湖南省株洲市天元区人民法院 民事判决书 （2020）湘0211民初1429号 原告（反诉被告）：陈胜果，男，1977年3月2日出生，汉族，住湖南省株洲县。 委托诉讼代理人：陈本立（与原告陈胜果系父子关系），男，1949年4月28日出生，汉族，住湖南省株洲县。代理权限为特别授权，即代为起诉，承认、变更、放弃、反驳诉讼请求，提起反诉，进行和解。 原告（反诉被告）：李辉端，女，1979年5月5日出生，汉族，住湖南省株洲县。 委托诉讼代理人：陈胜果（与原告李辉端系夫妻关系），男，1977年3月2日出生，汉族，住湖南省株洲县。代理权限为特别授权，即代为起诉，承认、变更、放弃、反驳诉讼请求，提起反诉，进行和解。 委托诉讼代理人：陈本立（与原告李辉端系公媳关系），男，1949年4月28日出生，汉族，住湖南省株洲县。代理权限为特别授权，即代为起诉，承认、变更、放弃、反驳诉讼请求，提起反诉，进行和解。 被告（反诉原告）：单伟，男，1976年4月26日出生，汉族，住湖南省衡东县。 被告（反诉原告）：董姣丽，女，1980年7月10日出生，汉族，住湖南省衡东县。 两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：徐海滨，湖南芙蓉律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为调查取证，代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为进行和解、签订调解协议书，代为提交、接受诉讼文书，代为申请执行等。 原告（反诉被告）陈胜果、李辉端与被告（反诉原告）单伟、董姣丽租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案受理，依法由审判员易红适用简易程序独任审理。被告单伟、董姣丽向本院提起反诉，本院于2020年5月25日依法予以受理。本案分别于2020年6月15日、7月30日公开开庭进行了审理，实习法官助理陶纯协助审理，第一次开庭由书记员唐帅担任法庭记录，第二次开庭由书记员周颖然担任法庭记录。原告（反诉被告）陈胜果及其委托诉讼代理人陈本立、被告（反诉原告）董姣丽及其委托诉讼代理人徐海滨两次开庭均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）陈胜果、李辉端向本院提出诉讼请求：1、判令被告单伟、董姣丽支付原告陈胜果、李辉端从2019年8月1日至2020年5月1日的租金103,500元（5月1日之后参照租金的标准即11,500元/月计算房屋占有使用费至被告实际腾空商铺之日止），并支付违约金20,000元；2、判令被告单伟、董姣丽赔偿原告陈胜果、李辉端因拆除商铺第二层213与214中间的隔墙和213的厕所及入户门所造成的损失共计12,600元（按恢复原状所需要的费用进行估算）；3、判令被告单伟、董姣丽赔偿原告陈胜果、李辉端从腾空商铺之日起计算一个月商铺空置期和一个月商铺装修期共计两个月房租损失23,000元（11,500元/月×2个月）以及物业管理费972元（486元/月×2个月）；4、解除原、被告双方于2019年5月3日签订的《商铺租赁合同》（原告已于2020年4月25日向被告发送了商铺租赁合同解除通知书）；5、本案诉讼费用由被告单伟、董姣丽承担。诉讼过程中，原告向本院申请放弃第2项诉讼请求，申请增加一项诉讼请求：要求被告单伟、董姣丽尽快腾空、搬离涉案商铺，本院依法予以准许。事实和理由：2019年2月，被告单伟、董姣丽夫妇就租赁原告位于株洲市天元区望云建材市场X栋XXX、XXX号商铺向原告交纳了2万元保证金，原告在2019年3月28日将用混凝土隔好楼层的商铺交予被告，双方于2019年5月3日签订一份《商铺租赁合同》，约定租期自2019年5月1日至2024年5月1日止，租金每半年一付。合同签订后，被告向原告支付了3个月房租，此后自2019年8月1日起的租金一直未向原告支付，原告于2019年8月、11月向被告发出房租催交通知书，被告却以各种理由拒绝支付。2019年8月21日，被告因第三方要办理工商登记，需要商铺的购房合同，原告才得知商铺第二层已转租给第三方，当天原告便前往商铺查看，发现第二层XXX与XXX之间的隔墙和其中一个厕所已经拆除，入户门被封闭改造，整个拆除改造已全部完成。