广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终1280号上诉人（原审被告、反诉原告）：叶桂英，女，1962年10月5日出生，汉族，住广东省新丰县马头镇福水村下车组45号，公民身份号码为440233196210052042。上诉人（原审被告、反诉原告）：郑先平，男，1960年3月28日出生，汉族，住广东省新丰县马头镇福水村下车组45号，公民身份号码为440233196003282013。上诉人（原审被告、反诉原告）：叶秀英，女，1969年1月15日出生，汉族，住广东省连平县隆街镇贵岭村委会贵洞屋1号，公民身份号码为442524196901152749。上述三上诉人的共同委托诉讼代理人：刘宗耀，北京市惠诚（东莞）律师事务所律师。上述三上诉人的共同委托诉讼代理人：田应斌，北京市惠诚（东莞）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刘剑锋，男，1966年5月15日出生，汉族，住广东省化州市那务镇低山刘村108号，公民身份号码为44092419660515343X。被上诉人（原审原告，反诉被告）：叶志强，男，1969年6月16日出生，汉族，住广东省云浮市云城区安塘街道都涝村168号，公民身份号码为442827196906163012。委托诉讼代理人：陈世强，广东法岸律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕嘉纬，广东法岸律师事务所实习律师。原审被告：高根仕，男，1961年9月15日出生，汉族，住广东省东莞市长安镇新民裕民街72号，公民身份号码为44252719610915335X。上诉人叶桂英、郑先平、叶秀英与上诉人刘剑锋、被上诉人叶志强、原审被告高根仕确认合同无效纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院(2018)粤1972民初9994号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，于2019年9月30日作出(2018)粤1972民初9994号民事判决：一、确认叶志强与叶桂英、郑先平、叶秀英于2016年5月27日签订的《房屋及土地使用权转让协议书》无效；二、限叶桂英、郑先平、叶秀英于判决发生法律效力之日起十日内向叶志强返还房屋及土地使用权转让款3502000元及利息[按照中国人民银行同期同类贷款利率（以年利率6%为限），以3478000元为基数自2016年5月27日起，以24000元为基数自2016年6月24日起，分别计算至实际返还相应款项之日止]；三、限高根仕于判决发生法律效力之日起五日内向叶志强返还187000元及利息[按照中国人民银行同期同类贷款利率（以年利率6%为限），以100000元为基数自2016年5月28日起，以87000元为基数自2016年6月24日起，分别计算至实际返还相应款项之日止]；四、限刘剑锋于判决发生法律效力之日起五日内向叶志强返还345000元及利息[按照中国人民银行同期同类贷款利率（以年利率6%为限），以360000元为基数自2016年5月27日至2016年5月28日，以260000元为基数自2016年5月28日起，以85000元为基数自2016年6月24日起分别计算至实际返还相应款项之日止]；五、限叶志强于判决发生法律效力之日起十日内向叶桂英、郑先平、叶秀英支付房屋补偿款800000元；六、驳回叶志强的其他诉讼请求；七、驳回叶桂英、郑先平、叶秀英的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费43223元（叶志强已预缴44326元，应退回1103元），保全费5000元，共计48223元，由叶志强负担49元，由叶桂英、郑先平、叶秀英负担41821元，由高根仕负担2233元，由刘剑锋负担4120元。反诉受理费23554元，由叶志强负担3736元，由叶桂英、郑先平、叶秀英负担19818元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院(2018)粤1972民初9994号民事判决书。叶桂英、郑先平、叶秀英上诉请求：撤销一审判决，改判1.叶桂英、郑先平返还叶志强房屋及土地使用权转让款1730000元；2.叶秀英返还叶志强房屋及土地使用权转让款1768000元；3.叶桂英、郑先平、叶秀英无需向叶志强支付房屋及土地使用权转让款利息；4.