湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终8172号上诉人（原审被告）：陈福，男，1966年8月21日出生，汉族，住湖北省黄石市黄石港区。委托诉讼代理人：陈汉俊，湖北卓道律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：李金枝，女，1952年5月24日出生，汉族，住武汉市青山区。被上诉人(原审原告)：彭文彪，男，1952年7月23日出生，汉族，住武汉市青山区。共同委托诉讼代理人：陈飞，湖北省天职法律服务所法律工作者。原审被告：杨城，男，1987年6月7日出生，汉族，住武汉市江岸区。上诉人陈福因与被上诉人李金枝、彭文彪、原审被告杨城房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市青山区人民法院（2020）鄂0107民初632号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月13日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案由审判员独任审理。本案现已审理终结。陈福上诉请求：1、撤销一审判决，驳回李金枝、彭文彪的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由李金枝、彭文彪承担。事实和理由：一、一审法院认定陈福为了逃避房产交易税费而签订《武汉市存量房买卖合同》，与事实不符。李金枝、彭文彪向案外人借款时，已委托杨城就涉案房屋代为办理买卖过户、代为选择交易对象、确定交易价格并代收房款等，并对委托书进行了公证。李金枝、彭文彪未按约还款，又向出借人出具了《还款承诺书》，同意以案涉房屋直接抵偿债务或由受托人杨城代为处置涉案房屋，处置价款直接用于清偿债务。因李金枝、彭文彪逾期还款，杨城根据《委托公证书》和《还款承诺书》代表李金枝、彭文彪与陈福就武汉市青山区120街80门19号房屋的买卖先后签订了《武汉市存量房买卖合同》、《房屋买卖合同》，《房屋买卖合同》约定的交易价为80万元，该合同是双方真实意思表示，陈福已按约支付购房款，且办理了变更登记。双方签订《武汉市存量房买卖合同》是办理产权过户登记必经程序，该合同仅作交税备案使用并不具有独立性，合同内容是房管局提供的标准格式文本，合同使用须知第三条注明自制的房屋买卖合同房屋交易管理部门不予受理。《武汉市存量房买卖合同》载明的交易价为30万元，该价款并没有经过双方商议，而是由双方聘请的中介人员代为填写，陈福最终按评估价格604266.17元办理税费。在二手房交易活动中，中介人员为帮助客户降低税负都会按低于实际交易价格填写，这是二手房交易的市场常态。房管部门在备案合同的价格低于交易系统评估价格时，会按评估价格征税，从而有效堵住税收征管漏洞。因此，本案不存在陈福为了故意逃避交易税费而签订《武汉市存量房买卖合同》。一审法院认定陈福自认签订《武汉市存量房买卖合同》的真实目的是为了逃避税费没有事实依据，认定事实错误。二、一审法院适用法律错误。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款的规定，认定陈福与杨城属于通谋虚伪的意思表示，适用法律错误。通谋虚伪行为是指行为人与相对人通谋以虚假的意思表示实施的民事法律行为，通常是为了掩人耳目，以一个虚假的行为掩盖另一个真实的行为。本案中，双方签订的《武汉市存量房买卖合同》、《房屋买卖合同》，均是双方真实意思表示，双方的内心意思与表示行为具有一致性，不存在有虚假行为掩盖真实行为，目的都是为了实现房屋买卖，假借通谋虚伪的形式在本案中并不成立。虽然《武汉市存量房买卖合同》约定的交易价格不是双方真实交易价格，由此产生的法律后果也仅仅只是该价格条款无效，该条款无效并不影响合同其他部分的效力。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十六条的规定，民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。一审法院适用《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定，认定《武汉市存量房买卖合同》全部无效，属于适用法律错误。退一步而言，备案合同的效力并不影响双方真实的交易合同的效力，一审法院在认定《武汉市存量房买卖合同》效力的同时，应当对《房屋买卖合同》的效力作出认定。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第二款之规定，认定虚假意思表示无效，真实意思表示则参照相关法律对其效力做出相应的认定。本案中两份房屋买卖合同具有共生性和依赖性，无论是基于案件事实的查明以及当事人合法权益的保护，还是基于司法资源的节约和不必要讼累的避免，一审法院在对《武汉市存量房买卖合同》的效力作出认定的同时，应当对《房屋买卖合同》的效力作出认定，否则造成了当事人的无所适从。如果一审法院片面的判决成立，买卖双方在房管局签订的备案合同的效力将具有很大不确定性，给房管部门的公信力造成极其不良的负面影响。