（2020）内0203民初2261号 原告（反诉被告）：张永波，男，1981年12月14日出生，汉族，包头市圣美文化传媒有限公司法定代表人，住包头市昆区。 被告（反诉原告）：王祺，男，1995年2月21日出生，蒙古族，个体工商户，住包头市昆区。 委托诉讼代理人：史启文，包头市文锐法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：石陈，内蒙古清林律师事务所律师。 第三人：乔小刚，男，1982年3月6日出生，汉族，中介，住包头市昆区。 原告（反诉被告）张永波与被告（反诉原告）王祺、第三人乔小刚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案，后因案情复杂转为普通程序后，公开开庭进行了审理。原告张永波、被告王祺及其委托诉讼代理人史启文、石陈、第三人乔小刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张永波向本院提出诉讼请求：1.判令原被告于2020年1月10日签订的《房地产买卖协议》有效，被告继续履行合同，配合将包头市昆区昆北路西侧傲北上城1-806号房屋过户至原告名下；2.被告支付原告违约金10万元；3.诉讼费由被告负担。事实和理由：被告向包头神煜房地产开发有限公司购买位于包头市昆区昆北路西侧傲北上城1-806号房屋，后因急需资金周转故欲将房屋出售。原被告达成一致意见，约定上述房屋出售给原告，房屋价款五十万元，当时被告尚未取得《不动产权证书》，需要交纳办理房本的费用及中介费共计8万元，上述费用由原告代为缴纳，后用来折抵购房定金。原被告于2020年1月10日签订了书面的《房地产头卖协议》，对上述事宜进行了书面约定，并约定被告于取得《不动产权证书》后及时配合办理产权过户，如一方违约应向对方支付违约金10万元。被告于2020年1月17日取得《不动产权证书》，原告要求被告依照协议约定继续履行，配合办理过户手续并向其支付剩余购房款，遭到被告拒绝。被告拒不履行合同主要债务已经构成违约，应当依法继续履行合同并承担违约责任。为维护当事人的合法权益，原告依法向人民法院提起诉讼，请求法院支持诉请。 被告王祺辩称，一、案件基本事实是2019年12月31日被告王祺准备办理自有位于包头市昆区阿尔丁大街傲北上城1-806号房屋加急房本用于贷款，通过朋友介绍与第三人乔小刚加为微信好友，被告与第三人乔小刚聊天，乔小刚称可以帮助办理加急房本，但需要服务费三万元、两万元好处费，办理途中产生的契税、公共维修基金由第三人帮忙找人即原告张永波垫资交纳，全部费用八万元，被告因着急办理房本便答应该条件。乔小刚为保证原告垫资交纳的契税、公共维修基金费、服务费、好处费能够按期收回，要求替被告代领房本，因此去公证处公证，依据公证法：当事人与公证事项无利害关系的不予公证，故双方签订《房屋买卖协议》并出具了被告承诺支付费用等额的8万元收条，办理了委托代领房本事宜的委托公证。后来在办理房本需要开发商配合，被告因此与开发商联系过程中得知，找专门的代办机构办理，费用低，速度快，故被告支付给代办机构1500元后，当天便拿到了房本。拿到房本后，被告与第三人乔小刚联系，不需要他办理了，承诺除支付应交税费外，额外支付1万元弥补乔小刚损失和支付原告垫资利息，原告坚持要求支付8万元，双方协商未果；二、被告与原告签订合同存在无效情形，应认定无效。被告所有位于包头市昆区阿尔丁大街傲北上城1-806号房屋实际价格应为120万元左右，但双方《房屋买卖协议》约定交易价格为50万元，该交易价格与实际价格相差甚远，导致国家税务机关实收契税远低于应收房屋契税，严重损害的是国家税收利益，另外，双方为减少公证费用，故意将原本120万元的房屋价格写成50万元，公证费用远低于实际应交费用，严重损害了公证处利益，故依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款之规定，应认定合同无效；三、双方签订《房屋买卖协议》并非双方真实意思表示，民事法律行为无效。原告为了给被告办理加急房本后持房本向被告索要垫资款及服务费等相关费用，到公证处办理委托代领房本的委托公证。依据《中华人民共和国公证法》第三十一条规定，当事人与申请公证的事项没有利害关系，公证机构不子办理公证。因无法办理委托代领房木事宜，故双方签订虚假的购房合同，以达到办理委托原告代领房本之目的，双方不存在房屋买卖的合意。