江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终1664号上诉人（原审被告、反诉原告）：杨卫红，女，1970年11月7日生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：邵珠刚，江苏智临律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘峻宇，江苏智临律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴磊，男，1988年2月21日生，汉族，住徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：丁昊，江苏泰和泰律师事务所律师。上诉人杨卫红因与被上诉人吴磊房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市铜山区人民法院（2018）苏0312民初7254号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人杨卫红的委托诉讼代理人邵珠刚、刘峻宇，被上诉人吴磊及其委托诉讼代理人丁昊，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人杨卫红上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定上诉人杨卫红提供的错误房号导致被上诉人吴磊无法及时办理消防证并进行经营，上诉人的违约行为使吴磊无法实现合同目的系认定事实错误。1、2018年4月2日，吴磊实地看房后，双方依据《商品房买卖合同（预售）》所载明房屋信息：“万达广场1、2幢1单元180号，万达广场1、2幢1单元181号”，签订了《商铺租赁合同》，吴磊在签订合同后实际占有使用了案涉房屋。2、2018年5月16日，吴磊通过微信告知案涉房屋属于公寓，无法办理消防备案。2018年5月26日，杨卫红得知与徐州万达广场置业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》中的房号不完整。2018年5月29日，杨卫红委托代理人向吴磊邮寄《律师函》，告知双方随时可以对租赁合同房号进行更正。2018年5月31日，双方代理人联系，吴磊的代理人告知杨卫红代理人办理消防备案需要的材料，即在该时点吴磊才明确告知需要由杨卫红协助提供的相关材料。2018年6月1日，吴磊代理人告知杨卫红代理人办理消防备案所需材料。2018年6月7日，杨卫红拿到《不动产权证书》，该证书写明房屋坐落为“铜山区万达广场1、2、3、5、8号楼1-180、181”，房屋用途为“其他商服用地/商业服务”。2018年6月8日，杨卫红向吴磊邮寄《告知函》，再次催促吴磊对合同载明的房号补充完整，并告知已拿到不动产权证书，会配合提供不动产权证书原件至相关部门进行审查，吴磊既未回复，也未要求杨卫红协助办理消防备案。2018年6月11日，杨卫红代理人通过微信再告知吴磊代理人，消防备案材料已准备好。综上，自杨卫红发现租赁合同记载的房号有误后，一直在按吴磊要求履行办理消防备案的协助义务，根本不存在杨卫红怠于履行合同义务致使吴磊无法实现合同目的这一事实。二、一审判决认为依据《合同法》第九十四条被上诉人吴磊有权行使法定解除权系适用法律错误。吴磊签订《商铺租赁合同》的目的在于办学，办学需要办学许可证，而办学许可证的办理需要先进行消防备案。根据原审法院查明的事实，杨卫红并未不履行或迟延履行协助吴磊办理消防备案的义务，即在2018年6月7日杨卫红取得不动产权证书这一时点已经具备办理消防备案的条件，进言之，《商铺租赁合同》不存在《合同法》第九十四条所规定的法定解除情形，吴磊不享有法定解除权。三、吴磊不再办理消防备案的根本原因。2018年12月10日，在原审法庭询问时，吴磊陈述自2018年4月至6月进行了招生的工作，但仅召来数名学生。招生不理想是其不愿继续履行合同的根本原因，故而吴磊不再去办理消防备案。被上诉人吴磊辩称：杨卫红自始提供错误的房屋信息，致使吴磊未能办理二次消防许可和办学许可。除此之外，在合同签订之后，吴磊多次要求杨卫红提供房屋的房产证及土地证，用于办理消防许可证及办学许可证，但杨卫红一直怠于办理消防许可所需的房产证及土地证，怠于提供强排烟图纸等消防图纸。因杨卫红的上述违约行为，致使吴磊无法办理消防并进行经营，无法办理经营所需的各种证件，致使吴磊订立合同的目的不能实现，吴磊当然享有合法解除合同的权利。原审法院认定杨卫红根本违约即吴磊享有合同解除权所依据的事实清楚，法律适用正确。杨卫红上诉所称吴磊不办理消防备案的根本原因，完全是无稽之谈。吴磊未能完成招生，完全是因杨卫红所致。吴磊向一审法院起诉请求：1、确认吴磊、杨卫红在2018年4月2日签订的《商铺租赁合同》于2018年7月3日解除；2、判令杨卫红返还吴磊支付的房屋租金及押金共计111849.32元（其中包括2个月租金61849.32元、押金50000元）；3、判令杨卫红赔偿吴磊各项经济损失共计115047元；4、判令杨卫红承担本案诉讼费用。