安徽省阜阳市颍东区人民法院 民 事 判 决 书 (2020皖1203民初1084号 原告（执行案外人）：李娟，女，1980年8月29日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。 委托诉讼代理人：王广友，安徽淮都律师事务所律师。 委托诉讼代理人：纪思羽，安徽淮都律师事务所实习律师。 被告（申请执行人）：付荣，女，1963年3月14日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。 被告（申请执行人）：傅元和，男，1955年6月13日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区，系第一被告之兄。 第三人（被执行人）：黄凤富，男，1973年8月26日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍东区。 第三人（被执行人）：张芳，女，1971年10月10日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。 原告李娟与被告付荣、傅元和、第三人黄凤富、张芳、黄艺璇案外人执行异议之诉一案，本院2020年4月2日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，原告李娟申请撤回对第三人黄艺璇的起诉，本院依法另行裁定予以准许。原告李娟及其委托诉讼代理人王广友，被告付荣、傅元和到庭参加诉讼。第三人黄凤富、张芳经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李娟向本院提出诉讼请求：1.依法判令立即解除对原告所有的位于阜阳市颍州区房屋的查封；2.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告付荣、傅元和与第三人黄凤富、张芳、黄艺璇诉前财产保全纠纷一案，颍东法院于2019年11月28日作出（2019）皖1203财保29号民事裁定，并于同年12月3日轮候查封了颍州区西湖北路万和花园小区1＃401室房屋。原告提出异议，要求解除对该房屋的查封。颍东法院于2020年3月25日作出（2020）皖1203执异19号执行裁定，驳回原告的异议请求。原告认为该院裁定认定事实不清，适用法律错误。 2019年6月12日，第三人黄凤富、张芳因资金周转需要，向原告借款80万元，约定借款月利息2分，以颍州区西湖北路万和花园小区1#401室房屋做抵押，并办理抵押登记手续。后张芳、黄凤富无力偿还借款，经双方协商一致，原告李娟与二人签订协议书，约定将原告借款本金80万及利息转为购房款，将抵押的房屋售卖给原告。后黄凤富、张芳将该房屋交付给原告，双方签订房屋交接确认书。10月14日，原告与黄凤富、张芳在阜阳市不动产登记中心签订《阜阳市存量房买卖合同》，原告缴纳了契税等相关费用，阜阳市不动产登记中心在办理该房屋产权转移登记手续期间，颍州法院对该房屋进行了查封，原告李娟对颍州法院的查封行为提出异议，颍州法院于12月19日作出（2019）皖1202执异99号执行裁定，裁定解除对该房屋的查封。原告与第三人黄凤富、张芳签订的《阜阳市存量房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，合法有效，应依法保护。 付荣、傅元和辩称：一、原告诉请“依法判令立即解除对原告所有的房屋的查封”，本案中二被告和第三人均无权解除法院依法查封的房屋。因此，原告的诉讼请求不明确、不具体，不符合我国民事诉讼法第119条之规定，依法应予以驳回。二、原告起诉的事实与理由依法不能成立。原告与第三人黄凤富、张芳之间的借贷、房屋抵押、借款本息转为购房款、房屋交付以及签订《阜阳市存量房买卖合同》《阜阳市不动产登记受理凭证》等行为，均不符合甚至违反了法律法规及司法解释的相关规定，均为无效的民事行为。1.从借款时间看，第三人黄凤富、张芳向被告的借款是发生在2017年12月至2018年8月期间，向原告“借款”的时间是2019年6月12日，显然第三人向被告借款在前，向原告“借款”在后；2.从借款数额看，第三人是在负债累累、无力偿还的情况下，又向原告“借款”80万元，且将房屋“抵押”“出售”给原告，其行为显然是在资不抵债的情况下，双方恶意串通逃避债务，以合法形式掩盖非法目的，双方的行为违反了我国《合同法》第52条之规定。所谓的借款合同，应属无效合同；3.原告认为其与第三人签订的《阜阳市存量房买卖合同》符合最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定，但该条款是对无过错不动产买受人物权期待权的保护，其构成的四要件必须同时具备才能排除人民法院对涉案房屋的查封和执行。本案中原告与第三人张芳之间的基础法律关系为借款合同，而非买卖合同，且在人民法院查封之前虽已签订书面买卖合同，但该合同的签订是为了恶意逃避债务，损害被告的利益，不合法、不生效；在人民法院查封之前原告并非已合法占有该房屋；原告也并非已支付全部房款；本案是所谓的买受人原告自身原因不能办理过户登记，事实上也未办理过户登记。综上，被告认为颍东法院（2020）皖1203执异19号执行裁定书认定的事实清楚，适用法律正确，审查程序合法。原告诉请事实和适用法律错误，请求依法予以驳回。 经审理查明：2019年6月12日，张芳因资金周转需要向李娟借款80万元，借款期限自2019年6月12日至2019年10月12日，约定月利率2%。同日双方签订了《抵押借款合同》，张芳将登记在其个人名下的位于阜阳市颍州区房屋（建筑面积98.87平方米）进行抵押，并于同年6月18日进行了抵押登记，抵押权利人为李娟。9月19日，李娟与黄凤富、张芳签订《协议书》一份，黄凤富、张芳以其资金困难，无力偿还借款为由，自愿将其所有的位于阜阳市颍州区房屋作价80万元抵付给李娟。