河北省唐县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0627民初598号 原告：樊建慧，女，1970年2月22日生，汉族，住河北省保定市唐县。 委托诉讼代理人：康宏龙，河北唐鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王红柳，河北唐鼎律师事务所律师。 被告：唐县万宝利商贸有限公司。地址：河北省唐县光明路1号。 法定代表人：张立根，该公司董事长。 委托诉讼代理人：马志军，河北一公律师事务所律师。 被告：保定市惠友万家福超级市场有限公司唐县购物广场。地址：河北省保定市唐县光明路。 负责人：臧立平，该公司经理。 委托诉讼代理人：吕国庆。 委托诉讼代理人：张俞。 原告樊建慧与被告唐县万宝利商贸有限公司（以下简称万宝利公司）、保定市惠友万家福超级市场有限公司唐县购物广场（以下简称惠友购物广场）租赁合同纠纷一案。本院于2020年4月27日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告樊建慧的委托诉讼代理人康宏龙，被告万宝利公司的委托诉讼代理人马志军，被告惠友购物广场的委托诉讼代理人吕国庆、张俞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告樊建慧向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决第一被告给付原告2018年5月1日至2019年4月30日期间商铺租赁费用16000元；2、请求法院判决第一被告给付原告违约金4800元（按照应给付房租价款16000元的30%确定）；3、请求法院判决二被告共同给付租赁原告商铺期间的租赁费用16005元（租赁费从2019年5月1日起计算至被告全部给付原告租赁费时止。2019年5月1日起至2020年4月30日止，暂计元。2019年5月1日起至2019年11月21日止按照原告购买商铺原总价款160000元的10%计算，2019年11月22日至2020年4月30日按160128元的10%计算，2020年4月30日起至被告给付原告租赁费完毕止按元的10%计算）4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年12月21日，原告与被告万宝利公司签订商铺（位于唐县万宝利商厦三层C90，后更改为C90西）租赁合同一份，商铺租赁合同约定被告万宝利公司租赁原告的商铺统一经营，租赁合同约定租赁期限28个月，自2017年1月1日至2019年4月30日止。商铺租赁费用按照原告购买商铺的总价款10%的比例以年为单位进行计算，商铺总价为160000元。合同签订后，被告万宝利公司仅给付原告2017年1月1日至2018年4月30日期间的租赁费。2018年5月1日至2019年4月30日期间的租赁费用16000元，被告万宝利公司至今未给付。同时租赁合同约定，第一被告未按照合同约定支付租金，每逾期一日，按乙方（第一被告）应付租金的百分之二向甲方（原告）支付违约金。合同到期后，如乙方经营不善，解除合同需提前一个月通知原告，合同不在续签，双方互不承担违约责任。本合同租赁期满后，被告万宝利公司未向原告提出解除合同，而是继续占用原告的商铺，并且未经原告同意，擅自将原告的商铺转租给第二被告惠友购物广场。第二被告开张营业后，与原告形成事实上的租赁关系，但二被告均未给付原告租金，严重侵犯了原告的合法权益。故原告请求二被告按照与第一被告所签的商铺租赁合同的价格及给付方式给付原告实际占用商铺期间的费用。综上所述，二被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，原告迫于无奈，特诉诸贵院，望判如所请。 被告万宝利公司辩称，2018年4月原承租公司双隆商贸公司因经营不善撤出经营，致使2018年商铺租赁费未能支付，被告万宝利公司在2018年6月向业主代表(刘彦龙、张会朝、段永军、王铁山、左二庆)提出解除原合同，提出重新租赁其他公司经营，业主代表和被告万宝利公司共同在网上发布租赁广告，惠友购物广场同意租赁，提出新的租赁方案，经业主代表和惠友公司协商，更改为年租赁费为8%，租赁期为二十年，免除惠友购物广场6个月房租用于重新装修，全体业主（涉案起诉的10人外）均同意并于2018年7月至10月重新签订租赁合同，惠友购物广场2018年11月进场，2019年5月开业。