云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终7230号上诉人（原审被告、反诉原告）：向红琼，女，1974年7月26日出生，汉族，住云南省安宁市。委托诉讼代理人：梁睿，云南凌云律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：刘宏波，云南凌云律师事务所实习律师，一般授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王仙国，男，1966年11月16日出生，汉族，住浙江省温岭市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：颜文斌，男，1970年12月26日出生，汉族，住浙江省温岭市。上述二被上诉人共同委托的诉讼代理人：王宏杰，云南格元律师事务所律师，特别授权代理。上诉人向红琼因与被上诉人王仙国、颜文斌房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省安宁市人民法院（2020）云0181民初41号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人向红琼及其委托的诉讼代理人梁睿、刘宏波，被上诉人王仙国、颜文斌共同委托的诉讼代理人王宏杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人向红琼上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判驳回被上诉人一审诉讼请求，支持上诉人一审反诉请求；3、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：一、2017年3月18日，上诉人的配偶潘友忠与被上诉人签订了《房屋租赁合同》，租赁伊皇新天地14号商场860平方米的场地，租赁期限自2017年6月1日起至2020年5月30日止。在此期间，该商场存在未通过消防验收导致上诉人装修工程停工并花费数万元进行消防整改，最终商铺延期开业和商铺门口人行道被道路施工围挡以及2018年春节期间被上诉人擅自拆除伊皇大厦其他楼层的排烟管道导致开发商停止对商铺供电等情况，给上诉人带来巨大的经济损失。基于此，上诉人与被上诉人于2018年7月26日重新签订《租房协议》，租赁期限自2018年10月1日起至2022年9月30日止。之后，随着商场二楼、三楼引入餐饮企业，整个商场餐饮所产生的油烟下沉，全部流入上诉人的商铺，且该情况在2019年5月进一步恶化。此情况是因被上诉人擅自拆除了部分油烟管道所致，经协商未果，上诉人于2019年9月向被上诉人提出解除《租房协议》，被上诉人同意解除合同，但要求上诉人继续使用商铺至2019年12月31日，上诉人也表示同意。因双方当事人对解除合同已经达成合意，故上诉人不应再支付2019年12月31日之后的租金。二、《租房协议》约定的商铺租赁面积为860平方米，每平方米120元，年租金总额为1238400元，优惠后为120万元。上诉人在第二年缴纳物管费才得知所租商铺的面积仅为791.94平方米，被上诉人应退还上诉人多支付的租金。三、如前所述，被上诉人同意租期于2019年12月31日截止，上诉人已在2019年10月25日搬离租赁商铺前通知被上诉人进行结算，然而被上诉人拒不办理交接手续。上诉人搬离后，也积极寻找新客户，但因新客户不能承租全部商铺，故被上诉人拒绝向新客户出租。被上诉人的前述行为导致了其损失的扩大，就扩大的损失应由其自行承担。四、一审法院判决的违约金过高。综上，一审法院认定事实不清、适用法律错误，请求二审法院予以改判。被上诉人王仙国、颜文斌辩称：一、答辩人从未同意过上诉人解除合同，上诉人作为违约方也不享有合同解除权。二、自上诉人的配偶潘友忠自2017年3月18日与被上诉人签订租房合同至今，潘友忠和上诉人从未对房屋租赁面积提出异议，表明房屋面积不存在任何问题。油烟问题是上诉人对承租房屋进行装修引起的，与答辩人无关。三、上诉人迟延支付租金构成违约，应承担相应违约责任。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。王仙国、颜文斌向一审法院起诉请求：1、判令向红琼向王仙国、颜文斌支付房屋租金120万元；2、判令向红琼向王仙国、颜文斌支付违约金30万元；3、本案诉讼费由向红琼承担。向红琼向一审法院提起反诉，请求：1、确认向红琼与王仙国、颜文斌于2018年7月26日签订的《租房协议》已于2019年10月30日解除；2、判令王仙国、颜文斌退还向红琼租房押金50000元；3、判令王仙国、颜文斌支付违约金100000元；4、判令王仙国、颜文斌承担本案诉讼费。一审法院经审理确认以下事实：2017年3月18日，王仙国、颜文斌与向红琼的丈夫潘友忠签订了《房屋租赁合同》，约定由王仙国、颜文斌将其向安宁市食品有限责任公司承包的安宁市连然街伊皇新天地14号商场场地出租给潘友忠。后王仙国在该合同上书写了“作废”字样，并同颜文斌于2018年7月26日又与向红琼签订了《租房协议》。