陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终4089号上诉人（原审原告）：李亚丽，女，1971年10月8日出生，汉族，住陕西省渭南市临渭区。委托诉讼代理人：朱宏才，陕西维谨律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵冬梅，陕西维谨律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王文忠，男，1972年10月6号出生，汉族，住海南省三亚市。被上诉人（原审被告）：薛永革，男，1968年7月28号出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：樊晓周，陕西丰瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁远，陕西丰瑞律师事务所律师。上诉人李亚丽因与被上诉人王文忠、薛永革房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初8147号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李亚丽上诉请求：1、撤销一审判决，改判为“1．确认王文忠与薛永革签订的《个人住宅出让合同》无效；2.薛永革向上诉人返还并腾交房屋”或发回重审；2、本案一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院没有查明涉案房屋性质，作出错误判决。经济适用住房，是针对特定人群的福利性住房，特别是本案中所涉的房产系军队自主开发建设的房产在土地性质等方面具有一定的特殊性，其出售的对象也限定为符合条件的特定人群。如果任由上述房产自由流通，必然损害其他符合经济适用房政策群体的集体利益及国家利益。据此，军队经济适用房只能出售给符合条件的军人。在本案中，王文忠基于其军人身份，与中国人民解放军63750部队签订《西安经济适用住房买卖合同书》，购买了涉案房屋，具有保障性质，而该合同中也明确载明了涉案房屋系经济适用房。对此，王文忠与薛永革是明知的，但薛永革并非军队人员，因此其不具有购买军队经济适用房的资格。而王文忠的转让行为，使得符合条件的其他人丧失了享有经济适用房的资格，损害了社会公共利益。因此，原审法院在未查明涉案房屋性质的情况下，即作出该判决，明显错误。二、王文忠与薛永革就涉案房屋签订的《个人住宅出让合同》，是无效合同，因此原审法院认定该合同系合法有效合同，属于法律适用错误。1、涉案房产系上诉人与被上诉人王文忠夫妻共同财产，且该财产系夫妻重大财产，因此任何一方处分，必须经另一方书面同意，否则构成民法之无权处分。2、涉案房屋未办理不动产权属证书，且未经后勤部审定实行综合成本价私自转让，违反法律规定。3、涉案房屋的转让扰乱了军队经济适用住房实行“上市准入”的制度。王文忠在转让涉案房屋前，并未补交土地使用权出让金及相关税费等，且该转让行为使“军队经济适用房实行上市准入制度”的政策规定遭受损害。况且，被上诉人薛永革本身就不符合本案经济适用住房的购买条件。4、涉案房产设有抵押，因此被上诉人王文忠在未经抵押权人同意的情况下，私自转让涉案房产，侵犯了抵押权人的抵押权。5、根据合同约定，王文忠私自转让涉案房屋的行为损害了63750部队在同等条件下的优先购买权，《西安经济适用住房买卖合同书》明确约定：“乙方（即王文忠）所购住房出售时，按照国家和军队的有关规定执行。需要上市交易的，实行准入制度，在同等条件下，甲方（即63750部队）有优先购买权；对隐瞒本人和配偶住房情况，采取弄虚作假购得经济适用住房或私自转让住房的，一经发现，除勒令其退出住房和退回全部装修补助外，根据情节严重给予相应的处罚”。在本案中，王文忠转让涉案房屋前，未通知63750部队，因此侵犯63750部队在同等条件下的优先购买权。另外，上诉人李亚丽对王文忠转让涉案房屋并不知情，且王文忠谎称房屋出租给单位同事的亲戚。综上所述，王文忠将涉案房屋擅自出售给薛永革的行为，侵犯了共有人的共有权利，而且未经抵押权人同意即将涉案房屋对外出售的法律规定以及违反合同优先购买权的约定，致使国家利益、社会公共利益、共有权人利益、抵押权人利益均受到损害，因此被上诉人王文忠将涉案房屋擅自出售给薛永革的行为，属于无效行为，双方应当履行各自返还义务。