河南省新密市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0183民初2279号原告：新密银基房地产有限公司。住所地：新密市刘寨镇云岩大道一号。统一社会信用代码：91410183590815284T。法定代表人：李东晓，系该公司董事长。委托诉讼代理人：侯丽斌，男，出生于1983年6月28日，汉族，住河南省淅川县。系该公司员工。委托诉讼代理人：陈爽，女，出生于1987年10月30日，汉族，住河南省荥阳市。系该公司员工。被告：郭炎卫，男，出生于1986年2月3日，汉族，住河南省新密市。被告：王爽，女，出生于1986年11月6日，汉族，住河南省唐河县。被告：李永强，男，出生于1976年4月28日，汉族，住河南省鲁山县。被告：朱军委，男，出生于1993年2月6日，汉族，住河南省鹿邑县。被告：潘金春，男，出生于1970年5月5日，汉族，住河南省南阳市宛城区。被告：郝金伟，男，出生于1974年5月16日，汉族，住河南省柘城县。被告：缑春槐，男，出生于1996年10月29日，汉族，住河南省焦作市山阳区。被告：段飞亚，女，出生于1994年3月18日，汉族，住河南省南阳市宛城区。被告：段家乐，男，出生于1995年5月10日，汉族，住河南省郸城县。被告：胡欢，男，出生于1986年11月14日，汉族，住河南省长葛市。原告新密银基房地产有限公司（以下简称银基公司）与被告郭炎卫、王爽、李永强、朱军委、潘金春、郝金伟、缑春槐、段飞亚、段家乐、胡欢房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告银基公司委托诉讼代理人侯丽斌、陈爽，被告郭炎卫到庭参加诉讼，被告王爽、李永强、朱军委、潘金春、郝金伟、缑春槐、段飞亚、段家乐、胡欢经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告银基公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除自2018年6月2日至2019年6月26日期间原告分别与十被告签订的《商品房买卖合同》，并由十被告于判决生效后10日内配合原告办理注销预告登记手续、注销合同备案登记手续、注销预抵押登记手续、配合原告办理维修基金过户手续；2.请求判令各被告偿还原告为其代偿的银行贷款本息；3.请求判令被告王爽、胡欢、段家乐、郝金伟、缑春槐、段飞亚、李永强、朱军委、潘金春以商品房总价款5%支付违约金；被告郭炎卫以商品房总价款20%支付违约金；4.判令十被告承担各自案件的诉讼费。事实和理由：原告与十被告分别签订了《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定被告购买原告开发的位于河南省××××镇××××项目商品房。合同签订后，原告、各被告分别与银行签订《个人购房借款/担保合同》，银行依约向被告发放了贷款，原告为各被告的贷款提供连带责任保证。因被告在偿还贷款过程中违反约定，未按期归还贷款本息，原告为此承担担保责任，后原告向被告催要代还款项，被告拒不归还原告代其偿还的银行贷款。根据《商品房买卖合同》补充协议约定，原告可选择解除合同，并要求被告按合同约定支付违约金，故原告诉至法院。被告郭炎卫辩称同意解除双方签订的《商品房买卖合同》，但不同意支付原告诉请中的违约金及诉讼费。被告王爽、李永强、朱军委、潘金春、郝金伟、缑春槐、段飞亚、段家乐、胡欢未作答辩，也未提交相关证据材料。本院根据当事人的陈述和审查确认的证据，认定事实如下：（一）1、2018年6月2日，原告与被告郭炎卫签订《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定被告购买原告开发的位于××镇××大道东侧、××马路南侧、××西侧、横××北侧××单元××房屋××套，建筑面积113.51平方米，总价款为978230元；付款方式为约定金额：196230元，付款方式：现金，约定付款时间：2018年6月2日，交纳比例：20.06%；约定金额：782000元，付款方式：商业贷款，约定付款时间：2018年7月2日，交纳比例：79.94%。2018年9月3日，被告郭炎卫作为借款人与中国工商银行股份有限公司郑州桐柏路支行签订《个人购房借款/担保合同》，约定贷款金额782000元，原告作为保证人为被告郭炎卫的借款提供阶段性连带责任担保。因被告郭炎卫未按约定偿还贷款本息，原告为被告向工商银行桐柏路支行代偿了部分款项。