山东省海阳市人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0687民初3479号原告：于政鑫，女，1981年7月27日生，汉族，住海阳市。委托诉讼代理人：于开江，系原告之父被告：徐小丽，女，汉族，1969年9月29日生，住江苏省南京市。委托诉讼代理人：刘宁波，海阳海峰法律服务所法律工作者委托诉讼代理人：由成梁，海阳海峰法律服务所法律工作者原告于政鑫与被告徐小丽物权保护纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。于政鑫向本院提出诉讼请求：要求被告支付海政路186号厂房使用费40000元，本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求为：请求被告返还房屋租赁费118492元。事实与理由：海阳市人民法院（2017）鲁0687民初225号民事判决书确认被告将所占原告海政路186号厂房按时还给原告，但是被告未按判决履行义务，将涉案厂房对外出租并收取了租金。被告辩称：1、本案原告诉讼主体错误，于政鑫并非海政路186号厂房的实际所有人；2、被告并没有非法占有原告厂房的行为，原告所诉要求被告支付租赁费没有法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月21日，山东省海阳市人民法院作出（2017）鲁0687民初225号民事一审判决：被告徐小丽于判决生效后30日内返还原告于政鑫海阳市海政路186号三层厂房。2019年12月7日，烟台市中级人民法院作出（2018）鲁06民终5907号二审判决书，驳回上诉人徐小丽的上诉，维持一审判决。判决生效后，2019年度，徐小丽未及时将海政路186号三层厂房的使用权交还给于政鑫，将厂房对外出租给四户租赁户,收取了部分租金。于政鑫认为，徐小丽2019年度未按照判决将厂房的使用权返还给自己，应支付海政路186号三层厂房2019年度的租赁使用费用（该涉案厂房2020年度已实际返还给于政鑫）。庭审中，原被告双方对厂房对外出租年租金的具体数额有争议，未能达成一致意见，对涉案厂房的年租金问题，原告申请进行评估鉴定（在鉴定前徐小丽未能提交与租赁户四人签订的房屋租赁合同），根据原告的申请，本院依法委托了烟台天平价格评估事务所有限公司（以下简称天平事务所）进行评估，烟台天平价格评估事务所有限公司于2020年3月3日出具鉴定意见：涉案房屋2019年1月至2019年12月租赁费用为118492元。徐小丽对上述价格评估报告书不予认可，称鉴定报告中市场调查资料没有明确显示，在评估报告中不能体现评估的明细及计算价格的依据，且在该报告中2020年1月16日海阳市人民法院的回复函中第一项房屋评估租赁费用所依据涉案房屋的情况：“该楼下考虑原租户进行的改造、间隔和过火等因素”，由此可见该报告违背了法律的强制性规定，该报告不具有法律效力。本院认为，双方当事人争议的焦点为：一、于政鑫作为本案的原告主体是否适格；二、烟台天平价格评估事务所出具的价格评估报告书是否有效；三、徐小丽应否给付于政鑫涉案厂房的租赁费用，若应给付，给付的具体金额为多少。一、于政鑫作为本案的原告主体是否适格；徐小丽称，涉案厂房属于海阳宏达针织有限公司，是本院原告及其父亲利用职务之便将公司财产据为己有。本院认为，根据山东省海阳市人民法院作出（2017）鲁0687民初225号判决及烟台市中级人民法院作出（2018）鲁06民终5907号判决，已经确认于政鑫为海阳市海政路186号三层厂房的实际所有人，且涉案房屋的产权证上也是于政鑫单独所有，于政鑫有权作为本案的原告提起诉讼。二、烟台天平价格评估事务所（以下简称天平事务所）出具的价格评估报告书是否有效；1、关于报告书中法院回复函中“该楼下考虑原租户进行的改造、间隔和过火等因素”，事实的起因为：天平事务所去涉案厂房实际勘测时，发现厂房有过火和间隔的情况，2020年1月10日向本院询问：1、房屋租赁费评估是以现场查勘情况为准，还是以可以满足租赁正常使用情况即1楼部分未进行分隔，2楼部分未过火为前提；2、涉案房屋租赁费用评估是否包含房屋前后院土地面积，是否包含土地上建筑物（不在房产证面积范围内的建筑物）。2020年1月16日，本院对上述问题作出如下答复：房屋评估租赁费用所依据涉案房屋的情况：该楼下考虑原租户进行的改造间隔和过火等因素，以出租前状况为准评估年出租收益价格；2、对房屋租赁费的评估范围，对在房产证标定的面积范围之内的房屋计算在评估范围之内，但是对于不含房产证面积的土地上的建筑物不计算在评估范围之内。法院出具的回复函中因笔误将“该楼不考虑原租户进行的改造间隔和过火等因素”错写成“该楼下考虑原租户进行的改造间隔和过火等因素”，回复函发送至天平事务所后，鉴定机构意识到是笔误后与我院联系，我院电话回复该错误为笔误，应为不考虑原租户进行的改造间隔和过火等因素。天平事务所随即以该楼不考虑原租户进行的改造间隔和过火等因素为标准进行了评估，于2020年3月3日出具了价格评估报告书。被告称该评估报告书系未按法院规定要求进行的评估，且该评估报告中未将评估的具体参照物、确定价格的计算方式写进评估报告中，鉴定人员在出庭质证时亦不能详细说明参照标的物的具体情况、鉴定的原始材料公示，因此对于该评估书的效力不予承认。