盘锦市兴隆台区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1103民初1477号原告：中国工商银行股份有限公司盘锦分行，住所地:辽宁省盘锦市兴隆台区市府大街9号。负责人：王卓力，该行行长。委托诉讼代理人：董政，辽宁圣代律师事务所律师。被告：李志学，男，1969年1月2日出生，汉族，无业，住盘锦市大洼区。被告：迟美玲，女，1967年11月10日出生，汉族，无业，住盘锦市大洼区。被告：盘锦百利宝房地产开发有限公司，住所地：盘锦市大洼区田家镇田家村。法定代表人：孟一飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘殿双，该公司员工。原告中国工商银行股份有限公司盘锦分行诉被告李志学、迟美玲、盘锦百利宝房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院于2020年5月22日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人董政，被告盘锦百利宝房地产开发有限公司委托诉讼代理人刘殿双到庭参加了诉讼，被告李志学、迟美玲经本院合法传唤后，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《个人购房借款/担保合同》，并要求被告李志学、迟美玲还贷本金281,422.53元，利息41,972.69元，本息合计323,395.22元;（利息截止到2020年6月21日，具体金额按照合同约定至清偿之日止，以银行系统数据为准）;2、判令被告盘锦百利宝房地产开发有限公司对上述欠款承担连带保证责任;3、判令原告对贷款抵押物享有优先受偿权。4、涉诉费用由被告承担。事实和理由：2015年9月29日，被告李志学、迟美玲在原告处申请一手房按揭贷款，贷款金额30万元，贷款期限20年，贷款年化利率4.9%，并以所购的盘锦市大洼区西山美郡小区C-1区第122030-40幢2单元4-2号房屋作抵押，由被告盘锦百利宝房地产开发有限公司承担阶段性连带保证责任。原告按照合同约定将贷款30万元打入被告盘锦百利宝房地产开发有限公司账户。起初被告李志学、迟美玲一直按时还款，至2018年3月20日，二被告连续出现逾期未还款的违约情形，经过原告多次催缴二被告拒不偿还。原被告贷款合同中明确约定了逾期还款的违约责任，为维护原告合法权益，特向贵院提请诉讼，望判如诉请。被告盘锦百利宝房地产开发有限公司庭审辩称，对原告诉请的我公司应承担担保责任没有异议，但应在被告李志学，迟美玲无能力偿还欠款且就担保物已经进行清偿的情况下才应该由我公司承担担保责任。经审理查明：2015年10月12日，中国工商银行股份有限公司大洼支行（以下简称“大洼支行”）与被告李志学、迟美玲签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定：被告李志学、迟美玲向原告借款30万元，用于购买坐落于盘锦市大洼县房屋，建筑面积125.6平方米，借款期限240个月。贷款担保方式为保证、抵押。贷款年化利率4.9%，还款方式采取按月等额本息还款法（按月计息）。合同同时约定原告以其所购的盘锦市大洼县房屋作抵押，由被告盘锦百利宝房地产开发有限公司承担阶段性连带保证责任。合同第14.1条约定：发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约：借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的。第14.2条约定：借款人发生14.1条约定的违约情形的，贷款人有权采取下列一项或多项措施：（4）宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；（5）解除本合同。第54条约定：保证人承担保证责任的范围按10.2确定。满足A条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。合同第10.2条约定：阶段性连带责任保证：保证人对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足包括但不限于以下条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任，具体约定见本合同第五十四条：A、本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。合同签订后，大洼支行与被告李志学、迟美玲于2015年10月20日办理了预售商品房抵押权预告登记。但大洼支行至今未收到他权证书。2015年10月28日，大洼支行按照合同约定将贷款30万元打入被告百利宝公司账户。2018年起，被告李志学、迟美玲连续出现逾期未还款的违约情形，截止至2020年6月21日被告李志学、迟美玲尚欠借款本金281,422.53元、利息41,972.69元，本息合计323,395.22元。另查，因内部机构改革，中国工商银行股份有限公司大洼支行无权进行法律诉讼，由其上级机构即本案原告中国工商银行股份有限公司盘锦分行代为进行诉讼。上述事实有原告提供的《个人购房借款/担保合同》复印件、个人贷款发放单复印件、房屋所有权预告登记证明复印件、李志学银行还款流水原件及原、被告的当庭陈述笔录在卷佐证，这些证据经庭审质证和本院审查，可以采信。本院认为：大洼支行与被告李志学、迟美玲签订的《个人购房借款/担保合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，受法律保护。双方应按合同的约定履行合同义务。大洼支行已按合同约定发放全部贷款，被告李志学、迟美玲应依约履行偿还借款本金及利息。现被告李志学、迟美玲以自己的行为表明不履行还款义务，按照双方合同约定，原告方有权要求解除双方签订的《个人购房借款/担保合同》，被告李志学、迟美玲应承担偿还欠款本金及利息的责任。原告主张对抵押物享有优先受偿权，但案涉房屋抵押系预告登记，其享有的是抵押登记条件成就或约定期限届满办理抵押权登记的请求权，并非对案涉房屋享有现实的抵押权，故对原告行使抵押物优先受偿权的请求，本院不予支持。关于原告要求被告百利宝房地产开发有限公司承担连带保证责任的诉请，依据《个人购房借款/担保合同》约定，被告百利宝房地产开发有限公司对案涉借款合同承担阶段性连带保证，在案涉房屋正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书后到期的借款人债务，被告佳百利宝房地产开发有限公司免除保证责任。而本案中案涉房产至今未办理正式抵押登记手续，故被告百利宝房地产开发有限公司阶段性连带保证责任没有终止。被告百利宝房地产开发有限公司承担连带保证责任后，有权向借款人被告李志学、迟美玲行使追偿权。被告李志学、迟美玲在收到本院送达的起诉状副本后，既不进行答辩，又不出庭参加诉讼活动，视为其放弃对原告诉请的抗辩，亦不影响本院依据查明的事实依法作出裁判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条、第一百七十九条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下:一、解除中国工商银行股份有限公司大洼支行与被告李志学、迟美玲签订的《个人购房借款/担保合同》。二、被告李志学、迟美玲于本判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司盘锦分行借款本金281，422.53元及截止2020年6月21日的利息41,972.69元元，合计323,395.22元。并自2020年6月22日起至判决确定的给付之日止，按照《个人购房借款/担保合同》约定计付利息。三、被告百利宝房地产开发有限公司对上述款项承担连带清偿责任，被告百利宝房地产开发有限公司承担保证责任后有权向被告李志学、迟美玲追偿。四、驳回原告中国工商银行股份有限公司盘锦分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的给付期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,844.00元，减半收取2,922.00元，由被告李志学、迟美玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于盘锦市中级人民法院。审判员 王 冰二〇二〇年七月二十三日书记员 孙海南