叶志强向叶桂英、郑先平、叶秀英支付房屋补偿款2000000元；5.叶志强向叶桂英、郑先平、叶秀英支付房屋被占用期间的租金损失（按照30000元/月的标准，从案涉合同无效之日算至判决生效之日止）;6.本案一、二审诉讼费用由叶志强承担。事实与理由：一、一审判决叶桂英、郑先平、叶秀英向叶志强支付转让款被占用期间利息，没有事实和法律依据。1.我国法律关于买卖合同纠纷并无资金占用费概念。2.案涉《房屋及土地使用权转让协议书》第五条也约定在除杨丽珍、梁晓玲及其继承人之外的其他人对该房屋及土地使用权主张权利或案涉房屋及土地使用权在协议签订前设定了抵押和债权债务纠纷的情况下，才需要因该违约情形向叶志强支付转让款利息。本案不存在双方约定的情形，叶桂英、郑先平、叶秀英也没有违约，一审判决没有事实依据。3.叶志强对合同无效也有过错，其主张的转让款占有期间的利息不应得到支持。二、一审未判决叶志强支付叶桂英、郑先平、叶秀英房屋及土地占用费（租金），事实认定不清，法律适用错误。不能以案涉房屋未办理报建手续和产权证明为由，忽略客观上案涉房屋可以出租的事实。同时，租金损失与折价补偿不属于重复请求，前者是叶桂英、郑先平、叶秀英因合同无效导致的损失，属于《中华人民共和国合同法》第五十八条第二款的情形；后者是因无效合同取得的财产无法返还时的折价补偿，属于《中华人民共和国合同法》第五十八条第一款的情形。三、一审判决房屋拆除补偿款过低。四、从本案合同无效的后果看，叶志强与叶桂英、郑先平、叶秀英三人的利益严重失衡。在各方对合同无效均存在过错，叶志强还违法拆除了叶桂英、郑先平、叶秀英的房屋的情况下，叶志强的损失远小于叶桂英、郑先平、叶秀英的损失。五、一审判决结果可能引导一部分以购买小产权房的形式牟利。六、叶桂英、郑先平、叶秀英返还转让款应当按照所收款项比例承担按份责任而非连带责任。连带责任的认定应有法律规定或当事人约定为前提。案涉协议实际转让房屋两栋，分别由叶桂英、郑先平与叶秀英持有，收取的转让款3498000元也分别由叶桂英、郑先平持有1730000元，由叶秀英持有1768000元，交易过程也是分别转让的，故叶桂英、郑先平、叶秀英应各自承担按份责任。针对叶桂英、郑先平、叶秀英的上诉，叶志强辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，叶桂英、郑先平、叶秀英请求改判缺乏事实与法律依据，请求维持一审判决。一、一审判决叶桂英、郑先平、叶秀英向叶志强支付相应利息，符合法律规定。因为本案合同无效，因合同无效而占用对方的金钱等必须返还，包括金钱产生的利息。如果按照叶桂英、郑先平、叶秀英的上诉理由，不用返还利息，即意味着叶桂英、郑先平、叶秀英在合同无效时占有转让款还产生了利息。所以，该利息应返还。二、一审对租金的认定也符合法律规定。案涉房产没有相应合法权属证书，是不能出租的。不能出租就意味着不能取得租金。一审驳回该反诉请求正确。三、虽然叶志强向叶桂英、郑先平、叶秀英支付房屋拆除补偿款80万过高了，但是叶志强没有上诉。案涉房产建设时间是1996年到1997年，所花费用没超过30万，已经使用了将近20年，此种情形下的房产如果进行折旧，价值应远远低于80万。所以一审给予80万补偿不是过低，而是过高。四、本案合同无效已经导致了叶志强80万元的损失，所以双方均有损失。五、共同行为导致合同无效，风险是共有的，应该是叶桂英、郑先平、叶秀英承担连带责任。针对叶桂英、郑先平、叶秀英的上诉，刘剑锋辩称：一、刘剑锋的中介行为没有违反法律法规，本案是叶秀英、叶桂英、郑先平邀请介绍叶志强产生的共同出资建房关系。之后，刘剑锋的中介关系已经完成。二、刘剑锋是无偿介绍叶志强与叶桂英、郑先平、叶秀英共同出资建房的。刘剑锋没有参与叶志强与叶桂英、郑先平、叶秀英协商共同出资建房活动。刘剑锋与叶志强没有产生权利义务关系。三、刘剑锋介绍叶志强与叶桂英、郑先平、叶秀英产生共同出资建房关系后，叶志强与叶桂英、郑先平、叶秀英签订的《房屋及土地使用权转让协议书》的活动，刘剑锋并不知情。详见刘剑锋提交的2016年5月27日共同出资建房见证书。四、刘剑锋把叶志强与叶桂英、郑先平、叶秀英介绍到广东鹏派律师事务所签订共同出资建房协议书，经广东鹏派律师事务所办理见证，办理时，刘剑锋没有参加该活动。叶志强与叶桂英、郑先平、叶秀英在共同出资见证书生效后，该权利义务已经完成。叶志强使用叶桂英、郑先平、叶秀英案涉房子建设时，产生本案纠纷，与刘剑锋的中介行为无关，刘剑锋不应承担本案的法律责任。针对叶桂英、郑先平、叶秀英的上诉，高根仕辩称：其答辩意见与刘剑锋一致。刘剑锋上诉请求：1.