辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽13民终1568号上诉人（原审被告）：朝阳盛泰房地产开发有限责任公司，住所地朝阳市双塔区营州路三段3-36号。法定代表人：张成轩，董事长。委托诉讼代理人：王越强，男，该公司法律顾问。被上诉人（原审原告）：杨永峰，男，1955年10月6日出生，汉族，退休工人，住朝阳市双塔区。委托诉讼代理人：杨雨刚（系杨永峰儿子），住朝阳市双塔区。委托诉讼代理人：王智峰，辽宁实远律师事务所律师。上诉人朝阳盛泰房地产开发有限责任公司（以下简称“盛泰公司”）因与被上诉人杨永峰房屋买卖合同纠纷一案，不服双塔区人民法院（2019）辽1302民初1806号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。上诉人盛泰公司的委托诉讼代理人王越强、被上诉人杨永峰的委托诉讼代理人杨雨刚及王智峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。盛泰公司上诉请求：请求二审法院撤销原审民事判决，将本案发回重审或改判，并由被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一审法院认定上诉人在退还购房款的同时，还应补偿被上诉人因未能取得所购房屋而受到的损失，显失公平。涉案房屋用途由住宅变为商业用途完全基于政府行政规划，上诉人本身并无过错，而被上诉人在明知房屋无法交付的情况下，没有及时止损。根据买卖合同司法解释第29条、30条、31条之规定，被上诉人应当及时采取解除合同、主张损失或进行替代房屋购买等合理措施，防止损失扩大，从而维护自己的合法权益。如被上诉人在合理期间内进行了替代性购买，其所购同区位、同类型房屋所支出的额外成本，在合理范围内上诉人应当承担；如未在合理的期限内购买替代性房屋，对于此后同区位、同类型房屋的风险与损失，被上诉人应自行承担。本案根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，被上诉人无权就扩大损失要求赔偿。杨永峰答辩称：上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，原审判决正确，请求二审法院维持原判。杨永峰向一审法院起诉请求：1．请求判决解除原、被告双方形成的房屋买卖合同关系；2．请求法院判决被告返还原告已付购房款10万元；3．请求法院判决被告赔偿原告损失15.4万元；4．由被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2010年9月19日，原告杨永峰与被告盛泰公司达成了房屋买卖协议，被告盛泰公司承诺将其开发建设的盛泰大厦11层70平方米的房屋一户以每平方米3000元价格出售给原告，并为原告出具了一份内容为，“杨永峰在公司买盛泰大厦约70平方米11层价格3000元每平方米，楼层差、税款等费用另计算。特此承诺。朝阳盛泰房地产开发有限责任公司（公章），2010年9月19日”的承诺。原告杨永峰于2010年9月19日当日向被告盛泰公司交付购房首付款人民币10万元，并由被告为其出具了收款收据。2014年10月15日，朝阳市人民政府办公室第114期会议纪要会议议定第四条记录“朝阳盛泰房地产开发有限责任公司盛泰大厦项目，由于目前该设计与新华路天合伟烨项目不相对称，建议规划部门在不影响消防的前提下，调整规划设计，此项目不再上联审会议”。2015年3月9日，朝阳市规划指导委员会办公室第1期会议纪要会议决定内容中第八项盛泰大厦项目规划调整中记载“原则同意该项目规划调整方案，容积率由4.95提高至6.32，由规划部门、国土部门按容积率调整程序办理”。2016年6月16日朝阳市双塔区人民政府作出了朝双政【2016】44号关于朝阳市双塔区盛泰大厦项目变更使用性质的请示，主要内容如下，“市政府：朝阳盛泰大厦项目位于交汇处（原光明商场），该项目系商住两用综合体项目。由于当前城区经济发展主要依靠商业支撑，住宅不再适应城区经济的整体发展，根据2016年6月7日于言良市长现场办公会的意见。双塔区拟将该项目使用性质变更为宾馆和商务写字楼，恳请市政府协调相关部门给付解决为盼。妥否，请批示。朝阳市双塔区人民政府，2016年6月16日”。被告盛泰公司在本案审理过程中称因政府部门改变规划，其公司已经将开发的盛泰大厦由住宅楼房改变为办公写字楼，已经无法向原告杨永峰交付房屋，并同意解除合同，退还原告10万元购房款，但不同意赔偿原告损失。因被告盛泰公司不同意赔偿原告杨永峰损失，原告杨永峰在本案审理过程中申请对与被告开发的盛泰大厦同地段同楼层住宅每平方米平均单价进行评估。经朝阳市中级人民法院对外委托，朝阳龙信房地产土地与资产评估有限公司于2019年11月4日作出朝龙信房司估字[2019]第14号房地产估价报告，评估认定位于与盛泰大厦同地段的双塔区交叉处住宅楼房11层的平均单价为5200元每平方米。原告杨永峰花费评估费人民币10,900元。现原告杨永峰以被告盛泰公司未能向其交付房屋为由将其诉至一审法院。