山东省桓台县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0321民初1838号原告：宗莹，男，1997年1月28日出生，汉族，住桓台县。委托诉讼代理人：韦福田，山东言博律师事务所律师。委托诉讼代理人：于键，山东言博律师事务所律师。被告：许杰，女，1982年5月30日出生，汉族，住桓台县。委托诉讼代理人：董敏，山东大地人（桓台）律师事务所律师。第三人：淄博爱巢房地产有限公司。住所地：桓台县建设街3421号。统一社会信用代码：91370321MA3CJ3GY5G。法定代表人：孙玉霞，经理。原告宗莹与被告许杰、第三人淄博爱巢房地产有限公司定金合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宗莹的委托诉讼代理人韦福田、于键，被告许杰的委托诉讼代理人董敏，第三人淄博爱巢房地产有限公司的法定代表人孙玉霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宗莹向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告定金20000元;2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由:原告宗莹与被告许杰于2019年12月5日签订《房屋买卖合同》，原告向被告支付定金20000元，并约定原告宗莹收到银行贷款后于2019年底缴纳首期购房款150000元。后原告向银行申请信贷时，银行因其母亲（共同借款人）个人征信存在问题，无法审批发放贷款，故原告无法继续履行房屋买卖合同，属履行不能。按照合同《房屋买卖合同》第八条中约定：如乙方信用不良者，双方都不算违约。故原告不属于违约，被告应返还原告20000元定金，现被告许杰拒绝返还定金。原告起诉至法院，依法维护原告的合法权益。许杰辩称，1、根据涉案《房屋买卖合同》的规定，乙方即原告应该2019年底之前支付首期购房款150000元。但被告多次催促原告及让第三人协调，要求支付首付款，原告一直未支付。原告的行为构成根本违约。根据《合同法》第115条、涉案《房屋买卖合同》第六条第1项的规定，乙方即原告毁约，未履行合同约定，无权要求甲方即被告返还定金；2、原告不履行合同约定，根据《合同法》第94条、96条的规定，被告向原告及第三人发通知解除买卖合同，涉案《房屋买卖合同》解除。被告另出售涉案房屋，所得房款为765000元，比涉案价格少5000元。正是由于原告恶意磋商、违背合同约定、未履行合同义务，导致被告无法正常出售房屋，拖延近半年之久才得以出售，导致损失5000元。就该部分损失，根据《合同法》第113条的规定，被告保留向原告索赔的权利；3、2019年12月5日签订的涉案《房屋买卖合同》，合同相对方为原告宗莹、被告许杰及第三人房产中介，该合同合法有效，各方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。至于原告陈述银行因其母亲个人征信存在问题，无法发放贷款，与本案无关。原告之母并不是合同当事人。涉案《房屋买卖合同》第八条第3项的规定的是乙方即原告宗莹信用不良的情况，并没有规定案外人怎么样。据第三人向被告陈述，原告宗莹在博兴当老师，信用没问题，贷款也没问题。淄博爱巢房地产有限公司述称，因为当时原告需贷款60多万，但原告月收入3000元，达不到借款条件，建设银行要求附加的原告的父母为共同还款人，但原告母亲征信不良，所以贷款没有成功。当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对各方当事人无异议的证据：《房屋买卖合同》、房权证、解除合同通知书、淄博爱巢房地产有限公司收件单、收款收据各一份，邮寄单、回执查询单各两份，本院予以确认。