江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0102民初5758号原告（反诉被告）：成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司南昌分公司，住所地江西省南昌市红谷滩新区红角洲学府大道899号慧谷创意产业园味粽空间B座二层B1-69号，统一社会信用代码91360125056400695H。负责人：孙殿锋，系该分公司总经理。委托诉讼代理人：石灿华，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵希萍，女，系该公司员工，住南昌市红谷滩新区。被告（反诉原告）：黄某某，女，1978年12月2日生，江西省南昌市人，汉族，住江西省南昌市西湖区。委托诉讼代理人：朱某某（与被告黄某某系夫妻关系），男，住南昌市西湖区。原告成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司南昌分公司（下称嘉诚新悦公司南昌分公司）与被告黄某某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后适用简易程序进行审理。案件审理过程中，被告黄某某对原告嘉诚新悦公司南昌分公司提起反诉，本院裁定本案转为普通程序审理，并依法组成合议庭公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）嘉诚新悦公司南昌分公司的委托诉讼代理人赵希萍及被告（反诉原告）黄某某的委托诉讼代理人朱某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告嘉诚新悦公司南昌分公司向本院提出诉讼请求：1.判令黄某某立即给付拖欠的2018年7月1日至2020年3月31日期间的物业服务管理费3557.4元；2.判令黄某某立即支付物业服务费逾期违约金1120.5元；3.判令黄某某承担本案诉讼费。事实与理由：黄某某系嘉诚新悦公司南昌分公司提供服务管理的南昌绿地外滩公馆项目XX幢X单元XXXX室的业主，建筑面积44.58平方米，约定物业服务费3.8元/平方米。黄某某签订的《南昌市商品房买卖合同》附件五规定前期物业管理由选聘的嘉诚新悦公司南昌分公司提供。嘉诚新悦公司南昌分公司进行了安全、清洁及维护等一系列物业管理工作，黄某某从2018年7月1日起至2020年3月31日一直未交物业管理费。期间，物业公司工作人员多次催告，黄某某仍拒不缴纳。为维护自身合法权益，向法院提起诉讼，望判如所请。本诉被告黄某某辩称，1.不存在经嘉诚新悦公司南昌分公司多次催告黄某某及共有人朱某某仍然拒不缴纳的情形，黄某某已怀有足够的善意履行了自己该尽的义务。案涉房屋系黄某某与朱某某共同共有，嘉诚新悦公司南昌分公司服务缺失对黄某某、朱某某工作生活造成伤害，故不认可嘉诚新悦公司南昌分公司单方主张的全额缴纳物业费，仅同意缴纳合理、公允的物业管理费。自2016年12月以来已缴纳物业费3218.68元，其中有1524.6元是在与嘉诚新悦公司南昌分公司发生服务纠纷后分别于2018年11月2日、2019年6月9日、2020年1月17日主动缴纳。2.嘉诚新悦公司南昌分公司未征询任何业主的意见，自2017年12月9日自行公布新的停车收费规则，该规则明确要求“必须凭营销中心提供的购车位有效材料方可办理停车卡，而无车卡车辆一律按临停车辆进行收费”。按该收费规则，未购置车位的业主如果使用车辆就要负担每天35元的停车费，每月停车费为1050元，而南昌市绝大多数写字楼停车月租仅为300元左右。物业此举实际上就是通过不购买车位就不予办理停车卡的黑恶规则达成帮开发商售卖车位的目的，该收费规则极不合理，众多业主提出意见，物业未作任何回复，随后按其单方面制定的规则强行推行至今。黄某某及众多业主多次与物业沟通协商无果，业主因不合理的收费规则无法停车，日常生活受到极大影响，黄某某更是因无法在该物业周围找到车位，工作上又必须用车，交不起每月上千元的停车费从而长期夫妻两地分居，生活和物业使用权利受到极大损害。3.嘉诚新悦公司南昌分公司称其自身没有车位，故本物业业主未购买车位或未租赁到已购车位时只能按临停计费，极为不公的是其对于在此营业的酒店提供停车抵用券（每券入场停车一次，每券十元），黄某某多次请求参照办理，嘉诚新悦公司南昌分公司却对包括黄某某在内的在此工作生活的业主未予办理。黄某某也因此一直未能办理长期停车卡，因交不起每月上千元的临停收费几乎被剥夺了用车的权利。4.根据办公楼的总平面规划图，商业、办公地上停车位有115个，地下停车位662个。