25300元（即每月2100元）。有关租赁税、水电费、物管费的承担及违约条款等内容与2015年8月1日签订的《租赁合同》一致。其后，原、被告双方共同明确案涉四卡铺位的租金为每月7800元，其中五幢一层19号铺位每月租金为1800元，四幢一层13每月租金为2100元，四幢一层14、15号铺位每月租金为3900元。2019年9月26日，被告孙某1、彭红与原告股东古庚祥等人员开会重新确定了关于案涉租赁铺位的租金起算时间为2019年9月份，且被告孙某1、彭红亦在会议记录中签字以兹确认。上述被告签署会议记录后，并未依约向原告支付2019年9月份之后的租金和占用费，还存在擅自破坏墙体、拆除天花吊顶、所有水电设备、设施的行为。租赁合同期限届满后，原告多次催促三被告履行支付义务以及修复义务，但三被告均置之不理。根据我国《民法总则》、《合同法》的有关规定及租赁合同的相关约定，三被告的上述行为已经严重损害了原告的合法权益，应当依法承担违约责任和赔偿责任。据此，原告为维护自身的合法权益，依法提起诉讼，请法院依法支持原告的诉讼请求。庭审时，原告嘉乐公司变更第三项及第五项诉讼请求为：3.三被告向原告支付位于中山市**************14、15号铺位自2019年11月份起至2020年1月份止的租金11700元（共3个月，每月租金为3900元）及滞纳金（以11700元为基数，自2020年2月1日起至实际清偿之日止，按年利率24%计算）；5.三被告向原告支付位于中山市******************位及五幢一层19号铺位自2019年11月份起至实际返还租赁物之日止的占用费（占用费参照租金标准，按每月3900元计算）。原告嘉乐公司就其主张的事实及诉讼请求向本院提交了如下证据：1.租赁合同；2.2019年9月26日会议记录；3.现场照片；4.民事案件委托代理协议及律师费发票；5.中山市嘉乐实业有限公司发出的通知；6.中山市板芙镇华峰五金厂出具的证明以及房产证；7.嘉乐花园4栋5栋（13、14、15、19号铺位）恢复装修项目预算报价单。被告孙某1、彭红、荣创公司共同辩称：1.驳回原告全部的诉讼请求；2.原告应返还三被告支付的押金30000元。其理由如下：一是被告2015年8月1日租用原告位于中山市******************位的时候，就是一间空的铺位，没有做任何装修，装修全部是被告自己装修的。被告在2017年1月15日又租用原告位于中山市****************、14、15号铺位时，之前为回味鸡所租。因回味鸡夜里给电动车充电，一不小心电动车起火，将全部房间的设备烧坏，被告租用时，里面什么都没有，房屋内漆黑一片。该铺位的装修亦是被告重新修整的，这个情况原告是明确知道的。2019年10月27日，被告退租，被告将所租的所有铺位钥匙交给原告的物业负责人张广盛。被告退铺时，只是搬走了东西，从未拆除租赁房屋内的一切固定装修及水电设备、开关、灯管电线和房屋结构。至于原告所拍的照片，里边被人拆了，但铺位钥匙已交还给原告，被告并清楚是谁进行拆除的，被告从未拆除过。且该照片里未显示是由被告进行拆除的，原告可以拿出在被告租赁这些铺位之前墙体、天花吊顶、水电设施原状的证据。故原告要求被告恢复租赁物墙体、天花吊顶、水电设备的主张不成立，应予以驳回。二是原、被告所签的会议记录以继续租用涉案铺位，租赁期限是自2019年9月份起，实际租期为两个月，即2019年9月份至10月份。被告之所以继续租用涉案铺位，是因为被告购买了原告的六幢房产正在装修，未能搬入，临时续租涉案铺位所用。但被告在搬离该涉案铺位时，已交清了续租的租金和水电费，并归还了铺位钥匙，且原告已在涉案的四个铺位的门上全部粘贴了招租广告，则意味着原告已经知道被告搬离，视为其已经交接，故被告没有违约，原告应退还押金，并驳回原告的全部诉求。被告孙某1、彭红、荣创公司就其答辩向本院提交了如下证据：1.房租统计表和房租收据；2.嘉乐公司水电费催收单和荣创公司的水电费缴费记录及微信转账截图；3.