北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初12408号原告：刘碧芳，女，1980年1月17日出生，汉族，住北京市通州区。被告：北京广阳家和房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区怡乐北街****全部。法定代表人：李路峰，经理。委托诉讼代理人：彭峰，男，1986年4月8日出生，汉族，系该公司职员。原告刘碧芳与被告北京广阳家和房地产经纪有限公司（以下简称为家和公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员邹强独任审理，公开开庭进行了审理。本案原告刘碧芳、被告家和公司的委托诉讼代理人彭峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘碧芳提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告于2017年12月23日签订的《北京市房屋出租委托代理合同》；2、请求判令被告向原告支付两月房屋租赁欠费11000元；3、请求判令被告向原告支付两月水费、电费共计437元；4、请求判令被告向原告支付房屋损坏修理费用并将房屋恢复租赁前原状；5、请求判令被告向原告支付月租金200%的违约金11000元；6、请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。原告诉称的事实及理由：2020年2月3日，原告向被告收缴第一季度房费，被告以过年期间财务放假为由推脱房费支付。2020年3月13日，原告再次向被告收缴第一季房费，被告以疫情期间经济出现问题，大量租客退租导致资金断裂为由，要与被告解除合同，第一季度房费不能给出具体上缴时间，以等公司什么时候有钱起诉租户后再上缴所欠房费，但在此期间原告多次向被告收回房屋钥匙、燃气卡、电卡，被告迟迟不上缴。直到2020年4月6日至2020年4月11日才陆续交还房屋钥匙、燃气卡、电卡。期间原告多次向被告打电话发信息，被告都拒绝接听。交还以上物品的形式被告也是以放在电表箱之后拍照告知，让原告自行去取，期间从未见过被告本人。2020年4月8日，原告在拿到房屋钥匙后进入房间，发现房间到处都是垃圾，厨房橱柜已经面目全非，蟑螂在地上到处爬，向被告询问房间现状为何如此脏乱差，被告并未回复告知。原告认为，原告与被告签署房屋租赁合同的成立了房屋租赁合同法律关系，这一关系是合法有效的，被告违反租赁合同第四条租金（三）乙方将各期租金划入甲方账号的日期。被告违反了第七条房屋及附属设施的维护，违反第十条违约责任中（一）（二）款项。对此原告有权向被告要求支付所欠款并支付违约金。被告家和公司辩称，1、合同已经解除了，当时考虑到疫情期间，我们协商合同解除，客户给原告留下，防止房子空着，原告也认可我们这样做。2、租金不认可，合同是2020.2.1起，有一个月的免租期，当时也认可原告不可抗力的因素。3、燃气费和电费我不认可，因为燃气费和电费都是预付款，不存在欠款的，水费是由现在的入住人交纳，而不是由我公司缴纳，我公司没有向租户收取燃气费、电费、水费。签合同的时候，房子是空房，房子里面脏了一些，都是因为疫情导致的，原告同意解除的情况下，不应该我们负担。我们和原告达成了和平解约，原告如果认为没有和平解约，为什么不在2.6日收房呢，显然不可能，因为疫情特别严重，所以原告也是认可疫情是不可抗力的因素的。诉讼费我不同意承担。经审理查明：2017年12月3日，原告刘碧芳（甲方，委托方）与被告家和公司（乙方，代理方）签订《北京市房屋出租委托代理合同》（以下简称为《出租代理合同》），约定原告将登记在其名下的坐落于北京市通州区XX小区XX号楼532室（以下简称为532室）委托被告代理出租，出租代理期是从2018年2月1日-2021年1月31日。租金为第一年每月4500元，第二年每月4800元，第三年每月5100元，按季度支付，未收取押金，被告家和公司每年都享有一个月的免租期。原告称被告家和公司欠付第三年度第一季度租金，合同中明确约定第三年度第一季度租金支付的时间和数额为“2020年2月1日：10200元”。