上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初429号原告：上海熊猫机械(集团)有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：池学聪，董事长。委托诉讼代理人：徐延辉，男。委托诉讼代理人：马祖来，男。被告：上海迪纳声科技股份有限公司，住所地海市。法定代表人：邵旭东，董事长。委托诉讼代理人：陈支平，上海汉路律师事务所律师。第三人：上海熊猫机械集团环保科技有限公司，住所地上海市青浦区盈港东路**。法定代表人：池泉，董事长。委托诉讼代理人：徐延辉，男。委托诉讼代理人：马祖来，男。原告上海熊猫机械(集团)有限公司诉被告上海迪纳声科技股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序进行了审理。起诉前，原告向本院申请非诉财产保全，本院依法审查后采取了财产保全措施。本案于2020年3月12日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人徐延辉、马祖来，被告法定代表人邵旭东及其委托诉讼代理人陈支平到庭参加诉讼。为查明案件需要，依原告申请，本院依法追加案外人上海熊猫机械集团环保科技有限公司为本案第三人。本案于2020年4月27日第二次公开开庭进行了审理，原告及第三人共同委托诉讼代理人徐延辉、马祖来，被告法定代表人邵旭东及其委托诉讼代理人陈支平到庭参加诉讼。因案情复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序进行审理。本案于2020年7月23日第三次公开开庭进行了审理，原告及第三人共同委托诉讼代理人徐延辉、马祖来，被告委托诉讼代理人陈支平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海熊猫机械(集团)有限公司向本院提出诉讼请求如下：一、判令被告支付原告拖欠房租共计人民币400万元；二、判令被告支付违约金(以拖欠的租金80万元为基数，按照日万分之五计算，自2017年8月1日计付至2020年1月31日止；以拖欠的租金80万元为基数，按照日万分之五计算，自2018年2月1日计付至2020年1月31日止；以拖欠的租金80万元为基数，按照日万分之五计算，自2018年8月1日计付至2020年1月31日止；以拖欠的租金80万元为基数，按照日万分之五计算，自2019年2月1日计付至2020年1月31日止；以拖欠的租金80万元为基数，按照日万分之五计算，自2019年8月1日计付至2020年1月31日止)；三、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2017年7月10日签订了房屋租赁合同，约定，原告将位于上海市青浦区盈港东路XXX号XXX幢(建筑面积：7,014.16平方米)出租给被告。合同约定租金为每年160万，每半年交一次，先交后用。合同签订后，原告已按合同约定履行了房屋交接服务，而被告拖欠自2017年8月1日计付至2020年1月31日止2年半的房租共计400万元，经原告多次催讨，未果。综上所述，原、被告双方签订的房屋租赁合同合法有效，原告已全部履行义务，被告拖欠欠款的行为已侵犯原告的合同权益。合同还约定租金每半年支付一次，合同第6条约定违约责任中第1项内容，违约金约定为日千分之三，原告认为过高，主动调整为按照日万分之五的标准计算。原告为维护合法权益，故诉至法院。被告上海迪纳声科技股份有限公司辩称：被告不同意原告全部诉讼请求。不同意支付租金。针对诉请一，双方签订的房屋租赁合同并非双方之间的真实意思表示，租赁合同协议书是为了被告办理工商注册地址，由松江区变更为青浦区。租赁合同协议书约定的标的不存在，据被告了解，原告提供的7,014.16平方米对应的房屋坐落在盈港东路XXX号3幢，而非盈港东路XXX号XXX幢。租赁协议书签订的背景是原告的关联公司上海熊猫机械集团信息科技有限公司于2016年8月通过认购入股形式加入被告公司，成为被告公司股东。被告与该关联公司上海熊猫机械集团信息科技有限公司签订协议，约定该关联公司以优惠的价格向被告提供系争房屋。原告诉讼主体不适格，基于该关联公司需要提供场地，被告需要变更工商登记，才签订了租赁合同。