安徽省霍邱县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1522民初870号原告（反诉被告）:中国邮政集团有限公司安徽省霍邱县分公司,住所地:霍邱县城关镇蓼城西路,统一社会信用代码91341522705002129T(1-1)。法定代表人:黄海青,总经理。委托代理人（特别授权）：王磊，男，1970年11月2日出生，汉族，住安徽省霍邱县，系公司职员。委托代理人：（特别授权）韩冰洁，安徽霍达律师事务所律师。被告（反诉原告）:中国电信股份有限公司霍邱分公司,住所地:霍邱县城关东湖路,统一社会信息代码91341522705002313J(1-1)。法定代表人:周绪银,总经理。委托代理人（特别授权）：金怀学，男，1969年3月10日出生，汉族，住安徽省霍邱县，系公司职员。委托代理人（特别授权）：叶贻祥，安徽中仪律师事务所律师。原告中国邮政集团有限公司安徽省霍邱县分公司（以下简称霍邱邮政公司）与被告中国电信股份有限公司霍邱分公司（以下简称霍邱电信公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告霍邱邮政公司的委托代理人王磊、韩冰洁、被告霍邱电信公司的委托代理人金怀学、叶贻祥到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告霍邱邮政公司向本院提出诉讼请求：1、解除房屋租赁合同；2、判令被告支付拖欠原告的租金562730元(暂计至2020年3月6日)；3、判令被告支付逾期付款利息,2017年租金逾期利息自2018年7月6日起以211024元为本金计算至实际付清之日止；2018年租金逾期利息自2019年7月6日起以211024元为本金计算至实际付清之日止(2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算,2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年8月9日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定原告将合计2599.06平方米的16处房屋租赁给被告使用，租赁期限为2016年7月8日至2017年7月6日，租金为211024元。合同到期后被告继续占用原告该16处房屋，但没有同原告续签房屋租赁合同，也没有继续支付租金。后原告多次催要，被告均不予理睬，为维护原告合法权益，特具状起诉，请求支付原告诉讼请求。原告当庭所举证据有：证据1、营业执照、法定代表人身份证明，证明原告身份信息及主体适格；证据2、房屋租赁合同，证明原、被告之间签订的房屋租赁合同已于2017年7月6日到期，双方约定的年租金为211024元；证据3、房地权证书和国有土地使用权证书，证明原告系涉案房屋所有权人；证据4、通知函七份，证明原告于2017年12月23日至2018年期间多次书面催促被告续签房屋租赁合同及缴纳房租。被告霍邱电信公司辩称：1、答辩人愿意依照租赁合同支付租金；2、答辩人同意解除房屋租赁合同，但被答辩人应该给予答辩人合理的宽限期；3、被答辩人诉请的逾期付款利息不应当支持，依照租赁合同第三条“租金及支付”中第3.3项的规定：答辩人在收到对方正规发票后，才有义务支付租金，在未收到对方出具的正规发票之前，不存在所谓的“逾期付款”的问题；4、答辩人与被答辩人因还有其他纠纷，答辩人已提起反诉，请求法庭一并处理。被告针对本诉未提供证据。反诉人霍邱电信公司向本院提出如下反诉请求：1、判令被反诉人霍邱邮政公司继续履行《邮政、电信关于资金补偿以及房屋转让协议书》，配合反诉人办理转让房屋的过户手续；2、判令被反诉人支付拖欠反诉人的租金42273元(暂计至2020年3月28日)，并支付逾期付款利息，其中2017年租金逾期利息自2018年9月28日起以16909.2元为本金计算至实际付清之日止；2018年租金逾期利息自2019年7月6日起以16909.2元为本金计算至实际付清之日止(2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期货款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的货款市场报价利率计算)；3、反诉诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：1999年4月20日，原霍邱县邮政局和原霍邱县电信局（即原、被告）签订《邮政、电信关于资金补偿以及房屋转让协议书》，协议约定：被反诉人将其邮政办公楼、东湖营业厅邮政用场地、沿街四间营业门面房、院内车库转让给反诉人，反诉人支付房屋及土地使用权转让费1414713.6元。上述协议得到双方上级单位的审查同意，并经过霍邱县公证处进行公证，该买卖合同合法有效。协议签订后，霍邱电信公司于1999年10月25日及27日付款合计282942.7元。