广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初8276号原告：林建洪，男，1971年2月15日出生，汉族，住广东省佛山市南海区*********，公民身份号码440************339。被告：佛山盛明置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*********盛明广场，统一社会信用代码914***********051K。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：李勇勇，广东瀛双律师事务所律师。被告：珠海市联晟装饰工程有限公司，住所地：广东省珠海市海滨南路****第**7001，统一社会信用代码91440400MA4UQ45H59。法定代表人：张某1。原告林建洪诉被告佛山盛明置业有限公司（以下简称“盛明公司”）、珠海市联晟装饰工程有限公司（以下简称“联晟公司”）、租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用简易程序于同年6月8日公开开庭进行了审理。原告林建洪及被告盛明公司的委托诉讼代理人李勇勇到庭参加诉讼，被告联晟公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。诉讼中，原、被告申请庭外和解但未达成合意，相应和解期限不应计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告盛明公司签订的《物业使用权转让合同》，两被告向原告返还已付转让款181305元并支付违约金（以271805元为本金按日千分之一的标准自2019年10月30日起计算至被告实际清偿之日止）；2.解除原告与被告盛明公司签订的《盛明广场装修协议》，两被告向原告返还已付装修款90500元；3.两被告共同承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年3月7日，原、被告签订了《物业使用权转让合同》，被告将位于佛山市南海区**********************物业的使用权转让给原告，转让费246303元。同日，原、被告还签订了《盛明广场装修协议》，约定原告向被告支付该物业装修费90500元。按照约定，原告在2018年3月7日前向被告支付了转让费77902元、装修费90500元，两项合计为168402元。按照转让合同约定，被告应在2019年10月31日将该物业毛坯交付原告使用，装修协议约定原告在2019年10月31日提供该物业给被告装修，被告应于2019年12月31日前完成装修交付原告使用。但至本案起诉，被告从未通知原告收楼，装修更是无从谈起。2019年11月，原告多次到盛明广场协商要求交楼未果、截至2019年11月1日，被告和原告签订解除合同协议书，被告承诺分三期退房款，二期退装修款，但直至起诉之日，被告没有退还任何款项。按照转让合同约定，盛明公司逾期交付超过90天的，原告有权解除合同，盛明公司应退还全部已收款项，并从应交付物业之日起按照合同约定转让款日千分之一的标准支付违约金。故，原告提起诉讼。被告盛明公司辩称，原告与被告盛明公司签订的《物业使用权转让合同》已经于2019年11月1日协商解除，自解除之日起，原告不得再以已经解除的物业使用权转让合同或装修协议向被告主张权利。从双方签订的《解除合同协议书》第一条“现乙方（原告）申请解除合同……”以及第二条“双方一致同意解除上述合同……”的约定可知，解除涉讼的物业使用权转让合同是原告本人主动申请的，且双方系经协商一致的情况下协商解除涉讼的合同，系原告与被告盛明公司的真实意思表示，应受合法保护。故涉讼的物业使用权转让合同已于签订解除合同协议书当日协商解除。原告诉请被告盛明公司支付违约金无事实与法律依据，且原告诉请的违约金标准过高，应当予以调整。原告与被告盛明公司签订的《解除合同协议书》并无约定任何的逾期还款违约责任，原告诉请无合同依据。即便原告按照《物业使用权转让合同》为由主张权利，但双方已经协商解除了物业使用权转让合同，原告不得再以解除的合同向被告盛明公司主张权利。退而言之，即便法院认定双方签订的物业使用权转让合同未解除，认定被告盛明公司需支付违约金。原告主张的违约金过高，被告盛明公司请求法院予以调减。根据《合同法》第114条第2款规定：“约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”合同法司法解释（二）第二十九规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据前述规定，适用违约金时应以补偿性为主、惩罚性为辅的原则，以实际损失为中心确定违约金数额。本案中，案涉《物业使用权转让合同》第二条约定原告受让的物业使用权作为商业酒店可兼容办公用途，案涉物业装修后原告才存在利用案涉物业进行使用、收益的可能，在物业完成装修并交付使用前，原告并不存在实际损失。现原告并未证明其实际损失，原告主张的违约金过高。假设法院认定涉案合同《物业使用权转让合同》中超出20年的部分因违反《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定而无效，那么无效部分不存在解除的问题，无效部分也不存在违约金的问题。即无效部分所对应的物业使用权转让款本金部分不应当适用违约金条款。《盛明广场装修协议》的主体是珠海市联晟装饰工程有限公司与原告，该协议下的装修费90500元也是由联晟公司收取，原告诉请盛明公司返还该款项无事实与法律依据。综合上述事实和理由，被告盛明公司仅负有按照解除合同协议书的约定向原告退还尚欠款项181305元，对于原告诉请的违约金以及诉请被告盛明公司承担返还装修费90500元的请求应当予以驳回。被告联晟公司没有到庭答辩，亦没有提交书面答辩意见。被告联晟公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人有提交原件核对或虽无原件核对但对方当事人对真实性予以确认的证据，本院对真实性予以采信并在卷佐证。对当事人无提供原件核对的证据，本院对其证据效力不予采信。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2018年3月7日，原告（受让方、乙方）与被告盛明公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定甲方将西樵镇樵高路82号盛明广场项目自编8座1101号物业（以下简称“涉案物业”）的使用权转让给乙方。物业使用权的转让期限为二十年，从本合同签订之日起计算，若乙方按本合同第四条约定付清使用权转让总价款的，则在约定的转让期限二十年届满后，甲方同意由乙方无偿继续享有该物业使用权至2051年12月30日止。