广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初9622号原告：陈浩恺，男，1992年4月6日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：龙英，广东正平天成律师事务所律师。委托诉讼代理人：包懿庆，广东正平天成律师事务所律师。被告：广州东湛房地产开发有限公司，住所地广州市花都区颐和盛世五街****，统一社会信用代码91440101618755886F。法定代表人：何建信，该公司经理。委托诉讼代理人：杨栩锋，男，该公司员工。委托诉讼代理人：张哲，男，该公司员工。原告陈浩恺与被告广州东湛房地产开发有限公司（以下简称东湛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告陈浩恺的委托诉讼代理人包懿庆、被告东湛公司的委托诉讼代理人杨栩锋、张哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈浩恺向本院提出诉讼请求：1.请求判决东湛公司为陈浩恺办妥并交付广州市花都区颐和盛世xx房的房产证；2.请求判决东湛公司向陈浩恺支付延迟办证违约金，延迟办证违约金按房屋总价款每日万分之五的标准计算，计算日期从2017年6月5日起至实际交付产权证之日止，暂计至提起诉讼之日止的违约金为人民币570800.79元；3.请求判决东湛公司承担本案全部的诉讼费和财产保全费。事实和理由：陈浩恺与东湛公司于2012年2月28日签订《广州市商品房买卖合同》（预售），约定陈浩恺向东湛公司购买颐和盛世花园XX房，房屋地址为广州市花都区炭步镇文二村颐和盛世花园XX房，建筑面积为179.61平方米，其中套内建筑面积138.67平方米。合同约定房屋总价款为1036877元。买卖合同签订后，双方办理了网签手续。陈浩恺依照合同约定向东湛公司支付了全部楼款。买卖合同第十三条约定“甲方（东湛公司）应当在2012年12月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方（陈浩恺）使用。”陈浩恺实际于2013年1月11日办理完成收楼手续。买卖合同附件七补充协议第十条约定“甲方（东湛公司）应当在该商品房交付之日起730日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记。”即东湛公司应于2015年1月10日前为陈浩恺办妥涉案房屋的产权登记。东湛公司经陈浩恺多次催促仍拒绝履行合同约定的办证义务，2020年6月3日陈浩恺向东湛公司寄送律师函，要求东湛公司按合同约定办妥并交付不动产权证、支付逾期办证违约金，东湛公司收到上述律师函后未做出任何回应。买卖合同附件七补充协议第十一条约定“甲方（东湛公司）逾期办妥《房地产权证》的，本合同继续履行，乙方（陈浩恺）同意继续委托甲方办理该商品房《房地产权证》。甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。”东湛公司严重拖延履行办证义务，已经构成违约，应当承担相应的违约责任，向陈浩恺支付逾期办证违约金。综上所述，东湛公司违反合同约定延迟办证，严重损害陈浩恺的合法权益。故特向法院提起诉讼，请求依法判决。被告东湛公司辩称，同意陈浩恺的第一项诉讼请求，不同意陈浩恺其他的诉讼请求。一、2016年9月30日广州国规委已合法初始登记告知书，已具备办证条件，我方已告知陈浩恺，但陈浩恺并未按照合同约定提供材料，致使我方无法为陈浩恺办理产权证。二、在双方签订的买卖合同补充协议中，约定了因主合同违约的违约金标准不超过总房款的5%是双方对有可能产生违约责任所造成的损失的合理预见，也是双方的真实意思表示。并且现在已具备办证条件，违约金应按照合同约定不应突破5%的上限。三、我方认为在2017年6月12日前陈浩恺的违约金主张已经超过诉讼时效，依法不应得到法院支持。四、由于陈浩恺没有举证其交纳房款的流水和票据，及按揭的手续情况，我方只能确认发票开具的时间为陈浩恺缴纳房款的时间。陈浩恺是2019年2月26日开具发票的，因此我方认为若要计算办证违约金，起始时间应从2019年2月27日开始计算。本院经审理认定事实如下：东湛公司是位于广州市花都区炭步镇文二村颐和盛世花园的开发商，涉案楼盘已取得房管部门核发的商品房预售许可证。2012年2月28日，陈浩恺（乙方）与东湛公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，约定：陈浩恺向东湛公司购买颐和盛世花园XX房，房屋地址为广州市花都区炭步镇文二村颐和盛世花园XX房，建筑面积为179.61平方米，其中套内建筑面积138.67平方米。