撤销一审判决第四项，并纠正一审的审判程序；2.改判刘剑锋不承担本案民事责任；3.一、二审诉讼费用由叶志强承担。事实与理由：一、本案一审程序违法。一审追加了广东鹏派律师事务所作为本案被告，审理中，广东鹏派律师事务所不出庭应诉，一审判决也未将该律所列为被告，不对该律所是否承担本案民事责任作出认定。二、刘剑锋不是本案适格被告。叶秀英邀请刘剑锋介绍与叶志强协商《共同出资建房合同》，协商过程中刘剑锋促成叶秀英与叶志强达成《共同出资建房合同》并到广东鹏派律师事务所办理见证书。但刘剑锋并未参与案涉《房屋及土地使用权转让协议书》的签订事宜，与本案纠纷并无法律关系，也不应承担责任。三、一审认定刘剑锋承担责任错误。在转让合同事宜中，刘剑锋没有领取过叶桂英、郑先平、叶秀英、叶志强的报酬，只领取过叶秀英支付共同出资建房的居间费，而该报酬与案涉纠纷无关，与叶志强也无关，不应返还。当庭补充事实与理由：四、土地使用权转让与共同出资建房是两个不同的法律关系。五、一审将《房屋及土地使用权转让协议书》的纠纷与《共同出资建房合同》一并审理错误，后者超出本案案由，也未发生纠纷，一审属于程序违法。针对刘剑锋的上诉，叶桂英、郑先平、叶秀英辩称：其没有答辩意见。针对刘剑锋的上诉，叶志强辩称：一审判决刘剑锋承担相应责任，认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。一、一审程序没有违法。刘剑锋认为遗漏了广东鹏派律师事务所，这是一审原告叶志强主动放弃的权利。二、刘剑锋主张其不是本案适格主体，刘剑锋关于共同出资建房合同的观点不成立。叶桂英、郑先平、叶秀英与叶志强在广东鹏派律师事务所见证下签订的是《房屋及土地使用权转让协议书》，而非刘剑锋主张的共同出资建房合同。而且叶桂英、郑先平、叶秀英与叶志强是通过刘剑锋促成的交易。刘剑锋的行为是居间服务。因为合同无效收取的费用应该返还。刘剑锋是适格被告。综上，导致合同无效与居间服务有直接关系。一审判决刘剑锋承担责任有法律依据。针对刘剑锋的上诉，高根仕辩称：其同意刘剑锋的上诉意见。本院二审期间，刘剑锋提交如下证据：（1）追加被告通知书，拟证明一审追加鹏派律师事务所为本案被告的事实；（2）见证书，拟证明叶桂英、郑先平、叶秀英与叶志强共同出资建房的事实；（3）收据（36万元），拟证明刘剑锋只领取叶秀英支付的36万元的事实；（4）民事判决书，拟证明一审遗漏被告广东鹏派律师事务所，属程序违法；（5）收据（18万元），拟证明高根仕收取叶秀英支付的18万元的事实；（6）取款回单，拟证明付款人是叶秀英，与叶志强无关。叶桂英、郑先平、叶秀英、叶志强、高根仕二审期间均未提交新的证据。本院经审理，对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案为确认合同无效纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对叶桂英、郑先平、叶秀英、刘剑锋上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本院具体分析如下：一、关于一审是否遗漏被告。叶志强虽于一审期间（2018年9月5日）申请追加广东鹏派律师事务所作为本案被告参加诉讼，一审法院亦于一审期间（2018年9月14日）发出《追加被告通知书》通知广东鹏派律师事务所作为本案一审被告参加诉讼；但叶志强已于一审期间（2018年10月18日）申请撤回对广东鹏派律师事务所的起诉，一审法院亦于一审期间（2018年10月24日）作出民事裁定书准许叶志强撤回对广东鹏派律师事务所的起诉，因此，一审法院并无遗漏被告的情况。刘剑锋二审期间片面以《追加被告通知书》及一审判决为依据主张一审法院一审期间遗漏被告广东鹏派律师事务所，理据不足，本院依法不予采信。二、关于刘剑锋是否一审适格被告。本案中，叶志强与叶桂英、郑先平、叶秀英之间就房屋及土地使用权转让事宜系经刘剑锋居间介绍，因此，叶志强与叶桂英、郑先平、叶秀英之间就本案所涉纠纷及其处理结果均与刘剑锋有关，因此，刘剑锋作为本案一审被告并无不妥。刘剑锋主张其并非本案适格被告，理据不足，本院依法不予采信。一审法院依申请追加刘剑锋为本案被告正确，本院依法予以维持。三、关于叶桂英、郑先平、叶秀英是否应向叶志强支付转让款利息。案涉《房屋及土地使用权转让协议书》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，叶桂英、郑先平、叶秀英因该合同取得的转让款应予返还，而转让款被占用期间的利息为转让款的法定孳息，因此，叶桂英、郑先平、叶秀英应一并向叶志强返还或支付该转让款的利息。