青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2020）青0102民初1522号原告：王花（身份号码:×××5）,女,藏族,1975年4月27日出生,住青海省乌兰县。原告:张春深，男，汉族，1972年6月17日生，住青海省乌兰县。二原告委托诉讼代理人：喇海娟，青海延辉律师事务所律师。被告：李士贵，男，回族，1970年10月5日生，住宁夏同心县。原告王花、张春深与被告李士贵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月14日公开开庭进行了审理，原告王花、张春深的委托诉讼代理人喇海娟到庭参加了诉讼，被告李士贵经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席进行了审理，本案现已审理终结。原告王花、张春深提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原、被告之间的《房屋租赁合同》;2.判令被告限期内腾退涉案房屋；3.判令被告支付原告房屋租赁费57500元（2018年5月5日至2020年4月5日，2500元/月×23个月）、取暖费6404元（2018年10月15日至2019年4月15日的3150元+2019年10月15日至2020年4月15日的3254元）、物业费5655元（2017年5月5日至2020年5月5日，1885元/年×3年）；4.判令被告支付原告违约金3000元，以上合计72559元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与马成义于2016年5月5日签订房屋租赁合同一份，合同约定“原告将位于西宁市××区房屋出租给马成义，月租金为2500元，租赁期为2016年5月6日至2017年5月5日，同时约定未按合同规定的时间交纳相关费用的，马成义向原告方支付滞纳金3000元。”合同签订后，原告将房屋按照约定交付给马成义使用，合同一年期满后，马成义继续使用房屋，期间原告要求马成义支付房屋租金时，马成义表示现房屋的租赁权利已转给实际使用人即被告李士贵，马成义与被告已达成协议，由被告承担房屋租赁费支付责任。但原告在联系被告要求其支付房屋租金等其他费用时，被告拒绝支付。现被告欠付租金及其他费用的行为已构成严重违约，同时被告的行为致使原告的合法权益遭受侵害，故诉至法院。被告李士贵未到庭参加诉讼，但在庭前接受法庭询问时表示，马成义在与原告签订租赁合同后，将涉案房屋交由被告承租使用，2019年2月、3月的时候，原告对涉案房屋进行换锁，被告此后未使用该房屋，故不承担此后的房租及其他费用。庭审中，原告王花、张春深为支持其主张，向法庭提交了如下证据：1.《房屋租赁合同》一份，意在证明原告将涉案房屋出租给马成义，月租金为2500元，之后由被告实际承租，该合同的权利义务应由被告承继的事实；2.原、被告之间的短信记录截屏10页，意在证明因被告违约，原告要求被告腾退房屋，并支付相应费用，但被告一直未腾退房屋，也未支付相应费用的事实；3.原告张春深与被告李士贵的通话录音4份（2019年10月2日、2019年10月9日、2019年10月28日、2019年12月9日），意在证明原告自2019年起一直要求被告支付费用、腾退房屋，但被告一直拖延，以及被告承认欠付租金及其他费用，并承诺在腾退房屋时一并结算的事实；被告李士贵未到庭，视为其放弃举证及质证的权利。本院认为，原告提交的证据能够相互印证原告主张的事实，对其效力予以确认。根据原告提交的上述证据及原告的陈述，以下事实可以确认：2016年5月5日，原告与马成义签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于西宁市××区房屋出租给马成义，月租金为2500元，租期为2016年5月6日至2017年5月5日。合同签订后，马成义将涉案房屋交由被告李士贵承租使用，并由被告向原告交付租金。2019年，因被告未按期交付租金，原告对涉案房屋进行换锁。现原告诉至法院，要求被告支付欠付的租金及取暖费、物业费，被告以原告换锁后其未使用涉案房屋为由，拒绝支付换锁后产生的前述费用，双方遂酿纠纷。本案在审理过程中，被告于2020年6月19日腾退了涉案房屋。本院认为，原告要求解除合同并腾退房屋，被告对原告前述主张未提出异议，并于2020年6月19日向原告腾退了涉案房屋，对双方此项意见，本院予以确认；被告辩称，原告于2019年2月对涉案房屋进行换锁，但其未就此提交证据加以证实，因原告陈述换锁时间为2019年8月，对原告此项陈述，本院予以确认；被告提出，原告换锁之后产生的租金及其他费用，不应由被告承担。根据庭审查明的事实，原告在换锁后，多次催促被告前来腾退房屋并告知被告欠付费用明细，但被告迟至原告起诉，既未腾退房屋，亦未结清费用，故原告换锁之后产生的租金及取暖费、物业费应由被告承担50%为宜。综上原告主张的租金应计算为：2500元/月×15个月（2018年5月5日至2019年8月5日）+2500元/月×8个月（2019年8月6日至2020年4月5日）×50%=47500元；原告主张的取暖费应计算为：3150元（2018年10月15日至2019年4月15日）+3254元（2019年10月15日至2020年4月15日）×50%=4777元；原告主张的物业费应计算为：1885元/年÷12个月×27个月（2017年5月5日至2019年8月5日）+1885元/年÷12个月×9个月（2019年8月6日至2020年5月5日）×50%=4948元；对原告主张的违约金，因双方未就此进行明确约定，对原告此项主张，不予支持；因本案纠纷系被告未按约支付租金产生，案件受理费应由被告承担。据上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、原告王花、张春深与被告李士贵的《房屋租赁合同》依法予以解除；二、被告李士贵于本判决生效后十五日内向原告王花、张春深给付房屋租赁费47500元、取暖费4777元、物业费4948元，以上共计57225元；二、驳回原告王花、张春深的其他诉讼请求；案件受理费1614元，减半收取807元，由被告李士贵承担，随上述款项一并支付给原告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 韩梅君 二〇二〇年七月十四日（法官助理 王 菲书记员 韩美玲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金，对支付期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。