太原市小店区人民法院民事判决书（2020）晋0105民初2874号原告：王某1，住山西省寿阳县。委托诉讼代理人：王某2，山西佳镜律师事务所律师。被告：山西新业正大企业管理有限公司，统一社会信用代码91140105399910179C。法定代表人王某3。被告：王某3，住太原市来往大陆通行证编号01012102。共同委托诉讼代理人：张某1，山西华盾律师事务所律师。第三人：山西胜曦房地产开发有限公司，统一社会信用代码91140100783288134L。法定代表人崔某，经理。委托诉讼代理人：张某2，山西邦宁律师事务所律师。原告王某1与被告山西新业正大企业管理有限公司、王某3房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月25日受理，被告山西新业正大企业管理有限公司申请追加山西胜曦房地产开发有限公司为第三人参加诉讼，本院予以准许，后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王某1的委托诉讼代理人王某2、被告山西新业正大企业管理有限公司、王某3的共同委托诉讼代理人张某1、第三人山西胜曦房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张某2均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王某1向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法解除原告王某1与被告山西新业正大企业管理有限公司于2018年9月10日签订的《商品房认购合同》；2.请求法院依法判令被告山西新业正大企业管理有限公司返还原告已支付的购房款共计186443元，并以186443元为基数按日千分之一向原告支付自2018年6月17日起至被告实际还款之日止的损失，截止到2020年5月7日的损失为130432元，共计316875元；3.请求法院依法判令被告王某3对上述债务承担连带责任；4.本案的诉讼费、保全费、公告费由二被告承担。庭审中，原告将第一项诉讼请求变更为请求法院依法判令确认原告王某1与被告山西新业正大企业管理有限公司于2018年9月10日签订的《商品房认购合同》无效。事实与理由，2018年6月17日，原告于被告山西新业正大企业管理有限公司（下称被告新业正大公司）签订了《商品房认购合同》约定原告购买被告新业正大公司出卖的正大国际数码电子广场商铺，并支付了首期购房款277568元。2018年9月10日，原告经与被告新业正大公司协商更换了购买的商铺，被告新业正大公司遂退还了91125元购房款，并重新签订了《商品房认购合同》。2018年9月10日重新签订的《商品房认购合同》约定，原告购买被告新业正大公司出卖的正大国际数码电子广场商铺三层3142号商铺，房屋总价款为341443元。《商品房认购合同》第六条约定“甲乙双方一致同意甲方取得预售许可证后十个工作日内签订正式的商品房买卖合同”、第八条约定房屋的交付时间为2019年8月30日。但是，直到双方约定的房屋交付时间，被告新业正大公司都未与原告签订正式的商品房买卖合同，原告向被告新业正大公司主张房屋交付时，原告才知道正大国际数码电子广场的实际开发商非被告新业正大公司。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，因房屋实际所有权人未在2019年8月30日之前追认更无法在2019年8月30日前将房屋所有权转移给原告，故原告要求确认与被告新业正大公司签订的《商品房认购合同》无效，并要求被告新业正大公司参照《商品房认购合同》第五条之约定向原告赔偿损失。被告山西新业正大企业管理有限公司辩称，1、双方签订的《商品房买卖合同》自愿签订，合法有效；2、答辩人与第三人山西胜曦房地产开发有限公司系合作关系，答辩人已向被答辩人支付了两年租金，从2019年8月30日至2021年8月30日止，答辩人与被答辩人双方达成协议，答辩人已承担责任，因此，答辩人无需向被答辩人支付违约金；3、被答辩人支付了部分购房款，而我方按照实际购房款总价的406479元的16%即65036元租金已支付给被答辩人，因此答辩人不存在合同无效情形，也不存在向其支付违约金及利息，请求人民法院驳回诉讼请求。被告王某3辩称，我与被告山西新业正大企业管理有限公司之间不存在公私混同的情形，我作为被告山西新业正大企业管理有限公司的法定代表人，其行为是职务行为，应当由被告山西新业正大企业管理有限公司承担责任，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。第三人山西胜曦房地产开发有限公司辩称，同意被告山西新业正大企业管理有限公司的答辩意见。