广东省恩平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0785民初1169号原告：郑媚结，女，1971年3月26日出生，住恩平市**************巷3号，身份证号码：440************364。委托诉讼代理人：莫顺仪，女，1995年11月13日出生，住恩平市**************巷3号，身份证号码：440************740，系原告的女儿。被告：温秀燕，女，1963年6月3日出生，住恩平市**************，身份证号码：440************045。委托诉讼代理人：梁伟平，男，1958年10月13日出生，住恩平市*******，身份证号码：440************016。系被告的丈夫。原告郑媚结与被告温秀燕租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用小额诉讼程序，并于2020年7月2日公开开庭进行了审理。原告郑媚结及其委托诉讼代理人莫顺仪、被告温秀燕及其委托诉讼代理人梁伟平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑媚结向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还租房预交的押金7800元给原告；2、判令被告支付因铺位封闭施工致原告停工20天的损失2600元；3、被告未及时归还押金造成误工费、交通费等损失500元（为实现债权的必要费用）。上述l至3项合计10900元；4、本案全部诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年4月9日经协商签订了《租赁合同》，原告向被告租赁位于恩城锦城北路三十号首层第七卡商铺，原告女儿莫顺仪在此经营服装生意。起初约定租赁期自2018年4月15日至2020年4月15日止，租金每月3900元。由于原告缺乏经验，签订合同时约定的租金过高，难以经营。原、被告双方协商一致，2019年7月开始减低租金，原告均能按协商好的价钱在每个月开始经营前的几天已将租金逐月付清。后来由于疫情的影响，经被告承诺同意，租金下调，原告又在每月经营之前按双方商定的租金数额付清。现合同期满，并且租金已交到2020年5月31日(经双方同意确认，被告已收款)。原告决定不再租赁。被告为极力挽留原告，将原告于2018年4月9日所交的押金7800元，扣押不归还。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条之规定，要求被告退还押金7800元。另外，从2019年9月2日至2019年9月21日，由于非原告的原因，铺位外墙维修，被竹排围闭施工，非建筑施工人员不得进入，致使原告无法经营，停工20天，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条的规定，被告应承担损失2600元，因被告不及时归还约定的押金，致原告误工费、交通费等(为实现债权的必要费用)损失共500元，要求被告赔偿。被告温秀燕辩称：(一)原告与被告于2018年4月9日所签《租赁合同》，明确写明每月由原告支付租金人民币3900元给原告，从2019年7月开始，原告以“由于缺乏经验，租金过高，难以经营”为由，欠缴租金，由2019年7月至2020年5月止合共欠缴租金人民币9800元。(二)《租赁合同》第三条明确写明，“乙方有违约行为，则甲方所收押金不予退回乙方”。原告欠缴租金人民币9800元属违约行为，且欠缴金额已经超过押金(人民币7800元)金额，则被告有权不退回押金给原告。(三)在双方当事人签定《租赁合同》后，只有原告和被告，才可以协商合同内容变更的事情，任何第三人都无权更改《租赁合同》的内容。我方认为1、微信聊天记录的主体双方，并非《租赁合同》双方当事人本人，与合同没有关联性，也无权利商讨合同内容变更之事。2、原告提供的微信聊天记录不连续，不完整，不全面，不准确，不合法。微信聊天记录可以随意修改，可以选择性显示部分内容，也可以选择性删除部分内容，可以断章取义，因此，原告提供的微信聊天记录不能作为法律证据。微信聊天记录无法取代或更改双方当事人签定的原《租赁合同》。(四)铺位已经有全新的豪华装修，包括灯具灯饰等等全部齐全，是我方财产的一部分，双方在协商租约时约定原告退租时不可以拆除装修，但实际是原告退出租赁时，拆除了部分装修，原告有违约行为。(五)原告在退租时，尚拖欠2019年10月至2020年5月的水费，至今尚未缴交。(六)因铺位外墙维修施工，停工20天损失2600元。铺位外墙维修，实际是大厦外墙维修，大厦外墙不属我方财产，也不在租赁范围内，与当事人双方所签定的《租赁合同》无关。(七)要求我方赔付误工费、交通费损失500元没有事实根据和法律依据。(八)在房屋租赁期间，原告拖欠租金及水费合共人民币2067.26元。综上，请求驳回原告全部诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对于有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年4月9日，原告郑媚结（乙方）与被告温秀燕（甲方）签订《租赁合同》，合同主要约定：“一、租赁期从2018年4月15日至2020年4月15日；二、乙方每月支付甲方租金人民币3900元。