盐城经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0991民初1256号原告：许进，男，汉族，1978年2月12日生，住盐城市。委托诉讼代理人：陈珊，江苏盐海中亚律师事务所律师。被告：盐城市城南房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码91320900064534327D，住所地盐城市职教园区景观大道。法定代表人：朱鸿根，该公司经理。委托诉讼代理人：周小鸿，江苏泽夫律师事务所律师。第三人：盐城市仲源物业管理有限公司，统一社会信用代码91320900767368687M，住所地盐城市城南新区盐渎东路17号2幢。法定代表人：杨晓萍，该公司执行董事。委托诉讼代理人：徐海军，该公司经理。委托诉讼代理人：陶春梅，江苏一正律师事务所律师。原告许进与被告盐城市城南房地产开发有限责任公司（以下简称城南房地产公司）、第三人盐城市仲某物业管理有限公司（以下简称仲某物业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月11日受理后，依法由审判员李呈蕴适用简易程序于2020年7月21日公开开庭进行了审理。原告许进及其委托诉讼代理人陈珊，被告城南房地产公司的委托诉讼代理人周小鸿，第三人仲某物业公司的委托诉讼代理人徐海军、陶春梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许进向本院提起诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房的违约金82073.5元。2.判令被告向原告支付逾期利息，利息计算标准：以82073.5元为本金，从2018年1月9日起至实际支付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。3.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：被告城南房地产公司系香苑西园小区的房地产开发企业，第三人仲某物业公司系香苑西园小区的物业服务单位，同时被告委托第三人与香苑西园小区业主办理交房手续。2016年9月30日，被告与原告签订一份《商品房买卖合同》，该合同约定：许进购买城南公司开发的盐都区新都街道办事处南港村三组地块香苑西园2幢3103室商品房及2幢第-2层216自行车车库（以下简称诉争房屋），该商品房建筑面积319.98平方米，价款1765852元，自行车车库面积35.41平方米，价款74361元，诉争房屋合计总价1840213元。关于付款方式、期限及逾期付款的责任，合同第六条、第七条做了约定。合同第十条约定，出卖人应当在2017年5月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。对于出卖人逾期交房的违约责任，合同第十一条第二款约定，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起计算30天内退还全部已付款项，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同订立后，原告按照合同约定向被告支付了全部购房款。同时，原告亦发现所购房产存在着屋顶、外墙渗漏等严重的质量问题，根本无法达到居住使用条件，原告向被告及第三人反应问题，要求其尽快整改交房。在原告多次的交涉下，被告、第三人对诉争房屋也进行了维修处理，但是迟迟未见改善，后房屋一直处于修缮状态，直到2018年1月8日，被告才向原告履行了交房义务，距合同约定的交房时间（2017年5月30日）逾期223天。综上，被告迟延交房的行为损害了原告合法利益，原告有权要求被告承担违约责任，故原告依法诉至贵院，请求贵院判如诉请。被告城南房地产公司辩称:1.逾期交房的原因不在于被告，在于原告，被告已经按照合同约定的时间交付房屋，但原告无正当理由延迟接收，因此被告不承担逾期交房的任何责任，原告认为被告逾期交房原因在于房屋质量问题，不能成立，被告已经具备交房条件，且案涉房屋经竣工验收合格，证明房屋质量没有问题，这与原告主张的逾期交房是两回事，不能混为一谈。2.对于逾期利息原因同上，被告不承担。3.诉讼费、律师费不应由被告承担。4.