江西省信丰县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0722民初495号原告：温珍平，男，1990年8月10日出生，汉族，江西省信丰县人，住信丰县。原告：郭婷婷，女，1995年6月20日出生，汉族，江西省信丰县人，住信丰县，系温珍平妻子。两原告共同委托诉讼代理人：朱昭华，系江西海融（信丰）律师事务所律师，一般授权代理。被告：信丰中汇置业有限公司，住所地：江西省赣州市信丰县嘉定镇站前大道（中侨公司内），统一社会信用代码：91360722MA35HOWR4U。法定代表人：张人丁，男，该公司董事长。委托诉讼代理人：文冠华，系江西南芳律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：许明月，系江西南芳律师事务所律师，特别授权代理。被告：中国建设银行股份有限公司信丰支行，住所地：信丰县嘉定镇圣塔路28号，统一社会信用代码：91360722860363565M。法定代表人：邓同群，系该行行长。委托诉讼代理人：**生，系该行客户部经理，一般授权代理。原告温珍平、郭婷婷与被告信丰中汇置业有限公司、中国建设银行股份有限公司信丰支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案，适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告温珍平、郭婷婷及其共同委托诉讼代理人朱昭华、被告信丰中汇置业有限公司（以下简称中汇置业）的委托诉讼代理人文冠华、被告中国建设银行股份有限公司信丰支行（以下简称建行信丰支行）的委托诉讼代理人**生到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告温珍平、郭婷婷向本院提出诉讼请求：一、请求依法解除原告与被告信丰中汇置业有限公司签订的《赣州市商品房买卖合同》（合同编号2018061000101）；二、请求依法解除原告与被告信丰中汇置业有限公司、中国建设银行股份有限公司信丰支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号360810410-2012-20181924274）；三、请求法院判令被告退还首付购房款400916元并承担利息（从2018年8月13日起至还清之日止，按月利率1%计算，利随本清）；四、请求依法判令被告信丰中汇置业有限公司违约赔偿金20万元；五、判令被告退还原告每月已经支付的按揭贷款48548.09元（从2018年10月至2020年3月，共计17个月×2855.77元/月）；六、判令被告偿还原告尚欠的银行按揭贷款462533元，并按银行的规定支付相应的利息；七、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：两原告于2018年6月初到被告中汇置业开发的清华誉府楼盘销售部看房，在销售人员的介绍下，两原告看中该楼盘6栋2单元101房，当时两原告对该房的结构和户型比较满意。双方于同年6月10日签订了《赣州市商品房买卖合同》，合同中也载明了所购的房屋平面图，该平面图也与销售部模型图基本相符。两原告按照合同约定并及时缴纳了首付款400916元，剩余款项也在银行办理了按揭贷款,并从2018年10月起至2020年3月共向被告建设银行信丰支行归还贷款48548.09元（共计17个月每月2855.77元），2019年3月期间，两原告到现场发现所购的房屋户型结构有了很大的变动，没有了入户通道，也没有之前的模型图看到的承诺赠送的书房，当时两原告与被告交涉时，他们也口头承诺会给原告一定的赔偿，可后来，被告态度恶劣，不肯承认自己违约，只简单地说是工作人员工作失误而搪塞两原告。两原告到县房管部门投诉，房管部门建议两原告走法律程序，现诉至法院请求依法支持原告的诉请。原告温珍平、郭婷婷为支持自己的主张，向法庭提交了以下证据：1、原告身份证复印件、被告企业信息；2、《赣州市商品房买卖合同》及付款凭证；3、《个人住房（商业用房）借款合同》；4、分户图表；5、信丰县自然资源局答复文件；6、通知函及邮寄单、微信记录；7、现房照片。被告中汇置业有限公司辩称，一、原告无权要求解除《赣州市商品房买卖合同》。1、《商品房买卖合同》明确约定，被告交付的房屋符合合同约定；2、原告诉称存在赠送的事实不成立；3、原告诉求不符合法律规定，违背诚信原则，违背公平原则；二、不论《商品房买卖合同》是否解除，原告无权要求解除《个人住房（商业用房）借款合同》；三、《商品房买卖合同》条款约定明确，被告在销售中不存在欺诈的情形，即不适用商品房买卖合同司法解释中关于欺诈的规定，更不适用《消费者权益保护法》关于欺诈的规定，原告诉称的违约赔偿无事实和法律依据。被告中汇置业有限公司未向法庭提供证据。被告中国建设银行股份有限公司信丰支行辩称，我行只对申请人首付款的真实性、有真实的购房协议、有稳定的偿还能力进行审核，符合条件我行即能放款，其他的不审核。关于合同解除问题，只要原告借款本息还清后，借款合同将自动解除。被告中国建设银行股份有限公司信丰支行未向法庭提交证据。本院经审理认定事实如下：两原告温珍平、郭婷婷于2018年6月初到被告信丰中汇置业有限公司开发的清华誉府楼盘销售部看房，在销售人员的介绍下，两原告看中该楼盘6栋2单元101房，当时两原告对该房的结构和户型比较满意。双方于同年6月10日签订了编号为201806100010号《赣州市商品房买卖合同》，合同约定房屋建筑面积为128.10平方米，套内面积为112.43平方米，房屋总价款为870916元，在合同附件一粘贴了一张载明了所购的房屋平面图，并由两原告签字，被告盖章确认。该房屋平面图（分层分户图）也与销售部模型图基本相符。两原告按照合同约定及时缴纳了首付款400916元，并与被告建设银行信丰支行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，剩余款项也在被告建设银行信丰支行办理了按揭贷款,并从2018年10月起至2020年3月共向被告建设银行信丰支行归还贷款48548.09元（共计17个月每月2855.77元），2019年3月期间，两原告到现场发现所购的房屋户型结构发生变动，没有了商品房买卖合同附件一分层分户图中的入户通道，也没有模型图中看到的内容。两原告即与被告相关人员协商处理，但无结果。