湖南省株洲市渌口区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)湘0221民初597号 原告：陈杜，男，1982年12月21日出生，汉族，株洲市渌口区人，司机，户籍地：湖南省株洲市渌口区。 委托诉讼代理人：罗云彪，湖南英萃律师事务所律师。代理权限为特别授权。 被告：谢发家，男，1970年2月21日出生，汉族，湖南省涟源市人，建筑施工人员，户籍地：湖南省涟源市。 委托诉讼代理人：周罗，湖南湘东律师事务所律师。代理权限为一般代理。 原告陈杜与被告谢发家房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月29日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月19日、7月17日公开开庭进行了审理。原告陈杜、委托诉讼代理人罗云彪、被告谢发家的委托诉讼代理人周罗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈杜向本院提出诉讼请求：一、判令被告继续履行原、被告签订的房屋买卖合同中买卖东城茗都1栋1504号房、5栋05号车库、5栋06号车库、5栋014号车库的部分；二、判决将东城茗都1栋1504号房屋过户给原告陈杜；三、确认原告陈杜对5栋05号车库、5栋06号车库、5栋014号车库拥有使用权；四、判令因被告支付违约金100000元；五、由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2017年1月22日，原告与被告签订了房屋买卖合同协议书。该合同约定：原告陈杜购买被告位于株洲市渌口区个人住房与三间车库杂物间。分别为东城茗都内：一、1栋1504号，建筑面积为130.18平方米，房屋所有权证编号为1000016257号；二、4栋704号，建筑面积为105.19平方米，房屋所有权证编号为1000012867号；三、5栋701号，建筑面积为104.26平方米，房屋所有权证编号为1000012866号；四、5栋05号车库杂物间，面积47.97平方米；五、5栋06号车库杂物间，面积26.02平方米；六、5栋014号车库杂物间，面积7.52平方米。原、被告约定合同总价款为1160000元，原告陈杜于合同签订当日向被告谢发家支付房屋预付款510000元，并于2017年1月28日后一起办理银行按揭还款手续，领取房产证并办理过户手续。被告谢发家保证交易中所涉及的房屋均为被告所有，并且无任何产权纠纷，符合房屋出售的相关法律规定。同时双方约定东城茗都小区1栋1504号房以及三间车库杂物间的总价值为510000元，双方签订合同并支付预付款后，被告谢发家将1栋1504号房的房屋所有权证、钥匙和三间车库杂物间的钥匙交付给原告陈杜。合同签订前，被告向原告陈杜承诺买卖合同中所涉及财产均登记在被告名下，并带领原告至东城茗都1栋1504号房屋及三间车库杂物间内看房，并出示了1栋1504号房的房屋所有权证。但提及4栋704号房与5栋701号房时，被谢发家告以钥匙不在身边为由，拒绝带领原告看房。合同签订后，原告陈杜如约向被谢发家告支付了购房预付款人民币510000元，并取得了东城茗都1栋1504号房的房屋所有权证和钥匙、三间车库杂物间的钥匙。依据合同的约定，被告谢发家应当积极协助和配合原告办理房屋所有权证书更名等所有凭证和手续。但被告谢发家拒绝履行合同义务，直至现在，被告谢发家仍无理拒不配合原告陈杜办理过户手续。期间，原告陈杜曾多次与其协商继续履行合同，但被告谢发家最终只愿以东城茗都小区1栋1504号房屋履行义务。后经原告陈杜调查发现，东城茗都小区的4栋704号房与5栋701号房并非为被告谢发家所有，且该房屋已在银行设立抵押，导致该两套房屋无法按合同约定继续履行。被告谢发家在明知其没有房屋所有权且房屋已设立抵押的情况下，仍然与原告陈杜签订房屋买卖合同，在签订合同时，被告谢发家没有向原告陈杜如实告知其没有房屋所有权且房屋已设立抵押的这一重要事实，违反了民法诚实信用原则，已构成隐瞒真实情况的欺诈行为。被告谢发家的这种行为不仅浪费了原告陈杜巨大的精力和时间，同时也严重损害了原告陈杜的合法权益。由于被告谢发家的欺诈行为，导致原告陈杜从2017年1月22日签订房屋买卖合同并支付510000元预付款至今，未取得房屋权利，被告谢发家怠于配合办理1栋1504号房过户，应承担相应的违约责任。