江苏省兴化市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1281民初3997号 原告：兴化市兴星纺织有限公司，统一社会信用代码91321281718683322G，住所地兴化市戴南镇新泽路董北段。 法定代表人：许国兰，执行董事。 委托诉讼代理人：杨静，江苏天棱律师事务所律师。 被告：泰州赢丰不锈钢制品有限公司，统一社会信用代码91321281346241119E，住所地兴化市张郭镇同济村。 法定代表人：崔连应，董事长。 委托诉讼代理人：杜明旺，江苏月朗律师事务所律师。 原告兴化市兴星纺织有限公司（以下简称兴星公司）与被告赵小松、泰州赢丰不锈钢制品有限公司（以下简称赢丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告兴星公司的委托诉讼代理人杨静，被告赵小松及两被告共同委托诉讼代理人杜明旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告兴星公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告共同偿还所欠原告厂房土地转让款430万元及自2020年7月1日起至实际给付之日止，按月利率8‰计算的利息；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告赵小松系赢丰公司股东。2014年12月12日，原告与被告赵小松签订一份厂房出让协议，约定由原告将位于兴化市张郭镇同济村徐秤区域的厂房、土地转让给被告赵小松，土地面积约25.4亩，具体土地、房产面积详见过户给被告前原告换领的两份不动产权证，转让价款总额780万元，过户费用由双方承担。协议签订后，被告赢丰公司即搬进厂房经营，并先后给付原告350万元。经原告多方协调，至2019年4月23日、7月17日才分别将原告的两处不动产过户至被告公司名下。过户成功后，被告理应将转让价款全部支付给原告，但其以种种理由拒不付款。为此，特提起诉讼，望判如所请。 被告赵小松、赢丰公司辩称：1.原告是与赵小松签订的协议，赢丰公司不是本案适格被告；2.原告出售的是25.4亩国有土地和租用的7.5亩土地，至今仍有7.5亩土地未能办理转移登记手续，赵小松至今未能使用，被告未支付剩余款项是行使先履行抗辩权，原告要求自2020年7月1日起按月利率8‰计算利息无依据；3.赵小松已支付355万元，原告要求再支付430万元无事实依据；4.原告逾期办理过户手续，应承担逾期过户违约金873600元。 本院经审理认定事实如下：2014年12月17日，原告兴星公司（出让方）与被告赵小松（接收方）签订《厂房出让协议》一份，约定：一、出让方同意将位于张郭镇同济村徐称区域分厂出让，占地面积国有土地25.4亩，租用土地7.5亩，包括所有建筑物，房屋门窗、配电设备及预用电路、消防设备、地磅和其他等等（不含铲车及黄老板私人房间用品）一律不动，处理好外界事宜，直至围墙建好（注：建围墙的材料及工资赵小松承担）；二、出让方一次性总价共780万，过户费用双方承担，过户手续由原公司主动办理，赵小松配合，开始办理手续赵小松必须预交260万，手续办理时间为六个月（以预交款到账时间推六个月），如超出六个月，如因政府政策的原因不能办理过户手续，出让方必须无条件退还本金及银行借款利息，出让方不承担其它任何责任。下余款以办好过户手续向后推十二个月结清，如十二个月到期不能结淸余款，超出时间按银行利息结息（月息8‰)，但不得超过一年，如超过一年出让方有权收回厂房，一切费用由赵小松承担。出让方于2015年元月30日前将所谈好的机械设备全部搬出，其他不动（但设备可以拆好存放空余房二年为止），赵小松搬进厂房时间为2015年2月份；……。协议签订当日，原告收到赵小松支付的购房款100万元、2015年2月18日收到60万元、2015年4月27日收到100万元、2016年2月6日收到40万元、2017年1月26日收到50万元、2019年1月17日收到赢丰公司支付的购房款5万元，合计收到355万元。 2019年2月28日，原告（甲方）与被告赢丰公司（赵小松）作为乙方签订协议，约定2015年12月至2019年2月产生的房产税、城镇土地使用税及两税的滞纳金由甲方承担40%，乙方承担60%，由甲方先行缴纳，乙方承诺承担的税款、滞纳金在该土地、房产过户后一个月内一次性支付给甲方。 同日，被告赢丰公司（甲方）与原告兴星公司（乙方）订立协议，约定甲方向乙方支付2016-2019年土地使用税及滞纳金196321.29元，同时乙方将甲方购买厂房的发票（金额6822376元）一起交给甲方。另约定，如厂房交易失败，乙方须在10个工作日内无条件向甲方退还此使用税费用。 另查明，赢丰公司于2015年7月10日成立，股东崔连应、赵小松是公司发起人。原告于2015年9月将案涉厂房交付给赢丰公司使用，并于2019年4月23日、7月17日将25.4亩国有土地和厂房的不动产权证过户给赢丰公司。双方办理的25.4亩不动产权证是厂区内的土地，另外7.5亩租用土地在厂区外。 以上事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。 本案的争议焦点为：一、赢丰公司是否为本案适格被告；二、案涉土地转让范围是否包含7.5亩租用土地；三原、被告是否均构成违约。 本院认为，一、原、被告签订的厂房、土地转让合同系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。二、关于赢丰公司是否为本案适格被告问题。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。本案中，案涉转让协议虽是赵小松与原告订立，但赵小松是基于赢丰公司发起人的身份与原告签订的合同，赢丰公司在合同签订后已成立，房屋产权证及土地使用权证均过户至赢丰公司名下，厂房亦是赢丰公司使用；此外，在整个交易过程中，赢丰公司一直参与、配合合同履行，并与原告就出让厂房产生的税费、滞纳金订立协议，要求原告向其出具购买厂房的发票等，故赢丰公司已实际享有合同权利，并履行部分合同义务，按照上述法律规定，原告有权要求赢丰公司承担合同责任。现原告撤回对赵小松的起诉，要求赢丰公司承担责任，不违反法律规定，本院予以准许。三、关于案涉土地转让范围是否包括租用土地7.5亩问题。协议中明确写明厂区外的7.5亩土地为租用，双方均应当明知租用土地不能进行转让，在租期内只享有使用权，故被告辩称转让土地包含该7.5亩租用土地没有事实和法律依据，本院不予采信。四、《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告于2015年4月27日交足260万元转让款，按合同约定，原告应在2015年10月27日前办理不动产权证过户手续，但原告直至2019年才办理了过户手续，原告构成违约；被告亦未按合同约定在原告办理过户手续后一年内付清转让款，被告亦构成违约，双方应各自损失各自承担，本院对原、被告主张的违约金均不予支持。五、因原告已将厂房和土地交付赢丰公司使用，并已办理了过户手续，且合同约定的支付期限已届满，故赢丰公司应支付剩余转让款425万元，原告主张剩余转让款430万元不当，超出部分本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条、第一百五十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告泰州赢丰不锈钢制品有限公司于本判决生效后三日内给付原告兴化市兴星纺织有限公司厂房土地转让款425万元； 二、驳回原告兴化市兴星纺织有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费41200元、财产保全申请费5000元，合计46200元，原告负担537元，被告赢丰公司负担45663元。被告赢丰公司于本判决生效后十日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时按《诉讼费用交纳办法》预交上诉费（开户行：中国银行泰州分行营业部；户名：江苏省泰州市中级人民法院；账号：47×××53）。 审 判 长  陆传美 人民陪审员  罗忠建 人民陪审员  陈仁礼 二〇二〇年九月二十二日 法官 助理  葛 平 书 记 员  张一峰