湖北省咸宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鄂12民终35号 上诉人（原审原告、反诉被告）：嘉鱼县嘉信商务宾馆，住所地湖北省嘉鱼县鱼岳镇发展大道电信大楼。 经营者：何智，该宾馆负责人。 委托诉讼代理人：冯兴发，湖北捷贯律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：中国电信股份有限公司嘉鱼分公司，住所地湖北省嘉鱼县鱼岳镇发展大道。 负责人：何源丰，该分公司总经理。 委托诉讼代理人：戴晓兵，男，该分公司职员。 委托诉讼代理人：张性林，湖北凝聚律师事务所律师。 上诉人嘉鱼县嘉信商务宾馆（以下简称嘉信宾馆）因与被上诉人中国电信股份有限公司嘉鱼分公司（以下简称电信嘉鱼分公司）租赁合同纠纷一案，不服湖北省人民法院（2019）鄂1221民初952号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 嘉信宾馆上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判被上诉人赔偿上诉人265684元；撤销该判决第三项，改判上诉人不承担任何占用费；2.本案全部上诉费用由被上诉人负担。事实和理由：一、一审事实认定不当。1.被上诉人确已同意继续租给上诉人经营。2.认定原告损失17000元明显不当。3.被上诉人于5月13日向上诉人发送迁出房屋的通知书，从此上诉人就放弃了租赁，并及时起诉要求解除租赁关系，此前原告经营约两个月。二、被上诉人通知要求上诉人退出承租房屋，证明被上诉人已构成缔约过失责任，应由被上诉人承担双方损失的主要责任，而一审法院判定按8:2分担责任明显偏袒被上诉人一方。恰恰相反，前述事实足以证明，应当由被上诉人承担80%的主要赔偿责任。 电信嘉鱼分公司辩称，一、我公司没有同意继续承租。1.2018年12月15日，租赁合同到期后，上诉人要求继续承租，但双方就能否继续续租没有达成一致意见，更没有签订续租合同。2.按原合同约定：“没有及时另订合同的，则双方就租赁关系视为延续，租赁期为不定期”。既然是不定期，那就说明随时有权收回租赁房屋。3.我公司发现上诉人在重新装修后，立即派人阻止，并发出《关于房屋租赁到期的通知函》。4.2019年5月13日，在上诉人置之不理的情况下，我公司再次发出了《迁出房屋通知书》，明确告知其七日内搬出租房。然而上诉人仍置若罔闻，继续装修，是明显地继续扩大损失。二、关于损失问题，既然不定期租赁成立，那么出租人随时有权收回房屋；作为承担人应随时考虑到这风险。上诉人在未签订合同情况下，在租赁期为不定期的情况下进行装修，只能说明其心态是故意的，故意造成损失。该责任应该是全部的，而不是大部分的。上诉人不存在缔约过失责任。相反，在不定期租赁时，上诉人恶意装修，故意制造损失，且在答辩人发出通知后，仍继续所为，该损失和责任理应有其自己承担。 嘉信宾馆向一审法院起诉请求：1.判令解除租赁合同关系；2.判令被告赔偿原告的损失265684元；3.本案诉讼费由被告负担。 电信嘉鱼分公司向一审法院反诉请求：1.反诉被告立即停止侵害反诉原告的房屋，退出占有的房屋；2.反诉被告向反诉原告支付从2018年12月15日起至迁出之日止的房屋占用费，按2018年租金85000元/年计算；3.反诉被告支付电费9325元、水费497元。 一审法院认定事实：2015年12月14日，甲方电信嘉鱼分公司与乙方何春秀签订了关于案涉房屋的《房屋租赁合同》，案涉房屋用于经营嘉信宾馆，该合同约定：“第二条乙方租用的出租的期限为3年，即自2015年12月15日至2018年12月14日止。第四条房屋年租金，第1年8万元，第2年8.3万元，第3年8.5万元。第十二条本合同有效期届满，乙方需继续租用出租房屋的，应于有效期届满之日前三个月向甲方提出续租要求；甲方需将出租房屋继续出租的，在同等条件下，乙方对出租房屋有优先承租权。甲乙双方就续租达成协议的，应重新订阅合同。”2017年12月15日，甲方电信嘉鱼分公司与乙方嘉信宾馆重新签订了一份《房屋出租合同》，该合同是第一份租赁合同中第3年租赁期限的新版合同，该合同约定：“租赁期为壹年，自2017年12月15日起，至2018年12月14日。年租金85000元。乙方如需继续承租房屋，应在租赁期届满前30日与甲方协商，双方另订合同。