天津市南开区人民法院民 事 判 决 书(2020)津0104民初4882号原告：刘春鑫，男，1948年10月15日出生，汉族，无职业，住天津市南开区。委托诉讼代理人：包骐瑞，天津世林律师事务所律师。被告：天津市天水物业发展有限公司，住所地天津市河**平山道**。法定代表人：孟念杰，总经理。委托诉讼代理人：郝春良，男。第三人：王泓叡（曾用名：王兆锴），男，1971年9月19日出生，台湾籍。第三人：中国银行股份有限公司天津南开支行，，住所地天津市南京路**负责人：周学惠，行长。委托诉讼代理人：王治，男，该银行职员。原告刘春鑫与被告天津市天水物业发展有限公司（以下简称天水物业公司）、第三人王泓叡、第三人中国银行股份有限公司天津南开支行（以下简称中国银行南开支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘春鑫的委托诉讼代理人包骐瑞，被告天水物业公司的委托诉讼代理人郝春良，第三人中国银行南开支行的委托诉讼代理人王治到庭参加诉讼。第三人王泓叡经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘春鑫向本院提出诉讼请求：1.判令刘春鑫与天水物业公司签订的《天津市商品房买卖合同》有效，确认刘春鑫为位于天津市南开区××道××大厦××号房屋的所有权人；2.判令王泓叡与中国银行南开支行撤销位于天津市南开区××道××大厦××号房屋的抵押登记；3.判令天水物业公司配合刘春鑫办理位于天津市南开区××道××大厦××号房屋的不动产登记手续；4.诉讼费刘春鑫自行承担。事实及理由：2002年3月29日,刘春鑫与天水物业公司签订《天津市商品房买卖合同》,购买位于天津市南开区××道××大厦××号房屋,价款为778667元,刘春鑫一次性支付天水物业公司,后因天水物业公司经营问题,多年未能办理产权登记手续，自2002年至今刘春鑫一直居住在案涉房屋内。2018年3月29日，天水物业公司告知刘春鑫可以办理产权登记手续并出具授权委托书，刘春鑫持授权委托书前往天津市南开区不动产登记管理中心准备办理产权登记手续时了解到案涉房屋存在他项权。后刘春鑫与天水物业公司核实情况方才了解到，天水物业公司在出卖刘春鑫前曾与王泓叡就案涉房屋签订过房屋买卖合同，同时王泓叡向中国银行天津南开支行申请贷款500000元，而后刘春鑫又从天水物业公司处了解到多年来房屋贷款均由天水物业公司偿还，王泓叡从未偿还过贷款，现抵押贷款已经全部还清，拟办理撤销抵押登记手续，无奈无法联系到王泓叡本人，中国银行天津南开支行不予办理撤销抵押登记手续，同时刘春鑫也无法办理不动产登记手续，故成讼。天水物业公司辩称，认可刘春鑫所述的事实与理由，同意刘春鑫的诉讼请求，配合其办理过户手续。王泓叡未作答辩。中国银行天津南开支行述称，王泓叡向中国银行天津南开支行申请贷款，该贷款在2017年结清，但至今未办理撤销他项权手续。对于刘春鑫的诉讼请求，听从法院判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王泓叡曾用名为王兆锴。坐落于天津市南开区××路天水碧城****702系天水物业公司开发建设的房屋。1999年4月4日，王兆锴向天水物业公司支付购房款215000元，天水物业公司为王兆锴出具统一收据一份。同年8月3日，天水物业公司出具证明一份，其中载明：“我公司已收到王兆锴购买天水碧城Ａ座702号首期购房款215000元。”1999年8月11日，王兆锴与天水物业公司签订《天津市商品房买卖合同》，约定：王兆锴购买坐落于天津市南开区××路天水碧城1幢Ａ座702房屋，销售建筑面积为185.49平方米，总售价为715000元；合同签订后三日内交付房款215000元，其余房款做银行按揭；天水物业公司须于1999年5月31日前将经竣工验收合格的商品房交付王兆锴使用。该合同在房管部门做了备案登记。1999年8月20日，王兆锴与中国银行南开支行签订《个人住房按揭借款合同》，约定：王兆锴向该银行借款500000元，用于购买上述房屋，借款期限为1999年8月30日至2009年8月29日；王兆锴的借款由中国银行南开支行以转账形式划入天水物业公司账户；本合同项下的全部债务由天水物业公司提供连带责任还款保证；由王兆锴提供天水碧城商品房作为抵押担保。同日，双方还签订《个人住房按揭贷款抵押合同》，约定：抵押担保的范围为借款合同项下的贷款本金500000元及其利息……等；以天津市南开区××路天水碧城Ａ座702号房屋设定抵押；抵押期限自1999年8月30日至2009年8月29日。同日，天水物业公司与中国银行南开支行签订《个人住房按揭贷款保证合同》，约定：天水物业公司保证的贷款金额为500000元……；保证方式为连带责任保证，天水物业公司对借款合同中的借款人的债务承担连带责任；保证担保的范围为借款合同项下的贷款金额500000元及利息……等。上述三份合同均办理了公证手续。1999年8月31日，中国银行南开支行办理了抵押登记手续，取得《房地产抵押权证明书》，其中载明：抵押权人为中国银行南开支行，抵押人为王兆锴，房屋坐落南开区育梁路天水碧城1幢Ａ座702。