山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0213民初3288号原告：孙秀娟，女，1985年6月25日出生，汉族，住青岛市李沧区。委托诉讼代理人：刘健（系原告丈夫），男，青岛市李沧区。被告：刘天宇，男，1990年4月14日出生，满族，住所地河北省邯郸市复兴区。第三人：中国工商银行股份有限公司青岛分行，住所地青岛市市南区山东路25号，统一社会信用代码913702008635858091。负责人：牛喜军，职务行长。委托诉讼代理人：缪龙江，男，该单位工作人员。委托诉讼代理人：王旭东，男，该单位工作人员。原告孙秀娟与被告刘天宇、第三人中国工商银行股份有限公司青岛分行（以下简称工行青岛分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘健，第三人的委托诉讼代理人缪龙江、王旭东到庭参加诉讼。被告刘天宇经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告双方继续履行房屋买卖合同；2、判令被告、第三人协助办理青岛市李沧区户房屋的过户手续；3、判令被告支付原告违约金49600元、中介损失25000元；4、判令被告支付原告为其在第三人处垫付的银行贷款；5、诉讼费用由被告承担。法庭审理过程中，原告明确第二项诉讼请求为：判令其代为清偿被告欠付工行青岛分行的涉案房屋抵押贷款余额，被告解除该房屋上的抵押权，第三人予以协助，被告于抵押解除后协助原告办理涉案房屋的过户手续，将涉案房屋过户至原告名下。事实与理由：原、被告于2017年9月28日签订涉案房屋的买卖合同，该合同第一条第（三）项约定，被告应当在2019年8月14日前办理抵押注销登记手续；第九条约定于2019年9月15日前办理房屋过户手续；第十条对违约责任进行了明确约定；第十四条约定协商不成向房屋所在地法院起诉。原告多次与被告协商涉案房屋过户事宜，但被告一直以各种理由推脱，现原告为妥善解决该房屋纠纷，自愿为被告垫付第三人的贷款等费用，请求依法判如所请。被告未作答辩。第三人述称，被告2014年12月31日与第三人签订个人购房借款/担保合同，第三人于2015年2月15日向其发放贷款金额56万，贷款期限30年，2015年1月28日办理预告抵押登记，2017年8月14日办理正式抵押登记，截至2020年12月20日，被告尚欠第三人贷款共计517202.03元，其中本金508817.54元，利息8384.49元，在被告未偿还银行全部贷款情况下，第三人无法协助原告办理房产过户等手续。原告围绕诉讼请求依法提交房屋买卖合同原件一份、转账记录及银行流水一份、与被告刘天宇的聊天记录打印件一份、中介费收据原件一份、装修合同原件一份、水费、电费、燃气物业费缴费发票一宗、原告替被告偿还银行贷款的截屏打印件一份，并申请证人王某出庭作证，本院依法进行了审查。被告经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、质证的权利，应当承担相应的法律后果，本院据此推定原告提交的上述证据是真实的，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月28日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《房屋买卖合同》一份，被告将其名下位于李沧区户房产出售给原告，建筑面积约89.04㎡,成交价147.5万元。购房首付款为105.5万元，贷款额为42万元。签订本合同当日乙方支付甲方定金10000元，乙方于2017年10月15日前向甲方支付首付款65万元，2018年9月30日前支付30.5万元，贷款42万元由银行或金融机构贷款发放当日一次性划入甲方账户。甲方于收到乙方75万元后并在2017年10月15日之前腾出该房屋交付给乙方，否则视为甲方违约。合同还约定，甲方在2017年8月14日已经取得该房屋的房产证，根据青岛市房产交易政策，取得《不动产证书》满两年即在2019年8月14日后方能上市交易。甲方该房产上有抵押贷款56万元，若因甲方原因，未能在上述期限内办妥抵押注销登记手续，则视为甲方违约。甲方应当在2019年8月14日前办妥抵押注销登记手续。双方于2019年9月15日前到青岛市李沧区房地产交易中心办理房产过户手续。交易过程中甲方需交纳的卖方所有税费由乙方承担，乙方需交纳的买方所有税费由乙方承担。合同第八条约定，甲乙双方同意向中介支付佣金25000元，由乙方承担，于合同签订当日支付20000元，剩余5000元在办理银行按揭前支付给丙方，延期支付，违约金按照200元/天计算。