北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初41600号原告（反诉被告）：陈砾，女，1969年2月19日生，住北京市丰台区。公民身份号码：×××。委托代理人：刘蕾，北京轩至律师事务所律师。被告（反诉原告）：侴冬梅，女，1965年12月20日生，汉族，住海淀区。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：王伯阳，北京中昂律师事务所律师。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。统一社会信用代码：911101057263777049。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：孙凤起，男，该公司法律顾问。原告（反诉被告）陈砾与被告（反诉原告）侴冬梅、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈砾及其委托诉讼代理人刘蕾，被告（反诉原告）侴冬梅及其委托诉讼代理人王伯阳，第三人链家公司的委托诉讼代理人孙凤起到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈砾向本院提出诉讼请求，要求判令：1、解除我与侴冬梅签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议、《买卖定金协议书》；2、侴冬梅返还定金8万元，并支付自2016年1月23日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；3、侴冬梅支付违约金86万元；4、侴冬梅支付因其迟延交房而支付的房屋租金损失36万元（自应交付房屋之日2016年4月30日起至侴冬梅实际交付房屋之日止，共36个月，按10000元/月计算）；5、侴冬梅赔偿购房资金损失200万元；6、诉讼费用由侴冬梅承担。事实与理由：2016年1月23日，我与侴冬梅通过北京链家房地产有限公司（以下简称链家公司）的居间服务，签订了《买卖定金协议书》，约定我以440万元人民币购买侴冬梅位于北京市海淀区学院南路xxx的房屋（以下简称涉案房屋），根据协议约定，我支付了定金8万元。同日，双方与链家公司签订了《房屋交易保障服务合同》和《居间服务合同》，根据约定，我支付链家公司居间服务费96800元和保障服务费13200元，合计110000元。同日，我与侴冬梅签订《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》。根据约定，侴冬梅应于2016年3月10日前取得《在中央京单位已购公房变更通知单》，房款于2016年3月30日通过建委资金监管账户和理房通托管账户支付。合同签订后，侴冬梅至今末办理相关手续，导致无法办理网签，无法生成资金监管账户，从而导致我本应于2016年3月30日前支付的购房款无法支付。在此期间，我与链家公司多次与侴冬梅联系，要求其按合同履行义务，但其仅口头提出无条件解除合同，并不愿承担任何违约责任，只同意退还我定金8万元。后来，侴冬梅开始拒接我与链家公司的电话，无奈之下，我诉至法院要求侴冬梅履行合同。侴冬梅也提起诉讼要求解除合同，并确认其没有违约行为。北京市海淀区人民法院和第一中级人民法院经审理后分别作出一、二审判决，两审判决均认定侴冬梅由于个人原因故意不交纳超标款、不进行超标处理，导致涉案房屋不能上市交易，绝非国家政策等客观原因所致，认定侴冬梅系恶意违约。侴冬梅恶意违约的原因只有一个，即双方合同签订后，房价上涨，至今已经涨价超过200万元，侴冬梅的违约行为纯粹是利益驱使，完全不考虑我在2016年1月为了购买学区房，变卖了自有住房，至今由于双方合同仍然有效，我的资金一直闲置，但是我准备的440万元已经无法买到相同地段、相同面积的住房，给我造成了三百余万元的经济损失。