河南省沁阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0882民初1927号原告：焦作市博安物业管理有限公司，住所地：沁阳市河内路与县东街南100米,统一社会信用代码：9141088206649965X8法定代表人：汪萍，女，1969年7月1日生，汉族，住焦作市解放区，系该公司经理。委托诉讼代理人：李剑，河南李剑律师事务所律师。被告：焦作市雅居装饰工程有限公司，住所地：沁阳市河内路与县东街南100米，统一社会信用代码：91410882MA448WP244。法定代表人：王季乐，男，1980年12月3日生，汉族，住温县，系该公司经理。原告焦作市博安物业管理有限公司（以下简称博安公司）诉被告焦作市雅居装饰工程有限公司（以下简称雅居公司）为房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告博安公司的委托诉讼代理人李剑、被告雅居公司的法定代表人王季乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告博安公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告尽快搬出沁阳市水岸花园社区3号楼下3号、5号商铺里的物品并将该商铺返还给原告；2、判令被告支付从2018年10月1日到2019年9月30日租金30000元和物业费8517元，合计38517元；3、判令被告支付从2019年10月1日起到搬××沁阳市××花园社区××楼下××、××号商铺之日止，占用期间的费用：每天105.52元，（其中：物业每天23.33元，租赁费每天82.19元）；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年7月10日，原告将沁阳市水岸花园社区3号楼下3号、5号商铺（2间，建筑面积591.54平方米）租赁给被告使用。因被告需要办理营业执照，当时先签订了3号商铺的租赁协议，5号商铺租赁协议未签订，但被告一直使用至今。租赁期限从2017年7月11日至2019年9月30日。每年租赁费30000元，物业费每年8517元。由于被告要装修商铺，原告给其优惠两个月，从10月1日开始计算租赁费和物业费。2017年7月7日被告支付了2017年10月1日到2018年9月30日的物业费8517元（其中因该商铺未安装玻璃门优惠4000元，实交4517元）。2017年6月26日和2018年4月10日分两次支付了2017年10月1日到2018年9月30日的租金30000元。然而2018年10月1日到2019年9月30日的租金和物业费被告迟迟未交，原告总以为合同还未到期，被告资金可能紧张，不会不交。但是合同到期后，被告仍然不交。原告多次口头和书面通知被告缴纳所欠的租金和物业费，限期搬出所租用的商铺，被告总是一拖再拖。合同期满后，也不续签合同，并以各种理由拒绝搬离，严重损害了原告的合法权益。现原告诉至法院，望判如所请。被告雅安公司辩称：1、原告所称多次向我公司催要租金和物业费、让我公司续签合同我公司不去以及公司未签订5号商铺协议的诉称有质疑。2019年10月1日左右，房租快到期时，我公司找开发商谈续签事宜，但因3号、5号商铺的邻居全部或者多数门面房免交租金，而原告却给我公司增加租金，为此没有协商好价格。2、原告称我公司欠原告2018年10月1号到2019年9月30日的租金，我方当时要求原告说明所欠租金的事实依据，并要求原告拿出原始合同。在原告没有提供原始合同的情况下，我公司提出先续签后续合同并交纳后续租金，而原告不同意。原告主张我公司恶意拖欠租赁费与事实不符。3、2019年10月租赁合同到期后，因后续租赁合同没有签订，原告对我公司停电将近两个月，故意锁门几天，给我公司造成了一定的经济损失。4、3号、5号商铺是一起租的，5号商铺也应当有租赁合同，希望原告将租赁合同拿出来。房租按合同约定是年付，原告在2018年10月1日前就应当向我公司催要2018年10月1日至2019年9月30日的租金，为何在2019年才提出我公司欠付租金。双方签订的租赁合同是2017年5月30日，租赁期限从2017年10月1日开始，请原告提供从2017年5月30日到2019年9月30日物业收款所有票据，核对我公司物业交款情况。5、招商时商铺都是毛坯房，我公司在毛坯房的基础上装修花了几十万，找原告续签合同原告不同意续签，因此我公司不同意搬离商铺。6、原告要求我公司支付租金及物业费，原告应提供物业服务合同等证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据有：1、营业执照、法定代表人身份证，法定代表人身份证明、被告企业信息、河南宏和房地产开发有限公司证明，证明原告主体资格；2、豫（2019）沁阳市不动产权第0001426号、第0001427号不动产权证各一份，证明案涉3号商铺面积293.84平方米、5号商铺面积297.7平方米。3、房屋租赁合同一份，证明被告租赁原告经营管理的3号商铺，租赁期限从2017年7月11日至2019年9月30日，每年租金15000元，合同到期后应返还房屋。合同履行过程中，被告还实际占用了原告5号商铺，但5号商铺未补签租赁合同。因被告需要装修，原告为被告让出2个多月的装修时间，物业费和租赁费从2017年10月1日开始计算。