上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初13976号原告：上海家辙汽车服务有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：陆晓敏，执行董事。委托诉讼代理人：郁千龄，吴立骏，上海市东方剑桥律师事务所律师。被告：上海裕珏汽车服务有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：张军军，总经理。被告：张军军，男，1980年11月9日，汉族，户籍地上海市浦东新区龙居路XXX弄XXX号XXX室。两被告共同委托诉讼代理人：王永明，江苏娄东律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：袁妙龙，江苏娄东律师事务所实习律师。原告上海家辙汽车服务有限公司(以下简称家辙公司)与被告上海裕珏汽车服务有限公司(以下简称裕珏公司)、被告张军军间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告家辙公司的委托诉讼代理人郁千龄、被告张军军及两被告共同委托诉讼代理人王永明、袁妙龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告家辙公司向本院提出诉讼请求：1、判令裕珏公司支付2020年3月1日至2020年5月31日期间的租金人民币131,516元(以下币种均为人民币)及物业费5,694元；2、判令裕珏公司支付2020年1月至3月未付的水电费6,994元；3、判令裕珏公司支付违约金204,984元；4、判令裕珏公司支付逾期付款利息；5判令张军军对以上债务承担连带责任。事实和理由：2019年4月1日，家辙公司与裕珏公司签订了《汽车钣喷车间租赁合同》,约定裕珏公司自家辙公司处承租嘉定区环城路XXX弄XXX号XXX幢的钣喷车间，租期5年，月租金56,940元，物业管理费每月1,898元，均为每三个月支付一次，重大违约金为年租金的30%。截至起诉日，裕珏公司尚未支付2020年3月1日至2020年5月31日期间的租金131,516元、物业费人民币5,694元以及2020年1月至3月的水电费6,994元，且裕珏公司擅自更改房屋承重结构，并拒绝继续履行合同，已构成重大违约。另，家辙公司应支付裕珏公司油漆款39,304元，已充抵部分租金。裕珏公司为一人有限责任公司，张军军为其全资股东及实际控制人，两者存在财产混同，应对裕珏公司的债务承担连带责任，故诉至法院，请求判如所请。被告裕珏公司、张军军共同答辩称：1、双方间合同已于2020年4月20日解除，被告已于解除当日搬离，未搬离之物应由家辙公司折价补偿，租金已支付至2020年2月底，至解除之日尚余约两个月的租金113,880元未付，但这两个月的租金因涉及新冠肺炎疫情应当减免；2、油漆款39,304元应自未付租金中抵扣，已支付的10万元保证金应当返还或折抵租金；3、张军军不是合同相对方，不承担连带责任。经审理查明：上海市嘉定区环城路XXX弄XXX号房屋的权利人为上海嘉粮工业有限公司，该房屋经多次转租，后由家辙公司自案外人上海家蓝建设工程有限公司处承租。2019年4月1日，家辙公司(甲方、出租方)与裕珏公司(乙方，承租方)签订《汽车钣喷车间租赁合同》，约定：甲方将嘉定区环城路XXX弄XXX号4幢厂房(以下简称系争房屋)租赁给乙方，租赁面积624平方米，租期自2019年6月1日起至2024年5月30日止；租金每月56,940元，物业管理费每月1,898元，租金及物业费每三个月一付，履约保证金100,000元。乙方承诺提供甲方内部每月300个油漆面的用量按照乙方经营价70%结算。就违约责任约定：任一方违约的，一般违约金以本合同年租赁费总额的万分之七按日计算，重大违约金以本合同年租赁费总额的30%计算。合同签订后，裕珏公司支付了履约保证金100,000元，家辙公司亦将系争房屋交付裕珏公司使用。期间，裕珏公司于2020年4月20日向家辙公司书面申请称：因经营不善及疫情等原因，无力继续履行租赁合同，申请解除该合同。家辙公司对申请未予答复。之后，裕珏公司搬离了系争房屋，但部分物品仍留存房屋内。