北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0115民初1482号原告(反诉被告)：刘博，男，1979年5月27日出生，汉族，无业，住北京市大兴区****楼**702。委托诉讼代理人：王璟（系刘博之妻），1979年7月10日出生，汉族，无业，住，住北京市大兴区****楼**702/div>被告(反诉原告)：赵性仓，男，1968年3月23日出生，汉族，北京中泰民安服务有限公司总经理，住山东，住山东省梁山县**iv>委托诉讼代理人：陈国成，北京十颂律师事务所律师。原告(反诉被告)刘博与被告(反诉原告)赵性仓房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)刘博的委托诉讼代理人王璟，被告(反诉原告)赵性仓的委托诉讼代理人陈国成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘博向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《房屋租赁合同》于本案作出判决之日解除；2.判令赵性仓向刘博支付房屋租金自2019年9月15日至本案作出判决之日；3.判令赵性仓向刘博支付违约金50000元；4.判令赵性仓承担本案诉讼费。事实和理由：刘博为北京市大兴区兴华北路**院******150房屋产权人，2017年9月13日与赵性仓签订《房屋租赁合同》，将上述房屋租赁给赵性仓。合同约定租金130000元/年，支付方式为半年一付，租赁期限自2017年9月15日至2022年9月14日。租赁期间赵性仓拖欠租金，截止2019年9月15日共计拖欠房租65000元，赵性仓还将房屋擅自转租，构成违约，根据合同约定，刘博有权收回房屋。刘博要求赵性仓支付拖欠房屋，承担违约责任，故起诉至法院。赵性仓辩称，不同意刘博的诉讼请求。第一、2019年6月3日赵性仓发现涉案房屋出现严重质量问题，危及人身安全，多次交涉拒绝维修，长达5个月时间无法使用涉案房屋，因刘博违约在先，出租房屋不能使用，从9月份起双方一直没有协商好，赵性仓不应支付该期间租金，未支付租金行为不属于违约；第二、赵性仓转租行为刘博是知情的，2019年3月，赵性仓转租给次承租人，次承租人开始装修，刘博与次承租人建立了微信的通信方式，刘博自2019年10月21日起诉，长达7个月没有提出异议，视为认同；第三、2020年出现疫情，政府相关部门不让开门营业，导致该期间无法经营，也不应支付租金。赵性仓提出反诉请求：1.刘博退还2019年6月15日至2019年9月15日期间的租金55000元；2.如果法院判决解除合同，要求刘博返还押金20000元。事实和理由：涉案房屋一直存在危及人身安全的质量问题，导致无法经营，2019年6月15日至2019年9月15日期间的租金赵性仓已经支付，刘博应予退还。刘博对赵性仓的反诉辩称，不同意全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定的事实如下：2017年9月13日，刘博（出租方）与赵性仓（承租方）签订《房屋租赁合同》，房屋坐落北京市大兴区兴华北路78号院131号-157号1至2层150号，租赁期限自2017年9月15日至2022年9月14日。其中，合同第四条：乙方应于本合同生效之日向甲方支付押金20000元，付款方式（现金、银行转账、手机转账），按半年支付，每年总计房租130000元整。第五条第三项：租赁期间，甲方承担租赁房屋的结构维修和保养。第六条第二项：乙方应按合同之规定，按时支付租金。第六条第四项：未经甲方同意，乙方不能改变该房屋的租赁结构，乙方不得将所租赁房屋整体转租给他人，一经发现，甲方有权收回该房屋，乙方承担违约责任。如果部分转租，需通知甲方参与并同意，转租人不得再转租。第七条第一项：在租赁期内，甲乙双方均不能提前终止合同，甲乙双方任何一方提前终止合同均构成违约，违约金人民币五万元整。第七条第二项：在租赁期内，乙方拖欠租金累计达30日时，甲方有权扣取押金并解除合同。第九条：在租赁期间内，该房屋如因不可抗力导致损毁和损失的（如地震、洪涝、战争等）双方互不承担责任。合同落款处有甲方刘博和乙方赵性仓签字捺印。赵性仓交付租金到2019年9月15日，之后未支付租金。对双方有争议的事实，本院认定如下：庭审中，刘博提交了《北京市房屋租赁合同》一份，证明赵性仓向案外人转租涉案房屋，其上载明了出租人侯典庆与承租人吕巧霞就涉案房屋达成的各项具体租赁条款。赵性仓对证据真实性认可，称刘博知情，次承租人与2019年3月进行了一个月的装修，次承租人与刘博互留了微信。次承租人与赵性仓之间租金相比赵性仓与刘博之间租金有差额，刘博跳过赵性仓与次承租人经常沟通。刘博称其与次承租人根本不认识。刘博提交了其与赵性仓的微信聊天记录，证明赵性仓拖欠房租，其中显示2019年3月14日、15日、17日、24日、27日刘博曾向赵性仓催缴房租，刘博提交的中国建设银行个人账户交易明细中显示赵性仓于2019年4月4日向刘博打款65000元，附言为彩虹新城房租2019.3.15-2019.9.15。微信聊天记录2019年9月9日显示：“赵性仓称：兄弟，人家租房子，让你修了两个月都没修好，人家也不交房租，到时候我让那个侯对我姑父跟你联系吧，我在外边。刘博回复：不交房租就走人吧，门头的雨搭是物业的问题，我也联系物业免费的给修了，跟我这一点关系没有，而且咱俩的合同上写着不得转租，你现在又是转租出去的，按时交房租怎么都好说。赵性仓回复：这个雨搭坏了，让你修，你转到物业就是物业，你得盯住吧……（略）。