广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1202民初754号原告：肇庆市端州名门物业管理有限公司，住所地肇庆市端州区*******（名门花园）第2幢107卡商铺，统一社会信用代码914***********509P。法定代表人：王玉华，该公司经理。委托诉讼代理人：黎展雄，广东余黎张律师事务所律师。委托诉讼代理人：严令聪，广东余黎张律师事务所实习律师被告：甘婉仪，女，1975年12月13日出生，汉族，居民身份证住址广东省肇庆市端州区******************。原告肇庆市端州名门物业管理有限公司诉被告甘婉仪物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月21日立案受理后，依法适用简易程序，于同年5月22日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人黎展雄、严令聪到庭参加诉讼，被告甘婉仪经本院传票传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1、被告向原告支付自2016年2月1日起至2019年12月31日期间所拖欠的物业管理费25803元、监控及可视对讲系统维护费470元，详细见附表明细表;2、被告向原告支付违约利息（暂定）9603.9元，但违约利息应连续计算至被告付清物业管理费、监控及可视对讲系统维护费之日止，计算方式详见附表明细表；3、被告承担本案的所有诉讼费。事实和理由：原告是向肇庆市端州区*******名门花园提供物业服务的物业管理公司，被告是肇庆市端州区****************及二****号商铺的所有权人。自2016年*月1日起至2019年12月31日期间，被告拖欠原告物业管理费25803元、监控及可视对讲系统维护费470元。原告认为，原告是肇庆市端州区*******名门花园的物业管理公司，已为居住在该小区的业主被告提供了物业管理服务，被告应当向原告支付应当物业管理费以及监控及可视对讲系统维护费。被告拖欠原告的物业管理费、监控及可视对讲系统维护费是违约行为，损害了原告的合法权益，被告还应当向原告支付违约利息（暂定）9603.9元，违约利息应连续计算至被告向原告付清物业管理费、监控及可视对讲系统维护费之日止，计算方式详见附表明细表。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，原告特向法院提起诉讼，请求法院判如所请！被告辩称，1、答辩人未与名门花园开发商及物业管理公司签订任何形式的物业。2、原告与被告并未就本物业进行验收和接管。3、原告并未为答辩人持有的商铺提供过监控设备及可视对讲系统设备服务。亦未提供过如保洁、照明、车辆行驶和停放秩序的管理服务。4、端州区名门花园壹幢合共31卡商铺全部业主，鉴于开发商及物业服务公司未能及时、有效地提供物业管理服务，于是一致放弃了与开发商提供的物业管理公司达成物业管理协议的努力，并委托由其中的业主肇庆市端州区华投贸易有限公司、耀进贸易有限公司沟通睦岗街道办整治道路设施；共同出资安装街道照明灯；聘请管理人员保洁治理等。经过一年多努力才初见成效。而我们自行聘请的物业管理人员一直为我们提供服务，直至郁南县人民法院裁定将物业抵债给郁南县**信用合作联社。5、答辩人名下物业已于2019年6月24日由郁南县人民法院裁定抵债给郁南县**合作联社拍卖，公告明确标明，本物业所欠的税、物业费等由买受人支付，所以答辩人既然已丧失了该物业的物权，原告主张权利的对象也不应是答辩人。综上，答辩人认为原告向其追讨物管费根本毫无根据，依法不合，请法院依法查明实情，驳回原告的全部诉讼请求，本案诉讼费由原告承担，判令原告返还被告因本案支出的诉讼费、误工费等费用。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件基本事实如下：原告是于2015年8月13日依法登记设立的有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围为物业管理，房地产中介服务等等。肇庆市端州区*******名门花园第1幢首层及二层***号商铺的权属人为被告，该商铺建筑面积274.69㎡。2015年12月20日，肇庆市新黄河置业有限公司（甲方、委托方）与原告肇庆市端州名门物业管理有限公司（乙方、受托方）签订《肇庆市端州区“名门花园”住宅小区前期物业管理服务委托协议书》，约定本协议期限自2016年1月1日起至本小区业主大会与其选聘的物业公司签订的物业管理服务合同生效时止。2016年10月28日，被告甘婉仪（乙方）与原告肇庆市端州名门物业管理有限公司（甲方）于签订《前期物业管理服务协议》，约定：第一条“双方的权利义务”。一、甲方的权利义务，1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和《业主（临时）管理规约》并书面告知乙方；3、建立健全本物业的物业管理档案资料……；6、依据本协议向乙方收取物业管理费用……。第二条“物业管理服务内容”。一、房屋共用部位的维护和管理……；二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；三、环境卫生；四、保安；五、交通秩序与车辆停放。第四条“物业管理服务费用”。一、乙方交纳费用时间：从交楼日起预交三个月的物业管理费，以后按每月交费；八、每次交纳费用时间：每月5日前。第五条“其他有偿服务费用”。三、智能化、监控及可视对讲系统维护费：10元/户/月。第十一条“违约责任”。四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天5%交纳违约金。同日，被告甘婉仪与原告肇庆市端州名门物业管理有限公司《业主（临时）管理规约》和《商铺物业服务补充协议》，补充协议主要约定：从2014年12月1日至2019年12月31日之前的物业管理费，按建筑面积的1.3元/㎡计费。另查明，案涉小区未成立业主委员会。原告认为其已依约为被告甘婉仪的案涉商铺提供了物业管理服务，同时认为被告甘婉仪从2016年2月1日至2019年12月31日期间没有向原告缴纳物业管理费、监控及可视对讲系统维护费。原告自述催收上述欠款未果，为此向本院提起诉讼。本案为物业服务合同纠纷。被告甘婉仪经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本院依法作缺席审判。原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》、《商铺物业服务补充协议》和《业主（临时）管理规约》，是当事人的真实意思表示，主要内容没有违反法律强制性规定，合法有效，双方应按合同履行。本案中，原告虽然提供了物业服务合同，原、被告双方签订的以上三份约定于实践性合同非诺成合同，需要原告真正履行并提供足够的事实证据佐证，但根据原告提供的补充证据中标识2018年摄制的一张图片及其它没有任何标识的数张图片也并不足以证明原告向被告提供了实质性的卫生、治安等管理服务。结合本院已查明并作出判决的涉案小区其它商铺的案件，可以认定该小区商铺的物业管理是基本是由业主自行组织、自行管理的，根据权利义务一致的原则，在原告的举证不足证明其已提供了实质性的基本物业服务的情形下，原告要求被告支付自2016年2月1日起至2019年12月31日期间所拖欠的物业管理费25803元、监控及可视对讲系统维护费470元的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。综上所述，原告的诉请理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告肇庆市端州名门物业管理有限公司的全部诉讼请求。本案案件受理费348元（原告已预交），由原告肇庆市端州名门物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 员 梁小茵二〇二〇年六月二十八日法官助理 卢艺文书 记 员 黄安玉