江西省九江市浔阳区人民法院民 事 判 决 书(2020)赣0403民初1144号原告：郭继华，男，1976年1月8日出生，汉族，身份证住址江西省九江市九江县，现住九江市浔阳区。原告：汪小娥，女，1975年6月28日出生，汉族，身份证住址江西省九江市九江县，现住九江市浔阳区。被告：张稳贞，女，1954年11月7日出生，汉族，身份证住址江西省九江市浔阳区，现住九江市浔阳区。委托诉讼代理人：凤舟毅，江西际民律师事务所律师，执业证号13604201710559673。委托诉讼代理人：马文丹，江西际民律师事务所实习律师，实习证号36042006250009。第三人：胡琳，女，1978年6月20日出生，汉族，住江西省九江市浔阳区。第三人：胡丹，女，1982年11月11日出生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：胡琳（系胡丹的姐姐），即上列被告。原告郭继华、汪小娥与被告张稳贞、第三人胡琳、胡丹不动产登记纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭继华、汪小娥、被告张稳贞及其委托诉讼代理人凤舟毅和马文丹、第三人胡琳并作为第三人胡丹的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭继华、汪小娥向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告继续履行2009年1月5日与原告汪小娥签订的《协议书》，即将九江市长虹北路37号5栋501室房屋［不动产权证书号：赣（2018）九江市不动产权第××号］房屋的不动产权过户给原告（庭审中明确过户至原告汪小娥名下）；2.判令第三人胡琳、胡丹协助原告办理上述房屋过户手续；3.本案的诉讼费依法由被告承担。事实和理由：2000年，经被告介绍，原告找到九江市第二建筑工程公司（以下简称“二建公司”）员工钟兴生向其购买其名下单位集资房，并于同年3月9日向钟兴生支付了购房款15000元（其中单位集资款为9622.5元）。自此，原告便装修入住该房。后由于钟兴生有其他房产，经单位调剂，将此套房屋从钟兴生名下调剂到被告名下。2008年11月15日，被告与二建公司签订《九江市公有住房买卖协议书》，协议约定二建公司将上述房屋以9074.4元的出售给被告，房屋面积为55.85平方米。2008年12月17日，被告找到原告，要求原告返还其代交的上述房改售房款9074.40元，原告将房款交与被告后，被告出具了收据一张，注明收款事由为“收房改售房款”。2009年1月5日，在经过被告单位的同意下，原、被告就该房屋补签《协议书》，协议约定：“1、2000年张稳贞同志的二建公司长虹北路37号5栋501室房屋集资款由郭继华承担，房屋使用权交郭继华。2、当前，二建公司企业改制，进行房改，转让房屋所有权。经协商，双方就甲方（被告）将房屋所有权转让给乙方（原告）达成一致意见：一、双方于2008年12月11日一次性交9074.40元给甲方，充作房改费用。于2009年1月5日付款33000元作为所有权转让费。所有费用合计52070.40元。付款后，房产产权属于乙方。二、房屋产权证、土地证由甲方在无条件的情况下配合乙方过户。在没有过户之前，一切房产权都归乙方，甲方必须协助乙方过户，有关费用乙方负担。”该协议签订后，原告依照该协议的约定付清了全部款项。依法该房屋所有权应属于原告所有。2009年该房屋以张稳贞的名义办理了房产证及土地证后，在原告的要求下，被告将房产证及土地证存放至原告处，并承诺尽快办理房屋过户手续。而后原告多次催促被告协助办理房屋过户手续，被告却一直以各种理由进行推脱。直至2018年，被告明确拒绝原告继续履行合同义务的请求，对上述房屋的所有证件进行了挂失补办，并且多次起诉至法院要求原告退还该房屋，导至原告的合法权益不能得到保障。截止至原告起诉之日，被告张稳贞依然拒绝为原告办理房屋产权过户登记手续，原告为维护自己合法权益，依照相关法律规定，特诉诸法院，望判如所请。