河南省孟津县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0322民初1768号原告（反诉被告）：焦西峰，男，1968年5月22日出生，汉族，住孟津县。委托诉讼代理人：骆健康，洛阳市孟津县惠民法律服务所法律服务工作者。被告（反诉原告）：史灵山，男，1971年9月5日出生，汉族，住址河南省洛阳市洛龙区，现住孟津县。委托诉讼代理人：杨占标，河南达兴律师事务所律师。第三人：孟津县朝阳镇高沟村第三村民组。主要负责人：高忠孝，系该组组长。第三人：孟津县朝阳镇高沟村村民委员会。主要负责人：高长林，系该组村民委员会主任。原告焦西峰与被告史灵山、第三人孟津县朝阳镇高沟村第三村民组（以下简称高沟三组）、孟津县朝阳镇高沟村村民委员会（以下简称高沟村委）土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告各自委托诉讼代理人到庭参加诉讼，第三人经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告焦西峰向本院提出诉讼请求：1.确认2018年6月27日与被告史灵山签订的转让协议无效、解除合同；2.要求被告史灵山退回转让款50万元；3.承担违约金10万元（违约金按转让款50万元的年利率12%计算，自2018年10月28日暂算至2020年6月27日，自2020年6月28日至付清之日违约金按实际欠款额的年利率12%计算至付清之日）。事实和理由：原、被告签订荒沟转让协议后原告方按协议给被告史灵山支付转让款50万元，但被告史灵山收到转让款至今未按约定将高沟三组的荒沟转给原告，转让款也未退回。荒沟系被告史灵山与高沟三组签订协议租赁高沟三组的，被告史灵山在未征得高沟三组、高沟村委同意的情况下与原告签订转让协议，违反了法律规定，且被告也并未将该荒沟交给原告以及履行变更合同义务，协议签订至今被告一直占用经营该荒沟，并养殖有猪、鸡等。被告史灵山辩称，原、被告签订的转让协议是双方真实意思表示，且不违反国家相关规定，合同具有效力。原告所支付的50万元转让款系已经履行合同的内容，不应当予以退回。该案中原告尚欠20万元转让款没有支付，系原告违约，被告不应当承担违约金。协议签订后因原告疏于对荒沟的管理，有人往沟中偷倒垃圾，被告无奈委托他人在沟中临时看护，看护人在沟中自己养了几只鸡和猪，并非被告史灵山所养。被告史灵山向本院提出反诉请求：1.依法确认原、被告2018年6月27日签订的转让协议有效；2.判令反诉被告支付拖欠的转让款20万元及利息（利息按照月息百分之一，自2018年6月27日计算至付清之日）；3.反诉费由反诉被告承担。事实和理由：被告转让荒沟给原告，双方约定转让费70万元，原告接管荒沟一个月后因故经营不下去，尚拖欠被告转让款20万元。原告对被告的反诉同起诉意见。第三人高沟三组、高沟村委缺席未作陈述。审理查明，2011年3月27日高沟三组（甲方出租人）与洛阳城东桃李农业开发有限公司（乙方承租人，以下简称农业公司）签订了荒地、荒沟、荒坡租赁协议，租赁期限30年，自2011年3月30日起至2041年3月30日止。甲方代表高某及乙方代表史灵山、见证方高沟村委在合同上签名、盖章。2018年6月27日被告史灵山（甲方转让方）与原告焦西峰（乙方受让方）订立转让协议一份，协议显示：甲方将地块位于高沟三组的荒沟转让给乙方经营。转让费共计柒拾万元，乙方先付伍拾万元，剩余贰拾万元，等甲方将饲养的猪、鸡全部迁走完毕后，甲方承诺将合同变更为乙方，且承包期限为合同变更后之日起二十四年。除猪、鸡之外的所有固定资产均归乙方所有（包括水井、水罐、窑洞等附属设施）。甲方须在本协议签订后120天内把合同变更完毕，猪、鸡全部迁走，如有违约，则违约方赔偿另一方所有损失等内容。协议订立当日被告收到原告支付的转让款50万元。上述事实，当事方无异议，本院予以确认。庭审中，被告方就其陈述的转让承租荒沟等土地已经高沟三组同意，未提供证据证明，本院对此不予确认；被告方申请二证人出庭用于证明原告承包荒沟因原告疏于管理，被告才委托他人临时对荒沟管护。本院结合证人证言的表述多为传来证词、证言的关联性以及其证明力较弱的特点，对被告已经依约向原告交付有关荒沟土地、原告也实际经营过荒沟的待证事实，应不予认定。本院认为，一、被告署名以农业公司名义与高沟三组租赁协议、原告与被告转让协议的性质。