内蒙古自治区额尔古纳市人民法院民事判决书（2020）内0784民初629号原告：朱秀玉，女，1973年11月25日出生，住内蒙古自治区额尔古纳市。委托诉讼代理人：赵波，额尔古纳市新华街法律服务所法律工作者。被告：额尔古纳市晟源房地产开发有限公司，住所地：内蒙古自治区额尔古纳市。法定代表人：于雷，经理。原告朱秀玉与被告额尔古纳市晟源房地产开发有限公司（以下简称晟源公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱秀玉及其委托诉讼代理人赵波、被告晟源公司的法定代表人于雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱秀玉向本院提出诉讼请求：1、解除双方于2016年6月27日签订的《风尚小镇房屋订购合同》；2、返还购楼款2215440元；3、赔偿损失2215440元。合计4430880元。事实和理由：2016年6月2日，朱秀玉与被告签订《风尚小镇房屋定购合同》，购买了风尚小镇2号楼1号门市，每平方米6800元，共计325.8平方米，合计房款为2215440元。朱秀玉以抵付工程款的方式支付了房款后，多次要求被告办理产权证书，被告以各种理由推拖。经查询被告于2016年12月2日将朱秀玉买的房子出售给了满洲里市中鑫远融资担保有限公司，网签合同编号2016-9002861号。而被告一直欺骗朱秀玉至今。由于被告的恶意违约，致使朱秀玉不能取得房产所有权。现依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同若干问题的司法解释》第八条第一款第二项的规定，请求解除合同返还购房款并按一倍房款予以赔偿，请求人民法院维护朱秀玉的合法权益。被告晟源公司辩称，首先，被告不同意解除双方签订的《风尚小镇房屋定购合同》。2016年6月27日,被告与原告签订《风尚小镇房屋定购合同》，以抵账房形式支付剩余工程款。根据合同法第五十二条、五十四条之规定,双方签订的合同，并不存在无效或可撤销的事由。其次，被告不应当返还购楼款2215440元。被告与原告签订了《风尚小镇房屋定购合同》情况属实,但此合同中签订的门市，是被告以抵账房的形式交付给满房建集团，由满房建集团交付给朱秀玉,所以此门市被告没有收到朱秀玉所称的购房款,即没有收到购房款,就不存在返还购房款一说，定购合同只是作为此门市由朱秀玉本人所有的一个证明。2016年12月份,被告办理贷款时，抵押物不足以贷款,原告朱秀玉得知此事后,主动提出将其自己门市房给被告办理抵押贷款使用，抵押贷款解除时间由被告贷款解除时间为准。2018年4月份,原告在该门市经营安徽牛肉板面,当时办理营业执照需要提供《不动产权证书》,原告未能提供《不动产权证书》,故原告找到被告签订了《房屋租赁协议》，此事足以证明原告知道该房屋存在抵押贷款的事实。该房屋虽然至今未能办理《不动产权证书》，但是自2016年起至今,一直由原告实际占有使用,满洲里市中鑫远融资担保有限公司也没有提出异议，因此被告不同意返还购楼款2215440元。再次，被告不应当赔偿损失2215440元。该房屋并不是出售给第三方,而是用于办理抵押贷款,且抵押贷款是2016年办理的,也是经过原告同意的。根据《关于审理商品房买卖合同若干问题的司法解释》第八条之规定:（一）商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;（二）商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。被告既不是在出售给原告后未告知的情况下将房屋抵押出去的,也没有一房二卖,房屋抵押贷款经过了原告的许可，故被告不应当赔偿原告损失。综上,被告不同意解除双方签订《风尚小镇房屋定购合同》,也不应当因该合同承担任何责任,敬请贵院依法查清事实后公正裁决,维护被告的合法权益。原告朱秀玉为证明其主张提交的证据如下：1.风尚小镇房屋订购合同原件一份，证明原告2016年6月27日购买风尚小镇2号楼1号门市，面积是375.8平方米，价格是每平方米6800元，总房款2215440元，此房为抵账房源。被告晟源公司对该证据真实性无异议。本院对该证据予以采信。2.账薄查询结果表原件一份，证明购买的××楼抵工程款2159544元，凭证号为21号，凭证日期2016年6月28日，内容为收到开发公司工程款（朱秀玉购2号楼1号门市）证明原告已经实际购买该门市。被告晟源公司对该证据认可。本院对该证据予以采信。3.微信截图复印件3张，证明证人邹凯、霍美辰是被告单位的职工，是隶属关系，不适合证人出庭，其证言不应采信。被告晟源公司对该证据认可。