天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0116民初19709号原告：天津正德房地产经纪有限公司，住所地天津自贸试验区(空港经济区)中环西路与西七道交口杰座商务中心**楼**。法定代表人:宁佩龙，经理。委托诉讼代理人：徐毓媛，国浩律师（天津）事务所律师。委托诉讼代理人：关国蕊，国浩律师（天津）事务所律师。被告：天津宝德云谷房地产开发有限责任公司，住所，住所地天津市滨海新区新城镇津同道**社区文化活动中心**div>法定代表人:苏维，执行董事。委托诉讼代理人：高文盛，天津海远律师事务所律师。委托诉讼代理人：张振海，天津海远律师事务所律师。原告天津正德房地产经纪有限公司与被告天津宝德云谷房地产开发有限责任公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐毓媛，被告委托诉讼代理人高文盛、张振海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天津正德房地产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付代理佣金231132.54元；2、被告向原告返还履约保证金1140000元；3、本案的诉讼费及保全费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2018年7月10日就房屋销售代理服务签署了《宝德云湾项目营销联合代理服务合同》，约定被告委托原告为被告开发的位于天津滨海新区××项目提供联合销售代理服务，被告按合同约定向原告支付代理佣金。后双方分别于2019年1月22日、2019年4月25日就《宝德云湾项目营销联合代理服务合同》履行的相关事宜签订了《宝德云湾项目营销联合代理服务合同营销政策补充协议》、《宝德云湾项目综合销售服务全程代理合同补充协议二》。上述合同签订后，原告依约履行了合同约定的销售代理服务，但被告尚欠原告2019年5月9日至2019年11月26日期间的代理佣金231132.54元至今未予给付。此外，原告还曾向被告支付了履约保证金1140000元，双方合作终止后，被告尚未返还。为此，原告向法院提起诉讼，望判如所请。被告天津宝德云谷房地产开发有限责任公司辩称，不同意原告的诉讼请求。1、原告的诉讼请求包括两个法律关系，第一项代理佣金请求对应的是房屋营销联合代理服务合同关系，第二项履约保证金请求对应的是房屋包销合作关系。2、原告要求给付代理佣金231132.54元是不成立的，其中杨竹等人购买的5套房屋只是付了首付款,贷款手续没有办下来，手续也不齐全，不符合合同约定代理佣金的付款条件，应减除佣金28000元。还有杨竹的首付款佣金1245.51元,因为贷款手续没有办下来，手续不齐全，也不应给付。再有因原告方销售人员违反代理服务合同中约定的违纪条款，我方对其罚款45000元，此款亦应从原告主张的代理佣金数额中扣除。另原告主张的代理佣金231132.54元中,还包含张春梅等人购买的7套房屋，该房屋属于包销合同中销售的房屋,不受代理合同的约定，原告要求给付该7套房屋佣金64108.89元是不成立的，应予扣减。扣减上述钱款后，剩余钱款92778.14元，我方同意给付原告。3、原告主张的履约保证金对应的是《房源包销合作协议》，该协议虽未经原告签字盖章，但原告交纳了该协议中约定的履约保证金1140000元，并开始对协议中的57套房屋进行包销，且完成了其中的7套房屋的销售。由于原告未完成该协议中约定的首月任务，原告选择放弃保证金退回房源。原告履行了该协议的主要任务，被告接受，该协议成立并且生效。4、履约保证金与佣金分别对应的是两个不同的合同，不是同一法律关系，不应在一个案件中进行处理，履约保证金应由原告另案起诉进行主张。根据当事人陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月10日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《宝德云湾项目营销联合代理服务合同》，被告委托原告为其开发的位于天津滨海新区××项目提供联合销售代理服务。