沈阳市于洪区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0114民初3445号原告（反诉被告）：沈阳市天佑太阳能技术有限公司，住所地沈阳市于洪区。法定代表人：孙天佑，系该公司董事长。委托诉讼代理人：马琨，系辽宁盛京律师事务所律师。被告（反诉原告）：李伶，女，1993年8月19日出生，汉族，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：田志虎，系辽宁盛恒（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王浩，男，1988年11月1日出生，汉族，系被告丈夫，住沈阳市于洪区。原告（反诉被告）沈阳市天佑太阳能技术有限公司(以下简称“天佑公司”)诉被告李伶（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案。本院于2020年4月9日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）天佑公司委托诉讼代理人马琨，被告（反诉原告）李伶委托诉讼代理人田志虎、王浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天佑公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告给付原告拖欠房租177300元。（2016年之前拖欠的6个月房租19800；2016年5月30日—2020年3月30日共计3年9个月157500）；2、请求法院判令被告给付原告逾期房租违约金57487.5元。以上两项合计234787.5元；3、案件受理费等必要费用由被告承担。事实与理由：原、被告系房屋租赁关系，2014年7—8月间，双方形成合同法律关系。原告将位于沈阳市沈阳天佑太阳能技术有限公司院内面积250平米车间厂房及办公勇芳出租给原告承揽加工销售铝合金门窗使用，租金每年36000元，1年1交，上打租。2015年，被告使用面积增加，因此双方约定年租金增加至39800元，其他条件不变。截止到2016年5月30日，最后一次书面合同签订之前，被告欠付支原告租金19800元。2016年5月19日原、被告又续签一份《厂房租赁合同》。合同约定：原告将位于其公司院内的厂房及一间办公室，面积360平米的房屋租赁给被告使用；租赁期限1年，时间从2016年6月1日至2017年3月30日，租金每年42000元，保证金3000元；原告按照被告电表收取电费；租金及保证金在2016年6月7日之前向原告支付。被告逾期支付租金，应向原告支付滞纳金，滞纳金额为：拖欠天数×欠缴租金总额的1%。合同签订后，被告没有支付租金，只交付了3000元保证金，合同到期后，被告继续租用合同约定的房屋。租金一直拖欠，原告多次向被告催要都推托。2020年3月上旬，双方矛盾加剧，原告无奈在3月13日电话通知被告双方租赁关系解除，要求被告在3月底将房屋腾退。直至2020年3月30日原告起诉时，被告拖欠原告的租金及逾期给付租金违约金共计234785元。被告李伶辩称，一、根据最高人民法院每次诉讼证据若干问题的规定，当事人增加变更诉讼请求的，应当在举证期限届满前提出，否则的话人民法院不应当准许，所以原告无权在开庭的当日不给被告最后准备时间的情况下变更诉讼请求和增加诉讼请求。原告增加和变更诉讼请求，不符合法律规定，请法庭不予准许。二、原被告双方签订的书面租赁合同期限为2016年6月1日起至2017年5月30日。也就是说原被告双方租赁合同法律关系的建立时间为2016年6月1日，其对于原告所述的2014年、2015年等租赁法律关系，因与事实不符，也没有书面合同加以确定故原被告双方租赁合同法律关系的确立时间为2016年6月1日。三、针对原告向法庭提供的欠款明细总共有五项。（1）欠款明细一：2016年6月1日至2017年5月30日，租赁合同约定，年租金确实为42000,被告先期交了3000元，被告又于2016年10月28日向原告支付租金25000元（被告有证据），所以该年度租金被告尚欠原告42000-3000-25000=14000元。（2）欠款明细二：被告给原告设立的敬老院做的门包括一楼三套，二楼一套，后面开发室一套门，并且用被告玻璃做的餐桌和工人给原告装修敬老院的工费及材料费，合计46820元。而被告又于2018年约10月份向原告以背书转让的方式给原告一张转账支票，金额为32453元。原告于2018年12月22日前对该转帐支票到中国农业银行进行了承兑，承兑后原告返还给被告一笔9413元和一笔10000元，也就是说原告从被告的转帐支票中扣除拖欠原告的租金13040元，而根据原告的欠款明细被告也承认该年度的租金为35853元。（3）欠款明细三：被告于该年度内2018年9月1日向原告微信转账20000元，而该2018年6月1日—2019年5月31日年度租金双方口头约定30000元，所以30000元-20000元=10000元，因被告在该年度又通过转账支票支付租金13040元，所以该年度内被告向原告多支付租金3040元。因此从2016年6月1日—2019年5月31日原告向被告所要金额为14000元+35853元=49853元，而原告拖欠被告装修费、材料费、人工费是46820元+被告多支付给原告租赁3040元，所以这两项费用之和为49860元，所以原告欠被告7元。（4）欠款明细四：根据原告向被告催缴电费可以证明原、被告双方租赁合同于2019年10月7日终止，而非原告在欠款明细所写至2020年3月末终止。按照年度租金3万元计算，被告欠原告租金为10000元，而在此期间原告押被告做门窗的各种设备耽误被告生产，使被告设备受损，被告认为原告无权扣押被告设备，其行为给被告造成损失远远大于10000元，所以根据公平原则，被告对该年度内的10000元租金进行了折抵。（5）从原、被告双方2016年6月1日租金关系建立至2019年10月7日事实租赁关系解除，被告不拖欠原告租金，当然谈不到利息的问题，更谈不到违约金的问题。对原告无端扣押被告设备造成的损失被告随时向原告主张权利。综上，请法院针对原告列出的五项欠款明细结合被告的答辩和被告举证查明事实，驳回原告的全部诉讼请求。