文书内容湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初4308号原告：周银香，女，1963年8月29日出生，汉族，住湖南省长沙县。委托诉讼代理人：谭煌，湖南瀛湘律师事务所律师。被告：陈智军，男，1978年6月17日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：陈若英，湖南中奕律师事务所律师。第三人（追加）：长沙金色年华文化娱乐有限公司，住所地湖南省长沙市解放西路城市经典18号。法定代表人：周西根。委托诉讼代理人：周清，女，1982年9月20日出生，汉族，系公司员工，住湖南省长沙县。原告周银香诉被告陈智军租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月4日公开开庭进行了审理。诉讼中，本院依法追加长沙金色年华文化娱乐有限公司（以下简称金色年华公司）作为本案第三人。因案情复杂，本案转为普通程序，由审判员谭小松担任审判长，与人民陪审员陈敏、冯春霞组成合议庭，于2020年10月14日公开开庭进行审理。原告周银香的委托诉讼代理人谭煌、被告陈智军及其委托诉讼代理人陈若英、第三人金色年华公司的委托诉讼代理人周清均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周银香向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2019年4月18日至2020年4月18日的房屋租金共计80800元；2.判令被告向原告按拖欠租金的1‰支付违约金，共计29166元；3.判令被告向原告支付2020年4月18日起至被告实际腾房之日的房屋占用费（按合同约定日租金700元／天计算）；4.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告周银香增加诉讼请求，要求收回案涉商铺，由被告陈智军搬离该商铺；同时，原告周银香要求将第三项诉讼请求变更为：判令被告向原告支付2020年4月18日起至被告实际腾房之日的房屋占用费（按合同约定日租金700元／天的2倍计算）。事实及理由：2018年3月19日，原告与被告签订长沙市××路××街口金色年华商业广场一楼第1-026／1-138号《商铺租赁合同》。租赁期限为2年，自2018年3月19日起至2020年4月18日止，免租期1个月，合同第五条明确约定每月的租金为21000元，每半年度提前十日支付，合同第九条约定每逾期一日按拖欠租金的1‰支付违约金。签订合同后，被告按照合同的约定支付了第一个半年度（2018年4月19日-2018年10月18日）、第二个半年度（2018年10月19日-2019年4月18日）的租金。自2019年4月起被告开始不按合同约定的时间和金额足额支付租金。被告在2019年4月24日向原告支付50400元，2019年7月10日向原告支付50400元，2019年9月7日向原告支付20000元，2019年10月10日支付50400元。截至2020年4月18日，被告拖欠租金共计80800元。经原告多次以电话、书面邮件等方式催要，被告仍以各种理由拒付租金。合同到期后，被告霸占房屋继续经营，应当按合同约定的租金标准支付房屋占用费。原告遂诉至法院。被告陈智军辩称：1、原告出租给被告的商铺只有17平方米的内铺是有产权的，其余部分均无产权，且无产权的部分面积属于城市经典小区全体业主所有，因为无产权的面积实际上属于城市经典全体业主的公摊面积，原告对该部分面积无所有权，其也无证据证明其使用属于全体业主所有的公摊面积取得了全体业主的表决同意，故原告与被告签订的《商铺租赁合同》是无效的合同；2、原告提交的《城市经典业主委员会决议》中，7人签字，但6人均非产权登记人即实际业主，且城市经典业主委员会并未合法成立，未到相关部门依法进行备案，该决议内容也未按相关的流程和程序向全体业主公示到位，而决议的内容在未征得全体业主同意的情况下，损害了全体业主的合法权益，故该决议也是无效的；3、被告得知商铺没有合法产权后，与原告商谈减少租金，原告不同意减少，并带人将被告的商铺砸毁，造成被告十余万元损失，该损失应由原告赔偿；4、原告占用解放西门头、电梯间，该部分面积是被告一楼的入口门头，被原告强行霸占两年半，原告应当按照解放西门头市场价的两倍，向被告支付两年半租金及违约金；5、被告向原告缴纳的租金已按合同约定的16800元/月交至2020年4月19日，加上新冠肺炎疫情影响，大部分情况都是免租两个月，故被告缴纳的租金实际支付至2020年6月19日。