辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初11821号原告：沈阳百盛购物广场有限公司，住所地沈阳市和平区中华路**。法定代表人：锺珊珊，该公司董事长。委托诉讼代理人：马玲，女，1979年10月30日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市铁**。委托诉讼代理人：董立超，辽宁安行律师事务所律师。被告：沈阳韵致天成体育发展有限公司，，住所地沈阳市沈河区哈尔滨路**（**）法定代表人：朱辉。被告：朱辉，女，1949年9月29日出生，汉族，住沈阳市大**。被告：赵蕴智，女，1983年11月28日出生，汉族，住沈阳市大**。原告沈阳百盛购物广场有限公司（以下简称百盛公司）与被告沈阳韵致天成体育发展有限公司（以下简称韵致公司）、被告朱辉、被告赵蕴智房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，应原告百盛公司的申请，依法查封被告韵致公司的财产。本案适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告百盛公司的委托诉讼代理人马玲、董立超到庭参加诉讼。被告韵致公司、被告朱辉、被告赵蕴智经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告百盛公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告韵致公司给付拖欠原告的2019年7月16日至2019年9月30日租金238462.31元，并自2019年10月1日起以238462.31元为基数按日1%标准计算给付原告滞纳金至该238462.31元租金全部给付完毕之日，被告朱辉、被告赵蕴智承担连带责任（约定日1%计算利息，如若约定过高按租金30%计算违约金）；2.判令被告韵致公司给付原告2019年8月16日至2019年9月15日水费3277元，被告朱辉、被告赵蕴智承担连带责任；3.确认原告与被告韵致公司于2019年9月20日解除场地租赁合同；4.判令被告韵致公司在判决生效之日起15日内恢复租赁场地原状，并将租赁场地交付原告（若被告未在生效判决确定的履行期内履行该项判决，则由原告自行恢复并由被告承担所产生的全部费用1106788.20元），被告朱辉、被告赵蕴智承担连带责任；5.判令被告韵致公司自2019年10月3日起，每日按前一年（即自2018年9月30日起至2019年9月30日止的租金1001195元+205373元=1206568元）租金的1%标准计算，给付逾期交还租赁场地违约金至租赁场地恢复原状并实际交付给原告之日，被告朱辉、被告赵蕴智承担连带责任；6.由三被告连带承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年7月29日，原告与被告韵致公司签订《场地租赁合同》约定：原告将位于沈阳百盛购物广场有限公司第八层面积为1688平方米的场地出租给被告韵致公司，租赁用途为健身。租赁期限为5年，自2016年7月30日至2021年7月29日止，第一年和第二年租金为1.90元/平方米/天，第三年租金为1.95元／平方米／天，第四年租金为2.00元／平方米／天，第五年租金为2.05元／平方米／天。合同签订后，原告依约履行，而被告韵致公司屡次违约，具体如下：1.拖欠2019年7月16日至2019年9月30日租金238462.31元。2019年7月16日前，被告韵致公司已多次拖延支付租金，原告均尽可能给予其方便，但其未予纠正，仍拖欠上述租金至今未付。被告韵致公司拖欠租金，违反双方签订的《场地租赁合同》第四条：“乙方应按期向甲方缴纳租金（租金计算及其交缴方式详见附件），如乙方未按期足额支付到期租金，甲方有权提前解除本合同”及被告韵致公司“于每月24日前支付下一个月的租金”、于“每月25日前支付水、电费用”的约定。且按双方签订的《场地租赁合同》第十条9:“若乙方未能按时交纳租金，除应立即如数补交外，每逾期一日，应向甲方支付拖欠总金额千分之十的滞纳金，乙方逾期交付租金超过七天、逾期交付水电费、煤气费等公用事业费用超过十五天的，甲方有权停止租赁场所的水电供应或单方解除本合同，并扣留乙方已交纳的保证金作为违约金，乙方须赔偿由此给甲方造成的一切损失。”