上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初29108号原告：上海舒世物业管理有限公司,住所地上海市浦东新区五星路200、212、222、224、88弄169、170、179、180、183号一层A05。法定代表人：吴志芳,执行董事。委托诉讼代理人：祝筱青，上海市协力律师事务所律师。委托诉讼代理人：李圆，上海市协力律师事务所律师。被告：上海海朵公寓管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：林友威。原告上海舒世物业管理有限公司(以下简称舒世公司)与被告上海海朵公寓管理有限公司(以下简称海朵公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案受理后，根据《全国人民代表大会常委委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员祝芬独任审理，于2020年11月9日公开开庭进行了审理。原告舒世公司的委托诉讼代理人祝筱青到庭参加诉讼。被告海朵公司经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告舒世公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间的《租赁合同》及补充协议于2020年3月10日解除；2、判令被告向原告支付自2019年8月6日起至2020年3月10日止的租金人民币(以下币种同)1,691,551元及违约金(截至2020年4月10日为188,319元，并以1,691,551元为基数，按日万分之五的标准，自2020年4月11日起计算至被告实际支付之日止)；3、判令被告支付2020年3月11日至2020年4月10日房屋占用费406,123元及滞纳金(以406,123元为基数，按日万分之五的标准，自2020年4月11日起计算至被告实际支付之日止)；4、判令被告向原告支付自2019年8月6日起至2020年4月10日止的物业管理费332,297元；5、判令被告向原告支付免租期租金2,030,615元；6、判令被告向原告支付解约违约金1,218,369元；7、判令被告向原告支付2019年1月1日至2020年3月31日垃圾清运费65,664元；8、判令被告向原告支付2019年11月至2020年3月水电费271,575.10元及滞纳金(以48,398.30元为基数，按日万分之五的标准，自2019年12月26日起计算至被告实际支付之日止；以68,601.90元为基数，按日万分之五的标准，自2020年1月23日起计算至被告实际支付之日止)；9、判令被告立即将企业注册地迁离上海市浦东新区北蔡镇五星路XXX弄XXX-XXX号XXX-XXX层，并支付违约金(按每日16,022.40元的标准，自2020年5月11日起计算至被告实际将注册地址迁离之日止)。事实和理由：2016年3月26日，原、被告签订《租赁合同》，约定被告承租原告位于上海市浦东新区五星路鹏裕苑2、3号楼二、三层以及局部一层(以下简称系争房屋)用作公寓及相关配套等合法经营，面积为4623平方米。双方在之后又陆续签署三份补充协议。合同签订后，原告履行了合同义务，于2016年3月26日向被告交付房屋。然而，自2019年8月起，被告从未正常按约支付租金和物业费，仅零星支付极少部分款项。原告曾多次以口头和书面形式向被告催款，被告也多次承诺将尽快补足拖欠费用并保证不会再次违约，但被告并未履行上述承诺。因被告严重违反合同约定，拖欠原告大量款项，原告于2020年3月9日向被告发函正式解除《租赁合同》，函件于2020年3月10日送达被告。出于对被告的公寓租户考虑，原告特地给予被告一个月时间(即2020年4月10日前)用于清退公寓租户和返还房屋。之后，被告仍未按约履行清退和返还房屋的义务。原告只能自行处理公寓租户的统计和清退工作，并于2020年4月17日自行收回房屋。原告为维护自身合法权益，诉至法院，要求判如所请。被告海朵公司未到庭应诉。本院经审理认定事实如下：2016年3月26日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《租赁合同》，其中约定甲方将系争房屋出租给乙方，建筑面积4623平方米，乙方可使用的实际面积6676平方米，甲方按建筑面积收取租金；乙方承租系争房屋作为开办公寓及相关配套等合法经营之用；租赁期限自2016年4月6日至2025年10月31日，免租期自2016年4月6日至2016年8月5日止，免租期内甲方免收房屋租金，但免租期内的装修垃圾清运费用、水电费用等由乙方承担；合同期限内，由于乙方原因导致本合同在2025年10月31日前终止履行的，免租期约定失效，乙方需全额支付免租期内的租金；租金自2016年8月6日开始计算，前5年租金不变，第六年起按起租日计算租金递增10%；乙方使用系争房屋所发生的水费、电