江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0582民初9416号原告：张金学，男委托诉讼代理人：刘文修，江苏君桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：李冰龙，江苏君桥律师事务所律师。被告：汪志胜，男被告：杨玫，女被告：高扣芳，女原告张金学与被告汪志胜、杨玫、高扣芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月2日公开开庭进行了审理。原告张金学及其委托诉讼代理人刘文修到庭参加诉讼，被告汪志胜、杨玫、高扣芳无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案经缺席审理，现已审理终结。原告张金学向本院提出诉讼请求：1、判令解除2018年1月8日原告与被告汪志胜签订的《房地产买卖合同》；2、判令被告汪志胜、杨玫向原告返还已支付的325000元购房款及利息(从原告付款之日起计算至被告汪志胜、杨玫实际还款之日止，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；3、判令被告汪志胜、杨玫赔偿原告房屋差价损失200000元；4、判令被告高扣芳对上述款项承担连带责任；5、被告汪志胜、杨玫、高扣芳承担本案诉讼费用。事实和理由：原告张金学与被告汪志胜于2018年1月8日签订了1份《房地产买卖合同》，约定由原告购买汪志胜、杨玫名下的位于张家港市的房屋，房屋总价款为565000元整。购房合同签订前后，原告按照约定支付了包括定金、首付款在内的购房款共计325000元。其中定金由担保人高扣芳收取，并出具收条。原告支付上述房款后，被告汪志胜、杨玫即向其交付了房屋，现该房屋由原告实际居住使用至今。根据购房合同约定，被告汪志胜应当于2018年3月5日前为原告办理房屋过户登记手续。然而，因被告汪志胜未按照约定还清银行贷款，虽经原告多次主张，最终因被告汪志胜违约拒绝偿还银行贷款以涤除房屋抵押登记手续导致无法办理过户登记手续，导致原告的合同目的无法实现，原告为此提起诉讼。被告汪志胜、杨玫、高扣芳未作答辩。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：位于张家港市房屋系汪志胜、杨玫夫妻共同共有。2018年1月8日，汪志胜（甲方）与张金学（乙方）签订《房地产买卖合同》1份，主要内容：卖方同意将其名下位于张家港市的房产转让给买方，房产证号为00×**8，土地证号为03××**,房屋建筑面积为114.37平方米；买卖双方确认上述房地产转让价格为565000元；买方在签订合同当日支付卖方购房定金30000元，除购房定金以外的房款买方以下列方式支付：2018年1月8日支付给甲方220000元，2018年3月5日甲乙双方办理网签手续，房屋余款以贷款形式一次性付清；买卖双方约定2018年3月5日办理房地产过户手续；任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任，如卖方收取定金后违约，买方有权解除合同并要求卖方双方返还定金。双方在合同中还就其他事项作了约定。另查明，2018年1月5日，高扣芳向张金学出具《收条》1份，主要内容：今收到张金学购买永馨园11幢501室房屋定金30000元正，房产面积约114平方，因交房屋定金时，房东本人不在现场，由高扣芳全权代收定金30000元正，如果收取定金后，出卖方出现违约情况，由高扣芳负责赔偿……买方付给出卖方250000元后，由高扣芳负责担保，并保证出卖方办理产权过户到买方名下，否则承担担保人的责任。高扣芳在收款人及担保人处签字，嗣后，汪志胜在该《收条》上补签字并捺印。2018年1月8日，汪志胜向张金学出具《收条》1份，主要内容：今收到张金学购买本人位于南丰镇款首付款220000元。同日，张金学向汪志胜汇款转账220000元。2018年1月18日，高扣芳向张金学出具《收条》1份，主要内容：今收到张金学购买汪志胜位于南丰镇屋款75000元。又查明，因汪志胜、杨玫未按时归还中国工商银行股份有限公司张家港分行（以下简称工行张家港分行）的贷款，该行于2018年10月10日向本院提起诉讼，本院经审理后作出（2018）苏0582民初12168号民事判决，判决汪志胜、杨玫应共同归还汪志胜、杨玫贷款本息及律师费损失，工行张家港分行就该案债务对汪志胜、杨玫提供抵押的位于张家港市（房产证号：张房权证乐字第**）折价或以拍卖、变卖所得的价款在抵押登记的范围内享有优先受偿权。该判决业已生效。