河南省博爱县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0822民初1304号原告：中国工商银行股份有限公司博爱支行,住所地博爱县清化镇街道办事处中山路与团结路交叉口西南角。负责人：闫亚丽,行长。委托诉讼代理人：张松云，河南路通律师事务所律师。委托诉讼代理人：张世波，河南路通律师事务所实习律师。被告：郝长永，男，1980年2月7日出生，汉族，住博爱县。委托诉讼代理人：王尚本，男，1969年11月25日出生，住博爱县。被告：王小燕，女，1975年10月1日出生，汉族，住博爱县。委托诉讼代理人：王尚本，男，1969年11月25日出生，住博爱县。被告：焦作市宏基置业有限公司，住所地博爱县鸿昌街道办事处中山路与葵城路交叉口宏基中心广场3号楼5层。法定代表人：徐百海，执行董事。委托诉讼代理人：邹家瑞，河南天然律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司博爱支行（以下简称工行博爱支行）与被告郝长永、王小燕、焦作市宏基置业有限公司（以下简称宏基公司）借款合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告工行博爱支行委托诉讼代理人张松云，被告郝长永、王小燕及其委托诉讼代理人王尚本，被告宏基公司委托诉讼代理人邹家瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。工行博爱支行向本院提出诉讼请求：1.判令立即解除原告与被告之间的两份《个人购房借款／担保合同》（合同编号分别为：A［个人］字［焦作］行［博爱］支行［2015］年［0000047］号与A［个人字［焦作］行［博爱］支行［2015］年［0000048］号）；2.判令被告郝长永、王小燕偿还原告借款本金264937.14元及利息61354.31元（利息暂计算至2020年5月11日，之后的利息、罚息、复利等按双方合同约定的标准计算至被告实际清偿完毕之日止），共计326291.45元；3.判令被告宏基公司对上述借款本息承担连带还款责任；4.确定原告对登记于被告名下位于博爱县××（××中心商业广场西商业楼无单元3层的A3-107号、A3-106号（商品房预售许可证号为（博）房预售证第2014005，建筑面积均各为52.67平方米）两处房产变现所得价款享有优先受偿权；5.本案诉讼费、保全费、公告费、评估拍卖费、律师费等因诉讼产生的相关费用由三被告承担。事实与理由：2015年1月6日，郝长永、王小燕与宏基公司订立了两份《商品房买卖合同》，约定由郝、王二人购买宏基公司开发的位于博爱县××（××中心商业广场西商业楼无单元A3-106、A3-107号（商品房预售许可证号为（博）房预售证第2014005，建筑面积均各为52.67平方米）房产，房屋总价款合计为63.4万元。2015年2月2日，郝长永作为借款人、抵押人，王小燕作为共同借款人、抵押物共有人，宏基公司作为保证人与工行博爱支行先后订立了两份《个人购房借款／担保合同》，向工行博爱支行贷款了两笔金额均为15.8万元用于购买上述两处房产。双方约定借款期限均为10年，每月10日还款，还款方式为按月等额本息还款。贷款利率以贷款发放时中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮30％确定；贷款发放后如遇基准利率调整，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）按合同约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定利率基础上加收30％确定。2015年3月9日，宏基公司向原告出具两份《担保函》，分别承诺为前述两笔158000元的贷款本金及利息、逾期罚息、复息、违约金、赔偿金及实现债权所需费用提供连带责任担保。2015年3月24日，郝长永、王小燕与原告分别办理了前述两处房产的“预购商品房抵押权预告登记”，权证号分别为博房预博字第20150184、20150185号。2015年2月2日，郝长永在原告处办理了受托支付业务，同意将上述两笔均为158000元的贷款转入至被告宏基公司账户。被告郝长永、王小燕在偿还部分贷款本息后，未再按合同约定的期限和数额足额按期履行还款义务。截至2020年5月11日，两笔贷款均已违约37期，根据双方贷款合同的约定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款以及所产生的利息、罚息及其他费用。双方合同第十七条亦明确约定：贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。综上，原告依法提起诉讼。宏基公司辩称，1.依照合同法规定，解除合同是原告依法享有的权利，但被告宏基公司没有接到过原告方关于解除合同的通知。2.本案的借款合同还款方式为等额还款法，原告要求解除合同，按解除合同时开始，未还款部分的利息不应当计算在内。原告诉状主张利息和罚息不符合相关法律规定。3.被告宏基公司作为担保人应当在抵押物抵偿之后，不足部分由被告宏基公司承担。郝长永、王小燕辩称，1.