长春市二道区人民法院民事判决书（2020）吉0105民初103号原告:崔某1，住长春市九台区。委托诉讼代理人：崔某2，吉林法航律师事务所律师。被告：马某，住长春市。被告：吕某，住长春市。被告：董某，住长春市。委托诉讼代理人：王某，住长春市净月区。原告崔某1与被告马某、吕某、董某确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告崔某1及其委托诉讼代理人崔某2，被告马某，被告董某及其委托诉讼代理人王某到庭参加诉讼，被告吕某经本院依法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。崔某1向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法确认三被告于2015年9月25日签订的《长春市房屋转让合同》无效；2.诉讼费、律师代理费、交通费等费用由被告负担。事实和理由：崔某1与马某、谷晓伟、刘彤、长春建工集团吉汇建设有限公司因建设工程施工合同纠纷一案，经长春市南关区人民法院2015年4月3日作出（2014）南民初字第1501号民事判决：马某、谷晓伟、刘彤于判决生效后立即连带给付原告崔某1投资款及材料款715650元及利息，长春建工集团吉汇建设有限公司对上述款项承担连带给付责任。马某不服一审判决，向长春市中级人民法院提出上诉，长春市中级人民法院于2015年9月14日作出（2015）长民一终字第331号民事判决：驳回上诉，维持原判。判决作出后，马某又因不服终审判决向吉林省高级人民法院申请再审，高院于2016年4月1日作出（2016）吉民申187号民事裁定书：驳回马某再审申请。四被告在终审判决发生法律效力后，拒绝履行给付金钱义务。崔某1于2015年10月1日向南关区人民法院申请执行，立为（2015）长南法民执字第761号执行案件、（2019）吉0102执恢21号执行案件。在执行过程中，长春市南关区人民法院于2019年9月4日查封了董某名下所有的坐落于长春市二道区三道镇一委三组，权利证号为201509280422号，丘地号：8-2／32-10-0，建筑面积236.88平方米房屋房籍。董某以异议人的身份向法院提起异议，称：争议房屋在多年前系其在马某处购买，交付使用至今，请求法院撤销（2019）吉0102执恢21号执行裁定的执行并解除对涉案房屋的执行。长春市南关区人民法院于2019年10月26日作出（2019）吉0102执异259号执行裁定，撤销了（2019）吉0102执恢21号裁定对董某名下本案争议房屋的执行。本案经崔某1查明：董某据以取得涉案楼房产权登记的合同系其与马某、吕某于2015年9月25日签订的长春市房屋转让合同。崔某1认为：该楼房产籍虽然登记在董某名下，但其据以进行楼房产权转移登记的上述长春市房屋转让合同应当认定无效，理由如下：马某、吕某与董某签订房屋转让合同的时间为2015年9月25日，此时崔某1于马某等因建设工程施工合同纠纷一案长春市南关区人民法院已经做出（2014）南民初字第1501号民事判决，长春市中级人民法院（2015）长民一终字第331号民事判决于2015年9月14日作出，而三被告2015年9月25日转移该房产，属于恶意串通损害第三人利益的行为，该行为不应受到法律保护，应属无效。其一、涉案房屋系三道镇临街楼房，建筑面积为236.88平方米，而三被告所约定的该楼房价款仅为45万元，每平方米价格只有1899.7元，明显过低的购房价格不存在真实购买该楼房事宜，该楼房系三道镇临街二层门市，由于马某、吕某将该房屋对外出租现正在经营期间。其二、无交易价款银行转账记录，不能证明该房屋购房已经实际交易。其三、2019年8月29日法院执行任务时，执行法官向该楼房租户询问时，租户当时的回答是此房是租马某的，执行法官让租户出示该租房合同，租户打了一通电话后没有拿出租房合同，在执行法官执行公务记录仪上已经将上述情况进行记录，并且有与执行法官向租户的询问笔录和录音等证据为证。其四、马某妻子叫吕某，董某妻子叫吕亚珍，马某与董某系连桥关系，并且谷晓伟与马某也是亲属关系。被告之间存在亲属关系，为本案三被告恶意串通，损害崔某1的合法权益提供了方便条件。马某、吕某与董某签订的涉案房屋转让合同，属于三被告恶意串通损害原告利益的合同，属于无效合同。原告诉至法院。董某辩称，1.2015年9月25日，我于马某、吕某签订的房屋转让合同系我们去房产部门过户时，按工作人员的要求所写，即2015年9月25日只是该案房屋更名过户的日期，不是实际交易的日期，该案房屋实际交易日期为2014年8月5日，有交易合同为据。2.该案房屋不存在交易价格过低的问题，因为该房屋系住宅，不是门市，且交易价格也是经过房地部门认可的，否则不能过户，不存在交易价格过低的问题。3.我与马某、吕某是亲属关系，吕某生病及马某做生意一共从我处借款42万元，余款3万元是我以现金的形式于2014年8月5日交付给马某，该案房屋的交易系以顶账及现金形式交付。最后，该案房屋自2014年8月5日一直由我占有和使用，由于事先没有想要打官司，所以只找到几张电费票据及租房合同为凭。