江苏省响水县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0921民初1522号原告：李学春，男，1965年1月16日生，汉族，居民，住响水县。委托诉讼代理人：徐宏兵，江苏兴时代律师事务所律师。委托诉讼代理人：辛立东，江苏新中一律师事务所律师。被告：江苏迎嘉食品有限公司，住所地响水县经济开发区金兰路6号。法定代表人：陈加才，该公司总经理。原告李学春与被告江苏迎嘉食品有限公司（以下简称迎嘉食品）不当得利纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李学春及其委托诉讼代理人徐宏兵、辛立东到庭参加诉讼，被告迎嘉食品经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李学春向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告90万元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年4月22日，原告李学春（甲方〉与被告迎嘉食品法定代表人陈加才（乙方〉签订合同，约定双方共建办公楼六间两层，甲、乙双方各拥有三间二层，乙方土地南北长27.46米、东西长16.37米，中心路围墙外南北长1米、东西长33.49米，金某路围墙外南北长5.22米、东西长8米，土地产权归乙方所有，以上的建房款、土地款所有各项费用均已全部结清。前述房屋在该合同签订前己建成，约定原告享有的房屋一直由原告居住使用，其中约定由原告享有的房屋于2013年4月22日被单独登记在被告迎嘉食品名下。2013年11月13日，被告将原告享有的房屋及土地使用权连同其名下的其他房屋、土地抵押给江苏响水农商银行股份有限公司用于贷款担保。后因被告未能按约还款导致约定由原告享有的房屋及土地使用权被执行处置还款。案涉房屋虽登记在被告名下，但并不能改变原告为案涉房屋所有权人的法律地位。被告将案涉房屋用于贷款的抵押担保，导致原告享有的房屋及土地使用权被拍卖还债，被告应当承担民事责任。原告享有的房屋及土地使用权的价值暂定90万元，具体价值司法鉴定后确定。本案审理期间，原告表示按执行中评估及拍卖成交价，要求被告返还665273元。被告迎嘉公司未做答辩，也未提供相关证据。本院经审理认定事实如下：2007年，李学春与迎嘉公司（自然人独资，股东陈加才）的法定代表人陈加才协议在位于响水县经济开发区现迎嘉公司的土地上合作建房。2009年4月22日，李学春（甲方）与陈加才（乙方）签订合同：1、甲方现有厂房坐落在响水经济开发区，金某路西侧中心路南侧；2、2008年10月甲乙双方共建办公楼六间两层长24.24米宽12.24米，甲乙双方各拥有三间两层，南北长12.24米，东西长12.12米房产所有权；3、乙方土地南北长27.46米、东西长16.37米，中心路围墙外南北长1米、东西长33.49米，金某路围墙外南北长5.22米、东西长8米，土地产权归乙方所有；4、2007年11月20日签定的合同无效；5、以上的建房款、土地款所有各种费用均已全部结清；6、开发区的所有规费（土地使用税、土地占用税、房产税等）均由乙方自己承担，与甲方无关；7、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，双方签字日起生效。前述房屋、土地均于2013年登记在迎嘉公司名下。2013年11月13日，迎嘉公司与响水农商行签订《流动资金循环借款合同》，约定迎嘉公司向响水农商行借款200万元，同日，响水农商行与被告迎嘉公司签订《最高额抵押合同》，约定抵押人及债务人为迎嘉公司，抵押权人为响水农商行，抵押人自愿为债务人自2013年11月13日起至2015年11月10日止，在抵押权人处办理约定的各类业务，所实际形成的债务的最高本金余额折合人民币200万元整提供担保；抵押人以下列财产房地产权（详见抵押清单）作为抵押物，上述抵押清单为本合同组成部分等条款。合同签订后，响水农商行与迎嘉公司在响水县房产管理局办理了响房他证响证字第××号房屋他项权证和响他项（2013）第481号土地他项权证。响房他证响证字第××号房屋他项权证载明：将迎嘉公司所有的位于响水县经济开发区开源工业园区内2幢1、1幢1、3幢1，房产证号为：响房权证响经字第×**00310号、响房权证响经字第×**00309号、响房权证响经字第×**00308号、响房权证响经字第×**00367、响房权证响经字第×**00629号房屋抵押给原告响水农商行。响他项（2013）第481号土地他项权证载明：将迎嘉公司享有的位于响水县经济开发区灌江居委会，地号为**，使用权面积为3339.1平方米的国有土地使用权抵押给原告响水农商行。其中响房权证响经字第×**00629号房产证规划用途为办公楼。2014年11月12日，迎嘉公司向响水农商行申请借款200万元，并出具借款借据一张，借据载明的用途、利率与借款合同一致，明确借款期限自2014年11月12日至2015年11月10日。