四川省苍溪县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0824民初3316号 原告（反诉被告）：成都风尚时代商业管理有限公司，住所地成都市高新区天府大道中段1388号1栋10层1066号。 法定代表人：黄斌，总经理。 委托诉讼代理人：陈萱，四川明炬（南充）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：祝雁，四川明炬（南充）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：四川峻陵房地产开发有限公司，住所地苍溪县陵江镇嘉陵路西段233号。 法定代表人：马兵，总经理。 委托诉讼代理人：杨辉，四川鉴平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋**，四川鉴平律师事务所律师。 原告（反诉被告）成都风尚时代商业管理有限公司（以下简称成都风尚公司）与被告（反诉被告）四川峻陵房地产开发有限公司（以下简称四川峻陵公司）居间合同纠纷一案，本案于2020年10月20日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈萱、祝雁，被告的委托诉讼代理人杨辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）成都风尚公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付招商月费和佣金共计493005.76元；2.依法判令被告向原告支付违约金200000元；3.本案诉讼费用、保全费用等相关费用由被告承担。事实与理由：2017年12月13日，原、被告签订《苍溪金港国际项目委托招商代理合同》。同日，被告出具《授权委托书》，授权原告全权代理“金港国际”项目招商事宜。合同第一条约定合同项目地点位于四川省苍溪县××路××号；第六条约定被告在2018年2月1日至2018年9月30日每月支付月费含税82400元，此费用不计算在招商佣金内并约定，招商佣金计算方式为“签约建筑面积ｘ起始甲方实收月租金单价×2＝招商佣金”,佣金支付时间为承租方签约支付首期租金或履约保证金后；第八条第2项约定原告是项目的唯一全权招商委托代理公司；第九条约定如果被告未按约定支付合同费用，逾期超过7日，应支付赔偿金20万元。合同签订后，原告积极履行合同义务，被告却故意拖欠月费以及佣金。2018年9月27日，原告向被告发出《商函》，要求被告支付欠付的2018年8、9月的月费164800元（含税）以及佣金328205.76元（含税），共计493005.76元，但被告却拒绝支付，原告多次索要无果。被告的行为，违反了合同约定，损害了原告的合法权益，故诉至法院，请求依法裁决。 被告（反诉原告）四川峻陵公司辩称：1.原被告签订委托招商代理合同属实；2.原告诉称积极履行合同义务不属实，原告在合同履行期间消极对待，未完成合同义务，并给被告造成巨大经济损失；3.原告诉称被告拖欠费用及拒绝支付费用均不属实，发出商函也是不知情，由于原告未履行义务给被告造成损失，按照合同约定须向被告支付16万元的赔偿金及承担违约责任，双方为此达成了相互抵扣费用、互不支付费用的一致意见；4.原告诉称被告违反合同约定，歪曲事实，违反合同约定的一方是原告，因此要求支付违约金于法无据，即使延期支付费用，违约金也明显过高，被告请求法庭降低违约金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率年利率3.85%计算。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）四川峻陵公司向本院提出反诉请求：1.判令被告向原告赔偿未完成招商面积的赔偿金16万元；2.判令被告向原告支付违约金20万元；3.反诉费用由被告承担。事实与理由：被反诉人于2017年12月13日与反诉人签订了《苍溪金港国际项目委托招商代理合同》，合同约定：期限为2017年12月15日至2018年9月30日；委托内容为前期策划与商业招商；进场45天内提交前期策划方案；委托招商面积为1.6万平方米；签约面积占委托招商总面积比：2018年4月30日前完成至30%，2018年6月30日前完成至60%，2018年8月30日前完成至75—80%；如2018年8月30日前未完成委托招商面积的75%—80%，则应支付16万元赔偿金;招商月费为核算包干单价(包含业务费);其他事项等。合同签订后，反诉人向被上诉人支付了前期策划费、月费，垫付了应由被反诉人承担的费用等，但被反诉人未积极履行职责，委托事项进展极其迟缓，至2018年6月30日前未实现一户招商，2018年8月30日前招商占比极低。被反诉人严重违约行为，给反诉人造成了巨大经济损失。反诉人为维护自身合法权益，依法提起反诉，恳请法院支持反诉人的诉讼请求。 原告（反诉被告）成都风尚公司针对反诉请求提出答辩：1.合同中约定如因被告原因而未完成招商面积，原告不需要赔偿16万元，并且实际招商面积多少，是被告的经营风险；2.第二项反诉请求和第一项请求重复，并且该项请求没有法律依据和合同依据。 