河南省郑州市上街区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0106民初760号原告（反诉被告）：德鸿置业有限公司，住所地郑州市上街区新乡路28号院D2号楼6层6001号。法定代表人：王水夫，总经理。委托诉讼代理人：郭水林，河南华威律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜炳灿，河南华威律师事务所律师。被告（反诉原告）：王晖，男，1965年9月23日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：高晓星，河南仟问律师事务所律师。原告（反诉被告）德鸿置业有限公司（以下简称德鸿公司）与被告（反诉原告）王晖商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告德鸿公司的委托诉讼代理人郭水林，被告王晖的委托诉讼代理人高晓星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告德鸿公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原、被告双方于2017年4月1日签订的《商品房买卖合同》已经解除；2.本案的案件受理费由被告负担。事实与理由：2017年4月1日，原告与被告就买卖原告开发的位于上街区××东路××院××号商品房事宜协商签订了《商品房买卖合同》。合同约定房款总计为2391797元，被告采取首付款＋按揭贷款的方式支付房款，贷款金额为99万元。商品房买卖合同签订后，被告按照合同约定向原告提交了办理商业贷款的相关资料，原告将被告的贷款资料提交中国银行股份有限公司上街分行进行审查贷款，贷款银行称被告名下负债大不予批准贷款。2019年5月14日，原告将贷款银行未批准贷款的情况及要求被告支付现款99万元的事项向被告签发了《通知函》。被告收到通知函未能付清99万元房款。2019年11月14日，原告向被告发出《办理解除合同遗留事务通知书》，写明1.贵我双方于2017年4月1日签订的《商品房买卖合同》自本通知到达您时解除；2.请你自收到本通知之日起十日内，持相关购房手续亲自来我公司办理相关遗留手续。否则，视为您自愿放弃有关权利，我公司将不再给您办理。被告收到该通知书后至今未到原告处办理相关手续。被告王晖辩称，1.原、被告双方经过调解但因双方争议较大，无法调解成，现被告愿意解除双方的商品房买卖合同同时向法庭申请提出反诉要求原告向被告王晖返还购房款1520525元；2.首付款发票是在原告德鸿公司处，但因为当时被告王晖向原告交纳的320525元里面含有除首付款之外还有契税、维修基金、登记费、工本费、印刷税等办证费用，因缴纳契税是由原告德鸿公司代为办理，因此该发票由原告德鸿公司保管，包括已缴纳的契税的票据，维修基金的票据均在原告德鸿公司处保管。原说是等商业贷款下来后，房本拿到了以后才将全部的票据返还给我方。因此至今发票仍在德鸿公司处，但不能代表被告没有支付首付款。反诉原告王晖向本院提出反诉请求：1.依法判令反诉被告德鸿公司向反诉原告王晖返还购房款1520525元；2.依法判令反诉被告承担全部诉讼费。事实与理由：2017年4月1日，反诉原告王晖与反诉被告德鸿公司签订《商品房买卖合同》一份（合同编号：SJ17003252404），合同约定，由王晖向德鸿公司购买坐落于上街区××东路××院××号商铺一套，建筑面积154.21平方米，房屋总价款2391797元。合同第六条第3项记载：买受人于本合同签署的同时支付首付款1401797元，约定剩余的购房款99万元通过商业贷款方式予以支付。德鸿公司要求解除双方之间签订的《商品房买卖合同》，同时应向王晖返还首付款及契税服务费共计1520525元。该款项包含王晖直接向德鸿公司支付的320525元以及抵消的让与债权120万元。120万元债权是王晖兄弟王曦在销售钢材形成的120万元债权，在催收欠款过程中通过债权置换，以购买涉案的德鸿公司商铺方式作价抵消债务。按照协商，在王晖与德鸿公司签订《商品房买卖合同》时，王晖只用向德鸿公司支付320525元，剩余120万元首付款与王曦的120万元债权相互折抵。债权抵消后，相关债权凭证及手续也在一并移交给债务人。就是因为王晖完成了购房首付款的支付，所以德鸿公司在签订合同当天下午16时27分在郑州市上街区房产管理中心为王晖购买的涉案商铺办理了网签合同备案登记手续。2017年4月14日，德鸿公司还为王晖开具了首付款1401797元的发票，现德鸿公司解除合同，应向王晖返还首付款及契税服务费1520525元，但王晖向德鸿公司主张时，德鸿公司拒绝返还120万元首付款，德鸿公司行为属于不诚信行为。为维护反诉原告王晖的合法权益，请求依法判令反诉被告德鸿公司向王晖返还购房款1520525元并承担本案反诉费用。反诉被告德鸿公司辩称，2017年4月1日，反诉原告与反诉被告签订了《商品房买卖合同》后，反诉原告仅向反诉被告支付了购房款320525元，其余房款未能支付，反诉原告在反诉状中所述的转让债权120万元反诉被告亦未收到，所以反诉被告在同意解除商品房买卖合同的前提下要求返还购房款1520525元，缺乏相应的事实依据。反诉被告请求人民法院查明事实，公正判决。经审理查明，2016年12月23日，以德鸿置业有限公司为出卖人，以张坦为买受人，双方签订《德鸿·现代城商品房认购协议书》，主要约定，买受人张坦认购位于上街区××与××处××北××101户房产，暂测建筑面积154.21㎡。房款标准单价15510元/平方米。立约定金贰万元。2017年4月1日，原业主张坦申请更名为现业主王晖。2017年4月1日，德鸿公司向王晖出具《收据》载明：今收到王晖2#-101定金320525元。2017年4月14日，德鸿公司向王晖开具《河南增值税普通发票》，发票金额1401797元。