江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0582民初5833号原告：顾建良。委托诉讼代理人：章志东。被告：戴正平。委托诉讼代理人：高宇。委托诉讼代理人：朱晓洁。被告：严青莲。委托诉讼代理人：张艳梅。原告顾建良与被告戴正平、严青莲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案受理后，由张家港市人民法院审判员赵霞适用简易程序于2020年7月28日、8月21日、9月25日、9月27日公开开庭进行了审理。原告顾建良及其委托代理人章志东、被告戴正平、被告严青莲的委托代理人张艳梅到庭参加了四次庭审。被告戴正平的委托代理人高宇到庭参加了前三次庭审，被告戴正平的委托代理人朱晓洁到庭参加了第四次庭审，被告严青莲到庭参加了第四次庭审。本案现已审理终结。原告顾建良向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间达成的口头房屋买卖协议；2、两被告退还原告购房款185000元；3、两被告赔偿原告损失1770000元（自立案之日起，按照全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止）；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2001年8月10日，原告向两被告购买了张家港市塘桥妙桥老市场6幢101室、201室、301室的房屋。原告分三次支付了全部购房款185000元。被告严青莲以戴正平名义出具了收条。2001年8月15日，两被告向原告交付了房屋，原告及家人一直居住至今。原告要求办理过户手续，但两被告以没有时间及其他借口拖延过户，一直未能办理。之后，戴正平以该房屋向银行申请抵押抵款，到期后无力偿还，造成房屋被法院执行拍卖，原告的合法权益受到严重侵害。被告戴正平辩称：本案并非房屋买卖合同纠纷，而是损害赔偿纠纷。原告将自己名下房子抵押贷款，不存在过错。在房屋的权属上，原告不构成善意取得。两被告离婚时约定该房属于戴正平所有，并一直登记在戴正平名下。戴正平对出售房屋并不知情，2012年返回张家港时才知道房屋被严青莲出售。戴正平从未作出过出售房屋的意思表示。被告严青莲辩称：一、严青莲从未与原告形成案涉房屋买卖合同关系。严青莲不是本案合同的相对人，原告起诉严青莲主体错误。严青莲不是本案适格主体，依法驳回对严青莲的诉讼请求。事实有三个方面可以证明，1、原告2012年至2015年三次诉讼当中均自认严青莲未参与案涉房屋买卖合同的相关事宜，也不在场。2、案涉房屋的房产证登记在戴正平名下，共有人栏是空白，说明案涉房屋的产权性质为婚后戴正平个人财产。所以戴正平是否处分案涉房产无需严青莲在场，也无需经过她同意；戴正平是否与原告口头商谈过案涉房屋买卖事宜严青莲并不知情。另外，原告三次起诉均自认房屋的钥匙交付是戴正平完成的。所以本案的合同相对人是戴正平和原告，非严青莲。也就是说，案涉房屋买卖合同的相对人发生在原告和戴正平之间。从戴正平上次提供的答辩状可以看出，案涉房屋为戴正平个人财产。原告起诉严青莲的四项诉请起诉主体错误，应当依法驳回原告对严青莲的起诉及诉讼请求。二、原告以及原告代理人向严青莲所录制的视频及形成的笔录是在威逼恐吓以及利诱的情形下形成的，不是出自严青莲的本意。严青莲接下来将通过其他途径对原告及原告代理人恐吓威胁严青莲形成的证据举报，要求追究相关法律责任。三、本案原告起诉的是解除口头买卖合同，属于债权请求权，原告2015年就本案起诉了第三次，截止2020年元月的起诉，诉讼时效已经超过三年，诉讼时效已过。四、案涉标的物属于不动产，不动产的交易应该通过书面买卖合同予以确认。本案原告在之前的三次诉讼当中，以及今天的诉讼中，均自认双方建立的是口头协议，不符合房屋买卖合同的交易习惯。也不符合法律要求该类合同以书面形式确认法律关系的规定。且原告在三次诉讼中，包括本次的诉讼中，对于原告与被告1间是否就房屋买卖合同的总价是多少，以及不动产交易的过户税费，付款方式，违约责任等核心条款都没有达成一致的意见。且相关证据也未指向这几个方面，所以双方就案涉房屋的买卖合同成立的上述核心要件，核心的主要条款均未涉及。所以本案的房屋买卖合同并没有成立。