福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终2716号 上诉人（原审原告）：蔡斌慧，男，1971年11月4日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：周少云、郑卉，北京京师（厦门）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：厦门市万科广场置业有限公司，住所地福建省厦门市集美区后溪孙坂北路800号科技楼668室。 法定代表人：曹京明，总经理。 委托诉讼代理人：苏礼墩，福建旭丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜晓康，福建旭丰律师事务所实习律师。 上诉人蔡斌慧因与被上诉人厦门市万科广场置业有限公司（以下简称万科置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市集美区人民法院（2019）闽0211民初4643号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 蔡斌慧上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判支持蔡斌慧一审全部诉讼请求。事实和理由：一审法院事实认定存在以下几点错误。（一）原审法院认定逾期交房违约金按合同总价款的3%计算，是错误的。1.讼争《厦门市商品房买卖合同》第八条约定的交付时间为2016年12月31日，约定交付条件为同时符合竣工验收合格、消防验收合格、小区内部道路、绿化及其它商业等公共配套设施和基础设施按规划设计要求建议完成。案涉商铺至今仍未具备上述约定的交付条件，蔡斌慧有权要求万科置业公司支付自2017年1月1日起至符合交房条件时止的逾期违约金。2.讼争《厦门市商品房买卖合同》第七条逾期付款的违约责任和第九条逾期交房的违约责任，承担违约金均为日万分之一，蔡斌慧依约按合同第九条的违约金日万分之一暂计至2019年8月5日，万科置业公司应当向蔡斌慧支付逾期违约金53650元。合同第九条约定的违约金万分之1标准，已低于同期银行贷款基准利率，完全法律的保护范围内。3.万科置业公司主张有附件六第五条另行约定，违约金按合同总价款的3%计算，这与第九条违约金约定相冲突，计算的违约金远低于按第九条计算的结果，也比同期活期存款利率低，这显然不公平。根据合同法对格式条款的规定，本案违约金存在两种计算方式，应当以有利于蔡斌慧的方式计算。（二）一审法院对蔡斌慧就案涉商业街竣工验收时间提出的异议，认定为不在本案的审查范围，事实认定错误。竣工验收合格是合同约定的商品房符合交房的条件之一，也是法律强制性规定的交房条件之一。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六规定、《城市房地产开发管理条例》第十七条及《厦门市城乡规划条例》第四十条第三款规定，可见竣工验收应在规划条件核实之后。万科置业公司提交的自制的竣工验收报告时间为2016年11月15日，签署竣工验收时间的字迹为同一人代签，并非是法定的竣工报告表，真实的竣工时间应当在2017年5月17日之后。有《厦门市规划委员会建设工程竣工规划条件核实意见书》（核字350211201705047号）为凭。因本案竣工时间关系到案涉合同履行情况，应当合法审查，查清事实，以维护蔡斌慧的合法权益。 万科置业公司答辩称，一、一审判决认定逾期交房违约金按合同总价款的3%计算，该认定符合客观事实与合同约定，应当予以维持。首先，涉案房产已于2017年2月21日达到合同约定的交付条件。根据双方《商品房买卖合同》附件六补充协议第七条第四款（合同第35页）的约定：办理交付时若买受人对房屋质量存在异议，此异议属于质量保修范围，不影响商品房的交付，买受人以此拒收房屋的、拒绝签收钥匙和拒绝接受该商品房的，视为因买受人原因未能按时交付。本案中，蔡斌慧因自身原因未收房，即使万科置业公司存在逾期情形，也不能无限制加重万科置业公司责任，逾期期限应截止于涉案房产达到交付条件之日，即2017年2月21日。