大连市旅顺口区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0212民初3104号原告：大连市开世地产有限公司，住所地大连市旅顺口区长江路**。法定代表人：开成连，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙琦，女，1984年5月19日出生，汉族，该公司销售经理，现住大连市旅顺口区。委托诉讼代理人：范荣，辽宁健业律师事务所律师。被告：中青发教育投资有限公司，住，住所地北京市朝阳区广顺南大街**1（1）号楼01-06公）3-3005。法定代表人：苑显鹏，该公司董事长。被告：大连市旅顺口区中少手拉手实验幼儿园，住所，住所地大连市旅顺口区迎春街**div>法定代表人：苑显鹏，该幼儿园经理。二被告共同委托诉讼代理人：吴波，辽宁华府律师事务所律师。原告大连市开世地产有限公司（以下简称开世地产公司）与被告中青发教育投资有限公司（以下简称中青发公司）、大连市旅顺口区中少手拉手实验幼儿园（以下简称手拉手幼儿园）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人孙琦、范荣和二被告共同委托诉讼代理人吴波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告开世地产公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《公建租赁合同》于2020年7月24日解除；2.判令二被告支付原告2020年2月1日至2020年7月24日租金361815元、违约金300000元（750000元×3%×10天+750000元×10%）、增值税税额及附加费146980.65元（以2016年9月1日至2020年7月24日房屋租金2723387元为基数，增值税按5%收取，教育附加费按增值税的3%收取，城市维护建设费按增值税的7%收取，地方教育，地方教育附加费按增值税的2%收取讼费和财产保全费由二被告承担。事实与理由：原告于2012年3月与上海昂立教育投资咨询有限公司（以下简称上海昂立公司）签订《公建租赁合同》，约定原告将位于旅顺口区商业用房租赁给其经营幼儿园，租赁期间为2012年3月15日至2022年9月1日,房屋租金十年合计为6500000元，由承租人每年向原告交纳一次。后上海昂立公司于2014年10月16日将本合同权利义务承租人变更为大连开世嘉年昂立幼儿园（以下简称大连昂立幼儿园），并由被告中青发公司收购。2016年3月15日大连昂立幼儿园变更名称为手拉手幼儿园。合同期内，起初被告尚能按时交纳租金，但自2019年末至今，被告以各种理由拒绝给付租金，原告多次催缴，被告不予理会，两被告怠于履行合同义务的行为已构成根本违约，严重侵害原告合法权益，因手拉手幼儿园经营恶化，三方同意解除租赁关系，但所欠租金却不予支付，原告无奈诉至法院，恳请依法支持原告诉讼请求。被告中青发公司辩称，不同意原告诉讼请求，我公司与原告之间不存在房屋租赁合同关系，也从未收购案涉房屋开办的任何一个幼儿园，原告起诉我公司要求我公司履行房屋租赁合同没有事实和法律依据，原告起诉诉讼主体错误，请求驳回原告对我公司的起诉。被告手拉手幼儿园辩称，不完全同意原告诉讼请求。首先，同意解除公建租赁合同，合同解除时间我园服从法院判决。关于应付租金，我园服从法院判决租金付至合同解除日，因疫情原因从2020年2月1日起幼儿园一直不能开园，导致无力支付租金，多次与原告协商希望能适当减免无果。关于违约金，我园认为违约金过高，请求依法适当降低，原告没有如此高的损失。关于增值税和附加费，这两项费用应由原告缴纳不应转嫁给我园。原告诉称事实与真实情况不符，大连昂立幼儿园没有被被告中青发公司收购，不存在收购情节。大连昂立幼儿园变更名称继续租用原告房屋，是幼儿园自己的行为，与被告中青发公司没有关系。围绕诉讼请求原告依法提交了证据，二被告没有提交证据。原告提交如下证据：1.不动产权证书一份，拟证明旅顺口区、建筑面积为950.04平方米房屋为原告所有；2.房屋租赁合同一份，拟证明原告与上海昂立公司关于租赁事宜相关约定；3.民办非企业单位登记备案表、证书各一份，拟证明大连昂立幼儿园主体身份及成立情况；4.补充协议一份，拟证明上海昂立公司将房屋租赁合同权利义务转让给大连昂立幼儿园；5.联系函二份，拟证明被告中青发公司自愿承担大连昂立幼儿园租金和税费；6.民办非企业单位变更登记表、登记证明书，拟证明大连昂立幼儿园更名为手拉手幼儿园、法定代表人变更为被告中青发公司的法定代表人苑显鹏，拟进一步证明被告中青发公司与被告手拉手幼儿园人员混同；7.