北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初16002号原告：胡树德，男，1978年10月5日出生，汉族，住北京市朝阳区。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：娄伟杰，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：李源，北京市京师律师事务所律师。被告：沈滨，男，汉族，1980年6月27日出生，住北京市海淀区。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：田源源，北京市隆安律师事务所律师。第三人：北京链家置地房地产经纪有限公司,住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼3层304室。统一社会信用代码：91110105778630759T。法定代表人：李峰岩，总经理。委托诉讼代理人：孙凤起，男，北京链家置地房地产经纪有限公司法律顾问。第三人：北京方源房地产咨询服务有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼5层501室。统一社会信用代码：91110105MA0090TA2Q。法定代表人：李峰岩，总经理。原告胡树德与被告沈滨、第三人北京链家置地房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）、北京方源房地产咨询服务有限公司（以下简称方源公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡树德的委托诉讼代理人娄韦杰、李源，被告沈滨及其委托诉讼代理人田源源，第三人链家公司的委托诉讼代理人孙凤起到庭参加诉讼。第三人方源公司经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。胡树德向本院提出诉讼请求，要求判令：1、解除双方之间于2019年11月26日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及与链家公司签署的补充协议；2、沈滨返还定金100万元；3、沈滨赔偿居间服务费、保障服务费144854元；4、沈滨支付违约金1259600元；5、沈滨赔偿购房差价损失303200元。事实与理由：2019年11月26日，我、沈滨经链家公司居间介绍签订了《北京市存量房屋买卖合同》，三方于同日就买卖合同签署了《补充协议》。合同约定，由我购买沈滨位于北京市海淀区万柳蜂鸟家园4号楼xxx商品房（以下简称涉案房屋），交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为人民币6298000.00元。《补充协议》第二条第l款约定，乙方（我）于2019年11月26日将第一笔定金人民币50000元以自行划转方式支付甲方（沈滨）；乙方于2019年11月27日前将第二笔定金人民币50000元以自行划转的方式支付甲方，乙方于2019年12月15日前将第三笔定金人民币90万元以理房通支付方式支付甲方。2019年11月26日，我、沈滨及链家公司就本次交易签订了《居间服务合同》。上述合同签订后，我支付了定金10万元、居间服务费和保障费144854元。沈滨当即认为出卖价格过低，意预反悔。并向我提出以退还定金并赔偿10万元的条件解除合同，我未同意。我经过多次与沈滨交涉，沈滨同意继续交易，我便支付了第二笔定金90万元。截至本案起诉之日，我共支付定金100万元、居间服务费和保障服务费144854元。2020年2月26日，我如约递交资质审核并第一时间通知沈滨，并告知沈滨接下来为了完成《补充协议》第二条第5款的贷款申请手续（面签）所应当配合的一系列工作，沈滨没有答复。2020年3月1日至2020年3月16日期间，沈滨多次与第三人沟通贷款、评估、网签等事宜，且第三人于2020年3月15日通知沈滨在办理贷款申请手续（面签）之前需要先办理网签，沈滨却以出差为由推脱，声称出差返回后再行办理。此后，沈滨没有如约履行合同义务，而是在2020年3月21日向我发出《房屋买卖合同违约通知书》，告知我未于2020年3月1日前办理贷款申请手续，且已逾期超过十五日，要求我按照《补充协议》第五条的约定以房屋总价款的20%向沈滨支付违约金，保留解除房屋买卖合同的权利。我及第三人多次以短信、微信、函件等形式催促沈滨履行合同，沈滨明确回复拒不履行。为维护其自身合法权益，故诉至本院。沈滨辩称，不同意胡树德的全部诉讼请求。理由如下：第一，涉案合同的违约方是胡树德，胡树德不能按期履行贷款申请义务及其在先义务的行为构成根本违约，应当承担违约责任。首先，胡树德应在3月1日前办理贷款申请之前的手续和义务，且至少在3月1日前完成购房资格审核、评估和网签义务。