天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0114民初6440号原告：敖铁花，女，1958年7月22日生，蒙古族，住天津市武清区。委托诉讼代理人：王燕，天津泉旺律师事务所律师。被告：内蒙古途家商业管理有限公司天津分公司，地址天津市武清区杨村街光明道华德广场**楼**。负责人：高全起，职务总经理。委托诉讼代理人：高全起，男，该单位工作人员。被告：内蒙古途家商业管理有限公司，地，地址内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区市公安局对面金隅环球金融中心**楼西塔**/div>法定代表人：高鸿燊，职务经理。委托诉讼代理人：高全起，男，该单位工作人员。原告敖铁花与被告内蒙古途家商业管理有限公司天津分公司（以下简称途家公司天津分公司）、内蒙古途家商业管理有限公司（以下简称途家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王燕，二被告委托诉讼代理人高全起到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告所签《房屋租赁合同》和《物业委托管理经营合同》于2020年5月27日解除，判令被告立即归还原告房屋及屋内附属设施、房屋钥匙；2.判令被告给付原告2020年2月、3月、4月的租赁费17529元；3.判令被告给付违约金151918元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2016年9月8日分别签订了《房屋租赁合同》和《物业委托管理经营合同》。合同约定被告途家公司天津分公司承租原告所有的坐落在武清区××道××广场××号楼××号××号房屋用于酒店经营。合同期限自2017年5月1日起至2032年4月30日止，共15年。合同订立后原告依约交付了房屋及全部附属设施，但是被告自2020年2月、3月、4月在未通知原告且未与原告协商的情况下停付了租金，并于2020年5月27日单方面要求与原告终止合同。因双方就赔偿问题未达成一致意见，原告提起诉讼。被告途家公司天津分公司不具备法人资格，途家公司作为总公司应共同承担责任。二被告辩称，因受新冠肺炎疫情的不可抗力影响，酒店2020年数月无法正常经营，损失惨重。2020年4月起，因无力支付租金，部分业主强行取回钥匙并采用沙袋堵门、贴大字报等各种非法手段严重阻碍干扰酒店的继续经营。经过慎重考虑，途家公司天津分公司决定撤离酒店。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的规定，被告请求依法进行租金减免。根据合同法及合同法司法解释的规定，原告损失仅为房屋租金，其主张的违约金过高。且根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的规定，因疫情或疫情防控措施的原因导致合同无法履行，被告不应承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年9月8日，原告与被告途家公司天津分公司签订两份《房屋租赁合同》，将位于武清区××道××广场××号楼××号××号房屋出租给被告途家公司天津分公司用于酒店式公寓出租经营。《房屋租赁合同》约定：租赁期自2017年5月1日至2032年4月30日，共计15年；616号房屋租金每年34332元，617号房屋租金每年35784元，租金按月支付，每个月的7日前支付当期租金；经双方协商一致，可以解除本合同，因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除；有违反约定的情形之一的，应按一个月租金的两倍向对方支付违约金，超出违约金标准的据实赔偿；以及双方其他权利义务。同日，原告与被告途家公司天津分公司签订两份《物业委托管理经营合同》，将上述房屋委托给被告途家公司天津分公司经营管理，经营模式为公寓式酒店出租经营。《物业委托管理经营合同》约定：托管物业已按照四星级以上酒店客房标准装修，并至少包括下列附属设施：（1.1.1）电器类电视机、机顶盒、冰箱、空调、洗衣机、组合式厨房设备、热水器，（1.1.2）家具类沙发、茶几、餐桌、餐椅子、电视柜、衣柜、睡床、床垫、床头柜、窗帘、遮光帘、纱窗等；托管经营的期限自2017年5月1日起至2032年4月30日止；托管物业整体的经营收入扣除每年支付固定租金回报总额及酒店经营费用后的净利润，按全体托管方50%，受托方50%的比例进行经营分红；托管经营期间，如因受托方原因导致合同无法继续履行的，受托方应向托管方一次性支付24个月的租金作为违约金赔偿；由于不可抗力导致本合同不能正常履行的，双方互不承担违约责任；由于不可抗力导致本合同不能按期履行的，不可抗力因素消除后，双方顺延履行本合同；以及双方其他权利义务。合同签订后，双方依约履行合同至2020年1月。2020年1月新冠肺炎疫情爆发后，被告途家公司天津分公司经营受到影响，在2020年2月至2020年4月期间未向原告支付租金。