河南省虞城县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1425民初36号原告（反诉被告）：王瑜彪，男，汉族，1988年8月5日出生，住河南省虞城县。委托诉讼代理人：马士杰，河南木兰律师事务所律师。被告（反诉原告）：曹国强，男，汉族，1984年8月4日出生，住河南省虞城县。委托诉讼代理人：高免，河南盛状律师事务所律师。原告王瑜彪与被告曹国强房屋租赁合同纠纷一案，本院2020年1月3日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原、被告及其诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王瑜彪向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的房屋租赁合同；2.判令被告返还原告租金6000元，并赔偿损失126000元；3.本案诉讼费用由被告负担。本案第二次庭审时，王瑜彪将上述第二项诉请变更诉请为：判令被告返还租金6000元，赔偿房屋整修费用２０５１４．６９元，学费损失１３０８５元，物业费４００元。事实与理由：2019年5月26日，原、被告签订房屋租赁合同1份。合同约定：甲方（被告）将位于虞城县湘江路东侧盛世观澜小区13号楼08号门面二楼的房屋出租给乙方（原告）使用，租期自2019年5月26日至2020年5月26日，年租金6000元。同时，原、被告还口头约定，该出租房的过道和临街窗户有被告安装，供原告使用。合同签订后，原告按约定支付了租金6000元，被告才于6月2日交房。随之，原告对房屋进行装修，支付装修费用32000元。由于被告经常关门，致使装修期限拖延，原告在相当时间内不能使用受益。为维护原告合法权益，故提起诉讼。曹国强于第一次庭审时辩称：１．要求继续履行房屋租赁合同，不同意解除；２．原告装修房屋，被告并未干预。原告自己停工，与被告无关；３．原告诉请的损失，与被告无关。曹国强于第二次庭审时辩称：１.房屋租赁合同已经履行期满，不存在解除的必要；２．原告诉请的损失无事实和法律依据，且违反合同约定。曹国强于第二次庭审时提出反诉请求：１．判令被反诉人王瑜彪将承租的房屋恢复原状（拆除有关装修装饰物），将房屋交还反诉人；２．判令被反诉人赔偿反诉人自２０２０年５月２６日起产生的房屋租赁损失；３．被反诉人承担反诉费。事实与理由：2019年5月26日，反诉人与被反诉人签订《房屋租赁合同》1份。同年7月，被反诉人提起租赁合同纠纷诉讼，但至今尚未结案。《房屋租赁合同》约定的合同终止日期为2020年5月26日。合同终止期满后，被反诉人仍然非法占有该房屋。故提起反诉。针对曹国强的反诉，王瑜彪答辩称：反诉人经常关门，导致被反诉人无法经营，被反诉人已在2019年7月搬离租赁的房屋。反诉人的反诉请求缺乏事实依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的《商丘市住宅室内装饰装修工程施工合同》为原始证据，与原告提供的四张装修收据构成一完整的证据链条，直接证明了相关案件事实。对其证据效力本院予以确认；原告提供的微信聊天记录及证人何某当庭所作证言，能够证明原告装修房屋期间存在被告关门的现象。同时，被告庭审中亦承认“可能家里有事，关了1次”门。故对上述微信聊天记录及证人何某当庭所作证言的证据效力本院予以确认；原告提供的弘墨书画院出具的收据及退款收条，与本案不具有关联性；原告提供的录音光盘及文字资料，缺乏原始载体；原告提供支付宝转账记录1份用于证明支付物业费400元。但该证明对象缺乏物业公司的正规发票相佐证。对其证据效力本院均不予采信；原告提供的仁信工程咨询有限公司出具的《商丘虞城县王瑜彪房屋整修费用鉴定报告》存在鉴定项目瑕疵。结合该公司2020年6月22日出具的补充说明，本院确认：原告整修租赁房屋的工程造价为14340.61元（鉴定结论20514.69元-空调款6174.08元）。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月26日，原告王瑜彪作为乙方，与甲方即被告曹国强签订房屋租赁合同1份。合同主要约定：一.(甲方)将位于虞城县湘江路东侧盛世观澜小区13号楼08号门面二楼租赁给乙方使用，年租金6000元，期限1年，自2019年5月26日至2020年5月26日……；三.乙方自行装修，费用自理。装修前，乙方须向甲方递交装修设计施工图纸，经甲方审核并经城建有关部门书面同意后方可施工。