湖北省秭归县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0527民初403号原告：张玲，女，1978年10月20日出生，汉族,居民，住秭归县，委托诉讼代理人：杜成蓉，湖北林华安律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：何建林，湖北林华安律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：金开军，男，1973年2月13日出生，汉族,居民，住秭归县，被告：覃群，女，1974年4月15日出生，汉族，居民，户籍地秭归县，现住宜昌市伍家岗区，第三人：许弟尧，男，1981年3月5日出生，土家族，农民，住五峰土家族自治县渔洋关镇清水湾村1组3号，公民身份号码42052919810305391X。第三人：许廷梅（许弟尧之妻），女，1985年5月16日出生，汉族，农民，户籍地四川省合江县，现住五峰土家族自治县，委托诉讼代理人：许弟尧，男，1981年3月5日出生，土家族，农民，住五峰土家族自治县，代理权限：特别授权代理。原告张玲与被告金开军、覃群、第三人许弟尧、许廷梅债权人撤销权纠纷一案，本院2020年4月14日立案后，依法适用简易程序于2020年5月25日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，本院依法裁定转为普通程序，于2020年7月9日再次公开开庭进行了审理，原告张玲及其委托诉讼代理人何建林、被告金开军、第三人许弟尧、第三人许廷梅的委托诉讼代理人许弟尧到庭参加诉讼，被告覃群经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。张玲向本院提出诉讼请求：依法撤销金开军、覃群与许弟尧、许廷梅于2019年1月18日签订的位于宜昌市中××单元××号《宜昌市存量房屋买卖合同》（合同编号201901181158），由被告承担本案的诉讼费。诉讼中，原告进一步明确诉讼请求：依法撤销金开军、覃群与许弟尧、许廷梅关于宜昌市中××单元××号房屋转让行为。事实和理由：原告张玲与被告金开军股权转让纠纷案于2018年11月6日向秭归县人民法院起诉，（2018）鄂0527民初1870号民事判决书、（2019）鄂05民终616号民事判决书裁决，由金开军返还张玲50万元，限金开军于判决生效后10日内付清，并按6%的年利率支付从2016年8月30日起至实际付款之日止的资金占用利息，息随本清。2019年6月，张玲申请强制执行，执行法官在对金开军的财产调查中发现，金开军、覃群于2019年1月18日将位于宜昌市中××单元××号房屋出售给许弟尧、许廷梅，该房屋建筑面积128.91平方米，转让价款731898元，并于同年1月23日办理了产权转移登记，但房屋实际由金开军、覃群居住至今。房屋出售后金开军未将所得房款用于偿还张玲的债务。综上，张玲认为，张玲与金开军股权转让纠纷案诉讼期间，金开军、覃群将房产以低价转让给许弟尧、许廷梅，且获取的房款未履行偿还义务，其行为严重损害了张玲的合法权益。依据《民法总则》第152条、《中华人民共和国民事诉讼法》第119条等法律的规定，特诉请人民法院依法裁决。被告金开军辩称，1、金开军、覃群将案涉房屋转让给许弟尧、许廷梅属实，房屋转让是通过二被告、第三人、科威不动产管理咨询（宜昌）有限公司（以下简称科威公司）、兴发物业公司四方面完成的，但不是低价转让，实际交易价格为143万元。2、关于时间点的问题。2016年开始，金开军因资金链断裂，二被告决定处理案涉房屋时，金开军外有债权约1000万元，债务约500万元，但债权收不回来，为还债才决定出售案涉房产，二被告与第三人进行房屋转让过户登记时，原告张玲与被告金开军的股权转让纠纷案已上诉到中院，金开军是否欠张玲50万元还不确定。3、卖房的钱还了其他外债，金开军欠张玲股权转让款50万元，是金开军个人债务，覃群不知情，在本案中覃群不应列为被告。4、房屋转让后因二被告的孩子需要在宜昌读书，二被告才又向第三人将出售的房屋租回使用，合情合理。