四川省夹江县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1126民初515号 原告：孙涛，男，1990年8月8日出生，汉族，住四川省夹江县。 委托诉讼代理人：何利均，四川点道律师事务所律师。 被告：四川省新万兴瓷业有限公司，住所地：四川省夹江县黄土镇万松村4社，统一社会信用代码：91511126207501478D。 法定代表人：刘纪明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨波，四川乐嘉（成都）律师事务所律师。 原告孙涛与被告四川省新万兴瓷业有限公司（以下简称新万兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，于2020年7月14日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法转为普通程序审理。2020年11月9日，本院依法适用普通程序对本案公开开庭进行了审理。原告孙涛的委托诉讼代理人何利均、被告新万兴公司的委托诉讼代理人杨波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙涛向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告立即向原告支付如下款项：1.退还多收购房款3950.95元【实际支付房款322970元-按照不动产权证的套内面积计算的总价款 319019.05（4670.85元/㎡×68.3㎡）】；2.逾期取得商品房所在楼栋权属证明的违约金12111.37元（以已付房款322970元为基数按每日万分之一从2018年12月21日起计算至2019年12月30日止共计375天）；3.逾期办理房屋权属转移登记违约金 12305.15元（以已付房款322970元为基数按每日万分之一从2018年12月21日起计算至2020年1月6日止共计381天）。以上1.2.3项合计28367.47元；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2015年2月11日与被告签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的位于夹江县时代米罗一期4幢1单元10楼2号住房一套，测绘建筑面积85.12平方米，其中套内建筑面积68.51平方米，共用分摊建筑面积16.61平方米，总价款为32万元。《商品房买卖合同》约定了双方的权利义务，其中有：第三条买受人所购商品房的基本情况、计价方式与价款……1.1）按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米 4670.85元，总价款32万元；第十条交付条件：（一）出卖人应当在2015年12月20日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、4、5、6项所列条件，该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；4、满足第十一条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件；5、该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》；6、出卖人应当在买受人付清房款及所有税费10日内向买受人交付该商品房。第十一条市政基础设施和其他设施的承诺出卖人承诺与该商品房正常使用直接相关的市政基础设施和其他设施按照约定的日期达到下列条件：1、市政基础设施……，逾期影响正常使用，视为逾期交房，比照第十二条；2、其他设施（1）公共绿地：2015-12-20日达到使用；（2）公共道路：2015-12-20达到使用；（3）公共停车场：2015-12-20达到使用；……如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式：（2）逾期影响正常使用，视为逾期交房，比照第十二条。第十二条逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间分别处理：（1）逾期60日（含60日）之内（该时限应当不小于第九条第（1）项中的时限），自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第十九条（一）初始登记出卖人应当在2018-12-20前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.买受人不退房，出卖人从逾期之日按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金。（二）转移登记1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机构申请办理房屋权属转移登记,委托费用300元；2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起1095日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）买受人不退房，出卖人从逾期之日按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金。