lijian陕西省合阳县人民法院民事判决书（2020）陕0524民初412号原告：宁砖斌，男，19XX年XX月XX日出生，居民身份证号码：XXXXXXXXXXXXXX6814，汉族，居民，住陕西省合阳县。委托诉讼代理人：李旭东，陕西炳辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦浩，陕西炳辉律师事务所实习律师。被告：鱼翔，男，19XX年XX月XX日出生，居民身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，汉族，居民，住陕西省合阳县城关镇泰山庙巷西四排5号。被告：鱼华杰，男，19XX年XX月XX号出生，居民身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX，汉族，居民，住陕西省西安市蓝田县蓝关镇青羊路。被告：朱喜娟，女，19XX年XX月XX号出生，居民身份证号码：XXXXXXXXXXXXXX0542，汉族，居民，住陕西省合阳县。被告：张培玉，男，19XX年XX月XX日出生，居民身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX，汉族，居民，住陕西省韩城市新城区。被告：叱志敏，男，19XX年XX月XX号出生，居民身份证号码：XXXXXXXXXXXXXX0430，汉族，居民，住陕西省合阳县。被告：党江鹏，男，19XX年XX月XX日出生，居民身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX，汉族，居民，住陕西省合阳县。原告宁砖斌与被告鱼翔、鱼华杰、朱喜娟、张培玉、叱志敏、党江鹏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月25日立案后，依法适用简易程序。2020年3月16日裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。宁砖斌及其委托诉讼代理人李旭东、秦浩，鱼翔、朱喜娟、张培玉、叱志敏、党江鹏到庭参加诉讼。鱼华杰经传票传唤，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宁砖斌向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与鱼翔、鱼华杰、朱喜娟签订的《房屋出售合同》；2、判令鱼翔、鱼华杰、朱喜娟双倍返还房款30万元，叱志敏、党江鹏、张培玉承担连带责任；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年9月，原告经叱志敏、党江鹏介绍得知鱼华杰、鱼翔出售其所有的位于合阳县城关镇泰山庙西四排5号的一处宅院及房屋。经多次协商，原告听信被告所说此处房产属其所有的说词，于同年10月2日经中间人叱志敏、党江鹏签订了《房屋出售合同》，约定房价30万元，并约定鱼华杰、鱼翔及朱喜娟于2019年5月份前向原告移交宅院和房屋。原告与鱼华杰、鱼翔、朱喜娟在《房屋出售合同》上签名，叱志敏、党江鹏作为中间人也在《合同》上签名。原告按《合同》约定的时间分别于2018年10月2日支付定金2万元，2018年10月10日支付房款14万元；2018年12月10日支付房款14万元。原告将房款均交于中间人叱志敏、党江鹏，转交于鱼翔、朱喜娟，其并给原告打有收款收据。原告将房款交齐后，鱼华杰、鱼翔、朱喜娟却不按《合同》履行交付宅院及房屋。鱼翔除不履行合同约定义务却还称其未收到全部房款。原告在与鱼华杰、鱼翔经中间人协商购买其宅院及房屋时，其称房产属于其所有，当原告按《合同》约定主张权利时，却又有张培玉称其亦对此房产享有权利，致使原告将30万元的血汗钱付出后得不到房产。故请求人民法院支持原告的诉讼请求。鱼翔辩称，宁砖斌没有将房款按合同约定的时间给付出售人，部分款给了中间人党江鹏，党江鹏没有给出售人。对于房屋的权利人有谁，宁砖斌没有问，其也没有说。中间人和宁砖斌对涉案房屋的房产证被其他人所押是知道的。签定涉案合同双方自愿，不同意解除涉案合同。朱喜娟辩称，案涉合同及收条上的签名不是朱喜娟本人签的。房屋与朱喜娟没有关系，买卖涉案房屋朱喜娟没有参与，也不清楚。故不承担责任。张培玉辩称，买卖房屋张培玉不清楚，房屋是其母亲的，其母亲已去世。其表示自愿放弃继承涉案房产归其所有份额的权利。叱志敏述称，涉案房屋的买卖经叱志敏及党江鹏介绍，宁砖斌将房款30万元分几次给了叱志敏，其中部分款项叱志敏和党江鹏一并交付鱼翔及鱼华杰，另外部分交付党江鹏。签订合同前中间人告知宁砖斌，涉案房屋的房产证被其他人所押需要用款赎回。党江鹏辩称，涉案定金和14万房款均交付鱼翔及鱼华杰。另14万元房款其分几次交付鱼翔。第一次出具的14万元收条处鱼华杰的签名是其本人所签，另一次出具的14万元收条上的鱼华杰签名是鱼翔签的。鱼华杰未作答辩。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下: 2018年10月2日，经中间人叱志敏、党江鹏介绍，宁砖斌与鱼翔、鱼华杰签订《房屋出售合同》，鱼翔、鱼华杰将位于合阳县城关镇泰山庙西四排5号的独院一栋以30万元价款出售给宁砖斌。