河南省安阳市龙安区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0506民初883号原告：刘国福，男，1979年5月1日出生，汉族，住安阳市文峰区。委托诉讼代理人：裴志方，河南安昌律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾冰冰，河南安昌律师事务所实习律师。被告：李喜民，女，1964年2月8日出生，汉族，住内黄县。委托诉讼代理人：董惠燕，河南国厚律师事务所律师。原告刘国福与被告李喜民房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月28日公开开庭进行了审理。原告刘国福及其委托诉讼代理人裴志方，被告李喜民的委托诉讼代理人董惠燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘国福向本院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告于2011年12月4日签订的《房屋转让协议》合法有效；2.判令被告协助原告办理房屋产权过户手续（位于龙安区商都路南段路东西城国际**楼****，房屋代码91380）；3.判令被告返还原告12900元及违约金（以12万元为基数按年利率24%自2011年12月4日起计算至付清之日），计算至起诉之日暂计5万元，暂共计529000元；4.诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，刘国福放弃第二项、第三项诉讼请求。事实与理由：原、被告是熟人关系，2011年10月，被告以生意周转为由向原告借款，并于2011年10月30日签订了《借款协议》。协议约定向原告借款47万元，月息2分。借款到期后，被告无力偿还。经过双方充分协商，被告用其两套房产作价后，在2011年12月4日与原告签订了《房屋转让协议》。但协议履行过程中，其中第二条约定的房产因为产权登记人提出异议，导致协议部分不能履行。原告认为，双方签订的转让协议是真实意思表示，合法有效，被告应当按照协议约定协助原告办理过户手续。同时被告应当全面履行合同义务，对不能履行的部分应赔偿损失。为维护原告合法权益，诉至本院。李喜民辩称：1、被告对原告提供的2011年12月4日《房屋转让协议》的真实性不予认可，该协议上“李喜民”的签名不是其本人所签，需进行笔迹鉴定；2、2011年8月19日，被告一次性支付了购买的安阳市龙安区西城国际3号楼2单元601号房屋总价款452348元，却在购买后不足3个月将该房屋价值降低10万余元折价为350000元用于清偿刘国福的借款，显然有违常理，与事实不符。目前，该房产价值已近100万元，即便当年被告于2011年9月30日购买时，该房屋的实际价值也为45.2348万元。就算用于清偿原告的民间借款，也应公平抵偿。显然该《房屋转让协议》不具备合理性和真实性；3、双方签订案涉借款协议时，被告已将上述房屋的钥匙、购买手续等相关资料全部交付给原告，后该房产一直归原告实际占用和使用；4、2012年，被告因涉嫌非法吸收公众存款罪被判处有期徒刑7年，且当年公安机关曾对案涉房产予以查封。目前，被告对案涉房产的现状并不知情，更不知案涉房产的权属及归属。经审理查明：2011年10月30日，刘国福与李喜民签订《借款协议》，主要内容为：借款金额为肆拾柒万元整；借款期限为1个月，自2011年10月30日至2011年11月29日；借款利息为每月按2%结算；李喜民对上述条款的履行，由太行小区25号楼3单元1层东户82.66平方米和西城国际3号楼2单元6层东户147.78平方米的两套房产作担保。如李喜民到期无法还款，由刘国福将抵押物进行拍卖，拍卖所得刘国福有优先分配权。协议签订后，刘国福将470000元借款出借给李喜民，李喜民却未按照约定偿还借款本息。2011年12月4日，刘国福作为甲方与李喜民作为乙方签订了一份《房屋转让协议》，协议约定：“第一条：乙方李喜民于2011年10月30日借甲方刘国福现金肆拾柒万元整，借款期限为自2011年10月30日至2011年11月29日止。利息9400元。因乙方现无现金偿还，乙方自愿将购买的位于安阳市龙安区西城国际3号楼2单元601号（面积147.78平方米）折价35万元归甲方刘国福所有；第二条：乙方李喜民将上述楼房折价后，下欠甲方刘国福现金12万元整及利息9400元，自愿将位于安阳市龙安区太行小区25号楼3单元1层东户82.66平方米房产折价12.94万元归原告刘国福所有；第三条：乙方上述两套房产证及相关证件手续已于2011年10月30日起由甲方持有保管；第四条：甲方办理上述两套房产过户手续时，乙方应无条件积极地配合甲方办理相关手续，相关费用由甲方承担；第五条：本协议一式两份，具有同等法律效力。”