从本案原告主张的诉请及理由看，其将房屋质量问题与房屋交付问题相关联，但交付房屋与质量责任的承担是两回事，房屋质量是否存在，责任由谁承担，不是原告拒绝或延迟接收房屋的理由，因此，原告主张不能成立。第三人仲某物业公司辩称，第三人是物业服务公司，职责是在业主与开发商办理房屋交接手续以后带着业主查看房屋的具体位置，物业公司只提供物业服务，对于原告主张的违约金、违约利息的答辩意见同被告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院依法予以认定，并在卷佐证。根据本院对证据的审核认定及当事人在庭审中的陈述，本院确认以下事实：2014年1月20日，案涉香苑西园2号楼经竣工验收合格。2016年9月30日，城南房地产公司（出卖人）与许进（买受人）签订《商品房买卖合同》，合同（摘要）：第三条买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为2幢3103号房及2幢-2层-216号房；第四条计价方式：房款合计1840213元；第六条付款方式及期限：3.贷款方式付款：组合贷款，买受人应当于2016年9月30日前支付首期房价款640213元，余款1200000元向贷款机构申请贷款支付。第十条交付期限：出卖人应当在2017年5月30日前，依照国家和人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2.其他：（1）本合同所指不可抗力及免责事项的范围包括下列情况：地震、抗洪等自然灾害；战争、战乱大规模疾病及政府政策及政府规划调整和法律法规的改变等政府行为。（２）县（市）级及县（市）以上规划、文物、环保、土管、林某等主管部门根据法律、法规的规定采取某项行政措施或遇到重大技术问题而导致开发建设期延长，但最长不得超过六个月。（３）室外配套施工阶段遇雨季、高温、严寒等影响施工的天气。第十三条商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：１.买受人应在出卖人寄发的《交房通知单》中规定的领房时间内办理领房手续，并从领房之日的当日其缴纳物业管理费、空调费。２.买受人未在出卖人寄发的《交房通知单》中规定的领房时间内办理领房手续导致出卖人不能交房的，其一切后果均由买受人承担，包括但不限于承担领房期限届满之日起商品房毁损、灭失的风险责任、前期物业管理费用、空调费。且出卖人有权按照其前期物业管理的有关规定对商品房进行相同管理，由此产生的费用由买受人承担。3.买受人购买的商品房保修时间从本合同规定的交付日期开始计算。第十八条保修责任：买受人购买的商品房为住宅商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人应当自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。后许进按约支付购房款，并已取得案涉房屋所有权证。2017年6月22日，城南房地产公司向许进发送《香苑西园催交房、租赁车位通知书》一份，内容为：您与我司于2016年9月30日签订的香苑西园2栋3103室《商品房买卖合同》，根据购房合同中相关条款的约定，您应于2017年5月30日前，来我司某西园售楼部办理交房、车位租赁交付手续并缴纳各项费用，现我司书面通知您，请与2017年7月21日前，来我司销售部办理交房、车位租赁交付手续，并缴纳应缴的各项费用。逾期仍未前来我司办理交房、车位租赁交付手续，届时我司将按照合同约定收取延期交房的相关费用，车位租金从2017年6月22日起算。庭审中，根据原告举证的其与香苑西园物业工作人员孙某微信聊天记录截图，双方部分聊天内容如下：2017年6-7月，许进向孙某发送部分房屋图片，并表示“修也不认真修，楼顶防水又不做，这样什么时候能交房？”2018年1月2日，许进问：“弄好没？什么（时候）交房啊？”2018年1月3日，孙某回复：“业主你好！你家问题已全部维修到位了”。同日，许进询问：“窗台保温板换过了没？门窗也好了？”孙某回复：“全好了”。2018年1月4日，许进问：“什么时候办交房手续啊？”孙某答：“你明天来”。2018年1月5日，许进问：“上午过去找你交房啊？”孙某于2018年1月8日回复称：“业主可以拿房了”。2018年1月8日，许进向城南房地产公司出具《交房承诺书》一份，内容为：本人许进购买的香苑西园2楼3103室，我同意于2018年1月8日交房，对此本人不持异议。