广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初14176号原告：幸树清，男，1986年3月16日出生，汉族，住广东省罗定市************，公民身份号码445************135。委托诉讼代理人：陈思，广东扬真律师事务所律师。被告：冯高森，男，1972年11月15日出生，汉族，住广东省高州市***********，公民身份号码440************279。委托诉讼代理人：冯耀明，系被告冯高森的亲属。被告：苏炳森，男，1961年7月26日出生，汉族，住广东省中山市*************，公民身份号码442************579。原告幸树清诉被告冯高森、苏炳森宅基地使用权纠纷一案，本院于2020年5月29日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月8日公开开庭进行了审理。原告幸树清以及其委托诉讼代理人陈思到庭，被告冯高森以及其委托诉讼代理人冯耀明、被告苏炳森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告幸树清向本院提出诉讼请求:1.确认冯高森与幸树清于2019年8月4日签订的《宅基地转让协议》无效，合同金额为618000；2.被告冯高森、苏炳森返还原告幸树清支付的宅基地转让款623000元，并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，其中100000元的利息从2019年7月16日计算至被告履行还款之日止，25000元的利息从2019年7月30日计算至被告履行还款之日止，其余498000元的利息从2019年8月4日起计算至被告履行还款之日止；3.被告向原告支付定金罚金100000元；4.被告向原告支付律师费20000元；5.两被告对返还上诉款项承担连带责任。事实和理由：原告幸树清系广东罗金村民，早年即来中山务工至今，近年来因父母年长，故一直在中山寻求父母习惯的房屋，希望将父母搬到中山共同居住。2019年7月，本案被告冯高森与被告苏炳森通过朋友找到原告，声称被告冯高森名下有广东省中山市******的地块（以下简称案涉地块），面积约120平方米，手续齐全，可以出售，并能代为办理不动产登记和建设施工许可。幸树清表示同意，并于2019年7月16日向被告苏炳森支付了定金100000元，在7月30日按两被告的要求向被告苏炳森支付了首期款项25000元，而后于2019年8月4日与冯高森签订了案涉地块的《宅基地转让协议》，并于当天按冯高森指示，向冯高森支付了455000元，向苏炳森支付了43000元。原告支付上述款项后，被告始终以各种借口敷衍办理不动产登记和施工许可，原告产生疑虑，向自然资源局和住建部门咨询后方得知案涉地块为村集体经济组织所有的宅基地，原告无资格购买，此时原告方知受骗，不仅没有获得土地使用权，还损失了多年辛勤劳动获得的全部收入。原告即向两被告主张退回购房款，但两被告都予以拒绝。原告认为，两被告恶意隐瞒重要事实，欺骗原告与被告签订无效的协议，应当将原告支付的购房款进行返还，同时应承担相应的缔约过失责任，应将原告支付的定金部分进行双倍返还，此外，还应承担原告为维权而支付的律师费。庭审中，原告要求更改款项100000元的利息起算时间自2019年7月17日起算。原告幸树清依法提交了如下证据：1.苏炳森出示的收据、幸树清通过其弟弟向苏炳森转账10万元的流水记录；2.幸树清通过其弟弟向苏炳森转账2.5万元的流水记录；3.原告与两被告签订的宅基地转让协议；4.原告向冯高森转账455000元的银行流水记录、向苏炳森转账43000元的银行流水记录；5.律师费发票。6.常住人口登记卡；7.微信转账记录。被告冯高森辩称，冯高森于2008年购置了广东省中山市******第七小组新宅配宅基地41号，是完全合法，手续齐全。被告本人也同样享受当地本村的民的同等待遇权利。购置后也用了拾多万进行压桩，准备续年建造。但由于本人家境不好，连年不利，不但无钱建造还续年欠债。日积月累家下人家大笔债款，无奈迫使于2019年8月4日忍痛将被告仅有的这基宅基地以最低的价格转让给了幸树清（中山沙溪人）（当时的价格在括压桩在内不会低于壹百壹拾万元）冯高森实收455000元。根据相关的土地法规是否可以有偿转让，幸树清和苏炳森是清楚的。而冯高森是外地农村人不清楚。会因被告家境贫困之故才忍痛把被告仅有的这块宅基地低价转让。幸树清和苏炳森是完全清楚的。按他们自己的想法和能力是完全可以完善所有的相关手续的，若不能他们是绝对不会要的，事实冯高森并非隐瞒。冯高森自发出话要转让此块宅基地时，是一个本地姓吴的男人与冯高森讲价618000元为此地块的总额，除完善相手续费处理好所有相关手续的费给外再支付给冯高森具体多少不作决定。于2019年8月4日由姓吴的与带去与幸树清和苏炳森第一次见面相识，在场姓吴的不参与，只是幸树清和苏炳森都提及过是通过姓吴的才得知冯高森的此块宅基地同意以118000元转让。其中包括完善好一切相关手续的费用在内要163000元，扣除后冯高森实收455000元。此份宅基地的转让协议是幸树清和苏炳森单方提前做好的。签协议，转交相关宅基地使用证件，付款等都是同期进行，冯高森实收到幸树清支付是455000元，幸树清在签协议时说明签此协议是有利于搞好报建、水电安装和挂扣的需要。说明冯高森只是完善转交此块宅基地的相关凭证就可以了，其他的事儿不需负责，已经扣有费用163000元。幸树清并要求冯高森在他事先写他的一份委托书上签名委托他完人去完善相关手续即可。不用冯高森负责完善其他手续。冯高森从法院发下的传票才知道幸树清和苏炳森在未与冯高森接触时如已谋划如何进行侵吞冯高森此块宅基地的利益，并提前设下圈套。幸树清早己付款给苏炳森大笔资金作为报建、挂扣、水电安装等名头的费用。转高森除转交相关的宅基地相关凭证外，其他的手续都是幸树清和苏炳森负责。事实为依据，协议中所提及到冯高森有责任的字据属无效的。幸树清提起诉状要求用宅基地的相关使用凭证换回转让款，冯高森是极为高兴的，但因本人极度困难才忍痛把此块仅有的宅基地以最低去转让出去。