上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0109民初14815号原告：雷富房地产(上海)有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：CHANYENTJIN，董事长。委托诉讼代理人：李海波，北京市中伦(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：高懿然，北京市中伦(上海)律师事务所律师。被告：信尔泰股权投资基金管理(上海)有限公司,住所地上海市浦东新区五莲路****。法定代表人：贾剑平。原告雷富房地产(上海)有限公司与被告信尔泰股权投资基金管理(上海)有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，根据全国人民代表大会常务委员会《关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，依法适用普通程序，由审判员独任审判，公开开庭进行了审理。原告雷富房地产(上海)有限公司的委托诉讼代理人李海波、高懿然到庭参加诉讼，被告信尔泰股权投资基金管理(上海)有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雷富房地产(上海)有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认双方签订的《盛邦国际大厦房屋租赁合同》于2019年10月1日解除；2、判令房屋租赁保证金195,448.68元不予退还；3、判令被告向原告支付拖欠的费用70,084.69元，(2019年9月1日至2019年10月1日的租金58,712.47元，2019年9月1日至2019年10月1日的物业管理费8,578.99元，2019年7月至9月的电费2,763.23元，2019年7月份的有偿服务费30元)；4、判令被告支付原告滞纳金，自2019年9月2日起，以58,712.47元为基数，按照日千分之三的标准计算至被告实际付款之日止；5、判令被告向原告支付违约金390,897.36元(6个月的租金和物业管理费)；6、判令被告支付原告房屋复原费用102,673元。事实和理由：原告与被告签订《盛邦国际大厦房屋租赁合同》，约定原告出租上海市虹口区四川北路XXX号盛邦国际大厦08层01室房屋给被告，合同签订日期不明，但肯定在租期开始之前，租赁期限24个月，月租金56,843.64元，应在每月1日前付清，物业管理费每月8,305.92元。但被告多次出现拖欠租金、物业费等情况，经原告发函催告后仍未能在应付期限内缴纳欠款，故原告依据合同行使单方解除权，于2019年9月30日向被告发出《关于终止房屋租赁合同的通知》，明确双方的租赁合同于2019年10月1日终止，并要求被告按照合同支付欠款并承担违约责任。被告支付租金和物业费至2019年8月31日，电费支付至2019年6月份，被告拖欠1个月零1天的租金，2019年9月30日左右，被告自行搬离其租赁的房屋，但未办理房屋交接手续，原告在2019年10月底才收回房屋。该房屋之后一直处于空关状态，原告请相关公司对房屋复原进行了报价，预估价格为102,673元。根据合同约定，保证金在被告违约时不予退还，并不抵扣相应费用，且被告应支付按照日千分之三的标准计算的滞纳金。被告信尔泰股权投资基金管理(上海)有限公司未作答辩。审理中，原告撤回要求被告支付房屋复原费用102,673元的诉讼请求。本院经审理查明：原告(甲方)作为出租方，被告(乙方)作为承租方签订《盛邦国际大厦房屋租赁合同》(801单元)。其中附件一载明被告的法定地址为上海市浦东新区五莲路XXX号XXX室，联系地址为上海市虹口区四川北路XXX号801室。附件三租赁房屋详情约定，租赁房屋为上海市虹口区四川北路XXX号盛邦国际大厦08层01室，租赁面积及计租面积为296.64平米，房屋用途为办公，明确该合同系续租合同，约定租赁期限自2019年1月16日起至2021年1月15日，即24个月，其中免租期限为2020年12月1日至2020年12月31日。附件四费用及支付约定，房屋租金为6.3元/平方米/天，每月租金56,843.64元，租金应按月支付，乙方须每月第1日或之前缴付当月基本租金；每月物业管理费为8,035.92元，乙方须每月第1日或之前缴付当月物业管理费。租赁保证金相当于房屋租期内三个月的基本最高租金和物业管理费，因本次系续租，乙方之前租赁房屋的保证金自动转为本合同的保证金，金额为173,793.96元，现续租后的保证金总额为195,448.68元，乙方应支付保证金差额21,654.72元，并约定乙方不得以保证金抵扣其依据合同应支付的租金、物业管理费及其他任何应付款项。合同第5.3条约定，租赁期限内乙方使用该房屋而发生的一切水费、电费、煤气、电话、通讯、网络等其他费用，均由乙方承担，乙方须按公用事业单位或管理公司规定或通知的期限和方式向公用事业单位或甲方或管理公司缴付；第5.6条约定，租赁期限内，租金及物业管理费原则上按照公历月进行结算，首月及最后一个月的基本租金及物业管理费，根据租赁期在该月所占的天数按时计算及支付，乙方同意其他费用按照甲方要求支付予甲方或甲方指定的其他收款方，在租赁期限内，若乙方逾期支付租金、物业管理费等其他费用，每逾期一天，乙方须向甲方支付逾期金额千分之三的违约金，乙方按日支付违约金应从应付日起至甲方实际收到全部该笔款项日止计算。乙方逾期三十天仍未支付的，累计欠租行为超过三次以上，则甲方有权按照合同第十七条提前解除合同并追究违约责任。第17.2条第一款约定，乙方任何一项应付的租金、物业管理费、保证金及保证金补差或任何其他费用，乙方从该租金、物业管理费、保证金及保证金补差或任何其他费用应付之日起拖欠连续超过三十天的，甲方有权提前收回该房屋或其任何部分，并单方解除本合同。第17.3条约定，当发生第17.2条情况时，乙方的保证金不予退还，并且乙方应承担如下违约责任：(1)乙方应向甲方支付违约金，该违约金相当于本合同剩余租期内乙方应付的全部该房屋租金及物业管理费之和，但如本合同剩余租期超出6个月，该违约金的金额最多不超过本合同终止时前6个月乙方实际支付的租金和物业管理费之和；(2)乙方应按本合同约定的租金标准向甲方支付其已享受的免租期的租金及甲方给予的一切优惠。