河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初5715号原告：张成，男，1978年3月17日出生，汉族，住安徽省宿州市萧县。原告：关相春，男，1962年2月14日出生，汉族，住河南省郑州高新技术产业开发区。原告：王宝福，男，1978年5月23日出生，汉族，住河南省郑州市管城回族区。原告：薛婷婷，女，1983年5月27日出生，汉族，住河南省郑州市管城回族区。共同委托代理人：李岩，河南银基律师事务所律师。共同委托代理人：张红霞，河南银基律师事务所律师。被告：郑州市基正房地产开发有限公司，住所地河南省郑州高新开发区西四环66号。法定代表人：张福喜。委托代理人：杜祥生，公司员工。被告：张娜，女，1989年2月25日出生，汉族，住河南省荥阳市。委托代理人：孙得军，河南众得成律师事务所律师。委托代理人：高江坤，河南众得成律师事务所律师。原告张成、关相春、王宝福、薛婷婷与被告郑州市基正房地产开发有限公司（以下简称基正公司）、张娜房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告关相春、王宝福、薛婷婷及其原告张成、关相春、王宝福、薛婷婷委托代理人张红霞、李岩，被告基正公司委托代理人杜祥生，被告张娜委托代理人孙得军、高江坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、依法确认二被告所签订的《商品房买卖合同》（编号为GX16002419741）无效并撤销二被告的预告登记；2、依法确认郑州高新区梧桐街99号院58号楼1层附2号商铺归四原告按份共同所有，二被告配合原告办理该商铺产权转移手续；3、依法判令被告1向四原告支付租金共380479.27元；4、依法判令被告1向四原告返还多收取的购房款339467.18元；5、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：被告基正公司将其开发的位于郑州高新区梧桐街99号院58号楼1层附2号商铺（建筑面积共261.86㎡，实际购买面积共281.58㎡）分别于2017年3月15日、2016年10月21日、2016年10月28日、2016年11月6日与四原告签订《商铺认购合同》，合计购房款为4194217.3元。四原告分别与被告基正公司签订《商铺委托经营合同》，被告基正公司分期向四原告支付租金。另据原告在房管局查询被告基正公司已将涉案商铺给被告张娜办理了网签以及预告登记手续。可见二被告属于恶意串通损害四原告的合法权益，故四原告诉至贵院，望判如所请。被告基正公司辩称：1、我公司与客户签订《商业用房转让协议》及《商铺委托经营管理协议》是我公司真实意思的表达。至今未能按约签订网签合同并交房时因规划变更、预售变更、实际分隔等工作，因我公司经营困难及政策等原因而未能办理导致。2、事件发生后经办事处主导，我公司积极与客户、政府沟通，并协商解决方案。根据2019年5月16日出具的《商铺问题解决草案》，在公司计划开展破产重整工作的情况下，尽量保证客户利益，客户可以申请退款，或是调换到其他房源处理两种解决方案（目前已有部分客户通过调换到9号楼住宅房源解决问题）。3、基正公司与张娜针对盛世港湾58号楼1层附2号商铺签订网签合同及办理预告登记手续是在确认无法将上述商铺重新分割，无法进行规划、预售变更，亦无法为四原告分别单独办理产权的登记的情况下，基正公司为解决其他部分债务问题，而将此套房产以抵账方式抵给张娜，基正公司与张娜并无任何恶意串通。被告张娜辩称：四原告分别与被告基正公司签订购房协议，原告薛婷婷购买的是59号楼，被告张娜购买的是58号楼，其他三原告所购买的房屋只是本案房屋的一部分，并非与四原告共同购买本案的整个房屋，由于本案房屋不可分割，所以才导致基正公司没有履行四原告签订的购房协议，随后基正公司与张娜签订购房合同，并在房管部门备案登记，并将房屋交付给张娜使用，只是由于基正公司方的原因至今没有办理变更登记手续而已，基正公司与张娜之间不存在恶意串通、损害他人合法权益的情形。四原告要求确认合同无效并配合办理过户登记等诉请缺乏事实和法律依据。四原告分别对基正公司享有的是普通的债权，被告基正公司并未向四原告履行合同内容，四原告的合同相比张娜签订的合同并无任何优先性。