山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初8061号 原告：高熙燕，女，1969年11月13日出生，住济南市。 委托诉讼代理人：李明、董红艳，均系北京市君致（济南）律师事务所律师。 被告商锡健，男，1963年4月5日出生，住山东省济南市。 被告：山东佳汇旅游发展有限公司，住所地济南市。统一社会信用代码913701127424379657。 法定代表人：王有军，董事长。 委托诉讼代理人：隋轶，山东平正大律师事务所律师。 原告高熙燕与被告商锡健、山东佳汇旅游发展有限公司（简称佳汇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案受理后，被告佳汇公司在答辩期内提出管辖权异议，被告佳汇公司主张该案应移送济南市市中区人民法院审理，本院作出裁定驳回被告佳汇公司的管辖异议，被告佳汇公司不服向济南市中级人民法院提起上诉，济南市中级人民法院于2019年12月6日作出民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。因本案的审理依据其他案件的审理为依据，本案中止诉讼。恢复诉讼后，本院根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》适用普通程序，由审判员刘士波独任审判，于2020年6月22日公开开庭进行了审理。原告王倩倩的委托诉讼代理人董红艳、李明，被告商锡健，被告佳汇公司的代理人隋轶到庭参加了诉讼。诉讼中原告申请财产保全，本院依法冻结佳汇公司、商锡健在中国农业银行、中国建设银行、中国工商银行、中国银行等银行存款共计2000000元，冻结期限一年；冻结佳汇公司持有X的股权300000元（占公司注册资本的1.5%）（冻结期限三年）。本案现已审理终结。 高熙燕向本院提出诉讼请求：1、第一被告偿还原告购房款2300000元；2、第二被告在832786元范围内承担连带责任，并返还原告过户费30000元；3、诉讼费、保全费由二被告承担。诉讼中，原告高熙燕变更诉讼请求为：1、请求确认原、被告之间的《房屋买卖合同》、《某峪假日酒店客房中心》房屋二次转让的三方协议无效；2、第一被告返还原告购房款2300000元及利息；3、第二被告在购房款832786元范围内承担连带责任，并返还原告过户费30000元；4、诉讼费用、保全费用由第一、第二被告承担。事实与理由：2012年10月15日，原告与两被告签订《三方协议》，约定由第一被告将位于某峪休闲度假区客房中心X区X号房屋的相关权利、义务转让给原告，两被告签订的《某峪假日酒店投资协议》（合同编号：A-X）中约定的相关权利义务由原告、第二被告继续履行。后原告依约向第一被告支付款项共计230000元，第一被告将涉案房屋交付原告。现原告发现涉案房屋系在农村集体土地上建设的房屋，违反强制性法律规定，两被告的行为严重损害原告合法权益。 商锡健辩称，双方签订的房屋买卖合同是有效的，不同意返还款项，利息也不同意支付。 佳汇公司辩称，1、涉案项目为当地招商引资项目，第二被告取得了当地政府及相关部门的批复及许可，并办理了相关手续后进行投资建设，在手续齐全的情况下，房屋仍被强拆，第二被告认为政府违约、违法的行为是根本原因，第二被告将对其进行评估后适时启动相关司法程序；2、如前所述，合同相对方对涉案标的物情况十分清楚，并在此基础上与第一被告签订涉案合同，第二被告也依法履行了合同义务，出现现在的问题，属于政策风险或不可抗力范畴，原告方对此十分明晰，故第二被告不应承担责任或不应完全承担责任；3、原告所诉返还款项数额于法无据，应由法院确定原则及标准。4、原告及第一被告在涉案房屋中已居住多年，实际占用涉案房屋，因此返还的购房款应扣除占有使用费；5、鉴于如认定合同无效，原告及第一被告也负有一定的责任，因此原告所谓的损失不应由被告独自承担，应由原告及第一被告进行分担；6、本案实际为原告与第一被告的房屋买卖合同纠纷，如果相关涉案合同无效，则原告与被告签订的三方协议也一并无效，因此，第二被告并非原告的合同相对方，同时第二被告也没有收到原告所谓的购房款，且涉案房屋也并非由第二被告向原告进行的交付。因此原告要求第二被告承担法律责任无事实和法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。当事人对以下列证据无异议，本院予以确认并在卷佐证： 高熙燕提供的证据：1、原告身份证复印件、2、商 锡健身份证复印件；3、佳汇公司工商登记材料；4、《某峪假日酒店投资协议》一份；5、《补充协议》；6、交房与入住后服务协议；7、销售不动产发票；8、《房屋买卖合同》；9、收据3张、收条1张；10、《某峪假日酒店客房中心》房屋二次转让的三方协议；11、高熙燕签字的入住服务协议；12、济南市国土资源局土地行政处罚决定书复印件1份；13、接受调查通知书、南山管委会通知书两份（均为复印件）。 