天津市南开区人民法院民 事 判 决 书(2019)津0104民初14552号原告：祁颖，女，1965年6月23日出生，汉族，无职业，住天津市南开区。委托诉讼代理人：窦岩，天津华益律师事务所律师。委托诉讼代理人：田金龙，天津华益律师事务所律师。被告：于泽，男，1966年2月3日出生，汉族，无职业，户籍地天津市南开区。被告：天津北龙房地产开发有限公司，住所地天津市南开区万德庄大街龙德里2-5-1202。法定代表人：任庆华，董事长。委托诉讼代理人：张士泓，男，该公司职员。委托诉讼代理人：吴美丽，女，该公司职员。被告：许兆军，男，1979年9月19日出生，汉族，户籍地天津市南开区。被告：回建勋，男，1978年4月27日出生，回族，无职业，住天津市南开区。原告祁颖与被告于泽、被告天津北龙房地产开发有限公司（以下简称北龙公司）、被告天津鸿居房缘房地产经纪有限责任公司（以下简称鸿居公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院（2018）津0104民初9717号民事判决后，祁颖和北龙公司不服该判决，提起上诉。天津市第一中级人民法院以（2019）津01民终4478号民事裁定将本案发回本院重审。本院重新组成合议庭进行了审理。因被告鸿居公司在诉讼期间注销，本院依法追加了其权利义务承受人许兆军及回建勋为本案被告。原告祁颖及其委托诉讼代理人窦岩、田金龙，被告于泽，被告回建勋到庭参加诉讼。被告北龙公司、被告许兆军经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。祁颖向本院提出诉讼请求：1.判令北龙公司和于泽连带返还祁颖购房款400000元；2.判令北龙公司返还祁颖房租3724元，过户费8000元；3.判令许兆军、回建勋返还祁颖房屋中介费8000元；4.判令于泽、北龙公司、许兆军、回建勋连带赔偿祁颖经济损失790000元；5.原审中评估费5900元以及案件受理费由于泽、北龙公司、许兆军、回建勋共同承担。事实和理由：2012年3月14日，祁颖通过鸿居公司居间介绍，与于泽签订《房地产买卖居间合同》，约定祁颖以人民币400000元购买坐落于天津市南开区×××的房屋。于泽声称该房屋是企业产，不是私产房，过户需要到北龙公司找“郭姐”办理。祁颖当日给付于泽购房定金12000元，支付房屋中介费8000元。祁颖给付北龙公司“过户费”、“房租”等共计近9000元。北龙公司向祁颖出具《天津市公有住房租赁合同》，“郭姐”向祁颖允诺房子是祁颖的了。祁颖当日通过银行转账方式将剩余购房款388000元给付于泽，于泽向祁颖出具书面收条。至此，房屋买卖合同履行完毕。其后的近5年半时间里，祁颖找“郭姐”正常交纳北龙公司房屋“房租”，水、电、气、采暖等均已办理交接且正常使用。2017年7月4日，一伙来路不明的人通过撬锁方式，将祁颖的房屋强占，祁颖报警。长虹派出所民警出警，后祁颖得知涉诉房屋在2007年已登记在案外人王津名下，是私产房，并不是企业产，实际上北龙公司及于泽对该房屋并不享有任何权利，无权出售给祁颖。于泽、北龙公司、鸿居公司行为严重侵害了祁颖财产权益，故成讼。于泽辩称，涉诉房屋系北龙公司提供给于泽的拆迁安置房屋，于泽已经在该房屋居住了20余年，居住期间于泽手中持有公产房租赁合同，于泽并不清楚公产房和企业产房屋的区别，该房屋是允许买卖的，于泽是通过正常手续将涉诉房屋出售给祁颖的，故不同意祁颖的全部诉讼请求。北龙公司向本院寄交答辩状称，涉诉的南开区×××房屋确系北龙公司所有，以该房屋用王津名义贷款，是北龙公司的权利，并不是北龙公司的过错，过错在于王津违反与北龙公司的约定，私自卖房。祁颖和于泽是正常买卖房屋，北龙公司为其办理了相关手续，并无不妥。且于泽与祁颖2012年4月10日签订的买卖协议最后明确约定“如今后双方发生任何家庭经济纠纷与北龙房地产无任何关系，后果自负”且二人均签字确认。公产房租赁合同第七条明确约定：乙方（租户）改变住房用途、转租、转让住房使用权的，应事先提出书面申请，征得甲方同意。