庭审中，许杰提交建设银行交易流水一份及宗莹书写的证明、淄博爱巢房地产有限公司业务员任艳玲书写的收到条（附银行回执一份），宗莹的证明内容为，“此凭条只限于银行贷款用，实际许杰未收到宗莹首付款。”任艳玲收到条的内容为，“今收到现金2万元，转账25万元正。”证明，许杰应宗莹及淄博爱巢房地产有限公司的要求，在2019年12月17日，宗莹向许杰的建行账户转账270000元，许杰以转账和现金的形式又将该款转给任艳玲，许杰实际并未收到宗莹任何款项。宗莹对上述证据的真实性无异议，对证明内容有异议，用转账支付首付款的形式来达到银行放款的条件，应当视为对合同付款方式进行了变更，达成了新的约定，即先办理银行贷款，再支付首付款。许杰提交《解除合同通知书》及邮寄单、回执查询单各两份。证明，因宗莹未按合同约定的时间交付首付款，许杰于2020年3月9日书面通知淄博爱巢房地产有限公司、宗莹解除合同,淄博爱巢房地产有限公司和宗莹分别于2020年3月10日、3月26日收到许杰的解除合同通知，因宗莹一直未支付购房首付款，构成严重违约，许杰通知解除涉案《房屋买卖合同》。宗莹对该证据的真实性无异议，对证明内容有异议，首先，许杰解除合同依据的是合同法九十四条第三款，但该买卖合同的主要债务为支付全部房款和办理过户交付房屋。其次，许杰截止到解除合同之日，未对宗莹进行任何催告，更没有给宗莹任何的合理的履行期限。因此，许杰解除合同的依据不成立，系单方违约解除合同，并且宗莹多次跟许杰沟通，主动提供担保人或更换担保人，要求继续履行合同，但许杰均拒绝。淄博爱巢房地产有限公司对宗莹、许杰提交的证据的真实性没有异议。对于《房屋买卖合同》的签订，淄博爱巢房地产有限公司陈述，宗可江买这套房子的时候，想让宗莹贷款，双方各占50%的份额，房屋买卖合同上的买方先是宗可江签字，第二天，宗莹在该公司持有的合同上补签的字。办理房屋贷款的时候，因为宗莹的母亲和父亲是在婚状态，必须让宗莹的母亲去签字贷款。淄博爱巢房地产有限公司提交首付款收到条、智慧柜员机业务回执一份。收到条的内容是，“今收到宗莹购买桓台县春蕾巷地税局小区1号楼2单元302室的首付款27万元，”许杰签名捺印，落款时间是2019年12月17日。证明，银行规定首付款必须达到30%才能贷款，房屋成交价是770000元，宗莹需要从银行贷款620000元，如果贷款620000元的话，房子需要评估为890000元，首付款为270000元左右。因银行需要首付款凭证，宗可江在2019年12月17日从淄博爱巢房地产有限公司借款270000元，宗莹转账给许杰，许杰又转给淄博爱巢房地产有限公司的业务员任艳玲。宗莹对该证据的真实性没有异议，认为转账是为了配合银行的贷款，视为对房屋付款方式的变更。先用转账支付首付的形式，来达到银行的放款条件。因宗莹的母亲征信有问题，所以贷款未能成功，最终宗莹未向许杰支付首付款。许杰对该真实性没有异议，认为收到条是基于淄博爱巢房地产有限公司及宗莹要求签写，但实际上并未收到任何款项。本院经审理认定事实如下：2019年12月5日，许杰作为卖方（甲方）与宗可江作为代理人的买方（乙方）宗莹签订房屋买卖合同，许杰、宗可江分别在合同中签字。中介方淄博爱巢房地产有限公司作为丙方在该合同上盖章。该合同第一条第1项载明，所售房屋坐落于桓台县地税局小区1号楼2单元3层西户；第四条第1项约定，在丙方协助下，甲乙双方协商一致，同意上述房产（包含储藏室、车库、车位）转让价格为人民币770000元整；第五条第（一）项第1款约定，乙方在签合同时支付定金20000元，同时，甲方将房产证、土地证等手续交给丙方；该条第2款约定，乙方在2019年月日前支付首付购房含定金150000元，同时，甲乙双方将办理房产过户及银行按揭贷款的有关材料准备齐全交给丙方前去办理相关手续。第七条第2项约定，甲方收到全部房款后应该把房屋钥匙及附属设施移交给乙方，移交时该房产范围内的土地使用权及物业维修基金将一并移交。银行放款后2020年4月1日甲方给乙方交付房屋；第八条第3项规定，如乙方信用不良者，双方都不算违约。