合同约定房屋总价款为1036877元。按照按揭方式付款。第二十一条产权登记：双方同意选择乙方委托甲方办理方式为乙方办理《房地产权证》，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后7个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。若甲方未在规定时间或者上述约定的期限内与乙方申请房地产转移登记的，乙方可以按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记。第二十二条迟延办理产权登记的违约责任：乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金：逾期达到120日的，乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款的0.05%的标准向乙方支付违约金。附件七为本合同补充协议，补充协议第二条约定，双方同意主合同第十条变更为：乙方逾期支付任何应付款项（包括但不限于购房款、应付违约金、税费及其他费用），或按揭银行未将按揭款全部划入甲方监控账号内的，甲方有权顺延办理或支付《房地产权证》的时间。且每逾期一日乙方应按房价款总额的万分之五向甲方支付违约金；逾期超过30日的，甲方有权单方面解除主合同，乙方按总房价款的10%向甲方支付违约金，如甲方选择不解除主合同的，每逾期一日，乙方仍应按房价款总额的万分之五向甲方支付违约金，直至乙方付清房款之日止。第五条约定，买卖双方同意主合同第十三条补充为：1、商品房的交付条件为在该商品房交付期限届满前，买方应交清下列费用：（1）按主合同第七条的约定向甲方交清该商品房全部楼价款；（2）付清乙方应缴交的全部税费及违约金和其他费用；（3）乙方已按照政府规定缴纳首期住宅专项维修资金。2、无论买方是否收到卖方的《收楼通知书》，应在该商品房交付使用期限届满前先行履行支付上述全部款项的义务，直至买方付清上述款项和按主合同第十条约定付清全部违约金时止，即主合同履行顺序为买方先履行，如买方未付清上述款项，卖方有权不交付该商品房给买方使用，并不需承担违约责任及其他赔偿责任。3、无论是否收到卖方发出的任何交楼通知书，买方须在交付期限届满前，持本人身份证明及有关文件，亲临该商品房现场卖方办事处或委托的物业管理处办理该商品房收楼手续。买方收楼时，应依约交清所有购房款（含按揭款）、税费及物业管理公司规定的有关费用。4、非因卖方责任而买方逾期不办理交楼手续，视作卖方实际已将该商品房交付买方使用。6、因市政规划改变、政府行为、公共事业部门、异常地质状况、自然因素、突发性社会事件等出卖方不可避免和克服的客观原因而影响出卖方交楼的，出卖方可以不需书面通知买受方而据实延期交楼。第十条约定，买卖双方同意主合同第二十一条变更为：甲方应当在该商品房交付之日起730日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。第十一条约定：主合同第二十二条变更为：甲方逾期办妥《房地产权证》的，本合同继续履行，乙方同意继续委托甲方办理该商品房《房地产权证》。甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。第十八条约定:双方因违反主合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但本补充协议另有具体约定的除外。第二十四条约定：甲乙双方一致确认，双方基于对违约行为可能造成损失的合理判断后而约定了主合同及本补充协议所涉违约金之比例，并确认在因主合同和本补充协议及其履行有关争议的协商、诉讼中不再对主合同及本补充协议约定的违约金比例以任何形式提出变更。第二十五条约定：甲乙双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对主合同及补充协议之所有条款予以充分协商，双方对主合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、己方权利的内容，在签订主合同及补充协议时已向对方进行特别解释说明。乙方进一步确认主合同及本补充协议非甲方格式条款，知悉并认可主合同及本补充协议之全部条款内容，且主合同及本补充协议条款为其真实意思的反映。此外，合同及补充协议还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，陈浩恺付清了房价款，东湛公司分别于2012年3月19日、2019年2月26日出具购房款发票。