上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初34602号原告(反诉被告)：上海华勤基信律师事务所，住所地上海市奉贤区。法定代表人：王保红，主任。委托诉讼代理人：马亚丽，女，上海华勤基信律师事务所工作人员。被告(反诉原告)：上海仅优节能环保科技有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区浦东南路****-1。法定代表人：潘荣汉，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：贺首胜，上海明伦(南京)律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭秋利，上海明伦(南京)律师事务所实习律师。原告(反诉被告)上海华勤基信律师事务所与被告(反诉原告)上海仅优节能环保科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月21日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)上海华勤基信律师事务所的委托诉讼代理人马亚丽，被告(反诉原告)上海仅优节能环保科技有限公司的委托诉讼代理人贺首胜、郭秋利(实习律师)到庭参加诉讼。期间，原、被告向本院申请庭外和解，最终未能达成一致意见。本案现已审理终结。上海华勤基信律师事务所向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的2020年4月1日至2020年8月14日的管理费人民币(以下币种相同)192,379.07元；2.判令被告向原告支付逾期支付管理费的违约金19,045.53元(以未付管理费为基数，自2020年7月16日起至实际支付之日止，暂计至2020年7月21日)；3.判令被告向原告支付自2019年12月16日至2020年3月15日的电费853.03元及2020年5月16日至2020年6月15日的电费396.47元；4.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原、被告双方于2017年9月15日签订《华勤基信管理合作合同》，由被告承租原告上海世博中心国展路XXX号上海华电大厦2楼位置为北上4，建筑面积约为170平方米的办公场地(以下简称涉案房屋)。合同对合作期限、管理费、支付方式、违约责任等内容作出约定。后双方又于2019年5月6日签订了补充协议，约定将双方的合作期限顺延至2020年8月14日。合同签订后，原告按约交付了房屋。但截至2020年4月22日，被告仍欠付原告2020年3月至2020年5月的管理费(租金)129,839.64元、逾期支付管理费的违约金17,658.19元、2019年12月16日至2020年4月15日的电费1,227.94元。以上欠付费用合计为148,725.77元。在此期间原告曾向被告发《律师函》催促被告尽快支付拖欠费用。2020年6月17日，被告向原告支付了部分管理费(租金)及部分电费，仍未付清前述费用及新增费用。原告认为被告的行为已严重违约，极大地损害了原告的合法权益，故起诉至法院，要求判如所请。上海仅优节能环保科技有限公司辩称，1.确认原告起诉前，被告支付租金至2020年2月29日，原告起诉后被告又于2020年6月支付了2笔43,279.88元，共计86,559.76元，为2020年6月、7月的管理费(租金)。疫情期间办公室为封锁状态，相关政策规定，间接租赁国有企业房屋的小微企业，可以免交2020年3月至5月期间的租金，故原告仅同意支付2020年8月的管理费(租金)。2.原告主张的违约金过高且无理由，根据合同第10条约定，疫情属于不能预见的免责条款，被告未违约，且被告明确向原告提出减免租金的要求，但原告予以拒绝，故原告主张的诉讼请求2不成立。3.同意支付原告主张的电费。4.原告无转租本案房屋的权利，原告作为律师法和律师事务所管理办法的对象，不能经营与法律无关的项目，原告将涉诉房屋所在的整层租赁下来，但以管理费的名义从事与法律无关的经营活动。基于上述事实，被告于2020年6月30日提出反诉请求如下：1.确认原、被告签订的《华勤基信管理合作合同》及《补充协议》无效。