苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初4188号 原告：苏州万慧嘉怡管理咨询有限公司，住所地江苏省苏州工业园区苏州中心广场**苏州中心办公室******房。 法定代表人：吴发平，执行董事。 委托诉讼代理人：毛禹辰，江苏苏合律师事务所律师。 被告：苏州宙顶黄金珠宝有限公司，住，住所地江苏省苏州市姑苏区十全街**/div> 法定代表人：杨进，总经理。 委托诉讼代理人：浦学纵，江苏立泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贺良娟，江苏立泰律师事务所律师。 原告苏州万慧嘉怡管理咨询有限公司（以下简称“万慧公司”）与被告苏州宙顶黄金珠宝有限公司（以下简称“宙顶公司”）合同纠纷一案，本院于2020年7月31日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2020年8月31日、10月10日、10月23日公开开庭进行了审理。原告万慧公司的委托诉讼代理人毛禹辰，被告宙顶公司的法定代表人杨进及委托诉讼代理人浦学纵、贺良娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万慧公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告赔付保证金470万元；2、判令被告承担本案诉讼费用。 事实和理由：原告同苏州嘉业房地产开发有限公司于2019年5月23日签订《资产转让协议》，约定原告购买嘉业公司名下位于苏州XXXXXX的6X幢205、206、207、208、5X幢、5Y幢的不动产转让给乙方，同时约定了转让对价支付时间以及过户条件满足的情况下，前述不动产可过户至原告指定第三人名下。2020年4月2日，原、被告签订《资产转让》协议，约定由被告购买苏州XXXXXX5X幢、5Y幢不动产，被告应于2020年4月20日前向原告支付定金750万元。同时约定被告未在2020年5月15日前购买前述资产的，原告方有权没收被告的保证金500万元。然协议签订后被告并未按照协议约定支付房款，亦未在约定时限内购买前述资产。被告拖延进度，导致原告错失与其他购买方磋商的机会，给原告造成了巨大损失，特向人民法院提起诉讼，请求依法裁判。 被告宙顶公司辩称：1、双方在2020年4月2日签订的资产转让合同的性质为预约合同，该合同无效，因为原被告双方在合同中的相关约定经被告事后了解，有关清场的约定实际侵害了合法承租人的优先购买权，且双方约定交易总价为6000万元，网签开票价为2200万元，违反了税收征管的相关法律法规，侵害了国家利益，所以被告认为该合同是无效的。2、即使法院认为上述合同不符合无效的情形，但是该案涉合同因为原告的原因，在合同有效期内无法继续履行，即原告无权请求被告赔付保证金。综上，请求法院依法驳回原告诉讼请求。 本院经审理查明： 2019年5月23日，苏州嘉业房地产开发有限公司（以下简称“嘉业房地产公司”）（甲方）与万慧公司（乙方）签订《资产转让协议》一份，内容为：1、甲方将坐落于苏州XXXXXX的6X幢205、206、207、208、306室（以下简称资产（一）），5X幢、5Y幢（以下简称资产（二））转让给乙方。双方确认资产（一）以800万元进行产权转让，资产（二）以2200万元进行产权转让。2、本协议签订之日5个工作日内，乙方就资产（一）一次性支付全额房款800万元，同时就资产（二）支付意向金700万元，共计1500万元，如乙方未按约定在上述期限内足额付清1500万元，每逾期一日，乙方按应付未付金额的日万分之五向甲方支付违约金，如上述期限届满后10个工作日乙方仍未付清1500万元的，甲方有权单方面终止本协议，且无需负任何法律责任。3、乙方在支付700万元意向金后8个月内，负责解决资产（二）历史遗留问题，使资产（二）具备产权转让条件，并付清资产（二）尾款1500万元。