的约定，被告韵致公司应按日以拖欠租金的百分之一给付原告滞纳金。2.拖欠2019年8月16日－2019年9月15日水费3277元至今。被告韵致公司拖欠水费，违反双方签订的前述《场地租赁合同》第十条9和“每月25日前支付水、电费用”约定。3.原告通知被告韵致公司解除合同后，被告韵致公司未依约恢复原状和交还租赁场地。鉴于被告韵致公司拖欠前述租金超过七天，拖欠前述水费超过十五天，原告依据双方签订的《场地租赁合同》第十条9:“……乙方逾期交付租金超过七天、逾期交付水电费、煤气费等公共事业费用超过十五天的，甲方有权停止租赁场所的水电供应或单方解除合同。”的约定，于2019年9月18日向被告发出《关于艾森欠租解约停业事宜通知函》，明确通知其2019年9月20日正式解除合同。被告韵致公司接到原告通知解除合同函件后，未按约定将租赁场地恢复原状交付原告，违反双方签订的《场地租赁合同》的下列约定：第八条5:“租赁期满或本合同提前终止，乙方交还租赁场所时，应负责恢复原状。乙方不恢复或无法恢复原状，甲方有权自行采取恢复措施，相关费用由乙方承担，乙方交还租赁场所时，不得要求任何形式的补偿，以此乙方保证已有充分的认知，并在装修设计时充分考虑了这一因素。”第十四条“1.租赁期满或本合同提前终止时，乙方应将其自行安装的设备、设施及商品（以下简称物品）全部撤离租赁场所，并恢复租赁场所原状（自然损耗除外），交还租赁场所时，双方应办理书面交接手续。2.乙方不能在本合同终止后三日内交还租赁场所的，每逾期一天应向甲方支付合同终止前一年租金总额的1%作为违约金”。另外，2019年9月4日沈阳市和平区人民法院查封了被告韵致公司案涉租赁场所及室内运动器材。4.被告朱辉、被告赵蕴智应承担连带责任。自原告、被告韵致公司2016年7月29日签订《场地租赁合同》起至今，被告朱辉系被告韵致公司的现股东之一和法定代表人，被告赵蕴智系被告韵致公司实际控制人、原股东和法定代表人，被告朱辉、被告赵蕴智应与被告韵致公司承担连带责任。经原告查询被告朱辉、三以其个人的账户支付被告韵致公司相应的租金及相关费用等，认为被告韵致公司、被告朱辉、被告赵蕴智存在财产混同的问题。被告韵致公司、被告朱辉、被告赵蕴智未到庭，未答辩。经审理查明，2016年7月29日，原告百盛公司（出租方/甲方）与被告韵致公司（承租方/乙方）签订《场地租赁合同》，约定甲方将其所属沈阳百盛购物广场有限公司第八层、面积为1688平方米的场地出租给乙方使用，租赁用途为健身，租赁期限为5年，自2016年7月30日至2021年7月29日止（装修免租期3个月），第一年和第二年的年租金1170628元，即1.90元／平方米／天；第三年的年租金1201434元，即1.95元／平方米／天；第四年的年租金1232240元，即2.00元／平方米／天；第五年的年租金1263046元，即2.05元／平方米／天。乙方同意向甲方提供保证金97552.30元。乙方于每月24日前支付下一个月的租金，每月25日前支付水、电费用。租赁合同第四条约定：乙方应按期向甲方缴纳租金（租金计算及其交缴方式详见附件），如乙方未按期足额支付到期租金，甲方有权提前解除本合同；第十条第9项约定，若乙方未能按时缴纳租金，除应立即如数补交外，每逾期一日，应向甲方支付拖欠总金额10‰的滞纳金，乙方逾期交付租金超过七天、逾期交付水电费、煤气费等公用事业费用超过十五天的，甲方有权停止租赁场所的水电供应或单方解除本合同，并扣留乙方已交纳的保证金作为违约金，乙方须赔偿由此给甲方造成的一切损失；第八条第5项约定:租赁期满或本合同提前终止，乙方交还租赁场所时，应负责恢复原状。乙方不恢复或无法恢复原状，甲方有权自行采取恢复措施，相关费用由乙方承担。乙方交还租赁场所时，不得要求任何形式的补偿，以此乙方保证已有充分的认知，并在装修设计时充分考虑了这一因素；第十四条第1项约定：租赁期满或本合同提前终止时，乙方应将其自行安装的设备、设施及商品（以下简称物品）全部撤离租赁场所，并恢复租赁场所原状（自然损耗除外），交还租赁场所时，双方应办理书面交接手续；第2项约定：乙方不能在本合同终止后三日内交还租赁场所的，每逾期一天应向甲方支付合同终止前一年租金总额的1%作为违约金。