河北省武强县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1123民初190号 原告（反诉被告）：武强县农业农村局，住所地河北省衡水市武强县武强镇朝阳路29号。 法定代表人：陈奎英，局长。 委托诉讼代理人：侯文佩，河北询诺律师事务所律师。 被告（反诉原告）：罗少红，男，1968年8月26日出生，汉族，住河北省黄骅市。 被告（反诉原告）：高秀霞，女，1966年11月3日出生，汉族，住河北省黄骅市。 以上二被告（反诉原告）委托诉讼代理人：杨近攀，河北饶信律师事务所律师。 被告：张长城，男，1971年10月10日出生，汉族，住河北省衡水市武强县。 委托诉讼代理人：许朝华，河北仁浩律师事务所律师。 原告武强县农业农村局（以下简称农业局）与被告罗少红、高秀霞、张长城房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农业局委托诉讼代理人侯文佩，被告高秀霞及被告罗少红、高秀霞的委托诉讼代理人杨近攀，被告张长城的委托诉讼代理人许朝华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 农业局向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令三被告支付原告房屋租金630000元，滞纳金：387000元，共计：1017000元（壹佰零壹万柒仟元），庭审中增加诉讼请求：增加租金数额60000元。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2006年10月9日武强县林业局督查站与武强县信誉商厦（法定代表人：高秀霞，现该企业已经注销）签订了房屋租赁合同，约定年租金17万元，由被告张长城做保证人。2009年11月18日武强县林业局与武强县信誉商厦签订了林业综合楼租赁合同补充协议，双方约定2006年10月9日所签合同继续生效，其他条款按原合同执行。2012年11月17日武强县林业局与武强县信誉百货商厦（法定代表人：罗少红，系高秀霞丈夫，现该企业已经注销）签订林业综合楼租赁合同补充协议。双方约定2006年10月9日所签合同继续生效，其他条款按原合同执行。2013年10月30日武强县林业局与武强县信誉百货商厦签订林业综合楼租赁合同补充协议。双方约定2006年10月9日所签合同继续生效，其他条款按原合同执行。2014年10月30日武强县林业局与武强县信誉百货商厦签订林业综合楼租赁合同补充协议。租赁期限自2014年11月18日至2016年11月17日共两年，租金每年24万元。租金须要提前一个月支付，（每三个月支付一次）。每逾期一日，甲方有权向乙方收取当期应付款项1%滞纳金。双方约定2006年10月9日所签合同继续生效，其他条款按原合同执行。合同到期后，被告高秀霞、罗少红夫妻一直在正常经营。但2016年11月至2019年11月租金690000元一直未给付。2016年11月至2019年11月因职能划转在该期间武强县林业局归属于武强县农业农村局，因此该租金由原告单位收取。但在此期间原告多次向被告催要租金，被告一直以各种理由拒绝给付，为了加强国有资产出租，保护国家利益不受侵害，特诉诸贵院，恳请贵院判如所请。 罗少红当庭辩称，被告与原告之间不存在租赁合同关系，没有租用原告的不动产，故其主张没有事实和法律依据。被告租用的是武强县林业局的楼房，但双方没有签订书面租赁合同。 高秀霞辩称，1、被告所欠租金63万元与事实不符，就算不计被告为原告垫付的建房款也就欠租金50万元，其中2016年11月18日至2018年11月17日，共欠20万元×2年=40万元，2018年11月18日至2019年11月17日欠15万元，三年共欠55万元，被告已在2018年11月1日交2016年以后租金5万元，实际共欠50万元，后因三楼停业67天，免交租金4万元，实欠46万元。2、滞纳金不存在，自2016年11月18日至2019年11月17日，原被告未签订书面合同，口头约定每年租金的数额，根本没有约定滞纳金，此诉滞纳金没有约定更没有法律依据，退一步讲，合同约定的滞纳金每日1%显失公平，也没有法律依据，更没有对2016年11月18日以后租房行为具有约束力。3、2015年7月26日下午三点，消防队检测三楼钢结构彩板夹层为泡沫材质，不符合消防标准，责令此房改建。经被告与原林业局协商，由林业局改建，由于林业局资金紧张，由被告为其先行垫付，林业局答应在2016年以后的租金中扣除。被告为原告垫付三楼彩钢工程88000元、电料费19210元、电料安装工费12525元、三楼装修费49240元，共计垫付168975元。