山西省晋城市城区人民法院   民事判决书   （2020）晋0502民初823号   原告：李某，男，1986年11月10日生，汉族，山西省泽州人，住晋城市。   被告：山西汇邦房地产开发有限公司，住所地：晋城市城区，统一社会信用代码：×××。   法定代表人：王某1，该公司董事长。   委托代理人：茹某，女，1994年12月18日生，汉族，晋城市城区人，现住山西省阳城县，系该公司员工。   委托代理人：王某2，女，1993年11月25日生，汉族，山西省阳城县人，现住阳城县，系该公司员工。   原告李某诉被告山西汇邦房地产开发有限公司（以下简称“汇邦公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李某、被告汇邦公司的委托代理人茹某、王某2到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告李某向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告归还原告购房优惠款34803元（截止2020年2月29日），并以未返还购房优惠款为基数按每日千分之三支付利息至实际清偿之日止；2、诉讼费由被告负担。开庭时，原告陈述，截止开庭之日购房优惠款为46404元。事实和理由：原告与被告于2015年8月24日签订《优惠购房合同书》，合用3.2条规定：原告享有的购房优惠232025元，自原告付清全部购房款之日起，在五年内按季度计算，被告每季度返还原告购房款优惠，即每季度返还11601元，直至五年期满全额返还完毕；如逾期不能返还购房优惠款，按未返还购房优惠款的金额，被告向原告每天支付千分之三的滞纳金，并承担一切法律责任。双方签订的购房优惠合同执行期限为2015年8月至2020年8月，五年内应收20期返款232025元。截止2020年2月29日，原告实际收到被告返款174015元，被告未按时返款。原告诉至法院。   被告汇邦公司辩称：第一，原、被告签订的《优惠购房合同书》应依法认定为无效合同。双方签订的《优惠购房合同书》第3.2条约定“自乙方付清全部购房款之日起，在五年内按季度计算，甲方每季度还乙方购房款优惠，即每季度返还人民币16117元，直至五年期满全部返还完毕。”故被告按期返还原告购房优惠款的行为属于返本销售。《商品房销售管理办法》第十一条规定：房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。原告与被告之间的返本销售行为违反了《商品房销售管理办法》的相关规定，扰乱市场秩序，违背公序良俗，应当认定为无效合同。第二，退一步讲，即使合同有效，《优惠购房合同书》约定的逾期返还支付的滞纳金实质为逾期付款违约金，合同约定的每日千分之三过高，原告就此主张按每日千分之三支付利息不符合客观实际，应当予以调整。综上，请求驳回原告的诉讼请求。   经审理查明：2015年7月28日，原告李某及其配偶李菲菲与被告汇邦公司签订《商品房买卖合同》，约定购买被告开发的某房屋。2015年8月24日，原告李某及其配偶李菲菲与被告签订《优惠购房合同书》,约定原告享有的购房款优惠232025元，自原告付清全部购房款之日起，在五年内按季度计算，甲方每季度返还乙方购房款优惠，即每季度返还11601元，直至五年期满全额返还完毕。如逾期不能返还购房优惠款，按未返还购房优惠款的金额，被告向原告每天支付千分之三的滞纳金，并承担一切法律责任。后原告向被告支付房款，被告向原告交付房屋。   另查明，被告自2015年11月25日起开始按季度向原告支付购房款优惠，每季度11601元，至2018年5月25日，被告按约履行了11期。后被告又分别于2018年12月30日支付23212元（两期），2019年5月17日支付11601元，2020年1月23日支付11601元，原告认可上述款项支付的是2018年8月、2018年11月、2019年2月、2019年5月的购房优惠款。以上共计支付了15期，之后的购房优惠款被告未向原告支付。   以上事实由商品房买卖合同、优惠购房合同书、银行明细、双方当事人陈述等证据在案佐证。   本院认为，关于《优惠购房合同书》的效力问题。首先，虽然《商品房销售管理办法》第十一条规定房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，但是《商品房销售管理办法》由建设部颁布，为部门规章，并不属于法律或行政法规，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效情形。其次，《商品房销售管理办法》是为了规范商品房销售行为，要求商品房销售及商品房销售管理遵守该办法，并针对房地产开发企业违反该办法规定了相应的法律责任。其中第四十二条中规定房地产开发企业在销售商品房中有返本销售或者变相返本销售商品房行为的，处以警告、责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。由此可以看出，《商品房销售管理办法》旨在对商品房销售及商品房销售管理作出约束和规范，该办法第十一条并非效力性强制性规定，违反该规定不能导致合同无效。第三，本案《优惠购房合同书》与《商品房买卖合同》相关联，两份合同均为当事人真实意思表示，所签合同系被告提供的格式文本，原告按约支付购房款，本案所涉房屋也已经交付。无论从交易安全保护还是诚实信用的角度，被告认为《优惠购房合同书》违反《商品房销售管理办法》第十一条的规定，进而违背公序良俗的理由不能成立，被告以此主张合同无效也不应支持。   关于原告主张的利率问题。原、被告签订的《优惠购房合同书》中约定“如逾期不能返还购房优惠款，按未返还购房优惠款的金额，被告向原告每天支付千分之三的滞纳金”，原告据此主张按每日千分之三支付利息。本院认为，原告主张的利率远超同期同类贷款利率或者全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，远高于被告的违约行为给其造成的损失，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定，结合本案履行情况及违约方的过错程度，对于利率，本院酌情确定为按照2019年中国人民银行一年期贷款基准利率4.35%的1.3倍，即年利率5.655%执行。   关于购房优惠款及利息的具体计算问题。被告尚欠原告五期购房优惠款，并且，根据原、被告签订的《优惠购房合同书》，最后一期购房优惠款应在2020年8月25日支付，目前履行期限已届满，本院判令被告应向原告支付五期的购房优惠款共计58005元。关于利息数额，被告欠付的五期购房优惠款应支付时间分别为2019年8月、2019年11月、2020年2月、2020年5月、2020年8月，截止2020年8月25日，上述五期共计逾期30个月，按每期11601元，上述五期截止2020年8月25日的利息为11601元×5.655%÷12个月×30个月=1640.90元。自2020年8月26日起的利息以58005元为基数按照年利率5.655%支付至实际清偿之日止。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：   被告山西汇邦房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告李某支付五期购房优惠款58005元，支付截止2020年8月25日的利息1640.90元，并自2020年8月26日起以58005元为基数按照年利率5.655%支付利息至实际清偿之日止。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费670元，由原告李某负担200元、被告山西汇邦房地产开发有限公司负担470元。   如不服本判决，可在接到判决之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省晋城市中级人民法院。   审 判 长 晋利霞   人民陪审员 李 楠   人民陪审员 杨淑芳     二〇二〇年九月十日   法官 助理 张 晖   书 记 员 赵贝贝