河南省信阳市平桥区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1503民初1808号原告：郑玉生，男，1965年12月21日出生，汉族，住河南省驻马店市平舆县。委托代理人：苏锋，河南日月星律师事务所律师。被告：信阳众森房地产开发有限公司，住所地信阳市高新区工五路与工六路交叉口（伍号公馆）（统一社会信用代码91411500663431012U）法定代表人：林兴红，职务总经理。委托代理人：张少亮，河南善济律师事务所律师。原告郑玉生诉被告信阳众森房地产开发有限公司（以下简称“被告”）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告郑玉生及其委托代理人苏锋、被告的委托代理人张少亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1、要求被告交付协议约定的房屋并与原告签订《商品房买卖合同》；2、要求被告支付租金暂计59400元（租金实应计至约定交房日止，暂从2018年1月22日起按1100元/月的租金标准计至2020年4月22日）；3、要求被告一次性支付滞纳金暂计2652.65元（滞纳金实应计至约定交房日止，现暂从2018年1月22日起按应付金额每日万分之二的标准计至2020年4月22日）；4、案件受理费由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年1月22日签订了三份文书，约定被告将其开发的位于信阳市新七大道与工六路交汇处的众森伍号公馆项目2号楼1单元302、303户房屋出售给原告，原告并将该两套房屋交给被告经营管理，被告自2018年1月22日起以月租1100元的标准按季度支付租金，若30天逾期付款，原告有权收取应付金额每日万分之二的滞纳金。协议签订后，原告按约定履行了相关约定，但被告无故拒不履行合同，至今没有交房，也未与原告签订正式的《商品房买卖合同》，并拒绝支付租金。现为维护原告的合法权益，根据相关法律规定诉至法院，请判令所请。被告辩称：1、原告于2017年1月22日就被告开发的伍号公馆项目2号楼1单元302、303户商品房屋与被告签订了两份认购协议书和一份产权式酒店委托管理经营合同，但双方没有签订《商品房预售合同》。当时房屋没有建，被告也没有取得商品房预售许可证，对此事实原告也是明知的，按照最高法关于商品房买卖的司法解释规定，上述合同应为无效合同，原告的诉讼请求不应得到支持。2、原告基于无效合同支付的相应房款，原告可以要求返还，被告也同意退还。原告如同意购买认购的房屋，被告同意与原告另行签订商品房买卖合同。经审理查明：被告系“伍号公馆”项目的开发者。2017年被告在没有对该项目进行开发建设，也没有取得该项目的商品房预售许可证的情况下，就对“伍号公馆”进行了销售宣传，并制作了宣传海报，其中的宣传海报上载明有“5万元拎包入住星级精装酒店公寓”字样。根据该宣传，原告购买了“伍号公馆”2号楼1单元302、303户商品房屋，并在2017年1月22日与被告签订了二份《伍号公馆【产权式酒店】认购协议书》和一份伍号公馆《产权式酒店委托管理经营合同》。《伍号公馆【产权式酒店】认购协议书》约定：原告购买的302、303户商品房屋面积均为40.37平方米、价格为6450元/平方米，每套房屋的价款为260387元；原告需在2017年1月22日缴纳购房款52387元，余款办理银行按揭。合同签订后，原告按《伍号公馆【产权式酒店】认购协议书》约定付给被告二套房屋房款合计104774元。伍号公馆《产权式酒店委托管理经营合同》约定：原告把其购买的302、303户房屋委托被告统一经营管理，委托经营年限为15年（2018年1月22日-2033年1月21日）。被告返还原告租金的标准为2018年1月22日-2021年1月21日，月租金标准为1100元/月，年返还租金13200元；2021年1月22日-2024年1月21日，月租金标准为1200元/月，年返还租金14400元；2024年1月22日-2028年1月21日，月租金标准为1300元/月，年返还租金15600元；2028年1月22日-2033年1月21日，月租金标准为1400元/月，年返还租金16800元。租金支付方式为每季度支付一次，共计返还60次；······，银行按揭贷款客户，待客户办完银行按揭手续并放款后，开始按照上述租金返还标准按季度执行；被告承诺一年内如因乙方原因导致无法办理银行按揭，此合同签订日起，一年后开始按照上述租金返还标准按季度执行。