广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初4459号原告：中山市智联企业孵化器发展有限公司，住所地广东省中山市小榄镇东区××××××××××房1-4层及顶层。法定代表人：吴学坚，职务总经理。委托诉讼代理人：胡宝婷，广东谭红玲律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴志强，广东谭红玲律师事务所律师。被告：刘付婷婷，女，1983年3月8日出生，汉族，住广东省廉江市横山镇晨光农场四队9号101房。委托诉讼代理人：苏秋云，广东永隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭俊，广东永隆律师事务所律师。原告中山市智联企业孵化器发展有限公司（以下简称智联公司）与被告刘付婷婷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。智联公司的委托诉讼代理人胡宝婷、刘付婷婷的委托诉讼代理人谭俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。智联公司向本院提出诉讼请求：判令刘付婷婷支付2018年10月1日至2020年3月15日的实际占用费150645元（8300元×11个月+9130元×6.5个月）以及该款自起诉之日起至清偿之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。诉讼过程中，智联公司变更诉求为判令刘付婷婷支付2018年9月1日至2020年3月15日期间的占用费158945元。事实和理由：刘付婷婷于2017年7月23日与智联公司签订《微型企业入驻IOT智联中心暨物业租赁合同》，约定刘付婷婷承租智联公司所有的位于中山市×××××××××××××××××××××写字楼租给刘付婷婷用于培训使用，合同期限至2023年08月31日止。合同签订后，刘付婷婷依约交纳了押金30000元，并正常缴纳租金至2018年9月。其后刘付婷婷因经营不善拟单方面中止上述租赁合同，以各种理由诉至法院，最终中山市中级人民法院作出二审判决，确认双方签订的《微型企业入驻IOT智联中心暨物业租赁合同》无效；智联公司退还刘付婷婷押金30000元；智联公司支付刘付婷婷装修损失51966元。在诉讼期间，刘付婷婷一直占用租赁物，将租赁物锁住，拒不交还智联公司，致使智联公司难以利用涉案租赁物。智联公司认为，虽然双方之间签订的租赁合同已由人民法院判决确认为无效，但刘付婷婷占用涉案租赁物拒不返还智联公司，应参照双方签订的租赁合同约定的租金标准向智联公司支付实际占用费。现因刘付婷婷于2020年3月15日搬离涉案写字楼，却拒绝支付相应实际占用费，智联公司遂诉至法院。刘付婷婷辩称，1.其租赁案涉租赁物的目的是经营艺术培训机构，培训对象主要是小朋友。2018年7月其告知智联公司负责人王海飞有关部门将于7月30日检查消防验收手续，如不符合要求的培训机构将被停业整改。之后8月至9月期间，其多次收到政府教育部门的通知，要求提供消防验收手续。其已多次与智联公司沟通，要求智联公司提供涉案租赁物的消防验收合格证，但智联公司一直未能提供，后经其了解涉案租赁物根本无法取得消防验收合格证，也正因如此其经营的培训机构自2018年9月起停止了对外招生和经营。同时其向法院提起诉讼要求解除涉案租赁合同并要求赔偿全部装修损失。通过此次诉讼其才得知涉案租赁物不仅未取得消防验收合格证，连房产证、建设工程规划许可证等基本的出租人应提供的相关证件及手续都没有。该租赁合同被法院认定为无效。其原来签订合同的目的已从根本上无法实现，且在之前的诉讼案件期间智联公司停止供电和在涉案租赁物门上加锁的行为导致了其无法进入租赁物，所以其自2018年10月份起便没有继续使用或占用涉案租赁物。2.其与智联公司的第一次诉讼是其要求智联公司赔偿全部装修损失，也就意味着涉案租赁物内所有物品归智联公司所有，所以不存其需要撤场或将涉案租赁物交给智联公司的问题。3.