福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终3616号 上诉人（原审原告）：方海明，男，1972年7月8日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：冯卫华，福建纬瀚律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：明胜世家（厦门）物业管理有限公司，住所地厦门市思明区嘉禾路****。 法定代表人：黄庆祝，董事长。 委托诉讼代理人：罗渭平，福建旭恒律师事务所律师。 上诉人方海明因与被上诉人明胜世家（厦门）物业管理有限公司（以下简称明胜世家公司）物权保护纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初18241号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 方海明上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判明胜世家公司拆除擅自占用建筑区划内共有部分所搭建的地台，并恢复至与地台周边地面状态一致；3.改判明胜世家公司拆除擅自占用建筑区划内共有部分所搭建的46套违章建房和5处违法搭盖建筑，并恢复至与周边状态一致；4.改判明胜世家公司向方海明公布、方海明有权查阅审计从开业至今的户外广告、车位停车费（含规划为人防设施但平时用于停车的车位停车费）、擅自搭建地台租金收益、擅自搭建违章房屋和违法搭盖建筑租金收益、建筑装饰装修及电信进场施工等进场施工配套费等建筑区划内共有部分使用和收益情况；5.改判明胜世家公司向方海明公布、查阅核算水电费公摊的计算依据，核算实际消耗量，并退还多交水电费约1万元（具体金额待确定计算依据后确定）；6.一、二审诉讼费由明胜世家公司承担。事实和理由：一、一审判决事实认定错误，无证据支持，依法应予撤销并查清事实进行改判。（一）一审判决没有将双方的举证、质证过程进行体现，违反了《人民法院民事裁判文书制作规范》（法〔2016〕221号）的规定，导致认定事实不清、无证据支持，应予撤销并改判。（二）一审判决对于作为建筑物区分所有权纠纷中的关键性、根本性的问题（哪些属于建筑物共有部分、哪些不属于建筑物共有部分）等基本事实未加以认定、说明，属于认定事实不清，依法应予撤销并在查清事实后改判。1.根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条规定，只要不属于业主专有部分、不属于市政共有部分或者其他权利人所有的场所及设施的，均属于业主共有部分：（1）明胜世家公司未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，擅自占用并出租给商户的地台，均坐落于通道、消防通道等公共通行部分，属于业主共有部分，明胜世家公司擅自改变其使用功能，并收取费用的行为，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第14条的规定依法应采取拆除等恢复原状的方式恢复至与周边地面一致的状况。且因此产生的收益属于全体业主共有，应当查清并追缴。明胜世家公司以地台卫生费、保安费为名收费（未经过物价部门批准），均没有法律依据，不仅没有征得“业主双过半同意”，更是超出物业合法收费范围的违法行为，应当依法取缔。明胜世家公司真实目的实为：擅自占用公共区域、收取商户占用地台的租赁费用牟利，且收费金额未向业主公示，未纳入公共收益和专项维修金管理，是违反《物业管理条例》的违规收费。一审裁定认定“诉讼请求属于相关行政主管部门的事项，且部分事项已由相关主管部门立案处理，故不属于人民法院受理民事诉讼的范围”是错误的，且与该案的判决书支持的诉讼请求的依据相互矛盾，方海明已就该裁定另行上诉。（2）违章搭建25间坐落于“南区221号”楼上（一号煎包）、违章搭建21间坐落于“西区317号”楼上（五四城堡），均属于屋顶，属于业主共有部分，明胜世家公司擅自改变其使用功能，虽然其主张是给员工住所用（无法证实），但是也需要将明胜世家公司应承担的员工住宿租赁费等费用计入公共收益内，最重要的是不能改变其违章建筑的基本事实。