苏州市姑苏区人民法院 行 政 判 决 书 （2020）苏0508行初69号 原告王鸿宇，男，1977年10月16日生，汉族，户籍地江苏省海门市。 原告周建明，男，1962年7月17日生，汉族，户籍地江苏省苏州市姑苏区。 原告张中华，男，1967年8月14日生，汉族，户籍地江苏省盐城市亭湖区。 原告杨海飞，男，1976年12月16日生，汉族，户籍地浙江省义乌市。 委托代理人邹小新（代理上述四原告），江苏金渠律师事务所律师。 被告苏州市市场监督管理局，住所地江苏省苏州市姑苏区平泷路**。 法定代表人虞伟，局长。 出庭负责人马建新，该局副调研员。 委托代理人周俊，江苏新开利律师事务所律师。 委托代理人高阳，江苏新开利律师事务所律师。 第三人苏州合本投资管理有限公司，住，住所地江苏省苏州高新区狮山天街生活广场**24F/div> 法定代表人温介邦，总经理。 委托代理人陈亚云，江苏金砖律师事务所律师。 委托代理人张紫葳，江苏金砖律师事务所律师。 第三人苏州品源信息技术有限公司，住，住所地江苏省苏州市吴中区木渎镇珠江南路**天隆大楼**/div> 法定代表人黄晶，董事长兼总经理。 委托代理人周杰，江苏益友天元律师事务所律师。 委托代理人任振婧，江苏益友天元律师事务所律师。 第三人苏州苏房网信息科技有限公司，住所地江苏省，住所地江苏省苏州工业园区星湖街**生物纳米园**** 法定代表人李云飞，总经理。 委托代理人张辰，上海小城（苏州）律师事务所律师。 委托代理人季**钰，上海小城（苏州）律师事务所律师。 原告王鸿宇、陆煜明、周建明、卞奇、张中华、杨海飞、相卫琛、王娟、陈红星不服被告苏州市市场监督管理局（以下简称苏州市监局）所作《关于对苏州合本投资管理有限公司（以下简称合本公司）涉嫌违规收取电商费举报的答复》（以下简称《举报答复》），向本院提起行政诉讼。本院于2020年3月6日立案，并向被告寄送起诉状副本及应诉通知书。因合本公司、苏州品源信息技术有限公司（以下简称品源公司）、苏州苏房网信息科技有限公司（原名苏州广华地产策划营销有限公司，以下简称广华公司）与本案被诉行政行为及处理结果有利害关系，故本院依法追加其作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2020年7月7日、8月13日两次公开开庭审理了本案。原告王鸿宇、周建明、张中华、杨海飞（以下简称四原告）及其共同委托代理人邹小新，被告苏州市监局出庭负责人马建新及委托代理人周俊、高阳，第三人合本公司委托代理人张紫葳、品源公司委托代理人周杰、广华公司委托代理人季**钰参加第一次庭审。原告王鸿宇、张中华及四原告的共同委托代理人邹小新，被告委托代理人高阳，第三人合本公司委托代理人张紫葳、品源公司委托代理人周杰到庭参加第二次庭审。原告陆煜明、卞奇、相卫琛、王娟、陈红星因无正当理由拒不到庭，本院于2020年7月31日裁定驳回其起诉。本案现已审理终结。 被告苏州市监局于2019年8月23日作出《举报答复》，告知王鸿宇、陆煜明、周建明、卞奇、张中华、杨海飞、相卫琛、王娟、陈红星：经查，未发现合本公司向购房客户收取电商服务费（以下简称电商费），也未发现品源公司、广华公司在收取电商费行为中存在价格违法行为，依法不予立案。根据《价格违法行为举报处理规定》第十条第二款之规定，该举报办结。 原告方诉称：1.品源公司或广华公司号称负责狮子山原著花园（以下简称狮山原著花园）商品房项目的宣传和客源引流或招募意向客户的事实不能成立。即便存在《龙湖地产推荐合作框架协议》（以下简称《合作框架协议》），协议期间为2016年6月至12月31日，系在合本公司于同年4月28日取得预售许可证和签订《会员服务协议》之后。被告也未核实两公司如何组织发展会员的情况。事实上，两公司从未提供任何会员服务。《会员服务协议》的签订以及缴纳费用，系在合本公司的引导下完成，且合本公司置业顾问也在《会员服务协议》上签名。正是这些对接的置业顾问为会员提供购房咨询、房源信息、带领客户参观房屋、挑选合适的房屋、合同签订和协助交房以及不定期组织会员活动(包括但不限于网络信息、楼盘信息、购房回馈、购房有礼、业主联谊活动等)。2.