广西壮族自治区横县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0127民初1530号 原告：佟一格，女，1996年1月16日出生，满族，住广西柳州市城中区。 委托诉讼代理人：马永梅，广西正泰和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦娇，广西众维（南宁）律师事务所律师。 被告：李世刚，男，1987年6月8日出生，壮族，住广西横县。 第三人：广西江山房地产代理有限公司，住所地：南宁市良庆区凯旋路9号海尔·青啤（东盟）联合广场3号楼十七层1706号办公室。社会统一信用代码：914501005718481524。 法定代表人：卢中良。 原告佟一格与被告李世刚、第三人广西江山房地产代理有限公司（以下简称江山公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月20日公开开庭进行审理。原告佟一格的委托诉讼代理人马永梅到庭参加诉讼。被告李世刚和第三人江山公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告佟一格向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告、第三人于2019年3月30日签订的《房屋买卖合同》（合同编号为：ＮＯ.ＨＴ002769）及原告与被告于2019年3月30日签订的《房屋买卖合同附件》；2.判令被告退还原告已支付的购房款80万元；3.判令被告退还原告代被告已支付的购房按揭款79800元；4.判令被告向原告支付违约金230590元（以80万元为基数，按月利率2%计算，从2019年4月10日起暂计算至2020年5月25日止，违约金为219200元，以后按此方式计算至实际清偿完毕之日止；以已支付购房按揭款为基数，从每月付款日分别开始起算，按月利率2%计算，暂计算至2020年5月25日止，违约金为11390元，以后按此方式计算至实际清偿完毕之日止，详见附件违约金计算明细表）；5.判令被告向原告赔偿装修费用16万元；6.判令被告向原告支付原告已向第三人支付的居间服务费6万元；7.判令被告承担本案中原告所支付的律师费2万元；8.判令被告承担本案诉讼费、保全费等诉讼费用。上述2、3、4、5、6、7项诉请金额合计：1350390元。事实与理由：原告与被告、第三人于2019年3月30日签订了三方协议《房屋买卖合同》（合同编号为：ＮＯ.ＨＴ002769）（以下简称原合同），同日原告与被告另行签订了《房屋买卖合同附件》（以下简称附件）。原合同约定：被告将其名下所有的位于南宁市青秀区房屋转让给原告，被告的购房合同编号为：ＹＳ01865779，建筑面积为126.64平方米（实际面积以房产权证为准），该房屋成交价为200万元。原合同还约定该物业的银行月供5700元由原告承担，该费用作为购房款的一部分，从房屋尾款中统一结算，多退少补。原告与被告同意物业的交付时间为付完首付款。居间服务费为原告与被告连带向第三人支付物业总成交价3%的居间服务费。如签订本合同后，原告与被告双方出现一方拒绝、逾期履行合同等违约行为或私下解除合同的，守约方有权要求违约方赔偿其向第三人支付的居间服务费损失。原合同还就律师费等费用的承担进行了约定，本合同纠纷产生的仲裁、诉讼、律师代理费、交通及通讯费用均由败诉方承担。原告与被告在附件约定：与原合同冲突的以附件内容为准。附件中约定被告保证该房屋的权属清晰，不存在任何债务纠纷，如被告根本违约或因被告存在的其他问题障碍致使本次交易无法进行的，被告应向原告支付违约金150万元。附件还约定在被告将房屋交付给原告后，原告可以进行装修，因被告因素违约导致交易无法进行时，被告除需要承担违约责任赔付款外，原告在该房屋装修中已经产生的装修费用全部由被告赔偿。原合同及附件签订后，原告于2019年3月30日向第三人支付了居间服务费6万元，于2019年4月2日向被告支付了10万元购房款，于2019年4月10日向被告支付了70万元购房款，总计80万元首付款（其中包含50万元购房定金)，之后被告将该房屋交付给原告，原告对该房屋进行了装修，总计支出了约16万元装修费用，原告还从2019年4月起至2020年5月止共计14个月，每月将该房屋的月供5700元支付至被告的银行账户中，总计支付了79800元。2020年5月15日，原告对该房屋进行查档时，在南宁市不动产登记中心出具的《不动产档案查询告知单》中查询的结果显示为：南宁市兴宁区人民法院于2020年1月13日已对该房屋进行了预查封。因被告的原因致使该房屋被司法机构查封，导致该交易无法进行，被告的行为已经严重侵犯了原告的合法权益，现特向贵院提起诉讼，请求判如所请。 被告李世刚未作答辩亦未提交证据。 第三人江山公司未作答辩亦未提交证据。 本案的争议焦点是：1.被告在本案中是否存在违约，本案的《房屋买卖合同》和《房屋买卖合同附件》应否予以解除；2.原告请求被告李世刚退还购房款80万元、按揭贷款79800元并支付相应违约金有何事实及法律依据；3.