湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初5126号原告（反诉被告）：李迪海，男，1988年3月12日出生，汉族，住湖南省新邵县。委托诉讼代理人：尹富，湖南湘达律师事务所律师。被告（反诉原告）：长沙市靳江水利投资置业有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区许家洲路106号兰亭湾畔6栋111，统一社会信用代码：914301007853531045。法定代表人：朱汉鹏。委托诉讼代理人：吴慧，男，1988年4月11日出生，汉族，住长沙市雨花区，系被告公司员工。原告（反诉被告）李迪海与被告（反诉原告）长沙市靳江水利投资置业有限公司（以下简称靳江公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案，依法适用简易程序审理。后被告（反诉原告）长沙市靳江水利投资置业有限公司提出反诉，本院依法予以受理。本案于2020年7月20日开庭进行了审理。原告李迪海及其委托诉讼代理人尹富，被告长沙市靳江水利投资置业有限公司委托诉讼代理人吴慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李迪海向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2017年8月23日签订的场地租赁合同。2、判令被告立即返还原告2020年1月至3月的场地租金16523.l元。3、判令被告立即向原告支付租赁保证金：15736*2=31472。剩余租期保底租赁费用20%：5783.1*24*0.2=27758。共计人民币59230元。4、判令被告立即向原告支付经营损失费：（由于今年出现疫情相关部门规定，餐饮店面不提供堂食，故只统计外卖平台数据）。参考2019年l-4月份美团外卖与饿了么外卖平台到账营业额数据取百分之四十利润计算（美团外卖：105269元+饿了么外卖：66600元）*0.4=68747元。共计68747元，此金额累计到诉讼结束为止。5、判令被告立即向原告支付商铺装修费80400元。6、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原、被告于2016年8月23日签订商铺租赁合同，原告投入大量资金装修并经营。2020年1月8日，被告在负一楼招商了一家好又多购物广场，在原告毫不知情的情况下，被告应允了这家新入驻的好又多购物广场的集中排风系统与原告共用一根本身就不大的，油烟管道。由于好又多购物广场的集中排风系统功率过大，导致原告经营的店铺油烟风机反转，且油烟无法排出，故而无法正常营业。事发之后原告第一时间把事情向被告反馈，但被告一直推诿扯皮，后来又把责任推给物业方和超市方，期间原告也多次找过物业方、超市方及被告沟通协商，也多次向物业公司及被告发函，但均未获得有效回应，各方相互推诿，一拖再拖，但原告了解到超市安装排气扇必须经过作为出租方的被告审核同意，故被告应对此事承担责任。直至2020年3月20日他们各方才商量在原告店铺顶楼油烟管道出口处安装一个大功率抽风机。抽风机安装没几天，物业方通知原告，说楼顶抽风机由于声音过大被住宰居民投诉，同时城管大队还对原告店铺下站了整改通知书，故原告仍无法继续严常营业。自2020年1月至今，因为被告批准超市方安装抽烟机，从而导致原告已经有数月无法正常经营，根据原、被告签订的《场地租赁合同》第七条项下第8项约定的双方权利与义务“原告允许被告在原告认为合适的时候进入或者经过上述租赁场地放置安装通气管道、排水道及其他设备的管道和，但该行为须由被告提前3天书面通知原告，且保证在原告的装修、正常经营不受影响和干扰的情况下进行”，可知被告必须保证原告的正常经营，否则被告构成严重违约。原告无法正常营业导致部分食材损失，美团外卖与饿了么外卖平台运营功亏一篑，前期花费的装修款收不回来等，给原告造成了巨大损失，几年的经营投资打了水漂。根据《场地租赁合同》第十二条项下第3项之规定被告已经严重违约原告可要求被告双倍返还原告租赁保证金并按合同剩余租期保底租赁费用总额的百分之二十向原告支付违约金并赔偿原告由此遭受的损失。原告为了维护自己的合法权益，现依法向法院提起诉讼，望判如所请。