河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终10289号上诉人（原审被告）：任志平，男，1982年8月9日出生，汉族，住河北省邯郸市临漳县。委托诉讼代理人：徐会展，河南针石律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵修勇，河南针石律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏润清，女，1943年2月17日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。被上诉人（原审原告）：聂花萍，女，1974年12月27日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。被上诉人（原审原告）：杨钰，女，1974年3月26日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。被上诉人（原审原告）：董培德，男，1951年4月4日出生，汉族，住河南省郑州市管城回族区。四被上诉人的共同委托诉讼代理人：刘稚鹤，河南并智律师事务所律师。四被上诉人的共同委托诉讼代理人：赵正洋，河南并智律师事务所实习律师。上诉人任志平因与被上诉人苏润清、聂花萍、董培德、杨钰物权被告纠纷一案，前由郑州高新技术产业开发区人民法院审理作出（2018）豫0191民初12946号民事判决，任志平不服，上诉本院。本院经审理作出（2019）豫01民终1800号民事判决，驳回上诉，维持原判。任志平仍不服申请再审，后本院经再审作出（2019）豫01民再815号民事裁定，撤销（2019）豫01民终1800号民事判决、（2018）豫0191民初12946号民事判决并将本案发回重审。郑州高新技术产业开发区人民法院重审本案后作出（2020）豫0191民初1167号民事判决。宣判后，任志平不服，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。任志平上诉请求：撤销一审判决，改判驳回四被上诉人的全部诉讼请求，一、二审诉讼费用均由被上诉人负担。事实和理由：1、四被上诉人未通过合法渠道取得涉案小区全体业主的授权，不能代表全体小区业主提起诉讼，其诉讼主体不适格；2、任志平通过合理有效的渠道占有使用案涉房屋的行为并未侵犯小区全体业主的利益。苏润清、聂花萍、董培德、杨钰辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，任志平的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。苏润清、聂花萍、董培德、杨钰向一审法院起诉请求：1.判令被告迁出郑州市金水区地润路2号9号楼3单元1楼西户（管理用房），将该房屋返还绿城百合公寓四期北苑全体业主；2.判令被告支付占用期间房屋使用费18万元，并以每月5000元为标准向原告支付房屋使用费至实际迁出之日；3.判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：位于郑州市郑东新区地润街6号的绿城·百合公寓的开发商系河南中州绿城置业投资有限公司。被告任志平在河南中州绿城置业投资有限公司绿城百合公寓项目中，进行开荒保洁及零星维修工作。2009年，河南中州绿城置业投资有限公司出具《对账清单》一份，载明:兹有任志平对我项目组织保洁开荒及零星工程维修等，总计费用为53万元整（见清单）；现将我公司开发的绿城百合秋月苑东门北和初阳苑9-3-1层西户两处房屋（都无产权），现冲抵给任志平，不再支付费用，房屋归任志平所有。根据原告提交的涉案房屋规划平面图（复印件）、涉案房屋规划采暖图、涉案房屋规划给排水图、涉案房屋规划照明图，涉案房屋系物业用房。原告称，涉案房屋归全体业主所有。被告称，2009年9月21日，经结算费用为53万元，河南中州绿城置业投资有限公司将其建设的绿城百合项目中两处房屋（秋月苑东门北、初阳苑北院9-3-1层西户，均无产权）冲抵给任志平所有，不再支付任志平开荒保洁及维修的费用，任志平对该房屋拥有使用权及收益权。四原告提交2017年12月11日被告任志平作为申请人出具的《租房申请书》复印件一份，载明：绿城百合公寓四期北苑9号楼3单元1层西户，该房属小区全体业主所有，由于本人新房尚未装修好，加之孩子在附近上学极不方便，在此申请租赁该房屋，望同意。