其次，胡树德未能在前述期限内完成评估、贷款和网签手续，胡树德行为构成违约。最后，根据补充协议第5条3款约定，胡树德行为已经构成根本违约，我有权解除合同，并拒绝返还定金。第二，我不存在违约行为，不应承担任何违约责任。首先，我提出解除合同的主张不构成违约。其次，双方未能按时进行网签是胡树德违约导致的，与我无关。在胡树德违约的情形下，我有权行使同时履行抗辩权，我没有义务配合网签。最后，我不存在拒绝配合网签的行为。第三，胡树德要求我支付居间服务费和保障服务费的诉讼请求缺乏合同依据，胡树德的第四项诉讼请求应被驳回。第四，即便我违约，胡树德主张的违约金也远远高于其实际损失，应当减少。房价平稳没有大幅上升，胡树德并无实质损失。而且胡树德已经购买了其他房屋。链家公司述称，同意胡树德说的事实及理由。方源公司未应诉答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院经审理认定事实如下：2019年11月26日，胡树德（买受人）与沈滨（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定胡树德向沈滨购买涉案房屋，房屋总价款6298000元，买受人向出卖人支付定金100万元，买受人拟贷款80万元，出卖人于2020年11月25日前将该房屋交付给买受人，双方同意自本合同签订之日起135日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续。该合同第七条第（一）款约定，出卖人未按照约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，逾期超过15日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照成交总价的20%支付违约金。同日，沈滨（出卖人、甲方）、胡树德（买受人、乙方）与链家公司（居间方、丙方）签订《补充协议》，约定乙方于2019年11月26日前将第一笔定金5万元以自行划转方式支付甲方，于2019年11月27日前将第二笔定金5万元以自行划转方式支付甲方，于2019年12月15日前将第三笔定金90万元以理房通支付的方式支付甲方，乙方于过户前3个工作日将第一笔首付款支付甲方，甲乙双方同意乙方从购房款中留存10万元作为户口迁出保证金，并留存2万元作为物业交割保证金。该《补充协议》第二条第5款约定，甲乙双方应于2020年3月1日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续。第五条第2款约定，甲方逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过15日的，甲方构成根本违约，应在违约行为发生之日起15日内，以相当于房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付。第五条第3款约定，乙方逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的，构成根本违约，甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。同日，沈滨（出卖方、甲方）、胡树德（买受方、乙方）与链家公司（居间方、丙方）签订《居间服务合同》，约定应向丙方支付的居间费为132258元，由乙方承担，甲乙双方任何一方拖延或拒绝配合补办交易中各项手续，造成另一方损失，由拖延或拒绝配合一方承担赔偿责任。沈滨（甲方）、胡树德（乙方）与方源公司（服务方）签订《房屋交易保障服务合同》，约定丙方收取保障服务费18894元，由乙方承担。合同签订后，胡树德于11月26日、27日向沈滨支付了10万元定金。胡树德并向链家公司支付了居间费，向方源公司支付了保障服务费，共144854元。2019年11月30日，沈滨通过微信告知链家公司涉案房屋暂时不想出售了，并同意赔偿10万元，后经与胡树德协商未果，双方决定继续履行合同。后胡树德于12月15日向理房通转账90万元定金，由理房通代为收付。胡树德需出售其名下的已有房屋才具有购房资格，2020年2月25日，胡树德将原有房屋出售过户取得购房资质。2月26日，链家公司提交了胡树德购房资格核验申请，并通过微信群告知沈滨、胡树德资质审核已经提交，预计1-2个工作日出结果，这几天会有评估公司过来看房，并要求沈滨提供结婚证、户口本等。同日，沈滨向链家公司提供了上述材料。2月28日，胡树德通过购房资格审核。3月9日，链家公司通过微信向沈滨与胡树德发网签合同草签版，让双方核对信息，如果核对没有问题，便出正式网签合同，后沈滨对信息进行了确认。3月12日，链家公司通过微信群发送正式网签合同电子版，要求沈滨打印出来签字，拍照发给链家公司，之后链家公司再找胡树德签字。沈滨回复这两天在外面，让客户先签；链家公司称客户这边随时能签，需要双方签完，要求5个工作日内必须回传系统，不然网签就作废了；胡树德称让客户先签，谨慎起见其要过去找链家公司签，5个工作日之内没有问题。