四川省乐山市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1102民初3539号 原告：谢寨新，男，1976年1月1日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人：徐华群（谢寨新妻子），女，1977年10月10日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人：刘勇强，北京威诺（成都）律师事务所律师。 被告：辜淑芳，女，1953年12月8日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 被告：辜玉龙，男，1964年5月18日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 原告谢寨新与被告辜淑芳、辜玉龙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序于2020年7月8日公开开庭进行了审理。2020年7月13日，因案情复杂，本院裁定本案转为普通程序进行审理，并分别于2020年9月1日、2020年9月21日、2020年12月29日公开开庭进行了审理。原告谢寨新的委托诉讼代理人徐华群、刘勇强，被告辜淑芳、辜玉龙到庭参加诉讼。本案从2020年9月21日至2020年12月22日为鉴定期间，现已审理终结。 原告谢寨新向本院提出诉讼请求：1.判令解除谢寨新与辜淑芳2007年1月29日签订的《购房协议》；2.判令辜淑芳、辜玉龙共同返还谢寨新购房款68000元并共同赔偿谢寨新损失180000元；3.本案诉讼费用由二被告承担。诉讼中，原告谢寨新将诉讼请求变更为：1.判令确认谢寨新与辜玉龙2007年1月29日签订的《购房协议》无效；2.判令辜淑芳、辜玉龙返还谢寨新购房款68000元并赔偿因被告导致合同无效对原告谢寨新造成的损失152647元（房屋现价值233480元-已付购房款68000元+装修损失40581元-租金87405元+统建安置房及其设施补差费用33277元+维修基金300元+物管费174元+建渣清运费240元）；3.本案诉讼费用、鉴定费用由二被告承担。 事实和理由：2007年1月29日，谢寨新与辜淑芳委托的辜玉龙就位于乐山市市中区××巷××号××幢××单元××楼××号的房屋买卖事宜协商一致，并签订《购房协议》，约定，辜淑芳将案涉房屋以7万元的价格卖给谢寨新，辜淑芳需配合谢寨新办理过户手续等。协议签订后，谢寨新向辜玉龙支付了68000元的购房款。但辜淑芳、辜玉龙至今未协助谢寨新办理过户登记。经谢寨新查询，案涉房屋并未登记在辜淑芳或辜玉龙名下。且据辜淑芳、辜玉龙陈述，案涉房屋的取得及案涉购房协议的履行都是由辜玉龙在实际操作。故，谢寨新诉至法院，请求辜淑芳、辜玉龙共同承担责任。 被告辜淑芳辩称，其不认识谢寨新。2007年，辜淑芳在李某的馆子里洗碗，有一天，李某问辜淑芳有没有身份证，辜淑芳说没有，李某就让辜淑芳带上户口簿去照张相，李某就给辜淑芳办了身份证。辜淑芳不识字，本案中谢寨新提交的有辜淑芳签字的授权书等都是李某让签的。位于乐山市市中区××巷××号××幢××单元××楼××号的房屋并不是辜淑芳的。辜淑芳对谢寨新陈述的这些事情均不知情。 被告辜玉龙辩称，辜玉龙农村的房屋拆迁，拆迁办说辜玉龙家面积比较大，找个姓辜的身份证，就可以多获得一份。经李某介绍，辜玉龙认识了辜淑芳。辜玉龙用了辜淑芳的身份证获得了案涉房屋。虽然案涉房屋登记在辜淑芳名下，但案涉房屋实际是辜玉龙的。和谢寨新协商买卖案涉房屋以及收购房款都是辜玉龙经手。谢寨新买房时知道房子是辜玉龙的，只是协议是以辜淑芳的名义签订的。辜玉龙不同意退还谢寨新购房款，也不同意赔偿谢寨新损失。 本院经审理认定事实如下：落款日期为2006年10月30日的《拆迁房屋协议书》载明：拆迁人为乐山市土地管理事务所（甲方），被拆迁人为辜淑芳（乙方）。因国家建设用地需要，甲方根据有关规定拆迁乙方坐落在××镇××村××组的房屋及其构筑物。拆迁房屋主体房建筑面积为158.77平方米（其中砖混结构住宅81.75平方米、砖木结构住宅28.87平方米、石棉瓦住宅48.15平方米）。甲方同意乙方按规定选定的青果山5号点小区14幢1单元6楼1、2号两室一厅，建筑面积127.48平方米的统建房作为乙方拆迁房屋产权调换后安置用房。