上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初8195号原告：上海小昆山资产经营发展有限公司,住所地上海市松江区。法定代表人：徐向红,总经理。委托诉讼代理人：周芝均，上海闻韬知策律师事务所。被告：上海欣瀚空调设备有限公司,住所地上海市松江区。法定代表人：周建义，总经理。原告上海小昆山资产经营发展有限公司诉被告上海欣瀚空调设备有限公司房屋租赁合同纠纷，本院于2020年6月17日立案受理后，依法适用简易程序于2020年9月11日公开开庭进行了审理。2020年9月15日本案转为普通程序独任审理，并于2020年10月19日再次公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人周芝均以及被告的法定代表人周建义均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告就松江区小昆山镇港兴路XXX号XXX号底楼南侧房屋(以下简称“系争房屋”)形成的不定期租赁关系于2020年4月22日解除；2、判令被告将系争房屋返还原告；3、判令被告支付原告欠付租金和占有使用费(2020年1月1日至2020年4月29日为130,126.5元，从2020年4月30日起至实际返还之日止，按787,320元/年计算)；4、判令被告支付原告解约违约金199,563.75元；5、判令被告支付原告逾期付款违约金15,699.02元。事实与理由：原、被告双方签订《房屋租赁合同》一份,约定原告将系争房屋出租给被告使用,租赁期限为1年3个月,自2018年10月1日至2019年12月31日止,年租金为人民币399,127.50元,每半年支付一次,先付后租,该合同到期后双方未再续签,被告方至今未将租赁房屋返还给原告,亦未支付租金,经工作人员多次上门催讨未果。为此,原告于2020年4月21日委托律师发函给被告,被告于4月22日查收律师函,解除了双方之间的不定期租赁关系,并要求被告于接函后7日内将上述房屋返还原告并支付欠付租金使用费,若被告逾期不返还房屋,将按照现租金标准的双倍支付占有使用费,以及承担相应的违约责任。原告认为,《房屋租赁合同》到期以后未再续签,双方之间形成不定期租赁关系,原告有权随时解除合同。被告除支付欠付租金外,还应当按照合同约定,承担相应的违约责任。据此，原告诉至本院，请求判如所请。审理中，本院释明双方签订的租赁合同无效且双方对房屋进行了交接，据此，原告将诉请变更为：1、判令被告支付房屋使用费(2020年1月1日起至房屋实际返还之日止，按照399,127.5元/年计算)；2、判令被告支付原告逾期付款违约金(以199,563.75元为基数，按照年利率24%的标准，从2019年12月27日计算至实际支付之日止)。被告辩称：双方租赁关系从2016年开始。原告提交的合同为双方签订的第二份合同。由于疫情原因，原告曾经免除了隔壁租户3个月的租金，因此被告也要求免除3个月租金。此外，被告在租赁房屋时自行花费十几万安装了电梯，当时原告承诺该部分费用会支付给被告，但至今未能支付。就原告违约金主张，被告均不予认可。经审理查明：原告作为甲方、被告作为乙方，双方签订了《房屋租赁合同》。房屋约定，乙方租赁原告系争房屋用于生产经营，总建筑面积为1215平方米。合同第二条约定，租赁期限为1年3个月,自2018年10月1日至2019年12月31日止。合同第三条约定，房屋租赁价格金额支付方式：1、租赁价格：该房屋租赁价格为：每平方米每天人民币0.90元。2、租赁金额：该房屋年租赁金额为：人民币399,127.50元(大写：叁拾玖万玖仟壹佰贰拾柒元伍角整)。3、支付方式：(1)该房屋租金支付期按每半年(即6个月)计算一次,采用先付后租形式,乙方应于当期支付期前5日内向甲方一次性支付本期租金。乙方同意在本合同签订后5日内向甲方一次性支付房屋租赁保证金,保证金金额为1个月的房屋租金,人民币/元(大写：零元整)。租赁期满后,甲方将租赁保证金无息退还给乙方,如在租赁期内因乙方原因造成合同无法屡行的,甲方不予退还。如出现乙方欠付租金或者水电费等其他乙方应承担的费用的情况,甲方有权在租赁保证金中直接扣除相应金额用于弥补欠付的租金、水电费等费用,并要求乙方在收到扣除通知后7日内补足。合同第六条违约责任约定，乙方未按照本合同约定期限支付房屋租金的,每逾期一天,应按照欠付租金金额的5%向甲方支付逾期付款滞纳金,滞纳金不足以弥补甲方经济损失的,还应赔偿经济损失：如乙方累计逾期付款超过30天的,则甲方有权提前终止合同,乙方应立即无条件返还并按照退出之日的当年度6个月租金标准向甲方支付违约金,同时保证金不予退还。该合同对于房屋租赁用途、双方权利义务等进行了约定。被告未支付2020年1月1日起的房屋租金。2020年4月21日，原告委托律师向被告发送《律师函》，载明双方合同于2019年12月31日到期。据此要求被告返还房屋，支付欠付租金、使用费并承担违约金。该函件送达被告。审理中，本院要求双方于2020年9月11日办理系争房屋的交接手续。后双方至租赁房屋后对于交接标准发生争议，据此双方均对房屋进行上锁，原告称其上锁系担心被告擅自拆除电梯。后本院于2020年10月20日至现场组织双方进行交接。被告同意电梯暂不拆除，该事宜另行解决，不在本案中处理。另查明，被告曾向原告支付36,000元的租赁保证金。审理中，原告为证明系争房屋的产权状况，提供了《资产收购协议》和上海市松江区小昆山镇人民政府村镇建设管理办公室出具的房屋产权证明。《资产收购协议》载明原告系从松江区小昆山镇荡湾村集体经济合作社收购系争房屋。证明载明系争房屋属于原告所有，未取得房屋产权证。审理中，本院释明鉴于系争房屋并未办理合法建造手续，故合同无效。双方确认本案中无其他后果需要法院一并处理。以上事实，有《房屋租赁合同》、《律师函》和当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：违反法律、行政法规的强制性规定的合同为无效合同。现本案系争房屋未取得建设工程规划许可证等合法建造手续，故原、被告签订的《房屋租赁合同》应认定为无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。现被告欠付原告占有期间的使用费。原告有权要求被告参照房屋租赁合同约定租金标准支付欠付占有使用费。尽管双方实际房屋交接系2020年10月20日，但原告在2020年9月11日已经就系争房屋上锁致使被告亦无法实际使用系争房屋，故被告占有使用费本院计算至2020年9月10日止。经计算，被告应付原告占有使用费277,172元。就被告已付保证金，尽管合同约定被告违约情况下予以没收，但该条款系违约责任条款，鉴于合同无效，故保证金应当予以返还。为避免诉累，本院将保证金直接在被告欠付款项中进行抵扣，抵扣后被告欠付款项为241,172元。就原告主张的逾期付款违约金，鉴于双方合同无效，故原告主张违约金缺乏法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二条之的规定，判决如下：一、被告上海欣瀚空调设备有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海小昆山资产经营发展有限公司房屋占有使用费241,172元；二、驳回原告上海小昆山资产经营发展有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,855元减半收取3,427.5元，由原告上海小昆山资产经营发展有限公司负担698.5元，被告上海欣瀚空调设备有限公司负担2,729元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 吕荣珍二〇二〇年十月二十八日法官助理 石文琳书 记 员 石文琳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。……