广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民终600号 上诉人（一审原告）：项风华，女，1979年12月8日出生，汉族，住江苏省常州市钟楼区。 委托诉讼代理人：项德鹏，男，1951年2月26日出生，汉族，住江苏省常州市钟楼区，系项风华的父亲。 上诉人（一审被告）：北海市和欣地产有限公司，住所地：北海市云南路交美景路和居壹号（壹海江山）1号楼32层,统一社会信用代码：91450500768949010J。 法定代表人：何斌，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：郑红蕾，女，1989年6月1日出生，汉族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：刘鑫，广西铭荟律师事务所律师。 上诉人项风华与上诉人北海市和欣地产有限公司（简称和欣公司）商品房销售合同纠纷一案，均不服广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2019）桂0503民初2142号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人项风华的委托诉讼代理人项德鹏、上诉人和欣公司的委托诉讼代理人刘鑫、郑红蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 项风华的上诉请求：撤销广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2019）桂0503民初2142号民事判决第三项，改判由和欣公司按已付房款567876元的10%支付给项风华违约金56788元。事实与理由：一、项风华与和欣公司签订的《商品房买卖合同》约定的开发商逾期交房和购房者逾期付款的违约责任不对等，根据该合同第八条的约定，如果项风华逾期付款超过30日，和欣公司有权解除合同，项风华应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计应付款的10％向和欣公司支付违约金，但根据该合同第十二条的约定，如果和欣公司逾期交房，和欣公司向项风华支付已付房款总额按日万分之0.3的违约金，根据公平原则，和欣公司应按已付房款的10%向项风华支付逾期交房的违约金。二、涉案合同为格式合同，和欣公司应对合同重大事项对买受人尽到提示义务。 和欣公司辩称，项风华的上诉请求无事实及法律依据，也不符合双方合同约定，应予以驳回。 和欣公司的上诉请求：撤销广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2019）桂0503民初2142号民事判决，改判驳回项风华的诉讼请求并支持和欣公司的上诉请求。事实与理由：一、一审法院适用法律错误。一审法院适用《中华人民共和国合同法》第九十四条规定认定合同目的不能实现，判决解除合同是错误的。该法条规定的是因不可抗力或其他违约行为导致合同目的不能实现的当事人可以解除合同，该条的着眼点定于不能实现合同目的即坚持合同履行已无可能或无实际意义。而在本案中，和欣公司因不可抗力导致逾期交房，并非致使合同目的不能实现，目前该项目正在验收办证中，合同目的即将实现，和欣公司不存在根本违约的情形，一审判决解除合同是错误的，即使判决解除合同，但合同中对于逾期交房利息损失并无相关约定，一审法院支持项风华的利息损失没有事实和法律依据。二、一审法院认定事实错误。和欣公司因不可抗力导致逾期交房的实际天数应是96.5天，对于因极端天气而造成的施工进度的延迟，不能简单的计算实际发生的极端天气日期。此外，还有中考、高考、环广西自行车赛、停水、停电、政府行为等不可抗力的因素导致和欣公司逾期交房。三、房屋延迟交付承担相应违约金是房地产行业的常态，涉案项目施工及验收工作正在有序的开展中，并不存在烂尾或被银行查封等情况，一审法院判决过重，如不纠正会对房地产行业造成严重冲击和不良影响，不利于营造良好营商环境和维护交易安全。 项风华辩称，对和欣公司的上诉请求、事实及理由均不予认可，涉案房屋至今未交付已构成违约，应由和欣公司承担逾期交房的违约责任。 项风华向一审法院起诉请求：一、解除已生效的商品房买卖合同（预售），退还己付全部房款；二、和欣公司承担已付款项利息2612.23元（自项风华付款之日起按照年利率4.6%计算）；三、和欣公司支付违约金56787.6元（按照已付全部房价款的10%）。 一审法院查明，2018年3月15日原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：YS00106213），约定：被告向原告出售坐落于北海市银滩西区和居壹号东院小区6幢1306号房屋，建筑面积为67.79平方米，该商品房单价为每平方米8376.99元，总价为567876元；付款方式为一次性付款，在2018年3月14日前支付该商品房全部价款。