上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0109民初1563号原告：中远海运资产经营管理有限公司,住所地上海市虹口区东大名路****。法定代表人：俞曾港,董事长。委托诉讼代理人：姚慧芸,上海虹桥正瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈淑媛,上海虹桥正瀚律师事务所律师。被告：上海冉尚企业管理有限公司,住,住所地上海市虹口区东大名路******/div>法定代表人：王四勤,董事兼总经理。委托诉讼代理人：范富尧，上海汉盛律师事务所律师。被告：上海燎申(集团)有限公司，住所地上海市闵，住所地上海市闵行区div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：林先燎，执行董事。委托诉讼代理人：孙慧婷，上海孜求律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴娟，上海孜求律师事务所律师。原告中远海运资产经营管理有限公司(以下简称中远公司)与被告上海冉尚企业管理有限公司(以下简称冉尚公司)、被告上海燎申(集团)有限公司(以下简称燎申公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中远公司的委托诉讼代理人姚慧芸律师、陈淑媛律师，被告冉尚公司的委托诉讼代理人范富尧律师、被告燎申公司委托诉讼代理人孙慧婷律师、吴娟律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中远公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告冉尚公司向原告中远公司支付租金1,275,463.20元(租金对应2019年10月1日-2019年10月16日)以及滞纳金(按应付未付租金1,275.463.20元为基数,自2019年9月16日起按年利率24%标准计算至实际支付之日止,暂计至2019年11月11日,为47,803.66元);2、请求判令冉尚公司向原告中远公司支付水费3,138元、电费96,257元(2019年6月28日-2019年10月18日期间)；3、请求判令被告冉尚公司向原告中远公司支付免租期部分租金9,310,881.37元(免租期租金9,698,834.76元乘以未履行租期占整个租期的比例96%);4、请求判令冉尚公司向原告中远公司支付9个月的租金21,822,378.21元作为赔偿：5、请求判令被告燎申公司就前述第1-4项义务承担连带保证责任;8.请求判令本案诉讼费用由两被告共同承担。事实和理由：2019年2月2日,原告与被告燎申公司签署了《上海市房屋租赁合同》(编号为ZHZ0-Z9-XXXXXXX,下称“合同”),约定将上海市东大名路XXX号房屋及其附属设备和配套设施(以下简称案涉房屋)出租给燎申公司,具体约定如下：(1)租赁期限为自交付日起至2034年6月30日止,共计15年,2019年3月1日起至2019年6月30日为装修免租期,免租期内承租人无须支付租金。(2)月租金为2,424,708.69元,房屋租金每3个月作为一期支付,承租人分别于3月15日、6月15日、9月15日、12月15日向出租人支付下一期租金。(3)承租人有下列行为之一的,出租人有权解除本合同,且承租人应根据本合同第10.22款的约定向出租人承担违约责任：1)承租人逾期支付租金、物业管理费或其他应付费用超过15天,经出租人书面催告后10天内仍未支付的;2)承租人欠缴出租人或物业公司除租金外各项费用(包括但不限于保证金、物业管理费、公共事业费、违约金、滞纳金、赔偿金等)超过15天,经出租人书面催告后10天内仍未支付的。(4)租赁期间,承租人中途擅自退租(承租人退租该房屋的任意单元,均视为承租人整体退租,承担整体退租的违约责任,但经出租人同意的除外)的或出租人根据本合同第9.2条的约定行使单方解除权的,出租人有权没收承租人支付的保证金,且承租人还应按未履行租期占整个租期的比例向出租人补足免租期的租金、支付本合同项下的滞纳金(如有)(包括但不限于招投标费用、施工费用等)和空置期间的使用费。其中,空置期间自承租人退租之日或合同解除之日起算,包括为恢复至附件二的标准进行招投标、施工、验收的期间以及新租客入驻前的闲置期间,空置期间以6个月为限;空置期间的使用费按照本合同第7.3条约定的标准确定,除此以外还应赔偿出租人6个月的当年房租。(5)承租人逾期支付本合同项下的任一应付款项(包括但不限于租金、物业管理费、公共事业费、超时空调费、保证金、赔偿款等)的,自逾期之日起,每逾期一日,需按应付未支付金额的千分之一支付滞纳金,直至承租人付清拖欠款项。2019年3月1日,原告将房屋交付给被告燎申公司。2019年6月5日,原告与被告冉尚公司、燎申公司签署《上海市房屋租赁合同主体变更协议》(下称“主体变更协议”),约定由被告冉尚公司作为新承租人继受租赁合同项下的权利义务,同时被告燎申公司承诺就被告冉尚公司履行租赁合同向原告承担连带保证责任。然而,自2019年7月起,被告冉尚公司开始陆续拖欠水电费、物业管理费，并违反租赁合同约定,未在2019年9月15日(含当日)之前按约支付2019年10月-2019年12月共计7,274,126.07元的租金,迟延付款时间远超15日。期间原告于2019年9月19日、2019年9月30日、2019年10月9日多次书面致函催告被告冉尚公司支付相关款项,但冉尚公司至今仍未支付。