广东省珠海市香洲区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0402民初8988号 原告：邓兵，男，汉族，1968年1月6日出生，住广东省珠海市。 被告：陈鸿连，男，汉族，1977年7月27日出生，住湖南省常宁市。 原告邓兵诉被告陈鸿连房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邓兵到庭参加诉讼。被告陈鸿连经依法传唤未到庭参加诉讼，本院予以缺席审理。本案现已审理终结。 原告邓兵向本院提出的诉讼请求，明确如下：一、被告支付其拖欠的2019年7月16日至2020年7月15日期间的租金264250元、滞纳金53919.25元、物业管理费19724.88元、水电费1840.71元，共计339734.84元；二、被告承担本案诉讼费。在案件审理过程中，原告申请撤回上述物业管理费、水电费的诉讼请求。 事实和理由：原、被告于2018年10月16日签订《商铺租赁合同书》，约定：原告向被告出租珠海市吉大景和街77号X商铺，租赁期限为2018年10月16日至2021年7月15日；每月租金，其中2018年10月16日至2019年7月15日为35000元，2019年7月16日至2020年7月15日为36750元，2020年7月16日至2021年7月15日为38588元，租赁保证金为70000元，于每月5日前支付当月租金。受2020年新冠肺炎疫情的影响，原告对2020年2月和2020年3月这两个月的租金减半，调整为每月18375元。 2019年7月至2019年10月，被告没有按照合同约定支付足额租金（36750元/月），未交纳的租金为每月1750元。从2019年11月至今，被告完全没有按照合同约定履行支付月租金的义务，原告多次联系被告追缴租金，被告以各种理由推脱，直至后来电话、微信等通讯工具也联系不上。合同约定若被告未按规定支付租金及其他费用超过15天的且书面通知5日内未处理，视为构成违约，且被告逾期缴纳租金构成违约的，逾期每天向原告支付拖欠款总额千分之二的滞纳金。一旦被告构成违约，原告有权单方终止合同，收回租赁财产，并不退还租赁保证金。综上所述，原告认为，被告作为承租人应当及时支付租金。被告拖欠租金属于违约行为，应依法承担违约责任。 被告陈鸿连未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2016年12月31日，珠海市香洲红星房地产开发有限公司（甲方）与原告邓兵（乙方）签订一份《商铺承包合同书》，约定：乙方向甲方承包位于吉大景和街 77号（华业临海花园）商铺的经营使用权（附商铺清单），建筑面积共计3037.56㎡；承包期限为15年，自2017年1月1日起至2032年12月31日止，每季度费用为242392元，电费、物业管理费由乙方每月向物业公司缴纳；甲方同意乙方在承包期内享有转租权等。 2018年10月16日，原告邓兵（出租方、甲方）与被告陈鸿连（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同书》，约定：甲方以现状方式向乙方出租吉大景和街77号21AB号商铺，按建筑面积计租，共933.95㎡；租赁期限为2018年10月16日起至2021年7月15日，其中2018年10月16日至2019年7月15日月租金为35000元，2019年7月16日起至2020年7月15日月租金为36750元，2020年7月16日起至2021年7月15日月租金为38588元；租金每月支付一次，乙方在每月5日之前将当月租金以银行转账方式支付给甲方；水电费、物业管理费由乙方每月向珠海市和翔机电安装工程服务有限公司按规定缴纳；本合同签订之日，乙方应向甲方交纳租赁期间保证金70000元；如乙方逾期交纳租金构成违约，逾期每天向甲方支付所拖欠款项总额2‰的滞纳金，逾期15天仍未交纳租金，甲方以书面知会乙方，而乙方在5个工作日内仍未能履行义务的，甲方除不退还乙方保证外，有权收回租赁房产并追诉乙方的经济赔偿责任等。同日，双方对案涉77-21AB号商铺进行交接并签署《租赁房屋交出交接清单》。原告称，被告承租案涉商铺作为教育培训机构，具体经营面向初中以及小学生的校外培训、托管。 自2019年7月起，被告开始拖欠商铺租金。