辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽14民终1643号上诉人（原审原告）：葫芦岛市顺辉物业管理有限公司，住所地葫芦岛市龙港区凌云玉皇佳苑小区1号门市楼。法定代表人：朱艳辉，该公司经理。委托代理人：李娜、董立国，辽宁益行律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王红，女，1972年2月25日生，汉族，无业，住辽宁省盘锦市。委托代理人：王永山（系王红父亲），男，1952年5月5日生，汉族，退休工人，住葫芦岛市龙港区。上诉人葫芦岛市顺辉物业管理有限公司（以下简称顺辉物业）因与上诉人王红物业服务合同纠纷一案，不服龙港区人民法院（2020）辽1403民初816号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。顺辉物业上诉请求：1、依法撤销（2020）辽1403民初816号民事判决书、依法改判或者发回重审；2、一、二审诉讼费用由王红承担。事实和理由：一、一审法院认定顺辉物业未及时向开发商反映、协调维修事宜，致房屋至今仍有质量问题未予整改与事实不符。一审中，王红的委托代理人口头答辩中称，多次找过顺辉物业，顺辉物业确实找过开发商去看过，开发商的人说过要给王红补偿。如此可见，顺辉物业已经履行了协助业主向开发商反映房屋问题及积极协调处理的义务。二、一审法院认定顺辉物业提供的物业服务确实存在一定瑕疵证据不足。本案中，王红并未提供任何证据证明顺辉物业服务有瑕疵。王红上诉请求：一、依法撤销龙港区人民法院（2020）辽1403民初816号民事判决书；二依法支持王红一审答辩理由；三、依法判令顺辉物业承担一二审诉讼费。事实和理由：一审判决王红支付2010年1月1日至2019年12月31日物业费4174元，适用法律错误。由于本案涉及的楼房存在严重质量问题，长期得不到解决，存在极大的安全隐患。顺辉物业未及时向开放商反映问题，长期无法维修。顺辉物业向一审法院起诉请求：一、依法判令王红立即支付2010年至2019年物业管理费共计6，960.00元及滞纳金。二、依法判令由王红承担本案诉讼费用。事实和理由：玉皇佳苑小区业主委员会与葫芦岛市顺辉物业管理有限公司签订了《物业服务合同》，合同中约定了服务范围；玉皇佳苑小区，服务类型为普通住宅、商业住宅，《物业服务合同》第26条约定：“业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照0.3%的标准承担相应的滞纳金。”王红系葫芦岛市凌云房地产公司开发的玉皇佳苑小区14-1-202的业主，现居住在该房屋，为物业使用人，面积为96.62平方米。根据双方达成物业服务合同之规定，顺辉物业一直积极履行相关权利义务，依法依约对王红居住的小区实施规范的物业管理，为王红提供了完善的物业管理服务。但王红自2010年起至今拖欠物业管理费，共计人民币6，960.00元。顺辉物业曾多次以各种形式向王红催收物业管理费但其未予理睬。现根据双方签订的物业管理协议之规定及《中华人民共和国合同法》第109条规定，特向法院提起诉讼，请求依法判决支持顺辉物业的全部诉讼请求。一审法院经审理查明，王红系玉皇佳苑小区14-1-202业主，该房屋的建筑面积为96.62平方米。顺辉物业系王红所在小区物业服务公司。顺辉物业于2017年4月30日与葫芦岛市凌云物业管理有限公司签订《协议》，协议第三条约定葫芦岛市凌云物业管理有限公司将玉皇佳苑小区未交费业主的债权委托给顺辉物业，所催缴的物业费归顺辉物业所有。自此之后，玉皇佳苑小区业主委员会与顺辉物业签订《物业服务合同》，顺辉物业为玉皇佳苑小区提供物业服务，约定多层住宅物业费按照0.6元/平方米/月收取，同时，在合同第二十六条约定，业主逾期未缴纳物业服务费的，应当按照0.3%的标准承担相应的滞纳金。王红自2010年至2019年,接受了顺辉物业提供的物业服务,却未交纳顺辉物业物业费6，957.00元。经顺辉物业多次催要，王红至今未交纳物业费用，顺辉物业诉至法院，请求判如所请。一审另查明，顺辉物业向我院提交（2016）辽1403民初436号民事判决书，用以证明2017年4月30日前玉皇佳苑小区的物业公司为葫芦岛市凌云物业管理有限公司，当时的物业费收费标准为0.6元/平方米/月。上述事实有双方当事人陈述、协议、物业服务合同、催收照片、民事判决书等证据材料在案佐证，经一审法院审查，予以认定。一审法院认为，物业服务合同是物业服务企业向业主提供服务,业主向物业服务企业缴纳物业费的契约，本案中双方已签订《辽宁省物业服务合同》，形成了物业服务法律关系，双方均应按合同约定履行各自的义务。现顺辉物业提供了物业服务，王红作为小区业主,理应按约定向顺辉物业交纳相应的物业服务费用。王红抗辩其所购房屋存在质量问题需顺辉物业承担相应的民事责任,因王红的抗辩意见不属于物业服务合同约定的范畴,与本案不是同一法律关系，本案不作调整,王红可另行起诉，该意见也不能作为王红拒交物业服务费的理由,故对王红的此项抗辩一审法院不予支持。但王红居住的房屋确实存在一定的房屋质量问题,虽然房屋质量问题不在物业服务的范围内，但物业公司具有协助业主向开发商反映房屋问题及积极协调处理的义务，但顺辉物业公司却未及时向开发商反映、协调维修事宜,致房屋至今仍有质量问题未予整改，同时，结合一审法院判决调解的其他案例，该物业公司提供的物业服务确实存在一定瑕疵，故综合本案的合同履行情况,当事人的过错程度等因素,根据公平原则及诚实信用原则,一审法院认为王红向顺辉物业支付60%物业费较为适宜，即王红应向顺辉物业缴纳物业费6，957.00元的60%即4，174.00元。关于顺辉物业主张王红给付滞纳金的意见，由于双方在签订借款协议时约定滞纳金约定不明确，且物业费滞纳金是平等的民事合同主体之间经协商确定的，虽然也具有督促义务方履行义务的功能，但更多的是用于弥补守约一方的损失、而不是惩罚违约方，同时顺辉物业的物业服务确实存在不到位的地方，故一审法院对顺辉物业主张的滞纳金不予支持。综上,依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条,《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定,判决:一、王红于本判决生效后十五日内向葫芦岛市顺辉物业管理有限公司支付2010年1月1日至2019年12月31日物业费4，174.00元。二、驳回葫芦岛市顺辉物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行支付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，由王红承担30.00元，由葫芦岛市顺辉物业管理有限公司承担20.00元。二审查明事实：本院经审理查明的事实同一审查明的事实一致，双方未提交新证据。本院认为，顺辉物业服务存在瑕疵，一审判决按60%支付物业费趋于合理。顺辉物业的上诉请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。王红所购买房屋出现质量问题，不属于物业服务范围，因此，王红上诉请求没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应当予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50.00元，由葫芦岛市顺辉物业管理有限公司、王红各承担25.00元。本判决为终审判决。审判长  康永杰审判员  刘亚伟审判员  郭逸群二〇二〇年七月二十八日书记员  岳欣彤本判决书援引的相关法律条款:《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。”