广东省广州市白云区人民法院民 事 裁 定 书（2021）粤0111民初12882号原告：陈伟灿，男，1979年1月2日出生，汉族，身份证住址广东省陆丰市，委托诉讼代理人：彭宇，广东琉璃律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈雁云，广东琉璃律师事务所实习人员。被告：广州市宏新物业管理有限公司，住所广州市白云区。法定代表人：张永宏。委托诉讼代理人：王廷，广东金轮律师事务所律师。原告陈伟灿与被告广州市宏新物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月16日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈伟灿的委托诉讼代理人彭宇、陈雁云，被告广州市宏新物业管理有限公司的委托诉讼代理人王廷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈伟灿向本院提出诉讼请求：1、被告拆除违法搭建的位于*花园*房屋及*房商铺占用的公共区域的建筑物，并恢复原状；2、被告维修位于*花园小区中心花园E1、E2栋前面的木亭；3、被告向原告公布应当在小区的公告栏等公共区域公示以下的资料和情况：（1）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（2）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（3）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（4）物业服务收费实行酬金制的，物业服务企业应当每年向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，每季度公布物业服务资金的收支情况；（5）物业服务企业对共用场地、共用设施设备产生的水电用量执行分摊工作的，应当按水电收费周期及时公布公共水电用量、单价、金额等分摊情况，按照实际费用和约定的方式向全体业主合理分摊；（6）物业共用部分和共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（7）物业共用部位，共用设施设备和相关场地使用情况。事实与理由：被告系广州白云区*花园小区业主的物业服务公司，没有依照相关规定和物业服务合同对该小区进行规范管理和提供物业服务。小区公共区域破损的外墙、地面、木桥等没有进行维修，业主多次向被告反映，但被告置之不理。被告堵上A6栋负一层的消防通道，给小区业主带来安全隐患。涉案小区还没有成立业委会，被告在没有经过小区过半业主同意的情况下，就将小区正门左右两边的保安室改建成档口出租。2019年3月17日，广州市城市管理综合执法局白云分局认定*花园正南门西侧的建设属于违法改建。被告还占用消防通道、将物业管理用房等进行经营，并占用属于全体业主的夹层进行办公，且对未向小区业主公示过具体收益收支明细，也未向小区业主公示应公示的其他资料。现特向法院提起诉讼，望判如所请。被告广州市宏新物业管理有限公司辩称：被告没有参与违法搭建活动，不负有恢复原状的义务，现在小区正门的商铺、楼房也没有进行房屋改建施工，被告不是适格主体。根据法律规定以及涉案《*花园前期物业管理协议书》第四条第3款的约定，专有部分以外的共有部分由业主共同享有并行使共同管理的权利。原告支付的物业管理费不包括共用部位、共用设施、设备维修与大修施工等费用。小区共有部分的维护以及维护费用应由小区业主自费分摊或由物业专项维修资金承担。同时被告每年都会对共用部门、共用设施设备制定维修和更新、改造方案，将房屋向物业专项维修资金列支范围内的业主公示，获得同意并符合物业专项维修资金条件的情况下才能申请费用，待费用划拨给施工单位后，就可以维修。根据（2021）粤0111民初2728号案所知，被告已经对2019年共有部分的使用和收益情况进行了审计，并且审计报告也在小区公示栏中进行了公示。原告等人均是由于拖欠被告物业管理费，被告依法催收管理费后而引起的诉讼，并非真正为小区建设出谋划策，只是为了起诉被告而起诉。经审理查明，2009年3月18日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《*花园前期物业管理协议书》，约定甲方负责涉案*花园小区（门牌编号为广州*路170号）的物业管理工作。物业管理的内容和范围：1、做好与本项目建筑物公共部位、共用设施、设备的使用管理，维护、维修与巡视检查。7、代管物业专项维修基金。做好对房屋共用部位、共用设备、设施维修的施工、管理工作，以及做好对乙方装修施工的管理。甲方的责任和权利包括：4、负责对本项目公共部位、共用设备、设施的维护小修，如电梯、供水、供电故障的排除，以及排粪、排污管、沙井、化粪池疏通清理等工作。安排、组织对上述公共部位、共用设备、设施的中修和大修，以及更新、改造工作。原告是涉案*花园小区的业主，该小区至今未成立业委会。涉案小区另一业主杨华曾于2021年1月15日向本院起诉本案被告广州市宏新物业管理有限公司，要求广州市宏新物业管理有限公司公开本案原告第三项诉讼请求所涉各项资料。本院于2020年4月14日作出（2021）粤0111民初2728号民事判决书，判令广州市宏新物业管理有限公司公示上述资料。该判决已发生法律效力。原告表示杨华已就该生效判决申请执行。原告主张涉案小区正门西侧的两间房屋是被告违法搭建、改建，城管部门已就此作出了认定，并提供了广州市城市管理综合执法局白云分局出具的《违建施工人员告知书》。该告知书载明：“经查，位于*花园正门西侧建设工程为未经政府批准的违法建设，你的行为属违法施工行为，现责令你立即停止该行为。”该告知书未载明具体的告知对象。原告表示不清楚相关行政部门有无就此作出行政处罚决定，不清楚该房屋是何人所有，亦无证据证实该房屋是被告所建或使用。被告否认该房屋是其所建，表示不清楚该房屋的权利人是何人。关于该房屋的使用状况，原告称是被告出租给他人使用，但无证据证实；被告则表示该房屋现在是空置状态，有门锁，不清楚是何人锁的门。关于*路112号地下一层01房商铺占用的公共区域的建筑物，双方确认该建筑物并非被告所建。原告提交了广州市白云区人民政府京溪街道办事处于2019年7月19日作出的《关于做好*花园A6栋部分商铺涉嫌占用消防通道整改的告知函》照片。该告知函的对象为“*路112号地下一层01房业主”，要求该业主在2019年7月26日前按照该商铺规划验收和不动产登记测绘结果，恢复被占用的消防通道。原告认为被告对上述他人占用消防通道事宜有管理职责，故要求其拆除该违建建筑物。被告表示根本不清楚上述告知函的内容，也不清楚具体占用消防通道的情况，所以才告知业主向政府部门投诉。原、被告确认涉案的木亭在2018年左右就严重损坏。原告主张可使用其他材料按原状修复，被告称因木亭损坏严重，修复价值不大，拟拆除后新建儿童乐园，并正在就该方案征询业主意见。双方确认修复或新建木亭需要使用公共维修基金并经法定比例以上业主的同意，现涉案小区业主尚未就使用公共维修基金修复该木亭的方案进行表决并获得法定比例以上的业主同意。被告表示如果小区业主多数同意使用公共维修资金修复该木亭，其同意按照多数意见来执行。以上事实，有《*花园前期物业管理协议书》、照片及当事人陈述等证据证实。本院认为，关于原告的第二项诉讼请求，本院已另行作出判决进行处理，在此不再重复处理。原告的第一项诉讼请求所涉的建筑物是否属于违法建筑，应由相关行政部门依法作出认定及处理。在相关行政部门就此作出认定之前，本院对此不予处理。关于原告的第三项诉讼请求，因涉案小区的另一业主杨华已就该诉请所涉事项提起过诉讼，本院已就此作出生效判决，该生效判决结果及于涉案小区全体业主，原告就此再次提起诉讼并无重复处理的必要，故本院亦驳回该起诉。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第三项、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款的规定，裁定如下：驳回原告陈伟灿关于第一项、第三项诉讼请求的起诉。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  张旭增二〇二〇年七月十四日书记员  冼颖斯