广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初20149号原告（反诉被告）：林金山，男，1972年4月16日出生，汉族，住福建省三明市梅列区***********，公民身份号码350************330。被告（反诉原告）：广东宇能电商产业园有限公司，住所地：广东省佛山市南海区********宇能数码广场A区25楼2501-2503室，统一社会信用代码91440600MA4UN54U1K。法定代表人：任某1。委托诉讼代理人：钟嘉嵘，广东南天明律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨健豪，广东南天明律师事务所律师。原告林金山与被告广东宇能电商产业园有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案。被告对管辖权提出异议，本院经审查作出（2019）粤0605民初20149号民事裁定，裁定驳回被告对本案管辖权提出的异议。被告不服，向佛山市中级人民法院提起上诉，佛山市中级人民法院裁定驳回被告上诉，维持原裁定。诉讼中，被告提出反诉，本院经审查决定将反诉与本诉合并审理。本院依法适用简易程序于2020年5月15日公开开庭审理了本案。原告，被告的委托诉讼代理人钟嘉嵘、杨健豪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告就宇能数码广场B区2栋8层810号签订的《物权使用权转让合同》无效，被告立即向原告返还已支付的公寓购房款227085元；2。被告承担本案诉讼费。事实和理由：一、被告以诱导虚假宣传的方式导致原告误买了宇能数码广场B区2栋8层810号公寓，该公寓只有使用权，被告方的销售介绍说买了就赚800000元，对面就是地铁，酒店包租，最快5-6年左右就收回投资成本，还声称2019年7月就能有公寓挂牌收入，但实际并没有。另外，销售说2020年3月统一交楼，交楼后就有租金收入，由于被告销售说合同是格式化的，所以签约的合同及交楼时间原告均没有注意看，回来后也没有认真研究，直到2019年7月发现并没有销售所称的公寓挂牌收入，原告才发现被骗，发现合同收楼时间写的是2022年4月24日，该时间与被告销售时完全不符，属于欺诈。合同约定转让使用权期限超过20年部分也是不受法律保护的，被告收取32年的租金也是违规的。二、公寓实际成交价格为363085元，合同体现售价为313085元，没有在合同中体现的50000元，被告方说是因为政府限价销售，也为了合理避税，该款未经原告同意转去别的公司账户，然后开了张服务费收据给原告。原告实际已合共支付了227085元予被告。三、被告销售诱导原告陷入风险极大的误购，被告违规销售实为明租暗售，变相非法融资行为，合同以物业使用权转让至名行买卖之实，严重误导原告投资该物业，为维护原告合法权益，故诉至法院。被告针对原告的本诉辩称，一、《物业使用权转让合同》的性质是使用权转让合同，不是租赁合同，该合同不存在无效事由，属合法有效合同。被告与宇能数码广场B区建设项目所在地使用权人佛山市南海区里水镇开发总公司约定，地块上建筑物、构建物为被告自行出资建设，被告在2052年11月3日之前享有该地块地上建筑物、构建物的使用权。根据民事行为中的“法无禁止即可为”原则，法律无规定禁止使用权转让，使用权转让对社会公共利益亦无影响，享有租赁权与使用权之间是有区别的：一是权利的性质，承租人只能在租赁的目的范围内使用其权限。而本案的物业使用转让权本质上与土地使用权的转让具有相同性质，即在转让的年限范围内享有完全的支配权和用益权，这是租赁权所不具有的；二是关于权利使用的限制。在租赁权下，承租人的承租权必须根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条加以行使：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”。而本案的物业使用权人如对标的物进行改善或者增设他物，则无需经过物业使用权出让方同意；三是关于标的物能否设定抵押问题。在租赁权下，由于租赁人是实际所有人，因此承租人不能将承租的不动产设定抵押。而本案的情形，物业使用权受让人可以对标的物设定抵押等处分权利；四是租赁合同一般先付款后使用，在整个租赁期限内按月或按年支付租金并要交付按金；而本案是使用权转让，不存在按固定时间节点支付租金的特征；五是租赁合同有合同法明确的期限限制，不能超过20年；而本案的物业使用权转让期限不受20年的影响，而受双方确定的期限影响，受答辩人用地时限的影响，现在双方约定的使用年限并没有超过答辩人用地期限，符合相关规定要求。（二）我国现有法律并未强制性规定使用权转让价格为政府指导价或者政府定价，使用权转让价格根据价值规律属于市场调节价，原告与被告经协商确认转让年限2019年4月25日至2039年4月24日的对价为313085元，2039年4月25日至2052年11月3日的对价为0元，属于被告赠送给原告使用。综上，被告与原告之间成立物业使用权转让合同关系，而非租赁合同关系，所签订的合同属合法有效的合同。二、本案交易不存在欺诈，原告作为完全民事行为能力人，应对其签订合同后果负责。