河南省卢氏县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1224民初194号原告：沈月娥，女，1992年12月3日生，汉族，住河南省三门峡市卢氏县。委托诉讼代理人：楚梦辉，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：尚楚月，北京市盈科（郑州）律师事务所（实习）律师。代理权限：特别授权。被告：陈浩杰，男，1989年10月2日生，汉族，住河南省南阳市西峡县，现住河南省三门峡市卢氏县。委托诉讼代理人：姚德峰，河南洛韵律师事务所律师。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：孙育栋，河南洛韵律师事务所（实习）律师。代理权限：一般代理。原告沈月娥与被告陈浩杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月2日公开开庭进行了审理，经审理发现有不宜使用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2020年6月28日公开开庭审理了本案，原告沈月娥的委托诉讼代理人楚梦辉、被告陈浩杰的委托诉讼代理人姚德峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈月娥向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付违约金2945元（违约金以310000元为基数，按照日万分之五支付自2019年11月16日起至2019年12月6日止。）2、请求判令被告赔偿原告损失133000元；3、本案的案件受理费等费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2019年10月20日经过三门峡壹家房产经纪有限公司居间介绍签订《房屋买卖合同》。合同约定：原告将其位于河南省××市××县东明镇鸿泰金海岸0005幢1单元1-201面积为141.67平方米的住房出售给被告，房屋总价款698000元。又约定：被告应于2019年11月15日向贷款机构递交贷款申请的相关材料。2019年11月4日原告将房屋过户至被告名下。其后因被告未按照合同约定时间于2019年11月15日向贷款机构递交贷款申请的相关材料，存在违约事实。截止2019年11月15日，被告累计支付款项298000元。2019年11月16日被告通过微信向原告承诺确认：2019年11月23日之前向原告支付14万，剩余房款采用公积金贷款的方式支付。因原告急于出售房屋系做生意需要资金周转，所以原告在得到被告付款期限的承诺后，随即向其合作第三方承诺2019年11月23日付清项目合作款。后因被告未按照其承诺的期限即2019年11月23日向原告支付款项，导致原告向合作第三方支付违约金120000元港币，按照当日汇率折合成人民币108000元。针对原告损失一事，原被告双方经过多次协商，被告对自己违约的事实认可，但仅愿意赔偿原告损失30000元，而且该款项被告也未支付。综上，原告认为：根据《合同法》相关规定，因被告未按照合同约定的时间提交贷款材料，也未按照其承诺的付款时间支付房款，构成合同违约。再者被告也认可其存在违约的事实，因此被告应当支付违约金并赔偿原告由此造成的全部损失，故望贵院判如所请。陈浩杰辩称，原告起诉缺少事实和法律依据，诉求依法不能成立。1、答辩人未构成违约，不应承担违约责任。2019年10月20日被告与原告签订《房屋买卖合同》，约定:原告将其所有的鸿泰金海岸0005幢1单元1-201住房出售给答辩人，采取贷款方式付款，2019年10月20日首付款贰拾万元，2019年11月15日支付玖万捌仟元，剩余房款肆拾万元整申请贷款。具体贷款方式为:被告于2019年11月15日向贷款机构提交贷款申请的相关资料，并配合贷款机构进行贷款调查、审查和审批等手续，原告协助答辩人办理贷款手续，贷款部分的房款应于贷款机构放款的当日直接给付原告。贷款需要进行预约，早在2019年11月13日之前，答辩人就积极向贷款机构提交贷款申请预约，并主动的去贷款机构进行贷款。双方房屋买卖由三门峡壹家房产经纪有限公司提供中介，包括办理贷款手续。合同约定原告应协助答辩人办理贷款手续，但是原告并没有按照合同约定前往贷款机构协助被告办理贷款。