安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0103民初6347号 原告：绿城物业服务集团有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区西溪国际商务中心2幢501室，统一社会信用代码 913300007109582058。 法定代表人：金科丽，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨青，该公司员工。 委托诉讼代理人：张云，安徽儒圣律师事务所律师。 被告：合肥博天化工有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区肥西路1189号，统一社会信用代码91340100771102048F。 法定代表人：房家远，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：潘信成，安徽华人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王旭，安徽华人律师事务所律师。 原告绿城物业服务集团有限公司(以下简称绿城物业公司)与被告合肥博天化工有限公司（以下简称博天化工公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告绿城物业公司委托诉讼代理人张云，被告博天化工公司委托诉讼代理人潘信成、王旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 绿城物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令博天化工公司向绿城物业公司支付物业费529352.60元（截至2020年12月31日）、滞纳金89749.60元（自逾期之日起按逾期费用每日万分之四的标准暂计算至2020年3月31日，此后顺延计算至款清）；2.本案诉讼费用由博天化工公司承担。事实与理由：博天化工公司系合肥市北一环与肥西路交口处金龙广场的开发商单位。2015年12月15日,绿城物业公司与博天化工公司双方经友好协商,签订了《金龙广场前期物业服务合同》及其补充协议,合同协议对绿城物业公司应积极履行的义务做了详细约定,另合同还约定:业主应按时缴纳物业费,逾期未缴纳应承担违约责任。商业用房和写字楼的物业费的收费标准是每月每平方4.5元等(实际收费标准为每月每平方3.15元)。 自合同签订以来,绿城物业公司一直积极履行合同约定的义务,提供完善的物业服务。但截止至起诉之日,博天化工公司共计欠付绿城物业公司529352.6元物业服务费(明细见附表)未付,经多次书面催收,仍未按时缴纳。绿城物业公司认为，博天化工公司的行为已经构成违约,应按每日万分之四的的标准支付滞纳金。特诉至法院，请求依法判决。 博天化工公司答辩称，1.绿城物业公司提供的物业服务，不符合双方的合同约定，不具备支付物业费的条件，答辩人也无需支付滞纳金。绿城物业公司提供的物业服务主要存在以下问题：保洁不到位、安保形同虚设、服务人员态度恶劣、多次违法停水停电、门前广场管理混乱、未按照前期物业合同的约定公布公共能耗费收支情况。金龙广场多数业主联名要求更换物业公司。 2.绿城物业公司主张的物业费金额过高。绿城物业公司提供的物业服务，远远达不到双方的合同约定，在此情况下，其仍按照原前期物业合同约定3.15元/月/平方米的标准主张物业费，没有依据。且金龙国际广场A-1801、B-501、商B-103三套房产已于2020年5月28日销售，绿城物业公司主张该3套房产2020年6月至12月的物业费没有依据。 3.绿城物业公司在提供物业服务期间，没有尽到维修义务，博天化工公司支付的68700元的维修费和15584元的装修费，应当从物业费中予以扣除。 本院经审理认定事实如下：2015年12月15日，博天化工公司（甲方）与绿城物业公司（乙方）签订《金龙广场前期物业服务合同》，合同约定由绿城物业公司向金龙广场物业区域内全体业主和使用人提供物业服务，服务内容包括物业共用部位的维修、养护和管理；共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位、道路和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；业主共有的公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业维修、更新费用的帐目管理和物业档案资料管理。前期物业服务期限自物业首期交付之日起至第一届业主委员会成立，并与新聘物业服务企业签订合同止。甲方承担保修期内由于设施设备质量问题产生的损失费用；在物业交付前3个月无偿提供带基本装修的物业管理办公用房，向乙方移交其他属于业主共有的物业共用部位、场地、共用设施设备、配套设施。纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由甲方全额缴纳；物业服务费每12个月的第一个月上旬缴纳。逾期支付物业服务费按应付金额每日万分之四支付滞纳金。商业用房、写字楼物业管理费每月每平方米4.5元。 当日，双方签订《金龙广场项目前期物业服务合同补充协议》，约定甲方自持物业按照3.15元/月·平方米物业费标准收取至甲方出售自持部分止（支付方式为预收12个月）。业主未领房的物业服务费由甲方垫付。甲方逾期支付相关费用，按应付金额每日千分之二支付滞纳金。 双方当事人对金龙广场A-101、A-301、A-503、A-505、A-507、A-601、A-801、A-1201、A-1401、A-1402、A-1801、A-1807、B103、B-501、B-502、B-503、B-504、B-505、B-506、B-507、B-701、B-1401、B-1405、B-1407、B-2401房产的建筑面积、欠付物业费期间均无异议。 另查明，2019年9月3日，博天化工公司在本院起诉绿城物业公司，要求解除《金龙广场前期物业服务合同》及补充协议。 再查明，2019年12月16日，合肥市蜀山区人民法院（2019）皖0104执871号之二执行裁定书裁定将金龙广场A栋1801室、B栋103室、B栋501室房产过户给安徽德合典当有限公司。安徽德合典当有限公司确认上述三处房产2020年1月1日之后的物业费由其负担。 上述事实有绿城物业公司提供的《金龙广场前期物业服务合同》《金龙广场项目前期物业服务合同补充协议》、催告函、催收照片、业主领房验收交接表、（2019）皖0103民初8961号民事判决书，博天化工公司提供的（2019）皖0104执871号之二执行裁定书及双方当事人陈述予以证实。 本院认为：依法成立的合同，受法律保护，合同的当事人应按合同的约定全面履行自己的义务。绿城物业公司为金龙广场提供了物业服务，业主及物业使用人应当依据国务院物业管理条例的规定及双方协议的约定，及时主动向物业公司交纳物业费。博天化工公司对金龙广场自持以及未交付业主的物业应当按照合同约定向绿城物业公司支付物业费。关于博天化工公司的抗辩理由能否成立，本院分析如下：1.绿城物业公司提供的物业服务是否符合合同约定。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。博天化工公司对抗辩主张未能提供充分有效的证据加以证明；且物业服务是一项长期、复杂、繁琐的综合服务，难免出现一时或一处的瑕疵，即使物业公司提供的物业服务存在瑕疵，业主亦可通过与物业公司积极沟通、协商，要求物业服务企业承担采取补救措施、赔偿损失等责任，但不得以此作为拒交全部物业费的理由。2.绿城物业公司主张的物业费金额是否过高。双方的补充协议约定对博天化工公司自持物业按照3.15元/月·平方米物业费标准收取，低于《金龙广场前期物业服务合同》约定的前期物业费标准（商业、写字楼4.5元/月·平方米），且无证据证明该标准高于同期同地段同标准的其他物业服务企业的收费标准。故，本院对博天化工公司此项抗辩意见不予采信。3.博天化工公司支付的维修费68700元和装修费15584元是否应当从欠付的物业费中予以扣除。博天化工公司主张抵扣的维修费、装修费，从其提供的工程维修申报批准单、工程款支付报告书等证据可见系其对金龙广场房屋出现漏水等质量问题维修和对物业办公用房装修所产生，无论是依据合同约定亦或是法律规定，均无理由要求绿城物业公司负担。故，本院对博天化工公司此项抗辩意见亦不予采信。 博天化工公司欠付绿城物业公司的物业费，经核算为494107.9元（见附表）。 关于绿城物业公司主张的滞纳金，因双方确实因合同履行问题发生纠纷，博天化工公司欠付物业费行为并非完全无理由拖欠，且为缓解业主与物业服务企业间矛盾，促使物业服务关系转向良性发展，本院酌定滞纳金为30000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、合肥博天化工有限公司于本判决生效之日起十日内支付绿城物业服务集团有限公司截至2020年12月31日期间的物业费494107.9元及滞纳金30000元； 二、驳回绿城物业服务集团有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计4996元，由原告绿城物业服务集团有限公司负担767元，由被告合肥博天化工有限公司负担4229元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员 李 照 二〇二〇年七月三十一日 书记员 凌太梅 附1：物业费计算表                                                          序号                       房号                       建筑面积             （平方米）                       单价（元）                       物业费月金额（元）                       缴费期间                       欠费月数                       欠费金额（元）                               1                       A-503                       71.08                       3.15                       223.9                       2018.4.1-2018.9.30                       6                       1343.4                               2                       A-505                       135.93                       3.15                       428.2                       2018.4.1-2018.8.31                       5                       2140.9                               3                       A-507                       68.19                       3.15                       214.8                       2018.4.1-2018.9.30                       6                       1288.8                               4                       A-601                       285.06                       3.15                       897.9                       2018.4.1-2019.4.30                       13                       11673.2                               