北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初27142号原告（反诉被告）：北京文辉海达贸易有限公司，住所地北京市顺义区牛栏山京密路西侧（牛山收储西库），统一社会信用代码91110113MA001XHF34。法定代表人：于文，经理。委托诉讼代理人：谢斌，北京市庆成律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京市顺义粮油有限公司，住所地北京市顺义区府前西街，统一社会信用代码911101131025016072。法定代表人：陈富成，总经理。委托诉讼代理人：郭咏梅，女，1967年11月16日出生，汉族，北京市顺义粮油有限公司职员。委托诉讼代理人：夏云波，北京市青天律师事务所律师。第三人：包建，男，1978年7月10日出生，汉族，户籍地北京市通州区，住北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：王晓玉，北京王晓玉律师事务所律师。原告（反诉被告）北京文辉海达贸易有限公司（以下简称文辉海达公司）与被告（反诉原告）北京市顺义粮油有限公司（以下简称顺义粮油公司）、第三人包建租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告文辉海达公司委托诉讼代理人谢斌，被告顺义粮油公司委托诉讼代理人郭咏梅、夏云波，第三人包建委托诉讼代理人王晓玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告文辉海达公司向本院提出诉讼请求：1.请求被告赔偿新增建筑物赔偿款497.08万元；2.诉讼费、评估费由被告负担。事实和理由：北京市顺义×收储库（以下简称粮食收储库）与北京市顺鑫鑫悦面粉有限公司（以下简称面粉公司）于2008年10月20日签订《租赁合同》，合同约定×收储库将面粉车间810平方米、办公楼635平方米、成品库181平方米及土地20亩租赁给面粉公司，租赁期限至2018年12月31日。合同中关于新增建筑物的处理约定：自投入使用时起，按税法规定计提折旧，合同到期后，按净值双方协商解决。2015年11月10日，顺义粮油公司（该公司为北京市顺义×收储库的上级单位）、面粉公司、于文签订补充协议，房屋租赁主体变更为于文，于文继受面粉公司所有的权利，承担面粉公司的全部义务。2016年2月28日，于文与文辉海达公司签订转让协议，将合同的权利义务概括性转移给文辉海达公司。自2016年以后，文辉海达公司一直交纳租金和电费。租赁合同到期前，顺义粮油公司（北京市顺义粮油总公司更名）告知文辉海达公司，不再与文辉海达公司续签租赁合同。但是，关于文辉海达公司新增建筑物，双方无法协商解决。为维护原告的合理权利，故起诉，请求法院支持原告的全部诉讼请求。被告顺义粮油公司辩称：原告主体不适格。2008年10月20日，粮食收储库与面粉公司签订《租赁合同》，经2014年7月7日、2015年11月10日协议，变更合同主体后，出租方主体变更为：北京市顺义粮油总公司（2017年10月31日更名为北京市顺义粮油有限公司），承租方主体变更为：于文。虽然2016年后由文辉海达公司交纳租金及电费，但只是构成债务加入，并不构成承租方主体的变更。租赁合同双方当事人仍应按照合同相对性原则确定。关于原告要求被告赔偿新增建筑物赔偿款的诉讼请求，被告不予认可。2008年10月20日《租赁合同》第十条约定：乙方在合同期内所建的固定建筑物，由双方共同确认建筑物价值，自投入使用时起，按税法规定计提折旧。合同到期后，按净值双方协商解决。2008年10月20日《租赁合同》第十四条第（一）项约定：本合同约定的租赁期间届满时，乙方在合同期内投资新建、改建扩建的不动产无偿归甲方所有，动产归乙方所有。2008年10月20日《租赁合同》中对于承租方新建建筑物方面的约定确实出现了两处，根据《合同法》第125条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”首先，从两个条款语言文字的表述上来看，第十条约定不够具体明确，可操作性不强。例如：“按税法规定计提折旧”，对于如何计提折旧没有明确。“按净值双方协商解决”，等同于没有约定解决方案。而第十四条约定具体明确，可操作性强，明确表示租赁期间届满时，乙方在合同期内投资新建、改建、扩建的不动产无偿归甲方所有。其次，从目的解释的角度考察，第十条不但约定了合同期满后对房屋的处置还约定了新建房屋后双方应履行的相关义务，目的不够单纯、针对性不强；而十四条第（一）项仅对合同期满后原告添附的不动产如何处置进行了约定，相对于第十条，目的更加单纯、直接、明确、针对性强。