截止2019年12月6日之前，购房款69.6万元已经全部付清;从合同履行上，存在违约行为的是原告。2、在法律关系方面，原告的所谓损失方面，因与答辩人支付房款的时间缺少因果关系，同时根据合同相对性原理，原告与第三人签订的合同不能约束被告，答辩人对此损失不承担赔偿责任，在签订合同时原告没有告诉答辩人的所谓投资以及需要承担违约金问题，合同履行期间原告曾经告诉答辩人需要十几万元还欠款。答辩人处于同情，承诺尽快支付剩余尾款但没有确定具体支付剩余房款的时间，原告与第三人之间所谓损失，与答辩人支付房款的时间不存在因果关系。综上所述，望人民法院依法驳回原告的诉讼请求。原告向本院提交如下证据：1、《房屋买卖合同》复印件一份。证明：①证明原、被告之间属于房屋买卖合同法律关系。②合同明确约定，被告应于2019年11月15日向贷款机构提交贷款申请的相关材料。③合同明确约定，除贷款机构的原因外，被告未按本合同约定的期限付款的，每逾期一日，被告应按逾期未付款的万分之五向原告加付违约金，逾期超过3日的，原告有权解除本合同。④被告未按照合同约定的日期向贷款机构申请贷款存在违约行为，应当向原告支付违约金。2、《三门峡市存量房买卖合同》复印件一份。证明：原告已经按照合同约定将案涉房屋过户至被告名下。3、被告支付购房款的银行转账记录复印件4张。证明：被告在2019年11月15日之前支付购房款298000元，2019年11月26日支付购房款90000元，2019年12月6日支付购房款310000元，被告的付款时间明显存在延迟。4、原、被告双方的微信聊天记录复印件8张。证明：①被告在微信中亲自承认存在违约行为。②被告于2019年11月16日通过微信向原告承诺确认2019年11月23日之前向原告支付14万元，剩余的采取公积金贷款的方式支付。该承诺应视为对《房屋买卖合同》中第三B.1条付款方式的变更。该变更系被告自愿提出，原告予以同意，符合合同法第七十七条规定的合同变更条件，对双方具有约束力。因被告未按照约定时间支付款项，存在违约行为。5、原告与第三方李梓的微信聊天记录复印件3张以及原告合作伙伴潘铭恒出具的证言复印件一份。证明：因被告未按照其承诺的时间即2019年11月23日向原告支付购房款，致使原告对第三人的违约，原告为此承担120000元的港币损失。原告认为该损失系因为被告的单方原因造成，基于合同相对性，被告应当赔偿原告的损失。另外在房屋交易的过程中，被告对原告的损失数额知晓。6、原、被告双方于2019年11月25日的通话录音光盘及文字版各一份。证明：被告在录音中承认违约，并愿意赔偿原告由此造成的损失30000元。7、《委托代理合同》、律师费发票及《律师函》复印件各一份。证明：①原告曾通过发送《律师函》的形式向被告催要赔偿及违约金，但是被告收到后置之不理。②因为被告的违约行为，原告为维护其合法权益支付的诉讼维权费用，应当由被告承担。8、2019年10月22日委托书复印件一份。证明：原告全权委托中介宋福涛办理房屋产权过户的相关事宜。9、原告与中介的微信聊天记录一份。证明：被告2019年11月20日申请贷款与合同原定的2019年11月15日不符存在违约。被告对原告提交的对证据1《房屋买卖合同》本身无异议，但对证明目的有异议，认为其不能证明被告存在违约，合同可看出贷款是由中介机构代为办理，由原告协助被告办理贷款手续。对证据2没有异议。对证据3被告付款时间没有异议，但认为被告付款时间符合合同约定，不存在违约行为。对证据4真实性无异议，但对证明目的有异议，认为被告承认违约是认识错误，并不是法律意义上的违约，被告并没有承诺何时向原告转款，微信聊天记录可以证明被告在签订房屋买卖合同时不知道原告与他人签订合同的情况，而原告承诺出售房屋是需要还别人欠款且利息比较高的情况。对证据5有异议，认为原告所诉的损失与原、被告之间签订的合同缺少相对性和因果关系，不属于延期付款赔偿损失范围，且对其真实性存在合理怀疑，认为是虚假的，该所谓的损失未经过仲裁机构或法院进行裁判，即便确实存在损失，也是原告自己放弃其权利，该证据证言人未出庭，不能证明被告知晓原告损失数额，所谓交易并没有证据可以证明。对证据6录音内容真实性没有异议，被告对自己违约行为认识错误，并且认为原告确实遭受到损失的情况下的出于同情所做出的意思表示，后双方因为具体违约金数额达不成一致意见，也就未按3万元进行履行，并且3万元的赔偿并不是被告真实意思表示。