湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终1403号上诉人（原审原告）：陈玲玲，女，1976年5月21日出生，汉族，住祁阳县。委托诉讼代理人：蒋冬生，湖南博大律师事务所律师。上诉人（原审被告）：何薇，女，1982年12月28日出生，汉族，住祁阳县。委托诉讼代理人：何煜，女，汉族，1988年8月20日出生，户籍地湖南省祁阳县，系上诉人何薇妹妹（特别授权）。上诉人陈玲玲因与上诉人何薇租赁合同纠纷一案，不服湖南省祁阳县人民法院作出的（2020）湘1121民初462号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。因本案事实清楚，本院通过阅卷、询问等方式，不开庭进行了审理。上诉人陈玲玲的委托诉讼代理人蒋冬生、被上诉人何薇及其委托诉讼代理人何煜到庭接受询问。本案现已审理终结。上诉人陈玲玲上诉请求：请求二审法院依法撤销原判，改判支持上诉人的全部诉讼请求。事实及理由：上诉人与被上诉人签订的租赁合同的租期明确，不存在争议；被上诉人应当按照租赁合同约定支付房屋租金。上诉人何薇辩称，涉案租赁合同属于无效合同，陈玲玲并非涉案商铺的权利人也不是承租人，其不享有转租权，因此陈玲玲租赁房屋的行为属于非法转租，非法转租无效。因此根据合同法51条规定，陈玲玲的租赁合同无效。涉案商铺的实际承租人是案外人李旺，且涉案租赁合同的期限已经超过了李旺的承租期，因此涉案的租赁合同是无效合同。综上所述，既然陈玲玲不是涉案商铺的权利人也不是承租人，涉案的租赁合同根据相关法律规定属于无效合同，我们的租金也应当不予支付。上诉人何薇上诉请求：撤销湖南省祁阳县人民法院作出的（2020）湘1121民初462号民事判决书第一项判决，请求发回重审或依法改判；本案一、二审诉讼法均由被上诉人承担。事实及理由：原判认定事实不清，涉案《租赁合同》无效；原判程序错误，原审遗漏了与本案有直接利害关系的当事人，原审违法剥夺了上诉人当庭辩论的权利。上诉人陈玲玲辩称，上诉人陈玲玲从原承租人李旺与公房所签订的租赁合同当中进行转租，祁阳县公房所对此行为是知情的；李旺与公房所所签订房屋租赁合同的期限还没有到期，按照合同约定，到期时间是2021年1月14日；公房所现在已经将该房屋重新与他人签订了租赁合同，在新的租赁合同当中，对李旺与公房所签订合同的期限，再次确认了到期时间是2021年1月14日。陈玲玲向一审法院提出诉讼请求：判令被告支付2019年8月1日至2020年7月30日租金16万元；2020年8月1日至2021年1月14日的租金按房屋租赁合同继续履行；本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年6月10日原被告签订了房屋租赁合同，合同约定：原告将租赁公房所的位于祁阳县间半门面转租给被告，租期为每年16万元。2018年8月1日至2019年7月31日的租金为16万元（此款已经于2018年7月30日付清），2019年8月1日至2020年7月31日的租金为16万元（此款应于2019年7月1日付清），2020年8月1日至2021年1月14日的租金为75000元（此款于2020年7月1日付清）。如乙方不能按期交清租金，视为违约。被告没有依约支付2019年8月1日至2020年7月31日的租金16万元。另查明，被告所租赁的房屋属于祁阳县公房管理所，2010年1月1日，祁阳县公房管理所与李旺签订房屋租赁合同，合同第一条约定：房屋租赁期限为拾年，从2010年元月15日起至2021年元月14日止。陈玲玲通过转租取得租赁权后，再转租给何薇。2019年12月13日，祁阳县公房管理所书面通知李旺并通知何薇，其所租赁的房屋于2020年元月14日到期。何薇转告陈玲玲，要求处理。陈玲玲以祁阳县公房管理所与李旺的租赁合同期限按起止期限计算应为2021年元月14日为由，要求何薇续交房屋租金。而陈玲玲、李旺与祁阳县公房管理所并未就承租期限协商一致。一审法院认为：何薇租赁房屋进行经营没有过错，陈玲玲作为出租人，有义务保证承租人正常使用房屋进行经营活动。现因陈玲玲对出租房屋的出租权存在争议没有解决，在承租权通过合法途经解决之前，何薇拒绝交纳租金是合理的。但2019年8月1日至2020年元月14日期间租赁权没有争议，这期间的租金应当交纳。对于有争议期间的租金，待争议通过合法途经解决后，交给实际出租权人。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百六十二条之规定，判决：被告何薇交纳2019年8月1日至2020年1月14日期间的租金73,300元给原告陈玲玲，其款在本判决生效之日付清；驳回原告陈玲玲的其他诉讼请求。案件受理费3,500元，减半收取1,750元，由陈玲玲负担。本院二审期间，上诉人陈玲玲向本院提交证据2020年4月2日祁阳县公房管理所与广西百色房车租赁有限公司签订的房屋租赁合同，拟证明李旺与公房所签订合同到期时间是2021年1月14日到期。上诉人何薇对上诉人陈玲玲提交的证据发表质证意见认为，该份证据与本案无关，该份合同牵涉的门面与本案的门面无关。上诉人何薇向本院提交证据一何薇交与陈玲玲门面押金，拟证明门面押金2万元整。证据二何薇与房产局签订房租合同，拟证明2020年1月14日-2021年1月13日房租合同。上诉人陈玲玲对上诉人何薇提交的证据发表质证意见认为，证据一所交的押金并没有交到房产开发公司去，与本案无关。证据二是无效合同，因为租赁的标的物产权人是祁阳县公房管理所，李旺与公房管理所签订合同，现在公房管理所又与广西百色房车有限公司再次签订了合同，何薇提供的合同是祁阳县房产局房产开发公司，房产公司不是该房屋的管理人和所有权人，所以房产开发管理公司没有权利签订合同。本院对上诉人陈玲玲提交的2020年4月2日祁阳县公房管理所与广西百色房车租赁有限公司签订的房屋租赁合同认证认为，该证据不能达到上诉人陈玲玲的证明目的，本院不予采信；对上诉人何薇提交证据一何薇交与陈玲玲门面押金、证据二何薇与房产局签订房租合同认证认为，该两份证据与本案缺乏关联性，本院亦不予采信。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，陈玲玲通过转租取得涉案房屋租赁权后，再转租给何薇。2019年12月13日，祁阳县公房管理所书面通知李旺并通知何薇，其所租赁的房屋于2020年元月14日到期。说明祁阳县公房管理所对2020年元月14日之前的转租行为予以认可，涉案《租赁合同》合法有效。陈玲玲将涉案房屋转租给何薇进行经营，陈玲玲有义务保证承租人正常使用房屋进行经营活动。现因陈玲玲对出租房屋的出租权存在争议没有解决，在承租权通过合法途经解决之前，何薇拒绝交纳租金是合理的。但2019年8月1日至2020年元月14日期间租赁权没有争议，这期间的租金应当交纳。一审认定对于有争议期间的租金，待争议通过合法途经解决后，交给实际出租权人并无不当。综上所述，上诉人陈玲玲、何薇的上诉请求均不能成立，一审认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费5468元，由上诉人陈玲玲负担1968元，由上诉人何薇负担3500元。本判决为终审判决。审判长  王兰青审判员  陈久余审判员  宋争文二〇二〇年七月一日法官助理熊孝航书记员唐奎清附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。