原告请求被告赔偿装修费损失16万元有何事实及法律依据；4.原告请求被告支付原告已支付给第三人的居间服务费6万元有何事实及法律依据；5.被告应否承担原告支出的律师费2万元。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告李世刚和第三人江山公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩和质证的权利。原告围绕诉讼请求依法提交了《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同附件》、定金收据、首付款收据、服务费收据、银行转账凭据、《不动产档案查询告知单》、《委托代理合同》、发票、《委托代理协议书》、《南宁市房屋租赁备案证明》。上述证据来源合法，内容真实，与本案存在关联性，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2019年3月30日，被告李世刚作为卖方（甲方），原告佟一格作为买方（乙方）及第三人江山公司作为居间方（丙方）签订一份《房屋买卖合同》。三方约定，李世刚将位于南宁市青秀区0万元的价格出售给原告佟一格。《房屋买卖合同》第一条约定，涉案房屋存在抵押贷款，签订合同之日起，该房屋的银行月供每月5700元，由买方承担，直至还款解押之日止；第六条第1点约定“因丙方提供独家居间服务并促成甲乙双方签订本合同，甲乙双方同意于合同签订之日连带向丙方支付物业成交总价3%的居间服务费，若甲方或乙方各自向丙方出具《服务收费承诺书》的，则依该承诺书执行。”第六条第3点约定“......守约方有权要求违约方赔偿其因向丙方支付的居间服务费损失。”同日，被告李世刚作为甲方与原告佟一格作为乙方签订一份《房屋买卖合同附件》，双方约定：1.双方协商一致同意乙方按揭付款，乙方向甲方支付购房款首付款含定金80万元，定金为50万元；2.双方协商一致同意，银行按揭贷款未还清前，甲方该物业的按揭贷款月供由乙方负责偿还，且不影响该房屋的成交价款，约每月月供金额5700元，直到取得不动产权证止，其中每月月供5700元中本金部分由卖家承担，到期后从总房款中扣除，利息部分由买家承担；3.甲方根本违约或因甲方存在的其它问题障碍致本次交易无法进行，甲方应在本次交易无法进行之日起30日内退还乙方定金并支付乙方违约金150万元作为赔偿和乙方在本次交易中所产生的全部费用无法退还的部分由甲方赔偿给乙方，如逾期返还的，从逾期之日起，甲方按乙方已支付房款（含定金）每月利率2%计算利息支付给乙方；4.在甲方交付房屋给乙方后，乙方可以进行装修，同时甲方需无条件配合乙方到物业办理申请装修事项，如果装修期间或者装修好后，因甲方因素违约致使交易无法进行，甲方除需要承担违约责任赔付款外，乙方在房屋已经产生的装修费用全部由甲方赔偿。 双方签订上述合同后，原告与被告到南宁市住房和城乡建设局就涉案房屋办理租赁备案。《房屋租赁备案证明》载明涉案房屋的租金为每月3000元，租赁期限为2019年4月1日至2039年3月31日。 2019年3月30日，第三人江山公司向原告出具一份服务费收据，确认收到原告购买涉案房屋的代理服务费6万元。2019年4月2日，被告李世刚向原告出具一份定金收据，确认收到原告交付的定金10万元。2019年4月10日，被告向原告出具一份收据，确认收到原告购房首付款70万元。2019年4月10日至2020年5月8日期间，原告共向被告支付了14个月的按揭贷款共79800元（5700元×14个月），其中2019年4月10日至2020年2月10日共支付按揭贷款62700元，2020年3月6日、4月10日和5月8日分别支付5700元。 2020年5月15日，原告向南宁市不动产登记中心查询涉案房屋的抵押查封情况，《不动产档案查询告知单》载明涉案房屋抵押给中国民生银行股份有限公司南宁分公司，记载于登记簿的时间为2017年2月4日；该房屋已经被南宁市兴宁区人民法院预查封，记载于登记簿的时间为2020年1月13日。至本案一审法庭辩论终结时，涉案房屋仍处于查封状态。 另查明，原告于2020年5月28日与广西正泰和律师事务所签订一份《委托代理合同》，约定由广西正泰和律师事务所指派马永梅律师担任原告与被告房屋买卖合同纠纷一案的一审代理人，代理费为15000元。原告于2020年5月28日与广西众维（南宁）律师事务所签订一份《委托代理协议书》，约定由广西众维（南宁）律师事务所指派韦娇律师担任原告与被告房屋买卖合同纠纷一案的一审代理人，代理费为5000元。原告已向上述两家律师事务所支付代理费共2万元（15000元+5000元）。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告和被告、第三人签订的《房屋买卖合同》和《房屋买卖合同附件》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。