四川省内江市市中区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1002民初1872号 原告（反诉被告）：成都中铁二局集团房地产经营有限公司，住所地成都市金牛区通锦路**，统一社会信用代码9151010063316403X6。 法定代表人：廖义凯。 委托诉讼代理人：王杨,四川贯一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪亚超，四川贯一律师事务所律师。 被告（反诉原告）：唐德芬，女，1974年3月5日出生，住四川省内江市市中区。 委托诉讼代理人：陈世全，四川朴治律师事务所律师。 原告（反诉被告）成都中铁二局集团房地产经营有限公司（以下简称成铁地产公司）与被告（反诉原告）唐德芬排除妨害纠纷一案，本院于2020年7月15日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）成铁地产公司委托诉讼代理人汪亚超、被告（反诉原告）唐德芬及委托诉讼代理人陈世全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）成铁地产公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即腾退原告所有的内江市市中区环城路594号房屋，并按照300元/月的标准向原告支付自2017年1月1日起至实际腾退之日为止的占用费，暂计至2020年5月31日止，为人民币12,300元;2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告唐德芬与案外人成都中铁二局集团物业管理有限公司内江房屋维修工区于2014年1月1日就位于内江市市中区环城路401号（现门牌号为594号）的非住宅用房签订了《非住宅租赁合同》，租赁期限三年，自2014年1月1日起至2016年12月31日止，租金300元/月。合同到期后，被告一直未予腾退并向原告移交案涉房屋。铁道部第二工程局房地产管理处系案涉房屋的所有人，铁道部第二工程局房地产管理处经过3次名称变更后即为现在的原告。现涉案房屋将被政府征收，被告违法侵占的行为导致原告无法向征收拆迁部们移交案涉房屋，原告多次催告被告要求其限期搬离，但被告至今仍未腾退。被告的违法行为给原告造成巨大违法占用损失，依法应予赔偿。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，希望法院判如所请。 被告（反诉原告）唐德芬辩称，双方达成的并不是租赁的合意，双方签的合同时间上也不是连贯的，租金也远低于市场价格，不是平等的租赁关系，是原告公司基于对内部职工的照顾象征性收取了一些费用。 被告（反诉原告）唐德芬向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告支付反诉原告租赁商业用房因政府棚改拆迁的各项损失（装修损失5万元、加盟损失7万元、搬迁费2万元、转让费1万元）合计15万人民币；2.反诉费由反诉被告承担。事实和理由：2006年9月1日，反诉被告考虑到反诉原告唐德芬是公司职工钟华的妻子，通过照顾性质将其所有的商业用房租赁给反诉原告。2011年9月1日，反诉原告将该商业用房二次装修后卖酒，加盟了济南久好酒业公司，经营至今已经有8年，反诉原告已经面临退休没有其他生活来源，现因政府棚改的原因造成反诉原告后续无法再经营。2016年12月31日之后，反诉被告没有与反诉原告续签案涉商业用房的租赁合同，也没有收取反诉原告房屋租赁费，反诉原告认为反诉被告系因照顾反诉原告没有收取租金同时也没有要求搬离。2020年1月11日，反诉被告突然将搬离通知书贴在反诉原告的商业用房门上，落款日期是2016年12月31日。2020年4月18日，反诉原告才收到反诉被告的律师函，反诉原告才知道房屋因棚改而拆迁。反诉原告对案涉商业用房实际投入各项费用20余万元，因政府棚改拆迁造成的损失是客观的，该损失应该算在政府棚改拆迁的费用内，反诉被告为维护自身的合法权益特提起反诉，希望法院判如所请。 原告（反诉被告）成铁地产公司辩称，双方建立了平等的租赁合同关系，反诉原告所谓的照顾关系和本案无关，合同已经自然终止，双方后期没有达成租赁合意，反诉被告也多次通知反诉原告搬离，反诉原告有义务返还案涉房屋，从合同可以看出反诉被告没有任何义务赔偿任何损失，反诉原告的诉求没有任何事实和法律依据。 本院经审理认定事实如下：原告（反诉被告）成铁地产公司系案外人中铁二局建设有限公司全资子公司，被告（反诉原告）唐德芬与案外人成都中铁二局集团物业管理有限公司内江房屋维修工区于2006年9月1日就位于内江市市中区环城路401号（现门牌号为594号）的非住宅用房签订《非住宅租赁合同》，合同约定租赁期限两年，自2006年9月1日起至2008年6月30日止，租金230元/月，同时约定如遇市政、上级拆迁，甲方应提前一月通知乙方，合同期满，甲方无偿收回房屋，不承担任何费用，合同还对其他事项进行了约定。2011年10月1日，双方再次签订《非住宅租赁合同》，租赁期限自2011年10月1日起至2013年9月30日止，其他约定事项未变。2014年1月1日双方再次签订《非住宅租赁合同》，租赁期限自2014年1月1日起至2016年12月31日止，租金300元/月，其他约定事项未变。合同到期后，被告（反诉原告）唐德芬一直未腾退案涉租赁房屋。原告（反诉被告）成铁地产公司系案涉租赁房屋的房屋所有权人，因房屋征收需向政府移交案涉房屋，2020年1月1日原告（反诉被告）成铁地产公司遂在案涉房屋张贴公告通知被告（反诉原告）唐德芬要求其搬离，被告（反诉原告）唐德芬一直未搬离，原告（反诉被告）成铁地产公司遂向法院提起诉讼。