被告（反诉原告）长沙市靳江水利投资置业有限公司辩称，l、原告李迪海所诉为相邻权纠纷，与被告长沙市靳江水利投资置业有限公司没有法律上的利害关系。2020年1月份，兰亭湾畔商业负一楼好又多购物广场在原告李迪海事实上同意的情况下，共用原告李迪海所租赁商铺的排油烟管道。后因好又多购物广场排风系统功率较大，导致原告李迪海承租商铺内的排烟受到影响。经原告李迪海同意，好又多购物广场在原告李迪海商铺烟道上加装大功率抽风机，原告李迪海在起诉状中承认抽风机可以使用并营业。另外，原告李迪海称抽风机噪音过大被住宅居民投诉，城管大队向原告李迪海下达整改通知书，原告李迪海称无法正常营业与事实不符。根据原告李迪海提供的《长沙市城市管理综合执法责令限期改正通知书》（下称通知），仅要求将排烟设备降音减染、整改到位，并未责令停止营业，原告李迪海收到通知后应将抽风机噪音自行整改到位或要求好又多购物广场整改到位即可，通知不能成为原告李迪海无法正常经营的理由。根据《民法通则》第八十三条“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失”的规定，好又多购物广场和原告李迪海，因共用排油烟管道而加装抽风机产生噪音纠纷实为相邻权纠纷，对此，被告长沙市靳江水利投资置业有限公司没有合同约定或法律规定的义务进行处理。原告李迪海自行停止营业及部分食材损失、美团外卖、饿了么外卖平台运营停止完全是原告李迪海自行停止营业的结果，与被告长沙市靳江水利投资置业有限公司无关。2、被告长沙市靳江水利投资置业有限公司没有违约，不存在向原告李迪海承担违约责任。原告李迪海诉称，根据租赁合同第十二条第三款第二、三、四项规定被告长沙市靳江水利投资置业有限公司已构成严重违约与事实不符。被告长沙市靳江水利投资置业有限公司与原告李迪海于2016年8月23日签订了租赁合同后，被告长沙市靳江水利投资置业有限公司按照租赁合同约定交付了租赁场地给原告李迪海使用，己按租赁合同约定履行了合同义务，没有租赁合同第十二条第三款第二、三、四项规定的违约行为，也没有违约行为致使原告李迪海不能正常经营，不存在向原告李迪海承担违约责任的情形。综上所述，原告李迪海起诉被告长沙市靳江水利投资置业有限公司完全没有法律、法规依据，请人民法院依法予以驳回。被告（反诉原告）长沙市靳江水利投资置业有限公司提出反诉请求如下：1、请求法院确认反诉原告与反诉被告2016年8月23日签订的《场地租赁合同》于2020年5月20日解除；2、请求法院判令反诉被告向反诉原告支付2020年1月1日至2020年5月20日的租金18175.5元及逾期缴纳租金的违约金8645.8元；3、请求法院判令反诉被告向反诉原告支付自2020年5月21日起至反诉被告实际撤场之日的场地占用费（按《场地租赁合同》租金标准，暂仅计算至反诉之日止，为5204.8元）；4、反诉被告向反诉原告支付提前解除合同的违约金24983元；5、请求法院判令反诉被告立即腾空并返还承租场地；6、请求法院判令本案诉讼费由反诉被告承担。以上费用合计金额为57009.1元。事实和理由：2016年8月23日，被告（反诉原告）与原告（反诉被告）李迪海签订了《湖南省长沙市洋湖兰亭MALLA8-119527烧烤场地租赁合同》（下称“租赁合同”），租赁合同约定反诉人将洋湖兰亭MALL商业A8栋119场地出租给原告（反诉被告）李迪海，租赁经营范围为烧烤、小吃，租期5年(2017.1.1-2021.12.31)，租金采用预付制，每季度为一个支付周期，各期租赁费用应在上一季度期限届满前10个工作日预付下一个租赁季度租赁费用。然而，原告（反诉被告）李迪海并未按租赁合同约定的时间履行支付2020年1月1日之后的租金义务。根据租赁合同第三条第3款、第九条第3款及补充协议第二条，“乙方须按时缴纳租赁费用及其他费用，如发生逾期支付，则每逾期一日，应按欠缴金额的5‰向甲方缴纳违约金”的约定，原告（反诉被告）李迪海应当支付欠缴的租金及欠缴租金的违约金。同时，根据租赁合同第十二条第2款约定，原告（反诉被告）李迪海无故欠缴租赁费用3个月以上（含3个月），并经被告（反诉原告）书面催缴无效的，被告（反诉原告）有权提前解除合同，不予退还保证金，且原告（反诉被告）李迪海应支付合同剩余租期保底租赁费用总额20%的违约金。