江苏省兴化市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1281民初1925号原告：金惠祥，男，1972年5月2日出生，汉族，住兴化市。委托诉讼代理人：赵月春，兴化市钓鱼法律服务所法律工作者。被告：江苏万**置业有限公司，统一社会信用代码91321281330901872J，住所地兴化市楚水招商城******办公区。法定代表人：吴成龙，总经理。委托诉讼代理人：卞婧娴、朱彬，北京市高朋（扬州）律师所事务所律师。原告金惠祥与被告江苏万**置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依法先适用简易程序，后适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金惠祥及其委托诉讼代理人赵月春，被告委托诉讼代理人卞婧娴、朱彬均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金115991.30元及利息（自2019年1月1日起至实际给付之日止，按年利率6%计算）；2.判令被告支付原告逾期办理不动产权证的违约金12607.75元；3.判令被告退还原告多收的房款3114.56元；4.判令被告在规定期限内办理不动产权证；5.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：我于2016年11月23日购买被告开发的位于本市楚水购物中心A楼B3092号商铺，并签订商品房买卖合同。合同约定，商铺建筑面积为60.72平方米,每平方米单价20763.75元；交房时间2018年4月30日前；被告保证在交房后90天内，将我领取权属证书所需材料送交相关部门备案；合同还约定，如被告延期交房，则以购房总价的每日万分之四支付违约金；如因被告原因，致购房人不能按期取得商铺权属证书的，被告则支付所付房款1%的违约金。后被告逾期交房230天，且所交商铺建筑面积少于合同约定面积0.15平方米。此外，因被告原因，致我未能在规定期间取得商铺的权属证书。为维护自身合法权益，特诉至贵院，请求依法判决。被告辩称：1.因为政府交地延误，导致我公司开发的房屋延迟交付，我公司没有过错；2.如法院认定我公司存在延期交房的事实，合同约定的违约金过高，请求予以调整；3.延迟办理产权证对原告没有损失，原告主张的逾期办证违约金不予认可；4.原告主张违约金的利息没有法律依据，不应支持；5.不动产权证书现在已经可以办理，需要原告本人到场才可办理；6.和原告有相同诉求的其他业主，已有相当一部分通过诉前调解方式和我公司达成协议，我公司希望调解解决本案。本院经审理认定事实如下：2016年12月22日，原、被告签订一份商品房买卖合同，合同约定，原告购买被告开发的楚水购物中心A楼B3092号商铺，建筑面积60.72平方米，每平方米单价20763.75元，总房款1260775元；交房期限：2018年4月30日；出卖人逾期交房的违约责任：1.逾期不超过30日，……；2.逾期超过30天后，按已付房款的每日万分之四计算违约金；出卖人应当在房屋交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房屋产权证书的，双方同意按第2项处理：1.买受人退房……；2.买受人不退房，出卖人按已付房款的1%计算违约金；合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，原告于2016年11月23日全额支付购房款1260775元，被告当日开具收据，后于2017年3月8日开具了预售发票，至今未开具正式售房发票。被告于2018年12月16日向原告交付房屋。以上事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。本案争议焦点：一、逾期交房违约金按每日万分之四计算是否过高；二、原告要求被告承担逾期办理房产证的违约金是否应予支持；三、原告主张违约金的利息是否合理；四、原告主张退还面积误差款3114.56元应否支持。争议焦点一被告认为合同约定的违约金过高，应予调整。为证明其主张，被告向本院提交了下列证据：1.部分商铺租金统计表一份，证明：市场内平均租金为：1层3.7元/平米/天，2层4.1元/平米/天，3层、4层2.9/平米/天；2.扬州市中级人民法院作出的（2019）苏10民终2351号民事判决书1份，证明合同中约定违约金过高时，人民法院应当根据当事人的请求予以适当调整；3.申请对案涉商城内的商铺租金进行评估，本院依法委托江苏诚德房地产土地资产评估测绘造价咨询有限公司（以下简称诚德公司）对招商城市场内的商铺租金进行评估，诚德公司向本院出具了评估报告，评估结论为：第1层租金3.6元/平米/天；第2层租金3.8元/平米/天，第3层租金2.8元/平米/天。原告质证认为，证据1，合同约定的违约金并不违反法律规定，应当按照合同约定计算原告损失，对其统计的实际损失不予认可；证据2，真实性无异议，但与本案无关联性；证据3，对报告的真实性无异议，但评估报告只适用于没有合同约定的商户，原、被告之间的合同对违约金有明确约定，应按合同约定确定违约金数额。被告对评估报告无异议。本院经审核认为，证据1是被告单方统计，不具有证据效力，但可作为被告陈述意见；证据2与本案无关联性；证据3该评估报告系本院依照法定程序委托有资质的中介机构出具，对其真实性、合法性、关联性予以确认。争议焦点二原告为证明其主张，向本院提交了《商品房买卖合同》，证明合同约定了逾期办证的违约金标准。被告对合同无异议，但认为逾期办证原告无损失，故认为不应支付违约金。本院经审核认为，双方对《商品房买卖合同》无异议，本院对合同的真实性、合法性、关联性予以确认，可以作为本案定案依据。争议焦点三、四，双方均未举证。本院认为，一、商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。二、关于被告抗辩每日万分之四的违约金标准过高，应否调整的问题。合同约定，被告应在2018年4月30日前交付房屋，但被告直至2018年12月16日才交房，逾期230天，已构成违约，依法应承担违约责任。违约金的高低应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素判断。本案中，原告的损失应为租金损失。根据评估机构出具的评估报告及被告自认的租金情况，综合考虑原告的实际损失、其他关联案件处理情况等因素，合同约定的每日万分之四的违约金计算标准过分高于原告的损失，本院酌定按每日万分之二的标准计算。案涉商铺的总房款为1260775元，逾期230天，逾期交房违约金应为57995.65元，超出部分本院不予支持。三、被告交房后应在90天内向买受人提供办理产权证所需资料，逾期提交的应承担已付房款1%的违约金。被告于2018年12月16日交房，至今未向原告开具购房发票，致原告无法领取房产证，原告要求被告承担逾期办证违约金的请求，依法应予支持。合同仅约定了被告提供办证资料，未约定房产证由被告负责办理，故原告要求判决被告限期为其办理房产证的请求，本院不予支持。四、原告主张了违约金，其损失已得到弥补，再主张违约金的利息无法律依据，本院不予支持。五、因原告的房产证尚未办理，房屋面积与合同约定面积是否存在误差尚处于不确定状态，故原告要求被告退还面积误差的房款3114.56元的诉请依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告江苏万**置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告金惠祥逾期交房违约金57995.65元、逾期办证违约金12607.75元，合计70603.40元；二、驳回原告金惠祥其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2974元，原告负担1380元，被告负担1594元，被告于本判决生效后十日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时按《诉讼费用交纳办法》预交上诉费。（此页无正文）审 判 长  陆传美人民陪审员  徐 峰人民陪审员  张小春二〇二〇年十二月八日书 记 员  张一峰