安徽省蒙城县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1622民初3842号原告：戴爱虹，女，1973年7月8日出生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县。原告：王虎，男，1974年3月7日出生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县。二原告共同委托诉讼代理人：雷鸣，安徽镜远律师事务所律师。被告：蒙城县鑫鼎置业有限公司，住所地亳州市蒙城县秋水路南、梦蝶路北、东光路东，统一社会信用代码91341622590186115W。法定代表人：杨亚瑞，该公司总经理。委托诉讼代理人：王建国，该公司员工。被告：杨亚瑞，男，1976年3月10日出生，汉族，住安徽省蒙城县。被告：郝为锋，男，1971年2月16日出生，汉族，住安徽省濉溪县。被告：张文进，男，1962年8月15日出生，汉族，住安徽省蒙城县。原告戴爱虹、王虎与被告蒙城县鑫鼎置业有限公司（以下简称鑫鼎公司）、杨亚瑞、郝为锋、张文进民间借贷纠纷一案，本院于2019年4月1日立案受理后，于2019年12月20日作出（2019）皖1622民初2880号民事裁定书，驳回戴爱虹、王虎的起诉，戴爱虹、王虎不服该裁定，提起上诉。二审中，戴爱虹、王虎愿意按照一审法院释明变更诉讼请求并按照民间借贷法律关系主张权利，安徽省亳州市中级人民法院于2020年5月6日作出（2020）皖16民终556号裁定书，指令本院审理。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王虎及二原告共同的委托诉讼代理人雷鸣、被告鑫鼎公司的委托诉讼代理人王建国到庭参加诉讼，被告杨亚瑞、郝为锋、张文进经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。戴爱虹、王虎向本院提出诉讼请求：1.依法判决四被告归还原告借款本金1100万元及从2017年11月9日按本金1100万元年利率24%计算利息至本息还清止；2.依法拍卖、变卖登记备案在原告名下被告开发的紫金豪庭B区1栋101、102、103、105、106、107、108、109、110、111、112、113、115、116、117和B区2栋101、102、103、105、106、107、108、109、110、111、112、113、115、116、117商业门面房屋优先偿还所欠原告的借款本息、实现债权的费用和诉讼费用；3.诉讼费、律师代理费用由被告承担。事实和理由：2017年11月9日被告向原告借款1100万元，为保证债务履行被告将鑫鼎公司开发的紫金豪庭B区30间商铺备案至原告名下，并签订了商品房买卖合同，同时，原告与鑫鼎公司签订了商品房买卖合同补充协议，协议约定，鑫鼎公司应于原告支付首付款13606000元（1100万元加上8个月利息2606000元）的第2日起8个月内即2018年7月9日前办理完毕剩余购房款按揭手续，否则原告有权以现金形式支付下欠购房款，商铺按每方6000元计算房款，杨亚瑞、郝为锋、张文进为鑫鼎公司担保人，8个月期限过后，原、被告又签订了一份补充协议（二），协议约定，再延长6个月，违约金按13606000元为基数（1100万元加上8个月利息2606000元），每日千分之三计算。被告依然不能按期归还借款本息。原告多次找被告解决未果。请求贵院依法判决支持原告诉讼请求。鑫鼎公司辩称，借款本金1100万元是事实，借款与杨亚瑞、郝为锋、张文进无关，借款是鑫鼎公司借款，杨亚瑞、郝为锋、张文进在相关的条据上签字是履行职务行为，借款没有明确约定利息，人民法院结合民间借贷合同内容及当地交易习惯等确定利息。原告第二项诉讼请求，是执行中的问题，如被告偿还借款，原告应无条件配合被告把备案在原告名下的商铺变更在被告的名下或被告指定人的名下，要求被告承担律师费用没有事实和法律依据。杨亚瑞、郝为锋、张文进未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，在本院认为部分进行论述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：戴爱虹与王虎系夫妻关系。杨亚瑞、张文进为鑫鼎公司股东，各持股50%。王虎分别于2017年11月8日转款500万元、2017年11月10日转款400万元、2017年11月21日转款200万元至鑫鼎公司账户。戴爱虹、王虎作为买受人与鑫鼎公司在2017年11月10日签订了30份商品房买卖合同，将鑫鼎公司开发的紫金豪庭B区30间商铺备案至戴爱虹、王虎名下，鑫鼎公司分别出具了2017年11月8日500万元、2017年11月10日400万元、2017年11月21日200万元、2017年12月21日260600元收据（合计13606000元）。