河南省范县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0926民初416号原告：郝守国，男，1973年2月16日出生，汉族，住范县。委托诉讼代理人：刘杰，河南泽民律师事务所律师。委托诉讼代理人：石丽丽，河南泽民律师事务所律师。被告：濮阳豫港置业有限公司，住所地范县新区板桥路。法定代表人：张福申，该公司经理。被告：刘永楷，男，1983年2月2日出生，汉族，住河南省许昌市魏都区。委托诉讼代理人：刘耀通，浙江京衡（郑州）律师事务所律师。第三人：张敏惠，女，1982年9月7日出生，汉族，住河南省。第三人：石砚成，男，1960年4月12日出生，汉族，住河南省。第三人共同委托诉讼代理人：李文超，浙江京衡（郑州）律师事务所律师。原告郝守国与被告濮阳豫港置业有限公司（以下简称豫港公司）、刘永楷、第三人张敏惠、石砚成确认合同无效纠纷一案，本院于2020年3月20日立案后，依法适用简易程序审理，因当事人争议较大，依法变更为普通程序公开开庭进行了审理。原告郝守国委托诉讼代理人刘杰、石丽丽，被告刘永楷及其委托诉讼代理人刘耀通，第三人张敏惠、石砚成及其委托诉讼代理人李文超到庭参加诉讼。被告豫港公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郝守国向本院提出诉讼请求：1.请求判令二被告签订的土地使用权编号为D-1-1-1、房产标号为1-19号房产的商品房买卖合同无效。2.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2012年12月28日在被告豫港公司购买了位于范县新区板桥路南侧、人民路东侧的房产，并与豫港公司签订了房屋买卖合同。该房产土地使用权编号为D-1-1-1、房产标号为1-19号房产一套，房屋价款为78万元。原告已将上述约定的房款全部交清。2015年被告豫港公司将房产交付原告后，原告一直占有并使用至今。在涉案房屋一层18号房主马双群起诉豫港公司期间，2015年7月31日豫港公司与被告刘永楷恶意串通签订了涉案房屋的买卖合同，豫港公司将一层17号、18号、19号房屋权属登记在了刘永楷及第三人名下。直至18号房主马双群诉讼结束后，原告才得知房屋已经过户到刘永楷及第三人名下。被告豫港公司未答辩。被告刘永楷辩称，2012年7月23日、11月23日，案外人王连英和豫港公司签订商品房买卖合同，购买范县迎宾馆裙楼1-4层，面积2032平方米，房款1390万元，王连英支付房款1191.5万元。2015年7月16日，王连英和刘永楷签订了债权转让协议，王连英将上述债权转让给刘永楷。2015年7月31日，刘永楷和豫港公司签订商品房买卖合同，刘永楷补交了剩余房款205万元后，豫港公司将涉案商铺交付给刘永楷。2016年11月10日，涉案房屋过户在刘永楷和第三人名下，刘永楷和第三人已取得涉案商铺，应受到物权法的保护。即便原告认为受到欺诈，豫港公司涉嫌一房二卖，也是豫港公司单方的欺骗，与被告和第三人无关，原告可以要求豫港公司承担赔偿责任。原告自2012年12月28日签订合同，自刘永楷过户登记至今三年多，原告未采取预告登记等交易措施，有悖常理，可佐证原告签订合同及交易的虚假，导致刘永楷无法得知出售给原告的事实。原告对自己的主张有义务提供证据，否则，应承担举证不能的法律后果。原告仅提供双方的买卖合同，以价格的差额证明二被告之间恶意串通，不符合恶意串通的构成要件，主张刘永楷和豫港公司之间存在恶意串通、合同无效的请求没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。第三人张敏惠、石砚成述称，第三人和刘永楷是涉案房屋的共有人，房产证中显示与刘永楷是按份共有。第三人的意见同被告刘永楷答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：原告提交的证据：1.2012年7月21日订购协议一份，以证明原告购买涉案房屋并向被告交付定金2万元。2.豫港公司的收据一份，以证明2012年12月28日原告向豫港公司交纳房款18万元。3.