广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初13117号原告：莫思汇，男，1987年12月25日出生，汉族，身份证住址广西昭平县*************，公民身份号码452************997。委托诉讼代理人：刘山山，广东盈进（中山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑晓恩，广东盈进（中山）律师事务所实习律师。被告：黎培秋，男，1982年7月14日出生，汉族，身份证住址广东省封开县**************，公民身份号码441************514。第三人：中山市港联房地产服务有限公司沙溪分公司，住所地中山市**********宝嘉上筑花园196卡，统一社会信用代码91442000MA4X09RN90。主要负责人：阮海周。原告莫思汇与被告黎培秋,第三人中山市港联房地产服务有限公司沙溪分公司（以下简称港联公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告莫思汇的委托诉讼代理人刘山山,被告黎培秋，以及第三人的法定代表人阮海周均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告向原告双倍返还定金100000元；2.被告向原告支付中介代理费23000元、律师费3000元。事实和理由：原告、被告、第三人三方于2019年3月14日就中山市*****************的买卖事宜签订了一份《房产买卖合同》。该份合同原告为乙方，被告为甲方。合同的第一条第三款明确约定：“该房屋处于抵押状态，甲方按照如下方式赎楼及注销抵押登记手续：乙方取得贷款机构出具的批贷同意书之日起20个工作日向抵押机构预约提前还款……”合同签订后，原告按照合同约定已支付中介费23000元及被告购房定金50000元。另，在2019年4月30日原告的贷款获得兴业银行的批准，原告已尽到合同约定的义务。按照约定：原告取得同贷书，被告需办理赎楼。而被告负债较高无法进行正常赎楼，被告只能用第三方金融机构资金代为赎楼，原告积极配合。至于赎楼利息，原告带着诚意多次和被告进行协商，原告也愿意承担2万元的赎楼利息。但被告却多次要求原告全部承担赎楼费用。更有甚者，被告要求的赎楼费用却高于实际产生的费用。另，原告多次找被告商谈，被告均不出面配合赎楼。无奈，原告委托律师向被告寄送《律师函》，被告本人已于2020年4月10日签收，但仍对此事置之不理。综上，首先，依据合同的第一条第三款明确约定可知，赎楼是被告的义务，被告不按照合同的约定进行办理赎楼且故意拖延时间已经严重违约。其次，原告与被告本着诚实守信的原则建立的房屋买卖合同关系，双方均应遵循合同法诚实守信基本原则。被告要求的赎楼费用却高于实际产生的费用，显然违反了诚实守信的原则及合同法的约定。被告严重侵犯了原告的合法权利，给原告造成了重大经济损失。原告在诉讼期间向本院提交证据有：证据1.房产买卖合同；证据2.微信转账记录、收据2份；证据3.中国农业银行转账回执2份、收据；证据4.贷款初审结果通知书；证据5.微信聊天记录；证据6：律师函、EMS快递单、送达详情；证据7：委托代理协议、转账记录、广东省增值税普通发票。被告辩称，不同意双倍返还定金、不同意支付中介费及律师费。原告违约而不是被告违约。签订合同后，原告不配合被告办理赎楼手续，约好办理赎楼的时间，赎楼时间大概是2019年5月份左右，但原告不到场被告在诉讼期间未向本院提交证据。第三人述称，2019年8月7日，其向原、被告发出书面通知，通知原、被告办理赎楼的相关手续，后续情况就不清楚。具体谁违约由法院认定。第三人在诉讼期间向本院提交了《敦促履行通知书》1份为证。本院依法组织双方当事人对上述证据进行了质证。综合双方当事人的举证、质证及法庭陈述等情况，本院认定事实如下：1.2019年3月14日，原告（买受人、乙方）与被告（出售人、甲方）在第三人（居间人、丙方）的居间服务下签订《房产买卖合同》一份，约定：由甲方将处于抵押状态下的坐落于中山市*****************的房屋【不动产权证书号为粤（2018）中山市不动产权第0088810号】以800000元的价格出售给乙方；签订本合同后，甲方应于乙方取得贷款机构出具的批贷同意书之日起20个工作日内向抵押权机构预约提前还款，并于收本合同第三条第（二）款约定的第2期购房款之日起5个工作日内还清贷款/借款、办妥抵押登记注销手续。如须利用乙方或第三方金融机构代为赎楼的，由相关各方另行签署补充协议予以约定；第三条第（二）款就约定，第一期购房定金50000元，乙方应于签订本合同之日起1个工作日内支付。第二期（首付款）190000元，由乙方于凭国土过户回执起1个工作日内支付。