河南省兰考县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0225民初3112号原告：兰考县聚源新型社区物业管理有限公司。统一社会信用代码：91410225070057555W。法定代表人：赵新立。地址：兰考县。委托诉讼代理人：郭阿芳，女，1985年12月7日生，汉族，住民权县。系公司职工，代理权限为特别授权。被告：郑苗苗，女，1990年3月8日生，汉族，住兰考县。委托诉讼代理人：刘志海、宋聪聪，系河南允和律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告兰考县聚源新型社区物业管理有限公司诉被告郑苗苗物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月21日受理后，依法适用简易程序立案，并公开开庭进行了审理。原告兰考县聚源新型社区物业管理有限公司委托诉讼代理人郭阿芳、被告郑苗苗及其代理人宋聪聪均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告兰考县聚源新型社区物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告给付2019年7月1日至2020年6月30日物业管理费4763元；2、案件诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系原告所管理的美林湾商业街南商铺东1商铺的业主，被告在接受物业的通知后，与2014年7月按《物业管理条例》的相关规定与河南省丽都物业服务有限公司签订了西班牙小镇临时规约及服务协议，并约定按建筑面积1.9元/㎡收取物业管理费。2015年5月原告公司接手该小区物业，在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作，经原告工作人员多次催要未果，被告仍不缴纳物业管理费。为了维护原告合法权益，原告诉至法院，希望法院判如所请。被告郑苗苗辩称：一、被答辩人非前期物业公司，前期物业公司为河南省丽都物业服务有限公司，接管有关物业服务事宜，是答辩人与丽都物业公司私下达成，未经业主参与和同意，物业接管程序不符合物业条例有关规定，侵害了业主的利益，应当属于无效；二、《西班牙商业街商（租）户临时管理公约》系由被答辩人单方制定，未经业主参与和同意，物业接管程序不符合程序及法律规定，且有关签字非被答辩人本人签字，应当无效。三、所谓《西班牙小镇商业街物业管理协议书》主要内容为商户入场手续办理及装修有关事宜，除仅有对物业费收取标准和收取时间进行约定外，并未涉及物业管理的具体事项，尤其对物业管理服务范围及具体服务内容和事项等涉及物业公司提供服务重要义务没有明确约定，缺乏操作性，不具有可履行性，且协议书非答辩人本人签字，不应作为主张物业费依据。四、商业街位于兰考××主干道健康路两侧，绿化养护、卫生打扫、道路洒水、下水道管理维护、道路两侧停车位置和管理、路灯维护等相关事宜，均有城市管理的有关部门负责，被答辩人未向包括答辩人在内的全体业主提供任何物业管理服务，依法不应当享有收取物业管理费的权利。五、答辩人所属的商业街位于城市主干道路两侧，店铺门之外完全属于城市公共部分，没有相对独立的空间及区域，不具备可供物业公司提供服务的公共区域和附属设施，物业管理区实际上不存在，无提供或接受物业服务的基本前提。请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2019年5月17日，被告郑苗苗与案外人张彩霞签订了一份房屋租赁合同，合同第一条约定：案外人张秋霞将位于兰考县西班牙小镇商业街1号门面房租赁给被告郑苗苗，租期三年；第四条约定：租赁期间的物业费由郑苗苗负担。2019年6月14日，郑苗苗与原告签订了《西班牙小镇商业街物业管理协议书》，该协议书中的乙方签名是郑苗苗的丈夫石彬书写，协议约定：1、西班牙小镇美林湾商业街的管理费以租赁面积按每平米计收，物业管理费按1.9元/平米向乙方收取一年为一期支付物业经营管理费。乙方经营1号商铺，面积208.91平米，每期商业物业管理费合计人民币4763元；2.乙方与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人有合同约定的，物业费按照合同约定缴纳，没有约定的由乙方支付物业费。2019年6月14日，被告郑苗苗又同原告兰考县聚源新型社区物业管理有限公司签订《西班牙商业街商（租）户临时管理公约》，该协议上的签名也是郑苗苗的丈夫石彬书写，协议约定，物业管理区域内物业的基本情况物业名称：西班牙美林湾；物业类型：商业街。第二十二条规定：租户应按照《前期物业管理服务协议》的约定按时足额交纳物业管理服务费用和其他费用。