目前要冯高森立即退款是完全不可能的。唯有待冯高森以后发达后或是将此块宅基地重新转让出去（在法律允许的前提下）才有办法进行。被告冯高森围绕诉讼请求依法提交了如下证据：补充资料一份。被告苏炳森辩称，被告只收了原告163000元，其中已经花费了5万元用于办理涉案土地的事情，被告愿意退回113000元给原告。被告苏炳森围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.中国建设银行个人活期账户交易明细；2.备案自建房公告牌；3.手写材料一份。2020年5月29日，幸树清提起本案诉讼，提出前述诉讼请求。经审理本院认定事实如下：2019年8月4日，原告（受让人）幸树清与被告（出让人）冯高森、证明人苏炳森签订《宅基地转让协议》一份，主要载明：1、冯高森将广东省中山市******第七小组新分配宅基地41号，共120平方米出让给幸树清；2、转让价格为618000元，该总价包括压桩、报建设计审批、拉水、拉电等一切费用，保证相关一切手续完善，幸树清无需再支付其他任何费用；3、合同签订日由幸树清先支付100000元诚意金，其余尾款于两个月内结清。该协议还约定了其他内容，尾部出让人处签冯高森名并捺印，受让人处签幸树清名并捺印，证明人处签苏炳森名并捺印。同日，幸树清向冯高森支付款项455000元；向苏炳森支付款项43000元。有幸树清提交的《中国银行交易流水清单》为证。另查明，2019年7月17日，幸树清向苏炳森支付款项100000元。有幸树清提交的苏炳森出具的收据为证。再查明，2019年7月30日，幸树清向幸小东转账25000元。庭审中，幸树清陈述其让幸小东将该款支付给苏炳森。苏炳森承认收到款项25000元，但该款项是支付钢材款的。最后查明，广东省中山市******第七小组新分配宅基地41号，共120平方米土地（以下简称案涉土地），双方未提交证据证明土地性质，但确认是宅基地，该土地没有土地证。幸树清并非板芙镇金钟村第七小组村民。本院认为，本案系合同纠纷。原告幸树清与被告冯高森于2019年8月4日签订的《宅基地转让协议》虽然系双方真实的意思表示，但根据《中华人民共和国土地法》第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”的规定，结合本案情况，幸树清并非板芙镇金钟村第七小组村民，无权购买案涉土地。再根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）、（五）项的规定，双方签订的上述转让协议应认定为无效。另，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，合同无效后，双方应相互返还。本案中，首先，幸树清向冯高森支付款项455000元，有幸树清提交的《中国银行交易流水清单》为证，冯高森亦确认收到该笔款项，合同无效后，冯高森应向幸树清返还款项455000元。其次，幸树清共向苏炳森支付款项168000元（100000+43000+25000），有幸树清提交的苏炳森出具的收据、中国银行流水以及幸树清向幸小东转账的银行流水为证。庭审中，苏炳森承认收到上述款项，但其中25000元，其认为是支付钢材款的，但其并未提交证据予以证明，应承担举证不能的法律责任。合同无效后，苏炳森应向幸树清返还款项168000元。现原告要求两被告连带返还款项623000元，于法无据，本院予以驳回，两被告应分别按照前文所述向原告返还所收取的款项。关于原告要求被告冯高森、苏炳森返还原告幸树清支付的宅基地转让款的利息的诉讼请求。冯高森和苏炳森应分别将向幸树清支付所收取款项资金占用期间的利息，幸树清关于利息的诉讼请求于法有据，本院予以支持。关于原告要求两被告向其支付定金罚金100000元的诉讼请求。因本案系原、被告双方违反法律的规定，擅自转让集体所有的土地，双方均有过错，原告要求两被告双倍返还定金无事实及法律依据，对该项诉讼请求本院予以驳回。关于原告要求两被告连带支付律师费20000元的诉讼请求，因双方在合同并未约定，故对该项诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国土地法》第六十三条：《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）、（五）项，第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告幸树清与被告冯高森于2019年8月4日签订的《宅基地转让协议》；二、被告冯高森向原告幸树清返还款项455000元及利息（利息自2019年8月4日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；三、被告苏炳森向原告幸树清返还款项168000元及利息（其中款项100000元的利息自2019年7月17日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算；款项25000元的利息自2019年7月30日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算；款项43000元的利息自2019年8月4日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；四、驳回原告幸树清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17048元，减半收取为8524元，保全费4235元，合计12759元（原告已预交），由原告幸树清负担4262元；被告冯高森负担5346元、被告苏炳森负担3151元（该款两被告应于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，原告及两被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 黄 莺二〇二〇年七月十日书记员 卢芷琪**龙