天津市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0101民初2386号原告：北京仲量联行物业管理服务有限公司，住所地北京市朝阳区建国门外大街**国贸大厦****。法定代表人：王毅青，总经理。委托诉讼代理人：蔡明，北京观韬中茂（天津）律师事务所律师。被告：李向明，男，1963年7月24日出生，汉族，住天津市河**。委托诉讼代理人：王屹，天津宝德律师事务所律师。第三人：天津新华世纪房地产开发有限公司，住所，住所地天津市和平区小白楼街大沽北路**新华国金广场2104-2105div>法定代表人：蔡冠深，董事长。委托诉讼代理人：蔡明，北京观韬中茂（天津）律师事务所律师。原告北京仲量联行物业管理服务有限公司与被告李向明、第三人天津新华世纪房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及第三人的委托诉讼代理人蔡明、被告李向明及其委托诉讼代理人王屹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北京仲量联行物业管理服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告清偿欠付物业费134966元；2.判令被告向原告支付自2015年10月1日起至全部物业费实际清偿之日止的滞纳金，暂计至起诉之日为30163.28元；3.本案全部诉讼费用由被告承担。原告当庭变更第一项诉讼请求：1.判令被告向原告清偿自2015年11月1日至2019年12月10日物业费133137.43元。事实与理由：2013年5月25日，被告与第三人天津新华世纪房地产开发有限公司（以下简称为新华世纪公司）签订《天津市商品房买卖合同》，约定被告购买第三人开发的坐落于天津市和平区××路××道××公寓××号楼××房屋。合同同时约定，被告已充分知晓第三人与原告签订的《天津市前期物业管理服务合同》并认可由原告向被告所购房屋提供物业管理服务。随后被告购买房屋于2015年2月12日正式办理房屋交付手续，期间被告亲自签署《缴纳费用明细》表，知晓并认可物业服务费自2015年11月1日起正式收取。后自2015年11月1日至今，虽然原告已依《天津市前期物业管理服务合同》之内容履行全部物业服务义务，但被告从未向原告支付任何物业服务费，期间虽经原告多次催促，但截至本案起诉时被告仍不予支付。请贵院判如所请。李向明辩称，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，理由如下：1.物业费的收取应当以开发商实际交付商品房之日开始计收，开发商新华世纪公司未按合同约定如期向被告交付商品房，被告曾因此向本院提起诉讼，后经本院主持调解双方达成（2019）津0101民初****号民事调解书，新华世纪公司实际于2019年12月11日将房屋交付被告，交付前的物业费不应计收，原告要求被告支付2019年12月11日之前的物业费没有法律和事实依据；2.依据新华世纪公司与被告签订的认购协议书，新华世纪公司应当代付一年的物业费，现被告已实际向原告支付了2019年12月11日至今的物业费，但被告仍享有实际交付房屋后一年免交物业费的权利。天津新华世纪房地产开发有限公司述称，同意原告的诉讼请求，理由如下：1、依据我方与被告签订的商品房买卖合同约定，房屋的交付以我方发出通知书为准，结合最高院关于房屋买卖司法解释的相关规定，如果当事人另有约定的，交付钥匙不作为房屋是否实际交付的标准，故我方认为涉案房屋已于2015年2月交付被告；2、被告以民水、民电、赠与车位和办理落户为理由，拒收房屋无任何依据。北京仲量联行物业管理服务有限公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：《天津市商品房买卖合同》；入住通知书、移交业主文件及物品确认书、业主资料、天津市自来水IC卡户表用水协议书、防火承诺书、交房验收记录表；《天津市非住宅前期物业服务合同》及备案证明、确认书；保洁服务记录、室内消火栓巡查记录表；关于限期缴清物业费的函。李向明围绕答辩意见依法提交了如下证据：天津市和平区人民法院（2019）津0101民初****号民事调解书；业主缴纳物业费明细表、银行汇款单据；****公寓项目认购协议书；业主入住费用明细表；房屋产权证。天津新华世纪房地产开发有限公司围绕陈述依法提交了如下证据：天津市和平区人民法院（2019）津0101民初****号民事调解书、民事起诉状；关于办理2017-2018年采暖季缴费的通知及快递单据。原、被告及第三人围绕诉讼请求、答辩意见及陈述均依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、关于本院（2019）津0101民初****号民事调解书所涉内容。2019年10月8日，本案被告李向明作为原告向本院提起诉讼，要求本案第三人即该案被告新华世纪公司：1.向其交付房屋并办理商品房入住手续，将房屋钥匙交付；2.要求被告新华世纪公司给付原告李向明违约金339347元；3.要求被告为原告办理居民用电及户籍落户审批手续；4.诉讼费用由被告承担。经本院主持调解，双方达成协议：一、原、被告均同意，原告李向明于2019年12月6日前给付被告新华世纪公司天津市和平区××路××道××公寓××号楼××号房屋2015年至2017年两个采暖季的采暖费18283.5元、水费490元，共计18773.5元；二、原、被告均同意，被告新华世纪公司于2019年12月11日前向原告李向明履行天津市和平区××路××道××公寓××号楼××号房屋的交接手续；三、原、被告均同意，被告新华世纪公司于2020年2月15日前协助原告李向明办理天津市和平区××路××道××公寓××号楼××号房屋的产权转移手续；四、双方就本案别无其他争议。