江苏省建湖县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0925民初1987号原告：建湖县某某机械厂，住所地建湖县经济开发区南京路96号。法定代表人：张某甲，该公司总经理。原告：建湖县近湖镇某某纸业经营部，住所地建湖县近湖街道明星南路39号。经营者：周某某，男，1973年4月28日生，汉族，居民，住建湖县。原告：张某甲，男，1970年8月8日生，汉族，居民，住建湖县。原告：匡某某，女，1970年3月30日生，汉族，居民，住建湖县。原告：周某某，男，1973年4月28日生，汉族，居民，住建湖县。原告：张某乙，女，1974年5月15曰生，汉族，居民，住建湖县。以上六原告的共同委托诉讼代理人：倪正平，建湖县新区法律服务所法律工作者。被告：建湖某某电器设备有限公司，住所地建湖县经济开发区南京路96号。法定代表人：孙某某，该公司总经理。被告：孙某某，男，1966年12月4曰生，汉族，居民，住建湖县。被告：吴某某，女，1966年1月2日生，汉族，居民，住建湖县。以上三被告的共同委托诉讼代理人：肖兆芹，江苏向阳红律师事务所律师。原告建湖县某某机械厂、建湖县近湖镇某某纸业经营部、张某甲、匡某某、周某某、张某乙诉被告建湖某某电器设备有限公司、孙某某、吴某某物权确认纠纷一案，本院于2020年6月1日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年7月24日公开开庭进行了审理。原告建湖县某某机械厂的法定代表人张某甲、原告张某甲、匡某某、张某乙及六原告的共同委托诉讼代理人倪正平，被告建湖某某电器设备有限公司的法定代表人孙某某、被告孙某某、吴某某及三被告的共同委托诉讼代理人肖兆芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建湖县某某机械厂、建湖县近湖镇某某纸业经营部、张某甲、匡某某、周某某、张某乙向本院提起诉讼请求：1、判决原、被告依法分割位于建湖县经济开发区南京路96号的房产（房产证号：苏（2018）建湖县不动产权第0042509号、0042508号），将南车间厂房不动产权证书分割到原告建湖县某某机械厂、张某甲、匡某某和原告建湖县近湖镇某某纸业经营部、张某乙、周某某两方名下；2、诉讼费、保全费由被告承担。被告建湖某某电器设备有限公司、孙某某、吴某某辩称，案涉房屋的土地是以被告公司出让取得，故房屋权属证书只能登记在被告公司名下，无法进行分割。被告一直认可南车间为原告所有，双方对案涉房屋并无争议，原告属于恶意诉讼，应当驳回起诉。经审理查明，2014年3月22日，建湖某某电器设备有限公司与建湖某某机械厂签订《协议书》一份，主要内容为：“甲方：建湖某某电器设备有限公司（孙某某、吴某某），乙方：建湖县某某机械厂（张某甲、匡某某），甲方在经济开发区有一块土地，证件齐全，甲乙双方自愿出资完善这块土地的建设，特定如下协议：1.土地性质为国有土地出让，价格为155万元。面积为16.19亩，以土地使用登记为准。在这块土地上规划为传达室、大门墙牌、二幢厂房、厂房东头三层结构，一幢附属车间，一座配电房和男女公共厕所。13米宽道路由北到南，除部分绿化及菜地之外。其余路面均为水泥路面，由双方出资完善以上项目的费用。其中甲方出资总价的三分之二，乙方出资总价的三分之一。也就是甲方享有总共的三分之二产股权，乙方享有总共的三分之一产股权。2.首期工程先建造围墙，公司大门传达室和二幢车间及配电房和公共厕所。二幢车间由东向西每幢一分为二，共可分为四个厂区，北幢整幢车间的产权及土地使用权归甲方所有，南幢车间的一半产权及土地使用权归乙方所有，南幢车间的另一半归双方共同产股权。其中有甲方的三分之二产股权，乙方三分之一产股权。公共设施（配电房到四车间的主要电缆，生活方面的下水道和卫生方面的下水道）都统一标准和按产股权平均承担。……6.