呼和浩特市新城区人民法院民事判决书（2020）内0102民初4432号原告：贾苗，女，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：沙莎，内蒙古典诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：张增，内蒙古典诺律师事务所律师。原告：张学斌，男，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：沙莎，内蒙古典诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：张增，内蒙古典诺律师事务所律师。被告：内蒙古海元酒店管理有限公司。法定代表人：孙元魁，该公司执行董事。原告张学斌、贾苗与被告内蒙古海元酒店管理有限公司（以下简称海元酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张学斌、贾苗及其委托诉讼代理人沙莎、张增到庭参加了诉讼，被告内蒙古海元酒店管理有限公司经本院传票合法传唤无正当理由拒不到庭，依法按缺席审理。本案现已缺席审理终结。原告张学斌、贾苗向本院提出诉讼请求：1.请求贵院依法判令解除原被告双方签订的《房屋租赁合同》;2.请求判令被告在合同解除后5日内搬离房屋,并结清截至搬离之日止的水费、电费及其他应当由被告承担的相关费用;3.请求贵院依法判令被告立即向原告支付自2019年8月25日至实际搬离房屋之日止的租金(截至2020年7月14日已欠租金26722.66元),及租金实际清偿之日止的利息(截至2020年7月14日已产生利息￥560.77元,按照年利率6%计算);4.请求贵院依法判令被告向原告偿还采暖费、垃圾清运费、物业费至被告实际搬离房屋之日止(截至2020年7月14日,共计费用5719.25元)及上述费用实际清偿之日的利息(截至2020年7月14日已产生利息175.13元,按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算);5.请求贵院依法判令被告向原告支付违约金2710.33元;6.由被告承担本案律师费4000元及诉讼费用。事实与理由：2019年5月18日,原被告双方签订《房屋租赁合同》(下称:合同),由原告将其所有的位于呼和浩特市××区房屋出租被告用于酒店管理经营。合同约定:租期为2019年6月1日至2025年5月31日,年租金为32522元,支付方式为按季度支付,每季度支付租金8131元,被告应于付款到期日的前5日支付下一季度应付房租;租赁期间产生的暖气费、物业费、水电费、电视宽带费、固话费等费用均由被告承担,如原告代垫上述费用,则被告应支付原告垫付费用本金及按照同期银行贷款利率四倍计算的利息。同时约定,如被告违约,则支付解除合同的违约金(金额为整体出租面积对应的一个月的租金数额)及律师费、诉讼费等因处理纠纷产生的费用。合同签订后,被告支付了第一个季度的房屋租金,又于2020年6月22日支付租金2000元,剩余租金未按期支付,且租赁期间内产生的暖气费、物业费等费用被告也未依约支付,而由原告垫付。后原告多次向被告主张要求其支付租金及垫付费用,但均未果。被告的行为已经构成违约,严重损害了原告的合法权益。综上,为维护自身合法权益,原告根据相关法律规定,特向贵院提起诉讼,望判如所请。被告内蒙古海元酒店管理有限公司未到庭答辩也未提交书面答辩意见。原告贾苗、张学斌围绕诉讼请求向法庭提交了证据，被告未到庭举证、质证，视为放弃相关诉讼权利。结合原告提交证据，本院认定事实如下：1.2019年5月18日，二原告以其自有房屋与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将位于呼和浩特市××区房屋出租于被告用于经营，房屋建筑面积82.50㎡，租赁期限六年，自2019年6月1日起至2025年5月31日止。租金每平米每天1.08元，年度租金32522元，押一付三,全年分四次付清租金，具体为5月25日前支付租金8131元，8月25日前支付租金8131元,11月25日前支付租金8131元,2月25日前支付租金8131元。被告于2019年5月25日缴纳2710元租赁履约保证金，若承租方在履行本合同的过程中出现违约行为或违反出租方或物业服务公司制定的管理制度的行为，则出租方有权以前述租赁履约保证金优先折抵应由承租方承担的包括但不限于租金、管理费、违约金、赔偿金、罚款。