上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初40435号原告：上海立天唐人文化传播有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：沈嘉，执行董事。委托诉讼代理人：张润杰，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。被告：丁永明，男，1964年6月23日生，汉族，住上海市浦东新区。原告上海立天唐人文化传播有限公司诉被告丁永明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月12日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，依法公开开庭进行了审理。公开开庭进行了审理。原告上海立天唐人文化传播有限公司的委托诉讼代理人张润杰、被告丁永明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海立天唐人文化传播有限公司向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告于2017年4月11日签订《租赁协议》于2019年9月24日解除；二、判令被告从上海市浦东新区陈春路XXX号唐人幸福里1层115号商铺(以下简称系争商铺)中迁出，并将上述商铺返还给原告；三、判令被告支付自2019年10月1日起按照月租金人民币16,728元(以下币种相同)2倍即33,456元的标准计算至实际返还房屋之日止的房屋使用费；四、诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年4月11日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将系争商铺出租给被告使用。合同约定，租赁期限自2017年7月1日至2022年6月30日。如被告逾期支付租金超过30天，原告有权解除合同。因被告违约导致合同解除，被告应在合同解除后7日内返还房屋，否则按月租金的2倍支付房屋使用费。合同签订后，被告未按约支付2019年7月1日至2019年9月30日期间租金及物业费，经原告多次催讨后，原告于2019年9月23日向被告发送《房屋租赁合同解除通知书》，被告于次日收到后拒不履行返还房屋等义务，现诉请如前，并要求没收履约保证金31,488元。被告丁永明辩称，房屋租赁合同于2022年6月30日到期。被告已支付2019年7月1日至2019年9月30日期间租金及物业费。被告没有支付的是2019年10月1日之后的租金。被告还支付履约保证金31,488元。不同意原告全部诉请。经审理查明，2017年4月11日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将上海市浦东新区陈春路XXX号唐人幸福里1层115号商铺出租给被告使用。合同第二条约定，租赁期限自2017年7月1日至2022年6月30日。第四条约定，自第二期租金开始，以每个自然季度为一个交租期，被告应当在每个交租期届满之日10天前，向原告一次性足额支付下个交租期租金。第六条约定，本合同签署当日，被告应向原告支付31,488元作为履约保证金，同时向物业服务公司支付7,872元作为物业服务费保证金。第十条约定，被告应在《物业管理服务协议》签订同时向物业服务公司支付5,000元作为其销售商品或提供服务的质量保证金。第二十三条约定，本合同因被告违约而提前终止的，则原告有权没收本合同项下的履约保证金。被告迟延缴纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一天，被告应向原告或物业服务公司支付相当于欠费金额千分之一的迟延履行违约金，延迟超过30天，原告有权单方解除合同。被告迟延交纳本合同项下租金、物业服务费、能源费用或其他应付费用超过15天，经过原告、物业服务公司书面催告，被告仍不交纳的，原告或物业服务公司可以对该房屋暂停部分或全部能源供应或物业管理服务，直至被告履行相关付款义务为止。第25.1条约定，本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止后7天内，被告应当将该房屋交还原告，该等期限为本合同项下该房屋之交还期。第25.2条约定，在第25.1款所述交还期内，被告还应当向原告归还所有原告向被告提供的物业管理资料和工程资料的任何原件或复印件，并使房屋符合本合同附件3的各项标准要求，经原告验收确认符合约定，交还给原告。第25.5条约定，无论任何原因，第25.1款所述交还期满后被告仍未能将符合第25.2款要求的该房屋交还原告的，则自交还期届满之日的次日起，被告应当按照合同终止时该房屋租金标准的200%向原告支付占用费，并按照合同终止时该房屋物业服务费标准的100%向物业服务公司支付物业服务费及承担相关的能源费用，直至被告按照合同要求交还该房屋为止。同时，自第25.1款所述交还期届满之日的次日起，原告或物业服务公司有权采取对该房屋停止水、电等能源供应、控制人员从该房屋进出、阻止被告继续开业经营等强制措施。此种情形下，被告所应当承担的租金、物业服务费、相关能源费用及赔偿责任并不因此而得到减免。