北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初4304号原告：北京金穗食品有限公司，住所地北京市顺义区天竺空港工业开发区**西北侧，统一社会信用代码91110113633705481K。法定代表人：宋伟，经理。委托诉讼代理人：李旭，北京智勇律师事务所律师。被告：北京京东广告有限公司，住所地北京市朝阳区育慧北路******楼****，统一社会信用代码91110105801724738Y。法定代表人：琚秀芳，总经理。委托诉讼代理人：曹明，男，1951年2月28日出生，汉族，北京京东广告有限公司副总经理。原告北京金穗食品有限公司（以下简称金穗食品公司）与被告北京京东广告有限公司（以下简称京东广告公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金穗食品公司之法定代表人宋伟及其委托诉讼代理人李旭，被告京东广告公司之委托诉讼代理人曹明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金穗食品公司向本院提出诉讼请求：1．判令确认原、被告于2007年9月30日签订的《租赁合同》自2007年9月30日至2027年9月29日部分有效，2027年9月30日至2037年9月29日部分无效；2．判令被告将4-1房屋中被被告重建的房顶部分恢复原状，恢复至与该房屋剩余部分房顶构造及材质相同，4-1房屋北墙东侧承重墙开门处恢复原状；3．判令被告将从原告场地内私自外接到租赁场地以外的电源拆除，且不得从租赁场地以外接电源到场地内，保证场地的用电安全；4．判令确认原、被告于2007年9月30日签订的《租赁合同》第五条第二款有效；5．判令确认原、被告2007年9月30日签订的《补充协议》第一条有效；6．判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2007年9月30日签订租赁合同，约定原告将位于北京市顺义区XXX号院内部分房屋（具体房屋情况以平面图为准）租赁给被告使用，租赁期限30年，自2007年9月30日至2037年9月29日，租金基数为每年15万元，从第三年开始逐年递增。原告租赁场地已经提供被告正常供水供电，被告近几年将电源外接到租赁场地以外使用，原告因此事多次找到被告交涉，要求被告拆除外接电源，被告始终拒绝拆除。2019年原告发现被告将库房房顶及南墙拆除，且将房屋租赁给第三人使用，原告找到被告要求被告对上述问题进行整改，被告均置之不理。原告认为被告拆除房屋、转租、私自外接电源的行为严重违反了合同条款，侵犯了原告的合法权益，如被告对上述问题仍不进行整改，原告将依照合同条款收回租赁权。综上所述，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院判如所请。被告京东广告公司第一次庭审时辩称，一、我方同意原告第一项诉讼请求。二、根据租赁合同第六条第2项约定“出租房及设施维修由乙方负责，一切费用由乙方负担”。该租赁房是1989年成立的京都蛋鸡场养鸡的房屋，窗口低矮，租赁时已十分陈旧，且我方租赁的原蛋鸡场其中的一部分库房，其他部分由红开阳被服厂等企业租赁，都分别增盖了彩钢、油毡或石棉瓦。2007年我方租赁后，即出资加了彩钢瓦。去年涉诉库房西侧漏雨且该侧南墙出现裂缝，所以进行了修缮：（一）屋顶更换了新的彩钢板，比2007年我方第一次铺设的彩钢板质量更好。（二）原鸡舍及现库房顶部的水泥人字柁只有一根很细的钢筋拉扯，直接架在南北墙墙体上，已使用30余年，本身就十分危险，加之南墙又开裂，极易造成人身伤亡事故。所以我方加了工字钢人字柁和钢梁，质量和安全性明显提高。（三）在南墙开裂处重砌补新砖，只是因为疫情，尚未勾水泥缝，复工复产后，进行水泥勾缝，将和其余墙体浑然一体。根据合同第六条第2项：“属乙方责任造成了房屋重大损坏由乙方负责修缮，达到安全使用状态”的约定，退一万步讲，即使是我方造成的损坏，也只是要求我方负责修缮，达到房屋安全使用状态。此次按合同约定乙方即我方出资进行修缮，显然不是人为损坏，只是为了并且达到了房屋安全使用的状态。不仅所租房屋由我方出资修缮，我方提供的证据8，即我方租赁场地外的、原告自用的车棚也是我方出彩钢义务铺设的，说明我方在履约过程中，尽力满足原告的要求。三、原告诉我方私接到租赁地外的电源，我方曾得到原告口头同意。