应该说第十四条第（一）项是对合同期满后对于原告添附的不动产进行处理的直接依据。最后，从条款的结构安排上，第十条在前、第十四条在后，第十条是对乙方新增建筑物的一种预期、设想，并约定了双方的义务。但在乙方新建房屋时以及建房后，均未依此约定实际履行，即：双方未共同确认建筑物价值，未进行计提折旧工作，未确认净值，且该条约定为“合同到期后，按净值双方协商解决”，所谓“协商解决”不明确、不具体、不具有可操作性，等同于未约定。即虽有该第十条之约定，但双方均对此视而不见，相当于未约定。而第十四条第（一）项所在条款位置就是直接针对合同期满对乙方新增建筑物的处理情况，且约定具体、明确、可操作性强。综上，在第十条与第十四条第（一）项相关约定不完全一致的情况下，应以第十四条第（一）项相应约定为准。另外，因原告建筑物是违法建筑，违建不应当得到补偿，且该违法建筑已经被拆除，违法建筑的全部利益已经被原告享尽，被告没有享受任何利益，要求被告赔偿显失公平。对于新建房屋未办理合法建设手续的过错问题，原告过错远远高于被告。租赁关系存续期内双方利益失衡，被告收的房租一共是80万元，包建建设了一部分仓库，每年就是25万元，可见原告在经营中的盈利是很可观的。被告不同意评估结论中水泥地面硬化的评估价格，另外评估费所包括的专业费用不认可，原告建设中没有产生这笔专业费用。关于建造成本和现价值的问题，包建起诉我们的案件中可见建造成本远低于评估报告的现价值，因此不认可评估报告中所认定的现值。第三人包建述称：原告诉讼请求中新建建筑的费用中，包括我方建设的2106平米的仓库，鉴定也对此部分进行了鉴定，我方认为该部分的赔偿应当归我方所有。但是我方同意在本案中作为无独立请求权第三人参加诉讼。关于反诉一案，我的意见同文辉海达公司答辩意见一致。反诉原告顺义粮油公司向本院提出反诉诉讼请求：1.请求法院判令反诉被告给付反诉原告自2019年1月1日起至2019年1月10日止按日249.76元（91162.97元/365天=249.76元）计算的房屋占有使用费2497.60元；2.请求法院判令反诉被告给付反诉原告自2019年1月11日起至2020年6月30日按每日499.52元计算的违约金268242.24元；3.请求法院判令反诉被告给付反诉原告电费1928.06元（截止至2020年6月30日）；4.反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：粮食收储库与面粉公司于2008年10月20日签订《租赁合同》，合同约定×收储库将面粉车间810平方米、办公楼635平方米、成品库181平方米及土地20亩租赁给面粉公司，租赁期限至2018年12月31日。之后，签订三方协议，出租方主体变更为顺义粮油公司，承租方主体变更为于文。2015年11月16日，于文作为股东之一成立文辉海达公司，2016年后由该公司向反诉原告交纳租金。2018年10月24日，顺义粮油公司向于文送达《房屋腾退通知书》，通知书中告知于文合同期满不再续租，要求其在合同期满后10日内，将租赁物及配套设施返还反诉原告。反诉被告至今尚未腾退租赁房屋及院落。依据2008年10月20日双方签订的《租赁合同》第十四条第二款约定本合同约定的租赁期限届满、终止或解除的情形出现时，乙方应向甲方办理租赁物交接手续，交接时乙方应保证工作人员的撤离、将属于自有的设备腾清，并将租赁范围内的垃圾杂物等清理干净。依据2008年10月20日双方签订的《租赁合同》第八条第二项约定：租赁期满或租赁合同解除后，乙方应在10日内返还该租赁物及其附属设施。且2018年10月24日，顺义粮油公司已向于文送达《房屋腾退通知书》，通知书中告知于文合同期满不再续租，要求其在合同期满后10日内，将租赁物及配套设施返还反诉原告。故反诉被告应于2019年1月10日前将涉诉房屋及院落腾退给反诉原告。依据《租赁合同》第十三条第三项约定乙方未按照约定时间返还面粉加工厂时，应按照违约天数乘以租赁年度租金的两倍支付违约金。反诉被告文辉海达公司就反诉辩称：不同意支付占有使用费。我方未实际占用涉诉场地，因双方就后续补偿事宜未达成一致，双方未就房屋办理腾退交接，因此我方留了一个人看管涉诉场地。2019年1月1日后涉诉租赁场地被停水停电，我方无法开展经营。诉讼过程中，因反诉原告向城管举报违建，涉诉场地的新增建筑物面临被拆除，因担心建筑物被拆除了我方面临举证不利，因此留了一个人看管。我方未实际使用涉诉场地，且涉诉场地被停水停电，因此我方不应支付占有使用费。