河南省漯河市源汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1102民初1908号原告：郭子彦，男，1963年10月11日出生，汉族，住漯河市召陵区。原告：郭子娟，女，1967年9月4日出生，汉族，住拉萨市城关区。委托诉讼代理人：宋天毅，河南长风律师事务所律师。被告：河南中汇商业发展有限公司，住所地漯河市源汇区人民路与交通路交叉口中汇广场。法定代表人：张杰，公司总经理。委托诉讼代理人：刘振凯，河南国银律师事务所律师。被告：河南华东实业有限公司，住所地漯河市源汇区人民路中汇广场**楼******。法定代表人：张杰，公司总经理。委托诉讼代理人：孟振宇，河南国银律师事务所律师。被告：漯河千盛购物广场有限公司，住所地漯，住所地漯河市源汇区交通路与人民路交叉口v>法定代表人：韩振文，公司总经理。原告郭子彦、郭子娟与被告河南中汇商业发展有限公司（以下简称中汇公司）、河南华东实业有限公司（以下简称华东实业公司）、漯河千盛购物广场有限公司（以下简称千盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。郭子彦、郭子娟的委托诉讼代理人宋天毅、中汇公司的委托诉讼代理人刘振凯、华东实业公司的委托诉讼代理人孟振宇到庭参加诉讼；千盛公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭子彦、郭子娟向本院提出诉讼请求：1．解除郭子彦、郭子娟与中汇公司签订的《商业用房委托投资经营管理合同》；2．判令中汇公司、华东实业公司向郭子彦、郭子娟支付拖欠房租34826元及违约金；3．判令千盛公司在应付中汇公司、华东实业公司租金范围内向郭子彦、郭子娟承担责任；4．诉讼费由被告承担。事实和理由：郭子彦、郭子娟将其所购买的位于中汇广场的房产委托中汇公司进行投资经营管理，在此过程中，中汇公司委托华东实业公司将郭子彦、郭子娟的房产租赁给千盛公司，期间均由华东实业公司向郭子彦、郭子娟等业主支付租金。2016年6月，郭子彦、郭子娟补交房款12000元。截至2019年11月30日，被告拖欠郭子彦、郭子娟房租34826元。中汇公司辩称，郭子彦、郭子娟无法提供合同，无法证明存在租赁关系，请求法院依法驳回郭子彦、郭子娟诉讼请求。华东实业公司辩称，郭子彦、郭子娟无法提供合同，无法证明存在租赁关系，请求法院依法驳回郭子彦、郭子娟诉讼请求。千盛公司未答辩。经审理查明，2016年12月22日，郭子彦的妻子李爱春补交房款12000元。2017年郭子彦、郭子娟取得漯河市源汇区人民路中汇广场3号楼1层B-54号房的所有权，郭子彦与郭子娟按份共有，各占50%。2017年6月15日，郭子彦、郭子娟出具委托书，与中汇广场3号楼3幢其他48名业主共同委托滕风霞代为接受华东实业公司根据与业主签订的合同支付委托人的房屋租金。2017年度郭子彦、郭子娟的月租金分别为1572.5元。根据双方约定的租金标准：在合同有效期内，2012年1月1日至2017年12月31日（共6年），乙方按甲方与华东地产公司约定的《商品房买卖合同》总价款的9%作为年租金，2018年1月1日至2021年12月31日（共4年），乙方按甲方与华东地产公司约定的《商品房买卖合同》总价款的10%作为年租金。2018年1月1日至2021年12月31日期间的月租金分别应为1747元。以上事实有、不动产权证、（2019）豫1102民初2719号卷宗材料及当事人的陈述等在卷佐证。本院认为，根据郭子彦、郭子娟提供的不动产权证及被告中汇公司、华东实业公司给付租金的事实，郭子彦、郭子娟与中汇公司形成委托经营管理关系。中汇公司辩称与事实不符，本院不予采信。一、关于合同是否应当解除的问题。郭子彦、郭子娟与中汇公司签订的《商业用房委托投资经营管理合同》，关于郭子彦、郭子娟不得单方解除该合同的约定，违反了法律强制性规定，该约定应认定无效，但不影响合同其他条款的效力。