广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初15429号原告：罗锐清，男，1977年11月2日出生，汉族，住广东省中山市***************，公民身份号码441************41X。委托诉讼代理人：刘子田，广东盈进（中山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓大海，广东盈进（中山）律师事务所实习律师。被告：中山市神湾镇资产经营有限公司，住所地广东省中山市神湾镇********，统一社会信用代码914***********400N。法定代表人：曹康妙，副经理。委托诉讼代理人：马校培，广东德疆律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈信行，广东德疆律师事务所律师。原告罗锐清与被告中山市神湾镇资产经营有限公司（以下简称神湾资产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗锐清及其委托诉讼代理人刘子田、邓大海到庭，被告神湾资产公司的法定代表人曹康妙及委托诉讼代理人马校培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗锐清向本院提出诉讼请求：1．判令原、被告于2016年4月29日和2017年4月25日签订的租赁合同均无效；2．被告向原告返还履约保证金52182元；3．被告赔偿原告因租赁合同导致的经济损失1994163元；4．被告承担原告因本案支付的律师费20000元。庭审中，原告增加一项诉讼请求为被告承担原告为本案支出的评估费用11578元。事实和理由：2016年4月29日、2017年4月25日，罗锐清与神湾资产公司分别签订租赁合同（合同编号分别为厂房租字第201602号、厂房租字第201703号），约定神湾资产公司将位于中山市神湾镇神湾中学对面即神湾纸箱厂的厂房出租给罗锐清用于经营，租赁期限自2016年5月1日起至2026年4月30日止，每月租金按分段不同金额收取，合同还对履约保证金等其他事项进行了约定。租赁合同签订后，罗锐清依约向神湾资产公司交付了履约保证金52182元。鉴于涉案厂房年久失修，为经营需要，罗锐清于2017年1月3日向神湾资产公司申请对厂房进行翻新及扩建，并申请延长租赁期，经神湾资产公司同意后，双方于2017年4月25日签订第二份租赁合同（合同编号为厂房租字第201703号）。罗锐清对涉案厂房进行翻新及扩建后，中山市神湾镇人民政府于2020年5月18日向神湾资产公司发出违法建设限期拆除通知书，明确神湾资产公司出租的涉案厂房系违法建筑，并要求限期自行拆除。由于神湾资产公司隐瞒了涉案厂房系违法建筑的事实，导致上述两份以涉案厂房为租赁标的的租赁合同归于无效，神湾资产公司的行为导致罗锐清对出租厂房的巨额投资无法收回，该投资损失经评估为1994163元。原告为维护其自身合法权益，诉至本院，主张前述实体权利。被告神湾资产公司辩称，1．涉案的两份租赁合同均为有效合同，并于2020年4月27日正式解除。涉案房产的权属人为中山市神湾纸箱厂（以下简称神湾纸箱厂），属于国有集体联营企业，于1988年10月16日成立，并于1989年1月1日取得涉案土地的国有土地使用证[中府国用总字第165318号／中府国用字(1990)第3200318号]，取得涉案国有土地使用证时，涉案厂房已经建设完成，其主管部门中山市神湾镇经济发展总公司（以下简称神湾发展总公司）于1989年7月10日出具经营场地使用证明书，同意神湾纸箱厂使用涉案土地上的资产、设备。1989年10月4日，中山市审计师事务所对神湾纸箱厂的出资（包括固定资金及涉案厂房、设备）进行验资公证。因此涉案厂房在1989年1月1日前已经建成，并且属于国有资产，引入神湾纸箱厂项目后交付该企业进行生产经营使用，并一直有经营生产使用（自用或国有资产招租形式）。