江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0206民初2909号原告：无锡市中富塑胶有限公司，统一社会信用代码91320206554648861U，住所地无锡惠山经济开发区堰桥配套区堰翔路**。法定代表人：陈姣。委托诉讼代理人：沈妍，江苏神阙律师事务所律师。被告：上海腾格建筑装饰有限公司，统一社会信用代码91310110680993375F，住所地上海市杨浦区国和路********。法定代表人：李洪昌。委托诉讼代理人：江苏苏，江苏求本律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚坤玘，江苏求本律师事务所律师。被告：李洪昌，男，1974年2月5日生，汉族，住安徽省阜南县。委托诉讼代理人：江苏苏，江苏求本律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚坤玘，江苏求本律师事务所律师。原告无锡市中富塑胶有限公司（以下简称中富公司）与被告上海腾格建筑装饰有限公司（以下简称腾格公司）、李洪昌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月11日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告中富公司的委托诉讼代理人沈妍，被告腾格公司、李洪昌的共同委托诉讼代理人江苏苏、姚坤玘到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中富公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除中富公司与腾格公司于2019年5月21日签订的《厂房租赁协议》；2、请求判令腾格公司立即迁出无锡市惠山区惠畅路69号厂房；3、请求判令腾格公司、李洪昌支付欠付的租金474167元（2019年7月1日至2020年4月19日共计9个月19天，按年租金150万元计算为1204167元，扣除已支付的730000元，剩余474167元）；4、请求判令腾格公司、李洪昌支付违约金150万元；5、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2019年5月21日，中富公司与腾格公司签订《厂房租赁合同》一份，约定中富公司将无锡市惠山区惠畅路69号厂房出租给腾格公司，租赁期限自2018年8月1日起至2024年7月30日，自2019年2月1日起每年租金150万元，于每年2月1日、7月1日、12月1日前分三次各支付50万元，合同签订后，自2019年12月1日起腾格公司未按约支付租金。经中富公司催讨仅支付了20万元，余款腾格公司、李洪昌承诺在2020年4月底前支付，如未付，自行搬离厂房，但腾格公司、李洪昌未按约支付剩余租金，故诉至法院，请求判如所请。被告腾格公司、李洪昌共同辩称：1、因2020年4月20日厂房发生火灾，双方的租赁合同因履行不能而解除；2、厂房因火灾烧毁已被列为消防封闭区域，禁止出入，不存在迁出的可能和必要；3、截止2020年4月19日被告腾格公司仅欠原告租金366167元，公司具有独立人格，李洪昌作为腾格公司的法定代表人不应对公司债务承担连带责任；4、在租赁期间被告承租的厂房、设备设施曾被无锡市惠山区人民法院、无锡市惠山区市场监督管理局查封，且至今仍处于查封状态中，给被告生产经营造成巨大影响，被告即使迟延支付租金，仅为行使抗辩权，故不存在违约行为。亦无租赁合同第八条约定的提前退出终止合同的情形，原告方无权要求被告支付150万元违约金。经审理查明：2019年1月31日，无锡红中红木业有限公司（以下简称红中红公司，甲方）与腾格公司（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定由红中红公司向腾格公司出租惠山区惠畅路69号的厂房、住宿楼、办公楼及车间外场地等，租赁期限自2018年8月1日起至2024年7月30日止，2018年8月1日-2019年1月30日6个月租金为60万，从2019年2月1日开始，每年租金150万分三次支付，每年2月1日、7月1日、12月1日每次各付50万……，现有工厂所有证件设备在租赁期内由乙方使用，如果甲方原因乙方不能正常生产产生损失由甲方负责。租赁期间，厂房内所发生的所有水、电、电话通讯等费用按成本价由乙方按月向甲方交纳；应以政府收费标准，甲方不得加价。租赁期间，乙方应服从甲方安全部的统一管理，因乙方生产导致的消防事故、环境污染等而造成的损失或引起的相关行政部门处罚的，均由乙方自行承担全部责任。租赁期间，乙方应合理使用并爱护该厂房及其附属设施，因乙方使用不当或不合理使用，致使租赁的厂房、仓库及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修；乙方拒不维修，甲方可代为维修，维修费用由乙方承担。