我方营业执照已经迁出，不同意反诉原告关于未迁出营业执照的相关费用主张。反诉原告主张的电费1928.06元我方同意支付。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：涉诉租赁物位于顺义区×路西侧（×收储库西库）院内，该宅院对应的《国有土地使用证》登记的土地使用者为北京市顺义×收储库（以下简称粮食收储库），宅院地上物对应的《房屋所有权证》（京房权证顺国字第×号）登记的房屋所有权人亦为粮食收储库。2017年10月31日，北京市顺义粮油总公司变更名称为北京市顺义粮油有限公司。2008年10月20日，出租方粮食收储库（甲方）与承租方北京顺鑫鑫悦面粉有限公司（乙方，下称面粉公司）签订《租赁合同》（下称2008年租赁合同），主要内容如下：第一条租赁物基本情况：（一）租赁物坐落于北京市顺义区×库区内。（二）租赁物包括：土地使用面积20亩、面粉车间面积810平方米、办公楼635平方米、成品库181平方米及相关附属配套设施。（详见附属设施清单）。第二条土地、房屋及附属设施用途：该合同项下土地、房屋及附属设施用途为：二层办公楼一座……乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意，不擅自改变该合同项下的土地及房屋的用途。第三条土地、房屋及附属设施的提供及改造：（一）由甲方提供租赁范围内适合使用的水、电设施，乙方不得擅自对上述设施进行移动、改造。（二）未经甲方书面允许，乙方不得对该合同项下的土地、房屋及相关配套附属设施进行装修、装饰、改造、新建、改建、扩建。（三）甲方有权定期进入租赁范围内检查租赁物的使用情况。第四条租赁期限：（一）租赁期限为10年，自2009年1月1日起至2018年12月31日止。（二）租赁期满，甲方有权收回该合同项下的土地及房屋。乙方有意继续承租的，应提前30日内向甲方提出书面续租要求，征得甲方同意后甲乙双方重新商定租金并签订租赁合同，乙方有优先续租权。（三）合同期满，如乙方无意续租应提前30日通知甲方。第五条租金标准及支付方式：（一）租金标准：自合同签订之日起，第一年的年租金为陆万元整（￥60000元）；乙方新增建筑物面积每年按5-10元每平米向甲方支付租金，与当年租金（60000元）合并计算，（具体租金由补充协议确定）……第六条租赁保证金：（一）本合同签订之日，乙方应当向甲方支付相当于半年租金的租赁保证金，具体金额为：30000元；（一）租赁期满或合同解除后，租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方……第八条土地、房屋及附属设施的交付及返还：（一）交付……（二）返还：租赁期满或合同解除后，乙方应在10日内返还该租赁物及其附属设施。甲乙双方验收认可后在《土地、房屋及附属设施设备清单》上签字盖章。甲乙双方应结清各自应当承担的费用。而对于乙方装饰、装修的部分，无偿归甲方所有。返还后对于该租赁物内乙方未经甲方同意遗留的物品，视为乙方遗弃物，甲方有权自行处置……第十条乙方新增建筑物的处置：乙方在合同期内所建的固定建筑物，由双方共同确认建筑物价值，自投入使用时起，按税法规定计提折旧，合同到期后，按净值双方协商解决。第十一条转租：（一）除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将该合同项下的土地、房屋及其附属设施部分或全部转租给他人。（二）受转租方对该合同项下的土地、房屋及其附属设施造成损坏的，应由乙方向甲方承担赔偿责任。第十二条合同的解除：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）有下列情形之一的，本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任：1.合同约定的土地使用范围内的房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的。2.因地震、火灾等不可抗力致使该合同项下的土地、房屋及其附属设施毁损，灭失或造成其他损失的。（三）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回本合同项下的全部土地、房屋及附属设施的使用权：1.不支付或者不按照约定支付租金达30日的。2.欠缴各项费用达30000元的。3.擅自改变本合同项下的土地、房屋及其附属设施用途的。4.