退一步说，即使万科置业公司存在未及时再次通知交付等情形，根据《厦门市商品房买卖合同》附件六合同补充协议第五条的约定，逾期交付“累计违约金总额均不超过已付款的3%”该补充协议系双方在自愿、平等、协商一致的基础上签订，对双方均有约束力。事实上，万科置业公司书面和口头多次通知上诉人收房、办证，蔡斌慧因市场原因及目前商业街的经营情况不符合预期，迟迟不肯收房，因此导致其损失的扩大，应由蔡斌慧自己承担责任。二、一审判决认定蔡斌慧对案涉商业街竣工验收时间提出异议问题不在本案审查范围，该认定符合客观事实，应当予以维持。讼争《厦门市商品房买卖合同》中明确约定交付条件：合同第八条第一款约定：“该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格”；附件六《合同补充协议》第四条：“对本合同第八条的补充……该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格”实际上，万科置业公司于2016年11月15日完成“五方验收”，即《厦门市建设工程竣工验收报告》，故案涉房屋已通过竣工验收。蔡斌慧称“签署竣工验收时间的字迹为同一人代签，并非是法定的竣工验收报告”，无事实与法律依据；且蔡斌慧提交的《厦门市规划委员会建设工程规划条件核实意见书》与本案纠纷所涉房屋的实际竣工时间无关，故一审法院认定其不在本案审查范围无误，应当予以维持。 蔡斌慧向一审法院提起诉讼，请求判令：一、万科置业公司向蔡斌慧支付逾期交房违约金人民币53650.82元整（违约金以561201元为基数，按日万分之一为标准，从2017年1月1日起至实际交付止，暂计到2019年8月15日，共计956天。）；二、万科置业公司按照合同约定及规划设计交付商品房；三、万科置业公司依照规划图及合同约定恢复商业街通车并规划地面停车位；四、万科置业公司拆除蔡斌慧天花板上多余的下水管道，恢复规划设计原状；五、万科置业公司按照规划图设计将商业街路面下沉15CM；六、万科置业公司开通通往二楼的电梯及消防安全通道；七、万科置业公司承担本案全部诉讼费用（包括但不限于本案案件受理费、公告费等）。 一审法院认定事实：2014年11月26日，万科置业公司（出卖方）与蔡斌慧（买受人）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号031193980），合同约定由蔡斌慧向万科公司购买万科广场（2012JP05地块）06子地块商业街B区2层217单元，合同总价款561201元。合同第八条约定了交付条件与期限：出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用气、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路……等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成……4.如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1条处理：1.买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款项万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之1（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。合同第十条关于规划、设计变更的约定：下列经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起十日内，书面通知买受人：（1）变更该商品房结构形式、户型、空间尺寸及形状、朝向；（2）变更小区总体规划设计和基础设施、公共配套设备设施；……。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议；因出卖人原因，造成买受人损失的，出卖人应当给予合理补偿。合同附件二物业构成明细：地面停车位约10-30个，以实际交付为准。合同附件六合同补充协议约定：五、对本合同第九条的补充：本合同第九条所列赔偿均按逾期时间分别处理，不作累加，每一款累计违约金总额均不超过已付款的3%。 合同签订后，蔡斌慧依约支付了购房款561201元。 