乙方负责解决资产（二）的历史遗留问题包括但不限于付清资产（二）至签订买卖合同前所有自来水欠费及解决水表分立问题；解决资产（二）过户问题，包括但不限于土地性质转变需补缴土地出让金和物业用房剥离问题。资产（二）按现状交付，乙方对甲方房屋现状确认无异议，各房屋租赁情况详见附件，乙方确认已知悉租赁合同条款且无异议。乙方应向其指定的第三方尽告知义务，包括但不限于须于买卖合同签订之日起20日内书面确认租赁合同继续有效并办理出租方变更手续、房屋状态及本协议约定涉及该指定第三方的相关事宜。如乙方在支付资产（二）意向金之日起8个月，资产（二）仍不具备产权转让条件，则双方终止资产（二）的转让，甲方无息退还乙方意向金700万元，双方互不承担违约责任。由乙方负责资产（二）承租方放弃优先购买权的确认工作，如因承租方主张优先购买权而给甲方和乙方带来的各类法律风险及损失赔偿全部由乙方承担。 2020年1月21日，嘉业房地产公司（甲方）与万慧公司（乙方）签订《补充协议》一份，约定甲乙双方于2019年5月23日签订《资产转让协议》一份，现资产（二）的历史遗留问题乙方已经基本解决，只剩余支付所欠水费，双方约定自本补充协议签订之日起五个月内，在乙方支付所欠全部水费并支付剩余尾款1500万元给甲方后，完成资产二的网签合同签订及资产过户，如因甲乙双方其中一方的原因造成该资产不能完成交易的，按主合同第五项内的相关违约责任执行。 2020年4月2日，万慧公司（甲方）与宙顶公司（乙方）签订《资产转让》一份，约定：1、乙方拟受让坐落于苏州XXXXXX5X幢、5Y幢房屋，双方确认以房款6000万元进行产权转让。本协议签订之日起，乙方就阳光假日资产向甲方支付房款定金：2020年4月3日前付50万元，2020年4月15日前付满200万元，在2020年4月20日前付满500万元。如乙方未按约定在上述期限内足额付清500万元，甲方有权单方面终止本协议，且无需负任何法律责任。2、交易为一手房初始登记网签出售给乙方，乙方承担网签价格一手房的买方应承担的税费，包括房屋维修基金。3、甲乙双方约定在2020年5月15日前完成交易，受让方为乙方，或乙方指定的第三方。甲方同意乙方在签订本协议后将该房屋出售给他人，并视本协议所有内容同样有效，甲方配合与乙方出售的买家办理交易办证手续，完成交易，领取新产权证。4、甲方提出与乙方交易总价为6000万元，网签价开票价为2200万元，剩余部分甲方提供普通发票，以便乙方公司有财务购房成本的凭证。5、就甲方出售给乙方之日的之前该房屋状态占用租赁情况，甲方承诺：在出售给乙方完成交易后的60日内负责全部清场完毕，并以由乙方暂扣200万元房款作为清场前的保证制约（清场结束后乙方三日内退还给甲方）。甲方如逾期，甲方同意退还全部房款给乙方并承担退房时的过户费。乙方应遵循该清场协议的保密约定。6、本合同是意向预签合同，有效期截止到2020年5月15日，在此期间如甲方未经乙方同意销售其他购买人，甲方赔偿乙方保证金500万元；如乙方在2020年5月15日前放弃购买该房屋，甲方将没收乙方500万元保证金不予退还。除此甲方不追究乙方其他任何违约，该房屋出售合同自行失效。截至2020年5月15日后，因不可归责于双方当事人的原因，双方仍未能完成交易，本合同即自行失效，双方无需另行签订合同撤销协议，双方不得追究对方任何责任。7、乙方付款方式二种：一是网签时付3500万元，甲方事先注入约38%股份到乙方收购资产的公司，作为制约房屋余款相对应的金额（2300万元），产证出来后30天内付清余款，甲方同步退出股份。二是一次性付款，网签实付3500万元，余额2300万以共管形式，办完证当天双方释放付清余款。 2020年4月3日，被告向万慧公司法定代表人吴发平账户付款300000元。 2020年6月12日，万慧公司（甲方）与苏州远达商业管理有限公司（以下简称“远达公司”）（乙方）签订《资产转让》一份，约定：1、乙方拟受让坐落于苏州XXXXXX5X幢、5Y幢房屋，转让款为6000万元。在2020年6月15日前付2000万元作为购房款，在支付购房款的同时，甲方必须提供乙方领取产权证所需的所有资料，其中双方约定网签后的办证时间为同步进行，双方商量好规避双方风险机制的操作方式，如由于甲方原因，使乙方未能取得不动产证，甲方退回乙方购房款以及赔偿乙方200万违约金。