四川省万源市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1781民初824号 原告：达州银行股份有限公司万源市支行。住所地：四川省万源市太平镇河街******。 负责人：曹富程。 委托诉讼代理人：张义川，四川弘齐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑传富，四川弘齐律师事务所律师。 被告：万源市源丰房地产开发有限公司，住所地：万源市太平镇河街综贸东巷******。 法定代表人：童建军。 被告：童建军，男，生于1962年10月15日，汉族，住四川省万源市。 被告：童蛟，男，生于1989年1月15日，汉族，住四川省万源市。 被告：冯品均，男，生于1972年1月28日，汉族，住四川省万源市。 被告万源市源丰房地产开发有限公司、童建军、童蛟、冯品均的共同委托诉讼代理人：张碧刚，四川法鑫律师事务所律师。 被告：颜晓琰，女，生于1978年5月10日，汉族，住四川省成都市锦江区。 原告达州银行股份有限公司万源市支行（以下简称：达州银行万源支行）与被告万源市源丰房地产开发有限公司（以下简称：源丰公司)、童建军、童蛟、冯品均、颜晓琰、王帮奎、冯光琴金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案受理。诉讼中，原告达州银行万源支行申请撤回对被告王帮奎、冯光琴的起诉，本院（2020）川1781民初824号民事裁定书裁定予以准许。本案依法适用普通程序公开开庭进行审理，原告达州银行万源支行的委托诉讼代理人郑传富及被告源丰公司、童建军、童蛟、冯品均的共同委托诉讼代理人张碧刚到庭参加诉讼，被告颜晓琰经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告达州银行万源支行向本院提出诉讼请求:1、判令被告源丰公司偿还借款本金1996.92633万元，并按合同约定支付2016年5月31日起至付清之日止的利息（年利率为9.025%）及罚息（年利率为9.025%上浮50%）（截止2019年6月24日，下欠利息、罚息共计91155.64元）；2、判令被告源丰公司支付本案实现债权的律师代理费5万元；3、判令被告童建军、童蛟、冯品均、颜晓琰对上述款项承担连带责任；4、判令原告对被告源丰公司所有的在建工程（即坐落于万源市太平镇盖家坪1栋、2栋、8栋、10栋、11栋、12栋、14栋商业用房及车库，合计14017.16平方米）享有优先受偿权；5、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2016年5月16日，原告达州银行股份有限公司万源市支行（2017年6月16日更名，更名前为达州市商业银行股份有限公司万源市支行）与被告源丰公司签订《房地产借款合同》，约定：1、原告向被告发放贷款5000万元（大写：伍仟万元），借款期限为24个月，以实际放款之日起算，借款年利率为9.025%；2、逾期罚息利率为在原借款利率基础上加收50%确定；3、还款按照贷款发放第6个月归还借款本金500万元、第12个月归还借款本金1000万元；4、由被告源丰公司提供抵押担保，并由被告童建军、童蚊、冯品均、颜晓琰、王帮奎、冯光琴提供保证担保；5、被告承担为实现债权而产生的费用，包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、评估费、拍卖费等。同日，原告与被告万源市源丰房地产开发有限公司签订《抵押合同》，被告自愿将其所有的在建工程（坐落于万源市太平镇盖家坪************、14栋商业用房及车库，合计14017.16平方米）为上述贷款提供抵押担保，并办理了抵押登记。同日，原告与被告童建军、童蛟、冯品均、颜晓琰、王帮奎、冯光琴分别签订《保证合同》，六被告自愿对被告万源市源丰房地产开发有限公司在原告处5000万元的贷款本息、罚息及实现债权等费用承担连带责任保证。2016年5月25日，经四川省万源市公证处对上述《房地产借款合同》、《抵押合同》赋予强制执行进行公证。2016年5月31日、6月1日，原告依约向被告发放贷款，但贷款到期后，虽经原告多次催促，被告万源市源丰房地产开发有限公司仍未按照合同约定偿还借款本息，被告童建军、童蚊、冯品均、颜晓琰、王帮奎、冯光琴也未按照合同约定承担相应责任。 