天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0104民初3886号原告：天津市盛星房地产开发有限公司，住所地天津市南开区广开四马路**301。法定代表人：兰洋，经理。委托诉讼代理人：李新，男，该公司员工。被告：天津市一鑫教育信息咨询有限公司，住，住所地天津市河**怒江道北侧创智东园2-A1432/div>法定代表人：李红霞，经理。委托诉讼代理人：郭金洁，天津瀛略律师事务所律师。原告天津市盛星房地产开发有限公司（以下简称盛星公司）与被告天津市一鑫教育信息咨询有限公司（以下简称一鑫教育公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盛星公司的委托诉讼代理人李新、被告一鑫教育公司的委托诉讼代理人郭金洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。盛星公司向本院提出诉讼请求：1.要求解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，被告将承租的房屋交还原告；2.要求被告向原告支付从2018年7月至2020年5月拖欠的租金46万元及同期人民银行利息；3.要求被告向原告支付租赁期间的物业费7614.6元、水费419.9元，合计8034.5元；4.要求原告不返还被告租赁押金20000元；5.本案的诉讼费用由被告负担。诉讼期间，原告变更诉讼请求为：1.要求解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，被告腾空位于天津市南开区××道××路××广场××号楼××房屋；2.要求被告向原告支付自2018年7月1日至被告实际腾空涉诉房屋之日止的租金及房屋占有使用费；3.要求被告向原告支付租赁期间的物业费7614.6元、水费419.9元，合计8034.5元；4.要求原告不返还被告租赁押金20000元；5.本案的诉讼费用由被告负担。事实和理由：2018年3月6日，原、被告签订了《房屋租赁合同书》，约定被告承租原告所有的位于天津市南开区××道××路××广场××号楼××房屋，建筑面积253.82平方米，租赁期3年，自2018年4月1日起至2021年3月31日止，月租金2万元，应于每季前7日前交付当季的租金，被告向原告支付2万元作为押金，若被告未按时支付租金和其他费用，原告有权没收押金；合同签订后，原告依约将涉诉房屋交付给被告，而被告却屡次违反合同约定，从2018年7月开始无故拖欠原告租金，虽经原告多次催缴，被告仍无法兑现承诺交付房租，后原告又为被告垫付了租期内的物业费和水费。现因被告违约给原告带来经济损失，为维护自身合法权益，故原告起诉。一鑫教育公司辩称，不同意原告的诉讼请求，理由为：1.原、被告签订合同后，原告发现涉诉房屋的墙面、地、地面子、强电、弱电不符合使用要求并存在安全隐患，被告的员工曾在屋内摔伤，由于该涉诉房屋不能正常使用，而原告又不履行维修义务，故被告花费130000元对涉诉房屋进行了维修，该部分费用应由原告负担，因此应抵扣相应房屋租金；2.2019年年底双方沟通了房屋租金、维修费事宜未果，2020年1月，原告将涉诉房屋上锁导致被告不能正常使用涉诉房屋，导致合同目的不能实现，也给被告造成了巨大的经济损失；3.被告实际使用房屋期间为2018年5月至2019年年底，原告无权要求被告支付自2020年1月2日之后的租金，双方应根据上述时间进行租金结算，同时应抵扣被告垫付的房屋维修费及相关经济损失。诉讼期间，被告曾提出反诉请求，要求原告退还房屋押金、承担房屋维修费用及相关经济损失，后被告又撤回反诉请求。本院经审理认定事实如下：2018年3月6日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订了《房屋租赁合同书》，其中载明：甲方同意将坐落于南开区××道××路××广场××号楼××之单位在良好的状态下租给乙方使用，房屋用途为商业办公，乙方不得擅自改变；租期为三年，自2018年4月1日至2021年3月31日，……租金为每月人民币20000元，……在本合同签订后3日内，乙方向甲方支付相当于一个月的租金的租赁押金，即人民币20000元，合同期满，如乙方不再续租，甲方应将押金退还乙方，如乙方未按时支付租金和其他费用，甲方有权从押金中扣抵所欠金额，如押金不足以抵付所欠金额，乙方于接甲方付款通知起五日内补足；在租赁期间房屋的管理费、清洁费、水费、电费、煤气费、电话费等费用均由乙方承担并负责支付，……租赁期内，甲方应保证租赁房屋的使用安全，该房屋及附属设施的维修责任及维修费用除本合同及补充条款另有约定外，均由甲方负责（乙方使用不当除外）；……乙方必须按时交纳租金及各项费用，如拖欠租金超过10天或拖欠管理费、水电费两个月，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应无条件立即搬出该物业且承担所造成的全部责任及负责赔偿甲方的经济损失，……若乙方违反本合同的约定未承租该物业，或提前退租，甲方有权没收乙方所支付的租赁押金，并有权将该物业另行出租。