原告请求解除《个人购房借款/担保合同》的请求不能成立，本案是按揭贷款商品房买卖合同纠纷，其所涉各方包括银行、开发商、购房人(即借款入)三方，上述法律关系看似独立，实际联系紧密，共同构成了按揭的各种法律关系，按揭法律中的贷款关系和买卖关系应当作为一个整体，保证和抵押合同都是借贷合同的从合同，因此被答辩人要求解除与答辩人的借款合同的请求不能成立，我们要求解除与被告宏基公司的商品房买卖合同，答辩人向银行的借款及利息应由宏基公司偿还。2.被答辩人的银行借款直接进入了宏基公司的账户，原告应向法庭证明该款是否进入宏基公司，若不能证明，其主张不能成立。3.原告应向法庭举证与宏基公司的合作协议书，包含该项目在银行抵押贷款合同、宏基公司开设的保证金账户及交纳的保证金数额，该账户的钱均可偿还答辩人在银行的房贷，原告没有行使该权利偿，故要求答辩人偿还其借款的主张不应支持。4.宏基公司未按与答辩人签订的《商品房买卖合同》履行向答辩人的交房义务，答辩人所购的宏基中心广场西商业楼三层A3-l06号房、A3-107号房根本不存在，宏基公司构成根本违约，本案应合并审理，解除答辩人与宏基公司《商品房买卖合同》。5.被告宏基公司是实际用款人，又是阶段性担保人，银行的贷款直接打进了宏基公司的账户，宏基公司在原告处交有保证金，并有保证金账户，该房又在原告处抵押，因此银行的房贷应由宏基公司偿还。6、原告未书面通知答辩人解除合同，该合同亦未到期，答辩人未还款行使的是不安抗辩权，被答辩人解除合同的主张不能成立。综上所述，请法院依法驳回起诉或判决借款由宏基公司承担。工行博爱支行围绕其诉讼请求，向本院提交证据如下：1.郝长永、王小燕身份证、结婚证复印件各一份，证明二人身份信息以及夫妻关系；2.《商品房买卖合同》二份，证明2015年1月6日，被告郝长永、王小燕与被告宏基公司订立《商品房买卖合同》，约定由郝长永、王小燕购买宏基公司开发的位于博爱县××（××中心商业广场西商业楼无单元A3-106、A3-107号商铺，房屋总价款为634000元；3.《个人购房借款/担保合同》二份，证明2015年2月2日，郝长永作为借款人及抵押人、王小燕作为共同借款人、抵押物共有人，宏基公司作为保证人，三被告与原告订立《个人购房借款/担保合同》，向原告贷款316000元用于购买上述房产。合同对贷款期限、贷款利率、罚息、复利以及违约责任承担等情形均进行了书面约定；4.《担保函》二份，证明被告宏基公司向原告出具《担保函》，承诺为前述316000元贷款本金及利息、罚息、复利、违约金、赔偿金及实现债权所需费用提供连带责任担保。另外在借款合同中，被告宏基公司明确表示放弃清偿顺序的抗辩权；5.《焦作市预购商品房抵押合同》二份、《抵押权预告登记证书》二份，证明原告与被告郝长永、王小燕就抵押房产订立了抵押合同，并办理了抵押权预告登记，抵押担保的范围包括主债权项下的金额及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用；6.《个人借款凭证》二份，证明2015年2月2日，原告将316000元贷款发放至被告宏基公司账户；7.《自营历史明细列表》二份，证明被告郝长永、王小燕借款后，截至2020年5月11日，欠付本息的数额为326291.45元；8.《委托代理协议》一份，证明因被告违约造成原告律师费损失16315元。宏基公司经质证，对第1、2、6组证据无异议，对第3、4、5组证据有异议，约定的贷款利率罚息及违约责任及实现债权所需费用属于重复计算，不应支持。关于放弃清偿顺序，是不合担保法规定的；本案中原告方并不享有合同的解除权；对第7组证据有异议，原告计算所欠的本息数额，其中利息应计算到解除合同为止。且应提供的计算本息的清单；对第8组证据有异议，该委托协议不能证明就本案而言律师事务所收取了费用，要求支付律师费无法律依据。郝长永、王小燕经质证，同意宏基公司意见。认为第6组证据不能证明被告在银行贷款进入对方银行账户，原告须向法庭提供原告已将被告房贷进入银行账户的流水证据，否则不能成立。原告举证来看，给被告发放贷款资金是焦作分行，并不是博爱支行，请法院核查。根据原告举证，被告宏基公司房屋没有过户到被告郝长永的名下，且被告宏基公司的房屋还在房管局进行抵押登记，根据法律规定，用房屋抵押登记的有优先受偿权，原告只有在处置拍卖的情况下，才能向人民法院进行起诉，故请驳回原告诉请。本院审查后认为，原告提交的1-7组证据材料，客观真实，形式合法，与本案具有关联性，本院对其证据效力予以确认；第8组证据材料缺乏其他证据佐证，本院不予采信。郝长永、王小燕向本院提交商品房买卖合同一份，证明被告宏基公司至今没有交付房产。工行博爱支行经质证，对该证据的真实性无异议。与本案的借款合同无关。宏基公司经质证，对该证据无异议。该房屋已登记在被告郝长永名下。本院审查后认为，郝长永、王小燕提交的证据客观真实，本院对其证据效力予以确认。被告宏基公司未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月6日，郝长永、王小燕与宏基公司签订了两份商品房买卖合同。为购买该两套房屋，2015年2月2日，原告工行博爱支行与被告郝长永、王小燕、宏基公司签订了两份个人购房借款/担保合同，约定：原告工行博爱支行向被告郝长永发放两笔贷款均为158000元，合计316000元用于其购买个人商用房，两套房屋坐落于博爱县××西××号，期限为120个月，还款方式为按月等额本息还款，每月10日为还款日，并约定了利息和罚息及复利的计算方法；担保方式为抵押加阶段性连带责任保证，违约责任为若被告郝长永连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，原告工行博爱支行有权解除合同；贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。