对证据7有异议，认为被告收到律师函，但并未收到代理合同，被告积极与原告律师进行联系并协商，并不是置之不理。对证据8有异议，认为其真实性存在疑问，是否交给中介公司被告不知情，委托范围不包含办理贷款事宜。对证据9有异议，认为其不真实。被告向本院提交如下证据：2019年11月26日被告与沈月娥的男朋友之间的通话录音文字记录和微信聊天记录复印件各一份，证明：原告男朋友让被告先承诺支付3万元违约金，以平复原告的情绪，以免原告情绪激动。原告对被告提交的证据有异议，对其真实性不予认可，案外人身份无法核实，在2019年11月13日和2019年11月25日被告已经做出意思表示，现拿出11月26日的微信，企图否认之前日期的行为明显不能成立，所谓的原告情绪激动，微信截图中并不显示，真实情况无法核实。本院认为，对原告提交的证据1、2、3、4、6以及原告提交的证据7中律师函本身可以作为可有效证据使用，对于原、被告提交的其他证据以及上述证据的证明目的，本院结合庭审调查，综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年10月20日，原告（甲方）沈月娥与被告（乙方）陈浩杰通过中介三门峡壹家房产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》，被告以698000元的价格购买原告所有的位于河南省××市××县东明镇鸿泰金海岸0005幢1单元1-201住房，建筑面积为141.67平方米，房屋所有权证号0000541，附随该房屋一并转让的设施、设备包括房屋内的所有固定装修。合同第四条付款方式约定，除合同签订当日10000元定金外，双方对剩余688000元房款采取贷款方式付款：1、被告应于2019年11月15日给付原告首付款298000元整，剩余房款400000元整申请贷款。2、被告应于2019年11月15日向贷款机构提交贷款申请的相关资料，并配合贷款机构进行贷款调查、审查和审批等手续，原告应协助被告办理贷款手续。贷款部分的房款应于贷款机构放款的当日直接给付原告。3、如贷款机构实际审批贷款额不足以支付房款余额或贷款未获批准的，双方约定按以下方式处理：被告应于贷款机构出具贷款承诺函之日起三个工作日内补足应交款。第五条产权过户约定，双方同意于2019年11月15日前，共同携带相关资料向房屋权属登记机关申请办理房屋不动产转移登记。第七条违约责任约定，除贷款机构的原因外，被告未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，被告应按逾期未付款的万分之五向甲方加付违约金。逾期超过3日的，甲方有权解除本合同。第十条其他条款约定，本合同未尽事项由当事方另行议定签订补充协议。2019年11月4日，原、被告签订《三门峡市存量房买卖合同》，原告将房屋过户至被告名下。被告通过中介公司向原告付款情况：2019年10月22日付款200000元，2019年10月25日付款98000元，2019年11月26日付款90000元，2019年12月6日付款310000元。2019年11月13日，原告通过微信以“需要十几万还欠款”为由催促被告尽快办理公积金贷款。2019年11月15日上午9时39分，原告给被告打电话，被告称“然后这个违约金，我反正是算了算，也挤不出多少，我准备给你掏20000，行不行啊，真的是凑不出来”。原告称“我也不说那么多，然后我这边也给人家赔的是12万，咱们就一人一半。”，被告称“一人一半我确实拿不出来”，被告又称“这14万本来也是我借的，那天也想拿，确实没有给你转过去，嗯，然后这段花钱确实很多，一、两万就是说是，我可能是算在账里面珍不知道，要是多的话，多个1万或2万，我凑凑也差不多、但是不能百分之百保证，6万的话，那百分之百知道了，恩，要不我再给你加1万，3万块钱，因为那天晚上你说，12万，也没想着人家可以扣你一半，然后我也想，确实扣一半，我再给你补一半也好。12万，可能你在外面，你觉得这个钱，嗯，几万块钱拿出来还是比较容易的，你也看到我这个状况，我要是，我也是，觉得能多拿我一定给你多拿，但是真的是，尽力，我都说我，尽最大努力，真是，咱们能不能就这样说一下”。2019年11月16日，被告通过微信告知原告“今天周六，我下周六之前先给你凑14万，剩下的公积金贷出来尽快给你，你看可以不”，2019年11月17日原告微信答复同意。