……该合同落款处，原告百盛公司加盖合同专用章、被告韵致公司加盖公章予以确认。前述合同签订后，原告百盛公司依约将涉案场地交付被告韵致公司，用于经营艾森健身中心。在合同履行期内，因被告韵致公司未依按期支付租金及水电费，原告百盛公司自2018年6月5日至2019年9月18日多次向其催缴，在2019年9月18日的催缴函中，载明欠缴2019年7月16日至8月15日租金86432.30元、2019年8月16日至9月15日租金102686.67元、2019年8月16日至9月15日水费3277元，应付保证金10万元，并明确双方《场地租赁合同》于2019年9月20日正式解除。被告韵致公司收到该催款函后，表示不同意解除合同，并出具承诺函，保证在2019年11月15日前交齐2019年9月16日至10月15日期间的租金。同时，被告韵致公司给付原告百盛公司3张远期支票，面额分别为86432.30元、102686.67元、10万元，到期后因账户余额足、支付密码有误无法兑现。被告韵致公司经营至2019年9月30日，并于该日张贴通知，载明‘由于今年国庆节期间为70周年大庆，本会所决定自9月30日至10月7日将闭店放假，10月8日开始正常营业。在此期间为会员带来不便敬请谅解。……’，此后，被告韵致公司未再营业。庭审中，原告百盛公司称因被告韵致公司实际经营至2019年9月30日，故确认双方之间的《场地租赁合同》于2019年9月30日解除。并称按合同约定，第四年租金1232240元，即2.00元／平方米／天，故2019年9月16日至9月30日的租金为50640元（1688平方米×2元×15天），据此，将第1项诉讼请求中的租金金额变更为239758.97元（已扣除将被告韵致公司支付的保证金97552.30元）。原告百盛公司主张迟延付款滞金自2019年10月1日起算，按万分之四的标准计算；并要求被告韵致公司自2019年10月3日起至实际交还场所之日止，按2018年9月30日至2019年9月30日租金的1%/日标准计付违约金。另，被告韵致公司的工商档案记载，被告朱辉、被告赵蕴智为该公司的股东，被告朱辉出资10万元，持投比例20%；被告赵蕴智出资40万元，持投比例80%。原告百盛公司称被告韵致公司从未通过对公账户支付过费用，均系被告朱辉、被告赵蕴智通过个人账户向原告百盛公司支付租金等相关费用。上述事实，有原告百盛公司提供的《场地租赁合同》及交付条件确认书、催缴通知函、承诺书、远期支票、个人账户支付明细及工商档案等证据，以及原告百盛公司的当庭陈述，已经庭审审查，本院予以确认。本院认为，根据民事诉讼法的有关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告韵致公司、被告朱辉、被告赵蕴智经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了相关的权利。本院根据原告百盛公司提供的证据及其当庭陈述，对本案事实予以认定。原原告百盛公司与被告韵致公司签订的《场地租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。合同法第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。……”本案中，《场地租赁合同》第四条约定：“乙方应按期向甲方缴纳租金（租金计算及其交缴方式详见附件），如乙方未按期足额支付到期租金，甲方有权提前解除本合同。”现因被告韵致公司未按期支付租金，且经原告百盛公司多次催缴仍未履行给付义务，原告百盛公司在其于2016年9月18日向被告韵致公司发出的催缴函中明确载明‘双方《场地租赁合同》于2019年9月20日正式解除’，鉴于被告韵致公司实际经营至2019年9月30日，原告百盛公司主张案涉《场地租赁合同》自该日解除，符合法律规定和合同约定，本院应予支持。关于租金，被告韵致公司拖欠原告百盛公司自2019年7月16日至9月30日的房屋租金239758.97元、水费3277元，证据确凿，故对原告百盛公司该项主张本院予以支持。