2002年6月，电信与邮政达成《邮电分营遗留问题确认表》，经过双方对相互间的债权债务进行冲抵，电信欠邮政的转让费尾款1131770.9元（1414713.6元-282942.7元）也进行了抵消，电信局履行了《邮政、电信关于资金补偿以及房屋转让协议书》的付款义务，邮政局也有义务按协议将房屋和土地使用权过户给电信局。反诉人为支持自己反诉请求，当庭所举证据有：证据1、营业执照、法定代表人身份证明，证明反诉人（本诉被告）主体适格；证据2、《邮政、电信关于资金补偿以及房屋转让协议书》及附件《转让房屋明细表》原始复印件、【99】霍证字第172号公证书原始复印件，证明1）、双方就房屋转让签订有书面的转让协议，协议内容系双方真实意思表示，不违反法律规定，2）、房屋买卖是经过双方及各自上级单位签字盖章同意，3）、转让协议经过公证处公证，证明缔约行为是民事法律行为，合法有效；证据3、中国工商银行转账支票存根、霍邱县电信局付款凭证、《邮电分营遗留问题确认表》，证明房屋转让协议签订后，电信公司超额支付了全部购房价款；证据4、《房屋租赁合同》，证明双方于2016年9月20日签订了房屋租赁合同，双方存在房屋租赁合同关系，邮政公司每年应付电信公司租金为16909.2元（书面约定为40727元，但双方均认可按16909.2元支付）的事实。针对反诉人的反诉请求，被反诉人提出如下答辩意见：1、对房屋转让合同因双方均未履行买卖义务，已实际解除，后变更为租赁关系。1998年邮、电分营时，按照1998年9月24日邮、电分营协议，双方自1998年至2013年一直在履行房屋租赁协议。1999年4月20日，邮政和电信达成《邮政、电信关于资金补偿以及房屋转让协议书》，根据协议，霍邱邮政公司将邮政办公楼、东湖营业厅邮政用场地、沿街四间营业门面房、院内车库计1473.66平方米房屋，以1414713.6元价格转让给霍邱电信公司，电信公司将分五期分别按转让费20%的比例（282942.7元）支付给邮政。协议签订后，电信公司于1999年10月支付了首批转让费282942.7元。2002年6月25日，电信与邮政达成《邮电分营遗留问题确认表》，按照确认表冲抵结果，电信应支付给邮政遗留问题款项375984.15元（包括1999年房屋转让剩余费用1131770.9元），但该375984.15元至今未付。2010年，霍邱邮政公司在霍邱电信公司配合下，办理了争议房屋的《国有土地使用权证书》，邮政公司依此又办理了《房屋所有权证书》。2013年1月，电信与邮政建立了房屋租赁关系，双方确认了房屋租赁面积与租金，其中包含了争议房屋即东湖路营业厅。2015年7月7日，邮政更名土地及房产证，霍邱县邮政局名称变更为霍邱县邮政分公司。2016年8月9日，邮、电续签房屋租赁合同，租期为一年(2016年7月8日至2017年7月6日)，约定电信租赁邮政包括1999年转让房屋在内的共16处房屋，面积2599.06平方米，房屋租赁费用为211024元。2、电信公司诉请履行房屋转让协议已过诉讼时效，在长达十几年的时间内电信公司一直未要求邮政公司履行转让协议，根据法律规定，已经超过债权的诉讼时效。3、被反诉人租赁反诉人户胡镇的房屋租金，被反诉人同意按照双方约定据实支付。被反诉人为反驳反诉人的反诉请求，当庭所举证据有：证据1、协议书一份，证明1998年邮电分营时，涉案房屋所有权归被反诉人所有，自1998年开始租赁给反诉人使用；证据2、地籍调查表、登记书、国有土地使用证，证明2010年被反诉人在反诉人的配合下，办理了争议房屋的《国有土地使用权证书》，后又办理了《房屋所有权证书》；证据3、反诉人出具给被反诉人关于要求对电信公司院内邮政房屋进行维修的函两份，证明直到2017年反诉人依旧认可涉案房屋所有权归被反诉人，且反诉人认可其与被反诉人之间买卖关系变更为租赁关系；证据4、2013年至2015年霍邱电信公司租用霍邱邮政公司房屋租金确认表三份，证明反诉人与被反诉人之间关于涉案房屋的租赁关系长期存在且双方均认可。对原、被告双方所举证据，经对方当事人质证后，本院认证如下：对原告所举本诉证据的三性均依法予以认定，对于针对反诉请求所提供证据本身的真实性、合法性依法予以认定，但对原告证明反诉人认可其与被反诉人之间由买卖关系变更为租赁关系的证明目的不予认定，反诉人当庭并没有认可。对被告因提起反诉所举证据认证如下：对证据1、4的三性依法予以认定；对证据2、3本身的真实性、合法性依法予以认定。本院经审理认定事实如下：原、被告的前身系霍邱县邮电局，1998年9月24日，霍邱县邮电局因单位体制改革，由霍邱县邮电局分家为霍邱县邮政局和霍邱县电信局两家单位，后单位名称变更，现在名称分别为中国邮政集团有限公司安徽省霍邱县分公司、中国电信股份有限公司霍邱分公司，即本案原告和被告，并对人、财、权进行了分离，其中对资产的分配，原、被告双方签订有分营协议。