贵州省贵阳市观山湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0115民初10718号 原告：潘玉娣，女，汉族，1989年4月11日生，住所地广东省广州市增城区。 委托诉讼代理人：姜倩倩，贵州准据律师事务所律师。 被告：贵州金浩田房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市高新技术产业开发区长岭南路。 法定代表人：丁力，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴漫，女。 第三人：贵州花溪农村商业银行股份有限公司高新支行，住所地贵州省贵阳市贵阳国家高新技术产业开发区长岭南路**天一国际广场**楼。 负责人：游静，职务不详。 原告潘玉娣与被告贵州金浩田房地产开发有限公司、第三人贵州花溪农村商业银行股份有限公司高新支行商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月2日公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人姜倩倩，被告委托诉讼代理人吴漫到庭参加诉讼，第三人经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告所签订的编号为6.7.8.9-负xx号《商品房买卖合同》已于2019年7月5日解除；2、判令被告返还原告购房款1346488元，支付违约金6732.44元，并支付资金占用费（暂计算至2019年10月27日为6766.1元），自本息付清之日止；3、判令被告赔偿原告贷款利息损失514560元；4、判令被告返还原告的维修基金13464元；5、本案涉及的相关诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告将上述第1项诉请变更判令解除原、被告所签订的编号为xx号《商品房买卖合同》；在追加第三人后增加如下诉讼请求：1、判令解除原告与第三人签订的编号为2018（花农商银）个房贷字第ＧＸＧＦＤxxx《个人购房担保借款合同》；2、判令解除原告与第三人签订的编号为2018（花农商银）最抵字第ＧＸＺＤxxx《最高额抵押合同》；3、判令被告和第三人协助原告办理注销该套商品房的预售合同备案登记（预售合同登记号Ｙ1711xxx）;4、判令被告和第三人协助原告办理注销该套商品房的预告登记（不动产证号／证明号黔（2018）高新区（观）不动产证明第000xxxx号）；5、判令被告和第三人协助原告办理注销该套商品房的预抵押登记（不动产证明号黔（2018）高新区（观）不动产证明第0000xxxx号）。事实与理由：2017年10月24日，原被告就位于高新区签订《商品房买卖合同》，约定购房价款1346488元，首付676488元，余款670000元以银行贷款支付；并约定被告应在2018年3月31日前向原告交付该商品房，逾期超过180日的，原告有权退房，退房应当书面通知被告，被告应在收到退房通知之日起60个工作日内退还全部已付款并按照买受人全部已付款的0.5%向买受人支付违约金。因系贷款购房，原告与第三人签订《个人购房担保借款合同》向其贷款67万元，借款期限10年，月利率6.4‰，至今原告每月按期足额还款。购房后，被告向原告收取了维修基金13464元。交房日2018年3月31日被告并未交房，直至2019年7月仍未交房，也无合理解释，原告于2019年7月4日向被告发出《退房通知书》，被告于2019年7月5日签收，但未回复，原告电话确认如何退款，被告称收到《退房通知书》，正与领导反映，但至今未退还原告任何款项，也未赔偿原告损失，现依法提起诉讼，望判如所请。 被告辩称，根据《商品房买卖合同》约定，逾期交房超过180日的，原告有权退房，原告系按照合同约定解除合同，被告只按照合同约定承担违约责任即原告已付房款0.5%的违约金6732.44元，且违约金和损失赔偿不能同时主张，原告主张的利息损失及资金占用费不予认可。 第三人经本院传票传唤未到庭参加诉讼，未作陈述。 对原告诉状中陈述的事实双方当事人均无异议，对原告诉状中涉及的事实，本院予以确认，对未涉及的事实，本院认定如下： 《商品房买卖合同》签订前，原告于2017年8月8日向被告支付670508元，于合同签订当日向被告支付5980元，足额支付了合同约定首付款676488元。当日原告向被告支付了维修基金13464元，被告向其出具了收款收据，2018年3月21日，原告取得住宅维修资金专用收据。 