关于迟延滞纳金，《场地租赁合同》中约定，每逾期一日，乙方应向甲方支付拖欠总金额10‰的滞纳金，该约定亦过高，由本院酌定自2019年10月1日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）2倍计付。《场地租赁合同》第十四条第1项约定：“租赁期满或本合同提前终止时，乙方应将其自行安装的设备、设施及商品（以下简称物品）全部撤离租赁场所，并恢复租赁场所原状（自然损耗除外），交还租赁场所时，双方应办理书面交接手续。”据此，对原告百盛公司主张被告韵致公司自本判决生效之日起15日内恢复租赁场地原状，并交付与其的诉讼请求，本院予以支持。原告百盛公司主张的自行恢复费用1106788.20元因尚未发生，可待实际发生后，另行告诉。关于违约金，被告韵致公司拖欠原告百盛公司租金属实，并导致合同解除，根据合同约定，应向原告百盛公司支付违约金。涉案《场地租赁合同》第十四条第2项约定：“乙方不能在本合同终止后三日内交还租赁场所的，每逾期一天应向甲方支付合同终止前一年租金总额的1%作为违约金。”根据合同法及相关司法解释，违约金性质应确定为以损失补偿为主、惩罚为辅的原则，并且约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。据此，案涉合同关于违约金的约定明显过高，由本院酌定按原告百盛公司租金损失的30%计算即71927.69元。另，被告朱辉、被告赵蕴智作为被告韵致公司的股东，通过其个人账户向原告百盛公司支付租金等相关费用，属于公司与股东的资金混同的情况，根据公司法的相关规定，应对原告百盛公司的债务承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第二十条，《最高人民法院关于合同法司法解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告沈阳百盛购物广场有限公司与被告沈阳韵致天成体育发展有限公司之间的《场地租赁合同》于2019年9月30日解除；二、被告沈阳韵致天成体育发展有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告沈阳百盛购物广场有限公司房屋租金239758.97元、水费3277元；三、被告沈阳韵致天成体育发展有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告沈阳百盛购物广场有限公司房屋租金239758.97元的迟延付款滞纳金，自2019年10月1日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）2倍计付；四、被告沈阳韵致天成体育发展有限公司于本判决生效之日起十五日恢复租赁场地原状，并将租赁场地交付原告沈阳百盛购物广场有限公司；五、被告沈阳韵致天成体育发展有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告沈阳百盛购物广场有限公司违约金71927.69元；六、被告朱辉、被告赵蕴智对被告沈阳韵致天成体育发展有限公司的前述债务承担连带责任；七、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34499.36元，由原告沈阳百盛购物广场有限公司负担6688.36元，被告沈阳韵致天成体育发展有限公司、被告朱辉、被告赵蕴智负担27811元；保全费5000元，由沈阳韵致天成体育发展有限公司、被告朱辉、被告赵蕴智负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  严冬云人民陪审员  邹素君人民陪审员  冯晓霞二〇二〇年十二月十四日法官助理齐曼彤书记员关宇婷本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国公司法》第二十条公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任。公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于合同法司法解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。