上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初12621号原告：周叶，男，1979年11月24日生，汉族，住上海市嘉定区。原告：周微微，女，1981年10月4日生，汉族，住上海市嘉定区。两原告共同委托诉讼代理人：赵强，上海汇裕律师事务所律师。被告：上海宝龙康骏房地产开发有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：吕翠华，总经理。委托诉讼代理人：侯新怡，上海申企律师事务所律师。原告周叶、周微微与被告上海宝龙康骏房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周叶、周微微及其委托诉讼代理人赵强到庭参加诉讼。被告上海宝龙康骏房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2016年6月26日签订的《上海市商品房预售合同》；2、判令被告返还购房款人民币2,337,109元(以下币种同)及利息(其中1,169,206元自2016年6月27日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日止，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付日止；360,000元自2016年7月23日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日止，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付日止；7,903元自2017年11月19日按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日止，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付日止；800,000元自2016年10月20日起至2019年3月21日按贷款银行实际收取的利息86,130.78元)；3、判令被告退还预告登记代办费用850元；4、由被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告增加诉讼请求，要求判令被告承担诉讼保全保险费3,600元，后原告又申请撤回该项诉讼请求。事实和理由：2016年6月26日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，其中约定：原告向被告购买位于上海市嘉定区阿克苏路(宝龙商业中心)1099号1层1099室商铺(以下简称“涉案商铺”)，总价为2,329,206元。合同签订后，原告按约支付房款并于2017年11月18日补交购房款7,903元。此外，2016年6日26日，原告支付给被告预告登记代办费用850元。合同第十一条约定，被告定于2016年12月31日将房屋交付至原告。但被告直至2017年1月7日，在未取得大产证情形下，将该房屋以书面形式交付至原告。且至起诉日依然未能取得大产证，故亦未能协助原告办理小产证。根据合同补充条款第十条第四款之特别约定，办理产权证应当确定为交房之日起360天内。因此，被告最迟应于2018年1月2日前协助原告办理小产证。2018年11月1日，被告向宝龙商业中心各业主出具的书面文件，承诺最迟于2018年8月7日前协助包括原告在内的所有业主办理小产权，如因被告原因导致业主在该期届满后超过一年仍未取得小产权的，各业主有权解除合同。即使按照被告的书面承诺，最后的产证办理期限即2018年8月7日，距今也已逾期长达一年半多。因此,原告有权依法要求解除合同并赔偿损失。原告已于2020年5月28日向被告发送了《解除通知书》。基于以上情况,原告故诉至法院,要求判如所请。被告书面辩称，不同意原告的诉请，具体理由如下：1、被告已经按照《上海市商品房预售合同》约定，向原告交付了经验收合格的商铺，原告也已经实际收房。2、根据原告与上海华瞻商业经营管理有限公司(以下简称“华瞻公司”)签订的《委托管理协议》，原告同意华瞻公司可根据管理经营的需要，对涉案商铺进行改建装修，表明原告同意华瞻公司拆除涉案商铺的分户隔断，将原来的小间商铺变更为大通间，进而导致上海市嘉定区住房保障和房屋管理局(以下简称“区房管局”)以商铺隔墙拆除申请办证的不动产实际结构与规划设计不符，不动产单元四至范围不确定为由，未予颁发大产证。因此，涉案商铺暂未办出大产证并非被告原因，原告也无权以非被告原因导致的产证无法办出为由，向被告主张解除涉案预售合同。3、根据商品房买卖合同司法解释第十八条规定，即使因为被告原因无法办出产证，如双方在合同中有约定，应当按照双方合同约定处理。本案中，涉案合同补充协议第十条第四款明确约定即使因为被告责任无法按时办出产权初始登记，原告作为买受人也不享有合同解除权，无权主张退房。该协议是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，故应当按照双方的合同约定处理，原告无权主张单方解除合同。4、根据补充协议第十条第四款的特别约定，出卖人也即被告应当在该房屋交付使用后360天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并不是在房屋交付使用后360天内办理完毕产权的初始登记。本案中，原告以房屋交付使用后360天作为被告办出大产证的日期，并以此计算相应的办出小产证的日期，明显与双方合同约定不符。5、涉案商铺的产证是可以办出的，而且原告购买涉案商铺的目的在于投资并收取固定的经营收益，而原告享有投资收益是以涉案商铺是否交付为前提条件，因此虽然涉案商铺的大产证尚未办出，并不影响原告享有相应的投资收益，不构成根本违约，原告不得以此要求解除合同。