呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终1524号上诉人（原审原告）：高娟，女，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：王伟，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。上诉人（原审原告）：韩天宇，男，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：王伟，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：内蒙古天房伟业房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市新城区成吉思汗东大街鸿盛工业园区管委会办公室302房。法定代表人：胡伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：祁鑫，内蒙古新广律师事务所律师。委托诉讼代理人：白荣升，内蒙古新广律师事务所律师。上诉人高娟、韩天宇因与被上诉人内蒙古天房伟业房地产开发有限公司（以下简称天房伟业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2019）内0102民初7081号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月12日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，当事人均未提出新的事实或理由，本院依法不开庭进行了审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理终结。高娟、韩天宇上诉请求：1.依法撤销呼和浩特市新城区人民法院（2019）内0102民初7081号民事判决第三项；2.依法改判天房伟业公司向高娟、韩天宇支付延迟交付房屋违约金106106元；3.依法判决本案一审和二审诉讼费用均由天房伟业公司负担。事实和理由：《内部认购协议》和《内部认购补充协议》可以得出首付款之外的剩余款项支付时间即办理贷款的时间没有明确约定；原审判决认定剩余款项支付时间即办理贷款的时间是2017年5月9日，属认定事实错误。且与《内部认购协议》、《内部认购补充协议》的内容相矛盾，更与已查明《商品房预售预售许可证》的时间相矛盾。2017年5月9日，高娟与天房伟业公司签订了《内部认购协议》，协议约定：房号为S5-05，房屋成交总价为741万元，首付款是371万元，2017年5月9日前交款。《内部认购协议》中对剩余款项采用商业贷款方式支付的时间没有约定。且在《内部认购协议》说明部分明确载明：符合贷款条件的购房人，待签订正式的《商品房买卖合同》后按具体通知办理银行按揭等手续。原审判决认定剩余款项支付时间即办理贷款的时间2017年5月9日与该条内容相矛盾。同日，高娟与天房伟业公司签订了《内部认购补充协议》，协议第三条约定：开发商通知认购人办理其所认购房屋网签合同及贷款手续7日内，认购人需全力配合。原审判决认定剩余款项支付时间即办理贷款的时间是2017年5月9日与该条内容相矛盾。原审判决查明天房伟业公司取得《商品房预售许可证》的时间是2017年6月19日,而《商品房预售许可证》是办理商业贷款的条件之一，原审判决认定剩余款项支付时间即办理贷款的时间是2017年5月9日与该条内容相矛盾。因此，首付款之外的剩余款项支付时间即办理贷款的时间没有明确约定的情况下，高娟、韩天宇不存在未按期交付购房款的情形，天房伟业公司不享有先履行抗辩权，天房伟业公司逾期交付房屋的行为构成违约，理应按照合同约定向高娟、韩天宇支付逾期交付房屋违约金。天房伟业公司辩称，高娟、韩天宇称原审认定办理贷款日期与原审法院查明数项证据的时间相矛盾，由此认定天房伟业公司不享有先履行抗辩权，逾期交房构成违约从而应当支付违约金的论述存在不符合事实及法律规定。理由如下：首先，根据双方签署的《舜和国际花园认购单》、《内部认购协议》、《内部认购补充协议》在整体逻辑上并不存在所谓的支付时间不明；其次，天房伟业公司享有先履行抗辩权行使的核心原因是高娟、韩天宇违约在先。事实情况是高娟、韩天宇在办理商业住房贷款在资信初审阶段就被银行告知授信额度无法达到支付三百余万元剩余房款的水平，从而导致高娟、韩天宇未能按照《内部认购协议》及《内部认购补充协议》约定的银行按揭这一付款方式支付房款，直至2018年6月14日高娟、韩天宇一次交付剩余房款后天房伟业公司将房屋交付高娟、韩天宇。最后，假设高娟、韩天宇办理贷款没有明确约定的臆测成立，则由此推导出天房伟业公司应当支付逾期交房违约责任的结论也完全违背逻辑和法律规定。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。《中华人民共和国民法总则》第十条规定处理民事纠纷，应当依照法律；法律没有规定的，可以适用习惯，但是不得违背公序良俗。商业地产行业的交易习惯为现行支付全部房款或办理按揭后交付房屋，所以由高娟、韩天宇在上诉状所述的所谓的时间相矛盾根本无法推导出天房伟业公司应当支付违约金的结论，完全没有因果关系。综上所述，高娟、韩天宇的上诉请求无事实及法律依据，应予驳回。高娟、韩天宇向一审法院起诉请求：1.判决天房伟业公司向高娟、韩天宇付延迟交付房屋违约金106106元；2.判决天房伟业公司给高娟、韩天宇办理位于舜和慢城S5-05房屋的网签手续及办理房屋产权证；3.判决天房伟业公司向高娟、韩天宇支付从2018.9.14日至2019.8.9日未按期办理房屋产权证书违约金437139元；4.判决天房伟业公司向高娟、韩天宇支付从2019.8.10日起至办理完毕房屋产权证书止未按期办理房屋权属证书违约金（以交付的总价款741万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率上浮的50%标准计算）；5.