山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0811民初4815号原告：马洁，女，1980年4月21日出生，汉族，住济宁市。委托诉讼代理人：王建设，山东民桥律师事务所律师。被告：郭梦夏，女，1986年4月30日出生，汉族，住济宁市任城区。委托诉讼代理人：汪提，山东恒正律师事务所律师。原告马洁与被告郭梦夏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马洁的委托诉讼代理人王建设、被告郭梦夏及其委托诉讼代理人汪提到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马洁向本院提出诉讼请求：1.判决被告对原告所有的位于山东省济宁市任城区万达广场1-A-102号商铺恢复原状或者向原告支付恢复原状所需要的费用64586.5元；2.判决被告向原告支付租金损失（计算方式：按每月租金13000元计算，从2019年10月1日起至恢复原状之日止）；3.诉讼费用、保全费由被告承担。事实和理由：2018年4月15日原、被告双方签订了《商铺租赁合同》，原告将位于山东省济宁市任城区万达广场1-A-102号商铺租给被告，租赁期为1年，自2018年4月15日起至2019年4月14日止，年租金为96000元。租赁合同到期后，因被告暂时没有找到其他租赁商铺，于是请求原告继续租赁一段时间，待租赁到其他商铺后再搬出，为不影响被告的正常经营，原告答应了被告的请求，并与被告约定月租金为13000元，2019年9月被告找到其他租赁商铺后搬出了原告的房屋，但没有按照合同约定对房屋恢复原状，原告多次要求被告对房屋恢复原状，但被告一直找借口推脱，导致原告无法出租该房屋，给原告造成了租金损失。被告的违约行为严重侵犯了原告的合法权益，特诉至贵院，请法院依法支持原告的诉求。郭梦夏辩称，被答辩人在起诉状中所述与客观事实不符，详述如下：一、被答辩人主张租赁合同到期后即2019年4月14日后的月租金为13000元没有任何依据，被答辩人该主张违反了书面租赁合同约定的租金标准，被答辩人该主张依法不应得到法律支持。答辩人租赁被答辩人案涉房屋，双方签订书面租赁合同明确约定租金为96000元/年，租赁期限为2018年4月15日至2019年4月14日。2019年4月14日合同到期后，答辩人欲续租案涉房屋，被答辩人要求提高房租金额，因原租赁合同所定96000元/年的租金与同地段同类房屋相符，答辩人认为被答辩人所提出的房租上涨要求不合理，故双方未能达成一致意见，答辩人只能另行租房。答辩人另行寻找房屋进行经营需要时间，不可能立即搬离案涉房屋，被答辩人趁机要挟答辩人按照月租金13000元的标准支付2019年4月14日后的房租，否则要求答辩人立即搬离。答辩人为求经营不受影响，无奈之下只能按照被答辩人强迫要求的每月13000元向被答辩人支付至2019年9月，但该每月13000元并非双方合意结果，而是被答辩人趁答辩人搬离需要时间之机强迫答辩人交付的款项。合同法第二百三十六条明确规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。答辩人与被答辩人所签订的书面租赁合同明确约定租金为96000元/年，租赁期间届满后，双方未形成新的租赁合同，租金应当按照原租赁合同约定的96000元/年执行，被答辩人趁人之危强迫答辩人按照每月13000元向其交付租金，违反了原租赁合同约定也有违诚实信用原则，其主张案涉房屋按照每月13000元计算租金依法不应得到法律支持。二、被答辩人强迫答辩人按照其要求的月租金13000元支付2019年4月14日后的租金，违反了双方书面合同约定，答辩人2019年4月14日后按照13000元月租金标准共向被答辩人支付66000元，按照合同约定的8000元月租金标准实际应付40000元，超付的26000元应计为被答辩人向答辩人返还的数额。三、被答辩人收取答辩人保证金4000元，至今未返还答辩人，该保证金4000元应计为被答辩人向答辩人返还的数额。四、被答辩人在起诉状中所述答辩人未对案涉房屋恢复原状与客观事实不符，答辩人搬离案涉房屋后已对承租房屋内答辩人增设的设施按照出租方要求进行了拆除并对房屋进行了修复。