广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初19557号原告：陈格芳，女，1976年2月8日出生，汉族，住广东省封开县××××××××××××××××，公民身份号码441×××××××********。委托诉讼代理人：蔡志雄，广东信助律师事务所律师。被告：广东广佛智城集团有限公司，住所地：广东省佛山市××××××××××××××××××第**第**，统一社会信用代码914××××××××××××393。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。被告：广东智城梦乐城商业投资有限公司，住所地：广东省佛山市南，住所地：广东省佛山市南海区××××××××××××××××第**第**40605MA4UR86C77。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。原告陈格芳诉被告广东广佛智城集团有限公司（以下简称智城公司）、广东智城梦乐城商业投资有限公司（以下简称梦乐城公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序于同年10月20日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人蔡志雄，被告智城公司、梦乐城公司的共同委托诉讼代理人吴诗炜到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间审限作相应扣除。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告智城公司于2017年1月18日就转让佛山市南海区×××××××××号商业用房使用权签订的《物业使用权转让合同》；2.被告智城公司向原告返还转让金234704元;3.被告智城公司向原告支付逾期交付的违约金（以234704元为本金，按日万分之五，从2018年1月1日起计算至2020年10月20日止）；4.被告智城公司赔偿原告的利息损失（以转让金234704元为基数，按LPR从2019年12月11日起计算至实际清偿转让金之日止）；5.解除原告与两被告于2017年7月18日就佛山市南海区×××××××××广佛智城项目自编号2号地14A号楼07层14A0725号商业用房租赁签订的《租赁合同》；6.两被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告智城公司(原广东广佛智城商业地产投资有限公司)以其佛山市南海区×××××××××广佛智城项目自编号2号地的商业用房，由其关联公司被告梦乐城公司租赁为其使用权转让的条件，原告和被告智城公司于2017年1月18日就佛山市南海区×××××××××号商业用房（以下简称涉讼物业）的使用权转让签订了一份合同。根据该合同约定，被告智城公司将上述商业用房的使用权转让给原告，转让期限从合同签订之日起截至2037年1月17日，并在转让期限届满之日起，赠送上述商业用房使用权给原告至2048年12月31日，上述商业用房使用权的转让金为234704元。被告智城公司应于2017年12月31日前将上述商业用房交付给原告。合同还约定被告智城公司未按照合同约定的期限向原告交付上述商业用房的，应按照已收转让金每日万分之五的标准向原告支付违约金。同日，原告还与被告智城公司及其关联公司被告梦乐城公司就涉讼物业的租赁事宜签订了《租赁合同》。约定被告智城公司与被告梦乐城公司根据其双方签订的《广佛智城天街二期商业用房租赁定制合同》的相关约定，被告智城公司将上述商业用房的使用权转让给原告，出租主体变更为原告。被告智城公司于2017年12月31日前将上述商业用房交付给原告，原告再在2017年12月31日将商业用房交付给被告梦乐城公司，被告梦乐城公司依合同约定向原告支付租金（第一年每月租金为1600元，年租金为19200元、第二年每月租金为1680元，年租金为20160元、第三年每月租金为1761元，年租金为21168元）。合同签订后，原告先后分三次向被告智城公司支付上述商业用房使用权的转让金174704元。原告为购买上述商业用房使用权，根据被告智城公司的指定，于2017年3月27日与民加科风信息技术有限公司经营的“民贷天下”网站签订《借款协议》，以贷款的形式由该网站向被告智城公司支付上述商业用房的使用权的剩余转让金60000元。被告智城公司于2017年5月16日开具《广东增殖税普通发票》给原告，确认收到原告支付上述商业用房的使用权的转让金234704元。原告自2017年4月27日起，每月均承担偿还上述贷款本息的义务。但被告智城公司未依照合同约定在2017年12月31日前向原告交付上述商业用房。其后，经原告多番核查，至2019年12月上述商业用房仍未启动工程建设。鉴于被告智城公司违反合同约定，无法按约定履行交付上述商业用房，已构成严重违约。故原告于2019年12月10日到被告智城公司处与被告智城公司签订了从即日起解除原告与被告智城公司于2017年1月18日签订的上述商业用房的使用权转让合同；被告智城公司返还转让金234704元、支付违约金并赔偿利息损失50000元给原告的协议。原告在该协议上签名后，被告智城公司没有将该协议交给原告，并经原告多次催促也没有按协议约定返还转让金234704元、支付违约金、赔偿利息损失50000元给原告。经查，广东广佛智城商业地产投资有限公司于2019年1月21日变更为被告智城公司。