安徽省宁国市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖1881民初2233号 原告：方桂明，女，1969年5月14日出生，汉族，住安徽省宁国市。 委托诉讼代理人（特别授权）：张海清，安徽皖宁律师事务所律师。 被告：许红梅，女，1981年2月1日出生，汉族，住安徽省宁国市。 委托诉讼代理人（特别授权）：程南，安徽慈安律师事务所律师。 原告方桂明与被告许红梅房屋租赁合同纠纷一案,本院2020年7月13日立案后,依法适用简易程序,于2020年8月10日公开开庭进行了审理。原告方桂明及其委托诉讼代理人张海清到庭参加诉讼。被告许红梅及其委托诉讼代理人程南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签署的《房屋租赁合同》，被告许红梅赔偿原告违约金115000元； 2、判令被告许红梅支付原告其垫付的水电费、电信网络费及保洁、清理杂物、垃圾等费用5625元；3、本案受理费、保全费由被告承担。事实与理由：原、被告经人介绍认识,原告原经营位于宁国市宁国大道市党校大门处的宾馆一处。2019年6月26日被告与原告协商后签署《房屋租赁合同》一份,约定将原告的颖颖时尚宾馆所占用的约500平方米的房屋租赁给被告,原告退出。约定租期为5年,前两年租金固定为每年115000元。后期租金随行市协商调整。租赁协议中一并约定原告原经营宾馆的部分可移动资产作价20万元转让给被告。因合同预定租赁期限5年,除部分资产有偿转让外,原告投入很大的装修资产都未约定转让,系无偿提供给被告使用。被告承租该处房屋后,将部分店面改建为水云间养生会所,少部分仍保留为宾馆。2020年6月,下一年度租金将要缴纳期间,被告突然提出其经营困难,要解除租赁合同,不再支付后续租金,并与2020年6月底将租赁房屋的钥匙交回给了原告后就自行撤场,房屋中遗留了众多杂物。原有的宾馆设施损毁或改变严重。垃圾也未行清理,水电费、电信网络服务费也未行结算清缴。原告在要求被告及时清结未果的情况下,为防止损失扩大,已委托第三方进行保洁整理、清理,以便于房屋后续对外重新招租。原告认为,被告违反合同约定,拒绝支付按约定后续应当支付的租金,拆除部分设施并自行离场,钥匙交还给原告,已经事实上造成原告该租赁合同的目的无法实现,构成根本违约,应当依法解除双方间租赁合同。因被告的违约行为造成原告有多项损失:1、后续房屋何时能再次租出去所产生的空缺期间的租金损失、还有因市场变化租金可能减少的风险损失;2、因被告改变租赁物原宾馆的整体装修及配套设施,造成装修价值明显贬损损失;3、因被告租赁后部分已经转从事其他行业,进行了经营体系破坏,致使原告无法继续经营宾馆或对外出租经营宾馆等。依据双方间合同第十一条及《合同法》第97条的规定,被告应当承担违约赔偿责任。且被告的违约离场后,尚欠租赁期间的水电费、网费等,且对宾馆现场破坏严重,垃圾随处堆放,一些足浴床等仍丢在宾馆内,原告只有垫付了前期被告租赁期间拖欠的各项费用,为了防止损失进一步扩大,原告找人进行了清理、保洁,并特意腾出房间放置被告的足浴床等物件。原告现为维护自身合法权益,依法向贵院提起诉讼,恳请依法判决支持原告的请求。 被告辩称：1、原告诉称事实与案件实际情况不符。2019年6月26日原被告经前期协商就原告经营的“颖颖时尚宾馆”的资产转让事宜及房屋租赁事宜达成一致意见，双方约定资产转让费用为20万，并约定了房屋的租赁的期间、房屋金额、支付方式等。被告支付了20万的转让费及第一年的房租。2020年年初发生新冠疫情，为配合疫情防控，被告经营场所一直处于关闭状态直至解禁。被告损失惨重，无力按原约定继续履行合同。2月16日，被告即通过微信向原告协商能够减免部分房租，原告方不予理睬同意。后多次电话联系原告及原告丈夫均无果。6月12日、6月25日，被告再次向原告和原告丈夫徐德贵表示无法按照原约定继续支付房租，表达出不再续租的意思。6月26日，被告决定退租并处置租赁房屋内财产时，原告及其丈夫得知后到现场予以阻拦，后原告丈夫徐德贵报警，经双方协商，口头约定放弃租赁屋内所转让的财产，交还租赁房屋钥匙给原告，双方解除租赁合同，双方纠纷一次性解决；6月27日，被告对租赁房屋进行清理后，将钥匙交还给原告丈夫徐德贵。双方的纠纷已经通过协商一致解决。后原告将房屋进行了装修并对外出租。