山东省威海经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1092民初1365号原告：威海常青地产顾问有限公司（统一社会信用代码91371000MA3C2C293R），住所地威海经济技术开发区青岛中路-附**-A1701。法定代表人：邓兆琳，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：宋英华，山东隆润律师事务所律师。委托诉讼代理人：张秀秀，山东隆润律师事务所律师。被告：威海阳光绿地房地产开发有限公司（统一社会信用代码91371000731704036H），住，住所地威海市烟台西路**/div>法定代表人：王晓光，经理。委托诉讼代理人：李密,山东鹏华律师事务所律师。委托诉讼代理人：周翠娟，女，系该公司员工。原告威海常青地产顾问有限公司（以下简称常青公司）与被告威海阳光绿地房地产开发有限公司（以下简称阳光公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告常青公司之委托诉讼代理人宋英华、张秀秀，被告阳光公司之委托诉讼代理人李密、周翠娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。常青公司向本院提出诉讼请求：1.判令阳光公司支付佣金2173901元并支付违约金(以2173901元为基数，自2019年1月21日开始按日万分之五计算)；2.判令阳光公司返还履约保证金50万元；3.诉讼费用由阳光公司承担。诉讼中，常青公司变更诉讼请求：增加佣金请求477899元并支付违约金（以477899元为基数，自2019年1月21日开始按日万分之五计算）。事实和理由：2017年3月25日，常青公司与被告签订“阳光天地”项目销售代理合同，阳光公司委托常青公司独家代理销售阳光天地项目，该合同签订后，双方又分别于2017年11月30日、2018年2月24日签订了两份“阳光天地”商业综合体项目分期销售意向书，于2018年8月28日签订的补充协议，对佣金结算标准等作出约定。合同签订后，常青公司向阳光公司支付了履行保证金70万元、销售保证金20万元。截至2018年10月，常青公司共销售房屋38套，其中14套阳光公司已向常青公司支付了佣金，剩余24套佣金至今未付。阳光公司欠付常青公司佣金合计2651800元。阳光公司辩称，一、1.认可原告共销售房屋38套，已结算佣金16套，余下中的22套房屋中有11套房屋佣金为981636元，达到结算条件，但结算时，原告负有先向被告出具发票的义务。2．D39、D46、A801、A803、A1002五套房屋代理佣金为502841元，但未达到结算条件，其中D39、D46二户未签预售合同，A801、A803、A1002未付清房款。3.D7、A704二套房屋一般代理佣金为110838元,溢价佣金为91698元。因未结清房款，未达到结算佣金条件，溢价佣金不应支付。4.D2、D7、D8、D9、D14、A703、A704七套房屋，因客户未按2017年11月30日意向书约定的“客户交款以两个月交齐为准”付款，交款远超二个月期限，因此原告不符合计提溢价佣金的条件，已收取的应当退回。二、原告主张返还履约保证金50万元理由不当，应予驳回。双方2018年8月28日签订的《补充协议》约定，原告没有完成9000万元销售额，被告有权解除合同，原告缴纳的履约保证金不予退还。原告完成销售额仅为5400余万元，导致被告资金难以及时回笼，给被告造成巨大经济损失，履约保证金不应当返还。三、原告要求增加佣金477899元并支付违约金，理由不当。双方于2017年11月30日签订的“阳光天地”商业综合体项目分期销售意向书已实际履行，现原告欲将其推翻，依据不足。本院经审理认定事实如下：2017年3月25日，原被告签订一份“阳光天地”项目销售代理合同（以下简称销售代理合同），约定：被告委托原告独家销售其开发的威海火车站东侧疏站路的“阳光天地”项目；委托期限自2017年3月1日至2018年12月31日；销售底价均按建筑面积计算，由双方书面确认，一户一价；佣金按每套房屋销售总价与销售底价之间的差额计提，佣金结算以双方书面确定的销售底价表为结算依据，以销售合同中所载明的销售数据为准。在佣金不分离情况下，结算方法为：客户一次性付款的，签订正式商品房预售合同并向被告付清全部购房款，或按揭付款的，签订正式商品房预售合同且银行放款到被告账户后，可视为达到佣金结算条件；原告结算佣金时，须提供佣金服务费发票，否则，被告有权拒付佣金。合同还对违约责任、争议解决方式等做了约定。2017年11月30日、2018年2月24日，双方又签订了两份“阳光天地”商业综合体项目分期销售意向书。其中，2017年11月30日的意向书，关于原告代理费用约定：（商铺部分）若成交价格在110万元以下包含110万元的商铺，原告可加价700元／㎡作为代理费用，若原告所加价格超出700元／㎡,则超出部分原、被告按照4.5:5.5分成；若成交价格在110万元以上的商铺，原告可加价1000元／㎡作为代理费用，若原告所加价格超出1000元／㎡,则超出部分原、被告按照4.5:5.5分成。（办公楼部分）被告按照700元／㎡的代理费用给原告，原告销售超出代理费部分，原、被告按照4.5:5.5分成；另外约定，此意向书只是前期销售意向，若与“阳光天地”项目销售代理合同不符，以“阳光天地”销售代理合同为准。（手写添加）“客户交款以两个月交齐为准”。2018年8月28日，双方又签订“阳光天地”项目销售代理合同补充协议，约定：被告已于2018年8月23日取得预售许可证；原告自网签商品房预售合同之日起40天内，累计完成销售额9000万元（包括2018年8月28日以前完成），否则，被告有权解除合同，原告所缴纳的履约保证金不予退还。