关于城市土地利用与建设工程的规划管理将实行法定许可证制度（建设工程规划许可证）的法律规定最早载明于《中华人民共和国城市规划法》（中华人民共和国主席令第二十三号，发布日期1989年12月26日，实施日期为1990年4月1日）及《建设部关于统一实行建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的通知》（1990年2月23日实施），表明1990年4月1日前已建成使用的建筑物客观上无法办理相应的建设工程规划许可证，涉案厂房早于1989年1月1日前已经建成，客观上无法取得建设工程规划许可证。涉案厂房自建成一直使用至今（通过验资手续，已办理相关工商登记手续），为镇属国有资产，由于历史资料的遗失，客观上也未能办理相关权属证明，但该建筑物的历史沿革及使用情况均表明该建筑具有合法性，并且多年来相关主管部门从未对该国有资产的生产经营使用提出异议，因此涉案厂房不属于违法建筑。同时，涉案土地及物业是通过公开途径进行招租，原告在参与投标前已经到现场实地查看并充分地了解土地及物业的状况，在明确相应的招租条件情形下参与投标，因此不存在原告所述的隐瞒情形。原告提及的涉案厂房属于违法建筑及因厂房是违法建筑导致涉案合同无效的主张均无事实和法律依据。因电力设施建设征用需要，被告向原告发出合同解除通知，并通过邮寄形式于2020年4月27日送达原告，因此合同于2020年4月27日正式解除。如前所述，被告在合同履行过程中不存在任何违约行为，原告根据租赁合同第八条第5款的约定要求被告承担律师费无事实和法律依据。2．被告从未同意原告在涉案厂房进行扩建，违法扩建行为人应当就其违法扩建行为自行承担法律责任。双方签订的两份租赁合同第六条约定乙方须合法、安全地生产和经营，取得与从事的生产、经营活动有关的、国家法律和政策规定的证照、许可、批文等、未经甲方书面同意，不得改变租赁物现状的结构和装修及自行承担违法犯罪的法律后果。2017年1月3日，原告向被告提出申请，要求对租赁物进行统一翻修，并依法依规对现有楼层加高或加建，扩宽现有建筑物面积以及要求增加10年租赁期。被告仅就修葺一事向上级进行请示，并获得由原告修葺厂房并提前续租5年的批示，在部分同意原告申请的前提下，签订了涉案的第二份租赁合同，但被告从未书面同意过原告进行扩建，原告的扩建方案或行为也从未告知被告。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款规定，任何单位和个人实施工程建设须经过用地管理部门的用地审批及规划管理部门的规划许可下方可进行。此为法律的强制性规定，原告在未履行上述手续的前提下，擅自进行扩建，应承担该行为的全部法律责任。原告违法扩建的建筑物被拆除的损失应当由其自行承担。在涉案土地及物业招租期间，在招租文件附件载明“竞租人须知……4．承租用电、用水、消防等的装修，并负责一切相关费用”，因此，原告要求被告承担损失无事实及法律依据。3．合同的解除原因系电力部门对涉案土地及房屋的征用，应当遵循合同约定进行解除，修葺添附归被告所有，原告对其投入不具备请求权基础。根据租赁合同第七条第二款“因征收或者征用解除合同的，双方应无条件执行，乙方按实际使用天数结清租金。一方不得向对方索取任何补偿”，以及第三款“合同终止的，乙方应结清在租赁期限内产生的一切费用，向甲方返还租赁物。租赁物已有的水电装置、装饰装修物、扩建物均归甲方无偿所有”的约定，原告主张的损失诉求无事实和法律依据。4．即使涉案厂房不具备相应条件也仅产生的是租赁合同部分无效的结果。租赁合同的租赁物分别为土地及建筑物，并且根据合同约定对于土地及建筑物进行分别计租，即使存在合同无效情形，也仅能适用于涉案建筑物租赁的部分，土地租赁部分仍然是有效的，就该部分而言，原告提出的诉求无事实和法律依据。5．