合同违约金按照双方实际损失进行赔偿；在合同期限内，被告未按合同约定按时付款，原告可书面通知被告付款，若被告在30日以上仍未付款，原告有权收取应付金额每日万分之二的滞纳金，如超过3个月以上未付款，原告有权终止协议。被告提供的《商品房预售许可证》证明被告取得该预售许可证的时间为2019年11月29日。庭审中，原告认可其与被告签订《伍号公馆【产权式酒店】认购协议书》和《产权式酒店委托管理经营合同》时被告没有取得商品房预售许可证。现原告以被告没有履行合同为由诉至本院。上述事实由原、被告提供的相应证据及庭审笔录在案佐证。本院认为，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，原告与被告公司签订的《伍号公馆【产权式酒店】认购协议书》是双方的真实意思表示，该协议订立的目的就是保证双方订立商品房买卖合同，并为原告保留预定房源的购买权及预定销售价格。虽然原、被告均知道该协议签订时涉案标的房屋未取得预售证，但在本案起诉前被告已经取得了预售许可，该协议合法、有效，双方应予遵守。原告履行了交付部分购房款的义务后，被告公司在没有解除《伍号公馆【产权式酒店】认购协议书》的情况下，应当继续与原告订立正式的买卖合同。故原告主张要求被告与其签订《商品房买卖合同》的诉讼请求成立，本院予以支持。对于原告要求被告交付协议约定的房屋的诉讼请求，首先应当对双方订立《产权式酒店委托管理经营合同》的效力予以审核。该合同虽然没有约定具体条件，但实际上是必须以在原告购买的商品房交付使用为基础条件的，而交付的前提是双方已经订立完整的商品房买卖合同。由于双方在《伍号公馆【产权式酒店】认购协议书》并没有约定交付房屋的时间，和原告在房屋交付前需要满足的付款要求，这些都是需要双方在后续所签订的《商品房买卖合同》作出明确约定，实际上直至庭审结束时委托管理经营合同约定的标的物尚不能确定。故本院认为该《产权式酒店委托管理经营合同》虽然已经成立，但不具备法律效力，在双方签订正式的商品房买卖合同前，原告并未取得涉案房屋的所有权，且房屋也未实际交付。所以原告此项诉讼请求不成立，不予支持。关于原告要求被告支付租金和违约金的诉讼请求，本院认为原告主张的租金和违约金是建立在合同成立且有效的前提下的，本案中，双方签订的《产权式酒店委托管理经营合同》虽然成立但未实际生效，原告不能按照合同约定向被告主张租金和违约金，但可以向被告主张缔约过失责任。缔约过失责任，是指在合同订立过程中，一方当事人因违背其应依据诚实信用原则所尽的义务，而导致另一方信赖利益的损失，应承担的民事责任；是负有的先合同义务的合同相对人因过错违反依诚实信用原则，导致合同不成立，或者合同虽然成立，但不符合法定的生效条件而被确认无效、被变更或被撤销，给对方造成损失时所应承担的民事责任。本案中，被告基于开发房地产为目的，在未与原告签订正式的商品房买卖合同且未取得商品房预售许可的前提下，为了融资需要与原告订立《产权式酒店委托管理经营合同》。虽然原、被告均承认其在订立两份合同时明知未取得商品房预售许可且未签订正式的商品房买卖合同，但实际上导致合同无效的后果主要责任在于被告故意隐瞒了到期不能交付房屋的事实，其作为专业开发房地产的公司，应当对签订《产权式酒店委托管理经营合同》的相关法律法规和条件有充分了解和认识，相对于原告不具备的专业知识，被告的主观过错程度较大。鉴于原告并未以缔约过失责任要求被告赔偿损失，本院不再主动调整，原告可另行主张权利。关于原告主张的一次性支付滞纳金2652.65元，其前提也是建立在委托管理经营合同成立且有效的前提下的，由于原告尚取得302、303户房屋，即合同约定的标的物尚无法确定，《产权式酒店委托管理经营合同》并不具备法律效力。综上原告要求被告支付的滞纳金诉讼请求不成立。综上，根据《中华人民共和国合同法》第十条、第四十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法法》第六十三条、第六十四条之规定，判决如下：一、被告信阳众森房地产开发有限公司在判决生效后的六十日内与原告郑玉生签订《商品房买卖合同》。二、驳回原告郑玉生的其他诉讼请求。案件受理费1418元，原告郑玉生负担1000元，被告信阳众森房地产开发有限公司负担418元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。当事人上诉的，应当于上诉期限届满前交纳上诉费（收款单位：河南省信阳市中级人民法院，开户银行：兴业银行信阳分行，账号：46×××16）。并在交费后的次日起5日内将交费凭证交付本院一审承办人。上诉人未按上述规定交纳上诉费和交付上诉费凭证的，本院将依法按自动撤回上诉处理。审判长 陈 昊审判员 潘 涛审判员 李玉华二〇二〇年七月二十七日书记员 陈丹丹