此外,被告冉尚公司更在2019年9月起向原告致送多份函件,包括：《终止合同告知书》(2019年9月10日)、《关于东大名路XXX号房屋租赁合同的协商邀请函》(2019年9月16日)、《关于东大名路XXX号租赁合同终止事宜的复函》(2019年9月21日)等。被告冉尚公司以案涉房屋得房率低、自身经营困难等毫无依据的理由要求提前解除租赁合同,该行为已构成中途擅自退租。鉴于被告冉尚公司的上述违约行为,原告已于2019年10月16日向被告冉尚公司、燎申公司发送《租赁合同解除通知函》并于当日送达两被告,租赁合同已于2019年10月16日解除,原告根据《租赁合同》约定没收被告支付的保证金。2019年10月18日,被告冉尚公司、燎申公司向原告交还案涉房屋。但被告冉尚公司还应当向原告支付欠付租金、免租期租金、物业管理费、车位费、水电费等各项费用及其滞纳金,并承担违约赔偿责任。被告燎申公司作为保证人就被告冉尚公司相关义务承担连带保证责任。被告冉尚公司辩称：第一、认为主体不适合。房屋租赁合同主体变更协议尚未生效，原、被告之间不是房屋租赁的法律关系，原告基于未生效的合同向被告主张债权，无法律依据。虽然原告与两被告于2019年6月5日签订了主体变更协议，该协议第一条、第二条约定了主体变更的条件和权利义务关系。约定变更日暂定为2019年6月1日，约定要被告燎申公司自行完成冉尚公司的工商登记，且注册地址变更为东大名路XXX号，若截止2019年6月1日，燎申公司尚未完成所述事项，则变更日推迟为燎申公司完成本款所述事项之日，且以换发的营业执照登记之日为准。基于以上的明确约定，实际上是约定了租赁合同主体变更协议的生效条件，时至今日，冉尚公司的注册地址仍旧为上海市虹口区东大名路XXX号XXX栋XXX室，也未取得变更地址完成后的新营业执照，且原、被告之间的租赁合同主体变更协议并未生效，被告在2019年9月27日、2019年10月8日多次向原告中远公司、被告燎申公司发送函，书面通知中远公司因主体变更未成就，主体依然是被告燎申公司，冉尚公司不是承租主体；第二、原告与被告冉尚公司之间的租赁合同未生效，原告向被告主张的合同债权无法成立，而原告向被告燎申公司主张的是担保之债，因为主债未成立，担保之债也不成立。认为冉尚公司及各方均处于自然等待条件成就的未决期，不存在恶意阻止条件成就的事实。认为原告于2019年10月18日已从燎申公司处收回了房屋，其已经没收了燎申支付的各项保证金超过500万元，足以弥补原告损失，且原告也未提供证据证明其主张违约金的合理性，认为违约金过高,依法应予调整。所以请求驳回原告诉请。被告燎申公司辩称：第一、燎申公司是作为原告与被告冉尚公司房屋租赁合同的担保人，燎申公司承担的是担保责任，第一份是租赁合同，第二份是主体变更协议，担保期限是自2019年5月25日至2019年9月30日终止。承租人的权利义务已经转给了被告冉尚公司,认为冉尚公司是承租人，燎申公司承担的是担保期限的担保责任；第二、针对原告诉请的赔偿事项：1、不同意支付原告2019年10月1日-2019年10月16日的租金和滞纳金，因被告冉尚公司不同意支付，故燎申公司也不同意支付。且在合同履行至2019年9月10日时，被告燎申公司与被告冉尚公司共同发函至原告处，告知终止租赁合同，且于2019年9月26日三方已经签署交接书，2019年9月30日已经将租赁物业的大楼钥匙全部移交给原告；对原告的其他诉讼请求，均认为因为冉尚公司不同意支付，故作为担保人燎申公司也不愿意承担。另外，租赁合同约定原告应于2019年3月1日交付案涉房屋，但原告实际交房日期为2019年3月19日，延期交房19天，按照租赁合同第10.3.2条约定，原告如延迟交付房屋，每延期一日，给予燎申公司额外两天免租期作为补偿，故原告应当给予被告38天的免租期补偿(2,424,108.69除以31天乘以38天为2,972,223元)。B1层机房占用了102平方米的建筑面积，是原告在占有使用，租金应当扣除。另认为违约金的合同约定，明显不合理。2019年9月30日原告实际已收回大楼，可正常对外招商再次租赁，燎申认为承租人在未对租赁大楼有任何使用的情况下，向原告支付实际占有期间的租金，及由原告没收两个月的租金保证金，足以弥补原告的全部损失。原告主张的违约金远远超过其实际遭受的损失。该租赁大楼承租人一天都未使用过，未对大楼进行装修改造，解除合同时原封不动地归还给原告，未对租赁大楼造成不利的影响，至于承租人未搬空的装修材料，是在地下室的一个房间，原告完全可以告知承租人后自行处理。此外,承租人在一天未使用大楼的情况下，仍然支付了从免租期至合同解除期间的大小物业费和车位费，共计200多万元，这部分金额请法院予以考虑，承租人没有提供物业服务就获取了200多万元利润，请求法院对违约金进行调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据：《上海市房屋租赁合同》、房屋交接清单及单元验收移交表若干、会议纪要、《上海市房屋租赁合同》主体变更协议、物业管理备忘录、被告支付租金及物业管理费的发票、备忘录、建筑工程施工许可证、冉尚公司要求加盖原告公章的邮件、两被告的终止合同告知书和租赁合同协商邀请函、原告回函、两被告对原告回函的回复、2019年9月21日房屋返还交接书照片复印件、2019年9月27日冉尚公司向原告与燎申公司发出通告函、原告对冉尚公司通告函的回函、2019年10月8日冉尚公司向原告及燎申公司致函、2019年10月9日原告致两被告催付租金函、2019年10月16日原告向两被告发出租赁合同解除通知函、2019年10月18日原告与燎申公司签署房屋返还交接书、上海港国际客运中心管理公约、中海工业建设(上海浦东)有限公司作为案涉房屋的小物业公司出具情况说明。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2019年2月2日，原告(甲方)中远公司与燎申公司(乙方)签订了《上海市房屋租赁合同》。