成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0107民初8755号 原告：成都立方房地产开发有限公司，住所地：成都市武侯区顺和街1号。 法定代表人：黄建，执行董事。 委托诉讼代理人：杨**，四川明炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高原羚，四川明炬律师事务所律师。 被告：刘丽君，女，1974年12月5日出生，汉族，住成都市武侯区。 被告：赵京雷，男，1975年5月5日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 原告成都立方房地产开发有限公司（以下简称立方公司）与被告刘丽君、赵京雷商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用普通程序于2020年12月14日公开开庭进行了审理。原告立方公司的委托诉讼代理人高原羚到庭参加了诉讼。被告刘丽君、赵京雷经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告立方公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告之间关于成都市武侯区××路××段××号××幢××单元××层××号房屋的《商品房买卖合同》（编号:0625）及其补充协议（合同总价款597246元）;2.判令被告支付因其逾期偿还银行按揭贷款，导致原告代为偿还的银行代偿款219476.39元;前述被告应偿还原告的费用直接从被告向原告已支付的购房款中扣减，不足部分由被告另行支付;3.判令被告按照《商品房买卖合同》及其补充协议的约定向原告支付代还贷款金额10%的违约金21947.63（219476.39＊10%）元;前述被告应承担的违约金直接从被告向原告已支付的购房款中扣减，不足部分由被告另行支付;4.判令被告按照《商品房买卖合同》及其补充协议的约定向原告支付代还的贷款利息，以代偿款219476.39元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%／年，从2020年1月10日计算至实际付清之日止（暂计算至2020年9月10日为5727.11元）；5.判令被告支付原告所产生的律师费损失20000元;前述被告应支付的律师费直接从被告向原告已支付的购房款中扣减，不足部分由被告另行支付;6.判令被告在《商品房买卖合同》及其补充协议解除后10日内将上述房屋恢复原状返还给原告并配合原告办理完毕本案商品房的撤销备案手续（网签备案号:1789455）;7.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2012年12月16日，原被告签订商品房买卖合同及补充协议约定，被告购买位于武侯区××路××段××号××幢××单元××层××号房屋，总价款597246元，买受人于合同签订之日支付首付款367246元，合同签订后7日内以按揭贷款方式支付剩余购房款230000元。后被告未向按揭贷款银行即中国农业银行股份有限公司成都青羊支行（以下简称农行青羊支行）按约归还贷款，导致银行提前收回全部贷款，原告向贷款银行承担了连带担保责任，代偿了219476.39元。根据补充协议第一条（四）（2）约定，原告履行了担保责任后，于2020年4月14日向原告发送了通知函，要求其于2020年5月1日前支付全部代偿金额。但被告收到函件后逾期未予回复。后原告又向被告发送解除合同通知书，通知被告解除合同并收回房屋，在房款中抵扣相关款项等事宜，但被告仍未予回复。故原告诉至法院。 被告刘丽君、赵京雷未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2012年12月16日，立方公司（出卖人）与刘丽君、赵京雷（买受人）签订《商品房买卖合同》（编号：0625）及《商品房买卖合同补充协议》，约定买受人购买中铁骑士公馆5幢3单元7层5号房屋，套内建筑面积为58平方米，按照套内面积计算单价10297.34元/平方米，总价款597246元。买受人采取贷款方式付款，支付首期购房款为总价款的61.49%即367246元，其余购房款通过向农业银行借款支付。补充协议第一条第（三）款约定，买受人于合同签订之日支付首付款（含已付定金20000元），合同签订后7日内将办理个人住房按揭贷款手续所需的资料交按揭银行办理贷款手续。如因买受人原因导致协议签订之日起30个工作日无法通过银行的按揭贷款，买受人7日内未补齐剩余房款，则视为买受人的原因未能及时支付购房款而构成违约，出卖人有权按照合同第九条规定要求买受人承担违约责任；第（四）款约定，应买受人要求，出卖人就买受人向银行贷款提供保证担保，约定保证期间为：自买受人与房屋抵押贷款银行签订《房屋抵押贷款合同》之日起至办理完毕抵押担保他项登记之日止。在买受人获准个人住房抵押贷款后，如因买受人逾期偿付银行借款等原因，导致出卖人作为买受人的保证人向银行承担了相关担保责任，由此给出卖人造成的损失及产生的所有费用由买受人承担。