原告所主张的评估费用无事实和法律依据，该费用的主张不具有合理性、合法性，本身该评估的委托是由原告单方进行委托，该证据的举证及举证成本应当由原告自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的事实，本院认定事实如下：神湾纸箱厂系中山市***********之一[国有土地使用证号：中府国用总字第165318号／中府国用字(1990)第3200318号]即神湾中学对面用地面积为5924平方米、建筑占地面积1028平方米的土地使用权人，用途为工业，土地使用期限为1989年1月1日至2038年12月31日。神湾资产公司提交的中山市神湾镇志，显示1987年4月，中山市政府制定扶持十四个镇发展工企业的优惠政策。1988年神湾镇组建镇经济发展总公司，加强对联营企业、引进加工项目和“三来一补”项目的管理，新增兽药厂、纸箱厂等一批联营企业以及“三来一补”企业3家。1989年7月10日，神湾发展总公司出具经营场地使用证明书，记载神湾纸箱厂系镇办集体企业，位于神湾镇经营场地面积为5500平方米，使用时间为长期，该厂资产、设备均属镇经济发展总公司所有，现同意该厂生产经营使用。1989年9月9日，中山市审计师事务所出具工商企业资金验证报告书，记载该所对神湾纸箱厂的出资，包括固定资金（涉案厂房及设备）、流动资金进行验资。2017年7月27日，中山市神湾镇人民政府出具证明，记载位于中山市***********之一的用地[国有土地使用证号：中府国用总字第165318号／中府国用字(1990)第3200318号]，土地面积5924平方米，土地证用途为工业，在《中山市神湾镇总体规划（2015-2020）修编》中为建设用地，可继续作为工业用地使用。2019年9月18日，神湾纸箱厂出具证明书，记载其授权神湾资产公司对外出租并管理（权限包括签订合同、收取租金、物业维护及开具发票等）该厂位于中山市神湾镇土地面积为5924平方米的地块[国有土地使用证号：中府国用字(1990)第3200318号]，其中厂房面积2304.86平方米、空地面积3619.14平方米，授权期限为2015年12月31日至2030年12月31日。2016年3月9日，神湾资产公司发出中山市神湾镇资产经营有限公司公开招租邀请函，记载神湾资产公司对其管理的厂房、商铺、土地经营权公开招租，招租具体分为十二个包，其中分包二位于神湾中学对面厂房，厂房面积2304.86平方米，空地面积3619.14平方米，附件中的须知载明有竞租人中标后应依约、足额支付租金和相关管理费用；守法经营、自负盈亏，且承担相关安全生产责任及其他相关经济、法律责任；未经租赁方书面同意，承租人不得擅自改建租赁物，不得将租赁物转租或转借他人使用，该邀请函还记载了其他事项。同年3月18日，神湾资产公司发出中山市神湾镇资产经营有限公司厂房、商铺、土地经营权公开招租项目中标结果公告，记载罗锐清中标厂房、商铺、土地经营权分包二，公告还记载了其他事项。同年3月28日，神湾资产公司出具成交通知书，记载罗锐清系前述项目分包二的成交单位。2016年4月29日，神湾资产公司（出租方，甲方）与罗锐清（承租方，乙方）签订编号为厂房租字第201602号的租赁合同，约定甲方将位于中山市神湾镇神湾中学对面即神湾纸箱厂出租给乙方用于工业厂房用途，租赁物面积为5924平方米，其中厂房面积2304.86平方米，空地面积3619.14平方米；租赁期限为自2016年5月1日起至2021年4月30日止，2016年5月1日至6月30日系免租期；每月5日前交纳租金至甲方指定账户，2016年7月1日至2018年3月31日每月租金15025元，其中厂房租金11525元/月、土地租金为3500元/月，2018年4月1日至2021年3月31日每月租金15777元，其中厂房租金为12000元/月、土地租金为3777元/月；乙方在签订合同之日起五日内一次性向甲方交纳履约保证金40000元，乙方不存在无权要求返还履约保证金事由的，甲方自合同终止之日起10日内无息退还已收取的履约保证金和水电保证金；乙方应合法、安全地生产和经营，取得与从事的生产、经营活动有关的、国家法律和政策规定的证照、许可、批文等；未经甲方同意