江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0303民初2842号原告：高鹏，男，1988年2月3日生，汉族，住山东省滕州市，确认送达地址徐州市云龙区复兴南路128号法律服务中心10楼，指定代收人鲁睿，联系。委托诉讼代理人：鲁睿，江苏圆点律师事务所律师。委托诉讼代理人：李丰光，江苏圆点律师事务所律师。被告：徐州凯旸置业有限公司，住所地江苏省徐州市云龙区三环东路70号，确认送达地址徐州市云龙区大发通银融悦府售楼处，指定代收人张雨雨，联系电话15852375274。法定代表人：黄健雄，该公司董事长。委托诉讼代理人：张雨雨，该公司员工。原告高鹏与被告徐州凯旸置业有限公司（以下简称凯旸公司）定金合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案后，依法适用简易程序，由审判员刘松独任审理，于2020年7月20日公开开庭进行了审理。原告高鹏的委托诉讼代理人李丰光、被告凯旸公司的委托诉讼代理人张雨雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高鹏向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告支付的定金50000元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年11月23日，原、被告双方签订《商品房认购协议书》。合同中约定原告认购被告开发的融悦小区项目6#1单元2001室，建筑面积约145.39平方米，总价计人民币2100158.55元，选择商业按揭贷款的方式支付房款；另协议书中约定原告向被告交纳5万元的定金。后原告向被告交纳了5万元定金，并由被告出具《收据》一份。因原告系外省人员，对于徐州本地的商业贷款政策以及情况不了解，就口头委托被告代为申请商业贷款。后被告带原告到几家商业银行申请贷款，但均因原告系外地人等原因不予申请。后被告又告诉原告可以通过黄牛等其他手段申请，但原告因担心会有其他不必要的风险，仅想通过正规渠道申请商业贷款，但因商业贷款办不了，就与被告商谈解除协议。在协商解除过程中，被告的置业顾问申报公司老板表示同意解除可以退还定金，但需要原告提交一份被告提供模板的申请书，且需要原告把相关协议、《收据》等都交还给被告。后原告于2019年11月28日向被告提交了退房申请书，并将相关协议、《收据》交还给被告。被告声称将会退还给原告定金，但时至原告起诉之日，被告一直不予退还。现原告遂以诉称理由诉至法院，请求判如所请。被告凯旸公辩称，根据认购协议第四条第五款的约定，我司不同意退还。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年11月14日，原告至被告售楼处看房子，达成预购合意，并填写了《客户升存登记表》，原告在该登记表上注明其“工作单位：个体（贸易）”“付款方式：商业贷款”。2019年11月23日，原、被告双方签订《商品房认购协议书》一份，约定：“甲方（出售方）：徐州凯旸置业有限公司，……乙方（认购方）：姓名：高鹏……。1.认购房产。1.1乙方认购甲方开发的融悦小区(推广名：大发通银融悦府)项目6#1单元2001室商品房(下称“本房屋”)，建筑面积约145.39平方米(最终以本房屋实测报告为准).房屋用途为住宅。……2.总价款、定金、支付方式。2.1总房价款和定金。2.1.1本房屋单价为人民币14445.00元/平米；房屋总价款计人民币2100158.55元，大写：贰佰壹拾万零壹佰伍拾捌元伍角伍分。2.1.2乙方应在签订本协议书之日向甲方交纳定金人民币50000元，大写：伍万元整。2.1.3乙方应在本协议约定的期限内携带本协议书、购房首付款、购房需带证件及其它相关材料至大发通银融悦府签订《商品房买卖合同》(含附件)及其他相关协议/文件。……2.2付款方式：2.2.1乙方选择按以下第商业按揭种方式支付房价款：……(2)贷款按揭付款方式。乙方须于签订本协议书后3日内，即2019年11月26日前，支付首期款(本数含定金，该定金在买卖合同生效后转为房款的一部分)，并与甲方签订《商品房买卖合同》(含附件)、《商品房买卖合同>之补充协议》(含附件)及其他相关协议/文件，且乙方应于当日一并提供齐全按揭资料和房管查询资料。上述首期款之外的其他房款由乙方申请银行贷款、公积金贷款支付。若银行贷款、公积金贷款金额总额不足以支付总房价款减去上述首期款之后的余额，首期款则改为总价款减去批准的银行贷款、公积金贷款总额后的余额。若银行贷款、公积金贷款总额在商品房买卖合同签订前己确定的，则乙方应补足首期款不足部分：若在商品房买卖合同签订后确定，则乙方应校照商品房买卖合同(含附件)、《之补充协议》(含附件)及其他相关协议/文件的，均视为乙方违约，甲方有权不经催告单方面解除本协议书并另行出售乙方认购房屋，乙方已付定金不予退回。