如果银行因此而解除与买受人的抵押贷款合同，除非在出卖人承担了保证责任后7日内向出卖人支付完全部担保损失，则出卖人有权解除合同，并有权处理买受人所抵押房产。买受人自行承担装修等入住事项造成的损失。处理买受人房产所得款项应优先支付处理抵押房产应缴纳的税费，以及出卖人所支付的诉讼费和聘请律师所支付的律师费。剩余款项用于清偿应付未付的贷款本息、出卖人代还的贷款本息，以及向出卖人支付代还贷款金额10%的违约金。在抵扣上述费用外，如有剩余归还买受人;如有不足，出卖人有权继续向买受人追偿。第十二条约定，出卖人、买受人双方依据法律规定或者合同约定行使合同解除权的，合同解除后，买受人应在7个工作日内配合出卖人到成都市房产管理部门办理合同解除备案登记手续……。 2018年4月12日，中国农业银行股份有限公司成都青羊支行（以下简称农行成都青羊支行）以刘丽君、赵京雷及立方公司为被告，向成都市青羊人民法院起诉，该院于2019年4月18日作出（2018）川0105民初4628号民事判决书，该判决查明：2013年7月4日，被告刘丽君、赵京雷、立方公司与农行北站支行签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定：被告刘丽君、赵京雷向原告借款230000元，借款期限240个月。合同项下借款采用抵押的担保方式，抵押物位于成都市武侯区××路××段××号骑士公馆5号楼3单元705号（网签备案号：1789455）房屋，但原被告双方并未按照合同约定为案涉房屋办理抵押登记。立方公司提供阶段性保证担保，保证方式为连带责任保证。上述合同签订后，农行成都青羊支行依约向被告指定账户发放贷款230000元，农行成都青羊支行发放贷款后，被告刘丽君、赵京雷并未按期足额偿还借款。该判决判令：1.刘丽君、赵京雷偿还农行成都青羊支行借款本金200005.43元及利息、罚息、复利；2.立方公司对刘丽君、赵京雷的上述债务承担连带清偿责任，立方公司承担连带清偿责任后，有权向刘丽君、赵京雷进行追偿。 该判决生效后，农行成都青羊支行于2019年12月2日向立方公司作出《代偿贷款通知书》载明，立方公司应代刘丽君、赵京雷向其偿还219476.39元，收款账户为：个人逾期贷款资金清收专户，开户行为农业银行成都青羊蓉城支行。2019年12月5日，立方公司向银行提供的上述账户转款支付219476.39元。2020年1月9日，农行青羊支行向立方公司出具《代偿证明》载明，立方公司代刘丽君、赵京雷向银行偿还（2018）川0105民初4628号生效判决确定的款项219476.39元，刘丽君、赵京雷与银行的贷款已结清。 2020年4月13日，立方公司向刘丽君、赵京雷作出《成都立方房地产开发有限公司关于追偿费用的通知函》，该通知函载明：成都市青羊区法院（2018）川0105民初4628号判决立方公司承担刘丽君、赵京雷与银行贷款的连带清偿责任，其向农业银行代偿219476.39元后，依据补充协议约定，要求刘丽君、赵京雷最迟于2020年5月1日前向其支付代偿费用（包含本金、利息、罚息、复利、律师费、诉讼费、保全费等）共计241424.02元，如逾期未支付，立方公司按合同约定单方解除合同及补充协议并对案涉房屋进行处置。立方公司于2020年4月14日向刘丽君邮寄送达该通知函。2020年6月16日，四川明炬律师事务所受立方公司委托向刘丽君、赵京雷作出《律师函》载明，因立方公司未收到刘丽君、赵京雷任何款项，《商品房买卖合同》及补充协议自刘丽君、赵京雷收到该律师函之日解除，立方公司将收回案涉房屋。2020年6月18日，刘丽君签收该函邮件。刘丽君、赵京雷至今未对上述通知函和律师函作出回复。2020年7月20日，立方公司为本案支付律师代理费10000元。 上述事实有《商品房买卖合同》及补充协议、民事判决书、发票、律师函、代偿贷款通知书、银行电子回执、代偿证明、邮单以及当事人的当庭陈述等在卷佐证。 本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效，依法成立的合同关系受法律保护，双方当事人均应当按约定全面履行合同义务。本案的争议焦点为原告是否有权解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议。 （一）关于解除合同的请求 原被告双方签订的补充协议第一条第（四）款第二项约定：“如因买受人逾期偿付银行借款等原因，导致出卖人作为买受人的保证人向银行承担了相关担保责任，由此给出卖人造成的损失及产生的所有费用由买受人承担。如果银行因此而解除与买受人的抵押贷款合同，除非在出卖人承担了保证责任后7日内向出卖人支付完全部担保损失，则出卖人有权解除合同，并有权处理买受人所抵押房产。……”现因被告未按期足额偿还借款，导致原告依据（2018）川0105民初4628号生效民事判决承担了保证责任，原告于2020年4月14日向刘丽君、赵京雷作出《成都立方房地产开发有限公司关于追偿费用的通知函》，要求被告支付原告代偿款，但被告至今未支付，因此，原被告双方《商品房买卖合同》及补充协议中约定的合同解除条件成就，故原告依据上述约定主张解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，本院予以支持。 （二）关于支付代偿款、违约金、利息及律师费及从购房款中扣减的请求 虽然原告主张的代偿款即追偿权纠纷与本案的房屋买卖合同纠纷系两种不同的法律关系，但基于原被告双方在《商品房买卖合同》及补充协议约定了代偿款的追偿问题,同时现原告主张合同解除后在已付房款中抵扣代偿款,也有利于防止损失扩大及减少当事人诉累，故,本案一并处理。 1.关于要求被告支付原告代为偿还银行借款219476.39元的请求。按照双方补充协议约定，被告应承担原告代偿的费用。根据（2018）川0105民初4628号生效民事判决，立方公司对刘丽君、赵京雷债务承担连带清偿责任。同时，原告提交的转账凭证及代偿证明能够证明其承担了保证责任，即代原为偿还银行借款219476.39元。故，原告要求被告支付代偿借款219476.39元，符合《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，本院予以支持。 2.关于要求被告支付违约金的请求。根据双方签订补充协议第一条第（四）项第2款关于“……向出卖人支付代还贷款金额10%的违约金”的约定，原告为被告代偿了银行贷款但被告未按约支付原告，现原告请求被告支付原告违约金21947.64元（219476.39元×10%）的请求，符合双方的约定，本院予以支持。 3.关于被告支付原告利息。原告代被告代为偿还借款219476.39元，被告未按约及时支付代偿款，给原告造成了资金占用利息损失，但原告已主张了被告未按约支付代偿款的违约金，足以弥补原告的资金占用利息损失，故，对该项请求，本院不予支持。 4.关于被告支付原告律师费20000元。依照补充协议约定，被告应承担原告所支付的律师费，根据原告提供的证据，已实际产生10000元代理费，故，对超出10000元部分，本院不予支持。因此，被告应支付原告律师费10000元。 5.关于原告请求从被告已付购房款中扣减上述代偿款、违约金、律师费的主张。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，双方《商品房买卖合同》及补充协议解除后，原告应当返还被告购房款597246元。现原告主张将被告已支付的购房款与被告应当支付代偿款、违约金、律师费予以抵扣，符合《中华人民共和国合同法》第九十九条“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销”的规定，故，对原告的该项主张本院予以支持。 综上所述，将原告应当返还被告购房款597246元与被告应支付原告251424.03元（代偿款219476.39元、违约金21947.64元及律师费10000元）进行拼叠抵扣后，原告还应当返还被告345821.97元（597246元-251424.03元），故，被告无需另行支付原告上述代偿款、违约金及律师费。 关于返还房屋及配合原告办理案涉房屋撤销备案手续的请求。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，双方《商品房买卖合同》及补充协议解除后，被告应当将案涉房屋返还给原告。由于案涉房屋基于合法有效的《商品房买卖合同》及补充协议网签备案至被告名下，现《商品房买卖合同》及补充协议被解除，案涉房屋网签备案至被告名下，已经无事实依据和法律依据，故，被告应当配合原告办理案涉房屋的网签备案手续。故，对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十四条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告成都立方房地产开发有限公司与被告刘丽君、赵京雷于2012年12月16日签订的《商品房买卖合同》(编号:0625)及《商品房买卖合同补充协议》解除； 二、被告刘丽君、赵京雷于本判决生效之日起十日内将位于成都市武侯区××路××段××号××幢××单元××层××号房屋返还给原告成都立方房地产开发有限公司； 三、被告刘丽君、赵京雷于本判决生效之日起十日内配合原告成都立方房地产开发有限公司办理将位于成都市武侯区××路××段××号××幢××单元××层××号房屋的撤销备案手续（网签备案号:1789455）； 四、驳回原告成都立方房地产开发有限公司其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6193.5元，诉讼保全费4813元，共计11006.5元由被告刘丽君、赵京雷负担，已产生公告费260元及因送达本裁判文书而产生的公告费，由原告成都立方房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  唐楠栋 人民陪审员  郑延福 人民陪审员  张 翔 二〇二〇年十二月二十四日 书 记 员  王姝文