天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0112民初4140号原告：天津科诚房地产开发有限公司，住所地天津市津**辛庄创意园区津沽路**辛庄经济服务中心**，统一社会信用代码：91120112566102583D。法定代表人：马永霞，总经理。委托诉讼代理人：高静，女，该公司职员。委托诉讼代理人：王英，北京竞天公诚（天津）律师事务所律师。被告：张喜海，男，1972年11月19日出生，汉族，住天津市津**。委托诉讼代理人：李维，男，天津利起亨建筑安装工程有限公司推荐。第三人：天津利起亨建筑安装工程有限公司，住所地天津，住所地天津市津**辛庄创意产业园区津沽路**辛庄经济服务中心**用代码：91120112783336896A。法定代表人：邢淑金，总经理。委托诉讼代理人：李维，男，该公司员工。原告天津科诚房地产开发有限公司（以下简称科诚公司）与被告张喜海房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼过程中，本院依法追加天津利起亨建筑安装工程有限公司（以下简称利起亨公司）为本案第三人参加诉讼。原告的委托诉讼代表人王英，被告张喜海及其委托诉讼代理人李维，第三人利起亨公司的法定代表人邢淑金及其委托诉讼代理人李维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。科诚公司向本院提出诉讼请求：依法解除科诚公司与张喜海签订的房屋买卖合同，张喜海返还房屋，并承担诉讼费。诉讼过程中，科诚公司变更诉讼请求：1．依法解除科诚公司与张喜海签订的房屋买卖合同，判令张喜海及利起亨公司返还房屋；2．诉讼费由张喜海承担。科诚公司明确要求返还的房屋坐落于天津市津南区××镇××路××路××广场××号楼××号。事实及理由：2015年11月，张喜海与科诚公司就津南区辛庄镇津沽路与鑫盛路交口新濠广场1号楼1302号房屋（以下简称涉案房屋）签订了《天津市商品房预订协议》，房屋面积393.18平方米，单价9000元／平方米，总房款为3538620元。合同签订后，张喜海未交纳房款，但一直占用房屋。科诚公司为维护自己的权利，诉至法院。后，科诚公司补充事实：张喜海将涉案房屋交于利起亨公司使用至今，故要求张喜海与利起亨公司一并返还涉案房屋。张喜海辩称，不同意科诚公司的诉讼请求，理由如下：1．科诚公司的诉讼请求已经过诉讼时效，且协议没有实际履行，张喜海没有支付房屋首付款，也没有实际占用涉案房屋；2．科诚公司拖欠利起亨公司的工程款，利起亨公司以张喜海的名义与科诚公司签订了《天津市商品房预定协议》，承诺以涉案房屋折抵欠付的工程款。后，张喜海又改称，是因为科诚公司的实际控制人张喜权（张喜海的亲哥哥），欲以张喜海的名义办理银行贷款以缓解科诚公司的资金问题，才签订了《天津市商品房预定协议》。利起亨公司述称，不同意科诚公司的诉讼请求，理由如下：科诚公司拖欠利起亨公司工程款660余万元，至今未付。张喜海、利起亨公司的法定代表人邢淑金（与张喜海系夫妻关系）及张喜权共同协商将涉案房屋及另外一套房屋即1301号抵扣工程款，并承诺两个月后办理房屋权属登记。后，张喜海及利起亨公司多次与张喜权协商办理过户事宜，张喜权均以各种理由推脱。利起亨公司自2016年、2017年、2018年一直向科诚公司的工作人员，张加阳、高静、马永霞核对工程款，至2020年7月23日，邢淑金还与张加阳协商，张加阳在电话录音中明确表示“底金减去100元”，表明利起亨公司没有放弃向科诚公司主张工程款。涉案房屋及1301号房屋系科诚公司交付给利起亨公司用以折抵工程款，故不同意科诚公司的诉讼请求。后，利起亨公司又称，张喜权想以张喜海的名义办理银行贷款以缓解科诚公司资金紧张问题，故科诚公司与张喜海于2015年11月1日签订了涉案的《商品房预定协议》。2016年，科诚公司与利起亨公司协商以涉案房屋及1301号房屋折抵工程款事宜，并将涉案房屋交付给利起亨公司使用至今。当事人对以下事实无异议：科诚公司原名称为天津梦雨投资有限公司（以下简称梦雨公司），后变更为科诚公司。2015年11月1日，梦雨公司与张喜海签订《商品房预定协议》，约定梦雨公司将涉案房屋出售给张喜海，建筑面积393.18平米，每平方米价值9,000元，总房款为3,538,620元。协议还约定签订预定协议时，预订人一次性支付房款3,538,620元。经向天津市规划和自然资源局查询，涉案房屋尚未取得不动产权证书，仍登记在梦雨公司名下，不动产登记证明号为40012141205326。上述事实有科诚公司提交的《商品房预定协议》、天津市不动产登记簿查询证明、房产测绘成果报告书予以佐证。当事人对以下事实及证据存在争议，本院认定如下：1、《商品房预定协议》的内容是否为科诚公司及张喜海的真实意思表示。梦雨公司变更为科诚公司，梦雨公司相应的权利义务由科诚公司承继。