商品房买卖合同二份，以证明原告于2012年12月28日与豫港公司签订商品房买卖合同，购买了涉案争议房屋，面积为116.8平方米，总价款78万元；2016年6月8日豫港公司与原告更换了商品房买卖合同，合同内容均未变化。4.银行转账明细、收据，以证明原告通过姐姐郝玉英于2016年5月10、11日向豫港公司负责人郝某转款58万元。5.豫港公司证明一份，以证明郝玉英向郝某转款是郝守国的购房款。6.二被告签订的商品房买卖合同一份，以证明2015年7月31日，豫港公司将卖于原告的涉案房屋又卖给刘永楷，单价为每平方米3800元，明显低于市场价格，二被告恶意串通损害原告的利益，且刘永楷买房时间晚于原告的购买时间，证明用来办不动产证的该合同是伪造的虚假合同。7.（2017）豫0926民初3525号、（2018）豫09民终765号民事判决书，认定二被告恶意串通在马双群起诉豫港公司交付房屋的诉讼期间，二被告将17、18、19号商铺依据该合同过户到刘永楷名下，该合同18号商铺的买卖合同无效。8.豫港公司的证明，以证明范县迎宾馆购物广场一楼17、18、19号商铺分别卖给原告、马双群、郝守国三人，没有出售给刘永楷。9.证人郝某（豫港公司股东）的当庭证言，以证明涉案1层19号商铺是原告购买并付清房款，自2013年年底交房原告一直占有使用。2015年7月31日，二被告签订两份合同明显是恶意串通，损害原告合法权益。被告刘永楷提交的证据有：1.2012年7月23日、11月23日王连英与原告公司签订的商品房买卖合同、2015年3月河南省华信测绘工程有限公司出具的建（构）筑物竣工测量成果表、汇总表、2015年7月10日王连英出具的致濮阳豫港公司函（主要内容为王连英因购买范县迎宾馆商业用房委托孟祥智、孟祥彬向豫港公司付款的收据丢失，保证不因该收据主张权利）、2015年7月16日的王连英和刘永楷签订的债权转让协议、2015年7月31日刘永楷与豫港公司签订的商品房买卖合同及广场分布图。该组证据证明王连英购买豫港公司的房屋，后债权转给刘永楷，该事实得到了豫港公司时任法定代表人赵刚朝的认可，并确认王连英支付了大部分房款，尾款由刘永楷支付，王连英委托孟祥智、孟祥彬支付房款1332万元；合同约定刘永楷购买范县迎宾馆1-4层房产共计2032平方米，房款共计1390万元。豫港公司的代理人郝某在合同第六条第三款注明已交款1191.5万元，下欠198.5万元。2.2012年-2013年期间王连英委托孟祥智、孟祥彬、李继山转账支付豫港公司房款共计1242万元，结合债权转让协议，刘永楷继受王连英债权1390万元（其中已付1191.5万元，未付198.5万元）。豫港公司认可收到王连英房款1165.42万元，刘永楷与郝某经对账，扣除李继山收取的利息63万元余元，豫港公司认可王连英支付的房款1165.42万元，李继山电话承认王连英委托其支付房款的事实。3.2015年7月17日-2016年12月20日，刘永楷支付房款的电子回单、收据及时任豫港公司的副总刘敬振证明，以证明刘永楷受让王连英的债权后，支付房款205.48万元，其中4800元是办理房产证的费用，刘永楷和豫港公司购买商铺交易的真实性。4.范县人民法院（2019）豫0926民初1455号、1460号民事判决书，用以证明争议房屋经判决占有人搬离房屋，房屋是刘永楷占有使用；2016年7月20日郝某介绍李长军与刘永楷认识，并作为见证人参与了租赁合同的签订，却在2016年6月8日、2017年8月5日恶意与原告签订合同。5.不动产登记证书，以证明刘永楷已于2016年11月10日取得了房产证，及购买的商铺位置，不是原告合同上显示的地上22层。6.他人购买的相邻商铺的交款通知单、收据及转账凭证。以证明刘永楷价格与这些户相比较稍高，属于正常交易。7.最高人民法院指导案例，以证明认定恶意串通需具备主观上的恶意，客观上相互串通的行为。8.2020年4月15日，豫港公司时任法定代表人赵刚朝出具的证明，以证明刘永楷购买范县迎宾馆裙楼拐角处1-4楼的事实经过，是在继受王连英债权的基础上，另付清了尾款，办理了不动产权证书。9.豫港公司的企业信用公示报告，以证明赵刚朝在2014年9月12日-2017年4月16日期间，任豫港公司法定代表人，其行为为职务行为，后果应由豫港公司承担。经质证，被告刘永楷及第三人对原告提交的证据的质证意见为，证据1，根据协议第六条：签订商品房买卖合同后，该认购单作废。