湖南省衡阳市雁峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0406民初937号 原告：衡阳市友缘物业有限公司，住所地湖南省衡阳市雁峰区湘江南路16-17号（禧城-月畔湾第1栋2单元1403号）。 法定代表人：李涛，该公司经理。 委托诉讼代理人：罗彬榕，湖南溥天律师事务所律师。 被告：王小纯，女，1971年8月29日生，汉族，户籍地湖南省衡阳市石鼓区。 原告衡阳市友缘物业有限公司（以下简称友缘物业公司）与被告王小纯物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案受理后，依法适用简易程序于2020年9月17日、公开开庭进行了审理。原告友缘物业公司的委托诉讼代理人罗彬榕、被告王小纯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告友缘物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的物业管理费9986.9元，违约金500元；2、本案诉讼费用和其他费用均由被告负担。 被告王小纯答辩称：1、被告未收到设立业主大会及选举物业服务企业的通知，不知道原告为衡阳市峰邸壹号小区提供物业服务，未与原告签订《前期物业服务合同》，也未接到物业催交费用的通知；2、衡阳市峰邸壹号小区未交付房屋且未办理不动产权证书，消防未通过验收，达不到正常入住安全标准，存在安全隐患。 根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月18日，衡阳市峰邸壹号小区（以下简称峰邸壹号小区）的开发公司衡阳市巨子房地产开发有限责任公司（甲方）与原告友缘物业公司（乙方）签订一份《峰邸壹号前期物业管理合同》，约定：“甲方将峰邸小区（由于前期物业管理公司强烈要求于2016年11月30日终止提供服务）委托乙方实行专业化、的物业管理服务活动。第一章物业基本情况第一条物业情况物业类型：高层商住小区，座落：衡阳市雁峰区雁城路，总建筑面积：4.9万平方米（其中地下停车位面积4000平方米）。第二章合同期限第二条本合同自2016年12月1日至业委会正式成立并依法选聘新物业服务单位为止。第三章物业管理委托事项第七条房屋、建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、共用照明、公用天线、小区安全控制系统、电梯系统、消防设施设备等）的维修、养护、管理和运行服务。第十五条向业主或物业使用人收取下列费用（严格按照法律法规执行）（1）物业管理服务费……。第五章费用收取及支出第二十条各类费用价格、收费办法、标准及支出1、本物业的住宅管理服务费按双方协商的标准由乙方向业主/物业使用人收取，甲方须积极配合：（1）本小区电梯住宅物业管理费：1.4元/平方米/月。（2）商业部分及改变使用性质用于经营或办公的住宅、杂房物业管理服务费：每建筑平米每月人民币2元。（3）地下停车场车位管理费为40元/月/车位，车位租金260元/月/车位；小区外围路面停车位管理服务费：100元/车位/月，临时停车1小时内不收费，2-6小时按5元/次收取，6-24小时按10元/次收费。（4）二次供水价格为：在自来水公司基准水价的基础上加收5%的损耗及0.2元/吨的二次供水加压电费；商业用电及用水按照政府部门的公布标准收费。（5）电动车停车费50元/月（含充电费）。严禁在小区内私接电线充电，一经发现处予50元/次罚款。2、根据《湖南省物业服务收费管理办法》在业主在入伙收楼期间向业主/物业使用人统一收取相关费用。第七章管理方式第二十三条管理方式：1、乙方以“衡阳市友缘物业有限公司”名称对外。由乙方全权自主管理。”合同落款处，衡阳市巨子房地产开发有限责任公司在“甲方”处加盖公章，并由授权人员签名确认，友缘物业公司在“乙方”处加盖公章，其法定代表人李涛签名确认。 2016年11月25日，友缘物业公司（乙方）与峰邸壹号小区前物业衡阳市时丰物业管理有限责任公司（甲方）签订一份《峰邸壹号物业管理交接结算协议》，约定：“甲乙双方经协商一致，就衡阳市市峰邸壹号小区物业管理交接及资产、债权债务处理工作达成以下协议：第一条、经双方协商一致定于2016年11月30日24时前完成交接工作。第三条、甲方债权债务处理：（一）至2016年11月30日甲方债权费用：已入住业主陈欠物管费约伍万元；空置房陈欠物管费约拾捌万元。3、合计贰拾叁万元。（二）至2016年11月30日甲方应返还业主物业管理费：预收业主物业管理费约肆万元。（三）上述费用结算约定：1、甲方应返还业主物业管理费由乙方代为承担；并由乙方承担2016年12月1日至2017年2月28日期间的各项管理服务开支。2、甲方债权全部归乙方所有，甲方须积极配合乙方收取以上费用。”衡阳市时丰物业管理有限责任公司在合同上加盖公章，友缘物业公司法定代表人在合同上签字确认并加盖公章。2016年12月1日，友缘物业公司与衡阳市时丰物业管理有限责任公司在峰邸壹号小区共同发布《关于峰邸壹号管理权交割的联合声明》的声明，内容为告知全体业主友缘物业公司已就峰邸壹号小区物业管理权限于2016年11月30日完成与衡阳市时丰物业管理有限责任公司的交接，并就衡阳市时丰物业管理有限责任公司在峰邸壹号小区经营管理期间的债权债务进行承接，同时承担相关债务的兑付责任和享有全部债权的追索权利。 期间，衡阳市峰邸壹号小区业主委员会成立。2017年2月19日，友缘物业公司（乙方）与衡阳市峰邸壹号业主委员会（甲方）签订一份《峰邸壹号物业管理服务合同》，约定：“甲方将峰邸壹号小区委托乙方被告专业化、规范化的物业管理服务活动。第二章合同期限第二条本合同自2017年3月1日起至2022年2月28日止。第五章费用收取及支出第二十条各类费用价格、收费办法、标准及支出1、本物业的住宅管理服务费按双方协商的标准由乙方向业主/物业使用人收取，甲方须积极配合：（1）本小区电梯住宅物业管理费：1.4元/平方米/月。