经审理查明，原告作为乙方，被告山西胜曦房地产开发有限公司（正大国际数码电子广场）作为合同甲方，由被告山西新业正大企业管理有限公司在合同甲方栏盖公章，双方于2018年9月10日签订《商品房认购合同》，合同主要约定：乙方自愿向甲方购买正大国际数码电子广场中的商铺，商铺位置为第三层3142号商铺、面积约为13.64平方米，商铺单价为每平方米25032.48元，总价款341443元；乙方应在本合同签订的同时，向甲方支付所认购商铺总价款50%的房款，即171443元，剩余房款于双方正式签订商品房买卖合同时，乙方选择一次性支付，也可选择通过银行按揭的方式支付；甲方逾期交房，自合同约定的最后交房日期限之第二天起至甲方通知交房日期之日止，甲方按日向买受人支付已交房款的万分之二违约金；甲方应当在2019年8月30日前，将符合本合同约定的商品房交付乙方使用，如非甲方原因导致不能在该交房日交房的，甲方要提前通知乙方，并可延期交房两个月，超过两个月则属于逾期交房；合同还约定了其他内容。原告提供的《收据》显示原告于合同签订当日以刷卡方式向被告山西新业正大企业管理有限公司交付3142号房款171443元及活动费15000元。原告陈述因其与被告山西新业正大企业管理有限公司更换过商铺，故其系2018年6月17日共向被告山西新业正大企业管理有限公司支付房款277568元，被告山西新业正大企业管理有限公司于2018年9月10日向其退还房款91125元，故其共支付房款186443元。原告提交了晋城银行账户交易明细。同日，原告作为甲方，被告山西新业正大企业管理有限公司作为乙方，双方签订《委托租赁经营合同》，合同主要约定：甲方委托乙方租赁经营的房屋位于太原市××区商业用房；该房屋的建筑面积为13.64平方米；在本合同期内，双方约定甲方年收益额按合同总价款的8%计算，乙方应当按本合同约定的方式向甲方支付房租回报款，甲方向开发商订购该房屋并签订购房合同后，开发商支付甲方两年租金共计65036元，此两年房租回报款已在甲方购房总价款中扣除返还，甲方应对该笔租金收款办理相应手续并予以确认；合同附件三系收款证明，写明“此据证明本人王某1收到山西新业正大企业管理有限公司，承租本人所购买由山西胜曦房地产开发有限公司所开发，位于太原市××区房房租，年租金8%，每年人民币32518元整，两年租金共计65036元整，交屋日起算二年租金现已收。”原告在收款人处签名。原告陈述其并未收取上述租金。另查明，经核实第三人山西胜曦房地产开发有限公司已经取得案涉商铺的土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。被告山西新业正大企业管理有限公司成立于2014年6月3日，注册资本300万元，系港澳台自然人独资有限责任公司，股东为被告王玫杰，出资比例100%。庭审中，被告山西新业正大企业管理有限公司与第三人山西胜曦房地产开发有限公司均陈述二者系合作关系，被告山西新业正大企业管理有限公司陈述原告缴纳的房款由被告山西新业正大企业管理有限公司收取，认可延期交付房屋的事实。确认以上事实的证据有商品房买卖合同、收据、账户交易明细、被告山西新业正大企业管理有限公司的内档、委托租赁合同、商品房预售许可证以及庭审笔录等在案为凭，足以采信。本院认为，原告与被告山西新业正大企业管理有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法，对双方均有法律约束力，应继续履行。庭审中被告山西新业正大企业管理有限公司与第三人山西胜曦房地产开发有限公司自认系合作关系，现被告山西新业正大企业管理有限公司与第三人山西胜曦房地产开发有限公司虽未按合同约定按期交付房屋，但第三人山西胜曦房地产开发有限公司已经取得案涉商铺的土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，涉案房屋在继续施工中，被告山西新业正大企业管理有限公司与第三人山西胜曦房地产开发有限公司仍在继续履行合同约定的内容，原告主张确认合同无效的事由不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，故对原告要求确认《商品房认购合同》无效的诉讼请求，本院不予支持；同理，对原告请求判令返还已交房款并支付损失的诉讼请求，本院不予支持。原告辩称其签订合同时不知道实际开发商并非被告山西新业正大企业管理有限公司的意见，本院不予采信。原告在与被告山西新业正大企业管理有限公司签订《委托租赁经营合同》，并签署《收款证明》时，收款证明中标明涉案房屋系第三人山西胜曦房地产开发有限公司开发。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告王某1的诉讼请求。案件受理费减半收取3077元（原告已预交），由原告王某1负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 黄 洁二〇二〇年七月十六日书记员 赵云飞