……合同后附《租赁房屋交接清单》，其中载明：……交接房屋装修状况：天棚良好、墙面良好、地、地面良好屋当前各项表数显示：水表、电表、煤气表均无欠费，交接房屋钥匙套（把）数：22，交接房屋内各设备（家具、家电）详细状况：主要项目包括钥匙、门禁卡、公（工）位、壁橱、写字台、前台、椅子、小柜、热水器、Ｕ型锁，状况均为良好，其他：双方已对房屋租住期间所发生的各项费用和押金返还额度交接清楚，并无任何疑议。在清单末尾处，在“承租人”处写有“武悦（公司代办人）”字样。对该清单被告认为无被告公章不足以认定其真实性。上述合同签订后，原告将涉诉房屋交付给被告使用，双方共同确认被告向原告支付了房屋押金20000元及房屋租金至2018年6月30日，自2018年7月1日后被告未再支付租金。接收涉诉房屋后，被告称因涉诉房屋墙面、地、地面等均存在安全隐患且有员工在涉诉房屋内摔伤被告于2018年3月30日与案外人天津市圳源旺达建筑工程有限公司签订了《房屋维修合同协议书》，其中约定工程名称为：墙面、地、地面子、强电弱电，工程地点为涉诉房屋，工程费用为130000元。2020年1月2日，原告称因被告拖欠租金，原告欲行使合同解除权，故其携带封条前往涉诉房屋处要求解除合同，因原告与被告员工协商未果，故原告称被告将原告赶出涉诉房屋并将房屋门锁上，而原告将所带封条遗落在涉诉房屋内；被告称系原告将涉诉房屋上锁导致被告无法将涉诉房屋内的物品搬出，虽被告称其无法取出自用物品，但2020年1月中旬其又与原告前往涉诉房屋处取走部分物品，且被告自始并未报警。另，原告提交了水费及物业费的专用收据，其中显示水费包括商铺水费7.9元（2019年11月24日至2019年12月28日）、中水费408元（2019年6月11日至2019年7月18日）、中水费4元（2019年11月23日至2019年12月25日），以上共计419.9元；物业费为7614.6元（2020年1月1日至2020年5月31日）。上述费用原告已向相关部门预付。本院认为，本案的争议焦点有四：一是合同的解除时间；二是被告主张的因涉诉房屋存在安全隐患而产生的维修费用是否应由原告承担并抵扣租金；三是原、被告是否有违约情形，如有，如何确定违约责任；四是租金及房屋使用费的支付金额如何计算，物业费、水费应由哪方承担及相关金额。关于争议焦点一：《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，本案中，《房屋租赁合同书》中约定“如拖欠租金超过10天或拖欠管理费、水电费两个月，甲方有权终止合同，收回房屋”，现被告拖欠租金超过10天，符合《中华人民共和国合同法》中第九十三条第二款的规定，原告有权行使合同解除权，鉴于原告并未向被告发出过解除合同的通知，应将原告起诉之日即2020年5月13日视为原告发出解除合同通知之日，被告接收法院送达民事起诉状副本的时间为2020年5月18日，应视为被告收到解除合同通知的日期，故《房屋租赁合同书》应于2020年5月18日解除。合同解除后，被告占有、使用涉诉房屋无合法依据，故原告要求被告腾空涉诉房屋并返还的诉讼请求，本院予以支持。关于争议焦点二：在《租赁房屋交接清单》中载明双方交接之时涉诉房屋内的墙面、地、地面位、壁橱、热水器等均为“良好”状况，虽被告认为该清单中无被告公司盖章而不认可真实性，但被告并未提出相反证据证明该清单中“武悦”非被告公司员工，而“武悦”字样后又有“公司代办人”字样，应视为武悦有代表公司接收涉诉房屋的代理人身份，故本院对于《租赁房屋交接清单》的真实性予以确认，被告公司在涉诉房屋交接之时并未对地面、墙面、热水器等提出异议，在接收房屋后又以墙面、地、地面电强电存在问题要求原告承担责任实为不妥，故本院对于被告要求将维修费用130000元予以抵扣房屋租金的抗辩意见不予采信。关于争议焦点三：本案中，双方共同确认被告自2018年7月1日后未再支付房屋租金，被告抗辩称其不支付租金的理由系要求原告支付房屋维修费用，本院认为，争议焦点二中已经对原告不应支付房屋维修费用进行了确认，退一步讲，即便原告对涉诉房屋具有维修义务，此也系另一法律关系，被告不应以此为由拒绝交纳应支付的房屋租金，被告因未履行交纳租金的合同义务而构成违约，应承担相应的违约责任，现原告要求被告按照合同的约定支付其自2018年7月1日至2020年5月18日（合同解除之日）的房屋租金及自2020年5月19日（合同解除之次日）至腾空涉诉房屋之日止的房屋占有使用费，符合法律的规定及合同的约定，本院予以支持。