后在审理中，原告申请追加胡琳、胡丹为第三人，并增加事实和理由：原告发现案涉房屋部分产权被被告赠与胡琳、胡丹，登记的产权人由被告一人变更为被告及胡琳、胡丹，原告认为，被告与胡琳、胡丹之间的两份赠与合同无效，虽然胡琳、胡丹不是案涉房屋买卖合同的当事人，但形式上属于该房屋的共同产权人，胡琳、胡丹应作为本案第三人，与被告共同对原告负有协助过户房屋的义务。原告郭继华、汪小娥为支持其诉请，向法庭提交了如下证据：证据一，2000年3月9日钟兴生出具的收据复印件一份，以证明原告通过被告介绍向钟兴生购买的案涉房屋，原告向钟兴生付了15000元购房款。证据二，1996年9月27日单位出具的集资款收据复印件一份，以证明案涉房屋是钟兴生的集资房。证据三，2009年1月5日《协议书》复印件一份，以证明后来经过单位调解，被告将案涉房屋卖给原告。证据四，浔阳区人民法院（2019）赣0403民初750号《民事判决书》、九江市中院（2019）赣04民终1352号《民事判决书》、九江市人民检察院九检民（行）监【2020】36040000004号《不支持监督申请决定书》各一份，以证明2009年1月5日双方签订协议，原告向被告购买案涉房屋，原告所说都是事实。证据五，《房产证》、《土地证》各一份，以证明原、被告签订协议后，原告把房款全部交给被告，单位就把房产证和土地证都给了原告，原告所述向被告买房都是事实。证据六，2008年11月15日《九江市公有住房买卖协议书》复印件一份，以证明原、被告签订协议后，被告把该协议书也交给了原告。被告张稳贞辩称：原告陈述的事实与理由与事实全然不符。1.原告称2000年从钟兴生手上购买的集资房。事实是钟兴生2000年将他1996年集资房转让给被告丈夫胡四平。2000年胡四平将该涉案房屋借给原告居住。2.集资款和房改购房款房产登记都证实是购房人(被告)张稳贞与配偶胡四平在夫妻关系存续期间用共同财产，以及用双方工龄优惠购得的房改福利房，这样取得了夫妻二人的共同财产。3.单位与单位法人和总务科长出具证明，2008年房改原告拿汽油到单位闹，要将该涉案房屋卖给他。4.被告所交的集资款和房改款都与原告没有一点关系，没有任何一个证据载明是原告交的，仅凭他人所交的单据在他手上就称是他交的集资款和购房款取得认购权。原告为了侵占该涉案房之目的从借住演变到非法占为己有，把交的房租变相认为是他交的集资款，继而强行代交被告的房改款，用汽油逼迫非卖他不可，因我夫妻用工龄购得的福利房，原告就补偿工龄价款，强行购买该涉案房。5.2009年1月5号在协议里倒约定到2000年借房时予交的房租，就把使用权交给原告。当时单位宿舍的使用权是被告的，只是与原告当时是亲戚关系才借给原告住。不难看出从2000年借住起就有侵占的野心。在协议里称是原告交的集资款就得到使用权，并将集资款转作房改资金，这样原告就有充足理由参与房改，但可惜没有资格，就到单位闹非他莫属。6.该涉案房屋属被告的唯一壹套小蜗居，该房屋出售后就无房可住了，法院应保护被告的生存权。综上所述，原告采取不正当手段恶意购买，未支付合理对价，并未办理产权登记。就理应认定房屋买卖合同无效。原一审、二审认定事实不清，适用法律错误。恳请法院查明事实，依法办案，做到有理有据，对原告的诉请予以驳回，以保护被告的合法权益不受侵害。后又补充答辩：1、原告的诉请已过诉讼时效，法院依法应予以驳回；2、被告在购买房屋时，使用了已死亡配偶的工龄折抵房款，所获工龄政策福利折算后应作为遗产继承，故该涉案房屋应由被告与两名第三人共同拥有；3、被告于2020年6月在办理房屋产权变更登记，与两个女儿所签订赠与协议是为了满足不动产登记机关对于房屋产权变动的程序性要求，并不是真实的赠与意思表示，因为对于涉案房屋的所有权，两女儿本身就是共同所有，所以无需另行赠与。被告张稳贞为支持其答辩，向法庭提交了如下证据：证据一，钟兴生1996年9月27日交集资款收据一份，以证明该集资款，在房改售房价格表认定被告与配偶已交集资款。证据二，钟兴生转让说明一份，以证明涉案房屋是钟兴生转让给胡四平，不是卖给原告，怎能说取得使用权。证据三，九江市职工（居民）优惠购买公有住房申请表一份，以证明被告参与房改资格的认定。证据四，银行现金缴款单一份，以证明该款在房改价格售房计算表认定需补交款。