安徽省肥西县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0123民初2571号原告：慈国森，男，汉族，1992年10月5日出生，住安徽省合肥市蜀山区。被告：王晓云，女，汉族，1981年3月18日出生，住安徽省肥西县。委托诉讼代理人：卢根昌，系王晓云丈夫。原告慈国森诉被告王晓云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行审理。原告慈国森到庭参加诉讼，被告王晓云的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告慈国森向本院提出诉讼请求：1.解除原被告之间的房屋租赁协议；2.要求被告退还所收原告关于合肥市肥西县桃花工业园桃花新村3幢601室两个月租金3600元以及押金2000元,总计5600元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：:本人与被告王晓云于2019年12月28日签订租房合同,合同约定租期三年,月租金1800元,押金2000元,并于签订当日银行转给被告第一期租金和押金总计5600元人民币。因为当时是年底临近春节,本人无法出租房屋,也无法安排人员翻新装修,双方约定实际租金正式计算是从合同签订当日的一个月后,即2020年1月30日开始计算,即在合同中约定是被告免收第一个月租金。由于春节期间突发新冠疫情,年后该房所在区域被政府封闭,本人无法按计划安排人员进场翻新装修,也无法直接正常出租。由于政府相关部门疫情管制原因,鉴于本人年后一直无法获得被告该房屋的使用权,被告知道此情况,也无法帮助本人获得房屋正常使用权,故本人在2020年3月25日向被告提出退租该房屋,但被告却拒绝收房,也拒绝退还所收租金押金。后期本人多次告知被告,但被告却始终不愿意接收房屋。本人认为,被告作为房屋产权人,出租房屋给本人,本质上是转移出售房屋使用权给本人。但是由于新冠疫情原因,政府相关部门的封闭管制措施,限制了被告房屋使用权的转移,此原因造成本人实际无法获得该房屋使用权。本人在交纳租金后,却未获得房屋使用权,所以有权要求被告退还此期间房屋租金3600元。由于长期无法获得该房屋使用权,本人提出解除合同,因为新冠××疫情不可抗力后果,所以本人不考虑要求被告承担违约责任,提前结束合同,只要求被告退还押金2000元,双方无责解除合同,且合同中原本就未约定原被告双方提前结束合同各自要承担的具体违约责任(因为被告签订合同时表明此房随时可能会被拆迁,如果合同租赁期内拆迁,被告要无责收回房屋使用权,所以双方当时都未约定提前结束合同的一方要承担具体违约责任)。由于被告拒绝收房,也拒绝退还租金和押金,所以为维护自身合法权益,故诉至法院,请求判如所请。被告王晓云辩称，答辩人王晓云与原告慈国森于2019年12月28日签订了关于肥西县桃花新村3幢601室的租房合同，合同约定租期三年，月租金1800元，押金2000元，由于原告慈国森承诺租期三年，答辩人王晓云才同意免收原告慈国森首租第一个月租金，详见房屋租赁协议第三条第一小点（证据1）。原告支付了首租两个月的房租3600元和押金2000元后，答辩人王晓云将双方房屋租赁协议下房屋的防盗门钥匙两把，室内房门钥匙4把，楼上阳台防盗门钥匙1把交给慈国森，房屋居住使用权于2019年12月28日协议签订当日即完成转移。原告慈国森提出的，“因为当时临近春节，本人无法出租房屋，也无法安排人员翻新装修，双方约定实际租金正式计算是从合同签订当日的一个月后，即2020年1月30日开始计算，即在合同中约定是被告免收第一个月租金”。答辩人王晓云没有提出过此说法，也未和原告慈国森达成所谓双方约定。春节期间内突发新冠××疫情，春节后合肥市所有小区均在当地政府统一组织下实行疫情管控封闭管理，非湖北籍租客凭租赁协议可办理小区进出通行证，答辩人王晓云仅同意原告慈国森个人可就该房屋进行分组，并做好分租租客身份查验，并要求至当地公安机关备案，原告慈国森从何谈起无法直接正常出租；同时答辩人王晓云同意原告慈国森装修及隔断，但不得影响房屋主体结构和安全，房屋钥匙交给原告后，至于原告慈国森何时装修、如何装修，答辩人王晓云无从知晓，原告慈国森在诉状中提出的疫情期间无法按计划安排人员进场翻新装修，答辩人王晓云并不知晓此情况。