2019年11月17日，被告通过微信告知原告“毕竟我违约了”。2019年11月18日，被告开始在邮政银行贷款预约。2019年11月23日，被告通过微信告知原告“钱已经到位了”，被告以“我今天原本要直接转给你，可是没有收据”需要通过中介付款为由拒绝直接给原告转款，原告以“现在他们已经给我按违约处理了，我要给他们付高额的违约金”为由，要求原告直接付款，双方通过微信磋商，被告同意给原告转款，原告向被告提供尾号为6994的工商银行卡号要求原告转款，当日晚上23时30分，被告给原告转账90000元时，因为没有被告提供的银行网点而无法转款。2019年11月24日，原告通过微信告知被告“违约金你看你那边出多少？我也好为难了”。2019年11月25日，原告通过微信告知被告“现在我也不说别的了，你就兑现你早上说过的话，向我付3万块违约金，我就不再追究你的责任，咱们就正常的往下走，如果说不能够兑现的话，那咱们就按照合同里面的条款，我们现在有权解除合同，但是在解除合同方面，你将要付上20万的代价”。而被告则通过微信告知原告“你看看第七条，说的是如果没有按合同付钱”、“申请需要预约的，人多了队都排不上，合同上需要甲方陪同，你好好看看”等。双方无法协商一致，原告遂起诉来院。本院认为，一、关于原告要求被告支付违约金2945元的诉求。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告在《房屋买卖合同》中约定乙方（本案被告）应于2019年11月15日向贷款机构提交贷款申请的相关资料，实际上被告于2019年11月20日才办理住房公积金贷款申请，2019年11月16日被告承诺于2019年11月23日向原告付款140000元，剩余310000元待公积金放款后支付，实际上被告于2019年11月26日才通过中介付款90000元，2019年12月6日通过中介付款310000元。因此被告存在违约行为，应按照合同约定的日万分之五计算违约金，由于双方并未对公积金贷款的具体支付时间作出约定，仅约定贷款机构放款当日直接给付原告，因此对于原告主张按照310000元为基数从2019年11月15日计算至2019年12月6日的诉求，本院不予支持。被告承担的违约金具体数额为1240元【400000元×0.0005×4（2019年11月16日、17日、18日、19日）=800元、140000元×0.0005×2（2019年11月24日、25日）=140元、50000元×0.0005×12（2019年11月24日至2019年12月5日）=300元】。二、关于原告要求被告赔偿其133000元损失的诉求。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，双方对于剩余房款400000元约定由被告贷款支付，但对支付时间并无具体约定，需要视贷款机构的办理进度而定，被告也不可能确定贷款机构发放贷款的时间，在双方订立合同时，被告并可不能预见到原告所述的与第三方生意往来不能按时付款需要支付50%的违约金，只是在双方等待贷款过程中通过微信聊天才知悉该内容，原告所述的120000元港币的违约金损失已经远远超过了合同订立时双方所能预见到的损失，被告在微信和电话中称愿意承担损失30000元，但之后在微信聊天中又反悔，说明双方并未就损失达成一致，而且原告也未提供与第三方做生意的合同、资金往来收据等关键证据，更未在微信聊天中体现，使该损失本身存疑，因此对于原告此项主张本院不予支持，另原告主张的律师费20000元和差旅费5000元，缺乏法律依据和合同依据，本院也不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、限被告陈浩杰于本判决生效之日起三日内赔偿原告沈月娥违约金1240元；二、驳回原告沈月娥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3018元，由被告陈浩杰负担28元，由原告沈月娥负担2990元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三门峡市中级人民法院。审 判 长  胡 斌人民陪审员  王润霞人民陪审员  郭志东二〇二〇年七月二十七日书 记 员  彭 森