四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初6551号 原告：新希望物业服务集团有限公司（原名称为：四川鼎晟物业服务集团有限公司），住所地四川省成都市武侯区棕树东街**。 法定代表人：陈静，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李帅，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姜岚，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 被告：口贷网络服务股份有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都市高新区天府大道中段********。 法定代表人：魏宁，职务不详。 被告：口贷网络服务股份有限公司成都分公司，住所地中国，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都市高新区天府三街********> 负责人：阚志，职务不详。 原告新希望物业服务集团有限公司【原名称为：四川鼎晟物业服务集团有限公司（以下简称鼎晟公司）】与被告口贷网络服务股份有限公司（以下简称口贷网公司）、口贷网络服务股份有限公司成都分公司（以下简称口贷网成都分公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，因案情复杂，于2020年7月21日转为普通程序，由审判员夏旭东独任审理，公开开庭进行了审理。原告鼎晟公司的委托诉讼代理人姜岚到庭参加诉讼，被告口贷网公司、口贷网成都分公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 鼎晟公司向本院提出诉讼请求：1．判令口贷网公司、口贷网成都分公司支付鼎晟公司2019年1月1日至2020年3月31日期间的物业服务费19,443.86元，并按每日3‰的标准向鼎晟公司支付自2019年1月1日至结清之日止的违约金；2．判令口贷网公司、口贷网成都分公司支付2018年9月11日至2019年11月4日期间的电费5057.64元，并按每日3‰的标准向鼎晟公司支付自2018年9月11日至结清之日止的违约金；3．口贷网公司、口贷网成都分公司承担占用期间物业费及违约金2818.59元；4．本案诉讼费、保全费、律师费4000元等必要支出由口贷网公司、口贷网成都分公司承担。事实与理由：2011年8月1日，鼎晟公司（乙方）与四川新希望房地产开发有限公司（甲方）签订了《前期物业服务合同》，约定：甲方委托乙方对新希望国际商务大厦B座提供前期物业服务，就物业管理服务费双方约定，商务写字楼6元/㎡/月，商业4元/㎡/月。业主应按季度交纳物业服务费，逾期交纳的按应交费金额以日3‰标准支付违约金至交纳日止，业主应当在每月10日前交纳上月水电费等，逾期交纳的，按应交费金额以日3‰标准支付违约金至交纳日止。口贷网公司系新希望国际商务大厦B座1栋11层1103号房业主。2015年12月7日，口贷网公司向鼎晟公司出具《说明》，将案涉物业交付口贷网成都分公司实际使用，口贷网成都分公司自2018年9月起欠付电费，自2019年1月起欠付物业费。2019年11月4日，鼎晟公司向口贷网公司、口贷网成都分公司发出《缴费通知书》，要求其支付截至2019年12月31日的物业服务费及电费，但截至起诉之日口贷网公司、口贷网成都分公司仍未支付。口贷网成都分公司无故不交纳物业费、电费的行为已构成违约。口贷网成都分公司系口贷网公司的分支机构，不具有法人资格，其民事责任由公司承担，请求判令口贷网公司、口贷网成都分公司向鼎晟公司支付欠付的物业服务费及相关费用。 口贷网公司、口贷网成都分公司未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2011年，四川新希望房地产开发公司有限公司（以下简称新希望房地产公司）作为甲方与作为乙方的四川鼎晟资产管理有限责任公司签订了《新希望国际商务大厦B座（一期）前期物业服务合同》，双方就位于成都市高新区天府大道中段天府三街的新希望国际商务大厦B座前期物业服务事宜进行约定。其中合同第六条约定“商务写字楼6元/月·平方米，商业4元/月·平方米。”；第九条约定“自甲方正式通知业主交付之日起物业买受人应按季交纳物业服务费，业主在应接房时需交纳本物业三个月物业服务费，业主应在每年的1月10日前、4月10日前、7月10日前和10月10日前履行交纳当季度物业服务费的义务，若遇节假日则顺延交纳。业主逾期交纳物业服务费用的，违约金的支付约定如下：按应交费金额的3‰按日累加计收违约金至交纳日止，并赔偿甲方因此造成的损失，包括但不限于诉讼费、律师费、评估费、鉴定费等”；第十条约定“物业公司所代收代缴的水、电、光纤、网络、生活垃圾处置等费用，业主应在每月10号前履行交纳当月光纤、网络等代收费，交纳上月水电等费用的义务，若遇节假日则顺延交纳。业主逾期交纳使用费的，违约金的支付约定如下：按应交费金额的3‰按日累加计收违约金至交纳日止”。合同第三十一条约定“本合同期限自2011年8月1日起至“新希望国际B座商务大厦”业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业或其他管理人签订的物业服务合同生效时止”。 