4、由于信誉商厦主体工程缺少消防疏散楼梯，2013年9月份，消防检查不合格，责令主体工程单位进行消防安全通道整改，当时信誉商厦负责人告知林业局领导，林业局同意并和城建协调，经武强县城建局同意，林业局决定在信誉商厦楼外东北角安装消防通道，当时林业局资金短缺，由信誉商厦先行垫资，以后在租金里扣除，承建费用为：19500元。5、由于三楼钢结构材料不符合消防标准，三楼房屋进行改建，致使信誉商厦三楼停业68天，造成工人工资损失8月份33860元，9月份31135元，7月份5天和10月份三天工资为8666元，总计73661元。6、7月26日为夏季，在10月4日重新开业的时候为秋季，造成834414元的商品积压。积压货物的资金全部为贷款，贷款利息损失834414×1%×12个月=100129.68元。7、因为三楼经营全部为女装，有它的季节性和过时性，2015年积压的女装，2016年已过时，必须进行处理，有30%的、有40%的、有50%的也有70%、也有80%的，按平均一下损失为30%。834414元×30%=250325.2元，也可以委托有关部门进行评估。综上，欠460000元租金-装修费168975元﹣消防外楼梯19500元﹣工人工资73661元﹣利息100129.68元﹣积压损失250324.2元，农业农村局应支付信发商厦15289.88元，而且明年销售这834414元库存还需要工人工资、房租和水电等其他费用。其他答辩意见同罗少红的答辩意见。 张长城辩称，原告及其承接单位与张长城之间不存在租赁关系，原告也未向张长城催要过租金。2006年10月9日原告所承继单位与高秀霞签订租赁合同，张长城作为保证人，仅承担该合同的期间的保证义务，此后原告承继单位所签订合同对张长城没有约束力，应驳回原告对张长城的诉讼请求。 在本案审理过程中被告罗少红、高秀霞对原告农业局提出反诉，反诉请求：1、原告给付二被告垫付资金188475元；2、原告赔偿二被告经济损失123725.84元，两项共计312200.84元；3、反诉费用由原告承担。事实与理由：2006年10月二被告租用原武强县林业局督查站房屋，经营信誉商厦，至2014年双方配合很好，租金按时交纳。2013年消防大队检查，要求建消防通道，当时二被告向林业局领导做了汇报，后经领导安排，二被告垫资建了外楼梯（消防通道），计19500元。2015年又因消防检查不合格3楼进行改建，经领导同意和要求，二被告又垫付168975元，二被告为原告共垫付188475元。因停止经营，房屋改建导致二被告停业68天，造成人工工资损失73661元，因货物均为贷款进货，货物积压一年，造成贷款利息损失50064.84元（834414元×6%=50064.84元），损失共计123725.84元。二被告的损失是因此房出现问题导致的，此损失应由原告赔偿。 本院经审理认定事实如下：武强县林业局督查站（以下简称督查站）系武强县林业局的下属单位，2016年机构改革时武强县林业局与武强县农业局合并组成武强县农业农村局，武强县林业督查站随武强县林业局一起划归武强县农业农村局，2019年12月行政机构改革中武强县林业督查站的职能划归武强县自然资源和规划局。2020年4月1日武强县人民检察院向武强县农业农村局发出检察建议，要求武强县农业农村局对武强县林业督查站在其管辖期间的房产出租租金全额清收，武强县农业农村局遂向本院起诉，要求三被告支付2016年11月18日至2019年12月16日租金。被告罗少红、高秀霞认为，武强县林业局的职能在2019年机构改革中，已经划归武强县自然资源和规划局，二被告所欠租金应由武强县自然资源和规划局主张，原告不具备作为原告的主体资格。 2006年10月9日督查站与武强信誉商厦签订租赁合同，合同约定督查站的房屋由武强信誉商厦租赁，租期三年，租金第一年采取提前支付方式，自第二年开始按月支付，租期自2006年11月18日起算，租金支付每逾期一日，收取当期应付款项1%的滞纳金，合同的履行由张长城做武强信誉商厦的风险担保人，合同有武强县林业督查站、武强信誉商厦、武强县林业局盖章，有督查站刘书芳、武强信誉商厦高秀霞、张长城签字。合同到期后，武强县林业局与武强信誉商厦于2009年11月18日签订补充协议，约定租期三年，原2006年合同继续生效，该补充协议有林业局李宝来、武强信誉商厦高秀霞签字并加盖单位印章。2012年11月17日、2013年10月30日，武强县林业局与武强县信誉百货商厦签订了两份补充协议，约定租期为一年，并约定2006年租赁合同继续有效，该两份协议有武强县林业局李宝来、武强县信誉百货商厦罗少红签字并加盖单位印章。2014年10月30日武强县林业局与武强县信誉百货商厦签订林业综合楼租赁合同补充协议，该协议约定租期从2014年11月18日至2016年11月17日共两年，租金为每年24万元，每三个月支付一次每逾期一日收取当期应付款项1%滞纳金，原2006年合同继续生效。