广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初17824号原告：莫颜，女，1987年7月23日出生，汉族，住广东省罗定市×××××××××××××××，公民身份号码445××××××××××××422。委托诉讼代理人:樊新建，广东洋三律师事务所律师。委托诉讼代理人:陈华保，广东洋三律师事务所律师。被告：杨建波，男，1987年4月25日出生，汉族，身份证住址湖南省南县××××××××××民小组，现住广东省中山市南区×××××××××××××××××××，公民身份号码430××××××××××××114。被告：陈亚华，女，1991年7月3日出生，汉族，身份证住址湖南省南县××××××××××民小组，现住广东省中山市南区×××××××××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××000。被告：中山市乐有家房地产经纪有限公司，住所地广东省中山市东区××××××紫马奔腾广场一区6座2层物业，统一社会信用代码914×××××××××××547H。法定代表人：李功镇，执行董事。委托诉讼代理人：李杰，公司员工。委托诉讼代理人：廖雯文，公司员工。原告莫颜与被告杨建波、陈亚华、中山市乐有家房地产经纪有限公司（以下简称乐有家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告莫颜委托诉讼代理人樊新建，被告乐有家公司委托诉讼代理人李杰到庭参加诉讼。被告杨建波、陈亚华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告莫颜向本院提出诉讼请求：1.解除原告、被告在2019年9月17日签订的二手房买卖及居间服务合同；2.解除原告和被告杨建波、陈亚华在2019年9月23日签订的两份补充协议；3.被告杨建波、陈亚华立即退还原告购房定金150000元；4.被告杨建波、陈亚华向原告支付违约金252000元；5.被告杨建波、陈亚华向原告支付为提起本案诉讼支付的律师费35140元；6.被告乐有家公司向原告返还居间报酬17000元并在50000元的范围内和被告杨建波、陈亚华承担连带清款责任。事实与理由：2019年9月17日，原告（买方）、被告杨建波、陈亚华（卖方）和被告乐有家公司（居间方）签订了二手房买卖及居间服务合同及交易节点确认书、信息告知书。合同约定：原告向被告杨建波、陈亚华购买位于中山市南区×××××××××××××××××××，房屋价款1260000元；定金150000元在签订合同时支付定金50000元，签订合同后7个工作日付定金100000元；该房产尚未出证且处于抵押状态；原告作为买方采用按揭的方式付款；被告杨建波、陈亚华逾期履行超过15个工作日的，原告有权解除合同并可以要求被告杨建波、陈亚华双倍返还定金或支付转让价款20%的违约金及维权所支出的律师费、诉讼费。2019年9月23日，原告和被告杨建波、陈亚华签订补充协议，约定：（确认）交易的房产房产证还没有办理，需要办理加急出证；原告作为买方申请按揭的时间变更为被告杨建波、陈亚华办理出不动产权证并交付给被告乐有家公司托管之日起7个工作日内；被告杨建波、陈亚华应当在2020年1月30日之前取得商品房不动产产权证并交给被告乐有家公司托管。2019年9月17日、23日，原告向被告乐有家公司、杨建波转账支付了合同定金150000元。2019年9月17日，原告向被告乐有家公司支付了居间服务费17000元。迄今为止，被告杨建波、陈亚华仍未提供涉案房屋的不动产产权证并交给被告乐有家公司，已经构成违约。为维护合法权益，原告特提起本案诉讼，恳请支持。诉讼中，原告变更各项诉讼请求为：1.解除原告与被告杨建波、陈亚华于2019年9月17日签订的二手房买卖及居间服务合同中形成的房屋买卖合同关系；2.解除原告与被告杨建波、陈亚华于2019年9月23日签订的两份补充协议；3.被告杨建波、陈亚华向原告返还定金100000元；4.被告杨建波、陈亚华向原告支付违约金252000元（计算方法：购房款总额1260000元×20%）；5.被告杨建波、陈亚华向原告支付律师费35140元；6.被告杨建波、陈亚华赔偿原告居间服务费15000元及交易服务费2000元；7.被告乐有家公司向原告返还定金50000元。被告乐有家公司辩称，1.被告乐有家公司在交易过程中一直积极履行居间方义务，在出现纠纷时积极协调买卖双方，引导合同继续履行，不存在任何过错；2.被告乐有家公司确实托管涉案房屋买卖交易的定金50000元，但因该笔款项系原告为购买涉案房屋而托管在被告乐有家公司处的交易定金，目的在于保障交易安全，根据二手房买卖及居间服务合同的约定，被告乐有家公司作为居间方，在双方就合同履行发生争议且无法就争议解决达成一致意见时，不得已针对该款项不作任何处理，告知双方可通过法律途径解决问题，故被告愿意根据法院的判决进行放款操作，若法院未明确指令的，被告乐有家公司将按照合同约定退还给实际付款方。