如双方未对房屋在租赁期届满后的继续使用提出异议而又未能及时另订合同的，则双方租赁关系视为延续，租赁期为不定期”。在此期间，嘉信宾馆的实际负责人变更为何智。2018年9月，电信嘉鱼分公司委托评估公司对案涉房屋进行了租金评估，目的是提供租金参考依据。2018年12月14日，案涉房屋租期到期。租期到期前，嘉信宾馆的负责人何智与电信嘉鱼分公司的工作人员口头谈过续租案涉房屋的事情，但是并未就能否续签租赁合同达成书面的合意意见，嘉信宾馆也未迁出案涉房屋。2019年3月开始，嘉信宾馆对案涉房屋进行重新装修，拆除了案涉房屋中墙纸、厕所，搬离了宾馆内的床、椅等基础设施。2019年3月11日，电信嘉鱼分公司向嘉信宾馆发送了《关于房屋租赁到期的通知函》，告知嘉信宾馆：“我公司将视商圈建设规划情况对原出租房屋进行回收使用。请贵宾馆认真考虑我公司提出回收原出租房屋的现实情况，谨慎考虑自己宾馆的运营”。2019年5月13日，电信嘉鱼分公司向嘉信宾馆发送了《迁出房屋通知书》，告知嘉信宾馆：“请接通知后十日内立即迁出出租房屋”。嘉信宾馆因电信嘉鱼分公司未续签租赁合同，其对案涉房屋进行重新装修产生了新的费用，提起诉讼。电信嘉鱼分公司因嘉信宾馆未及时迁出案涉房屋，占用了其出租房屋，产生了租金、水电费等，提起反诉。 一审法院认为,租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。首先，关于原、被告之间的房屋租赁合同解除的问题。原告嘉信宾馆与被告电信嘉鱼分公司签订的关于嘉鱼县电信大楼附楼二、三层部分的租赁合同已经于2018年12月14日到期，双方由于后期续租问题产生纠纷，被告不同意将案涉房屋续租给原告，要求原告于2019年5月23日前迁出。原告要求被告承担其对案涉房屋进行重新装修花费的资金，被告不同意，故原告于2019年6月4日向法院提起诉讼。原告主张解除合同，被告亦表示同意，符合合意解除合同条件，予以采纳。其次，关于原、被告之间的责任承担问题。原告的负责人何智陈述其与被告的工作人员商谈过案涉房屋的续租问题，被告的工作人员同意原告方继续承租，但是未提供证据予以证实。被告方否认同意续租，双方并未签订续租合同。原告与被告的房屋租赁合同于2018年12月14日到期后，被告方也未立即要求原告方退出经营，原告方继续在案涉房屋中经营至2019年2月。2019年3月开始，原告方对案涉房屋进行重新装修，被告方与原告方处于同一栋楼，根据生活经验常识，被告方的工作人员应当能听见原告方进行拆装工程产生的声音，也应当能看见原告方搬运房屋建材、设施的行为。原告方将案涉房屋中的宾馆设施搬离、卫生间、墙纸等拆除后，被告方于2019年3月11日向原告方发出房屋租赁到期的通知函，于2019年5月13日向原告方发出迁出房屋的通知书，要求原告方接通知后10日内迁出房屋。房屋租赁合同关系中，主要权利义务为交付租赁物、使用租赁物、收取租金、支付租金等，附随权利义务有通知、协助、保密等。本案中，双方对于能否续签房屋租赁合同并未达成书面的一致意见，原告的负责人何智作为一名完全民事行为能力人，在没有得到被告方明确的续签合同意向前提下对案涉房屋进行重新装修，自身存在过错。被告方在本案不定期房屋租赁关系期间，因自身原因有回收案涉房屋的倾向，未及时向原告方传达，未尽到通知义务，在原告方进行部分拆装工程后才发函阻止，也存在一定的过错。综合本案案情、庭审情况，酌情考虑原、被告对本案纠纷的产生分别承担80%、20%的责任。最后，关于原告诉称的265684元的损失和被告反诉主张的租金、水电费损失如何认定的问题。原告方提交的费用票据中，只有7000元的电信服务、通信服务费有发票，其他均为收据，且不能证明其他损失的实际发生，故对7000元费用予以确认。考虑到案涉房屋的拆装情况，参照2019年度湖北省建筑业年平均工资收入为53746元，可酌情认定原告方的拆装费为10000元。被告方要求原告方从2018年12月15日起按85000元/年计算租金至实际迁出之日止，符合法律规定和合同约定。被告方提供的水电费清单是单方制作，并非供水供电单位提供的发票，故被告方要求原告方支付水电费的诉求不予支持。原告方的损失酌定为17000元，被告方的租金损失，按照8：2的比例由原告、被告分别承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、解除嘉鱼县嘉信商务宾馆与中国电信股份有限公司嘉鱼分公司之间关于嘉鱼县电信大厦办公楼附楼二、三层东侧房屋的租赁合同关系，限嘉鱼县嘉信商务宾馆于本判决生效之日起五日内迁出案涉房屋。