福建省莆田市城厢区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0302民初3515号 原告：林青海，男，1968年7月20日出生，汉族，住所地莆田市城厢区。 原告：蔡世萍，女，1966年4月18日出生，汉族，住所地莆田市城厢区。 委托诉讼代理人:范进泉、刘键东，福建诚毅律师事务所执业律师。 被告：林福兴，男，1966年2月7日出生，汉族，住所地莆田市城厢区。 被告：王兴莲，女，1960年9月13日出生，汉族，住所地莆田市城厢区。 委托诉讼代理人:李志海，福建湄海律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人:李强，福建湄海律师事务所实习律师。 第三人：莆田市城厢区××南片区改造建设指挥部，住所地福建省莆田市城厢区霞林街道办事处。 负责人：陈**兴，副总指挥。 委托诉讼代理人:王金财，福建理顺律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人:郑政煌，福建理顺律师事务所执业律师。 原告林青海、蔡世萍与被告林福兴、王兴莲，第三人莆田市城厢区××南片区改造建设指挥部（以下简称“万达改建指挥部”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林青海、蔡世萍的委托诉讼代理人范进泉、刘键东和被告林福兴、王兴莲的委托诉讼代理人李志海、李强以及第三人万达改建指挥部到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林青海、蔡世萍向本院提出诉讼请求：一、确认原被告双方于2011年1月15日所签订的《协议书》无效；二、判决第三人莆田市城厢区××南片区改造建设指挥部与原告签订《拆迁补偿安置协议》；三、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：林青海、蔡世萍坐落于莆田市城厢区××村××村的宅基地及该土地上的三层房屋一幢，四至：东至林国昌自留地、西至林青华自留地、北至林建洪房屋，南至林春荣自留地。2011年1月15日，林青海、蔡世萍与林福兴、王兴莲签订《协议书》一份，将上述土地及房屋出卖给林福兴、王兴莲。后经了解，林福兴、王兴莲不属于同一村集体经济组织成员，不能私下转让宅基地使用权及房屋，根据土地管理法等法律法规的跪地，此类买卖行为是无效的。林青海、蔡世萍要求林福兴、王兴莲妥善解决，但二人未能解决。现该房屋属于万达南片区改造的拆迁范围，万达改建指挥部是征迁主体，涉案房屋土地的买卖行为无效，万达改建指挥部应当与林青海、蔡世萍就涉案房屋的拆迁补偿事宜签订《拆迁补偿安置协议》。故诉至法院，请求判如所请。 林福兴、王兴莲辩称：第一，本案《协议书》合法有效。本案《协议书》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，且答辩人已在该房屋上长期居住，应当认定《协议书》合法有效。林青海、蔡世萍主张涉案房屋所在土地为宅基地，没有事实依据和证据证明，不能成立。1、林青海、蔡世萍主张“非同一经济组织成员不能私下转让宅基地使用权”，但并未提供宅基地使用权证或者其他村集体所出具的证据证明该土地为宅基地，且事实上林青海、蔡世萍在该村已有一块宅基地，根据“一户一宅”的原则，其无法同时拥有两块宅基地，因此本案为农村房屋买卖法律关系而非农村宅基地买卖法律关系。现行法律、行政法规并未禁止农村房屋买卖行为。因此，林青海、蔡世萍以宅基地买卖为由主张协议无效，适用法律错误，不能成立；2、涉案房屋位于黄头自然村与霞林居委会交界处，土地使用权实际属于霞林居委会，是林青海、蔡世萍占有霞林居委会土地建造房屋，而王兴莲系霞林居委会居民，有权受让；3、双方所交易的是地上物房屋，系物权转让行为，合法有效。宅基地使用权和其上的房屋所有权系两种不同的物权，前者属于土地用益物权，后者则属于不动产所有权，且依据现行法律规定，前者仅能为具有本集体经济组织成员资格的主体所享有，后者则无此限制。因此，双方签订的《协议书》为有关农村房屋所有权转让的约定，并未违反现行法律的强制性规定，仍应认定为有效，林青海、蔡世萍主张因宅基地买卖无效而主张房屋买卖合同无效是不能成立;4、农村土地属于集体所有案涉房屋所在土地已经因征收转为国有土地，原有宅基地的性质和原告的农民身份都已发生转变，答辩人长期合法占有涉案房屋并已实际居住多年，当地集体经济组织及拆迁指挥办继而认可其被拆迁人资格，村集体利益亦未受到损害，该协议也不存在其他损害社会公共利益的情形，因此《协议书》应为合法有效；5、即使按地随房走原则，因林青海、蔡世萍将房屋出卖给答辩人，其以实际行为放弃了房屋所在土地的使用权，是有效的。现其以主张土地使用权形式来主张房屋买卖无效，显然是不能成立。6、林青海、蔡世萍主张协议无效，有违诚实信用原则，不应支持。林青海、蔡世萍贪图拆迁补偿利益而恶意主张协议无效，背信弃义，是非道德的、不正当的行为。原告企图通过恶意违约来获利，是为法律所禁止的。第二，退一万步来讲，即使合同无效，但涉案房屋已被拆除，无返还可能。答辩人仅是受让约60平方米（一层约20平方米）的毛坯房，未装修，受让后答辩人斥巨资进行翻建、扩建、装修，房屋已发生变化，事实上无法区分，原房屋因翻建、扩建等的事实归于消灭，已形成新的房屋和物权。答辩人翻建、扩建后的新房屋又因征迁而被拆除，归于灭失。故即使合同无效，本案也无法恢复至合同签订时的原有房屋状态，故原房屋已无返还可能和必要。而答辩人所支付的购房款30万元可为折价补偿款，已归林青海、蔡世萍所有，故答辩人不用再支付折价补偿款。