广东省信宜市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0983民初1058号原告：信宜市东恒房地产有限公司（统一社会信用代码：914××××××××××517XG），住所地：广东省茂名市信宜市×××。法定代表人：龚燕东，该公司总经理。委托诉讼代理人：李枝繁，广东前瞻律师事务所律师，联系电话：183×××××088。被告：李宗越，男，1981年1月23日出生（公民身份号码：440××××××××××××118），汉族，住所地广东省信宜市北界镇西江中学宿舍10号，经常居住地广东省信宜市东恒新城1期5栋601房，电话：137×××××599。委托诉讼代理人：沈玲（与原告李宗越系夫妻关系），系本案被告。被告：沈玲，女，1984年10月21日出生（公民身份号码：440××××××××××××161），汉族，住所地广东省信宜市×××××××××××，经常居住地广东省信宜市东恒新城1期5栋601房，电话：151×××××907。原告信宜市东恒房地产有限公司（以下简称东恒公司）与被告的李宗越、沈玲商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月8日公开开庭进行了审理。原告东恒公司的委托诉讼代理人李枝繁、被告沈玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东恒公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付购房款18168.74元给原告；2.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：被告与原告签订《商品房买卖合同》，购买原告开发建设的房屋，合同约定房屋建筑面积为117.27㎡，单价为3227.13元/㎡，并约定房屋实际面积（即房产证面积）与合同约定的面积差异时，双方同意按信宜市房产局测量的产权登记建筑面积为准结算，结算时房款多还少补。后经信宜市房地产管理局测绘，原告出售的该房屋建筑面积为122.90㎡，与合同约定的面积相差5.63㎡，两被告还需补交18168.74元购房款，但被告至今仍未予以补交。综上，为维护原告的合法权益，特提起本诉讼，望法院判如所请。原告东恒公司对其主张提供的证据有：（以下均为复印件）1.营业执照、法定代表人身份证明各1份；2、被告李宗越、沈玲的身份证1份；3.《商品房买卖合同》1份；4.房地产权证、不动产权证各1份；5.（2017）粤0983民初1598号《民事裁定书》1份；6.（2018）粤0983民初2226号、（2019）粤09民终844号民事判决书、生效证明书各1份。被告李宗越、沈玲辩称，一、原告主张的依据是其提供给被告签订的《商品房买卖合同》的附件四合同补充协议（证据二）第1条和第2条：“1.以上合同房屋面积适合提供办理房屋预售（备案）使用，合同的约定面积与双方买卖结算无关，双方同意不执行本合同的第五条条款（即面积确认及面积差异处理）约定。2.买受人购买到信宜市东恒新城的房产，实际面积（即房产证面积）与合同约定的面积差异时，双方同意按信宜市房产局测量的产权登记建筑面积（即房产证面积）为准结算，结算时房款多还少补。”被告认为该附加合同协议不符合法律规定，无成立的前提条件，具体依据如下：1.原告提供给被告签订的《商品房买卖合同》及相关附件的合同条款是原告未与被告协商就单方预先拟定的合同条款，是原告大量印制面向不特定对象重复使用的合同条款。这完全符合《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”所以这属于原告提供给被告的格式条款。同时，《中华人民共和国合同法》为了明确一方不得将自己的意志强加给另一方，第四十条为格式条款进行了限制性规定“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”附件四合同补充协议第2条格式条款“买受人购买到信宜市东恒新城的房产，实际面积（即房产证面积）与合同约定的面积差异时，双方同意按信宜市房产局测量的产权登记建筑面积。（即房产证面积）为准结算，结算时房款多还少补。”实际上免除了原告作为卖受人的责任，加重被告作为买受人的责任，剥夺了被告依法享有的权利，不符合《中华人民共和国合同法》对于格式条款的规定，属于无效条款。2.根据《商品房销售管理办法》第二十条规定：“面积误差比绝对值超出3%，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。”