天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0115民初3347号原告（反诉被告）：田园，女，1985年5月9日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：李永乐，天津景元律师事务所律师。被告（反诉原告）：天津金河湾置业有限公司，住所地天津市宝坻区经济开发区**钰华街**。法定代表人：王洪志，执行董事。委托诉讼代理人：强槟，北京惠诚（天津）律师事务所律师。原告（反诉被告）田园与被告（反诉原告）天津金河湾置业有限公司（以下简称：金河湾公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，依法适用简易程序。后本案依法裁定中止审理。中止事由消除后，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）田园的委托诉讼代理人李永乐、被告（反诉原告）金河湾公司的委托诉讼代理人强槟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田园向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房利息38766.45元（2019年6月21日至2020年5月8日）；2、判令被告支付原告逾期交房违约金23170.75元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方签订《天津市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的坐落于天津市宝坻区××街××街××号楼××室房屋，房屋总价款990203元，约定交房时间为2019年6月20日前。合同签订后，原告依约履行了付款义务。被告通知原告2020年5月9日交付涉诉房屋，一共延期交房324天，然被告延期交房却拒不赔款，故呈讼。金河湾公司辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求。具体意见为：一、响应政府行政措施，停止施工作业，造成延期交付，属合同约定的免责内容。在2018年至2020年3月期间天津市政府及相关部门在出现重污染天气的情况下多次发布持续时间不同的限制施工的强制措施，既包括停止一切施工的强制措施，也包括停止土石方作业的行政措施。上述施工的行政措施是对近年来因城市大气和环境污染对百姓生活健康的影响而实施的惠及民生的环保举措，势必会在不同程度上影响到涉诉房屋项目的施工进度，且被告取得准许交付使用证必须是在主体和配套项目均完工的情况下才能进行审批，故被告遵守上述限制施工文件造成的全面停工和部分停工以及因停工后恢复施工面临的困难因素造成的延期交房问题，不可归责于被告，也不是双方可以预见到的或者一方的过错造成的。天津市宝坻区建设质量安全监管支队在2018年10月31日发出的《关于加强冬季施工现场质量及安全管理的通知》，要求“为确保工程施工质量和安全，经研究决定所有在建工程项目的基础工程、主体工程、二次结构工程、保温工程、装饰装修中镶贴砖、抹灰及涂料工程等受温度影响较大的分部分项工程于11月15日停止施工”。直至2019年3月2日，监管支队才向被告发送《恢复施工安全监管告知书》，停工期长达117天。关于冬季施工被政府下发文件要求停工的案例，天津法院已有生效判决确认。天津市东丽区人民法院即对相关冬季施工停工令的抗辩意见予以采信。二、不可抗力，新冠肺炎疫情导致全面停工，恢复期漫长而缓慢。根据补充协议第四条关于商品房交付、交接的补充约定2款约定：买受人确认：如发生本合同约定的不可抗力或以下特殊情形之一，出卖人可据实顺延交付日期，且无需承担违约责任。其中（4）政府部门公布的公共卫生事件（包括但不限于大型流行性、传染性等疾病的爆发和流行）或其他社会突发事件（包括但不限于举行重大社会活动、禁止高、中考期间施工等政府行为）导致不能按时交付商品房的。宝坻是天津疫情最严重的区域，而开发商的施工工地又是外来人口聚集场所之一，是防范新冠疫情风险的重中之重。外地工人无法按时返回，被告也要响应政府号召停工，保证工地不出现大范围的聚集，为整个社会的疫情防控贡献出自己的力量。作为一个开发单位，停工给被告带来了巨大的经济损失与施工压力，施工队伍的重新组建及进场、各种施工材料的重新运输及到位，这都需要从长计议，不是一朝一夕即可解决。新冠疫情全市封所52天，工地施工所受实际影响至6月底共计142天以上（全国疫情基本控制后）。希望法院结合疫情防控的严峻形势，充分考虑建设项目属于人口密集型作业的事实，给予合理的疫情施工恢复期。三、双方自愿约定的逾期交房宽限期，是希望加强合同的稳定性，确保合同的履行，该约定不违反法律的强制性规定，属有效，应当信守。双方签订的《商品房买卖合同》及《补充合同》中，有宽展期的约定：“买受人自愿同意自本合同第三条约定的交付日期届满之日起，给予出卖人90日的宽限期。宽限期内，合同继续履行，出卖人无须向买受人承担逾期交付的违约责任”。