湖北省武汉市青山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0107民初59号原告：胡钢，男，1969年8月30日出生，汉族，无职业，住武汉市硚口区。委托诉讼代理人：李博，湖北楚尚律师事务所律师（特别授权代理）。被告：余宏，男，1974年6月22日出生，汉族，武汉市中和投资有限公司保安，住武汉市汉阳区（户籍地武汉市青山区）。原告胡钢与被告余宏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡钢及其委托诉讼代理人李博，被告余宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡钢向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告之间的房屋买卖合同；2、被告承担由于未履行买卖合同中约定的将涉案房屋过户给原告的义务导致原告需要重新购买房屋的直接经济损失1100000元；3、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告将第1、2项诉讼请求变更为:1、依法解除原、被告之间的房屋买卖合同，被告返还原告房款202773元；2、被告赔偿损失1100000元。因原告认可涉案房屋出售时的单价为11000元/平方米，其主张赔偿802187元，故原告对增加的部分诉讼请求未再补缴诉讼费用。事实与理由：原、被告是朋友关系，被告个人名下拥有武汉市汉阳区桃花岛城市花园407栋2单元5层1室房屋，建筑面积91.36平方米。2004年初，原告与被告就涉案房屋达成购买意向，原告以100000元全款方式购买涉案房屋。被告于2004年4月19日写下一张收条，约定原、被告之间就涉案房屋达成买卖合同关系，双方都在收条上签字。后原告分两笔于2004年12月15日前支付完毕购房款，并取得涉案房屋钥匙，完成了房屋交付。原告自2005年开始实际居住在涉案房屋中直至2010年。2010年以后，原告将涉案房屋出租直至2019年房屋由被告私自出售之日。由于涉案房屋在买卖时属于商品房可办证但是未办证状态，双方签订买卖合同并履行完毕付款及交付后，被告迟迟不办理涉案房屋房产证，导致无法办理房产过户。原告以各种方式催促被告办理涉案房屋房产证，但被告一直不予配合，直至2016年下半年被告才办理涉案房屋不动产权证书。由于涉案房屋的不动产权证未满两年，税费较高，为减少税费成本，双方协商一致在不动产权证书满两年后，立即办理房屋过户手续。同时为了担保后续过户手续正常进行，被告将涉案房屋的不动产权证书、维修基金发票原件、契税印花税发票原件及买卖合同其他材料原件都押在原告处。2018年下半年，涉案房屋不动产权证满两年，但被告却未按照双方约定办理房屋过户，而是隐瞒了涉案房屋已经存在履行完毕的买卖合同的事实，将涉案房屋挂在中介处出售，并迅速与新买家办理了房屋过户。据第三方信息了解和同地段房屋成交价格类比，涉案房屋的当前成交价格约在1100000元左右。依据合同法相关规定，原告现须用远超当初购房款的价格才能买到和涉案房屋类似的同等地段户型的房屋，被告违约给原告造成了巨大的经济损失，这部分经济损失应由被告来全部承担。为维护合法权益，故原告诉至法院。被告余宏辩称，其同意解除合同，但解除合同是原告的原因造成的，不应该赔偿损失，只同意返还购房款。被告是愿意配合原告办理任何手续的。由于原告的原因导致无法继续履行，当时被告要求尽快办理房屋过户，因为其家里办理拆迁，如果被告名下没有房屋，其就可以购买经济适用房，故原告的行为也对被告在拆迁过程中的利益造成了损失。现被告愿意返还房款202773元，不同意赔偿损失。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2001年5月10日，被告与武汉市汉阳区住宅开发公司签订《商品房认购书》，被告认购武汉市汉阳区桃花岛城市花园407栋2单元5层1室房屋，付款方式为银行按揭。2001年6月11日，被告与中国工商银行武汉市汉阳区支行签订《个人购房借款合同》，被告贷款95000元用于购买武汉市汉阳区桃花岛城市花园407栋2单元5层1室房屋，房屋建筑面积91.36平方米，贷款期限为20年，自2001年6月18日起至2021年6月17日止，并以上述房屋作为抵押物为贷款提供抵押担保。2001年5月22日，武汉市汉阳区住宅开发公司收取被告购房款23768元。2001年7月17日，武汉市汉阳区住宅开发公司收取被告购房贷款95000元。2004年原、被告就涉案房屋达成购买意向，约定原告以100000元价格购买被告所有的涉案房屋。2004年4月19日，被告向原告出具收条，载明收到原告购房款80000元，欠20000元于2004年12月15日还清，出具收条当日，被告向原告交付了涉案房屋钥匙。涉案房屋交付后，原告称其先是自己居住，后将涉案房屋出租至2017年9月、10月。原告向被告支付完毕剩余购房款20000元，并自2004年4月19日出具收条之日起代被告偿还涉案房屋购房贷款本金及利息，按月偿还的本息共计26130元。