山东省日照市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁11民终870号 上诉人（原审原告）：王修利，男，1967年5月29日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 委托诉讼代理人：刘庆，山东世纪星律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：中国人民解放军济南军区临沂房地产管理处，住所地临沂市兰山区解放路68号。 法定代表人：王春晓，处长。 委托诉讼代理人：刘静华，山东兰亭律师事务所律师。 上诉人王修利因与被上诉人中国人民解放军济南军区临沂房地产管理处（以下简称临沂房管处）房屋租赁合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院(2019)鲁1102民初3758号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 王修利上诉请求：撤销一审判决，发回重审，诉讼费由临沂房管处承担。事实和理由：1.一审法院认定租赁合同因军队政策发生重大调整，客观情况发生重大变化，合同因而履行不能，已不具备继续履行的条件错误。《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》（以下简称通知）明确要求，对没有到期的项目，如果能通过协商方式解除的，可以提前解除合同；对复杂敏感项目，则要综合采取多种方式处置。《通知》下发时相关部门正在研究处理办法，没有明确该未到期的有效的租赁合同因该通知履行不能，不再继续履行。王修利承租的房屋因临沂房管处的侵权行为而拆除，非因政策调整而自然解除。该场地还在王修利的控制之下，因重建手续问题，王修利无法进行重建，故提起本次诉讼。王修利要求临沂房管处继续履行合同并赔偿损失无任何法律上障碍，中央军委的通知强调依法进行相关的停止工作，不是一刀切，一审法院没有指明其依据的《通知》内容，就想当然的予以判决错误。2.王修利的损失不止一审法院(2016)鲁1102民初5557号生效判决所确定的范围，在该案中王修利仅要求静态的物的损失，没有主张动态的运营损失。本案王修利主张临沂房管处侵权后的动态的损失与原判决无关。一审法院认定租赁合同已实际解除，不具备再履行的可能性无依据。临沂房管处自认在2018年11月20日与王修利解除租赁合同，一审法院未对此进行任何回应，而是对《通知》进行了曲解。《通知》发出后，2017年4月30日，临沂房管处还收取王修利租赁费，没有予以退还，列入租赁费收入。《通知》下发后，如果所有合同全部解除，那么就会有明确的解除规定。作为执行方的临沂房管处会按照规定进行处理，不再收取租赁费。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误。 临沂房管处辩称，1.一审法院认定事实清楚，适用法律正确，被上诉人基于中央军委的通知精神全面停止对外有偿服务。因此，王修利要求交付场地的意见事实上存在履行不能的情形。2.自2015年下半年至2016年上半年，临沂房管处多次与王修利交涉，要求其腾退租赁项目，王修利为阻止临沂房管处的交涉行为，在2015年10月底左右，曾经报案。2016年春天，王修利将部分场地出租给案外人尚娟，临沂房管处也向尚娟发出通知，要求其腾退，但王修利回复尚娟继续建设。因此，发生强拆事件。3.在未经临沂房管处同意的情况下，王修利通过银行转账方式支付2400元，该笔款项临沂房管处始终按挂账处理，没有计入应收租金。案外人尚娟在一审时也对2016年春天涉案场地的经营情况进行陈述，王修利没有进行对外经营，其场地内的房屋是空的。因此，王修利主张的动态损失不存在，没有证据证实。请求维持原判。 王修利向一审法院起诉请求：1.判令临沂房管处立即恢复出租给王修利的位于日照市东港区营房(济鲁字2366)的房屋建筑面积282平方米原状并继续履行租赁合同；2.判令临沂房管处赔偿王修利自2016年6月26日拆除租赁物开始到租赁物恢复原状止的经营损失10万元（最终以评估结果为准）；3.诉讼费用由临沂房管处承担。 