广东省佛冈县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1821民初1576号原告：谭建金，男，1986年7月26日出生，汉族，住广东省佛冈县**************之一，身份证号码：441************03X。委托诉讼代理人：陈烨芳，广东业证律师事务所律师。被告：谭才军，男，1971年4月10日出生，汉族，住广东省阳东县*************1*之一，身份证号码：441************71X。原告谭建金与被告谭才军农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月29日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月14日公开开庭进行了审理。原告谭建金及其委托诉讼代理人陈烨芳到庭参加了诉讼，被告谭才军经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。原告于2020年6月30日向本院提出诉讼保全申请并提供了担保，本院于2020年7月1日裁定查封了被告谭才军名下车牌号为粤Q*****号的“梅赛德斯-奔驰”牌小轿车一辆。本案现已审理终结。原告谭建金向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告于2018年1月26日签订的《集资房屋协议书》无效，并判决被告返还购房款人民币100000元及利息11563.2元（利息以100000元为基数，从2018年1月26日按银行同期贷款利率计算至被告返还全部购房款止，暂计算至2020年6月28日，共876天）给原告，（以上本息合共：111563.2元）；2.判令本案诉讼费用、保全费由被告承担；3.判令被告承担因见证涉案买卖合同合法性原告支付的300元合同鉴证费。事实与理由：原告与被告系集资房屋买卖合同关系。原告于2018年1月26日与被告签署了《集资房屋协议书》，原告购买被告位于佛冈县**********李谷添等人宅基地的9层901房的房屋一套。协议书中对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。《集资房屋协议书》约定了该房屋的购房总款为274830元，签协议当日即支付了100000元给被告，直至所建房屋可以交楼时支付130000元整，余款交楼后一年内付清。原告依据协议中的约定履行了自己作为买受人应尽的付款义务。虽然双方签订的协议书并未约定该房屋的交付时间，但是至起诉的前一日，所建房屋已经被政府部门责令停工，现在成了所谓的烂尾工程，交楼时间遥遥无期，目前，被告仍未能将房屋交付给原告使用，被告的行为已经构成了严重违约，退一步来说，本案的买卖行为已经违反了法律有关农村宅基地和房屋不允许买卖的相关规定，是违法买卖行为，故原、被告双方所签订《集资房屋协议书》无效，现依照有关法律规定，原告请求法院确认该《集资房屋协议书》无效，并判决被告返还购房款人民币100000元整及利息（利息按银行同期贷款利率计算）给原告，请法院依法作出公正判决支持原告的诉讼请求。被告谭才军在答辩期限内未向本院提交任何书面答辩意见。原告谭建金围绕其诉讼请求，在举证期限内向本院提交了如下证据：证据一、身份证复印件；证据二、见证书、收据、银行流水。被告谭才军经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃对证据辩证、质证的权利。上述证据来源合法，内容客观真实，与本案相关联，本案予以采信并作为本案定案的依据。本院经审理认定事实如下：原告谭建金与被告谭才军在佛冈县**********的见证下，于2018年1月26日签订《集资房屋协议书》，约定被告谭才军向原告集资建房，由被告谭才军在位于佛冈县**********梁谷添、李谷、郑林带的宅基地上建成房屋后，其中的901号房归原告所有使用。原告的出资总额为274830元，签订协议时支付100000元（含定金），交楼时支付130000元，余款在交楼后一年内付清。2018年1月26日原告支付100000元给被告谭才军，被告谭才军出具收据确认收到原告100000元。被告谭才军收取款项后，集资建设的房屋尚未建成，房屋至今未交付给原告。另查明：涉案房屋所在的土地是梁谷添、李谷、郑林带的宅基地，属于农村集体用地，未办理国有土地使用证，涉案房屋属“小产权房”。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，原告谭建金与被告谭才军签订的《集资房屋协议书》虽名为集资建房，但实际是房屋买卖。该协议虽然是双方的真实意思表示，但双方买卖的房屋所附属的土地是农村集体用地。房屋买卖必然导致房屋占用范围内的土地使用权同时转让，而原告谭建金、被告谭才军均不是涉案土地所在的集体经济组织的成员，所签订的《集资房屋协议书》为无效合同。鉴于《集资房屋协议书》无效，被告谭才军收取的100000元应当返还给原告。原告主张的利息问题，原告承认在签订协议前到过现场查看房屋，知晓房屋所在的位置，而《集资房屋协议书》是在佛冈县**********的见证下签订的，且在协议上书明确了集资建房的地点是佛冈县**********梁谷添、李谷、郑林带宅基地，原、被告在签订协议时是清楚房屋所在的土地是宅基地，所建成的房屋是“小产权房”而无法办理产权证的，原、被告仍然签订了《集资房屋协议书》，双方对导致合同无效均有过错，应当根据各自的过错承担责任。鉴于原告对导致合同无效存在过错，其主张要求被告支付利息的请求，本院不予支持。对原告要求被告承担合同鉴证费300元，如上所述原告是清楚涉案房屋的性质仍然购买，佛冈县**********的见证并不能改变协议的效力，原告对协议无效也存在过错的情况下，由此产生的鉴证费应由原告自行承担。被告谭才军经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩的权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：原告谭建金与被告谭才军于2018年1月26日签订的《集资房屋协议书》无效；二、被告谭才军于本判决生效之日起十五日返还100000元给原告谭建金；三、驳回原告谭建金的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2532元，减半收取计1266元，诉讼保全费1078元，合计2344元，由原告谭建金负担244元，被告谭才军负担2100元。原告谭建金预交的受理费及诉讼保全费可以在本判决生效后向本院申请退回2100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。本判决生效后，如果被告在上述期限内不自觉履行，原告可以在履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  黄丽仪二〇二〇年八月二十四日书记员  黄银英附：佛冈县人民法院账户（户名：佛冈县人民法院账号：447***********051开户行：中国农业银行股份有限公司佛冈石城支行）。附引用的有关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。