另查明：1、家辙公司已将应付的油漆费金额39,304元在诉请的未付租金中折抵，裕珏公司对此不存异议；2、裕珏公司支付租金及物业费至2020年2月底，1月至3月水电费6,994元未支付；3、裕珏公司称于2020年4月20日搬离系争房屋并已将钥匙交还家辙公司，但家辙公司予以否认；4、审理中，裕珏公司明确系争房屋内留存的物品已不再需要；5、疫情期间，家辙公司曾要求裕珏公司填写《承租人确认书》用以申请疫情期间的租金减免事项；6、裕珏公司系自然人独资的有限责任公司，张军军为唯一股东；7、审理中，家辙公司主张合同未解除，仍应继续履行，诉请仅主张2020年3月1日至2020年5月31日期间的租金及物业费，之后的租金及物业费另行主张。上述事实，有《汽车钣喷车间租赁合同》、《房屋租赁合同》及产权证、收据、《承租人确认书》、微信聊天记录截屏等证据及庭审笔录为证。本院认为，家辙公司与裕珏公司间签订的《汽车钣喷车间租赁合同》系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。现合同约定租期尚未届满，虽然裕珏公司辩称合同已于2020年4月20日解除，但无证据表明家辙公司与裕珏公司对合同提前解除达成一致，本院对此不予采信，现裕珏公司作为承租人已经搬离承租的系争房屋并表示不再继续使用，租赁合同已无继续履行的可能及必要，应予解除，故对家辙公司关于合同仍应继续履行的主张，本院不予采纳。合同解除后，系争房屋应返还家辙公司，裕珏公司已搬离系争房屋并明确系争房屋内的物品已不再需要，故家辙公司可自行接收系争房屋。合同解除后，截止房屋返还之日的房屋租金、物业费、水电费亦应予以结清，本案中，裕珏公司支付租金及物业费至2020年2月底，其虽称于2020年4月20日搬离系争房屋并交还钥匙，但未提供双方房屋交接的相应证据且其确认系争房屋内有其留存物品，直至2020年8月6日(本案庭审之日)才明确留存物品不再需要，故本院以该日期即2020年8月6日确定为系争房屋返还日期，因此，裕珏公司应按合同约定的租金56,940元/月及物业管理费1,898元/月的标准承担2020年3月1日至2020年8月6日期间的房屋租金及物业费，虽然本案中，家辙公司在主张合同继续履行的情形之下仅诉请2020年3月1日至2020年5月31日期间的租金及物业费，但由于合同应予解除，为免讼累，本院对合同解除后裕珏公司应付租金及物业费在本案中一并予以处理，考虑到疫情对裕珏公司在上述期间使用系争房屋存在一定程度的影响，应对其承担的租金及物业费予以一定的减免，故本院酌定裕珏公司应向家辙公司支付租金及物业费共100,000元，而裕珏公司确认1月至3月的水电费6,994元未支付，该费用亦应由其承担。本案合同解除系裕珏公司要求解除合同、提前搬离系争房屋的行为所致，该行为不符合同约定，属裕珏公司违约，应承担合同解除的违约责任即支付违约金，但双方合同约定的违约金显著过高，应予调整，综合考量裕珏公司违约行为所致家辙公司损失，本院酌情确定裕珏公司应支付违约金80,000元，而对家辙公司主张的逾期付款利息，本院则不再支持。合同解除后，家辙公司收取的保证金100,000元则应退还裕珏公司，为免讼累，本案对此予以一并处理。另裕珏公司系自然人独资的有限责任公司，张军军系唯一股东，应对裕珏公司债务承担连带责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告上海裕珏汽车服务有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海家辙汽车服务有限公司支付租金及物业管理费100,000元；二、被告上海裕珏汽车服务有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海家辙汽车服务有限公司支付水电费6,994元；三、被告上海裕珏汽车服务有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海家辙汽车服务有限公司支付违约金80，000元；四、原告上海家辙汽车服务有限公司应于本判决生效之日起十日内退还被告上海裕珏汽车服务有限公司保证金100,000元；五、被告张军军对上述第一项至第三项付款义务承担连带责任。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6,538元，减半收取3,269元，保全费2,266元，由原告上海家辙汽车服务有限公司负担4,156元，被告上海裕珏汽车服务有限公司、被告张军军共同负担1,379元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  张 奚二〇二〇年十一月三日法官助理  张 浩书 记 员  罗宇驰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……