被告源丰公司、童建军、童蛟、冯品均辩称，1、被告源丰公司在原告处借款2500万元属实，目前下欠原告借款本金1996.92633万元，但借款利息支付至2018年12月28日，故原告主张被告从2016年5月31日起支付利息、罚息不应得到支持；2、原告主张对在建工程享有优先受偿权不能成立，在建工程抵押登记，属于预告登记，现房屋已交付使用，但原告未依照相关规定办理正式的抵押登记，故原告对案涉在建工程不享有优先受偿权；3、案涉在建工程抵押证书，未明确约定抵押担保范围，故即便原告主张的抵押权成立，也只能是对债务本金承担抵押责任，不能对利息、罚息、实现债权等费用享有优先受偿权；4、原告与被告童建军、童蛟、冯品均签订的保证合同第6.2条关于混合担保的约定，明显加重保证人的责任，因该保证合同系原告方提供的格式条款，原告在签订合同时未对被告童建军、童蛟、冯品均履行告知义务及注意义务，故该条款无效，被告童建军、童蛟、冯品均应在被告源丰公司提供的抵押物不能清偿案涉债务时，对下余部分承担连带担保责任。 原告达州银行万源支行为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据： 1、达州银行万源支行及源丰公司营业执照。 2、准予名称变更的通知。 3、达州银行万源支行负责人身份证明。 4、被告童建军、童蚊、冯品均、颜晓琰身份证复印件。 证据1-4，拟证明原告及负责人的基本信息、变更登记情况，以及各被告身份信息。 5、房地产借款合同。拟证明原告与被告源丰公司于2016年5月16日签订了《房地产借款合同》，合同约定：贷款人达州市商业银行股份有限公司万源市支行，借款人万源市源丰房地产开发有限公司；借款种类棚户区改造借款；借款用途“美好盖家”项目；借款金额5000万元；借款期限为24个月，以实际放款之日起算，实际提款日以借据为准；借款年利率为9.025%；按日计息，按月结息；逾期罚息利率为在原借款利率基础上加收50%确定；按约定分期偿还借款，贷款发放第6个月归还借款本金500万元、第12个月归还借款本金1000万元；担保方式为抵押、保证担保；借款人承担为实现债权而产生的费用，包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、评估费、拍卖费等；借款人违约，贷款人有权停止依据本合同向借款人发放借款，部分或者全部取消借款人未提取的借款，宣布本合同项下未偿还借款立即到期，立即收回未偿还借款；借款到期（含宣布立即到期）借款人未按约偿还的，贷款人有权自逾期之日起按本合同约定的逾期利率计收罚息等。 6、抵押合同。 7、抵押物清单。 8、抵押登记证明。 9、在建工程抵押清册 证据6-9，拟证明原告与被告万源市源丰房地产开发有限公司于2016年5月16日签订了《抵押合同》，被告万源市源丰房地产开发有限公司以其所有的在建工程（坐落于万源市太（坐落于万源市太平镇盖家坪**************含**、负**、负**及车库，合计14017.16平方米提供抵押担保，双方在合同中约定了主债权种类、数额、抵押担保的范围、抵押物、抵押权的实现、违约责任等，并于2016年5月17日在万源市房产管理局办理了在建工程抵押登记。 10、（2016）万公证字第349号公证书。拟证明原告与被告万源市源丰房地产开发有限公司签订《房地产借款合同》、《抵押合同》，双方于2016年5月25日在万源市公证处办理了赋予强制执行效力公证。 11、保证合同。拟证明原告分别与被告冯品均、颜晓琰，与被告童蛟，与被告王帮奎、冯光琴，与被告童建军于2016年5月16日签订《保证合同》，各被告自愿为案涉万源市源丰房地产开发有限公司借款项下债务提供连带保证责任，双方约定了主债权种类和数额、保证担保的范围、保证期间、违约责任等。 12、提款通知书。 13、达州市商业银行借款支取凭证。 14、达州市商业银行（通用凭证）。 证据12-14，拟证明原告依照约定于2016年5月31日向被告万源市源丰房地产开发有限公司账户发放贷款2500万元，并按照约定于2016年6月1日受托支付给万源市树华劳务有限公司。 15、账户交易流水清单。 16、利息计算方式的情况说明。 证据15-16，拟证明被告万源市源丰房地产开发有限公司2016年12月9日归还贷款300万元，2017年1月20日归还贷款本金200万元；2018年5月16日归还贷款本金29301.44元，2018年6月21日归还贷款本金772.23元，未按照约定还款，已构成违约。被告借期内利息已付清，2018年5月15日至2018年6月21日共计还息1096397.55元。截止2020年6月27日，下欠利息1061346.13元、罚息2535716.09元。 被告源丰公司、童建军、童蛟、冯品均的质证意见为：证据1-5、10、12、13、14，三性无异议；证据6、7真实性无异议；证据8、9有异议，该抵押登记证明、在建工程抵押清册系复印件，无法核对证据真实性和合法性，同时该证据抵押登记证明未明确担保范围，即使原告主张抵押权成立，原告也只能对下欠的本金享有优先权，对其他的利息、罚息不享有优先权利；证据11三性无异议，但对保证合同的6.2条有异议，第6.2条关于混合担保的约定，明显加重保证人责任，但原告未尽合理注意及提示说明义务；证据15无异议，银行流水显示被告利息支付至2018年12月28日，而非原告主张的起算点；证据16三性均有异议，系原告单方制作的情况说明，未明确罚息、利息计算标准，本金如何计算。 