盐城经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0991民初271号原告:蔡玉青，男，1974年3月22日生，汉族，住盐城经济技术开发区。原告:刘慧（系蔡玉青之妻），女，1973年1月30日生，汉族，住址。共同委托诉讼代理人:陈仁骥，男，1955年9月18日生，汉族，住盐城市亭湖区。被告:张林，男，1964年6月16日生，汉族，住盐城市亭湖区。被告:陈书珍（系张林之妻），女，1965年2月24日生，汉族，住盐城市亭湖区。共同委托诉讼代理人:洪军、吉湘君，江苏法岭律师事务所律师。原告蔡玉青、刘慧与被告张林、陈书珍房屋买卖合同纠纷一案，于2020年1月17日向本院起诉。本院受理后，依法适用简易程序由审判员邵海峰独任审判，于同年4月16日公开开庭进行了审理。该案后因案情复杂依法转为普通程序并组成合议庭，由审判员李呈蕴担任审判长，审判员邵海峰，人民陪审员陈**某参加审理，于同年11月17日再次公开开庭审理了本案。原告蔡玉青及蔡玉青、刘慧的共同委托诉讼代理人陈仁骥，被告张林、陈书珍的共同委托诉讼代理人洪军、吉湘君均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡玉青、刘慧提出诉讼请求：1.确认案涉房屋买卖协议书有效；2.判令两被告协助两原告办理中舍花园一期20幢502室及20幢10室车库房屋过户登记手续。事实及理由：2014年12月30日，原、被告双方签订了一份房屋买卖合同，约定被告将中舍花园一期20幢502室房屋一套出卖给原告，价格42.5万元整。同时约定，无论房屋升值、贬值，双方均不得违约，如一方违约，则承担违约金10万元。当日，原告在交通银行开发区支行向被告一次性支付了全部房款，被告交付房屋，原告入住至今。因系拆迁安置房，当年不具备过户条件。2019年被告取得房屋产权后，未主动告知原告。现被告拒不办理过户登记手续,故作如上诉请。被告张林、陈书珍辩称,合同并非被告陈书珍亲笔签字，而是由被告张林代签，签订合同时陈书珍并不在场，在北京对此毫不知情。房屋拆迁的权利人为张林和张某1（两被告的女儿），张某1作为房屋拆迁的主体也应当享有相应的权利，现张某1正在准备通过相应的法律途径主张案涉房屋的部分所有权。被告张林于2019年9月份取得不动产权证，始终没有收到两原告要求办理过户的信息，故两被告无违约行为。另，该房在2020年6月被人民法院查封，案涉合同属履行不能。请求法院判决驳回原告的诉求。经审理查明：2014年12月30日，张林、陈书珍（甲方）与蔡玉青、刘慧（乙方）签订一份《协议书》，约定：1、甲方现有中舍花园一期20#502室房屋一套转卖给乙方，协议价格肆拾贰万伍仟元整（包括车库和拿房时预缴的各项杂支费）；2、乙方一次性付给甲方购房款肆拾贰万伍仟元整；3、乙方在过户时费用自行承担，甲方无条件提供该提供的所有过户手续；4、甲方子女无权干涉双方财产转让权；5、双方至协议之日起，房屋升值、贬值都不得违约（如哪一方违约，则罚违约金壹拾万元整）；6、本协议立据为证，一式三份，甲乙双方各执一份，在场见证人一份。该协议左下“主协议人”栏有张林、陈书珍、蔡玉青、刘慧字样及各人捺印，“陈书珍”三字系张林代签。右下“在场见证人”栏有陈某、蔡某签字。当日，蔡玉青通过交通银行开发区分行汇款17.6万元给张林，余款24.9万元以现金付给张林、陈书珍。此后蔡玉青装修并入住房屋，自2016年起交纳物业管理费至今。2019年8月14日，张林、陈书珍领取苏（2019）盐城市不动产权第0054443号不动产权证，该证载明：权利人张林、陈书珍，共同共有，坐落市区（城镇住宅用地/住宅），坐落市区（城镇住宅用地/车库），国有建设用地使用权/房屋所有权。