被告实际使用的房屋，涉及到本案的房租，按照内贸销售收入的2%为标准，被告已经将2018年1月1日至2018年12月31日全年的租金、水电费通过银行转账支付给第三人上海熊猫机械集团环保科技有限公司。2019年原告因股东之间的矛盾，实际出租人通过断水断电、不让人员进入、不让正常出货、扣押机器设备等形式，被告多次报警，仍无法阻止实际出租人阻扰被告正常使用系争房屋。导致被告另行承租他处房屋。系争房屋无产证，没有竣工验收合格，原告无权要求被告支付租金。合同约定的租金，被告对此无异议。除了被告支付2018整年度给原告关联公司第三人上海熊猫机械集团环保科技有限公司的钱款之外，被告没有支付过其他钱款。针对诉请二，不同意支付违约金。理由同上，被告不存在违约行为。如果法院认定被告存在违约行为，被告认为违约金的标准过高，需要酌情调整。第三人上海熊猫机械集团环保科技有限公司述称：同意原告的诉请，无其他意见。确认收到被告支付的租金741,955.83元以及水电煤费195,655元，合计937,610.83元。之所以由第三人收取钱款，不是针对本案系争房屋的租金及水电煤费，而是针对(2020)沪0118民初433号案件中的房屋租金及水电煤费。针对本案中的系争房屋，第三人并未收取被告的钱款。经开庭审理查明：2017年7月10日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订了《租赁协议书》一份，该协议书约定，甲方将位于上海市青浦区盈港东路XXX号XXX幢(建筑面积：7,014.16平方米)租给乙方作办公及生产使用。租赁时间为五年，即从2017年8月1日起至2022年7月31日止。租金每年为160万元整。租金以人民币统一结算，每半年付一次租金，先交后用。在签订合同时，乙方需向甲方交纳押金10万元整。该押金在乙方租赁期满无违约行为后退还。租赁期满乙方需继续租用，甲方应优先乙方租用。在合同生效后，甲方于2017年7月25日将租赁物交付给乙方使用，在乙方租赁期间为乙方合理使用租赁物提供便利。按约定收取租金。甲方有权督促乙方对租赁物的合理使用，乙方不得改动原房屋装修及结构。如乙方损坏房屋装修及结构，甲方有权制止，并要求乙方恢复原状，赔偿损失。乙方在正常使用时属自然磨损的损坏除外。甲方有权利监督乙方安全和消防管理。甲方应协助提供给乙方办理工商营业执照等相关证照所需的各种资料。在法律规定及合同约定范围内乙方使用租赁物，不受甲方干预。乙方非经甲方同意不得转让、转租租赁物，不得改变租赁用途。乙方按约定交纳租金，如超过三十天不交租金，甲方有权终止合同，收回租赁物。乙方未按本协议定期支付租金，甲方按每日0.3%收取欠交租金的滞纳金，超过30天不交租金，甲方有权单方面终止合同，收回租赁物。该协议书还约定了其他内容。该租赁协议书(复印件)，来源于工商内档资料，原告无法提供原件。被告实际于2017年4月22日占有使用系争房屋至今。协议书签订后，被告未支付上述协议书约定的租金及押金。另查明，系争房屋办理了建筑工程施工许可证，以及系争房屋所在地块办理了不动产权证书，权利人登记为上海熊猫机械集团环保科技有限公司。以上查明的事实，由原、被告的陈述，租赁协议书(复印件)、建筑工程施工许可证、不动产权证书、建筑工程综合竣工验收合格通知书、建筑工程综合竣工验收工程明细表等证据予以证明，并经庭审出证、质证，本院经审核后依法予以确认。本案中，原被告之间主要争议为租赁合同是否实际履行。原告认为，租赁合同是双方之间真实意思表示，是需要实际履行的合同，其目的之一也是为了让被告变更工商登记信息。实际租赁房屋位于上海市青浦区盈港东路XXX号XXX幢，而非位于上海市青浦区盈港东路XXX号3幢。本案中对应的6555号3幢中的第2、3层，建筑面积：7,014.16平方米。另案(2020)沪0118民初433号中对应的地址为上海市青浦区盈港东路XXX号XXX幢第1层。上述房屋原告已于2017年4月22日交付被告使用。被告支付给关联公司关于2018年度的租金，与另案相关，与本案无关。被告所述以内贸销售金额的2%的标准不计算另案房屋的租金，但是投资补充协议与事务分工协议与本案无关，本案被告租赁的面积也并非另案涉及的房屋，是被告另行承租的房屋。之所以还签订了另案的租赁合同，是由于被告需要扩大生产。为此，原告提供了第三人上海熊猫机械集团环保科技有限公司与原告签订的房屋租赁合同，以证明系争房屋的权利人为第三人上海熊猫机械集团环保科技有限公司，出租方是上海熊猫机械集团环保科技有限公司，原告具备合法的转租权。