为维护原告陈杜合法权益，特诉至法院请求法院依法支持原告陈杜的诉讼请求。 被告谢发家辩称：一、原告陈杜诉求没有事实与法律依据，请求法院依法判决驳回原告陈杜的诉讼请求。 ①原告陈杜已与案外人衡阳宏华房地产开发有限公司签订《车库（杂物间）买卖协议》，原告陈杜已实际支付车库价款506980元并实际占有了车库，取得了车库的使用权。原告陈杜与案外人衡阳宏华房地产开发有限公司均已履行完毕合同义务，原告陈杜无权再诉求与答辩人履行案涉三车库的相关合同义务。 ②原告陈杜未依据协议约定支付案涉1栋1504房屋的购房款，原告陈杜违约在先，其无权要求答辩人将案涉房屋1栋1504房屋过户至其名下。 ③原告陈杜未付1栋1504房屋的购房款，原告陈杜违约在先，同时，双方签订的协议中并未约定违约条款，其主张的违约金10万元无事实与法律依据，应予驳回。 二、答辩人当庭通知原告陈杜，解除双方于2017年1月22日签订的《房屋买卖合同协议书》，并请求法院依法予以确认。 双方于2017年1月22日签订的《房屋买卖合同协议书》关于1栋1504号房屋并未约定房屋的单价、总价，现双方对履行合同存在严重分歧，对标的物的价款也无法查明，双方实际已经无法履行，因此，双方解除该协议为宜。 三、答辩人在本次房屋买卖过程中无任何隐瞒行为，原告陈杜诉状所述情形与事实不符。 合同案涉的东城茗都4栋704和5栋701房屋产权虽不登记在答辩人名下，但原告陈杜知晓答辩人系代他人作特价处理4栋704和5栋701房屋，遂在合同中一并将1栋1504及三个车库（杂物间）出售给原告陈杜。同时，合同签订前，答辩人已经将房产证复印件给原告陈杜查看且告知了该两栋房屋系抵押房，遂在合同中注明了房产权属证号、房屋面积等只有房屋权属证上才有的信息，以及在合同中进行了“办理银行按揭还款手续”，“同时去领取房产证”等约定。 由此可以看出，原告陈杜不但在签订合同前看过房产证复印件，也知道房屋产权人不是答辩人，以及房屋已经在银行抵押、房产证原件在银行等相关事实。 四、原告陈杜起诉时已经超过诉讼时效，请求法院依法判决驳回原告陈杜诉讼请求。 2017年1月22日，原告陈杜与答辩人签订《房屋买卖合同协议书》，原告陈杜向法院起诉的时间为2020年5月28日，原告陈杜已经超过了法定的诉讼时效，请求法院依法判决驳回原告陈杜诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2017年1月22日，原告与被告签订了房屋买卖合同协议书。该合同约定：第一条：房屋的基本情况如下（计房屋三套，车库杂物间计三个），房屋坐落于株洲县。层户分别为：①第一套房屋结构为高层，1栋1504号，房产证登记面积为130.18平方米，房屋所有权证编号为1000016257号；②第二套房屋结构为多层，4栋704号，建筑面积为105.19平方米，房屋所有权证编号为1000012867号；③第三套房屋结构为多层，5栋701号，建筑面积为104.26平方米，房屋所有权证编号为1000012866号；④5栋05号车库杂物间，面积47.97平方米；⑤5栋06号车库杂物间，面积26.02平方米；⑥5栋014号车库杂物间，面积7.52平方米。第二条：以上房屋及车库杂物间（含车库交付前的装修）价格总计为：1160000元，双方达成一致意见，双方交易协议签订后产生所有费用（含过户）由陈杜承担，协议签订前产生的费用由谢发家承担。第三条：付款方式：1、陈杜于本合同签订当日向谢发家支付预付款510000元；2、陈杜、谢发家年后一起办理银行按揭还贷手续，与此同时陈杜向谢发家支付500000元，然后同时去领取房产证交给陈杜；3、余款15万元在双方办理过户完成的同时一手交证一手交钱。第四条：签订合同后，谢发家保证在交易时该房屋没有其他产权纠纷，质量符合国家有关规定，符合房屋出售的法定条件。房屋交付前的有关费用由谢发家承担，由此引发的纠纷由谢发家自行处理，于（与）陈杜无关。合同还约定了争议解决条款的内容。 2017年元月22日，被告谢发家向原告披露案涉车库杂物间为衡阳宏华房地产开发有限公司所有。被告谢发家依据2017年1月10日衡阳宏华公司授权委托其全权办理株洲县渌口镇伏波大道东城茗都5栋05号、06号、014号车库（杂物间）出售转让事宜以及办理相关使用权交付手续，所得转让款全部由谢发家代为收取的授权委托书与陈杜就三间车库杂物各签订一份协议。