广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初19201号原告（反诉被告）：陈春生，男，1964年2月22日出生，汉族，住广东省佛山市南海区*******金雅轩雅景居302房，公民身份号码350************033。委托诉讼代理人：张晓雯，广东粤龙律师事务所律师。被告（反诉原告）：广东跃居家居科技有限公司，住所地广东省佛山市南海区******冲表西土名“基西”大沥镇太平村冲表村商业中心（体育南路）第28号厂房，统一社会信用代码91440606MA4WBAW12C。法定代表人：钟某1。被告：钟某1，男，1971年8月23日出生，汉族，住江西省赣州市于都县*************，公民身份号码362************615。两被告共同委托诉讼代理人：罗春宝，广东中亿律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：招家龙，广东中亿律师事务所实习律师。原告陈春生与被告广东跃居家居科技有限公司（以下简称跃居公司）、钟某1租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，被告跃居公司提起反诉，本院经审查予以受理，并依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告委托诉讼代理人张晓雯、两被告共同委托诉讼代理人罗春宝、招家龙到庭参加诉讼。诉讼期间，当事人申请庭外和解，和解期间不计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告立即向原告支付2020年2月1日至2020年9月30日的欠缴租金、水电费等费用共704262元，以及以每月所欠租金为本金自每月2日起按日万分之五计付滞纳金至实际清偿之日止，暂计至2020年10月15日滞纳金共50356.35元；2.本案诉讼费用由两被告共同承担。事实和理由：2019年5月25日，原告与两被告签订《租赁合同》，约定原告将大沥太平冲表西自编***号厂房出租给被告使用，厂房面积5271平方米（因被告要求减少承租面积，自2019年8月起按厂房面积5013.44平方米计租），2019年6月1日至2020年5月31日每月每平方18.8元，2020年6月1日至2022年5月31日每月每平方19.8元，治安费30元/月，垃圾费632元/月，每月租金99095元（不含税）；租赁期限从2019年6月1日起至2022年5月31日止；先交租后使用，每月交纳一次等。签订合同后，原告依约出租厂房给被告使用，并另行出租六楼部分房间给被告作宿舍使用，每月一并收取租金等费用。被告自2020年2月1日起拖欠租金、水电费等费用，经原告催收，2020年4月9日被告才支付4月份厂房和六楼宿舍的租金等费用，以及结清2019年12月30日至2020年3月30日厂房和六楼宿舍的水电费，共102040元。但被告一直未支付2020年2月份和3月份的租金等费用，依照合同约定，被告显然已违约。原告经催收无果，遂发送《租赁关系终止通知及搬离通知》给被告，但被告拖延至今仍未付清2020年2月、3月、5月、6月、7月的租金等费用，也未结清水电费。被告在2020年9月16日搬迁完毕。两被告共同辩称，一、被告与原告于2019年5月25日签订《租赁合同》，但原告未能提供涉案租赁物建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，本案的租赁合同为无效合同，原告请求支付租金、滞纳金等费用无依据。退一步讲，即使被告需向原告支付占用费，根据涉案合同，被告实际占用面积为5013.44平方米，每月实际租金为94252元，而非合同所约定的99095元。同时，依据最高院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六项规定，被告因疫情原因导致营业收入明显减少，按原标准支付租金明显对被告不公平，故应基于公平原则对占用费等相关费用进行适当减免。原告于2020年6月5日起便对涉案厂房停水停电，被告已无法在该厂房进行生产工作，且被告在停水停电后于2020年6月17日便欲搬离涉案厂房，因原告强硬阻挠才无法顺利搬迁。再者，原告亦使用汽车堵门、上锁等方式对厂房进行实际控制。同日，原告的工作人员向钟某1发出《租赁关系终止通知》。在该通知中，原告已明确双方租赁关系已经解除，原告已全面接收厂房。