剩余款项4000万元于乙方取得不动产权属证书后30日内，上述款项支付至甲方指定账户。2、甲乙双方拟约定在2020年6月15日前完成交易，受让方为乙方，或乙方指定的第三方。甲方同意乙方在签订本协议后乙方将该房屋出售给他人，甲方同意在签订本协议后乙方将该房屋融资，甲方配合与乙方出售的买家办理交易办证手续，完成交易，领取新产权证。但因乙方指定受让给第三方而导致无法在约定日期内完成交易的，甲方不承担任何责任。3、本次交易总价为6000万元，甲方按网签价格2200万提供增值税专用发票，剩余部分甲方提供增值税普通发票，以便乙方公司有财务购房成本的凭证。4、就所涉房屋存在占用租赁的情况，甲方承诺产权完成变更后的60日内负责全部清场完毕，并以由乙方暂扣200万元房款作为清场前的保证制约。甲方如始终未能完成清场，甲方同意退还全部房款给乙方并承担违约金200万元以及退房时的过户费。 2020年8月3日，万慧公司（甲方）与案外人王筛成（乙方）、担保人常辉、杨林、丁艳、骆守权、胡唐青签订《协议书》一份，约定乙方拟受让坐落于苏州XXXXXX5X幢、5Y幢房屋。转让标的总价款为3400万元。甲方保证在乙方指定标的受让人之日起30日内使房屋具备产权转让条件并与乙方到产权人处办理网签和产权登记手续。甲方负责解决上述房屋产权转让登记问题，包括但不限于土地性质转让需补缴土地出让金及配合产权人协调承租户优先购买权等问题，使上述房屋具备不动产权转让条件。 坐落于苏州XXXXXX5X幢商业房、5Y幢不动产原所有权人为苏州嘉业房地产开发有限公司。2020年8月17日，上述不动产所有权人已登记为苏州卫筛诚企业管理有限公司。 在本案审理中，被告向本院举证了陈晓华与杨林的微信聊天记录：2020年7月16日，杨林说：你昨天后来联系杨进共管的事情了吗？陈晓华回复：太晚了，凌晨三点了，没接电话。2020年7月19日，杨林说：今天你不和杨进碰面了吧？明天什么时候去小贷公司？陈晓华回复：要碰面的，晚点回你。2020年7月23日上午，杨林说道：杨进那笔共管资金你让他留着，我自己想办法过，我把房子抵押了也过了。你贷款要是到了，给我用下。还过远达名下。7月23日下午，杨林接着问道：杨进共管的事情，落实好了吗？7月30日下午，陈晓华将500万元的电子回单通过微信发送给了杨林，该电子回单显示放款人为苏州市历史文化名城科技小额贷款有限公司，收款人为苏州宙顶黄金珠宝有限公司。 在本案审理过程中，被告申请陈晓华作为证人出庭作证。本院依法对陈晓华进行调查并形成笔录一份。陈晓华向本院陈述：1、在案涉房产的交易中，陈晓华系中间介绍人，不代表原、被告任何一方。2、在原、被告签订《资产转让》之前，被告没有看到过原告与嘉业房地产公司签订的《资产转让协议》，在签完《资产转让》后的大概二三十天后才看到。3、在原、被告签订《资产转让》后，被告提出了四点担心：一是原告提供的其与嘉业房地产公司的《资产转让协议》系涂改过的，不完整。二是既然是一手房，为何会有房产证，杨林对此无法解释。三是既然被告收购了，那么案涉房屋的承租人应当出具一份承诺书，表明承租人不行使优先购买权以及明确搬出去的期限，但这些都没有。四是购房款应当共管，以免被杨林或原告用作其他用途。上述这些，杨林都没有做到，所以杨进不敢再继续转款了。3、远达公司是陈晓华的公司，与杨进或被告没有任何关联。4、《资产转让》是原告起草的，当时杨进在陈晓华的办公室，对合同第六条进行了修改，即特意修改明确为意向合同，并不是正式合同。陈晓华说虽然当时杨进还有诸多疑虑和担心，但陈晓华就让杨进盖章签字了。5、因为被告提出的上述四点担心，原告以及杨林都无法解释和做到，所以原、被告的协议无法继续推进。后来杨林提出和陈晓华合作，杨林说让陈晓华出1500万即可，其他的款项杨林自己可以搞定，所以远达公司与原告签订了资产转让协议。6、针对被告向原告支付的30万元，杨林之前表达过同意把30万退还给被告。 庭审中，原告明确其要求被告赔付470万元系因为被告的逾期履行行为导致原告只能以远低于资产转让协议约定的价格出售案涉房屋，故其参照原、被告间资产转让协议要求被告赔付因此给原告造成的损失。 