湖北省洪湖市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鄂1083民初465号 原告：何时平，男，1964年9月6日出生，汉族，住浙江省东阳市横店镇五官塘村538号，现住湖北省黄石市黄石港区， 委托诉讼代理人：刘会全，黄石市西塞山区金秋法律服务所法律工作者。 被告：湖北洪湖农村商业银行股份有限公司，住所地湖北省洪湖市宏伟北路8号。 法定代表人：杨刚，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王运年，湖北玉沙律师事务所律师。 被告：洪湖市住房和城乡建设局，住所地洪湖市洪林华府五楼。 法定代表人：颜学龙，该局局长。 委托诉讼代理人：王际伟，湖北园林律师事务所律师。 第三人：湖北楚立鼎置业有限公司，住所地湖北省洪湖市新堤办事处桑柳村二组。 法定代表人：罗会智，该公司总经理。 原告何时平与被告湖北洪湖农村商业银行股份有限公司（以下简称洪湖农商行）、洪湖市住房和城乡建设局（以下简称洪湖住建局）及第三人湖北楚立鼎置业有限公司（以下简称置业公司）执行异议纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告何时平及其委托诉讼代理人刘会全、被告洪湖农商行及其委托诉讼代理人王运年、被告洪湖住建局及其委托诉讼代理人王际伟、第三人置业公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何时平向本院提出诉讼请求：1、撤销湖北省洪湖市人民法院（2020）鄂1083执异7号民事裁定书；2、确认原告何时平对位于洪湖市大同湖管理区汉洪公路西侧（鼎盛经典新城）1单元D1-1-2-3-4-5、2单元D1-6-7-8-9-10、3单元D1-11-12-13门面房享有优先受偿权；3、解除第三人置业公司备案给原告何时平的位于洪湖市大同湖管理区汉洪公路西侧（鼎盛经典新城）1单元D1-1-2-3-4-5、2单元D1-6-7-8-9-10、3单元D1-11-12-13门面房的预查封［（2016）鄂1083执310号民事裁定书］。事实和理由：2013年9月16日，第三人置业公司的实际控制人罗会平在黄石市黄石港区与原告何时平达成借款118万元的协议，罗会平与该公司法定代表人共同承诺，将该公司开发的位于洪湖市大同湖管理区汉洪公路西侧（鼎盛经典新城）1单元D1-1-2-3-4-5、2单元D1-6-7-8-9-10、3单元D1-11-12-13商品房在洪湖市房产管理局公众平台上备案到原告何时平名下。同时，双方签订了商品房买卖合同，原告何时平才将借款如期汇至罗会平指定的该公司银行账户。由于该公司开发的房屋土地出让金未交齐，原告何时平多次到洪湖市国土资源局办理房屋过户手续都未获成功。2019年2月27日，原告何时平及其代理人再次到洪湖市国土资源局查询有关情况获知，洪湖市人民法院于2018年7月21日预查封了备案到自己名下的商品房。为了维护自己的合法权益，原告何时平已于2019年7月16日向贵院提交了执行异议申请书，于2020年4月30日收到湖北省洪湖市人民法院（2020）鄂1083执异7号民事裁定书。原告何时平之所以借钱给第三人置业公司，是因为双方签订了让与担保合同，并且第三人置业公司同意将自己开发的商品房备案至原告何时平名下。被告洪湖农商行于2012年9月27日向洪湖市房产管理局出具了“金融机构同意为抵押的在建工程办理商品房预售许可证的同意书”，就是同意第三人置业公司可以公开销售此抵押的商品房。我国房地产管理法第五十二条规定，房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产，需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一并拍卖，但对新增房屋拍卖所得，抵押权人无优先受偿权。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，当购房者、工程承包人和抵押权人就不动产的受偿权发生利益冲突时，权利顺序为：交付购买商品房的全部或大部分款项的购房者享有第一优先权。这个和商品房预售合同登记备案没有必然关系，只要交付购买商品房的全部或大部分款项的，不管备案与否，均享有第一顺位优先受偿权。《不动产登记条例实施细则》第七十五条第二款明确规定，当事人申请在建建筑物抵押权首次登记时，抵押财产不包括已经办理预告登记的预购商品房和已经办理预售备案的商品房。《商品房预售许可证》是市县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件，而此时房地产行政管理部门在此种情况下办理商品房备案登记，既然是公示行为，则应当承担相应的责任。