河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初5548号原告刘栋文，男，1992年2月17日出生，汉族，住河南省范县。委托代理人王丽，河南正商律师事务所律师。被告李晓坤，男，1987年10月5日出生，汉族，住河南省安阳县。委托代理人郭荣芳、郭富翔，河南国厚律师事务所律师。被告李金金，女，1988年7月16日出生，汉族，住河南省安阳县。委托代理人郭荣芳、郭富翔，河南国厚律师事务所律师。第三人郑州正唐房地产营销划有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区谦祥万和城B区15号楼一层附3号商铺。法定代表人李静，经理。委托代理人李振全，该公司员工。原告刘栋文与被告李晓坤、被告李金金、第三人郑州正唐房地产营销策划有限公司（以下简称正唐房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘栋文及其委托代理人王丽、被告李晓坤及其委托代理人郭荣芳、郭富翔、被告李金金委托代理人郭荣芳、郭富翔、第三人正唐房地产公司委托代理人李振全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2020年1月14日，原被告及第三人签订《房屋买卖(居间)合同》，约定：原告购买被告名下位于郑州市高新技术开发区××楼××单元××房屋××套（不动产编号为豫(2019)郑州市不动产权第0043720号），成交价格为1190000元，支付方式采用按揭贷款方式履行；签订《房屋买卖(居间)合同》后，原告向被告支付购房定金20000元，由第三人代为保管；付款方式为按揭贷款。2020年1月18日，原、被告及第三人签订《补充协议》，约定：原告于2020年1月18日前向被告支付人民币460000元帮助被告进行不动产解押手续，上述款项应当用于被告银行解押专款使用。被告收到款项后必须于2020年1月20日24时前预约还款，不得影响银行扣款业务及任何理由拖延或者不办，被告如有违约，按照被告已收到原告所付房款定金金额的双倍赔付原告人民币920000元。合同签订后，原告依合同约定分两次支付了被告480000元的房屋定金，而被告却一直拖延不去办理房屋解押手续。原告和第三人多次催促被告解押，被告仍拒不配合。现经了解，被告已将原告支付的480000元房屋定金挪作他用，被告上述的行为已严重违约，导致双方签订的《房屋买卖(居间)合同》已经无法继续履行。现在房价每天都在上涨，原告作为一个工薪阶层，凑足480000元的购房款实属不易，想再买房屋又没有钱。故请求判令：1、解除原、被告及第三人于2020年1月14日签订的房屋买卖(居间)合同（合同编号为0002299）以及原、被告及第三人于2020年1月18日签订的《补充协议》；2、二被告返还原告购房款460000元；3、二被告赔偿原告房屋违约定金460000元；4、二被告双倍返还由第三人代为保管的定金40000元；5、本案律师费5000元由被告承担；6、本案诉讼费、保全费、担保费由被告承担。被告李晓坤、被告李金金辩称：本案房屋买卖合同合法有效，应继续履行，被告没有违约行为，该合同不具有法定和约定的解除条件。双方合同签订后，因疫情原因双方一直通过中介协商，后因为疫情导致限行、封路，导致办理解押迟延。后原告提出房价下跌，要求减少房价，后协商未果原告并提起诉讼。被告不存在违约，本案合同不应解除，故请求驳回原告的诉讼请求。第三人正唐房地产公司辩称：对原告起诉状中所述的事实理由无异议。经审理查明：2020年1月14日，被告李晓坤、被告李金金作为卖方（甲方）、原告作为买方（乙方），第三人正唐房地产公司作为居间方（丙方），签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定：甲方自愿将座落于郑州市高新技术开发区长椿路216号26号楼1单元28层103号的房产出售给乙方，建筑面积为87.89平方米，房屋所有权证号为豫(2019)郑州市不动产权第0043720号。