荣创公司负责人周锐锐与嘉乐公司物业负责人张广盛的微信聊天记录截图；4.嘉乐公司门口招租照片和停车照片；5.押金单；6.嘉乐公司铺位示意图。本院经审理认定事实如下:对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。1.对于原告提供的证据3，三被告对其不予认可，原告亦不能提供其他证据予以佐证，故本院对于该证据不予采信。2.对于原告提供的证据5，三被告对该证据有异议，因被告已经搬离，并且原告已经张贴招租广告，故本院对该证据不予采信。3.对于原告提供的证据7，三被告对该证据有异议，该证据系原告自己制作的，并且没有其他证据佐证，故本院对该证据不予采信。4.对于三被告提供的证据3、证据4，原告对证据3有异议，对证据4的真实性无异议，对关联性有异议，但是均不能提供证据予以反驳，故本院对该组证据均予以采信。5.对于被告提供的证据6，原告对该证据有异议，并且该证据系被告单方制作，故本院对该证据不予采信。坐落于中山市**************13、14、15号铺位和五幢一层19号铺位的所有人均系***华峰五金厂，***华峰五金厂将上述房屋全权委托中山市嘉乐实业有限公司对其进行租赁、管理、收益、维护、诉讼等事务。2015年8月1日，原告（租赁合同甲方）与被告孙某1、彭红（租赁合同乙方）签订了租赁合同，该租赁合同约定“甲方自愿将其自有的坐落于中山市******************位的物业租给乙方开办厨具装饰通风等设备公司使用”每平方米租金为20元，月租金为1800元，租赁期限自2015年8月1日起至2017年7月31日止，租期为两年。签署本合约时，乙方预付5000元作为押金，在租赁期内乙方不能将押金做租金使用，并交一个月的租金。如乙方无故提前解除合同时，必须付清当月租金、水电费、物业管理费及一切费用，所交的押金甲方不予退还，如甲方要求乙方解除合同时，需提前一个月与乙方协商，同意之下，可双方解除合同，甲方将所交押金不计利息退还给乙方，并补偿1000元搬迁费给乙方。合同期满，乙方应清理好该物业卫生、其他债务及注销经营执照后，经甲方验收确认后三天内将押金不计利息退还给乙方。合同满期后乙方应提前一个月与甲方协商续租或退租，在同等条件下，乙方有优先权续租，不得拆除在租用期内的一切固定装修及水电设备、开关、光管电线、电表水表水管，无条件归甲方所有。甲乙双方当面点清该物业内设备等，合同期内所有损坏及维修费一切由乙方负责，完整交还。本合同如有不尽之处，双方协议解决，如协议不成，向中山市第一人民法院或者珠海市香洲区人民法院提出起诉。违约方应承担本案的起诉费、律师费、纸张费、立案费。”被告孙某1、彭红分别于2015年6月9日、2015年7月11日交付上述押金500元、4500元，共计5000元。租赁合同期满后，于2017年7月14日，原被告在原租赁合同基础上续租两年至2019年7月31日止。2016年12月15日，原告（租赁合同甲方）与被告荣创公司、孙某1、彭红（三被告为租赁合同乙方）签订了租赁合同，该租赁合同约定“甲方自愿将其自有的坐落于中山市**************14、15号铺位的现有物业按现状租给乙方使用，乙方已现场察看过该物业，同意按现状承租。租用面积190平方米，每月租金3900元，租期为三年，自2017年1月15日起至2020年1月14日止。签署本合约时，乙方应向甲方预付人民币20000元作为履约押金，在租赁期间乙方不得将押金作租金使用，先行交纳6个月的租金。甲方在每月的16日抄水表、电表，乙方必须在每月19日前交清上月16日起至当月16日止的水电费，以及交下月租金。乙方超过19日仍未交清上月水电费及下月租金的，按未缴金额的3%累积计算日滞纳金，同时另行按未缴金额的1%计算作为财务人员的追缴误工费。在合同履行的过程中，如乙方无故提前中止或解除合同的，乙方同意付清当月全额租金、水电费、物业管理费及一切相关费用，同时认可甲方不予退还乙方所交的押金。