经审理查明：位于长沙市××路××街口金色年华商厦（原城市经典）系案外人长沙东利物业发展有限公司开发建设，其中，1-3层及地下室（负一层）部分出售给第三人金色年华公司。2010年3月5日，金色年华公司向原长沙市规划局递交《报告》，申请将金色年华商厦一层楼南、西向骑楼变更为产权面积，并将一层商场内部进行规划调整，分割为无实际墙体的商铺便于销售。2010年4月20日，原长沙市规划管理局向案外人长沙东利物业发展有限公司出具《报建图审查通知单》，载明：长沙东利物业发展有限公司于2010年4月14日申报的在解放西路与三兴街口交汇处建设的金色年华商厦（变更）工程的报建图。经审查，同意按审查的意见及报建图申报建设工程规划许可证，变更并要求如下：一层西侧骑楼Ｂ-Ｋ轴变为商铺，但须保留原设计大门；一层风机房、消防控制室变为商铺，其相应功能调整至负一层原管道间；一层内部进行分隔，南侧骑楼的整改宜一并实施；企业维持原审批图纸不变，并按程序进行公示。鉴于此次调整和变更幅度较小，同意免核面、免换证，只对变更图认定签章，并不再进行ＸＡ5阶段审查。后金色年华公司将一层西侧骑楼改建成若干商铺，但未办理产权登记手续。2010年6月18日，原告周银香与金色年华公司签订《房地产买卖合同》，约定周银香向金色年华公司购置位于长沙市××路××街××广场××楼商铺，编号为1-138号门面（系一层西侧骑楼改建而成），商铺总价为1080000元；本商铺不能登记产权，但周银香享有使用权，商铺使用权期限与本层其它商铺占用的土地使用权期限一致（土地使用年限为1995年4月29日至2045年5月1日，周银香实际使用年限为2010年8月1日至2045年5月1日）。2014年9月15日，金色年华公司就其购买的位于长沙市天心区××路××街口金色年华商厦1-001、1-004、1-026、1-118、1-120五套房产办理了产权登记手续（产权证号为：长房权证天心字第7××9号）。2016年10月15日，金色年华公司（甲方，委托方）与原告周银香（乙方，受托方）签订《房屋出租委托管理协议》，约定甲方委托乙方代管其所有的位于长沙市××路××街××广场××楼××号（房屋产权证号：长房权证天心字第7××9号）；该房屋代管期限自2016年10月15日至2026年10月15日，共10年；甲方每月支付乙方管理费1000元，自该协议签署之日计算；乙方代委托方出租登记、带看、代办租赁等，代办完成与租赁方签订租赁合同、收取租金、租金催缴、退租交接等手续。2018年3月19日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定被告向原告承租位于长沙市××路××街××广场××楼××号商铺，租赁期限为2年，自2018年3月19日起至2020年4月18日止，免租期1个月，起租日为2018年4月19日，每月租金为21000元。被告于签订合同之日向原告支付半年度租金及2个月押金共计168000元，以后提前10天支付下一个半年度的租金；被告违反合同第五条，每逾期一日按拖欠租金的1‰支付违约金，超过三日，原告有权解除合同、收回房屋。合同签订后，被告按照合同的约定支付了第一年度的租金，又于2019年4月24日向原告支付50400元，于2019年7月10日向原告支付50400元，于2019年9月7日向原告支付20000元，于2019年10月10日支付50400元，后被告未再向原告支付租金，租赁期限届满后，双方未续签租赁合同，被告亦未搬离案涉商铺，继续占用房屋进行经营，原告遂诉至本院。另查明，2010年6月7日，长沙城市经典业主管理委员会作出《城市经典业主委员会决议》，决议将位于长沙市××路××街口“金色年华商厦”（暂定名，原城市经典）进行经营改向整体装修，根据商场规划，一层骑楼、消防控制室、风机房将作为商场统一使用，共计面积约400平方米，同意对上述面积作为商场的一部分由金色年华公司进行永久性使用，作为对城市经典业主的补偿，金色年华公司负责本楼栋的两台住宅用电梯更换及三台电梯联控和每户安装煤气管道的费用。