福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0104民初3078号 原告：联邦快递（中国）有限公司福州分公司，住所地:福州市仓山区金山工业区第****首层标准厂房。 负责人：潘成家，董事、总经理。 委托诉讼代理人：陈晓宇，福建联合信实（福州）律师事务所律师。 被告：林德航，男，1966年3月19日出生，汉族，住海南省三亚市。 委托诉讼代理人：陈晨星，福建闽航律师事务所律师。 原告联邦快递（中国）有限公司福州分公司与被告林德航房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告联邦快递（中国）有限公司福州分公司委托诉讼代理人陈晓宇，被告林德航委托诉讼代理人陈晨星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告联邦快递（中国）有限公司福州分公司向本院提出诉讼请求:1.被告立即向原告退还租赁保证金61549.2元、租金465220元（两项合计526769.2元）以及逾期退还利息（其中租赁保证金利息以61549.2元为基数，从2019年10月25日起，以0.1%日利率计算，暂计至原告起诉之日为10648元，被告应支付至该项债务实际清偿之日；其中租金利息以465220元为基数，从2019年10月15日起，以全国银行同业拆借中心公布的贷款利率为准，暂计至原告起诉之日为9577元，被告应支付至该项债务实际清偿之日）；2.确认福州市仓山区××镇××道××号××工业区××＃楼××层工业厂房装修补偿利益、搬迁补偿利益及停产停业损失补偿利益归原告享有；3.本案案件受理费、保全申请费等诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：原告自2003年起即向被告承租其位于福州市仓山区××镇××道××号××工业区××＃楼××层工业厂房用于快递经营与办公，建筑面积1476平方米。最新一期2017年4月14日续签的《房地产租赁合同》租赁期限从2017年7月1日起至2020年6月30日止。该期合同最后一期2019年7月1日至2020年6月30日年租金644151.8元，原告已全额支付给被告。根据《房地产租赁合同》约定，原告于前几期合同已向被告支付的61549.2元租赁保证金转为本期合同租赁保证金，租赁保证金应在租赁期满或提前终止后十日内退还，逾期退还保证金的，每逾期一日支付逾期金额的0.1%作为违约金。《房地产租赁合同》第九节明确，在签订该合同时，出租人未收到任何征迁通知，如果租赁房屋被征迁，承租人可向相关部门申请补偿，其中包括但不限于搬迁费用、固定资产损失等，出租人应履行通知和协助义务。在长期合作信赖及对未来经营良好预期基础上，原告于2018年5月对租赁房屋投入大量资金重新进行了装修改造。2019年8月8日，福州市仓山区人民政府作出仓房征〔2019〕5号征收决定，决定征收本案租赁房屋，并指定最后签约期限为2020年10月10日。2020年10月14日，租赁房屋遭断水断电。受此影响，原告已无法正常使用租赁房屋，无法进行正常经营，被迫搬离，原、被告双方租赁合同已无法继续履行，原告租赁合同目的落空。除租赁合同无法继续履行外，征迁导致原告装修、搬迁及停产停业等一系列损失。经原告沟通了解，征收部门及实施单位表示，除被告应得的征收补偿利益外，只需被告声明放弃承租人相关部分补偿利益，原告可获得直接补偿。原告于2019年10月31日向被告发送《沟通函》，并多次通过电话、微信渠道同被告联络，请被告退还保证金及合同无法履行期间的租金，并请被告按要求出具相应声明，就原告主张征收补偿利益提供相应协助，以上请求均遭到被告拒绝，导致原告受损合法权益迟迟无法得到弥补。原告于2020年3月23日委托律师向被告发送《律师函》，通知被告自2019年10月14日租赁房屋无法正常使用时终止本案《房地产租赁合同》并要求被告退还相应保证金及租金，并要求被告支付相应补偿利益，《律师函》依《房地产租赁合同》明确约定的通知送达地址寄送给被告，但被告一直拒绝接听快递电话，拒绝收件，原告又通过短信、微信等即时通讯方式向被告发送终止本案《房地产租赁合同》，要求被告退还相应保证金、租金及支付相应补偿利益的通知，被告均拒绝回应。 