新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新0106民初2492号   原告：周俏，女，1968年12月27日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。   委托诉讼代理人：黄建国，新疆国通律师事务所律师。   原告：王永强，男，1974年7月16日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。   委托诉讼代理人：黄建国，新疆国通律师事务所律师。   被告：张晓晨，男，1989年7月28日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。   委托诉讼代理人：李**飞，新疆井然律师事务所律师。   原告周俏、王永强与被告张晓晨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周俏、王永强及其共同委托诉讼代理人黄建国，被告张晓晨及其委托诉讼代理人李**飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告周俏、王永强向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付房屋租金325000元；2．判令被告支付违约金60000元；3．判令被告支付滞纳金13500元；4．判令被告承担本案的诉讼费。本案在审理过程中，原告将诉讼请求变更为：1．判令被告支付房屋租金425000元；2．判令被告支付违约金60000元；3．判令被告支付物业管理费21323.05元；4．判令被告支付滞纳金80100元；5．判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2018年5月18日，原告周俏、王永强与被告张晓晨在平等自愿、协商一致的基础上签订《商铺租赁合同》。约定：原告将坐落于新疆乌鲁木齐市××区，建筑面积为272.42平方米的商铺租赁给被告使用；用途为开设安荃宅配专营销售及推广无醛家具；租赁期限为2018年6月1日起至2028年5月31日止共计10年；该商铺租金基数为头三年为人民币每年30万元，租赁前三个月即2018年9月、10月、11月为免租期，是为被告装修期。2021年6月1日起，每年租金按上年租金的105%向甲方交纳，2022年6月1日起，年租金按上一年度年租金的108%向原告交纳，2023年6月1日起至2028年5月31日，租金按上一年度110%向原告方交纳；付款方式为被告自合同签订起7个自然日向原告支付第1次租金，支付方式为押1月付3月合计10万元，此后每季度末25号前支付下一季度租金，其他详尽条款见《商铺租赁合同》。合同签订后，原告如约交付了房屋，被告进行了装修，但被告只交付了10万元租金后此后再未交纳。原告也多次进行催要，被告一再推脱说经营不好一直要求缓交，至今年8月，原告索要租金无望，依据双方合同第12条第4款规定，故在2019年8月17日向被告下达了终止租赁合同通知书，被告亦已签收同意。但被告在2020年6月1日才交回房屋。自此，原告已拖欠租金达52.5万元（自2018年9月1日到2020年6月1日月共计21个月）。同时依据租赁合同第15条约定：租赁存续期间，双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，违约方向守约方按年度租金的200%支付违约金，乙方逾期未向甲支付租金的，每逾期一日，乙方按月租金的10%向甲方缴纳滞纳金。被告已构成违约，应承担违约责任。原告以被告年租金的20%计算违约金为6万元，被告2018年6月至今拖欠租金已逾期28个月，原告按24个月，以日万分之三计算被告应支付滞纳金80100元。综上所述，被告违反诚实信用原则，签订合同后不履行合同，一再违约，给原告带来了一定的经济损失，为维护原告的合法利益，故诉至法院。   被告张晓晨辩称，不同意原告的全部诉讼请。一、被告作为合伙执行人，签署房屋租赁合同的行为并非其个人行为，本案缺少必要诉讼当事人。本案租赁合同，被告在合伙事务发起筹备过程签订，当时口头约定，租赁合同先由被告张晓晨签订，等合伙店铺营业执照办理完毕，由全体合伙人重新与原告签订，原告对合伙租赁商铺事宜知情，且前期十万元租赁费由合伙人王贵安支付，后期租金支付由合伙人李柏萱与原告对接。因此，被告在租赁合同上的签字行为，为执行合伙事务的行为，而非个人行为。被告认为法庭程序违法。被告及其他合伙人应为本案的必要共同诉讼的当事人被告依法书面申请法庭进行追加，法庭口头裁定驳回申请且未告知上诉权利，属于程序违法。