宁夏回族自治区平罗县人民法院民事判决书（2020）宁0221民初1658号原告（反诉被告）：张某，住平罗县。原告（反诉被告）：蒋某，住平罗县。二原告的委托诉讼代理人：袁某，宁夏辅德律师事务所律师。特别授权代理。二原告的委托诉讼代理人：倪某，宁夏辅德律师事务所律师。特别授权代理。被告（反诉原告）：王某，住永宁县。被告（反诉原告）：纳某，住永宁县。二被告的委托诉讼代理人：谢某，宁夏玺信律师事务所律师。特别授权代理。原告张某、蒋某与被告王某、纳某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案。在审理过程中，二原告请求对被告王某名下的位于××县营业房采取保全措施，本院依法予以保全。审理过程中，被告王某、纳某提起反诉，本院依法予以受理。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）张某及原告（反诉被告）张某、蒋某的委托诉讼代理人袁某、倪某、被告（反诉原告）王某、纳某的委托诉讼代理人谢某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张某、蒋某向本院提出诉讼请求：1.判令二被告继续履行与二原告签订的《房屋买卖协议书》，将平罗县唐华首府74号楼N28号营业房产权办理登记至二原告名下；2.判令二被告向二原告支付违约金54万元；3.本案诉讼费、保全费由二被告承担。事实和理由：二原告与二被告于2019年3月15日签订《房屋买卖协议书》，二被告将位于××县营业房出售给二原告，房屋转让价格为270万元。合同约定：a.付款方式：在二被告为二原告办理房屋转让手续时，二原告一次性向二被告支付人民币200万元，另外70万元由二原告从2019年3月15日开始每月向二被告支付10万元；b.在政策容许的情况下，由开发商办理房屋产权时，二被告应直接以二原告的名义报送相关资料，办理房屋产权手续过程中，若仍需二被告到场配合办理，二被告必须在限定时间范围内到场配合办理，不得延误；c.该协议一经双方签字即成立并生效，任一方违约，需向守约方支付违约金，违约金为房款的20%。协议签订后，二被告将案涉房屋交付二原告，未原告按照协议约定向二被告支付购房款，于2019年3月15日一次性向二被告支付140万元，超出约定分期支付的金额。二原告得知目前该房屋已备案至二被告名下，二被告拒绝为二原告办理房屋产权变更登记手续，并欺骗二原告该房屋已被银行保全，拒绝为二原告办理房屋产权变更登记。二原告已花费巨资对房屋进行装修改造，二被告拒绝为二原告办理房屋产权登记手续的行为违反合同约定，造成二原告严重损失，构成违约，故二原告诉至法院。被告（反诉原告）王某、纳某辩称及提出反诉请求：1.判令解除双方于2019年3月15日签订的《房屋买卖协议书》；2.判令被反诉人支付反诉人租金66735元（自2018年10月至2019年3月，15元/㎡×741.5㎡×6个月）；3.判令被反诉人支付反诉人违约金54万元；以上共计606735元；4.本案反诉费由被反诉人承担。反诉事实与理由：2018年3月8日，被告王某与开发商宁夏唐华实业有限公司签订《商品房买卖合同》，被告王某以2224500元的价格购买平罗县宝丰路N28号（建筑面积741.5㎡）商品房一套，自登记备案之日依法取得涉案房屋所有权。原告张某与案外人郝某就该房屋签订《房屋租赁合同书》，由原告张某租赁并占有该房屋，被告纳某诉至法院，平罗县人民法院审理并作出（2018）宁0221民初3563号民事判决书，判令原告张某停止侵权，搬离涉案房屋并赔偿损失。后在原告张某上诉过程中，双方达成协议，原告张某愿意购买该房屋并继续经营。2019年3月15日，二原告与二被告签订《房屋买卖协议书》，约定二原告以270万元的价格购买案涉房屋。签订协议时，二原告清楚房屋已备案，尚未办理房屋产权证。