江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0205民初3038号原告：王二磊，男，1991年6月16日出生，汉族，住安徽省凤阳县。委托诉讼代理人：陆伟，江苏雅言律师事务所律师。委托诉讼代理人：相程远，江苏雅言律师事务所实习律师。被告：陈建华，男，1974年5月7日出生，汉族，住江苏省无锡市锡山区。被告：赵晓娟，女，1984年4月10日出生，汉族，住江苏省阜宁县。第三人：无锡悦府房产经纪有限公司，住所地江苏省无锡市锡山区安镇街道润园路**。法定代表人：沈后阳。原告王二磊与被告陈建华、赵晓娟，第三人无锡悦府房产经纪有限公司（以下简称悦府公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月28日公开开庭进行了审理。原告王二磊及其委托诉讼代理人陆伟、相程远，被告陈建华及第三人悦府公司的法定代表人沈后阳到庭参加诉讼，被告赵晓娟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王二磊向本院提出本诉请求：1.判令解除原被告签订的房屋买卖合同；2.判令陈建华、赵晓娟返还购房款50万元并支付违约金206000元；3.本案诉讼费用由陈建华、赵晓娟共同承担。事实和理由：2020年4月3日，王二磊与赵晓娟、陈建华签订房屋买卖合同一份，双方约定王二磊以206万元的价格购买赵晓娟、陈建华所有的位于无锡市锡山区××镇××号的房屋。合同签订后，王二磊按约支付了5万元定金及45万元购房款，但赵晓娟在合同履行过程中明确表示拒绝履行合同，不再出卖合同项下房屋，该行为构成根本违约并导致王二磊无法继续履行合同，故王二磊诉至法院。被告陈建华辩称，1.赵晓娟关于是否同意出卖的意见模棱两可，有时同意有时不同意。2.王二磊仅支付部分首付款50万元，剩余36万元至今未支付，这也是赵晓娟不同意配合王二磊办理他项权证的理由。赵晓娟认为王二磊将剩余首付款36万元付给她之后，她才同意配合办理他项权证。根据双方签订的合同，我方至今并没有违约，因为王二磊至今没有付清全部首付款，我方没有按照合同约定配合王二磊办理他项权证的义务。3.赵晓娟与陈建华个人之间确实有一些问题没有沟通好，双方本身是夫妻关系，赵晓娟提出双方共同经营的公司要由她担任法定代表人并且管理公司财务才同意出卖房屋，目前还在商议过程中。即使赵晓娟不同意出卖房屋，也是赵晓娟个人违约，与陈建华无关，王二磊可以追究赵晓娟个人的违约责任。陈建华要求继续履行合同，出卖合同项下房屋。第三人悦府公司述称，王二磊支付50万元首付款后，赵晓娟明确表示因为和陈建华之间有矛盾，其不再同意出卖合同项下房屋。为此，其也协调原被告双方协商，但始终没有达成一致意见。经审理查明：2020年4月3日，陈建华、赵晓娟（甲方）与王二磊（乙方）、悦府公司（丙方）签订房屋买卖合同，三方约定：第一条房屋基本情况：甲方自愿将座落在无锡市锡山区××镇××号的房屋出售给乙方；第二条成交价格：甲乙双方协商后的实际成交价格206万元；第四条付款约定：（1）乙方于2020年4月3日交付定金5万元；（2）乙方于2020年4月8日交付房款45万元；乙方付清首付款，甲方陪同乙方做他项权证到乙方名下；乙方首付款为86万元；（3）房款120万元，乙方委托丙方代办30年期商业贷款；第六条违约责任：甲方须保证该房屋权属清楚，保证对该房屋具有所有权，同时保证该房屋共有权人（含近亲属）无异议，如果发生该房屋所有权人（含近亲属）有异议或发生甲方及共有权人有关的房屋产权纠纷、债权债务纠纷，则全部由甲方负责，由此给乙方造成的经济损失，由甲方负责全额赔偿。如导致合同无法履行或乙方无法取得产权证，甲方应于十日内退还乙方已支付甲方的全部购房款并承担一切后果及违约责任······4、如甲乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条1、2、3违约责任，均由违约方向另一方支付本合同确定的房款总额的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。陈建华、赵晓娟在该合同甲方落款处签名、捺印，王二磊在该合同乙方落款处签名、捺印，悦府公司在该合同丙方落款处盖章。