故即使被告需支付占用费，应计至2020年6月5日被告已无法生产为止。即使不考虑被告是否能在厂房中工作，仅计算场地占用，亦应只计算至2020年6月17日，而非一直顺延至被告实际撤场为止。若原告认为在2020年6月17日后，原告因被告占用厂房导致相关损失的，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，因该损失是原告强行阻挠被告进行搬离造成的扩大损失，应由原告自行承担。二、原告主张支付2020年2月1日至2020年7月31日的水电费等费用均未提供相关证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。三、钟某1并非本案适格被告，本案所涉租赁合同仅为跃居公司与原告之间的合同关系，钟某1并非实际合同相对人。虽然钟某1在涉案合同中签名，但其行为仅为职务行为，故原告要求钟某1共同承担相关责任并无依据。综上，恳请法院依法驳回原告对被告的全部诉讼请求。被告跃居公司向本院提出反诉请求：1.确认原告与被告跃居公司于2019年5月25日签订的《租赁合同》无效；2.原告向被告跃居公司赔偿装修损失11万元；3.原告退回押金198190元；4.原告赔偿被告跃居公司搬迁费用92800元；5.原告承担本案诉讼费。事实和理由：被告跃居公司与原告于2019年5月25日签订《租赁合同》，约定被告跃居公司租赁原告位于佛山市南海区大沥太平冲表西自编第1号厂房，租赁期限自2019年6月1日起至2022年5月31日止，每月租金99095元，且被告跃居公司于认租时向原告交纳押金198190元。被告跃居公司接收厂房后，厂房就一直漏水，被告跃居公司请求原告修复，原告一直未妥善处理。原告于2019年底，私自违建多层厂房并加高厂房墙体，造成严重的安全隐患，并在2020年6月5日无故停水停电，经被告跃居公司多次沟通，均不恢复通水通电，导致被告跃居公司无法正常生产工作，对被告跃居公司造成严重的损失。被告跃居公司为避免造成更大的损失，于2020年6月17日准备将原材料、成品、机器设备进行搬迁时，原告派其人员无理阻挠，并用大货车堵住厂房门口，将办公室强行锁住。被告跃居公司曾报警求助，但公安机关以经济纠纷为由不予处理。因原告的无理行为，导致被告跃居公司已生产好的产品无法出货给客户，机器设备及半成品、原材料亦被原告强行扣留在厂房内，原告的行为给被告跃居公司造成了巨大的损失。被告跃居公司多方求助未果后，于2020年7月16日向法院提起诉讼，但因进入到诉前调解阶段导致一直未能立案，反而原告后于被告跃居公司起诉，却早于被告跃居公司立案。并直至原告提起诉讼并对被告跃居公司厂房内设备进行诉讼保全后，被告跃居公司才得以将厂房内物资进行搬离，但部分需拆卸才能搬离的物资因原告的阻扰至今仍未进行搬离。且原告的厂房并无完整的报建及审批手续，属于违法建筑，双方签订的合同是无效合同。因涉案合同为无效合同，原告对涉案厂房停水停电及强行阻挠被告跃居公司进行搬离，导致被告跃居公司无法正常生产供货，原告的行为已严重侵害被告跃居公司的合法权益，被告跃居公司保留追究原告相关责任的诉权。原告辩称，1.被告诉称厂房一直漏水，原告一直未处理并不属实，被告承租的厂房与原告的办公场所毗邻，有任何问题原告都会派工作人员解决处理，如果厂房一直漏水，原告又一直置之不理属实的话，被告如何能经营生产长达一年多时间，并且被告之前基本都按时交纳租金、杂费、水电费，从2020年2月1日起才开始拖欠相关费用，可见被告陈述不合情理，更不属实。2.被告提到原告私自加建厂房造成严重安全隐患问题，影响其生产经营并不属实。原告加建的厂房确实与被告承租的厂房共用同一堵墙，加建厂房也是由于被告提出原来的旧厂房是星棚顶，已是十一二年前所建，影响美观，原告在改建施工过程中对于被告提出的影响，双方于2020年1月2日核算确认施工期14天给予被告补偿18900元，直接在2019年12月的租金中扣减，因此原告的加建厂房是被告知悉并同意的，现在起诉提出安全隐患纯属被告拖欠大额租金费用的借口。3.被告提出原告在2020年6月5日无故强行停水停电不属实，事实是2020年6月2日涉案租赁物所在辖区的太平社区消防检查人员发现被告违规住人，责令其停电整改15日，因而停电的，但至2020年6月17日期满，太平社区消防检查人员发现被告不符合整改要求又拒绝签名因而没有恢复通电。4.