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第十二条第一款规定“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量、（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第一款规定“当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定”，虽然原告杨永峰与被告盛泰公司没有签订书面的房屋买卖合同，但被告盛泰公司为原告杨永峰出具了“承诺”书，该“承诺”书中注明了房屋位置、楼层、面积、价格等合同主要条款，且其收取了原告的10万元购房首付款，上述“承诺”书具备买卖合同的主要合同要素，原、被告之间已经形成了房屋买卖合同关系。因原、被告双方均同意解除双方之间的买卖合同，该院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，被告盛泰公司应当将收取原告杨永峰的10万元购房首付款予以返还，并赔偿原告因未能取得所购房屋而受到的损失。关于被告盛泰公司未将盛泰大厦建设成住宅，而是建设成办公写字楼是否属于不可抗力的问题，《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条规定“本法所称的“不可抗力”，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”，不可抗力主要包括自然灾害（如台风、地震、洪水、冰雹）以及政府行为（如征收、征用）和社会异常事件（如罢工、骚乱）等。被告盛泰公司在本案审理过程中称其公司未将盛泰大厦建设成为住宅楼房而建设成为办公写字楼系政府部门改变了规划，政府部门改变规划但并未对土地使用权和房屋所有权进行征收征用，被告盛泰公司未能向原告杨永峰交付房屋并不属于不可抗力。被告盛泰公司向该院提供的政府部门的会议纪要等文件注明的是“建议”、“原则同意”和“拟将该项目使用性质变更为宾馆和商务写字楼”，但并未向该院提供政府相关部门具体作出改变规划的具体行政行为的批准文件，如被告盛泰公司将盛泰大厦建设成办公写字楼确因政府部门作出了改变规划的决定所致，被告可以通过行政诉讼或要求政府部门给予补偿等方式予以解决，并非其拒绝向原告杨永峰承担赔偿损失责任的法定事由。另外，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，即使存在不可抗力，也并不一定免除被告盛泰公司的赔偿责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”，原、被告双方是于2010年形成的房屋买卖合同，根据原告杨永峰的申请和朝阳市中级人民法院的委托，朝阳龙信房地产土地与资产评估有限公司作出的评估报告显示原告杨永峰现在在盛泰大厦同地段购买相同楼层的住宅房屋每平方米需多支付2200元（5200元-3000元），购买70平方米的楼房需多支付15.4万元（2200元×70平方米），此项支出是由于被告不能履行合同给原告造成的损失，其应当承担赔偿责任，原告的此项诉讼请求符合法律规定，该院予以支持。原告杨永峰因被告盛泰公司拒绝向其赔偿损失而花费评估费人民币10,900元，此费用应该由被告盛泰公司承担，其应当将该费用给付原告杨永峰。虽然被告盛泰公司在本案审理过程中称原告并未向其主张评估费，根据不告不理原则，原告要求其给付评估费的诉讼请求，不应该得到法院支持，但原告杨永峰的第三项诉讼请求为要求被告承担诉讼费用，评估费也系因诉讼而产生的费用，属于诉讼费范畴，该院支持原告的该请求并未超出原告的诉讼请求。虽然被告盛泰公司在本案审理过程中称评估部门未通知其到现场进行指认，其评估的对象也并非盛泰大厦，但原告杨永峰是要求对位于盛泰大厦同地段同楼层的住宅房屋销售单价进行评估，并非对盛泰大厦进行评估，也并不用对现场进行指认，被告盛泰公司的上述辩解意见，该院不予采纳。虽然被告盛泰公司在庭审中称原告杨永峰对其公司改变规划早已知情，原告早就有要求其返还的义务，但其在庭审中向该院提供的均为会议纪要，并未向该院提供政府相关部门作出改变规划的决定用以证明政府部门改变规划发生的具体时间以及其确已将政府部门改变规划，其公司不能再向原告交付房屋一事告知过原告，其该辩解，该院亦不予采纳。关于被告盛泰公司在庭审中作出的其公司不应该赔偿原告杨永峰损失的辩解意见，因缺乏事实根据和法律依据，该院不予采纳。综上所述，原告杨永峰要求解除其与被告盛泰公司形成的买卖合同，并要求被告返还其10万元购房首付款，同时要求被告赔偿其15.4万元损失的诉讼请求，具有事实根据和法律依据，该院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百七十六条、《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第十二条第一款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十七条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，一审法院判决：一、解除原告杨永峰与被告朝阳盛泰房地产开发有限责任公司之间的房屋买卖合同；二、被告朝阳盛泰房地产开发有限责任公司于该判决生效后十日内返还原告杨永峰购房首付款人民币10万元；三、被告朝阳盛泰房地产开发有限责任公司于该判决生效后十日内给付原告杨永峰损失费人民币15.4万元；四、被告朝阳盛泰房地产开发有限责任公司于该判决生效后十日内给付原告杨永峰评估费人民币1.09万元；如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5110元（原告杨永峰预交），由被告朝阳盛泰房地产开发有限责任公司负担。