广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0103民初8150号 原告：刘德元，男，1969年2月2日出生，壮族，住广西田东县。 委托诉讼代理人：杨婷婷，广西万益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏佳丽，广西万益律师事务所律师。 被告：谢昌奇，男，1988年9月10日出生，瑶族，住广西平南县。 第三人：广西辉煌置业咨询服务有限公司，住所地：南宁市星光大道238号玫瑰园四期一区3号楼1层3-47号铺面1号。 法定代表人：梁锡伟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈柏全，男，1983年6月2日出生，汉族，广西博白县。 第三人：中国工商银行股份有限公司南宁分行(曾用名：中国工商银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部)，住所地：民族大道38-2号。 负责人：龙云。 第三人：南宁市荣和凤岭投资有限公司，住所地：南宁市青秀区佛子岭路11号荣和E中心A座26楼。 法定代表人：李斌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张慧，女，1984年11月8日出生，汉族，南宁市 2 江南区五一路4号4栋207房，公民身份号码：4501051984××××××××。 案由：房屋买卖合同纠纷 适用程序：普通程序 立案时间：2020年7月10日 开庭时间：2020年10月28日 当事人到庭情况： 原告方：刘德元及其委托诉讼代理人杨婷婷、苏佳丽到庭 被告方：谢昌奇到庭 第三人：广西辉煌置业咨询服务有限公司（以下简称“辉煌公司”）的委托诉讼代理人陈柏全到庭、南宁市荣和凤岭投资有限公司（以下简称“荣和公司”）的委托诉讼代理人张慧到庭，中国工商银行股份有限公司南宁分行（“工行南宁分行”）未到庭 原告诉请 一、判令确认原告、被告及第三人辉煌公司签订的《房屋买卖合约》合法有效； 二、判令由原告代被告向第三人工行南宁分行偿还涉案房屋的抵押贷款本息，第三人工行南宁分行在上述贷款清偿完毕之日起7日内注销设定在涉案房屋之上的抵押权； 三、判令被告在抵押权注销后7日内将涉案房屋过户至原告名下； 四、请求法院判令被告向原告返还原告因解除案外人对涉案房屋的查封及注销涉案房屋的抵押所支出的费用中超出购房尾款的部分40000元； 3 五、判令被告向原告支付律师费28000元； 六、判令被告向原告支付诉讼财产保全责任保险费4134元； 七、本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。 被告答辩 被告辩称：对原告的起诉无异议。 第三人陈述 第三人辉煌公司述称：对原告方的起诉无异议。 第三人荣和公司述称：我方已经代被告偿还了7028.63元，在原、被告付清我方垫付的全部款项及第三人工行南宁分行的全部款项后，我方愿意配合原告办理房屋过户手续。 事实认定 2018年7月12日，原告（买方）与被告（卖方）、第三人辉煌公司（经纪方）签订《房屋买卖合约》，约定：买方向卖方购买南宁市青秀区房，建筑面积108.60平方米，总价款为1350000元；房屋过户产生的税费由买方负担；定金为600000元，买方在签订合同之日交付给卖方并自动转为购房款；卖方在签订合同当天将物业交付给买方使用；物业尚未取得不动产权证书，双方同意按现状签署合约，待物业取得不动产权证书后再办理相关的交易手续；物业尚欠住房贷款约700000元（具体金额以银行结算为准）未结清，在办理产权转移登记手续前，所 4 需月供由卖方承担，卖方在办理不动产权登记5个工作日内自行向银行申请办理提前还款手续；卖方承诺收到买方的首期购房款700000元用于提前偿还贷款，剩余尾款50000元在办理产权转移登记过户当天交付给卖方；卖方在签署合同5个工作日内将物业办理不动产权证书、银行提前还款、查档、交税、过户、协助买方贷款等相关手续公证授权给买方指定的代理人代为办理。 原告于前述合同签订当天向被告交付了600000元购房款，被告亦出具了相应的收条。同时，原告还向第三人辉煌公司支付了39000元中介服务费。 另查明，原、被告均确认被告已于2018年7月12日将案涉房屋交付给原告使用。 再查明，2020年7月13日，案涉房屋的《不动产档案查询告知单》载明：1、案涉房屋的预告权利人为被告；2、案涉房屋存在预购商品房首次抵押预告登记，关联文书证号为桂（2016）南宁市不动产证明第0010053号，权利人为中国工商银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部，登记时间或办结时间为2016年9月13日；3、案涉房屋存在预查封，关联文书证号为（2019）桂0821执保318号、（2019）桂0821民初3281号，登记时间或办结时间为2019年10月24日。 2020年8月25日，案涉房屋的《不动产档案查询告知单》载明：1、案涉房屋的预告权利人为被告；2、案涉房屋存在预购商品房首次抵押预告登记，关联文书证号为桂（2016）南宁市不动产证明第0010053号，权利人为中国工商银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部，登记时间或办结时间为2016年9月13日；3、案涉房屋存在预查封，关联文书证号为（2020）桂0103民初8150号，登记时间或办结时间为2020年7月20日。 