江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1322民初2920号 原告：江苏同丰置业有限公司,统一社会信用代码91321322078253630E，住所地沭阳县学院路与上海路交汇处。 法定代表人：郭振南，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李曾辉，江苏铭云律师事务所律师。 委托诉讼代理人：范井虎，江苏铭云律师事务所律师。 被告：耿直，男，1992年7月10日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 原告江苏同丰置业有限公司诉被告耿直商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后,依法适用普通程序，于2020年8月24日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李曾辉到庭参加诉讼,被告耿直经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告代偿款12939.73元及利息（自2019年9月20日起按年利率6%计算付清款之日止）；2、判令被告给付原告房屋面积差价款16354元。事实与理由：2016年11月2日，被告购买原告开发的位于沭阳县房屋，并签订商品房买卖合同。合同第三条约定房屋面积为132平方米，第四条和第六条约定房屋的总价款为545119元，付款方式为公积金贷款人民币250000元，银行贷款人民币186000元，首付109119元。合同签订后，被告交付了首付款并在中国工商银行办理了按揭贷款。后因被告未按时足额偿还贷款本息，中国工商银行分别于2019年4月30日、2019年9月19日从原告的保证金账户划扣12939.73元用以偿还贷款本息。另,根据政府有关部门测绘房屋的实际面积为138.64平方米,被告需再向原告支付房屋面积差价款16354元。综上，因被告的违约导致原告的保证金账户被银行划扣12939.73元，原告依法有权向被告追偿。被告购买的房屋实际面积大于合同约定面积，被告应再向原告支付房屋面积差价款16354元。 被告未作答辩。 原告为支持其诉讼主张，提供以下证据： 1、商品房销售合同，证明被告购买原告开发的房屋一套的事实； 2、个人购房组合借款/担保合同，证明被告与中国工商银行签订购房贷款合同，并由原告提供担保的事实； 3、中国工商银行交易凭证，证明被告未按时足额偿还贷款本息，银行从原告的保证金账户扣划12939.73元； 4、沭阳县房屋勘测成果报告，证明被告购买的房屋实际面积。 本院认证意见：被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃对上述证据进行质证的权利。上述证据之间能够相互印证，本院予以采信。 本院经审理认定事实如下:2016年11月2日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告购买原告开发的沭阳县中央花园1幢一单元2801号房屋，建筑面积共132.00平方米，其中套内建筑面积105.38平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积26.62平方米，每平米4126.69元，总金额545119元；合同第五条面积确认及面积差异处理：根据当事人的选择的计价方式，本条规定以建筑面积、套内建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：根据政府有关部门测绘面积为准按实结算，多退少补。2、双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比＝（产权登记面积－合同约定面积）/合同约定面积×100%，因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。付款方式：公积金贷款250000元，银行贷款186000元，首付109119元，贷款436000元等。被告按约定支付首付款109119元。原、被告与中国工商银行股份有限公司沭阳支行签订《个人购房组合借款/担保合同》，约定被告向中国工商银行股份有限公司沭阳支行贷款436000元。其中，住房公积金贷款金额为250000元，期限为20年；商业性贷款金额为186000元，期限为20年。贷款用途：本合同项下贷款用于购买中央花园1幢1单元2801室房屋。原告作为保证人在合同上签字。保证方式为连带责任保证；保证范围为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。后因被告未按约定归还贷款本息，中国工商银行股份有限公司沭阳支行先后于2019年4月30日、2019年9月19日从原告的保证金账户中扣划12939.73元。根据沭阳县弘图测绘有限公司出具的《房屋面积测算报告》，涉案房屋的实际的套内面积为105.782平方米，分摊面积为32.853平方米，总面积为138.64平方米。现原告索款未果，遂成讼。 本院认为，原、被告双方之间商品房销售合同关系依法成立，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。双方当事人应当依法履行各自的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”原、被告合同约定的面积为132平方米，而实际交付的面积为138.64平方米，则面积误差比为5%。根据上述法律规定，面积误差在3%以内（含3%）部分的房价款由被告承担，即132平方米×0.3×4129.69元/平方米＝16353.57元。 原告为被告向中国工商银行股份有限公司沭阳支行贷款提供连带责任保证，原告系连带责任保证人。被告未按约定归还贷款本息，中国工商银行股份有限公司沭阳支行从原告的保证金账户中扣划12939.73元，系原告作为保证人承担了担保责任，其有权向被告追偿。 被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的正常审理。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百五十九条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告耿直应于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告江苏同丰置业有限公司代偿款12939.73元及利息（以12939.73元为基数，自2019年9月20日起至实际支付之日止，按照年利率6%计算）； 二、被告耿直应于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告江苏同丰置业有限公司房屋面积差价款16353.57元； 三、驳回原告江苏同丰置业有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费532元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费532元。 审 判 长  廖胜维 人民陪审员  范庆超 人民陪审员  孙 权 二〇二〇年九月十四日 书 记 员  吴 强 附录： 一、履行义务提示 调解书、判决书生效后，当事人应当按相关文书确定的时间和内容履行义务。当事人可直接向对方履行，也可以将金钱交付到人民法院的该案件专用账号。 开户银行：中国银行沭阳北京路支行 户名：沭阳县人民法院执行款专户 专用账号：62×××24（进入强制执行程序后根据执行通知账号缴纳） 不按时履行的，进入强制执行程序后，被执行人身份将严重影响当事人的信用；拒不履行的，人民法院将依法对被执行人采取限制消费、纳入失信名单等措施进行联合信用惩戒。 二、法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。 《中华人民共和国担保法》 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《最高人民法院》 第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： （一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持； （二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。