有鉴于此，请人民法院依法维护当事人的合法权益。 被告洪湖农商行辩称，原告对鼎盛经典新城13间门面房不享有优先受偿权，洪湖市人民法院（2020）鄂1083执异7号民事裁定书有事实和法律依据，裁定正确。 被告洪湖住建局辩称，我局是行政机关，与原告不存在平等民事主体之间的民事权利和民事义务关系，不应当成为民事诉讼案件的被告，人民法院应当驳回原告对我局的起诉或者驳回原告的诉讼请求。 第三人置业公司述称，没有意见发表。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告证据借款合同、借条、三份承诺书、一份备案信息，两被告没有对该证据的真实性、合法性提出异议，第三人没有提出具体异议理由，本案当事人对本院（2020）鄂1083执异7号民事裁定书所认定的基本事实提出异议，据此并结合生效的（2015）鄂黄石港民一初字第00139号民事判决书，本院认定该证据真实合法，对本案具有证明作用，本院依法予以采纳，但该证据不能证明第三人将其所建的门面房卖给了原告，本院对该证据的证明目的依法不予采信。根据该证据，本院对原告与第三人于2013年9月22日签订《借款合同》，第三人以其开发的洪湖市大同湖管理区汉洪公路西侧（鼎盛经典新城）D1-1-2-3-4-5、D1-6-7-8-9-10、D1-11-12-13商品房备案抵押的方式向原告借款的事实依法予以认定；2、原告证据两份备案信息，该证据真实合法，对本案具有证明作用，本院依法予以采纳，但该证据不能足以证明原告证明目的，根据该证据本院依法认定，洪湖市大同湖管理区汉洪公路西侧（鼎盛经典新城）D1-1-2-3-4-5、D1-6-7-8-9-10、D1-11-12-13商品房于2013年9月18日在洪湖市房地产管理局办理了备案登记，该房屋存在抵押和查封的事实；3、原告证据商品房买卖合同，该证据真实合法，对本案具有证明作用，本院依法予以采纳，但该证据不能证明原告证明目的，根据该证据本院依法认定，原告与第三人于2013年9月18日签订编号为HH13003281的商品房买卖合同一份，双方在合同中约定第三人将其位于大同××洪路鼎盛经典新城D1-1商品房以4150元/㎡的价格出售给原告；4、被告洪湖农商行证据湖北省洪湖市人民法院（2020）鄂1083执异7号民事裁定书，该证据真实合法，对本案具有证明作用，本院依法予以采纳，该民事裁定书只认定了相关抵押合同有效，并未涉及抵押登记的效力，该证据不能证明原告主张的抵押登记有效的证明目的，对该证明目的本院依法不予采信；5、被告洪湖住建局证据黄石市黄石港区人民法院（2015）鄂黄石港民一初字第00139号民事判决书、（2015）鄂黄石港执字第00459号之一执行裁定书，该证据真实合法，能证明原告证明目的，本院依法予以采信，对（2015）鄂黄石港民一初字第00139号民事判决书所认定的事实本院依法予以确认。 本院认为，关于被告洪湖住建局的诉讼主体资格问题。根据原告在其诉状中陈述的相关事实和理由来看，其所主张的是行政法律关系，并非民事法律关系，其在本案中对被告洪湖住建局的起诉不属于民事诉讼范畴，且原告对该被告没有提出明确的诉讼请求，根据我国民事诉讼法第一百一十九条的规定，依法应裁定驳回原告对被告洪湖住建局的起诉，本院依法另行裁定处理。 关于原告对本案所涉位于洪湖市大同湖管理区汉洪公路西侧（鼎盛经典新城）D1-1-2-3-4-5、D1-6-7-8-9-10、D1-11-12-13商品房是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。原告与第三人之间就上述商品房不存在真实的房屋买卖合同关系，而是存在以涉案房屋备案抵押的形式确立的民间借贷关系，更不存在原告根据房屋买卖合同关系取得涉案房屋物权的事实，以涉案房屋备案抵押借款认定原告对涉案房屋享有优先受偿权没有法律依据。原告没有举证证明其就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”该司法解释第三百一十二条规定，案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回原告的诉讼请求。 综上，本院对原告的诉讼请求依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条规定，判决如下： 驳回原告何时平的诉讼请求。 本案案件受理费80元，由原告何时平负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。 审 判 长  文东平 人民陪审员  雷艳舞 人民陪审员  罗 莉 二〇二〇年八月二十一日 书 记 员  张 婷