辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽03民终2173号上诉人（原审被告）：李晓旭，女，汉族，1985年11月16日出生，住址鞍山市铁东区。委托诉讼代理人：沈光一，男，汉族，1983年12月8日出生，住址鞍山市铁东区。被上诉人（原审原告）：上海爱家物业管理有限公司鞍山分公司，住所地鞍山市铁东区解放东路368号31幢101室。负贵人：乔春宏，总经理。委托诉讼代理人：刘沫含，辽宁钢城正大律师事务所律师。上诉人李晓旭因与被上诉人上海爱家物业管理有限公司鞍山分公司（以下简称爱家物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院（2019)辽0302民初1870号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李晓旭上诉请求：1.依法撤销鞍山市铁东区人民法院（2019)辽0302民初4200号民事判决,驳回爱家物业公司的诉讼请求；2.发回重审或依法改判其不承担物业费、电梯费和违约金。事实与理由：一、物业没有尽到对业主负责的态度，对外来人员管控不严，不应该阻止业主车辆进入小区。二、根据《物业管理条例》、《物业收费管理办法》明确规定，物业费用途即包含电梯维护费和电梯费，业主不应承担此费用。爱家物业公司辩称，服从一审判决。根据鞍山市物价局的指导意见，鞍山市现有物业小区物业收费遵照合同约定的形式，有约定按照约定收费就符合法律规定。爱家物业公司向一审法院起诉请求：1.判令李晓旭给付拖欠的物业费5156.85元，违约金1961.09元，电梯费605元；2.李晓旭承担诉讼费用。一审法院认定事实：鞍山爱家房地产开发有限公司与物业公司签订《前期物业服务合同》一份，双方约定：由物业公司为鞍山爱家皇家花园小区提供物业管理服务事宜，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳。高层住宅物业费收费标准每月每平方米1.8元，电梯费30元/户/月。业主应当按半年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为1月1日、7月1日。逾期交纳的，应当按照日3%o的标准承担相应的滞纳金。另查，李晓旭在该涉案小区内有房屋一处，面积为142.1平方米。李晓旭未交纳2017年10月27日至2019年6月30日的物业费5156.85元(即：142.1平×1.8元/月/平×20月+142.1平×1.8元/月/平+31天×5天=5156.85元)、电梯费605元(30元/月×20月+5天=605元)，合计物业服务费5761.85元。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。根据《物业管理条例》第十二条第四款关于“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”之规定和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，物业公司向李晓旭所住小区提供物业服务的行为合法有效。李晓旭作为由物业公司提供物业管理服务的小区的业主，接受了物业公司提供的物业管理服务，理应按照合同的约定向物业公司支付相应的物业管理费，否则即为违约行为，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，故对于物业公司要求李晓旭给付拖欠物业费、电梯费的诉讼请求，本院予以支持。关于物业公司主张要求李晓旭给付违约金的诉讼请求，因李晓旭未交纳物业服务费系违约行为，故应当根据物业服务合同的约定向物业公司给付违约金。关于物业公司要求李晓旭给付违约金计算一节，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”及第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条(二)款规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”之规定，因李晓旭给物业公司造成的损失无法确定的前提下，李晓旭向物业公司给付违约金的计算方式应当以实际损失为基础，即违约金为实际损失。因物业公司未向本院提供证据证明其实际损失，故实际损失应当参照中国人民银行同期贷款利息计算。违约金的具体计算方式为：2017年10月27日至2018年10月26日物业费的违约金以3069.3元为本金，自2018年10月27日起计算、2018年10月27日至2019年6月30日物业费的违约金以2087.5元为本金，自2019年7月1日起计算，以上利率均按照中国人民银行同期贷款利率，计付至本判决确定给付之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《物业管理条例》第七条规定，判决：一、李晓旭于该判决生效之日起十日内给付上海爱家物业管理有限公司鞍山分公司2017年10月27日至2019年6月30日的物业费5156.85元、电梯费605元，合计物业服务费5761.85元；二、李晓旭于该判决生效之日起十日内给付上海爱家物业管理有限公司鞍山分公司违约金(违约金的具体计算方式为：2017年10月27日至2018年10月26日物业费的违约金以3069.3元为本金，自2018年10月27日起计算、2018年10月27日至2019年6月30日物业费的违约金以2087.5元为本金，自2019年7月1日起计算，以上利率均按照中国人民银行同期贷款利率，计付至该判决确定给付之日止)；三、驳回上海爱家物业管理有限公司鞍山分公司的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由李晓旭负担。二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，爱家物业公司依据与鞍山爱家房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同，为李晓旭居住的小区提供物业服务，李晓旭作为小区业主接受了爱家物业公司服务，应当交纳相应的物业费、电梯费。关于李晓旭上诉提出根据《物业管理条例》、《物业收费管理办法》明确规定，物业费用途即包含电梯维护费和电梯费，业主不应承担此费用的问题，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，爱家物业公司与鞍山爱家房地产开发有限公司于2014年1月1日签订前期物业服务合同，约定物业服务收费高层住宅1.8元/月/平方米，电梯费30元/月/户。该约定并不违反法律规定，对双方产生效力，现李晓旭提出不应收取电梯费证据不足，本院不予支持。关于李晓旭上诉提出物业公司未尽到管理义务，对外来人员管控不严，业主的安全没有得到保障，且不应该阻止业主车辆进入小区，不同意缴纳物业费及违约金的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形。”依此规定可知，业主只有在物业公司不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形时才可以拒交物业费。本案中，爱家物业公司的服务虽然在某些方面存在一定的瑕疵，不能达到全体业主满意的程度，但爱家物业公司在服务过程中针对存在的问题也在不断进行改进，基本上履行了《前期物业服务合同》约定的义务，李晓旭上诉所称的问题不能成为其拒绝交纳物业服务费的正当理由。因李晓旭未交纳物业服务费系违约行为，应当向物业公司给付违约金。故对李晓旭的此节上诉理由，本院不予支持。综上所述，李晓旭的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李晓旭负担。本判决为终审判决。审判长 曾 桂审判员 许爱军审判员 张 雪二〇二〇年七月二十三日书记员 王 逍