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5.擅自拆除或增设构、建筑物的。6.擅自将该合同项下的土地、面粉加工和办公房屋及其附属设施转租转让给第三人的。7.利用该合同项下的土地、房屋及其附属设施从事违法活动的。8.违反安全责任书内容，经书面通知不能整改或因责任事故造成重大损失的。第十三条违约责任：（一）租赁期内，甲方需提前收回该合同项下的土地、房屋及其附属设施的，应提前3个月通知乙方，将已收取的租金余额退还乙方。（二）租赁期内，因乙方违反本合同而甲方提出解除合同时，乙方应按合同未履行部分租金的20％向甲方支付违约金。（三）乙方未按照约定时间返还面粉加工厂时，应按照违约天数乘以应租赁年度租金的两倍支付违约金。第十四条合同期满、终止或解除后的处理：（一）本合同约定的租赁期间届满时，乙方在合同期内投资新建、改建、扩建的不动产无偿归甲方所有，动产归乙方所有。（二）本合同约定的租赁期限届满、终止或解除的情形出现时，乙方应向甲方办理租赁物交接手续，交接时乙方应保证工作人员的撤离、将属于自有的设备腾清，并将租赁范围内的垃圾杂物等清理干净……2010年3月10日，出租方粮食收储库（甲方）与承租方面粉公司（乙方）签订《租赁合同补充协议》（下称2010年补充协议），主要内容如下：一、甲方与乙方就坐落于北京市顺义区×库区内的房屋租赁事宜已经于2008年10月20日达成租赁共识并签订了为期10年的租赁合同。合同第五条“租金标准及支付方式”中规定：“乙方新增建筑物面积每年按5-10元向甲方支付租金，并与当年租金（60000元）合并计算（具体租金由补充协议确定）。自第二年起，每两年在上一年度租金基础上递增5％，直至合同期满。”自2010年1月1日起，乙方新建仓房两座，建筑积3000平方米按照原租赁合同规定，应做补充协议。二、乙方新建仓房分别位于×库区内办公楼南侧及西侧。三、甲乙双方经协商，乙方新建仓房按每年每平方米5元向甲方交纳租金，此部分租金与原合同租金一并计算交纳，直至合同期满……2014年7月7日，甲方粮食收储库、乙方面粉公司、丙方北京市顺义粮油总公司（以下简称粮油总公司）签订《三方协议》（下称2014年三方协议），主要内容如下：甲乙双方于2008年10月20日签订《租赁合同》《北京市顺义×收储库与北京顺鑫鑫悦面粉有限公司生产安全消防协议书》及2010年3月10日签订《租赁合同补充协议》，约定甲方将坐落于北京市顺义区×库区部分土地及房屋租赁给乙方用于面粉加工，租赁期限为2009年1月1日至2018年12月31日。现依据甲方上级单位的企业发展战略部署，需变更《租赁合同》及《北京市顺义×收储库生产安全消防责任书》的合同主体。经甲乙丙三方友好协商，达成如下协议：此协议签订之日起，甲方在《租赁合同》及《北京市顺义×收储库与北京顺鑫鑫悦面粉有限公司生产安全消防协议书》中的权利和义务全部转移给丙方，由丙方继续履行原合同中约定的权利和义务，至合同终止……2015年11月10日，甲方粮油总公司、乙方面粉公司、丙方于文签订《三方协议》（下称2015年三方协议），主要内容如下：甲乙双方于2008年10月20日签订《租赁合同》《北京市顺义×收储库与北京顺鑫鑫悦面粉有限公司生产安全消防协议书》、2010年3月10日签订《租赁合同补充协议》、2014年7月7日签订《三方协议》，约定甲方将坐落于北京市顺义区×库区部分土地及房屋租赁给乙方用于面粉加工，租赁期限：自2009年1月1日起至2018年12月31日止。现因乙方企业转制，需变更《租赁合同》《北京市顺义×收储库与北京顺鑫鑫悦面粉有限公司生产安全消防协议书》《租赁合同补充协议》的合同主体。经甲乙丙三方友好协商，达成如下协议：一、此协议签订之日起，乙方在《租赁合同》《北京市顺义×收储库与北京顺鑫鑫悦面粉有限公司生产安全消防协议书》《租赁合同补充协议》中的权利和义务全部转移给丙方，由丙方继续履行原合同中约定的权利和义务，至合同终止……2016年2月28日，甲方于文、乙方文辉海达公司签订《转让协议》（下称2016年转让协议），主要内容如下：因乙方成立新公司，现需将甲方于2015年11月10日签订的《三方协议》变更合同主体，协议如下：此协议签订之日起，甲方在《租赁合同》《北京市顺义×收储库与北京顺鑫鑫悦面粉有限公司生产安全消防协议书》《租赁合同补充协议》中的权利和义务全部转移给乙方，由乙方继续履行原合同中约定的权利和义务，至合同终止……自2016年起，粮油总公司、顺义粮油公司向文辉海达公司所缴租金开具发票。2019年9月17日，北京市顺义区城市管理综合行政执法局出具京顺城管限拆字（2019）第110005号限期拆除决定书，要求文辉海达公司限期拆除相关建设。