江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0102民初541号原告：南昌浴室，住所地：江西省南昌市东湖区胜利路285号，统一社会信用代码：913601021584246557。法定代表人：黄昌华，经理。委托诉讼代理人：燕筱林，江西华兴律师事务所律师，执业证号：13601199310753265。被告：蔡天禄，男。委托诉讼代理人：张海水，江西明实律师事务所律师，执业证号：13601199410781115。委托诉讼代理人：吴杨洁，江西明实律师事务所实习律师，证号：36011908210331。原告南昌浴室诉被告蔡天禄房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告南昌浴室委托诉讼代理人燕筱林、被告蔡天禄及委托诉讼代理人张海水、吴杨洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南昌浴室诉称：XX店面，属于南昌市东湖区杨家厂房管所管理的直管公房。自2006年6月1日始，原南昌市东湖区百货总店（该企业并入南昌浴室，以下简称东湖百货总店）下属企业南昌市食杂果品商店取得了上述店面的使用权。2013年7月11日，东湖百货总店与被告签订了一份《经营性房产租赁合同》，约定，“甲方将位于XX店面出租给乙方使用，租赁期限为八年，即2013年5月1日起至2021年4月30日止。2013年5月1日-2016年8月31日期间每月租金203000元，2016年9月1日-2018年8月31日期间每月租金213150元，2018年9月1日-2020年8月31日期间每月租金223808元；2020年9月1日-2021年4月30日期间每月租金234998元。乙方须向甲方支付61万元履约保证金，如单方违约，须承担违约金61万元。乙方逾期一个月不交租金，甲方有权终止合同，收回经营场所，并没收履约保证金并追究乙方的违约责任。”《经营性房产租赁合同》对其他事项也作了相应的约定。合同生效后，东湖百货总店面将店面交给了被告使用，被告租用店面后，却拖欠了东湖百货总店的租金。2017年12月14日，经南昌市东湖区商贸企业资产管理办公室同意，东湖百货总店更改用南昌浴室的公章对外签订租赁合同。2018年8月2日，东湖百货总店以南昌浴室的名义与被告签订了一份变更合同条款的《补充协议》，约定：双方于2013年7月11日签订的租赁合同（010106）其他条款不变。甲方名称变更为南昌浴室。2018年12月7日，经南昌市东湖区资产管理服务中心批准，东湖百货总店正式并入南昌浴室，其人财物债权债务由南昌浴室接管。签订了变更《补充协议》后，被告仍拖欠原告租金。经结算至2019年10月31日止，被告共拖欠原告租金达3895577元，被告拖欠租金属违约行为，根据合同约定，原告有权解除合同并没收被告61万元押金。原告认为：本案虽然是东湖百货总店与被告签订了《经营性房产租赁合同》，但东湖百货总店已并入南昌浴室，东湖百货总店的权利和义务由原告享有和承担，在并入南昌浴室之前，东湖百货总店已将其与被告的《租赁合同》的甲方变更为南昌浴室。因此，南昌浴室可以作原告向法院起诉。为此，原告提起诉讼，一、请求判决解除原、被告之间的《经营性房产租赁合同》；二、请求判决被告将XX临街店面恢复原状；三、请求判决被告将XX临街店面返还给原告；四、请求判决被告支付拖欠的租金3895577元（自2013年5月1日起至2019年10月31日止）；五、请求判决被告按143942元／月标准支付原告自2019年11月1日起至返还店面之日止的租金；六、本案诉讼费由被告承担。被告蔡天禄辩称：一、原告应提交充分证据证实其原告主体身份适格，在双方履行合同过程中，被告并未特别注意出租方的主体，现在既然进入诉讼程序，应该严谨行事。被告诉称原合同签约主体已并入南昌浴室，其人财物债权债务由南昌浴室接管，依法应提交法律文件予以证实。二、被告主张对合同的相关内容予以调整变更后继续履行，由于双方签署的《经营性房产租赁合同》租期较长，为八年，从2013年5月1日起至2021年4月30日止。