苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初2431号原告：吴小红，女，1975年4月6日生，汉族，住苏州市吴江区。委托诉讼代理人：徐华，男，1975年5月23日生，汉族，住如东县，系原告丈夫。被告：吴江安富置业发展有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇小园弄18号。法定代表人：史国新，执行董事。委托诉讼代理人：韩国伟，江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟敏，江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所律师。原告吴小红与被告吴江安富置业发展有限公司（简称安富公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月12日立案受理后，依法适用简易程序于2020年5月7日公开开庭进行了审理。原告吴小红的委托诉讼代理人徐华、被告安富公司的委托诉讼代理人韩国伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告吴小红向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告签订的关于振泰小区45幢404室的房屋租赁合同。2、判令被告支付2020年1月25日至解除日期间的租金20400元，支付解除日至实际返还房屋日止按每天109元计算的房屋占用费，支付水电费1315元及违约金3400元。3、被告承担案件诉讼费。事实和理由：2019年7月25日，被告与原告签订房屋租赁合同书，约定承租原告所有的位于苏州市吴江区房屋，租期自2019年7月25日至2020年7月24日，租金每月3400元，每三个月支付一次。合同另约定，被告中途解除合同的，承担一个月房租作为违约金。被告正常支付了首期及第二期租金，第三期租金应于2020年1月10日前支付，但被告未能按期履约。原告向被告发函催告履行，但被告未履行也未表达解除之意。基于被告违约情形，且无法联系，原告提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告安富公司辩称：一、双方之间的房屋租赁合同已于2020年1月20日解除，被告已按照合同约定向原告交付了违约金3400元，双方关于房租部分已经结算完毕。在2020年1月20日，被告公司工作人员丁哲微信通知原告，因客观原因公司不再续租案涉房屋并告知当时房屋已经腾空完毕，原告可以自行处理，并提醒原告尽快自行处理，避免损失进一步扩大。根据双方签订的租赁合同第九条第四款约定，被告可以中途退租退房，违约金是一个月租金，在此前被告已向原告支付保证金3400元，同意原告将保证金作为违约金处理。另外，被告于2020年3月27日再次向原告发送书面通知书，告知双方之间的租赁合同已于2020年1月20日解除，原告可自行处理案涉房屋，否则由原告承担扩大部分的损失。二、被告已及时通知原告解除案涉租赁合同并承担了违约责任，原告要求被告支付2020年1月20日以后的租金或房屋占用费，没有事实和法律依据。三、被告已向原告支付违约金3400元，原告要求被告重复支付违约金3400元，没有依据。四、水电费1315元，显示是2020年2月份，对该部分水电费看不出具体使用的时间，因公司相关人员已于2020年1月份搬离，对该部分水电费不认可。五、本案是原告不顾双方合同约定和实际履行情况导致，被告公司不存在违约情况，诉讼费由原告承担。本院经审理认定事实如下：2019年7月25日，安富公司（乙方）与吴小红（甲方）签订房屋租赁合同，约定由甲方将其所有的位于苏州市吴江区的房屋租赁给乙方居住使用，租赁期限自2019年7月25日起至2020年7月24日止，每月租金3400元，租房保证金3400元，房租每三个月支付一次，第一次租金及保证金在签订合同时即时支付，之后的租金按规定的付款期限提前15天支付下期租金，乙方承担房屋租赁期间的水费、电费和煤气费；该合同第八条约定乙方义务包含按照合同约定的时间和方式支付租金、保证金及其他费用等，合同第九条违约处理中的第1项约定如乙方违反合同第八条，甲方有权终止合同；第4项约定如乙方因非房屋问题中途退房，须按一个月房租金向甲方支付违约金。合同签订后，吴小红将讼争房屋交付给安富公司使用，安富公司向吴小红支付了保证金3400元及6个月的租金。2020年2月13日，吴小红向安富公司住所地邮寄联系函，告知安富公司第三期租金按合同约定为2020年1月10日支付，但安富公司至今未付，要求安富公司收到该函后3日内支付该期租金，如安富公司有解除合同意向，请该公司书面明确，并及时移交房屋，结算水、电、煤气等费用。上述函件因逾期退回，未送达安富公司。2020年3月27日，安富公司向吴小红邮寄通知书，告知内容包含：一、该公司工作人员已于2020年1月20日通过微信告知吴小红，因客观原因不再续租上述房屋，并提醒吴小红自行处理，以避免损失扩大，该房屋当时已腾空完毕，具备自行处理条件。二、按照合同第九条第4款约定，公司需支付违约金3400元，此前预付3400元，已承担了违约责任，此外公司不需承担任何责任。三、吴小红接到公司告知后仍不及时处理导致的额外损失，由吴小红承担。吴小红一方于2020年3月28日收到上述通知书，但认为安富公司没有解除权，吴小红也没有收到过2020年1月20日的微信。安富公司未就上述微信提交相关证据。另查明：吴小红支付了2020年2月电费1142元及2020年2月水费173.34元。庭审中，安富公司陈述因承租人员已经离职，公司没有讼争房屋钥匙，该公司认为已经通知吴小红自行处理，吴小红应当另外配钥匙处理房屋；吴小红表示安富公司一直未向吴小红移交租赁房屋，鉴于安富公司同意吴小红自行开锁，同意开庭当天作为讼争房屋的交付日，开锁费用也不再向安富公司主张，并同意3400元保证金在本案中扣除。本院认为：原、被告双方签订的房屋租赁合同合法有效，对合同双方具有约束力，而租赁合同第九条是对违约责任的约定，并非是约定的解除权，故被告安富公司作为违约方，无权解除双方签订的房屋租赁合同。因被告安富公司未按约支付租金，原告吴小红有权提出解除合同，双方之间的租赁合同自被告安富公司收到本案诉状副本之日（2020年3月20日）起解除，被告安富公司应支付尚欠的2020年1月25日至2020年3月20日期间的租金6331元并支付违约金3400元，其中违约金与保证金相抵扣，被告安富公司无需另行支付。因被告安富公司并未有证据证明其在2020年1月20日已将房屋腾空完毕并通知原告吴小红，且该公司一直未将房屋钥匙交还，因此，本院认定本案讼争房屋交付日为原告吴小红认可的庭审当日（即2020年5月7日），被告安富公司应按照约定的租金标准支付原告吴小红2020年3月21日至2020年5月7日房屋占有使用费5342元。至于水电费1315元，该费用产生在合同存续期间，且被告安富公司一直未将讼争房屋返还原告吴小红，因此，被告安富公司应当承担。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告吴小红与被告吴江安富置业发展有限公司于2019年7月25日签订的《房屋租赁合同》于2020年3月20日解除。二、被告吴江安富置业发展有限公司于本判决生效后十日内向原告吴小红支付租金6331元及占有使用费5342元。三、驳回原告吴小红的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取215元，由被告吴江安富置业发展有限公司承担99元，由原告吴小红承担116元，被告负担之数于本判决生效后十日内直接交付原告，原告已预交的诉讼费用，本院不再退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员  陈娴静二〇二〇年六月一日书记员  吴 昊附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。