现涉诉建设已被相关部门强制拆除。审理中，文辉海达公司申请就位于租赁场地内其增建的建筑、在院内进行的水泥硬化地面、建设的羽毛球馆现值进行评估，本院依法委托北京中必达资产评估有限责任公司进行评估，文辉海达公司支付评估费用4万元。经评估，该评估机构出具中必达评报字[2020]第005号《资产评估报告》，得出以下评估结论：涉案位于北京市顺义区×镇涉案场地内其增建的地上物等资产价值，在评估基准日2019年12月4日的市场价值为497.08万元。其中58#面粉成品库1199520元，12#杂粮库405600元，羽毛球馆196350元，13#原粮库2830460元，院内混凝土地面338900元。审理中，第三人包建提交合作协议，工程合同书、补充协议、彩钢顶安装合同，证明关于2106平米的13#原粮库为包建出资建设，并后期进行了维修，共支付费用300余万元。文辉海达公司认为因第三人包建不是本案合同主体，其出资不属于本案审理内容。粮油公司不认可证据证明目的。第三人包建表示，同意根据合同的相对性原则，2106平米的13#原粮库的权利由文辉海达公司主张。经法庭询问，查证如下：1.涉案租赁合同2018年12月31日终止，不欠付租金。2.租赁合同终止后，涉案租赁场地未进行交接腾退，诉讼中，经本院与双方确认交接时间，双方于2020年6月30日至租赁现场清点并进行交接。3.文辉海达公司同意支付顺义粮油公司电费1928.06元。上述事实，有庭审笔录、询问笔录、《租赁合同》《租赁合同补充协议》《三方协议》《房屋所有权证》《资产评估报告》等证据在案为证，可作为认定案件事实之依据。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。关于承租主体一节，案涉2008年租赁合同、2010年补充协议、2014年三方协议、2015年三方协议系合同签订方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，均应遵守履行。上述合同均系对同一标的物的权利义务约定，通过2015年三方协议的约定，涉案租赁合同的出租方变更为粮油总公司、承租方为于文。2016年于文与文辉海达公司签订转让协议，将租赁合同的权利义务一并转移给文辉海达公司。虽无证据证明2016年转让协议的签订经过粮油总公司书面同意，但结合合同的后续履行情况，涉案租赁合同的租金由文辉海达公司交纳，粮油总公司未持异议且向其开具发票，应视为粮油总公司同意于文将租赁合同的权利和义务一并转让给文辉海达公司。故此，涉案租赁合同的双方为粮油总公司（即更名后的顺义粮油公司）与文辉海达公司。涉案租赁合同约定租赁期自2009年1月1日至2018年12月31日，双方均无异议，现租赁合同已到期，租赁合同自2018年12月31日终止。关于本案本诉诉讼请求所涉新增建筑的损失一节，租赁合同虽约定扩建须经出租人同意，但出租人知道或者应当知道承租人对租赁房屋进行改扩建，但在合理期限内未提出异议，或者在合理期限内提出异议后又继续履行合同或接受承租人履行义务的，可以视为出租人同意改扩建，或者放弃再提出异议的权利。根据查明的事实，在双方租赁合同履行期间无论粮油收储库、面粉公司还是粮油总公司，均未对新建建筑持反对意见，根据租赁合同后附的租赁物平面图，均标注有承租人新建建筑，出租人在相应的平面图上盖章确认且未要求承租人予以拆除，并且出租人对新增建筑另行收取承租人租金，应当视为出租人对新增建筑同意。按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。2008年租赁合同第十条与第十四条就新增建筑物的处置进行约定。第十条约定承租方在合同期内所建的固定建筑物，由双方共同确认建筑物价值，自投入使用时起，按税法规定计提折旧，合同到期后，按净值双方协商解决。合同第十四条约定租赁期间届满时，承租方在合同期内投资新建、改建、扩建的不动产无偿归甲方所有，动产归乙方所有。从上述条款内容看，两个条款对新增建筑物的约定互相矛盾，原被告双方亦对签订背景、合同目的做出了相反的陈述。现涉诉租赁场地内的新建建筑均未取得合法的建设规划审批手续，双方对扩建费用的约定相互矛盾，应视为没有约定。现原告主张因新增房屋涉及违建被拆除，新增建筑物的造价费用497.08万元要求被告承担，该主张过高，远超出被告过错程度，原告系新建建筑的施工方，其应当对新建建筑所发生费用产生的损失承担主要责任，被告作为出租方应当承担次要责任。