安徽省宿州市埇桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1302民初1475号 原告：周元果，男，1977年11月22日出生，汉族，住安徽省宿州市。 委托诉讼代理人：满秋生，安徽大泽律师事务所律师。 被告：陈振山，男，1976年1月10日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人：周建，安徽晥光大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵君，安徽晥光大律师事务所律师。 被告：李兆斌，男，1962年10月8日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 被告：赵丽影，女，1964年6月18日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 原告周元果与被告陈振山、李兆斌、赵丽影案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月22日立案受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周元果及其委托诉讼代理人满秋生，被告陈振山及其委托诉讼代理人周建、赵君，被告李兆斌、赵丽影到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周元果向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对原告购买的位于宿州市（产权证号：20××70）的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、判决确认原告与被告李兆斌、赵丽影于2015年3月10日签订的《无产权证放低经纪合同》合法有效，并确认位于宿州市（产权证号：20××70）归原告所有；3、判决被告李兆斌、赵丽影立即协助和配合原告办理宿州市（产权证号：20××70）的产权过户登记；4、本案诉讼费用由各被告承担。事实和理由：2015年3月10日,原告通过宿州市诚信房地产信息发展有限公司与被告李兆斌、赵丽影签订了无产权证房地产经纪合同。合同约定:被告将位于宿州市（拆迁协议记载建筑面积89.4平方,）出售给原告,价款35万元。并约定了房款分期付款期限。合同签订后,原告按合同约定履行了付款义务。该房屋于2015年3月31日前移交原告占有,原告进行了装饰装修后使用至今。原告在得知房屋产权证下发后多次找被告李兆斌、赵丽影办理过户手续。但因其夫妻双方一直不能同时前往,加之被告更换手机号、居所变动等原因,故迟迟未能予以进行房屋变更登记。为让原告放心,被告将房产证原件交于原告,并保证届时会配合办理过户。双方口头约定留存1万元过户保证金于产权证下发后,办理过户当日支付完毕。而后据埇桥区人民法院（2020）皖1302执异16号民事裁定书查明,2016年6月7日,被告陈振山因与被告李兆斌民间借贷纠纷一案,申请诉前保全查封了该房屋。并在2016年10月21日向埇桥区人民法院申请强制执行。2019年12月14日,原告据此向埇桥区人民法院提出执行异议申请,经该院审理,作出（2020）皖1302执异16号民事裁定书,驳回原告异议申请。综上,原告认为:2015年3月10日签订的《无产权证房地产经纪合同》内容不违反法律、法规的强制性规定,系合同双方真实意思表示,应合法有效。被告李兆斌、赵丽影理应全面履行合同义务。原告支付全款且实际占有使用该房屋,至今已4年多之久,对未能办理过户手续不存在任何过错。由于埇桥区人民法院执行指向的标的造成原告买受的该房屋面临严重侵害。为此,依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民事诉讼法》及《解释》、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》等相关规定，提出执行异议之诉，恳请贵院依法查明事实，判准原告诉请。 被告陈振山辩称，1、原告作为案外人提出异议不足以排除人民法院的强制执行，另外其权利的真实性合法性也不满足法律法规及相关司法解释所要求的标准；2、本案是因为强制执行引起的纠纷，也是两种权利的对抗。一边是经过起诉后得到人民法院的判决，依据生效判决所赋予的权利进而申请人民法院强制执行。这种权利是通过积极的行使法律赋予公民的权利而获得的。另一边是在买卖关系中怠于行使自己的权益的买受人。由于对自身权利的消极不去行使，导致这种物权的期待性质还停留在债权的阶段；3、本案是执行异议之诉，并非一般的借款纠纷或者合同纠纷。本案的原、被告，被告与被告之间都存在着较大的利益冲突，所有本案不能因另外两被告赵丽影或李兆斌的自认从而免除原告周元果的举证责任，对于原告提出的诉讼请求或是对案情的陈述，原告应当举证加以证明。