江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0102民初5156号原告（反诉被告）：南昌保利物业管理有限公司，住所地江西省南昌市红谷滩新区绿茵路****，统一社会信用代码913601007670316389。法定代表人：何智韬，系该公司总经理。委托诉讼代理人：朱钰，江西华罡律师事务所律师，执业证号13601201411882778。委托诉讼代理人：严朝清，江西华罡律师事务所律师，执业证号13601200510203285。被告（反诉原告）：饶福香，女，1954年7月12日生，江西省南昌市人，汉族，住江西省南昌市东湖区。委托诉讼代理人：李毅，江西豫章律师事务所律师，执业证号1360120140821375。委托诉讼代理人：翟云鹏，江西豫章律师事务所实习律师，实习证号36011904110111。原告南昌保利物业管理有限公司（以下称保利物业公司）与被告饶福香物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后适用简易程序进行审理。案件审理过程中，被告饶福香对原告保利物业公司提起反诉，本院裁定本案转为普通程序审理，并依法组成合议庭公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）保利物业公司的委托诉讼代理人朱钰及被告（反诉原告）饶福香的委托诉讼代理人李毅、翟云鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告保利物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令饶福香向保利物业公司缴清2014年6月30日至2019年10月31日期间产生的物业管理费92247.04元及滞纳金18449.41元（保利物业公司于法庭调查终结前调减该项诉讼请求为判令饶福香向保利物业公司缴清2014年7月1日至2016年12月21日期间的物业费41469.28元及滞纳金8293.86元）；2.本案诉讼费全部由饶福香承担。事实与理由：饶福香于2006年2月26日向南昌铭雅欧洲城实业有限公司购买了位于南昌市红谷滩新区，建筑面积为367.44平方米。2008年10月22日，饶福香与南昌铭雅欧洲城实业有限公司正式办理交楼手续，并与保利物业公司签订了一份《前期物业管理服务协议》。协议约定由保利物业公司向饶福香提供物业管理服务，饶福香应按照约定的别墅管理费3.8元／平方米／月的标准计算缴纳物业费；物业费交纳时间为每月的十日前，如在当月最后一日仍未缴纳物业管理服务费的，每逾期一日将按欠交的千分之一收取滞纳金。合同签订后，保利物业公司一直严格按照双方合同约定提供优质、周到的物业管理服务，但饶福香却自2014年7月1日起无故拖延支付物业管理费至今。期间，保利物业公司曾多次通过上门、电话等方式催告饶福香尽快交清拖欠的物业管理费，但饶福香均态度强硬、置之不理。为维护保利物业公司的合法权益不受侵害，现向法院提起诉讼，望判如所请。本诉被告饶福香辩称，1.保利物业公司未按约定履行物业服务合同的安全保障义务，导致饶福香的房屋在一年内遭遇了两次入室盗窃，保利物业公司违约在先，不应支持其诉讼请求。2015年3月23日，饶福香的房屋遭受了一起严重的入室盗窃案件，财产损失超过十万元，之后保利物业公司并未对饶福香进行补偿，也未对其服务管理的小区采取安保方面的补救措施，案涉房屋于同年12月11日再次遭受入室盗窃。保利物业公司以高额标准收取物业费，却无法保障业主基本的安全需求，根据合同相关条款以及权利与义务相对等原则，保利物业公司履行合同义务不符合约定，其诉讼请求不应支持，同时饶福香有权请求其承担赔偿损失等违约责任。2.饶福香于2016年底将房屋转让给案外人鲍华悦，移交并办理了变更登记，饶福香自此不再具备业主身份，不应由饶福香支付2016年11月28日之后的物业费。综上，保利物业公司要求饶福香支付物业管理费、滞纳金的诉请缺乏相应的事实和法律依据，请依法予以驳回。反诉原告饶福香向本院提出反诉请求：1.判令保利物业公司赔偿饶福香财物损失10万元；2.判令保利物业公司承担反诉诉讼费。事实与理由：保利物业公司作为专业的物业服务机构，在其提供物业服务期间，饶福香的房屋曾于2015年3月23日和2015年12月11日遭遇两次入室盗窃，造成直接经济损失上百万元。保利物业公司连饶福香基本的人身及财产安全都无法保障，严重违反了物业服务合同的约定，主张物业费没有事实依据。同时，因保利物业公司未能履行最基本的安全保障服务，其应相应承担饶福香因入户盗窃造成的经济损失。反诉被告保利物业公司针对饶福香的反诉请求辩称：1.饶福香未能提供充分有效的证据证明其财产损失，截至目前仅向法庭提交了受案登记表及受案回执等材料，在无其他证据相印证的前提下，无法证实报案内容及财产损失的客观真实性；此外，两次报案记录报案人均为文峰，目前尚无证据显示文峰是案涉物业的使用人或者业主，也无证据显示饶福香是报案记录所载被盗财物的所有权人。2.物业管理企业是按照物业服务的约定对房屋及其配套设施进行管理及维护，双方签订的前期物业服务协议明确了保利物业公司安防服务的具体内容，饶福香未能举证证明保利物业公司在履行安防服务过程中存在过错，应当承担举证不能的法律风险。3.双方签订的物业服务协议中清楚约定，保利物业公司不承担业主人身安全及财产保险责任，按照上述协议内容，即便是发生了财产损失，也属保利物业公司的免责事由；4.