被告万宝利公司认为，商铺租赁合同已通知解除，且自2018年11月起至2019年5月属装修期间，按大部分业主意见已免除租金，根据合同第九条，合同解除，双方互不承担违约责任，被告万宝利公司不承担给付租赁费和承担违约金责任。原告按租赁合同纠纷主张给付2019年5月1日后的租赁费用不成立，原告与被告万宝利公司无租赁商铺的合意，原告不能证明其商铺的具体位置和四至及使用状况，不能证明被告万宝利公司事实占用并使用了原告的商铺的证据，由于原告和被告存在租赁期限和租赁费多少的争议，故被告万宝利公司不承担后期合同义务。 被告惠友购物广场辩称，1、诉讼主体不适格。在本案中，我公司与被告万宝利公司于2018年9月29日签署租赁合同，被告万宝利公司为出租方，我公司为承租方。我公司未与原告签订租赁合同，原告以租赁合同纠纷起诉要求我公司支付租金，无合同依据，所以我公司不是本案适格被告。2、我公司并未违反合同约定，更未侵犯原告合法权益。我公司与被告万宝利公司签订的租赁合同，合同第三条第3.2款规定：“甲方和所有业主之间要签署允许甲方与乙方签署本《商铺租赁合同》的授权委托书，此合同必须在所有业主签署的情况下才视为房屋正式交付开始计算免租期。”第十四条14.1.2款规定：“因甲方的部分产权分割销售给其他业主，所以本合同的全部内容要公示给所有业主并得到全体业主一致同意，并在本合同的授权页签字按手印”，第十四条14.1.3款规定：“所有产权方业主应当遵守本合同，不能因个人原因影响本合同的执行，否则，乙方收到的所有损失由责任方承担，乙方可以从返租款中扣除乙方损失，并可申请法院执行其他财产。”我公司认为，我公司在签署合同嵵有理由认为被告万宝利公司已经做到以上合同规定的条款，有理由认为与被告万宝利公司签署的合同内容已经得到全体业主的同意，所以，原告诉我公司严重侵犯其合法权益，不符合法律法规的规定。3、本案诉争商铺为产权式商铺，应考虑整体利益。所谓产权式商铺就是将大商场分割成若干个小面积并具有独立产权证的商铺。此类商铺在经营初期需要进行统一装修、招商、广告宣传等培育，在后期经营中也需要不断的人力、物力、财力的投入。因此小业主无法自行经营，各商铺彼此之间存在不可分性。业主在行使个人权利的同时应考虑其他业主的利益以及市场的整体发展。同时根据《物权法》的相关规定，此类产权式商铺的处分，在没有特别约定的情况下，应当经份额占三分之二以上的共有人即面积占三分之二以上的表决权同意。故原告行使权力必须受到其他业主整体意志的限制，目前，其他业主整体意志是支付我公司正常经营，现原告要求赔偿损失，影响到我公司正常经营，整体利益受损影响市场的整体发展，故法院不应支持原告的请求。4、原告要求我公司给付租赁费无事实及法律依据。我公司与原告并未签署任何租赁合同，原告要求我公司给付其租赁费无任何依据。合同具有相对性，合同中的权利义务关系只约束合同双方。综上，原告的诉讼请求没有任何事实和法律依据的，请求贵院依法驳回原告诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告樊建慧为证实其主张提交如下证据： 1、2017年12月21日原告与被告万宝利公司签订的商铺租赁合同。证明租期自2017年1月1日至2019年4月30日止，租金按照原告购买商铺的总价款的10%以年为单位进行计算；被告万宝利公司在未支付租金时，按照每逾期一日按照租金的2%向原告支付违约金；合同到期后被告万宝利公司解除合同需提前一个月通知原告；原告商铺位置位于唐县万宝利商厦三层C90，2018年5月1日至2019年4月30日租金未支付给原告。 2、2019年11月21日，保定市中级人民法院调解书。证明原告商铺三层C90变为C90西，最终测定房屋面积为25.02平方米，原告补交购房款128元。 3、惠友购物广场在万宝利商厦的招牌照片2张，证明原告与被告万宝利公司租赁合同在履行期间，被告惠友购物广场实际租赁万宝利商厦经营，应与被告万宝利公司共同支付原告租赁费。 被告唐县万宝利公司针对原告提交的证据发表如下质证意见： 对租赁合同的真实性没有异议，该合同已经通知业主代表解除，业主代表和万宝利公司协商后已经将商厦租赁给惠友购物广场，被告万宝利公司不承担违约责任。