关于2020年6月17日被告称原告无理阻挠其搬迁不属实，因被告拖欠原告几十万租金、水电费用，却一直不肯沟通解决，原告看到被告擅自搬迁被迫采取保护个人损失而行使的自力救济措施，当天是原、被告均在租赁厂房办公室的门上各上一把锁，双方均不能擅自进入厂房，原告也于当日通过微信及邮寄快递向被告发出租赁关系终止通知，均是希望被告早日解决租金、水电费等问题。后来于2020年8月31日，法院到租赁厂房现场进行财产保全，原、被告共同开锁才能进入该厂房。因此被告的反诉请求没有事实与法律依据，请求法院驳回。原、被告的租赁合同合法有效，但因被告拖欠租金、水电费等费用，明显违约，根据租赁合同约定，押金不作抵扣租金使用，是合同履行保证金，不应退还，被告直至2020年9月16日才搬迁完毕，属于其所有的厂房内的物品，包括所有设备、材料、办公用品等，全部已拆除搬走，余下的依合同约定属于不得破坏的附属建筑物，包括室内外装修等，应归属原告，因此被告所述装修损失不存在，不应获得支持，因被告违约，合同解除终止，被告依法应返还租赁物并自行承担搬迁费用。综上所述，被告反诉请求没有事实与法律依据，请求法院驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。对当事人提交的证据，本院认定如下：1.对原告提交的水电费收据，因该收据为原告单方制作，两被告不予确认，原告亦未能提供充分证据佐证，故本院对上述证据不予确认。2.对两被告提交的与原告、蒋小姐微信聊天记录、货车及大门照片、解封审批表，本院经审查对其真实性予以确认。3.对两被告提交的2020年6月17日的收据及相关搬运费收据，因两被告未能提供相应转账凭证佐证，本院对该部分证据不予确认。4.两被告当庭出示与社区人员的微信聊天记录后，未提交该证据副本，本院对该证据不作审查。5.双方对本案中其他证据的真实性无争议，本院对该部分证据的真实性均予以确认。本院经审理认定事实如下：被告跃居公司于2017年3月21日登记成立，被告钟某1是该公司法定代表人。2019年5月25日，原告（甲方）与被告跃居公司（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于大沥太平冲表西自编***号厂房/铺位/住房出租给乙方，厂房面积5271平方米，2019年6月1日至2020年5月31日每月每平方18.8元，2020年6月1日至2022年5月31日每月每平方19.8元，治安费30元/月，垃圾费632元/月，每月租金共99095元（不含税），租赁期限从2019年6月1日至2022年5月31日止；乙方在签订本合同当日应先交纳二个月租金198190元作为押金；乙方采用先交租金后使用的形式，每月交纳一次，乙方在签订本合同当日应缴纳第一次租金99757元，应在2019年7月1日前交纳第二次租金99757元，如此类推；乙方逾期5天未交租金，甲方按所欠金额每天5%收取滞纳金；等等。被告钟某1代表被告跃居公司在上述合同上进行了签名。2019年6月1日，原告（甲方）与两被告（乙方）签订《租赁合同附件》，约定甲方从2019年6月1日起向乙方每月收取税金179元等。原告确认双方自2019年8月起变更计租面积为5013.44平方米，治安费15元/月，垃圾费602元/月，税金179元/月。两被告确认2020年6月1日前租金（含治安费、垃圾费、税金）为95048元/月，之后租金（含治安费、垃圾费、税金）为100062元/月。被告跃居公司自2020年2月起拖欠原告租金。原告于2020年4月25日向被告跃居公司发出《租赁关系终止通知》，要求被告跃居公司于2020年5月1日前交还涉案厂房。2020年4月27日，原告的工作人员向被告跃居公司发送停电停水通知，表示从2020年4月29日8:00起暂停厂房水电供应直至其缴清欠款。2020年6月1日，原告再次向被告跃居公司发送《租赁关系终止通知》，要求被告跃居公司于2020年6月5日8:00前交还涉案厂房，原告将从当日8:00起停止涉案厂房的水电供应。2020年6月2日，因涉案厂房违规住人，佛山市南海区大沥镇太平社区*民委员会责令被告跃居公司停电整改15天。2020年6月17日，原告向两被告发出《租赁关系终止通知》，要求无关人员全部搬出，不得进入厂房内搬离任何一件物品。同日，被告跃居公司要求搬离涉案厂房，因原告对厂房大门进行上锁，被告跃居公司未能搬离。2020年7月5日，原告向两被告发出《甲乙双方租赁关系已终止及厂房内物品即日搬离通知书》，通知两被告派员监看清理过程，原告定于2020年7月6日清理涉案厂房。2020年9月3日，原告向两被告发出《催告函》，要求两被告于2020年9月8日前搬迁完毕。