被告的上述行为已严重违反合同约定及法律规定，因被告违约致使租赁合同解除，而给原告造成了房屋空置及物业管理费等实际损失，对此被告应做出赔偿。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼。 被告（反诉原告）单伟、董姣丽辩称：1、原告出租的商铺在2019年12月2日前系处于未经验收合格的状态，且至今仍未经合法验收，原告将未经验收合格的商铺出租给被告，严重违反国家法律强制性规定，属于违约行为；2、商铺能正常供水、供电和正常通行是出租人应承担的法定义务，原、被告双方签订合同后，出租商铺未有稳定供水、供电和正常道路通行，原告违反了合同法规定的义务，属于违约行为；3、被告在原告违约的前提下拒付、延迟支付租金是依法履行抗辩权，不构成违约，原告要求被告赔偿违约金20,000元没有事实和法律依据；4、因商铺不能正常的供水、供电和道路通行，对于2019年5月1日至2019年8月1日期间的租金原告无权要求被告支付；因受新冠疫情影响，按照国家相关规定，应减免一半的房租，即应免去被告1个月的房租，故被告只需向原告支付5个月的房屋租金，其余4个月的租金应予以驳回；5、被告未将涉案商铺进行转租，拆除二楼隔墙、213厕所和入户门事先已征得原告的同意，被告的行为不构成违约；6、原告要求被告支付房屋空置期间两个月房租的损失23,000元没有事实和法律依据，应予驳回。 被告（反诉原告）单伟、董姣丽向本院提出反诉请求：1、判令原、被告双方在2019年5月3日签订的《商铺租赁合同》于2020年6月10日解除；2、判令原告陈胜果、李辉端共同赔偿被告单伟、董姣丽装修损失等共计365,700元；3、本案诉讼费用由原告陈胜果、李辉端承担。事实和理由：2019年5月3日原、被告签订《商铺租赁合同》，原告陈胜果、李辉端将其位于株洲市天元区湘山路50号望云建材市场X栋XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX门面出租给被告单伟、董姣丽，租期为5年，租金为11,500元/月，其中第一个月为装修免租期，被告于2019年5月3日通过转账形式向原告支付了2019年5月1日至2019年8月1日期间的租金34,500元，并交纳了2万元的商铺保证金。然而，在签订合同时，原告刻意隐瞒涉案门面未通过项目工程竣工验收和消防验收的客观事实，导致被告陷于错误认识与原告签订了租赁合同，原告的行为违约了国家强制性规定，被告有权单方解除合同，原告应向被告赔偿商铺装修费用407,175元，并退还被告已支付的商铺保证金20,000元。涉案门面从出租开始连续几个月经常停水、停电和道路不通，严重影响被告装修和正常营业，原告违反了合同约定，应赔偿被告2019年5月1日至2019年8月1日的租金损失34,500元、物业费1,458元以及被告雇佣2名工作人员1.5个月的工资9,900元。新冠肺炎疫情不可抗力事件对被告经营影响严重，致使被告2个月无法进行正常经营，按照国家相关规定，应减免一半的房租。考虑到原告违反国家强制性规定和违约等先行行为，被告从2019年8月1日后的租金未再向原告支付，租金计算至2020年6月10日解除合同，被告欠付原告的租金为118,833元，与原告需向被告赔偿的损失相冲抵后，原告还应赔偿被告损失365,700元。故被告单伟、董姣丽提起反诉，请求法院依法判决。 原告（反诉被告）陈胜果、李辉端针对被告（反诉原告）单伟、董姣丽的反诉请求辩称：1、原、被告双方签订合同时，涉案商铺的状况是明确的，信息是公开的，符合租赁合同要求，原告并未刻意隐瞒，且涉案商铺被告一直在正常经营使用，而对于2019年8月1日之后的租金被告至今未向原告交纳，双方签订的合同实际早已解除，故被告主张《商铺租赁合同》于2020年6月10日解除并要求原告赔偿损失、退还保证金没有事实和法律依据；2、被告所述的水电问题，经物业公司通知显示，只在2019年7月下旬间断性停电、停水几天，这属于日常生活中的正常现象，且在租赁合同中也未约定可以做到不停水、停电，不能说明商铺不能正常使用，被告要求赔偿损失没有事实和法律依据；市场道路在2018年12月份原告收房时，就已经全部做好水泥路面硬化，且大部分铺装了柏油路面，市场的出入口，只在2019年6月9日封闭一个出口在挂门头瓷片，另外两个出口通畅，车辆都可正常出入，原告已按约将商铺交予被告经营使用，商铺也一直符合约定的用途，未违反合同约定，被告要求原告赔偿损失没有事实和法律依据；3、新冠肺炎疫情期间，原告与被告之间的租赁合同早已解除，被告在合同已解除的情况下，不但没有将商铺腾出交予原告，甚至仍然非法占有商铺继续经营，这已给原告造成了损失，被告要为自己的违约行为对原告进行赔偿。 