江苏省江宁经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0191民初2842号 原告：南京春沣企业管理有限公司，住所地在南京市江宁区秣陵街道庄排路******。 法定代表人：张兵，系公司执行董事。 委托诉讼代理人：张丹，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪敏敏，北京市炜衡（南京）律师事务所实习律师。 被告：赵翠清，女，1978年5月2日生，汉族，居民，住南京市秦淮区。 委托诉讼代理人：曹宝琴，江苏玖润律师事务所律师。 原告南京春沣企业管理有限公司（以下简称春沣公司）与赵翠清房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员闫立海独任公开开庭进行了审理。原告春沣公司的委托诉讼代理人张丹、被告赵翠清的委托诉讼代理人曹宝琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告春沣公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认双方租赁合同于2020年7月22日终止；2、请求判令被告支付欠付租金362506.32元，占有使用费计算至2020年8月6日，共15天，金额为19863.36元；3、请求判令被告支付物业费23173.92元及滞纳金（按照年利率24%计算自2019年10月23日至2020年7月22日）；4、请求判令被告支付截止至2020年5月19日的电费10215.03元；5、请求判令被告支付违约金48334元（按照年租金10%计算）及房屋闲置2个月的损失80556.96元；6、请求判令被告承担诉讼费。事实和理由：原、被告双方经前期磋商，于2019年7月26日签订《房屋租赁合同》，约定由被告租用原告位于江宁经济技术开发区作为商务、办公使用，租赁期限从2019年7月23日至2020年7月22日止。双方对租金、物业费及水电费的支付金额、支付期限、违约责任均作出了约定。合同签订后，原告即将涉案租赁房屋交付给被告使用，但被告截止至目前为止，只支付了三个月的租金和物业费合计128000元及10000元押金，其余费用经原告方多次催要，被告均不予以支付。为维护原告合法权益，原告诉至法院。 被告赵翠清辩称：1、被告主体不适格。案涉房屋租赁是原告与南京小熊摩尔保育服务有限公司（以下简称小熊摩尔公司）签订的合同，签合同时因小熊摩尔公司未拿到公司公章，故以赵翠清个人名义签订，但在租赁合同中双方明确该房屋租赁给被告用于商务办公使用，且实际确实为小熊摩尔公司经营使用。被告仅仅是代为行使民事行为，小熊摩尔公司应作为主体承担责任，法定代表人赵翠清不应作为责任主体；2、关于原告主张的电费，因被告本人在实际使用过程中没有监督，故对电费不清楚，被告曾在2020年3月向原告口头提出解除合同，因疫情仅经营了一个月左右，原告表示同意但要求支付欠付的租金，故请求法庭对于租金部分考虑疫情影响予以减免；3、关于滞纳金及违约金，根据合同约定为日千分之三，该约定过高，原告主张的24%也过高，原告同时主张违约金、滞纳金过高，请求法庭予以调整。 本院经审理查明：2019年7月26日，原告春沣公司（甲方）与被告赵翠清（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定由被告租用原告位于江宁经济技术开发区作为商务、办公使用。租赁期限自2019年7月23日至2020年7月22日止。合同中约定租金、物业费及水电费支付方式为：每天租金为人民币1.8元／㎡（每年按365天计费，如乙方需开发票，税点由乙方承担），共计483341.76元。租金每半年一付，计241670.88元。以后各期租金须提前30天付清。乙方不能按合同约定缴纳房租，每天按应缴纳房租的3‰向甲方缴纳滞纳金。乙方在租赁期内，支付使用的水、电费用，按照实际使用额度按时缴纳，壹月一付。在租赁期内的物业费用按照3.5元／㎡／月（每年按12个月），共计30898.56元，物业费半年一付，本合同签订之日起三日内支付费用。以后各期租赁期内的物业费须提前30天付清。乙方不能按合同约定缴纳本条费用，每天按应缴纳金额的3‰向甲方缴纳滞纳金。合同第十一条约定违约责任：租赁期间，由于一方原因以致《租赁合同》解除、终止，违约方应按年租金的10%向守约方支付违约金，违约金不足抵付另一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。 案涉房屋租赁合同签订后，被告支付了10000元押金、租金及物业费128500元。原告认可被告已支付完毕三个月的租金及物业费，并同意将10000元押金在未支付款项中抵扣。