四川省宜宾市南溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1503民初685号 原告（反诉被告）：宜宾市南溪区总工会，地址：南溪区南溪街道北大街**。 负责人：向明，职务：工会主席。 委托诉讼代理人：李秀，四川甲海律师事务所律师。 被告（反诉原告）：姜照兴，男，生于1961年9月22日，汉族，住四川省宜宾市南溪区。 委托诉讼代理人：苏杨、周鑫，四川信善律师事务所律师。 原告宜宾市南溪区总工会(以下简称南溪总工会)与被告姜照兴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用简易程序。因被告姜照兴提起反诉并要求延长举证期限，本院于2020年7月1日裁定本案转为普通程序，并对本诉与反诉公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）南溪总工会委托诉讼代理人李秀，被告（反诉原告）姜照兴及其委托诉讼代理人苏杨、周鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）南溪总工会向本院提出诉讼请求：1.判令姜照兴立即返还非法占用南溪总工会的房屋；2.判令姜照兴支付非法占用南溪总工会房屋的占用费（自2019年12月31日起参照14400元/月租金计算至实际腾退交付之日止）；3.判令姜照兴结清占用房屋期间产生的水、电、气、网络等所有费用；4.本案诉讼费由姜照兴承担。在诉讼过程中，原告南溪总工会撤回第3项诉讼请求。事实和理由：2014年12月26日，南溪总工会与姜照兴签订《租赁合同书》，将其所属的北大街29号综合楼底楼、二楼及搭建平房共约1200平方米租给姜照兴开办幼儿园。合同约定租期为5年，租赁时间从2015年1月1日起至2019年12月31日止。同时合同对租金标准、缴付方式以及租赁期间的装饰装修均作了明确约定。合同签订后，南溪总工会按约定交付房屋，姜照兴按约定支付租金至2019年12月31日。合同期满后南溪总工会因对出租房屋另有所用，决定与姜照兴不再续签合同，并口头通知姜照兴立即腾出房屋退还南溪总工会，但姜照兴却置之不理。2020年3月18日，南溪总工会又向姜照兴发出书面通知，要求姜照兴在2020年4月17日以前腾出房屋退还南溪总工会，姜照兴又以各种理由拒不腾房。为维护南溪总工会的合法民事权益不受侵犯，特向人民法院提起诉讼，请求依法支持南溪总工会的诉讼请求。 被告（反诉原告）姜照兴辩称，双方租赁关系仍在持续，姜照兴有权占有案涉房屋，南溪总工会要求退还房屋的请求不能成立。合同书第一条约定，如双方就租金达成一致，可延租5年，南溪总工会主张按14400元/月计算的费用应当作为房屋租金而非占用费，姜照兴愿意继续以该价格承租案涉房屋，据此双方原合同约定续租5年的条件已经成立，即双方已建立合同期限为2020年1月1日至2024年12月31日止，房屋租金为14400元/月的定期租赁合同。但按照南溪区政府相关文件精神，对疫情期间国有资产房屋租金减免具体政策为：2020年2月租金全免，3、4月租金减半。对于该部分租金应按规定予以减免。双方已经正常履约5年，依据双方约定，只有在前五年租期届满后，双方就租金不能达成一致意见时，南溪总工会才能拒绝续租。因此，南溪总工会享有的不是不定期租赁中出租人享有的任意解除权，其提出双方不续租的理由系对房屋另有所用，明显不能成为违反租赁合意的理由。综上，请求驳回南溪总工会的诉讼请求。 被告（反诉原告）姜照兴向本院提出反诉请求：1.依法确认姜照兴与南溪总工会签订的《租赁合同书》租赁期限为10年，并判令南溪总工会继续履行《租赁合同书》；2.依法判令南溪总工会因违反诚信原则给姜照兴造成的租赁物装修损失500000元（抵扣房租折抵后的金额）；3.本诉与反诉的诉讼费用由南溪总工会负担。事实和理由：2014年12月15日，姜照兴根据南溪总工会的公开招租公告，接受南溪总工会邀约后，与南溪总工会负责人洽商案涉房屋租赁合同事宜。姜照兴明确告知南溪总工会承租案涉房屋用途是开办幼儿园，根据南溪总工会招租房屋情况，如要达到正常使用要求，需要投入大量房屋装修及改造费用，若租赁期限短，姜照兴将无法实现租赁合同目的，向南溪总工会负责人提出签订10年以上租期的租赁合同。