第二十四条约定：租户未按规定交付物业管理费和其他相关费用，聚源物业公司可以在物业管理区域内公布物业管理服务收费整体收缴情况，对欠交费用的租户进行单独通知催缴；扔不支付的，聚源物业公司有权采取暂停服务并可向人民法院起诉，并从逾期之日起每天按欠缴金额3‰收取滞纳金。以上协议均有原告印章及被告签字予以确认。另查明，原告兰考县聚源新型社区物业管理有限公司就西班牙小镇物业收费价格均在兰考县物价管理办公司及兰考县发展和改革委员会备案，并约定了物业服务包括：物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护、公共设施、设备养护等。另查明，2016年1月1日兰考县聚源新型社区物业管理有限公司与兰考县市容环境卫生管理局签订协议书，协议约定：一、健康路（路段：五干渠----黄河路即西班牙小镇美林湾商业街）临街商铺生活垃圾清运、人工道卫生打扫（保洁人员、工具、垃圾桶）由乙方负责；二、甲方按季度支付乙方费用，协议上有原告及兰考县市容环境卫生管理局的印章予以确认，2019年12月20日原告向协议方兰考县市容环境卫生管理局支付生活垃圾及处理费60000元。以上事实有《西班牙小镇交房确认单》、《西班牙商业街商（租）户临时管理公约》、《西班牙小镇商业街物业管理协议书》、《门面房租赁合同》、《兰考县住宅小区物业收费价格备案表》、《协议书》、收费票据等证据及当事人当庭陈述在卷予以佐证。本院认为：《西班牙商业街商（租）户临时管理公约》、《西班牙小镇商业街物业管理协议书》上的签名郑苗苗虽然是石彬书写，但被告郑苗苗与石彬系夫妻关系，石彬在协议书上签名足以让原告认为是被告郑苗苗的意识表示，且在两份协议签订后，被告郑苗苗并未提出异议，故本院认为两份协议是被告郑苗苗的真实意识表示，该两份协议合法有效。原告提供了其物业为商铺安保巡逻等证据，可以视为被告接受了原告的物业服务。原告作为物业公司应为业主提供商铺（小区）清洁卫生、绿化养护、秩序维护、公共设施、设备养护、下水管道管理和维护等工作，但其因内部原因将区域卫生清扫、绿化养护等工作交给兰考县市容管理局并向兰考县市容卫生管理局支付先关费用，兰考县市容卫生管理局安排卫生局清洁人员对商业街进行垃圾清运、清洁卫生、绿化养护等工作，同时被告也承认商铺卫生清运、绿化均是城市管理有关部门负责，可以证明原告已经实施了对商业街商铺的提供物业的义务。另一方面由于涉案商铺属于西班牙小区的临街商铺，虽小区地理位置不同，但也是西班牙小区内建筑的一部分，涉案商铺与所在西班牙小镇的其他住宅共用供水、供电、排污等公共设施，与西班牙小区其他非临街住宅是不可分割的统一整体。因此，被告的涉案商铺处于原告提供物业服务的范围内。被告作为涉案商铺的业主实际享受了原告提供的临街门前的卫生、绿化、治安防范、交通及车辆停放秩序等服务，应当支付相应的对价。故对原告要求被告支付物业费的诉讼请求之合理部分，本院予以支持。对被告辩称的物业服务协议没有涉及物业公司的具体服务项目，物业也未实施其物业职责，本院认为，对于原告物业公司工作上的瑕疵可另行请求原告承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，但不能以此为由拒绝交纳物业管理服务费，故对被告的该答辩意见，本院不予支持。因原告将本该属于自己物业的服务职责委托给第三方，虽然协议有效，但属于其内与第三方之间的协议，该协议原告并未告知商业街商铺业主，故导致商铺业主认为原告兰考县聚源新型社区物业管理有限公司未实施物业职责，故原告物业公司在物业服务上有瑕疵，且该涉案商铺系经营服装生意，根据《中华人民共和国民法通则》第四条规定的民事活动应当遵循的公平、等价有偿、诚实信用原则。鉴于被告的涉案商铺属涉案小区建筑物的一部分，被告实际上享受了原告提供的部分服务，本院依照公平、等价有偿的原则，结合原告实际为被告提供部分服务的情况、商铺经营种类及产生垃圾多少等情况，酌定被告应按照实际物业费50%向原告支付物业服务费。原告请求被告支付2019年7月1日至2020年6月30日的物业服务费4763元（208.91平方米×1.9元×12个月）。经本院核算，被告应向原告支付2017年7月1日至2020年6月30日的物业服务费为2381.5元。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告郑苗苗于本判决生效之日起十日内向原告兰考县聚源新型社区物业管理有限公司支付2019年7月1日至2020年6月30日期间的物业费2381.5元；二、驳回原告兰考县聚源新型社区物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不履行判决的，享有权利的当事人可在判决规定履行的期限届满后二年内向本院申请强制执行。案件受理费25元、保全费68元，共计93元，原告兰考县聚源新型社区物业管理有限公司承担46.5元，被告郑苗苗负担46.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审判员  周进良二〇二〇年九月二十七日书记员  和静静