上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初5698号原告：上海松江方松建设投资有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：韩杰，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杨生泉，上海龙元律师事务所律师。委托诉讼代理人：万树祥，上海龙元律师事务所律师。被告：上海松江骏合小额贷款股份有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：张玉峰。被告：上海骏合融资担保股份有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：张玉峰。原告上海松江方松建设投资有限公司(以下简称“方松建投公司”)诉被告上海松江骏合小额贷款股份有限公司(以下简称“骏合小贷公司”)、上海骏合融资担保股份有限公司(以下简称“骏合融资公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月28日受理后，依法适用简易程序。因被告骏合小贷公司、骏合融资公司下落不明，本院依法裁定转为普通程序，由审判员独任审理，并于2020年9月3日公开开庭进行了审理。原告方松建投公司的委托诉讼代理人杨生泉到庭参加诉讼，被告骏合小贷公司、骏合融资公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方松建投公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间的房屋租赁合同于2019年11月30日解除；2.判令被告骏合融资公司支付2019年7月1日至2019年11月30日期间的租金139,431元；3.判令被告骏合小贷公司支付违约金69,715.50元；4.判令被告骏合融资公司支付违约金69,715.50元；5.判令被告骏合小贷公司支付原告注册登记使用费(自2020年2月1日起计算至实际迁移或注销之日止，按月租金23,238.50元计算)；6.判令被告骏合融资公司支付原告注册登记使用费(自2020年2月1日起计算至实际迁移或注销之日止，按月租金23,238.50元计算)。事实和理由：2018年5月22日，原告、被告骏合小贷公司及案外人上海骏广股权投资基金管理有限公司(以下简称“骏广公司”)签订《房屋租赁合同》一份，约定被告骏合小贷公司和骏广公司承租原告所有的坐落于上海市松江区新松江路XXX号20层的房产(以下简称“涉案房产”)。被告骏合小贷公司承租B座、租赁面积363.8平方米，骏广公司承租A座,租赁面积363.83平方米，租赁期限自2018年6月1日起至2021年5月31日止，日租金为每平方米2.1元,月租金为46,477元，两承租人各承担一半，租金先付后用,每3个月支付一次,于每个支付期限前10日支付。合同第10-5条约定,被告中途擅自退租的,按月租金的三倍支付违约金。合同第11-2条约定了经营场所注册地迁移或注销的时间和注册登记使用费。2018年12月5日，原告与骏广公司、被告骏合融资公司签订补充协议一份，约定租赁主体由骏广公司变更为被告骏合融资公司。2019年1月1日起，承租人义务由被告骏合融资公司承担。2019年7月1日起，由于两被告陷入债务纠纷,至今未支付所欠租金。2019年9月期间,两被告口头提出解约事项。2019年11月30日两被告搬离涉案房产，但两被告至今未将经营场所注册地迁移或注销,造成原告无法出租。为了维护合法权益，故原告诉至法院，请求判如所请。被告骏合小贷公司、骏合融资公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：涉案房产的权利人系原告。2018年5月22日，原告作为甲方、骏广公司作为乙方、被告骏合小贷公司作为丙方签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方、丙方涉案房产，涉案房产建筑面积为727.63平方米，由乙方租赁该层A座，租赁面积363.83平方米，由丙方租赁该层B座，租赁面积363.80平方米，租赁期限自2018年6月1日起至2021年5月31日止，月租金合计46,477元，由乙、丙双方各承担一半。合同5-1条约定，房屋租赁保证金由原骏合集团租赁该层房屋的合同保证金转至本合同名下，并由骏广公司补足差额，作为被告骏合小贷公司及骏广公司共同承租涉案房产的租赁保证金，保证金金额为：1、原骏合保证金112,873.59元；2、乙方补缴纳的租赁保证金25,000元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方、丙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方、丙方。合同10-5条约定，租赁期间，非本合同规定的情况，乙方、丙方中途擅自退租的，乙方、丙方应按标准月租金的三倍向甲方支付违约金。合同11-2条约定，如乙方、丙方以向甲方租赁房屋为企业工商注册地的，在本合同终止、解除后2个月内，乙方、丙方应办理企业注册场所的迁移或注销登记手续，逾期办理的，则乙方、丙方应按原租金标准向原告支付至企业迁移或注销之日止的房屋注册登记使用费。该合同另对其他事项作出了约定。