陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院   民事判决书                     (2020)陕01民终9081号   上诉人（原审被告）：陈奇志，男，1970年12月30日出生，汉族，陕西天佑奇蒙儿童健康服务有限公司员工，住西安市雁塔区曲江公馆和园**。   被上诉人（原审原告）：刘静，女，1997年7月30日出生，汉族，滔博体育商贸有限公司员工，住西安，住西安市未央区西纺一村**2门**pan>   原审被告：陈小英，女，1961年4月26日出生，汉族，住西安市，住西安市莲湖区劳动一坊****an>   委托诉讼代理人：陈奇志，男，1970年12月30日出生，汉族，陕西天佑奇蒙儿童健康服务有限公司员工,住西安市雁塔区曲江公馆和园42502室，系陈小英之弟。   上诉人陈奇志因与被上诉人刘静、原审被告陈小英房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初3048号民事判决，向本院提起上诉。本院依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员卫婉莹独任对本案进行了审理。本案现已审理终结。   陈奇志上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回刘静一审诉讼请求；2.本案诉讼费由刘静承担。事实与理由：2018年刘静委托刘静哥哥李宥晨与陈奇志沟通，经考虑陈奇志同意与刘静就涉案房屋重新签订房屋租赁合同。双方就费用达成约定：转让费14万元整，租赁费每年10万元。2018年5月10日、11日刘静先后向物业管理人员陈小英转账支付5万元整及45500元继续经营使用。陈奇志多次催缴刘静交纳相关费用并签订房屋租赁合同。刘静于5月23日出具保证书一份，保证于2018年5月底之前付清房屋转让费及房屋押金共计147000元整。该保证书加盖中国康辉西安国际旅行社有限责任公司小寨东路门市部印章。实际使用涉案房屋两个月后，刘静不辞而别，擅自搬离物品，房屋钥匙也是通过第三方交给管理人员。双方之间的房屋租赁合同系因刘静不愿意签订，而非一审判决所认定的不定期租赁合同。刘静前期交纳的10万元为转让费，尚欠4万元，房屋租赁的使用费未交纳。故刘静不仅应该交纳全部的转让费并且要交纳实际使用房屋期间的租赁费及违约金。一审在判决中采用前期房租比价，既不合理也不符合市场规律。一审中认定的7月12日陈小英出具收条未经双方当事人当庭质证，一审程序违法。   刘静辩称，不认可陈奇志诉请求，一审判决正确事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。   刘静向一审法院起诉请求：1.判令陈奇志向刘静返还83000元；2.判令陈小英就返还以上款项承担连带责任；3.本案诉讼费由陈奇志、陈小英承担。   一审法院认定事实：2018年5月10日、11日，刘静先后向陈小英转账支付50000元、45500元。5月23日，刘静出具保证书一份，保证于2018年5月底之前付清房屋转让费以及房租抵押金，共147000元。该保证书加盖“中国康辉西安国际旅行社有限责任公司小寨东路门市部”印章。7月10日，刘静向陈小英交还房屋钥匙。7月12日，陈小英出具收条一张，载明：收到康辉（110）房屋租金两个月17000元、违约金25000元，转让费以已应缴未缴滞纳金30870元（6月1日-7月12日）。该收条加盖陈奇志的私人印章。7月19日，陈小英通过微信告知李宥晨以下内容：“你今年一年的房租已使用了两个月（2018年5月11日至7月10日），因你已缴10万元费用、且你单方解约。所以按合同程序，我们在7月12日已将你方手续结算，请你6个工作日内（2018年7月27日止）尽快到物业办办理结清手续并把你的开户行卡号发过来将剩余的款退回。如规定时间内未办理相关手续，之后产生的一切相关问题由你方自行承担。”庭审中，刘静表示其与哥哥李宥晨租赁陈奇志的房屋经营康辉旅游。陈奇志表示陈奇志与刘静之间是房屋租赁关系，陈小英是陈奇志的管理人员。关于租赁房屋，刘静表示为小寨东路二六二厂西侧110号门面房一间；陈奇志表示为小寨东路108号二六二厂一栋楼的一楼110号门面房。关于租赁期限，双方一致认可2016年5月刘静、李宥晨从李敏锐处租赁房屋，两年后由于李敏锐的合同到期，就从陈奇志处租赁房屋，约定租期一年即2018年5月11日至2019年5月11日。