襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0606民初6328号原告：襄阳市群众艺术馆。住所地：襄阳市樊城区长征路**。法定代表人：郝秀峰，该馆馆长。委托诉讼代理人：程义江、徐思（实习），湖北思扬律师事务所律师。被告：閤秀琴，女，1973年8月2日出生，汉族，住襄阳市襄城区。委托诉讼代理人：刘建华，男，1971年11月27日出生，汉族，住址同上，系閤秀琴丈夫。原告襄阳市群众艺术馆（以下简称群艺馆）与被告閤秀琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告群艺馆的委托诉讼代理人程义江、徐思，被告閤秀琴及其委托诉讼代理人刘建华，到庭参加诉讼。在诉讼过程中，本院依原告群艺馆申请，对被告閤秀琴的银行存款进行了财产保全。本案现已审理终结。原告群艺馆向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即腾退并向原告返还位于樊城区××路××号的房屋；2.判令被告支付自2020年1月1日起至2020年9月30日止房屋占有使用费93150元（实际腾退之日前的房屋占有使用费按每月10350元计算）；3.判令诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告群艺馆撤回了上述第一项诉讼请求，变更上述第二项诉讼请求为“支付自2020年1月1日起至2020年9月17日止房屋占有使用费88665元”。事实和理由：2017年9月27日，原告与被告签订《襄阳市市直行政事业单位国有房屋出租出借合同书》，合同约定，原告将位于襄阳市樊城区长征路5号1层，建筑面积168平方米的房屋租赁给被告作为服装销售使用，合同期限自2017年9月28日起至2019年9月27日止，每年租金124200元。合同到期后，原、被告又签订《房屋租赁临时协议》，约定房屋续租期自2019年9月28日至2019年12月31日。临时协议到期后，经原告多次沟通，被告拒不支付房屋占有使用费。原告为维护自身的合法权益，提起诉讼，请求判如所请。被告閤秀琴辩称，原告未告知被告腾退房屋，被告是租用原告的房屋，不是占用原告房屋。被告自2020年1月1日起未支付租金，是因为截止到2020年9月原告应退还被告电费一两千元；2019年10月，原告将房屋内下水道直接对接到公共主下水道，致房屋内厕所返气味到营业场所，造成被告只能使用约60平方米的房屋，按168平方米房屋每月租金10350计算，被告每月只应支付3696元租金，原告对被告的损失一直未处理；2020年新冠××疫情期间应减免6个月租金。经审理查明，2017年9月27日，群艺馆与閤秀琴签订《襄阳市市直行政事业单位国有房屋出租出借合同书》，合同约定：群艺馆将位于襄阳市樊城区长征路5号1层1套，建筑面积168平方米，所有权证号为樊城区00057537号的房屋，出租给閤秀琴作为服装销售使用；租期自2017年9月28日至2019年9月27日；每年租金124200元，水电费由承租方承担；出租方对房屋及其附属设施每季度检查一次，需修缮的，应进行修缮。合同签订后，群艺馆向閤秀琴交付了房屋，閤秀琴向群众艺术馆支付了房屋租金。合同期限届满后，群艺馆与閤秀琴于2019年9月27日签订《房屋租赁临时协议》，协议约定：閤秀琴继续承租群艺馆的房屋用于服装销售，续租期限从2019年9月28日至2019年12月31日，租金21721元，月租金按10350元计取。协议签订后，閤秀琴使用房屋至2020年9月17日。现群艺馆以閤秀琴未支付房屋使用费，提起本案诉讼。另查明，閤秀琴分别于2020年1月22日、2020年6月2日充值电费704元、1000元，群众艺术馆因从原电价每度1.10元，调整至每度0.78元，至2020年9月17日，群众艺术馆应向閤秀琴退还电费524.80元。2019年下半年，位于襄阳市樊城区长征路****的房屋，因室内下水道直接对接到公共下水道，致室内侧所返气味至房屋内。2020年8月，群艺馆对位于襄阳市樊城区长征路5号1层的房屋下水道进行了改造、维修，解决了厕所返气味的问题。还查明，群艺馆系襄阳市文化和旅游局举办的事业单位。