王仙国、颜文斌作为甲方与作为乙方的向红琼在《租房协议》中约定，甲方把伊皇新天地14号商铺一楼租给乙方经营使用，面积包含公摊在内为860平方米，租期为四年；2018年10月1日至2022年9月30日的年租金为120万元，租金一年一付，提前一个月付房租；乙方向甲方已交付押金5万元，如合同终止，房屋无损，乙方无违反合同行为，甲方应如数将押金退还乙方；根据国家相关法律规定，消防设施需进行消防工程改造，由乙方自行报验及改造；租期内发生违约，违约方向守约方赔付80%房租费。《租房协议》签订后，向红琼向王仙国、颜文斌支付了合同约定的第一年的租金120万元，并接收租赁物以用作经营手机、黄金等销售的商铺。2019年10月以后的租金，向红琼未按合同约定支付王仙国、颜文斌。在租赁期间，向红琼出资对商铺内的电缆进行了增量改造。此外，在向红琼经营期间，该商铺还存在二楼餐馆油烟下沉情况。一审法院认为：房屋租赁合同是出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。王仙国、颜文斌与向红琼《租房协议》约定，由向红琼向王仙国、颜文斌租赁房屋并支付租金，表明双方之间已成立房屋租赁合同。该合同是双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，属依法成立的有效合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应当按照合同中的约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。该合同中约定了租金支付的方式和期限为一年一付且提前一个月支付，但向红琼未按该约定及时支付租金，已经构成违约。此外，本次新型冠状病毒肺炎疫情发生在向红琼迟延支付租金之后，不能成为免除其违约责任的情形。故王仙国、颜文斌请求判令向红琼支付租金和违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。但向红琼应支付的违约金，一审法院根据本案的具体情况，酌情认定为36000元，超过部分，一审法院不予支持。此外，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”根据上述法律的规定，一审法院认为，首先，双方的合同中未约定合同解除的条件，向红琼在履行合同过程中，也未与王仙国、颜文斌协商一致解除双方的合同。其次，向红琼提供的证据不能证明王仙国、颜文斌具有迟延履行主要债务或者其他违约的行为。其三，由于双方的合同中并未约定租赁物的具体交付条件和标准，故本案租赁物虽存在电缆增量改造及二楼餐馆的油烟下沉等问题，但也不能说明是王仙国、颜文斌违反了合同的约定所致；其四，向红琼提供的证据，也不能证明向红琼已依法向王仙国、颜文斌发出通知，以解除双方的合同。故向红琼提出双方的合同已于2019年10月30日解除的主张，并无事实依据，一审法院不支持。基于前述认定，对于向红琼提出的请求判令王仙国、颜文斌支付违约金和返还押金的诉讼请求，一审法院也不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决：一、由被告（反诉原告）向红琼于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）王仙国、颜文斌房屋租金120万元及违约金36000元。二、驳回原告（反诉被告）王仙国、颜文斌的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）向红琼的反诉请求。本诉诉讼费9150元和反诉诉讼费1650元，共计10800元，由被告（反诉原告）向红琼承担，并入上款执行。二审经审理查明的案件事实与一审判决认定事实一致。综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、本案中谁系违约方？二、上诉人与被上诉人于2018年7月26日签订的《租房协议》是否已经于2019年12月31日解除？该合同现是否应当解除？三、如《租房协议》应当解除，相应的法律后果是什么？本院认为，针对第一个争议焦点，首先，上诉人主张被上诉人在履行上诉人的配偶潘友忠与被上诉人于2017年3月18日签订的《房屋租赁合同》中存在违约行为，并且被上诉人擅自拆除了涉案商铺所在商场的部分排烟管，造成油烟下沉，导致上诉人无法正常经营商铺，被上诉人的行为构成违约。本院认为：（一）潘友忠与被上诉人所签《房屋租赁合同》以及上诉人与被上诉人所签《租房协议》约定的租赁标的物虽然相同，但租期不同且不存在重合部分，《房屋租赁合同》及《租房协议》是两份独立存在的合同，上诉人也并非《房屋租赁合同》的一方当事人，上诉人以被上诉人在《房屋租赁合同》中的违约行为向被上诉人主张本案《租房协议》的违约责任缺乏法律依据，本院不予支持。