广西壮族自治区防城港市防城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0603民初1681号 原告：中国工商银行股份有限公司防城港分行，住所地:广西防城港市港口区友谊路11号，统一社会信用代码：914506028993607593。 负责人：彭正强，行长。 委托诉讼代理人：邬江月，广西海狮律师事务所律师。 被告：余堃，女，1988年7月Ｉ5日出生，汉族，住江西省上饶市横峰县。 委托诉讼代理人：张强，江西帝经律师事务所律师。 被告：防城港皇家房地产开发有限公司，住所地：广西防城港市港口区金花茶大道77号，统一社会信用代码：91450600571814411K。 法定代表人：申爱虎，董事长。 原告中国工商银行股份有限公司防城港分行（以下简称“工商银行”）诉被告余堃、防城港皇家房地产开发有限公司（以下简称“皇家公司”）金融借款合同纠纷一案，广西壮族自治区防城港市中级人民法院指定由本院审理，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邬江月，被告余堃的委托诉讼代理人张强到庭参加诉讼，被告皇家公司经本院合法传票传唤未到庭参加诉讼。本院缺席审理本案，现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告余堃签订的《个人购房借款/担保合同》（合同编号A:房信购字防港分行2013年0706号）；2.判令被告余堃向原告支付如下款项：贷款本金256521.62元、律师费12043元、为实现债权和抵押权所发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、评估费、拍卖费、公告费、 -2- 执行费、邮寄费等）；3.判决原告对被告余堃提供坐落于防城港市行政中心区的抵押房产享有抵押权并从处置该抵押房产所得价款中优先受偿；4.被告皇家公司在上述债务范围内承担连带保证责任。（当庭放弃第一项诉求）。事实与理由：2013每6月8日，原告与被告余堃签订一份《个人购房借款／担保合同》（合同编号Ａ:房信购字防港分行2013年0706号，以下简称借款合同），约定：被告余堃向原告借款人民币288000元，用于购买被告皇家公司开发的位于防城港市行政中心区，借款期限为30年；还款方式釆用按月等额本息还款，还款日与贷款实际发放日相对应；未按期偿还的贷款，按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，原告有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，并解除借款合同；被告余堃以上述房产为借款设定抵押担保；被告皇家公司自愿为被告余堃提供连带责任保证直至上述房屋正式抵押登记手续办理完毕且原告收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书，保证范围为合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、原告实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，原告有权要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任；借款合同还约定了其他事项。2013年8月5日，原告依法取得编号为防港房预港口直他字第Ａ220132171的《房屋预告登记证明》，该证明确认原告为案涉房屋的抵押权人。2013年8月3日，原告依约向被告余堃发放贷款288000元。在合同履行过程中，被告余堃并未按借款合同约定履行还款义务，累计违约70期；截止2020年6月4日，拖欠贷款本金256521.62元。为实现债权，原告已委托广西海狮律师事务所代为诉讼等并支付律师费12043元。原告认为，借款合同为各方当事人真实意思表示，合法有效。原告已依约履行了发放贷款义务，被告余堃连续多次未按期偿还贷款本息构成违约，其违约行为致本案解除合同条件成就，原告可依法行使合同解除权，并由被告余堃承担相应民事责任。根据《物权法》第一百七十六条的规定以及借款合同约定，原告有权要求被告余堃与被告皇家公司同时履行担保责任。现原告为案涉房屋抵押权人，在处置该抵押房产所得价款中享有优先受偿权，并可同时主张被告皇家公司在其担保范围内承担连带责任。为维护原告的合法权益，保护国家信贷资金安全，特诉至贵院，望判如所请。 -3- 被告余堃辩称，1.经港口区人民法院（2018）桂0602民初1150号民事判决书判决，本案中所涉及的商品房买卖合同以及个人购房借款担保合同已于2019年3月份判令依法解除，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件的适用法律若干问题的解释》第25条第2款规定，此条法律规定合同解除后，购房款和贷款返还的权利义务已经做出了明确规定，在本案中被告不应当承担责任；2.