北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初29952号原告（反诉被告）：侯同，女，1970年9月2日出生，汉族，住辽宁省大连市。委托诉讼代理人：李顺涛，北京市中产律师事务所律师。委托诉讼代理人：翟翠娜，北京市中产律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：纳什凯旋科技（北京）有限公司，住所地北京市密云区**开发区办公楼**-2059（经济开发区集中办公区）。法定代表人：张剑，总经理。委托诉讼代理人：王宪礼，上海中建中汇（北京）律师事务所律师。原告（反诉被告）侯同（以下简称侯同）与被告（反诉原告）纳什凯旋科技（北京）有限公司（以下简称纳什公司）房屋租赁合同纠纷一案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。侯同的委托诉讼代理人李顺涛、翟翠娜，纳什公司的委托诉讼代理人王宪礼，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。侯同向本院提出诉讼请求：一、请求判令纳什公司向侯同支付拖欠的2019年11月1日至2020年3月20日期间的租金共计90893．55元及滞纳金（2020年3月20日之前的逾期付款滞纳金54169．5元，并按照90893．55元为基数，按照每日千分之五为标准，向侯同支付自2020年3月21日起至纳什公司实际支付完毕之日止的逾期付款滞纳金）；二、请求判令纳什公司向侯同支付自2020年3月21日至2020年5月23日期间的房屋使用费52629．03元；三、请求判令纳什公司向侯同支付违约金50200元；四、请求判令纳什公司向侯同支付电费2590．47元；五、请求判令纳什公司支付侯同律师费30000元；六、请求判令纳什公司向侯同支付未提前30天书面通知解除合同的一个月房租损失25100元。事实和理由：2018年10月25日，侯同与纳什公司签署有关北京市朝阳区建国路93号院10号楼301号房屋的《房屋租赁合同》（以下简称涉案合同）。租赁合同约定纳什公司应当于2019年10月31日支付房租49600元；应于2020年1月30日支付房租75300元。租赁合同第十一条第（一）款约定如经侯同书面催告后7日内仍不按约定支付租金的，侯同有权解除合同；租赁合同第十二条第（一）款约定，如纳什公司逾期支付租金的，需按照每日千分之五支付滞纳金。租赁合同第十二条第（三）款约定了纳什公司违约的情况下需支付月租金的2倍作为违约金。租赁合同第十条第（八）款约定了侯同主张律师费损失的依据。《补充协议》第6条约定了纳什公司给侯同造成损失的，押金及租金不足于赔付损失的，侯同有权另行主张等。涉案合同签署后，侯同按约履行合同，但纳什公司自2019年10月31日起就一直未付租金，截至2020年3月20日，共拖欠租金90893．55元及2020年3月20日之前的滞纳金54169．5元。在此期间，侯同经多次催告，纳什公司一直未付。鉴于纳什公司的根本违约行为，侯同于2020年3月17日向纳什公司发出《解约通知书》，纳什公司于2020年3月20日最终违约退租，并先行将钥匙交付给侯同，但并未腾空租赁房屋的家具设备，导致侯同无法再行出租。纳什公司答辩称，2019年11月1日至2020年3月20日期间的租金共计90893．55元同意支付；滞纳金计算标准明显过高，应当按照银行同期贷款利率计算；2020年3月20日，纳什公司已经将涉案房屋交付给侯同，双方已经交接，不同意支付之后的房屋使用费；违约金不同意支付，2020年3月18日属于疫情期间，属于不可抗力不应该支付，侯同已经主张滞纳金，不应该重复主张违约金；电费2590．47元同意支付；律师费损失30000元因侯同未提交证据，不同意支付，认可合同约定支付律师费条款，但律师费过高，应当调整；未提前30天书面通知解除合同的一个月房租损失25100元，因侯同主动提出解除合同，不存在提前通知的情况。纳什公司向本院提出反诉请求：一、判决将2020年1月24日起至2020年3月20日期间的租金调整为原租赁合同约定租金标准的50%（2020年1月24日至2020年10月30日租金为12550元/月）；二、判令侯同支付纳什公司房屋剩余租期装修残值76292．63元；三、判令侯同支付纳什公司房屋现有家具折价款33997．2元。事实与理由：纳什公司与侯同于2018年10月25日签署涉案合同，约定：纳什公司租赁候同位于北京市朝阳区建国路93号院10号楼301号房屋，用于经营，租金自第2个租赁年（2019年11月1日至2020年10月31日）起为25100．00元／月。合同签署后，纳什公司积极履行合同，2019年10月31日因为临时资金周转问题，未按期支付第5期租金（2019年11月1日至2020年1月31日，其中2019年11月1日至11月30日为免租期）。2020年1月30日因为新冠疫情导致公司经营困难亦未按期支付第6期租金（2020年2月1日至2020年4月30日）。侯同于2020年3月20日以纳什公司欠付租金为由向纳什公司送达标记日期为2020年3月18日的解约通知函，并于2020年3月20日收回租赁房屋。此后侯同将租赁房屋连带纳什公司的家具及遗留装修租给了下一租户，目前该租户依然在使用纳什凯旋公司的遗留装修及家具。