天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0112民初6612号原告：陈志强，男，1985年1月20日出生，满族，住天津市津南区。委托诉讼代理人：孙倩，天津汇伟律师事务所律师。被告：刘久清，男，1974年3月10日出生，汉族，住天津市津南区。委托诉讼代理人：王荣花（被告刘久清之妻），1977年5月29日出生，汉族，住天津市津南区。委托诉讼代理人：张志明，天津沽尚律师事务所律师。原告陈志强与被告刘久清房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈志强及其委托诉讼代理人孙倩、被告刘久清及其委托诉讼代理人张志明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈志强向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原告与被告签订的《房屋买卖协议》；2、请求法院判令被告返还原告购房款668000元；3、请求法院判令被告赔偿原告装修费10000元；4、请求法院判令被告支付原告违约金200400元；5、请求法院判令被告支付原告房屋差价损失80000元；6、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：马金奎于2017年3月将其所有的位于津南区的房屋卖与被告刘久清，2017年5月，被告刘久清又将房屋卖与原告陈志强，马金奎对此无异议。在原告购买该房屋时，被告未提及该房屋在此之前已出售给他人，2017年9月2日，该房屋被他人强占，原告才知道该房屋在与刘久清签订房屋买卖协议之前已出售给他人，且该房屋已被他人申请异议登记，无法办理过户手续。故原告请求解除房屋买卖协议，诉至法院。刘久清辩称，第一，原告的购房款应由案外人马金奎负责返还。因马金奎、刘久清共同与陈志强订立了《房屋买卖协议》，协议签订之时，马金奎仍未涉案房屋登记所有权人。依据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。合同具有相对性，马金奎作为房屋权利人与陈志强签订《房屋买卖协议》，即是合同相对方，为出卖方。《中华人民共和国合同法》第一百五十条规定了出卖人权利瑕疵担保义务，在马金奎于刘久清签订《房屋买卖协议》之初，涉案房屋就已经被马金奎向案外人进行了处分。因马金奎违约导致陈志强卖方目的不能实现，而且马金奎也收取了刘久清购房款640,000元，故马金奎应负责返还陈志强购房款；第二，不同意赔偿陈志强主张的装修费，陈志强是否入住、装修涉案房屋刘久清不清楚，房屋是由马金奎直接交付给陈志强的，至涉案房屋被案外人强行占有期间，刘久清不了解房屋内的状况，因为房屋自始至终也没有交付刘久清。陈志强如有证据能够证明产生了装修损失，也应由马金奎负责赔偿。因系马金奎违反约定，出售的房屋权利瑕疵，才导致陈志强的损失。第三，不同意支付违约金，因在《房屋买卖协议》中，刘久清虽在甲方处签字，但刘久清无权出售房屋，即不是房屋登记权利人，也没有实际占有、使用房屋，其只是向马金奎交付640,000元的购房款。在陈志强签订的《房屋买卖协议》需要承担交付房屋、配合办理过户手续以及承担房屋权利无瑕疵担保义务的仍然是马金奎。刘久清没有任何违约行为，现因马金奎出售的房屋已经向第三人进行了处分，才导致陈志强不能取得房屋，不能办理产权过户手续，该行为与刘久清没有任何关联性。所以，应由马金奎向原告承担违约责任。第四，不同意支付房屋差价损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院根据认定的证据，结合庭审情况认定如下事实：坐落于天津市津南区房屋登记权利人系案外人马金奎。刘久清与马金奎签订《房屋买卖协议》，约定马金奎将坐落于天津市津南区房屋出售给刘久清，价格为640000元。2017年5月22日，陈志强与刘久清签订《房屋买卖协议》，约定刘久清将坐落于天津市津南区房屋出售给陈志强，房屋价格为668000元。双方约定陈志强于2017年5月28日前付清房款。刘久清需无条件配合陈志强办理过户，出示需要的证件。