河南省兰考县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0225民初2252号原告：吕嗣杨，男，1991年8月25日生，汉族，住河南省开封县。委托诉讼代理人：李永乐，宋雪霞，河南兰桐律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：郑州佐宸轩餐饮管理有限公司。统一社会信用代码：91410102MA453BBH4G。住所地：郑州市中原区航海西路29号7号楼14层1402号。法定代表人：刘鑫，总经理。委托诉讼代理人：刘丽杰、王淑君，河南国银律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告吕嗣杨诉被告郑州佐宸轩餐饮管理有限公司（下称佐宸轩公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人宋雪侠，被告佐宸轩公司委托诉讼代理人刘丽杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求为，1、依法判令被告退还保证金及装修进场费15000元；2、判令被告退还2019年7月25日至2019年12月7日共计135天停业期间相应的租金7595元，以上两项共计22595元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年8月30日原、被告签订《郑州佐宸轩餐饮管理有限公司租赁合同书》，合同约定被告将位于兰考县汴兰大道与朝阳路交汇处金元茂商业综合体第6号楼第2层面积为32平方米商铺出租给原告经营餐饮。原告按约定缴纳租金、保证金及进场费。合同到期后，被告应将保证金5000元、进场费10000元予以退还，但合同到期后，被告承诺退还，但以各种理由推诿。合同履行期间2019年7月25日至2019年12月7日共计135天商场全部停业整顿，相应租金被告应予以退还。原告为维护个人权益，诉至法院。被告佐宸轩公司辩称，保证金及装修进场费没有事实依据，不予退还，依照双方签订的合同，第十条第三款约定，甲乙双方需要提前解除合同时，需要提前3天告知对方，原告单方解除，需要对方同意，如未经对方同意，该保证金不予退还。合同约定退还保证金条件为，原告应当将场地恢复原状，而现状是原告擅自离场，未恢复原状，故保证金不予退还。装修进场费，属于原告用被告场地，必须支出的装修费用，装修费已经由被告装修是按照兰考美食汇实际支出，该装修进场费在合同中未约定，根据行业规则，该装修进场费不予退还，停工损失，停工造成的损失，属于兰考美食汇决定停业整顿，商场已经补偿135天的免租期补偿，原告并未受到实际损失，生意好坏与被告无关，故不应支持。合同签订日期是2018年8月30日，约定期限为一年，截止2019年8月29日该合同履行期届满。租金、进场费、保证金均在2018年8月30日交纳，双方签订的合同在2018年8月30日已经正式履行。经审理查明，兰考亿金商业管理有限公司美食汇的经营与管理权属于被告佐宸轩公司。原告吕嗣杨与被告佐宸轩公司于2018年8月30日，签订《租赁合同书》，约定：被告佐宸轩公司作为甲方即出租方，原告作为乙方即承租方，第一条，甲方将位于兰考县汴兰大道与朝阳路交汇处金元茂商业综合体（下称该商场）第6号楼第2层面积为32平方米（含公摊面积）商铺场地出租给乙方使用。第三条，租赁期限自2018年12月8日起至2019年12月7日止，合同期限为12个月。第四条，租金20元/平方米，商业管理费30元/平方米，商业管理费月总额960元。租金及商业管理费交纳月总额1600元。乙方以现金或银行转账的方式按预付10个月费用的方式向甲方交纳租金和商业管理费及装修进场费用26000元，第一次交纳日期为2018年8月30日，交纳金额为人民币，以后交纳日期为2019年7月1日，交纳金额为人民币元。2019年10月1日交纳人民币24888元。以此类推。第五条，为保证合同正常履行及乙方撤柜后商铺售后质量问题解决，承租方应于本合同签订日向甲方支付保证金5000元。合同履行过程中，如乙方发生违约或侵权行为，按照法律规定或合同约定应向甲方支付违约金或赔偿金时，甲方有权在保证金中扣除，不足部分甲方有权继续追偿。……租赁期间，乙方未经甲方同意私自撤离经营地场的，保证金不予退还。乙方拒交本合同及相关协议约定的费用或乙方违背本合同约定的经营用途租赁场地，无论甲方是否单方面解除本合同的，保证金均不予退还。