河南省漯河市郾城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1103民初3214号原告：庞美芳，女，汉族，1976年11月21日出生，住漯河市郾城区。委托诉讼代理人：张仁义，河南沙澧律师事务所律师。被告：漯河福瑞隆置业有限公司，住所地：漯河市郾城区新店镇新店村，统一社会信用代码：914111005583209783。法定代表人：冯罡，该公司负责人。被告：冯广松，男，汉族，1973年11月18日出生，住漯河市郾城区。以上二被告委托诉讼代理人：刘松山，河南天新律师事务所律师。被告：冯广辉，男，汉族，1976年6月25日出生，住漯河市郾城区。原告庞美芳诉被告漯河福瑞隆置业有限公司（以下简称福瑞隆公司）、冯广松、冯广辉房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理，原告庞美芳及其委托诉讼代理人张仁义、被告冯广松、被告福瑞隆公司的委托诉讼代理人刘松山到庭参加了诉讼，被告冯广辉经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告庞美芳向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《商品房买卖合同》及《协议》有效；确认该房屋产权归原告所有，被告按照约定将争议房屋产权过户到原告或原告指定人名下；2、被告承担《协议》约定的违约责任，支付原告赔偿金额59.885万元；3、本案诉讼费、保全费、评估费、过户费由被告承担。事实与理由：2015年9月3日，原告与被告补签商品房买卖合同，合同确定该房屋位于淞江路西段北侧幸福花园小区一处商品房，土地性质为出让土地（南幢一单元501号，实际房屋为3幢504即南楼西单元5楼东户，面积125.83平方米），交付152000元购房款。2012年3月1日，原告接收房屋后一直在此房居住。签订合同后原告多次询问、催促被告办理此处房屋产权证等手续。2018年10月原告得知漯河市房管局将原告所拥有的房屋产权登记在被告冯广辉名下。经原告与被告交涉，被告承认涉案房屋为原告所有。双方于2019年7月27日签订协议，被告承诺于2019年12月30日前将该处房屋（漯河权证郾城区字第××号）过户给原告，否则按照涉案房屋市场价值的1.2倍向原告支付赔偿金。被告冯广辉在2020年4月1日签订房屋产权承诺书承诺争议房屋产权归原告所有。经原告再三催促协商，被告至今未按照约定办理房产过户相关手续。经确认，被告为小区部分业主所办理不动产权证显示南楼房屋土地性质为划拨用地，与《商品房买卖合同》中土地性质明显不符，严重影响争议房屋市场价值。被告明显违反诚实信用原则，存在合同欺诈，恶意违约，拒不配合原告办理过户。为维护合法权益，原告依法提起本案诉讼，请求人民法院依法支持原告诉请。被告福瑞隆公司、冯广松共同辩称：1、双方于2019年7月27日所签协议无效，原、被告双方签订商品房买卖合同后，被告将涉案房屋交付原告居住并使用至今，因原告未按要求缴纳1.5万元过户费情况致使不能及时过户，原告多次到我公司吵闹，我公司为了有一个安定的工作环境被迫和原告签订上述协议。根据合同法相关规定，该协议是无效协议。退一步讲，即便该协议有效，但协议约定违约金过高且原告没有任何损失，因为原告一直在占有使用涉案房屋，所以根本谈不上损失，根据相关法律解释，违约金属于补偿性质，不具有惩罚性质，只有在有损失的情况下，才能支持其违约诉求。2、被告多次通知原告缴纳1.5万元过户费，因为这1.5万元过户费是当时幸福小区60户左右业主，每一户都是一样的，都是在自己承担过户费情况下办理过户，但是原告一直未缴纳，导致过户至今未完成，但被告愿意积极配合办理过户。被告冯广辉未到庭，未作答辩。当事人围绕诉讼请求提交了证据，根据原、被告提交的证据及庭审情况，本院确认本案事实如下：2010年，原告庞美芳从被告处购买案涉房屋。2015年9月3日，原告庞美芳（××）与被告福瑞隆公司（出卖人）补签《商品房买卖合同》一份，约定被告福瑞隆公司将位于漯河市郾城区淞江路西段北侧幸福花园小区第1幢南楼1单元5层501号房出卖给原告庞美芳，房屋总价款约定为15.2万元整，购房款已于2010年11月4日交清。2013年1月25日，原告庞美芳向被告交纳办理房产证及燃气开口费15000元。2019年7月29日，原告庞美芳（甲方）与被告福瑞隆公司（乙方）、被告冯广松（丙方）签署《协议》一份，《协议》第一条约定：1、协议所涉房屋位于河南省××郾城区淞××路××小区××号（即幸福花园小区南楼东单元5楼东户），房屋面积125.83平方米，房屋产权证号：漯河权证郾城区字第××号。2、乙、丙两方确认该协议所涉房屋系甲方庞美芳根据约定以人民币15.2万元整购买所得，房屋产权及其它相关权益归甲方所有。