该决议中加盖了长沙城市经典业主管理委员会的公章，且另有彭某、詹必芳、邬某、蔡涧、邓和平、付菊、王锦华等7人的签名。但是，被告陈智军陈述，该7人中有6个人非产权登记的业主，而系业主家属，其不具备成为业主委员会委员的资格，且长沙城市经典业主管理委员会并未进行备案登记，上述《城市经典业主委员会决议》未经过全体业主大会的讨论、决议，彭某、詹必芳、邬某、蔡涧、邓和平、付菊、王锦华等7人的签名也非本人所签，要求进行笔迹鉴定。证人彭某出庭作证，陈述其系于2009年、2013年选举产生的长沙城市经典业主管理委员会主任，《城市经典业主委员会决议》系真实的决议，7位业委会委员中也确有6人非登记的业主，而系业主家属。证人邬某出庭作证，陈述其系于2009年选举产生的长沙城市经典业主管理委员会委员，其认可业委会讨论、同意过将金色年华商厦一楼骑楼给金色年华公司，但未明确使用期限，且其不确定《城市经典业主委员会决议》中的本人签名是否是真实的，要求进行笔迹鉴定。还查明，经本院向长沙市天心区住房和城乡建设局调取长沙城市经典业主管理委员会有关备案登记资料，证实长沙城市经典所有业主于2001年8月12日召开了全体业主大会，选举通过胡向其、梁兆平等9人为长沙城市经典业主管理委员会委员，胡向其为主任，并办理了备案登记手续。2001年9月17日，长沙城市经典业主管理委员会与湖南佳程物业管理有限公司签订《物业管理委托合同》，胡向其、梁兆平等7人作为长沙城市经典业主管理委员会的代表也在该合同中签名。2011年4月11日，长沙城市经典业主管理委员会与案外人长沙中和物业管理有限公司签订《解除合同协议书》，约定自2011年3月7日起，一致同意解除双方关于长沙市城市经典物业管理合同。案外人彭某作为长沙城市经典业主管理委员会的代表也在该协议中予以签名。经本院调查取证，长沙市自然资源和规划局向本院作出复函，陈述原长沙市规划管理局作出的《报建图审查通知单》中“同意免核面、免换证”是指鉴于该次调整和变更的幅度较小，同意免核算建筑面积，免重新核发建设工程规划许可证，不办理产权登记。还查明，2020年1月24日，因新型冠状病毒感染的肺炎疫情，湖南省启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年3月10日，根据新冠肺炎疫情防控形势，湖南省新冠肺炎疫情防控突发卫生公共事件应急响应级别由一级调整为二级。2020年3月31日，根据新冠肺炎疫情防控形势，湖南省新冠肺炎疫情防控突发卫生公共事件应急响应级别由二级调整为三级。以上事实，有房屋所有权证、《房屋出租委托管理协议》、《房地产买卖合同》、《商铺租赁合同》、《报告》、金色年华商厦主楼一楼平面图、《报建图审查通知单》、《城市经典业主委员会决议》、长沙城市经典业主管理委员会有关备案登记资料、长沙市自然资源和规划局的复函、证人证言、当事人陈述等证据予以证实，经庭审质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原、被告签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，合同当事人应全面履行合同约定的义务。现原告周银香将案涉商铺交付给被告陈智军使用，被告陈智军应按约向原告支付相应租金。被告仅按约向原告支付了第一的租金后未再按约向原告按期、足额支付租金。租赁期限届满后，双方并未续签租赁合同，被告陈智军继续占用案涉商铺进行经营，且未支付房屋占用费。截至2020年4月18日，被告陈智军尚欠原告租金80800元。被告陈智军的上述行为构成违约，应当承担相应的违约责任。原告周银香要求被告返还案涉商铺，支付欠付的租金、后续房屋占用费以及违约金的诉讼请求，均符合法律规定，本院予以支持。同时，因2020年1月以来，全国范围内爆发新冠肺炎疫情，该疫情属于全国性突发公共卫生事件，湖南省也于2020年1月24日启动了重大突发公共卫生事件一级响应，企业、商户均停止经营，被告陈智军也停止经营，后湖南省新冠肺炎疫情防控突发卫生公共事件应急响应级别于2020年3月10日由一级调整为二级，又于2020年3月31日由二级调整为三级,故陈智军恢复经营后,疫情尚未消除，陈智军仍负有配合疫情防控的义务，其经营活动也必然受到一定的影响。