本院对该证据予以采信。4.结算单复印件2张，证明被告用2号楼1号门市抵付工程款，又将该楼出售给满洲里中鑫远公司，造成原告无法出售该门市，无法办理贷款，致使欠工人工资无法支付，被告的行为给原告造成巨大经济损失，请求法院判令被告返还1倍房款诉求。被告晟源公司对该证据认可。本院对该证据真实性予以采信。5.证明一份，由鲁静择出具，证明房款来源，被告对鲁静择与其无关、不知情的说法不认可。本院结合被告对原告朱秀玉出具的账薄查询结果表认可的事实，该证据能够证明房款的来源，本院对房款系工程款抵账而来的事实予以采信。被告晟源公司为证明其主张提交证据如下：1.满洲里市中鑫远融资担保有限公司反担保合同一份、满洲里市中鑫远融资担保有限公司放款通知书、满洲里市中鑫远融资担保有限公司贷款担保承诺函、保证合同复印件，证明被告没有将房屋出售给中鑫远公司，就是进行担保，没有进行买卖。原告朱秀玉对该证据真实性认可，对被告证明的问题不认可，担保也是一种出卖处理的行为，也是造成原告不能取得所有权的原因，也给原告造成了损失。本院对该证据真实性予以采信，但对被告公司证明目的不予采信。2.房屋租赁协议、权属证明复印件（原件都在工商局，如需要请法庭核实），证明该房屋在抵押过程中，原告知情，并承认让原告用到2023年。2018年4月份，原告与被告签订房屋租赁协议，明确说明晟源公司将该房屋出租给原告使用，1万元租金。房屋归属权显示该房屋325.8平方米是归被告所有。原告朱秀玉对该组证据有异议，认为该证据是复印件，不符合证据规定。2018年4月，因原告开饭店需要办理营业执照，因被告没有交税而且用该房与中鑫远公司签订买卖合同，工商局要求要房产证或者网签合同，原告无法提供，才与被告签订的房屋租赁协议，目的是为了办理营业执照。该证据不能证明原告在2018年4月之前知道该房屋已经出售给中鑫远公司及被贷款抵押，所以该证据不应被采信。本院核实后，对该证据真实性予以采信，但对被告证明目的不予采信。3.证明原件一份，证明是抵押担保，不作为买卖。原告朱秀玉对该证据真实性认可，对证明问题不认可，该房屋已经出售给原告，那么被告以及中鑫远公司均无权将该房屋出售及抵押，所以被告的证明不能作为证据采信。本院对该证据真实性予以采信，但对被告证明目的不予采信。4.证人邹凯证言，证明担保情况原告是知情的。原告朱秀玉质证该证人是被告单位职工，有利害关系，而且该证人当庭做伪证，请法庭庭后核实孟祥华案件的庭审笔录，证明邹凯当庭做伪证。本院对该证人证言不予采信。5.证人向长兴证言，证明抵押情况原告是知情的。原告朱秀玉质证证人为被告单位会计有利害关系，证言不应采信，证人没有亲自听过原告说同意抵押。本院对该证人证言不予采信。6.证人霍美辰证言，证明原告知情房屋担保情况。原告朱秀玉质证证人与被告有利害关系，证言不应该采信。本院对该证人证言不予采信。7.证人朱秀梅证言，证明原告知情并同意拿房屋做抵押。原告朱秀玉质证证人朱秀梅与被告法定代表人于雷有利害关系，其证言不能作为证据使用；原告与证人虽然是姐妹关系，但原告一直否认对于抵押事情，曾经向证人说过，鉴于证人与原被告关系，该证言不应被采信。本院对该证人证言不予采信。本院庭前根据原告朱秀玉申请向额尔古纳市房产管理局、额尔古纳市不动产登记中心调取了住房登记信息查询单一份、不动产登记资料查询结果证明一份。原告朱秀玉对该组证据认可，该房屋就是本案原告所购买的2号楼101门市。被告晟源公司对该证据无异议。本院经审理认定的事实如下：2016年6月27日，原被告签订了风尚小镇房屋定购合同一份，出卖人为晟源公司，买受人为朱秀玉。朱秀玉定购晟源公司开发销售的××镇，建筑面积375.8㎡，单价6800/㎡，总房款2215440元。合同第五条载明此房源为抵账房屋。合同落款处盖有晟源公司公章，朱秀玉签字捺印。2018年4月1日，晟源公司与朱秀玉所经营的额尔古纳市安徽牛肉板面店签订房屋租赁协议，约定晟源公司将风尚小镇2号楼1号门市面积325.8㎡租给朱秀玉使用，年租金10000元，使用期限自2018年4月1日至2023年4月1日，期限为五年。落款处有晟源公司盖章及朱秀玉、董金祥签字捺印。2018年4月27日，额尔古纳市房产管理局开具权属证明，证明涉案房屋权利人为晟源公司。2019年12月12日，晟源公司因向银行贷款与满洲里市中鑫远融资担保有限公司签订了反担保合同，晟源公司提供额尔古纳市风尚小镇门市共11套。另查明，额尔古纳市房产管理局出具的住房登记信息查询单载明：买受人满洲里市中鑫远融资担保有限公司（营业执照号91150781MAOMY4RH4P）合同编号2016-9002861，房屋坐落在额尔古纳市××镇市，面积325.8㎡，用途商业，合同签署日期2016年12月2日。