另根据双方约定的房屋价格与实际价格差距巨大，明显不符合常理，由此可见双方并非要就房屋买卖达成一致意见，完全是为到公证的目的而草率签订合同，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条之规定：具备下列条件的民事法律行为有效：(一)行为人具有相应的民事法律行为；(二)意思表示真实；(三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。但本案房屋买卖协议明显不是双方的真实意思表示，该民事法律行为无效；四、被告与原告签订《房屋买卖协议》存在无效情形，故双方无需履行合同义务，原告无权要求被告配合其办理房屋过户义务，被告也无需支付任何违约金，但原告实际为被告垫付的房屋契税8888.73元、公共维修基金18792元、公证费2540元，共计30220元，被告认可的，也同意返还；五、双方均未实际履行合同，被告不存在违约情形。《房屋买卖协议》签订后，原告并未实际支付定金，被告出具收条，完全是为了进行公证出具的一种形式要件。由于原告未实际交付定金，故应该是原告违约，而非被告违约。综上所述，双方签订《房屋买卖合同》存在无效情形，双方民事法律行为无效，且双方签订合同后均未履行，依据定金性质，应该是原告违约，故被告无需履行合同义务，配合办理过户手续及支付违约金，原告诉讼请求无事实与法律依据，应依法驳回原告的全部诉讼请求。 第三人乔小刚陈述称，被告王祺也是做中介的，王祺通过案外人（微信名是天道酬勤）找到乔小刚，天道酬勤将二人拉倒一个微信群，王祺刚开始找乔小刚要求用他的房子贷款，三人在包钢产权处见面，乔小刚告诉王祺没有人做房屋贷款的业务，后王祺找到乔小刚着急卖房子，要垫资做装修业务，乔小刚找到原告，之前因为给原告找过房源，原告说以后有房子就找他，经乔小刚联系，原、被告双方达成意向后，去了公证处，办理了房屋买卖合同的公证，当时公证处的人也问过为什么卖这么便宜，被告说着急用钱，还欠原告8万元。该8万元包括办理房本产生的契税和维修基金等大概3万元及5万元的房屋买卖信息费及加急房本业务费用。办理房本是原被告及第三人一起去的房管局，2020年1月15日原告张永波缴纳了房屋契税8888.73元，领取权属凭证由被告王祺拿走。第三人和被告要，被告不给。2020年1月16日房本办理下来，房本办理下来是第三人的劳动成果，并非被告所述说的找的别的公司办理的。房本办下来后，因为被告王祺告知第三人其家人不知道其卖房屋的事情，故要求第三人帮忙，如果有家人询问卖房子的事情，让第三人说成是办理加急房本。 反诉原告王祺向本院提出诉讼请求：1.依法撤销反诉人与被反诉人签订的《房屋买卖协议》；2.诉讼费由被反诉人承担。诉讼过程中，反诉原告王祺变更“撤销《房屋买卖协议》”诉讼请求为：主张《房屋买卖协议》无效。事实和理由：双方签订买卖合同违反了诚实信用的原则，双方没有签订房屋买卖的真实意思，只是为了办理代领房本事宜而虚假签订，没有房屋买卖的合议。该协议属于以合法行为掩盖非法目的，交易价格过低，势必会损害税收机关利益，损害国家利益。该协议并未实际履行，并未实际支付定金，出具收条是为了完成公证而出具，并非真实情况反映。 反诉被告张永波辩称，王祺拿到房本的时间是2020年1月16日并非1月17日，且王祺1月16日给代办机构缴纳了1500元，根据常识不可能在当天领取房本，王祺陈述自相矛盾。王祺所述的120万元房屋价格没有依据，王祺买房时总价款为59万元，双方约定房本办理下来当天由张永波全额支付剩余房款42万元，基于此事实，降价为50万元是合理的。张永波给王祺垫付了3万元及给中介的费用，是为了买王祺的房子。 第三人乔小刚陈述称，不认可王祺的事实理由，三方商议的事情都是关于房屋买卖，不是垫资和办理房本。 本院经审理认定事实如下：经第三人乔小刚介绍，原告（反诉被告）张永波与被告（反诉原告）王祺认识。2020年1月10日，张永波、王祺与乔小刚一起前往内蒙古自治区包头市宏鉴公证处，张永波与王祺签订《房地产买卖协议》及《委托书》，并办理公证。《房地产买卖协议》中约定，由张永波购买王祺位于包头市昆区昆北路西侧傲北上城1-806号房屋，房产成交价格为500000元，张永波于2020年1月9日支付王祺定金80000元，张永波于上述房地产房地产取得《不动产权证书》后，一个月之内将剩余房款420000元支付给王祺。王祺于2020年1月10日将上述房地产办理不动产权证书相关的所有手续一并交付给张永波。上述房地产办理《不动产权证书》(王祺名下)需要缴纳的相关费用均由王祺承担，双方协商自上述房产取得《不动产权证书》及时办理产权过户，到时王祺需积极配合张永波办过户手续，过户费用由王祺承担。双方对房屋交付未作约定。庭审中，张永波与乔小刚自认购买房屋过程中自始未看房。 另查明，2020年1月10日，王祺出具收条，写明收到张永波交来购房定金80000元，双方为在当天办理公证，将落款时间提前至2020年1月9日。