3月16日，链家公司通过微信问沈滨明天能来签字对吧，签完就可以办理银行贷款、面签了，沈滨与链家公司微信联系，称申请贷款定的是3月1日，以为双方都弄好了，不需要沈滨的协助，现对方已经违约了，后沈滨未在网签合同上签字。3月19日，胡树德通过微信告知沈滨拖延办理网签、面签已构成违约。3月20日，链家公司向沈滨发《催告函》，要求其在3月23日前履行合同义务。3月21日，沈滨向胡树德发《房屋买卖合同违约通知书》，告知胡树德未在2020年3月1日前办理贷款申请手续，已逾期超过15日，要求胡树德承担违约责任，保留解除合同的权利。3月27日，沈滨告知链家公司，买方未在合同约定的3月1日前预约其去银行面签，截至3月16日已经超过15天，按照约定已构成根本违约，要求走法律程序。4月21日，沈滨向胡树德发《解除房屋买卖合同通知书》，要求解除双方的买卖合同。链家公司称，之所以在3月9日才出草签的网签合同，是因为胡树德在2月25日才取得购房资格，2月26日才提交购房资格审核，之后因为周末及疫情耽误了几天，同时，因为疫情原因，评估人员无法进入小区评估。本院认为，沈滨与胡树德自愿签署《北京市存量房屋买卖合同》，并与链家公司签订《补充协议》，上述协议并未违反国家效力性、强制性法律规定，依法具有法律效力，各方均应遵守执行。在合同履行过程中，沈滨在无正当理由的情况下，于2019年11月30日提出不愿意继续履行合同，在链接公司于2020年3月12日将网签合同正式版发予沈滨要求其签字后，沈滨虽然当时未提出异议，但之后无正当理由拖延签字，致使达到双方在《补充协议》第五条第三款约定的“乙方逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的，构成根本违约，甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同”合同解除的条件。而按照法律规定，当事人对合同的效力可以约定附条件，附生效条件的合同，自条件成就时生效，附解除条件的合同，自条件成就时失效，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。故虽然胡树德未能在3月1日完成贷款申请手续，但沈滨以其实际行为，不正当的促使合同解除条件成就，应视为合同条件未成就，在此情况下，沈滨又发函要求解除双方的合同，以其实际行动不愿意继续履行合同，双方合同目的无法实现，故胡树德起诉要求解除合同，理由正当，本院依法予以支持。就违约责任问题，胡树德虽然未能在3月1日完成贷款申请手续，具有履行瑕疵，但该瑕疵不足以导致双方合同无法继续履行，致使合同解除，而沈滨不配合网签的行为构成根本违约，致使合同无法履行，故沈滨理应承担违约解除合同的法律后果。就合同解除的后果，按照法律规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。现胡树德自愿选择使用违约金条款，本院不持异议。故就胡树德要求退还100万元定金的诉讼请求，本院依法予以支持。就胡树德要求赔偿居间服务费、保障服务费、违约金以及房屋差价损失的诉讼请求，按照法律规定，违约金的本意系弥补损失原则，故就上述赔偿项目，本院在违约金中一并予以考虑。就违约金的金额，按照法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。现胡树德认为违约金不足以弥补其损失，要求增加，沈滨要求酌减，考虑到近期房地产市场并无大幅度的房价波动，胡树德亦无充分的证据证明存在房屋差价的损失，以及胡树德亦存在瑕疵履行的情况，本院综合双方合同履行情况、过错情况、损失情况，综合公平原则以及诚实信用原则，酌情判定沈滨向胡树德赔偿违约金40万元。方源公司经本院合法传唤未应诉答辩，本院依法缺席判决。综上所述，按照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第九十四条（第二项）、第一百零七条、第一百一十四条，第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，本院判决如下：一、解除沈滨与胡树德签订的《北京市存量房屋买卖合同》，以及沈滨、胡树德与北京链家置地房地产经纪有限公司签订的《补充协议》；二、沈滨于本判决生效后七日内退还胡树德定金100万元，并赔偿胡树德违约金40万元；三、驳回胡树德的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费5000元，胡树德已预交，由胡树德负担2089元；由沈滨负担2911元，于本判决生效后七日内交纳；案件受理费27943元，胡树德已预交，由胡树德负担11673元；由沈滨负担16270元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 卢 秋二〇二〇年十二月二十五日书记员 李雪静