河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终9768号上诉人（原审原告）：张子聪，男，汉族，1996年12月31日出生，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：孙有付，河南尚天律师事务所律师。委托诉讼代理人：靳华阳，河南尚天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑州浙瓯置业有限公司，住所地郑州经济技术开发区九龙办事处（郑州中小企业创业园办公楼**）。法定代表人：王海军，该公司董事长。委托诉讼代理人：白萌函，河南九君律师事务所律师。委托诉讼代理人：王慧萍，河南九君律师事务所实习律师。上诉人张子聪因与被上诉人郑州浙瓯置业有限公司（以下简称浙瓯公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2020）豫0104民初2470号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法独任进行了审理。本案现已审理终结。张子聪上诉请求：1.撤销一审判决第三项，依法改判被上诉人退还上诉人定金2万元及支付资金占用期间的利息（以713719元为基数，自2019年10月21日起按照月利率2%至款项实际支付完毕之日止），利息暂计算至上诉之日为127993.6元，两项共计147993.6元。2.二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一、原审认为上诉人要求被上诉人退还定金及资金占用期间利息，无事实和法律依据，系事实认定与法律适用错误，请求二审法院予以改判。原审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定及认购书第八条的约定，认为是上诉人的原因导致不能签订合同，故不应当退还定金。但该条法律适用的前提是上诉人的原因导致未能订立商品房买卖合同，而原审法院已经清楚的查明双方未签订商品房买卖合同的原因系被上诉人对提供的商品房买卖合同以格式条款不能更改（对交房日期及逾期交房违约金条款）为由，导致上诉人无法签订商品房买卖合同。故原审法院适用法律错误。上诉人与被上诉人双方签订认购书的根本目的是为了签订商品房买卖合同，双方有义务为了签订合同进行持续协商。从原审法院查明的事实来看，双方就部分合同条款无法协商一致意见，属于不可归责于双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。故被上诉人应当将定金返还给上诉人。认购书第八条的约定系格式条款，被上诉人排除与剥夺上诉人意思自治，同时并未对该条款作出提示与说明，属于无效条款。按照认购书第八条约定上诉人不论以何种理由，只要逾期未与被上诉人签订买卖合同或单方解除认购书，上诉人所交定金不能退回。签订认购目的是为了签订正式的房屋买卖合同，若依据原审法院适用的法律规定及认购书第八条，上诉人对于被上诉人提供的正式商品房合同的条款，无论多么苛刻，只能签字接受，否则将失去定金。明显不符合双方签订认购书的目的，剥夺了上诉人协商合同条款的权利，故认购书第八条的约定属于无效的格式条款。二、一审判决明显助长被上诉人适用格式合同侵犯上诉人权益的行为，二审法院应当对一审的错误判决给予纠正，打击不诚信的交易行为。一审中被上诉人提供商品房买卖合同格式模板第一页商品房买卖合同说明第3条明确规定：“为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容”，根据该条规定，双方可以对空白行自行约定或补充约定，并非被上诉人提供的已经单方填写不允许修改的商品房买卖合同格式模板。上诉人签订的认购书的次日即2019年10月20日，已经支付购房款、产权登记费、维修基金共计713719元，足以证明上诉人同意购买案涉房屋，但因被上诉人提供的格式合同中第八条约定的案涉房屋交付时间为2021年12月31日和第九条逾期交房的出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.01违约金；因上诉人在签订认购书时被上诉人销售人员承诺交房日期为2021年6月30日，且上诉人为全款购房，根本不存在逾期付款的情况，按照上诉人交房款708229元计算如被上诉人违约每日应向上诉人支付违约金为7毛钱，一月21元，该约定对开发商来说交房时间形同虚设；对每位购房者来说最关心的是开发商何时交房和逾期交房违约金，但一审法院却漠视上诉人的这种关心，助长被上诉人用格式合同来约定上诉人，望二审法院予以纠正。