天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0113民初1667号原告：天津市北辰区人民政府集贤里街道办事处，住所地天津市北辰区集贤道**。主要负责人：王宝树，主任。委托诉讼代理人：高峰，天津三冠律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘炜，天津三冠律师事务所律师。被告：王文荣，女，1945年4月24日出生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：朱士宝（系王文荣长子），住天津市北辰区。原告天津市北辰区人民政府集贤里街道办事处（集贤里街道办）与被告王文荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，先适用简易程序，后经审理发现存在不宜适用简易程序的情形，依法裁定转为普通程序公开开庭进行了审理。原告集贤里街道办的委托诉讼代理人高峰，被告王文荣的委托诉讼代理人朱士宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。集贤里街道办向本院提出诉讼请求：1．判令王文荣支付所欠房租36,750元；2．判令王文荣赔偿所欠租金自2017年12月至还款日的利息损失（按同期银行贷款利率4.35%计算至起诉之日2020年3月利息2,501.25元）；3．案件受理费由王文荣负担。事实和理由：集贤里街道办于2014年6月1日将红云里底商平房租给王文荣使用，约定房租18,000元/年，每半年支付一次租金，租赁时间至2018年5月31日。王文荣缴纳房屋租金至2017年11月30日，此后，王文荣一直未缴纳房屋租金，并占有使用该房屋至2019年12月15日，截至搬离租赁房屋之日（即2019年12月15日）至今，王文荣共欠房屋租金24.5个月，合计36,750元，故呈诉。王文荣辩称，不同意集贤里街道办的诉讼请求。交房时没有暖气、煤气，电是临时借用的3楼居民的电，后来3楼居民不让用了，被告自行联系旁边的烟酒店接的电，产生了费用，此外，承租期间被告对承租房屋进行维修、安装暖气等产生了费用，上述费用应从租金中扣减；2018年10月至2019年2月底停电4个月，该期间被告不应该支付租金；原告曾口头承诺减免被告一年的租金，被告也按要求提交了困难申请；2018年前签订的合同到期后，被告找原告续签合同，当时街道办领导未批准，工作人员让被告回去听信，2020年被告又找原告续签合同，又没有签，后原告让被告一周搬离。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，即集贤里街道办提交的2017年5月22日房屋租赁协议1份，记账凭证1张、存款凭证1张，家庭情况困难申请，上述证据证明双方存在的房屋租赁关系及租金标准，王文荣支付租金至2017年11月30日，王文荣于2019年12月15日搬离承租房屋，上述证据本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下：集贤里街道办对王文荣提交的2018年7月3日房顶防水、材料人工费票据真实性无异议，不认可接电费用、暖气安装费用、更换下水道费用收据的真实性，不认可康荣亮出具的情况说明，王文荣为证实四张收费票据真实性，申请证人孙某、高某、李某出庭作证，上述四张费用收据及证人证言可相互印证，故上述收据的真实性本院予以确认，康荣亮本人未到庭接受核实，集贤里街道办对该情况说明情况亦不予认可，该情况说明本院不予确认。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月22日，集贤里街道办作为甲方与乙方王文荣签订《房屋租赁协议》，主要约定：甲方现有公有住房一处，坐落在北辰区集贤里红云新里底商平房，面积40平方米，暖气、闭路电视设施齐全，甲方同意将该房屋租赁给乙方使用，租赁期限自2017年6月1日至2018年5月31日；租金每月1,500元，半年一付；甲方将房屋租赁给乙方，保证租用前（水、电、气、暖、闭路电视）等设施齐全等内容。庭审中，双方确认如下事实：双方自2014年就案涉房屋建立租赁关系，集贤里街道办于2014年6月1日将案涉房屋出租王文荣，后王文荣用于经营棋牌室，王文荣支付租金至2017年11月30日，此后未再支付，截至王文荣于2019年12月15日搬离案涉房屋，共欠租金24.5个月，合计36,750元。集贤里街道办另述，案涉房屋现由其管理，无房屋产权证，亦无建设规划许可证。另查，租赁期间，王文荣就案涉房屋支付房顶防水、材料人工费9,600元，自尚泽烟酒店接电费用2,000元，暖气安装费4,000元，更换下水道3,500元；2018年10月至2019年2月底，案涉房屋停电约4个月。上述事实有王文荣提供的费用收据及证人证言为证。本院认为，本案的争议焦点为：王文荣应付集贤里街道办欠付租金数额。结合案情，本院分析如下：案涉房屋无建设规划许可证，根据法律规定，集贤里街道办与王文荣签订的租赁协议无效，但集贤里街道办有权参照双方约定的租金标准请求承租人支付房屋占有使用费。双方确认截至2019年12月15日王文荣搬离案涉房屋，王文荣共欠36,750元房屋占有使用费，对此本院予以确认。关于王文荣抗辩主张扣减相关费用，首先，承租期间其就案涉房屋支付的房顶防水、材料人工费9,600元、接电费2,000元、暖气安装费4,000元、更换下水道3,500元，根据法律规定，如无特殊约定，出租人就出租房屋负维修义务，另出租人亦应按约定提供设施齐全的房屋，故上述费用共计19,100元应自王文荣欠付费用部分予以扣减。其次，结合王文荣另行接电的事实及相关证人证言，本院确认承租期间案涉房屋停电约4个月的事实，停电期间必然影响房屋实际使用，综合停电的事实及影响使用的程度等因素，本院酌定集贤里街道办应扣减该期间内50%的房屋占有使用费，即3,000元。最后，王文荣主张集贤里街道办口头承诺免除其一年的房屋占有使用费，集贤里街道办不予认可，王文荣未进一步提供证据，上述抗辩意见本院不予采纳。故，王文荣应支付集贤里街道办欠付房屋占有使用费14,650元（36,750元-19,100元-3,000元）。关于逾期还款利息部分，因双方就应扣减的各项费用存在争议且多次协商，故本院酌定逾期还款利息从王文荣搬离案涉房屋之日起算，即王文荣应支付以14,650元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2019年12月15日起至实际还款日止的利息。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告王文荣于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告天津市北辰区人民政府集贤里街道办事处房屋占有使用费14,650元，并支付以14,650元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2019年12月15日起至实际还款日止的利息；二、驳回原告天津市北辰区人民政府集贤里街道办事处的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费782元，由原告天津市北辰区人民政府集贤里街道办事处负担490元，被告王文荣负担292元（此款由被告于本判决发生法律效力之日起五日内一并给付原告）；公告费260元，由原告天津市北辰区人民政府集贤里街道办事处负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判长 李 君审判员 孟 伟审判员 邵志强二〇二〇年十二月十七日书记员 魏 鹏附：本裁判文书所依据法律规定具体条文《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。