现原告反悔，违反之前双方之间的口头协议起诉要求赔偿损失，承担违约责任，无事实和法律依据。 2、涉案租赁的房屋，为两个产权建筑，左侧1-2楼系他人所有，为原告在他人处租赁，且合同也已到期。5月份，该房屋的房主就曾到该房屋询问过被告情况，并称要收回房屋。当时被告即联系原告处理此事，原告未予回复。故涉案房屋租赁合同存在无法继续履行的可能，双方在6月26日协商解除合同的时候也考虑到了这一点。现原告在诉状中否认双方协商一致解除合同的事实，有违诚信。 3、新冠疫情影响各行各业，对实体经济影响巨大，特别是像被告这样的个体工商户，最高法也出台了相应的指导意见。根据相应意见的精神，租赁房屋用于经营，可以依法变更合同内容，出租人以承租人未依约支付房租解除合同并要求违约责任的，不予支持。本案中存在着双方协商一致解除合同，约定被告放弃转让财产换取一次解决纠纷的事实，原告的诉请更无得到支持的法律依据。 原、被告向本院提举了证据，本院组织当事人进行了证据质证。本院综合认证意见：对原告提供的证据4，不能证明被告改建的事实，对其证明目的不予确认。对原告提供的其他证据的三性予以认定。对被告提供的证据6不能证明双方对解除合同的后果达成一致的事实，对其证明目的不予确认。对双方提供的其他证据的三性予以认定。 根据前述认定的证据，结合到庭当事人法庭陈述，本院查明以下案件事实：2019年6月26日被告（乙方）与原告（甲方）协商后签署《房屋租赁合同》一份,约定将原告的颖颖时尚宾馆所占用的约500平方米的房屋租赁给被告,原告退出。约定租期为5年,自2019年7月1日至2024年6月30日。前两年租金固定为每年115000元，以后年度年租金可以随房屋租赁市场行情，协商适当调整。租金支付方式：采取先付房租在使用租赁房屋方式,每半年度前付清后半年约定金额的房租,以后每年度租金支付类推。《合同》第四条约定：本合同签订生效时,双方商定宾馆财产转让价200000元整,由乙方一次性向甲方付清,自前述转让价款付清之时起,转让财产所有权永久性地转移到乙方,租赁期限届满或者乙方不再使用租赁房屋,乙方有义务迁出、搬走。如果乙方不迁走、搬出,甲方另请他人搬迁的所有费用,乙方全额负担。《合同》第六条约定：租赁期间,乙方如果继续从事宾馆业务,或者其他经营活动,应当自行领取合法经营所需的证照保证合法经营,否则必须自行承担相应法律责任。《合同》第九条约定：租赁期间,乙方为了经营需要,可以对租赁房屋在不破坏,或者损伤房屋建筑结构前提下,进行必要的装修装饰,但租赁期满或不再使用租赁房屋以后,乙方应当自行迁走或拆除,否则,乙方负担甲方另请他人拆迁的所有费用。《合同》第十一条约定：双方均应积极履行本合同义务。任何一方首先违反本合同约定,应向对方承担30%年度租金额的违约金。若给对方造成经济损失难以计算的,按1倍至4倍的年度租金金额计算损失,由违约方依据本约定向守约方赔偿损失。 合同签订后，被告向原告支付了2019年7月1日至2020年6月30日的租金共计115000元，并支付了200000元转让费。双方于2019年7月1日进行了物品交接，并制作了移交清单。清单载明：十六个房间及其附属设施、麻将室两个、布草间一间、值班室两间、厨房一间、门面吧台一组、电脑两台及监控一组、沙发三组、3吨空气能一台。被告承租案涉房屋后，用于经营养生会所，于2019年10月14日进行注册登记名称为“宁国市青龙东路水云涧养生会所”，经营范围：足浴、非医学类保健按摩服务。 2020年2月份，被告微信联系原告提出因“新冠疫情”请求减免房租，2020年6月12日，被告微信联系原告称因“新冠疫情”经营困难，欲于7月份解除合同。2020年6月25日，被告手机短信联系原告丈夫告知其转让未果已无力经营。原告及其丈夫均未回复。2020年6月26日，被告腾出房屋内物品被原告发现，双方产生纠纷，原告丈夫徐德贵报警，派出所出警告知双方通过司法途径解决。2020年6月27日，被告将房屋钥匙返还，并表示自愿放弃200000元转让所得财产及房屋内现有其他财产。原告接收房屋后垫付被告经营期间产生的水电费、电信网络费并雇请保洁人员对房屋进行清理，现已挂牌对外招租。 另查明，原告在庭审中变更诉请为：1、确认原、被告签署的《房屋租赁合同》解除，被告许红梅赔偿原告违约金115000元；2、判令被告许红梅支付原告其垫付的水电费、电信网络费及保洁、清理杂物、垃圾等费用4793.29元；3、本案受理费、保全费由被告承担。 