原告（反诉被告）成都风尚公司与被告（反诉原告）四川峻陵公司围绕本诉、反诉主张分别向本院提交证据，本院组织当事人进行质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院将在查明事实部分及本院认为部分予以综合认定。 本案经审理，查明以下案件事实：原告（反诉被告）成都风尚公司系经营企业管理咨询、企业营销策划、房地产营销策划等业务的企业法人；被告（反诉原告）四川峻陵公司系经营房地产开发、房屋建筑工程的企业法人。2017年12月13日，四川峻陵公司将开发的位于苍溪县××路××号××商住楼中的招商事宜委托给成都风尚公司代理招商。经协商一致，双方以四川峻陵公司为甲方、以成都风尚公司为乙方签订了《苍溪金港国际项目委托招商代理合同》。合同中与本案关联的主要内容为：委托期限：2017年12月15日至2018年9月30日。委托内容：甲方委托乙方为委托物业提供：1.前期策划；2.商业招商。委托要求：甲方保证在其进行物业销售产权转移时,除自营业主外,本项目的所有甲方自持或已获得委托权的商铺全部委托乙方招商管理。根据项目地商业市场实际情况,提出合理业态规划、租金分解方案及租期管理办法。乙方进场45天内需提交给甲方前期策划方案［包括市场调查、项目分析、业态规划;招商政策及管理租赁（优惠）决策文件、租金建议;租赁联营合同版本、及招商任务分解等］。招商工作范围及目标:1.项目商业总面积约3.2万平方米,委托招商面积约为1.6万平方米。在合同期内,以双方确认的招商方案为基础,甲方推荐、引进的品牌或商家成功入驻的,乙方计算50%佣金,招商面积纳入乙方节点考核。2.以双方确认的招商方案为基础,甲方对乙方的考核节点为:乙方签约面积占委托招商总面积比,具体如下:2018年4月30日前完成至30%,2018年6月30日前完成至60%,2018年8月30日前完成至75%-80%。招商费用及结算方式。1.前期策划费用:22万元；前期策划时间:2017年12月15月至2018年1月31日。2.招商月费月费支付时间段:2018年2月1日-2018年9月30日。月费支付方式:乙方当月月费甲方需在上月30日前支付给乙方。月费金额为8万元，此费用不计算在招商佣金内。每月当月月费甲方需提前7日支付乙方；招商月费为核算包干单价（包含业务费）,涉及税费由甲方按3%税率承担。3.招商佣金计算方式:签约建筑面积×起始甲方实收月租金单价×2＝招商佣金。（1）在双方合作期间内,由乙方成功招商的商铺（承租方与产权方及产权委托方签订租赁合同）,承租方支付首期租金／履约保证金后,甲方向乙方支付招商佣金（说明:若因客户自身原因不能履行合同完成装修开业的,招商佣金在后续月费中扣除；若因甲方原因造成客户不能履行合同的,佣金照常计算）。（2）采用联营合作方式的商家与甲方签订联营协议,招商佣金中核算的月租金单价按招商政策中规定的联营模式对应实际租金单价为准。（签约建筑面×对应租赁区域的平均租金×2）。（3）乙方洽谈成功引进由甲方代理的品牌,招商佣金中核算的月租金单价按招商政策中规定的联营模式对应实际租金单价为准。（4）每月15号前支付上月佣金,支付标准为:实际招商面积×起始甲方实收月租金单价×2。（5）招商佣金按招商成功的商铺建筑面积计提,且涉及税费由甲方按3%税率承担。佣金计算的时间依据,以招商合同签订日期与商家首期租金或履约保证金缴纳日期为准;若招商合同签订期与商家首期租金或履约保证金缴纳日期不致的,以商家首期租金或履约保证金缴纳日期为准。4.结算时间及程序凡经乙方招商成功,签订租赁／联营合同,缴纳租金／履约保证金的,甲方按每月实际数量计算佣金。（1）月费支付时间及程序:乙方当月费在上月的20日前向甲方开具上月费（含3%的税费）的发票甲方审核无误后在上月的30日前将本月月费（含3%的税费）支付给乙方，佣金时间及程序乙方每月2号前将上月招商佣金明细表提供给甲方审算,甲方在收到乙方的佣金明细表后5个工作日内反馈意见（例如存在需要核对查证的）。经甲方审核无误,且乙方签收并确认结算单后3个工作日内提交相应金额的发要给甲方,甲方在结算单签认后且收到乙方提供的相应金额发票后7天内以转账形式支付上述费用。如因乙方原因未能按时提供约定的招商佣金明细表,或提供的材料经甲方审查后不符合本合同约定的付款条件,或经甲方审查后请款数额与本合同约定不一致的,甲方及时通知乙方补充材料、或者变更请款数额、或待满足付款条件后再次申请。相应的付款期限顺延,甲方并不因此承担迟延付款的违约责。（2）客户解约在代理期内,如商业客户在开业前,因乙方原因导致商业客户解约的,发生退租的次月,该客户的佣金在乙方应收取的佣金中相应扣除。如客户保证金按约定不予退还或因合同约定产生纠纷导致对商业客户违约金的收取均归甲方所有。甲乙双方权责。甲方权责。本合同签订后,甲方应根据乙方的要求向乙方提供项目所必须的有关的图纸、资料等,以及项目运作的整体计划、方案及甲方要求等,以确保本项目顺利展开；甲方应保证上述资料真实及合法。甲方应按时每月支付乙方招商月费及代理佣金。乙方权责：乙方为甲方在本项目合同期内唯一全权招商委托代理公司。合作期间,在本项目委托招商面积中所有的租赁及联营合同经甲方及产权委托方签字和盖章签署的有效合同都视为乙方成功招商的商铺和业绩。2018年4月30日前乙方未完成委托招商面积的30%,甲方有权单方面解除合同,若甲方未在2018年4月30日解除合同视为合同继续。