江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0902民初3548号原告：李彦锋，男，1996年6月20日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。委托诉讼代理人：易红华，女，1973年4月2日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。系李彦锋母亲。原告：万美珍，女，1963年8月1日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。原告：冯亦萍，女，1970年11月15日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。原告：肖珊红，女，1968年5月20日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。原告：陈艳，女，1987年8月7日出生，汉族，宜春市袁州区人，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：易春芳，女，1964年2月3日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。系陈艳母亲。被告：曹立强，男，1979年10月12日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。原告李彦锋、万美珍、冯亦萍、肖珊红、陈艳与被告曹立强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李彦锋的委托诉讼代理人易红华，原告万美珍、冯亦萍、肖珊红，原告陈艳的委托诉讼代理人易春芳及被告曹立强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。五原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除2015年7月1日签订的《商铺租赁合同》，被告将4间店面返还给五原告；2.判令被告立即偿还原告李彦锋、万美珍、冯亦萍及肖珊红、陈艳2020年2月至6月的租金各14000元，合计56000元；3.判令被告自2020年1月起向五原告按日万分之五支付逾期违约金至付清之日止，暂计算至6月30日合计为3231.2元；4.本案诉讼费及保全费由被告承担。事实与理由：2015年7月1日被告与案外人孙有金签订了《商铺租赁合同》，约定由被告承租位于（双号）、3＃楼Ａ＋01、Ａ01-07号共计8间店铺，租赁期限为2015年7月1日至2020年6月30日；租金为18480元／月，自2016年7月1日起，租金每年递增5%，以此类推，租金按月支付，每月5日前支付下月租金。2019年五原告分别通过司法拍卖购买了上述店面中的4间店面，并获得了店面的所有权。五原告将店面所有权变更情况告知了被告，双方继续按2015年7月1日签订的合同履行，未签订新的合同。此后，被告支付租金至2020年1月，2020年2月起无故拖欠五原告的租金（2020年2月-6月的租金为2800元／月／间）。现合同期限届满，五原告欲解除合同，将店面收回自用，但被告要求续签合同，拒不搬离店面，且未支付拖欠的租金，故原告为维护自身权益诉至法院，望判如所请。被告曹立强辩称,1.被告拖欠原告租金是事实，但这是有原因的，被告在疫情期间根本没有营业，没有经济来源，拖欠租金不是被告的本意，属于不可抗力；2.疫情发生后，被告积极响应政府号召，2020年1月22日至2020年4月18日期间店铺一直处于停业状态，开张后由于疫情对娱乐消费行业冲击比较大，被告店铺基本处于歇业状态且无经济收入，这是被告拖欠原告租金的重要原因，被告也多次与原告协商租金及续签合同事宜，但没有结果。目前被告也愿意在能力范围内支付所欠租金，希望原告减免疫情期间的租金；原告主张支付逾期违约金违反了最高院的规定，最高院关于审理涉疫情合同、金融、破产案件23条指导意见第5条“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”；3.国家出台的相关政策主张减免疫情期间租金，被告也希望各原告本着尊重客观事实，从被告经营现状出发，减免被告疫情期间的租金；4.原告要求解除与被告签订的《商铺租金合同》，侵犯了被告享有的优先承租权，被告要求继续签合同，减少被告的损失。被告与案外人孙有金于2015年7月1日签订《商铺租赁合同》，2019年五原告分别通过司法拍卖取得4间店面所有权，双方约定继续按2015年7月1日签订的合同履行。合同条款中关于“续租”约定：租赁期满被告如愿意继续租赁该店铺，在同等条件下，享有优先承租权。被告基于与案外人签订的合同花费巨资装修，解除合同会造成被告巨大的经济损失，也不符合当时签订合同的目的。综上所述，请求人民法院依法查明事实，支持被告的请求，驳回原告不合理的诉求。当事人为证明其主张依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。