原告2020年2月3日向被告催要租金，被告未给付，后同年3月14日，原告再次催要租金，被告以新冠疫情为由，主张和原告解除合同，原告同意解除合同，但应结清2020年2月1日-同年3月15日的租金，但被告并未及时结清上述期间内的租金，也未当即交付房屋钥匙及水电燃气卡等。同年4月6日，被告将案涉房屋钥匙放到电表箱，双方亦未办理房屋交接手续。故原告主张租金计算到4月6日，但被告认为，租金应计算到3月19日，因为案涉房屋内当时有两个租户，被告家和公司通知该两个租户此后将房租直接支付给原告。原告亦认可，两个租户分别于3月15日和3月20日向其支付房租800元、1400元。上述事实，有《北京市房屋出租委托代理合同》、不动产权证、水费缴费通知单、电表照片、微信聊天记录及当事人当庭陈述等证据在案予以佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订《北京市房屋出租委托代理合同》，合法有效，本院予以确认，对双方具有约束力。关于原告请求判令解除原、被告于2017年12月23日签订的《北京市房屋出租委托代理合同》的诉讼请求，本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，原、被告双方已通过协商解除了《出租代理合同》，但对解除的具体时间双方存在争议，原告认为应计算到被告交付钥匙的时间，即4月6日；被告认为应当计算到租户向原告支付租金的时间，即3月19日。本院认为，《出租代理合同》的主要权利义务内容是原告向被告提供房屋、被告向原告交纳租金，而案涉房屋的次承租人已于3月19日向原告支付房租，被告向原告交还钥匙的行为仅是解除合同后的附随义务，故该《出租代理合同》的解除日期应以3月19日为准。关于原告请求判令被告向原告支付两月房屋租赁欠费11000元的诉讼请求，本院认为，因《出租代理合同》已于2020年3月19日解除，故原告主张的租金应自2020年2月1日计算至2020年3月19日，为一个月零19天，按每月5100元计算，为8330元。关于原告请求判令被告向原告支付两月水费、电费共计437元的诉讼请求，本院根据原告提交的水费交纳通知单和电表底数及照片，核算水费为329元、电费为127元，共计456元，原告主张按437元计算，本院认为，原告主张计算的金额并不高于本院核算的数额，故予以支持。关于原告请求判令被告向原告支付房屋损坏修理费用并将房屋恢复租赁前原状的诉讼请求，本院认为，被告作为房屋的出租代理人，应尽到妥善管理房屋的义务，而本案中，原告提供的照片显示案涉房屋橱柜确有损坏，且原告提交了相应的票据，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持，但具体数额应考虑到物品的折旧，本院依法酌情确定为1200元。此外，对于原告请求被告将房屋恢复租赁前原状的诉讼请求不予支持。关于原告请求判令被告向原告支付月租金200%的违约金11000元的诉讼请求，本院认为，事人协商一致，可以解除合同。本案中，原、被告双方已通过协商解除了《出租代理合同》，且在解除合同时并未约定被告承担违约责任，故原告的该项诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、九十三条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、原告刘碧芳与被告北京广阳家和房地产经纪有限公司于2017年12月23日签订的《北京市房屋出租委托代理合同》于2020年3月19日解除；二、被告北京广阳家和房地产经纪有限公司支付原告刘碧芳房屋租金8330元，于本判决书生效之日起七日内执行清；三、被告北京广阳家和房地产经纪有限公司支付原告刘碧芳水费、电费共计437元，于本判决书生效之日起七日内执行清；四、被告北京广阳家和房地产经纪有限公司支付原告刘碧芳维修费用共计1200元，于本判决书生效之日起七日内执行清；五、驳回原告刘碧芳的其他诉讼请求。案件受理费230元，由原告刘碧芳负担205元，由被告北京广阳家和房地产经纪有限公司负担25元，于本判决书生效之日起七日内缴纳。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  邹 强二〇二〇年八月十七日法官助理  李春雨书 记 员  黄 琛