被告林德航辩称，一、原告在未提前通知被告的情况下，违反双方之间的租赁合同约定以及口头承诺，擅自搬离租赁房屋，系原告违约在先，其要求被告退还租赁保证金和其擅自搬离之后租金是不合理的。1.根据双方签订的《房地产租赁合同》第13节第13.4条的约定：确实因特殊原因，乙方可以通过提前六个月书面通知甲方解除该合同，不需要支付因此产生的违约金。由此可知，若因为特殊原因，原告至少应提前6个月书面通知被告解除本案的《租赁合同》，而原告实际很早就得知案涉租赁物会被征迁的消息，但在其搬离之前却未书面通知过被告要解除或者终止双方之间的租赁合同，正如原告在诉状中所述：其是在擅自搬离之后的2019年10月31日才向被告发送过所谓的《沟通函》，更是在2020年3月25日向被告正式发送终止租赁合同的《律师函》，原告明显是违反了双方的合同约定，故系原告违约在先，其要求退还租赁保证金和搬离后的剩余租金没有合同和法律依据。2.甚至于，原告在搬离之前还有与被告协商达成继续在案涉租赁房屋内承租直至被告与征迁单位达成补偿协议为止的口头约定，但原告却违反诚实信用原则，在未通知被告的情况下，擅自搬离租赁物，亦间接给被告造成了一定拆迁权益损失，至于原告所主张的因租赁房屋遭断水断电而无法正常使用租赁房屋也不是客观事实，更无任何证据佐证，故被告认为原告的第一项诉讼请求也是不合理的。3.根据双方签订的《房地产租赁合同》第4节中的约定，2019年7月1日至2020年6月30日最后一年的租金应当为694151.8元，而原告方仅仅是支付了644151.8元，故原告未按照约定支付租金早已构成违约，而被告方已经是向原告全额开具了租赁发票，并为此支出20218.04元的税点金额，该部分的费用原告应当支付给被告。4.退一步讲，即使法院认定被告要退还租赁保证金和部分租金，因本案的合同解除和终止不能归责于被告，故原告提出的逾期退还违约金不应当让被告支付，被告所主张的“0.1%日利率计算”的标准也明显过高，超过法定利息标准。另外原告认为双方之间的租赁合同从2019年10月14日已经终止，没有任何事实依据，也与其所提交的《律师函》中陈述的在2019年10月28日才最终搬离完毕的事实也是不一致的。二、原告要求确认装修补偿利益、搬迁补偿利益及停产停业损失归原告享有，缺乏事实基础。虽双方在《房地产租赁合同》第九节中有约定：如果租赁房屋被征迁，承租人可向相关部门申请补偿。但这一条约定并不是确定案涉房屋的装修补偿利益、搬迁补偿利息及停产停业损失就归原告享有，原告更无向法庭提交充分证据证明其存在装修投入、搬迁费用以及停业停产的具体损失等，故原告在本案的第二项诉求中提出上述拆迁补偿权益归其所有明显没有依据，并且如果原告要主张上述权益归其享有也是向征迁单位另案主张，而非在本案中向被告提出，故请求贵院依法驳回原告的该项诉讼请求。综上所述，被告认为原告未信守承诺，违反合同约定擅自终止合同，应驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原告向被告承租其位于福州市仓山区××镇××道××号××工业区××＃楼××层工业厂房用于快递经营与办公，建筑面积1476平方米。最新一期续签的《房地产租赁合同》租赁期限从2017年7月1日起至2020年6月30日止。该期合同最后一期2019年7月1日至2020年6月30日年租金694151.8元，其中原告支付了644151.8元，案外人分租支付了其余租金50000元。《房地产租赁合同》约定，租赁保证金61549.2元，本合同为续租合同，原告只需将上一期合同租赁保证金转至本期，租赁保证金应在租赁期满或提前终止后十日内退还（不包括利息），每逾期一日的，被告应向原告支付逾期金额的0.1%作为违约金。 2019年8月8日，福州市仓山区人民政府作出仓房征〔2019〕5号房屋征收决定，征收涉及上述租赁房屋，最后签约期限为2019年10月10日。