广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初7539号原告林燕边，男，汉族，1991年4月24日出生，住广东省汕头市潮阳区。委托诉讼代理人李东海，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被告陈翔，男，汉族，1970年4月10日出生，住广东省深圳市龙岗区，原告林燕边与被告陈翔房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李东海到庭参加了诉讼。被告经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告与案外人陈伟先于2013年11月28日签订了《深圳市房屋租赁合同书》，约定陈伟先将其名下的深圳市平湖街道××院××ＳＤ-3铺（以下简称“商铺”）出租给被告使用，租赁期限为2013年11月28日起至2033年11月27日止，共20年。基于前述情况，原告与被告于2018年8月27日签订了《转让协议书》，被告承诺于陈伟先签订的《深圳市房屋租赁合同书》真实有效，在租赁期限内将商铺转让给原告使用，原告于2018年8月27日向被告支付了合同款项人民币580000元，但是，深圳市福田区人民法院于2018年9月13日作出（2017）粤0304执12595号《去除租赁拍卖通知书》，以及深圳市中级人民法院2019年12月9日作出（2019）粤03执复57号执行裁定书，认为被告与案外人陈伟先签订的《深圳市房屋租赁合同书》明显违背生活常理，属于不合理租约，因此对该租赁合同书不予认可。由于法院不予认可《深圳市房屋租赁合同书》，原告于2019年12月27日向被告发出《告知函》，通知被告返还转让费人民币580000元，但被告拒不返还。综上所述，因被告无法履行《转让协议书》的约定，被告的违约行为致使《转让协议书》目的无法实现。诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《转让协议书》；2、被告向原告返还转让费580000元及资金占用期间利息（以年利率6%为标准，自2018年8月27日起计至实际返还全部款项之日止。暂计至2020年1月7日利息为48236.67元）；3、案件受理费、财产保全费由被告承担。被告未到庭应诉。经审理查明，2013年11月28日，被告（乙方：陈翔）与案外人（甲方：陈伟先）签订《房租租赁合同》。合同第一条约定“甲方将位于深圳市龙岗区平湖锦冠华庭1号楼商铺DS-03，房屋编码为深房地第6000530544号的房屋出租给乙方使用。租赁房屋建筑面积共计105.81平方米”；第三条约定“乙方应于2013年11月28日前交付租金金额为人民币500000元，一次性交清20年的房屋租金”；第五条约定“乙方租用租赁房屋的期限自2013年11月28日至2033年11月27日止”。2018年8月27日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《转让协议书》。协议第一条约定“甲方同意将位于深圳市平湖街道××院××ＳＤ-3铺转让给乙方使用，建筑面积为105.81平方米；并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务”；第三条约定“转让后店铺现有的装修及后期所有的收益全部归乙方，甲方无条件配合乙方办理一切相关事宜，甲方不能以任何理由拒绝配合乙方的相关工作，甲方保证租赁合同和一次性支付二十年租金的真实性，在租赁期间，如遇法院强制清场，乙方自行承担责任与甲方无关”；第四条约定“乙方在2018年8月27日向甲方支付转让费共计人民币580000元整”。协议签订后，原告于2018年8月25日和2018年8月27日分别向被告转账50000元和530000元，共计580000元。被告陈翔于2018年8月27日出具的《收款收据》载明：今收到林燕边转让费人民币580000元款汇入陈翔招行尾号0579账号。另查明，2018年9月13日，深圳市福田区人民法院作出（2017）粤0304执12595号《去除租赁拍卖通知书》，认为被告陈翔与案外人陈伟先签订的《房屋租赁合同》中约定深圳市龙岗区平湖锦冠华庭1号楼商铺DS-03的房产租期20年，租期至2033年11月并一次性支付租金500000元明显违背生活常理，属于不合理租约,因此对陈翔提交的租赁合同不予认可并决定对上述房产不带租约拍卖。陈翔不服申请复议，深圳市福田区人民法院作出（2018）粤0304执异410号《执行裁定书》，认为异议人提交的证据不足以证明其与案外人陈伟先至今存在真实的租赁合同关系，裁定：驳回异议人陈翔的异议请求。被告陈翔向深圳市中级人民法院申请复议。2019年12月9日，深圳市中级人民法院作出（2019）粤03执复57号执行裁定书认为，根据案件相关事实及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定“承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持”，被告陈翔与案外人陈伟先签订的《深圳市房屋租赁合同书》约定的租金确实存在价格明显不合理的情形，且租金采用一次性付清的方式亦不符合社会生活实践中被广泛认可和普遍接受的认知以及交易习惯。裁定：驳回复议申请人陈翔的复议申请，维持（2018）粤0304执异410号执行裁定。涉案房产现已被深圳市福田区人民法院依法拍卖。原告称，合同签订后，涉案房产当时仍由案外人在使用，案外人大概在2018年10月底搬离，在案外人退出后，原告装修了涉案房产，直至2019年3月1日正式搬入涉案房产。原告于2019年3月1日至2020年3月9日占有使用涉案房产，2020年3月9日收到深圳市福田区人民法院清场公告后，原告搬离并退出该房产。在疫情期间，2020年1月23日至2020年3月9日期间，原告由于国家疫情管控，并未对该店铺进行开张和使用。根据国家疫情防控政策及深圳市疫情防控补偿规定及相关规定应当免除原告三个月期限的租金。本院认为，原告与被告签订的《转让协议书》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。但深圳市中级人民法院作出的已生效的（2019）粤03执复57号执行裁定书，对被告陈翔与案外人陈伟先签订的租赁合同的真实性不予认可并决定对上述房产不带租约拍卖，且涉案租赁物已进入法院执行阶段，故被告陈翔的违约行为已致使原告不能实现合同目的，原告请求解除与被告签订的《转让协议书》，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告与被告签订《转让协议书》后，原告于2018年11月1日至2020年3月9日占有使用涉案房产，扣除占用期间的租金后，被告应返还原告转让费540667.3元【580000元-580000元÷20年÷365天×495天】并支付利息。被告经本院依法传唤未到庭，放弃抗辩的权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告林燕边与被告陈翔于2018年8月27日签订的《转让协议书》；二、被告陈翔应于本判决生效之日起三日内支付原告林燕边转让费540667.3元及利息（以540667.3元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率,自2020年3月10日计至付清之日止）；三、驳回原告林燕边的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5041元（原告已预交），由原告林燕边负担705元，由被告陈翔负担4336元。保全费3662元（原告已预交），由被告陈翔负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 陈 璟二〇二〇年八月二十五日书记员 张子鸣