河南省桐柏县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1330民初1079号原告（反诉被告）：武圣晓，男，汉族，1964年6月28日生，住河南省南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：齐红民，男，汉族，1966年9月25日生，住河南省漯河市郾城区，系特别授权。被告（反诉原告）：李生埝，男，汉族，1981年6月16日生，住河南省桐柏县。委托诉讼代理人：谌永哲，河南豫英律师事务所律师。系特别授权。原告武圣晓诉被告李生埝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告武圣晓及委托诉讼代理人齐红民、被告李生埝的委托诉讼代理人谌永哲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告武圣晓向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告剩余房款78000元。事实及理由：2009年11月21日，桐柏县毛集镇人民政府与河南中金宝得投资担保有限公司签订了“南湖新区合作开发协议”，约定将“南湖新区”的开发建设权独家授予河南中金宝得投资担保有限公司。2013年1月2日河南中金宝得投资担保有限公司与原告武圣晓签订了“南湖新区联合开发协议”，协议第8条约定“该项目的设计、施工、销售由乙方全权负责，费用由乙方投入”，原告取得南湖新区的施工权、销售收入权，后原告对南湖新区进行施工，并对外签订销售合同(以南湖新区新街南阳项目部名义)、收取售房钱款。2015年2月23日，原告和被告签订了房屋买卖协议，协议约定被告购买位于南湖新区××街西侧××号，面积225平米，总房款28万元；付款方式分期，2015年2月前支付定金50000元，在2015年12月30日前支付100000元，余款130000元在2016年6月30日(预计交房日)前付清。原告如期交房并居住至今，被告却多次延期付款，经原告数次催讨，至2019年支付最后一笔房款后，尚欠房款78000元，根据协议第六.3违约责任，乙方未按期付款，每拖延1日应支付总房款1％的违约金。原告的违约金在本次诉讼中，只要求对剩余房款提出诉求，以前违约期间的违约金保留诉权，根据被告的态度决定日后是否起诉。原告向法庭提交如下证据：订房协议书、收款收据、河南省国土资源厅文件、桐柏县人民政府办公室文件、村镇规划选址意见书。被告李生埝辩称，一、本案原被告双方签订的《订房协议书》属于无效合同。合同无效的情况下，原告武圣晓起诉要求继续履行合同于法无据，应驳回其诉讼请求。原告武圣晓在未取得相关证照的情况下开发建设并出售房屋，属于违法行为，其出售房屋所签订的《订房协议书》因违反法律法规的强制性规定应属于无效合同，而武圣晓的诉讼请求却是要求继续履行合同，其诉讼请求明显违背了合同法关于合同无效的法律后果的规定，依法不应予以支持。合同无效后的处理不在原告的诉讼请求之内，应另行起诉处理。二、被告未支付剩余房款，系为了保护信赖利益(即办理房产证、合法拥有房屋)而行使的不安抗辩权。被告已支付的房款共20.2万元，剩余7.8万元未支付，并非原告主张的8.8万元。原告武圣晓在建设和出售房屋时曾宣传可办理房产证，被告因此产生购买意向，签订协议并支付款项。但在之后原告迟迟不能为被告办理房产证，因此被告经多方询问得知所购房屋无法办理房产证，基于原告履行办证义务明显十分困难，案涉房屋办理产权登记无望，故被告基于不安抗辩权未支付剩余房款。在该协议中关于违约金的约定(总房款的日百分之一)也严重超过了法律规定的范围，也因合同总体自始无效，应做无效处理，驳回其关于违约金的诉讼请求。三、合同无效的情况下，则应按照法律规定返还已取得的房款。