针对上海仅优节能环保科技有限公司的反诉请求，上海华勤基信律师事务所辩称不同意，认为双方签订的是管理合作合同，是以招商的名义，双方是合作管理关系，被告使用办公场地支付管理费，实际是租金，原告有权出租涉案房屋，原告认为合同是有效的。本院经审理认定事实如下：2017年9月15日，以原告为甲方，被告为乙方签订《华勤基信管理合作合同》，约定甲方租用位于上海世博中心国展路XXX号中国华电大厦2楼整层面积自用，甲方提供部分闲置办公面积供乙方使用，位置为北上4，建筑面积约为170平方米，即涉案房屋；甲方于2017年9月15日向乙方交付合作办公场地；合作期限为2年，自2017年9月18日起至2019年9月17日止，若合作办公场地交付日顺延，则管理合作起始日对应顺延。合同第五条“管理费、支付方式和限期”约定：甲、乙双方约定合作期间等管理费为每月43,279.88元；首期管理费乙方应自本合同签署后的3日内向甲方支付。管理费按月支付，自2017年9月起，乙方应于每月15日前向甲方支付次月管理费。如乙方逾期支付管理费的，每逾期一日应当按当期应付管理费的3‰支付违约金。其中首期管理费为2017年9月18日至2017年10月31日，管理费金额为62,034.49元；最后一期管理费为2019年8月1日至2019年9月17日，管理费为67,805.15元。合同第六条“管理保证金和其他费用”约定：甲、乙双方约定，乙方应于签订本合同后3个日内向甲方支付相当于3个月的管理费之总金额作为管理保证金，共计129,839.64元。若乙方未按本合同规定的金额支付管理费超过3日的，则每延迟支付一天，甲方按月管理费的3‰收取滞纳金，直至全额支付完毕；若延迟支付或未全额支付的时间超过7日，则甲方有权终止合同，并没收乙方所支付的保证金。合同第十条“双方免责条款”约定不可抗力：由于地震、风灾、水灾、火灾、战争及其他不能预见或预防，并且对其发生后果人力不能控制、抗拒、防止或避免的不可抗力事故，致使直接影响合同的履行或者不能按约定的条件履行时，遇有上述不可抗力的一方，应立即用传真或其他最快的方式通知对方，并在15天内，提供不可抗力的详情及合同不能履行、部分不能履行，或者需要延期履行的理由的书面报告或有效证明文件。此项证明文件应由不可抗力发生地区的公证机构出具。甲乙双方在合同项下的义务在不可抗力引起之延期内应自动相应延期履行，且双方不被视为违约，惟遇不可抗力影响的一方应尽一切合理的努力来终止或减少不可抗力或其影响程度。按不可抗力对履行合同影响的程度，由甲乙双方协商是否解除合同，或者部分免除履行合同的责任。一旦不可抗力消失，甲乙双方应继续履行合同，否则视作违约。合同另约定了其他事项。合同签订后，原告将涉案房屋交付被告使用，被告向原告支付管理保证金129,839.64元。2019年5月6日，以原告为甲方，被告为乙方签订《补充协议》，约定将合作期限顺延至2020年8月14日，自2019年9月18日至2020年8月14日止，乙方应支付的管理费用不变。后因原告认为被告未按约支付管理费(租金)，应当承担相应的违约责任，故诉至本院，要求判如所请。审理中，1.原告提交：(1)律师函复印件、微信群聊记录截屏打印件，证明原告向被告催要欠款的事实。经质证，被告表示真实性无法确认，没有收到该律师函，但确认2020年3月至5月的租金未支付。(2)涉案房屋产权人上海华滨投资有限公司(以下简称华滨公司)与案外人中海华勤产业发展有限公司(系原告关联公司，以下简称华勤产业)签订的《上海市房屋租赁合同》及补充协议、产权人上海华滨投资有限公司与原告签订的《上海市房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》，证明原告先与华滨投资签订了2层的租赁合同，后原告关联公司与华滨公司签订10、11层的租赁协议，后变更为9层，本案房屋是在2层。华勤产业的租赁合同第10-1条款约定可以部分转租，补充协议第5条约定了华勤产业与原告可以自由配置2楼和9楼，故原告有权将涉案房屋租赁给被告。经质证，被告表示真实性无异议，但华滨公司和华勤产业的补充协议是对租赁的楼层做了变更，原告和华滨公司的合同上写着2层，未约定原告有转租权，华滨公司和华勤产业的合同也只是在第5条中约定可以进行配置和调换，并不代表具有转租权，故原告无转租权，仅授权原告和关联公司可以互相配置调换，如有转租权需要产权人明确授权给原告，不能推定为具有转租权。因被告对真实性不持异议，本院对华滨公司和华勤产业签订的《上海市房屋租赁合同》及补充协议、原告与华滨公司签订的《上海市房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》的真实性均予以确认。