湖北省蕲春县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1126民初977号原告：张文武，男，1972年8月30日出生，汉族，住蕲春县。委托诉讼代理人：李宁，湖北永铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴承陵，湖北永铭律师事务所律师。被告：湖北元丰房地产有限公司。住所地：蕲春县漕河大道（县财政局对面）。法定代表人：黄斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：周丹，该公司销售部经理。委托诉讼代理人：万隆，湖北亨迪律师事务所律师。原告张文武诉被告湖北元丰房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张文武的委托诉讼代理人吴承陵、李宁，被告湖北元丰房地产有限公司的委托诉讼代理人周丹、万隆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张文武向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交房违约金至2020年1月13日为13267元，2020年1月13日后的违约金按房总价款每日万分之一计算至符合交房条件为止；2.判令被告支付逾期办理房屋所有权证书的违约金（按购房款年利率6%计算至房产证实际办理完毕之日止）；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：2018年1月17日，原、被告签订商品房买卖合同约定，由原告购买被告开发的蕲春县漕河镇大中华楼盘商品房2#-604号，建筑面积126.11㎡，房价款465930元。合同签订后，原告按约定支付了首付款145930元，余款在银行办理按揭贷款向被告付清全部购房款。按购房合同第十一条第（一）约定，被告应于2019年5月1日前向原告交付商品房，但被告至今未取得房屋竣工验收备案证明文件，导致无法向原告交付符合法律规定及合同约定的商品房，已经构成违约，故原告向法院提起诉讼。湖北元丰房地产有限公司辩称，合同补充协议附件11第二条第三项约定，如因特殊原因，因政府部门对验收及市政配套、安装之延误的，出卖人可据实予以延期交付时间。协议第三项约定逾期交房违约金不超过总房价百分之一。协议第六条约定，办理产权登记日以实际交房次日起算。基于上述合同约定，我公司并没有违约，原告上述请求缺乏事实和法律依据，故此请求法院驳回原告的全部诉讼请求。我公司愿意给予适当补偿达成和解。双方当事人围绕诉讼请求和争议焦点依法向本院提交了证据，本院依法组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交的《商品房买卖合同》及被告提交的《补充协议》，具有真实性、合法性和关联性，对相关事实具有证明力，本院予以确认；被告提交的协议书、联系函、施工日记、验收记录、交房通知书领取登记表，结合本院依法调取的新增配电安装工程施工协议、高压报装资料、大中华购物广场电力安装工程还款合同、主电缆接入工程施工协议、主电缆接入工程施工记录等证据综合分析认定相关事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月17日，原、被告签订《商品房买卖合同》及附件十一补充协议约定：原告购买被告开发建设的大中华购物广场2#-604号房屋，预测建筑面积126.11㎡，房屋总价款465930元；合同第九条约定商品房交付条件为：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件。2.该商品房已取得房屋测绘报告。补充协议附件十一第一条约定，双方同意本合同第九条变更如下：1.出卖人应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用；2.“该商品房经验收合格”是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具合格报告；合同第十条约定了商品房交付时供水、排水、供电、供暖、燃气、电话通信、有线电视、宽带网络等相关设施设备的交付条件。如果在约定期限内基础设施设备未达到交付条件，双方同意按照附件五的方式处理。附件五第二条（一）约定，双方同意本合同第十条变更如下：如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理，1.非出卖人自身原因导致上述基础设施在商品房交付后不具备使用条件或未能投入使用的，出卖人不承担违约责任。2.出卖人有责任有义务协调相关单位解决存在问题，直至上述基础设施、公共配套达到使用条件；合同第十一条约定：1.出卖人应当在2019年5月1日前向买受人交付商品房。2.交付该商品房时，出卖人应当出示满足第十条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。补充协议附件十一第二条约定，双方同意本合同第十一条第（一）、（三）款补充如下，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交付时间：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项的（包括违约金、税费等）；3.政府部门对验收及市政配套、安装之延误的。合同第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照逾期时间分别处理：1.逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。2.逾期超过360日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。