四川省武胜县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1622民初1263号 原告：张燕，女，1986年11月18日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：曾维胜，四川鑫泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李红，四川鑫泰律师事务所律师。 被告：武胜县渝川金冠房地产开发有限公司，住所地四川省武胜县沿口镇弘武大道，统一社会信用代码91511622579613286J。 法定代表人：杨德彦，执行董事。 被告：帅文龙，男，1970年9月23日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 被告：重庆市九龙坡区丰源小额贷款股份有限公司，住所地重庆市九龙坡区谢家湾正街****，统一社会信用代码91500107554090853W。 法定代表人：史元，董事长。 委托诉讼代理人：何伟，男，公司员工。 原告张燕与被告武胜县渝川金冠房地产开发有限公司（以下简称“渝川公司”）、帅文龙、重庆市九龙坡区丰源小额贷款股份有限公司（以下简称“丰源公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案，发现不适宜简易程序，裁定转为普通程序审理。原告张燕的委托诉讼代理人曾维胜、丰源公司的委托诉讼代理人何伟到庭参加了诉讼，其余当事人及代理人经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张燕向本院提出诉讼请求：1.依法解除原被告签订的《房屋定金协议》及《X小区住房认购协议》；2.依法判令三被告返还原告购房款415703元，并承担一倍的违约金。事实和理由：2018年9月初，原告准备在武胜县购房。在一中介看房时，偶遇被告帅文龙，其称在被告渝川公司有套房屋出售，房屋位置、结构等非常好，价格也非常合理。原告与帅文龙到被告渝川公司开发的X小区看了房屋后，双方就付款方式、办理网签等事项达成了一致意见，并于2018年9月4日签订了《房屋定金协议》，9月5日与武毕江签订《X小区住房认购协议》二份。事后，武毕江加盖了渝川公司的公章及法定代表人私章，购买了X小区X幢X号房和X幢X号房，原告向被指定的贺开彬账户共计付款415703元。原告多次找被告渝川公司办理网签，被告以多种理由推脱，拒不办理。原告万般无奈下，经武胜县住房和城乡建设规划局查询，才发现被告帅文龙出售给原告的房屋，早已被出售给了王伟、杨静，各被告出售的房屋没有任何处置权，原告购房目的不能实现。故原告向武胜县公安局提起诈骗罪控告，经武胜县公安局调查并口头告知，被告帅文龙向丰源公司借款后，将案涉房屋登记在丰源公司指定人员王伟、杨静名下（该二人在武胜县住房和城乡建设规划局登记的身份信息系伪造，待立案调查后追加为被告），双方并不存在真实的商品房买卖，故不构成诈骗罪。同时被告帅文龙、渝川公司是受被告丰源公司的委托出卖X小区X幢X号房和X幢X号房，故被告丰源公司应当承担责任。原告与被告帅文龙、渝川公司签订购房合同并交付房款后，由于三被告内部原因，无法办理网签，且不将案涉的两套房屋交付给原告，原告购房目的不能实现。 被告渝川公司未作答辩。 被告帅文龙未作答辩。 被告丰源公司辩称，本公司没有任何责任，原告把本公司列为被告是无稽之谈，本公司是涉案房屋的管理人，原告擅自将涉案房屋的钥匙和琐进行了破坏，本公司保留追究原告责任的权利。 原告张燕为支持其主张向本院提供了以下证据：1.原告与被告帅文龙签订的房屋定金协议两份，约定了房屋位置为武胜县X小区，约定了价款及付款方式；2.X小区住房认购协议两份，合同约定了房屋总价款、付款方式、位置等；3.收条两份，证明收到购房款；4.商品房买卖合同备案表两张，证明原告购买的两套房屋登记在渝川公司指定的王伟与杨静名下；5.微信记录，证明微信付款，也有收条、转账凭证，微信记录中说的是被告一直不履行交房义务及签订商品房买卖合同；6.协议书，协议的甲方是杨静、王伟，代理人是何伟，原告方购买的房屋实际是委托渝川公司代被告销售，原告购买的房屋是被告帅文龙及渝川公司销售的；7.第一次庭审笔录，原告向渝川公司购买的房屋实际受到了丰源公司的委托。 丰源公司的质证意见：1.房屋定金协议及之后的协议，本公司没有参与，与本公司无关，不发表质证意见。2.房屋销售委托协议，是事实，但是原告签订协议在本公司委托的真空期，本公司委托的重庆代华企业销售公司，没有委托帅文龙、渝川公司销售。 丰源公司向本院提供了以下证据：荣代华解除委托销售的协议，证明在原告签订认购协议之前，本公司已经解除了委托销售协议。 原告张燕的质证意见：1.原告不是该协议的参与者，协议内容原告不清楚。2.该协议是无效的协议，包括网签协议都是无效协议。3.渝川公司没有销售权，而向原告进行了销售，并收取了房款，那么渝川公司就构成诈骗，如果认定委托不成立，那么就构成诈骗请法院移送公安处理。 原告张燕和被告丰源公司提供的证据，经庭审质证，结合原、被告的陈述，本院认定本案的案件事实如下： 2018年9月4日，甲方帅文龙与乙方张燕签订了两份房屋定金协议，协议主要内容为：1.甲方自愿将位于武胜县房屋卖给乙方；2.……乙方今天交定金10000元整……；3.甲乙双方签订本协议时交易已达成，乙方中途违约不购买此房，无权要求甲方退还定金，甲方中途违约，应在违约之日起三天内双倍返还定金给乙方，甲乙双方任意一方违约……。4.……甲方如隐瞒事实，未经产权人或共有人的同意擅自出让该房产，导致本合同无法继续履行，甲方应对此购买行为负连带责任。