6、若法院判令合同解除，必将引发一系列诉讼，使目前处于正常运营的宝龙商业广场陷入混乱甚至停滞状态，严重扰乱正常的社会经济秩序，根据《合同法》的相关规定及维护稳定的社会经济秩序出发，涉案合同不宜解除。7、本案中，涉案商品房预售合同不存在法定及约定解除事项，因此被告无须向原告退还购房款并支付相应的利息损失，且即使合同解除，根据《上海市商品房预售合同》第19条的约定，利息应当按照中国人民银行公布的同期存款利率计算，原告本案中主张按照银行同期贷款利率计算与合同约定不符。8、被告已就原告购买的商铺向不动产交易中心办理了预告登记手续，该费用为政府相关部门收取，被告只是代收代付，因此也无需退还给原告。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月26日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《上海市商品房预售合同》一份，约定：乙方向甲方购买涉案商铺，政府批准的规划用途为店铺，暂测建筑面积为53.05平方米，总房价暂定为2,329,206元；付款方式：分期付款；贷款方式：商业贷款；乙方应于2016年6月26日支付首付款1,169,206元，于2016年8月26日前支付房款1,160,000元；甲方应于2016年12月31日前将该房屋交付乙方；合同第十四条约定：在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后30日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起180天内，由双方依法向嘉定区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。合同《补充条款一》第十条第4款双方特别约定：出卖人应当在该房屋交付使用后360日内(若由于非出卖人原因导致房屋实际交付日期晚于约定交付日期的，则从实际交付之日起算)，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，无法按时办理产权初始登记，买受人不退房，出卖人按已付房款的日万分之零点五向买受人支付违约金，且违约金最高不超过买受人已付购房款的百分之一。合同另对其他事项进行了约定。上述合同签约同时，原告(委托方、甲方)和华瞻公司(受托方、乙方)签订《委托管理协议》，约定甲方将涉案商铺交付乙方统一经营管理，委托管理期限自2017年1月1日起至2019年12月31日止；乙方有权根据经营需要，自主选择是否将委托期限向后顺延，但不超过5年；在委托经营管理期限的前3年，乙方无需向甲方支付收益，之后的年化经营收益为销售合同额的8%；甲方授权乙方对委托物业可根据委托经营的需要进行改建、装修；期限届满后，乙方按当时的现状向甲方交还商铺等。上述合同签订后，原告于2016年6月26日支付房款1,169,206元；于2016年7月22日支付房款360,000元；另，原告于合同签订当日支付被告代办费、预告登记费850元。2016年7月14日，原告周微微与中国光大银行上海龙茗支行签订《个人贷款合同》，约定原告为支付涉案商铺申请贷款，贷款金额为80万元，贷款期限自2016年7月14日至2026年7月14日止，贷款年利率按照中国人民银行公布的同期基准利率4.9%上浮10%执行。本合同项下首期执行贷款年利率为5.39%。采用等本金还款。2016年9月7日，中国光大银行上海龙茗支行按约发放贷款。原告向被告支付购房款800,000元。原告周微微自2016年10月20日开始还本付息，至2019年3月18日，提前还清贷款，共计还款本金800,000元，利息86,130.78元。另，2017年11月18日，原告根据涉案商铺的实测面积向被告支付房款差额7,903元。2016年8月23日，涉案商铺上办理了预购房屋权利人为原告的预告登记。2016年9月27日，被告取得涉案商铺的《建设工程竣工验收备案证书》。2017年1月7日，被告将涉案商铺交付原告。2018年11月1日，被告向嘉定宝龙广场各商铺业主发出《业主答复函》，关于逾期办理房产证的违约责任及返还购房款问题，被告在函中答复称愿意按照预售合同的约定，按照每日万分之零点五，最高不超过房屋总价的1%的标准支付逾期办证违约金，赔付款项将于大产证办理完毕之日起30日内转账到业主指定的账户内。关于解除合同的退房问题，被告称我司最迟应于2018年8月7日前协助业主办理小产证，如因为我司的原因导致业主在该期限届满后超过一年仍未取得小产证的，各业主方有权解除合同。因涉案广场一直未能办出大产证，业主代表就此向区房管局反映情况后，区房管局于2019年12月10日答复意见为：经相关部门实地查看发现申请办证的不动产实际结构与规划设计不符(具体为原设计为一小间，现隔断敲除变为大通间)。因宝龙广场在未办理产证前自行实施改变房屋规划设计结构的行为，可能会带来消防、安全等隐患，同时因每个不动产单元四至范围的不确定，也会影响小业主办理小产证以及后续处置(转让、抵押、租赁等)，故暂缓受理大产证登记，并已告知被告在依法依规恢复相关结构的前提下，才能申请办理大产证以及后续协助小业主办理小产证。2020年5月28日,原告通过EMS向被告发送《解除通知书》，要求解除涉案预售合同并赔偿相关损失，该信件被退回。另查明，华瞻公司系被告的关联公司，包括涉案商铺在内的宝龙广场，现仍由华瞻公司统一经营管理。华瞻公司未支付原告涉案商铺的租金收益。审理中，原告陈述，其根本没有实地去看过涉案商铺，也不知道隔墙拆除的情况。拆除隔墙也没有经过原告同意的。被告书面陈述，如果法院判令合同解除的，要求在本案中一并处理如下事项：要求原告协助办理《上海市商品房预售合同》的网签撤销手续、协助办理预告登记的撤销手续、涤除涉案商铺上的抵押、并解除原告与银行签订的借款合同。因涉案合同解除所产生的其他事宜以及给宝龙公司造成的其他经济损失，宝龙公司将另行提起诉讼解决。