成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0116民初2753号 原告：成都森宇实业集团有限公司。住所地：成都市双流区东升街道棠湖西路一段一号。 法定代表人：吴藤伟，系公司总裁。 委托诉讼代理人：赵国东，男，1979年5月6日出生，系成都森宇实业集团有限公司员工。 被告：王建梅，女，1971年10月10日出生，汉族，住四川省双流县。 委托诉讼代理人：贾志科，男，1970年10月1日出生，汉族，住四川省双流县，系王建梅配偶。 被告：孙宣银，男，1970年1月1日出生，汉族，住四川省开江县。 原告成都森宇实业集团有限公司（以下简称“森宇集团”）与被告王建梅、孙宣银案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年4月9日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行审理。原告森宇集团的委托诉讼代理人赵国东，被告王建梅的委托诉讼代理人贾志科到庭参加诉讼。被告孙宣银经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 森宇集团向本院提出诉讼请求：1.停止对所查封的位于双流区房屋（双权0297728，以下简称“案涉房屋”）的执行；2.确认案涉房屋为森宇集团所有。事实与理由：森宇集团于2019年3月28日收到双流区人民法院（2019）川0116执异78号执行裁定书，森宇集团认为该裁定书缺乏事实和法律依据。2008年5月21日，森宇集团与孙宣银签订《商品房买卖合同》及其有关补充协议，约定孙宣银采用按揭贷款的方式购买案涉房屋。后因孙宣银多次未履行还款义务，森宇集团按照买卖合同补充协议八第三条的约定“若买受人连续三个月或累计六个月不能按时归还银行按揭贷款，造成出卖人按银行规定被迫无条件回购买受人抵押给贷款银行的房产或导致银行从出卖人账户中扣除该笔贷款本息的后果，出卖人可解除双方签订的相关合同”的约定解除了买卖合同。虽然孙宣银办理了合同备案，但案涉房屋并未办理产权证书，产权仍在森宇集团名下，并未转移至孙宣银所有，显然案涉房屋仍为森宇集团所有。王建梅作为申请执行人，因与孙宣银房屋租赁合同纠纷一案提起诉讼，双流法院作出（2017）川0116民初9372号民事判决书。后王建梅申请强制执行孙宣银名下的案涉房屋，执行案号为（2018）川0116执5816号。案涉房屋现已列入评估、拍卖程序。森宇集团为维护合法权益，故起诉来院。 王建梅辩称，王建梅起诉孙宣银是因孙宣银欠商铺租金，王建梅并不知晓孙宣银有案涉房屋。案件在执行过程中王建梅是与执行法官一起去森宇集团执行房屋的，森宇集团因此提出异议，但已经被驳回了。森宇集团和孙宣银之间的纠纷王建梅并不知情，但不应当影响王建梅主张自己的权利。孙宣银支付了180000元购房款，虽然案涉房屋不是孙宣银的，但是他支付了房款就享有相应权益，房屋究竟是森宇集团还是孙宣银的，都与王建梅无关。孙宣银欠王建梅的租金和占有使用费还在继续计算，王建梅也希望实现债权，请求法院依法判决，保障王建梅的合法权益。 孙宣银未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2008年，孙宣银与森宇集团签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定孙宣银向森宇集团购买案涉房屋，房屋总价款为451440元。孙宣银选择按揭付款方式支付房款，首付款为90440元，余款361000元由孙宣银向银行办理20年贷款的方式进行支付。合同第十条约定森宇集团应于2009年10月30日前交付该房屋；第十九条约定，森宇集团应当在2010年10月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，在该商品房交付使用后，双方同意由孙宣银委托森宇集团向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因森宇集团原因，孙宣银未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意终止合同，由森宇集团按总房款2%向买受人支付违约金。该合同附件八《银行贷款补充协议》第一条约定，森宇集团按照孙宣银与银行签订的借款合同的有关约定，同意为孙宣银就购买本项目房屋向银行申请的贷款提供担保；第二条约定，森宇集团在承担担保责任后，有权向孙宣银追偿，……。如孙宣银在森宇集团发出要求清偿通知之日起三十日内仍不向森宇集团清偿债务并支付违约金，森宇集团有权解除双方签订的相关合同并采取收回房屋另行销售等方式弥补因孙宣银上述行为造成的损失产生的所有费用；第三条约定，若孙宣银连续三个月或累计六个月不能按时归还按揭银行按揭贷款，造成森宇集团按银行规定被迫无条件回购孙宣银抵押给贷款银行的房产或导致银行从森宇集团账户扣除该笔贷款本息的后果，森宇集团可解除双方签订的相关合同，处理该项目房屋并要求孙宣银支付总房款10%的违约金。森宇集团可用处理买受人房屋后所得款项补偿森宇集团因承担担保责任导致的损失以及违约，孙宣银自行承担由此造成的装修等损失。后，案涉房屋于2008年9月24日办理了商品房合同备案登记；于2008年10月10日办理预告登记，权利人为孙宣银、王洪珍。 