广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2020)粤2071民初9271号原告：曾双，女，1992年3月14日出生，苗族，住广东省深圳市福田区******皇御苑C区19栋2305，公民身份号码433************127。委托诉讼代理人：张庆，广东商达律师事务所律师。被告：中山市盛隆房地产开发有限公司，住所地中山市火炬开发区***************1卡，统一社会信用代码914************754。法定代表人：陈伟红，执行董事。委托诉讼代理人：刘柏涵，男，该公司员工。被告：中山高吉网络科技有限公司，住所地中山市东区*******之三国际金融中心19层3卡，统一社会信用代码91442000MA53A3YK1M。法定代表人：黄国雄,总经理。委托诉讼代理人：宋智军，广东立复律师事务所律师。原告曾双与被告中山市盛隆房地产开发有限公司（以下简称盛隆公司）、中山高吉网络科技有限公司（以下简称高吉公司）商品房预约合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾双的委托诉讼代理人张庆，被告盛隆公司的委托诉讼代理人刘柏涵，被告高吉公司的委托诉讼代理人宋智军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告曾双向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告盛隆公司签订的《认购书》；2.判令《认购书》中抵押格式条款无效；3.判令两被告全额退还原告购房款525469元；4.判令两被告向原告双倍返还定金差额50000元；5.判令两被告支付原告赔偿款525469元；6.判令两被告向原告支付律师费16000元；事实与理由：被告盛隆公司为中山市火炬开发区****开发商，被告高吉公司为盛隆公司委托的销售代理公司。2019年8月24日，原告与盛隆公司签订《认购书》约定：原告购买臻华花园二期33幢702号住宅，购房总价1525469元，涉案房产在原告全面履行认购书、签署并履行《商品房买卖合同》且完善网签备案手续的前提下，于2019年11月30日前交付原告使用。2019年8月24日，原告向高吉公司支付了团购优惠款60000元，向盛隆公司支付了购房定金50000元，首期房款415469元。至此，原告已全面履行认购书约定的付款义务。后原告多次联系盛隆公司办理《商品房买卖合同》网上备案手续，盛隆公司以各种理由推脱，不配合原告办理，至今，盛隆公司仍未能与原告办理《商品房买卖合同》网上备案手续，也未向原告交付房屋。另补充，产生纠纷后，原告在中山市住房和城乡建设局网站的系统中查询到涉案房屋属于限制房产，即由于某些原因暂不允许出售的房屋，原告电话联系相关部门得到回复，涉案房屋有抵押所以无法办理网签。原告与被告在签订认购书前后均未就抵押情况进行协商，原告并不知道购买的涉案房产实际已经抵押的情况。原告在已经完全履行了认购书约定的义务后，因盛隆公司原因未能办理网签手续，且约定的交房时间届满，仍未办理相关手续，也未按约定交付房屋，其行为已经严重违反合同约定。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条，因被告签订协议时未明确告知原告涉案房屋抵押的事实，存在隐瞒，两被告应当向原告赔偿损失。被告盛隆公司辩称，1.认购书为原告与盛隆公司间经协商一致签订的书面文件，盛隆公司按照认购书约定履行义务，并不存在违反认购书约定的行为，原告要求解除认购书没有事实与法律依据；首先签订认购书时原告已确认在签订认购书前已查阅认购书相关的全部文件，并且盛隆公司已作出详细说明，双方不存在任何歧义与误认，认购书第一条第二段。其次认购书已经约定了商品房买卖合同的网签时间，认购书第4条约定：乙方确认对认购物业的现状证照办理等已有了充分了解，并在甲方书面通知之日起7日内与甲方签订商品房买卖合同，完成该物业的网上备案手续。