上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初14723号原告：上海长九房地产开发有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：赵东辉，执行董事。委托诉讼代理人：姚佳磊，上海正大律师事务所律师。被告：黄小勇，男，汉族，1987年1月1日生，住湖北省石首市。原告上海长九房地产开发有限公司(下称长九房产)与被告黄小勇房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告长九房产委托诉讼代理人姚佳磊、被告黄小勇到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告长九房产向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令确认原、被告签订的《长九上海MAX未来租赁合同》(合同编号：SHZ5.2019.T0P089)于2020年7月2日解除；2、请求依法判令被告支付租金152,616.2元。(自2020年3月1日起至2020年7月2日止)；3、请求依法判令被告支付逾期支付租金的滞纳金(以37,537元为基数，按每日千分之五计算，自2020年2月26日起至实际清偿之日止；以37,537元为基数，按每日千分之五计算，自2020年3月26日起至实际清偿之日止；以37,537元为基数，按每日千分之五计算，自2020年4月26日起至实际清偿之日止；以37,537元为基数，按每日千分之五计算，自2020年5月26日起至实际清偿之日止)；4、请求依法判令被告支付物业管理费38,470元。(自2020年3月1日起至2020年7月2日止，按每月9,460元计算)；5、请求依法判令被告支付逾期支付物业管理费的滞纳金(以9,460元为基数，按每日千分之五计算自2020年2月26日起至实际清偿之日止；以9,460元为基数，按每日千分之五计算自2020年3月26日起至实际清偿之日止；以9,460元为基数，按每日千分之五计算自2020年4月26日起至实际清偿之日止；以9,460元为基数，按每日千分之五计算自2020年5月26日起至实际清偿之日止)；6、请求依法判令被告支付解约违约金112,611元(按三个月租金计算)；7、请求依法判令被告支付房屋占有使用费，以1,234.1元/天计算自2020年7月3日起至其将房屋内的证照注销或将房屋返还之日止。事实和理由：2019年9月18日,原告与被告签订《长九上海MAX未来租赁合同》(合同编号：SHZ5.2019.T0P089),约定原告将坐落于上海市嘉定区“MAX未来”商场海波路XXX号二层、海波路XXX号二层、海波路XXX号二层、嘉涌路XXX弄XXX号101、103二层房屋出租于被告。租赁期限自2019年9月24日起至2021年9月23日止,被告应以先付后用原则预付房屋保底租金,应于每月25日前支付下一个月保底租金。保底租金标准为2.87元/平方米/天。物业管理费标准为：第一年至第二年22元/平方米使用面积/月。逾期支付租金的,每逾期一日,则需按未付租金的千分之五支付滞纳金。如逾期30天以上的,出租人有权解除合同,并要求你方承担相应的违约责任。合同签订后,原告按约向被告提供了房屋,但被告至2020年2月25日起拖欠租金及物业费。因疫情的原因,原告已减免被告一个月的租金,但被告仍未履行合同义务。期间,原告曾多次与被告协商无果。2020年7月2日,因被告的违约行为,原告发函通知被告解除双方签订的租赁合同,并要求被告支付拖欠的费用、返还房屋、将房屋内注册的证照注销或者变更证照的注册地址。被告收函后仍拒不履行相关义务,也未主动将房屋返还于原告,致使原告的损失扩大，故原告涉讼。被告黄小勇辩称，不同意诉请1，因为房屋2020年6月2日就返还原告了，故合同应当在6月2日解除。诉请2不同意，租金应当计算到2020年6月2日。诉请3不同意，不愿意支付滞纳金，因为疫情原因导致被告经营状况不好，不是被告故意拖欠租金，之前的租金都是正常支付的。诉请4不同意，物业管理费应当计算到2020年6月2日。诉请5不同意支付，因为疫情原因导致被告经营状况不好，不是故意拖欠。诉请6不同意支付，解除合同是因为受到疫情影响，导致被告无法经营了，不是故意违约。诉请7不愿意支付，虽然证照是2020年7月29日注销的，但是2020年6月2日就将涉案房屋返还了。因疫情影响，原告对商场进行了限流，只有一个进出口，对客流有影响，希望租金和物业管理费可以适当减免，被告要求打六折。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月18日，长九房产(出租方、甲方)与黄小勇(承租方、乙方)签订《租赁合同》一份，约定：甲方同意向乙方出租位于上海市嘉定区“长九MAX未来”海波路XXX号二层、海波路XXX号二层、豪博路XXX号二层、嘉涌路XXX弄XXX号101、103二层房屋(下称系争房屋)，建筑面积430平方米。乙方承诺租赁该房屋从事发季品牌的销售经营活动，归为美容美发类别。甲方于2019年9月24日前向乙方交付房屋。租赁期限为2年，自2019年9月24日至2021年9月24日(含装修期)。保底租金2.87元/平方米/天，租金先付后用，乙方应于每月25日前预付下一个月保底租金。乙方应当严格履行本合同约定租金付款义务，乙方逾期支付租金的，每逾期一日，则乙方需按未付租金的千分之五支付滞纳金，如乙方逾期30天以上的，甲方有权解除合同，没收租赁保证金，并要求乙方承担相应的违约责任。物业管理费22元/平方米使用面积/月，乙方应于每月的25日前向管理公司支付下一个月的物业管理费(支付至甲方账户)。乙方应于合同生效日起3个工作日内向甲方支付租赁保证金140,991元。乙方应确保在本合同终止或提前终止后三十日内注销注册在该房屋上的一切相关证照或变更上述证照的注册地址，并将注销或变更后的有关证件提交甲方备案，若乙方逾期未能注销或变更，每逾期一天应按相当于合同终止或解除前最后一个月的日租金的2倍的金额支付罚金。