即被告（反诉原告）单方提前解除租赁合同的条件己成就，有权没收保证金，原告（反诉被告）李迪海应当向被告（反诉原告）支付欠缴的租金、违约金。2020年5月20日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）李迪海发送《催告函》，提出解除租赁合同，故双方租赁合同应于2020年5月20日因被告（反诉原告）行使单方合同解除权而终止。根据租赁合同第十二条第6款约定，被反诉人应当在合同终止后7日内，撤离其租赁场地，但原告（反诉被告）李迪海却自行关闭店面，店里设施设备等全部物品均未搬离，拒不履行撤场义务，故请求法院判令原告（反诉被告）李迪海立即交还场地，并按《场地租赁合同》租金标准，支付自合同终止之日次日起至实际撤场之日期间的场地占用费。综上，原告（反诉被告）李迪海行为已属严重违约，并已造成被告（反诉原告）经济损失。为维护自身合法权益，被告（反诉原告）特诉至法院，请求法院依法判如所请。原告（反诉被告李迪海）辩称，原告（反诉被告）李迪海并非无故不交租金，而是靳江公司严重违约导致原告履行不能，靳江公司应当退还原告（反诉被告）李迪海房屋租金并承担其他违约责任。根据双方签订的场地租赁合同第七条项下第8项约定的双方的权利及义务“原告（反诉被告）李迪海允许靳江公司在原告（反诉被告）李迪海认为合适的时候进入或者经过上述租赁场地放置安装通气管道、排水道及其他设备的管道，但该行为需由靳江公司提前三天书面通知原告（反诉被告）李迪海，且保证原告（反诉被告）李迪海的装修正常经营不受影响及干扰的情况下进行”，可知靳江公司应保证自己或者第三方在安装通气管道过程中不影响原告（反诉被告）李迪海的正常经营，否则靳江公司构成严重违约。本案中由于好又多超市安装排风扇必须经过作为出租方的靳江公司的审核同意，同时靳江公司又对原告（反诉被告）李迪海负有合同约定的保证原告（反诉被告）李迪海正常经营的义务，现因好又多超市安装排风扇导致原告（反诉被告）李迪海无法正常经营，靳江公司构成严重违约且行为持续至今，靳江公司的违约行为已经达到租赁合同约定的解除合同条件，故原告（反诉被告）李迪海有权解除租赁合同并要求靳江公司退还已支付的租金及押金。原告（反诉被告）李迪海在事发后一直要求靳江公司退还租金并承担赔偿责任，靳江公司却推诿责任，对原告（反诉被告）李迪海的赔偿方案置之不理。靳江公司眼见原告起诉才提出要求原告（反诉被告）李迪海支付租金的请求，靳江公司的行为违反诚实信用原则，靳江公司不能作出一边违反合同的行为，一边还要求履行合同支付租金，故靳江公司声称原告（反诉被告）李迪海无故拖欠租金与事实不符。退一万步说，即使原告（反诉被告）李迪海未交租金截止至2020年5月20日未交租金的期限也未达到90天，也达不到合同约定的解除合同的条件。因此靳江公司不享有解除合同的权利，更不能要求原告（反诉被告）李迪海承担解除合同的后果。同时原告（反诉被告）李迪海已于2020年6月30日向靳江公司发送告知函表明其已搬离承租房屋并交付靳江公司，故不应承担场地占用费及其他责任。经审理查明，2016年8月23日，李迪海（乙方）与靳江公司（甲方）签订《湖南省长沙市洋湖兰亭ＭＡＬＬＡ8-119527烧烤场地租赁合同》约定，甲方同意将位于猴子××大桥与××大道西南角××期洋湖兰亭ｍａｌｌ项目Ａ8栋119号建筑面积40.98平方米的场地出租给乙方。合同的租赁期为5年。租赁期自2017年1月1日开始起计，每12个月为一个租赁年度，至2017年12月31日止。租赁经营范围：烧烤、小吃。场地租赁履约保证金约定：乙方应于签订本租赁合同之日起一次性向甲方交纳租赁履约保证金合计人民币28850元作为履行租赁合同的担保。自计租日2017年1月1日起算后，其中13114元自动转为第一季度租赁费用，剩余15736元为本合同租赁保证金。租金约定如下：2020年1月1日至2020年12月30日的租金每月为5783.1元，2021年1月1日至2021年12月30日的租金每月为6072.3元。甲方的权利及义务约定，甲方负责租赁场地建筑主体及公共区域内由甲方提供的各项设备设施的维修、维护；公共区域电梯、自动扶梯、火警、防火系统等公用配套设施的维修和维护：及公共区域的保洁、保安、停车管理等。涉及与租赁物水、电或排水、排烟、排污系统的接驳、更改或搬移，设施设备的安装、租赁物结构的改造等，甲方应配合乙方施工。