江西省萍乡市安源区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0302民初1292号 原告：袁蓉，女，1972年2月3日出生，汉族，原萍乡市轴承厂下岗职工，住江西省萍乡市安源区。 委托诉讼代理人：刘天亮，住江西省萍乡市安源区，系原告袁蓉丈夫。 原告：袁旭萍，女，1973年7月17日出生，汉族，原萍乡市供销大厦下岗职工，住江西省萍乡市安源区。 被告：萍乡市鑫乐园房地产开发有限公司，住所地江西省萍乡市安源区跃进北路**，统一社会信用代码913603007485251655。 法定代表人：刘雷生，董事长。 委托诉讼代理人：胡志群，男，公司员工。 原告袁蓉、袁旭萍与被告萍乡市鑫乐园房地产开发有限公司（以下简称“鑫乐园公司”）、中国工商银行股份有限公司萍乡分行（以下简称“工商银行萍乡分行”）房屋拆迁补偿安置合同、物权确认、合同效力确认纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理，于2019年9月23日作出（2019）赣0302民初1862号民事判决书。被告工商银行萍乡分行对判决不服，上诉至萍乡市中级人民法院。萍乡市中级人民法院于2020年3月30日作出（2020）赣03民终58号民事裁定书，撤销本院（2019）赣0302民初1862号民事判决；将本案发回重审。本院于2020年4月22日重新立案，依法另行组成合议庭，原告袁蓉、袁旭萍撤回对被告工商银行萍乡分行的起诉后，本院公开开庭进行了审理。原告袁蓉及委托诉讼代理人刘天亮、袁旭萍、被告鑫乐园公司的委托诉讼代理人胡志群到庭参加诉讼。诉讼过程中，因本案的审理应以（2019）赣0302民再3号案件审理为依据，本院于2020年8月12日作出（2020）赣0302民初1292号民事裁定书，中止诉讼。中止事由消除后，本院作出（2020）赣0302民初1292号之一民事裁定书，恢复诉讼。本案现已审理终结。 原告袁蓉、袁旭萍向本院提出诉讼请求：1.依法确认被告鑫乐园公司于2015年4月29日将位于萍乡市安源区间抵押给被告工商银行萍乡分行的行为无效；2.依法确认位于萍乡市安源区的房产两套（房屋所有权证号为萍房权证字20××61、20××62，国有土地使用证号为萍国用20105第××、12××25号）为原告袁蓉所有；3.依法确认位于萍乡市安源区（房屋所有权证号为萍房权证字20××64，国有土地使用证号为萍国用20105第××号）为原告袁旭萍所有；4.被告鑫乐园公司履行为两原告办理上述三间房产不动产权证的义务；5本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，两原告撤回了第1项诉讼请求，事实与理由：2004年3月18日，在萍乡市恒盛产权经纪有限公司、江西省宜春市恒昌拍卖行的主持下，两原告拍得位于安源区市粮食局、萍乡市粮油贸易有限公司15、16、17号门市（当时地址为跃进北路71号）房产三间，在全额支付房款后，两原告取得三间房屋的所有权证，并出租使用。2006年2月27日，被告鑫乐园公司因祥景明珠地产项目建设开发需要，与两原告签订门市拆迁协议，由被告鑫乐园公司在原址拆一还一，该协议第九条约定：甲方（鑫乐园公司）负责乙方（袁蓉、袁旭萍）门市两证（房屋产权证、土地使用证）齐全，所需一切税费由甲方承担，否则，所造成的后果由甲方承担法律责任。甲方应于门市交付乙方使用时将房屋产权证、土地使用证交付乙方。但因被告鑫乐园公司的建设开发一直拖延，该地层项目未如期建成，致使未在约定的一年半后交付。2010年3月19日，该项目完工后，两原告与被告鑫乐园公司签订门市拆迁补充协议，补充协议明确了三间房产的位置、面积，根据第三条约定甲方（鑫乐园公司）于祥景明珠楼盘竣工验收通过后一年之内向乙方（袁蓉、袁旭萍）提供门面房产证及土地证。