张喜海称其是应科诚公司的实际控制人张喜权要求，以通过签订房屋买卖协议的方式获得银行贷款，来缓解科诚公司资金困难，因张喜海个人问题致使贷款未能办理下来，张喜海未支付过科诚公司协议中约定的购房款。科诚公司对此陈述不予认可，张喜海也未就其该项主张提供证据加以证明，本院对张喜海的该项陈述不予采纳，《商品房预定协议》的内容应为双方的真实意思表示。2、利起亨公司占有使用涉案房屋的原因。科诚公司称，与张喜海签订《商品房预定协议》之后半年左右，将涉案房屋的钥匙交于张喜海；现涉案房屋由利起亨公司实际占有、使用，因张喜海系利起亨公司的实际控制人，科诚公司据此也认为涉案房屋已交付张喜海。第一次庭审中，张喜海称其是利起亨公司的员工，张喜海是代表利起亨公司与科诚公司签订《商品房预定协议》以折抵科诚公司欠付利起亨公司的工程款，签订协议后科诚公司即将涉案房屋交于利起亨公司，并由利起亨公司使用至今。第二次庭审中，张喜海及利起亨公司又称，利起亨公司自2014年9月开始为科诚公司开发建设的新濠广场1、2、3号楼的外墙保温及涂料工程施工，2015年12月工程完工，并于2015年12月9日结算确认工程量，未确定单价，至2016年时张喜权表示将涉案房屋及1301号房屋折抵工程款，但没有确定折抵数额是多少，并承诺于2个月后办理产权过户手续；2016年7、8月份利起亨公司开始装修涉案房屋并入住至今，现利起亨公司一直在与科诚公司核算工程款的具体数额。张喜海及利起亨公司就其主张，提交了天津市高级人民法院作出的（2019）津民终238号判决书、《机械租赁合同》、建筑机械使用表电动吊篮进场验收表、高处作业机械检验报告、建设工程材料备案凭单及备案凭证、安全协议、新濠广场岩棉真石漆工程量、邢淑金与马永霞的微信通话录音、邢淑金与张加阳的谈话录音，以证明张喜权系科诚公司的实际控制人，及利起亨公司自案外人处租赁器材用于施工新濠广场1、2、3号楼的外墙保温工程，及利起亨公司向科诚公司催要工程款的事实。科诚公司对上述证据的真实性均无异议，不认可其关联性。本院认证意见，邢淑金与马永霞的微信通话录音中，仅邢淑金陈述“你在那时候一直在找，还说给我弄房产证，后来听不见信了”，马永霞陈述“又给你起诉了．．．．．．，你干的活谁也不能说你没干”，无法证实利起亨公司主张的以房抵债的情况，至于其他证明目的与本案缺乏关联性。本院认为，《天津市商品房预定协议》的内容已经本院确认是科诚公司与张喜权的真实意思表示，同时该协议未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，合法有效。科诚公司及张喜权均应按照协议的约定履行各自的义务。张喜权自签订协议至今已近五年，仍未按协议约定支付购房款，双方签订协议的合同目的已无法实现，科诚公司有权要求解除该协议。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。双方签订的协议已解除，科诚公司依据协议的约定交付给张喜海的涉案房屋，有权要求张喜海予以返还。经过本院查明的事实，涉案房屋现由利起亨公司实际占有、使用。张喜海先是抗辩其以利起亨公司员工的身份，与科诚公司签订协议来折抵科诚公司欠付利起亨公司的工程款，科诚公司将涉案房屋直接交付给利起亨公司，后张喜海又与利起亨公司一同抗辩，协议与折抵工程款无关，涉案房屋是因科诚公司与利起亨公司另行口头约定折抵工程款而交付给利起亨公司，但张喜海及利起亨公司提交的证据均无法证实其提出的上述抗辩理由，且利起亨公司表示工程款的数额至今尚未确定，故本院对张喜海及利起亨公司的上述抗辩理由，不予采信。张喜海应将涉案房屋腾空后返还给科诚公司，利起亨公司作为实际使用人应与张喜海共同承担返还涉案房屋的责任。综上所述，科诚公司提出的要求解除科诚公司与张喜海于2015年11月1日签订的关于坐落于天津市津南区××镇××路××路××广场××号楼××号房屋的《商品房预定协议》，并要求张喜海与利起亨公司共同返还上述房屋的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、立即解除原告天津科诚房地产开发有限公司与被告张喜海于2015年11月1日签订的关于坐落于天津市津南区××镇××路××路××广场××号楼××号房屋的《商品房预定协议》；二、被告张喜海与第三人天津利起亨建筑安装工程有限公司于本判决生效后十五日内共同腾空其占用的天津市津南区××镇××路××路××广场××号楼××号房屋并交还原告天津科诚房地产开发有限公司。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计40元，由被告张喜海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  王丽清二〇二〇年八月十四日书记员  李艳丽附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。