因为政策关系，只能甲方立户于开发区，甲方承担一定的对外以单为主体的责任，包括今后的排涝、抗灾、救济、集资等和国家应收的土地使用税和房屋使用税。都由双方按股权平均承担。营业地点等都必须变更至厂址内。……”。2016年2月3日，建湖某某电器设备有限公司与建湖县某某机械厂签订《补充协议》一份，内容为：“甲方：建湖某某电器设备有限公司（孙某某、吴某某），乙方：建湖县某某机械厂（张某甲、匡某某。周某某、张某乙），甲乙双方依据2014年3月22日的协议书达成的相关内容现双方确认共同开发建造产权在甲方名下的北（车间一）南（车间二）两幢车间及附属设施的总造价（含各项费用附属设施围墙、传达室、墙牌、公共厕所）新调整和明细化。为此经充分协商，双方自愿达成如下补充协议：一、建湖某某电器设备有限公司基本建筑到2015年2月5日止。总造价为陆佰伍拾陆万叁仟零叁拾陆元肆角整。乙方（张某甲、匡某某夫妇和周某某、张某乙夫妇各享有乙方名下的车间二各百分之五十的各项产权。应各承担壹佰陆拾肆万零柒佰伍拾陆元）其中张某甲、匡某某已出资陆拾陆万伍仟元。周某某、张某乙夫妇已出资壹佰零捌万元。尚欠甲方工程款合计壹佰伍拾肆万陆仟伍佰壹拾捌元贰角。二、甲方确认在其名下的南（车间二）车间的产权归乙方所有。特别注明，乙方的产权系二家共享，与甲方无关。甲乙双方认定南车间整栋产权。南北一分为二，由乙方张某甲夫妇和周某某夫妇分别享有独立的百分之五十产权，互不扯惹。……五、各自产权名下发生的债务债权及其它任何矛盾均由各自承担和享有。与对方无关。今后要按时向甲方缴纳国家所收的各项税款及其它合理费用。否则属违约行为。六、第三期应付工程款柒拾柒万陆仟元。定于2016年10月1日前全部结清。各方应各自承担相应的工程款，不得拖欠。七、违约责任：任何一方违约，自愿承担守约方基本建筑总造价（陆佰伍拾陆万叁仟零叁拾陆元肆角）百分之十五的违约金作为陪偿守约方信用度的失信损失……”2016年12月19日，建湖某某电器设备有限公司与建湖县某某机械厂签订《补充协议》一份，内容为：“甲方：建湖某某电器设备有限公司（孙某某、吴某某），乙方：建湖县某某机械厂（张某甲、匡某某。周某某、张某乙），一、甲乙双方依据2016年2月3日的补充协议书达成的内容，乙方（张某甲、匡某某夫妇和周某某、张某乙夫妇）在收到甲方以厂房抵押的银行贷款壹佰万元后应及时还清甲方的二期工程款项。现乙方张某甲、匡某某夫妇和周某某、张某乙夫妇已于2016年12月17日及时归还甲方的伍拾万元银行贷款。二、甲方在确认在其名下的南（车间二）车间的产权在建筑方面没有任何人向甲方因为南（车间二）放弃追索余款后归乙方所有。至2016年2月3日乙方张某甲、匡某某夫妇和周某某、张某乙夫妇各自出资壹佰肆拾肆万柒仟元。尚欠甲方工程款叁拾捌万柒仟伍佰壹拾捌元。特别注明，乙方的产权系二家共享，与甲方无关。甲乙双方认定南（车间二）车间整栋产权。南北一分为二，由乙方张某甲夫妇和周某某夫妇分别享有独立的百分之五十产权，互不扯惹。……五、各自产权名下发生的债务债权及其它任何矛盾均由各自承担和享有。与对方无关。今后要按时向甲方缴纳国家所收的各项税款及其它合理费用。否则属违约行为。……八、本协议为补充协议，与原协议具有同等法律效力。”苏（2018）建湖县不动产权第0042508号不动产权属登记信息[南车间（车间二）]：权利人：建湖某某电器设备有限公司，共有情况：共同共有，房屋坐落：建湖县开发区，权利类型：国有建设用地使用权/房屋所有权，权利性质：出让/自建房，用途：工业用地/工业，面积：共有宗地面积4704.35平方米/房屋建筑面积2962.18平方米，使用期限：国有建设使用权2061年9月22日止。登记时间2018年6月20日。苏（2018）建湖县不动产权第0042509号不动产权属登记信息[北车间（车间一）]：权利人：建湖某某电器设备有限公司，共有情况：单独所有，房屋坐落：建湖县开发区，权利类型：国有建设用地使用权/房屋所有权，权利性质：出让/自建房，用途：工业用地/工业，面积：共有宗地面积4720.91平方米/房屋建筑面积2962.18平方米，使用期限：国有建设使用权2061年9月22日止。