一审庭审中，吴磊变更第3项诉讼请求为：判令杨卫红赔偿吴磊各项经济损失共计112314元，包括吴磊支付的中介费25000元，人员工资18231元、5385元、3698元，及被爱贝企业发展（上海）有限公司（以下简称爱贝公司）扣除的保证金60000元。杨卫红向一审法院反诉请求：1、判令吴磊支付杨卫红自2018年6月1日起拖欠的一个月租金52500元及滞纳金75703.22元（按年租金的千分之三每天收取滞纳金），合计128203.22元；2、判令吴磊支付杨卫红免租期的租金损失43150.68；3、判令吴磊支付杨卫红可得利益损失74218元（自7月3日截止至起诉之日共43日，日租金损失1726元，租金损失暂合计为74218元）；4、判令吴磊承担本案诉讼费用。一审庭审中，杨卫红变更第3项诉讼请求为：判令吴磊支付杨卫红可得利益损失112190元（自7月3日截止至2018年9月6日共65日，日租金损失1726元）。一审法院认定事实：2017年3月8日，杨卫红与徐州万达广场置业有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》2份，该2份合同第三条商品房基本情况载明商品房的规划用途为商服，该商品房为铜山万达广场1、2、幢1单元180号和181号。2018年4月2日，杨卫红和吴磊签订商铺租赁合同一份，载明：杨卫红（出租方、甲方）将位于徐州市铜山区商铺出租给吴磊（承租方、乙方），该商铺为商业用途，乙方承租用于经营爱贝国际少儿英语。甲方确认该店铺能够用于爱贝国际少儿英语的经营，能够用此房办理营业执照等经营证件，该经营用房的消防、卫生等条件符合国家相关要求。该商铺租赁期限共5年，自2018年4月1日起至2023年3月3日止，其中，前25天为免租期。甲方于2018年4月1日前将该商铺交付给乙方使用。租金起始单价为135.22563元/月/㎡，即第一年起始租金合计为63万元，自第三年起房租租金每年递增5%（税前）。双方约定第一年乙方需向甲方支付房屋押金为5万元……该押金在租约期满后甲方向乙方无息退还。双方约定，房屋租金支付时，第一年按60天为一个周期进行支付……乙方应提前10天向甲方支付房屋租金，逾期甲方按年租金的千分之三每天收取滞纳金，逾期超过30天的，甲方有权终止合同并收回房屋使用权。合同第五条约定了甲方的权利和义务：5.3甲方必须保证出租给乙方的商铺能够从事商业经营。5.5甲方负责协调本地区各有关部门的联系，并为乙方办理营业执照提供有效的房产证明及相关手续。第七条约定了违约责任：7.4因甲方原因使乙方未能正常营业，给乙方造成经济损失，由甲方承担责任并赔偿乙方经济损失。吴磊已按约向杨卫红支付租金61849.32元、押金5万元。后在杨卫红的协助下，吴磊于2018年4月16日领取了营业执照，载明：经营者吴磊，名称铜山区弘睿教育信息咨询服务部，经营场所铜山区北京北路19#万达广场1、2幢1单元181号，经营范围教育信息咨询、企业管理咨询、文化艺术交流策划服务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）后吴磊向杨卫红索要消防审查所需图纸，杨卫红亦进行配合。2018年5月16日，吴磊通过微信向杨卫红告知涉案房屋属于公寓，无法办理消防证，并将徐公消审字〔2015〕第0076号建设工程消防设计审核意见书发送，其中载明l#、2#、3#、5#楼设计使用性质为公寓，8#楼为商业综合体，地上使用功能为商店、餐饮、影院等。2018年5月18日，吴磊通过代理人徐尉、丁昊向杨卫红寄送了律师函，载明：吴磊近日向徐州市消防支队申请消防审查时却被告知，上述租赁房屋的属性为公寓，不得用于商业经营，无法办理消防审查及消防许可，并向吴磊出示了徐公消审字（2015)第76号审核意见书。据此，承租人至今未能用该租赁房屋办理经营所需的各种经营证件，亦无法开展经营活动，你方的上述行为严重违反了合同中的承诺，已构成严重违约，严重损害了吴磊的合法权益。据此，本所律师郑重函告你：一、限你自收到本律师函之日起15日内，处理完毕该租赁房屋的消防审查和消防许可事宜，并确保上述租赁房屋能够办理经营所需各种经营证件。二、因你方严重违约行为致使我方无法使用该房屋开展经营活动，已给我方造成了严重的经济损失，对此你方应予以赔偿。三、根据《合同法》的相关规定，因你方的严重违约，吴磊有权暂不履行向你支付房屋租金的义务，而无须向你承担任何责任。待你方按合同约定履行了相应义务并确保能够办理经营所需各种经营证件的情况下，我方才会继续履行向你支付房屋租金的义务。2018年5月26日，杨卫红得知与徐州万达广场置业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》中的房号有误。2018年5月31日，双方代理人联系，吴磊的代理人告知杨卫红的代理人办理消防审查需要的材料。2018年6月7日，杨卫红拿到《不动产权证书》，该证书写明房屋坐落为“铜山区万达广场1、2、3、5、8号楼1-180、181”，房屋权利性质为“出让/市场化商品房”，该房屋用途为“其他商服用地/商业服务”。2018年6月11日，杨卫红的代理人告知吴磊的代理人相关材料已经准备齐全。2018年6月12日，吴磊向杨卫红主张租金损失和加盟费损失，双方未能达成一致意见。2018年7月1日，杨卫红通过微信通知吴磊要求解除双方的租赁合同。当天，吴磊向杨卫红寄送律师函，要求解除双方的租赁合同，次日，该律师函送达至杨卫红。