黑龙江省绥芬河市人民法院民 事 判 决 书（2020）黑1081民初242号原告：李媛媛，女，1981年6月10日出生，委托诉讼代理人：袁丛铭，黑龙江晨光律师事务所律师。原告：刘华，男，1980年2月6日出生，被告:阚长远，男，1970年5月30日出生，委托诉讼代理人：李春昕，黑龙江玉诺律师事务所律师。第三人：绥芬河市龙兴房地产开发（集团）有限公司，法定代表人：孙银龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：沈晶，绥芬河市龙兴房地产开发（集团）有限公司职员。原告李媛媛、刘华与被告阚长远、第三人绥芬河市龙兴房地产开发（集团）有限公司（以下简称龙兴公司）债权转让合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月31日公开开庭进行了审理。原告李媛媛及其委托诉讼代理人袁丛铭，原告刘华，被告阚长远及其委托诉讼代理人李春昕，第三人龙兴公司的委托诉讼代理人沈晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李媛媛、刘华向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令同时解除原、被告之间的房屋买卖合同及原告李媛媛与绥芬河市龙兴房地产开发（集团）有限公司2013年9月6日签订的商品房买卖合同；2.被告立即返还原告购房款435000元，并按年利率6%的标准给付2013年9月6日至2020年3月6日的利息169650元，合计604650元。事实和理由：因第三人向被告进行借款未偿还，2013年5月9日经第三人与被告协商确定，用第三人开发建设的位于绥芬河市××新城××楼××单元××室的房屋抵顶拖欠被告的借款，达成抵顶协议后被告即对外出售该房屋。2013年9月6日，原、被告口头协商确定，被告以435000元的价格将房屋出卖给原告，达成协议后原告按照约定将购房款全部给付被告，被告协助原告将房屋买卖合同备案至原告名下，将购房款收据变更为原告，并标注该房屋买卖价格为435000元。原告交付购房款后多次要求被告及第三人交付房屋，但间隔6年至今仍未交付。原告认为，原告将购房款交付被告后，被告即有义务及时向原告交付房屋，但至今未未交付，原告有权与被告解除房屋买卖合同并要求被告返还购房款，故原告诉至法院。阚长远辩称：一、对于原告提供的录音证据的证据效力不予认可，理由如下：1.原告提供的录音按照时间推算，应当发生在原告与第三人龙兴公司签订商品房买卖合同之前，距今近7年之久，被告确实不知道自己是不是和原告有过录音中的对话，对证据的真实性不予认可。2、原告提供的录音材料谈话中，并未涉及房屋坐落等房屋信息，无法确认通话录音中谈及的房屋为本案涉案房屋，因此被告对该录音证据的关联性不予认可。3、原告提供的录音不够完整，录音的最开始就是“这钱最后你通过银行贷的款到老孙那块”，很明显前面还有未尽之语，不满足录音证据应当完整的要求。二、在第三人给原告出具的收款收据的背书中，“应付购房款D8-501-1单元435000元整，阚长远，2013年9月6日。该背书非被告本人签名，被告对此并不知情，对该背书部分不予认可。三、被告与原告之间成立的法律关系是合同权利和义务的概括转让，而不是房屋买卖关系。2013年5月9日，第三人龙兴公司向被告借款无力偿还，遂用第三人在建的涉案商品房抵偿部分欠款，该抵偿行为合法有效，被告享有对于该涉案房屋的各项权利。而后原、被告通话方式协商将被告对该涉案房屋的各项权利转让给原告，从原告提供的录音内容中被告明确表明：“我给你就是说确保能备案”、“我给你更完名之后就没关系了，你知道吗？”，原告回答：“我知道”，被告又说：“跟我什么关系都没有了”，原告又回答”知道知道”，在录音的第6分钟处可知，被告说：“这房子的情况你都了解了？”原告回答：“我都心理有数，这一个多月都在那块”，被告说：“你要是行，就把我这些东西全改成你名，就是你的房子了，把钱一交就完事了”，原告明确回答：”行”，说明原告明知涉案房屋为期房，被告对该房屋未实际占有，也没有取得所有权，只享有涉案房屋的各项权利，故被告与原告间并非二手房买卖关系，双方一致协商同意被告只保证能就涉案房屋进行更名、备案，协助其办理更名、备案手续后，被告的约定全部完成。可见，该通话录音实质为针对该涉案房屋权利、义务的概括转让。而后，原告与第三人于2013年9月6日签订了《商品房买卖合同》，在收款收据上将付款人名字改为原告，第三人给原告到绥芬河市房产局进行了备案登记，上述行为是原告与第三人的真实意思表达，合同主体双方是原告和第三人。