广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初16312号原告：潘淑凯，女，1974年10月29日出生，汉族，住。被告：佛山市南海长富物业投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区**************之一，统一社会信用代码914***********441A。法定代表人：招某1。被告：招某1，男，1972年10月14日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区**************，公民身份号码440************831。两被告共同委托诉讼代理人：莫宝成，广东源浩律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：李嘉雯，广东源浩律师事务所律师。原告潘淑凯诉被告佛山市南海长富物业投资有限公司（以下简称长富公司）、招某1租赁合同纠纷一案,本院于2020年7月13日立案后，本院依法适用简易程序于2020年8月21日公开开庭进行了审理，原告潘淑凯、两被告的委托诉讼代理人莫宝成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告长富公司于2017年8月13日签订的《物业使用权租赁合同》及《委托经营管理合同》；2.被告长富公司返还物业使用权租赁金人民币151755元和物业维修基金1517元，以及151755元加1517元合计153272元为本金，从2017年8月13日起按中国人民银行同期贷款利率计至付清款日止，暂计至起诉日利息20041.36元；3.本案诉讼费用、财产保全费由被告长富公司承担。4.被告招某1对上述第2、3项诉讼请求承担连带清偿责任。事实和理由：2017年8月13日，原告与被告长富公司签订物业使用权租赁合同和委托经营管理合同，约定被告将位于佛山市南海区******物业使用权转让给原告，出让期限自物业交付之曰起至2038年6月30日，并赠送物业使用权至2042年9月1日止。签订物业使用权租赁金总计为151755元，物业维修基金1517元。签订上述合同后，原告依照合同约定按时足额支付了全部租赁金和物业维修基金，上述款项全部付至长富公司法人招某1帐户，然而被告却存在多个违约、违规行为，导致最终合同目的不能实现,构成基本违约。主要如下:据原告了解，案涉物业所在土地是长富公司向佛山市南海区*****旧二经济社承租的，承租期为30年,依照长富公司与经济社的约定：长富公司是每半年交一次租，若长富公司逾期交租的，经济社有权解除合同，该地上建筑物收回经济社所有。而长富公司将案涉物业转租给原告，租金却在1年内全部收齐。若长富公司一旦无力向经济社支付租金，被经济社终止合同，那么原告20年的使用权将无法得到保障，这对原告明显不公平。且案涉物业在报建时也是以车间的名义进行报建的，而长富公司擅自将车间改为公寓对外进行宣传销售，其行为也违法。另按《物业使用权租赁合同》约定长富公司应于2018年6月30日前交付房屋给原告使用,逾期交付超过60日原告有权解除合同。由于涉讼房屋在签订合同时尚未竣工验收，不具备投入使用条件，长富公司应提供经联合竣工验收的房屋给原告使用。虽然长富公司已向原告支付部分收益，但至2020年7月10日止，长富公司没有提供涉讼房产经联合竣工验收具备投入使用条件的证据材料，故原告不认定长富公司已交付涉讼物业。现长富公司逾期交付租赁物，而且建筑物属违规改建不能使用,原告请求解除合同。另招某1是长富公司的法人及股东，长富公司的注册资金仅30000元，长富公司用招某1的私人账户收取所有对外使用权的租金，可见招某1与长富公司的资产混同，因此招某1应对原告的损失承连带清偿责任。两被告共同辩称，一、长富公司与原告签订的《物业使用权租赁合同》经协商一致，是双方真实意思表示，合同约定的权利义务属于租赁合同性质，故双方为租赁合同纠纷，且涉案物业办理了规划报建手续，验收合格，可正常使用，故该合同合法有效，依法应受到法律保护。二、原告不享有单方解除权，双方应继续按《物业使用权租赁合同》、《委托经营管理合同》约定履行。（一）长富公司不存在任何违约行为。