，乙方不得改变租赁物现状的结构和装修以及不得擅自转租；因征收或征用解除合同的，双方应无条件执行，乙方按实际使用天数结清租金，乙方不等向对方索取任何赔偿；乙方应自行处理并自行承担在租赁物内产生的、因使用租赁物产生的或者因从事经营活动产生的税、费、债权债务、赔偿责任和其他违法犯罪的法律后果；一方违约的，还应承担另一方因实现债权而产生的律师费、评估费、差旅费、诉讼费等费用；因征收或者征用解除合同，双方应无条件执行，乙方按实际使用天数结清租金，一方不得向对方索取任何赔偿；合同终止后，乙方应结清在租赁期限内产生的一切费用，向甲方返还租赁物，租赁物已有的水电装置、装饰装修物、扩建物均归甲方无偿所有，合同还约定了其他事项。2017年1月3日，罗锐清向神湾资产公司发出申请书，记载双方签订租赁合同约定其租赁神湾资产公司位于中山市神湾镇神湾中学对面即神湾纸箱厂之厂房及空地，租期5年。鉴于该租赁物存在房屋年久失修、楼层过低等不利因素，导致租赁物长期空置，需另行予以翻修及加高楼面，否则难以开发利用。为此，罗锐清申请由其出资对租赁物进行统一翻修、并依法依规对现有建筑物进行楼层加高或加建，扩宽现有建筑物面积；为保障投资能在合理期限内获得回报，特申请延长租赁期，在现有已签订5年租赁期的基础上，另行增加10年租赁期，申请书还记载了其他事项。2017年4月7日，神湾资产经营公司向中山市神湾镇人民政府发出关于提前签订厂房续租合同的请示，记载神湾资产公司于2016年3月通过公开竞租方式对神湾中学对面即神湾纸箱厂的厂房及空地进行招租，经过评审后由罗锐清竞得。双方于2016年4月签订租赁合同，租期5年。由于涉案厂房年久失修、楼层过低等因素，承租人拟自筹资金对厂房进行翻新，并提出提前续租10年申请。鉴于承租人愿意出资修葺厂房，令物业保值增值，同时为保障承租人的投资能在合理期限内获得回报，神湾资产公司拟与承租人提前续签合同，租期5年（2021年5月1日至2026年4月30日），前三年租金16566元/月，后二年租金为17394元/月。妥否，请批示。2017年4月7日、4月10日，经逐级审批，最终批示为同意。2017年4月25日，神湾资产公司（出租方，甲方）与罗锐清（承租方，乙方）签订编号为厂房租字第201703号的租赁合同，约定租赁期限为自2021年5月1日起至2026年4月30日止；2021年5月1日至2024年4月30日每月租金为16566元，其中厂房租金为12566元/月、土地租金为4000元/月，2024年5月1日至2026年4月30日每月租金17394元/月，其中厂房租金为13094元/月、土地租金为4300元/月；乙方在签订合同之日起五日内一次性向甲方交纳履约保证金52182元（已缴交40000元，需补交12182元），合同其他内容与编号为厂房租字第201602号的租赁合同一致。2006年4月29日、2007年4月28日，神湾资产公司分别向罗锐清出具编号为0604224、0604683的收款收据，确认已收到罗锐清交付的履约保证金40000元、12182元，合计52182元。罗锐清将涉案厂房及土地转租给广东国安科技有限公司（以下简称国安公司）。国安公司于2016年3月28日注册，注册类型为有限责任公司（自然人投资或控股），住所地广东省中山市***********之一。2017年5月4日，广东电网有限责任公司中山供电局（以下简称广东电网中山供电局）向国安公司发出广东省电力设施安全保护工作告知书，记载国安公司正在220千伏国乡甲乙西线N31-N32塔线路段实施的生产作业点的上方（或附近）架设有电力设施，为确保电力设施安全，根据有关法律法规，在电力设施保护区内不得修建建筑，可能危及电力设施安全。有前述行为的，须立即整改或恢复原状；未自行整改的，当地相关部门将责令整改；构成违法的，将依法给予行政处罚；构成犯罪的，将依法追究刑事责任，该告知函还记载了其他事项。