北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终7339号上诉人（原审被告）：黄宇光，男，1963年12月30日出生，汉族。委托诉讼代理人：郭潇，北京市国联律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：程曼丽，女，1973年9月30日出生，汉族。委托诉讼代理人：杜亚军，国浩律师（北京）事务所律师。委托诉讼代理人：王宏宇，国浩律师（北京）事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：辛涛，男，1972年10月26日出生，汉族。委托诉讼代理人：张艳玲，北京天江律师事务所律师。上诉人黄宇光因与被上诉人程曼丽、辛涛房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院(2019)京0106民初15024号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄宇光上诉请求：发回重审或撤销原审判决，改判驳回程曼丽、辛涛所有诉讼请求，诉讼费用由程曼丽、辛涛承担。事实和理由：一审法院在审理及判决中存在事实混淆和不符合事实和使用法律之处，存在严重事实认定错误，违背事实真实情况。1.针对程曼丽一审中多次以非法手段获取的所谓证据断章取义采取有利于其额表述。2.判决选取了有利于程曼丽的时间周期。3.一审法院未核实辛涛、程曼丽是否有北京市购房资格。4.诉争房屋一直居于黄宇光控制之下，未曾失去领管力。程曼丽辩称，不同意黄宇光的上诉请求和事实理由。程曼丽、辛涛与黄宇光存在真实的借名买房关系。1.程曼丽一审提交的证据可以证明程曼丽、辛涛已向黄宇光支付全部房款及借名费。黄宇光主张程曼丽和辛涛已支付的房款为借款，没有事实依据。2.程曼丽一审提交的证据完全可以证明程曼丽、辛涛一直控制使用案涉房屋。黄宇光主张案涉房屋一直由其居住使用没有事实依据。3.案涉房屋相关原件由程曼丽、辛涛保管。黄宇光主张程曼丽擅自进入案涉房屋没有事实依据。4.程曼丽一审提交的证据可以证明辛涛、黄宇光已签订借名买房协议，黄宇光主张未签订过任何协议没有事实依据。5.黄宇光多次自认这是借名买房，而当时他根本没有购买案涉房屋的想法和能力。6.程曼丽、辛涛是否有购房资格不构成本案履行障碍，二人借名买房时有购房资格，并不违反北京限购政策。黄宇光关于北京购房资格的抗辩没有事实依据。辛涛辩称，不认可黄宇光关于我方与程曼丽勾结的说法，程曼丽陈述的事实只代表她自己，我方不予认可。不认可程曼丽所述与其占用房屋的事实，只是辛涛的母亲当时住过两个月。对于所谓借名买房的事情本来就没有书面协议。一审法院认定事实：程曼丽与辛涛曾系夫妻，于2003年10月4日登记结婚，于2018年1月24日经北京市海淀区人民法院调解离婚。辛涛与黄宇光因买卖802号房屋于2012年经同事介绍认识。2013年3月22日，黄宇光与北京中泽林萃置业有限公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，由黄宇光购买802号房屋，房屋总价款4858306元，开发商应当在2013年5月31日前将房屋交付给黄宇光。2012年11月29日，辛涛向黄宇光账户转账2100000元，交易备注：“已转房款210万，请查收”；2013年2月1日，程曼丽向黄宇光账户分别转账538600元、2220000元；2013年2月9日，辛涛向黄宇光账户转账300000元，交易备注：“房款佣金第一部分30万”；2013年3月21日，辛涛向黄宇光账户转账350000元，交易备注：“购房车位及一年物业费费用”；2013年4月14日，辛涛向黄宇光转账574400元，交易备注：“最后一笔房款，总计608.3万”；2013年5月13日，辛涛向黄宇光账户转账187000元，交易备注：“房款税部分”；2013年8月1日，辛涛向黄宇光账户转账14246元，交易备注：“储藏室车位税”。2014年11月6日，802号房屋登记至黄宇光名下。