河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初6401号原告：河南省多元投资开发有限公司，住所地郑州市**长江东路**院商业**楼****，统一社会信用代码：91410100693536018A。法定代表人：王紫煜，系总经理。委托诉讼代理人：宋鹏帅，河南思敬律师事务所律师。委托诉讼代理人：张梦超，河南思敬律师事务所实习律师。被告：于春豪，男，1992年1月8日出生，汉族，住河南省新密市。第三人：兴业银行股份有限公司郑州分行，住所，住所地郑州市金水路与未来大道交汇处曼哈顿广场**楼社会信用代码：91410100766233967R。负责人：刘健。原告河南省多元投资开发有限公司（以下简称多元公司）与被告于春豪、第三人兴业银行股份有限公司郑州分行（以下简称兴业郑州分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告多元公司的委托诉讼代理人宋鹏帅、张梦超，被告于春豪到庭参加诉讼，第三人兴业郑州分行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告多元公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的编号为17003622537的《商品房买卖合同》，被告协助原告办理位于二七区××南、××南××单元××层××号房屋的商品房买卖合同备案登记注销手续及商品房预告登记注销手续等相关退房手续；2.判令被告向原告支付合同违约金70367.80元（此数额暂计至2020年4月15日，具体数额按照《商品房买卖合同》约定标准计算至实际偿还之日止）；3.判令被告归还原告为其代偿的贷款本息共计26492.59元（此数额暂计至2019年7月8日，具体数额以原告代偿的银行凭证为准计算至实际偿还之日止）；4.判决被告立即完成腾房，与原告完成房屋交接；5.请求判令第三人配合完成《个人购房抵押（保证）借款合同》解除手续以及位于二七区××南、××南××单元××层××号房屋的抵押预告登记注销手续。6.本案诉讼费、律师费、财产保全费等费用由被告承担。后原告当庭变更诉讼请求第二项为：判令被告向原告支付代偿违约金16074.23元（此数额依据法律规定，按照日0.00066的标准暂计至2020年8月21日）；解除合同违约金61303元（此数额依据《商品房买卖合同》附件四第八条之规定，按照购房款项的5%计算），以上共计：77377.23。变更诉讼请求第三项为：判令被告归还原告为其代偿的贷款本息共计85722.62元（此数额暂计至2020年6月29日）。事实与理由：2017年10月9日原告与被告签订《商品房买卖合同》，将位于二七区××南、××南××单元××层××号房屋出卖给被告。被告与贷款银行签订了《个人购房抵押（保证）借款合同》，原告为被告的购房提供阶段性连带责任保证。按揭还款期内，因被告多次逾期未还款，贷款银行要求原告承担连带保证责任，分期从我公司账户划扣取按揭款项。现原告为被告代偿本金、利息、罚息等共计26492.59元。期间，原告多次通过电话、书面方式联系被告催其还款均未有回应，被告至今仍持续逾期使得原告分期代偿按揭贷款的行为已构成严重违约，达到《商品房买卖合同》约定的合同解除条件，且应当支付违约金。另《商品房买卖合同》解除后，原告如代为清偿被告在第三人处的剩余按揭贷款本息的，原告有权要求第三人配合注销涉案房屋的抵押预告登记手续。现为维护原告的合法权益，现根据《商品房买卖合同》附件四相关条款的约定及《合同法》、《民事诉讼法》等有关规定，特向贵院提起诉讼，望人民法院公平审理，判如所请！被告于春豪辩称，同意解除合同，但是我的全款已经交给原告，原告一直没有交房，存在逾期交房违约金，该违约金应予抵扣。原告应将所有房款抵扣过后退还我。第三人兴业郑州分行未陈述意见、未举证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：1.于春豪（××）与多元公司（出卖人）于2017年10月9日签订《商品房买卖合同》（合同编号：17003622537），协议主要约定：第二条，××购买的商品房为预售商品房。第三条，××购买的商品房，为本合同第一条规定的项目中的：二七区××南、××南××单元××层××号房，建筑面积86.57平方米。第四条，该商品房总价款1226060元。第六条，首付款为376060元约定付款时间2017年10月9日、商业贷款为850000元，约定付款时间为2017年11月9日。第八条，交付期限。出卖人应当在2019年6月30日前，将符合本合同约定的商品房交付××使用。第九条，出卖人逾期交房的违约责任。逾期超过180日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起180天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金。合同附件四：三、关于按揭贷款付款的补充约定6、如果出卖人为××提供阶段性贷款担保的，双方约定如下：（1）××未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，××应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等）及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至××实际向出卖人支付全部款项之日止，××应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之十的补偿金；（2）××没有按本项第（1）小项约定付清全部款项（包括违约金）迟延达30日，构成本合同项下严重违约。出卖人有权选择立即解除本合同。出卖人选择解除合同的，除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代××向按揭银行支付的全部款项。同时××还应向出卖人支付总房款5%的违约金，并且承担出卖人向××主张权利所产生的相关费用（包括但不限于诉讼费、公告费、拍卖费、税费、律师费等）。2.上述商品房买卖合同签订后，于春豪向多元公司交纳购房首付款376060元、维修基金5627元、工本费80元。