上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初3480号原告：黄震，男，1991年8月30日出生，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：张鹏旭，北京市京师(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴亚兰，北京市京师(上海)律师事务所律师。被告：爱妤(上海)房地产有限公司，住所地上海市金山工业区。法定代表人：邓梅，董事。被告：上海原杰投资管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：陈文艺，董事。两被告共同委托诉讼代理人：祁松雅，上海喜睦律师事务所律师。原告黄震与被告爱妤(上海)房地产有限公司(以下简称爱妤公司)、上海原杰投资管理有限公司(以下简称原杰公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年4月26日公开开庭进行了审理。原告黄震及其委托诉讼代理人吴亚兰、被告爱妤公司及原杰公司的委托诉讼代理人祁松雅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄震向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即退还原告房屋押金18,400元及资金占用利息(利息计算以18,400元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR，从2019年12月1日算至实际偿还之日止)；2.请求判令被告支付违约金18,400元。审理中，原告增加诉讼请求：要求解除合同；并明确只要求爱妤公司承担上述请求中的责任。事实与理由：2019年4月16日，原告和被告爱妤公司签订了《房屋租赁合同》，原告承租被告位于上海市徐汇区永嘉路XXX弄XXX号XXX楼房屋(以下简称涉案房屋),租赁期限自2019年5月1日至2020年4月30日止，押二付二，原告向被告支付了两个月租金18,400元和押金18,400元。合同约定退房时被告应退还全部押金。后，被告将房屋交予原告使用。原告在居住过程中，因房屋装修问题多次漏水到楼下，并且卫生间地漏会堵住无法正常排水。原告与被告多次沟通、被告请人过来维修，但问题并未根除。之后原告决定和被告微信协议解除合同。原告和被告约定于2019年11月30日搬出、于2019年12月1日交接房子并退还押金。但被告一直推脱，无人联系原告交接房子。被告逾期退还押金、未维修水泵导致原告无法正常使用房屋，故被告违约，应承担违约责任。原告起诉至法院，要求判如所请。爱妤公司、原杰公司辩称，不同意原告的诉讼请求。系原告于2019年10月底违约未按约定支付两个月房租，仅支付了一个月，且水泵坏了后被告积极派人维修至可使用状态，系原告使用不当导致水泵损坏，故不同意原告全部诉请。本院认定事实如下：2019年4月13日，原杰公司(甲方)与黄震(乙方)签订《定金协议》，内容为，乙方确认租下甲方位于上海市永嘉路XXX弄XXX号301公寓，租金8,900元，租赁期限为2019年5月1日到2020年4月30日；乙方于2019年4月13日向甲方支付2,000元定金；双方约定在2019年4月20日签订正式合同，乙方在2019年4月20日完成全款支付。当日，原告向邓梅支付2,000元。2019年4月16日，原告(承租方、乙方)与被告爱妤公司(出租方、甲方)签订《租赁合同》，约定，“甲方将其所有的位于上海市永嘉路XXX弄XXX号顶楼(即涉案房屋)及其附属设施在良好状态下出租给乙方居住使用。租赁期限自2019年5月1日至2020年4月30日止。月租金9,200元，租金按两个月为一期支付，押二付二，首期租金于2019年4月16日前付清；以后每期租金于每两个月的20日以前缴纳，先付后住。如乙方逾期支付租金超过五天，则每天以月租金的2%支付滞纳金；如乙方逾期支付租金超过七天，则视为乙方自动退租，构成违约，甲方有权收回房屋，并追究乙方违约责任。乙方同意于2019年4月16日前支付给甲方押金18,400元。除合同另有约定外，甲方应于租赁关系消除且乙方迁空、点清并付清所有应付费用后的当天将押金全额无息退还乙方。