2、2018年12月15日，原告与被告朱军委签订《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定被告朱军委购买原告开发的位于××镇××大道东侧、××马路南侧、××西侧、横××北侧××单元××房屋××套，建筑面积89.92平方米，总价款为758297元；付款方式为约定金额：152297元，付款方式：现金，约定付款时间：2018年12月15日，交纳比例：20.08%；约定金额：606000元，付款方式：商业贷款，约定付款时间：2019年1月15日，交纳比例：79.92%。2018年12月27日，被告朱军委作为借款人与中国工商银行股份有限公司郑州桐柏路支行签订《个人购房借款/担保合同》，约定贷款金额606000元，原告作为保证人为被告朱军委的借款提供阶段性连带责任担保。因被告朱军委未按约定偿还贷款本息，原告为被告向工商银行桐柏路支行代偿了部分款项。3、2018年12月15日，原告与被告李永强签订《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定被告李永强购买原告开发的位于××镇××大道东侧、××马路南侧、××西侧、横××北侧××单元××房屋××套，建筑面积77.22平方米，总价款为666186元；付款方式为约定金额：134186元，付款方式：现金，约定付款时间：2018年12月15日，交纳比例：20.14%；约定金额：532000元，付款方式：商业贷款，约定付款时间：2019年1月15日，交纳比例：79.86%。2018年12月27日，被告李永强作为借款人与中国工商银行股份有限公司郑州桐柏路支行签订《个人购房借款/担保合同》，约定贷款金额532000元，原告作为保证人为被告李永强的借款提供阶段性连带责任担保。因被告李永强未按约定偿还贷款本息，原告为被告向工商银行桐柏路支行代偿了部分款项。4、2019年1月9日，原告与被告胡欢签订《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定被告胡欢购买原告开发的位于××镇××大道东侧、××马路南侧、××西侧、横××北侧××房屋××套，建筑面积90.29平方米，总价款为802163元；付款方式为约定金额：161163元，付款方式：现金，约定付款时间：2019年1月9日，交纳比例：20.09%；约定金额：641000元，付款方式：商业贷款，约定付款时间：2019年2月9日，交纳比例：79.91%。2019年1月22日，被告胡欢作为借款人与兴业银行股份有限公司郑州分行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定贷款金额641000元，原告作为保证人为被告胡欢的借款提供阶段性连带责任担保。因被告胡欢未按约定偿还贷款本息，原告为被告向兴业银行郑州分行代偿了部分款项。5、2019年1月20日，原告与被告缑春槐签订《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定被告缑春槐购买原告开发的位于××镇××大道东侧、××马路南侧、××西侧、横××北侧××单元××房屋××套，建筑面积76.62平方米，总价款为668789元；付款方式为约定金额：133789元，付款方式：现金，约定付款时间：2019年1月20日，交纳比例：20%；约定金额：535000元，付款方式：商业贷款，约定付款时间：2019年2月20日，交纳比例：80%。2019年2月13日，被告缑春槐作为借款人与中国工商银行股份有限公司郑州桐柏路支行签订《个人购房借款/担保合同》，约定贷款金额535000元，原告作为保证人为被告缑春槐的借款提供阶段性连带责任担保。因被告缑春槐未按约定偿还贷款本息，原告为被告向工商银行桐柏路支行代偿了部分款项。6、2019年1月26日，原告与被告潘金春签订《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定被告潘金春购买原告开发的位于××镇××大道东侧、××马路南侧、××西侧、横××北侧××单元××房屋××套，建筑面积89.8平方米，总价款为797684元；付款方式为约定金额：159684元，付款方式：现金，约定付款时间：2019年1月26日，交纳比例：20.02%；约定金额：638000元，付款方式：商业贷款，约定付款时间：2019年2月26日，交纳比例：79.98%。