在双方就客观情势变化造成的市场租金下行因素予以充分考虑，对原租金适当减免，按照2018年政府部门的要求，由第三方评估机构进行市场价评估，一店一评、一年一签租金标准的前提下，本着风险共担、互利共赢的商业合作精神，双方延续长期房屋租赁关系，请求法院裁判变更合同租金的约定。三、被告真诚尽力履约，实非被告过错而致形成纠纷。1、ＸＸ路地铁建设及ＸＸ街改造施工开始，就对租赁房屋的招商经营造成了严重的妨碍，双方也将“地铁拆迁、ＸＸ街改造、城市规划”因素纳入了合同免责任条款，合同第六条约定地铁拆迁、Ｘ街改造、城市规划等不可归责于一方的事由致使合同无法履行的，双方无需向对方承担责任。2、被告根据租赁合同第八条第6款严格履行主合同条款下，积极开展招商引资工作，落实知名品牌入驻经营，由于原告租赁房屋价格远高于政府指导价，被告审时度势，以每月租金约14万元（低于租赁合同价格203000元基础上再降30%的租金142100元）的条件，努力招商引进老凤祥品牌入驻经营，约定期限从2013年3月23日起至2017年4月25日。该招商项目经原告同意，列入政府招商引资项目，确认属于被告完成合同任务之一部分，被告不存在违反合同的约定。根据政府政策，地铁建设及Ｘ街改造经营期间减免30%的租金，原告减免2014年10月至2015年12月期间的30%租金，还应按照政策规定减免2013年5月至2014年9月期间及2016年1-2月期间30%的租金，但原告并未减免。3、2016年3月起租赁房屋一直空置，按合同约定，被告本无须履行缴纳租金的责任，被告招商的客户江西省金龙玉凤珠宝有限公司因地铁建设及ＸＸ街改造影响，单方终止合同履约，并拖欠被告租金，被告向法院起诉，由金龙玉凤向被告支付2015年8月至2016年3月的租金，但金龙玉凤因地铁改造要求东湖区政府协商因空置房屋或地铁改造原因要求减免30%租金，法院作出判决支付被告的部分诉讼请求，因判决得不到执行，造成被告资金周转困难。4、金龙玉凤公司单方退租，老凤祥品牌关门停业，租赁房屋一直空置至今，被告重新挂牌招商，但终没能成功。除原告没有按照政府部门一店一评的要求，由第三方进行评估租金标准外，也没有提供案涉房屋改建手续及消防验收手续，案涉租赁房屋改建手续不全，不符合经营性的使用条件，尤其没有消防验收手续，该房屋一楼高度只有2.2米、二楼高度只有1.8米，在红谷滩海航白金汇酒店失火后，南昌市政府全面整顿加强消防管理举措，已经无法办理二次装修的消防验收，也就实际上无法对外招商经营。四、案涉房屋的既有装修，所有权属于被告，原告起诉要求租赁房屋恢复原状，实在严重不合情理，也违反法律规定，租赁房屋自然需要装修以备经营所需，被告承租后进行装修并经原告同意，正是正当履行租赁合同的必要行为，作为出租方，其出租房屋交由承租方经营使用，理应承受合理使用后的结果状态。合同法第235条明确规定，返还租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后状态，而不是恢复原状。如果原告执意要求解除合同，被告不但不欠租金，还有61万合同保证金，原告应退回被告合同保证金61万元并依法承担租赁房屋空置期间的租金损失及装修损失。为此，被告保留追究原告违约责任及赔偿损失的权利。经审理查明：坐落XX房屋系南昌市东湖区杨家厂房管所管理的直管非住宅店面，该房屋承租人为南昌市东湖区百货总店下属单位南昌市副食品商场。2011年10月26日，被告通过竞拍方式取得XX房屋租赁期限为七年的租赁权并与南昌市东湖区百货总店签订了《南昌市东湖区经营性房产租赁合同》。2013年7月11日，南昌市东湖区百货总店（甲方）与被告（乙方）又重新签订《南昌市东湖区经营性房产租赁合同》一份，合同约定，“甲方将位于XX房屋（一楼243.53ｍ2、二至四楼685.49ｍ2、合计：929.02ｍ2）出租给乙方使用，租赁期限为八年，即自2013年5月1日起至2021年4月30日止。租金：2013年5月1日-2016年8月31日期间，每月租金20.3万元；2016年9月1日-2018年8月31日期间，每月租金21.315万元；2018年9月1日-2020年8月31日期间，每月租金22.3808万元；2020年9月1日-2021年4月30日期间，每月租金23.4998万元。