河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1302民初6589号原告：王乐乐，女，1992年10月5日出生，汉族，住河南省南召县。委托代理人：秦曾睿，河南隆翔律师事务所律师，代理权限特别授权。被告：王寒，女，1989年10月9日出生，汉族，住南阳市宛城区。被告：陈冬杰，男，1988年2月22日出生，汉族，住南阳市宛城区。原告王乐乐诉被告王寒、陈冬杰房屋买卖合同纠纷一案，原告王乐乐于2020年10月19日向本院提起诉讼，同日，本院受理后，在法定期限内向双方当事人送达了相关法律手续，依照简易程序，于2020年11月10日公开开庭进行了审理，原告王乐乐的委托代理人秦曾睿，被告王寒、陈冬杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王乐乐诉称，原、被告于2020年在中介公司南阳合和房地产营销策划有限公司第六分公司的见证下签订《房屋买卖合同》，合同约定二被告自愿将位于河南省南阳市宛城区汉冶街道办事处南阳市名矗·山水中央4幢1单元2706室（房产证号：00××45）以46万元的价格出售给原告，原告按照合同约定向二被告支付定金共计10万元，后原告要求二被告继续履行合同配合原告将该房产过户至原告名下，被告明确表示不愿意继续将该房产出售给原告。原告多次找二被告协商，均未达成一致意见，为维护原告的合法权益，无奈只得诉至贵院，望判如诉请。现请求1、请求法院依法判令解除原、被告于2020年6月22日签订的《房屋买卖合同》；2、请求判令二被告双倍返还原告支付的定金及购房款共计192000元；3、请求判令二被告向原告支付原告已向中介支付的佣金8000元；4、本案诉讼费、保全费由二被告承担。原告王乐乐为支持其诉请，向本院提交以下证据材料：1、原告身份证信息，证明原告身份信息，原告主体适格；2、《合和地产房屋买卖合同》一份，证明原被告之间签订合法有效的房屋买卖合同，被告存在违约情形；3、二被告出具的购房定金收条及转账记录共四张，证实原告向二被告支付了购房定金，且二被告同意收到定金后，若不履行合同约定义务，双倍返还定金；4、原、被告谈话录音共2份，证实被告明确表明该房产不能出售给原告，原、被告双方协商退还房款的经过；5、中介公司收取8000元佣金收据一张，证实原告向中介支付了8000元佣金，根据原、被告双方签订的《合和地产房屋买卖合同》第八条规定，二被告作为违约方，该费用应当由二被告承担；6.证人邢某当庭作证，证明原、被告双方在签订房屋买卖合同时都是真实意思表示签订的合同，对合同约定内容对二被告进行了明确说明。被告王寒、陈冬杰辩称，诉请不实，不同意解除合同，要求按照合同履行。原告违约在先，原告没有按照约定在7日内交付首付款。合同约定定金2万元，原告支付了2万元定金和8万元预付房款。被告王寒、陈冬杰出示证据如下：合和地产房屋买卖合同一份，证明原告方没有按照第四项第二条支付款项。原告王乐乐出示的证据，被告王寒、陈冬杰发表质证意见如下：对第1组、第2组证据真实性无异议。对第3组证据真实性无异议，没有看定金内容，证明方向有异议，8万元是预付款不是定金。对第4组证据真实性无异议，当时我并未说房子不再卖，只是和家人在协商。第5组证据我不知情，以合同为准。第6组证据，我们没有违约，原告违约在先，原告在第7个工作日没有付清首付款。我们愿意在房屋买卖合同签订满2年后过户。被告王寒、陈冬杰出示的证据，原告王乐乐发表质证意见如下：真实性无异议，证明方向有异议，约定为银行贷款审批通过后7个工作日内付清首付款，双方协商用公积金贷款，先过户后办理。被告一直不配合办理所以手续不能按时进行。经本院庭审质证，原告出示的证据，二被告对第1组、第2组、第3组和第4组证据真实性均无异议，本院予以采信。二被告对第5组证据不知情，提出应以合同为准，合同约定佣金为4000元，贷款代办费4000元，收据与合同一致，故本院对该组证据予以采信。二被告对第6组证据无异议，但是不认可存在违约行为，鉴于证人证言与其他证据可以相互印证，故本院予以采信。被告出示的证据，原告对真实性无异议，对证明方向有异议，因该房屋未进行银行审批贷款，该证据不能证明原告违反房屋买卖合同第四条第二项的约定，故本院对该证据真实性予以认可，对其证明方向不予认可。通过本院认定的有效证据，结合庭审陈述，确认以下事实：2020年6月22日，原告王乐乐作为买方（乙方）、被告王寒、陈冬杰作为卖方（甲方）、南阳合和房地产营销策划有限公司第六分公司作为居间方（丙方）签订《合和地产房屋买卖合同》，约定甲方拥有位于河南省南阳市××办事处××.山水中央××单元××室（房产证号：00××45），房屋所有权人为王寒、陈冬杰。乙方自愿购买上述房产，并对该房屋已作充分了解和实地勘验，对该房屋现状无异议。甲、乙双方经协商一致，同意本合同房产及配套设施的总价款为460000元。丙方佣金占本合同约定房款的3%，乙方应支付佣金4000元。贷款代办费4000元由乙方支付，现乙方于本合同签订时支付定金20000元，付款方式为按揭贷款：乙方应在银行审批通过后7个工作日内给甲方付清首付款（首付款以本合同约定价格减去银行实际贷款为准。）其他约定事项：1、7月3日前补齐拾万元整；2、房东配合满两年过户。