关于租金，刘静表示年租金10万元，按年支付，没有押金，但有转让费；陈奇志表示年租金24万元，水电费押金7000元，一次性支付，没有转让费。经询，刘静表示诉请返还的83000元是按照10万元减去两个月房租计算，每个月房租是8500元。陈奇志表示认可2018年5月11日刘静向陈小英支付现金4500元，但该款是水电费不是租金。另查明，2016年5月13日，李宥晨与李敏锐签订《房屋租赁合同》，约定李敏锐将位于二六二厂西侧110号房屋（建筑面积28平方米）租赁给李宥晨使用，年租金为75600元，租赁期限自2016年5月13日至2017年5月12日。再查明，中国康辉西安国际旅行社有限责任公司小寨东路门市部成立于2016年6月21日，负责人李宥晨。该门市部已于2018年12月3日注销。还查明，就李宥晨诉陈小英房屋租赁合同纠纷一案，西安市雁塔区人民法院于2019年3月28日作出（2019）陕0113民初1871号民事裁定，以李宥晨主体不适格为由裁定驳回起诉。就刘静诉陈小英房屋租赁合同纠纷一案，西安市雁塔区人民法院于2019年10月10日作出（2019）陕0113民初9361号民事裁定，以被告主体不适格为由裁定驳回起诉。   一审法院认为，刘静与陈奇志之间存在房屋租赁合同关系。关于租赁房屋的具体信息，双方各执一词，但均未提交有效证据加以证明，对此无法确认。双方口头约定租赁期限为一年，但未采用书面形式，根据相关法律规定，视为不定期租赁。刘静可以随时解除合同，但解除合同应当在合理期限之前通知陈奇志。刘静于2018年7月10日向陈奇志交还房屋钥匙，该行为具有解除合同的意思表示，但刘静此前并未履行通知义务，应承担相应的赔偿责任，故应酌情认定刘静向陈奇志赔偿一个月租金。通过庭审调查、双方举证以及当事人陈述，可以证实双方约定的租金应为每月8500元。因刘静已支付租金10万元，且实际使用租赁房屋两个月，据此计算陈奇志应向刘静退还租金83000元，减去刘静应当赔偿的损失的8500元，实际应退还租金的数额为74500元。还须指出，陈小英作为陈奇志的管理人员，其行为属职务行为，刘静主张其承担责任不能成立。，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十五条、第三百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告陈奇志于本判决生效后十日内向原告刘静退还租金74500元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告刘静的其他诉讼请求。案件受理费1875元，减半收取计937.5元，由刘静负担100元，陈奇志负担837.5元。因刘静已预交，陈奇志在支付上述款项时一并支付刘静案件受理费837.5元。     经二审审理查明，一审审理查明事实属实，本院予以确认。另查明，一审庭审中，刘静出示陈小英于2018年7月12日出具收条，该证据经过陈奇志及陈小英质证，陈奇志、陈小英对该证据真实性予以认可。刘静、陈志奇均认可双方约定租赁期限为一年：2018年5月11日至2019年5月11日。   本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”本案中双方当事人均认可双方之间的租赁合同租赁期限为一年，且双方并未签订书面租赁合同，故一审认定双方之间的租赁合同为不定期租赁，符合法律规定。就双方约定的房屋租金及其他费用情况，根据陈小英2018月7月12日出具的收条可以看出，涉案房屋的租金为每月8500元。陈奇志一审虽主张双方约定租金为每月2万元，但陈奇志该主张与陈小英出具收条载明内容不符，且陈奇志亦未就其该主张提供其他充分有效证据予以证明，故对陈奇志该主张应不予采信。因陈奇志一审时认可双方之间就涉案房屋租赁并未约定转让费，故陈奇志上诉称刘静前期交纳的10万元为转让费，尚欠4万元，房屋租赁的使用费未交纳，与陈奇志在一审时陈述内容相矛盾，应不予采信。经查，一审就陈小英2018年7月12日出具的收条经过陈奇志及陈小英质证，一审审理程序合法。   综上所述，陈奇志的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费1875元，由陈奇志负担。   本判决为终审判决。                             审判员  卫 婉 莹     二Ｏ二Ｏ年八月二十七日                         书 记 员  张舒涵                  1