第六条，乙方为经营需要所消耗的水、电、天然气等费用由甲方按实际发生额代收取，收取标准，电费1.1元/度，水费3.5元/吨，天然气3.5元/立方，空调费8元/平方。第七条，（1）甲方应当在本合同约定的时间内，将本合同项下的商铺场地交付给乙方进行室内装修。如因工程延误，则乙方的装修日期及开业日期相应顺延。场地交付标准为：预留电源、电话线，具备装修所需临时电源等（附交付清单一份）。第九条，（1）按照甲方规定进场施工前，乙方应向甲方书面申请，缴纳施工保证金2000元，装修完成后，经甲方验收合格后30日退还。（2）乙方的装修方案必须经甲方同意，竣工后须由甲方验收（甲方对装修方案的同意与验收并不免除乙方对装修所应负的责任）。乙方违背本条约定的，甲方有权制止并要求限期改正，乙方应与配合，乙方不配合的，不得开业。（5）双方约定，乙方应于2018年11月28日之前按照本合同和甲方要求完成装修施工，并于2018年12月8日之前开业，否则视为违约，甲方有权单方面解除本合同。第十条，（2）甲方或乙方若需要提前解除本合同时，须提前三十天以书面形式通知对方。（3）合同未到期乙方单方提出解除合同，需经甲方同意。若甲方不同意解除本协议，乙方应继续履行直到合同期届。租赁合同签订后，原告于2018年8月30日向被告交纳了保证金5000元，美食广场租金20536元，进场费10000元。兰考亿金公司于2019年7月23日发出公告，商场于2019年7月24日开始进行内部调整，调整期间商场整体封闭，不对外营业。原告从2019年7月24日开始停业，至2019年12月6日，未营业时间为135天。原告从2019年12月7日重新开始营业至2020年1月26日，因疫情无法经营，至2020年2月7日合同期限届满还有13天。截止庭审时，案涉商铺所在商场没有商户营业。兰考亿金商业管理有限公司于2020年3月27日公告致商业6号楼商户关于减免租金函，免除合同期内商户，自2020年1月26日至2020年3月20日期间所有费用（包含租金、商业经营管理费以及空调使用费）。已续签商户，合同期顺延。已到期商户，合同期顺延1月26日至合同到期日止。兰考亿金商业管理有限公司于2020年3月21日向被告兰考处负责人刘苗苗发联系函，商场内餐饮行业可复工复产，要求被告做好准备工作。2020年4月2日又发联系函，商场于2020年3月21日正式恢复营业，截止2020年4月2日未见被告公司营业，要求被告公司在2020年4月4日前回复开业时间。经询问原告代理人，原告从2020年1月26日，不欠被告水电费和天然气费等费用。疫情过后，商场允许营业，被告不准原告营业，双方曾就解除合同事宜，进行过协商。被告第一次提交的答辩状上也显示过双方协商事宜，此事曾还曾惊动过本地派出所。被告第一次提交的答辩状上还显示被告方同意解除合同后，原告又揪着退还保证金、检查费及之前商场一楼超市装修一事来勒索被告赔偿损失，退还签订合同时交付的合同保证金及进场费，需要按照公司的退款流程提交书面申请，申请撒铺。因被告前后提交的两份答辩状，意见相反，庭审中经询问被告代理人，以当庭提交的答辩状为准。被告公司控股股东赵留洋于2018年12月11日出具声明，兰考美食汇装修进场10000元，壹万圆整，此费用在商户合同到期后，不再续租的情况下退还商户。所有合同商户完成签约后，公司出示电子版声明，加盖公章。本院认为，本案第一个争议焦点在于原告吕嗣杨和被告佐宸轩公司是否存在根本违约行为？租赁合同是否应予解除？对于原告吕嗣杨而言，因被告未交纳物业费等费用、经营期间商场装修、疫情过后因其他原因无法复工致合同无法履行，故要求解除双方签订的合同。被告认为，原、被告之间的合同依法有效，不应当解除。停业整顿是商场行为，与被告无关。商场补偿商户停业损失135天，租金减免，合同期限顺延，被告擅自撤离商场，存在严重违约行为，保证金不应当退还。对此，本院认为，原告与被告签订的《租赁合同书》系当事人真实意思表示，于法不悖，属合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。在合同履行的过程中，因商场装修，原告无法正常营业。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。被告解释说是因商场装修租赁期限顺延，原告对被告提交的租赁合同被充条款（2）不予认可。就本案的证据材料，关于租赁期限的顺延，不能认定原被告双方已达成一致意见。