青海省海东市乐都区人民法院民事判决书（2020）青0202民初1399号原告：逯多嘉，男，藏族，生于1973年3月5日，青海省海东市乐都区共和乡民族村村民。原告：仓乃毛姐，女，藏族，生于1975年6月12日，青海省海东市乐都区共和乡民族村村民。委托诉讼代理人：刘喜全、张雪琴，青海河湟律师事务所律师。被告：海东市金鼎房地产开发有限公司，住所地青海省海东市乐都区碾伯镇滨河南路**,统一社会信用代码：91632123661934660T。法定代表人：焦建军，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐闻花，青海尚流律师事务所律师。原告逯多嘉、仓乃毛姐与被告海东市金鼎房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告逯多嘉及其原告逯多嘉、仓乃毛姐的共同委托诉讼代理人刘喜全、张雪琴，被告海东市金鼎房地产开发有限公司的法定代表人焦建军及其委托诉讼代理人徐闻花均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告逯多嘉、仓乃毛姐向本院提出诉讼请求：1、判令被告承担逾期交房的违约责任，并承担违约金5001.2元；2、判令被告返还多收取燃气管道费3960元；3、判令被告退还所收取的锅炉费4900元；以上合计13861.2元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年10月12日在海东市乐都区丽水湾·馨城售房部签订了一份《商品房买卖合同》，并按照该合同第七条约定向被告支付了房屋价款。根据合同约定，被告应于2019年7月16日前达到交付房屋条件并交付房屋，被告于2019年7月19日统一交房。但是原告接受被告交付的房屋后，发现该房屋并未达到交付条件，即燃气管道并未铺设，导致原告无法入住生活。按照合同约定，被告达到交付条件后才能视为向原告交房完毕，而被告直至2019年11月14日才将原告的房屋铺设管道接通天然气，故被告的行为已经构成违约，应承担逾期交房的违约责任，并承担违约金5001.2元。在接通天然气时被告向原告多收取了燃气管道费3960元，并且未经协商将其购置的天然气锅炉安装于原告购买的房屋内并强行收取天然气锅炉费4900元。后原告通过乐都大元燃气壁挂锅炉和乐都区许乃怀壁挂锅炉经营部开具的乐都区政府采购询价表得知被告安装的锅炉实际价格为3000元、2980元。对于被告强行安装的锅炉及费用原告均不认可，被告应当拆走安装的锅炉并退还其收取原告的锅炉费4900元及多收取的燃气管道费3960元。海东市金鼎房地产开发有限公司辩称：1、被告不存在逾期交房情形，故不应承担逾期交房的违约责任。原告在诉状中称被告是在2019年7月19日统一交房与事实不符，实际上被告在2019年7月16日就已经通知业主统一交房了。原告认为由于被告交付房屋没有开通天然气，故直接可以视为延期交房，这种理解违背合同约定，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定了商品房交房条件，第十条约定了商品房相关设施设备交付条件，交付房屋和交付房屋的配套设施是两个概念，并不能等同。《商品房买卖合同》第十条约定：“对于燃气不能正常使用时由出卖人负责完善，由于政府及相关部门造成的原因除外”。据此，双方对于燃气无法正常使用，约定责任承担方式并不适用逾期交房的违约责任。由于房屋施工是由被告自己完成的，而燃气施工是由燃气公司完成，燃气公司施工工期不是被告可以决定的，所以才会在合同中这样约定。同时被告并没有延期交房，只是存在瑕疵交房的情形，但这是因2017年全国范围内进行环保检查导致砂石厂停工所导致的，房屋施工及配套设施的安装有先后顺序，燃气管道延期敷设这属于被告不应承担责任的范围。2、燃气管道费和锅炉费都是被告代收代支款项，且款项都已经支出，不存在退还问题。被告在向原告交房时，就已经告知了这部分费用是代收代支，并不是被告自己收取，且该笔款项均已经支付给海东华润燃气有限公司和购买锅炉的西宁欧瑞特暖通机电有限公司，无法退还给原告。原告如果不同意接受被告安装的锅炉，应当在接收房屋时或者接收房屋后未使用锅炉前向被告提出，而不是已经过了一个采暖期才向被告提出。综上，原告的三项主张没有法律依据，请依法驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。双方当事人对以下证据均无异议：原告逯多嘉、仓乃毛姐提交的《青海增值税普通发票》3张、《海东市金鼎房地产开发有限公司代收代缴费用明细表》1份，原、被告双方对以上证据的客观性、合法性、关联性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告逯多嘉、仓乃毛姐提交的如下证据：《商品房买卖合同》1份，证明方向为：原、被告之间存在商品房买卖合同法律关系，即被告存在违约，应承担违约金的事实。