广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初21887号原告（反诉被告）：吴伟俊，男，汉族，1982年12月19日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：陈炫霖，广东广和律师事务所律师。被告（反诉原告）：庄保忠，男，汉族，1956年10月20日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：乔宇，广东普罗米修律师事务所律师。第三人：深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地广东省深圳市福田区。法定代表人：包宗权。委托诉讼代理人：钟秋帆，公司员工。委托诉讼代理人：沈瑶瑶，公司员工。原告吴伟俊与被告庄保忠及第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下称世华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，被告庄保忠提出反诉，本院依法受理。本案适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴伟俊及其委托诉讼代理人陈炫霖，被告庄保忠及其委托诉讼代理人乔宇，第三人世华公司的委托诉讼代理人钟秋帆、沈瑶瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴伟俊向本院提出诉讼请求：1.判令被告庄保忠履行合同约定的房屋交付义务，将深圳市罗湖区xx路xx街xx大厦5-x实际交付给原告吴伟俊。2.判决被告庄保忠因逾期交房而向原告支付违约金135880元，并按照1720元／天承担从起诉之日至实际交付涉案房屋之日止的违约金。3.诉讼费由被告庄保忠承担。事实与理由：2019年10月26日，原、被告在居间方居间下签订了《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，合同约定被告将深圳市罗湖区0万元转让给原告，后于2020年1月21日，原告通过平安银行向被告支付430万房屋转让款的形式履行付款义务。原、被告在前期洽谈乃至合同签订期间，被告一直告知原告及居间方该房屋仅欠银行240万元。原、被告根据居间方的建议，在合同中约定赎楼担保费以房屋欠款270万×2%／月估算得出在6万元范围内由原、被告各承担一半。但被告所出售的房屋却存在与吴某、游某二人物业捆绑的高额贷款抵押630万元，该笔抵押贷款远远超出被告房屋价值，且被告在合同签订过程中从未如实告知原告及居间方房屋存在高额捆绑抵押贷款的情况。最终，担保公司以630万为赎楼担保费的计算基数，赎楼用款期间仅为13天，则产生高额的赎楼费用61572元，被告拒绝承担额外增加的赎楼费用且拒绝交付房屋。根据合同约定，被告应当于收齐全部房款（不含交房保证金、赎楼尾款）三日内将该房地产交付给原告，若被告未按合同约定的期限将房地产交付的则需要承担违约责任。原告多次亲自或通过居间方联系被告，要求其尽快履行房屋交付义务，否则需要承担违约责任，但被告一直置之不理，拒绝沟通。故起诉，请求判如所请。被告庄保忠辩称，原、被告在2019年10月达成买卖房屋的合意，在2019年12月被告向原告签署了过户房屋的相关手续，在2020年1月17日被告已经将涉案房屋过户并取得新房产证，被告已经履行了其过户房屋的义务。在买卖房屋时因为涉案房屋在银行抵押，双方有签署补充协议，约定赎楼款在6万元内，由买方承担二分之一，实际产生的赎楼款是66，150元，被告实际支付后，向原告索要其应支付的3万元，原告以赎楼款过高一直拒不支付，在此期间被告一直积极与原告协商，且在2020年1月后搬出并清空涉案房屋，没有做出任何阻止原告实际控制该房屋的行为。故原告所述的拒不交房不属实，被告无需承担违约责任。第三人世华公司述称，被告庄保忠在房屋交易过程中，曾向第三人和原告出具一份《声明》，确认涉案房屋抵押给案外人中国民生银行股份有限公司，尚应清偿的该银行欠款大概200多万元。第三人据此估算涉案房屋赎楼担保费为28，800元（该费用仅供参考，具体以实际情况为准）。同时，双方在《补充协议》中约定：若赎楼费用在6万元以上，赎楼费用双方各自承当一半，若超过6万元的，超出部分和6万元的一半由被告承担。合同签订后，买卖双方均按合同履行相应义务。但在赎楼阶段，因涉案房屋与另外一套房屋系捆绑抵押的，合计欠银行630万元。因拖欠金额过高，卖方只能自行赎楼。2020年2月10日，涉案房屋已过户至买方吴伟俊名下，2020年1月17日取了新证并完成抵押。2020年1月21日卖方已收到涉案房屋的全部房款。但卖方坚决要求买方支付涉案房屋和另外一套房屋的赎楼费用合计61572元，否则，拒不交付涉案房屋，经我司多次协商均未果，遂引发本纠纷。第三人的居间合同义务均已履行完毕。原、被告的争议由人民法院依法判决。被告庄保忠的反诉请求：1.请求判令被告支付赎楼款3万元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：根据双方签订的补充协议，原告应当承担赎楼款中的3万元，但被告以赎楼款过高为由拒绝支付，其行为构成违约，故反诉，请求判如所请。原告吴伟俊针对反诉辩称，被告要求原告支付赎楼款3万元，是以贷款总金额630万元计算的。