大连市旅顺口区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0212民初2391号原告：大连万隆居物业管理有限公司。住所地：辽宁省大连市旅顺口区光明街**。法定代表人：王立忠，该公司经理。委托诉讼代理人：王燕妮，辽宁海通律师事务所律师。被告：崔荣喜，男，1933年1月13日出生，汉族，现住大连市旅顺口区。委托诉讼代理人：崔周庆（崔荣喜孙子），男，1979年11月5日出生，汉族，现住大连市旅顺口区。原告大连万隆居物业管理有限公司与被告崔荣喜物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连万隆居物业管理有限公司的委托诉讼代理人王燕妮，被告崔荣喜的委托诉讼代理人崔周庆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。大连万隆居物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付所欠物业服务费8688元（65.52平方米×1.3元/月/平方米×102个月）、逾期违约金1312元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年6月24日，原被告双方签订前期物业管理服务协议。该协议约定原告为被告居住的小区提供物业服务。协议第四条约定，被告应按建筑面积每月每平方米1.3元标准向原告交纳物业费。被告自2011年6月24日至2019年12月23日共欠缴物业服务费8688元，同时根据协议第八条第四项约定，原告有权要求被告支付违约金。现原告为维护自身合法权益，提起诉讼，望依法裁判。崔荣喜辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：原告主张的物业管理服务费的标准1.3元每月每平方米是不合理的，物业未告知业主其真实资质、存在乱收费事实，没有看到物价部门批准原件。收取物业费和管理物业服务的单位是“雁谷岚山物业服务中心”非本案原告。作为业主并没有享受到物业公司的服务，小区内绿化带遭到严重破坏、私搭乱建情况严重、小区路面、楼梯破损严重，物业公司均未及时管理。另物业收取的小区停车费和广告费的收支没有向业主进行公示。建设单位与物业擅自处分小区公共道路和用地、未按照规定配置必要的管理用房，未按照《条例》约定组织小区成立业主委员会。案涉房屋空置多年，产权已转移至他人名下。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的前期物业管理服务协议一份、登记簿查询结果一份，被告对真实性均无异议，上述证据能够证明与本案相关联的事实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告提交的拍摄于2020年8月10日的照片一组，欲证明小区物业公司提供物业服务存在的问题。原告对该组证据不予认可，本院认为，小区现状照片可以反映照片拍摄当时的情况，但并不能反映案涉小区物业管理的客观全貌，故本院对该证据的证明效力不予认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告（甲方）与被告（乙方）就雁谷岚山Ⅱ期“鹤鸣绣缔”住宅小区的前期物业管理服务事宜签订《前期物业管理服务协议》一份，合同载明原告提供的前期物业管理服务内容包括：房屋共用部位的维护和管理；房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；环境卫生管理；安保；维护本物业区内的交通秩序与车辆停放；房屋装饰装修管理按《装修管理规定》执行。物业管理服务费用为：住宅按建筑面积每月每平方米1.3元。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交从逾期之日起每天3‰交纳违约金。另查明，被告曾系大连市旅顺口区新开街西二巷XX号XX层XX号（建筑面积65.52平方米）业主，该小区未成立业主委员会。原告主张被告自2011年6月24日至2019年12月23日未按时向原告交纳物业管理服务费，被告陈述对欠费时间点无异议。又查明，案涉房屋于2018年8月23日登记至案外人名下。本院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，该协议对原、被告均具有约束力。原告为涉案小区的业主提供了物业服务，包括被告在内的小区业主也接受了物业服务，与原告之间形成了事实上的物业管理服务合同关系，被告逾期不交纳物业服务费，系违约行为，依法应承担违约责任。关于原告主张2018年8月23日之后物业服务费一节，因案涉房屋于2018年8月23日已变更至案外人名下，原告要求被告支付2018年8月23日至2019年12月23日止的物业服务费理据不足。被告应支付原告自2011年6月24日至2018年8月22日的物业服务费7325元（65.52平方米×1.3元/月/建筑平方米×86月）。关于被告抗辩“物业服务费收费标准不合理”、“收取物业费和管理物业费的单位并非原告”一节，原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》中对物业管理服务费用做出了明确约定，且在本次诉讼前被告亦按照合同约定标准向原告交纳过物业服务费，物业费收费标准为意思自治内容，未违反法律规定，另关于被告所述收费资质及物价部门审批一节，因非本案民事诉讼审查范围，亦非效力性规定，不能作为认定合同效力之依据。综上，对被告的上述抗辩意见，本院不予采纳。关于被告抗辩“小区内绿化带遭到严重破坏、小区路面、楼梯破损严重”及“物业未公示停车费及广告费”一节，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”由此可见，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此为由拒绝交纳或减少交纳物业服务费用。故被告以上述答辩意见作为其不交纳、少交纳物业费的理由，本院不予采纳。关于被告抗辩“小区内私搭乱建严重”一节，根据《中华人民共和国物权法》规定，物权的取得和行使，应当遵守法律、尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。根据上述法律规定，受损害业主可以采取直接要求侵权人承担侵权责任以寻求救济手段，来维护自身合法权益。物业管理公司向业主收取物业费的基础是提供物业服务，所以被告以小区部分业主私搭乱建，为由拒交物业费，不应予以支持。关于被告抗辩的“建设单位擅自处分小区公共道路和用地、未按照规定配置必要的管理用房等”，被告的抗辩意见所涉主体为小区建设单位，本案系原告作为物业服务企业与被告业主之间物业服务合同纠纷，被告以上述理由拒交物业服务费没有法律依据，本院不予支持。关于违约金问题，虽然《前期物业管理服务协议》对违约金做出了约定，但立足于督促物业提供者不断提高物业服务质量及缓和双方之间矛盾的角度，该项诉讼请求，本次诉讼不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告崔荣喜自本判决生效之日起十日内给付原告大连万隆居物业管理有限公司2011年6月24日起至2018年8月22日止的物业服务费7325元；二、驳回原告大连万隆居物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取后为25元，由大连万隆居物业管理有限公司负担7元，被告崔荣喜负担18元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  隋姗姗二〇二〇年九月二十二日书记员  乔方圆附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。