还房面积不足原主体房面积的31.29平方米，实行价购。产权调换后，甲方应支付乙方拆迁房屋补偿费用27164.96元，乙方应支付甲方统建安置房及其设施补差费用33277元。落款“乙方”处有“辜淑芳”字样签名，“代表人”处有辜玉龙签名及捺印。庭审中，辜玉龙陈述，“辜淑芳”的签名系由其代签。 2007年1月29日，辜淑芳向辜玉龙出具《授权书》，载明：辜淑芳授权辜玉龙全权处理青果山5号还房（14栋1单元6-2）的出售及相关事宜。同日，谢寨新（乙方）与辜玉龙（甲方）签订《购房协议》，载明：甲方将拆迁所得的坐落在青果山5号点（扩建房）第14栋1单元6楼2号（面积63.74平方米，以房产证上的实际面积为准）房屋出售给乙方，价格为7万元。该房屋是甲方拆迁还房所得的合法房产，甲方在与拆迁办签订还房协议后，乙方付给甲方购房预付款50000元，余额部分待甲方取得土地证、房产证后乙方一次性付清全部余款。签订本协议时乙方支付甲方的预付款50000元，如果甲方违约，甲方除退还乙方预付的50000元外，还应赔偿乙方50000元违约金。甲乙双方约定土地证、房产证满五年后过户。 2007年1月30日，谢寨新向辜玉龙支付案涉房屋购房款50000元，辜玉龙向谢寨新出具《收条》。 2009年5月31日，谢寨新以辜淑芳名义缴纳了上述《拆迁房屋协议书》中载明的统建安置房及其设施补差费用33277元。 2009年6月1日，谢寨新向辜玉龙支付案涉房屋购房款共计18000元，辜玉龙向谢寨新出具《收条》。同日，谢寨新向辜玉龙出具《欠条》，载明：今欠辜玉龙青果山还房14栋1单元6楼2号购房款2000元，余款在房产证、土地证过户后付清。 同日，谢寨新以辜淑芳名义缴纳了案涉房屋的建渣清运费240元、房屋维修基金300元、物管费174元。辜玉龙将案涉房屋交付给谢寨新，谢寨新装修居住至今。 落款日期为2019年6月18日编号为（2016）0015704的《新编门牌号码通知》载明：“辜淑芳：你房产（户）的新编门牌号码是桂家山巷334号14幢1单元6楼2号”。 2019年12月19日，辜玉龙向辜淑芳出具《承诺书》，李某作为见证人在该承诺书上签名。该承诺书主要载明：辜玉龙承诺位于乐山市市中区××巷××号××幢××单元××楼××号××房，该房屋拆迁补差、办理产权证、房屋交易等以及由此产生的一切债权债务，相关法律责任均由辜玉龙承担，与辜淑芳无关。 另查明，乐山市市中区不动产登记和房屋产权交易信息查询结果显示：截止2020年1月10日，辜淑芳名下无信息。截止2020年7月8日，辜玉龙名下无信息。 庭审中，证人李某陈述，李某和辜玉龙是邻居，拆迁办称要多换房就需要找姓辜的人。辜淑芳在李某馆子里洗碗，李某就介绍辜淑芳和辜玉龙认识。辜淑芳说没有身份证，辜玉龙就和辜淑芳一起去办了身份证。辜淑芳办了身份证后，就把身份证拿给辜玉龙了。 诉讼中，经谢寨新申请，本院委托四川省久源房地产土地估价有限公司对下列事项进行评估：1.位于乐山市市中区××巷××号××幢××单元××楼××号的房屋2020年9月21日的市场价值；2.参照同地段房屋的市场租金评估位于乐山市市中区××巷××号××幢××单元××楼××号的房屋从2009年6月1日至2020年9月21日期间的租金；3.位于乐山市市中区××巷××号××幢××单元××楼××号房屋2020年9月21日的装饰装修价值。2020年12月4日，四川省久源房地产土地估价有限公司作出编号为久源房估（2020）第991-1号《房地产估价报告》，估价意见为：1.位于乐山市市中区××巷××号××幢××单元××楼××号的房屋2020年9月21日的总价为233480元，2.2009年6月1日至2020年9月21日期间的租金价值为87405元，3.2020年9月21日的房屋装修价值为40581元。为此，谢寨新支付鉴定费5569元。 庭审中，辜玉龙陈述，《授权书》是廖春利写好后让辜淑芳签名。谢寨新、辜玉龙均陈述，谢寨新与辜玉龙协商购买案涉房屋并商谈购房价格，辜玉龙带谢寨新看房。整个房屋买卖的过程辜淑芳没有参与。 上述事实有身份证复印件、《拆迁房屋协议书》《授权书》《购房协议》《收条》《欠条》《新编门牌号码通知》《承诺书》、乐山市市中区不动产登记和房屋产权交易信息查询结果、《房地产估价报告》《四川增值税普通发票》《收款收据》、证人证言及当事人陈述等证据予以证明。