上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0120民初9174号原告：上海杭州湾机电交易有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：江祎韵，总经理。委托诉讼代理人：顾尤嘉，男。被告：上海璨燕餐饮管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：杨小弟。委托诉讼代理人：陈光，男，1973年4月3日生，汉族，住江苏省启东市。被告：上海悠仙投资管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：陈光，总经理。原告上海杭州湾机电交易有限公司诉被告上海璨燕餐饮管理有限公司、上海悠仙投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月23日公开开庭进行了审理。后依法转入普通程序，适用普通程序独任制，于2020年10月22日公开开庭进行了审理。原告上海杭州湾机电交易有限公司委托诉讼代理人顾尤嘉、被告上海璨燕餐饮管理有限公司(以下简称璨燕公司)委托诉讼代理人、被告上海悠仙投资管理有限公司(以下简称悠仙公司)法定代表人陈光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海杭州湾机电交易有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告璨燕公司签订的房屋租赁合同；2、判令两被告支付拖欠的租金人民币(下同)814,121元及拖欠的水电费563,681元；3、判令两被告支付违约金252,350元，被告璨燕公司支付的租赁押金245,000元不予返还；4、判令两被告返还房屋并恢复原状，费用由两被告承担。事实与理由：被告璨燕公司与原告于2017年12月23日签订了位于奉贤区莘奉公路XXX号XXX幢XXX号楼XXX楼XXX、XXX楼XXX、XXX楼XXX、XXX楼XXX、XXX楼XXX、XXX楼303的《商铺租赁合同》，同时悠仙公司作为担保方承担连带责任。期间至今原告按约履行。被告作为承租方经营餐饮至今。该合同约定房屋租赁期为2018年3月1至2026年2月28日止。租金约定为年租金980,000元。支付方式，先付租金后使用，每2个月支付一次租金。期间至今原告积极履行合同要求的所有义务。原告本着友好协商的态度，先后两次让被告出具承诺书，让被告在规定的期限内支付拖欠的租金和水电费，但被告不仅没有履行承诺的约定，反而更是拖欠应付的后续租金及水电费，导致损失不断扩大。截止2020年3月31日被告尚拖欠原告租金共计814,121元，逾期违约金252,350元，水电费563,681元。原告虽经多次催讨，但被告至今未付。根据租赁合同约定，被告任一期租金逾期支付，经被告书面催告并逾期支付达30日以上，原告有权解除合同，被告缴纳的各类押金不予退还，并承担当期月租金3倍的违约金及房屋恢复原状的费用。故原告诉讼来院。庭审中，原告明确诉讼请求为：上述诉讼请求第2、3、4项由被告璨燕公司承担，由被告悠仙公司对诉讼请求第2、3、4项承担连带责任。并明确租金主张到2020年3月31日，之后的不再主张。同时变更第2项诉讼请求中的水电费金额为517,474元；撤回第4项诉讼请求中要求恢复原状的诉讼请求。被告璨燕公司、悠仙公司共同辩称，被告在租赁房屋内投资了1,000多万，但是还没有盈利，今年遇到疫情，陷入了困境，多次和原告协商沟通，被告也在支付租金，但无法一次性付清欠款，被告可以向原告支付未付部分的银行利息，原告在疫情期间也没有给予被告支持，希望原告继续让被告经营。对欠付的租金和水电费金额均无异议。被告悠仙公司不愿意承担担保责任，因为店铺没有经营。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方有争议的证据，本院认证如下：原告提供的《法务函》及送达凭证一份，证明由于被告拖欠租金，原告提出解除合同。被告认可看到过该份《法务函》，系张贴在系争房屋门口，但不认可收到邮寄的函件。对此本院认为，函件邮寄地址为租赁房屋地址，且被告认可当时系争房屋在装修中，函件上的电话亦为被告委托诉讼代理人陈光本人电话，故本院对该组证据依法予以确认。经庭审查明，本院确认如下事实：2017年12月23日，原告与两被告签订《商铺租赁合同》一份，约定：原告将位于上海市奉贤区莘奉公路XXX号XXX幢XXX号楼XXX楼XXX、XXX楼XXX、XXX楼XXX、XXX楼XXX、XXX楼XXX、XXX楼204房屋租赁给被告璨燕公司使用；建筑面积2,800平方米；原告已完成该租赁物建筑工程消防验收备案，二次装修消防验收备案由被告璨燕公司自行负责，被告璨燕公司二次装修备案未通过导致无法正常开业等情形造成被告的损失及责任全部由被告自行承担；被告租赁作为商业使用，其经营内容包括餐饮；租赁期限自2018年3月1日起至2026年2月28日止；免租期为2018年3月1日起至2018年5月31日止，免租期内免收租金，但被告璨燕公司仍须支付物业费、水电费等其他费用；租金先付后用，2月一付；2018年3月1日至2020年