上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初6027号原告：邱志红，女，1958年10月8日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：张祝麟(原告丈夫)，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：王彩明，上海市华亭律师事务所律师。被告：许郁佳，男，1974年12月10日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：毛逸，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：许阳，男，2000年11月30日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市普陀区。委托诉讼代理人：陈裕康。第三人：赵秋珍，女，1950年10月30日出生，汉族，住上海市闵行区沁春路******。委托诉讼代理人：李宝文，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告邱志红与被告许郁佳、许阳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月26日立案后，依法适用简易程序进行审理。期间，因案情需要，本院依法追加赵秋珍作为本案第三人参加诉讼并于2020年5月18日公开开庭进行了审理。原告邱志红及其委托诉讼代理人张祝麟、王彩明，被告许郁佳及其委托诉讼代理人毛逸，被告许阳的委托诉讼代理人陈裕康，第三人赵秋珍及其委托诉讼代理人李宝文到庭参加诉讼。后因案情复杂转为普通程序，本院依法组成合议庭于2020年9月30日公开开庭进行了审理，原告邱志红及其委托诉讼代理人张祝麟、王彩明，被告许郁佳的委托诉讼代理人毛逸，被告许阳的委托诉讼代理人陈裕康到庭参加诉讼，第三人赵秋珍经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告邱志红向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告许郁佳于2011年6月12日签订的《居间合同(买卖)有效》；2.判令被告许郁佳协助被告许阳共同将上海市闵行区申滨路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)产权过户至原告名下。事实和理由：原告在朋友的介绍下,得知被告许郁佳所经营的房屋中介公司欲出售位于上海市闵行区申滨路XXX号XXX号XXX室的房屋，故原告即与被告许郁佳联系并提出有意购某涉案房屋。被告许郁佳称，该房屋系以第三人赵秋珍(系被告许郁佳之母)、被告许阳(系被告许郁佳之子)从案外人路某某处以人民币(币种下同)78万元于2010年购某，因房屋系拆迁安置房，故尚未办理产权登记。原告虽系教师，但名下无房产，考虑到退休后能拥有一套自有房屋，故与被告许郁佳协商后，于2011年6月12日签订了原告(作为购某方)、被告许郁佳(既作为出售方，又作为居间方)的《居间合同(买卖)》一份，约定被告许郁佳将上述房屋按118万元出卖给原告，交易税费由原告承担，合同对付款方式等相关事项作了约定。签约当日，原告向被告许郁佳支付了定金8万元，之后，原告又分三次向被告许郁佳支付了购房款共计70万元。被告许郁佳也将房屋交付原告，原告进行了装修并入住至今。当原告知悉房屋可以办理产权证时，原告即与被告许郁佳联系。然而，被告许郁佳却一直拖延或拒绝。后原告得知涉案房屋的产权已于2019年3月登记在被告许阳名下，原告与被告许郁佳交涉未果。原告认为，虽然被告许郁佳当时以第三人赵秋珍和被告许阳的名义向案外人购某涉案房屋，但实际出资人系被告许郁佳，且被告许阳当时未成年，房屋的产权也未进行登记。被告许郁佳有权将房屋出售给原告。因此《居间合同(买卖)》合法有效，被告许郁佳的行为已构成违约。为维护自身合法权益，原告遂诉至法院请求判如所请。被告许郁佳辩称，不同意原告诉请。