根据双方的约定，二原告应在2019年3月15日向二被告支付首付款200万元，尾款70万元以签订日期为准，每月按签订日期定时支付10万元；办理产权过程中“需缴纳的一切费用均由二原告自行承担”。后二被告履行了自己的义务，二原告支付了140万元，70万元尾款没有履行。二原告拒绝协助按正常程序办理产权证及过户手续，已构成根本违约，应承担违约金并支付实际使用房屋的租金，故依法提起反诉。原告（反诉被告）张某、蒋某对反诉请求的辩称，1.双方签订的《房屋买卖协议书》合法有效，二原告按约定支付购房款，无违约行为。2.二原告未支付剩余购房款系付款条件未成就，二被告不为二原告办理房屋产权登记手续并要求解除协议的行为构成违约，且主张的违约金过高。3.二被告要求解除《房屋买卖协议书》损害了二原告的合法利益，违反诚实信用原则，同时要求二原告支付租金的反诉请求无事实及合同依据，应予驳回。二原告（反诉被告）张某、蒋某针对本诉、反诉，当庭提交以下证据：1.《房屋买卖协议书》、《中国农业银行银行卡交易明细清单》各一份，证实1.二原告向二被告购买位于××县营业房；2.二原告按约定已支付购房款140万元，剩余购房款应在办理房屋产权登记手续时支付，二原告不存在违约支付购房款的行为；3.因二被告没有为二原告办理房屋产权登记导致剩余购房款至今未能支付，与二原告无关；4.二被告不办理房屋产权登记的行为违约，应当支付违约金。二被告质证后认为，对《房屋买卖协议书》的真实性、合法性、关联性认可，对证明目的不予认可，该协议书没有履行是因为原告张某没有按约定付款，原告张某以逃避承担过户登记相关费用的目的拖延、拒绝配合办理相关交易手续；对《中国农业银行银行卡交易明细清单》的真实性、合法性、关联性及证明目的予以认可。2.《商品房买卖合同登记备案证明》、《平罗县民族大街N24号房屋产权证书》各一份，证实二被告通过合法途径取得案涉房屋，并具有案涉房屋的处置权，双方签订的《房屋买卖协议书》合法有效；案涉房屋具备办理房屋产权登记的条件，双方签订的《房屋买卖协议书》具有可继续履行的可能性，合同目的可以实现，协议书不具备法定解除的条件。二被告质证后认为，对《商品房买卖合同登记备案证明》的真实性、合法性、关联性认可，证明目的不予认可，该证据可以证实案涉房屋具备了房屋产权登记过户的基本条件，协议未继续履行是由于原告张某个人原因导致合同目的没有实现；《平罗县民族大街N24号房屋产权证书》与本案没有关联性。3.照片打印件四张，证实二原告基于对协议书的可信赖性，对案涉房屋进行装修，并打通隔壁与涉案房屋，装修金额约为80万元。二被告质证后认为，对照片真实性、合法性、关联性及证明目的不予认可。照片时间、对象无法确认；根据实际情况，二原告装修时间是在签订协议之前，也是在双方发生侵权纠纷诉讼案件之前，与二被告没有关联性。4.电话录音光盘一份（2020年1月14日、2020年1月15日的二段录音），证实被告王某虚构案涉房屋被银行保全无法办理房屋产权变更手续的事实，意图拒绝履行《房屋买卖协议书》，违约在先；被告王某以案涉房屋无法过户而非原告张某未付清房款为由提出解除协议，被告王某从未认为原告张某的付款方式违反约定；二原告是积极催促二被告履行协议的一方，而非怠于履行协议的一方；因为被告王某以各种理由拒绝履行协议义务，二原告无奈之下寻求法律救济途径；被告王某明知原告张某花费巨资装修房屋，且被告王某已将购房款花费殆尽，且被告王某在银行有贷款未偿还，若解除协议，被告王某已不具备返还购房款的能力。二被告质证后认为，对该证据的真实性认可，对合法性、关联性、证明目的不予认可，其实质内容是被告王某和其父亲与原告张某之间关于解除协议并退还140万元购房款的意思表达，但是为什么会出现这种情况，从证据的产生时间可以推导出是原告张某长期没有履行付款和办理手续导致的。因二原告违约导致协议未履行才是本案的焦点，该证据与本案没有关联性。被告（反诉原告）王某、纳某针对本诉、反诉,当庭提交以下证据：1.