二、嘉鱼县嘉信商务宾馆的损失17000元，由嘉鱼县嘉信商务宾馆自行承担13600元，中国电信股份有限公司嘉鱼分公司承担3400元。三、嘉鱼县嘉信商务宾馆向中国电信股份有限公司嘉鱼分公司支付从2018年12月15日至2019年3月11日的租金。中国电信股份有限公司嘉鱼分公司从2019年3月12日起计算至嘉鱼县嘉信商务宾馆实际迁出之日止的租金损失，由嘉鱼县嘉信商务宾馆承担80%，中国电信股份有限公司嘉鱼分公司自行承担20%。租金按85000元/年计算。四、驳回嘉鱼县嘉信商务宾馆的其他诉讼请求。五、驳回中国电信股份有限公司嘉鱼分公司的其他反诉请求。上述第二、三项给付内容，由原、被告相互结算抵扣后，按实际余额于本判决生效之日起五日内给付完毕。一审案件受理费5285元，减半收取计2642元，由嘉鱼县嘉信商务宾馆负担2113.6元，由中国电信股份有限公司嘉鱼分公司负担528.4元；反诉案件受理费1948元，减半收取计974元，由嘉鱼县嘉信商务宾馆负担779.2元，由中国电信股份有限公司嘉鱼分公司负担194.8元。 二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明：一审判决查明的主要事实属实，本院继续予以确认。另查明，嘉信宾馆已于2019年5月底自行搬离。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。2018年12月15日，租赁合同期满后，上诉人嘉信宾馆与被上诉人电信嘉鱼分公司未能就续租房屋签订书面合同，应视为不定期租赁，电信嘉鱼分公司可以随时通知解除。2019年5月13日，电信嘉鱼分公司向嘉信宾馆发出解除租赁合同通知，该租赁合同即已解除。不定期租赁期间，嘉信宾馆应当参照上年度合同价即每年85000元支付房屋租金。根据本案实际情况，该租赁期为5个月，期间装修2个月，本院酌情由嘉信宾馆支付3个月租金即21250元。嘉信宾馆未经电信嘉鱼分公司同意，擅自对涉案房屋进行重新装修，自身存在过错；电信嘉鱼分公司有意回收房屋但未及时通知嘉信宾馆，且明知嘉信宾馆在重新装修未及时阻止，亦存在过错，双方当事人过错相当，应承担同等责任。嘉鱼宾馆的损失17000元，由电信嘉鱼分公司赔偿8500元，其余损失自行承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。嘉信宾馆主张损失有265684元，但未提供有效证据，应当承担举证不能的责任。 综上所述，嘉鱼县嘉信商务宾馆的上诉请求部分成立，应予支持；一审法院认定事实清楚，适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持湖北省人民法院（2019）鄂1221民初952号民事判决第四项、第五项； 二、撤销湖北省人民法院（2019）鄂1221民初952号民事判决第一项； 三、变更湖北省人民法院（2019）鄂1221民初952号民事判决第二项为：嘉鱼县嘉信商务宾馆的损失17000元，由中国电信股份有限公司嘉鱼分公司赔偿8500元，嘉鱼县嘉信商务宾馆自行承担8500元； 四、变更湖北省人民法院（2019）鄂1221民初952号民事判决第三项为：嘉鱼县嘉信商务宾馆向中国电信股份有限公司嘉鱼分公司支付房屋租金21250元； 上述第三、四项给付内容相互抵扣后，嘉鱼县嘉信商务宾馆应向中国电信股份有限公司嘉鱼分公司支付12750元，限本判决生效之日起十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5285元，减半收取计2642元，由嘉鱼县嘉信商务宾馆负担1321元，由中国电信股份有限公司嘉鱼分公司负担1321元；反诉案件受理费1948元，减半收取计974元，由嘉鱼县嘉信商务宾馆负担487元，由中国电信股份有限公司嘉鱼分公司负担487元；二审案件受理费5285元，由嘉鱼县嘉信商务宾馆负担2642.5元，中国电信股份有限公司嘉鱼分公司负担2642.5元。 本判决为终审判决。 审判长  田志刚 审判员  沈朝明 审判员  李 伟 二〇二〇年七月二十二日 书记员  夏子涵 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。