2018年8月30日前乙方未完成委托招商面积的75%-80%,乙方需支付甲方16万元的赔偿金。若因甲方原因（如第五条1.（7）（8）和第七条1.等）导致乙方未完成招商目标,则乙方无需向甲方支付赔偿金。合同变更／解除／终止／违约。本合同生效后,甲乙双方单方面无故解除或擅自终止履行本合同,违约方支付另一方20万元作为补偿。7、如甲方未按照本合同约定时间支付合同约定的费用,每延迟一日,应按照支付费用的万分之一,按日向乙方支付违约金,如果甲方无故欠款逾期超过7个工作日,乙方有权单方面解除本合同,甲方应向乙方支付赔偿金20万元。送达方式：双方送达合同文书、法律文件等,须以中文书面方式进行。以人手直接送达,则以对方被授权人员的有效签收视为送达。同日，被告向原告出具了《授权委托书》，委托原告全权代理被告“金港国际”项目招商，具体内容包括但不限于：项目招商，商业体系建设、商业营销策划等。委托期限与双方签订的“金港国际”项目委托代理招商合同一致（2017年12月15日至2018年9月30日）。 合同签订后，被告按照合同约定进行了前期策划，主要是向被告提供招商方案和商铺租金市场参考价格，被告据此确定了招商商铺的租金价格后由原告开始进行招商。按照双方在合同中约定的考核节点，原告在2018年6月30日前未完成招商任务；从2018年8月30日前完成了部分招商任务。2018年9月27日，原告向被告移交办公设施设备后退出招商，并向被告发出《商函》，主要认为被告租赁过高、内部还房方案及消防通道方案反复更改、工作配合和支持力度不够，导致招商进展缓慢。同时要求被告支付下欠两个月的月费和实际招商任务的报酬（详见下表）：                            品 牌                       商铺号                       建筑面积（㎡）                       租金 (元/月/㎡)                       月租金 （元/月）                       佣金（元）                               唐三彩                       1—07                       180.18                       50                       9009.00                       9009.00                               贝因美                       1—05                       415.74                       45                       18708.30                       18708.30                               田呗尔                       1—04                       88.84                       50                       4442.00                       8884.00                               Nike/Adidas                       1—03                       181.54                       50                       24077.00                       48154.00                               卡妮                       2—05                       321.91                       42                       13520.22                       27040.44                               田呗尔                       2—16/2—17                       93.49                       42                       3926.58                       7853.16                               国美电器                       2-05/2-07/2-08/2-09                       1681.02                       24.79                       41672.49                       83344.97                               五味书吧                       2—14                       