次日，双方签订《房屋交接确认书》，李娟收到房屋钥匙，出具收条一份，后实际占有至今。10月14日，黄凤富、张芳与李娟在阜阳市不动产登记中心解除抵押登记后签订了《阜阳市存量房买卖合同》，黄凤富、张芳将案涉房屋以不动产登记中心系统内认可的80万转让给李娟。合同签订后，李娟缴纳了契税等相关费用，阜阳市不动产登记中心于当日出具了《阜阳市不动产登记受理凭证》。同日，案涉房屋被阜阳市颍州区人民法院查封。李娟提出执行异议后，阜阳市颍州区人民法院于12月19日作出（2019）皖1202执异99号执行裁定，并于2020年3月23日解除对案涉房屋的查封。 2017年12月至2018年8月期间，第三人黄凤富因资金周转需要分别向被告傅元和、付荣借款10万元、50万元。因逾期未能偿还借款，傅元和、付荣向本院申请诉前财产保全，请求依法对黄凤富、张芳、黄艺璇银行存款或者同等价值的财产采取保全措施，申请保全数额为828000元。本院于2019年11月28日作出（2019）皖1203财保29号民事裁定书，裁定冻结黄凤富、张芳、黄艺璇名下银行存款人民币828000元或者查封其同等价值的其他财产。在执行过程中，本院轮候查封了张芳位于阜阳市颍州区房屋。2020年3月10日，李娟对上述房屋查封提出书面异议，本院于同年3月25日作出（2020）皖1203执异19号执行裁定，驳回李娟的异议请求。 另查明，傅元和诉黄凤富、张芳民间借贷纠纷一案已经本院作出(2020)皖1203民初174号生效判决，黄凤富承担偿还借款本息的还款责任，张芳不承担共同偿还责任。付荣诉黄凤富、张芳、黄艺璇民间借贷纠纷一案已经本院作出(2020)皖1203民初175号民事判决，张芳不承担共同偿还责任。本案第三人黄凤富和张芳原系夫妻关系，2019年9月6日办理离婚登记手续，诉争房屋仅登记在张芳一人名下。 再查明，李娟曾因左侧乳腺癌在上海瑞金医院行“左乳癌单纯切除+低位组淋巴结清扫”手术，2019年在阜阳市人民医院行左乳癌术后靶向治疗。 上述事实，有原被告提供的身份证、借款合同、转账凭证、抵押借款合同、协议书、房屋交接确认书、收条、存量房买卖合同、电费燃气费交纳凭证、颍东法院（2020）皖1203执异19号执行裁定书、（2020）皖1203民初174号民事判决书、(2020)皖1203民初175号民事判决书、颍州法院（2019）皖1202执异99号执行裁定书等证据及当事人当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，本案争议的焦点为原告李娟对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。结合认定的事实，具体评析如下： 一、本案房屋买受人对涉案房屋所享有的权利符合物权期待 权的法律特征。本案中，原告在本院查封案涉房屋之前与第三人在阜阳市不动产登记中心签订了存量房买卖合同，该合同系双方真实意思表示，未有违反法律、行政法规强制性规定的情形，应属合法有效。二被告主张案涉合同系原告和第三人恶意串通而致无效的理由仅系单方质疑，无相关证据证明，未达到法律规定的高度盖然性标准，本院不予认可。依据该合同的履行情况，案涉房屋尚未过户登记至买受人名下，买受人对涉案房屋尚不享有所有权，但基于双方已在不动产登记中心签订合法有效的存量房买卖合同，并已缴纳相关契税，买受人对于其取得房屋的所有权有合法的正当期待。案涉房屋自原告购买后即实际居住、使用至今，其以抵债方式购买房屋目的并非单纯的消灭金钱债权，也是为解决居住使用的需求。因此，买受人依据存量房买卖合同享有物权期待权。且因办理过户需要，案涉房屋已实际解除了抵押登记，后因法院查封现已不能恢复到原有的抵押借款状态，原告与第三人之间的法律关系从形式上和实质上均已由抵押借款转化为房屋买卖，且具不可逆性。如简单地按照不动产登记原则处理本案，违背公平原则，此亦不符合立法的目的。 二、原告对执行标的享有的民事权益足以排除强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”如上所述，原告与第三人已于案涉房屋被查封前签订合法有效的书面买卖合同；2019年9月20日，原告与第三人签订房屋交接确认书，接收钥匙两把，结合其缴纳案涉房屋的电费记录及燃气费凭证，可以认定李娟在本院查封前已合法占有案涉房屋；关于价款支付，李娟系通过借贷取得的合法债权，该债权与案涉房屋的实际价值大致相符，其以个人债权抵扣房屋价款，与第三人在不动产交易中心签订存量房买卖合同，也缴纳了房屋契税、土地收益费、住宅类不动产登记费等费用，可以认定李娟已支付全部价款；在签订存量房买卖合同办理过户登记过程中，当日因颍州法院的查封导致案涉房屋未能过户成功，未成功办理过户登记非因原告自身原因所致。 综上，原告对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对原告诉请本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条、第三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，判决如下： 停止对阜阳市颍州区房屋（权证字号：房地权阜字第××号）的执行查封。 案件受理费15600元，由被告付荣、傅元和负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审 判 长  陈颍辉 人民陪审员  赵 颍 人民陪审员  田亚莉 二〇二〇年六月十六日 法官助理陶珂 书记员张莉莉 附：相关法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。 对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。 法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。