因被告赵翠清在合同到期后未主动清理物品搬离案涉房屋，本院于2020年8月6日前往案涉房屋清点房屋内被告遗留物品，原告认可于该日收回案涉房屋，其工作人员表示“已接洽下一任租户仍经营幼儿保育项目故室内装修仍需继续使用”。庭审中被告表示放弃房屋内遗留物品，任由原告处置。 另查明，小熊摩尔公司于2019年8月12日注册成立，被告赵翠清为小熊摩尔公司的法定代表人。2018年4月6日，南京江宁池田实业有限公司出具《委托管理证明》，载明：兹委托南京春沣企业管理有限公司全权处理我社区所属庄排路××号××幢厂房对外出租及日常管理事宜，具体物业情况如下：胜太工业园，南京江宁开发区庄排路××号，3500平方米。南京市江宁区人民政府秣陵街道办事处、南京市江宁区秣陵街道胜太社区居民委员会、南京市江宁区秣陵街道招商中心出具场所证明，载明：兹有南京春沣企业管理有限公司申请设立青柠优创创业空间，经营，经营地址在南京江宁开发区归南京市江宁区秣陵街道胜太社区居民委员会所有，属非住宅用房。 审理中，被告赵翠清陈述其与春沣公司签订案涉租赁合同时尚未拿到小熊摩尔公司的公章，故赵翠清作为法定代表人代为签订。原告春沣公司则陈述案涉合同首页加盖小熊摩尔公司公章系赵翠清在2020年4月借口查看合同时私自加盖，系其恶意躲避债务的行为。 以上事实，有房屋租赁合同、付款凭证、委托管理证明及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为，原告春沣公司与被告赵翠清签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，当事人应按照合同约定各自履行义务。案涉合同约定了期限，合同到期后权利义务终止，案涉房屋租赁合同于2020年7月22日终止，本院予以确认。合同履行期内，被告欠付9个月租金362506.32元，9个月物业费23173.92元，合同终止后被告仍应支付，但因被告租赁案涉房屋用于开办幼儿早教机构，疫情期间确实无法开业经营，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干规定的指导意见（二）》，本院酌情减免2020年2月至4月期间一个半月的租金60417.72元，故被告还应支付剩余租金302088.6元。 2020年7月22日合同终止后被告未交还房屋，直至2020年8月6日原告收回案涉房屋，被告应支付该期间的占有使用费19863.36元（483341.76元÷365×15天）。被告欠付物业费构成违约，原告主张物业费滞纳金按照年利率24%计算9个月不违反法律规定，经计算滞纳金为4171.31元（23173.92元×24%÷12×9）。 对于原告主张被告应支付承租起至2020年5月19日的电费10215.03元，其提供电费抄表数为8270度，按照1元/度计算不超过电费收费标准，扣减其自认被告已经支付的351.03元，被告还应支付7918.97元，被告未对上述电费收取方式、抄表数、已支付金额提出相反证据，故本院认定被告欠付电费数额为7918.97元。原告主张公摊电费1296.06元及施工期间电费1000元，但无证据证明收费方式，本院不予支持。 被告在合同期内拖欠租金，并在合同终止后未及时交还房屋，构成违约，根据合同约定其应按年租金10%向守约方支付违约金，被告认为违约金过高，其未能提供证据予以证明，本院不予采纳，故原告主张违约金48334元（483341.76元×10%）本院予以支持。原告已于2020年8月6日收回房屋并主张合同终止至收回房屋之日的占有使用费，故其主张2个月的房屋空置损失系重复主张，且原告已于2020年8月6日表示案涉房屋已接洽好下一任租户，故无空置损失产生的事实依据，本院不予支持。综上，被告赵翠清应向春沣公司支付上述租金、物业费、电费及违约金共计405550.16元。 被告辩称赵翠清不应作为承担给付责任的主体，但案涉房屋租赁合同签订人为赵翠清与春沣公司，虽然合同首页盖有小熊摩尔公司公章，但比照合同签订时间与小熊摩尔公司的注册时间，可推定合同签订主体为赵翠清个人而非公司，赵翠清辩称应由小熊摩尔公司承担给付义务的意见，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原、被告双方2019年7月26日签订的《房屋租赁合同》已于2020年7月22日终止； 二、被告赵翠清于本判决生效之日起十日内向原告南京春沣企业管理有限公司支付租金、物业费、电费及违约金共计405550.16元； 三、驳回原告南京春沣企业管理有限公司的其他诉讼请求 本案案件受理费收取3962元，由被告赵翠清负担2920元，由原告南京春沣企业管理有限公司负担1042元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审 判 员  闫立海 二〇二〇年十一月十九日 见习书记员  齐 靓