上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初433号原告：上海熊猫机械集团环保科技有限公司，住所地上海市青浦区盈港东路**。法定代表人：池泉，董事长。委托诉讼代理人：徐延辉，男，在原告处工作。委托诉讼代理人：马祖来，男，在原告处工作。被告：上海迪纳声科技股份有限公司，住，住所地海市青浦区盈港东路****/div>法定代表人：邵旭东，董事长。委托诉讼代理人：陈支平，上海汉路律师事务所律师。第三人：上海熊猫机械(集团)有限公司，住所地上海，住所地上海市青浦区盈港东路**>法定代表人：池学聪，董事长。委托诉讼代理人：徐延辉，男，在第三人处工作。委托诉讼代理人：马祖来，男，在第三人处工作。原告上海熊猫机械集团环保科技有限公司诉被告上海迪纳声科技股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序进行了审理。起诉前，原告向本院申请非诉财产保全，本院依法审查后采取了财产保全措施。为查明案件需要，依原告申请，本院依法追加案外人上海熊猫机械(集团)有限公司为本案第三人。本案于2020年4月27日公开开庭进行了审理，原告及第三人共同委托诉讼代理人徐延辉、马祖来，被告法定代表人邵旭东及其委托诉讼代理人陈支平到庭参加诉讼。因案情复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序进行审理。本案于2020年7月23日第二次公开开庭进行了审理，原告及第三人共同委托诉讼代理人徐延辉、马祖来，被告委托诉讼代理人陈支平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海熊猫机械集团环保科技有限公司向本院提出诉讼请求如下：一、判令被告支付原告从2017年5月1日至2017年12月31日期间租金人民币298,527.99元以及2019年租金844,417.99元，两项房租共计1,142,945.98元；二、判令被告支付违约金84,441.80元(以84万元为基数，按日万分之五计算，自2020年1月1日计付至2020年7月20日，计算200天)；三、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2017年7月10日签订一份租赁协议书，合同约定租赁时间两年，租金每年按被告年度审计报告确认的内贸销售额的百分之二计算(详见租赁协议书)。合同签订后，原告已按合同约定履行了交付使用义务，被告至今尚未支付相应租金。虽经原告多次催讨，未果。原、被告双方签订的房屋租赁合同合法有效，原告已全部履行义务，被告拖欠欠款的行为已侵犯原告的合同权益。根据双方约定，2018年度租金原告已经收到不再主张。2019年租金根据被告提供的审计报告确定的内贸销售金额42,220,899.64元*2%=844,417.99元。2017年5月1日至2017年12月31日期间租金按照内贸销售金额25,588,113.70元*2%*7/12=298,527.99元。关于违约金，之所以以84万元作为基数，是因为按照2019年被告应支付84万余元，原告取整数84万元为基数。按照日万分之五的标准无合同依据，违约金无合同约定，日万分之五也无合同约定。原告依据合同第6条违约责任第17项，关于违反法律规定及合同约定解除合同的，应承担违约责任，但未明确具体金额。为维护原告合法权益，原告诉至法院。被告上海迪纳声科技股份有限公司辩称：被告不同意原告全部诉讼请求。针对诉请一，对于原告所主张的租金计算金额无异议。2017年5月1日至2017年12月31日期间租金298,527.99元，无合同约定，无事实依据。根据租赁协议书第2.2条约定，租金自2018年1月1日开始计算。该协议是倒签的，实际是在2019年4月补签。2018年度租金已经支付完毕。2017年4月被告已经承租了1至3层房屋。双方的结算应按照投资协议，作为整体13,200平方米的租金结算，不作为租赁协议约定的1层租金结算，也不是针对4,408平方米的面积进行结算。2019年租金，原告不具备起诉支付租金的条件。2019年7月，原告及案外人关联公司不让被告正常生产经营，也无法进行审计，另外被告的机器、设备等物品均扣押在了上海市青浦区盈港东路XXX号XXX幢房屋内。确认被告没有支付2019年租金、水电煤费用。针对诉请二，被告不存在违约，是原告违约。第三人上海熊猫机械(集团)有限公司述称：同意原告的诉请，无其他意见。经开庭审理查明：原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订了《租赁协议书》一份，该协议书约定，甲方将位于上海市青浦区盈港东路XXX号XXX幢一层，面积4,400.80平方米租给乙方作办公及生产使用。租赁期限为2年，即从2018年1月1日起至2019年12月31日止。租金每年按乙方年度审计报告确认的内贸销售额的百分之二计算。租金以人民币统一结算，每年付一次租金。一般在第二年年初由甲方开具房租发票后，乙方再支付房租。租赁期满乙方需继续租用，甲方应优先乙方租用。在合同生效后，甲方于2017年12月25日将租赁物交付给乙方使用，在乙方租赁期间为乙方合理使用租赁物提供便利。按约定收取租金。甲方有权督促乙方对租赁物的合理使用。甲方有权利监督乙方安全和消防管理。甲方应协助提供给乙方办理工商营业执照等相关证照所需的各种资料。在法律规定及合同约定范围内乙方使用租赁物，不受甲方干预。乙方非经甲方同意不得转让、转租租赁物，不得改变租赁用途。水、电费按实际使用量，每月向甲方结算。