江苏省常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0404民初566号原告：蔡剑香，女，1971年2月12日出生，汉族，住常州市天宁区。委托诉讼代理人：朱梦妍，江苏常辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱禹杉，江苏常辉律师事务所实习律师。被告：孙国静，男，1991年8月18日出生，汉族，住常州市经济开发区。原告蔡剑香诉被告孙国静房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月17日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人朱梦妍、被告孙国静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告之间签订的《房屋租赁合同》；二、判令被告解除合同后立即交还钥匙并搬空屋内物品；三、判令被告支付原告拖欠的租金40000元（自2019年8月1日起至实际迁出并交还钥匙之日止，暂算至2019年11月30日）；四、判令被告向原告支付转租的租金损失（暂算三个月租金30000元）；五、判令被告支付拖欠的2019年3月至9月的电费1224.6元、2019年7月的物业费150.86元，合计1375.46元；六、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年10月30日，原告与被告签订了为期3年的《房屋租赁合同》（自2018年12月1日起至2021年11月30日止），将位于常州市钟楼区的房屋出租给被告孙国静，每年租金12万。合同签订当天，被告支付了8万元租金以及1万元履约保证金，并约定剩余第一年的租金于2019年4月30日前付清。至今，被告也未支付剩余租金，并一直占用上述房屋拒不交还钥匙，且尚有租赁期间即2019年3月至9月的电费1224.6元、2019年7月的物业费150.86元，合计1375.46元未支付，后由原告代为垫付。原告认为，被告未按合同条约按时付清租金的行为，己经构成根本违约，原告要求解除与被告之前签订的《房屋租赁合同》，并要求被告承担因原告转租过渡期间的损失及垫付的电费及物业费。原告为维护自身权益，现提起诉讼，请求判如所请。庭审中，原告对诉讼请求进行了部分变更，其中第三项诉讼请求变更为要求被告支付拖欠租金42700元（自2019年8月1日至2019年12月8日，因为在这段期间被告未迁出房屋并交还钥匙，原告多次催告未果，为了避免损失扩大，原告寻求物业协助将房屋U形锁进行切割，并录像为证）。第四项诉讼请求变更为被告支付原告转租租金损失52000元（从2019年12月8日至2020年5月14日，因为至2020年5月15日原告将案涉房产转租给第三人，在2019年12月8日原告将房屋收回之日前被告就已经在房屋上张贴了出租公告，原告收回后在2020年1月份也在门上张贴了出租公告，但是一直未出租出去，直至2015年5月15日才租出去，转租损失依据合同法规定，属于原告的实际损失，依据合同约定的违约金标准计算，金额为18000元，按照合同总金额36万*5%），该标准过分低于原告实际损失，故请求法院予以调整。第五、六项诉讼请求不变，同时明确因原告已收回房屋，故第二项诉讼请求不再主张。被告辩称，1、同意解除双方签订的租赁合同，但是被告不承担违约责任。2、关于第二项诉请，被告于2019年6月份已经将钥匙放在隔壁，并微信通知原告，所以被告已经交还钥匙，在交还钥匙前屋内的物品已经搬走了。3、对第三项诉讼请求，被告不予认可，因为被告原来交的租金是7月30日到期，在此之前被告已经交还钥匙，并且告知对方，让对方自行开门。4、对第四项诉讼请求，被告不予认可，理由同上。5、对第五项诉讼请求，2019年7月30日之前的电费和物业费被告可以承担，费用可以从押金扣除，因为原来支付的租金到期日是2019年7月底。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2018年10月30日，原告（甲方，出租人）与被告（乙方，承租人）签订房屋租赁合同一份，约定甲方将坐落于常州都市桃源13-9#、13-21#、13-8#（仅楼上）出租给乙方使用，租赁期间为3年，自2018年12月1日至2021年11月30日，各年度净租金均为12万元，交付房租乙方必须一次性付清，先交付租金后取得商铺使用权，第一年租金必须在签订合同当日付清，第二年度起必须提前18天交付。交付房租不得拖欠，不按时交付租金视为乙方严重违约并自愿放弃滞留商铺内的所有办公及生活用品、设施设备、文书资料等，一旦逾期甲方有权立即解除合同，并及时自行处置上述乙方滞留商铺内的所有各类物品而不承担由此引起的任何经济和法律责任，同时有权在商铺重新张贴招租公告。