本案的争议焦点为：一、大产证未能办出的责任归属？二、原告是否有权解除合同？三、合同解除后果如何处理？本院认为，原告与被告签订的《上海市商品房预售合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。关于争议焦点一大产证未能办出的责任归属，首先，办理大产证是被告应尽的合同义务，且委托经营管理公司华瞻公司亦是其推荐的关联公司，被告应保证涉案商铺在办证之前符合办证要求，而被告并未提供证据证明其在交付前涉案商铺尚未打通；被告作为开发商，理应知晓打通隔墙后将导致涉案商铺四至范围无法明确，进而影响大产证的办理。其次，原告从未授权被告或华瞻公司打通隔墙，即便原告事先知晓商铺打通一事或得知商铺已被打通而未提异议，也是原告作为购买方对被告和关联公司的整体经营管理和统一装修的配合，并不能以此视为原告授权被告或关联公司打通涉案商铺，且原告作为一般购买人亦无法预见到隔墙打通对大产证办理的影响。再次，根据被告向全体业主发出的《业主答复函》，明确将对大产证办理逾期问题进行赔付，表明其认可就大产证办理存在违约。综上，未能办出大产证的责任应归于被告。被告辩称系原告及华瞻公司原因造成大产证无法办理的意见，本院不予采信。关于争议焦点二原告是否享有合同解除权，合同签订后，原告已履行了全部付款义务，被告亦将涉案商铺交付使用。双方合同第十四条所约定的内容即为办理小产证的流程及相应的履行期限，虽然该条并未约定大产证的办理时间，但双方合同《补充条款一》第十条第4款之特别约定部分进行了补充约定，明确交房之日起360天内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并约定了逾期办证的违约责任。结合以上条款，被告最迟应于2018年7月31日前协助原告办理涉案商铺的小产证。即便如宝龙公司所述合同仅约定其在交房后360天内向产权登记机关提交相应的登记备案资料，而非办出大产证，但其亦未在合理期限内办出大产证，且至今仍未办出涉案商铺的大产证，导致小产证亦无法办理，显属违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，商品房买卖合同约定办理小产证的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。现因被告原因致使原告未在约定期限内办理出小产证，且已超过一年，故原告据此行使法定解除权，本院予以支持。关于合同解除后果的处理。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。合同因被告违约而解除，被告应返还原告已付房款并承担相应的违约责任。现原告主张其因被告违约造成的实际损失，于法有据。原告为履行合同而申请银行贷款，现预售合同解除，则其支付的贷款利息可作为其实际损失；原告以现金方式支付的房款的利息损失亦属于实际损失，原告主张的利率标准，亦属合理范围，应予支持。关于原告主张的代办费、预告登记费，该款确属其因涉案商铺买卖所遭受损失，本院依法予以支持。关于合同解除后果的处理问题，合同解除后，在被告返还房款后，原告应协助被告办理预售合同的网签撤销手续及预告登记撤销手续。鉴于涉案商铺现由被告的关联公司华瞻公司统一经营管理，并非由原告实际控制，且涉案商铺已与其他商铺打通，属通间状态，原告无法独立返还。故合同解除后，原告无需向被告返还涉案商铺。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告周叶、周微微与被告上海宝龙康骏房地产开发有限公司于2016年6月26日签订的《上海市商品房预售合同》；二、被告上海宝龙康骏房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告周叶、周微微购房款人民币2,337,109元；三、被告上海宝龙康骏房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告周叶、周微微利息损失(以1,169,206元为基数，自2016年6月27日算至被告实际返还之日止；以360,000元为基数，自2016年7月23日算至被告实际返还之日止；以7,903元为基数，自2017年11月19日算至被告实际返还之日止。其中2019年8月19日前按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计付，2019年8月20日后按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR计付)；四、被告上海宝龙康骏房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告周叶、周微微贷款利息损失86,130.78元；五、被告上海宝龙康骏房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告周叶、周微微代办费、预告登记费850元；六、原告周叶、周微微应于被告上海宝龙康骏房地产开发有限公司履行完毕判决主文第二项义务后十日内协助被告上海宝龙康骏房地产开发有限公司办理《上海市商品房预售合同》的网签撤销手续及预告登记撤销手续。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费26,192元，减半收取13,096元，保全费5,000元，合计诉讼费18,096元,由被告上海宝龙康骏房地产开发有限公司负担。(被告负担之款应于本判决生效后七日内交付本院)如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 孙 倩二〇二〇年八月二十六日书记员 何吉珺附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。