湖北省浠水县人民法院行 政 判 决 书（2020）鄂1125行初35号原告浠水县第三建筑安装工程公司，住所地：浠水县清泉镇新华正街66号。统一社会信用代码：91421125707005147X。法定代表人龙志祥，经理。委托代理人王永宏，湖北印象律师事务所律师，执业证号：14211200310273015。代理权限为起诉、承认、变更或放弃诉讼请求；签收法律文书。被告浠水县自然资源和规划局，住所地：浠水县清泉镇闻一多大道81号。统一社会信用代码：11421125MB1832132C。法定代表人潘呈全，局长。委托代理人孔凡军，该局不动产登记中心副主任。代理权限为一般代理。委托代理人胡新文，湖北功竞元律师事务所律师，执业证号：14211200110258253，代理权限为一般代理。原告浠水县第三建筑安装工程公司诉被告浠水县自然资源和规划局不履行房屋产权分户登记职责一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王永宏，被告的委托代理人孔凡军、胡新文，证人周某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告浠水县第三建筑安装工程公司诉称，2010年，经批准原告公司受让了原浠水县种子公司座落于浠水县城北大市场对面的房地产，并取得了国有土地使用权证和房产证，土地使用权类型为出让，土地使用面积为1593.4㎡。2011年经浠水县发改局立项批准，并取得相关房产开发许可手续，原告在该地段进行房地产开发。工程竣工后，因原告超规划许可建设，超建面积为2700㎡,被浠水县房地产市场清理整顿工作领导小组办公室查处，现已按查违办要求补办了各职能部门相关手续，并缴纳了罚款。2012年12月31日，浠水县城市管理执法局对原告下达了查处结案通知书，2013年1月22日查违办向原告下达了结案通知，各职能部门为该工程办理了相关验收合格备案手续，原告亦对上述房屋进行了销售。原告在销售过程中向原浠水县房地产管理局办理了备案登记，并为购房户办理了分割登记，目前总购房为185户，已分割办理57户。在此过程中，因国家政策发生变化，浠水县房地产管理局不再办理房屋不动产登记手续，原告依法向被告及浠水县不动产登记中心申请办理分户登记手续，但其却以各种理由拒不办理登记。为此，2019年7月20日原告再次以书面形式向被告及浠水县不动产登记中心提出分户登记申请，但仍得不到答复。综上所述，原告取得了涉案宗地使用权及开发、销售许可，虽在建设过程中超建部分面积，但政府职能部门己进行了处理，被告亦己签字确认，浠水县人民政府查违办进行了确认，前期也办理了部分登记手续。现被告拒不办理分户登记的行为损害了原告及购房户的权益，现诉至法院，请求依法判令被告为原告开发的浠水县城北商贸广场大楼办理产权分户登记手续；由被告承担本案一切诉讼费用。被告浠水县自然资源和规划局辩称，一、本案原告所提起的不履行法定职责之诉依法不能成立。依照我国《行政诉讼法》第三十八条的规定，“在起诉被告不履行法定职责的案件中，原告应当提供其向被告提出申请的证据。但有下列情形之一的除外：（一）被告应当依职权主动履行法定职责的；（二）原告因正当理由不能提供证据的……”，本案中，原告认为被告不履行法定职责，应当提交证据证明向被告提出办证申请的事实,但被告查阅本案不动产登记卷宗，未发现原告有提出申请的事实。不动产登记行为是依申请而进行的行政行为，在没有当事人申请的情况下，行政机关是不能主动依职权进行的。且原告所主张的分户登记其实质是不动产的转移登记，依照我国《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条、第三十八条的规定，申请商品房的不动产登记，首先应当由开发商办理该商品房的首次登记，将房屋登记在开发商名下，再办理转移登记，即分户登记到各住户名下。据此，依照《不动产登记暂行条例》第十四条的规定，申请分户即转移登记应当由开发商和住户共同提出申请，不应当是开发商单方申请。因此，从本案的事实看，鉴于原告未向被告提交申请，即使提交了申请，其提交的申请不符合法律规定，被告无法启动登记程序，依法是不能进行登记的。故原告起诉要求被告履行登记职责之诉依法不能成立。二、从本案的事实来看，被告是无法为原告办理分户登记的。