河南省中牟县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0122民初3520号原告：刘国梅，女，1973年2月2日出生，汉族，住河南省中牟县。委托诉讼代理人：张书萌，河南正臻律师事务所律师。委托诉讼代理人：李俊娇，河南正臻律师事务所实习律师。被告：李凯，男，1979年4月22日出生，汉族，住河南省荥阳市。被告：何娟，女，1980年1月3日出生，汉族，住郑州市金水区。二被告共同委托诉讼代理人：张圣涛，河南锦盾律师事务所律师。第三人：河南宏田置业有限公司，住所郑州市中牟县城**滨河路东侧水岸鑫城办公楼**，统一社会信用代码91410122766200583P。法定代表人：王二喜。第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司中牟县支行，营业场所郑州市中牟县城关镇青年路23号，统一社会信用代码91410122671657409P（1-1）。负责人：赵军亭，系该行行长。委托诉讼代理人：赵玉霞，系该公司员工。第三人：郑州惠君房地产营销策划有限公司，住所郑州市中牟县新城区学苑路盛世通达**楼商铺**，统一社会信用代码91410122057213234N。法定代表人：魏洪月。原告刘国梅与被告李凯、何娟、第三人河南宏田置业有限公司、中国邮政储蓄银行股份有限公司中牟县支行（以下简称中国邮政储蓄银行中牟县支行）、郑州惠君房地产营销策划有限公司（以下简称郑州惠君房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘国梅及其委托诉讼代理人张书萌、李俊娇，被告李凯、何娟的共同委托诉讼代理人张圣涛、第三人郑州惠君房地产公司的法定代表人魏洪月到庭参加诉讼。第三人河南宏田置业有限公司、中国邮政储蓄银行中牟县支行经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘国梅向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告刘国梅、被告李凯、何娟、第三人郑州惠君房地产公司签订的《房屋买卖（居间）合同》有效，房屋价值76万元；2、判令被告李凯、何娟继续履行合同，向银行偿还按揭贷款（从2020年5月起偿还至涉案房屋所有权转移登记至原告刘国梅名下止）；3、判令被告李凯、何娟立即向中国邮政储蓄银行中牟县支行偿清银行按揭贷款，并注销抵押权登记；4、判令被告李凯、何娟支付原告刘国梅违约金20万元；5、本案律师费8000元、诉讼费13400元、保全费4320元由被告李凯、何娟承担。事实和理由：2019年12月28日，刘国梅与李凯、何娟在郑州惠君房地产公司的居间幹旋下签订了《房屋买卖(居间)合同》三方合同。该合同约定：刘国梅购买李凯、何娟位于中牟县青年××南侧、××路东××单元××号房××套，房屋所有权合同编号为ZM16002543036，房屋面积为114.61㎡，交易金额76万元。合同第十条第二款约定：经刘国梅与李凯、何娟双方协商一致，房产过户之前由李凯、何娟负责归还银行每月月供，并由李凯、何娟负责此房的还款解押。任一方违约，违约金为20万元整。2019年12月29日，刘国梅如约向李凯、何娟支付了定金及首付款共计28万元。2020年5月，何娟、李凯明确告知刘国梅称其生意亏损严重，以后房子月供不再偿还。经多次协商未果，刘国梅为维护自身合法权益特诉至法院。被告李凯、何娟辩称，李凯、何娟与刘国梅之间签订的《房屋买卖（居间）合同》存在显失公平的情形，法院应当依法予以撤销。三方所签订的《房屋买卖（居间）合同》约定在房屋交付买受人刘国梅后由出卖方李凯、何娟偿还房屋月供，存在显失公平。李凯和何娟的房屋是在家庭经济特别困难、生活特别困难以及生活遭遇重大变故的情况下进行的出售，买受人刘国梅和中介公司也是在知情的情况下交易的，存在乘人之危的情形，法院应当依法撤销合同。《民法通则》第59条及《合同法》第54条均将显失公平合同或者民事行为规定为是可撤销的。同时《民通意见》第72条规定：“一方当事人利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。”。第三人郑州惠君房地产公司辩称，涉案合同是在双方认可的基础上签订的，李凯、何娟在郑州惠君房地产公司挂房出售时报价80万元，成交时价位有上下浮动是正常且合理的，当时签订合同时郑州惠君房地产公司和刘国梅均不知道李凯、何娟欠很多贷款。