上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初42244号原告：黄山容，女，1975年6月3日出生，汉族，住四川省彭州市丽春镇潭家场****。委托诉讼代理人：张锦(系黄山容丈夫)，即本案原告。原告：张锦，男，1975年12月29日出生，汉族，，住四川省苍溪县白驿镇花红村****上述二原告共同委托诉讼代理人：苏红捷，上海市经纬律师事务所律师。被告：徐珏，女，1977年1月4日出生，汉族，住，住上海市浦东新区俱进路******/div>委托诉讼代理人：梁俞申，上海市华江律师事务所律师。被告：黄云，男，1973年12月5日出生，汉族，住上海市浦东新，住上海市浦东新区俱进路******div id='2'  style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>原告黄山容、张锦与被告徐珏、黄云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄山容、张锦及其共同委托诉讼代理人苏红捷，被告徐珏及其委托诉讼代理人梁俞申，被告黄云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄山容、张锦向本院提出诉讼请求：1.解除两原告与两被告签署的《上海市房地产买卖合同》；2.解除两原告与两被告签署的《不动产买卖合同之补充协议》；3.两被告向两原告退还房价款人民币(币种下同)112万元；4.两被告向两原告支付违约金13万元。事实和理由：2020年1月17日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》及补充协议，约定由两原告向两被告购买本市莱阳路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，总价款320万元。签约前，原告已向被告徐珏支付定金10万元，签约当日，原告向被告徐珏支付102万元，合计112万元。后两被告拒绝继续履约，双方协商后，于2020年6月1日签订《解约协议》，约定两被告向两原告返还112万元购房款，支付58万元违约金。此后，两原告仅收到被告支付的违约金45万元，未收到其他钱款，故原告起诉来院，要求判如所请。被告徐珏辩称，本案所涉文件均由其个人签署，黄云名字由徐珏的一个朋友代签，黄云对此事并不知情，不应承担责任。因《解约协议》约定的违约金标准过高，请求法院予以调低。被告黄云辩称，同意被告徐珏的意见，对徐珏出售房屋一事并不知情。经审理查明，两被告为系争房屋的产权人。2020年1月13日，原告向被告徐珏支付购房定金10万元。2020年1月17日，两原告(乙方)与两被告(甲方，黄云名字由他人冒签)签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将系争房屋出售乙方，转让价款320万元，双方于2020年5月31日前办理过户手续。甲方未按照本合同及各项附件约定履行，每逾期一日，向乙方支付总房价万分之五的违约金，超过十五个工作日，视为根本违约，乙方有权单方解除合同，除上述违约金外，甲方还需支付总价款20%的根本性违约金。《不动产买卖合同之补充协议》约定，交易过程中的税费均由乙方承担，但增值税由甲方承担。同日，原告支付被告徐珏首付款102万元，徐珏出具收据。2020年6月1日，两原告(乙方)与两被告(甲方，黄云由徐珏代理)签订《解约协议》，双方就《上海市房地产买卖合同》解除事宜，达成如下意见：一、乙方同意甲方将该不动产抵押给第三方(抵押金额200万元整)，且甲方同意该笔抵押收款人为乙方，乙方收到该笔抵押金额后扣除已支付的房价款112万元整及违约金58万元整，共计170万元整后剩余金额退还给乙方。二、甲方最晚于6月5日之前办理该房屋抵押登记。三、双方同意自乙方收到上述款项后当日解除该买卖合同，并办理该买卖合同的网上备案撤销手续，乙方同意居间方所保管的不动产权证原件返还甲方。四、双方如未按以上协议履行，则按照买卖合同追究违约责任，违约方则按照买卖合同赔偿全额违约金及相应损失。2020年6月5日，被告徐珏支付原告45万元，之后未付，也未办理抵押贷款。原告起诉后，2020年7月8日，本院向被告送达起诉状副本及传票等诉讼材料。审理中，原告表示，被告徐珏和一个自称黄云的人签订了《上海市房地产买卖合同》及补充协议，开庭时才发现签约的人不是黄云本人。签订《解约协议》时，徐珏说家里她做主，由她代签就可以了。如果徐珏无权代理，徐珏收取的房款用于平时生活开销，徐珏对原告的债务应为两被告夫妻共同债务。原告还表示，请求确认合同解除的时间为起诉之日。被告徐珏表示，其与黄云关系不太好，当时想顺利出售房屋还欠款，就找了一个朋友冒充黄云，并在合同上签了名。本院认为，《上海市房地产买卖合同》、补充协议由两原告与被告徐珏以及冒用黄云的人签署，《解约协议》由徐珏代黄云签订，在案证据无法显示黄云曾授权或者追认冒名、代理的行为，故本案合同责任应由被告徐珏承担，与黄云无涉。原告主张徐珏收取的房款用于平时生活开销，徐珏对原告的债务应为两被告夫妻共同债务。对此，本院认为，第一，房屋是普通家庭中最重要的生活生产资料，处分房屋不适用家事代理。第二，徐珏收取了112万元购房款，该笔钱款已经远远超过了家庭日常开销的范围，原告并未举证证明徐珏将该笔钱款用于夫妻共同生活。第三，黄云对徐珏出售系争房屋之事并不知情，徐珏让他人冒名签订合同的行为本身存在损害黄云利益的可能性，如再由黄云对徐珏的不当行为承担法律后果，势必对黄云造成实质上的不公平。综上，原告要求被告黄云承担合同责任的诉请，本院难以支持。关于原告确认合同解除的诉请，《解约协议》虽然明确了合同解除的责任，但未约定解除时间，根据法律规定，解约的意思表示需要达到对方才生效，故本院以被告收到起诉状副本之日即2020年7月8日作为合同解除日。被告徐珏主张应当适用合同约定的违约金条款，而违约金标准过高，请求本院予以调低。本院认为，《解约协议》系两原告与被告徐珏的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。《解约协议》约定58万元违约金的前提是被告办理抵押贷款，尽快返还原告购房款，如被告未履行，应按照合同约定全额赔偿违约金及相应损失。事实上，被告既未办理抵押贷款，也未全额返还购房款。根据《解约协议》的文义理解，该种情况被告承担的违约责任应当比58万元更重。既然被告按照《解约协议》约定办理贷款抵押时还要承担58万元违约金，现被告未按约履行，原告仅主张被告承担58万元违约金，并无不当，本院予以支持。原告认为被告支付的45万元优先冲抵违约金，要求被告返还购房款112万元并继续支付违约金13万元，于法不悖，本院予以准许。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》、《不动产买卖合同之补充协议》于2020年7月8日解除；二、被告徐珏应于本判决生效之日起十日内返还原告黄山容、张锦购房款112万元；三、被告徐珏应于本判决生效之日起十日内支付原告黄山容、张锦违约金13万元；四、驳回原告黄山容、张锦其余的诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,050元，减半收取8,025元，保全费5,000元，合计13,025元，由被告徐珏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈裕国二〇二〇年九月十五日书记员  王晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。