广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0117民初1664号原告：李素嫦，女，汉族，1970年2月28日出生，住广东省广州市从化区，委托诉讼代理人：邝骏华，广东广从律师事务所律师。被告：从化新创展房地产开发有限公司，住所地：广东省广州市从化区城郊街紫荆街16号，统一社会信用代码：914401841912789799。法定代表人：李启昌。委托诉讼代理人：黎景波，该公司员工。原告李素嫦与被告从化新创展房地产开发有限公司（以下简称“新创展公司”）车位纠纷一案，本院于2020年4月7日受理后，依法由审判员王硕适用简易程序于2020年4月24日公开开庭进行了审理，原告李素嫦的委托诉讼代理人邝骏华及被告从化新创展房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黎景波均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李素嫦向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告于2013年10月16日签订的《房地产买卖合同》具有法律效力；2、请求判令被告支付违约金63000元给原告；3、请求判令被告在解除位于广州市从××区城郊街××125号车位的抵押后，将该车位变更登记在原告名下；4、若第三项无法实现（即该车位被抵押债权人处置后），由被告返还车位款176000元及利息给原告，并赔偿一倍的车位价款176000元给原告；5、本案诉讼费用由被告承担。庭审前原告向本院申请撤回第四项诉讼请求，庭审中原告明确第二项诉讼请求中违约金自2018年7月1日起按每天100元计算至涉案车位登记在原告名下之日止。事实与理由：原告与被告于2013年10月16日签订了《房地产买卖合同》。合同约定：被告将位于广州市从××区城郊街××125车位出售给原告，成交总价为176000元。原告依约于2013年10月16日一次性支付了车位款176000元给被告，被告也将车位交付给原告使用。被告承诺在一年内为原告办理并取得房地产权证。逾期后，经原告多次向被告催促办证，被告有意拖延，并要求原告先支付办证费。原告于2015年4月28日支付了办证费6520.5元给被告，但被告仍没有为原告办理不动产权证，原告多次催促被告，被告于2018年4月28日写了一份承诺函，承诺在2018年6月30日前办理原告购买的车位完成过户手续，否则按每天100元计算违约金给原告。逾期后，经了解，原告在2018年底发现被告一直隐瞒事实，先后于2014年5月5日、2015年4月17日、2017年8月25日擅自将原告购买的车位抵押给广州从化成达小额贷款有限责任公司，被告的行为，已经构成违约，应从2018年7月1日起按每天100元计付违约金至该车位过户登记在原告名下止，暂计至2020年3月30日止，违约金为63000元。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第八条第—款的规定：“商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。根据此条款的规定，若被告不能将交易车位过户登记在原告名下，被告应返还原告已付购车位款及利息、赔偿损失，并承担不超过已付购车位款一倍的赔偿责任。由于被告的原因未能将车位抵押登记解除，被告至今仍没有将该车位过户登记在原告名下。为维护原告的合法权益，促使被告履行协议，故诉至法院。被告新创展公司辩称：对于原告方的诉讼请求第二项赔偿金我方认为不合理，我方同意支付违约金，需要双方协商，我方认为违约金过高。按照中国人民银行同期同类贷款利率计算比较合理。其他诉讼请求我方没有异议经审理查明：原告作为买方（乙方），被告作为卖方（甲方），共同签订了《房地产买卖合同》，约定：一、甲方将座落从化市城郊街紫荆街6号125车位的房地产出售给乙方，建筑面积为12.5平方米；…四、交易金额为176000元整，乙方于合同签订当天一次性支付购车位款；五、合同签订之日起90日内，甲乙双方应携带有关资料到从化市房地产交易登记所办理过户手续；六、双方同意于2013年10月13日由甲方将该房地产交付给乙方使用；七、甲方保证上述房地产没有纠纷和财务纠纷或其他权利限制，若发生转让前即已存在任何纠纷或权利障碍的，概由甲方负责处理，并承担相应法律责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。”以上由原告签名捺印、被告加盖公章予以确认。2013年10月16日，被告向原告开具金额为176000元的发票。2015年4月28日，原告又向被告支付了车位综合办证费6520.5元，被告向原告出具了该费用的收据。2018年4月28日，原告为乙方，被告为甲方，双方签订《承诺函》，约定因乙方购买位于从××区城郊街××125车位，双方就办理个人不动产证过户手续事宜达成以下协议：1、乙方在办理该车位的个人不动产权证过户手续之前，甲方确保乙方正常使用该车位。