同时，在以上建筑作为员工宿舍期间，所消耗的水费、电费和公摊水电，应由物业公司或员工个人承担。至今，明胜世家公司仍然没有足够的证据证明以上水费、电费和公摊水电已由物业公司承担，在明胜世家公司提交的水、电公摊明细表上，也根本没有46套违章建筑的公摊明细。（3）关于车位，一审判决认为“在案证据尚无法认定地下停车位属于业主共有”是错误的，且依据哪些在案证据更无说明，也未列举任何举证、质证的一般过程，因此属于认定事实错误、无任何证据支撑。根据明胜世家公司提交的《建设规划许可证（2004厦规建设第0024号）》可知，明发商业广场规划范围内有地上车位112个和1570个地下车位，，地上112个车位其在庭审中已经自认属于全体业主共有部分但1570个地下车位属于不动产且该车位是可以依法登记的，而明胜世家公司仅仅提供了8个车位属于厦门建勤房地产开发有限公司的专有部分,其他1562个地下停车位和112个地上车位（共计1672个车位）均应属于全体业主的共有部分。A.根据明胜世家公司一审庭审可知，明胜世家公司自认其和原来三家物业公司及原开发商均系属于同一主体（即公司人格混同），因此其主张的地下车位的权属证书均应在明胜世家公司处。因此证明车位权属的举证责任应该归明胜世家公司。B.明胜世家公司仅仅提供《停车位权属说明》是不具有法律效力的，，地下车位属于不动产且可以依法登记明胜世家公司已提供了上述8个已经登记的车位），依法应予登记，因此未登记的车位就不属于业主专有部分、也不属于市政共有部分或者其他权利人所有的场所及设施，应属于全体业主的共有部分。C.1562个地下车位涉及以下车位：（A）C1-29至94、C2-7至13、C2-22至34、C2-52至68、C3-01至27、C3-31至72、C3-74至79共计178个人防车位，根据厦府[1990]综181号《厦门市结合民用建筑修建民防地下室的规定》第五条的规定，民用建筑修建民防地下室，建设经费由建设单位（原开发商、并非明胜世家公司）承担，并不适用“谁投资谁受益”原则，【注：厦门属于特区，可以对法律、行政法规、、地方性法规作变通规定，但只适用于本经济特区】且不动产的所有权以房地产登记机关登记为主，该车位属于规划区内的停车位，因此平时（非战时）的收益应该归全体业主所有。根据明胜世家公司提供的现有证据可以证明：供车辆通行的地下车位车道已经被原开发商公摊给了全体业主，所以供车辆进出的车道所有权应该归全体业主所有。（B）剩余1384个地下车位：明胜世家公司未提供剩余地下车位的《厦门市土地房屋权证》，仅仅提供了8个车位的《厦门市土地房屋权证》。（C）关于地下车位的车道：根据明胜世家公司提供的《（2004）厦证经字第1003号公证书》：原开发商采用的分摊方法为：先将各层的分摊面积分摊到各层的公用部分，然后在计算各专有部分面积（店面）时再将已经分摊了公摊面积的各层公用部分再分摊到各个专有部分（店面）中，但由于没有工作底稿无法判断是否进行了重复计算。原开发商已经将车道公摊给了全体业主，因此车道所有权是全体业主的。理由如下：从明胜世家公司该证据P47可知，h1代码代表的功能区是“-2层A区地下车道”；h2代码代表的功能区是“-2层B区地下车道、库房”；h3代码代表的功能区是“-1层车道”；h4代码代表的功能区是“-1层小店面”；h5代码代表的功能区是“-1层家乐福”；h6代码代表的功能区是“-2层SDA”；h7代码代表的功能区是“-1层主力店”；h13代码代表的功能区是“局部地下一层SDB”；h100代码代表的功能区是“人防”，也就是涉及地下1-2层部分的代码有h1-h7、h13和h100（h100不清楚是否仅代表地下）。从明胜世家公司该证据P49-P50第-2层公用部分分摊情况可知，-2层公用部分均分摊了本层和-1层及地上部分的公摊面积（P49如-2层公用部位编号LDJF1b和LDJF2其服务范围为h1.h2.h3.h4.h8.h14.h16.h17）；从明胜世家公司该证据P50-P58第-1层公用部分分摊情况可知，-1层公用部分均分摊了本层和-2层及地上部分的公摊面积（P50如-1层公用部位编号PD1、PD1a、PD1b、PD2b、PD5、PD6其服务范围为h1.h2.h3.h4.h6.h7.h8.h12.h13.h14.h16.h17）；从明胜世家公司该证据P58-P66第1层公用部分分摊情况可知，1层公用部分均分摊