安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)皖03民终1566上诉人（原审原告）：张小娟，女，汉族，1986年2月5日出生，住安徽省固镇县。被上诉人（原审被告）：固镇县金鹏置业有限公司，住所地安徽省固镇县黄元路与胡报路交叉口，统一社会信用代码91340323MA2N21HTOC。法定代表人：梅宏超，该公司经理。委托诉讼代理人：张旭，该公司员工。委托诉讼代理人：李阳，该公司员工。上诉人张小娟因与被上诉人固镇县金鹏置业有限公司（以下简称金鹏公司）商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省固镇县人民法院（2020）皖0323民初229号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张小娟上诉请求：撤销原判第二项中利息判决部分及原判第三项，改判金鹏公司支付利息94512元（暂计算至2020年4月2日）、支付违约金67400元。事实和理由：1.一审判决使用已经取消的基准贷款利率计算利息错误，应按年利率6%计算利息；2.双方当事人在合同中约定双方的违约金不同，造成合同双方地位不平等，一审判决金鹏公司按5%支付违约金，减轻了金鹏公司的违约代价；3.张小娟以现在的价格购买房屋，会多花费20-30%，金鹏公司此次行为违约获得巨大，应判决其充分赔偿张小娟的损失。金鹏公司辩称，本案所有的利息及违约金计算方式，应依据双方当事人签订的商品房买卖合同。请求驳回张小娟的上诉请求，维持原判。张小娟向一审法院起诉请求：1.判令解除双方当事人签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.判令金鹏公司返还张小娟购房款674000元，并自张小娟付款之日起，按年利率6%给付利息，直至付清为止；3.判令金鹏公司支付张小娟违约金67400元。一审法院认定事实：2016年12月30日，张小娟向金鹏公司交付房屋认筹款2000元，后于2017年6月18日交付购房款38000元，于2018年3月18日交付购房款104000元，于2018年4月18日交付购房款60000元，于2018年6月19日向中国邮政储蓄银行股份有限公司固镇县支行办理房贷470000元给付金鹏公司，用于购买珑璟珆小区7号楼1单元102室商品房住宅一套。根据双方签订商品房买卖合同（预售）以及补充协议，金鹏公司应于2018年8月31日前交付其所购房屋。交付商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件即该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文、该商品房已取得房屋测绘报告、该商品房经综合验收合格、该商品房经分期综合验收合格以及《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。金鹏公司不出示以上证明文件或者出示的证明文件不齐全，由此产生的逾期交付责任由金鹏公司承担。合同第十二条以及补充协议第六项对合同第十二条补充约定，逾期交付房屋超过90日（含90日）后，张小娟有权解除合同，原告解除合同的，金鹏公司应当自张小娟解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付购房款（双方约定利息按同期同类中国人民银行公布的贷款基准利率计算），并按已付房款的1%向张小娟支付违约金。双方同意按照合同约定解除合同。一审法院认为，合同是当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同对当事人具有法律约束力。双方当事人签订的《商品房买卖合同（预售）》以及补充协议是双方的真实意思表示，符合法律规定，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。张小娟按合同约定支付购房款后，固镇金鹏公司应当按照约定于2018年8月31日前向张小娟交付房屋，但固镇金鹏公司至今也没有按照合同约定向张小娟出示合同第九条约定的证明文件，也无其他证据证明涉案房屋已经交付，由此产生的逾期交付违约责任应由固镇金鹏公司按照合同第十二条以及补充协议对合同第十二条的补充承担责任，故固镇金鹏公司应该按同期同类中国人民银行公布的贷款基准利率4.9%支付利息。由于张小娟向邮储银行固镇支行贷款的470000元房贷利息计算方式是按同期同类中国人民银行公布的贷款基准利率上浮15%支付的，故该470000元贷款按同期同类中国人民银行公布的贷款基准利率上浮15%计算利息。鉴于双方签订的购房合同为固镇金鹏公司提供的格式合同，金鹏公司应当遵循公平原则确定双方的权利和义务，而按照补充协议中对合同第八条的补充约定，如果张小娟未按约定付款，需承担违约责任为房屋总价款的10%到30%，按照补充协议对合同第十二条的补充约定，固镇金鹏公司逾期交付，只需承担已付房款的1%，该购房合同补充协议明显在减轻固镇金鹏公司的责任，加重张小娟的责任，且在合同订立时，金鹏公司也并未采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，提请对方注意这些限制、加重对方责任的条款，存在过错，故按照公平原则，对违约金予以调整，固镇金鹏公司按照已付购房款5%承担违约责任较为公平。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》以及补充协议系双方协商一致自愿解除，予以支持。遂判决：一、解除张小娟与金鹏公司签订的《商品房买卖合同（预售）》以及补充协议。二、金鹏公司于本判决书生效之日起十五日内向张小娟返还购房款674000元以及利息（以2000元为本金自2016年12月3日起按年利率4.9%计算至实际付清之日止；以38000元为本金自2017年6月18日起按年利率4.9%计算至实际付清之日止；以104000元为本金自2018年3月18日起按年利率4.9%计算至实际付清之日止；以60000元为本金自2018年4月18日起按年利率4.9%计算至实际付清之日止；以470000元为本金自2018年6月19日起按年利率5.635%计算至实际付清之日止）。三、金鹏公司于本判决书生效之日起十五日内向张小娟支付违约金33700元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为5968元，张小娟负担250元，金鹏公司负担5718元。二审中，双方当事人均未提交新证据。双方当事人对一审法院认定的案件事实均无异议，经查，一审法院认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，固镇金鹏公司应按约定于2018年8月31日前向张小娟交付房屋，但金鹏公司没有按照合同约定向张小娟出示合同第九条约定的证明文件，也无其他证据证明涉案房屋已经交付，应当承担由此产生的逾期交付违约责任。双方签订的预售合同第十二条及补充协议中对预售合同第十二条变更约定“甲方逾期交付商品房超过90日，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款（双方约定利息按同期同类中国人民银行公布的贷款基准利率计算）”，金鹏公司应当按双方约定的同期同类中国人民银行公布的贷款基准利率支付购房款利息。因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故自2019年8月20日应当按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算利息。经审查，一审法院判决金鹏公司按年利率4.9%给付购房款，该利率标准高于同期贷款市场报价利率，并未损害张小娟的合法权益，本院予以采纳。张小娟上诉主张按年利率6%的标准计算利息，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。关于违约金的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额”。据此，违约金由低调高的条件是合同约定的违约金低于造成的实际损失,且违约金的调整以实际损失为限。因双方在合同中约定的金鹏公司违约责任明显过低，一审法院以张小娟的实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素酌定金鹏公司按已付购房款的5%承担违约责任，该处理意见合法有据，并无不当。张小娟未能举证证明实际损失情况，其上诉要求金鹏公司按已付购房款的10%承担违约责任，依据不足，本院不予支持。综上所述，张小娟的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费961元，由张小娟负担(已交纳)。本判决为终审判决。审判长  吴公礼审判员  胡松涛审判员  李 艳二〇二〇年八月六日法官助理唐红艳书记员蔡轶男