费均由乙方在收到甲方开具给乙方的相应对应金额的水电费发票后15天内支付给甲方(甲方代收代付)，逾期支付的，乙方应当承担拖欠金额的万分之五/日的滞纳金；乙方每次租金逾期不支付超过30天的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方应向另一方按当月租金的三倍支付违约金；乙方逾期不支付租金的，每天按照欠付租金额的万分之五承担违约金，如因乙方逾期支付租金导致甲方解除合同的，乙方还需按照本合同第9.2条承担违约责任；乙方租赁该房屋，如需要设立公司或者其他经济组织，且使用所租赁之房屋作为乙方企业的注册地，则在房屋租赁合同终止后二个月内，乙方需将乙方企业注销或者将乙方企业的注册地迁移至其他地址，若乙方拒绝注销乙方企业或拒绝将乙方企业注册地址变更至其他地址，乙方需承担违约责任，违约金按照继续租赁该房屋的租金标准的1.2倍支付，直到营业执照及相关证照迁出为止。合同附件四约定，乙方在签订本合同的三个工作日内向甲方提交相当于两个月租金作为保证金计812,246元、支付首期三个月租金1,218,370元；乙方向甲方支付每期租金前15天内甲方向乙方开具租金发票，乙方在收到租金发票后，房屋使用前7天，一次性支付后续三个月租金；物业管理费为每季121,837元，递增方式由甲方按商业整体业态同比调整；2019年8月6日支付租金1,218,370元及物业费121,837元，2019年11月6日支付租金1,218,370元，2020年2月6日支付租金1,218,370元，2020年5月6日支付租金1,218,370元，物业费按物业同比增长。2016年11月10日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《补充协议》，其中约定甲方出于长期友好合作考虑，对于乙方提出的诉求，同意延长免租期至2016年9月4日，作为对乙方提出的装修期间所遇到所有的问题的一揽子补偿。2016年8月10日，双方签订《补充协议二》，对原租赁合同中附件二中书写有误的门牌号码进行修改，明确乙方租赁甲方的位于上海市浦东新区五星路332、336、344、348、364、378、392、406、410弄33、34、39、43、46-54(双)1.3-4、7-8、16-17、20-21、58-59、64-67、72-75、80-81号的二层和三层及410弄72-73号一层局部。后双方又签订《补充合同三》，其中约定，关于垃圾清运费，2017年1月至2018年12月按每天增加4桶的生活垃圾量予以费用补缴，每桶36元，合计补缴105,120元。2019年起暂按每天协议外增加4桶计算，每桶36元，全年缴纳52,560元，先付后用，乙方应当在每年的1月31日之前向甲方全额支付生活垃圾清运费。2019年7月19日，原告向被告送达2019年8月6日至2019年11月5日租金及物业费发票，金额1,340,207元，要求被告按约支付上述费用。2019年12月10日，原告向被告送达2019年11月水电费发票，金额48,398.30元。2020年1月7日，原告向被告送达2019年12月水电费发票，金额68,601.90元。另，2020年1-2月水电费合计118,135.30元，2020年3月水电费合计36,439.60元。2020年3月9日，原告向被告寄送律师函，要求解除合同并支付欠付租金等费用。EMS回单显示次日签收。2020年4月9日，原告向被告寄送律师函，要求被告清退房客并搬离，否则原告将自行清退并收回房屋。EMS回单显示次日签收。2019年9月至2020年3月，被告陆续支付租金合计1,219,000元。2020年5月，原告诉至本院，要求判如所请。另查，被告成立于2016年3月24日，为有限责任公司(非自然人投资或控股的法人独资)，住所地登记为上海市浦东新区五星路******。审理中，原告称已于2020年4月17日收回系争房屋。原告确认被告支付保证金812,246元，同意在本案中一并处理，用于抵扣欠付租金。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》及三份补充协议均系当事人的真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。合同履行期间，被告作为承租人，逾期支付租金，构成违约，原告要求解除租赁合同及补充协议，于法有据，本院予以支持。原告向被告寄送解约律师函，被告于2020年3月10日收悉，故原告确认该日为合同解除日，并无不当，本院予以支持。合同解除后，被告应及时返还房屋并结清各项费用。关于租金，经计算，2019年8月6日至2020年3月10日应付租金为2,909,623元，扣除被告已支付1,219,000元，尚需支付1,690,623元。审理中，原告同意保证金812,246元，用于抵扣租金，并无不当，故抵扣保证金之后，被告尚需支付租金878,377元。关于逾期支付租金的违约金，鉴于双方租赁合同已于2020年3月10日解除，故违约金计算至该日为宜。