河南省荥阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0182民初3700号原告：河南易升合置业有限公司，统一社会信用代码91410182681782545R，住所荥阳市豫龙镇槐西村。法定代表人：贾建丽，董事长。委托诉讼代理人：王俊强、卜松涛，河南见地律师事务所律师。被告：王青冉，女，汉族，1987年5月18日出生，住河南省荥阳市。委托诉讼代理人：王珺杰，河南龙图律师事务所律师。原告河南易升合置业有限公司与被告王青冉房屋追偿权纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告河南易升合置业有限公司委托诉讼代理人卜松涛到庭参加诉讼。被告王青冉经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令确认原被告双方于2019年4月9日签订的编号为XY190××××****的《商品房买卖合同》已解除；2.请求依法判令被告协助原告办理涉案《商品房买卖合同》有关备案登记（不动产预告登记、抵押权预告登记、合同备案登记）的注销手续；3.请求依法判令被告向原告支付补偿金暂计11375.37元（暂计算至2020年6月30日，实际应计算至被告履行全部债务之日止）；4.请求依法判令被告向原告支付本案律师费25300元；5.请求依法判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年4月9日，原被告双方签订编号为XY190××××****的《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于荥阳市××与××大道交叉口东南侧××西旧村改造居易·西郡原著三期B/C地块54号楼2单元2层204号房屋壹套，合同约定总价款为1084411元，被告采用按揭贷款方式付款，首付款325411元，贷款759000元，之后被告向贷款人申请贷款，签订《个人购房借款/担保合同》，原告为被告的按揭贷款向贷款人中国工商银行股份有限公司荥阳支行（以下称工商银行）提供连带责任担保。根据原、被告双方签订的买卖合同附件四合同补充协议第7条约定：本合同中如买受人采用银行按揭或公积金方式支付房款，并由出卖人提供借款担保的，买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的…买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行及损失赔偿金）万分之五的补偿金。…如买受人未能按期向按揭银行偿还贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求出卖人承担担保责任，则本合同及附件自动解除。买受人应按照本合同的有关约定承担违约责任。借款合同签订后，被告并未按约定向贷款人偿还按揭贷款，导致贷款人工商银行要求原告承担代偿责任，并从原告账户中强制扣划了全部担保款项，原告于2020年5月向被告发出解除合同通知书。根据上述买卖合同及补充协议约定，被告未按约定偿还银行贷款已经构成重大违约行为，原告有权单方解除买卖合同，原告已按买卖合同约定向被告发送了解除合同通知，现原被告双方签订的买卖合同及补充协议已解除，被告应根据买卖合同及补充协议的约定承担相关违约责任。故提起诉讼。被告辩称，1、被告同意解除原、被告之间签订的《房屋买卖合同》，且同意配合原告办理各项注销手续。2020年因疫情导致被告的生意无法经营，令被告失去了收入，也不能再继续履行《房屋买卖合同》，故此，被告同意解除房屋买卖合同，也同意配合原告办理各项手续。被告在收到原告的解除通知后，也向原告表达了意愿，但原告依然向法院起诉，增加了被告的负担。2、原告应当向被告返还各项费用。原告在向被告发出的解除合同通知里也表达了向被告退费的意思表示。被告已经向原告支付首付款费用共计人民币78306元，扣除诉讼费等实际费用，剩余部分款项应当予以返还。3、原告主张律师费25300元不应当予以支持。本案的争议金额仅有36675元，依据河南省律师收费办法，收费标准应当不超过3000元，被告主张律师费25300元没有事实和法律依据，原告在被告同意配合的情况下依然起诉，该费用应当由原告自行承担。4、原告主张的损失无法律依据。原告主张损失11375.37元，计算至2020年6月30日，被告认为该所谓的损失无法律依据。被告认可解除合同，且愿意积极配合，原告不应当再计算所谓的补偿金，这更加重了被告的负担，导致被告无力偿还，原告的计算方法无事和法律依据，不应当予以支持。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实与原告所诉一致。另查明，截止2020年6月30日，原告代偿款项情况及以合同约定的日万分之五计算的补偿金分别为：1、2020年2月24日代偿2992.23元，补偿金为190元（2992.23元×0.5‰×127天）；2、2020年3月27日代偿8995.33元，补偿金为427.27元（8995.33元×0.5‰×95天）；3、2020年4月29日代偿4520.01元，补偿金为140.12元（4520.01元×0.5‰×62天）；4、2020年5月29日代偿4519.05元，补偿金为72.3元（4519.05元×0.5‰×32天）；5、2020年6月2日代偿774290.08元，补偿金为10545.68元（774290.08元×0.5‰×28天），以上共计代偿795316.7元，补偿金共计11375.37元。本院认为，原、被告所签《商品房买卖合同》及原告作为担保人、被告作为借款人、抵押人与中国工商银行股份有限公司荥阳支行所签《人上购房借款/担保合同》，均系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，系有效合同，当事人均应按合同约定全面履行义务。因被告未履行合同主要义务按时偿还银行按揭贷款本息，导致原告作为保证人被扣划担保代偿款，致使合同目的无法实现，因此原告要求解除合同，符合双方合同约定及法律规定，被告亦同意解除，本院予以支持。合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密义务。由于涉案合同已在相关部门登记备案，合同解除后，被告应协助原告办理撤销合同备案登记及预告登记的手续。原告要求被告承担违约责任，考虑到新冠疫情该不可抗力因素，参照最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见的相关规定，本院酌定扣减2020年3月27日及4月29日代偿款项的补偿金共计567.39元。本案原告的诉讼请求除36675元外，另有其他诉请，故被告辩称原告要求的律师费过高或应自行承担的理由，本院不予采纳。被告要求原告返还其各项费用的数额并不具体，本院无法支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告河南易升合置业有限公司与被告王青冉于2019年4月9日签订的合同编号为XY1900503****的《商品房买卖合同》；二、被告王青冉于本判决生效之日起三十日内配合原告河南易升合置业有限公司办理涉案《商品房买卖合同》有关备案登记（不动产预告登记、抵押权预告登记、合同备案登记）的注销手续；三、被告王青冉于本判决生效之日起十日内支付原告河南易升合置业有限公司截止2020年6月30日补偿金10807.98元（自2020年7月1日起补偿金以795316.7元为基数按照日万分之五计算至本判决生效之日止）；四、被告王青冉于本判决生效之日起十日内支付原告河南易升合置业有限公司律师费25300元；五、驳回原告河南易升合置业有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取351元，由被告王青冉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  张晓丽二〇二〇年七月二十九日书记员  王 瑜