该协议下方甲方处有“刘国福”签名并捺印，乙方处有“李喜民”签名并捺印。协议签订后，李喜民将上述房屋产权手续交付给刘国福，刘国福将西城国际房产进行了装修并入住至今。2013年7月，刘国福将上述太行小区的房产以16.5万元卖给案外人黄广玉。2013年12月4日，李喜民女儿陈雪向本院提起诉讼，要求黄广玉停止侵权行为、立即搬离房屋，恢复原状，并赔偿室内财物折旧及丢失的损失30000元、一年的房租20000元，共计50000元整，诉讼费由黄广玉承担，刘国福作为该案件的第三人参加诉讼。本院于2014年6月10日作出（2014）龙民二初字第11号民事判决，判决：“一、被告黄广玉于本判决生效后三十日内将龙安区太行小区街道办事处商都路太行小区25号楼3单元1层东户的房产返还原告陈雪；二、驳回原告陈雪的其他诉讼请求。案件受理费人民币1050元，由原告陈雪负担1000元，被告黄广玉负担50元。”刘国福不服一审判决，上诉至安阳市中级人民法院。2014年11月5日，安阳市中级人民法院作出（2014）安中民二终字第1914号民事判决，判决：“驳回上诉，维持原判。”另查明：2011年9月30日，李喜民与安阳市同力置业有限公司签订一份商品房预售合同，约定由李喜民购买该公司建设的位于安阳市龙安区商都路南段路东西城国际3号楼2单元601号商品房一套，价款452348元。刘国福于2020年5月26日向本院申请诉前财产保全，本院于当天作出（2020）豫0506财保35号民事裁定，查封、冻结被告李喜民名下安阳市龙安区商都路南段路东西城国际3号楼2单元601号房屋一套。期限为三年。本案诉讼过程中，案外人韩书堂对本院执行的保全措施提出异议申请，提出以下事实：2012年3月8日，李喜民因涉嫌非法吸收公众存款罪，被内黄县公安局立案侦查。2013年5月6日，内黄县公安局查封了李喜民名下位于安阳市龙安区商都路南段路东西城国际3号楼2单元601号房屋，并于2013年12月13日将该房屋移交给内黄县处置办。案外人韩书堂于2014年3月6号通过公开拍卖程序以352000元的价格购得该房屋。本院将上述事实告知原告后，原告向本院提出放弃第二项、第三项诉讼请求的申请，本院依法予以准许。上述事实，有原告刘国福提交的《借款协议》、《房屋转让协议》、《河南省安阳市商品房买卖合同》、（2014）龙民二初字第11号民事判决书、（2014）安中民二终字第1914号民事判决书、（2020）豫0506财保35号民事裁定书予以证实，所有证据经质证、认证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，本案的争议焦点为原、被告签订的《房屋买卖协议》是否有效。从本案查明事实来看，被告在无力承担与原告签订的《借款协议》所确定的还款义务后，就其案涉房屋如何抵偿其所欠原告借款本息479400元而与原告协商签订了《房屋转让协议》。双方签订该《房屋转让协议》的行为，实质上系以物抵债行为。因该行为是双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，不损害社会公共利益和公序良俗，应当认定有效。由此，原、被告之间已由民间借贷法律关系转变为房屋买卖合同关系。关于被告辩称《房屋转让协议》上“李喜民”签名并非其本人所签，要求进行笔迹鉴定，由于其辩称理由并不充分，且未提交证据予以证明，故本院对被告申请鉴定，依法不予准许。关于被告辩称其于2011年8月19日一次性支付案涉房屋总价款452348元，在购买后不足3个月将该房屋价值降低10万余元折价为350000元用于清偿刘国福的借款，有违常理。本院认为，被告在不能按《借款协议》约定偿还原告借款本息的情况下，经与原告协商并签订了《房屋转让协议》，将案涉房屋折价后抵偿给原告，乃其自愿行为，在被告无证据证明该协议无效的情况下，不能于事后仅以房屋价格高低来判断是否有违常理。且被告该辩称行为实有违诚实信用原则，本院依法不予支持。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案被告在其明知安阳市龙安区太行小区25号楼3单元1层东户房屋的房屋所有权人为其女儿陈雪的情况下，其仍在《房屋转让协议》上签字转让该房屋的行为，构成无权处分。被告的行为虽然导致双方就该套房屋所签协议无法继续履行，但并不影响认定《房屋转让协议》为有效合同。综上，对于原告要求确认双方签订的《房屋买卖协议》合法有效的诉请，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，判决如下：确认刘国福与李喜民于2011年12月4日签订的《房屋转让协议》有效。案件受理费100元，减半收取计50元，由李喜民负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审判员  郝兴军二〇二〇年八月二十八日书记员  付 萍