可是祁颖在居住期间未经我公司同意，转租他人，对自己的房屋失于管理，给王津等人造成可乘之机，因此对房屋的被卖被占也是过错方。为维护北龙公司的合法权益，同时也为给祁颖追回房屋，对于王津的违法犯罪行为，北龙公司已经报案，该案正在侦查之中。北龙公司认为本案应当等待刑事案件审结，待王津刑事案件审理终结，追回涉案房产，北龙公司一定交还祁颖，届时方宜民事开庭审理，在此之前北龙公司不能到庭应诉。回建勋辩称，不同意原告的诉讼请求。作为中介，鸿居公司从房屋信息介绍到签订合同、过户，都是按照正常的流程，原告最后能拿到房本、正常缴纳房租，鸿居公司已经正常完成了房屋交易的全部流程。涉诉房屋的中介费是6800元，当时原告还租赁了另一套房屋，租金是1200元，加在一起一共8000元。许兆军未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，依据当事人提交的证据及陈述，本院认定如下事实：2012年3月14日，祁颖、于泽以及鸿居公司签订《房地产买卖居间合同》，约定祁颖购买于泽承租的坐落于天津市南开区××号楼××号的企业产房屋，总房款为400000元，签订合同当日支付定金12000元，2012年4月13日之前一次性交付剩余房款388000元并办理过户手续，房款到账三日内进行房屋交付。该合同签订当日，祁颖给付于泽定金12000元。2012年4月11日，祁颖给付于泽剩余房款388000元，祁颖向北龙公司交纳了8000元过户费用，北龙公司与祁颖签订了《天津市公有住房租赁合同》，约定北龙公司将涉诉企业产房屋出租给祁颖，每月租金66.5元，合同有效期自2012年4月11日起，但未填写截止日期。后祁颖分别于2016年2月22日向北龙公司交纳房租2394元，2013年11月13日向北龙公司交纳房租931元，2012年4月11日向北龙公司交纳房租399元，合计3724元。2017年7月4日，因案外人持涉诉房屋的不动产权证进入并占有涉诉房屋，导致祁颖失去对该房屋的占有使用权利。另查，1997年9月16日，天津海华置业公司与案外人陆树峰签订《天津市商品房买卖合同》，将涉诉房屋出售给陆树峰，并进行了产权登记。2007年5月11日，陆树峰与案外人王津签订《天津市房产买卖协议》，后将涉诉房屋登记在王津名下。2017年6月28日，王津与案外人白金海签订《天津市存量房屋买卖协议》，后将涉诉房屋登记在白金海名下。2018年4月18日，白金海与案外人王亮签订《天津市存量房屋买卖协议》，后将涉诉房屋登记在王亮名下。2018年8月9日的天津市不动产登记簿查询证明显示，当日涉诉房屋的所有权人为王亮。北龙公司在答辩状中表示其是用王津名义进行银行贷款，因王津违反约定将房屋出售，其已向天津市滨海新区公安局进行报案，天津市滨海新区公安局于2019年12月4日决定对王津涉嫌职务侵占案进行立案侦查。又查，被告鸿居公司于2019年7月17日注销，经向天津市南开区市场和质量监督管理局查询，鸿居公司的权利义务承受人为该公司投资人许兆军及回建勋。原审诉讼中，祁颖向本院申请对涉诉房屋2017年7月4日的同等条件下企业产房屋价格进行评估。2018年11月20日，天津信德房地产土地价格评估有限公司出具津信德房地评（2018）第113号《房地产评估报告》，结论为：涉诉房屋为企业产的居住房地产，在2017年7月4日的房地产市场价值为1190000元。祁颖为此支付评估费5900元。本案审理中到庭的各方当事人对该评估价值予以认可。庭审中，祁颖表示其认为涉诉《房地产买卖居间合同》只是用于欺骗原告的形式，自始无效，故其不要求解除合同，而是依据财产损害赔偿的相关规定向四被告主张赔偿损失。本院认为，本案的争议焦点在于谁应当对原告祁颖的损失承担赔偿责任。祁颖、于泽以及鸿居公司签订《房地产买卖居间合同》系各方真实意思表示，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，于泽在签订该合同时持有《天津市公有住房租赁合同》，符合天津市合法公有住房的权利外观，祁颖和鸿居公司对该公有住房租赁合同进行了审核，已尽到合理审查义务，祁颖依约支付了全部购房款和居间服务费，于泽依约履行了交付房屋的合同义务，且祁颖与于泽在该公产房屋出租人北龙公司处顺利办理了过户手续，祁颖与北龙公司签订了《天津市公有住房租赁合同》并向北龙公司支付租金，上述交易过程符合天津市公有住房相关规定和交易习惯，祁颖、于泽以及鸿居公司均不存在过错。