在本案中不应当单独的看待个人购房借款合同与担保合同，应当将个人购房担保合同和商品房买卖合同作为一个整体去看待，此合同贷款的实际使用人是皇家公司而非被告，担保贷款合同是为了促进商品房的交易而国家制定的金融措施，如果在本案中被告的房子经法院判决已归还给皇家公司，被告在履行合同的过程中已经支付了购房首付款和承担部分贷款本金及利息，如果判决被告承担责任，被告即没有得到商品房的物权反而承担30余万的民事责任，这样会严重影响法制的公平公正也不利于维护社会的稳定；3.原告将被告作为诉讼主体增加了被告的诉累，律师费也不应当由被告承担，且合同中也没有实体约定；4.预告登记并没有产生法律的抵押权，原告对抵押房产不应当享有优先受偿权。 被告皇家公司辩称，1.原告诉请违反了“一案不两审”的司法原则。原告诉请解除的《个人购房借款/担保合同》已经港口区人民法院（2018）桂0602民初1150号判决依法解除，原告再次请求解除合同，应属司法原则上的一案两审，依法驳回其全部诉讼请求。2.被告皇家公司不应对被告余堃承担连带责任；3.被告皇家公司已为被告余堃向原告代付按揭贷款本息111652.62元，被告余堃在购房时尚欠被告皇家公司购房首付款82000元，共计193652.62元，应计入被告余堃欠付按揭贷款总额，并判决由被告余堃承担返还责任。综上，原告的诉请没有事实和法律依据，请求驳回原告对被告皇家公司的诉讼请求。 原告主张的事实，除“2013年8月5日，原告依法取得编号为防港房预港口直他字第A220132171的《房屋预告登记证明》，该证明确认原告为案涉房屋的抵押权人。”外，本院予以确认。 本院另查明，2013年8月5日，原告和被告余堃办理以预购商品房设定抵押的预告登记，至今未办理正式抵押登记手续。 再查明，2013年4月1日，皇家公司与余堃签订了《商品房买卖合同》，约定余堃购买皇家 -4- 公司开发的位于防城港市行政中心区，房款以向银行贷款的方式支付。2018年5月31日，因被告余堃未按时向工商银行偿还贷款本息，导致工商银行从皇家公司的保证金账户扣款，皇家公司遂将余堃诉至防城港市港口区人民法院。防城港市港口区人民法院于2019年3月6日作出（2018）桂0602民初1150号民事判决：一、解除皇家公司与余堃于2013年4月1日签订的《商品房买卖合同》；二、解除皇家公司与工商银行、余堃于2013年6月8日签订的《个人购房借款／担保合同》（合同编号Ａ:房信购字防港分行2013年0706号）；三、余堃在本判决生效之日起十日内向皇家公司偿还代为支付的暂计于2018年3月的贷款利息49811.71元；四、余堃在本判决生效之日起三十日协助皇家公司办理撤销《商品房买卖合同》备案登记和房屋预告登记手续；五、余堃、工商银行在本判决生效之日起三十日内协助皇家公司办理注销预购商品房贷款抵押登记手续；六、驳回皇家公司的其他诉讼请求。该判决生效后，余堃不服，向防城港市中级人民法院申请再审。防城港市中级人民法院于2019年11月15日作出（2019）桂06民申88号民事裁定书，驳回余堃的再审申请。 工商银行于2020年7月27日向防城港市港口区人民法院申请诉前财产保全，该院于2020年7月28日作出（2020）桂0602财保69号民事裁定：查封余堃名下位于防城港市行政中心区，原告工商银行为此预付案件申请费1862.8元。 以上事实有双方当事人提供的证据及庭审陈述在案佐证，并经开庭质证，本院予以确认。 本院认为，本案中，被告余堃与被告皇家公司之间的《商品房买卖合同》及原告工商银行、被告余堃与被告皇家公司之间的《个人购房借款/担保合同》已经法院生效判决解除，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”原告工商银行在本案中所主张的 -5- 贷款本金256521.62元应由被告皇家公司承担返还义务。至于原告所主张的律师费，本院认为，在案涉《商品房买卖合同》及《个人购房借款/担保合同》经法院生效判决解除后，被告皇家公司应及时向原告工商银行返还贷款，但其未及时履行该还款义务导致原告提起本案诉讼，原告为此支出律师费12043元，该费用属于原告为实现债权发生的费用，应由被告皇家公司一并负担。 关于原告请求对涉案房屋享有抵押权并从处置该房产所得价款中优先受偿的问题。本院认为，原告和被告余堃仅办理了商品房抵押预告登记，且该预告登记已被法院生效判决由原告和被告余堃协助办理注销手续，双方至今未办理正式抵押登记手续，原告对涉案房屋的抵押权并未设立。因此，原告该项诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第九十八条、第二百零六条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，判决如下： 一、被告防城港皇家房地产开发有限公司向原告中国工商银行股份有限公司防城港分行偿还贷款本金256521.62元; 二、被告防城港皇家房地产开发有限公司向原告中国工商银行股份有限公司防城港分行支付律师费12043元； 三、驳回原告中国工商银行股份有限公司防城港分行的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费2664.23元，保全费1862.8元，共计4527.03元，由被告防城港皇家房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院。 -6- 审 判 员 陈飞凤 二〇二〇年十二月二十五日 法官助理 颜倩云 书 记 员 冯渝淇