广东省阳江市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤17民终1085号 上诉人（原审原告）:林颖惠，女，1975年4月16日出生，汉族，住广东省中山市**********。公民身份号码：4452**********。 委托诉讼代理人：李永尤，广东赢信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯宏瀚，广东赢信律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广东阳春农村商业银行股份有限公司。住所地：广东省阳春市**********。 法定代表人：龙朝军，该银行董事长。 委托诉讼代理人：杨唐勇，广东国匠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：齐正明，广东国匠律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：阳春市昊翔房地产开发有限公司。住所地：广东省阳春市**********。 法定代表人：梁凡敢，该公司总经理。 被上诉人（原审被告）：梁凡敢，男，1974年11月30日出生，汉族，住广东省广州市番禺区**********。公民身份号码：4409**********。 被上诉人（原审被告）：黄兆震，男，1973年7月15日出生，汉族，住广东省阳春市**********。公民身份号码：4417**********。 上述三被上诉人共同的委托诉讼代理人：崔雅怡，广东金轮律师事务所律师。 上述三被上诉人共同的委托诉讼代理人：王廷，广东金轮律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广东正稻农业投资有限公司。住所地：广东省阳春市春城街道*****************。 法定代表人：李武，该公司总经理。 被上诉人（原审被告）：李武，男，1979年10月31日出生，汉族，现住广东省阳春市**********。公民身份号码：440**********。 被上诉人（原审被告）：梁沛，男，1989年3月8日出生，汉族，住广东省阳春市春城街道**********。公民身份号码：4417**********。 上诉人林颖惠因与被上诉人广东阳春农村商业银行股份有限公司（以下简称阳春农商行）、阳春市昊翔房地产开发有限公司（以下简称昊翔公司）、梁凡敢、黄兆震、广东正稻农业投资有限公司（以下简称正稻公司）、李武、梁沛案外人执行异议之诉一案，不服广东省阳春市人民法院（2019）粤1781民初2276号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 林颖惠上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判支持林颖惠的一审诉讼请求；二、一、二审案件受理费由阳春农商行、昊翔公司、梁凡敢、黄兆震、正稻公司、李武、梁沛负担。事实与理由：一、本案的相关事实。1.案外人林挺与昊翔公司签订合同，购买涉案的阳春市**********。后林挺于2014年12月11日汇款3万元给昊翔公司，2014年12月30日汇款292980元给昊翔公司。至此，林挺付清全部涉案购房款。2.案外人林挺交款后因不想购买涉案房屋，将合同权利义务全部转让给林颖惠，并在林颖惠的要求下按林挺的合同与吴翔公司重新签订合同。合同约定：（1）第六条注明“已一次性付清房款322980元”。（2）第八条约定交付期限为2018年9月30日。（3）第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。3.2016年3月16日，昊翔公司非法将涉案房屋登记在自己名下。4.2016年5月16日，昊翔公司将涉案房屋抵押给阳春农商行、阳江农商行，抵押期限为2016年5月6日至2016年7月20日。5.2017年9月20日，林颖惠签收《业主收楼确认书》。林颖惠与万福物业公司签订《前期物业服务协议》《装修单元房屋防水层协议书》《装修施工承诺书》。