2019年2月27日，被告潘金春作为借款人与浦发银行郑州分行签订个人购房担保借款合同，约定贷款金额638000元，原告作为保证人为被告潘金春的借款提供阶段性连带责任担保。因被告潘金春未按约定偿还贷款本息，原告为被告向浦发银行郑州分行代偿了部分款项。7、2019年1月28日，原告与被告郝金伟签订《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定被告郝金伟购买原告开发的位于××镇××大道东侧、××马路南侧、××西侧、横××北侧××单元××房屋××套，建筑面积90.24平方米，总价款为775493元；付款方式为约定金额：155493元，付款方式：现金，约定付款时间：2019年1月28日，交纳比例：20.05%；约定金额：620000元，付款方式：商业贷款，约定付款时间：2019年2月28日，交纳比例：79.95%。2019年3月8日，被告郝金伟作为借款人与兴业银行股份有限公司郑州分行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定贷款金额620000元，原告作为保证人为被告郝金伟的借款提供阶段性连带责任担保。因被告郝金伟未按约定偿还贷款本息，原告为被告向兴业银行郑州分行代偿了部分款项。8、2019年3月16日，原告与被告段飞亚签订《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定被告段飞亚购买原告开发的位于××镇××大道东侧、××马路南侧、××西侧、横××北侧××单元××房屋××套，建筑面积113.57平方米，总价款为1024652元；付款方式为约定金额：205652元，付款方式：现金，约定付款时间：2019年3月16日，交纳比例：20.07%；约定金额：819000元，付款方式：商业贷款，约定付款时间：2019年4月16日，交纳比例：79.93%。2019年4月19日，被告段飞亚作为借款人与中国工商银行股份有限公司郑州桐柏路支行签订《个人购房借款/担保合同》，约定贷款金额819000元，原告作为保证人为被告段飞亚的借款提供阶段性连带责任担保。因被告段飞亚未按约定偿还贷款本息，原告为被告向工商银行桐柏路支行代偿了部分款项。9、2019年5月8日，原告与被告段家乐签订《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定被告段家乐购买原告开发的位于××镇××路东侧、潜心××、××大道××、××路北侧××单元××房屋××套，建筑面积92.35平方米，总价款为827931元；付款方式为约定金额：165931元，付款方式：现金，约定付款时间：2019年5月8日，交纳比例：20.04%；约定金额：662000元，付款方式：商业贷款，约定付款时间：2019年6月8日，交纳比例：79.96%。2019年5月10日，被告段家乐作为借款人与兴业银行股份有限公司郑州分行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定贷款金额662000元，原告作为保证人为被告段家乐的借款提供阶段性连带责任担保。因被告段家乐未按约定偿还贷款本息，原告为被告向兴业银行郑州分行代偿了部分款项。10、2019年6月26日，原告与被告王爽签订《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定被告王爽购买原告开发的位于××镇××大道东侧、××马路南侧、××西侧、横××北侧××单元××房屋××套，建筑面积113.57平方米，总价款为1033967元；付款方式为约定金额：206967元，付款方式：现金，约定付款时间：2019年6月26日，交纳比例：20.02%；约定金额：827000元，付款方式：商业贷款，约定付款时间：2019年7月26日，交纳比例：79.98%。2019年9月2日，被告王爽作为借款人与中国工商银行股份有限公司郑州桐柏路支行签订《个人购房借款/担保合同》，约定贷款金额827000元，原告作为保证人为被告王爽的借款提供阶段性连带责任担保。因被告王爽未按约定偿还贷款本息，原告为被告向工商银行桐柏路支行代偿了部分款项。（二）1、原告与被告王爽、胡欢、段家乐、郝金伟、缑春槐、段飞亚、李永强、朱军委、潘金春签订的补充协议均约定：如出卖人为买受人提供按揭贷款担保，在出卖人担保责任未解除前，因任何原因导致出卖人需为买受人承担保证责任的，则：如买受人未能按期向贷款银行偿还贷款本息或者未办理抵押登记等事项，导致出卖人承担担保责任的或贷款银行要求出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其发出通知之日起7日内，将出卖人带其向按揭银行偿还的全部款项支付给出卖人。