黑龙江省绥化市北林区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑1202民初608号原告：绥化市北林区胖子面包厂。经营场所：绥化市北林区工农管区（富裕路）。经营者：张新魁，男，1968年6月26日出生，汉族，住绥化市北林区。委托诉讼代理人：韩胜林，绥化市北林区大有办事处法律服务所法律工作者。被告：王亮亮，男，1989年9月26日出生，汉族，住绥化市北林区。委托诉讼代理人：冯海龙，黑龙江尊成律师事务所律师。原告绥化市北林区胖子面包厂与被告王亮亮合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。绥化市北林区胖子面包厂向本院提出诉讼请求：1.履行原、被告之间的面包厂转让合同，将面包厂设备迁出房屋，并由被告给付原告转让费、房屋租金、取暖费共计83,524元；2.被告承担诉讼费用。事实和理由：2018年9月29日，原、被告经协商签订了《个体面包厂转让合同》，约定原告将面包厂的经营权、管理权、所有权转让给被告，并将面包厂的房屋租赁给被告，租期三年，即2018年10月1日起至2021年10月1日止，每年租金15,000元，取暖费由被告负担。面包厂转让费202,330元，首付10万元，2019年1月1日前给付2万元，余款5万元于2019年5月1日前给付原告，如被告违约，原告有权收回面包厂的经营权、所有权。合同签订后，原告将面包厂交付被告，但被告没有全面履行合同，尚欠转让费5万元、房屋租金23,750元及取暖费9,774元未给付原告。双方当事人签订的《个体面包厂转让合同》有效。合同是经双方协商本着平等互利、等价有偿原则签订的，合同约定原告将面包厂转让给被告，转让的是面包厂设备价值202,330元，面包厂房屋租赁给被告使用三年，面包厂的营业执照、税务登记证、食品生产许可证由被告使用但名称不变。原告转让给被告的只是面包厂的设备和房屋的租赁，并非将证照转让给被告，因此双方签订的合同合法有效。被告违反合同约定。被告未按约定时间交付剩余转让款、房屋租金和取暖费用，且在其管理面包厂期间被绥化市北林区市场监督管理局给予行政处罚5万元，给原告造成重大经济损失。根据合同法第一百零七条、第一百零八条规定，被告应当给付原告转让款、房屋租金和取暖费用，并赔偿原告损失。同时根据合同第六条约定，被告应当迁出面包厂。故原告提起诉讼，请求法院依法裁决。王亮亮辩称，不同意原告诉讼请求。原、被告所签订的面包厂转让合同依照法律规定属于无效合同，原告要求继续履行合同没有法律依据，应当确认无效，要求原告立即返还被告已支付的合同价款152,330元。房屋租金和取暖费，可以根据实际使用和占有情况核算。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2018年9月29日，原告绥化市北林区胖子面包厂与被告王亮亮签订《个体面包厂转让合同》一份，绥化市北林区胖子面包厂为甲方，王亮亮为乙方。具体条款如下：一、甲方自愿将其有的坐落在绥化市北林区工农管区（富裕路）胖子面包厂的经营收益管理权所有权转让给乙方自行享有。二、甲方将转让给乙方的面包厂原经营执照、食品生产许可证、税务登记证均转让给乙方使用，原三证名称不予变更，但使用权归属乙方，乙方不得改变房屋用途或超出原食品厂经营范围。三、甲方转让给乙方的面包厂的所有生产设备详见附表说明，双方予以认可，甲方不得收回三证。四、甲方出让给乙方的厂房系甲方承租工农管区的房屋，租期为三年（2018年10月1日至2021年10月1日），甲方与工农管区续签合同，乙方将年租金交给甲方，每年租金壹万伍仟元整，￥15000元，租房期间取暖费乙方自行负责。如租房期间因甲方与工农管区之间产生分歧，导致房屋不能继续租用，导致不能生产甲方应赔偿乙方经济损失壹拾万元（￥：100,000元）。如厂房被国家征用及不可抗力因素（自然灾害）甲方不承担任何责任，该厂房不能继续出租，由乙方自行租房，房屋费用由乙方承担。五、甲方自2018年10月1日起将面包厂全部转让给乙方所有，转让款为贰拾万零贰仟叁佰叁拾元整（￥202,330元）。六、乙方自本合同签定10日之内，首付给甲方转让费人民币壹拾万元整。经协商2018年9月29日交订金叁万贰仟叁佰叁拾元整（￥32300元）（此订金抵扣转让款）。剩余柒万元，其中贰万元在2019年1月1日前给付甲方，（伍万元乙方在2019年5月1日1前给付甲方）。如不按合同执行，违约上述标准，收回胖子面包厂（包括全部生产设备），乙方不存有生产经营和拥有。七、甲方承担面包厂出让前的所有债务及相关的国家应收取的规费，乙方承担接收的面包厂后的全部民事责任和费用。八、乙方生产经营活动对外名誉虽为甲方，但全部经营活动的权利义务均有乙方承担。双方均无异议，甲方不得将转让给乙方的面包厂予以抵押贷款、出兑、转卖的行为。