2019年10月两原告向信丰县自然资源局信访，信丰县自然资源局于2019年10月15日予以答复，认为两原告反映的清华誉府小区6栋2单元101室与购房合同中的房屋平面图不符，建议按法律程序解决。2019年11月19日，两原告向被告发出《通知函》，要求解除合同、退房并承担相应损失。但被告中汇置业一直未予及时处理，导致本诉。上述事实，有原告身份证复印件、被告企业信息、《赣州市商品房买卖合同》及付款凭证、《个人住房（商业用房）借款合同》、分层分户图表、信丰县自然资源局文件、通知函及邮寄单、微信记录、现房照片等证据证实，并经法庭质证，可以认定。本院认为，一、关于《赣州市商品房买卖合同》是否解除的问题。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”规定，本案中，被告信丰中汇公司在与原告签订的《商品房买卖合同》第十五条第（一）项约定“双方签订合同后，依法变更建筑工程图纸设计文件，涉及下列可能影响买受人所购商品房质量或者使用功能情形的，出卖人应当在变更确立起十日内，书面通知买受人，出卖人未在规定期限内通知买受人，买受人有权解除合同。1、该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向；......”《商品房买卖合同》中所附的附件一“房屋平面图”设计规划有一5300MM×2450MM面积可以进行隔离作为原告房屋的入户空间，二楼以上房屋也确实统一进行了隔离。但在被告整体房屋进行砌砖隔离时，被告却未将按照《房屋买卖合同》中附件一中的5300MM×2450MM入户空间未予以隔离，被告对该空间在没有通知原告的情况下改变规划设计为公共通道，对原告的入户门进行了变更，也改变了入户门的位置和方向，被告未向法庭提供证据证实在期限内及时通知了原告导致原告无法单独使用该空间，原告的购房目的无法实现。被告辩称该空间并没有计算在房屋面积中，本院认为即使不计算在房屋合同面积之中，但不影响《房屋买卖合同》致使原告无法实现合同目的的性质，故原告要求解除《赣州市商品房买卖合同》有事实和法律依据，本院予以支持。《商品房买卖合同》第十五条第（三）项约定“买受人解除合同的，应当书面通知出卖人并配合办理合同解除相关手续，出卖人应当自解除合同通知之日起15日内退还买受人已付房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时按照全部房价款的0.01%向买受人支付违约金。”被告因其违约和过错，导致原告合同目的不能实现，应当向原告支付已付房款的相应利息及违约金。关于资金占用费和利息标准的计算问题，根据原、被告约定的“不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率”和参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。”之规定，本院认为资金占用费和利息以月利率0.5%为标准计算较为合理。原告诉请按月利率2%计算利息偏高，本院不予支持。二、关于《个人住房（商业用房）借款合同》是否解除的问题。鉴于《个人住房（商业用房）借款合同》的基础合同即《赣州市商品房买卖合同》已解除，《个人住房（商业用房）借款合同》的目的无法实现，原告要求一并解除《个人住房（商业用房）借款合同》的请求，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”之规定，本院予以支持。三、关于原告剩余按揭款如何清偿的问题。根据查明的事实显示，原告的按揭贷款已全部支付给了被告信丰中汇公司，且截止目前原告仍在按时偿还按揭贷款且仍未还清，鉴于《个人住房（商业用房）借款合同》已解除，为维护各方当事人的合法权益，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”的规定，自本判决生效之日起的剩余按揭贷款本息（具体金额以被告建设银行信丰支行出具的对账明细为准）由被告信丰中汇公司一次性偿还给被告建设银行信丰支行，判决生效前原告已还部分由被告信丰中汇公司返还给原告。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定，判决如下：一、解除原告温珍平、郭婷婷与被告信丰中汇置业有限公司签订的《赣州市商品房买卖合同》（合同编号2018061000101）；二、解除原告温珍平、郭婷婷与被告信丰中汇置业有限公司、中国建设银行股份有限公司信丰支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号360810410-2012-20181924274）；三、被告信丰中汇置业有限公司于判决生效后十五日内退回原告温珍平、郭婷婷购房首付款400916元及资金占用费（资金占用费（以400916元为基数自2019年8月13日起按月利率0.5%计算至付清之日止）；四、被告信丰中汇置业有限公司于判决生效后十五日内返还原告温珍平、郭婷婷截止判决生效之日止已经支付给被告中国建设银行股份有限公司信丰支行的按揭款（以实际支付为准）；五、被告信丰中汇置业有限公司于判决生效后十五日内返还被告中国建设银行股份有限公司信丰支行返还《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号360810410-2012-20181924274）项下的剩余贷款本息（同等贷款本息）；六、被告信丰中汇置业有限公司于判决生效后十五日内向原告温珍平、郭婷婷支付违约金（以870916元为基数自2019年8月13日起按月利率0.5%计算至付清之日止）；七、驳回原告温珍平、郭婷婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（标的款账号：14×××47，户名：信丰县人民法院，开户银行：中国农业银行信丰县支行）。案件受理费17220元，由被告信丰中汇置业有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院（上诉费在递交上诉状后七日内缴纳，逾期按撤回上诉处理，缴纳上诉费账号：99×××88开户行：招商银行赣州长征大道支行户名：江西省赣州市中级人民法院）。审 判 长  邓书云人民陪审员  赵 玲人民陪审员  王日星二〇二〇年六月三十日书 记 员  邓东霞书 记 员  邹 亮