结合原告主张的计算方式及被告支付租金情况，经计算，违约金应为162,074元。关于房屋使用费，合同解除之后，被告未及时返还房屋，原告主张参照租金标准支付使用费，并无不当，本院予以支持。关于原告主张的使用费的滞纳金，缺乏合同依据，本院不予支持。关于物业管理费，依约有据，本院予以支持。但经计算，2019年8月6日至2020年4月10日物业管理费应为331,575元。关于免租期租金，租赁合同约定免租期为4个月，被告违约导致合同解除的，应全额支付免租期租金。之后，原、被告双方签订的补充协议约定的延长一个月免租期系对被告提出的装修期间所遇到所有的问题的一揽子补偿，故本院认为被告应支付的免租期租金按照4个月计算，即为1,624,493元。关于解约违约金，符合合同约定，本院予以支持。关于垃圾清运费，由补充合同为据，本院予以支持。关于水电费及滞纳金，其中水电费由被告签收确认的明细单为证，滞纳金亦符合合同约定，故本院均予以支持。关于逾期将注册地址迁离的违约金，被告至今未按约将注册地址注销或迁离系争房屋，原告因此要求被告支付违约金，符合合同约定，本院予以支持。对于原告主张要求被告将企业注册地址迁离系争房屋的诉请，由于公司注册登记及变更等事宜系工商管理部门的职权范围，不属于法院民事受理范围，故本院难以支持。鉴于此，被告迁移注册地址的时间无法确定，原告要求将违约金计算至迁移之日，将造成履行期限不明确而难以执行，故本院将违约金暂计至本院判决之日。关于违约金的标准，合同约定标准明显过高，审理中原告也表示由法院依法予以调整，故本院结合被告公司注册地址等相关情况酌定为每日300元。被告海朵公司经本院依法公告传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃应诉抗辩权利，本院可依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告上海舒世物业管理有限公司与被告上海海朵公寓管理有限公司签订的《租赁合同》及补充协议于2020年3月10日解除；二、被告上海海朵公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海舒世物业管理有限公司2019年8月6日至2020年3月10日欠付租金878,377元(已扣除保证金)及违约金162,074元；三、被告上海海朵公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海舒世物业管理有限公司2020年3月11日至2020年4月10日房屋占用费406,123元；四、被告上海海朵公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海舒世物业管理有限公司2019年8月6日至2020年4月10日物业管理费331,575元；五、被告上海海朵公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海舒世物业管理有限公司免租期租金1,624,493元；六、被告上海海朵公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海舒世物业管理有限公司解约违约金1,218,369元；七、被告上海海朵公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海舒世物业管理有限公司2019年1月1日至2020年3月31日垃圾清运费65,664元；八、被告上海海朵公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海舒世物业管理有限公司2019年11月至2020年3月水电费271,575.10元及滞纳金(以48,398.30元为基数，按日万分之五的标准，自2019年12月26日起计算至被告上海海朵公寓管理有限公司实际支付之日止；以68,601.90元为基数，按日万分之五的标准，自2020年1月23日起计算至被告上海海朵公寓管理有限公司实际支付之日止)；九、被告上海海朵公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海舒世物业管理有限公司违约金(按照每日300元的标准，自2020年5月11日起计算至本院判决之日止)；十、驳回原告上海舒世物业管理有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53,819元，由原告上海舒世物业管理有限公司负担6,899元，被告上海海朵公寓管理有限公司负担46,920元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  祝芬二〇二〇年十一月十九日书记员  蒋炜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。