综上所述，被告智城公司违反与原告签订的上述商业用房的使用权转让合同约定，无法按合同约定履行交付上述商业用房的使用权给原告，致使原告与被告智城公司及被告梦乐城公司签订的《租赁合同》无法履行，被告智城公司依法应返还转让金给原告，并承担违约责任及赔偿原告因其违约而产生的租金及支付贷款利息的损失。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告智城公司辩称，一、原告要求解除《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据，被告广佛智城公司不同意解除。理由如下：1.被告智城公司与原告在涉讼《物业使用权转让合同》中并无约定原告就智城公司延迟交付物业的行为享有合同解除权。因此，智城公司延迟交付物业的行为不属于原告可以提出解除合同的约定事由，原告提出解除涉讼物业合同没有合同依据。2.即使存在延迟交付的情形，该延迟交付物业的行为并未导致涉讼《物业使用权转让合同》的合同目的不能实现。智城公司与原告签订涉讼《物业使用权转让合同》后，原告与被告梦乐城公司就涉讼物业签订涉讼《租赁合同》，约定原告将涉讼物业向被告梦乐城公司出租，租赁期限为3年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止。合同签订后，虽涉讼物业尚未实际交付，但梦乐城公司已向原告支付履约保证金及首月租金共4800元，并自2018年2月起一直向原告支付租金。而且，原告在受让涉讼物业使用权和签订涉讼《租赁合同》时即清楚知道涉讼物业本身就属于梦乐城公司向智城公司的租赁定制房，且原告出具《授权委托书》《物业管理授权委托书》给梦乐城公司接收物业，智城公司无须直接向原告交付物业。由此可见，原告受让涉讼物业使用权的目的就是出租给梦乐城公司来获取租金收益，并非取得涉讼物业本身，涉讼物业使用权转让合同的合同目的并未因智城公司延迟交付物业的行为而无法实现。因此，原告要求解除涉讼《物业使用权转让合同》没有法定事由。3.再退一步讲，合同解除权是形成权，应在法定或合同约定的期限内行使。涉讼物业使用权转让合同未就逾期交付物业可以解除合同进行约定，故原告即使认为其享有合同解除权，亦应在合理期限行使。涉讼物业使用权转让合同约定的交付时间为2017年12月31日，由此自2018年1月1日开始，如原告认为被告有逾期交付物业的情形且该逾期交付物业的行为足以导致合同解除，参照商品房买卖合同解除的规定至少应在一年期限内提出（新的民法典对此已有明确规定）。现原告已实际收取被告梦乐城公司支付的收益，又提出解除合同，即使其享有解除权，该解除权亦因原告未在合理期限内行使而消灭。二、由于原告解除涉讼《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据，故无权要求被告返还物业转让金，且原告以涉讼物业已实际收取梦乐城公司支付的租金，并未因涉讼物业逾期交付而遭受损失。因此，现原告要求智城公司支付逾期交付物业的违约金没有依据，与其已收取租金的事实自相矛盾，应不予支持。三、原告要求智城公司赔偿贷款利息损失没有依据，原告受让涉讼物业使用权时自愿选择贷款方式向智城公司支付物业使用权转让金，其当然须自行承担还款和支付利息的义务。原告所谓的贷款利息损失，实际是其自身借款行为的后果，是基于原告与出借人之间的借款合同关系而产生的合同义务，并非因涉讼《物业使用权转让合同》解除而产生的损失，与智城公司没有任何关系，与涉讼《物业使用权转让合同》是否解除亦无关系。四、原告要求智城公司赔偿租金损失没有依据，也没有证据证明其已实际产生该损失。而且，原告的第一项诉求已经主张了利息，该利息主张与其所谓的租金损失均属于违约责任，属重复主张，不应予以支持。综上，原告提出解除《物业使用权转让合同》并要求退款和支付违约金、赔偿贷款利息及租金损失没有依据，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。被告梦乐城公司辩称，梦乐城公司与原告就涉讼物业签订《租赁合同》，约定原告于2018年1月1日将涉讼物业使用权出租给梦乐城公司，租赁期限3年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止。涉讼《租赁合同》签订后，虽涉讼物业尚未实际交付，但梦乐城公司已向原告支付履约保证金及首月租金4800元，并自2018年2月起每月向原告支付租金共33886元，合计38686元，梦乐城公司对涉讼《租赁合同》的履行没有违约行为。鉴于原告提起诉讼要求解除涉讼物业使用权转让合同，故梦乐城公司同意解除涉讼《租赁合同》，要求原告将已收取的履约保证金和租金共38686元返还给梦乐城公司，并以38686元为本金按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息予梦乐城公司。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：两被告出示的租金明细表，提供了兴业银行流水予以佐证，本院对该表显示的总额予以确认。本院经审理认定事实如下：广佛智城项目（二期）14号楼办理了建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。