广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0102民初4881号 原告:上海浦东发展银行股份有限公司南宁分行,住所地广西壮族自治区南宁市青秀区金浦路22号，统一社会信用代码：91450000779146731K。 负责人:吴长路,该支行行长。 委托诉讼代理人：黎高奇，广西君桂律+师事务所律师。 委托诉讼代理人：莫晓寒，广西君桂律师事务所实习律师。 被告:陆添晖,男,1985年10月10日出生,壮族,住广西壮族自治区南宁市兴宁区, 委托诉讼代理人：刘炳瑜，广西昭盛律师事务所律师。 被告:陆云贵,男,1957年4月24日出生,汉族,住广西壮族自治区南宁市兴宁区。 被告:乐月香,女,1956年3月18日出生,壮族,住广西壮族自治区南宁市兴宁区。 被告:南宁晟鑫雅苑房地产开发有限公司,住所地广西壮族自治区南宁市兴宁区兴工路36号,统一社会信用代码:91450100MA5KBP977N。 法定代表人:魏松，该公司经理。 委托诉讼代理人：李炳光，系该公司员工。 原告上海浦东发展银行股份有限公司南宁分行与被告陆添晖、陆云贵、乐月香、南宁晟鑫雅苑房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案,原告诉请:1、解除原告与被告签订的《个人购房担保借款合同》(合同编号:63032016101079130301)；2、被告陆添晖向原告偿还贷款本金682813.53元；3、被告陆添晖向原告支付逾期借款利息、罚息(计算方式自2016年12月21日起至2019年11月8日利息为25062.35元、罚息为1030.74元;此后按合同约定计算至本息还清之日止);4、被告陆添晖赔偿原告律师费代理费31356元;5、原告有权对被告陆添晖、陆云贵、乐月香共有的位于南宁市兴宁区兴工路36号南宁恒大雅苑6号楼2单元三层301号房产在抵押范围内,以折价、变卖或拍卖所得价款享有优先受偿权;6、被告南宁晟鑫雅苑房地产开发有限公司对被告陆添晖的上述债务承担连带清偿责任;7、本案诉讼费由被告承担。本院于2020年6月10日立案受理后,依法适用简易程序进行了审理。原告的委托诉讼代理人黎高奇，被告陆添晖的委托诉讼代理人刘炳瑜，被告南宁晟鑫雅苑房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李炳光到庭参加诉讼。被告陆云贵、乐月香经本院依法传唤后无正当理由未到庭参加诉讼,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 本案相关情况: 一、借款合同：陆添晖、南宁晟鑫雅苑房地产开发有限公司等与上海浦东发展银行股份有限公司南宁分行签订的《个人购房担保借款合同》。 二、借款人:陆添晖。 三、借款本金:730000元。 四、借款用途：购买位于南宁市兴宁区产。 五、借款期限:20年，2016年12月20日至2036年12月20日。 六、还款方式:等额本息还款，每月一期，每期还款日为15日。 七、借款利率:借款年利率为4.9%，利率按年调整,分段计息,利率调整日为每年1月1日;逾期还款的罚息利率为合同约定借款利率上浮50%；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；借款人违约的，贷款人有权将本合同项下的贷款执行利率调整为在调整当日贷款执行利率基础上上浮10%并立即执行。 八、违约责任:借款人未按合同约定按时足额偿还借款本息和相关费用的,贷款人有权宣布借款立即到期,要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。 九、律师代理费的负担:借款人在本合同有效期内,不能依照本合同规定履行还本付息及其他有关责任义务,致使贷款人决定通过其他途径采取补救或追索措施的,由此引起的包括但不限于诉讼费、律师费在内的一切费用概由借款人承担。本案中,原告委托广西君桂律师事务所律师作为诉讼代理人参加诉讼,支出律师代理费31356元。 十、抵押：被告陆添晖、陆云贵、乐月香以其位于南宁市兴宁区产为借款提供抵押担保,抵押担保的范围为借款人在本合同项下全部到期应付而未付的贷款本金及利息(包括逾期及挪用罚息以及复利等)、违约金、损害赔偿金、由于还款造成的上述透支账户透支本息、保管担保财产及实现抵押权的费用(包括但不限于可能发生的诉讼费、律师费、拍卖费用、变卖费、通知借款人费用以及其他的合理费用),并办理了预购商品房抵押权预告登记。 十一、保证人南宁晟鑫雅苑房地产开发有限公司对被告陆添晖的上述债务向原告提供阶段性连带责任保证,保证期间为自本合同签订之日起至借款人的债务履行期届满之日起两年止。如借款人已办妥本合同项下抵押担保的现房抵押登记手续并且贷款人已收到其为第一顺序抵押权人的现房他项权证正本的,保证人的保证责任自收到该他项权证正本之日解除,保证担保的范围为借款人在本合同项下全部到期应付而未付的贷款本金及利息(包括逾期及挪用罚息以及复利等)、违约金、损害赔偿金、由于还款造成的上述透支账户透支本息、保管担保财产及实现抵押权的费用(包括但不限于可能发生的诉讼费、律师费、拍卖费用、变卖费、通知借款人费用以及其他的合理费用)。 