原被告签订的《商品房买卖合同》办理了预售合同备案登记，预售合同登记号为Ｙ1711xxxx，房屋登记信息为位于高新区xx号楼6＃、7＃、8＃、9＃负xx。 2018年3月19日，原告购买的案涉房屋办理了以原告为权利人的预告登记，权证号：黔（2018）高新区（观）不动产证明第0000xxx号，房屋登记信息为观山湖区（高新）xx路xx号天一·国际广场xx号。 案涉《个人购房担保借款合同》系原告、被告、第三人于2018年4月19日共同签订。同日，原告与第三人还签订了《最高额抵押合同》，就案涉房屋于2018年4月24日办理了以第三人为权利人的预抵押登记，权证号：黔（2018）高新区（观）不动产证明第000xxx号，房屋登记信息为观山湖区（高新）xx路xx号天一·国际广场xx栋x层xx号。 上述合同签订后，第三人于2018年5月4日按约定向被告账户发放贷款67万元。 原告从2018年6月21日起，逐月按照借款担保合同约定向第三人还本付息，截止2020年6月21日，已还本金103759.35元，已付利息101711.65元，共计205471.1元。 合同约定交房期限届满后，被告未如期交房。 2019年7月4日，原告向被告邮寄送达《退房通知书》，载明因被告逾期交房超过180日，根据合同约定，要求解除《商品房买卖合同》，并于60个工作日内退还全部已付款，按照已付房款0.5%支付违约金，协助办理相关退房手续及银行撤贷手续。 被告于2019年7月5日签收上述《退房通知书》，但被告一直未与原告办理相关退房手续，原告遂于2019年11月1日向本院提起诉讼并提出如前诉请。 2020年1月17日，被告登报公告通知含案涉房屋在内的业主收房。 本院认为，本案中原被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行自身义务。 合同签订后原告如约履行支付房款义务，被告却未按约定期限交付房屋，根据合同约定，在逾期超过180日的情况下，原告有权解除合同，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，原告于2019年7月4日向被告邮寄《退房通知书》，要求解除合同并办理相关退房手续，符合解除合同的约定条件，被告于2019年7月5日收到该通知书，并未提出异议，则双方签订的《商品房买卖合同》已于2019年7月5日解除，因原告将该项诉请变更为请求解除合同，与事实不符，本院不予支持。 既然《商品房买卖合同》已经解除，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”的规定，对原告要求解除案涉《个人购房担保借款合同》及《最高额抵押合同》的诉请，本院亦予以支持。 根据《商品房买卖合同》约定，若被告逾期交房超过180日，原告行使合同解除权的，被告应当在60个工作日内将全部已付房款返还原告并按已付付款的0.5%向原告支付违约金，对原告要求返还房款、支付违约金6732.44元的诉请，本院予以支持。但因原告系以贷款担保方式支付部分房款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房款贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权的和买受人。”的规定，除原告实际支付的首付款676488元外，被告应返还原告的购房贷款应以其实际向第三人逐月支付的购房贷款本金为准，剩余未还本金被告应返还第三人，经审理查实，截止2020年6月21日，原告实际向第三人偿还购房贷款本金103759.35元，则被告应返还原告676488元+103759.35元=780247.35元，剩余670000元-103759.35元=566240.65元被告应返还第三人，同时，应增加在本判决生效前原告继续向第三人支付的购房贷款本金，对原告要求返还房款的诉请，本院以此予以确认。 对原告主张的资金占用费，因双方约定被告应在原告解除合同后60个工作日内返还原告已付房款，而被告至今未返还原告购房款，事实上给原告造成资金占用利息损失，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，本院酌情以被告应退首付款676488元为基数、按年利率6%标准，从2019年9月15日起计算原告的资金占用费，该项诉请，本院以此予以支持。 原告主张被告赔偿的利息损失514560元，系按照第三人发放贷款时向其提供的还款计划中载明的10年贷款期限内所有应付利息计算，因本院已支持原告解除贷款担保合同的诉请，合同解除后其无需继续向第三人还本付息，该利息损失应以其在本判决生效前实际向第三人支付的利息为准，经审理查实，截止2020年6月21日，原告实际向第三人支付利息101711.65元，并应继续计算本判决生效前原告实际向第三人支付的利息，该项诉请，本院以此予以支持。 