湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0116民初5260号原告：韩某，女，19xx年xx月x日出生，汉族，武汉市黄陂区人，居民身份证住址武汉市黄陂区，委托诉讼代理人：桑小球，武汉市武昌区振兴法律服务所法律工作者。（代理权限：一般代理）被告：武汉某公司，住所地：武汉市黄陂区，统一社会信用代码：91420116xxx。法定代表人：奚某，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄玲，湖北德淦律师事务所律师。（代理权限：一般代理）原告韩某诉被告武汉某公司合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案受理后，依法适用简易程序于2020年11月13日、2020年11月20日二次公开开庭进行审理。审理过程中，原告韩某申请变更诉讼请求，本庭予以准许。原告韩某及其委托诉讼代理人桑小球、被告武汉某公司的委托诉讼代理人黄玲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩某向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告之间签订的《购房协议》；2、请求判令被告向原告返还购房款本金648000元，购房定金及双倍赔偿款648000元，违约金255960元（购房本金648000元为基数、每日万分之五、从2018年9月30日至2020年11月30日），共计1551960元。违约金未计算部分结算到至实际给付之日止。3、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原、被告系房屋买卖关系。被告系商品房出售方，原告系房屋的买方。原、被告双方于2017年12月20日签订《武汉某产业园二期项目购房协议》。协议约定：1、原告购买的房屋位置为黄陂区xxx以西、xxx以南，用途为写字楼。2、购买房屋面积为180㎡，每平方米单价3600元，总价648000元。3、付款方式，本协议签订后，原告应向被告一次性支付购房全款648000元。4、被告出售的房屋（二期）预计于2018年9月达到出售标准，双方再签订《购房合同》。5、约定了双倍返还定金条款及若被告不能按期与原告签订《购房合同》，则按648000元为基数、每日万分之五承担违约责任。《购房合同》签订之后，原告于2017年12月20日向被告转账648000元，被告向原告出具收款收据。依据《购房合同》第三项的约定，原、被告双方应于2018年9月再签订《购房合同》，但是被告违约，直到现在为止，双方未签《购房合同》。由于被告出售房屋具有欺骗性，原告曾向黄陂区公安局报案，该公安局告知原告本案不属于诈骗，应尽早向法院提起诉讼，早日挽回经济损失。原告又向武汉市住房和房屋管理局申请信息查询，该局向原告答复：被告尚未向该局申请办理武汉某产业园二期项目销售许可，并依法撤销了第一期的预售许可。由于被告不具备销售房屋的必备行政许可条件，从而违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题解释》的有关规定，具有违法性，同时给原告造成了较大经济损失和精神期待。因被告的主观意识错误，又不能及时挽回对原告的损失赔偿，原告特提起诉讼，请求判如所请。被告武汉某公司辩称，应该驳回原告的全部诉讼请求。1、本案原、被告签订的是预约订购合同，在合同签订时，原告已明确知晓被告尚未取得预售许可证，尚未达到预售标准，同时合同约定在被告取得预售许可及达到销售标准后，双方正式签订房屋买卖合同。被告不存在欺诈或故意隐瞒。2、合同中对于签订正式房屋买卖时间未进行约定，仅约定预计2018年9月达到销售标准，但由于案外人的原因，规划的变更、军运会、疫情等多种不可抗力，导致被告至今尚未取得预售许可，达到销售标准。被告不存在违约行为，原告无权要求解除本合同，如原告执意要求解除，则视为违约解除，应按照合同约定向被告承担违约责任。3、原告主张的违约责任及赔偿责任不应当予以支持，对于违约责任，被告无违约行为，被告至始至终在为履行合同作出积极努力，且合同约定的违约责任过高，原告不存在实际损失，其次对于赔偿责任，本案原、被告并非签订的正式房屋买卖合同，不适用司法解释中关于赔偿责任的大前提。当事人围绕各自的诉讼请求和答辩理由依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，2017年12月20日，武汉某公司（甲方）与韩某（乙方）签订了《武汉某产业园二期项目购房协议》，协议主要内容为：一、乙方拟购买的房屋基本情况：1、所购买房屋的位置：xxx以西、xxx以南；2、所购买房屋的用途：办公写字楼；3、所购买房屋的建筑面积180.00平方米（以最终房产局勘测的实际建筑面积为准）；4、所购买房屋优惠后的单价为3600.00元/㎡，房屋总价款为648000.00元（大写：人民币陆拾肆万捌仟元整）。二、付款方式：此协议签订后，乙方应向甲方一次性支付购房款648000元。三、甲方二期项目预计2018年9月达到销售标准，双方签订《购房合同》。四、违约责任：1、如乙方在后期签订《购房合同》前反悔，甲方可扣除乙方购房定金的20%作为违约金。如甲方反悔，乙方有权要求甲方返还全部购房定金且支付购房定金的20%作为违约金。2、如甲方到期未按协议约定与乙方签《购房合同》，则按万分之五一天向乙方支付违约金。