该合同共同借款人为王小燕。保证人为宏基公司。同日，原告工行博爱支行向被告郝长永发放两笔贷款共计316000元。2015年3月9日，被告宏基公司向原告工行博爱支行出具了两份担保函，为被告郝长永的贷款提供担保，担保方式为连带责任保证。同日原告工行博爱支行同被告郝长永、王小燕签订了两份房地产抵押合同，约定：被告郝长永、王小燕将其所购置的博爱县××（××中心商业广场西商业楼无单元3层的A2-106号、A2-107号房地产抵押于原告工行博爱支行，并于2015年3月24日在博爱县房产管理中心进行了预购商品房抵押权预告登记。被告郝长永按照合同约定归还借款至2017年4月份，之后未按照合同约定归还借款。截止2020年5月10日被告郝长永共欠原告工行博爱支行借款本金264936.94元、利息61354.31元。本院认为，原、被告签订的《个人购房借款/担保合同》合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。原告工行博爱支行将借款发放于被告郝长永、王小燕后，被告郝长永、王小燕应按照合同约定按时足额归还借款本息，逾期未还，已构成违约，应承担相应的违约责任。被告宏基公司作为担保人，未按保证约定还款亦构成违约，应承担相应违约责任。关于合同应否解除，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同”。本案双方在个人购房借款/担保合同中约定了解除合同的条件，即被告连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，原告工行博爱支行有权解除合同。鉴于被告未按照合同约定的期限归还借款本息,违反合同约定义务,故原告要求解除合同的诉请,本院予以支持。由于解除权是形成权,根据权利人一方的行为就能够引起民事权利设立、变更和终止,故原、被告所签个人购房借款/担保合同自诉状送达被告之日(2020年8月5日)解除。关于被告宏基公司是否就抵押房产优先受偿后的不足部分承担担保责任。被告宏基公司签署的《担保函》关于其承担的担保责任约定明确，不属于《中华人民共和国物权法》一百七十六条中没有约定或者约定不明确的情形，不能适用该规定减轻宏基公司的担保责任；《中华人民共和国物权法》第一百七十八条规定“担保法与本法的规定不一致的，适用本法”，故被告宏基公司的担保责任问题不能适用《中华人民共和国担保法》第二十八条的规定，被合宏基公司要求在原告对抵押登记房产优先受偿后，就剩余不足部分承担保证责任的答辩意见，本院不予支持。关于涉案房产变现所得价款优先受偿权的问题，原告作为系争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，但并非对系争房屋享有现实抵押权，故原告要求对该房产享有优先受偿权的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于律师费的承担问题，原告工行博爱支行提交的证据不能证明其实际向河南路通律师事务所支付代理费的具体数额，缺乏其他证据佐证，故工行博爱支行要求郝长永、王小燕、宏基公司支付律师费的诉讼请求，本院不予支持。综上，原告要求被告郝长永、王小燕偿还借款本金264936.94元及利息61354.31元（计算至2020年5月10日）共计326291.25元，之后按个人购房借款/担保合同约定的利率标准计收利息、罚息、复利计算至实际清偿完毕之日止，并要求被告宏基公司对上述借款本息承担连带还款责任，理由正当，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第五十三条之规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司博爱支行与被告郝长永、王小燕、焦作市宏基置业有限公司签订的编号为A[个人]字[焦作]行[博爱]支行[2015]年[0000047]号与A[个人]字[焦作]行[博爱]支行[2015]年[0000048]号的《个人购房借款/担保合同》；二、被告郝长永、王小燕在本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司博爱支行借款本金264936.94元及利息61354.31元（利息暂计算至2020年5月10日止，自2020年5月11日起按合同约定计算利息、罚息、复利至实际清偿之日止）；三、被告焦作市宏基置业有限公司对上述第二项判决中的借款本金及利息、罚息、复利承担连带清偿责任；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司博爱支行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3097元，保全费2152元，合计5249元，由被告郝长永、王小燕、焦作市宏基置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于焦作市中级人民法院。审判员  刘晓晓二〇二〇年九月二十八日法官助理皇甫文娟书记员张继红