河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0102民初2253号原告：郑州泰隆物业管理有限公司，住所地郑州市中原区建设西路9号（原建设路187号）。法定代表人：李晓霞，职务总经理。委托诉讼代理人：张伟国，河南亚洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘贺，河南亚洋律师事务所律师。被告：信阳光元实业有限公司，住所地浉河区丹凤朝阳大厦2单元1906号。法定代表人：黄鑫，职务经理。委托诉讼代理人：杜春安，北京市隆安（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李尚英，北京市隆安（郑州）律师事务所实习律师。被告：郑州怡嘉酒店有限公司，住所地郑州市中原区建设路187号。法定代表人：王贞全，职务经理。委托诉讼代理人：杜春安，北京市隆安（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李尚英，北京市隆安（郑州）律师事务所实习律师。原告郑州泰隆物业管理有限公司（以下简称原告）诉被告信阳光元实业有限公司（以下简称光元公司）、郑州怡嘉酒店有限公司（以下简称怡嘉公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序独任审理的方式，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘贺，二被告共同委托诉讼代理人杜春安、李尚英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付物业服务费606321.42元，支付逾期违约金26540元，以上两项共计632861.42元；2.本案诉讼费用、保全费由被告承担。事实与理由：原告系合法成立的物业服务企业，自成立以来，一直为位于郑州市建设西路9号（原建设西路187号）的泰隆商场提供物业服务。光元公司将其在该商场自有及租赁的房产面积总计7833.61平方米，用来改建酒店，并登记注册为怡嘉公司。自被告入住泰隆商场以来，一直由原告为其提供物业服务，并与其商定了物业费收费标准。2015年11月30日，原被告双方正式签订《商场物业管理服务协议》，再次明确约定对于被告方使用的7833.61㎡的建筑面积，按12.9元/平方米/月的标准收取物业费，如逾期未缴纳物业服务费的，自逾期之日起每日加收10%的逾期违约金。但是被告长期拖欠物业费，无奈之下，原告已多次起诉要求被告支付物业费，法院也支持了原告的诉讼请求。原告一直为被告提供物业服务，但是被告长期拖欠物业服务费，严重侵害了原告的合法权益，影响了物业公司的经营。自2019年2月21日至2020年4月20日，两被告再次拖欠物业服务费。按照使用面积以及约定的收费标准，该期间两被告共计应向原告交纳物业费606321.42元。对于逾期付款违约金，鉴于按协议约定每日加收10%计算其数额巨大，原告自愿降低标准按每日万分之五计算，仅要求被告支付逾期违约金人民币26540元，以上两项共计632861.42元。在多次向两被告催收无果后，无奈原告只得再次起诉要求被告支付该期间的物业服务费。综上，原告向被告提供了物业服务，被告也应当向原告支付该期间的物业服务费。请求贵院支持原告的诉讼请求。光元公司辩称：1.光元公司系泰隆大厦的业主，不是物业使用人，光元公司与原告不存在物业服务合同关系，原告也没为光元公司提供物业服务，原告要求光元公司支付物业服务费，没有事实依据，依法不能成立。2.怡嘉公司因不堪巨额的物业服务费，经营严重亏损，已经向有关部门上缴了《特种行业许可证》和《消防安全检查合格证》，并向光元公司返还了房屋。自2019年10月底开始，光元公司已将涉案房屋交付郑州市锦轩阁酒店管理有限公司（以下简称“锦轩阁公司”）使用至今。怡嘉公司的退出，预示着原告与怡嘉公司签署的《商场物业管理服务协议》已经终止执行。因此，原告依据《商场物业管理服务协议》要求二被告共同支付2019年10月21日至2020年4月20日期间的物业服务费，主体错误、事实错误，依法不能成立。请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。