大连高新技术产业园区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0293民初1036号 原告：亿达物业服务集团有限公司，住所地辽宁省大连高新技术产业园区软件园知音园21号，统一社会信用代码91210231723451243K。 法定代表人：王娜，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：李洪双，女，1990年9月10日出生，汉族，该公司员工，住辽宁省凌源市。 委托诉讼代理人：邬大鹏，男，1983年5月18日出生，汉族，该公司员工，住辽宁省大连中山区。 被告：郑洪全，男，1956年5月28日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。 委托诉讼代理人：郑丽颖，系被告女儿，女，1984年1月9日出生，住辽宁省大连市沙河口区。 原告亿达物业服务集团有限公司与被告郑洪全物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告亿达物业服务集团有限公司的委托诉讼代理人李洪双、被告郑洪全及其委托诉讼代理人郑丽颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付拖欠的自2019年5月1日至2020年6月30日期间的物业服务费28,127.43元；2.被告向原告支付逾期交费违约金8,438.23元（按欠费总额的百分之三十计算）3.被告承担本案诉讼。事实与理由：原告分公司与亿达广场业主委员会签订《物业服务合同》，合同约定了由原告为被告房屋所在的亿达广场小区提供物业服务，业主按房屋面积向原告支付物业管理费用，逾期缴费的，自逾期之日止起应向原告支付违约金，违约金计算标准为按日承担欠费金额千分之三作为违约金。被告系上述小区5#-602号的业主，物业面积158.61平方米，物业费单价：每年4月6日至11月4日，物业费为12元/月/平，每年11月5日至于4月5日，物业费13.88元/月/平，按约定应向原告交纳自2019年5月1日至于2020年6月30日期间物业费28,127.43元，但最近一次催费后被告未缴费。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供物业服务，经催缴被告却不履行自己的缴费义务。按照合同约定应当按照欠费金额日千分之三承担违约金，考虑该标准较高，请求被告按欠费总额的百分之三十缴纳，为8,438.23元。 被告辩称，不同意原告的诉讼请求。1、被告曾通知原告要对公司卫生间进行改造，但原告未予回复，被告遂开始施工，而原告组织多名保安进行阻止，并称被告改造违建。后经综合执法大队确认，被告施工不存在违建情况，但原告后仍组织保安阻挠，并将被告施工材料损坏，造成原告多项经济损失，根据物业合同16条约定，原告就存在违建情况仅可向相关部门举报，并不具有执法权力。另外，原告还在被告门前安装摄像头进行监控，侵犯被告合法权益，原告该行为致使被告达不到合同目的，应当赔偿被告损失。2、被告公司大门被其他租户损害，原告虽然进行修理，但至今未予修好。3、被告卫生间水管漏水，原告至今未进行修理。综上，原告未依照物业服务合同履行义务，违反相关法律规定，故被告可据此拒交物业费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原告提供的房屋登记证、授权书、分公司营业执照、变更登记核准通知书，本院予以确认并在卷佐证。 对双方当事人有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的物业服务合同及（2019）辽0293民初1183号民事判决书，拟证明被告与原告的物业服务关系；原告为被告所在小区提供物业服务，物业费标准每年4月6日至11月4日物业费收费标准为12元/月/平，11月5日至4月5日物业费收费标准为13.88元/月/平，逾期缴费应按欠费总额的0.3%缴纳违约金。被告对该组证据有异议，被告对业委会的成立情况不清楚，案涉小区5号楼的全体业主对该合同亦不知情，也对业委会签订的合同不予认可；而被告与适用住宅的业主享受到的是相同的服务，却要按照写字楼标准支付物业费，是无国家相关部门的收费依据的；另外，民事判决书涉及的是另案的诉讼争议，与本案无关。本院认为，案涉物业服务合同系业委员会与物业服务企业签订的，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，对原、被告均有约束力，被告主张案涉合同不是其签署对其没有约束力，于法无据；另外，原告提供民事判决书系证明案涉房屋物业收费标准，该证明事项与本案具有关联性，且该判决书认定的物业收费标准已经具有既判力；关于被告称不清楚业委会成立情况，并非本案的审理范围，本院不予处理。综上，本院对被告该组证据的质证意见不予采纳，对原告该组证据予以确认采信。 2、被告提供的与原告物业管理人员的微信聊天记录截图、手机沟通短信截图及摄像头照片三张，拟证明原告在综合执法部门确认被告施工不属于违建的情况下，仍然组织多名安保阻挠被告施工，且在被告公司门口安装摄像头监控被告，侵犯被告的隐私权；另外原告未及时修理被告公司门、卫生间下水管道及602室窗户，违反合同约定。原告认为上述沟通聊天截图均系被告个人陈述，而被告公司门损坏并非原告造成，水管及窗户系专属使用部分，不在物业服务范围内。本院认为，就被告提供的沟通截图陈述事项系单方面陈述，并未得到原告认可，而原告安装摄像头在被告公司门外的公共区域，且被告未能提供其隐私权受到侵犯的证据，另外，被告亦未能证明其设施损害与原告物业服务义务存在因果关系，综上，对被告该组证据，本院不予采信。 3、被告提供的录像视频、对被告员工的询问笔录及材料损坏照片4张，拟证明原告多名保安暴力阻挠被告对卫生间门进行施工，并将被告在走廊内堆放的施工材料扔进卫生间，造成经济损失。原告认为该证据不能证明被告的证明事项，原告系依据约定正常的劝阻。本院认为，从视频、照片及笔录中，均无法直接看出原告安保人员具有暴力及损害材料的行为，故对该组证据，本院不予采信。 