河南省兰考县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0225民初3503号原告：李占卫，男，1988年9月8日生，汉族，住河南省杞县。被告：兰考竞合置业有限公司。住所地：河南省开封市兰考县惠安街道迎宾大道西侧竞合城市花园18号楼2单元102室。统一社会信用代码：91410225058777461T。法定代表人：王书华，总经理。委托诉讼代理人：王宏睿、李佳（实习），河南豫尊律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告李占卫诉被告兰考竞合置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李占卫和被告兰考竞合置业有限公司的委托诉讼代理人王宏睿、李佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李占卫向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告逾期交房违约金33667.5元（从2017年10月31日暂计至2020年8月3日共计1005天）；被告2020年7月15日下发交房通知书（被告实际未交房）至实际交房给原告期间的逾期违约金。2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年10月11日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，合同编号：JHCSHY2015-362号，合同约定被告将位于兰考县迎宾大道西侧竞合城市花园小区9B号楼2单元6层01户住宅房屋一套出售给原告，房屋单价为2350元/平方米，面积142.5平方米，总价334875元。同时特别约定交房日期为2017年10月31日，如逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。2016年10月11日，原告按被告的要求，以按揭贷款的方式付清了总房款。原告付清全部房款后一直等待被告按期交房，但被告将交房日期一拖再拖，截止2020年8月3日，被告向原告下发了交房通知书（未实际交房），被告逾期交房天数已达1005天，且被告未按合同赔付给原告相应的违约金。被告也未实际交房给原告（被告一直未交钥匙），楼房周边环境也未达到交房标准。原告认为，被告迟延交房的行为，违反了双方所签订的《商品房买卖合同》，给原告造成了巨大的经济损失。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告兰考竞合置业有限公司辩称，被告开发的竞合·城市花园项目施工期间因执行相关法律法规、政府规章、政府行政强制停工命令等各种原因多次停工，导致项目延期交房主要是由于政府行为，延期交房并非兰考竞合置业有限公司意愿。施工期间政府颁布的与施工工期有关的禁令及管制措施，对房地产开发的工期以及开发商的延期交付具有重要影响，且政府禁令及管制也是开发商无法预知或预判的。近年来面临史上最严厉的环境治理、防尘治理、禁土令、兰考蓝天保卫战，根据上级主管部门指示，停止土石方作业、暂停施工作业，系政府行为。按照原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条第5款的约定，被告有权延长交房期限，不承担违约责任。根据统计，在竞合·城市花园项目施工期间因兰考县大气污染防治需要，响应开封市环境污染防治攻坚战领导办公室发布的紧急文件通知，竞合·城市花园项目共停工313天，因2020年初新型冠状病毒肺炎疫情影响，竞合·城市花园项目共停工37天，合计因政府行为和不可抗力因素共停工350天。2020年7月15日兰考竞合置业有限公司已经向业主发出交房通知书，但交房通知书发出后业主并未实际收房，交房通知书下发后的时间不能再算作兰考竞合置业有限公司逾期交房的时间，此段时间不应由兰考竞合置业有限公司承担逾期责任。综上所述，延期交房并非被告故意为之，而是由政府行为、不可抗力因素所导致的，根据国家的环保政策、兰考蓝天保卫战以及政府相关文件规定，被告无法正常施工，导致延期交房，是被告无法预料的。根据原、被告合同约定，此部分应属于政府行为导致的不可抗力因素，应当免除被告的责任，故在计算逾期天数时应当扣除政府要求停工的时间以及因疫情防控不可抗力因素导致的停工时间共计350天。经审理查明：2016年10月11日，原告李占卫购买被告兰考竞合置业有限公司开发的位于河南省××县迎宾大道西侧××·城市××楼××单元××1户住宅房屋一套，双方签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：“出卖人兰考竞合置业有限公司，买受人李占卫。该商品房建筑面积为142.5平方米，单价为每平方米2350元，总价款为334875元。合同第六条付款方式及期限：买受人应当于2016年10月11日支付首付房价款84875元，占全部房价款的25.35%。余款人民币250000元向银行申请贷款支付。合同第八条交付期限：出卖人应当在2017年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格；3.该商品房经分期综合验收合格；4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.