乙方的权利及义务中约定，本合同签署后，乙方在不损坏租赁场地主体结构的前提下，对租赁场地内配套装修工程的设计和组织施工拥有决定的权利，包括但不仅限于安装其所需设备及进行其他改造工作。但装修方案须事先报给甲方，由甲方认可后方可实施。甲方在收到乙方装修方案后7个工作日内提出意见，超过7个工作日视为同意乙方装修方案。第十二条合同的终止及善后事宜第三项约定出现下列情况之一，乙方有权提前解除合同。乙方选择提前解除合同的，甲方应双倍返还乙方租赁保证金，按合同剩余租期保底租赁费用总额的20%向乙方支付违约金，并赔偿乙方由此遭受的损失。甲方违反承诺保证或发生其他违约行为，在乙方通知的合理期限内未予纠正，致使乙方不能正常经营连续超过30同或累计超过60日的或致使本合同无法继续履行的。原告在庭审时陈述，2020年1月份，好又多购物广场在原告经营场所的负一楼经营，与原告的烧烤店共用一个排烟管道，由于好又多购物广场的集中排风系统功率过大，导致原告经营的店铺油烟风机反转，且油烟无法排出，故而无法正常营业。经协调好又多购物广场在原告店铺顶楼油烟管道出口处安装一个大功率抽风机。2020年4月17日岳麓区城市管理综合执法大队向原告下达责令限期整改通知书，责令李迪海于2020年4月20日前将排烟设备降音、减噪，杜绝噪音扰民情况发生，整改到位。现李迪海认为原告已经构成严重违约，故诉至法院要求解除合同，返还租金，并赔偿损失，双方协商未果，遂酿成纠纷，诉至法院。另查明，一、原告（反诉被告）李迪海已经缴纳了租赁保证金15736元；二、原告（反诉被告）李迪海已经缴纳了2019年10月1日至2020年3月31日的租金共计33046.2元。三、被告（反诉原告）靳江公司与案外人李丽艳签订《商品房买卖合同》将本案所涉房屋出售给李丽艳并约定2020年5月3日交房。四、原告（反诉被告）李迪海已经于2020年6月30日将本案所涉租赁房屋腾空交还给被告（反诉原告）靳江公司。上述事实由原告（反诉被告）、被告（反诉原告）的当庭陈述以及原告（反诉被告）李迪海提交的《场地租赁合同》、《函件2份》、《责令限期改正通知书》、《李迪海与好又多购物广场魏总、物业经理王晓光、靳江公司工作人员曾总的通话记录》、《收款记录》、《转账记录》、《李迪海与靳江公司工作人员曾总的通话录音记录》、《视频》、《催告函及签收记录》及被告（反诉原告）靳江公司提交的《场地租赁合同》、《场地租赁合同补充协议》、《催告函》等证据记录在卷予以佐证。本院认为：原告（反诉被告）李迪海与被告（反诉原告）长沙市靳江水利投资置业有限公司签订的《场地租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。本案的本诉部分本院认定如下：关于原告提出的解除双方于2017年8月23日签订的《场地租赁合同》的诉讼请求，本案为房屋租赁合同纠纷，原告（反诉被告）李迪海租赁房屋的目的系经营烧烤、小吃，而自2020年1月份，好又多购物广场租赁了李迪海所经营店铺的负一楼，与该店共用一个排烟管道，由于好又多购物广场的排风系统功率较大，影响原告（反诉被告）李迪海所经营店铺的油烟的排放。本院认为，被告（反诉原告）作为当时涉案房屋及好又多购物广场的所有人、出租人应保障原告（反诉被告）李迪海店铺的正常经营。由于原告（反诉被告）李迪海经营的是烧烤店，油烟排放是否通畅影响该店的经营，且根据岳麓区城市管理综合执法大队2020年4月17日发出的责令限期整改通知书可知，油烟排放问题至2020年4月17日还未解决，该问题导致原告（反诉被告）租赁房屋进行经营的合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，原告（反诉被告）李迪海可解除《场地租赁合同》,故本院对原告（反诉被告）李迪海的该诉讼请求依法予以支持。关于原告（反诉被告）李迪海要求被告（反诉原告）靳江公司返还2020年1月至3月场地租金16523.1元的诉讼请求，因被告（反诉原告）靳江公司的违约导致原告（反诉被告）李迪海经营的烧烤店无法正常经营，在合同解除后应退还租金，但根据原告（反诉被告）李迪海陈述是在2020年1月8日起出现该情况，被告（反诉原告）靳江公司亦未提出证据予以反驳，本院认为应扣除该8天的租金1468.72元=（16523.1元／90天）×8天，故被告（反诉原告）靳江公司应退还的租金为15054.38元。