2007年5月17日，原告代被告偿还涉案房屋购房贷款95000元的剩余全部本金及利息76643.75元，涉案房屋购房贷款95000元已于2007年5月17日结清，并办理抵押注销手续。至此，原告向被告支付购房款100000元、代偿购房贷款本息共计102773.75元，合计202773.75元。2016年6月29日，原告缴纳涉案房屋印花税59.40元、契税1781.52元，共计1840.92元。2016年6月29日，原告缴纳涉案房屋湖北省住宅专项维修资金2375元。2016年7月15日，被告办理了涉案房屋不动产权证，涉案房屋为被告单独所有，不动产权证书证号：鄂（2016）武汉市汉阳不动产权第0003660号。因原告当时没有资金，且考虑到办证两年后再交易税费可以减少，故双方约定在被告办理涉案房屋不动产权证两年后办理房屋过户手续。此后，被告将涉案房屋不动产权证交付原告处保存。2019年2月20日，被告将涉案房屋另行出售给案外人李四艳，并与案外人李四艳签订了《武汉市存量房买卖合同》。合同签订后，被告与案外人李四艳办理了涉案房屋产权过户手续。合同载明房屋价款为720000元。审理中，被告称实际出售给案外人李四艳的房屋价款为830000元。原、被告均认可2019年2月涉案房屋的市场价格为11000元/平方米。以上事实由《商品房认购书》、收款收据、《个人购房借款合同》、收条、武汉市房地产抵押登记注销申请书（复印件）、证明（复印件）、贷款利息凭证（复印件）、印花税、契税发票、住宅专项维修资金专用票据、《武汉市存量房买卖合同》、不动产登记资料查询结果报告以及当事人的陈述等证据予以确认并在卷佐证。本院认为，本案争议焦点为:一、被告是否存在违约行为；二、原告主张的赔偿标准是否符合法律规定。一、关于被告是否存在违约行为的问题。坐落于武汉市汉阳区桃花岛城市花园407栋2单元5层1室房屋系被告于2001年购买，虽在当时并未办理产权登记，暂未取得房屋不动产权证，但被告享有物权期待权，该权利具有经济利益，后被告与原告就涉案房屋形成房屋买卖合意。原告向被告支付购房款、按月支付房屋银行贷款本息及归还剩余房屋贷款本息，合计金额为202773.75元，被告向原告交付了涉案房屋，原、被告成立了事实上的房屋买卖合同关系。原、被告之间房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。被告应履行合同义务，将涉案房屋产权过户给原告，但被告办理涉案房屋不动产权证后将涉案房屋出卖给案外人并办理房屋产权过户，该行为已构成违约，被告应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”，被告另行出卖房屋并将房屋过户的行为导致原、被告之间的房屋买卖合同无法继续履行，其行为致使合同目的不能实现，原告依法享有合同解除权。故对原告主张解除原、被告之间房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告应向原告返还已支付的购房款100000元、代偿购房贷款本息102773.75元，合计202773.75元。对原告主张被告返还202773元的诉讼请求，本院予以支持。二、关于原告主张的赔偿标准是否符合法律规定的问题。本案中，原、被告房屋买卖合同关系形成于2004年，在2016年涉案房屋办理房屋产权证后，原告为了两年后可以减免税费而怠于履行房屋过户手续的行为并非导致合同不能继续履行，被告以此为由将涉案房屋另行出售，没有任何依据，其行为违反了诚实信用原则。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，2004年至2019年2月期间涉案房屋价格明显上涨，房屋的增值部分应视为原告的损失，故被告应对涉案房屋的增值损失承担赔偿责任。被告自认涉案房屋出售时的市场价格为11000元/平方米，原告也对此予以认可，故2019年2月涉案房屋市场价值为1004960元（11000元/平方米*91.36平方米）。因此，被告应向原告赔偿损失802187元（1004960元-202773元），对原告诉讼请求中超过部分，本院不予支持。被告辩称原告的行为对被告在拆迁过程中的利益造成了损失等意见，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，原告的部分诉讼请求，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百三十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原告胡钢与被告余宏就坐落于武汉市汉阳区桃花岛城市花园407栋2单元5层1室房屋订立的房屋买卖合同；二、被告余宏于本判决生效之日起10日内向原告胡钢返还202773元；三、被告余宏于本判决生效之日起10日内向原告胡钢赔偿损失802187元；四、驳回原告胡钢的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取的案件受理费7800元，由原告胡钢负担878元，由被告余宏负担6922元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  林艳二〇二〇年六月六日法官助理汤西倩书记员汪诗雨