被告（反诉原告）唐德芬与案外人钟华系夫妻关系，案外人钟华系原告（反诉被告）成铁地产公司的员工，被告（反诉原告）唐德芬于2006年10月16日注册登记内江市中区久好久久酒类经营部开始开展个体经营。2011年9月1日，被告（反诉原告）唐德芬经营的内江市中区久好久久酒类经营部与案外人济南久好酒业有限公司签订《专卖店合同书》，加盟了案外人济南久好酒业有限公司，将案涉租赁房屋二次装修后用于卖酒，一直经营至今。被告（反诉原告）唐德芬认为政府征收给其带来的各项损失应当由原告（反诉被告）成铁地产公司承担，遂向本院提起反诉。 另查明，原告（反诉被告）成铁地产公司曾用名铁道部第二工程局房地产管理处。 以上事实，有原、被告提供的营业执照、身份信息、《关于房地产管理处更名的通知》、企业变更核准通知书、房屋产权证书、《非住宅租赁合同》、照片、《专卖店合同书》、结婚证等证据及当事人陈述在案为凭。 本院认为，原告（反诉被告）成铁地产公司未对无权处分人成都中铁二局集团物业管理有限公司内江房屋维修工区与被告（反诉原告）唐德芬就其所有的房屋签订房屋租赁合同提出异议，视为对三份《非住宅租赁合同》效力的追认。原告（反诉被告）成铁地产公司与被告（反诉原告）唐德芬之间成立租赁合同关系。被告（反诉原告）唐德芬辩称系原告（反诉被告）成铁地产公司仅仅是基于对职工家属的照顾将房屋给其使用，象征性收取费用，但三份《非住宅租赁合同》对租赁的地点、租赁期限、租金、当事人权利义务、违约责任、合同终止条款、解决争议的办法等事项都进行了详细的约定，足以证明当事人具有缔结受法律约束的租赁合同的真实意思表示，因此双方当事人之间成立的是租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”之规定，《非住宅租赁合同》于2016年12月31日到期后，原告（反诉被告）成铁地产公司与被告（反诉原告）唐德芬之间订立不定期的租赁合同关系。2020年1月1日，原告（反诉被告）成铁地产公司张贴公告，虽然此公告上落款时间为2016年12月31日，但足以明确表示其要求被告（反诉原告）唐德芬搬离，证明原告（反诉被告）成铁地产公司不再同意续租，故应认定双方租赁合同于2020年1月1日终止，合同约定如遇拆迁需提前一月通知，原告（反诉被告）已尽到合同约定的通知义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”、《中华人民共和国物权法》第二百四十三条“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息”之规定，原告（反诉被告）成铁地产公司明确表示不再续租后，被告（反诉原告）唐德芬应当返还原告（反诉被告）成铁地产公司案涉租赁房屋，其拒不返还的行为系无权占有，侵害了原告（反诉被告）成铁地产公司的物权，原告（反诉被告）成铁地产公司有权要求被告唐德芬返还案涉租赁房屋。故原告（反诉被告）成铁地产公司要求被告（反诉原告）唐德芬立即腾退原告（反诉被告）成铁地产公司所有的内江市市中区环城路594号房屋的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第三十七条“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿”之规定，被告（反诉原告）唐德芬在房屋租赁期满后拒不腾退房屋的行为侵犯了原告（反诉被告）成铁地产公司的物权，原告（反诉被告）成铁地产公司有权要求被告（反诉原告）唐德芬赔偿损失，即参照合同期内房屋租金支付房屋占用费。但双方在2017年1月1日起至2020年1月31日之间系房屋租赁关系，支付的应系房屋租金。故原告（反诉被告）成铁地产公司要求被告（反诉原告）唐德芬自2017年7月1日起按照300元/月的标准支付房屋占用费（含租金）至实际腾退之日止的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。关于被告（反诉原告）唐德芬的反诉请求，双方签订的《非住宅租赁合同》中明确约定在合同自然终止后，出租方不承担任何费用，同时原告（反诉被告）成铁地产公司也尽到了拆迁通知义务，被告（反诉原告）唐德芬也未举证证明原告（反诉被告）成铁地产公司在合同期满后获得了政府的拆迁赔偿补偿款，因此被告（反诉原告）唐德芬要求原告（反诉被告）成铁地产公司赔偿因拆迁导致的各项损失并无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国物权法》第三十七条、第二百四十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）唐德芬于本判决生效之日起三十日内腾退原告（反诉被告）成都中铁二局集团房地产经营有限公司所有的内江市市中区环城路594号房屋并支付房屋租金和占用费（自2017年7月1日起按照300元/月支付直至腾退房屋之日止）。 二、驳回被告（反诉原告）唐德芬的所有反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本诉案件受理费108元，由被告（反诉原告）唐德芬负担。反诉案件受理费3,300元，由被告（反诉原告）唐德芬负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。 审 判 长  廖 胜 人民陪审员  陈俊梅 人民陪审员  刘 嵇 二〇二〇年十月二十日 书 记 员  鲁亚齐