上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初13290号原告：上海船舶工艺研究所，住所地上海市徐汇区。法定代表人：王国忠，所长。委托诉讼代理人：魏庆玉，上海市光明律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴颖，上海市光明律师事务所律师。被告：上海赞顺液压机电有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：张萍,经理。委托诉讼代理人：薛某某。原告上海船舶工艺研究所与被告上海赞顺液压机电有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告上海船舶工艺研究所(以下简称船舶研究所)的委托诉讼代理人吴颖、被告上海赞顺液压机电有限公司(以下简称赞顺公司)的委托诉讼代理人薛某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。船舶研究所向本院提出诉讼请求：1、依法判决《房屋租赁合同》于2019年11月30日解除;2、依法判决被告支付2019年4月至11月房屋租金12,000元及利息(利息按中国人民银行同期贷款利率计算,从2019年12月1日开始计算至实际支付日)；3、依法判决被告支付房屋占用使用费10,945元(按《资产评估报告》(中联评报字[2019)第2219号)标准的2倍,即,每日房屋使用费109.45元),每月3,329.10元，从2019年12月1日起算,暂计算至2020年3月9日,实际计算至房屋返还日;4、依法判决被告腾空并返还上海市徐汇区中山南二路XXX号-7沿街门面房之房屋：5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2004年,原告船舶研究所(曾用名：中国船舶工业总公司第十一研究所)与被告赞顺公司签订《房屋租赁合同》,合同约定,原告将其所有的上海市徐汇区中山南二路XXX号沿街门面房出租给被告,租赁期限自2004年12月10日起至2005年12月9日止,租赁面积为22平方米,租金标准为年租金18,000元。2005年12月10日起合同转为无固定期合同。2019年10月15日,原告通知被告终止租赁合同,并要求被告于2019年11月30日前返还租赁房屋并结清费用。被告于2019年11月开始不支付租金,且至今拒绝返还房屋。2020年1月15日,原告发函告知被告非法占用涉案房屋的房屋使用费为每日109.45元,被告未提出异议,且继续恶意占用房屋至今未归还。为维护原告合法权益,特诉至贵院,请求依法判决。赞顺公司辩称，1.不同意合同解除，原告行使解除权不符合合同约定。2.2019年4月至11月房屋租金12,000元，被告要求原告财务出示对账单。2020年是没有支付租金，去年6月租金也没有支付，目前尚未查账。3.不认可。4.同意搬离，但是要求给予搬离的时间，并承担装修费用大概2-3万元，需要说明装修已经有十年了。被告从1998年起使用系争房屋，系企业下岗、自主创业，被告的代理人马上要退休了，从2020年2月-6月，因为疫情，没有做成生意，雪上加霜。原告收回房屋，是将被告的诉讼代理人推向社会，给社会添负担。被告曾表示同意搬离的，因疫情无法搬离。本院经审理认定事实如下：中国船舶工业集团公司第十一研究所于1998年7月7日取得上海市徐汇区临时建设工程规划许可证，搭建地址为中山南二路XXX号，使用期限为二年，临时建筑的房屋为商店337平方米，围墙2.6米高度、长度42米。上海市中山南二路XXX号房屋的所有权人为中国船舶工业集团公司第十一研究所。2004年12月10日，中国船舶工业集团公司第十一研究所(以下简称十一研究所、甲方)与赞顺公司(乙方)签订房屋租赁合同，约定，1.1甲方出租给乙方的房屋坐落在上海市中山南二路XXX号沿街面房，使用面积22平方米，房屋用途为办公。2.1乙方向甲方承诺,租赁该房屋作为办公房使用,并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。3.1房屋租赁期自2004年12月10日起至2005年12月9日止。3.2租赁期满,甲方有权收回该房屋,乙方应如期返还。乙方需要继续承租该房屋的,则应于租赁期届满前二个月,向甲方提出续租要求,经甲方同意后按3.3条款行。3.3自2009年元月起本合同转为无固定期合同(即租赁期按月计算)。若需终止租赁合同,甲乙双方只需提前一个月以书面形式告知对方,则不作为违约,并且双方互不承担法律和经济责任。4.1甲、乙双方约定,该房屋年租金总计18,000元。4.2自本合同正式签订生效之日十天内,乙方向甲方一次性支付全年租金。5.1甲、乙双方约定,乙方应向甲方支付房屋租赁保证金,保证金为1,500元。甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时,甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外,剩余部分无息归还乙方。7.1除甲方同意乙方续租外,乙方应在本合同的租期届满后的三日内返还该房屋,未经甲方同意逾期返租房屋的,每逾期一日,乙方应按每平方米三元向甲方支付该房屋占用期间的使用费。7.2乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态。返还时,应经甲方验收认可,并相互结清各自应当承担的费用。9.2甲、乙双方同意,有下列情形之一的,一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方,应向另一方按月租金的双倍支付违约金;给对方造成损失的,支付的违约金不足抵付一方损失的,还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。……6)乙方逾期不支付租金超过壹个月的。合同签订后，被告向原告支付保证金1,500元。2004年12月15日，原告出具发票，收到2004年12月10日至2005年3月9日房租4,500元。