福建省福州市长乐区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0112民初1611号 原告（反诉被告）：吴玉斌，男，1980年7月18日出生，汉族，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：林雪卿，福建华睦律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈代棪，男，1959年9月16日出生，汉族，住福州市长乐区。 委托诉讼代理人：林华、邱立杰，福建万广律师事务所律师。 原告吴玉斌与被告陈代棪租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用小额诉讼程序。陈代棪于2020年6月18日向本院提出反诉，本院予以合并审理，依法转为简易程序公开开庭进行了审理。原告吴玉斌及其诉讼代理人林雪卿、被告陈代棪的委托诉讼代理人林华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴玉斌向本院提出诉讼请求：1．判令确认双方间《店面租赁协议》已于2020年3月31日解除；2．判令陈代棪减免疫情期间2020年1月24日至3月31日共2个月零6天租金的一半9350元；3．判令陈代棪退还2020年3月31日至2020年5月7日间未租已付租金10693.55元及押金20000元。事实和理由：2017年11月6日，双方签订了《店面租赁协议》约定，陈代棪将长乐区店面一间（一楼、二楼）租给吴玉斌经营旅游及票务行业，租期为三年（从2017年11月8日至2020年11月8日止）；第一年度的月租金为7600元、第二年度为8200元、第三年度为8800元，租金每半年一付；租赁押金为20000元，租赁期满结算一切税费后退还。后双方协商一致将第三年度的租金减为8500元／月。吴玉斌已实际支付租金至2020年5月8日。因新型冠状病毒传播，福建省于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，同日文化和旅游部办公厅也发布相应暂停经营旅游产品的通知，吴玉斌即日暂停营业，直至2020年4月10日福州市文化和旅游局发布通知，才恢复部分经营活动。吴玉斌于2020年3月25日提前6天告知陈代棪于2020年3月31日退租，依据不可抗力和公平原则，吴玉斌请求减免2020年1月25日至3月31日间的租金一半9350元，并退还押金20000元及2020年4月1日至2020年5月8日间已付未租租金10693.55元。 陈代棪认可双方合同已解除，吴玉斌正式提出解除的时间为2020年4月16日，根据合同约定提前退租的应提前三十天通知，故合同解除时间为2020年5月16日。另答辩称，吴玉斌系因自身经营决策而决定停业。吴玉斌正式提出退租时，政府部门已发布通知允许旅行行业部分业务恢复经营，疫情不会阻碍吴玉斌继续履行租赁合同。同时，吴玉斌尚未腾空房屋交还陈代棪，而且还存在破坏房屋电路等情况。另外根据双方签订的《店面租赁协议》第六条约定，提前退租应提前30日通知并支付违约金；第七条约定，到期不续租须将房屋恢复原状，不恢复原状，需照价支付所需费用。吴玉斌应支付违约金并恢复房屋原状，同时因其违约行为不具有正当性，且造成陈代棪巨大的经济损失，故押金2万元应予以没收。为此，陈代棪向本院提出反诉请求：1．判令吴玉斌向其支付违约金20000元；2．判令陈代棪没收吴玉斌押金20000元；3．判令吴玉斌将租赁物恢复原状至精装修标准（包含恢复一楼隔墙、封闭二楼门洞，通水电）并腾空、交还房屋；4、判令吴玉斌支付拖欠的房租2550元（2020年5月8日至2020年5月16日）和房屋占用使用费8500元（按每月8500元标准计算，自2020年5月17日暂计至2020年6月16日，之后应续算至吴玉斌恢复原状并实际交接房屋时止）；5．本诉和反诉诉讼费用均由吴玉斌承担。 吴玉斌答辩称，双方合同解除系因不可抗力所以双方互相免责，无须支付违约金。陈代棪主张的押金应予没收、吴玉斌尚拖欠房租、应支付房屋占用使用费等均缺乏事实和法律依据，不应支持。同时，陈代棪也未提供证据证明房屋的现状非原状，其诉求无法履行。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年11月间，吴玉斌先后租下陈代棪位于长乐区宝航花园9号店面（二层，以下简称案涉租赁物）及毗邻的刘庆华名下8号店面（二层）用以经营旅游及票务行业。2017年11月6日，吴玉斌（乙方）与陈代棪（甲方）签订了《店面租赁协议》，约定续租三年，从2017年11月8日至2020年11月8日止；第一年月租金7600元、第二年月租金8200元、第三年月租金8800元，半年支付一次；租赁押金为20000元，租赁期满结算一切费税后如数退还。此外，该协议第五条约定“店面现状为精装修、通电、通水，有一个水表、一个电表”；第六条违约责任中约定“租赁期间内，乙方需提前退租应提前30日通知甲方，并支付违约金20000元给甲方”；第七条约定“到期乙方如不在续租，须将房屋恢复原状，如不恢复原状，需照价向甲方支付恢复原状所需费用”。2019年11月份，双方协商将第三年度月租金调整为8500元。同年11月间，吴玉斌向陈代棪支付了2019年11月8日至2020年5月7日的租金51000元。 2020年1月24日，因新型冠状病毒感染的肺炎疫情严重，文化与旅游部办公厅发布《关于全力做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作暂停旅游企业经营活动的紧急通知》，吴玉斌据此停业。2020年3月间，吴玉斌曾与陈代棪沟通减免房租等事宜，但双方未能达成一致。