被告源丰公司、童建军、童蛟、冯品均、颜晓琰未向本院提交证据。 本院认证如下：原告达州银行万源支行提交的证据，具备证据的客观性、合法性、关联性，本院予以采信。 经审理查明，2016年5月16日，被告万源市源丰房地产开发有限公司（借款人）与达州市商业银行股份有限公司万源市支行（贷款人）签订《房地产借款合同》，主要约定：源丰公司因开发万源市太平镇美好盖家项目需要，在达州银行万源支行借款5000万元；借期24个月，以实际提款之日起诉；年利率为9.025%，逾期罚息为在原借款利率基础上加收50%；还款方式为：贷款发放第6个月偿还本金500万元，第12个月偿还借款本金1000万元，第18个月偿还借款本金1500万元，剩余借款本金2000万元到期前结清。 同日，被告万源市源丰房地产开发有限公司（抵押人、甲方）与达州市商业银行股份有限公司万源市支行（抵押权人、乙方）签订《抵押合同》，主要约定：被告万源市源丰房地产开发有限公司以其在建的万源市太平镇美好盖家1幢、2幢、8幢、11幢的商业门市及10幢、12幢、14幢的车库（合计56个抵押物，共计14017.16平方米）提供抵押担保，抵押担保范围包括借款本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费、差旅费以及为实现债权的费用）所有其他应付的费用。 同日，被告童建军、童蛟、冯品均与颜晓琰、王帮奎与冯光琴（保证人、甲方）分别与达州市商业银行股份有限公司万源市支行（债权人、乙方）签订四份《保证合同》，《保证合同》均载明：保证方式为：连带责任保证；保证范围为：借款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金及实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费、评估费、保全费、差旅费以及为实现债权的费用等）；保证期间为：借款期限届满之次日起两年；第6.2条约定“乙方主债权存在物的担保的，不论该物的担保是由债务人提供还是由第三人提供，乙方有权要求甲方先承担保证责任或要求甲方与物的担保人同时履行担保责任，甲方承诺不因此而提出抗辩。乙方放弃、变更或丧失其他担保权益的，甲方的保证责任仍持续有效，不因此而无效或减免”。 2016年5月17日，万源市房产管理局出具万源房建监证字第201605170012号在建工程抵押证书，载明在建工程坐落于万源市太平镇盖家坪8栋、2栋、1栋、11栋、10栋、12栋、14栋，债权数额为5000万，抵押面积为14017.16平方米，万源市房产管理局出具的在建工程抵押清册载明：国土证号为万国用（2013）第15**；房屋用途为：车库、商业服务、地下车库、地下车库：总计56间/套，面积14017.16平方米，车库3套/间，商业服务52套/间，地下车库，地下车库**/间v> 2016年5月25日，被告万源市源丰房地产开发有限公司（借款人）与达州市商业银行股份有限公司万源市支行（贷款人）就案涉《房地产借款合同》、《抵押合同》在万源市公证处公证，万源市公证处于2016年5月26日作出（2016）万公证字第349号公证书，该公证书载明案涉《房地产借款合同》、《抵押合同》确认签字、印鉴属实，该公证书具有强制执行效力。 2016年5月，被告源丰公司向达州市商业银行股份有限公司出具提款通知书，载明被告拟于2016年5月31日提取贷款金额2500万元，并委托达州市商业银行股份有限公司至万源市树华劳务有限公司在中国农业银行开设的账户。2016年5月31日向被告万源市源丰房地产开发有限公司账户发放贷款2500万元，并按照约定于2016年6月1日受托支付至万源市树华劳务有限公司的银行账户。2016年12月9日，被告源丰公司偿还本金300万元，2017年1月20日偿还本金200万元，同时原告达州银行万源支行自认被告源丰公司按期偿还了借期内（2016年5月16日至2018年5月15日）的利息。2018年5月16日被告源丰公司偿还本金29301.44元、2018年6月21日偿还本金772.23元，2018年5月15日至2018年12月28日，被告源丰公司共计还息1096397.55元。 同时查明，2017年6月，达州市商业银行股份有限公司万源市支行名称变更为达州银行股份有限公司万源市支行。 