2018年12月5日，原告作为甲方、骏广公司作为乙方、被告骏合融资公司作为丙方签订《补充协议》，约定甲乙双方于2018年6月签订关于涉案房产的租赁合同，租赁期自2018年6月1日起至2021年5月31日止。现乙方因自身经营需要，需变更承租该房屋的合同主体，变更后的主体为被告骏合融资公司(丙方)，原租赁合同所列权利义务条款保持不变，由丙方继续执行。乙方及丙方于2018年11月向甲方提出申请，经甲方批准，签订本补充协议，租金自2019年1月1日起由丙方支付，2019年1月1日之前所产生的任何费用仍由乙方承担，费用结清后，丙方补交原乙方租赁保证金25,000元，甲方将乙方原有租赁保证金25,000元退还乙方浦发银行账户。该协议另对其他事项作出了约定。审理中，原告确认上海骏合实业有限公司已支付房屋租赁押金112,873.59元、骏广公司已支付押金25,000元，上述合计137,873.59元同意作为两被告缴纳的押金在本案中直接抵扣租金和违约金处理，具体抵扣比例按照合同约定的各50%处理。审理中，原告称同意本院调整注册登记费的标准及计算期间。以上事实，有不动产权证、《房屋租赁合同》、《补充协议》及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，原、被告及骏广公司签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应属有效。原告主张被告要求提前退租，故于2019年11月30日解除了《房屋租赁合同》。考虑到被告骏合融资公司存在欠付租金的情形，同时两被告在本院涉案数量较大，且自2019年11月开始均陆续以下落不明为由公告送达处理，可以反映两被告确实未能正常履行《房屋租赁合同》。鉴于两被告未到庭参加诉讼，且未发表答辩意见，视为放弃答辩和质证的权利，对此产生的法律后果，应由其自行承担。综合在案证据和其他相关事实，本院采信原告的主张，确认原、被告之间的《房屋租赁合同》于2019年11月30日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因被告未能举证证明已经实际支付租金，故原告要求被告骏合融资公司支付2019年7月至11月期间的租金，并无不当，应予支持，但原告主张的租金金额有误，本院依法予以纠正。经核算，被告骏合融资公司应支付原告2019年7月至11月期间的租金116,192.50元。扣除原告自认被告骏合融资公司已付的租赁保证金68,936.80元，被告骏合融资公司仍应支付原告租金47,255.70元。关于违约金，根据《房屋租赁合同》约定，被告中途擅自退租的，应按月租金标准的三倍支付违约金。因两被告未能按约履行合同，导致合同提前解除，故原告要求两被告依约分别支付违约金，于法有据，本院予以支持。因原告自认将被告骏合小贷公司已付的租赁保证金68,936.80元在违约金中扣除，故其中被告骏合小贷公司应支付原告违约金778.70元。关于房屋注册登记费，根据《房屋租赁合同》约定，在合同解除后2个月内，被告应办理企业注册场所的迁移或注销登记手续，逾期办理的，则应按原租金标准向原告支付房屋注册登记使用费。上述约定实际是对于逾期迁移、注销注册地址造成的违约损失的约定。因两被告未能依约在合同解除后两个月内办理注册地址的迁移、注销手续，故原告依约主张相应的违约损失，并无不当。至于具体的赔偿金额，本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定两被告应各支付原告注册登记费10,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海松江方松建设投资有限公司和被告上海松江骏合小额贷款股份有限公司、上海骏合融资担保股份有限公司之间的《房屋租赁合同》于2019年11月30日解除；二、被告上海骏合融资担保股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海松江方松建设投资有限公司租金47,255.70元；三、被告上海松江骏合小额贷款股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海松江方松建设投资有限公司违约金778.70元；四、被告上海骏合融资担保股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海松江方松建设投资有限公司违约金69,715.50元；五、被告上海松江骏合小额贷款股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海松江方松建设投资有限公司房屋注册登记费10,000元；六、被告上海骏合融资担保股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海松江方松建设投资有限公司房屋注册登记费10,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,483元，由原告上海松江方松建设投资有限公司负担2,428元(已付)，由被告上海松江骏合小额贷款股份有限公司负担215元(于本判决生效之日起七日内交付本院)，由被告上海骏合融资担保股份有限公司负担2,840元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 杨 名二〇二〇年九月十八日书记员 杨亦珺附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。