广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终714号上诉人（原审被告）：阳江恒隆投资有限公司。住所地：广东省阳江市江城区********。法定代表人：苏枝桓，该公司经理。委托诉讼代理人：张丽，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘贤娜，广东德赛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林永交，男，1974年2月15日出生，汉族，住广东省阳江市江城区***********。公民身份号码：440************512。上诉人阳江恒隆投资有限公司（以下简称恒隆公司）因与被上诉人林永交商品房预售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初6362号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。恒隆公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判驳回林永交的一审全部诉讼请求；二、林永交承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、涉案商品房迟至2018年10月9日才满足《商品房买卖合同（预售）》第九、十条约定的交付条件是由于政府行为、自然因素造成的，该等事项发生在双方签订《商品房买卖合同（预售）》之后，是恒隆公司不能预见、不能避免也不能克服的客观情况，不能归责于恒隆公司。（一）恒隆公司已提交证据证实涉案项目的通信、防雷设施、供水、供电、燃气等设施在2017年9月30日前已经相关部门验收合格，此时已满足合同第十条约定的商品房相关设施设备的交付条件。（二）合同签订后，因政府未按时解决涉案土地遗留的用地、用电问题，以及涉案工程因恶劣天气停工69天，导致涉案商品房直至2018年10月9日才满足《商品房买卖合同（预售）》第九条约定的交付条件，这非恒隆公司可预见的情形，不可归责于恒隆公司。1.恒隆公司提交的证据足以证实政府及其相关部门未按阳江市委、市政府的要求及时解决涉案工程项目用地存在的问题，导致涉案工程项目进程受到实质性阻碍，继而影响涉案工程项目延迟到2018年9月19日才竣工验收备案和2018年10月9日才取得房屋测绘报告，一审法院对此未予认定是错误的。2.涉案工程因“台风”或“暴雨”等恶劣天气造成停工69天，导致涉案工程竣工验收备案延期，属恒隆公司无法预见、无法克服的客观情况，不可归属于恒隆公司。二、如前所述，涉案商品房于2018年10月9日才满足合同约定的交付条件，且本案业主早已清楚涉案商品房具备交付条件并已办理完毕商品房所有权转移登记手续，上述时间应视为交房之日。退一步而言，双方合同约定“先交房、后办证”，业主在2019年4月19日已知道商品房具备交付和办证条件，但其故意不收楼，恒隆公司无需向本案业主支付此后的逾期交房违约金。恒隆公司向本案业主邮寄送达《收楼通知》前已多次通过电话、微信等方式通知其收楼、办证，虽然前述通知方式并非采用“挂号信”方式送达，但业主在一审庭审时确认其于2019年4月19日通过微信收到恒隆公司送达的收楼、办证通知，于2019年6月27日收到恒隆公司邮寄送达的《收楼通知》，一审法院径行判决恒隆公司承担2017年10月1日至2019年8月30日的逾期交房违约金与事实不符，有失公平。三、一审未予支持林永交关于涉案商品房买卖合同中的逾期交房违约金的约定属无效条款的诉讼主张并驳回其该项诉讼请求正确，但一审又支持林永交主张按同地段同类房屋的租金标准计付逾期交房违约金的诉讼请求偏离了林永交原来的诉讼主张，显然判非所请，属于适用法律不当。四、即使恒隆公司应承担逾期交房的违约责任，亦应按合同约定执行。1.林永交与恒隆公司签订的《商品房买卖合同（预售）》中已经明确逾期交房违约金的计算方式，是双方真实的意思表示，一审在认定前述合同条款有效及业主为举证证明其实际损失的情况下，无视合同有关逾期交房违约金的计算方式并予以调整，显然违背了当事人的意思自治原则，更违反合同约定。2.