广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0108民初2782号 原告：苏祖清，男，1973年10月23日出生，壮族，住南宁市良庆区。 委托诉讼代理人：玉贻庆，北京市盈科（南宁）律师事务所律师。 被告：余泽锦，男，1987年6月1日出生，汉族，住湖南省岳阳县。 被告：赖启华，男,1980年5月16日出生，汉族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：黄毛川，广西凌盛（南宁）律师事务所律师。 原告苏祖清与被告余泽锦、赖启华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，因案情复杂，同年8月11日作出民事裁定，将本案转为普通程序审理。本院依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告苏祖清及其委托诉讼代理人玉贻庆，被告赖启华的委托诉讼代理人黄毛川到庭参加诉讼，被告余泽锦经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告苏祖清向本院提出诉讼请求：1、判决确认2019年3月30日原告与 -2- 两被告签订的《房屋租赁合同》于2020年5月11日解除；2、判决两被告在本案判决生效后5日内退出所承租的房屋，并按原状交付原告；3、判决两被告支付原告房租30000元(2020.3.10-2020.5.9)及逾期利息1800元（利息按本金30000元、日利率0.1%，从2020年3月11日起算至付清为止，现估算至2020年5月16日为1800元）;4、判决两被告支付原告违约金18000元(年度租金180000元×10%)；5、判决两被告支付房屋使用费45000元(从2020年5月10日起至实际退出承租的房屋并按原状交付原告之日止，参照租金标准15000元/月计算,现暂估至2020年8月9日)；6、判决两被告对前述请求承担连带责任；7、判决两被告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年3月30日，苏祖清与余泽锦签订了《房屋租赁合同》，约定由苏祖清将其坐落于南宁市良庆区金象大道东二里17号房屋整栋出租给余泽锦，租期为2019年5月10日至2027年5月9日(共8年)。前三年租金为15000元/月，按季支付，于每季的第一个月的10日支付，逾期的每日按0.1%支付违约金；每季度的租金不能超过一个月，如有违约，出租方有权终止合同，承租方无条件退出；租赁期内任何一方违反合同规定的须向对方交纳年度租金的10%作为违约金。合同签订当天,苏祖清将房屋交付余泽锦使用，余泽锦交付了押金50000元和第一季度(2019.5.10—2019.8.9）租金45000元。后余泽锦提出改由赖启华、余泽锦承租。于是苏祖清与赖启华、余泽锦重新签订了内容和落款时间均相同的《房屋租赁合同》，由赖启华、余泽锦在合同落款处签名。第二季度（2019.8.10—2019.11.9)，余泽锦于2019年9月2日支付了10000元，赖启华于2019年10月15日支付37380元(其中2380元为逾期付款违约金)。第三季度（2019.11.10—2020.2.9)，赖启华于2019年11月10日支付了两笔共30000元,于2020年1月13日支付了30000元(其 -3- 中15000元为第三季度的房租，15000元为第四季第一个月2020.2.10—2020.3.9的房租)。从2020年3月11日起，赖启华、余泽锦拖欠房租未付，经苏祖清多次催付无果。苏祖清于2020年5月2日向赖启华、余泽锦发出通知，要求在5月10日前交清3月10日至5月9日的房租及违约金及第五季（2020.5.10—2020.8.9）的房租，逾期的，则《房屋租赁合同》于2020年5月11日解除，并须于5月15日前交清水电，搬出承租的房屋并交付给苏祖清。苏祖清发出通知后，赖启华、余泽锦未作任何回应。2020年5月14日，苏祖清发出租赁合同于2020年5月11日解除的通知，赖启华、余泽锦未作任何回应。为维护其自身合法权益，特起诉至法院，请依法判决。 被告赖启华辩称，本案合同未达到解除的时间，根据《房屋租赁合同》第十一条规定，租赁期间，任何一方提出中止合同，需提前3个月通知对方，经双方协商后签订中止合同书，在中止合同书签订前，本合同仍有效。原告未按合同要求提前3个月通知解除合同，请求驳回原告诉请。 被告余泽锦未出庭亦未向本院提交书面答辩。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月30日，原告与被告余泽锦签订《房屋租赁合同》，约定原告将南宁市良庆区金象大道东二里17号的7层房屋出租给被告余泽锦使用，该房屋用途为公寓楼出租，原告同意被告依照规定进行转租；房屋租期自2019年5月10日至2027年5月9日止，其中2019年3月30日至2019年5月9日为免租期；房屋月租金为15000元，租赁期间，租金每三年递增8％；租金按季结算，于每季的第一个月的10日交付，如逾期不交付则视为违约，每逾期一日，违约金按每月租金的千分之一计算；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反合同的规定，须向对 -4- 方交纳年度租金的10％作为违约金；合同生效之日承租方向出租方支付押金50000元，待出租方不续租该房屋时，出租方再予以退还。合同签订前后，被告余泽锦向原告支付了押金50000元，以及第一季度(2019年5月10日至2019年8月9日）的租金45000元。