涉案房屋于2020年1月13日被南宁市兴宁区人民法院查封，至2020年7月20日本案一审法庭辩论终结时尚未解除查封，导致本案中双方的房屋买卖合同在合同履行期限内无法继续履行，被告李世刚未能及时解决债务问题使涉案房屋得以解封，原告的合同目的实际上已无法实现，被告李世刚的行为已构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款的规定，原告有权要求解除涉案《房屋买卖合同》和《房屋买卖合同附件》。同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，本院于2020年6月29日向被告李世刚送达了本案的起诉状副本，视为被告李世刚已经知悉原告要求解除合同的主张，故涉案两份合同应于2020年6月29日解除。 关于原告主张要求被告退还已支付的购房款80万元、已代被告支付的房屋按揭贷款79800元和违约金的问题。根据《房屋买卖合同附件》第12点约定，出卖方根本违约或因出卖方存在的其它问题障碍致使本次交易无法进行的，出卖方应在本次交易无法进行之日起30日内退还买方定金并支付卖方违约金150万元作为赔偿，买方在本次交易中所产生的全部费用无法退还的部分由出卖方赔偿给买方，逾期返还的，从逾期之日起，出卖方按买方已支付房款每月利率2%计算利息支付给买方。本案中，原告主张要求被告李世刚退还已支付的购房款80万元、已代被告支付的购房按揭贷款79800元和违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。关于违约金的计算方式，因合同约定的违约金150万元过高，且另约定了逾期返还的利息按月利率2%计算，故原告主张违约金以已支付的购房款80万元和已付按揭贷款79800元为基数，按年利率24%计算，合法有据，且未超出双方关于违约金的约定，本院予以支持。但原告主张自付款之日起计算购房款80万元和已付贷款利息79800元的违约金，没有事实和法律依据，根据涉案房屋于2020年1月13日被查封的事实，以及双方约定本次交易无法进行之日起30日内退还买方定金并支付卖方违约金，本院酌情认定本案违约金的起算时间为2020年2月12日，即本案违约金的计算方式为：1.以80万元为基数，按年利率24%，从2020年2月12日起计算至实际清偿之日止；2.因原告按月支付房屋贷款给被告，最后一次支付时间为2020年5月8日，故对于这79800元按揭贷款，从2020年2月12日起，按年利率24%分段计算违约金至2020年5月7日的违约金为3966.25元，之后的违约金以79800元为基数，按年利率24%，从2020年5月8日起，计算至实际清偿之日止。 关于原告主张被告支付律师费代理费2万元和原告已向第三人支付的居间服务费6万元的问题。根据《房屋买卖合同》第六大点第3小点“守约方有权要求违约方赔偿其因向丙方支付的居间服务费损失”和第十三大点“本合同纠纷产生的仲裁、诉讼、律师代理、交通及通讯等费用均由败诉方承担”的约定，本案中，被告李世刚作为违约方，根据上述约定应当支付原告律师费代理费2万元和原告已支付的居间服务费6万元，原告上述主张有事实和法律依据，本院予以支持。 关于原告主张被告赔偿原告装修费损失16万元，原告对此未提供证据证明装修费的具体支出，且原告与被告另行订立房屋租赁合同并办理了房屋租赁备案登记，租赁期间为2019年4月1日至2039年3月31日，涉案房屋现实际由原告居住使用，故本院对原告主张的装修费损失16万元不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告佟一格与被告李世刚、第三人广西江山房地产代理有限公司于2019年3月30日签订的《房屋买卖合同》和《房屋买卖合同附件》于2020年6月29日解除； 二、被告李世刚返还原告佟一格购房款80万元； 三、被告李世刚返还原告佟一格代被告李世刚支付的房屋按揭贷款79800元； 四、被告李世刚向原告佟一格支付已付购房款的违约金（违约金计算方式：以80万元为基数，按年利率24%，从2020年2月12日起计算至实际清偿之日止）； 五、被告李世刚向原告佟一格支付按揭贷款的违约金（违约金计算方式：1.2020年5月7日前的违约金为3966.25元；2.以79800元为基数，按年利率24%，从2020年5月8日起计算至实际清偿之日止）； 六、被告李世刚支付原告佟一格居间服务费6万元； 七、被告李世刚支付原告佟一格律师费代理费2万元； 八、驳回原告佟一格的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费26565元（原告佟一格已预交26565元），案件申请费5000元（原告佟一格已预交5000元），合计31565元，由被告李世刚负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费26565元（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  吴少维 人民陪审员  韦燕华 人民陪审员  麦小云 二〇二〇年十月二十日 法官 助理  谢 添 书 记 员  宋 莹