上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初49438号原告：薛红芳，女，1957年9月4日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：徐淑怡，北京君都(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：李静，北京君都(上海)律师事务所律师。被告：李畅宁，女，1984年10月30日生，汉族，住上海市静安区。被告：周佳胤，男，1985年4月12日生，瑶族，住上海市宝山区。被告：周建平，男，1954年10月18日生，瑶族，住上海市宝山区。被告：谢春丽，女，1957年4月3日生，汉族，住上海市宝山区。原告薛红芳诉被告李畅宁、周加胤、周建平、谢春丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告薛红芳的委托诉讼代理人徐淑怡到庭参加诉讼，被告李畅宁、周加胤、周建平、谢春丽经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告薛红芳向本院提出诉讼请求：1、被告李畅宁偿付原告代偿的银行贷款本息人民币(以下币种同)676,496.76元；2、被告李畅宁赔偿原告就上述金额按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计算自2020年5月13日至实际清偿之日的利息损失；3、被告李畅宁支付原告自2019年9月1日至2020年7月23日房屋实际过户之日止的逾期过户违约金以402万为本金，按照日万分之二标准，共计326天，计262,104元(合同补充条款1第5.7条，合同约定标准万分之三，原告自愿调整为万分之二)；4、被告周佳胤、周建平、谢春丽就被告李畅宁上述三项付款义务承担连带责任；5、四被告共同给付原告2019年5月31日至2019年8月31日房屋逾期过户及逾期交房违约金220,704元；6、四被告共同赔偿原告律师费4万元。事实与理由：被告李畅宁与被告周佳胤系夫妻关系，被告周建平与谢春丽系夫妻，亦为周佳胤的父母。2019年，原告与被告李畅宁签订《房地产买卖居间合同》及《上海市房地产买卖合同》，约定原告向被告购买上海市浦东新区上南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，房价款402万元。合同签订后，被告多次未按约定时间办理房地产权证及交房手续。2019年8月底，原告得知系争房屋上存在银行抵押、法院司法查封。2019年9月2日，原告向浦东新区人民法院起诉，要求被告李畅宁履行房屋买卖合同，配合原告办理过户手续并支付违约金。后双方于2019年10月16日达成书面协议，约定李畅宁应于2019年11月30日前偿还房屋剩余银行贷款并涤除抵押权，否则应向原告支付违约金并赔偿原告经济损失，被告周佳胤、周建平、谢春丽对上述付款义务承担连带责任。协议同时约定，四被告应于2019年11月30日前支付原告违约金220,704元。上述协议签订后，四被告仍未按约履行义务，经浦东法院开庭审理，原告与李畅宁达成调解，约定李畅宁应于2020年5月1日前清偿房屋剩余银行及公积金贷款并涤除抵押权。之后被告仍未按约履行。原告无奈于2020年5月14日替被告清偿了银行贷款本息。2020年5月26日，系争房屋上的抵押权得以涤除，但当日原告发现系争房屋上又新增了其他法院的司法查封。被告一而再再而三的违约行为，已严重侵害了原告合法权益，故原告起诉，要求判如所请。被告李畅宁、周加胤、周建平、谢春丽未应诉答辩，亦未提交证据材料。原告向本院提交了如下证据：1、房地产买卖居间合同；2、上海市房地产买卖合同；3、原告银行账户明细及银行转账凭证；4、不动产登记簿证据；5、民事调解书；6、浦发银行回单和流水；7、不动产登记收件收据及不动产登记簿；8、协议书；9、委托代理协议及律师费发票；10、不动产登记簿；11、微信聊天记录。本院依法组织了质证。本院根据证据本身所反映的事实及关联性认定本案事实。经审理，本院确认如下事实：2019年4月15日，被告李畅宁与原告薛红妹签订《房地产买卖居间合同》，约定原告向被告购买系争房屋。房屋总价款405万元。双方于2019年4月25日前签署的正式的《上海市房地产买卖合同》，于2019年5月30日之前完成过户及交房手续。2019年5月27日，系争房屋被核准登记于被告李畅宁名下。2019年5月28日，被告李畅宁作为出售方(甲方)，原告薛红芳作为买售人(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，第二条约定房屋总价402万元。第六条约定，2019年5月30日之前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同补充条款(一)第三条第1款约定，甲方于收到乙方支付的全部房款后当日，前将该房屋交付乙方。