江西省遂川县人民法院民 事 判 决 书(2020)赣0827民初1785号原告：江西登云房地产开发有限公司遂川分公司，住所地遂川县五斗江乡（原礼堂），统一社会信用代码91360827MA35G3D991。主要负责人：陈世坚。委托诉讼代理人：项定忠，该公司职员。委托诉讼代理人：秦章飞，江西赣中律师事务所律师。被告：姜毅，男，1981年5月27日生，汉族，住遂川县。委托诉讼代理人：姜翠华，女，1975年8月3日生，汉族，住广东省揭西县，系被告姜毅的姐姐。委托诉讼代理人：冯嗣筠，江西金秋实律师事务所律师。原告江西登云房地产开发有限公司遂川分公司与被告姜毅租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告江西登云房地产开发有限公司遂川分公司（下称“登云公司”）的委托诉讼代理人项定忠、秦章飞和被告姜毅的委托诉讼代理人姜翠华、冯嗣筠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告登云公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除租赁合同，被告立即腾退所租赁的房屋；2、判令被告向原告支付拖欠的房屋租金192032元（暂计至2020年8月1日，此后按合同约定计算租金至实际腾退之日止）；3、判令被告向原告支付因拖欠租金产生的违约金31380元（按欠付租金的月息1%计算）；4、本案诉讼费、保全费、担保费由被告负担。事实和理由：2017年11月27日，原、被告双方签订《租赁合同书》，约定原告将五江府12栋一层01-06号房屋出租给被告用于超市经营，租期五年，自2017年12月1日至2022年11月30日止。合同签订后，被告仅支付了10800元租金及押金5400元，剩余租金一直拖欠。被告姜毅擅自将房屋转租，未兑现承诺开办超市，原告按合同约定有权解除租赁合同。请求法院依法判决。被告姜毅答辩称：1、租赁合同的主体系项定忠和被告姜毅，原告登云公司不具有本案的主体资格；2、租赁合同签订时，房屋尚在建设中，未通过验收，水电、道路、消防及周边环境达不到使用条件，该合同不具有合法性，应认定无效；3、合同涉及的商铺未实际交付使用，被告要求的改建未实施；4、合同签订时，被告已支付租金16000元。综上，原告主张的租金和违约金没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年11月26日，被告姜毅向原告登云公司的项定忠提出申请，要求把五江府12栋一层的01-06号铺面中间的隔墙推倒，以满足超市购物和空间的需要，并把上述铺面后面的墙推倒安装卷闸门。2017年11月27日，原告登云公司和被告姜毅签订《租赁合同书》，约定：由乙方（即被告姜毅，下同）租赁甲方（原告登云公司）开发的12栋一层01-06号，共计6间，建筑面积共为266.42平方米，用于超市行业经营，最终面积以房地产管理局测绘部门提供的正式测绘报告面积为依据，据实结算；租赁期共五年，自2017年12月1日起交付使用，至2022年11月30日到期；合同期内租金的交付按三个月作为交纳周期，首次租金交付时间即合同签订之日交纳首次租金和押金；乙方应按期足额按合同规定支付款项，逾期交付租金，按所拖欠租金总额5%按日计算滞纳金，逾期支付租金和其他费用超过一个月，甲方有权单方面解除合同……。同时，原、被告双方签署上述《租赁合同书》附件，就租金优惠事宜进行了细化，优惠后实收租金为：第一年月租金450元/间，6间月租金2700元，年租金32400元，减除装修期后实收9个月租金为24300元；第二年月租金472.5元/间，年租金34020元；第三年月租金510.3元/间，年租金36742元；第四年月租金561.33元/间，年租金40416元；第五年月租金617.46元/间，年租金44457元。租赁合同及附件签订后，原告登云公司向被告姜毅交付了店铺钥匙，被告姜毅向原告登云公司预付了租金10800元及押金5400元。2018年4月23日，原告登云公司开发的包括涉案五江府12#建筑在内的遂川县五斗江乡五江府工程通过遂川县公安消防大队竣工验收消防备案。经遂川县天地房地产测绘有限公司测定，12#楼商业建筑面积266.42平方米，共6间，并于2018年11月7日通过遂川县房产地交易中心房产测绘成果备案确认。2018年3月11日，五江府项目部在江西问政平台发帖反映五江府项目市政通水配套不到位等问题。2018年4月9日，遂川县五斗江乡人民政府答复称：江西登云房地产开发有限公司于2015年11月5日与五斗江乡政府签订规划开发协议，工程于2016年3月动工新建，主体工程于2017年8月底完工，农贸市场于同年9月27日搬迁入驻；五斗江圩镇集中供水工程的运行管理没有达到设计要求，导致日常供水压力和水量不足，一般建筑三层以上供水困难。此后，因原告登云公司未按被告要求对承租店铺进行改建，被告姜毅认为所租店铺及周边配套设施达不到使用条件，其未向原告支付剩余租金，并由他人使用其所租赁店铺。