合同1.1条约定：甲方出租给乙方的房屋坐落在国际客运中心内、门牌号为上海市东大名路XXX号房屋及其附属设备和配套设施,建筑面积为14493.9平方米。合同3.1.1)约定：交付日为2019年3月1日。甲乙双方约定,甲方于交付日前向乙方交付该房屋及相关资料,双方确定满足交付条件的,双方签署《房屋交接清单》后,即为甲方完成该房屋的交付;3.2条约定租赁期限为自交付日起至2034年6月30日止,共计15年。若非因乙方原因,实际交付日期晚于本合同约定的交付日的,租赁期限自实际交付之日起算,截止日期相应顺延。3.3条免租期约定：甲方同意,2019年3月1日至2019月6月30日为装修免租期,免租期内乙方无需支付租金,但仍需承担该房屋的物业管理费,以及水、电、煤气、通讯、有线电视、空调等费用。合同4.1条约定了租金、支付方式和期限：2019年7月1日至2022年6月30日期间，每日租金每平方米为5.5元,每月租金为2,424,708.69元。合同4.2条约定：本合同签署后10个工作日内,乙方应先行向甲方支付2019年7月1日至2019年9月30日的租金总计人民币7,274,126.07元。以后每3个月作为一期支付房屋租金,乙方应分别于每年的3月15日、6月15日、9月15日、12月15日向甲方支付下一期的租金,如遇节假日,乙方需在法定节假日后的第一个工作日完成租金支付。5.1保证金：1)甲、乙双方约定,于签署本合同后10个工作日内,乙方应向甲方支付保证金,保证金金额为2个月的租金,共计人民币4,849,417.38元(大写：其中,先期支付的租赁意向金2,424,708.69元自动转为租赁保证金,乙方另需支付保证金24,24,708.69元,甲方收取保证金后5个工作日内向乙方开具收款凭证。合同5.2.2)条：租赁期间,乙方同意按照乙方与物业公司签订的物业管理服务合同中物业公司规定的标准、方式交纳物业管理费及其他费用,包括但不限于公共事业费。合同5.2.5)条约定：由于乙方不遵守、或不履行本合同的有关规定所引起的有关费用、损失或赔偿,乙方应按照物业公司制定且事先书面通知乙方的有关规定向物业公司支付或赔偿。合同7.1条约定：乙方应在租期届满之日或本合同提前解除后5日内向甲方返还该房屋及其所有的附属物,该房屋返还标准为应按现状符合正常使用的状态(正常耗损除外,经双方现场确认,移交后,双方相互结清各自承担的费用。乙方装修所添置的可移动家具、电气设备等,乙方有自由处置权,乙方不得进行蓄意破坏(返还标准详见本合同附件二。合同7.2条约定：乙方应在租期届满之日或本合同提前解除后5日内,结清租赁期间产生的所有费用,并确保以该房屋为注册地址或营业地址的各类证书、执照(包括但不限于乙方、乙方关联方、次承租人的各类证书、执照)已经注销或变更。合同7.3条约：乙方逾期履行本合同第7.1条、第7.2条约定的义务的,每逾期一日,乙方应按租期结束前日租金2倍的标准向甲方支付该房屋占用期间的使用费,还应赔偿甲方因此而遭受的一切损失,包括但不限于甲方因延迟向新租客交付该房屋而需承担的违约金、中介费等。合同8.2条约定：在租赁期内,乙方将本合同项下的全部权利义务转让给他人或与他人承租的房屋进行交换,必须事先征得甲方书面同意。转让或交换后,本合同的受让人或该房屋交换人应与甲方签订租赁主体变更合同并继续履行本合同。合同8.6条转让约定：乙方应在本合同签订后的60日内,以该房屋部分或全部作为注册地址设立项目公司。在项目公司设立后15个工作日内,由甲方、乙方及项目公司共同签署主体变更协议,由项目公司继受乙方在本协议项下的权利和义务。乙方应就项目公司履行本合同承担连带保证责任。合同9.2条甲方的单方解除权约定：租赁期内,乙方有下列行为之一的,甲方有权解除本合同,且乙方应根据本合同第10.22)款的约定向甲方承担违约责任：1)乙方逾期支付租金、物业管理费或其他应付费用超过15天,经甲方书面催告后10天内仍未支付的：9.2.2)乙方欠缴甲方或物业公司除租金外各项费用(包括但不限于保证金、物业管理费、公共事业费、违约金、滞纳金、赔偿金等)超过15天,经甲方书面催告后10天内仍未支付的;合同10.2.2)条约定：租赁期间,乙方中途擅自退租(乙方退租该房屋的任意单元,均视为乙方整体退租,承担整体退租的违约责任,但经甲方同意的除外)的或甲方根据本合同第9.2条的约定行使单方解除权的,甲方有权没收乙方支付的保证金,且乙方还应按未履行租期与整个租期的比例向甲方补足免租期的租金、支付本合同项下的滞纳金(如有)(包括但不限于招投标费用、施工费用等)和空置期间的使用费。其中,空置期间自乙方退租之日或合同解除之日起算,包括为恢复至附件二的标准进行招投标、施工、验收的期间以及新租客入驻前的闲置期间,空置期间以6个月为限;空置期间的使用费按照本合同第7.3条约定的标准确定,除此以外还应赔偿甲方6个月的当年房租。合同10.3.2)条甲方违约责任约定：甲方迟延交付该房屋的,每迟延一日,给予乙方额外两天免租期作为补偿。二、2019年2月28日，原告与被告燎申公司签署了房屋交接清单及单元验收移交表若干，双方对案涉房屋内的移交项目状况(烟感器、喷林头、电动开启窗、空调等)及数量进行了确认。三、2019年3月4日原告中远公司与被告燎申公司签署会议纪要，内容：1、关于6号楼机房，经会议协商，双方确认暂时维持6号楼B1层机房的使用现状，待承租方确认该房屋的使用方案后，双方另行确认出租方是否需要搬离6号楼底楼机房并签署补充协议。2、关于房屋漏水问题，经会议协商，出租方确认屋面漏水已客观存在,出租方承诺尽快修复该漏水问题,后续租赁过程中若发生类似问题,仍由出租方负责维修并承担相应承租方损失,若承租方对该漏水问题仍有担忧或不满意,可在本周内正式以书面形式提出退租,双方按照合同约定执行后续事宜。