2010年4月28日,原告出具发票给被告，收到2010年4月10日至2010年7月9日的租金4,500元。2019年10月14日，原告向被告发出房屋租赁合同终止通知书，要求被告于2019年11月30日前搬离所租赁的房屋。被告收到后，未答复。2019年10月15日，原告的员工发短信给被告，要求被告于2019年11月30日前办理租赁房屋，交清2019年4月1日至搬离日的房租。2020年1月15日，原告委托律师向被告发出律师函。被告未签收。另查明，上海船舶工艺研究所原名为中国船舶工业总公司船舶工艺研究所；现提交的2016年12月2日取得事业单位法人证书的名称为上海船舶工艺研究所(中国船舶工业集团公司第十一研究所)。原告的员工曾发短信给被告的委托诉讼代理人，要求提供2004年12月10日至2005年3月9日及2010年4月10日至2010年7月9日的发票。以上事实，除双方庭审陈述外，另有房屋租赁合同、上海市徐汇区临时建设工程规划许可证、房产证、短信截图、《房屋租赁合同终止通知书》和EMS快递单、律师函、EMS快递单及送达、短信及发票等证据证实，本院依法予以确认并在卷佐证。原告出示的资产评估报告，经质证，被告表示不予认可，本院认为，该评估系原告单方面委托，故不予认定。审理中，国家卫生健康委员会于2020年1月20日发布公告，宣布将新冠肺炎纳入《中华人民共和国传染病防治法》规定的乙类传染病，并采取甲类传染病的预防、控制措施。本案审理过程中，本院会同原、被告进行调解，原告提出，被告在2020年6月底前搬离系争房屋，同意免2020年6月的房屋占用费，但被告以没有搬迁地址为由予以拒绝，致使双方调解不成。庭审中，被告提出，要求原告补偿在十年前装修的装修费用2-3万元左右；对此，原告表示，不同意赔偿装修费，被告装修未经原告同意，房屋返还后也不需要利用被告的装修，将拆除房屋，需要费用，并提出将保留向被告主张权利的诉求。本院会同双方于2020年7月10日进行现场勘查，赞顺公司的委托诉讼代理人因有事未到，法官现场拍摄照片，系争房屋也如相邻方一样，被告在系争房屋前半部方鱼缸、盆栽等物品，后半部搭建阁楼。本院认为，根据原告提供的于1998年取得的临时建设工程规划许可证可反映，系争房屋为临时搭建物，有效期为2年，该建设工程规划许可证早已失效，故原告将未取得合法房地产权证的系争商铺出租给被告使用，违反了我国相关法律、法规的禁止性规定，双方间于2004年签订的一年租期之租赁合同应属无效，被告继续使用系争房屋，双方建立事实上的租赁关系的行为仍属无效，故原告要求判决《房屋租赁合同》于2019年11月30日解除之诉讼请求，本院不予支持。根据无效合同的处理原则，因无效合同所取得的财产应予返还，并依据当事人的过错程度各自承担合同无效所产生的损失；故原告要求被告腾空并返还上海市徐汇区中山南二路XXX号-7沿街门面房之诉讼请求，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。原告要求被告支付2019年4月至11月房屋租金12,000元之诉讼请求，本院不予支持，但被告应向原告支付2019年4月至11日间的房屋占用费7,500元。由于被告至今未提供原告拒绝收取2019年4月至11月租金的相关证据，故原告要求被告支付从2019年12月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息之诉讼请求，理由正当，本院予以支持，但利息计算至本判决生效之日止。由于原告于2019年11月向被告提出解除合同、搬离系争商铺要求，且系争商铺未取得合法房地产权证，双方间事实租赁关系应属无效，被告应在2019年12月底前搬离系争商铺，而国家卫生健康委员会于2020年1月20日发布公告，宣布将新冠肺炎纳入《中华人民共和国传染病防治法》规定的乙类传染病，并采取甲类传染病的预防、控制措施，现被告未进一步提供疫情对其正常使用系争商铺有影响的充分证据，故被告抗辩疫情要求减免租金之意见，本院不予采纳。鉴于原告单方面委托相关单位进行资产评估，故原告依据《资产评估报告》要求按每日房屋使用费109.45元的标准支付房屋使用费之诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持，但被告应按每月1,500元的标准向原告支付自2019年12月起至实际返还房屋之日止的房屋使用费。被告主张装修损失，未进一步提供装修损失相关的证据，故被告要求原告赔偿装修损失之意见，本院不予采纳。为避免累讼，被告已支付的保证金在本案中一并解决，由原告返还给被告。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条规定，判决如下：一、上海赞顺装饰设计有限公司于本判决生效之日起二十日内腾空上海市徐汇区中山南二路XXX号-7沿街门面房，上述房屋由上海船舶工艺研究所收回；二、上海赞顺装饰设计有限公司于本判决生效之日起十日内向上海船舶工艺研究所支付2019年4月至2019年11月间的房屋占用费计12,000元并按中国人民同期银行同期贷款利率以12,000元为本金支付自2019年12月1日起至本判决生效之日止的利息；三、上海赞顺装饰设计有限公司于本判决生效之日起十日内向上海船舶工艺研究所支付自2019年12月1日起至实际返还房屋之日止按每月1,500元计算的房屋使用费；四、驳回上海船舶工艺研究所的其余诉讼请求；五、上海船舶工艺研究所于上海赞顺装饰设计有限公司履行完毕上述主文确定付款义务的当日返还租赁保证金1,500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费453.60元，减半收取计226.80元，由上海船舶工艺研究所负担40元，上海赞顺装饰设计有限公司负担186.80元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……(五)违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。审 判 员 汪俭蓉二〇二〇年八月十一日法官助理 胡歆婷书 记 员 金 雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。