怡嘉公司辩称：1.2015年11月30日，怡嘉公司与原告签订一份《商场物业管理服务协议》，使用该协议项下光元公司的自有房屋和租赁房屋，用于经营住宿及餐饮业务。后因无力承担巨额的物业服务费，致使经营严重亏损，不得已向有关部门缴销了《特种经营许可证》和《消防安全检查合格证》，并于2019年10月底向光元公司返还了租赁的房屋。2.锦轩阁公司成立于2019年1月10日，住所地为郑州市中原区建设西路9号5层501号，经营范围为：酒店管理、住宿等。2019年11月11日，锦轩阁公司取得郑州市中原区消防大队颁发的《公共集聚场所投入使用前、营业前消防安全检查合格证》，合格证载明：场所所在建筑名称：泰隆大厦；场所建筑面积：7500.5平方米；场所所在层数：地上1—5层局部。合格证载明的信息，与《商场物业管理服务协议》项下房屋的信息基本一致，说明，之前由怡嘉公司使用的房屋已经转由锦轩阁公司在使用。2019年11月20日，该公司取得郑州市公安局建设路分局颁发的《特种行业许可证》。众所周知，同一个公共空间或公共区域内只能办理一个《特种行业许可证》和《消防安全检查合格证》，在锦轩阁公司申请办理上述两个证件之前，怡嘉公司必须将相应的两个证件交回办证机关予以缴销，否则，办证机关不可能为锦轩阁公司颁发上述两个证照。上述事实可以证明，在锦轩阁公司取得上述两个证照之前，怡嘉公司就已经不再使用涉案房屋，原告对涉案房屋提供的物业服务与怡嘉公司无关，原告要求怡嘉公司支付2019年10月21日至2020年4月20日期间的物业服务费，纯属无稽之谈。因此，应当依法驳回原告的诉讼请求。原被告双方围绕诉讼请求提交了证据，对各方无异议的证据，本院予以认定，并记录在卷予以佐证，对双方存在争议的证据和事实，本院予以分析，并认定事实如下：一、二被告应否向原告支付2019年10月21日至2020年4月20日期间的物业服务费诉讼中，原告为证明二被告应向其支付上述期间的物业费，提交原告与怡嘉公司2015年11月30日签订的《商场物业管理服务协议》一份，本院（2017）豫0102民初381号民事调解书、（2017）豫0102民初7707号民事判决书、（2018）豫0102民初2913号民事判决书各一份，郑州市中级人民法院（2018）豫01民终5522号民事调解书、（2019）豫01民终1043号民事判决书各一份。二被告对此不予认可，称光元公司已将案涉物业出租给锦轩阁公司，怡嘉公司称其亦不再使用案涉物业，不应负担上述期间的物业费。二被告为证明其主张，提交光元公司与锦轩阁公司于2019年1月1日签订的《房屋租赁协议》一份、怡嘉公司与锦轩阁公司2019年1月1日签订的《酒店出租协议》一份。针对该两份协议，二被告称光元公司将其房屋出租给锦轩阁公司、怡嘉公司将其经营酒店的相关物品出租给了锦轩阁公司。原告对该两份证据的真实性不予认可，称：“不排除是锦轩阁公司伙同本案二被告为了躲避承担物业费而虚构的事实，就原告了解涉案房屋直至今日，仍是怡嘉酒店在使用，同时，该两份合同显示的签订日期为2019年1月1日，属于原告上一个物业费诉讼周期，在该案件中两被告未提交上述合同也未提出关于涉案房屋交由锦轩阁使用的主张，且仍然是经法院调解由光元公司和怡嘉酒店共同承担了物业费，由此可以证明，该两份协议不属实。同时，两被告也未提供锦轩阁公司向光元公司、怡嘉酒店缴纳租赁费的凭证及锦轩阁公司经营管理过程中所产生的税、费，更加进一步证明了该两份协议是虚假的。”为查明二被告所主张的上述事实，本院于2020年12月3日组织原被告双方及锦轩阁公司法定代表人崔庆生制作询问笔录，崔庆生对二被告以上主张予以认可。针对二被告同锦轩阁公司之间的上述法律关系，原告称二被告于2020年8月份才发函告知原告，并称：“原告已书面回函要求光元公司和锦轩阁公司向原告通报锦轩阁公司使用物业的依据、与怡嘉公司之间的关系等，该两公司至今没有给原告回复，原告认为至少在涉案的物业费区间里，无论是在事实上还是法律上怡嘉公司都应承担物业费的清偿责任。”本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中，怡嘉公司同原告签订有书面《商场物业管理服务协议》，双方成立物业服务合同法律关系，在履行过程中合同事项发生重大变化时，怡嘉公司应当遵循诚实信用原则，履行法定附属义务，及时通知合同向对方。