《告知函》中明确载明本案转让标的是物业使用权，并非所有权，原告亦已在《告知函》中签名确认，表明原告已知悉案涉合同是物业使用权转让合同，而非买卖合同或租赁合同；另外《物业使用权转让合同》第五条明确约定交楼时间是2022年4月24日。原告作为完全民事行为能力人，有义务也有充分的能力去鉴别合同条款，原告应对其行为后果负责。三、原告实际支付的转让款为177085元，50000元服务费并非被告收取，被告无须退还原告支付的50000元服务费是由案外人广州添壹丁商业经营管理有限公司（以下简称添壹丁公司）收取，该费用与被告无关，被告无须退还。四、原告未按分期协议约定支付全部转让款项，违约在先。《宇能数码广场B区[三年分期-首年免息]支付协议》约定原告向被告还款时间节点及数额，但实际上，原告至今仅向被告支付了177085元，原告从2019年8月24日开始未按照协议约定的时间节点支付款项，原告未完全履行上述分期支付协议的约定，原告已构成违约。被告向本院提出反诉请求：1.原告向被告支付宇能数码广场B区2栋8层810号产业用房的转让金36000元（分别是于2019年8月至2020年4月每月的24日应付而未付的转让金，每月为4000元）；2.原告向被告支付逾期付款违约金（以4000元为本金按照日万分之五的标准分别从2019年8月至2020年4月每月的25号起计至实际付清日止的利息）；3.诉讼费由原告承担。事实和理由：原被告于2019年4月24日签订了《物业使用权转让合同》，约定被告将宇能数码广场B区2栋8层810号产业用房使用权转让给原告，使用权转让金313085元，转让期限从签订合同之日起至2039年4月24日，2039年4月25日至2052年11月3日为赠送的期限。双方于同日签订《宇能数码广场B区[三年分期-首年免息]支付协议》，约定原告向被告支付转让金的金额时间节点及逾期付款责任，但原告至今仅向被告支付了177085元，原告从2019年8月24日开始未按照协议约定时间节点支付款项。被告认为原告未完全履行分期支付协议的约定，原告已构成违约，应承担违约责任，被告酌情将分期协议约定的日千分之二违约金调整为日万分之五。原告针对被告反诉答辩称，不同意被告的反诉请求，转让金的金额和付款时间都无异议，但被告存在欺骗行为，故原告无需继续支付转让金以及逾期付款违约金。诉讼中，原告针对本诉和反诉共同举证如下：1.原告身份证复印件1份、被告企业信用信息查询报告打印件1份，用以证明原被告的主体资格。2.物业使用权转让合同复印件1份，用以证明被告将涉讼房屋使用权转让给原告，转让期限、赠送的转让期限、物业使用权转让价的计价标准、交付标准、交付日期。3.宇能数码广场B区分期支付协议复印件1份，用以证明被告确认原告已交转让款数额，以及双方约定分期支付。4.收款收据、中国银行交易流水明细清单、中国建设银行个人账户支出交易明细复印件各1组，用以证明原告向被告支付款项的情况。5.光盘1张、文字打印件1份，其中，光盘内的照片是销售主管谢望球，售楼部张贴的诱导图片，酒店包租，5年收回投资成本，光盘的录音是原告与谢望球的通话内容，用以证明其承诺的交楼时间、挂牌收益、酒店包租等。6.微信聊天记录截图打印件4张，用以证明服务费50000元是购房款，是被告以另一种形式收取的。7.宇能国际项目特殊申请表复印件1份，用以证明实际成交价格，50000元是购房款，是被告以另一种形式收取的。被告针对本诉和反诉共同举证如下：租赁合同书、补充协议（2011.4.29、2017.11.3）、土地证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证复印件各1份，用以证明本案交易所在项目属于合法建筑，本案交易物业的使用权可依法转让。告知函、物业使用权转让合同复印件各1份，用以证明原告充分了解本案交易物业的真实情况，被告对原告无欺诈行为，原告未按期支付转让金，属于违约。对当事人对对方提交的证据真实性无异议的，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.原告举证5、6未能显示聊天相对人身份，被告亦不予确认，本院对该些证据不作审查。2.原告举证7申请书，被告未盖章确认，本院对该证据的证明力不予确认。3.被告举证1、2与本案相关，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2019年4月25日，被告（甲方、转让方）与原告（乙方，受让方）签订《物业使用权转让合同》，约定甲方将宇能数码广场B区项目自编号B区2栋8层810号（以下简称涉讼物业）产业用房的使用权转让给乙方，建筑面积37.9平方米；该物业只能作为都市产业载体用途；该物业使用权转让期限从本合同签订之日起至2039年4月24日，甲方在转让期限届满之日起赠送该物业使用权给乙方至2052年11月3日；该物业使用权总转让金额为313085元，乙方须在2019年4月26日前支付首期款163085元（含认购定金），余款150000元，乙方须在2022年4月24日前支付；甲方应在2022年4月24日（含本日）前将该物业交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则物业交付时间顺延至乙方付清合同约定所有款项的次日；甲方未按照约定期限向乙方交付该物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金；如甲方逾期超过90天未能交付该物业，乙方有权解除合同并要求退回已交转让款；乙方按合同约定的标准和时间向甲方支付该物业使用权转让金，逾期支付价款的，应按照逾期应付款日千分之一的违约金标准向甲方支付违约金；等等。