合同中对房屋交付期限、房屋交付主体、逾期交房违约责任做出了明确约定。根据《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第八十一条、第八十八条之规定，至此，被告已经履行了全部约定义务，其对第三人享有的权利和义务已经全部概括转移给原告，原告获得基于与第三人签订的《商品房买卖合同》对涉案房屋的所有权利，第三人逾期交付房屋，原告有权向第三人主张违约责任。事实上，合同权利义务概括转让的法律效果就是：在转让合同成立且生效并取得对方当事人同意后，受让人取得出让人在合同项下享有的全部（或部分，视具体转让标的而定）权利义务，出让人相应脱离合同关系。因此，原告要求解除合同并要求被告返还转让价款的诉请于法无据，于理相悖，并且原告的行为违背了三方约定，有悖于诚实信用原则。四、关于原告增加的诉讼请求。1、本案中原告增加诉讼请求要求解除与第三人的房屋买卖合同，既然是申请解除，也就是原告明知与第三人之间的房屋买卖合同真实有效，只是因第三人未履行合同义务，所以要求解除合同，这也证明了原告与被告之间根本不存在房屋买卖合同纠纷，否则一个标的房屋，一个买受人，怎么会有两个生效的房屋买卖合同，这更能证明被告与原告实际上是房屋权利义务概括性转让。2、本案中原告作为商品房买卖合同的债权人，可就逾期交房问题向债务人第三人追责，但这种追责行为仅能在另案提起原告与第三人房屋买卖合同纠纷之诉，而本案案由为李媛媛与阚长远房屋买卖合同纠纷，在本案中请求解除与第三人房屋买卖合同纠纷于法无据，原告诉请不明确，针对涉案房屋原告既要求解除与被告之间的房屋买卖合同关系，又要求解除与第三人之间的房屋买卖合同关系，自相矛盾，请求法院驳回该诉讼请求。五、原告的真实意思是基于对第三人的了解信赖，购买第三人的商品房。实际上，原告与第三人的法人孙银龙早就相识，被告与原告从始至终都未见过面，原告是基于对第三人的了解信赖才购买的第三人的房子。当时没有从第三人处直接购买，是因为原告从第三人得知被告急于收回对第三人的债权，因此主动联系被告。事实上，在三方协商后，原告确实以低于市场价9万元左右的价格与开发商签订了正式商品房买卖合同，取得了绥芬河市房产局的备案登记，得到了从第三人处直接购买同样的法律效果。六、原告主张解除合同，解除合同属于形成权，形成权的行使受除斥期间的限制。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限的，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。而在原告与第三人签订的商品房买卖合同中约定，交付房屋的期限为2014年10月30日，逾期30日不交付的，原告有权解除合同，那么原告无论是与第三人主张权利，还是向被告主张权利，均应在2015年11月30日之前主张。原告与第三人签定商品房买卖合同后至今近七年之久从未与被告有过任何联系。被告与原告实际上并没有签订合同，如果非要认为录音内容为合同的话，那么被告从原告与第三人签订房屋买卖合同，办理备案登记后，就已经完成了所有转让合同权利义务的合同义务，整个合同因履行完毕而终止，对于已经终止的合同，不存在解除的问题。最后，根据民事法律的公平公正的原则，用一般人的朴素善良的思维分析，原告解除与被告的合同，被告都履行完毕原告还怎么解除，原告朝被告要钱，实际这个钱是第三人还被告的，如果本案判决被告败诉，那么被告把钱给原告，第三人对被告的债务也没有了，相当于被告双倍的钱没了，那被告的钱哪去了？这公平吗？原告与第三人解除合同，原告不要房子了，第三人利用违约赚了一套房子，还用这套房子的钱还了被告的债务，这公平吗？综上，原告的诉讼请求缺乏法律依据和事实依据，同时更违背了诚实信用和公平公正的基本原则，恳请人民法院查清事实驳回原告的诉讼请求。第三人龙兴公司辩称，商品房买卖合同约定是2014年11月30日交房，至今第三人公司未收到原告任何形式催促交房的材料，在合同中明确约定合同争议应属绥芬河市仲裁委员会范围内，2013年9月签订合同至今原告已过了合同解除期，第三人公司售出的该套房屋没有收到李媛媛的房款，公司财务账目明确该套房款为阚长远借款本金转化购房款，至于阚长远与李媛媛什么关系第三人不清楚，即使解除该合同也需购房人阚长远来与第三人协商。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告李媛媛提交的录音光盘及录音书面整理材料一份、结婚证明一份。