被告杨建波、陈亚华未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见及相关证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.2019年9月17日，莫颜（买方、乙方）与杨建波、陈亚华（卖方、甲方）、乐有家公司（居间方、丙方）签订二手房买卖及居间服务合同（以下简称二手房买卖居间合同）、交易节点确认书及交易服务协议，其中合同约定：买卖双方交易的房地产位于中山市南区×××××××××××××××××××，转让总价款为1260000元；定金150000元，买方于签订合同时向卖方支付定金50000元，合同签订后7个工作日内再向卖方支付定金100000元；买卖双方同意将定金50000元交由居间方托管；买方将定金支付给居间方托管即视为卖方本人已收讫，卖方应向买方开具定金收据，卖方拒绝开具定金收据不影响定金生效，居间方收到托管款项后应出具收款收据，经买方书面同意，并查档确认产权清晰、有抵押无查封状态后的五个工作日内，居间方可直接将托管定金（预留交房保证金并扣除卖方应付佣金后）划入卖方账户；买卖双方已明确知晓未选择资金托管将面临的风险，仍选择由买方将定金100000元直接支付给卖方，并自愿承担由此产生的资金风险和不利后果；买方以按揭付款方式支付房款，卖方须无条件配合提交相关资料及签署相关协议；买方支付定金时从定金或房款中预留5000元作为交房保证金交由居间方托管；鉴于居间方就本次交易提供了居间服务，促成买卖双方交易，买卖双方同意向居间方支付全额佣金，买方应支付佣金31000元；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金，卖方因维权所支出的律师费、诉讼费等由买方承担；若因买方或卖方原因导致交易无法完成的，居间方有权收取本合同约定的佣金，已收取的佣金无须退还，不足部分由违约方支付，如已支付佣金方为守约方，守约方应直接向违约方追偿。合同还约定了其他内容。交易节点确认书约定：卖方自行筹集资金赎楼，卖方须提前筹集资金并于签订原合同之日起5个工作日内向欠款银行提交“提前还款申请”；买方意向贷款金额为1110000元（具体贷款金额以银行批复为准），并于2019年10月25日前申请按揭，向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续，卖方须无条件配合买方提交申请按揭所需资料及法律文书，双方均不得借故拖延，否则视为违约；按揭贷款金额以银行的贷款批复函为准，若银行批复的贷款金额加上本合同约定的首期款、定金后少于原合同约定转让总价款的，不足部分由买方于办理递件过户前支付；卖方承诺在买方取得银行贷款批复函后40个工作日内自行筹资还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续后2个工作日内将房地产权证、国有土地使用证/不动产权证书原件交予居间方。确认书还约定了其他内容。交易服务协议约定：丙方协助甲方办理还款赎楼、注销抵押登记，乙方支付交易服务费2000元；若因甲方或乙方的原因导致贷款不成或交易不成功的，丙方有权收取约定的服务费用，已收取的服务费无须退还，不足部分由违约方支付，如支付费用方为守约方，守约方可直接向违约方追偿。协议还约定了其他内容。2.2019年9月23日，莫颜（买方）与杨建波、陈亚华（卖方）签订补充协议，约定：卖方须于2020年1月30日前取得一手商品房不动产权证并交予居间方托管；交易节点确认书约定的“买方申请按揭”的时间变更为“买方办理出不动产权证并交予居间方托管之日起7个工作日”；若原合同约定卖方自己赎楼的，则将交易节点确认书约定的时间变更为“卖方办理出不动产权证并交予居间方托管之日起7个工作日内办妥注销抵押登记手续”；在卖方未办理出不动产权证并经查档确认产权清晰、无查封之前，买方须将定金全部托管在居间方，且不得私自向卖方支付任何购房款，否则买方应自担风险。协议还约定了其他内容。同日，双方又签订了另一份补充协议，约定：经双方协商一致，交易物业需要第三方辅助赎楼，卖方找第三方赎楼产生的赎楼费用由买方支付，赎楼公司由乐有家公司推荐，赎楼公司最终选择由买方决定；交易物业不动产权证未出，需要办理加急出证，所产生的费用由卖方自行承担。协议还约定了其他内容。3.合同签订当天即2019年9月17日，莫颜将定金50000元交付乐有家公司托管，杨建波、陈亚华对此出具了收据予以确认；同日，莫颜又向乐有家公司支付了佣金15000元及交易服务费2000元，乐有家公司对此出具了收据予以确认。同月23日，莫颜通过银行转账向杨建波支付定金100000元。及后，莫颜与杨建波、陈亚华均在等待涉案房屋取得不动产权证书，乐有家公司多次沟通杨建波、陈亚华询问出证事宜，并将对应结果反馈给莫颜。后莫颜以杨建波、陈亚华未依约办理涉案房屋的不动产权证并交予乐有家公司为由于2020年7月2日诉至本院，主张前述实体权利。4.截止2020年9月11日的中山市不动产登记资料查询结果显示，位于中山市南区×××××××××××××××××××的房地产即涉案房屋，权利人为杨建波、陈亚华；于2015年10月20日办理了备案登记手续（备案合同×：HTN2015095353）；于2015年11月11日抵押给中国建设银行股份有限公司中山市分行，被担保主债权数额为440000元；于2020年6月3日因与案外人平安股份有限公司中山分行的经济纠纷[（2020）粤2071民初8752号]被本院查封。本案诉讼中，莫颜向本院提出诉讼保全申请，涉案房屋于2020年×月24日因本案被本院轮侯查封。