201.72                       50                       10086.00                       20172.00                               2—02                       844.67                       50                       42233.50                       84467.00                               绿萝舞蹈室                       4—01B                       220.27                       25                       5506.75                       11013.50                               合 计                       318646.37                               税 费                       9559.39                               佣金总金（含税）                       328205.76                审理中，原、被告对上表无争议的招商商户是：1-07（唐三彩）、1-05（贝因美）、1-04（田呗尔）、2-05(卡妮)，对双方无争议的部分本院予以确认。有异议的是：1-03（Nike/Adidas）、2-16/2-17（田呗尔）、2-02（五味文化）、2-14（李泳萱）、4—01B（绿萝）、2-05/2-07/2-08/2-09（国美电器）。具体异议为：被告对1-03（Nike/Adidas）的招租事实无异议，但认为实际招租面积是444.87平方米；原告认为实际招商是481.54平方米，是被告自愿给商户优惠了30多平方米的面积。2-16/2-17（田呗尔），被告认为只是交了1-04的保证金2万元，租金至今没交，2-16/2-17签的有租赁合同，但既没有交保证金也没交租金，当时原告承诺田呗尔2-16/2-17不收费；原告称该商户所租的上下楼连接一起的，上下楼的租金不一样，租赁合同是分开签的，保证金是针对整个合同交的。2-02（五味文化）、2-14（李泳萱），被告提供了广元中院的判决书，称租赁合同签订时间是2018年5月3日，原告一直没有催促商户入驻，被告没有收入，现法院判决已经解除合同；原告称该判决书载明，五味文化交纳了8万保证金、李泳萱交了2万元保证金。2-05/2-07/2-08/2-09（国美电器），被告称国美电器是被告引进的并开支了15万元，国美电器没有交纳保证金和租金，并且国美电器是以疫情为由解除合同，合同租赁期是10年，实际租赁了1年多，租金是50万元每年；原告称被告支付的15万费用原告不知情，并且被告没有支付给原告，是被告支付给自己的工作人员，与本案没有关联性，租赁合同中被告与国美电器就约定了不交保证金，招商合同约定的支付佣金条件是交保证金或者租金，只要国美电器交了租金，就达到佣金支付条件，后合同是国美电器和被告协议解除，不是国美电器单方解除。4—01B（绿萝），被告称是原告退出后签订的，与原告无关，同时绿萝既没有交保证金也没交租金，是被告委托物业公司找到绿萝的另外合伙人重新签订合同，该商户与原告无关；原告称会签表和照片显示已经装修，承租人显示是同一人，出租人也是被告，是原告招商成功后，只是变更了名称。 对原、被告有争议的招商商户，经本院逐一核实后认定如下： 1.1-03（Nike/Adidas）。2018年7月13日，原、被告签订商务会签表，确认1-03号商铺与承租人的租赁方案。次月1日，商铺承租人与被告签订租赁合同并支付保证金3万元，用于经营阿迪达斯服饰，面积为481.54平方米,实际招租面积为444.87平米,价格50元/月/平方米。 2.1-04、2-16、2-17（田呗尔）。2018年9月4日，原、被告签订商务表，确认对1-04、2-16、2-17号商铺与承租人的租赁方案。同月10日，被告与承租人签订两份租赁合租赁合同。同月13日承租人支付保证金1万,用于经营田呗尔餐饮。1-04商铺面积为88.84平方米,价格50元/月/平方米；2-16、2-17商铺面积为93.49平方米，价格42元/月/平方米。 3.2-02号（五味书吧）。原、被告签订了商务会签表,确认2-02号租赁方案。2018年4月3日,五味文化公司向被告支付了保证金8万,5月3日被告与承租人签订了租赁合同,租赁面积为844.67平方米,价格50元/月/平方米。 2-14（李泳萱）。2018年6月27日,被告与承租人签订了2-14号租赁合同,租赁面积为201.72平方米，价格50元/月/平方米，同月29日承租人支付了保证金2万元。 2019年，被告向本院起诉要求解除四川五味文化传播有限公司和李泳萱的租赁合同，本院判决后，四川五味文化传播有限公司和李泳萱不服提起上诉，广元中院维持本院解除合同的判项，并对四川五味文化传播有限公司和李泳萱交纳的保证金和应赔偿的损失作出终审判决。 