湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0105民初5826号原告湖南盈地商业投资有限公司，住所地长沙市开福区湘雅路街道芙蓉中路一段**泊富国际广场****房。法定代表人邹林材，该公司副总经理。委托代理人付端香，湖南联合创业律师事务所律师。委托代理人易静文，湖南联合创业律师事务所实习律师。被告湖南卡夫卡时尚健身有限公司，住所地长沙，住所地长沙市雨花区万家丽中路二段**华晨商业广场-购物中心b及**地下室栋901>法定代表人张哲希，该公司执行董事。委托代理人丁松辉，该公司股东。原告湖南盈地商业投资有限公司（以下简称盈地投资公司）诉被告湖南卡夫卡时尚健身有限公司（以下简称卡夫卡健身公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盈地投资公司的委托代理人付端香，被告卡夫卡健身公司的委托代理人丁松辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盈地投资公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付拖欠的2019年7月1日至2019年12月25日期间的商铺固定租金126310.12元、营运管理费184983.5元、仓库管理费4758.39元、仓库电费480.65元，共计316532.66元，并按合同第二部分第17.1条约定支付滞纳金，约定滞纳金过高，原告自愿按日万分之六计算，（按日万分之六计算，自2019年12月25日起计算至实际付清之日止，暂计算至2020年7月25日为40452元，316532.66×213天×日万分之六）；以上拖欠费用及滞纳金合计为：356984.66元；2、请求判令被告向原告支付2019年12月25日至2020年3月4日的占地使用费84859.77元（按2个月固定租金标准计算：第四个租赁年度月租金71.66元／月／㎡×592.1㎡×2）；3、请求判令被告已向原告缴纳的租赁保证金248682元不予退还；4、请求判令被告向原告补缴装修优惠期间的全部租金、管理费、推广费等合计人民币165788元。（推广费10×592.1×2个月＝11842元，管理费65×592.1×2＝76973元，固定租金65×592.1×2＝76973元。装修期的费用合计165788元。）；5、请求判令被告按合同第二部分通用条款中第17.2条之约定向原告支付违约金254579.34元（71.66元／月／㎡×592.1㎡×6）。按合同约定计算的以上第三条至第五条的费用过高，原告自愿降低为497364元【（月租金65元／月／平方米＋推广费10元／月／平方米＋管理费65／月／平方米）×592.1㎡×6】；6、请求判令被告限期拆除其自行安装的一切装饰装修、附属设施等，将商铺恢复原状，如未恢复原状，请求承担恢复原状费用59210元（参照100元／㎡×592.1㎡）。上述费用共计998418.43元；7、请求判令被告承担本案诉讼费、保全费及原告为追索租金等所花费的律师服务费用。事实及理由：2016年1月23日，原被告签订了《ＩＣＩＴＹ美好生活中心商铺租赁合同》（下称“合同”），合同约定原告将位于长沙市开福区××路××段××号××号商铺（下称“该商铺”）出租给被告，作为被告经营【卡夫卡】品牌，【健身】之用途，租赁面积为592.1平方米，租赁期限为5个租赁年度，自交付日起开始计算。租金支付方式为固定租金（月固定租金标准×商铺租赁面积），按月支付，每月25日之前支付下个月的固定租金。合同约定推广费为10元／㎡／月，管理费为65元／㎡／月，均按月支付。合同签订后，原告依约交付商铺，并给予被告免租期60天。被告依约向原告支付了租赁保证金248682元。