关于原告（反诉被告）李迪海要求被告（反诉原告）靳江公司返还租赁保证金15736元×2=31472元的诉讼请求，本院认为《场地租赁合同》中约定，乙方选择提前解除合同的，甲方应双倍返还乙方租赁保证金，该约定合法有效，故本院对原告（反诉被告）李迪海要求被告（反诉原告）靳江公司返还租赁保证金15736元×2=31472元的诉讼请求依法予以支持。关于原告（反诉被告）李迪海要求被告（反诉原告）靳江公司支付剩余租期保底租赁费用20%：5783.1*24*0.2=27758元的诉讼请求，原告（反诉被告）李迪海系依据《场地租赁合同》中乙方有权提前解除合同。乙方选择提前解除合同的，甲方应双倍返还乙方租赁保证金，按合同剩余租期保底租赁费用总额的20%向乙方支付违约金的约定而主张。本院认为根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款，经本院释明后，原告（反诉被告）要求同时适用，本院认为从本案的实际情况考虑，本院支持了双倍返还保证金，不再支持原告（反诉被告）李迪海要求被告（反诉原告）靳江公司按合同剩余租期保底租赁费用总额的20%支付违约金的诉讼请求。关于原告（反诉被告）李迪海要求被告（反诉原告）靳江公司赔偿经营损失66600元的诉讼请求，本院认为经营具有不确定性且本院已经支持双倍返还保证金，故本院对原告（反诉被告）李迪海的该诉讼请求依法不予支持。关于原告（反诉被告）李迪海要求被告（反诉原告）靳江公司支付商铺装修费80400元的诉讼请求，本院认为该诉讼请求理据不足，本院依法不予支持。关于被告（反诉原告）靳江公司提出的确认被告（反诉原告）与原告（反诉被告）2016年8月23日签订的《场地租赁合同》于2020年5月20日解除的反诉请求，本院认为，原、被告双方均要求解除《场地租赁合同》，本院确认《场地租赁合同》予以解除，关于被告（反诉原告）靳江公司提出的确认2020年5月20日解除的反诉请求，本院依法不予支持。关于被告（反诉原告）靳江公司提出的判令原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付2020年1月1日至2020年5月20日的租金18175.5元及逾期缴纳租金的违约金8645.8元、判令原告（反诉被告）李迪海向被告（反诉原告）靳江公司支付自2020年5月21日起至反诉被告实际撤场之日的场地占用费（按《场地租赁合同》租金标准，暂仅计算至反诉之日止，为5204.8元及原告（反诉被告）李迪海向被告（反诉原告）靳江公司支付提前解除合同的违约金24983元的反诉请求，本院认为如前所述被告（反诉原告）作为当时涉案房屋及好又多购物广场的所有人、出租人应保障原告（反诉被告）李迪海店铺的正常经营，在原告（反诉被告）李迪海所经营的烧烤店因排烟问题时未得到及时解决，双方所签订的《场地租赁合同》因原告（反诉被告）李迪海不能实现合同目的而解除，故被告（反诉原告）靳江公司要求支付租金、违约金、场地占用费、违约金的反诉请求理据不足，本院依法不予支持。关于被告（反诉原告）提出的要求原告（反诉被告）李迪海腾空并返还承租地的反诉请求，本院认为在开庭前该反诉请求已经实现。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）李迪海与被告（反诉原告）长沙市靳江水利投资置业有限公司签订的《场地租赁合同》；二、限被告（反诉原告）长沙市靳江水利投资置业有限公司于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）李迪海返还租金15054.38元及支付租赁保证金31472元；三、驳回原告（反诉被告）李迪海的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）长沙市靳江水利投资置业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件本诉受理费4720元，减半收取2360元，由被告（反诉原告）长沙市靳江水利投资置业有限公司负担；本案的反诉受理费613元由被告（反诉原告）长沙市靳江水利投资置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  张辉二〇二〇年七月二十三日法官助理林青曼书记员解秋阳