涉案房屋原系案外人路某某的动迁安置房，后被告许阳及祖母赵秋珍一起向案外人路某某购某了涉案房屋，实际出资人是第三人赵秋珍和被告许阳的母亲，被告许郁佳也部分出资。其中，第三人赵秋珍于签约当日支付52万元养老钱，于2010年6月初支付了10万元(5万元为向许郁佳舅舅的借款)，共支付62万元。被告许郁佳陆续用现金和转账方式支付15万元。之所以购房，系其当时租房居住，儿子也租房住，而涉案房屋价格划算，其想买房，但没有钱。经与父母沟通后，由父母出资。2012年，其总计给了77万元后，案外人路某某去了外地，具体地址其不清楚。2014年11月，其找到路某某，但路某某表示要涨价15万元。其未与儿子提及购房事宜，2014、2015年，其与许阳的母亲提及涉案房屋。其刚再某的时候，许阳的母亲每天都打电话，其觉得烦就告知了路某某电话。2019年3月，被告许阳的母亲向案外人路某某支付了10万元，故两被告和第三人共计支付了房款87万元。2011年，原告丈夫欲购房投资，认识被告许郁佳后签订了居间合同，但被告许郁佳签订居间合同时未经过被告许阳和第三人赵秋珍的同意，也并未告知。卖房是其真实意思，其也确实跟原告提及购房合同系其母亲、儿子签订的。其承诺原告待路某某办出产证并过户给其母亲、儿子后，再过户给原告。2015年之前无法过户，2013年其父母均不同意卖房，要求其将欠款还清。签订居间合同后，原告取得房屋并一直对外出租至今，并非实际居住。被告许郁佳并非房屋产权人，无权处分涉案房屋。被告许郁佳与原告签约时，被告许阳未成年，且被告许郁佳与被告许阳的母亲已早在2009年12月已经离婚，被告许郁佳的行为侵犯了未成年人的合法权益。2019年，被告许阳取得涉案房屋产权时，对房屋出售情况仍不知情。第三人赵秋珍作为房屋的另一位产权人也不同意原告诉请。被告许阳辩称，不同意原告全部诉请，其诉请没有事实和法律依据。涉案房屋由案外人路某某与被告许阳、第三人赵秋珍于2010年4月19日签订房地产买卖合同，于同年11月5日签订了补充协议。前期房款是第三人支付，过户时由被告许阳的母亲付款，实际支付房款虽为87万元，但系按照网签合同价198万元缴纳的税费。被告许阳在取得产权后才去看房，居住人称是租房的，其没有问过被告许郁佳和第三人，直接换了锁，过了几天锁又被更换，其曾经报警。其至本案第一次开庭时才获悉原告曾购房，但涉案房屋与原告无关，居间合同上的签名人是被告许郁佳，其无权签约、也无权处分被告许阳的合法权益，出售房屋并非被告许阳和第三人的意思表示，原告无权要求被告许阳协助过户。原告在另案中的举证可以证明涉案房屋并非原告居住，而是一直出租。第三人赵秋珍述称，不同意原告诉请。第三人与被告许阳共同与案外人路某某签订合同购某房屋，第三人共计支付购房款62万元，因涉案房屋是动迁安置房，当时无法办理过户手续，在顺利实现债权目的后，涉案房屋产权人就是第三人和被告许阳。之所以购房，是儿子许郁佳说房子划算，但其没钱。因第三人和老伴有点积蓄，再考虑到孙子没地方住，所以出钱购房，但说好其和老伴中一人要上产证。房价是许郁佳去协商的，其在签合同前没有看过房子，是在签好合同后才去看的。在儿子装修好后其也去看过一次房子，装修也是其出钱。房屋由谁居住其不清楚，没有关心过。儿子一直告知其因案外人路某某不在上海无法过户，至2015年路某某办理小产证后还需要三年才能过户。至2018年其催促儿子办过户，儿子表示联系不上路某某。被告许郁佳擅自与原告签订房屋买卖协议，没有得到第三人和被告许阳的追认，第三人对此事也不知情。被告许郁佳不是第三人的代理人，故被告许郁佳构成无权处分，被告许郁佳不享有涉案房屋动迁安置利益，与原告签订的居间买卖合同因无权处分而无效，原告要求办理过户手续缺乏法律基础。原告在诉状上陈述知晓房屋是第三人和被告许阳向案外人购某，故原告在签订涉案合同时并非善意。即使法院认定涉案居间买卖合同有效，虽然目前涉案房屋仅登记在被告许阳一人名下，但第三人也是权利人之一，现第三人明确表示不同意办理房屋过户手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告邱志红、被告许郁佳均提供的《居间合同(买卖)》，原告以此证明双方签订房屋买卖合同；被告许郁佳以此证明出售方只有被告许郁佳签字，没有代为签字，系被告许郁佳个人行为，构成无权处分，该合同无效。