天津市和平区人民法院民 事 判 决 书(2020)津0101民初3220号原告：天津和信发展有限公司，住所地天津市和平区南京路**河川大厦第****。法定代表人：王新革，董事长。委托诉讼代理人：赵晓瑜，女，该公司员工。被告：国昂投资管理有限公司，住所地北京，住所地北京市朝阳区五里桥二街**院**楼**0208>法定代表人：董泗振。被告：董泗振，男，1987年7月1日出生，汉族，住济南市长清区。原告天津和信发展有限公司与被告国昂投资管理有限公司（以下简称国昂公司）、被告董泗振房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月16日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天津和信发展有限公司的委托诉讼代理人赵晓瑜到庭参加诉讼、被告国昂公司和被告董泗振经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天津和信发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令国昂公司立即将天津市和平区大沽北路与徐州道交口万通中心屋腾空并将装修恢复原状；2.判令国昂公司向原告支付2020年2月1日至2020年4月30日期间的租金93425.91元；3.判令国昂公司向原告支付2020年2月1日至2020年4月30日期间的物业费21233.16元；4.判令被告国昂公司向原告支付2019年11月25日至2020年5月24日期间的电费918.39元；5.判令国昂公司向原告支付欠付租金、物业费、电费期间的逾期付款违约金(自应付之日起至交际支付之日，每逾期一日按应缴款项之万分之五计算)；6.判令原告不予退还国昂公司已支付的租赁保证金114659.07元；7.判令国昂公司自2020年5月4日起至被告实际交还房屋之日止，按照日租金和日管理费之和的两倍的标准2512.80元/天向原告支付滞留金；8.判令被告董泗振对诉请第一项至第七项承担连带责任；9.本案诉讼费、保全费及公告费由二被告承担。事实和理由：原告与国昂公司于2017年3月24日签订《天津万通中心租赁合同》、原告与二被告三方于2017年4月28日签订《关于转让租赁合同承租人权利义务的协议》，约定国昂公司租赁原告天津万通中心14层1406、1407号房屋，总建筑面积272.22平方米，租期共36个月，自2017年5月1日至2020年4月30日届满，除非本合同提前终止。原告于2017年4月1日如约向董泗振交付租赁房屋，合同概括转让后，国昂公司自2020年2月1日起欠付租金及物业费、自2019年11月25日欠付电费，经原告多次催告后，仍分文未付。根据《关于转让租赁合同承租人权利义务的协议》的约定，董泗振就国昂公司履行租赁合同项下全部义务承担连带责任保证。国昂公司未作答辩。董泗振未作答辩。原告天津和信发展有限公司围绕诉讼请求依法提交了证据。经本院审查，对原告提交证据的真实性、关联性、合法性，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：诉争房屋坐落于天津市和平区××路××道××大厦××，建筑面积共计272.22平方米，系原告所有的房屋。2017年3月24日，原告（甲方）与被告董泗振（乙方）签订《天津万通中心租赁合同》，约定将诉争房屋出租给董泗振使用，租期自2017年5月1日至2020年4月30日，月租金31141.97元，物业服务费每月7077.72元。保证金相当于三个月的租金和物业服务费之和共计114659.07元。租金、物业服务费的支付方式为每月25日前预付下月租金，如每迟延一日，向原告支付相当于其欠款总额的0.05%的滞纳金。出租物业发生的水费、电费、通讯和其他公用事业费用应由乙方直接向供应单位支付（如可行）或由物业服务公司代收，否则每延迟一日，乙方应向物业服务公司支付其欠款总额的0.05%的滞纳金。合同6.5条约定：“本合同终止后，如果（1）乙方在整个租赁期限和装修期内遵守本合同，特别是已将出租物业恢复原状或以甲方书面认可的状态交还，并（2）支付了一切应付的租金、物业服务费和任何其他应付费用、违约金、损害赔偿金，并完成不再以出租物业为注册地址的变更登记手续，甲方应在上述（1）（2）事项完成后的三十个工作日内无息退还乙方作支付的保证金。但甲方根据本合同约定有权扣除、扣留或抵销的保证金部分不予退还。”18.3条约定，乙方违约的，除本合同另有约定外，应向甲方支付相当于出租物业三个月租金、物业服务费合计数的违约金。21.1条约定：“当租赁期限届满、本合同解除或提前终止时，除非双方另有约定或法律另有约定，乙方应立即将出租物业及其所有固定设备、装饰、装置、设施恢复到其初始状态（合理使用的损耗除外）…。”21.3条约定：“如果乙方未能在租赁期限届满、解除或提前终止本合同之日起三日内根据本合同第21.1条和21.2条的约定归还出租物业，甲方有权立即进入出租物业，更换出租物业的钥匙和／或采取其他措施收回出租物业；甲方和／或物业服务公司也有权切断对出租物业的水、电和空调供应等（在上述切断期间，乙方仍应按照本条承担支付租金、物业服务费及本合同约定的其他的义务），乙方因前述切断遭受的损失，由乙方自行承担。因租赁期限届满、解除提前终止本合同而收回出租物业后，乙方留在出租物业内的任何物品、设施及设备（如有）的所有权或使用权将视为被乙方放弃，甲方对该财物可自由处置（包括但不限于抛弃、变卖方式）。由此产生的收益归甲方所有（如有），乙方应当向甲方支付因处置乙方的上述物品、设施及设备而发生的交通、存储以及其他相关费用。在此情形下，乙方和／或任何其他第三方均不得对甲方提出任何追索，且就甲方因其处理前述物品、设施及设备被任何其他第三方提起任何索赔，乙方应向甲方补偿并使甲方保持足额受偿。…”21.6条约定：“若乙方未能在租赁期限届满或提前终止的当日将出租物业按前述条款之约定返还予甲方，则逾期超过3日，从第四日开始，乙方须按逾期日数向甲方缴纳滞留金，每日的滞留金额度相当于本合同日租金和日管理费的两倍，并须承担甲方可能发生的中介费，因逾期交付出租物业给第三方而向第三方承担的违约金等。如乙方逾期十五日仍未返还出租物业，甲方有权强行进入并自行收回，在此情形下，甲方无须对乙方及其仍然滞留于出租物业内的财产承担任何法律责任。甲方按照本合同约定清理出租物业内乙方的物品、设施及设备期间，视为乙方逾期返还期间。”