除不可抗力外，买受人未按约定时间付款的，逾期在30日之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.3的违约金；逾期30日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计应付款的10％向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款；出卖人应当在2019年5月1日前向买受人交付该商品房；除不可抗力外，出卖人未按约定的时间将该商品房交付买受人的，双方约定自逾期之日起至出卖人将商品房交付买受人之日止，出卖人按日计算向买受人支付房款总额的万分之零点三的违约金。双方在补充协议中还约定，影响房屋交付的“不可抗力”特殊原因包括：1．因重大疫情、公共突发事件、政府修路封路、重大会议庆典等的造成交通限制；2．影响工程进度但是出卖人无法事先预知和控制的客观原因（如战争、动乱、空中飞行物体坠落或其它非出卖人责任造成的爆炸、火灾、洪水、地震、山崩、台风、暴雨等自然灾害；降雨量达到中雨及以上、6级及以上大风而影响工期的）；3．政府通知停工如中考、高考等禁止车辆出入该商品房施工场地而影响工期的；4．因国家有关法律法规、政策改变或政府限制性行为而导致工期延误的；政府规划部门批准或决定的规划变更，设计变更等导致工期延长的；5．非出卖人原因停水或停电累计超过8小时导致工期受影响的等。2018年5月12日，原告交纳了房款567876元，被告给原告开具了《广西增值税普通发票》。2018年12月21日，办理了《北海市商品房预售合同登记备案证明》。2019年10月21日，原告向被告发出《商品房买卖合同解除通知书》，通知被告解除合同，在解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款，并自原告付款之日起按照年利率4.6％计算付款利息2612.23元；同时被告按照全部房价款的10％向原告支付违约金56787.6元。根据北海市气象局的统计数据显示，2018年3月16日到2019年5月1日期间，6级以上大风、降雨中雨及以上大雨的天数累计87天。涉案房屋截至庭审结束尚未具备交付条件。 一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方当事人真实意思表示，合同合法有效，合同各方应当严格按照合同的约定履行各自义务。原告向被告购买房屋，并交纳了全部房款，已经履行了合同约定义务；被告收到原告全部购房款后，未能按照合同约定交付房屋，已经构成违约。虽然《商品房买卖合同（预售）》中，没有约定被告逾期交付房屋原告有权解除合同，依据合同法第九十四条的规定，被告逾期交房导致原告合同目的不能实现，原告可以解除合同。因此，原告请求解除合同，理由正当，一审法院予以支持。由于被告违约导致合同被告解除，原告请求被告返还全部购房款567876元，并按年利率4.6％计算利息，没有违反法律规定，一审法院予以支持。根据双方合同中约定“除不可抗力外，出卖人未按约定的时间将该商品房交付买受人的，双方约定自逾期之日起至出卖人将商品房交付买受人之日止，出卖人按日计算向买受人支付房款总额的万分之0.3的违约金”，因此，违约金应自2019年5月2日起，扣除6级以上大风、降雨中雨及以上大雨的天数累计87天，按照已付房款567876元日万分之0.3计算至本判决发生法律效力之日止，原告请求被告按照全部房价款的10％向原告支付逾期交房违约金56787.6元，没有合同依据和法律依据，超出部分不予支持。被告未能提供证据证明当天停水、停电累计达8小时导致工期受到影响，也不能提供证据证明中考、高考期间禁止车辆出入该商品房施工场地而影响工期，故被告主张扣除因停水停电及中考、高考而停工时间，一审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条,判决：一、解除原告项风华与被告北海市和欣地产有限公司于2018年3月15日签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、被告北海市和欣地产有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内退还给原告项风华购房款567876元及利息（利息计算：以567876元为基数，按照年利率4.6％，自2018年5月12日计到实际清偿之日止）；三、被告北海市和欣地产有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告项风华违约金（违约金计算，自2019年5月2日起，扣除6级以上大风、降雨中雨及以上大雨的免责天数87天，按照已付房款567876元日万分之零点三计算至本判决发生法律效力之日止）；四、驳回原告项风华的其他诉讼请求。案件受理费5036元，由原告项风华负担536元，被告北海市和欣地产有限公司负担4500元。 二审期间，项风华向本院提交和欣公司所发的公告一份，拟证明涉案房屋至今未交付。质证后，和欣公司对该证据无异议。和欣公司向本院提交以下证据：1.4#、5#楼阶段性验收意见书；2.会议纪要（关于和居壹号东院一期4#、5#、6#楼广西区二建施工范围阶段性验收），以上证据1-2拟共同证明和欣公司正在积极履行合同；3.《关于办理国有土地使用权收回手续的通知》；4.