1999年4月20日，原、被告签订《邮政、电信关于资金补偿以及房屋转让协议书》并附签《转让房屋明细表》，约定：原告将分家时所得的邮政办公楼、东湖营业厅邮政场地、沿街门面房四间及院内车库转让被告，被告应支付价款1414713.6元，上述协议签订后，经霍邱县公证处进行公正。后被告于1999年10月两次支付给原告方购房款累计282942.7元，2002年6月25日，双方对分营时遗留的问题进行确认，并签订有《邮电分营遗留问题确认表》，经双方确认：被告代原告垫付新生产楼的工程款1315242.69元，但被告欠原告方有物业、水电、房屋租金及生产楼转让费等费用未付。2011年，原告对《邮政、电信关于资金补偿以及房屋转让协议书》及《转让房屋明细表》中所约定的资产以自己名下办理了《国有土地使用权证书》，2012年又申请办理了《房屋所有权证书》。2013年至2015年被告以承租人的身份租赁原告方上述资产及原告在乡镇营业网点的资产使用。2016年8月9日，原、被告双方签订书面房屋租赁合同，约定原告将其所有的16处房屋租赁给被告使用，租赁期为2016年7月8日至2017年7月6日，年租金为211024元，合同到期后被告继续使用租赁房屋，但未交付租金，原告因多次索要无果遂诉讼至本院。诉讼中被告认为，因原告未按《邮政、电信关于资金补偿以及房屋转让协议书》的约定将房屋过户给自己，同时认为原告租赁己方在户胡镇的房屋有拖欠租金未给付情况，故提出上述反诉请求。另查明，反诉人（被告）与被反诉人（原告）于2016年9月20日签订房屋租赁合同，约定反诉人将其位于户胡镇的房产（201.3平方米）租赁给被反诉人使用，租赁期为2016年9月29日至2017年9月28日，年租金为16909.2元（合同约定为40727元，双方均认可按16909.2元支付）。另外经双方计算及互认：截止2020年3月6日，被告欠原告房屋租金562730元；截止2020年3月28日，原告欠被告房屋租金42273元。本院认为：1、被告租赁原告所述房屋、原告租赁被告位于户胡镇的房屋，事实清楚，并有双方提供的房屋租赁合同佐证，足以认定，故原、被告双方均应按照房屋租赁合同的约定，履行各自的义务。对双方互欠租金的金额及截止时间点，因双方均无异议，故本院按各自所述金额及欠款的时间点依法进行判决。2、原告要求解除与被告之间的房屋租赁合同关系，被告无异议，应依法予以解除；3、因双方均未按房屋租赁合同的约定按时付款，都存在违约行为，故对原、被告双方要求对方承担逾期付款利息的请求，均予以支持。4、对被告反诉要求原告履行《邮政、电信关于资金补偿以及房屋转让协议书》内容、配合被告办理转让房屋过户手续的请求，因该项反诉请求系反诉人与被反诉人之间因房屋买卖所产生的纠纷，与本诉房屋租赁合同纠纷不是同一法律关系，在本院调解无果情况下，本案不宜合并处理，就房屋买卖所产生的纠纷，建议反诉人另行诉讼解决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告中国邮政集团有限公司安徽省霍邱县分公司与被告中国电信股份有限公司霍邱分公司之间的房屋租赁合同；二、被告中国电信股份有限公司霍邱分公司支付原告中国邮政集团有限公司安徽省霍邱县分公司租金562730元(暂计至2020年3月6日)，并支付逾期付款利息，2017年租金逾期利息自2018年7月6日起以211024元为本金计算至实际付清之日止；2018年租金逾期利息自2019年7月6日起以211024元为本金计算至实际付清之日止(2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算,2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；三、反诉被告（本诉原告）中国邮政集团有限公司安徽省霍邱县分公司支付反诉原告（本诉被告）中国电信股份有限公司霍邱分公司房屋租金42273元(暂计至2020年3月28日)，并支付逾期付款利息，其中2017年租金逾期利息自2018年9月28日起以16909.2元为本金计算至实际付清之日止；2018年租金逾期利息自2019年7月6日起以16909.2元为本金计算至实际付清之日止(2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期货款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的货款市场报价利率计算)；四、驳回反诉原告中国电信股份有限公司霍邱分公司其他反诉请求。案件受理费9638元减半收取4819元，案件反诉费4000元，合计8819元，由原告中国邮政集团有限公司安徽省霍邱县分公司负担3000元、被告中国电信股份有限公司霍邱分公司5819元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审判员  叶丙华二〇二〇年七月十三日书记员  张义敏附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。