被告覃群既未到庭答辩，也未提交书面的答辩意见。第三人许弟尧、许廷梅述称，1、张玲诉称与金开军有股权转让纠纷，第三人不知情，第三人因买房才与金开军认识，不存在恶意串通。2、第三人支付合理对价依法取得房屋所有权。2019年1月18日与金开军、覃群通过科威公司介绍签订《宜昌市存量房屋买卖合同》，房屋已经交付。2019年1月23日，取得鄂（2019）宜昌市不动产权第0004057号不动产登记证。3、第三人长期在五峰县生活居住，购买该房产后为了实现房产价值将房子租给了二被告，每年收取租金，合情合理。4、金开军、覃群与第三人夫妻和科威公司签订了居间合同，实际成交价格143万元，而中介公司上传到宜昌市不动产交易和登记中心的备案合同成交价格为731898元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的证据，即原告提交的宜昌市中级人民法院（2019）鄂05民终616号民事判决书、秭归县人民法院（2018）鄂0527民初1870号民事判决书、房产核查结果证明、2019年10月29日秭归县人民法院的执行笔录，被告提交的2019年2月21日微信转账记录截图打印件1份、离婚证（L420527－2019－000579）1份，第三人提交的不动产权证书2份鄂（2019）宜昌市不动产权第0004056、0004057号，个人房产抵押贷款合同（编号201901425001999004200000065）1份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院分析认定如下：1、原告提交的《宜昌市存量房屋买卖合同》（合同编号201901181158），拟证明房屋交易价款为731898元，明显低于该地段当时的市场价。被告及第三人质证认为，对该份证据真实性无异议，但该合同是科威公司上传到宜昌市不动产交易和登记中心的备案合同，双方通过科威公司另签订了一份房地产买卖居间（代理）合同，实际成交价款为143万元。2、被告金开军提交的房屋销售委托合同（6000278）、房屋定房协议、收据（0003833）、房地产买卖居间（代理）合同（0000676）、房屋交接书（6000436）、物业费收据（NO4110791、3248834）、二份出租合同，拟证明二被告与第三人通过科威公司签订了房地产买卖居间（代理）合同，房屋转让的实际价款为143万元；同时拟证明第三人购得房屋后又出租给金开军、覃群居住。原告经质证认为，对证据的真实性、合法性均有异议，与在法定机关备案的《宜昌市存量房屋买卖合同》不符，被告将房屋出售后又租回居住，与第三人恶意串通，损害了原告的利益。第三人无异议。3、第三人提交的房地产买卖居间（代理）合同（0000676）、收条3份、收据（0002709）、中国建设银行个人活期账户交易明细，拟证明二被告与第三人通过科威公司签订房地产买卖居间（代理）合同，案涉房屋实际交易价格为143万元，第三人已将房屋转让款全部付给二被告。原告经质证认为，该组证据与《宜昌市存量房屋买卖合同》不符，不予认可。被告无异议。4、为核实案涉房屋实际交易的情况，本院依职权向科威公司的行政部经理黄军进行了询问，黄军证实：一是2018年12月25日二被告与第三人签订《房地产买卖居间（代理）合同》，合同编号0000676，经纪人处签名是黄军，并加盖了科威公司公章，转让的房屋是宜昌市伍家岗区中南路35号10栋1单元2704号，出售方金开军、覃群实际净得价款143万元，税费由买受方许弟尧、许廷梅承担，该房屋转让已办理了过户登记。二是在办理过户手续时，买卖双方另签订了一份《宜昌市存量房屋买卖合同》，成交价格为731898元，此合同的价格是房地产主管部门规定的该地段交易的最低价格，实际上是为了减税。三是该房屋所处地段在2018年底时毛坯房的交易价格约在每平方9000－10000元左右，加上装饰、车位，房屋面积128.91平方米，出售方净得价款143万元属正常的市场价格。本院依职权向科威公司原员工鲜虹进行了询问，鲜虹证实：一是2018年底鲜虹系科威公司的员工，因以前许弟尧出售宜化商业城的房产时认识了许弟尧，2018年底许弟尧向其咨询想再购一套房产，鲜虹将金开军的房产推荐给了许弟尧。