6.补充协议：1.经买卖双方协商，乙方购买此房屋为分期付款，由2018年9月6日之前支付50%房款，并双方签订购房合同，余下尾款于2019年3月6日之前付清，甲方配合乙方更名网签到乙方或乙方指定人名下。协议签订后，张燕通过微信转账了2万元给帅文龙。2018年9月5日，甲方渝川公司与乙方张燕签订X小区住房认购协议两份，乙方定购甲方“X小区”项目住房，认购协议内容：“一、定购标的情况：1.乙方定购标的：乙方定购甲方的位于在武胜县，建筑面积94.62平方米，X幢X层X号住房，建筑面积为98.73平方米；2.该标的价格、金额该标的建筑面积单价为人民币4300.00元／㎡，成交价总价分别为406866.00元、424539.00元。二、付款方式：……房款支付，甲乙双方签署本协议时，乙方应向甲方银行账户支付总房款的50%，……三、商品房买卖合同签订时间：甲方和乙方正式签订《商品房买卖合同》的时间在签订本协议180个工作日内，即2019年3月4日前……”。认购协议签订当日，张燕按协议转款（含之前定金203433元、212270元）作为首付房款，渝川公司给张燕出据了收条两张。之后张燕多次催促渝川公司签订《商品房买卖合同》，渝川公司一直拖延未履行义务，嗣后，张燕到武胜县住房和城乡建设局查询得知渝川公司于2017年2月8日与案外人王伟、杨静到武胜县住房和城乡建设局进行了商品房买卖合同备案。 另查明，2018年4月17日，甲方毛盛兴、杨静、王伟，乙方重庆代华企业管理有限公司，丙方渝川公司三方签订了《关于武胜“X小区”房屋销售的协议》，甲方将在丙方购得“X小区”小区房屋一批[花园洋房23套，高层住宅6套，临街商铺9套]委托给乙方销售，约定了销售原则，2018年10月17日自动失效。2018年8月29日，甲乙丙三方签订了解除协议。 2019年4月16日，甲方（房屋权利人）毛盛兴、杨静、王伟，乙方（代理销售合同）泸州宏合顺文化发展有限公司，丙方渝川公司三方又签订《关于武胜“X小区”房屋销售的协议》，甲方委托乙方销售甲方向丙方购得X小区花园洋房20套、高层住房5套、临街商铺9套。 再查明，位于武胜县房屋由杨静、王伟委托丰源公司在进行管理。 本院认为，商品房预约合同是指房地产开发商与购房者就达成的双方在将来一定期限内签订商品房买卖合同。本案中张燕与帅文龙签订了《房屋定金协议》，收取了定金，嗣后，张燕与渝川公司签订了《X小区住房认购协议》，当天按照认购协议支付了总房款50%的房款（含定金）。渝川公司未按认购协议约定的在180个工作日内与张燕签订《商品房买卖合同》，事后得知，渝川公司早在2017年2月8日与案外人杨静、王伟在武胜县住房和城乡建设局进行商品房买卖合同备案，致使张燕与渝川公司签定《商品房买卖合同》的目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项之规定：“当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同的目的”，张燕主张与帅文龙、渝川公司解除《房屋定金协议》和《X小区住房认购协议》的理由成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定：“收受定金的一方不履行约定的债务，应当双倍返还定金”，因此，渝川公司应双倍返还定金4万元。《房屋定金协议》约定，帅文龙对此买卖行为负连带责任，张燕与渝川公司签定的《X小区住房认购协议》的内容，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，因此张燕主张的按购房款承担一倍的违约金，本院不予支持。认定渝川公司的违约，应承担张燕所缴购房款除定金2万元外的395703元的资金占用利息（利息从缴款之日即2018年9月5日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至付清之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。张燕主张帅文龙、丰源公司返还购房款并承担违约金于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告张燕与被告帅文龙签订的两份《房屋定金协议》； 二、解除原告张燕与被告武胜县渝川金冠房地产开发有限公司签订的两份《X小区住房认购协议》； 三、被告武胜县渝川金冠房地产开发有限公司返还定金4万元给原告张燕，被告帅文龙承担连带清偿责任； 四、被告武胜县渝川金冠房地产开发有限公司退还原告张燕购房款395703元及资金占用利息（利息以395703元为基数，从2018年9月5日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，从2019年8月20日至付清之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 五、驳回原告张燕的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行给付完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费7536元，由被告武胜县渝川金冠房地产开发有限公司负担（原告张燕已垫付，在本判决生效执行时由被告武胜县渝川金冠房地产开发有限公司一并支付给原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  王昌书 人民陪审员  程 娟 人民陪审员  李默思 二〇二〇年十一月二十二日 书 记 员  王志强