了本层和-1、-2层及地上部分的公摊面积（P58如第1层公用部位编号除了ML2、ML14、DT11、LT48、LT49、LT50、LT52之外的公用部位，其服务范围均包含了属于地下一、二层的h1-h7.h13）；从明胜世家公司该证据P66-P71第2层公用部分分摊情况可知，2层公用部分均分摊了本层和-1、-2层及地上部分的公摊面积（P67如第2层公用部位编号除了ML10、ML12、ML8、DT5之外的公用部位，其服务范围均包含了属于地下一、二层的h1-h7.h13）；从明胜世家公司该证据P72-P76第3层公用部分分摊情况可知，3层公用部分均分摊了本层和-1、-2层及地上部分的公摊面积（P72如第3层公用部位编号除了DT4、GD9之外的公用部位，其服务范围均包含了属于地下一、二层的h1-h7.h13）；从明胜世家公司该证据P76-P78第4层公用部分分摊情况可知，4层公用部分均分摊了本层和-1、-2层及地上部分的公摊面积（P76如第3层公用部位编号除了DT14之外的公用部位，其服务范围均包含了属于地下一、二层的h1-h7.h13）；从明胜世家公司该证据P78-P79第5层公用部分分摊情况可知，5层公用部分均分摊了本层和-1、-2层及地上部分的公摊面积（P78如第5层公用部位编号除了DT3、LT3、LT4、DT7、DT8、DT1、GD1之外的公用部位，其服务范围均包含了属于地下一、二层的h1-h7.h13）。值得说明的是，如果每个共有部分编号的分摊均是全部分摊的话，该分摊就存在多达至少7次以上的重复分摊。（4）关于户外广告，户外广告基本都是位于规划范围内的通道、电梯、建筑物墙壁、屋面等共有部分，当初《商品房买卖合同》第17条虽然约定了屋面、外墙面的使用权属于开放商，但并未约定收益权的归属问题，属于约定不明。应该根据法律法规认定收益属于全体业主，且该约定违反了物权法第3条的规定，应属于无效条款。且该合同第18条第2款的约定也可以证明“出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的共有部分和设施的使用性质”。明胜世家公司要想使用也必须根据物权法第76条取得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。值得强调的是：明胜世家公司提供的合同是一名叫做“李芬”的购房者与开发商之间的约定，与明胜世家公司无关，该约定不能约束方海明。退一万步，方海明即使与明胜世家公司有合同关系，合同之间的权利义务应该按照法律法规进行处理。（5）5处违法搭盖建筑均是违法搭建在通道、公共景观等共有部分处，虽然经过相关部门的行政处罚（至今未拆除），但是不能排除对其民事责任的处理。（6）一审判决认为方海明并未提交足够的证据证明“擅自搭建违章房屋和违法搭建建筑租金收益、电信进场施工配套费、商户因为经营需要扩充电容而加纳的电力增容费、美食节等活动时商家缴纳费用的收益”，属于举证责任划分错误。以上费用的凭证均处于明胜世家公司控制当中，理应由明胜世家公司提供。（7）一审判决认为“审计缺乏法律依据，不予支持”是错误的。根据《厦门市物业管理若干规定实施细则》第三十九条明确规定了对物业管理区域专项维修资金缴存、使用情况进行审计，该缴存情况就应该包含由公共收益转入的专项维修资金专户的资金。因此对其公共收益情况进行审计是有法有据的。（8）一审判决认为“方海明主张的公摊水电费计算依据尚不充分”是错误的。明胜世家公司未按照法律规定的时间和方式公示公摊水电费和自用水电费，属于明胜世家公司无法举证，同时也导致方海明无法举证其应缴纳的确切水电费金额，且该水电费的全部票据和资料均在明胜世家公司手中，因此该举证责任应该由不依法公示（即不履行义务）且掌控有全部资料和票据的一方（即明胜世家公司）承担，明胜世家公司应承担因此所带来的不利后果。2.明胜世家公司未提供按照物权法第76条规定取得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的证据，而仅仅是提供了一些明胜世家公司员工的花名册和《关于宿舍使用的说明》或租赁商家的《情况说明》，应承担举证不能的不利后果。 二、一审判决程序违法，依法应予撤销，并在查清事实的基础上改判。