同年9月2日，中国银行南开支行将借款500000元划入天水物业公司账户内。后王兆锴向中国银行天津南开支行偿还贷款利息。2018年3月25日，天水物业公司为刘春鑫出具《证明》一份，内容为：“2002年3月29日购房人刘春鑫购买我公司开发的位于天津市南开区××道××大厦××，建筑面积185.49平方米的商品房一套，总房款柒拾柒万捌仟陆佰陆拾柒元整（778667元）房款已交齐，该房无任何争议。”2002年3月29日，刘春鑫与天水物业公司签订《天津市商品房买卖合同》，约定：刘春鑫购买天水物业公司开发建设的天津市南开区××路水轩大厦1-702房屋，销售建筑面积为185.49平方米；该房屋实际售价为778667元，合同签订后一次性付款；天水物业公司须于2002年3月29日前将经竣工验收合格的商品房交付刘春鑫使用；商品房竣工验收合格后,天水物业公司须在一个月内到房屋所有权登记机关办理新建初始登记，刘春鑫办理房产交易手续。办理产权登记时,天水物业公司须按有关规定缴纳新建初始登记费，刘春鑫须按有关规定缴纳变更登记费,交易手续费和契税。该合同签订后，天水物业公司将上述房屋交付给刘春鑫使用，自此该房屋由刘春鑫居住使用至今。后刘春鑫要求天水物业公司办理该房屋的所有权转移登记手续，得知中国银行南开支行在该房屋上设定了抵押权。现天津市南开区××路水轩大厦1-702房屋的贷款已于2009年12月还清，但设定在该房屋上的抵押权尚未注销。另，南开区育梁路天水碧城1幢Ａ座702号与南开区育梁路水轩大厦1-1-702系同一套房屋。现该房屋的地址为南开区××道××大厦××。本院认为，天水物业公司就案涉房屋先后与王泓叡、刘春鑫签订了买卖合同，且天水物业公司与王泓叡的房屋买卖合同在未解除的情形下，天水物业公司又与刘春鑫签订房屋买卖合同，其行为属于一房二卖。在此情形下应首先确定权利保护的顺位，根据相关规定，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的,一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。本案中，刘春鑫签订案涉房屋买卖合同的时间虽晚于王泓叡，房屋买卖合同成立的时间也晚于王泓叡，但刘春鑫已经合法占有案涉房屋至今，且履行了支付全部购房款的义务，而王泓叡既未占有过案涉房屋,亦未办理案涉房屋所有权变更登记手续。据此，刘春鑫的权利应首先得到保护。刘春鑫与天水物业公司签订的《天津市商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。刘春鑫已依约履行了支付全部购房款的义务，天水物业公司未依约协助刘春鑫办理案涉房屋的所有权转移登记手续，构成违约，应承担违约责任，故刘春鑫要求天水物业公司配合其办理位于天津市南开区××道××大厦××房屋的所有权转移登记手续，符合合同约定和法律规定，予以支持。关于刘春鑫要求王泓叡与中国银行南开支行注销案涉房屋的抵押登记的请求问题。案涉房屋上虽设定了抵押权，但该抵押登记尚不足以阻碍刘春鑫与天水物业公司所签房屋买卖合同的履行，在抵押权注销后刘春鑫与天水物业公司所签房屋买卖合同仍可继续履行，且银行贷款现已还清，具备了注销该抵押权的条件，王泓叡与中国银行南开支行至今未办理该抵押权注销手续，刘春鑫作为案涉房屋的购买人，有权要求王泓叡与中国银行南开支行注销案涉房屋的抵押登记，故刘春鑫的该项请求，符合法律规定，予以支持。关于刘春鑫主张确认其为案涉房屋的所有权人的请求，因刘春鑫与天水物业公司系房屋买卖合同关系，天水物业公司未履行所有权转移登记手续，刘春鑫作为买受人可以依合同约定要求天水物业公司履行所有权转移登记义务，现刘春鑫以房屋买卖合同主张案涉房屋归其所有，没有法律依据，不予支持。王泓叡经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为其在本案中放弃抗辩和质证权利，故依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、原告刘春鑫与被告天津市天水物业发展有限公司就坐落于天津市南开区××道××大厦××房屋签订的《天津市商品房买卖合同》有效；二、本判决生效后十五日内，第三人王泓叡（曾用名王兆锴）、第三人中国银行股份有限公司天津南开支行注销天津市南开区××道××大厦××房屋（即南开区育梁路天水碧城1幢Ａ座702）的抵押登记；三、坐落于天津市南开区××道××大厦××房屋的抵押登记注销后十五日内，被告天津市天水物业发展有限公司协助原告刘春鑫办理天津市南开区××道××大厦××房屋的所有权转移登记手续，将该房屋所有权转移登记至原告刘春鑫名下，办理房屋所有权转移登记所需费用由原告刘春鑫负担；四、驳回原告刘春鑫的其他诉讼请求。案件受理费11587元、公告费860元，原告刘春鑫自愿负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  郝家琨人民陪审员  周宝玲人民陪审员  高 屾二〇二〇年十二月十四日书 记 员  谭嘉欣附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。