综上，崔某1向法院起诉我与马某、吕某要求确认所签订的长春市房屋转让合同无效，缺乏事实依据，应予驳回。马某辩称，原告说门市房价格过低，但应以产权处为证，以产权证为依据。房子不是门市房，是30多年的住宅，不存在价格过低的情况出卖。吕某未到庭亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：（一）2014年崔某1以长春建工集团吉汇建设有限公司、刘彤、谷晓伟、马某为被告，吉林三鸣经贸有限公司为第三人提起建设工程施工合同纠纷诉讼，长春市南关区人民法院于2015年4月3日作出（2014）南民初字第1501号民事判决，判决：刘彤、谷晓伟、马某于判决生效后立即连带给付崔某1投资款及材料款715650元及利息（自2002年6月9日起至给付之日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；长春建工集团吉汇建设有限公司对上述款项承担连带给付责任。驳回崔某1其他诉讼请求。后马某对上述判决不服提起上诉，长春市中级人民法院于2015年9月14日作出（2015）长民一终字第331号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。后崔某1向长春市南关区人民法院申请执行，案号为（2015）长南法执字第761号执行案件，又于2019年恢复执行，案号为（2019）吉0102执恢21号，在（2019）吉0102执恢21号执行案件执行过程中，长春市南关区人民法院于2019年9月4日查封了董某名所有的坐落于长春市二道区三道镇一委三组，权利证号201509280422号，丘地号：8-2／32-10-0，建筑面积236.88平方米房屋房籍。后董某向长春市南关区人民法院提出异议，长春市南关区人民法院于2019年10月26日作出（2019）吉0102执异259号执行裁定，裁定：撤销（2019）吉0102执恢21号查封案外人董某所有的坐落于长春市二道区三道镇一委三组，权利证号201509280422号，丘地号：8-2／32-10-0，建筑面积236.88平方米房屋的产籍的执行裁定书。（二）2015年9月25日，董某与马某、吕某签订长春市房屋转让合同一份，约定，马某、吕某将本案争议房屋转让给董某，房屋转让价格450000元，付款方式为2015年9月25日前一次性将购房款支付，并约定于2015年9月25日前交付房屋。依据上述合同，董某在2015年9月28日取得了本案争议房屋的房屋所有权证。针对上述房屋更名事项，长春市地方税务局出具税收缴款书，载明本案争议房屋的契税计税金额或销售收入为667931元。庭审中，董某提供了其与马某、吕某签订的针对本案争议房屋的房屋买卖协议书一份，该协议书载明的落款日期为2014年8月5日，协议书内容为：甲方（马某、吕某）自愿将其位于长春市二道区三道镇一委三组住宅一套（建筑面积236.88㎡）卖给乙方（董某），该房屋的交易价格为人民币肆拾伍万元整；乙方保证该房屋的买卖征得财产共有人同意，且该房屋无产权纠纷、抵押、担保等行为，并且该房不欠任何费用；甲方室内物品不在购房款内（另算）；甲方必须无偿协助乙方办理更名过户手续，不得以任何借口拒绝更名办理，所产生的费用由乙方负担。2016年6月3日，马某与吕某在民政部门登记离婚。（三）崔某1提供2019年8月29日南关区人民法院在执行过程中到本案争议房屋处询问相关人民的影像资料一份，该视频中询问一名女性人员其租的是谁的房子，该人陈述“租的马某的”，问租了多长时间了，其陈述“挺长时间了”。董某针对该份视听资料质证认为“录像中的人确实是租住涉案房屋的人，证明问题有异议，首先是录像中的人随便说的，没有法律效力，我们是和录像中人的爱人签订的合同，录像中的人不清楚事实”。（四）1.马某陈述“我前妻吕某生血液病从董某处借款，前期借款4万元，后来又借8万元，后来我的工程赔了，我又和董某借钱22万，妻子病复发又借款10万元，然后我妻子看我外债太多而感情不和要求离婚，董某向我要钱，2014年就把房子抵账给董某了。签订协议那天又给了3万。之前借款一直没有还过。我和董某借钱是四次分别是4万、8万、22万、10万。第一次不是4万了，是2万，是2004年借的。2012年借22万，10万是2012年之后接的，8万具体借款时间记不清了是借钱看病和2012年时间不远。我前妻2004年至2006年生病，2006年又复发了，每三年犯病一次，在长春中日和北京市的北京同仁堂治疗的，原告知道我爱人生病。2004年-2014年总共我借了总计42万元，期间一直没有还过钱。2012年我工程赔了因为给农民工钱我借了22万，22万元是现金给我的，全部是现金。所有我借的钱都是给我的现金。”2.董某陈述“他（马某）借我钱有银行流水。买房是他借钱没还我之后是2014年，他向我借钱时间是2004年5月8日的2次、2010年7月8日的22万、2012年12月6日的10万、2012年7月23日的8万元，以上均是有银行流水。2014年我用钱，他没有钱还，然后我俩把房子交易了，房子交易总共是45万元。