天津市河东区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0102民初3129号原告：天津天星物业管理有限公司，住所地天津市河**十一经路**天星河畔广场**。法定代表人：朱峙安，董事长。委托诉讼代理人：段崇阳，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。被告：天津市商业建设发展有限公司，住所，住所地天津市河**六经路**div>法定代表人：梅志昇，董事长。委托诉讼代理人：白瑜，公司职员。委托诉讼代理人：高欣，公司职员。被告：天津一商集团有限公司，住所地，住所地天津市和平区唐山道**iv>法定代表人：杨连发，董事长。委托诉讼代理人：马晋，公司职员。委托诉讼代理人：裴晓伟，公司职员。被告：辽宁方大集团实业有限公司，住所地辽，住所地辽宁省沈阳市和平区太原北街**v>法定代表人：闫奎兴，总裁。委托诉讼代理人：张富，北京德恒（沈阳）律师事务所律师。原告天津天星物业管理有限公司（以下简称天星物业）与被告天津市商业建设发展有限公司（以下简称商建公司）、被告天津一商集团有限公司（以下简称一商集团）、被告辽宁方大集团实业有限公司（以下简称方大集团）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天星物业之委托诉讼代理人段崇阳、被告商建公司之委托诉讼代理人白瑜、一商集团之委托诉讼代理人马晋、裴晓伟、方大集团之委托诉讼代理人张富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天星物业向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令商建公司向天星物业支付2017年-2020年5月的物业费共计1037869.6元；2.请求法院判令商建公司向天星物业支付欠付2017年-2020年5月物业费滞纳金741195.7元；3.请求法院判令一商集团、方大集团对第1-2项诉讼请求承担连带责任；4.诉讼费由商建公司、一商集团、方大集团承担。事实和理由：一商集团为天津市河东区十一经路天星河畔广场31、32、33层的产权人，商建公司为一商集团的全资子公司，且一商集团委托商建公司对天津市河东区十一经路天星河畔广场31、32、33层房产代为出租、管理；天星物业为天星河畔广场的物业管理公司。自2017年至今，商建公司代管的房产处于空房状态，天星物业提供了物业管理的服务，但商建公司共计拖欠天星物业2017年至2020年5月期间的物业费1037869.6元，滞纳金741195.7元。经天星物业屡次催告，商建公司一直拒不支付。一商集团作为天星河畔广场31、32、33层房产的产权人应承担连带责任；方大集团作为一商集团的唯一法人股东，应承担连带责任。为维护自身合法权益，特诉至贵院，请求判如所请。商建公司辩称，请求法院驳回天星物业全部诉讼请求，天星物业主张的物业费收费标准缺乏事实依据，天星物业与开发商签订的《天津市非住宅前期物业服务合同》中约定的物业费为18元-24元，我方认为该合同约定的物业费是浮动的，所以不应该因为我方之前按24元的标准缴纳物业费就一直按这个费用延续。我方没有缴纳物业费是因为与天星物业在物业收费标准问题上存在争议，所以不应该承担滞纳金。本案涉诉房屋业主系一商集团，我方对涉诉房屋只是代管，天星物业应向房屋租赁人主张权利，房屋产权人承担连带责任，并且天星物业起诉方大集团属于滥用诉权。一商集团辩称，请求法院驳回天星物业第三项诉讼请求，我方委托全资子公司商建公司负责房产物业的出租及管理工作，本案系天星物业与商建公司的物业费纠纷，与我方无关，方大集团与本案无实质联系，天星物业也不应起诉方大集团。方大集团辩称，天星物业起诉我方没有法律依据，我单位响应天津市政府的号召，参与天津国企混改，商建公司与一商集团无论混改以前还是以后都是独立法人，都可以对外承担法律责任，与我方无关，我单位并不是本案诉争争议的任意一方当事人，也不应承担任何法律责任。本院经审理认定事实如下：2013年11月21日，天星物业与天津天星置地发展有限公司签订《天津市非住宅前期物业服务合同》，约定由天星物业为天星河畔广场提供物业管理服务，合同约定物业管理服务费采取包干制收费形式，写字楼收费标准为按建筑面积每月每平方米18元-24元收取，并约定业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业费的1‰比例交纳违约金。