上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0120民初8415号原告：蔡德明，男，1973年12月15日生，汉族，住江西省上饶市。委托诉讼代理人：卿红波，上海市东高地律师事务所律师。被告：钱华忠，男，1973年2月5日生，汉族，住上海市奉贤区。原告蔡德明诉被告钱华忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月3日公开开庭进行了审理。后依法转入普通程序，适用普通程序独任制，于2020年10月21日、2020年11月13日公开开庭进行了审理。原告蔡德明及其委托诉讼代理人卿红波，被告钱华忠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡德明向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2013年11月25日签订的租赁合同无效；2、判令被告返还租赁押金人民币(下同)20,000元；3、判令被告赔偿建筑物装修损失30,972元、构筑物及附属设施损失103,587元、机器设备移机搬迁补偿81,842元。事实与理由：原、被告于2013年11月25日签订了《厂房租赁合同》一份，双方约定：被告将其位于上海市奉贤区奉城镇南门港路XXX号的物业按当时的现状租赁给原告，租期自2013年12月5日起至2017年12月5日，租金标准为每年250,000元，半年一付，先付后用，合同另约定承租方应支付押金20,000元待租赁期满、结清各项费用后退还。合同签订后，原告于2013年10月1日先交20,000元作为定金，并于2013年11月25日支付了第一笔租金125,000元，先前20,000元定金转为合同的押金。原告于12月初进入租赁物业并开始装饰装修以便进行正常的生产经营活动。2017年3月，出租物业所在村委会要求拆除全部没有三证的厂房。原告配合业主、政府在第三方评估完成后，于2017年7月1日前实际搬离了物业并将物业归还了被告。当时被告承诺，按评估报告支付原告全部的拆迁补偿并返还押金。但截止诉讼时，被告在已经获得补偿的情况下，仍然没有向原告支付任何款项。双方的租赁合同因物业没有三证违反了法律的强制性规定而属于无效合同。合同无效，被告应当返还20,000元押金。被告作为出租方，没有提高合法的物业，应当赔偿原告造成的损失。损失包括，原告建筑物装修损失、构筑物及附属设施损失、机器设备移机搬迁补偿，小计216,301元(详见评估报告)。且以上赔偿款项已经确定由案外人奉城镇人民政府补偿给被告，故原告诉讼来院。被告钱华忠辩称，由于评估的数额超过500,000元每亩，所以实际是按照500,000元一亩赔偿的，并没有按照评估报告的结果进行赔偿。被告同意系争租赁合同无效。原告租金交到2017年6月，房屋是2018年2月或3月归还被告的，故押金已经抵消了这段时间的租金，不同意退还。原告没有进行装修，只是在系争房屋里面做了一间样板房，最后这间样板房拆走了。原告还在系争房屋里面建造了喷漆房，这个是可以再利用的，原告也都搬走了。机器设备有一些是被告的，只有三分之二是原告的，国家也没有赔偿给被告搬迁损失，所以被告无法给原告。原、被告双方针对自己的主张进行了举证、质证。对于双方无争议的证据，本院依法予以确认。另，根据原告的申请，本院于2020年10月13日至上海市奉贤区奉城镇永民村村委会调查并与该村村支书沈仁华制作谈话笔录一份。签订该协议书之前做过评估，出具过评估报告，但这个报告后来作废了，因为被告的土地小、建筑物多，导致建筑物容积率过高，超过了减量化补偿的封顶标准，所以是按照每亩的固定价格补偿的，不是按照评估报告补偿的；房屋已于2018年9月拆除，土地已经于2019年复垦了；房屋拆除时已经搬空了，租客没有使用；之前的租客时做木器行业的，不符合环保规定，即使不做减量化，也是不允许生产的；房屋是被告于2018年9月交到村委会手上的；到做笔录时已经按照协议约定支付给被告40%补偿款；回购协议书的面积不是最终验收面积，而是立项面积，最终以复垦的验收面积为准，但现在还未验收完毕；系争房屋项下的土地属于集体土地；原告提供的照片不能确认是从村里拍摄取得，村里不向承租人提供评估报告，被告处有评估报告；村里不会再和被告签订结算清单，因为没有其他补偿了，就按照回购协议书补偿；减量化补偿是把所有的补偿都包括在内了；其他案外人的减量化，如果土地大、房屋少，容积率小的话，会按照减量化的政策逐项补偿，会参照评估报告按照政策进行计算后补偿，但被告一户容积率过高，超过限定，所以是按照500,000元一亩地打包价补偿的，至于补偿里面包括什么，村里不做区分，租客的事情应该由租客和被告自己解决。