2019年1月至7月，被告连续六月销售额均未达到350000元人民币，且拖欠固定租金，经原告多次催促后，被告交纳部分固定租金，但仍未全部交纳。其中2019年7月、8月、9月、10月应缴纳租金每月为42429.89元，每月均有欠租的情形。被告7月实际缴纳27627.09元、8月实际缴纳30000元、9月实际缴纳20000元、10月未缴纳，2019年11月租金算至2019年11月20日（解约交铺通知函送达之日）为34217.65元，被告也未缴纳。合计拖欠固定租金126310元。鉴于被告从2019年7月开始就拖欠营运管理费、仓库管理费、仓库电费等，连续多月拖欠租金，原告于2019年11月14日向被告送达《催款函》，要求被告按合同约定支付租金等费用，但被告未支付。2019年11月20日，原告向被告送达《解约交铺通知函》，解除与被告之间的商铺租赁合同，并要求被告在收到该函7日内交还商铺，拆除一切装饰装修、附属设施、设备等。被告在拖欠租金的情况下继续利用该商铺从事生产经营，接受原告的营运管理服务。2019年12月25日，被告停止营业。后并未及时搬离，而是继续占用该商铺存放物资至2020年3月4日。因此，被告除了应向原告支付其拖欠的2019年7月至2019年12月25日期间的商铺租金、营运管理费、仓库管理费等费用外，还应支付2019年12月25日至2020年3月4日期间的商铺占地使用费。2020年3月4日，被告搬离该商铺内的物品，但未按照合同约定拆除自行安装的一切装饰装修、设施、设备，将该商铺恢复至商铺交付时的状态，也未通知原告对该商铺进行查验接收。原告于2020年6月5日向被告发出《交铺催告函》，要求被告将商铺恢复原状并交还该商铺，但被告至今仍未办理交铺手续。根据合同第二部分通用条款第14.2条、第14.4条之约定，原告诉求要求被告限期拆除其自行安装的一切设施、设备等，如被告拒绝拆除，原告可自行处理，因此产生的费用参照其他同类商铺恢复原状的费用，100元／平方米计算为59210元。根据合同第二部分通用条款中第6.3条之约定：“双方确认在租赁期内，如因乙方原因导致本合同无法继续履行的，或因乙方违约导致甲方单方解除本合同的，则乙方不享受免租装修期的免租金优惠，乙方应按本合同约定的第一租赁年度的基本租金标准向甲方补交该期间的全部租金，并补交管理费、推广费。”本案案涉商铺租赁合同解除，是因被告违约导致原告单方解除合同，因此，被告不再享受装修期相关费用的优惠，被告应当按合同约定的第一租赁年度的保底租金标准向原告补交装修期60天的全部租金、管理费、推广费，还应当按照合同第二部分第17.1条、第17.2条、第17.3条之约定，支付滞纳金、违约金，且原告有权依照合同第4.3.2条、第17.4条之约定不予退还被告已缴纳的租赁保证金。综上，被告违反合同约定多次销售业绩考核不达标，无故拖欠租金、营运管理费等相关费用，经原告多次催促，被告至今仍未缴纳，且被告逾期未按原状交还商铺。现原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。被告卡夫卡健身公司辩称，1、因租赁场地人流量少，被告经营困难，在租赁期多次提出降租，但原告均予以拒绝；被告诉请租金不合理，押金也未退还；2、之前弱电发生起火，消防喷水，商铺内进水后导致大量设施设备损失，更衣间也无法使用，后双方协商赔付五万元，但至今仍未赔付，欠付租金可用未赔付的金额及押金进行折扣；3、无法经营是原告人流量减少并非被告责任，故律师费、违约金、空置损失等不应由其支付；3、原告已于2019年7月向被告发出搬离通知，但原告不让其将东西搬离，因此不支付占地费。