2020年4月1日，襄阳市财政局就落实减免中小微型企业和个体工商户租用行政事业单位房屋（场地）租金政策，向各市直单位发布《关于应对新型冠状病毒××疫情减免中小微企业和个体工商户房屋（场地）租金的通知》，通知内容：减免对象为承租行政事业单位国有资产经营用房（场地）的中小微企业和个体工商户；减免标准是对已经签订《襄阳市市直行政事业单位国有房屋出租、出借合同书》的中小微企业和个体工商户，2020年给予其3个月免收租金、6个月减半收取租金的减免照顾；减免时限，原则上从2月份开始计算，即免收2月至4月租金，减半征收5月至10月租金。本院认为，群艺馆将经过产权登记的房屋出租给閤秀琴使用，双方签订了《襄阳市市直行政事业单位国有房屋出租出借合同书》及《房屋租赁临时协议》，该合同及协议是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。《襄阳市市直行政事业单位国有房屋出租出借合同书》及《房屋租赁临时协议》约定的租赁期限届满后，閤秀琴继续使用承租的房屋，群艺馆未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，群艺馆与閤秀琴签订的《襄阳市市直行政事业单位国有房屋出租出借合同书》继续有效，但期限为不定期。閤秀琴应按合同约定向群艺馆支付房屋租金。閤秀琴使用房屋至2020年9月17日，2020年1月1日之前的房屋租金已结清，则从2020年1月1日至2020年9月17日，按每月10350元标准计算的租金为88665元[10350元×（8+17/30）]。因群艺馆与閤秀琴签订的《襄阳市市直行政事业单位国有房屋出租出借合同书》继续有效，根据襄阳市财政局发布的《关于应对新型冠状病毒××疫情减免中小微企业和个体工商户房屋（场地）租金的通知》要求，閤秀琴承租群艺馆的房屋从事个体经营，应享受减免租金的政策。根据租金减免政策的规定，2020年2月至4月的租金免收，2020年5月1日至2020年9月17日的租金应减半收取，则享受减免租金的政策后，閤秀琴应向群艺馆支付从2020年1月1日至2020年9月17日的租金为33982.50元[10350元+10350元×（4+17/30）÷2]。根据合同规定，群艺馆对閤秀琴承租使用的房屋及其附属设施有检查、修缮的义务。从2019年下半年开始，閤秀琴使用的房屋因下水道改造出现房屋内侧所返气味，群艺馆直至2020年8月予以改造、维修，存在违约，应向閤秀琴承担赔偿损失等违约责任。閤秀琴辩称，房屋内厕所返气味到营业场所，造成其只能使用约60平方米的房屋，按168平方米的房屋每月租金10350计算，每月只应支付3696元租金，但其所举证据不足证明其主张，而閤秀琴承租的房屋内厕所返气味客观存在，故根据厕所返气味的时间，考虑厕所返气味对营业的影响，及双方租金结算、减免情况，酌情支持閤秀琴的损失为一个月的租金即10350元，超出部分本院不予支持。另群众艺术馆应向閤秀琴退还电费524.80元，该债务及群艺馆应向閤秀琴赔偿的损失，与閤秀琴向群艺馆支付租金的债务均为货币给付的债务，两者可以抵销。故群艺馆诉请閤秀琴支付自2020年1月1日起至2020年9月17日止房屋占有使用费（租金）88665元，本院支持23107.70元（33982.50元－10350元－524.80元），超出部分本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十九条、第一百零七条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、閤秀琴于本判决生效之日起十日内，向襄阳市群众艺术馆支付房屋租金23107.70元；二、驳回襄阳市群众艺术馆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2129元，按原告减少后的诉讼请求数额计取为2017元，保全费1020元，合计3037元，由被告閤秀琴负担1420元，由原告襄阳市群众艺术馆负担1617元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长  匡江山人民陪审员  陈玉琴人民陪审员  刘喜东二〇二〇年十二月二日书 记 员  李蓝馨