天津市河北区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0105民初4321号原告：胡新鹏，男，1982年12月7日出生，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：王亚茹，天津嘉康律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩绪，天津嘉康律师事务所律师。被告：张志成，女，1956年10月10日出生，住天津市西青区。被告：许浩，男，1985年7月22日出生，住山西省太原市迎泽区。委托诉讼代理人：张志成（系许浩母亲），住天津市西青区。原告胡新鹏与被告张志成、许浩房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡新鹏及其委托诉讼代理人王亚茹、韩绪，被告张志成，被告许浩的委托诉讼代理人张志成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡新鹏向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告签订的《二手房买卖合同》；2.判令二被告双倍返还原告定金344000元（即按照合同约定的房款86万元×20%×2倍）；3.判令二被告返还原告预付房款28000元；4.诉讼费、保全费由二被告承担。事实和理由：原告与被告张志成系房屋买卖关系，二被告是母子关系。双方于2018年9月3日签订《二手房买卖合同》，约定原告以860000元的价格购买坐落于天津市河北区日照××大楼××栋××号房屋，该合同约定定金为200000元，原告须于签订合同当日向张志成交付30000元，剩余170000元被告张志成办理完毕继承公证后3日内交付。合同签订后，原告依约于签订合同当日将30000元定金打入被告许浩账户，并承诺可以领取公证书的情况下，原告将剩余定金170000元打入被告许浩账户，并由二被告共同为原告出具收据。随后原告发现涉诉房屋存在一房二卖的情况。原告认为二被告一房二卖行为已构成违约，二被告应依照双方所签合同第六条约定及《中华人民共和国合同法》相关规定承担违约责任。原告在与张志成购买涉诉房屋过程中，看房、签合同均是许浩办理，且购房款也是打给许浩银行账户，之后返回定金20000元也是从许浩账户中返还原告的，故起诉二被告共同承担相应责任。综上所述，原告为维护自身合法权益，特起诉来院，望判如所请。张志成辩称，同意解除原、被告签订的《二手房买卖合同》。不同意双倍返还定金，签订买卖合同时，我不知道诉争房已被冻结无法买卖。原来涉诉房屋2008年曾有要拆迁的信息，这么长时间没有拆迁，我以为房屋不拆迁可以办理买卖了，我才与原告签的合同，后来去房管局知道房屋还在冻结中，无法出售。我曾承诺房子要是可以卖我肯定卖给原告，但房子到现在还没有解冻。原告总计交给我们20万元定金，都打入许浩的银行账户内，钱也是许浩用了，我没有见着钱。因为许浩与别人合伙做生意，合伙人卷款跑了，客户找许浩要钱，卖房的这些钱都是许浩用了。因为房屋被冻结，我一直在找相关部门解决，跑了一年一直没有办下来，后来相关部门帮我们解决了问题，房屋出售给了张洪涛，因为是同姓，而且网上查不到交易信息，现在房屋还在冻结当中。房屋原来是在我父亲名下，后来经过家庭成员协商，房屋过户到了我弟弟名下，由我弟弟将房屋出售，实际得房款100万元，我得到30万元。房屋没有与原告买卖成，我们已返还原告定金2万元，尚欠18万元没有返还。但我们现在有困难，同意给原告返还定金26万元一次性解决此纠纷。许浩辩称，答辩意见与张志成一致。本院经审理认定事实如下：原告胡新鹏与被告张志成系房屋买卖合同关系，二被告系母子关系。2018年9月3日，胡新鹏与张志成签订《二手房买卖合同》，该合同出售方为张志成（原承租人张文汉），买受方为胡新鹏。双方约定，胡新鹏购买张志成拥有的坐落天津市河北区日照××大楼××栋××房产。房产交易价格为860000元。本合同签订之日，胡新鹏向张志成支付人民币200000元作为购房定金。剩余房款660000元一次性付款，胡新鹏须于张志成办理完毕继承及置换手续后10日内将房款存入房管局指定的资金监管机构办理交易资金代收代付手续，同时张志成须将已收取的定金一同存入该机构办理代收代付手续。合同第九条双方约定的其他事项：经双方协商一致，同意以下事项，因签订本合同之日张志成未办理该房屋继承手续，故定金人民币200000元，胡新鹏分两部分交纳，签订本合同之日胡新鹏交给张志成部分定金人民币30000元，剩余定金人民币170000元于张志成办理继承公证手续完毕后3日内交给张志成。张志成承诺该房屋能正常办理继承手续，顺利领取继承公证书，并且张志成为合法继承人。如未能办理继承手续造成违约，由张志成承担相关的违约责任及违约赔偿。在该房屋过户办理中，张志成配合胡新鹏办理过户手续。如因津房置换挂牌价格高于剩余房款660000元，张志成配合胡新鹏退回部分定金，完成该房屋的过户手续及流程。如未能退回部分定金造成无法过户，由张志成承担违约责任，张志成承诺家庭无纠纷且所有家庭成员配合办理该房屋的继承手续，由父亲张文汉（已故）名下继承到张志成名下。签订合同当日，胡新鹏通过银行向被告许浩名下银行账户转账支付购房定金30000元，张志成为原告出具收条载明：“今有张志成收到胡新鹏交来人民币叁万圆整，作为购买天津市河北区日照××大楼××栋××号房屋部分购房定金。收款人张志成。2018.9.3”。