该楼盘售楼部报价房屋单价一万多并不能够作为涉案房屋的市场价格，因为该楼盘现在还没有售完，且该房屋目前不具备办理房产证的条件，个人所得税比较高，小孩上学无法落户，所以价位低于同等条件有证的房屋，不存在显失公平的情况。第三人河南宏田置业有限公司、中国邮政储蓄银行中牟县支行均未到庭，亦未提供证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年12月28日，李凯、何娟作为卖方（甲方）、刘国梅作为买方（乙方）、郑州惠君房地产公司作为中介方（丙方）签订了合同编号为0004564的《房屋买卖（居间）合同》一份，合同主要内容为：第一条、房屋基本情况。1、甲方自愿将坐落于中牟县青年西路南侧、滨河路东D-2幢1单元17层1704号房的房屋出售给乙方。乙方对该房屋已作充分了解并由丙方带领实地看房，对该房屋现状以及交易状况无异议，愿意购买该房屋。2、该房屋的基本情况：权属证件号码：合同编号：ZM16002543036，所有权人：何娟，楼层：17，总层数：34，建筑面积：114.61平方。第二条、房屋成交价格。1、甲、乙双方协商一致，同意本合同第一条所述房产的总价款为人民币760000元整，包含以下设施毛坯。2、乙方自本合同签订时向甲方支付定金25000元整。……。第三条、付款方式。甲、乙双方同意使用本条的第2种付款方式。……。2、按揭贷款：甲、乙双方签订本合同后，共同到银行办理按揭。乙方按所申请贷款的比例向甲方支付首付款280000元，其余房价款由此房抵押后，用银行贷款支付，定金冲抵首付款。若乙方贷款金额不足由乙方及时支付，待物业全部顺利交割完毕后，双方凭买卖双方签字的物业交割清单及有关单据，向丙方领取物业交割保证。第四条、办理手续时间的约定。1、甲、乙双方在本合同签订后，在甲方不动产证下发后30个工作日内，共同到房管局办理过户相关手续或到银行办理银行按揭贷款手续。第五条、权利与义务。……。4、甲方应在签订合同后，在交付首付款当日内，向乙方交付房产。……。8、丙方义务：a、提供订立本合同的媒介服务；b、见证并监督本合同的执行；c、经甲、乙双方同意，暂时保管甲、乙双方约定的物业交割保证金；d、经甲、乙双方同意，暂时保管权利人的相关证件其中包括不动产权证书、契税发票等材料原件；e、甲乙双方发生违约或争执等情形时应出面予以协商，协商无效时，应采取中立态度，并证明事实。第六条、房屋买卖合同违约责任。1、乙方若违反本合同的约定，则无权要求返还支付给甲方的定金，同时按照合同约定向甲方支付违约金。2、甲方若违反本合同约定，应赔偿乙方按合同约定支付丙方的佣金损失，同时按照合同约定赔偿乙方的损失以及双倍返还乙方的定金并按合同约定向乙方支付违约金。……。3、甲乙双方约定在本条1、2项约定的前提下，如一方违约，违约方必须另外赔偿守约方房价差额损失，并赔偿守约方实现债权支出的律师费、差旅费、诉讼费、诉讼保全费、诉讼保全保费等损失。第七条、房屋买卖税、费承担。1、双方共同到郑州市房地产交易管理部门办理产权过户手续时，应按规定交纳税、费，该房屋产权过户的相关税、费全部由乙方承担（该房屋产权过户费用的计算依据是指定评估机构对该房屋的评估价格，而非丙方提供的交易参考价或甲乙双方商定实际成交价，丙方不对此税、费的高低做任何承诺）。第八条、佣金（居间代理费）的承担以及居间合同违约责任。1、甲、乙、丙三方协商一致，丙方的佣金由乙方支付12000元，在本合同签订当日付清。……。第十条、其他约定事项（叁方协商一致，可以变更以上条款），此条款具有同等法律效力。①经甲乙双方协商一致，首付款需在一周内支付给甲方。②经甲乙双方协商一致，房产过户之前由甲方负责归还银行每月月供，并由甲方负责此房的还款解押。③经甲、乙双方协商一致，任一方违约，违约金为贰拾万元整。④甲方已交纳过维修基金，乙方无需再交，⑤甲、乙双方协商一致，具体面积以不动产权证面积为准，无论面积大小甲、乙双方均认可，乙方无需补款。……。2019年12月29日，刘国梅向何娟支付涉案房屋首付款280000元。同日，何娟为刘国梅出具收条一份，收条主要内容为：今收到刘国梅购买悦湖会2号楼一单元1704室的房子首付款贰拾捌万元整（280000元），并将房屋钥匙交付给刘国梅。