河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1303民初1561号原告：张朋，男，汉族，1978年12月9日出生，住南阳市卧龙区。原告：王海霞，女，汉族，1979年8月12日出生，住南阳市卧龙区。二原告委托代理人：秦曾睿，河南隆翔律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：河南恒顺达置业有限公司，住所地河南省南阳市工业路与红庙路交汇处南100米路东，统一社会信用代码91411300772185535C。法定代表人：高扬，任董事长。委托诉讼代理人：岳建洲、**宾，河南汉冶律师事务所律师，代理权限特别授权。原告张朋、王海霞诉被告河南恒顺达置业有限公司（以下简称恒顺达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。诉讼中原告张朋以王海霞为涉案房屋共有人为由申请追加王海霞为本案共同原告，本院予以准许。二原告及其委托诉讼代理人秦曾睿、被告委托诉讼代理人岳建洲、**宾均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张朋、王海霞向本院提出诉讼请求：1、被告支付逾期交房违约金，自2017年4月30日起至该房屋验收合格之日止，按每日房款万分之一赔付，计算至起诉之日57381元；2、被告支付屋内电线、厨卫防水等费用8890元；3、被告退还原告支付燃气初装费、暖气初装费11811元；4、大修基金6588元移交房管局指定账户，并办理产权登记备案，协助原告办理房屋权属证书；5、被告支付逾期办证违约金，自2020年1月16日起至取得房屋所有权证书之日止。按已付房款总额参照金融机构计收逾期贷款标准计算；6、诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年9月16日买受人看到恒顺达公司开发的位于南阳市卧龙区红庙路与工业路口金汇城小区，在售楼部了解到3号楼五证齐全，因距离学校很近，方便接送学生。2015年9月16日原告张朋向恒顺达公司购买位于卧龙区红庙路与工业路交叉口金汇城小区3号楼1单元1605室，合同建筑面积为85.01平方，总房款为人民币510060元，现金全款支付(2016年7月15日收据换成发票)。2016年7月15日接售楼部通知，现金交付大修基金为人民币6588元，登记费120元，交易费64元。2017年5月3日又接售楼部通知，当日又交付燃气初装费2800元。以上各项费用已分三次现金交于河南恒顺达置业有限公司(详见2016年7月15日收据)。2016年7月15号签订了《商品房买卖合同》，按照合同之规定，2017年4月30号前该商品房经验收合格后应交付给买受人张朋使用，但河南恒顺达置业有限公司迟迟未能交付于买受人张朋。2019年10月16日河南恒顺达置业有限公司电话通知买受人再交人民币24807元(包含契税、装修押金、热力初装费、卫生费、物业费、办证费等)，然后交钥匙，此时房子无消防、无燃气、无电表、无大门，更没有经过国家相关部门验收；因买受人考虑到此时恒顺达公司在法院的案子较多，害怕再牵扯到其它案件之中，还有孩子上学急需用房。就把人民币24807元交于恒顺达公司，恒顺达公司把该房钥匙交于买受人。1、虽然钥匙交了，但至今没达到合同约定收房条件(竣工验收合格，出卖人提供《住房质量保证书》和《住房使用说明书》)，违约金应计算至达到合同约定收房条件止。至今此房无消防验收，电用的是施工期间的临时电，外墙防水涂层还未粉刷完；所以请求第一项金额是每日按房款万分之一赔付违约金，时间：自2017年4月30日开始至相关部门验收合格(《商品房买卖合同》第八条之约定)。2、房屋买卖合同第十四条明确约定：商品房交付时，水电达到使用条件，但交钥匙时，室内没有一根电线；房屋买卖合同附件三中的6、7条明确规定厨房、卫生间地面聚氨酯防水，但交钥匙时厨房卫生间无任何防水(现在仍然如此)。导致买受人张朋无法正常装修入住。3、商品房买卖合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，到产权登记机关备案，并在期间协助买受人张朋办理房地产权属证书，但2019年10月16日交钥匙至今，经买受人张朋多次催要，至今商品房的产权登记备案和房屋产权证仍未办理。所以自2020年1月16日起至房产证书实际出来期间的违约金按已付购房款利息(利息按中国人民银行规定的同期贷款年利率计算)赔偿。并立即为买受人张朋办理房屋产权证书。