上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初14532号原告：张磊，女，1967年5月30日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：姚丹文，上海市四方律师事务所律师。被告：王虞庆，男，1981年8月18日出生，汉族，住安徽省安庆市。原告张磊与被告王虞庆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，先适用简易程序进行了审理，基于本案部分事实不易查明，但法律适用明确，故依法裁定转为普通程序，并由审判员邹巧弟独任审理，于2020年11月10日公开开庭审理了本案。原告委托诉讼代理人姚丹文到庭参加诉讼。被告王虞庆经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的《不动产租赁合同》,被告清空上海市闵行区XX路XXX弄XXX号201房屋内物品，将房屋返还原告;2、被告支付2019年11月2日至2020年4月4日期间房屋租金人民币(币种下同)24,300元,并以合同约定的月租金标准支付自2020年4月5日起至2020年9月4日为止的房屋占用费2万元;3、被告支付水、电、燃气费共计1,638元;4、被告赔偿装修损失4万元；5、被告已支付的租赁押金由原告作为违约金予以没收。6、案件受理费、司法评估费由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年3月12日经上海锦明房地产经纪有限公司介绍签订了《不动产租赁合同》，约定由原告将闵行区XX路XXX弄XXX号201室房屋(以下简称涉案房屋)出租给被告居某，租期六个月，自2018年3月3日至2018年9月2日；月租金为人民币4,000元，押一付一，租金应在前一期租金到期日前5天内支付,水、电、煤、有线电视等费用由被告自理。原告于签约当日将房屋交付被告,在合同期内被告均及时支付租金。6个月合同期届满后双方口头协商约定协议继续履行,但未签订书面合同。2019年7月27日,因被告多次拖欠房屋租金,原告约了被告及中介公司业务员程超共同去涉案房屋商谈房租支付问题。然而原告到场发现被告在原告不知情的情况下,在房间内安置了12张上下铺的床位,且堆放了大量建筑装修材料,致使房屋装修遭到严重破坏。原告当场提出质疑，为此被告承诺近期内将建筑装修材料搬出,并负责把房屋重新装修后由其公司少数管理人员继续居某，对此原告表示同意。此后,原告多次催促,被告虽然口头承诺装修但以各种理由拖延,直至2019年10月被告支付了最后一期房租后再未支付房租,竟然不接原告电话,不回复原告的微信。2020年4月4日,原告约了中介公司业务员程超去查看房屋情况,发现房内有人居某(沈建明,身份证号码XXXXXXXXXX********;梁建斌,驾驶证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX),该二人自称是被告的老乡和同事,并当场与被告进行了电话通话,然而被告却向原告表示不认识此二人。在此情况下，原告报警并找开锁公司更换了涉案房屋的门锁。民警到场后也与被告电话联系，被告才称其认识该二人，并表示应由其支付房租。因被告在房屋内仍堆放了建筑装修材料和床铺、生活用品等物品,故原告将房屋门锁钥匙交给民警带回派出所保管。另外，原告至今已代被告缴付水电燃气费共计1,638元。被告仍占用房屋应当支付租金，且在使用房屋期间损坏了房屋装修。现为维护原告合法权益，故向法院提起诉讼。被告王虞庆未作答辩。