5.2020年6月18日，莫颜与广东洋三律师事务所（以下简称洋三律所）为本案诉讼签订了委托代理协议，约定：莫颜因与杨建波、陈亚华、乐有家公司房屋买卖合同纠纷案，委托洋三律所律师作为诉讼阶段委托代理人；律所代理费基础费为10000元，提成（不含基础费用）=诉讼主张的债权实现额×6%，基础费在签订合同时支付，提成在债权实现时支付，如有部分债权实现的，提成同时按提成比例计提并支付。同年7月2日，洋三律所开具了律师费10000元的发票。庭审中，莫颜自认其已支付的律师费为10000元。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。莫颜与杨建波、陈亚华、乐有家公司签订的二手房买卖居间合同及补充协议均是签约各方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同及补充协议均合法有效，各方当事人均应恪守履行。二手房买卖居间合同签订后，莫颜作为买方已依约履行支付定金的合同义务，但杨建波、陈亚华未在补充协议约定的期限内取得涉案房屋的不动产权证并交予乐有家公司保管且涉案房屋因杨建波、陈亚华在签订合同后与他人的经济纠纷被法院查封导致合同目的已无法实现，杨建波、陈亚华的行为已构成根本违约，现莫颜提出解除双方于二手房买卖居间合同中形成的房屋买卖合同关系以及双方签订的两份补充协议的诉求，事实清楚，理据充分，本院予以支持。本案因杨建波、陈亚华违约致使房屋买卖合同关系解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定以及二手房买卖居间合同关于“如卖方（杨建波、陈亚华）逾期履行超过十五个工作日的，则买方（莫颜）有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金”的约定，莫颜要求返还定金以及支付违约金252000元（1260000元×20%），理据充分，本院均予以支持，但因莫颜已支付的定金150000元（50000元+100000元）中的50000元至今仍在乐有家公司处监管，故本院认定杨建波、陈亚华向莫颜返还的定金应为100000元，乐有家公司向莫颜返还的定金应为50000元。关于律师费损失，虽然二手房买卖居间合同约定“买方（莫颜）因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方（杨建波、陈亚华）承担”，且莫颜提交了委托代理协议证明其已委托律师进行本案诉讼，并约定按基础费10000元加上提成计收律师费，但根据莫颜提交的发票及其当庭自认可知，莫颜实际只支付了律师费10000元，故本院认定杨建波、陈亚华应向莫颜赔偿律师费损失10000元。关于居间服务费损失15000元及交易服务费损失2000元，根据已查明的事实可知，莫颜已向乐有家公司支付居间服务费15000元及交易服务费2000元，根据二手房买卖居间合同中“若因买方或卖方原因导致交易无法完成的，居间方有权收取本合同约定的佣金……如已支付佣金方为守约方，守约方应直接向违约方追偿”以及交易服务协议中“若因甲方（杨建波、陈亚华）或乙方（莫颜）的原因导致贷款不成或交易不成功的，丙方（乐有家公司）有权收取约定的服务费用，已收取的服务费无须退还……如支付费用方为守约方，守约方可直接向违约方追偿”的约定，因前已论述本案中违约方为杨建波、陈亚华，故本院认定杨建波、陈亚华应向莫颜赔偿已实际支付的居间服务费损失15000元及交易服务费损失2000元。杨建波、陈亚华经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为自动放弃答辩、质证、举证及辩论的诉讼权利，应自行承担相应的诉讼风险。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告莫颜与被告杨建波、陈亚华于2019年9月17日签订的中山市××××××××服务合同中的房屋买卖合同关系；二、解除原告莫颜与被告杨建波、陈亚华于2019年9月23日签订的两份补充协议；三、被告杨建波、陈亚华于本判决发生法律效力之日起七日内向原告莫颜返还定金100000元及支付违约金252000元；四、被告杨建波、陈亚华于本判决发生法律效力之日起七日内向原告莫颜赔偿律师费损失10000元及居间服务费损失15000元、交易服务费损失2000元；五、被告中山市乐有家房地产经纪有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告莫颜返还定金50000元；六、驳回原告莫颜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20227元,诉讼保全费2791元,合共23018元（原告莫颜已预交），由原告莫颜负担338元，由被告杨建波、陈亚华负担22680元（被告杨建波、陈亚华负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告莫颜）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  梁泳诗人民陪审员  李华东人民陪审员  宋文伟二〇二〇年十月二十二日书 记 员  郭小琪黄怡凤