黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0691民初1528号原告：宋遵义，男，汉族，1972年9月29日出生，住黑龙江省大庆市龙凤区。委托诉讼代理人：代晓东，黑龙江百湖律师事务所律师。被告：大庆市新人和物业管理有限公司，住所地大庆市高新区联想科技城地块一BD-1#地下商业及车库幢1单元商服01室。法定代表人：钟成平，该公司经理。被告：钟成平，男，汉族，1975年8月15日出生，住北京市丰台区。原告宋遵义诉被告大庆市新人和物业管理有限公司（以下简称新人和公司）、钟成平合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案受理后，依法适用简易程序，本院于2020年6月12日公开开庭审理了本案，原告宋遵义委托诉讼代理人代晓东，被告新人和公司法定代表人钟成平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《商铺使用权转让合同》；2.被告新人和公司返还转让费90,000元，并支付自立案之日起至实际给付之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；3.被告钟成平连带返还转让费、利息的责任；4.案件受理费由被告负担。事实和理由：2014年9月22日，原、被告签订《商铺使用权转让合同》，约定被告是“联想金街·地下商城”项目产权人，原告受让的商铺位于大庆市××新区××大街××大学西门××街地下商城××区××号，地下商城预计2015年7月30日开业，原告受让商铺的使用权限为商场正式开业之日起40年，商铺转让费90,000元，原告受让商铺后，被告负责统一经营和管理商铺，并与被告签订《统一经营租赁协议》。协议签订后，被告经营的商铺没有达到统一经营和管理的状态，现商铺处于荒废状态，经营管理不善，导致被告无法再持续向原告返还租金，致使原告转让商铺实现长期盈利的合同目的不能实现，故诉至法院。被告新人和公司辩称，被告认为签订合同之时，原告是对联想金街地下商城充分考察并同意转让商铺的使用权，原被告双方本着互惠互利平等自愿的原则，对商铺的转让事宜友好协商签订的合同，合同合法有效，对双方都具有约束力，被告诉称解除合同，没有约定解除的条件，更不符合法定解除的条件，法定解除是指合同成立后在没有履行或没有完全履行前当事人一方行使法定解除权，消灭关系的行为，本案原告诉称的争议商铺，双方签订合同之日，原告交付价款，被告履行合同义务，双方之间合同权利义务已经履行完毕，故原告的诉请没有事实依据及法律依据，请求法院依法驳回原告的诉请。被告钟成平辩称，商铺出售是企业行为，我购买后也是无偿转让给公司，从开始到现在所有的行为都是企业行为。我认为原告业主不与我进行返租，导致我不能将整体商铺进行对外招商运营，所以看到地下商场里空旷无业户。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告就其主张向本院提交证据如下：1.原、被告签订的《商铺经营转让合同》1份、《统一经营租赁协议》2份、收据1张(复印件，提交原件核对）及欠条复印件一份，欲证明被告将商铺使用权转让给原告，转让期间为40年，原告受让商铺后，商铺返租给被告，由被告统一经营和管理，被告向原告支付租金。在合同中被告承诺了商铺的统一开业时间，约定了被告对商场进行宣传和推广享有独立自主权，对商场享有管理权，同时有对商场的结构和其他设备进行定期维护的义务。原告已经向被告交纳全部转让费，原告履行了合同约定的全部义务。被告拖欠租金。经质证，二被告对证据真实性无异议，对证明问题无异议，原告履行了付款义务，但被告也履行了合同约定的所有义务，但此合同中没有约定被告要对原告所购商铺的永久收益承担保证责任，而且返租协议合同期限是一年，合同到期后原告可以选择自主经营，也可以将商铺自行转让，也可以交由被告统一租赁管理，这个选择权是原告自主选择的，被告对这一行为没有强制性约定。2.被告制作的商铺前期招商宣传彩色单页1张（复印件，提交原件核对）、2014年9月12日大庆晚报A5版报纸影印件1张，宣传沙盘照片1张，商铺规划平面图影印件1张。欲证明被告承诺商铺返租后将由知名品牌专业管理团队运营，保证年收益率大于等于8%，被告承诺将商铺统一划分为13个经营区域并进行统一管理，保证商铺成为成熟经营业态，保证投资者稳健盈利。经质证，二被告对证据真实性有异议，真实性无法确定，此复印件不能证实原告要证明的问题，被告并没有承诺保证原告终身受益。3.2019年9月份涉案商铺现状照片8张、2020年5月1日涉案商铺现状照片8张（照片为复印件，提交原件核对）。欲证明被告没有按照约定对涉案商铺进行统一经营、管理，没有按照合同约定的开业时间开业，目前仍达不到正常营业盈利状态，也没有按照前期的招商宣传承诺向原告返还租金，导致双方签订的《商铺经营转让合同》的合同目的无法实现，转让合同应当解除，被告应向原告返还转让费。