判决天房伟业公司赔偿高娟、韩天宇聘请律师支出的代理费3500元；6.判决本案诉讼费用由天房伟业公司负担，以上总计546745元。一审法院认定事实：2017年5月1日，《舜和国际花园认购单》及收据。2017年5月9日，《内部认购协议》及《内部认购补充协议》。认购人高娟，房号S5-05，建筑面积296.41㎡，房屋成交总价7410000元，商业贷款，首付款50%即3710000元，2017年5月9日前交款。注意事项：在具备商品房预售条件时，还需重新签订正式《商品房买卖合同》。舜和国际花园项目一期交房日期为2017年8月31日，若未能在2017年9月1日前交房，按本协议规定交付期限的第二天至实际交付之日至，开发商按日向认购人支付已交付房价款的万分之一违约金。2018年5月8日，增值税发票4张，高娟、韩天宇向天房伟业公司支付购房款371万元（为首付款）。2018年6月14日，收据一张及银行转账流水，高娟、韩天宇向天房伟业公司交付370万元。2017年6月19日，《商品房预售许可证》，房预售证第20170025号，舜和国际花园。另查明，2018年6月14日天房伟业公司将涉案房屋交付高娟、韩天宇。一审法院认为，高娟、韩天宇与天房伟业公司签订《内部认购协议》及《内部认购补充协议》是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效。双方应按协议约定履行各自的义务。待具备商品房预售条件时，签订正式《商品房买卖合同》。一、关于高娟、韩天宇主张天房伟业公司支付延期交房违约金的请求，双方协议中约定天房伟业公司应于2017年8月31日交房，天房伟业公司抗辩认为合同约定高娟、韩天宇应于2017年5月9日前将余款370万元办理贷款，但高娟、韩天宇只交付了首付款，剩余房款未按约定办理贷款手续交付天房伟业公司，高娟、韩天宇的行为违约。根据先履行抗辩权原则，在高娟、韩天宇未按期交付购房款的情况下，天房伟业公司逾期交付房屋的行为不构成违约，抗辩理由成立。高娟、韩天宇主张天房伟业公司支付逾期交房违约金的请求，无事实和法律依据，不予支持。二、关于高娟、韩天宇主张天房伟业公司协助办理涉案房屋网签手续及房屋产权证的请求，高娟、韩天宇购买天房伟业公司房屋并交付了全部购房款，天房伟业公司已将涉案房屋交付高娟、韩天宇使用，按照协议约定，双方仍需签订正式的《商品房买卖合同》，双方均应相互配合，天房伟业公司作为涉案房屋开发商，有协助高娟、韩天宇办理网签手续及权属证书的义务，高娟、韩天宇的该项诉讼请求，合理合法，予以支持。三、关于高娟、韩天宇主张天房伟业公司支付延期办理房屋权属证书违约金的请求，天房伟业公司于2018年6月14日将房屋交付高娟、韩天宇，至今未协助办理权属登记，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。天房伟业公司于2018年6月14日交付房屋，故应从2018年9月14日起计算逾期违约金，对于违约金具体金额，考虑到导致合同违约的具体原因、可归责性、实际损失大小及高娟、韩天宇也应配合签订正式的合同等各方面因素，一审法院酌定按照已付购房款总额为基数，参照中国人民银行同期同类贷款利率的30%计算违约金，高娟、韩天宇的该项诉讼请求的合理部分，予以支持。四、关于高娟、韩天宇主张天房伟业公司承担高娟、韩天宇聘请律师代理费的诉讼请求，该项诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告内蒙古天房伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起六十日内协助原告高娟、韩天宇办理位于舜和慢城S5-05号房屋的房屋产权登记手续；二、被告内蒙古天房伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告高娟、韩天宇逾期办理房屋权属证书的违约金，以购房款7100000元为基数，自2018年9月14日起按照中国人民银行同期同类贷款利率30%计算至实际给付之日止；三、驳回原告高娟、韩天宇的其他诉讼请求。二审中，各方当事人均未向本院提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为天房伟业公司是否应向高娟、韩天宇支付逾期交房违约金。关于高娟、韩天宇与天房伟业公司签订的《内部认购协议》、《内部认购补偿协议》性质问题，因该两份协议不完全具备《商品房销售管理办法》第十六条的主要内容，且有双方当事人就未来签订本约即《商品房买卖合同》的约定，故上述认购协议属于预约合同。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”据此，预约合同作为相对于本约合同的特殊合同，是在双方缔约的过程中达成的协议，其订立目的明确指向为本约合同的缔结，合同标的和履行结果是在一定期限内签订本约合同，因此，预约合同的效力和法律约束力只能是“使当事人产生诚信磋商以订立本约合同的义务”。而预约合同中的其他条款只有在以订立本约合同的方式予以确认后才对双方当事人产生约束力，故预约合同只是赋予了权利方要求义务方签订本约合同的请求权以及以此请求权为基础而要求义务方承担包括违约责任、解除预约合同以及损害赔偿的民事责任。本案中，《内部认购协议》约定在具备商品房预售条件时，还需重新签订正式《商品房买卖合同》，该条约定即是双方约定未来具备条件后签订本约的约定。虽然《内部认购补充协议》中约定了逾期交房违约责任，但还需在签订正式的《商品房买卖合同》中进行确认。故在预约合同中，高娟、韩天宇仅能主张天房违约公司迟延签订《商品房买卖合同》的违约责任，而无权主张逾期交房违约责任。综上所述，高娟、韩天宇的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2422元，由高娟、韩天宇负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨蔚堃审 判 员 张蒙江审 判 员 蔡世杰二〇二〇年七月六日法官助理 乌日汗书 记 员 解海波