根据《最高人民法院关于适用的解释》第六十条、第七十三条规定可以看出，原告对合伙人知情与否不影响当事人申请追加或法庭依职权追加，法院以原告不知情合伙为由驳回被告申请，遗漏必要共同诉讼当事人，属于程序违法。二、合伙人只尚欠原告租金187500元，原告主张的违约金过高，应当以造成原告的实际损失为准。1．租金应计算至合同解除之日止，即187500元，合同解除后不应当再计算租金。合伙人自2018年6月1日起租赁原告商铺，后因资金断裂，原告对此知情，认为继续履行不能，原告遂于2019年8月17日解除了租赁合同，终止双方权利义务，原告随即收回商铺。依合同约定，扣除2018年9月、10月、11月三个月免租期，实际租期为14.5个月，应付租金租期为11.5个月，扣除已付租金100000元整，应付租金187500元（11.5个月＊25000元=100000元）。双方自解除合同通知书当日，就已经终止了双方的权利与义务，不应当再支付租金。另，关于物业管理费，被告已支付过部分物业费；2．原告主张违约金过高，违约金应补偿实际造成的损失，应按银行同期贷款利率计算损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，违约责任的承担以实际产生的损失为准。合同解除前后，被告积极减少原告损失。被告为了减少原告的损失，合伙人李柏萱积极找人打扫卫生，封闭隔墙，招贴广告积极帮助原告寻找适租客户。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。   本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。   本院经审理认定事实如下：2018年5月18日，原告周俏、王永强（出租方、甲方）与被告张晓晨（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》1份，约定：“第一条，房屋基本情况：甲方商铺（以下简称该商铺）坐落于新疆乌鲁木齐市××区，建筑面积272.42平方米，产权人：周俏，并注明其身份证号码，产权人：王永强，身份证号码：并注明其身份证号码。第二条：房屋用途：乙方租赁该商铺用途为开设安荃宅配专营店，销售及推广无醛家具，除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途。第三条，租赁期限：租赁期限2018年6月1日至2028年5月31日止。第四条，租金：该商铺年租金为（人民币）300000（叁拾万元），即在本协议租赁期内，因甲方出租该商铺所产生的所有法定税费，均不含在本协议租金范围内，由乙方另行承担；租赁期间，2018年9月、10月、11月为免租期；前三年甲方不涨租金，2021年6月1日起年租金乙方按照上年租金的105%向甲方缴纳、2022年6月1日起年租金乙方按照上年租金的108%向甲方缴纳，2023年6月1日起至2028年5月31日止年租金乙方每年按照上年租金的110%向甲方缴纳，除此之外，甲方不得以任何理由任意调整租金。第五条，付款方式：乙方应于本合同签订日起7个自然日内向甲方支付第一次租金，支付方式为押一月付三月合计100000（壹拾万元），此后每季度末25号，前置支付下一季度租金，双方解除合同后3个自然日内，甲方无息退还押金。第六条，交付房屋期限、条件：甲方在收到乙方租金3个自然日内，将该商铺交付给乙方，交房标准为毛坯房（以甲方购房合同为准）。…第十条，关于商铺租赁期间的有关费用：水费、电费、采暖费、物业费、电话费、宽带费等有关费用均由乙方自行承担，在租赁期，如果发生政府有关部门征收本合同未列出项目税费但与乙方使用该房屋开设专营店营业有关的税费，均由乙方自行承担并支付。第十一条，租赁期满：租赁期满后，本合同自行终止，届时乙方须将商铺无条件退还甲方。如乙方要求继续租赁，则须期满前3个月书面向甲方提出，甲方收到乙方书面续租请求后15个自然日内向乙方答复，如甲方同意乙方继续租赁则续签新的租赁合同，租金双方协商确定，如甲方不同意乙方续租，本协议自行终止。第十二条，因乙方责任终止合同的约定：乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失的，由乙方负责赔偿：…4．拖欠租金7个自然日的；…第十四条，提前解除合同：租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前3个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。如甲方提出解除合同，需征得乙方同意并向乙方支付违约金；如乙方提出提前解除合同，需征得甲方同意并向甲方支付违约金。