一、五原告提交的证据有：证据一、《商铺租赁合同》（2015年7月1日）；证据二、宜春市袁州区人民法院（2018）赣0902执恢1053号之七执行裁定书、产权证复印件3份；证据三、终止商铺租赁合同通知书；证据四、微信聊天记录截图。被告曹立强质证认为对证据一、证据二、证据四无异议，对证据三质证认为自己是在2020年4月18日才开张，而五原告在4月21日告知要求解除合同并缴纳租金。二、被告曹立强为证明其主张提交的证据有：证据一、微信聊天记录截图；证据二、《商铺租赁合同》（2015年7月1日）；证据三、《转让合同》（2018年5月13日）；证据四、收入情况表两份。五原告质证认为，对证据一无异议；对证据二质证认为被告与此前房东签订的租赁合同对原告无拘束力；对证据三质证认为与原告无关；对证据四质证认为对此不认可。三、综合举证和质证意见，本院对双方当事人无异议的证据予以确认。对五原告提交的证据三，结合微信聊天记录可知，该通知书曾通过微信发送给被告曹立强，发送通知书这一事实的真实性可以确认，本院对该证据的证明目的予以确认。被告曹立强提交的证据二与五原告提交的证据一一致，本院对该证据予以确认。被告曹立强提交的证据三，该份证据及其证明目的与本案房屋租赁合同纠纷争议焦点无关联，本院不予确认。被告曹立强提交的证据四系自行制作的书证，结合今年年初突发的新冠疫情的事实，本院认为该书证可以证明当前被告经营收入下降的事实，本院对该证据予以采信。综合审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2015年7月1日，被告曹立强与案外人孙有金签订《商铺租赁合同》，承租位于宜春市（双号），3＃Ａ01-07号8间店铺；租赁期间为2015年7月1日至2020年6月30日；租金为2015年7月1日至2016年6月30日每月租金18480元，自2016年7月1日起租金每年递增5%，以此类推；租金支付方式为一月一期，每月5日前支付下期租金，逾期未交则按日2%收取滞纳金，逾期超过10日出租方有权关闭店铺；关于续租，承租人需在租赁期满前90日提出申请，同等条件下承租人享有优先承租权。被告曹立强租赁店铺后用于经营足浴店。争议商铺原所有人因债务纠纷被本院强制执行。2019年5月，五原告通过网络司法拍卖分别拍得宜春市鼓楼路292号3幢1层1-1、1-4、1-5、1-6室房屋所有权。五原告拍得房屋后，原租赁合同继续履行，租金按2800元/月计算。被告曹立强自2020年2月起未向五原告支付租金，五原告自3月起多次向被告曹立强催讨租金未果，遂向本院提起诉讼。本院认为，五原告经司法拍卖拍得涉案房屋后，原、被告之间房屋租赁关系继续按原《商铺租赁合同》履行，五原告实际上是继受原租赁合同的权利义务，应当按原租赁合同确定双方的权利与义务。《商铺租赁合同》约定的租赁期限为2015年7月1日至2020年6月30日，本案审理期间租赁期限已经届满，五原告也曾在租赁期满前告知被告曹立强将收回店面，五原告因自用要求收回店面主张可以支持。关于被告曹立强要求不承担违约责任和减免租金的辩称意见，最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）第5条规定承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。第6条规定承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。因新冠疫情影响，被告曹立强租赁的店铺在4月18日之前未正常营业，无经营收入，开张之后的收入也不如以往，被告曹立强要求减免部分房租的主张本院予以支持。结合被告曹立强的停业时长，本院酌定变更原合同租金，折合减免一个半月租金，变更后被告曹立强还应支付五原告租金39200元。五原告要求被告曹立强支付逾期违约金的诉请本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十七条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、确认原告李彦锋、万美珍、冯亦萍、肖珊红、陈艳与被告曹立强之间的《商铺租赁合同》于2020年6月30日解除；二、被告曹立强应于本判决生效之日起五日内支付原告李彦锋、万美珍、冯亦萍、肖珊红、陈艳2020年2月至2020年6月期间的房屋租金39200元；三、被告曹立强应于本判决生效之日起五日内向原告李彦锋、万美珍、冯亦萍、肖珊红、陈艳返还宜春市鼓楼路292号3幢1层1-1、1-4、1-5、1-6室店面；四、驳回原告李彦锋、万美珍、冯亦萍、肖珊红、陈艳的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1281元减半收取计币640.5元、财产保全费620元，合计1260.5元，由被告曹立强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款项汇至江西省宜春市中级人民法院，账号：14×××07；开户行：中国农业银行宜春经济开发区支行。如逾期不预交，按自动撤回上诉处理）。审 判 员 欧阳萍二〇二〇年七月三十一日代书记员 彭 琪