上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0120民初7556号原告：于秋玉，女，1958年6月28日生，住上海市闵行区。被告：上海城太投资管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：丁吉祥，总经理。委托诉讼代理人：何晓磊，上海市九鼎律师事务所律师。原告于秋玉与被告上海城太投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭于2020年9月11日、10月21日两次公开开庭进行了审理。原告于秋玉、被告上海城太投资管理有限公司的委托诉讼代理人何晓磊到庭参加了诉讼。本案已经审理终结。原告于秋玉向本院提出诉讼请求：解除原、被告签订的《包租经营管理协议》；被告搬离并返还原告商铺；被告支付原告从2019年9月1日起至返还商铺日止的租金(租金标准按租赁合同的租金计算表格为准)；被告偿付原告按租金总额10%计算的解除合同违约金12,642.70元。事实和理由：原、被告于2018年7、8月间签订《包租经营管理协议》，由原告将坐落于上海市奉贤区南桥镇百兴路XXX号XXX号商铺出租给被告，建筑面积为16.72平方米，每天按每平方米1.40元计算租金，租赁期限从2019年8月1日起至2034年7月30日止，2018年10月1日起至2019年7月30日止为装修免租期。被告接收商铺后，仅拆除原隔墙和玻璃门并支付2019年8月的租金，此后拒绝支付租金，故提起诉讼。被告上海城太投资管理有限公司辩称，原、被告双方签订合同由其承租原告的商铺、进行装修(即拆除原隔墙和玻璃门打通，无新设备进场)后进行租赁场所的整体招商、支付2019年8月的租金是事实，该租赁场所共有上百家商铺，业已签约达97%，租赁场所系作为整体交付其招商使用。由于部分业主此前与案外人签过租赁协议，接收租赁场所前二楼部分已被汪新强破坏，入场后案外人也多次对其进行阻某甚至发生流血事件，报警也无处理结果。因上述原因无法开展正常工作，于2019年底、2020年初撤离租赁场所，未办理移交手续，离开时锁门并通知业委会，此后去搬物品时发现锁被更换了。全体业主作为出租方应该承担适租义务，现租赁场所有瑕疵，被告要求将全部案件移送公安处理，等查明事实、排除妨碍后与各业主再行协商继续履行合同的事宜。不同意原告的全部诉请。本院经审理认定事实如下：2018年7、8月间，原告与被告签订《包租经营管理协议》，约定由原告将坐落于上海市奉贤区南桥镇百兴路XXX号XXX号商铺出租给被告，建筑面积为16.72平方米，租赁期限从2019年8月1日起至2034年7月30日止，2018年10月1日起至2019年7月30日止为装修免租期，租金为每天每平方米1.40元，前两年不变，以后每年递增3%，每三个月付一次，提前一个月付，签约率达75%的一个月内开始支付租金，被告逾期支付租金超过一个月，视为被告单方违约终止合同，合同于一个月期限届满之日自动解除，原告无须通知被告，被告应按合同约定的租金总额的10%支付违约金。同时双方确定从2019年8月1日起至2021年7月30日止的年租金为8,543.92元。被告接收租赁场所后支付原告2019年8月的租金。同时将租赁场所的原隔墙和玻璃门拆除并整体打通进行整体招商。而相同时期，由于此前个别业主将商铺另行出租，被告进场后各方发生矛盾，其中上海强满实业发展有限公司和海宁市盐官利澳皮革服装厂曾向个别业主提起诉讼要求排除妨碍并赔偿损失、海宁市盐官利澳皮革服装厂曾向个别业主提起诉讼要求继续履行合同并赔偿租金损失、个别业主也向海宁市盐官利澳皮革服装厂提起诉讼要求解除房屋租赁合同并支付占有使用费。该些案件部分撤回起诉，部分驳回移送公安，也有部分案件双方达成合意解除合同。2018年6月至10月期间，匿名人员多次报警称有多人持械在绿天商城即涉案租赁场所闹事。2019年1月30日，被告在向相关政府部门汇报时确认从2018年6月启动招商项目以来，业主签约率已达97%，并已部分解决前期历史遗留问题，希望政府相关部门协调解决消防审核等问题。2019年2月19日，上海市奉贤区绿天商城业主委员会出具《证明》确认截止至2019年1月20日，业主签约率达96%左右。2019年2月28日，本院对上海强满实业发展有限公司法定代表人汪新强作出刑事判决，认定汪新强于2017年7月在未与绿天商城二楼部分业主签订房屋租赁合同的情况下，雇佣人员将二楼部分商铺毁坏，以故意毁坏财物罪判决有期徒刑三年六个月。2019年3月31日，上海市奉贤区绿天商城业主委员会出具《情况说明》称鉴于绿天商城统一招商经营，要求部分业主解除此前签订的房屋租赁合同，相关解除合同问题委托被告统一进行。2019年4月，被告曾向个别业主提起诉讼，要求撤销合同并返还租金和偿付违约金，相关案件此后被驳回移送公安机关处理。2019年6月，被告召开通报大会，与原告等业主进行沟通，然后开展进一步招商活动。此后，原告要求被告支付租金，被告则予以拒绝，以致涉讼。另查明，原告要求解除合同的诉状副本于2020年5月22日送达至被告。在审理期间，原告确认：商铺与被告按约交接，不存在履行问题。被告确认：租赁场所现由其实际控制，在解决阻某问题前拒绝支付租金。经本院向上海市奉贤区绿天商城业主委员会和上海峰叠物业管理有限公司调查确认：被告于2018年6月开始使用绿天商城的商铺进行办公，对前期的冲突情况不了解，被告未进行装修，后期无阻某被告的情况，因物业公司需对绿天商城进行例行消防检查，被告于2020年1月将商城的一把钥匙交给物业公司管理，其余钥匙仍由被告控制。以上事实，由房地产权证、《包租经营管理协议》、《房屋租赁合同》、刑事判决书、案件材料、照片、调查笔录及庭审笔录等证据予以佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订房屋租赁合同，由被告承租原告的商铺并支付租金。虽存在案外人阻某的情况，但该些情况均出现在涉案《包租经营管理协议》签订前和签订后的免租期内，相关人员已被公安机关处理，现被告也无证据证明阻某情况持续存在，故对被告拒绝支付租金并要求移送公安处理的意见不予采纳。租赁场所由被告实际控制，但被告拖欠租金已达一年以上，属严重违约，原告据此要求解除合同于法有据，合同解除日则以原告要求解除合同的诉状副本的送达日为准即2020年5月22日。合同解除后，被告理应搬离并返还商铺，未履行应承担从2020年5月23日起计算的占有使用费，占有使用费的标准按合同确定为参照年租金8,543.92元，尚欠的从2019年9月1日起至2020年5月22日止的租金也按此标准计算。由于被告违约导致合同解除，原告要求被告承担解除合同违约金于法有据，但计算的标准过高，酌情予以调整至按3个月的租金标准计算即2,136元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告于秋玉与被告上海城太投资管理有限公司签订的《包租经营管理协议》于2020年5月22日解除；二、被告上海城太投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内搬离涉案坐落于上海市奉贤区南桥镇百兴路XXX号XXX号的商铺并返还给原告于秋玉；三、被告上海城太投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告于秋玉从2019年9月1日起至搬离返还日止按年租金8,543.92元计算的租金和占有使用费；四、被告上海城太投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告于秋玉解除合同违约金2,136元；五、驳回原告于秋玉的其余诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费277元，由原告负担230元，被告负担47元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  顾煜麟审 判 员  周 珣人民陪审员  杨彩霞二〇二〇年十月三十日法官 助理  夏 欢书 记 员  王春阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。