地面停车位属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，依据物权法等法律法规的规定属于业主共有，嘉诚新悦公司南昌分公司未经业主认可以不合理的方式对地上、地下同等收取停车费（在办公楼道路入口处设置收费闸口），其为了商业合作伙伴单方面利益采取的不当行为，严重破坏公序良俗，给业主凭空制造停车麻烦，违反了物业管理公司服务业主的基本职责，且已有触犯物权法之嫌。因此，嘉诚新悦公司南昌分公司诉求毫无依据，请求法院驳回。反诉原告黄某某向本院提出反诉诉讼请求：1.判令嘉诚新悦公司南昌分公司对以往的不当行为向黄某某作书面诚恳道歉；2.判令嘉诚新悦公司南昌分公司对2018年1月1日至2020年3月31日期间的物业服务费减半收取；3.判令嘉诚新悦公司南昌分公司即刻纠正不当行为，参照南昌商业写字楼停车收费的普遍规则及相应收费水平（约300元/月）给予黄某某在其物业所附停车场地办理按月收费停车的权利或参照对在该物业所在楼栋营业的酒店的停车方式获得购买及使用停车抵用券的权利。事实与理由与其答辩意见一致。反诉被告嘉诚新悦公司南昌分公司针对反诉原告黄某某的反诉诉请辩称：车位出售后属于业主个人所有，物业公司无权对外出租，如业主需要物业可以协调租赁其他业主个人车位进行使用，其他请求物业无法满足；商品房买卖合同与物业服务合同中均明确物业费按照3.8元/平方米/月收取，物业公司对物业安全、清洁维护等进行了系列管理，业主应当按照约定的标准交纳物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的南昌市商品房买卖合同、（绿地外滩公馆）前期物业服务合同、临时管理规约、交费收据、关于外滩公馆商业停车场收费的温馨提示、外滩诺亚方舟精品酒店停车费抵用券、绿地外滩公馆总体规划图、地下室总体规划图、道闸的照片等证据，本院认定事实如下：嘉诚新悦公司南昌分公司接受绿地外滩公馆开发商南昌绿地申翔置业有限公司的选聘为绿地外滩公馆提供前期物业管理服务，双方于2013年8月10日签订《前期物业服务合同》一份，对物业服务的具体内容、双方的权利义务、业主的权利义务、服务费用、物业的经营与管理等方面作出了约定。该合同约定：1.物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，写字楼（高层SOHO办公）标准为3.8元/月·平方米，业主收房后次年度起，每年分四期向乙方（即嘉诚新悦公司南昌分公司）交纳物业服务费，每年1月1日至1月5日交纳第一季度物业服务费，每年4月1日至4月5日交纳第二季度物业服务费，每年7月1日至7月5日交纳第三季度物业服务费，每年10月1日至10月5日交纳第四季度物业服务费，业主违反约定逾期交纳物业服务费的，按照实际逾期天数计算违约金，每逾期一日按实际欠费金额万分之五的标准向乙方支付逾期交纳违约金。2.业主同意将本物业管理区域内的业主共有的会所、车位、物业共有部位、物业共用设施设备委托乙方经营。3.车位属于全体业主共有的，车位使用人（含包月和临停）均应按经政府主管部门审批的收费标准向乙方交纳车位使用费，该收费标准经政府主管部门审批后由乙方向全体业主公布。4.属于全体业主共有的车位，除非业主大会另有明确决议，则乙方有权根据实际情况决定采取固定或非固定车位等车辆停放模式，合理划分停车区域。2016年10月21日，黄某某、朱某某与南昌绿地申翔置业有限公司签订《南昌市商品房买卖合同》购买绿地外滩城XX商业、办公楼XXXX室（建筑面积44.58平方米）房屋一套，合同附件明确前期物业管理由嘉诚新悦公司南昌分公司提供，物业管理公共性服务收费标准为3.8元/平方米建筑面积。2016年11月20日，朱某某作为物业买受人签字承诺遵守《绿地外滩公馆业主临时管理规约》及其附件的全部内容。规约第十二条约定全体业主授予物业服务企业下列权利：根据本临时管理规约制定并执行物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，对于非产权车位的机动车辆停放，采取非固定车位，先到先停，有偿使用的方式进行管理，车辆凭卡出入。2017年12月，嘉诚新悦公司南昌分公司张贴《关于外滩公馆商业停车场收费的温馨提示》一份，主要内容为：“经决定将对外滩公馆商业停车场进出车辆实施收费：1.临停车辆首小时停车免费；2.次小时起每小时计费3元；3.每日停车35元封顶，超过24小时重新计费；4.已认购或已租赁的车位，车主可凭营销中心提供的购车位有效材料至物业服务中心前台办理开通车卡手续，车辆凭卡进出，一车一卡；5.无车卡车辆，一律按临停车辆进行收费。以上收费自2018年1月1日起正式实行……”。之后，嘉诚新悦公司南昌分公司开始按上述收费标准收取停车费。黄某某、朱某某就该收费规则不合理与嘉诚新悦公司南昌分公司产生争议。对案涉房屋的物业费，黄某某、朱某某按3.8元/月·平方米的标准支付至2017年12月31日。