一审在业主未提供任何证据证明其实际损失存在租金损失或其他损失，以及合同约定的违约金低于其实际损失的情况下调整违约金是错误的，不应支持林永交主张调整违约金的请求。3.涉案《房地产估价报告》没有采选到成功出租获取租金的范例，且在选用“估价方法”进行评估时存在严重瑕疵，而且估价报告设定的“价值时点”违反《房地产估价规范》，根本不能客观反映估价对象2017年9月30日至2019年8月30日期间的租金标准。因此，一审以该评估意见作为裁判依据是认定事实错误。五、涉案商品房交付时为毛坯房，一审认定业主承租毛坯房的每月租金为2000元不符合事实。而业主在其早已知道涉案商品房已经具备交付条件并办证至其名下的情况下，故意不配合恒隆公司办理收楼手续并按“同地段同类房屋租金标准”支付逾期交房违约金有违诚信。林永交辩称：一、双方合同约定的逾期交房违约金计付标准明显过低，林永交请求按同地段同类房屋租金标准调整违约金符合法律规定，一审根据《房地产估价报告》认定恒隆公司按每月租金2000元的标准支付逾期交房违约金有事实和法律依据。恒隆公司陈述迟延交楼是“政府行为、自然因素”造成的，没有事实依据，亦不构成不可抗力。恒隆公司未能提供证据证实其在涉案商品房具备交付条件时通知林永交收楼，林永交在2019年6月底才收到恒隆公司寄来的收楼通知，亦不能推定林永交获悉可办理产权登记就视为其知道商品房已具备交付条件。二、林永交起诉时提出的前两项诉讼请求相互独立，恒隆公司认为一审驳回林永交第一项诉讼请求时需驳回第二项诉讼请求，是对法律的错误理解。林永交已提供《房地产估价报告》证明因恒隆公司逾期交房所造成的损失，且合同约定的违约金计付标准明显过低，一审法院支持林永交调整违约金的请求于法有据。三、《房地产估价报告》程序合法、结论客观，一审法院参考该报告作出的判决正确。综上，恒隆公司的上诉请求及事实理由没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。林永交向一审法院起诉请求：一、确认林永交与恒隆公司于2016年6月15日签订的《商品房买卖合同》（预售）中的第十二条第1点的第2小点是格式条款，属于无效条款；二、恒隆公司按同地段同类房屋的租金标准支付逾期交付商品房的违约金46000元给林永交（建筑面积160.35平方米，暂按租金2000元/月，从2017年9月30日起计至2019年8月30日止，租金合计46000元）；三、本案诉讼费用由恒隆公司承担。一审法院认定事实：恒隆公司成立于2013年7月5日，是从事投资房地产业、商业的法人独资有限责任公司。坐落于阳江市江城区********的恒隆共青湖山庄是恒隆公司开发经营的商品房楼盘。2016年6月15日，林永交（买受人）与恒隆公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2016061105），合同主要约定：买受人向出卖人购买位于阳江市江城区********恒隆共青湖山庄14幢10层1003房，该商品房为预售商品房，预售许可证为阳预许证字2016025号，预测建筑面积共160.56平方米（其中套内建筑面积133.79平方米，公共分摊建筑面积26.56平方米），按套内建筑面积计算房价，房屋总价款为744607元。买受人采用银行按揭付款，买受人于2016年5月27日前付清首期款223607元（含定金），余款521000元应在2016年6月2日前到出卖人指定的银行办结按揭贷款手续。合同第十一条关于交付时间的约定：出卖人应当在2017年9月30日前交付商品房，交付时商品房应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告等约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。合同第十二条关于逾期交付责任的约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在30日内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）；（2）逾期超过30日（该期限应当与本条第（1）项的期限相同）后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。