后双方就车位费的收费标准另行订立了《关于天星河畔广场停车位收费补充协议》，并约定该份补充协议作为《天津市非住宅前期物业服务合同》的附件，与前期物业管理合同具有同等法律效力，该份补充协议约定“地下固定车位700元/月，地上固定车，地上固定车位400元/月”天星河畔广场31、32、33层房屋的产权人，商建公司系上述房屋的实际管理、使用人。2015年2月9日，天星物业与天津天星置地发展有限公司签订了《关于调整天星河畔广场写字间物业管理费事宜的函》，约定自2015年3月1日起物业费收费标准由每月每平方米18元调整到每月每平方米24元，2015年2月11日一商集团员工叶建宇在该份函上进行了签字确认。后商建公司按照每月每平方米24元的标准支付了2015年度、2016年度的物业服务费和车位费及2017年绝大部分物业费及车位费，天星物业现主张2017年度商建公司尚欠物业服务费100000元，2018年度物业服务费（含车位费）50822.86元，2019年度物业服务费（含车位费）311483.14元，2020年1月-5月物业服务费（含车位费）118165.6元，共计1037869.6元，物业费滞纳金741195.7元，总计1779065.3元。另查，商建公司系一商集团的全资子公司，方大集团系一商集团唯一法人股东。本院认为，公民、法人的合法民事权益应予保护。天星物业与与天津天星置地发展有限公司签订的《天津市非住宅前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，内容符合法律规定，本院就其法律效力依法予以确认。一商集团作为该商用综合楼31、32、33层的业主，该合同对其发生法律效力，现天星物业已依约履行了基本的物业服务义务，一商集团应依约履行交纳相应物业服务费用的合同义务。结合本案实际情况，商建公司经过一商集团授权，对上述房屋进行出租、管理并作为物业服务费的实际支付主体，在其未履行交纳物业服务费的情形下，一商集团作为业主应当负有连带交纳责任。一商集团系一人有限公司，方大集团系一商集团唯一法人股东，结合二被告在庭审中的陈述及其向本院提交的公司章程、股东会决议、审计报告等证据，能够证实一商集团的人员、财产和业务均能与方大集团相互区分，并不存在高度混同的情形，且并未因此事由而损害了天星物业的利益，故天星物业起诉要求方大集团对物业服务费及滞纳金承担连带责任，不具备事实和法律上的依据，本院不予支持。针对商建公司提出的天星物业按照每月每平方米24元收取物业费标准过高的抗辩意见，因天星物业与天津天星置地发展有限公司于2015年2月9日签订的《关于调整天星河畔广场写字间物业管理费事宜的函》中已约定自2015年3月1日起物业费收费标准由每月每平方米18元调整到每月每平方米24元，该函中的物业费调价行为并未超出天星物业与开发商签订的《天津市非住宅前期物业服务合同》约定的浮动价格区间，天星物业亦履行了对物业费价格调整行为的告知义务，一商集团工作人员叶建宇进行了签字确认，商建集团按照调整后的物业费价格支付了2015年度、2016年度全部物业服务费（含车位费）以及2017年绝大部分物业服务费（含车位费），应当视为其对物业服务费的收费标准知情且认可，本院对该项抗辩意见不予支持。针对被告提出的其他抗辩意见，不足以证实其欠交物业服务费存在正当理由，本院不予支持。对于天星物业主张滞纳金的诉讼请求，由于商建公司、一商集团并非无理由恶意拖欠物业费，故对天星物业的该项诉请本院不予支持。窗体底端综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第(五)项、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，天津市商业建设发展有限公司、天津一商集团有限公司向天津天星物业管理有限公司连带支付2017年-2020年5月的物业服务费（含车位费）共计1037869.6元；二、驳回天津天星物业管理有限公司其他诉讼请求。如天津市商业建设发展有限公司、天津一商集团有限公司未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20,812.0元，由天津天星物业管理有限公司负担8741元，由天津市商业建设发展有限公司、天津一商集团有限公司连带负担12071元，保全费5000元，由天津天星物业管理有限公司负担2100元，由天津市商业建设发展有限公司、天津一商集团有限公司连带负担2900元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员 徐 维二〇二〇年八月十三日书记员 宋晓曦附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。