合同附赠设备条款可证明原告收房后并非自行装修入住，而是出租至被告许阳于2019年办妥产证去收房起争执后，租客才搬走。被告许阳先表示无法确认该证据的真实性，认为与其无关，居间合同无法证明房屋买卖有效。而后又认可了该证据的真实性，认为居间合同仅在一段时间内有效。第三人赵秋珍认可该证据的真实性，但被告许郁佳系无权处分，合同上并无赵秋珍签名。本院对该证据的真实性予以确认，原告邱志红持有该文本的购某方联原件，被告许郁佳持有出售方联及居间方联原件。2.原告邱志红提供的客户凭证、收条，以此证明原告向被告许郁佳支付房款78万元。被告许郁佳对真实性表示无异议，被告许阳表示对真实性无法确认，其不知情。第三人赵秋珍对真实性并无异议，但认为被告许郁佳未得到第三人的授权和追认，该证据与第三人无关。本院对该证据的真实性予以确认。3.原告邱志红提供的2012年7月至2018年9月期间原告丈夫与被告许郁佳、第三人赵秋珍及案外人路某某等人的通话录音，以此证明被告许郁佳认为房屋可以过户但由于客观原因导致过户产生问题，被告许郁佳一直认可房屋出售给原告的事实，第三人赵秋珍在2013年1月6日的通话录音中也认可该出售事实。被告许郁佳确认录音中系其本人说话，但认为原告多次致电，一会说是借款要求还钱，一会说房屋涨价要求过户。2012年底，原告多次去其父母家，在此之前其一直欺瞒，其父母并不知情，在得知后也不同意出售。其一直告诉父母是用房屋抵押方式向原告借款。其一开始确实想将房屋出售给原告，但2015年之前，因原产权人路某某未回上海而没有办产证。其通过多方渠道找到路某某，但路某某要涨价。2015年，经原告丈夫告知，其才得知路某某已经办妥产证。其父母催促办证，其称找不到路某某，其联系原告退款，原告也未回复。2018年，被告许阳的母亲联系其询问涉案房屋事宜，其将路某某的电话告知了被告许阳的母亲。被告许阳表示无法确认原告与案外人路某某电话录音的真实性，认可被告许郁佳的质证意见，原产权人不考虑、事实上也未将涉案房屋出售给原告。第三人赵秋珍对原告与案外人的录音真实性无法确认，认为与第三人无关。对原告丈夫与第三人的录音，第三人认可是其本人说话，但原告丈夫自2013年起至2019年前曾多次致电，故已记不清通话内容，一开始就如原告丈夫说的，后来说是借款要涨到280万元，就是要钱。本院对该组证据的真实性予以确认，该些录音可与其他证据相互印证，原告方在等待过户的过程中对合同如何履行与相关人员进行了反复磋商，期间确实提及借款、退房等方案，但原告与被告许郁佳之间并无民间借贷的真实意思，买卖双方实际也未进行退房，而第三人最迟于2013年初已得知原告与被告许郁佳之间的房屋买卖事宜且未持异议。4.被告许郁佳、第三人赵秋珍均提供的《房地产买卖合同》、转账凭证(银行回单)和收据以及被告许郁佳提供的《补充协议》，以此证明案外人路某某将涉案房屋出售给被告许阳和第三人，产权属于两人共有，第三人向动迁公司、路某某本人共计支付52万元，动迁公司出具25万元收据。原告邱志红认可该组证据的真实性，认为被告许郁佳在与原告签订合同时已出示过上述合同，但被告许郁佳称涉案房屋是其用母亲和儿子的名字购房的，因被告许郁佳的钱款在离婚时均放在其母亲处，所以其母亲代为支付房款。被告许阳认为，其在2018年11月30日成年后才从其母亲处得知购房一事，但从未见过书面合同等相关材料，系诉讼时才看到的。2018年，许阳的母亲拿到案外人路某某电话后直接与路某某联系，后于2019年办理了房屋过户手续。本院对该证据的真实性予以确认，庭审中，本院注意到，就相关证据原件均放置在被告许郁佳处，对此，第三人表示系在本次诉讼过程中才将原件交由被告许郁佳处保管。被告许郁佳表示收据的原件在办小产证时已被交易中心收走。此外，本院还注意到该房屋买卖合同上由许郁佳代许阳填写的居住地址与涉案居间合同(买卖)中落款出售方处许郁佳填写的联络地址相同。5.被告许郁佳提供的《房屋租赁合同》一组,以此证明原告自2016年起将涉案房屋对外出租，原告及其家庭名下起码有2、3套住房，没有任何居住问题。