河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0305民初1499号原告：郭华，男，1977年12月9日出生，汉族，大学文化程度，洛阳市新安县人，洛阳鸿业信息科技有限公司职工，住洛阳市涧**。委托诉讼代理人：司马争，郭胜利，河南焦点律师事务所律师；代理权限：特别授权。被告：董润英，女，1972年6月1日出生，汉族，住河南省渑池县。委托诉讼代理人：西韶峰，男，1973年9月16日出生，汉族，住洛阳市涧**。被告：西韶峰，男，1973年9月16日出生，汉族，住洛阳市涧**。第三人：洛阳一一房地产营销策划有限公司，住所地：洛阳市涧**南昌路三街坊1-2-102。法定代表人：陈玉章，职务：总经理。委托诉讼代理人：陈琼、李育乐，该公司员工，代理权限：一般代理。原告郭华诉被告董润英、西韶峰、第三人洛阳一一房地产营销策划有限公司为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭华及其委托诉讼代理人司马争，被告董润英的委托诉讼代理人被告西韶峰，第三人洛阳一一房地产营销策划有限公司的委托诉讼代理人陈琼、李育乐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郭华向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告、第三人之间签订的《房屋买卖合同（贷款）》不再履行；2、判令被告董润英、西韶峰向原告支付违约金686000元；3、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2018年5月11日，原告郭华作为买方（乙方）与被告董润英作为卖方（甲方）、第三人洛阳一一房地产营销策划有限公司作为居间人（丙方），签订了一份【合同编号：SSYYDC168008DK】的《房屋买卖居间合同》，约定被告董润英、姚前新（董润英丈夫）将其所有的坐落于涧西区世纪华阳A地块北区63-2-1302号房屋【已装修】一套出卖给原告，房屋买卖成交价格为348万元【含装修价值】，付款约定：1、原告（乙方）于2018年5月11日向被告董润英（甲方）交付购房定金人民币14万元；2、原告（乙方）于2018年8月30日前交付人民币171万元，给被告董润英（甲方）作为首付款；3、剩余房款163万元，由原告(乙方)向银行贷款。同日,原告与被告董润英、被告西韶峰三方签订了一份《担保书》,约定若被告董润英未能完成房屋买卖合同中的义务,被告西韶峰承担连带责任。合同签订后,原告依约于2018年5月11日向被告支付了14万元定金。到了合同约定的2018年8月30日,被告未能解除涉案房屋被查封的保全措施,致使无法完成交易。于是原、被告与第三人又在2018年11月25日,签订了一份《补充协议》。约定将涉案房屋的实际成交价格变更为人民币343万元;如任何一方拒绝履行合同或解除合同,或承诺保证失实,或发生违约责任,均由违约方向另一方支付原合同第二条确定的房屋实际成交价的20%作为违约金;被告西韶峰承担连带责任。补充协议签订后,被告董润英再次违反补充协议的约定,未能将涉案房产的保全措施解除,原告决定不再购买此套房产,同时要求被告董润英退还收取原传支付的购房定金,但被告一直以无钱为由迟迟不向原告返还已收取的14万定金。经原告多次催促,在近半年时间,被告分三次陆陆续续归还10万元,至今尚有4万定金未予归还。综上,原告在本次房屋买卖交易过程中,完全遵循双方的合同约定,依约履行合同义务,但被告董润英、西韶峰多次违反合同约定。不仅导致本次房屋买卖合同无法实际履行,而且因其长期拖延、迟迟不履行合同义务的行为造成原告一家人极大的精神折磨,且致使原告错失了以同等的价格、同等面积、以及具备同等装修条件在世纪华阳江山汇购买其它房屋的机会,给原告造成了重大经济损失。故,原告为维护其合法权益,特向贵院提起诉讼,请査清事实后依法支持原告的诉讼请求。被告董润英、西韶峰辩解：当时我也和原告说了愿意给原告一定的补偿，但是现在没有能力，所以想着等房子拍卖结束之后。因为我这官司牵涉好几起案件，工资啥的都被冻结了。第三人洛阳一一房地产营销策划有限公司辩解：当时他们到公司时，卖方说房屋是有案件，很快可以解决；买方买房屋时，原告钱也不够，口头说等几个月，说等被告这边解决完之后，原告那边也可以买房。因为被告的案件一直拖，拖的时间长，要求业主退钱，定金是陆陆续续退了。我们中介费也没有收上来。因为原告一直催，后来原告说不让我们管了，他们再买别的房子。