被告在调查过程中未查询、复制与价格违法行为有关的账簿、单据、凭证、文件及其他资料，未核对与价格违法行为有关的银行资料，未要求品源公司、广华公司提供询问笔录中陈述事实的证明材料，关于巨额电商费的去向问题也未作调查。3.原告没有享受会员专属购房优惠，实为虚假优惠。本案开发商申c报的住房销售备案价格明显高于开发建设成本及行业合理利润或周边同类型楼盘价格。在取得预售许可证前，包括原告在内的购房者均支付2.5万或3万元不等的带有预定款性质的电商费，并签订《会员服务协议》，但品源公司的《会员服务协议》并没有明确抵扣金额额度，广华公司的《会员服务协议》虽载明享受一次性10万元购房优惠，但可通过优惠项目增减和各优惠折扣幅度来调整。综上，原告认为在取得商品房预售许可证前，合本公司以品源公司或广华公司名义向包括原告在内的购房者变相收取兼具预订款性质的电商费用进行商品房预售，该行为明显违反《商品房预售管理办法》第六条第二款、《江苏城市商品房预售管理办法》、《关于转发建设部的通知》（苏建函房[2004]471号）、江苏省建设厅《关于进一步规范商品房预(销)售行为的通知》（苏建函房〔2009〕669号）第三条、住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）第一条第一项、苏州市住房和城乡建设局《关于进一步加强商品房销售管理的通知》（苏住建规〔2014〕9号）第五条第二项、《房地产广告发布规定》第五条第四项的规定。同时，合本公司以品源公司或广华公司的名义组织团购“抵扣”作为取得购房资格的必要条件，该行为也违反《关于规范全市房地产团购销售行为的通知》（苏住建规〔2013〕8号）第一条第二项、第四项，苏州市住房和城乡建设局《关于进一步加强商品房销售管理的通知》（苏住建规〔2014〕9号）第五条第二项的规定。此外，合本公司利用虚假的或者使人误解的价格手段，诱骗包括原告在内的认购者支付带有预订款性质的费用，并作为取得购房资格的必备条件，违反了《中华人民共和国价格法》第十四条第四款规定，被告应当对上述违法行为予以查处。原告请求：1.确认被告对原告举报合本公司涉嫌违规收取电商费事项作出的不予立案决定违法；2.责令被告立案调查合本公司在商品房销售过程中与品源公司、广华公司共谋、违规收取包括原告在内的购房者电商费的举报事项；3.判令被告承担本案诉讼费。 原告方向本院提交如下证据：1.关于对合本公司涉嫌违规收取电商费的举报2份及答复，证明狮山原著花园东区87名业主、120名业主分别于2018年3月2日、3月27日向原苏州市物价局联名举报，同年4月23日该局决定不予立案；2.调查询问笔录2份，证明合本公司和品源公司号称狮山原著花园125名客户系品源公司引流的会员；3.关于对合本公司涉嫌违规收取电商费的举报及投诉的答复2份、关于对举报信有关内容的答复，证明2019年6月12日狮山原著花园东区数名业主实名向苏州市监局举报合本公司涉嫌违规收取电商费，该局于同年8月23日决定不予立案，同时称未发现原市物价局执法人员存在渎职失职行为；4.合本公司调查资料，证明合本公司销售人员接待劝说客户成为第三方公司会员，并确认客户现场签署《会员服务协议》，向第三方公司支付相应会员服务费。尾盘19-303#、13-103#于2017年1月14日签订认购协议书，但未核实清楚会员的具体情况；5.品源公司调查资料，证明品源公司与合本公司签订《合作框架协议》的合作期为2016年6月至同年12月31日，但未核实清楚品源公司会员的具体情况；6.广华公司调查资料，证明广华公司与合本公司签订《合作框架协议》的合作期为2016年6月至同年12月31日。2016年8月24日第二批预售许可证29组既签订《会员服务协议》又签订《商品房买卖合同》，但未核实清楚广华公司会员的具体情况；7.合本公司销售团队资料，证明合本公司销售团队服务；8.政府信息公开告知书及附件（商品房预售许可证、预售申请表及预售方案），证明2016年4月28日，合本公司首次取得125套商品房预售许可证，2016年8月24日取得37套商品房预售许可证；合本公司自行销售，无销售代理机构，但合本公司有组织团购活动；9.签约温馨提示，证明2016年4月28日首次开盘公开电商预约优惠2.5万抵8万、VIP护照优惠2万元、预约升级优惠98折、开盘当天认购优惠98折、2016年4月30日前签约优惠98折；10.