辽宁省义县人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0727民初1022号原告（执行案外人）：郭某某，女，1984年12月13日出生，汉族，公司职员，住阜新市清河门区。委托诉讼代理人:刘某,辽宁秋铭律师事务所律师。被告（申请执行人）：付某某，女，1966年1月3出生,满族，农民，住义县。委托诉讼代理人：于某某，辽宁燕郡律师事务所律师。第三人（被执行人）：赵某某，女，1972年8月7日出生，汉族，农民，现住义县。第三人（被执行人）：刘某某，男，1952年4月3日出生，汉族，农民，住义县。原告郭某某诉被告付某某、第三人赵某某、刘某某案外人执行异议之诉一案，本院于2020年6月30日立案,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭小娇及其委托诉讼代理人刘某、被告付某某的委托诉讼代理人于某某、第三人赵某某、刘某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭某某向本院提出诉讼请求：1.依法确认义县义州镇迎宾路89号宜州新城11号楼2单元1层西户房屋为原告所有；2.撤销义县人民法院（2020）辽0727执176号执行裁定书，中止对前述房屋的执行。事实及理由：2020年3月27日，原告与争议房屋原所有权人赵艳杰签订《房屋买卖契约书》，约定赵艳杰名下房屋（宜州新城小区11号楼2单元102室）以363000元的价格卖给原告。当日原告交付定金10000元。2020年4月1日，原告用母亲提供的现金及自己农业银行卡内存款，偿还房屋此前在义县农村信用社的剩余房贷（和利息）后，剩余房款作为首付交付赵艳杰，同时赵艳杰为原告出具收到全部房屋价款（363000元）的收条一张。2020年4月10日，赵艳杰将房屋交付给原告。原告在小区物业办理了入住手续后入住，并对房屋进行装修。2020年4月28日，申请人持相关手续到义县不动产登记处办理房屋转户手续时，被告知房屋己被义县人民法院查封。原告认为，原告与赵艳杰签订房屋买卖契约，不违反法律法规的规定，买卖关系合法有效，该买卖契约签订于案涉房屋查封之前，且原告已交付全部价款并实际入住使用。同时，原告并未怠于行使房屋登记转户的权利。原告对争议房屋的权利，足以排除强制执行。故原告提起诉讼，请法院依法支持。被告付某某辩称，原告的起诉不符合法律规定的排除执行的条件，原告所述的转让是虚假的，请求驳回原告诉求。第三人赵某某述称，原告所述真实，双方之间没有亲属关系，房屋买卖真实。第三人刘某某述称，没有意见。原告郭某某围绕其诉讼请求提交了义县人民法院（2020）辽0727执176号执行裁定书、（2020）辽0727执异20号执行裁定书、房屋买卖契约书、不动产登记证、银行交易清单、银行业务凭证、收条、收款收据、诊断书、证人证言，上述证据经庭审质证和本院审查，予以采信。本院经审理认定事实如下:2020年3月27日，原告郭某某与第三人赵某某签订房屋买卖契约书一份，协议约定：赵某某将坐落于义县城关街道宜州新城11号楼2单元102室的房屋卖与郭某某，房屋成交价格为人民币36.3万元。该份房屋买卖契约书有郭某某、赵某某签字，并有介绍人王某某、执笔人苗某某签字，并在附记栏处记载：原房屋所有人赵某某卖与购房人郭某某交易前与该房屋有关的债权债务均由赵某某本人承担，与购房人郭某某无任何关联。2020年4月1日，原告郭某某与第三人赵某某共同到义县农村信用合作联社营业部，郭某某将本案诉争房屋的房屋贷款本金及利息共计249476.81元全部付清，同时约定赵某某于2020年4月10日给郭某某腾房，腾房后双方办理过户手续，郭某某再将剩余房款2万元全部付清。同日，双方到义县不动产登记中心办理房屋抵押解除登记，赵某某将诉争房屋不动产登记证交付郭某某，郭某某将扣除偿还贷款本息及2万元后的其余房款给付赵艳杰，赵艳杰给郭小娇出具了收条。2020年4月11日，第三人赵艳杰将房屋钥匙交付原告郭小娇。2020年4月15日，原告郭小娇向管理诉争房屋的物业公司交纳了2020年物业费，并购买门卡5张。