最后认购书第8条已经披露物业抵押，且甲方应于该物业网签前办理涂销抵押手续，盛隆公司并未违反认购书相应约定；2.关于原告主张的认购书中关于抵押的约定为格式条款应认定无效，没有相应依据。认购书中是对物业抵押的事实描述，并不满足合同法第40条关于格式条款无效的条件，盛隆公司并未免除一方责任，加重对方责任，排除对方主要权利，仅就房屋抵押的事实与原告一并确认；3.关于原告主张的双倍返还定金支付赔偿款、律师费，没有相应依据。盛隆公司并没有违反认购书相应约定，不存在违约行为，原告主张的依据，商品房买卖合同司法解释第9条，该规定适用的条件为签订商品房买卖合同并且出卖人故意隐瞒所售房屋已抵押的事实，与本案情况不符。本案仅签订了认购书，性质为预约合同。关于律师费的承担，需要具备特定条件，正常为合同对该费用有特别约定，认购书中的第5条第3款是按揭违约时费用承担的约定，不应当类比适用所有情形。被告高吉公司辩称：同意盛隆公司答辩意见。补充如下：1.我方非本案适格被告，应驳回原告对我方的全部诉求，本案案由为商品房预约合同纠纷，是原告与盛隆公司间因购买702房屋引起的纠纷，该房屋所有人为盛隆公司，而我方是依法注册成立的房地产信息服务公司，并非开发商。只在开发商、购房人间搭建信息沟通的桥梁，促成双方交易，是双向服务的公司。对于原告，我方提供了相应的咨询带看及优惠团购等服务，我方非合同相对方，不应列为本案被告。2.我方收取的6万元团购优惠款，其中包括看房服务咨询、团购服务，其中我方向中山市众润置业有限公司支付了69665.21元中介服务费，本案盛隆公司未向我方支付服务费，因此本次服务中，我方分文未赚，还垫付了9665.21元服务费，我方不同意退还6万元团购费。经审理查明：2019年8月24日，原告(甲方)与被告盛隆公司(乙方)签订《认购书》约定：乙方向甲方购买位于中山市火炬开发区*************住宅，原价格2047234元，优惠后总价1525469元；乙方应于签署本认购书时交付50000元作为定金，乙方于2019年8月24日前交付首期房款415469元，余款106万元，向（下称“贷款机构”）办理按揭贷款；乙方未按时付清房款的，甲方有权解除本认购书，没收乙方已缴纳的定金并将本物业另行出售；第四条：乙方确认对认购物业的现状、证照办理等已有充分了解，同意在办理该物业网签备案手续前按时支付相应房款，并在甲方通知之日起七日内与甲方签订《商品房买卖合同》完成该物业的网上备案手续，乙方逾期履行上述义务的，甲方有权不通知乙方而随时解除所有购房合约、没收定金，并将该物业另行出售；第七条：交房：该物业在乙方全面履行本认购书、签署并履行《商品房买卖合同》且完善网签备案手续的前提下，于2019年11月30日前交付乙方使用；第八条：抵押：乙方知悉该物业【√已抵押/未抵押】；如该物业已抵押，则甲方应于该物业网签前办理涂销抵押手续；第九条第5点：乙方确认在签订前已仔细阅读认购书并已由甲方对相关条款尤其是粗字体部分的内容作出必要的解释说明；乙方确认对认购书内容已清楚了解且不存在任何异议，并在此基础上签订本认购书。同日，原告向盛隆公司支付定金50000元及首期房款415469元，向高吉公司支付涉案房产团购优惠款60000元，盛隆公司、高吉公司分别就所收款向原告出具了收款收据。另查：原告在与案涉商品房销售中介交谈过程中，中介多次提出的低价是150多万+6万元抵88折的优惠，也另外提出过某单位价格14800多，另加6万元团购费。又查：2020年3月17日，原告因本案纠纷与广东商达律师事务所签署《委托代理合同》，委托该律师事务所指派律师作为原告的诉讼代理人，并约定诉讼代理费为32000元，由原告在签订之日支付16000元，在收到胜诉判决之日支付剩余16000元。5月27日，广东商达律师事务所向原告出具了16000元的律师费发票。诉讼中，原告确认高吉公司是盛隆公司的委托销售代理，也确认盛隆公司在购房价格上给予了原告优惠，与团购优惠款相互印证。原告与盛隆公司均确认涉案商品房被查封。盛隆公司称与高吉公司是涉案项目合作方。高吉公司称其就涉案商品房的带看及合同成交，需向中山市众润置业有限公司支付中介费，而高吉公司的盈利则来源于购房人支付的6万元及盛隆公司支付总房价的4%，团购优惠款不包括在购房总款中。