反诉原告李伶向本院提出反诉请求：1、请求法院依法判令反诉被告向反诉原告支付工程款50000元；2、请求法院依法判令反诉被告赔偿反诉原告经济损失20000元；3、请求法院依法判令反诉被告承担本案诉讼费用。事实与理由：反诉原告在承租反诉被告房屋期间应反诉被告的请求，为反诉被告经营的敬老院做门、装修产生工程款50000元。因反诉被告以各种理由拒不支付反诉原告的工程款导致双方产生矛盾。当反诉原告不再承租反诉被告房屋，欲拉走自己做门所用的设备时，遭到反诉被告的无端扣留数天，致使反诉原告无法进行生产，造成反诉原告经济损失20000元。现反诉原告为维护自己的合法权益，特向贵院提起反诉，恳请判如所请。反诉被告天佑公司辩称,反诉被告是有理由扣留反诉原告物品的，合同第11页第11条：若乙方欠租金超过三个月的甲方有权提前解除本合同，并按本条第二款的规定执行。在甲方以传真或信函方式通知乙方之日起，本合同自动终止，甲方有权留置乙方租赁物内的财产，并在解除合同通知书通知发出之日起5日内方可申请拍卖，留置的财产用于抵偿乙方应支付因租金行为所产生的全部费用，说明反诉被告根据合同约定有权利留置乙方的机械设备。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告系房屋租赁关系，原告将位于沈阳市于洪区东平湖街206号院内西北角厂房及楼内一楼四间办公室租赁给被告使用。2016年5月19日原、被告又续签一份《厂房租赁合同》。合同约定：原告将位于其公司院内的厂房及一间办公室，面积360平米的房屋租赁给被告使用；租赁期限1年，时间从2016年6月1日至2017年3月30日，租金每年42000元，保证金3000元；原告按照被告电表收取电费；租金及保证金在2016年6月7日之前向原告支付。被告逾期支付租金，应向原告支付滞纳金，滞纳金额为：拖欠天数×欠缴租金总额的1%。第11条：若乙方欠租金超过三个月的甲方有权提前解除本合同，并按本条第二款的规定执行。在甲方以传真或信函方式通知乙方之日起，本合同自动终止，甲方有权留置乙方租赁物内的财产，并在解除合同通知书通知发出之日起5日内方可申请拍卖，留置的财产用于抵偿乙方应支付因租金行为所产生的全部费用。另查，庭审中双方确认租赁合同于2019年12月31日解除。双方确认被告欠付原告租金数额：2016年6月1日至2017年5月30日被告欠原告租金是14000元；2017年6月1日至2018年5月30日被告欠原告租金35853元；2018年的6月1日至2019年的5月30日被告欠原告租金是10000元。双方认同2019年6月至2019年12月的应付租金为15000元。存在争议的是被告交给原告的一张32453元转账支票，原告承兑后返还给被告19413元。对于剩余的13040元，原告陈述是扣除40元手续费后，以现金方式支付给被告；被告提出是缴纳部分电费后，剩余的11000元系支付租赁费。双方均不能提供证据证明。原告对违约金的主张是：按日1%计算欠付租金14000元的违约金，时间从2016年6月1日起至实际给付之日止。再查，反诉原告也没向法庭提供证据证明有实际损失的发生。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应按合同履行。原告与被告签订的《厂房租赁合同》，是双方当事人在自愿、平等、协商一致的基础上达成的，系双方真实意思表示，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告已履行交付租赁物的义务，被告未依合同约定全面履行义务，构成违约，应承担相应的违约责任。关于欠付租金数额的问题。本院对双方认同的数额予以确认。被告欠付原告59853元（14000元+35853元+10000元），另应付15000元，总计74853元。至于有争议的13040元。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告承认收到32453元转账支票并承兑，则被告已完成举证责任，原告提出已将13040元在扣除40元手续费后，以现金方式支付给被告，因不能提供证据证明，被告又不予认可，故应承担不利的法律后果，鉴于被告认同其中只有11000元系交纳租金，其余款项为应付原告的电费，故本院对欠付的租金认定为63853元（74853元-11000元）。关于违约金的问题。原告对违约金的主张是按合同约定的标准计算欠付14000元的租金的违约金，时间从2016年6月1日起至实际给付之日止。鉴于合同约定的违约金计算标准过高，本院依案件实际情况调整为按中国人民银行同期贷款利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算。被告对于14000元应交付的时间为2016年6月7日前，故违约时间从2016年6月8日起。关于反诉原告要求反诉被告支付工程款50000元的问题。因与本案不是同一案由，在本案中不予一并审理。关于反诉原告要求反诉被告支付经济损失20000元的问题。因合同中约定反诉被告（原告）在反诉原告（被告）欠付租赁费时，享有留置权；且反诉原告（被告）也没有提供证据证明有实际损失发生，故本院对反诉原告的该项诉讼请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李伶于本判决发生法律效力后十日内给付原告沈阳市天佑太阳能技术有限公司租金63853元；二、被告李伶于本判决发生法律效力后十日内给付原告沈阳市天佑太阳能技术有限公司欠付租金14000元的违约金（从2016年6月8日起至2019年8月20日前按中国人民银行同期贷款利率的标准计算，从2019年8月21日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算）；三、驳回原告沈阳市天佑太阳能技术有限公司其他诉讼请求。四、驳回反诉原告李伶的诉讼请求。如果被告李伶未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2411元，由被告李伶承担720元，由原告沈阳市天佑太阳能技术有限公司承担1691元。反诉费300元，由反诉被告李伶承担。如不服判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  黄晓虹二〇二〇年七月三十日书记员  曹 慧