1、涉案物业经规划验收合格，具备交付使用的条件及合同约定的交楼标准，经原告确认无异议后，长富公司按合同约定时间向其交付。2、长富公司已根据与原告签订的《委托经营管理合同》向其支付经营管理收益18210元。（二）《物业使用权租赁合同》、《委托经营管理合同》完全可以继续履行，并无出现妨碍履行的事由出现。由于《物业使用权租赁合同》不符合法定及约定的解除条件，合法有效，应保障合同的稳定性，继续履行。三、退一步，即使解除《物业使用权租赁合同》，长富公司认为：（一）若以涉案物业至今不具备使用条件为由解除《物业使用权租赁合同》,依据《委托经营管理合同》约定，原告亦应向长富公司返还已收取的经营管理收益18210元并赔偿长富公司损失。根据《委托经营管理合同》约定，原告应交付具备使用条件的物业给长富公司进行经营管理。而原告交付时物业的状况与现在状况是一样的。若案涉物业被认定为不具备投入使用的条件，即原告交付给长富公司经营管理的物业也不具备投入使用的条件，所以原告在事实上、法律上都无依据收取长富公司经营管理收益，应向长富公司返还。（二）原告主张退还全部租赁金和物业维修基金按中国人民银行同期贷款利率计算自合同解除之日起至款项付清之日止的利息，无任何事实及法律依据，应予以驳回。（三）长富公司和招某1之间不存在财产混同，招某1更没有滥用公司独立地位和股东有限责任。1、招某1是长富公司股东之一，与长富公司是不同主体，相互独立。2、两被告均确认案涉使用的户名为招某1的银行账户实际使用人均是长富公司，并非由招某1本人使用，款项也属于长富公司所有，长富公司也有独立、完善的财物账册，两者的资产不存在混同的情形。3、案涉交易主体明确，两份合同时由长富公司与原告签订，全部收款收据均是长富公司出具，处理相关收楼等日常事宜的仍然是长富公司，案涉招某1账户一直由长富公司实际使用、管理，即案涉款项均由长富公司收取，经营管理收益也是长富公司支付，交易主体清晰、明确，根本不存在混同的情形。4、原告提供的招某1账户仅能证明长富公司使用户名为招某1的账户，但并无其他证据证明长富公司与招某1之间存在资产不分，账目不清的情形，导致出现人格混同的情形。事实上，长富公司或者招某1至今也没有存在严重损害公司债权人利益的行为，原告亦未提供任何证据证明。综上，请求法院驳回原告全部诉讼请求，并承担全部诉讼费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人对真实性无异议的证据，本院对真实性予以确认并在卷佐证。根据以上采信的证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：2014年12月31日，佛山市南海长富物业投资有限公司车间五项目办理建设工程规划许可证。2015年7月1日，上述项目办理建筑工程施工许可证。2017年2月13日，上述项目办理建设工程竣工规划验收合格证。2017年8月13日，原告（乙方）与被告长富公司（甲方）签订一份《物业使用权租赁合同》，约定物业位于；物业现状为在建工程，相关手续尚在完善，对甲方以预售方式租赁上述使用权并无任何异议；物业用途为主导商业、办公；物业使用权租赁期自物业交付之日起至2038年6月30日，租赁期限届满之日起甲方赠送该物业使用权给乙方至2042年9月1日止。期满后乙方须将物业交回甲方使用。物业使用权租赁金总计151755元；甲方应于2018年6月30日前将物业交付乙方使用，若提前交付或未能及时交付的，按甲方另行通知的时间或双方另行确认时间为物业实际交付时间；乙方在甲方发出书面通知后十日内不接收该物业的视为甲方于发出书面通知后第十日将物业交付，乙方应于该期限次日起向物业管理公司缴交物业管理费，该物业损毁风险也转移予乙方。甲方应按约定交付租赁物业给乙方使用，如逾期交付应从逾期之日起每日按已收取租赁费的万分之五支付逾期违约金。逾期交付超过60天的乙方有权要求解除本合同。双方并约定其他权利义务。同日，原告和被告签订《委托经营管理合同》，约定原告将涉讼物业委托长富公司经营，每季度固定收益为3035元，于次季度的首月20日内付清收益。被告确认收到原告支付租赁金151755元和物业维修基金1517元。招某1账户收取了原告支付的部分租赁金。原告确认收到被告支付的经营收益18210元。招某1是长富公司的登记股东之一及法定代表人，占股80%。