江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0205民初2279号原告：无锡市八方源科技产业发展有限公司，住所地无锡市锡山开发区春晖155号。法定代表人：尹忠文，该公司总经理。委托诉讼代理人：张虎，江苏法舟律师事务所律师。被告：无锡市延锋车辆配件厂，住所地无锡市锡山区安镇街道查桥新世纪工业园东升路18号。投资人：冯晓东，该厂厂长。被告：冯晓东，男，1972年8月18日出生，汉族，住无锡市锡山区。共同委托代理人：涂汉民，江苏金匮律师事务所律师。共同委托代理人：许倩，江苏金匮律师事务所实习律师。原告无锡市八方源科技产业发展有限公司（以下简称八方源公司）与被告无锡市延锋车辆配件厂（以下简称延锋厂）、冯晓东居间合同纠纷一案，本院于2020年5月25日受理后，依法由审判员贾树东适用简易程序于2020年8月24日公开开庭进行审理。原告八方源公司的法定代表人尹忠文、委托代理人张虎，被告延锋厂、冯晓东的共同委托代理人涂汉民、许倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告八方源公司诉称，2019年9月19日，其公司与南京百巨再生资源有限公司（以下简称百巨公司）签订委托协议书，约定百巨公司委托其公司代理出售/出租无锡市锡山区东湖塘阳光工业园物业，物业面积约13513平方米。后其公司通过各种方式为百巨公司寻找买受人/承租人。后因被告延锋厂在无锡寻找购买厂房等物业，故其公司于2019年12月23日与延锋厂签订中介服务协议书，约定由其公司为延锋厂提供居间服务，为延锋厂促成交易。协议签订后，其公司做了大量居间服务工作。后延锋厂通过有关联的第三人无锡易速嘉商贸有限公司（以下简称易速嘉公司）与百巨公司达成了股权转让协议，易速嘉公司成为物业所有人无锡松岭纸业有限公司（以下简称松岭公司）100%持股股东，从而实现了购买上述物业的目的。按照中介服务协议书第三条的约定，延锋公司仍应支付相应佣金及违约金。另，延锋公司系冯晓东投资开办的个人独资企业，如延锋厂的资产不足以清偿债务，应由冯晓东承担补充清偿责任。故其公司诉至本院，要求延锋厂支付佣金320000元、违约金320000元，冯晓东对延锋厂无法清偿部分以其个人的其他财产予以清偿。被告延锋厂、冯晓东辩称：易速嘉公司获得上述物业是基于无锡联诺房地产经纪有限公司（以下简称联诺公司）提供的居间服务，在物业所有人同时委托多个中介的前提下，购买人有权选择工作得力、报价更低的中介进行成交。八方源公司未对易速嘉公司获得上述物业产生实质性贡献，故无权要求支付佣金。中介服务协议书第三条系格式条款，八方源公司未就该条款与其协商或进行充分说明，内容显示公平，应属无效或由法院撤销。经审理查明，2019年9月19日，百巨公司与八方源公司签订委托协议书一份，约定百巨公司授权八方源公司代理出租/出售物业，甲方保留自行出租/出售和同时委托其他中介代理的权利。2019年12月23日，八方源公司与延锋厂签订中介服务协议书一份，约定由八方源公司为延锋厂购买/承租松岭公司名下的面积为13513平方米的物业（以下简称案涉物业），参考价格为16000000元。双方约定，延锋厂（或与延锋厂有关联的第三人）成功租赁或购入所介绍的物业（含以合作、股权转让、重组等方式间接承租或购入所介绍物业），延锋厂需向八方源公司支付买卖成交价的2%作为佣金。同时，中介服务协议书第三条约定，延锋厂在实地查看该物业后，不会再直接、间接或通过其他经纪公司或个人与该物业之业主（或其他权利人）联系。若经八方源公司带看之物业由延锋厂（或与延锋厂有关联的第三人）不经八方源公司与业主（或其他权利人）私下联络的，延锋厂需按照中介服务协议书列明的参考价格的标准支付八方源公司买卖总价的2%作为佣金，同时按照该标准支付八方源公司违约金。协议签订当天，八方源公司带延锋厂实地查看了案涉物业。后双方通过微信就购买案涉物业事宜多次进行联络沟通。其中，2019年12月26日，八方源公司通过微信向延锋厂发送购买股权协议书，主要内容为百巨公司将其在松岭公司100%的股权转让给延锋厂，价格为15000000元。该协议书未有任何人签名或捺印。2020年1月6日，八方源公司表示“那个厂房我是给你谈到1600万，我已经尽力了”。另查明，百巨公司与联诺公司签订委托代理协议一份，约定百巨公司授权联诺公司代理租售案涉物业。2019年12月19日，冯晓东妻子顾海燕与联诺公司签订看房确认书，约定顾海燕委托联诺公司居间承租／购买房屋（物业）事宜，买卖佣金为成交总价的3%，后联诺公司带顾海燕查看了案涉物业。2020年12月20日，联诺公司添加冯晓东微信，并将案涉物业权证信息等拍照发送给冯晓东。2020年3月13日，易速嘉公司与百巨公司签订股权转让协议一份，约定百巨公司将其在松岭公司的100%股权以5210000元的价格转让给易速嘉公司。延锋厂、冯晓东与证人即联诺公司的法定代表人储某均表示实际成交价格为15600000元，顾海燕支付联诺公司佣金1000000元。再查明，延锋厂为冯晓东投资设立的个人独资企业。冯晓东妻子顾海燕为易速嘉公司的股东。