同年6月19日，广东电网中山供电局向中山市神湾镇人民政府发出中山供电局关于协助消除输电线路保护区安全隐患的函，记载该局220千伏国乡甲乙西线途径神湾镇，线路始建于1999年10月，其中N31-N32线路段跨越宥南村原神湾纸箱厂所属土地范围（即神湾中学对面）。该局线路维护人员线路巡视时发现在上述线路段线行下方及保护区范围内新搭建约1000平方米星铁棚厂房，对线路安全运行及人身安全造成重大安全隐患。违反《电力法》第五十三条规定，任何单位或个人不得在依法划定的电力设施保护区内修建可能危及电力设施安全的建筑物、构筑物的规定（220千伏线路保护区为导线边线向外水平延伸15米）。该局线路维修人员多次与经营方、承租方沟通，并派发广东省电力设施安全保护工作告知书，告知不得在线路保护区内修建可能危及电力设施安全的建筑物、构筑物，并要求拆除新建星铁棚厂房，但承租方不同意拆除，仅承诺做好构筑物加固，导致影响线路安全的安全隐患得不到有效消除。经核查，该厂房现属神湾资产公司经营管理。为有效消除影响线路安全的隐患，请中山市神湾镇人民政府重视和支持，采取措施拆除线行下方及保护区范围内新搭建的星铁棚构建厂房，以杜绝事故发生，附件相关图片资料显示涉案厂房新搭建的星铁棚厂房距离保护区安全距离不足，并占用部分保护区土地，该函还记载了其他事项。同年8月18日，广东电网中山供电局向中山市神湾镇人民政府向发出中山供电局关于协调解决220千伏国乡甲乙线线下厂房事宜的函，记载该局管辖的电力线路220千伏国乡甲乙线经过神湾镇，其中N31-N32塔线路段跨越神湾资产公司产权地块，近期该地块出租给罗锐清使用，新建厂房与上述线路段安全距离不足。为解决厂房与线路安全距离不足的历史遗留问题，使电力线路运行维护工作能够顺利开展，请中山市神湾镇人民政府向协助解决上述厂房拆迁补偿问题，该函还记载了其他事项。2020年4月26日，神湾资产公司向罗锐清发出通知，记载双方签订的租赁合同（编号分别为厂房租字第201602号、厂房租字第201703号），约定罗锐清承租神湾资产公司的涉案土地及建筑物，租赁期限至2026年4月30日止。根据电力设施保护条例及实施细则中的规定，电力设施建设须占用涉案土地，涉案部分建筑物亦对电力线路220千伏国乡甲乙线其中一段造成安全隐患，依法应当拆除。由于不可抗力影响，涉案租赁合同已客观上无法继续履行。根据租赁合同第八条第二款规定，因征收或征用解除合同的，双方应无条件执行，乙方按实际使用天数结清租金，乙方不得向对方索取任何赔偿。该司通知罗锐清涉案租赁合同于通知发出之日起正式解除，请罗锐清于2020年5月11日前腾空并返还涉案租赁物，租金按实际使用天数结清租金。逾期腾空的，该司将自行收回处置，所有不利后果由罗锐清承担。邮件流程单显示该件已于次日被签收。同年5月15日，罗锐清向神湾资产公司回函表示电力设施不属于国家征用的范围，不构成不可抗力，不符合合同约定的解除合同的条件。罗锐清不同意解除租赁合同，如确需解除合同，神湾资产公司请另行与罗锐清协商相关赔偿事宜。同年5月18日，中山市神湾镇人民政府向神湾资产公司发出违法建设限期拆除通知书，记载神湾资产公司在神湾镇宥南村敬业路2号之一的土地上未经批准，擅自建设工业厂房，违反《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国电力法》等相关法律的规定，现责令神湾资产公司自通知书之日起7日内立即拆除擅自建设的工业厂房，限期不自行拆除的，中山市神湾镇人民政府将依法组织相关单位进行强制拆除。双方一致确认罗锐清对涉案厂房进行了修葺，并且涉案新搭建星铁棚厂房已被拆除。罗锐清委托广东恒之信土地房地产资产评估有限公司（以下简称恒之信公司）对涉案土地的地上建筑物、附着物、设备、环评及设备搬迁费用的损失进行评估，恒之信公司于2020年2月25日作出恒之信估报2020第HX20BC038号房地产估价报告，鉴定涉案土地的地上建筑物、附着物、设备、环评及设备搬迁费用损失总价为1994163元。罗锐清称其为此支付了评估费11578元，但并未提供发票等证据予以证实。