五、双方签订《购房合同》后，本协议自动终止。乙方原向甲方支付的款项冲抵其购房款，按房屋实际总价款多退少补（房屋实际总价款以房屋最终实测面积为准）。六、本协议是双方为将来签订购房合同而预先签订的合同。签订当日，韩某向武汉某公司支付了购房款648000元，武汉某公司出具收据一张。截至起诉前，案涉二期项目未达到销售标准，武汉某公司未取得案涉二期项目的预售许可证，武汉某公司未与韩某签订正式商品房买卖合同。双方因合同解除事宜和款项偿付问题未达成一致，故而引起争讼。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。首先，关于《武汉某产业园二期项目购房协议》性质的认定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，《武汉某产业园二期项目购房协议》不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当明确的主要内容，仅确认了双方欲交易房屋的有关事宜，协议第六条亦明确表明该购房协议为双方将来签订正式商品房交易合同而订立的意向性协议。且作为该购房协议涉及的商品房建设工程至今未建设完成和未取得商品房预售许可证，因而亦不具备订立商品房买卖合同的条件。故本院认定原、被告于2017年12月20日签订的《武汉某产业园二期项目购房协议》为商品房买卖预约合同。其次，关于《武汉某产业园二期项目购房协议》是否应予以解除。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，案涉购房协议载明：甲方（本案被告）二期项目预计2018年9月达到销售标准，双方签订《购房合同》。被告武汉某公司至今尚未取得商品房预售许可证，该项目工程亦未达到销售标准。如前所述，原、被告双方仍不具备订立正式商品房买卖合同的条件，且何时能够具备亦无法确定，即签订本约合同的目的不仅现在无法实现，何时能够实现或者最终能否实现均无法确定。故对于原告韩某的解除《武汉某产业园二期项目购房协议》的诉讼请求，本院予以支持。然后，关于被告武汉某公司是否在订立合同过程中存在违背诚实信用原则的行为。原告韩某主张被告武汉某公司在订立合同过程中故意隐瞒其尚未取得商品房预售许可证，但原告韩某未提交充分证据证明其这一主张，且原、被告双方签订的《武汉某产业园二期项目购房协议》中明确载明：甲方二期项目预计2018年9月达到销售标准，双方签订《购房合同》。故本院对原告韩某关于被告武汉某公司在订立合同过程中存在违背诚实信用原则行为的主张不予采信。最后，关于被告武汉某公司是否应返还购房款和赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告双方于2017年12月20日签订了《武汉某产业园二期项目购房协议》。同日，原告韩某依约向被告武汉某公司支付了购房款648000元，其以自己的实际行为表明了促成双方订立正式商品房买卖合同的诚意，而导致无法订立商品房买卖合同的主要原因系被告武汉某公司未取得商品房预售许可证。被告武汉某公司亦未提交充分证据证明其因不可抗力不能履行合同，本院对其关于不可抗力的意见不予采信。故本院认为，被告武汉某公司应承担违约责任，即返还原告韩某购房款648000元和赔偿其合理损失。案涉购房协议为商品房买卖预约合同，并非商品房买卖合同，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，故对于原告韩某要求被告武汉某公司承担已付购房款一倍的赔偿责任的请求，本院不予支持。同时，原告韩某主张的损害赔偿标准过高，其亦未提交充分证据证明其除利息损失外还存在其他损失，依照相关规定，本院将利息损失计算标准调整为年利率5.78%（本案起诉时1年期贷款市场报价利率3.85%上浮50%），即以648000元为基数、按年利率5.78%、自2018年10月1日起计算至实际付清之日止。综上，《武汉某产业园二期项目购房协议》系原、被告的真实意思表示，未违反国家法律法规的强制性规定，为有效合同。协议签订后，原告韩某依约支付了购房款648000元。如前所述，截至目前，被告武汉某公司未取得案涉二期项目的预售许可证及案涉二期项目未达到销售标准，无法依约按期与原告韩某订立正式商品房买卖合同，且该目的何时能够实现或者最终能否实现均无法确定，被告武汉某公司应承担预约合同违约责任。故原告韩某要求解除预约合同并主张的损害赔偿的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除韩某与武汉某公司签订的《武汉某产业园二期项目购房协议》；二、武汉某公司于本判决生效之日起三十日内返还韩某购房款648000元；三、武汉某公司于本判决生效之日起三十日内偿付韩某利息损失（以648000元为基数、按年利率5.78%、自2018年10月1日起计算至实际付清之日止）四、驳回韩某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9700元（已减半）、财产保全费5000元，合计14700元，由原告韩某负担4850元，被告武汉某公司负担9850元。（原告韩某已预交，被告武汉某公司应于本判决生效之日起三十日内将应负担的费用支付给原告韩某）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  李圣仕二〇二〇年十二月七日书记员  王 澍