刘博回复:雨搭本身不是我的，是属于小区的公共设施，你要是说因为这事儿，那你找物业要说法去，我花钱买的房子房产证上就没有包括雨搭，法律规定属于我的只有室内的面积，所以这事儿跟我说不着，是我的我绝对管，不是我的也别往我身上贴。”赵性仓对微信聊天记录及转账记录的真实性认可，证明目的不认可，称恰恰能够证明雨搭确实出现了严重的质量问题，在没有出现问题前赵性仓是按照合同约定正常履行租金的，在长达5个月的时间，刘博拒绝维修房屋配套设施，导致赵性仓无法经营，刘博违约在先。赵性仓提交了照片2张、录像3个，用以证明涉案房屋门口雨搭损坏有危及人身安全的危险。刘博对证据的真实性认可，证明目的不认可，称不影响正常经营，不能作为不交租金的理由。赵性仓提交了原被告间的微信聊天记录，用以证明2019年9月9日刘博仍拒绝维修，赵性仓不支付该期间的租金是有理由的。刘博对证据的真实性认可，证明目的不认可，称不影响正常经营，不能作为不缴纳房租的理由。赵性仓提交了赵性仓与次承租人的微信聊天记录，用以证明录像、照片的时间，称照片是次承租人于2019年6月13日拍的，提到了非常危险，主体下沉，涉及人身安全，录像是2019年10月7日拍摄的，说明截止到该日期还没有维修完成，赵性仓找物业，物业说是业主的事，业主也不出面说与其无关，赵性仓认为雨搭是出租用房的一个重要设施。刘博对证据的真实性认可，证明目的不认可，称维修雨搭是物业的责任，不是业主的事，我方也出面进行了沟通。微信聊天记录显示：“2019年6月13日，彩虹新城吕女士发送涉案房屋雨搭倾斜照片一张，称：赵总，这个真的要引起重视了……（略）。2019年10月7日，彩虹新城吕女士发送拍摄录像两段，称从8月1日开始围起来到现在……（略）。”赵性仓提交了刘博与次承租人的微信聊天记录，用以证明刘博对转租是知情的，刘博与次承租人有微信沟通，内容表达了要把赵性仓甩开直接签合同，刘博看到了租金差额。刘博称真实性无法核实，证明目的不认可，称后来知道有次承租人的，之前并不知道。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，刘博与赵性仓签订了房屋租赁合同，系双方真实意思表示，未违法法律法规枪指向规定，应属有效。双方存在租赁合同关系，双方均应遵守和履行合同约定的权利和义务。关于解除合同事宜。刘博因赵性仓转租及拖欠租金提出解除合同。根据微信聊天记录可以看出，刘博知道转租行为，并未对赵性仓的转租行为提出反对，视为刘博同意该转租行为，故刘博以赵性仓未经其同意转租为由提出解除合同，无事实依据。赵性仓未支付2019年9月15日之后的租金，其辩称系因涉案房屋外雨搭下沉，导致其无法正常经营，因与刘博协商不了减免租金事宜，故不支付租金。涉案房屋外的雨搭，并非涉案房屋的主体结构，属于共同部分，刘博已经配合联系物业进行维修，尽到了出租人的责任。雨搭维修期间客观上可能造成一定营业损失，但并非刘博过错造成，赵性仓不能以此为由免去承租人交纳房租的义务。即便雨搭维修期间双方对租金产生争议，但雨搭维修完后，赵性仓一直未支付租金的行为，已经构成违约。按照合同约定，赵性仓未按照合同支付租金逾期达到30日以上，刘博有权依据合同约定要求解除合同。故对刘博要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。赵性仓收到起诉材料的时间为2020年1月16日，故本院确认刘博与赵性仓于2017年9月13日签订的《房屋租赁合同》于2020年1月16日解除。关于支付租金问题。承租人应当按照约定的期限支付租金。赵性仓已支付至2019年9月15日，因合同已经于2020年1月16日解除，赵性仓还需支付2019年9月16日至2020年1月16日期间的租金。因涉案房屋一直处于赵性仓占有，刘博主张租金支付至本案作出判决之日，本院无异议，本院依法将租金调整为房屋占有使用费，赵性仓还需支付2020年1月17日至本判决作出之日（2020年8月21日）期间的房屋占有使用费。考虑疫情期间，该房屋无法正常经营，双方应合理分担损失，本院依法对2020年2月至4月期间的房屋占有使用费予以酌减。故赵性仓需支付2019年9月16日至本判决作出之日（2020年8月21日）期间的租金及房屋占用费，经核算为111583元。关于违约金。根据刘博的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本院确认押金作为违约金，刘博不再退还赵性仓押金。故对刘博要求赵性仓支付违约金2000元的诉讼请求，本院予以支持。超出部分，本院不予支持。对赵性仓提出要求刘博返还租金及返还押金的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百二十六条《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、确认刘博与赵性仓于2017年9月13日签订的《房屋租赁合同》于2020年1月16日解除；二、赵性仓于本判决生效后十日内支付刘博2019年9月16日至判决作出之日（2020年8月21日）期间的房屋租金及占有使用费111583元；三、驳回刘博的其他诉讼请求;四、驳回赵性仓的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3532元，由刘博负担636元（已交纳），由赵性仓负担2896元（于本判决生效后7日内交纳）。反诉案件受理费1675元，由赵性仓负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李玮唯二〇二〇年八月二十一日法官助理 孟 洋书 记 员 宋爱芹