3、甲、乙、丙三方约定2019年12月30日前过户，所涉房屋产权过户产生所有手续费、税费等费用均由甲方承担。甲方现居住房屋，即位于漯河市郾城区淞江路姜庄3幢504号房屋过户到甲方或甲方指定人名下并协助甲方完成不动产权证书办理。4、违约责任：在协议约定期间，乙、丙双方必须保证甲方对现居住房屋的所有合法权益不受侵害，乙、丙双方及现房屋产权登记人冯广辉不得对房屋进行任何权益处置。如在协议约定期间未完成过户或在此期间甲方即得权益受到侵害，甲方有权随时提起诉讼，乙、丙双方应按照该房屋市场价值1.2倍向甲方支付违约金。2020年4月1日，被告冯广辉向原告庞美芳等人出具“承诺书”，承诺：“河南省漯河市郾城区淞江路姜庄3幢房屋（小区名称：幸福花园），小区业主在2011年前后购买该房产，2016年2月14日办理房产证时，房屋产权暂时登记在冯广辉名下，现冯广辉承诺该小区房屋产权归幸福花园小区业主所有。”2018年4月27日，被告冯广辉将包括案涉房屋在内的6套房屋作为抵押物向漯河市郾城区农村信用合作联社抵押贷款，2020年4月28日，注销涉案房屋的抵押登记。2020年5月9日，被告冯广辉再次将包括涉案房屋在内的10套房屋作为抵押物向漯河市郾城区农村信用合作联社抵押贷款，最高贷款本金余额198万元，贷款使用期限为36个月，自2020年5月9日至2023年5月9日。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《协议》系双方当事人真实的意思表示，对不违反法律、行政法规的强制性规定的内容部分，合法有效，本院予以确认。对原告要求被告协助办理房屋过户登记手续的诉请。本案中，原告已经向被告交清案涉房屋的全部购房款，并取得涉案房屋。现涉案房屋现登记在被告冯广辉名下，故被告福瑞隆公司、冯广松、冯广辉应当共同协助原告办理案涉房屋过户登记手续。依据双方签订的协议，因办理过户登记手续而产生的费用由原告庞美芳承担。关于原告要求被告支付违约金59.885万元的诉请。本案中，双方签订的《协议》约定，被告应当于2019年12月30日前为原告办理过户登记手续，在双方约定的协议履行期间内，也就是2019年7月29日至2019年12月30日，冯广辉不得对该房屋进行任何权益处置。但根据庭审查明的事实，被告冯广辉在此期间曾将涉案房屋用于抵押贷款，侵犯了原告的合法权益。原告据此要求被告承担违约责任，有事实及法律依据。本院予以支持。关于违约金数额的认定，原告认为被告应当按照《协议》约定支付违约金59.885万元。但被告认为其抵押行为未给原告造成实际损失，不应当支付违约金，即使法院判决被告支付违约金，也应根据原告的实际损失情况予以减少。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，××在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”故被告应自双方约定的办理过户期限届满之日（即2019年12月30日）起，按照原告支付购房款总额15.2万元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至被告撤销案涉房屋的抵押登记之日止。如被告抵押案涉房屋的行为造成原告损失，原告可另行主张。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、确认原告庞美芳与被告漯河福瑞隆置业有限公司签订的《商品房买卖合同》有效。二、被告漯河福瑞隆置业有限公司、冯广辉于本判决生效之日起十日内撤销案涉房屋的抵押登记并共同协助原告庞美芳办理位于漯河市郾城区淞江路西段北侧姜庄幸福花园小区3幢504号房屋（漯河权证郾城区字第××号）的过户登记手续，因办理过户登记手续而产生的费用由原告庞美芳负担。三、被告漯河福瑞隆置业有限公司、冯广辉、冯广松于判决生效之日起十日内支付原告庞美芳违约金（以总房款152000元为本金基数，自2020年1月1日起按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至被告撤销案涉房屋抵押登记之日止）。四、驳回原告庞美芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9780元，保全费3520元，以上共计13300元，由原告庞美芳负担5410元，由被告漯河福瑞隆置业有限公司、冯广辉、冯广松负担7890元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或诉讼代表人的人数提交副本，上诉于漯河市中级人民法院。审 判 长  王佳佳人民陪审员  田俊超人民陪审员  靳泽林二〇二〇年十二月二十五日书 记 员  李 源