第三期（贷款）560000元，乙方通过商业贷款支付。乙方应于本合同签署后7个工作日内向贷款银行及/公积金管理中心（下称“贷款机构”）提交贷款申请资料，甲方应配合乙方办理贷款申请手续，并签署《收款账户确认书》等银行或其它第三方要求签署的相关文件；丙方向甲乙双方收取交易服务费2000元，乙方应支付2000元。甲乙双方应于签订本合同当日向两方支付完毕；逾期超过10日的，守约方有权以书面通知的方式解除本合同，守约方若为乙方，乙方有权单方解除合同，并要求甲方双倍返还定金或按本合同约定的成效价格的百分二十支付违约金；若违约方双倍返还定金或支付违约金不足以弥补守约方的损失（含居间服务费损失）的，守约方有权要求违约方赔偿差额。如因一方或多方违约发生争议且无法协商解决，任一方依据本合同约定起诉的，相关费用和成本（包括诉讼费、财产保全费、律师费等）由违约方承担。此外，该合同约定了其他事项。同日，原告与第三人签订《居间服务费支付确认书（买受人）》一份，约定由原告于本合同签订时向第三人支付居间服务费21000元。同日，原告通过微信转账形式向第三人支付2000元。同日，原告通过银行转账形式向被告支付30000元。当日，被告开具收执一份交由原告收执，载明其收到原告交来购买中山市*****************之定金30000元，剩余20000元定金三天内付清。2019年3月15日，原告通过微信转账形式支付18000元。2019年3月16日，第三人开具收据一份交由原告收执，载明其收到原告交来代办售后服务费2000元。同日，第三人另行开具收执一份交由原告收执，载明其收到原告交来居间服务费21000元。同日，原告通过银行转账形式向被告支付20000元。2019年4月30日，第三人收到兴业银行中山分行风险管理部出具《贷款初审结果通知书》一份，并于当日通过微信形式告知了原告和被告。该兴业银行中山分行风险管理部在《贷款初审结果通知书》载明，原告向其申请的二手住房按揭贷款（贷款金额为人民币58万元，贷款期限为336个月），用于购买中山市*****************的房产，经其行审查已获得初步批准。2019年8月7日，第三人作出《敦促履行通知书》一份,并发送原告和被告,通知双方办理赎楼手续。该通知书全文如下：“黎培秋莫思汇女士／先生：您某1，2019年3月14日，阁下委托我司就买卖位于中山市*****************的物业(下称“该物业”)一事，合同编号为：“10003308497的《房屋买卖业务签订文件合订本》（下统称“该合同”）。根据该合同的约定：‘乙方取得贷款机构出具的批贷同意书之日20个工作日内向抵押提前还款，并于收到本合同第三条第（二）款约定的第2期购房款之日起5个工作目内还清贷款/借款、办妥抵押登记注销手续。如须利用乙方或第三方金融机构资金贷为赎楼的，由相关各方另行签署补充协议予以约定。’又根据该合同违约责任中约定：‘任何一方不按照合同约定应向守约方承担违约责任。’经经纪方联系阁下配合履行合同约定，但因双方未有配合。为该物业买卖手续顺利继续履行，我司现正式函告阁下，请收到本函后，积极尽快办理贷款申请的手续。以上望阁下审慎考虑，以免累及诉讼造成不必要之经济损失。特此函达。”2020年4月3日，广东盈进律师事务所受原告委托以刘山山律师及其所名义作出（2020）广盈中律函字第003号《律师函》一份。该律师函全文如下：“黎培秋：广东盈进（中山）律师事务所莫思汇之委托，特指派本律师全权处理房屋买卖合同一事，为免诉息争，特致函阁下：据我方当事人提供的资料及相关陈述显示：阁下与我方当事人于2019年3月14日就中山市******锦绣沙溪10幢403房的买卖事宜签订了一份《房产买卖合同》（以下简称“合同”）。该份合同我方当事人为乙方，阁下为甲方。合同的第一条第三款明确约定‘该房屋出于抵押状态，甲方按照如下方式赎楼及注销抵押登记手续……。如须乙方或第三方金融机构资金代为赎楼的，由相关各方另行签署补充协议予以约定’。合同签订后，我方当事人按照合同约定已支付给阁下购房定金伍万元（2019年3月14日支付叁万元，2019年3月16日支付贰万元）。按照约定：阁下需要先办理赎楼，而阁下需用第三方金融机构资金代为赎楼。至于赎楼的相关费用，我方当事人带着诚意多次和阁下进行协商。但阁下却多次提出无理要求，要求我方当事人全部承担赎楼费用！更有甚者，阁下要求的赎楼费用却高于实际产生的费用。此外，经我方当事人了解，阁下的个人征信存在问题，很多第三方金融公司不愿意代为办理赎楼！本律师认为：首先，依据合同的第一条第三款明确约定可知，赎楼是阁下的义务，阁下不按照合同的约定进行办理赎楼已经严重违约。其次，我方当事人与阁下本着诚实守信的原则建立的房屋买卖合同关系，双方均应遵循合同法诚实守信基本原则。阁下要求的赎楼费用却高于实际产生的费用，违反显然了诚实守信的原则及合同法的约定。