摇号规则及选房流程，证明购买一期东区125套房源均缴纳预约金，即电商费2.5万元，作为取得购房资格的必要条件；11.选房流程图；12.“狮子王带你来选房”宣传页，证据11-12证明2016年4月27日晚10时前，龙湖置业顾问通知客户，凭会员服务协议和2.5万元收据到现场，在冻结资金后取得预约升级确认单；13.关于拒收狮山原著花园房屋的函2份、房屋拒收通知书1份，证明2018年1月临近收房之际，针对合本公司待交付房屋存在多处问题（含违规收取电商费、承诺赠送2-3个产权车位无法兑现、景观宣传与实际景观大相径庭)，约125户业主先后向合本公司递发函件；14.律师函及会议记录，证明2018年3月5日狮山原著花园93名业主委托律师给合本公司递发律师函，涉及违规收取电商费、承诺赠送2-3个产权车位无法兑现、景观实际与当初公布大为不同等问题，开发商答复提升整改景观；15.品源会员服务协议、收据、确认单、商品房买卖合同，证明2016年4月2日-24日，王鸿宇、陆煜明、周建明、卞奇、陈红星、张中华、杨海飞、相卫琛分别在开发商安排下签订品源会员服务协议，缴纳2.5万元，合本公司置业顾问在确认单上签名，并盖有合本公司售房合同专用章及选房确认章，商品房买卖合同无销售代理机构签章；16.会员服务协议、收据及银联POS单，证明2016年8月23日，王某在开发商安排下签订广华会员服务协议，缴纳3万元，合本公司置业顾问在收据上签字。 被告苏州市监局辩称：2019年6月25日，原告方提出价格违法行为举报，反映其在购买狮山原著花园商品房过程中，合本公司、品源公司、广华公司涉嫌违规收取电商费，要求被告依法查处上述价格违法行为并责令上述公司退还违规收取的电商费。2019年7月3日，被告依法受理举报。2019年7月11日至8月14日，被告分别至广华公司、品源公司及合本公司作调查，并制作询问笔录等相关材料。经查，合本公司与品源公司、广华公司分别签订《合作框架协议》，约定由品源公司和广华公司负责商品房项目的宣传和客户引流，客户与品源公司、广华公司签订《会员服务协议》并支付一定的会员服务费即享受合本公司提供的购房专享优惠，而合本公司未向客户收取电商费。2019年8月23日，因未发现合本公司收取电商费、未发现品源公司及广华公司在收取会员服务费过程中存在价格违法行为，被告作出不予立案答复。被告认为，《会员服务协议》系品源公司、广华公司与原告及其他业主经协商后自愿签订的民事合同，合同内容不违反国家法律、法规的规定，被告未发现品源公司、广华公司存在价格违法行为，而合本公司也未向购房客户收取房价以外的其他费用，其已按照与品源公司、广华公司签订的《合作框架协议》的约定，给予客户购房优惠。故被告作出的不予立案答复，程序合法，认定事实清楚，适用法律正确。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。 被告苏州市监局在法定期限内向本院提交了证明被诉行政行为合法性的以下证据：1.关于对合本公司涉嫌违规收取电商费的举报，证明原告提出举报；2.价格举报受理告知书，证明被告受理举报；3.询问笔录6份、认购协议书、销售价格及优惠确认书、商品房买卖合同各2份，证明被告所作调查核实情况；4.举报答复告知书；5.邮寄凭证，证据4-5证明被告作出举报答复告知及文书的送达情况。被告提供本案所涉法律法规依据为《价格违法行为举报处理规定》第十条第二款、第八条、第十三条第三款。 第三人合本公司述称：1.合本公司不存在原告诉称的违规收取电商费行为。原告述称的电商费实为原告向第三人品源公司及广华公司支付的会员服务费。2.原告在购买合本公司开发的狮山原著花园商品房时，己享受作为第三方品源公司、广华公司会员的专属购房优惠。合本公司于2016年4月28日、8月24日分别取得狮山原著花园商品房预售许可证，后与包括原告在内购房客户签署了认购协议书，约定了优惠前的房屋总价。在后续签约过程中，原告凭其与品源公司或广华公司签署的相关协议可享受作为品源公司或广华公司会员的专属优惠，合本公司在与原告确认优惠前的房屋总价、优惠明细及优惠后的房屋总价后，与原告签署商品房买卖合同，其中约定的房屋总价款即为优惠后的房屋总价。