原告将房屋整体转租给被告。被告对上述证据不予认可。被告认为，租赁协议明确约定房屋位于上海市青浦区盈港东路XXX号XXX幢，不认可本案对应的是上海市青浦区盈港东路XXX号XXX幢第2、3层。在合同签订之前，自2017年4月22日被告就开始在使用上海市青浦区盈港东路XXX号XXX幢一、二、三层房屋至今。2016年9月被告与原告关联公司签订过投资合作协议，当时被告没有使用系争房屋。2017年4月开始，被告开始使用系争房屋，当时未签订书面租赁合同，被告使用后也未支付过租金。房屋使用费是根据双方签订的投资协议确定的内贸销售金额的2%作为回报，被告使用系争房屋是作为投资条件。2018年被告内贸销售约3,700多万元，当时被告企业在发展中，双方以内贸销售金额的2%作为第1层的租金显然不合理，故当时约定的上海市青浦区盈港东路XXX号XXX幢整栋房屋的租金。原告未能提供合同原件签订合同，签订合同目的只是为了变更工商登记手续。被告也未能提供租赁合同原件，是因为当初办理工商变更手续只签订了1份原件。2019年7月开始被告无法正常使用房屋，且被告已向出租方发出过解除合同通知书，出租方是上海熊猫机械集团信息科技有限公司，理由是2016年8月5日被告与该公司签订过《投资补充协议与事务分工协议》，由于该份补充协议第2条第4款第2项约定，甲方是上海熊猫机械集团信息科技有限公司，乙方是被告公司。根据上述约定，甲方要为乙方的企业运营提供便利，则被告认为合同相对方是上海熊猫机械集团信息科技有限公司与被告。故原告不是合同相对方，原、被告双方之间无真实的租赁合同关系，双方之间签订的合同也不是双方真实意思表示，签订合同仅是为了工商变更手续。被告是向第三人支付租金及水电费，2018年全年租金已经支付给第三人，按照2018年内贸销售收入额37,097,791.28元的2%支付2018年度租金741,955.83元。2018年内贸销售收入额37,097,791.28元是依据原告提供的2018年被告公司的审计报告。被告自行按照2%的标准，于2019年5月2日通过银行转账的方式支付给第三人租金741,955.83元以及水电煤费195,655元，合计937,610.83元。上述钱款作为2018年租金及水电煤费用。被告也确认支付的上述钱款，针对的也是(2020)沪0118民初433号案件中的房屋租金及水电煤费。本案中涉及的合同项下的钱款，被告未支付过。上海熊猫机械集团信息科技有限公司获得租金作为对被告公司的投资，租金根据内贸销售额的浮动而浮动，上海熊猫机械集团信息科技有限公司负责被告内贸销售，内贸销售额与租金挂扣，与原告陈述的固定年租金160万元这一陈述矛盾。为此，被告提供了上海迪纳声科技股份有限公司股份认购协议、投资补充协议与事务分工协议、定向增资结果报告书、上海迪纳声科技股份有限公司章程修正案、准予变更(备案)登记通知书、上海市工商管理局内资公司变更(备案)登记、公司登记(备案)申请书、上海迪纳声科技股份有限公司章程修正案、上海市房地产权证、上海市不动产登记信息、租赁协议书、回单、原告退股报价及理由材料等证据。其中被告与原告关联公司上海熊猫机械集团信息科技有限公司于2016年8月5日签订的股份认购协议约定的内容包括，被告是一家依据中国法律设立并有效存续的股份有限公司，于2012年8月22日在上海股权交易中心E板挂牌，股份代码100029。截至本协议签署之日，被告已发行的股份总数为1,000万股。上海熊猫机械集团信息科技有限公司系一家依适用法律、法规及规范性文件成立并有效存续的有限责任公司；上海熊猫机械集团信息科技有限公司已经知悉被告披露的与本次发行有关的全部信息。因经营发展需要，被告拟非公开发行人民币普通股1,222万股，每股议价2.455元。上海熊猫机械集团信息科技有限公司同意按照本协议约定的条件、金额及价格认购被告发行的股份，认购比例100%。此次发行完毕后，上海熊猫机械集团信息科技有限公司占有被告公司55%股份。此次募集资金3,000.01万人民币，全部用于被告经营活动。