协议内容分别如下：一、经甲乙双方共同协商，甲方自愿将位于株洲县的车库（杂物间）出售给乙方使用；二、该车库的建筑面积约为26.02平方米，单价为6220元平方米，总价款为人民币161850元，在签订本协议时，采用一次性付款。三、该车库（杂物间）交付时间为2017年元月22日；一、经甲乙双方共同协商，甲方自愿将位于株洲县的车库（杂物间）出售给乙方使用；二、该车库的建筑面积约为7.52平方米，单价为46780元平方米，总价款为人民币161850元，在签订本协议时，采用一次性付款；三、该车库（杂物间）交付时间为2017年元月22日；一、经甲乙双方共同协商，甲方自愿将位于株洲县的车库（杂物间）出售给乙方使用；二、该车库的建筑面积约为47.97平方米，单价为6219.5元平方米，总价款为人民币298350元，在签订本协议时，采用一次性付款。三、该车库（杂物间）交付时间为2017年元月22日。 原、被告双方签订上述合同后，原告向被告支付预付了510000元房款，被告谢发家将1栋1504号房的房屋所有权证、钥匙和三间车库（杂物间）的钥匙交付给原告陈杜，完成使用权实际交付。 2017年春节后不久，原告以涉案房屋4栋704号、5栋701号系他人所有，非被告所有为由，拒绝配合被告办理年后按揭还款手续，并向被告提出解除涉案房屋4栋704号、5栋701号的部分买卖协议内容，拒绝支付房屋买卖合同协议书中第二期、三期付款数额。涉案房屋4栋704号、5栋701号系谢新福、代立萍单独所有，房屋存在抵押按揭贷款的情况。合同签订前，被告未向原告陈杜出具委托手续、出示房屋所有权证。 另查明：涉案争议房屋坐落在株洲市渌口区房屋一套，因被告未自觉履行本院已生效（2019）湘0221民初818号民事调解书所确定的义务，2020年5月13日，根据申请执行人中国银行股份有限公司株洲县支行的申请，查封了该套房屋。查封期限为三年，自2020年5月13日起至2023年5月12日止。查封期间，未经本院许可，不得进行所有权转让，设置抵押权等负担性财产处分行为。 至目前为止，经本院释明，原告没有针对该查封行为提出执行异议，以排除针对涉案房屋的执行；原告没有针对涉案房屋在合同成立、起诉时期的价格、房屋价值进行申请鉴定评估；本院在审理过程中，组织原、被告双方调解，没有对涉案房屋价值达成一致意见，原告也没有提供充分证据证实涉案房屋的实际价值，本院对此无法作出实际认定，原告应承担举证不能的责任。原告没有申请追加衡阳宏华房地产开发有限公司作为本案第三人参与诉讼。经询问被告，涉案房屋4栋704号、5栋701号的所有权人表示，不出售房屋。 上述事实，有当事人的陈述、身份证、公民信息检索单、房屋买卖协议书、房屋所有权证、银行流水、《车库（杂物间）买卖协议》、授权委托书、情况说明、短信记录、房屋信息状态表、不动产权利及其他事项登记信息、民事调解书、执行裁定书、协助执行通知书、送达回证等经过庭审质证查实的证据证实，可予以认定。庭审中，被告举证的证据2，拟证明2018年4月16日，被告向原告发出短信记录，要求其在10日内支付余款，如未付，我将另行安排处理约定的房屋，并要求支付违约金的内容。原告对短信的真实性提出异议，本院经审查，被告方没有提供原件证实，本院不予确认该证据的证明效力，原告异议成立。 本院认为：本案案由为房屋买卖合同纠纷。本案争议焦点为：1、原告提起的诉讼请求有无事实及法律依据；2、原、被告双方在2017年元月22日合同中约定的51万元，是否已经履行；双方于同日签订的《车库（杂物间）买卖协议》是否属于房屋买卖合同协议书中的补充内容；车库杂物间买卖协议涉及的合同金额506980元与房屋买卖合同协议书中51万元是否有相应联系；3、被告如何承担民事责任的问题；4、原告主张权利是否已超过诉讼时效。针对上述争议焦点，本院综合评论如下：原、被告签订的房屋买卖合同协议书，包含三部分内容，其中涉及东城茗都1栋1504号房屋一套，系被告自己所有的房产，该部分内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，受法律保护；其中涉及房屋4栋704号、5栋701号各一套，合同签订前后，被告未向原告陈杜出具房屋所有权人谢新福、代立萍的委托手续，被告出售给原告的行为属于无权处分，民事法律行为属于效力待定状态。