合同签订后，原告支付了全部购房款32万元（其中首付款17万元，银行按揭贷款15万元）。2015年12月21日，被告又叫原告补交购房款2970元，原告共计交付购房款322970元。但是被告却屡屡违反合同约定，未按合同约定交付房屋，也没有按照合同约定办理和取得该商品房所在楼栋的权属证明，也未按期办理该商品房房屋权属转移登记，使原告在约定期限内未取得房屋所有权证书。到2020年1月6日，原告才取得房屋的所有权证书即不动产权证书，不动产权证书登记的房屋建筑面积为85.91平方米，专有建筑面积为68.30平方米，分摊建筑面积17.61平方米，分户图测绘绘制日期为2019年11月14日。根据《商品房买卖合同》约定，被告应当退还多收的购房款，并应承担违约责任和支付违约金。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求依法判决支持原告的诉讼请求。 被告新万兴公司辩称：对双方存在商品房买卖关系、签订合同、合同约定的内容、原告履行义务的情况无异议。关于多收房款的问题，合同13.3条不是按照套内面积进行计算，产权证上的面积比合同上的面积大，应当按照产权证上的面积乘以单价计算房款，原告应该补差价2970元，因此多收房款的事实不存在，请求驳回原告的该项诉讼请求。关于逾期办证违约金，两项违约金存在违约责任重合，不应当进行重复计算，原告仅能针对其中一项主张。根据双方合同约定，不管是初始登记违约责任还是产权转移的违约责任，前提是因为出卖人的责任未能在约定的期限内办理，而本案中，被告逾期办证系政府所导致，而非出卖人的责任。被告在2009年通过拍卖方式取得夹江县地块，并在2011年取得国有土地使用权证，该产权证上所勘测的宗地图，其中有4825平方米被政府用作农民安置点进行占用，导致后来2013年住建局在进行规划用地时，变更了实际用地范围也就是宗地图的范围，面积虽未改变，但是图纸的四至发生变化，导致2018年被告在约定的初始登记办理之前向不动产登记中心办证时，实际用地与产权证上的用地范围不一致，不能办证。被告多次与政府进行协商请示，要求变更，最终在2019年2月夹江县国土资源局党组会议将该问题作为历史遗留问题进行处置，并在2019年12月30日办理了初始登记。以上并非被告主动违约，按照合同约定，被告不应当承担违约责任，被告认为这系政府行为的不可抗力因素，被告在2019年1月14日向全体业主通知了时代米罗1期权属证明办理与契税退补差的通知。综合上述原因，原告第2、3项请求不成立，请求依法驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据原被告的诉辩意见以及无异议的证据，对原告诉称的订立合同以及合同约定的内容、原告履行义务及取得不动产权证的事实，被告无异议，本院予以确认。本院另认定以下事实：原被告于2015年2月11日签订的《商品房买卖合同》第三条约定：买受人购买的商品房的测绘建筑面积共85.12㎡，其中套内建筑面积68.51平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积16.61平方米。按照套内面积计算，该商品房单价每平方米 4670.85元，总价款为32万元；第十三条约定：该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积），实测面积与第三条载明的面积发生误差的，双方同意按照第3种方式处理：……3.双方自行约定：按本合同约定的房屋建筑面积（套内面积+共同部位与共用房屋分摊建筑面积）误差比（按本条2计算公式定义）绝对值在3%以内（含3%）的,房价款根据实测面积按建筑面积单价据实结算。超出3%的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有，实测面积小于3%的部分的房价款，由出卖人据实返还买受人。该条第2项约定的计算公式为：建筑面积误差比=（实测建筑面积-预测建筑面积）除以预测建筑面积×100%。合同签订后，被告于2015年12月21日向原告交付了所购商品房。 2009年,被告通过出让方式取得位于夹江县漹城镇工农村4、6、8社的国有土地使用权，土地使用权证号为夹国用（2009）第2168号。经有关部门批准，被告在该土地上开发建设时代米罗商品房住宅小区。2013年修建时,被告发现供地范围内有两块地为农民安置地块，实际地块形状与国有土地使用权证后附宗地图的形状有变动，但地块面积未变。该商品房住宅小区竣工后，被告于2018年向不动产登记机关申请办理不动产权证时，被告知其提交的竣工图与土地使用权证所附宗地图不一致，无法办证。从2018年9月起，被告多次向原夹江县国土资源局申请按实际用地范围变更宗地图，其中，2018年11月14日的《关于变更四川省新万兴瓷业有限公司时代米罗地块宗地图的请示》，原夹江县国土资源局于2018年11月15日签收。2019年2月21日，原夹江县国土资源局作出决定，同意夹江县不动产登记中心按照时代米罗项目于2013年4月9日县住建局批准的建设项目规划设计方案用地范围办理不动产权证。2019年12月30日，被告取得原告购买的商品房所属楼栋的不动产权利证书，不动产权证证号为川（2019）夹江县不动产权第××号。另,被告向不动产权利登记机关申请办理不动产权证时，其享有的上述土地使用权设定了抵押，抵押权人为中国农业银行股份有限公司夹江县支行，该抵押于2019年12月27日解除。 庭审中，对于原告主张的违约金，被告对计算方式无异议，但认为逾期办证并未对原告造成实质性损害，不应当承担违约金。