湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0202民初5号原告：黄石农村商业银行股份有限公司,住所地湖北省黄石市黄石港区磁湖路55号(时代·仁智山水S06号、S07号楼)。法定代表人：陈贻文，董事长。委托诉讼代理人：刘太平、殷玥，湖北鸣伸律师事务所律师。被告：黄石欣正房地产开发有限公司，住所地黄石市铁山区铜鼓地22号。法定代表人：雷火国，执行董事。被告：雷火国，男，1963年12月5日出生，汉族，身份证登记住址湖北省黄石市黄石港区。被告：张加元，男，1963年1月25日出生，汉族，身份证登记住址湖北省黄石市。被告：蔡进，男，1963年3月8日出生，汉族，身份证登记住址湖北省黄石市黄石港区。以上四被告共同委托诉讼代理人：柯新周、余炼炼，湖北鸣伸律师事务所律师。原告黄石农村商业银行股份有限公司（以下简称黄石农商行）与被告黄石欣正房地产开发有限公司（以下简称欣正公司）、雷火国、张加元、蔡进金融借款合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄石农商行的委托诉讼代理人殷玥、被告欣正公司、雷火国、张加元、蔡进的共同委托诉讼代理人柯新周与余炼炼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄石农商行向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告欣正公司偿还原告黄石农商行借款本金7289260.39元，并支付罚息（从2019年12月21日起按年利率13.05%的标准计算，截至2020年8月7日罚息605099.73元；后期逾期罚息：以本金7289260.39元为基数，按年利率13.05%的标准，从2020年8月8日起计算至本息实际清偿之日止）；2、依法判令被告欣正公司支付原告黄石农商行为实现债权所产生的律师代理费83000元；3、依法判令被告雷火国、张加元、蔡进对上述1、2项诉讼请求确定的债务承担连带清偿责任；4、判令原告黄石农商行对被告欣正公司为本案借款提供抵押的位于黄石市铁山区东方大道2号01铺等53户及铁山区东方大道2号1号楼1-703室等19户[鄂（2017）黄石市不动产证明第0023965号、0023970号]拍卖、变卖所得价款范围内享有优先受偿权；5、本案诉讼费由各被告承担。事实和理由：2017年9月12日，欣正公司因支付工程款向黄石农商行申请借款15000000元，该公司股东雷火国、张加元、蔡进向黄石农商行出具《担保承诺书》。2017年11月21日，黄石农商行与欣正公司签订《流动资金借款合同》（编号：97170130408014），约定欣正公司以抵押贷款的方式，向黄石农商行借款15000000元，借款期限12个月，年利率为8.7%，罚息在上述约定利率基础上加收50%。同日，黄石农商行、欣正公司签订了《最高额抵押合同》，以欣正公司自有位于铁山区××大道××、××楼作为抵押物。2017年11月23日，黄石农商行办理了抵押登记。次日，黄石农商行依约支付给欣正公司15000000元借款。2018年11月20日，欣正公司因在借款期限内无法偿还全部借款，故向黄石农商行申请余额10000000元贷款展期。雷火国、张加元、蔡进同样向黄石农商行出具《担保承诺书》，愿意对该笔借款提供连带责任保证。2018年11月29日，黄石农商行同意展期，并与欣正公司签订了《借款展期协议》，展期期限6个月。同日，雷火国、张加元、蔡进与黄石农商行签订了《保证合同》，保证范围均包括本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金、实现债权的费用和所有其他应付费用（包括但不限于实现债权的律师费、诉讼费）。现展期期限已到，黄石农商行多次催款，欣正公司至今未按约偿还借款本息，保证人雷火国、张加元、蔡进也未履行保证责任，故黄石农商行诉至法院，望判如所请。四被告共同辩称，欣正公司未还清贷款系黄石农商行不诚信的原因造成。2018年11月，15000000元借款到期前，欣正公司与黄石农商行协商，因有买受人购买涉案抵押的商业门面，欣正公司收取买受人5000000元，并要求黄石农商行办理银行按揭贷款。黄石农商行虽口头同意，但买受人首付款5000000元到达欣正公司账户后，黄石农商行对该款项直接予以扣划，而不同意对买受人办理按揭贷款，导致欣正公司没有按时还清该借款。截至到2019年11月1日前，欣正公司尚欠黄石农商行借款本金7289260.39元，2019年12月21日之前的利息包括罚息均予以支付，故2019年12月22日之后的利息应当以本金7289260.39元为基数，按年利率11.31%计算。铁山区东方大道1、2号楼1-703室等19户住宅抵押贷款的数额为4000000元，欣正公司已偿还借款7700000余元，黄石农商行对该19户住宅房屋不再享有优先受偿权。因该19户住宅已出售给他人，为了买受人能办证，维护社会稳定，黄石农商行应当解除该19户住宅的抵押权。本院经审理认定事实如下：2017年9月12日，欣正公司因支付工程款向黄石农商行书面申请借款15000000元，同日，该公司股东雷火国、张加元、蔡进向黄石农商行出具《担保承诺书》。2017年11月21日，黄石农商行与欣正公司签订一份《流动资金借款合同》（编号：97170130408014），约定欣正公司以抵押贷款的方式，向黄石农商行借款15000000元，借款期限12个月，年利率为8.7%，借款人未按约定的期限归还借款的，罚息在上述约定利率基础上加收50%。该借款合同第十三条借款人承诺的第十二项内容为：承担本合同项下有关费用的支出，包括但不限于用于公证、鉴定、评估、登记、拍卖、律师服务费等事项的费用；第十六条违约责任第三款第四项内容为：借款人违约，贷款人有权采取下列一项或多项措施……要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失。同日，黄石农商行与欣正公司签订一份《最高额抵押合同》（编号：97170130408014-1），以欣正公司自有位于铁山区××大道××、××楼作为抵押物。2017年11月23日，黄石农商行办理了抵押登记。