河南省南乐县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0923民初848号原告：高敬可，女，1972年11月11日出生，汉族，住南乐县。被告：南乐县圣大置业有限公司，住所地：南乐县昌州路与一行路交汇处，统一社会信用代码：91410923599118848W。法定代表人：文进刚。委托诉讼代理人：李媛媛，河南金谋律师事务所律师。委托诉讼代理人：范立涛，河南金谋律师事务所实习律师。原告高敬可与被告南乐县圣大置业有限公司（以下简称圣大公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告高敬可及被告圣大公司委托诉讼代理人李媛媛、范立涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高敬可诉称，2016年初，被告圣大公司开发建设了位于南乐县昌州路与一行路交汇处的正大家居商贸城（现该项目更名为汇丰格瑞斯小镇），之后圣大公司在多处发放传单进行销售。2016年1月，原告至被告售楼处向售楼人员了解情况，时任圣大公司置业顾问的崔冲称，楼房所有的国有土地使用权、商品房销售许可证等各种手续齐备，且已建成现房并带领原告实地看房，崔冲还称交付购房首付款后半年内办理房产证并交付房屋钥匙，办理房产证并交付钥匙时原告可以以贷款方式支付剩余款项，崔冲还声称若是销售未具备销售条件的房屋或者未取得预售许可证不具备使用条件的现房，银行审查时发现这种情况是不会批贷款的，前三年房屋由圣大公司转租，收益归圣大公司，三年之后房屋可归原告自行支配，也可交由圣大公司转租，租金收益归原告所有。在此条件下，2016年1月31日，原告与被告签订了正大南乐商贸城商铺认购书，约定原告认购正大南乐商贸城14#133号房屋，房屋总价款为205804元，首付款100000元，首付款100000元可抵105804元，后期只需交剩余房款100000元，原告分别于2016年2月4日、2月16日向被告交付购房首付款60000元、40000元。但后经原告向被告持续催告，被告始终无法交付房屋和为原告办理房屋所有权证。经查，原告所购买的案涉14号楼所占用的土地并未取得国有土地使用权证、规划许可和开工建设许可、商品房预售许可证，被告工作人员也在持续推卸责任，被告的行为违背了诚实信用原则，被告在建好楼房后多处张贴广告，又故意隐瞒其所售的14号楼未取得商品房预售许可证及国有土地使用权证的事实，诱使原告购买案涉房屋，其行为已构成欺诈。根据相关法律及司法解释规定，该房屋买卖应确认为无效，故原告起诉至法院，请求法院判令解除原被告签订的商铺认购书，要求圣大公司返还高敬可购房款本金100000元，支付利息24891元（以60000元为基数，按年利率6%，自2016年2月4日计算至2020年4月1日；以40000元为基数，按年利率6%，自2016年2月16日计算至2020年4月1日），被告并支付利息至其履行全部付款义务完毕之日止，圣大公司赔偿高敬可不超过已付购房款1倍的购房损失10万元，诉讼费由被告承担。被告圣大公司辩称，原被告之间签订的为认购协议，而非商品房买卖合同，因此不适用最高院关于审理商品房买卖合同司法解释第9条的相关规定。被告同意解除认购协议，因原告要求解除认购协议违约，故原告所交的定金2000元被告不予退还，被告同意返还原告购房款98000元，因原告违约解除认购协议，原告主张的利息不应支持，原告要求支付购房款一倍的购房损失无事实根据和法律依据，应予驳回。原告高敬可就其诉讼主张提供的证据有：1、原被告签订的认购书一份，证明原被告签订认购书，原告购买被告正大家居商贸城14号楼133号房屋的事实。2、收据、通知单各两份，证明原告已交首付款100000元的事实。3、圣大公司天眼查企业信用报告、天眼查网页截图各一份，证明圣大公司开发并售卖的正大家居商贸城14号楼未取得商品房预售许可证及国有土地使用权证的事实。4、原告与被告售楼部人员谈话视频光盘及谈话文字记录各一份，证明原告无法办理案涉房屋房产证及被告工作人员推卸责任的事实。