三、原审法院对《个人住宅出让合同》约定内容进行了扩大解释，因此判决错误。王文忠与薛永革签订的《个人住宅出让合同》，约定：“该套房屋现无房产证明，王文忠后续办理房产证明过程中相关费用由王文忠负责，薛永革在办理房产证过户手过程中，相关费用由薛永革负责”。该条约定旨在说明王文忠应当承担因办理房产证明而产生的相关费用，其只应限定在办理房产证明的范畴，即取得房产证，证明房屋权属证明即可，是否办理撤押手续并不影响房屋权属的问题，因此上述费用并不包括抵押贷款在内的费用。其次，二被上诉人在签订该合同时，王文忠向薛永革只提供了其与中国人民解放军63750部队签订《西安经济适用住房买卖合同书》，并未提供抵押手续，因此不排除被上诉人不知道涉案房屋设有抵押的情况，即在该情况下，做出撤押手续如何办理、何时办理、费用由谁负担、总房款有没有包含该费用等约定不明确的合同，才符合常理。因此，原审法院对《个人住宅出让合同》约定内容进行了扩大解释，故判决错误。四、原审法院以上诉人一直偿还银行贷款，即认定上诉人理应知情王文忠将该房屋转让的事实，纯属主观推理，因此该判决缺乏公信力。李亚丽对王文忠处分涉案房屋的事实并不知情，若李亚丽对上述售房行为知情，那么李亚丽就不会一直向还贷账户还款长达两年之久，如此再提起诉讼则有悖常理。而原审庭审中，薛永革提出上诉人带其看房以及上诉人因房屋价格上涨而反悔的观点，但被上诉人并未提供证据加以证明，因此薛永革应当承担举证不利的后果。恳请二审法院在审理查明事实的基础之上予以改判或发回重审。薛永革答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1.薛永革与王文忠、李亚丽夫妻签订的个人住宅出让合同合法有效，应受法律保护。李亚丽、王文忠在《西安经济适用住房买卖合同书》签订之前已经付清全部房款并取得全部产权，具备处分该房屋的权利。薛永革已经付清全部购房款，李亚丽、王文忠也早已将房屋交付，薛永革装修后一直居住至今。2.本案诉争房屋是否存在抵押权不影响住宅出让合同的效力。3.王文忠将本案涉案房屋出售给薛永革，李亚丽是知悉并同意的。王文忠向银行偿还贷款的目的是将设定在房屋的抵押权撤销，以便与薛永革办理产权过户。4.即使法院认为王文忠构成无权处分，但王文忠出售诉争房屋的行为构成表见代理，薛永革与王文忠签订的住宅出让合同有效。5.作为对立的原、被告，李亚丽与王文忠在庭审中无任何抗辩痕迹，属于恶意诉讼。利用诉讼方式侵害薛永革合法权益，达到取得本案诉争房屋的目的。6.王文忠对该房屋享有全部产权，根据军队经济适用住房管理办法，并非完全禁止房屋出售。王文忠处分其个人完全产权的房屋不存在任何法律障碍。王文忠答辩称，认可李亚丽的上诉请求及理由。李亚丽起诉至一审法院请求判令：1、确认王文忠与薛永革签订的房屋买卖合同无效；2、薛永革向李亚丽返还并腾交房屋；3、本案诉讼费由王文忠、薛永革承担。原审经审理查明，李亚丽与王文忠于1997年4月16日结婚，薛永革与段西丽于1994年12月20日结婚。2013年4月18日，王文忠与中国人民解放军六三七五〇部队签订《西安经济适用住房买卖合同书》，约定该部队将坐落于西安市雁塔区延兴门南村“航天佳苑”小区7号楼3单元31602号，面积为140.9平方米的经济适用住房以361774元的价格出售给王文忠。合同约定王文忠付清房款，拥有所购经济适用住房的全部产权。2010年5月20日王文忠在中国建设银行办理房屋抵押贷款，贷款期限为240个月（从2010年5月20日至2030年5月20日止），借款金额为194000元，借款用途为购置房产。2015年6月11日，王文忠与薛永革签订《个人住宅出让合同》，合同约定王文忠将西安市雁塔区雁翔路99号航天佳苑7号楼3单元31602个人住房以人民币83万元的价格出让给薛永革。双方约定该套房屋现无房产证明，王文忠后续办理房产证明过程中相关费用由王文忠负责，薛永革在办理房产证过户手续过程中，相关费用由薛永革负责。2015年6月20日王文忠将该房屋交付给薛永革。2016年8月25日王文忠确认房款已全部结清。薛永革至今一直居住在涉案房屋。李亚丽与王文忠尚有该房屋贷款未还清。