宁夏回族自治区灵武市人民法院民事判决书（2020）宁0181民初2291号原告：宁夏宁东润泽物业服务管理有限公司。法定代表人：郭淑娥，系公司总经理。委托诉讼代理人：马克军，北京大成（银川）律师事务所律师。被告：宁夏农丰房地产开发有限责任公司。法定代表人：蒋雯，系公司总经理。委托诉讼代理人：陈丽娟，宁夏辅德律师事务所律师。被告：宁夏宁东春辉商贸有限公司。法定代表人：李立春，系公司执行董事。委托诉讼代理人：马康，宁夏兴业律师事务所律师。原告宁夏宁东润泽物业服务管理有限公司（以下简称润泽物业公司）与被告宁夏农丰房地产开发有限责任公司（以下简称农丰公司）、宁夏宁东春辉商贸有限公司（以下简称春辉公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告润泽物业公司委托诉讼代理人马克军、被告农丰公司的委托诉讼代理人陈丽娟及被告春辉公司的委托诉讼代理人马康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。润泽物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2019年1月1日起至2020年4月30日期间的物业费127596.48元、垃圾清运费22329.38元，以上两项合计149925.86元；2.被告宁夏农丰房地产开发有限责任公司对上述费用承担连带支付责任；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：润泽物业公司是宁东商城物业服务的提供者，并于2017年3月18日和宁东商城业主委员会签订了《物业服务及承包合同》。2019年6月2日又续签了《物业服务及承包合同》。被告春辉公司是宁东商城3外8号（即3#一层内15号、二层A、B、C区）房屋的承租人和物业使用人，被告农丰公司是该房屋的产权人，涉案房屋的建筑面积为4253.216平方米经营事项主要为百货、服装等。在润泽物业公司为宁东商城提供物业服务期间，被告从2019年1月1日起至今一直拒交物业费及垃圾清运费。润泽物业公司与宁东商城业主委员会之间签订的《物业服务及承包合同》约定:物业服务费由业主按其拥有的建筑面积每月每平方米向润泽物业公司交纳，具体标准采用市场调节价，由润泽物业公司向宁东商城业主委员会汇报物业服务费收费方案，宁东商城业主委员会批准后执行。经宁东商城业主委员会批准的润泽物业公司物业收费标准为:服装每平方米每月1.7元、百货/超市每平方米每月2元、宾馆/娱乐场所/餐饮每平方米每月2.5元;垃圾清运费统一均为0.35元。被告春辉公司所使用的房屋建筑面积为4253.216平方米。被告享受了润泽物业公司提供的物业服务，但自2019年1月1日起至2020年4月30日，已累计发生物业费136102.91元、垃圾清运费23818元，年初。因新冠肺炎疫情影响，为构建和谐物业，润泽物业公司决定免收包括被告在内的宁东商城全体业主（商户）2020年2月份的物业费、垃圾清运费，所以被告应当缴纳的物业费为127596.48元、垃圾清运费22329.38元，以上合计149925.86元，在润泽物业公司多次催交的情况下，至今拖欠未付。被告春辉公司拖欠润泽物业公司的物业费及垃圾清运费应承担支付责任，被告农丰公司作为产权人，应承担连带责任。为此，原告诉至法院。原告农丰公司辩称其将涉案房屋出租给被告春辉公司，双方在合同中明确约定物业服务费、垃圾清运费等所有在租赁期内产生的费用均由春辉公司承担，原告也从未向农丰公司催要过涉案房屋的物业费及垃圾清运费，诉请农丰公司承担支付责任程序错误，不符合关于审理物业服务的案件的相关规定；原告提供的物业服务质量不达标，要求全额支付物业费等诉请没有事实依据，应减免，因此恳请法庭驳回原告要求农丰公司承担责任的诉请，该诉请既没有事实依据也不符合法律规定。被告春辉公司辩称原告提供的物业服务存严重不符合《物业服务及承包合同》约定，应当依据违约程度适当减免物业费。原告提供的物业服务严重违约，恳请法庭酌情核减费用，建议按原告诉讼请求的40%计算。对原被告提交的有争议的证据本院认定如下：原告提交的《物业服务及承包合同》，能够证实润泽物业公司和宁东商城业主委员会于2017年3月18日签订，于2019年6月2日续签的为宁东商城提供物业服务的《物业服务及承包合同》并就相关事项进行约定的事实，予以采信；原告提交的《关于宁东商城物业服务收费标准的函》，能够证实经宁东商城业主委员会批准的润泽物业公司物业收费标准为：服装每平方米每月1.7元、百货/超市每平方米每月2元、宾馆/娱乐场所/餐饮每平方米每月2.5元、垃圾清运费统一均为每平方米每月0.35元的事实，予以采信；原告提交的物业费缴费通知及照片，能够证实润泽物业公司工作人员向被告进行催缴物业费用的事实，予以采信。