2018年9月16日，原告再次通过银行转账方式向许浩名下银行账户转账170000元。张志成及许浩为原告出具收条载明：“今有张志成收到胡新鹏交来人民币壹拾柒万圆整，作为购买天津市河北区日照××大楼××栋××号××部分定金（卖方张志成已办理部分继承公证手续，并承诺能顺利领取继承公证书，且领取公证书后配合买方胡新鹏办理该房屋的一切过户相关手续。）收款人张志成、许浩。2020.9.16”。嗣后，被告张志成未能按照房屋买卖合同约定将房屋置换给原告，后经协商二被告仅返还原告定金20000元，剩余18万元定金未予返还。为此，原告以诉称为由来院起诉，请求法院判如所请。庭审中，二被告以辩称为由不同意原告的诉讼请求。另查，坐落于天津市河**日照××大楼××栋××门原系被告张志成之父张文汉（已故）承租的公产房屋。2019年4月12日，张志成与其兄弟张志伟、张志鹏签订《公有住房过户协议书》，三方约定，将坐落于天津市河北区日照××大楼××栋××号公有住房过户给张志鹏承租。2019年4月24日，天津市河北公证处作出（2019）津河北证字第3419号公证书对上述协议书进行了公证。2019年9月27日，案外人张志鹏取得涉诉房屋天津市公有住房租赁合同。嗣后，张志鹏将涉诉房屋置换给案外人张洪涛，2019年11月2日，张洪涛、张志鹏与天津市津房置换有限责任公司签订了《房屋交付确认书》。张洪涛取得涉诉房屋承租权后又与该房屋管理人天津市河北区鸿顺里房管站办理了《公有住房买卖协议书》，2020年1月7日，张洪涛取得涉诉房屋所有权。上述事实，有当事人提供相关证据材料及本院调取的相关证据材料、庭审笔录予以佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告胡新鹏与被告张志成就涉案房屋签订的《二手房买卖合同》，是经双方合意后签订，应是双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以确认。双方均应按照合同的约定享受权利、履行义务。原告胡新鹏与张志成签订的《二手房买卖合同》后，被告张志成没有按照合同约定办理涉案房屋公证手续，更未与原告办理房屋置换手续，而是由张志成之弟张志鹏取得了涉诉房屋承租权并与案外人张洪涛办理了房屋置换手续，张洪涛取得了涉诉房屋承租权后又购买了该房屋产权，取得了房屋所有权。导致原告胡新鹏与张志成所签的房屋买卖合同目的无法实现，原告要求解除《二手房买卖合同》，二被告亦表示同意解除合同，本院依法予以照准。关于原告主张二被告双倍返还其定金344000元及预付房款28000元一节。按照双方所签合同约定，因被告张志成原因导致合同未能实际履行，房屋现已置换予案外人，张志成已构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条关于“收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，被告张志成需双倍返还原告定金。根据《中华人民共和国担保法》第九十一条关于“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”的规定以及“当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持”的规定。原告与张志成签订《二手房买卖合同》约定的200000元定金已经超出该合同标的额（860000元）的百分之二十，超过部分无效，现原告自行调整要求二被告返还合同标的额20%即344000元的定金及购房款28000元的主张符合法律规定，本院予以支持。庭审中，原告认可二被告已经返还其定金20000元。故被告张志成应返还原告定金324000元及购房款28000元。鉴于原告向张志成支付的购房定金及房款200000元均是转账到被告许浩名下银行账户，且已由许浩使用，故上述款项应由许浩与张志成共同偿还原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第九十一条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条、第一百二十一条规定，判决如下：一、解除原告胡新鹏与被告张志成就河北区日照里大楼1-6栋2门514-517房屋签订的《二手房买卖合同》；二、本判决生效后三十日内，被告张志成、许浩共同返还原告胡新鹏购房定金共计324000元；三、本判决生效后三十日内，被告张志成、许浩共同返还原告胡新鹏购房款28000元；四、驳回原告胡新鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3440元，保全费2380元，由原告胡新鹏负担受理费185元，由被告张志成、许浩共同负担受理费3255元、保全费2380元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  訾文华二〇二〇年八月二十六日书记员  江学建附：本裁判文书适用法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《中华人民共和国担保法》第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。三、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。第一百二十一条当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。