一审判决对此处理并无不妥，本院依法予以维持。四、关于案涉房屋及土地占有使用费（即租金损失）是否应予支付、一审酌定案涉房屋被拆除导致的损失为80万元是否过低。一审判决认为叶桂英、郑先平、叶秀英同时主张租金损失属于重复请求，由此可见，一审法院在酌定案涉房屋被拆除导致的损失为80万元时已将租金损失考虑在内。叶桂英、郑先平、叶秀英主张叶志强尚需另行支付案涉房屋及土地占有使用费（即租金损失），理据不足，本院依法不予支持。案涉《房屋及土地使用权转让协议书》约定的转让总价款403.8万元为房屋及土地使用权共同的转让款，并未具体区分，现案涉《见证书》明确显示案涉房屋1996-1997年除案涉土地使用权购买费用40000元外其建造费用仅为282532.70元，一审判决基于案涉房屋和土地总价、房屋占地面积、建筑面积、建造年限、建造成本等基本情况，结合该房屋在被拆除之前尚未取得合法产权证明和报建手续的实际情况，酌情认定案涉房屋被拆除导致叶桂英、郑先平、叶秀英的损失为80万元，并无不妥，本院依法予以维持。叶桂英、郑先平、叶秀英主张一审判决结果不合理、鼓励购买小产权房，理据不足，本院依法不予采信。五、关于叶桂英、郑先平、叶秀英是否应对案涉债务承担连带责任。案涉《房屋及土地使用权转让协议书》对付款方式的约定并不能等同于对相关责任承担的约定，即案涉《房屋及土地使用权转让协议书》并未约定叶桂英、郑先平、叶秀英对案涉债务承担按份责任。结合案涉《房屋及土地使用权转让协议书》系由叶桂英、郑先平、叶秀英作为共同转让方与叶志强签订且约定的转让款403.8万元亦是案涉房屋及土地使用权的总价款等情况，一审判决认定叶桂英、郑先平、叶秀英对案涉债务承担连带责任并无不妥，本院依法予以维持。六、关于刘剑锋是否应向叶志强返还居间报酬34.5万元及其利息。（1）《见证书》中虽有关于“甲乙双方因共同出资建房事宜，于2016年5月27日经协商一致签订前面的合同书/协议书，根据当事人的申请，经审查，代表人身份及签名（盖章）均属实，予以见证”的内容，但该《见证书》是一个整体，其内容包含了《房屋及土地使用权转让协议书》（2016年5月27日签订）、各方主体身份信息等一系列的文件，且案涉房屋于1996-1997年即已建造完成，并无共同出资建房的现实基础，刘剑锋二审期间仅片面以《见证书》前述一页内容而主张其居间事项系共同出资建房而非房屋及土地使用权转让，理据不足，应依法不予采信。一审判决认定刘剑锋居间使叶志强与叶桂英、郑先平、叶秀英签订《房屋及土地使用权转让协议书》，并无不妥，本院依法予以维持。（2）案涉《房屋及土地使用权转让协议书》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，由此可见，刘剑锋并未促成《房屋及土地使用权转让协议书》有效成立，一审判决据此认定刘剑锋居间必要费用为5000元、除此之外的中介费应予返还，并无不妥，本院依法予以维持。（3）刘剑锋收取的费用系基于案涉《房屋及土地使用权转让协议书》而收取，其虽由叶秀英支付，但该款项系从叶志强向叶桂英、郑先平、叶秀英支付的转让款中支出，且叶桂英、郑先平、叶秀英均表示其仅返还实际收取的转让款，因此，一审判决认定刘剑锋直接向叶志强返还款项并无不妥，本院依法予以维持。刘剑锋二审期间提交的收据（36万元）及取款回单一审期间叶桂英、郑先平、叶秀英已提交，且前述证据及收据（18万元）并不足以反驳刘剑锋自叶秀英处收取费用的事实，因此，刘剑锋二审期间提交的前述证据，本院依法不予采纳。（4）刘剑锋自叶秀英处分别收取费用36万元、18万元，后分别支付高根仕10万元、9万元，即刘剑锋实际收取费用36万元+18万元-10万元-9万元=35万元，扣除居间必要费用5000元后，刘剑锋实际应返还的费用为350000元-5000元=345000元。一审对此处理正确，本院依法予以维持。（5）如前所述，上述费用被占用期间的利息为其法定孳息，因此，刘剑锋于返还前述款项时应一并支付利息。一审判决对此处理并无不妥，本院依法予以维持。综上所述，叶桂英、郑先平、叶秀英及刘剑锋的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审叶桂英、郑先平、叶秀英上诉案件受理费28888元（叶桂英、郑先平、叶秀英已预交），由叶桂英、郑先平、叶秀英负担。本案二审刘剑锋上诉案件受理费6475元（刘剑锋已预交），由刘剑锋负担。本判决为终审判决。审判长 杨 浩审判员 胡文轩审判员 张 莹二〇二〇年七月二十二日书记员 刘丹青