如履约保证金已经不足以支付承租人应付的相关费用，出现出租方代垫相关款项的，视为承租人再次违约，除依照本协议其他条款约定承担相应责任外，承租人除应当向出租人支付代垫款项本金外，还应当按照同期银行贷款利率四倍的标准向出租人支付垫付资金期间（直至承租人返还之日）的利息损失。承租方租赁期间产生的暖气费、物业费、电费、水费、有线电视费、宽带费用、电话费用、税金全部由承租方承担。承租方逾期30天未缴清任何一期的租金、物业费、取暖费、滞纳金、水电费及管理费等应缴费用的，出租房有权提前终止合同、收回租赁房屋、要求承租方支付解除合同违约金（金额为整体出租面积对应的一个月的租金数额）、追收承租方欠付的租金、物业费、取暖费、管理费、电费、水费、违约金及其他杂费；并要求承租方赔偿损失（包括但不限于垫付费用对应的利息损失、处理相关纠纷发生的诉讼费、律师费、鉴定费、公证费、公告费等）。2.合同签订后,被告海元酒店缴纳履约保证金2710元，依约支付了第一季度（2019年6月1日至2019年9月1日期间）的房屋租金8131元，又于2020年6月22日向原告支付租金2000元，后再未支付。被告至今未搬离原告房屋。3.原告代被告垫付2019年6月1日至2020年5月31日期间物业费3465元及2020年6月1日至判决之日即2020年9月30日期间物业费1155元，垫付2019年6月1日至2020年5月31日垃圾清运费60元及2020年6月1日至2020年9月30日期间垃圾清运费20元，垫付2019年至2020年暖气费1771.48元，垫付2019年8月至2020年8月4日水费181.03元，原告支付律师服务费4000元。以上事实有原告提交《房屋租赁合同》、收据、发票、银行交易明细、委托代理合同以及庭审笔录在卷佐证，因证据形式、来源合法，且证据之间能够形成完整证据链条足以证明案件事实，故本院予以采信。本院认为，被告海元酒店经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃应诉答辩等相关诉讼权利，而结合相关法律规定及本案查明事实可知，原、被告于2019年5月18日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定诚实履行各自义务。现就原告各项诉请，逐一分析认定如下：第一，关于解除双方签订的《房屋租赁合同》以及解约违约金。被告海元酒店未依约支付租金构成违约，依照双方租赁合同第六条第二款第三项之约定可知，合同约定的解除条件已成就，而合同解除后，应恢复原状，故原告有权请求确认解除双方签订的《房屋租赁合同》并要求被告搬离房屋，而因原告并没有单方向被告发出过解除通知，故参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》第46条之规定，以向被告送达起诉状副本之日即2020年7月27日为确认合同解除之日。又依照合同第四条第二款关于履约保证金可以优先折抵违约金之约定以及第六条第二款关于解约违约金之约定，原告请求被告支付金额相当于一个月租金即2710.33元的违约金，并明确同意以被告已经支付的履约保证金2710元予以折抵的诉求合法有据，本院予以确认；第二，关于欠付租金及其利息。经原告自认，被告自2019年6月1日承租公寓，至判决之日止尚未搬离，期间共计支付租金10131元，依照合同第四条关于租金之约定，被告还应支付原告租金6131元（2019年9月1日至11月30日期间尚欠部分）及自2019年12月1日至实际搬离之日止的租金，租金计算方式为：以82.5平方米为基数，按照每日每平方米1.08元为标准（确认合同解除后的房屋占有使用费参照租金标准以实际发生金额为准）。又依照合同第四条关于租金预先分期支付之约定，被告未依约支付租金构成违约，其应当向原告支付相当于资金占用期间的利息作为逾期履行的违约损失赔偿，但原告现以年利率6%作为计算标准没有依据且就合同确认解除之后的房屋占有使用费，双方合同有关预先支付的约定不再适用，该部分占有使用费的支付时间以判决判令给付时间为准，故该部分利息已经包含在判决确定的加倍支付延迟履行期间利息的范围内。本院现仅以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率予以支持原告相应诉请，且因合同及被告实际履行均有分期情形，利息应分段计算，具体为：自2019年8月26日至2019年11月25日期间，以欠付租金8131元为基数，自2019年11月26日至2020年2月25日期间，以欠付租金16262元为基数，自2020年2月26日至2020年5月25日期间，以欠付租金24393元为基数，自2020年5月26日至2020年6月21日期间，以欠付租金24393元＋4544.1元（2020年6月1日至7月27日共计51天）=28937.1元为基数，自2020年6月22日至欠付租金实际清偿之日止，以欠付租金28937.1元-2000元=26937.1元为基数。