广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1391民初2130号原告：张丽雅，女，汉族，1963年2月5日出生，住广东省深圳市南山区×××××××××××，公民身份号码:610×××××××********。委托诉讼代理人：郑新山，广东爵桦律师事务所律师。被告：李健，男，汉族，1983年1月28日出生，住河南省邯郸市丛台区××××××××××××××××，公民身份号码：130××××***********。委托诉讼代理人：李丽芳，广东东舟律师事务所律师。被告：惠州市安源房地产顾问有限公司，住所：惠东县××××××××××××××银滩**商业街。法定代表人：许某1。委托诉讼代理人：许传汕，该公司工作人员。原告张丽雅与被告李健、被告惠州市安源房地产顾问有限公司（以下简称安源公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月15日公开开庭进行了审理。原告张丽雅及其委托诉讼代理人郑新山、被告李健的委托诉讼代理人李丽芳、被告安源公司的委托诉讼代理人许传汕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张丽雅向本院提出诉讼请求：1.依法解除原被告三方签订的“惠州市安源房地产顾问有限公司二手房买卖居间合同”；2.请求依法判令二被告立即退还购房定金本金29万元;3.请求依法判令二被告按协议书约定双倍返还定金29万元4.判令被告承担诉讼费。事实和理由：2019年9月2日,原告通过第二被告购买第一被告独自所有坐落于“惠州市大亚湾霞涌小径海岸城花园2栋一单元23层06号房”商品房,于当日签订了“惠州市安源房地产顾问有限公司二手房买卖居间合同”。合同第四条约定:定金交付方式，签署本合同时买方共交纳定金人民币(大写)贰拾玖万元整。十三条约定过户付款的最后期限为2019年4月15日。三方同时签订了“补充协议”,约定上述29万元定金适用于赎楼。然而,合同签订后原告按约定履行了29万定金给付义务,但是被告一至今也没有赎楼,被告二也没有履行定金托管和督促监督被告一责任,已经导致根本违约。为此原告为了维护自身合法权益,要求解除该合同,并按照合同法相关规定要求被告双倍返还定金计58万元,请求法院依法支持原告诉求。被告李健辩称，一、本案不符合涉案合同约定的买方单方解除条件，原告关于解除合同的诉请没有任何事实依据，依法应驳回原告的诉讼请求。2019年9月2日，原告与二被告签署三方协议《惠州市安源房地产顾问有限公司二手房买卖居间合同》，该合同第七条第三款约定买方单方解除合同的情形：“如卖方未能履行本合同约定的义务，给予卖方宽限期履行义务，……逾期满10日仍未履行合同义务，买方有权单方解除合同”。第十三条约定最后过户付款时间为2020年4月15日（原合同笔误为2019年4月15日，但双方真实意思表示为2020年4月15日）。由于种种原因，涉案房屋于2020年4月15日前无法办理过户手续。原告和我方自2020年4月13日至2020年5月20日期间均通过被告二对该合同履行的宽限期进行协商，买卖双方最终协商结果为:我方于2020年5月28日到银行进行赎楼并处理过户事宜。这充分说明双方确认合同履行的宽限期变更至2020年5月28日。然而原告于2020年5月22日即向法院提起诉讼，仍处于双方约定的宽限期内，不符合合同约定的“逾期满10日仍未履行合同义务，买方有权单方解除合同”的单方解除条件，应当依法予以驳回。二、本案不符合法定解除条件，合同目的完全能够实现，原告关于解除合同的诉请没有任何法律依据，依法应驳回原告的诉讼请求。三、我方开始迟延履行是受疫情影响导致人员流动被限制、各方延迟复工，我方无法立即从北京过来赎楼等，目前合同迟延履行的条件已经消灭，我方能够继续履行合同。四、涉案房屋购房定金为2万元，而非29万元，即便合同解除我方需要返还双倍定金，也应以2万元为计算标准。1.按照合同约定，定金是支付给经纪方的，原告向经纪方支付了2万元。2.支付2万元时，原告出具《认购书（买方）》，明确其向经纪方支付的2万元为定金。3.定金数额依法不得超过主合同标的额的20%，即本案合同定金不得超过144000元，如认为定金为290000元则明显大幅度超过法律规定的定金数额。合同约定涉案房屋的转让价款为720000元，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十一条，定金数额不得超过主合同标的额的百分之二十，也就是说在本案中涉案房屋购房定金不得超过144000元。