2019年3月14日原告与被告燎申公司签订情况说明一份，双方拟在案涉房屋现场进行物业交接(包括钥匙清点移交等)。由于相关原因，经双方同意，现场清点交接延后至3月19日进行。2019年3月19日原告与被告燎申公司签署了单元验收移交表一份，原告将案涉房屋的钥匙移交给了被告燎申公司。四、2019年5月29日，原告与被告燎申公司、被告冉尚公司三方共同签订了《上海市房屋租赁合同》主体变更协议，协议明确：鉴于1、原告与燎申公司签订了房屋租赁合同；2、根据原合同8.6条的约定，燎申公司设立项目公司。在项目公司设立后，由原告、燎申公司及项目公司共同签署主体变更协议，由项目公司继受燎申公司在原合同项下的权利和义务。3、现燎申公司全资子公司上海极奕企业管理有限公司作为冉尚公司股东之一(持股40%)，已与尚纬股份有限公司(持股51%)、上海玖现企业管理有限公司(持股9%)共同设立项目公司，即冉尚公司。基于以上事实，原告与被告燎申公司、冉尚公司三方经协商一致，签订本协议条款如下：1、各方同意,对原合同进行主体变更,变更日暂定2019年6月1日。本协议签署后,燎申公司应自行完成冉尚公司的工商变更登记并最终持有冉尚公司40%的股权且冉尚公司的注册地址变更为东大名路XXX号。若截止2019年6月1日,燎申公司尚未完成本款所述事项的,则变更日推迟为燎申公司完成本款所述事项之日(以变更完成后冉尚公司换发的新营业执照登记之日为准)。2、自变更日起,原合同项下的承租人由燎申公司变更为冉尚公司,冉尚公司享有并承担原合同项下燎申公司的权利与义务。变更日前,燎申公司因原合同履行产生的一切责任仍由燎申公司承担。3、燎申公司承诺就变更日起冉尚公司履行原合同，燎申公司向原告中远公司承担连带保证责任。若冉尚公司违反原合同的任何约定,原告有权要求燎申公司或冉尚公司中的任何一方按照原合同的约定承担相应的责任。5、各方确认,尽管原合同主体发生变更,但若燎申公司存在原合同第9.2.12条至18条中任一情形的,原告也有权解除原合同,并要求燎申公司及冉尚公司按照原合同第10.2条第2)款的约定承担相应的责任。两被告于2019年5月29日盖章确认,原告于2019年6月5日在该协议上加盖公章。五、2019年5月29日，原告与两被告签订了物业管理备忘录，备忘录中明确：鉴于原告与被告燎申公司签订了租赁合同、原告、被告燎申公司、被告冉尚公司三方已就租赁合同主体变更事宜签署了《主体变更协议》、原告、被告燎申公司、被告冉尚公司三方希望通过本备忘录，进一步明确租赁物业的物业管理相关事项。其中约定：1、关于起租日：各方确认租赁物业已于2019年3月1日完成交付，租期自2019年3月1日起算，即租金起算日为2019年3月1日。2、关于物业管理费起算日：因租赁物业维修的原因，原告同意减免2019年3月1日起至2019年3月18日的物业管理费。即物业管理费自2019年3月19日起算。六、租金支付情况：2019年2月3日，由被告燎申公司支付原告2019年7月1日至9月30日3个月租金7,274,126.07元，原告于2019年6月14日向冉尚公司开具了冉尚公司为发票抬头的发票。2019年6月6日，被告燎申公司支付2019年3月19日至2019年5月31日大物业管理费455,856.53元，原告于2019年6月25日向冉尚公司开具了冉尚公司为发票抬头的发票。2019年6月6日，被告燎申公司支付2019年3月19日至2019年5月31日小物业管理费631,185.97元，原告于2019年6月25日向冉尚公司开具了冉尚公司为发票抬头的发票。冉尚公司支付了2019年6月、7月、8月的大小物业管理费、车位管理费，并支付了2019年3月19日至2019年6月27日期间的水费和电费。两被告未按照合同约定于2019年9月15日支付下一期的租金。七、2019年6月12日，被告冉尚公司与被告燎申公司签订一份《备忘录》，称：鉴于1、燎申公司与原告中远公司签订了房屋租赁合同，燎申公司为承租人。2、燎申公司、中远公司与冉尚公司签订了《上海市房屋租赁合同主体变更协议》，将原合同的承租人一方由燎申公司变更为冉尚公司，由冉尚公司享有并承担原合同项下全部承租人的权利和义务。3在本备忘录签署之前，均由燎申公司作为承租人或中间人与中远公司对接有关事务，但原合同及变更协议中租赁物业的位置、租赁范围及附件权属证书不准确。为推进各方友好合作进程，保障冉尚公司作为租赁物业承租人的利益，燎申公司就原租赁合同中约定的承租范围、车位的相关情况、以及燎申公司已付租金等费用情况、免租期间等向冉尚公司明示说明并向冉尚公司承担相应责任。八、2019年8月20日，被告冉尚公司对案涉房屋大楼地下一层办公装修取得建筑工程施工许可证。九、2019年8月22日原告收到被告冉尚公司因注册地址变更事宜向原告提出要求提供产证复印件并加盖公章，2019年8月27日原告将相关材料交被告冉尚公司签收。十、2019年9月10日被告燎申公司与被告冉尚公司共同向原告发出《终止合同告知书》，告知书载明：贵我双方于2019年6月就上海市东大名路XXX号租赁物业签署了《上海市房屋租赁合同主体变更协议》，现由于种种原因，决定终止与贵司的租赁合同，1、自贵司收到本告知书之日起，解除原房屋租赁合同；2、收到本告知书之日起7日办理租赁物业交接手续。2019年9月16日被告燎申公司与被告冉尚公司共同向原告发出《关于东大名路XXX号房屋租赁合同的协商邀请函》，对租赁合同及租赁合同主体变更协议的签订进行了确认，并提出由于租赁物业实际得房率极低且大部分面积位于地下室不符合承租方预期、承租方义务过重、国内营商环境恶化、与签订合同时相比情势发生了较大变化，希望就合同的后期履行方式与原告进行协商。