四川省宜宾市叙州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1521民初4851号 原告：宜宾雅信物业管理有限公司，统一社会信用代码91511500786671999R，住所地四川省宜宾市叙州区南岸航天路中段4号。 法定代表人：罗勇，董事长。 委托诉讼代理人：汪苹，四川仁勇律师事务所律师，执业证号15115201711986525。 委托诉讼代理人：贺杰，四川仁勇律师事务所律师，执业证号1511201811035509。 被告：黄利民，男，汉族，1972年4月23日出生，住四川省长宁县。 被告：龙文平，女，汉族，1974年6月1日出生，住四川省长宁县。 原告宜宾雅信物业管理有限公司与被告黄利民、龙文平物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月13日受理后,依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告宜宾雅信物业管理有限公司委托诉讼代理人汪苹、贺杰，被告黄利民、龙文平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宜宾雅信物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令二被告支付原告2011年3月1日至2012年12月31日、2013年1月1日至2013年6月30日、2013年7月1日至2015年12月31日、2016年1月1日至2018年6月30日、2018年7月1日至2020年5月31日的物业服务费22595.7元；2.请求判令二被告支付违约金6778.71元；3.请求判令二被告支付原告2014年1月1日至2020年5月31日的垃圾清运费346.5元；4.诉讼费由被告全部承担。事实与理由：原告为宜都·莱茵河畔小区的物业服务公司，被告是宜宾市叙州区航天路中段4号宜都·莱茵河畔玉龙湾30幢1单元101号住宅业主，住宅面积139.23平方米。2009年12月9日，原告与被告签订商品房买卖合同时，对前期物业服务进行了约定。2015年7月1日，宜宾市翠屏区宜都·莱茵河畔小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《宜都·莱茵河畔小区物业管理服务合同》，约定甲方将宜都·莱茵河畔小区委托原告管理，合同有效期为3年，该《物业服务合同》第四条第一款约定电梯住宅物业服务费以半年为一周期进行预收，在前一期物业服务费用到期前30日内预付后6个月的费用；第三款电梯住宅收费标准1.6元/平方米/月缴纳物业费，第八款约定每逾期一日，承担应缴纳费用千分之五的违约金。2018年7月25日，上述《物业服务合同》期满，宜宾市翠屏区宜都·莱菌河畔小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《宜都·莱菌河畔小区物业管理服务合同》，将物业费调整为1.8元/平方米/月，其他事项与2015年的《物业服务合同》一致，合同有效期为3年。2013年7月19日，宜宾市翠屏区人民政府南岸街道办事处与原告签订授权委托书，委托原告具体负责莱茵社区辖区所有缴费对象的城市生活垃圾处理费征收工作，垃圾处理费为4.5元/户/月。业主应按照规定向供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位缴纳水、电、气、信息、环卫等有关费用。截止2020年4月30日欠费情况如下：1.2011年3月1日至2012年12月31日、2013年1月1日至2013年6月30日、2013年7月1日至2015年12月31日、2016年1月1日至2018年6月30日、2018年7月1日至2020年5月31日的物业服务费22595.7元;2.违约金22595.7元×30%=6778.71元；3.2014年1月1日至2020年5月31日的垃圾清运费346.5元。 被告黄爱民、龙文平辩称，1.迟交物业费不是被告造成的，也不是被告的本意，物业公司有恶意让被告迟交物业费之嫌。被告自2010年6月入住该小区后，按时交物业费，但2011年初，被告发现其房屋有墙体开裂的质量问题，要求开发商和物业给予解决未果后，被告自2011年4月起停止物业费的交纳。后与开发商、物业公司协商一致，由开发商补给被告5000元作为维修费，此款已由物业公司在工程质保金中予以扣除。后被告去交物业费，要求把上述5000元补偿款作为物业费扣除，但物业公司工作人员让被告等通知。期间，物业公司给被告发过律师函，被告也将5000元补偿款作为物业费扣除的要求书面反馈给物业公司。2.物业公司是按照139.23平方米收取物业费，被告房屋面积是138.2平方米，物业公司一直多收被告1.03平方米的物业费，应予以退还。3.物业公司按照现有标准收取物业费缺乏依据，当时的物业费是1.2元/平方米，后来涨价到1.6元、1.8元，没有依据。 本院经审理认定事实如下：被告黄利民、龙文平系宜宾市叙州区航天路中段4号莱茵河畔小区玉龙湾30幢1单元101号房屋业主，房屋建筑面积138.2平方米。2009年12月9日，被告与宜宾丽雅置地有限责任公司签订《商品房买卖合同》，购买其位于开发建设××小区玉××单元××号房屋，双方约定前期物业管理企业为宜宾雅信物业管理有限公司，物业服务收费价格为1元／月／平方米。2011年6月21日，宜宾市翠屏区宜都.莱茵河畔小区业主委员会（甲方）与宜宾雅信物业管理有限公司（乙方）签订《宜都.莱茵河畔小区物业服务合同》，约定甲方将宜都·莱茵河畔小区委托乙方管理，合同有效期为3年，自双方签字盖章生效；物业服务费收费标准：执行以下收费标准（1）多层住宅：1元／平方米／月；（2）电梯住宅：1.3元／平方米／月。