2016年12月1日，万科置业公司将本案讼争楼上二层的房屋出租给厦门驿起酒店管理有限公司作为服务式酒店公寓，承租方将承租房屋改造成单间酒店公寓。 案涉房产于2016年11月15日竣工验收合格，于2017年2月21日消防验收合格。2017年5月17日，厦门市规划委员会对万科广场（2012JP05地块）06子地块商业街作出《厦门市规划委员会建设工程竣工规划条件核实意见书》（核字第350211201705047号）。 2019年8月27日，本院组织双方当事人前往现场进行了勘验，现场勘验发现：商业街道路两边未划专门停车位，商业街道路存在通行不畅等问题。案涉商铺顶部空间布有PVC管道。 多增加的PVC管道属于因万科置业公司将案涉商铺二层房屋出租给厦门驿起酒店管理有限公司而多增设。 2019年9月23日，厦门市集美区城市管理局向万科置业公司发出《责令改正通知书》（NO:3020451）,认为万科置业公司在集美区珩山一里102号违法建设：1.擅自取消40个地面停车位；2.私自改变场地室内外高差。2019年10月21日，厦门市万科广场客户关系中心向万科广场06地块业主就前述整改问题发出《关于万科广场06地块商业街恢复整改的重要信息公告》。 2019年8月2日，厦门市集美区建设局向蔡斌慧作出《信访事项不予受理告知书》（集建信函【2019】29号）：经查该项目建设单位于2017年3月10日组织监理、施工、勘察、设计单位等项目负责人进行工程质量竣工验收，我局对验收过程进行监督。工程质量竣工验收的组织形式、验收程序、验收结论符合要求。您反映的商铺中横穿高压电线管问题，经我局了解，设计和施工均符合要求，不存在高压线穿入商铺情况。您反映的厦门万科广场06子地块商业街交付以来，诸如小区道路广场等公共空间改造和管理与规划不符、二层商铺装修分隔等情况，系验收后发生的，不在我局业务范围。根据《信访条例》的有关规定，本机关不予受理。 另查明，2016年12月24日，万科置业公司向蔡斌慧发出交付通知书，蔡斌慧2016年12月25日签收该通知书。蔡斌慧尚未与万科置业公司办理案涉房屋的交付手续。 一审法院认为，蔡斌慧与万科置业公司签订的商品房买卖合同及补充协议是双方真实意思表示，合法有效，双方应依合同约定履行各自法律义务。1.关于逾期交房违约金问题。（1）关于逾期交房时间问题。合同约定的交房日期为2016年12月31日，蔡斌慧于2016年12月25日收到交房通知书，但讼争房屋直至2017年2月21日才通过消防验收，万科置业公司于2017年2月21日消防验收合格之前发出交房通知书违反合同约定。2017年2月21日后至今，万科置业公司并未再次向蔡斌慧发出交房通知书，故万科置业公司构成逾期交房。至于蔡斌慧认为万科置业公司直至2017年5月17日才取得《厦门市规划委员会建设工程竣工规划条件核实意见书》而对案涉商业街竣工验收时间提出的异议问题，该问题不在本案审查范围。（2）关于逾期交房违约金计算问题。本院认为，根据蔡斌慧与万科置业公司签订的商品房买卖合同附件六合同补充协议约定：五、对本合同第九条的补充：本合同第九条所列赔偿均按逾期时间分别处理，不作累加，每一款累计违约金总额均不超过已付款的3%。截至庭审之日，按合同约定的已付款万分之一计算逾期交房违约金，万科置业公司应支付给蔡斌慧的违约金总额已超过合同总价款的3%，故根据合同约定，万科置业公司应支付给蔡斌慧的逾期交房违约金以合同总价款的3%计算为16836.03元（561201元×3%）。 2.关于要求拆除案涉商铺内多增设的PVC管道，按合同约定及规划设计交付案涉商铺问题。案涉商铺内多增加的PVC管道系属于因万科置业公司将案涉商铺二层房屋出租给厦门驿起酒店管理有限公司而多增设，损害了蔡斌慧的合法权益，故万科置业公司应拆除案涉商铺内多增设的PVC管道，按合同约定及规划设计向蔡斌慧交付案涉商铺。 3.关于蔡斌慧要求厦门市的电梯及消防安全通道的问题，因前述问题涉及建筑物附属设施、共有及共同管理权利事项，蔡斌慧该部分起诉不符合前述法律规定的普通多数同意的方式。蔡斌慧的该部分起诉不符合法定条件，另行裁定驳回起诉。