该房屋成交价格为1190000元，付款方式为按揭贷款，乙方应在立契时将首付款480000元交付甲方，剩余房款710000元由银行放贷之日向甲方支付。双方应在银行贷款审批通过、此房产解押完成60个工作日内，提供真实有效的证件，共同到房管局立契并办理房产过户相关手续或到银行办理按揭贷款手续。甲方应在收到除物业交割保证金之外的房款之日起7日内向乙方完整有效的交付本合同条款下的房产及相关配套附属设施。丙方的中介佣金由甲方支付零元，乙方支付另做约定。甲乙丙三方约定2020年元月18日前向甲方支付首付款及解押款460000元，甲方保证该房款为解押专用款，不得转为他用，否则视为违约。2020年1月14日，第三人正唐房地产公司向原告出具定金收据一份，确认收到购房定金20000元。原告提交的落款时间为2020年1月18日的《补充协议》约定：1、因该房屋有抵押贷款，乙方在2020年1月18日前支付甲方定金人民币460000元帮助甲方进行不动产解押注销。该房屋办理不动产交易当天此款项自动转为首付款。2、甲方收到此款项后必须于2020年1月20日24时前预约还款，并在银行要求的时间内扣款成功，不得影响银行扣款业务及任何理由拖延或者不办。甲方如有违约，按照甲方已收到乙方所付定金金额的双倍赔付920000元整。3、乙方在不动产交易进行中应当及时配合甲方及丙方不动产交易的进行，不得无故拖延或者迟迟不予办理，如因乙方故意拖延造成甲方迟迟拿不到尾款导致甲方经济损失的，视为乙方违约，按乙方违约不买处理，定金不予退还。原告及被告李金金于当日在该补充协议上签字并捺压指印，第三人正唐房地产公司在该协议上加盖公章。同日，原告向被告李金金转款460000元，李金金并向其出具房款收据一份，载明：“今收到刘栋文支付购房定金460000元，此款项作为甲方解押款使用，如因挪用此款项影响不动产交易的进行，应承担房屋买卖居间合同及补充协议中相应的违约责任”。被告李晓坤与被告李金金的微信聊天记录显示，李金金于1月18日15时05分向李晓坤发送了该补充协议（原告及李金金已签字），于15时16分向李晓坤发送了房款收据，双方并进行了1分18秒的通话。庭审中第三人正唐房地产公司称1月18日签订补充协议时被告李晓坤不在场，但被告李金金已与其进行了联系，其对该协议知情并认可，其后于4月19日进行了签字。原告提交的不动产登记资料查询结果证明显示该房屋现登记在被告李晓坤、李金金名下，目前仍在中国建设银行股份有限公司河南省分行办理有抵押，抵押金额为480000元。庭审中被告李晓坤认可其目前尚未将原告支付的款项存入银行还款账户。第三人正唐房地产公司出具有情况说明一份，内容为：“合同签订后，原告于2020年1月18日在李金金及我公司的见证下将解押款转款李金金，随即通知李晓坤和李金金及时办理预约解押手续。李晓坤当时说在外地要账回不来，我公司于2020年1月20日陪同李金金办理预约解押，银行要求必须李晓坤到场才予以办理，因李晓坤本人在外地导致春节前预约还款一直未办理成功。之后约定2020年2月3日办理不动产预约解押手续，后因疫情原因银行预约还款时间一再推迟，直至3月20日打通建设银行电话说可以办理预约解押，李晓坤称因隔离原因不方便来郑州。4月9日下午由我公司工作人员陪同李晓坤预约还款日期为2020年5月7日，李晓坤并答复款项已经到位只等扣款。5月7日扣款时间到了，我公司向其要扣款凭证，李晓坤答复去银行查下。5月8日李晓坤答复款已扣过，5月9日我公司再次催促要扣款凭证，李晓坤称今天需要招标，完事去拍照。5月10日李晓坤回复称公司账户冻结资金未转出成功，款项没有扣款成功。我公司要求其提供资金冻结余额凭证和资金转出未成功的凭证，其均未提供。5月11日李晓坤称用安阳房子做抵押贷款补齐款项，我公司及买方要求出具安阳房屋查询证明。5月12日李晓坤给我公司发送安阳市房管局照片说需要预约才能办理。中间经过多次沟通未见到李晓坤所称的安阳房屋产权的抵押借款合同及看房照片”。