2017年12月15日，林颖惠向万福物业公司缴交垃圾清理费339元、电梯费300元、装修押金3000元。2017年1O月15日，林颖惠缴交物业费225.8元；2018年12月30日，林颖惠缴交物业费1354.8元；2019年2月13日，林颖惠缴交物业费225.8元。以上事实证明林颖惠在法院查封之前已经合法占有涉案房屋。6.林颖惠于2018年4月18日将2万元交给案外人林挺，同年4月24日，林颖惠转账林挺309800元。在林颖惠的要求下，并经林挺见证，昊翔公司在2018年4月24日出具“收到林颖惠房款322980元”收据，加盖公司公章。7.2018年11月9日，阳春市人民法院查封涉案房屋，查封案号：(2018)粤1781执2029号。二、林颖惠符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，能够排除执行。1.案外人林挺将与昊翔公司签订的买卖涉案房屋的合同权利义务一并转让给林颖惠。林颖惠与昊翔公司重新签订合同，证明合同的权利义务转让经昊翔公司同意，转让合法有效。根据《合同法》第89条的规定，林颖惠即取得林挺原来合同的全部权利义务。2.林颖惠在一审法院查封之前已经与昊翔公司签订合法有效的《商品房买卖合同》。3.林颖惠已经支付涉案房屋的全部价款。首先，案外人林挺在2014年12月30日将全部购房款支付给昊翔公司。林颖惠取得林挺的全部合同权利，即视为林颖惠于2014年12月30日支付给昊翔公司全部购房款。其次，涉案《商品房买卖合同》第六条注明：“林颖惠已一次性付清房款322980元”。即昊翔公司也认可林颖惠在签订合同时已经全部支付购房款。再次，林颖惠于2018年4月24日向林挺付清全部合同转让款329800元，昊翔公司在当日向林颖惠出具收据并加盖公章。林颖惠在2018年4月支付给林挺的329800元（比涉案商品房的价款322980元多6920元）是合同转让款，是林颖惠与林挺内部的合同转让法律关系，与林颖惠和昊翔公司的商品房买卖合同关系分属于不同法律关系。一审法院认定林颖惠于2018年4月24日支付给昊翔公司涉案购房款明显属于认定事实错误。最后，即使林颖惠是在2018年4月24日才向昊翔公司付清购房款，林颖惠也不存在过错，且符合执行规定第28条第一款第三项的情形。因为：（1）林颖惠是在抵押前签订购房合同，而购房合同第八条约定交付期限是2018年9月30日，第十五条约定昊翔公司在交房后60天内报房产登记机关办证。因为日常生活中很多购房都是在交房后办理房产入户，故林颖惠根据合同约定和日常经验相信昊翔公司在交房后办理入户登记手续，从而没有查询涉案房屋的情况并支付购房款没有过错。（2）执行规定第28条规定的付款时间没有明确限制在查封之前或者抵押之前，故即使林颖惠是2018年4月24日（抵押之后）支付全部购房款，也符合28条第三项的规定。司法实践中，在重庆市第四中级人民法院作出的（2018）渝04民初122号案中，涉案房屋是在抵押之后付清购房款的，但是该法院仍支持当事人排除执行的权利。4.林颖惠在法院查封之前就已经合法占有涉案房屋。5.涉案房屋未办理过户是因为吴翔公司欺骗林颖惠与阳春农商行而将涉案房屋登记在自己名下，并进行抵押贷款，林颖惠对此没有过错。首先，林颖惠与昊翔公司签订的《商品房买卖合同》第八条、第十五条约定，涉案房屋交付期限为2018年9月30日，办理过户登记的义务人是昊翔公司，昊翔公司在交付房屋60天内将资料交登记机关备案，实际权属登记完成时间可能更长。其次，昊翔公司于2016年3月16日将涉案房屋登记在其名下，并于2016年5月6日抵押给阳春农商行贷款。证明是昊翔公司故意欺骗林颖惠和阳春农商行，目的是为欺骗阳春农商行进行贷款，责任在昊翔公司。最后，涉案房屋实际交付时间是2017年9月20日，昊翔公司在2017年11月20日将资料交给登记机关就不算违约。居于对合同的信赖而且房屋未交付，林颖惠不可能预料到昊翔公司会冒着违法犯罪的危险在房屋交付前将自己登记为房屋所有权人，并用来贷款。三、林颖惠完全符合执行规定第29条规定的情形。1.林颖惠在法院查封之前已经与昊翔公司签订合法有效的《商品房买卖合同》。2.林颖惠购买涉案商品房系用来居住，且林颖惠在阳春市无其它用于居住的房屋。