江西省南昌县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0121民初455号原告：南昌县国有资产管理有限公司。统一社会信用代码：91360121356545183U。住所地：南昌县莲塘镇。法定代表人：龚颖峰，该公司董事长。委托代理人：邹泰毅、陈名胜，江西洪城律师事务所律师。执业证号：13601198810537483和13601201710010657。被告：季丽琴，女，1982年12月26日出生，汉族，住南昌市西湖区。委托代理人：刘祖雷，江西秦风（南昌县）律师事务所律师。执业证号：136012016161118919。第三人：南昌智慧芳华物业管理有限公司。统一社会信用代码：91360121MA36XNAK8W。住所地：南昌市南昌县东新乡小洲路。法定代表人：邓雪辉，该公司总经理。原告南昌县国有资产管理有限公司（简称国资公司）诉被告季丽琴、第三人南昌智慧芳华物业管理有限公司（简称芳华公司）物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭。审理中，原告申请撤回对第三人南昌市嘉园物业管理有限公司（简称嘉园物业公司）的起诉。因案情复杂，本案申请延长审限六个月。2020年7月22日，本院依法对本案进行了公开开庭，原告国资公司委托代理人邹泰毅、陈名胜、被告季丽琴及其委托代理人刘祖雷到庭参加诉讼。第三人芳华公司经本院传票传唤后无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称，南昌县交汇西北处“芳华集贸市场”系原告国资公司所有。2017年9月8日，原告与嘉园物业公司签订《南昌县国有资产管理公司集贸市场租赁合同》，向其出租位于南昌县交汇西北处“芳华集贸市场”的房屋，租赁期限为5年。该合同后于2018年4月8日由双方协商解除。经查，2018年1月10日，第三人芳华公司在未取得转租赁权的情况下，擅自将上述房屋出租给被告开办南昌蒙养幼儿园，但该幼儿园未取得消防合格证及其他开办资质。2019年7月和8月，南昌绿城物业管理有限公司和原告分别向被告发函，敦促其立即停业整改和腾空，被告均置之不理。原告认为，被告无任何合法理由占用原告所有的租赁物，已严重侵犯了原告的合法权益，特提起诉讼，要求确认被告季丽琴与第三人芳华公司2018年1月10日签订的《房屋租赁合同》无效；要求被告季丽琴立即将位于南昌县交汇西北处“芳华集贸市场”房屋腾空并交还给原告；本案诉讼费由被告承担。为支持自己诉讼主张，原告向法庭提供的证据有：1、原、被告及第三人身份信息，证明原、被告及第三人诉讼主体资格；2、南昌县政府办公室164号会议纪要、南昌县城市建设投资发展有限公司请示、南昌县国有资产有限公司批复，证明涉案房屋系原告所有及管理；3、原告与南昌市嘉园物业管理有限公司于2017年9月8日签订的《集贸市场租赁合同》，于2019年4月8日签订的《租赁合同解除协议书》，证明原告将涉案集贸市场出租给案外人嘉园物业公司，且双方于2019年4月8日协商解除了上述租赁合同；4、被告季丽琴与第三人芳华公司签订的《房屋租赁合同》，证明被告与第三人签订了租赁合同，不是与嘉园公司，也不是与原告签订的，所签订的租赁合同无效；5、2019年7月15日绿城物业管理有限公司向被告发出的函、原告于2019年8月20日向被告发送的律师函，证明原告一直未认可被告的租赁关系及经营权利，以书面形式催告原告腾退房屋。被告季丽琴辩称，一、被答辩人无权要求确认《房屋租赁合同》无效。被答辩人未提供任何证据证明其对涉案房屋拥有所有权。即使有所有权，但被答辩人于2017年9月8日与嘉园物业公司签订了《集贸市场租赁合同》，明确将涉案房屋使用权让渡给了嘉园物业公司，其无权依据所有权来确认《房屋租赁合同》无效。嘉园物业公司向被答辩人租赁的是多个集贸市场，应区别于一般的房屋出租，并不能完全适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。