一审庭审中，程曼丽提交2013年4月27日黄宇光（甲方夫妻、出卖人）与辛涛（乙方夫妻、买受人）签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》复印件，内容为：甲方将拥有802号房屋的商品房产权转让给乙方；甲方向乙方转让房屋的价格经双方协商一致为608.3万元（含车位25万元），乙方同意以该价格向甲方进行全额支付，并乙方自行承担房屋过户登记至乙方名下之前的所有应缴税费；甲乙双方确认，乙方至本协议签订之日，向甲方付清全部商品房买卖价款608.3万元；支付方式：商品房买卖价款中的511.4万元（含房屋车位及购买相关税费和一年物业费）已由乙方于2012年11月至2013年3月22日代甲方向房屋开发单位北京中泽林萃置业有限公司交付，该等款项直接视为乙方应向甲方支付的商品房买卖价款的一部分，商品房买卖价款中的96.9万元，乙方已于2013年4月20日向甲方全部直接支付；因甲方所在单位规定在甲方取得房屋产权证后五年内不能对房屋进行转移登记，经双方协商一致，甲方以本人名义向单位申请购买房屋，乙方负责以甲方的名义向单位交付购买房屋的全部款项；乙方代甲方缴纳的购房款视为乙方向甲方支付的房屋转让款的一部分，乙方并负责保管以甲方名义交付款项的收据；乙方负责保管以甲方名义签署的商品房买卖合同及相关收据、以甲方名义下发的房屋产权证件；甲方同意自取得房屋产权证后五年零一个月内，办理完成甲方向乙方的房屋转移登记手续；甲方同意以房屋建成后的原状向乙方交付房屋；在房屋建成后即由乙方以甲方名义直接办理入住手续，直接入住房屋；乙方入住后，自行对房屋进行装修，甲方提供相应配合；甲方承诺在该房屋产权在完成向乙方的转移登记前即归乙方所有……。案件审理中，程曼丽要求确认程曼丽与辛涛共同享有上述《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》项下的合同权利，并要求黄宇光、辛涛继续履行该《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，将802号房屋产权变更登记至程曼丽和辛涛名下。辛涛、黄宇光均称，双方未签订过上述合同及补充协议。一审庭审中，关于程曼丽、辛涛与黄宇光存在借名买房关系，程曼丽提交：1.公证书，公证内容为程曼丽与辛涛的电子邮件往来，拟证明程曼丽与辛涛商讨借用黄宇光之名买房事宜的过程。其中，2013年1月31日，辛涛向程曼丽发送邮件，内容为：我刚才给负责此事的书记通了电话，房子会在三月底网签，房产证会在五年后发给个人。付款情况如下：我在11月29日转账给黄宇光工行账户210万元……，2月1日需要交款：……实际应付2758600元，后附黄宇光账户信息。邮件还包括房屋购买协议范本、商品房买卖合同及补充协议范本等内容。2.北京市海淀区人民法院民事开庭笔录，拟证明辛涛明确否认借名买房事实，假借已将房款退还黄宇光，意欲独吞财产。其中，2017年11月6日的民事开庭笔录中，法官询问婚后财产时，程曼丽陈述：朝阳区林萃路1号院4号楼8层1单元802号房屋（含车位）；海淀区……；银行存款……。辛涛陈述：朝阳区林萃路房子装修了但没入住。2017年11月29日的民事开庭笔录中，法官问：辛涛，你所述朝阳林萃路的房屋已退给对方，房内家具电器如何处理？辛涛答：因程曼丽未再继续付款，我方已违约，家具家电留给卖房的了。程曼丽称：不认可辛涛所述已退房，房款已付清，……在辛涛与卖房人签订的协议也已注明608万房款已付清。辛涛称：我与卖房人是朋友，所以协议才这么签，但实际协议已撤销。3.2016年6月2日程曼丽与黄宇光的电话录音、6月11日程曼丽与辛涛的对话录音，拟证明双方存在借名买房关系。其中，在电话录音中，程曼丽说：“我们×××那房子，那房产证现在办下来了么？”黄宇光答：“没有没有。现在单位不让卖了，就不给，现在。”程曼丽说：“那就等于说还是压在单位那呢是吧”，黄宇光说：“对对”。在对话录音中，黄宇光说：“这个房子……我们单位是不让卖的，我偷偷摸摸只能是挂名，那个时候还不让过户……那房子，我说本来是想让你们有个好的，谁有钱谁住，我是孩子在外面，现在不在国内，就我们俩人，我要那房子也没有用，咱也不是为了房子挣钱去，辛涛说给你点好处费……”。