福建省南平市延平区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0702民初2183号 原告（反诉被告）：朱穆，男，1979年10月22日出生，汉族，住湖北省应城市。 委托诉讼代理人：王洁（系朱穆妻子），住福建省南平市延平区。 被告（反诉原告）：陈锦基，男，1977年4月26日出生，汉族，住福建省南平市延平区。 委托诉讼代理人：庄莉星（系陈锦基妻子），住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：吴世乐，福建名仕(南平)律师事务所律师。 原告(反诉被告)朱穆与被告(反诉原告)陈锦基房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，被告陈锦基于2020年6月22日提出反诉。本院依法适用普通程序于2020年7月21日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)朱穆的委托诉讼代理人王洁，被告(反诉原告)陈锦基的委托诉讼代理人庄莉星、吴世乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱穆向本院提起诉讼请求：陈锦基向朱穆返还房屋押金13500元。事实与理由：2019年4月25日，陈锦基与朱穆签订租赁合同一份，该合同约定，陈锦基将其所有的位于福建省南平市延平区的房屋租赁给朱穆，租赁期限为一年，自2019年5月15日起至2020年5月14日止，每月租金为4500元，双方口头约定房屋租押三付三，故押金为13500元，同时该合同约定，合同到期后，陈锦基扣除朱穆应付的一切费用后将押金无息退还。合同签订当日，朱穆向陈锦基转账27000元，即三个月租金13500元与押金13500元，后朱穆按期向陈锦基支付了租期内剩余租金，未有任何拖欠。合同到期后，双方并未续租，朱穆按期腾退了房屋，未给陈锦基房屋造成任何损害，故朱穆要求陈锦基将押金退回，但陈锦基却以种种理由推脱，请求支持朱穆的诉求。 陈锦基辩称，一、陈锦基有权在朱穆未将案涉房屋修复合格完毕前拒绝将租赁押金返还给朱穆，即陈锦基享有抗辩权。双方签署的《房屋租赁合同》第八条约定：“租赁期间，乙方（即朱穆）应爱惜室内一切设备，如因故意或者过失造成该出租房屋及设备损坏，应负责恢复房屋原状，并赔偿由此造成的经济损失…。”在朱穆租赁前，双方已经确认案涉房屋是完好的，但在朱穆租赁期间，朱穆未尽到爱惜室内一切设备的合同义务，导致涉案房产的部分墙面出现较大裂缝，且部分的装修设备出现损坏（主要是几块贵重的落地玻璃全部粉碎），直至租期届满之时朱穆仅对部分粉碎的落地玻璃进行修复，并未完全修复。我国《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第六十六条规定：…乙方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求；《合同法》第六十七也规定：…先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝履行其相应的履行要求。因此，无论是双方同时履行还是朱穆先履行返还房屋的义务，在朱穆未将案涉房屋修复合格完毕交付给陈锦基之前，陈锦基都有权拒绝将租赁押金返还给朱穆，故陈锦基享有相应的抗辩权；二、案涉的《房屋租赁合同》第四条约定：在租赁期间，乙方应负责交付水费、电费等。但在租赁期间，朱穆仅支付了855.2元的水电费给陈锦基，尚有较大金额的水电费都未支付给陈锦基。经统计，朱穆自2019年5月15日至2020年6月18日止使用的水电费用共计人民币4982.88元，扣除朱穆已经支付的855.2元后，朱穆尚欠水电费4127.68元。因此，陈锦基有权从朱穆缴纳的租赁押金中予以直接扣除，且陈锦基已就该事项另行提出反诉，请求法庭予以支持；三、根据双方的约定：朱穆应当依照对案涉房屋设备修复合格后交付给陈锦基，虽然租赁合同届满时，朱穆有要求陈锦基接收房屋，但由于朱穆在租赁期间将案涉房屋部分的贵重设施毁坏，且至今未修复合格，陈锦基有权按照我国《合同法》的二百三十五条的规定（即返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态）拒绝接收案涉房屋。因此，在陈锦基未接收案涉房屋前，朱穆仍然占有案涉房屋，朱穆仍然应当按照合同约定的月租金4500元的标准向陈锦基支付房屋占有费，且陈锦基有权在朱穆支付的租赁押金中予以直接扣除，不足部分朱穆仍负有承担支付的义务。且陈锦基也就该事项另行提出反诉，请求法庭予以支持；四、由于朱穆至今未将案涉房屋返还给陈锦基，陈锦基至今也未能就案涉房屋的全部情形了解，房屋是否还有其他损坏，陈锦基暂不知情，待双方办理房屋移交手续时，陈锦基将根据房屋毁损的实际情况，保留追究朱穆法律责任的权利。 陈锦基向本院提出反诉请求：1.朱穆向陈锦基支付2020年5月15日起至实际返还房屋之日止的房屋占用费(占用费按每月4500元计算，截止至2012年6月14日的占用费为4500元)；2.朱穆对承租房屋即南平市延平区四鹤街道延府豪庭3梯2907室予以恢复原状；3.朱穆支付陈锦基代垫的2019年5月15日至2020年6月18日止的水电费4127.68元(其中电费4491.48元，水费491.4元，合计4982.88元，再扣除朱穆已经支付的855.2元)。