宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院民事判决书（2020）宁0202民初508号原告：宁夏福埃沃楼宇设备有限公司，住所地位于宁夏回族自治区银川市兴庆区文化西街立新巷1号。法定代表人：王晓丽，系宁夏福埃沃楼宇设备有限公司负责人。委托诉讼代理人：李春年，宁夏永合律师事务所律师。委托诉讼代理人：马宁花，宁夏永合律师事务所律师。被告：石嘴山市盛荣物业管理有限公司，住所地位于宁夏回族自治区石嘴山市大武口区游艺东街579号。法定代表人：王忠明，系石嘴山市盛荣物业管理有限公司董事长。委托诉讼代理人：王少红，男，1976年11月13日出生，汉族，石嘴山市盛荣物业管理有限公司总经理。第三人：石嘴山市盛鼎基业房地产开发有限公司，住所地位于石嘴山市大武口区鸣沙路79号C座601号。法定代表人：王忠敏，系石嘴山市盛鼎基业房地产开发有限公司董事长。原告宁夏福埃沃楼宇设备有限公司与被告石嘴山市盛荣物业管理有限公司、第三人石嘴山市盛鼎基业房地产开发有限公司服务合同纠纷一案，石嘴山市兴庆区人民法院作出（2020）宁0104民初455号民事裁定书，裁定将本案移送石嘴山市大武口区人民法院处理，本院于2020年4月1日立案受理。审理中，2020年4月21日被告石嘴山市盛荣物业管理有限公司申请追加石嘴山市盛鼎基业房地产开发有限公司作为第三人参加诉讼，本院经审查依法通知石嘴山市盛鼎基业房地产开发有限公司参加诉讼。2020年5月12日，原告宁夏福埃沃楼宇设备有限公司分公司经相关部门核准注销，由宁夏福埃沃楼宇设备有限公司继续参加诉讼。2020年6月5日，原告宁夏福埃沃楼宇设备有限公司向本院申请诉讼财产保全，请求冻结石嘴山市盛荣物业管理有限公司在宁夏石嘴山农村商业银行股份有限公司红旗支行账户中的存款491184元，并以向中国平安财产保险股份有限公司投保的诉讼财产保全责任保险作为上述财产保全的担保，本院经审查作出（2020）宁0202民初508号民事裁定书，依法对上述财产采取保全措施。依法适用简易程序公开开庭审理。原告宁夏福埃沃楼宇设备有限公司的委托诉讼代理人李春年、马宁花、被告石嘴山市盛荣物业管理有限公司的委托诉讼代理人王少红、第三人石嘴山市盛鼎基业房地产开发有限公司的法定代表人王忠敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宁夏福埃沃楼宇设备有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付维保费361584元；2、判令被告向原告支付违约金129600元（计算公式：合同总价432000元×30%=129600元）；3、本案诉讼费、保全费、诉讼保全担保保险费由被告承担。事实和理由：2015年至2019年期间，原告与被告就大武口区建设东街香榭星海湾建筑物内的电梯维修保养事宜，分别签订了9份《电梯(扶梯)维护保养合同》，合同编号分别为FAW-2015-155、FAW-2016-093、FAW-2017-089、FAW-2018-116、FAW-2016-004、FAW-2016-003、FAW-2017-013、FAW-2018-019、FAW-2018-117，维保费共计432000元。合同第十条约定:“如果甲方延迟支付维修服务费超过60日的，乙方有权随时解除合同，且同时甲方应向乙方支付合同总金额30%违约金。”合同签订后，原告按约全部履行了案涉电梯的维修保养义务。但截至今日被告至今仅向原告支付了70416元维保费，剩余361584元经原告多次催要被告总以各种理由拖延不付。原告认为，被告逾期付款的行为已经构成严重违约，并严重影响了原告的生产经营活动，原告为此诉至法院，望判如所请。庭审中原告补充称：已付金额已由起诉状中112416元变更为70416元，起诉状中数额系笔误。被告石嘴山市盛荣物业管理有限公司辩称，第一项诉讼请求中欠付金额361584元不属实，总共产生的维保费43.2万元属实，实际已支付金额为178416元，故欠付金额为253584元，但2018年1月8日已经办理顶账手续，以位于大武口区香榭星海湾XX号房屋一套抵顶上述欠付金额253584元，被告现在不欠付原告维保费。1、2015年至2019年期间原告与被告分别签订了9份电梯维保合同，其中编号为FAM-2015-155号合同金额为4.2万元，FAM-2016-093号合同金额为4.2万元，FAM-2016-004金额为3万元，FAM-2016-003金额为3.6万元、FAM-2017-089金额为4.2万元、FAM-2017-013金额为6.6万元，从2015年至2017年分别签订上述6份合同，总费用为25.8万元，截止到2018年1月8日前被告支付原告36.6万元，其中付现款112416元、顶账房金额为253584元。