欲证明，李媛媛与刘华系夫妻关系，2013年9月1日刘华与被告协商购买本案争议房屋，双方对房屋买卖价格及交款方式进行协商，当时房屋未达到交付条件，被告承诺可以将房屋买卖合同在绥芬河市房产局备案至原告名下，并向原告表示房屋于2013年9月1日起一个多月能够交付。经质证，被告阚长远对录音不认可，意见同答辩状。认为提供的录音材料不是原始载体没有证据能力，同时对该组证据的证据目的不予认可，从录音内容看，阚长远说其给原告确保备案，备案更名后没关系了，原告称知道对此表示认可，显然，该份录音证据并非是房屋买卖合同的相关内容，而是将被告的权利义务转让给原告的转让协议，该协议已经履行完毕不存在解除的问题，原告称一个月就能交房显然是错误理解了被告的意思，被告的意思只是说该房屋正式交房后会升值，同时提请法庭注意原告提交的录音证据的文字稿有大量删减的内容，不应以此来判断。录音的整理笔录没有回答被告所问的话，给原告更完名后就跟被告无关了，而事实在录音中，对方明确回答其知道，之后被告说什么关系都没有了，对方回答知道。原告说被告承诺在一个月交房，被告实际说房子在一个月交房后会升值。第三人龙兴公司、原告刘华对该组证据无异议。本院认为，录音内容虽为备份，被告提出异议但对录音内容并不申请鉴定，且承认录音中是被告的对话，并认可其质证意见中引用录音内容的真实性，故本院被告的异议不予支持，对原告提供的录音予以确认，因录音书面整理记录并不完整，本院不予确认。结婚证明各方当事人均未提出异议，本院予以确认。2.原告李媛媛提交的收据1张。欲证明，因龙兴公司拖欠被告借款未偿还，2013年5月9日龙兴公司用自己开发建设的位于绥芬河市欧亚新城D8号楼16幢1单元501商品房，建筑面积122.43平方米的房屋抵顶被告借款本金521106元。2013年9月6日原告与被告达成房屋买卖协议，双方约定本案争议房屋价格为435000元，被告阚长远在购房款收据背面标注“应付购房款D8-501-1单元435000元”，标注后龙兴公司将出具给被告的购房款收据中的“交款单位”，由被告修改为原告李媛媛，是阚长远的妹妹修改的，双方没有签订书面合同。经质证，被告对该收据背面的内容不予认可，其他内容认可，对证明的问题有异议。认为收据中收款单位是第三人龙兴公司非阚长远，充分证明原告与第三人间是房屋买卖合同关系。在收据中将阚长远名字划掉证实了被告已经脱离了合同关系。第三人龙兴公司对该证据的形式要件无异议，原来写的是阚长远，证实龙兴公司收到的房款是阚长远的借款本金，后经阚长远要求变更为李媛媛。原告刘华对该证据无异议。本院认为，收据背面的内容是谁书写的无法确定，且被告有异议，故本院对收据背面的内容不予确认。收据正面的内容，各方当事人均无异议，故本院对收据正面所载内容予以确认。3.原告提交的银行转账回单一份。欲证明，原告与被告达成协议后，于2013年9月6日通过中国银行将买卖价款435000元转账至被告账户内，二原告履行了交付购房款的义务。原告并非将购房款交付给第三人，与第三人不存在房屋买卖关系。经质证，被告对该证据的形式要件无异议，对证明的问题有异议。认为因该房屋买卖合同主体的变更使被告与第三人间以物抵债协议解除，第三人将该笔款项转付给被告，原告应第三人要求将款项直接转付给被告只是转款的渠道，不能证明原、被告间存在房屋买卖合同。当时是经三方同意由原告和龙兴公司签署的合同并到房产局进行备案登记，款项打给被告是还龙兴公司欠被告的钱。第三人龙兴公司不清楚转账回单的事。原告刘华无异议。原告李媛媛辩称，原告与被告第三人针对本案争议房屋并没有存在三方协商的问题，而是原、被告达成协议后，被告只是第三方向原告履行合同义务，购房款的缴纳，是被告方要求转账至自己的账户内，而非第三人要求转账给被告偿还第三人借款，按照被告的理论435000元与借款本金不符，被告做了虚假陈述。本院认为，各方当事人对该证据的形式要件均无异议，本院对该证据予以确认。4.原告李媛媛提交的商品房买卖合同、备案登记表各一份。欲证明，原、被告双方达成协议并交付购房款后，第三人根据被告的指示与原告签订商品房买卖合同并办理了商品房买卖合同备案登记，商品房买卖合同约定交付期限2014年11月30日，第三人按被告指示履行原、被告间的房屋买卖合同。经质证，被告对该组证据的形式要件无异议，对证明的问题有异议。认为原告提供的证据证实原告与第三人间签订了买卖合同，双方属于合同关系，结合第三人为原告出具的收据能证实原告与第三人之间存在房屋买卖关系。被告无权指使龙兴公司做任何事情，经龙兴公司、被告同意与原告签署合同到房产局备案登记。第三人龙兴公司对该组证据的形式要件无异议，证明问题说不明白。