额尔古纳市不动产登记中心出具的不动产登记资料查询结果证明载明：额尔古纳市晟源房地产开发有限公司（91150784075580708H），坐落额尔古纳市拉布大林街道办事处第七登记区风尚小镇2号楼101门市，自2016年9月30日额尔古纳市不动产登记中心开始不动产登记以来，未在我中心进行过不动产抵押登记。本院认为，原告朱秀玉作为开发风尚小镇的施工方在被告不能给付工程款的情况下，晟源公司用房抵顶所欠工程款不违反法律规定。当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求交付抵债物或者办理权属变更登记，以物抵债协议不存在合同无效事由的，人民法院应予支持。本案争议的焦点是原告主张解除合同的条件是否成就，原告主张赔偿的依据是否应予支持。被告以抵付工程款的形式将涉案房屋出售给原告，双方于2016年6月27日签订的房屋定购合同成立并生效，系双方真实意思表示。经本院核实，晟源公司在2016年12月2日将涉案房屋又网签给满洲里市中鑫远融资担保有限公司，该行为系一房二卖。据调查，涉案房屋现已网签至满洲里市中鑫远融资担保有限公司，合同编号：2016-9002861，涉案房屋也不存在抵押的情况。被告没有提供有力证据证明涉案房屋存在抵押及本案原告对抵押情况知情。被告提供的反担保合同中，晟源公司的担保方式为额尔古纳市风尚小镇门市共11套，详见抵押财产清单，但是被告公司未提供该清单，清单中是否包括涉案房屋不清楚，被告公司想证明与满洲里市中鑫远融资担保有限公司不是买卖关系而是担保关系不成立。被告提交的放款通知书、承诺函、保证合同等也只能证明其构成贷款条件，银行可以进行放贷行为而已，不能证明其所要证明的问题。被告提交的权属证明仅证明涉案房屋所有权人为晟源公司，因被告与原告签订房屋定购协议、将涉案房屋网签给满洲里市中鑫远融资担保有限公司，都没有进行过户登记，所以房屋产权人为晟源公司没有异议，证明不了其要证明的问题，也与本案无关。被告提交的满洲里市中鑫远融资担保有限公司出具的证明，该证明中陈述双方进行网签手续只是为了贷款作担保，不作为买卖合同使用，没有法律依据，证明中的被告公司不还清贷款就不能解除此网签手续，也对原告权利产生不利影响。被告的证人向长兴、邹凯没有亲身经历、感知案件事实，系间接证据、传来证据，无其他证据予以佐证本院不予采信。证人霍美辰、朱秀梅虽陈述亲耳听到、亲身经历原告对抵押房产情况知情，但无其他证据予以佐证，且言词证据证明力低于实物证据，在没有其他证据佐证情况下，被告只能对自己的行为承担不利后果，综上，本院对被告抗辩不予支持。关于原告第一项诉请要求解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项的规定，原告解除合同的条件已成就，故本院支持原告该项诉讼请求。关于原告请求被告返还购房款及赔偿损失，考虑原告朱秀玉已经实际经营使用该门市，其未提供具体的损失，本院对其主张的损失不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第四项、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条第二款的规定判决如下：一、解除原告朱秀玉与被告额尔古纳市晟源房地产开发有限公司于2016年6月27日签订的《风尚小镇房屋定购合同》；二、被告额尔古纳市晟源房地产开发有限公司返还原告朱秀玉购房款2215440元，此款于本判决生效后十日内付清;三、驳回原告朱秀玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21123.52元（缓交21123.52元），由原告朱秀玉负担10561.76元，被告额尔古纳市晟源房地产开发有限公司负担10561.76元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审判员 郎 晶二〇二〇年十月二十日法官助理 王婷婷书记员 刘 宸附本判决所依据的相关法律：一、《中华人民共和国合同法》九十四条第三、四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务。经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”二、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条第二款“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”