方海明向一审法院申请调查令前往厦门市自然资源和不动产权属登记中心调查并复制（或出具证明）明发商业广场地下车库已售并登记和未售车位的产权情况，但是一审法院不予理睬，并未按照法律规定进行通知或裁定。方海明向一审法院提交了《申请人民法院责令对方当事人提交书证申请书》，但是一审法院不予理睬，并未按照法律规定进行通知或裁定。根据《最高人民法院关于修改》（法释[2019]19号）第四十六条第三款的规定，即使方海明提出的理由不成立，一审法庭也应该要通知方海明。一审判决认为方海明“提出的调查取证申请等，就本案审理已无必要，故本院不再予以准许”是错误的，属于违法认定。因为方海明提出的调查取证申请等均与法庭需要查清的待证事实密切相关。 明胜世家公司辩称，一审判决所认定的事实清楚，证据充分，应予维持。 方海明向一审法院起诉请求：1.明胜世家公司向方海明公布从2005年年底开业至今的户外广告（明发商业广场建筑物专有部分以外的共有部分上所设置的广告）、车位停车费（含规划为人防设施但平时用于停车的车位停车费）、擅自搭建地台租金收益、擅自搭建违章房屋和违法搭建建筑租金收益、垃圾清运费、电信进场施工配套费、商户因为经营需要扩充电容而交纳的电力增容费、美食节等活动时商家交纳费用的收益情况，方海明有权查阅并聘请第三方审计机构对前述明胜世家公司收取和支出费用情况进行审计；2.明胜世家公司向方海明公布、查阅核算2012年9月12日起至2018年6月30日期间的水电费公摊的计算依据，核算实际消耗量，并退还多交水电费约10000元（具体金额待确定计算依据后确定）。 一审法院认定事实：厦门市思明区嘉禾路76号-557房屋于2011年6月8日登记在方海明、姚丽英名下，该房屋位于明发商业广场。明胜世家公司为明发商业广场的物业服务企业，该物业管理区域内的业主至今尚未成立业主大会，亦未选举产生业主委员会。 2012年9月12日，方海明、姚丽英（作为乙方）与厦门明胜投资管理有限公司（作为甲方，后已变更登记为明胜世家公司）签订一份《厦门明发商业广场前期物业管理服务协议》，约定甲方受房地产开发单位委托实施明发商业广场物业管理，乙方依据本协议及政府规定向甲方交纳物业管理费、本体维修基金等费用。该合同第三条第一款第12项约定“商业广场内凡经营特殊行业（如餐饮业）的，需另外缴付额外的垃圾清运费”。同日，方海明还签署一份《厦门明发商业广场文件签收表》，载明“1、业主临时管理公约一份，2、前期物业管理协议一份……兹收到厦门明发商业广场管理处上述文件。”方海明否认有收到《业主临时管理公约》。 明胜世家公司在明发商业广场东区××号××号××号××号××号××号××号××号××号××号××号××号南侧位置修建由地台，并交由相应的商家用于经营使用。明胜世家公司还在明发商业广场南区××号楼××号楼上未经批准建造有40余间房屋。 2019年2月26日，厦门市建设局向方海明等七人作出《信访事项处理意见书》，载明“2019年1月14日，我局接到您们申请对明发商业广场前期物业公司明胜世家物业缴存至我局专项维修资金专户的公共经营收入进行清查。经核实，2018年12月29日，明胜世家（厦门）物业管理有限公司已将明发商业广场项目的经营收益38.0477万元缴存至我局专项维修资金专户。”明胜世家公司缴存的明发商业广场经营收益包括地面停车收入、场地管理费。 2019年5月16日，厦门市思明区城市管理局作出厦思城信答字［2019］0409号《信访事项处理答复意见书》，载明“一、对明发商业广场百安居对面‘998海鲜大排档’占用消防通道违法搭建的问题，经查实际地址系莲坂商业广场西区××号，对该处的违章搭建行为，我局嘉莲中队已对其予以立案处理，并于2019年3月15日上午组织工人对该处违建依法拆除完毕。关于您反映的该处占到经营问题，执法人员接投诉后，已责令物业加强管理。目前，区政府已责令嘉莲街道牵头协调各相关单位，对明发商业广场内的乱象进行综合治理。我局将结合工作安排，认真履职配合整治。二、关于莲坂商业广场南区××号阿猛龙虾占到搭建的问题，我局嘉莲中队已立案查处……五、关于明发广场一号煎包楼上的顶楼及五四城堡酒吧顶楼违建现在变成宿舍的问题，……执法人员已开具《行政执法通知书》进行调查处理。” 一审另查明，明发商业广场项目的《建设工程规划许可证》载明“8、应按我局规定配置机动车、自行车停车泊位，，地上112个，地下1570个”2005年11月10日，明发集团有限公司取得明发商业广场项目的《商品房预售许可证》，载明“房屋用途性质：车库、其他、商场、写字楼，预售总建筑面积393204.24平方米，共5084套。” 