第25.6条约定，在被告向原告交还房屋的同时，双方应当签署该房屋交还确认书。在双方签署了该确认书后，或虽为签署该确认书，但被告已经实际搬离该房屋后，被告在该房屋内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为被告放弃了所有权及一切权利，原告有权自行予以处置(包括作为垃圾予以处理)，且无需赔偿被告。合同签订后，被告支付给原告履约保证金31,488元。2017年5月底，原告将系争商铺交付给被告。被告应在2019年6月20日支付2019年7月1日至2019年9月30日期间租金，被告未按约支付。2019年7月18日，原告向被告发送《催款通知书》，催讨欠付的租金及物业管理费等。2019年7月24日，原告向被告发送《欠款停水停电通知书》，原告要求被告于2019年7月30日前一次性缴清拖欠的租金、物业管理费等61,992元及滞纳金，若未按约支付，将于2019年7月31日中止合同履行，采取停水停电等措施。2019年7月29日，被告支付1万元。2019年8月23日，被告支付2万。2019年8月30日，被告支付1万。2019年9月23日，原告向被告发送《房屋租赁合同解除通知书》称，被告尚欠2019年7月1日至2019年9月30日期间租金10,184元，物业管理费11,808元以及违约金1,935.3元。原告分别于2019年4月12日、2019年7月5日、2019年7月18日发送《催款通知书》，被告仍未完全支付。现通知如下：1、《房屋租赁合同》于2019年9月24日解除；2、被告务必于2019年9月30日前缴清所有欠款23,927.3元，并于2019年9月30日前腾空房屋、办理房屋返还手续。被告于2019年9月24日收到解约函。2019年9月25日，被告支付21,992元。2019年9月20日，被告应支付2019年10月1日至2019年12月31日期间租金，被告仍未支付。2019年10月29日，被告出具对账单。2019年10月30日，被告妻子朱丽霞出具《还款计划》称，剩余租金50,184元分2次付清，第一次付款时间2019年11月20日付款25,000元，第二次2019年12月15日付款25184元。2019年11月5日起，系争商铺被停水停电。本院认为，原、被告签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。被告应于2019年6月20日支付2019年7月1日至2019年9月30日期间租金，被告直至2019年9月25日才付清。被告应于2019年9月20日支付2019年10月1日至2019年12月31日期间租金，被仍未支付。根据合同约定，被告逾期支付租金超过30日的，原告有权解除合同，原告于2019年9月23日向被告发送《房屋租赁合同解除通知书》称双方之间的租赁合同于2019年9月24日解除，被告于次日收到该函件，故原、被告于2017年4月11日签订《租赁协议》于2019年9月24日解除。合同解除后，被告理应从系争商铺中迁出，并将上述商铺返还给原告。被告主张已将系争商铺返还给原告，原告予以否认，被告未提供返还钥匙及房屋等书面证据证明其主张，且被告自认尚有理疗床、汗蒸设备等在系争房屋中，故对被告的主张，本院难以采信。根据合同约定，被告在应交还房屋期限届满之次日起，原告有权采取对该房屋停止水、电等能源供应的强制措施。此种情形下，被告所应当承担的租金、物业服务费、相关能源费用及赔偿责任并不因此而得到减免。系争商铺自2019年11月5日起停水停电，具有合同依据，且此时租赁合同已解除。被告认为原告根据2倍月租金标准主张房屋使用费，该标准过高，要求法院予以调整，本院综合考虑被告的过错程度、原告的实际损失等因素，酌定判令被告按照月租金的1.1倍即每月18,400.8元的标准支付给原告房屋使用费。系争租赁合同因被告违约而提前解除，原告要求没收履约保证金31,488元并不赔偿装修损失，具有合同依据，本院依法予以准许。本案在审理过程中，原、被告表示支付给物业服务公司的保证金，不要求在本案中予以处理，本院依法予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、原告上海立天唐人文化传播有限公司与被告丁永明于2017年4月11日签订《租赁协议》于2019年9月24日解除；二、被告丁永明于本判决生效之日起十日内从上海市浦东新区陈春路XXX号唐人幸福里1层115号商铺中迁出，并将上述商铺返还给原告上海立天唐人文化传播有限公司；三、被告丁永明于本判决生效之日起十日内支付给原告上海立天唐人文化传播有限公司自2019年10月1日起按照月租金人民币18,400.8元标准计算至实际返还房屋之日止的房屋使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5,264元，保全费人民币1,842元，上述共计人民币7,106元，由原告上海立天唐人文化传播有限公司负担人民币3,198元，被告丁永明负担人民币3,908元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨怡霖二〇二〇年十二月二日书记员  朱沈聪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。