广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初4035号原告（反诉被告）：亿科物业管理（清远）有限公司。住所地：清远市清城区*******永泰中心11层自编20号。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：钟小敏，广东优晟律师事务所律师。被告（反诉原告）：清远市冠达酒店管理有限公司。住所地：清远市清城区*******永泰中心首层自编103号。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：邹建恒，广东平信律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘凤娟，广东平信律师事务所律师。第三人：清远融合创富科技产业管理有限公司。住所地：清远市清城区*******美吉特华南装饰商贸中心永泰中心16层01号。法定代表人：许某1。原告亿科物业管理（清远）有限公司（以下简称亿科物业公司）与被告清远市冠达酒店管理有限公司（以下简称冠达公司）、第三人清远融合创富科技产业管理有限公司（以下简称融合创富公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，被告冠达公司提起反诉，本院依法受理并与本诉合并审理。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告亿科物业公司的委托诉讼代理人钟小敏，被告冠达公司的委托诉讼代理人邹建恒、潘凤娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告亿科物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告腾退清远市清城区*******美吉特华南装饰商贸中心永泰中心（以下简称永泰中心）十二至十五层物业；2、被告向原告按每月租金162000元的标准支付自2020年3月至实际交付永泰中心十二至十五层物业之日止的租金及逾期支付期间的利息，租金暂计算至2020年4月12日为216000元，利息自2020年3月1日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；3、被告就永泰中心十二至十五层物业所作的装饰装修无偿归原告所有；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年1月29日，原告与业主方清远永泰投资发展有限公司（以下简称永泰公司）签订《租赁合同》，由原告承租位于清远市清城区*******美吉特华南装饰城永泰中心（现名亿科大厦）一至十六层的整体物业，租赁期限自2018年2月1日至2036年6月30日。根据合同约定，原告有权使用物业进行经营，或对外转租、分租。在原告承租亿科大厦前，第三人与业主永泰公司于2015年11月28日签订了《租赁合同》，协议将永泰中心一至十六层整体物业出租给第三人使用，第三人承租上述物业后对物业进行了整体室内装修后对外招租经营。但由于第三人拖欠永泰公司租金、水电费、违约金等费用500多万元，因此被诉至清城区人民法院[案号（2017）粤1802民初6539号]，而后双方通过协商解除租赁关系。因此，第三人已全面退出永泰中心。2018年2月1日，原告开始接管永泰中心一至十五层物业，在积极进行对外招商的同时也以各种方式通知原各租户签订租赁合同以及支付租金、管理费、水电费等事项。原告也书面通知被告按照其与第三人此前签订的原《租赁合同》之约定内容签订租赁合同。但是，被告却以曾于2017年9月15日与第三人签订一份《协议书》，协议约定以第三人与被告之间因投资关系而产生欠付被告的债务金额抵扣2层餐厅45个月租金，以及案涉十二至十五层物业4个月租金即从2020年3月1日至2020年6月30日为由，要求原告承认包括上述《协议书》在内的相关补充协议才同意重新订立合同。因第三人原持有被告33%的股权，双方之间存在复杂的利害关系且双方之间的争议以及债权债务关系与原告及案涉物业均无关联，而原告是案涉整体物业的合法承租人，无义务对原承租人因投资关系而产生的债务承担支付责任，因此双方至今未建立租赁关系。现被告拒绝向原告缴交2020年3月起的租金，亦拒绝腾退，已造成了原告严重的损失。原告认为，被告对租赁物业的占有、使用、收益权，来源于第三人与业主之间的租赁合同关系，第三人与业主之间的租赁关系合法地归于消灭时，转租关系也随之消灭。原告与被告就租赁事宜分歧巨大且未签订书面租赁合同或达成口头协议，未建立租赁关系，现被告拒不缴纳租金的行为己表示放弃执行原租赁协议内容，即使按原租赁协议或按不定期租赁关系，被告的行为也已然构成违约。据此，原告可依法要求被告支付相应的租金并腾退物业。为此，原告特向法院起诉，诉请如前，请法院依法裁决。被告冠达公司书面辩称：一、答辩人与第三人于2017年5月3日签订的《租赁合同》合法有效，且答辩人严格按照《租赁合同》的约定按时支付租金，并没有违反《租赁合同》的相关规定，没有出现拖欠租金的违约行为，故答辩人无需腾退清远市清城区*******美吉特华南装饰商贸中心永泰中心十二至十五层物业。