如本案合同无效后的处理不另案处理，因该房屋没有合法手续，相关物权无法保障，且房屋属于不动产，系固定物，如不返还，被告的权利将受到严重损失、可期待权利损失、因房屋瑕疵导致的额外支出等情节，由原告承担折价补偿的责任，在抵消未支付房款后予以判决。四、武圣晓应承担缔约过失责任，赔偿被告的资金占用、额外支出、财产损失等损失。武圣晓在未取得相关证照的情况下建设并出售房屋，隐瞒无法办理房产证的事实，导致合同无效，并因此导致被告所购房屋无法办理产权登记，无法享有该房屋的所有权、地上权、抵押权等相应合法权利，被告购买房屋的根本目的不能满足，被告对此存在欺诈故意和缔约过失，对合同的无效有重大过错，其应承担合同法58条规定的赔偿责任。被告对房屋进行了装修装饰，为此支付了大额费用，在合同无效返还财产的情况下，该部分支出均属于合同无效造成的损失。另外被告因资金占用，无法正常购买其他的房产，在此期间，房屋均价不断上涨，给被告造成了不断增加的间接损失。涉案房屋交付时并未一同交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，而房屋在使用后就出现了漏水的质量问题，导致家居淋水损坏，为采取相应的防水措施产生了额外支出。而且因生活用水问题无法满足作为住宅的基本生活条件，被告挖水井来解决用水问题，为此支付了额外费用，各项损失应由过错方即原告承担。被告李生埝提出如下反诉请求：1、请求确认反诉原被告双方于2013年6月2日签订的《订房协议书》无效;2、请求判决反诉被告向反诉原告返还购房款20.2万元；3、请求判决反诉被告赔偿反诉原告各项损失79231元；4、本案诉讼费由反诉被告负担。事实与理由：反诉被告武圣晓在未取得规划建设许可手续的情况下，在农村集体土地上建设房屋，并将所建房屋出售给李生埝，武圣晓和李生埝均非涉案房屋所在集体经济组织的成员。故该协议属于《中华人民共和国合同法》第五十二条中“违反法律、行政法规的强制性规定”的情形，故本案中武圣晓与李生埝于2015年2月24日所签订的《订房协议书》应属于无效协议。因反诉被告武圣晓在未取得相关证照的情况下建设并出售房屋，隐瞒无法办理房产证的事实，导致合同无效，并因此导致反诉原告所购房屋无法依法办理产权登记，无法享有对房屋处分、交易等相应合法权利，反诉原告购买房屋的根本目的不能满足。武圣晓对此存在欺诈故意，对合同的无效有重大过错，在合同无效的情况下，武圣晓需要返还已支付的房款，并承担相应的缔约过失责任，赔偿李生埝因此受到的损失。损失包括解决生活用水问题的挖井费用2.3万元；房屋漏水造成的财产损失3000元；采取防水措施的损失折合3000元；已支付房款的资金占用损失暂记50231元（以年利率6％按照各期付款时间分别计算至提起反诉之日止，后续占用费以20.2万元为基数按照年利率6％计算至实际返还之日止）。应室内装修已支付的装饰工程款（包括人工、材料、机械等费用）的收据遗失，暂无法确定具体损失金额，故该部分损失待评估后另行主张，李生埝对该部分损失保留诉权。综上，请维护反诉原告的合法权益。李生埝向法庭提交了如下证据：一、证人证言四份、照片八张。拟证明房屋漏水的质量问题，所售房屋无法满足生活用水用电条件。二、收据六张。拟证明已付房款20.2万元。三、收据及照片截图。拟证明打井的事实和支出。原告武圣晓对被告李生埝的反诉辩称，项目是新农村项目，是经过省里批准的桐柏县重点项目之一，河南省新农村建设项目都是这种情况，手续都不全，土地规划都是政府进行的，县里也经常过去检查，这款用地符合国家政策；我与被告所签的订房协议第三款明确约定，房屋有关手续由原告与镇政府协调统一办理，所以不存在欺诈行为，不应返还购房款和损失费。被告房屋现在不漏水，也有水用，打井位置是我协助被告选的址。为查明案件事实，本院调取了河南省南阳市中级人民法院（2019）豫13民终6499号民事判决书。经庭审质证，结合原被告陈述，本院确认以下案件事实：2009年11月21日，桐柏县毛集镇人民政府与河南中金宝得投资担保有限公司签订了“南湖新区合作开发协议”，约定将“南湖新区”的开发建设权独家授予河南中金宝得投资担保有限公司。