以上事实，由资产转让协议、补充协议、资产转让、付款凭证、协议书、房屋产权证、微信聊天记录及本院谈话笔录、庭审笔录等予以证明。 本院认为，根据原告确认，其要求被告赔付保证金470万元系因为被告的逾期履行行为导致其只能以远低于原、被告签订的资产转让中约定的价格出售房屋，故原告参照资产转让要求被告赔付因此给其造成的损失。而事实上，根据原、被告签订的《资产转让》第六条约定，该协议系意向预签合同，有效期截止至2020年5月15日。如被告在2020年5月15日前放弃购买该房屋，则原告有权没收被告支付的500万保证金。因不可归责于双方当事人的原因，双方未能完成交易的，本合同即失效，双方互不追究对方任何责任。根据案涉交易的中间介绍人陈晓华与被告法定代表人杨进的一致确认，《资产转让》系原告草拟，而第六条系被告特意修改为“意向预签合同”，原告对此也盖章予以了确认。因此，该条款的含义应遵循双方当事人的真实意思表示进行解读和认定，《资产转让》应为双方的意向合同或预备合同。此后，被告向原告及中间介绍人表达了诸如房屋权利来源是否存在瑕疵、案涉房屋承租户是否放弃了优先购买权、是否真正具备过户转让条件以及资金是否共管等方面的担心。上述问题均系案涉房屋能否成功转让交易的重要因素，而原告并未举证此前针对被告的上述疑惑、担心和交易障碍均一一予以了回应或解决。相反，原告在2020年6月12日却与案外人远达公司就案涉房屋再次签订了资产转让协议。上述一系列行为足以表明原、被告双方在签订意向协议后，在进一步的磋商和洽谈过程中，只是基于各自利益的考量，无法就案涉房屋的交易达成一致意思表示，属于不可归责于双方当事人的原因致使意向协议和房屋交易无法继续进一步推动，双方对此均不需承担违约责任。因此，原告要求被告赔偿损失缺乏事实依据。其次，就案涉房屋的转让，原、被告间签订了资产转让意向协议，此后原告与远达公司再次签订了一份资产转让协议，实质上相当于原告以自身的行为表明不再履行原、被告间的资产转让意向协议。而两份协议约定的房屋转让款均为6000万元，即如果原告与远达公司均按约履行资产转让协议，则原告可以获得相同的房屋转让款。但原告与远达公司此后并未进一步履行该协议，而是选择与王筛成再次签订了转让协议。而现有证据并无法证明原告与远达公司之间的协议没有履行的原因在于被告，故原告无权绕过其与远达公司的资产转让协议而直接向被告主张违约责任。最后，被告在与原告签订《资产转让》意向协议后向原告实际仅支付了30万元。根据法律规定，实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同；收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。而本案被告接收该30万元后并未提出异议，即原、被告以实际行为变更了资产转让意向协议中的定金或保证金金额。因此，原告更无权以此要求被告来赔付保证金470万元。综上，原、被告间的资产转让意向协议因不可归责于双方当事人的原因而没有继续进一步履行，双方互不承担违约责任。退一步讲，即使存在损失，也非被告的原因导致，故原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第六条、第六十条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第一百一十五条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告苏州万慧嘉怡管理咨询有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费44400元，减半收取22200元，财产保全费5000元，合计27200元，由原告苏州万慧嘉怡管理咨询有限公司负担。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审判员  李成 二〇二〇年十月三十日 书记员  罗瑶