这一经营模式也符合《南昌市城乡集市贸易市场管理条例》的有关规定。嘉园物业公司完全有权将涉案房屋对外出租。二、答辩人签订的《房屋租赁合同》合法有效。邓雪辉代表嘉园物业公司办理了涉案物业的全部投标手续，而且两年以来都是邓雪辉在对芳华集贸市场进行实际管理，所有市场上商铺上的押金、租金也都是支付给邓雪辉。答辩人租赁涉案房屋两年多以来，被答辩人及其领导经常来检查指导工作，从未提出异议。根据有关规定，转租合同有效。答辩人完全有理由相信，邓雪辉就是代表嘉园物业公司，构成表见代理。答辩人属于善意相对方。三、答辩人有权继续承租和使用涉案房屋。出租人与承租人解除租赁合同，次承租人的租赁权并不当然解除，仍有权要求继续承租。被答辩人于2019年4月与嘉园物业公司解除了《集贸市场租赁合同》后，收取了答辩人2019年3月至2020年3月的租金12万元以及押金99000元，并按月收取了电费和水费共计14241元。上述行为应该认定被答辩人与答辩人订立了事实上的租赁合同关系，答辩人有权继续承租和使用涉案房屋。答辩人的幼儿园已投入两百多万元，但目前仅仅使用两年，如果让答辩人搬走，将给答辩人造成巨大经济损失。而且幼儿园招收幼儿数百人，如果让答辩人搬走，这些幼儿将面临入学问题。为维护交易安全和稳定，社会安定，希望法院判决答辩人有权继续承租和使用涉案房屋。被告向法庭提供的证据有：1、被告与邓雪辉签订的《房屋租赁合同》，证明被告与嘉园物业公司授权经营人邓雪辉签订的合同，被告有权承租涉案房屋；2、被告向邓雪辉支付租金的材料，证明被告从2017年9月14日至2019年1月17日一直向邓雪辉支付租金；3、原告接收芳华集贸市场各商户的押金及租金的表格复印件一份、与原告工作人员的微信聊天记录2张、被告缴纳水电费收据2张，证明原告已经从嘉园物业公司处接收了芳华集贸市场各商户的租金及押金，其中包括了被告的租金及押金，原告对芳华集贸市场进行管理并向被告按月收取了水电费，正好与原告和嘉园物业公司解除租赁合同的协议相互印证；4、《集贸市场租赁合同》附件1、2，证明原告对集贸市场的经营模式是认可的，集贸市场可以将商铺分租给各商户。原告与嘉园物业公司签订租赁合同时已经对转租行为做出明确意思表示，嘉园物业公司有权对外转租。5、嘉园物业公司授权邓雪辉办理芳华集贸市场一些手续及相关法律文件的授权委托书，证明邓雪辉可以代表嘉园物业公司进行芳华集贸市场有关经营活动。经举证、质证，对原告证据1，被告未提出异议。原告证据2，被告认为系复印件。对原告证据3，被告未提出异议，认为能证明邓雪辉系嘉园物业公司的授权经营人，原告认可嘉园物业公司的经营模式，商铺可以分租给各商户。对原告证据4，被告提出异议，认为其与邓雪辉签订了租赁合同。对原告证据5，被告对真实性未提出异议，关联性提出异议，认为绿城物业公司出具的函与本案无关，原告发出的律师函系复印件。对被告证据1，原告提出异议，认为系复印件。对被告证据2，原告对真实性未提出异议，认为不能证明被告合法取得涉案房屋的租赁权。对被告证据3，被告对真实性未提出异议，认为被告收取了租金、押金不能代表原告与被告单独成立租赁合同关系，不是原、被告合同履行时的交易。而是原告与邓雪辉就整个集贸市场解除合同时进行的交接手续。对被告证据4，原告对真实性未提出异议。对被告证据5，原告对真实性未提出异议，认为授权邓雪辉签订合同，并不代表授权邓雪辉一切经营权。本院认证如下：对原告证据1、3，予以确认。对原告证据2，经庭后核实，该证据均系政府有关部门文件或会议纪要，能证明原告对涉案房屋享有管理和出租的权利，本院予以确认。对原告证据4，因被告提出异议，且提供相反的证据，对该证据待后综合评判。对原告证据5，能证明原告要求被告腾房的事实，予以确认。对被告证据1，与原告证据4系相反证据，对有关事实待后评判。对被告证据2、3、4、5的真实性予以确认。经审理查明，2017年9月8日，原告国资公司与嘉园物业公司签订《南昌县国有资产管理公司集贸市场租赁合同》，约定原告将其所有的位于南昌县整体出租给被告嘉园物业公司，租赁期限为5年。