该条款属于双方为了确保合同的顺利履行，对房屋交付日期进行了变更。其是有效条款，双方应当信守。在各地法院的最新判决中，对宽限期的条款基本都予以支持，比如福建莆田市中级人民法院2020年6月12日作出（2020）闽03民终1036号判决、广州市中级人民法院作出的（2020）粤01民终8329号民事判决、宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院作出的（2020）宁0106民初2970号民事判决书。综上，房地产开发建设是一个综合的长期的大型工程，不仅受政府指令等政策影响较大，而且任何一次不可抗力的发生都会给项目整体进度带来无法预估的重大延迟。原告购买的是期房，被告为该房屋的建设已经投入大量的资金，克服了无数无法预估也无法避免的不确定因素和不可抗力，但是由于为了响应政府行政措施以及突遇新冠疫情的重大影响，项目施工进度被迫按下暂停键。请法院充分考虑合同的相关约定，法律的相关规定以及现实情况，驳回原告全部诉求。金河湾公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告支付逾期付款违约金17328.6元；2.反诉诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：2018年3月30日，反诉人、被反诉人签订《天津市商品房买卖合同》，约定被反诉人购买反诉人开发的坐落于天津市宝坻区××街××街××楼××室房屋，房屋总价款990203元。根据合同约定，被反诉人按贷款付款方式付款，应于合同签订之日起60日内全额支付至反诉人指定账户。但直至2018年7月3日，被反诉人才交齐全部房款，共逾期35天，然被反诉人逾期付款却拒不赔款，反诉人因此提起反诉，请求法院判如所请。田园辩称，请求驳回反诉原告的反诉请求。具体理由为：1、反诉被告并未违约，且反诉被告去银行贷款时需要反诉原告提供帮助和配合，包括不限于办理预告登记并提交给银行，反诉原告并没有提交任何证据证明其履行了帮助和配合的义务；2、反诉被告的首付款已经在预定之前就支付了，如果要承担违约责任，就可以减轻其责任；3、合同中第6条约定，乙方逾期付款按照银行同期贷款基准利率计算，不是按万分之五每天；4、天津市宝坻区市场监督管理局已对其补充协议中关于逾期付款的约定认定为无效，要求停止其使用；5、当合同的第6条和补充协议违背时，作为格式条款，应参照采纳对反诉原告不利的解释；6、即使违约，也不是按全部房款，而是按未支付的房款。双方约定的交纳首付款的时间是2018年7月20日前，贷款应于首付款之后，补充协议的条款不符合贷款条件。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月30日，田园（乙方）与金河湾公司（甲方）签订了《天津市商品房买卖合同》，约定田园购买金河湾公司开发建设的坐落于宝坻区××镇××街××号楼××商品房，建筑面积为105.78平方米，总价款990203元。合同第三条约定“商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。甲方于2019年6月20日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，按下列第3种方式处理。3．详见附件六补充合同”。第四条约定“乙方按照下列第2种形式付款，2、贷款付款的，乙方应于2018年7月20日前，一次性存入商品房首付款400203元，其余价款办理贷款”。第五条约定“甲方逾期交付商品房的处理。除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第3种约定，追究甲方违约责任：3、详见附件六补充合同。合同第六条“乙方逾期付款的处理。乙方如未按本合同第四条约定的日期付款，逾期在60日内的，甲方有权追究乙方逾期付款及其利息，利息自合同约定乙方应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，甲方有权按照下列第3种约定，追究乙方违约责任：3、详见附件六补充合同”。附件六补充合同第三条第5项约定“关于贷款付款方式的补充约定（1）买受人选择银行按揭贷款人民币590000元，买受人应于本合同签订之日起60日内全额支付至出卖人指定账户。买受人应于签订本合同当日内办妥全部银行按揭手续，即将申请银行贷款的全部资料（含提供办理按揭所需全部资料及签署按揭贷款合同等相关文件）提交给按揭银行或银行指定的第三方，并按照银行要求付清贷款相关款项和费用”。附件六补充合同第四条第2款“买受人确认：如发生本合同约定的不可抗力或以下特殊情形之一，出卖人可据实顺延交付日期，且无需承担违约责任：（1）因政府部门政策变化或为遵守政府法令、新颁布的法律法规、条例、规章、政策、通知等规定，或由于政府相关部门或公用事业等单位的行为，造成该商品房所在项目规划设计变更，建设工程工期、验收等事项延误，导致出卖人不能按时交付该商品房的；……（4）政府部门公布的公共卫生事件（包括但不限于大型流行性、传染性等疾病的爆发和流行）或其他社会突发事件（包括但不限于举行重大社会活动、发现出土文物以及禁止高、中考期间施工等政府行为）导致不能按时交付该商品房的”。