综上，合本公司认为被告作出的“不予立案”答复合法，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。 第三人合本公司提交如下证据：认购协议书6份、优惠确认表8份、苏州市商品房买卖合同（部分合同页）6份、（2019）苏0505民初527号民事判决书1份，证明原告方已经享受相应购房优惠。 第三人品源公司述称：品源公司与业主签订的合同合法有效，不存在违规收取电商费情形，故请求法院判决驳回原告的诉请。 第三人品源公司未向本院提交证据。 第三人广华公司述称：1.公司与王某签订的合同合法有效，系王某的真实意思表示，其也享受了购房优惠，合同已经实现且履行完毕；2.公司积极配合苏州市监局的多次调查，接受询问并提供相关材料，被告所作不予立案决定合法。综上，请求法院判决驳回原告的诉请。 第三人广华公司提交苏州工业园区法院（2018）苏0591民申24号民事裁定书，证明类似民事纠纷法院认为无需退还会员费，合同目的已经达到，该文书曾在被告调查中向其出示。 经庭审质证，对于被告苏州市监局所举证据，原告方对证据3的合法性有异议，认为该份证据恰恰反映被告未尽调查取证职责，故意隐瞒合本公司与广华公司、品源公司签订《合作框架协议》合同期限等事实，仅以相对人口头陈述意见作为定性依据，不符合执法要求；对证据4的合法性不予认可；对其他证据无异议。三位第三人对被告所举证据均无异议。 对于原告方所举证据，被告认为证据1反映原告方系重复举报；对证据7、9-14不予认可，对证据15-16的证明目的不予认可；对其他证据无异议。第三人合本公司对证据1、2真实性、合法性不予确认，且认为与本案无关；对证据7真实性无法核实；对证据9-14不予认可，认为不能证明合本公司在取得预售许可证前向包括原告在内的客户收取过费用；对证据15-16的证明目的有异议，根据法院生效判决，品源公司已履行协议内容，原告方已经享受购房的优惠；对其他证据无异议。第三人品源公司认为证据13-14与本案不具有关联性，其他质证意见同合本公司。第三人广华公司对证据1签名真实性不予确认；认为证据2中笔录内容与广华公司不具有关联性；对证据3举报信真实性无法确认；证据5恰恰证明王某对于优惠有明确认知；对证据7、9-14不予认可；认为证据15与广华公司不具有关联性；对其他证据无异议。 对于第三人合本公司所举证据，原告方认为恰恰证明合本公司与品源公司、广华公司存在价格违法行为，认购协议、优惠确认表均未涉及品源公司、广华公司销售主体的存在，且从形成时间看，品源公司、广华公司不存在提供服务、宣传和引流客源的事实，说明合本公司在销售商品房过程中存在违反“一价清”制度的情形，存在虚构中介服务机构误导消费的情形，以收取预约金的形式变相价外收费，认为会员费属强制缴纳且并未告知房屋价格，不能证明已享受优惠。被告及品源公司、广华公司对证据均无异议。 对于第三人广华公司所举证据，原告方认为与本案无关，与本案基本事实并不一致，不能以判例来表明合本公司、品源公司、广华公司没有违规行为。被告及合本公司、品源公司对证据无异议。 本院对上述证据认证如下：被告所举证据表明其作出价格举报答复告知所依据的事实及程序经过，内容真实、合法，与本案待证事实具有关联性，本院予以认定。原告方所举证据1、7、13-14与本案被诉行政行为的审查不具关联性，本院不予认定；其他证据及第三人所举证据符合关联性、真实性、合法性特征，本院予以认定。 经审理查明，2019年6月25日，王鸿宇等九名举报人联名向被告苏州市监局提出价格违法行为举报，反映在其购买狮山原著花园商品房过程中，合本公司、品源公司、广华公司涉嫌违规收取电商费，要求被告依法查处上述价格违法行为并请求退还违规收取的费用。同年7月3日，被告受理上述举报事项，后分别向广华公司、品源公司及合本公司作询问调查，并收集裁判文书及相关协议等证据，确认合本公司为狮山原著花园商品房项目开发商，于2016年分别与品源公司、广华公司签订有《合作框架协议》，约定由品源公司、广华公司负责上述项目的宣传、客源引流或招募意向客户，合本公司负责对引流来的客源提供购房专属优惠。包括原告在内的客户分别与品源公司、广华公司签订协议并加入其会员，同时支付2.5-3万元不等的会员服务费，两公司则为会员客户在其购房过程中提供以优惠价格与合本公司签订商品房买卖合同的购房优惠服务。