云南省昌宁县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0524民初1072号原告：张文兵，男，1986年9月18日生，阿昌族，云南省隆阳区人，大学文化，个体工商户，住隆阳区。未到庭。委托代理人：李建武，男，云南弘蕊律师事务所律师。一般授权代理。委托代理人：靳广涛，男，云南弘蕊律师事务所律师。一般授权代理。被告：昌宁县鸿安交通服务有限责任公司。统一社会信用代码：91530524795195760F。住所地：昌宁县田园镇环城西路南段。法定代表人：刘俊良，系该公司执行董事。委托代理人：杨应鹏，男，1992年1月19日生，汉族，云南省昌宁县人，大学文化，昌宁县鸿安交通服务有限责任公司员工，住昌宁县。一般授权代理。原告张文兵与被告昌宁县鸿安交通服务有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年06月08日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告张文兵的委托代理人李建武、靳广涛和被告昌宁县鸿安交通服务有限责任公司的委托代理人杨应鹏到庭参加诉讼，原告张文兵未到庭。本案现已审理终结。原告张文兵向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院解除合同编号为235至250号共计16套房产的《商品房购销合同》。2、请求人民法院依法判决被告返还原告16套房产购房款共计3,607,200元人民币，并支付资金占用费231,311.7元，合计3,838,511.7元。3、判决被告支付以购房款本金3,607,200元为基数，从2020年6月1日起按中国人民银行同期贷款利率4.75%计算资金占用费至被告实际返还购房本金之日止。事实和理由：2017年5月9日原、被告签订十六份《商品房购销合同》，约定被告将其开发建设的昌宁-鸿安人家十六套房以3,607,200元的总价卖给原告，具体房号、面积、价款分别为：1、25-7C1号，36.38平方米，163,800元；2、25-7C2号，32.79平方米，127,800元；3、25-7C3号，38.68平方米，154,800元；4、25-7C4号，40.59平方米，192,600元；5、25-10C1号，36.38平方米，163,800元；6、25-10C232.79平方米，127,800元；7、25-10C338.68平方米，154,800元；8、25-10C440.59平方米，190,800元；9、25-15-C136.38平方米，162,000元；10、25-15-C232.79平方米，126,000元；11、25-15-C338.68平方米，153,000元；12、25-11-A，162.39平方米，459,000元；13、25-11-B，153.56平方米，450,000元；14、25-13-B，153.56平方米，450,000元；15、17A-5-1,118平方米，342,000元；16、25-15-C440.59平方米，189,000元。十六份合同均约定：“甲方（被告方）应于2017年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方（原告）”。双方没有在合同中约定办理房屋所有权登记的期限。被告于2018年3月27日起诉原告，要求原告支付十六套房屋的购房款，2019年1月31日，原告向昌宁县人民法院执行局转账3,665,117元（其中包含房款3,607,200元，违约金1,500元、案件受理费、执行费等费用），原告已履行完毕十六套房的付款义务，但被告一直没有给原告办理房屋所有权登记。因被告于2015年2月15日将涉案房屋的土地使用权抵押给了昌宁县富滇银行贷款1,600万元，富滇银行起诉后，案涉房屋被保山市中级人民法院执行查封，原告提出执行异议也被驳回。2019年6月18日原告向昌宁县人民法院起诉要求解除合同、退还房款及支付利息，昌宁县人民法院以办理房屋所有权登记的期限届满后未超过一年为由驳回了原告的诉讼请求，原告不服提出上诉，保山市中级人民法院判决维持原判决。时至今日，已一年有余，被告仍没有给原告办理房屋所有权登记，没有向住建部门申请验收，而且案涉房屋将被人民法院拍卖，另外，被告一直未出具过商品房预售许可的相关证据，原告认为被告根本没有商品房销售的主体资格。