天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0112民初907号原告：董羽，男，1988年6月7日出生，汉族，住天津市河西区。委托诉讼代理人：董长通（原告之父），1959年1月22日出生，汉族，住天津市河西区。被告：司永超，男，1985年10月13日出生，汉族，住天津市蓟州区。原告董羽与被告司永超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董羽及其委托诉讼代理人董长通到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董羽向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2019年6月30日签订的《天津市房屋租赁合同》将占用房屋按《天津市房屋租赁合同》约定的交房标准返还原告；2.判决被告支付原告2019年7月1日至2019年12月31日房屋租赁费6000元、物业管理费1017.10元、2019年度冬季采暖费1640.25元、违约金45000元；3.判决被告支付原告2019年12月31日至实际返还租赁房屋的使用费（包括房屋租金、物业费）；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系天津市津南区象博豪庭房屋业主。原、被告于2019年6月30日续签了《天津市房屋租赁合同》。该合同约定，租赁期限自2019年7月1日至2020年6月30日止；年租金18000元，租金半年支付一次；租金支付时间为签订该合同时被告一次性支付原告9000元。可是该合同签订时，被告以资金暂时困难为由，没有在签订该合同当日给付原告9000元租金。后经原告多次催要，被告于2019年7月30日通过微信转账向原告支付了3000元房租。就余下租金事宜，原告又多次主动与被告电话和微信联系，并通过微信向被告发出通知函，告知被告如再不给付所欠租金，原告将解除该合同，但毫无回音。自2019年7月起房屋一直由被告占用，被告也未交物业费。司永超未作答辩。围绕诉讼请求，原告提交证据：房屋不动产权证书、房屋租赁合同、采暖费发票、物业费发票和收据、微信截图。本院经审查分析认为，上述证据中微信截图无法核实对方身份，对该证据的证明效力不予确认；其他证据具备真实性、合法性和关联性，本院对证明效力予以确认。本院经审理认定事实如下：原告系天津市津南区象博豪庭房屋业主。原告作为甲方、被告作为乙方于2019年6月30日签订了《天津市房屋租赁合同》。该合同约定，原告将上述房屋出租给被告作办公使用；租赁期限自2019年7月1日至2020年6月30日止；年租金18000元，租金半年支付一次；租金支付时间为签订该合同时被告一次性支付原告9000元；如乙方延期支付租金，甲方有权追究乙方违约责任“合同继续履行。乙方除应支付拖欠租金外，还应自应交租金之日起至实际交付拖欠租金之日止，按每日500元向甲方支付违约金”。租赁期内，原告自认收到被告支付的3000元租金。该合同中约定，甲方交付房屋时，乙方需向甲方支付押金2000元，用于担保承租人因租赁产生的债务履行，待退租时甲方返还；租赁期间，使用该房屋所发生的费用（水、电、煤气、通讯、有线电视、供热、物业费等）中，乙方使用该房屋所发生的费用由乙方承担；其他有关费用，均由甲方承担。原告支付了2019-2020年度供热费1640.25元，2019年7月1日至2020年11月3日的物业费（每月169.52元）。经现场调查，涉诉房屋已长时间无人使用，屋内放置办公家具等。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的规定，应为合法有效。双方均应按照合同约定全面履行各自义务。原告按照合同约定已将房屋交由被告经营使用，被告理应按照约定的期限和金额及时支付租金。根据合同约定，被告本应于2019年6月30日支付前半年租金9000元，于2019年12月31日前支付后半年租金9000元，实际被告仅支付租金3000元。被告应当支付拖欠的租金15000元。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”被告逾期未付租金，已违反合同约定，应承担违约责任，按照合同约定，被告应承担的违约责任为“合同继续履行。乙方除应支付拖欠租金外，还应自应交租金次日起至实际交付拖欠租金之日止，按每日500元向甲方支付违约金”。因原、被告并未约定租赁期间拖欠租金可解除合同，故对原告要求解除租赁合同的诉讼请求本院不予支持，被告应于租赁期满时即2020年6月30日腾出租赁房屋。如被告未按期腾退房屋，被告应按原租金标准，按每日50元支付房屋占用期间的使用费。对于原告主张的逾期未腾出房屋的其他费用（物业费、取暖费等），因尚未实际发生，本院不予支持，可待实际发生后后另行主张。租赁期间（2019年7月1日至2020年6月30日）产生的物业费2034.24元及2019-2020年度采暖费1640.25元，根据合同约定应由被告承担，现原告已经垫付，被告应当向原告支付上述款项。对于原告依据合同违约条款主张的逾期付款违约金4.5万元，显然过分高于原告的实际损失，考虑原告的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定违约金2200元。综上所述，对原告的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告司永超于2020年6月30日腾出天津市津南区淇水道与鄱阳路交口象博豪庭，如被告未按期腾出房屋，每逾期一日支付原告董羽房屋使用费50元；二、被告司永超于本判决生效后七日内支付原告董羽租金15000元；三、司永超于本判决生效后七日内支付原告董羽垫付的物业费2034.24元及2019-2020年度采暖费1640.25元；四、司永超于本判决生效后七日内支付原告董羽违约金2200元；五、驳回原告董羽的其他诉讼请求。案件受理费1141元，减半收取计570.5元，原告负担444.5元；被告负担126元。被告于本判决生效后七日内向本院交纳诉讼费126元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  国艳二〇二〇年六月二十四日书记员  张晟附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。