因河南恒顺达置业有限公司违约，造成买受人各种生活不便及经济损失，为依法维护合法权利，故诉至法院。被告恒顺达公司辩称：交房期限，合同约定是2017年4月30日，但是如果存在双方补充协议，第五条约定的九种情形可以顺延交房。本案存在特殊原因的情形有:1.建筑物的体量法定工期850天，其中地下室工程110天，主体建筑650天，装机施工90天。2、主管单位批的施工时间是2016年3月15日，法定工期应从该日计算。3、施工日志，因风雨雪、大气污染治理双创检查、中高召考试，工人秋收、工人过年放假等原因应当扣除的工期为299天。应该的交房日期往后顺延。原告主张自2017.4.30期至房屋验收合格之日止赔付毫无依据。合同约定的交房时间是2017.4.30，原告已经实际居住，不存在自该房验收之日止。并按原告陈述，房屋已经装修改造，在此中情形下，要求验收之日止没有道理。关于原告请求的退还燃气暖气初装费，该费用分别由燃气公司和热力公司收取。被告不从中赚取一分钱。本市市民对该费用的交纳符合本市的实际情况。如果原告认为初装费的收取不符合相关规定，被告可以协助燃气和热力公司拆除相关设备。大修基金，原告请求叫移交给房管局，我们认为，大修基金本来归属两个地方，业主委员会和房管局的专用账户，房管局本身不具有接收大修基金的行政职能，由业委会决定，而不是由单个业主。且是否应交给房管局不属于民事案由，不属于法院主管。产权登记，被告已完成，已经登记备案。逾期办证违约金，本案没有合同依据，在买卖合同15条，补充协议第七条，对产权登记做出了约定，发生争议合同第15.3，约定双方协商。主张按利率支付没有依据。防水费用，待举证后以质证为准。经审理查明，原、被告于2016年7月15日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于南阳市卧龙区工业路以西、红庙路以南3幢1单元16层1-1××5号房屋，总价款510060元。该合同第八条约定，被告应当在2017年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付原告使用；如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、见补充协议。第九条约定，如被告逾期交房，逾期超过60日的，如买受人要求继续履行合同，合同继续履行，出卖人自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。同日，原、被告双方签订商品房买卖合同的《补充协议》。该协议第五条约定“交付期限：合同第八条约定的特殊原因指以下情形:1、遭遇不可抗力,且出卖人在发生之日起60日内以书面或协议约定形式告知买受人的；2、有关法律、法规、政策等调整导致交付延迟；3、商品房建设工程设计变更或者政府相应规划变更导致延期的；4、遇到连阴雨、大雪、冰雹等严重恶劣天气影响工期的；5、突发性公共事件导致施工受阻或停工的；6、买受人逾期付款的,按买受人逾期时间相应顺延交房日期；7、买受人不按时缴纳契税、专项维修资金等各项税费的；8、涉及商品房建设工程的政府批准文件延期的；9、其他出卖人不能预防和控制的因素,如：施工方不配合及时办理工程竣工备案等”。后张朋、王海霞通过缴纳首付款和按揭贷款的方式向恒顺达公司全额缴纳了购房款510060元。2019年10月16日，恒顺达公司将涉案房屋交付给张朋、王海霞。涉案房屋的燃气已经安装到户，热力初装费目前仍在恒顺达公司。另查明，本院在2019年审理的原告潘俊与被告河南恒顺达置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案的涉案房屋与本案涉案房屋在同一幢楼。该案做出的（2019）豫1303民初8550号民事判决被告上诉后由河南省南阳市中级人民法院作出（2020）豫1303民终1540号民事判决维持原判，已生效。该生效判决认定：涉案房屋于2016年7月11日取得商品房预售许可证，于2019年6月13日已竣工且部分业主已装修入住；被告在施工过程中属于双方在补充协议中约定的因特殊原因导致停工共计194天。本案中，恒顺达房地产公司提出因特殊原因累计停工299天。上述事实由原被告陈述、商品房买卖合同、商品房买卖补充协议、合同信息备案摘要、发票、收据、清单、本院（2019）豫1303民初8550号民事判决书、（2020）豫13民终1540号民事判决书等证据予以证实。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，合法有效，双方均应按照合同及补充协议的约定及时、全面履行各自义务。