如因自然灾害等不可抗力因素导致本合同不能继续执行乙方的经济损失甲方不予以补偿，如因继承、交易致出租商铺产权变更的，该租赁合同继续有效。第十五条，违约责任：租赁存续期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，违约方向守约方按年度租金的200%支付违约金，乙方逾期未向甲方支付租金的，每逾期一日，乙方按月租金的10%向甲方缴纳滞纳金。…”该合同落款甲方（签章）处有原告周俏、王永强分别签字、按手印，乙方（签章）处有被告张晓晨签字、按手印。后被告向原告支付100000元。2019年8月17日，原周俏、王永强与被告张晓晨签订《终止租赁合同通知书》1份，载明：“张晓晨先生：你好！我方是位于新疆乌鲁木齐市××区商铺的产权人王永强、周俏，你于2018年5月18日与我方签订《商铺租赁合同》，约定你租赁我方的上述房屋，租期十年，从2018年6月1日至2028年5月31日，租金每年叁拾万元。自2018年5月24日你支付了房租壹拾万元后，至今仍未支付剩余房租贰拾万元，根据我国《合同法》规定和《商铺租赁合同》的第十二条约定，我方作为出租人有权随时通知你终止租赁合同，现依法通知你：一、自本通知书送达之日，你我双方之间的《商铺租赁合同》终止。二、请你在本通知书送达之日起3日内支付剩余房租，并且按《商铺租赁合同》第十五条之约定支付相应的违约金、滞纳金。三、请你在收到本通知书后5日内，搬出澎湖路888号万达广场1栋9号商铺，并将两商铺之间分户墙按原状进行封堵。若你在上述期限内未能履行以上义务，我方将通过必要的法律途径予以解决，并有权要求你承担相应的一切损失。特此通知”，该通知书落款处通知人处有原告周俏、王永强签字，签收人处有被告张晓晨签字。2018年6月1日，被告张晓晨向原告支付2018年6月1日至2018年9月30日期间及2018年10月部分物业费。2020年7月2日，原告周俏向上海深长城物业管理有限公司乌鲁木齐分公司支付涉案房屋2018年10月部分物业费及2018年11月1日至2018年11月30日期间的物业费合计1883.21元、2018年12月1日至2019年5月31日期间物业费合计7289.94元、2019年6月1日至2019年11月30日期间物业费合计7289.94元、2019年12月1日至2020年5月31日期间物业费合计7289.94元。2020年5月31日，原告通过短信告知被告新租客的联系方式及交接事宜。2020年6月1日，被告张晓晨短信向原告发送搬运货运车照片，并告知原告“一车已经装完，还有一辆车等会进来继续装完就完事了，钥匙已经给到新租客，最后铺子打扫干净后再给您发照片”。   上述事实有原告周俏、王永强提交的《商铺租赁合同》、《终止租赁合同通知书》、《长城物业集团股份有限公司收据》、短信记录截图，被告张晓晨提交的《商铺租赁合同》、微信聊天记录截图，当事人陈述及本院庭审笔录等存卷为证。   诉讼过程中，被告张晓晨于2020年10月26日向本院递交要求追加合伙人王贵安、张峻、李柏萱、王光维、张庭选、范广菊、刘军为本案被告的申请。经询问，原告周俏、王永强表示对被告张晓晨与上述案外人的合伙事宜不知情，并不知道上述合伙人的存在，不同意追加上述人员为本案被告。本院经审查认为，合伙人对合伙的债务承担连带责任，被告张晓晨即便系基于合伙经营与原告签订租赁合同，也应当就全部债务向原告周俏、王永强承担民事责任。且就本案租赁合同纠纷而言，合同相对方为原告周俏、王永强与被告张晓晨，在被告张晓晨履行合同义务后，并不影响其向其余合伙人行使追偿权的民事权利，故被告张晓晨的合伙人在本案中并非必要共同诉讼当事人，被告张晓晨的申请，不符合法律规定，本院于当日口头裁定驳回被告张晓晨追加王贵安、张峻、李柏萱、王光维、张庭选、范广菊、刘军为共同被告的申请，并于2020年11月18日向被告张晓晨送达（2020）新0106民初2492号民事裁定书。   本案的争议焦点为：1．本案是否遗漏必要共同诉讼当事人；2．原告要求被告支付2018年9月1日至2020年6月1日期间的租金425000元、违约金60000元、物业管理费21323.05元、滞纳金80100元有无事实及法律依据。   本院认为，原告周俏、王永强与被告张晓晨在平等自愿、协商一致的基础上签订的《商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。依法成立的合同，对双方当事人即具有法律约束力，双方均应依照合同约定全面履行各自的义务，否则应承担相应的违约责任。   （一）关于主体问题。针对被告提出的本案遗漏必要共同诉讼当事人的意见，本院已于2020年10月26日作出（2020）新0106民初2492号民事裁定书，且已向其送达，故不再进行重复处理。