退一步说，即使其需要承担占用期间的使用费，根据（2019）粤20民终7709号民事判决书第8页第1行，该判决确认其于2018年11月18日停止使用涉案租赁物，其也仅需承担2018年11月18日之前的使用费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月23日，智联公司（甲方）与刘付婷婷（乙方）签订《微型企业入驻IOT智联中心暨物业租赁合同》，约定由甲方将中山市×××××××××××××××××××××物业出租给乙方用作艺术培训，租期×年，自2017年9月1日至2023年8月31日止；2017年9月1日至2018年8月31日期间每月租金7470元，2018年9月1日至2019年8月31日期间每月租金8300元，2019年9月1日至2021年8月31日期间每月租金9130元，2021年9月1日至2023年8月31日期间每月租金9960元；合同签订后，乙方向甲方交纳押金30000元；甲方将房屋交给乙方作为艺术培训使用，保证符合国家有关消防安全规定，乙方将房屋用于其他用途的，须经甲方书面同意，并按有关法律、法规的规定办理改变房屋用途的报批手续（第五条）；甲方保证第五条所列租赁房屋的用途符合有关法律、法规及规章的规定，并为乙方出具产权作用证明（第六条）；甲方违反合同第六条的规定，使乙方无法继续使用涉案租赁物，乙方有权解除合同，并要求甲方赔偿乙方损失，乙方解除合同后应当及时书面通知甲方，及时搬离出租屋，并有权要求甲方返还预交款的结余部分、支付每月租金的2倍即18000元作为违约金；合同还约定双方其他的权利义务。2017年9月1日，智联公司向刘付婷婷交付了上述租赁物。2018年11月29日，刘付婷婷以上述租赁物业未通过消防验收、导致其无法正常使用为由诉至本院[案号（2018）粤2072民初15204号]，要求确认上述租赁合同无效、智联公司退还押金30000元、赔偿经济损失153970元（含装修款109400元、空调安装费11520元、空调机器费用34050元）并支付违约金18000元。2020年2月19日，中山市中级人民法院对该案作出二审判决[案号（2019）粤20民终7709号]，查明刘付婷婷实际使用案涉租赁物至2018年11月18日，认定上述租赁物未履行相关报建手续，《微型企业入驻IOT智联中心暨物业租赁合同》无效，因空调机未与租赁物形成附和，且智联公司不同意利用，空调机可以由刘付婷婷拆除，刘付婷婷无权要求智联公司赔偿，智联公司对合同无效承担60%的过错责任，遂判决维持一审判决中关于确认《微型企业入驻IOT智联中心暨物业租赁合同》无效及退还刘付婷婷押金30000元的判项，同时判决智联公司赔偿刘付婷婷装修损失51966元。刘付婷婷在上述案件的一二审程序中均委托专职律师作为其诉讼代理人。2020年3月15日，刘付婷婷搬完租赁物内未与租赁物形成附和的物品，并于同年3月17日交还租赁物给智联公司。另查明，刘付婷婷已支付截止至2018年9月30日的占用费，此后占用费未支付。再查，（2018）粤2072民初15204号案件一审庭审中，刘付婷婷陈述其2019年4月10日最后一次进入案涉租赁物，但遭智联公司阻挡。智联公司对此称那是唯一一次阻挡，因对方想进入房间，认为房间是他的，他认为可以干什么就干什么。本案庭审中，智联公司称（2018）粤2072民初15204号案件起诉后有人去案涉商铺搬东西，但因不是刘付婷婷本人，故其报警处理，怕丢东西，就上锁了，后来交代保安不让陌生人进入，由保安看门口，所以锁了一天。刘付婷婷称（2018）粤2072民初15204号案件中，其诉请智联公司赔偿其经济损失153970元，该损失包括租赁屋内所有物品，意味着涉案租赁物内的所有物品归智联公司所有，所以其没有把租赁物内的东西搬走，只是在二审判决后有部分是可以拆走的，其才去拆走；2019年2、3月份起让另一位合伙人去搬东西，但智联公司交代保安拒绝其人员进入，如果进入继续报警，智联公司以此阻拦其进入。本院认为，案涉《微型企业入驻IOT智联中心暨物业租赁合同》为无效合同的事实已由生效民事判决予以认定，本院对此予以确认。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”刘付婷婷实际使用案涉租赁物至2018年11月18日，故2018年10月1日至2018年11月18日期间的房屋占有使用费，其应按约定的租金标准向智联公司支付。