湖北省利川市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2802民初6013号原告向雷鸣，男，生于1964年2月5日，汉族，重庆市万州区人，住万州区。被告湖北省利川市贵华房地产开发有限公司，住所地利川市谋道镇药材村**（山水青城**）。统一社会信用代码9142280205812388XQ。法定代表人赖本贵，公司董事长。委托代理人王胜银，公司法务部员工，特别授权代理。委托代理人邓爱福，利川市诚信法律服务所法律工作者，特别授权代理。原告向雷鸣诉被告湖北省利川市贵华房地产开发有限公司（以下简称贵华公司）确认合同有效纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月30日公开开庭进行了审理。原告向雷鸣，被告贵华公司的委托代理人王胜银、邓爱福到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。向雷鸣向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2015年9月29日所签订的2份《商品房买卖合同书》有效；2.判令被告将利川市××药材村××山水××小区××楼（××、××）××套房屋交付给原告并办理产权过户手续，过户费用由被告承担。事实和理由：2015年9月29日，原、被告签订《商品房买卖合同书》2份，被告将其开发的位于利川市××药材村××山水××小区××楼（××、××）××套房屋以2400元/㎡出售给原告，总价款为216800元。合同约定被告应于2016年10月30日前交付房屋，但被告至今既未交付房屋，也不办理产权过户手续，原告多次要求被告履行合同无果，现为了维护原告的合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。贵华公司辩称：原、被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》无效，请求驳回原告的诉讼请求。理由：1.原、被告之间实际存在的是债权债务关系。《商品房买卖合同》、《补充协议》签订时间是2015年9月29日，交房时间是2016年10月30日，合同的实质是以物抵债，合同签订时被告财物状况恶化，原告是乘人之危，合同内容违反了《担保法》第四十条、《物权法》第一百八十六条关于禁止在履行期届满前签订以物抵债协议的强制性规定；2.合同签订时，山水青城小区8号楼没有取得《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》，违反了法律、行政法规的强制性规定；3.2020年9月30日，被告与案外人李福林签订了《利川市谋道镇山水青城8号楼联合开发协议书》，山水青城小区8号楼现在的实际投资和修建人是李福林，案涉2套房屋属于李福林所有，被告无权处分；4.《商品房买卖合同》约定房屋（精装房）单价为2400元/㎡，现在市场价为8500元/㎡，房屋成本价就已超过2400元/㎡，合同显失公平，被告无法履行。审理查明：被告贵华公司系利川市谋道镇药材村一组山水青城小区项目的开发方，原告向雷鸣与成守权、陈治军、喻全四人于2014年合伙承包了该小区13号楼主体建设的劳务项目，结算后被告尚欠四人质保金、劳务费共计2860000元。2015年9月29日，上述四人与被告签订《商品房买卖合同》25份，被告将山水青城8号楼25套房屋以2400元/㎡计价转让给四人，折抵欠款共计2817800元，交房时间为2016年10月30日。其中，原告向雷鸣与被告签订《商品房买卖合同》2份，转让房屋2套，房号分别为8号楼9-3、9-7，折抵欠款216960元；成守权与被告签订《商品房买卖合同》8份，转让房屋8套，房号分别为山水青城8号楼9-8、9-9、9-10、9-11、9-12、10-1、10-2、10-7，折抵欠款920640元；陈治军与被告签订《商品房买卖合同》10份，转让房屋10套，房号分别为8号楼10-4、10-5、10-6、10-8、10-9、10-10、10-11、10-12、11-1、11-2，折抵欠款1125800元；喻全与被告签订《商品房买卖合同》5份，转让房屋5套，房号分别为8号楼9-1、9-2、9-4、9-5、9-6，折抵欠款554400元。同日，四人与被告签订《补充协议》，协议载明：“甲方（贵华公司）因欠乙方（成守权、陈治军、喻全、向雷鸣）工程质保金及劳务费2860000元一事，2015年9月29日经协商，甲方以山水青城8号楼按单价2400元/㎡抵押给乙方签订商品房买卖合同，抵押期限至2016年10月30日，如到期甲方未按约定支付欠款，甲方按约定价格2400元/㎡计算面积抵押给乙方，为乙方办理相关手续和一切过房费由甲方负责。如2016年10月30日前甲方按约定时间支付完全部欠款，乙方抵押签订的房屋买卖合同自动失效，抵押的全部房产乙方无条件全部归还甲方，如2016年10月30日只还一部分，其剩下的欠款并按合同及以上协议执行，抵押的房子无条件归乙方所有”另查明，山水青城8号楼一至八楼框架系由龙昌波修建完成，2014年7月，因被告资金紧缺、建设手续不齐等原因导致项目停工。2019年9月30日，被告与案外人李福林签订《利川市谋道镇山水青城8号楼联合开发协议书》，双方约定由被告配合、李福林全额出资修建山水青城8号楼并办理相关行政许可手续，项目竣工后被告分得8号楼三楼（包含三楼）以下房屋，李福林分得三楼以上房屋。被告与李福林签订联建协议后，山水青城8号楼项目开始复工建设并陆续取得了《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》等证件，项目现已完成主体（15层）及部分装饰装潢工程。上述事实，有原告提交的2份《商品房买卖合同》、《补充协议》，被告提交的《利川市谋道镇山水青城8号楼联合开发协议书》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》及当事人陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为：本案焦点在于原、被告之间签订的2份《商品房买卖合同》及《补充协议》的性质、效力问题。2014年，原告向雷鸣与陈治军、喻全、成守权四人共同承包了被告开发的山水青城13号楼主体建设的劳务项目，结算后被告尚欠四人质保金、劳务费2860000元，为此，四人与被告因劳务合同而产生债权债务关系，该合同之债系本案基础法律关系。2015年9月29日，在被告无力清偿欠款的情况下，原告与被告签订《商品房买卖合同》2份，被告将山水青城8号楼2套房屋转让给原告抵押欠款216960元，房屋交付时间为2016年10月30日。同日，双方签订《补充协议》，约定被告以山水青城8号楼房屋按2400元/㎡计价抵偿欠款，抵押期限为2016年10月30日，如被告到期未支付欠款则抵押房屋归原告所有，如被告按约支付欠款则抵押所签订的《商品房买卖合同》自动失效。《担保法》第四十条规定“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”；《物权法》第一百八十六条规定“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”。据此，本案《商品房买卖合同》的实质是对案涉劳务欠款的一种担保，并非真实的房屋买卖关系，《补充协议》是双方在履行期届满前达成的以物抵债协议，其内容违反了法律关于禁止流质流押的规定。原、被告签订合同时，项目处于停工状态且没有取得相关行政许可，合同签订后抵押物未经登记、公示，现已经出现产权争议、价格争议等不利法律后果，法律禁止流质流押的立法本意就在于防止出现不可预知的法律后果而有失公允。综上，本案《商品房买卖合同》、《补充协议》违反了法律的强制性规定，原告要求确认有效并交付房屋的诉讼请求，本院不予支持。原告应当按照基础法律关系，通过折价、拍卖、变卖抵押物等方式主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第七条、第五十二条第（四）款，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《中华人民共和国担保法》第四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十七条之规定，判决如下：一、原告向雷鸣与被告湖北省利川市贵华房地产开发有限公司于2015年9月29日签订的2份《商品房买卖合同》无效；二、驳回原告向雷鸣的其他诉讼请求。案件受理费2276元、保全费1604元，由原告承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  程谋文二〇二〇年十二月二十四日书记员  刘 亚