2020年5月27日，罗锐清与广东盈进（中山）律师事务所签订民事案件委托代理合同，委托该所代理其与神湾资产公司房屋租赁合同纠纷一案的第一审、二审、执行程序，律师事务所开具了20000元的代理费发票。庭审中，罗锐清称神湾资产公司未提供证据证实涉案厂房具备合法的报批手续，涉案厂房系违法建筑，双方之间签订的租赁合同系无效合同，其经过神湾资产公司同意对涉案厂房进行翻新及扩建，后因合同无效导致其产生经济损失。神湾资产公司对此不予确认，并称双方签订的租赁合同系有效合同。除罗锐清加建的建筑外，涉案历史建筑物于1988年前建设，建设时并无取得相应的权属证明，仅通过国土部门颁发的土地证上载明建筑物的情况。1980年至1990年期间，中山市相关政策引入国有及集体联营企业的相关信息，神湾纸箱厂系该工业政策下于1988年经验资设立的联营企业，因此涉案建筑物具有历史建筑物的性质，经咨询相关的部门，回应对于该历史建筑无法出具相关的证明材料。《中华人民共和国城市规划法》最早于1990年4月1日开始实行，并明确要求了建设许可的相关制度，因此涉案历史建筑物虽然客观上无法取得相关的建筑许可，但该建筑物可以通过相应的消防验收及可以办理相应的工商登记，目前该地址的工商登记在国安公司名下，从合同的实际履行来看并未影响罗锐清实现其租赁目的。神湾资产公司虽同意罗锐清对涉案厂房进行修葺，但罗锐清并未经过神湾资产公司书面同意对涉案厂房进行扩建，由此产生的后果由罗锐清承担责任，并且认为罗锐清自行委托评估机构出具的评估报告不能作为认定罗锐清损失的依据。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。关于合同效力的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。罗锐清主张神湾资产公司未提交房产证、报建材料等证据显示其出租的涉案厂房已经主管部门批准建设或者已经取得建设工程规划许可证,认为涉案租赁合同系无效。神湾资产公司对此不予确认，并抗辩称涉案租赁合同系有效合同，涉案厂房因历史遗留问题未取得相关的建设工程规划许可证，但涉案厂房已经过相应的消防验收，亦可办理相应的工商登记，目前该地址的工商登在记国安公司名下，并未妨碍罗锐清实现其租赁目的，并提交国有土地使用证、经营场地使用证明书、证明、证明书、关于提前签订厂房续租合同的请示予以证实。对此，本院分析如下：首先，《中华人民共和国城市规划法》（中华人民共和国主席令第二十三号，发布日期1989年12月26日，实施日期为1990年4月1日）及《建设部关于统一实行建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的通知》（1990年2月23日实施）首次规定城市土地利用与建设工程的规划管理将实行法定许可证制度即建设工程规划许可证。本案中，涉案厂房建设于1989年，在涉案厂房建设后才出台的前述法律法规，前述法律法规不应作为认定涉案厂房是否具备合法报建手续的依据。其次，1987年4月，中山市政府制定扶持十四个镇发展工企业的优惠政策。1988年神湾镇在前述背景下新增纸箱厂等联营企业，涉案厂房系处于前述背景下所兴建的建筑物。涉案厂房自建成以来，虽然并未办理相应的建设工程规划许可证，但神湾发展总公司、中山市神湾镇人民政府出具的证明、证明书均认可涉案厂房具有合法性，并且相关主管部门亦未对涉案厂房进行生产经营使用提出异议。最后，神湾资产公司履行公开招租手续将涉案租赁物出租给罗锐清，罗锐清再将涉案厂房转租给国安公司，国安公司为涉案厂房申请相应的消防验收，并办理相应的工商登记。这表明涉案厂房即使未取得相应的建设工程规划许可证，亦在合同履行过程中并无因此产生法律障碍，承租人对涉案厂房占用、使用、收益并未受到任何影响，双方签订租赁合同的目的已实现。综上所述，本院采纳神湾资产公司提出的涉案厂房因历史遗留问题未取得相关的建设工程规划许可证的抗辩意见，本院认定涉案厂房并非违法建筑，罗锐清与神湾资产公司分别于2016年4月29日、2017年4月25日签订的租赁合同系有效合同。