因此，诉状中认为定金为290000元是不合理的。原被告签订的合同是由被告二提供的格式文本，对于定金条款不应当拘泥于文本解释，而应以双方当事人真实意思表示为准。在房屋买卖居间合同中，一般定金由经纪方收取保管，为的是实现交易双方的互相信任，促成交易的形成。原告在签订合同之前向被告二支付了2万元，并且明确出具《认购书（买方）》明确2万元的性质为定金，说明双方认定为原告支付给经纪方的2万元为定金。综上所述，请法院驳回原告的全部诉讼请求。被告安源公司辩称，一、我司已履行居间合同义务，并无违约，不应承担任何责任。2019年8月15日，原告向我司出具《认购书（买方）》一份，承诺居间服务费人民币7000元整，过户当天支付，过户前所有的过户手续由居间方办理。原告在第八条确认我司已为促成该物业的成交做了大量的工作。2019年9月2日，原告与二被告正式签订了《惠州市安源房地产顾问有限公司二手房买卖居间合同》，我司依约履行了合同义务，并经三方同意：我司为撮合双方交易进行居间服务，对本合同交易的房地产不承担任何责任，除非合同有明确约定，经纪方对买卖双方不承担任何赔偿责任。我司在履行上述居间合同过程中已尽到必要的义务，促成买卖合同的签订，与买卖双方多次沟通交易的进展和解决路径，尽力维护交易的履行。因此，我司已履行合同义务，并非违约方，我司不应承担任何责任，原告的诉请没有任何事实和法律依据。二、居间合同仍可继续履行，依约未达到合同解除条件，在起诉前已协商好相关履行进度，原告诉请解除居间合同不应得到支持。2019年9月2日，三方签订《惠州市安源房地产顾问有限公司二手房买卖居间合同》后，原约定于2020年4月15日前完成过户，但由于2020年1月开始全国疫情突然大范围爆发，政府建议各类型企业暂停复工，限制人员流动等原因，被告李健无法从北京过来办理过户手续，原告也因尾款未能及时到账而同意推迟过户时间，因此涉案房屋于2020年4月15日前没有办理过户手续。经过我司与买卖双方多次积极沟通，买卖双最终确认延迟办理过户的时间，由被告李健于2020年5月28日到银行进行赎楼并处理过户事宜。2020年5月21日，被告李健告知我司已经确定可以在2020年5月28日前从北京过来办理过户手续，但被告李健将此交易进展告知原告时，原告却告知其已聘请律师准备起诉，阻却了涉案交易的继续履行。事实上居间合同仍可继续履行，并且在原告起诉前已经确定可进展到赎楼、过户阶段。原告最终同意的办理过户手续时间为2020年5月28日，却在2020年5月22日提起诉讼，仍处于居间合同约定的宽限期内。解除居间合同的诉请未达到法定解除条件，亦不符合合同约定的单方解除条件。三、我司仅收取过原告支付的购房定金2万元，并未收取过29万元，我司已履行2万元的定金托管义务，原告退还购房定金29万元的诉请没有事实和法律依据。2019年8月14日，原告向我司支付了2万元定金，我司向原告出具了《收款收据》一份，其余原告所付的27万元是由原告直接付给被告李健的，买卖双方均未提出过由我司进行托管，不存在原告在诉状中陈述我司未履行定金托管的义务。四、退一步说，如被告李健双倍返还定金，原告应支付定金一半的金额给我司作为劳务报酬。2019年8月15日，原告向我司出具《认购书（买方）》第七条承诺：“若该物业所有权人双倍返还定金，则本人承诺支付定金一半给我司，作为其在该物业买卖交易的劳务报酬”。该《认购书（买方）》是原告出具，代表其真实意思表示。也就是说，如被告李健返还定金2万元，则原告应依约向我司支付1万元；如被告李健返还定金29万元，在原告应依约向我司支付145000元。并且，涉案房屋在2019年9月2日已经实际交付给原告，原告一直居住至今，其如今对仍能实现合同目的的合同提出解除之诉请违背了公平原则。我司认为原告的诉请无事实和法律依据，请法院驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年9月2日，原告张丽雅作为买方、被告李健作为卖方、被告安源公司作为经纪方，三方签订一份《惠州市安源房地产顾问有限公司二手房买卖居间合同》及补充协议，合同约定原告张丽雅购买被告李健所有的位于惠州市×××××××××××径海岸城花园2栋1单元23层06号房，建筑面积71.22平方米，成交价格为72万元。签署本合同时买方共交纳定金29万元给卖方，该款由经纪方代为托管并在卖方履行完本合同义务后当天不计息支付给卖方。合同第七条约定违约责任：3.如卖方未能履行合同约定的义务，给予卖方宽限期履行义务。