经审理查明，2016年1月23日，原告盈地投资公司（出租方、甲方）与被告卡夫卡健身公司（承租方、乙方）签订了《ＩＣＩＴＹ美好生活中心商铺租赁合同》（含合同协议书、通用条款及附件），约定：甲方将位于长沙市开福区××路××段××号××号商铺××方经营卡夫卡品牌健身，该商铺租赁面积为592.1平方米；租赁期限为5个租赁年度，自交付日起开始计算，至次年当日的前一日为第一个租赁年度，此后以此类推，直至租赁期限届满；租金支付方式为固定租金，第一、二租赁年度月租金为65元／平方米／月，第三租赁年度月租金为68.25元／平方米／月，第四租赁年度月租金为71.66元／平方米／月，第五租赁年度月租金为75.24元／平方米／月，乙方应于每月25日之前支付下个月的固定租金；自起租日起乙方应当向甲方交纳管理费，管理费为65元／平方米／月，乙方应于每月25日之前支付下个月的管理费；自起租日起乙方应当向甲方交纳推广费，推广费为10元／平方米／月，乙方应于每月25日之前支付下个月的推广费；乙方应当在签署本合同之日起交纳相当于3个月第一年度租金、管理费、推广费之和的租赁保证金248682元；乙方享有60天的免租装修期，自甲方通知乙方交付该商铺之日起计算，在租赁期内，如因乙方原因导致本合同无法继续履行的，或因乙方违约导致甲方单方解除本合同的，则乙方不享受免租装修期的免租金优惠，乙方应按本合同约定的第一租赁年度的基本租金标准向甲方补交该期间的全部租金，并补交管理费、推广费；合同第十四条商铺交还约定：如甲方或乙方依据本合同或法律、法规的规定单方面解除本合同或终止合同，则乙方应当在甲方发出交还通知之日起不超过7日内交还该商铺，甲方有权要求乙方自费将商铺内的所有物品搬离，拆除自行安装的一切设备、设施，并将商铺恢复至商铺交付状态（以附件二所列交付标准为准）；如该商铺交还时之状态不符合合同约定的交付标准，甲方有权要求乙方采取一切措施或自行采取措施，使得商铺之状况符合交还标准，由此而产生的一切费用和开支由乙方负担。乙方因此遭受的损失甲方无须作任何赔偿或补偿；乙方逾期交还商铺，除应当自甲方发出交还通知之日起依照合同最后一个月的基本租金标准支付逾期期间的商铺使用费等各项费用外，每日还应按最后一个月的日租金标准的5倍向甲方支付违约金。第十七条乙方违约责任约定：在租赁期限内，乙方逾期支付或补缴租金或……每逾期一日，应自逾期之日按逾期支付金额的5‰支付滞纳金；租金期限内，乙方非因法律、法规及本合同规定的可以提前解除合同的情况而中途擅自退租的，甲方有权没收乙方缴纳的租赁保证金，同时，乙方应按应支付最高月租金标准的6倍作为违约金支付给甲方；乙方拖欠租金或其他费用连续超过15日或累计超过30日，甲方有权终止合同，收回该商铺。甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支（含律师费、诉讼费、公证费等）均由乙方承担，甲方有权向乙方追讨。2016年7月9日，双方还签订了一份《仓库租赁协议》，约定由原告盈地投资公司将位于长沙市开福区××路××段××号××美好生活中心4层指定区域Ｓ-Ｌ4-02作为仓库出租给被告卡夫卡健身公司使用，租赁面积为16.5平方米，租赁期限为2016年6月24日起至合同提前终止或自然终止，仓库管理费（月租金）为990元，于每月25日前提前支付下个月租金；仓库电费为100元／月，于每月20日结付。上述合同签订后，被告卡夫卡健身公司向原告盈地投资公司交纳了租赁保证金248682元，原告盈地投资公司向被告卡夫卡健身公司交付了该商铺，被告卡夫卡健身公司将商铺装修后开业经营，其租金及相关费用已交纳至2019年6月30日。2019年11月14日，原告盈地投资公司向被告卡夫卡健身公司发出《催款函》，催告被告卡夫卡健身公司在5日内交纳所欠租金、营运管理费、仓库租金及电费等。2019年11月20日，原告盈地投资公司向被告卡夫卡健身公司发出《解约交铺通知函》，通知被告卡夫卡健身公司双方签订的《商铺租赁合同》自《解约交铺通知函》送达之日起解除，并通知被告卡夫卡健身公司在本函发出之日起7日内按合同约定完成商铺交付。