广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0107民初6179号 原告：苏先德，男，1963年10月08日出生，汉族，住南宁市。 委托诉讼代理人：兰国乔，广西万合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨美芬，广西万合律师事务所律师。 被告：广西普艺达投资有限公司，住所地南宁市青秀区中柬路9号利海•亚洲国际4号楼4-701号办公用房，统一社会信用代码：91450100MA5L87H49Y。 法定代表人：李永华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨杰，广西冠鸿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃小薇，广西冠鸿律师事务所实习律师。 原告苏先德与被告广西普艺达投资有限公司（以下简称普艺达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月28日公开开庭进行审理。原告苏先德及其委托诉讼代理人杨美芬，被告普艺达公司的委托诉讼代理人杨杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告苏先德共同向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《院外西街合作建房合同》无效；2.判令被告返还原告已付购房款288993元；3.判令被告赔偿原告资金占用利息37854元（计算方式：以192662元为基数，从2017年10月27日起计算；以48165元为基数，从2019年1月21日起计算；以48166元为基数，从2019年7月7日起计算；以上款项利息分别按年利率6%计算，全部暂计至2020年6月28日，之后的利息计至还清本息之日止）；4.本案的全部诉讼费、保全费用由被告负担。事实和理由：2017年10月，原告悉知被告出售其开发的南宁市西乡塘区林屋坡的商铺。同月27日，原、被告签订《院外西街合作建房合同》一份，约定：合作建房的房屋位于林屋坡××产地综合楼建设用地××为院外××项目××商铺，房屋使用面积为：41.61㎡，使用年限为2013年1月31日起至2063年1月31日止（50年），原告在使用期间可以出租房屋、转让房屋使用权。Ｓ018Ａ号商铺的单价为11575.46／㎡，总价为481655元，由原告以分四期付款方式支付房款。被告应于2019年12月31日前完成合作建房任务并交付给原告使用。合作建房的房屋及所占用的土地被政府征收、征用的，原告之房屋所得拆迁补偿款按剩余合作年限计算，但不包括土地补偿款。该项目所占之第三产业用地的物业可以办理分户产权证，在原告承担土地金税费及其所有办证费用的情况下，被告为原告办理相关手续等。合同签订之日原告支付了192662元首付款，其后又支付了第二期款项96331元，合计288993元。2019年7月21日，原告得知该项目所占用的林屋坡土地只是出租给广西广艺商贸有限责任公司使用35年，遂与被告协商退回房款，被告却于2019年7月23日以原告违约为由向原告送达解除合同通知书。事后原告有了解到该项目无商品房预售或现售许可证。原告认为，双方签订的合同，名为合作建房实为商品房预售合同，因被告没有依法取得商品房预售许可证，双方签订的《院外西街合作建房合同》违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效合同，被告应返还原告已支付288993元购房款及赔偿原告资金占用期利息。 被告普艺达公司辩称，原、被告签订的《院外西街合作建房合同》是合法有效的，该合同并未就房屋所有权的转让进行约定，仅约定房屋使用权的转让，故本案不属于房屋买卖合同。涉案房屋已取得合法报建手续且现已建成准备交付，涉案合同可以继续履行，故被告不同意退还原告购房款并支付利息。 当事人围绕各自主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月27日，原告苏先德（乙方）与被告普艺达公司（甲方）签订《【院外西街】合作建房合同》，合同第一条约定：1、南宁市联村民委员会林屋坡负责提供国家划拨属林屋坡的商服用地，由甲方筹集合作建房，林屋坡不承担合作建房费用。2、甲方负责合作建房的审批手续、建造事宜，寻找合作建房的出资单位或个人，合作建房的出资单位或个人缴纳的合作建房款在支付开发、建设成本、费用后的结余（代建费）归甲方所有。3、乙方签订本合同时已经充分了解、知悉甲方与林屋坡的合作建房关系、模式以及合作建房的土地性质、用途，愿意出资合作建房，按本合同约定支付合作建房款，并按本合同约定房屋在约定年限内的使用权。第二条约定甲方以筹集、出资合作建房的方式取得坐落于南宁市联村民委员会林屋坡的三产综合楼用地的建设经营资格，该地块土地面积为11488.32平方米，土地编号：0017931，规划用途为商服用地，经批准在上述地块上建设房屋，现定名【院外西街】，项目地址为罗文大道西乡塘区心圩街道四联村民委员会林屋坡。第三条约定本合同合作建房的房屋为院外西街一层Ｓ018Ａ号铺，使用面积41.61平方米。第四条第（二）款“乙方之权利、义务”约定：1、乙方对其出资合作建房之房屋自交付之日起享有使用权，使用年限从2013年1月31日至2063年1月31日止。2、如该项目所占集体三产建设用地可以出让方式变更为国有建设用地的，在乙方承担土地出让金及其他税费的情况下，甲方应为乙方办理相关手续，具体费用及过户事宜以届时有关部门的规定为准。第五条约定该房屋合作建房单价为11575.46元／平方米，总价为481655元。第六条约定面积确认及面积差异处理。第七条约定乙方按分期付款的方式向甲方付款，首付款：乙方于本合同签订之日时交纳总价款的40%，即192662元；第二期款：乙方于房屋出地面（正负零）之日起十五天内，交纳总价款剩余的20%，即96331元；第三期款：乙方与房屋主体结构建至封顶之日起十五天内，交纳总价款的30￥，即144497元；第四期款：乙方于房屋达到交付条件，交纳总价款的10%，即48165元。第九条约定在乙方按期支付合作建房款的情况下，甲方在2019年12月31日前完成合作建房并将乙方之房屋交付使用。第十二条第9款约定，依据中华人民共和国相关法律法规政策范围内，甲方协议乙方在交付后三年内办理相关分户产权证，需要缴纳的相关手续费、税费等费用事项，已届时政府相关法令政策为准。在交房三年后（含三年）甲方未为乙方办得分户产权证，乙方可提前一个月提出回购申请，甲方在收到回购申请后，三个月内无条件按原价回购该物业，并将款项退回业主指定账户。