4、物业费收据1张，租金收据2张，证明被告应交纳3号商铺、5号商铺2017年10月1日至2018年9月30日的物业费8517元，因该商铺未安装玻璃门，经协商，由被告负责安装玻璃门，并从物业费中扣除4000元后，被告实际交纳物业费4517元；从2018年10月1日至今，被告未交纳物业费。被告2017年6月26日和2018年4月10日分两次交清了3号商铺、5号商铺2017年10月1日至2018年9月30日的租金30000元，从2018年10月1日至今未交纳租金。根据合同约定以及被告实际交纳物业费和租金的款项可以计算出被告每天应交纳的物业费23.33元、租赁费82.19元，被告应从2018年10月1日起到搬离3号商铺和5号商铺之日止，每天支付原告105.52元。被告雅居公司质证后对证据1无异议。对证据2不动产权证有异议，认为房产证上房产分户图的面积和实际面积不一致。对证据3真实性无异议，但认为该合同是3号商铺的租赁合同，5号商铺当时签订的是免租合同。对证据4物业费收据、租金收据2张的真实性无异议，但认为只能证明被告交过了这些费用。本院审查认为，原告提交的证据真实、合法，且与本案事实具有关联性，本院予以确认。原告提交的证据综合证实被告承租原告的3号、5号商铺，每年租赁费共30000元、物业服务费8517元，被告已交纳了2017年10月1日起至2018年9月30日的物业费8517元、租赁费30000元。被告雅居公司提交的证据有：1、温县共创电脑维修门市部2017年11月25日开具的计算机和辅助设备维修费发票1张，证明开发商因施工断电造成电脑损坏，其向原告反映，原告不管。2、3号商铺的租赁协议复印件一份。3、证人赵某、宋某、杨某的出庭证言，证明在2019年9月30日租赁合同到期后，原、被告曾协商续签合同、原告对被告停电、锁门的事实。原告质证后认为证据1认为与本案无关联性，也不能证明被告的主张。证据2系复印件，只有提供原件才能核对其真实性。证据3证人系被告公司员工，与被告有利害关系，且证言之间有很多相互矛盾的地方。本院审查认为证据1与本案事实无直接关联，不予采纳。证据2系复印件，原告对真实性提出异议，而被告未能提交原件佐证其真实性，对证据2不予采信。证据3证人证言的真实性和关联性予以确认，可以证实原、被告租赁合同到期后，双方曾协商续租事宜未果及此后原告曾对被告锁门、断电等事实。根据上述有效证据及当事人陈述，本院确认案件事实如下：原告博安公司于2013年4月24日注册成立，经营范围为物业管理。2015年11月10日，河南宏和房地产开发有限公司向原告博安公司出具书面证明，将该公司所有的位于沁阳市水岸花园社区门面房及自持物业交给博安公司对外进行招租和经营管理。2017年6月，博安公司作为出租方，将河南宏和房地产开发公司所有的沁阳市水岸花园3号、5号商铺（建筑面积分别为293.84平方米、297.70平方米，均为毛坯房）出租给被告雅居公司作为办公用房使用，租赁期限为二年，租金支付方式为年付，每年共30000元。双方并协商由被告向原告每年交纳物业费8517元。此后，原告将3号、5号商铺交付被告使用，被告法定代表人王季乐于同年6月26日向原告交纳了3号、5号商铺的租金15000元后，原告向其出具了收据1张，内容载明：今收到王季乐人民币15000元。附注：商铺3＃、5＃房租（全额3万元整，实付1.5万，另打欠条1.5万）。同年7月7日，王季乐向原告博安公司交纳3号、5号商铺物业费4517元，原告出具了收据一张，载明“今收到3号、5号商铺王季乐人民币肆仟伍佰壹拾柒元整￥4517元附注：物业费（2017年10月1日—2018年9月30日）收款人盖章董该收据下方备注：因交房时未安装玻璃门，经协商从物业费扣除，总金额8517元，优惠4000元整”。同年7月10日，博安公司（出租人）、雅居公司（承租人）就3号商铺签订了房屋租赁合同一份，合同约定：第一条租赁房屋坐落在水岸花园3号商铺、间数2间、建筑面积293.84平、房屋质量钢筋混凝土。第二条租赁期限2017年7月11日至2019年9月30日。第三条租金（大写）壹万伍仟圆整。第四条租金的支付期限及方式年付。第五条承租人负责支付出租房屋的水费、电费、煤气费、电话费、光缆电视收视费、卫生费和物业管理费。第六条租赁房屋的用途为办公。第十二条房屋租赁合同期满，承租人返还房屋的时间是2019年9月30日。该合同还对合同解除的条件、违约责任等事项进行了约定。合同签订后，被告遂向沁阳市市场监督管理局申请注册登记。同年8月8日，被告雅居公司注册成立，公司的住所地为沁阳市××路与县东街向南100米即案涉3号、5号商铺。2018年4月10日，被告雅居公司向原告补交了3号、5号商铺租金15000元，原告向被告出具了收据一张，载明“今收到王季乐人民币壹万伍仟元整￥15000附注：补交3号、5号商铺房租收款人盖章董”。因被告雅居公司未按约定交纳2018年10月1日至2019年9月30日期间的租金、物业费，且租赁期限届满后，双方亦未能对被告继续承租事宜达成一致意见，由此产生纠纷。原告要求被告搬离案涉商铺，补交租金、物业费未果，遂向本院提起诉讼。截至目前，案涉3号、5号商铺仍由被告雅居公司使用。租赁期限届满后，原告为使被告搬离商铺，曾于2020年6月份连续三天将门锁住，但均由雅居公司的工作人员将锁锯开后进入办公。原告还曾对被告采取了断电措施。