湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1202民初3685号 原告：王绘清。 法定代理人：王**。 原告：甘炳厚。 两原告共同特别授权委托诉讼代理人：舒斌。 两原告共同委托诉讼代理人：张海平。 被告：怀化宏昊房地产集团有限公司。 法定代表人：魏小勇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：谭文彪。 原告王绘清、甘炳厚诉被告宏昊房地产公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月9日受理后，依法适用简易程序，于2020年8月18日公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人舒斌、张海平，被告宏昊房地产公司委托诉讼代理人谭文彪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王绘清、甘炳厚向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《万佳国际借款转中坡明珠门面款协议》中的“中坡明珠1栋101门面约352平方米夹层”的买卖协议，为原告办理夹层的不动产登记；2、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告当庭对第一项诉讼请求中的“约352平方米夹层……”的面积明确为夹层01号为163.5平方米，02号为139平方米。事实与理由：2015年1月18日,张洪玲(原告王绘清母亲、原告甘炳厚表姐)与被告宏昊房地产公司签订《万佳国际借款转中坡明珠门面款协议》,协议约定被告欠张洪玲的借款本金及利息共计301875元转为原告王绘清和甘炳厚购买案涉房屋“中坡明珠”1栋101号门面夹层的购房款,购房款以被告所欠张洪玲的借款及利息相抵。同日，被告宏昊房地产公司的法定代表人魏小勇向两原告出具了收到购房款的收据。现案涉房屋已可以交付使用,但被告以种种理由拖延交付使用,也未为两原告办理不动产登记。综上所述,被告缺乏诚实信用,违反了《中华人民共和国合同法》的相关规定,此行为严重的损害了两原告的合法财产权益,现向法院提起诉讼,请求法院支持两原告的诉讼请求。 被告宏昊房地产公司辩称：请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告开发的中坡明珠项目，其中的1号综合楼规划许可审批建设共六层，一层为门面，二至六层为住宅，一层层高为3.9米，二至六层层高均为3.0米。因规划容积率富余，故在实际施工建设过程中，将一层层高增高建成6.2米，其中3.2米建成门面，2.9米建为住宅。在竣工验收后，虽然受到怀化市自然资源和规划局行政处罚，但该项目仍然属于可采取改正措施消除对规划实施的影响，为合法建筑。原、被告双方虽然约定原告购买中坡明珠1栋101号门面3.9米以上部分的352平方米夹层（期房），但因实际建设的变更，被告无法履行与原告的买卖合同，属于客观不能履行。综上所述，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。原告提交的原、被告身份信息资料复印件、《万佳国际借款转中坡明珠门面款协议》复印件、《收据》复印件、《中坡明珠交房确认书》复印件、《怀化市商品房买卖合同》复印件、怀化市中级人民法院判决书复印件、怀化市住房和城乡建设局网上签约信息系统查询结果证明，被告宏昊房地产公司提交的被告身份信息资料复印件、建设工程规划许可证复印件、怀化市城市建设项目竣工验收实测单复印件、怀化市自然资源和规划局行政处罚决定书复印件、限期缴纳土地出让价款通知书复印件、第1号综合楼设计图纸、怀规建核字（2020）第03040号证明书复印件，来源合法、客观真实、与本案相关联，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的不动产产权登记证照片打印件，内容模糊，无法清晰识别，本院对该证据不予确认。 根据庭审查明的情况和本院审查确认的证据，本院认定本案的事实如下： 原告王绘清系张洪玲与王**之女，甘炳厚系张洪玲与王**之亲属。2015年1月18日，张洪玲（甲方）与被告宏昊房地产公司（乙方）签订了《万佳国际借款转中坡明珠门面款协议》，该协议载明：原2014年8月19日怀化宏昊房地产集团有限公司万佳国际项目欠张洪玲借款本金262500元、利息39375元（计算5个月），共计301875元。双方同意将以上借款本金利息转为甘炳厚、王绘清购买中坡明珠1栋101号门面约352平方米夹层的购房款（夹层即是该门面层高3.9米以上的部分），签订协议后，甲方将借据交给乙方，乙方向甲方出具中坡明珠1栋101号门面夹层的购房款收据。后被告法人代表魏小勇依约向原告出具了收据，该收据载明：今收到甘炳厚、王绘清购买中坡明珠1栋1号门面夹层购房款301875元。2016年10月23日，被告向原告王绘清出具了《中坡明珠交房确认书》，该确认书载明：现中坡明珠1栋101号门面及夹层房款已经交清，由于延期交房已很长时间，现被告同意将中坡明珠1栋101号门面先交付购买人王绘清使用…。 被告宏昊房地产公司在实际开发建设中坡明珠项目1栋综合楼的过程中，未按建设工程规划许可的规定实施建设，将中坡明珠项目1栋综合楼由审批许可建设的六层改建为了七层，其中一层为门面，二至六层为住宅，将一层原审批的3.9米的层高增高改建成6.2米，未再建夹层，而是将一层楼高下面的3.2米建成了门面，上面2.9米高建成了住宅，其中一层楼的住宅与门面之间间隔0.1米。因被告宏昊房地产公司未按建设工程规划许可的规定实施建设，2020年3月23日，怀化市自然资源和规划局对被告作出了怀自然资规罚决字[2019]第18号行政处罚决定书，对被告处以建设工程造价6%的罚款89755元，并向被告出具证明书，证明被告中坡明珠综合楼1栋共7层，经审查和现场查核，符合建设用地规划条件和修建性详细规划。因被告宏昊房地产公司建设施工的改变导致被告未按原合同约定向原告交付门面夹层，双方因此酿成纠纷。 另查明：怀化市鹤城区中坡明珠项目1栋综合楼夹层01号住宅房屋建筑面积163.5平方米，状态为预售，怀化市鹤城区中坡明珠项目1栋综合楼夹层02住宅房层建筑面积139平方米，状态为预售。中坡明珠项目1栋101号商业门面由原告王绘清、甘炳厚购买，被告宏昊房地产公司虽2016年10月23日向原告王绘清出具了中坡明珠交房确认书，但并未将门面实际交付给原告王绘清、甘炳厚管理使用。 本院认为:依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应按约定全面履行自己的义务。本案中，被告宏昊房地产公司理应按《万佳国际借款转中坡明珠门面款协议》的约定履行合同义务，但被告在实际开发建设中坡明珠项目1栋综合楼的过程中擅行改变了施工方案，未再建设夹层，将原计划建设夹层的部位改建成了住宅房屋，该协议中约定的“中坡明珠1栋101门面约352平方米夹层”，标的物事实上已然不复存在，原、被告双方事后就现有房屋状态能否调换及补差价亦不能达成一致共识，涉案买卖协议内容事实上已履行不能，故对原告要求被告继续履行《万佳国际借款转中坡明珠门面款协议》中的“中坡明珠1栋101门面约352平方米夹层”的买卖协议、为原告办理夹层的不动产登记的诉讼请求本院不予支持，但基于本案买卖协议履行不能的责任在被告方，故原告可采取其他补救措施要求被告承担违约责任来挽回自己的损失。据此,依照《中华人民共和国合同法》第八条、六十条、第一百一十条第（一）项之规定判决如下： 驳回原告王绘清、甘炳厚的诉讼请求。 案件受理费80元，减半收取40元，由原告王绘清、甘炳厚负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  范晓红 二〇二〇年八月二十九日 代理书记员  彭玲丽 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。