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款之规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”，新冠肺炎疫情系原、被告均无法预见的客观情况变化，双方当事人在订立合同时也无法预料这种情况，如果仍然要求陈智军继续按照原合同约定支付租金，由陈智军一方承担因疫情防控造成的全部经济损失将显失公平。本案应当根据公平原则，由原告周银香、陈智军分担责任，本院酌情支持减免一个月租金，故陈智军还应当向周银香支付截至2020年4月18日的租金59800元。关于后续房屋使用费问题。原、被告之间的租赁合同期限届满后，双方的租赁合同关系终止，被告陈智军应当向原告周银香返还租赁物，但被告在没有合同约定的情况下继续占有、使用案涉商铺，其应当向原告支付房屋占用费，故本院认定由被告陈智军参照21000元/月（原合同约定的租金金额）的标准向原告周银香支付自2020年4月19日起至其实际返还租赁物之日止的房屋占用费。对于原告周银香主张的过高部分，本院不予支持。关于原告周银香主张的违约金问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”。本案中，被告拖欠租金，构成违约，其应当向原告支付违约金，但原、被告约定的每逾期一日按拖欠租金的1‰支付违约金的标准明显过高，本院酌情调整为按欠付租金的每日0.04%的标准支付违约金，暂计算至2020年4月18日，金额为10062元。关于被告陈智军辩称，原告对于金色年华商业广场一楼1-138号商铺并无所有权，该商铺系全体业主所有，且《城市经典业主委员会决议》决议程序违法，决议内容侵害了全体业主的合法权益，故原、被告之间的《商铺租赁合同》属于无效合同的问题。本院认为，金色年华商厦1-138号商铺系金色年华公司经原长沙市规划管理局审批同意后将金色年华商厦一楼西侧骑楼改建而成，其改建行为经过了合法的规划审批手续，金色年华公司系建设者，且原长沙市规划管理局确认该商铺“免核面、免换证”，无需办理产权登记，故金色年华公司属于合法占有、使用该商铺，并有权进行相应的处分。本案中，被告陈智军作为该商铺的承租人，其实际使用该商铺经营并按期如约支付了大部分租金的情况属实，现其又以原告周银香、金色年华公司对该商铺不享有所有权为由主张租赁合同无效，并拒付租金、拒绝返还房屋的行为，有违诚实信用原则，本院对其该项辩称不予采信。即便有其他相关权利人对涉案商铺主张权利，也属于不同的法律关系，不属于本案的审理范畴，其应当另行提起诉讼。另外，《城市经典业主委员会决议》是否有效属于业主与业主委员会之间的纠纷，应当由业主通过法定程序进行处理，与本案无关。被告陈智军系该商铺的承租人，并非权利人，其要求对《城市经典业主委员会决议》上的签名进行笔迹鉴定的申请于法无据，本院不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、限被告陈智军于本判决生效之日起10日内支付原告周银香房屋租金59800元以及截至2020年4月18日的违约金10062元；二、限被告陈智军于本判决生效之日起三十日内向原告周银香返还位于长沙市××路××街××广场××楼××号商铺；三、由被告陈智军以欠款59800元为基数，按每日万分之四的标准向原告周银香支付自2020年4月19日起至其实际偿付之日止的违约金；四、由被告陈智军参照21000元/月的标准向原告周银香支付自2020年4月19日至其实际返还租赁物之日止的房屋占用费；五、驳回原告周银香的其他诉讼请求。本案受理费2500元，由原告周银香负担800元，由被告陈智军负担1700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  谭小松人民陪审员  陈 敏人民陪审员  冯春霞二〇二〇年十二月三日法官助理任文静代理书记员邓双莹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。