上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初38555号原告：上海上中云品餐饮管理有限公司,住所地中国(上海)自由贸易试验区银城中路XXX号XXX、XXX室。法定代表人：周家彬,执行董事。委托诉讼代理人：蔡孝元，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭露晖，北京大成(上海)律师事务所律师。被告：陈继理。委托诉讼代理人：曹前，男，住上海市浦东新区。原告上海上中云品餐饮管理有限公司(以下简称上中云品公司)与被告陈继理房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上中云品公司的委托诉讼代理人郭露晖、被告陈继理的委托诉讼代理人曹前到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上中云品公司向本院提出诉讼请求：被告返还原告租赁保证金15万元。事实和理由：2017年9月15日，原、被告签订租赁合同，约定被告将上海市浦东新区陆家嘴环路XXX号XXX室、XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给原告，合同约定租赁保证金为15万元。被告交付原告系争房屋时，原告向被告支付了前述保证金。此后双方就合同履行发生争议，被告曾向浦东新区人民法院提起诉讼。经法院审理作出(2019)沪0115民初78701号判决，判决原、被告的租赁合同于2019年10月14日解除等。现原告已将系争房屋返还被告。根据合同5-1条约定，被告应将原告已付租赁保证金无息退还。因被告迟迟未予返还保证金，故原告诉至法院。陈继理辩称，不同意原告的诉请。根据前案民事判决，涉案租赁合同系因原告违约而解除。合同约定原告中途擅自退租的，原告应按月租金的二倍支付违约金。被告可从租赁保证金中抵扣。保证金不足抵扣的，不足部分则由原告另行支付。涉案保证金即月租金的二倍，被告要求以保证金抵扣原告应承担的二个月租金的违约金。本院经审理认定事实如下：2017年9月15日，原告(承租方、乙方)与被告(出租方、甲方)签订《上海市房屋租赁合同》，合同约定乙方承租系争房屋、建筑面积361.13平方米，房屋类型为办公；甲方于2017年9月5日向乙方交付系争房屋，租赁期限2017年9月15日起至2020年9月14日止，2017年9月5日至9月15日为免租期；月租金75,000元；合同第五条保证金和其他费用5-1约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方交付房屋租赁保证金，保证金为贰个月的租金即15万元。甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；合同第十条违约责任10-5约定租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按月租金的贰倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方应负责赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣。保证金不足抵扣的，不足部分由乙方另行支付。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，双方按约履行，原告支付被告租赁保证金15万元。原、被告曾就涉案租赁合同发生争议，陈继理起诉上中云品公司至本院，本院于2019年9月5日立案受理，案号：(2019)沪0115民初78701号。诉请要求上中云品公司支付2019年5月15日至9月14日租金30万元、2018年11月15日至2019年3月14日租金差额2万元以及逾期付款违约金等。上中云品公司于前案中提出反诉，诉请要求确认双方的房屋租赁合同于2019年5月15日解除；陈继理赔偿上中云品公司搬离房屋受阻所遭受的损失205,499.60元。该案审理中查明，2018年11月9日，上中云品公司以营业变更、无法履行合同为由向陈继理发送解除合同通知。陈继理收函后表示按原租房合同约定补足其损失；2019年2月，上中云品公司向陈继理发函，载明希望于2019年3月15日终止合同，并考虑陈继理的相关损失，同意陈继理不退还上中云品公司已付的押金(保证金)；……陈继理确认2019年3月开始上中云品公司陆续撤离，2019年5月15日以后，系争房屋内尚遗留上中云品公司的办公桌椅。因上中云品公司不愿继续履行租赁合同，经法院释明，陈继理表示若法院认定租赁合同解除，其除诉请之外，在该案中不要求处理押金、违约金及实际损失等，其会另案诉讼，同意一并处理房屋返还问题。上中云品公司则表示押金无需处理，要求处理房屋返还问题。陈继理于2019年10月14日收到上中云品公司的反诉状。我院审理后认为上中云品公司并无单方解除合同的权利，但因其已搬离系争房屋、不愿意继续履行租赁合同，而该义务性质又不宜强制履行，租赁合同的目的已无法实现，故判决陈继理与上中云品公司之间的租赁合同于2019年10月14日解除。合同解除，上中云品公司应及时返还房屋。陈继理主张的租金及租金差额，予以支持。关于逾期付款违约金，经核算为2,402.40元。上中云品公司反诉主张的搬离损失，由于系上中云品公司违约导致合同解除，相应责任由其自行承担，故不予支持。经本院释明后，陈继理仍坚持继续履行合同，同时明确若法院判决解除，对于解除合同后果不要求在该案中处理，故本院不予处理，陈继理可另行主张。我院于2019年11月18日作出(2019)沪0115民初78701号案件的一审判决，判决陈继理与上海上中云品餐饮管理有限公司签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年10月14日解除；上海上中云品餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内将上海市浦东新区陆家嘴环路XXX号XXX室房屋返还陈继理；上海上中云品餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内支付陈继理2019年5月15日至2019年9月14日的房屋租金30万元等六项判决内容。该判决已生效。审理中，原、被告确认根据前案判决双方已于2020年1月13日办理了房屋交接手续。被告另向本院提交物业费通知单，证明原告尚未结清2019年10月至2020年1月12日的物业费。经庭审质证，原告认为2019年10月双方租赁合同已解除，10月以后的物业费原告无给付义务。被告另表示其要求在本案中将租赁保证金作为违约金折抵，故不同意退还，原告应承担的其他违约责任，因损失数额尚未确定，在本案中暂不主张。原告表示若法院认定原告有需履行的义务，同意以租赁保证金抵扣违约金。本院认为，原、被告之间签订的《上海市房屋租赁合同》已经生效判决确认于2019年10月14日解除。由于系上中云品公司擅自违约解除合同，对于解除合同以后的违约责任承担问题，在(2019)沪0115民初78701号案件中守约方陈继理不要求在该案中处理。原告虽向被告缴纳过保证金15万元，但依据涉案合同10-5条的约定，原告擅自退租，应按月租金的二倍向被告支付违约金。若违约金不足抵付被告损失的，原告应负责赔偿。被告可从保证金中抵扣。被告在本案中要求将涉案保证金直接抵扣原告应承担的二个月租金的违约金，与合同约定不悖，本院予以准许。原告诉请退还租赁保证金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条之规定，判决如下：驳回原告上海上中云品餐饮管理有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,300元，减半收取计1,650元，保全费1,270元，共计2,920元，由原告上海上中云品餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉二〇二〇年八月十九日书记员  陈韫鏐附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。