一审法院认定事实：2007年4月8日，王修利(乙方、承租方)与中国人民解放军71977部队（甲方、出租方）签订军队房地产租赁合同一份，约定，甲方自愿将坐落在日照市东港区营房(济鲁字2366)的房屋建筑面积282平方米（共2排），土地面积3996平方米（6亩）出租给乙方使用；王修利已对原71977部队所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产，租赁用途为经营加工；租赁期限二十年，自2007年5月1日起至2027年4月30日止；房地产租金（不含水、电暖、煤气、设备等费用）共为人民币4800元整，签订合同当日支付前10年租金2400元整，2017年4月30日支付后10年租金2400元整；甲方因军事及地方城市规划建设需要提前终止合同，乙方应当在接到甲方通知之日起一个月内无条件的将所承租的房地产及按合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，剩余租金十日内退还给乙方，其他互不补偿；乙方确因需要提前终止合同的，应当提前三个月通知甲方，将所承租的房地产及按合同约定权属归甲方的全部财产完好无损地无条件交还甲方；因不可抗力原因（含政府行为，国家和军队政策法规重大调整等）造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任等等。合同签订后，王修利向被告交付了前十年租金2400元，2017年4月30日又支付后10年租金2400元。 2016年2月16日，中央军委下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，要求全面停止军队和武警部队有偿服务活动，内容包括原政策允许的通信、人才培训、空余房地产租赁、维修技术等10个行业。 另查明，2013年6月20日，济南军区联勤部根据军委总部指示，将涉案不动产移交给临沂房管处。同年8月21日，青岛警备区海防第九团（即71977部队）与临沂房管处签订济鲁字第2366A、2366B号坐落交接协议书，将涉案房地产移交给临沂房管处，办理书面交接手续。2016年6月22日，临沂房管处办理鲁（2016）日照动产权第0005227号不动产权证书，将涉案房地产登记至自己名下。后临沂房管处委托日照市华丰建筑工程有限公司（以下简称华丰公司）将涉案土地上建筑物拆除。同年8月3日，王修利向一审法院提起诉讼，要求临沂房管处赔偿其因拆除行为造成的地面财产损失等。一审法院作出（2016）鲁1102民初5557号民事判决书，判令临沂房管处于判决生效后七日内赔偿王修利财产损失1278810.38元；二、驳回王修利要求林玉荣、华丰公司赔偿财产损失的诉讼请求；三、驳回王修利本案其他诉讼请求。 一审法院认为，本案王修利与中国人民解放军71977部队签订的军队房地产租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，予以确认。合同签订后，王修利已将涉案房地产租赁费交付给71977部队，该部队亦将租赁物交付给王修利租赁经营，予以确认。后临沂房管处虽接管涉案房地产，并与71977部队办理了书面交接手续，临沂房管处取得涉案房地产的所有权，也得以承继了属于71977部队的关于涉案军队房地产租赁合同中的权利、义务。本案争议的焦点是涉案租赁合同应否继续履行以及临沂房管处是否承担赔偿责任。 首先，房地产租赁合同约定，因不可抗力原因（含政府行为，国家和军队政策法规重大调整等）造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。中央军委于2016年2月16日下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，要求全面停止军队和武警部队有偿服务活动，内容包括原政策允许的通信、人才培训、空余房地产租赁、维修技术等10个行业。涉案房产属于军产，根据上述通知，军队政策发生重大调整，客观情况发生重大变化，属于双方签约时不能预见、无法抗拒和无法克服的事件，涉案合同已不具备继续履行的条件。 其次，涉案地上建筑物已被拆除，因拆除行为给王修利造成的损失，已经一审法院（2016）鲁1102民初5557号生效判决书予以判决，同时合同已实际解除，不具有再履行的可能性，且合同亦约定，因不可抗力原因（含政府行为，国家和军队政策法规重大调整等）造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。王修利对损失情况申请评估（评估2016年6月26日后经营损失），不予准许。