左下方载明：经全体业主代表开会讨论商议，最后一致同意任志平租用该房，12月12号，业主代表签字董培德、苏润清、聂花萍、杨钰等16人签字。原告称，由于任志平长期侵占涉案房屋，在全体业主多次强烈要求任志平搬离后，任志平在认可涉案房屋归全体业主所有的情况下，提出申请，请求租赁涉案房屋。被告称，确实是任志平所签，但并非任志平本人真实意愿，是在原告等人多次到被告家中干扰被告生活，被告迫于无奈签订。庭审中原告称，诉讼请求是按照每月5000元的标准计算自2018年7月26日起向前追溯三年的房租，共计18万元。并称2019年11月左右将任志平财产腾出涉案房屋，2019年10月左右取得执行款80246.25元。另查明，被告在庭审中称，河南中州绿城置业投资有限公司开发的绿城百合公寓项目9号楼、建筑面积为475.94平方米的会所，未计入建筑总面积，即意味着会所的所有权不属于全体业主所有，依据谁投资、谁受益的原则，该楼（会所）属开发商所有。开发商在与业主签订的《商品房买卖合同》及补充协议中也有明确约定，因此，对于会所，开发商有权自主使用、有偿转让及出租，或利用其进行经营为小区业主及周边居民提供有偿服务。2010年1月12日，河南中州绿城置业投资有限公司在与浙江绿城物业管理有限公司河南分公司进行管理用房交接时，涉案房屋并未作为物业用房进行交接，而是把9号楼一层的475.94平方米的会所（产权归开发商所有）作为物业用房进行了移交，置换了涉案房屋。实际上是将涉案房屋的所有权、使用权及收益权一并交付任志平，任志平对涉案房屋享有所有权、使用权及收益权。因为该房屋没有产权，涉案房屋在郑州市自来水公司的登记中，户名显示为河南中州绿城置业投资有限公司，一直是由任志平缴费，涉案房屋一直归任志平使用。被告提交《郑州市房屋面积测绘报告书》（郑房测字（2008）第261003号）复印件一份、《郑州市住房保障和房地产管理局会议纪要》（郑房会纪〔2010〕3号）复印件一份，《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》补充协议复印件各一份、《管理用房移交表》复印件一份、郑州供水欠费停水通知单予以证明。原告称，被告所指的房产是绿城百合公寓3期9号楼的房产，该房产的性质用途以及是否交付、交付给物业，均和本案无关，该组证据仅证明开发商和物业公司之间就物业管理用房的交付存在约定，但该约定有效的前提是不得损害全体业主的利益，本案中开发商并未改变涉案房产的用途，涉案房产仍属于物业管理用房。根据法律规定，物业管理用房属全体业主，开发商无权处置，任志平也无权侵占。因开发商关于供水的交付问题，涉案房屋所在小区很多房产存在水表户名显示为开发商名字，该证据并不能证明涉案房产属开发商所有。再查明，原告提交《郑州市金水区地润路2号绿城百合公寓四期北苑全体业主关于处置本小区9号楼3单元1楼西户管理用房及收益的决定》（复印件）一份，载明：鉴于郑州市金水区地润路2号绿城百合公寓四期北苑9号楼3单元1楼西户物业管理用房是本小区的公共部分，权利属小区全体业主。该房产自2011年4月起被任志平侵占至今，任志平应当搬离该房产并为之前侵占支付占用费。郑州市金水区地润路2号绿城百合公寓四期北苑北区全体业主共同作出以下决定：1.由小区业主苏润清、聂花萍、董培德、杨钰代表全体业主向任志平主张权利。主张权利方式包括一切合法手段，主张内容包括：（1）收回9号楼3单元1楼西户管理用房，任志平搬离该房屋；（2）向任志平收取房屋占用费，费用标准按照相关生效判决执行。2.房屋占用费由业主董培德代为领取、保管。3.房屋占用费的使用由全体业主另行表决。郑州市金水区地润路2号绿城百合公寓四期北苑共有业主343户，本次表决共有275户业主参与；同意以上决定的业主275户，占全体业主的80%。本次表决符合相关法律规定，自2019年12月31日起生效。附业主表决统计表。庭审中原告称，由于被告任志平常年侵占涉案的绿城百合公寓四期北苑9号楼3单元1楼西户物业管理用房，四期北苑全体业主共同作出决定，由原告苏润清、聂花萍、董培德、杨钰代表全体业主向任志平主张权利。原告苏润清、聂花萍、董培德、杨钰作为本案原告代表全体业主向法院提起诉讼，主体适格。被告称，真实性有异议，通过该决定统计表来看，1.字迹雷同，2.信息不全，好多没有身份证号，3.内容自相矛盾，从该表格第58、59项一个房屋写了两次，第60、264项同一间房屋不同姓名自相矛盾，该业主统计表系自行伪造，对该证据不予认可。被告提交了2013年关于表决续聘绿城物业服务集团河南分公司的公告复印件一份、绿城物业业主代表座谈会照片两张，证明涉案房屋所在的小区有业主委员会。