1、从程序上看，原告开发建设的城北广场，只是办理了国有建设用地使用权登记，并未办理不动产首次登记，依照《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条、第三十八条的规定，该处房屋应当首先办理不动产首次登记，在首次登记完成后，再办理不动产转移登记。因此，在原告未完成首次不动产登记前，被告是无法为其办理转移登记，即原告所述的分户登记。2、从事实上看，原告要求办理分户登记不符合法律规定。依照《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条的规定，申请不动产首次登记，应当提交建设工程符合规划的材料。事实上，原告开发建设的城北广场违反了规划部门批准的规划条件，属于违法建筑物。2010年1月20日，浠水县人民政府为原告核发了浠水国用（2010）第100038号国有建设用地使用权证书，登记的土地使用权面积为1593.4㎡，用地性质为商业、住宅用地，其中，住宅用地面积为447.9㎡。2011年10月25日，浠水县住房和城乡建设局为原告核发了建设工程规划许可证，允许建设的规模为底层建筑面积1422㎡，建筑面积9391㎡，6-7层。原告在建设过程中，违反规划审批部门的规划许可进行建设，建成后的建筑物层高8层，建筑面积为12091㎡。2013年1月22日，浠水县房地产市场清理整顿工作领导小组办公室认定，原告超规划建设面积为2700㎡。原告办理不动产首次登记时并不能提供证据证实其符合规划建设，因此，其申请依据法律规定是无法完成的。同时，按照相关法律规定，超容积率进行建设的，应当补缴不同容积率条件下的土地使用权出让金，但原告至今未补缴出让金。原告诉称县查违办已经对其行为作出处理是片面的，对于其超容积率进行建设的行为并没有进行处理,故被告是无法为其办理不动产首次登记和转移登记的。综上所述，原告之诉缺乏事实和法律依据，依法不能成立，呈请依法驳回原告对被告的起诉。原告为支持其诉求，在开庭前向本院举证如下（均为复印件）：证据1.原告的营业执照1份，拟证明原告主体资格适格；证据2.土地使用权证1份，拟证明对涉案用地原告拥有合法的土地使用权，原告已经取得用地许可证；证据3.建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、浠发改投资〔2011〕134号县发改局关于核准城北商贸广场建设项目的通知各1份，商品房预售许可证2份，拟证明就涉案用地原告进行房地产开发，己经取得了相关行政许可；证据4.房地产市场清理整顿审核表1份、罚没收据4份，拟证明涉案房产因在施工过程中超建2700㎡，浠水县查违办组织各单位对原告进行了查处，原告己经按照规定缴纳了罚款；证据5.2012年12月31日浠水县城市管理执法局作出的《结案通知书》、2013年1月22日浠水县房地产市场清理整顿工作领导小组办公室作出的《违法建设处理补办手续通知书》各1份，拟证明原告的违法行为己处理结案；证据6.2013年2月1日浠水县城乡规划管理局向原告及相关单位作出的《浠水县三建公司城北商贸广场规划核实意见书》1份，拟证明原告所承建的涉案房产己通过规划核实，符合规划要求；规划已经调整为8层；证据7.2013年7月16日浠水县住房和城乡建设局出具的《工程竣工验收备案证》1份，拟证明涉案房产建成己竣工验收合格并备案；号房屋所有权证书1份，拟证明涉案房产建设竣工后，原告己取得了房屋产权证；证据9.2014年3月11日，浠水县房地产管理局出具的证明1份，拟证明原告对涉案房产己进行销售，且部分房产己经办理产权转移登记；证据10.2019年7月20日原告向被告及浠水县不动产登记中心提交的《关于办理不动产分户登记的申请》1份，拟证明原告己向被告及浠水县不动产登记中心提出房产买卖后的产权变更登记申请；证据11.原告到浠水县不动产登记中心申办分户登记时提交资料的照片8张，拟证明早在2017年2月原告就已经提交申办材料；证据12.房屋购买人徐正中、唐云霞、王为兵、谢艳梅等四人房屋产权证各1份，拟证明在房产局与国土资源局机构合并前，原告已为部分购房人办理产权分户登记手续。已经办理了产权登记的，应该无需再提交办证申请，而应该是资源共享。