同月5日，原告向两被告发出《回复告知函》，要求两被告保证厂房内现有的办公室及门窗、附属建筑物阁楼、水电设施等不得加以破坏等。原告与两被告均确认被告跃居公司于2020年9月16日搬离涉案厂房。本院认为，本案属租赁合同纠纷，原告与被告跃居公司未能提供合法有效证据证明涉案租赁物办理了合法规划报建及竣工验收手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方签订的《租赁合同》属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因无效合同取得的财产应当予以返还，故原告已收取的押金198190元应返还予被告跃居公司。关于原告主张的租金等费用，双方合同虽然无效，但被告跃居公司实际占有使用涉案租赁物，应参照双方合同约定的费用标准向原告支付占有使用费等费用。双方合同无效，被告跃居公司作为承租人应向原告返还涉案厂房，原告已于2020年4月25日通知被告跃居公司搬离，但被告跃居公司于2020年6月17日进行搬迁时，原告对涉案厂房大门进行上锁导致被告跃居公司未能搬离，故本院酌定占有使用费计算至2020年6月17日。原告主张被告跃居公司拖欠2020年2月、3月、5月、6月租金等费用，被告跃居公司作为承租人未能举证证明其已付清上述期间的费用，同时考虑到疫情的影响，根据公平原则，本院酌定减半计算2020年2月、3月的费用，即被告跃居公司应支付上述期间的占有使用费等费用246797.8元（95048元/月×2个月+100062元/月÷30天×17天=246797.8元）予原告，对原告超出部分主张，本院不予支持。原告主张厂房、宿舍水电费，但未能提供充分证据予以证明，故本院对原告该部分主张不予支持。原告主张2020年2月、3月、7月宿舍租金，因双方未就宿舍签订相关租赁合同，原告亦未能举证证明被告跃居公司在上述期间使用原告的宿舍，故对原告该部分主张，本院不予支持。关于原告的滞纳金请求，因无效合同约定的违约责任不具有法律约束力，但被告跃居公司拖欠原告费用未付，确给原告造成一定资金损失，故本院酌定由被告跃居公司支付以246797.8元为本金自2020年8月5日起至实际清偿日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告，对原告超出部分主张，本院不予支持。被告钟某1并非涉案《租赁合同》的相对方，原告主张被告钟某1承担本案债务缺乏依据，本院不予支持。涉案合同无效，被告跃居公司作为承租人负有向原告返还涉案租赁物的义务，故对被告跃居公司主张搬迁费用92800元的请求，本院不予支持。关于被告跃居公司主张装修损失11万元的问题，综合本案实际情况，本院酌定由原告支付装修补偿款4万元予被告跃居公司，对被告跃居公司超出部分主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认陈春生与广东跃居家居科技有限公司于2019年5月25日签订的《租赁合同》无效；二、广东跃居家居科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付占有使用费等费用共246797.8元及以246797.8元为本金自2020年8月5日起至实际清偿日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予陈春生；三、陈春生应于本判决发生法律效力之日起十日内返还押金198190元予广东跃居家居科技有限公司；四、陈春生应于本判决发生法律效力之日起十日内支付装修补偿款4万元予广东跃居家居科技有限公司；五、驳回陈春生的其他诉讼请求；六、驳回广东跃居家居科技有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费减半收取计4548.7元、财产保全费3168.7元，合共7717.4元（陈春生已预交），由陈春生负担3462.4元，广东跃居家居科技有限公司负担4255元。反诉受理费14498.64元（广东跃居家居科技有限公司已预交），由广东跃居家居科技有限公司负担7249.32元，陈春生负担7249.32元。双方负担的诉讼费用相互抵扣后，陈春生应于本判决发生法律效力之日起十日内支付诉讼费用2994.32元予广东跃居家居科技有限公司，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  康燕二〇二〇年十二月三日书记员  钟丹