铜川市耀州区人民法院   民事判决书          (2019)陕0204民初2666号   原告：赵久民，男，1968年5月10日出生，汉族，住铜川市新区房。   委托诉讼代理人：闵菊花，陕西秦中律师事务所律师。   被告：周亚民，女，1978年3月20日出生，汉族，住渭南市富平县。   委托诉讼代理人：郭瑞，铜川市148法律服务所法律工作者。   原告赵久民与被告周亚民物权确认纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告赵久民及其委托诉讼代理人闵菊花，被告周亚民及其委托诉讼代理人郭瑞均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   原告赵久民向本院提出诉讼请求：1、依法确认位于铜川市新区XX小区XX幢XX单元XX层XX号商品房的所有权归原告赵久民所有；2、判令被告周亚民协助原告办理铜川市XX小区XX幢XX单元XX层XX号商品房更名手续；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2013年4月26日，被告在陕西大德置业有限公司开发的铜川新区XX小区购买商品房一套，房号为第1幢1单元 16层11604号，建筑面积为101.09平方米，房价为每平方米3661.12元，总计370103元，该房屋只有购房合同未办理产权登记。2016年由于刘某某生意做赔了，没有办法归还他人借款，故2016年3月份被告夫妇就该房屋的合同购买价出让给了原告赵久民，房价的给付办法是：被告首付款用原告哥哥赵某某的债权冲抵（2012年刘某某借赵某某的钱）, 银行的按揭款由原告一次性归还，该房屋的面积差和初装费由原告承担，该房屋归原告所有。说好后刘某某和原告的哥哥进行债务结算，结算完之后被告将涉及该房屋的购房合同、首付款收款收据、转账凭证交于原告，被告和其丈夫刘某某到银行办理了银行解压手续，原告于2016年3月14号和刘某某一起到铜川市工商银行通过银行转账还清了该房屋所有贷款共计224310元整，2016年4月6号原告又支付给刘某某房屋面积差和初装费16950元，2016年的5月9日被告夫妇将该房屋交付原告赵久民，并出具了证明，证明该房屋产权于2016年5月1日起归赵久民所有，2018年6 月7号刘某某以办理该房更名手续为由从原告处借款15000元，但并未为原告办理该房屋更名手续。另查明被告周亚民与刘某某于2016年11月15日办理了离婚手续，2018年11月份刘某某去世。本案被告不能按照约定履行自己的义务，严重的损害了原告的合法权益，故特向贵院起诉，请查明事实秉公而断。                                                                                                           原告赵久民提交了以下证据支持其诉讼请求：   一、商品房买卖合同、个人购房借款/担保合同，证明周亚民于2013年4月26日以银行按揭形式购买了铜川新区XX小区商品房一套，房号是第1幢1单元16层11604号，房价为370103元。   二、房屋租赁合同、证明、离婚登记审查处理表、离婚协议，证明刘某某系周亚民前夫，刘某某与周亚民于2016年3月在婚姻关系存续期间将其夫妻在枫林购买的商品房卖于赵久民，2016年5月9日将房屋交于赵久民，2016年11月15日周亚民、刘某某夫妇离婚。   三、开发商陕西大德置业有限公司出具的收款收据及房产部门出具的登记费等、银行凭证、刘某某出具的收条、解押申请，证明原告于2016年3月将XX小区1幢1单元16层11604号房屋出卖于赵久民，赵久民按双方约定向原告支付了购房款401270元，过户费15000元，共计416270元，（用赵某某借款冲房款160000元、2016年3月14付款224320元，2016年4月6日付款16950元，2018年6月7日付款15000元）。   