上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终3864号上诉人(原审原告、反诉被告)：上海壹佰米网络科技有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：梁昌霖，董事长。委托诉讼代理人：周伟巍，上海市东方正义律师事务所律师。委托诉讼代理人：王毅伟，上海市东方正义律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：上海鸿鸟物流有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：胡旎文，执行董事。委托诉讼代理人：田云辉，男。委托诉讼代理人：庄晓骏，上海诚立律师事务所律师。上诉人上海壹佰米网络科技有限公司(下简称壹佰米公司)因与被上诉人上海鸿鸟物流有限公司(下简称鸿鸟公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初19244号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。壹佰米公司上诉请求：1.撤销原审判决主文第三项、第四项，改判被上诉人赔偿上诉人因2019年5月4日仓库设备脱落导致货物被污染产生的损失人民币216,781.24元、增加的物流费用20,400元；2.撤销原审判决主文第五项，改判被上诉人赔偿上诉人弱电工程安装费用168,640元以及因租赁房屋存在违章无法使用致使上诉人被迫紧急搬仓物流费用50,200元；3.本案上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：租赁房屋大部分为违法建筑，被上诉人提供的租赁房屋不适租，构成根本性违约，由此导致案涉租赁合同事实上不能履行，上诉人据此解除合同合理合法。被上诉人应赔偿上诉人由此产生的一切损失，包括上诉人出于长期使用租赁房屋的目的安装弱电工程所支出的费用168,640元、紧急搬仓费用50,200元。上诉人系专营生鲜货品零售的公司，贮存于租赁房屋内的商品并非用于上诉人自身使用，而是为将其售出获得利润。就算部分受污染商品尚存在一定使用价值，但也无法再进行销售获利，对于上诉人而言受污染的商品再无价值。故从一般商业习惯而言，不论是受污染的商品还是受损毁的商品，对于上诉人而言都不再存有任何价值，原审法院对此认定有误，在没有任何事实依据的情况下推定污损商品存在一定残值，属于事实认定错误。2019年5月4日系争房屋发生制冷排管脱落事故，导致上诉人物流发车时间延误，为挽回损失加派物流车辆，产生的额外物流费用为20,400元，属于上诉人的实际损失，应予认定。鸿鸟公司答辩称，不同意上诉请求。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。壹佰米公司向一审法院起诉请求：一、确认壹佰米公司、鸿鸟公司之间就上海市嘉定区春浓路XXX号三个仓库所签订的租赁合同于2019年6月10日解除；二、判令鸿鸟公司返还壹佰米公司支付的多余租金300,000元；三、判令鸿鸟公司向壹佰米公司支付弱电工程安装费用168,640元；四、判令鸿鸟公司赔偿因被租赁房屋违章致使壹佰米公司被迫紧急搬仓发生的搬仓费用50,200元；五、判令鸿鸟公司赔偿因2019年5月4日仓库设备脱落导致的壹佰米公司货物损失216,781.24元；六、判令鸿鸟公司赔偿因2019年5月4日仓库设备脱落导致壹佰米公司增加的物流费用20，400元。诉讼中，壹佰米公司以系争房屋未取得建设工程规划许可证、属于无证建筑为由变更其第一项诉请为要求确认壹佰米公司、鸿鸟公司之间就上海市嘉定区春浓路XXX号三个仓库所签订的租赁合同无效。鸿鸟公司向一审法院提出反诉请求：判令壹佰米公司支付租金1,605,000元。一审法院认定事实：自2018年5月21日起，鸿鸟公司(甲方)与壹佰米公司(乙方)就上海市嘉定区春浓路XXX号的三个冷冻冷藏仓库，陆续确定数份房屋租赁合同，其中A库、B库最后一份合同的租期为2019年6月11日至2020年6月10日，租金合计为每月535,000元。