该《解约交铺通知函》于2019年11月21日邮寄送达。2019年11月29日，被告卡夫卡健身公司复函称：已收到解约及告知函件，因公司经营逐步亏损越来越大，无法承受现在租金、费用和经营成本，只能被迫提前解除合同，希望能协商解决解约事宜。2019年12月25日，被告卡夫卡健身公司停止营业，并于2020年3月4日将商铺内的物品搬离，但未按合同约定拆除装饰装修后交付商铺。2020年6月5日，原告盈地投资公司向被告卡夫卡健身公司发出《交铺催告函》，催告被告卡夫卡健身公司按约定将商铺恢复原状、交还商铺。庭审中，双方确认：自2019年7月1日起至2019年12月25日止，被告卡夫卡健身公司共拖欠原告盈地投资公司商铺固定租金126310.12元、营运管理费184983.5元、仓库管理费4758.39元、仓库电费480.65元，共计316532.66元。另查，为本案诉讼，原告盈地投资公司与湖南联合创业律师事务所签订了《委托代理合同》，并按合同约定向湖南联合创业律师事务所支付了律师费48000元。再查，租赁期间，涉案商铺弱电曾发生起火，被告卡夫卡健身公司称，因起火导致的财产损失，曾与原告盈地投资公司达成了50000元的赔偿，要求抵扣租金及相关费用。原告盈地投资公司不认可50000元的损失赔偿，称就起火赔偿已报保险理赔，但被告卡夫卡健身公司未与保险公司对接，并称起火仅对更衣室有影响，对其余场地没有影响。上述事实，有《ICITY美好生活中心商铺租赁合同》（含合同协议书、通用条款及附件），《仓库租赁协议》，《催款函》及电子邮件发送记录，《解约交铺通知函》及电子邮件发送记录、邮件查询记录，《回复函》，《交铺催告函》及电子邮件发送记录、邮件查询记录、微信聊天记录，《出场材料进出单》及照片，《委托代理合同》、律师费支付银行回单及发票等证据，以及当事人陈述及庭审笔录在卷佐证。本院认为，一、盈地投资公司与卡夫卡健身公司签订的《ICITY美好生活中心商铺租赁合同》（含合同协议书、通用条款及附件），是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行义务。卡夫卡健身公司未按合同约定支付租金及相关费用，经盈地投资公司催交后仍未交纳，盈地投资公司据此提前解除合同，应确认《商铺租赁合同》自《解约交铺通知函》送达卡夫卡健身公司之日解除。至卡夫卡健身公司于2019年12月25日停止营业日止，卡夫卡健身公司尚欠盈地投资公司租金及相关费用共计316532.66元，盈地投资公司主张支付，本院予以支持。卡夫卡健身公司在合同解除及停止营业后，理应按合同约定在7日内将商铺内的物品搬离并返还商铺，而卡夫卡健身公司及至2020年3月4日才将商铺内的物品搬离，其占用商铺期间理应按合同约定的固定租金标准支付占用费，但是，商铺在租赁期间曾发生起火，对卡夫卡健身公司的经营造成的影响，盈地投资公司应当减免租金或延长租期。同时，卡夫卡健身公司占用商铺部分还处于湖南省启动新型冠状病毒肺炎疫情重大突发公共卫生事件一级响应期间，依法亦应减免租金，综合考虑上述情况，本院酌情由卡夫卡健身公司向盈地投资公司支付半个月占用费，即71.66元/月/㎡×592.1㎡÷2﹦21215元，对盈地投资公司请求超出部分，不予支持。因卡夫卡健身公司未举证证明双方就起火导致的财产损失已达成50000元的赔偿，故对其要求抵扣租金及相关费用的抗辩意见不予采纳。二、《商铺租赁合同》约定，在租赁期限内，乙方逾期支付或补缴租金或……每逾期一日，应自逾期之日按逾期支付金额的5‰支付滞纳金；租金期限内，乙方非因法律、法规及本合同规定的可以提前解除合同的情况而中途擅自退租的，甲方有权没收乙方缴纳的租赁保证金，同时，乙方应按应支付最高月租金标准的6倍作为违约金支付给甲方；乙方拖欠租金或其他费用连续超过15日或累计超过30日，甲方有权终止合同，收回该商铺。