河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初2147号原告：李自现，男，1968年10月5日出生，汉族，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：张国锋，北京市中创（郑州）律师事务所律师。被告：贺文山，男，1966年6月8日出生，汉族，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：袁晓辉，河南亚太人律师事务所律师。委托诉讼代理人：代伟杰，河南亚太人律师事务所实习律师。被告：李河岭，男，1971年5月30日出生，汉族，住河南省新郑市。原告李自现与被告贺文山、李河岭合伙协议纠纷一案，本院于2020年5月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李自现及其委托诉讼代理人张国锋，被告贺文山及其委托诉讼代理人袁晓辉、代伟杰均到庭参加了诉讼，被告李河岭经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告李自现向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告贺文山支付原告建房投入20万元和房屋补偿款222848.41元共计422848.41元及利息（利息以422848.41元为基数，自2019年4月8日计算至付清之日止）；2、依法判令被告贺文山支付原告违约金5万元；3、依法判令被告李河岭对第一、第二项诉讼请求承担连带清偿责任；4、本案的诉讼费由二被告承担。被告贺文山辩称，一、贺文山与李自现签定的《协议书》属农村合作建房合同，根据“房地一致”原则，房屋与其占用范围内的土地使用权不可分割，而合建房屋的结果却使李白现取得部分宅基地使用权，实质上进行了宅基地使用权的转让。根据我国物权法和土地管理法规定，宅基地使用权是用益物权，是本集体经济组织成员享有的一项居住福利，不能转让给，本集体组织之外的其他成员，故农村农民就宅基地使用权与本集体经济组织之外的他人签订的合作建房合同是无效。李自现并非新郑市龙湖镇镇魏庄村四组村民，其与答辩人签订的《协议书》违反了法律规定，应为无效合同。合同无效后，答辩人仅需返还其20万元的投资款。二、即便合伙建房协议有效，原告也仅出资20万元建房，协议书第三条明确约定新建房屋主体成本价格为每平方米260元，即原告出资建房面积仅为769.23平方米，其余新建365.21平方米为答辩人出资10万元左右所建。769.23平方米对应的房补为445964.91元，减去20万元的投资款，剩余补偿款为245964.91元，双方平分后原告补偿款为122982.45元。三、根据被告所在地的补偿原则，宅基地上村民实有房屋面积不足501平方米的，不足部分给予每平方米300元房宅综合补贴。无论被告与原告是否合伙建房，被告都应当在原有房屋基础上多分房屋补偿款96900元。在返还被告投资款时，该部分应当扣除。四、原告欠付被告144000元的租房补偿款，该部分应当与原告主张的部分金额相抵销。房屋建造后，因房屋质量问题，存在重大安全隐患，原被告双方协商原告每月补偿被告2000元的房租，用于安置被告，共计144000元，该部分应当与被告应当支付的相抵销。五、原告的行为损害国家利益，违背公序良俗。原告为了获取非法利益，先后与李国顺、李国恩等村民签订合伙建房协议书，其中李国顺案件已经判决但检察院已经提起抗诉，李国恩等人与原告达成调解。原告以此作为盈利，如果法院支持其行为，将会起到不良的社会引导所用，使得违法行为合法化。综上所述，原告仅需返还被告投资款56000元，请求法院查明案件事实，驳回原告其他诉讼请求。综上，李自现所诉无事实及法律依据，法院应依法驳回其诉讼请求。被告李河岭未做答辩，也未提交任何证据。原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：第一组证据：2013年9月8日，原告与被告贺文山签订的《协议书》一份，证明目的：证明原告同被告贺文山合作建房，被告提供宅基地，原告出资建设，所建房屋由原告李自现和被告贺文山对半使用，若因所建房被开发商征用或政府拆迁，所建房屋成本由原告所有，超出部分由原告和被告贺文山按五五比例分配，被告李河岭为该协议提供担保。第二组证据：1、2018年10月10日，新郑市龙湖镇魏庄社区居民委员会公告一份；2、被告贺文山居民房屋及附属设施核算表；3、中原银行股份有限公司新郑支行批量代发代扣明细清单一份。证明目的：证明案涉房屋已被拆迁补偿，补偿款已转入被告贺文山银行账户。第三组证据：1、原告之妻张海利同被告贺文山通话录音；2、原告和张海利结婚证；3、张海利身份证复印件。证明事项：证明原告之妻张海利与被告曾通话协商，案涉房屋由原告建房出资，出资款为20万元。被告贺文山对上述证据经质证后认为：对证据一真实性无异议，但认为该协议无效，不能按照协议分配；对证据二无异议，证据三真实性无异议，证明目的有异议，涉案房屋原告出资20万，建房面积为769.23平方米，并非全部为原告建设。被告贺文山为支持其辩称，向本院提交如下证据：第一组证据：原、被告签订的《协议书》、被告贺文山房屋及附属物核算表，证明目的：证明原告出资20万元，建筑成本为每平方米260元，原告出资新建面积为769.23平方米证据二、新郑市龙潮镇魏庄拆迁补偿安置方案公告一份，证明被告所在地的补偿原则，宅基地上村民实有房屋面积不足501平方米的，不足部分给予每平方米300元房宅综合补贴。