附件六补充合同第五条关于逾期交付的补充约定“关于逾期交付的补充约定。1、买受人自愿同意自本合同第三条约定的交付日期届满之日起，给予出卖人90日的宽展期。宽限期内，合同继续履行，出卖人无需向买受人承担逾期交付的违约责任。2、宽展期届满开始起计逾期，逾期在90日内的按照本合同第五条第一款计算利息；逾期超过90日的（自本合同第三条约定的交付日期届满之日起第181天开始计算），出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，违约金金额累计最高不超过总房款的5%，合同继续履行”。附件六补充合同第六条关于逾期付款的补充约定“双方一致同意关于买受人逾期付款的处理不按本合同第六条约定履行，以本补充协议为准：买受人如未按本合同约定的时间付款的，自本合同约定的付款期限届满次日起至实际付清之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五违约金；逾期超过30日的，出卖人有权解除本合同及本补充协议……本条中的逾期应付款指依照本合同及补充协议的约定到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定”。合同还约定了其他事项。田园于2017年10月28日交纳了首付房款400203元，剩余房款590000元采用按揭贷款方式于上述合同签订后向金河湾公司进行了交纳。另查，金河湾公司向田园送达“实地海棠雅筑（天津）入住通知书”一份，载明：您所购买的实地海棠雅筑香榭雅园35号楼1门1304室房屋已具备入住使用条件...请您于2020年5月9日来我公司办理收楼相关手续。本案庭审中，双方均认可涉诉房屋在2020年5月9日前未办理入住手续。再查，2020年3月11日，天津市宝坻区市场监督管理局作出津市监宝周【2020】10311号《责令改正通知书》，载明：天津金河湾置业有限公司：经查你单位使用的《商品房买卖合同》补充协议属于格式条款，其中使用所列第二条、第三条、第五条、第六条、第七条、第十条、第十一条、第十六条、第十九条、第二十条内容的行为，违反了《天津市消费者权益保护条例》第十六条的有关规定。依据《天津市消费者权益保护条例》第五十五条的规定，现责令你单位立即予以改正。诉讼中，金河湾公司主张在施工期间相关行政部门发布多个限制施工的文件、通知。经查证在田园与金河湾公司签订《天津市商品房买卖合同》之后发布的文件具体有：1、2018年10月31日，天津市宝坻区建设工程质量安全监督管理支队发布《关于加强冬季停工施工现场质量及安全管理的通知》，载明“目前气温逐渐下降，已达到冬季施工温度。为确保工程施工质量和安全，经研究决定所有在建工程项目的基础工程、主体工程、二次结构工程、保温工程、装饰装修中镶贴砖、抹灰及涂料工程等受温度影响较大的分部分项工程于11月15日停止施工。若有特殊原因必须进行冬季施工的工程要求施工单位必须做好冬季施工准备并做好冬季施工方案报支队审批。若达不到冬季施工要求，严禁继续施工”。本院认为，当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。田园与金河湾公司签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，本院予以确认，双方当事人均应当依照合同约定履行各自的义务。本案的争议焦点为：1、金河湾公司逾期交房是否存在免责事由及免责天数如何认定；2、关于补充合同第五条中宽展期的效力问题。3、金河湾公司承担逾期交房违约责任起止期间如何认定；4、金河湾公司承担逾期交房违约责任的方式及数额问题；5、田园是否应承担逾期付款违约责任问题。对此，本院分别评判如下：一、金河湾公司延期交房是否存在免责事由及免责天数如何认定。《天津市商品房买卖合同》中第三条约定，如遇不可抗力，不能履行合同的，按补充合同处理。第五条亦约定，金河湾公司逾期交房向田园支付已付款利息和违约金的前提是除遇不可抗力。补充合同第四条亦约定，为遵守政府政策、通知等规定造成建设工程工期、验收等事项延误，导致出卖人不能按时交付商品房的，出卖人可据实顺延交付日期，且无需承担违约责任。上述约定对双方当事人均具有约束力。从双方签订《天津市商品房买卖合同》时间2018年3月30日至约定交房时间2019年6月20日前，我市相关部门发布了1个限制施工的文件，是关于2018年10月31日天津市宝坻区建设工程质量安全监督管理支队发布的《关于加强冬季停工施工现场质量及安全管理的通知》，该文件是关于在建工程冬季施工期间受温度影响较大的分部分项工程的停工措施，在做好冬季施工准备的情况下可以施工，所以该文件不属于停工令。另外，金河湾公司作为房地产开发企业应当预见每年冬季对施工的影响，其在与田园约定交房时间时应将该影响考虑在内，故该文件不能作为金河湾公司逾期交房的免责事由。