对于2018年1月1日至2020年3月31日期间的物业费，黄某某、朱某某认为嘉诚新悦公司南昌分公司公布的停车场收费规则给其工作、生活造成了损害，不同意全额缴纳，遂于2019年6月9日、2020年1月17日分两次支付了1016.4元（每次支付508.2元）。对于黄某某提出物业区别对待向酒店发放停车费抵用券的问题，嘉诚新悦公司南昌分公司陈述酒店、KTV是向物业统一购买停车抵用券向顾客发放，每月停车抵用券消费量在1000张左右。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，嘉诚新悦公司南昌分公司与绿地外滩公馆开发商签订的《前期物业服务合同》对黄某某具有约束力，嘉诚新悦公司南昌分公司为绿地外滩公馆提供了物业服务，黄某某应按合同约定的3.8元/月·平方米的标准向嘉诚新悦公司南昌分公司支付案涉房屋的物业费。黄某某以停车收费标准不合理为由要求调减物业费于法无据，本院不予支持。根据庭审查明的事实，案涉房屋2018年1月1日之后的物业费黄某某夫妇已支付1016.4元，应视为结清了案涉房屋2018年1月1日至2018年6月30日期间的物业费，案涉房屋2018年7月1日至2020年3月31日期间的物业费尚未支付，故本院对嘉诚新悦公司南昌分公司要求黄某某支付该期间物业费3557.4元（3.8元/月/平方米×21个月×44.58平方米）的诉请予以支持。黄某某系与嘉诚新悦公司南昌分公司就停车场收费标准问题发生争议才未全额交纳物业费，综合本案具体情况，本院对嘉诚新悦公司南昌分公司要求黄某某支付逾期违约金的诉请不予支持。《物业管理条例》第二十三条规定：“物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺”，根据该条规定，业主在购买房屋时对遵守临时管理规约作出了书面承诺，故临时管理规约对业主具有约束力。《绿地外滩公馆业主临时管理规约》第十二条约定全体业主授予物业服务企业根据临时管理规约制定并执行物业共用部位和共用设施设备的使用方面的规章制度，并约定物业服务企业对于非产权车位的机动车辆停放采取非固定车位、先到先停、有偿使用的方式进行管理。同时，案涉停车场收费并未纳入政府价格管理范畴，可以自主定价。嘉诚新悦公司南昌分公司制定的外滩公馆商业停车场进出车辆收费规则并未违反临时管理规约确定的管理方式，黄某某所述嘉诚新悦公司南昌分公司未征得业主同意擅自公布停车收费规则与临时管理规约的约定相悖，故其以嘉诚新悦公司南昌分公司擅自公布停车收费规则给其工作生活造成伤害为由提出的三项反诉诉请，缺乏依据，本院不予支持。至于黄某某提出嘉诚新悦公司南昌分公司制定的临时停车收费标准导致其需负担的临停费用过高以及对酒店和其他业主存在区别对待的问题，如业主对嘉诚新悦公司南昌分公司制定的停车收费方式和标准有异议，可通过业主大会另行决议。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第五项，第二十二条、第二十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：一、本诉被告（反诉原告）黄某某于本判决生效之日起十日内支付本诉原告（反诉被告）成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司南昌分公司绿地外滩城XX商业、办公楼XXXX室2018年7月1日至2020年3月31日期间的物业服务费3557.4元；二、驳回本诉原告（反诉被告）成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司南昌分公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告（本诉被告）黄某某的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元（已由本诉原告成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司南昌分公司预交），由本诉被告黄某某负担；反诉案件受理费25元（已由反诉原告黄某某预交），由反诉原告黄某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  邬化雨人民陪审员  张晓茜人民陪审员  吴明根二〇二〇年十二月四日书 记 员  钟芬芬附:本案适用的有关法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。2.《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第二十二条建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。第二十三条建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。