本案因卡夫卡健身公司未按合同约定交纳租金及相关费用违约导致合同解除，卡夫卡健身公司应向盈地投资公司承担相应的违约责任。根据《商铺租赁合同》约定，如因卡夫卡健身公司原因导致合同提前解除的，盈地投资公司有权没收卡夫卡健身公司缴纳的租赁保证金，故盈地投资公司请求租赁保证金作为违约金不退，符合双方的约定，予以支持。就提前解除合同而言，对盈地投资公司造成的损失为商铺的空租损失，本案的租赁保证金中，既包括了3个月的商铺固定租金，还包括了与3个月固定租金相当的营运管理费和推广费，故以租赁保证金不退作为违约责任的承担，实际是考虑了盈地投资公司6个多月的商铺空租损失，已与其实际损失相当，故盈地投资公司另主张租金及其他费用的滞纳金、6倍租金的违约金等，明显过分高于其实际损失，不予支持。至于盈地投资公司主张补缴装修优惠期间的全部租金、管理费、推广费等合计人民币165788元，根据合同的约定，该费用仍为违约责任，如前述，亦不予支持。三、根据《商铺租赁合同》的约定，在合同终止后，卡夫卡健身公司在合同解除后须按合同约定拆除其自行安装的一切设施设备，并将该商铺恢复至商铺交付时的状态，如果该商铺交还时不符合规定，盈地投资公司有权要求卡夫卡健身公司采取一切措施或自行采取措施，由此产生的一切费用和开支由卡夫卡健身公司承担。本案中，卡夫卡健身公司在合同解除后仅搬离了物品，未按约定将商铺恢复原状，违反了合同的约定，盈地投资公司请求卡夫卡健身公司拆除其自行安装的一切设施设备，将商铺恢复原状，具有事实依据，予以支持。但盈地投资公司未代为实施拆除，恢复原状费用未实际产生，故盈地投资公司请求承担恢复原状费用59210元没有事实依据，不予支持。四、因《商铺租赁合同》约定，如卡夫卡健身公司违约需承担盈地投资公司因维权产生的律师费损失，故盈地投资公司请求卡夫卡健身公司承担其因维权产生的律师费损失，符合双方的约定，予以支持。但考虑本案诉请争议标的和实际争议标的有较大差距，应酌情降低本案律师费，具体本院酌情认定30000元由卡夫卡健身公司承担，超出部分不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、被告湖南卡夫卡时尚健身有限公司自本判决生效之日起十日内向原告湖南盈地商业投资有限公司支付租金及相关费用共计人民币316532.66元；二、被告湖南卡夫卡时尚健身有限公司自本判决生效之日起十日内向原告湖南盈地商业投资有限公司支付商铺占用费人民币21215元；三、被告湖南卡夫卡时尚健身有限公司自本判决生效之日起十日内向原告湖南盈地商业投资有限公司支付律师费损失人民币30000元；四、原告湖南盈地商业投资有限公司收取被告湖南卡夫卡时尚健身有限公司的租赁保证金人民币248682元不予退还，归原告湖南盈地商业投资有限公司所有；五、被告湖南卡夫卡时尚健身有限公司自本判决生效后即拆除在涉案商铺自行安装的一切设施设备，并按《ICITY美好生活中心商铺租赁合同》附件二所列交付标准，将该商铺恢复至商铺交付时的状态。如被告湖南卡夫卡时尚健身有限公司不自行履行拆除义务，人民法院在强制执行时委托相关具备资质单位拆除的，相关拆除费用由被告湖南卡夫卡时尚健身有限公司承担；六、驳回原告湖南盈地商业投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6892元（已减半收取），财产保全费3770元，共计10662元，由原告湖南盈地商业投资有限公司承担2700元，被告湖南卡夫卡时尚健身有限公司承担7962元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  陈辉伟二〇二〇年十一月十二日代理书记员  刘倩妮