双方约定宁砖斌于2018年10月2日付给鱼翔、鱼华杰定金2万元，2018年10月10日付给鱼华杰、鱼翔房款14万元，2018年12月2日付清剩余房款；宁砖斌付清房款后，鱼华杰、鱼翔配合宁砖斌办理过户手续提供必要证件；购房定金为2万元，宁砖斌违约，不退定金及所交房款，鱼华杰、鱼翔违约，退还定金，赔偿2万元及双倍已付房款。双方另约定鱼华杰、鱼翔2019年5月底向宁砖斌交付案涉宅院和房屋。宁砖斌、鱼华杰、鱼翔、叱志敏、党江鹏在《房屋出售合同》上签名。鱼翔另在合同上签署朱喜娟姓名。合同签订后，宁砖斌2018年10月2日给付鱼翔房款定金2万元，鱼翔出具收条一份。庭审中，原、被告同意该定金抵充房款2万元。2018年10月10日宁砖斌给付鱼翔房款14万元，鱼翔、鱼华杰向宁砖斌出具14万元收条一份。同年12月10日，宁砖斌将14万元房款交付叱志敏，叱志敏将该14万元房款交付党江鹏，党江鹏将此14万元房款交付情况告知鱼翔，鱼翔同意由党江鹏保管，以用于赎回被留存在另外人处的房产证，鱼翔出具14万元收条一份，收款人处鱼翔签名，另鱼翔签署鱼华杰、朱喜娟姓名。该收条由中间人交给宁砖斌。双方当事人约定的交付房屋到期后，鱼翔以宁砖斌未向其支付全部房款为由，不履行交付房屋义务。另查：涉案房产登记在郝粉阁名下，郝粉阁是鱼华杰配偶，鱼翔、张培玉母亲，已于诉前死亡。鱼翔、鱼华杰没有告知，而宁砖斌也没有询问该房产共同权利人的情况。签订涉案合同前，叱志敏将涉案房产的证书因抵押被其他人留存的情况告知宁砖斌。宁砖斌缴纳（2019）陕0524民初2421号案件受理费5800元。上述事实，有房屋出售合同、收条、房屋登记信息查询函、诉讼费票据和当事人陈述在卷证实。以上证据符合真实性、合法性、关联性的要求予以采纳。本院认为，鱼翔、鱼华杰与宁砖斌之间的房屋买卖合同合法有效，双方均应依约履行义务。鱼翔、鱼华杰未能按涉案合同约定如期交付宅院和房屋，逾期交付已一年左右，且该房屋房产证因被案外第三人抵押留存导致无法办理产权变更手续，鱼翔当庭亦认为无法过户，鱼翔、鱼华杰已构成根本违约，故宁砖斌要求解除涉案房屋买卖合同应予支持。涉案合同解除日期为鱼翔、鱼华杰收到本案诉状副本之日即2020年4月15日。对涉案合同已于2020年4月15日解除的事实本院依法予以认定。根据在案证据和当事人陈述，鱼翔对2018年12月10日宁砖斌交付的14万元知情，且同意由党江鹏保管，鱼翔出具收条，故可以认定鱼翔已收到宁砖斌购房款14万元。如鱼翔与党江鹏就该14万元存在纠纷，可另觅途径解决。鱼华杰系涉案合同签订方，定金2万元交付发生在签订合同当日，鱼华杰又在另外14万元收条上署名，最后一笔14万元房款的收条上鱼翔以鱼华杰名义署名，构成表见代理。对于定金2万元，双方认可按宁砖斌交付的房款计算。综上，本院认定鱼翔、鱼华杰共同收到宁砖斌交付的购房款30万元。由于案涉合同解除，鱼翔、鱼华杰应当返还宁砖斌购房款30万元。因宁砖斌未尽到买受人的合理注意义务，对房产存在抵押难以过户情况是明知的，且存在逾期交付最后一期房款的违约行为，在合同当事人均存在违约的情况下，宁砖斌所持双倍返还房款的主张，有失公平，本院难以支持。结合双方违约程度、合同履行情况和当事人过错，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定，本院酌定鱼翔、鱼华杰赔偿宁砖斌以30万元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算自2018年12月10日起至付清房款日止的利息损失。并赔偿宁砖斌相关案件的诉讼费损失。2019年8月22日宁砖斌缴纳的相关案件受理费5800元，根据当事人在该案中导致合同无法继续履行的违约责任和过错程度，本院酌定宁砖斌自行承担案件受理费800元，鱼翔、鱼华杰承担宁砖斌损失5000元。朱喜娟并非涉案房产的权利人，也不是买卖合同的签订方，收条上的署名也不是本人行为，其对涉案买卖所涉行为均不予追认，故朱喜娟不应承担返还房款的责任。张培玉对涉案房屋买卖并不知情，也未参与，不存在过错，不应承担连带返还房款责任。叱志敏、党江鹏是买卖房屋的中介人，其与宁砖斌之间并非房屋买卖合同关系，故不应承担连带返还房款的责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第三款、第九十七条、第一百零七条规定，判决如下：一、鱼翔、鱼华杰于本判决生效之日起10日内返还宁砖斌购房款30万元；二、鱼翔、鱼华杰于本判决生效之日起10日内赔偿宁砖斌以30万元为基数自2018年12月10日起至付清房款日止的利息损失（利息计算方法：自2018年12月10日起至2019年8月19日止按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至付清房款日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、鱼翔、鱼华杰于本判决生效之日起10日内赔偿宁砖斌诉讼费用损失5000元；四、驳回宁砖斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5875元，申请保全费2020元，合计7895元，由宁砖斌负担95元，鱼翔、鱼华杰负担7800元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。   审  判  长      李  键人民陪审员      王培军人民陪审员      孙万荣 二〇二〇年六月八日 书  记  员      车娟琴1