2019年9月19日，原告中远公司就两被告发出的《终止合同告知书》及协商邀请函向两被告发出回函，认为冉尚公司提出解除租赁合同不符合法律及合同约定，不同意冉尚公司单方提出提前终止租赁合同及主体变更协议的请求，要求冉尚公司继续履行。若冉尚公司坚持提前终止租赁合同，构成承租人中途擅自退租，原告要追究冉尚公司的违约责任及燎申公司的连带责任。若冉尚公司承认其行为已构成擅自退租并愿意承担违约责任的前提下，为避免扩大双方的经济损失，原告同意友好协商等。并经快递寄送两被告。2019年9月21日，两被告对2019年9月19日原告的回函共同向原告发出书面回复，两被告承认鉴于目前市场的多种因素，租赁房屋后在经营上难以为继，故决定中途退租。明确要求终止双方于2019年2月2日签订的房屋租赁合同，因提前退租而产生的违约责任、担保责任及后续事宜的处理愿与原告友好协商。2019年9月26日，原告与冉尚公司、燎申公司三方曾拟定了《东大名路XXX号房屋返还交接书》，三方同意，就原合同提前终止事宜完全协商一致前，先行办理该房屋的返还手续，并签署本交接书，约定：第1条：冉尚公司承认，冉尚公司提前终止原合同并非基于法律规定或原合同约定，而是冉尚公司基于其自身原因作出的中途退租决定，且冉尚公司愿意承担因中途擅自退租产生的违约责任，燎申公司同意对此承担连带保证责任。第2条：基于前款约定，原告同意配合冉尚公司先行办理该房屋的返还手续。第8条：本交接书一式陆份，原告持2份，冉尚公司持2份，燎申公司持2份，本交接书自原告、冉尚公司、燎申公司三方授权代表签字并加盖公章之日生效。两被告均在该房屋返还交接书上加盖公章，原告未盖章,原告称因两被告的法人未签名，要求两被告拿回补签后，原告方才同意盖章。嗣后被告冉尚公司的授权代表未签字，也未再将该交接书原件返还原告盖章。2019年9月27日，被告冉尚公司的股东之一尚纬股份有限公司向被告冉尚公司发出函件，要求冉尚公司慎重评估冉尚公司业务合规性及履约能力，暂缓签署《东大名路XXX号房屋返还交接书。2019年9月27日，被告冉尚公司向原告、燎申公司发出《通告函》称：原告中远公司、燎申公司、冉尚公司签订了《上海市房屋租赁合同主体变更协议》，该变更协议第1条的主体变更条件至今尚未完成，目前物业租赁主体仍为燎申公司。为维护各方利益，避免各方出现误解，特函告：1、冉尚公司为注册资本300万元的运营类轻资产管理有限公司，目前公司现状不宜再作为变更协议主体，原合同主体不变，继续由中远公司与燎申公司双方履行。2、冉尚公司与燎申公司于2019年9月10日及9月16日分别向中远公司发出了《终止合同告知书》及《关于东大名路XXX号房屋租赁合同协商邀请函》系冉尚公司对变更协议理解错误造成，现因我司不是租赁主体，无权作为发文主体之一向中远公司发送上述文件。2019年9月29日，原告对冉尚公司的通告函发出书面回函，认为1、冉尚公司的股权变更已于2019年5月30日完成，变更协议第1条约定的主体变更条件已经成就，冉尚公司理应作为承租人享受权利及承担义务。2、根据冉尚公司提供的文件显示，冉尚公司股东会也曾作出股东会决议，同意签署《东大名路XXX号房屋返还交接书》，先完成房屋的交接，然后就违约赔偿问题进行友好协商：2019年9月28日，冉尚公司、燎申公司分别在《交接书》加盖公章，但至今未递交我司原件，导致房屋交接未能完成；3、因冉尚公司已明确表示不愿意作为承租人享有权利并承担义务，故租赁双方就承租人中途擅自解除租赁合同进行协商的可能性已经不存在，故原告公司要求冉尚公司继续履行合同，立即支付欠付租金、违约金等费用。4、中远公司就冉尚公司关于案涉房屋的安保人员即将撤离问题，提出了处理意见。5、海运公司要求燎申公司及冉尚公司妥善处理涉及承租人的主体争议问题，避免因此而导致更大的经济损失，重申了燎申公司的连带保证人的责任。2019年10月8日，冉尚公司分别向燎申公司、中远公司发函，认为根据《上海市房屋租赁合同主体变更协议》，冉尚公司应自行完成冉尚公司的股权变更登记及冉尚公司的注册地址变更登记为东大名路XXX号，燎申公司尚未完成本款所述事项的，则变更日推迟为燎申公司完成本款所述事项之日。以上约定正是出租人提出主体变更的前提条件，现冉尚公司尚未完成公司地址变更的工商登记，即未完成变更登记协议第1条约定的事项，认为租赁合同的主体还未变更。并向中远公司声明：经冉尚公司授权向中远公司提交的函件、合同等文件均为经冉尚公司法定代表人签署、公司盖章的原件，其他形式的文件均非冉尚公司授权，不代表公司的意思表示，要求中远公司向承租人燎申公司主张权利。2019年10月9日,中远公司向冉尚公司及燎申公司发出敦促函,称：无论冉尚公司是否同意其作为承租人履行付款义务,均不影响中远公司认定冉尚公司已实际作为承租人所应尽的义务,也不因此免除燎申公司作为承租人的实际连带保证人的义务。根据租赁合同第4.2条规定,冉尚公司应当在2019年9月15日之前支付10-12月的租金共计7,274,126.07元,但截至2019年9月30日,冉尚公司仍未付款。若冉尚公司或燎申公司在2019年10月10日前未能付清租金等，中远公司将按照租赁合同约定行使租赁合同解除权。十一、2019年10月16日燎申公司及冉尚公司收到了原告中远公司发送的《租赁合同解除通知函》：1、自本函送达冉尚公司之日起，解除中远公司与冉尚公司、燎申公司之间的租赁合同、主体变更协议。2、冉尚公司应自解除之日起5日内向中远公司返还房屋及其所有的附属物，该房屋返还标准为应按现状符合正常使用状态,经双方现场确认，移交后，双方相互结清各自承担的费用。对冉尚公司逾期返还的不同天数，提出了冉尚公司应承担违约责任的方式、违约赔偿的项目等。要求燎申公司对冉尚公司的全部义务承担连带保证责任。