江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0205民初3663号原告：孙中高，男，1985年9月21日出生，汉族，住江苏省无锡市锡山区。委托诉讼代理人：徐扬，江苏福庆律师事务所律师。被告：戴泉寿，男，1934年7月10日出生，汉族，户籍所在地上海市虹口区，住江苏省泰州市兴化市。被告：戴建新，男，1957年5月30日出生，汉族，住上海市虹口区。被告：戴建萍，女，1957年5月30日出生，汉族，住上海市宝山区。被告：戴霞萍，女，1962年5月12日出生，汉族，住上海市金山区。原告孙中高与被告戴泉寿、戴建新、戴建萍、戴霞萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月27日公开开庭进行了审理。原告孙中高及其委托诉讼代理人徐扬，被告戴泉寿到庭参加诉讼，被告戴建新、戴建萍、戴霞萍经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙中高向本院提出诉讼请求：1、请求确认戴泉寿将涉案房屋和车库的份额登记在戴建新、戴建萍、戴霞萍名下的行为无效，要求戴建新、戴建萍、戴霞萍撤销涉案房屋和车库的产权登记；2、要求戴泉寿、戴建新、戴建萍、戴霞萍协助孙中高将云林苑1066号402室房屋和1066－7车库过户至孙中高名下。事实和理由：孙中高与戴泉寿于2015年11月19日签订房屋买卖合同，约定戴泉寿将云林苑1066单元402室房屋及1066－7车库出售给孙中高，总价25万元，孙中高一次性付清房款，待房屋符合过户条件后戴泉寿配合办理过户手续。协议签订后，孙中高一次性付清全部购房款，也一直居住至今。孙中高查询得知，涉案房屋于2019年11月15日办理了产权证，登记在四个被告名下。目前房屋价格上涨，四个被告明知房屋已经出售但将房屋登记在四个被告名下，故意阻拦过户，房屋买卖合同陷入难以履行的困境。被告戴泉寿辩称：戴泉寿将房屋卖给孙中高已经五年了，愿意配合孙中高办理过户手续。戴泉寿在云林苑有二套房子，一套给儿子了，一套卖给孙中高，另外在上海有二套房子，兴化在一套房子。当时云林苑房子没有产权证，去街道问了，说房子是可以卖的。戴泉寿要感谢孙中高，当时老伴生病了，孙中高及时支付房款救了命。被告戴建新、戴建萍、戴霞萍辩称：在没有产权证的前提下，孙中高与戴泉寿签订的房屋买卖合同无效。此合同没有遵循公平合理、等价有偿的原则，随便乱开价就成交了，是一种欺诈行为。孙中高把戴建新、戴建萍、戴霞萍作为被告是不对的，要求孙中高撤销三人的被告（被申请人）地位。孙中高向法院申请冻结戴建新、戴建萍、戴霞萍的财产是一种侵权行为，要求法院取消保全裁定，要求孙中高无条件离开云林苑1066单元402室房屋和1066－7车库，并赔偿戴建新、戴建萍、戴霞萍房租损失10万元。本院经审理认定事实如下：一、2015年11月19日，戴泉寿与孙中高签订房屋买卖合同，约定戴泉寿将座落在云林苑1066单元402室房屋及1066－7车库出售给孙中高，成交价25万元，孙中高于2015年11月19日一次性付清。合同第九条关于产权登记的约定，此房屋产权证、土地证及其手续尚未办理，但因戴泉寿及其房屋共有人资金需要，戴泉寿自愿将此房卖与孙中高；在办理此房屋产权证、土地证及其手续时，戴泉寿负责在房地产产权登记机关规定的期限90天内将产权证、土地证直接办理为孙中高名下；如不能将房屋产权证、土地证直接办理为孙中高名下，则戴泉寿须为孙中高办理产权证、土地证过户手续，所须费用由孙中高承担。孙中高付清了购房款25万元，戴泉寿于2019年11月19日向孙中高出具了收到购房款25万元的收据。二、2009年4月15日，无锡市金锡房屋拆迁有限公司与戴泉寿签订了住宅拆迁补偿协议书，被拆迁人戴泉寿同意拆除座落于长大厦石后门23－1号的建筑物及其附着物，拆迁人返还产权置换面积110.3平方米。戴泉寿在住宅拆迁补偿协议书上签字。2009年4月23日，江苏省锡山经济开发区开发总公司安置戴泉寿云林苑1066单元402室房屋和1066－7车库，戴泉寿在拆迁房安置表上签字。戴泉寿另一套安置房是1066单元401室及车库。戴泉寿陈述：祖上留下来十几个平方的老房子，其翻建了，拆迁后安置了二套房及二个车库；戴泉寿自己拿一套房和二个车库，给儿子一套房；戴泉寿的妻子包瑞英11年前在上海去世了，现在找了个老伴，没有领结婚证；办房产证时需要身份证，戴泉寿出具了委托书，委托书是为了办戴建新的一套房子的，现在孙中高的一套房子登记在四个人名下，是戴建新搞出来的；戴泉寿在上海溧阳路的房子要拆迁了，拆迁款约530万元。