陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终4872号上诉人（原审被告）：陕西昊瑞房地产开发有限责任公司，住所地：西安市长安区郭杜街办文苑北路。法定代表人于吉福，系该公司总经理。委托代理人赵太娥，1994年11月1日出生，汉族，系该公司员工，住公司。被上诉人（原审原告）：姜波，男，1971年4月10日出生，汉族，住西安市长安区。上诉人陕西昊瑞房地产开发有限责任公司（以下简称昊瑞公司）因与被上诉人姜波房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2018）陕0116民初10940号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。昊瑞公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项；2、一、二审诉讼费由姜波承担。事实和理由：合同约定交房时间为2013年6月15日前，其公司于2013年6月10日向姜波邮寄收楼通知书，姜波于2013年6月30日办理了收房手续，不存在逾期交房的违约责任，且姜波起诉已超过诉讼时效。即使逾期交房成立，违约金标准高于涉案房屋同小区同面积同时段的租金标准，一审应对违约金标准进行调低。姜波辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。姜波向一审法院起诉请求：一、昊瑞公司赔偿未能交付住宅房屋违约金113227.34元（自2013年6月16日起至2014年11月15日延迟共计545天的交房违约金692522元*545天*3‰=113227.34元）；二、昊瑞公司赔偿因未能交付住宅房屋而导致从属于该房屋的2个附属配套车位违约金合计35173.17元(自2013年10月16日起至2014年11月15日共计395天，其中1F165号车位违约金153260元*395天*3‰=18161.31元；2F110号车位违约金143560元*395天*3‰=17011.86元)；三、昊瑞公司赔偿延期办证违约金共计58229.39元，其中：1.住宅自2015年6月16日起至2016年12月20日延迟办证共计553天违约金692522元*553天*1‰=38296.47元；2.1F165号车位自2015年10月16日起至2017年3月24日延期525天办证违约金153260元*525天*1‰=8046.15元；3.2F110号车位自2015年10月6日起至2018年1月22日延期828天办证违约金143560元*828天*1‰=11886.77元，四、昊瑞公司在15日内为姜波修缮好未解决的房屋质量问题，履行交房责任；五、解除双方1F165车位的《商品房买卖合同》（合同编号CA0038564），退还购置款并按当前市场评估价值增值部分予以赔偿；六、本案诉讼费用及交通费200元、打字复印费215元等均由昊瑞公司承担。一审法院认定事实：2012年5月19日，姜波（买受人）与昊瑞公司昊瑞公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》一份，约定：姜波购买昊瑞公司开发建设的西安雅居乐花园小区第21幢1单元5层10504号房屋。合同第八条交付期限：昊瑞公司应当在2013年6月15日前将验收合格的商品房交付姜波使用。合同第九条昊瑞公司逾期交房的违约责任：1.逾期不超过30日的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，昊瑞公司按日向姜波支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；2.逾期超过30日后，姜波有权解除合同……姜波要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，昊瑞公司按日向姜波支付已交付房价款万分之三的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付条件后，昊瑞公司应当书面通知姜波办理交付手续，双方进行验收交接时，昊瑞公司应当出示证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，昊瑞公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。昊瑞公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，姜波有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由昊瑞公司承担。由于姜波原因，未能按期交付的，双方同意按照商品房买卖合同附件中的相关约定进行处理。合同第十五条关于产权登记的约定：昊瑞公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由昊瑞公司提供的资料报产权登记机关备案。如因昊瑞公司的责任，姜波不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第3项处理（详见《商品房买卖合同》附件五至九中的约定），该协议附件七关于房屋交付的补充约定载明：如姜波在收楼时，发现该商品房有未完善之瑕疵，有权要求昊瑞公司进行修缮，姜波应在收楼的当天填写好《查验表》交回西安雅居乐花园物业管理公司，昊瑞公司则应按照实际情况在合理时间内负责修缮，姜波应免除逾期交付等责任。如因姜波原因未办理收楼手续，则视作姜波已对该商品房验收合格并接管，昊瑞公司不再另行通知。该合同附件七中关于产权登记的补充约定：昊瑞公司应在姜波交齐房价款且办理收楼手续后730天内办妥房地产权证，但姜波须在昊瑞公司发出的《办证通知书》指定期限内将办理房地产权证的所有资料、面积差价款及办证相关费用交付给昊瑞公司并委托昊瑞公司统一申办房地产权证的有关手续，姜波逾期提交资料或缴交费用的，则昊瑞公司办理房地产权证的期限相应顺延。