原告提供了商品房买卖合同，故该协议已失效。证据2收据，支付房款18万元是大额资金，支付大额资金也违背正常的交易流程、秩序，也没有提供资金来源的相关证据，与2012年12月28日商品房买卖合同约定的首付款58万元不一致。证据3，2012年11月28日的合同，载明原告购买的房产建筑物为地上22层、地下**，而**商铺所在的裙楼只有地上**、地下**，建筑面积存在更改，且未在房管部门登记备案，刘永楷无法知道原告购房的事实，无法证明刘永楷主观存在恶意。2016年6月8日的合同，第一页的法定代表人陈明修改为赵刚朝，没有加盖印章，该内容与其他商品房合同不一致，第三页添加手写范县迎宾馆字样，没有加盖印章；同时该合同证明建筑层为地上22层、、地下**与刘永楷购买的涉案房产无关；总房款78万元用汉字“零”书写违反交易习惯，且该合同签订于2016年6月8日，而2015年7月31日豫港公司与刘永楷签订了商品房买卖合同，并交付房款5.5万元，说明该合同是郝某策划的虚假合同。证据4的真实性无异议。证据5属于证言，证人需要出庭作证。证据6无异议。对证据7证明目的有异议，两份判决书仅能说明马双群和豫港公司购买房屋的情况，不能证明原告与豫港公司的合同效力。且当时刘永楷未能调取到证据。证据8没有经办人的签名，是事后为起诉出具的证明，且该证据是主观证据，没有相关证据印证，不能达到其证明目的。证据9郝某称2013年占有房屋不属实，是刘永楷一直占有涉案房屋，郝某和刘永楷的对账能够反映王连英前期支付房款的过程，且得到郝某的当庭认可；郝某陈述未将涉案房屋出卖给刘永楷的内容与2015年7月31日的商品房买卖合同及分布图相矛盾。第三人对原告的证据质证意见同被告刘永楷的质证意见。原告对被告刘永楷提交证据的质证意见为，被告刘永楷提交的证据没有一笔账目和款项与确认合同无效有关，不能证明刘永楷及其他人的转款是涉案合同的房款；刘永楷提供的商品房买卖合同，豫港公司的印章是行政章不是合同专用章，且没有提交购房发票；买卖合同无法证明刘永楷占有房屋，（2019）豫0926民初1460号、1455号民事判决书均未生效，不能作为定案依据。其他证据不能达到其证明目的，反而证明了二被告恶意串通的行为，侵犯了原告的合法权益；被告是通过利用不法手段恶意串通签订的商品房买卖合同应认定无效。第三人对刘永楷的证据表示不发表意见。对当事人提交的上述证据，本院认为，原告提交的证据，能够证明其购买房屋、以郝玉英（郝守国姐姐）的转账作为购房款及与豫港公司签订商品房买卖合同的事实。被告刘永楷提交的证据，能够证明其支付的部分购房款，与豫港公司签订了商品房买卖合同，后办理了房产证的事实。因原告的证据8没有出具人签名，不符合证据的要件，被告证据8赵刚朝的证明，其未到庭作证，其内容与原告证据8相矛盾，本院均不予采信。郝某作为豫港公司的股东，其证言与本案有利害关系，对其证言不予采信。被告刘永楷提交的刘敬振的证明，其证明的办证时间的内容与事实相符，予以采信；被告刘永楷的证据6、7与本案无关，被告证据9只能证明赵刚朝是豫港公司法定代表人的身份事实。根据当事人陈述和确认的证据，本院认定事实如下：2012年7月21日，原告郝守国与被告豫港公司签订了订购协议，约定郝守国购买豫港公司开发的范县新区板桥路与人民大道交汇处联华国际广场（范县迎宾馆）商业一层19号商铺，交纳定金2万元，铺位建筑面积约112.42平方米，单价为每平方米6930元，总金额为77.9070万元。2012年12月28日，原告与豫港公司签订范县迎宾馆商品房买卖合同，载明，该商品房的用途为商业，属框架结构，层高4.5米，建筑层数为地上22层，，地下**合同约定购买建筑面积共112.42平方米（该处后显示“116.8”字样），总金额78万元；付款方式为首付58万元，下余20万元办理房产证时付清。同日，豫港公司向原告出具18万元的收据，并注明范县迎宾馆一楼19号铺位。2016年6月8日，原告与豫港公司签订《商品房买卖合同》，约定，原告购买范县迎宾馆购物广场一层19号铺位，建筑面积共116.8平方米，总价款78万元，付款方式为首付58万元，下余20万元于2017年1月20日前付清；交房期限为2013年5月1日前。2016年5月10日、11日，郝玉英的银行账户向郝某转款共计58万元，豫港公司出具了58万元的收据。