为证明林颖惠及配偶在阳春市无其它用于居住的房屋，林颖惠于2019年10月9日一审开庭后就到阳春市住房和城乡规划建设局查询，并向一审法院提交该局关于林颖惠在阳春市没有房产登记的证明。3.林颖惠已经支付涉案房屋的全部价款。综上所述，林颖惠不但符合执行规定第28条的规定，也符合执行规定第29条的规定，完全享有排除执行的权利。请求二审法院依法改判支持林颖惠的上诉请求。 阳春农商行辩称：一、林颖惠虚构在2015年1月10日与昊翔公司签订了《商品房买卖合同》的事实，一审法院对此事实认定错误。1.林颖惠一直在虚构交购房款的事实，欺骗法庭。在本案执行异议阶段，林颖惠于2019年2月25日提交《执行异议申请书》，仅陈述其于2015年1月10日签订《商品房买卖合同》，并于签订合同前的“2014年12月11日及2014年12月30日分二次全额付清了购房款322980元”给昊翔公司。很明显，林颖惠是陈述她自己交了购房款，完全隐瞒债权债务转让的事实、真实付款时间及昊翔公司给其出具收款收据的事实，甚至隐瞒“2014年12月11日转账30000元及2014年12月30日转账292980元给昊翔公司的银行流水”是林挺的账户转账记录的事实。故意欺骗法庭，属于极不诚信行为。在本案一审诉讼阶段，林颖惠开始披露“案外人林挺分别在2014年12月11日汇款3万元、2014年12月30日汇款292980元给昊翔公司”，接着陈述“后来由于个人原因，林挺将该合同权利义务全部转让给林颖惠并由林颖惠于2015年1月10日与昊翔公司签订《商品房买卖合同》”，然后还陈述“林颖惠分别于2018年4月18日将2万元交给林挺，同年4月24日又通过转账的方式转309800元给林挺，并由昊翔公司在2018年4月24日向林颖惠出具收据并加盖公章”。林颖惠还举证林挺于2015年2月25日出具《声明》一份，其中陈述“林挺代林颖惠支付购房款322980元”。在这里，林颖惠披露了林挺转账付款给昊翔公司的事实，但仍然试图隐瞒林挺曾与昊翔公司签订了《商品房买卖合同》并已经付清全部价款、也开具了收款收据的事实（事实上林挺与昊翔公司的交易已经完成签约及付款的过程，只等2015年10月30日收楼了），故意制造林挺只付了款，然后权利义务转给林颖惠并由林颖惠直接签订《商品房买卖合同》的虚假事实。一审办案法官责令昊翔公司提交了林挺在2014年12月11日和30日付款后开具的“收据”和林挺在2015年1月10日签订的《商品房买卖合同》。昊翔公司作为补充证据提交到一审法院，该两份证据足以证明如下事实：（1）可以证明林颖惠陈述在2015年1月10日与昊翔公司签订商品房购房的事实系虚假事实。因为2015年1月10日，昊翔公司与案外人林挺签订涉案房屋买卖合同，并已收到林挺交来的全部购房款，昊翔公司不可能同一天将同一套物业既卖给林挺，又卖给林颖惠。退一步说，林颖惠没有任何付款行为，昊翔公司不可能在2015年1月10日与之签订合同。昊翔公司涉嫌与林颖惠共同串通造假，伪造双方曾于2015年1月10日签订《商品房买卖合同》的事实。（2）可以证明林颖惠一审提交的林挺于2019年2月25日出具的《声明》是虚假的。林挺当初付款是自己买房，已经由昊翔公司开出了收据，自己也签订《商品房买卖合同》，何来代林颖惠支付购房款322980元。林颖惠和林挺明显是恶意串通，共同制造“林颖惠在2014年12月11日和30日共支付了322980元购房款”的虚假事实，欺骗法庭。本案从执行异议到一审、再到二审，历经三个阶段，林颖惠对于购房付款的事实陈述也历经三个版本：首先是说林颖惠于2015年1月10日签订买卖合同并在签约前付清购房款322980元；然后是说林挺代林颖惠支付购房款322980元（如果代付了购房款，也签约了，昊翔公司为何要等到2018年4月24日才开收款收据）；最后是说案外人林挺与昊翔公司签订购房合同付清了全部涉案购房款322980元，林挺将合同权利义务全部转让给林颖惠，林颖惠多支付6920元给林挺作为合同转让款。林颖惠的每次陈述都不相同，欺骗法庭。林颖惠现在的陈述仍不完全属实，特别是关于林颖惠与昊翔公司在2015年1月10日签订了《商品房买卖合同》的事实十分虚假。2.