2月29日止每月租金为81,667元，2020年3月1日起至2021年1月1日止每月租金为84,117.01元；使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理等费用由被告璨燕公司承担；本合同签订后五个工作日内，被告璨燕公司向原告支付房屋租赁押金205,000元，环境管理押金20,000元，店招恢复押金20,000元，租赁关系终止后，原告收取的各类押金除用以抵充合同约定由被告璨燕公司承担的费用及发生的赔偿费外，剩余部分无息返还被告璨燕公司；被告璨燕公司任何额一期租金逾期支付(包括未足额支付)超过10日的，原告有权采取停水停电措施，因此产生的所有损失及责任由被告璨燕公司自行承担；被告璨燕公司任一期租金逾期支付(包括未足额支付)经原告书面催告并且逾期支付达30日及以上，原告有权单方面解除合同，被告璨燕公司交纳的各类押金不予退还，并承担当期月租金3倍的违约金及房屋恢复原状的费用；同时，被告璨燕公司还须承担逾期或未足额支付租金的滞纳金，按万分之六每日计算；因被告璨燕公司违约合同提前解除的，被告璨燕公司应将房屋按《物业交接标准》归还原告并办理书面交接手续，在房屋归还原告前，被告璨燕公司仍须承担占用期间的租金、物业管理费、水电费等费用；被告璨燕公司未按照合同约定归还房屋及办理该房屋《书面交接手续》超过5日的，视为被告璨燕公司放弃该租赁物内的遗留物的所有权(包括可分离及不可分离物)，原告有权采取封房、清理遗留物措施，有权直接收回该出租物，所发生的费用由被告璨燕公司承担，原告对清除的遗留物不负保管和赔偿责任；为保证此租赁合同正常履行，被告悠仙公司自愿作为被告璨燕公司的保证人，悠仙公司的担保范围为被告璨燕公司在本租赁合同下的全部义务和产生的全部责任，以及原告为实现上述权利而支出的差旅费、诉讼费、律师代理费等全部必要费用；担保方式为连带责任保证。上述合同签订后，被告璨燕公司按照合同约定向原告支付各类押金共计245,000元。被告璨燕公司尚欠原告2019年3月1日起至2020年3月31日期间的租金814,121元以及2019年2月起至2020年5月期间的水电费517,474元。另查明，2019年10月31日，被告璨燕公司、悠仙公司向原告及物业公司上海南方国际物业管理有限公司出具《承诺书》一份，载明：被告与原告及物业公司签订了的租赁合同及物业服务协议，对于被告拖欠的租金、水电费及物业费，承诺如下：一、被告自2019年3月1日起至2019年10月31日期间拖欠房租欠款总金额583,336元，还款计划为：于2019年10月30日支付163,334元，于2019年11月30日支付163,334元，于2019年12月30日支付163,334元，于2020年1月30日支付93,334元。二、被告2019年1月1日起至2019年8月31日期间拖欠的水电费348,015元、物业费60,000元，还款计划为：于2019年11月30日支付100,000元，于2019年12月30日支付100,000元，于2020年1月30日支付100,000元，于2020年2月30日支付108,015元。三、按上述还款计划及《商铺租赁合同》、《物业服务协议》的约定，被告任意一期租金或物业费或水电费逾期支付(包含未足额支付)超过10日及以上的，原告有权采取下列措施：1、收取未交纳的款项自应付日起至支付日的违约金，按日加收应交纳费用万分之六的违约金；2、有权立即停止供水供电及禁止被告使用该物业内的公用设施及享用相关的服务，直至欠款结清为止；3、由于上述停止供水供电及禁止使用该物业内的公用设施及享用相关的服务所造成的一切损失和法律责任，均由被告及保证人承担，与原告无关；4、原告有权单方面解除合同，被告交纳的各类押金不予退还，并由被告承担当月租金3倍的违约金及房屋恢复原状的费用，由此造成的一切损失和法律责任(包括但不限于装修、厨房设备、营业等一切损失)均由被告及保证人承担，与原告无关。2019年11月14日，被告璨燕公司、悠仙公司向原告及物业公司上海南方国际物业管理有限公司出具《承诺书》一份，载明：被告璨燕公司与原告及物业公司签订了租赁合同及物业服务协议，对于被告拖欠租金、水电费及物业费相关事宜，承诺如下：1、被告于2019年11月15日14：00前支付原告50,000元；2、被告于2019年11月18日14：00前支付原告50,000元；3、被告于2019年12月10日前支付原告226,668元。上述任一期费用(以及2019年10月15日签订的《承诺书》、商铺租赁合同、物业服务协议)被告逾期支付(包含未足额支付)被告未及时支付，原告有权立即采取下列措施：(1)有权立即停止供水供电及禁止被告使用该物业内的公用设施及享用相关的服务，直至欠款结清为止；(2)由于上述停止供水供电及禁止使用该物业内的公用设施及享用相关的服务所造成的一切损失和法律责任(包括但不限于装修、厨房设备、材料、营业等一切损失)均由被告及保证人承担，与原告无关；(3)原告有权单方面解除合同，被告交纳的各类押金不予退还，并由被告承担当期月租金3倍的违约金及房屋恢复原状的费用，由此所造成的一切损失和法律责任(包括但不限于装修、厨房设备、材料、营业等一切损失)均由被告及保证人负担，与原告无关。