签订上述合同后，林永交按合同约定付清了购房款744607元给恒隆公司。2018年12月28日，涉案商品房办理了商品房初始登记。2019年4月19日，恒隆公司通过微信方式通知林永交去不动产中心办理查房及缴纳契税，交契税成功后携带发票到恒隆公司处签委托书办理不动产登记证。当时林永交要求恒隆公司提供涉案商品房的验收备案手续，但恒隆公司一直未能向林永交提供。2019年6月16日，恒隆公司向林永交邮寄一份《通知》，其中载明，本公司开发的恒隆共青湖山庄的通信、防雷设施、供水、供电、燃气、消防等基础设施设备、公共服务及其他配套设施在2017年9月30日前已经达到交付条件，满足正常使用条件，我司于2017年9月30日前已通知贵方收楼，但贵方未收楼。2018年9月19日共青湖山庄取得建设工程竣工验收备案证明文件，2018年10月9日取得房屋测绘报告，我司再次通知贵方收楼，但到目前为止贵方依然未收楼。2018年12月28日，共青湖山庄办理初始登记，具备办证条件。我司已通知贵方提供资料办理产权登记手续，但是贵方亦未前往我司办理产权登记手续。我司再次通知贵方，请办理收楼、产权登记手续。林永交收到上述《通知》后，以恒隆公司未提供涉案商品房的验收备案手续及不肯支付逾期违约金为由，至今未办理收楼手续。为此，林永交遂向一审法院提起诉讼，请求如诉请。在2019年10月28日的一审庭审中，恒隆公司向林永交提供了包括涉案商品房竣工验收备案等所有证据。一审法院向林永交释明，如涉案《商品房买卖合同》（预售）中的第十二条第1点的第2小点不是格式条款，属于有效条款，林永交要求根据合同法第一百一十四条的规定，请求调整为按照2000元/月租金标准计算违约金。一审诉讼中，根据林永交的申请，一审法院依法委托深圳市国潼联土地房地产资产评估顾问有限公司对涉案商品房所在的同地段同类房屋2017年9月30日至2019年8月30日期间的租金标准价值进行评估，该公司于2019年12月4日作出《房地产估价报告》，评定上述房屋预测建筑面积160.35㎡，评估租金单价17元/平方米/月，评估租金总价2726元/月，租用时间2017年9月30日至2019年8月30日期间内的租金合计62698元。2019年12月16日，深圳市国潼联土地房地产资产评估顾问有限公司向一审法院出具上述评估报告的补充说明：“由于估价对象于价值时点2017年9月30日至2019年8月30日的实物状况我们无法获得，本次评估设定估价对象于价值时点2017年9月30日至2019年8月30日为普通装修，室外修护状况一般，仅供参考。林永交为此支付评估费2000元。一审另查明：阳会纪[2015]32号《城建项目工作推进会议纪要》主要载明：“……一、关于用地问题……（四）恒隆共青湖山庄项目。存在问题：1.项目南边用地红线内连通渠未修建；2.项目北边排洪沟通过用地问题；3.项目用地范围内东南角尚有农户车棚及出入道路问题未解决。会议要求：1.项目南边用地红线内连通渠和北边排洪沟通过场地问题……完成时间：2015年12月前。2.项目用地范围内东南角农户车棚及出入道路问题……完成问题：2015年12月前……三、关于用电问题……（四）恒隆共青湖山庄项目。存在问题：项目红线内有110KV、10KV两条高压线纵横穿越用地，影响项目施工。会议要求……完成时间：2016年6月前……四、关于市政道路及配套设施问题……（八）恒隆共青湖山庄项目。存在问题：1.项目北侧核电东路未修通，影响项目施工；2.项目周边养猪、养殖户很多，污水直接排入共青湖，同时北边垃圾填埋场尚未治理，目前每天大量垃圾车通过，对环境影响很大。会议要求……完成时间：2016年6月前……”2018年2月7日，阳江市城市综合管理局向阳江市国土资源局出具《市城管局关于阳江市恒隆投资有限公司共青湖山庄用地遗留问题有关情况的复函》（阳城管函[2018]69号）：“……为解决阳江市恒隆投资有限公司共青湖山庄用地遗留的110KV、10KV两条高压线纵横穿越用地问题，根据市政府工作部署，我局组织实施的阳江市市区****共青湖片区110KV高压电线杆迁改工程建设项目已于2017年5月10日完工，解决了该110KV高压电线纵横穿越用地问题。”