本院认为，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》三、依法妥善审理合同纠纷案件。（二）疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。2020年初，“新冠疫情”爆发，全国均出台各种疫情防控措施，宁国市政府疫情防控应急指挥部也于2020年1月发布文件对全市所有文化娱乐场所暂停营业，这必然会对被告经营带来极大冲击，但并不必然导致房屋租赁合同不能履行，被告仅以合同履行困难为由请求解除合同，无法律依据。双方应当就合同履行期限、履行方式、价款数额等进行协商以实现继续履行合同对被告的公平。被告早在2020年2月份联系原告协商租金减免事宜，但原告一致未予答复，被告在此情形下选择解除合同亦属无奈之举。因此，原告请求被告承担违约金，本院予以部分支持。原告主张经济损失难以计算，应按1倍至4倍的年度租金计算损失,本院认为，空缺期间的租金损失本身即具有不确定性，且造成房屋空缺的原因既有“新冠疫情”不可抗力的因素，也有原告怠于进行合同协商的因素，故适用按1倍至4倍的年度租金计算，有悖公平原则。对于原告称被告改变原宾馆的整体装修及配套设施,造成装修价值明显贬损，及被告租赁后部分房屋转从事其他行业经营,破坏了经营体系的损失,以及被告拆除空调、搬走床、椅的损失，本院认为，《合同》第四条约定双方商定宾馆财产转让价200000元整,自前述转让价款付清之时起,转让财产所有权永久性地转移到乙方；《合同》第六条约定被告可以从事其他经营活动；《合同》第九条约定被告为了经营需要,可以进行必要的装修装饰。因此原告主张无事实依据。因此，对原告主张的违约金，结合双方合同中约定的违约金条款为年度租金额的30%，即34500元，鉴于双方过错，本院酌定被告向原告赔偿违约金20700元（34500元×60%）。对于原告主张的水电费、电信网络费及保洁费，共计4793.29元，属于被告经营期间及经营行为产生的费用，理应由被告承担，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十七条、第一百一十八条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告方桂明与被告许红梅2019年6月26日签署的《房屋租赁合同》解除； 二、被告许红梅于本判决生效后十日内赔偿原告方桂明违约金20700元； 三、被告许红梅于本判决生效后十日内支付原告方桂明垫付的水电费、电信网络费、保洁费，共计4793.29元； 四、驳回原告方桂明其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2713元，已减半收取计1356.5元，保全费1145元，合计2501.5元，由原告方桂明负担1500元，被告许红梅负担1001.5元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审判员  胡李霞 二〇二〇年八月十二日 书记员  何 舟 附1：本案证据目录 一、原告提交的证据和证明目的如下： 证据1，原告身份证复印件一份； 证据2，《房屋租赁合同》一份； 证据3，原告方桂明与被告许红梅微信聊天记录截屏照片一份； 证据4，照片一组； 证据5，《保洁合同书》一份； 证据6，水费、电信网费发票。 二、被告提交的证据和证明目的如下： 证据1，被告身份证复印件一份； 证据2，房屋租赁合同一份、颖颖时尚宾馆转让大件物品移交清单一份； 证据3，中国农业银行银行卡交易明细清单一份，微信转账记录截屏八份、支付宝转账记录截屏三份； 证据4，被告许红梅与原告方桂明的微信聊天记录截屏（系原告提供）一份，被告许红梅与原告方桂明的丈夫徐德贵的短信记录一份； 证据5，原告方桂明的结婚登记申请书； 证据6，接处警情况登记表一份，被告丈夫与原告丈夫徐德贵的通话记录截屏一份； 证据7，支付宝交易记录截屏两份； 证据8，2019年11月15日照片一张，营业执照一张； 证据9，租赁房屋照片五张； 证据10，宁国市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部通告（第5号、第18号）。 附2：相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。