庭审中，为查明案件事实，经本院许可，原告补充提交如下证据：土地登记申请书复印件18份，拟证明早在机构合并之前，原告的购房户就单项土地使用权证的办理向国土部门提交了申请。被告对原告提交的证据进行了质证，对证据1、2、3真实性、合法性、关联性无异议；对证据4中的房地产市场清理整顿审核表的真实性无异议，但认为其中并未涉及容积率问题，只是办了1593.4㎡土地使用权的事实，处罚不包含对容积率超规划的处罚；对证据4的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，只是对原告的部分违法行为进行了处理；关于证据5如果与原件一致，则对其真实性无异议，但对超面积之外的行为并未作出处理；对证据6真实性无异议，对合法性有异议，规划批准层数为8层，是违法的意见，未见任何调整规划的文件，直接批准为8层不符合规定，在没有调整规划前，消防是没有权利进行认定的，该意见不合法；对证据7的三性无异议；对证据8无异议，该证是房产总证，是2013年10月29日原告登记的，仅凭房产总证无法分割土地使用权；土地使用权包括容积率方面的问题没有得到处理，被告就无法办证；对证据9的意见同证据8；对证据10的三性均有异议，被告没有收到该申请，被告现有的资料中没有该证据；证据11不能达到原告的证明目的，不能证明原告已经向被告提交了申办资料，且照片的时间也无法确定，时间是原告自己书写的，拍照的时间也不清楚，更不能证实原告交的资料是原告所主张的资料；对证据12的真实性无异议，以前办理过分户登记不代表现在也能办理分户登记；原告在庭审中补充提交的证据与本案原告的诉求无关，且不动产登记中心成立后，不动产登记的办理流程也发生了改变。庭审中，原告申请证周某华出庭作证，拟证明原告向被告提交分户登记申请的相关情况。本院为查明案件事实，准许证周某华出庭作证，证周某华当庭陈述其在2017年将从房产局取得的档案材料及被告浠水县自然资源和规划局工作人员要求的相关材料的原件均交给被告的工作人员，但被告没有出具收文手续。被告对证周某华的证言有异议，认为原告只是提交资料到权属调查部门进行咨询，而非申请，被告没有收到过原告提交的书面申请。被告在法定举证期限内向本院举证如下（均为复印件）：证据1.浠水国用（2010）第100038号国有建设用地使用权证书1份，拟证明国营湖北省浠水县第三建筑安装工程公司于2010年1月20日取得了位浠水县××社区城北路路一处面积为1593.4㎡的国有建设用地使用权，地类用途为商业、住宅用地，出让土地。其中，住宅用地面积为447.9㎡；证据2.建设工程规划许可证、情况说明、浠水县房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书、浠水县城乡规划局作出的《关于浠水县三建公司城北广场项目规划用途的回复》、违法建设处理补办手续通知书各1份，拟证明原告未按照规划许可进行建设，且不能提供其建设符合规划的相关证明材料；证据3.浠水县机构编制委员会浠编〔2015〕19号文件：关于浠水县不动产登记机构设置和人员编制的批复1份，拟证明浠水县不动产登记中心为浠水县自然资源和规划局管理的副科级单位，不具有独立的法人资格；证据4.《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》、《建设用地容积率管理办法》、《不动产登记暂行条例实施细则》各1份，拟证明不动产登记的相关规定以及变更容积率应当补交出让金的依据。原告对被告提交的证据进行了质证，对证据1真实性无异议，对涉案用地，原告已经取得土地使用权证，开发用地已经进行了首次登记；对证据2中的建设工程规划许可证、《关于浠水县三建公司城北广场项目规划用途的回复》的真实性无异议，该回复可以看出查违结案总数为8层；总的质证意见是：对证据1-4真实性均无异议，对证明目的有异议，原告开发房产部分建设了8层，已经接受了处理，规划部门也进行了规划调整。建设用地容积率管理办法是2012年3月2日实施，原告建设的房产已经建成并正在销售，违建行为已经查处完毕；《不动产登记暂行条例》第十四条规定了申请不动产登记的情形，原告作为开发商，对于购房人来说是首次登记，无需共同申请；自2017年2月21日至今，经过原告数次申请，都没有收到被告的任何材料，被告也没有通知原告需要补充哪些材料；该条例第二十三条、第二十四条规定，能够互通共享的材料无需重新提交。