从宽限期满之日如卖方仍未履行合同义务，每逾期一日，应按合同总价款的万分之五，向买方支付违约金；逾期满10日仍未履行合同义务，买方有权单方解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同第十三条约定买卖双方约定付款方式为一次性付款，剩余房款在过户当天支付。过户当天卖方先查档，查档此号房无抵押无其他纠纷后，卖方配合买方完成税纳及过户手续，买方将过户回执拿到后，当天将所有剩余房款转给卖方，过户付款的最后期限为2020年4月15日。补充协议约定卖方收到290000元后将房屋交付给买方使用。另查明，2019年8月15日，原告张丽雅与被告安源公司签订《认购书（买方）》，第一条约定原告以72万元购买涉案物业，交房日期为付清人民币27万元当天。第二条约定居间服务费人民币7000元由原告承担，过户当天支付，过户前所有的过户手续由被告安源公司办理。第三条约定原告在签订认购书时向被告安源公司支付人民币2万元整作为原告购买该物业临时定金。第七条约定若该物业所有权人收取定金后逾期履行或其它违反与该物业买卖交易有关的行为，则视为违约，应承担违约责任即双倍返定金。如该物业所有权人双倍返还定金，则原告承诺支付定金一半的金额支付给被告安源公司，作为其在该物业买卖交易的劳务报酬。上述合同签订后，原告向被告安源公司支付了定金2万元，被告安源公司开具《收款收据》；原告向被告李健支付了27万元，被告李健开具收据，确认收到29万元。支付上述款项后被告李健名将涉案房屋交付给原告。因被告李健原因未能在合同约定的期限办理过户手续，在被告安源公司的斡旋下，双方协商延迟办理过户手续事宜，当被告李健告知原告在2020年5月28日前才能办理过户手续时，原告不同意继续履行合同，庭审中原告也表示不再继续履行合同。本案在审理过程中，因原告张丽雅的申请，本院依法查封了被告李健名下位于惠州大亚湾霞涌石化大道东小径湾5号小径海岸城花园2栋一单元23层06号房的产权[房产权证号：粤（2019）惠州市不动产权第40823**]。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，争议焦点为合同是否应予解除及被告是否应双倍返还定金问题。关于合同是否应予解除问题。合同未履行，主因系被告李健未在合同约定的期限内办理过户手续，在宽限期约定不明情形下，原告作为守约方明确表示不再继续履行合同，合同丧失了履行的信任基础，其主张解除合同，予以支持。合同解除后，被告李健应将原告已付的购房款27万元退还给原告，原告应将涉案房屋返还给被告李健。被告安源公司作为中介方，促成原、被告签订了买卖合同，按约定可以收取报酬，已收取定金中扣除原告应支付的居间报酬7000元后被告安源公司将剩余13000元退还给原告。关于被告是否应双倍返还定金问题。《惠州市安源房地产顾问有限公司二手房买卖居间合同》中约定过户的最后期限为2020年4月15日，虽然被告李健未在此期限前完成过户手续，但合同违约条款中约定，在双方未按合同期限履行情况下赋有宽限期作为缓冲，并非一方一旦逾期履行对方即具有解除合同的权利，而合同却未约定具体的宽限日期，在被告李健表明在2020年5月28日前可办理过户手续，在此时间完成过户是否属宽限期范围无法认定，也难以认定被告李健超过宽限期满十日，原告不能基于该约定要求被告双倍返还定金。因此，原告请求被告双倍返还购房定金，没有事实和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二项、第九十七条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告张丽雅、被告李健及被告惠州市安源房地产顾问有限公司于2019年9月2日签订的关于惠州市×××××××××××径海岸城花园2栋1单元23层06号房的《惠州市安源房地产顾问有限公司二手房买卖居间合同》；二、被告李健于本判决生效后十日内向原告张丽雅返还购房款27万元；三、被告惠州市安源房地产顾问有限公司于本判决生效后十日内向原告张丽雅退还购房定金13000元；四、驳回原告张丽雅其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5500元，保全费3420元，合计8920元，由被告李健负担。此款已由原告预交不予退回，判决生效后由被告李健径付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判员  薛银标二〇二〇年七月二十九日书记员  宋煜珍