姜波履行完前述义务后如因昊瑞公司责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，从逾期之日起，至房地产权证出证之日止，昊瑞公司按姜波已付购房价款的日万分之一向姜波支付违约金。上述合同签订后，姜波支付了购房款共计692522元。2013年6月10日，昊瑞公司委托雅居乐物业管理服务有限公司西安分公司向业主交房，亦向姜波邮寄送达《收楼通知书》，姜波收到收房通知书后于2013年6月30日前往昊瑞公司处收房，收房当天，姜波即发现房屋存在诸多质量问题，遂要求昊瑞公司予以维修未果。2014年10月6日，姜波告知物业后找开锁公司强行开锁，并自费更换锁芯。后姜波因房屋瑕疵没有得到维修而拒交物业费，2016年4月26日经西安市仲裁委员会调解，双方达成和解。2016年12月20日姜波取得西安雅居乐花园小区第21幢1单元5层10504号房屋的不动产所有权证书，证书号位第61000221889号。姜波因涉案房屋逾期交房、逾期办证，故而起诉。庭审中，本院向姜波释明其诉讼请求中第二项诉讼请求、第三项诉讼请求的2、3、第五项诉讼请求与本案房屋买卖合同纠纷案并非是同一法律关系，应当另案起诉，但姜波坚持诉请，因双分歧较大，本案未能调解。一审法院认为，姜波、昊瑞公司在平等、自愿的基础上签订了《商品房买卖合同》，在该合同中双方就房屋的位置、面积、单价、付款期限及方式、交付期限、违约责任、合同备案与房屋登记、保修责任、争议解决办法等与合同相关事项均作出了明确、详细的约定。该合同内容系双方当事人磋商后自愿达成、系双方当事人真实意思表示，且不违反强制性法律规定，应为合法有效，对双方当事人均具有约束力，原、昊瑞公司应按照合同约定全面履行各自的义务。房屋交付一节，《中华人民共和国合同法》第一百四十八条规定，因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。本案姜波与昊瑞公司签订的《商品房买卖合同》中约定房屋应于2013年6月15日前交房，昊瑞公司虽已在2013年6月10向姜波发出收楼通知书，但因所交付的房屋存在质量问题，姜波拒收并要求昊瑞公司予以维修，符合法律规定，不应视为姜波已对该商品房验收合格并接管。姜波已经于2014年10月6日换锁进入涉案房屋并入住，故本案所涉房屋的交房时间确定为2014年10月6日，昊瑞公司逾期交房478天。关于逾期交房违约金计算标准一节，违约金是违约方向守约方支付的金钱或财产，具有惩罚违约方和补偿守约方所受损失的效果，本案逾期交房影响姜波正常入住，违约金按合同约定的已交付购房款的日万分之三计算为99307.65元，房屋总价款为692522元，占比14.34%，属于违约金的正常范畴，应予支持。关于办理产权证书一节，姜波与昊瑞公司签订的商品房买卖合同约定，昊瑞公司应在姜波交齐房价款且办理收楼手续后730天内办妥房地产权证。本案所涉房屋于2014年10月6日交房，姜波于2016年12月20日取得涉案房屋的所有权证书，昊瑞公司逾期办理产权证75天。关于办证违约金计算标准一节，合同中约定的违约金计算标准，该约定的违约金过高，本考虑姜波的受损情况、法律公平原则等因素，在法律规定的范围内行使裁量权，确定逾期办证违约金按已付购房款的日万分之零点六计算，逾期办证违约金为3116.35元。关于姜波的诉讼请求中第二项诉讼请求、第三项诉讼请求的2、3及第五项诉讼请求，因与本案房屋买卖合同纠纷案并非是同一法律关系，本案不涉及，应当另案起诉。姜波请求昊瑞公司修缮好未解决的房屋质量问题证据不足，不予支持。因姜波已收房，故其请求昊瑞公司予以交房，不予以支持。姜波请求的本案涉及的交通费、打字复印费，无事实和法律依据，不予支持。关于诉讼时效一节，因2013年6月30日至2016年4月28日期间，因房屋瑕疵问题，姜波不断向昊瑞公司反映，在双方协商、沟通未果后姜波拒交物业费，继而仲裁，导致诉讼时效中断，故昊瑞公司的辩解不成立，不予采纳。综上，为保护公民合法的民事权益，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百四十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，遂判决：一、被告陕西昊瑞房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告姜波支付逾期交房违约金99307.65元；二、被告陕西昊瑞房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告姜波支付逾期办证违约金3116.35元；三、驳回原告姜波的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4399元，由原告姜波承担2050.52元，被告陕西昊瑞房地产开发有限责任公司承担2348.48元，被告陕西昊瑞房地产开发有限责任公司连同上述款项一并支付原告姜波。本院经审理查明，一审判决认定的事实属实。本院认为，昊瑞公司与姜波签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。昊瑞公司虽在合同约定时间内姜波邮寄了收房通知书，但交付的房屋存在质量问题，姜波拒绝接收并要求昊瑞公司予以维修，不应视为在合同约定时间内交付了房屋，且至起诉期间，姜波持续与昊瑞公司就房屋质量问题进行处理，未超过诉讼时效。昊瑞公司并未提供逾期交房违约金过高的证据，一审法院按照合同约定的违约标准判令昊瑞公司向姜波支付逾期交房违约金99307.65元，裁量符合合同约定，于法有据。综上，昊瑞公司的上诉请求无事实和法律依据，不予支持。据此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2283元（陕西昊瑞房地产开发有限责任公司已预交），由陕西昊瑞房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  焦海林审判员  朱利安审判员  张 伟二〇二〇年六月二十三日书记员  孙 妍