本案在诉讼期间，本院根据原告博安公司的申请，于2020年7月10日作出（2020）豫0882民初1927号民事裁定书，裁定冻结了被告雅居公司名下银行账户资金50000元。因疫情防控及断电等原因，原、被告经本院调解，一致同意由原告博安公司减免被告雅居公司三个月租金、物业费，雅居公司不再主张因断电等给其造成的损失。此为本案事实。另查明，2019年4月11日，河南宏和房地产开发有限公司取得了案涉3号、5号商铺的不动产权证，证号分别为豫（2019）沁阳市不动产权第0001426号、第0001427号。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告博安公司与被告雅居公司就案涉3号、5号商铺签订房屋租赁合同，就租赁房屋的基本情况、租金及支付方式、租赁期限等事项作出了约定。原告将租赁房屋交付给被告使用，被告向原告支付了部分租金，双方已形成房屋租赁合同关系。虽然双方就案涉5号商铺未签订书面合同，但根据原告提交的2张收取租金的收据载明的内容，可以证实双方房屋租赁合同所涉的租赁物为3号和5号两个商铺，商铺租金为30000元/年。被告雅居公司关于5号商铺系免租合同的辩解，与本院查明事实不符，且也未提供证据证实，故本院对其辩解不予采信。同时，根据原告提交的被告交纳物业费的收据，还可以证实被告作为案涉3号、5号商铺的承租人，向作为物业服务企业的原告博安公司每年交纳的物业服务费为8517元，双方已形成物业服务合同关系。根据《合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”的规定，博安公司与雅居公司之间的房屋租赁合同、物业服务合同均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。双方均应恪守诚信，全面履行各自的义务。一、关于原告博安公司要求被告雅居公司搬离案涉商铺物品并返还商铺的请求。根据双方房屋租赁合同约定，租赁期限自2017年7月11日至2019年9月30日。租赁期限届满，被告应于2019年9月30日返还房屋。而本案租赁期间届满后，一方面双方并未就被告继续承租达成一致意见，另一方面因被告拖欠租金、物业费未付，双方在租赁期间届满时已经产生矛盾，原告为使被告搬离商铺还采取了断电、锁门等措施。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。……”的规定，博安公司要求雅居公司搬离案涉商铺物品并返还商铺的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。二、关于原告博安公司要求被告雅居公司支付2018年10月1日至2019年9月30日的租金30000元、物业费8517元的请求。被告雅居公司未按约向原告博安公司支付2018年10月1日至2019年9月30日期间的租金、物业费，已构成违约。博安公司要求其支付上述期间的租金30000元、物业费8517元，合计38517元，符合合同约定、法律规定，被告应予支付。三、关于博安公司要求被雅居公司按照105.52元/日（其中，物业费23.33元/日、租赁费82.19元/日）支付自2019年10月1日至返还商铺之日止占用商铺期间的费用的请求。本案中，被告雅居公司本应在租赁期间届满时，按照合同约定将租赁房屋返还给博安公司，但其并未返还，且一直使用至今，给原告博安公司造成了一定的经济损失。原告博安公司要求参照合同约定的租金、物业费标准，由被告从2019年10月1日至起返还商铺之日止，按照105.52元/日（其中，物业费23.33元/日、租赁费82.19元/日）的标准支付占用期间的费用的请求，理由正当，本院予以支持。由于在本案审理期间，原、被告双方结合疫情防控及原告断电、锁门等因素，已形成一致意见即原告减免被告三个月的物业费、租金，被告不再就原告断电等给其造成的损失主张权利。鉴于此，被告支付商铺占用期间费用的起算时间可自2020年1月1日起开始计算。原告博安公司过高的诉讼请求部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第九条第二款之规定，判决如下：一、被告焦作市雅居装饰工程有限公司于本判决生效后二十日内搬出沁阳市水岸花园社区3号商铺、5号商铺并将该商铺返还给原告焦作市博安物业管理有限公司。二、被告焦作市雅居装饰工程有限公司于本判决生效后二十日内向原告焦作市博安物业管理有限公司支付沁阳市水岸花园社区3号商铺、5号商铺自2018年10月1日至2019年9月30日的租金30000元和物业费8517元，共计38517元。三、被告焦作市雅居装饰工程有限公司于本判决生效后二十日内向原告焦作市博安物业管理有限公司支付沁阳市水岸花园社区3号商铺、5号商铺占用期间的费用（按每日105.52元计算，从2020年1月1日起至计算至商铺返还原告博安公司之日止）。四、驳回原告焦作市博安物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取481元，原告焦作市博安物业管理有限公司负担81元，被告焦作市雅居装饰工程有限公司负担400元。保全费520元，由被告焦作市雅居装饰工程有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  李翠霞二〇二〇年九月四日书记员  朱轩雨