五、本案标的物的灭失是由戴正平单方形成的，严青莲自始至终并不知情。且两被告解除婚姻关系15年了，双方间无任何往来。所以就案涉标的物的灭失的行为来看，也与严青莲无关。所以原告起诉严青莲赔偿损失无事实和法律依据。综上，严青莲无论从口头协议是否订立以及标的物被抵押拍卖均与严青莲没有关系。严青莲也不是合同的相对人。原告起诉严青莲主体错误，依法驳回原告对严青莲的起诉和诉讼请求。经审理查明，2001年8月2日严青莲向顾建良出具《收条》内容为“收条，今收到顾建良购房款定金贰万捌仟元整，收款人：戴正平，2001年8月2日”，2001年8月7日严青莲向顾建良出具《收条》内容为“收条，今收到顾建良购房款定金柒万贰仟元整（￥72000元），收款人：戴正平，2001年8月7日”，2001年8月10日严青莲向顾建良出具《收条》内容为“收条，今收到顾建良购房款计现金捌万伍仟元整，收款人：戴正平，2001年8月10日”，现顾建良认为上述款项用于购买张家港市塘桥妙桥老市场6幢101室、201室、301室的房屋，因该房屋已被拍卖，无法过户，要求解除合同等。涉诉。上述事实，有《收条》三份及庭审笔录等予以证实。戴正平、严青莲原系夫妻关系，1987年登记结婚，后双方于2005年协议离婚，离婚协议中并未涉及张家港市塘桥镇妙桥老市场6幢101室、201室、301室的处分。案涉房屋系戴正平于2000年购买，2001年办理产权登记，房屋所有权人为戴正平，共有人一栏为空白。上述事实，有离婚协议、所有权登记申请表及庭审笔录等予以证实。2015年9月戴正平以案涉房屋抵押担保从张家港市农村商业银行股份有限公司（以下简称张家港农商行）借款750000元。后因未及时还款，张家港农商行起诉来院。我院经审理后依法作出（2018）苏0582民初10961号民事判决，判决戴正平归还张家港农商行本金750000元及利息；张家港农商行可就案涉房产折价后以拍卖、变卖所得的变价款在登记的750000元范围内优先受偿。上述判决生效后，戴正平未能及时履行，张家港农商行向我院申请强制执行。案涉房产在淘宝网司法拍卖网络平台公开拍卖，案外人于2019年11月以1770000元价格竞拍取得，目前案涉房产在强制清退期间。上述事实，有（2018）苏0582民初10961号民事判决书及（2019）苏0582执937号之二执行裁定书及庭审笔录等予以证实。2019年1月14日顾建良在案外人魏清陪同下至张家港市南环路100号康美来店铺内向严青莲调查取证案涉房产相关证据，顾建良对取证过程进行了摄像保存。主要内容严青莲承认案涉房产是出售给顾建良，房屋售价185000元。2019年3月17日顾建良原代理人朱云春向严青莲调查案涉房产事宜，朱云春就此制作调查笔录一份，严青莲签字确认。调查笔录主要内容为：严青莲表示案涉房产是离婚前双方同意卖的，在2001年卖给顾建良。房屋售价185000元，顾建良全部付清，严青莲收款后出具了收条。卖房时双方并未离婚，戴正平是同意卖房子的，收房款时他也在场的。上述事实，有调查笔录、视频及庭审笔录等予以证实。庭审中，顾建良陈述，2001年我看到案涉房产门上的告示，知道了这套房子要卖，买房之前不认识戴正平、严青莲。我通过门上告示留的联系方式联系到了戴正平，告示上面是戴正平厂里的电话号码，告示上也写了戴正平厂房地址，我就直接去戴正平厂里找的他。第一次是我一个人去的，戴正平一个人在，我们就谈了价格，戴正平开价200000元，我还价了，戴正平说还要问一下他老婆。第二次我一个人去戴正平的厂里，被告夫妻两人都在，他们俩说最低185000元，我也同意了。双方就定下来了185000元的价格。我当场就交了定金28000元，我拿的是现金。严青莲收了钱，写了收条。过了几天，戴正平找我还要交钱。2001年8月7日，在戴正平厂里二楼办公室，我交了72000元，两被告都在。我舅舅也和我一起过去付钱的，也是严青莲收钱的，写的收条。她写了收条后，我说你为什么不写自己的名字？严青莲说，房产证上是戴正平的名字，收条上就写戴正平的名字。第三次交钱是2001年8月10日，两被告又催我付钱，我就向连襟、舅舅、岳父借了钱给他了。交钱的时候我和我舅舅、岳父一起去了戴正平厂里二楼办公室，两被告也都在，也是严青莲写的条子，钱也是严青莲拿的。案涉房产我是8月15日拿到的，当时我和我老婆先到案涉房子里，后来我舅舅也来的。钥匙是严青莲在案涉的房子里交给我的，当时他们带了好几个人搬房子里的东西。