乙方须在本合同签订同时向甲方支付61万元履约保证金。在租赁期内，任何一方不得违反本合同约定提前终止合同，如单方违约，须承担违约金61万元。乙方逾期一个月不交租金，甲方有权提前终止合同，收回经营场所，没收合同履约保证金并追究乙方的违约责任。合同第六条约定，地铁拆迁改造、企业改制、因不可抗力或城市规划、政府行为等不可归责于甲方事由致使本合同无法履行，甲方应书面通知乙方终止合同，甲乙双方均无须向对方承担责任。合同第八条第6项约定，乙方在严格履行主体合同条款下，必须积极开展招商引资工作，全面落实知名品牌入驻经营，在国家法律法规允许和不违反主体合同条款前提下开展招商联营、合作经营、部分柜台场地租赁的经营方式。”合同签订后，该房屋由被告继续使用，被告向原告交纳租赁保证金61万元并按约向原告支付租金。被告在使用该房屋过程中将原楼梯拆除和店面后墙改建为三个门洞并另行新建了楼梯和加装了电梯。期间又与案外人邹某某签订《物业租赁合同》，被告将XX号（临马路、朝东、南北宽12米、使用面积600ｍ2。其中：243.53ｍ2属于南昌市东湖区百货总店出租给被告的面积，其余356.47ｍ2属于南昌百货总公司出租给被告的面积）房屋部分面积出租给邹某某使用，邹某某又将其承租房屋交给江西省金龙玉凤珠宝有限公司用于经营“老凤祥”品牌珠宝。为此，南昌市东湖区百货总店确认江西省金龙玉凤珠宝有限公司作为其招商引资项目。此后，江西省金龙玉凤珠宝有限公司因未按期向被告交纳租金及减免租金权利归属发生争议。2016年3月19日，江西省金龙玉凤珠宝有限公司自行搬离该房屋。2016年3月22日，江西省金龙玉凤珠宝有限公司与被告办理了房屋交接手续。2017年10月17日，经南昌市中级人民法院终审判决，一、邹某某与江西省金龙玉凤珠宝有限公司应支付蔡天禄房屋租金2255862元；二、邹某某与江西省金龙玉凤珠宝有限公司应支付蔡天禄自2014年12月26日至2016年3月21日止的逾期付款违约金156872.63元；三、邹某某与江西省金龙玉凤珠宝有限公司应支付蔡天禄自2016年3月22日起至实际付清之日止的逾期付款违约金（按欠款总额2255862元，以年利率24%标准计算违约金）；四、邹某某与江西省金龙玉凤珠宝有限公司应支付蔡天禄租金损失1366176元；五、驳回蔡天禄的其他诉讼请求。现该判决仍在本院执行。2014年6月30日，东湖区政府发布《ＸＸ街实施改造的通告》，根据通告精神，ＸＸ街景改造工程和地下人防平战结合工程工期为2014年7月5日至2016年7月15日。该ＸＸ街改造工程政府通告于2017年1月1日恢复道路正常通行。2015年5月8日，南昌市东湖区百货总店向被告发出书面通知，同意给予被告自2014年10月起至2015年7月止的租金按月租金的30%标准给予减免，要求被告在2015年7月10日前办理租金减免手续。此后，南昌市东湖区百货总店实际给予被告减免2014年7月至2015年12月期间共计18个月租金的30%租金，减免租金合计1096200元。其中：1、2014年7月至2014年9月期间，原告直接减免被告3个月30%的租金（即减免租金182700元）；2、2014年10月至2015年7月期间，原告直接减免被告10个月30%的租金（即减免租金609000元）；3、2015年8月至2015年12月期间，原告直接减免被告5个月30%的租金（即减免租金304500元）。被告则以东湖区有关部门作出对施工期间的ＸＸ路、ＸＸ路承租户减免租金30%的决定（ＸＸ路是从2013年开建，ＸＸ路是从2014年7月开始围挡施工，直到道路畅通施工结束）为由，被告仍要求原告给予减免2013年5月至2014年6月和2016年1月至2017年3月期间共计29个月租金30%的租金（即仍应减免租金1787415元），原告则对被告要求继续减免1787415元的租金未予同意。2018年8月2日，原、被告签订《补充协议》一份，补充协议约定，“1、从2017年4月1日起租金降到168295元/月。2、从2018年7月1日起租金降到143942元/月。3、减免2015年8月至12月（5个月）租金的30%，共计304500元。