2013年7月19日宜宾市翠屏区人民政府南岸街道办事处与原告签订授权委托书，委托原告具体负责莱茵社区辖区所有缴费对象的城市生活垃圾处理费征收工作，垃圾清运费为每户4.5元。2014年6月30日，宜宾市翠屏区宜都.莱茵河畔小区业主委员会（甲方）与宜宾雅信物业管理有限公司（乙方）签订《宜都.莱茵河畔小区物业服务合同》，约定甲方将宜都·莱茵河畔小区委托乙方管理，合同有效期为1年，自2014年7月1日至2015年6月30日；物业服务费收费标准：执行以下收费标准（1）多层住宅：1.2元／平方米／月；（2）电梯住宅：1.5元／平方米／月。2015年7月1日，宜宾市翠屏区宜都.莱茵河畔小区业主委员会（甲方）与宜宾雅信物业管理有限公司（乙方）签订《宜都.莱茵河畔小区物业服务合同》，约定甲方将宜都·莱茵河畔小区委托乙方管理，合同有效期为3年，自2015年7月1日至2018年6月30日；物业服务费收费标准：执行以下收费标准（1）多层住宅：1.3元／平方米／月；（2）电梯住宅：1.6元／平方米／月。2018年7月25日，宜宾市翠屏区宜都·莱茵河畔小区业主委员会（甲方）与宜宾雅信物业管理有限公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定甲方将宜都·莱茵河畔小区委托乙方管理，合同有效期为3年，自2018年7月1日至2021年6月30日；物业服务费收费标准：执行以下收费标准（1）多层住宅：1.5元／平方米／月；（2）电梯住宅：1.8元／平方米／月。上述物业合同均约定住宅物业服务费以半年为一个周期进行预收，在前一期物业服务费用到期前30日内预付后六个月的费用。甲方或者承租人逾期交纳物业服务费的，每逾期一日，承担应缴纳费用千分之五的违约金。业主应按照规定向供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位交纳水、电、气、信息、环卫等有关费用。乙方对甲方莱茵河畔所有二次供水能源价参照国家能源相关标准结合小区实际情况收取。甲方按照时间按时足额缴纳相关费用。按照立户表计算和二次供水收费标准，甲方逾期未足额缴纳能源费的应承担违约责任。按照二次供用水合同约定，被告水费一直由原告代收。上述服务合同签订后，原告按照约定提供了物业服务，被告未缴纳2011年3月1日至2020年5月31日的物业服务费和2014年1月1日至2020年5月31日的垃圾清运费。 另查明，原告宜宾雅信物业管理有限公司经工商登记为公司法人，其经营范围为物业管理、物业咨询等。 审理中，被告提交一份报案处理登记表，拟证明开发商及物业公司答应补偿被告5000元，原告对此不予认可。 以上事实，有原告的营业执照，被告的身份证复印件，《商品房买卖合同》，房屋所有权证存根，2011年6月、2014年7月、2015年6月、2018年7月莱茵河畔小区《物业服务合同》，宜宾市忠信公证处《公证书》，电梯维修记录、执勤记录、公告设施运行、检查、维护、保养记录、保洁记录，缴费通知书，抄水表记录，缴纳水费单据，垃圾清运记录，授权委托书以及原、被告的陈述予以证实。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，并对当事人具有法律约束力。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，宜宾雅信物业管理有限公司与宜宾市翠屏区宜都·莱茵河畔小区业主委员会先后签订的《宜都·莱茵河畔小区物业服务合同》，对被告具有约束力。现原告请求被告支付2011年3月1日至2020年5月30日的物业服务费、2014年1月1日至2020年5月30日的垃圾处置费，于法有据，本院予以支持。关于违约金，双方“甲方或者承租人逾期交纳物业服务费的，每逾期一日，承担应缴纳费用千分之五的违约金。”的约定显然过高，虽原告自愿下调为欠缴物业费的30%，但结合实际情况，参照该小区同期类案标准，本院酌情按欠缴物业费的20%予以支持违约金。被告抗辩开发商、物业公司与其协商补偿5000元，被告要求抵扣物业费，但其提交的证据不足以证明其主张，且原告对此不予认可，应由被告承担举证不能的法律后果，被告的抗辩理由，本院不予采纳。被告欠缴物业费为23189.96元（2011年3月1日至2011年6月30日为1元/平方米/月×4月×138.2平方米=552.8元；2011年7月1日至2014年6月30日为1.3元/平方米/月×36月×138.2平方米=6467.76元；2014年7月1日至2015年6月30日为1.5元/平方米/月×12月×138.2平方米=2487.6元；2015年7月1日至2018年6月30日为1.6元/平方米/月×36月×138.2平方米=7960.32元；2018年7月1日至2020年5月31日为1.8元/平方米/月×23月×138.2平方米=5721.48元），原告自愿主张22595.7元，本院予以认可。被告欠缴的垃圾清运费为4.5元/月×77月=346.5元。违约金为22595.7元×20%=4519.14元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下： 被告黄利民、龙文平于本判决生效之日起十日内支付原告宜宾雅信物业管理有限公司2011年3月1日至2020年5月31日期间的物业服务费22595.7元、2014年1月1日至2020年5月31日的垃圾处置费346.5元以及违约金4519.14元，合计27461.34元。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费544元，减半收取计272元，由被告黄利民、文龙平负担。 本判决为终审判决。 审判员  刘强 二〇二〇年八月十七日 书记员  任艳