四、离婚证、户口簿、周亚民身份证三证原件，证明2018XX村XX村干部孙某某，委托孙某某到大德置业公司将涉案房屋办理房屋过户手续，周亚民对赵久民买房事宜一直是参与的，刘某某去世后，周亚民不配合原告办理房屋过户事宜。   五、证人何某某、程某某、赵某某出庭证言，证明刘某某、周亚民夫妇将XX小区房屋卖给了赵久民，2018年冬刘某某去世。   对原告提交证据的分析与认定。1、被告周亚民对原告提交的第一组证据真实性认可，证明目的认可，但是房屋总价值不对，是384344.38元；2、对第二组证据房屋租赁合同和证明真实性不能确定，因为周亚民不知道此事，离婚登记审查处理表和离婚协议真实性认可，对该组证据的证明目的不认可，理由是因为周亚民并不知道刘某某和原告之间关于房屋协商的事情；3、对第三组证据开发商陕西大德置业有限公司出具的收款收据、房产部门出具的登记费等、银行凭证、解押申请的真实性认可，是我让刘某某卖了北海的房子偿还XX小区房屋的贷款，收款收据是我让我妹妹周某某去交的，存款凭证上有载明的周某某，原告提交的刘某某出具的收条真实性我无法确认，我不知道是不是刘某某写的，提前还贷申请是刘某某写的，是我要求他去办理的；4、对第四组证据离婚证、户口簿、周亚民身份证真实性认可，证明目的不认可，因为离婚证、户口簿和我的身份证在2016年3月份都找不到了，我问刘某某，他说他也不知道，然后我就去演池乡派出所去补办了户口簿和身份证，离婚证没有补办，但我手里有刘某某的离婚证；5、证人证言含糊其辞，真实性不认可。庭审后，耀州区XX乡XX村XX村干部孙某某到庭陈述，大概2017年左右，刘某某打电话说他将XX小区的房子卖给了赵久民，想让孙某某帮忙办理房子的过户手续，孙某某了解情况后告诉刘某某，办理房产证需要将资料全部交给物业公司，委托物业公司统一办理。后来周亚民带着资料与物业公司一起到房产交易中心办理过户手续，在办理房产证的过程中房管局审查出来周亚民提供的离婚证是假的，所以当时没有办理过户手续。后来过了好长时间刘某某和周亚民又找到孙某某，把周亚民的身份证、离婚证和户口簿原件都交给孙某某，原告赵久民也将商品房买卖合同、贷款合同、收款收据票据等原件交给孙某某，委托孙某某办理房产证。房产证至今没有办理，2020年5月份原告赵久民向其索要这些合同和证据的原件说起诉周亚民，要求确认这个房子的所有权开庭需要，孙某某将这些资料原告交给赵久民。原告提交的以上五组与孙某某的证言能够相互印证形成有效的证据链，证明原告诉讼请求依据的事实，故原告提交的以上五组证据的真实性予以确认。   被告周亚民辩称，一、本案涉及的铜川新区XX小区XX楼XX单元XX层XX住宅房屋属被告合法所有的个人私有财产，受国家法律保护，任何个人不得非法哄抢、侵占。二、本案原告诉请确认该房屋所有权归其所有，为其办更名手续，应依法确认属违法无效，请依法确认。三、本案原告恶意串通，企图非法侵占被告的合法个人私有财产属无合法真凭实据的恶意行为，依法无效、不能成立，请人民法院依法驳回。事实与理由：一、本案真实事实是11604室住宅房是被告个人私有合法财产，2013年元月份被告和妹妹周某某去铜川市新区陕西大德置业有限公司售楼部联系并向工商银行铜川长虹路支行交现金1710元及120103元预购XX号高层楼1单元16层11604号商品房为个人私有住宅房。2013年4月26日陕西大德置业有限公司为被告换了交款票据，签订了铜川新区XX号楼（即1幢）1单元16层11604号住宅房《商品房买卖合同》。合同约定该房每平米单价3661.12元，合同面积101.09平米，后以准确面积为准。合同总价370103元，除已交首付款外剩余款25万元以银行按揭支付。约定2013年10月30日将房屋交被告使用，还约定购房资料由出卖人交铜川市产权登记机关备案。2013年10月被告开始向银行交购房按揭贷款利息本金。2014年2月25日出买人将该房交买受人即被告接收使用。