罗锐清要求确认前述合同系无效合同的主张，本院不予支持。罗锐清基于合同无效而提出的律师费诉求，无法律依据，本院不予支持。关于返还履约保证金的问题。神湾资产公司确认已收到罗锐清交付的履约保证金52182元。现罗锐清主张神湾资产公司向其退还履约保证金52182元，神湾资产公司对此亦无异议，本院予以照准。关于经济损失的问题。首先，应明确罗锐清是否经过神湾资产公司的同意后在涉案土地上搭建新的星铁棚构建厂房。罗锐清主张其通过神湾资产公司的同意对涉案厂房进行修缮及加建，但其提供的证据证明力并不足以证明其所证明的事实，神湾资产公司对此不予确认，罗锐清未能进一步提供证据予以佐证，应承担举证不能的不利后果，本院对其上述主张不予采纳。其次，需确认搭建新的星铁棚构建厂房被拆除的原因。《中华人民共和国电力法》第五十三条第二款规定，任何单位和个人不得在依法划定的电力设施保护区内修建可能危及电力设施安全的建筑物、构筑物，不得种植可能危及电力设施安全的植物，不得堆放可能危及电力设施安全的物品。本案中，罗锐清在租赁涉案厂房及土地后，在涉案土地上自行新搭建约1000平方米星铁棚厂房，新搭建的临时厂房造成与广东电网中山供电局220千伏国乡甲乙西线中N31-N32线路段的线路安全距离不足，对线路安全运行及人身安全造成重大安全隐患。在广东电网中山供电局派发广东省电力设施安全保护工作告知书，告知不得在线路保护区内修建可能危及电力设施安全的建筑物、构筑物，并要求拆除新建星铁棚厂房的情况下，罗锐清仍未拆除新搭建的厂房，导致影响线路安全的安全隐患得不到有效消除。为解决新搭建厂房与线路安全距离不足的，使电力线路运行维护工作能够顺利开展，中山市神湾镇人民政府决定拆除新搭建的厂房。再而，确定合同解除的时间。双方在合同中约定，因征收或者征用解除合同，双方应无条件执行，承租方按实际使用天数结清租金，一方不得向对方索取任何赔偿。神湾资产公司于2020年4月26日向罗锐清发出通知，以电力设施建设须占用涉案土地，涉案部分建筑物亦对电力线路220千伏国乡甲乙线其中一段造成安全隐患应依法拆除为由解除涉案租赁合同，罗锐清于2020年4月27日收到前述通知。本院认为神湾资产公司依据合同约定解除租赁合同的行为符合双方约定及法律规定的范畴，双方之间的租赁合同已于2020年4月27日解除。最后，经济损失承担的主体。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。本案中，双方在租赁合同中约定，未经租赁方书面同意，承租人不得擅自改建租赁物；合同终止后，租赁物已有的水电装置、装饰装修物、扩建物均归出租方无偿所有。双方一致确认罗锐清对涉案厂房进行了修葺，在租赁合同解除后，罗锐清对涉案厂房所做的修葺应依照合同约定归神湾资产公司所有，罗锐清无权要求神湾资产公司向其支付因对涉案厂房进行修葺产生的经济损失。同时，罗锐清未经神湾资产公司同意私自搭建厂房，并且搭建的厂房因影响线路安全的隐患而被拆除，由此产生的经济损失应由罗锐清承担，其主张神湾资产公司向其支付经济损失、评估费的诉请，理据不充分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国电力法》第五十三条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告中山市神湾镇资产经营有限公司于本判决生效之日起七日内向原告罗锐清返还履约保证金52182元；二、驳回原告罗锐清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25023元、减半收取计12511.5元，诉讼保全费5000元（原告已预交），合计17511.5元，由原告负担17110.5元，被告负担401元（被告应于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  张剑峰二〇二〇年九月十一日书记员  陈嘉婷李晓童