原告提供给被告签订的《商品房买卖合同》第五条明确：“面积确认及面积差异处理（选择按套计价的，不适用本条的定），本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1.差异值为土0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作补偿；2.差异值为土0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按合同约定的房屋单价多退少补；3.差异值超过土3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。面积差异百分比=（产权登记面积一合同约定计价面积）一合同约定计价面积x100%。”但是附件四合同补充协议的格式条款对已经明确事项进行否定和变更，并非是对事项进行补充，不符合法律规定。3.2013年8月5日，购房前原告故意隐瞒c栋A座房屋实际面积的事实真相，侵犯被告作为消费者享有对商品的知情权，恶意向被告提供虚假广告，存在虚假广告、欺骗被告签订商品房销售合同和敲诈被告额外购房款的行为。证据是：广告《C户型标准层平面图（开发商：信宜市东恒房地产有限公司）》（证据三，含C栋A座平面图）、广告《东恒新城C栋A座》（证据四）和竣工图《东恒新城1-C栋竣工图》（证据五）。2013年8月5日原告的《C户型标准层平面图》（证据三）故意无列出具体建筑面积和套内面积的平方数，只标示尺寸参数，但标示的尺寸参数与2015年的《东恒新城1-C栋竣工图》（证据五）标示的尺寸参数一致，事实证明原告在2013年8月5日或之前就已知道被告C栋A座房屋实际面积的。但在2013年8月5日原告为了欺骗被告购房、欺骗被告尽快签订商品房销售合同和敲诈被告额外的购房款，故意提供被告另外一张数据虚假的广告《东恒新城c栋A座》（证据四），色彩鲜艳，字迹较大，容易辨认读取，上面明确印刷了建筑面积117.27平方米，并以建筑面积117.27平方米制作商品房销售合同的格式条款欺骗被告，造成被告一直以为广告《东恒新城c栋A座》标示的建筑面积117.27平方米就是办证面积，并且2014年5月23日信宜市房地产档案馆出具的证明建筑面积也是117.27平方米（证据六）。直到原告索要所谓增加面积的房款，被告才和其他业主一起知道被骗的事实，并且有的业主进行了维权（证据七）。以上，原告违反了《商品房销售管理办法》第十四条“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。”的规定。在原告提供被告虚假广告，有预谋恶意捏造了东恒新城一期c栋A座房屋实用率高和总购房款偏低且性价比高的假象，欺骗被告购房，欺骗被告签订商品房销售合同及附件，敲诈被告额外的购房款，谋取不法利益的事实证据下，附件四合同补充协议的格式条款第1点和第2点无成立的前提。故原告向被告索要所谓增加面积的房款无任何依据。二、被告交了首期款后才看到签订《商品房买卖合同》11页，附件4页，每人签名2个、指纹2个，一式七份，小计105页，签名28个、指纹28个；原告要求被告需同时签订《前期物业服务协议》（证据八）26页，每人签名5个、指纹1个，一式两份，小计54页，签名20个、指纹4个；总共159页，签名48个、指纹32个。由于页数太多，并且每份《前期物业服务协议》的页数和签名比每份《商品房买卖合同》及附件还多，没有足够时间阅读格式条款；同时签名盖印的地方太多，花费的时间也多，销售人员并没有尽到解释提醒的义务，直接翻到签名页给业主签名，侵犯被告的知情权，无法识别不符合法律规定的格式条款。三、附件四合同补充协议第四条格式条款：“4、买受人必须委托出卖人代办产权登记手续。”因此被告收楼并于2015年前入住后就等待原告代办好登记手续（证据十），但是2020年4月13日被告到信宜市×××××××查询才知道，原告直到2018年3月30日才为被告办好产权登记手续（证据十一），并且原告一直未完全履行代办产权登记手续。因为，被告在2014年8月19日收到原告的收楼通知，2014年10月5日向原告支付购房款的余额及原告要求的代办房产证费用（证据九），并且按照原告要求及时签了房产证委托代办协议，收据写明“房产办证费多退少补”，但原告一直没有进行结算，没有将办理房产证剩下的资金退给被告，也没有把相关票据和凭证交给被告，原告并没有完全履行代办产权登记的义务。