九、甲方承诺对转让给乙方的面包厂对其在工商执照、税务登记证、食品安全生产许可证，年检问题上无条件配合乙方办理。如因甲方问题导致工商执照、税务登记证、食品安全生产许可证不能正常年检，导致无法生产，甲方赔偿乙方经济损失。十、此合同一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力，双方信守，如违约承担法律责任。转让合同附有设备清单一份。合同签订后，原告按照约定履行了合同义务。被告王亮亮通过交订金、首付款、分期付款等方式给付原告绥化市北林区胖子面包厂设备转让款152,330元，尚欠设备转让款50,000元未给付。同时被告给付原告租用房屋第一个取暖年度（2018年10月15日至2019年4月14日）取暖费10,800元。至庭审时，被告尚欠原告2018年10月1日至2020年5月30日期间房屋租金23,750元和租用房屋第二个取暖年度（2019年10月15日至2020年4月14日）取暖费9,774元。原告起诉前，被告已经停止生产经营活动，原告要求被告将设备从房屋中迁出。本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题是：一、双方当事人所签订的个体面包厂转让合同是否有效；二、被告应否继续履行面包厂转让价款的余款给付义务和给付拖欠房屋租金、取暖费以及应否将面包厂设备迁出所承租房屋。本案系合同纠纷，应当适用合同法及相关司法解释的规定。第一，关于双方当事人所签订的个体面包厂转让合同是否有效问题。案涉合同标的包括设备转让、房屋转租、证照使用等方面，属于复合合同。双方当事人在合同中分别约定了面包生产设备的转让、生产所用房屋的转租、挂名经营问题。被告抗辩主张双方当事人签订的转让合同违反《个体工商户条例》第十条“…个体工商户变更经营者的，应当在办理注销登记后，由新的经营者重新申请办理注册登记。…”强制性规定，应当认定为无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”《个体工商户条例》第十条的规定，是从行政管理角度作出的规范，属于管理性强制性规定。因此，违反该规定不影响合同中买卖、租赁部分的效力。原、被告双方关于设备买卖和房屋租赁的意思表示真实，合同内容不具有《中华人民共和国合同法》第五十二规定的无效情形，认定合同相关内容合法有效。关于合同中约定的原告转让面包厂后保留证照并提供给被告使用证照，系挂名经营问题，属于行政法律规范调整范畴，民事审判不作评价。第二，关于被告应否继续履行面包厂转让价款的余款给付义务和给付拖欠房屋租金、取暖费以及应否将面包厂设备迁出所承租房屋问题。从双方所签订合同的内容看，设备转让、房屋转租、挂名经营在合同对价方面具有可分性。合同第三、五、六项是关于面包厂转让价款及给付方式和时限的约定，合同第四项是关于房屋租金、取暖费负担的约定，合同第二项是关于挂名经营的约定，设备转让价款和房屋租金（包括取暖费负担）三个方面彼此独立，且未约定挂名经营收取费用。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告未按照约定期限给付设备转让款，已构成违约，应当承担继续履行的违约责任。被告拖欠2018年10月1日至2020年5月30日期间房屋租金23,750元，已构成违约，应当承担继续履行的违约责任。本案诉讼前被告已经停止生产经营活动，原告要求被告将设备从房屋中迁出，双方当事人的行为及庭审中的诉讼主张均意在终止租赁关系，其行为在实质上属于解除租赁合同。合同解除后，根据租赁合同的性质，被告应当将所承租房屋腾让给原告。原告要求被告给付设备转让款和房屋租金以及迁出设备的诉讼请求有理，予以支持。被告请求确认合同无效并要求原告返还其已支付的合同价款的诉讼请求，作为抗辩理由，缺乏事实和法律根据，不予支持。合同中约定了被告交纳取暖费的义务，且第一年度取暖费已由被告向原告履行，因此，被告关于原告不是取暖费收取主体的抗辩不成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条规定，判决如下：一、被告王亮亮于本判决生效后十日内给付原告绥化市北林区胖子面包厂设备转让款50,000元;二、被告王亮亮于本判决生效后十日内给付原告绥化市北林区胖子面包厂2018年10月1日至2020年5月30日期间房屋租金23,750元和2019年10月15日至2020年4月14日期间取暖费9,774元；三、被告王亮亮于本判决生效后十五日内将面包厂设备从所承租的房屋中迁出。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,888元，减半收取计944元，由被告王亮亮负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。审判员  庞文举二〇二〇年八月十一日书记员  李忠秋