现在未办理产权证。原审法院认为，王文忠与中国人民解放军63750部队后勤部签订了《西安经济适用住房买卖合同书》并支付购房款，系西安雁塔区延兴门南村“航天嘉苑”小区7号楼3单元31602号房屋的实际产权所有人。王文忠与薛永革双方签订的《个人住宅出让合同》，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该转让合同合法有效，对双方具有约束力。李亚丽诉称该房屋系其与王文忠夫妻共同财产共同所有，对王文忠出让房屋的行为并不知情。要求确认王文忠与被告薛永革签订的房屋买卖合同无效。因双方出让合同中明确约定，王文忠后续办理房产证明过程中相关费用由王文忠负责。而李亚丽与王文忠所购房屋在中国建设银行的贷款，应属后续办理房产证过程中的相关费用，应由王文忠承担。且李亚丽和王文忠至今一直在偿还银行贷款。李亚丽理应知情王文忠将该房屋出让的事实。故要求确认王文忠与薛永革签订的房屋买卖合同无效，证据不足，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条，第六十条、一百零七条之规定，判决如下：驳回原告李亚丽的诉讼请求。本案案件受理费12100元，由李亚丽承担。二审中，李亚丽向法庭提交证据，第一组：1.李亚丽银行账户明细。2.李亚丽手机银行转账截图。用于证明：王文忠将房屋出售给薛永革之后，李亚丽仍一直向银行偿还贷款，李亚丽对房屋出售行为是不知情的。第二组：三段薛永革与李亚丽的电话录音。用于证明：薛永革与李亚丽在通话表示，有什么事情去找王文忠，房款由王文忠一人收取。王文忠在未征得李亚丽同意出卖房屋行为属于无权处分，合同应属无效。王文忠质证称，对李亚丽提交证据的真实性、证明目的均认可。薛永革质证称，对证据的真实性无异议，对证明目的及关联性不认可。根据王文忠与薛永革签订的合同，王文忠夫妻向银行偿还按揭贷款是其在履行合同义务。一审中对此已经进行了认定。该证据并不能证明李亚丽不知情，反而证明李亚丽对房屋交易是知情认可的。李亚丽正常还房贷是因为薛永革在买房时已经全额将合同约定房价款83万元支付给王文忠、李亚丽夫妻，李亚丽偿还房贷是履行其合同后续义务。83万元款项完全可以一次性偿还房屋贷款，用于办理后续房产证等事宜，但王文忠并没有一次性还款给银行，而是将83万元挪作他用，符合李亚丽其作为财会人员行为。证据二，该录音并未得到薛永革认可。一般正常交易是不需要录音，录音是另有目的，该录音出现时间系2018年，双方已经出现纠纷。2015年是西安市房价相对低的时候，2016年房价回升，2017年房价持续上涨，2018年房价相对上一年上涨50%，在此情况下李亚丽毁约追求巨大利益，而王文忠一反常态的配合，符合夫妻双方的共同利益，这可以解释王文忠在一、二审诉讼中对上诉人的诉请均表示认可。经审理查明，原审判决查明事实属实。本院认为，本案中，王文忠与薛永革于2015年6月11日签订的《个人住宅出让合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同。王文忠购买涉案房屋时，与中国人民解放军六三七五〇部队签订的《西安经济适用住房买卖合同书》约定王文忠拥有所购经济适用住房的全部产权。故李亚丽上诉称涉案房屋为经济适用房，王文忠出售该房屋损害了特定人群集体利益及社会公共利益的理由不能成立。王文忠购买涉案房屋时在中国建设银行办理房屋抵押贷款，该银行对涉案房屋享有抵押权，抵押权是一种优先受偿权，王文忠与薛永革签订《个人住宅出让合同》将涉案房屋出售给薛永革，并不必然损害享有抵押权的中国建设银行的利益。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”故李亚丽关于涉案房屋系其与王文忠夫妻共同财产，王文忠出售该房屋未经其同意侵犯其作为共有人的利益，买卖合同应为无效的上诉理由，亦不能成立。综上，李亚丽的上诉理由不能成立，其上诉请求本院依法不予支持。原审判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12100元，（李亚丽已预交），由李亚丽承担。本判决为终审判决。审 判 长 邹守鸣审 判 员 杨晓昱审 判 员 张 楠二〇二〇年六月十七日法官助理 孙静文书 记 员 崔诚浩