大连市旅顺口区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0212民初3071号原告：大连市嘉年物业管理有限公司，住所地大连市旅顺口区得胜街道长江路**。法定代表人：宁秀亭，该公司经理。委托诉讼代理人：庞秀云，，现住大连市西岗区。被告：张成利，汉族，无职业，现住大连市旅顺口区。委托诉讼代理人：孙绍华，汉族，无职业，现住大连市旅顺口区。原告大连市嘉年物业管理有限公司与被告张成利物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告大连市嘉年物业管理有限公司的委托诉讼代理人庞秀云、被告张成利及其委托诉讼代理人孙绍华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付所欠物业费8，196元（2014年6月23日至2019年9月22日）；2.违约金1，052元；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：被告张成利位于旅顺口区住宅的物业费于2014年6月22日到期后一直拒缴费用，原告多次上门催收协调，邮寄缴费催告函等方式向被告追缴物业费均无果，为维护原告及小区其他业主的合法权益，故诉至法院。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。上次诉讼，原告答应解决打开二期别墅的通道，但至今没有解决，系原告违约在先，我们不认可违约金，如果原告解决通道问题，我们同意给付物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供物业服务合同、营业执照、被告办理入住流转表及相关信息、催费通知照片，拟证明被告为小区业主，原告提供物业服务，并向被告催缴过物业费。被告对真实性不持异议，证据具有客观性，能够证明本案事实，其证明力本院予以确认。原告提交催告函及快递查询单，被告否认收取，经审查，证据本身具备形式及内容要件，且被告无反驳事实依据，故其证明力本院予以认定。被告提交照片三张，拟证明物业服务不到位，被告主张证据来源于业主群，对真实性持有异议。照片所体现内容具有客观性，其真实性本院予以认定。本院经审理认定事实如下：2013年9月15日，大连市开世地产有限公司与大连市嘉年物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定由大连市嘉年物业管理有限公司对大众.开世嘉年住宅小区提供前期物业管理服务事宜。合同期限自2013年10月1日起至2018年12月31日止；《前期物业服务合同》第四条约定：本物业管理区域物业服务费用实行包干制：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：无电梯多层住宅：1.00元/月.平方米；有电梯多层、小高层、高层住宅：1.40元/月.平方米；商业物业：2.50/月.平方米。第五条约定：业主应于开发商通知入伙之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）。……物业服务费用（物业服务资金）按年交纳，业主或物业使用人应在每年10月履行交纳义务。第二十六条约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同第四条、第五条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，乙方有权要求甲方、业主和物业使用人补交并从逾期之日起按每天应缴物业服务费用千分之五的标准向乙方支付违约金。2018年10月19日，大连市开世地产有限公司与大连市嘉年物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定由大连市嘉年物业管理有限公司对开世嘉年住宅小区提供前期物业管理服务事宜。合同期限自2019年1月1日起至2021年12月31日止；《前期物业服务合同》第四条约定：本物业管理区域物业服务费用实行包干制：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：无电梯多层住宅：1.00元/月.平方米；有电梯多层、小高层、高层住宅：1.40元/月.平方米；……。第五条约定：业主应于开发商通知入伙之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）。……物业服务费用（物业服务资金）按年交纳，业主或物业使用人应在物业服务费到期前10日履行交纳义务。第二十六条约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同第四条、第五条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，乙方有权要求甲方、业主和物业使用人补交并从逾期之日起按每天应缴物业服务费用千分之五的标准向乙方支付违约金。被告张成利系大连市旅顺口区，建筑面积92.93平方米。被告自2014年6月23日至2019年9月22日未交纳物业费。2018年5月28日，原告通过邮寄挂号信方式向被告催收2014年6月23日至2018年6月22日期间物业费，快递查询单显示收件人已取走邮件。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。案外人大连市开世地产有限公司与大连市嘉年物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》，未违反法律效力性规定，合法有效，对被告张成利具有约束力。原告为涉案物业提供物业服务，被告接受服务后，应当交纳物业费，逾期未缴纳，已构成违约，应承担继续履行的违约责任。原告诉请2014年6月23日至2019年9月22日期间物业费8，196元，具有事实与法律依据，本院予以照准。关于被告抗辩门锁经常损坏，物业服务不达标等问题，其提供的客观载体无法反映整体、一贯的物业服务水平，且被告并未提供有效证据证实物业服务公司提供的物业服务长期不达标，已造成了小区环境、公共部位等整体持续性恶化，并严重影响小区业主的正常生活。且根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”可见，物业服务存在瑕疵时，法律对其应当向业主承担民事责任的方式也是有明确规定的，作为业主，有权通过其他合法途径，要求其承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，但不能以此作为拒交物业费的理由。关于被告抗辩通往别墅通道设置障碍，影响其车辆通行问题，因与本案系两个法律关系，在本案中不应一并处理。而且其设置目的、设置方式、设置许可等方面，并非受原、被告主观意志所决定，应由原告及包括被告在内所有小区业主，通过协商或寻求其他合法途径予以解决，故其抗主张本院不予采纳。关于原告要求被告支付延期缴费违约金一节，虽然在《前期物业服务合同》中明确约定了逾期付款违约责任的负担方式，但是其目的在于督促业主能够及时履行义务，弥补守约方的损失，而不是处罚违约的相对方。本庭为缓和双方之间的矛盾，原告该项诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告张成利于本判决生效之日起十日内支付给原告大连市嘉年物业管理有限公司2014年6月23日至2019年9月22日期间物业费人民币8，196元；如未按本判决规定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连市嘉年物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告张成利负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于大连市中级人民法院。审判员 王 燕二〇二〇年十月十九日书记员 王蕾蕾附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。