2019年10月18日，原告中远公司、冉尚公司、燎申公司均派人办理案涉房屋返还原告的房屋交接事宜。同日，由原告中远公司(甲方)、被告燎申公司(丙方、保证人)签署了《东大名路房屋返还交接书》，冉尚公司在该交接书上被列为乙方(承租人)，被告冉尚公司派员工协助交接，但未在房屋返还交接书上签名。同日，原告与两被告三方派人对房屋、空调等设施、水电表抄表数额进行了验收、交接、确认。审理中,另查明，有限公司变更相关工商登记事项中的住所变更还需提交下列文件：租赁房屋提交租赁协议原件或复印件以及出租方的产权证复印件。2018年6月1日，原告作为上海港国际客运中心的业主之一，承诺履行该中心的管理公约，根据该公约第八章资费事项载明：电费单价每度1.4元，水费单价每立方5.3元。案涉房屋的物业公司抄表2019年6月28日至2019年7月29日期间用电度数为20656度，相应电费为28,918.40元；2019年7月29日期间用水数为2立方度，相应水费为10.46元。物业公司抄得2019年8月用电度数为19082度，相应电费金额为26,714.80元；抄得2019年8月用水数为2立方度，相应水费为10.46元。物业公司抄得2019年9月用电度数为18528度，相应电费金额为25,939.20元；抄得2019年9月用水数为4立方，相应水费为20.92元。抄得2019年9月27日至2019年10月18日期间用电度数为10489度，电费金额为14,684.6元；抄得2019年9月27日至2019年10月18日期间用水量为592立方，水费金额为3,096.16元。上述合计电费为96,257元，水费为3,138元，两被告对用水的数量及用电的度数均无异议，两被告均未支付。中海工业建设(上海浦东)有限公司系原告的全资子公司，原告指定该公司作为案涉房屋的小物业服务公司，并代为收取水、电等费用。该公司向法院出具情况说明一份，表示原告作为业主始终有权向承租人收取水电费等各项费用，相关尚未收取的费用确认由原告直接向承租人收取，不会就欠费向承租人进行重复主张。被告冉尚公司于2019年4月10日工商登记成立。2019年5月30日股权变更登记完成。审理中，根据原告申请，本院依法查封两告名下共计32,555,921.44元的银行存款，或查封、扣押其等值的其他财产。嗣后，被告燎申公司向本院支付了1000万元代管款作为保证金，并要求解除被法院查封的相关账户,原告表示同意。根据原告申请，本院解除了对被申请人上海燎申(集团)有限公司在上海农商银行虹桥支行的账号：XXXXXXXXX********内存款32,555,921.44元的冻结，并解除对该账户的冻结。本案主要争议焦点、当事人提交证据及质证意见、本院的认定：一、原告与被告燎申公司、被告冉尚公司签订的关于案涉房屋的《上海市房屋租赁合同》主体变更协议是否生效，承租人主体是否已由燎申公司变更为冉尚公司。原告认为：纠纷发生前冉尚公司对租赁合同的种种实际履行及向原告发出的解除合同函件所传达的真实意思表示及从2019年6月14日起接受原告开具的租金发票，冉尚公司已经以实际履行变更了《上海市房屋租赁合同》主体变更协议的约定，实际承继了燎申公司在租赁合同中的承租人的权利义务。即使冉尚公司注册地址变更仍构成承租人主体变更的条件，但冉尚公司注册地址未变更的原因系冉尚公司怠于履行义务，阻却条件成就所致，故仍应视为已变更。原告对其主张提供了下列证据：1、2019年6月14日后，冉尚公司持续支付租赁合同项下各类费用(物业费、车位费、水电费)、接受原告开具的冉尚公司为抬头的17张发票(其中约727万元的2019年7月至9月的租金系燎申公司在2019年2月支付，但在2019年6月14日开具了冉尚为抬头的发票)。2、2019年8月15日冉尚公司以承租人身份向上海市虹口区建设和管理委员会申请《建设工程施工许可证》并于2019年8月20日取得。3、2019年9月10日冉尚公司以承租人的名义向原告提出解约的《终止合同告知书》。4、2019年9月16日冉尚公司再次以承租人的名义向原告发出协商邀请函。5、2019年9月26日，由冉尚公司加盖公章确认的《东大名路XXX号房屋返还交接书》，明确冉尚系承租人。被告冉尚公司认为：附生效条件的租赁合同主体变更协议并未生效，冉尚不是承租人。主体变更协议约定了3项生效条件，尚有2项生效条件未成就，即冉尚公司的注册地址为上海市虹口区东大名路XXX号1幢472号，尚未变更至协议约定的东大名路XXX号，冉尚公司尚未取得变更地址后的新的营业执照。另外，认为冉尚公司注册地址的变更应是三方共同的任务，原告在2019年8月26日才通过内部审批程序同意向冉尚公司提供用于注册地址变更的出租方产证复印件，原告还应协助提交租赁合同，原告还未启动内部审批流程，因此冉尚公司的地址变更事宜也无法启动，冉尚公司及各方均处于自然等待条件成就的未决期，冉尚不存在恶意阻止条件成就的事实。被告对其主张提供了如下证据：1、营业执照。2、通告函及两份回函，向原告表明了冉尚公司租赁合同主体变更协议未生效，不是承租人。被告冉尚公司对原告提供的上述证据的真实性均无异议，但认为原告提供的证据均与生效条件是否成就无关，均不会产生主体变更协议生效的效力。冉尚公司支付物业费等是代股东燎申公司向原告支付。被告燎申公司认为：冉尚公司系承租主体，燎申公司是担保人，根据租赁合同主体变更协议约定，燎申公司负责变更股权并已完成了工商登记。而冉尚公司的注册地址变更应当由冉尚公司自己去完成。依据为两被告签订的《备忘录》。被告燎申公司对原告提供的上述证据真实性、合法性、关联性均无异议。本院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。