2018年2月9日，广东电网有限责任公司阳江供电局向阳江市国土资源局出具《阳江供电局关于了解阳江恒隆投资有限公司共青湖山庄用地遗留问题解决情况的复函》（阳供电函[2018]23号）：“为解决阳江市恒隆投资有限责任公司共青湖山庄遗留用地的110KV、10KV多条高压纵横穿越用地问题，根据市政府的工作要求，我局积极配合阳江市城市综合管理局对上述线路涉及的杆塔段进行迁移，其中10KV线路已于2016年8月30日完成迁改，110KV线路已于2017年5月10日完成迁改，用地遗留问题的高压线问题已全部解决。”2018年2月26日，阳江市国土资源局向阳江市地方税务局出具《关于阳江恒隆投资有限公司用地土地使用权有关问题的函》（阳国土资函字[2018]159号）：“……2013年7月26日，恒隆公司竞得位于江城区体育北路共青湖东侧商住用地地号地块，面积94999㎡，按照《国有建设用地使用权出让合同》（电子监管号：4417002013B00158）约定动工时间为2014年9月19日之前，竣工时间为2017年9月19日之前。经我局调查核实，恒隆公司用地出让后存在连通渠未修建、排洪沟通过用地问题，尚有农户车棚及出入道路问题和高压线纵横穿越用地问题，未能在合同约定时间内交付给恒隆公司。……鉴于上述情况，根据《阳江市人民政府关于进一步加快民营经济发展的意见（阳府[2016]7号）第十八条第5点‘政府或政府部门原因致使市区已出让用地无法按照《国有建设用地使用权主让合同》约定时间交付土地，市相关职能部门或江城区政府、滨海新区管委会出具宗地无法使用的原因、时间等证明意见，市国土资源局附上相关部门意见函告市地税局，市地税局核实后不征收宗地实际交地前的土地使用税。’经江城区政府、市城管局和市水务局核查，恒隆公司用地未能按时动工开发建设是由于政府及政府有关部门原因造成，建议贵局根据上述规定办理相关税收业务。”在2017年9月30日前，恒隆公司主张涉案商品房所在的恒隆共青湖山庄项目的通信、防雷设施、供水、供电、燃气等设施已经相关部门验收合格，共青湖山庄一期的消防工程分别于2017年9月27日、2017年10月9日验收合格。恒隆公司提供的阳公消验字[2017]第0094号《建设工程消防验收意见书》，反映涉案商品房所在的14#楼的消防工程于2017年10月9日经验收合格。一审法院认为：本案为商品房预售合同纠纷。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，合同主体适格，内容没有违反法律法规的强制性规定，应为有效合同，双方应按合同约定履行各自的义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点如下：一是恒隆公司对涉案商品房逾期交付应否承担违约责任；二是逾期交房违约金应如何确定问题。对于争议焦点一，首先，本案根据恒隆公司的抗辩意见，涉案商品房逾期交房是否构成不可抗力或不能归责于恒隆公司。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。按上述规定不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力包括地震、台风、海啸等自然灾害以及战争、罢工、骚乱等社会现象。具体本案而言，恒隆公司主张涉案的恒隆共青湖山庄项目存在用地、用电、市政道路及配套设施、高压电线杆迁改工程建设项目等问题，上述大部分问题是涉案合同签订之前已客观存在的问题，这些问题恒隆公司应当可预见，同时即使上述部分问题发生在涉案合同之后，而恒隆公司所主张的上述问题亦不属于不可抗力所包括的情形，依照上述法律规定不构成不可抗力。其次，恒隆公司所主张的台风、暴雨等自然因素是当地常见的气象，并且恒隆公司亦没有证据证明当地在此期间发生重大自然灾害。第三，即使如恒隆公司主张，因案外人行为导致恒隆公司用地未能按时动工开发建设，致使迟延完成竣工验收备案，进而影响涉案商品房办理交付手续，但根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，恒隆公司仍应按照《商品房买卖合同（预售）》的约定向林永交承担相应的违约责任。综上，恒隆公司主张造成涉案商品房逾期交付的原因在于政府行为及自然因素，恒隆公司不应承担逾期交付的违约责任，理据不足，不予采纳。对于争议焦点二。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。