乙方只得将甲方商铺用于自己合法经营的房地产营销策划，不得将商铺转租他人，否则甲方有权解除合同，其产生的任何经济和法律后果必须由乙方承担。乙方向甲方支付首笔租金的同时，应缴纳1万元作为商铺使用的水电、电视、电话、电信、物业管理费等的履约保证金，若乙方未拖欠上述费用，合同期满甲方将如数退还乙方保证金。合同下方，手写备注:第一年房租分两次付清，第一次付8万元，在2018年10月30日前付清，第二次在2019年4月30日前付清。上述合同签订当日，被告向原告支付租金8万元及履约保证金1万元。原告向被告交付案涉房屋。原告与被告的微信聊天记录显示自2018年10月30日起，原告与被告就案涉租赁房屋相关情况通过微信进行沟通，其中2018年12月26日，被告向原告发送视频，称案涉房产存在漏水情况，原告针对漏水原因进行了解释并与被告协商解决办法。2019年4月份，原告向被告催缴后续房租，被告称“洗衣店还没确定要不要在这边坐，而且已交的租金还有三个月，不然等这边确定好，如果他们不做的话，我们也不用了，要不然退租或者再找人租，我们团队现在搬到其他店了”，原告回复称如果这样，被告构成违约。同年5月2日被告告知原告“下午我们商量确定不自己用了，提前跟你讲一下，这边合同看了一下租金付到了7月份，还有押金，这边看看这个期间帮你找合适的人租，空置期租金你没有损失”，原告回复称明天店里谈。同年7月份，双方继续微信沟通，被告明确表示退租，原告告知被告将已交清8个月电费、水费、物业费的单子、合同违约金一起带好办交接，并要求被告将投资人一起带上。被告称:想多了，蔡姐，你们押金不退我也不好跟人家交差，租房一般都是提前一个月不租可以提出，我们提前了两个多月。同年7月30日，原告：这个不可能再拖了，你的租金只付到7月底，后面你没有使用权了，你明天什么时候有时间给我个时间，我好安排时间来办交接手续。被告回复称：不在啊，你直接换锁吧，我不高兴帮他们烦了。原告:我换锁还要我出钱，你们这么做算什么，反正我找你。被告：合同你当时也没解释，也没说押金不退，他们还怪我，不好意思，店退给你。7月31日，原告：今天是7月31日，你约好月底把房子还给我的，我在店门口等你办交接手续的。被告：你把锁换一下就好了，东西他们说不要了。原告提交的关于案涉房产的电费发票，载明2019年3月-4月期间电费金额为852.9元，5月-9月期间电费金额为371.70元。另有2019年7月物业费发票一份，载明金额为150.86元。审理中，原告提交视频资料一份，证明因被告拒不交还钥匙，原告无奈找到物业公司，切割门锁，收回房屋，且当时仍然张贴着被告的转租公告。被告称转租公告是2019年2月份张贴的，但从未转租过，走的时候也没有管。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应恪守。原告与被告的微信沟通记录显示被告自2019年4月份起已向原告初步表达过可能会退租，后续双方又进行多次沟通，最终于2019年7月底双方约定办理交接，被告虽未到现场办理交接手续，但被告在微信中明确告知原告换锁，且留存室内的物品自行放弃，据此，本院确认双方之间签订的《房屋租赁合同》已于2019年7月31日解除。合同解除后，原告有权及时收回房屋以避免损失扩大，但原告直到2019年12月方通过换锁方式取回房屋，原告对于损失的扩大负有责任。原告据此主张被告支付至2019年12月份租金缺乏事实依据。因合同的提前终止系被告原因所致，故被告理应赔偿由此给原告导致的合理损失，原告损失即为合同解除后原告房屋空置的合理损失。结合原告的房屋性质等因素考虑，合同约定的违约金低于原告实际损失，本院依法予以调整。本院酌定被告赔偿原告因提前解除合同导致的空置期损失为三个月租金，即36000元。另原告主张的2019年3月至9月的电费1224.6元，因原告在2019年12份方实际收回房屋，故对于原告主张的2019年3月至9月的电费1224.6元，及2019年7月物业费150.86元，被告理应支付原告。因被告已支付原告履约保证金10000元，应在本案中一并处理。被告尚应支付原告的款项为1224.6元+物业费150.86元+空置期损失36000元-保证金10000元=27375.46元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十九条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、被告孙国静于本判决生效之日起十日内向原告蔡剑香支付27375.46元；二、驳回原告蔡剑香的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2202元，保全费1020元，合计3222元（原告已预交），由原告负担2304元，由被告负担918元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  刘金霞人民陪审员  天 然人民陪审员  邵晓玲二〇二〇年八月二十日书 记 员  黄 洁