庭审中，关于案涉房屋质量问题双方陈述如下：被告称，案涉房屋是现房，原告是2017年夏天来看房，当时发现房子上有一个碗口大的潮斑，就说这个地方漏水，后来我们安排工程队进行维修，修好后叫原告来，原告说要等下雨看不漏水了再拿房，结果顶楼有个水箱，原告私自上去将排水口堵上，将水箱水放掉，进行蓄水试验，水位达到50公分，蓄水了3天，水位超过了楼顶防水压口的高度，造成了两处漏水，原告就说房屋质量问题。后来我们将工人叫来，根据原告要求，将楼顶砸除，重新做防水，达到原告要求，原告说再观察观察，后来就说我们耽误了，跟我们要钱。2018年1月8日，根据双方协商将合同约定时间到2018年1月8日的物业服务费免收，原告在2018年1月8日愉快收房，在交房承诺书上不提异议，并签名。原告称，案涉房屋2013年竣工后，房屋一直处于空置状态，开发商私自更改设计，将烟道封闭，在楼顶设置消防水箱，导致房顶存在多处渗漏。除此之外还有大量质量问题，墙面空鼓、破损，门窗损坏，阳台围栏缺损，当时我向开发商反映过，2016年10月3日书写的内容也给王总了，但合同约定的是2017年5月30日交房，我去看房子时发现房屋没有进行任何维修，迫于无奈请第三方公司出具验房报告，并于5月交到王总办公桌上，但对方仍没有进行任何维修，消防水箱本身不应在楼顶，水箱没有维护，购房后我发现楼顶水箱要么没水，构成消防安全隐患，要么就是管道渗漏，不停漏水，我多次向物业公司反映，并且有视频图片为证。我没有故意放水，对方应当出示证据。对方发出交房通知，我一直是催着交房，交房前多次往返王总办公室，情况说明我都请物业公司签字，当时写的情况属实，说明房屋一直处于维修状态，达不到交房条件，一直维修到2018年1月，经过验收合格我接收房子，协商的结果被告应当举证，房子都没有交给我，不应该交物业费。2018年1月8日交房当日，我交了一年的物业费，不存在拖欠物业费的问题，也不存在免交，本来就不应该付。本院认为,原、被告签订的《商品房买卖合同》系其真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方应按照合同约定内容，履行相应的合同义务。关于交房，案涉合同约定出卖人应当在2017年5月30日前，依照国家和人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同还约定，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。对此，被告已提供证据证明案涉房屋已经符合上述交付条件。原告虽举证《检测报告》及检测费收据欲证明案涉房屋存在严重的质量问题，不符合交房条件，但该检测报告是原告自行委托鉴定机构进行鉴定，被告对该鉴定结果并不认可，该证据不足以证明案涉房屋不具备商品房经验收合格条件，未达到交付条件。关于原告提出的房屋质量问题，被告一直与原告积极协商，履行相应的保修职责，直至修复到达到原告要求愿意接收房屋为止，原告在2018年1月8日明确表明愿意受领房屋，不再持有异议。且案涉房屋在原、被告双方签订买卖合同时为现房，原告应在签订合同前对重大的房屋质量问题负审慎注意义务，房屋签订日距离合同约定交房之日有八个月，在此期间，对于案涉房屋是否存有重大质量问题影响交付，原告应在合同约定的交房之日前及时通过合法程序进行维权，必要时按照法定程序对房屋质量进行鉴定，而非通过拒绝接受房屋，现又主张逾期交房违约金的方式主张权利。另，在案涉合同履行中，被告已通知原告办理房屋交付手续，而原告认为存在质量问题拒绝收房直至2018年1月8日，但原告所认为的质量问题并非房屋主体结构不合格，其所主张的质量问题仅为质量瑕疵，且经过维修，质量瑕疵业已消除，原告认为的质量问题并不足以产生房屋无法交付使用的后果，其以此为由拒收案涉房屋缺乏法律依据，其主张的违约金及利息的诉请相应的不具有事实和法律依据，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告许进的全部诉讼请求。案件受理费1900元，依法减半收取950元，由原告许进负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 员 李呈蕴二〇二〇年九月十七日法官助理 李静静书 记 员 张 聃附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。