2、甲方承诺在2018年6月30日前完成125号车位的产权过户手续。若甲方未在约定时间内过户到乙方名下，甲方须每日按壹佰元计算违约金，以上由原告签名捺印、被告盖章予以确认。2020年3月31日，广州市昊宏物业管理有限公司蜜糖苑物管处出具证明，证明原告一直使用涉案车位并按时交纳车位管理费，无欠费情况。根据原告提交的涉案车位不动产登记查册表，记载：涉案车位已分别于2014年5月5日、2015年4月17日、2017年8月25日办理抵押登记，抵押权人均为广州从化成达小额贷款有限责任公司；又于2018年10月24日被广州市海珠区人民法院依法查封，于2019年4月9日被广州市中级人民法院依法轮候查封，分别于2019年4月11日、2019年5月9日、2019年9月5日被本院依法轮候查封。另查，中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息是在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%，即逾期罚息利率标准。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告与被告签订的《房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，原被告在《房地产买卖合同》中明确约定“自合同签订之日起90日内办理过户手续”以及“被告保证涉案车位没有其他权利限制，转让前存在权利障碍的，由被告承担相应法律责任，”但被告却在合同签订后、办理过户前，将涉案车位进行抵押，至今都未办理过户手续，违反了合同约定，应当承担违约责任，但合同中未明确具体的责任承担，双方于2018年4月28日签订的《承诺函》，就车位过户时间及逾期办证的违约责任进行了约定，实际是双方对《房地产买卖合同》的补充，故应当按照《承诺函》约定承担逾期办证违约责任。《承诺函》约定了2018年6月30日前完成过户手续，否则将按每日壹佰元计算违约金。被告未依约履行过户义务，原告现主张按每天100元计算违约金，被告抗辩违约金过高，请求调低按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，本院认为，违约责任的承担应当与违约行为所造成的损失基本相当，本案被告已经将车位交付给原告正常使用至今，已基本实现车位买卖的主要目的，且原告未提供证据证实其因未办理过户而实际造成的损失，综合合同履行情况、当事人过错程度等因素，本院酌情参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》有关规定，适用中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准即逾期罚息利率计算违约金，故本院酌定违约金按照中国人民银行贷款基准利率上浮30%计算。因中国人民银行自2019年8月20日起授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。鉴于涉案车位已被抵押和查封，办理过户的时间无法确定，故本院仅支持违约金计付至起诉之日（2020年4月7日），2020年4月7日之后的违约金，原告可另行主张。综上，本院确认被告应以车位款176000元为本金，从2018年7月1日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计付逾期办证违约金给原告，从2019年8月20日起至2020年4月7日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计付逾期办证违约金给原告。同时依据公平原则，违约金应不超过车位款176000元。关于原告的第三项诉讼请求，本院依法另行裁定处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、确认原告李素嫦与被告从化新创展房地产开发有限公司签订的《房地产买卖合同》有效；二、被告从化新创展房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告李素嫦支付逾期办证违约金(以176000元为本金，自2018年7月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计付至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计付至2020年4月7日止，且违约金以车位款176000元为限）；三、驳回原告李素嫦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3763元（原告已预交），由原告李素嫦负担3290元，由被告从化新创展房地产开发有限公司负担473元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。（此页无正文）审判员  王硕二〇二〇年六月八日法官助理龙艳书记员何靖文