合同约定：3.1、本合同约定为全程联合代理合同，经双方协商按照自然年进行签署，本年的营销联合代理期限自2018年5月1日起至2019年4月30日止。合同期满前，双方经过协商，并于合同终止前一个月内签订下一年度的营销联合代理合同。4.1、根据甲方与乙方约定的基础佣金点位，以当期累计房屋销售合同额为基数，以基础佣金点位为系数计算代理佣金。4.2、销售代理佣金结算应具备下列条件：合同买受人与甲方已经签订《天津市商品房买卖合同》并足额缴纳合同约定的全款、按揭需全款到账办理完毕按揭贷款手续且按揭资料齐全。2019年1月22日，被告针对目前房屋销售现状，为冲刺任务目标，与原告签订了《宝德云湾项目营销联合代理服务合同营销政策补充协议》，对合同原有方案进行了调整。协议约定：1.1、2019年1月4日前认购成交所有房源，依据0.6%结算代理佣金。1.2、1月4日-1月15日期间认购成交所有房源，依据小高2.5%，洋房3.5%，商业4%结算代理佣金。1.3、截止至1月15日24:00，认购不超过6000万的代理公司，则从1月16日至1月31日，佣金点位恢复至0.6%；认购大于等于6000万，小于等于9000万的代理公司，则从1月16日起至1月31日，佣金点位变为小高1.5%，洋房2.5%，商业3%；认购大于9000万的代理公司，则从1月16日起至1月31日，仍按照小高2.5%，洋房3.5%，商业4%结算代理佣金。佣金结算条件：2.1、签约计算首付款部分佣金，剩余部分佣金到账结算（以甲方收到客户贷款回款为准）。上述合同期满前，原、被告双方于2019年4月25日签订了《宝德云湾项目综合销售服务全程代理合同补充协议二》，协议约定：本年的营销联合代理期限自2019年5月1日起至2019年10月31日止；代理佣金计算：根据甲方与乙方约定的基础佣金点位，以当期累计房屋销售合同额为基数，以基础佣金点位为系数计算代理佣金（注：达到结算条件的标准是该合同买受人已经签订购房合同并足额缴纳合同约定的首付款、办理完毕按揭贷款手续且按揭资料齐全）。对应佣金点位：代理公司当月实际完成销售面积小于当月计划销售指标80%，结算佣金费率0.6%。当月计划销售指标80%小于等于代理公司当月实际完成销售面积小于当月计划销售指标100%，结算佣金费率0.7%。当月计划销售指标100%小于等于代理公司当月实际完成销售面积小于当月计划销售指标120%；结算佣金费率0.8%。当月计划销售指标120%小于代理公司当月实际完成销售面积，结算佣金费率1.0%。协议签订后，原告依该协议约定履行了房屋销售代理服务，但被告自2019年5月9日至2019年11月26日期间对原告代理销售的部分房屋的代理佣金没有与原告结算。2019年11月13日，被告向原告发出《终止代理合同告知书》，内容为：关于贵公司与我公司于2019年4月25日签署的《宝德云湾项目综合销售服务全程代理合同补充协议二》，合同于2019年10月31日到期。基于我司对宝德云湾项目营销策略方向的调整，我司现决定，不再与贵司续签代理合同，我司将严格依据合同约定与贵司结清双方已经发生的权利义务。在合同到期至此告知书接收日期间产生的销售，依据原合同所约定支付标准予以核算。原告接到该告知书后，于当日从被告房屋销售场所撤出。2019年10月10日,原告向被告交付保证金1140000元。诉讼中，被告主张该保证金，系原告为履行原、被告之间商定的《房源包销合作协议》而交付的履约保证金，因原告没有按协议履行，无权要求退还保证金。原告认可2019年10月-11月期间曾与被告洽商过房屋包销事宜,且为此事向被告交纳了1140000元保证金,但其主张后因原告不同意被告方的包销条件,故没有与被告签订《房源包销合作协议》,也没有履行该协议。另查，原告主张尚未结算的佣金数额为231132.54元。被告就该数额对应的房屋销售的事实没有异议，但对部分销售房屋代理佣金结算条件及是否享有佣金持有异议。被告主张其中原告代理销售的楼号为国兴路-1211号，配建8-国兴路-1255号，9号楼-国兴路-1269号，配建6-津越道-160号，9号楼-津越道-162号5套房屋，因买受人没有办理完毕按揭贷款手续，贷款数额没有到账，尚不符合合同约定的佣金结算条件，原告就该5套房屋所主张的代理佣金29245.51元,暂不能与其结算，应从231132.54元数额中减除。