后承租方发生变更，上述房屋由被告余泽锦、被告赖启华共同承租，双方重新签订了内容及落款时间与上述合同一致的《房屋租赁合同》。2019年9月至10月，两被告向原告支付了第二季度（2019年8月10日至2019年11月9日）的租金45000元以及逾期付款违约金2380元。2019年11月至2020年1月，被告赖启华向原告支付第三季度（2019年11月10日至2020年2月9日）的租金45000元，以及第四季度第一个月（2020年2月10日至2020年3月9日）的租金15000元。此后，两被告拖欠租金未付。2020年5月2日、14日，原告通过微信催促两被告支付租金及违约金，并提出双方的房屋租赁合同于2020年5月11日解除。 本院认为，原告与被告于2019年3月30日签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。 一、关于合同的解除问题。虽然本案《房屋租赁合同》约定，中止合同需提前3个月通知对方，但是截至本案审理期间，被告仍未按照合同约定支付2020年3月10日以来的租金，被告赖启华提出，因水管爆裂，转租的租户不愿意交租，以及疫情期间无人来租房屋，所以未能按期支付租金，但上述理由均非拒付租金的法定理由。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方当事人可以解除合同。因 -5- 此，被告经催告后至今仍未支付租金，原告要求解除合同，于法有据，本院予以支持。本院确定双方签订的《房屋租赁合同》于原告起诉之日即2020年5月18日解除。 二、关于合同解除后的责任承担问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”据此，本案《房屋租赁合同》解除后，尚未履行的终止履行，被告应向原告返还承租房屋并支付所欠租金等相关费用。原告要求被告支付2020年3月10日以来所欠的租金，于法有据，本院予以支持。经核算，2020年3月10日至5月18日，被告应支付的租金总额为33871元[（15000元/月×2个月）+（15000元/月÷31天×8天）]。被告未按约定支付租金，导致原告的实际损失，原告要求被告支付逾期利息，该逾期利息实际为资金占用损失，但是其主张的数额（日利率0.1％）超过法律规定的范围，本院不予支持，本院确定按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。计算资金占用损失的起始时间为合同解除的次日，即2020年5月19日。合同解除后占用房屋的费用，参照合同约定的租金标准计算，即每月15000元。被告已向原告支付押金50000元，该款应用以抵扣房屋占用费。关于是否应当支付违约金的问题，双方在合同中对违约责任作出了明确约定,违约责任的性质为损失补偿性，原告在本案中的损失体现为逾期付款利息的损失，原告在主张逾期利息的同时主张违约金，属于重复计算，有失公平，故对原告主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告余泽锦经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩与质证的权利，本院依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、 -6- 第九十七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告苏祖清与被告余泽锦、赖启华2019年3月30日签订的《房屋租赁合同》于2020年5月18日解除； 二、被告余泽锦、赖启华于本判决生效之日起十日内将南宁市良庆区金象大道东二里17号房屋腾空返还给原告苏祖清； 三、被告余泽锦、赖启华于本判决生效之日起十日内向原告苏祖清支付租金33871元； 四、被告余泽锦、赖启华于本判决生效之日起十日内向原告苏祖清支付资金占用损失（计算方法：以33871元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年5月19日起计算至实际清偿之日止）； 五、被告余泽锦、赖启华向原告苏祖清支付房屋占用费（计算方法：以每月15000元为标准，自2020年5月19日起计算至实际返还房屋之日止，并从房屋占用费总额中扣除押金50000元）； 六、驳回原告苏祖清的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案民事判决书生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效民事判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产 -7- 所在地人民法院申请执行。 案件受理费2170元，由被告余泽锦、赖启华负担1393元，原告苏祖清负担777元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  孙炜磊 人民陪审员  吴伟先 人民陪审员  玉庆菊 二〇二〇年十一月十一日 -8-          法官助理吕繁 书记员陆露 附本案相关的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： …… （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； …… 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情 -9- 况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。