湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初2677号原告（反诉被告）:长沙野马智能科技有限公司，住所地湖南省长沙市天心区新岭路******。法定代表人：谢芳。委托诉讼代理人：谢彪，男，1990年1月11日出生，系公司员工，住湖南省长沙市天心区。被告（反诉原告）:湖南国讯酒店管理有限公司，住所，住所地湖南省长沙市天心区新岭路**新兴企业中心******div>法定代表人：黄靖。委托诉讼代理人：周宇，北京君永（长沙）律师事务所律师。原告长沙野马智能科技有限公司与被告湖南国讯酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案受理后，依法由审判员谭小松适用简易程序独任审判，于2020年4月23日进行了公开审理。被告湖南国讯酒店管理有限公司于法庭辩论终结前向本院提起反诉，经审查，本院予以准许，并决定本诉、反诉合并进行审理。本案于2020年5月27日再次公开开庭进行审理，原告长沙野马智能科技有限公司委托诉讼代理人谢彪，被告湖南国讯酒店管理有限公司委托诉讼代理人周宇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长沙野马智能科技有限公司本诉中向本院提出诉讼请求：1、判令湖南国讯酒店管理有限公司退还装修款123592元；2、判令湖南国讯酒店管理有限公司支付法定利息（以123592元为本金，按银行年利率的标准从2018年3月18日计算至清偿之日）；3、判令湖南国讯酒店管理有限公司承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告申请增加如下诉讼请求：1、解除原、被告之间的《房屋租赁合同》和《房屋委托装修合同》；2、判令被告向原告支付从2019年9月起至合同解除之日的租金，按每月671元算；3、判令被告承担违约责任，向原告支付违约金100000元。被告湖南国讯酒店管理有限公司本诉中辩称：1、原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，合法有效，原告应当按照租赁合同的约定，履行合同义务；2、被告积极履行合同义务，没有违约行为，而原告一直拖延向被告交付房屋，原告应当承担违约责任；3、原告收取了被告2019年2月至8月的租金，被告已经进入新兴企业中心装修一部分房屋，双方的合同一直在正常履行中，没有解除；4、原告要求被告退还装修款构成单方解除合同，按双方合同约定，单方解除合同的一方应当无条件赔偿对方100000元。被告（反诉原告）湖南国讯酒店管理有限公司反诉中向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告长沙野马智能科技有限公司继续履行与反诉原告签订的《房屋租赁合同》、《房屋委托装修合同》；2、判令反诉被告承担违约责任，向反诉原告支付违约金100000元；3、判令反诉被告承担反诉案件诉讼费。原告（反诉被告）长沙野马智能科技有限公司反诉中辩称：1、长政发（2017）32号文件中强调工业地产不得向工业企业以外的对象租售，案涉房屋性质为工业用地，合同无法继续履行，且依据《房屋租赁合同》第12.2条约定，合同自行解除，反诉被告没有违约；2、《房屋租赁合同》有说明反诉原告与开发商协议约定了进驻条件，反诉原告可以自行进驻房屋，反诉被告只是被告知方；3、反诉原告没有提前履行义务，且在未经反诉被告的同意下于2019年9月后延迟支付租金两个月以上，依《房屋租赁合同》约定，反诉被告有权终止合同；4、反诉原告正在装修的房屋位于其他楼层，与本案无关，案涉房屋还是毛坯状态，反诉原告没有进行装修，合同没有履行。经审理查明：2018年3月17日，长沙野马智能科技有限公司与案外人湖南新兴电器控制设备有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》，约定长沙野马智能科技有限公司以270000元的价格向湖南新兴电器控制设备有限公司购买坐落于天心区，规划用途为工业，并约定湖南新兴电器控制设备有限公司应于2018年7月31日前交付房屋。2019年3月5日，长沙野马智能科技有限公司（甲方/出租方）与湖南国讯酒店管理有限公司（乙方/承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：长沙野马智能科技有限公司将位于湖南省长沙市天心区新兴企业中心B栋6层32号房（建筑面积44.14平方米）出租给湖南国讯酒店管理有限公司，用于酒店式公寓出租经营。