即使法院最终认定被告应当承担违约责任，双方约定的违约金明显过高，计算标准应当降低且不应当重复计算。对于面积差的问题，原被告一致确认按照合同第13条第3项约定进行处理，按照建筑面积计算的面积差为0.79㎡，但双方对房屋总价款的计算存在争议，原告主张房屋单价为4670.85元/㎡×68.3㎡（不动产权证的套内面积）÷85.91㎡（不动产权证的建筑面积）= 3713.40996391元/㎡，房屋总价款为3713.40996391元/㎡×85.91㎡=319019.05元，被告主张房屋单价为320000元÷85.12㎡（合同约定建筑面积）=3759.3985元/㎡，房屋总价款为 3759.3985元/㎡×85.91㎡=322969.925元。 上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《关于办理时代米罗国土证宗地图申请》及宗地情况示意图、《情况说明》、《关于申请时代米罗国土证宗地图变更的请示》、《关于变更四川省新万兴瓷业有限公司时代米罗地块宗地图的请示》、《议事纪要》、国有土地使用权证、川（2019）夹江县不动产权第××号《不动产权证》、（2020）夹江县不动产权第××号《不动产权证》、当事人的身份资料等证据在卷佐证。 本院认为，原告孙涛与被告新万兴公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。 本案争议焦点为：1.合同第十三条第三项约定“房价款根据实测面积按建筑面积单价据实结算”应如何计算，被告应否退还原告购房款3950.95元；2.被告未按约定办理涉案房屋所在楼栋权属证明和涉案房屋的权属证明是否因为不可抗力；3.被告未按约定办理涉案房屋所在楼栋权属证明和涉案房屋的权属证明是否因为被告的原因，被告应否承担逾期办理以上两项权属证明的违约金以及违约金如何计算。 关于争议焦点1。《商品房买卖合同》第十三条是关于面积差异如何处理的约定，原被告一致同意按照该约定解决双方存在的面积差争议。该条约定：“实测面积与第三条载明的面积发生误差的，双方同意按照第3种方式处理：……3.双方自行约定：按本合同约定的房屋建筑面积（套内面积+共同部位与共用房屋分摊建筑面积）误差比（按本条2计算公式定义）绝对值在3%以内（含3%）的，房价款根据实测面积按建筑面积单价据实结算。超出3%的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有，实测面积小于3%的部分的房价款，由出卖人据实返还买受人。”依上述约定，涉案房屋的建筑面积误差比为（实测建筑面积85.91㎡-预测建筑面积85.12㎡）÷预测建筑面积85.12㎡×100%=0.928%，小于3%，故房价款应根据实测面积按照建筑面积单价进行结算。对于实测面积为不动产权证所载建筑面积,双方无异议,本院予以确认。关于建筑面积单价如何确定的问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，……。”由此可以看出，在买卖双方没有约定的情况下,面积误差比绝对值在３％以内的，房屋价款是以合同约定的价格为基础进行结算的。案涉《商品房买卖合同》第三条约定了房屋的价格，但该单价系套内面积单价，此处约定的建筑面积单价，应是区别于合同第三条的套内建筑面积单价而言的，故应以该条约定的房屋总价款除以建筑面积予以确定。《商品房买卖合同》第三条约定的建筑面积为85.12㎡，房屋总价款为 320000元，因此建筑面积单价为320000元÷85.12㎡=3759.3985元/㎡。原告所购房屋的不动产权证记载的房屋建筑面积为85.91㎡，房屋总价款应为3759.3985元/㎡×85.91㎡=322969.925元，以整数计，即为322970元。原告实际缴纳房屋总价款为322970元，不存在多缴购房款的事实，故对原告要求被告退还购房款 3950.95元的诉讼请求不予支持。 关于争议焦点2。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，被告在2013年修建时代米罗商品房住宅小区时即已发现供地范围内有两块地为农民安置房，实际用地范围与原供地范围发生了变化，其作为房地产开发商，应当预见到所修建的时代米罗房地产项目因土地范围发生变化会存在后期不能办证的风险，但被告在发现上述问题后，没有及时采取措施，直到2018年办证受阻后才开始向原夹江县国土资源局寻求解决，其间历时长达五年，而从原夹江县国土资源局就该问题出台会议纪要的实际情况看，上述问题是可以得到解决的，因此，影响办证的土地范围问题，不属于不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，故被告逾期办理涉案房屋所属楼栋权属证明和涉案房屋的权属证明不是因为不可抗力。 关于争议点3。根据《商品房买卖合同》第十九条第一款的约定，被告应当在2018年12月20日前取得涉案商品房所在楼栋的权属证明，而事实上被告于2019年12月30日才办理涉案房屋所在楼栋的初始登记权属证明，从2018年12月21日起计算至2019年12月30日止，共计逾期375天。根据《商品房买卖合同》第十九条第二款的约定，被告未在涉案商品房交付之日起1095日内取得该房屋的权属证明，即构成逾期。涉案房屋实际交付时间为2015年12月21日，约定办理转移登记时间应为2018年12月21日前，被告实际为原告办理转移登记的时间为2020年1月6日，逾期381天。