林颖惠提交的2015年1月10日的《商品房买卖合同》系串通伪造的虚假证据，其内容并不属实。案卷中有一份林颖惠向法庭提交的《广东省商品房买卖合同（适用于商品房预售、销售）》作为证据。该合同封面加盖了有“阳春市房地产交易中心”字样的长方形印章；签约的“出卖人”为“阳春市昊翔房地产开发有限公司”，“买受人”为“林颖惠”；第二条填写的“商品房预售许可证号”为“春预许字2014第***号”；第三条约定的预售的商品房为“***E型板式住宅******房”，建筑层数为“地上八层”，建筑面积“112.93平方米”；约定交楼时间为“2018年9月30日前”；第二十二条约定“合同持有情况为：出卖人1份，买受人1份”；第二十四条约定“本合同生效之日起30天内由出卖人向阳春市房地产交易所申请登记备案”；签约日期填写为“2015年1月10日”。上述《商品房买卖合同》系串通伪造的，不足以采信，详述如下：（1）昊翔公司不可能就涉案201房，在2015年1月10日同一天分别与林挺与林颖惠签订买卖合同，这明显是一房二卖，后者必假无疑。（2）该合同封面加盖的印章不属实。经向阳春市房地产交易中心（现改为不动产登记中心）核实了解，该中心在2014年已经开始了网上备案，该中心不再加盖“阳春市房地产交易中心”字样的长方形印章备案。林挺与昊翔公司签订的购房合同上并没有该种印章。林颖惠与昊翔公司的合同上之所以出现该印章，无非就是想欺骗当事人及法院，让大家相信该合同已经备案，加盖了政府部门印章，更具有公信力，合同应该属实。（3）该合同封面的印章显示备案的信息与合同中填写的内容不相符。如果要拿去备案，至少要签三份合同，但是林颖惠签订的合同正文第二十二条载明只签了两份，他们如何拿合同去备案（林挺签订的购房合同有四份）。如果合同真的送去备案盖章，一定会有合同编号，阳春农商行办理抵押时就应该能查到，也就办不了后面的抵押登记。由此也可以推定，该合同根本就没有备案，相应的备案盖章就不属实。（4）该合同第二条填写的商品房预售许可证号“春预许字********号”是假冒的，合同是违法、伪造的、无效的合同。一审法院已经查明，该201房对应的土地“春城**********地块”在2014年7月23日已经抵押给阳春农商行。抵押时，经现场查看并由第三方评估，当时土地上根本就没有建房子，是净地，如何出来2014年的预售证。再说，楼盘只是地上八层的板房，如果在2014年预售的话，应该在一两年内完工交楼，不可能约定到“2018年9月30日前”交楼，隔了四年之久。比照林挺签订的合同，仅约定在2015年10月30日交楼，也没有约定等到2018年交楼。经阳春农商行于5月26日向阳春市不动产登记中心查询涉案房屋信息显示，该房的产权人仍为昊翔公司，该房对应的商品房预售许可证号为“春预许字2016第*****号”，颁发时间为2016年2月3日。因此，涉案房屋在2015年根本就没有取得预售证，即使发生交易也是违法交易，签订的合同也是无效的合同。（5）林颖惠陈述的签订买卖合同的时间与其自述的付款时间、开具收款收据的时间不符，也不符合常理。林颖惠一直隐瞒2014年12月付款的主体是林挺的事实，甚至打印的银行流水也隐藏了户主名称，声称是林颖惠自己付的款。后来又声称是林挺代其付的购房款。不管哪种情况，收款人昊翔公司都不会等到2018年4月24日才开收款收据。一审法院认为林颖惠有关付款时间的陈述都不属实，最后根据昊翔公司开具收款收据的时间，认定林颖惠付款时间为2018年4月24日，这种认定具有一定的合理性。但是，该事实的认定与林颖惠上诉状陈述的又不完全一致：因为林颖惠现在上诉状中陈述仅转账给林挺，没有转账给昊翔公司。因此，2018年4月24日是林颖惠付款给林挺的时间，林颖惠没有付过款给昊翔公司。（6）林颖惠从未付款给昊翔公司，林颖惠与昊翔公司更不可能在2015年1月10日签订《商品房买卖合同》。林颖惠现在上诉状中述称，2014年12月是林挺付的款，林挺与昊翔公司签了《商品房买卖合同》。从林颖惠的陈述及其银行流水反映，林颖惠确实是在2018年4月24日有向林挺付款的事实，但这是否属于购房款仍有待于查实。林颖惠只提供了转账给林挺的记录，却没有转账给昊翔公司的记录，如此一来，一审法院认定林颖惠于2018年4月24日付款给昊翔公司的事实并不属实，应该付款给林挺才符合客观真实。