湖南省益阳市赫山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0903民初3070号 原告：益阳市朝阳综合经济开发区姚家湾资产管理委员会，住所地益阳市赫山区金山南路鹿角园市场内。 负责人：姚云华，系该委员会主任。 委托代理人：匡奕、周芳旭，均系湖南博敏律师事务所律师，匡奕的代理权限为特别授权，周芳旭的代理权限为一般代理。 被告：湖南亿圣玛服饰有限公司，住所地益阳市高新区迎宾西路380号万利标准厂房B区。 法定代表人：阳献家,系该公司执行董事。 委托代理人：周毅臣，湖南银城律师事务所律师，代理权限为特别授权。 委托代理人：楚琪，代理权限为一般代理。 被告：张勇，男，汉族，1961年6月22日出生，住益阳市赫山区。 委托代理人：周毅臣，湖南银城律师事务所律师，代理权限为特别授权。 原告益阳市朝阳经济开发区姚家湾资产管理委员会（以下简称原告）诉被告湖南亿圣玛服饰有限公司、被告张勇(以下简称两被告),被告阳献家、肖麒租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案，原告于开庭审理前撤回了对被告阳献家、肖麒的起诉，后依法由审判员陈晓军适用简易程序于2020年8月31日公开开庭进行了审理。原告负责人姚云华及其委托代理人匡奕、周芳旭，两被告委托代理人周毅臣、被告湖南亿圣玛服饰有限公司（以下简称被告亿圣玛公司）委托代理人楚琪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、依法判令解除原、被告之间的厂房租赁合同关系，且20000元合同保证金不予退还；二、依法判令两被告共同支付租金287220元（暂计算至2020年8月17日止，以后的租金应当按原来的合同标准支付至合同实际解除之日止），并自逾期支付租金之日起，按照年利率7.35%的标准支付逾期付款违约金至全部租金付清之日止；三、依法判令被告向原告腾退厂房，并按照合同约定的租金支付标准支付逾期腾房占有使用费，自租赁合同解除之日支付至厂房实际腾空之日止；四、本案的案件受理费等全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年5月31日，被告张勇与原告签订了《万利标准厂房租赁合同书》,租赁厂房坐落在益阳市朝阳开发区××资产管理委员会万利标准厂房Ｂ区第三层西头起第5间-第8间，共四间，面积1929平方米。合同约定租期为五年，第一年租金为2.5元／平方米／月，计57870元。每年递增0.5元／平方米／月。给付时间为预交且一年一交。经查明，被告张勇系被告亿圣玛公司的股东、实际经营者，该租赁厂房一直由被告实际占有，用于办公、生活房及仓储。截至2020年8月17日止，被告共计拖欠租金287220元。经原告多次催款通知，两被告至今仍拒付欠付的租金。原告就此事多次与被告协商，均无法达成一致。故为维护原告合法利益，原告根据我国民事诉讼法的相关规定诉至法院。 被告亿圣玛公司辩称，1、是被告亿圣玛公司承租并使用了原告场地，被告张勇是被告亿圣玛公司签订租赁合同的委托代理人，是履行职务行为，不应承担连带责任。2、原告诉请287220元租金不切实际，不退20000元保证金且追偿违约金没有依据。3、被告亿圣玛公司租赁的场地是原告大楼第3层，用途是仓储（主要存放纺织口和服装等），具有货运电梯是承租的必要条件。原告提供的场地面积不实，货运电梯是违规自制的“三无”产品，不具备运货功能，导致承租人增加搬运费用，应当冲减租金。签订租赁合同时，原告没有向承租人如实反映电梯的真实情况，以致出租场地一开始就不符合仓储要求，违约在先。在承租期间，承租场地中有部分面积被改作消防通道，应当冲减出租面积，减少租金。3、原告在合同期届满后仍按原合同每年递增0.5元/平方米的月租是不合理的。只能根据市场行情比照确定。租赁合同自然失效解除应于被告是否续租，应按《合同法》和原合同条款履行，被告在同等条件下优先续租的权利，但续租应重新签订合同，另议租金。 被告张勇辩称，被告张勇不是以个人名义租赁原告的场地，是履行职务行为，是受被告亿圣玛公司的委托而以被告亿圣玛公司的名义与原告签订的合同，故被告张勇不应当在本案中承担责任。 经审理查明，2013年5月31日，被告张勇作为乙方（承租方）与原告作为甲方（出租方）签订了《万利标准厂房租赁合同书》,合同约定：租赁厂房坐落在益阳市朝阳开发区××资产管理委员会万利标准厂房Ｂ区第三层西头起第5间-第8间，共四间，面积1929平方米。合同约定租期为五年，自2013年8月18日至2018年8月17日止。租赁期满，乙方无偿归还租赁房屋（包括改造和装修部分），如需续租，乙方在同等条件下享有优先权，租金另议。厂房第一年租金为2.5元／平方米／月，第一年租金为57870元，以后按每年递增0.5元／平方米／月的租金计算，租金采用年交年的形式，即合同签订后，预交第一年的租金。甲方负责安装好载货提升机。乙方根据合同规定按时缴纳租金；乙方负责厂区内的水电安装及生产经营中的消防设施建设。如果甲方违约，退还当年已交租金，并赔偿乙方装修改造的费用。如果乙方违约或提前退租，则乙方所交当年租金不退还，甲方有权终止合同，并不负担任何装修改造费用。同日，被告张勇与原告签订《万**标准厂房租赁补充协议书》，约定：乙方在2013年7月1日之前交纳10000元合同保证金，再在2013年10月底交纳10000元合同保证金。