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、厦门市万科广场置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付蔡斌慧逾期交房违约金16836.03元；二、厦门市万科广场置业有限公司应于本判决生效之日起十日内拆除位于厦门市集美区地块）06子地块商业街Ｂ区2层217单元内多增设的ＰＶＣ管道，按合同约定及规划设计向蔡斌慧交付该商铺；三、驳回蔡斌慧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费1141元，由蔡斌慧负担783元，厦门市万科广场置业有限公司负担358元。 二审审理期间，除蔡斌慧对一审判决认定的竣工时间存在异议外，双方当事人对一审判决查明的其余事实均无异议，本院予以确认。 二审审理中，蔡斌慧提交如下证据：1.微信聊天记录，拟证明案涉商铺所在商业街自始至终未开通。2.通话录音，拟证明商业街道路未开通（即封路）为万科置业公司所为。3.信访事项处理意见书（厦集资规划集信[2019]35号）和4.信访事项处理意见书（厦集资规划集信[2020]18号），拟证明万科置业公司在竣工验收之后违规改变案涉商铺所在的商业街的建筑使用功能和建筑格局，案涉商铺内部的管是基干违章建筑而增加的，应当予以拆除。万科置业公司质证认为，对证据1、2《微信聊天记录》、《通话录音》的真实性无异议，对关联性有异议。《微信聊天记录》中提及的是“限行”而非“自始至终未开通”，万科公司对蔡斌慧表述“道路未开通（即封路）”的证明对象不予认可。因该项目多重业态的存在，且住宅业主较多，活动区域有限，基于安全的考虑，现场对商业街通车有一定的限制，并非现场不满足通车条件。同时，蔡斌慧提交的《关于万科广场06地块商业街问题的相关回复》亦表明，住宅业主和商业街业主对商业街通车管理存在较大争议，该问题属于业主自治问题，并非本案商品房买卖合同的审理范围。证据3、4《信访事项处理意见书（厦集资规划集信[2019]35号）》、《信访事项处理意见书（厦集资规划集信[2020]18号）》的表面真实性、合法性无异议，但对其证明对象有异议。首先，该两份证据中相关行政部门并未提及万科置业公司在竣工验收后有何种违规行为，亦并未要求万科置业公司对案涉商铺所在商业街进行整改，蔡斌慧所证明的对象与事实不相符，万科置业公司不予认可其关联性。其次，万科置业公司销售涉案房产时，预售许可证载明为商业服务用地，一审中万科置业公司提交合议庭参考的两份文件，分别为《2010版厦门规划管理技术规定》和《2016版厦门规划管理技术规定》，上述两份文件中折角重点标注的地方显示商业用地允许建设为一般旅馆业。故万科置业公司并未违规改变案涉商铺所在的商业街的建筑使用功能和建筑风格，该建筑并非违章建筑。 万科置业公司于二审中未提交新证据。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”本院围绕蔡斌慧的上诉请求进行审理。 首先，蔡斌慧上诉主张对竣工时间提出异议，但根据一审查明的事实，案涉商铺所在小区已经于2016年11月15日竣工验收合格，2017年2月21日消防验收合格。此时，案涉商铺已经达到交房条件。2017年5月17日，案涉商铺所在小区取得厦门市规划委员会作出的《厦门市规划委员会建设工程竣工规划条件核实意见书》。虽蔡斌慧对此提出异议，但无充分证据予以推翻。讼争房产已经通过各项验收。其次，讼争《商品房买卖合同》及附件等约定万科置业公司逾期交房应支付违约金的标准及计算方法，同时也约定了违约金金额的支付上限，此均是双方当事人的真实意思表示，并未违反法律禁止性规定，合法有效，双方应按约定享有权利并履行义务，蔡斌慧认为支付违约金条款的约定与约定违约金上限为合同总价款的3%系相冲突条款，应以有利于蔡斌慧的方式计算，不应判定违约金按合同总价款的3%计算，缺乏事实与法律依据，不能成立。另外，蔡斌慧关于涉业主共有部分的恢复通车和车位，并下沉路面、开通通往二楼的电梯及消防安全通道等上诉请求，本院另行予以裁定。综上，蔡斌慧的上诉主张缺乏法律依据，应予以驳回。一审判决认定正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费720元，由上诉人蔡斌慧负担。 本判决为终审判决。 审判长 曾 聆 审判员 李向阳 审判员 柯艳雪 二〇二〇年七月二日 书记员 林加仁 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。