既然不存在林颖惠于2018年4月24日付款给昊翔公司的事实，那么，林颖惠提交的《商品房买卖合同》就更为虚假，明显是双方恶意串通制作的一份专门用于本案诉讼需要的文件，其真实性和关联性均不应采信。（7）如前所述，林颖惠的涉案房屋买卖合同并没有在不动产登记中心登记备案，昊翔公司伪造备案事实，该合同无论是形式还是内容均不属实。二、林颖惠在本案中并不享有物权，最多只能享有一种债权，不能对抗阳春农商行依法取得的抵押权。根据林颖惠在上诉状中的陈述，结合案件证据材料，似乎可以还原如下一种“事实”：林挺与昊翔公司在2015年1月10日签订《商品房买卖合同》，购买涉案房屋，林挺付清了购房款，约定交楼时间为2015年10月30日。但是，该物业当时没有合法有效的预售许可证，也没有办妥产权证书，林挺一直没有取得物权。林颖惠上诉称林挺将其合同权利义务全部转让给林颖惠，但是没有提供相关的证据证明转让的事实及过程。因林颖惠转账给林挺的金额与购房价款不一致，林颖惠在上诉状中陈述多付了6920元给林挺属于合同转让款，但是，林颖惠也没有提供合同证实或提供其他证据佐证。再说，如果是合同权利义务的转让，那么，合同约定的权利义务范围应该一致，既不扩大，也不缩小。通过比较林挺的买卖合同和林颖惠的买卖合同，可发现两份买卖合同存在较大的差别，不能构成合同权利义务的转让。退一步说，就算林挺真的把合同权利义务转让给了林颖惠，林颖惠也只能享有债权，并没有取得物权。林颖惠享有权利的开始时间应该从其与林挺达成转让协议并付款之日起计算，而不能从2015年1月10日伪造的购房合同时起算。林颖惠应当对其一直声称享有林挺转让的全部权利义务的内容提供证据证实，并承担举证不能的败诉后果。林颖惠没有提供其本人与林挺签订的权利义务转让合同来证明其权利取得的时间，人民法院最多只能从其付款时间推定为权利转让时间，即2018年4月24日。由于林挺并没有取得物权，林挺转让给林颖惠的也只能是一种债权，该种债权根本就不能对抗阳春农商行依法取得的抵押权。三、如果林颖惠坚持认为已经从林挺那里取得了物权，那么，林颖惠最多只是与林挺完成了一次违法的“二手房”的交易，不具有法律效力。在此过程中，因双方恶意规避“二手房”交易税费，昊翔公司积极提供“协助”，将林颖惠的“二手房交易”做成了“一手房直接转名”交易，所以，昊翔公司与林颖惠串通，在2018年4月24日炮制了一份虚假的购房合同，并将合同日期倒签为2015年1月10日。林颖惠与昊翔公司恶意串通伪造的《商品房买卖合同》本身就违法，不具有约束力，更不能对抗阳春农商行的抵押权。四、林颖惠陈述已经占有房产并不属实。涉案房屋从开发商完工后就一直处于毛坯房状态，没有人居住，林颖惠并没有合法占有该不动产。一审庭审中，林颖惠陈述“2017年9月20日收楼，同日和装修公司签订装修合同，2017年9月20日装修”，但是却无法提供该份装修合同予以佐证；还称“在查封前，林颖惠的婆婆已经进去住了，但是没有按当地风俗进行入伙摆酒”，该事实也不属实，因为一直是毛坯房，怎么可能入住。在办理抵押前的查看现场阶段，评估公司和银行人员都到现场查看过该房子并拍照片，室内都是毛坯状态，根本不具备居住条件；在法院开始执行程序后的资产价值评估阶段，评估人员于2019年1月也到现场看过，仍为毛坯房，不具备居住条件。由于林颖惠根本就没有付款给昊翔公司，也没有在2015年1月10日与昊翔公司签订购房合同。因此，林颖惠在2017年9月收楼的事实并不属实，林颖惠也没有提供转账凭证予以佐证。昊翔公司在取得涉案房屋产权登记手续后已于2016年5月6日将该房产抵押给阳春农商行，阳春农商行取得他项权利证书，依法享有抵押权，对拍卖价款享有法定优先权。从现有证据来看，林颖惠作为债权债务的受让人，在受让债权债务时未能尽到合理的注意义务，从而因涉案房屋上存在阳春农商行在先抵押权而导致其无法办理房屋所有权转移登记，因此，未能办理过户登记系买受人林颖惠自身原因导致。即便林颖惠以不动产买受人身份主张享有物权期待权，林颖惠就涉案房屋享有的民事权益仍然不足以排除强制执行，其据此主张排除强制执行，无事实和法律依据。请求二审法院依法驳回林颖惠的上诉请求。 昊翔公司、梁凡敢、黄兆震、正稻公司、李武、梁沛均没有提供答辩意见。 