以上事实，有原告提交的身份证复印件三份、营业执照复印件、房屋买卖（居间）合同、补充协议、定金收据、房款收据、转款记录、不动产权证书复印件、情况说明、微信聊天记录、预约回执单照片、保全担保费发票、律师费发票各一份、被告提交的微信聊天记录及补充协议照片打印件各一份，以及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。本院认为：原被告及第三人签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》均系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，各方均应依约履行各自合同义务。该合同及补充协议对于房屋成交价格、付款方式、办理解押款时间等均作有约定，并约定“甲方收到此款项后必须于2020年1月20日24时前预约还款，并在银行要求的时间内扣款成功”。原告已于2020年1月18日向被告付款460000元，被告应按合同及补充协议的约定将该款项用于办理房屋解押。2020年1月20日预约解押时，因被告李晓坤未到场而未能解押成功，后存在疫情因素影响，各方再次预约办理解押符合实际情况，被告应在合理期限内办理该房屋的解押手续。根据庭审查明事实可知，被告至今仍未办理该房屋的解押手续，且未将原告支付的款项存入银行还款账户，故其未在疫情稳定后的合理期限内办理该房屋解押手续的行为已构成违约，并导致该合同未能继续履行，致使原告订立该合同的目的已不能实现，故原告请求解除双方所签《房屋买卖（居间）合同》及《补充协议》具有事实和法律依据，本院予以支持。该合同及补充协议解除后，被告应将从原告处收取的460000元返还给原告。原告请求被告赔偿违约定金460000元。双方所签《补充协议》约定有“乙方在2020年1月18日前支付甲方定金人民币460000元帮助甲方进行不动产解押注销。……甲方不得影响银行扣款业务及任何理由拖延或者不办。甲方如有违约，按照甲方已收到乙方所付定金金额的双倍赔付920000元整”，被告李金金向原告出具的房款收据亦显示该460000元为购房定金。故根据双方所签《补充协议》及收据对该款项性质的约定，在因被告违约导致合同被解除的情况下，原告有权请求其双倍返还定金。该房屋买卖合同约定的房屋价款为1190000元，发生定金罚则效力部分为238000元（1190000×20%），应由被告支付给原告。对于原告请求数额过高部分，本院不予支持。原告请求被告双倍返还由第三人正唐房地产公司代为保管的定金40000元。因该20000元并未由被告收取，房屋买卖合同亦约定“丙方的中介佣金由甲方支付零元，乙方支付另做约定”，且原告所主张的双倍定金数额已超过了合同标的20%，故对其该请求本院不予支持。原告请求被告支付律师费5000元。因本院判令的双倍返还定金部分已可弥补原告的损失，故对原告该请求本院不予支持。原告另支付有保全担保费1930元，该费用系其为进行本案诉讼所支付的合理费用，应由被告予以承担。综上，被告李晓坤、被告李金金应返还原告购房款460000元、双倍返还定金238000元、支付保全担保费1930元，以上共计699930元。对于原告请求数额过高部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：解除原告刘栋文与被告李晓坤、被告李金金、第三人郑州正唐房地产营销策划有限公司于2020年1月14日签订的《房屋买卖（居间）合同》以及落款时间为2020年1月18日的《补充协议》。被告李晓坤、被告李金金于本判决生效后10日内，支付原告刘栋文699930元。驳回原告刘栋文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6725元、保全费5000元，由原告负担1325元，由被告李晓坤、李金金共同负担10400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式九份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 汪 涛二〇二〇年八月十七日书记员 闫文红