一审法院另查明，2018年4月2日，徐州市安邦房地产营销策划有限公司向吴磊出具收条及收据，内容为收到铜山万达北京路19#万达广场1、2幢1单元180、181号商铺居间服务费25000元，付款方式为微信转账支付。2018年4月，吴磊支付员工陈晓燕、张宇、毛心蓓工资1657.6元、538.4元、1500元共3696元。2018年5月、6月共支付员工魏翔、陈晓旭、宋媛媛、李琦琦、安云路、刘浩、王娜娜、杨冉工资共23615.38元。一审法院认为：一、涉案合同是否已经解除的问题。吴磊与杨卫红于2018年4月2日签订的《商铺租赁协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按照协议约定履行自己的义务。协议签订后，杨卫红有义务配合吴磊办理相关手续，而杨卫红提供的错误房号导致吴磊无法及时办理消防证并进行经营，出现问题后即使杨卫红愿意继续履行合同，但已经给吴磊的经营造成了一定的影响，杨卫红的违约行为使吴磊无法实现合同目的，吴磊有权解除合同。结合案件情况和吴磊、杨卫红陈述，一审法院确认双方于2018年4月2日签订的《商铺租赁协议》已于2018年7月3日经双方协商一致解除。合同解除后，吴磊有权要求杨卫红承担违约责任。二、关于吴磊诉称的各项费用能否获得支持的问题。依据《合同法》第一百零七条，当事人一方不履行合同或履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不能超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，吴磊主张赔偿租金61849.32元、押金50000元、中介费25000元，系因杨卫红违约造成的实际损失，符合上述法律规定，一审法院予以支持。吴磊主张的其他损失：人员工资共27311.38元、爱贝公司扣除的保证金60000元（即使实际发生），属于吴磊在未取得相关部门批准经营时擅自投资，也超出了杨卫红在订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失范围，应由吴磊自行承担。三、关于杨卫红诉称的各项费用能否获得支持的问题。杨卫红违约导致合同解除，其主张各项费用，无法律依据，一审法院均不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、确认吴磊和杨卫红于2018年4月2日签订的《商铺租赁合同》于2018年7月3日解除；二、杨卫红自判决生效之日起十日内赔偿吴磊损失：租金61849.32元、押金50000元、中介费25000元；三、驳回杨卫红、吴磊的其他诉讼请求。二审期间，上诉人杨卫红为证明其主张，提交以下证据：证据一、2018年6月5日徐州市住宅专项维修资金专用收据两张，证明杨卫红当时根据商品房买卖合同去缴纳维修资金，收据上载明的住宅地址，跟商品房买卖合同上完全一致，地址是万达广场一、二栋一单元180室、181室；证据二、三分别是与杨卫红相邻的两间商铺178号、179号商品房买卖合同的打印件两张，证明其他的商铺在商品房买卖合同上所记载的楼栋号与涉案房屋是完全一致的，进一步证明上诉人杨卫红在与吴磊签订租赁合同时，根据商品房买卖合同所载明的房号进行书写，没有任何的过失。本院依法组织当事人对上述证据进行了质证。本院认为，对证据一两张收据的真实性，被上诉人吴磊没有异议，本院予以确认；对证据二，因系打印件，无原件予以核对，被上诉人吴磊亦不予认可，且与本案无关，本院不予确认。二审期间，被上诉人吴磊未提交新证据。本院审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：吴磊承租涉案房屋，系为从事教育经营工作，现因出租人杨卫红提供的房号错误，导致吴磊未能办理消防审查手续，进而无法获得办学许可，致使吴磊签订房屋租赁合同的目的不能实现，据此，一审法院判定吴磊享有合同解除权，并有权要求杨卫红赔偿损失，认定并无不当。杨卫红主张对于房屋信息，其系按照房屋买卖合同所载内容填写，对房号已尽到合理审查义务，且在得知房号有误后，多次联系吴磊，告知可以更改合同，一直在协助吴磊办理消防备案手续，不存在怠于履行合同义务的行为。本院认为，杨卫红作为出租人及房屋产权人，应当提供包括房号在内的完整准确的房屋信息，现因其提供的房号信息错误，导致承租人吴磊不能实现合同目的，作为房屋租赁合同的当事人，即构成违约，而不论杨卫红对该提供错误房号的行为是否存在过错。至于杨卫红在得知房号信息有误后，与吴磊联系告知可以更改合同的行为，因获取办学许可，并非单纯更改合同即可实现，尚需变更营业执照信息、重新提起消防审查申请等，需要一定的时间方能完成。因吴磊欲从事的教育工作，受季节时间环境因素影响较大，即便后期可以完成相应消防审查备案工作，吴磊亦不能在合理预期的时间内开展营业，其通过从事教育而获取利益的目的亦可能不能实现，故一审法院判定吴磊有权解除合同，并有权要求杨卫红赔偿损失，并无不当，本院予以维持。综上，上诉人杨卫红的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4700元，由上诉人杨卫红负担。本判决为终审判决。审判长 郭 宏审判员 冯昭玖审判员 徐海青二〇二〇年六月二十二日书记员 李昱莹