河南省西峡县人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫1323执异28号异议人：何光超委托代理人：贾中华申请执行人：张丰草委托代理人：张勃被执行人：河南省春雨农庄股份有限公司法定代表人：李列生被执行人：李列生被执行人：李强本院在执行张丰草申请执行河南省春雨农庄股份有限公司（以下简称春雨公司）、李列生、李强借款合同纠纷一案中，异议人何光超于2020年7月2日向西峡县人民法院提出书面异议。请求解除对被执行人春雨公司建设的位于西峡县回车镇西峡县荷溪疗养康复中心（以下简称荷溪生态庄园）的门面楼、贵宾楼等财产中包含属于异议人财产的查封，本院于2020年7月8日予以立案审查。2020年7月20日依法组成合议庭进行听证，异议人何光超及委托代理人贾中华，申请人张丰草及委托代理人张勃到庭参加听证，被执行人春雨公司、李列生、李强均未到庭参加听证。异议人何光超称，春雨公司分别于2013年10月30日、12月18日，2014年3月17日、6月28日和2015年10月31日借异议人现金300万元、200万元、200万元、100万元、211万元共计1011万元，且均约定有利息，并约定以春雨公司建设的荷溪生态庄园门面楼建筑面积6000平方米、楼层1-4层、前至公路边、后至水泥硬化带20米、后贵宾楼建筑面积10000平方米、楼层1-7层、前至20米、后至10米、以原龙泉山庄大门内5000平方米影剧院及第一套四合院和1号楼四合院吊脚楼与山顶80亩平场及荷溪庄园门面楼作抵押。借款到期后，因春雨公司签订了附期限房屋买卖合同，约定将上述约定的抵押物卖给异议人，以原借款本息作为房款，此后申请执行人张丰草接受春雨公司委托与异议人签订附加协议并亲笔给异议人出具保证书，上述所附期限早已过期，异议人也早已取得了上述约定房屋的所有权并实际占有了上述房屋，对上述门面楼、贵宾楼等房产所有权已由异议人享有的事实，申请执行人张丰草是明知的，但申请人执行人张丰草欺骗西峡县人民法院，对上述属于异议人的财产予以查封，异议人认为，查封涉案房屋将会损害异议人的合法利益，查封错误，故提出异议，请求予以解除查封。异议人何光超提供证据及证明方向：一、李列生于2015年11月11日签订的合同书，证明双方借贷关系。二、2015年11月11日李列生与何光超在签订上述合同后又签订了买卖合同，卖方李列生。证明双方的买卖关系。三、2016年5月13日李列生签订承诺书、张丰草作为见证人，证明张丰草参与并承诺。四、2016年8月11日委托人张丰草亲笔书写的保证书。证明张丰草知道房子已经卖给异议人。五、房屋买卖附加协议，证明张丰草参与解决出路问题。申请执行人张丰草对异议人提供证据的真实性不持异议，但对证明方向有异议。申请执行人张丰草称：一、异议人与春雨公司房屋买卖的基础法律关系,即债权的真实性有待查明。异议人不能提供其依据借款合同向债务人支付出借款项的银行转账或现金交付凭证,在没有办理房屋产权转移登记的情况下,仅凭几张条据,异议人的异议不能阻却对案涉房屋的查封。二、借贷合同中约定将房产抵押的行为是无效的,异议人无优先受偿权。买卖合同是在债权履行期间签订的，以房屋进行抵押这种行为是不合法的是无效行为，国家禁止流押，以房屋抵押，依照担保法规定必须登记，没有登记，抵押权无效。2015年11月11日签订的借款合同，以物抵债是无效的，违反了流押条款。2016年5月13日的买卖合同承诺书，以物抵债是无效的，违反了流押条款，春雨公司没有盖章，承诺人处没有李列生本人真实签字和指纹，是别人代签的，张丰草仅仅是见证人。2016年8月11日签订的保证书说明了还款期限双方延期到2016年8月31日，而此时保证也是以房子来抵账，这种行为是法律禁止的行为。这种让与担保是无效的。2017年2月16日签订的附加协议，没有加盖公章，代理人张丰草只接受李列生电话授权，所以是无效的。三、异议人以房屋买卖为名,实为借款关系的担保。从合同内容及签订的保证书内容上可以看出春雨公司并非自愿,而是迫于无奈,将价值远高于借款本息的房产让于异议人，异议人并未实际占有,也未真正交付。