另外，因被上诉人不同意修改相关合同条款导致商品房买卖合同不能签订后，上诉人要求被上诉人退还购房款，但被上诉人总以各种理由迟迟不退还款项，无奈情况下上诉人才起诉。对被上诉人无故占用上诉人资金的行为，应当按照民间借贷规定的月利率2%支付占用上诉人资金的利息。但一审法院对此却未支持，望二审法院予以纠正。综上，请求二审法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。浙瓯公司辩称：一、原审判决认定事实清楚、适用法律正确。上诉人作为完全民事行为能力人，自愿与被上诉人签订认购书，该认购书系双方真实意思表示，不存在格式条款，同时不存在违反法律法规的相关规定的情形，故认购书合法有效，上诉人与被上诉人均应按照认购书约定履行各自义务。因上诉人违反认购书第八条相关约定拒绝与被上诉人签署正式商品房买卖合同，被上诉人有权不予退还2万元定金。首先，上诉人称其与被上诉人于2019年10月19日签订正式认购书时被上诉人向其承诺房屋于2021年6月30日前交付，对此上诉人并无证据予以证明；相反，就上诉人认购的麟城兰园一期1号楼房屋，被上诉人在2019年10月19日前已与其他购买人签订过正式商品房买卖合同，合同中亦显示房屋交付时间为2021年12月31日。据此，被上诉人可证明被上诉人告知上诉人的房屋交付时间为2021年12月31日。其次，对于逾期交房违约金问题，商品房买卖合同中出卖人逾期交房的违约责任与买受人逾期付款的违约责任对等，同时明确约定了出卖人逾期交房超过90天，给予买受人解除合同的权利，该约定完全符合合同法的公平原则，故上诉人是在了解房屋交付问题的前提下与被上诉人签署认购书。上诉人请求按照民间借贷规定的月利率2%计算资金占用费亦无任何事实基础及法律依据，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第一条，本规定所称的民间借贷是指自然人、法人、其他组织之间及其相互之间进行资金融通的行为。而本案是房屋买卖合同法律关系并非民间借贷法律关系，上诉人请求按照民间借贷的法律依据显然是错误的，同时该规定中并未有月利率2%的规定，事实上，被上诉人也不存在任何违约行为。基于前述事实，一审判决根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《合同法》第一百一十五条的规定，认定不予支持上诉人请求退还2万元定金及支付资金占用费，符合事实及法律规定。二、自认购书签订被上诉人积极履行认购书约定之义务，相反上诉人超出并违反认购书约定以不符合常理的理由要求解除认购书并要求被上诉人承担高额利息的行为，已严重超出正常交易的范畴。综上，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，上诉人的上诉请求依法应予驳回。张子聪向一审法院起诉请求：一、请求解除原、被告之间签订的美景美地麟城兰园一期认购书；二、请求判令被告退还原告购房款、产权登记费、维修基金共计713719元，并支付资金占用期间的利息（以713719元为基数，自2019年10月21日起按照月利率2％标准计至款项实际支付完毕之日止）；三、案件受理费、保全费由被告负担。一审法院认定事实：2019年10月19日，原、被告签订《美景美地麟城兰园一期认购书》，约定原告认购被告开发的麟城兰园一期1幢15层1508号房，预售建筑面积为76平方米，房屋总价款747880元，买方应于签署本协议当日支付定金人民币贰万元整，一经确认，成交房价币种不得更改。买方须在卖方通知签约之日起3日内签订商品房买卖合同．．．．．．买方逾期未与卖方签订买卖合同或买方单方解除认购书．．．．．．认购书自动终止买方所交定金不予退回。若双方签订买卖合同和认购书有相抵触的地方，以双方签订买卖合同为准。认购书另就协议的解除、终止情形及付款方式、权利义务、争议解决、送达条款、违约责任等内容进行约定。2019年10月20日，原告向被告交纳了购房款、产权登记费、维修基金等款项共计713719元（含定金2万元）。原、被告签订商品房买卖合同时，原告对交房日期及逾期交房违约金条款的内容提出异议，经协商未果，原告起诉来院，请求判如所请。一审法院认为，《美景美地麟城兰园一期认购书》由原、被告自愿签订，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。该认购书签订后，原告依约向被告支付定金、购房款、产权登记费、维修基金等共计713719元（含定金2万元），但在签订《商品房买卖合同》时，原告要求更改交房日期及逾期交房违约金条款的内容未果，拒绝与被告签订正式的《商品房买卖合同》，致使原被告无继续履行商品房买卖合同的现实可能性，认购书的目的无法实现，被告在答辩和庭审中对此结果均不表异议，原告请求解除认购书并由被告返还购房款、产权登记费、维修基金的意见，该院予以支持。