江苏省连云港市连云区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0703民初962号原告:刘伯林，男，1969年7月28日生，居民身份证号码320381196907286016，汉族，个体经营户，住江苏省新沂市大桥西路**江南春雨。委托诉讼代理人：蔡磊、张建军，江苏苏沪律师事务所律师。被告：连云港万山房地产开发有限公司，住所地：连云港市海州区古河路**。统一社会信用代码：913207007235274127。法定代表人：邵明银，总经理。委托诉讼代理人：郝兴贵，男，1978年11月5日生，汉族，连云港万山投资有限公司副总经理，住，住连云港经济技术开发区/div>原告刘伯林与被告连云港万山房地产开发有限公司（以下简称万山房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。后因案情复杂，由简易程序转为普通程序，两次公开开庭进行审理。原告刘伯林委托诉讼代理人蔡磊、张建军，被告万山房地产公司委托诉讼代理人郝兴贵到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘伯林向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2019年10月30日签订的《连云港万山财富中心商铺租赁合同》及《补充协议》。2.判令被告返还原告商铺租金690000元、合同履约保证金100000元，共计790000元及利息（从起诉之日起至全部给付之日止按年利率6%计算）。3.判令被告赔偿原告已支付的设计费230000元、装修材料费53766元、装修工人工资20000元、员工工资86800元、员工宿舍费12347元、招待费5980元、物业费124290元，共计533183元及利息（从起诉之日起至全部给付之日止按年利率6%计算）。4.判令被告承担本案律师费51200元。5.判令被告承担诉讼费17169元、保全费5000元、担保函费5600元。事实与理由：2019年7月18日，被告万山房地产公司营销部高峰联系原告洽谈商铺租赁事宜，2019年10月30日原、被告双方签订《连云港万山财富中心商铺租赁合同》、《补充协议》，原告已按合同约定支付款项。2019年11月20日原告安排施工人员进场清理。同年12月23日原告与案外人就涉案租赁商铺签订设计合同，支付设计费23万。2020年1月1日原告根据设计平面图组织施工队装修施工。后涉案租赁房屋被法院查封，致原告无法施工。经与被告多次协商未果因而成讼。被告行为已构成违约，根据双方签订的《租赁合同》12-7项之约定，原告有权解除与被告签订的《租赁合同》及《补充协议》，并由被告连云港万山房地产公司赔偿原告未能正常经营的一切损失。综上，根据相关法律规定，特提起诉讼，望判如所请。被告万山房地产公司辩称，同意解除《连云港万山财富中心商租赁合同》及《补充协议》；原告方支付给被告的租金690000元、合同履约保证金100000元，共计790000元无异议；原告方支付的物业费124290元无异议;对原告已支付的设计费230000元、装修材料费53766元、员工工资86800元、员工宿舍费12347元无异议；对招待费5980元有异议，和被告没有关系，被告不予承担；对装修工人工资20000元，由法院裁定；对律师费51200元、保全费5000元、担保函费5600元有异议，被告不予承担。经本院组织双方质证，被告对原告诉求返还租金690000元、保证金100000元；赔偿设计费230000元、装修材料费53766元、员工工资86800元、员工宿舍费12347元、物业费124290元，予以认可，本院对双方无争议的事实依法予以确认。结合其他证据，查明事实如下：位于连云区万山财富中心商业物业为被告万山房地产公司开发建设。2019年10月30日，万山房地产公司作为合同甲方与原告刘伯林作为合同乙方签订《连云港万山财富中心商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》）及《补充协议》，将万山财富中心商业物业负一层（约4000平方米）、一层109铺位（约105平方米）及三层（约2800平方米）商业区域（合计面积约为6905平方米，以下简称涉案租赁商铺）租赁给刘伯林经营洗浴中心使用。《租赁合同》约定：租赁期限为10年，自2019年11月10日起至2029年11月9日止；租金及综合管理费为1380000元/年，半年为一个交租期，乙方要在上一个半年度租金及综合管理费缴纳到期前，提前一个月将下一个半年度租金及综合管理费缴纳给甲方；甲乙双方在签署本合同前，乙方应向甲方交纳第一个租赁年度半年期（2019年11月10日-2020年5月9日）的租金及综合管理费690000元；本合同签署之日，乙方应向甲方支付100000元人民币作为合同履约保证金；甲乙双方代表就租赁区域进行物业交接并在《租赁区域移交清单》上签字，视为租赁区域已交付；在签订本合同时，乙方须签订《连云港万山财富中心物业管理合同》并缴纳相应的物业管理费；如因房屋产权方原因造成乙方不能正常营业，需甲方负责赔偿乙方未能正常经营的一切损失。《租赁合同》还对其他事项进行了约定。《补充协议》针对甲乙双方前期商务条件洽谈过程中涉及的相关其他事宜进行了确认。万山房地产公司和刘伯林分别在《租赁合同》及《补充协议》上盖章、签字捺印确认。2019年10月30日，原告刘伯林依合同约定，与案外人签订《连云港万山财富中心物业服务合同》（以下简称《物业服务合同》），委托连云港万山物业管理有限公司(以下简称万山物业公司)对涉案租赁商铺提供物业管理服务，并支付物业服务费124290元。《租赁合同》和《物业服务合同》签订后，万山房地产公司将涉案租赁商铺交付原告，原告向被告支付履约保证金100000元、租金690000元。2019年11月20日，安排施工人员进场开展清理。同年12月23日原告与案外人签订设计合同，支付设计费230000元。2020年1月1日，原告根据设计平面图组织施工队装修施工，因春节放假，装修施工于2020年1月20日后停工，后因新冠××疫情爆发，本市防疫所需，原告至2020年4月份准备继续进行装修施工时发现涉案租赁商铺被法院贴封条查封无法施工，故而再未继续施工。另查明，涉案租赁商铺在原被告双方签订《租赁合同》之前，已被万山房地产公司以设定抵押担保的方式抵押给了多名债权人，其中涉案租赁物中的-108、-109号及3401号商铺均在抵押范围。2020年4月15日，连云港市海州区人民法院对上述三套商铺予以查封。诉讼过程中，本院根据原告申请对被告名下的不动产进行保全，申请保全价值合计为1400000元，原告为此支付保全费5000元，支付担保函费5600元。原告另称在涉案商铺装修期间雇佣工人装修并支付20000元工资，并提供2020年2月20日建筑工人施工队长马某签字确认的工程量清单及工资收到条予以证实；又称涉案商铺装修期间共计花费5980元费用招待甲方人员，并提供饭店菜单及收据予以证实；再称为聘请律师代理原告进行本案诉讼花费律师费51200元，并提供律师事务所民事委托合同、发票、转账截图予以证明。