2012年11月23日，王连英与豫港公司签订了《商品房买卖合同》，约定王连英购买豫港公司位于范县迎宾馆的商品房面积2032平方米，总价款1390万元；付款方式为分期付款：首付伍佰万元，其中押金壹佰万元，其余房款每月付一次即余款五分之一，2013年5月份付清余款；交房期限为2013年5月1日前。后王连英通过其儿子账户支付了部分购房款。2015年7月31日，刘永楷与豫港公司签订《商品房买卖合同》二份，载明该商品房的用途为商业，层高4.2米，建筑层数为地上4层，，地下**其中一份合同约定，购房面积为2032平方米，价款1390万元；面积确认处注明“该房已支付，面积已确定”；付款方式处注明“该房产共计壹仟叁佰玖拾万，已交壹仟壹佰玖拾万伍仟，下欠壹佰玖拾捌万伍仟元，按约定付清房款”。另一份合同即原告提交的证据6，约定刘永楷购买范县迎宾馆一层17、18、19号商铺，建筑面积为327.15平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3800元，总金额为1243170元，买受人于2015年7月31日付清全部房款。2016年11月10日，涉案房屋的产权登记在被告刘永楷和第三人名下。原告和被告刘永楷购买的房屋为本案争议的同一房屋。另查明，案外人马双群于2012年8月份购买了一层18号商铺，2012年8月6日交清了房款，同日和豫港公司签订《商品房买卖合同》。另双方签订了补充协议，约定，自商铺交付之日起即2013年5月1日至2016年5月1日马双群所购商铺返租给豫港公司统一管理，租金参考价为15129元。后因豫港公司未交付房屋，马双群于2016年6月16日向本院提起诉讼，要求豫港公司交付房屋、支付租金。胜诉后，马双群于2017年11月10日向本院起诉要求确认豫港公司、刘永楷因恶意串通损害其利益而签订的土地使用权编号为D-1-1-1、房产标号为1-18号商品房买卖合同无效。经本院审理认定，马双群签订合同在前，刘永楷签订合同在后，刘永楷与豫港公司的合同约定的单价3800元，约定房屋价格过低，且房款支付清单显示的2012年至2013年之间交付房款1165.42万元没有豫港公司的收据，不符合常理，豫港公司出具的交款记录中记载有借款、扣除利息的内容，不符合交易习惯，判决豫港公司与刘永楷签订的1-18号《商品房买卖合同》无效。本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，自成立时生效。商品房买卖合同是指出卖人将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，豫港公司将涉案房屋分别与原告郝守国、被告刘永楷签订了商品房买卖合同，一房二卖，违背诚信原则。根据原被告在本案中的购房情况，从签订合同的时间上，被告刘永楷签订合同在先，于2015年7月31日签订，原告于2016年6月8日签订。原告于2012年12月28日签订的合同只约定有购买面积和总房款的数额，没有注明房号，显示的首付伍拾捌万元整，下余贰拾万元办理房产证时付清与实际当天的交款20万元不吻合。且该合同只能是对将来所要订立的买卖合同中主要条款的预约，约定的首付款58万元和交房均没有具体的履行时间，不能证明与豫港公司对涉案房屋成立了买卖合同关系。也不能证明双方约定的是本案涉案房屋。原告与豫港公司2016年6月8日签订的合同内容中，显示的首付伍拾捌万元整，下余贰拾万元于2017年1月20日付清的内容与原告诉称的交款时间不符合客观实际情况。原告诉称其于2015年占有使用房屋的事实没有提供相关的证据予以证明。马双群因购买18号房起诉的确认合同无效纠纷一案，案情与本案并不完全相同。故原告诉称二被告恶意串通、损害其合法利益，请求确认二被告签订的商品房买卖合同无效，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定,判决如下：驳回原告郝守国的诉讼请求。案件受理费200元，由原告郝守国负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省濮阳市中级人民法院。审 判 长  段惠敏审 判 员  马文慧人民陪审员  李忠和二〇二〇年十月十三日书 记 员  刘换霞