河北省三河市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1082民初7179号 被告：陈慧伟，男，1986年1月10日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。 委托诉讼代理人：吕勇，河北霍振林律师事务所律师。 被告：朱自强，男，1960年5月6日出生，汉族，住北京市海淀区。 被告：沈会艳，女，1976年6月8日出生，汉族，户籍所在地河北省遵化市。 二被告共同委托诉讼代理人：闫喜刚，北京市京师律师事务所律师。 原告陈慧伟与被告朱自强、沈会艳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈慧伟及其委托诉讼代理人吕勇，被告朱自强、沈会艳的共同诉讼代理人闫喜刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈慧伟向本院提出诉讼请求：1.确认原告与二被告签订的买卖位于三河市燕郊开发区房屋的《存量房屋买卖合同》、《补充协议》有效；2.解除原告与二被告签订的《存量房屋买卖合同》、《补充协议》；3.二被告返还原告定金、首付款共计850000元；4.二被告支付违约金530000元；5.二被告赔偿原告支付的中介费、过户贷款费26000元；6.诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2019年12月16日，原告与二被告签订《存量房屋买卖合同》、《补充协议》，二被告将夫妻共有的位于三河市燕郊开发区房屋出售给原告，价格2650000元。原告支付定金及首付款850000元，中介费等26000元。后原告了解到该房屋此前已出售他人，存在一房二卖的情况。因房屋涉及第一买房人履行合同的案件，同时涉及抵押权人请求还款的案件。原告认为购买房屋的合同目的无法实现，故诉至法院，望判如所请。 被告朱自强辩称，同意原告的第一项诉讼请求，双方签订的房屋买卖合同及补充协议有效；不同意原告的其他诉讼请求，双方签订的房屋买卖合同及补充协议可以继续履行，所以不同意返还首付款。在履行房屋买卖过程中，被告没有违约，原告存在逾期付款行为，原告应当承担逾期付款的违约金。被告不同意退还中介费及过户贷款费，该费用是原告与中介公司的约定，原告应当向中介公司主张退还。 被告沈会艳辩称，同意原告的第一项诉讼请求，双方签订的房屋买卖合同及补充协议有效。该案涉及的是原告与被告朱自强签订的房屋买卖合同及补充协议，被告沈会艳没有签署。虽然房屋为夫妻共同财产，原告也明知，那么原告付款时应当征得沈会艳的同意，将房款打入朱自强及沈会艳指定的账户。沈会艳没有收到原告付给朱自强的房屋首付款，即使合同解除，也应当由朱自强个人退还房款，不应当由沈会艳与朱自强共同偿还。 本院经审理认定事实如下：被告朱自强与被告沈会艳系夫妻关系，双方于2002年1月29日登记结婚，婚后共同购买了坐落于三河市燕郊高新区房屋，房屋的登记在被告朱自强个人名下，房屋于2019年8月1日已办理抵押登记。2019年12月16日，经案外人三河弘信房产经纪有限公司（以下简称“弘信公司”）的居间，原告（乙方）与被告朱自强（甲方）签订《存量房屋买卖合同》及《补充协议》，被告朱自强将涉案房屋出售给原告，总价款2650000元。买卖合同及补充协议约定：乙方于2019年12月16日向甲方支付定金100000元；乙方于2019年12月18日将首付款（含已付定金）850000支付甲方；乙方于2020年2月24日前再交付甲方100000元；乙方贷款1700000元，除还清甲方房款尾款外，剩余款项均为甲方所有；甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（2）房屋被查封或者限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权（5）将房屋出售给第三方；甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，按房屋总价款的20%向乙方支付违约金，弘信公司收取乙方的费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。 合同签订后，原告如约向被告朱自强支付首付款（含定金）850000元（其中包含陈继永转账599950元、齐彩红转账150000元），并支付弘信公司中介费及过户贷款费26000元。后，原告得知被告朱自强在涉案合同签订前已将房屋出售给案外人马桂英，且马桂英将朱自强诉至法院以致房屋被查封，原告终止履行合同。经核查，因马桂英将朱自强诉至本院请求继续履行双方的买卖合同[案号：（2019）冀1082民初11407号（以下简称“马桂英案”）]，涉案房屋于2020年1月9日被查封。被告朱自强称其在与马桂英解除合同后才将房屋出售给原告，但未提交证据证明，本院无法采信。另，原、被告双方对签订涉案系列合同时沈会艳是否在场存在异议，原告申请弘信公司员工秦宝会、马玉松出庭作证。二人均证明2019年12月16日晚上签约时，沈会艳与朱自强均在场并提供了各自的身份证和结婚证等有效证件，因房屋登记在朱自强个人名下，所以沈会艳未被要求在合同上签字。 另查明，中国邮政储蓄银行股份有限公司三河市支行于2020年5月21日将朱自强、沈会艳诉至本院，因二被告逾期偿还涉案房屋的银行抵押贷款，提起解除银行与二被告之间的担保合同及对涉案房屋享有优先受偿权等诉讼请求。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告对涉案房屋系沈会艳与朱自强共同出售，还是事后沈会艳追认朱自强的出售行为，双方存在异议。证人马玉松为案涉系列合同中载明的经办人/主签单人，且两位证人的证言一致、陈述合理，本院予以采信。即使沈会艳未在合同上签字，朱自强在沈会艳在场的情况下与原告签订合同，沈会艳对合同约定的内容应当是明知且认可的，即出售房屋系二被告共同作出的意思表示。二被告处置夫妻共同财产，由不动产权证登记的权利人朱自强与原告签订合同，且《存量房屋买卖合同》、《补充协议》不具备合同无效的法定情形，合法有效。原、被告应按合同约定履行义务，但二被告在签订涉案合同前已经将房屋出售给案外人马桂英，且因马桂英案房屋于2020年1月9日被查封，原告可以按照约定解除合同。现原告以诉讼的方式请求解除合同，在二被告收到起诉状时即2020年8月30日，双方签订的合同解除。因二被告存在违约行为，不仅应返还原告首付款850000元，还应支付违约金并赔偿损失。虽然，原告主张的违约金530000元，于约有据，但该约定过分高于造成的损失，本院对违约金予以调整。被告在尚未与马桂英解除合同并退还相应购房款的情况下，与原告签订房屋买卖合同，主观存在恶意；被告虽不同意解除合同，在同时收取马桂英和原告的购房款后，却未按时偿还房屋贷款，客观上做出了不利于合同履行的行为。纵观这一房二卖，被告以出售房屋为由占用他人资金，既违背了诚实信用原则，又扰乱了市场交易秩序，故本院酌定违约金300000元为宜。另，原告为购买房屋支付的中介费及过户贷款费26000元，系其合理损失，二被告应当予以赔偿。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、原告陈慧伟与被告朱自强于2019年12月16日签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》有效； 二、原告陈慧伟与被告朱自强签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2020年8月30日解除； 三、被告朱自强、沈会艳于本判决生效后三日返还原告陈慧伟首付款（含定金）850000元； 四、被告朱自强、沈会艳于本判决生效后三日支付原告陈慧伟违约金300000元； 五、被告朱自强、沈会艳于本判决生效后三日赔偿原告陈慧伟中介费及过户贷款费26000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7692元，保全费5000元，由被告朱自强、沈会艳负担（于判决书生效后三日内交纳至本院）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审 判 员 王玉民 二〇二〇年九月二十四日 法官助理 张桢雪 书 记 员 田珈溪