2015年8月13日，响水农商行诉至本院，要求迎嘉公司偿还借款200万元及利息。本院于2016年1月11日作出（2015）响商初字第00385号民事判决书，判决：一、迎嘉公司归还响水农商行借款200万元及利息（从2014年12月21日起至2015年11月10日止的利息按照年利率8.1%计算，2015年11月11日起至实际给付之日止的利息按照年利率12.15%计算）；二、响水农商行对迎嘉公司抵押的财产具有抵押权，对抵押的财产变价取得的价款在抵押登记范围内享有优先受偿的权利。该判决生效后，迎嘉公司未履行上述义务，响水农商行申请强制执行。执行中，本院委托江苏东诚亿土地房地产资产评估咨询有限公司对包括原告享有的房屋及土地进行评估，估价结果为：估价对象在价值时点2019年8月16日的房地产市场价值为285.2万元。2019年12月10日，买受人盐城宇光电器有限公司在响水县人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上参加拍卖，以最高价竞得拍卖物迎嘉公司所有位于响水县经济开发区灌江居委会的房地产，成交价367.2万元。2019年12月25日，本院作出（2019）苏0921执恢字143号执行裁定书，将被执行人迎嘉公司所有的坐落于响水县经济开发区金某路某心路南的厂房及土地过户至盐城宇光电器有限公司名下。李学春一直居住于前述办公楼，李学春陈述与陈加才共建的六间办公楼坐北朝南，我家是西边的三间两层（房产证号响房权证响经字第×**00629号，建筑面积297.43平方米），当时建了围墙，从西侧北边大门进出，在三间办公楼前还加盖了四间平房，评估的时候房子还在，车间在整个厂区的西边和南边，车间西边和南边的围墙是别人建厂房时建的，我们没有建，北边和东边的围墙是我与陈加才合建。2020年1月，法院将前述房屋执行交付给买受人。本院认为，李学春与陈加才签订合同，约定共建办公楼，合同约定共建的房屋位于迎嘉公司内，未改变土地用途，迎嘉公司后办理了包括案涉房屋在内的房屋所有权证及土地使用权证，应认定李学春与陈加才签订的合同为有效合同，李学春对其与陈加才在合同中约定的房屋等享有财产权益。《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定：因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。本案中，案涉房屋登记在迎嘉公司名下，陈加才系迎嘉公司法定代表人及唯一股东，根据李学春与陈加才的约定，李学春实际享有部分房屋权益。因迎嘉公司的原因，导致原告李学春实际享有的财产受有损失，而迎嘉公司因欠银行贷款被法院执行，用于清偿债务的财产中，包含原告李学春实际享有的财产，客观上导致迎嘉公司财产消极增加，受有利益，且迎嘉公司受有的该利益没有合法依据，应当将该取得的不当利益返还给原告李学春。关于返还的金额，可参照评估结论及拍卖成交价确认。江苏迎嘉食品有限公司名下的的资产（房屋、土地、附属设施）整体评估价为2852000元，拍卖成交价为3672000元，资产整体的增值率为28.75%，故对原告主张的房屋价值认定为478956.52元（原告所主张的房屋面积为297.43平方米，该房屋的评估价为372000元，该房屋增值额为106956.52元，成交时该房屋的价值应为478956.52元），土地使用权价值131726.7元（评估报告中土地面积共3339.1平方米，评估价为651000元，土地增值额为187173.91元，成交时土地价值应为838173.91元。原告所主张的土地面积为524.77平方米，占整个土地面积的15.7159%，则原告主张的524.77平方米土地成交时的价值应为131726.7元），水泥地坪等附属设施损失，原告认为应享有一半的权益，但现40%主张，为54590.74元（评估报告中所有附属设施的评估价为106000元，附属设施的增值额为30476.8584元，成交时整个附属设施的价值应为136476.8584元。原告按40%主张的附属设施成交时的价值应为54590.74元）。综上，被告返还给原告665273元。依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告江苏迎嘉食品有限公司在本判决生效后15日内返还原告李学春665273元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，在本判决确定的履行期限最后一日起二年内，向法院申请执行。案件受理费12800元（原告已预交），由原告李学春负担2347元，被告江苏迎嘉食品有限公司负担10453元；保全费5000元，由被告被告江苏迎嘉食品有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  黄兆晋人民陪审员  王 健人民陪审员  孙雪峰二〇二〇年十二月二十一日书 记 员  王倩倩