原告称，对证据的真实性无异议，关联性和证明方向有异议，该证据形成于2013年4月21日，根据河南省物业管理条例的相关规定，业委会的任期一般为4-5年，如果涉案房屋所在小区存在业委会，但因其超过任期而消失，同时小区内是否存在业务会并不影响小区内业主对侵占公共区域公共部位主张权利，行使诉权，任志平侵占物业管理用房的行为损害了绿城百合公寓初阳苑全体业主的利益，原告作为小区业主有权利要求任志平停止侵害、恢复原状、赔偿损失。该业委会2013年6月左右因为不作为乱作为已被如意湖办事处将公章、财务章收走，至今没有工作。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。根据原告所举证据，涉案争议房屋系物业用房，属于共有部分，由涉案小区全体业主享有共有和共同管理的权利。2009年，涉案小区河南中州绿城置业投资有限公司出具《对账清单》将涉案房屋冲抵给任志平，并说明房屋归任志平所有，侵犯了涉案小区全体业主对涉案房屋的共有权，对涉案小区全体业主不具有法律效力，被告任志平无权占有涉案房屋。四原告系涉案小区业主，在涉案小区业主委员会无法正常行使职能的情况下涉案小区推选四原告参加诉请符合法律规定，故原告诉请判令被告迁出郑州市金水区地润路2号9号楼3单元1楼西户（管理用房），将该房屋返还绿城百合公寓四期北苑全体业主，予以支持。被告任志平辩称，原告苏润清、董培德、聂花萍、杨钰等人不具备本案诉讼主体资格，不予采信。对于原告请求判令被告支付占用期间房屋使用费18万元,并以每月5000元为提标准向原告支付房屋使用费至实际迁出之日的诉求。被告实际占有使用涉案房屋,并在2017年12月11日出具过租房申请书,足以证明被告占有、使用涉案房屋不具有合法依据,结合被告居住的时间、涉案小区的房租标准等因素,原告方主张18万元在合理范围内,予以支持。对于后期占用费用,鉴于原一审原告方2018年7月26日在法院正式立案主张权利,酌定从该时间起按每月4000元为标准计算至实际返还之日。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告任志平于本判决生效后三十日内搬离郑州市金水区地润路2号9号楼3单元1楼西户房屋，将该房屋返还绿城百合公寓四期北苑全体业主；二、被告任志平于本判决生效后十日内向原告苏润清、聂花萍、董培德、杨钰支付占用期间房屋使用费180000元,并以4000元每月为标准自2018年7月26日起向原告方支付房屋占用费用至实际迁出之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3900元，由被告任志平负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，四被上诉人在一审中提交的包含本案诉争房屋的规划平面图（复印件）、采暖图、给排水图、照明图中，诉争房屋均清晰明确的标注为“物管用房”，依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第（二）项的规定，一审法院认定本案诉争房屋系涉案小区全体业主的共有部分正确。上诉人任志平在本案中对诉争房屋主张权利最主要的证据为涉案小区开发商河南中州绿城置业投资有限公司于2009年9月21日出具《对账清单》，以证明河南中州绿城置业投资有限公司因欠付任志平保洁开荒及零星工程维修等费用共53万元，将诉争房屋冲抵给任志平并说明该房屋归任志平所有，但根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款的规定，河南中州绿城置业投资有限公司的该处分行为自始不发生效力，权利人即涉案小区全体业主有权请求擅自占用共有部分的行为人即任志平排除妨害、赔偿损失。四被上诉人在一审诉讼中提交了《郑州市金水区地润路2号绿城百合公寓四期北苑全体业主关于处置本小区9号楼3单元1楼西户管理用房及收益的决定》，该决定中显示涉案小区80%的业主同意由业主苏润清、聂花萍、董培德、杨钰代表全体业主向任志平主张权利，该决定事项符合《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，因此，四被上诉人具备本案诉讼主体资格。故上诉人任志平的上诉理由均不能成立，其上诉请求，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3900元，由上诉人任志平负担。本判决为终审判决。审判长 闫 明审判员 李 黎审判员 赵俊丽二〇二〇年八月二十五日书记员 师蕾鸣