林颖惠向一审法院起诉请求：一、不得执行座落于广东省阳春市**********；二、案件受理费由阳春农商行、昊翔公司、梁凡敢、黄兆震、正稻公司、李武、梁沛负担。 一审法院认定事实：2016年3月23日，阳春市星景园林绿化有限公司（以下简称星景园林公司）、昊翔公司和李铁共同用坐落于阳春市**********房等多套商品房、18幢别墅、1间商铺作抵押向阳春农商行申请用于置换李铁用于保证和质押的3100万元存款。2016年5月6日，昊翔公司以上述房地产为抵押物与阳春农商行、广东阳江农村商业银行股份有限公司（以下简称阳江农商行）签订《抵押担保合同》，并办理了抵押登记手续。后因星景园林公司未依时偿还借款给阳春农商行，阳春农商行遂于2018年1月4日诉至一审法院。 一审法院经审理后于2018年5月30日作出（2018）粤1781民初108号民事判决，判决星景园林公司在判决发生法律效力之日起10日内偿还借款本金2790万元和利息给阳春农商行、阳江农商行；阳春农商行、阳江农商行对处置昊翔公司用于抵押的坐落于阳春市*******地块上阳春他押字第02*******号《房地产他项权证》载明的*****房（产权证号：阳春字第02*******号）等53套房地产所得价款享有优先受偿权；昊翔公司、刘东明、梁凡敢、陈世强、黄兆震对星景园林公司应偿还的上述债务承担共同连带清偿责任。 一审法院在依据（2018）粤1781民初108号、110号民事判决书立案执行申请执行人阳春农商行与被执行人正稻公司、昊翔公司、李武、梁沛、梁凡敢、黄兆震金融借款合同纠纷一案的过程中，于2018年11月9日作出（2018）粤1781执2029号执行裁定，查封了被执行人昊翔公司名下的******房。案外人林颖惠于2019年2月25日向一审法院提出书面异议，主张其在******房被查封前已经与昊翔公司签订了合法有效的《广东省商品房买卖合同》，并实际占有了该房屋，该房产没有过户是由于案外人以外的原因造成的，案外人对此没有过错，请求停止对******房的执行措施，并解除对该房地产的查封。 一审法院认为：本案是案外人执行异议之诉，争议的焦点是林颖惠对******房是否享有足以阻却执行的实体权益。林颖惠主张其对******房享有足以阻却执行的实体权益，应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，根据林颖惠在本案诉讼中提供的证据是否能够证明在人民法院查封之前其已签订了合法有效的书面买卖合同、所购商品房用于居住，名下无其他用于居住的房屋、已经支付的价款超过合同约定总借款的50%，且林颖惠享有的权利是否可以排除债权人所享有的权利进行认定。 首先，林颖惠认为其在涉案房屋被查封前已经与昊翔公司签订了合法有效的《广东省商品房买卖合同》，并实际占有了该房屋，该房产没有过户是由于案外人以外的原因造成的，案外人对此没有过错，已经符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件。涉案房屋是在2018年11月9日被查封，林颖惠在此之前与昊翔公司签订了《广东省商品房买卖合同》，昊翔公司也确认林颖惠已经付清房款，且合法占有该不动产，但是没有办理过户登记的原因是因为房产上设定有他人的抵押权登记，且是在2016年5月6日已经办理了抵押权登记。林颖惠支付房款的时间是在2018年4月24日，林颖惠没有履行合理的注意义务应视为有过错，因此并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。林颖惠未提供证据证明所购商品房用于居住，名下无其他用于居住的房屋，故也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，林颖惠对涉案房屋享有的权利不能阻却本案执行，依法应驳回林颖惠的诉讼请求。 综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：驳回林颖惠的诉讼请求。一审案件受理费6145元，由林颖惠负担。 