被告海东市金鼎房地产开发有限公司质证认为：对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明方向有异议。结合该组证据的内容本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认，但对原告逯多嘉、仓乃毛姐的证明方向不予采信。二、被告海东市金鼎房地产开发有限公司提交的如下证据：1、《商品房买卖合同》1份，证明方向为：该合同明确约定了房屋交付条件和房屋相关设施设备交付条件，不能以配套设备交付条件不满足证明延期交房，该证据证明原告的主张不能成立。原告逯多嘉、仓乃毛姐质证认为：对该证据的客观性、合法性、关联性均无异议，对证明方向不予认可。经审核该组证据与原告提交的第一份证据系同一证据，对该组证据的客观性、合法性、关联性本院予以采信。2、《海东市金鼎房地产开发有限公司代收代缴费用明细表》1份，证明方向为：交房时被告就已经告知原告燃气管道费和锅炉费系代收代支。原告逯多嘉、仓乃毛姐质证认为：对该证据的客观性、合法性、关联性均无异议，对证明方向不予认可。经审核该组证据的内容真实、合法且与本案有关联性，故本院对该组证据的证明效力予以采信。3、《商品房预售许可证》1份，证明方向为：2017年12月1日被告就已经取得案涉房屋的预售许可证，房价在取得预售许可证时已经备案，且燃气管道费不包含在房价中，燃气管道费是单独收取后支付给燃气公司的。原告逯多嘉、仓乃毛姐质证认为：对该证据的客观性、合法性、关联性均无异议，对证明方向不予认可。经审核该组证据具有证据的客观性、合法性、关联性，故本院对该组证据的证明效力予以采信。4、《中国工商银行业务回单》1份、《中国建设银行进账单》一份、《青海增值税专用发票》4张，证明方向为：被告于2019年6月、10月分别向燃气公司转账1948320元，发票中明确记载了是案涉房屋的燃气管道费，且该费用是在被告向原告收取之前由被告垫付的。原告逯多嘉、仓乃毛姐质证认为：对该证据的客观性、合法性、关联性均无异议。本院对该组证据的证明效力予以采信。5、《乐都丽水湾·馨城E区商住楼工程天然气壁挂锅炉供货合同》1份，证明方向为：被告采购锅炉后又原价安装给原告，锅炉每台39**元，安装费1000元，被告向原告收取的4900元全部支付给锅炉供货商。原告逯多嘉、仓乃毛姐质证认为：对该证据的客观性、合法性、关联性均不予认可。经审核该组证据的内容与原告陈述的锅炉价格、被告代收的锅炉价格相一致，故对该组证据的证明效力本院予以采信。6、微信截图打印件2页，证明方向为：2019年7月16日被告向业主通知交房。原告逯多嘉、仓乃毛姐质证认为：该微信截图与本案无关，交房时间是2019年7月19日，2019年7月16日是办手续的时间。经审核被告提出2019年7月16日是办手续时间与该组证据证明的内容一致，故本院对该组证据的证明效力予以采信。7、情况说明1份、《青海增值税专用发票》19页、《青海增值税普通发票》3页、《中国工商银行业务回单》4份、《中国工商银行网上银行电子回单》，证明方向为：被告已向西宁欧瑞特公司支付了锅炉货款2160900元。原告逯多嘉、仓乃毛姐质证认为：对该证据的客观性、合法性、关联性均不予认可。结合其他证据审核该组证据内容真实、合法且与本案有关联性，故本院对该组证据的证明效力予以采信。8、《工程暂停申请表》1份、《工程复工报审表》1份、《关于建立省重点建设项目砂石保障供应协调联席会议工作机制的通知》1份、《青海省国土资源厅文件》1份、《海东市乐都区自然资源局告知书》14份，证明方向为：2017年因环保检查导致砂石厂停产，致使涉案的楼盘停工，被告不应承担瑕疵交房的违约责任。原告逯多嘉、仓乃毛姐质证认为：对该证据的合法性无异议，对客观性、关联性均不予认可。经审核该组证据内容一致，相互印证，形成完整证据链，故本院对该组证据的证明效力予以采信。本院经审理认定事实如下：被告海东市金鼎房地产开发有限公司于2017年12月1日取得丽水湾·馨城三期E1、E2、E3、E4号楼的商品房预售许可证。2018年10月12日，原、被告经协商签订了《商品房买卖合同》，原告逯多嘉、仓乃毛姐以413319元的价格购买了被告修建的位于丽水湾·馨城三期E区E2号商住楼1单元7楼1073室商品房一套。双方在合同第九条约定了交房条件：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。第十条约定了商品房相关设施设备交付条件（一）基础设施设备“1、供水、排水……；2、供电……；3、供暖……；4、燃气交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）由出卖人负责完善，由于政府及相关部门造成的原因除外”。合同第十一条约定出卖人应当在2019年7月16日前向买受人交付该商品房。合同第十二条约定逾期交房的违约责任。