本案中，林永交主张合同中关于逾期交房违约金条款属于格式条款并未免除恒隆公司交房的合同义务和逾期交房应承担的违约责任，为此林永交以该约定限制了其大部分权利为由，主张逾期交房违约金条款无效的理由不成立，不予采纳。至于合同中约定的逾期交房违约金是否过低，应否予以调整的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……”。本案恒隆公司逾期交房，对林永交而言除租金损失外，林永交并没有证据因此遭受其他损失。而双方在合同中约定逾期交房按全部房价款的日万分之0.1计算违约金明显低于买受人的实际损失。故林永交请求调整违约金，应予以支持。鉴于涉案所在同地段同类普通装修的房屋经评估租金单价为17元/平方米/月，涉案商品房（测建筑面积160.35㎡）的租金评估总价为2726元/月。而本案考虑涉案商品房的价值及毛坯房的具体情况，同时又考虑普通装修费用占房屋原值的比例，现林永交请求按2000元/月计算其损失，并无不当，应予以准许。至于逾期交房违约金应计算期间，恒隆公司主张在2019年4月19日通过微信通知及邮寄《通知》通知林永交收楼，由于恒隆公司未能提供涉案商品房的验收备案等手续，遭林永交拒绝接收涉案商品房。按涉案合同中约定，交付该商品房时，恒隆公司作为出卖人应当出示满足房屋交付条件的证明文件。恒隆公司不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足约定的交付条件的，林永交有权拒绝接收。为此，恒隆公司主张由于林永交的原因导致延期交付商品房缺乏依据，不予采纳。鉴于本案恒隆公司直至在2019年10月28日的一审庭审中才向林永交提供了包括涉案商品房竣工验收备案等所有证据，现林永交主张本案逾期交房的违约金应从约定交付房屋期限届满至次日即2017年10月1日起计算至2019年8月30日止，共699天，请求恒隆公司支付逾期交房违约金46000元，合法合理，应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条之规定，判决如下：一、限恒隆公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金46000元给林永交；二、驳回林永交的其他诉讼请求。一审案件受理费475元、评估费2000元共款2475元，由林永交负担100元，恒隆公司负担2375元。二审期间，恒隆公司向本院提交《关于（2020）阳城法技鉴字第63号司法委托评估事项的函》，拟证明在业主林永交诉恒隆公司承担逾期交房违约金一案中，江城法院根据林永交的申请委托深圳市国潼联土地房地产资产评估顾问有限公司对该案房屋租金进行评估，评估公司在《估价报告》中已经表述没有采选到成功交易获取租金的可比实例，但评估公司仍然出具了《评估报告》。而在相同事实的另案[（2020）粤1702民初1040号]中，广东南粤房地产土地资产评估与规划测绘有限公司对江城法院委托的评估经实地查勘及市场调查后，认为“经调查，没有找到同类型房屋的历史租赁成交案例，评估依据不足”退回该次评估委托业务。因此，本案一审判决所依据的《估价报告》结果是在没有采选到成功交易获取租金的可比实例的基础上凭空出具的。经组织质证，林永交认为该函与本案无关，该函是冯金益、林丽姬在其诉恒隆公司商品房预售合同纠纷一案中申请对江城法院委托对涉讼别墅进行租金评估，而本案是普通商品房，两者没有可比性，也没有关联性。一审法院在审理谭照赏诉恒隆公司商品房预售合同纠纷一案中，是参考深圳市国潼联土地房地产资产评估顾问有限公司依法作出的深国潼联评字[2019]30124号房地产评估报告，与恒隆公司提交的补充证据无关。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷，综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点问题如下：一是恒隆公司对逾期交房应否承担违约责任，逾期交房的时间应如何确定；二是一审按照每月2000元的标准计付逾期交房违约金是否恰当。