综上所述，原告认为双方签订的合同合法有效，原告已按合同约定履行了义务，被告一直未履行义务，根据《中华人民共和国合同法》第94条及相关司法解释的规定，原告有权要求解除合同并要求被告返还购房款及支付利息。原告为维护自己的合法权益，向人民法院起诉，请求人民法院判如所请。被告昌宁县鸿安交通服务有限责任公司辩称，没有办理产权登记是因为案涉土地抵押在富滇银行，卖给原告的十六套房有的已装修使用，已不能退还。被告是有商品房预售资质的，案涉房屋都在住建部门备案过了。根据诉辩双方的陈述，本案争议焦点如下：1、被告没有为原告办理涉案房产登记的原因是什么？2、被告是否应将涉案房产退还原告？3、被告是否有商品房预售许可资质？针对争议焦点，原告向法庭提交如下证据：证据1、十六份《商品房购销合同》。欲证明2017年5月9日原、被告签订十六份商品房购销合同，约定被告方将其开发建设的昌宁-鸿安人家小区十六套房屋以总价3,607,200元价格出售给原告张文兵。十六套房产的《商品房购销合同》均约定：甲方（被告）应于2017年12月31日前，将建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方（原告），时至今日被告未向原告交付房屋也没有办理竣工验收。经质证，被告认为没有登记是因为案涉房屋所在土地在富滇银行作了抵押，房产证办理得会有点晚，还有房屋没有办理竣工验收是不可能的，已经验收合格了。证据2、昌宁县人民法院（2018）云0524民初498号民事判决书。欲证明本案被告于2018年3月27日起诉原告要求支付16套房产购房款，昌宁县人民法院作出判决：“张文兵于本判决发生效力之日起30日内一次性给付昌宁县鸿安交通服务有限责任公司购房款3,607,200元和违约金1,500元。”经质证，被告认为不清楚。证据3、张文兵的中国建设银行转账记录1份。欲证明2019年1月31日张文兵向昌宁县人民法院执行局转款3,665,117元，原告已履行完毕16套房产的付款义务。经质证：被告认为不清楚。证据4、昌宁县住建局出具的证明1份。欲证明昌宁-鸿安人家小区建设项目，时至2019年5月27日被告未向昌宁县住房和城乡建设局申请竣工验收。经质证：被告认为应该组织过竣工验收了。证据5、律师函、邮寄回执。欲证明原告委托云南弘蕊律师事务所催告被告尽快向建设单位办理竣工验收手续，并向张文兵交付16套商品房。但被告收到律师函后置之不理，据不履行合同义务。经质证，被告认为不清楚。证据6、保山市中级人民法院（2018）云05民初10号民事判决书，保山市中级人民法院（2019）云05执异25号执行裁定书，保山市中级人民法院（2019）云05执116号之一执行裁定书。欲证明涉案房屋的土地使用权于2015年2月15日抵押给了昌宁富滇银行贷款1,600万元，富滇银行对该土地享有优先受偿权。涉案房屋被保山市中级人民法院执行查封，原告提出执行异议后被驳回。该案现由昌宁县人民法院合并执行，原告所购房产将被法院执行处理。经质证，被告认为房子只要到住建局备案应该就属于业主的了，原告说富滇银行优先受偿不成立。证据7、昌宁县人民法院（2019）云0524民初890号民事判决书、保山市中级人民法院（2019）云05民终1466号民事判决书。欲证明原告为依法维权提起诉讼，但是经人民法院两审终审，均以“双方没有在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限，办理房屋所有权登记的期限可视为张文兵于2019年1月31日交付购房款之日起90日，现办理房屋所有权登记的期限届满后未超过一年”为由驳回张文兵的诉请。至今为止办理房屋所有权登记的期限届满后已超过一年，符合办证条件，但被告仍没有给原告办证。经质证，被告认为不清楚。被告未向法庭提交证据。本院认为，原告提交的七组证据，来源合法、内容真实、能证明本案事实，本院予以采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2017年5月8日张文兵与被告昌宁县鸿安交通服务有限责任公司签订十六份《商品房购销合同》，约定被告将其开发建设的“昌宁-鸿安人家”小区十六套房以3,607,200元的总价卖给原告，具体房号、面积、价款分别为：1、25-7C1号，36.38平方米，163,800元；2、25-7C2号，32.79平方米，127,800元；3、25-7C3号，38.68平方米，154,800元；4、25-7C4号，40.59平方米，192,600元；5、25-10C1号，36.38平方米，163,800元；6、25-10C232.79平方米，127