证据五，九江市第二建筑工程公司的证明、法人龚兵的证明、总务科长龚永忠的证明各一份，以证明：1、涉案房不是钟兴生卖给原告，是被告借给原告居住；2、被告不是自愿卖该涉案房屋，是受到逼迫；3、原告是用非法手段恶意购买。证据六，九江市房改售房价格计算表、房地产权登记信息各一份，以证明涉案房是夫妻工龄参与房改的福利房，是夫妻关系存续期间用共同财产所购买的房屋，属于双方共有财产。证据七，房地产证一份，以证明因房改时被告丈夫已过世，房产登记未登记过世人作为共有人，原告未办理产权登记手续。证据八，不动产登记信息查询记录一份，以证明涉案房屋是申请人唯一的住房。证据九，最高人民法院案例一份，以证明原告与被告签的《协议书》无效。证据十，《协议书》一份，以证明：1、没有支付合理对价；2、协议书内容不真实，是原告起草打印的，是逼迫被告签的。证据十一，火化费发票一份，以证明被告丈夫2004年过世。证据十二，九江市第二建筑工程公司营业执照、法人证明各一份，以证明单位资质的认定和法人资格的认定。证据十三，保卫科长郝宋亭、劳资科长梅少群、党办主任曹俊辉出具的证明各一份，以证明涉案房不是钟兴生卖给原告，是被告借给原告居住，被告不是自愿卖该涉案房屋，是受到逼迫，原告是用非法手段恶意购买。第三人胡琳、胡丹共同述称：我们要求我们应得的遗产份额，不同意过户给原告，原、被告之间房屋买卖、房改的这些事情我们都不清楚，我妹妹胡丹连这套房子的存在都不知道，我知道这套房子，但是我一直以为是单位宿舍，不知道已经进行了房改，是知道之后我们才要求到房产局将房屋的部分份额过户到我们名下。第三人胡琳、胡丹未向法庭提交证据。在审理过程中，法庭于2020年6月24日依职权向九江市不动产登记中心调取案涉房屋的不动产产权情况表一份、房地产权信息一份、《公证书》一份、《委托书》一份、《赠与合同》两份、亲属关系证明两份，该组证据显示：案涉房屋于2020年6月2日发生产权变更登记，被告在本案审理过程中将案涉房屋50%的份额赠与女儿胡琳、胡丹（两人各25%份额）。经审理查明：两原告系夫妻关系。第三人胡琳、胡丹系被告的女儿，第三人胡琳曾是原告郭继华的弟媳妇。被告与丈夫胡四平（现已去世）均系九江市第二建筑工程公司（以下简称二建公司）职工。1996年，二建公司集资建房，被告单位同事钟兴生参与集资。1996年9月27日，钟兴生向二建公司交纳了集资款9622.5元，二建公司向钟兴生出具收款收据，注明：“收款事由：收三里街宿舍款1＃503二室一厅48.42㎡”。后经被告夫妻介绍，原告向被告同事钟兴生购买此集资房，2000年3月9日，原告通过被告夫妻向钟兴生支付购房款15000元，钟兴生出具了收据，载明：“今收到三里街二建宿舍集资款壹万伍仟元整。（其中含收据9622.5元）此据。”钟兴生将上述两份收据、拆迁证明及钥匙交给被告夫妻，被告夫妻就将两份收据、拆迁证明及钥匙均交给了原告，原告便装修入住该房屋。后由于钟兴生另外有房，经单位调剂，将钟兴生的此套房屋调剂给被告夫妻。2004年，被告丈夫胡四平去世。2008年，二建公司实行房改，被告与二建公司于2008年11月15日签订《九江市公有住房买卖协议书》，约定被告将上述房屋以9074.4元的价格购买，房屋面积为55.85平方米。虽然上述房改协议是由被告与二建公司签订，但房改款9074.4元实际是由原告于2008年12月11日向二建公司交纳。2009年1月5日，经单位协调，原告汪小娥（乙方）与被告张稳贞（甲方）在被告单位二建公司办公室签订《协议书》一份，载明：“2000年张稳贞同志二建公司长虹北路37号5栋501室房屋集资款9996元由郭继华支付，房屋使用权交郭继华。现将该款转作房改资金。当前，二建公司企业改制，进行房改，转让房屋所有权。经协商，双方就甲方将房产所有权再转让给乙方达成一致。一、乙方于2008.12.11（时间）一次性交9074.40元给甲方，充作房改费用。于2009.1.5.（时间）付款33000元作为房屋所有权转让费。所有费用合计52070.40元。付款后，房产产权属于乙方。二、房屋产权证、土地证由甲方在无条件的情况下配合乙方过户。在没有过户之前，一切房产权都归乙方，甲方必须协助乙方过户，有关费用由乙方承担。......”。原告当场向被告支付了33000元。