江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0583民初976号原告：沈林珍，女，1971年10月30日出生，汉族，住昆山市。委托诉讼代理人：张华，江苏沉浮律师事务所律师。被告：魏银忠，男，1980年12月23日出生，汉族，住河南省息县。委托诉讼代理人：李钊，江苏绿象律师事务所律师。原告沈林珍与被告魏银忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理后，依法适用简易程序由审判员尹丛丛独任审判，于2020年3月30日第一次公开开庭进行了审理，后因案件审理需要转为普通程序，适用独任制于2020年5月27日、2020年6月24日两次公开开庭了进行了审理。原告委托诉讼代理人张华、被告魏银忠及其委托诉讼代理人李钊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈林珍向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付租金115500元及违约金(以115500元为基数，按每日0.3%计算，从2019年6月16日算至实际给付之日)；2.本案诉讼费用由被告承担。案件审理过程中，考虑到涉案房屋空置的状态，为及时止损经本院释明原告同意终止合同，并在第三次庭审时明确诉讼请求为：1.解除双方签订的商铺租赁合同；2.被告支付2019年6月16日至2020年6月2日期间的租金241500元及逾期付款违约金（以115500元为基数，按每日0.3%计算，从2019年6月16日计算至被告实际支付之日；以126000元为基数，按每日0.3%,从2019年12月16日计算至实际给付之日）；3.要求被告支付物业费11466.18元（2019年7月1日至2020年6月1日）；4.要求被告支付电费3015元、水费300元、煤气费5758.16元；5.要求被告支付提前解除合同违约金84000元。事实与理由：原告与被告于2017年6月21日签订《商铺租赁合同》一份，约定由被告承租原告位于昆山市商铺，用于经营和创忠日本料理，面积为231.64平方米，租期为6年，即自2017年7月16日起至2023年7月15日止。合同约定第一、二年租金为320000元，第三、四年租金为336000元，第五、六年租金为360000元，租金不含税、物业服务费、能源费。为支持被告，原告同意在第一年租金中给予被告48333元的优惠。租金每6个月支付一次，在每个计租期结束前30天支付下一期租金，第一个计租期的租金在开始装修的10日前或开业日30日前支付。延期支付应付租金或费用，应当支付违约金，按迟延应付租金或费用金额每日0.3%计算。拖欠租金或费用超过15日的，原告可单方解除租赁合同，并可要求被告赔偿损失。合同签订后，被告经常拖欠租金，根据合同约定，被告应于2019年6月16日前支付2019年7月16日至2019年12月15日的租金168000元，但经原告多次催讨，被告只付了52500元，余款至今未付。被告的行为已经过构成违约，原告为此特向法院起诉，具体诉讼请求如前所述。被告魏银忠辩称，原被告主体均不适格。本案涉案房屋系由原告沈林珍与沈一丹共同财产，原告只有沈林珍一人，沈一丹系本案必要共同诉讼当事人。本案被告也不适格，在被告合同租赁期限内，原告已经和案外人魏强达成了新的租赁关系，魏强也已经实际支付租金，实际履行租赁合同的主要义务，且经过本案被告代理人调取的魏强经营的松之泉日本料理店的工商内档信息显示，吴金荣与魏强也曾签订书面租赁合同，他们双方已经形成新的租赁关系，被告已经退出原法律关系，本案被告主体不适格，原告主张权利可另行起诉案外人魏强。综上所述，原告起诉是一种恶意行为，不具有事实和法律依据，希望法院对原告的诉讼请求依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法进行了证据交换和质证，对双方均无异议的证据本院予以确认，本院所做调查笔录本院予以确认，上述予以确认的证据均在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：沈林珍和沈一丹系昆山市周市镇万华园**楼**房屋的所有权人，吴金荣和杨冬梅系昆山市周市镇万华园**楼**房屋的所有权人，被告承租上述两商铺用于经营餐饮，品牌为和创忠日本料理。2017年6月21日，沈林珍（甲方）和魏银忠（乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定原告将该房屋出租给被告，建筑面积231.64平方米，租赁期间为2017年7月16日至2023年7月15日，甲方同意在2017年7月16日前将商铺按现状移交给乙方，届时双方应签署交接确认书。自乙方进场装修日至2017年9月15日，为乙方的免租装修期。