关于逾期的原因，首先，被告于2018年11月14日向原夹江县国土资源局提交《关于变更四川省新万兴瓷业有限公司时代米罗地块宗地图的请示》，该局于2018年11月15日收到该申请，2019年2月21日该局党组第四次《议事纪要》中将此问题作为历史遗留问题解决，同意县不动产登记中心按照时代米罗项目于2013年4月9日县住建局批准的建设项目规划设计方案用地范围办理不动产权证，故2018年11月15日原夹江县国土资源局收到新万兴公司变更时代米罗《国有土地使用证》宗地图申请之日起至该局2019年2月21日党组第四次《议事纪要》期间不能归责于被告；其次，解决土地范围问题客观上需要一定时间，本院在原夹江县国土资源局2019年2月21日党组第四次《议事纪要》后再酌定计算60天作为合理变更宗地图的时间，即2019年2月22日至2019年4月22日期间亦不应归责于被告；再次，因不可归责于被告的事件发生在双方合同约定办证期内，故双方约定的办证期间应该从该事件发生之日中止计算，待该中止原因消除之日起，双方合同约定办证期间继续计算，即自原夹江县国土资源局收到被告变更时代米罗《国有土地使用证》宗地图申请之日2018年11月15日至双方合同约定办证截止之日2018年12月20日期间共计36天应从不可归责于被告的中止原因消除之日的次日开始继续计算。又因中止原因于2019年4月22日消除，故双方约定的办证期间应从2019年4月23日开始继续计算36天至2019年5月28日。从2019年5月29日至2019年12月30日共计216天，被告未办理涉案房屋所在楼栋初始登记权属证明，从2019年5月29日至2020年1月6日期间共计223天，被告未办理涉案房屋转移登记的权属证明，系因被告将用于开发时代米罗房地产项目的土地使用权抵押给中国农业银行股份有限公司夹江县支行，该行于2019年12月27日才解除抵押，致使被告备齐原国有土地使用权证原件申报初始登记等材料滞后造成，故上述逾期期间216天和223天属于被告自身原因所致。根据《商品房买卖合同》第十九条的约定，对于因被告的责任导致逾期办理初始登记和转移登记的216天和223天，被告应当承担违约金。从上述分析可以看出，因被告的原因逾期办理初始登记与逾期办理转移登记的期间存在重合，重合期间为2019年5月29日至2019年12月30日。由于办理初始登记的违约行为与办理转移登记的违约行为均系逾期办证违约行为，性质相同，因此对办理初始登记与转移登记的违约重合期间不宜作重复评价，以承担壹份违约责任为宜。故被告承担逾期办理初始登记违约金的天数为216天，承担逾期办理转移登记违约金的天数为7天。双方约定的违约金的计算方式为出卖人从逾期之日按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金，被告已付房款为322970元，故被告承担逾期办理初始登记的违约金为216天×322970元×日万分之一= 6976.15元，承担逾期办理转移登记的违约金为7天×322970元×日万分之一=226.08元。原告诉请的违约金超出该范围，超出部分，本院不予支持。关于被告提出的约定的违约金过高的问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，出卖人应承担的违约责任可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，虽双方未在合同中约定贷款利率，但双方约定的“从逾期之日按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金”，计算标准明确。“日万分之一”的利率标准相当于年利率3.6%，参照中国人民银行公布的一年期贷款基准利率（2019.8.20前）和2019年8月20日后实行的全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率均高于3.6%。由此可见，双方约定的违约金计算标准低于金融机构计收逾期贷款利息的标准。故对被告提出的违约金过高并要求调整的抗辩意见，本院不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百三十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告四川省新万兴瓷业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告孙涛逾期办理房屋所在楼栋权属证明违约金 6976.15元； 二、被告四川省新万兴瓷业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告孙涛逾期办理房屋转移登记违约金226.08元； 二、驳回原告孙涛的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费510元，由原告孙涛自行承担381元，由被告四川省新万兴瓷业有限公司负担129元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审 判 长  齐翠玲 人民陪审员  罗洪丹 人民陪审员  史会容 二〇二〇年十二月一日 书 记 员  黄 婷 附相关法律规定 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： （一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持； （二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。