后因蔡玉青、刘慧要求张林、陈书珍办理过户而产生争议，蔡玉青、刘慧遂于2020年1月诉至本院。庭审中，蔡玉青、刘慧提交一份刘慧与陈书珍的录音谈话。该录音中，陈书珍并未提及自己没有参与当年签订协议，而是提出了房子涨价“你多少把两个，不是跟你要个十几万的”的说法。本案审理中，因蔡玉青、刘慧的申请，本院依法委托司法鉴定机构对2014年12月30日《协议书》上“陈书珍”签名处的红色指印是否陈书珍所捺进行鉴定。2020年9月、10月，上海市防伪技术产品测评中心司法鉴定所及南京金陵司法鉴定所先后以《协议书》上“陈书珍指印达不到认定或否定的鉴定条件”、“检材笔迹上的指印部位纹线模糊，稳定细节特征较少，检材不具备鉴定条件”等为由，决定不予受理而将鉴定材料全部退回本院。2020年10月19日，陈某、蔡某、张某2三人联名出具一份《情况说明》：2014年12月30日，蔡玉青、刘慧夫妇与张林、陈书珍夫妇签订了一份房屋买卖合同，当时在场人除上述四人外，还有社区干部张某2、本人及蔡某三人在场，合同上蔡玉青、刘慧的名字为蔡玉青所签，张林、陈书珍名字为张林所签，刘慧、陈书珍名字上的手印均为刘慧、陈书珍所捺，本人和蔡某在该合同上签字见证，以上情况属实，特此说明。10月28日，张某2、蔡某分别在本院所作的谈话笔录中陈述，蔡玉青、刘慧与张林、陈书珍签订房屋买卖协议，手印都是双方本人所捺，张林、陈书珍夫妻都到场，各人的手印是他们本人所捺。另查明:2020年6月，盐城经济技术开发区依法作出（2020）苏0991民初999号民事裁定书，据此裁定查封了市区。本院认为：本案的争议焦点是：一、陈书珍是否参与签订案涉《协议书》并捺印？二、两原告主张《协议书》有效及要求两被告协助办理过户的诉讼请求应否支持？关于第一个争点。被告辩称陈书珍并未参与签订协议书，经查，案涉《协议书》落款处的“陈书珍”三字确非陈书珍本人所签，而是张林代签，但综合张某2、蔡某、陈某等人出具的情况说明及本院调查笔录，均证实陈书珍参与签订协议书并捺印。同时，陈书珍在与刘慧的录音谈话中亦未否认参与签订协议，而是提出增加价款的要求，再加上案涉房屋自2014年签订买卖协议后，2015年两原告入住、缴纳物业费至今等综合性事实，陈书珍对自身拆迁安置房屋出卖的情况不知实属不合常理，故应依法认定陈书珍参与签订《协议书》并捺印的事实，案涉《协议书》对陈书珍产生法律效力。因此，2014年12月30日，两原告与两被告签订的房屋买卖《协议书》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应属有效，对双方当事人具有法律拘束力。故原告主张的确认案涉《协议书》有效的诉讼请求依法应予支持。关于第二个争点，案涉房屋已被人民法院依法查封，构成事实及法律上的履行不能，案涉房屋过户登记存在阻却事由，故两原告要求办理过户登记的诉求本院依法不予支持，两原告可依循合法途径另行维护自身权益。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告蔡玉青、刘慧与被告张林、陈书珍于2014年12月30日签订的房屋买卖《协议书》有效；二、驳回原告蔡玉青、刘慧要求被告张林、陈书珍协助办理不动产过户的诉讼请求。案件受理费人民币7824元，由两原告负担1000元，两被告负担6824元。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院；同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  李呈蕴审 判 员  邵海峰人民陪审员  陈**忠二〇二〇年十二月三日书 记 员  赵明慧附录相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。