其中，合同第3条约定，房屋交付标准应以开发商与甲方所签订合同的交付标准一致；第4条约定，委托经营期十五年，委托期届满前180天，双方可另行签订新的委托经营管理协议；甲方应按与开发商约定的交房时间将租赁物业交付给乙方，甲方授权并委托乙方直接从开发商处办理租赁物业的交接并领取钥匙；交房的相关费用由甲方承担，租赁物业的交付以甲方（或开发商）向乙方交付房屋钥匙为准；第5条约定，因乙方与该项目开发商有合作协议，并且已经与开发商有约定好乙方的进驻条件，约定条件如下，特此告知甲方并已征得甲方同意：开发商承诺乙方所承租的公寓符合政府规定的规划、环保、消防、建设等部门的要求和标准，并可通过整体验收合格，可以被乙方合法承租并可合法用作酒店宾馆经营等商业用途，且开发商承诺在本项目B栋一层大堂免费提供给乙方接待使用，时间与本租赁合同期限相同；第6条约定，甲方正式交房之日起延后六个月的第七个月起计算租期并支付当月租金，租金前三年维持不变（671元/月），第四年起每三年递增8%，未经甲方同意，租金支付延迟超过两个月，甲方有权终止本协议；第12条约定，因不可抗力导致本合同无法继续履行的，合同自行解除，此外，乙方有权单方面解除合同的情形之一为：因甲方原因，逾期交付房屋达15日，经乙方书面催告后，5个工作日内仍未支付的；甲方有权单方面解除合同的情形之一为：逾期支付租金达30日，经甲方书面催告后5个工作日内仍未支付；第13条约定，租赁期内，甲乙双方任何一方不得终止合同，不得单方终止合同，否则单方终止合同方无条件赔偿对方损失100000元；若因甲方原因未按约定时间、约定标准交付房屋但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按三个月当期租金标准支付违约金。同日，长沙野马智能科技有限公司与湖南国讯酒店管理有限公司又签订《房屋委托装修合同》，约定长沙野马智能科技有限公司将其购买的长沙新兴企业中心B栋632号房屋委托给湖南国讯酒店管理有限公司统一装修，装修费为123592元，由湖南国讯酒店管理有限公司收取，湖南国讯酒店管理有限公司自长沙野马智能科技有限公司交付房屋之日起延后六个月的第七个月起按月向长沙野马智能科技有限公司返还委托装修折旧款和支付的利息。后长沙野马智能科技有限公司向湖南国讯酒店管理有限公司支付了装修款123592元。合同签订后，湖南国讯酒店管理有限公司按租金671元/月、装修返还款1315元/月的标准，分次向长沙野马智能科技有限公司支付了2019年2月至8月的房屋租金及装修返还款，共计11702元。后湖南国讯酒店管理有限公司以长沙野马智能科技有限公司未履行房屋的交付义务为由未再向长沙野马智能科技有限公司支付任何款项，长沙野马智能科技有限公司认为案涉房屋的规划用途为工业，导致湖南国讯酒店管理有限公司根本无法进驻长沙新兴企业中心并进行酒店式公寓经营，故要求湖南国讯酒店管理有限公司退还装修款，但遭到拒绝，其遂诉至本院。另查明，长沙市工业和信息化局于2019年3月19日发布长工信园区发[2019]23号《关于严格监管促进工业地产健康发展的通知》，通知第三条规定：工业地产应坚持姓“工”，园区及开发商应严格控制租售对象，不得向个人租售，也不得向工业企业、生产性服务业企业以外的对象租售。还查明，2020年4月3日，长沙野马智能科技有限公司的工作人员谢彪通过长沙市人民政府网的网上市长信箱向长沙市市长、长沙市住建委、长沙市房管局、长沙市询问相关问题，请求核实政府是否同意过湖南新兴电器控制设备有限公司开发的新兴企业中心项目可以建设酒店使用，及湖南新兴电器控制设备有限公司开发的新兴企业中心项目是否可以建设酒店经营使用。2020年4月13日，天心经开区对长沙野马智能科技有限公司的提问进行回复，确认天心经开区没有同意过湖南新兴电器控制设备有限公司开发的新兴企业中心项目可以建设酒店使用，并陈述根据长政发（2014）56号文第十四条规定：工业地产项目的用房购买人限定为生产、销售、科研型企业法人或总部经济法人，该项目也不可以建设酒店经营使用。还查明,湖南国讯酒店管理有限公司于2018年1月20日与案外人湖南湘海装饰设计有限公司签订《装修工程施工合同》，约定湖南湘海装饰设计有限公司对位于长沙市天心区的酒店进行装修施工，装修总价款10879932元，工期暂定2018年12月8日至2019年4月31日。同时，湖南国讯酒店管理有限公司向本院提交一份《合同补充协议》，拟证明长沙新兴企业中心Ｂ栋1331-1341号房屋的业主于2019年8月14日也将Ｂ栋1331-1341号房屋出租给湖南国讯酒店管理有限公司，并委托湖南国讯酒店管理有限公司进行装修。湖南国讯酒店管理有限公司陈述，现该房屋已经可以进行装修。