二审诉讼中，林颖惠提供一份阳春市自然资源局于2020年6月2日出具的《不动产登记资料自助查询结果证明》，内容显示林颖惠、陈志健（林颖惠丈夫）、陈子豪（林颖惠儿子）在阳春市没有不动产，拟证明林颖惠、陈志健、陈子豪名下没有其他不动产。阳春农商行对林颖惠提供的该份证据真实性没有异议，对关联性及证明内容有异议。林颖惠及其丈夫、儿子既不在阳春工作，也不在阳春居住生活，不能证明涉案房屋是林颖惠因生活需要而购买的居住用房。 阳春农商行二审提供以下证据：证据一，《不动产登记资料查询结果证明》《广东省阳春市商品房预售许可证》，拟证明（1）涉案房屋的产权人仍为昊翔公司，该房产对应的商品房预售许可证号为“春预许字2016第***号”，颁发时间为2016年2月3日。（2）涉案房屋在2015年根本就没有取得预售许可证，即使发生交易也是违法交易，签订的《广东省商品房买卖合同》是无效的合同。证据二，阳春市不动产登记中心作出的《关于申请查询函的复函》，拟证明林颖惠提供的日期为“2015年1月10日”的涉案《广东省商品房买卖合同》根本没有备案，封面上的长方形印章不是该中心的印章。因此，该合同无论是形式还是内容均不属实。林颖惠与昊翔公司串通作假，伪造虚假的《广东省商品房买卖合同》欺骗法庭。证据三，《阳春市大地房地产土地评估咨询有限公司报告书》，拟证明在法院开始执行程序后的资产评估阶段，法院委托评估公司人员于2019年1月到***房现场看过并拍照，仍为毛坯房，根本不具备居住条件。林颖惠声称其婆婆已经进去涉案房屋居住并不属实，林颖惠并没有合法占有涉案房屋。林颖惠质证如下：证据一，真实性无异议，对证明事实不予认可。需要说明的是林颖惠与昊翔公司签订的《广东省商品房买卖合同》实际时间是在2015年3月份左右，合同双方通过实际履行确保了该合同的实际效益，因此不能因为房产出售方没有取得预售许可证而被认定为当然无效。证据二，真实性无异议，但是合同封面上长方形的印章是何印章与合同是否有效是两码事，昊翔公司在合同上盖什么章，合同是否有备案是昊翔公司单方的事情，林颖惠根本无法控制，阳春农商行以该份复函来证明林颖惠与昊翔公司串通作假是不能成立的，只是阳春农商行的一种恶意猜测。证据三，真实性无异议，但是评估委托书的对象明显也遗漏一些事实，涉案房屋其实已经通水通电，即使是毛坯，在通水通电，有了窗户后，也基本符合居住条件。因此林颖惠主张其婆婆曾在涉案房子居住是符合客观事实。该份报告书不能证明林颖惠没有合法占有涉案房屋，林颖惠与昊翔公司签订了《广东省商品房买卖合同》并交付了全部房款，且已经合法占有了该房屋，并不因为该报告书而否定林颖惠对该房产的合法占有。 本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。 另查明：一审诉讼中，昊翔公司提供两份分别于2014年12月11日、2014年12月30日开具给案外人林挺的《收据》，拟证明其公司收取了林挺的******房的购房款共322980元。林颖惠一审诉讼中提供了林挺上述两笔付款的银行流水转账记录。昊翔公司还提供一份与林挺签订的《广东省商品房买卖合同》，部分内容如下：第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为阳春市住房和城乡规划建设局，商品房预售许可证号为春预许字2014第***号。第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为预售商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图经阳春市规划部门批准。见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）。该商品房为本合同第一条规定的项目中的：第****E型板式住宅****房。……第六条付款方式及期限。买受人按下列第1种方式付款。1.一次性付款已一次性付清房款322980元。……第八条交付期限。出卖人应当在2015年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。……合同落款时间2015年1月10日。 