河南省温县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0825民初1483号原告：王玉霞，女，1970年5月13日出生，汉族，住温县。委托诉讼代理人：职占久，焦作市温县方正法律服务所法律工作者。被告：杨为民，男，1979年7月21日出生，汉族，住温县。委托诉讼代理人：原耀明，焦作市温县太极法律服务所法律工作者。原告王玉霞与被告杨为民租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王玉霞及其委托诉讼代理人职占久，被告杨为民的委托诉讼代理人原耀明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王玉霞向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即履行协议，支付原告2019年8月至今2020年4月拖欠的租赁费共计162700元；2．判令被告按拖欠租赁费总额的30%支付原告违约金；3．本案诉讼费用由被告承担。案件审理过程中，原告申请将第一项诉讼请求变更为，要求被告支付原告2019年8月至2020年7月的租赁费共计267700元。事实与理由：原、被告经友好协商，于2019年8月1日协商一致签订《金樽夜宴KTV租赁协议》，协议约定每月租赁费叁万伍仟元（35000元），每月1日被告向原告支付当月租赁费。被告试营业一个月，自2019年7月份接手经营KTV后，总以各种理由拖欠租赁费共计162700元整。其中，2019年8月份拖欠租赁费4300元，2019年12月份拖欠租赁费15000元，2020年1月份拖欠租赁费15000元，2020年2月份至今4个月拖欠租赁费140000元，扣除被告代替原告支付2019年6月之前原告经营期间6名工人工资11600元，被告拖欠原告租赁费共计162700元整。原告多次向被告催要拖欠的租赁费，但是被告总以各种理由拒不履行。为维护原告合法权益，故诉至贵院。被告杨为民辩称，1．答辩人不欠被答辩人租赁费。2019年11月前的租赁费答辩人已付清；答辩人于2019年12月、2020年1月又分别支付被答辩人租赁费了41000元、20000元，加上答辩人替被答辩人偿还的11600元工人工资，合计72600元。故答辩人已不再欠被答辩人2020年1月之前的租赁费。2.2020年1月始，××疫情爆发。国家采取了强有力的防控措施，任何公共场所，特别是娱乐场所，一律关停，致使答辩人不能开门营业，构成不可抗力。故依据《民法总则》第180条之规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。故因××疫情影响，答辩人不能继续履行租赁合同，依法不再承担民事责任。3．被答辩人计算的2020年2月-4月份租赁费存在错误。协议约定每月租赁费35000元，3个月应计105000元。4．被答辩人已单方终止租赁合同。被答辩人于2020年4月初锁住了答辩人租赁的经营场所。即便疫情结束，答辩人也不能再继续租赁经营，所以租赁合同已实际终止。综上，答辩人不存在拖欠租赁费的事实，应依法驳回被答辩人的诉讼请求。根据原、被告的诉辩意见，法庭归纳本案的争议焦点为：1．合同效力的认定问题；2．租赁费数额的认定问题；3．被告是否构成违约以及违约金的认定问题。围绕争议焦点，原告王玉霞提供的证据为：1．租赁协议一份，证明原、被告的主体资格。2．短信1份、微信聊天记录17张和视频资料一份，证明被告拒不履行合同，已构成违约的事实。关于上述证据，被告杨为民质证认为，1．对租赁协议真实性无异议，不能证明应按30%赔偿违约金的情况。2．对短信和微信聊天记录的真实性无异议。短信系原告单方发送，被告并未认可。微信聊天大部分系催要钱，被告说暂时没有钱，是否欠钱应当以双方转账记录为准。视频中双方主要争执的是原告把钥匙拿走后将钥匙返还，而被告不要钥匙的事实。综上，该组证据不能证明被告欠元原告租赁费的数额。围绕争议焦点，被告杨为民提供的证据为：1.2019年12月到2020年1月的微信转账记录5张，证明被告已将2019年12月份至2020年1月的租赁费支付完毕的事实。2．照片2张，证明原告将租赁房屋锁住的事实。关于上述证据，原告王玉霞质证认为，1．转账记录没有原始载体，其真实性无法核实。云姐是原告的微信号，转给原告的款项，原告已经标出来了。剩余转给李束光的款项即便属实，也与本案没有关联性。2．照片不显示时间，且证明不了被告的证明指向，平时房屋本身就锁着了。证据的分析和认定：1．原、被告提供的证据，对方当事人对真实性无异议的，本院予以采信。2．原告提供微信聊天记录中显示截止2019年12月31日被告欠原告租赁费15000元，且根据被告提供的转账记录显示，2019年12月被告仅向原告账户转账7笔共计20000元，该款项与原、被告约定的月租赁费35000元差额15000元。故对于截止2019年12月31日泵被告欠原告15000元租赁费的事实本院予以认定。3．被告提供的转账记录中转给“李束光夜宴”均发生在2019年12月31日之前，且被告也不予认可，故本院不予采信。4．被告提供的照片，无其他证据相互印证，无法证明锁门时的情况，故本院不予采信。依据当事人的陈述、举证、质证和诉辩意见，并结合证据的分析与认定，本院查明事实如下：2019年8月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订租赁协议。协议约定：1．乙方自愿租用甲方经营中的金樽夜宴KTV（温县司马大街中段汽车站对面）；租赁期限：2019年8月1日-2020年8月1日；乙方应于每月1日向甲方支付当月租赁费35000元。