二、佳汇公司提供的证据：1、农村四荒资源确认书一份、四荒使用权证书一份；2、济南市历城区发展计划局关于对佳汇公司香山寺生态旅游区立项和投资计划的批复文件一份；3、济南市历城区发展计划局关于对佳汇公司香山寺生态旅游区二期工程基建计划的批复文件一份；4、济南市历城区南部生态经济区建设管理领导小组对佳汇公司在仲宫泉泸村拟建香山寺生态旅游区的批复一份；5、济南市历城区仲宫镇计委关于佳汇公司新建度假中心一期建设项目计划的批复一份；6、佳汇公司关于《某峪假日酒店》项目立项的请示一份；7、佳汇公司关于某峪景区完善配套服务设施的立项及投资计划的申请；8、基本建设项目登记备案证明一份；9、南部生态经济区项目审批表一份；10、建设用地初审意见表一份；11、济南市历城区林业局关于同意佳汇公司占用林地的批复一份；12、村镇规划选址意见书一份；13、建设工程规划许可证一份。 根据当事人陈述和本院审查认定的证据，本院认定事实如下： 2008年7月22日，佳汇公司（甲方）与商锡健（乙方）签订《某峪假日酒店》投资协议，协议主要内容为：“第一条某峪假日酒店项目土地使用权的使用年限为2002年9月26日至2057年9月26日止，其中四荒使用权证书年限自2002年9月26日至2052年9月26日止，甲方又续租五年，自2052年9月26日至2057年9月26日止。第二条乙方为该项目投入资金计人民币捌拾叁万叁千捌佰陆拾伍元。签订本协议之日支付人民币贰拾万元整，余下投资额计人民币陆拾叁万叁仟捌佰陆拾伍元于2008年10月30日前全部付清。第三条乙方所提供资金，由甲方根据投资项目需要，自由支配，乙方不得干涉。甲方负责该项目的工程建设及相关手续的完善，保证工程顺利竣工并验收合格。为规避乙方投资的风险，甲方同意客房中心房屋建成后为乙方提供一套经验收合格的客房。该客房位于《某峪假日酒店》客房中心X区，房号为X，建筑面积241.70平方米……第四条甲方为乙方提供的客房在2008年10月30日前交付乙方后，其占有权、使用权、收益权、处置权全部归乙方所有，乙方可在不改变客房用途的前提下自主经营，经营期限为50年。该客房经营期满后，该客房及其相关权益仍归乙方所有。……3、该客房交付乙方之日起即视同乙方收回全部投资本金，即（人民币）捌拾叁万叁仟捌佰陆拾伍元，乙方投资收益通过对该客房的经营收入来实现。……5、在经营期间，乙方可在不改变客房用途的前提下自由转让对该客房的占用、使用、收益、处置权。乙方转让上述实物及权益时，全部收入归乙方所有；相关税费，由乙方承担。…….” 同日双方签订《补充协议》一份，约定：“一、关于甲方提供给乙方客房建筑面积为241.70平方米。协议约定面积与有测量资质的单位提供的测量面积（测量费用由申请方承担）误差在3%（含3%）之内，投资额不变；超出3%时，乙方按3450元/平方米补足投资额；少于3%时，由甲方按3450元/平方米返还乙方投资额。二、客房交付期限和交接的约定，在乙方付清全部投资款后，甲方于2008年10月30日前将满足上述交付标准的客房交付乙方。如果甲方逾期交付，则自双方约定期限之第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付投资款万分之一的违约金。交接时，在甲方出示该客房的竣工验收合格证明文件后，双方签署客房交接单。三、在经营期间，如果乙方有意将该客房过户到乙方名下，且政府有关部门也同意办理，乙方可提出申请，甲方协助办理，所发生的土地出让金及相关税费由乙方承担。如果政府有关部门不同意办理，甲方不承担任何违约责任。四、在经营期间，如果因国家政策等原因造成该客房被拆除，甲方同意返还乙方总投资额扣除总折旧后的剩余投资额。（总折旧额=年折旧额×已经营年限，年折旧额=总投资额/50）。” 2009年8月31日商锡健交付房款832786元，佳汇公司向其出具了销售不动资产发票1张。 2012年9月29日乙方高熙燕与甲方商锡健就涉案房屋签订《房屋买卖合同》，合同约定：“一、甲方自愿将座落在仲宫镇某峪假日酒店，购房合同第X号，建筑面积241.70平方米及附属设施、院落一套。第二条：价格及付款方式：1、双方议定上述房产转让价格为人民币：贰佰叁拾万元整。2、甲方收到乙方定金贰万元整。甲方出具收据（注明事由）；3、签订本合同五天内，甲方将原购房合同交由乙方保管。乙方交付甲方首付款陆拾万元。（以收据收条为准）。4、甲方在本合同签订之日起30天内搬离该房产，搬离之前三日内，乙方将余款全部交给甲方，同时双方到房产开发单位办理原购房合同变更手续。5、买卖上述房产交易过程中产生的一切费用，均由乙方承担。第三条：房屋合同过户。甲方应积极配合办理合同过户手续，因甲方不配合所造成的损失，甲方应赔偿乙方损失。第四条：双方责任。1、甲方保证出售房产合同、权属真实有效，并保证产权清晰，无抵押、贷款、查封和任何经济法律纠纷，保证所提供的材料真实有效，不含虚假内容，若有违反上述约定造成的责任由甲方承担。2、甲方应2012年10月25日前将房产交付乙方。如不能按期交付，视为甲方违约。甲方应保证现有房屋内及院内装饰及实际现状不受损坏和更改。室内现有明细内的家电、家具搬走（明细附后）。