金开军最初将房产不是挂在科威公司出售，但中介公司对房源信息是共享的，科威公司的其他同事与金开军联系后，就将该房产也挂在科威公司。因该房产是鲜虹推荐给许弟尧的，金开军与许弟尧之前不认识。二是该房屋的转让价143万元，是出售方净得价，加上税费和中介费用，按照当时该地段市场价格来看，这个价格比正常价格可能低了3－4万元左右，但属于正常的市场价格。三是房屋在过户时另外签订一份731898元的合同，是为了办理过户手续时合理规避个人所得税，但此价格也在房产主管部门规定的最低价格之上，因为只要网签合同价格不低于规定价格就可以通过审核。对这两份询问笔录，原、被告及第三人均无异议，且与被告及第三人提交的前述证据能相互印证，形成了完整的证据链。因此本院对前述被告、第三人提交的证据及本院依职调查核实的两份笔录予以认定并采信。根据本院对上述证据的分析认定，结合各方当事人的当庭陈述，对本案事实认定如下：2018年11月6日张玲诉金开军股权转让纠纷案本院立案，2018年12月19日一审作出民事判决，（2018）鄂0527民初1870号民事判决书载明：一、解除张玲与金开军于2016年4月口头达成的股权转让协议；二、金开军应返还张玲人民币50万元，限金开军于本判决生效后10日内付清，并按6%的年利率支付2016年8月30日起至实际付款之日止的资金占用利息，息随本清。三、驳回张玲的其他诉讼请求。金开军不服一审判决提起上诉，宜昌市中级人民法院于2019年5月8日作出终审判决，驳回上诉，维持原判。2019年6月，张玲向本院申请强制执行。2018年12月20日，甲方金开军、覃群与乙方科威公司签订《房屋销售委托合同》（编号6000278），约定：甲方将坐落于伍家岗区中南路兴发广场10—2704号房屋委托乙方出售，委托销售价格145万元，甲方不承担税费。2018年12月23日甲方金开军、覃群与乙方科威公司签订《房屋定房协议》，约定：乙方代理之客户购买甲方中南路35号10栋1单元2704号房屋，含车位一个，价格143万元，甲方净得143万元；首付款70万元，银行商业贷款73万元直接划入甲方帐户；乙方当日转交客户购房定金1万元给甲方，约定2018年12月25日双方签订房屋买卖合同，签订合同时客户支付给甲方购房定金10万元（含本次定金1万元）。2018年12月25日，甲方金开军、覃群与乙方许弟尧、许廷梅及丙方科威公司三方签订《房地产买卖居间（代理）合同》（0000676），约定：甲方将坐落于伍家岗区中南路35号10栋1单元2704号房屋（房产证号第××号）出售给乙方，甲方净得价款143万元，相关税费由乙方承担。首付款（不含定金部分）：双方约定2018年12月25日开始办理贷款审批手续，待审批通过后3个工作日内办理提前还款，乙方支付24.5万元给甲方；甲方解除原抵押的当天办理过户手续，乙方支付45.5万元给甲方。余下款项：乙方申请商业贷款63万元，由银行直接划入甲方帐户；甲方于收到首付款时押5万元在丙方作为交房押金，待交房清楚后由丙方转给甲方。2018年12月25日金开军、覃群收到许弟尧支付购房定金10万元，2019年1月14日收到购房款24.5万元，2019年1月18日收到购房款45.5万元。2019年1月23日，在宜昌市国土资源局办理了不动产转移登记，不动产权证号为鄂（2019）宜昌市不动产权第0004056号、0004057号，原金开军、覃群房屋不动产证[宜市国用（2015）第46692号]和覃群、金开军房产证[0429390]注销。2019年1月28日，许弟尧、许廷梅与交通银行股份有限公司宜昌分公司签订《个人房产抵押贷款合同》，约定:将贷款资金63万元以借款人购房款名义支付到覃群帐户上。2019年2月14日交通银行宜昌分行发放此款。另查明，宜昌市伍家岗区中南路35号所处地段的毛坯房在2018年底至2019年初的交易价格约为每平方米9000元至1万元左右。案涉房产实际交易价格143万元，且不包含税费及相关中介费等，该交易价格属于该地段交易当时正常的市场价格。