关于房屋入住情况，程曼丽提交：1.房屋照片，拟证明房屋由程曼丽与辛涛实际居住房屋。其中，部分照片显示房屋内有程曼丽、辛涛二人儿子的生活照及辛涛母亲的遗像，部分照片显示房屋内放置辛涛的笔记本电脑及其毕业证书、学位证书、结业证明等。2.车位办理登记表复印件，拟证明辛涛的车从2014年至2018年一直停在这个小区的停车位。该登记表显示，802号房屋业主分别于2014年、2016年、2017年、2018年交纳了管理费1200元，其中2014年的登记表有辛涛签字。关于房屋装修情况，程曼丽提交装修管理费发票及装修单据，拟证明房屋由程曼丽、辛涛夫妻装修。其中，北京中电瑞达物业有限公司向黄宇光出具装修管理费发票，原件由程曼丽持有。装修单据显示，2013年5月11日，辛涛购买空调等；2013年5月24日，辛涛购买瓷砖等；2013年9月16日，辛涛购买室内门；2013年8月30日，辛涛购买坐便器、花洒等；2013年11月28日，辛涛购买冰箱；2015年7月11日，辛涛购买衣柜、写字台、书柜等家具，送货地址均为802号房屋。关于房屋后续使用费用，程曼丽提交北京市前期物业服务合同等及辛涛的银行流水，拟证明物业费的金额是5933.93元、库房管理费是120元，因此辛涛每年付款金额为6053.93元。其中，辛涛的中国建设银行个人活期账户交易明细显示，2017年6月2日，辛涛向黄宇光账户转账6053.93元。关于房屋产权材料原件，程曼丽提交代收代缴收据，拟证明房屋的专项维修基金、契税、印花税、产权登记费、产权代办费由辛涛、程曼丽交纳。辛涛对上述证据的质证意见为：对公证书的真实性认可，但不能证明程曼丽所述存在借名买房关系的事实；对民事开庭笔录的真实性认可，但笔录恰恰证明辛涛离婚时就强调这个房子已经不是辛涛的了；对于两段录音，声音是黄宇光与程曼丽的，但是录音可以剪辑，对于证明目的不认可；照片，对大门口的真实性认可，对房屋内部不认可，辛涛从没有去居住过，小孩是辛涛的儿子，但有可能是摆拍，老人是辛涛的母亲，没有厨房、卫生间等最能体现生活痕迹的照片，装修时辛涛去现场做过监工，部分家具是辛涛买的，电脑不能证明当时在辛涛手中，学历证原件不能证明其证明目的，现在假证很多；车位登记表，是因为黄宇光出国了，他相关的东西都是辛涛帮他办理的，办理时必须要登记一个车号，他不在那居住，当时就登记了辛涛的车号，认可有辛涛签字的登记表；装修管理费发票及装修单据，真实性认可，但是是辛涛帮黄宇光代买的家具；物业费，当时辛涛帮很多同事管理房屋，有可能是受别人之托转给黄宇光；代收代缴收据，交款人就是黄宇光，和辛涛、程曼丽无关，不知道为何程曼丽持有原件。黄宇光对上述证据的质证意见为：同意辛涛的质证意见。此外，对录音的真实性认可，对证明目的不认可，不是借名买房，确实是不想卖了；照片，不知道为何会有孩子和老人照片，房子是黄宇光的；代收代缴收据，是因为装修便利，所以原件在程曼丽处。经法庭询问，辛涛与黄宇光一致称，辛涛与黄宇光之间开始是借款，后来转为购房款，买卖合同已经于2013年6至7月解除，购房款已退清。转账64万元，红木家具抵账100万元，玉石、墓地、看病、儿童旅游等，全部还清。黄宇光至今未收回802号房屋。一审庭审中，黄宇光提交其中国工商银行借记卡账户历史明细清单一页，证明辛涛分别于2017年7月4日、7月10日向黄宇光转账150000元、490000元。经程曼丽申请，法院调取辛涛、黄宇光相关银行账户。二人银行账户明细显示：辛涛于2017年6月22日向钱银凡转账150000元，钱银凡于2017年6月30日向黄宇光转账150000元，黄宇光于2017年7月4日向辛涛转账150000元。辛涛又于2017年7月7日向钱银凡转账490000元，钱银凡于当日向黄宇光转账490000元，黄宇光于2017年7月10日向辛涛转账490000元。在一审案件立案前，程曼丽申请诉前财产保全，法院作出（2019）京0106财保76号民事裁定书，查封了802号房屋。