经过庭审举证、质证及法庭辩论，依照《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第五十四条的规定，本院对经过庭审质证的证据作如下确认：原、被告提供的证据均客观真实，且与本案待证事实相关联，可以作为认定本案事实的依据。证周某华的证言陈述其向被告提交办理分户登记申请及相关材料，其证言与被告的部分陈述相互印证，能够反映原告向被告申请不动产分户登记的过程。通过以上有效证据，本院确认如下法律事实：2010年1月20日原告浠水县第三建筑安装工程公司取得坐落浠水县××社区城北路路，地号0020020261-2，地类用途为商业、住宅用地，使用权类型为出让，使用权面积为1593.40㎡的土地使用权。2011年10月18日浠水县发展和改革委员会作出《县发改局关于核准城北商贸广场建设项目的通知》，核准原告浠水县××社区城北路路进行城北商贸广场项目建设，项目占地面积1593.4㎡，项目总建筑面积9391㎡。2011年10月25日原告取得建字浠建工程J-2011014号建设工程规划许可证，证载：建设项目名称：城北商贸广场，建设位置：双桥北路（老种子公司），建设规模底层面积1422㎡，建筑面积9391㎡，6-7层。2011年10月28日原告取得地字第浠建规用地J-2011015号建设用地规划许可证，证载：用地项目名称：城北商贸广场，用地位置：双桥北路老种子公司院内，用地性质：商业用地，用地面积：1593.40㎡，建设规模：建筑面积9391㎡。2011年11月9日原告取得编号浠建施422127201111090101建筑工程施工许可证，证载工程名称：城北商贸广场，建设地址：浠水县双桥北路（原种子公司），建设规模：9391㎡。2012年1月18日原告取得鄂浠预售字（2012）002号湖北省商品房预售许可证书，证载：预售商品房项目名称城北广场，项目地址双桥路76号，总规模9391㎡，销售面积7142.07㎡，功能为商业。2013年1月29日原告取得鄂浠预售字（2013）001号湖北省商品房预售许可证书，证载：预售商品房项目名称城北广场，项目地址双桥路76号，总规模5000㎡，销售面积5000㎡，6、7、8层，功能为住宅。同时查明，原告开发建设的项目竣工后，经浠水县房地产市场清理整顿工作领导小组办公室审核同意包括浠水县住房和城乡建设局、浠水县房地产管理局、浠水县城市管理执法局等相关职能部门对于原告超规划许可建设行为的处理意见，原告亦已缴纳了相应的费款及罚款。2012年12月31日浠水县城市管理执法局向原告出具《结案通知书》，对原告未按建设工程规划许可内容超面积建设城北广场一事予以结案。2013年1月22日浠水县房地产市场清理整顿工作领导小组办公室向原告的城北项目部作出编号：002《违法建设处理补办手续通知书》，通知原告清泉城区总体规划区××号号超规划建设面积2700㎡已处理结案，要求原告持该通知到相关部门按照规定程序补办手续。2013年1月26日浠水县住房和城乡建设局核发建字第浠建工程J-2013003号建设工程规划许可证。2013年2月1日浠水县城乡规划管理局作出编号：规核2012011B《浠水县三建公司城北商贸广场规划核实意见书》，告知原告及相关单位，关于浠水县三建公司城北商贸广场的情况核查如下：1.该项目总用地面积为1593.40㎡，规划建筑占地面积共计1422.00㎡，核查建筑占地面积为1433.35㎡，在其土地使用权证范围内；2.规划批准建筑面积共计12091㎡，核查建筑面积为12106.435㎡；3.规划批准层数为八层，批准高度37.4米，核查现状均为八层，高度为37.35米；4.黄冈消防支队同意该工程的八层消防设计；5.城北广场工程（建字第浠建工程J-2013003号）已全部建成，通过规划核实，基本符合规划要求。2013年7月16日原告取得编号：2013024《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，证载工程名称为城北商贸广场建筑面积12091㎡的工程已于2013年7月16日办理竣工验收备案。