第五条第7款约定：“甲、乙双方中若有任何一方未按照本买卖合同中的约定及时全面履行自己的义务(包括但不限于支付房价款、办理房地产权利转移、办理房屋交接、签约相关文件等交易相关义务)，则每逾期一日，违约方应按本合同约定总房款的万分之三向守约方支付违约金，直至违约方实际履行之日止……”合同附件三付款协议约定，第一笔房款：甲乙双方于本买卖合同签署之前，乙方向甲方支付了房款100万元。第二笔房款：甲乙双方同意于本买卖合同签订当日，乙方向甲方支付房款200万元。第三笔房款：乙方于甲乙双方共同至房地产交易中心办理税收登记综合受理手续，且交易中心出具以乙方为权利人的该房屋上的《上海市不动产交易税收登记综合预收件单》当日，乙方向甲方支付房款92万元。尾款：在办妥房屋交付手续当日，乙方向甲方支付房款10万元。原告付款情况，2019年4月11日，向李畅宁转账40万元、2019年4月16日，向李畅宁转账60万元，2019年5月58日，向被告李畅宁转账支付200万元。2019年5月27日，系争房屋上设有以案外人上海浦东发展银行空港支行为抵押权人，债权数额为80万元的商业贷款、以上海市公积金管理中心为抵押权人，债权数额为100万元的公积金贷款。2019年8月7日，系争房屋分别存在上海市杨浦区人民法院(2019)沪0110执3553号案件、上海市松江区人民法院(2019)沪0117执4162号案件的司法查封。原告自述被告于2019年9月1日将系争房屋交付原告。2019年9月23日，薛红芳以李畅宁为被告，以上海浦东发展银行空港支行、上海市公积金管理中心为第三人向我院提起(2019)沪0115民初79000号诉讼，诉请为：1、判令被告配合系争房屋的产权过户手续；2、判令被告按总房款万分之三/日支付自2019年5月31日起至上述房屋产权过户手续办理之日的逾期过户违约金；3、判令被告按总房款万分之三/日(1,206元/日)支付原告自2019年5月31日至2019年8月31日期间的逾期交房违约金110,952元；4、本案诉讼费由被告承担。该案经薛红芳申请，我院于2019年9月26日对系争房屋进行司法查封。2019年10月16日，原告与被告李畅宁、周佳胤、周建平、谢春丽签订《协议书》，约定：1、李畅宁应于2019年11月30日前清偿系争房屋剩余银行贷款173万余元；2、李畅宁应于2019年11月30日前涤除系争房屋银行抵押权；3、若因李畅宁未按上述约定履行清偿银行贷款及涤除抵押之义务，原告坚持要求履行合同的，李畅宁应根据买卖合同约定向原告支付自2019年9月1日至房屋产权过户手续办理之日的逾期过户违约金，同时赔偿甲方在继续履约中所造成的经济损失(包括但不限于原告为实现房屋产权过户替李畅宁偿还银行贷款的费用、相关诉讼费、律师费、查档费等)；周佳胤、周建平、谢春丽对李畅宁的上述付款义务承担连带责任。4、若因李畅宁未按上述约定履行清偿银行贷款及涤除第一之义务，导致买卖最终无法履行而解除……5、李畅宁、周佳胤、周建平、谢春丽应于2019年11月30日前支付原告2019年5月31日至2019年8月31日逾期过户违约金、逾期交房违约金共计220,704元。6、若李畅宁按本协议第一、二项履行了清偿银行贷款及涤除抵押之义务，薛红芳、李畅宁应至法院签订民事调解书就系争房屋过户事宜进行约定，原告同意不再向李畅宁主张2019年9月1日至后产生的逾期过户违约金，案件诉讼费由李畅宁承担。7、本协议经甲、乙双方签字后生效。甲方薛红芳本人未到，经电话确认由薛叶**、刘军代理签字；乙方周佳胤本人未到，经电话确认由周建平代理签字。”该协议乙方处由被告李畅宁、周建平、谢春丽签字。根据原告提供的微信聊天记录，周佳胤表示“协议书我看过了，就按照协议书执行。”2019年10月16日21时15分，原告向周佳胤表示：“协议书由你父亲代为签字，请你确认一下。”周：“确认”。在(2019)沪0115民初79000号案件中，2020年4月13日，原告与被告李畅宁、第三人上海浦东发展银行空港支行、上海市公积金管理中心至我院签署调解笔录，被告李畅宁表示：“我方有一笔款，5月1日前可以把抵押涤除，涤除抵押之后房屋就可以过户给原告。”原代：被告先去涤除，如果被告涤除不了我们代为涤除，把房屋上的抵押权涤除之后再过户，涤除抵押的费用超过未付房款的费用我们要另案向被告予以主张。”被告李畅宁表示：“同意”。原告表示：“鉴于房屋抵押是被告涤除还是我方涤除现在还未确定，故本案中我们暂时撤回对诉请2、3违约金的诉请，在房屋过户后根据涤除和过户情况再另行向被告主张相应违约金。”我院于2020年4月14日出具(2019)沪0115民初79000号民事调解书，内容为：1、原告薛红芳与被告李畅宁于2019年5月28日就上海市浦东新区上南路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；2、被告李畅宁于2020年5月1日之前立即归还其与第三人上海浦东发展银行空港支行《个人购房担保借款合同》项下的借款本金、利息、逾期利息(若有)，具体数额以还款当日第三人上海浦东发展银行空港支行出具的银行对账单为准；3、被告李畅宁于2020年5月1日之前立即归还其与第三人上海市公积金管理中心及上海浦东发展银行空港支行《住房公积金个人住房抵押借款合同》项下的借款本金、利息、逾期利息(若有)，具体数额以还款当日第三人上海市公积金管理中心及上海浦东发展银行空港支行出具的对账单为准；4、若被告李畅宁未按上述第二、三项约定的还款期限履行上述还款义务，则原告薛红芳可自愿代被告李畅宁偿还上述第二、三项所确定的所有费用；5、第三人上海市公积金管理中心、上海浦东发展银行空港支行于上述第二、三项费用结清之日起十个工作日内向清偿人配合出具涤除设定在上海市浦东新区上南路XXX弄XXX号XXX室房屋上的抵押权登记材料；6、被告李畅宁在上海市浦东新区上南路XXX弄XXX号XXX室房屋抵押权涤除后二十日内配合原告薛红芳办理将上海市浦东新区上南路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记至原告薛红芳名下的手续。