2016年11月17日合同到期后，双方未再签订书面租赁合同，该林业综合楼一直由武强县信誉百货商厦使用。被告高秀霞、罗少红承认未全部缴纳2016年11月至2019年12月的租金，但租金的数额并非原告主张的每年24万元，而是2016年11月至2018年11月租金为每年20万元，2018年11月至2019年11月为15万元，并且二被告已于2018年1月缴纳了2016年11月以后的租金5万元，原告承认二被告缴纳5万元租金的事实。2012年武强信誉商厦工商执照注销，2020年武强县信誉百货商厦工商执照注销，被告均没有提交清算证据。被告高秀霞认为，其作为法定代表人的武强信誉商厦2012年即已注销，2012年以后承租原告房屋的是武强县信誉百货商厦，其业主是被告罗少红，被告高秀霞不应承担支付所诉租金的责任，虽然被告高秀霞、罗少红是夫妻关系，但2020年4月30日左右双方已经离婚。武强信誉商厦现仍由高秀霞、罗少红经营。被告张长城认为，其所担保的是2006年至2009年的租赁合同，2009年以后签订的补充合同协议均无被告张长城的签字，被告张长城更不应为其没有签字担保的2016年至2019年的租赁合同承担保证责任。 被告罗少红、高秀霞反诉要求原告支付二被告垫资建设和停业损失312200.84元，其主张的垫资主要有：消防外楼梯19500元、三楼改建168975元，停业损失：贷款利息50064.84元、工人工资73661元。二被告提交的2020年6月1日原林业局局长高国库出具的情况说明一份，该说明载明：“关于原农村局与信誉商厦承租人罗少红债务纠纷情况说明，一、关于租金情况：由于信誉商厦经营不景气，多次要求降低租金，经农村局班子成员研究决定，信誉商厦2017年和2018年租金由原来（2016年）24万元降为20万元，2019年租金经农村局局务会研究决定租金由20万元降为15万元。二、信誉商厦三楼改建，电料19120元、工钱12525元，合计31645元，吊顶款12987元，三楼改建88000元，以上共计132632元，以上款项当初答应由农村局出资。三、信誉三楼改造期间，答应免承租人罗少红两个月租金。”在该情况说明的上边有原农村局局长张立新2020年6月3日书写的：“高国库同志所做关于原农林局与信誉商厦承租人罗少红债务纠纷情况说明属实，予以认可”。2020年6月2日原农村局局长袁向东出具情况说明：“因信誉商厦经营方受市场影响收入下降，多次找局沟通说明情况，经农村局局长办公会议研究，从2018年11月18日年租金降为年15万元”。原告质证称对原局领导出具的证据充分尊重，是否认定由法庭裁决，并提交了原告局长会议纪要，该会议纪要载明信誉租金2019年降为每年15万元。 上述事实有原告提交的：租赁合同一份、租赁合同补充协议四份、武强县编制委员会办公室文件一份、武强县委机构编制委员会办公室文件一份、武强县财政局文件、武强县农林局河北省非税收入缴款书一份、武强县农林局河北省非税收入一般缴款书四份、武强信誉商厦武强县信誉百货商厦工商登记信息、武强县人民检察院检察建议书、2013年消防大队通知一份、农业农村局会议纪要一份。被告高秀霞、罗少红提交的证据武强县恒顺彩钢厂收据一份、2015年10月30日林业局局长证明一份、武强县幸福五金商行收据1份、电力安装费收据一份、刘厂五金建材门市部收据一份、库存盘点79页、工资表四页、银行流水三页、林业局2020年5月15日情况说明一份、2020年6月1日高国库张立新签名的情况说明一份、2020年6月2日袁向东的情况说明一份、以及证人赵某当庭证言和当事人庭审陈述在卷为凭。 本院认为，本案的主要问题主要有以下几点：1、原告是否是适格的诉讼主体；2、被告欠租金的数额，是否支付滞纳金及滞纳金的计算方式；3、被告罗少红、高秀霞的反诉是否成立；4、被告高秀霞、张长城是否承担支付租金的责任。 关于原告的主体资格问题，民诉法规定法人单位合并的因合并前的民事活动发生纠纷，以合并后的法人单位为当事人；法人单位分立的，因分立前发生的民事纠纷，以分立后的法人单位为当事人。本案中被告拖欠原告租金是在原告履行管理武强县林业局行政职能和财产期间，虽然在2019年12月林业局部分职能划转到自然资源和规划局。但原告单位仍然存在，对在其管理期间林业局的债权债务，仍负有责任（通过武强县人民检察院的检察建议可见），因此，农业局作为原告要求被告支付在其管理期间林业局房产出租的租金，并不违反法律规定，农业局具有作为原告提起诉讼的权利。 关于租金的数额，被告罗少红、高秀霞主张2017、2018年的租金为20万元，2019年的租金为15万元，2015年因三楼改建原告同意减免两个月租金4万元，2018年已支付租金5万元。