自2017年9月8日至2022年9月7日。合同约定了租金及缴纳方式、违约责任、争议解决方式等双方的权利和义务。合同签订后，嘉园物业公司委托邓雪辉对集贸市场进行经营管理，原告派驻了南昌绿城物业管理有限公司和工作人员对集贸市场日常经营进行监督管理。2018年3月1日，邓雪辉与被告季丽琴签订《房屋租赁合同》，约定将该集贸市场的房屋第三层转租给被告用于开办幼儿园，租赁期限5年，自2018年3月1日起至2023年3月1日止。合同还对租金、支付方式、合同的解除、违约责任等双方的权利和义务进行了约定。合同签订后，被告季丽琴按约交纳了租金和押金，对涉案房屋进行装修后，招收幼儿进行幼儿园经营。租金交纳至2020年3月。2019年4月8日，因邓雪辉对整个集贸市场经营不善，原告与嘉园物业公司协商解除了集贸市场整体房屋出租合同。解除合同时，原告未通知被告季丽琴。2019年7月和8月，南昌绿城物业管理有限公司和原告分别向被告季丽琴发函，要求其立即停业整改和腾空，双方遂至纠纷。本院认为，2017年9月8日，原告国资公司将其所有的“芳华集贸市场”的房屋共四层整体出租给被告嘉园物业公司，被告季丽琴在涉案房屋开办幼儿园，并按期交纳租金等事实双方均无争议。本案的争议焦点为：一、如何确定被告季丽琴签订的《房屋租赁合同》的主体，效力如何；二、季丽琴签订的《房屋租赁合同》是否应当解除。关于焦点一，针对被告季丽琴取得涉案房屋的承租权，原告提供了季丽琴与南昌智慧芳华物业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》，该合同系复印件，季丽奇、芳华公司和邓雪辉在上面盖章和签名。被告季丽琴提供了其与邓雪辉签订的《房屋租赁合同》，系原件，邓雪辉和季丽琴分别在合同上签名。根据有关规定，当事人向人民法院提供证据，应当提供原件。双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供的证据的证明力。庭审中，被告提供了嘉园物业公司授权邓雪辉办理芳华集贸市场一些手续及相关法律文件的授权委托书，并且被告季丽琴交纳的租金、押金均是邓雪辉收取，虽然涉案房屋的承租人系嘉园物业公司，但被告季丽琴有理由相信邓雪辉对涉案房屋有承租权或者邓雪辉行为代表嘉园物业公司。嘉园物业公司取得“芳华集贸市场”整栋房屋的承租权，根据集贸市场的经营模式，原告知道其可以用来转租。邓雪辉与季丽琴签订转租合同，将涉案房屋转租给季丽琴，不违背有关法律和行政法规规定，季丽琴取得转租权，成为次承租人。原告提供的芳华公司与季丽琴签订的合同系复印件，其未提供充分证据证明芳华公司合法取得承租权，也未提供充分证据否定邓雪辉有承租权或者无权代表嘉园物业公司，不足以推翻被告季丽琴取得转租权。季丽琴与邓雪辉签订的租赁合同，已实际履行，原告未在合理期限内提出异议，该租赁合同合法有效，但该合同有关租赁期限的约定超出原告与嘉园物业公司签订的租赁合同中约定的租赁期限，超出部分无效。关于焦点二，2019年4月8日，原告与嘉园物业公司协商解除了集贸市场整体房屋出租合同。该解除合同的效力是否及于被告季丽琴签订的租赁合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条之规定“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外”。被告季丽琴按约交纳了租金，没有拖欠。原告与嘉园物业公司解除租赁合同时，未通知被告季丽琴，被告季丽琴仍可占有使用涉案房屋。原告要求被告季丽琴腾空涉案房屋并交还原告的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告南昌县国有资产管理有限公司的诉讼请求。案件受理费15600元，由原告南昌县国有资产管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  谌祖春人民陪审员  喻丰玉人民陪审员  黄凤翎二〇二〇年九月二十七日书 记 员  刘宇辰