我通过与侴冬梅的三年诉讼了解到，其所有的两套央产房需要到其前夫***的单位办理超标处理，而侴冬梅为了拖延履行合同义务，故意在法院早已经将两套央产房判归其所有的前提下却不办理过户手续，两套央产房中大产权房（指面积较大那套）现仍然登记在前夫***的名下，导致大产权单位国务院国有资产监督管理委员会机关服务中心无法配合原告办理超标处理，鉴于此，原告订立《北京市存量房屋买卖合同》的合同目的已经不能实现，现要求依法确认被告违约，并根据《补充协议》第七条第二款之约定，请求法院判决被告承担违约责任，并赔偿我的全部经济损失。侴冬梅辩称，同意在双方互不承担违约责任、定金原数返还的情况下，解除双方签订的房屋买卖合同及补充协议，以及买卖定金协议书，返还定金8万，不同意其他诉讼请求。涉案房屋的产权单位已经出具证据，证明涉案房屋是因国家政策无法办理上市交易，不是因为我方违约行为，故不应承担违约责任。关于购房资金损失，陈砾只是交了8万定金，不影响另外购房，这部分损失不应赔偿。我提起反诉，要求赔偿精神损失费5万元。陈砾针对反诉辩称，不同意被告反诉诉讼请求。没有法律依据，合同中没有精神损害抚慰金这一项。也没有事实依据，因为被告恶意违约导致合同不能履行，给我们造成的损失应该由被告承担，被告没有精神损害抚慰金，请求法院驳回。链家公司述称，同意双方解除合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院经审理认定事实如下：2016年1月23日，侴冬梅（出卖方、甲方）与陈砾（买受方、乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定陈砾向侴冬梅购买涉案房屋，房屋总价款440万元，定金8万元，该房屋性质为已购公有住房（若为中央在京单位已购公有住房，需取得《在京中央单位已购公房变更通知单》。关于央产房约定：1.因国家政策原因，并非个人原因，导致甲方无法办理央产上市的，甲乙双方不承担违约责任，定金原数返还，合同无效。2.若甲方房屋涉及超标，超标款不够，则乙方配合追加20万元定金，以定金托管方式支付给甲方。3.甲方应于2016年3月10日前取得《在京中央单位已购公房变更通知单》，如未能按期取得，则应承担相关责任。同日，陈砾（乙方）、侴冬梅（甲方）与链家公司（丙方）签订《补充协议》，该协议第五条第2款约定，甲方拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的，甲方应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。该协议第六条约定，交易房屋的租赁期限至2016年7月16日止，就房屋租金，以物业交割时间为准，交房之前租金归甲方，交房之后租金归乙方。同日，陈砾（乙方）、侴冬梅（甲方）与链家公司（丙方）签订《买卖定金协议书》，约定乙方于本协议签署时向甲方支付定金8万元。合同签订后，陈砾向侴冬梅支付了8万元定金。在本院2020年5月27日庭审中，陈砾与侴冬梅均认可侴冬梅于2016年3月30日就提出解除合同。在本院2020年6月9日庭审中，侴冬梅称其于2016年2月中下旬就提出解除合同，陈砾不认可。2017年12月28日，侴冬梅将陈砾起诉至本院，要求解除2016年1月23日签订的《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》。本院做出(2017)京0108民初30377号民事判决书，认定：涉案房屋无法上市交易的原因为侴冬梅现有的两套已购公房在面积上属于整套超标，但该情形并非禁止交易之情况，只要侴冬梅本人进行超标处理，该障碍并非不可消除，故法院认为该障碍并非国家政策等客观原因，应属侴冬梅个人原因所致；其次，依据当事人间的房屋买卖合同约定，诉争房屋可能涉及超标，需要缴纳超标款以进行超标处理是侴冬梅于签约之始即有预见的，该步骤属于侴冬梅履行取得《在京中央单位已购公房变更通知单》之合同义务的前提或题中之意，并非合同履行过程中出现的新情况，有鉴于此，侴冬梅未履行该项义务反据此要求解除涉案合同，无合同及法律依据，故本院判决驳回了侴冬梅的诉讼请求。之后侴冬梅不服该判决提起上诉，北京市第一中级人民法院出具（2019）京01民终1921号民事判决书，认定只要侴冬梅积极配合产权单位进行超标处理，涉案房即可上市交易，故现阶段合同不能履行的原因绝非国家政策等客观原因所致，系侴冬梅个人原因所致，故判决驳回上诉，维持原判。