民事判决书一份，证实2018年3月8日，被告王某向开发商购买涉案房屋，因原告张某无权占有该房屋，法院判决原告张某停止侵权并赔偿经济损失35000元（2018年3月8日-2018年9月）。二原告质证后认为，对该证据的真实性、合法性认可，对关联性、证明目的不予认可，该证据不能证实其反诉请求。该证据显示被告王某在另一案件中已经请求原告张某支付2018年10月-2018年12月的房屋使用费，并未得到法院的支持，在本案中属于重复诉讼。2.《房屋买卖协议书》复印件一份，证实双方于2019年3月15日签订协议，约定价款为270万元，二原告清楚涉案房屋仅备案；协议约定了原告张某应在2019年3月15日支付首付款200万元，尾款以签订日期为准每月支付10万元，但原告张某仅支付了140万元；协议书中第五条约定：在为原告张某办理手续的过程中，需要缴纳的一切费用均由原告张某承担；第八条约定，原告张某应该支付违约金即房款的20%。二原告质证后认为，对该证据的真实性、合法性、关联性认可，对证明目的不予认可，协议第二条中的付款方式并非约定支付的首付款，尾款也没有约定支付的先后顺序，原告张某没有违约，不应该支付违约金。3.《商品房买卖合同》复印件一份、收据复印件二份、发票复印件三份,证实被告王某从宁夏唐华实业有限公司购买案涉房屋并于2018年3月8日签订合同。在本案《房屋买卖协议书》签订之前，该房屋在被告王某名下，房屋产权证只能先办理至被告王某名下，再由被告王某以转售方式过户至原告张某名下，而原告张某要求被告王某将案涉房屋直接变更备案到其名下，因不合法不能实现，原告张某不愿承担相关费用是导致协议无法履行的原因之一。二原告质证后认为，对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的认可，该证据能够证实被告王某对案涉房屋具有处置权，二被告与二原告签订的《房屋买卖协议书》合法有效。本院对张某、蒋某与王某、纳某出示的证据综合分析后认为：张某、蒋某提交的《房屋买卖协议书》、《中国农业银行银行卡交易明细清单》、《商品房买卖合同登记备案证明》具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信,但对上述证据中证明张某、蒋某不存在违约支付购房款的证明目的，本院不予采信；张某、蒋某提交的《平罗县民族大街N24号房屋产权证书》与本案无关联性，本院不予采信；张某、蒋某提交的平罗县民族大街N28号房屋内部照片及电话录音光盘达不到其证明目的，本院不予采信。王某、纳某提交的民事判决书、《房屋买卖协议书》复印件、《商品房买卖合同》复印件、收据复印件、发票复印件，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信，但对上述证据中证明张某不承担相关费用导致协议无法履行的证明目的，本院不予采信。根据采信的证据，结合张某、蒋某与王某、纳某当庭陈述，本院确认案件事实如下：2018年3月8日，王某与开发商宁夏唐华实业有限公司签订《商品房买卖合同》，王某以2224500元的价格购买平罗县宝丰路N28号（建筑面积741.5㎡）商品房一套，并办理了备案登记。2017年2月20日，张某与案外人郝某就案涉房屋签订《房屋租赁合同书》，由张某租赁该房屋。2018年9月11日，王某以要求张某返还案涉房屋为由诉至法院，平罗县人民法院审理并作出（2018）宁0221民初3563号民事判决书，判令张某停止侵权，搬离案涉房屋并赔偿经济损失35000元。宣判后，张某上诉。上诉过程中，张某、蒋某与王某、纳某就案涉房屋达成协议，并于2019年3月15日签订《房屋买卖协议书》，约定张某、蒋某以270万元的价格购买案涉房屋。