其中,铁山区东方大道2号1号楼1-703室等19户[鄂（2017）黄石市不动产证明第0023970号]设定的担保债权金额为4000000元,铁山区东方大道2号01铺等53户[鄂（2017）黄石市不动产证明第0023965号，不动产单元号：420205001007GB00252F00010004等53户]设定的担保债权金额为11000000元。2017年11月24日，黄石农商行支付给欣正公司15000000元借款，黄石农商行在出具的支付放贷通知书中载明逾期罚息浮动系数30%。2018年11月20日，欣正公司因在借款期限内无法偿还全部借款，向黄石农商行书面申请余额10000000元借款展期。同日，雷火国、张加元、蔡进同样向黄石农商行出具《担保承诺书》，愿意对该笔借款提供连带责任保证，保证期间为主债务履行期满之日起三年内。2018年11月29日，黄石农商行与欣正公司签订一份《借款展期协议》（编号2018007展），约定展期期限6个月，2018年11月24日至2019年5月24日，金额10000000元。同日，蔡进与黄石农商行签订一份《保证合同》（编号2018007展-1），张加元与黄石农商行签订一份《保证合同》（编号2018007展-2），雷火国与黄石农商行签订一份《保证合同》（编号2018007展-3），均约定保证范围包括主合同项下全部债务本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金、实现债权的费用和所有其他应付费用（包括但不限于实现债权的律师费、诉讼费）。截止至2019年12月21日，欣正公司尚欠黄石农商行借款本金7289260.39元。欣正公司还款逾期后，黄石农商行实际按年利率11.31%的标准计收逾期罚息。2019年10月30日，黄石农商行与湖北鸣伸律师事务所签订一份《委托代理合同》，约定律师代理服务费83000元。2020年8月7日，黄石农商行向湖北鸣伸律师事务所支付83000元。本院认为，黄石农商行、欣正公司、雷火国、张加元、蔡进之间因涉案借款、担保所签订的合同，其内容未违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效并生效。双方均应依约履行各自的合同义务。黄石农商行已按约交付了借款。欣正公司应按约偿还借款本息，该公司未按约履行还款义务的行为已构成违约，应承担合同约定的违约责任。故对黄石农商行要求欣正公司偿还借款本金7289260.39元的诉请，本院予以支持。虽然黄石农商行与欣正公司在涉案合同中约定罚息标准为约定利率8.7%基础上加收50%，但黄石农商行在支付放贷通知书中已明确逾期罚息按11.31%计算，欣正公司亦予以认可，而双方在实际履行过程中，黄石农商行也是以11.31%来计收罚息，故可认定黄石农商行与欣正公司对逾期罚息的标准重新进行了约定，该约定内容应视为涉案合同的补充协议。据此，本案中的逾期罚息应当按涉案合同约定利率8.7%的基础上加收30%即11.31%计算。关于抵押权。黄石农商行已成为欣正公司所抵押两处不动产的抵押权人，且发生了双方约定的实现抵押权的情形，故黄石农商行有权在欣正公司拖欠的借款本息不超过该不动产抵押的最高债权限额范围内对其折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿的权利。本案纠纷中，欣正公司提供两处抵押物，其中铁山区东方大道2号1号楼1-703室等19户的抵押贷款数额4000000元，铁山区东方大道2号01铺等53户的抵押贷款数额为11000000元。因欣正公司已偿还借款本金7700000余元，可视为该公司对铁山区东方大道2号1号楼1-703室等19户不动产的抵押贷款4000000元，已履行还款义务，故黄石农商行对该19户不动产不再享有优先受偿权。考量到铁山区东方大道2号1号楼1-703室等19户不动产已对外销售，为了维护社会公共秩序，黄石农商行应及时办理相关解除抵押手续。据此，对于黄石农商行的关于抵押权的诉请，本院予以部分支持。关于律师费服务费损失。根据《流动资金借款合同》的约定，为实现债权而支付的律师服务费应当由欣正公司承担。黄石农商行请求欣正公司承担为实现债权而已经支付的律师服务费83000元，符合合同约定，且不违反收取律师服务费的相关标准，本院予以支持。关于保证责任。借款人欣正公司未按约履行还款义务，黄石农商行要求保证人雷火国、张加元、蔡进按约对上述债务承担连带保证责任的诉请，符合保证合同的约定且不违反法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条、《中华人民共和国物权法》第一百七十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十三条第二款规定，判决如下：一、被告黄石欣正房地产开发有限公司于本判决生效后十日内偿还原告黄石农村商业银行股份有限公司借款本金7289260.39元，并支付罚息（以7289260.39元为基数，按年利率11.31%的标准，自2019年12月22日起计算至借款本金实际清偿之日）；二、被告黄石欣正房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告黄石农村商业银行股份有限公司律师费服务费损失83000元；三、被告雷火国、张加元、蔡进对上述第一、二项确定的被告黄石欣正房地产开发有限公司的债务承担连带清偿责任；四、原告黄石农村商业银行股份有限公司在11000000元的最高限额范围内对被告黄石欣正房地产开发有限公司名下的位于黄石市铁山区东方大道2号01铺等53户[不动产单元号：420205001007GB00252F00010004等53户，鄂（2017）黄石市不动产证明第0023965号]不动产折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；五、驳回原告黄石农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34940元、诉讼保全费5000元，由原告黄石农村商业银行股份有限公司负担6425元，被告黄石欣正房地产开发有限公司、雷火国、张加元、蔡进连带负担33515元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判员 林 峰二０二０年九月一日书记员 邝慧敏