乙方在免租装修期内需交纳物业服务费，同样需要承担免租装修期内该商铺发生的能源费等相关费用，并应在进场装修前向该商铺所在商场的物业服务公司（大连万象美物业管理有限公司昆山分公司）预付。免租装修期届满后的次日为计租起始日，无论乙方届时是否开业。第三条租金:1、2017年7月16日至2018年7月15日，全年租金320000元，其中免除租金2个月，免除租金金额为48333元。2018年7月16日至2019年7月15日，全年租金为320000元，2019年7月16日至2020年7月15日，全年租金为336000元……。2、租金支付期限：双方约定，每6个月为一个计租期，乙方应在每个计租期结束前30天向甲方支付下一计租期的租金。其中第一个计租期的租金，乙方应当在开始装修的10日前或开业日30日前（以在先时间为准）向甲方支付。第四条：物业管理及物业服务费和能源费：2.该商铺的物业服务费为每月每平方米4.5元人民币，物业服务费每12个月为一个计费期。首期物业服务费应与第一个计租期租金同时支付，除首期物业服务费外，乙方应在每个计费期结束15日前向管理公司交纳下一个计费期的物业服务费。3、乙方应承担租赁期限内该商铺发生的水、电等能源费用，各项费用均由商户自行承担。第五条保证金：2.乙方应当在本合同签订同时向甲方一次性交纳租赁保证金26667元，如乙方未能如约交纳租金或发生违反万达广场有关经营管理制度行为时，甲方有权从租赁保证金中直接予以扣除或扣罚，不足部分仍有权向乙方追索。4、在本合同租赁期内，如果乙方全面履行本合同的约定，甲方/管理公司应在乙方办理完撤离手续后的10日内，将租金保证金余额无息返还。第六条迟延履行违约金：2、乙方延期向甲方或管理公司交纳其应付款项或费用，则甲方或管理公司有权向乙方收取迟延履行违约金，该违约金以迟延应付款项或费用金额每日0.3%计算，从应付之日至实际全额付清之日。第八条该商铺的交还：1、本合同提前解除或终止后的7日内，乙方应当在保护该商铺墙面、天棚、地面装修完整性的前提下，将该商铺恢复到与甲方交接商铺时的状态，并交还甲方。2、乙方在撤离该商铺前应当结清所有对甲方或管理公司的应付款项或费用，否则甲方或管理公司有权依法阻止乙方撤离其财产，由此所引起的一切损失和责任，均由乙方自行承担。3、因乙方原因导致其未能在解除或终止后的7日内完成撤离，并将符合约定条件的该商铺交还甲方的，由此造成甲方与第三方的一切损失，由乙方自行承担；每延期一天，乙方还向甲方支付合同解除或终止时日租金水平双倍的占用费。第十一条合同终止与解除：4、因乙方违约导致合同解除的，甲方有权不返还租金保证金及乙方已交纳的其他款项，并有权要求乙方赔偿不低于相当于三个月租金的经济损失，乙方应在合同解除后10日内向甲方支付该违约金。原告和被告在合同尾部签字捺印。被告向原告支付保证金26667元，后原告将房屋交付被告使用。原告因被告至今仍结欠2019年7月16日后的部分租金诉至本院。被告称其于2019年3月份已经退出该租赁关系，将房屋转租给了其哥哥魏强，其提供其银行流水明细一份，显示2019年3月4日其收到魏强转入的285000元，当日即将该款项转账至沈林珍150000元、转账至杨冬梅135000元。2019年9月9日，魏强直接向沈林珍转账52500元。被告称原告对于与魏强形成事实租赁合同关系是明知的，只是双方没有签订书面合同。关于被告退出该租赁关系有无告知原告及与原告进行结算，其陈述当时其将转租给魏强的情况告知了原告，但无书面证据，其认为的结算就是自己离开，所有的装修都不要补偿，其租金实际支付至2018年12月31日，但实际经营至2018年11月30日，押金也不要了。原告对于被告的上述陈述不认可，其对被告转租的事情不知情也不同意。被告提供魏强经营的昆山市周市镇松之泉日本料理店的工商内档，显示内部有吴金荣与魏强签订的一份《房屋租赁合同》。对于该合同中吴金荣的签字，其确认并非其本人所签，本院在案件审理过程中致电魏强，其陈述以下内容：当时办理工商登记是委托中介办理的，双方的签字应该均是由中介代签的。魏强称其是涉案房屋的实际承租人，2019年3月3日开始承租，3月4日与原告见面，其当时需要房产证办理营业执照，是杨冬梅将产证送至店内。2019年7月底，房东催要租金，其支付的第一期租金是在本案原被告约定的租金标准基础上优惠的，但是第二期要支付租金的时候，房租要涨价，比隔壁商铺贵了28%，所以双方没有协商成功。2018年8月房租到期，其和房东协商再做三个月，如果生意好就继续做，如果生意不好就不租了。2019年9月5日，双方协商重新签订合同的事宜，2019年9月9日，原告把卡号给他，其支付了两个月租金，过了两三天，原告又找人来找他协商，让他做到10月28日，如果不做了店面由原告转让。2019年10月28日，原告就不让我营业了，期间其也报了警，10月30日晚上其就没有营业了，因为原告一直在店里无法营业，于是他们就夜里搬走了，当时搬走了柴米油盐、肉等，大的硬装都在店内。魏强确认其物业费从来没有支付过，水电和燃气费一直在支付，但店铺关门后催费单据未看到，所以未再交纳。