2.被告提交：(1)《上海市全力防控疫情支持服务企业平稳健康发展的若干政策措施》(2020.02.07)(节选)《浦东新区出台支持服务企业平稳健康发展的18条措施》(2020.02.09)(节选)、上海发布微信公众号截屏打印件、《国家发展改革委住房城乡建设部财政部商务部人民银行国资委税务总局市场监管总局关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》(发改投资规〔2020〕734号)《关于进一步做好服务业小微企业和个体工商户房租减免工作的通知》(国资厅财评〔2020〕158号)，证明被告属于小微企业，经营范围为技术服务、技术咨询。上海市政府的政策规定对间接承租国有房屋的企业，应确保租金减免落到实处，使实际经营的中小企业最终受益。本案房屋的产权人为国有企业，被告间接租赁了其房屋符合该政策。经质证，原告对上述文件的真实性均予以确认，但关联性不认可，被告不符合经营困难的服务业小微企业和个体工商户，产权人华滨投资也未给原告减免房租，被告实际占有使用理应向原告支付占有使用费，被告主张的反诉请求与证据无关联性，租金是否减免以法院判决为准，原告认为应该按正常租金支付，因原告也未被减免房租。原告提供《上海市国有资产监督管理委员会关于本市国有企业减免中小企业房屋租金的实施细则》予以证明其观点，表示原告仅有敦促义务，不是减免租金的主体。对此，被告表示原告并无证据证明其未得到减免，且也未提供证据证明其申请了减免，按照国家规定就应当落实到实际承租人，原告有直接的义务。(2)百度截取的上海华电大厦官网百度产权人信息打印件、《上海市不动产登记簿》原件、上海华滨投资有限公司企业信息公示材料打印件，证明华电大厦的产权人是上海华滨投资有限公司，是国有控股企业，按照国家规定是需要减免承租人3个月租金，按照上海市规定减免2个月租金。经质证，原告对真实性予以确认，确认产权人为上海华滨投资有限公司，也确认其为国有企业。因原告对真实性不持异议，本院对百度截取的上海华电大厦官网百度产权人信息打印件、《上海市不动产登记簿》原件、上海华滨投资有限公司企业信息公示材料打印件的真实性予以确认。(3)落款日期为2020年5月6日的《付款通知书》及对应的银行付款凭证，落款日期为2020年6月2日的《付款通知书》及对应的银行付款凭证，证明原告向被告发送两次《付款通知书》，被告按照《付款通知书》支付了2020年6月、7月的管理费(房租)。经质证，原告对《付款通知书》的真实性予以确认，确认款项已收到，但对银行付款凭证的真实性不予认可，制单人为被告方，系被告单方制作，不认可上传的跟单信息，向法院补充提交交通银行电子回单，证明没有被告所述的信息，回单上显示的附加信息管理费为被告单方面制作未见月份，原告认为应抵扣2020年6月17日之前的违约金及2020年3月、4月的未付租金。经质证，被告对电子回单的真实性予以认可，但表示不是违约金。原告对《付款通知书》的真实性不持异议，被告对交通银行电子回单的真实性不持异议，本院对《付款通知书》及交通银行电子回单的真实性予以确认。(4)2020年4月3日至2020年5月18日期间的微信群聊记录截屏打印件，证明被告向原告提出按国家政策减免三个月房租，原告4月初以自己不是国企为由不同意减免，后又以“华电”没有给原告减免为由拒绝减免房租，也不告知被告其是否向产权人提出减免申请，以及产权人对减免申请的回复情况。经质证，原告表示对真实性予以认可，被告提供的聊天记录并不完整，且只能说明被告曾向原告提出过减免租金的要求，并不能证明原告有义务减免被告租金，不认可关联性。(5)被告企业信用信息公示报告、“天眼查”企业信息截屏打印件，证明被告系从事环保科技领域内技术服务、咨询为主营业务的小微服务性企业，符合国家及上海市的减免政策规定。经质证，原告对真实性予以认可，但“天眼查”标准的小微企业在企业信用信息网上是无法体现的，且原告接触被告时员工至少5人以上。被告表示“天眼查”系官方本案的企业征信机构，信息都是真实的，被告交社保的人员仅2为，有工位的人员仅3位，有一些兼职的偶尔来公司。因原告对真实性不持异议，本院对被告企业信用信息公示报告、“天眼查”企业信息截屏打印件的真实性予以确认。(6)2020年7月30日的《中国建设银行单位客户专用回单》及发票，证明被告已向原告支付了2020年8月1日至2020年8月14日的租金及水电费。