明发商业广场开发商明发集团有限公司与买受人签订的《商品房买卖合同》第十七条约定“1、该商品房所在楼宇的屋面使用权属于出卖人所有；2、该商品房所在楼宇的外墙面使用权属出卖人所有。” 2018年10月16日，明发集团有限公司出具一份《关于厦门明发商业广场停车场权属情况说明》，载明“厦门明发商业广场停车场系由明发集团有限公司依经厦门市规划局规划许可建造的厦门明发商业广场配建项目。《建设工程规划许可证》规划停车泊位总数量1682个，其中地上112个，，地下1570个实际建造车位总数1682个，，地上112个，地下1570个其中，，地上车位112个为规划停车位；地下车位15个未售1555个已售（宝龙地产管理有限公司名下所有467个，厦门建勤房地产有限公司名下所有1088个）。以上所有车位已经全部委托明胜世家公司负责经管理。” 一审审理中，明胜世家公司还陈述，其自2019年4月开始向使用地台的商家收取卫生消杀服务费，该费用是基于外摆商家因外摆给明胜世家公司增加的工作任务额外向明胜世家公司购买服务所应支出的费用，不属于明发商业广场的公共收益。 明胜世家公司还提供了《嘉禾路76号-557房屋2013年1月至2019年9月水电公摊汇总明细表》《明发商业广场2018年1月至2019年9月期间用水统计表》《明发商业广场2018年1月至2019年9月期间用电统计表》《明发商业广场公摊水电收费说明》作为证据。方海明对此质证认为，对前述证据的真实性均不认可，明胜世家公司并未按照规定进行公示，且存在将家乐福、豪悦酒店的损耗用水公摊给全体业主，家乐福、豪悦酒店、新百、百安居不用承担公摊水电等不合法不合理之处；方海明应承担的公摊水电费应按方海明房屋的专有部分面积占总面积393204.24平方米的比例计算，明胜世家公司应退还多收取的水电费。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：……（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。”因此，方海明作为业主有权要求公布、查阅明胜世家公司管理经营的共有部分的使用、收益等情况和资料。1.户外广告收益。根据明发商业广场开发商明发集团有限公司与买受人签订的《商品房买卖合同》第十七条约定“1、该商品房所在楼宇的屋面使用权属于出卖人所有；2、该商品房所在楼宇的外墙面使用权属出卖人所有。”故方海明所主张的户外广告收益情况，尚无法认定为属于业主共有部分的收益情况，其要求明胜世家公司公布并提供其查阅，缺乏依据，不予支持。方海明对该约定提出的异议，不属于本案的审查范围，方海明应依法另行处理。2.车位停车费收益。明胜世家公司已经将地上停车位的收益情况提供给方海明，已履行其义务。在案证据尚无法认定地下停车位属于业主共有，故方海明要求明胜世家公司提供地下停车位的收益情况，理据不足，不予支持。方海明对地下车位权属提出的异议，不属于本案的审查范围，方海明应依法另行处理。3.擅自搭建违章房屋和违法搭建建筑租金收益、电信进场施工配套费、商户因为经营需要扩充电容而交纳的电力增容费、美食节等活动时商家交纳费用的收益。方海明并未提交足够的证据证明明胜世家公司获得了这些收益，故其要求明胜世家公司提供相应的收益情况，缺乏依据，不予支持。4．垃圾清运费。双方当事人签订的《厦门明发商业广场前期物业管理服务协议》，明确约定商业广场内凡经营特殊行业（如餐饮业）的，需另外缴付额外的垃圾清运费。结合一般的生活经验，应当认定垃圾清运费属于明胜世家公司所有，而不属于业主共有，故明胜世家公司无需向业主进行公布。5．擅自搭建地台租金收益。。地台建造于明发商业广场的共有位置故明胜世家公司向商家收取的费用确实涉及到共有部分的使用和收益，明胜世家公司应当向业主进行公布。明胜世家公司应向方海明提供其自认的2019年4月开始收取的相关费用。但方海明要求进行审计则缺乏法律依据，不予支持。6.水电费公摊的计算依据。明胜世家公司在诉讼中已经向方海明提供了相应的材料。考虑到预售总建筑面积与实际总建筑面积可能存在差异，结合明发商业广场的实际情况，方海明主张的公摊水电费计算依据尚不充分。因此，方海明的第2项诉讼请求，理据不足，不予支持。