另，双方共同确认2020年1月2日双方曾就房屋租赁相关事宜进行过协商，但协商未果，后涉诉房屋被锁上，庭审中，双方对于实施上锁行为的主体各执一词，均认为系对方所为，本院结合原告自认其携带封条前往涉诉房屋处，加之被告提供的涉诉房屋照片中显示贴有封条的事实，可以认定原告实施了张贴封条的行为，该行为应视为其禁止被告继续使用涉诉房屋，继而应认定涉诉房屋的上锁行为系原告实施，2020年1月2日后，被告因原告的该行为无法使用涉诉房屋，原告通过私力救济禁止被告继续使用涉诉房屋的行为不妥，原告应承担部分责任；此外，双方亦共同确认，双方曾于2020年1月中旬又进行过一次协商，仍协商未果，彼时被告曾取走一部分物品，基于上述事实本院认为，被告既然能在原告上锁后可以取走物品，其就有腾空涉诉房屋的可能性，即便无法进入涉诉房屋，被告也应该采取诸如报警、诉讼等救济手段，然被告并未采取任何措施防止损失的扩大，因此2020年1月2日后所产生的房租及房屋使用费的损失，被告也应该承担部分责任。结合本案的成因、基础事实、双方的过错程度，本院酌定自2020年1月2日至被告实际腾空涉诉房屋之日止的房租及房屋占有使用费由原、被告双方各担50%；关于争议焦点四：基于上述论述，被告应向原告支付的房屋租金及房屋占有使用费应分如下三个阶段：1.自2018年7月1日至2020年1月2日（原告上锁之日），共计551日，按照合同约定该部分房屋租金应为355484元（20000元÷31日×551日），因被告已向原告交纳20000元押金，应在被告应支付房屋租金处予以抵扣，故被告应向原告支付此期间的房屋租金数额为335484元，原告要求不返还房屋租赁押金的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持；2.自2020年1月3日至2020年5月18日（合同解除之日），共计136日，按照合同约定该部分房屋租金应为87742元，该部分房屋租金原、被告各负担一半，被告应向原告支付的房屋租金数额为43871元；3.因原、被告各自负担一半的房屋占有使用费，故自2020年5月19日至被告实际腾空涉诉房屋之日止，应以月租金10000元（20000元÷2）为标准，由被告向原告支付该部分房屋占有使用费；另，根据原告提交的水费收据，显示共产生费用419.9元，因该日期均为被告占有使用期间所产生的费用，故应由被告负担；物业管理服务费系2020年1月2日后产生的，应由双方各担一半，故被告应负担的费用为3807.3元（7614.6元÷2）。因上述费用原告已预付，故该部分费用应由被告支付给原告。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十三条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告天津市盛星房地产开发有限公司与被告天津市一鑫教育信息咨询有限公司签订的《房屋租赁合同书》于2020年5月18日解除；二、本判决生效之日起十五日内，被告天津市一鑫教育信息咨询有限公司将位于南开区××道××路××广场××号楼××的房屋腾空并交还原告天津市盛星房地产开发有限公司；三、本判决生效之日起十五日内，被告天津市一鑫教育信息咨询有限公司向原告天津市盛星房地产开发有限公司支付自2018年7月1日至2020年1月2日的房屋租金335484元；四、本判决生效之日起十五日内，被告天津市一鑫教育信息咨询有限公司向原告天津市盛星房地产开发有限公司支付自2020年1月3日至2020年5月18日的房屋租金87742元；五、本判决生效之日起十五日内，被告天津市一鑫教育信息咨询有限公司以月租金10000元为标准向原告天津市盛星房地产开发有限公司支付自2020年5月19日至实际腾空涉诉房屋之日止的房屋占有使用费；六、本判决生效之日起十五日内，被告天津市一鑫教育信息咨询有限公司向原告天津市盛星房地产开发有限公司支付水费419.9元、物业管理服务费3807.3元，以上共计4227.2元；七、驳回原告天津市盛星房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8621元，减半收取计4310.5元，由被告天津市一鑫教育信息咨询有限公司负担，于本判决生效之日起十五日内直接给付原告天津市盛星房地产开发有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  邱淼淼二〇二〇年八月十一日法官助理王韶华书记员付子爱附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。