2013年10月29日浠水县房地产管理局将坐落于清泉镇双桥北路76号城北广场建筑面积12266.86㎡，套内建筑面积8243.44㎡，总层数8层，其他所在1-8层的普通住宅楼进行了房屋权属登记，并原告颁发房权证清泉镇字第××号号房屋所有权证书。2014年3月11日浠水县房地产管理出具证明，证实原告在城北广场开发的商住楼一幢已经办理了初始登记，且该房屋所有权证在办理该幢房产转移登记的同时已收回，目前该项目商铺部分房产已过户到业主名下。后原告向被告申请为其他购房户办理不动产分户登记，被告未予办理，原告遂诉至本院，请求依法判如所请。另查明，自2016年10月28日起，浠水县房地产管理局不再具有房屋所有权登记、颁证的法定职责，原浠水县内的不动产登记工作由原浠水县国土资源局（现浠水县自然资源和规划局）负责实施，浠水县不动产登记中心负责具体办理。本院认为，对辖区内的不动产依法进行权属登记是被告浠水县自然资源和规划局的法定职权和职责。被告浠水县自然资源和规划局应当依照《不动产登记暂行条例》及其实施细则的规定对申请人的不动产登记申请进行审核。被告辩称未见原告提出办证申请的事实，根据《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第四条第二款“在起诉被告不作为的案件中，原告应当提供其在行政程序中曾经提出申请的证据材料。但有下列情形的除外：……(二)原告因被告受理申请的登记制度不完备等正当事由不能提供相关证据材料并能够作出合理说明的。……”之规定，本案中原告提供的证据及证周某华的证言证明原告多次向被告提交过申请办理分户登记的相关材料，其已经尽到了相应的举证义务。被告当庭陈述原告咨询过办理分户登记的事宜并收到了原告提交的有关材料，但同时辩称在收到的材料中没有看到申请书，由于被告受理申请登记制度的缺失，被告应当承担对于是否收到原告分户登记申请举证不利的后果；同时，《不动产登记暂行条例》第十七条第一款对不动产登记机构收到不动产登记申请材料后对不同情况的办理作出了明确规定。无论是属于哪种情况，不动产登记机构都应当当场书面告知申请人，依据该条第二款规定，不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。结合部分购房户已经办理了房屋产权转移登记的事实，可以认定原告向被告提交了分户登记的申请及相关材料，被告的该项辩解理由不能成立，本院不予采信。被告同时辩称原告未完成首次不动产登记，且原告违反规划部门批准的规划条件，超容积率进行违法建设，在对违法行为未作出处理的情况下，其要求办理分户登记，不符合法律规定。结合庭审查明的情况，2013年10月29日原不动产权属登记机关浠水县房地产管理局对涉案房屋进行了初始登记，并为告颁发了房权证清泉镇字第××号号房屋所有权证书，2014年3月11日该局亦出具证明证实原告对涉案房屋办理了初始登记，部分购房户已经办理了房屋产权转移登记，且该房屋所有权证在办理上述房屋产权转移登记的同时已收回。原告实际上已经就涉案房屋办理了初始登记，并已对部分购房户办理了房屋产权转移登记，即分户登记。原告违反规划部门批准的规划条件，超面积进行建设已被相关部门依法处理，并核发建设工程规划许可证，被告不能据此认为该建设工程不符合规划条件。购房户在不知道原告是否存在超容积率建设的情况下，与原告签订购房合同，并支付房屋的对价，事实上已经善意取得涉案房屋。被告以原告的违法建设行为未得到处理为由，认为不能为购房户办理分户登记，不利于保护善意第三人的合法利益，被告应当在依法对违法行为进行监督查处的同时，有效保障善意第三人的合法利益。故对被告的该项辩驳理由本院亦不予支持。综上，原告浠水县第三建筑安装工程公司的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十二条之规定，判决如下：被告浠水县自然资源和规划局于本判决生效后30个工作日内对原告浠水县第三建筑安装工程公司开发的浠水县城北商贸广场大楼履行产权分户登记职责。本案受理费50元，由被告浠水县自然资源和规划局负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审 判 长  洪 彬人民陪审员  王金和人民陪审员  熊 亚二〇二〇年十月二十九日书 记 员  郭 亮