遗失声明一份，拟证明被告手拉手幼儿园自认已由被告中青发公司收购、接管；8.大连市学前教育机构办学许可证，拟证明被告手拉手幼儿园办学主体资质持续有效；9.收款回单一份、业务回单一份，原告以被告青发公司于2016年3月15日交纳租金、被告手拉手幼儿园于2020年1月9交纳租金的事实，拟证明二被告均有交纳租金的义务，对所欠租金承担连带偿付责任；10.增值税普通发票四张，国内支付业务付款回单，拟证明被告手拉手幼儿园自2016年9月起至2020年7月24日因租赁房屋所产生的增值税及附加费已由原告承担，二被告应缴租金的增值税及附加费146980.65元；11.邮政特快专递退件、邮政特快专递回执各一份，拟证明原告向二被告催缴2019年9月1日至2020年8月31租金750000元；12.缴费催告函、邮政特快专递回执单，拟证明原告于2020年7月21日向被告手拉手幼儿园催缴租金；13.照片四张、微信截图二张、告示一张，拟证明被告手拉手幼儿园经营恶化无力偿付欠款。本院组织二被告对原告证据进行了质证。被告中青发公司对原告证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、10的真实性没有异议，但不认可原告证据5、9、10的拟证事项，并认为原告证据1、2、3、4、6、7、8与该公司无关，对原告证据11中的邮政特快专递退件和证据12、13的真实性不认可；被告手拉手幼儿园对原告证据1、3、4、8、12和证据11中的邮政特快专递回执没有异议，对原告证据2、5、6、7、9、10、13的真实性没有异议，对拟证明事项有异议，不认可原告证据11中的邮政特快专递退件的真实性。结合二被告的质证意见，本院经审查认为，原告证据7遗失声明，系被告手拉手幼儿园制作，被告中青发公司对遗失声明内容不予认可，该证据不足以证明中青发公司收购手拉手幼儿园事实，本院不予确认；原告证据10中的国内支付业务付款回单系原告交纳相关附加费的业务回单，回单所载税费金额与本案租赁合同应缴税费金额不符，该回单与本案事实不具有关联性，本院不予确认；原告证据13与本案租赁事实无关，本院不予确认；原告其他证据内容真实、形式合法，与本案事实具有关联性，本院予以确认，原、被告对证据证明事项认识不同，不影响本院依据证据自身的客观性对案件事实进行审查判断。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年3月20日，原告开世地产公司与案外人上海昂立公司签订《房屋租赁合同》，开世地产公司（甲方）将其坐落于大连市旅顺口区迎春街566号（3-8-97）商业房屋租给上海昂立公司（乙方）开办幼儿园，约定租期自2012年3月15日至2022年9月1日,租金合计为6500000元，其中2016年9月1日至2018年8月31日每年租金650000元，2018年9月1日至2021年8月31日每年租金750000元，租金按年度交纳，每年3月15日前交纳下年度租金。合同第八条关于商业用房租赁期间的有关费用第3款约定，乙方承担因租赁房屋而产生的营业税及附加费（教育附加费、城建费、地教费）、地教费花费、合同备案费，该费用由乙方另行支付，不包含在房屋租金中；第十三条违约责任第三款约定，租赁期间乙方应按时足额交纳租金，逾期交纳，每逾期一日按合同该租赁年度租金总额的3%支付滞纳金，超过10日未交租金除应及时如数补交租金及滞纳金外，还应支付合同该年度租金总额10%的违约金，且甲方有权单方解除合同。2014年3月17大连昂立幼儿园成立。同年10月16日，原告开世地产公司（甲方）与上海昂立公司（乙方）、大连昂立幼儿园（丙方）签订《补充协议》，约定乙方将案涉合同的权利义务全部转让丙方，自2013年9月1日起租金由丙方向甲方交纳，协议签订5日内，乙方将甲方开具的保证金收据返还给甲方，甲方向丙方开具房屋保证金收据，并约定补充协议与原合同不一致之处以补充协议为准，其他事宜仍按原合同执行。2015年11月23日，被告中青发公司函告原告，该公司同意自2016年9月1日起原告与大连昂立幼儿园房屋租赁合同约定的租金和税费由该公司账户直接支付，原告给大连昂立幼儿园开具租金发票。同日，大连昂立幼儿园亦函告原告，因该园投资方变更，从2016年9月1日起的租金和税费由被告中青发公司账户直接支付。2016年3月15日中青发公司支付开世地产公司租金650000元。同年3月18日，大连昂立幼儿园更名为手拉手幼儿园。2019年6月12日，原告开世地产公司向被告中青发公司、手拉手幼儿园发函催缴2019年9月1日至2020年8月31日租金，邮寄被告中青发公司的邮件因故退回。