江西省九江市濂溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0402民初851号原告（反诉被告）：曹根，男，汉族，1982年7月9日出生，江西九江人，经商，现住九江市濂溪区。委托诉讼代理人：樊正根，江西柴桑律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘克堂，江西柴桑律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：何小兰，女，汉族，1973年2月28日出生，江西九江人，经商，现住九江市浔阳区。委托诉讼代理人：凌晓琴，江西仰景律师事务所律师。原告（反诉被告）曹根诉被告（反诉原告）何小兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）曹根及其委托诉讼代理人樊正根、刘克堂，被告（反诉原告）何小兰的委托诉讼代理人凌晓琴均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）曹根向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方虹桥宾馆租赁合同并返还押金壹拾伍万元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年5月1日，原、被告双方签订了位于九江市长虹大道258号龙鑫花园B区B1栋10号的虹桥宾馆租赁合同，并于5月1日支付了人民币15万元作为合同履行中保证租赁物完好和及时支付水电费用的押金，被告出具了收据一张。现因新型冠状病毒导致实际经营停滞，处于严重亏损状态，原告无法维系原合同约定内容继续经营，无奈与被告多次协商无果，后于2020年4月17日向被告以微信和短信方式发出了解除双方租赁合同的书面通知，根据双方签订的《虹桥宾馆租赁合同》的约定，被告应及时返还原告拾伍万元押金，另因宾馆之前出租给他人经营并办理了特种行业许可证，原告承租后无法办理特种行业许可证无法正常经营，故与被告解除租赁合同。现被告无正当理由拒不返还押金，为维护原告正当权益，故诉来法院。被告（反诉原告）何小兰辩称：一、被告认为原告起诉无理，双方依法订立的期限十五年的合同不是原告随意就可以解除的，原告既没有法定的解除理由也没有约定的解除理由，原告诉称新冠疫情是不可抗力与事实不符，新冠疫情不构成不可抗力；二、众所周知疫情最严重的灾区武汉于2020年4月8日解封，全国恢复正常生产生活，原告于4月17日向被告提出解除合同的理由不成立，该时点不适用且被告并未收到过原告所称的解除合同的相关通知；三、原告要求退回押金事实上不存在押金，原告只是向我方交纳了15万元房屋租赁履约保证金，根据双方合同的约定，如原告单方解除合同或违约，该款项不予退回。原告已然构成违约，故其一切诉请均不成立，请求法庭予以驳回；四、原告只是租赁了我方的房屋，至于办理相关证照和经营手续一切事宜，均是原告本身的责任，原告在经营过程当中从未向我方提出其经营受阻，无法正常营业的情形。因此原告补充的事实陈述，我方不予认可，事实上原告一直在正常营业。被告（反诉原告）何小兰提出反诉请求：1、依法判令被反诉人向反诉认支付2020年5月1日至2020年10月14日的租金136500元及违约金（自2020年5月15日至2020年8月5日违约金暂计33579元，以后违约金按每日千分之三向反诉人支付违约金）；2、案件受理费由被反诉人承担。事实和理由：反诉人与被反诉人2017年5月1日签订了《虹桥宾馆租赁合同》，被反诉人承租了反诉人长虹大道258号龙鑫花园B区B1栋10号的虹桥宾馆，前三年的租金为每年26万元，每三年递增5%，每期租金缴纳期限为按照合同生效之日起算提前15天支付每半年的租赁费，逾期支付按应付总额每日千分之三支付违约金。被反诉人本应于2020年5月15日前支付2020年5月1日至2020年10月14日的租金136500元，反诉人多次催告，但被反诉人一直拖延不付，故提出反诉。针对被告（反诉原告）的反诉请求原告（反诉被告）辩称：双方的合同解除反诉被告已将房屋交还反诉原告，并未实际占用使用，不存在支付租金的事实基础，请驳回反诉原告的诉请。