5 又查明，原告（买方）与被告（卖方）于2020年8月9日签订《补充协议》，载明：卖方已收到买方购买南宁市青秀区房的购房款600000元，买方尚欠750000元未支付；案涉房屋已符合办理不动产权证条件，因卖方存在其他债务纠纷，房屋被广西平南县人民法院查封，导致无法办理不动产权证及过户手续，现由买方代为偿还黄勇军的90000元以解除该查封；尚欠工行南宁分行700000元（以实际欠款金额为准）未偿还，由买方代为偿还；前述款项共计790000元（以实际偿还金额为准），买方代为偿还后视为卖方收到买方支付的全部购房款，超出部分40000元由卖方返还给买方；买方代偿上述款项后，卖方应配合买方办理案涉房屋的解封、注销抵押、不动产权证及过户等相关手续，如因卖方的不配合导致买方诉至法院，则败诉方应承担由此产生的诉讼费、保全费、保全责任保险费、律师费等。原告于同年8月18日向案外人黄勇军的银行账户转账92900元，该款已包含了2900元执行费。 还查明，为主张本案权利，原告与广西万益律师事务所签订《委托代理合同》，支出律师费28000元。同时，原告还支出了保全责任保险费4134元。 庭审中，原、被告及第三人荣和公司均确认案涉房屋已符合办理不动产权证的条件。 裁判理由 本院认为，关于原告与被告、第三人辉煌公司签订的《房屋买卖合约》的合同效力问题。《房屋买卖合约》系原告与被告、第三人辉煌公司的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性禁止规定，应为合法有效，双 6 方应依约履行。故对于原告要求确认该《房屋买卖合约》有效的主张，符合法律规定，本院予以支持。 关于案涉房屋的过户问题。由于原、被告双方已在《房屋买卖合约》中约定“卖方在收到通知办理不动产权证书之日起5个工作日内申请办理不动产权证书，并在办理不动产权证书完毕后5个工作日内向银行申请办理提前还款手续”，现案涉房屋已符合办证条件，而被告至今仍未办理提前还贷手续，更未将房屋过户给原告，已构成违约。 本案中，案涉房屋尚有第三人工行南宁分行的银行按揭贷款未还清，现原告在诉讼中明确表示愿意付清该项贷款，以便于办理房屋抵押登记注销手续并完成过户登记，故只要原告付清该项贷款全部债务，第三人工行南宁分行具有抵押担保的债权即得以实现，不影响案涉房屋过户登记给原告。由于案涉房屋已符合办证条件，故被告、第三人荣和公司、工行南宁分行应在原告代被告清偿第三人工行南宁分行的尚欠银行贷款后，协助将案涉房屋过户登记至原告名下。而由于第三人辉煌公司在《房屋买卖合约》已约定其作为经纪方，协助办理递件过户等手续，故第三人辉煌公司亦应在办理过户登记手续中予以协助。至于将产权过户登记至原告名下的具体流程为直接办证至原告名下，抑或先完成初次产权登记后再过户至原告名下，应按具体政策规定流程办理；而办证所需税费等全部费用，属于办理初次产权登记的费用由被告负担，属于办理过户登记至原告名下的费用由原告负担。 综上，结合各项办证流程所需时间，原告应于本案判决生效之日起十五个工作日内向第三人工行南宁分行支付剩余抵押贷款；被告与第三人工行南宁分行在原告付清上述款项后十个工作日内配合办理前述房屋的抵押预告登记注销手续；被告及第三人荣和公司、辉煌公司于前述房屋办理完成抵押预告登记 7 注销手续之日起三十个工作日内，共同配合将前述房屋的产权过户登记至原告名下。至于原告代被告偿还第三人工行南宁分行及案外人黄勇军的款项，如超出原告所应支付的购房款，可另行向被告主张追偿。 关于律师费及保全责任保险费。双方在《补充协议》中约定应由败诉方承担该项费用，参照《广西壮族自治区律师服务收费管理实施办法》的收费标准，原告主张的费用符合上述规定，本院予以支持，即被告应向原告支付律师费28000元、保全责任保险费4134元。 裁判结果 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条之规定，判决如下： 一、原告刘德元与被告谢昌奇、第三人广西辉煌置业咨询服务有限公司于2018年7月12日签订的《房屋买卖合约》有效； 二、原告刘德元于本案判决生效之日起十五个工作日内，向第三人中国工商银行股份有限公司南宁分行付清关于南宁市青秀区房屋的全部剩余抵押贷款债务（具体数额以第三人中国工商银行股份有限公司南宁分行核定为准）； 三、被告谢昌奇与第三人中国工商银行股份有限公司南宁分行在原告刘德元付清上述款项后十个工作日内，配合原告刘德元办理前述房屋的抵押预告登记注销手续； 四、被告谢昌奇与第三人广西辉煌置业咨询服务有限公司、南宁市荣和凤岭投资有限公司于前述房屋办理完成抵押预告登记注销手续之日起三十个工作日内，共同配合原告刘德元将前述房屋的产权过户登记至原告刘德元名下（ 8 办理初次产权登记所需的税费等全部费用由被告谢昌奇负担；办理过户登记至原告刘德元名下所需的税费等全部费用由原告刘德元负担）； 五、被告谢昌奇向原告刘德元支付律师费28000元； 六、被告谢昌奇向原告刘德元支付保全责任保险费4134元； 七、驳回原告刘德元的其他诉讼请求。 本案受理费16950元、保全费5000元，共计21950元，由被告谢昌奇负担。 上述义务，义务人应于本案判决确定的期限内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  陈大颖 人民陪审员  覃 瑜 人民陪审员  欧细金 9 二〇二〇年十二月十日 书 记 员  张林玉