根据农村土地承包法第四十八条“不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，通过招标、拍卖、公开协商等方式承包的，适用本章规定。”第四十九条“以其他方式承包农村土地的，应当签订承包合同，承包方取得土地经营权。当事人的权利和义务、承包期限等，由双方协商确定。以招标、拍卖方式承包的，承包费通过公开竞标、竞价确定；以公开协商等方式承包的，承包费由双方议定。”第五十二条第一款“发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。”第五十三条“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得权属证书的，可以依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流转土地经营权。”的规定精神，农业公司与高沟三组的租赁协议，显然不属于农村土地承包法上农村基层组织就荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，通过招标、拍卖、公开协商等形式依法进行的其他方式的承包。因此其二者不应认定为已通过合同有效设立了农村土地承包经营权这一用益物权。二者之间的租赁协议以及原、被告转让协议的法律关系和当事方权利义务的调整可由合同法等予以规范。二、原、被告转让协议的效力。承租人转让、转租租赁标的应当经过出租人同意，如未经出租人同意，则损害了出租人的利益，破坏了原出租人与承租人之间的信任关系，减弱了出租人对出租标的的实际控制，一般应认定无效。本案被告无论是否有权以自己单独民事主体的身份对外转让农业公司承租高沟三组的荒沟地块，就其转让协议本身来讲，其是将或存的承租权有偿转让给了原告，并承诺在一定期限内变更2011年3月27日高沟三组与农业公司租赁协议的乙方为原告，实质应是被告转租、转让相应的租赁荒沟等土地，并附有变更原合同的约定负担。但原、被告转让协议签订至今，原告称被告未向自己交付转让土地，被告也未履行变更原合同当事方的义务。被告虽对此予以否认，但未提供有力的充分证据，故应当认定被告与原告转让转租合同行为，未得到出租方即高沟三组的同意，该协议的效力，本院不予认定。被告要求确认双方合同有效的反诉请求，本院不予支持。三、合同无效的法律后果。当事方基于无效合同的受领应系无权占有，其方付有返还义务，原告主张被告返还转让款50万元，本院予以支持；原告方主张解除合同应建立在合同有效的前提下，故无适法的逻辑性；原告主张从2018年10月28日计付违约金其实质应为被告收取原告50万元的资金占用损失，被告除返还原告50万元外，其应支付一定的该项费用，但原告方提出按照年利率12%计算，无合法依据，本院酌定可按照银行同期同类贷款利率和相应标准予以确定；合同无效不发生履行力，被告要求原告支付转让款20万元，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第二百一十二条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告焦西峰、被告史灵山2018年6月27日签订的转让协议无效。二、被告史灵山于本判决生效之日起10日内返还原告焦西峰转让费50万元及其资金占用损失（以转让费50万元为基数，从2018年10月28日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计至2019年8月19日；从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至转让费付清之日止）。三、驳回原告焦西峰的其他诉讼请求。四、驳回被告史灵山的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4900元，申请费3520元，共计8420元，由原告焦西峰承担1420元，由被告史灵山承担7000元（被告承担部分被告应于本判决生效之日起7日内向本院交纳，逾期将依法强制执行）；本案反诉受理费减半收取2150元，由被告史灵山承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审判员  王景博二〇二〇年九月十八日书记员  何园园