被告于2014年3月开始装修共花费装修、家具费等计15万元。被告于2014年6月后入住至今，被告从未将个人私有住宅房转让给任何人。被告的11604号住宅房实际面积为104.98平米，房价为384344.38元，被告另交其他费1710元，被告付银行按揭利息至2016年4月份共计36757.89元，装修费15万元。被告11604住宅房至2016年实际总价值572812.27元，至现在应该价值在60万元以上，是本案的真实事实。有购房合同、交费凭证、交款发票、使用证书、装修家具现场照片证实，本案中11604房屋为被告个人私有合法住宅房屋应依法确认，任何人不得非法侵占。二、本案原告属恶意串通企图非法侵占被告合法财产，其行为、诉求违法，请人民法院确认无效，依法驳回其诉讼请求。原告诉状中所述，刘某某生意做烂、借他人款，刘某某出让被告个人所有的11604房产权，诉称原告和刘某某去铜川市工商银行转账支付224310元房款，还诉称被告和刘某某出证明将11604室被告个人私有住房交付原告所有完全是编造的，是无真凭实据的虚假之词。其诉状确认11604号房屋产权属被告个人签合同购买的私有财产，确认刘某某与被告离婚，提供确认刘某某与被告无共同财产，无共同债务的协议。足以证明原告属企图侵占被告个人私有房屋产权的恶意违法行为，属违法无效行为，请法院确认，其诉状还称被告将购房屋合同、首付款凭证，转账凭证交付给原告，完全是自欺其人，应负法律责任。事实是被告与刘某某离婚后，到外地打工期间，被告房屋被不明身份人毁坏房门入室，盗取财物，企图非法侵占被告个人私有财物，被告已向公安机关报警，并正式报案，公安机关已查看了现场，正调查处理。综上事实，本案原告的行为不具备《民法总则》第一百三十四条民事法律行为的有效要件，不能成立，应予驳回。依照《合同法》第五十二条规定，《城市房地产管理法》第三十八条的相关规定，本案原告的行为依法属违法无效行为，请人民法院依法确认，依法驳回。   被告周亚民提交以下证据支持其抗辩理由：    一、商品房买卖合同复印件，证明XX小区1幢1单元16层11604号房屋是周亚民合法财产，属个人私有财产，该住宅房屋周亚民合法使用。   二、住宅使用说明证书，证明XX小区1幢1单元16层11604号房屋是周亚民合法财产，属个人私有财产，装修费15万元，该房屋周亚民合法使用。   三、住宅质量保证证书，证明XX小区1幢1单元16层11604号房屋是周亚民合法财产，属个人私有财产，装修费15万元，该房屋周亚民合法使用。   四、收款收据复印件，证明周亚民交购房款其他费1710元，交首付款120103元。   五、购房发票，证明购房款总价值384344.38元，该房屋面积104.98平方米，现房价值60万元人民币，该房屋是周亚民的个人合法财产。   六、离婚证书、离婚协议，证明刘某某与周亚民离婚，双方无共同财产、债务，该房屋属刘亚民个人财产。   七、报警回执、现场照片，证明周亚民房产被他人损坏、侵占、财务丢失、报案处理，要求赔偿损失。   八、离婚登记审查处理表一份，证明2012年6月11日刘某某和周亚民在耀州区民政局第一次登记离婚。   对被告提交证据的分析与认定。1、原告对被告提交的第一组证据真实性认可，不认可证明目的，理由是该房屋经过原告与刘某某、周亚民协商顶账后，原告偿还了贷款224321元，合同原件已经交给原告；2、对第二、三组证据真实性认可，证明目的不认可，理由是不能证明该房屋是周亚民的个人财产，只能证明周亚民和刘某某夫妻曾经拥有过这个房子，后来出让给原告；3、对第四组证据收款收据复印件真实性认可，原告偿还贷款以后收款收据的原件被告也交付给原告；4、对第五组证据真实性认可，证明目的不认可，理由是不能该房屋是周亚民的个人财产，也不能证明该房屋的现在价值值60万元，因为在2016年3月14日涉案房屋已经出让给了赵久民了，发票是偿还完贷款之后办理房产证开发商才给出具的发票，就是开了发票之后我们也知情，该发票当时在物业上，因为要委托物业办理房产证，现在怎么到被告手中我们不清楚；5、对第六组证据真实性认可，证明目的不认可，因为在2016年11月15日离婚时涉案房屋已经刘某某和周亚民已经处分过了，所以在离婚时没有这套房子的财产；7、对第七组证据报警回执和现场照片真实性认可，证明目的不认可，理由是涉案房屋周亚民夫妇转让给了赵久民不存在侵占；8、对第八组证据真实性无法确认，庭后原告向民政局查取档案以后再作质证并提交书面质证意见。