案涉房产是没有装修的，过了几年，屋面开始漏了，我就开始修屋面。装修大概是2010年装修的，装修后一家人住在里面，我在里面做小生意压面条，一直住到现在。我在案涉房屋住了20多年，被告也从未提出异议，也从未向我主张过购房款。顾建良当庭陈述：有没有在案涉房产上贴告示，不记得了。当时卖房子和原告讲过价格的事情，就谈过一次，我提出要250000元，双方价格一直没有谈拢。钥匙到底有没有给原告我记不清了。他说交钱我跟严青莲都在场，实际我是不在场的，如果在场，我就要写条子的，因为房产证是我的名字。因为这个房子导致我和严青莲关系更加恶化。原告说的谈房子的时间是错误的，不可能当天谈下来当天交钱。前面起诉三次他撤诉，为什么一直不来找我，因为房产价格一直没有确定好。我们也离婚了，信息不对称。大概2008年原告找过我，说要过户，我说房款没有付清我不可能过户。我要增加20万，双方没有谈拢。185000元是收到的。严青莲当庭陈述：收条是我出的，当时戴正平叫我写的，戴正平是否在现场不记得了，但是他肯定让我把钱收下来，让我写预付金。因为价格没有协商好。钥匙是谁给的我不知道，记不清了。上述事实，有庭审笔录等予以证实。本院认为，关于案涉房产是否属于戴正平、严青莲夫妻共同财产？该房产在戴正平、严青莲婚姻关系存续期间购买所得，戴正平、严青莲并未举证证实夫妻关系存续期间所得财产归夫妻各自所有，案涉房产登记在戴正平一人名下，并不构成对夫妻共同财产分割的约定。故案涉房产属于戴正平、严青莲的夫妻共同财产。关于案涉房产口头买卖合同是否成立、生效以及售价？本院认为，根据严青莲出具的收条、调查笔录以及顾建良占用、使用案涉房产20年的事实，可证实买卖合同已经成立、案涉房产售价185000元。该合同系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同。因案涉房产被司法拍卖，原告要求过户，事实不能，原告合同目的不达，现原告要求确认解除双方之间的买卖合同，于法有据，本院予以支持。合同解除后，被告理应返还收取的购房款185000元，并赔偿损失。关于损失的金额，案涉房产拍卖价格为1770000元，包含了购房价格，损失应当扣除购房价格158500元。原告主张的损失利息，应予支持。案涉房产目前在强制执行过程中，返还房产不宜在本案中一并处理。另外，案涉房产于2019年11月被司法拍卖，过户条件无法满足，原告据此起诉要求解除合同，并未超过诉讼时效。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、、第九十四条第四款及相关法律的规定，判决如下：一、确认解除被告戴正平、严青莲与原告顾建良口头达成的买卖张家港市塘桥镇妙桥老市场6幢101室、201室、301室的合同。二、被告戴正平、严青莲应返还原告顾建良购房款185000元。限被告于判决生效后十日内履行。三、被告戴正平、严青莲应赔偿原告顾建良损失1585000元及利息（以1585000元为本金，自2020年6月1日起至实际履行之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。限被告于判决生效后十日内履行。案件受理费减半收取10365元、财产保全费5000元合计15365元，由两被告负担。两被告于本判决生效后十日内支付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员 赵 霞二〇二〇年九月二十九日书记员 茅冬梅附：当事人在法院调解、判决后自动履行法律文书确定的义务，将相关履行义务款项交纳至法院以下账户的，应在三日内将汇款人、金额、相关汇款依据及案号等情况书面告知承办法官。1、诉讼费用。户名：张家港市人民法院，开户银行：中国农业银行苏州张家港分行营业部，账号：62×××68；2、调解书、判决书确定当事人履行义务的款项。户名：张家港市人民法院，开户银行：中国农业银行苏州张家港分行营业部，执行款账号：62×××63。3、汇款情况如未及时告知承办法官，导致当事人向法院申请执行的，可能存在被法院采取强制执行措施或被列为失信被执行人及限制高消费等风险。4、如未按调解书、判决书确定义务履行，导致对方当事人向法院申请执行的，法院将依法采取强制执行措施，或采取列为失信被执行人及限制高消费等信用惩戒措施。