第三，林青海、蔡世萍主张判决万达改建指挥部与其签订《拆迁补偿安置协议》，不能成立。1、答辩人所获得的是翻建、扩建后的房屋补偿，而不涉及土地使用权补偿。答辩人的房屋征迁补偿安置，经所在地村委会同意公示，也取得拆迁部门的认可，是合法有效的。林青海、蔡世萍的原房屋已灭失，也失去征迁补偿资格。2、房屋征迁属于具体行政行为，《拆迁补偿安置协议》属于行政协议，林青海、蔡世萍在本案民事诉讼中主张行政协议，不能成立，亦不属于民事诉讼的审理范围。综上，应依法驳回林青海、蔡世萍全部诉讼请求。 万达改建指挥部述称：1、案涉房屋位于城厢区××南片区改造范围，该项目涉及的土地拆迁及房屋征收已经福建省人民政府批复，之后由莆田市人民政府发布征地公布，已经由莆田市国土资源局发布补偿公告，该片区的征地手续是合法的，土地性质已在2018年6月4日省政府批复后转为国有土地，因此，本案原告主张协议无效的事由已不存在；双方协议签订多年后，林青海、蔡世萍主张协议无效有违诚实信用原则；2、林青海、蔡世萍的第二项诉讼请求不属于民事案件的受理范围。该诉讼请求实际上是要求征迁人履行补偿安置的原则，属于行政的受案范围。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对以下证据的真实性予以确认并在卷佐证：林青海、蔡世萍的身份证复印件和结婚证各一份，王兴莲、林福兴的户籍资料查询结果，《协议书》，《补充协议》，申请书、缴费折，低压表装拆工作单，翻建扩建房屋费用清单，拆迁房屋面积确认书。 经审理本院认定事实如下：林青海、蔡世萍系夫妻关系。2011年1月15日，王兴莲、林福兴作为购买方（乙方）与林青海、蔡世萍作为出售方（甲方）签订了《协议书》一份，主要约定甲方把坐落于莆田市城厢区××村××村××处的房屋及土地使用权（共三层，东至林国昌自留地、西至林青华自留地、北至林建洪房屋，南至林春荣自留地）以30万元的价格转让给乙方。双方还在协议中约定：“……上述房屋及土地使用权的权益均归属乙方所有，将来若有征地拆迁，是否享有拆迁补偿安置等权益，均与甲方无关，双方不得反悔。……任何一方均不得单方解除本协议。若因甲方反悔违约，乙方有权选择甲方继续履行或者双倍返还购房款；若乙方反悔违约，甲方有权收回房屋及土地使用权，则乙方所交纳的全部购房款归甲方所有。......未尽事宜双方可另行签订补充协议......具有同等法律效力”。同日，双方签订《补充协议》，主要约定甲方将上述房屋及土地使用权转让给乙方的同时将其与他人签订的共用道路等约定权责一并转让。之后，林福兴、王兴莲对诉争房屋进行装修，诉争房产的用水于2011年2月登记在林福兴名下，该房屋的电表也登记在林福兴名下。2018年7月，诉争房屋被征迁。2020年7月8日，林青海、蔡世萍以双方不属于同一村集体经济组织成员故《协议书》约定房屋及土地使用权转让系无效的为由诉至本院。庭审时，双方对于王兴莲、林福兴已支付购房款30万元无异议。 另查明，落款时间为“2008年3月12日”的《申请书》载明：“本人林青海系城厢区霞林街道办事处木兰村黄头自然村242号。全家4口人，因现有住房紧张，实为缺房户，现需自建一座民房利用本家杂地，面积90平方，特向有关部门打报告，申请用地建房手续。望给予批准为盼。申请人：林青海”该申请书落款莆田市城厢区霞林街道木兰村民委员会的印章且注明“该户已在2007年建成，情况属实，呈上级机关。木兰村2008.5.16”。 本院认为：本案争议的焦点问题是转让《协议书》项下的房屋、土地的行为是否无效。林青海、蔡世萍主张诉争土地系宅基地，将宅基地使用权及房屋转让给非同一村集体经济组织成员的林福兴、王兴莲的行为依法系无效行为。本案中，林青海、蔡世萍主张诉争的房屋、土地系宅基地建房但未提供相应权属证明，其提供的《申请书》仅可证明二人于2008年3月因当时住房紧张故又申请用地建房一处，但无法证明该申请用地建房是否即为本案诉争土地及房屋，亦无法证明是否最终审批通过。因宅基地应由土地行政主管部门依法审批、认定，《申请书》不足以作为土地、房屋性质的认定依据，现诉争土地及房屋已被拆迁，根据“谁主张谁举证”原则，林青海、蔡世萍的上述主张缺乏依据，本院不予采纳。林青海、蔡世萍确认王兴莲、林福兴已支付了相应的对价30万元，其应当根据合同的性质、目的和交易习惯履行相应义务。出售方在房产转让数年后因房屋、土地涉及拆迁安置补偿而提出确认协议无效，亦有悖公平和诚实信用原则。综上，林青海、蔡世萍关于《协议书》无效的主张缺乏事实和法律依据，本院对不予支持；对其二人要求莆田市城厢区××南片区改造建设指挥部与其签订《拆迁补偿安置协议》的诉求在（2020）闽0302民初3515号民事裁定书中审查处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条规定，判决如下： 驳回林青海、蔡世萍关于确认其与王兴莲、林福兴签订的《协议书》无效的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5800元，减半收取为2900元，由林青海、蔡世萍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员 陈 妍 二〇二〇年十月二十二日 书记员 郑雅雅 附：本案相关的法律法规及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院《关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。 自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。