至于原告“不得从租赁场地外接电源到场地内”的诉求，原告首先应该在收取电费时明确收取依据，例如我方在另一处缴纳电费时所收到的依据。我方自从租赁之始就请求原告提供收取电费的依据但原告从不提供，发票也不注明电费单价。四、原告第四项诉求与事实不符。五、合同补充协议只是约定我方“向有关部门办理审批手续，甲方予以协助”，合同只是对原告提出的协助要求且合同终止后新建厂房归甲方即本案原告所有。而且该诉求不是法院的受理范围。水费电费原告是代收代缴，原告称:“原告租赁场地已经提供我方正常供水供电”，但原告收取水费电费不仅从未按我方要求出示收费依据，并且电费发票不按规定注明单价，水费竟然要求打入其个人账户，否则停水停电，十分霸道。我方同意原告第四项、第五项诉讼请求。北面承重墙我方没有新开门，对原有的一个门扩宽了十公分，2007年底到2008年初扩的门。扩宽门当时向原告申请，原告口头同意，原告每个月都到租赁场地收取电费，抄电表，所以对我方扩宽门一事也早已知悉。2019年我方发现南墙有裂缝，就翻修南墙，翻修时人字坨塌裂，房顶就倒塌了。对我方改造的房顶以及南墙，承重墙上的门扩大，合同到期后无偿留给原告。电源部分我方同意拆除。原告第三项诉讼请求我方同意将从原告场地内接到租赁场地以外的电源拆除，但希望给予合理的拆除时间，现在有外接，且此前原告同意我方外接。对于原告要求我方不得从租赁场地以外接电源到租赁场地内我方不同意，除非原告明示供电局向其收费的标准。我方同意原告在收取电费时向我方出示供电局向原告收取的电费总钱数以及用电的读数，按照总钱数除以用电总度数乘以我方的用电度数计算电费。第二次庭审时辩称坚持此前的答辩意见，与之前冲突的以本次为准。对原告第一项、第四项、第五项诉讼请求，我方认为司法实践中确认合同有效，必须同时提出人民法院确认有效而想实现的具体目的，本案中原告仅提出合同有效，这样的请求没有任何意义，请人民法院驳回。对原告的第二项诉讼请求不同意，原告诉请不符合合同约定。本院经审理认定事实如下：位于顺义区XXX房屋登记在北京京都蛋鸡场名下。涉诉场地系集体土地建设用地，登记在京都蛋鸡场名下。2007年9月30日，金穗食品公司（甲方、出租方）与京东广告公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定甲方将坐落于北京顺义区XXX号的房屋及场地出租给乙方。该合同第三条租赁期限约定：租赁期限为30年，租赁期从2007年9月30日至2037年9月29日止。第五条出租方与承租方的变更约定：2．乙方在承租期内，不得将所承租的场地、房屋，转租第三方使用，否则甲方有权收回乙方租赁权。第六条甲方责任约定：2．租赁期间，出租房屋及设施的维修由乙方负责，一切费用由乙方负担。如租赁房屋发生重大自然损坏或有倾斜危险时，甲方应负责修缮，属乙方责任造成的房屋重大损坏由乙方负责修缮，达到房屋安全使用状态。3．租赁期间，甲方保证供给乙方所需的生活用水及供电60千伏安，水电费用按相关标准由乙方支付给甲方。第七条乙方的责任约定：2．租赁期间乙方应保证承租范围内甲方财产的安全完好，因乙方责任致使甲方财产遭受损失的，乙方承担赔偿责任。4．租赁期间，租赁房屋及设施的维护修理由乙方负责。修理费用、水电费用等由乙方承担。第八条租赁房屋的使用规定：乙方在征得甲方同意后可改造租赁房屋及配套设施，但不能改变房屋主体结构不能造成安全隐患，不能破坏原公用管线及设施。2007年9月30日，金穗食品公司（甲方）与京东广告公司（乙方）还签订《补充协议》，内容为：甲方根据乙方新建厂房的要求，特订立补充协议如下：一、乙方在租赁场地上新建厂房(3200平方米)及职工宿舍、食堂(两层共600平方米)，原办公室加盖一层，甲方均不收取乙方使用费，乙方向有关部门办理审批手续，甲方予以协助，新建厂房合同终止后产权归甲方所有，但非乙方原因不能达到租赁期限时除外。如因政府相关部门的要求给乙方造成的损失责任由乙方承担。二、乙方在甲方原有的建筑物上加盖的建筑物，产权归甲方所有。三、除本补充协议第二条外，乙方上述新建项目租赁期内若有拆迁补偿归乙方所有。四、乙方拆除甲方原有的建筑物的面积，在乙方建筑面积中归甲方所有。双方均认可租赁标的物中的房屋为登记在北京京都蛋鸡场名下的北京市房屋登记表（平房）中载明的幢号为2-10（房基占地面积253．5平方米）、4-1（房基占地面积1144．9平方米）、4-2（房基占地面积19．1平方米）的房屋。