湖南省衡南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0422民初728号 原告：廖仁青，女，1982年9月11日出生，汉族，住衡南县。 被告：衡阳市昌盛物业管理有限公司衡南分公司，住所地:衡南县云集镇云集大道38号。 法定代表人：吕淑春，总经理。 委托诉讼代理人：刘柯，湖南秦湘律师事务所律师，特别授权。 原告廖仁青与被告衡阳市昌盛物业管理有限公司衡南分公司（以下简称昌盛物业公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告廖仁青、被告昌盛物业公司的委托诉讼代理人刘柯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告廖仁青向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告拖欠租金950.7元；2、判令由被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原告在衡南县地产开发有限公司开发的云集商业步行街购买了5号楼2112号铺面，原告在购买后和被告签订了《商铺委托管理协议》出租给被告，2019年年底，第一次租赁到期。2020年1月16日衡南商业步行街5号楼业主委员会代表业主与被告签订了商铺委托管理协议及补充协议，补充协议明确了在委托管理期内，被告自负盈亏。后原告本人于2020年4月3日与被告又续签了《商铺委托管理协议》，协议约定：原告将5号楼2112号铺面出租给被告；期限为2019年11月1日至2021年10月31日；税后年租金为11408.8元，月租金为950.7元，租金按季度分四次以银行转账的方式交纳。但被告依约支付了第一、二季度的租金后，支付第三季度租金时，只交了两个月，少交了一个月租金。后5号楼业主经过问询，被告回复因为疫情所以免交一个月租金。原告认为，原、被告之间存在租赁合同关系，原告作为出租方，被告作为承租方，双方均应依约履行己方义务。被告作为承租方无权自己给自己免除一个月租金，免除租金是出租方的权利，被告未足额支付租金的行为构成违约。迄今，被告未与原告协商过免除一个月租金的事宜，也未征得原告口头或书面同意。被告的行为已构成违约，原告经过多次催讨仍无济于事，无奈之下，为维护自身合法权益，请求法院依法判决支持原告的诉讼请求。 被告昌盛物业公司辩称：一、被告减免行为系根据合同约定及商业步行街业主委员会之同意减免回复作出。2020年2月9日，因新冠疫情影响对生产经营造成严重冲击，衡南县商业步行街全体商户及被告共同向步行街业主委员会和全体业主申请减免1个月租金并减半收取2个月租金。随后原告所在5号楼业主委员会向辖内全体商户及被告作出回复，为支持街区发展，维护共同利益，最终同意减免一个月租金。因此肯定回复被告遂作出减免行为。（1）被告认为，商业步行街业主委员会所做决议回复有合同上的依据。根据原被告所签订《商铺委托管理协议》第四条第6点约定原告就管理及权益有关事项已授权业主委员会表决同意。同时纵观协议第一条及第四条第1点之表述，因原告所购商铺系商场内铺，有别于一般临街铺位，协议第一条未表述，事实上也难以准确区分各位委托人其所持物业之具体位置，且包括原告在内的其他委托人均授权被告后期又可以对商场整体区域面积进行重新划分、分割出租。就此情形，双方在合同签订时候即预见可能出现因某一业主（委托人）意见不一致导致僵局继而而影响其全体业主利益之景象。故原告同意并协议设计为“就签约业主之管理及权益有关事项授权业主委员会或70％业主表决同意。”该约定并不违反法律强制规定，且符合原告在内的全体多数人利益，应得到法院支持。（2）原告所在商业步行街业主委员会系依法依规成立，根据物权法第七十八条“业主大会或者业主委员会的决议，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定，侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”之规定，业主委员会所决议回复对被告有法律上的约束力。（3）被告根据业主委员会所做决议，减免一个月房租涉及表见代理。首先2005年《最高人民法院关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》明确“根据《物业管理条例》规定，业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。业主委员会与他人发生民事争议的，可以作为被告参加诉讼。”可见业主委员会有民事权利。其次，本案原告于起诉状中已自认事实包括，业主委员会于2020年1月16日代表业主与被告签订了商铺管理协议及补充协议，目前原告仍以上述补充协议之条款主张权益，显然系承认业主委员会之代理权限及于自身的事实。鉴于此，既无论事前事后，被告均有理由相信业主委员会系有权代表被告作出回应。