原告对该组证据的真实性并无异议，但认为租赁合同期限不真实，租客在房屋出租后一两个月就因排污问题搬走了。因原告退休后返聘，为了方便，在学校附近租了其他房屋居住。被告许阳认为该组合同的租期均为一年，不存在提前解约问题。第三人赵秋珍对该组证据的真实性并无异议。本院对该证据的真实性予以确认，但无论自用或对外出租，均系原告占有、使用涉案房屋的方式之一。6.被告许郁佳提供的离婚证、结婚证，以此证明被告许郁佳与被告许阳的母亲于2009年12月8日离婚，于2009年12月10日与案外人再某，被告出售涉案房屋的行为以及所得售房款并未用于抚养被告许阳，均侵害了被告许阳当年作为未成年人的合法权益。原告认为该证据与其无关。被告许阳、第三人赵秋珍对该证据的真实性均无异议。本院对该证据的真实性予以确认。7.被告许郁佳提供的原告致许郁佳及第三人的催款通知函及挂号信函，以此证明原告认为被告许郁佳并非出售房屋而是借款、将房屋用于抵押，原告明知涉案房屋存在权利瑕疵，并非善意购房人。原告对该证据的真实性认可，但不认可证明目的，认为原告已经支付了购房款，若无法办理过户，为保护原告利益才发送催款函，原告录音证据可佐证被告许郁佳并不认可借款。被告许阳对该证据的真实性并无异议，认为原告录音中反复强调借款和计息计算均讨论很多时间，催款函也是原告与被告许郁佳就借款及利息反复讨论的结果，先是购房款，后讨论为借款，均系原告和被告许郁佳的真实意思表示。第三人赵秋珍对该证据的真实性并无异议，认为原告认可其与被告许郁佳之间系借款关系，第三人对原告与被告许郁佳之间的房屋买卖事宜不知情。本院对该证据的真实性予以确认，但结合相关证据无法认定原告与被告许郁佳之间存在借贷关系。8.被告许阳提供的《房屋租赁合同》两份，以此证明被告许阳一直随母亲案外人王某某在外租房居住，在沪无其他住房。原告对该组证据的真实性表示无法确认，认为与本案无关，且据原告了解，两被告于2014年共同申请经适房，于2016年取得经适房，被告许阳并非在沪无房。被告许郁佳对该证据的真实性予以确认，并表示其离婚时虽然口头协商好被告许阳随父亲生活，故离婚协议上对抚养权没有书面约定，但实际上被告许阳一直跟随母亲生活。第三人对该证据的真实性并无异议，认可被告许阳一直随母亲居住。本院对该证据的关联性不予认可。9.被告许阳提供的许阳与案外人路某某的《上海市房地产买卖合同》，以此证明原告主张的涉案房屋系许阳合法拥有的。原告对该证据的真实性表示认可，但认为合同内容不符合客观情况，许阳并未提供房价198万元的支付凭证。被告许郁佳对该证据的真实性没有异议，但认为该房屋系许阳和第三人共同共有。第三人赵秋珍未对该证据发表质证意见。本院对该证据的真实性予以确认，被告许阳在庭审中已表示实际支付房款为87万元，但按198万元缴税。根据双方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于上海市闵行区申滨路XXX号XXX号XXX室的房屋原系案外人路某某的动迁安置房。2011年6月12日，原告邱志红(作为购某方，签约乙方)与被告许郁佳(作为出售方，签约甲方)、案外人仲成房产公司(作为居间方，签约丙方)签订《居间合同(买卖)》一份，约定丙方接受甲、乙方的委托，促成甲乙双方订立房地产买卖合同，合同居间的房地产座落于上海市闵行区申滨路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积57㎡。第三条，乙方愿意依下列条件购某该房地产：房屋成交价格为118万元，税费由乙方承担。付款方式为：2011年6月12日付定金8万元、2011年6月29日付款70万元、2011年10月30日付款30万元、2011年12月31日付款10万元。附赠设备：固定装修、空调两台、液晶电视一台、电冰箱一台、洗衣机一台、床两张。第四条，合同签订同时，乙方支付房屋承购意向金8万元。乙方同意由丙方按上述条件向出售方议价、承诺、代付意向金。议价成功后，此意向金自动转为购房定金，双方约定购房定金为8万元。意向金不足定金部分，由乙方在接到通知后当面交给甲方。议价成功以出售方同意以上述承购条件出售为准。