因乙方违反本合同的规定而产生的违约金、损害赔偿金和其他相关费用，甲方可在押金中抵扣、不足部分乙方必须在接到甲方付款通知后十日内补足。因甲方原因导致乙方无法在租赁期内正常租用该物业，甲方应立即全额无息退还押金予乙方，且乙方有权追究甲方的违约责任。房屋设施如因质量、自然损耗、不可抗力或意外事件而受到损坏，甲方有修缮并承担相关费用的责任。如甲方未在两周内修复该损坏物，以致乙方无法正常使用房屋设施，乙方有权终止该合约，并要求退还押金。甲、乙双方任何一方在未征得对方谅解的情况下，不履行本合同规定条款，导致本合同中途终止，则视为该方违约，双方同意违约金为18,400元，若违约金不足弥补无过错方之损失，则违约方还需就不足部分支付赔偿金。”当日，原告向邓梅转账支付23,100元及11,700元。2019年5月1日，爱妤公司与黄震签订附件《家具电器清单》，载明黄震收到钥匙2把及其他房屋附属设施。2019年8月16日，原告向被告方微信告知房屋马桶和地漏有堵塞的情况，8月27日再次出现漏水，被告方安排维修师傅上门、更换了水泵。2019年9月29日又出现漏水情况，9月30日被告方派人上门维修；10月11日原告方微信邓梅称，“厕所又堵了，那个泵又不能正常工作了”，邓梅于当日派人维修；11月11日，原告方微信邓梅称，“地漏那边现在隔三差五的堵一下，昨晚又是堵了一夜，今早才恢复正常，那个水泵时不时就罢工一下，今天找个时间过来看一下吧处理下”；被告方于11月13日派人上门维修。2019年11月3日，原告微信邓梅称，“我们最近已经开始在找房子了，如果不出意外的话，会在15号之前搬出去……你们可以先把这个房子租出去，带人过来看房，有租客看上了可以让他直接定下来……如果有需要的话，我们这边也可以帮忙把房子挂出去，带人回来看房，到时候找你们签合同，你看如何……”邓梅回复“好的，谢谢！那太好了。”11月18日，原告微信邓梅称，“我们原本计划是15号搬出的，后面想了一下，还是住到月底吧，这个月底前我们搬出，然后和你们交接房子”；邓梅回复“好的，谢谢”；原告微信称“另外就是我们在豆瓣和几个app上都把房子挂出去了，目前来过几个人看房，但好像还在观望中，按照这个情况到月底的话不一定能找到新人租客，你们的渠道肯定比我知道的要多，所以建议你们自己也找一下新的租客吧，免得到时候我们搬出去之后这房子空置”；邓梅回复“好的，我们放一下”；11月27日，原告微信邓梅称，“我们这几天已经在收拾东西了，这周六不是30号吗，我们30号会搬出，把房子打扫干净，周日的时候和你们交接房子吧”；邓梅未回复。11月28日，原告短信给邓梅，内容为，“我是永嘉路XXX弄XXX号租客，我前两天给你微信发信息说月底退房，但是你一直没回，刚才联系了你们财务说你现在人在伊朗，我想问一下到时候我和谁交接房子呢？”邓梅短信回复“周末回来。”原告短信问“周末什么时候可以交接房子？几点哈”；邓梅未回复。11月30日，原告称“我们明天过来退房，你什么时候过来房子这里”；邓梅未回复。之后原告通过短信、微信继续联系邓梅，未有回复。2019年11月30日，原告搬离涉案房屋。2019年12月2日，原告将房屋清空后的视频发至群内，并称，“我们之前和你们沟通住到11月30日，12月不在续租并且退房，30号我们已经把房子清空并搬出，但是因为与你们联系不上所以无法交接房源。楼下铁门门锁前几天坏掉，一楼阿姨请师傅过来换了把新锁，得知我们搬出后告诉我们新锁的钥匙就不给我们了，如果要上去联系阿姨开门。不知为何邓梅一直处于失联状态，陈老板邓梅两个一共三个号码都无法打通……鉴于你们不回短信电话微信的情况所以我于12月2日也就是今天特意回去录了一个视频以此证明我们没有再继续住在房子里……希望尽快与我们联系交接，退还押金。”邓梅回复“我还没回上海，还有最多两三天”；原告说“我表示理解，麻烦告知退房时间，定好时间我们过来和你们交接房子”；12月9日，邓梅在微信中表示“我周四回来安排，你们后面也没有付房租，应该没多少押金了吧”；原告回复“我们一共就住到11月底，11月份的房租我们交了的，记录证明什么的都有”；邓梅回复“你们10月就应该交房租了，没交”；原告回复“10月底交了11月份的房租，如果我们没交房租你不催？”邓梅说“不知道你们要搬家了，所以没催，你们交给谁了？”