高吉公司并提供中山市众润置业有限公司出具的涉案项目佣金结算单（注明成交单位为涉案商品房、成交日期2019.8.24，客户姓名曾双，前佣5万元，后佣19665.21元）、金额为19665021元的发票（开票日2019年9月19日）、涉案商品房前佣5万元的收款收据。本院认为，原告与盛隆公司签订的《认购书》属于商品房预约合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行。《认购书》第四条约定原告在盛隆公司书面通知之日起七日内与盛隆公司签订《商品房买卖合同》并完成网上备案手续，第七条约定“该物业在乙方全面履行本认购书、签署并履行《商品房买卖合同》且完善网签备案手续的前提下，于2019年11月30日前交付乙方使用”，第八条：“如该物业已抵押，则甲方应于该物业网签前办理涂销抵押手续”，因此，注销抵押、签订《商品房买卖合同》并网上备案，存在履行期限，即应在最后交房日即2019年11月30日前完成。但截至本案开庭的2020年6月4日，上述事项，被告均未办理，其可独立履行的注销抵押义务，也仍未履行，而涉案商品房因抵押而权利受限，原告合同目的无法实现。是故，本院认为被告的行为显属违约，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”原告有权解除《认购书》并要求被告退还购房款415469元及双倍返还定金10万元。关于原告主张团购优惠款6万元是购房款，两被告应予退还。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，原告认购涉案商品房之前已被中介告知该团购款是抵88折优惠，高吉公司出具的收据亦明确载明此款为团购优惠款。结合高吉公司为原告提供了房源信息，为原告与盛隆公司订立合同提供了牵线搭桥等服务，且盛隆公司在《认购书》中给出的购房实收价给予了原告相应的优惠，故该款项性质应认定为享受优惠的条件，而非购房款。由于高吉公司提供了相关服务，原告享受优惠的目的得以实现，且高吉公司对涉案合同不能履行并无过错的情况下，原告无权要求高吉公司退回团购费。至于后续因盛隆公司的违约行为导致购房目的落空，原告为购房所支出的团购优惠款变成无益费用，变相成为原告的损失，则盛隆公司需予赔偿。对于原告主张两被告隐瞒涉案商品房已抵押的事实，与《认购书》清楚载明“抵押：乙方知悉该物业【√已抵押/未抵押】”的情况不符，本院不予采纳。并且，该条款系对抵押事实的披露，不存在无效的情形。原告要求高吉公司对盛隆公司的债务承担责任，缺乏理据，本院不予支持。关于原告主张赔偿款525469元，《认购书》并无相关约定，虽然原告因《认购书》的签订对将来订立商品房买卖合同产生合理期待，盛隆公司的违约行为客观上使原告丧失了购买涉案商品房的机会，应存在一定的损失。但本院综合《认购书》签订至今中山市房地产市*发展态势平稳以及合同履行情况、被告过错程度，认为双倍返还定金足以弥补购房款同期同类银行贷款利息损失，故对该主张，不予支持。至于律师费，因涉案合同并未约定，且不属于原告维权的必要费用，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，本院判决如下：一、解除原告曾双与被告中山市盛隆房地产开发有限公司于2019年8月24日签订的《认购书》；二、被告中山市盛隆房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告曾双退还购房款415469元、双倍返还定金10万元及团购优惠款6万元，合计575469元；三、驳回原告曾双的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费7426元（已预付），由原告负担2648元，由被告盛隆公司负担4778元（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 李 芳二〇二〇年八月三日书记员 程梓欣