4、从2017年4月1日至2021年4月30日，前两年即2017年4月1日至2019年3月31日租金不递增，后两年即2019年4月1日至2021年4月30日租金协商递增。5、甲乙双方于2013年7月11日签订的租赁合同其他条款不变，甲方名称变更为南昌浴室。”该补充协议签订后，自2013年5月1日起至2019年3月31日止，按照合同约定及补充协议约定，被告应支付原告租金13431953元，按政府有关部门文件规定，除原告已减免被告的租金外，原告还应给予被告减免2013年5月至2014年6月期间和2016年1月至2016年12月期间共计26个月租金30%的租金（即还应减免租金1595580元）。至此，被告还须向原告支付租金11836373元，现被告实际已支付原告租金9985720元，被告仍欠原告租金1850653元未付。另查明：2018年12月7日，ＸＸ服务中心发文撤销南昌市东湖区百货总店，原南昌市东湖区百货总店人财物及债权债务由南昌浴室接管。上述事实，有南昌市东湖区经营性房产租赁合同、补充协议、通知、关于ＸＸ店面招商引资的情况说明、关于对ＸＸ街实施改造的通告、银行交易明细、（2016）赣01民终ＸＸ号民事判决书、照片以及当事人的陈述等证据予以证明。本院认为：原、被告签订的南昌市东湖区经营性房产租赁合同及补充协议合法有效，该房产租赁合同及补充协议对原、被告均有约束力。根据房产租赁合同第八条第6项约定，被告在严格履行主体合同条款下，被告负有利用其承租房屋进行招商引资的义务，事实上被告也利用了其承租房屋招商引进了江西省金龙玉凤珠宝有限公司经营“老凤祥”品牌珠宝，对此原告也将该招商引资项目作为其完成招商引资工作范畴，后由于江西省金龙玉凤珠宝有限公司未按约向被告支付租金，致使被告未能按约向原告支付租金，虽然合同约定履行主体责任仍是被告，但是在合同约定被告负有招商引资义务和原告也认可该招商引资单位的前提下，且又是招商引资单位江西省金龙玉凤珠宝有限公司故意违约的情况下，同时原告也存在未按照政府有关部门文件规定完全执行减免租金政策的情形。所以，原告对被告的违约行为也负有一定责任，故原告请求解除租赁合同和返还租赁物及恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。但根据合同关于严格履行主体责任的约定和合同相对性的法律规定，被告仍应向原告支付截至2019年3月31日止所欠租金1850653元。对于原告主张2019年4月1日至2019年10月31日止的租金问题，原、被告应根据补充协议第4条的约定先行协商确定租金金额，现由于原、被告未经先行协商确定租金金额便直接向法院提起诉讼，关键是原告提起诉讼后，并未提供2019年4月1日以后该房屋市场租金标准的证据，故本案对原告向被告主张2019年4月1日之后的租金，本院不予支持。关于被告抗辩应减免2017年1月至2017年3月期间的租金问题，根据政府有关通告精神，ＸＸ街改造工程于2017年1月1日恢复道路正常通行，故被告提出减免该期间30%租金的抗辩观点，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告蔡天禄在本判决生效之日起十日内向原告南昌浴室支付截至2019年3月31日止的租金1850653元；二、驳回原告南昌浴室的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按本判决书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。原告南昌浴室预交案件受理费81730元，原告南昌浴室承担40865元，被告蔡天禄承担40865元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。在上诉期满后七日内向南昌市中级人民法院缴纳上诉费，逾期视为放弃上诉。审 判 长  徐荣根人民陪审员  刘 强人民陪审员  朱 凯二〇二〇年七月三十一日书 记 员  郑晓晓附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。