三、李金枝、彭文彪提起诉讼的理由明显不成立，应驳回其诉讼请求。李金枝、彭文彪是以合同显失公平为由主张合同无效，本案中案涉房屋的实际交易价格为80万元，价格公道合理，陈福己按合同约定支付购房款。李金枝、彭文彪认为双方的成交价格仅为30万元，诉称房屋买卖合同显失公平，给其造成了重大损失没有任何事实依据，显属歪曲事实。综上所述，本案是一起简单的房屋买卖纠纷，案涉的《武汉市存量房买卖合同》仅作备案使用，没有损害李金枝、彭文彪的任何利益，李金枝、彭文彪诉称房屋买卖合同显失公平，给其造成了重大损失没有任何事实依据。一审法院认定事实不清、适用法律不当，恳请二审法院依法查明事实，从考察整体交易的目的和探究当事人真实的意思表示出发，作出公正的判决。李金枝、彭文彪辩称，陈福的上诉请求无事实法律依据，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。1、李金枝、彭文彪与本案当事人之间没有实际借款关系，也没有收到借款，仅作为抵押人出具委托书。2、委托书的公证书、具有强制力的公证书及借款抵押合同是同一天完成的，违反法律的相关规定。2017年3月20日《委托书》因违反了相关法律的强制性规定，属无效。杨城无权处分李金枝、彭文彪的案涉房屋。3、李金枝、彭文彪出具委托书的目的只是为了借款办理抵押，并不是处置房屋，杨城无权处置房屋，委托书上的签字属实，但公证是有瑕疵的。4、陈福与邹海峻、杨城系恶意串通，其并非案涉房屋的善意购买人。二手房交易的金额巨大，无论是自己居住还是投资，受让人都会核实房屋的权属、房产结构和质量是否存在瑕疵等事项，注意防范交易的风险。案涉房屋至今一直由李金枝、彭文彪占有居住，陈福明知案涉房屋的所有权人是李金枝、彭文彪，但在与杨城交易时既不核实委托出售房屋是否真实，也不查看房屋的状况等，违背了二手房的交易习惯，可认定陈福明知杨城无权处分案涉房屋而恶意取得。杨城陈述，认为一审判决确认合同无效欠妥。李金枝、彭文彪向一审法院起诉请求：1、依法确认陈福、杨城签订位于武汉市青山区120街80门19号房屋《武汉市存量房买卖合同》无效；2、本案诉讼费用由陈福、杨城承担。一审法院认定事实，位于武汉市青山区××街坊××号房屋的原产权人为李金枝，李金枝、彭文彪系夫妻关系。2017年3月20日，彭文彪、李金枝向杨城及案外人李春燕出具了委托书，载明：委托人彭文彪、李金枝；受托人杨城、李春燕。本委托人彭文彪、李金枝是青山区××街坊××号[房产证号为武房权证青字第××号，建筑面积63.17㎡，土地证号为青国用（改2009）第2537号]的房屋所有权人，现我们决定全权委托受托人杨城或李春燕中任意一人代为办理以下事项：1、代为办理上述房屋的买卖过户以及该房屋的测绘、财产分割，财产变更（包括析产）等有关手续，并代收房款；2、代为办理上述房屋产权及本委托人名下的其他房产产权的查询、产权登记，土地登记及领取房产证和土地证（或不动产权证）有关手续（含相关权证的遗失声明和证书补办手续）；3、代为办理上述房屋抵押登记或注销抵押登记等有关手续；代为办理房产证、土地证（或不动产权证书）的遗失补办手续；4、代为办理偿还上述房屋的借、贷款手续；代领结清证明与他项权证；5、代为办理上述房屋银行按揭和贷款手续以及与买方签订银行贷款等相关手续；并在银行开立账户，并代收房款；6、代为选择交易对象、确定交易价格并签署《房地产买卖合同》等办理房地产转让所需要签署的相关文件；7、代为签署借款合同、抵押合同、借款借据、划款委托书、资金监管协议及其他相关文件。同意合同中所有的条款及其强制执行条款，自愿接受法院强制执行；8、代为到公证处办理赋予借款、抵押合同的强制执行效力的公证。代为到法院确认相关事项并签署相关文件；9、代为办理买卖合同公证和借款抵押合同公证手续、领取公证过的买卖合同和借款抵押合同原件，代为签署相关资料；10、代为查询婚姻档案，申请提取离婚协议，并签署相关资料。代为办理水、电、煤气、电话、有线电视、数字电视等转名过户及物业交接手续。同日，湖北省武汉市楚信公证处作出了（2017）鄂楚信证字第4353号公证书，对委托书进行公证。为逃避房产交易税费，2019年1月15日，杨城代表李金枝、彭文彪与陈福签订武汉市存量房买卖合同，该合同中约定，陈福以30万元的价格购买李金枝、彭文彪位于武汉市青山区××街坊××号，建筑面积为63.17平方米的房屋。2019年1月17日，杨城代表李金枝、彭文彪，与陈福签订了另一份房屋买卖合同，该份房屋买卖合同中的总房价款为捌拾万元整（小写：800000元）。杨城作为委托代理人，在该合同甲方处代李金枝、彭文彪签名并捺印。该合同还对付款方式、交付期限、违约责任等事项进行了约定。此份房屋买卖合同签订后，陈福通过其配偶陈蘅君的账户，于2019年1月18日向杨城汇款4.99万元；于2019年1月20日汇款15.01万元；于2019年1月22日汇款55万元。陈福向杨城支付房款共计75万元。后杨城作为李金枝、彭文彪的委托代理人，协助陈福办理了案涉房屋的产权变更登记手续。故李金枝、彭文彪诉至一审法院，请求判如所请。