十二、逾期情况:陆添晖获得借款后,未按时足额偿还借款本息。截至2019年11月8日，积欠本金18198.78元、利息25062.35元、罚息1030.74元，剩余本金682813.53元。从2019年11月8日之后至开庭之日止，被告未还过款。 十三、合同解除:本院认为,本案合同为有效合同，双方当事人应予恪守。上述合同签订后，原告已依约发放贷款，但被告使用借款后，未按期还款，已构成违约，应承担相应违约责任。根据涉案合同约定,借款人未按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项,贷款人有权宣布借款立即到期,要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。本案中，原告在其起诉状中明确依据提出解除合同的诉讼请求，本院亦已于2020年7月9日将起诉状副本送达被告陆添晖，而被告陆添晖直至开庭之日仍未还款，在法庭给予宽限期至2020年8月28日时，被告陆添晖亦未还款，故可以认定被告未按期还款的行为已致使原告的合同目的难以实现，已构成根本违约，本案合同于2020年8月28日到期。 十四、合同解除后的责任：合同解除后，被告应当偿还全部借款本息，故原告有权要求被告偿还借款本金682813.53元及相应利息。关于利息，合同约定了利息和罚息、复利的计算标准，且该计算标准符合法律规定，故原告主张利息、罚息按合同约定计付，本院予以支持，但合同解除后只计算罚息，不再计收利息和复利。关于律师费，因合同已对律师费作出明确约定，且原告已委托律师出庭参加诉讼和支付了律师费31356元，故原告要求被告支付律师费，符合法律规定，本院予以支持。 十五、关于原告主张对抵押物享有优先受偿权的问题：预告登记并不等同于物权登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”及第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，不动产抵押不登记不发生物权效力。本案中，案涉抵押房产仅办理了抵押权预告登记，尚未办理抵押权登记，故原告对案涉抵押房产尚不能享有抵押权，其主张对抵押物享有优先受偿权，本院不予支持。 十六、关于被告南宁晟鑫雅苑房地产开发有限公司的民事责任：被告南宁晟鑫雅苑房地产开发有限公司为本案债务提供阶段性连带保证责任，且案涉房屋尚未办理抵押权登记，故被告南宁晟鑫雅苑房地产开发有限公司的保证责任尚未解除。因此，原告要求被告南宁晟鑫雅苑房地产开发有限公司对本案债务承担连带担保责任，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告南宁晟鑫雅苑房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向借款人追偿。 判决结果: 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条和《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定,判决如下: 一、原告上海浦东发展银行股份有限公司南宁分行与被告陆添晖、陆云贵、乐月香、南宁晟鑫雅苑房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》于2020年8月28日解除； 二、被告陆添晖偿还原告上海浦东发展银行股份有限公司南宁分行借款本金682813.53元; 三、被告陆添晖向原告上海浦东发展银行股份有限公司南宁分行支付利息(计算方法:1、截至2019年11月8日的利息为25062.35元、罚息为1030.74元；2、从2019年11月9日至2020年8月28日，按合同约定利率计收利息、罚息；3、从2020年8月29日起至实际清偿之日止，以682813.53元为基数，按合同约定罚息利率计收罚息); 四、被告陆添晖支付原告上海浦东发展银行股份有限公司南宁分行律师代理费31356元； 五、对上述第二至四项判决确定的给付义务，由被告南宁晟鑫雅苑房地产开发有限公司承担连带清偿责任。被告南宁晟鑫雅苑房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告陆添晖追偿； 六、驳回原告上海浦东发展银行股份有限公司南宁分行对被告陆云贵、乐月香提出的诉讼请求； 七、驳回原告上海浦东发展银行股份有限公司南宁分行的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本案受理费5601元，财产保全费4221元，由被告陆添晖负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行），逾期未预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  莫寿孟 二〇二〇年九月八日 书记员  彭广明 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人们法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。