以上事实，有双方当事人陈述、北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初39911号民事调解书、北京市商品房现房买卖合同、转账凭证、代收代缴收据、房产证复印件、公证书、发票、家具买卖合同、照片、录音、车位办理登记表复印件、民事开庭笔录、北京市前期物业服务合同、辛涛中国建设银行账户明细、黄宇光中国工商银行账户明细等证据在案佐证。一审法院认为：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。判断当事人之间是否存在借名买房关系，应从双方是否存在借名买房协议、借名人是否为实际出资人并履行了相应出资、房屋是否由借名人实际控制使用、房屋买卖履行过程是否符合借名买卖习惯等要件予以考虑。但基于个案特殊性，上述要件在个案中并未完全出现，则应结合案情对上述要件予以充分考虑和综合分析，在诚实信用原则基础上，作出公平公正的判决。一审案件中，程曼丽与辛涛曾系夫妻，现已离婚。程曼丽提交的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》复印件，辛涛与黄宇光均不予认可，法院对于该复印件无法认定。但根据程曼丽、辛涛于黄宇光与开发商签订《北京市商品房现房买卖合同》前将合同约定的购房款支付给黄宇光，又于2013年8月1日前支付了剩余购房款及税费，可以认定程曼丽、辛涛作为房屋实际出资人履行了相应出资义务。根据辛涛于2013年5月开始购买家具并对802号房屋进行装修，且黄宇光对房屋自开发商交房始至今对房屋失去管领力，可以认定程曼丽、辛涛对802号房屋实际控制使用。结合黄宇光在录音中曾认可双方存在借名买房关系、2017年辛涛仍在向黄宇光转账支付房屋物业费、程曼丽持有代收代缴收据等事实，法院对程曼丽、辛涛与黄宇光之间存在借名购买802号房屋的合同关系予以认定。程曼丽、辛涛为借名人，黄宇光为出名人。现程曼丽基于合同关系诉请黄宇光履行房屋所有权转移登记义务，于法有据，法院予以支持。辛涛、黄宇光的抗辩意见均无事实依据，法院不予采信。据此，一审法院于2020年6月10日依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决：一、黄宇光于判决生效之日起七日内协助程曼丽将北京市朝阳区林萃路1号院4号楼8层1单元802号房屋的所有权转移登记至程曼丽、辛涛名下；二、驳回程曼丽的其他诉讼请求。本院二审期间，各方均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实无异，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于黄宇光与程曼丽、辛涛之间的借名买房关系是否成立。程曼丽主张其与黄宇光签订了《商品房买卖合同》以及《商品房买卖合同补充协议》，辛涛及黄宇光均否认该协议的存在。由于程曼丽并未在庭审中提供合同原件，仅提供一份复印件，因此对于一审法院无法认定该复印件本院不持异议。根据查明的事实，涉案房屋的全部购房款及相关税费均由辛涛和程曼丽交纳，涉案房屋的装修也系由辛涛负责并购买了家具。诉讼中，程曼丽提供证据证实了其及家人对涉案房屋的居住使用事实，黄宇光虽否认其丧失涉案房屋的占有使用及管理，但其并未提供证据反驳程曼丽的主张，故本院认定涉案房屋实际系由程曼丽、辛涛予以控制使用。特别是结合黄宇光在录音中曾认可双方存在借名买房关系、2017年辛涛仍在向黄宇光转账支付房屋物业费、程曼丽持有代收代缴收据等事实，足以认定程曼丽、辛涛与黄宇光之间存在借名购买涉案房屋的合同关系。一审法院综合分析本案案情，所作认定恰当，本院依法予以维持。程曼丽、辛涛系在婚姻关系存续期间与黄宇光产生借名买房的关系，并不违反限购政策，对黄宇光的该部分上诉理由本院不予采纳。综上所述，黄宇光的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费54381元，由黄宇光负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 蒋春燕审 判 员 高宝钟审 判 员 陈 妍二〇二〇年八月三十一日法官助理 丁一哲书 记 员 孙 涵