林颖惠为证明案外人林挺已将购买涉案房屋的合同权利义务一并转让给其，一审提供以下证据：证据一，《广东省商品房买卖合同》（该合同除手写填写的内容外，其余内容均是复印件，合同封面上加盖的阳春市房地产交易中心字样的长方形印章经阳春市不动产登记中心核实非该不动产登记中心的印章），部分内容如下：第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为阳春市住房和城乡规划建设局，商品房预售许可证号为春预许字2014第**（看不清）号。第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为预售商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图经阳春市住建局规划部门批准。见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）。该商品房为本合同第一条规定的项目中的：第***E型板式住宅*****房。……第六条付款方式及期限。买受人按下列第1种方式付款。1.一次性付款已一次性付清房款322980.00元。……第八条交付期限。出卖人应当在2018年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。……合同落款时间2015年1月10日。证据二，林挺《声明》，内容：本人林挺于2014年12月11日及2014年12月30日从中国工商银行卡号621********代林颖惠支付阳春******房房款322980元。落款处有林颖惠、林挺签名及指模，落款时间为2019年2月25日。证据三，1.2018年4月18日《收据》，内容：今收到林颖惠交来还款20000元整，经手人：林挺；2.林颖惠于2018年4月24日转账309800元给林挺的转账记录；3.2018年4月24日《收据》，内容：今收到林颖惠交来******房款322980元，收据盖有昊翔公司印章。 又查明：二审诉讼中，林颖惠陈述其购买涉案房屋前一直在中山市居住，与丈夫陈志健在中山市有房屋居住，涉案房屋是买给林颖惠婆婆居住。林颖惠二审提供的《不动产登记资料自助查询结果证明》显示，林颖惠及其丈夫陈志健，儿子陈子豪在阳春市没有不动产。 本院认为，本案是案外人执行异议之诉，争议的焦点是林颖惠对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”上述第二十九条第（二）项规定中的“无其他用于居住的房屋”是指买受人在被执行房屋所在地长期居住，而在同一地点其名下无其他能够用于居住的房屋。本案中，林颖惠虽提供证据证明其及丈夫，儿子在阳春市没有不动产，但林颖惠亦承认购买涉案房屋前一直在中山市居住，且林颖惠与丈夫陈志健在中山有房屋。因林颖惠并非在被执行房屋所在地即阳春市长期居住，故不符合上述规定“无其他用于居住的房屋”的条件。此外，涉案房屋已于2016年5月抵押给阳春农商行、阳江农商行，林颖惠在2018年4月向案外人林挺付款时，未履行合理的注意义务，导致涉案房屋无法办理过户登记，林颖惠对此负有过错，因此也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）项规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的条件，故林颖惠主张对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益理据不足，本院不予支持。一审判决驳回林颖惠的诉讼请求正确，本院予以维持。 综上所述，林颖惠的上诉请求理据不足，本院予以驳回。一审判决适用法律正确及处理结果恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6145元，由林颖惠负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  林 广 审 判 员  姜玉华 审 判 员  施震宇 二〇二〇年七月十七日 法官助理  李凤霞 书 记 员  陈 俭 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。