2019年7月26日、8月19日、10月18日以及2020年1月10日，被告先后在原告出具的《关于景和街77-21AB号商铺拖欠租金的催款函》上签名，载明：截止2020年1月10日，被告拖欠2019年7月至2020年1月租金共117250元。被告于2020年1月10日书面承诺在2020年2月底（2月17日）结清上述费用，但被告之后仍未支付。原告于2020年5月13日邮寄催款函给被告，要求被告支付2019年7月至2020年5月期间尚欠的租金、滞纳金。 另查，2020年1月23日晚，广东省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。广东省教育厅之后作出防控工作具体安排，包括停止校内外培训、研讨、研学等聚集性教育教学活动。另外，根据珠海市教育局于2020年5月发布的《珠海市校外培训机构严格落实疫情防控措施有序推进复工复课工作方案》，经相关部门验收、批准后，6月1日后，面向中小学生的校外培训机构可开展线下教学活动。 本院认为，原、被告于2018年10月16日签订的《商铺租赁合同书》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告庭审时申请撤回关于物业管理费、水电费的诉讼请求，是其自行处分权利的行为，应予准许。 关于租金。根据《商铺租赁合同书》第三条的约定，每月租金的支付方式是预付，即被告在当月实际使用商铺前先行支付租金。一、关于2019年7月16日至2020年1月15日六个月期间欠付的租金共80500元（1750元/月×4+36750元/月×2），被告在2020年1月10日原告出具的《催款函》中确认并承诺支付，本院予以认定。二、关于2020年1月16日至2020年6月15日期间的租金。2020年2月1日至2020年5月31日期间，因受疫情防控措施影响，校外培训机构停业，导致被告没有营业收入，如继续按照《商铺租赁合同书》支付租金对被告明显不公平，故本院对于此期间的租金酌减至约定标准的50%即18375元/月，其余日期仍按原约定标准36750元/月计算。因此，2020年1月16日至2020年6月15日期间被告应付租金合计110250元（18375元/月×4+36750元）。三、对于2020年6月16日至2020年7月15日期间的租金，仍应当按照约定标准36750元/月计收。综上所述，被告应向原告支付2019年7月16日至2020年7月15日期间的租金合计227500元（80500元+110250元+36750元）。 关于延迟付款违约金。根据《商铺租赁合同书》第三条以及第十条的约定，被告应当在每月5日前付清当月租金，如逾期支付则应当按照每日2‰支付滞纳金。该合同约定的滞纳金实际上是指被告延迟支付租金产生的违约金。考虑到合同约定的违约金计算标准过高，本院酌情调整为每日0.5‰。一方面，由于租赁合同项下的月租金起止日期跨月，即本月16日至下月15日，原告酌情放宽从每月21日起计算延迟付款违约金，理由正当。另一方面，如前所述，部分月份受当地疫情防控措施影响，校外培训机构停止营业，承租人没有营业收入，从公平原则出发，对于2020年1月16日至2020年6月15日期间所欠付的租金酌情不再计算延迟付款违约金，但被告应在防控措施解除后合理期限内及时支付该部分租金。综上所述，本案中，被告应支付的逾期付款违约金应主要结合2019年7月16日至2020年1月15日期间的租金欠付情况来计算，计至2020年6月9日，该违约金按每日0.5‰计算为7847.88元。 综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告陈鸿连于本判决生效之日起十日内向原告邓兵支付2019年7月16日至2020年7月15日期间的租金合计227500元； 二、被告陈鸿连于本判决生效之日起十日内向原告邓兵支付延迟付款违约金（计至2020年6月9日）7847.88元； 三、驳回原告邓兵的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取3198元，由被告陈鸿连负担2300元；由原告邓兵负担898元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。 审判员 谢 光 二〇二〇年八月十八日 书记员 赵梵亦