原告（反诉被告）为支持其本诉诉请及反驳反诉诉请，向法庭提供如下证据：证据一、虹桥宾馆租赁合同、虹桥宾馆交租清单、收据。证明目的：原被告签订了租赁合同，原告实际承租了被告的宾馆物业；合同约定租赁房屋用途是经营宾馆，使用租赁房屋经营宾馆是原告签订合同的目的；被告收取了拾伍万元的押金。证据二、长虹派出所出具的证明。证明目的：被告将宾馆出租给原告之前已经被案外人潘新华以其名义在该经营场所办理了《特种行业许可证》，导致原告无法利用案涉房屋作为宾馆经营地址申领《特种行业许可证》，致使原告不能依法合规经营宾馆，从而导致原告经营宾馆的合同目的不能实现，故原告有权解除案涉租赁合同，并要求被告返还押金。证据三、房产主管部门出具的涉案《房产档案信息》。证明目的：被告出租的房屋实际面积达一千多平，除其中57.38平米外，其他房屋均属于住宅用房，依法不能改变类型用作经营性用房。证据四、消防检查意见书复印件。证明目的：该消防检查意见书系向虹桥宾馆原经营者颁发，对原告不发生法律效力，原告无法申请变更，致使原告合同目的不能实现。证据五、原告与被告的微信聊天记录。证明目的：案涉租赁合同已经解除；原告已将案涉房屋移交给了被告。被告（反诉原告）对上述证据的质证意见：对证据一的三性无异议，但收据载明门面保证金为10万元；对证据二的真实性无异议，合法性有异议，长虹派出所证明只有派出所盖章，没有证明人签字，不符合证据形式要件的要求，关联性和证明目的有异议，该证明不能达到原告的证明目的，原告并没有证据证明其不能取得许可证，也无法证明其经营遇阻，无法经营的相关事实；对证据三的真实性无异议，关联性有异议，事实上被告已经把涉案房产交付给原告，原告已开始实际经营了；对证据四的真实性无异议，关联性和证明目的有异议，双方在签署租赁合同时，被告已将该消防检查意见书交付了原告，原告对租赁物的实际情况是完全知悉的，且原告从未向我方提出过该安全检查意见书对其经营阻碍的情形，也并未提交再次申请办理消防检查意见书的相关资料，并被行政管理机构不予准许的书面文书，因此能够证实我方交付的租赁物是符合经营所需的；对证据五的三性均有异议，首先并不能确定是何人与何人之间的对话，并不能达到原告的证明目的。被告（反诉原告）为反驳本诉原告主张及支持其反诉诉请，向法庭出示如下证据：证据一、虹桥宾馆租赁合同及物品交接清单，证明原、被告双方签订的租赁合同对租金和双方权利、义务及违约责任进行了约定，且反诉人已经将宾馆全部移交给了被反诉人。证据二、2020年6月3日、7月22日、8月2日顺丰的邮寄单及租金催收函，2020年8月5日EMS邮寄单（1193817613425）及租金催收函，证明因反诉被告拖欠租金，反诉原告向其催缴租金的事实。原告（反诉被告）对上述证据的质证意见：对证据一的三性无异议；对证据二的EMS邮寄单及快递信息真实性无异议，但关联性有异议，邮寄内容是否是租金催收函不能证明，且邮寄的时间发生在反诉被告提起本诉之后，是因为为了应诉而准备的邮寄材料，不能反映双方已经交还租赁房屋的事实，与双方已经在4月份完成返还租赁房屋的事实不符；本诉第五组证据已证明房屋已经返还，返还时间在2020年4月15日之前，不存在需继续支付租金的租赁事实。原告（反诉被告）针对被告（反诉原告）的反诉请求，未向本院提交新证据。综合原、被告当庭陈述、质证意见及庭审调查，本院认定案件事实如下：2017年5月1日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《虹桥宾馆租赁合同》，约定：第一条房产状况甲方将位于九江市长虹大道258号龙鑫花园B区B1栋10号（一楼一间门面、二楼整层、三楼客房大小6间，共计大小客房39间、等空调电视机所配套设备齐全）的《虹桥宾馆》（其中一楼两间门面的楼梯处两间混泥土阁楼甲方留自用，产生水电费由甲方自负），乙方经了解自愿承租上述房屋及宾馆配套设施，作为经营宾馆使用。（接收见清单）乙方承租后独立办理经营营业证照，以自己的名义独立经营管理，独立经营过程中的一切债权债务和由此引发的经营费用、安全和法律责任由乙方负责。第二条、租赁期限、用途1、本合同有效期共15年。自2017年5月1日至2032年4月30日止。乙方如需续租，则应在租赁期满前30日内书面通知甲方，经甲方同意，重新签订租赁合同。2、甲方向乙方交付该房屋及设备时，乙方应以宾馆整体改造装修等另向甲方支付人民币壹拾伍万元整作为房屋租赁履约保证金，合同方可生效。