本院经审理认定事实如下：2017年9月19日，原告陈胜果、李辉端购买了株洲市望云房地产开发有限公司开发建设的位于株洲市天元区湘山路50号株洲体育新城体验式商业街X栋XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX号房，该房屋于2018年11月23日经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位验收合格。2019年5月3日，原告陈胜果（甲方）与被告单伟（乙方）签订一份《商铺租赁合同》，主要内容为：甲方将坐落在株洲市天元区湘山路50号望云建材市场X楼XXX、XXX约72平方米的商铺租赁给乙方作建材使用，租赁期自2019年5月1日至2024年5月1日止，租金为11,500元/月，每半年一付，乙方必须在每半年头一个月的前三日前交清半年的租金，如承租人不按期交纳租金，过期每天按当季总额1%加收滞纳金；租赁期间水电物业管理费等由乙方自负，乙方在办理商铺租赁手续时，须向甲方交纳商铺保证金贰万元整，租赁期满，乙方迁出时，如保持商铺完好，没有违反合同规定，保证金如数退还，如有损坏或违约，乙方应负责修复或赔偿，否则扣除保证金；乙方超过一个月未交纳租金，擅自将商铺转让、转租、转借或擅自调换使用，未经甲方同意私自改变商铺用途、任意隔楼加层、任意改变门窗位置和房屋结构的，甲方有权终止租赁合同，不予退还保证金，并可向乙方索赔损失；乙方装修商铺，增添内部设施，改变装修结构及水电线路，须经甲方同意，并且将装修的整个计划，实施方案，用材用料（主指隔楼加层）与甲方商议，在与甲方取得一致意见后方可施工，所有装修的费用由乙方自负，乙方迁出时，甲方不予找补，同时增添的房屋设施乙方不得拆除。被告董姣丽于签订合同当天向原告支付了34,500元的租金，原、被告双方一致认可被告在签订合同前已向原告交纳了2万元的保证金。之后，被告未再向原告交纳租金，经原告多次催缴未果，原告于2020年4月24日向被告出具《解除商铺租赁合同通知书》，主要内容为：因被告没有履行支付商铺租金的主要义务，经原告多次催告后，仍拒绝支付房租，自本通知函发之日起，原、被告双方签订的《商铺租赁合同》解除。原告于当天向被告邮寄了该《解除商铺租赁合同通知书》。之后，被告未搬离涉案商铺，也未向原告交纳租金，被告认为原告商铺未经合法验收且未稳定地提供用水、用电和正常道路通行，属于原告违约，双方因协商未果，故产生本案纠纷。 另查明：原告陈胜果与原告李辉端系夫妻关系，被告单伟与被告董姣丽系夫妻关系。涉案商铺所在的望云建材市场在2019年7月出现停水、停电现象。2020年初，全国受新型冠状病毒疫情影响，导致企业单位不能正常生产经营。 以上事实，有原、被告身份信息、《商品房买卖合同（预售）》、《商铺租赁合同》、微信聊天记录、工程质量竣工验收记录、《解除商铺租赁合同通知书》及快递单、《望云商铺承租人致出租人的联名信》等证据以及当事人的当庭陈述予以证实，本院予以确认。 本院认为，本案案由系租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：1、原、被告双方签订的《商铺租赁合同》是否符合解除的情形？原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）搬离出租商铺是否符合法律规定？2、被告（反诉原告）是否拖欠原告（反诉被告）的租金，若拖欠，拖欠的金额为多少？3、原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）赔偿房屋空置损失、物业费以及违约金是否有事实和法律依据？4、被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）赔偿装修损失等共计365,700元是否有事实和法律依据？