原告主张上述三项费用为其损失，应由被告赔偿。被告主张工人工资由法院核实，但对招待费和律师费持有异议，认为与其公司无关，不同意赔偿。以上事实，由原告提供的《租赁合同》、《补充协议》、《物业服务合同》、转账记录及收据、《员工宿舍租赁合同》及房租、押金收条、《委托设计顾问合同》及转账记录、员工工资表、建筑材料收据、工人工资收条、海州区人民法院（2020）苏0706执874号执行公告、保函发票等，以及双方当事人庭审陈述在案佐证，本院依法予以确认。本院认为，原告与被告签订的《租赁合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示,不违反法律规定,双方均应按照约定自觉履行各自的义务。原告按照约定履行了支付租金和保证金的义务,被告理应将租赁房屋交付原告正常使用。现涉案房产被查封，致原告无法实现合同目的，原告诉请解除合同，被告亦同意，故本院对原告要求解除涉案租赁合同及补充协议的诉求，依法予以支持。根据法律规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状及采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。本案中，原告依约将租金690000元、保证金100000元支付给被告，现因为被告的原因导致合同履行不能而解除，被告继续占有原告为履行合同而向其支付的该两笔费用已丧失法律依据，原告诉求返还，于法有据，故本院对于原告此诉求，依法予以支持。原告要求被告支付该款从起诉之日起（2020年6月2日）至全部给付之日止利息的诉求，符合法律规定，本院依法予以支持，但原告主张的按年利率6%计算利息，不符合法律规定，应按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对于原告要求被告赔偿损失中的设计费230000元、装修材料费53766元、员工工资86800元、员工宿舍费12347元、物业费124290元，共计507203元，被告没有异议，本院依法予以支持。对原告主张的装修工人工资20000元，因原告举证的工资收条及工程量清单能证实上述费用的产生，本院对该笔费用亦予以支持。对于招待费5980元，因被告不予认可，且原告举证的饭店菜单及收据不能证实与本案有关，本院对原告主张的此笔费用不予支持。原告主张的上述损失均发生在本案起诉前，原告已实际支付，原告主张自起诉之日至实际给付之日的利息，符合法律规定，本院依法予以支持，但利率应当按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对于原告要求被告承担本案律师费51200元的诉求，原告举证的证据虽能够证实律师费用的产生，但因双方在合同中未进行约定，且该笔费用并非诉讼过程中必然发生的费用，原告要求被告承担无合同和法律依据，故本院不予支持。对于原告要求被告承担担保函费5600元的诉求，本院认为，该笔费用系本案诉讼期间，原告为防止被告财产不足导致自身胜诉权益无法获得最终有效救济而产生的必要费用，鉴于本案诉求标的额和申请保全价值均较大，考虑到本案当事人的实际承担情况，申请保险公司为保全提供担保亦为必要合理，该笔费用应为原告合理损失范畴，被告理应承担，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条，《最高人民法院》第八条第（一）项，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告刘伯林与被告连云港万山房地产开发有限公司于2019年10月30日签订的《连云港万山财富中心商铺租赁合同》及《补充协议》；二、被告连云港万山房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告刘伯林商铺租金690000元、合同履约保证金100000元，共计790000元及利息（利息以790000元为基数，自2020年6月2日起至实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告连云港万山房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告刘伯林已支付的设计费230000元、装修材料费53766元、装修工人工资20000元、员工工资86800元、员工宿舍费12347元、物业费124290元，共计527203元及利息（利息以527203元为基数，自2020年6月2日起至实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、被告连云港万山房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告刘伯林担保函费5600元；五、驳回原告刘伯林的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17169元，由原告刘伯林承担711元，由被告连云港万山房地产开发有限公司承担16458元；保全费5000元由被告连云港万山房地产开发有限公司承担（因原告已预交，被告承担部分于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费17169元，并将交款凭证一并交于本院。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可以向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。（此页无正文）审 判 长  王 艳审 判 员  吴 秦人民陪审员  孙一梅二〇二〇年十一月十一日法官 助理  张西灵书 记 员  管 娟法律条文及上诉须知附录一、法律条文1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。2、《最高人民法院》第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。3、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人损失的承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人损失，由承租人自己承担”的规定赔偿其因此遭受的损失。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审查核实证据。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于的通知》第二条的规定，由江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。