再查明，2018年7月18日，张金学以汪志胜、高扣芳为被告，向本院提起诉讼，要求办理产权过户手续，后其申请撤回起诉。2019年4月8日，张金学以张家港市南丰亿博信息咨询服务部、汪志胜、杨玫、高扣芳为被告，向本院提起诉讼，要求办理产权过户手续，后其申请撤回起诉。还查明，因汪志胜、杨玫因债务纠纷涉本院执行案件，汪志胜、杨玫所有的位于张家港市房屋已被本院查封。以上事实，有《房地产买卖合同》、《收条》、本院（2018）苏0582民初12168号民事判决书、本院（2018）苏0582民初8893号案件卷宗材料、本院（2019）苏0582民初4789号案件卷宗材料、本院（2020）苏0582执异74号案件卷宗材料、结婚登记审查处理表、本案调查笔录及庭审笔录等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告张金学与被告汪志胜签订的《房地产买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应信守合同按约履行。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，相对方有权解除合同。本案中，被告汪志胜无法涤除设定在涉案房屋之上的抵押权，且因其债务纠纷致涉案房屋被人民法院查封，致使《房地产买卖合同》无法履行，原告张金学购买房屋的目的无法实现，被告汪志胜的行为构成根本违约，原告张金学有权解除合同。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，关于落款时间为2018年1月18日金额为75000元《收条》，收款人虽记载为高扣芳，但因高扣芳在2018年1月5日即曾代汪志胜收取30000元定金，原告张金学有理由相信高扣芳有权代为收取75000元购房款，高扣芳代为收取上述款项的行为构成表见代理，该行为的后果应及于被告汪志胜。原告张金学要求被告汪志胜返还325000元购房款及利息损失，符合法律规定，本院予以支持。原告张金学还要求被告汪志胜承担房屋差价损失200000元，但在本院限定的期限内，原告张金学未就此申请评估鉴定，对原告张金学的该请求，本院碍难支持。因被告杨玫与被告汪志胜系夫妻关系，涉案房屋属于被告杨玫与被告汪志胜共同所有，且涉案款项系原告张金学支付的购房款，被告汪志胜所负担的返还款项的债务在性质上属于夫妻共同债务，对原告张金学要求被告杨玫承担共同还款义务的请求，本院予以支持。原告张金学另要求被告高扣芳基于担保人的身份承担连带清偿责任，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。被告汪志胜、杨玫、高扣芳未到庭参加诉讼，视为其放弃相应的诉讼权利，由此引起的对其不利的后果应由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及其他相关法律法规之规定，判决如下：一、解除原告张金学与被告汪志胜于2018年1月8日签订的《房地产买卖合同》。二、被告汪志胜、杨玫应返还原告张金学购房款325000元，并赔偿原告张金学利息损失（以30000元为基数，自2018年1月5日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至被告汪志胜、杨玫返还之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以220000元为基数，自2018年1月8日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至被告汪志胜、杨玫返还之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以75000元为基数，自2018年1月18日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至被告汪志胜、杨玫返还之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。限于本判决生效后10日内履行。三、驳回原告张金学的其他诉讼请求。如果被告汪志胜、杨玫未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9050元，减半收取计4525元，保全费3370元，合计7895元，由原告张金学负担1437元，由被告汪志胜、杨玫负担6458元，被告汪志胜、杨玫应负担部分限于本判决生效后10日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  任清敏二〇二〇年十二月二十四日书记员  陈荣燕