二、答辩人并没有违反与第三人签订的《租赁合同》及《协议书》的相关约定，相反，答辩人对永泰中心十二至十五层物业拥有合法的承租权，即拥有合法的使用权；对原告主张永泰中心十二至十五层物业的装饰装修无偿归其所有没有任何事实及和法律依据。综上所述，为了维护答辩人合法权益，请法院在查清事实的基础上，依法作出判决。反诉原告冠达公司向本院提出诉讼请求：1、反诉被告继续履行反诉原告与第三人于2017年5月3日签订的《租赁合同》；2、反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与第三人于2017年5月3日签订的《租赁合同》合法有效，且反诉原告严格按照《租赁合同》的约定按时支付租金，并没有违反《租赁合同》的规定，没有出现违约行为，即使反诉被告继承了第三人与业主清远永泰投资发展有限公司签订的《永泰中心租赁协议》中第三人的权利和义务，并不能否定反诉原告与第三人签订的《租赁合同》，反诉被告应当继续履行反诉原告与第三人于2017年5月3日签订的《租赁合同》。一、反诉原告与第三人签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的规定，是合法有效的合同。并且第三人与业主永泰公司签订的《永泰中心租赁协议》中明确约定第三人有分租转租的权利，因此，反诉被告应当遵从反诉原告与第三人签订的《租赁合同》，继续履行上述《租赁合同》约定的义务。二、2018年1月28日，第三人作为甲方、反诉被告作为乙方、业主永泰公司作为丙方签订《三方协议》，协议约定：甲方第三人将其承租并位于清远市清城区*******美吉特华南装饰城永泰中心一至十五层整体物业的承租权转让给乙方即反诉被告。甲方即第三人经营期间。已将部分房屋转租第三人（包括但不限于反诉原告），承租权转让给乙方即反诉原告后，甲方即第三人与反诉被告签订的承租协议中由甲方即第三人享受的权利、义务归乙方即反诉被告享受。故反诉被告应当履行反诉原告与第三人签订的《租赁合同》，而不是反诉原告与第三人签订《租赁合同》随反诉被告承继第三人的权利义务后随之失效。三、反诉原告一直遵从《租赁合同》所约定的义务按时向第三人交纳租金，对涉案的租赁物投入大量的金钱装修作为酒店使用，如果反诉被告不继续履行反诉原告与第三人签订的《租赁合同》，要求反诉原告腾退涉案的租赁物业，这必令反诉原告亏损惨重，因第三人与业主永泰公司的行为大大损害了反诉原告的合法权益。综上所述，为维护反诉原告的合法权益，请法院在查明事实的基础上，依法支持反诉原告的反诉请求。反诉被告亿科物业公司答辩称：一、被答辩人在诉前拒不承认租赁关系并拒按其与第三人于2017年5月3日签订的《租赁合同》建立新的租赁关系的行为，并拖欠2020年3月至今的租金，使得双方未能建立正式的租赁关系，目前双方只是事实租赁关系。二、被答辩人要求答辩人必须按照《协议书》的内容一并签订租赁合同，既无事实和法律依据，也有违商业原则。三、因被答辩人的行为，答辩人请求判令被答辩人应当尽快腾退涉案物业并交纳拖欠租金。本院经审理认定事实如下:案外人永泰公司是系清远市清城区*******美吉特华南装饰城永泰中心的产权人，其于2015年11月28日与融合创富公司签订《“永泰中心”租赁协议》，约定将永泰中心一至十六层整体租赁给融合创富公司经营管理。2017年5月3日，融合创富公司将涉案物业永泰中心十二层至十五层出租给冠达公司使用，双方签订《租赁合同》，约定场地租赁面积约为5000平方米，租赁期限为14年5个月，自2017年3月6日至2031年8月31日止，其中2020年3月至2022年9月30日的租金为每月162000元。2018年1月28日，融合创富公司（甲方）与亿科物业公司（乙方）以及案外人永泰公司（丙方）签订一份《三方协议》，约定甲方将其承租的位于清远市清城区*******美吉特华南装饰城永泰中心一至十五层整体物业的承租权转让给乙方，转让后乙方同等享有甲方和丙方于2015年11月28日签订的《“永泰中心”租赁协议》中甲方原享有的权利和义务。由乙丙另行签订的转让合同，经丙方确认并书面同意后甲方于2018年2月1日将租赁物业移交给乙方；并约定乙方承租后，永泰中心1-15层物业现有的装修、装饰由乙方使用，其他装修后新增的（不包括丙方原有部分）所有设备、设施、办公家具、办公设备用品全部归乙方所有，租赁期满后房屋装修等不动产归丙方所有且不向乙方作任何补偿；由乙方在协定的转让款中代甲方支付拖欠丙方的租金。2018年1月29日，亿科物业公司与案外人永泰公司签订《租赁合同》，约定由亿科物业公司承租该一至十五层物业。至此该物业承租主体由融合创富公司变更为亿科物业公司。2018年2月1日，亿科物业公司开始接管永泰中心一至十五层物业。2020年4月2日，亿科物业公司向冠达公司出具《律师函》，要求融合创富公司支付永泰中心十二至十五层物业2020年3月、4月的租金，每月162000元。冠达公司发出《回复函》，称其根据2017年5月3日与融合创富公司签订的《租赁合同》约定，已经支付了37个月的租金，租金从2017年6月1日至2020年6月30日。冠达公司提交《收据》以及《协议书》，其中《收据》内容为“今收到冠达公司交来融合创富公司十二至十五层租金（2017.6.1～2019.5.31）”。