2017年4月28日，原告与二被告签订《关于转让〈万通中心写字楼〉租赁合同承租人权利义务的协议》，约定三方同意，董泗振在租约项下的所有权利义务全部转让给国昂公司，由国昂公司取代董泗振成为租约约定的承租人，履行相关的权利义务。在本协议签订前，根据租约董泗振如果有应履行而未履行的合同义务，则该合同义务以及相应的违约责任一并转让给国昂公司承担。国昂公司受让董泗振在租约项下的权利义务后，董泗振就国昂公司履行租约项下的全部义务向原告承担保证责任，保证的方式为连带责任保证，保证期间为国昂公司按租约约定应履行的每一项义务的期限届满之日起两年。自本协议生效之日起，董泗振按照租约的约定已向原告支付的保证金自动转为国昂公司应付的保证金，原告不再向董泗振退还该保证金。后因二被告欠付租金等费用，原告于2020年5月26日分别通过特快专递向国昂公司的住所地和董泗振的住址发出房租催告通知。另查，原告于2016年4月将包括诉争房屋在内的天津万通中心委托第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司天津分公司进行物业服务。后该物业公司于2020年6月30日撤场，交接后万通中心项目产生的全部物业管理责任及法律后果均由原告承担。庭审中，本院于2020年10月26日前往诉争房屋现场勘验，国昂公司为停止经营状态，房屋内有国昂公司的办公家具和办公用品。本院认为，原告与二被告之间签订的诉争房屋的租赁协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合同依法成立、有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因合同已经到期终止，国昂公司应当按照协议约定，将房屋腾空并恢复原状。被告自2020年2月1日开始未能按约履行付款义务、拖欠各项费用的行为显系违约，按照合同约定，原告有权主张欠付费用和违约金。对原告要求上述欠费分段计算至实际给付欠款之日的违约金的请求，因原告主张的违约金过高，依据公平原则，本院予以适当调整，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率或同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。原告已经收取履约保证金114659.07元，原告表示不同意退还，要求作为被告单方解除合同的违约金，对此本院予以确认。对于原告主张自2020年5月4日起至实际交付房屋之日止按照日租金和日物业管理费总和两倍标准支付滞留金的请求，由于被告交付的履约保证金已经相当于三个月租金及物业管理服务费，该项费用足以弥补原告的损失，原告再主张其他违约责任显系过高且不能成立，且合同约定了原告有权自行收回，故基于原告应有的止损义务，对原告该项诉讼请求，本院确定国昂公司按照日租金和日物业管理费总和支付实际占用费至本判决生效之日止。对于原告要求董泗振承担连带责任的主张，符合转让协议的约定，本院予以支持。二被告经法院合法传唤未到庭应诉，漠视其应承担的诉讼义务，以其行为放弃了自己的诉讼权利。本院根据原告提供的证据及其当庭陈述，运用证据归责原则，做出裁判综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告国昂投资管理有限公司将天津市和平区××路××道××大厦××腾空并恢复原状（按照租赁合同专用条款第三章“交付条件”）返还原告天津和信发展有限公司，被告董泗振承担连带责任；二、本判决生效之日起十日内，被告国昂投资管理有限公司给付原告天津和信发展有限公司自2020年2月1日至2019年4月30日租金93425.91元，及分别自2020年1月26日至实际给付之日止的滞纳金，自2019年2月26日始至实际给付之日止的滞纳金，自2019年3月26日始至实际给付之日止的滞纳金（均以每月租金31141.97元为基数，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率或同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算），被告董泗振承担连带责任；三、本判决生效之日起十日内，被告国昂投资管理有限公司给付原告天津和信发展有限公司自2020年2月1日至2019年4月30日物业服务费21233.16元，及分别自2020年1月26日至实际给付之日止的滞纳金，自2019年2月26日始至实际给付之日止的滞纳金，自2019年3月26日始至实际给付之日止的滞纳金（均以每月物业服务费7077.72元为基数，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率或同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算），被告董泗振承担连带责任；四、本判决生效之日起十日内，被告国昂投资管理有限公司给付原告天津和信发展有限公司自2019年11月25日至2020年5月24日电费918.39元，及自2020年5月25日至实际给付之日止的滞纳金（以918.39元为基数，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率或同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算），被告董泗振承担连带责任；五、确认天津和信发展有限公司不予返还已经收取的履约保证金114659.07元；六、本判决生效之日起十日内，被告国昂投资管理有限公司按照月租金31141.97和月物业管理费7077.72元的标准给付原告天津和信发展有限公司自2020年5月4日至本判决生效之日止的房屋使用费，被告董泗振承担连带责任；七、驳回原告天津和信发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼受理费4842元，保全费1701元，公告费600元，全部由被告国昂投资管理有限公司和被告董泗振连带负担（于本判决生效之日起十日内给付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长 ：陈亚洁人民陪审员 ： 潘 娜人民陪审员 ： 张 璇二〇二〇年十二月七日书 记 员 ： 关 悦本案引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。