事实与理由：2019年4月25日，双方签署了“房屋租赁合同”一份，该份合同约定陈锦基将其名下的案涉房屋出租给朱穆，合同约定，月租金4500元，按月支付租金，租赁押金13500元，租赁期间由朱穆交付水电费、燃气费、完卫费、小区管理服务费等费用。合同签订后，陈锦基依约将案涉房屋交付给朱穆使用，朱穆支付了13500元租赁押金，并在租赁期内也依约将房屋租金支付给陈锦基，但仅支付了855.2元的水电费。陈锦基通过统计，朱穆自2019年5月15日至2020年6月18日止使用的水电费共计4982.88元，扣除已支付的855.2元，仍然尚欠陈锦基代垫的水电费4127.68元。另外，在租赁期间，朱穆未尽到爱惜室内一切设备的合同义务，导致案涉房产次卧出现渗水并导致壁纸脱落和损坏，且部分的装修设备出现损坏(主要是四块贵重的落地玻璃全部粉碎)，陈锦基要求朱穆将上述损坏的地方修复完毕，但朱穆仅对两块的落地玻璃进行修复，尚有部分的设施未修复，因此，双方在租赁届满后至今就未修复的事项进行交涉无果，才引发本案诉讼，陈锦基认为，双方签署的房屋租赁合同是一份合法有效的合同，对双方均具有约束力，在朱穆承租期间将案涉房产的部分设施损坏后，应当依约进行修复(即恢复原状)，并将修复合格后的房屋返还给陈锦基，故陈锦基现依法提出反诉，请求支持陈锦基的诉请。 朱穆对陈锦基的反诉辩称，朱穆于2020年4月底就已经搬到梅山大厦AB栋居住了。2020年5月14日，朱穆联系陈锦基交接房屋、钥匙，但是陈锦基说在福州，之后多次联系也联系不到。之后朱穆通过微信、短信联系陈锦基说已经退房了。房屋内的玻璃不是朱穆打碎的，是楼上住户打碎的，楼上住户已经将玻璃修复好了。朱穆搬进去时房屋墙体就已经裂了，与朱穆无关。另外，水电费是应由朱穆交，但朱穆只要交到2020年5月份就行了，陈锦基要求交到6月份与朱穆无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年4月25日，陈锦基（甲方）与朱穆（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，主要约定陈锦基将位于南平市延平区房屋出租给朱穆，租赁期限自2019年5月15日至2020年5月14日，每月租金4500元。合同签订之日，乙方向甲方交付人民币13500元整作为押金，到合同期满，且乙方交清租赁期间的应交一切费用后，甲方应将押金无息退还乙方。在租赁期间，乙方应负责支付水电费、煤气费、电话费、有线电视费、卫生费、小区管理服务费等费用。租赁期间，乙方应爱惜室内一切设备，如因故意或过失造成该出租房屋及配套损坏，应负责恢复房屋原状，并赔偿由此造成的经济损失。当日，朱穆向陈锦基的妻子庄莉星支付三个月租金及押金共计27000元。朱穆租住期间，房屋内落地玻璃发生损坏。嗣后，玻璃修复完毕，陈锦基未予验收。租赁期满后，朱穆联系陈锦基要求退房并进行交接，但陈锦基未予交接。2019年6月至2020年6月期间涉案房产共产生水电费4982.88元，其中2020年6月份的电费为53.82元，2020年6月份未产生水费。朱穆缴纳水电费855.2元，陈锦基缴纳4127.68元。嗣后，陈锦基与朱穆因押金退还、房屋损坏维修等问题发生争议，协商未果，遂诉至本院。 本院认为，陈锦基将位于南平市延平区房屋出租给朱穆，并与陈锦基签订《房屋租赁合同》，双方形成房屋租赁合同法律关系，合法的租赁关系受法律保护。押金具有金钱担保履行功能，当租赁期满时，出租人应及时将押金返还给承租人。因朱穆租赁期间未缴足水电费，故陈锦基返还押金时应予以相应抵扣。综上，陈锦基应向朱穆返还押金9372.32元（13500元-4127.68元）。关于陈锦基主张朱穆要对涉案房屋损坏的设备予以恢复原状，本院认为朱穆已更换破碎的玻璃并重新安装，且陈锦基提供的证据未能证明房屋存在其他的损坏情况，故本院对陈锦基的该项诉讼请求不予支持。关于陈锦基主张朱穆应向其支付2020年5月15日至实际返还房屋之日的房屋占用费的问题，本院认为朱穆已于租赁期满后要求与陈锦基交接退房，但陈锦基未予以办理，且朱穆已实际搬离涉案房屋，故陈锦基的该项诉讼请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决如下： 一、陈锦基应于本判决生效之日起十日内一次性返还朱穆房屋租赁押金9372.32元； 二、驳回朱穆本诉的其他诉讼请求； 三、驳回陈锦基的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费137.5元，由朱穆负担50元，由陈锦基负担87.5元；反诉案件受理费50元，减半收取25元，由朱穆负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审 判 长  吴洁华 人民陪审员  卞锦丽 人民陪审员  陈 美 二〇二〇年八月十三日 法官 助理  甘梅榕 书 记 员  游春晖 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百一十八条民事主体依法享有债权。 债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。 第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。