两原告在协议签订后催促办理权属证书，被告鑫乐园公司向两原告出具证明，证明两原告属于拆迁户，经拆迁重建后的门牌号为××。2010年4月19日，被告鑫乐园公司将涉案三间房产交付给两原告并签订祥景明珠临街店面移交表，由两原告实际占有安源区跃进北路121号祥景明珠楼盘的102、103、105号房产，但未交付权属证书。至2014年8月，两原告为三间房产办理了电表、水表，并出租收取租金。期间，两原告多次要求办理权属证书，但被告鑫乐园公司口头承诺予以答复。2014年9月，被告鑫乐园公司为与九江银行股份有限公司萍乡分行（以下简称九江银行萍乡分行）签订祥景明珠一、二楼的整体租赁合同，于同年9月5日与原告袁旭萍、案外人袁静日（两原告之父）、案外人刘天亮（原告袁蓉之夫）签订门市租赁合同，约定将萍乡市跃进北路121号祥景明珠大楼第一层坐向从右至左第1、2、4号门市出租给被告鑫乐园公司。同时，原告袁旭萍、案外人袁静日、案外人刘天亮与被告鑫乐园公司、九江银行萍乡分行签订了授权委托付款书，约定由九江银行萍乡分行将两原告所有三间房产的租金直接支付给两原告。因被告鑫乐园公司无法偿还所欠九江银行萍乡分行贷款，由该分行购买除两原告所有房产外的祥景明珠一、二楼。两原告再次要求被告鑫乐园公司办理权属证书。2015年12月14日，被告鑫乐园公司向两原告出具证明，证明跃进北路121号祥景明珠楼盘的102、103、105号房产所有人为案外人刘天亮、案外人袁静日、原告袁旭萍，并收取了两原告办理产权证的相关资料。2015年12月15日，两原告就其所有的三间门市以原告袁旭萍、案外人袁静日、案外人刘天亮的名义与九江银行萍乡分行直接签订了门市租赁合同，该行至今将租金支付给上述三人。两原告在2019年得知，鑫乐园公司将原告所有的三间房产的不动产权证办理在自己名下，并于2015年4月29日抵押给被告工商银行萍乡分行。根据以上事实，两原告认为，作为案涉的三间房产的实际所有人和占有人，自房屋建成之后就开始享用权益至今，被告鑫乐园公司隐瞒事实，未将不动产权证书办理至两原告名下，被告工商银行萍乡分行未对抵押的房产尽职审查，也存在过错，损害了两原告的合法权益。请求判如所请。 被告鑫乐园公司辩称，对两原告起诉的事实无异议，认可案涉三间店面是其司与两原告签订的拆迁协议所约定的补偿标的，在雅安公司向工商银行贷款时，其司作为担保人以房产抵押，因其司工作人员失误，将案涉三间房产办理为抵押财产。如案涉房产的抵押权涂消了，房屋上无其他强制措施，其司愿意配合原告办理案涉三间房屋的过户手续，过户费用按合同约定承担。 原告袁蓉、袁旭萍针对其诉讼请求，向本院提交江西省产权交易合同两份、拍卖成交确认书两份、收据三份、土地分摊报告三份、房屋所有权证三份、门市拆建协议三份、门市拆建补充协议两份、被告鑫乐园公司证明二份、后埠街居委会群众工作站证明一份、户口及结婚证各一份、萍乡市水务公司缴费表三份、萍乡市供电公司缴费表一份，租赁合同四份、原告袁旭萍银行账户明细流水一份、门市租赁合同和授权付款委托书各三份及合同附件祥景明珠一层店面局部平面图、门市租赁合同三份、原告袁旭萍和案外人袁静日、刘天亮银行流水三份、不动产登记信息查询单三份、土地使用权证复印件三份作为证据，被告鑫乐园公司对上述证据无异议，本院予以认定，并在卷佐证。 被告鑫乐园公司未提供证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下法律事实： 2004年3月18日，原告袁旭萍、袁蓉通过江西省宜春市恒昌拍卖行的拍卖程序购买了原萍乡市粮油贸易公司位于萍乡市间门市，其中原告袁旭萍购买15号门市，原告袁蓉购买16号、17号门市。根据成交确认书，两原告分别与原萍乡市粮油贸易公司签订了江西省产权交易合同，并交纳了购房款。2006年8月10日，原告袁蓉分别取得编号为萍房权证安字××、20××62号的房屋所有权证，原告袁旭萍取得编号为萍房权证安字××号的房屋所有权证。