因被告途家公司天津分公司未按时支付租金导致部分业主采取了一些阻碍被告正常经营的行为。2020年5月7日，被告途家公司天津分公司向原告支付了5月份租金。2020年5月10日，被告途家公司天津分公司向原告发函告知已支付2020年5月的租金；要求与原告协商租金、分红减免，继续履行合同事宜等内容。2020年5月27日，被告途家公司天津分公司告知终止《房屋租赁合同》和《物业委托管理经营合同》。另，从2020年4月30日零时起，天津市将重大突发公共卫生事件应急响应级别由一级调整为二级。本院认为，原告与被告途家公司天津分公司签订的《房屋租赁合同》和《物业委托管理经营合同》合法有效，双方均应按照合同约定及法律规定履行各自的义务。原告请求确认上述合同于2020年5月27日解除并要求归还房屋和相关财物，被告表示同意，本院予以支持，归还财物明细以《物业委托管理经营合同》1.1.1、1.1.2条约定为准。关于原告主张的2020年2至4月份的房屋租金，因合同在履行过程中受新冠肺炎疫情影响，导致被告途家公司天津分公司经营受损，结合天津市调整重大突发公共卫生事件应急响应级别的时间，根据公平原则，本院酌情确定2020年2至4月份的房屋租金按照原租金标准的50%支付（2861元/月×3个月×50%+2982元/月×3个月×50%=8764.5元）。关于原告主张的违约金，其中被告未能按期支付租金系受新冠肺炎疫情的影响，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的相关规定，被告不应承担相应的违约责任；但双方合同期限长达15年，新冠肺炎疫情的影响却是逐渐减弱的，被告途家公司天津分公司未按照《物业委托管理经营合同》的约定顺延履行合同，而是单方告知终止合同，其行为构成违约，应按照《物业委托管理经营合同》的约定向原告一次性支付24个月的租金作为违约金（2864元/月×24个月+2982元/月×24个月=140232元）。合同解除后，原告损失包括合同履行后可以获得的利益，故被告辩称原告主张违约金过高，依据不足，本院不予采信。根据法律规定，分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。故原告主张二被告承担连带责任，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民法总则》第七十四条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款的规定，判决如下：一、原告敖铁花与被告内蒙古途家商业管理有限公司天津分公司签订的《房屋租赁合同》、《物业委托管理经营合同》于2020年5月27日解除；二、被告内蒙古途家商业管理有限公司天津分公司于本判决生效之日起5日内归还原告敖铁花出租房屋（武清区××道××广场××号楼××号××号）及附属设施（以《物业委托管理经营合同》1.1.1、1.1.2条约定为准）；三、被告内蒙古途家商业管理有限公司天津分公司于本判决生效之日起5日内给付原告敖铁花房屋租金共计8764.5元，不足部分由被告内蒙古途家商业管理有限公司承担；四、被告内蒙古途家商业管理有限公司天津分公司于本判决生效之日起5日内给付原告敖铁花违约金140232元，不足部分由被告内蒙古途家商业管理有限公司承担；五、原、被告其他请求不予支持。如未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1845元、保全费1367元，合计3212元，由被告内蒙古途家商业管理有限公司天津分公司、内蒙古途家商业管理有限公司负担2858元，由原告敖铁花负担354元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  杨君二〇二〇年十二月九日书记员  柴清附本裁判文书所引用的具体法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。二、《中华人民共和国民法总则》第七十四条法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。三、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条依法准确适用不可抗力规则。人民法院审理涉疫情民事案件，要准确适用不可抗力的具体规定，严格把握适用条件。对于受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的民事纠纷，符合不可抗力法定要件的，适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条等规定妥善处理；其他法律、行政法规另有规定的，依照其规定。当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。四、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。