现综合分析如下： 一、关于争议焦点一。原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方当事人均应按约履行。合同签订后，原告依约向被告交付了租赁物，但被告使用租赁物至今仅向原告支付了三个月的租金34,500元及20,000元的保证金，原告于2020年4月24日向被告出具《解除商铺租赁合同通知书》，要求解除双方签订的《商铺租赁合同》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十七条之规定，故本院依法确认原、被告双方签订的《商铺租赁合同》于2020年4月24日解除。合同解除后，被告理应搬离出租商铺，故对于原告（反诉被告）陈胜果、李辉端要求被告（反诉原告）单伟、董姣丽搬离出租商铺的诉讼请求，本院予以支持。被告称其未收到《解除商铺租赁合同通知书》，向本院主张《商铺租赁合同》于2020年6月10日解除，本院认为，即使被告未收到该份《解除商铺租赁合同通知书》，但原告就本案纠纷在2019年9月2日已向本院起诉，被告早已知晓因其未缴纳租金原告要求解除合同的事实，且被告拖欠原告租金的事实亦客观存在，故本院对于被告的该意见不予采信。 二、关于争议焦点二。按照《商铺租赁合同》约定的租金标准（即11,500元/月），从双方约定起租日期（即2019年5月1日）计算至解除合同之日（即2020年4月24日），被告应向原告支付租金135,692元（11,500元/月×11个月24天）。被告辩称涉案商铺经常停水停电，严重影响被告的正常经营，属于原告违约，对其租金应当予以减免，根据被告提供的《望云商铺承租人致出租人的联名信》显示，涉案商铺所在的望云建材市场仅在2019年7月份出现停水停电现象，本院认为，根据租赁合同标的物为商铺的特点，供水、供电应为合同履行的基础，在合同履行过程中，因原告商铺所在的望云建材市场出现停水、停电现象，直接影响被告的正常经营，该情况属于双方当事人在订立合同时无法预料的，不能因此而认定出租人违约，但若仍然要求承租人继续按原合同约定支付租金，将显失公平，根据《中华人民共和国民法总则》第六条规定的公平原则，综合考虑停水、停电对承租人经营的影响程度，本院对于被告在2019年7月份应付租金的数额予以适当调整，酌定原告在2019年7月租金中为被告减免50%的租金即5,750元。关于被告所称的道路不通影响其经营的情况，本院认为，被告在接收出租商铺时，市场道路的实际情况就已客观存在，被告在知晓的情况下仍与原告签订合同，应自行承担不利后果，故本院对于该意见不予采纳。被告还辩称受新冠肺炎疫情影响，导致其两个月无法正常经营，应减免一个月的租金，本院认为，新冠肺炎事件系不可抗力因素，对于该期间的损失，根据公平原则原、被告各承担一半，故对于被告主张要求减免一个月租金即11,500元的意见，本院予以采信。综上所述，被告应付的租金135,692元抵扣应减免的租金17,250元（11,500元+5,750元）及被告实际已付的租金34,500元后，被告还应向原告支付租金83,942元（135,692元-17,250元-34,500元）。合同解除后，被告仍占有使用涉案商铺，应按合同约定的租金标准向原告支付占有使用费，故对于原告（反诉被告）陈胜果、李辉端要求被告（反诉原告）单伟、董姣丽支付租金83,942元（租金计算至2020年4月24日，之后的房屋占有使用费以11,500元/月计算至被告实际搬离出租商铺之日止）的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持，对于原告（反诉被告）陈胜果、李辉端主张过高部分的租金，本院不予支持。 三、关于争议焦点三。被告未按约向原告交纳租金导致租赁合同提前解除，必然会导致商铺的空置，被告应承担违约而给原告造成的合理损失。本院参照双方约定的月租金11,500元/月的标准，根据租赁商铺是否易于再行租赁、承租人的过错程度等因素，酌情认定被告向原告支付2个月租金的商铺空置损失23,000元（11,500元/月×2个月）。