本案审理过程中，李金枝、彭文彪将第一项诉讼请求明确为，要求确认陈福、杨城于2019年1月15日签订的武汉市存量房买卖合同无效。一审法院另查明，杨城曾系案外人邹海峻的员工。2017年3月20日，李金枝、彭文彪及其侄子案外人李爽与邹海峻签订了借款抵押合同，约定邹海峻向李金枝、彭文彪及李爽提供借款52万元。李金枝、彭文彪以其位于青山区××街坊××号的房屋作为对该笔借款的抵押担保。李爽另于2017年9月21日、2018年1月21日、2018年3月30日向邹海峻出具了3份借款借据，借据总金额共计72万元。2018年4月10日，李金枝、彭文彪、李爽共同向邹海峻出具了还款承诺书，承诺在2018年5月30日之前，向邹海峻归还借款本金72万元，并支付相应的利息及违约金。如果到期未还款，李金枝、彭文彪与李爽同意由其受托人李春燕、杨城全权代为处置李金枝、彭文彪、李爽所抵押的房产，并以抵押房产处置的价款直接支付给邹海峻，用于偿还借款本金、借款利息、违约金等相关费用。一审法院认为，陈福、杨城于2019年1月15日签订的武汉市存量房买卖合同，房屋价款为30万元，该份房屋买卖合同约定的价款不是当事人的真实意思表示，陈福、杨城实际履行的系2019年1月17日签订的金额为80万元的房屋买卖合同。本案审理过程中，陈福、杨城自认2019年1月15日签订武汉市存量房买卖合同的真实目的系为了规避税费，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款之规定：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。故李金枝、彭文彪要求确认陈福、杨城于2019年1月15日签订的武汉市存量房买卖合同无效的诉讼请求，一审法院予以支持。综上，李金枝、彭文彪的诉讼请求，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：陈福与杨城2019年1月15日签订的武汉市存量房买卖合同无效。本案减半收取的案件受理费6900元，由陈福、杨城共同负担。本院二审期间，李金枝、彭文彪向本院提交的新证据有：1、《不动产登记资料查询结果告知单》；2、2020年8月25日《证明》；3、其他裁判文书；4、具有强制执行效力的债权文书公证书。拟证明案外人是职业放贷人身份，案涉债权涉嫌套路贷属无效，主债权无效，抵押亦无效，所以房屋买卖合同亦无效；5、（2019）鄂0106民初3838号《民事判决书》。经质证，陈福、杨城对上述证据1至5真实性无异议，但认为案外人与李金枝、彭文彪是否有借款关系与本案无关。陈福提交的新证据有：（2019）鄂0107民初2053号《民事判决书》，经质证李金枝、彭文彪和杨城对真实性均不持异议。陈福、杨城除对一审查明事实的“为逃避房产交易税费”有异议之外，对其他事实不持异议。李金枝、彭文彪对一审查明的事实无异议。对当事人二审争议的事实，本院认为，根据一审法院2020年5月19日法庭笔录和陈福的答辩状的内容，陈福自述2019年1月15日《武汉市存量房买卖合同》是双方在登记部门办理过户交税时签订的，成交价并非双方真实的交易价格，而是为了规避税费约定的30万元。对此，杨城未提出异议。故一审查明的事实属实，本院予以确认。二审补充查明如下事实：陈福为原告起诉李金枝、彭文彪为被告、杨城为第三人排除妨害纠纷在另案审理中。本院认为，杨城代表李金枝、彭文彪与陈福就案涉同一套房屋分别签订了2019年1月15日《武汉市存量房买卖合同》（武房16字第××号）、2019年1月17日《房屋买卖合同》两份合同，李金枝、彭文彪在一审中仅就2019年1月15日《武汉市存量房买卖合同》的效力提出异议，请求确认无效，并未涉及另一合同相关事宜。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院二审围绕2019年1月15日《武汉市存量房买卖合同》的效力进行审查，对另一合同的效力及法律后果、案涉房屋权属问题不予论证。综合本案事实，2019年1月15日《武汉市存量房买卖合同》约定的交易价格为30万元，而2019年1月17日《房屋买卖合同》约定的交易价格为80万元，两价格相差甚远。陈福在前述两份合同中均为购房人，其在一审中自认2019年1月15日《武汉市存量房买卖合同》就是双方在房屋登记部门办理过户交税时签订的，成交价并非双方真实意思的交易价格，而是为了规避税费，陈福实际向杨城支付房款为75万元，双方实际履行房屋买卖的系2019年1月17日金额为80万元的《房屋买卖合同》，杨城对此不持异议。基于此，本院认定2019年1月15日《武汉市存量房买卖合同》并不是缔约主体之间的真实意思表示，内心意思与表示行为不具有一致性，房屋交易价格为30万元显然有悖当事人的真实意思，且该合同约定的价格大幅低于市场价格，损害了李金枝、彭文彪的合法权益。至于2019年1月17日《房屋买卖合同》的效力及法律后果、案涉房屋权属问题，依照相关法律规定处理，不属于本案二审审查的范畴。综上所述，陈福的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由上诉人陈福负担。本判决为终审判决。审判员  代娟二〇二〇年九月二十三日法官助理吴倩书记员程玉