扣除疫情期间不能营业的时间后，至原告提起诉讼时的时间即2020年4月7日，原被告签订租赁合同期限已届满，合同到期后原被告未续签租赁合同，应予解除。本案中，商场装修完毕，原告又在商场开始营业。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，因不可抗力致使合同目的不能实现的。在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。当事人迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。根据本案案情，即使原告同意租期顺延，因被告不能提供商铺开业的正常条件，致使原告无法正常营业，被告已构成根本违约，足以导致原告合同目的的无法实现，故被告佐宸轩公司构成根本违约。故对原告要求解除与被告签订的位于兰考亿金商业管理公司6号楼2层32平方米的租赁合同的诉讼请求予以支持，被告佐宸轩公司抗辩意见于法无据，不予采纳。本案案的争议焦点二是被告是否应当退还原告保证金5000元。原被告合同中约定原告违约或擅自离场，保证金不予返还约定，此处约定的保证金实际上是一种履约保证金。履约保证金属于金钱质押，在签订合同或履约保证金条款时成立，当正式交付给出租人时生效。一般情形下，履约保证金以补偿功能为主，惩罚功能为辅，即履约保证金主要用来补偿违约后约定的违约金额不足的问题。本案中，原告未违约，不存在欠被告水电费及天然气费用的问题，在合同履行期限届满，合同解除后，被告收取的此项费用应予以退还。故对原告该项诉请予以支持。本案争议的焦点三是被告是否退还进场费10000元。被告佐宸轩公司与原告签订租赁合同，向原告出租涉案商铺，且合同约定了在约定的时间内，将合同项下商铺场地交付原告进行室内装修。合同签订后，原告向被告佐宸轩公司交纳了进场费。案涉商铺不适宜直接经营使用。现实生活中，确实存在签订商铺租赁合同后，由出租人按照一定的标准统一装修，之后再交由承租人使用且收取一定金额的进场费的做法。但涉案商铺系并未装修好的商铺，需原告另行装修，被告佐宸轩公司与原告并未在租赁合同中明确对进场费作出约定。且被告公司控股股东赵留洋曾出具声明，装修进场费在合同到期后，不续租情况下退还。因此认定被告佐宸轩公司取得原告支付的进场费并无合同约定的依据。故对原告诉请被告退还进场费10000元诉请，予以支持。本案争议焦点四是被告是否应当退还原告停业期间相应的租金7595元。本案中，原被告双方对因商场装修致原告135天无法正常营业的事实均予以认可。对原告已支付的这135天的租金及物管费损失的诉请，本院予以支持。本案中是原被告双方存在租赁商铺的合同法律关系，原告与被告有经营管理权的美食汇所在在商场即兰考亿金商业管理有限公司，没有直接的合同关系。根据合同的相对性，合同当事人一方只能向合同的另一方当事人基于合同提出请求，而不能向与其无合同关系的第三人提出合同上的请求。同时，因合同而产生的违约责任只能在合同当事人之间发生，合同关系以外的第三人不能基于该合同而承担违约责任。本案因被告违约，原告的损失，只能向被告主张，而不能直接向商场主张，故对被告抗辩意见不予采纳。原告吕嗣杨已交纳从2018年12月8日起至2019年12月7日止的年租金20536元，合同的租赁期限为14个月，每个月的费用应为1455.11元，一天费用为48.90元，则135天的损失应为6601.5元（135天×48.90元）。原告要求过高的停业损失不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条规定，判决如下：一、解除原告吕嗣杨与被告郑州佐宸轩餐饮管理有限公司于2018年8月30日签订的租赁合同；二、被告郑州佐宸轩餐饮管理有限公司于应于本判决生效之日起十日内返还原告吕嗣杨保证金5000元、进场费10000元及因停工造成的损失6601.5元，共计21601.5元；三、驳回原告吕嗣杨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取182.44元，由被告郑州佐宸轩餐饮管理有限公司负担170.02元，由原告吕嗣杨负担12.42元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或河南省开封市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审判员  周进良二〇二〇年八月二十八日书记员  和静静