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案的证据和事实，本院认定如下：2018年5月11日，原告郭华（买方、乙方），被告董润英（卖方、甲方），第三人洛阳一一房地产营销策划有限公司（中介方、丙方），三方签订了一份《房屋买卖合同》，根据合同约定，甲方自愿将坐落于涧西区丽新路世纪华阳A地块北区63-2-1302号房屋，建筑面积：211.37㎡，以348万元的价格出卖给乙方，违约责任约定：如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或承诺保证失实，或发生本条1、2、3、4违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。甲方保证2018年8月30日前解除该房屋所有查封并保证房屋能正常过户。同日，原告郭华（买方、乙方），被告董润英（卖方、甲方），被告西韶峰（担保方、丙方），三方签订了担保书一份。根据担保书的约定，若甲方未能完成房屋买卖合同中的义务，丙方自愿对甲方的违约行为向乙方承担连带责任。2018年11月25日，原告郭华（买方、乙方），被告董润英（卖方、甲方），第三人洛阳一一房地产营销策划有限公司（中介方、丙方），被告西韶峰（担保方、丁方），四方签订了《补充协议》一份，主要内容为，由于原合同约定"甲方保证2018年8月30日前解除该房屋所有查封，并保证房屋能正常过户"，此后，由于甲方的原因，造成至2018年11月25日【补充协议签订当日】时仍不具备过户条件，甲方已严重违约。由于过户时间推迟了三个月，此时房屋评估价格的上浮造成了乙方需要支付的契税、垫资等费用上涨了2万多元。甲方为了对自己的违约行为作出补偿，经双方协商一致，同意对原合同中有关成交价格、违约金等内容进行修改，其中成交价格改为343万元，违约金标准由实际成交价的10%调整为20%，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。如果甲方在2018年12月7日解除法院查封，甲方应在2018年12月10日前配合乙方办理过户贷款的程序。如果甲方在2018年12月7日没有解除法院查封，经甲乙双方友好协商，甲方须在2019年3月31日前解除该房屋所有查封，保证该房屋能满足过户条件。若甲方未能完成原合同及本补充协议中的义务，丁方自愿对甲方的违约行为向乙方承担连带责任。本院认为，本案中原告郭华与被告董润英、第三人洛阳一一房地产营销策划有限公司于2018年5月11日日签订了《房屋买卖合同》，另原、被告及第三人又于2018年11月25日签订了《补充协议》。该《房屋买卖合同》及《补充协议》签订的目的是为了购买坐落于涧西区丽新路世纪华阳A地块北区63-2-1302号的房屋。现因被告董润英的原因，造成该房屋不具备过户条件，无法按照合同的约定办理过户手续，致使原告签订《房屋买卖合同》的目的无法实现。该《房屋买卖合同》已无法继续履行，原告主张不继续履行合同，故该合同应予以解除。被告董润英未能按照《房屋买卖合同》的约定将涉案房屋出售给原告，属违约行为，根据《补充协议》约定，被告董润英应向原告支付房屋成交价20%的违约金，现原告主张按照《补充协议》中变更后的价款3430000元的20%要求违约金686000元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张被告西韶峰承担连带责任的诉求，被告西韶峰虽作为保证人在《补充协议》上签名，自愿为被告董润英的违约行为提供连带责任担保，但双方未对保证期间进行约定。根据相关法律规定：连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的债权人有权自主债务履行期届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任，在保证期间内未要求保证人承担保证责任的保证人免除保证责任。本案中，原被告双方在《补充协议中》明确约定了被告董润英应在2019年3月31日前解除房屋所有查封，并配合原告进行过户，而原告直至2019年10月24日才向本院提起诉讼，且未提供证据证明其在保证期间内主张过权利，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告郭华与被告董润英、西韶峰、第三人洛阳一一房地产营销策划有限公司于2018年5月11日签订的《房屋买卖合同》；二、被告董润英于本判决生效后十日内向原告郭华支付违约金686000元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行。本案受理费5530元，保全费4270元，由被告董润英承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  何恒飞二〇二〇年七月十二日书记员  朱智慧