本案原、被告三方签订的案涉房屋租赁合同主体变更协议约定了原租赁合同承租人主体变更的条件，即燎申公司完成冉尚公司的股权变更登记(燎申公司已完成)，且冉尚公司的注册地址变更为案涉房屋地址东大名路XXX号。同时约定了变更日以燎申完成上述事项之日，并明确以变更完成后冉尚公司换发的新营业执照登记之日为变更日。依据常理，作为三方协议的当事人之一的冉尚公司有义务对其公司的注册地址进行变更，而原告及燎申公司应给予相应的协助。事实上冉尚公司为办理注册地址变更手续曾向原告申请盖章，原告已在合理期限内给予相应的协助，但冉尚公司怠于履行其义务，迟迟未去行政管理部门办理注册地址的变更登记手续，意图阻止主体变更协议的生效。根据法律规定，本院认定三方主体变更协议已生效。另外，主体变更协议签订后，在原告开具了以冉尚公司为抬头的诸多发票后从未提出异议、冉尚公司支付了物业管理费用、以承租人的身份申请办理建筑工程施工许可证、向原告提出解除合同等函件，冉尚公司以其行为变更了主体变更协议附生效条件的约定，履行了承租人的权利及义务。现冉尚公司认为三方主体变更协议未生效，其支付物业管理费的行为系代股东燎申公司支付的的辩称意见，未提供事实依据，本院不予采信。原告要求冉尚公司作为承租人支付租金等费用，并由被告燎申公司承担连带保证责任，有事实与合同依据，本院应予支持。二、租赁合同履行初期，原告是否延期交房，原告是否应当承担相关的违约责任。被告燎申公司认为：租赁合同约定原告应于2019年3月1日交付案涉房屋，但原告实际交房日期为2019年3月19日，延期交房19天，按照租赁合同第10.3.2条约定，原告如延迟交付房屋，每延期一日，给予燎申公司额外两天免租期作为补偿，故原告应当给予被告38天的免租期补偿2,972,223元(2,424,108.69除以31天乘以38天为2,972,223元)。被告燎申公司提供证据：1、2019年3月14日原告与燎申公司签署的会议纪要，确认案涉房屋有漏水问题。2、2019年3月14日原告与燎申公司签署的情况说明，双方同意房屋交接延后至2019年3月19日。3、单元验收移交表，证明案涉房屋钥匙等正式移交。原告认为：对被告提供是上述证据的真实性、合法性认可，但对其关联性不予认可。认为原告已经于2019年2月28日交房，但房屋交付后，因案涉房屋存在漏水问题需要修复。2019年5月29日原告与两被告签署了物业管理备忘录，约定了起租日为2019年3月1日，减免了被告2019年3月1日至2019年3月18日期间的物业管理费。本院认为：根据租赁合同约定，原告于2019年3月1日向燎申公司交房，原告与燎申公司于同年2月28日与燎申公司办理了案涉房屋内设备数量及状况的验收手续。因案涉房屋屋面存在漏水问题需要修复，2019年3月4日双方签署了会议纪要与2019年3月14日情况说明，同意于2019年3月19日原告与燎申公司进行物业交接(包括钥匙清点移交等)。2019年3月19日原告与燎申公司对案涉房屋办理了钥匙移交手续。原告的交房日期与合同约定交房日确有延误，但2019年5月29日原告与两被告签署了物业管理备忘录，约定了起租日仍为2019年3月1日，但减免了被告2019年3月1日至2019年3月18日期间的物业管理费。本院认为该物业管理备忘录签署在原告延期交房之后，系租赁双方对原告延期交房后租金的起算日期予以了明确并达成了一致，被告明知原告延期交房，仍同意原告按照原合同约定的日期起算租金，是原告对其自身权利的处分，被告无权单方变更双方已经达成的协议，并另行主张原告延期交房的违约责任。故对被告燎申公司的辩称意见，本院不予采信。三、原告是否应当支付2019年10月1日至2019年10月16日期间的租金及违约金。被告燎申公司认为：被告燎申公司已于2019年9月30日将案涉房屋的钥匙及门禁卡移交给原告公司。被告提供有原告方员工签名的收到钥匙与门禁卡的收条复印件一张及原告提供的2019年10月18日房屋交接清单中载明保安撤场交还钥匙及门禁卡，故被告认为无需支付原告2019年10月1日至2019年10月16日期间的租金及违约金。且燎申公司只对2019年9月30日以前的房屋租赁合同承担担保责任。原告认为：对被告提供该收条的真实性不认可，没有写过收条。即使有收条，钥匙交接非法律意义上的交接。认为在2019年10月18日双方签署了房屋交接书，才算正式收回了案涉房屋。而原告于2019年10月16日提出解除合同及被告于该日收到解除通知函，故认为合同于2019年10月16日解除，被告仍应支付原告2019年10月1日至2019年10月16日期间的租金及违约金。认为担保人的担保责任应当与承租人一致，担保人不能因其与承租人之间的内部纠纷来对抗出租人。本院认为：由于被告冉尚公司未按照合同约定支付2019年10月的租金，构成违约，原告有权按照合同约定行使单方合同解除权。2019年10月16日，原告向两被告发出了租赁合同解除通知函，两被告确认收到该解除函件，故案涉租赁合同于该日解除。原告要求被告按照合同约定支付2019年10月1日至2019年10月16日欠付租金，有合同及法律依据，本院予以支持。原告要求被告从2019年9月16日起支付逾期利息，可予支持,具体利率由本院依法酌定。被告辩称，其于2019年9月30日已将案涉房屋的钥匙交付原告，仅提供收条复印件，现原告否认，且被告也未进一步提供原件证明，本院不予采信。再则，由于被告系违约方，其不享有合同的单方解除权，即使案涉房屋钥匙归还给了承租人，与租赁合同解除并不等同，故对被告的辩称意见，不予采信。根据租赁合同及主体变更协议约定,燎申公司就冉尚公司履行租赁合同承担连带保证责任,燎申公司辩称只对2019年9月30日以前的房屋租赁合同承担担保责任,没有法律依据,本院不予采信。四、底层机房占用面积是否应当在租金中扣除。