本院经审理认定事实如下：2016年4月29日，被告基正公司与被告张娜签订《商品房买卖合同》，房屋坐落于高新技术产业开发区××院××楼××2，建筑面积261.86平方，房屋总价5980882元，为单独所有，该房产于2016年5月17日设立预售商品房预告登记权利，权利人为张娜。2016年5月27日，被告张娜向被告基正公司支付了2990882元购房款，被告基正公司并开具了对应的增值税普通发票。关于剩余的购房款，被告张娜提交的协议载明焦江平同意张娜使用其在基正公司的工程款抵偿此物业按揭款部分款项合计3007020元，工程款抵房款后，双方共同拥有此物业产权各50%。2016年10月21日、2016年10月28日、2016年11月6日、2017年3月15日，四原告分别与基正公司签订《商铺认购协议》共同购买了郑州高新技术产业开发区××院××楼××2号商铺，总面积261.86平方，但被告基正公司销售的总面积为281.58平方，四原告按照《商铺认购协议》共支付购房款4194217.3元。2016年10月21日、2016年10月28日、2016年11月6日、2017年3月15日，四原告分别与基正公司均签订《商铺委托经营合同》，约定第三年支付租金为商铺认购实到款的9%，四原告共计应收租金380479.27元。本院认为，四原告分别与被告基正公司签订的《商铺认购协议》、《商铺委托经营合同》均系双方当事人之间的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。关于被告基正公司与被告张娜签订的《商品房买卖合同》效力问题，被告基正公司辩称是在确认无法将上述商铺重新分割，无法进行规划、预售变更，亦无法为四原告分别单独办理产权的登记的情况下，基正公司为解决其他部分债务问题，而将此套房产以抵账方式抵给张娜。但本院依据原告提交的证据能够证明涉案房产可以为四原告办理产权登记，且被告提供的证据并不能证明被告张娜足额交纳了购房款，另结合被告张娜与被告基正公司的特殊关系综合认定，被告基正公司与被告张娜签订的《商品房买卖合同》符合《中华人民共和国合同法》第五十二条恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的情形，故双方签订的《商品房买卖合同》无效，被告基正公司、张娜应当在本判决生效之日起三十日内办理撤销涉案商铺的预告登记。四原告已经按照协议约定交纳了购房款，被告基正公司违反协议约定，已经构成违约，故被告基正公司、张娜应当按照协议约定在本判决生效之日起三十日内协助四原告办理涉案商铺产权的转移登记。涉案商铺的实际面积为261.86平方，但被告基正公司销售的总面积为281.58平方，故本院根据协议约定的单价计算，被告基正公司应当返还多收取的购房款339467.18元。《商铺委托经营合同》约定，第三年支付租金为商铺认购实到款的9%，本院经计算，被告基正公司应当支付四原告第三年应收租金380479.27元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：确认被告郑州市基正房地产开发有限公司与被告张娜之间于2016年4月29日签订的《商品房买卖合同》无效，被告郑州市基正房地产开发有限公司、张娜应当在本判决生效之日起三十日内办理撤销郑州高新技术产业开发区梧桐街99号院58号楼1层附2号商铺的预告登记；确认郑州高新技术产业开发区梧桐街99号院58号楼1层附2号商铺为原告张成、关相春、王宝福、薛婷婷按份共同所有，被告郑州市基正房地产开发有限公司、张娜应在本判决生效之日起三十日内协助原告张成、关相春、王宝福、薛婷婷办理上述商铺产权的转移登记；被告郑州市基正房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张成、关相春、王宝福、薛婷婷支付租金380479.27元；被告郑州市基正房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张成、关相春、王宝福、薛婷婷返还购房款339467.18元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中民人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23057元（已减半收取），保全费5000元，由被告郑州市基正房地产开发有限公司、张娜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  李文涛二〇二〇年九月二日书记员  侯 忍