另被告在签订合同前已向原告支付了20,000元保证金，根据原、被告双方签订的合同约定，如被告损坏商铺或违约，原告可直接扣除保证金，故将该20,000元保证金予以抵扣，被告实际还应向原告支付商铺空置损失3,000元（23,000元-20,000元），故对于原告（反诉被告）陈胜果、李辉端要求被告（反诉原告）单伟、董姣丽支付商铺空置损失3,000元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的违约金，房屋空置损失性质上属于违约损失的一种，其违约金不应重复计算，且违约金的性质系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而非旨在严厉惩罚违约方，被告赔偿原告的23,000元足以弥补给原告造成的各项损失，故对于原告（反诉被告）陈胜果、李辉端要求被告（反诉原告）单伟、董姣丽支付违约金20,000元的诉讼请求，本院不予支持。关于原告（反诉被告）陈胜果、李辉端要求被告（反诉原告）单伟、董姣丽支付物业费972元的诉讼请求，没有证据予以证实，本院不予支持。 四、关于争议焦点四。被告主张涉案商铺未经项目竣工验收和消防验收，违反国家法律强制性规定，被告有权解除合同并要求获得赔偿，庭审查明，原告出租的商铺所在的X栋楼已于2018年11月23日经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位五方验收合格，符合交付使用的条件，且被告一直经营使用商铺至今，而根据双方签订的合同约定“所有装修的费用由乙方自负，乙方迁出时，甲方不予找补，同时增添的房屋设施乙方不得拆除”，故被告（反诉原告）单伟、董姣丽要求原告（反诉被告）陈胜果、李辉端赔偿装修损失等共计365,700元的诉讼请求，不符合合同约定及法律规定，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条第（三）项、第（四）项、第一百零七条、第一百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）陈胜果与被告（反诉原告）单伟在2019年5月3日签订的《商铺租赁合同》于2020年4月24日解除； 二、被告（反诉原告）单伟、董姣丽于本判决生效之日起十日内搬离原告（反诉被告）陈胜果、李辉端所有的位于株洲市天元区湘山路50号株洲体育新城体验式商业街X栋XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX号房屋； 三、被告（反诉原告）单伟、董姣丽于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）陈胜果、李辉端租金83,942元（租金计算至2020年4月24日，之后的房屋占有使用费以11,500元/月的标准从2020年4月25日计算至被告实际搬离出租商铺之日止）； 四、被告（反诉原告）单伟、董姣丽于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）陈胜果、李辉端商铺空置损失3,000元； 五、驳回原告（反诉被告）陈胜果、李辉端的其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）单伟、董姣丽的其他反诉请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3,482元，减半收取1,741元，由原告（反诉被告）陈胜果、李辉端负担783元，由被告（反诉原告）单伟、董姣丽负担958元；反诉案件受理费3,393元，由被告（反诉原告）单伟、董姣丽负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。 提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户银行：华融湘江银行长沙分行营业部，户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，帐号：810103210********。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审判员易红 二〇二〇年七月三十日 实习法官助理陶纯 书记员周颖然 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。