答辩人承租案涉房屋后，经被答辩人同意对房屋进行了装修，包括新建了室内泳池及泳池周围地坪、室内泳池上方隔离蒸汽的铝扣板、使用板墙对室内进行了合理隔断、在案涉房屋侧壁打开通往两侧房屋的门、设置了小型门头。2019年9月，答辩人搬离案涉房屋，同时聘请施工队伍对承租房屋内答辩人增设的设施进行了拆除并对房屋进行了修复，拆除了室内泳池，拆除了室内泳池上方隔离蒸汽的铝扣板，拆除了一楼的部分隔断板墙，修复了房屋五处墙壁，并对室内地面进行了整修。当时仅有室内地坪、室内部分隔断板墙、房屋门头未拆除，其中室内地坪、部分室内隔断板墙因成色较新系答辩人和被答辩人的丈夫张彬协商后双方同意不予拆除继续利用，房屋门头因面积较小且处于室外被答辩人未要求拆除。房屋修复完成后，答辩人将案涉房屋交还被答辩人，并将房屋钥匙交付给了被答辩人的丈夫张彬。五、案涉房屋的室内地坪和室内部分隔断板墙未拆除修复，被答辩人自身负有严重责任。1.2019年9月答辩人对案涉房屋进行恢复期间，被答辩人一方均是由被答辩人的丈夫张彬跟进监督房屋恢复一事，因室内地坪和室内部分隔断板墙成色较新，答辩人与张彬协商一致后双方同意室内地坪和室内部分隔断板墙不再拆除继续利用。因此，室内地坪和室内部分隔断板墙不再拆除是答辩人与被答辩人协商一致的结果。2.2019年11月张彬联系答辩人，声称其妻子即被答辩人对张彬同意的房屋恢复情况不满意，推翻其承诺的室内地坪和室内部分隔断板墙不再拆除一事，单方面反悔转而要求答辩人对室内地坪和室内部分隔断板墙予以拆除。因答辩人租用的为分属3家房东的同排3间房屋，分别为万达广场1-A101号、102号、103号房屋，其中案涉房屋102号位于居中位置，答辩人为经营使用经各房东同意后在房屋墙壁上进行了开门，以贯通使用；2019年9月在答辩人与张彬协商一致室内地坪和室内部分隔断板墙不再拆除后，答辩人就对案涉房屋与两侧的101号、103号房屋的墙壁开门处进行了修复，墙壁修复完毕后103号房屋由其房东予以对外出租并由103号房屋新的承租人在2019年11月前进行了装修。因为案涉房屋与103号房间隔墙壁建在地坪之上，2019年11月被答辩人转而要求答辩人对案涉房屋的地坪进行拆除，拆除地坪必然导致案涉房屋与103号房间隔墙壁也要拆除，势必影响已经装修完毕的103号房无法使用，造成严重损失，103号房东和承租人也不同意拆除该间隔墙壁。因此2019年11月被答辩人单方面反悔，推翻其承诺的室内地坪不再拆除一事，转而要求答辩人对室内地坪予以拆除在当时已不具有实际可能。3.被答辩人所要求的房屋恢复标准与合同约定不符，被答辩人违约在先。书面租赁合同第四条第3项明确约定“乙方合同期满后，负责修复商铺结构原貌，水、电、暖保持畅通”。2019年11月被答辩人单方面反悔，推翻其承诺的室内地坪和室内部分隔断板墙不再拆除一事，转而要求答辩人对室内地坪和室内部分隔断板墙予以拆除，答辩人予以了积极配合；但因被答辩人及其丈夫张彬故意多方刁难，不仅要求答辩人对并非由答辩人所增加的房屋内物品进行拆除，还要求答辩人对符合合同约定的保持正常畅通状态的水电进行改造恢复，而且要求地面及墙壁修复必须严格依照其所谓的“标准”进行否则不允许进行施工，但在答辩人多次要求下又未予明确其所谓“标准”具体为何，且张彬态度蛮横粗暴赶走了答辩人约请的施工人员，导致案涉房屋的室内地坪和室内部分隔断板墙未拆除修复，被答辩人对房屋恢复的要求明显违反了书面租赁合同所约定的内容，被答辩人自身对案涉房屋的室内地坪和室内部分隔断板墙未拆除恢复负有严重责任。六、被答辩人在其起诉状中所述恢复原状所需要的费用为64586.5元与客观事实不符，该请求没有事实和合同、法律依据，依法不应得到支持。首先被答辩人在其起诉材料中所列应拆除、修复项目与答辩人在承租房屋内增设、改造的项目不符。被答辩人在其中所列项目中，除室内地坪、室内部分隔断板墙、房屋门头之外均非答辩人增设而是答辩人承租该房屋时已有的物品。其次被答辩人在其中所列的室内地坪、室内部分隔断板墙的数量与室内地坪、室内部分隔断板墙实际面积不符，存在虚报面积数量的情形。再次被答辩人在其中所列的单价标准远远超出实际价格，存在虚报价格的情形。