根据原告、吴金荣及魏强提供的沟通记录显示，沈林珍与被告的微信聊天记录显示：2019年7月5日，沈林珍向被告催要租金，被告于2019年7月17日回复“我到重庆了，等我回去好吗”，沈林珍再次催要，被告于2019年8月7日回复“我在找股东们收钱”。杨冬梅与被告的微信聊天记录显示2019年3月1日，杨冬梅向被告催要房租，被告称和弟弟商量一下，过两天回复。2019年3月4日，被告回复下午把钱打给杨冬梅，原告称“不急不急，你要继续租你就看着办吧，你啥时候空了转”。2019年3月4日，被告向沈林珍转账前述的150000元、向杨冬梅转账前述的135000元。2019年3月26日，经被告要求杨冬梅将涉案房东的房产证拍照给被告。此后杨冬梅一直通过微信向被告催要租金或水电费用，2019年8月6日，被告回复原告称“我在找股东们要钱，他们还没有打给我”。2019年9月2日，杨冬梅再次催要房租，被告称“我马上让他联系你”。原告称此后魏强致电杨冬梅，杨冬梅后通过手机号码搜索于当日与魏强成为微信好友。2019年9月4日被告微信告知杨冬梅“店其实从过完年就不是我的了，我也一直在帮你们催房租”，杨冬梅回复“魏老板做二房东阿”，被告回复“没有，他是我哥店直接给他了”。杨冬梅和魏强的微信聊天记录显示，2019年9月5日的杨冬梅陈述“按合同法我们房东没资格催你是魏总哥哥为由要房租的”，魏强提出先付两个月房租，目前拿不出半年的租金，杨冬梅回复“你和魏总商量一下，把合同看一下，若是需要，我们得重新前合同了”。2019年9月9日，魏强支付给杨冬梅49500元、支付给沈林珍52500元。2019年10月31日，双方因为房租纠纷发生报警，接处警工作登记表中登记的纠纷当事人为徐海进、魏银忠，警察告知其向法院反映情况。被告称此后该房屋一直处于空置状态。庭审中对于涉案房屋的钥匙及由谁转租，双方均做否定回复。承办人进行现场踏勘，发现房屋门上张贴有出租电话，第二次庭审时本院与其中的电话联系，对方称系中介人员，是租客转租的，之后房东联系他们说涉案房屋有纠纷，现不要推，等诉讼结束再说。2019年5月29日，原告申请两名中介人员前来本院做调查笔录，其中一名即本院当庭致电的中介人员，其陈述有该房屋的钥匙，当时是松之泉的老板给他们的，其起初联系的是17XXXX177（魏强电话），后对方让其联系139××××****（魏银忠），其在2019年11月29日加了139××××****微信，对方让其去我爱我家拿钥匙配，其拿到后开始对外转租，该中介人员提供了相应的微信聊天记录予以佐证。另一名中介人员也陈述是本案被告让其去配钥匙对外转租的。根据调查笔录，中介处存有涉案房屋的钥匙，且涉案房屋闲置已久，被告认为双方合同已经于2019年3月解除，为减少损失，原告同意解除合同，收回房屋。2019年5月29日，就涉案房屋中的物品搬离问题本院致电被告代理人，被告代理人称东西不是他们的，其与无关。本院再次致电魏强，魏强起初称给他一天时间搬走，后确定东西均不要了，本院向原告告知并要求原告收回房屋。第三次庭审时原告称其实际于2020年6月2日收回房屋。原告提供转账凭证一份，证明其于2019年11月25日交纳涉案房屋电费3015元，另提供发票一份证明其实际支付涉案商铺2019年7月1日至2020年6月30日期间物业费12508.56元、2019年11月11日交纳燃气费4125.38元、2019年11月25日交纳燃气费1632.78元；另原告提供2017年7月25日预存涉案房屋水费300元的收据一份，称当时被告说不知道哪里交水费，让其代交以下。沈一丹向本院出具情况说明一份，确认本案相关权利由沈林珍主张。本院认为，原告和被告签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，依法应当受到保护。第一、关于本案的主体问题，首先，涉案房屋系原告与沈一丹共同共有，沈一丹已明确表示同意相关权利由沈林珍一人主张，其不再另案主张相关权利，且合同也是由沈林珍与被告签字，故沈林珍系本案适格原告。其次，被告魏银忠称其非本案适格被告，其于2019年3月已退出与原告的房屋租赁合同关系，但根据其庭审陈述和证据，其并未证明在2019年3月就房屋租赁相关事宜与原告进行了结算或将房屋返还原告，也未举证就将房屋转租给魏强的情况在此时向原告进行了披露，原告与魏强之间也未签订书面合同；2019年3月之后，原告还是一直向被告催要租金，被告并未告知原告其并非承租人，2019年8月还陈述“找股东们要钱”；同时2019年10月31日报警时被告系当事人之一，2019年11月底，被告也在参与转租事宜，并让中介前往其他中介拿取涉案房屋的钥匙。综上，被告现有证据不足以证明其于2019年3月已与原告解除租赁合同关系，本院对被告该抗辩不予信，魏银忠系本案适格被告。被告与魏强可依据其内部约定进行结算。第二、关于双方合同的履行及终止。