上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0109民初6736号原告：上海轻澜体育服务经营有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：魏兆杰，总经理。委托诉讼代理人：张恬，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：上海晟晁投资管理有限公司,住所地上海市虹口区广中路****楼**。法定代表人：徐超，总经理。委托诉讼代理人：韩文超，上海众华律师事务所律师。原告上海轻澜体育服务经营有限公司(以下简称轻澜公司)与被告上海晟晁投资管理有限公司(以下简称晟晁公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告轻澜公司的委托诉讼代理人张恬，被告晟晁公司的委托诉讼代理人韩文超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。轻澜公司向本院提出诉讼请求：要求晟晁公司减免上海市广中路XXX号八幢楼102、106室房屋(以下简称系争房屋)2020年1月24日至2020年5月23日期间75%的租金及物业管理费合计81,000元。事实和理由：2019年3月28日，轻澜公司的法定代表人魏兆杰与晟晁公司签订《上海市房屋转租合同》(以下简称转租合同)，约定租赁房屋位于上海市广中路XXX号八幢楼102、106室，建筑面积182平方米，转租期自2019年4月1日起至2023年3月31日，其中2019年4月1日起至2021年3月31日期间的月租金为24,270元，2021年4月1日起至2023年3月31日期间的月租金为25,483.50元，每月物业管理费为2,730元。合同签订后，轻澜公司成立，并在系争房屋内注册营业执照，开办“轻蓝体能”，经营儿童体育培训项目，按约支付租金及物业管理费。2020年1月24日，因新冠疫情，上海市启动重大突发公共卫生事件一级响应机制，晟晁公司对系争房屋所在园区采取严格管理措施，直至2020年3月初均不得进入园区，后园区虽逐渐开放，但因轻澜公司经营项目属“线下体育培训活动”，属于上海市体育局规定的不可复工类别，轻澜公司仍无法正常经营，轻澜公司多次与晟晁公司沟通要求减免部分租金，被晟晁公司拒绝，轻澜公司认为新冠疫情属于不可抗力，轻澜公司因此而无法正常使用房屋，晟晁公司应减免相应租金及物业管理费，故起诉要求判如诉请。审理中，轻澜公司撤回要求减免物业管理费的诉请,并进一步明确诉请为要求晟晁公司退还已支付的2020年1月24日至2月29日、5月1日至23日75%的租金36,405元，同时轻澜公司按照每月6,067.50元的标准支付晟晁公司2020年3月1日至4月30日的租金。晟晁公司辩称，不同意轻澜公司的诉请。系争房屋的转租合同系魏兆杰与晟晁公司签订，其中2019年6月、7月、8月、2020年2月的租金由案外人王译婕支付，轻澜公司并非转租合同签订主体。根据合同约定物业管理费系支付案外人上海创宏投资发展有限公司(以下简称创宏公司)，不存在由晟晁公司进行减免的问题。轻澜公司主张受不可抗力影响致其无法使用系争房屋，但上海市启动响应机制不代表轻澜公司不能使用系争房屋，轻澜公司未提供证据证明系争房屋无法使用，亦未提供证据证明其属于线下体育培训机构的资质材料。2020年3月、4月的租金至今仍未支付，在轻澜公司违约的情况下不能适用不可抗力。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年，晟晁公司(甲方、转租方)与魏兆杰(乙方、受转租方)签订转租合同，约定：甲方依法承租的坐落于上海市广中路XXX号房屋，并已征得房屋权利人书面同意，由甲方将上述承租房屋部分即八幢楼102、106室转租给乙方，建筑面积182平方米；乙方承诺将系争房屋用于商业使用；转租期自2019年4月1日起至2023年3月31日止，甲方保证该转租期限未超出甲方租赁合同的租期；2019年4月1日起至2021年3月31日期间的月租金为24,270元，2021年4月1日起至2023年3月31日期间的月租金为25,483.50元，甲方在收到款项后向乙方开具正规发票；乙方须在预定交付日或之前支付首期租金，其后每期按壹个月结算一次，采用先付后用的原则；乙方须在每个付款周期的第一个工作日或之前缴付当期租金予甲方指定之银行账户内，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按月租金的0.1%支付违约金；租赁保证金为三个月的租金及三个月的物业管理费81,000元(其中租金保证金72,810元