2013年1月2日河南中金宝得投资担保有限公司与原告武圣晓签订了“南湖新区联合开发协议”，协议第8条约定“该项目的设计、施工、销售由乙方全权负责，费用由乙方投入”，原告取得南湖新区的施工权、销售收入权，后原告对南湖新区进行施工，并对外签订销售合同(以南湖新区新街南阳项目部名义)、收取售房钱款。2015年2月23日，原告和被告签订了房屋买卖协议，协议约定被告购买位于南湖新区××街西侧××房产，面积225平方米，总房款280000元；付款方式为分期付款，2015年2月23日支付定金50000元，在2015年12月30日前支付100000元，余款130000元在2016年6月30日前付清。至本案辩论终结前原告尚欠房款78000元。原告交付的房地产不能保证正常生活用水。本案诉争的房屋位于毛集镇“南湖新区”，占用集体土地，没有规划、准建、征收征用及房屋产权手续，土地性质没有变更。本院认为，一、关于涉案《订房协议书》的效力应如何认定的问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效:违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，武圣晓在未取得规划建设许可手续的情况下，在农村集体土地上建设房屋，并将所建房屋出售给非涉案房屋所在集体经济组织的成员。本案应认定武圣晓与梁朝军所签订的《订房协议书》无效。二、关于合同无效后的处理问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，虽然双方所签订的《订房协议书》依法应认定为无效合同，但涉案项目为新型农村社区建设项目，且经过了相关行政机关的立项、审批和同意，相关建设行为也符合省、市、县有关政策及文件精神，李生埝在签订《订房协议书》时，对涉案项目属新型农村社区项目及政府的相关政策规定应有一定的了解，且涉案房屋已经交付。本案对涉案房屋应按照“不能返还或者没有必要返还”的情形处理，折价补偿情况也应参照双方合同的约定处理，李生埝已支付购房款202000元，履行了合同约定的主要义务，其仍应对武圣晓承担78000元的补偿责任。因武圣晓向原告交付的房地产不能正常通水，原告打两口井的费用为23000元，以原告承担一口井的费用即11500元较为公平。被告为防止房屋漏水，已加盖了屋顶防水设施，对房屋漏水造成的财产损失，因原被告双方均未对具体数额申请评估，为减少当事人诉讼成本，依房屋漏水造成墙面受损的事实，加盖屋顶防水设施的支出酌定为3000元，墙面受损的财产损失酌定为2000元。因涉案合同已被确认无效，对武圣晓关于应由李生埝承担逾期支付购房款违约金26400元的请求部分，本院不予支持。李生埝反诉主张的要求原告返还购房款部分，所签《订房协议书》已被确认无效，但属于“没有必要返还”的情形。李生埝反诉主张的损失部分，主要是指原告占用被告已付款期间的利息，因房款互不返还，被告的该部分主张，本院不予支持。综上所述，武圣晓的诉讼请求部分成立，李生埝的反诉请求部分成立，对成立部分本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：确认原告武圣晓与被告李生埝于2015年2月23日签订的《订房协议书》无效；被告李生埝于本判决生效之日起十日内补偿原告武圣晓房屋款61500元；三、驳回原告武圣晓的其他诉讼请求；四、驳回被告李生埝的其他反诉请求。如果未按照本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1294元，反诉费2759元，共计4053元，由原告武圣晓负担500元，被告李生埝负担3553元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  王玉利人民陪审员  叶松涛人民陪审员  王 卓二〇二〇年九月十六日法官助理刘亚兰书记员杨华