合同签订后，原告陈述已向被告提出解除涉案房屋4栋704号、5栋701号各一套的相关合同内容，本案诉讼中，原告也未针对涉案房屋4栋704号、5栋701号房屋提出有关的诉讼请求，涉案房屋4栋704号、5栋701号房屋所有权人至今也未认可该部分合同效力，故涉及房屋4栋704号、5栋701号房屋合同成立，但未生效；涉及车库（杂物间）的内容，本合同签订时，被告未向原告披露委托人的身份。同日，原、被告双方签订《车库（杂物间）买卖协议》合同时，被告已向原告披露委托人衡阳宏华房地产开发有限公司的身份，合同甲方也是衡阳宏华房地产开发有限公司，庭审中，原告针对被告提供的衡阳宏华房地产开发有限公司的授权委托书、情况说明等证据的三性没有异议，故被告与原告签订的该部分合同（包括《车库（杂物间）买卖协议》）合法成立有效，受法律保护。 上述部分合同成立、生效后，涉及东城茗都1栋1504号房屋、车库（杂物间）的合同，均属于合同之债请求权内容。原告主张的诉讼请求：“一、判令被告继续履行原、被告签订的房屋买卖合同中买卖东城茗都1栋1504号房、5栋05号车库、5栋06号车库、5栋014号车库的部分；”与诉讼请求：“二、判决将东城茗都1栋1504号房屋过户给原告陈杜；”上述内容存在重合。经询问原告，主张的诉讼请求：“一、判令被告继续履行原、被告签订的房屋买卖合同中东城茗都1栋1504号房、5栋05号车库、5栋06号车库、5栋014号车库的部分；”该部分内容属于物权请求权内容。本院经审查认为，涉及东城茗都1栋1504号房屋、车库（杂物间）的合同，均属于合同之债请求权内容，原告主张诉讼请求一的内容，属于物权请求权内容，缺乏法律依据，本院不予支持。 上述部分合同成立、生效后，涉及《车库（杂物间）买卖协议》已履行交房义务，原告已实际取得坐落在株洲市渌口区车库的使用权利。对此，原告依据合同取得的诉求应予支持。 原告陈杜在2017年1月22日合同签订日向被告谢发家支付房屋预付款510000元，经查无充分证据证明系包含坐落在株洲市渌口区车库的对价。本案审理期间，本院组织双方进行调解未果，原告也拒绝针对涉案房屋在合同成立、起诉时期的价格、房屋价值进行申请鉴定评估，导致针对涉案房屋的实际价值不能确认，致使合同履行存在实际困难。 上述部分合同成立、生效后，从合同履行约定及实际履行情况来看，无先后履行顺序之分，可确认为同时履行。针对涉案房屋4栋704号、5栋701号房屋，本院认定被告未向原告陈杜出具房屋所有权人谢新福、代立萍的委托手续，房屋所有权人至今也未认可该部分合同效力，合同效力存在效力待定确认状态，但因原告明确以自己的行为表明不履行该部分合同涉及的内容，如果该部分合同得到原告履行的话，上述合同效力则可能得到恢复确认，原告据此提出被告存在违约的事实缺乏依据，本院不予支持。 原、被告签订的《房屋买卖合同协议书》约定，陈杜、谢发家年后一起办理银行按揭还贷手续等内容，从合同系统来理解，年后应指2017年新年后。原告在新年初，即明确拒绝履行相应合同。原告无证据证明在新年初不久及以后三年期间内，向被告主张过权利。原告迟至2020年5月29日才向法院起诉，诉讼时效已过，被告该抗辩意见予以采信。因原告实体权利已丧失，涉案争议房屋东城茗都1栋1504号房在另案执行中被查封，可能会导致履行不能的因素在本案中不予去认定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十一条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告陈杜享有坐落在株洲市渌口区车库的使用权； 二、驳回原告陈杜的其他诉讼请求。 本案受理费2300元，减半收取1150元，诉讼保全费3070元，合计4220元，由原告陈杜全部负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。直接向华融湘江银行长沙分行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号81×××81。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审判员  唐以红 二〇二〇年七月十七日 书记员  楚 冰 附本案相关法律： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。