第五条，合同有效期自2011年6月12日起，至2011年7月1日。超过上述期限，乙丙双方若无明确停止意向洽谈，则该意向书有效期间继续延长三天，以此类推。在此期间内，乙方不得收回意向金，否则乙方应向丙方支付丙方实际支出的业务费用1万元，不超过本协议第三条所述房地产总价1%的违约金。委托到期后丙方未促成交易且乙方不愿意继续商谈的，此意向金应在二天内无息全额返还。第六条，2、出售方同意出售之后，乙方应于2011年7月5日前至丙方公司，与出售方签订房地产买卖合同或转让协议。乙方有反悔不买或不按约前来签订买卖合同或转让协议等其他行为，致使无法完成签订买卖合同的情形，则上述定金(原意向金)归出售方所有。第七条，2、甲方在签署本合同后，应于2011年7月6日前至丙方公司，于购某方签订房地产买卖合同或转让协议，如甲方不愿意依约履行，则甲方应双倍返还已收定金(原意向金)给购房方，以解除双方承诺之交易。丙方实际支出的业务费用1万元由获赔方承担。第八条，本合同在履行期间，任何一方要求变更合同条款的，应及时书面通知对方，并征得相对方同意后，在约定的时限三天内，签订补充条款，注明变更事项。未书面告知变更要求，并征得相对方同意；擅自变更造成损失由责任方承担。甲方、乙方留给丙方的联络地址为丙方联系的唯一通讯地址，若在履本协议中有任何争议，该地址为法定联络地址。若该地址发生变化，应立即书面通知丙方，由于地址错误导致不能送达的，由过错方负责。第十一条，本协议及补充条款具有同《房地产买卖合同》相同的法律效力。双方若发生争议应协商解决，协商不能的可依法向人民法院起诉。本协议一式三份，三方各执一份，自签订之日起生效。被告许郁佳在甲方处及丙方仲成房产代表处分别签字。当日，原告分两笔向被告许郁佳转账支付共计8万元，被告许郁佳出具载明收到邱志红购房订金8万元的收条。2011年6月29日，原告向被告许郁佳转账支付10万元，被告许郁佳出具载明收到邱志红购房款10万元的收条。对此，原告丈夫张祝麟于庭审中陈述，该日，案外人路某某也在现场，原告转账支付了10万元后，被告许郁佳向路某某转账支付5万元。嗣后，原告又于同年7月、10月分别向被告许郁佳支付了5万元、55万元。至此，原告共计向被告许郁佳支付房款78万元。庭审中，原告邱志红与被告许郁佳均确认，双方达成了关于剩余房款40万元待过户时再行支付的口头约定。2011年10月28日，被告许郁佳将涉案房屋交付原告邱志红，之后该房一直处于原告占有管理状态。因涉案房屋未能于约定的2012年6月过户，2012年7月起，原告就涉案房屋何时过户、是否退房以及合同是否继续履行等问题多次与被告许郁佳等人沟通。其中，原告丈夫张祝麟与被告许郁佳于2012年9月3日通话中，被告许郁佳表示：“……那天我父母亲来商量了，房子返还给我们可以的，谈只方式……我是说六月份过户，我没说一定过户。还有一点，我们白纸黑字要写清楚。另外一点，我们过好户的时候，白纸黑字写清楚了，过户时你再把尾款给我，对吧。我们说的很清楚了，过户肯定是要过给你的。”张祝麟表示：“对的呀，你说的是六月底过户呀。”许郁佳表示：“我们谈个方式，你怎么还给我?”张祝麟表示：“小许，这样的话，那就不要还房子了，那你就算利息，这段时间的利息，你总归要算给我喽。”之后张祝麟问“如果是2015年过户的话怎么办？”许郁佳表示：“我原价赔给你……如果要15年过户的话。我把利息算给你。……我就按借条上的利息算给你……”2013年1月6日，原告丈夫张祝麟与第三人赵秋珍通话，其中第三人赵秋珍表示“……你等于拿了这只烫山芋，房子要等这么长时间给你……”；“张老师，我给你说，现在这个房子问题不是出在我们这里，问题出在老路那里，再说我们钥匙已经给了你了，钥匙给你了，现在是手续问题，对吧……”2013年9月，原告丈夫张祝麟以张祝麟、邱志红名义向被告许郁佳发送《催款通知书》，载明：“许郁佳先生：你借我70万元，已经快两年了。按我们约定的借款利息(月息2分5厘)，年息为21万，两年计息42万。本息相加112万，请还款。”被告许郁佳收函后询问原告丈夫张祝麟为何发函，张祝麟表示这是起一张借条的作用。2015年3月、5月间，原告丈夫张祝麟与被告许郁佳多次沟通询问案外人路某某情况。