河北省唐县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0627民初448号 原告：唐县农业农村局，住所地河北省保定市唐县仁厚镇路。 统一社会信用代码：11130627000818718R。 负责人：田洪忠，局长。 委托诉讼代理人：王江涛，唐县光明路华信法律服务所法律工作者。 被告：田占昕（曾用名田占芬），男，汉族，1947年7月9日出生，住河北省保定市唐县。 委托诉讼代理人：周树中，保定市莲池区天熙法律服务所法律工作者。 被告：马木火，男，汉族，1952年11月24日出生，住河北省保定市唐县。 被告：甄虎强，男，汉族，1958年7月8日出生，住河北省保定市唐县。 第三人：李明山，男，汉族，1959年11月15日出生，住河北省保定市。 原告唐县农业农村局与被告田占昕、甄虎强、马木火合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案，2020年4月23日，被告田占昕申请追加被告甄虎强、马木火，第三人李明山参加诉讼。本案依法适用简易程序，于2020年6月16日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王江涛、被告田占昕及委托诉讼代理人周树中、被告马木火、甄虎强、第三人李明山均到庭参加诉讼。本案于2020年8月20日依法变更为普通程序，于2020年11月9日第二次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人王江涛、被告田占昕及委托诉讼代理人周树中、被告马木火到庭参加诉讼，被告甄虎强与第三人李明山经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。 唐县农业农村局向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告于2006年9月20日签订的《租赁协议》无效。并解除该协议；2、依法判令被告返还租赁物腾空房屋（涉案金额68.1万元）。3、诉讼费由被告负担。事实及理由：原、被告于2006年9月20日签订了租赁协议，原告将位于唐县光明路、农机路交又口的办公楼2-5层及楼东侧小院和车库出租给被告使用，租赁期限为50年。被告在租赁期问，未按合同约定履行义务，严重违约，在转租给他人过程中，未经原告同意及办理相关手续的情况下，将小院及共用过道自行改造。其行为严重侵犯了原告的合法权益。另根据《合同法》第214条规定，合同在签订时严重超过了20年的法定期限。为维护原告的合法权益，特诉至贵院。请求依法判决。 2020年4月23日，被告田占昕申请追加马木火、甄虎强为被告，李明山为第三人参加诉讼，事实与理由：2006年9月20日，田占昕与马木火、甄虎强协商，由田占昕出名人，马木火、甄虎强作为隐名人与唐县农牧局签订了承租该局北院办公楼的2-5层楼房及楼东侧小院的《租赁协议》。协议签订后，田占昕与马木火分别交纳20万元租金承租了案涉楼房的第三层、第四层，甄虎强交纳了28.1万元承租了案涉楼房的第二层、第五层。2007年大约初夏，田占昕与马木火共同将承租的楼房第三层、第四层转租给了李明山，田占昕将案涉楼房的《租赁协议》和有关资料交予了李明山。马木火、甄虎强、李明山均与本案有利害关系，请求法院依法将马木火、甄虎强追加为本案被告、将李明山列为本案第三人参加诉讼。 田占芬辩称，1、案由是否具体、明确，关系到诉讼事实是否成立的问题，也直接影响到法院审理案件适用法律依据和法院对案件法律性质、法律关系的认定，本案中原告在诉讼请求中要求确认案涉《租赁协议》无效，又要求解除该协议，混淆了合同无效与合同解除的法律属性，原告未明确自己的诉讼请求，法院应依法驳回原告的诉讼请求。2、原告诉称“被告未按照约定履行义务，严重违约，在转租过程中，未经同意及办理相关手续的情况下，将小院及共用过道自行改造，其行为严重侵犯了原告的合法权益”的内容，不符合事实。我与原告签订《租赁协议》第四条第2项约定“乙方在承租期间合法、自行经营（允许转租），如有违法、违规、违纪行为，所造成的后果自负”。