3、甲方结清该房屋交接日期前的所有物业水电等费用，交接后新发生的费用由乙方承担。4、乙方按约定及时交款，特珠情况应事先说明。否则视为违约。第五条：违约责任。双方应按本合同规定履约，不得违约，如甲方违约，自违约日起三天内，双倍返还乙方已付款；如乙方违约，已付款不退。第六条：合同争议的解决。本合同履行过程中，如发生争议，甲乙双方应协商解决，解决不成时，可向有关有管辖权的人民法院起诉。……” 2012年9月29日高熙燕向商锡健支付定金2万元，当日商锡健出具收到条。2012年9月30日高熙燕支付房款200000元，同日商锡健出具收据1张。2012年10月12日高熙燕支付房款380000元，同日商锡健出具收到条。2012年10月15日高熙燕支付1700000元，当日商锡健出具收条。2012年11月7日商锡健出具收到家俱及家装款95000元收到条1份。 2012年10月15日商锡健作为甲方，高熙燕作为乙方，佳汇公司作为丙方签订《某峪假日酒店客房中心》房屋二次转让的三方协议。内容为：“丙方于2012年10月15日接到甲方通知，经过甲乙双方的协商，某峪假日酒店客房中心X区X号客房的相关权利、义务已由甲方转让给乙方。现甲乙丙三方经协商同意：原甲方与丙方签订的《某峪假日酒店投资协议》及《补充协议》中约定的相关权利、义务，除甲、丙双方已履行完毕的（包括甲方支付全部房款、丙方交付房屋、丙方向甲方开据发票等），该合同所约定的其他尚未履行完毕的相关木权利和义务由乙方和丙方继续履行。” 2012年10月25日商锡健将涉案房屋交付高熙燕。 2019年8月2日，涉案房屋被确认为违章建筑，济南市南部山区管理委员会向佳汇公司下发通知书，限佳汇公司于2019年8月5日前拆除违建的涉案房屋。2019年8月24日，涉案房屋被拆除。 另，诉讼中，高熙燕申请财产保全支出保全费5000元。 本院认为：商锡健与高熙燕所签订的《房屋买卖合同》、《某峪假日酒店客房中心房屋二次转让的三方协议》中所涉房屋被政府部门认定为违章建筑并被强拆，故2012年9月29日商锡健与高熙燕所签《房屋买卖合同》以及2012年10月15日商锡健、高熙燕与佳汇公司签订的《某峪假日酒店客房中心房屋二次转让的三方协议》违反法律强制性规定，应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。高熙燕主张向商锡健支付了2300000元购房款，商锡健对此无异议，本院对此予以确认，因此商锡健理应返还2300000元。涉案房屋及相关不可拆除的附属设施已经被拆除，已无返还必要。同时涉案房屋虽被认定为违建，但已实际交付给高熙燕，亦不影响其占有使用期间的合理使用，故高熙燕应向商锡健支付房屋使用费。使用费参照合同约定的购房款全款、涉案房屋坐落的土地使用年限计算。高熙燕、商锡健认可涉案房屋于2012年10月25日交付，涉案房屋于2019年8月24日被拆除，本院予以认定。综上，高熙燕应向商锡健支付自2012年10月25日至2019年8月24日（82个月）的使用费。合同约定使用期至2057年9月26日，因此，高熙燕应向商锡健支付占有使用费【2300000元/539个月（2012年10月25日-2057年9月26日）*82个月】=349907元。商锡健在扣除使用费后，剩余购房款1950093元应当返还给高熙燕。高熙燕要求佳汇公司在收取832786元范围内承担连带责任没有法律依据，本院对该项诉讼请求不予支持。 关于利息，高熙燕在签订合同时未尽到相应审慎注意义务，房屋使用期间应返还购房款的利息损失应由其自行承担。房屋被拆除后，商锡健没有返还相应购房款，应当赔偿高熙燕利息损失。利息应自2019年8月25日起计算至清偿完毕之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。因此，本院对高熙燕主张自2012年10月15日起支付利息的诉讼请求不予支持。 高熙燕主张佳汇公司收取过户费30000元并要求退还，但其未能提供证据予以证实。本院对该项诉讼请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十八条规定，判决如下： 一、高熙燕与商锡健于2012年9月29日签订的《房屋买卖合同》、2012年10月15日《某峪假日酒店客房中心房屋二次转让的三方协议》均为无效合同； 二、商锡健向高熙燕返还购房款1950093元； 三、商锡健向高熙燕支付利息，利息以1950093元为基数，自2019年8月25日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 上述款项均限商锡健于判决生效之日起十日内付清。 四、驳回高熙燕的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25200元，由高熙燕负担3830元、商锡健负担21370元；保全费5000元，由商锡健负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  刘士波 二〇二〇年七月七日 书记员  王成婷