按双方签订的维保合同，我公司多支付原告10.8万元，不存在任何形式上合同违约；2、因我方多支付原告维保费款10.8万元，又提前支付给原告维保费，所以从2018年至2019年又签订3份合同：FAM-2018-019为6.6万元、FAM-2018-116为4.2万元、FAM-2018-117为6.6万元，其中FAM-2018-117号合同服务期限为2019年1月1日至2019年12月31日，计2018年合同金额为10.8万元、2019年合同6.6万元已于2020年3月18日向原告支付，但该笔6.6万元费用的发票原告至今未开具，此外原告另欠被告4.2万元发票未开具。因此被告目前不欠付原告维保费且不存在合同违约，对原告诉讼求的违约金不予认可。第三人石嘴山市盛鼎基业房地产开发有限公司陈述，我公司欠石嘴山市盛荣物业管理有限公司物业费，被告欠原告维保费，我公司使用自己开发的位于大武口区香榭星海湾XX号房屋一套经协商作价253584元抵顶给被告，被告将该套房屋转让给原告，三方已经办理顶账手续并做了财务处理。原告宁夏福埃沃楼宇设备有限公司围绕诉讼请求向法庭提交的证据，本院认证意见如下：证据一、电梯（扶梯）维护保养合同原件9份（合同编号分别为FAW-2015-155、FAW-2016-093、FAW-2017-089、FAW-2018-11、FAW-2016-003、FAW-2016-004、FAW-2017-013、FAW-2018-019、FAW-2018-117）、证据二、“香榭星海湾”项目应付款明细对账单1张、证据四、不动产登记信息查询结果证明1张、证据五、电梯（扶梯）维护保养合同两份（编号为FAW-2014-002、FAW-2015-002）客观、真实，与本案具有关联性，本院予以确认；证据三、顶账房转让确认单复印件1张、律师函复印件2张、解除通知书复印件2张、EMS投递单8张、EMS投递视频光盘2张（4段视频）、EMS投递结果查询单打印件8张、证据六、录音光盘一张（附文字摘录），被告认可其真实，对双方因以房抵顶部分服务款发生争议并曾协商等事实，本院予以采信。被告石嘴山市盛荣物业管理有限公司为证明其诉讼主张或反驳原告诉讼请求依法提交的证据，本院认证意见如下：证据一、2018年1月8日出具顶账房确认联系单原件1份、2018年1月顶账房转让确认单复印件1份、顶账房协议1份、收据1张（2018年1月9日出具）、付款申请单2张、收条1张、2018年1月12日香榭星海湾小区交房单1张客观、真实，与本案具有关联性，本院予以确认；证据二、黄河农村银行业务凭证复印件1份与证据三、银行流水16页客观、真实，对被告以现金形式已支付的服务费数额，本院予以确认。第三人石嘴山市盛鼎基业房地产开发有限公司为证明其诉讼主张依法提交的证据，本院认证意见如下：证据一、顶账房确认联系单1复印件份、顶账房转让确认单复印件1份、收据复印件1份、交房单复印件1份、授权委托书1份、王晓丽与马志康身份证复印件各1份客观、真实，与本案具有关联性，本院予以确认。经审理，本院认定事实如下：2014年至2019年间原、被告之间签订过十一份《电梯维保合同》（合同编号为FAW-2014-002、FAW-2015-002、FAW-2015-155、FAW-2016-093、FAW-2017-089、FAW-2018-116、FAW-2016-003、FAW-2016-004、FAW-2017-013、FAW-2018-019、FAW-2018-117），被告委托原告对位于大武口区建设东街香榭星海湾建筑物内的电梯（扶梯）实施保养服务，每份合同都对服务期间、电梯数量、费用支付时间与金额以及各自的责任等事项具体进行了约定，上述11份合同服务费总金额51万元。2015年至2020年期间，被告通过银行转账方式向原告支付服务费合计182416元。因第三人欠付被告物业服务费，双方于2018年1月4日签订《顶账房协议》，确认将第三人开发的位于大武口区香榭星海湾小区XX号住宅房一套（面积93.92平方米）抵顶给被告，被告又将上述顶账房转让给原告公司人员王晓丽用于抵顶被告欠付原告的电梯维保费，房屋抵顶价款253584元。2018年1月，被告指示第三人与原告公司人员王晓丽委托代理人办理了《顶账房转让确认单》。2018年1月11日，原告公司人员武梦珂给被告出具了收条，注明“今收到石嘴山市盛荣物业管理有限公司电梯维保费253584元，香榭星海湾顶房XX。武梦珂2018.1.11”；2018年1月12日，原告公司人员武梦珂在注明业主为“王晓丽”的《香榭星海湾小区交房单》上进行代签了；被告与第三人之间亦办理了收款凭证等财务手续。