本合同依法订立后即有法律约束力，任何乙方违反法律规定和本合同约定解除合同的应承担违约责任。特别约定，本租赁协议仅供甲乙双方计算2018年及2019年房租之用，不作为正式租赁协议，不具有法律效力。2019年后的正式的租赁协议由甲乙双方另行协商签订。该协议书还约定了其他内容。协议落款日期为2017年7月10日。协议书签订后，依据2018年被告公司的审计报告，被告按照2%的标准，于2019年5月2日通过银行转账的方式支付给原告租金741,955.83元以及水电煤费195,655元，合计937,610.83元。上述钱款作为2018年租金及水电煤费用，原告对此予以确认收到，未有异议。除此之外，被告未支付其他租金等费用。根据被告提供的审计报告确定的2017年及2019年内贸销售金额分别为25,588,113.70元和42,220,899.64元。另查明，系争房屋办理了建筑工程施工许可证，以及系争房屋所在地块办理了不动产权证书，权利人登记为上海熊猫机械集团环保科技有限公司。以上查明的事实，由原、被告的陈述，租赁协议书、建筑工程施工许可证、不动产权证书、建筑工程综合竣工验收合格通知书、建筑工程综合竣工验收工程明细表、2017年度、2018年度以及2020年度被告公司审计报告、(2020)沪0118民初429号庭审笔录等证据予以证明，并经庭审出证、质证，本院经审核后依法予以确认。审理中，被告认为，原、被告之间不存在真实的租赁合同关系，以及原告阻止被告人员进入系争房屋导致被告租赁系争房屋作为公司经营使用的目的无法实现等情况，不同意支付租金及违约金，为此，被告还提供了上海迪纳声科技股份有限公司认购协议、投资补充协议与事务分工协议、定向增资结果报告书、上海迪纳声科技股份有限公司章程修正案、电子邮件、回单、110事件单登记表、函、不予调查处理告知书、公证书、关于熊猫智慧水务基地厂区产品出门相关规定的通知、函、紧急情况通报、重要工作通知、告知函、迪纳声危机应变措施函告董事会、监事会成员、微信聊天记录、关于公告函的回复及股东声明、上海迪纳声公司关于工厂搬离的告知函、函、照片、设备安装合同、记账凭证、回单、损失清单、审计被告、民事裁定书、听证笔录、企业信用信息公示报告等证据，原告除了对被告提供的上述函、紧急情况通报、重要工作通知、告知函、迪纳声危机应变措施函告董事会、监事会成员、照片、记账凭证、回单、损失清单证据的真实性不予认可之外，对被告提供的上述其他证据的真实性予以确认，但不认可被告的证明目的。第三人意见与原告意见一致。关于在租赁协议中“租金以人民币统一结算，每年付一次租金。一般在第二年年初由甲方开具房租发票后，乙方再支付房租”的约定。原告表示，2017年5月1日至2017年12月31日期间以及2019年度的租金发票没有开具。原告同意先行开具发票。被告表示，庭后3日内向原告索要发票。被告不要求原告开具2017年5月1日至2017年12月31日期间对应原告主张的租金发票。被告仅要求2019年度的原告主张的租金发票。如果原告开具发票且收到发票，由于被告不能正常使用房屋，故被告也不同意支付。关于在租赁协议中“特别约定，本租赁协议仅供甲乙双方计算2018年及2019年房租之用，不作为正式租赁协议，不具有法律效力。2019年后的正式的租赁协议由甲乙双方另行协商签订”的约定。原告表示，条款是双方真实意思表示，协议的本意是解决租金问题，特别约定是为了结算租金，原告的目的也是为了结算租金，故协议合法有效。被告表示，租赁协议有效。至于特别约定内容“不作为正式租赁协议不具有法律效力”，当事人无权约定合同是否有效，故内容是不成立的。本案中，原被告双方均不要求追加上海熊猫机械集团信息科技有限公司作为本案第三人，清楚不需要追加的法律风险及后果，自愿予以承担。根据庭审查明的事实，本院认为，本案中，原、被告签订的租赁协议书是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。合同约定，租赁期限为2年，即从2018年1月1日起至2019年12月31日止。租金每年按被告年度审计报告确认的内贸销售额的百分之二计算。原告主张2019年租金844,417.99元，有相应的依据，本院予以支持，原告主张的2017年5月1日至2017年12月31日期间租金298,527.99元，依据不足，本院不予支持。对于原告主张的被告支付违约金84,441.80元，其以84万元为基数，按日万分之五计算，自2020年1月1日计付至2020年7月20日，并无约定，本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海迪纳声科技股份有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海熊猫机械集团环保科技有限公司拖欠的租金人民币844,417.99元；二、驳回原告上海熊猫机械集团环保科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币15,846.49元，财产保全费人民币5,000元，两项诉讼费用合计人民币20,846.49元，由被告上海迪纳声科技股份有限公司负担人民币17,244.18元；由原告上海熊猫机械集团环保科技有限公司负担人民币3,602.31元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  林 青人民陪审员  王国芳人民陪审员  宋亚娟二〇二〇年八月三十一日法官 助理  周磊杰书 记 员  周磊杰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。