江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0582民初7504号原告：中国建设银行股份有限公司张家港分行，住所地张家港市杨舍人民中路125、127号。负责人：顾永明，该行行长。委托诉讼代理人：曹珂，江苏国瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晓健，江苏国瑞律师事务所律师。被告：朱爱华，男，1963年10月19日出生，居民身份证号码320521196310196418汉族，住所地张家港市。被告：彭一红，女，1963年1月29日出生，汉族，住所地张家港市。被告：张家港众合房地产开发有限公司，住所地张家港经济技术开发区软件（动漫）产业园商务中心4楼。法定代表人：陈良，该公司总经理。委托诉讼代理人：王莹莹，该公司公司员工。委托诉讼代理人：王晓艺，该公司员工。原告中国建设银行股份有限公司张家港分行（以下简称建行张家港分行）与被告朱爱华、彭一红、张家港众合房地产开发有限公司（以下简称众合公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月25日公开开庭进行了审理。原告建行张家港分行的委托诉讼代理人曹珂、被告众合公司的委托诉讼代理人王莹莹到庭参加了诉讼。被告朱爱华、彭一红经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告建行张家港分行向本院提出诉讼请求：1.被告朱爱华、彭一红归还借款本金1427874.8元及相应欠息（计至2020年6月3日的利息及罚息为40434.84元，2020年6月4日起至实际清偿之日按借款合同约定计算）；2、被告朱爱华、彭一红归还借款本金556261.11元及相应欠息（计至2020年6月3日的利息及罚息为8501.19元，2020年6月4日起至实际清偿之日按借款合同约定计算）；3、被告朱爱华、彭一红承担原告为实现债权所支付的律师费92323元；4、原告对被告朱爱华、彭一红提供抵押的位于张家港观澜玉园x幢x室房产的拍卖款在2273668元范围内、对被告朱爱华、彭一红提供抵押的位于张家港观澜玉园x幢x室房产的拍卖款在1262878元范围内享有优先受偿权；5、被告众合公司对本案债务承担连带清偿责任；6、判令三被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年5月30日，三被告与原告签订编号为322986209-2012-20180894946《中国建设银行个人住房(商业用房)借款合同》(下称主合同一)，贷款1590000元，贷款期限自2018年5月30日至2028年5月30日，年利率为基准利率上浮20%，还款方式为等额本息还款。贷款逾期的罚息利率为贷款利率水平上上浮50%，借款合同还约定了借款人以购买的观澜玉园17-1701室房产为主合同一项下的借款本息、各项费用提供抵押担保。被告众合公司作为保证人，为被告朱爱华、彭一红的上述借款提供阶段性保证，保证期间为保证合同条款生效之日起至抵押登记办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。2018年8月14日，原告向被告朱爱华、彭一红发放住房贷款159万元。2018年5月30日，三被告与原告签订编号为322986209-2032-20180914468《中国建设银行个人住房(商业用房)借款合同》(下称主合同二)，贷款630000元，贷款期限自2018年5月30日至2028年5月30日，年利率为基准利率上浮40%。还款方式为等额本息还款。贷款逾期的罚息利率为贷款利率水平上上浮50%。借款合同还约定了借款人以购买的观澜玉园2-M109室房产为主合同二项下的借款本息、各项费用提供抵押担保。被告众合公司作为保证人，为被告朱爱华、彭一红的上述借款提供阶段性保证，保证期间为保证合同条款生效之日起至抵押登记办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。2018年7月13日，原告向被告朱爱华、彭一红发放住房贷款63万元。自2020年1月15日，两笔贷款均出现逾期，且都超过三个月以上。截止到2020年6月3日，主合同一项下结欠本金1427874.8元，利息及罚息40434.84元，合计1468309.64元；主合同二项下贷款结欠本金556261.11元，利息及罚息8501.19元，合计564762.3元。2020年6月5日，原告委托江苏国瑞律师事务所向三被告寄发《律师函》，告知被告贷款提前到期并要求其偿还应付本息。被告未能在指定时间内归还贷款本息。被告朱爱华、彭一红未作答辩。被告众合公司辩称，1、案涉商品房可能性登记及抵押登记手续的办理义务人为朱爱华、彭一红，众合公司仅承担且已充分履行协助义务，朱爱华、彭一红怠于办理案涉商品房抵押登记系不正当的阻止答辩人阶段性连带责任解除条件的成就，应当视为解除条件已成就，众合公司的保证责任应予以免除。因此，原告对被告的诉讼请求应予以驳回。建行张家港分行围绕诉讼请求依法提交了《中国建设银行个人住房(商业用房)借款合同》、个人借款凭证、个人贷款对账单、本息结算表、《委托代理合同》等证据；众合公司提供《商品房买卖合同》、交房办证资料签收表等证据。本院对上述证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月17日，众合公司（甲方、出卖人）与谭旭、谭慧（乙方、买受人）签订《商品房买卖合同》一份，约定买受人购买张家港市、x室的房产。其中约定：买受人自行办理该商品房的权属登记，买受人明确知悉且自愿同意，出卖人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的，买受人于合同约定的交付日期届满之日起自行前往该商品房所在地办理交接手续。2018年5月30日，建行张家港分行（系贷款人、抵押权人）与朱爱华、彭一红（系借款人、抵押人）、众合公司（系保证人）签订编号为322986209-2032-20180894946的《中国建设银行个人住房(商业用房)借款合同》一份，涉案的主要内容是：借款金额159万元；借款用途为借款人购买坐落于张家港市的房产；借款期限120个月，自2018年5月30日起至2028年5月30日止；本合同借款利率为浮动利率，在基准利率基础上上浮20%；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，贷款利率于每年1月1日调整；采用等额本息还款法，约定还款日为借款期限内每月的15日；本合同项下的担保方式为保证和抵押；保证期限为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；保证人在合同项下的保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）；无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保，不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三人同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任；抵押财产为观澜玉园x幢x室；抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）;借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款的，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。