2015年，案外人路某某取得涉案动迁安置房的小产证。2018年9月，原告丈夫张祝麟致电案外人路某某，表示愿意额外支付款项给路某某，路某某表示需要考虑一下再回复。2019年3月14日，涉案房屋的产权由案外人路某某变更登记至被告许阳名下。另查明，2010年、2011年间，被告许郁佳在涉案房屋周边从事房地产中介工作。2010年4月19日，被告许阳、第三人赵秋珍(均作为买受人，签约乙方)与案外人路某某(作为出卖人，签约甲方)签订《房地产买卖合同》一份，约定乙方受让甲方自有的涉案房屋，随房屋同时转让的设备及装饰情况：毛坯。转让价款78万元，本合同签订后，乙方于2010年4月19日前支付52万元。乙方同意于2010年6月18日前支付20万元。乙方同意待正式向房地产交易中心办理登记过户手续当日，支付甲方尾款6万元。甲方于2010年4月20日腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的当日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后，甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志。因该房地产暂未取得权证，待产权证可以核发后，甲方需立即通知乙方一同前往领取，并将产权证交与乙方。否则，视为甲方根本违约，乙方有权采取相关措施。在甲方房地产权证核发之日起满五年后(即具备房地产过户交易条件)的前七个工作日之内，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理过户手续。第三人赵秋珍在乙方(一)落款处签名，被告许郁佳在乙方(二)落款处代被告许阳签名。当日，由第三人赵秋珍账户向案外人路某某账户转账支付264,158.41元。此外，第三人赵秋珍还申请了金额为255,841.59元的转账本票。虹桥综合交通枢纽华漕镇指挥部于次日出具交款单位为路某某、房款为255,841.59元的收款收据。第三人于庭审中陈述，其还向路某某支付现金10万，共计支付62万元。2010年11月5日，被告许阳、第三人赵秋珍(均作为买受人，签约乙方)与案外人路某某(作为出卖人，签约甲方)签订《房地产买卖合同(补充协议)》，约定甲方确认乙方已按主合同付款72万元，如甲方违约，在该房地产经政策允许达到过户交易时(现有政策为该房地产产证办理后三日内，如有新政，不在此限。)拒绝办理过户登记的，除退还已收房款72万元，另赔偿乙方违约金78万元。除第三人赵秋珍签字外，被告许郁佳代被告许阳在乙方落款处签字。涉案房屋由案外人路某某交付后，由许郁佳进行装修并实际居住。被告许郁佳于庭审中陈述，其以现金方式陆续向案外人路某某支付了15万元。路某某在收到77万元后，去了外地，难以联络。被告许郁佳曾将案外人路某某的电话号码告知被告许阳的母亲王某某，被告许阳于庭审中陈述，其母亲与路某某取得联系后，向其支付了10万元。2019年3月6日，被告许阳(作为买受人，签约乙方)与案外人路某某(作为卖售人，签约甲方)签订网签版《上海市房地产买卖合同》，约定房屋转让价款为198万元，在2019年3月10日前甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同并未约定具体交房时间。附件三付款协议约定，甲乙双方确认，乙方已于签约之前已付清全部房价款。庭审中，被告许阳陈述，实际房款为87万元，但其实际按照198万元缴税。再查明，2009年12月，被告许郁佳与被告许阳的母亲离婚，并于当月再某。被告许郁佳于庭审中陈述，离婚时，两人曾口头约定许阳由许郁佳抚养，但实际系跟随其母亲生活。许阳的户口一直在莘庄，从小读书时也住在莘庄，近几年住在普陀。庭审中，原告表示同意支付40万元房款并愿意补偿5万元。现原告邱志红已于2020年9月30日将剩余购房款40万元及补偿款5万元付至法院代管款。本院认为，本案的争议焦点在于：涉案居间合同(买卖)效力；涉案合同是否可以继续履行。关于涉案居间合同(买卖)的效力问题，原告认为涉案合同有效，两被告及第三人则认为涉案合同因无权处分而无效。