双方于2019年10月31日因房租纠纷发生报警，魏强称当日夜间其搬离，但此后被告并未将钥匙返还原告，也未告知原告接收房屋，2019年11月7日，原告将起诉状提交法院，2019年11月底，被告和魏强仍在积极促进该房屋的转租事宜，并要求中介拿钥匙、配钥匙，因为该房屋一直处于被告的控制之下，但从第一次庭审被告就一直以主体不适格、其早已退出租赁关系，对此后租赁事宜不知情为由予以推脱，第二次庭审时本院询问涉案房屋谁在出租或存有该房屋的钥匙，被告和魏强均予以否认，该与事实相悖的陈述阻碍了法院尽早释明双方合同达到了事实不能履行的效果，该不利后果应当由被告承担。2020年5月29日，中介人员前来做笔录，当天本院与被告和魏强联系后，魏强表示店内物品均不要了，此时被告明确表示不再履行合同并同意原告收回房屋，原告也表示同意，双方之间的合同事实上已无法履行，双方合同终止，终止的时间本院依法认定为2020年5月29日。被告自认已实际支付完毕2018年12月31日（按照合同付款期间应为2019年1月16日）前的租金，之后的租金实际支付了150000元和52500元。现原告自认被告已支付完毕2019年7月15日前的租金，自愿自该日期之后主张租金差额，此系原告对己不利的自认，本院予以确认。2019年7月16日至2020年1月15日期间租金应为168000元，被告已实际支付52500元，尚结欠115500元；2020年1月16日至2020年5月29日期间租金应为124273.97元。综合，被告共计应支付原告租金239773.97元。关于逾期付款利息损失，按每日0.3%过高，本院酌定以115500元为基数，自2019年6月16日起，按同期银行贷款利率的1.5倍计算至2019年8月19日；按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算至被告实际给付之日止；以124273.97元为基数，自2019年12月16日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算至被告实际给付之日止。关于原告主张的解除合同违约金，虽然本合同系因被告在合同期间提前搬离导致双方合同终止，但被告在转租该商铺期间，原告向中介作出了暂不要推该房屋的意思表示，一定程度上影响了涉案房屋的收益，扩大了因该合同终止造成的损失，同时综合考虑本院已支持原告的租金期限及疫情对房屋租赁市场的影响，本院认定被告已交纳的租赁保证金不再返还作为对原告造成损失的赔偿，解除合同违约金的主张本院不再支持。被告确认其未实际交纳物业费及搬离后的能源费，根据原告现有证据，本院支持被告支付2019年7月至2020年5月之间的物业费11466.18元、燃气费5758.16元、电费3015元；关于2017年7月预存的水费300元，至今已近三年时间原告一直未向被告催要过，本院对该300元不再支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第一百第一百零七条、第一百一十条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、原告沈林珍与被告魏银忠于2017年6月21日签订的《商铺租赁合同》于2020年5月29日终止。二、被告魏银忠支付原告沈林珍2019年7月16日至2020年5月29日期间的租金差额239773.97元及逾期付款违约金（以115500元为基数，自2019年6月16日起，按同期银行贷款利率的1.5倍计算至2019年8月19日；自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算至被告实际给付之日止；以124273.97元为基数，自2019年12月16日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算至被告实际给付之日止）。三、被告魏银忠于本判决生效之日起十日内支付原告沈林珍物业管理费11466.18元、燃气费5758.16元、电费3015元。四、驳回原告沈林珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按照本判决履行义务，权利人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定向本院申请执行。案件受理费14610元由被告负担。其中，原告预交的案件受理费14610元，本院退还原告，被告应负担的12717元交纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户账号：32250198643600000811145792开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，于递交上诉状之日起七日内向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  尹丛丛二〇二〇年七月六日书记员  蔡晓晨法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。