经审理查明，2018年3月2日，经上海锦明房地产经纪有限公司居间介绍，原告作为出租方(合同甲方)、被告作为承租方(合同乙方)，双方签订一份《不动产租赁合同》，约定：乙方承租原告的涉案房屋，房屋为住宅性质，租期为2018年3月3日至2018年9月2日；租金每月支付一次即4,000元；每次租金于到期日前5日支付，先付后租；保证金4,000元，由乙方于签订本合同时支付甲方；该保证金不可视为乙方预付的租金，甲方应于租赁期满，乙方迁出并交还房屋，结清租金、水电费等费用后三日内无息返还乙方；除不可抗力外，乙方因使用不当或其他人为原因而使房屋或设备损坏的，应负责赔偿或修复；乙方在租赁期内，未经甲方同意，不得将房屋部分或全部转租给第三方或与第三人互换房屋使用或其他变相方式供第三人使用；租赁期满或因乙方违约致使本合同提前终止，则乙方须及时将房屋及甲方提供的设备如数归还，除非经甲方同意，乙方任何遗留在房屋中的物品将视为放弃，甲方有权处置；乙方于签订本合同后，未经甲方书面同意擅自提前解约或其他严重违约，致本合同无法履行，乙方无权请求返还保证金，若给甲方造成损失的，乙方还应负责赔偿。房屋租赁期间的物业管理费由甲方承担，水电煤气费及有线电视费由乙方承担。合同签订后，原告向被告交付了涉案房屋，被告应支付了4,000元保证金。双方按约履行该合同。合同到期后，双方经协商后按合同继续履行。自2019年5月起，因被告未能按时足额支付租金，原告多次通过微信向被告催款。2019年7月27日，原告通过微信通知被告要求到涉案房屋查看，被告回复表示其不在上海。同月30日，原告及中介公司的业务人员与被告共同至涉案房屋处查看。2019年8月30日，被告通过微信联系原告表示“今天下班，然后把东西全部搬掉，然后我把你房屋弄好”、“住几个人，我们给你收拾好”。原告回复“房租也快到期了……索性一次打两个月(房租)，省得我老催你(付款)”。2019年9月10日、20日、23日、24日、26日、30日，由于被告拖欠到期租金、水电费，原告通过微信连续向被告催款。被告回复表示会支付房租，2019年剩余的4个月房租也一并支付。2019年11月27日，原告再次向被告催讨租金，被告回复表示周一付款，另表示“到年底了一起给你，然后房屋我这两天给你修起来”。之后，原告多次通过微信向被告催讨租金、水电燃气费，被告表示会支付租金、也会为原告维修房屋，但始终未付款也未采取维修措施。2020年4月4日，原告至涉案房屋处查看，发现涉案房屋内有两位案外人居某。原告遂报警，金都派出所接警后由警察到场处理。经警察询问，该两人自述是由被告安排居某，曾为被告打工。警察拨打被告电话后，被告在电话中先否认认识该两位实际居某人，后又称认识该两人，并表示会向原告支付房租。当天，在原告的要求下，该两人搬离，但房屋现场仍留有部分生活用品、设备材料等。原告对现场进行了拍照后，更换了房屋门锁，并将房屋钥匙交由警察保管。警察希望双方协商解决纠纷，被告王虞庆在电话中表示同意到金都派出所进行协商，但之后一直未到派出所去协商。截止2020年4月，原告代被告支付了水、电、燃气费共计1,638元。现原告以诉称理由诉至本院。诉讼中，本院于2020年6月11日至上海市公安局闵行分局金都派出所向处警民警了解2020年4月4日的处警情况。当天，金都派出所将涉案房屋钥匙移交给了本院。经原告申请，本院通过上海市高级人民法院委托上海正弘建设工程顾问有限公司对涉案房屋内受损的装修修复费用进行司法审价。该公司经现场勘察，于2020年8月8日出具司法鉴定意见书，按原告陈述的修复方式的造价、按现场损坏部分进行修复的造价分别单列出具鉴定意见，鉴定意见为：1、对现场装修被损坏及污染部分进行维修造价为40,908.27元(注：此系按原告要求的修复方式计算的造价)；2、仅对现场损坏装修进行修复造价为21,364.32元(注：此系根据现场损坏的情况进行修复的造价)。原告支付了司法鉴定费1,500元。2020年9月7日，本院将涉案房屋钥匙移交给原告。庭审中，原告表示租赁合同的解除日期为本案诉状副本送达被告之日。以上事实，由原告提供的不动产租赁合同、微信截屏、水、电、燃气费支付凭证以及当事人陈述、司法鉴定意见书、本院调查笔录等证据所证实。本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应当严格按约履行各自义务。作为出租方，提供符合合同约定的房屋是其主要合同义务。而作为承租人，其主要义务是按时足额支付租金并合理使用租赁房屋。