同时约定由王某、纳某（甲方）在办理手续的同时，张某、蒋某（乙方）一次性支付人民币200万元整，剩余70万元尾款以协议签订日期为主，每月按签订日期定时打款10万元，如未能履行，将以唐华首府74号楼N28号米乐纯K所有经营权及收入作为担保抵押，如三日内未能支付，按房款10%的违约金支付甲方；由甲乙双方协商同意于2019年3月15日由乙方向甲方支付首款；由于其他原因，本房屋暂未办理房地产权证，乙方对此情况了解且自愿购买该房，经双方协商，在政策容许的情况下，由开发商办理房屋产权证时甲方应直接以乙方名义报送相关资料。在为乙方办理手续过程中，需缴纳的一切费用均由乙方自行承担，与甲方无关，若仍需甲方到场配合办理，甲方必须在限定时间范围内到场配合办理，不得延误。该协议一经双方签字即成立并生效，任一方违约，需向守约方支付违约金，违约金为房款的20%。双方还对其他权利义务进行了约定。协议签订当日，张某、蒋某向王某、纳某支付购房款140万元并占有、使用案涉房屋至今，王某、纳某至今未协助张某、蒋某办理案涉房屋的产权过户手续，故张某、蒋某诉至本院。王某、纳某认为张某、蒋某未支付下欠的购房款，并拒绝协助按正常程序办理产权证及过户手续，提起本案反诉。另查明，现案涉房屋备案至王某名下。本院认为，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务。本案中，张某、蒋某与王某、纳某就涉案房屋签订的《房屋买卖协议书》是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法、有效合同，现王某、纳某要求解除该协议，但其提交的证据达不到证明张某、蒋某存在根本违约的证明目的。庭审中，张某、蒋某陈述愿意支付下剩购房款，根据庭审查明的事实，案涉房屋亦具备办理过户手续的条件，故双方签订的《房屋买卖协议书》在履行过程中未出现法定解除事由，同时，该协议中也未约定解除事由，故对王某、纳某要求解除《房屋买卖协议书》并支付租金的反诉请求，本院不予支持，对张某、蒋某要求继续履行《房屋买卖协议书》的诉讼请求，本院依法予以支持。《房屋买卖协议书》继续履行后，双方应当按照约定履行各自的义务，张某、蒋某应支付下欠的购房款130万元；现案涉房屋产权备案在王某名下，王某、纳某应协助张某、蒋某办理过户手续，按照协议约定，从王某名下过户至张某、蒋某名下产生的费用由张某、蒋某承担。因《房屋买卖协议书》签订至今，王某、纳某未向张某、蒋某办理过户手续，张某、蒋某亦未向王某、纳某支付下欠购房款，双方均存在违约，双方均要求对方按照房款的20%承担违约责任，本院认为根据《房屋买卖协议书》中违约责任的约定内容，各自承担各自的违约责任，故对原、被告要求对方支付违约金的诉讼请求及反诉请求，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定,判决如下：一、原告（反诉被告）张某、蒋某与被告（反诉原告）王某、纳某于2019年3月15日签订的《房屋买卖协议书》继续履行；二、被告（反诉原告）王某、纳某于本判决生效之日起三十日内协助原告（反诉被告）张某、蒋某办理平罗县宝丰路N28号（建筑面积741.5㎡）商品房的产权产籍过户登记手续；三、驳回原告（反诉被告）张某、蒋某的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）王某、纳某的反诉请求。本诉案件受理费4600元，由原告（反诉被告）张某、蒋某负担4500元，由被告（反诉原告）王某、纳某负担100元。反诉案件受理费2467元、保全费5000元，共计7467元，由被告（反诉原告）王某、纳某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院。审判员 赵文琴 二〇二〇年七月二十二日（法官助理 赵 双书记员 田 璐 附判决书所依据的法律条款：《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。