另外，湖南国讯酒店管理有限公司还提交收款收据，拟证明其已经进驻长沙新兴企业中心，且长沙新兴企业中心的物业公司于2020年4月15日向其收取了2019年7月1日至2020年6月30日的物业管理费以及装修管理费、垃圾清运费等共计39000元。以上事实，有《长沙商品房买卖合同》、《房屋租赁合同》、《房屋委托装修合同》、装修款收据、市长信箱网页截图、长工信园区发[2019]23号《关于严格监管促进工业地产健康发展的通知》、收条、《装修工程施工合同》、《合同补充协议》、收据、当事人陈述予以证实，足以认定。本院认为，租赁合同是由出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，长沙野马智能科技有限公司与湖南国讯酒店管理有限公司签订的《房屋租赁合同》、《房屋委托装修合同》，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法、有效，双方当事人应当按约履行各自的合同义务，即长沙野马智能科技有限公司应当向湖南国讯酒店管理有限公司交付案涉房屋并支付相应的装修款，湖南国讯酒店管理有限公司应当支付租金和返还装修折旧款。合同签订后，因长沙野马智能科技有限公司与案外人湖南新兴电器控制设备有限公司一直未办理交房手续，导致湖南国讯酒店管理有限公司一直未接收、使用案涉房屋，也无法对案涉房屋进行装修，长沙野马智能科技有限公司构成违约，应当承担违约责任。但是，鉴于案涉房屋规划用途为工业，且根据长沙市天心经开区于2020年4月13日的答复意见和长沙市工业和信息化局于2019年3月19日下发的《关于严格监管促进工业地产健康发展的通知》，明确新兴企业中心不能作为酒店经营使用，故长沙野马智能科技有限公司与湖南国讯酒店管理有限公司签订的《房屋租赁合同》、《房屋委托装修合同》的合同目的无法实现，现长沙野马智能科技有限公司要求解除双方签订的《房屋租赁合同》、《房屋委托装修合同》，符合法律规定，本院予以支持，湖南国讯酒店管理有限公司也应当向长沙野马智能科技有限公司退还相应的装修款。因湖南国讯酒店管理有限公司在收到案涉房屋前已经向长沙野马智能科技有限公司支付了11702元，故湖南国讯酒店管理有限公司还应当向长沙野马智能科技有限公司退还装修款111890元（123592元-11702元）。鉴于长沙野马智能科技有限公司未交付案涉房屋，其主张利息、违约金以及自2019年9月起的租金，均于法无据，本院不予支持。同时，案涉房屋的规划用途为工业，无法用于酒店经营，导致双方的合同目的无法实现，而湖南国讯酒店管理有限公司和长沙野马智能科技有限公司在签订《房屋租赁合同》、《房屋委托装修合同》时对案涉房屋的规划用途均是知情的，故双方对于合同的解除均负有过错责任，加之湖南国讯酒店管理有限公司并无证据证实因长沙野马智能科技有限公司逾期交付房屋给其造成的损失，本院依照《房屋租赁合同》第13.4条的约定，以671元/月的标准，计算三个月的租金作为逾期交房的违约金，即2013元，对于反诉湖南国讯酒店管理有限公司要求继续履行合同以及其主张的违约金的过高部分，本院均不予支持。综上，湖南国讯酒店管理有限公司还应当向长沙野马智能科技有限公司退还装修款109877元（111890元-2013元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（五）项、第一百一十四条、第二百一十二条、二百一十六条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）长沙野马智能科技有限公司与被告（反诉原告）湖南国讯酒店管理有限公司于2019年3月5日签订的《房屋租赁合同》、《房屋委托装修合同》；二、限被告（反诉原告）湖南国讯酒店管理有限公司自本判决生效之日起10日内退还原告（反诉被告）长沙野马智能科技有限公司装修款111890元；三、驳回原告（反诉被告）长沙野马智能科技有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）湖南国讯酒店管理有限公司的其他反诉请求。本案本诉受理费2772元，减半收取1386元，反诉受理费1150元，共计2536元，由原告（反诉被告）长沙野马智能科技有限公司负担336元，由被告（反诉原告）湖南国讯酒店管理有限公司负担2200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  谭小松二〇二〇年七月三日法官助理任文静代理书记员  邓双莹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。