C库最后一份合同的租期为2019年2月10日至2020年6月10日，租金为每月150,000元。合同约定：房屋登记用途为办公、仓储。甲方承诺冷冻库在不开门的情况下，维持在-15度至-18度，冷藏在不开门的情况下维持在零度至-4度，超出此范围，则需要对乙方相应的货损进行赔偿。甲方应保证其拥有向乙方出租该房屋并签订本合同的权利或合法授权，保障乙方使用该租赁房屋期间，不受甲方和其他任何第三人因甲方对租赁房屋的出租权利的纠纷而产生的侵扰。甲方保证出租房屋质量、消防合格，合同有效期间应负责租赁房屋的维修及其费用。因乙方人为因素造成的租赁房屋损坏，由乙方负责维修及其费用。甲方违反本合同第四条约定导致本合同无效或其他导致乙方无法继续承租情形的，乙方有权单方通知及解除本协议，甲方应退还乙方已支付租金、保证金及其他费用，并赔偿乙方全部损失，包括但不限于装修费用、过渡期间房屋租金等。签约后，鸿鸟公司将上述三个仓库交付壹佰米公司，用于生鲜食品的储存。2019年年初以来，嘉定区安亭镇经贸办等政府部门数次约谈壹佰米公司，表示壹佰米公司存在违法、违规经营情况，要求壹佰米公司搬离。2019年5月17日及2019年6月4日，壹佰米公司两次向鸿鸟公司发函，要求解除关于春浓路三个仓库的租赁合同，同时告知将于2019年6月10日迁出，并要求鸿鸟公司退还壹佰米公司多支付的C库租金30万元(壹佰米公司已支付C库租金至2019年8月10日)。2019年6月10日，壹佰米公司从三个仓库中搬离。2019年9月，壹佰米公司起诉来院。一审法院另查，2019年5月4日，上述三个仓库中的A库排管脱落。嗣后，经双方工作人员清点，双方签署“5月4日排管脱落致商品损坏污染交接明细”。一审法院审理中，承办人与嘉定区安亭镇经贸办黄诚超(音)主任电话联系，黄主任表示，2018年嘉定区出具红头文件对不规范的企业进行整治。区经委提出位于春浓路XXX号(即嘉定区曹安公路XXX号)内的冷库属于高能耗的企业，且未经备案，区经委要求对其进行整治。但鸿鸟物流并未按安亭镇相关政府部门提出的要求进行相应的整改。在此过程中，镇政府相关部门发现鸿鸟物流的下家承租人上海壹佰米网络科技有限公司存在异地经营、未在本地进行注册、生产区域和居住区域混同等等安全隐患，遂要求其进行整改并要求其进行注册，但上海壹佰米网络科技有限公司表示无法进行整改和办理注册，镇政府相关部门即要求其搬离，上海壹佰米网络科技有限公司表示同意搬离。黄主任表示上述租赁房屋经查系有证房屋，并表示如果租赁房屋为无证房屋的话，就不是仅仅要求整改而是会要求其拆除的，但镇政府相关部门确实发现在冷库建设过程中存在一些违建、改建的情况。承办人又与安亭镇拆违办王成来(音)主任电话取得联系，王主任也表示租赁房屋是有证的，但其中搭建的一个卸货平台是违建，拆违办曾要求予以拆除。一审法院认为，壹佰米公司和鸿鸟公司签订的数份房屋租赁合同均是双方真实意思表示，不违反相关法律规定，应属合法有效。壹佰米公司关于租赁房屋未取得建设工程规划许可证、属于无证建筑的主张，与法院向相关政府部门调查的情况不符，法院不予认可。壹佰米公司以此为由要求确认合同无效，法院不予支持。因政府部门明确要求壹佰米公司搬离租赁房屋，且事实上壹佰米公司也已经于2019年6月10日搬离，故法院确认壹佰米公司和鸿鸟公司之间就上海市嘉定区春浓路XXX号三个仓库所签订的租赁合同于2019年6月10日解除。合同解除后，鸿鸟公司应将已收取壹佰米公司但壹佰米公司尚未实际使用期间的租金300,000元返还给壹佰米公司。无论壹佰米公司是否享有合同解除权，鸿鸟公司均应在收到壹佰米公司搬离通知后尽快接收系争租赁房屋，以避免损失扩大。鸿鸟公司仅以壹佰米公司擅自搬离及未与自己进行交接为由，要求壹佰米公司支付2019年6月10日后的相应租金，法院不予支持。壹佰米公司提供的证据尚不足以证明弱电工程安装费用168,640元是用于系争租赁房屋，其要求鸿鸟公司赔偿该笔费用，法院难以支持。鸿鸟公司作为出租方有义务保证其出租给壹佰米公司的租赁标的物符合双方约定的“冷库”的用途，故在冷库制冷排管出现脱落、冷库设备无法正常使用的情况下，可以视为鸿鸟公司违反了合同约定的义务。鸿鸟公司虽称不能排除上述情况系因壹佰米公司的原因(如操作不当)等所造成，但鸿鸟公司未能对此进行举证，法院不予采信。