合同第十条约定，甲、乙双方中若有任何一方未按照本买卖合同中的约定时间全面履行自己的义务时，每逾期一天，按照200元/天赔偿给对方作为滞纳金，逾期超过30天后，违约方仍未履行的，除应向对方支付滞纳金外，守约方有权单方解除合同，违约方应支付合同买卖总价款的50%作为违约金，并赔偿中介费损失。合同签订后，原告于2017年9月28日向中介支付中介费20000元。原告丈夫刘健于2017年9月28日向被告转账支付10万元，于2017年10月16日转账支付55万元，2017年11月6日转账支付10万元，2018年7月份转账6万元（20000元+1000元+4000元+5000元+18500元+1500元），于2018年10月4日分四笔共计转账19.3万元（5万+5万+5万+43000）元、支付宝转账4.7万元。以上共计105万元。2020年6月11日向被告账户转入300元、6月15日转入10100元，6月19日转入10元，2020年7月30日、7月31日分别转入3000元，2020年8月28日转入3050元，2020年9月29日、9月30日转入3000元、8元，2020年6月至9月的转账附言均为“替刘天宇还贷款”。被告于2017年11月6日将房屋交付给原告，原告对房屋进行装修后入住。被告2014年12月31日与第三人签订个人购房借款/担保合同，第三人于2015年2月15日向其发放贷款金额56万，贷款期限30年，2015年1月28日办理预告抵押登记，2017年8月14日办理正式抵押登记，截至2020年12月20日，被告尚欠第三人贷款共计517202.03元，其中本金508817.54元，利息8384.49元。本院认为，原、被告就涉案房屋签订的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。原告依约向被告支付了定金及购房首付款，被告在向原告交付房屋后，应当依约解除房屋抵押并协助原告办理房屋产权变更登记手续。因此，原告要求继续履行双方签订的房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求判令其代为清偿被告欠付第三人的涉案房屋抵押贷款余额，被告解除该房屋上的抵押权，第三人予以协助，被告于抵押解除后协助原告办理涉案房屋过户手续的诉讼请求。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。庭审中，第三人对原告代被告偿还贷款、涤除抵押的主张未提出异议，因此，对原告的上述诉讼请求本院依法予以支持。抵押权解除后，被告应当按照合同约定，协助原告将涉案房屋变更登记至原告名下，过户所需税费由原告承担。关于原告要求被告支付违约金49600元、中介费25000元的诉讼请求。合同约定，双方于2019年9月15日前到青岛市李沧区房地产交易中心办理房产过户手续。合同第十条约定，双方中若有任何一方未按照本买卖合同中的约定时间全面履行自己的义务，每逾期一天，按照200元/天赔偿给对方作为滞纳金，逾期超过30天后，违约方仍未履行的，除应向对方支付滞纳金外，守约方有权单方解除合同，违约方应支付合同买卖总价款的50%作为违约金，并赔偿中介费损失。本案中，被告至今未办妥抵押注销登记手续，亦未依约履行办理房产过户手续的合同义务，因此，原告主张被告按200元/日标准向其支付自2019年9月16日至起诉之日的违约金49600元及中介费损失，本院予以支持。因原告仅向中介支付中介费20000元，故被告应向原告支付中介费损失20000元。关于原告要求被告支付其为解除涉案房屋抵押代被告垫付的银行贷款的诉讼请求。一方面，该款项尚未实际发生，另一方面，该请求与本案不属同一法律关系，故本案不予处理，原告可待清偿后另行主张。综上所述，原告的诉讼请求，本院部分予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告刘天宇继续履行其与原告孙秀娟于2017年9月19日就李沧区户房产签订的《房屋买卖合同》。二、原告孙秀娟于判决生效之日起十日内支付给第三人中国工行银行股份有限公司青岛分行用于清偿李沧区户在该行的抵押贷款本息，被告、第三人于原告清偿完毕该房屋贷款本息后十日内办理该房屋的抵押权解除手续；被告于该房屋抵押权撤销后十日内协助原告办理产权变更登记手续，将该房屋变更至原告名下，所需税费由原告承担。三、被告于本判决生效之日起十日内给付原告违约金49600元。四、被告于本判决生效之日起十日内给付原告中介费损失20000元。五、驳回原告的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费18746元，保全费5000元，公告费1350元，共计25096元（原告已预交），由被告负担，被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  温洪梅人民陪审员  郑 哲人民陪审员  于海燕二〇二〇年十二月二十三日法官助理王晓晓书记员闫宁