2019年9月9日，被告公司财务部门给原告出具一份《“香榭星海湾”项目应付款明细对账单》，针对2015年至2019年期间签订的九份《电梯(扶梯)维护保养合同》付款情况进行对账，确认：合同编号为FAW-2015-155、FAW-2016-093、FAW-2017-089、FAW-2016-004、FAW-2016-003、FAW-2017-013、FAW-2018-019的七份合同欠付金额286584元，同时备注扣除以房抵顶的253584元后尚欠33000元；编号为FAW-2018-116、FAW-2018-117的两份合同欠付金额为75000元，对账单上加盖有被告公司财务专用章。2019年10月9日原告分别向被告、第三人公司邮寄《律师函》，限期10日要求配合王晓丽顶账房屋的过户手续。2019年11月4日原告向被告发出《解除通知书》，以被告未在其限定时间内履行协助房屋过户义务，构成严重违约，造成以房抵顶维保费的合同目的无法实现，根据《合同法》第94条规定，通知被告自接受本通知之日起解除双方至今的以房顶账协议，要求对方继续支付对应的维保费。原告为此起诉至法院，要求判如所请。另查明，据石嘴山市不动产登记事务中心于2020年1月16日出具的《不动产登记信息查询结果证明》，显示：位于大武口区永康北路香榭星海湾XX号房屋现登记不动产权利人为第三人石嘴山市盛鼎基业房地产开发有限公司，被石嘴山市中级人民法院自2019年11月29日起查封，查封文号（2018）宁02执252号。本院认为，债务人到期未能清偿债务，经与债权人协商达成以房抵债的合意，该以房抵债协议的成立，不当然消灭双方之间的原债权债务关系，而是新债与原债并存；以房抵债协议达成后，无法实际履行的，当事人可以要求继续履行原债权债务。原告长期为被告提供电梯维护服务，被告未按合同约定支付维保费，2018年1月经协商被告将其通过顶账方式从第三人处取得的位于大武口区永康北路香榭星海湾XX号房屋一套抵顶给原告公司人员王晓丽，用于清偿其欠付原告公司的维保费253584元，办理了《抵账房转让确认单》等相关手续后，至今未办理房屋权属登记。2019年11月29日，尚登记在开发企业名下的顶账房屋被法院查封，原告以合同目的无法实现为由，向被告发出解除以房抵债协议通知，现要求被告继续履行原债务。经查明，2014年至2019年间原、被告之间签订有十一份《电梯维保合同》，合同总金额51万元，被告提供的付款凭证显示以现金形式已支付182416元，包括以房抵顶的253584元在内尚欠服务费327584元。原告要求被告支付维保费361584元的诉求，本院确定为被告向原告支付维保费327584元。关于原告诉求的违约金，双方签订的《电梯维保合同》第十条约定“如果甲方迟延支付维保服务费超过60日的，乙方有权随时解除合同，且同时甲方应向乙方支付合同总金额30%违约金。”，但原、被告连续签订多份合同，双方的合作活动具有长期持续性，虽然每份合同都确定了具体付款时间，但实际履行过程中均未按约定支付，期间于2018年1月达成的以房抵债协议亦拖延持久未履行，原告直至2019年11月4日方通知被告解除顶账协议。因此，原告未证实被告构成付款违约的具体时间，在本案诉求的违约金129600元没有事实依据，本院不予支持。原告要求被告承担保险费的诉求，该费用系原告因申请诉讼保全提供担保财产支出，要求被告承担没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告石嘴山市盛荣物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告宁夏福埃沃楼宇设备有限公司支付服务费327584元；二、驳回原告宁夏福埃沃楼宇设备有限公司的其他的诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8668元，减半收取计4334元，由原告夏福埃沃楼宇设备有限公司负担1444元，被告石嘴山市盛荣物业管理有限公司负担2890元。保全费2976元，由原告夏福埃沃楼宇设备有限公司负担986元，由被告石嘴山市盛荣物业管理有限公司负担1990元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。审判员 宋翠平 二〇二〇年六月十一日书记员 杨梦茹附本案相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本院特别提醒：当事人上诉的，应当于递交上诉状之日起至上诉期届满后七日内，向石嘴山市中级人民法院交纳上诉费，逾期则视为放弃上诉。