每月3日前为交租时间，……；三、甲方向乙方收取人民币7800元作为押金，至本合同期满乙方退出本商铺时，甲方将押金无息退回给乙方，若乙方违约提前结束租赁或乙方有其他违约行为，则甲方所收押金不予退回乙方。押金也不能抵顶租金使用。……七、由于本商铺在租赁给乙方之前已有装修，乙方租赁期间金甲方同意后可以拆除原有装修自行重装，乙方在租赁期满如果不续租或因任何原因提前退租，乙方不能将租赁期间的重新装修拆除，而应连同装修退还给甲方，甲方不需另付装修费用给乙方。……”合同签订当天，原告支付了押金7800元以及预付了2018年4月9日至2018年5月31日的租金5800元。后每月原告都按时交租3900元（上月预交下月），2019年7月19日双方通过微信协商确认每月减租600元即月租金3300元，2019年7月28日原告预交8月份的租金3900元（实际支付3300元，其中600元抵扣租金）；2019年8月28日原告预交2019年9月份的租金2700元（实际支付3300元，其中600元系上月所余）；2019年9月28日原告预交2019年10月份的租金3300元，2019年10月28日原告预交2019年11月份的租金3300元，2019年11月27日原告预交2019年12月份的租金3300元，2019年12月28日原告预交2020年1月份的租金3300元。2020年1月28日双方通过微信协商2020年3月份之后每月按月租金3000元缴租，当日原告预付2020年2月份的租金3300元，2020年2月14日由于疫情影响，被告向原告表示减免原告2月份当月租金500元，2020年2月28日原告预付3月份的租金2500元（实际支付3000元，其中500元系上月多交），2020年3月9日被告向原告表示减免原告3月份的租金800元，2020年3月30日被告向原告表示减免原告4月份的租金800元，2020年3月30日原告预付2020年4月份的房租1400元（实际支付2200元，其中800元系上月多交的）。2020年4月29日被告向原告表示5月份的租金按2200元支付，当日原告向被告预交5月份租金2200元。上述租金支付及协商均由原告的女儿莫顺仪与被告温秀燕两人处理。另原告租赁期间尚有水费67.26元未支付。以上事实，有原、被告提供的证据及庭审笔录予以证实，本院予以确认。本院认为，本案属租赁合同纠纷。原、被告在公平、自愿的基础上签订《租赁合同》，没有违反法律禁止性规定，双方应按照合同约定履行各自的权利义务。押金问题。被告收取原告押金7800元，双方约定若原告违约提前结束租赁或乙方有其他违约行为，则甲方所收押金不予退回乙方，故押金不退回的前提是原告提前结束租赁或者原告存在其他违约行为。首先，原告不存在提前结束租赁的行为，原被告双方签订的租赁合同约定的租赁期为2018年4月15日至2020年4月15日，原告结束租赁的时间是2020年5月底，此时租赁期已满。其次，原告不存在欠缴租金的行为，根据原告提供到庭的证据，本院可知原告每月都按时缴纳租金，而被告所说的原告欠缴租金系被告同原告的女儿约定减免的租金数额。在本案中，原告在庭上确认其一直委托女儿莫顺仪处理租赁事宜，被告亦一直同原告的女儿莫顺仪协商租金事宜，亦是通过她收取租金，应认为其认可租赁事宜的处理人系原告的女儿。现被告主张因原告的女儿非租赁合同的签订人而主张协商减免租金的约定无效，本院不予支持。至于被告辩称原告与其续约是其减免原告租金的条件，被告提供到庭的证据无法证明，本院不予支持。再次，原告拆除装修的问题。双方约定原告不能将租赁期间的重新装修拆除，如无特别约定装修按照惯例应认定为已形成附合的装修装饰，在本案中，原告拆除了其安装的空调及灯具，上述物品并未与租赁物形成附合，而被告也未能进一步举证因原告拆除行为造成租赁物的损毁，故被告据此要求不予返还原告押金于法无据，本院不予支持。最后，被告主张原告在租赁期间尚拖欠67.26元水费并提供相应的水费发票及收款收据到庭，本院予以支持。综上，被告应退回原告押金7732.74元（7800元-67.26元）。停工损失。原告主张因外墙装修而导致原告停工20多天，原告提交的证据只能证明租赁的店面存在外墙装修行为，并不足以证明外墙装修导致不能正常使用租赁的店面，导致租赁合同不能履行并造成原告的停工损失，故对原告该项主张，本院不予支持。误工费、交通费损失。原告主张误工费、交通费于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告温秀燕应在本判决发生法律效力之日起七日返还7732.74元给原告郑媚结；二、驳回原告郑媚结的其他诉讼请求。如果被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费36.25元、保全费129元（原告已预交），由原告郑媚结负担受理费10.53元、保全费37.48元，由被告温秀燕负担受理费25.72元、保全费91.52元。原告郑媚结多预交的受理费25.72元、保全费91.52元，本院予以退回；被告温秀燕应向本院补缴受理费25.72元、保全费91.52元。本判决为终审判决。审 判 员 马文娟二〇二〇年七月十七日法官助理 宋洁钰书 记 员 甄洁莹