第三，关于原告代垫租赁期间产生的相关费用及其利息。依照合同第四条第二款第三项及第三款之约定，租赁期间产生的采暖费、垃圾清运费、物业费、水电费均应由承租人即本案被告承担，出租方代垫相关款项的，承租人除支付代垫款项本金，还需按照同期银行贷款利率四倍的标准向出租人支付利息损失至返还代垫本金之日止。但根据本案实际情况，因被告海元酒店尚未搬离，本院仅能支持至判决之日止能够确定已经属于垫付的部分，之后损失，原告可待垫付事实实际发生后另行主张权利。1.物业费及垃圾清运费。原告提交收据、发票及银行交易明细能够证明其于2020年6月29日垫付2019年6月1日至2020年5月31日期间物业费3465元及2020年6月1日至判决之日即2020年9月30日期间物业费1155元，垫付2019年6月1日至2020年5月31日垃圾清运费60元及2020年6月1日至2020年9月30日期间垃圾清运费20元。以上合计4700元，就该部分垫付本金及约定利息，本院予以支持。2.采暖费。原告提交发票能够显示其于2020年1月5日交纳2019年至2020年暖气费1771.48元，结合供热周期，本院对其垫付金额予以确认，就该部分垫付本金及约定利息，本院予以支持。3.水费。原告提交收据及明细表显示其于2020年8月4日交纳2019年8月至2020年8月4日水费181.03元，就该部分垫付本金及约定利息，本院予以支持。4.电费。原告所举证据不能证明原告向被告交付房屋时电表余额，故不能确定其垫付总额，其应承担举证不能的不利法律后果，本院对其相应诉请不予支持。第四，关于律师费，依照合同第六条第二款之规定，被告应当承担律师费作为损失赔偿。而结合原告提交的委托代理合同及律师服务费发票可以确认，律师费为4000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告贾苗、张学斌与被告内蒙古海元酒店管理有限公司于2019年5月18日签订的《房屋租赁合同》已于2020年7月27日解除；二、被告内蒙古海元酒店管理有限公司于本判决生效之日起十五日内搬离约定租赁房屋，即位于呼和浩特市××区；三、被告内蒙古海元酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告贾苗、张学斌支付欠付租金6131元（2019年9月1日至11月30日期间尚欠部分）及自2019年12月1日至实际搬离之日止的租金，租金计算方式为：以82.5㎡为基数，以每日每平方米1.08元为标准。同时支付相应利息，利息具体计算方式为：以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为准，自2019年8月26日至2019年11月25日期间，以欠付租金8131元为基数，自2019年11月26日至2020年2月25日期间，以欠付租金16262元为基数，自2020年2月26日至2020年5月25日期间，以欠付租金24393元为基数，自2020年5月26日至2020年6月21日期间，以欠付租金28937.1元为基数，自2020年6月22日至欠付租金实际清偿之日止，以欠付租金26937.1元为基数；四、被告内蒙古海元酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告贾苗、张学斌偿还代垫物业及垃圾清运费4700元元并以此为基数支付自2020年6月30日至实际清偿之日止的利息，采暖费1771.48元并以此为基数支付自2020年1月6日至实际清偿之日止的利息，水费181.03元并以此为基数支付自2020年8月5日至实际清偿之日止的利息。上述利息均以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍为准；五、被告内蒙古海元酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告贾苗、张学斌律师费4000元；六、驳回原告贾苗、张学斌的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费：案件受理费492元（原告已预交，已减半收取），财产保全费419元，由被告内蒙古海元酒店管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 陈 红二〇二〇年九月三十日书记员 刘晓凯