,800元；7、25-10C338.68平方米，154,800元；8、25-10C440.59平方米，190,800元；9、25-15-C136.38平方米，162,000元；10、25-15-C232.79平方米，126,000元；11、25-15-C338.68平方米，153,000元；12、25-11-A，162.39平方米，459,000元；13、25-11-B，153.56平方米，450,000元；14、25-13-B，153.56平方米，450,000元；15、17A-5-1,118平方米，342,000元；16、25-15-C440.59平方米，189,000元。十六份合同均约定：“甲方（被告）应于2017年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给乙方（原告）”。双方没有在合同中约定办理房屋所有权登记的期限。被告于2018年3月27日起诉原告，要求原告支付十六套房屋的购房款，2019年1月31日，原告向昌宁县人民法院执行局转账3,665,117元（其中包含房款3,607,200元，违约金1,500元、案件受理费、执行费等费用），原告已履行完毕十六套房的付款义务，被告一直没有给原告办理房屋所有权登记。因被告于2015年2月15日将涉案房屋的土地使用权抵押给了昌宁县富滇银行贷款1,600万元，贷款到期后被告未还款，富滇银行起诉后，案涉房屋被保山市中级人民法院执行查封，原告提出执行异议也被驳回。2019年6月18日原告向昌宁县人民法院起诉要求解除合同、退还房款及支付利息，昌宁县人民法院以办理房屋所有权登记的期限届满后未超过一年为由驳回了原告的诉讼请求，原告不服提出上诉，保山市中级人民法院判决维持原判决。时至今日，办理房屋所有权登记的期限届满后已超过一年，被告仍没有给原告办理房屋所有权登记，没有向住建部门申请验收，且案涉房屋已被人民法院查封。原告认为双方签订的合同合法有效，自己已按合同约定履行了义务，而被告一直未履行义务，故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条及相关司法解释的规定，向本院起诉，要求判决解除合同，判令被告返还购房款并承担利息。本院认为，《中华人民共和国合同法》规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同签订之日起90日内，买受人未能取得房屋权属证书的，除当事人另有约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参加中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。第十九条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案双方签订合同后均未能按约定履行各自的义务，后经被告起诉，原告已于2019年1月31日全面履行了自己的义务，被告将案涉房屋交付给原告后，应在2019年5月1日前给原告办理涉案房屋产权登记，但至今未予办理。本案受理时间为2020年6月8日，已超过一年的期限。因此，对原告要求判决解除合同，判令被告返还购房款并承担资金占用费的主张，本院应予支持。资金占用费的计算，应以本月的LPR为标准，本月5年期以上的标准为4.65%。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条之规定，判决如下：一、解除原告张文兵与被告昌宁县鸿安交通服务有限责任公司合同编号为235至250号共计16套房产的《商品房购销合同》；二、由被告昌宁县鸿安交通服务有限责任公司在判决发生法律效力后十日内退还原告张文兵十六套房的购房款人民币3,607,200元；三、由被告昌宁县鸿安交通服务有限责任公司以购房款本金3,607,200元为基数，按月利率4.65%的标准计算，向原告张文兵支付从2019年02月01日起至被告实际退清购房本金之日止的资金占用费。案件受理费人民币18,754元，由被告昌宁县鸿安交通服务有限责任公司负担。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。双方当事人均服判决的，本判决即发生法律效力。如负有义务的当事人未能在规定的期限内履行义务，享有权利的当事人应当向本院申请强制执行。本案申请强制执行的期限为二年。审判员  杨洪安二〇二〇年七月十四日书记员  杨雅婕