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”原告作为提供格式条款方，有优先完全履行格式条款的义务，限期将办理产权登记手续剩下的资金退给被告，并限期把相关票据和凭证也交给被告，恳请法院予以支持。四、原告提供的民事判决书与本案没有直接关联，因为原告提供的（2018）粤0983民初2226号与（2019）粤09民终844号判决书的被告方无法列举有力证据作为判定依据，无法清晰明确地为自己辩护陈述，无法作为本案的参考。综上所述，原告主张的依据不符合法律规定，无成立的前提条件，存在欺骗被告的事实，没有依法完全履行义务，恳请法院查明事实真相，驳回原告的不合理诉求，维护社会的公平正义，给市民创造一个安居乐业的有利环境。被告李宗越、沈玲围绕其答辩提供如下证据（均为复印件）：1.被告李宗越、沈玲的身份证各1份；2.《商品房买卖合同》1份；3.《C户标准层平面图（开发商：信宜市东恒房地产有限公司）》广告1份；4.《东恒新城C栋A座》广告1份；5.《东恒新城1-C栋竣工图》1份；6.信宜市房地产档案馆证明复印件1份；7.业主进行维权图片2张；8.物业服务协议1份；9.信宜市东恒房地产有限公司《通知》1份；房款收据（编号：1509058）1份；物业费收据（编号：0179008）1份；10.物业费收据（编号：7409621）1份；11.不动产查询证明1份；综合全案证据及庭审笔录，本院查明并确认以下法律事实：原告东恒公司于2007年7月3日依法登记成立，经营范围是房地产开发、销售；购销建材、五金交电；房屋、土地租赁。其在信宜市×××开发建设东恒新城住宅小区。2013年8月5日，原告东恒公司（出卖人）与被告李宗越、沈玲（买受人）签订《商品房买卖合同》，该商品房买卖合同由合同主文、附件一房屋平面图、附件二公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、附件三装饰设备标准、附件四合同补充协议组成。该合同主文第一条项目建设依据约定：出卖人以出让方式取得位于信宜市×××××××队门口垌、编号为信府国用（2009）第0001161号的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》；出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名信宜市××××恒新城。建设工程规划许可证为建字第[2011]191号。第二条商品房销售依据约定：买受人购买的商品房为预售商品房；预售商品房批准机关为信宜市住房和城乡建设局，商品房预售许可证号为信房预售[2013]014号。第三条买受人所购商品房的基本情况约定：买受人购买的商品房位于信宜市区××××××××5×601房；建筑面积共117.27㎡，其中，套内建筑面积106.12㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积11.15㎡。第四条计价方式与价款约定：该商品房为预售，按套出售，按建筑面积计算，单价为3227.13元/㎡，总金额378445元。第五条面积确认及面积差异处理（当事人选择按套计价的，不适用本条约定）约定：本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1.差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作补偿；2.差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按合同约定的房屋单价多退少补；3.差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。面积差异百分比=（产权登记面积-合同约定计价面积）÷合同约定计价面积×100%。第八条交付期限约定：出卖人应当在2014年8月15日前，该商品房经验收合格，交房给买受方进行装修，视为交付使用（即交屋）。第二十条约定本合同未尽事项，可由双方签订补充协议（附件四）。作为该合同组成部分的附件二是公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明，明确以当地房产局房屋测绘队《测绘报告》为准。附件四是合同补充协议，该协议主要约定：1.以上合同房屋面积适合提供办理房屋预售（备案）使用，合同的约定面积与双方买卖结算无关，双方同意不执行本合同的第五条条款（即面积确认及面积差异处理）约定。2.