3月25日，吴玉斌通过微信告知陈代棪“我们只租到本月31日”。3月26日，吴玉斌与他人签订了租赁合同租赁得店面用以经营旅游行业。4月16日，吴玉斌通过微信向陈代棪发出《解除合约通知函》，再次通知解除合同并要求退还费用、押金。同年6月4日，吴玉斌诉至本院，后陈代棪亦提出反诉。 另查明，吴玉斌与刘庆华于2017年11月8日签订的《店面续租协议》的第五条约定，“租赁期满结算一切费税后（一楼隔墙和楼梯、二楼门洞恢复原状后）甲方如数退还押金”。 2020年7月9日，经本院现场勘查，案涉租赁物根据临街与否分割为前后两个部分，前部临街为店面，后部为楼梯、洗手间；前后两部分隔断，需通过刘庆华名下店面连接。同时，案涉租赁物前部与刘庆华名下店面一楼完全打通，二楼亦有一门洞相互连通。刘庆华名下店面一楼、二楼间已无楼梯，需利用案涉租赁物内的楼梯，且相应水电均来源于案涉租赁物，两个租赁物目前无法分离独立使用。吴玉斌在案涉租赁物二楼、刘庆华名下店面二楼均留有办公桌椅、柜子、推车、衣柜等物品。 本院认为，吴玉斌与陈代棪签订的《店面租赁协议》系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，应当认定合法有效。双方应当按照约定全面履行自己的义务。 新型冠状病毒感染的肺炎疫情确对诸多行业产生巨大影响，但是否构成不可抗力，应综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的具体影响，结合疫情与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小等予以评判。虽然吴玉斌所从事的旅游行业因为疫情在2020年1月24日至4月10日间无法经营，但从吴玉斌后续另租他处继续经营旅游行业可知，疫情并未导致案涉租赁合同的目的无法实现。此外，期间租金早已于2019年11月间付清，疫情也不致吴玉斌不能履行其给付租金的民事义务。吴玉斌主张不可抗力而要求解除租赁合同不能成立。吴玉斌在合同期间提前解除合同，根据案涉租赁合同第六条的约定，应当支付违约金20000元。 疫情对于吴玉斌经营旅游行业确实造成重大影响，结合福州市人民政府印发的《关于帮助中小微企业应对疫情共渡难关若干措施的通知》中减免中小企业房租的精神，根据公平原则对吴玉斌无法利用案涉租赁务开展旅游经营期间的租金进行调整。2020年1月24日至1月31日间为法定节假日，不予减免；2020年2月1日至4月10日间的租金予以减半；2020年4月11日至合同解除之日止，旅游行业已恢复部分项目的经营，不予减免，则减免租金共计9916.67元。 对于合同解除的时间的认定。案涉租赁合同第六条约定，提前退租的应提前30日通知，本案中吴玉斌先后于2020年3月25日、4月16日两次通知陈代棪退租。陈代棪主张3月25日微信记录即为双方协商过程，应以4月16日的通知为准，但吴玉斌在该微信记录中已明确表明了要求解除合同的意图，在该通知到达陈代棪后30日，合同即已解除，故本院认定案涉合同于2020年4月24日解除。 合同解除后，吴玉斌所交租赁押金20000元及预先支付的2020年4月25日至5月7日间的租金3683.33元，应予以退还。陈代棪所主张的由其没收租赁押金，于法无据，不予支持。但是，吴玉斌未及时腾空租赁物并交还陈代棪，至今仍在案涉租赁物二楼内存放有大量物品，持续占用了租赁物，应当按原租赁租金标准向陈代棪支付占用期间的房屋占用使用费，从2020年4月25日计算至吴玉斌实际腾空交还房屋为止。 对于陈代棪主张的恢复原状问题。经本院勘查现场，案涉租赁物与毗邻的刘庆华名下店铺打通，现无法分离、无法独立使用，且案涉租赁合同第七条明确约定了租赁期满后承租方的恢复原状义务，故本院对陈代棪该项诉请予以支持。但，陈代棪未能提供证据证明双方所约定原状“精装修”的具体标准，故认定达到使案涉租赁物可供独立使用的标准为限（应与刘庆华名下宝杭花园8号店面相互分离、上下楼连通、通水电）。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第一款、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、确认吴玉斌与陈代棪于2017年11月6日签订的《店面租赁协议》已于2020年4月24日解除。 二、陈代棪应于本判决生效之日起十日内退还吴玉斌租赁押金20000元。 三、陈代棪应于本判决生效之日起十日内退还吴玉斌因疫情影响而减免的租金9916.67元及2020年4月25日至5月7日间的租金3683.33元，合计13600元。 四、吴玉斌应于本判决生效之日十日内向陈代棪支付违约金20000元。 五、吴玉斌应于本判决生效之日起十日内腾空长乐区店面并向交还陈代棪，并支付自2020年4月25日起至实际腾空之日止的房屋占用使用费（按每月8500元标准计算）。 六、吴玉斌应于本判决生效之日起十日内将长乐区店面恢复原状（应与宝航花园8号店面相互分离、上下楼连通、通水通电）。 七、驳回吴玉斌的其他诉讼请求。 八、驳回陈代棪的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费801元，减半收取计400.5元，其中由吴玉斌负担80.5元、由陈代棪负担320元；反诉案件受理费减半收取计538.1元，其中由陈代棪负担175.6元，由吴玉斌负担362.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  郑文钧 二〇二〇年七月二十日 书记员  吴琳慧 本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。