被告手拉手幼儿园支付租金至2020年6月30日，原告收取租金先后出具四张大连增值税增值税发票，根据发票记载内容，2016年9月1日至2017年8月31日、2017年9月1日至2018年8月31日年租金650000元中各包含税款30952.38元，2018年9月1日至2019年8月31日年租金750000元中包含税款35714.29元，2019年9月1日至2019年11月3日租金187500元中包含税款8928.57元。2020年7月21日，原告开世地产公司再次向被告手拉手幼儿园发函，催促交付2019年9月1日至2020年8月31日欠付租金以及2020年9月1日至2021年8月31日租金，并明确表示三日内未付清租金其将采取相应措施包括解除合同、收回房屋。手拉手幼儿园收到该函件没有付款。开世地产公司遂提起本案诉讼。诉讼过程中，原告提出财产保全申请，本院作出（2020）辽0212民初3104号民事裁定书，裁定冻结二被告银行存款820000元或查封其等值财产本院认为，原告开世地产公司与案外人上海昂立公司签订的公建租赁合同，以及其与上海昂立公司、大连昂立幼儿园签订的补充协议，均系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。大连昂立幼儿园承接案涉租赁合同权利义务后更名为手拉手幼儿园，依法被告手拉手幼儿园应按租赁合同约定履行义务。被告手拉手幼儿园未按约定支付租金，原告于2020年7月21日函告手拉手幼儿园限其三日内付清租金、否则解除合同，其通知解除合同的意思表示明确，手拉手幼儿园未于期限内付款，原告要求确认租赁合同于2020年7月24日解除，具有事实和法律依据，本院予以支持；手拉手幼儿园支付租金至2020年1月31日，原告要求该园承担自2020年2月1日至合同解除日的租金，亦符合法律规定，应予以支持，但原告主张租金数额361815元有误，该期间租金应为359589.04元（750000元÷365天×175天），原告请求超额部分本院不予确认；原告收取房屋租金已扣增值税106547.62元（30952.38元+30952.38元+35714.29元+8928.57元），按照租赁合同该部分税款应由被告手拉手幼儿园承担，原告要求被告承担税费金额为146980.65元，超出部分没有事实依据，本院不予确认；原告要求被告支付违约金300000元，其中225000元系按合同约定以年度租金总额750000元的3%计算10天的滞纳金，滞纳金非民事责任形式，原告对滞纳金的主张于法无据，该225000元违约金本院不予确认，75000元系以年度租金总额750000的10%计算的违约金，符合合同约定，且该数额未过分高于被告逾期支付租金给原告造成的利息损失，故原告对该75000元违约金的请求，本院予以支持，被告要求降低违约金数额的意见，本院不予采纳。被告中青发公司于2015年11月23日函告原告自2016年9月1日起由其公司账户直接支付房屋租赁合同约定的租金和税费，其承担房屋租赁合同债务的意思表示明确，故原告要求被告中青发公司共同承担上述款项，本院予以支持，中青发公司认为原告起诉主体错误的意见，与事实不符，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第八十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百四十八条之规定，判决如下：一、原告大连市开世地产有限公司与被告大连市旅顺口区中少手拉手实验幼儿园之间的公建租赁合同于2020年7月24日解除；二、被告大连市旅顺口区中少手拉手实验幼儿园、被告中青发教育投资有限公司于本判决生效之日起十日内共同给付原告大连市开世地产有限公司租金359589.04元、违约金75000元、增值税及附加费106547.62元；三、驳回原告大连市开世地产有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11888元，保全费4620元，合计16508元，由原告大连市开世地产有限公司负担5463元，由被告大连市旅顺口区中少手拉手实验幼儿园、中青发教育投资有限公司共同负担11045元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  远立华人民陪审员  徐 珍人民陪审员  孙吉宽二〇二〇年十二月二十五日书 记 员  孙凤琳附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百四十八条承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。