该期间房屋占有使用费为13280元（8300元+8300元/月÷30天×18天）。2018年11月19日至刘付婷婷交还租赁物给智联公司之日即2020年3月17日期间的房屋占有使用费问题。首先，智联公司主张占用费计算至2020年3月15日，系其处分自身权利范畴，不违法法律规定，本院对此予以确认。其次，虽双方均确认（2018）粤2072民初15204号案件立案后，有人曾要求进入案涉租赁物搬东西，但智联公司表明未阻止刘付婷婷本人进入案涉租赁物，而刘付婷婷未举证证明其曾告知智联公司其委托该人去搬走案涉租赁物内的物品。智联公司出于租户财产安全考虑不允许非租客进入亦属合理。刘付婷婷亦未举证证明其曾要求搬走案涉租赁物内物品而遭智联公司拒绝；且刘付婷婷已明确表示因其向智联公司主张的经济损失包括租赁物内所有物品，故没有将租赁物内的东西搬走，即其主观上亦没有要搬走案涉租赁物内物品的意思表示。故现有证据情况下，无法认定刘付婷婷曾要求搬走物品而遭智联公司拒绝。再次，虽刘付婷婷称其向智联公司主张的经济损失包括租赁物内所有物品，故没有将租赁物内的东西搬走，但（2018）粤2072民初15204号案件二审判决最终认定空调机未与租赁物形成附和，且智联公司不同意利用，空调机由刘付婷婷拆除，刘付婷婷无权要求智联公司赔偿。刘付婷婷诉请智联公司赔偿全部经济损失的诉求能否得到法院全额支持系有风险的，且其在（2018）粤2072民初15204号案件的一二审中均委托了专职律师作为诉讼代理人，其更应清楚若其该项诉求未能得到法院支持将产生占有使用费。现上述案件的生效民事判决已认定刘付婷婷需搬走空调设备，故刘付婷婷应向智联公司支付2018年11月19日至2020年3月15日期间的房屋占有使用费。最后，因（2018）粤2072民初15204号产生的原因系刘付婷婷认为智联公司交付的租赁物消防验收不合格，智联公司亦未提供证据证明其曾向刘付婷婷交付过消防验收合格证；且并无证据显示智联公司在上述案件一二审期间有要求刘付婷婷搬走物品，即其作为出租方并未采取积极措施防止损失进一步扩大；且（2018）粤2072民初15204号案件二审判决也支持了刘付婷婷的部分损失诉请；故智联公司亦应承担2018年11月19日至搬离之日2020年3月15日期间的占有使用费的损失。据此，本院根据（2018）粤2072民初15204号案件二审判决认定的双方的过错程度，认定刘付婷婷应承担2018年11月19日至2020年3月15日期间按约定租金标准计算的40%的占有使用费，即54887.10元[（8300元/月×9个月+8300元/月÷30天×12天+9130元/月×6个月+9130元/月÷31天×15天）×40%]。综上，本院认定，刘付婷婷应向智联公司支付2018年10月1日至2020年3月15日期间的房屋占有使用费68167.10元（13280元+54887.10元），智联公司诉求超出本院认定部分，本院不予支持。因双方并未对利息支付作出约定，现智联公司诉请刘付婷婷支付利息，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告刘付婷婷于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市智联企业孵化器发展有限公司支付2018年10月1日至2020年3月15日期间的房屋占有使用费68167.10元；二、驳回原告中山市智联企业孵化器发展有限公司超出上述判项的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1740元，诉讼保全费970元，合计2710元，由原告中山市智联企业孵化器发展有限公司负担1548元，被告刘付婷婷负担1162元（该款已由中山市智联企业孵化器发展有限公司向本院预交，刘付婷婷在支付上述款项时一并迳付中山市智联企业孵化器发展有限公司，本院不另行收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  吴炎梅二〇二〇年九月三十日书记员  赵鑫溶吴文达