如刘久清违约，拒绝将房屋出售给陈志强，刘久清按所交房屋价款的双倍赔偿给陈志强，并赔偿陈志强所有费用。交房时间，刘久清收到全部房款同时交房给陈志强。双方均在该协议签字捺印。案外人马金奎亦在该协议卖方处签字捺印。后陈志强依约将全部房款汇款至刘久清指定收款人案外人王荣花名下账户，庭审中双方对于陈志强已付清全部房款无异议。2020年7月10日，案外人张国瑞对涉案房屋办理异议登记。本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点归纳为：1、陈志强主张解除与刘久清签订的房屋买卖协议是否合法合理；2、陈志强要求刘久清返还其购房款、支付违约金及相关损失是否有法可依。针对陈志强的诉讼请求并结合本案争议焦点请求，本院评析如下：1、陈志强主张解除与刘久清签订的房屋买卖协议是否合法合理。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，陈志强与刘久清就涉案房屋签订《房屋买卖协议》，并向刘久清指定的收款人支付相应价款，系双方真实的意思表示，合法有效。刘久清抗辩马金奎亦在陈志强与刘久清签订的《房屋买卖协议》上签字捺印，系合同相对方，应承担相应的合同义务。对此，本院认为，本案中，依据刘久清提交的其与马金奎所签订的《房屋买卖协议》及陈志强提交的其与刘久清签订的《房屋买卖协议》，系马金奎将其名下所有的涉案房屋卖与刘久清，刘久清依约支付相应价款，后刘久清又将涉案房屋卖与陈志强，合同先后顺序明显，且合同主体确定。马金奎虽在陈志强与刘久清签订的《房屋买卖协议》上签字捺印，但未享有合同相应权利，故本院对于陈志强主张的其要求马金奎作为房屋登记所有权人在合同上签字系告知马金奎房屋买卖合同事宜的主张予以采信，陈志强与刘久清签订的《房屋买卖协议》合法有效，陈志强与刘久清为合同相对方。合同签订后，陈志强依约交付房款，刘久清作为出卖人应依约配合办理涉案房屋过户手续，因涉案房屋存在其他纠纷，导致无法办理过户手续，系合同目的无法实现，故对于陈志强要求解除其与刘久清签订的《房屋买卖协议》的主张，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，陈志强已依约支付全部房款，故对于陈志强要求返还其已支付的购房款668,000元的主张，本院予以支持；对于陈志强主张刘久清支付其装修费10,000元的主张，因陈志强未提交相应证据证实其对涉案房屋进行装修及实际花费，故本院对该项主张不予支持；对于陈志强主张刘久清赔偿其房屋差价80,000元的主张，因其未提交相应证据证实房屋差价，本院参考该地区实际房价涨跌情况等，对陈志强该项诉讼请求不予支持；关于陈志强主张刘久清支付其违约金200,400元，本院认为，陈志强主张刘久清应依据双方约定的违约条款：如果甲方违约，拒绝将房屋出售给乙方，甲方按所交房屋款的双倍赔偿给乙方，并赔偿乙方的所有费用。该违约责任条款约定的违约事由为刘久清一方拒绝出售房屋给陈志强，本案中，双方解除合同的原因为案外人马金奎因有相应纠纷导致房屋无法办理过户手续，非刘久清本人造成，陈志强无相应证据证明刘久清对该情况在签订买卖合同时知情，刘久清亦未作出拒绝出售房屋的意思表示，故对于陈志强主张按照该违约金条款要求刘久清支付违约金200,400元的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除陈志强与刘久清于2017年5月22日所签订的《房屋买卖协议》；二、被告刘久清于本判决书生效之日起五日内返还原告陈志强购房款668,000元；三、驳回原告陈志强的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计6,692元（此款原告已预交至法院），由原告陈志强负担1,452元，由被告刘久清负担5,240元，保全费5,000元，由被告刘久清负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  朱永朋二〇二〇年十二月四日书记员  颜境阳附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。