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，依法继续强制执行，维护被告陈振山的合法权益。 被告李兆斌、赵丽影辩称，涉案房子经我手卖的，在诚信房产卖了三套房子，其他两套都过户了，原告购买的房屋可能因为两年后税收少就没有办理过户手续。借款是事实，诉讼保全执行期间规定是不能过户的。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月10日,原告通过宿州市诚信房地产信息发展有限公司与被告李兆斌、赵丽影签订《无产权证房地产经纪合同》。合同约定:被告李兆斌、赵丽影自愿将座落于宿州市（拆迁协议记载建筑面积89.4平方,）出售给原告,价款35万元。并约定了房款分期付款期限。合同签订后,原告按合同约定履行了付款义务。该房屋于2015年3月31日前交付原告占有,原告进行了装饰装修使用至今。双方未就上述买卖涉案房屋办理房屋产权变更登记手续。依照合同约定，原告尚有1万元房屋过户保证金未予支付给被告李兆斌、赵丽影。 2016年6月7日，被告陈振山向本院申请诉前财产保全,本院以（2016）皖1302财保134号民事裁定书查封被告李兆斌所有的位于宿州市（房地权证宿字地20××70号）,2016年6月8日宿州市不动产登记中心予以协助查封。2016年6月24日本院立案审理该案,案号为（2016）皖1302民初6060号。同年8月26日本院以（2016）皖1302民初6060号民事调解书予以确认被告陈振山与被告李兆斌自愿达成的调解协议如下:李兆斌自愿于2016年9月30日前偿还陈振山借款本金50万元。如逾期不能返还,则由李兆斌承担该借款自2015年4月25日起,按月利率2%计算至借款实际付清之日止的利息。案件受理费5050元,由原告陈振山自愿负担。后因李兆斌未按期履行生效调解书确定的法律义务,陈振山向本院申请强制执行,本院于2016年10月21日立案,案号为（2016）皖1302执3983号。2019年10月8日本院发出迁出公告,责令李兆斌在2019年10月30日前迁出位于宿州市（产权证号20××70）后案外人周元果向我院书面提出异议。 2019年12月14日,原告周元果向本院提出执行异议申请,经该院审理,作出（2020）皖1302执异16号民事裁定书,驳回原告周元果的异议请求。2020年1月22日，原告周元果在法定期限内向本院提起诉讼请求：1、判决立即停止对原告购买的位于宿州市（产权证号：20××70）的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、判决确认原告与被告李兆斌、赵丽影于2015年3月10日签订的《无产权证放低经纪合同》合法有效，并确认位于宿州市（产权证号：20××70）归原告所有；3、判决被告李兆斌、赵丽影立即协助和配合原告办理宿州市（产权证号：20××70）的产权过户登记；4、本案诉讼费用由各被告承担。 以上查明事实有原告提交的《无产权证房地产经纪合同》、银行转账凭证、收条、本院(2016)皖1302执3983号、(2020)皖1302执异16号民事裁定书、迁出公告、现场照片等其他相关证据，在卷佐证。 本院认为：原告与被告李兆斌、赵丽影在本院查封案涉房屋前所签订的《无产权证房地产经纪合同》，系双方真实意思表示，不违法、法律法规的强制性规定，故合法有效。案涉合同签订后，被告李兆斌、赵丽影依约收取原告购房款，并将涉案房屋交付原告，据此，涉案房屋买卖合同双方已实际履行。现涉案房屋原告已装修入住至今。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。案涉房屋交付原告后，被告陈振山向本院申请诉前财产保全,对涉案房屋依法进行了查封。故原告不存在不及时办理房屋产权过户登记手续的主观过错。因此，原告虽未获得物权登记，但其享有的合法物权的期待性优于被告的一般债权。 综上所述，原告主张停止对原告购买涉案房屋的强制执行，并确认涉案房屋归原告所有的请求，合法有据，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条、第三百一十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条规定，判决如下： 一、停止对涉案房屋即本案被告李兆斌名下位于宿州市（产权证号：20××70）房屋的执行； 二、位于宿州市（产权证号：20××70）房屋归原告周元果所有； 三、驳回原告周元果的其他诉讼请求。 本院2020年1月13日作出（2020）皖1302执异7号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 案件受理费6550元，减半收取为3275元，由被告陈振山负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审判员  李标 二〇二〇年八月二十六日 法官助理徐啸 书记员赵锐