4.4-01B（绿萝）。2018年8月6日,原、被告签订商务会签表,确认4-01B号商铺与承租人的租赁方案。同日承租人支付保证金11000元,用于经营绿萝舞蹈工作室。该商铺面积为220.27平方米,价格25元/月/平方米。 5.2-05/2-07/2-08/2-09（国美电器）。2018年9月4日,原、被告签订商务会签表,确认2-05/2-07/2-08/2-09与国美电器的租赁方案。约定保底租金为50万/年,在签订合同之日起5个月内为经营免租期，免租期内无需支付租赁费用。国美电器租赁面积为1681.02平方米。2020年4月29日，被告与国美电器达成解除合同协议，并对相应款项进行了结算，其中，被告收取房屋租赁费233333.10元。 根据上述对原、被告有争议的招商商户核实认定情况和其余无争议的招商商户，本院对原告招商的面积、报酬等认定如下表：                            品 牌                       商铺号                       建筑面积（㎡）                       租金 (元/月/㎡)                       月租金 （元/月）                       佣金（元）                               唐三彩                       1—07                       180.18                       50                       9009.00                       9009.00                               贝因美                       1—05                       415.74                       45                       18708.30                       18708.30                               田呗尔                       1—04                       88.84                       50                       4442.00                       8884.00                               Nike/Adidas                       1—03                       444.87                       50                       22213.5                       44487                               卡妮                       2—05                       321.91                       42                       13520.22                       27040.44                               田呗尔                       2—16/2—17                       93.49                       42                       3926.58                       7853.16                               绿萝                       4-1B                       220.27                       25                       5506.75                       11013.50                               国美电器                       2-05/2-07/2-08/2-09                       1681.02                       24.79                       41672.49                       83344.97                               五味书吧                       2—14                       201.72                       50                       10086.00                       20172.00                               2—02                       844.67                       50                       42233.50                       84467.00                               合 计                       314979.37                根据上表统计后，原告实际招商面积占合同约定的招商面积的28.1%（4492.71平方米/16000平方米）。 