2017年11月9日，鑫鼎公司召开股东决议，杨亚瑞、郝为锋、张文进参加，同意将公司商铺出让给戴爱虹，出让面积为3185.56平方米，按均价7000元每平方米，最低不低于6000元每平方米，同日，鑫鼎公司与戴爱虹签订了商品房买卖合同补充协议（一），约定戴爱虹购买鑫鼎公司商铺面积为3185.56平方米，分别是B区1#、2#楼下的商业面积，总价款2200万元，以13606000元为首付款，余款以按揭方式支付，鑫鼎公司在8个月内为戴爱虹办理余额按揭手续，如八个月内未办理，双方签订的商品房买卖合同自动解除，鑫鼎公司应在3个工作日内退还首付款，戴爱虹、王虎须于退回首付款之日起3日内无条件办理解除商品房备案的手续，如鑫鼎公司未能按期退还首付款，戴爱虹有权选择支付现金形式支付下欠购房款，继续履行合同，待付清购房款后，鑫鼎公司需协助办理产权过户手续。2018年9月26日鑫鼎公司与戴爱虹签订商品房买卖合同补充协议（二），由于鑫鼎公司未能在期限内履行义务，双方同意延长办理按揭手续的期限至2019年1月9日前，鑫鼎公司承担自2018年7月9日至2019年1月8日期间的违约金，以13606000元为基数每日千分之一，如在2019年1月9日前不能办理按揭手续，之后的违约金为以13606000元为基数每日千分之一。杨亚瑞、郝为锋、张文进作为担保人为双方的商品房买卖合同及补充协议提供连带责任担保，在两份协议上均签字。后鑫鼎公司没有为戴爱虹办理余额按揭手续，亦未还款。本院认为，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。戴爱虹、王虎作为买受人与鑫鼎公司签订的商品房买卖合同及补充协议，不是双方的真实意思表示，该民事法律行为无效；双方的真实意思表示是借款。王虎转给鑫鼎公司的1100万元为借款本金，商品房买卖合同约定的首付款13606000元，超出1100万元的部分，实际为借款期间借款的利息，补充协议约定的违约金，实际也是对借款利息的约定，该利率约定过高，应按年利率24%计息。杨亚瑞、郝为锋、张文进为戴爱虹、王虎、鑫鼎公司之间的商品房买卖合同及补充协议提供连带责任担保，实际是为借款合同关系提供连带责任担保；故鑫鼎公司应偿还戴爱虹、王虎本金1100万元，并从借款实际发生之日按年利率24%支付利息，杨亚瑞、郝为锋、张文进应承担连带责任保证责任。戴爱虹、王虎与鑫鼎公司签订了商品房买卖合同并对合同约定的30套商铺进行了备案，该行为仅是为借款合同提供的非典型担保，商品房备案是行政机关的行政管理行为，不是物权登记的法定形式，不具有物权的效力，不能参照不动产抵押权享有优先受偿的权利；在本判决生效后，如鑫鼎公司不履行清偿义务，戴爱虹、王虎可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务，但对拍卖价款不享有优先权。戴爱虹、王虎与鑫鼎公司没有约定律师费的承担方式，其请求四被告承担律师费，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷适用法律若干问题的规定》第二十四条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、蒙城县鑫鼎置业有限公司于判决生效之日起十日内偿还戴爱虹、王虎本金1100万元及利息（利息按月利率2%，其中500万元从2017年11月8日、400万元从2017年11月10日、200万元从2017年11月21日开始计算利息，均至付清款之日止）；二、杨亚瑞、郝为锋、张文进对本判决第一项款项及实现的费用承担连带责任保证责任，其承担保证责任后，有权向蒙城县鑫鼎置业有限公司追偿；三、驳回戴爱虹、王虎的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费87800元，由蒙城县鑫鼎置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。审 判 长  张海洋审 判 员  刘孟凯人民陪审员  孙 龙二〇二〇年七月二十日书 记 员  邵昕茹附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还;贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《最高人民法院关于审理民间借贷适用法律若干问题的规定》第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。