本院对被告周亚民提交的以上八组证据的真实性予以确认。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   周亚民与刘某某2002年结婚，2012年6月11日在民政局办理离婚手续，2013年4月10日复婚，2016年11月15日再次办理离婚手续，2018年11月份刘某某因意外去世。2013年4月26日，周亚民与陕西大德置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定周亚民购买大德置业公司开发的铜川市新区XX号XX幢XX单元XX层XX号房屋，合同约定该房屋每平米单价3661.12元，合同总价370103元，首付款120103元，剩余款25万元以银行按揭贷款形式支付。合同约定于2013年10月30日前交房。合同签订当日，周亚民向陕西大德置业有限公司缴纳了1710元及120103元首付款。交房后，周亚民与刘某某在涉案房屋居住。   周亚民前夫刘某某与赵某某、赵久民系耀州区XX乡XX村村民，2012年刘某某向赵某某借款20万元，借款当天刘某某的姑父程某某、表弟何某某、前妻周亚民均在场。借款到期后，刘某某未向赵某某偿还借款，2016年刘某某提出用铜川新区XX小区涉案房屋向赵某某顶账，赵某某提出自己不要房子，后找到其弟赵久民向刘某某购买涉案房屋，双方协商刘某某支付的涉案房屋首付款和已经向银行归还的贷款向赵某某抵账16万元，涉案房屋剩余的银行的贷款224321元由赵久民向银行偿还，涉案房屋的面积差和燃气初装费16950元由赵久民承担，铜川新区XX小区涉案房屋所有权赵久民所有。2016年3月14日，刘某某以周亚民代理还款人的身份向中国工商银行股份有限公司铜川长虹路支行申请提前还贷，于当天向中国工商银行股份有限公司铜川长虹路支行偿还剩余贷款224321元，刘某某向赵久民出具了收到赵久民224321元用于还房贷的收条。2016年4月6日，刘某某向赵久民出具了1604号房屋面积差和燃气初装费16950元的收条。2016年5月9日，刘某某向赵久民出具一份证明，载明“兹有铜川新区XX小区XX号房，原房主姓名周亚民，自2016年5月1日起房屋产权归赵久民所有，包含所有权利都归赵久民。由于房产证由枫林物业统一办理，所以该房的过户手续要等房产证办理下来后才能过户。今刘某某保证在房产证办下来后第一时间配合赵久民及时办理房屋过户手续及相关手续，房产证大概在10月份办下来。注：在赵久民交过的费用中，房子的初装费由刘某某付，下来过户等费用与赵久民无关。” 赵某某、何某某作为证明人在该证明上签字确认。2016年5月1日，刘某某与赵久民签订《房屋租赁合同》一份，约定赵久民将涉案房屋租赁给刘某某，房屋租赁费每月800元，租赁期限自2016年5月1日起至2017年5月1日。租赁合同签订后，刘某某和周亚民一直在涉案房屋居住。2018年11月份刘某某因意外去世后，赵久民联系不到周亚民，2019年1月份赵久民持有购房合同等证据委托开锁公司打开涉案房屋门锁，之后入住至今。   另查明，2017年刘某某向铜川市耀州区XX乡XX村XX村干部孙某某打电话告知自己将XX小区的房子出售给赵久民，委托孙某某帮忙办理房屋的过户手续。之后刘某某和周亚民找到孙某某，将周亚民的身份证、离婚证和户口本原件交给孙某某，赵久民将商品房买卖合同、贷款合同、收款收据票据等原件交给孙某某，委托孙某某办理房产证。