关于原告主张被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，原告已付清购房款，被告应履行按约定时间于2017年4月30日前交付房屋的义务，被告于2019年10月16日向原告交付钥匙，视为对房屋的实际交付。根据补充协议约定特殊原因导致工程延期天数应从逾期交付天数中扣除，按生效判决已查明为194天，被告辩称特殊原因导致工程延期299天，但其提交的证据不足以证实其主张，本院不予采信。合同约定交房时间为2017年4月30日，实际交付之日为2019年10月16日，逾期交房899天，扣除特殊原因导致的194天，实际逾期705天。按照双方合同约定，被告逾期交房，原告有权要求被告支付已交付房款日万分之一的违约金，故被告应向原告支付逾期交房违约金35959.2元（房款510060元的万分之一乘以705天），原告诉请超出部分本院不予支持。关于原告主张无电线、厨卫防水等费用8890元，双方合同第十四条仅约定“商品房交付时水电达使用条件”，但关于何为“水电使用条件”合同约定不明，双方对该条款理解存有分歧，被告称通水通电即为水电达到使用条件，原告也未提交证据证实曾与被告约定为其安装电线、厨卫防水，且原告在接收房屋时并未提出任何异议，故原告该请求本院不予支持。关于原告要求被告退还燃气初装费的诉讼请求，燃气已安装，燃气初装费退还无依据，本院不予支持。关于原告要求被告退还暖气初装费的诉讼请求，暖气初装费属小区配套附属设施必要费用，因暖气需小区住户安装数达一定户数才可以开通，一旦退还势必影响小区其他业主暖气设备的安装，故原告该请求本院暂不予支持。但恒顺达公司作为组织者，应积极联系暖气部门组织安装，而不能长期拖延。被告应在合理期限内组织安装，本院限定由被告在一年内组织安装，如安装户数不足确实不能安装或被告怠于组织安装，原告可另行主张该项权利。关于原告要求被告办理房产证的请求，原告足额支付了购房款，除了履行交付房屋的义务，被告还应当履行协助原告办理产权登记的义务，原告该请求于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告办理支付逾期办证违约金的诉讼请求，根据双方合同约定,出卖人应当在商品房交付使用后90个日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按第3项处理，第3项为双方协商。现双方协商不成，由于被告的原因，原告未能取得房屋权属证书，被告应当承担违约责任。关于违约金的计算，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被告应自房屋交付之日2019年10月16日再经过90日即2020年1月14日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算赔偿原告逾期办理房屋所有权证的违约金。关于原告要求判令被告将原告向其交纳的大修基金移交给房管局指定账户并为原告办理产权登记备案的诉讼请求，均是办理产权登记过程中应进行的工作，原告请求办理房产证的诉请已涵盖上述请求，原告该项请求没有实际意义，本院不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、本判决生效后三十日内，由河南恒顺达置业有限公司协助张朋、王海霞办理位于南阳市卧龙区工业路以西、红庙路以南金汇城小区3号楼1单元16层1××5号房屋产权登记手续；二、本判决生效后十日内，被告河南恒顺达置业有限公司向原告张朋、王海霞支付逾期办理房屋所有权证的违约金（以原告张朋、王海霞已付购房款510060元为基数，自2020年1月14日起至房屋权属证书办理完毕之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）；三、本判决生效后十日内，河南恒顺达置业有限公司向张朋、王海霞支付逾期交房违约金35959.2元；四、驳回张朋、王海霞的其他诉讼请求；如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉费收取2202元，由张朋、王海霞负担600元，河南恒顺达置业有限公司负担1602元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  李 青审 判 员  常 丽人民陪审员  田书文二〇二〇年八月十三日书 记 员  王 骞