即无论被告与原告是否合伙建房，被告都应当在原有房屋基础上多分房屋补偿款96900元。第三组证据：（2020）豫0184民调1458号立案短信通知一份，证明原告多次以合伙建房为由，通过诉讼向他人索要补偿款。证据四、杨小金向被告出具收到条六张及房屋图片一组，证明房屋建造后，因房屋质量问题，存在重大安全隐患，原、被告双方协商原告每月补偿被告2000元的房租，用于安置被告，共计144000元。原告李自现对上述证据经质证后认为：对证据一真实性无异议，但建筑成本20万是估算价，被告依据该预算每平方米260元计算房屋面积是错误的，应按实际建房面积计算；对证据二真实性无异议，但是证明方向与本案无关；对证据三真实性有异议，该证据系复印件，且与本案无关联性；对证据四真实性、关联性、合法性均有异议，双方并未协商，原告从未承诺支付被告房租的问题，拆迁过程中政府给的有补偿过渡费用。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告李自现系新郑市龙湖镇东张寨村民，被告贺文山系新郑市龙湖镇魏庄村4组村民。涉案宅基地系贺文山使用。2013年9月8日，贺文山作为甲方与李自现作为乙方签订《协议书》，双方约定：甲方原有宅基地位于龙湖镇××大队××组，共220平方米，甲方原有宅基地上有房6间，共175平方米，归甲方所有。甲方原有宅基地，所建新房主体成本价格，经甲乙双方协商每平方米260元，归乙方所有，与甲方无关。除去6间平台外原有宅基地上的新建房屋（框架）由乙方投资建设，将来若有开发商征用，除去乙方投资外（乙方投资归乙方所有）另外所赔偿费用由甲乙双方按5：5分成。建房每层约220平方，主体建成后加外粉按外窗户，不内粉，不按门，以实际建筑面积为准。所建房屋，甲乙双方每层对半使用，因政府拆迁，政府不按现金方式补偿，乙方投资所建的房屋按比例况换商品房，（政府所建的社区），按乙方投资所建的面积补偿平方米，甲方得50%，乙方得50%。待房屋征用后，新建房屋其他费用全归甲乙双方所有，包括拆房，按5：5分成，赔偿款打到甲方账户后，甲方应在三日内将乙方投资的建房成本及利润分配的50%支付乙方。该协议由贺文山、李自现签字确认，李河岭在担保人处签名。上述协议签订后，李自现按照约定出资建房，将贺文山原有的一层房加盖至六层框架结构，主体面积为1312.42平方米，加盖面积为1093.68平方米。原告与被告贺文山认可李自现出资建房费用为20万元。2019年4月19日，新郑市龙湖镇魏庄村四组居民房屋及附属设施核算表显示，产权人（户主）：贺文山，三层以下的部分房屋类型：框架面积437.47㎡，单价690元，合计301854.3元；砖混面积218.74㎡，单价552元，合计120744.48元；三七树8㎝1棵，单价40元，合计40元；化粪池1个，单价200元，合计200元；地坪面积77.64㎡，单价25元，合计1941元；空调1台，单价180元，合计180元；三层以上的部分，房屋类型框架，面积437.47㎡，单价532元，合计232734.04元；砖混彩板房，面积218.74元，单价460元，合计100620.4元，总计758314元。2019年4月4日，贺文山收到拆迁补偿款758314元。上述事实有《协议书》、居民房屋及附属设施核算表、批量代发代扣明细清单及当事人的陈述等证据为证。本院认为，被告李河岭经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，不影响本院根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。本案中，李自现与贺文山签订的《协议书》属农村合作建房合同，根据“房地一致”原则，房屋与其占用范围内的土地使用权不可分割，而合建房屋的结果却使李自现取得部分宅基地使用权，实质上进行了宅基地使用权的转让。根据我国物权法和土地管理法规定，宅基地使用权是用益物权，是本集体经济组织成员享有的一项居住福利，不能转让给本集体组织之外的其他成员，故农村农民就宅基地使用权与本集体经济组织之外的他人签订的合作建房合同是无效的。李自现并非新郑市龙湖镇魏庄村4组村民，其与贺文山签订的《协议书》违反了法律规定，应为无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。因该《协议书》为无效合同，故李河岭不再承担担保责任。关于原告所得补偿问题。本案中，涉案房屋总补偿款为755953元，被告贺文山原实际房屋补偿款为178平方米乘以552等于98256元。扣除贺文山原房屋应得补偿款，下余657697元，此款系对双方合作建房的补偿，鉴于原告李自现投入200000元建房，故本院酌情认定，被告贺文山应当补偿原告李自现350000元。关于被告贺文山辩称原告李自现欠付其租金问题，其提供的租金收条仅能证明其与案外人有租房事实，并不能证明与原告李自现协商向其补偿房租，本院不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告贺文山应于本判决生效后十日内支付原告李自现350000元；二、驳回原告李自现的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4250元，保全费2920元，共计7170元，由被告贺文山负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向河南省郑州市中级人民法院提出上诉，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  常晓亮二〇二〇年八月二十七日书记员  陈雪洋