原告刘华无异议。本院认为，各方当事人对该组证据的形式要件均无异议，本院对该组证据予以确认。5.被告阚长远提交的备案登记记录表一份。欲证明，2013年9月6日，第三人与原告李媛媛到绥芬河市房产管理局备案。被告将权利、义务转让的合同义务履行完毕，同时，证实第三人在出售房屋时已取得预售许可。经质证，二原告对该组证据的形式要件无异议，对证明的办理的备案无异议，对其他证明问题有异议，认为对原、被告的合同内容录音虽不是具体的合同，内容也可体现出原告方与被告是转让房屋，该房屋第三人仍然体现被告的借款本金521100元，被告主张是合同的概括转让又主张是第三人偿还的借款，实际被告收到的款项是435000元，与借款本金不一致，被告虚假陈述。通过被告认可该房屋抵偿的是被告的借款本金，可看出第三人针对本案的意思即按照被告的指示向原告交付房屋，真实目的是实现第三人与被告的以物抵债协议，不是与原告履行商品房买卖合同，不能仅从文字上的体现推断各方当事人的真实意思，原告与第三人间不存在真实的商品房买卖意思表示，被告欲用备案登记表证明合同转让不具有证明效力。第三人龙兴公司对该证据无异议。本院认为，各方当事人对该证据的形式要件均无异议，本院对该证据予以确认。原告刘华、第三人龙兴公司未向本院提交证据。根据当事人陈述、举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院认定事实如下：因被告阚长远对龙兴公司享有债权，2013年5月9日，龙兴公司与阚长远达成以物抵债协议，龙兴公司用其开发建设的绥芬河市××新城××楼××单元××室的房屋抵顶拖欠被告阚长远的521106元借款，并为阚长远出具了一份绥芬河市××新城××楼××单元××室的521106元购房款收据。2013年9月1日，原告刘华与被告阚长远通过电话联系，商讨绥芬河市××新城××楼××单元××室房屋的买卖事宜，双方商讨了付款方式、价格，阚长远承诺确保合同备案并更名，原告刘华称知道，双方确定了更名及备案的期间。2013年9月6日，刘华通过中国银行将双方确认的价款435000元转账到阚长远账户内。按刘华要求，其妻子李媛媛与第三人龙兴公司签订商品房买卖合同，约定：李媛媛购买位于欧亚新城（D8号楼）16幢1单元501号房，建筑面积122.43平方米，该商品房单价为每平方米4256元，总金额521106元。出卖人应当在2014年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。同日，龙兴公司、李媛媛到绥芬河市房产管理部门办理了上述房屋的商品房销售备案登记。龙兴公司将交款单位为阚长远的上述房屋的购房款收据中阚长远的名字划去，更改为李媛媛。二原告并未向龙兴公司支付过购房款。因涉案房屋的工程项目未竣工，涉案房屋至今未交付李媛媛。本院认为，债权转让是指在不改变合同权利义务关系的前提下，合同权利方将其依据合同享有的债权通过协议全部转让给受让人，债权人与受让人间就原合同债权的转让而订立的合同，即为债权转让合同，债权转让合同生效后，原合同权利义务的具体内容并未改变，只是权利义务的主体发生了变化。刘华与阚长远达成的口头协议名义为房屋买卖合同，实质为商品房买卖合同权利的转让合同。刘华与阚长远达成协议时，刘华明知阚长远对涉案房屋并未实际占有，也没有取得所有权，双方商议时阚长远只承诺办理涉案房屋的购买人更名及商品房买卖合同备案登记，阚长远将其与龙兴公司达成的涉案商品房买卖合同的权利转让给原告，故本院案由应为债权转让合同纠纷。按刘华要求，刘华妻子李媛媛与龙兴公司于2013年9月6日签订了涉案房屋的商品房买卖合同，合同中对房屋交付期限、房屋交付主体做出了明确约定。至此，阚长远已履行了转让合同权利的约定义务，转让涉案房屋买方权利的合同已履行完毕，二原告无权要求解除已履行完毕的合同，二原告要求阚长远返还购房款给付利息予法无据，本院不予支持。因二原告要求同时解除其与阚长远及龙兴公司之间的二份合同，因本院对解除与阚长远的合同的诉讼请求不予支持，故本院对一同解除上述二份合同的诉讼请求亦不予支持。如原告欲单独解除其与第三人龙兴公司之间的商品买卖合同可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回刘华、李媛媛的诉讼请求。案件受理费9846.5元，由刘华、李媛媛负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审 判 长  刘淑霞审 判 员  陈怡波人民陪审员  赵长青二〇二〇年八月二十五日书 记 员  张国旭