租赁期满后，装修装饰部分不得作价给甲方……；五.二楼房屋的水、电、物业费均有乙方承担；六.甲、乙双方协商一致，可以解除本合同……等。2019年6月8日，原告通过微信支付方式支付被告之妻吴晓丽租赁费6000元。2019年6月1日，原告与商丘市亦天装饰工程有限公司签订住宅室内装饰装修工程施工合同1份，将租赁的上述门面二楼的装饰装修工程发包给该公司。合同约定的施工期间为2019年6月2日至2019年6月12日。因二楼门面房无单独的对外通道，装饰装修施工人员须经过被告在一楼经营的超市。施工期间，被告经营的超市时有关门现象，导致原告无法进入二楼施工。此外，因安装空调事宜，原、被告亦发生争议。2019年7月15日，原告向本院提起房屋租赁合同纠纷诉讼。本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。同年８月１６日，本院作出（2019）豫1425民初3534号民事裁定：驳回原告王瑜彪的起诉。原告王瑜彪不服裁定，提出上诉。同年１１月１５日，商丘市中级人民法院作出（２０１９）豫１４民终５４４８号民事裁定：一．撤销虞城县人民法院（2019）豫1425民初3534号民事裁定；二．本案由虞城县人民法院进入实体审理。2020年1月3日，本案重新立案后，本院依法适用普通程序进行审理。审理过程中，本院依据原告的申请，委托仁信工程咨询有限公司对其整修租赁房屋的费用进行价位评估。2020年5月28日，仁信工程咨询有限公司作出（2020）133号鉴定报告。因该鉴定报告存在鉴定项目瑕疵，仁信工程咨询有限公司2020年6月22日又作出补充说明。鉴定报告和补充说明确认：原告整修租赁房屋的费用为14340.61元。本院认为：原、被告签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容并不违反法律强制性规定，依法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告虽未在房屋租赁合同中约定二楼门面房的通道问题，但出入二楼必须通过一楼原告经营的超市确是双方认可的事实。为二楼门面房提供方便安全的通道，应视为房屋租赁合同出租人的附随义务。被告未能履行合同附随义务，导致原告无法正常进行装饰装修施工并及时投入商业运营。被告的行为构成“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。故原告有关判令解除原、被告房屋租赁合同的诉请具有事实和法律依据，应予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，被告未能履行合同附随义务，导致原告不能实现合同目的，依法应向原告承担赔偿责任。原告在签订房屋租赁合同时，对二楼门面房的通道问题未尽注意义务，对纠纷的形成亦负有责任。结合案情，本院酌定：原告自负20%的责任，被告负担80%的责任。据此，被告应返还原告租赁费4800元（6000元×80%）、赔偿原告租赁房屋整修费11472.49元（14340.61元×80%）。原告诉请的物业费损失及学费损失，或缺乏事实依据，或与本案不具有关联性，本院均不予支持。被告的答辩意见缺乏事实和法律依据，本院不予采信。原告2019年7月提起诉讼时，诉请之一就是判令解除原、被告签订的房屋租赁合同，被告则辩称不同意解除。其次，原告再提起诉讼的同时，即搬离了租赁房屋。再者，原告装饰装修期间不存在未形成附合的装饰装修物。故被告的反诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第一项规定，判决如下：一.被告（反诉原告）曹国强于本判决生效之日起十日内，返还原告（反诉被告）王瑜彪租赁费4800元；二.被告（反诉原告）曹国强于本判决生效之日起十日内，赔偿原告（反诉被告）王瑜彪租赁房屋整修费损失11472.49元；三.驳回原告（反诉被告）王瑜彪的其他诉请；四.驳回被告（反诉原告）曹国强的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费650元，原告负担340元，被告负担310元；反诉费100元，由被告负担；鉴定费5000元，原告负担2200元，被告负担2800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审 判 长  高宏伟人民陪审员  陈慧敏人民陪审员  李巧芝、二0二0年六月二十九日书记员张修博