乙方对此已充分了解并同意。……4.双方的权利义务及违约责任。4.1本协议签署前甲方已经详细介绍了现行的限购限贷政策，乙方对此已充分了解并知悉，乙方承诺遵守国家与地方关于限购限贷的所有规定及自行承担由此产生的一切后果。4.2乙方保证：在本协议书签订前，已客观、真实地向甲方介绍了与购买资格有关的一切情况，甲方有权对乙方的所有介绍予以充分信赖，乙方对其是否能通过购房资格的审查承担一切责任，即：①若因限购政策导致双方无法签订商品房买卖合同的，则甲方有权扣除定金；②因限购政策导致已签订商品房买卖合同无法登记备案的，甲方有权要求继续履行或解除合同，如甲方选择解除合同，则乙方应按已签订合同的总房款的20%向甲方支付违约金；……。”上述认购协议书签订当日，原告支付被告定金50000元。2019年11月25日，原告至被告处填写了《客户签约信息表》一份，约定了付款方式为商业按揭等内容。2019年11月27日，被告向原告发出《催告函》，催告原告于2019年11月26日前向其缴纳首付款，否则，其根据《商品房认购协议书》的约定，将其认购的案涉房屋另行销售，定金不予退还。2019年11月28日，原告向被告提交《退房申请书》一份，载明：“徐州凯旸置业有限公司:本人于2019年11月23日与贵公司签订《商品房认购协议书》，……本人认购一【期】6【栋】1【单元】2001【室】物业。现由于本人原因不能继续履行上述协议，希望贵公司同意本人解除该合同。按照《商品房认购协议书》的约定，《商品房认购协议书》生效后，任何—万要求终止协议的，责任方须按《商品房认购协议书》有关条款规定承担违约责任。本人提出的退房申请导致《商品房认购协议书》的终止，违反了《商品房认购协议书》的约定。现本人自愿申请解除《商品房认购协议书》，本人知悉并同意定金退还予本人，并且自愿承担《商品房认购协议书》约定的其他违约责任，望贵公司同意本人请求。”被告在接到原告的《退房申请书》后向原告邮寄了《解除商品房认购协议书》，原告于2019年12月13日收到该《解除商品房认购协议书》。该《解除商品房认购协议书》载明：“……2、乙方同意向甲方支付人民币伍万元（大写）的赔偿金，甲方有权直接从乙方已支付款项中扣除，不足部分乙方应在3个工作日内予以补足，……。”本案庭审中，原告问被告：“被告发出解除认购书第二条约定的要求原告支付五万元赔偿金，是不是认为原告违约？”被告：“是的。”原告追问被告：“5万元赔偿金抵扣定金？”被告答：“是的。”本院当庭再次询问被告：“5万元赔偿金是否是抵扣5万元定金？”被告答：“是的。”本院认为，2019年11月23日原、被告双方签订的《商品房认购协议书》系双方当事人的真实意思表示，且主体适格，内容亦不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方均应按照合同约定全面履行各自义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”即违约金或者定金，当事人主张时，只能选择其一。具体到本案中，上述认购协议书签订后，原告按约支付了被告50000元定金。后因原告无法办理贷款，遂向被告提出《退房申请书》。被告在接到原告的《退房申请书》后向原告邮寄了《解除商品房认购协议书》，原告于2019年12月13日收到该《解除商品房认购协议书》。被告在该《解除商品房认购协议书》中载明：“……2、乙方同意向甲方支付人民币伍万元（大写）的赔偿金，甲方有权直接从乙方已支付款项中扣除，不足部分乙方应在3个工作日内予以补足，……。”庭审中，无论是原告问被告“5万元赔偿金抵扣定金？”，还是本院再次询问被告“5万元赔偿金是否是抵扣5万元定金？”被告均答：“是的。”据此，本院确认，在原告向被告提出《退房申请书》后，被告已向原告明确其意见为要求原告支付其“赔偿金”50000元，而非定金，而且这50000元只是从原告已交的款项中扣除，因此，本院确认被告选择适用违约金，而非选择适用定金条款，被告已收取的原告交纳的定金应当退还原告；关于被告所称的违约赔偿金，因其未在本案中提出反诉，本院在本案中不予理涉。故对原告提出的本案诉讼请求，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十六条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：本判决生效之日起五日内，被告徐州凯旸置业有限公司返还原告高鹏50000元定金。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，减半收取为525元，保全费520元，由被告徐州凯旸置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审判员 刘 松二〇二〇年七月二十四日书记员 崔朝宇