合同签订当日，许杰将房屋产权证、土地证交给淄博爱巢房地产有限公司，并交纳合同保证金5000元；许杰收到宗莹定金20000元。庭审中，宗莹、许杰和淄博爱巢房地产有限公司均认可首付款交付时间为2019年12月底前；宗莹亦认可未给付许杰购房首付款。庭审中，宗莹提交淄博爱巢房产有限公司法定代表人孙玉霞出具的证明一份、中国建设银行客户经理岳伟出具的证明一份、宗莹的委托诉讼代理人于键及宗莹的父亲与中国建设银行客户经理的录音一份，以上证据均形成于2020年5月21日，证明，因宗莹收入不足以偿还贷款，必须附加其父母作为共同还款人申请房贷，因宗莹母亲个人征信存在不良记录，不符合放贷条件，不能为宗莹本人办理房屋贷款。许杰对孙玉霞书写的证明的真实性不清楚，对证明目的有异议，孙玉霞作为第三人的法定代表人，并没有告知许杰此情况，也没有在房屋买卖合同中写明，对许杰也没有任何约束力。许杰对岳伟出具的证明的真实性不清楚，该证明与本案无关，本案中涉案合同的相对方是宗莹，并不是其母亲张莉，这是银行的规定，与本案的房屋买卖没有任何关系。另外根据合同第九条的规定，若各大银行突然停止办理住房贷款业务，依法应自筹资金支付剩余房款。许杰对录音真实性不清楚，许杰没有参与，且与本案无关。本院认为，许杰虽对宗莹提交的证据不予认可，但未提交证据予以反驳，且上述证据相互印证，能够证明宗莹的主张，对上述证据的真实性，本院予以确认。对宗莹关于用转账支付首付款的形式来达到银行放款的条件，应当视为对合同付款方式进行了变更，即先办理银行贷款，再支付首付款的主张。经查，淄博爱巢房地产有限公司证明，因银行需要首付款凭证，宗可江在2019年12月17日从淄博爱巢房地产有限公司借款270000元，宗莹转账给许杰，许杰又转给淄博爱巢房地产有限公司的业务员任艳玲；宗莹出具的证明证实，此凭条（智慧柜员机业务回执）只限于银行贷款用，实际许杰未收到宗莹首付款；许杰对宗莹的主张不予认可，认为收到条是基于淄博爱巢房地产有限公司及宗莹要求签写，但实际上并未收到任何款项。本院认为，从上述证据可以看出，宗莹、许杰、淄博爱巢房地产有限公司均认可办理银行转账是为了办理银行贷款的需要，为了从银行多贷款，宗莹、许杰、淄博爱巢房地产有限公司虚构了270000元首付款的银行转账记录，宗莹和许杰之间并无真实的交易，也未变更合同的付款方式。对宗莹的主张，本院不予认可。本院认为，宗莹与许杰于2019年12月5日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示,未违反法律、法规的禁止性规定,合法有效。各方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。宗莹、许杰和淄博爱巢房地产有限公司均认可首付款交付时间为2019年12月底之前，因宗莹未按合同约定的时间交付首付款，宗莹在起诉状中亦称因银行无法审批发放贷款，无法继续履行房屋买卖合同，许杰书面通知淄博爱巢房地产有限公司、宗莹解除合同符合法律规定,故双方之间的《房屋买卖合同》解除。根据合同法及担保法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，原告宗莹主张银行未审批发放贷款的原因系其母亲信用不良，依照合同约定双方都不构成违约。但依据本院认定的事实，涉案首付款的交纳与银行贷款的发放并无必然的关联性，虽然银行未发放贷款的原因不可归责于任何一方，但却不是宗莹不按期支付首付款的免责事由，故宗莹未在2019年12月底之前支付首付款150000元，构成违约，其诉求许杰返还定金20000元，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决如下：驳回宗莹的诉讼请求。案件受理费150元，由宗莹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审判员  李成二〇二〇年七月八日法官助理朱晗冰书记员杨晓霞