2020年3月30日，原告向两被告发送《法务函》一份，载明：被告已累计拖欠原告租金814,121元，拖欠水电费563681元，被告已多次催讨，但至今未收到；根据合同约定，原告特通知被告，单方面解除合同；现通知被告收到此函后按照合同约定结清欠款和违约金，清理房屋内遗留物并返还房屋，届时如不清理，原告将按照合同约定自行清理，造成的损失由被告承担，同时原告保留追究被告违约责任的权利。该《法务函》于2020年4月1日送达。又查明，被告璨燕公司于2020年1月将租赁房屋中的一楼部分房屋转租给次承租人使用。2020年5月15日，原告将系争房屋中未转租部分上锁至今。经本院释明，原告不要求在本案中处理次承租人问题。再查明，2019年12月5日，上海市奉贤区公安消防支队向被告璨燕公司发出沪奉(消)行罚决字(2019)0240号《行政处罚决定书》，因查明2019年11月4日，该支队依法派员对被告璨燕公司进行消防监督复查，发现被告璨燕公司未在指定时间内将隐患整改完毕，存在不及时消除火灾隐患的行为，故决定给予被告璨燕公司罚款6,000元的处罚。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。被告璨燕公司作为承租人，未能按照合同约定支付租金。在原告多次催讨，以及被告两次出具承诺书承诺付款的情况下，被告仍未按约支付，显属违约；且本案审理过程中，经本院多次组织调解，被告仍表示无法将已拖欠的租金及水电费付清，双方的租赁合同因被告缺乏履约能力而无法继续履行；综上，原告有权根据合同约定行使合同解除权，原告向被告寄送的要求解除租赁合同的法务函于2020年4月1日送达被告处，故本院确认双方的《商铺租赁合同》于2020年4月1日解除。经本院释明，被告仍坚持要求继续履行租赁合同，相应的诉讼风险由被告自行承担。被告璨燕公司尚欠租金及水电费未能支付，应当承担相应的民事责任，但欠费期间涉及疫情期间，被告亦提出疫情影响的原因，故本院酌定免除被告两个月租金的支付义务，综上，本院对原告要求被告璨燕公司支付拖欠的租金650,787元及拖欠的水电费517,474元的诉讼请求，依法予以支持。被告璨燕公司违约导致系争租赁合同解除，被告璨燕公司应当按照合同约定承担解除合同的违约责任。根据合同约定，解除合同违约责任包括月租金3倍违约金及没收各类押金，本院根据原告的实际损失及租赁合同的履行情况，酌定被告应当支付原告违约金336,468元，故除被告已付的各类押金245,000元原告可不予退还外，被告另尚需支付原告违约金9,1468元。租赁合同解除的，被告璨燕应当将房屋腾空并返还原告，故本院对原告要求被告返还房屋的诉讼请求依法予以支持。被告悠仙公司作为合同的保证人，根据合同约定对被告璨燕公司的全部义务承担连带责任，被告悠仙公司亦两次同被告璨燕公司一起出具承诺书承诺付款，故本院对原告要求被告悠仙公司对被告璨燕公司支付租金、水电费、解除合同违约金及返还房屋的义务承担连带责任的诉讼请求，依法予以支持。对于被告辩称因房屋消防无法通过导致无法使用的辩解意见，本院认为，被告作为承租人，应当负责所经营店铺的二次消防，二次消防未能通过的责任在被告方，被告也未能提供证据证明系原告原因导致未能通过，故本院对被告该辩解意见不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、确认原告上海杭州湾机电交易有限公司与被告上海璨燕餐饮管理有限公司签订的《商铺租赁合同》于2020年4月1日解除。二、被告上海璨燕餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海杭州湾机电交易有限公司拖欠的租金人民币650,787元。三、被告上海璨燕餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海杭州湾机电交易有限公司拖欠的水电费人民币517,474元。四、被告上海璨燕餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海杭州湾机电交易有限公司解除合同违约金人民币91,468元；被告上海璨燕餐饮管理有限公司已付的各类押金共计人民币245,000元不予退还。五、被告上海璨燕餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内将位于上海市奉贤区莘奉公路XXX号XXX幢XXX号楼XXX楼XXX、XXX楼XXX、XXX楼XXX、XXX楼XXX、XXX楼XXX、XXX楼204房屋返还原告上海杭州湾机电交易有限公司。六、被告上海悠仙投资管理有限公司对被告上海璨燕餐饮管理有限公司的上述第二、三、四、五项义务承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币21,676元，由原告负担人民币1,676元，由被告上海璨燕餐饮管理有限公司、上海悠仙投资管理有限公司负担人民币20,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  苏姝二〇二〇年十一月三十日书记员  倪璟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。