众所周知，自2020年1月24日以来因为新冠疫情，北京市政府宣布进入突发公共卫生事件一级响应状态，疫情及疫情防控措施属于不可抗力，纳什公司就此后迟延支付租金的行为不应承担违约责任。且，依据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》通知的有关规定，纳什公司承租侯同房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致纳什公司对外出租房屋困难，房屋一直处于空置状态没有营业收入，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，故纳什公司请求变更原租赁合同租金，将租金减半。另外，侯同继续使用纳什公司遗留的装修及家具，依法应给予补偿。侯同对纳什公司的反诉辩称，不同意纳什公司第一项诉讼请求，不可抗力发生前已经违约的，不能按照不可抗力主张减免，纳什公司在疫情发生前即违约，纳什公司无证据证明其无法履行合同事实，涉案合同已经解除，不存在租金调整的问题，2020年5月最高人民法院颁布的司法解释，但是双方合同3月份即解除，不能适用该司法解释；不同意支付装修残值，因纳什公司违约解除合同，故无权要求侯同赔偿装修残值，纳什公司逾期支付租金且两次单方提出要求解除合同，基于这两个原因，纳什公司违约在先，根据相关法律规定装修残值损失由纳什公司承担；不同意第三项诉讼请求，因纳什公司在电话中明确陈述放弃家具，涉案合同第十二条约定，因纳什公司违约导致合同解除的，房屋装修和配置设施损失由纳什公司承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月25日，侯同作为甲方、纳什公司作为乙方，双方签订涉案合同，约定甲方将坐落于北京市朝阳区建国路93号院10号楼301号房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方使用，建筑面积95．49平方米；期限自2018年11月1日至2022年10月31日止；第1个租赁年度合同免租期为：45天，自2018年11月01日至2018年11月30日，自2018年12月01日至2018年12月15日。第2个租赁年度合同免租期为：30天，自2019年11月01日至2019年11月30日。第3个租赁年度合同免租期为：30天，自2020年11月01日至2020年11月30日。第4个租赁年度合同免租期为：30天，自2021年11月01日至2021年11月30日；房屋每月租金为25100元，房租按季交付，自第2个租赁年起，租金调整为25100．00元／月；自第3个租赁年起，租金调整为26200．00元／月；自第4个租赁年起，租金调整为26200．00元／月；每个租赁年度首笔支付金额为扣除免租期和维修保障金之后的房租金额，遇法定节假日顺延至法定节假日结束后5个工作日内，2018年11月01日支付押金50200．00元；2018年11月01日支付37454．84元（租金75300．00元，维修保障金600．00元）；对应周期2018年11月01日至2019年01月31日；2019年01月31日支付75300．00元；对应周期2019年02月01日至2019年04月30日；2019年04月25日支付75300．00元；对应周期2019年05月01日至2019年07月31日；2019年08月01日支付75300．00元；对应周期2019年08月01日至2019年10月31日；2019年10月31日支付49600．00元（租金75300．00元，维修保障金600．00元）；对应周期2019年11月01日至2020年01月31日；2020年01月30日支付75300．00元；对应周期2020年02月01日至2020年04月30日；2020年04月30日支付75300．00元；对应周期2020年05月01日至2020年07月31日；2020年07月30日支付75300．00元；对应周期2020年08月01日至2020年10月31日；2020年10月29日支付51800．00元（租金78600．00元，维修保障金600．00元）；对应周期2020年11月01日至2021年01月31日；乙方有下列情形之一的，甲方有权解除本合同，收回标的房屋：……(3)经甲方书面催告后7日内仍不按照约定支付租金的……；乙方未按照本合同约定支付租金的，每延迟1日，甲方可按欠付租金额的千分之五向乙方收取滞纳金。如因乙方原因主动违约的，则标的房屋装修、新配置设施、宽带成本由乙方自行承担，与甲方无关；因本合同第十一条第（一）款、第（四）款原因导致双方解除本合同的，乙方应结清合同履行期间应由乙方承担的各项费用，甲方应退还乙方已支付但没有使用的租金及押金，同时由乙方按本合同项下标的房屋合同解除时月租金的2倍向甲方支付违约金；2020年3月18日，因纳什公司未按时交纳涉案房屋租金，侯同向纳什公司送达《解约通知函》：双方签订的涉案合同于2020年3月18日解除；2020年3月20日，侯同与纳什公司就涉案房屋办理交接，并签署《交接情况说明》：将涉案房屋门禁卡及钥匙交还给侯同，室内家具待纳什公司方便另约时间搬走；截止2020年5月23日，纳什公司遗留室内的家具仍然未搬离，侯同即将涉案房屋另行出租。