被告、邵旭东与原告关联公司上海熊猫机械集团信息科技有限公司签订的投资补充协议与事务分工协议约定，兹因上海熊猫机械集团信息科技有限公司投资被告企业，邵旭东作为被告企业创始人，三方就被告公司今后的经营和实际事务分工，经协商一致，达成谅解备忘协议的内容包括，上海熊猫机械集团信息科技有限公司为被告企业的运营提供便利，包括以优惠价格提供厂房、办公场地、员工宿舍等，租金遵循原则：①比市场价格优惠20%(市场价格：3个月内青浦厂房成交均价)；②在股改后，前三年被告企业没有实现规模盈利(盈利少于1,000万)的情况下，考虑到被告企业的发展规划需要，少算租金，不超过内贸销售收入的2%；③在被告企业达到规模盈利或营销规模达到壹亿元人民币后，以市场价格优惠20%收取租金。需要说明的是，原告提供的租赁协议书并非双方真实意思表示，是为了办理被告工商登记地址变更登记的需要。上海市房地产权证、上海市不动产登记信息两项证据不是真实的，是当时原告伪造的，该产证应是原告提供的上海市青浦区盈港东路XXX号房屋产证。在上海市松江区人民法院处理的另案中，上海熊猫机械集团信息科技有限公司陈述本案被告承租的是上海熊猫机械集团信息科技有限公司的房屋，总使用面积是13,200平方米。结合本案与(2020)沪0118民初433号案件中的房屋面积分别是4,400.80平方米，与本案7,014.16平方米，两份合同相加面积为11,414.96平方米，客观上也是存在矛盾。实际上，系争房屋门牌号是上海市青浦区盈港东路XXX号XXX幢1至3层面积，每层面积一样，一层面积4,400.80平方米，二层面积4,400.80平方米，三层面积4,400.80平方米，3层面积为4,400.80平方米*3=13,202.40平方米，即为被告实际使用的面积。2、3层面积相加为8,800多平方米，不是本案合同约定的7,014.14平方米。上海市青浦区盈港东路XXX号房屋至今没有产证。原告认可上述证据的真实性，原告认为，目前上海市青浦区盈港东路XXX号房屋竣工验收已经完成，产证未办理，被告也开始实际使用房屋。上海市青浦区盈港东路XXX号房屋号登记在原告名下。原告认为上海市房地产权证、上海市不动产登记信息是原告伪造的。原告认可(2020)沪0118民初433号案件中的房屋面积分别是4,400.80平方米，与本案7,014.16平方米，两份合同相加面积为11,414.96平方米，在上海市松江区人民法院处理的案件中，实际两份合同在履行过程中有超过合同约定的面积，实际使用面积是13,200平方米，该整数是原告预估的。即便被告实际使用13,200平方米，原告仍然按照合同约定的面积计算租金。第三人意见与原告意见一致。审理中，原、被告双方均不要求追加上海熊猫机械集团信息科技有限公司作为本案第三人，清楚不需要追加的法律风险及后果，自愿予以承担。针对租赁协议所约定的租金及水电费，原告认可租赁协议书自2017年8月1日起租，原告只是口头催讨过租金及水电费。无书面催讨的相关证据材料。根据庭审查明的事实，本院认为，本案中，原、被告虽签订了租赁协议书，但原告提供的该份证据来源于工商内档材料，且无法提供原件。原、被告均确认2017年4月22日开始被告使用系争房屋，2017年7月10日，原、被告再行签订该协议书，该协议书自2017年签订后至原告起诉前，原告也未提供相应的证据证明其催讨过租金等费用，被告实际使用的房屋面积也与协议书约定不符，这显然不符合常理。被告为工商变更登记所提供的上海迪纳声科技股份有限公司股份认购协议、投资补充协议与事务分工协议、定向增资结果报告书、上海迪纳声科技股份有限公司章程修正案、准予变更(备案)登记通知书、上海市工商管理局内资公司变更(备案)登记、公司登记(备案)申请书、上海迪纳声科技股份有限公司章程修正案、上海市房地产权证、上海市不动产登记信息、租赁协议书、回单、原告退股报价及理由材料等证据也为原告确认，该份租赁协议书为办理被告为工商变更登记所需，原告现提供的证据，难以证明实际履行该份租赁协议书，故其主张相应的租金及违约金诉请，本院难以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告上海熊猫机械(集团)有限公司的全部诉讼请求。案件受理费人民币38,800元，财产保全费人民币5,000元，两项诉讼费用合计人民币43,800元，由原告上海熊猫机械(集团)有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  林 青人民陪审员  王国芳人民陪审员  宋亚娟二〇二〇年八月三十一日法官 助理  周磊杰书 记 员  周磊杰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。