3、租赁期满或本合同被解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方未支付的费用、租金、以及乙方应承担的违约赔偿责任外，甲方应将剩余部分在租赁期满或本合同被解除后10日内如数返还乙方（无利息）。用租赁保证金抵扣有关费用的，甲方应提前10天将抵扣项目和金额书面通知乙方，经乙方确认无误后方可抵扣。……。第三条、租金及支付方式：1、合同生效之日，乙方先行支付第一期半年租金为130000元人民币（大写：壹拾叁万元整）2、该房屋的年租金为260000元人民币（大写:贰拾陆万元整）,以后每逐三年递增5%3、租金支付方式为：本合同租赁期内每年租赁费是260000元整。租赁费以银行转账方式支付，年租赁费分两次支付，每半年支付一次，按照合同生效之日起提前15天支付每半年的租赁费，详见虹桥租金清单4、逾期不交，每迟延一日乙方应按欠交总额的千分之三向甲方支付违约金，逾期本合同约定时间超出15天不交的，甲方可以书面向乙方发出催告，催告乙方按约定交情支付租金及违约金，催告时间3天，乙方在催告时间内不交租金，乙方视违约，甲方没收乙方的合同履约保证金及全部，并解除合同。此违约按照本合同第五条违约责任中第5项处理……。第五条、违约责任1、……。2、租赁期间，如遇不可抗力的因素致使本合同无法继续履行，本合同可自然终止，互不承担责任，甲方退还乙方本半年及月度预付租金无息返还，乙方损失自行承担，合同一旦终止，乙方应于5日内将所有属于乙方新添加的可移动资产搬离甲方场地。否则，甲方有权请人搬出，乙方承担搬出费用，搬出过程中，乙方如不来人配合，如有财产毁损或丢失，乙方自己承担损失，甲方不承担赔偿责任。3、本合同签订之前乙方向甲方交纳的壹拾伍万元整以及装修的一切，同时自动转作为乙方顺利履约合同保证。4、在履行本合同过程中，如乙方违约给甲方造成损失，甲方可以按照损失将上述保证金收归甲方所有，上述损失还不够造成重大损失，将移送司法机关处理。5、乙方如提前单方面解除合同或违约，合同履约保证金无权要回，宾馆所有新添置的资产及装修归甲方所有。……。合同还对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，被告便将庐山区公安消防大队向原虹桥宾馆出具的庐公消检字[2005]第24号《消防安全检查意见书》及虹桥宾馆交由原告保管和经营，原告曹根在虹桥宾馆物品交接清单上签名，原告于2017年7月6日向被告转款10万元，被告以九江山水国际大酒店有限公司财务部名义向原告出具《收据》载明收款事由为虹桥门面保证金壹拾万元整，之后原告陆续支付房屋租赁费786674元至2020年5月14日，2020年4月原告因新冠疫情住宿业处于停滞状态为由要求与被告解除虹桥宾馆租赁合同并退还押金，此后双方协商无果，故原告诉至法院。诉讼期间，被告亦提出反诉请求。另查明：涉案虹桥宾馆位于九江市长虹大道258号龙鑫花园Ｂ区Ｂ1栋10号、1-201、2-201、3-201，房屋性质为市场化商品房，所有权人登记信息为被告何小兰。张国建系九江山水国际大酒店有限公司经理兼执行董事，与被告何小兰系夫妻关系，虹桥宾馆出租事宜均系张国建与原告直接洽谈并签订合同，后续租金交付也系由原告向张国建个人账户转款。张国建微信名为“南山咖啡”，微信号为：×××。2020年4月15日原告发微信给张国建告知宾馆已经交接，询问是否能退押金，张国建明确告知押金是履行合同到期才可以退，双方因退押金事宜协商无果。原告便于2020年5月11日诉至法院解除合同返还押金。诉讼期间被告向原告邮寄催租函，2020年10月被告将原虹桥宾馆修补后开始试营业。本院认为：本诉原、被告双方签订的《虹桥宾馆租赁合同》真实、有效，依法应予保护。合同签订后，双方应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。根据庭审调查，本案存在以下争议焦点：第一、《虹桥宾馆租赁合同》解除效力的认定；根据《中华人民共和国合同法》九十四条、九十六条之规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的可以解除合同，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条也规定，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。