上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初4980号原告：邵美娥，女，1965年9月20日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。原告：邵云，男，1964年10月23日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。上列两原告共同委托诉讼代理人：邵一嘉，男，1987年8月14日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。上列两原告共同委托诉讼代理人：陈李毅，上海正毅国华律师事务所律师。被告：上海秦嘉置业有限公司，住所地上海市宝山区。原告邵美娥、邵云诉被告上海秦嘉置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员林青独任审判。因无法直接送达被告诉讼文书，本案依法转为普通程序，并采用公告方式向被告送达起诉状副本、传票等诉讼文书。本案于2020年9月21日公开开庭进行了审理，两原告共同委托诉讼代理人邵一嘉、陈李毅到庭参加了诉讼，被告上海秦嘉置业有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告邵美娥、邵云向本院提出诉讼请求：一、判令原、被告于2018年4月12日签订的房屋买卖协议于2020年8月18日予以解除；二、判令被告支付原告违约金人民币651,000元；三、判令被告向原告返还位于上海市青浦区盈浦街道赵屯浦路XXX弄XXX号XXX室房屋。事实和理由：2018年4月12日，原告与被告签署《房屋买卖协议》，该《协议》约定：原告将坐落于青浦区盈浦街道赵屯浦路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给被告，房屋价款为217万元以及买卖双方其他相关的权利义务，后被告支付141万元购房款给原告。合同约定2019年过户，直到过户时间，被告也没有配合原告办理过户手续。后经原告核实，2018年8月8日，上述房屋被上海公安局杨浦分局轮候查封，由于被告的原因导致系争房屋被多次查封，房屋交易无法履行，原、被告之间的房屋买卖合同应当予以解除，且被告应承担违约责任。合同解除之日以公告诉状送达之日，即2020年8月18日为合同解除之日。解除房屋买卖合同后，原告同意将已收取的购房款141万元，同意在本案中一并处理，也同意返还给被告。根据房屋买卖合同第7页第10.1.2条约定，因被告原因导致合同无法履行，违约方应向守约方支付房屋总价的30%的违约金。违约金以房屋总价217万元的30%计算，故原告主张违约金为651,000元。原告为维护自身合法权益,故诉至法院。审理中，原告经考虑后认为，目前系争房屋内居住了案外人，故原告自愿申请撤回第三项诉请，在本案中不予主张。其他诉讼请求不变。被告上海秦嘉置业有限公司未作答辩。经开庭审理查明：2018年4月12日，两原告作为出售方、甲方，被告上海秦嘉置业有限公司作为买受方、乙方，双方签订《房屋买卖协议》，约定：甲方将位于上海市青浦区盈浦街道赵屯浦路XXX弄XXX号XXX室出售给乙方，建筑面积76.09平方米，可过户时间2019年10月，甲方通过动迁取得该标的房屋，甲方确认已经向动迁部门支付完毕标的房屋的补差价。甲、乙双方经协商一致，同意标的房屋的转让价款共计217万元。甲、乙双方一致同意，标的房屋转让价款已经包括截至本协议签订前标的房屋及物业内已发生的所有费用，包括维修基金、有限使用权及其他支付给房地产开发商、物业管理公司或其他相关部门的全部费用。如后续发生该部分费用的，由乙方承担。甲、乙双方一致同意，标的房屋转让价款已经包括了房屋装饰装修及附属设备的费用，乙方不需另外支付此部分费用，甲方亦不得拆除装饰装修和移除附属设备。甲方向乙方转移标的房屋使用权、办理律师见证、办理相关公证并取得公证文书、办理网签、办理租赁备案等完成标的房屋交易手续及交付动迁协议、配套商品房供应单、预售合同、房屋产权证、购房发票、房屋交接书等所有标的房屋原件材料后，乙方同日支付首笔房屋转让价款，即141万元。含乙方之前已向甲方定金5万元。该价款自动结转为房屋转让价款。剩余房屋转让价款，即76万元，乙方应于标的房屋产权过户手续办理完毕之日起三个工作日内以现金或银行划账形式(若乙方或乙方指定的第二人需以银行贷款方式支付，则以银行放款日为准)向甲方支付完毕。乙方支付购房首付款后，因乙方原因导致本协议不能履行的，乙方应向甲方支付房屋转让价款总额30%的违约金。协议另约定了其他事项。后被告上海秦嘉置业有限公司于2018年4月12日签订房屋买卖协议当天支付原告2万元、于2018年4月18日支付原告3万元、于2018年6月1日支付原告36万元、100万元，共计支付购房款141万元。另查明，系争房屋于2017年10月10日办理了产权登记，权利人登记为邵云，备注：动迁安置房，自2017年9月20日起三年内不得转让、抵押。系争房屋上目前有上海市公安局杨浦分局于2018年8月8日以沪公(杨)封通字[2018]10016号文件采取的轮候查封措施。以上事实，由原、被告的陈述、房屋买卖协议、上海市不动产登记簿房屋状况及产权人信息、土地状况信息、银行借记卡明细清单等证据予以证明，并经庭审出证，本院予以确认。审理中，经本院询问，上海市公安局杨浦分局来函答复本院称，上海国赟资产管理有限公司实际控制人田国斌以高额利息为诱饵，向不特定的社会公众非法募集资金达20亿元，并注册成立、收购上海合舜金融信息服务有限公司、上海晖晗置业有限公司、上海秦嘉置业有限公司、上海荣观置业有限公司等多家公司，使用非法吸收的资金对外收购动迁房，系争房屋系被告上海秦嘉置业有限公司使用非法集资款购买的动迁房，目前被该局轮候查封，并希望本院充分考虑投资人利益，将已付房款退还至该局冻结的秦嘉置业公司或晖晗置业公司账户。根据庭审确认的事实，本院认为：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原告与被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，其内容未违反国家法律、法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。现已满足过户条件，但因被告涉及刑事案件，原告无法与被告取得联系并继续履行合同，合同目的无法实现，故原告有权解除合同，现原告以公告送达当天即2020年8月18日为合同解除之日，本院予以确认。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故本案合同解除后，原告应返还被告已付房款141万元，原告也对已收取的购房款141万元在本案中一并处理，同意返还给被告。原告不要求处理腾退房屋事宜，系原告处分其自身权利之行为，于法无悖，本院予以准许。原告主张解除房屋买卖合同违约金，以房屋总价217万元的30%计算违约金金额为651,000元。本院认为，因被告违约所造成的损失，原告并无书面证据，原告认为，被告违约行为导致房屋被案外人承租占有使用，原告收不到租金，且由于被告的违约行为，导致原告无法另行购买其他房屋，存在交易的损失。关于解除合同的违约金，本院参酌本地房地产市场现状、合同履行情况、当事人的过错程度及违约造成的损失等情况，酌情确定被告应偿付原告解除合同违约金15万元。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃其自身诉讼权利，法律后果自负。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条规定，判决如下：一、原告邵美娥、邵云与被告上海秦嘉置业有限公司于2018年4月12日签订的《房屋买卖协议》于2020年8月18日解除；二、被告上海秦嘉置业有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告邵美娥、邵云违约金人民币15万元；三、原告邵美娥、邵云应于本判决生效之日起十日内返还被告上海秦嘉置业有限公司购房款人民币141万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币10,390元，由被告负担人民币3,380元，由原告负担人民币7,010元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  林 青二〇二〇年十一月二十日法官助理  周磊杰书 记 员  周磊杰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当依照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。