原告于2020年7月13日向本院提交起诉状，被告于2020年7月24日收到本案的起诉状及应诉材料。本院认为，无论《物业使用权租赁合同》如何表述约定交付之日起超过20年之后原告可继续使用租赁物的期限，不改变原告支付的租赁款对应的租赁期限实际超过20年的事实。涉讼房屋办理了规划报建手续，但双方约定的租赁期限超过20年，故原告、长富公司签订的《物业使用权租赁合同》关于20年内的租赁期限的约定合法有效，超过20年租赁期限的约定无效。合同约定长富公司应于2018年6月30日前交付房屋给原告使用，逾期交付超过60天的，原告有权解除合同。至原告提起本案诉讼主张解除合同，涉讼房产未办理竣工验收备案，不具备投入使用的条件，原告请求解除《物业使用权租赁合同》和《委托经营管理合同》，本院予以支持。长富公司已于2020年7月24日收到原告的起诉状，本院确认物业使用权租赁合同20年内的租赁约定及委托经营管理合同已于2020年7月24日解除。合同解除后因该合同取得的财产应予返还，被告长富公司应退还原告已支付的租赁款151755元和物业维修基金1517元予原告。涉讼房屋未办理竣工验收备案，不具备交付使用的条件，长富公司逾期交付房屋予原告导致合同提前解除，长富公司应承担相应违约责任。《物业使用权租赁合同》并未对被告未按期交付涉讼房屋致合同解除的情形及应承担的违约责任进行约定，本院参照《物业使用权租赁合同》关于原告逾期支付租赁金导致合同解除的违约责任的约定，即原告需按出让金总额的10%-30%支付违约金的约定，结合合同的履行及解除情况、长富公司的过错程度、原告的实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则予以衡量，酌定长富公司按《物业使用权租赁合同》约定的总租赁款的25%向原告支付违约金37938.75元。由于原告主张房屋未交付，故委托经营管理合同也没有履行的基础，长富公司基于委托经营管理合同已支付予原告的18210元可冲减长富公司应支付的违约金。长富公司尚应支付19728.75元予原告。本院在判定长富公司应承担的违约责任时已对原告的损失予以综合考量，对原告主张对租赁金、物业维修基金计收利息超出本院核定部分不予支持。关于招某1是否需承担责任的问题，招某1是长富公司的股东之一，招某1以其银行账户收受长富公司的财产，且未能提供经审计的证据材料，证明其个人财产独立于长富公司财产。招某1以其个人账户收受长富公司财产的行为实际上已构成股东和公司人格混同，损害了原告的利益，违背了法人制度设立的宗旨，其危害性与《中华人民共和国公司法》第二十条规定的股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任的情形相当，故本院根据《中华人民共和国公司法》第二十条的规定，认为招某1应对长富公司涉讼债务承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告潘淑凯与被告佛山市南海长富物业投资有限公司签订的《物业使用权租赁合同》关于20年租赁期限的约定和双方签订的《委托经营管理合同》于2020年7月24日解除；二、被告佛山市南海长富物业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还租赁款151755元及物业维修基金1517元予原告潘淑凯；三、被告佛山市南海长富物业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付19728.75元予原告潘淑凯；四、被告招某1对被告佛山市南海长富物业投资有限公司的上述第二至三项判决的债务承担连带清偿责任；五、驳回原告潘淑凯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3512.59元（原告已预交），由被告佛山市南海长富物业投资有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。原告多预交的3512.59元，自本判决发生法律效力后，经原告向本院申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 方 菲二〇二〇年九月十八日书记员 李和仪