2019年2月20日，许弟尧与金开军签订《出租合同》，约定：许弟尧将前述房产出租给金开军生活居住使用，年租金32000元，当天金开军通过微信给许弟尧转款32000元。2020年1月15日许弟尧和覃群签订了《出租合同》，约定租赁期间为2020年2月21日至2021年2月20日，年租金3万元。同时查明，金开军、覃群于2019年8月5日登记离婚。本院认为，本案为债权人撤销权纠纷，《中华人民共和国合同法》第七十四条规定“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产,对债权人造成损害的,债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产,对债权人造成损害,并且受让人知道该情形的,债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用,由债务人负担。”债权人撤销权成立须同时满足三个条件：一是债权须合法有效，二是债务人负担债务后实施的财产行为损害了债权人的债权，三是债务人、受让人具有恶意。本案中，债权人是张玲，债务人是金开军，受让人是许弟尧、许廷梅，张玲是否对金开军享有合法有效的债权，以及金开军转让房产的行为是否损害了张玲的债权，并与受让人许弟尧、许廷梅具有恶意，是张玲行使债权人撤销权成立的必须具备的条件。关于张玲是否对金开军享有合法有效债权的问题，张玲诉金开军股权转让纠纷案，已经宜昌市中级人民法院终审判决确定，故原告张玲认为其对金开军享有合法有效的债权，本院予以支持。但原告张玲同时认为，该笔债务是金开军、覃群夫妻共同债务，因与原判决认定的事实不符，因此本院对张玲的此主张不予支持。关于金开军转让房产的行为是否损害了张玲的债权，并与受让人许弟尧、许廷梅是否具有恶意的问题。原告张玲认为，在张玲与金开军股权转让纠纷案的诉讼过程中，金开军以明显不合理低价将案涉房产转让给了许弟尧、许廷梅，所得价款没有用于偿还张玲的债务，因此金开军转让房产的行为损害了张玲的债权。本院认为，债务人负担债务后转让财产的行为如果损害了债权人的债权，债务人处分财产的行为必须发生在合法债权成立后，且债务人要以明显不合理低价转让财产。本案中，金开军、覃群与许弟尧、许廷梅的房产转让在2019年1月23日就已办理移转登记，而张玲与金开军股权转让纠纷案于2019年5月8日二审法院才作出终审判决，且该案系股权转让纠纷，从案件性质来看，应认定为二审法院作出终审判决时张玲对金开军的债权才成立，故金开军转让房产的行为发生在张玲对金开军债权成立之前。另《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十九条第二款规定“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的,一般可以视为明显不合理的低价”，本案案涉房屋实际交易价格143万元，且不包含税费及中介费等，该交易价格属于该地段交易当时正常的市场价格，因而张玲认为金开军以明显不合理的低价转让房产，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。既然不能认定金开军以明显不合理低价转让房产，进而亦不能认定双方转让房产的行为存在恶意。故不能认定金开军、覃群转让案涉房产的行为损害了张玲的债权并与受让人许弟尧、许廷梅具有恶意。综上所述，张玲对金开军享有合法有效债权，但金开军、覃群转让房产的行为没有损害张玲的债权，原告张玲行使债权人撤销权必须具备的条件不成立，故对张玲的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第七十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回张玲的诉讼请求。案件受理费100元，由张玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审 判 长  周志元审 判 员  雷长远人民陪审员  郑 好二〇二〇年七月三十日书 记 员  袁胜兰