逾期未付的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》；出卖人解除合同的，有权在退还买受人已付购房款前扣除其代买受人向贷款银行支付的全部款项、利息、赔偿金、全部损失等出卖人应得的各类款项，并扣除购房款的5%作为补偿金。2、原告与被告郭炎卫签订的补充协议约定买受人若是以银行按揭贷款方式支付房款的，因任何原因导致出卖人须为买受人承担保证责任的，买受人应当按以下情况向出卖人承担责任：若贷款银行未能就抵押物行使优先受偿权，致使出卖人须承担保证责任而将买受人欠贷款银行的全部或部分款项（包括但不限于贷款本金、利息及银行实现债权的费用）支付给贷款银行的，买受人自愿同意出卖人可选择向买受人追偿代付款项或解除合同。出卖人选择解除合同的，则出卖人代买受人向贷款银行支付的款项中的贷款本金部分视为买受人欠出卖人的房价款，利息及实现债权费用等视为买受人欠出卖人的债务。出卖人据此解除合同的，买受人应按该商品房总房价款的20%支付违约金给出卖人。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合同依法成立并有效，双方应按合同的约定享有权利、履行义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，被告未按约定向贷款银行按期偿还借款，原告作为被告贷款的保证人向贷款银行偿还了部分款项，承担了担保责任，且被告未按商品房买卖合同补充协议的约定将原告代其向按揭银行偿还的款项支付给原告，合同解除条件成就，故对原告请求解除合同，并要求被告王爽、胡欢、段家乐、郝金伟、缑春槐、段飞亚、李永强、朱军委、潘金春按合同约定支付5%违约金的诉请，本院予以支持。合同解除后，原告应分别将十被告各自实际支付的购房款返还给各被告，十被告亦应配合原告办理注销预告登记手续、注销合同备案登记等手续。原告要求被告郭炎卫以补充协议约定按商品房总房款的20%支付违约金的诉请，因违约金的性质是“以补偿为主、以惩罚为辅”，结合本案合同标的额、履行情况、案涉房屋所在地房地产市场价格波动情况及同案合同的约定等因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院依法酌定被告郭炎卫按房屋总价款的5%向原告支付违约金，即978230元×5%=48912元，对原告要求的超出部分，本院不予支持，因被告郭炎卫未提交任何证据推翻双方签订的有效合同，对其辩称意见本院不予采纳。综上，十被告分别应向原告支付违约金金额为：郭炎卫978230×5%=48912元、朱军委758297×5%=37915元、李永强666186×5%=33309元、胡欢802163×5%=40108元、缑春槐668789×5%=33439元、潘金春797684×5%=39884元、郝金伟775493×5%=38775元、段飞亚1024652×5%=51233元、段家乐827931×5%=41397元、王爽1033967×5%=51698元。九被告经本院合法传唤无正当理由均未到庭参加诉讼，视为其对依法享有的诉讼权利的放弃。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、解除原告新密银基房地产有限公司与被告郭炎卫于2018年6月2日签订的编号为××××的《商品房买卖合同》；被告郭炎卫限于本判决生效之日起十日内协助原告新密银基房地产有限公司办理注销预告登记手续、注销合同备案登记手续、注销预抵押登记手续及维修基金过户手续；被告郭炎卫限于本判决生效后十日内向原告新密银基房地产有限公司支付违约金48912元；二、解除原告新密银基房地产有限公司与被告朱军委于2018年12月15日签订的编号为××××的《商品房买卖合同》；被告朱军委限于本判决生效之日起十日内协助原告新密银基房地产有限公司办理注销预告登记手续、注销合同备案登记手续、注销预抵押登记手续及维修基金过户手续；被告朱军委限于本判决生效后十日内向原告新密银基房地产有限公司支付违约金37915元；三、解除原告新密银基房地产有限公司与被告李永强于2018年12月15日签订的编号为××××的《商品房买卖合同》；被告李永强限于本判决生效之日起十日内协助原告新密银基房地产有