三、戴建新系戴泉寿的儿子，戴建萍、戴霞萍系戴泉寿的女儿。涉案云林苑1066单元402室房屋及1066－7车库，于2019年11月15日登记在戴泉寿、戴建新、戴建萍、戴霞萍名下，402室建筑面积91.81平方米，车库面积19.8平方米。2019年11月14日，戴泉寿出具了个人委托书，委托戴建新办理不动产证。2019年11月15日，戴建新、戴建萍、戴霞萍填写了不动产登记申请书。2019年8月19日，江苏省锡山经济开发区开发总公司与戴泉寿、戴建新、戴建萍、戴霞萍签订征地拆迁安置房屋安置协议书，江苏省锡山经济开发区开发总公司安置戴泉寿、戴建新、戴建萍、戴霞萍云林苑1066单元402室房屋，建筑面积91.81平方米，1066－7车库，结算差价480元现金一次性付清。戴建新代戴泉寿在协议书上签字。孙中高申请证人于某到庭作证，于某陈述：于某在无锡工作27年了，认识了戴泉寿现在的老伴，听说他们想卖房子，就介绍给了孙中高的妻子；孙中高先付了5000元押金，2015年11月左右戴泉寿带着孙中高夫妻到拆迁办核实了房子是戴泉寿的，孙中高付清了房款，连押金一共付了25万元；戴泉寿说房子是戴泉寿一个人的，与子女没有关系。孙中高于2017年11月29日在无锡市公安局锡山分局云林派出所申请了居住证，居住地址是云林苑****。四、戴建新向本院举证了2个便条复印件。应戴建新、戴建萍、戴霞萍的要求，戴泉寿于2018年6月15日出具了便条，便条载明：云林中区1066单元402室，当时进户时只写一个人的名字，办房产证时加上子女的名字。2009年5月2日，戴泉寿保证云林苑中区1066单元402室房屋不出售。上述事实，有房屋买卖合同、收据、住宅拆迁补偿协议书、拆迁房安置表、无锡市不动产登记簿证明、不动产登记申请书、个人委托书、征地拆迁安置房安置协议书、证人证言、居住证签注情况、便条复印件、庭审笔录等在卷佐证。本院认为：本案标的物402室房屋和车库系拆迁安置房，并非法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，故孙中高与戴泉寿之间达成的房屋买卖合同合法有效。位于长大厦的被拆迁房屋属于戴泉寿与妻子包瑞英的共同财产，包瑞英死亡后，被拆迁房屋属于戴泉寿与子女共同。现涉案房屋和车库登记在戴泉寿、戴建新、戴建萍、戴霞萍四个人名下，符合法律规定，孙中高要求撤销产权登记的诉讼请求，本院不予支持。孙中高在订立房屋买卖合同前向拆迁办了解房屋产权状况，拆迁房安置表上仅有戴泉寿一人签名，拆迁安置房有二套，402室出售给孙中高了，401室仍然由戴泉寿、戴建新占有，戴泉寿在二套房屋和二个车库中占有的产权份额大，戴泉寿出售的房屋和车库占安置范围的50%，孙中高有理由相信戴泉寿有出售房屋和车库的代理权，戴泉寿向孙中高出售房屋和车库构成表见代理。戴泉寿向戴建新、戴建萍、戴霞萍作出的承诺仅在戴泉寿与戴建新、戴建萍、戴霞萍之间产生效力，对孙中高没有约束力，况且孙中高也不知道二个便条所载明的承诺。至于戴泉寿与戴建新、戴建萍、戴霞萍之间的纠纷，不属于本案审理范围，本案不予理涉。戴泉寿明确表示同意办理涉案房屋和车库的过户手续，对于孙中高要求四个被告协助办理过户手续的诉讼请求，本院予以支持。对于戴建新、戴建萍、戴霞萍认为房屋买卖合同无效，且要求返还房屋、赔偿租金损失10万元的答辩意见，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第四十九条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、戴泉寿、戴建新、戴建萍、戴霞萍应于本判决发生法律效力后10日内协助孙中高办理云林苑1066单元402室房屋和1066－7车库的过户登记手续，过户时需缴纳的土地收益等费用由孙中高负担；二、驳回孙中高在本案中的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费160元，减半收取计80元，财产保全申请费4520元，合计诉讼费4600元，由戴泉寿负担。该款已由孙中高预交，孙中高同意其预交的诉讼费由戴泉寿向其直接支付，本院不再退还，由戴泉寿在本判决生效之日起3日内向孙中高支付4600元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  崔锋二〇二〇年九月七日书记员  张芳