房产证至今没有办理，2020年5月份赵久民向孙某某索要商品房买卖合同、贷款合同、收款收据票据等原件及周亚民的身份证、离婚证和户口簿原件，孙某某将上述材料原件交付给赵久民。   再查明，本院在审理中依据赵久民的申请到涉案房屋XX小区物业公司调查了解，物业公司向本院陈述知道刘某某和周亚民将涉案房屋出售给赵久民的事情，具体的情况不了解。   本院认为，本案诉争的房屋系周亚民与刘某某2013年4月10日复婚后于2013年4月26日购买，在夫妻没有特别约定的情况下该房屋属于夫妻共同财产，周亚民抗辩该房屋系其个人财产，无有效证据证明，抗辩理由不能成立。周亚民抗辩赵久民恶意串通，企图非法侵占其合法个人私有财产。庭审查明，原告持有涉案房屋的商品房买卖合同、个人购房借款合同、收款收据、个人贷款提前归还凭证原件、刘某某出具的证明、刘某某与原告签订的房屋租赁合同、收条，结合刘某某的姑父证人程某某、表弟何某某、同村村民赵某某、XX乡XX村XX村干部孙某某的证言，能够形成有效的证据链可以印证刘某某用涉案房屋的首付款及已经向银行归还的贷款向赵某某抵偿借款16万元，涉案房屋剩余的银行的贷款224321元由赵久民向银行偿还，涉案房屋的面积差和燃气初装费16950元由赵久民承担，铜川新区XX小区涉案房屋所有权归赵久民所有的事实，并且该房屋的交易价格在合理范围内并未过分低于市场价格，赵久民已实际占有使用诉争房屋至今，在2016年11月15日周亚民与刘某某的离婚协议中也未出现关于涉案房屋的处分，上述事实可以认定原告赵久民善意有偿购买了涉案房屋。证人程某某、何某某、赵某某、孙某某均陈述刘某某向赵某某借款，双方协商用涉案房屋抵偿该笔借款后出售给赵久民的事情周亚民知情，但周亚民陈述自己并不知情，在庭审查明阶段，周亚民开始说是自己提前偿还了按揭贷款220000元，后又改称刘某某偿还了该笔贷款，对于提前还款人及还款金额前后陈述相互矛盾，不能使人产生信服，周亚民也未能举证证明赵久民事先知道其不同意卖房或存在恶意串通，不是善意第三人的情形，故其抗辩理由不能成立。＜最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）＞第十七条第二项规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”依据上述法律规定，即使周亚民对刘某某出卖共有涉案房屋确不知情，也不影响刘某某与赵久民房屋买卖合同的效力，足以认定赵久民已经善意取得了涉案房屋的所有权。涉案房屋至今未办理房产证，现刘某某已经去世，赵久民主张确认位于铜川市新区XX号XX幢XX单元XX层XX号房屋的所有权归赵久民所有，要求被告周亚民协助赵久民办理该房屋不动产权登记手续，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条、三十三条，＜最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）＞第十七条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、确认位于铜川市新区XX号XX幢XX单元XX层XX号房屋的所有权归原告赵久民所有。   二、被告周亚民于本判决生效后三十日内协助原告赵久民办理铜川市新区XX号XX幢XX单元XX层XX号房屋的不动产权登记手续。   本案案件受理费300元，由被告周亚民负担直接支付原告赵久民，原告预交的受理费本院不予退还。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省铜川市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。       审 判 长   杨 敏   人民陪审员  张颖   人民陪审员   冯玉堂       二〇二〇年七月二十七日       书 记 员  袁潇          1