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条关于“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，本案中，案涉《拆迁房屋协议书》载明的被拆迁人为辜淑芳，案涉房屋是基于前述《拆迁房屋协议书》而来，结合辜淑芳、辜玉龙的陈述可知，辜淑芳不属于××镇××村××组的拆迁安置对象，辜淑芳也没有将案涉房屋出售谢寨新的意思表示。且辜玉龙未提交证据证明其对案涉房屋享有处分权。故，案涉《购房协议》无效。 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，本案中，辜玉龙以辜淑芳的名义签订《拆迁房屋协议书》后，又与谢寨新签订《购房协议》，并收取谢寨新的购房款。前述过程辜淑芳没有参与，辜淑芳对《购房协议》无效不存在过错。原告谢寨新请求辜淑芳退还购房款及赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。纵观《购房协议》的签订过程来看，原告谢寨新在签订《购房协议》时，审查了辜玉龙提交的《拆迁房屋协议书》和《授权书》，谢寨新对《购房协议》无效不存在过错。而导致案涉《购房协议》无效的过错方为辜玉龙，辜玉龙除应退还谢寨新已经支付的购房款68000元外还应赔偿谢寨新因此所受到的损失。 本院结合四川省久源房地产土地估价有限公司的估价意见（位于乐山市市中区××巷××号××幢××单元××楼××号的房屋2020年9月21日的总价为233480元，2009年6月1日至2020年9月21日期间的租金价值为87405元，2020年9月21日的房屋装修价值为40581元）和谢寨新提交的缴纳统建安置房及其设施补差费用、房屋维修基金的《收款收据》来认定辜玉龙应赔偿谢寨新由此所受到的损失。损失的具体项目和金额如下：关于可期待利益部分损失，因辜玉龙的原因导致案涉购房协议无效，谢寨新无法获得案涉房屋，房屋增值部分系谢寨新的可期待利益损失，房屋增值部分应是房屋现有价值233480元与购房时合同约定70000元的差距，即163480元。关于装修部分损失，装修系谢寨新对案涉房屋的添附，该添附已与案涉房屋形成一种不能分离的状态，现不能拆除部分的装修价值为40581元，辜玉龙应予以赔偿。关于统建安置房及其设施补差费用，从《拆迁房屋协议书》载明的内容来看，谢寨新缴纳的该笔费用应为《拆迁房屋协议书》中约定的“产权调换后……乙方应支付甲方统建安置房及其设施补差费用33277元”。再结合辜玉龙陈述其已实际领取《拆迁房屋协议书》中约定的“产权调换后，甲方应支付乙方拆迁房屋补偿费用27164.96元”。现《购房协协》无效，该费用应由辜玉龙承担。关于房屋维修基金，维修基金系对案涉房屋进行维护而需缴纳的费用，因《购房协协》无效，该费用应由辜玉龙承担。同时，谢寨新居住使用案涉房屋，可以弥补谢寨新的部分损失，该部分金额参照2009年6月1日至2020年9月21日期间的租金价值，酌情认定为90000元，该金额应抵扣前述损失。综上，原告的损失共计：147638元（233480元-70000元＋40581元＋33277元＋300元-90000元）。 对于谢寨新主张的物管费、建渣清运费，系谢寨新居住使用案涉房屋产生的费用，应由谢寨新自行承担，本院对谢寨新的该部分请求不予支持。 综上所述，原告的部分诉讼请求符合双方的约定及法律规定，本院对其符合合同约定及法律规定的部分予以支持，其余部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、确认原告谢寨新与被告辜玉龙于2007年1月29日签订的《购房协议》无效； 二、在本判决生效之日起三十日内，被告辜玉龙退还原告谢寨新已经支付的购房款68000元； 三、在本判决生效之日起三十日内，被告辜玉龙赔偿原告谢寨新损失147638元； 四、驳回原告谢寨新的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4610元，由原告谢寨新负担105元，被告辜玉龙负担4505元；鉴定费5569元，由被告辜玉龙负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审 判 长  周亲亲 审 判 员  曹银萍 人民陪审员  黄美文 二〇二〇年十二月三十日 书 记 员  罗 宇