原告和我于2006年9月20日在案涉《租赁协议》上签字之日至今，就该协议履行期间未受到任何行政部门的处罚，政纪处分，答辩人就案涉《租赁协议》所涉民事行为没有违法违规，且该协议第四条第2项约定，允许答辩人对案涉房屋（办公楼）转租，并未附条件的约定转租时，答辩人必须以书面或口头形式征得原告同意，更未约定转租时办理相关手续的约束性条款内容，故，答辩人不存在违约行为。3、原告诉称“根据《合同法》第214条规定，合同在签订时严重超过了20年的法定期间，”答辩人认为案涉租赁协议至今已履行十四年，尚未达到二十年的最高法定租期。原告在没有充足证据足以证明答辩人在转租案涉楼房时存在违法、违约行为的情形下，诉请法院解除租赁协议于法无据，应予以驳回原告的诉讼请求。原告诉请确认《租赁协议》无效，是对《合同法》有关规定的曲解，答辩人承租及转租案涉楼房，不存在《合同法》第五十二条规定的法定无效情形，再者，协议履行期间尚未届满法定的二十年，为维护答辩人的合法权益，请依法驳回原告的诉讼请求。 被告马木火、甄虎强均同意被告田占昕的答辩意见，第三人李明山未答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告为支持自己的诉讼请求，向本院提交证据有：1、唐县农业农村局统一社会信用代码证一份、中国共产党唐县委员会唐字【2019】1号唐县机构改革方案的通知一份，证实原唐县农牧局于2019年1月6日经过机构改革变更为唐县农业农村局，原告是本案的适格主体。2、唐县农业农村局房屋所有权证一份，证实原告对案涉租赁物持有合法的所有权。3、唐县农牧局与田占芬于2006年9月20日签订的租赁协议一份，证实租赁期间所签订的合同已违背法律规定，超出最高期限20年。4、自唐县自然资源和规划局调取的《国有土地使用权出让合同》及《国有土地使用权出让呈报表》一份，证实1999年4月2日以唐县土地管理局为出让方，唐县农业局为受让方，将案涉土地由唐县土地管理局出让给原告，土地使用面积为1751.3平方米，使用期限自1999年4月2日至2045年4月2日。 被告田占昕、马木火、甄虎强与第三人李明山对原告第一次庭审提交的证据1、2、3均无异议。对原告第二次庭审提交的证据4，被告田占昕认为其承租办公楼时，原告没有出示该合同，只是画了一个草图。且原告出具的合同上没有涉及到案涉租赁协议附页附图所示的小院、通道、锅炉房的面积。该出让合同不能证明案涉租赁协议所涉的通道面积，与案涉租赁协议没有关联性。被告马木火质证不知道该份证据。 本院到唐县不动产登记中心依法调取了瑞康小区的土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、保定市商品房预售许可证。原告对以上证据的真实性无异议，但认为上述证据不能与本案原告所拥有的土地面积相重合，若发生此类事件，应当提交有关部门进行处理。被告田占昕、马木火对本院调取的证据无异议。被告甄虎强、第三人李明山未到庭未进行质证，视为对自己权利的放弃。 三被告及第三人均无证据提交。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，原告提交的证据4和本院依法调取的证据的真实性本院予以认定。结合庭审查明的事实及对证据的认定，本院认定事实如下： 2006年9月20日，田占昕作为乙方以田占芬的名字与作为甲方的唐县农牧局签订《租赁协议》。该协议约定，“一、甲方北院办公楼2-5层（光明路、农机路交叉口处）建筑面积1377.34平方米，楼东侧小院（允许家属院取暖、用水正常出入）和车库，出租给乙方使用（水井及锅炉房、锅炉为与家属院共同使用，详见附图）。二、租赁期限：伍拾年，自二00六年九月二十日至二0五六年九月二十日止。三、租金及交纳方式：租金陆拾捌点壹万元人民币，租金于签订本协议之日起五日内一次性付清。四、权利与义务：……2、乙方在承租期间合法、自主经营（允许转租），如有违法、违规、违纪行为，所造成的后果自负。3、如遇国家政策调整（县城规划改造、马路拓宽等），按国家有关政策执行，所造成的损失甲方不负责任。4、乙方在承租期间内，在不影响楼房建筑安全的前提下，可对楼房进行改造和装修，对小院进行合理、合法使用，所有费用由乙方负责。