故依据合同约定交房时间应为2019年6月20日。关于金河湾公司辩称在双方签订《商品房买卖合同》之前相关部门发布的停工令文件也应作为逾期交房免责事由，因这些文件在双方签订合同时已经发布，金河湾公司应当知晓，故本院对此不予采信。对金河湾公司提出的在上述时间之后因大气污染和新冠肺炎疫情导致的限制施工的措施，属于在迟延履行后发生不可抗力的事由，不能免除金河湾公司逾期交房的违约责任。二、关于补充合同第五条中宽展期的效力问题。金河湾公司主张宽展期内应当免责，田园主张关于宽展期的约定属于格式条款，已经被相关政府部门发出责令整改通知书，停止使用，应属无效。本院认为，格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款具有《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。案涉补充合同第五条内容符合格式条款的定义，应认定为格式条款。格式条款是否具有法律效力，应进一步审查格式条款的具体内容及格式条款提供方是否履行了提示说明义务。案涉补充合同第五条中关于“宽展期90日内出卖人无需向买受人承担逾期交付的违约责任、宽展期届满开始起计逾期”的内容属于免除提供格式条款一方责任、排除对方主要权利的情形，且该约定与《商品房买卖合同》第五条明显不符，应认定为无效。因此，关于金河湾公司提出的宽展期的抗辩意见，本院不予采信。三、关于金河湾公司承担逾期交房违约责任起止期间如何认定问题。根据上文，金河湾公司交房的日期为2019年6月20日，即金河湾公司应于2019年6月20日前将满足交房条件的涉诉房屋交付给田园。现金河湾公司未在2019年6月20日前将涉诉房屋交付给田园，且补充合同第五条中约定的宽展期已被认定为无效，金河湾公司应自2019年6月21日起承担逾期交房违约责任。金河湾公司在2020年5月9日前仍未将涉诉房屋交付给田园，田园要求其承担逾期交房违约责任的截止时间为2020年5月8日，符合合同约定，应予以支持。综上，金河湾公司承担逾期交房违约责任的期间自2019年6月21日起至2020年5月8日止，共计323天。四、金河湾公司逾期交房的违约责任如何承担的问题。金河湾公司存在违约行为，应按照《商品房买卖合同》约定向田园支付2019年6月21日至2020年5月8日期间已付款利息及违约金。关于已付款利息，合同中约定“按银行同期贷款利率”计算，但因自2019年8月20日起中国人民银行不再公布贷款基准利率，而是由中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率（LPR），故2019年6月21日至2019年8月19日已付款利息以总房款990203元为基数，按照中国人民银行一年期同期贷款利率4.35%计算；2019年8月20日至2020年5月8日已付款利息以总房款990203元为基数，按照同期一年期LPR计算。关于违约金计算标准，田园要求按照商品房价款的日万分之一计算，符合合同约定，本院予以支持。关于违约金的计算天数，田园主张从违约天数中扣减90天作为违约金的计算天数，不违反法律规定，本院照准，故违约金的计算天数为233天（323-90=233）。经核算，金河湾公司应向田园支付逾期交房利息为37047.34元、违约金为23071.73元。关于田园主张的超出数额，本院不予支持。五、关于田园是否应承担逾期付款违约责任问题。金河湾公司主张田园支付购房贷款590,000元存在逾期，并以此为由要求田园支付逾期付款违约金。田园不认可。本院认为，购房按揭贷款一般由银行直接汇入开发商账户，购房者在办理完贷款手续后并不能决定银行放款的时间。金河湾公司在补充合同中约定“买受人应于合同签订之日起60日内全额支付至出卖人指定账户”，该约定属于加重购房者田园责任的格式条款，依法应属无效，金河湾公司不能以此作为判断田园是否逾期支付购房贷款的依据。现田园已按约支付首付款，金河湾公司未提供证据证明田园未积极与银行办理贷款手续，且金河湾公司已收到涉诉房屋的按揭贷款，其要求田园承担逾期付款违约责任，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、天津金河湾置业有限公司于判决生效后十五日内给付田园逾期交房利息37047.34元；二、天津金河湾置业有限公司于判决生效后十五日内给付田园逾期交房违约金23071.73元；三、驳回田园其他诉讼请求；四、驳回天津金河湾置业有限公司反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1348元，减半收取计674元，由田园负担20元，由天津金河湾置业有限公司负担654元（交纳时间同上）；反诉费117元，由天津金河湾置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  高瑞东二〇二〇年十二月七日书记员  周筱笛附件：一、相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。