方海明提出的调查取证申请等，就本案审理已无必要，故不再予以准许。依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、明胜世家（厦门）物业管理有限公司于判决生效之日起十日内向方海明公布其收取的明发商业广场地台费用情况和资料，并提供给方海明查阅；二、驳回方海明的其他诉讼请求。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 对一审查明的事实，方海明提出如下异议：1.一审遗漏对明发广场共有部分进行综合认定，事实没有查明。2.一审认为尚无法认定地下停车位属于业主共有，但根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条的规定，若不属于业主固有部分，也不属于市政部分，那么就应该属于全体业主共有部分。3.关于广告收益，一审以开发商与业主签订的合同来约束业主与物业管理公司是错误的，而且外墙面使用权属于出卖人所有，出卖人是开发商，而不是明胜世家公司；而且这里仅仅约定外墙使用权，但没有约定受益权，若没有约定，就应当依法属于全体业主共同所有。4.关于擅自搭建违章建筑的问题，方海明在一审已经提交了调查令和申请法院责令对方当事人提交书证的申请书，但一审没有依法通知或裁定给方海明，而仅仅是在判决书上载明认为没必要，程序不合法。5.垃圾清运费，垃圾本身会占用建筑区划内属于全体业主的公用场所和通道，垃圾清运费是占用使用全体业主共有部分所产生的收益，因此不能属于明胜世家公司所有。6.搭建地台租金的收益，一审只认定方海明可以查询地台费用情况和资料，但一审中方海明提交申请对方提交书证的申请书，没有得到任何回复。7.关于审计，厦门市物业管理若干规定实施细则明确规定对物业管理区域专项维修资金等都要进行审计，故审计是有一定的法律和事实依据的。此外，，地下车位的产权归属和公摊水电公摊、公共收益等没有查明。明胜世家公司对一审查明的事实无异议。双方当事人对一审查明的其他事实未提异议，本院对双方当事人无异议的事实，予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案二审围绕方海明的上诉请求进行审理。 关于地下停车位（含规划为人防设施但平时用于停车的车位）的收益问题。物权法第七十四条第二、三款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。”本案所涉地下停车位系由开发商建造，明胜世家公司已提供《商品房预售许可证》及部分《厦门市土地房屋权证》，以证明地下停车位可以进行买卖交易并办理独立产权证。一审中，经法庭询问，方明海表示因时间久远其已无法找到购房合同，明胜世家公司则提供案外人购买明发商业广场其他商铺的《商品房买卖合同》以证明合同约定的共有建筑面积内容不包含人防、规划停车位，方海明对此虽不认可，但未能提供相反证据予以否认。因此，根据（2004）厦规建设第0024号《建设工程规划许可证》所载，明发商业广场配置1570个地下停车位，应属行政主管部门规划许可开发商建造的车位，而非占用业主共有道路或者其他场地增设的属于业主共有的车位。根据物权法第七十四条第二款的规定，在方海明并无证据证明地下停车位所有权已经通过出售、附赠等法定方式发生转移的情况下，应认定该停车位的所有权归开发商所有。业主对其专有部分以外的共有部分享有共同管理、使用的权利，，地下停车位的所有权人或其委托人有权合理使用建筑区划内的道路方海明认为开发商将车道公摊给了全体业主，故停车费收益应属全体业主所有，缺乏依据。《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款规定：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”因此，作为投资者的开发商或其委托人平时可对人防车位进行使用、管理及收益。综上，本案所涉地下停车位（含规划为人防设施但平时用于停车的车位）收益并非全体业主的公共收益，方海明要求向其公布该项收益情况，依据不足。 关于户外广告的收益问题。《商品房买卖合同》第十七条约定，该商品房所在楼宇的屋面使用权、外墙面使用权、命名权等属出卖人所有。