同日，原、被告签订《宇能数码广场B区[三年分期-首年免息]支付协议》，约定原告在2019年4月25日认租涉讼物业共计313085元，在签订本支付协议时已支付首付转让款（含定金）163085元，未付150000元，被告申请三年分期-首年免息形式缴付，具体为：第一年：本金50000元，分12个月缴清，具体为2019年5月24日支付6000元，2019年6月至2020年4月每月24日支付4000元；第二年本金50000元、利息6860元，共计56860元，分12个月缴清；第三年本金50000元，利息6860元，共计56860元，分12个月缴清；若原告未按以上协议约定时间付清任何一期款项，则乙方按每逾期一天向被告支付所欠转让款千分之二的滞纳金直到付清为止。2019年4月25日、2019年4月26日、2019年5月24日、2019年6月24日、2019年7月24日，被告分别出具收据确认收取原告款项共计177085元。2019年4月25日，添壹丁公司开具收款收据确认收到原告服务费50000元。宇能数码广场B区于2012年2月28日取得建设工程规划许可证，于2013年8月26日取得建筑工程施工许可证，但至庭审结束时尚未竣工验收。诉讼中，被告述称原告向添壹丁公司支付的50000元属于居间服务费。本院认为，本案为租赁合同纠纷。原告举证添壹丁公司开具的收据显示该50000元性质为服务费，初步反映添壹丁公司与原告就涉讼物业成立的是居间合同关系。在本案中，本院仅处理原告与被告之间的租赁合同关系。对原告与添壹丁公司之间是否存在居间合同关系及若存在对原告已付款项50000元如何处理，本案不作审查处理，原告可另行主张。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉讼物业所在宇能数码广场B区已取得建设工程规划许可证，但原被告所签订的《物业使用权转让合同》约定的物业使用权转让期限从2019年4月25日至2052年11月3日，即实际租赁期限为12247天，已超过二十年，超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对于原告主张被告存在欺诈和误导的情况，经审查，涉讼合同明确约定该物业土地使用权性质为都市产业载体用途、乙方受让该物业只能作为都市产业载体用途，上述约定明确具体，可知涉讼物业用途为经营使用，而非居住使用。涉讼合同亦明确约定了涉讼物业的转让款总额和交付时间。本案为大宗商品交易，原告为完全民事行为能力人，现有证据未反映被告存在欺诈或致使原告重大误解的情形，原告该主张理据不足，本院不予采纳。《物业使用权转让合同》约定的物业使用权总转让款313085元应视为对整个实际租赁期限的对价，现本院认定上述合同超出二十年的约定无效，故原告无需向被告支付超出二十年期限的物业使用权转让款。二十年期限的物业使用权转让款为186746.6元（313085元÷12247天×20年天数7305天），原告已支付177085元，针对二十年期限的物业使用权转让款，原告仍需支付9661.6元予被告，被告主张超出部分，本院不予支持。原告要求被告返还已收取的177085元，理据不足，本院不予支持。涉讼合同效力及原告应支付转让款数额自本案判决后确定，本院认定原告应自本案判决确定付款之日起至实际清偿之日止按日万分之五的标准计付利息予被告，被告主张超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：确认原告（反诉被告）林金山与被告（反诉原告）广东宇能电商产业园有限公司于2019年4月25日就佛山市南海区宇能数码广场B区2栋8层810号房签订的《物业使用权转让合同》中约定的物业使用权出让期限超出二十年的部分无效；原告（反诉被告）林金山应于本判决发生法律效力之日起十日内支付转让款9661.6元予被告（反诉原告）广东宇能电商产业园有限公司；原告（反诉被告）林金山应以9661.6元为本金自本案判决确定付款之日起至实际清偿之日止按日万分之五的标准计付利息予被告（反诉原告）广东宇能电商产业园有限公司；驳回原告（反诉被告）林金山的其他诉讼请求；驳回被告（反诉原告）广东宇能电商产业园有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉案件受理费减半收取4600.85元（林金山已预交），由林金山负担2300.85元，由广东宇能电商产业园有限公司负担2300元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予林金山，本院不另收退。反诉受理费减半收取377.63元（广东宇能电商产业园有限公司已预交），由广东宇能电商产业园有限公司负担352.63元，由林金山负担25元应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予广东宇能电商产业园有限公司，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  车惠青二〇二〇年六月三十日书记员  罗静雯