2016年9月30日，涉案房屋办理初始登记至东湛公司名下。涉案房屋现已办理预告登记至陈浩恺名下。2020年6月3日，陈浩恺委托律师向东湛公司发送律师函，要求东湛公司办证及主张逾期办证违约金。诉讼中，双方一致确认涉案房屋于2013年1月11日交房、陈浩恺已经缴纳了涉案房屋的契税。双方关于陈浩恺支付房价款的时间、涉案房屋至今未能办证的原因各执一词。关于陈浩恺支付房价款的时间，陈浩恺认为，其于2012年2月28日支付首期款，按揭银行于同日放款。东湛公司认为陈浩恺支付首期款的时间是2012年3月19日，要看到陈浩恺的证据后才能得知陈浩恺的按揭银行放款时间。关于涉案房屋未能办证的原因，陈浩恺表示不清楚，东湛公司未要求其提交办证资料。东湛公司表示在具备办证条件后电话告知陈浩恺提交办证资料，因陈浩恺为未能提交办证材料，本院询问其欠缺何种办证材料，东湛公司表示无法核实。诉讼中，依照陈浩恺的财产保全申请，本院作出（2020）粤0114民初9622号民事裁定，裁定如下：冻结东湛公司的银行存款570800.79元或查封等值的其他财产。后本院对东湛公司的财产采取了保全措施。本院认为，陈浩恺与东湛公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，均是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同及附件合法有效，对双方均具有约束力，双方应依约履行。陈浩恺已履行了合同约定的义务，东湛公司应按照合同约定为陈浩恺办理涉案房屋的权属证书，且东湛公司同意陈浩恺的第一项诉讼请求，因此，陈浩恺请求东湛公司为其办理涉案房屋的权属证书及交付权属证书，合理有据，本院予以支持。东湛公司未在合同约定的期限内为陈浩恺办妥涉案房屋的权属证书，东湛公司认为未能办证的原因是陈浩恺未能交齐办证资料，但东湛公司既未举证证明其要求陈浩恺提交办证资料亦不能指出陈浩恺欠缺何种办证资料，故本院对东湛公司的陈述不予采纳。东湛公司逾期办证构成违约，应向陈浩恺支付违约金。关于东湛公司逾期办证违约金诉讼时效如何计算的问题，合同约定逾期办证违约金按日累计，属继续性债权，应将每日的违约金作为独立债权，分别适用诉讼时效，陈浩恺于2020年6月3日向东湛公司发送律师函主张权利，本案应以陈浩恺主张权利倒推三年为诉讼时效的起算时间，故对于陈浩恺主张权利之日起三年内的违约金给付请求权予以保护，对于主权权利之日起三年之前的违约金给付请求权则不予支持。根据补充协议第十条、第十一条的约定，东湛公司为陈浩恺办妥房产证的时间为房屋交付之日起730日内，东湛公司逾期办妥房产证的，合同继续履行，东湛公司应当自逾期之日的次日起至陈浩恺实际取得房产证之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向陈浩恺支付违约金。而补充协议的第十八条约定双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但本补充协议另有具体约定的除外。本案中，东湛公司抗辩陈浩恺付清房价款的时间在其开具发票的2019年2月26日，但东湛公司作为收款方，并未举证证明其在陈浩恺付款时及时履行了开具发票的义务，且即使如东湛公司陈述的逾期办证违约金起算时间，东湛公司应当支付的逾期办证违约金也已达到合同约定的总房价5%的上限，即51843.85元（1036877元×5%）。因此，陈浩恺请求东湛公司向其支付逾期办证违约金51843.85元，理据充分，本院予以支持。陈浩恺诉讼请求中的超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广州东湛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内为原告陈浩恺办妥位于广州市花都区炭步镇文二村颐和盛世花园XX房的权属证书并将该证交付给原告陈浩恺；二、被告广州东湛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈浩恺支付逾期办证违约金51843.85元；三、驳回原告陈浩恺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4754元，由原告陈浩恺负担4322元，由被告广州东湛房地产开发有限公司负担432元。财产保全费3374元，由原告陈浩恺负担3068元，由被告广州东湛房地产开发有限公司负担306元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  白一帆二〇二〇年九月十一日法官助理李诗琪书记员孙诗韵