湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0181民初6016号原告：中国银行股份有限公司浏阳支行，住所地湖南省浏阳市北正中路70号。负责人：徐征，行长。委托诉讼代理人：江永飞，湖南琼武律师事务所律师。被告：浏阳碧桂园房地产开发有限公司，住所地湖南省浏阳市集里办事处石霜北路123号。法定代表人：黎晓林。委托诉讼代理人：王诗梅，女，1988年1月16日出生，汉族，住湖南省长沙县。被告：胡丽，女，1985年4月20日出生，汉族，住湖南省浏阳市。原告中国银行股份有限公司浏阳支行（以下简称中国银行浏阳支行）与被告胡丽、浏阳碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国银行股份有限公司浏阳支行的委托代理人江永飞、被告碧桂园公司的委托诉讼代理人王诗梅到庭参加诉讼，被告胡丽经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国银行浏阳支行向本院提出如下诉讼请求：1.判令解除原告与被告胡丽签订的《个人一手住房贷款合同》中未履行部分的借贷关系，未到期的贷款本金提前到期；2.判令被告胡丽立即偿还原告贷款本金436740.32元、逾期本金28176.8元、利息18586.45元、罚息1627.41元，本息合计485131元（暂计算至2020年4月28日止，此后利息及罚息按合同约定的计算方式计算至全部实际清偿日止）；3.判令被告胡丽支付按欠款总额5%计提的律师费24257元；4.原告对被告胡丽提供抵押的位于浏阳市房产在上述借款本息及实现债权的费用范围内享有优先受偿权；5.判令被告碧桂园公司在上述借款本息及实现债权的费用范围内承担连带保证责任；6.本案诉讼费用、保全费及其他费用由被告承担。被告胡丽未作答辩。被告碧桂园公司的主要答辩意见：1.被告碧桂园公司与原告中国银行浏阳支行签订了《按揭业务担保合作协议》，约定保证方式为阶段性连带责任保证，且如出现购房者连续未支付四期贷款本息，原告中国银行浏阳支行应当在第四期贷款本息还款期限届满之日起五个工作日内以书面形式通知被告碧桂园公司，但原告并未书面通知；2.《按揭业务担保合作协议》约定原告应优先处置被告胡丽的抵押房产，并就所得价款优先受偿；3.《按揭业务担保合作协议》约定被告碧桂园公司的保证期间至购房者所购房产的他项权证书出具之日止，被告胡丽所购房产的不动产证明已于2020年6月15日办理，故被告碧桂园公司的保证责任最迟计算至2020年6月15日；4.《按揭业务担保合作协议》约定如有与该协议记载不一致的均以该协议为准，故应当依据该协议确定碧桂园公司的保证责任；5.原告主张的律师费不能得到支持。本院经审理认定事实如下:2018年2月2日，原告中国银行浏阳支行作为贷款人、被告胡丽作为借款人、被告碧桂园公司作为保证人共同签订了编号为2017年浏字XX号《个人一手住房贷款合同》，约定：个人住房贷款金额为510000元；本合同项下贷款期限为180个月；房屋地址为浏阳市XXX，购房合同号为2017XXX；利率为浮动利率，浮动周期为12个月，首次定价日的贷款利率为在参考利率上上浮5%，为月利率4.2875‰；按月结息和付息，首期还款日为放款日在第一个还款周期对应日之前的最后一个10日；还款方式为等额本金；逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保；抵押物名称为住房，抵物凭证编号为2017XX；该合同还对其他事项进行了约定。该合同的签章页，被告胡丽在借款人处签名、捺印，被告碧桂园公司在保证人（开发商）处加盖公章。2018年2月2日，原告依约向被告胡丽发放了贷款510000元，并依约汇至指定的被告碧桂园公司银行账户，约定月利率为4.2875‰。2020年6月15日，原告中国银行浏阳支行与被告胡丽就涉案按揭房产办理了抵押权登记，权证号为（2020）浏阳市不动产证明第XXXX号，权利人为中国银行股份有限公司浏阳支行，义务人为胡丽，债权数额为本金510000元及利息等。借款后，被告胡丽起初尚能依照按月等额本息还款法偿还贷款本息，并足额支付了16期贷款本息，此后则开始存在逾期未还的情形。截止至2020年6月16日，被告胡丽拖欠借款本金464917元，利息22319.41元，罚息2179.85元，被告碧桂园公司亦未按约定履行保证责任。原告中国银行浏阳支行向被告胡丽催问未果，遂向本院提起诉讼。另查明：1.为实现本案债权，中国银行浏阳支行（甲方）与湖南琼武律师事务所（乙方）于2020年5月5日签订《民事委托代理合同》，约定甲方委托乙方作为诉讼代理人，乙方接受甲方的委托，委派律师担任甲方的委托代理人，乙方委派江永飞律师作为代理人，代理费以诉讼标的的5%支付，代理费的支付不受案件结果的影响，在取得生效法律文书后十个工作日内由乙方向甲方申请支付；2.原告中国银行浏阳支行作为甲方与被告碧桂园公司作为乙方共同签订了《按揭业务担保合作协议》，约定：乙方取得位于浏阳市XXX一地块的土地使用权，并获准开发兴建浏阳碧桂园项目，甲方对整个项目的住宅及商业用房的购房者提供相关的抵押贷款业务；保证期间为自甲方将贷予购房者的款项划入乙方的账户之日起至购房者所购房产的他项权证书出具之日（以他项权证书上注明的登记日期为准）止；保证期间内，乙方须按照本协议约定为购房者承担保证责任，保证期间届满，乙方的保证责任立即解除，但保证期间内已经发生的保证事项乙方仍应承担保证责任，不因本协议的解除、终止或宣告无效而免除；若出现购房者连续未支付四期贷款本息的，甲方应在购房者连续未付的第四期贷款本息还款期限届满之日起五个工作日内以书面形式通知乙方，如甲方逾期书面通知乙方的，则乙方对购房者连续未支付的第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息等不承担连带责任保证；如甲方主张时购房者所购房产的预抵押登记已办妥，甲方承诺先向购房者追索、处置购房者所购房产，处置后仍不足清偿或购房者所购房产无法处置的，则乙方应立即承担连带清偿责任；鉴于甲方和购房者需就贷款事宜另行签订借款合同，甲乙双方一致同意：不管贷款合同对甲乙双方的权利义务作如何约定、借款合同的格式版本作如何变更，涉及甲乙双方之间的权利义务的，均以本协议约定为准，不按借款合同履行。