（二）上诉人就其关于被上诉人擅自拆除部分排烟管道导致油烟下沉的主张，提交了2019年9月23日上诉人、潘友忠以及被上诉人的现场谈话录音、2019年9月21日及2019年11月29日上诉人与被上诉人王仙国的通话及谈话录音、上诉人与被上诉人王仙国的微信截图、开发商向安宁食品有限公司发出的函件、商场照片以及证人证言予以证实，经审查上述证据：对于通话及谈话录音，上诉人未能提交证据证实被录音人的身份以及录音内容的完整性及真实性；对于微信截图及函件，上诉人未能提交证据证实其发送微信对象的身份，函件系复印件且该函是发给安宁食品有限公司而非被上诉人；对于照片，上诉人未能提交证据证实其拍摄照片的时间及地点；对于证人证言，证人均与上诉人有利害关系，其证言不能单独作为认定案件事实的依据。综上，本院对上诉人提交的证据不予采信，上诉人应承担举证不利的法律后果，本院对上诉人关于被上诉人在本案中存在违约行为并据此要求被上诉人承担违约责任的主张及相应诉讼请求不予支持。其次，如前所述，被上诉人在本案中并无违约行为，则根据《租房协议》的约定，上诉人应当在2019年9月1日前交付下一年度的租金，但上诉人未履行该义务，上诉人的行为构成违约，上诉人系本案违约方。针对第二个争议焦点，首先，上诉人主张其与被上诉人已经达成解除合同的合意，《租房协议》于2019年12月31日解除，上诉人就其该主张提交的证据为谈话录音，如前所述，该证据不足以证实上诉人的主张，本院不予采信，本院对上诉人要求确认《租房协议》于2019年12月31日解除的上诉请求不予支持。其次，本案中，上诉人已经搬离涉案场地，在此情况下，《租房协议》没有继续的可能，本院据此解除上诉人与被上诉人于2018年7月26日签订的《租房协议》。针对第三个争议焦点，首先，对于租金计算标准，上诉人主张租金应当按照120元/平方米计算，涉案商铺的面积低于合同约定的面积，故被上诉人应退还其多支付的租金。本院认为，《租房协议》第一条约定“甲方（被上诉人）把伊皇新天地14号商铺一楼租给乙方（上诉人）使用，面积（包含公摊在内860平方）……年租金为120万……2020年10月1日至2021年9月30日房租递增8%……”，从该约定来看，租金是按照120万元/年计算，并以此为基数递增，上诉人关于租金按照120元/平方米的标准，以实际面积计算的主张与合同约定相悖，本院不予支持，本案对上诉人要求被上诉人返还其多交纳租金的上诉请求不予支持。其次，在租赁合同法律关系中，上诉人作为承租人如不愿意继续履行合同，应及时将房屋归还给被上诉人，但上诉人提交的证据不足以证实其已经履行了及时归还商铺的义务，其对此应承担举证不利的法律后果。但同时，根据被上诉人二审中的陈述，上诉人在2019年底确实找到被上诉人协商解除合同事宜，被上诉人2020年2月查看房屋时已无人经营，并在2020年4月收到了上诉人发出的解除合同的通知。本院认为，被上诉人在与上诉人就继续履行合同发生争议，并发现房屋无人使用后，就应当知晓《租房协议》很有可能无法继续履行，在此情况下，被上诉人作为出租人也应当及时联系上诉人或收回商铺重新招租，避免损失扩大，否则被上诉人应自行承担扩大后的损失。考虑到本案租赁房屋面积较大，本院认为被上诉人收回商铺的合理时间应当为2个月，自2020年2月开始计算。综合考虑上述情况，根据公平和诚实信用的基本原则，本院判决上诉人向被上诉人支付2019年10月至2020年4月期间的租金70万元。第三，对于违约金，根据《租房协议》的约定为房租费的80%，一审法院在综合考虑本案实际情况的情况下，将违约金调整为36000元并无不当，本院予以维持，上诉人关于36000元的违约金仍然过高的上诉主张缺乏依据，本院不予支持。第四，对于上诉人已经交付的押金5万元，《租房协议》第一条约定“乙方向甲方已交付押金5万元（伍万元），如合同终止，房屋无损乙方无违反合同行为，甲方应如数将押金退还乙方。”因合同已经解除，上诉人实际未再占有、使用涉案商铺，被上诉人现也未提出房屋存在受损情况，上诉人虽有违约行为但已经承担了相应违约责任，故本院判决被上诉人将押金返还给上诉人。综上，上诉人向红琼的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持。一审判决适用法律错误，导致判决有误，本院予以纠正。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销云南省安宁市人民法院（2020）云0181民初41号民事判决；二、解除王仙国、颜文斌与向红琼于2018年7月26日签订的《租房协议》；三、由向红琼于本判决生效之日起十日内支付王仙国、颜文斌租金700000元；四、由向红琼于本判决生效之日起十日内支付王仙国、颜文斌违约金36000元；五、由王仙国、颜文斌于本判决生效之日起十日内返还向红琼押金50000元；六、驳回王仙国、颜文斌的其他诉讼请求；七、驳回向红琼的其他反诉请求。一审本诉案件受理费9150元，由上诉人向红琼负担5000元，由被上诉人王仙国、颜文斌负担4150元；一审反诉案件受理费1650元，由上诉人向红琼负担1400元，由被上诉人王仙国、颜文斌负担250元。二审案件受理费9150元，由上诉人向红琼负担5000元，由被上诉人王仙国、颜文斌负担4150元。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判长 朱 欢审判员 刘昕光审判员 杨 艳二〇二〇年十月十九日法官助理仝倩华书记员刘雯