乙方在第3年交纳厂房租金时可以将10000元合同保证金做抵；在第5年交纳厂房租金时可以将另外的10000元合同保证金做抵。被告张勇于2014年5月8日支付合同保证金20000元。 根据租赁合同约定的租金计算方式，第一年的租金为57870元，被告张勇于2014年5月8日支付。第二年、第三年、第四年的租金分别为69444元、81018元、92592元，通过两被告的账户均已支付，第五年的租金为104166元，通过被告亿圣玛公司的账户已支付租金60000元，后两被告再未向原告支付租金。该租赁厂房一直由被告亿圣玛公司实际占有、使用至今，经原告多次催款租金未果诉至法院。 另查明，被告亿圣玛公司于2010年5月11日登记注册，于2015年6月4日公司住所地变更为益阳市高新区××路××号万利标准厂房Ｂ区第三层西头起第5间-第8间，出资股东为湖南麻布仕服饰股份有限公司，被告张勇为被告亿圣玛公司的监事。 以上事实有《万利标准厂房租赁合同书》、《万**标准厂房租赁补充协议书》、付款凭证及双方委托代理人当庭陈述等证据在卷予以证实。 本院认为，原告与被告张勇签订的租赁合同并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。与原告签订租赁合同的被告张勇系被告亿圣玛公司的监事，双方签订租赁合同后，被告亿圣玛公司作为租赁场地的实际使用者，将租赁场地用于仓储，在此期间内也通过被告亿圣玛公司的账户向原告支付了租金，原告对此一直未提出异议，足以认定原告对租赁场地的经营主体系被告亿圣玛公司表示认可，故本院认为被告张勇是代表被告亿圣玛公司与原告签订租赁合同，系职务行为。 合同到期后双方虽未续签合同，但被告亿圣玛公司一直实际占有并使用租赁场地，原、被告之间的租赁合同转为不定期租赁。不定期租赁，出租方可随时解除合同。原告向本院起诉要求解除租赁合同关系，在本院将该案的应诉通知送达被告亿圣玛公司签收后，原告解除租赁合同的意思表示已明确通知被告亿圣玛公司，双方之间的租赁协议应自被告亿圣玛公司收到通知时即2020年8月4日解除。合同解除后，被告亿圣玛公司应当将涉案房屋腾空并返还原告，被告亿圣玛公司若未能按期将房屋腾空，则应依租赁合同最后一年租金标准即104166元/年支付原告逾期腾房占有使用费。 合同约定期内的第五年的租金，被告亿圣玛公司应支付104166元，已支付60000元，被告亿圣玛公司还应支付租金44166元，又根据《万**标准厂房租赁补充协议书》，其支付的20000元保证金可以做抵租金，故被告亿圣玛公司应当还应支付合同约定期内的租金24166元。合同约定的租赁期限满后的租金，相应租金标准应以租赁合同最后一年约定的费用为准，即按104166元的标准支付租金自2018年8月18日计算至合同解除之日即2020年8月4日，被告亿圣玛公司应当支付原告合同约定的租赁期限满后的租金204622元。综上，被告亿圣玛公司共计欠付原告租金228788元。租赁合同对逾期缴纳租金的违约金标准并无约定，因被告亿圣玛公司未按期足额缴纳租金，其行为构成违约，应当赔偿原告相应的损失，对原告要求被告按年利率7.35%的标准支付逾期付款违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院支持以228788元为基数，从2020年8月5日起按年利率7.35%计算至租金付清之日止。 被告亿圣玛公司辩称原告提供的货运电梯不符合运货条件，导致承租人增加搬运费用，以及承租场地中有部分面积被改作消防通道，应当冲减出租面积。根据租赁合同的约定由原告负责安装好载货提升机，被告负责厂区内的水电安装及生产经营中的消防设施建设。在签订租赁合同和交付租赁场地后，直至诉讼前被告均未对安装的货梯和消防通道提出异议以及要求冲减租金，且依约支付了四年租金，亦未在本案中提出反诉。原告提供的证据亦不能证明其搬运费系因载货提升机造成，本院对被告亿圣玛公司的上述抗辩理由不予采纳。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下： 一、原告益阳市朝阳经济开发区姚家湾资产管理委员会与被告张勇签订的《万利标准厂房租赁合同书》于2020年8月4日解除； 二、被告湖南亿圣玛服饰有限公司于本判决生效后十日内支付原告益阳市朝阳经济开发区姚家湾资产管理委员会租金228788元和逾期付款违约金（以228788元为基数从2020年8月5日起按年利率7.35%的标准计算至租金付清之日止）； 三、限被告湖南亿圣玛服饰有限公司于本判决生效后十日内向原告益阳市朝阳经济开发区姚家湾资产管理委员会返还所租赁厂房[万利标准厂房B区第三层西头起第5间-第8间]，并支付自2020年8月5日起至腾退之日止按照104166元/年的标准计算的占有使用费； 四、驳回原告益阳市朝阳经济开发区姚家湾资产管理委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费5610元减半收取2805元，由原告益阳市朝阳经济开发区姚家湾资产管理委员会负担405元，被告湖南亿圣玛服饰有限公司负担2400元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。 审判员  陈晓军 二〇二〇年十月二十九日 书记员  徐红梅 附: 《中华人民共和国合同法》 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。