而案涉房屋成交价格仅为430万元，要求原告支付额外的赎楼款，并非双方签订补充协议的本意，不同意被告的反诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，对各方无争议且来源合法的证据，本院予以采纳。结合证据及当事人陈述，本院认定案件事实如下：一、经第三人居间，原、被告达成买卖案涉房屋的合意并于2019年10月26日签署了一系列合同、文件。其中，由被告签署的《卖方声明》声明案涉房屋存在抵押，尚未归还贷款金额为二百多万元。第三人根据被告上述声明，在《深圳市二手房交易税费试算表》上，以240万元为基数估算赎楼担保费为28800元，原、被告双方均在试算表上签字；原、被告与第三人签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》约定，被告将其名下位于深圳市罗湖区0万元的价格转让给原告，赎楼费（含担保费和手续费）由原告支付，被告应当于收齐全部房款（不含交房保证金、赎楼尾款）三日内将上述房屋交付给原告，如延迟交房，被告应按房地产转让总价款为基数按日万分之四向原告支付违约金等等；原、被告签署的《补充协议》，对《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》的部分内容作出变更约定，并增加了如下备注内容：买卖双方友好协商一致同意：①卖方空房交付买方。②如赎楼费用在6万元以内，则赎楼费用买卖双方各支付一半。同时如赎楼费用超出6万元，则超出的部分和6万元的一半由卖方支付。二、2020年1月21日，原告向被告支付完毕全部房屋转让价款430万，被告已配合办理了涉案房屋的权利人变更登记，但至本案庭审时，仍未将房屋钥匙交付原告。三、被告支付的赎楼款金额为61，572元，被告当庭确认，因涉案房屋（面积80余平方米）系与另外一套房屋（面积140余平方米）捆绑抵押，合计尚欠银行630万元，故其在填写《卖方声明》时，按照比例估算涉案房屋的贷款余额为200多万元。因系捆绑抵押，无法单独赎出涉案房屋，故被告支付了两套房屋的赎楼款合计61，572元。被告当庭表示其无法区分630万元中，哪一部分属于案涉房屋的贷款，哪一部分属于另一套房屋的贷款。原告称，签署合同时被告未告知捆绑抵押的事实，之所以签订《补充协议》，是因为当时临近春节，赎楼利率利息可能有所浮动，所以以240万元为基数，按1%赎楼费+1%短期利息计算的基础上有所上浮。原告就该计算方式提供了与第三人工作人员的微信聊天记录为证，第三人对该微信聊天记录的真实性予以认可。第三人称，第三人预估的赎楼担保费为28，800元是估算的，该费用仅供参考，具体以实际情况为准，故双方签订了《补充协议》作出约定。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》是各方当事人真实意思表示，主要内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，对当事人具有法律约束力。关于本诉，第一，原告要求被告向其交付案涉房屋，被告辩称其已清空并搬离房屋，即使被告所述属实，仅有上述行为，也不能认定其已向原告履行交付义务，且被告也承认其并未将房屋钥匙交付给原告，故原告上述诉讼请求，理由成立，本院予以支持；第二，原告要求被告支付逾期交房的违约金，有事实和合同依据，本院亦予支持。关于反诉，被告要求原告按《补充协议》的约定，承担赎楼费3万元。本院认为，《补充协议》约定“如赎楼费用在6万元以内，则赎楼费用买卖双方各支付一半。同时如赎楼费用超出6万元，则超出的部分和6万元的一半由卖方支付”，该约定所指的赎楼费用是指涉案房屋的赎楼费用，被告辩称应包括因捆绑贷款导致支出的全部赎楼费用，因没有证据证明被告曾将捆绑贷款的情况告知原告且原告同意支出额外费用，故被告上述抗辩意见，本院不予采纳。鉴于被告未提供证据证明涉案房屋的贷款金额，而被告在《深圳市二手房交易税费试算表》上签字，对以240万元为基数估算赎楼费用未提出异议，故本院按240万元与捆绑贷款余额总额630万元的比例，计得案涉房屋的赎楼费用为23456元（240万元÷630万元×61572元）。根据《补充协议》的约定，该费用应由双方各分担一半即11728元。鉴于原告当庭确认其应付的赎楼款为12，600元，故本院按原告确认的金额予以认定。被告反诉请求中过高部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告庄保忠（反诉原告）自本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）吴伟俊交付广东省深圳市罗湖区xx路xx街xx大厦5-x房屋；二、被告庄保忠（反诉原告）自本判决生效之日起七日内，以430万元为基数，按日万分之四计付自2020年1月25日起至实际交付房屋之日止的违约金给原告（反诉被告）吴伟俊；三、原告（反诉被告）吴伟俊自本判决生效之日起七日内支付赎楼款12，600元给被告（反诉原告）庄保忠；四、驳回被告（反诉原告）庄保忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序，减半收取本诉受理费1509元、反诉受理费275元，由原告（反诉被告）吴伟俊负担115元，被告（反诉原告）庄保忠负担1669元。上述款项已由原告（反诉被告）和被告（反诉原告）分别预交，本院不予退回，被告（反诉原告）应于本判决生效之日起七日内迳付1394元给原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  佃勤二〇二〇年七月九四日书记员  许爵