山西省长治市潞州区人民法院民事判决书（2020）晋0403民初1734号原告：宋秀娟，女，1982年10月29日出生，汉族，住长治市。委托诉讼代理人：李宁，男，1980年9月13日出生，汉族，住址同上。系宋秀娟丈夫，特别授权。委托诉讼代理人：宋云平，长治市潞州区北城法律服务所法律工作者。一般代理。被告：海南东恒置业投资有限公司。统一社会信用代码：91469007082525512W。住所地：海南省东方市××镇南征稽小区1栋103房。法定代表人：倪海丽，职务：董事长。被告：倪德强，男，1976年6月23日出生，汉族，住海南省东方市。原告宋秀娟与被告海南东恒置业投资有限公司、倪德强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月21日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋秀娟委托诉讼代理人李宁、宋云平到庭参加诉讼，被告海南东恒置业投资有限公司、倪德强经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行原被告签订的房屋租赁订金协议与退还租房款协议书（当庭变更为判令被告履行退租房款协议书）；2、判令被告退还原告租房订金款280000元，并支付自2019年11月3日起暂计算至2020年6月3日的利息58800元；3、被告赔偿违约金65000（庭审中放弃该项请求）；4、判令被告支付原告催要租房订金产生的住宿费7736元、交通费14474.5元、误工费11247元、律师费16000元，共计49457元。事实和理由：被告倪德强为海南东恒置业投资有限公司实际控制人。被告海南东恒置业投资有限公司取得海南省东方市××镇北侧国有土地证，在此处建设东方之星住宅楼，采取交租赁房屋订金以租代售方式，将住宅楼租赁给各住户。前租期20年，租赁期满后住房继续无偿使用直至该地段土地使用年限终止之日止。2019年5月2日，原被告签订编号为0000046号租赁订金协议书，约定原告租赁的房屋为海南省东方市××镇的房屋为海南省东方市××镇。协议第五条第三项约定：如乙方退订时，甲方未能按约定日期退还乙方所交订金，每逾期一日，按拖欠金额的万分之一承担违约责任。如逾期超过三个月，则甲方需按订金的10%作为违约金赔偿乙方。协议订立当天，原告一次性支付订金655000元，被告给原告出具收款收据和确认单各一支。被告收款后，因建房手续迟迟未获审批，致项目无法开工，现仍是荒地一片。为此，原告多次从长治市到东方市找被告要求退还订金。在原告再三催要下，被告于2019年11月3日让原告填写退房申请表，2019年12月3日签批盖章，备注栏中注明提交退房手续30个工作日内退款。2019年12月5日，被告向原告出具退款承诺书，承诺在2020年1月12日将订金退还。2019年12月25日，原被告签订退还租房款协议书，第二条约定：甲方全额退还乙方所交楼房款655000元，分三次退还。并将一辆广汽传祺7座商务车同手续抵押与原告。同日，被告又给原告出具欠条一支，保证在2020年1月22日前一次性还清，否则按银行月息3%支付。时至今日，被告不守信用，仅退还部分，给原告造成了较大经济损失。为维护原告合法权益，现依法提起诉讼，望判如所请。被告海南东恒置业投资有限公司、倪德强未作口头或书面答辩，也未向法庭提交证据。原告针对自己的主张，提交了下列证据：1、房屋租赁订金协议、收款收据、收款确认单、POS机刷卡截屏；2、退房申请表、退租房款协议书；3、欠条；4、住宿费、交通费凭证。本院对上述证据作出如下认证结论：原告所提交证据来源合法，待证事实客观真实，证据间具有关联性，形成了一个较为完整的证据链，具有证据效力，本院依法采信。依当事人陈述及经审查确认的证据，本院对下列事实予以确认：2019年5月2日，原告与被告海南东恒置业投资有限公司订立《房屋租赁订金协议》，约定原告（乙方）承租被告（甲方）开发建设的位于海南省东方市××镇房屋，租赁期20年，总租金655000元。租赁期满后，乙方可无偿继续使用该房屋至土地使用年限之日止。协议书第五条第三项约定：如乙方退订时，甲方未能按约定日期退还乙方所交订金，每逾期一日，按拖欠金额的万分之一承担违约责任。如逾期超过三个月，则甲方需按订金的10%作为违约金赔偿乙方，本协议终止。原告于同日通过POS机刷卡支付租金655000元，被告出具收款收据和确认单。之后，因被告所建项目迟迟未能开工，原告提出退房申请。2019年12月3日，被告经流程审批后同意原告退房，并承诺在提交退房手续30个工作日内退款，退款金额为655000元。2019年12月5日，被告海南东恒置业投资有限公司给原告出具退款承诺书，承诺2019年12月20日退327500元，剩余327500元于2020年1月12日前退完。同日，被告倪德强给原告出具金额为655000元的欠条一支。同年12月25日，原告又与被告海南东恒置业投资有限公司订立退还租房款协议书，协议第二条约定甲方全额退还乙方所交楼房款655000元，其中在2019年12月25日退还50000元，2020年1月10日退还325000元，2020年1月22日前退还280000元。同日，被告将×××号广汽传祺GM87座商务车辆及相关手续抵押给乙方（上述车辆现仍由原告使用）。第三条约定：甲方违约承担乙方催要租金产生的食宿费、交通费、误工费、律师费等。被告海南东恒置业投资有限公司在上述协议中加盖公章，被告倪德强作为公司实际控制人亦在协议中签字署名。退款情况为：2019年12月25日退还50000元，2020年1月10日退还325000元。现尚有280000元未予退还，故形成本案纠纷至本院。本院认为，原告与被告海南东恒置业投资有限公司订立的《房屋租赁订金协议》名为是双方建立租赁关系，但依权利和义务的约定，双方实际上是对房屋的买卖，因此二者间基础法律关系是房屋买卖合同关系。该合同的订立是当事人间真实意思表示，合同成立。但原被告在订立合同时，被告尚未取得商品房预售许可证，本案审理中也未提供上述许可证，故该合同虽成立，但违反了法律规定，故不具备生效要件，故合同无效。《合同法》五十八规定：合同无效后，因该合同取得的财产，应予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案中，原被告间订立的退租房款协议书是双方在合同目的的无法实现后，双方对权利和义务的重新约定，该约定是当事人合意体现，并不违反法律规定，对此本院予以确认。在原被告确立新的债的关系后，被告海南东恒置业投资有限公司理应按约定退还房款，但其现仅履行部分，且履行并不符约定，致原告所交房款至今未能足额收回，被告行为显然侵害了原告的合法权益，应承担相应的责任。被告倪德强作为公司实际控制人，其在协议中签字和出具欠条的行为视为其同意对公司债务承担清偿责任，对此本院予以确认。综上，二被告应依照约定返还原告剩余房款280000元，并赔偿经济损失。经济损失包括：（一）原告主张的利息为58800元，数额较高，本院酌情支持39200元；（二）住宿费：7736元；（三）交通费：原告主张的费用数额亦较高，本院酌情支持7000元；（四）律师代理费：16000元。以上共计69936元。原告主张误工费，所举证据不力，无以确认其真实性和合法性，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：被告海南东恒置业投资有限公司、倪德强于本判决生效之日起三十日内返还原告宋秀娟购房款280000元，并赔偿原告经济损失69936元。如未按以上规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4631元，由被告海南东恒置业投资有限公司、倪德强共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。审判长 龚垣峰审判员 徐河喜审判员 杨永昌二〇二〇年十二月七日书记员 王 娇