买受人购买到信宜市东恒新城的房产，实际面积（即房产证面积）与合同约定的面积差异时，双方同意按信宜市房产局测量的产权登记建筑面积（即房产证面积）为准结算，结算时房款多还少补。此外，该《商品房买卖合同》及其附件还对其他事项进行约定。在签订上述《商品房买卖合同》后，被告已按合同约定向原告付清购房款。原告已把房屋交付给被告使用。原告曾于2017年7月14日诉至本院要求被告补交购房款，后因逾期缴纳受理费，本院裁定按撤诉处理。2018年3月30日，涉案房屋获准登记，《不动产权证书》证号为粤（2018）信宜市不动产权第0002239、0002240号，权利人为李宗越、沈玲，房屋建筑面积122.90㎡，专有建筑面积106.77㎡，分摊建筑面积16.13㎡。本院认为，原告东恒公司与被告李宗越、沈玲签订的《商品房买卖合同》及附件四合同补充协议，均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，是有效合同。本案争议焦点：一、被告所购买涉案商品房的面积是否存在差异；二、原告请求被告支付房屋面积差异购房款18168.74元证据是否充分，是否应予以支持。焦点一：原、被告双方在《商品房买卖合同》中明确约定涉案商品房按套出售，建筑面积共117.27㎡，其中套内建筑面积106.12㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积11.15㎡，单价为每平方米3227.13元/㎡，总金额378445元。据涉案房产的《不动产权证书》记载，涉案商品房登记的建筑面积为122.90㎡，其中套内建筑面积106.77㎡，公共分摊面积16.13㎡。从原、被告在合同中约定的房屋建筑面积、套内建筑面积及公共部位与公用房屋分摊建筑面积来看，其与涉案商品房的《不动产权证书》上登记的涉案商品房的建筑面积、套内建筑面积及分摊公用面积是同一概念，所表达的意思也应是相同的。经核算，涉案房屋登记的建筑面积比合同约定的建筑面积多5.63㎡，面积差异值为+4.8%。焦点二：据《商品房买卖合同》第五条面积确认及面积差异处理约定“房屋面积差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房”，及双方该合同附件二公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明明确约定“以当地房产局房屋测绘队《测绘报告》为准”，及《商品房买卖合同》的附件四合同补充协议约定：“1.以上合同房屋面积适合提供办理房屋预售（备案）使用，合同的约定面积与双方买卖结算无关，双方同意不执行本合同的第五条条款（即面积确认及面积差异处理）约定。2.买受人购买到信宜市东恒新城的房产，实际面积（即房产证面积）与合同约定的面积差异时，双方同意按信宜市房产局测量的产权登记建筑面积（即房产证面积）为准结算，结算时房款多还少补”。同时，根据合同及附件二的约定，对涉案房屋的建筑面积，均明确了以产权登记面积（房管机关测绘的面积）为准，合同中也明确了面积差异处理条款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。本案中，据本院查明的事实，涉案房屋登记的建筑面积比合同约定的建筑面积多5.63㎡，面积差异值为+4.8%。根据上述约定，原告请求被告支付房屋面积差异购房款18168.74元（3227.13元/㎡×5.63㎡）的理据充分，本院予以支持。涉案《商品房买卖合同》及补充协议虽然为格式合同，其条款为格式条款，但该合同及补充协议是双方自愿签订，并无合同法定无效情形，且未违反法律、法规的强制性规定，因此，被告主张涉案合同中的房屋面积的处理为无效条款及原告在签订合同过程中存在欺诈行为，但其证据不足以证实，其抗辩无事实依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：限被告李宗越、沈玲在本判决发生法律效力之日起十日内支付房屋面积差异的房价款18168.74元给原告信宜市东恒房地产有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费127元（原告已预交），由被告李宗越、沈玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审判员  李继生二〇二〇年六月五日书记员  何斌嵩附法律条文内容如下：一、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；……