限公司办理注销预告登记手续、注销合同备案登记手续、注销预抵押登记手续及维修基金过户手续；被告李永强限于本判决生效后十日内向原告新密银基房地产有限公司支付违约金33309元；四、解除原告新密银基房地产有限公司与被告胡欢于2019年1月9日签订的编号为××××的《商品房买卖合同》；被告胡欢限于本判决生效之日起十日内协助原告新密银基房地产有限公司办理注销预告登记手续、注销合同备案登记手续、注销预抵押登记手续及维修基金过户手续；被告胡欢限于本判决生效后十日内向原告新密银基房地产有限公司支付违约金40108元；五、解除原告新密银基房地产有限公司与被告缑春槐于2019年1月20日签订的编号为××××的《商品房买卖合同》；被告缑春槐限于本判决生效之日起十日内协助原告新密银基房地产有限公司办理注销预告登记手续、注销合同备案登记手续、注销预抵押登记手续及维修基金过户手续；被告缑春槐限于本判决生效后十日内向原告新密银基房地产有限公司支付违约金33439元；六、解除原告新密银基房地产有限公司与被告潘金春于2019年1月26日签订的编号为××××的《商品房买卖合同》；被告潘金春限于本判决生效之日起十日内协助原告新密银基房地产有限公司办理注销预告登记手续、注销合同备案登记手续、注销预抵押登记手续及维修基金过户手续；被告潘金春限于本判决生效后十日内向原告新密银基房地产有限公司支付违约金39884元；七、解除原告新密银基房地产有限公司与被告郝金伟于2019年1月28日签订的编号为××××的《商品房买卖合同》；被告郝金伟限于本判决生效之日起十日内协助原告新密银基房地产有限公司办理注销预告登记手续、注销合同备案登记手续、注销预抵押登记手续及维修基金过户手续；被告郝金伟限于本判决生效后十日内向原告新密银基房地产有限公司支付违约金38775元；八、解除原告新密银基房地产有限公司与被告段飞亚于2019年3月16日签订的编号为××××的《商品房买卖合同》；被告段飞亚限于本判决生效之日起十日内协助原告新密银基房地产有限公司办理注销预告登记手续、注销合同备案登记手续、注销预抵押登记手续及维修基金过户手续；被告段飞亚限于本判决生效后十日内向原告新密银基房地产有限公司支付违约金51233元；九、解除原告新密银基房地产有限公司与被告段家乐于2019年5月8日签订的编号为××××的《商品房买卖合同》；被告段家乐限于本判决生效之日起十日内协助原告新密银基房地产有限公司办理注销预告登记手续、注销合同备案登记手续、注销预抵押登记手续及维修基金过户手续；被告段家乐限于本判决生效后十日内向原告新密银基房地产有限公司支付违约金41397元；十、解除原告新密银基房地产有限公司与被告王爽于2019年6月26日签订的编号为××××的《商品房买卖合同》；被告王爽限于本判决生效之日起十日内协助原告新密银基房地产有限公司办理注销预告登记手续、注销合同备案登记手续、注销预抵押登记手续及维修基金过户手续；被告王爽限于本判决生效后十日内向原告新密银基房地产有限公司支付违约金51698元；十一、驳回原告新密银基房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。郭炎卫案件受理费5116元，由被告郭炎卫负担1023元，由原告新密银基房地产有限公司负担4093元；王爽案件受理费1459元，由被告王爽负担1092元，由原告新密银基房地产有限公司负担367元；胡欢案件受理费1273元，由被告胡欢负担803元，由原告新密银基房地产有限公司负担470元；段家乐案件受理费1329元，由被告段家乐负担835元，由原告新密银基房地产有限公司负担494元；郝金伟案件受理费988元，由被告郝金伟负担769元，由原告新密银基房地产有限公司负担219元；缑春槐案件受理费1139元，由被告缑春槐负担636元，由原告新密银基房地产有限公司负担503元；段飞亚案件受理费1555元，由被告段飞亚负担1081元，由原告新密银基房地产有限公司负担474元；李永强案件受理费1072元，由被告李永强负担633元，由原告新密银基房地产有限公司负担439元；朱军委案件受理费1507元，由被告朱军委负担748元，由原告新密银基房地产有限公司负担759元；潘金春案件受理费2106元，由被告潘金春负担797元，由原告新密银基房地产有限公司负担1309元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  张聪会人民陪审员  王彩焕人民陪审员  钱秋云二〇二〇年七月二十二日书 记 员  徐萌丹