从本案原告与被告丈夫张国建的微信聊天内容可知，原告已于2020年4月15日办理宾馆交接，明确表明解除租赁合同，张国建对宾馆交接及解除合同的事实并无异议，仅对原告提出的退还押金反复强调按照合同履行。因此，本院依法确认双方已达成解除租赁合同的合意，《虹桥宾馆租赁合同》自原告2020年4月15日微信通知被告丈夫张国建宾馆已经移交时，该合同已经解除。第二、解除合同后双方权利义务终止，原告诉请返还押金应否予以支持；原告诉状称因疫情原因导致经营停滞严重亏损要求解除合同，庭审中又补充陈述涉案房屋为非商业用房被告擅自改变房屋用途且无法办理特种行业经营许可，无法合法经营宾馆为由要求解除合同，但涉案房屋性质为市场化商品房，是经政府部门批准后，再由房地产商进行开拓的地产项目，可以进行市场出租或出售，其中包括：住宅、商业用房以及其他建筑物；另根据庭审调查原告未向法庭提供因未办理特种行业经营许可导致其无法正常经营的证据，且《虹桥宾馆租赁合同》系2017年5月1日签订，至原告起诉时止即2020年5月11日也有长达三年之久，原告在此经营期间并未有向被告反映经营受阻无法正常经营的证据。另原被告签订的租赁合同长达15年，而原告提出的疫情原因仅出现在2020年初，各行业经济受困属普遍现象，新冠疫情亦不可能持续虹桥宾馆后续12年间的租赁期，现全国已经全面复工复产，故原告基于上述理由要求解除合同，均无法定和事实依据，系原告提前单方违约要求解除合同，因此根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条规定：“人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除”，且双方合同第五条第5项，合同履约保证金无权要回，宾馆所有新添置的资产及装修归甲方所有的约定，以及根据原告提供的被告出具押金收据仅载明虹桥宾馆门面保证金壹拾万元整，且原告提供缴纳租金的银行流水仅为65万元，而被告自认已收取原告包括履约保证金及租金共计886674元，显然原告向被告缴纳了合同履约保证金15万元的陈述，无证据证明。综上，原告诉请被告返还合同履约保证金15万的诉请，无事实和法律依据，且证据不足，本院依法不予支持；第三、反诉原告诉请2020年5月1日至2020年10月14日的租金136500元及违约金应否予以支持；前述原被告已对宾馆交接进行微信确认，原告亦于2020年5月11日向法院提起解除合同返还押金的民事诉讼，被告虽抗辩原告未办理宾馆交接手续仍在经营宾馆，并在诉讼期间向原告寄送催租函，但经本院2020年10月28日现场核实，被告在未通知原告及法院到场的情况下，已对虹桥宾馆进行了重整并已在试营业。虽然被告丈夫张国建到庭说明系在2020年9月28日因濂溪区政府统一装饰临街店铺门头擅自将宾馆大门钥匙剪断进入，但涉案宾馆尚处于诉讼阶段，合同是否继续履行尚处于不明确的状态，且被告方一面否认宾馆进行了交接，一方面又在未通知相关人员到场情况下擅自进入并且未采取任何固定宾馆原状的措施下对宾馆进行重整的行为显然自相矛盾，故被告亦以实际行动认可双方签订的租赁合同已合意解除，因此其要求原告支付双方已合意解除合同后的租金无事实和法律依据，本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、判决原告（反诉被告）曹根与被告（反诉原告）何小兰于2017年5月1日签订的《虹桥宾馆租赁合同》自2020年4月15日予以解除；二、驳回原告（反诉被告）曹根的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）何小兰的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费36240元，减半收取18120元，由原告（反诉被告）曹根负担。本案反诉受理费3702元，减半收取1851元，由被告（反诉原告）何小兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  宋浩洁二〇二〇年十二月二日书记员  陈 晨