纳什公司交纳涉案房屋租金至2019年10月31日。纳什公司拖欠2019年11月1日至2020年3月20日期间的租金共计90893．55元未交纳。纳什公司拖欠涉案房屋电费2590．47元。侯同因本案诉讼聘请律师，支付律师费30000元。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。侯同与纳什公司签订涉案合同后，侯同将涉案房屋交付给纳什公司使用，纳什公司应当根据合同约定按期足额支付侯同房屋租金及其他相关费用。纳什公司支付涉案房屋租金至2019年10月31日后未再向侯同支付过房屋租金。纳什公司虽然主张因疫情影响导致公司业务受损，但是就涉案房屋而言，纳什公司在疫情爆发前2019年11月1日起即不再支付涉案房屋租金，故纳什公司违约行为的产生并非因疫情导致，在其违约行为持续的过程中发生疫情，纳什公司再以疫情为由，主张的因不可抗力要求侯同减免租金的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。侯同与纳什公司于2020年3月20日办理房屋交接，视为双方就涉案合同于同日达成解除合意，纳什公司应当向侯同支付2019年11月1日至2020年3月20日期间的租金共计90893．55元。纳什公司虽然于2020年3月20日将涉案房屋交付给侯同，但并未将涉案房屋腾空，截止2020年5月23日侯同另行将涉案房屋出租，纳什公司仍未将涉案房屋腾空，故纳什公司应当支付2020年3月21日至2020年5月23日期间的房屋使用费52629．03元。因涉案合同约定纳什公司未按照涉案合同约定支付租金的，每延迟1日，侯同可按欠付租金额的千分之五向纳什公司收取滞纳金，侯同要求纳什公司支付2019年11月1日至2020年3月20日期间的租金90893．55元的迟延履行金54169．5元及至实际付清之日止的滞纳金的诉讼请求，本院予以支持。根据涉案合同约定，侯同要求纳什公司支付两个月的房屋租金50200元作为违约金，有事实依据，本院予以支持。纳什公司同意支付拖欠的电费2590．47元，本院不持异议。关于侯同主张的律师费30000元，因涉案合同约定有一方存在违约行为的，另一方可向其主张包括律师费在内的损失，现纳什公司因其单方违约行为，导致涉案合同无法继续履行，故纳什公司应当支付侯同律师费30000元。侯同主张的纳什公司向侯同支付未提前30天书面通知解除合同的一个月房租损失25100元的诉讼请求，因纳什公司已经就其违约行为承担了相应的违约责任，故侯同不应当再向纳什公司主张该项损失，对于侯同该项诉讼请求，本院不予支持。关于纳什公司要求侯同赔偿涉案房屋装修残值及现有家具折价款的诉讼请求，根据涉案合同约定，如果纳什公司单方违约的，侯同不予赔偿纳什公司上述损失，故本院不予支持纳什公司要求侯同赔偿上述损失的诉讼请求。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）纳什凯旋科技（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）侯同支付二〇一九年十一月一日至二〇二〇年三月二十日期间的房屋租金九万零八百九十三元五角五分及滞纳金五万四千一百六十九元五角；二、被告（反诉原告）纳什凯旋科技（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）侯同支付滞纳金（以九万零八百九十三元五角五分为基数，按每日千分之五的标准，自二〇二〇年三月二十一日起计算至实际履行完毕之日止）；三、被告（反诉原告）纳什凯旋科技（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）侯同支付二〇一九年三月二十一日至二〇二〇年五月二十三日期间的房屋使用费五万二千六百二十九元零三分；四、被告（反诉原告）纳什凯旋科技（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）侯同支付违约金五万零二百元；五、被告（反诉原告）纳什凯旋科技（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）侯同支付律师费三万元；六、被告（反诉原告）纳什凯旋科技（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）侯同支付电费二千五百九十元四角七分；七、驳回原告（反诉被告）侯同的其他诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）纳什凯旋科技（北京）有限公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2825元，由被告（反诉原告）纳什凯旋科技（北京）有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳），反诉案件受理费1250元，由被告（反诉原告）纳什凯旋科技（北京）有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  蒙 镭二〇二〇年八月二十七日法官助理  臧百挺书 记 员  樊 虹