经协商，姜照兴与南溪总工会原负责人张玉富等人达成了“房屋租期定为10年”的合意。但签订案涉《租赁合同书》时，南溪总工会原负责人张玉富明确告知姜照兴，根据政府文件规定只能签订5年期限的租赁合同，5年租期届满后再续签5年以满足姜照兴提出10年租期的要求。基于有南溪总工会负责人承诺后，双方于2014年12月26日签订了案涉《租赁合同书》。姜照兴考虑到有10年的房屋租期，遂不再担心因租期短而收不回投入本金，于是对租赁物进行了大规模的装修及改造，共投资近150万元，至今尚有大部分投资未收回。现因南溪总工会负责人变更，南溪总工会企图背信弃义，不顾双方签订《租赁合同书》租赁期限是10年的真实意思表示要求姜照兴退还房屋，将导致姜照兴遭受重大经济损失。同时，南溪总工会“悔约”行为，不仅违背了诚实守信的契约精神，还与国务院、教育部办公厅对具有公益事业性质的民办幼儿园扶持政策背道而驰。为此，特提起反诉。 原告（反诉被告）南溪总工会对被告姜照兴（反诉原告）提出的反诉辩称，南溪总工会与姜照兴签订的租赁合同期限为5年，姜照兴结合自身经营规模与经营方式对租赁房屋进行装饰装修，能否收回投资回报应由其自行承担责任，南溪总工会没有保证其盈利的义务。合同签订后，南溪总工会按约履行了合同义务，合同期满后姜照兴拒不退还房屋的行为已经构成了侵权，因此，请求法院驳回姜照兴的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2014年12月26日，南溪总工会作为甲方与姜照兴作为乙方签订《租赁合同书》，其中合同第一条约定租用期限为：甲方自2015年1月1日起至2019年12月31日止将区总工会（地址：南溪街道××内）综合楼底楼、二楼和甲方搭建的平房共约1200平方米租给乙方开办幼儿园，租期5年。期满后由甲、乙双方重新协商租金，若达成一致，可延租5年。若双方对房租达不成一致，甲方公开竞租时，同等条件下，乙方可优先。第二条租金标准及缴纳方式为：前三年每月租金12000元，第四年起每月租金增长20%，即14400元。第一年租期内，甲方给乙方两个月维修房屋宽限期，宽限期内免交房租，所用水、电按实交费。乙方提前一次性向甲方缴纳3个月租金。如乙方到时不交租金，甲方立即收回房屋，终止合同，并追究乙方的违约责任。第四条约定：乙方在租赁期间需对房屋进行装修改造时，应事先征得甲方同意后，方可进行。装修改造不得改变房屋结构，装修完后经区上有关部门进行质量检验合格后，才能投入使用。乙方装修房屋的所有不动产归甲方所有，动产归乙方，由乙方自行处置。第六条约定：乙方在租赁期间对甲方所提供的房屋（综合楼底楼、二楼及平房）自行承担维修、改造。合同签订后，南溪总工会向姜照兴交付了房屋，姜照兴对案涉房屋进行装修改造后开办了宜宾市南溪区博雅幼儿园。姜照兴按约支付租金至2019年12月31日。在合同履行期间，四川省总工会于2016年10月17日以川工发〔2016〕30号文件向各市（州）总工会要求清理出租、承包行为，要求各级工会对已到期的出租、承包合同不得再续签，能够协商解除出租、承包合同的项目立即解除。已经整体对外出租、承包的，必须限期收回。南溪总工会曾于2017年11月21日向宜宾市南溪区博雅幼儿园送达了一份“根据上级工会政策和区域城市规划调整安排，将逐步收回到期外租房产，望你园配合做好相应工作”的通知。2018年12月30日，宜宾市南溪区人民政府以南府函〔2018〕180号向南溪总工会发出《关于将区总工会房屋资产进行棚改后交给区前进小学作为消防安全通道的通知》。合同到期后，姜照兴继续向南溪总工会支付租金被拒收。因姜照兴未退还承租房屋，南溪总工会于2020年3月18日向姜照兴送达了《立即腾退归还房屋通知书》，要求姜照兴于2020年4月17日前腾退归还房屋。但姜照兴至今未退还承租房屋。 本案在审理过程中，姜照兴向本院申请南溪总工会原负责人张玉富出庭作证，本院依法通知张玉富作为证人出庭，张玉富未到庭，向本院提交了一份《关于姜照兴租房有关事项的说明》，内容为：经区总工会集体研究，对部分房屋资产出租，并在南溪门户网站公开向社会招租，招租到期，只有姜照兴一人报名竞标，单位研究确定姜照兴为承租人，并与其签订了承租协议，我作为单位法定代表人，无个人私人情结（行为）。