租赁期间，甲方保证所提供的附属设施处于正常的可使用和安全的状态。乙方另需装修或增设附属设施和设备的，由乙方负责。厂房转租和归还，租赁期满，乙方应当保证该厂房及附属设施符合正常使用状态。租赁期间，双方均应遵守国家法律法规，不得利用租赁的厂房进行非法活动；租赁期间甲方有权督促并协助乙方做好消防、安全、卫生工作；租赁期间，乙方在合法经营内可自行调整生产或转租，转租部分厂地，所产生的增加设备、政府活动及其他费用由乙方承担；租赁期满后，甲方如继续出租该厂房时，乙方享有优先权；如期满后不再出租，乙方应如期搬迁，否则由此造成一切损失和后果，均由乙方承担。违约责任：1、在租期内乙方提前退出终止合同，赔付甲方一年租金150万元，2、在租期内甲方违约终止合同，赔付乙方一年租金150万元，3、乙方合法生产经营，如甲方原因导致停产无法正常营业由甲方承担乙方所有损失……。2019年5月14日，红中红公司、江苏龙在田机械有限公司与沈纪清、中富公司签订房产转让协议，案涉厂房以总价1200万元转让给中富公司，同时约定红中红公司在签订该房产转让协议后与李洪昌等租户解除租赁合同，由中富公司与李洪昌等租户重新签订租赁协议，租期和租金按原协议执行。此后案涉房屋所有权登记于中富公司名下。2019年5月21日，中富公司（出租方，甲方）与腾格公司（承租方，乙方）签订《厂房租赁合同》，协议内容与腾格公司与红中红公司签订的《厂房租赁合同》一致。2020年4月17日，腾格公司法定代表人李洪昌手写承诺书一份，内容为：因上海腾格建筑装饰有限公司（李洪昌）拖欠无锡中富塑胶公司厂房租金一百万，原约定分二期交付，现第一期50万没有在三月底如数支付，出现再次违约行为，现双方再次商洽，李洪昌承诺第一次50万中的欠款及利息27万一定在4月底前支付结清，如再次失信，后果及损失由上海腾格建筑装饰有限公司（李洪昌）承担，自行搬离无锡中富塑胶有限公司厂区。承诺人：上海腾格建筑装饰有限公司，下面一行手写李洪昌。2020年4月20日下午15时许，案涉厂房发生火灾事故。无锡市惠山区消防救援大队（以下简称消防救援大队）出具锡惠消火认字（2020）第0008号火灾事故认定书一份，载明事故基本情况：2020年4月20日15时57分，无锡市119指挥中心接到报警称，无锡市惠山区长安街道惠畅路69号一厂房发生火灾，指挥中心调派惠育路消防救援站、刘潭消防救援站前往处置，此次火灾主要造成厂房、车间内设备、产品过火烧损，无人员伤亡。经调查，对起火原因认定如下：认定此次火灾起火部位为无锡市惠山区长安街道惠畅路69号南侧厂房一层西北侧面漆车间处，起火点为面漆车间北侧漆料仓库东墙电源开关处，起火原因：排除雷击、排除遗留火种、排除外来火种、排除人为放火，不排除电气线路故障引发火灾。事故当日，消防救援大队出具封闭火灾现场公告，告知对火灾现场进行封闭，禁止任何人员进入封闭区域，警戒标志撤除时，视为现场封闭解除。另查明，2019年7月1日之前的租金由腾格公司支付给红中红公司，自2019年7月1日起的租金应由腾格公司支付给中富公司，双方一致确认自2019年7月1日起至发生火灾前日即2020年4月19日，腾格公司总共应付租金为1204167元。付款情况：2019年7月30日，腾格公司转账给陈建刚200000元（备注厂房租金），2019年9月4日，李洪昌转账给陈建刚100000元，2019年9月5日，李洪昌转账给陈建刚100000元，2019年10月8日，李洪昌转账给陈建刚100000元，2020年4月3日，李洪昌转账给陈建刚200000元（附言：厂房租金）。2020年7月1日，李洪昌转账给陈建刚80000元（附言：中建对换8万承兑汇票），审理中双方确认其中50000元为水电费。2020年3月13日，户名李云侠账户支付陈建刚20000元（附言领导费用）。2020年3月19日，李云侠又转账给陈建刚50000元。2018年12月、2019年5月，江苏红中红明辉家居装饰有限公司分别委托无锡市众安企业管理咨询有限公司建立管理体系全程咨询、通过安监验收服务及编制应急预案，约定服务费分别为13000元、8000元；2019年3月，江苏红中红明辉家居装饰有限公司委托无锡锡惠检测技术有限公司对作业场所职业病危害状况进行检测，约定服务费为30000元；2019年6月，江苏金螳螂明辉家居装饰有限公司委托无锡沁馨绿嘉环保科技有限公司进行环评，合同约定总费用70000元。之后腾格公司支付了35000元费用（备注用途为环保验收服务及环保设施改造），李洪昌支付了3000元费用（附言国家排污许可证申请）。另查明，案涉房屋内设备曾被法院查封，腾格公司亦陈述电梯曾被市场监督管理局于2019年11月30日查封，影响其经营使用。