登记时间2018年6月20日。2019年3月18日，建湖某某电器设备有限公司向盐城市亭湖区国发农村小额贷款有限公司借款140万元。同日，双方签订《最高额抵押合同》，建湖某某电器设备有限公司以苏（2018）建湖县不动产权第0042508号不动产权证书登记的房屋作抵押物，担保债权数额373.8万元，抵押期限2019年3月15日至2022年3月14日，并办理了苏（2019）建湖县不动产证明第0002684号《不动产登记证明》。审理中，建湖县某某机械厂、建湖县近湖镇某某纸业经营部、张某甲、匡某某、周某某、张某乙向本院提出财产保全申请，本院于2020年6月2日作出（2020）苏0925民初1987号民事裁定：查封建湖某某电器设备有限公司所有的位于建湖县开发区厂房（房产证号：苏【2018】建湖县不动产权第0042508号、0042509号），限保全金额为300万元。又查，案外人徐长庆申请财产保全，本院于2020年6月30日另案裁定查封建湖某某电器设备有限公司的上述房屋[案号（2020）苏0925民初2385号]。以上事实，有协议书、补充协议书、借款合同、最高额抵押合同、不动产权证书、民事裁定书及当事人的陈述在卷佐，本院予以确认。本院认为：建湖县某某机械厂、建湖县近湖镇某某纸业经营部、张某甲、匡某某、周某某、张某乙与建湖某某电器设备有限公司、孙某某、吴某某之间签订的《协议书》、《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项规定：“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，该房地产不得转让。”查封是一种民事诉讼法规定的保全、执行措施，是人民法院依据职权作出的具有法律强制力的行为，被查封的财产不得擅自转让。因此，在查封行为的法律效力依然存续的情况下（查封裁定未被依法取消、查封期限也未届满），根据法律规定，房屋是不能完成物权变动，不能进行房屋产权登记过户。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”本案中，原、被告协议约定甲方（建湖某某电器设备有限公司、孙某某、吴某某）确认在其名下的南车间（车间二）的产权归乙方（建湖县某某机械厂、建湖县近湖镇某某纸业经营部、张某甲、匡某某、周某某、张某乙）所有，乙方的产权系二家共享，与甲方无关。原告诉请分割过户的南车间厂房已被建湖某某电器设备有限公司办理了贷款抵押登记，以及案外人起诉查封了建湖某某电器设备有限公司案涉房屋。查封和抵押是财产保全措施或控制措施，本案民事诉讼所作出的裁判结论不能与既存的查封、抵押效力相违背，在查封、抵押没有被取消前，这种过户的法律障碍就客观存在。当事人待查封、抵押解除或取消后可再行主张权利。因此，案涉房屋已被人民法院依法查封，和被建湖某某电器设备有限公司设定为抵押物，从法律上对房屋过户进行了限制，故本院对原告的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款第（一）项，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项的规定，判决如下：驳回原告建湖县某某机械厂、建湖县近湖镇某某纸业经营部、张某甲、匡某某、周某某、张某乙的诉讼请求。案件受理费30800元，财产保全费5000元，合计35800元，由原告建湖县某某机械厂、建湖县近湖镇某某纸业经营部、张某甲、匡某某、周某某、张某乙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省盐城市中级人民法院预交上诉案件受理费30800元。审 判 长  徐一峰人民陪审员  王道友人民陪审员  孟艳萍二〇二〇年八月三十一日书 记 员  赵晓仙