2019年6月，第三人赵艳杰经确诊为急性早幼粒细胞白血病，2020年4月13日，因身体不适，入住锦州医科大学附属第一医院第六次住院治疗，4月27日出院。另查明，本院在执行申请人付玉荣与被执行人赵艳杰、刘文达民间借贷纠纷一案中，于2020年4月24日作出（2020）辽0727执176号执行裁定，查封了被执行人赵艳杰名下坐落于义县义州镇迎宾路89号宜州新城11号楼2单元1层西户的楼房【不动产权证号：辽（2018）义县不动产权第0015308号，建筑面积：101.9㎡】。2020年6月8日，原告郭小娇向本院提出书面异议，请求撤销本院（2020）辽0727执176号执行裁定，中止对上述房屋的执行。本院于2020年6月16日作出（2020）辽0727执异20号执行裁定书，驳回郭小娇的异议请求。本案庭审之后，原告郭小娇将剩余购房款人民币2万元交付至本院执行款专户。本院认为，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案原告郭小娇与第三人赵艳杰签订房屋买卖合同之时，诉争房屋抵押登记虽然尚未解除，但在双方签订合同后，原告已将房屋的剩余贷款本金及利息全部付清，房屋抵押登记亦予以解除，并未侵犯抵押权人的合法权益；原告郭小娇与第三人赵艳杰签订的房屋买卖契约书附记栏中所载内容，是双方对诉争房屋所负债务的约定，而非对赵艳杰本人所负债务的约定，不能凭此附记内容认定原告郭小娇对第三人赵艳杰负债的事实知情，原告郭小娇不存在与赵艳杰相互串通，帮助赵艳杰逃避债务的行为。原告郭小娇与第三人赵艳杰签订的房屋买卖合同，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，且该份合同签订于本案诉争房屋被查封之前。原告郭小娇在本院查封诉争房屋前已按约定向第三人赵艳杰交付价款，赵艳杰将房屋钥匙交给郭小娇，郭小娇向物业管理公司交纳了物业费并购买门卡，由此可见，郭小娇已对诉争房屋在查封之前进行了实际控制和管理。原告郭小娇交付房款的方式虽不是直接转账到第三人赵艳杰账户，但其提供了购房款取款凭证、清偿贷款凭证、赵艳杰出具的收条，可证实原告已交付房款，另因本案诉争房屋尚有大部分贷款未结清，原告不将全部购房款直接转账给第三人赵艳杰，而是先去结清房屋贷款，再将剩余价款交付第三人赵艳杰，符合购买贷款楼房的交易习惯，且郭小娇现已将剩余价款2万元交付至本院执行款专户。原告交付房款的时间是2020年4月1日，本院查封的时间是2020年4月24日，间距时间不长，在此期间第三人赵艳杰因病住院于2020年4月27日出院，且原告与第三人赵艳杰约定于实际交房后再办理过户登记手续并不违背常理，故诉争房屋未办理过户登记非因原告郭小娇自身原因所致。原告与第三人赵艳杰虽未办理产权过户手续，但不动产转让未办理过户手续的后果是不能对抗善意取得物权的第三人，本案被告付玉荣是因民间借贷纠纷与第三人赵艳杰产生的债权债务关系，其是一般的债权人，并非是因购买诉争房屋而产生的特殊债权关系，显然不存在善意取得诉争房屋所有权第三人的情形。综上所述，原告要求停止对诉争房屋的执行，于法有据，本院予以支持。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案诉争房屋原告虽已支付全部购房款，但尚未办理产权登记手续，而不动产的所有权以登记为准，故原告要求确认诉争房屋所有权归其所有的诉求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：一、不得执行坐落于义县义州镇迎宾路89号宜州新城11号楼2单元1层西户的房屋【不动产权证号：辽（2018）义县不动产权第0015308号，建筑面积：101.9㎡】；二、驳回原告郭小娇的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告付玉荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。本院（2020）辽0727执异20号执行裁定书于本判决生效时自动失效。审 判 长  张晶晶人民陪审员  周 丽人民陪审员  袁 芳二〇二〇年八月二十日此处空一行XXX书记员潘迎