被告圣大公司就其辩称提交的证据有：南乐县土地资产管理委员会办公室【2018】2号文件一份，证明南乐县人民政府对于案涉地块规划反复调整，因此被告未能办理不动产权证，现经过协商南乐县人民政府承诺为案涉14号楼办理不动产权证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月31日，原告通过被告置业顾问崔冲与被告签订了正大南乐商贸城商铺认购书，约定原告认购正大南乐商贸城14号楼133号房屋，房屋总价款为205804元，被告认可原告购房款为10万元，首付款10万元，按揭付款10万元，2000元购房定金选取房源且签订本认购书后定金不退还，转为房款。首付款10万元须于2016年2月4日前付清，2000元购房定金，若未办理视为自动放弃购房权利，甲方（圣大公司）有权不予退回认购方已缴付的定金及其他费用。高敬可分别于2016年2月4日、2月16日向被告交付购房首付款60000元、40000元，圣大公司分别于当日向高敬可出具收据和通知单。另查明，被告圣大公司至今未取得涉案商铺预售许可证，原、被告也未签订商品房买卖合同，被告未向原告交付房屋。本院认为，当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。本案争议的焦点问题是：原告高敬可与被告圣大公司之间是否存在商品房买卖合同关系，原告的诉讼请求依法能否支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。本案原告为证明双方之间存在商品房买卖合同关系，仅提供认购协议书、被告出具的收据、通知单，认购协议书中并未显示商品房价款的付款时间、商品房交付使用条件及日期及商品房销售管理办法的第六项到第十三项的内容，故该认购协议书不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不符合上述司法解释的规定，故应认定原、被告未签订商品房买卖合同，原告主张认购协议书、被告向其出具的收据足以证明双方订立了房屋买卖合同的事实不能成立。原告陈述被告置业人员崔冲承诺交付购房首付款后半年内办理房产证并交付房屋钥匙，原告可以以贷款方式支付剩余款项，但其未提交相关证据予以证明且被告不认可，故对其该陈述本院依法不予采信。庭审中被告同意返还原告购房款，故原告请求被告返还购房款100000元的诉请，本院予以支持。被告辩称原告所交的2000元定金应予扣除，无事实和法律依据，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。故适用该司法解释第九条的前提条件是出卖人订立商品房买卖合同时具有该条规定的三种情形，而本案中没有证据证明双方当事人签订了商品房买卖合同，故不适用该司法解释的规定。因本案不适用该司法解释第九条的规定，对高敬可在庭审时提交的涉及圣大公司欺诈的证据不予采信。故原告要求被告赔偿损失100000元无事实和法律依据，本院不予支持。因被告未取得商品房预售许可证明，故原、被告签订的认购协议书应为无效，无效的效力溯及至认购协议书订立时，即认购协议书自始不具有法律约束力，自谈不上解除合同问题，故原告要求解除该认购协议书的请求本院不予支持。本案证据仅能认定高敬可缴纳了10万元，故圣大公司无偿占用高敬可的10万元并无依据，被告应按照中国人民银行同期贷款利率，自高敬可支付购房款6万元、4万元的日期即2016年2月4日、2月16日，向高敬可支付利息损失，故对原告请求被告按年利率6%支付利息的请求，本院依法予以部分支持。综上，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条，《商品房销售管理办法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告南乐县圣大置业有限公司于本判决书生效后十日内返还原告高敬可购房款100000元及利息（分别以60000元、40000元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率分别自2016年2月4日、2016年2月16日计算至被告返还购房款完毕之日止）。二、驳回原告高敬可的其他诉讼请求。案件受理费2337元，由原告高敬可负担977元，由被告南乐县圣大置业有限公司负担1360元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省濮阳市中级人民法院。审判员 王 晓 伟二〇二〇年七月十四日书记员 端木双双