关于新增建设造价费用，现双方无法确定一致，评估机构亦无法就建造成本进行评估，现资产评估报告对现值进行了估值，本院参考评估金额，综合考虑房屋的建设、使用、折旧等因素对损失金额予以核定，其中关于院内混凝土地面，成新率低且属于承租人为了自身利用所进行的装饰残值，本院对此部分予以扣除，同时扣除相应建筑的专业费用及资金成本等。综合被告的过错程度，本院酌定顺义粮油公司赔偿文辉海达公司115万元。关于本案反诉所涉反诉请求一节。关于2019年1月1日至2019年1月10日十日腾退期间的占有使用费，因顺义粮油公司主张按照原有日租金249.76元计算，本院对此不持异议，故该期间占有使用费为2497.60元。关于反诉原告所主张的2019年1月11日起至2020年6月30日期间的违约金，反诉原告顺义粮油公司主张根据2015年租赁合同中第十三条违约责任第三项：“乙方未按约定期限返还面粉加工厂，应按照违约天数乘以应租赁年租金的两倍支付违约金”的约定按照日租金标准249.76元的双倍的标准主张，双方之间的租赁期限已届满，且在出租人给定的腾退日期后，承租人未自行搬离涉诉场地，确已构成违约，故粮油公司有权向文辉海达公司主张违约金。然而，粮油公司自2018年10月发出《房屋腾退通知书》后直至本院2020年6月22日询问时才主张对方予以腾退，其自身在该项损失的扩大上亦有懈怠。故此，关于该违约金的具体数额，本院参照双方之间的约定，考虑到2019年12月4日拆除部分建筑后租赁标的的可利用情况以及顺义粮油公司怠于主张的过错，酌定为20万元。关于截止至2020年6月30日电费1928.06元，文辉海达公司无异议，本院予以支持。另，关于第三人包建出资一节，第三人包建可按照其与文辉海达之间合同约定另行主张。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八十四条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京市顺义粮油有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）北京文辉海达贸易有限公司支付经济损失一百一十五万元；二、原告（反诉被告）北京文辉海达贸易有限公司于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）北京市顺义粮油有限公司支付自二〇一九年一月一日起至二〇一九年一月十日的占有使用费两千四百九十七元六角；三、原告（反诉被告）北京文辉海达贸易有限公司于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）北京市顺义粮油有限公司支付自二〇一九年一月十一日起至二〇二〇年六月三十日的违约金二十万元；四、原告（反诉被告）北京文辉海达贸易有限公司于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）北京市顺义粮油有限公司支付电费一千九百二十八元零六分；五、驳回原告（反诉被告）北京文辉海达贸易有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）北京市顺义粮油有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费四万六千五百六十六元（北京文辉海达贸易有限公司已预交），由原告（反诉被告）北京文辉海达贸易有限公司负担二万六千五百六十六元，由被告（反诉原告）北京市顺义粮油有限公司负担二万元，于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）北京文辉海达贸易有限公司。反诉案件受理费二千六百九十五元，由被告（反诉原告）北京市顺义粮油有限公司负担一千元（已预交二千六百九十五元），由原告（反诉被告）北京文辉海达贸易有限公司负担一千六百九十五元，于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）北京市顺义粮油有限公司。鉴定评估费四万元，由原告（反诉被告）北京文辉海达贸易有限公司负担二万五千元（已预交四万元），由被告（反诉原告）北京市顺义粮油有限公司负担一万五千元，于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）北京文辉海达贸易有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  涂 琳人民陪审员  张小雪人民陪审员  白秀云二〇二〇年十一月十日法官 助理  邵 冲书 记 员  罗佳旭