本院认为，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条第1款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故被告许郁佳、许阳关于涉案合同因涉案房屋的出售未经第三人赵秋珍、被告许阳同意、事后追认而无效的抗辩主张，于法无据，本院不予采信。现被告许郁佳确认出售房屋系其真实意思表示，涉案居间合同(买卖)中涉及买卖双方权利义务部分可认定双方间成立房屋买卖合同关系，故本院认为，原告与被告许郁佳签订的房屋居间合同(买卖)系其真实意思表示，于法不悖，当属合法有效。关于涉案合同能否继续履行的问题，首先，涉案房屋系动迁安置房，被告许郁佳在2010年至2011年间从事房地产中介工作，其门店位于涉案房屋周边。涉案房屋虽以被告许阳、第三人赵秋珍名义购某，但从房源信息获取、价格磋商、房屋交付使用等情况来看，均由被告许郁佳主导。其次，第三人赵秋珍虽称系涉案房屋的购房人之一，且确有相应房款的支付记录，但其确认在签约前并未看房，在签约后长达9年的时间内，也未对房屋持续由原告占有的状态提出异议或采取措施，显属不合理。而被告许阳自述在2019年之前对购房、售房以及房屋的占有使用情况均不知情，未实际出资，也未实际使用房屋。再次，两被告与第三人系近亲属关系，被告许阳与第三人赵秋珍的户籍相同，被告许阳一方在与路某某联系办理过户时必然对合同签署、房款支付情况予以了解、沟通。故第三人称对被告许阳办理产权不知情，不合常理。本院结合在案证据及当事人陈述，认定涉案房屋系被告许郁佳于2010年以被告许阳、第三人赵秋珍的名义购某，被告许郁佳作为实际购房人再将涉案房屋出售原告，被告许郁佳签约出售涉案房屋的行为当属有权处分，应受到涉案合同的约束。鉴于涉案房屋系动迁安置房，经过两手买卖，现涉案房屋已由动迁户案外人路某某名下过户至被告许郁佳指定的被告许阳名下，已完成第一手买卖合同项下的产权登记手续。而被告许郁佳已将房屋出售予原告，被告许阳作为名义持有人，理应接受这一负担，由被告许郁佳履行第二手合同之义务协助被告许阳配合原告邱志红将涉案房屋的产权过户至原告邱志红名下。鉴于原告与被告许郁佳口头约定剩余房款40万元待过户时支付，现款项已经付至本院代管款，为避免讼累，本院在本案中对后续房款予以一并处理。此外，原告表示愿意支付补偿款5万元，对此本院可予准许。就过户期间产生的相关税费，据合同约定由买方负担，原告当庭也表示愿意承担相关税费及手续费。原告诉请，于法有据，本院予以支持。第三人经本院传票传唤，无正当理由未到庭，不影响案件的审理，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第一款、第一百零七条、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条规定，判决如下：一、原告邱志红与被告许郁佳于2011年6月12日签订的《居间合同(买卖)》有效；二、被告许郁佳于本判决生效之日起七日内协助被告许阳配合原告邱志红将位于上海市闵行区申滨路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权办理过户至原告邱志红名下，过户期间产生的相关税费及手续费，由原告邱志红负担；三、原告邱志红于房地产交易中心出具产权人为原告邱志红的房地产权证的当日向被告许郁佳支付剩余房款400,000元及补偿款50,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,420元，由被告许郁佳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  林 舒人民陪审员  程静宜人民陪审员  陈志东二〇二〇年十月十日书 记 员  褚沈依附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的物单证，并转移标的物所有权的义务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭，不影响案件的审理。