对原告要求注销合同备案登记，房屋预告登记、预抵押登记等的诉请，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，本院予以支持。 原告要求被告返还维修基金13464元，该款项系被告收取，庭审中其并未提供证据证实向相关政府主管部门移交，应承担举证不能的法律后果，该项诉请，本院予以支持。 本案中第三人并未单独提出诉讼请求，而本院在案涉《商品房买卖合同》已解除的情况下依法解除案涉《个人购房担保借款合同》及《最高额抵押合同》，为减轻当事人讼累，就上述合同解除的后果，本院一并处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、九十七条、第九十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款的规定，判决如下： 一、解除原告潘玉娣、被告贵州金浩田房地产开发有限公司与第三人贵州花溪农村商业银行股份有限公司高新支行于2018年4月19日签订的《个人购房担保借款合同》（编号2018（花农商银）个房贷字第GXGFxxx）； 二、解除原告潘玉娣与第三人贵州花溪农村商业银行股份有限公司高新支行于2018年4月19日签订的《最高额抵押合同》（编号2018（花农商银）最抵字第GXZx）； 三、被告贵州金浩田房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告潘玉娣截止2020年6月21日的已付购房款780247.35元以及2020年6月22日起至本判决生效之日止原告潘玉娣向第三人贵州花溪农村商业银行股份有限公司高新支行实际支付的购房贷款本金； 四、被告贵州金浩田房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告潘玉娣应退首付款676488元的资金占用费，该资金占用费以676488元为基数、按年利率6%标准，从2019年9月15日起计算至该首付款还清日止； 五、被告贵州金浩田房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还第三人贵州花溪农村商业银行股份有限公司高新支行截止2020年6月21日的购房贷款剩余本金566240.65元，若2020年6月22日至本判决生效之日止原告潘玉娣继续向第三人贵州花溪农村商业银行股份有限公司高新支行偿还购房贷款剩余本金的，在被告贵州金浩田房地产开发有限公司向原告潘玉娣实际履行该付款义务后，从上述款项内予以扣除； 六、被告贵州金浩田房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告潘玉娣截止2020年6月21日的已付购房贷款利息101711.65元及2020年6月22日至本判决生效之日止原告潘玉娣实际向第三人贵州花溪农村商业银行股份有限公司高新支行支付的购房贷款利息； 七、被告贵州金浩田房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告潘玉娣违约金6732.44元； 八、被告贵州金浩田房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告潘玉娣维修基金13464元； 九、在收到被告贵州金浩田房地产开发有限公司返还的购房贷款剩余本金后五日内，第三人贵州花溪农村商业银行股份有限公司高新支行配合原告潘玉娣、被告贵州金浩田房地产开发有限公司办理贵阳市观山湖区（高新）xx路xx号天一·国际广场x栋xx层x号房屋的预抵押登记注销手续（权证号：黔（20**）高新区（观）不动产证明第000xxx号）； 十、在上述预抵押登记注销手续办理完成后五日内，被告贵州金浩田房地产开发有限公司协助原告潘玉娣办理上述房屋的预告登记（权证号：黔（20**）高新区（观）不动产证明第000xxxx号）注销及《商品房买卖合同》（预售合同登记号Y1711xxx）备案登记撤销手续； 十一、驳回原告潘玉娣的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10996元（已减半收取），诉讼保全费5000元，共计15996元，由被告贵州金浩田房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。 审判员 张 铮 二〇二〇年七月七日 书记员 邵曦霖