合同期满前后，乙方不得拆除在租用期内的一切固定装修消防环保、水电设备、开关、光管电线、电表、水表、水管。合同期满，乙方不再续租的，乙方应将租用物完善好交还给甲方，并及时清理好租赁物业的卫生，办妥与租赁物业有关的其他债务，注销或变更营业执照登记。甲方查证属实无异常后，将押金不计利息在三天内退还给乙方。双方纠纷无法协商、调解的，任何一方均有权向中山市第一人民法院起诉，诉讼费、律师费由败方支付。”后被告孙某1、彭红、荣创公司于2016年12月17日交付押金20000元。2017年5月12日，原告（租赁合同甲方）与被告荣创公司、孙某1、彭红（三被告为租赁合同乙方）签订了租赁合同，该租赁合同约定“甲方自愿将其自有的坐落于中山市******************位的现有物业按现状租给乙方作商铺使用，乙方已现场察看过该物业，同意按现状承租。每年租金25300元。租期自2017年5月12日起至2019年5月12日止。签署本合约时，乙方应向甲方预付5000元作为履约押金，在租赁期间内乙方不得将押金作租金使用。在合同履行的过程中，如乙方无故提前中止或解除合同的，乙方同意付清当月全额租金、水电费、物业管理费及一切相关费用，同时认可甲方不予退还乙方所交的押金。合同期满前后，乙方不得拆除在租用期内的一切固定装修消防环保、水电设备、开关、光管电线、电表、水表、水管。合同期满，乙方不再续租的，乙方应将租用物完善好交还给甲方，并及时清理好租赁物业的卫生，办妥与租赁物业有关的其他债务，注销或变更营业执照登记。甲方查证属实无异常后，将押金不计利息在三天内退还给乙方。双方纠纷无法协商、调解的，任何一方均有权向中山市第一人民法院起诉，诉讼费、律师费由败方支付。”被告彭红、孙某1于2017年2月28日交付押金5000元。租赁合同期满后，被告孙某1、彭荣、荣创公司仍一直占用涉案铺位，但未与原告签订任何书面合同，亦未约定租赁期限。另查明，2019年9月26日，原告股东古庚祥召集租户开会，其会议记录中记载着被告孙某1租赁的13、14、15、19号铺位自2019年9月份起计算租金，且有被告孙某1、彭红的签字按捺手印。被告孙某1、彭红于2019年9月28日缴纳所租赁的4个铺位2019年9月份至10月份的租金共计15600元，并分别于2019年10月19日、11月19日缴纳2019年9月-10月15日、2019年10月16日-11月15日的水电费521元、221.42元，共计为742.42元。被告孙某1、彭红、荣创公司于2019年10月27日搬离涉案四个铺位至涉案铺位隔壁的六幢1层。被告荣创公司的员工周锐锐通过微信告知原告公司员工张广盛，三被告已经搬离涉案四个铺位，让其来取钥匙并让其退还押金，周锐锐与张广盛的微信聊天记录截图中记载着“已打过电话，已微信通知到位，钥匙已交，押金尽快退”等字样。再查明，三被告搬离时已将涉案四个铺位的门上锁。原告在三被告搬离后，分别在涉案的四个铺位（其中14、15号铺位已经打通视为一个整体）张贴了招租广告。涉案的13号铺位与19号铺位的租赁期限在三被告搬离前均已租期届满，其续租均未签订书面的租赁合同，亦均未约定续租的租赁期限。中山市荣创厨具安装工程有限公司的企业类型为自然人投资或控股，其中孙某1、彭红各持股50%。原告为实现本案的债权，与广东中亿律师事务所于2020年5月15日签订了民事案件委托代理协议，并支付了律师费10000元。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告与被告孙某1、彭红签订的涉案19号铺位的租赁合同以及原告与被告孙某1、彭红、荣创公司签订的涉案13、14、15号铺位的两份租赁合同，均是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。关于原告要求三被告恢复租赁物墙体、天花吊顶、水电设备设施的诉讼请求，因原告不能提供证据系三被告所为，亦未提供损失计算的依据，且在法定的期限内亦未提起鉴定申请，故本院对原告的该项诉求不予支持。