合同同时对逾期付款及逾期交房等违约责任及其他相关事项进行了约定。 原告于2017年10月27日向被告支付首付款192662元，于2019年1月21日向被告支付部分二期款48165元，于2019年7月7日向被告支付二期款48166元，上述款项共计288993元，被告向原告出具了相应的《收款收据》。 另查明，被告普艺达公司系有限责任公司，具备房地产开发与经营资格。 被告自认涉案项目所占用的土地为南宁市西乡塘区心圩街道四联村民委员会林屋坡的集体土地，涉案项目的建设已办理建设工程规划许可证。截止法庭辩论终结，被告未提供涉案项目土地变更为国有建设用地的审批手续等相关材料。 原告苏先德并非四联村村民。 本院认为，关于合同性质。原、被告签订《【院外西街】合作建房合同》，以合作建房之名，约定原告提供建房资金而无须承担风险，获得房屋使用权50年。综合涉案房屋的交付日期、交付标准、计价方式、使用期限、办理分户产权证等条款，双方当事人之间的真实缔约意图在于转移房屋所有权，依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条之规定，本合同应认定为房屋买卖合同。被告以合作建房之名规避法律法规，本院不予支持。 关于合同效力。根据《全国人民代表大会常务委员会关于修改、的决定》，修正后的《中华人民共和国土地管理法》于2020年1月1日起施行，但“法不溯及既往”是一项基本的法治原则，即不能用今天的法律去约束昨天的行为。根据《中华人民共和国立法法》第九十三条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》（试行）第一百九十六条的规定，原则上我国法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，审理案件应适用行为发生时的法律、政策。本案原、被告之间的房屋买卖合同关系成立于2017年，应当适用修正前的《中华人民共和国土地管理法》。《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正）第四十三条第一款规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条规定：“具体建设项目需要使用土地的，建设单位应当根据建设项目的总体设计一次申请，办理建设用地审批手续；分期建设的项目，可以根据可行性研究报告确定的方案分期申请建设用地，分期办理建设用地有关审批手续。”被告未依法办理相关建设用地审批手续，即在集体土地上建设房屋并向社会公众销售，违反了前述规定。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损失国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，原、被告签订的《【院外西街】合作建房合同》因违反法律、行政法规的强制性规定并损害社会公共利益而无效。 关于合同无效的过错责任问题。被告作为具备房地产开发与经营资质的公司，应当知道房屋建设需要依法办理用地、规划等手续，但其明知未依法办理前述相关手续，仍向社会销售房屋，主观恶意较大，应承担合同无效的主要责任。原告作为房屋购买者，未尽到审查房屋建设是否具备法定条件的注意义务，亦应对合同无效承担相应责任。依据双方的过错程度，本院确定被告承担合同无效70%的责任，原告承担30%的责任。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，被告收取的购房款合计288993元应返还给原告。原告因本案合同无效而产生的损失，即为该288993元的资金占用费，应由被告负担70%，原告自担30%。原告主张资金占用费按年利率6%计算，没有事实及法律依据，本院不予支持。本案资金占用费应按照中国人民银行同期贷款利率、从原告交付款项之日起计算至被告付清之日止，但自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，因此，本案资金占用费计算方式为：1、以192662元为基数，自2017年10月27日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2、以48165元为基数，自2019年1月21日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；3、以48166元为基数，自2019年7月7日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十五条、《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（四）项、第（五）项、第五十八条、第一百三十条、《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正）第四十三条第一款、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条之规定，判决如下： 一、原告苏先德与被告广西普艺达投资有限公司于2017年10月27日签订的《【院外西街】合作建房合同》无效； 二、被告广西普艺达投资有限公司向原告苏先德返还购房款288993元； 三、被告广西普艺达投资有限公司向原告苏先德支付资金占用费（计算方式：1、以192662元为基数，自2017年10月27日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2、以48165元为基数，自2019年1月21日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；3、以48166元为基数，自2019年7月7日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，计算得出利息总额后，被告广西普艺达投资有限公司负担其中的70%）。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费8525元，保全费2154元，两项合计10679元（原告苏先德已预交），由被告广西普艺达投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在收到交纳上诉费通知书之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  韦月玲 人民陪审员  班日强 人民陪审员  莫艳林 二〇二〇年十月十四日 书 记 员  梁箫英