经质证，二被告对该组真实性无异议，证明问题不能证明地下商户都在荒废状态，只是部分商户投资后没有获得预期收益，反过来恶意想解除合同，导致部分商铺荒废，既不与我们签订返租协议，使我们没有办法统一经营，又不转让他人，此过错并非被告造成。4.微信群公告打印件1份，欲证明被告在2019年11月3日在与原告业主群中发布公告1份，公告内容能够证明被告已经针对业主大面积欠租，没有履行返租义务；被告欲将涉案商铺返还给原告，在双方没有达成一致条件的情况下擅自变更原、被告所签订的商铺使用权转让合同内容；公告称要签约业主达到百分之九十以上被告才具备经营条件，而原、被告所签订的商铺使用权转让合同及统一经营租赁协议中并没有相关限制条款，这也不能成为被告没有履行商铺正常经营正常管理及正常对外营业的一个状态。经质证，二被告对证据真实性无异议，但是此公告是基于部分业户反映存在拖欠租金，我公司提出的解决方案，可以选择交给我方统一经营，也可以自行经营。经核实，上述证据与本案有关联，证据之间相互佐证，故本院对上述证据真实性予以确认。被告新人和公司、钟成平未向本院提交证据。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2014年，新人和公司法定代表人钟成平与融科智地（大庆）投资有限公司签订《地下商服认购协议》一份，由钟成平购买位于大庆联想科技城地块一BD-1#地下商业及车库1单元-1层商服01号房。2018年，钟成平与融科智地（大庆）投资有限公司签订《商品房买卖合同》（已备案），上述位置实测建筑面积7,884平方米，总价款1，500万元。钟成平庭审中称其无偿将该商服转让给被告新人和公司。2014年9月22日，被告新人和公司与原告宋遵义签订《商铺使用权转让合同》一份，约定被告是“联想金街·地下商城”项目产权人，对“联想金街·地下商城”有使用、管理和收益的权利，原告已对“联想金街·地下商城”进行充分考察并同意受让合同约定商铺的使用权。被告新人和公司将位于大庆高新区联想科技城联想金街地下商城A区30号商铺的使用权（年限40年）以90,000元的价格转让给原告，商铺用途为商业。被告享有对商场进行宣传和推广的独立自主权，对商场享有管理权。原告受让商铺后，同意将其受让的商铺交给被告统一经营和管理，并与被告签订《统一经营租赁协议》。当日，原告将房款交付给被告，实际交纳金额为合同约定金额扣除商铺前两年租金。双方自2016年至2018年每年签订一份《统一经营租赁协议》，被告应交前两年租金从商铺款中予以抵顶，合同履行完毕后，被告收回原协议。2018年7月17日，双方签订《统一经营租赁协议》一份，租赁期限自2018年7月31日至2019年7月31日。另查明，被告新人和公司将联想金街·地下商城（面积7,884平方米）分割出约4,000平方米进行出售（剩余面积另行规划）。划分商铺300余个，均由业户出资购买，交纳商铺款2,900余万元。商铺出售后由被告新人和公司统一对外进行招租（其中有几户自行管理），商铺开业后由招租经营者进行经营，2018年7月，招租经营者陆续撤离达90%，被告新人和公司经营困难，开始欠付2018年7月以后的租金。2019年11月3日被告通过微信向原告业主群发布公告1份：被告尽快将前期所欠租金返还；鉴于公司团队经营能力及地下商街的实际招商环境，采用新一期签约方式：1.地下商街重新打造招商环境需要资金和时间，近期拟订签署一份为期两年的承租合同；2.由于地下商铺经营环境需要整改需要投入大量资金，年租金以购铺实际花费的4%作为租金，返租日期为两年租期到期，提前一个月内一次性付清；3.如不续签业主，请在公告发布日起一个月内认领商铺；4.如签约业主达到90%以上，我司才能具备经营条件，如达不到要求签署合同不成立，业主领回商铺自主经营。公告发布后，签约业户并未达到90%。2020年5月13日，本院工作人员到涉案现场实地勘查，涉案地下商场绝大部分均处于闲置状态，仅有两个商户在此经营，分区防火卷帘门将商场大部分封闭，开放空间杂物堆积无人清理、电梯停运。又查明，新人和公司收取业户商铺款后将其中部分款项用于向开发商支付钟成平以个人名义购买的涉案商服房款。再查明，2019年5月，购买“联想金街·地下商城”商铺业主以被告新人和公司涉嫌犯罪向公安局进行报案，经调查，大庆市公安局高新技术产业开发区分局于2019年10月25日作出不予立案通知书，认为控告被告新人和公司涉嫌诈骗案没有犯罪事实。本院认为，关于合同效力问题，原告宋遵义与被告新人和公司签订《商铺使用权转让合同》、《统一经营租赁协议》系双方的真实意思表示，内容合法，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于案涉合同性质问题，结合原、被告双方签订的《商铺使用权转让合同》、《统一经营租赁协议》，可以看出，原告向被告交纳商铺的使用权转让费后将商铺租赁给被告，被告经营、管理原告该商铺，并向原告支付租金。