案涉房屋共计180平方米，被答辩人请求的房屋内物品拆除和恢复所需费用64586.5元实际已经足以对该房屋进行一般装修，能够看出被答辩人存在虚报费用的事实。七、被答辩人诉请答辩人支付租金损失（计算方式：按每月租金13000元计算，从2019年10月1日起至恢复原状之日止），该请求没有事实和合同、法律依据，依法不应得到支持。1.答辩人已于2019年9月将案涉房屋交还被答辩人，将房屋钥匙交付给了被答辩人的丈夫张彬，至此案涉房屋已由被答辩人占有并自主处分使用。被答辩人在其起诉状中也明确认可答辩人于2019年9月搬出了其房屋。被答辩人诉请答辩人承担搬离房屋后的租金损失，没有任何合同约定或者法律规定依据。2.2019年9月答辩人搬离案涉房屋时已经按照被答辩人的要求对房屋进行了恢复，被答辩人的丈夫张彬同意室内地坪、室内部分隔断板墙不予拆除继续利用。室内地坪、室内部分隔断不予拆除是被答辩人的丈夫张彬已经表示同意的。3.2019年11月被答辩人单方面反悔，推翻其承诺的室内地坪和室内部分隔断板墙不再拆除一事，转而要求答辩人对室内地坪和室内部分隔断板墙予以拆除；并且对答辩人故意多方刁难，不仅要求答辩人对并非由答辩人所增加的房屋内物品进行拆除，还要求答辩人对符合合同约定的保持正常畅通状态的水电进行改造恢复，而且要求答辩人按照被答辩人毫无客观具体内容的所谓“标准”进行房屋恢复否则不允许进行施工，因而导致室内地坪和室内部分隔断板墙未拆除修复，被答辩人对房屋恢复的要求明显违反了书面租赁合同所约定的内容，被答辩人自身负有严重责任。4.未拆除的室内地坪和室内部分隔断板墙均为答辩人承租房屋时一直正常使用的成色较新物品，该室内地坪和室内部分隔断板墙并不影响案涉房屋的使用和出租，也就是说该室内地坪和室内部分隔断板墙未拆除并不导致案涉房屋不能出租的必然结果。被答辩人诉请答辩人支付2019年9月以后的租金损失没有任何事实和法律依。5.2019年11月以后，被答辩人从未联系答辩人对室内地坪和室内部分隔断板墙进行拆除，也未采取任何适当措施防止损失的扩大，而是放任房屋损失继续扩大而置之不理，期间没有采取任何防止损失扩大的措施。然后直至本案起诉要求答辩人承担全部的房屋租金损失，可以看出被答辩人明显存在故意加重答辩人损失和责任的情形。合同法第一百一十九条明确规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担”。退一步讲，假使答辩人存在违约情形，被答辩人也应采取适当措施防止损失的扩大，而绝不应放任至今导致房屋损失的极大程度扩大，根据合同法第一百一十九条之规定，被答辩人没有采取适当措施致使损失扩大，不得就扩大的损失要求赔偿。综上所述，被答辩人在其起诉状中所述均不属实，答辩人已于2019年9月搬离案涉房屋并将房屋交还被答辩人由其自主处分使用，2019年9月案涉房屋内由答辩人增设的部分均已按照被答辩人的要求进行了拆除和修复，未拆除的室内地坪和室内部分隔断板墙是2019年9月经被答辩人丈夫张彬同意不予拆除继续使用；2019年11月被答辩人单方反悔转而要求答辩人拆除室内地坪和室内部分隔断板墙时，答辩人仍予以了积极配合，但因事实上的不能拆除和被答辩人的违约要求导致房屋恢复未能完成，被答辩人自身负有严重过错；被答辩人存在虚报房屋恢复项目的情形，将并非答辩人增设的物品要求由答辩人拆除及恢复，且对房屋恢复费用进行虚高报价；未拆除的室内地坪和室内部分隔断板墙并不导致案涉房屋不能出租的必然结果；且被答辩人没有采取适当措施致使损失扩大，不得就扩大的损失要求赔偿。请求人民法院查明本案事实后，依法驳回被答辩人各项诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下：2018年4月15日,原告马洁与被告郭梦夏签订了《商铺租赁合同》一份,约定原告将其所有的位于山东省济宁市任城区万达广场1-A-102号商铺租给被告使用，租赁期为1年，自2018年4月15日起至2019年4月14日止，年租金为96000元；被告缴纳4000元作为房屋使用的保证金;双方对房屋设施约定合同期满后，被告负责恢复商铺结构原貌，水电暖气保持畅通；合同还就其他有关事项进行了约定。租赁合同到期后，原、被告未再续签商铺租赁合同，被告郭梦夏按照13000元/月支付原告租金至2019年9月计66000元。