买受人违约的，出卖人按照对应期限顺延；3.因法律法规或政策变化、城市规划、市政工程、政府行为以及其他非出卖人自身原因造成的；4.雨雪冰雹等恶劣天气达到国家相关规定必须停止施工的。合同第九条逾期交付责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加。（1）……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的交房期限的第二天起至实际交房之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。原告已经向被告付清房价款334875元。因被告未向原告交付购买的房屋，故原告诉至本院，要求被告支付违约金至2020年8月3日，合计33667.5元。该商品房施工期间因大气污染防治需要，河南省大气污染防治攻坚领导小组、开封市住房和城乡建设局、开封市环境污染防治攻坚战领导小组指挥部办公室、兰考县住房和城乡规划建设局、兰考县大气污染防治工作办公室在2016年8月4日至2019年12月13日期间发出了“关于做好轻中度污染天气管控工作的紧急通知”等文件。其中2016年停工32天，另有三份文件没有停工期限；2017年停工103天，另有一份文件（汴环攻坚办574号）没有提供期限；2018年停工78天，另有四份文件没有停工期限（175号、829号、832号、857号）；2019年停工72天，另有三份文件（13号、353号、421号）没有停工期限。合计共停工285天，另有11份文件没有停工期限。2020年7月15日，被告虽然通知原告交付房屋，但是却因为要求原告签订协议，原告拒绝签字，房屋至2020年8月3日仍未交付原告。上述事实有商品房买卖合同、购房发票、交房通知书、河南省大气污染防治攻坚领导小组、开封市住房和城乡建设局、开封市环境污染防治攻坚战领导小组指挥部办公室、兰考县住房和城乡规划建设局、兰考县大气污染防治工作办公室等文件及庭审笔录等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定除外。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案是因原、被告之间逾期交房产生的争议，争议的焦点是政府的环保停工禁令与被告逾期交房是否存在直接的因果关系。本案查明的事实部分罗列的政府部门环保禁令禁止的事项有：建筑工地停止土石方作业、混凝土浇筑、砂浆粉刷砌筑作业、施工工地开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔凿等一律停止运输或停工的要求。上述禁止事项或是建设施工行为，或是进行建设施工的一些必要条件，一经禁止直接影响工程建设施工，必然会对涉案工程项目的工期造成影响，工期延长必然导致交房延迟。因此，政府的环保停工禁令与被告逾期交房存在直接的因果关系，属不可抗力因素，致使原告所购买的房屋不能如期交付，该停工原因符合双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，属不可抗力或政府行为等不能预见的原因所造成的。双方在计算逾期天数时，以上的强制停工天数285天，被告计算的强制停工天数中有部分停工文件的停工时间存在重叠情况，应当以实际停工天数计算。考虑到另有部分停工文件没有停工期限，但被告实际停工的事实以及2020年初全国疫情的影响，对被告的合理停工时间综合酌定为350天，应在违约总天数中予以扣除。原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。原、被告双方均应按照合同约定履行自己的义务。原告已按照合同约定支付全部购房款，被告未按双方签订《商品房买卖合同》约定的交房条件在2017年10月31日前向原告交付房屋，被告应当承担违约责任。双方在商品房买卖合同中约定的违约金计付标准明确，本院对原告要求按日万分之一计算违约金予以支持。被告违约交房的天数应自2017年11月1日至2020年8月3日，被告的违约天数为1007天，以原告主张的1005天为准，扣除合理停工时间350天，实际违约天数为655天。按已交付房屋总价款334875元的日万分之一（即33.49元/天，保留两位小数）计算，共计21935.95元（33.49元/天×655天），本院对此予以支持。对其过高部分诉请，本院不予支持。鉴于兰考竞合置业有限公司实际交房时间尚不确定，2020年8月4日至实际交房之日的违约金，可待实际交房之日确定后，双方自行协商解决或另行诉讼。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告兰考竞合置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告李占卫逾期交房违约金21935.95元；二、驳回原告李占卫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费323.77元、保全费351元，合计674.77元，原告李占卫负担261.21元，被告兰考竞合置业有限公司负担413.56元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审判员  杨想军二〇二〇年十一月三日书记员  王蒙蒙