二、本次新冠疫情符合法律规定的不可抗力情形，请求法庭根据公平合理原则酌情减免一个月房租。（1）本案所涉衡南县商业步行街系衡南县标志性招商引资项目，商业综合体的存在无论是对解决就业还是繁荣我县区域经济均具有重要影响力。另一方面，疫情期间，住宅小区周边临街小商铺可能还有生活必需品的零星交易，但本案所涉衡南县商业步行街系室内经营场所，根据政府统一安排系近期才开门营业，于疫情中受冲击显高于一般商铺，所遭受损失亦可想而知。同时，商业步行街虽大，内中不过也是由一个个小个体户组成，被告所提交证据2申请书可见，申请书系近百个小个体户与被告共同申请，被告只是牵头牵线办理，最终减免的租金其实是减免小个体户的租金，被告在自身遭受冲击的情况下，还附带减免了个体户的物业费卫生费等。（2）衡南县商业步行街于疫情期间几个月没有生意，申请书中也明确写明请减免1个月房租加减半收取2个月房租，虽已提前考虑了双方合理分担原则，然最终业主委员会也只是同意减免1个月房租，减免程度于商业步行街这种室内商铺来说仅是杯水车薪。（3）本案被告委托管理以来系年年亏损，本意不在续签管理协议，系第一次协议到期后，众多委托业主聚群集会，经政府多方工作协调力劝，被告才勉强继续接手。同时，减免部分返还实在难以执行，各个小商户于疫情遭受损失极大，本来就只减了一个月，若最后其他委托人亦纷纷仿效起诉返还，再去把减免的要回来，极易引发社会矛盾的对立。同时，被告因经济压力亦岌岌可危，加上肯能引发的诸多诉累，难以支撑之时，势必两败俱伤，原告自身将也因此受损。综上，恳请法庭驳回原告诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原告廖仁青系衡南县商业步行街5号楼2112号铺面的业主。衡南县商业步行街5号楼商铺于2017年10月交付使用。商铺系商场内铺，共421户。商铺进驻80％左右的2019年9月商铺业主向所在的社区申请成立业主委员会。同年10月1日业主委员会筹备组向该5号楼各位业主发出了成立业主委员会的通知。衡南县商业步行街5号楼按照法定程序成立了“衡南县商业步行街5号楼业主委员会”。原告及其他业主将商铺委托被告进行管理，原告与被告签订了《商铺委托管理协议》。协议约定：项目房屋甲方（原告）委托乙方（被告）统一管理权及转租。期限为2019年11月1日至2021年10月31日止。税后年租金11408.8元（月租金950.7元）。协议同时约定：对于与商铺管理以及权益有关的事项，乙方须经业主委员会或者70％的业主表决通过。协议还就其他事项进行了约定。2020年1月16日衡南县商业步行街5号楼业主委员会代表全体业主同被告签订了《商铺委托管理补充协议》。该补充协议对原协议第四条第五款改为“在委托管理期内，乙方经营亏损自负，租金不变……”。补充协议还增加了相关约定。2020年1月下旬以来，新冠肺炎疫情爆发。2020年2月9日，被告及衡南县商业步行街5号楼商户集体倡议请求衡南县商业步行街5号楼业主委员会及全体业主免除一个月租金并减半收取二个月租金。衡南县商业步行街5号楼业主委员会于2020年2月28日收到了被告及衡南县商业步行街5号楼商户集体倡议书。2020年4月28日衡南县商业步行街5号楼业主委员会回复：5号楼业主委员会多次会议商议，根据商业步行街实际情况，响应国家号召，群策群力，共度难关，愿意减免壹个月租金，作为支持商业步行街的发展。业主委员会各成员在复函上具名。被告按照衡南县商业步行街5号楼业主委员会的回复少支付了原告一个月的租金950.7元。 上述事实有原、被告的陈述、衡南县商业步行街5号楼业主委员会成立的相关证据、《商铺委托管理协议》、《商铺委托管理补充协议》等证据证实，本院予以认定。 本院认为：原告与被告签订的《商铺委托管理协议》及衡南县商业步行街5号楼业主委员会代表原告与被告签订的《商铺委托管理补充协议》，即表示原告授予了业主委员会对于与商铺管理以及权益有关的事项的权利。衡南县商业步行街5号楼业主委员会多次会议商议，根据商业步行街实际情况，响应国家号召，群策群力，共度疫情难关。衡南县商业步行街5号楼业主委员会作出的免交被告一个月房租的决议是基于原告的授权及疫情现状。因此，衡南县商业步行街5号楼业主委员会作出的免交被告一个月房租的决议对原告具有法律上的约束力。本院对原告陈述的被告作为承租方无权给自己免除一个月租金的主张不予采纳。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条之规定，判决如下： 驳回原告廖仁青的诉讼请求。 本案受理费50元，减半收取计25元，由原告廖仁青负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审判员  罗国成 二〇二〇年七月三日 书记员  方世红 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。