至2020年3月25日原告慈国森方才提出不能继续租了，详见原告慈国森给答辩人王晓云的微信聊天记录（证据2），原告慈国森未能按照双方房屋租赁协议约定提前一个月通知答辩人王晓云，也未能和答辩人王晓云协商一致；在租赁期间内，答辩人王晓云保证了原告慈国森正常居住应尽的业务。根据以上事实，答辩人王晓云向贵院提出原告的诉讼请求应不予支持，依据房屋租赁协议相关约定，向原告慈国森提出反诉：1.由于原告慈国森承诺租期三年，答辩人王晓云才同意免收原告慈国森首租第一月租金，现原告慈国森于2020年3月25日就提出不再续租，要求原告慈国森补齐首租第一个房租1800元（证据1）。2.原告慈国森不能继续租，未按约定履行提前一个月告知答辩人的义务（证据2），答辩人多次反复向原告催要房屋钥匙，原告至2020年4月22日才返还答辩人1把大门钥匙（详见原告慈国森钥匙交给答辩人的微信×××证据3），要求原告返还剩余该房屋钥匙，并支付第二期首月租金1800元（证据2和证据3）。3.经答辩人王晓云接到诉状至该房察看，原告已经将该房屋客厅墙上贴画等物品撕下，并造成室内垃圾堆积，要求原告将贴画恢复原状，并将室内垃圾清理干净（证据4）。4.要求原告慈国森结清租赁期间内的水电费（2019年12月29日至2020年4月22日），并将费用账单交给答辩人王晓云（按租赁协议约定证据5）。5.答辩人王晓云严格按协议履约，而原告慈国森未按协议要求全部履约，故本案诉讼费用由原告慈国森承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告慈国森作为承租方（乙方）与被告王晓云作为出租方（甲方）于2019年12月28日签订《房屋租赁协议》，就慈国森承租王晓云所有的位于肥西县桃花新村3幢601室房屋相关事宜进行了约定，协议约定：租用期限为2019年12月30日至2022年12月29日（甲方免收首租第一个月租金）；房屋租金每月1800元、另付押金2000元；在租赁期内，甲乙双方如有一方有特殊情况需解除协议的，必须提前一个月通知对方，协商后在双方都同意的情况下方可解除协议；甲方同意乙方分租。协议签订后，原告慈国森向被告王晓云支付了两个月房屋租金3600元及押金2000元，后因新冠××疫情，原告慈国森于2020年3月25日向被告王晓云提出退租，双方就房屋租金及押金问题未能达成一致，以致成讼。另查明，在疫情管控期间，原告慈国森可正常出入租住小区。本院认为，本案中，原告慈国森向被告王晓云承租房屋并交付租金，王晓云交付房屋，双方成立房屋租赁合同关系，原告慈国森因新冠××疫情，于2020年3月25日向王晓云提出退租，要求解除双方签订的《房屋租赁协议》，庭审中王晓云表示同意，本院予以准许，双方签订的《房屋租赁协议》解除。对于租赁期间的租金，双方签订的《房屋租赁协议》约定免收首租第一个月租金，并未约定其他条件，故对于2019年12月30日至2020年1月30日的月租金应予免租，对于2020年1月至2020年3月的租金，原告慈国森诉称因新冠疫情致无法获得房屋使用权，但庭审中其表示疫情防控期间，其可正常出入租住小区，承租房屋可正常使用，疫情并未导致其正常使用承租房屋，王晓云亦履行了交付承租房屋的义务，故对其诉请退还租金3600元的主张，无事实依据及法律依据，本院不予支持。对于押金2000元，双方签订的《房屋租赁协议》中并未约定押金的性质，也未约定违约责任，双方现均同意解除《房屋租赁协议》，原告慈国森已返还租赁房屋，押金应予返还。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、原告慈国森与被告王晓云于2019年12月28日签订的《房屋租赁协议》解除；二、被告王晓云于本判决生效之日起五日内返还原告慈国森押金2000元；三、驳回原告慈国森的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告王晓云负担。本判决为终审判决。审判员 朱 敏二〇二〇年七月二日书记员 杨桂芳附法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条：基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。