《房屋买卖（居间）合同》签订后，何娟按照合同约定继续向中国邮政储蓄银行股份有限公司中牟县支行偿还涉案房屋按揭贷款月供至2020年4月，自2020年5月起未偿还涉案房屋按揭贷款月供。另查明，刘国梅于2020年6月24日支付律师费8000元，河南正臻律师事务所为刘国梅出具了编号为37944625的河南增值税普通发票一份。涉案房屋暂未办理房屋产权证。再查明，根据刘国梅申请，本院于2020年6月17日裁定冻结被申请人李凯、何娟名下的银行存款76万元或查封、扣押同等价值的财产，其中冻结开户行为河南省农村信用社，户名为李凯，账号为6********的账户内存款10345.58元，冻结期限自2020年6月24日起至2021年6月24日止；冻结户名为李凯，开户行为财付通内存款2007.67元，冻结期限自2020年6月29日起至2021年6月29日止；冻结开户行为中国邮政储蓄银行股份有限公司，户名为何娟，账号为60×××14的账户内存款518.92元，冻结期限自2020年6月24日起至2021年6月24日止;查封被申请人何娟名下位于中牟县青年××南侧、××路东××单元××1704户房屋（不动产权证号：ZM16002543036），查封期限自2020年6月22日起至2023年6月21日止。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于涉案《房屋买卖（居间）合同》是否有效的问题。李凯、何娟与刘国梅、郑州惠君房地产公司签订的《房屋买卖（居间）合同》系三方当事人真实意思表示，内容不违背法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，故刘国梅要求确认李凯、何娟与刘国梅、郑州惠君房地产公司于2019年12月28日签订的《房屋买卖（居间）合同》有效的诉讼请求，合法有据，本院依法予以支持。关于刘国梅要求李凯、何娟继续履行合同中自2020年5月份起至涉案房屋所有权转移登记至刘国梅名下止向银行偿还按揭贷款和要求李凯、何娟立即向中国邮政储蓄银行股份有限公司中牟县支行清偿银行按揭贷款，并注销抵押权登记的问题。根据合同的相对性，李凯、何娟是否应向中国邮政储蓄银行股份有限公司中牟县支行清偿银行按揭贷款，应由贷款合同的相对方即中国邮政储蓄银行股份有限公司中牟县支行根据其与李凯、何娟签订的贷款合同进行主张，刘国梅不是贷款合同的相对方，虽然在涉案《房屋买卖（居间）合同》中对房产过户之前由甲方（李凯、何娟）归还银行每月月供作出约定，但因该约定涉及第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司中牟县支行的权益，不宜在本案中予以处理，故对刘国梅的上述诉讼请求，本院依法不予支持。关于刘国梅要求李凯、何娟支付律师费8000元和违约金20万元的问题。《房屋买卖（居间）合同》第六条规定：如一方违约，违约方必须另外赔偿守约方房价差额损失，并赔偿守约方实现债权支出的律师费、差旅费、诉讼费、诉讼保全费、诉讼保全担保费等损失，因李凯、何娟自2020年5月起未按照合同约定履行向银行偿还涉案房屋银行按揭贷款义务，违反了合同约定，已构成违约，应承担违约责任，故刘国梅要求李凯、何娟支付律师费8000元的诉讼请求，合法有据，本院依法予以支持。但在本判决作出前刘国梅并未提供证据证明其存在其他损失，故对刘国梅要求李凯、何娟支付违约金20万元的诉讼请求，证据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、确认原告刘国梅与被告李凯、何娟、第三人郑州惠君房地产营销策划有限公司签订的《房屋买卖（居间）合同》有效（合同编号：0004564）；二、被告李凯、何娟于本判决生效之日起十日内支付原告刘国梅律师费8000元；三、驳回原告刘国梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13400元，减半收取6700元，由原告刘国梅负担1000元，由被告李凯、何娟负担5700元；保全费4320元，由被告李凯、何娟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将上诉费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  王娜二〇二〇年九月七日书记员  王欣