上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0110民初19330号原告：刘烽，男，1980年8月30日出生，汉族，住上海市杨浦区。原告：李雯，女，1982年10月12日出生，汉族，住上海市杨浦区。上列二原告的共同委托诉讼代理人：曾柱芳，上海顾友律师事务所律师。上列二原告的共同委托诉讼代理人：朱莎，上海顾友律师事务所律师。被告：郁海彬，男，1990年1月25日出生，汉族，住上海市杨浦区。原告刘烽、李雯与被告郁海彬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月26日公开开庭进行了审理。原告刘烽、李雯的共同委托诉讼代理人曾柱芳、朱莎，被告郁海彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘烽、李雯共同向本院提出诉讼请求：1.判令刘烽、李雯与郁海彬于2020年6月10日签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)于2020年10月20日解除；2.要求郁海彬返还购房款792,500元；3.要求郁海彬支付违约金317,000元；4.要求郁海彬赔偿中介费损失31,700元。事实和理由：2020年6月10日，经昊辰房地产营销策划(上海)有限公司居间介绍，刘烽、李雯与郁海彬签订《上海市房地产买卖合同》，约定刘烽、李雯向郁海彬购买上海市杨浦区邯郸路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，总房价款为1,585,000元，并约定双方于2020年8月31日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。刘烽、李雯已按约支付房价款792,500元，并向上海市公积金管理中心申请办理贷款，上海市公积金管理中心于2020年7月20日审批通过，可办理过户。郁海彬将刘烽、李雯支付的房价款挪作他用，未用于清偿房屋上的贷款，涤除抵押，故拖延办理过户。2020年8月31日，因上海市公积金管理中心系统升级，公积金贷款审批被撤回。2020年9月1日，刘烽、李雯书面催促郁海彬办理过户。2020年9月中旬，郁海彬借款还清房屋贷款，涤除抵押。刘烽、李雯重新申请公积金贷款，并于2020年9月25日通过。2020年9月30日，双方共同到杨浦区自然资源确权登记事务中心办理过户。后刘烽、李雯收到杨浦区自然资源确权登记事务中心通知，系争房屋已于2020年10月12日被法院查封，无法过户。郁海彬的违约行为侵害了刘烽、李雯的合法权益。郁海彬辩称，郁海彬将系争房屋低于市场价20万元出售给刘烽、李雯。因为郁海彬身体不舒服，未及时办理过户。2020年9月30日，郁海彬与刘烽、李雯办理过户，后房屋被上海银行申请保全。2020年10月14日，郁海彬与刘烽、李雯到上海市浦东新区人民法院调解。郁海彬现无法清偿19万元的债务，刘烽、李雯也不愿意向上海银行出具承诺书，导致系争房屋无法解封。刘烽、李雯目的是要继续购买房屋还是要高额违约金。郁海彬确实收取刘烽、李雯购房款792,500元，用于偿还夫妻共同债务。刘烽、李雯主张的违约金金额明显过高，郁海彬诚意出售房屋，还找垫资方垫资偿还房屋贷款。刘烽、李雯未及时取得房屋，确实存在房价上涨的损失。郁海彬认可刘烽、李雯支付中介费31,700元。因为晚过户，郁海彬已赔偿刘烽、李雯24,000元。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：上海市杨浦区邯郸路XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积31.99平方米，权利人为郁海彬。2020年6月10日，经昊辰房地产营销策划(上海)有限公司居间介绍，郁海彬(卖售人，签约甲方)与刘烽、李雯(买受人，签约乙方)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定刘烽、李雯向郁海彬购买上海市杨浦区邯郸路XXX弄XXX号XXX室房屋，转让价款为1,585,000元，并约定双方于2020年8月31日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。补充条款约定甲方违约责任，甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。甲方发生下列情形的，均视为甲方根本性违约，乙方有权单方解除本合同。乙方应书面通知甲方，甲方应在接到通知之日起的三个工作日内无息退还已收到的全部房价款并支付相当于总房价款20%的违约金。①甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的；②甲方签订本合同后又将该房地产转卖、租赁给第三方的；③该房地产被查封或限制转让，导致乙方无法取得该房地产所有权的；④甲方无正当理由单方要求解除本合同的。付款协议约定，乙方应支付甲方首期房价款790,000元，乙方已在双方签订本合同前通过居间方转付或直接支付甲方定金100,000元，在签署本买卖合同后，转为部分首期房价款。乙方应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)后当日内通过居间方转付或直接支付甲方部分首期房价款690,000元。乙方通过贷款支付甲方第二期房价款790,000元。乙方应于房屋交接后支付甲方尾款5,000元。2020年4月21日，刘烽支付郁海彬20,000元。2020年4月25日，刘烽支付郁海彬80,000元。2020年5月21日，刘烽支付郁海彬30,000元。2020年6月8日，刘烽支付郁海彬50000元。2020年6月10日，刘烽支付郁海彬610,000元。2020年7月13日，刘烽支付郁海彬2,500元。郁海彬确认已收取刘烽、李雯购房款792,500元。刘烽分别于2020年7月22日、2020年8月3日、2020年8月24日联系郁海彬确定办理过户时间，郁海彬未予以确定。2020年8月25日，郁海彬、刘烽约定于2020年8月29日过户，后因郁海彬原因取消。因逾期办理过户，郁海彬于2020年9月2日补偿刘烽24,000元。2020年9月17日，刘烽、李雯书面催告郁海彬于2020年9月30日前办理转让过户手续，否则将追究郁海彬的违约责任。2020年9月23日，郁海彬告知刘烽房屋上的贷款已还清，等30号之前过户。2020年9月30日，郁海彬办理抵押权注销登记，后与刘烽、李雯申请办理过户登记。2020年9月30日，刘烽支付昊辰房地产营销策划(上海)有限公司中介费31,700元。因郁海彬拖欠上海银行股份有限公司上海自贸试验区分行借款，系争房屋于2020年10月12日被上海市浦东新区人民法院查封，导致系争房屋未能变更登记至刘烽、李雯名下。郁海彬希望刘烽、李雯向上海银行股份有限公司上海自贸试验区分行出具书面承诺，承诺剩余房款不变更付款账户，否则导致上海银行股份有限公司上海自贸试验区分行无法顺利收回贷款的，产生损失由两人承担赔偿责任。刘烽、李雯未同意出具该承诺。2020年10月20日，刘烽通知郁海彬，因郁海彬单方违约导致刘烽、李雯无法如约取得系争房屋所有权，双方于2020年6月10日签署的《上海市房地产买卖合同》解除，要求郁海彬收到通知之日起的三个工作日内退还已收取的房价款792,500元，并支付违约金317,000元，赔偿中介费损失31,700元。刘烽、李雯确认系争房屋的转让价格低于市场价，主张交易过程中花费的时间、精力成本，女儿上学被耽误，郁海彬债权人骚扰带来的影响，购买价格较低的优惠，房价增涨(超过15%)，中介费，诉讼费、保全费、律师费25,000元和保全担保费2,282元等损失。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。郁海彬未能按照合同约定于2020年8月31日办理过户，后支付刘烽、李雯24,000元，刘烽、李雯同意将办理过户时间延迟至2020年9月30日。双方于2020年9月30日办理过户，但因郁海彬拖欠银行借款，系争房屋其后被法院查封，导致房屋无法过户至刘烽、李雯名下。郁海彬构成违约，刘烽、李雯可解除合同，并要求郁海彬返还购房款、支付违约金。郁海彬辩称刘烽、李雯主张的违约金过高，刘烽、李雯的购房价确实低于当时的市场价，考虑市场价的增涨以及中介费损失、诉讼成本等情况，本院酌情确定郁海彬支付刘烽、李雯违约金150,000元。本院在确定违约金时，已考虑刘烽、李雯的中介费损失，刘烽、李雯再主张中介费损失，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、郁海彬与刘烽、李雯于2020年6月10日签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)于2020年10月20日解除；二、郁海彬应于本判决生效之日起十日内返还刘烽、李雯购房款792,500元；三、郁海彬应于本判决生效之日起十日内支付刘烽、李雯违约金150,000元；四、驳回刘烽、李雯的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,070元，因适用简易程序，减半收取计7,535元，保全费5,000元，由郁海彬负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 梅 松 松二〇二〇年十二月三十日书记员 饶馨沈蕾附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。