因双方无法就店铺租赁事宜协商一致，原告登云公司遂诉至本院要求依法判决。另查明：原告登云公司开发的五江府12#楼于2016年8月15日开工，2017年9月20日竣工，其单位工程竣工验收报告中验收结论为“合格”。本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同当事人应按约履行义务。原告登云公司与被告姜毅自愿签订《租赁合同书》及其附件，系双方真实意思表示，不违反法律关于合同效力性的规定，合法有效，双方均应遵约履行。被告姜毅主张该《租赁合同书》的主体系五江府项目部的项定忠，不是原告登云公司的意见，经查，在涉案《租赁合同书》及附件上甲方处盖章的均系原告登云公司，被告姜毅对此是明知的，合同所涉店铺系原告登云公司开发亦是明知，故被告该意见与事实不符，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。被告姜毅以该《租赁合同书》签订时涉案工程未通过验收，水电、道路、消防及周边环境达不到使用条件为由主张该合同无效，因该事由不违反法律、行政法规的强制性规定，不符合合同法关于合同无效的情形，故本院对该意见不予支持。关于涉案店铺是否实际交付的问题，经查，原告登云公司在《租赁合同书》签订时已将店铺钥匙交给被告姜毅，涉案店铺实际已由被告姜毅占有控制，应当认定原告登云公司已完成交付，且涉案店铺已由他人实际使用也是由被告姜毅决定的，故本院对被告姜毅主张店铺未实际交付的意见不予采纳。关于被告姜毅在涉案合同签订前，向原告方提出对01-06号店铺中间隔墙推倒应由谁进行改建的问题，根据《租赁合同书》第一条约定“乙方对甲方所要出租的房屋做了充分了解，愿意承租这些房屋用于超市行业经营……”和第四条约定“1、乙方应在装修施工动工前，提前至少14天将装修图纸、工程设计方案、门头设计及外部广告牌设计方案提交甲方批准……6、合同到期或双方协商解除合约关系时，乙方必须无条件按交付原样结构……”，被告姜毅于2017年11月26日向五江府项定忠提交的关于“1、把01-06号铺面中间的隔墙推倒，以满足超市购物和空间的需要……”的申请书，应视为按《租赁合同书》第四条要求的在装修施工前将设计方案提交甲方批准的行为，即01-06号店铺中间隔墙的推倒应由被告姜毅自行组织施工。被告姜毅在原告登云公司交付店铺后，未按照约定向原告支付租金，已构成违约，原告登云公司据此主张解除双方签订的《租赁合同书》，并要求被告支付剩余租金、腾退房屋、承担违约金，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。被告姜毅已支付租金共计16200元，应予以核减。截至2020年7月31日，被告姜毅剩余应付租金总额为66614.4元，并应自2020年8月1日起按《租赁合同书》及附件约定的租金标准支付至实际腾退店铺并交还原告之日止。原、被告双方在合同中约定“逾期交付租金，按所拖欠租金总额5%按日计算滞纳金”，应视为双方对违约金的计算方法的约定，但按该计算方法计算的违约金过分高于原告的损失，依法应予核减。原告登云公司主张欠付租金按月息1%计算违约金，符合法律规定，本院予以支持。根据双方关于“合同期内租金的交付按三个月作为交纳周期，首次租金交付时间即合同签订之日交纳首次租金和押金”的约定，截至2020年7月31日，被告姜毅应向原告登云公司支付违约金9118.82元。自2020年8月1日起，被告姜毅应按月息1%计算欠付租金的利息至租金清偿之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告江西登云房地产开发有限公司遂川分公司与被告姜毅于2017年11月27日签订《租赁合同书》，被告姜毅于判决生效之日起10日内向原告江西登云房地产开发有限公司遂川分公司腾退五江府12栋一层01-06号店铺（共6间）；二、被告姜毅于判决生效之日起10日向原告江西登云房地产开发有限公司遂川分公司支付租金66614.4元，并自2020年8月1日起按《租赁合同书》及附件约定的租金支付至实际腾退店铺之日止；三、被告姜毅于判决生效之日起10日向原告江西登云房地产开发有限公司遂川分公司支付违约金9118.82元，并自2020年8月1日起按月息1%计算欠付租金的违约金至租金付清之日止；四、驳回原告江西登云房地产开发有限公司遂川分公司的其他诉讼请求。如债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2375元（已减半收取），保全费1670元，合计4045元，由原告江西登云房地产开发有限公司遂川分公司负担2795元，被告姜毅负担1250元。前款原告已预交，被告负担部分限被告于判决生效之日起10日径行给付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审判员 郭 烽二〇二〇年九月七日书记员 郭新星