2020年1月22日，系争房屋又被上海市宝山区人民法院以(2020)沪0113民初2198号案件轮候查封。2020年5月12日，上海浦东发展银行空港支行出具业务回单，载明由原告薛红芳代李畅宁偿还贷款公积金贷款本金931,299.66元、利息1,849.66元；商业贷款本金761,295.75元、利息2,051.69元，上述金额合计1,696,496.76元。2020年8月12日，系争房屋被核准登记于原告薛红妹名下。原告向本院提交了2020年6月9日委托律师合同及律师费发票，证明原告为本案诉讼支付律师费4万元。原告另陈述，被告李畅宁与周佳胤系夫妻关系、周建平与谢春丽系夫妻，亦为周佳胤的父母。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告李畅宁签订的《房地产买卖居间合同》及《上海市房地产买卖合同》均系双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。根据买卖合同约定，双方应于2019年5月30日办理系争房屋过户手续，被告李畅宁未按上述时间履行过户义务，构成违约。之后又未能按照《协议书》、79000号案件调解协议约定的时间履行涤除抵押权并配合原告办理过户手续的义务，再次构成违约。原告于2020年5月12日代李畅宁偿还了银行抵押贷款本息1,696,496.76元，扣除房屋尾款102万元后，原告要求被告李畅宁还剩余款项676,496.76元及其自2020年5月13日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计算的利息的诉讼请求，本院予以支持。被告李畅宁多次未能按照双方协议约定履行义务，原告根据《协议书》第3条约定，按原买卖合同第五条第7款约定主张2019年9月1日至2020年7月23日止的逾期过户违约金，并自愿将违约金计算标准调整为按照总房价款的日万分之二标准计算，系对其自身权利义务的处分，本院予以支持。根据《协议书》第3条，被告周建平、谢春丽、周佳胤自愿对被告李畅宁的逾期过户违约金及其他经济损失承担连带责任，构成连带保证，虽然周佳胤本人未在《协议书》上签字，但原告提供了微信聊天记录，证明周佳胤同意协议内容，再结合周佳胤与周建平系父子关系、与李畅宁系夫妻关系，本院有理由相信周建平系有权代理。故对原告要求被告周建平、谢春丽、周佳胤对被告李畅宁的前述付款义务承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。再根据《协议书》第5条，被告李畅宁、周建平、谢春丽、周佳胤承诺于2019年11月30日前向原告支付2019年5月31日至2019年8月31日逾期过户违约金、逾期交房违约金共计220,704元，各方应当按约履行。关于律师费损失，考虑到原告主张的各项违约金已经足以弥补原告损失，不再另行支持。被告李畅宁、周佳胤、周建平、谢春丽经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃应诉抗辩权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李畅宁于本判决生效之日起十日内支付原告薛红芳代偿的银行贷款本息676,496.76元及其利息，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)标准，自2020年5月13日起计算至被告实际清偿之日；二、被告李畅宁于本判决生效之日起十日内支付原告薛红芳2019年9月1日至2020年7月23日期间的逾期过户违约金262,104元；三、被告周建平、谢春丽、周佳胤对被告李畅宁的前述第一项、第二项付款义务承担连带责任；四、被告李畅宁、周建平、谢春丽、周佳胤于本判决生效之日起十日内支付原告薛红芳2019年5月31日年至2019年8月31日期间的房屋逾期过户及逾期交房违约金220,704元。五、驳回原告薛红芳的其余诉讼请求。案件受理费16,423元，减半收取计8,211.50元，由原告薛红芳负担594.50元，被告李畅宁、周佳胤、周建平、谢春丽负担7,617元；财产保全费5,000元，由被告李畅宁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  刘露二〇二〇年十月十日书记员  苏昊附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。