关于争议焦点一，林永交已按照合同的约定付清全部购房款给恒隆公司，按照《商品房买卖合同（预售）》约定，恒隆公司应当在2017年9月30日前交付具备合同约定交付条件的商品房给林永交，但在合同约定的交付期限届满前，涉案商品房尚未达到合同约定的交付条件，恒隆公司上诉主张因政府行为、自然因素造成涉案房屋所在的恒隆共青湖山庄项目迟延完成竣工验收备案和取得房屋测绘报告，非恒隆公司可预见，不应将未如期交房的责任归责于恒隆公司。首先，从阳会纪[2015]32号《城建项目工作推进会议纪要》来看，恒隆共青湖山庄项目存在用地、用电、市政道路及配套设施问题，该会议纪要已就各项问题的解决时间提出了要求。恒隆公司提供的证据可反映除了高压电线杆迁改工程建设项目超过会议要求的时间解决之外，其余问题基本在会议要求的时间内予以解决；而恒隆公司与林永交签订《商品房买卖合同（预售）》时已知道相关问题未能依时解决的情况，但恒隆公司仍将涉案房屋的交房时间确定为2017年9月30日前,在合同的交付期限可能出现迟延的情况时，恒隆公司也没有及时通知业主。其次，即使如恒隆公司主张，因案外人行为导致恒隆公司用地未能按时动工开发建设,致使迟延完成竣工验收备案和取得房屋测绘报告，进而影响房屋交付，但根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，恒隆公司仍应按照《商品房买卖合同（预售）》的约定向林永交承担相应的违约责任。再次，恒隆公司所主张的台风、暴雨等自然因素是当地常见的气象，期间当地也未发生重大自然灾害，本案不具备足以构成不可抗力的情形，恒隆公司不能以此免除其违约责任。综上，恒隆公司主张不应将未如期交付房屋的责任归责于恒隆公司，理据不足，应不予采纳。依据双方合同约定，出卖人交付涉案商品房时，应当向买受人出示涉案商品房的建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。出卖人不出示或者出示的上述资料不齐全，不能满足合同约定的交付条件的，买受人有权拒绝接收。虽然恒隆公司在涉案商品房具备合同约定的交付条件后已通过微信方式及邮寄《通知》方式通知林永交收房，但林永交办理收房手续时因恒隆公司未能出示涉案商品房的验收备案等手续有权拒绝收楼，而恒隆公司直至2019年10月28日才向林永交提交涉案商品房验收备案等所有证据，故恒隆公司主张其已于2019年4月19日履行通知收房的义务不符合合同约定，因此，一审根据林永交的诉讼请求确定恒隆公司应承担逾期交房违约责任的期间为2017年10月1日至2019年8月30日并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少……”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，林永交未对逾期交房所造成的实际损失提供证据予以证实，可参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，以当地同地段同类型房屋的租金水平作为认定林永交的损失的参考标准。依据林永交与恒隆公司签订的《商品房买卖合同（预售）》中对逾期交房违约金计算的约定，恒隆公司每日应承担的逾期交房违约金约为7.45元（744607元×0.00001），即恒隆公司每月应承担的逾期交房违约金为223.50元（7.45元×30天），明显低于一审法院在另案委托评估机构对涉案所在同地段同类型普通装修房屋的租金进行评定的2726元/月标准，一审法院参考该评估租金标准并综合考虑涉案商品房的价值及毛坯房状态，以及普通装修费用占房屋原值的比例，酌定将逾期交房的违约金调整为按每月2000元计算并无不妥，本院予以维持。恒隆公司上诉请求逾期交房违约金不予调整和一审法院采信另案评估报告确定本案的逾期交房违约金计算标准不当，均缺乏理据，应不予采纳。综上所述，恒隆公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费950元，由阳江恒隆投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  龙 飘审 判 员  何桂霞审 判 员  莫怡华二〇二〇年六月××日法官助理  詹礼迪书 记 员  曾秋霞附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。