并提交了农业农村局原局长张立新、袁向东的情况说明，原告表示尊重原局长的情况说明，并提交了局长会议纪要，该三份证据可互相印证，被告罗少红、高秀霞的主张本院予以认可。被告罗少红、高秀霞拖欠的租金为：2016年11月18日至2017年11月17日为11万元（扣除已支付5万元、减免4万元）、2017年11月18日至2018年11月17日为20万元、2018年11月18日至2019年12月16日为16.25万元（12月份1.25万元）、合计47.25万元。原被告在2006年、2014年的合同中约定日1%的滞纳金，诉讼中原告要求被告按民间借贷最高24%的年利率支付违约金，该约定和利率被告不予认可，合同法立法原意是违约方赔偿因其违约给守约方造成的损失，因原告的损失没有证据证明，其主张的滞纳金、利息没有法律依据。本院以为，因被告拖欠原告房屋租金致使原告取得租金的权利不能实现，被告的违约行为确给原告造成一定的利息损失，该损失应以中国人民银行同期贷款市场报价利率（LPR）为计息标准，以被告拖欠租金数额为本金，自2020年4月22日提起诉讼之日起至租金本息还清为止，计算利息。 关于被告罗少红、高秀霞的反诉，其反诉的各项内容中关于三楼改建的部分，有原林业局局长高国库、原农业农村局局长张立新的情况说明，且原告未提出异议，对被告罗少红、高秀霞提出的三楼改建费用13.2632万元由原告负担，本院予以支持。关于三楼改建的其他费用，原告不同意支付，被告罗少红、高秀霞也没有证据证明原告答应支付，对该部分费用本院不予支持。二被告要求的经济损失，在二被告提交的证据和证人证言只能证明三楼改建时其库存货物的数额，该货物是否出售、有多少未出售，造成了多少损失，以及造成损失的责任主体（证人证明是因为三楼着火，二被告认为是因为消防不合格），均不能确定，并且在改建后其与出租人协商赔偿时，出租人林业局不同意赔偿其损失，因此二被告的损失赔偿的主张，没有事实和法律依据，本院不能支持。 关于被告高秀霞、张长城是否承担责任，高秀霞是2006年至2012年武强信誉商厦的法定代表人，并且与被告罗少红系夫妻关系，在武强信誉商厦注销时没有进行清算，其注销时的债权债务不清。2012年被告罗少红注册的武强县信誉百货商厦是个体户，其注销时也没有进行清算。依照相关法律规定，个体户不具有法人的有限责任，证人出庭作证时也证明现在的老板是罗少红、高秀霞，因此可以认定武强县信誉百货商厦是由罗少红、高秀霞共同经营的，也就是说高秀霞应该承担支付房屋租金的责任。《中华人民共和国担保法》第十三条规定：“保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同”，本案中被告张长城在2006年签订的林业综合楼租赁合同签字承担保证责任，期保证的期间是2006年11月至2009年11月。2009年以后武强信誉商厦、武强县信誉百货商厦与武强县林业局签订的补充协议中均没有被告张长城的签字，本案诉讼的2016年11月至2019年12月原被告履行的租赁合同没有书面合同，更没有被告张长城承担保证责任的其他证据，由此本院认为，2009年11月后原告和被告罗少红、高秀霞签订的合同，被告张长城不再作为担保人承担保证责任，原告要求被告张长城承担支付租金的请求没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第七十七条、第一百零七条、第二百二十一条、第二百三十六条，《中华人民共和国担保法》第十三条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，判决如下： 一、被告罗少红、高秀霞于本判决生效后十日内支付拖欠原告武强县农业农村局的房屋租金47.25万元；并自2020年4月22日起按同期中国人民银行同期贷款市场报价利率（LPR），以47.25万元为本金，计算利息至房屋租金本息还清为止； 二、原告武强县农业农村局于本判决生效后十日内支付被告罗少红、高秀霞垫付的租赁房屋三楼改建款13.2632万元； 三、驳回原告武强县农业农村局的其他诉讼请求； 四、驳回罗少红、高秀霞的其他反诉请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13954元，反诉费5984元，合计19938元，减半收取计9969元，保全费5000元，合计14969元，由原告武强县农业农村局承担3000元，被告罗少红、高秀霞承担11969元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。 审判员  陈国辉 二〇二〇年六月十日 书记员  赵东博 ——