双方在《商品房买卖合同》补充协议第三条4.4中约定：“由于国家环保检查或其他原因导致建设方无法买到建筑材料，交房日期相应顺延”；在补充协议第八条5.3中约定：“买受人所缴纳的天然气初装费、有线电视初装费、天然气壁挂锅炉设备款等相关费用在办理入住前，按出卖人通知的时间一次性付清。”合同签订后原告逯多嘉、仓乃毛姐按约定向被告海东市金鼎房地产开发有限公司交付房款413319元，被告于2019年7月16日向原告通知交付案涉房屋。经原告逯多嘉同意并在《海东市金鼎房地产开发有限公司代收代缴费用明细表》上签名后被告向原告代收居民管道燃气设施配套费3960元、壁挂锅炉费用4900元。案涉房屋的燃气管道于2019年11月14日敷设完成，被告将代收的全部燃气管道费用1363824元于2019年6月、11月转账支付给海东华润燃气有限公司,期间被告将代购的壁挂锅炉安装在案涉房屋。2019年6月18日被告与西宁欧瑞特暖通机电有限公司签订《乐都丽水湾·馨城E区商住楼工程天然气壁挂锅炉供货合同》，约定被告向该公司购买壁挂锅炉492台，每台锅炉从供货到运输安装价格为4900元，后被告于2019年7月、8月、9月、12月分期将代收的441台锅炉款2057510元（扣除保证金103390元）转账支付给西宁欧瑞特暖通机电有限公司。2017年因环保监督检查致使海东市乐都区内的诸多砂石厂或砂石公司停产，导致案涉楼盘的建设施工单位青海亿远建设工程有限公司于2017年8月2日至2017年11月28日停工。另查明，被告于2017年12月1日取得案涉房屋的商品房预售许可证，此时房屋的价格已确定并在房产部门备案。青海省发展和改革委员会发布的《青海省管道燃气配气价格监管办法》第十八条规定，“城镇居民新建住宅，燃气工程安装费等纳入房价，不得另外向燃气用户收取”。第二十二条规定，“本办法自2018年7月1日实施，有效期五年”。本案存在如下争议焦点：原告逯多嘉、仓乃毛姐的诉讼请求应否得到支持？本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告经协商于2018年10月12日签订《商品房买卖合同》，该合同第九条约定了交房条件，第十条约定了商品房相关设施设备交付条件：“如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第2种方式处理：即由出卖人负责，由于政府及相关部门造成的原因除外”。根据已查明的事实，被告按合同约定的交房时间即2019年7月16日向原告通知交房，原告接受了未敷设天然气管道的房屋，应视为被告按期履行了交房义务。关于交付的房屋未敷设燃气管道的问题，根据双方在《商品房买卖合同》补充协议中的约定：“由于国家环保检查或其他原因导致建设方无法买到建筑材料，交房日期相应顺延”。庭审中，被告提交的证据证实案涉房屋的楼盘因环保监督检查导致2017年8月2日至2017年11月28日停工，房屋的修建及配套设施的安装要按先后顺序进行施工，房屋施工完毕的日期顺延将导致燃气管道敷设日期的顺延，案涉房屋施工日期的顺延属于双方约定的应顺延交房日期的情形，案涉房屋的燃气管道于2019年11月14日敷设完毕，结合因停工导致延期的期间，2019年11月14日燃气管道敷设完毕属于合理顺延，故被告免责的抗辩主张成立，本院予以采纳。故原告以交付的房屋中燃气管道未敷设为由要求被告承担逾期交房违约金5001.2元的请求本院不予支持。案涉房屋的预售许可证取得在《青海省管道燃气配气价格监管办法》实施之前，故本案中燃气管道费不属于《青海省管道燃气配气价格监管办法》第十八条规定的情形，现被告已将代收代缴的燃气管道费支付给海东华润燃气有限公司，且根据双方当事人在《商品房买卖合同》补充协议中的约定原告应交付天然气初装费，故对原告的此项请求本院不予支持。根据双方当事人在《商品房买卖合同》补充协议中的约定，原告应交付天然气壁挂锅炉费用，被告提交的《海东市金鼎房地产开发有限公司代收代缴费用明细表》中将代收代缴的具体名称及数额给予明确，而原告逯多嘉在住户确认一栏中确认签字，且交付相关费用的行为，视为对涉案锅炉的价格表示接受，该确认表实质上是锅炉买卖合同，原告在该确认表上签字时买卖合同就已成立并生效，锅炉安装完毕视为合同履行完毕。买卖合同成立生效并已履行完毕，锅炉已经使用一个供暖期，且被告已将代收代缴的锅炉费转账支付给西宁欧瑞特暖通机电有限公司，现原告以价格过高要求被告返还锅炉费用4900元的请求，不合理亦不合法，故对此请求本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百五十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告逯多嘉、仓乃毛姐的全部诉讼请求。案件受理费146元，由原告逯多嘉、仓乃毛姐负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省海东市中级人民法院。审判长 余富海审判员 时海萍审判员 郑吉红二〇二〇年八月二十八日书记员 何克红