本院认为，原告中国银行浏阳支行与被告胡丽及被告碧桂园公司共同签订的《个人一手住房贷款合同》，系各方真实意思的表示，合法有效，各方都应当根据约定全面履行自己的义务。原告中国银行浏阳支行根据约定将被告胡丽所借的510000元汇入指定的银行账户后，被告胡丽应当根据约定按月偿还借款本息。现被告胡丽的510000元借款虽未全部到期，但在合同履行期间，被告胡丽并没有根据约定按月偿还借款本息。因此，根据合同约定和法律规定，被告胡丽的行为已构成违约，原告中国银行浏阳支行有权提前收回已发放的借款，提前行使担保权，并解除《个人一手住房贷款合同》。截至2020年6月16日止，被告胡丽尚欠原告中国银行浏阳支行借款本金464917元，利息22319.41元，罚息2179.85元未还，因此，原告中国银行浏阳支行要求胡丽偿还未还的借款本金464917元，利息22319.41元，罚息2179.85元及自2020年6月17日起按约定计算的利息的请求，于法有据，本院予以支持。被告胡丽以登记在其名下的位于浏阳市碧桂园城市权证号为湘（2020）浏阳市不动产权第××号房产办理了抵押权设立登记，现被告胡丽未按《个人一手住房贷款合同》的约定履行义务，故原告中国银行浏阳支行有权处分上述抵押财产，即享有对抵押物在抵押权范围内优先受偿的权利。《个人一手住房贷款合同》中对律师代理费进行了约定，但本案系普通的金融借款合同纠纷案件，而非案情复杂或影响重大的案件，故本院酌定律师费为14000元。关于被告碧桂园公司的保证责任。原告中国银行浏阳支行与被告碧桂园公司签订的《按揭业务担保合作协议》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，双方均应受该协议约束，双方约定的保证期间自贷款划入碧桂园公司账户起至购房者所购房屋的他项权证出具之日止，应认定为被告碧桂园公司承担阶段性连带保证责任，同时亦约定了原告中国银行浏阳支行的书面通知义务，购房者连续未支付四期贷款本息的，原告中国银行浏阳支行应在购房者连续未支付的第四期贷款本息还款期限届满之日起的五个工作日内以书面形式通知被告碧桂园公司，如原告中国银行浏阳支行逾期书面通知被告碧桂园公司的，则被告碧桂园公司对购房者连续未支付的第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息等不承担连带责任保证。现原告中国银行浏阳支行称其履行了口头通知的义务，但并未向本院提交证据证实其履行了书面通知义务，故被告碧桂园公司对被告胡丽未支付的第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息不承担连带清偿责任。本案中，原告中国银行浏阳支行享有的债权存在混合担保，但双方在《按揭业务担保合作协议》中对物的担保与保证担保的实现顺序进行约定，故依据合同约定，原告中国银行浏阳支行应先行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分再由被告碧桂园公司承担阶段性连带清偿责任。被告碧桂园公司在承担保证责任后，可以向被告胡丽进行追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百九十六条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条、第二百零三条，《中华人民共和国担保法》第二条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除中国银行股份有限公司浏阳支行与胡丽、浏阳碧桂园房地产开发有限公司签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》；二、胡丽在本判决生效后十日内偿还中国银行股份有限公司浏阳市支行借款本金464917元及利息、罚息（计算方式：截止至2020年6月16日的利息为22319.41元、罚息为2179.85元，此后按《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》约定的结息方式计算至实际履行之日止）；三、胡丽在本判决生效后十日内给付中国银行股份有限公司浏阳支行律师代理费14000元；四、中国银行股份有限公司浏阳支行在上述债权范围内对登记在胡丽名下的位于浏阳市碧桂园城市权证号为湘（2020）浏阳市不动产权第××号的房产折价、拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权；五、在涉案房产办理他项权证之前，浏阳碧桂园房地产开发有限公司对上述判决第二项、第三项所确定的抵押担保范围外，在借款本金464917元及第17、18、19、20期的利息、罚息（利息、罚息按《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》约定的利率标准计算）范围内对上述判决第二项、第三项承担补充连带担保责任，浏阳碧桂园房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向胡丽追偿；六、驳回中国银行股份有限公司浏阳支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8894元，减半收取4447元，财产保全申请费3067元，共计7514元。由中国银行股份有限公司浏阳支行负担751元，由胡丽负担6763元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  刘施汝二〇二〇年六月十七日法官助理李璇书记员李璇(兼)附相关法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。2.《中华人民共和国物权法》第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。第二百零三条为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。3.《中华人民共和国担保法》第二条在借贷、买卖、货物运输、加工承揽等经济活动中，债权人需要以担保方式保障其债权实现的，可以依照本法规定设定担保。本法规定的担保方式为保证、抵押、质押、留置和定金。第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。