即便两起被盗案件经法庭认定客观真实，与保利物业公司存在因果关系，饶福香提起反诉请求也已经超过法定的诉讼时效，其也未提供证据材料证实存在诉讼时效中止中断的法律情形，饶福香已丧失了胜诉权；5.饶福香拖欠物业费的时间是2014年7月1日延续至今，而其主张的盗窃案件发生在2015年，由此可见，饶福香拖欠物业费与发生盗窃之间不存在任何因果关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的南昌市不动产登记信息查询结果、南昌市商品房买卖合同、前期物业管理服务协议、物业费缴费收据、受案登记表、受案回执、立案告知书、南昌市房屋产权交易管理处房产交易情况明细单表等证据，本院认定事实如下：保利物业公司系保利国际高尔夫花园小区开发商南昌铭雅欧洲城实业有限公司选聘的前期物业服务企业。饶福香于2006年2月26日与南昌铭雅欧洲城实业有限公司签订《南昌市商品房买卖合同》购买保利国际高尔夫花园B1202A别墅一套，该房屋建筑面积为367.44平方米。2008年10月22日，饶福香作为甲方、保利物业公司（公司曾用名为南昌凯斯物业管理有限公司）作为乙方签订《前期物业管理服务协议》一份，有如下约定：1.甲方所购房屋名称为意大利庄园B1202A，类型为别墅；2.物业管理服务内容包括房屋共用部位的维修、养护和管理，房屋共用设施设备的维修、养护、运行和管理，环境卫生，安防服务，交通秩序与车辆停放，房屋装饰装修管理服务，社区交流工作，特约服务工作，财务工作；3.安防服务内容包括建立预防性安全防范体系，协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序，实行24小时公共区域安全值班、监控、监督和巡视工作制度，有必要时对所有进入本物业区域内的陌生人士身份进行查询，对大件物品搬运进行登记、检查；4.乙方不承担甲方人身安全与财产保管、保险责任；5.物业管理费按每户建筑面积计收，别墅管理费按建筑面积3.8元/平方米·月计算，甲方交纳费用时间为每月的十日前，如在当月最后一日止仍未交纳物业管理服务费的，每逾期一日乙方将按欠交金额的1‰收取滞纳金；6.双方约定如因本物业内发生治安或刑事案件（包括但不限于暴动、抢劫、盗窃、破坏、爆炸、火灾等事由）所致的损害，乙方不承担赔偿责任，但因乙方故意或过失所致，不在此限。协议还对物业管理服务的其他内容作出了约定。上述协议签订后，饶福香向保利物业公司交纳B1202A别墅物业费至2014年6月，之后未再向保利物业公司交纳该房屋物业费。2016年11月，饶福香将该房屋转让给案外人鲍华悦，该房屋于2016年12月22日起登记至鲍华悦名下。保利物业公司以饶福香欠付物业费为由提起本案诉讼，饶福香反诉称其房屋于2015年3月及12月两次被盗，要求保利物业公司赔偿其财物损失10万元。本院认为，保利物业公司与饶福香签订的《前期物业管理服务协议》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”之规定，饶福香将案涉房屋转让给案外人，案涉房屋于2016年12月22日起才登记在案外人名下，2014年7月1日至2016年12月21日期间饶福香仍系案涉房屋的业主。保利物业公司为小区提供了物业服务，饶福香也应按约向保利物业公司交纳上述期间案涉房屋的物业费41437.75元（3.8元/平方米/月×367.44平方米×29个月零21天）。饶福香虽未按协议约定的缴费日期交纳物业费，但考虑到案涉房屋在2015年两次被盗以及保利物业公司提供的物业服务也需改善等因素，本院对保利物业公司要求饶福香支付滞纳金的诉请不予支持。双方签订的《前期物业管理服务协议》约定，除保利物业公司故意或过失所致，物业区域内发生盗窃所致的损害保利物业公司不承担赔偿责任，饶福香虽主张保利物业公司未按约提供安保服务，但其对此未能举证，其要求保利物业公司赔偿财物损失10万元证据不足，故对其反诉诉请本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第十四条，《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、本诉被告饶福香于本判决生效之日起十日内向本诉原告南昌保利物业管理有限公司支付保利国际高尔夫花园意大利庄园B1202A室2014年7月1日至2016年12月21日期间的物业服务费41437.75元；二、驳回本诉原告南昌保利物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告饶福香的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1044元（已由本诉原告南昌保利物业管理有限公司预交2510元），由本诉原告南昌保利物业管理有限公司负担208元，本诉被告饶福香负担836元，退回本诉原告南昌保利物业管理有限公司1466元。反诉案件受理费1150元（已由反诉原告饶福香预交），由反诉原告饶福香负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  邬化雨人民陪审员  张晓茜人民陪审员  陈 冬二〇二〇年十一月二十三日书 记 员  钟芬芬附:本案适用的有关法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。2.《中华人民共和国物权法》第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。3.《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。