《关于申请解决银滩西区因新世纪大道、美景路、海景大道、侨景路道路施工引发问题的请示》，以上3-4份证据拟证明有和欣公司因不可抗力导致延期履约的其他客观事实。质证后，项风华对和欣公司提交的证据不予认可，和欣公司提交的证据均掩盖不了其逾期交房的事实。本院认证如下：对项风华提交的证据的真实性、合法性、关联性予以采信，该证据能证实和欣公司存在逾期交房的事实；对和欣公司提交的证据的真实性、合法性、关联性予以采信，能证明和欣公司逾期交房存在客观原因。 经二审审理查明，和居壹号东院一期4#、5#、6#楼于2020年1月17日已由建设、施工、监理、设计、勘察五方进行阶段性竣工验收。其余事实与一审查明相同，本院予以确认。 二审期间，本院派员到现场察看，讼争的和居壹号东院一期4#、5#、6#楼除园林绿化未动工及建筑物外的道路照明未安装外，已完成建筑主体、楼房外立面及公共部分的外装修，水、电已安装到户，煤气已安装到各户门外，楼房公共部分的照明已完成，楼房公共电梯亦开通运转。4#楼南面的美景路及6#楼北面的侨景路因政府施工，尚在封闭施工未开通状态。上述实情已拍照附卷。 本院认为，项风华与和欣公司签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，各方应按合同约定履行各自的义务。项凤华已支付完全部购房款，根据合同约定，和欣公司应于2019年5月1日前交付房屋，但和欣公司至今未能交房。和欣公司虽逾期交房，但其中有市政道路设计变更及施工、影响楼盘管网与市政管网接通等客观原因，和欣公司亦在努力协调、积极地推进合同的履行，且至2020年1月17日，该楼房已由建设、施工、监理、设计、勘察五方进行阶段性竣工验收，并不存在烂尾或被银行查封，不能实现合同目的即坚持合同履行已无可能或无实际意义等根本违约的情形，目前正在有序的对涉案项目施工及竣工验收备案工作开展，故涉案合同不应解除。由于和欣公司逾期交房已是客观事实，其应承担违约责任，项风华主张违约责任约定不对等，和欣公司应按照已付购房款10%向项风华支付逾期交房的违约金。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，项凤华主张按已付购房款10%的标准计算违约金实际系认为该格式条款对双方权利义务拟定不对等而应调至对等的数额,本院根据和欣公司的履行合同状况和承受能力，维护交易的稳定，酌情调整为违约金以已付房款567876元为基数,按照日万分之零点八计算，超出部分不予支持。和欣公司主张在合同履行过程中存在不可抗力因素导致延迟交房，应扣除该不可抗力影响的天数。本院认为，双方已在合同及补充协议中约定因不可抗力因素导致逾期交房、和欣公司可免责的情形，故一审根据北海市气象局的统计数据扣除6级以上大风、降雨中雨及以上大雨的天数累计87天合理有据，应予以维持。和欣公司主张还应扣除中考、高考、环自行车赛、停水等行为影响逾期交房的天数18.5天，经查中考、高考、环自行车赛均系每年在特定的时段发生，和欣公司签订合同时可以预知，并非不可抗力，无相应证据证明当天停水、停电长达8小时使其无法施工，对该部分主张不予支持。 综上所述，上诉人项风华上诉主张和欣公司所应承担的逾期交房违约金为已付房款的10%无合同依据，不予支持，本院酌情调整违约金为以已付房款567876元为基数按照日万分之零点八计算，超出部分不予支持。上诉人和欣公司关于其不构成根本违约不应解除合同的该部分上诉理由成立，应予支持，但其主张还应扣除影响逾期交房的天数18.5天理由不能成立，不予支持。一审认定事实基本清楚，但因二审中出现新的证据，产生新的法律事实，和欣公司迟延交房不构成根本违约，为维护交易的稳定性不宜解除本案合同，本院据实裁判，但和欣公司仍应积极推进项目合同的履行，尽快将符合合同约定交房条件的房屋交付给购房人。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、变更广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2019）桂0503民初2142号民事判决第三项为：上诉人北海市和欣地产有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付给上诉人项风华违约金（违约金计算:自2019年5月2日起，扣除6级以上大风、降雨中雨及以上大雨的免责天数87天，以已付房款567876元为基数按日万分之零点八计算至实际交房之日止）； 二、撤销广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2019）桂0503民初2142号民事判决第一、第二、第四项； 三、驳回上诉人项风华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5036元，由上诉人项风华负担536元，由上诉人北海市和欣地产有限公司负担4500元；二审案件费5036元，由上诉人项风华负担536元，由上诉人北海市和欣地产有限公司负担4500元。 本判决为终审判决。 审 判 长 何能媛 审 判 员 文庆强 审 判 员 明 智 二〇二〇年七月一日 法官助理 李金芝 书 记 员 龚安珍