合同第十一条约定：乙方应在本合同终止或提前解除之日起的7日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方需按当期租金及物业管理费2倍的标准向甲方支付房屋占用期间的使用费；乙方返还房屋时应当将该房屋恢复原状或者甲方书面认可的可租用及良好的使用状态(双方另有约定的除外)；合同终止后，双方均不得以任何理由阻挠或拒绝另一方的返还或接收，否则应承担相应的责任。双方同意在租赁期间，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任，甲方所得任何补偿款(如有)，乙方均无权要求分享：1)房屋占用范围内的土地使用权被依法提前收回的；2)该房屋因社会公共利益被依法征用的；3)该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的；4)其他非因甲方原因造成该房屋无法出租的。双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的乙方，应向另一方按相当于三个月的租金承担违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(7)乙方逾期不支付租金、物业管理费或本合同约定其他费用累计超过30日的；……。一方如需提前终止合同，需提前六个月向另一方提出书面申请，经另一方书面同意后方可终止合同；在此期间，乙方不得停止营业或拖延、拒绝缴纳各项费用。如因乙方自身原因停业的，停业期间乙方应继续按照本合同约定支付租金、物业管理费和其他费用；除甲方同意外，停业超过一个月，甲方有权解除本合同、没收租赁保证金，并要求乙方支付相当于三个月月租金金额的补偿金，乙方应按本合同第11条款返还该房屋。租赁期间，非因本合同明确规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按月租金的三倍向甲方支付违约金，且甲方有权没收乙方的租赁保证金；若上述违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责足额赔偿。上述合同签订后，长九房产将系争房屋交付黄小勇使用，黄小勇按约支付租金至2020年1月底，支付物业费至2020年2月底，黄小勇未支付过租赁保证金。因疫情影响，长九房产免除黄小勇2020年2月的租金。2020年6月2日，黄小勇明确告知长九房产不再租用系争房屋，并将房屋钥匙交付长九房产，双方未办理交接手续，黄小勇尚有部分物品遗留在系争房屋内。2020年7月2日，长九房产委托律师向黄小勇寄送律师函，通知黄小勇双方的租赁合同于2020年7月2日解除，要求黄小勇于2020年7月9日前将房屋返还并支付拖欠的费用，并要求黄小勇于2020年8月2日前注销在系争房屋上的证照。黄小勇在系争房屋注册的营业执照于2020年7月29日核准注销。审理中，黄小勇表示对于遗留在系争房屋内的物品，仅有一个公共充电宝还需要，其他的物品均不要，并于2020年9月11日将其所需物品拿走。本院认为，原、被告之间签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，当事人均应按约履行。双方当事人对于解除合同均无异议，双方的争议焦点在于：一、合同的解除时间；二、系争房屋是否于2020年6月2日返还，2020年6月2日之后被告是否应当继续支付租金使用费及物业管理费；三、被告是否应当承担逾期支付租金、物业管理费的违约责任和解除合同的违约责任；四、被告应支付的租金、物业管理费能否予以减免。关于争议焦点一，被告黄小勇于2020年6月2日明确告知原告不再承租系争房屋，并将房屋钥匙交付原告，故本院认为双方的租赁合同于2020年6月2日因被告终止履行而解除。关于争议焦点二，黄小勇于2020年6月2日将系争房屋的钥匙交付原告，虽然黄小勇有部分物品尚遗留在系争房屋，但房屋自此由原告控制，故黄小勇关于其已于2020年6月2日返还房屋的抗辩意见本院予以采信，租金、物业管理费均应计算至2020年6月2日止。关于争议焦点三，被告黄小勇承租系争房屋用于经营美容美发，2020年1月爆发的疫情确实对于美容美发行业的经营业态有一定的影响，但并非导致完全不能经营，且原告已减免其2月份的租金，故提前终止租赁合同的主要原因在于其自身经营，黄小勇仍应承担解除合同的违约责任，考虑到疫情对于合同履行确实有一定的影响，本院酌情确定黄小勇按2个月租金的标准给付原告解约违约金，对于原告主张的逾期支付租金、物业管理费的滞纳金不予支持。关于争议焦点四，因疫情影响，原告已减免被告一个月的租金，分担了损失，被告以疫情影响导致其经营亏损无力承担为由要求继续减免2020年3月1日以后的租金、物业管理费缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、原告上海长九房地产开发有限公司与被告黄小勇于2019年9月18日签订的《租赁合同》于2020年6月2日解除；二、被告黄小勇应于本判决生效之日起十日内给付原告上海长九房地产开发有限公司自2020年3月1日至2020年6月2日的租金116,005.40元；三、被告黄小勇应于本判决生效之日起十日内给付原告上海长九房地产开发有限公司自2020年3月1日至2020年6月2日的物业管理费29,010.67元；四、被告黄小勇应于本判决生效之日起十日内给付原告上海长九房地产开发有限公司解约违约金75,074元；五、原告上海长九房地产开发有限公司的其余诉讼请求不予支持。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5,855元，减半收取2,927.50元，财产保全费2,020元，合计诉讼费4,947.50元，由原告上海长九房地产开发有限公司负担1,402.12元，由被告黄小勇负担3,545.38元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  刘燕枫二〇二〇年十一月三日书记员  王 豪附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。