同日，乔小刚向张永波出具收条，写明收到张永波代王祺给付服务费（加急出房本与房屋买卖）信息费用50000元。2020年1月10日，张永波缴纳公证费2540元、案涉房屋专项维修资金18792元，1月13日，张永波缴纳宗地图、登记费及代办费共计500元，1月15日，张永波缴纳税费8888.73元，合计30720.73元。关于定金80000元，张永波及乔小刚主张是前述50000元中介费及办产权证产生的30720.73元转化成为了房款。王祺对张永波缴纳的30720.73元认可，对张永波支付的50000元中介费不认可，并主张其出具收到定金的收条是为了办理公证，其签订《房屋买卖协议》并办理公证系为了找人垫资办理加急房本。 再查明，2019年1月23日，王祺与包头神煜房地产开发有限公司签订《包头市商品房买卖合同》，购买了案涉房屋，合同约定房屋总价款为591599元。2019年12月31日，第三人乔小刚与王祺在微信中提及“垫资，需要费用，你这个业务，缴税，服务费，7万左右”“垫7万左右，你得给出1万的好处费。才会给你垫”，在王祺询问“7万多包括什么”时，乔小刚表示“维修基金，契税，加急出房本的费用”、“正常都得年后出房本”、“打招呼，加急出的”。 本院认为，民事法律行为有效应具备意思表示真实的条件。具体到本案中，原告张永波主张其与被告王祺签订的《房地产买卖协议》有效，应符合双方就房屋买卖存在真实意思表示的情形，其举证的《房地产买卖协议》及定金收条虽表面上显示是买卖关系，但双方的交易行为明显存在如下违背日常交易习惯且不符合常理的情形：首先，该协议未对房屋交付作出约定；其次，张永波作为买受方，乔小刚作为中介方，二人从未看过案涉房屋；再次，定金收条写明王祺收到张永波交来购房定金80000元，但实际上出具收条当日张永波并未实际向王祺支付，即使是办产权证产生的费用也是在出具收条后发生的；最后，张永波购买房屋并代为办理不动产权证书，在并非无法办理更名的情形下却将案涉房屋仍登记在王祺名下，选择采取后期过户的方式。同时，王祺购买房屋时房屋价款为591599元，现该房屋已装修，其约定价款为500000元，亦不符合常理。现王祺抗辩其与张永波之间不存在真实的房屋买卖关系，双方属于垫资办理房本。本院认为，王祺提交的其与第三人乔小刚的微信聊天记录中显示，2019年12月31日，双方一直在协商垫资、加急办房本事宜，且乔小刚表示需要垫70000左右，包括维修基金、契税、加急出房本的费用，并称王祺得给出10000的好处费，后乔小刚找到张永波后，2020年1月10日，三人前往公证处办理公证，该日期距乔小刚与王祺协商垫资、办房本时间仅间隔10天。且在王祺家人与乔小刚的通话录音中，面对对方询问50000元中介费的情况，乔小刚从未提及买卖房屋一事，相反，其多次提及“加急办房本”、“垫资”、“金主”等词汇，且明确表示有给金主的20000元。综上，王祺提供的证据与其陈述可形成完整的证据链，足以证明王祺与张永波、乔小刚之间属于垫资办理加急房本，其与张永波之间并不存在买卖房屋的意思表示，故对王祺的该项抗辩主张，本院予以支持，对张永波要求确认《房地产买卖协议》有效并要求继续履行合同、办理过户、支付违约金的主张不予支持。被告乔小刚称如先办理网签更名再办理房本需要更多钱，该主张明显违背常识，其称在通话中所说的内容是王祺让其所述，无任何证据证明，亦违背常情常理，故本院不予支持。 关于《房地产买卖协议》的效力，王祺主张该协议无效，本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，本案被告王祺为找人垫资办理加急房本，与张永波作出了签订《房地产买卖协议》这一与其真实意思不一致的意思表示，该《房地产买卖协议》即为虚假表示，故张永波与王祺于2020年1月10日签订的《房地产买卖协议》无效，对王祺的该项主张，本院予以支持。 综上，原告张永波的诉讼请求，本院不予支持，反诉原告王祺的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决如下： 一、驳回原告张永波的诉讼请求； 二、反诉原告王祺与反诉被告张永波于2020年1月10日签订的《房地产买卖协议》无效。 本诉案件受理费2300元（原告已预交），由原告张永波负担；反诉案件受理费200元（反诉原告王祺已预交），由反诉被告张永波负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。 审 判 长 于 明 人民陪审员 韩 波 人民陪审员 赵宇红 二〇二〇年八月一日 书 记 员 明 珠 附：本判决适用的法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。