2017年1月18日，原告（受让方、乙方）与广东广佛智城商业地产投资有限公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定：甲方将佛山市南海区×××××××××号商业用房的使用权转让给乙方；使用权转让期限从合同签订之日起至2037年1月17日止；甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止，乙方应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；涉讼物业按建筑面积计算使用权转让金，总转让金234704元，乙方以贷款方式支付；甲方在2017年12月31日前将涉讼物业交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则涉讼物业交付时间顺延至乙方付清合同约定所有款项的次日；项目对外经营期间实行统一经营的管理方式进行经营；甲方未按照本合同约定的期限向乙方交付涉讼物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金；等等。同日，原告（甲方，新出租方）、广东广佛智城商业地产投资有限公司（丙方，原出租方）、被告梦乐城公司（乙方，承租方）签订一份《租赁合同》，约定丙方将涉讼物业使用权转让给甲方，该物业的出租主体变更为甲方；租期3年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止；丙方负责于2017年12月31日将物业交付给甲方，甲方于2017年12月31日将物业交付给乙方；若甲方未能在交付日前付清该物业全部使用权受让款、取得该物业的全部使用权，则租赁期起算日期延至甲方付清该物业全部使用权受让款、取得该物业使用权之日的次月起算，整体租赁期不变；第一年月租金1600元、第二年月租金1680元、第三年月租金1764元；乙方已支付给丙方该物业首月的月租金以及相当于2个月租金的履约保证金，丙方应在甲方付清该物业全部使用权受让款、取得物业使用权后十五个工作日内全额转付给甲方；若乙方逾期支付租金，按应付而未付租金的日万分之一向甲方支付违约金直至付清时止；等等。原告出具授权，委托被告梦乐城公司代为办理接收、经营等手续。广东广佛智城商业地产投资有限公司于2019年1月21日变更名称为广东广佛智城集团有限公司。原告已向被告智城公司支付涉讼物业使用权转让金234704元。原告已收取被告梦乐城公司涉讼物业租金及保证金共38686元。被告梦乐城公司同意由被告智城公司承接其对原告所享有的债权，在本案中一并处理。被告智城公司于2020年9月18日收到本案起诉状等应诉材料。诉讼中，被告智城公司确认涉讼物业仍为在建状态，未竣工验收。本院认为，本案为租赁合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉讼物业所在楼栋已办理规划报建,但涉讼《物业使用权转让合同》约定使用权的实际租赁期限已超过二十年，则超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同约定被告智城公司应在2017年12月31日前将涉讼物业交付给原告，但至本案庭审辩论终结之时，涉讼物业所在建筑物仍为在建状态，未竣工验收，不具备交付使用条件，原告诉请解除《物业使用权转让合同》，合理有据，本院予以支持并确认《物业使用权转让合同》中二十年有效部分的约定在被告智城公司收到载有解除意思表示的起诉状之日（即2020年9月18日）解除。《租赁合同》是在《物业使用权转让合同》约定被告智城公司能交付涉讼物业予原告出租的基础上签订，《租赁合同》也因上述《物业使用权转让合同》有效部分的解除而丧失履行基础，亦应一并解除。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，《租赁合同》已经解除，在涉讼物业并未实际交付使用的情况下，被告智城公司收取的使用权转让金234704元应退予原告，原告收取的租金及保证金38686元应退予被告梦乐城公司，现被告梦乐城公司同意由被告智城公司承接该债权并在本案中一并处理，为减少当事人的讼累，本院作抵扣处理。故本案中被告智城公司尚应退还转让金196018元予原告。合同解除的过错方为被告智城公司，应承担合同解除的违约责任。原告诉请违约金按日万分之五的标准自2018年1月1日起至2020年10月20日止计算，本院结合合同履行及解除情况、当事人过错程度及实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则，酌定违约金为已付转让金的15%即35205.6元。本院在确定上述违约金时已对原告的损失予以综合考量，原告主张的违约金、利息超出本院核定的违约金部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告陈格芳与被告广东广佛智城集团有限公司于2017年1月18日签订的《物业使用权转让合同》中关于物业使用权转让期限二十年内的约定于2020年9月18日解除；二、解除原告陈格芳与被告广东广佛智城集团有限公司、被告广东智城梦乐城商业投资有限公司于2017年1月18日签订的《租赁合同》；三、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让金196018元予原告陈格芳；四、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金35205.6元予原告陈格芳；五、驳回原告陈格芳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计3730.15元、财产保全费2270元，合计6000.15元（原告已预交），由原告负担1940.15元，由被告广东广佛智城集团有限公司负担4060元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  胡方平二〇二〇年十二月十八日书记员  钟 丹