之后侴冬梅向北京市高级人民法院申请再审，北京市高级人民法院出具（2019）京民申4357号民事裁定书，认定二审法院认定现阶段合同不能履行并非国家政策等客观原因所致，系侴冬梅个人原因所致，认定事实并无不当，裁定驳回侴冬梅的再审申请。陈砾称其为了购房，于2016年1月10日以360万元的价格将原有的房屋出售给他人并已经过户，现侴冬梅的房屋无法购买，存在资金闲置的损失；且房屋现在涨价很多，亦存在涨价损失，此外，还存在租金损失，而合同约定的违约金数额过低，无法弥补损失，故主张返还定金、赔偿违约金以及损失。侴冬梅认为其不存在违约行为，且违约金约定的数额过高，要求酌减。就《补充协议》中约定的租金，陈砾称当时侴冬梅告知其以1万元的价格出租的，侴冬梅称时间太长记不住当时房屋按照多少钱出租的。诉讼过程中，陈砾申请对涉案房屋的市场价值进行评估，本院依法委托北京百成首信房地产评估有限公司进行评估，该机构于2020年2月25日出具《退案函》，主要内容为因涉案房屋为央产房，根据已生效判决，该房屋现阶段无法上市交易，依据评估规范无法评估该房屋，故退回评估委托。本院认为，陈砾、侴冬梅及链家公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》、《买卖定金协议书》，上述协议系各方自愿签订，其内容未违反国家效力性、强制性法律规定，依法具有法律效力，各方均应遵守执行。现因涉案房屋无法上市交易，陈砾要求解除上述合同，侴冬梅及链家公司同意解除，本院依法判决解除上述协议。合同解除后，侴冬梅应退还陈砾定金。就合同解除后的违约责任承担问题，根据生效判决认定，只要侴冬梅积极配合产权单位进行超标处理，涉案房即可上市交易，故上述合同不能履行的原因绝非国家政策等客观原因所致，系侴冬梅个人原因所致，故侴冬梅应就合同解除的后果承担违约责任。陈砾提出要求侴冬梅除按约支付违约金外，还存在资金闲置、房价上涨、租金等损失等，要求赔付损失，就其请求，按照法律规定，房屋买卖合同签订后，因一方当事人根本违约致使另一方订立合同的目的不能实现，守约方要求解除合同，并要求违约方赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失的，应酌情予以支持，在认定和计算可得利益损失时，应从守约方主张的可得利益赔偿总额中扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方亦有过失所造成的损失、守约方因此获得的利益以及守约方取得利益需要支出的必要的交易成本，并综合考虑守约方的履约情况等因素予以确定，故本院对陈砾要求支付违约金86万元的诉讼请求予以支持，陈砾要求另行赔偿损失，考虑到合同法规定的违约金，目的是用于弥补损失，本院在判定违约金的时候已考虑到陈砾的损失情况，故本院对陈砾其余要求赔偿损失的诉讼请求依法不予支持。侴冬梅要求赔偿精神损失费，没有法律依据，本院不予支持。按照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条之规定，本院判决如下：一、解除侴冬梅与陈砾签订的《北京市存量房屋买卖合同》，并解除陈砾、侴冬梅与链家公司签订的《补充协议》及《买卖定金协议书》；二、侴冬梅于本判决生效后七日内退还陈砾定金8万元，并赔偿陈砾违约金86万元；三、驳回陈砾的其他诉讼请求；四、驳回侴冬梅的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费5000元（陈砾已预付），由侴冬梅负担，于本判决生效后七日内交纳。本诉案件受理费34720元（陈砾已预付），由侴冬梅负担11994元，于本判决生效后七日内交纳；由陈砾负担22726元，已交纳。反诉案件受理费525元，由侴冬梅负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  卢 秋人民陪审员  李克英人民陪审员  肖淑萍二〇二〇年六月二十二日书 记 员  赵 玉