原告提交的微信截图，照片，能够证明物业公司提供了服务。被告农丰公司提交的房屋租赁合同，证明农丰公司将宁东商城3号楼1层内15、2层A/B/C区共计4253.216平方出租给原宁夏宁东能源化工基地春辉电子科技信息有限公司（现更名为：宁夏宁东春辉商贸有限公司），约定承租期间出租房屋物业费，垃圾清运费等所有费用由承租人承担，向相关部门缴纳的事实。原告提交的《物业服务及承包合同》能够证明原告应当按《物业服务及承包合同》的约定全面履行义务，包括对整个宁东商城建筑、设施、设备、场地、卫生、公共秩序尽到管理、维修、养护、运行等义务，本院予以采信；被告春辉公司提交的宁东商城现场照片结合本院现场勘查，能够证明原告的物业服务存在瑕疵。本院经审理认定事实如下：润泽物业公司是宁东商城物业服务的提供者，并于2017年3月18日和宁东商城业主委员会签订了《物业服务及承包合同》，2019年6月2日又续签了《物业服务及承包合同》约定，由原告润泽物业公司为宁东商城提供物业服务；物业服务费由业主按其拥有的建筑面积每月每平方米向润泽物业交纳，具体标准采取市场调节价，由润泽物业公司向宁东商城业主委员会汇报物业服务费，宁东商城业主委员会批准后执行；同时合同对其他权利、义务进行约定。被告欠润泽物业公司物业费及垃圾清运费未予支付。原告润泽物业公司向被告发送缴费通知书后被告依然没有缴纳。另查明，被告农丰公司系灵武市宁东商城3号楼1层内15**A/B/**房屋的不动产权利人。2019年1月22日，被告农丰公司将名下位于灵武市××镇内15、2层A/B/C区共计4253.216平方米出租给宁夏宁东春辉商贸有限公司（原宁夏宁东能源化工基地春辉电子科技信息有限公司），双方约定承租期间出租房屋物业费，垃圾清运费等所有费用由被告春辉公司承担。本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。2017年3月18日、2019年6月2日宁东商城业主委员会与原告润泽物业公司签订物业服务及承包合同，该合同对宁东商城全体业主均具有约束力。根据《物业管理条例》第六条规定，房屋的所有权人为业主。被告农丰公司系灵武市宁东镇宁东商城3号楼1层内15、**A/B/**房不动产权利人，该房屋的业主，原告提供了物业服务后，被告应当按时交纳物业服务费用，故此，被告应按宁东商城业主委员会与润泽物业公司约定向原告缴纳相关费用。被告提交的证据结合本院组织双方勘查的情况，能够证实原告的物业服务有较大瑕疵,给被告经营造成了负面影响,故本院酌定被告按原告主张物业服务费、垃圾清运费149925.86元的80%向原告交纳物业服务费,即119940.68元。关于原告请求农丰公司对物业费、垃圾清运费承担连带支付责任的诉讼请求，根据《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。庭审中查明被告农丰公司将房屋租赁给被告春辉公司使用，并就物业费等费用的承担进行约定，故被告宁夏农丰房地产开发有限责任公司对上述费用承担连带交纳责任。原告农丰公司辩称原告未向农丰公司催要过涉案房屋的物业费及垃圾清运费，起诉程序有误的抗辩意见，原告已经向二被告进行了书面催收，对其抗辩意见本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：一、被告宁夏宁东春辉商贸有限公司于本判决生效后五日内向原告宁夏宁东润泽物业服务管理有限公司支付物业费、垃圾清运费共计119940.68元；二、被告宁夏农丰房地产开发有限责任公司对上述费用承担连带支付责任；三、驳回原告宁夏宁东润泽物业服务管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1649元（已减半收取），由被告宁夏宁东春辉商贸有限公司、宁夏农丰房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 李**飞 二〇二〇年十月二十八日书记员 龙 婷本案适用的法律条文：《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。