经质证，原告对真实性予以确认，表示已经收到该笔租金。因原告对真实性不持异议，本院对《中国建设银行单位客户专用回单》及发票的真实性予以确认。《中国建设银行单位客户专用回单》载明21,639.94元用途为“8月份管理费”，853.03元用途为“2019年12月16日至2020年3月15日的电费”，396.47元用途为“2020年5月16日至2020年6月15日的电费”。(7)管理服务费发票，证明原告从事与法律行业无关的其他经营性业务。经质证，原告对真实性予以认可。因原告对真实性不持异议，本院对管理服务费发票的真实性予以确认。3.原、被告确认2020年2月29日之前的租金无争议，后续被告于2020年6月17日支付了两笔43,279.88元，共计86,559.76元，于2020年7月30日支付了租金21,639.94元。原告表示86,559.76元中含有2020年2月16日至2020年6月17日部分的违约金，需要法院予以处理。本院认为，原、被告签订的《华勤基信管理合作合同》名为管理合作合同，实为房屋租赁合同。被告辩称原告无转租权，且原告的经营项目中不含租赁，故双方签订的《华勤基信管理合作合同》及《补充协议》无效。根据庭审查明的事实，被告实际使用了涉案房屋至今，无证据证明《华勤基信管理合作合同》及《补充协议》非双方的真实意思表示，亦未违反法律、法规的强制性规定，双方就涉案房屋签订的合同应当有效，原、被告均应恪守。对被告主张合同无效的反诉请求，本院不予支持。原告主张被告有欠付2020年3月1日起租金的行为，被告表示2020年3月至5月期间的租金应当予以免除,且已经支付了2020年6月及7月的租金。2020年1月24日，上海市启动重大突发公共卫生事件一级响应，涉案房屋的使用客观上受疫情影响，且被告员工人数较少，属于小微企业，参照上海市和浦东新区公布的关于国有企业对中小微企业的相关减免房租措施，免除被告2个月的租金。原告起诉后，被告又于2020年6月17日支付了相当于2个月租金的款项，双方对支付的租金期间及是否扣除违约金存在不同意见。鉴于被告转账时备注信息为“管理费”,且能够与原告发送的《付款通知书》上的收款周期和金额相互对应，违约金数额双方又存在争议，故本院将该86,559.76元作为被告后续支付的租金，将违约金另行处理，被告又于2020年7月30日支付了租金21,639.94元，即截止至2020年8月14日，被告仅拖欠原告一个月的租金43,279.88元。关于原告主张的逾期支付管理费(租金)的违约金，被告确存在逾期支付租金的情况，但考虑到双方对疫情期间租金减免事宜存在分歧，合同中也约定了不可抗力时的免责条款，故对原告主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。至于原告主张的水电费，被告表示同意支付，且提交了支付凭证，原告亦予以确认，其主张已得到实现，故对原告要求被告支付2019年12月16日至2020年3月15日的电费853.03元及2020年5月16日至2020年6月15日的电费396.47元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海仅优节能环保科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海华勤基信律师事务所管理费(租金)43,279.88元；二、驳回原告(反诉被告)上海华勤基信律师事务所其余诉讼请求；三、驳回反诉原告(反诉原告)上海仅优节能环保科技有限公司要求确认其与原告(反诉被告)上海华勤基信律师事务所签订的《华勤基信管理合作合同》及《补充协议》无效的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,490元，减半收取计2,245元，由原告(反诉被告)上海华勤基信律师事务所负担1,788元，被告(反诉原告)上海仅优节能环保科技有限公司负担457元。保全费1,263元，由被告(反诉原告)上海仅优节能环保科技有限公司负担。反诉案件受理费40元，由被告(反诉原告)上海仅优节能环保科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨燕燕二〇二〇年九月十八日书记员  徐 婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。