天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0112民初3158号原告：西安天地源物业服务管理有限责任公司天津分公司，营业场所：天津海河工业区聚兴道9号7098。负责人：张振学，职务：总经理。委托诉讼代理人：许道龙，男，该公司职工。被告：刘士惠，男，1971年3月23日出生，汉族，天津梁山泊科技有限公司员工，住天津市津南区。原告西安天地源物业服务管理有限责任公司天津分公司（以下简称“天地源公司”）与被告刘士惠物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天地源公司的委托诉讼代理人许道龙，被告刘士惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天地源公司向本院提出诉讼请求：1、被告刘士惠交纳2017年8月1日至2020年4月30日的物业费7,780元；2、诉讼费由被告承担。事实及理由：被告系天津市津南区北闸口镇津岐公路旁尚智园小区8-301业主，其房屋建筑面积为139.18平方米。原告为该小区提供物业管理服务，物业管理费收费标准为每月每平方米2.47元。被告入住后接受了原告提供的物业管理服务，但被告拖欠2017年8月1日至2020年4月30日的物业费，被告的行为违反了《天津市物业管理条例》第二章第九条第四项的规定，现原告为维护自己的合法权益，故诉至人民法院。刘士惠辩称，自己确系津南区北闸口镇尚智园8-301房屋的产权人，天地源公司所述的房屋面积、欠费期间、欠费金额属实，但不同意天地源公司的诉讼请求。事实及理由：通过这几年的观察，发现天地源公司提供的服务与其承诺的标准不匹配。交的一级物业费却享受的三级服务。理由如下：1、公共设施维护养护的缺失，公共卫生方面存在瑕疵。2、小区内停车管理方面，物业公司管理不到位，物业严重不作为，有相当大的消防隐患。3、社区内的照明设施系统维护维修更换严重缺失，大量路灯损坏，留有大量安全隐患，目前只要下雨，小区就漆黑一片，合不上闸，路灯的开闭时间设置混乱，天已经大亮的时候路灯还在亮着，没有人在乎花的是业主的物业费，造成资源浪费。4、地下车库问题，从2016年底入住到现在快四年，小区本身有地下车库，但是一直是没有开放，且长期无人管理，地库东门出入口处就像天然厕所，既像垃圾场又像破烂堆，紧挨着物业的北门地库出入口，物业人员的车辆是全部可以正常使用，但是不对业主开放。5、物业公司的糊涂账，按照天津市物业管理条例，物业公司应定期将服务事项、人员、收费要求、标准、履行情况、业主共有部分的经营与收益、维修资金使用情况以合理方式向业主公开，物业没有公布详细情况，侵害了业主的知情权。庭审中，针对刘士惠的答辩，天地源公司解释如下：1、卫生问题，依照前期合同，物业公司对小区的主干道、大厅、楼道都有相应的清扫频次，天地源公司按照这个频次开展工作。2、停车管理混乱问题，门岗加装了车牌识别，底商有车位的业主通过车牌识别进入小区，没有车位的，如果确实有特殊情况进入小区，可以临时停放30分钟，不知道被告所说管理混乱是否是指临时停放的车辆。3、照明系统，天地源公司在4月份已经采购了125个路灯，对小区照明系统进行整体改造。4、地下车库不开放问题，目前，地下车库管理在开发建设单位，没有移交给物业公司，所以地下车库开放与否，物业公司决定不了。5、经营收益情况的公示，每年1月初会在小区北门宣传栏内对一年的收益支出情况进行公示，现在还贴在那里。6、维修基金公示，现在尚智园还没涉及到使用维修基金，所以没有公示问题。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月25日，原告西安天地源物业服务管理有限责任公司天津分公司与案外人天津天地源置业投资有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，该合同约定：“原告为尚智园小区提供前期物业服务，物业管理服务费标准：多层住宅2.24元每月每平方米，高层住宅2.24元每月每平方米，中高层住宅2.21元每月每平方米；配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米多层0.64元/高层0.41元/中高层0.60元的标准由业主交纳。业主于每月5日前交纳”。刘士惠系津南区北闸口镇尚智园8-301房屋的产权人，建筑面积为139.18平方米，未交纳2017年8月1日至2020年4月30日的物业费，天地源公司曾向被告催缴物业费无果，涉案房屋属于多层建筑。另查明，天地源公司在涉案小区的物业服务虽稍存在瑕疵，但基本能够完成合同义务，在2017年、2018年天津市国土资源和房屋管理局物业管理商品住宅小区物业服务等级化考评结果中，经考评为：一级优秀。此后，相关部门未再组织进行考评。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务合同所产生的权利与义务应由物业管理企业及各业主依合同之约享有与承担，物业公司与业主均应按照合同约定全面履行自己的义务。具体到本案，1、被告刘士惠所有的房屋为多住宅，合同约定其价格为：“多层住宅，基础物业服务费每月每平方米2.24元，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米多层0.64元”故本案原告以每月每平方米2.47元向被告主张2017年8月1日至2020年4月30日的物业费，符合并低于合同约定。2、根据的刘士惠反映的问题中，可以窥视物业公司在物业管理中确存在一定的瑕疵，因物业服务管理也未能达到合同的全部约定，故对其支持全部物业费的主张，本院不予支持。综合考虑物业服务等级考评结果、天地源公司优惠主张（原价应为2.88元/月/平方米，现主张2.47元/月/平方米）及存在的服务瑕疵后，本院酌情支持95%的物业费，经本院核算，139.18平方米＊2.47元/月/平方米＊33个月＊95%=10,777.33元。本院需要指出：原告作为小区的物业服务公司负责日常的垃圾清运、化粪井的清掏、机电设施的正常运营及维护、小区安保、绿化、环境卫生等事务，确已尽到了主要的义务，虽不能苛求物业公司达到所有业主的满意，但原告仍应努力追求管理服务措施上的尽善尽美，力求赢得广大业主的理解和支持。而业主亦应及时运用法律武器以保护自己合法的权利，而不应以欠付物业费作为手段以加剧与物业公司之间的矛盾，长久以往、恶性循环，势必将损害双方的利益，最终影响业主的生活环境。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：一、刘士惠于本判决生效后三日内给付西安天地源物业服务管理有限责任公司天津分公司2017年8月1日至2020年4月30日的物业管理费（含机电费）计10,777.33元。二、驳回西安天地源物业服务管理有限责任公司天津分公司的其他诉讼请求。如被告刘士惠未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取后计42元，由西安天地源物业服务管理有限责任公司天津分公司承担2.10元，由被告刘士惠承担39.90元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  刘信亮二〇二〇年六月三日书记员  张 虹附相关法条：一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条金钱债务的违约责任。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。