销售代理合同签订后，原告于2017年3月30日向被告支付履约保证金50万元，并自2018年4月26日至8月7日，分九次向被告支付销售保证金20万元。截至2018年10月，原告共销售房屋38套，佣金已经结算的16套，剩余22套中，双方对佣金没有争议、可以结算的有11套，佣金为981636元，另外11套双方对佣金数额或是否具备结算条件存在争议，具体为：D2、D8、D9、A703四套房屋双方确认佣金已经达到结算条件，但原告主张佣金为482365元，被告认为2017年11月30日的“意向书”约定客户没有一次性交清房款及一次性交纳50%房款，或违背“客户交款以两个月交齐为准”的约定，没有在二个月内交齐房款，原告不享有溢价分成部分，佣金应为229163元。D39、D46、A801、A803、A1002五套房屋，双方确认佣金数额为502841元，但被告认为D39、D46两套房屋非因被告原因至今未网签合同，A801、A803、A1002三套房屋至今未交清房款，主张佣金未达到结算条件。D7、A704二套房屋，原告主张佣金为202537元，被告辩称客户没有在二个月内交齐房款，不应计算溢价佣金，佣金数额应为110838元，且房款至今未交齐，佣金未达到结算条件。另查，2019年1月14日，原告出具发票，被告支付原告佣金20万元。1月28日，威海市广德行房产经纪有限公司受原告委托卖了一套商铺，原告应付佣金10万元，后原告从被告处索要佣金10万元，由被告直接支付给了威海市广德行房产经纪有限公司。上述事实，有销售代理合同、意向书、补充合同、收款收据、佣金发票、销售低价确认表、企业登记资料、证人证言、当事人陈述等在案证实。本院认为，销售代理合同系原被告双方协商一致达成的协议，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方有义务依约履行。2017年11月30日签订的“阳光天地”商业综合体项目分期销售意向书，名义上是意向书，实际是双方的合意，虽然条款中约定该意向书只是前期销售意向、内容若与销售代理合同不符，以销售代理合同为准，但双方在计算佣金的过程中，基本上是按照该意向书的有关条款执行，说明该意向书关于佣金的约定，更符合双方意愿，因此，该意向书应为销售代理合同的补充和变更，双方据此计算的佣金数额，应予以确认。双方无争议的11套房屋佣金981636元，被告应及时支付给原告。2017年11月30日签订的意向书中，手写的“客户交款以两个月交齐为准”意思不具体、明确，不必然体现“购房户必须在两个月内交齐房款、否则影响原告佣金结算”的意思表示。因此，被告方以客户超过两个月支付房款为由，拒绝原告计提溢价佣金的辩论意见不成立，不院不予采纳。D2、D8、D9、A703四套房屋和D7、A704二套房屋的溢价部分佣金应计提给原告，故D2、D8、D9、A703四套房屋佣金482365元，被告亦应及时支付给原告。关于双方争议的部分房屋的佣金是否达到结算条件的问题。销售代理合同第九条第3款约定，客户签订正式商品房预售合同和付清全部购房款后，视为达到佣金结算条件。D39、D46、A801、A803、A1002五套房屋和D7、A704二套房屋，至今或未签订正式商品房预售合同或未付清房款，不具备佣金结算条件，该七套房屋佣金共705378元，可于条件成就后另行主张权利。关于佣金发票的提供问题。销售代理合同第九条第3款明确约定，“乙方结算佣金时，须向甲方提供相应的合法的佣金服务费发票。乙方不提供发票的，甲方有权拒付佣金。”且在第十一条违约条款中，也将原告未提供发票导致支付佣金顺延排斥在违约责任之外，这些约定并不违反法律规定，因此，结算佣金时，原告负有向被告出具发票的义务，否则，被告有权拒绝支付佣金，因此造成佣金拖欠，不属于违约，故原告要求支付迟延履行违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于原告提出的房屋实际面积与原确定面积不一致、影响佣金计算的问题。根据销售代理合同第九条第一款约定：“佣金结算以甲乙双方书面确定的销售底价表为结算依据”、“佣金结算数据以销售合同中所载明的销售数据为准”。因此，无论房屋实际测算面积与双方书面确定的面积是否一致，均不应该影响双方约定的佣金计算方式和标准。因此，原告的该项意见，理由不当，本院不予采纳，其以此为由要求增加佣金的诉讼请求，本院不予支持。关于原告交纳的50万元履约保证金是否应该返还的问题。销售代理合同的补充协议约定，原告没有完成销售任务，被告有权解除合同，原告交纳的履约保证金不予退还。该约定赋予了被告在原告未完成销售任务时，可解除合同和不予退还履约保证金的权利，但被告未行使解除合同的权利，不构成原告要求返还履约保证金的理由，扣留履约保证金，不以解除合同为前提条件，故原告认为被告没有解除合同，不能扣留履约保证金的意见，理由不当，本院不予采纳，其要求返还履约保证金50万元的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，原告主张的佣金中，已达到结算条件的有1464001元，扣除被告支付的30万元，余款1164001元，被告应及时支付给原告。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条规定，判决如下：一、被告于本判决生效后十日内向原告支付佣金1164001元，原告收款时应当同时提供佣金发票。二、驳回原告其他部分诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取16007元，保全担保费5000元，由原告负担8001元，被告负担13006元（该费用原告已预交，被告履行义务时一并转付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  王继业二〇二〇年九月十六日法官助理刘苏雯书记员吕玮