阁下严重侵犯了我方当事人的合法权利，给我方当事人造成了重大的经济损失！综上，阁下的违约行为已经明显触犯相关法律且及侵犯了我方当事人的合法权利，给我方当事人造成经济损失！且我方当事人已保留了追偿其他的相关损失权利。为免诉累，本律师郑重函告阁下：在阁下收悉本律师函之日，我方当事人即与阁下解除《房产买卖合同》，且请阁下在收到本律师函三日内退还我方当事人定金伍万元。否则，本律师将代理我方当事人诉诸法院，我方当事人将依据《房产买卖合同》、《中华人民共和国合同法》的约定，要求阁下双倍返还定金，并承担相关的维权费用包含但不限于律师费、诉讼费、担保费、保全费等。届时，阁下将面临更大的法律风险！特此函告，敬请慎重考虑！”。2020年4月7日，广东盈进律师事务所以EMS国内标准快件形式将上述《律师函》邮寄给被告。快递号为10189*****433。2020年4月8日，上述快递由被告收取。本案庭审中，原被告确认：案涉房屋通过第三方贷款办理赎楼需要支付费用38000元。关于该费用的负担问题，原被告及第三人已经过协商达成一致意见，原告同意承担20000元、第三人承担5000元、被告承担13000元。但被告要求原告为其垫支该13000元后在房款尾数中扣除，原告不予同意。故双方一直未办理赎楼手续；位于中山市*****************的房屋于2020年5月8日被中山市第一人民法院查封，查封申请人为广州银行中山分行。2.2020年5月12日，原告与广东盈进（中山）律师事务所签订《委托代理协议》一份，委托该所代理本案诉讼，律师费共3000元。原告支付3000元律师费后，广东盈进（中山）律师事务所于2020年4月21日向其开具了金额为3000元的律师费发票一份。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原被告在第三人的居间下签订的《房产买卖合同》关于房屋买卖的内容，是原被告的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当恪守履行。原告依约向被告支付50000元定金并取得按揭贷款银行同意向其贷款的意见书，但被告未在合同约定的期限内向抵押权机构预约提前还款，亦未与原告就通过第三方代为办理赎楼问题协商一致的情形下自行办理赎楼手续。本案《房产买卖合同》约定“签订本合同后，甲方应于乙方取得贷款机构出具的批贷同意书之日起20个工作日内向抵押权机构预约提前还款，并于收本合同第三条第（二）款约定的第2期购房款之日起5个工作日内还清贷款/借款、办妥抵押登记注销手续。如须利用乙方或第三方金融机构代为赎楼的，由相关各方另行签署补充协议予以约定”。根据该约定，被告行为显然构成违约。本案《房产买卖合同》还约定“逾期超过10日的，守约方有权以书面通知的方式解除本合同，守约方若为乙方，乙方有权单方解除合同”。本案被告在原告取得银行同意按揭贷款意见的2019年4月30日至2020年4月7日期间均未履行赎楼义务，原告2020年4月7日委托律师向其发出《律师函》，告知于被告收到该《律师函》之日解除本案《房产买卖合同》，符合合同约定。原告的该通知符合合同约定，本院确认其效力,故本院确认本案《房产买卖合同》已经于被告收到该《律师函》的2020年4月8日解除。鉴于上述情形，本案合同解除的违约在于被告，其应当承担相应的违约责任。本案《房产买卖合同》约定：“守约方若为乙方，乙方有权单方解除合同，并要求甲方双倍返还定金”“若违约方双倍返还定金或支付违约金不足以弥补守约方的损失（含居间服务费损失）的，守约方有权要求违约方赔偿差额。如因一方或多方违约发生争议且无法协商解决，任一方依据本合同约定起诉的，相关费用和成本（包括诉讼费、财产保全费、律师费等）由违约方承担”。根据上述约定，被告应当双倍返还原告定金50000元，并支付中介代理费23000元（含交易服务费2000元、居间服务费21000元）以及律师费3000元，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、被告黎培秋于本判决发生法律效力之日起七日内向原告莫思汇双倍返还定金共计100000元；二、被告黎培秋于本判决发生法律效力之日起七日内向原告莫思汇支付中介代理费23000元；三、被告黎培秋于本判决发生法律效力之日起七日内向原告莫思汇支付律师费3000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1410元，诉讼保全费1150元，合计2560元（原告莫思汇已预交），由被告黎培秋负担并于本判决生效之日起七日内径付原告莫思汇。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  叶迟玖二〇二〇年七月二十二日书记员  林晓晴书记员  陈 奇