原告对回购协议书及谈话笔录真实性无异议，但认为这份协议书不完整，不能反映客观事实，被告和村委履行的不一定是这份协议，被告说其和村委会签订了多份协议，原告认为只有把前后几分协议都调取出来才能反映减量化的过程。本案的土地减量化是否适用2018-2020年的政策原告不清楚。减量化补偿中有地上建筑等补偿项目，但该协议上没有具体项目，评估超过500,000元一亩的按照500,000元一亩标准补偿，不是不予补偿，只是不按照评估补偿，这份协议是尊重评估结果做出的。系争房屋周围的其他人家在2017年完成评估，被告拖延评估的行为造成补偿款减少，但不能作为一个补偿款减少的理由。村里说评估报告作废了，也与实际不符。被告对回购协议书及谈话笔录真实性均无异议。由于原、被告均对谈话笔录及村委会提供的《减量化复垦回购协议书》真实性均无异议，本院依法予以确认。根据本院认定的证据和双方的陈述，本院认定如下事实：2013年11月25日，原、被告签订《厂房租赁合同》一份，约定：被告将位于上海市奉贤区奉城镇南门港路XXX号的厂房出租给原告；租赁面积为单层厂房二栋，双层厂房两栋，双层办公一栋，双层宿舍一栋，总面积约2,400平方米及场地等；租赁期限自2013年12月5日起至2017年12月5日；每年租金为250,000元，先付后用，半年一付；押金20,000元，租赁期满结清各项费用后，押金被告全额退还给原告；厂房租赁期间，如遇市政动迁时，双方必须无条件服从，有关动迁赔偿按国家相关规定执行。上述合同签订后，原告向被告支付租金至2017年6月底，并向被告支付押金20,000元。又查明，2017年2月15日，上海科东房地产土地估价有限公司出具《钱华忠所属房屋、附属设施、设备绿化等估价报告。估价结果汇总表显示：建筑物(户主)3,347,921元，建筑物(租户)30,972元，构筑物及附属设施(户主)333,761元，构筑物及附属设施(租户)103,587，设备等81,842元，电容量54,000元，总计3,952,083元。上述评估报告中涉及原告利益的建筑物装修、构筑物及附属设施、设备搬迁分别为：建筑物(租户)估价明细：房号6仓库，水泥地面，钢架屋架，彩钢夹芯板屋面，一般照明设施，评估净值30,972元。构筑物及附属设施(租户)估价明细表：1、无尘喷漆烤房评估值75,293元，2、普通喷漆房评估值21,307元，3、围墙评估值6,987元。机器设备及存货物资估价明细表：共计85项设备及物资，搬迁补偿费共计81,842元；其中被告所有的第26项封边机，搬迁补偿费为2,250元。2019年10月23日，被告与上海市奉贤区奉城镇永民经济合作社签订《减量化复垦回购协议书》一份，约定：被告减量化的地块坐落于永民村永益705号，立项面积0.2087公顷3.1305亩；根据奉城镇减量化政策(2018-2020)，无证土地补贴总价不超过500,000元每亩，该项目已超出规定金额，故调整为3.1305亩乘以500,000元每亩等于1,565,250元；待该项目土地整理复垦项目(减)立项的批复出具后，并且立项范围内的土地物拆除完毕，根据被告签约项目，支付被告40%资金；土地验收后支付的60%资金以验收面积作为参考，少于立项面积的，需在土地补贴中做适当扣除；本协议签订生效后10天内，被告必须将涉及的所有房屋腾空上交钥匙。另查明，原告于2017年7月初将系争房屋归还被告。现系争房屋已经交由村委会拆除，项下土地已复垦。被告确认已从村委会获得减量化补偿620,000余元。再查明，《奉城镇建设用地减量化工作补贴实施细则》(2018-2020)中第四条补贴标准(二)无证土地减量化补贴：除有证土地权表述外列为无证土地类型(“万家富”、“家家富”、与村委会签订“土地租用协议”的、连续三年以上有缴纳土地使用费凭证的、由镇土地所等相关部门收取临时用地使用费交费记录不满三年的、仅有建设用地规划许可证但未取得土地批文等类型由村减量化工作小组形成意见，按土地补贴标准为60,000每亩以下，地上物按评估报告价格50%以下酌情进行补贴，并报镇减量化办备案；无证土地减量化补贴不得超过50万每亩。《奉城镇建设用地减量化工作补贴实施细则》(2018-2020)附件一《评估工作的实施意见》第一条评估方式：评估方式采用“二次评估法”，即由一家评估公司进场锁定现场工程量，经减量对象一次答疑确认工程量后由另一家评估公司锁定评估价，形成最终评估报告。