在承租期内，所有维修费用由乙方负责。……甲方：唐县农牧局（盖章）马志会（签字），乙方：田占芬（签字捺印）二00六年九月二十日”。合同签订后，2006年9月22日，田占昕向唐县农牧局交纳房屋占有费150000元，2006年9月29日，田占昕向唐县农牧局交纳房屋占有费531000元。 案涉租赁楼房建筑面积为1377.34平方米，实际由田占昕、马木火、甄虎强共同租赁，田占昕与马木火租金承租了案涉楼房的第三层、第四层，分别交纳租赁费20万元；甄虎强承租了案涉楼房的第二层、第五层，交纳了租赁费28.1万元。2007年，田占昕与马木火共同将承租的楼房第三层、第四层转租给了李明山。 案涉租赁物没有土地使用证，无法查清案涉土地的四至边长与面积。在案涉协议附图中包含的小院及锅炉房、水井，现状已不存在，其中因国家的煤改气政策，案涉租赁小院中的锅炉房被拆除，水利局改水的时候，水井被填。 瑞康花园小区的土地使用权人为唐县房地产开发有限公司，土地使用权性质为出让，面积为4725.39平方米。据唐国用（2010）第008号土地证显示，瑞康花园小区北侧分别与农牧局、农机厂家属院相邻，瑞康花园与农牧局东西相邻长49.559米，南北相邻长18.136米。 本院认为，一、关于被告是否存在合同违约的问题。对案涉楼房的承租现状原、被告双方均无异议。原告称被告对案涉小院及共用过道擅自改造，导致案涉小院、锅炉房、水井等灭失，被告存在违约情形。经查明，案涉锅炉房和水井系按照国家政策被拆除和填平。案涉小院在被告承租原告楼房时确实存在，被告称小院系被唐县瑞康花园小区占地使用。在唐县瑞康花园小区的土地使用证附图中显示二者相邻，唐县瑞康花园在南，唐县农牧局在北偏西。唐县瑞康花园小区在建设过程中取得了国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。因案涉租赁物的土地没有土地使用证及附图，无法查清唐县农牧局使用土地的四至边长与面积，现在农牧局办公楼与唐县瑞康花园小区之间确实没有了过道和小院。但唐县瑞康花园小区的土地使用系经过国家行政部门审批，唐县瑞康花园小区是否侵占的原告的土地且原告亦不能提供涉案土地的四至面积的权属证明，故唐县瑞康花园小区是否侵占原告的土地应由有关机关处理。二、关于合同是否应当解除。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。第二百一十九条规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物收到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。本案中，原告与田占昕所签订的《租赁协议》系双方真实的意思表示，应为有效。但双方约定租赁期限伍拾年超出了法律规定的最长期限20年，其超出的部分应为无效。原告主张被告在履约过程中有违约情形，要求解除合同的证据不足，本院不予支持。被告支付了伍拾年的租金681000元，因合同约定超出20年的约定属于无效约定，故双方签订的租赁协议的到期日应为2026年9月20日，原告应当依法退还被告多支付的30年的租金408600元（681000÷50×30）。退还租赁费由三被告自行分割。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、原告唐县农业农村局与被告田占芬之间2006年9月20日签订的《租赁协议》第二条的租赁期限伍拾年中，自2026年9月21日起超过二十年的期限无效。 二、原告唐县农业农村局退还原告田占昕合同无效期间的租赁费408600元，于本判决生效之日起十日内付清。 三、驳回原告唐县农业农村局的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10610元，由原告唐县农业农村局负担（已缴纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审 判 长  冯立安 人民陪审员  刘惠刚 人民陪审员  和兵占 二〇二〇年十二月十日 法官 助理  贾 明 书 记 员  石阿娟