本院认为，法院出具的回复函中存在笔误，但天平事务所看到笔误后已经主动与法院进行了联系，确定了法院的意思是该楼不考虑原租户进行的改造间隔和过火等因素进行评估，本院也依法到天平事务所询问相关情况，事务所负责人员向法院释明了情况，且给法院出具了说明一张，证实鉴定机构是按照法院的要求以该楼不考虑原租户进行的改造间隔和过火等因素进行的评估，在庭审中鉴定人员也出庭质证也当庭说明了情况，该报告中的评估考虑因素实际亦按照法院的正确意思进行的，该评估报告不能属于未按照法院规定要求进行的评估。2、该价格评估报告是否完整被告称，该报告中仅出现了评估结论，详细的评估方法、参照标的、价格计算方式等未进行释明。鉴定人员出庭质证称，评估报告为结果报告，被告要求出示的调查实例在评估机构的技术报告当中，本次评估参照了3处周围参照物，但是按照评估管理行业的相关行业惯例，也没有相关法律规定明确评估机构应当出示所调查的具体人员和单位，技术报告不予对当事人进行出示，但是法院可以依职权进行调取查看。本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十六条：人民法院对鉴定人出具的鉴定书，应当审查是否具有下列内容：1、委托法院的名称；2、委托鉴定的内容、要求；3、鉴定材料；4、鉴定所依据的原理、方法；5、对鉴定过程的说明；6、鉴定意见；7、承诺书天平事务所出具的鉴定报告中上述7个必包含项均有涉及，应系一份完整的评估报告。被告庭审时要求鉴定人员出具详细的技术报告（参照物具体为哪几处、租金价格为多少等），从而清楚其评估所参照的三处标的物的具体情况和年租金价格，鉴定人员称按照评估惯例，技术报告和相关的原始材料不对外向当事人出示，法院可依职权调看。被告称鉴定机构应当将原始资料出示给当事人，且没有技术报告不出具给当事人的惯例。本院依法询问了相关机构，对技术报告应否出具给当事人没有相关的强制性规定，且被告方亦无法查询到鉴定机构应否向当事人出具技术报告的规定。本院认为，评估报告书中均不会出现最原始的鉴定材料（包括参照物、参照价格、计算的具体明细等），关于天平事务所所述的技术报告，并非是不存在的，天平事务所准许法院依法调取查看，只是不予出具给当事人。天平事务所按照技术报告中的参照物及价格出具了价格评估报告书，而非在未取得参照物及参照价格的情形下随意出具的价格评估报告，在无法律依据支撑的情形下，被告方因为不能查看技术报告而主张价格评估报告无效，本院依法认定，烟台天平价格评估事务所（以下简称天平事务所）出具的价格评估报告书系有效的。三、徐小丽应否给付于政鑫涉案厂房的租赁费用，若应给付，给付的具体金额为多少。本院认为，法院判决徐小丽返还于政鑫涉案厂房，在判决生效后，徐小丽应当积极履行返还义务，但是徐小丽在2019年度仍然未将厂房返还给于政鑫，并将厂房出租后部分租金进行了收取，损害了于政鑫对涉案房屋的占有权及使用权，应当支付于政鑫2019年度厂房的租赁使用费。关于徐小丽应当给付于政鑫2019年度厂房租赁的具体数额。徐小丽认为，应当按照其实际收取的租金进行偿还，其提交了与刘伟平、林松、史晓庆、闫伟四人签订的房屋租赁合同书四份，证实年租金收取的具体数额。于政鑫称，应当按照天平事务所评估的价格进行定价。本院认为，2019年6月27日，于政鑫与徐小丽曾对于（2017）鲁0687民初225号案件达成过执行和解协议：一、乙方将涉案房屋交付甲方，由乙方提供所涉厂房对外出租的合同书，由甲方与现承租房户继续已经签订的租赁合同…二、甲方所主张本案自二审判决至2019年度的租金，由乙方已实际收取，应当返还给甲方，对甲方主张内容，甲乙未达成协议…另通过诉讼解决。执行和解协议中于政鑫和徐小丽对租金方面未达成一致协议，徐小丽主张租金应按照实际收取的来计算，但是庭审中，对于实际收取的租金，徐小丽仅能提供出四份房屋租赁合同的复印件，原件并不能提交法庭进行质证，而且对于实际收取到的租金也没有相关的付款凭证、转账记录等加以证实，对于徐小丽实际收取的租金数额，通过其提交的证据，本院无法予以认定。2019年度系由徐小丽与刘伟平、林松、史晓庆、闫伟四人签订的房屋租赁合同，并非于政鑫本人所签，在判决生效后，徐小丽理应及时归还涉案厂房，但是徐小丽却违背了诚实信用原则，继续占有使用涉案厂房，侵害了于政鑫对其所有厂房占有、使用、收益、处分的权利，徐小丽应当以市场价格为准，对涉案房屋出租一年所应得的租金为基础支付于政鑫租赁费，而不应当按照徐小丽自己对外出租的价格为基础计算租赁费，且徐小丽也不能提供充足有效的证据证明其出租涉案房屋所实际收取到的租金数额为多少，因此对于徐小丽应当支付于政鑫涉案厂房2019年的租赁费用，本院按照天平事务所评估的价格118492元予以确定。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条、《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十六条之规定，判决如下：徐小丽于本判决生效后十日之内支付于政鑫位于海政路186号三层厂房2019年度租赁费用118492元如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1682元，保全申请费820元，鉴定评估费用10000元，均由徐小丽承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  孙君英人民陪审员  丛明飞人民陪审员  刘树彦二〇二〇年六月二十八日书 记 员  王 雯