原告销售的楼号为4-1-101号，11-2-101号，12-3-102号，15-2-102号，11-1-102号，17-2-1002号，12-2-102号7套房屋，是《房源包销合作协议》中约定的包销房屋，不存在代理佣金问题，原告就该7套房屋主张的代理佣金64108.89元不能成立，应从231132.54元减除。另被告主张其对原告工作人员的罚款45000元，亦应从231132.54元中减除。对原告主张代理佣金231132.54元中的其它数额，被告不持异议。本院认为，原、被告所签订的《宝德云湾项目营销联合代理服务合同》、《宝德云湾项目营销联合代理服务合同营销政策补充协议》、《宝德云湾项目综合销售服务全程代理合同补充协议二》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。双方当事人应按照合同约定履行各自的义务。原告按合同约定向被告履行了房屋代理销售义务，被告应按约定向原告支付相应的代理佣金。关于被告抗辩的国兴路-1211号，配建8-国兴路-1255号，9号楼-国兴路-1269号，配建6-津越道-160号，9号楼-津越道-162号5套房屋尚不具备代理佣金结算条件问题。依据《宝德云湾项目综合销售服务全程代理合同补充协议二》约定的代理佣金达到结算条件的标准，即该合同买受人已经签订购房合同并足额缴纳合同约定的首付款、办理完毕按揭贷款手续且按揭资料齐全。现原告就该5套房屋已完成了买受人与被告签订房屋买卖合同、交付首付款、办理按揭贷款手续等工作，符合合同约定的佣金结算条件，被告在没有举证证实上述房屋买受人没有办理完毕贷款手续且按揭材料不齐全的情况下，拒绝支付原告佣金缺乏依据。被告应按合同约定向原告支付该5套房屋尚未结算的代理佣金29245.51元。被告该项抗辩不能成立，本院不予支持。关于被告抗辩的4-1-101号，11-2-101号，12-3-102号，15-2-102号，11-1-102号，17-2-1002号，12-2-102号7套房屋属于包销房屋问题。该7套房屋，买受人于2019年11月14日即原告接收被告《终止代理合同告知书》前均完成了对房屋的认购手续，且原告于2019年11月22日前又完成了该房屋的全额销售。原告对该房屋的销售行为，被告没有充分证据证实原告履行的是包销销售而不是代理销售行为，加之被告向原告发出《终止代理合同告知书》内容中明确：在合同到期至此告知书接收日期间产生的销售，依据原合同所约定支付标准予以核算。为此，被告亦应向原告全额支付该7套房屋的代理佣金64108.89元。被告该项抗辩不能成立，本院不予支持。关于被告抗辩的45000元罚款问题。被告虽然就此罚款提交了罚款通知书予以证实，但此罚款通知书系被告单方制作，原告对此不予认可，被告没有证据证实罚款通知书已通知并交付原告且原告对此予以确认，为此，被告抗辩用此罚款冲抵原告代理佣金，即45000元从代理佣金231132.54元中减除，缺乏依据，不能成立，本院不予支持。综上，原告主张的被告给付原告代理佣金231132.54元诉讼请求成立，本院予以支持。至于双方争议的履约保证金1140000元，该保证金系因双方曾经洽商的房源包销合作事宜所致。由于房源包销行为与房屋销售代理服务行为涉及到两个合同，不属于同一法律关系，本案不予合并审理。原告可就履约保证金1140000元另案主张权利。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告天津宝德云谷房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内，支付原告天津正德房地产经纪有限公司代理佣金231132.54元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10249元、财产保全费5000元，由原告天津正德房地产经纪有限公司负担受理费8521元、保全费3324元，由被告天津宝德云谷房地产开发有限责任公司负担受理费1728元、保全费1676元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  刘士超二〇二〇年十一月二日书记员  崔 斌附：法律解释1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。