本院认为，原告达州银行万源支行与被告源丰公司签订的《房地产借款合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容亦不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，双方均应按合同约定严格履行各自的义务。本案被告源丰公司在借款到期后，未按合同约定履行还款的义务，实属违反诚实信用法律原则的违约行为，依法应承担违约责任。故原告要求被告源丰公司按照合同约定偿还借款本金及按合同约定支付利息、罚息的诉请合法，本院予以支持。 关于下欠借款本金及利息、罚息的认定问题。被告源丰公司分别于2016年12月9日偿还本金300万元、2017年1月20日偿还本金200万元、2018年5月16日偿还本金29301.44元、2018年6月21日偿还本金772.23元，故下欠借款本金应为19969926.33元（2500万元-300万元-200万元-29301.44元-772.23元），但原告达州银行万源支行诉请的本金为19969263.3元，故本院以原告诉请为限。诉讼中，原告达州银行万源支行自认案涉借款借期内利息已付清，且原告达州银行万源支行诉请被告源丰公司于2016年5月31日起支付利息，本院以原告诉请为限，故被告源丰公司应依照《房地产借款合同》的约定，从2016年5月31日起向原告达州银行万源支行支付利息及罚息，但其已支付的1096397.55元利息、罚息应予以扣除。 关于原告达州银行万源支行是否享有案涉在建工程的优先受偿权及担保债权的范围的问题。首先，关于原告达州银行万源支行是否享有案涉在建工程的优先受偿权。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”第一百八十条“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：……（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；”第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，正在建造的建筑物抵押权是由《中华人民共和国物权法》确定的抵押权，一经设立，即赋有担保物权的效力。本案中，原告达州银行万源支行与被告源丰公司就案涉在建工程签订《抵押合同》，并在相关部门办理了在建工程抵押登记手续，取得了抵押权证书，符合《中华人民共和国物权法》关于正在建造的建筑物设定抵押权的规定，故原告达州银行万源支行对被告源丰公司抵押的在建工程享有抵押权，有权就案涉在建工程的拍卖、变卖所得价款优先受偿。被告源丰公司辩称，在建工程抵押登记，属于预告登记，现房屋已交付使用，但原告未依照《城市房地产抵押管理办法》规定办理正式的抵押登记，故原告对案涉在建工程不享有优先受偿权。本院认为，《城市房地产抵押管理办法》系部门规章，其法律位阶低于《中华人民共和国物权法》，抵押人和抵押权人未按照《城市房地产抵押管理办法》规定重新办理房产抵押登记，并不必然导致在建工程抵押权灭失。抵押权仅因抵押权的实现、抵押关系的解除、抵押物的灭失等法定事由而消灭。因此在在建工程抵押并未解除、且抵押物并未灭失的情况下，应视为抵押延续，具备对抗第三人的效力，故被告源丰公司关于在建工程未办理正式抵押登记、不能享有优先受偿权的辩解理由，本院不应采信。其次，关于担保债权的范围问题。案涉《抵押合同》关于担保债权的范围约定与担保物权登记簿的记载不一致，本院认为，基于各种原因，本地区不动产担保物权的登记簿与合同约定不一致，其责任不在本案原、被告，而在于登记系统的设置及登记规则与《中华人民共和国物权法》的相关规定并不一致，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第58条“以登记作为公示方式的不动产担保物权的担保范围，一般应当以登记的范围为准。但是，我国目前不动产担保物权登记，不同地区的系统设置及登记规则并不一致，人民法院在审理案件时应当充分注意制度设计上的差别，作出符合实际的判断：一是多数省区市的登记系统未设置“担保范围”栏目，仅有“被担保主债权数额（最高债权数额）”的表述，且只能填写固定数字。而当事人在合同中又往往约定担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金等附属债权，致使合同约定的担保范围与登记不一致。显然，这种不一致是由于该地区登记系统设置及登记规则造成的该地区的普遍现象。人民法院以合同约定认定担保物权的担保范围，是符合实际的妥当选择。……”的规定，抵押物权的担保范围应以案涉《抵押合同》的约定为准，即案涉抵押物权的担保范围应为：借款本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用。