由于原告和被告万宝利公司存在租赁期限和租赁费数额的争议，双方没有形成租赁合同的合意，不能认定存在事实租赁关系。对保定市中级人民法院的调解书没有异议，原被告签订合同约定数额是按160000元的百分比返还，保定市中级人民法院调解书与本案没有关联性。对惠友照片不认可，认为对本案没有关联性，不能证明原告的主张。 被告惠友购物广场针对原告提交的证据发表如下质证意见： 对证据1、2不予质证，与我们没有关联性。对证据3照片不认可，它是复印件不是原件，根据所提供照片看不出所在地点，与本案无关联性。 本院对当事人无异议的证据：即原告的证据1、2予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下： 原告提交的证据3，系照片2张，该2张照片证实了被告惠友购物广场租赁万宝利商厦经营的事实，但不能证明被告惠友购物广场应支付原告租赁费的证明目的。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年12月21日，原告与被告万宝利公司签订商铺（位于唐县万宝利商厦三层C90，后更改为C90西）租赁合同一份，合同约定被告万宝利公司租赁原告的商铺统一经营，租赁期限28个月，自2017年1月1日至2019年4月30日止。商铺租赁费用按照原告购买商铺的总价款10%的比例以年为单位进行计算（商铺总价为160000元）。同时约定，如被告万宝利公司未按照合同约定支付租金，每逾期一日，按乙方（被告万宝利公司）应付租金的百分之二向甲方（原告）支付违约金。合同到期后，如乙方经营不善，解除合同需提前一个月通知原告，合同不在续签，双方互不承担违约责任。合同签订后，被告万宝利公司仅给付原告2017年1月1日至2018年4月30日期间的租赁费。2018年5月1日至2019年4月30日期间的租赁费用16000元，被告万宝利公司至今未给付。且之后，被告万宝利公司在未与原告续签商铺租赁合同的前提下，又将原告的商铺转租给了被告惠友购物广场。为此，原告诉至本院。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照例合同的约定履行自己的义务，且合同的效力仅及于合同当事人。本案中，原告与被告万宝利公司之间签订了商铺租赁合同，并约定了租赁期间（自2017年1月1日至2019年4月30日止）、租金及违约金，是双方真实的意思表示，合法有效。原告依合同将商铺交给被告万宝利公司统一经营，被告万宝利公司却没有按合同约定支付原告租金，构成违约。故原告诉求被告万宝利公司支付租赁商铺期间的租金16000元，于法有据，本院予以支持。对于原告主张的违约金4800元，虽然原、被告签订的商铺租赁合同约定租金每逾期一日，按租金的百分之二向原告支付违约金，但原告在诉讼时，将违约金自降为租金的30%，是原告对其自身权利的有效处分且符合相关法律规定，故本院予以支持。因原告与被告万宝利公司签订的商铺租赁合同于2019年4月30日期满，双方未能续签商铺租赁合同，故原告主张被告万宝利公司给付自2019年5月1日起至给付原告租金完毕日止的租金，没有合同依据，本院不予支持。因原告与被告惠友购物广场之间不存在租赁合同关系，故原告无权以租赁合同纠纷为由向被告惠友购物广场主张租金，故对原告的该项主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第四条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告唐县万宝利商贸有限公司支付原告樊建慧租金16000元及违约金4800元。判决生效后十日内付清。 二、驳回原告樊建慧对被告保定市惠友万家福超级市场有限公司唐县购物广场的诉讼请求。 三、驳回原告樊建慧的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费720元，由被告唐县万宝利商贸有限公司承担407元，由原告樊建慧负担313元（已交纳）。判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审 判 长  赵永会 人民陪审员  陈同喜 人民陪审员  秦立敏 二〇二〇年九月十六日 书 记 员  韩鹤鹏