涉案商铺使用权与经营权相分离，该商业开发模式系商铺使用权售后返租形式，存在财产权利让渡和统一经营管理的合同关系。关于原告请求解除《商铺使用权转让合同》问题，因商铺售后返租项目涉及主体多、法律关系复杂，该项目经营存在诸多风险。本案中，被告新人和公司采取售后返租方式，通过与原告签订商铺转让合同已将商铺成本收回，再将商铺转租给第三方经营收取租金，原告作为购买商铺业主已将商铺成本全额支付给被告新人和公司，依赖被告新人和公司招租经营收取租金逐渐返本。新人和公司变相将招租及统一经营管理能否定期收回租金的商业风险转嫁给原告，现公司经营出现困境达一年半之久，业户的商铺租金固定投资收益无法保障，造成业户对运营公司合理信赖利益的缺失；现双方2018年的《统一经营租赁协议》已履行完毕，在被告新人和公司发布公告后，双方未再续签租赁协议，公告发出后至今已达半年之久，被告未在合理期限内将商铺交付给原告；本案售后返租形式属长期性履行的合同，根据被告公司发布公告可以得知，被告经营出现困难，履约能力出现困境，作为守约方的原告入驻商铺经营被告需提供一定的条件，而被告并未将商铺进行空间划分、水电按铺位安装等为单独经营提供必需条件，业户领回商铺所需基本条件尚不具备，双方已出现合同僵局，现双方当事人互不信任商铺被闲置，这种状况不仅使双方当事人的利益受损，且造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济发展。若不解除合同，原告损失会继续扩大，且原告是在被告方违约的前提下提出解除，主观上并不存在恶意，原告的商铺租金收益及受领商铺经营的合同目的无法实现，本案《商铺使用权转让合同》应当解除，故本院对原告请求解除《商铺使用权转让合同》的主张予以支持。因原告未通知被告解除合同，以提起诉讼方式主张解除合同，应自起诉状副本送达合同相对方之日合同解除，即2020年6月4日合同解除，原告应将商铺返还给被告公司，被告新人和公司应向原告退还商铺款90,000元。关于利息问题，因被告新人和公司出现经营困难后，未向原告交付租金，占用原告房款资金，原告请求支付资金占用期间损失，合理合法，应以商铺款为基数，自合同相对方收到起诉状副本次日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于钟成平个人的责任承担问题，依据公司法的规定，公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。本案中，新人和公司与股东钟成平之间财产关系不清、无法区分，且钟成平无偿使用公司财产可能损害公司债权人的利益，公司并不具有独立意思，构成人格混同，被告钟成平应对新人和公司债务承担连带责任，原告请求被告钟成平连带承担返还商铺款及利息的主张，合理合法，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条和《中华人民共和国公司法》第二十条之规定，经本院审判委员会讨论，判决如下：一、原告宋遵义与被告大庆市新人和物业管理有限公司签订的《商铺使用权转让合同》于2020年6月4日解除；二、被告大庆市新人和物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告宋遵义商铺款90,000元及利息（以90,000元为基数，自2020年6月5日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）；三、被告钟成平对被告大庆市新人和物业管理有限公司给付原告宋遵义上述款项承担连带给付责任。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。案件受理费1,025元（已减半），由被告大庆市新人和物业管理有限公司、钟成平共同负担。如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。本判决书生效后，义务人在规定的时限内不履行义务的，权利人可向本院申请执行，提出申请执行的期限，为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。审判员 杨 杰二〇二〇年六月二十八日书记员 常松玲附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国公司法》第二十条公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任。公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。