二审中，当事人没有提交新据，本院对一审查明认定的事实予以确认。本院认为：《中华人民共和国合同法》第十二条第一款规定，“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量、（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第一款规定“当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定”。本案虽然被上诉人杨永峰与上诉人盛泰公司没有签订书面的房屋买卖合同，但盛泰公司为杨永峰出具了“承诺”书，该“承诺”书中注明了房屋位置、楼层、面积、价格等合同主要条款，且其收取了杨永峰的10万元购房首付款，上述“承诺”书具备买卖合同的主要合同要素，上诉人与被上诉人之间已经形成了房屋买卖合同关系。因上诉人与被上诉人双方均同意解除双方之间的买卖合同，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，盛泰公司应当将收取杨永峰的10万元购房首付款予以返还，并赔偿杨永峰因未能取得所购房屋而受到的损失。关于盛泰公司未将盛泰大厦建设成住宅，而是建设成办公写字楼是否属于不可抗力的问题，《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条规定“本法所称的“不可抗力”，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”，不可抗力主要包括自然灾害（如台风、地震、洪水、冰雹）以及政府行为（如征收、征用）和社会异常事件（如罢工、骚乱）等。盛泰公司在本案审理过程中称其公司未将盛泰大厦建设成为住宅楼房而建设成为办公写字楼系政府部门改变了规划，政府部门改变规划但并未对土地使用权和房屋所有权进行征收征用，盛泰公司未能向杨永峰交付房屋并不属于不可抗力。且盛泰公司向法院提供的政府部门的会议纪要等文件注明的是“建议”、“原则同意”和“拟将该项目使用性质变更为宾馆和商务写字楼”，但并未向法院提供政府相关部门具体作出改变规划的具体行政行为的批准文件。另外，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，即使存在不可抗力，也并不一定免除盛泰公司的赔偿责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”，上诉人与被上诉人双方是于2010年形成的房屋买卖合同，根据杨永峰的申请和朝阳市中级人民法院的委托，朝阳龙信房地产土地与资产评估有限公司作出的评估报告显示杨永峰现在在盛泰大厦同地段购买相同楼层的住宅房屋每平方米需多支付2200元（5200元-3000元），购买70平方米的楼房需多支付15.4万元（2200元×70平方米），此项支出是由于盛泰公司不能履行合同给杨永峰造成的损失，其应当承担赔偿责任，杨永峰的此项诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。杨永峰因盛泰公司拒绝向其赔偿损失而花费评估费人民币10,900元，此费用应该由盛泰公司承担，其应当将该费用给付杨永峰。虽然盛泰公司在本案审理过程中称杨永峰并未向其主张评估费，根据不告不理原则，杨永峰要求其给付评估费的诉讼请求，不应该得到法院支持，但杨永峰的第三项诉讼请求为要求盛泰公司承担诉讼费用，评估费也系因诉讼而产生的费用，属于诉讼费范畴，支持杨永峰的该请求并未超出杨永峰的诉讼请求。虽然盛泰公司在本案审理过程中称评估部门未通知其到现场进行指认，其评估的对象也并非盛泰大厦，但杨永峰是要求对位于盛泰大厦同地段同楼层的住宅房屋销售单价进行评估，并非对盛泰大厦进行评估，也并不用对现场进行指认，盛泰公司的上述辩解意见，本院不予采纳。虽然盛泰公司在庭审中称杨永峰对其公司改变规划早已知情，杨永峰早就有要求其返还的义务，但其在庭审中向法院提供的均为会议纪要，并未向法院提供政府相关部门作出改变规划的决定用以证明政府部门改变规划发生的具体时间以及其确已将政府部门改变规划，其公司不能再向杨永峰交付房屋一事告知过杨永峰，其该辩解，本院亦不予采纳。综上，盛泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5274元，由上诉人朝阳盛泰房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘玉华审判员  汪 江审判员  姜永涛二〇二〇年七月二十九日书记员  张 多（法官助理代）