《协议书》中显示2017年9月15日，冠达公司作为甲方与融合创富公司作为乙方达成如下协议：乙方应付款共计1127468.52元（增加投资款33万，违约赔偿金58万，酒店装修费157987.2元，停电损失59481.32元），甲方应付款108906.4元。由于乙方资金困难，愿意在抵扣甲方应付款后，以租金抵扣应付款。其中用于抵扣冠达酒店租期的金额为628802.12元，抵酒店租期4个月（每月租金162000元，优惠减免租金19197.88元），即从2020年3月1日至2020年6月30日，上述证据拟证明其已经向融合创富公司交付涉案永泰中心十二层至十五层物业至2020年6月30日的租金。另外，原告提交企业机读档案登记资料，拟证明融合创富公司曾系冠达公司的股东，持有注册资本33%股权，且融合创富公司的股东在冠达公司任职董事和监事职务，两者存在利害关系。庭审中，亿科物业公司与冠达公司均确认双方存在事实上的租赁关系，但亿科物业公司提出，因冠达公司拒绝与其签订新的租赁合同，且冠达公司已拖欠涉案永泰中心十二至十五层物业2020年3月至6月的租金，故要求冠达公司腾退并返还上述物业。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。亿科物业公司与融合创富公司以及案外人永泰公司签订的《三方协议》属于各方的真实意思表示，符合法律规定，各方应当严格按照该合同的约定履行各自的义务。根据《三方协议》的约定，融合创富公司将其承租的位于清远市清城区*******美吉特华南装饰城永泰中心一至十五层整体物业的承租权转让给亿科物业公司，转让后亿科物业公司同等享有融合创富公司和永泰公司于2015年11月28日签订的《“永泰中心”租赁协议》中融合创富公司原享有的权利和义务。至此，融合创富公司已不再是永泰中心一至十六层物业的承租人，冠达公司作为永泰中心十二层至十五层物业的次承租人，其与融合创富公司于2017年5月3日签订的《租赁合同》亦失去了继续履行的基础。2018年1月29日，亿科物业公司与案外人永泰公司签订《租赁合同》，永泰公司依该合同的约定将永泰中心一至十五层租赁给亿科物业公司经营。亿科物业公司作为新的承租人，有权要求冠达公司支付自2020年3月1日起的租金。现冠达公司明确拒绝履行支付租金的义务，亿科物业公司有权要求冠达公司将涉案永泰中心十二至十五层物业腾退并返还给亿科物业公司，以及按照原《租赁合同》中约定的每月162000元的标准从2020年3月1日起支付租金至实际返还物业之日止，以及以拖欠的租金为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付资金占用期间相应的利息。至于冠达公司主张其已向融合创富公司支付租金至2020年6月30日，无需向亿科物业公司支付2020年3月1日至2020年6月30日期间的租金的意见，是其与融合创富公司履行2017年5月3日的《租赁合同》的问题。即使冠达公司确已向融合创富公司支付了上述租金，亦不能免除其作为次承租人将涉案物业腾退的义务，故对冠达公司的上述主张，本院不予采纳。另外，关于亿科物业公司提出“冠达公司就永泰中心十二至十五层物业所作的装饰装修无偿归亿科物业公司所有”的诉讼请求，鉴于《三方协议》中对于装饰装修的约定较为笼统，且亿科物业公司在本案中没有提供涉案物业具体的装饰装修清单，故本院对于该项诉讼请求不予处理，原告可另行主张。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告清远市冠达酒店管理有限公司于本判决生效之日起15日内腾退并向原告亿科物业管理（清远）有限公司返还清远市清城区*******美吉特华南装饰商贸中心永泰中心十二至十五层物业；二、被告清远市冠达酒店管理有限公司于本判决生效之日起10日内向原告亿科物业管理（清远）有限公司支付租金及利息（租金按每月162000元的标准从2020年3月1日起计至实际返还上述第一项物业之日止，利息以当月拖欠的租金为基数，从欠费当月的1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付资金占用期间的利息至租金还清之日止）；三、驳回原告亿科物业管理（清远）有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告清远市冠达酒店管理有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费2270元，保全费1600元，合计3870元，由被告清远市冠达酒店管理有限公司负担；反诉受理费4295元，由反诉原告清远市冠达酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  黄洁怡二〇二〇年七月二十四日书记员  杨娅乔附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国合同法》当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供依据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。