中汇公司以郭子彦、郭子娟不具有单方解除权的抗辩理由不能成立。但《中华人民共和国物权法》第七十一条规定：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。郭子彦、郭子娟在订立合同时应当知道该商铺所有权的性质不能等同于独立商铺，其权利行使必然受到一定的限制。中汇公司订立合同后整合小业主的商铺，对整个商业区域规划、布局，统一经营管理，并与最终租户订立租赁合同。现千盛公司使用面积不仅包括郭子彦、郭子娟所有面积也涵盖了其他业主的产权面积。故本案不具备解除合同的客观条件，为了维护市场秩序的稳定，避免侵害其他业主的合法权益，对于郭子彦、郭子娟请求解除商铺租赁合同的请求不予支持。二、关于租金及违约金承担主体的问题。本院认为，中汇公司作为承租人，应当按照约定的期限支付租金，逾期未支付租金，应当按照合同的约定支付违约金。2017年12月19日，小业主代表与千盛公司、华东实业公司签订的《协议》约定：千盛公司每月所支付至华东实业公司的租金，华东实业公司保证此项资金专款专用于漯河项目。以后每月小业主租金华东实业公司保证按时进行支付。庭审中，各方均认可支付郭子彦、郭子娟等业主的租金是由千盛公司支付给华东实业公司，再由华东实业公司支付给小业主。华东实业公司辩称，其是代中汇公司向业主支付租金。对此，本院认为，《协议》已明确约定该租金专款专用于支付业主，且华东实业公司承诺以后每月小业主租金华东实业公司保证按时进行支付，至于中汇公司与华东实业公司之间如何约定，是何关系，不影响郭子彦、郭子娟向华东实业公司请求支付租金的权利。但华东实业公司并非《商业用房委托投资经营管理合同》的相对方，该合同关于违约金的约定对华东实业公司不发生法律效力。郭子彦、郭子娟请求千盛公司向其支付租金，千盛公司虽是案涉房屋的实际使用人，但双方并无合同关系，对于郭子彦、郭子娟该项请求，本院不予支持。三、关于租金及违约金的计算问题。双方约定2018年1月1日至2021年12月31日月租金1747元，郭子彦、郭子娟请求支付2019年3月至2019年11月份9个月的租金，共计31446元，本院予以支持。2016年6月3日，李爱香补交房款12000元，有其提供的华东地产公司出具的收据为证，予以认定。郭子彦、郭子娟的租金应当自缴费后次月即2017年1月份起予以调整。按照合同约定2017年1月至2017年12月租金每月增加90元（12000×9%÷12）；2018年1月起每月增加100元（12000×10%÷12）。2016年7月至2019年11月合计应增加3380元（90元/月×12＋100元/月×23）。以上共计34826元。《商业用房委托投资经营管理合同》约定的房租系按月支付，逾期支付应当自欠付之日起算违约金。为简化法律关系，酌定统一从2019年12月1日起计算违约金。因郭子彦、郭子娟对案涉房产各享有50%的权利，故租金亦应当各享有50%的权利。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、河南中汇商业发展有限公司、河南华东实业有限公司于本判决生效之日起三日内向郭子彦支付租金17413元；二、河南中汇商业发展有限公司、河南华东实业有限公司于本判决生效之日起三日内向郭子娟支付租金17413元；三、河南中汇商业发展有限公司于本判决生效之日起三日内向分别向郭子彦、郭子娟支付违约金，违约金计算方式以17413元为基数自2019年12月1日起按日万分之一计算至付清之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费670元、保全费370元，合计1040元，由河南中汇商业发展有限公司、河南华东实业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审 判 长  黄 磊审 判 员  王新蕾人民陪审员  郭丽霞二〇二〇年十一月二十四日书 记 员  宋 伟