上述调解书内容已经履行完毕。新华世纪公司已于2019年12月11日将****号房屋钥匙、门禁卡、水卡、电卡及符合商品房买卖合同标准的房屋一并交给李向明。二、关于被告办理****公寓2号楼****号房屋入住的时间确定。2013年5月25日，被告与第三人新华世纪公司签订《天津市商品房买卖合同》，约定被告购买第三人开发的坐落于天津市和平区××路××道××公寓××号楼××号房屋，2015年2月3日，第三人新华世纪公司向被告发出《入住通知书》，要求被告于2015年2月12日13时30分到达天津****公寓售楼处现场办理入住手续。该入住通知书第四条注明：尚未付清房款或相关税费的业主，请务必带足所欠房款或（和）全部税费（契税、维修基金和印花税），并在您到达现场时交纳上述款项，缴齐款项后随即进入入住手续的办理。被告李向明如期到达现场，并签署了《移交业主文件及物品确认书》、《业主资料》、《天津市自来水ＩＣ卡户表用水协议书》、《防火承诺书》，但当场未拿到房屋钥匙、水卡、电卡。按照原告提供的第三人新华世纪公司发出的《入住通知书》的要求，被告李向明已经进入了办理房屋入住手续阶段，说明被告李向明并不欠交税费、房款。本院（2019）津0101民初****号民事调解书所列第一项内容是由被告李向明给付****号房屋2015年至2017年两个采暖季的采暖费18283.5元、水费490元。而原告代理人当庭陈述由于被告自身原因没有向开发商交纳相应款项，致使被告没有办理房屋交接手续。调解书内容与新华世纪公司发出的《入住通知书》中所涉及的欠缴税费业主交齐后办理入住手续，意思表述不一致，故不能证实是因被告自身原因未办理房屋入住手续。被告李向明就此点当庭辩称，新华世纪公司在签订房屋买卖认购协议书时承诺，民水民电且可以落户，但实际情况为该房屋是商水商电并不能办理户籍落户，导致被告亲属无法在和平区入学。因此，被告向第三人及原告提出异议并表示向有关部门反映，对此停止了房屋交接工作，未将房屋钥匙、水卡、电卡等实际交付给被告。根据原告提供的《天津市商品房买卖合同》只能证明被告所购买的****号房屋设计用途为混合型公寓（非住宅），无法证明新华世纪公司对被告所承诺的民水民电且可以落户的情况。对于被告李向明在2015年2月12日到达办理房屋入住手续现场，却只签署了上述资料而未领取房屋钥匙、水卡、电卡的这一情节，原、被告及第三人当庭陈述不一，亦未提供相关证据，本院无法确认。三、原告与新华世纪公司签订《天津市非住宅前期物业服务合同》情况。2012年10月15日，原告（乙方）与第三人新华世纪公司（甲方）签署的《天津市非住宅前期物业服务合同》，由原告对位于天津市和平区××路××道××公寓提供物业服务，服务期限自2012年10月15日起至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止；物业管理服务费采取包干制的形式收取。该合同第六条第（一）款约定，混合公寓物业费10.29元／平方米／月，实际按5.8元／平方米／月收取；第（五）款约定，已竣工但尚未出售或者尚未交给购房人的物业，物业管理服务费用由甲方交纳；第（七）款约定，甲方或者业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的万分之三比例交纳违约金。该合同还约定了物业管理服务内容及标准、双方的权利义务等其他事项。原告在物业服务期限内依约履行了物业管理服务义务。另查，被告所购买的天津市和平区××路××道××公寓××号楼××号房屋，建筑面积465.40平方米，物业费为2699.32元／月（实际按5.8元／平方米／月收取）。被告李向明未向原告支付自2015年11月1日至2019年12月10日的物业费133137.43元（每月物业管理服务费为465.40平方米＊5.8元＝2699.32元，共计49个月零10天的物业费共计133137.43元），由此产生的滞纳金至2020年5月14日为30163.28元。本院认为，原告与第三人新华世纪公司签署的《天津市非住宅前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，合法有效，且已备案，对****公寓全体业主均具有约束力。原告作为物业服务企业履行了服务义务，被告作为房屋所有权人应当及时履行给付原告物业管理服务费的义务。但通过庭审及双方提供的证据证明，虽被告李向明于2015年2月12日到达办理讼争房屋入住现场，且已经签署关于房屋入住的相关资料，但是未拿到开发商应当交付给被告的入户钥匙、水卡、电卡等物品，表明讼争房屋并未实际交付，致使被告无法实际入住。原告向法庭陈述，当日是由于被告李向明自身原因未办理房屋入住手续，但根据本院（2019）津0101民初****号民事调解书调解协议的内容证实，第三人新华世纪公司于2019年12月11日才为被告办理了入住手续并将入户钥匙、水卡、电卡等物品实际交付给被告。故被告李向明办理入住时间应确定为2019年12月11日。根据原告与第三人新华世纪公司在《天津市非住宅前期物业服务合同》中的约定，尚未交给购房人的物业，物业管理服务费用由甲方（第三人）交纳。据此，被告李向明不应承担2015年11月1日至2019年12月10日的物业费。原告的诉讼请求本院不予支持。被告的辩论意见，本院予以采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告北京仲量联行物业管理服务有限公司的诉讼请求。案件受理费3603元，由北京仲量联行物业管理服务有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  李 霞人民陪审员  谢国卫人民陪审员  张 云二〇二〇年十月二十二日书 记 员  李晓萌本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。