广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初18142号原告：深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地：深圳市福田区华富街道深南大道**深圳国际创新中心****603，统一社会信用代码：91440300715279885G。法定代表人：包宗权，执行董事。委托诉讼代理人：钟秋帆，女，汉族，1996年4月7日出生，身份证住址：广东省廉江市，系原告的员工。被告：深圳市恒邦大业实业有限公司，住所，住所地：深圳市龙岗区吉华街道布龙路**上水国际文化创意园****社会信用代码：914403000758083387。法定代表人：古超伟，董事长。委托诉讼代理人：王兵，广东国晖律师事务所律师。原告深圳市世华房地产投资顾问有限公司与被告深圳市恒邦大业实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人钟秋帆到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由未出庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1、确认原告与被告签订的租赁合同于2020年3月4日解除，被告向原告返还租赁保证金29160元、水电押金3000元；2、原告无须向被告支付2020年2月份的租金17642元、物业管理费626元、房屋本体维修费41元；3、诉讼费由被告承担。在审理过程中，原告增加一项诉讼请求，要求被告返还两台挂机和两台天花机。事实和理由如下：原告于2015年4月14日承租了被告位于深圳市龙岗区振业城上观商业文化中心八号楼××楼108号房屋用于分店经营使用，双方签订了《租赁合同书》。合同约定：承租期为2015年4月14日至2020年5月13日，其中，从2019年4月14日起每月租金为17642元，每月5日前需支付当月租金、上月水电费。在合同签订之日原告需向被告支付租赁保证金29160元、水电费押金3000元。合同签订后，原告按约向被告支付了租赁保证金和水电费押金。从2015年4月14日起截至2020年1月份，原告每月均按时足额向被告交纳涉案物业租金，从未拖欠。受新冠××疫情的影响，原告作为房地产终结行业，直至2020年3月11日才开始逐渐复工复产。期间原告向被告申请减免2月份房租，但遭到被告的拒绝。被告于2020年3月4日对涉案房屋作停电、停水处理，并要求与原告解除租赁合同，因此双方的租赁合同在2020年3月4日即解除。受疫情影响，原告无法正常使用涉案房屋，无法实现租赁涉案房屋的目的，不应承担2020年2月份的租金、物业管理费及房屋本体维修费。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告未应诉答辩，也未提交书面答辩意见。经审理查明，2015年4月14日，原告与被告签订《租赁合同书》，约定：被告将位于深圳市龙岗区振业城上观商业文化中心八号楼××楼108出租给原告使用，租期从2015年4月14日至2020年5月13日，免租期为30天，从2019年4月14日开始每月租金为17642元。由被告代物业收取物业管理费626元/月、房屋本体维修资金41元/月。合同约定原告有以下行为，被告不返还租赁保证金：1、未按时缴纳租金和其他相关费用达10天以上或金额达3000元以上等；2、交还的出租房屋及附属设施受到损害；3、擅自改变租赁房屋结构或用途；4、未经被告同意及有关部门批准，擅自将租赁房屋进行装修；5、擅自将租赁房屋转租、转借或转让给第三人；6、利用出租房屋经营过程中存在行政和刑事违法行为，或产生过劳资纠纷或给被告带来纠纷；7、违反消防、环保和电力等安全规定，导致人身财产损失；8、合同期未满，单方解除合同。原告拖欠或未足额支付租金和水电（含违约金）等费用，每逾期支付一天，原告按月租金、水电费和违约金之和的5%支付滞纳金。原告欠租金、水电费和违约金等费用（共计达3000元）时间达一个月，被告除追收原告应缴款项外，原告同意被告作停水、停电处理。原告欠租金、水电费和违约金等费用（共计达3000元）时间达一个月的，被告有权单方解除合同，并没收租赁保证金。被告单方解除合同的，原告须于三日内无条件撤出房屋并将房屋完好交予被告。如原告遇有特殊情况需要延期交租，须提前向被告书面申请同意。被告据此解除合同，对原告租赁物内的财产，属不可分装饰装修物的，原告不得拆且被告无须向原告补偿，属于可分物的，被告有权责令原告三日内搬出，也可单方将租赁场地内的所有设备、物品变卖后优先冲抵租金。关于合同变更和解除，双方约定在合同有效期限内，发生不可抗力，使合同无法履行、政府征用收回或拆除租赁房屋、被告出租权限丧失、双方协商一致可变更或解除合同。合同解除或终止后，原告应当在三日内清空房屋并交回租赁物。合同签订后，原告向被告交纳了水电费押金3000元、住房押金29160元，并一直按照合同约定缴纳租金至2020年1月份。