3.2017年10月27日，于春豪（债务人）与兴业郑州分行（债权人）、多元公司（保证人）签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，主要约定：贷款金额85万元，贷款期限为360个月，即自2017年10月27日起至2047年10月27日止。多元公司承担阶段性连带责任保证。后于春豪无力偿还贷款，第三人兴业郑州分行自2019年2月26日至2020年6月29日期间从原告公司保证金账户中扣划于春豪所欠贷款本息共计85722.62元。4.2020年4月1日，原告向被告邮寄《律师函》一份，主要内容为：现因你未能按期向银行偿还到期贷款本息，导致房地产公司承担担保责任。据统计，因你的逾期违约行为房地产公司已向银行代偿了你自2019年2月26日至2019年7月8日间的银行欠款本息共计26492.59元，且担保责任和损失仍在持续增加。你应当将以上代付的款项全部偿还给房地产公司，且应按照银行欠款金额的日万分之十的标准支付违约金直至款项还清之日为止（截至发函之日违约金暂计算为8534.95元）。如你未按期清偿以上款项，房地产公司视为你方严重违约，确认解除双方《商品房买卖合同》、收回房屋，此外你还须支付总房款5%的违约金，并承担由此产生的其他相关费用。该邮件快递单显示2020年4月3日由朋友代签收。5.原告自认未向被告交付涉案房屋。另查明，本案庭审后，经本院询问，被告要求在解除合同后，由原告退还其已付房款1226060元、维修基金5627元、工本费80元，并要求原告赔偿逾期交房违约金，按照已付房款1226060元的1%计算为12260.6元。在本院指定的质证期间内，原告未对本院对被告的询问笔录发表质证意见。本院认为：保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。当事人可以在合同中约定解除合同的条件。当合同中约定的解除合同条件成就时，守约一方具有解除合同的权利。原告与于春豪签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。各方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。因被告未按约归还贷款本息，原告为被告向贷款银行申请的贷款提供担保，自2019年2月26日至2020年6月29日期间原告为被告代偿所欠贷款本息共计85722.62元。原告代偿后有权向被告追偿，故原告要求被告支付代偿款85722.62元的诉讼请求理由正当，证据充分，本院予以支持。依据商品房买卖合同的约定，原告有权要求解除《商品房买卖合同》，且原告已向被告发出交纳代偿款的通知，被告一直未偿还代偿款，故原告要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院亦予以支持。因被告原因致使合同解除，故原告主张按总房款1226060元的5%计算的违约金61303元，符合合同约定，本院予以支持。原告主张的律师费用3000元及代偿款项的补偿金，因已对原告主张的违约金予以支持，故该两项诉请，本院均不再予以支持。因原告未将案涉房屋交付被告，故原告要求被告腾空涉案房屋，并于原告办理房屋交接的诉讼请求本院不予支持。对于被告辩称的应由原告退还的所有房款，虽被告未提出反诉，但为减轻当事人诉累，节约司法资源，本案一并处理。且被告辩称原告逾期交房，应由原告向被告支付逾期交房违约金即按累计已付款的1%计算的违约金12260.6元。本案原告至今未向被告交付房屋，其逾期交房的事实清楚，原告未向本院说明是否存在影响交房的因素，故本院认定原告存在违约，应按照合同约定向被告支付按累计已付款的1%计算的违约金12260.6元。被告的辩称意见合法有据，本院予以支持。因此，房屋买卖合同解除后，原告应将收取被告的房款（包含首付款376060元、按揭贷款85万元）、维修基金5627元、工本费80元加上逾期交房违约金12260.6元，共计1244027.6元，扣除上述被告应支付给原告的代偿款85722.62元、解除合同违约金61303元及原告代为结清的贷款余额和结清费用后退还给被告。被告应履行附随义务，配合原告办理该商品房买卖合同的备案注销手续，以及本案争议房屋的预告登记撤销手续。第三人兴业郑州分行应待剩余所有本息清偿完毕后就注销该预告抵押手续对原告予以配合及协助。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告河南省多元投资开发有限公司与被告于春豪签订的编号为17003622537的《商品房买卖合同》；二、原告河南省多元投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内向按揭银行第三人兴业银行股份有限公司郑州分行结清被告于春豪的贷款余额（贷款余额以第三人兴业银行股份有限公司郑州分行核算为准）；三、被告于春豪于贷款结清后十日内协助原告河南省多元投资开发有限公司注销本判决第一项确定的《商品房买卖合同》备案登记、撤销本判决第一项确定的房屋预告登记；四、原告河南省多元投资开发有限公司将收取的购房款1226060元、维修基金5627元、工本费80元及应支付给被告于春豪的逾期交房违约金12260.6元共计1244027.6元扣除已垫付的自2019年2月26日至2020年6月29日贷款本息85722.62元、代为结清的剩余贷款本金、提前结清费用（该三项费用数额均以第三人兴业银行股份有限公司郑州分行核算为准）及违约金61303元后一次性退还给被告于春豪，于上述备案登记注销、预告登记撤销后五日内退清；五、第三人兴业银行股份有限公司郑州分行于本判决生效后且待涉案房屋剩余贷款本息全部清偿之后十日内配合原告河南省多元投资开发有限公司办理房屋抵押预告登记的注销手续；六、驳回原告河南省多元投资开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取8303.02元，由原告河南省多元投资开发有限公司负担96.02元，由被告于春豪负担8207元。保全费989元，由被告于春豪负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  王静静二〇二〇年九月十八日书记员  李 ?