同时查明：原告支付被告的费用为714400元，包括前期策划费220000元，六个月的月费494400元（含税），下欠两个月的月费164800元（含税）及部分报酬。 另查明，因原告未完成招商任务，被告另行委托四川睿易商业管理公司进行招商并支付了相应报酬。同时，也因此导致被告应得租赁费的减少。 本院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的行为。本案案涉合同系原、被告在平等协商的基础上签订的，是双方真实意思的表示，不违反国家法律法规强制性规定，合法后效。双方应当秉承诚信原则，忠实履行合同义务。 本案争议的主要焦点是：一、原告（反诉被告）实际完成的招商任务中有争议部分的报酬被告是否应当支付？二、原告（反诉被告）和被告（反诉原告）在合同履行中，是否存在违约行为并支付对方相应的违约金？ 关于争议焦点一。本院认为：1-03（Nike/Adidas）应以租赁合同中签订的实际招租面积是444.87平米为准。1-04、2-16、2-17（田呗尔）、2-02（五味文化）、2-14（李泳萱）、4-01B（绿萝），根据承租户交费票据和法院判决中认定的事实，以上租户均交纳了保证金，符合合同约定支付招商报酬的条件。4-01B（绿萝）虽然是原告退场后签订的租赁合同，该租户在是在原告招租期间内签订的承租方案并交纳的保证金，应视为原告完成的招租任务。2-05/2-07/2-08/2-09（国美电器）实际租赁了1年多，且被告实际收取了租金，应认定为原告招商成功。被告辩称田呗尔只是交了1-04的保证金与查明的事实不符；另辩称国美电器是被告引进并支付了15万元的开支，但该费用并未支付给原告；国美电器没有交纳保证金和免交前期5个月租金是被告在与国美电器签订租赁合同时同意的。后五味文化、李泳萱和国美电器等商户，经法院判决或被告与承租方协商解除合同，但原告是招商成功的。不论是合同约定或法律规定，原告均不负有保证招商后租赁合同实际履行的义务，被告不能将解除合同的责任归责于原告。 关于争议焦点二。本院认为：合同履行中，被告按照合同约定支付了原告前期策划费和六个月月费，下欠两个月月费未支付，是因原告未按合同约定及时向被告提交和出具月费的含税发票及已招商面积的资料而导致被告未支付，并非被告怠于履行，原告所称系被告违约的事实和理由不成立，故被告对未支付下欠款项不承担违约责任。原告未按照合同约定的时间节点完成相应的招商任务，仅完成了28.1%，且原告未完成全部招商任务的情况下提前离场，属违约行为，由此给被告造成了相应的损失，应当承担本案的民事责任，原告除应按合同约定支付被告赔偿款16万元，另根据合同约定和原告提前退场以及给被告造成损失的客观事实，按照公平原则，本院酌定原告另向被告支付违约金10万元。被告确定的招商商铺租金价格系原告经过前期策划提供的，现以被告确定的招商商铺租金过高导致未完成招商任务的抗辩理由不成立；另外，原告在招商时签订的合同中，与被告确认的招商面积（3.2万平方米中的1.6万平方米）系原告在签订合同时所接受的招商面积，故原告抗辩的招商面积中存在部分障碍的事实和理由不成立，且未向本院提交相应的证据证明，原告不能将未完成招商任务的责任归责于被告，但原告支付了被告的赔偿金和违约金，被告则应当支付原告实际完成的招商任务相应佣金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）四川峻陵房地产开发有限公司支付下欠原告（反诉被告）成都风尚时代商业管理有限公司两个月的招商月费164800元（含税）和实际完成的招商任务报酬314979.37元（不含税，税费按3%计算后由被告负担）； 二、原告（反诉被告）成都风尚时代商业管理有限公司支付被告（反诉原告）四川峻陵房地产开发有限公司未完成招商任务的违约金160000元和违约金100000元； 三、驳回原告（反诉被告）成都风尚时代商业管理有限公司和被告（反诉原告）四川峻陵房地产开发有限公司的其他诉讼请求和反诉请求。 以上一、二项品跌后，被告（反诉原告）四川峻陵房地产开发有限公司原告（反诉被告）成都风尚时代商业管理有限公司应支付的款项为219779.37元，限本判决生效后十日内付清（被告在支付相应款项时原告应向被告提供正式发票）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费5365元、反诉受理费2683元，合计8048元，由原告（反诉被告）成都风尚时代商业管理有限公司负担2829元，被告（反诉原告）四川峻陵房地产开发有限公司负担5219元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审判员  孟益松 二〇二〇年十二月二十二日    书记员  王 坤