2012年9月12日，方海明在载有业主临时管理公约等文件签收表上签字，承诺遵守临时管理公约等规定。该管理公约第三章第17条载明，发展商有权在广告位安放广告牌，并有权将广告位转让、出租及借用。故一审认为户外广告收益尚无法认定为属于业主共有部分的收益，并无不当。至于方海明对上述约定所持异议，并非本案审查范围。 关于擅自搭建违章房屋和违法搭建建筑租金收益、电信进场施工配套费、商户因为经营需要扩充电容而交纳的电力增容费、美食节等活动时商家交纳费用的收益。一审中，方海明向法院申请责令明胜世家公司提供收取上述费用的凭证，而明胜世家公司则于庭审中否认曾收取违章房屋和违法搭建建筑租金收益及电信进场施工配套费等。因此，方海明首先应对明胜世家公司已收取并持有上述费用凭证的事实承担举证证明责任，但方海明并未提供充分证据证明上述事实。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》【法释〔2019〕19号】第四十六条第三款规定：“当事人申请理由成立的，人民法院应当作出裁定，责令对方当事人提交书证；理由不成立的，通知申请人。”一审法院在其所作判决中认为方海明提出的调查取证申请等，就案件审理已无必要故不予准许。对此，方海明认为一审法院对其提出的申请未按规定进行通知或裁定，仅在判决中认为“已无必要”的处理方式不当。然而，根据前述分析，就本案而言该情形尚不构成严重违反法定程序应予撤销的情形。此外，《厦门市物业管理若干规定》第四十条第一款规定：“前期物业服务企业依法利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当将扣除物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备的经营管理费用后的经营收入，自收到之日起三十日内存入专项维修资金专户，经营管理费用支出不得超过经营收入的百分之三十。”第五十二条第三款规定：“物业服务企业违反本规定第四十条规定，未及时将经营收入存入市建设行政主管部门设立的专户的，由市建设行政主管部门责令其限期缴纳；逾期拒不缴纳的，按照应交款逾期天数处以每日万分之五的罚款；情节严重的，依法吊销或者提请吊销其相关资质证书。”方海明若有充分证据证明明胜世家公司违反有关规定，可向相关行政主管部门反映处理。 关于垃圾清运费。《前期物业管理服务协议》已约定经营特殊行业（如餐饮业），应另行缴付垃圾清运费。从该费用的名称亦可体现其支付对象系具体实施垃圾清运作业的承担者，且进行垃圾清运客观上有利于全体业主。方海明主张垃圾清运费应属全体业主所有并要求向其公布收益情况，依据不足。 关于方海明提出聘请第三方审计机构对公共收益进行审计的问题。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，业主请求公布、查阅共有部分的使用和收益情况，应予支持。《福建省物业管理条例》第二十九条规定，上一年度本区域物业共有部位经营所得收益收支明细情况应当定期在物业管理区域内醒目位置公布，业主委员会换届前应当进行资产清查，业主对清查结果有异议的，经业主大会决定聘请第三方审计机构审计。因此，方海明个人请求对公共收益情况进行审计，缺乏相关法律依据。 关于水电费公摊问题。《前期物业管理服务协议》第三条第一款第5项约定，商业广场的照明、动力及其它耗能按月按实分摊。一审中明胜世家公司提供《嘉禾路76号-557房屋2013年1月至2019年9月水电公摊汇总明细表》《明发商业广场2018年1月至2019年9月期间用水统计表》《明发商业广场2018年1月至2019年9月期间用电统计表》以证明公摊水电收费情况。方海明已购买讼争商铺并实际交纳公摊水电费多年，若其对水电费公摊方式及数额持有异议，理应及时主张。现方海明对水电费公摊方式提出异议，要求按照其专有部分占建筑物总面积的比例确定公摊水电费并由明胜世家公司退还公摊水电费差额，依据不足。 综上所述，方海明的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由方海明负担。 本判决为终审判决。 审判长  颜映红 审判员  陈 璟 审判员  章 毅 二〇二〇年十二月三十一日 书记员  罗仁冰 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。