安徽省舒城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1523民初1344号 原告：安徽及致房地产营销策划有限公司，住所地安徽省合肥市包河区玫瑰城花园北门A5-102室，统一社会信用代码91340103MA2RYY2570(1-1)。 法定代表人:赵曙光，总经理。 委托诉讼代理人：陈友宝,上海锦天城(合肥)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王宁靖,上海锦天城(合肥)律师事务所实习律师。 被告：舒城中豪置业有限公司,住所地安徽省舒城县经济开发区，统一社会信用代码9134152306521937X4。 法定代表人:葛家根,总经理。 被告：葛家根，男，1966年4月20日出生,汉族，住安徽省舒城县。 被告：葛云辉，男，1965年5月21日出生，汉族，住安徽省舒城县。 上列三被告共同委托诉讼代理人：袁浩，安徽龙舒律师事务所律师。 上列三被告共同委托诉讼代理人：段玉宏，安徽龙舒律师事务所律师。 原告安徽及致房地产营销策划有限公司（下称及致营销公司）与被告舒城中豪置业有限公司（下称舒城中豪公司）、葛家根、葛云辉商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告及致营销公司的法定代表人、委托诉讼代理人，被告舒城中豪公司的法定代表人及三被告的委托诉讼代理人，被告葛家根到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告及致营销公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令上述被告连带支付原告销售佣金1108407.09元整；2.判令上述被告连带支付因原告主张权利的律师费60000元整；3.判令上述被告支付原告违约金人民币3325元；4、判令上述被告支付原告花费提供销售场所费用人民币18500元；5、本案所有诉讼费、保全费由被告负担。庭审中原告变更诉讼请求第四项为判令上述被告支付原告花费提供销售场所费用人民币58500元。事实和理由:2019年4月30日,原告及致营销公司与被告舒城中豪公司就舒城县“金壁华府沿街商铺及车库”签订了《金壁华府沿街商铺及车库代理销售合同》,合同约定原告作为被告开发的金壁华府沿街商铺及车库的销售代理方,销售金壁华府沿街商铺及车库。合同约定的期限为自2019年4月30日至2019年7月30日。同时还约定了代理销售的方式、佣金收取方式、时限、范围、销售底价等。并约定了销售案涉商铺及车库超出合同约定底价的溢价部分,扣除溢价部分的相关税费后作为原告方代理销售的佣金。另约定,销售场所的装潢等费用由被告承担，且如果被告违约除向原告支付约定的佣金外,还要以未支付的佣金为基数,按千分之三的比例向原告支付违约金。 合同签订后原告积极履行合同约定的义务,投入大量人力财力,对涉案商铺进行广泛的宣传和推广。经过努力原告如期完成了涉案商铺及车库的销售任务,完全履行了合同约定义务。按合同约定被告应及时足额向原告支付佣金,但被告至今仍欠原告佣金共计1108407.09元未予支付。同时原告为销售场地装修所花费的费用共计18500元被告也未予支付。被告的行为已构成严重违约,依合同约定,被告不但要集训履行支付佣金的义务,还要向原告支付违约金共计人民币3325元整。 原告认为,原、被告双方自愿签订的合同并未违反法律的强制性规定,依法应受法律的保护。原告已按合同约定履行了自己的义务,被告也应依约履行其支付全部佣金及场地费用的义务。但被告至今未能支付完所有佣金及场地费用,其行为已构成违约。被告除应继续履行支付义务,还应承担相应的违约责任,赔偿因其违约行为给原告造成的各种损失。在案涉合同的签订和履行过程中,被告葛家根及葛云辉为被告公司提供了帮助,即在案涉合同上签字以及提供自己的账户供被告公司使用,为被告公司履行付款义务,两被告的行为足以证明其个人与公司的财务构成混同。故两被告应对被告公司的行为承担连带责任。原告多次要求几被告支付上述佣金及费用,均遭拒绝。原告依据相关法律的规定,特向贵院提起诉讼,请求依法审理,查明事实,判如原告诉请。 被告舒城中豪公司、葛家根、葛云辉辩称，依据合同及补充协议，原告没有全部履行合同义务，交付销售的10套商铺只卖了7套，10间车库只卖了6间，没有在双方约定的2019年8月1日前销售完毕，原告构成违约，被告仅需支付溢价的百分之二十。而被告已支付200多万元，实际已经支付多了，不存在再支付原告诉请的销售佣金。另外根据合同及补充协议的约定，原告应当承担佣金税费及百分之二十的违约金。关于被告多支付及原告应承担的部分，被告已经另行起诉。原告主张的律师费没有合同约定，不应当予以支持。违约金是由于原告违约，不应当支持违约金请求。销售场所的费用是按照合同约定应当是原告配置，所需费用应当由原告承担。被告葛家根和葛云辉均不是原告股东，不适用揭开公司面纱的法则，不应当承担连带给付责任。葛家根是公司的法定代表人，履行的是职务行为，不应当承担连带责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、对原告证据5安装销售场所支付费用发票复印件、证据6《律师代理合同》、转款截图、手机截图打印件、发票复印件，因合同无相关约定，本院对证据的关联性不予认定。 2、对被告证据2《补充协议（三）》证据三性予以认定。认定舒城中豪公司与及致营销公司在《金壁华府沿街商铺及车库代理销售合同》履行过程中，双方对及致营销公司销售数量、销售期限及违约责任，对中豪公司逾期支付佣金的违约责任进行了约定。 