祁颖通过合法买卖取得涉诉房屋承租权后，却因案外人主张该房屋所有权而遭受损失，其损失包括已支付给于泽的购房款400000元、已支付给鸿居公司的居间服务费8000元、已支付给北龙公司的过户费8000元，以及祁颖丧失对涉诉房屋的占有时与签订《房地产买卖居间合同》时的房屋差价790000元。对于回建勋称其收取的8000元居间服务费中包含1200元其他房屋的租赁费一节，因该陈述与鸿居公司向祁颖出具的收据不符，且回建勋亦不能提交其他证据予以证明，故本院对回建勋的陈述不予采信，原告的居间服务费损失应依据票据认定为8000元。对于原告祁颖主张的3724元租金损失，因该租金是在祁颖实际占有使用涉诉房屋期间交纳的费用，故不应认定为祁颖的实际损失。祁颖在本案原审中对房屋价值进行评估所支付的评估费5900元，亦属于祁颖的实际损失。祁颖上述损失均是因涉诉房屋存在不动产权登记与《天津市公有住房租赁合同》记载的权利人不符的情况而导致，按照天津市公产房屋的相关规定，天津市企业产公有房屋与天津市直管公产房屋均属于公有住房，产权单位收取租金，进行管理、修缮，其性质与普通私产房屋的租赁关系不同。现有证据可以证实，本案涉诉的天津市南开区××号楼××号房屋并未登记在北龙公司名下，北龙公司以企业产房屋管理人的身份出具由天津市房地产管理局统一印制的《天津市公有住房租赁合同》并收取租金，其行为有两种性质，第一种是冒用公产房管理人身份出具公有住房租赁合同，将并非其单位所有、管理的房屋作为企业产房屋安置给于泽后又变更承租人为祁颖，该行为直接导致了于泽、祁颖因相信《天津市公有住房租赁合同》所载内容而进行交易，遭受损失；另一种是北龙公司将自己管理的公产房屋作为私产房屋登记至案外人名下，无论该行为是借用他人名义进行银行贷款还是房屋买卖，北龙公司的行为均导致涉诉房屋同时出现两个有权占有、使用房屋的权利人，致使案外人依据其所有权排除了祁颖合法取得的公产房承租权的行使。综上，祁颖的全部损失均是由北龙公司的过错行为导致，故北龙公司应对祁颖的全部损失承担赔偿责任。本案审理中，北龙公司和许兆军经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审判。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十二条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告天津北龙房地产开发有限公司赔偿原告祁颖关于天津市南开区××号楼××号房屋的购房款400000元、差价损失790000元、居间服务费8000元及评估费5900元；二、本判决生效后十五日内，被告天津北龙房地产开发有限公司返还原告祁颖过户费8000元；三、驳回原告祁颖的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15740元，由原告祁颖负担33元，由被告天津北龙房地产开发有限公司负担15707元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  刘娜人民陪审员  窦军人民陪审员  翟伟二〇二〇年八月二十六日书 记 员  范蕊附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第一百二十二条因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。《中华人民共和国侵权责任法》第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。第十五条承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。