同日，建行张家港分行（系贷款人、抵押权人）与朱爱华、彭一红（系借款人、抵押人）、众合公司（系保证人）签订编号为322986209-2032-20180914468的《中国建设银行个人住房(商业用房)借款合同》一份，涉案的主要内容是：借款金额63万元；借款用途为借款人购买坐落于张家港市的房产；借款期限120个月，自2018年5月30日起至2028年5月30日止；本合同借款利率为浮动利率，在基准利率基础上上浮40%；抵押财产为观澜玉园x室。其他条款与编号为322986209-2032-20180894946的《中国建设银行个人住房(商业用房)借款合同》一致。2018年5月30日，建行张家港分行按约向朱爱华、彭一红发放贷款159万元、63万元。朱爱华、彭一红自2019年10月开始未能按约足额还款，截止2020年6月3日，结欠322986209-2032-20180894946的《中国建设银行个人住房(商业用房)借款合同》项下借款本金1427874.8元、利息40434.84元，结欠322986209-2032-20180914468的《中国建设银行个人住房(商业用房)借款合同》项下借款本金556261.11元、利息8501.19元。建行张家港分行于2020年6月5日向朱爱华、彭一红、众合公司邮寄了律师函，宣布上述借款合同项下借款提前到期，朱爱华、彭一红、众合公司已于2020年6月6日签收该律师函。建行张家港分行为催讨贷款本息与江苏国瑞律师事务所签订《委托代理协议》，委托该所提起诉讼，并约定代理费为92323元。江苏国瑞律师事务所已向建行张家港分行开具了相应律师费发票。另查明，张家港市、x室尚未办理权属登记手续，也未办理抵押登记手续。本院认为，本案所涉《中国建设银行个人住房(商业用房)借款合同》是当事人真实意思表示,内容和形式不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,故对当事人有约束力,各当事人均应依约享有权利、履行义务。现有证据可以证明原告向被告朱爱华、彭一红发放了购房贷款159万元、63万元，被告朱爱华、彭一红理应按约还款，逾期还款应承担相应的违约责任，原告有权宣布贷款立即到期、要求其归还剩余全部贷款本息，本院认定本案所涉借款于2020年6月6日到期，在被告未举证证明实际还本付息金额的情况下,本院根据原告的主张确定本案所涉借款尚欠的借款本息。原告主张律师费损失92323元，有合同及发票为证，且未超过律师服务收费的相关规定，本院予以支持。关于众合公司是否应对上述债务承担连带清偿责任。本院认为，众合公司作为开发商为涉案住房贷款提供阶段性连带责任保证担保，该担保为附解除条件的连带责任保证担保，条件即是原告与三被告办妥所购房屋的抵押权登记后，众合公司的担保责任解除。本案中，涉案房屋未办理抵押登记，解除担保责任的条件未成就。其次，《个人购房担保借款合同》中明确约定“无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保，不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三人同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任。”，贷款人放弃抵押权的情形下，保证人仍承担连带保证责任，举重以明轻，涉案房产仅是未办理抵押登记手续，众合公司作为保证人仍应承担连带保证责任。关于建行张家港分行是否对涉案房屋享有优先受偿权。本院认为，《中国建设银行个人住房(商业用房)借款合同》中虽然约定了以张家港市、x室设立抵押，但抵押权自登记时设立，上述房屋尚未办理抵押登记手续，故抵押权尚未设立，原告主张对抵押物的变价款享有优先受偿权，本院不予支持。被告朱爱华、彭一红经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼，由此可能造成的不利后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告朱爱华、彭一红应于本判决发生法律效力之日起十日内归还原告中国建设银行股份有限公司张家港分行编号为322986209-2032-20180894946《中国建设银行个人住房(商业用房)借款合同》项下的借款本金1427874.8元及承担相应的利息（截止2020年6月3日的利息40434.84元，2020年6月4日起至实际清偿之日止按《中国建设银行个人住房(商业用房)借款合同》约定计算)。二、被告朱爱华、彭一红应于本判决发生法律效力之日起十日内归还原告中国建设银行股份有限公司张家港分行编号为322986209-2032-20180914468《中国建设银行个人住房(商业用房)借款合同》项下的借款本金556261.11元及承担相应的利息（截止2020年6月3日的利息8501.19元，2020年6月4日起至实际清偿之日止按《中国建设银行个人住房(商业用房)借款合同》约定计算)。三、被告朱爱华、彭一红应于本判决发生法律效力之日起十日内偿付原告中国建设银行股份有限公司张家港分行律师费损失92323元。四、被告张家港众合房地产开发有限公司对被告朱爱华、彭一红的上述债务承担连带清偿责任。五、驳回原告中国建设银行股份有限公司张家港分行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计11902元、财产保全费5000元，合计16902元，由被告朱爱华、彭一红、张家港众合房地产开发有限公司负担。被告负担部分限被告在本判决生效后十日内汇入本院诉讼费账户（账户详情见本判决所附《当事人须知》中诉讼费用之账户）。逾期不交，本院将移交执行部门强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）。审判员  陈静超二〇二〇年八月二十六日书记员  李文君本判决附录法律条文：《中华人民共和国合同法》：第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人对债务人承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期限届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第（一）项债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；……第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。