2．甲方将KTV现有设施、设备等物品完好交于乙方使用，使用期间设备的维修和保养乙方负责；租赁期满后，乙方应保证KTV所有设施、设备物品完好交于甲方。3．乙方正常经营过程中，甲方不得干扰。乙方有权自主决定经营模式。甲方前期所欠工程款及租赁费由甲方自行处理。4．一切安全事故责任由乙方负担。非因不可抗拒双方不得解除合同。5．运营期间，乙方须服从甲方所在地相关部门的统一管理，各部门的相关手续及所产生的一切费用皆由乙方自行负责（包括水费、电费、税费、卫生检测费、垃圾处理费）。6．乙方不管经营状况如何，如自行停业或因乙方原因被相关部门责令停业均不得影响租金的按期支付；如乙方不能按期支付租金，甲方有权终止合同，乙方须向甲方支付所剩的全部租金，并将经营期间所有未付款包括水费、电费、税费、垃圾费及内部维修费、装修费和更换设备费用，工作工资等一切费用结清。7．乙方如续租，应在本合同期满前两个月向甲方提出，在同等条件下，出租方优先租于乙方，到期后乙方不再续租，甲方自行收回经营。8．本合同一式两份，双方各执一份，双方签字生效，如因一方违约，在履行以上约定的基础上还应给对方违约金100000元，双方签字生效。合同签订后，被告支付了8月-11月份的租赁费。截止2019年12月31日，被告欠原告2019年12月房租15000元。2020年1月1日，被告微信转账支付原告20000元。经协商，被告代原告支付工人工资11600元。后被告未再支付租赁费。另查明，2019年年底新冠肺炎疫情爆发。河南省于2020年1月25日启动一级应急响应，要求各地全力以赴做好社会面管理，减少公众聚集活动。2020年1月27日，××感染的肺炎疫情防控指挥部办公室发布第1号通告，要求关闭网吧、××扩散的场所。2020年5月13日，××感染的肺炎疫情防控指挥部办公室发布第25号通告，要求全面推进复工复产复市，在落实防控措施前提下，取消负面清单，采取预约等方式开放歌舞厅登封密闭式娱乐休闲场所。本院认为，本案系租赁合同纠纷。（一）关于租赁合同是否已解除的问题。涉案租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律以及行政法规的强制性规定，应为合法有效协议。根据合同约定，租赁期限为2019年8月1日-2020年8月1日。虽然新冠肺炎疫情防控措施对该合同履行产生了一定的影响，但根据新冠疫情发生的时间、原被告租赁时间及政府采取防控措施时间的长短综合判断，新冠肺炎疫情对被告的影响尚未达到令合同目的不能实现的程度，疫情结束后该合同仍可继续履行，合同目的亦可以实现，且根据原告提供的证据，原、被告于5月份仍就KTV如何经营进行了协商，故被告辩称原告于2020年4月初锁住租赁场所时，已单方终止了租赁合同的该辩称理由，本院不予采纳。（二）关于租赁费的认定问题。本次新冠肺炎疫情基于外来因素而发生，政府因此采取的疫情防控措施是原、被告双方在订立合同时所不可预见的，也是其不能避免、不能克服的，该措施势必对被告KTV的经营及租赁费的交付产生影响，故根据公平原则，综合被告受疫情及防控措施的影响程度以及《河南省应对疫情影响支持中小微企业平稳健康发展的若干政策措施》第12条规定，予以酌情扣减新冠肺炎疫情防控期间两个月租金。截止2019年12月31日，被告欠原告租赁费15000元。2020年1月至判决之日的租赁费为157500元［35000元×（6.5月-2月）］。扣除2020年1月被告支付的20000元和被告替原告支付的工人工资11600元，被告还应支付原告租赁费140900元（157500元＋15000元-20000元-11600元）。其他损失，原告可待实际发生后另行主张。（三）关于违约责任的认定问题。被告租赁原告的房屋主要是用于经营KTV，因疫情防控措施导致被告营业收入明显减少，根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条的规定，原告以被告没有按照约定的期限支付租赁费为由，要求被告承担违约责任，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条、第二百一十二条，参照《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第26条之规定，判决如下：一、被告杨为民支付原告王玉霞租赁费140900元，于本判决生效后三十日内履行；二、驳回原告王玉霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5316元，减半收取2658元，由原告王玉霞负担1259元，被告杨为民负担1399元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  张英凡法官助理廉慧慧二〇二〇年七月十五日书记员  闫明瑶河南省温县人民法院民事判决书（附页）（2020）豫0825民初1483号本院（2020）豫0825民初1483号民事判决书适用的法律、司法解释具体表述如下：1．《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2．《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。3．《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。4．《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第26条：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。