春雨公司并未向异议人提供任何房产交付有关手续,春雨公司未向异议人出具购房款凭据，申请执行人主张的房产,没有实际交付,没有过户,没有登记公示,所以异议人不能阻却对案涉房屋的查封。四、异议人和春雨公司之间的以让与担保协议,不能体现双方买卖房屋的真实意思表示。五、异议人没有生效的裁判文书。申请执行人张丰草提供证据及证明方向：一、2016年1月南阳博大资产评估事务所出具的房产评估报告，证明涉案房产的价值远大于欠异议人的债务。二、山庄整体的钥匙在申请人张丰草处，证明张丰草实际占有房屋。三、2016年2月11日张丰草与李列生签订的售房合同，证明春雨公司与异议人买卖合同不是真实意思表示。四、2020年6月24日西峡县人民法院作出的（2018）豫1323执1689号执行裁定书。异议人对申请人提供证据的真实性不持有异议，但对裁定的合法性持有异议。被执行人春雨公司、李列生、李强均未到庭质证，亦未提供证据。本院调取证据如下：（2017）豫1323民初3630号民事调解书及生效证明。2018年11月19日执行立案审批表。2020年6月24日查封公告及（2018）豫1323执1689号执行裁定书。双方对法院调取证据均不持异议。本院查明：张丰草与春雨公司、李列生、李强借款合同纠纷一案，本院于2018年1月5日作出（2017）豫1323民初3630号民事调解书，确认：春雨公司欠张丰草借款16500000元，春雨公司于2018年2月10日前偿还张丰草借款本金2500000元及利息（利息按月息2%从2016年12月31日起计算至付清之日止）；于2018年6月30日前偿还张丰草借款本金14000000元及利息（利息按月息2%从2016年12月31日起计算至本息付清之日止）。如果春雨公司未按约履行，张丰草可对下欠借款本息全额申请执行。李列生、李强对上述本息负连带清偿责任。本案诉讼费120800元，减半收取60400元，保全费5000元，合计65400元，由春雨公司承担。该调解书于2018年5月29日发生法律效力,2020年6月24日，本院依据张丰草申请，对春雨公司建设的荷溪生态庄园的房产：门面楼1-4层、北沟别墅7套、贵宾楼5-7层、办公楼1-3层、附楼5栋、游泳馆及音乐厅大楼2层，查封期限为三年。同日张贴查封公告。春雨公司建设的荷溪生态庄园系春雨公司利用西峡县回车镇老庙岗村下河组的土地进行开发建设。春雨公司对该宗土地仅办理建设工程规划许可证、未取得土地使用权登记。涉案房屋未进行不动产初始登记。张丰草从2013年起在春雨公司工作，掌管春雨公司房产钥匙至今，异议人仅持有买卖合同，也未到有权机关进行房屋变更登记。该房产现在由异议人何光超在门外另加一把锁。本院审查认为，执行法院查封上述房产，是依据申请执行人张丰草的请求对房屋现状进行查封。异议人认为其依据房屋买卖协议已经取得涉案房屋的所有权，并据此提出排除执行异议，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定予以审查。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”。本案中，张丰草所持涉案房屋钥匙是否是职务行为尚待确定，异议人无上述法律规定的证件资料，反之春雨公司确对涉案房屋办理建设规划许可证。依照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，涉案房屋的物权未依法设立。异议人提交的房屋买卖协议，即使在合法有效的情况下，也不发生物权设立、变动的效力。故依据异议人何光超，虽然在门外另加一把锁，但其证据没有排他性，春雨公司未到庭确认，不能足以确定其系涉案房屋的所有权，对其异议请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十四条第一款第一项、第二十五条第一款第一项的规定，裁定如下：驳回异议人何光超的异议请求。如对本裁定不服，可自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 赵 勇审判员 宋 冬审判员 张相军二〇二〇年七月二十一日书记员 李松颖