总转让款金额为246303元，乙方分期支付使用权转让款，首期转让款77902元于本合同签订当日支付（含定金），另在2018年9月4日前支付19203元，于2019年3月4日前支付19202元。余款129996元在三年内平均分12期免息付清，从2018年6月4日起至2021年3月4日，每三个月一期，每期10833元。甲方在2019年10月30日前将该物业毛坯交付给乙方使用，若乙方在此之前未能按约定履行付款义务的，则物业交付时间相应顺延至乙方补充履行义务后30日内。甲方未按照本合同第五条约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金；乙方逾期付款超过30天的，甲方有权解除本合同，甲方选择解除合同的，乙方应按本合同约定物业使用权转让款总金额30%向甲方支付违约金。甲方逾期交付超过90天的，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应退还全部已收款项，并从应交付物业之日起按照本合同约定转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金。本合同生效后，若甲乙双方任何一方无正当理由单方要求解除合同的，应按本合同约定物业使用权转让款总额的30%向另一方支付违约金。双方并约定其他权利义务。同日，原告（乙方、委托装修方）与被告联晟公司(甲方、受委托装修方)签订《装修协议》，约定乙方将其拥有物业使用权的涉讼物业，全权委托甲方进行装修，乙方于2018年3月9日前一次性支付装修费用90500元给甲方。双方并约定其他权利义务。2019年11月1日，原告与被告盛明公司签订《解除合同协议书》，约定：双方一致同意解除关于涉讼物业的《物业使用权转让合同》。物业使用权转让合同总额为246303元。被告盛明公司退还原告已支付款项181305元，分3期支付，第一期于2020年2月20日前退还38000元，第二期于2020年3月20日前退还71652元，第三期于2020年4月20日前退还71653元。被告盛明公司如期全额退款之日为双方签订的《物业使用权转让合同》正式解除之日，双方就上述合同产生的全部权利义务了结，双方今后互不追究，如被告未按期退款，原告有权采取法律手段，维护自身权益。同日，原告与被告联晟公司签订《解除合同协议书》，约定：双方一致同意解除关于涉讼物业的《装修协议》。装修协议总额为90500元。被告联晟公司退还原告已支付款项90500元，分2期支付，第一期于2020年1月20日前退还60500元，第二期于2020年2月20日前退还30000元。被告联晟公司如期全额退款之日为双方签订的《装修协议》正式解除之日，双方就上述合同产生的全部权利义务了结，双方今后互不追究，如被告联晟公司未按期退款，原告有权采取法律手段，维护自身权益。2020年4月9日，原告提起本案诉讼。诉讼中，被告盛明公司陈述涉案物业所在楼栋尚未办理竣工验收备案。本院认为，原告与被告盛明公司签订《物业使用权转让合同》时并未竣工验收，尚不具备交付的条件，故原告与被告盛明公司之间形成预约租赁合同关系。涉案租赁物租赁期限应自交付之日起算至2051年12月30日，实际租赁期限超过法律规定的二十年有效期，则超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告与被告盛明公司签订的《解除合同协议书》虽约定被告盛明公司如期全额退款之日为转让合同解除之日，但双方在《解除合同协议书》中一致同意解除转让合同，且此后双方亦未再继续履行，则本院确认《物业使用权转让合同》中二十年有效部分的约定于《解除合同协议书》签订之日（2019年11月1日）解除。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，原告诉请被告盛明公司退还转让款181305元，被告盛明公司在《解除合同协议书》中亦确认返还，本院予以支持。被告盛明公司虽与原告约定分期还款，但被告盛明公司并未按期退款，即便涉案转让合同已经协商解除，原告亦有权根据转让合同的约定，向被告盛明公司主张逾期交付致使合同解除的违约责任。本院参照《物业使用权转让合同》对于原告逾期付款违约责任的约定，结合合同履行及解除情况、被告盛明公司过错程度、原告实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则，酌定支持以已付转让款181305元为本金按日万分之五标准计算从逾期交付之日（2019年10月31日）起至实际清偿之日止的违约金，且以已付转让款30%（即181305元*30%=54391.5元）为上限，原告主张超出部分，本院不予支持。原告与被告联晟公司签订的《解除合同协议书》虽约定被告联晟公司如期全额退款之日为协议解除之日，但双方在《解除合同协议书》中一致同意解除，且此后双方亦未再继续履行，则本院确认《装修协议》于《解除合同协议书》签订之日（2019年11月1日）已经解除。被告联晟公司已与原告协商解除《装修协议》并承诺退还装修费90500元，被告联晟公司应予退还。在被告联晟公司并无举证已经退还的情况下，原告诉请被告联晟公司退还装修费90500元，本院予以支持。被告联晟公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告林建洪与被告佛山盛明置业有限公司于2018年3月7日签订的《物业使用权转让合同》中关于2019年10月30日至2039年10月29日期间的租赁约定于2019年11月1日解除；二、确认原告林建洪与被告珠海市联晟装饰工程有限公司于2018年3月7日签订的《装修协议》于2019年11月1日解除；三、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让款181305元及支付违约金（以181305元为本金从2019年10月31日起至实际清偿日止按日万分之五计算，违约金以54391.5元为限）予原告林建洪；四、被告珠海市联晟装饰工程有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还装修款90500元予原告林建洪；五、驳回原告林建洪的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计3176.03元、财产保全费1879.03元，合共5055.06元（原告已预交），由被告佛山盛明置业有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。对原告已预交的诉讼费5055.06元，在本判决发生法律效力后，经原告申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 徐  琼二〇二〇年七月十七日书记员 孙王成欣