区总工会给承租人的一切优惠和承诺，都体现在签订的承租协议中。 另查明，原南溪县南溪镇北大街24号（因南溪县撤县设区后，门牌号码已变更为南溪区南溪街道北大街25、27、29、31、33号）房屋【南溪县国用申登（89）字第0077号】土地使用权人为南溪总工会，土地面积为1802平方米，土地用途为办公、住宅。宜宾市南溪区博雅幼儿园于2015年12月16日经宜宾市南溪区民政局登记为民办非企业单位，，住所地为南溪区南溪街道北大街**业务范围为学龄前教育，姜照兴系幼儿园法定代表人。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式订立租赁合同。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，案涉租赁合同采用合同书形式依法订立，合同明确约定租用期限为2015年1月1日起至2019年12月31日止。虽然合同约定期满后由双方重新协商租金，若达成一致，可延租5年，但该约定明显系指合同期满后是否续租双方都有选择权，并非只要租金协商一致，必须延租5年。合同履行过程中，南溪总工会接到四川省总工会要求收回房屋的通知后已经向姜照兴明确合同期满后不再续租。合同期间届满，姜照兴继续使用租赁物，南溪总工会拒绝收取租金并向姜照兴发出限期退还房屋通知，并没有与姜照兴延租的意思表示，双方根本没有达成续租的合意。也就是说，案涉合同期间届满后，双方既未签订续租六个月以上的书面合同，又未建立不定期租赁，姜照兴已无权继续使用租赁物。因此，对于南溪总工会主张姜照兴返还房屋的诉讼请求，本院予以支持；但南溪总工会提出房屋占用费从2019年12月31日开始计算，因2019年12月31日属于合同正常租赁期间，且姜照兴已按合同约定支付了租用期间的租金，本院仅支持从2020年1月1日开始计算房屋占用费。对于南溪总工会主张参照合同租金14400元/月计算房屋占用费的标准符合法律规定，但本院考虑到姜照兴租用案涉房屋开办宜宾市南溪区博雅幼儿园受疫情影响较大，且承租房屋属国有资产用房，按照省市区的相关文件精神，免除其2020年2月的房屋占用费和减半计算2020年3月、4月的房用占用费。对于姜照兴主张确认双方租赁期限为10年，要求南溪总工会继续履行租赁合同的反诉请求，根据庭审查明，合同约定租用期限为5年，期满后双方并未建立续租关系。姜照兴主张确认双方租赁期限为10年缺乏事实依据，在合同期间届满后要求南溪总工会继续履行合同于法无据，本院不予支持；对于姜照兴提出南溪总工会违反诚信原则，应当赔偿其租赁物装修费的反诉请求，因双方在合同中约定租赁期间由承租人自行承担对租赁物的维修、改造。南溪总工会在租赁期间届满后要求返还房屋并不违反诚信原则，姜照兴要求南溪总工会赔偿装修费不符合双方合同约定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第七十六条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十五条、第二百三十五条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条之规定，经本院审判委会员讨论决定，判决如下： 一、被告（反诉原告）姜照兴于本判决生效之日起二十日内返还原告（反诉被告）宜宾市南溪区总工会的房屋，并按14400元/月标准支付从2020年1月1日起至房屋实际返还之日止期间的房屋占用费，其中2020年2月房屋占用费免除，2020年3月、4月房屋占用费减半计算； 二、驳回原告（反诉被告）宜宾市南溪区总工会的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）姜照兴的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费160元，反诉案件受理费4400元，共计4560元，由被告（反诉原告）姜照兴负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 长 郎 桔 人民陪审员 陈 静 人民陪审员 黄建琼 二〇二〇年十一月二日 法官 助理 陈 珊 书 记 员 刘宗敏