针对被告提出的未告知其上诉权利、程序违法的意见，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条之规定：“裁定适用于下列范围：（一）不予受理；（二）对管辖权有异议的；（三）驳回起诉；…对前款第一项至第三项裁定，可以上诉”，该条款并未载明且无其他法律规定驳回追加共同诉讼当事人的裁定具有上诉权利，故对被告上述的辩解意见，本院不予支持。   （二）关于租金及物业管理费问题。关于租金，本案中，被告因未按期交纳房租，原告要求解除合同，符合双方约定及法律规定，且双方已于2019年8月17日签订《终止租赁合同通知书》解除合同，故对解除合同的事实本院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，对于双方已履行租赁期限内产生的租金，原告周俏、王永强有权主张。结合租赁合同的实际履行情况，被告应当按照每年300000元的标准向原告周俏、王永强支付自2018年6月1日至2019年8月17日期间的租金，扣除双方约定的免租期（2018年9月、10月、11月），被告实际应当支付原告周俏、王永强11个月零17天的租金。庭审中，双方均确认被告已支付的租金为100000元，减去已支付租金，故被告应当支付原告周俏、王永强剩余房屋租金为188750元（300000元/年÷12个月×11.55个月-100000元）。在合同解除后，被告应当将租赁物恢复原状、返还原告周俏、王永强，但其仍实际占有、使用涉案房屋至2020年6月1日，其应当赔偿原告周俏、王永强相应损失。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”之规定。被告应按照租赁期间的租金标准向原告支付自解除合同次日起至被告交还房屋之日止的逾期腾房占有使用费。结合原告周俏、王永强的主张，该笔费用应当为房屋占用使用费，本院依法予以纠正，故被告应当向原告周俏、王永强支付2019年8月18日至2020年6月1日期间的房屋占用使用费236250元（300000元/年÷12个月×9.45个月）。关于物业费，根据双方签订的《商铺租赁合同》第十条约定，物业费应当由被告承担。原、被告双方均认可被告已经向原告方支付2018年6月1日至2018年9月30日期间及2018年10月部分物业管理费，故被告应当继续支付自2018年10月1日至解除合同前及后期占用房屋期间的物业管理费，本案中，原告周俏、王永强仅主张21323.05元，故原告周俏、王永强该项诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。   （三）关于违约金及滞纳金。本案中，被告未按约定支付租金，已构成违约，应当承担相应的违约责任。原告认为双方约定的违约金过高，仅主张60000元，被告辩称原告主张违约金过高，违约金应补偿实际造成的损失，应按银行同期贷款利率计算损失。本院认为，我国《合同法》中规定的违约金除以弥补损失为主，还适度体现一定的惩罚性，综合考虑涉案合同履行程度、被告的过错程度、被告的违约情况原告的预期利益、双方的缔约地位强弱，根据公平原则和诚实信用原则，原告周俏、王永强要求被告支付60000元违约金符合双方约定及法律规定，本院予以支持。对原告周俏、王永强主张滞纳金的诉讼请求，本院认为，虽然双方在合同中明确约定滞纳金，但滞纳金亦属于违约金性质，原告周俏、王永强既主张违约金又主张滞纳金属重复主张，且原告周俏、王永强主张的违约金已足以弥补其损失，故原告周俏、王永强要求被告支付滞纳金80100元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条规定，判决如下：   一、被告张晓晨于本判决生效后十日内支付原告周俏、王永强房屋租金188750元、房屋占用使用费236250元，合计425000元；   二、被告张晓晨于本判决生效后十日内支付原告周俏、王永强违约金60000元；   三、被告张晓晨于本判决生效后十日内支付原告周俏、王永强物业管理费21323.05元；   四、驳回原告周俏、王永强要求被告张晓晨支付滞纳金80100元的诉讼请求。   如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费9664.23元，减半收取计4832.12元（原告已预交7277.50元），由原告周俏、王永强负担660.02元，被告张晓晨负担4172.10元，剩余2445.38元，由本院退还原告周俏、王永强。   如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。   审  判  员   裴 蕾   二 〇 二 〇 年 十 二 月 二 十 一 日   书  记  员   吴丹阳