当日，王二磊的配偶周婷婷向陈建华转账5万元，陈建华向王二磊出具定金收条一份，载明：“今陈建华收到王二磊购房定金伍万元整，房址世纪锦园265-1502室（付款方式：银行转账）”。2020年4月7日，王二磊的配偶周婷婷向陈建华转账45万元。本案审理中，陈建华对收取上述50万元的事实无异议。另，上述合同项下无锡市锡山区××镇××号房屋的登记所有权人是陈建华、赵晓娟，该房屋上设定有最高额抵押，债权数额是175万元，抵押权人是中信银行股份有限公司无锡分行。另查明，王二磊述称，在其向陈建华支付上述第二笔45万元的首付款后，赵晓娟于2020年5月15日主动添加其微信，并在微信中要求其将剩余首付款36万元支付至赵晓娟个人的银行卡，其当即表示该36万元已准备好，只需陈建华、赵晓娟明确付款及办理他项权证的时间。2020年5月20日，王二磊与赵晓娟电话联系，赵晓娟明确表示陈建华的想法是通过贷款的方式清偿案涉房屋上的抵押债务并解除抵押，但其不同意与陈建华共同申请贷款，且因其个人与陈建华之间存在矛盾，其不同意继续出卖合同项下房屋。2020年5月25日，王二磊通过微信联系陈晓娟，陈晓娟在微信中再次表示因其个人与陈建华存在矛盾，其不同意继续出卖合同项下房屋。对此，王二磊举证了其与赵晓娟的微信聊天记录及电话录音。本案审理中，陈建华述称，其与赵晓娟系夫妻关系，二人在是否出卖案涉房屋的问题上存在一定分歧，赵晓娟的要求是将二人共同经营公司的法定代表人变更为陈晓娟并由其管理公司财务，在满足该要求后，陈晓娟才同意出卖案涉房屋，但双方尚未达成一致意见。本案庭审中，本院向陈建华释明，因陈建华与赵晓娟系案涉房屋买卖合同中的共同出卖人且系案涉房屋的共有权人，如陈建华要求继续履行合同，陈建华应与赵晓娟共同以反诉的方式提出。本案审理中，陈建华、赵晓娟未提出继续履行合同的反诉请求。以上事实，有房屋买卖合同、转账凭证、定金收条、不动产登记簿证明、微信聊天记录、电话录音及当事人的陈述等在案佐证。本院认为，王二磊与赵晓娟、陈建华签订的案涉房屋买卖合同系双方当事人自愿真实的意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。因赵晓娟在合同履行过程中明确表示不同意继续出卖案涉合同项下房屋，其行为导致王二磊无法实现合同目的，王二磊有权要求解除案涉房屋买卖合同并要求赵晓娟、陈建华返还已付购房款50万元，王二磊的该项诉讼请求，于法有据，本院予以支持。因陈建华与赵晓娟系案涉房屋的共有权人且二人是案涉房屋买卖合同中的共同出卖人，按照合同约定，赵晓娟拒绝履行合同，应由赵晓娟、陈建华共同承担支付违约金的违约责任。关于王二磊主张的违约金206000元，该金额明显过高，本院兼顾合同的履行情况即王二磊仅支付部分购房款50万元、当事人的过错程度即出卖人之一赵晓娟拒绝履行合同、当事人的实际损失以及预期利益即合同签订到赵晓娟违约时间间隔短、房价波动小等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情予以降低为按案涉合同确定的购房款总额的5%计算为103000元。王二磊主张的该部分违约金103000元，本院予以支持，王二磊主张的其余违约金，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》(二)第二十九规定，判决如下：一、确认王二磊与赵晓娟、陈建华于2020年4月3日签订的房屋买卖合同解除；二、赵晓娟、陈建华于本判决生效之日起10日内向王二磊返还购房款50万元并支付违约金103000元；三、驳回王二磊的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10860元，减半收取5430元，财产保全费4120元，两项合计9550元，由王二磊负担1393元，由赵晓娟、陈建华共同负担8157元（王二磊同意其预交的上述诉讼费用中的8157元本院不再退还，由赵晓娟、陈建华共同于本判决生效之日起10日内向其直接支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  吕纯阳二〇二〇年十一月二日书记员  唐昊珺