被告辩称房管部门的抵押登记簿仅记载抵押的本金数额，原告对利息、罚息、实现债权等费用不享有优先受偿权的辩解理由，本院不予采信。 关于被告童建军、童蛟、冯品均、颜晓琰应承担的保证责任的问题。案涉《保证合同》第6.2条约定“乙方主债权存在物的担保的，不论该物的担保是由债务人提供还是由第三人提供，乙方有权要求甲方先承担保证责任或要求甲方与物的担保人同时履行担保责任，甲方承诺不因此而提出抗辩。……”，被告童建军、童蛟、冯品均辩称，该条款明显加重保证人的责任，原告在签订该格式合同时未对保证人履行告知义务及注意义务，故该条款无效，被告童建军、童蛟、冯品均应在被告源丰公司提供的抵押物不能清偿案涉债务时，对下余部分承担连带担保责任。本院认为，首先，原、被告是否就实现担保物权的顺序作出约定。依照《中华人民共和国物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；……”的规定，在物保与人保并存时，并非物保绝对优先，而是在物权绝对优先原则基础上，融合了意思自治的法律权衡，以满足更加丰富的现实需求。就本案而言，《保证合同》第6.2条系关于物保和人保关系的约定，该条款明确约定“乙方主债权存在物的担保的，不论该物的担保是由债务人提供还是由第三人提供，”原告达州银行万源支行均可要求保证人“先承担保证责任或要求甲方与物的担保人同时履行担保责任”，被告童建军、童蛟、冯品均、颜晓琰将“不因此而提出抗辩”。此处“先承担保证责任”应理解为包括无需先行就物保（含债务人物保）主张权利，“不因此而提出抗辩”应理解为包括不得提出先就债权人物保先行清偿的抗辩。即该6.2条属于原告与被告童建军、童蛟、冯品均、颜晓琰就实现担保物权的顺序所作的明确约定，故原告达州银行万源支行可以按照上述约定，直接要求保证人即被告童建军、童蛟、冯品均、颜晓琰承担保证责任。其次，关于格式条款的解释及达州银行万源支行是否应尽而未尽说明义务的问题。本院认为，《保证合同》第6.2条虽加重了保证人的负担，该条款关于实现担保物权的顺序的约定，属于保证合同关系的主要权利义务内容，被告童建军、童蛟、冯品均、颜晓琰在签订合同时对此应当谨慎注意，且《保证合同》首页均载明“重要提示。本合同系各方在平等、资源的基础上依法协商订立，所有合同条款均是双方真实意思表示。为维护保证人的合法权益，债权人特提请保证人仔细阅读合同条款中的黑体部分，并对其内容予以充分的注意”，故应认定被告童建军、童蛟、冯品均、颜晓琰知道且应当知道上述条款的约定意思。综上所述，被告童建军、童蛟、冯品均关于案涉《保证合同》第6.2条无效、保证人享有抵押顺位抗辩权的辩解理由，于法无据，本院不予采信。 关于原告达州银行万源支行主张的律师代理费50000元，因原告未提供相关证据予以佐证，故本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条、第四十六条、第五十三条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条的规定，判决如下： 一、被告万源市源丰房地产开发有限公司在本判决生效后30日内偿还原告达州银行股份有限公司万源市支行借款本金19969263.3元及利息、罚息（利息、罚息计算标准：以19970698.56为基数，按年利率13.5375%计算2018年5月31日至2018年6月20日期间的利息、罚息；以19969263.3元为基数，按年利率13.5375%计算2018年6月21日起至实际付清之日止的利息、罚息。但被告万源市源丰房地产开发有限公司已支付的1096397.55元利息、罚息应予以扣除）； 二、原告达州银行股份有限公司万源市支行就被告万源市源丰房地产开发有限公司提供的抵押财产（坐落于万源市太平镇盖家坪1栋、2栋（坐落于万源市太平镇盖家坪************17.16平方米，具体以万源市房产管理局载明在建工程抵押明细表为准）的拍卖、变卖所得价款，在本判决第一项确定的债务本金及利息、罚息范围内享有优先受偿的权利； 三、被告童建军、童蛟、冯品均、颜晓琰对本判决第一项确定的债务本金及利息、罚息承担连带清偿责任。被告童建军、童蛟、冯品均、颜晓琰承担保证责任后,有权向被告万源市源丰房地产开发有限公司追偿； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 四、驳回原告达州银行股份有限公司万源市支行的其他诉讼请求。 案件受理费141616.00元，由万源市源丰房地产开发有限公司、童建军、童蛟、冯品均、颜晓琰共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审 判 长 杨永朋 审 判 员 潘孝文 审 判 员 何智刚 二〇二〇年七月六日 法官助理 王瑞宁 书 记 员 李 艳