第17.5条约定，当发生第17.2条情况，甲方向乙方发出书面通知，书面通知中规定之日期为本合同解除之日，该书面通知一经发出即表明甲方行使本合同赋予之提前收回房屋的权利。第20.6条约定，根据本合同规定及本合同有关文件而发出的通知、单据均采用书面形式，并用挂号信、快递或其他方式发至附件一所示的联系地址。若用挂号信发出的邮件，在挂号信寄出五天后视为收讫；如以快递的方式，在投送快递三天后(甲乙双方均为同城的，投送当日)视为收讫。任何一方地址如有变更，应及时以书面形式通知另一方，因一方疏于通知而导致的损失由其自行承担。乙方联系地址若非该房屋，自租赁期起始日起，该房屋自动为联系地址之一。2019年7月4日，被告缴纳房屋保证金差价21,654.72元。另查明，2019年9月29日，原告向被告通过邮政EMS邮寄送达《关于终止房屋租赁合同的通知》，载明截至2019年9月30日，被告拖欠原告房屋租金(2019年9月)56,843.64元，物业费(2019年9月)8,305.92元，电费(2019年7月)1,084.38元，有偿服务费(2019年7月)30元，并通知被告双方的租赁合同于2019年10月1日17时终止，一切费用和损失由被告自行承担。被告已支付的保证金195,448.68元将按照租赁合同的约定不予返还，并保留追究被告全部违约责任的权利。又查明，《付款通知书》及《盛邦国际大厦单元收费附表》载明，2019年7月、8月、9月的电费分别为1,084.38元、1,159元、519.85元，2019年7月份的有偿服务费(灯管两个)30元。再查明，2016年12月1日原告(甲方)与润严股权投资基金管理(上海)有限公司(乙方)就本案系争房屋签订《盛邦国际大厦房屋租赁合同》，租赁期限自2017年1月16日至2019年1月15日，乙方支付保证金173,793.96元。2018年2月24日，润严股权投资基金管理(上海)有限公司更名为信尔泰股权投资基金管理(上海)有限公司。上述事实，有《盛邦国际大厦房屋租赁合同》及附件、《关于终止房屋租赁合同的通知》及送达回单、《盛邦国际大厦-单元收费附表》《付款通知书》《准予变更(备案)登记通知书》、大华银行贷记通知单及原告的当庭陈述，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的《盛邦国际大厦房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。原告已经按合同约定向被告发送了解约通知，故本院确认原、被告之间的租赁合同于2020年10月1日解除。根据双方的租赁合同及附件的约定，被告如未与原告交接房屋即擅自搬离系争房屋，则应按照合同约定向原告支付欠付的租金、物业费、电费、有偿服务费等费用，未按期支付的，亦应支付相应的滞纳金。被告自2019年7月起未支付电费及有偿服务费，原告主张被告应支付电费2,763.23元及有偿服务费30元，本院予以支持。租赁合同解除的原因系被告拖欠租金且未经原告同意而擅自中途退租，故原告要求不予退还被告已付保证金、并要求被告支付相当于六个月租金和物业管理费之和的违约金的诉讼请求，符合双方合同约定，本院依法予以支持。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四款、第九十六条、第一百一十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告雷富房地产(上海)有限公司与被告信尔泰股权投资基金管理(上海)有限公司签订的《盛邦国际大厦房屋租赁合同》于2019年10月1日解除；二、被告信尔泰股权投资基金管理(上海)有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告雷富房地产(上海)有限公司自2019年9月1日至2019年10月1日的租金58,712.47元；三、被告信尔泰股权投资基金管理(上海)有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告雷富房地产(上海)有限公司自2019年9月1日至2019年10月1日的物业管理费8,578.99元；四、被告信尔泰股权投资基金管理(上海)有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告雷富房地产(上海)有限公司电费2,763.23元；五、被告信尔泰股权投资基金管理(上海)有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告雷富房地产(上海)有限公司有偿服务费30元；六、被告信尔泰股权投资基金管理(上海)有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告雷富房地产(上海)有限公司以58,712.47元为基数，自2019年9月2日起按照日千分之三的标准计算至被告实际付款之日止的滞纳金；七、被告信尔泰股权投资基金管理(上海)有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告雷富房地产(上海)有限公司违约金390,897.36元；八、被告信尔泰股权投资基金管理(上海)有限公司支付的保证金195,448.68元不予退还。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,887.61元，财产保全费4,063.80元，由被告信尔泰股权投资基金管理(上海)有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 惠 力二〇二〇年十二月二十一日书记员 苏振振附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十四条事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。