2013年7月1日，口贷网公司与案外人签订《房产买卖合同》，由口贷网公司购买案外人位于成都市高新区天府三街69号1栋11层1103号房屋用于办公。 2015年12月7日，口贷网公司出具《说明》，载明：我公司为新希望国际B座1103号的业主，口贷网成都分公司为我公司下属公司，从2014年01月01日起无偿将该房屋交付给口贷网成都分公司使用。口贷网成都分公司未交纳2019年1月1日至2020年3月31日期间的物业管理费及2018年9月11日至2019年11月4日的电费。 2020年6月16日，鼎晟公司就本案纠纷支出律师费2500元，有北京炜衡（成都）律师事务所出具发票一张载明付款事实。 另查明，2018年7月2日，四川鼎晟资产管理有限公司更名为四川鼎晟物业服务集团有限公司；2020年6月10日，即本案诉讼过程中，再次更名为新希望物业服务集团有限公司。 上述事实有《新希望国际商务大厦B座（一期）前期物业服务合同》《房产买卖合同》《说明》、缴费通知单、发票、庭审笔录以及当事人当庭陈述等证据材料在卷佐证。 本院认为，双方当事人在本案中的争议焦点为：1．口贷网公司、口贷网成都分公司是否应当支付鼎晟公司2019年1月1日至2020年3月31日期间的物业服务费及违约金，如应支付，具体金额；2．口贷网公司、口贷网成都分公司是否应当支付2018年9月11日至2019年11月9日的电费及违约金，如应支付，具体金额为多少；3．鼎晟公司在本案中所支出的律师费是否应当由口贷网公司、口贷网成都分公司承担。对此，本院做如下评述： 本院认为，新希望房地产公司与鼎晟公司签订的《新希望国际商务大厦B座（一期）前期物业服务合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，该合同对业主具有约束力，双方均应依约全面履行各自的义务。鼎晟公司提供了物业服务，口贷网公司作为业主应当依照合同约定按时交纳物业费，虽口贷网公司出具《说明》，载明案涉房屋实际使用者为口贷网成都分公司，但口贷网成都分公司并非本案业主，房屋实际使用者是谁并不影响口贷网公司作为业主应承担的责任。故相关的民事责任应由作为业主的口贷网公司承担。鼎晟公司提供了物业服务，口贷网公司作为业主应当按时交纳物业费。口贷网公司未交纳2019年1月1日至2020年3月31日的物业服务费及2018年9月11日起至2019年11月4日止的电费。因此，口贷网公司应当向鼎晟公司交纳欠付的费用。关于物业费金额，鼎盛公司主张自2019年1月1日起计算至2020年3月31日，共计15个月，实际应支付20,879.4元（231.96平方米×6元/月×15个月），鼎盛公司主张19,443.86元系对自己权利的处分，本院予以支持。鼎晟公司还主张口贷网公司支付占用期间的物业费，也即自2020年4月1日起截止起诉之日2020年6月1日止的物业服务费。本院认为，截止起诉之日，口贷网仍未缴纳物业费，故该两个月的物业费应由口贷网公司支付给鼎盛公司，支付金额为2783.52元（231.96平方米×6元/月×2个月）。关于电费金额，从鼎晟公司提交的《缴费通知单》来看，2018年9月11日至2019年11月4日，口贷网公司欠缴电费为3625.1元（232.3元＋652.68元+2199.47元+126.46元+245.35元+168.84元）。 关于违约金的问题。因口贷网公司未按照合同约定向鼎晟公司支付物业服务费，其行为已构成违约，且合同对违约责任承担有明确约定，故口贷网公司应向鼎晟公司支付违约金。关于违约金金额，按照《新希望国际商务大厦B座（一期）前期物业服务合同》中约定的业主逾期交纳物业服务费及电费的，按照应交纳金额的3‰按日累加计收违约金至交纳日止向鼎晟公司支付。本院认为，违约金以补偿为主、惩罚为辅，故本院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，兼顾公平原则，将金额调减为欠费总金额的10%即2585.25元[（19,443.86元+2783.52元+3625.1元）×10%]。 关于律师费的问题。根据《新希望国际商务大厦B座（一期）前期物业服务合同》第九条约定，若业主逾期交纳相关费用，应赔偿甲方因此造成的损失，包括但不限于诉讼费、律师费、评估费、鉴定费等。鼎晟公司主张律师费4000元，但从其提交的发票来看，实际已支出律师费金额为2500元，故本院支持律师费2500元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，判决如下： 一、被告口贷网络服务股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告新希望物业服务集团有限公司支付物业服务费22,227.38元、电费3625.1元及违约金2585.25元； 二、被告口贷网络服务股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告新希望物业服务集团有限公司支付律师费2500元； 三、驳回原告新希望物业服务集团有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费618元，公告费600元，均由被告口贷网络服务股份有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  夏旭东 二〇二〇年十二月十六日 书记员  陈代丽