关于被告是否应当返还定金20000元及支付原告资金占用期间利息的问题。经审理认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金”。本案原被告签订的认购书第8条约定：“．．．．．．买方逾期未与卖方签订买卖合同或买方单方解除认购书．．．．．．认购书自动终止买方所交定金不予退回”。综上，原告请求被告退还定金及要求被告支付资金占用期间利息的主张，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。被告就上述主张的答辩意见，于法有据，该院予以采信。被告共应返还原告张子聪购房款、产权登记费、维修基金等共计693719元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及相关法律规定，判决：一、解除原告张子聪与被告郑州浙瓯置业有限公司于2019年10月19日签订的《美景美地麟城兰园一期认购书》；二、被告郑州浙瓯置业有限公司于本判决生效后十日内退还原告张子聪购房款、产权登记费、维修基金等共计693719元；三、驳回原告张子聪的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11803元，减半收取5902元，由被告郑州浙瓯置业有限公司负担。本院二审期间，被上诉人提交其他业主与被上诉人签订的《商品房买卖合同》一份，拟证明：上诉人认购的案涉房屋，被上诉人在2019年10月19日已与其他购买人签订过正式《商品房买卖合同》，合同中显示房屋交付时间为2021年12月31日，故被上诉人与上诉人签订认购书时，已向其准确告知房屋交付时间，上诉人是在了解房屋交付问题的前提下与被上诉人签署认购书的。上诉人质证称：一、该证据不属于新证据，该证据在一审庭审诉讼期间已经存在，按照证据规则，一审被上诉人未提供证据视为放弃自己的权利。二、该证据的买受人与被上诉人是否有利害关系，无法予以证明。三、该证据中的买受人的付款方式是分期付款，而上诉人在签订认购书后和被上诉人签订商品房买卖合同前，已经足额缴纳了全部购房款。故交房交款方式与上诉人的交款方式没有可比性。四、该份商品房买卖合同的购房人的意思表示并非代表上诉人的意思表示。按照合同相对性，该份商品房买卖合同的购房人与被上诉人签订商品房买卖合同与上诉人没有关联，没有可比性。故该商品房买卖合同与本案没有关联性，其真实性亦无法考核。同时，从该商品房买卖合同可以进一步证明，被上诉人在一审中提供的格式合同模板与提供的该商品房买卖合同如出一辙，对违约金和交房日期，全是按照被上诉人一审法院提供的格式合同来签订的，说明了被上诉人以格式条款与上诉人签订商品房买卖合同时，上诉人对此不能接受，上诉人要求退还购房款、维修基金合法有据。本院经审查认为，被上诉人提交的证据与本案关联性不强，对其提交的证据不予采信。本院经审理查明的事实同一审法院认定的事实。本院认为，本案中，张子聪与浙瓯公司签订认购书后，于次日缴纳了全部购房款，在签订正式《商品房买卖合同》时，张子聪要求更改交房日期及逾期交房违约金条款内容未果，拒绝与浙瓯公司签订正式的《商品房买卖合同》，致使双方无法继续履行商品房买卖合同，张子聪请求解除双方签订的认购书，浙瓯公司亦不表异议，一审判决解除双方签订的认购书并无不当。合同解除后，因合同取得的财产应当予以返还，浙瓯公司称因张子聪违约不应退还2万元定金。本院认为，定金合同具有实践性，实际交付时生效。双方签订的认购书虽然约定有定金，但在张子聪向浙瓯公司缴纳款项时，缴纳了全部购房款，浙瓯公司开具的发票中亦显示的是购房款，并未显示“定金”字样。双方提交的证据均不能显示已交付定金，故浙瓯公司称2万元定金不应退还，证据不足，不予支持。张子聪另要求浙瓯公司按照民间借贷规定的月利率2%支付资金占用期间的利息，依据不足，不予支持。综上所述，张子聪的部分上诉请求成立，对其合理部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市管城回族区人民法院（2020）豫0104民初2470号民事判决第三项，即“驳回原告张子聪的其他诉讼请求”；二、变更河南省郑州市管城回族区人民法院（2020）豫0104民初2470号民事判决第二项为：郑州浙瓯置业有限公司于本判决生效后十日内退还张子聪购房款、产权登记费、维修基金等共计713719元；三、驳回张子聪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11803元，减半收取5902元，由郑州浙瓯置业有限公司负担。二审案件受理费3260元，由张子聪负担。本判决为终审判决。审判员 陈 涛二〇二〇年八月十四日书记员 柴涵博