后被告对涉案商铺进行部分恢复，于2019年9月底将案涉房屋交还原告，并将房屋钥匙交付给了原告的丈夫张彬。2019年11月，双方因恢复原状的标准问题发生纠纷。现双方对商铺原貌的恢复情况存在较大争议。另查明，2015年9月16日原告取得案涉房屋所有权（济宁市房权证济字第××号），2016年4月15日，原、被告即按年签订商铺租赁合同，被告租赁案涉商铺经营济宁市任城区鱼乐贝贝婴幼儿生活馆，系个体工商户。以上事实,有双方当事人当庭陈述,房屋所有权证书（济宁市房权证济字第××号）、房屋买卖合同、商铺租赁合同、银行转账等证据在卷佐证,本院予以确认。经审理，本院认为，双方当事人争议的焦点问题如下：一.案涉商铺原貌状态及如何确定拆除有关设施所需费用?本院认为，案涉商铺租赁到期后，被告对商铺部分进行恢复，并将房屋及钥匙交付原告，原告接受出租房屋，表明同意被告不再租赁房屋，并不能表明被告按照合同完成对商铺原貌恢复。现双方对商铺原貌存有争议，关于恢复原样,因原告未提供原样的相关证据,故原样无法确定。原告主张恢复原状所需费用64586.5元,被告主张原告曾安排人员发过需要25003.5元的微信，但双方均未能提供相关证据证明所需费用数额。本院认为，被告经营的系婴幼儿生活馆，对房屋结构改动较大，应尽量按原结构恢复原状，原告对恢复原状的“标准”亦应明确且有依据，双方多次沟通未达成一致意见，均有一定责任。本院结合目前案涉房屋仍处于闲置状态，商铺已经部分恢复、且商铺其余部分恢复对已经装修完毕的103号商铺造成影响等因素，即使进行司法鉴定，因商铺原貌标准问题双方有较大异议，短期也无法解决纠纷，为降低双方的损失进一步扩大，酌定被告支付原告恢复原状费用35000元。二.合同到期后月租金应按照什么标准支付？本院认为，双方在2019年4月15日之后未续签合同，但实际按13000元/月交纳房租，被告辩解系原告威胁、乘人之危强行索取，未提交证据，本院不予采信，本院对合同到期后被告按照13000元/月支付至2019年9月租金予以认定。三、被告是否应按每月13000元支付从2019年10月1日起至恢复原状之日止的租金损失。本院认为，应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，双方当事人均有一定责任，结合2020年疫情原因，本院酌定被告应支付原告三个月的租金损失，按每月6500元计算，计19500元。综上所述，本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。本案原告将案涉商铺交由被告使用,并签订了《商铺租赁合同》,是双方当事人的真实意思表示,且不违反法律、法规的强制性规定,双方之间形成了房屋租赁合同关系,合法有效,双方当事人均应当按照合同的约定全面履行自己的义务。合同到期后双方续租至2019年9月，被告交付商铺及钥匙给原告。关于原告要求恢复商铺原样及主张恢复商铺原样费用，结合商铺空置情况，及双方均有过错，为降低双方损失进一步扩大，本院酌定被告支付原告恢复原状费用35000元；关于原告空置房屋损失，本院酌定被告支付原告19500元；关于合同到期后被告按照13000元/月支付至2019年9月租金，本院予以认定；关于被告缴纳的4000元房屋保证金，原告应予返还。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九、第一百二十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条的规定，判决如下：一、被告郭梦夏自本判决生效之日起十日内向原告马洁支付商铺恢复原状费用35000元；二、被告郭梦夏自本判决生效之日起十日内向原告马洁支付房屋空置的租金损失19500元；三、原告马洁自本判决生效之日起十日内返还被告郭梦夏房屋保证金4000元；四、驳回原告马洁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1414元，减半收取计707元，由原告负担154元，被告郭梦夏负担553元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员 朱 建二〇二〇年八月三日书记员 辛忠思