2008年12月该房屋办理了被告名字的房产证，2009年2月该房屋办理了被告名字的土地证，后原告从二建公司领取了上述房产证和土地证且仍一直占有该房屋，但被告一直未协助原告办理产权过户手续。2018年，被告就该房屋补办不动产权证，不动产权证号为赣（2018）九江市不动产权第××号。另查明：2019年，张稳贞对郭继华、汪小娥提起房屋买卖合同纠纷诉讼，请求法院确认2019年1月5日的《协议书》无效并要求判令郭继华、汪小娥返还诉争房屋的房产证。后九江市浔阳区人民法院于2019年3月10日作出（2019）赣0403民初750号民事判决，驳回了张稳贞的诉讼请求。张稳贞不服该判决，提出上诉。后九江市中级人民法院于2019年6月4日作出（2019）赣04民终1352号民事判决，认为张稳贞关于协议书无效的主张不能成立，张稳贞虽称签订协议书受到胁迫，但所举证据不具有真实性、合法性，且不符合法律关于撤销权行使期间的规定，遂驳回上诉，维持原判。后张稳贞不服二审判决，向九江市人民检察院申请法律监督。九江市人民检察院于2020年4月10日作出九检民（行）监[2020]36040000004号不支持监督申请决定，不支持张稳贞的监督申请。又查明：在本案审理过程中，被告与第三人胡琳、胡丹分别签订《赠与合同》各一份，被告将案涉房屋部分份额赠与胡琳、胡丹，并于2020年6月2日办理了办理产权变更登记手续，被告占50%份额，胡琳、胡丹各占25%份额。本院认为，根据原、被告的诉辩意见可知，本案有以下争议焦点：一、被告是否负有协助原告办理产权过户义务。经审查，2009年1月5日原告汪小娥与被告签订《协议书》，确认房屋所有权归原告，原告再支付33000元，被告无条件配合办理过户。且在签订《协议书》时原告当场向被告支付了33000元，故被告应当按照协议约定履行过户义务。被告在答辩中对2009年1月5日的《协议书》效力提出异议，对此本院认为，该《协议书》效力问题已由九江市中级人民法院作出（2019）赣04民终1352号民事判决进行处理，该判决书对被告张稳贞关于《协议书》无效的主张以及签订《协议书》受到胁迫的意见均未予采纳，驳回了张稳贞要求确认《协议书》无效的诉讼请求，故在本案中本院对此不予处理。二、原告诉请是否因超过诉讼时效期间而丧失胜诉权。庭审中，被告辩称原告诉请超过法定诉讼时效期间，对此本院经审查认为，2009年1月5日原告汪小娥与被告签订的《协议书》已确认房屋所有权归原告，现原告诉请要求被告履行2009年1月5日的《协议书》将房屋过户至原告名下，实质是请求返还原物（的登记），系行使物权请求权，不适用有关诉讼时效的法律规定，故本院对被告的此项抗辩不予采纳。三、第三人是否负有协助原告办理产权过户义务。本院认为，2009年1月5日原告汪小娥与被告签订的《协议书》已确认案涉房屋所有权归原告，且经法院生效判决确认该《协议书》不存在无效情形。被告在本案审理过程中与女儿胡琳、胡丹签订《赠与合同》将房屋部分份额赠与两女儿，属无权处分，且第三人胡琳、胡丹不构成善意取得，故第三人胡琳、胡丹不能取得相应物权份额。根据物权的追及效力，原告有权要求第三人协助办理产权过户手续。第三人述称其是继承父亲胡四平名下份额，而非基于被告赠与，经审查，2009年1月5日的《协议书》已确认房屋所有权归原告，被告及其丈夫胡四平对该房屋实际不享有所有权，故不论是基于继承还是赠与，第三人均不能取得相应物权份额，本院对第三人的此项述称意见不予采纳。综上，本院对原告要求被告履行2009年1月5日《协议书》将房屋过户至原告名下并由第三人胡琳、胡丹协助办理过户的诉请依法予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第三十四条、第一百零六条规定，判决如下：被告张稳贞、第三人胡琳、胡丹于本判决生效后十日内协助原告汪小娥对位于九江市长虹北路37号5栋501室房屋【证号：赣（2018）九江市不动产权第××号】办理不动产产权过户手续。案件受理费100元，减半收取50元，保全费2270元，合计2320元，由被告张稳贞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  王苏平二〇二〇年八月三日书记员  陈多多