2019年10月31日，原告按租赁合同约定的送达地址向被告发送《沟通函》，其中提及截至2019年10月28日，原告已完成腾退租赁物业，自其无法正常使用租赁物业时起，被告不应再计算房屋租金。2020年5月12日，福州市仓山区住房保障和房产管理局向原告出具《政府信息公开申请办理告知书》，其中回复该单位与被告签订协议编号为×××09，协议签订日期为2019年10月30日。 本院认为，原、被告签订的《房地产租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效,双方应按约履行合同的义务。原告支付了2019年7月1日至2020年6月30日年租金644151.8元，之后房屋遇征收导致租赁合同提前终止。原告主张2020年10月14日起房屋断水断电无法正常使用，但其未能提供有效证据证实相应情况。结合房屋征收补偿安置协议签订日期、原告发送沟通函日期以及原告工作人员于微信中提及看见房屋被拆时间等在案证据，可以印证2019年10月31日房屋被征收而无法使用，双方租赁合同于当日提前终止，故被告应将收取的之后租金返还原告。原告支付的最后一期年租金644151.8元（折算月租金53679元），被告应当向原告返还2019年11月1日至2020年6月30日期间的租金429432元。租赁合同约定，租赁保证金应在租赁期满或提前终止后十日内退还（不包括利息），每逾期一日的，被告应向原告支付逾期金额的0.1%作为违约金。涉案租赁合同已提前终止，故被告应当依约向原告退还租赁保证金61549.2元，并从合同提前终止十日之后的2019年11月11日起计算逾期还款违约金。被告抗辩逾期还款违约金过高，本院酌情调整为按日万分之五的标准计算违约金。原告主张以全国银行同业拆借中心公布的贷款利率为准，主张被告返还租金的利息，没有合同依据，本院不予支持。 原告诉请确认租赁房屋的装修补偿利益、搬迁补偿利益及停产停业损失补偿利益归其享有。庭审过程中，经本院提示明确诉请，原告坚持诉请确认其直接享有相应的征收补偿权益。因租赁合同履行过程中，出租房屋被国家征收，其征收补偿对象是房屋所有权人，承租人并非征收补偿的对象。承租人因出租房屋被征收而向出租人主张分割补偿款项的，人民法院不能根据征收补偿协议以征收补偿项目名称来直接确定具体补偿款项是否给予承租人。原告可依据房屋租赁合同，并依据合同法的基本原则和有关规定，参照被告获得的相关征收补偿权益，要求支付租赁合同不能履行的经济损失，故原告诉请的第二项确认之诉，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告林德航于本判决生效之日起十日内返还原告联邦快递（中国）有限公司福州分公司租金429432元； 二、被告林德航于本判决生效之日起十日内支付原告联邦快递（中国）有限公司福州分公司租赁保证金61549.2元（以61549.2元为基数，按每日万分之五的标准，从2019年11月11日起计算至款项还清之日止）； 三、驳回原告联邦快递（中国）有限公司福州分公司的其他诉讼请求。 如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10240元，由原告联邦快递（中国）有限公司福州分公司负担2502元，被告林德航负担7738元。被告应负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。财产保全费3255元，由被告林德航负担（该款已由原告联邦快递（中国）有限公司福州分公司代垫，被告林德航应于履行判决时一并支付原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员  陈曜辉 二〇二〇年八月三十一日 书记员  王雨祺 附一：本民事判决书引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 附二：执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。