第二条评估内容：评估内容包括房屋(含室内外装潢)、设备搬迁费、相关附属物、电容量、隐蔽工程的补贴；进场评估前，需由减量对象填写进场前评估确认单，内容含有企业完整信息作为附件，内容包括建筑物建造年份、设备清单、隐蔽工程量等。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。系争房屋没有取得建设工程规划许可证，故原、被告就租赁系争房屋签订的《厂房租赁合同》应属无效。故对原告要求判令双方签订的厂房租赁合同无效的诉讼请求，本院依法予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。系争合同无效后，被告收取的押金应当退还原告，故本院对原告要求被告退还押金20,000元的诉讼请求，依法予以支持。对于被告辩称，原告租金交到2017年6月，房屋是2018年2月或3月归还被告的，故押金已经抵消了这段时间的租金的辩解意见，本院认为，根据庭审中被告的自认，被告已于2017年7月初拿到了系争厂房的大门钥匙，并借给被告的朋友使用，故被告辩称无事实依据，本院不予采信。原告已向被告支付截止至2017年6月底的租金，并于2017年7月初将房屋返还被告，故无需再支付房屋占有使用费。对于原告要求被告赔偿建筑物装修损失、构筑物及附属设施损失、机器设备搬迁补偿的诉讼请求。本院认为，根据被告提供的评估报告及《奉城镇建设用地减量化工作补贴实施细则》，被告对属于原告的建筑物装修、构筑物及附属设施、设备的内容是进行了确认的，且在评估报告中也体现了属于原告的建筑物(装修)部分及构筑物及附属设施部分；另根据庭审查明的事实，系争厂房在租赁期间由原告全部承租，被告并未使用，故除原告确认为被告所有的封边机一台外，其余机器设备也属于原告所有。综上，被告辩称国家没有赔偿给被告故被告无法赔偿给原告，以及原告没有进行装修及构筑物搭建、机器设备补偿不属于原告的辩解意见，本院均不予采信。但对于原告在这三方面的实际应得的补偿费用，本院认为，根据《奉城镇建设用地减量化工作补贴实施细则》的规定以及结合评估报告、《减量化复垦回购协议书》，已经明确被告涉及减量化的土地及地上物各项评估价值总额超过规定的500,000元每亩的补偿数额，故实际按照每亩500,000元进行减量化补偿。原告应享有的补偿款，亦应按照该实际补偿数额进行相应比例的酌减。系争土地的减量化补偿款认定有相应的事实依据，也符合相关规定，原告认为被告故意减少减量化补偿款导致原告损失加大的意见，无事实及法律依据，本院不予采信。原告认为应当按照评估报告确定的金额认定原告应得的补偿款数额的主张，也与事实不符，本院不予采纳。对于原告辩称系争土地减量化评估是在2017年，不应适用《奉城镇建设用地减量化工作补贴实施细则》(2018-2020)的意见，本院认为，《减量化复垦回购协议书》的签订时间是2019年10月23日，协议签订时间在该实施细则的适用期间，该协议实际也以上述实施细则为依据，故本院对原告该意见不予采信。综上，本院酌定原告应享有的建筑物装修补偿为12,266.67元，构筑物及附属设施补偿为41,026.35元，设备搬迁补偿为31,522.96元，对原告要求被告支付上述三项补偿数额的诉讼请求，本院依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院》第二条的规定，判决如下：一、确认原告蔡德明与被告钱华忠于2013年11月25日签订的《厂房租赁合同》无效。二、被告钱华忠于本判决生效之日起十日内退还原告蔡德明押金人民币20,000元。三、被告钱华忠于本判决生效之日起十日内支付原告蔡德明建筑物装修补偿人民币12,266.67元，构筑物及附属设施补偿人民币41,026.35元，设备搬迁补偿人民币31,522.96元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4,844元,由原、被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  苏姝二〇二〇年十一月二十七日书记员  倪璟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。…《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。