，物业保证金8,190元);乙方应支付给甲方的款项其中租金、租金保证金、水电费应支付至晟晁公司账户；乙方每月应向甲方支付物业管理费2,730元，乙方应于本合同签订后三日内，向甲方预付壹个月的物业管理费作为首期物业管理费，甲方于收到乙方物业管理费后向乙方开具正规发票，以后在每一个付款周期的第一个工作日或之前缴付该期的物业管理费，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按月管理费的0.1%支付违约金；物业费、物业保证金、装修等相关费用支付至创宏公司账户；补充条款约定2019年4月1日至4月30日为装修免租期，无需支付租金，但需缴纳物业管理费；乙方须注册在本园区，税收落地。落款处甲方处由晟晁公司盖章，日期为2019年4月25日，乙方处由魏兆杰签名，日期为2019年3月28日。2019年5月28日，轻澜公司注册成立，营业执照记载的住所地为系争房屋，注册时载明的经营范围为健身服务，自有设备租赁，会务服务，体育场馆管理，商务咨询，体育赛事策划；销售体育用品，玩具，办公用品，健身器材，建筑材料。现系争房屋2020年2月29日之前、2020年5月1日之后的租金无拖欠，2020年3月1日至4月30日的租金轻澜公司未付，物业管理费至今均无拖欠；其中2019年6月、7月、8月及2020年2月的租金由案外人王译婕支付，2019年6月、7月及2020年2月的物业管理费由王译婕支付，但租金发票均由晟晁公司开具给轻澜公司。2020年3月23日，轻澜公司向晟晁公司发出律师函，称因新冠疫情影响，无法复工正常使用房屋，要求适当减免部分租金。因双方对此无法协商一致，轻澜公司诉至本院。审理中，轻澜公司提供：一、2020年3月17日，上海市体育局印发《新型冠状病毒肺炎疫情期间本市体育场所复工工作指引(第二版)》，适用于面向公众开放的室内外体育场馆、游泳池、健身房等各类体育场所，包括公共体育场馆和经营性体育场所，一般情况下可以直接复工，但以下两种情况除外：1、室内游泳池、利用地下空间的密闭体育场所向社会开放，须经属地体育行政部门备案确认；2、继续暂缓线下体育培训活动。二、上海市培训机构恢复线下服务申请平台截屏，载明广中路XXX号八幢102、106室轻蓝体能(广中路店)，检查时间2020年5月29日，牵头检查部门虹口区体育局，检查结果成人可以通过，未成年人室内培训从6月2日起恢复，此外8月31日前营业执照的经营范围须增加“体育指导”。审理中，本院依法组织双方调解，晟晁公司表示其系转租方，现晟晁公司的出租方并未因疫情而减免其应付租金，其无理由减免轻澜公司的租金，最终调解未果。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。本案中，轻澜公司在其法定代表人魏兆杰与晟晁公司签订转租合同后不久即在系争房屋内依法进行工商登记注册，该房屋也实际由轻澜公司经营使用，且晟晁公司开具的租金发票联上记载的交款单位亦为轻澜公司，由此可见，魏兆杰作为即将成立的轻澜公司法定代表人，其在轻澜公司未成立前与晟晁公司签订转租合同之行为，显然系代表轻澜公司的职务行为，故本院认定涉案房屋的承租人为轻澜公司，轻澜公司与晟晁公司之间就系争房屋成立租赁合同关系。合同履行中发生新冠疫情，上海市于2020年1月24日针对此次新冠肺炎疫情启动了重大突发公共卫生事件一级响应机制，对轻澜公司经营使用系争房屋造成一定影响，轻澜公司现诉请要求减免2020年1月24日至2020年5月23日期间的租金，本院将根据公平原则对该期间的租金支付标准予以调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条规定，判决如下：一、上海晟晁投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还上海轻澜体育服务经营有限公司2020年1月24日至2月29日、2020年5月1日至5月23日的租金24,270元；二、上海轻澜体育服务经营有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海晟晁投资管理有限公司2020年3月1日至2020年4月30日的租金24,270元。(上述第一、二项折抵后双方互不负履行义务)案件受理费1,150元，由上海轻澜体育服务经营有限公司负担862.50元，上海晟晁投资管理有限公司负担287.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 吴 燕二〇二〇年十一月二日书记员 谢嫣雯附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。