被告燎申公司认为：案涉房屋6号楼底层存在原告的机房，占用了案涉房屋的租赁使用面积约56.08平方米，建筑面积约100平方米，要求扣除相应租金。被告提供证据为2019年3月4日原、被告签署的会议纪要。原告认为：案涉房屋系按照现状交付的整栋楼租赁，被告在租赁之初就很清楚案涉房屋的情况。对被告提供会议纪要的真实性认可,认为该协议确认双方暂时维持6号楼B1层机房的使用现状，待承租方确定房屋的使用方案后，双方另行确认是否需办理并签署补充协议。原告认为双方就机房继续维持现状达成合意，从未提出异议，从未提出减少租金的要求。本院认为：案涉房屋6号楼底层存在原告的机房这一事实，被告应当明知且从未提出扣除租金的要求，原、被告双方系整栋楼租赁，双方对此亦无特别约定，故被告要求因此减少租金，本院不予支持。五、原告主张的违约金数额是否过高。原告认为，原告主张的赔偿有明确的合同约定，现原告仅要求被告支付6个月的房屋空置损失费及3个月租金共计21,822,378.21元作为赔偿，该数额已结合原告的实际损失情况就合同约定的金额予以了一定的调减。认为合同约定的租期长、实际履行短、租金优惠大、原告从新招商成本高及难度大等特殊性存在。被告冉尚公司认为：原告于2019年10月8日已从燎申公司处收回了房屋，且原告已扣除燎申公司支付的各项保证金超过500万元，足以弥补原告损失，原告也未提供证据证明其主张违约金的合理性，应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益，根据公平原则，认为原告主张的违约金过高，应予减少。被告燎申公司认为：原告作为承租人违反先合同义务，未告知被告案涉房屋存在的缺陷情况，拖延三方主体变更协议签订的期限，使承租人对外招商不成。认为原告主张的违约金远远超过其实际损失，2019年9月30日原告实际已收回大楼，且承租人对案涉房屋未有任何使用，原告没收被告的租赁保证金，足以弥补原告的全部损失，请求对原告的违约金予以减少。本院认为：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。根据合同约定,承租方单方退租的违约责任为：原告有权没收被告支付的保证金,且被告还应按未履行租期与整个租期的比例向甲方补足免租期的租金、支付本合同项下的滞纳金(如有)(包括但不限于招投标费用、施工费用等)和空置期间的使用费。其中,空置期间自被告退租之日或合同解除之日起算,包括为恢复至附件二的标准进行招投标、施工、验收的期间以及新租客入驻前的闲置期间,空置期间以6个月为限;空置期间的使用费按照本合同第7.3条约定的标准确定,除此以外还应赔偿原告6个月的当年房租。现原告要求被告按照合同约定补足免租期的租金,因免租期的租金确系原告的实际损失，本院予以支持。原告要求被告支付空置期的租金及赔偿违约金，有合同依据，但原告未举证证明其实际空置的具体损失情况，虽然原告的该项诉请与租赁合同的约定而言,已作调减,但考虑到被告未对案涉房屋进行装修及实际使用，对原告继续出租案涉房屋并未造成大的妨碍，且原告按照租赁合同约定没收被告相当于2个月租金数额的租赁保证金,故对原告主张共计9个月租金数额作为原告空置期损失费及违约金的赔偿,数额过高,被告要求减少的辩称意见,本院予以采纳。至于补偿原告空置期损失费及赔偿违约金的具体数额，本院将综合考虑租赁合同的约定、合同实际的履行时间长短、被告对租赁标的物的使用及返还情况、原告的实际损失情况等因素酌情合理确定。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十五条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告上海冉尚企业管理有限公司支付原告中远海运资产经营管理有限公司2019年10月1日至2019年10月16日期间租金1,275,463.20元及滞纳金[滞纳金以1,275,463.20元为基数,自2019年9月16日起按同期一年期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)四倍计付至付清之日止]；二、被告上海冉尚企业管理有限公司支付原告中远海运资产经营管理有限公司2019年6月28日至2019年10月18日期间的水费3,138元、电费96,257元；三、被告上海冉尚企业管理有限公司支付原告中远海运资产经营管理有限公司免租期部分租金9,310,881.37元；四、被告上海冉尚企业管理有限公司赔偿原告中远海运资产经营管理有限公司房屋空置损失费及违约赔偿金共计9,698,834.76元；五、被告上海燎申(集团)有限公司对被告上海冉尚企业管理有限公司的上述第一项、第二项、第三项、第四项的支付义务承担连带清偿责任。上述第一、二、三、四、五项，于本判决生效之日起10日内履行。当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费204,579.61元，由原告中远海运资产经营管理有限公司负担60,856.74元，被告上海冉尚企业管理有限公司、被告上海燎申(集团)有限公司共同负担143,722.87元。本案财产保全费5,000元，由被告上海冉尚企业管理有限公司、被告上海燎申(集团)有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  林 军人民陪审员  武培莲人民陪审员  徐雪琴二〇二〇年八月二十八日书 记 员  荀蓓莉附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则，确定各方的权利义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。