（2）商业部分及改变使用性质用于经营或办公的住宅、杂房物业管理服务费：每建筑平米每月人民币2元。（3）地下停车场车位管理费为50元/月/车位，车位租金由承租人与出租人共同协商核定收费标准；小区外围路面停车位管理服务费：100元/车位/月，临时停车1小时内不收费，2-6小时按5元/次收取，6-24小时按10元/次收费。（4）二次供水价格为：在自来水公司基准水价的基础上加收5%的损耗及二次供水加压电费合计为3.46元/吨，在本合同签订后如遇自来水基准水价调整，则再行确定二次加压供水价格；商业用电及用水按照政府部门的公布标准收费。（5）电动车停车费50元/月（含充电费）。严禁在小区内私接电线充电，一经发现处予50元/次罚款。”该份协议的其他约定内容与《峰邸壹号前期物业管理合同》相同。合同落款处，衡阳市峰邸壹号业主委员会在“甲方”处加盖公章，并由授权人员签名确认。友缘物业公司在“乙方”处加盖公章，其法定代表人李涛签名确认。2017年11月30日，衡阳市峰邸壹号业主委员与友缘物业公司签订一份《补充协议》，该协议内容为双方协议就原《物业管理服务合同》第二十二条第2款“根据《湖南《湖南省物业服务收费管理办法》在业主在入伙收楼期间向业主/物业使用人统一收取相关费用”修改为“根据《湖南省物业服务收费管理办法》的规定，业主及物业使用人应在上年度末交纳下年度物业服务费用。” 另查明，被告王小纯于2013年2月26日购买衡阳市巨子房地产开发有限责任公司所有的位于衡阳市雁峰区雁城路**号峰邸壹号小区*栋**室，房屋性质系住宅，建筑面积为127.53平方米，该房屋已交房但未办理产权证明。自2015年3月22日至今，王小纯一直在外租赁房屋居住，且未办理交房入住手续。2018年2月3日，友缘物业公司通过湖南天戈律师事务所向王小纯发出《催费通知单》及律师函，通知王小纯于2018年2月10日前向友缘物业公司交纳2015年3月1日至2018年2月28日的物业管理费。2020年5月5日，友缘物业公司再次通过湖南湖南天戈律师向王小纯发出《催费通知单》及律师函，通知王小纯于见到通知一周内缴纳2015年3月1日至2020年5月31日的物业管理费。截至2020年5月31日，王小纯拖欠物业管理费共计9986.9元，违约金27863.4元。 再查明，2015年8月15日，衡阳市发展和改革委员审核通过同意峰邸壹号住宅小区公共性物业服务费指导标准为每月第平方米建筑面积高层住宅1.4元，并自批复之日起执行至小区业主委员会与物业公司签订的物业服务合同生效后自行废止。2020年8月8日，峰邸壹号业主委员会出具一份《证明》，证明峰邸壹号自2015年3月1日以来，小区物业公司一直按第月每平方建筑面积高层住宅1.4元收取公共物业服务费，业主委员会成立后与物业签订的物业服务合同均约定按1.4元收取公共物业服务费。在峰邸壹号住宅小区的物业服务“三公开”公示栏中，友缘物业公司对物业服务费收费标准进行公示。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 原告友缘物业公司与衡阳市巨子房地产开发有限责任公司签订的《峰邸壹号前期物业管理合同》、与峰邸壹号小区业主委员会签订的《峰邸壹号物业管理服务合同》内容不违反法律的强制性规定，合法有效，本院依法予以认定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，本案友缘物业公司签订的两份物业服务合同对业主个人均具有约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。友缘物业依约提供了物业服务，被告王小纯不按期交纳物业管理服务费，经友缘物业公司多次催收后仍未交纳，其行为已构成违约，应承担相应的民事责任。故对于友缘物业要求王小纯支付2015年3月1日至2020年5月31日期间物业管理服务费9986.9元的诉请，本院予以支持。王小纯辩称因峰邸壹号小区的消防验收未通过，房屋存在安全隐患无法居住而拒交物业管理服务费，因消防设施属于小区内的配套设施，依据《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条及中华人民共和国公安部发布的《建设工程消防验收评定规则》的相关规定，建设工程的消防设计审核、消防验收及安全检查义务应由建设单位即开发商承担，王小纯作为购房人认为消防设施未通过验收的造成其损失的可以向房屋建设单位即开发商主张权利，但不能以此为由拒绝向友缘物业服务公司支付物业管理服务费。对于友缘物业公司要求王小纯支付违约金500元的诉讼请求，双方在合同中就逾期不缴纳物业服务费用的违约金有明确约定，但该约定的违约金计算标准明显过高，友缘公司在诉请中自愿调整为500元，符合法律规定,本院予以认可。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 被告王小纯于本判决生效之日起五日内给付原告衡阳市友缘物业有限公司物业管理费9986.9元及违约金500元，共计10486.9元。 如果被告王小纯未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费31元（已减半收取）,由被告王小纯负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审 判 员  王 玮 二〇二〇年九月二七十日 法官 助理  唐 乐 代理书记员  谢玲慧                            校对责任人：谢 玲 慧                注：本案适用的法律条文见附页 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于所造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。