诉讼中，京东广告公司认可其将场地内的电源接到租赁场地以外，其同意金穗食品公司第三项诉讼请求，但表示需要合理的时间。京东广告公司主张涉诉4-1房屋南墙出现裂缝，其在2019年10月修缮时部分坍塌导致其只好重建部分南墙，南墙坍塌导致部分房顶也塌落，导致其只好重建该部分房顶。京东广告公司表示就涉诉南墙修缮之前的状况以及房顶塌落的原因及情况没有与金穗食品公司沟通，亦无相应证据证明其主张。双方均认可4-1房屋房顶原系人字型结构的水泥预制板房顶加钢结构支撑柁，现该房屋西数3到21米的原房顶灭失（房顶其余部分保持原状），现该部分房顶为京东广告公司重建的彩钢结构房顶，原房顶人字形顶点距重建房顶底部约20厘米。4-1房屋北墙东侧现有一个高2．9米、长1．98米、宽0．37米的门。金穗食品公司主张该门处此前没有门，是京东广告公司于2008年新开的，其于2019年10月才知道此处开门，之所以明确是2008年新开的是因为通过外观可以看出是与京东广告公司初期的装修改造一起完成的。金穗食品公司并表示京东广告公司于2008年向其申请在北墙上开门，但其未同意，此后其对此未予核查，租赁期内其每月进入涉诉场地向京东广告公司收取水电费，收取水电费所经道路客观上能发现该门，但其未予注意故一直未发现。京东广告公司称该处原有一门，其只是将长度扩宽了0．1米。诉讼中，金穗食品公司提交有物流车辆停放在涉诉场地的照片一组，证明京东广告公司将涉诉场地转租。京东广告公司认可该证据的真实性，不认可证明目的。上述事实，有本院庭审笔录、《租赁合同》、《补充协议》、不动产登记信息查询结果告知单、勘验现场说明、勘验照片、集体土地建设用地使用证等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。金穗食品公司与京东广告公司签订的《租赁合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，合同中除了约定租赁期限超过二十年的部分无效外，其余部分并不违反相关法律规定，应为合法有效，故金穗食品公司所提第一项诉讼请求、第四项诉讼请求、第五项诉讼请求，于法有据，本院予以支持。京东广告公司同意金穗食品公司第三项诉讼请求，本院不持异议。涉诉4-1房屋被京东广告公司重建的房顶部分，京东广告公司并未提交证据证明其重建房顶系其所述原因所致，房顶系房屋的主要构成部分之一，现京东广告公司所建房顶与原有房顶构造、高度均不一致，属于变更了房屋主体结构，其并未取得金穗食品公司的同意，故金穗食品公司所提要求将京东广告公司重建的房顶部分恢复原状，恢复至与该房屋剩余部分房顶构造及材质相同的诉讼请求，本院予以支持。关于双方诉争的4-1房屋北墙东侧开门，金穗食品公司认可开门发生在2008年，且其亦认可租赁期内其每月进入涉诉场地向京东广告公司收取水电费，收取水电费所经道路客观上能发现该门，故本院认定对开门一事金穗食品公司早已知悉但并未提出异议而是继续履行合同，视为金穗食品公司对该行为予以认可，其现再行要求就此恢复原状，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告北京金穗食品有限公司与被告北京京东广告有限公司于二〇〇七年九月三十日签订的《租赁合同》中二〇〇七年九月三十日至二〇二七年九月二十九日的部分有效，二〇二七年九月三十日至二〇三七年九月二十九日的部分无效；二、被告北京京东广告有限公司于本判决生效之日起六十日内将登记在北京京都蛋鸡场名下的北京市房屋登记表（平房）中载明的幢号为4-1的房屋中被被告北京京东广告有限公司重建的房顶部分恢复原状，恢复至与该房屋剩余部分房顶构造及材质相同；三、被告北京京东广告有限公司于本判决生效之日起六十日内将从涉诉租赁场地内接到该场地以外的电源拆除，且不得从该场地以外接电源到该场地内，保证场地的用电安全；四、确认原告北京金穗食品有限公司与被告北京京东广告有限公司于二〇〇七年九月三十日签订的《租赁合同》第五条第二款有效；五、确认原告北京金穗食品有限公司与被告北京京东广告有限公司于二〇〇七年九月三十日签订的《补充协议》第一条有效；六、驳回原告北京金穗食品有限公司的其他诉讼请求。案件受理费一万六千六百八十元，由原告北京金穗食品有限公司负担七十元（已交纳），由被告北京京东广告有限公司负担一万六千六百一十元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 周 益二〇二〇年九月十四日书记员 何星星