2006年2月27日，被告鑫乐园公司为整体开发萍乡市粮油贸易公司办公大楼，需要对两原告所有的三间门市进行拆迁，被告鑫乐园公司与两原告签订三份门市拆建协议，约定甲方（被告鑫乐园公司）开发以后，以拆旧还新的方式归还，时间在一年半内，保证所归还门市位置大体不变，面朝跃进北路，门市临通道。同时甲方负责门市两证（房屋产权证、土地使用证）的办理，在门市交付使用时交给两原告，相关税费由甲方负担。协议同时对交付门市的长度、宽度和面积差的补偿及拆迁期间租金损失进行了约定。协议签订后，两原告将三间门市交给被告鑫乐园公司拆迁并进行祥景明珠项目建设。但该项目直至2010年才完工。2010年3月19日，两原告分别与被告鑫乐园公司签订门市拆建补充协议，根据原告袁蓉的补充协议，约定1.甲方（被告鑫乐园公司）因开发市粮油贸易公司办公大楼拆除了乙方（原告袁蓉）两间门面，现乙方同意甲方以其开发的祥景明珠楼盘一楼两间门面予以偿还，具体位置为从门面坐向右侧，即从保险公司方向算起的第一、二间门面（详见附图一、二号店面）；2.双方一致同意对甲方上述偿还门面与乙方原门面面积差异互不补偿；3.甲方支付给乙方的房租补偿至祥景明珠楼盘竣工验收通过之日后的第三天止，甲方应于竣工验收通过后一年内向乙方提供门面房产证及土地证，如门面产权出现纠纷，由甲方承担一切责任并赔偿乙方的经济损失。原告袁旭萍签订的补充协议内容除偿还门面为第四间店面外，其余内容一致。2010年7月18日，上述三间门市以两原告名义安装水表，并于2012年底安装电表。2011年5月，原告袁旭萍将受偿还的门市对外出租，2011年8月和2012年1月，原告袁蓉将受偿还的两间门市分别以其丈夫刘天亮和父亲袁静日名义对外出租。2014年9月5日，因九江银行萍乡分行整体租赁被告鑫乐园公司底层楼房用于营业办公，故原告袁旭萍和案外人袁静日、刘天亮分别与被告鑫乐园公司签订门市租赁合同，将上述三间门市出租给被告鑫乐园公司，并由被告鑫乐园公司和九江银行萍乡分行共同出具授权付款委托书，由承租人九江银行萍乡分行直接将房租支付给原告袁旭萍和案外人袁静日、刘天亮。2015年12月15日，九江银行萍乡分行直接与原告袁旭萍和案外人袁静日、刘天亮签订门市租赁合同，将案涉三间门市直接出租至今。 另查明：2015年1月13日，被告鑫乐园公司将应过户给两原告的门市分别办理房屋所有权证和土地证至该公司名下，其中祥景明珠大楼第一层坐向从右至左第1、2、4号门市在登记时为102房、103房、105房，房屋所有权证分别为萍房权证安字第××号、第××号、第××号，土地使用权证分别为萍国用（2015）第123724号、12××25号、123727号。2015年4月27日，两被告签订最高额抵押合同，约定被告鑫乐园公司将案涉三间门市作为抵押物对案外人萍乡市雅安装饰设计有限公司于2015年4月27日至2020年4月26日期间的银行借款提供抵押担保，借款最高余额2400000元。2015年4月29日，萍乡市房屋产权监理处为上述抵押办理了抵押登记，他项权证号为萍房他证安字第××号。2015年4月27日，工商银行萍乡分行与案外人萍乡市雅安装饰设计有限公司签订借款合同，借款金额2400000元，借款期限1年。因案外人萍乡市雅安装饰设计有限公司到期未予以归还，工商银行萍乡分行与案外人萍乡市雅安装饰设计有限公司达成借新还旧的合意，双方于2016年7月再次签订借款合同，借款金额2099000元，借款期限一年。2017年10月11日，因该借款逾期，工商银行萍乡分行起诉借款人萍乡市雅安装饰设计有限公司、抵押人鑫乐园公司和其他保证人，2017年11月14日，该案各当事人达成调解协议并形成（2017）赣0302民初2621号民事调解书，如借款人未在调解书约定期限内归还，则萍乡分行可就抵押房产折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿。该调解书后在执行过程中，两原告提出执行异议，本院裁定驳回后，两原告提起执行异议之诉，后撤诉，提起本案诉讼。 再查明：本院于2019年8月8日以（2019）赣0302民申5号裁定书裁定对（2017）赣0302民初2621号案件进行再审。 本院认为，根据两原告的诉讼请求及被告的答辩理由，本案系所有权确认纠纷。本案争议焦点：一、案涉门市的所有权问题；二、案涉门市的过户问题。 关于案涉门市的所有权问题。本案中，根据两原告与被告鑫乐园公司签订了门市拆建协议和门市拆建补充协议，鑫乐园公司将两原告合法享有所有权的三间门市拆建后，明确以特定位置、面积的门市以所有权调换方式对两原告予以安置，且在补充协议签订后抵押合同签订前即已交付给两原告占有，两原告对外出租并收取租金，后被告鑫乐园公司将包括涉案门市在内对外整体出租时，也在征得两原告同意后将所涉租金支付给两原告，两原告已实际取得案涉三间门市的占有、使用、收益、处分权利，故应认定两原告系案涉门市的实际权利人。被告鑫乐园公司利用其房地产开发商的特殊身份，在办理案涉三间门市的产权登记时，将本应登记给两原告的三间门市登记在本公司名下，侵犯了两原告的合法权利，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”之规定，两原告有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为不动产物权的真实权利人，故本院确认位于萍乡市安源区（房屋所有权证分别为萍房权证安字第××号、第××号，土地使用权证分别为萍国用［2015］第123724号、12××25号）为原告袁蓉所有；确认位于萍乡市安源区（房屋所有权证分别为萍房权证安字第××号，土地使用权证分别为萍国用［2015］第123727号）为原告袁旭萍所有。 关于案涉门市的过户问题。两原告对案涉三间门市享有所有权，系三间门市的实际权利人。被告鑫乐园公司利用其房地产开发商的特殊身份，恶意将两原告所有的案涉三间门市登记在其公司名下，侵犯了两原告的合法权利，两原告要求被告将其所有的三间门市过户至其名下，被告理应办理相关过户手续，即使被告鑫乐园公司利用案涉三间门市的产权证与银行设立了抵押权，亦不能阻却两原告行使所有权即要求被告过户的权利。对于被告与银行之间因抵押行为引起的抵押权实现的争议，抵押合同的相对人可另行主张权利。本院对两原告要求被告办理案涉三间门市的不动产过户手续之诉求予以支持。因原、被告在拆建协议中约定被告负担办证相关税费，后被告办证时又恶意将本应办证给两原告的案涉三间门市办证在本公司名下，被告应承担全部责任，故本案过户的相关税费由被告鑫乐园公司负担。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第二条、第三十三条、第三十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二条之规定，经本院审委会讨论，判决如下： 一、确认位于萍乡市安源区的房产两套（房屋所有权证号为萍房权证字20××61、20××62，国有土地使用证号为萍国用20105第××、12××25号）为原告袁蓉所有； 二、确认位于萍乡市安源区（房屋所有权证号为萍房权证字20××64，国有土地使用证号为萍国用20105第××号）为原告袁旭萍所有； 三、被告萍乡市鑫乐园房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内为两原告办理案涉三间门市的不动产过户登记手续，过户的相关税费由被告鑫乐园公司负担。 案件受理费8990元，由被告萍乡市鑫乐园房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。 审 判 长  邹小蓉 审 判 员  郑 婉 人民陪审员  王 琳 二〇二〇年十二月二十八日 代理书记员  尹 新