2020年6月22日，被告陈冬杰向原告出具购房定金收条“今收到王乐乐购买王寒、陈冬杰持有，坐落于河南省南阳市××办事处××.山水中央××单元××室房屋的购房定金，合计贰万元整，小写20000元整。产权人收到本笔购房定金后，保证积极配合办理产权登记入住，按照《中华人民共和国合同法》，《中华人民共和国担保法》相关定金“收定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。”条款处理，产权人愿意承担相应赔偿责任。收款人：王寒身份证：收款时间2020.6.22”。2020年7月2日，被告陈冬杰向原告出具购房定金收条“今收到王乐乐购买王寒、陈冬杰持有，坐落于河南省南阳市××办事处××.山水中央××单元××室房屋的购房定金，合计捌万元整，小写80000元整。产权人收到本笔购房定金后，保证积极配合办理产权登记入住，按照《中华人民共和国合同法》，《中华人民共和国担保法》相关定金“收定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。”条款处理，产权人愿意承担相应赔偿责任。收款人：陈冬杰身份证：收款时间2020年7月2号”。本院认为，原、被告签订《合和地产房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，事实清楚，原、被告之间形成买卖合同关系，合法有效，应受法律保护。一、关于原告请求解除买卖合同的诉讼请求。现因被告王寒、陈冬杰不能向原告王乐乐交付涉案房屋且办理房屋过户手续，致使合同无法继续履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项之规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同，现原告请求解除原、被告双方签订的《合和地产房屋买卖合同》，符合法律规定，本院予以支持。二、关于原告主张定金数额为10万元的问题。原、被告签订的买卖合同中约定定金为20000元，且在合同其他约定事项部分补充说明：于2020年7月13日前补齐100000元，原被告双方并未约定此100000元系合同定金，且二被告在庭审中对此也不予认可，只认可合同定金为20000元。原告提供的80000元定金收条内容系格式条款，涉及钱款性质和权利义务方面的约定并非被告亲笔书写，且该收条中只约定了被告方的义务，并未对双方的权利义务作出明确约定，根据《中华人民共和国合同法》第40条规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。同时原告所称的100000元定金远高于本地区房产行业的交易习惯和标准，原告于“房屋买卖合同”签订之日，即2020年6月22日向被告转款20000元，于2020年7月2号向被告转款80000元，该两笔转账行为也不符合正常的定金交付习惯和社会常理。且原告请求二被告双倍返还原告支付的定金及购房款的诉求，远远高于原告方因被告违约所对其造成的损失，故本院认定20000元为定金，80000元为购房款。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定,二被告作为收受定金一方不履行合同义务时,应双倍返还定金,即应向原告返还定金40000元。且二被告应当向原告返还购房款80000元。三、关于原告请求被告向其支付其向南阳合和房地产营销策划有限公司第六分公司支付的佣金，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定:“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失,对方请求赔偿超过定金部分的损失的,人民法院可以并处,但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”依照上述法律规定,在定金罚则足以弥补一方违约损失的情况下,守约方在定金罚则之外再行主张赔偿损失的,不应予以支持。本案中,原告要求二被告向其支付已向中介支付的佣金8000元,原告主张的损失未超过定金数额,且原告未举证证明还存在其他财产损失，故对原告请求二被告向其支付中介佣金8000元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百三十条之规定，判决如下：一、解除原告王乐乐与被告王寒、陈冬杰于2020年6月22日签订的《合和地产房屋买卖合同》。二、被告王寒、陈冬杰于本判决生效之日起十日内向原告王乐乐返还定金40000元。三、被告王寒、陈冬杰于本判决生效之日起十日内向原告王乐乐返还购房款80000元。如果被告未按判决书指定期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告王乐乐的其他诉讼请求。案件受理费2150元（已按减半收取），保全费1520元，由原告王乐乐负担860元，由被告王寒、陈冬杰负担2810元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员 秦 柯二〇二〇年十二月三十日书记员 蔡迎东