5                       A-801                       285.06                       3.15                       897.9                       2018.4.1-2019.2.28                       11                       9877.3                               6                       A-1201                       285.06                       3.15                       897.9                       2018.4.1-2018.4.30                       1                       897.9                               7                       A-1401                       285.06                       3.15                       897.9                       2018.4.1-2018.4.30                       1                       897.9                               8                       A-1402                       181.6                       3.15                       572.0                       2018.4.1-2018.4.30                       1                       572.0                               9                       A-1801                       285.06                       3.15                       897.9                       2018.4.1-2019.12.31                       21                       18856.7                               10                       A-1807                       68.19                       3.15                       214.8                       2018.4.1-2018.8.31                       5                       1074.0                               11                       商A-101                       368.61                       3.15                       1161.1                       2018.4.1-2018.12.31                       9                       10450.1                               12                       商A-301                       1575.83                       3.15                       4963.9                       2018.4.1-2020.12.31                       33                       163807.5                               13                       B-501                       281.3                       3.15                       886.0                       2018.4.1-2019.12.31                       21                       18606.0                               14                       B-502                       179.5                       3.15                       565.4                       2018.4.1-2019.4.30                       13                       7350.1                               15                       B-503                       70.9                       3.15                       223.5                       2018.4.1-2018.12.31                       9                       2011.1                               16                       B-504                       176.0                       3.15                       554.4                       2018.4.1-2020.12.31                       33                       18294.2                               17                       B-505                       135.7                       3.15                       427.4                       2018.4.1-2020.12.31                       33                       14102.9                               18                       B-506                       173.1                       3.15                       545.3                       2018.4.1-2020.12.31                       33                       17993.7                               19                       B-507                       68.1                       3.15                       214.4                       2018.4.1-2020.12.31                       33                       7074.8                               20                       B-701                       281.3                       3.15                       886.0                       2018.4.1-2020.12.31                       33                       29238.0                               21                       B-1401                       281.3                       3.15                       886.0                       2018.4.1-2019.4.30                       13                       11518.0                               22                       B-1405                       140.1                       3.15                       441.4                       2018.4.1-2018.12.31                       9                       3972.4                               23                       B-1407                       68.1                       3.15                       214.4                       2018.1.1-2018.12.31                       12                       2572.7                               24                       B-2401                       1099.4                       3.15                       3463.0                       2018.4.1-2020.12.31                       33                       114278.5                               25                       商B-103                       366.1                       3.15                       1153.1                       2018.4.1-2019.12.31                       21                       24215.5                               合计                                                                                                                                                                       494107.9                附2：本案适用的法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 3.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。