王修利起诉要求临沂房管处继续履行合同并恢复涉案房产原状，同时赔偿王修利自2016年6月26日拆除租赁物至租赁物恢复原状的经营损失，无事实及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第九十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条，《最高人民法院》第二条之规定，判决：驳回王修利本案全部诉讼请求。一审案件受理费2300元，由王修利承担。 本院二审期间，王修利提交证据1现场照片打印件，系2020年5月24日王修利用自己的手机拍摄，以证明租赁场地现状为院墙包围，内部种植花木，合同具备履行条件。证据2王修利从最高院裁判文书网下载打印的两份判决书，（2017）鲁1311民初6439号和（2018）苏0707民初5334号，以证明一审判决所依据的通知从来就不是双方解除合同的法律依据，更不是一审判决所认定的重大政策变化可以解除合同，在两份判决书中临沂房管处对其他土地和场地都作出了出租的合同约定并收取了租金，所以一审判决曲解该通知，错误的适用了法律，应当予以纠正，同时该通知从来没有明确未到期的一律不得履行，该通知是要求依法解决相关的事宜，并不是临沂房管处声称的解除理由。临沂房管处质证称，对证据的真实性、合法性、关联性均提出异议，即使证据1反映的是涉案场地的现状，也恰说明因通知要求，临沂房管处作为军队地产管理人员，宁可将土地闲置，种植花木，也不对外出租，用于商业经营；证据2两份判决书的真实性无异议，关于6439号判决书，恰能反映临沂房管处集中收回租赁合同到期或者解除后的军队地产，在6439号案件中，被上诉人基于中央军委通知，在合同到期后没有续签，同时，向承租人发出通知，要求其返还场地，法院基于中央军委下发通知的实际情况及临沂房管处向承租人发出通知的具体情况，作出返还场地的判决，正是临沂房管处集中处理收回对外出租项目的工作情况，对于5334号判决书，该案与本案不具有可比性，其场地面积为1320亩，因涉及民生就业，该项目拟委托当地政府管理，由于军队改革，现该项目已交由东部战区的徐州办事处处理，不在临沂办事处管理范围内，因此，被上诉人认为该两份判决书不能够证明上诉人主张的意见。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2016年6月26日，华丰公司受临沂房管处委托，强制拆除了涉案土地上的建筑物。经评估，涉案土地上铁结构大棚、平板房、围墙、地面硬化、十三间瓦房及物品等改造成本价值为1905033元。一审法院最终确定大门口广告牌1个、卷帘门、货架和不锈钢架子损失39720元、建筑工程费用945438.39元、装饰工程费用265362.39元、设备安装费用28289.6元，共计1278810.38元，为王修利的合理财产损失。 二审认定的其他事实与一审认定的事实一致。 本院认为，王修利与原中国人民解放军71977部队签订的军队房地产租赁合同合法有效。合同签订后，双方也进行了实际履行。临沂房管处接管涉案房地产，并承继租赁合同中的出租方的权利、义务。中央军委下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》后，临沂房管处委托华丰公司于2016年6月26日强制拆除涉案土地上的建筑物，给王修利造成财产损失，法院已经判决临沂房管处对王修利予以赔偿，并发生法律效力。现王修利要求恢复原状并继续履行租赁合同，临沂房管处赔偿其自2016年6月26日拆除租赁物开始到租赁物恢复原状止的经营损失10万元（最终以评估结果为准）。根据中央军委于2016年2月16日下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》精神，军队和武警部队应当全面停止有偿服务活动，内容包括原政策允许的通信、人才培训、空余房地产租赁、维修技术等10个行业。故因军队政策调整，涉案租赁合同履行期间发生重大情形变更，无法继续履行。根据租赁合同约定，因不可抗力原因（含政府行为，国家和军队政策法规重大调整等）造成合同无法履行的，双方当事人均不承担责任。故王修利的诉讼请求没有合同依据，一审法院不予支持符合法律规定。 综上所述，王修利的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由上诉人王修利负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨荣国 审判员  苗自富 审判员  王林林 二〇二〇年七月二十日 法官助理张锦秀 书记员裴凤文