孙宣银为购买案涉房屋，在中国农业银行股份有限公司成都武侯支行办理了个人住房按揭贷款业务，但自2009年起，孙宣银存在多次逾期还款的情况。2016年2月5日，中国农业银行股份有限公司成都武侯支行从森宇集团的保证金账户中扣取了孙宣银尚欠的贷款本息共计274042.5元，该笔贷款结清。中国农业银行股份有限公司成都武侯支行个贷中心出具《代偿情况说明》载明，该笔274042.5元包括贷款本金余额270018.22元，贷款利息3961.59元，罚息35.83元，利息复利26.86元。2016年4月22日，森宇集团向本院提起诉讼，请求解除与孙宣银的《商品房买卖合同》，判令孙宣银支付违约金和房屋使用费用并配合办理《商品房买卖合同》的备案注销登记手续。后因森宇集团未按期缴纳诉讼费用，本院于2016年11月28日作出（2016）川0116民初3047号民事裁定书，裁定该案按森宇集团撤回起诉处理。 2017年9月21日，王建梅以孙宣银租用商铺未按时支付租金为由向本院提起诉讼，本院所立案号为（2017）川0116民初9372号。在该案审理过程中，依据王建梅的财产保全申请，本院于2017年11月20日通知房管部门协助查封了案涉房屋。2018年5月3日，本院作出（2017）川0116民初9372号民事判决书，判决孙宣银腾退房屋、向王建梅支付租金80600元及2017年1月1日起至实际腾退房屋期间的房屋占有使用费（按租金标准3800元/月计算）、向王建梅支付代交的物管费7735元，并驳回王建梅的其他诉讼请求。该判决发生法律效力后，孙宣银未履行相关义务，王建梅向本院申请执行。执行过程中，本院于2019年1月3日作出（2018）川0116执5816号之三执行裁定书，裁定评估、拍卖案涉房屋。2019年3月14日，森宇集团向本院提出书面异议。2019年3月27日，本院作出（2019）川0116执异78号执行裁定书，裁定驳回森宇集团的异议请求。森宇集团不服上述裁定起诉来院，提出前述诉讼请求。 本案审理过程中，森宇集团于2019年5月31日通过EMS快递向孙宣银在合同中确认的通讯地址邮寄了一份《通知》，告知孙宣银在本通知发出之日起7日内向森宇集团支付代偿本息274042.5元，违约金96517.77元（从2016年2月5日起算）等。2019年6月12日，森宇集团就与孙宣银之间的商品房预售合同纠纷向本院提起诉讼，请求解除与孙宣银签订的《商品房买卖合同》及补充协议，并判令孙宣银支付代偿的贷款本息、支付违约金和律师费等。2019年10月16日，本院作出（2019）川0116民初4543号民事判决书，判决森宇集团与孙宣银签订的《商品房买卖合同》、附件及补充协议已于2019年9月15日解除、孙宣银应支付森宇集团代偿银行贷款本息274042.5元、违约金8221元、律师费10000元，该款在森宇集团应退还孙宣银的购房款中抵扣，并驳回森宇集团其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。 另查明，案涉房屋登记于森宇集团名下，由森宇集团单独所有。 本院认为，本案争议焦点为森宇集团对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。根据我国物权登记的公示公信原则，案涉房屋从2008年至今始终是登记在森宇集团名下、由森宇集团单独所有的。不动产登记部门登记孙宣银作为权利人的预告登记信息仅代表孙宣银对案涉房屋享有物权期待权，该权利仍属债权性质，而非物权。且森宇集团与孙宣银签订的《商品房买卖合同》及补充协议业已解除，孙宣银依据该合同取得案涉房屋物权的请求权已归于消灭。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”之规定，森宇集团应系案涉房屋权利人，且其享有的权利能够排除执行，故本院对森宇集团要求终止执行案涉房屋的诉讼请求予以支持。 关于森宇集团请求确认案涉房屋为其所有的诉讼请求，本院认为，依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第二款“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”之规定，森宇集团要求确权的诉讼请求可在本案中一并予以处理。案涉房屋登记于森宇集团名下，基于森宇集团与孙宣银的《商品房买卖合同》及补充协议已解除的事实，孙宣银亦无权请求森宇集团转移案涉房屋并进行产权登记，本院确认案涉房屋为森宇集团所有，对森宇集团该项诉讼请求，本院予以支持。 综上，森宇集团对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益，对案涉房屋不得予以执行。对王建梅的抗辩意见，本院不予采纳。孙宣银经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 一、不得对位于成都市双流区的房屋（双权0297728）进行执行； 二、确认位于成都市双流区的房屋（双权0297728）为原告成都森宇实业集团有限公司所有。 本案案件受理费8072元，由被告王建梅负担4036元，由被告孙宣银负担4036元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  周艳飞 人民陪审员  李玉华 人民陪审员  杜 姜 二〇二〇年八月二十五日 书 记 员  王 洁