关于原告要求三被告修复完善后向原告返还涉案四个铺位的诉讼请求，因三被告已于2019年10月27日搬离涉案的四个铺位，原被告虽未签订书面的交接手续，但被告已将钥匙交还给原告的工作人员，且原告已经张贴招租广告，其已视为与交接，原告不能提供证据证明涉案的四个铺位的个别地方的损坏系被告所为，故本院对原告的该项诉求不予支持。关于原告要求三被告向原告支付位于中山市**************14、15号铺位自2019年11月份起至2020年1月份止的租金11700元及滞纳金的诉讼请求，因三被告已于2019年10月27日搬离涉案的14、15号铺位，而该租赁合同的租赁期限尚未到期，属提前中止合同，其已构成违约，应承担相应的违约责任，同时三被告已结清2019年10份之前的房租及水电费，不应当继续支付房租，更不存在支付滞纳金的问题，故本院对原告的该项诉求不予支持。关于原告要求三被告向原告支付位于中山市**************14、15号铺位自2020年2月份起至实际返还租赁物之日止的占用费（占用费参照租金标准，按每月3900元计算）的诉讼请求，因三被告已于2019年10月27日搬离涉案的14、15号铺位，已将钥匙交还给原告的工作人员，且原告已经张贴招租广告，其视为已经交接，不存在占用涉案的14、15号铺位的行为，故三被告无需向原告支付占用费，故本院对于原告的该项诉求不予支持。关于原告要求三被告向原告支付中山市******************位及五幢一层19号铺位自2019年11月份起至实际返还租赁物之日止的占用费（占用费参照租金标准，按每月3900元计算）的诉讼请求，因三被告已于2019年10月27日搬离涉案的13、19号铺位，已将钥匙交给原告的工作人员，且原告已经张贴招租广告，其视为已经交接，不存在占用涉案的13、19号铺位的行为，故三被告无需向原告支付占用费，故本院对于原告的该项诉求不予支持。关于原告要求三被告支付的30000元履约押金归原告所有的诉讼请求，因涉案的13、19号铺位的租赁合同早已到期，需续租的，并未签订任何书面租赁合同，亦未对租赁期限进行约定，其属不定期租赁，故可以随时解除租赁合同，因此涉案的13、19号铺位的押金共计10000元应返还三被告，而涉案的14、15号铺位的押金20000元，因租赁合同未到期，三被告提前中止合同，已经构成违约，根据双方的约定该押金可不予退还三被告，应归原告所有，故对于原告要求三被告支付的30000元履约押金中的20000元归原告所有的诉求，本院予以支持，超出部分不予支持。关于原告要求三被告支付原告因本次诉讼而支付的律师费10000元的诉讼请求，因三被告存在违约行为，租赁合同对律师费进行了明确约定，且原告提供了民事案件委托代理协议及律师费发票予以证明该主张，故本院对于原告的该项诉求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告孙某1、彭红、中山市荣创厨具安装工程有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市嘉乐实业有限公司支付律师费10000元；二、被告孙某1、彭红、中山市荣创厨具安装工程有限公司支付的以租赁中山市**************14、15号铺位的履约押金20000元归原告中山市嘉乐实业有限公司所有；三、驳回原告中山市嘉乐实业有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3330元，减半收取为1665元，财产保全费1278元，合计2943元（原告已预交），由原告中山市嘉乐实业有限公司负担1390元，被告孙某1、彭红、中山市荣创厨具安装工程有限公司共同负担1553元（被告应在支付上述款项时将应承担的案件受理费及财产保全费合计1553元一并迳付本诉原告）。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 高 宇二〇二〇年八月二十四日书记员 陈绮靖林雷