4、被告提供的公安机关对执法大队人员的询问笔录，拟证明经该执法部门认定，被告装修并未违规。原告认定该证据与本案无关。本院认为，该证据仅系询问笔录并非正式执法部门认定书，而该执法人员陈述内容系被告装修未涉及建筑主体和承重结构，未就其施工是否违建作正面答复，且该违建问题认定与本案无关，故对该证据，本院不予采信。 根据当事人陈述和经法庭审查确认的证据，本院认定事实如下：亿达广场业主委员会（甲方）与亿达物业管理有限公司大连分公司（乙方）签订了《亿达广场物业服务合同》，约定由乙方负责大连市沙河口区东北路99号亿达广场小区的物业管理服务，物业服务期限自2017年6月30日至2022年6月29日止，物业服务内容和标准为物业管理区域内物业共用部分、共用设备设施的管理与维护；物业管理区域内公共秩序的维护与服务；物业管理区域内共用部分、共用设施和设备的管理、维护和环境卫生清洁；物业管理区域内绿化的规划、管理和养护；物业管理区域内客户服务；物业管理区域内停车场的规划、管理和经营；组织、配合开展社区文化活动。住宅房屋物业费收费标准为2.2元/平方米/月，办公楼每年的4月6日至11月4日的物业费收费标准为12元/平方米/月（建筑号5#楼）、15.5元/平方米/月（建筑号4#楼），11月5日至4月5日为13.88元/平方米/月（建筑号5#楼）、15.5元/平方米/月（建筑号4#楼）。如业主擅自改变住宅用途，甲方应当协助乙方督促业主恢复，同时在改变期间的物业费用按照办公楼标准收取。合同第十五条第九项约定：业主、物业使用人不得侵占物业公共部位、共用设施设备，因搬迁、装饰装修需要合理使用共用部位、共用设施设备应事先通知乙方，并在约定期限内恢复原状，造成损失的，应承担相应的赔偿责任。合同第十六条第十四项约定，向业主和物业使用人明确物业使用的有关规定，当业主和业主使用人装饰装修物业时，签订书面《装修管理协议》，明确有关注意事项和禁止行为。当业主和物业使用人违反《装修管理协议》，乙方在巡查过程中发现业主违建行为的，首先根据双方协议口头提示业主进行整改，拒不整改的，签发《装修整改通知书》，如业主未按《装修整改通知书》规定时限进行整改，经乙方沟通业主仍无果或者表示拒绝整改的，乙方可向执法部门举报，一切后果由业主承担。乙方履行上述内容视为乙方履行其职责，业主不得以此为由拒交物业费。合同还约定了其他事项。 被告系案涉小区5号602号房屋业主，房屋建筑面积158.61平方米，产权证上标注该房屋设计用途为住宅。被告庭审中陈述，该房屋系商住两用房，被告公司注册地在普兰店，其为方便用该案涉房屋进行公司接待等办公事宜。被告未交纳自2019年5月1日至2020年6月30日期间的物业服务费。 另查，2018年7月14日，亿达物业管理有限公司大连分公司更名为亿达物业服务集团有限公司大连分公司，该公司系原告分公司。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由。就物业服务合同而言，根据诚实信用原则和公平等价有偿原则，“正当理由”的认定，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。本案中，《亿达广场物业服务合同》系案涉小区业委会与原告分公司签订，系双方真实意思表示，不违反法律规定，属合法有效，对原告分公司、被告均有约束力。合同已经对原、被告的权利义务进行了明确约定。原告基本履行了物业服务合同中的义务，而被告未能举证证明其存在拒交物业费的“正当理由”，应承担不利后果。同时，根据《中华人民共和国民法总则》第七十四条的规定，分支机构以自己名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担。故综上，原告主张被告交纳自2019年5月1日起至2020年6月30日期间物业费28,127.42的请求，有事实和法律依据，本院予以照准。 关于被告辩称原告分公司阻挠被告开设卫生间门施工属超越物业权限的问题。经查，被告施工的卫生间门系在与其他业主共用的走廊公共墙体开设，其行为违反了合同第十五条第9项的约定，故被告以此为由拒交物业费，于法无据，本院不予支持。至于其该施工行为是否违建，属于行政管理范畴，与本案的物业服务合同关系项下的物业费纠纷不属于同一法律关系而亦不属于本案审理范围，本院不予审理。 关于被告主张原告按照写字楼标准收取物业费无依据的意见。本院认为，依照案涉《亿达广场物业服务合同》及（2019）辽0293民初1183号民事判决书查明的事实，均可认定原告按照收取物业费标准依据明确。 关于违约金的问题，被告拖欠物业服务费的行为虽然不应予以支持，但本着化解矛盾的宗旨，为进一步督促原告完善其物业服务，本院认为不宜支持原告的违约金请求。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告郑洪全于本判决生效之日起十日内给付原告亿达物业服务集团有限公司自2019年5月1日至2020年6月30日期间的物业服务费28,127.42元； 二、驳回原告亿达物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费714元，由被告郑洪全负担（此款原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内给付）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审 判 长  田 甲 人民陪审员  隋晓萍 人民陪审员  曹 雪 二〇二〇年九月十八日 书 记 员  李泳伶 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第七十四条：法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。 分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。 《中华人民共和国合同法》 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。