本次诉讼中，虽然怡嘉公司举证证明其已经不再使用案涉物业，但其作为合同相对人并未及时通知原告，故其仍应对原告主张的2019年10月21日至2020年4月20日期间的物业服务费履行给付义务。光元公司作为部分物业所有人应对该部分物业费承担给付义务。二、本案所涉《商场物业管理协议》效力是否存在瑕疵诉讼中，被告称该合同存在以下效力瑕疵：其一，在订立合同时显失公平；其二，原告存在以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危使其公司在违背真实意思的情况下订立合同的行为。经本院释明，怡嘉公司明确表示导致上述合同效力存在瑕疵的行为同时包括订立合同时显失公平、欺诈、胁迫、乘人之危。对此，原告称：“其一，原告与二被告2015年11月30日签订的涉案物业服务合同，是双方在充分协商意思自治的前提下达成的，不存在任何显失公平、欺诈、胁迫、乘人之危等可能导致合同效力瑕疵的情形。第二，原被告曾历经数次法院的判决，郑州市中原区人民法院及郑州市中级人民法院的数次判决中均认定了涉案合同是合法有效的，对双方具有约束力；第三，被告曾在既往的案件中答辩称涉案合同已经解除，该主张是建立在合同合法有效的基础上而被告在本案中又主张合同效力存在瑕疵，自相矛盾，更违背事实。”本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条规定：“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实，当事人无须举证证明。本案中，结合既往生效裁判对案涉合同效力的认定，二被告所举证据不足以证明合同效力存在其所主张的订立合同时显失公平、欺诈、胁迫、乘人之危等瑕疵，故本院对二被告上述主张不予认定。三、2019年10月21日至2020年4月20日期间的物业服务费数额的核算诉讼中，原告主张其所主张的606321.42元物业费的计算方式为：“7833.61平方米乘以12.9元/平方米/月，计算期间为2019年10月21日至2020年4月20日，共计6个月。”二被告认可怡嘉公司所使用的物业面积共计7833.61平方米，其中5329.43平方米为光元公司物业。据此怡嘉公司应当向原告支付上述606321元物业费，光元公司应当对其中5329.43平方米所对应的物业费412498元承担连带清偿责任。光元公司非5329.43平方米之外物业的权利人，也未使用该部分物业，故原告要求光元公司负担该部分物业费的请求没有事实和法律依据，本院不予支持。本院认为，原告和怡嘉公司之间的物业服务合同法律关系为双方真实意思表示，二被告所提供的证据不足以证明存在合同效力瑕疵，依法应认定双方物业服务合同法律关系合法有效，怡嘉公司应当向原告支付上述期间的物业费。光元公司作为物业权利人应当对5329.43平方米所对应的物业费412498元承担连带清偿责任，故本院对原告该部分诉讼请求予以支持。针对原告所主张的违约金请求，本院认为，原被告双方针对本案物业服务合同纠纷争执已久，为化解双方纠纷，以不支持原告违约金为宜。同时，物业服务合同系继续性合同，合同主体之间需长时间相处、协作等，诉讼期间，本院试图组织双方负责人调解未果，本院亦希望原被告双方今后均能够本着诚信态度，对存在的纠纷予以深度磋商，或共同委托辖区矛盾调解组织予以调解，以期彻底解决双方纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条之规定，判决如下：一、被告郑州怡嘉酒店有限公司自本判决生效之日起十日内向原告郑州泰隆物业管理有限公司支付2019年10月21日至2020年4月20日期间的物业服务费606321元；二、被告信阳光元实业有限公司对本判决第一项确定的被告郑州怡嘉酒店有限公司的债务中的412498元承担连带清偿责任；三、驳回原告郑州泰隆物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10128元，由被告郑州怡嘉酒店有限公司负担，被告信阳光元实业有限公司对其中6602元承担连带责任。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  李军波二〇二〇年十二月十六日书记员  王正光