3、对原告证据7葛云辉申明的真实性予以认定。 4、对被告证据证据4六安中瑞华会计师事务所有限公司测算报告，因该证据系被告单方委托，原告不予认可，本院对其证据效力不予认可。 本院经审理认定事实如下：2019年4月30日，被告舒城中豪公司（甲方）与原告及致营销公司（乙方）签订《金壁华府沿街商铺及车库代理销售合同》，舒城中豪公司委托及致营销公司代理销售由舒城中豪公司开发的位于舒城县商铺及车库。合同约定的代理销售方式为：“超出底价部分扣除溢价税费后作为乙方代理销售佣金。”合同约定的佣金结算时限为：“（一）一次性付款客户完成全款缴纳后，五个工作日结算全部佣金；（二）按揭客户首付缴纳完成，五个工作日结该套佣金的50%，剩余50%佣金待客户按揭款到账后五个工作日完成结算。上述佣金结算应在规定时限内完成，若超过规定时限按佣金金额的千分之三作为违约金。”合同还约定：“销售物业范围：甲方规定的沿街商铺及车库。”“销售底价：沿街商铺销售底价为13500元／㎡，车库销售底价为10000元／㎡。”“甲方负责提供销售场所。”“本合同未尽事宜，另行协商。” 2019年6月21日，舒城中豪公司（甲方）与及致营销公司法定代表人赵曙光（乙方）及葛正山、葛家根（丙方、配合方）签订《补充协议（三）》，约定：“一、2019年8月1日前龙舒金壁华府商铺10间及车库10间全部销售完毕，否则承担违约金溢价部分的20%。二、销售佣金按原政策不变，支付额度是成交溢价部分的20%，剩余溢价款于第拾套及全部完成后壹周内支付全部溢价佣金。（三）如果甲方没有按规定支付佣金，甲方支付溢价部分的50%违约金。（六）本协议与主合同具有同等法律效律（力）。” 及致营销公司在《金壁华府沿街商铺及车库代理销售合同》签订后即代理销售由舒城中豪公司交付的商铺10套、车库10间。截止2019年9月9日，及致营销公司计销售商铺7套、车库6间，溢价金额2942508.99元，舒城中豪公司向及致营销公司支付1834101.9元。 另查明，被告葛云辉系安徽中豪公司股东之一及法定代表人，安徽中豪公司系舒城中豪公司股东。2019年6月21日，葛云辉向赵曙光出具申明一份，载明“舒城中豪置业有限公司与赵曙光2019年6月21日所签定的补充协议不需履行，一切按原合同执行。” 本院经审理认为：本案焦点是《补充协议（三）》是否有效，被告舒城中豪公司支付原告佣金是否存在违约，原告诉请的相关费用是否合理。 （一）关于《补充协议（三）》是否有效问题。《中华人民共和国合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”第十二条对合同条款亦作出列举，其中包括标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、违约责任。原告与被告舒城中豪公司签订的《金壁华府沿街商铺及车库代理销售合同》，由于没有代理销售的数量、履行期限及对代理销售方违约的责任约定，根据公平原则，该合同没有合理分配合同风险，没有公平确定违约责任。而《补充协议（三）》的签订，弥补了上述不足，《补充协议（三）》构成《金壁华府沿街商铺及车库代理销售合同》的重要组成部分。上述合同及补充协议的签订，系当事人真实意思表示，合法、有效，对双方当事人均具有约束力。 被告舒城中豪公司由安徽中豪公司投资，系独立法人，被告葛云辉作为安徽中豪公司的股东之一及法定代表人，在舒城中豪公司没有担任职务，其参与舒城中豪公司的经营行为需经授权或事后认可，方可代表公司行为，否则对公司不产生效力。葛云辉于2019年6月21日出具的申明，被告舒城中豪公司抗辩称该行为没有经过公司授权，没有经过股东公司股东会议，也未经舒城中豪公司盖章认可，应认定系其个人行为，对舒城中豪公司不产生效力，本院对被告舒城中豪公司的抗辩予以采信。 （二）关于原告与被告舒城中豪公司是否存在违约问题。综合（一）的分析，原告与被告舒城中豪公司签订的《补充协议（三）》有效，对双方均具有效力。由于至今尚有部分商铺和车库没有销售，被告舒城中豪公司根据约定应支付原告已成交商铺和车库溢价的20%，计588501.8元，剩余溢价款需在商铺和车库全部成交后一周内支付完毕，而被告舒城中豪公司已支付1834101.9元，显然支付佣金没有违约。由于合同没有履行完毕，而原告认为合同没有约定销售数量及代理销售方的违约责任，且在庭审结束前没有对《补充协议（三）》约定的销售数量中的未销售商铺和车库，是继续销售还是解除合同提出明确意见，故根据补充协议的关于委托方支付佣金的约定，对原告要求被告支付剩余佣金的诉请，本院不予支持。 （三）关于原告诉请的相关费用是否合理问题。由于合同及补充协议对双方违约责任均作出了约定，但没有涉及引发诉讼后违约方对律师费等损失承担的约定，故原告关于被告承担原告律师费的诉请，不予支持。由于被告舒城中豪公司没有违约，原告关于被告应支付3325元违约金的诉请，不予支持。又由于合同虽有舒城中豪公司负责提供销售场所的约定，但没有对原告因销售经营需要而产生的装饰装修、租赁、广告、服务等费用负责支付的约定，故该项诉请，不予支持。 综上，原告诉请，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条的规定，判决如下： 驳回原告安徽及致房地产营销策划有限公司的诉讼请求。 案件受理费15512元，由原告安徽及致房地产营销策划有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审 判 长  汤 杰 人民陪审员  陈传孝 人民陪审员  李宗叶 二〇二〇年七月七日 书 记 员  方 昕