原告提供了其工作人员与被告工作人员之间的微信聊天记录，显示2020年1月29日，原告向被告申请免租金一个月，被告回复称因为房东没有减租金故无法为原告免租。2月23日，原告与被告协商续租事宜。原告于2020年2月19日向被告发送《申请免租函》，要求免除2020年2、3月份的房租，被告对此没有同意。2020年3月18日，被告向原告发送《关于催付租金及租赁合同到期后不再续租等事项的告知函》，内容是：1、原告拖欠2020年2月、3月的租金、管理费、水电费、违约金等共计97775.39元，拖欠费用金额已达合同解除条件，将不予退还原告租赁保证金；2、要求原告在收到函件后三日内与被告工作人员联系并结清欠款，否则将与原告解除合同并收回房屋；3、双方的合同在2020年5月13日到期后不再续租。原告于2020年3月19日签收了该份函件。原告提供了盖有案外人深圳市易宏云电子科技有限公司公章的空调设备的清单，包括空调挂机2台、天花机2台，购置时间是2015年7月10日，总价为20120元。原告提供了案外人深圳市龙岗区彩上观便利店的工商登记信息，显示该店的注册地址为“深圳市龙岗区横岗街道红棉社区振业城六七期振业上观8栋108”，登记核准日期为2020年4月24日。上述事实，由原、被告提供的证据及原告的庭审陈述予以证明。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，双方的合同不存在合同无效的情形，因此双方均应当依约履行。根据双方签订的《租赁合同书》中的约定，双方可以协商一致解除合同。被告在2020年3月18日向原告发送《关于催付租金及租赁合同到期后不再续租等事项的告知函》要求原告缴纳租金，说明截至2020年3月18日，原告虽未按时缴纳租金，被告并未表示要与原告解除双方的租赁合同关系。根据原告提供工商登记信息显示，案外人深圳市龙岗区彩上观便利店于2020年4月24日将涉案租赁物所在地址作为其工商登记注册地址。被告提供的《告知函》已明确要求原告在收到函件后三日内与被告工作人员联系并结清欠款，否则将与原告解除合同并收回房屋，结合原告提供的工商登记信息，被告在合理期限满后已收回了涉案房屋，并将涉案房屋另行出租给案外人，同时结合原告一直未向被告支付租金并继续使用涉案房屋的行为，应视为双方已协商一致解除租赁关系。原告于2020年3月19日签收该告知函后，未与被告办理相关的结算义务，也未向被告支付租金，故双方解除租赁合同关系的时间为2020年3月19日。关于原告要求被告返还租赁保证金及水电押金的诉求，首先应该明确租赁保证金及水电押金的性质和作用。保证金是指合同一方当事人为保证合同的履行而留存于对方的款项，押金是质押担保的一种特殊形式，是为了担保债务的履行。保证金与押金的作用均是为了保证双方能够依照合同约定履行合同义务。现双方的租赁合同关系虽然已经解除，但尚未结算，故被告有权保留租赁保证金及水电押金至双方结清相关费用为止，对于原告要求被告返还租赁保证金29160元及水电押金3000元的诉求，本院在本案中不予处理，原告可待双方结算后另行主张。原告认为其2020年2月份未使用涉案房屋，要求不支付该月份的租金、物业管理费及房屋本体维修费。首先涉案房屋不属于国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营的范围，不属于国家政策规定的应当减免租金的范围，被告是否减免原告该月份的租金，应当通过双方协商处理；第二，新冠××疫情属于不可抗力，对原、被告双方的生产经营均产生了影响，双方均存在损失，原告不能使用涉案房产并非因被告提供的房产不符合使用要求造成；第三，自2020年3月份起，全国已逐渐复产复工，新冠××疫情并未导致双方的合同不可继续履行。综合以上原因，原告以2020年2月份未使用涉案房屋为由要求不支付该月份的租金、物业管理费及房屋本体维修费，不符合法律规定，对原告的该项诉求，本院不予支持。原告要求被告返还两台挂机和两台天花机，虽提供了案外人深圳市易宏云电子科技有限公司公章的空调设备的清单作为证据，但被告于2020年3月18日已向原告发送《关于催付租金及租赁合同到期后不再续租等事项的告知函》，要求原告在收到函件后三日内与被告工作人员联系并结清欠款，同时根据双方的合同约定双方解除租赁合同关系后，原告应在三日内清空房屋并交回租赁物。原告在房屋租赁合同期限届满前未依约支付租金，未及时履行交回租赁物的义务，对此造成的损失，应由原告自行承担，对于原告的该项诉求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定,判决如下:驳回原告深圳市世华房地产投资顾问有限公司的全部诉讼请求。案件受理费530元（已按简易程序减半核算）,由原告深圳市世华房地产投资顾问有限公司承担。如不服本判决，可于本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  吴珊二〇二〇年八月十二日书记员  伍眯