松岭公司为非自然人投资或控股的法人独资的有限责任公司，2020年1月3日，投资人由山东晨鸣纸业集团股份有限公司变更为百巨公司，2020年3月18日，投资人由百巨公司变更为易速嘉公司，冯晓东现为松岭公司监事。上述事实，有委托协议书、中介服务协议书、工商信息、股权转让协议、微信聊天记录、看房视频、委托代理协议、看房确认书、证人储某的证言、当事人陈述、本院庭审笔录等在案佐证。本院认为，居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案中，延锋厂与八方源公司存在居间合同关系，后延锋厂通过与之有关联的第三人易速嘉公司通过股权转让形式实现了购买占有案涉物业的事实，有八方源公司提供的证据为凭，双方就上述事实无争议，本院予以确认。双方主要争议焦点为：1、是否系八方源公司促成案涉物业的交易；2、八方源公司是否能够按照中介服务协议书第三条的约定主张佣金和违约金。关于第1个争议焦点，本院认为八方源公司提供的证据不足以证明系其促成了案涉物业的交易，理由如下：中介服务协议书签订后，八方源公司虽带延锋厂实地查看了案涉物业，也进行了联络和沟通，并于2019年12月26日将起草的购买股权协议书发送给延锋厂，但该购买股权协议书未经任何人签字或捺印，该购买股权协议书载明的转让价为15000000元，对转让款支付时间等亦未明确，但2020年1月6日八方源公司在微信聊天中表示仅能谈到16000000元，故该购买股权协议书实际仅为草稿或模板，并非最终交易方案，亦无证据证明该协议获得协议双方的确认，故不能证明八方源公司已促成案涉物业的交易。另，八方源公司主张委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或媒介服务，绕开中介人直接签订合同的，应当向中介人支付报酬。本院认为，本案中，八方源公司非案涉物业的独家代理人或信息持有者，联诺公司亦与百巨公司签订了委托代理协议并早于八方源公司将案涉物业的相关信息发送给冯晓东，故不能认定延锋厂或冯晓东系利用了八方源公司提供的交易机会或媒介服务完成交易，八方源公司的上述理由不能成立。关于第2个争议焦点，本院认为八方源公司无权依据中介服务协议第三条主张佣金及违约金，理由如下：中介服务协议系八方源公司带延锋厂实地查看案涉物业之前所签订，且该协议系八方源公司提供的通用版本，八方源公司未能提供相应证据证明就该协议第三条与延锋厂进行协商或向延锋厂进行了充分的说明或告知，形式上属格式条款。从第三条内容来看，该条约定八方源公司带延锋厂实地查看案涉物业后，延锋厂及其有关联的第三人不得私下或通过其他中介与物业所有人进行交易，否则仍需支付佣金并承担相当于佣金的违约金，该约定意味着八方源公司带延锋厂实地查看案涉物业后就能旱涝保收，不论八方源公司报价是否偏高、服务质量如何，延锋厂如果打算购买案涉物业，便只能选择八方源公司进行交易，否则就构成跳单违约，需要支付八方源公司全部佣金及违约金。从八方源公司的付出来看，其获得案涉物业信息应为卖方主动委托，带延锋厂查看案涉物业也只是简单劳动，其付出是有限的。百巨公司与八方源公司签订的委托协议书也载明了百巨公司保留自行出租／出售和同时委托其他中介代理的权利，延锋厂提供的聊天记录及联诺公司法定代表人储某的证言也印证了联诺公司亦掌握案涉物业的相关信息且早于八方源公司将相关信息提供给延锋公司冯晓东，在其他中介也掌握案涉物业的信息且获得卖方授权的情况下，各家中介的报价和服务可能存在较大差异，如果八方源公司在实际提供居间服务之前便以有限的付出来永久限制延锋厂的选择权，对延锋厂显失公平，故该协议第三条应予撤销。在八方源公司未能最终谈妥价格的情况下，延锋厂选择通过联诺公司居间并最终完成交易，不构成违约，八方源公司无权依据该条款主张报酬及违约金。另，虽然八方源公司在本案中无权向延锋厂主张佣金和违约金，但八方源公司为促成案涉物业的交易，亦提供了相应的居间服务工作，付出了相应的劳动和成本，本院酌定由延锋厂向八方源公司支付从事居间活动的必要费用10000元。因延锋厂系冯晓东投资开办的个人独资企业，冯晓东应对延锋厂的上述债务承担连带责任。八方源公司的其他诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第五十四条、第四百二十六条、第四百二十七条、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、无锡市延锋车辆配件厂于本判决生效后十日内向无锡市八方源科技产业发展有限公司支付10000元；二、冯晓东对无锡市延锋车辆配件厂上述第一项确定的付款义务承担连带清偿责任；三、驳回无锡市八方源科技产业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10200元，减半收取5100元，由八方源公司负担5020元，延锋厂、冯晓东负担80元（八方源公司同意其预交的上述费用中应由延锋厂、冯晓东负担的80元由延锋厂、冯晓东直接向其支付，本院不再退还，由延锋厂、冯晓东于本判决生效后十日内向八方源公司直接支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 员 贾树东二〇二〇年八月二十五日法官助理 刘志刚书 记 员 于志立