2019年8月23日，因未发现合本公司向购房客户收取电商费，未发现品源公司、广华公司收取会员服务费时存在价格违法行为，被告以不予立案方式办结举报事项，并作出书面答复告知各举报人。 另查明，张中华（即本案原告之一）与合本公司、品源公司商品房买卖合同纠纷一案，苏州市虎丘区人民法院于2019年12月13日作出（2019）苏0505民初527号民事判决书，法院认为张中华已经享受了因向品源公司缴纳2.5万元会员费而获得合本公司10万元的价格优惠的好处，品源公司履行了合同义务，而最终判决驳回张中华要求两公司退还会员服务费的诉讼请求。 再查明，2019年1月4日，张中华向原苏州市物价局申请公开2018年4月23日《关于对合本公司涉嫌违规收取电商费举报的答复》所涉询问笔录及《合作框架协议》等信息。同年1月12日，苏州市监局作出〔2019〕1号《政府信息公开申请答复告知书》，答复原告所申请公开的询问笔录以电子邮件的方式向其公开；所申请的品源公司与合本公司间的《合作框架协议》因涉及商业秘密，经征求第三方意见不同意公开，故该政府信息不予公开。张中华不服，诉至本院。经审查，本院于2019年5月13日作出（2019）苏0508行初67号行政判决书，判决驳回张中华的诉讼请求。在该案中，苏州市监局提交了案涉《合作框架协议》，法院审查后留存于副卷。本案第一次庭审后，苏州市监局向法院补充提交了在调查过程中收集的合本公司分别与品源公司、广华公司签订的《合作框架协议》，与前述政府信息公开案件副卷中的《合作框架协议》比对一致，显示合本公司与品源公司签订协议日期为2016年3月；而与广华公司签订协议日期为2016年6月。 本院认为，根据《中华人民共和国价格法》第三十三条及《价格违法行为举报处理规定》第二条的规定，苏州市监局作为县级以上人民政府价格主管部门，对价格违法行为举报具有调查处理职责，系本案适格被告。 本案争议焦点在于被告所作不予立案的答复告知是否合法。《价格违法行为举报处理规定》第十条第二款规定，价格主管部门依法对被举报的价格违法行为进行调查后，依据《价格行政处罚程序规定》的规定作出行政处罚、不予行政处罚、移送有关行政机关处理等决定或者不予立案的，为举报办结。本案中，被告经调查，确认合本公司与品源公司、广华公司分别签订了《合作框架协议》，约定由品源公司和广华公司负责狮山原著花园商品房项目的宣传和客户引流；客户与品源公司、广华公司签订《会员服务协议》并支付一定的会员服务费以享受合本公司给予的购房专享优惠。品源公司、广华公司在与包括原告方在内的购房客户签订上述协议中不存在价格违法行为，而合本公司并未向购房客户收取房价以外的其他费用，被告据此以不予立案方式办结本次举报事项，履行了法定调查处理职责，答复内容并无不当。原告方所提其缴纳的费用实为合本公司在未取得商品房预售许可证前利用虚假价格手段以品源公司或广华公司名义收取的带有预定款性质的电商费，原告方实际并未享受价格优惠的主张，与相关生效民事判决中“因向品源公司缴纳会员费而享受合本公司购房价格优惠”的司法认定相矛盾，且原告方提交的现有证据尚不足以证明上述起诉理由的成立，故本院对此不予采纳。 综上所述，经对被诉行政行为全面审查，被告苏州市监局所作价格举报答复告知，认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，四原告要求确认不予立案处理告知违法并责令被告重新立案调查的诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下： 驳回王鸿宇、周建明、张中华、杨海飞的诉讼请求。 案件受理费人民币50元，由原告王鸿宇、周建明、张中华、杨海飞共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币50元。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏福路支行，账号：10×××76。 审 判 长  金丽婷 人民陪审员  庄秉荪 人民陪审员  俞静玲 二〇二〇年十月二十三日 法官 助理  邬丹阳 书 记 员  吴凤萍