壹佰米公司提供的“5月4日排管脱落致商品损坏污染交接明细”是双方对冷库中受损坏及污染商品进行清点后制作的清单，由双方负责清点的工作人员签字确认，法院对此予以认可。但该清单只是确认了所有受损坏及污染商品的类目及数量，但未具体区分其中多少商品是受损坏及多少商品是受污染，即该清单没有区分其中有多少商品已经没有价值而其中哪些商品仍有一定的价值。壹佰米公司根据此清单制作的损失计算表上的价格系壹佰米公司自行询价(壹佰米公司称是根据商品的市场价)所得，并未得到鸿鸟公司确认，且壹佰米公司将清单所列全部商品均视为完全没有任何价值的意见与本案实际情况不符，法院难以认定。现法院依据本案实际情况，酌情确定鸿鸟公司赔偿壹佰米公司经济损失150,000元。壹佰米公司所述其为减轻损失，紧急委托调派物流车辆补充进货，为此额外支出的物流费用20,400元，壹佰米公司仅提供了物流企业的书面证明，未能提供其他证据证明该笔费用已实际发生，法院本应对此费用不作认定，但法院考虑到上述事件发生后壹佰米公司通常会采取一些措施以避免损失扩大，在此过程中发生物流费用的增加亦属合理，故法院酌情确定由鸿鸟公司赔偿壹佰米公司物流费用10,000元。壹佰米公司对依据侵权法律关系还是租赁合同法律关系要求赔偿损失享有选择权，鸿鸟公司表示壹佰米公司只能依据侵权法律关系来行使赔偿的权利，法院不予认同。至于壹佰米公司称因租赁房屋违章致使壹佰米公司被迫紧急搬仓发生的搬仓费用50,200元，从法院向政府相关部门了解的情况来看，对于壹佰米公司被政府相关部门责令搬离，进而导致合同无法继续履行，双方均存在一定的过错。壹佰米公司将全部过错归咎于鸿鸟公司一方显然与事实不符，法院难以认同，故因此而造成双方的损失，应由双方各自承担。一审法院判决如下：一、上海壹佰米网络科技有限公司与上海鸿鸟物流有限公司签订的房屋租赁合同自2019年6月10日起解除；二、上海鸿鸟物流有限公司应于判决生效之日起十日内向上海壹佰米网络科技有限公司返还租金300,000元；三、上海鸿鸟物流有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿上海壹佰米网络科技有限公司经济损失150,000元；四、上海鸿鸟物流有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿上海壹佰米网络科技有限公司物流费用10,000元；五、上海壹佰米网络科技有限公司的其余诉讼请求，不予支持；六、上海鸿鸟物流有限公司的反诉请求，不予支持。本院二审期间，上诉人提交合同三份以证明其在系争房屋进行了弱电施工。被上诉人对合同的真实性以及关联性均不予认可。就系争房屋进行的弱电施工部分，上诉人称硬盘、显示器等已经在搬离时拆除。被上诉人表示现场仅遗留线两段。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，自2018年5月21日起，鸿鸟公司与壹佰米公司就三个冷冻冷藏仓库陆续确定数份房屋租赁合同，现解除的合同均非首次签订。一审法院又向相关政府部门调查了有关情况。上诉人主张系争房屋大部分系违章建筑并不适租，又未提供证据证明，故对其主张一审法院不予采纳，并无不当。一审法院认定合同无法继续履行，双方均存在一定的过错，该意见并无不当，可以维持。因此上诉人请求其损失均由被上诉人承担的请求，一审法院未全部支持，而是酌定了被上诉人应当承担的金额，数额并无不当，本院不再调整。至于系争房屋的弱电施工损失，上诉人施工时并未征得被上诉人同意，在其搬离时已经拆除并带走了其固件，其剩余线路对被上诉人并无利用价值，故上诉人请求被上诉人承担该损失，本院不予支持。综上所述，上诉人上海壹佰米网络科技有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5,740.32元、诉讼保全费2,683.91元，由上诉人上海壹佰米网络科技有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理苗一路审判长 彭 辰审判员 成 皿审判员 张常青二〇二〇年七月二十一日书记员 慎哲仁附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……