2017年4月1日，以德鸿置业有限公司为出卖人，以王晖为买受人，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：SJ17003252404），主要约定，买受人王晖购买出卖人德鸿公司开发的位于上街区××东路××院××号商品房。建筑面积为154.21平方米，单价为15510元/平方米，总价为2391797元整，2017年4月1日以现金方式支付首付款1401797元，剩余购房款99万元以商业贷款方式支付。合同附件五第三条规定，如买受人因故未能获得银行贷款，买受人应在接到出卖人的书面通知后十五日内付清总房款或协商处理，如买受人获得批准的银行贷款数额不足所申请贷款的，经出卖人同意，买受人应在七日内补足差额，并继续办理贷款手续，否则视为买受人放弃购买，出卖人有权在扣除相关费用后，将其余已付房款（不计利息）退还给买受人。2019年5月14日，德鸿公司向王晖邮寄送达《通知函》，由于王晖未能获得银行贷款审批，要求王晖自收到本通知之日起十日内到德鸿现代城营销中心按照全款方式支付该房屋购房款99万元。因王晖未能在上述时间内以全款方式支付剩余99万元购房款，2019年11月14日，德鸿公司向王晖邮寄送达《办理解除合同遗留事务通知书》，通知如下：双方于2017年4月1日签订的《商品房买卖合同》自本通知到达王晖时解除；王晖自收到本通知之日起十日内，持相关购房手续到德鸿公司办理相关遗留手续。反诉中，反诉原告王晖出具《情况说明》拟证明因王晖的弟弟王曦对彭飞享有120万元债权，王曦以该120万债权抵销涉案房产首付款中的120万元。王晖的弟弟王曦出具《情况说明》拟证明因彭飞长期拖欠王曦经营公司的钢材款，通过河南债事众志商业服务有限公司在债权清收过程中协商以房抵债，王曦让哥哥王晖出面与德鸿公司签订《商品房买卖合同》，购房首付款中折抵债权120万元。2017年4月11日，王晖向河南债事众志商业服务有限公司的股东郭建立转账118017元，2017年4月12日，河南债事众志商业服务有限公司为王晖出具收据，载明上街房产服务费118017元。王晖同时提交一份《债权与购房服务协议》，但该协议四方王晖（甲方）、河南债事众志商业服务有限公司（乙方）、王曦（丙方）、郑州市上街区德洪置业有限公司（丁方）均未在该协议上签字或盖章。反诉中反诉被告德鸿公司提交《居间合同》复印件一份，拟证明德鸿公司将其开发的商铺出售事宜指定河南易正行房地产股份有限公司进行销售。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告德鸿公司与被告王晖双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，亦不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。被告王晖未能按照合同约定以商业贷款方式支付剩余购房款，亦未能在收到德鸿公司书面通知后的合理期限内支付剩余购房款，系违约行为，原、被告双方均同意解除《商品房买卖合同》，故原告德鸿公司主张确认双方签订的《商品房买卖合同》于2017年4月1日解除的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求回复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。依据《商品房买卖合同》附件五第三条的规定，如买受人因故未能获得银行贷款，买受人应在接到出卖人的书面通知后十五日内付清总房款或协商处理，如买受人获得批准的银行贷款数额不足所申请贷款的，经出卖人同意，买受人应在七日内补足差额，并继续办理贷款手续，否则视为买受人放弃购买，出卖人有权在扣除相关费用后，将其余已付房款（不计利息）退还给买受人。《商品房买卖合同》解除后，按照约定出卖人德鸿公司有权在扣除相关费用后，将其余已付房款（不计利息）退还给买受人王晖。本案争议的焦点是反诉中反诉被告德鸿公司应当返还反诉原告王晖购房款的数额问题。反诉原告王晖主张反诉被告德鸿公司应当返还1520525元，其中王晖实际向德鸿支付320525元，另有120万元系以债权转让方式抵销的购房首付款，但关于该120万元债权转让反诉原告王晖的举证均为主观陈述，无客观证据予以印证，依据王晖向河南债事众志商业服务有限公司转账118017元不能证明德鸿公司认可受让该笔债权，故对反诉原告王晖主张反诉被告德鸿公司返还购房款1520525元的诉讼请求，本院不予支持；反诉被告德鸿公司主张应返还反诉原告王晖320525元，且扣除律师费5000元。依据德鸿公司向王晖出具的《收据》载明王晖向德鸿公司支付购房款320525元，故本院认定反诉被告德鸿公司应当向反诉原告王晖返还购房款320525元，反诉被告德鸿公司主张扣除律师费5000元依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十三条之规定，判决如下：一、确认原告德鸿置业有限公司与被告王晖双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：SJ17003252404）于2019年11月14日解除；二、反诉被告德鸿置业有限公司应当于本判决生效后十日内返还反诉原告王晖的购房款320525元；三、驳回原告德鸿置业有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告王晖的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告王晖负担，反诉案件受理费9242元，由反诉原告王晖负担7294元，由反诉被告德鸿置业有限公司负担1948元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  尹天剑二〇二〇年七月二十八日书记员  劳愈茜