原、被告签订的书面合同约定的租期为6个月，在租期届满后，双方经协商后继续履行该合同，双方之间的租赁合同成为不定期租赁合同，双方均可随时解除合同，也可依合同约定行使合同解除权。根据双方约定，被告应按约定期限和金额向原告支付租金，并承担使用房屋期间的水、电、燃气费。但从双方的微信联系内容足以证明，被告经常拖欠租金，原告再三向被告催讨的情况下被告仍不能及时支付，因此被告逾期支付租金的行为已构成严重违约，导致原告的合同目的无法实现，根据合同约定原告有权解除合同。本院受理本案后，本院通过电话、短信多次与被告联系，被告曾表示会主动来法院领取应诉材料但又失约，也拒绝向本院提供其实际住址，致使本院无法直接送达或邮寄送达应诉材料，最终通过公告方式向被告送达应诉材料。本院于2020年7月14日以登报方式发出公告，公告期60天，公告期满为2020年9月11日，因此本案诉状副本等应诉材料于2020年9月11日送达，原、被告之间的租赁合同于该日解除。由于涉案房屋钥匙已由本院于2020年9月7日交还给原告，应认定原告于该日收回房屋，因此被告应向原告支付自欠付租金开始即2019年11月3日起至2020年9月7日期间的租金。原告主张2019年11月3日至2020年4月4日期间的租金，计5个月零2天，租金为20,266元。自2020年4月5日起，因涉案房屋被原告更换了门锁，虽然被告未清空涉案房屋内的财物，但事实上导致被告无法正常使用，因此在此情况下要求被告按月租金4,000元标准全额支付租金的要求，显然不公平，因此本院酌情按每月2,000元计算，由被告按此标准向原告支付租金，2020年4月5日至9月4日计5个月，租金为1万元。租赁合同约定在被告使用涉案房屋期间的水、电、燃气费由被告自行负担，但事实上截止2020年4月，原告代被告支付了1,638元的水电费和燃气费。因此现原告要求被告偿付此笔费用，于法有据，本院予以支持。由于被告逾期支付租金导致合同解除，被告应当承担违约责任。根据合同约定原告要求没收被告已付的保证金，本院予以支持。原、被告之间的微信联系印证了被告在使用房屋期间损坏的房屋的装修，且从2020年4月4日在公安民警在场的情况下由原告拍摄的照片也显示房屋的装修被损坏。虽然被告曾经在微信中向原告表示对房屋重新装修，但被告并未践约。但从被告此项承诺也印证了被告在使用房屋期间损坏装修的事实。因此原告要求被告赔偿装修受损后的维修费用，于法有据。经原告申请，本院委托了司法鉴定单位对维修费用进行司法鉴定。对于具体的维修费用，应当参考司法鉴定单位的鉴定意见，而不是按原告单方主张维修方式进行审价。司法鉴定意见确认维修费为21,364.32元，对此本院予以采纳，由被告按此金额赔偿原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告张磊与被告王虞庆就上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX房屋签订的《不动产租赁合同》于2020年9月11日解除；二、被告王虞庆于本判决生效之日起十日内支付原告张磊截止2020年9月4日的租金30,266元；三、被告王虞庆于本判决生效之日起十日内支付原告张磊水费、电费和燃气费共计1,638元；四、被告王虞庆于本判决生效之日起十日内支付原告张磊房屋装修修复费21,364.32元；五、被告王虞庆已付的租赁保证金4,000元由原告张磊作为违约金予以没收。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1,548.45元，由原告张磊负担278.72元，被告王虞庆负担1,269.73元。公告费560元，由被告王虞庆负担。司法鉴定费1,500元，由被告王虞庆负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  邹巧弟二〇二〇年十一月十三日书记员  周佳慧附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。