以上事实，由不动产权证、厂房租赁合同、承诺书、转账明细、房产转让协议、火灾事故认定书、封闭火灾现场公告、厂房租赁合同、付款凭证、技术咨询合同书、技术咨询合同、技术服务合同书、应急预案编制服务合同、照片及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为：中富公司与腾格公司签订的厂房租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。中富公司现主张与腾格公司之间的租赁合同解除，因案涉标的发生火灾事故，租赁合同客观上无法继续履行，腾格公司亦表示同意解除，本院予以确认。关于中富公司要求腾格公司迁出租赁房屋，本院认为，双方合同解除，腾格公司应迁出租赁标的并返还，但腾格公司自述设备等已烧毁，且设备均非被告方所有，厂房也已由原告实际控制，无需迁出，本院照准。因2020年4月20日发生火灾，责任目前尚无定论，故中富公司按照2019年7月1日至2020年4月19日期间计算租金本院予以支持，双方对该期间的租金已确认为1204167元。对于已付款项，双方无争议的为730000元（已扣除50000元水电费），对于有争议部分本院认定如下：腾格公司支付的环保验收费及整改费并非租金，亦无证据证明应由中富公司承担，故腾格公司抗辩抵扣租金的意见不予采信，关于李云侠转账给陈建刚的70000元，本院认为，李云侠转账给陈建刚的其中20000元备注系领导费用，故无法证明与租金的关联性，另外50000元其仅提供了银行的支付通知，并未提供跟20000元转账类似的记录，李云侠支付的第一笔系备注领导费用，且之前的租金均由其法定代表人李洪昌转账支付，第一次庭审中关于已付租金的抗辩及举证，腾格公司也未提及该两笔费用，腾格公司也未举证证明李云侠的付款与腾格公司支付租金存在关联，根据腾格公司的举证情况分析，本院认为该70000元费用本院不能确定为租金。关于支付主体，本案是否构成债务加入，本院认为，债务加入是指第三人与债权人、债务人达成三方协议或第三人与债权人达成双方协议或第三人单方承诺由第三人履行债务人的债务，但同时不免除债务人履行义务的债务承担方式。民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为，在不违反法律规定情况下应尊重当事人的意思自治。本院认为，李洪昌手写了承诺书，李洪昌如果仅是作为腾格公司法定代表人代表公司进行承诺，仅需写公司名称，但承诺书内容中腾格公司后面括号中均有李洪昌名字，落款处在腾格公司名称下并列写了李洪昌，内容中亦有“李洪昌”承诺字样，故本院认为李洪昌书写的承诺系其债务加入的意思表示。而其抗辩称系受胁迫，并未能提供证据，本院不予采信。关于违约金，本院认为，中富公司所主张的违约金是基于双方租赁合同中的约定，在租期内乙方提前退出终止合同，赔付甲方一年租金150万元。虽然腾格公司确实欠付租金，但在其承诺的再次违约可能导致提前迁让的期限前，案涉租赁标的发生了火灾，客观上合同无法继续履行，虽然支付期限距离火灾发生时间较短，但并不能推定腾格公司不能履行导致提前退场，故无法定性为腾格公司提前退出终止合同，同时该违约金亦过高。因租金先付后用，即使没有火灾介入因素，腾格公司确实已欠付租金，且至今仍未支付欠付的租金，李洪昌亦在承诺书中明确已再次出现违约，并承诺支付第一次50万元中的欠款及利息27万元，故该自愿承担的利息损失可视为腾格公司及李洪昌认可违约后承担的违约责任，故本院依据该承诺支持违约金27万元，中富公司主张高出部分不予支持。关于腾格公司抗辩电梯被封，设备被封，其迟延支付租金履行抗辩权，本院认为，设备保全查封，并非设备不能使用，滕格公司亦未证明系中富公司的原因导致电梯、设备等被查封，其也未提供证据证明因查封影响其实际使用及程度，能否对抗租金的支付，在使用后其也未提供证据证明向中富公司提出过此异议，反而在此后的承诺书中写明欠付租金、再次违约及违约后应承担的责任，故对其抗辩意见不予采信。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百三十五条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、无锡市中富塑胶有限公司与上海腾格建筑装饰有限公司于2019年5月21日签订的《厂房租赁合同》解除。二、上海腾格建筑装饰有限公司、李洪昌于本判决发生法律效力之日起十五日内支付无锡市中富塑胶有限公司欠付的租金474167元及违约金270000元。三、驳回无锡市中富塑胶有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22568元、保全费5000元，合计27568元，由中富公司负担17176元、由腾格公司、李洪昌负担10392元。该款已由中富公司预交，腾格公司、李洪昌于本判决发生法律效力之日起十五日内将应负担款项直接给付中富公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  黄树杰人民陪审员  肖冠东人民陪审员  盖寅芳二〇二〇年十二月二十三日书 记 员  许 姣