原告说“你们陈总”；邓梅说“凭证给我一下”；原告女友将转账页面截图发在群中，邓梅说“好的，知道了”；原告女友问“房东，房子押金大概啥时候退给我们呀”；邓梅回复“周四”；原告女友“12号上午10：00永嘉路房子见哈”；邓梅回复“好的”。但被告方一直未有人出面，故房屋一直未交接。审理中，原告提供与微信名为“一日浪子-终身江湖”的微信记录，拟证明原、被告协商一致解除合同，被告同意原告居住至2019年11月30日，并同意退还押金；原告于2019年10月16日向“一日浪子-终身江湖”提供的支付宝账号转账9，200元作为2019年11月的租金；两被告对微信记录不认可，表示不清楚“一日浪子-终身江湖”是谁，没有委托其他人处理租房事宜。本院认为，因邓梅在2019年12月9日微信中提及原告没有交10月以后的租金时，原告提供向“一日浪子-终身江湖”提供账户转账记录，邓梅对此认可，故本院对该组微信记录的证明力予以认可。审理中，原、被告表示，原告支付了押金18,400元、房租支付至2019年11月30日。以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有租赁合同、定金协议、转账记录、微信记录等证据证实，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，原告与被告爱妤公司就涉案房屋所签租赁合同系双方真实意思表示，合法、有效，本院予以确认，双方均应恪守履行。租赁合同于2020年4月30日到期，且原告已搬离涉案房屋，合同无履行之可能，现合同租赁期限届满，无需解除合同。原告于2019年11月提出搬离房屋，并在2019年11月、12月多次联系被告员工要求安排收房，爱妤公司一直未派人跟进收房事宜，原告于2019年12月2日将房屋清空的视频照片发送给邓梅，故本院认定原告于2019年12月2日将涉案房屋交还被告爱妤公司，爱妤公司不积极收回房屋导致的扩大损失，由爱妤公司自行承担。被告抗辩原告未缴纳房租，押金不同意退还。根据原被告的微信往来记录显示，邓梅在2019年12月9日的微信中称原告租金未缴纳，原告将“一日浪子-终身江湖”提供的账户的转账凭证截图给邓梅，邓梅表示了认可，故“一日浪子-终身江湖”为邓梅的代理人，“一日浪子-终身江湖”同意原告提前退租，不承担违约责任应视为邓梅的意见，且在原告向邓梅表示将不承租房屋要求退房的时候，邓梅也未提出过异议，均表示“好的”、“不日回国来处理”的意思。综上，原告已经交还房屋，爱妤公司应该返还押金，被告抗辩未缴纳租金将押金没收的抗辩意见，本院不予采信，原告该项诉请，于法有据，本院予以支持。原告要求爱妤公司承担逾期返还押金的利息，合同中并无约定，且因双方存有争议，爱妤公司不返还押金系事出有因，故原告该项诉请，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于原告提出的违约金，原告主张的理由是房屋下水道堵塞、漏水造成房屋无法正常使用以及爱妤公司逾期返还押金构成违约。根据原被告提供的微信记录，原告通知爱妤公司下水道堵塞、漏水，爱妤公司每次均派人跟进维修，2019年8月还更换了水泵，原告主张堵塞、漏水造成房屋无法使用未提供充分证据证明。正如前文所述，被告爱妤公司未将押金及时发还，系事出有因。综上，原告要求被告支付违约金，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。原告仅要求爱妤公司承担责任，系原告自行处分的权利，于法无悖，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、爱妤(上海)房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向黄震退还租赁押金18,400元；二、驳回黄震除解除合同以外的其余诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计360元，由黄震负担180元，爱妤(上海)房地产有限公司负担180元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 汪俭蓉二〇二〇年六月二十三日法官助理 胡歆婷书 记 员 谯 烨附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。