补充协议附件十一第三条约定，双方同意本合同第十二条补充如下，逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的1%；合同第二十条约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照附件十一补充协议处理。附件十一补充协议第六条约定，双方同意本合同第二十条变更如下：1.双方同意以2019年5月1日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起720日内向产权登记机关为买受人办妥产权登记。如出卖人延期交楼，办理产权登记期限的起算日为实际交楼之次日。2.……。3.出卖人未能在约定的时间内办妥产权登记的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如房屋交付使用五年后未能办妥房地产权属证，买受人有权退房……。附件十一补充协议第九条约定，本合同内容与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。合同签订后，原告按约定支付了首付款145930元，并办理了银行按揭贷款支付了全部购房款。2020年1月4日，被告湖北元丰房地产有限公司向原告张文武送达了交房通知书，通知原告在2020年1月6日至2020年1月23日办理入住手续，原告未到被告处办理交房手续收取房屋。另查明，2013年7月25日，蕲春县人民政府（甲方）与深圳高盛房地产有限公司（乙方）签订《“蕲春财富新天地城市综合体”（老电影院旧城改造）项目建设协议书》。该协议书约定甲方确保协调水、电、气、电信等市政公共设施按施工进度要求铺设至地块红线处，并满足本项目设计的运行容量需求，并保证协调各部门在乙方依法取得土地使用权后一周内开通建设临时用水用电。2014年12月30日，蕲春县人民政府与深圳高盛房地产有限公司、湖北元丰房地产有限公司签订《蕲春县财富新天地（老电影旧城改造）项目建设补充协议（二）》约定，将蕲春县人民政府与深圳高盛房地产有限公司签订的《“蕲春财富新天地城市综合体”（老电影院旧城改造）项目建设协议书》中，深圳高盛房地产有限公司所有的权利、义务及责任由湖北元丰房地产有限公司承继。2019年4月25日，被告（甲方）与黄冈东源电业集团有限公司蕲春分公司签订《主电缆接入委托施工合同》，约定由黄冈东源电业集团有限公司蕲春分公司进行大中华购物广场10KV主电缆接入安装工程，施工日期为2019年5月6日至2019年7月4日，总价款为980000元。2019年10月25日该工程竣工验收合格，10KV供电线路已连接至向大中华购物广场供电的高压开关柜输入端，达到《“蕲春财富新天地城市综合体”（老电影院旧城改造）项目建设协议书》约定的地块红线处，具备向大中华购物广场供电条件。又查明，2019年9月28日，涉案商品房经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收合格。2019年5月1日至2020年1月15日前，大中华购物广场住宅楼仅有照明用电，无法满足装修需要。2020年1月6日，大中华购物广场住宅楼供电工程竣工验收合格。2020年1月15日13时30分，大中华购物广场住宅楼正式供电。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。涉案商品房销售合同和附件补充协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，本院予以确认。补充协议是双方自愿对主合同内容的变更，原告认为按照主合同的约定，只有在主合同未约定或约定不明的情况下才可签订补充协议，且本案中补充协议是格式条款，明显减轻和免除出卖人责任，格式条款无效，补充协议应属无效的抗辩意见，本院不予支持。双方当事人均应诚实信用的履行合同所约定的义务，否则，依法承担相应的法律责任。被告未按约定时间履行交房义务构成违约，依法应承担违约责任。原告主张被告支付自2019年5月1日至2020年1月13日逾期交房违约金，根据原、被告双方签订的合同及补充协议约定，因政府部门对验收及市政配套、安装延误的，应顺延交房时间。经核实，涉案建设工程市政配套设施高压电接入工程于2019年10月25日竣工，供电线路已连接至向大中华购物广场供电的高压开关柜输入端，供电条件具备，故交房时间应顺延至2019年10月25日。被告的房产虽然于2019年9月28日经验收合格，达到交付条件，但被告直至2020年1月4日才发出交房通知，且未出示经验收合格的证明文件，原告在此前根据合同约定拒绝签收房屋，不违反其双方的合同约定；原告于2020年1月4日收到交房通知后，应当根据合同约定签收房屋，逾期不签收，系其权利的自由处分，被告不应继续承担违约责任。因被告通知确定的交房起始日期为2020年1月6日，本院确定逾期交房的期间为2019年10月26日至2020年1月5日，共计72天，违约金为3354.70元（465930元×0.0001×72天）。合同约定，出卖人延期交楼，办理产权登记期限的起算日为实际交楼之次日，且在该日之次日起720日内向产权登记机关为买受人办妥产权登记。因合同约定的办证期限并未届满，被告不构成违约，原告要求被告支付逾期办理不动产权证违约金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。经调解，双方当事人未达成一致意见，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、湖北元丰房地产有限公司于本判决生效之日起五日内支付张文武逾期交房违约金3354.70元；二、驳回张文武的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费132元，减半收取计66元，由原告张文武负担41元，由被告湖北元丰房地产有限公司负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审判员  王建能二〇二〇年六月二十九日书记员  蔡晓洁