后来协议之后我又付给他三万元，总共是45万元。这个房子总共就是45万元，没有再额外的钱。此房子交给我以后房屋漏水，他要是有钱我不要这个房子。我和马某是亲属关系，是亲的连桥关系，我爱人和马某的爱人是亲姐妹。后来我给他付三万是协议之后，这三万是现金给的，这三万包括在45万元之内，他欠我42万元，我又给他3万”。3.关于本案争议房屋的交付过程董某陈述“协议签订之后房子已经交付，2014年8月15日签协议之后房屋就交付了。房屋交给我之后我就出租了，出租时间是2017年4月23日开始的。2017年之前不归我，我是2017年4月23日和租房户签订的协议。2017年之前房屋是不归我管。我房屋是2017年租给小赵。2017年之前的房屋是空着的，2017年之前房屋没有交给我，2014年8月15日之后房子交给我的。2014年至2017年之间房屋是租给修车的了。2014年至2017年房屋也出租了，租给租户了，租给的是赵淑华了，也是我出租的，2014年至2017年也是我出租给赵淑华了。以前我不管，到我手之后我就出租了，租金是一年三万，收租金是从2017年4月23日。房子我是从2014年开始就租给赵淑华了，租金是一年三万。2014/2015/2016年三年没有签过合同。2014年8月15日房子正式归我，2014年8月15日之后我出租了。2015年、2016年房子空着呢。房子我是2014年收到的，2015-2016年房子不行得收拾，且这期间有很多人讯问。我和租户签的合同是2017年开始的。我是在外面打工，在建筑行业，包了点活，是瓦工。我现在有钱。”4.庭审中询问马某“依据原告提供的你本人的五份银行交易流水，在2010-2014年之间你本人名下有多笔存款，为何会在此期间存在你方所主张的向董某借款存在”，答“施工需要钱多，我那还出了二条人命，甲方垫付了220万，我施工没有给钱。吕某治血液病需要钱。2014年我账上也就四五万、十万八万的，那是军安小区来回周转卖房子的钱。钱是今天存完，明天付给别人的”。本案争议焦点为：崔某1的诉讼请求应否得到支持。关于本案争议焦点本院认为:本案争议房屋的原登记所有权人为马某，2015年9月25日，马某、吕某夫妻作为转让方，董某作为受让方，签订了长春市房屋转让合同，将该房屋以45万元价格进行转让，并据此办理了更名过户手续，该份合同留存于长春市房产档案馆。崔某1以该份合同无效提起本案诉讼，马某和董某主张该份合同所载明的交易时间与双方实际交易情况不符，并提供了一份双方于2014年8月5日签订的房屋买卖协议书，主张双方实际交易时间为2014年8月。崔某1对于马某、吕某与董某2014年8月5日签订的房屋买卖协议书真实性提出异议。经查，该份协议书中载明的房屋价款为45万元，但依据马某与董某的陈述，房屋价款并未实际支付，系马某自2004年、2010年、2012年分几次陆续向董某借款，由于一直没有偿还，以本案争议房屋抵顶欠款，但是马某与董某并未提供证据证明双方之间借款事实的存在，仅提供了董某在上述时间内的取款记录，无法证明董某与马某之间借款事实的存在，另依据该份房屋买卖协议书的内容，房屋内物品需要另算价格，但庭审中董某、马某均陈述房屋价款45万元，不存在其他款项，与协议内容不符。关于房屋交付，马某主张在2014年即将争议房屋交付给了董某，但在庭审中董某对于何时交付房屋其又是如何使用本案争议房屋的陈述前后矛盾，董某本人的陈述无法前后达成一致，而在2019年租用本案争议房屋的承租人对于从何处承租房屋的陈述为从马某处，虽然董某对于承租人的陈述不予认可，但是若2014年已经将房屋交付给董某，而董某又系本人将房屋出租给承租人，那么常理上承租人应当不会知道马某的存在更不会在询问时答出马某为出租人的情况，基于以上事实，无法认定2014年8月5日房屋买卖协议双方主要权利义务的履行情况，故对于马某、董某依据该份《房屋买卖协议书》主张双方房屋买卖发生在2014年8月的事实不予确认。马某、吕某与董某于2015年9月25日签订房屋转让合同并办理更名过户手续，此时根据生效判决已经确认了马某与崔某1之间的债权债务关系，此时马某夫妻与董某之间的特殊关系进行房屋转让交易不能排除合理怀疑其存在恶意串通损害债权人利益的情况，故马某、吕某将其所有的坐落于长春市二道区三道镇一委三组，丘地号：8-2／32-10-0，建筑面积236.88平方米房屋转卖给董某的行为属于恶意串通，损害第三人崔某1利益的行为，崔某1诉请确认马某、吕某、董某于2015年9月25日签订的长春市房屋转让合同（编码：FD2015092535699D1）无效，应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：马某、吕某、董某于2015年9月25日签订的长春市房屋转让合同（编码：FD2015092535699D1）无效。案件受理费8050元，保全费2770元，共计10820元，由马某、吕某、董某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判长 姚筱玲人民陪审员 许凤英人民陪审员 贾 旭二○二○年八月十四日书记员 李方旭