河南省范县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0926民初414号原告：孟凡振，男，1966年7月16日出生，汉族，住范县。委托诉讼代理人：刘杰，河南泽民律师事务所律师。委托诉讼代理人：石丽丽，河南泽民律师事务所律师。被告：濮阳豫港置业有限公司，住所地范县新区板桥路。法定代表人：张福申，该公司经理。被告：刘永楷，男，1983年2月2日出生，汉族，住河南省许昌市魏都区。委托诉讼代理人：刘耀通，浙江京衡（郑州）律师事务所律师。第三人：张敏惠，女，1982年9月7日出生，汉族，住河南省。第三人：石砚成，男，1960年4月12日出生，汉族，住河南省。第三人共同委托诉讼代理人：李文超，浙江京衡（郑州）律师事务所律师。原告孟凡振与被告濮阳豫港置业有限公司（以下简称豫港公司）、刘永楷、第三人张敏惠、石砚成确认合同无效纠纷一案，本院于2020年3月20日立案后，依法适用简易程序审理，因当事人争议较大，依法变更为普通程序公开开庭进行了审理。原告孟凡振及其委托诉讼代理人石丽丽、刘杰，被告刘永楷委托诉讼代理人刘耀通，第三人张敏惠、石砚成及其委托诉讼代理人李文超到庭参加诉讼。被告豫港公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孟凡振向本院提出诉讼请求：1.请求判令二被告签订的土地使用权编号为D-1-1-1、房产标号为1-17号房产的商品房买卖合同无效。事实和理由：原告于2013年1月15日在被告豫港公司购买了位于范县新区板桥路南侧、人民路东侧的房产，并与被告豫港公司签订了房屋买卖合同。该房产土地使用权编号为D-1-1-1、房产标号为1-17号房产一套，房屋价款为78万元，原告已将上述约定的房款全部交清。2015年被告豫港公司将房产交付原告后，原告一直占有并使用至今。在涉案房屋一层18号房主马双群起诉豫港公司期间，2015年7月31日豫港公司与刘永楷恶意串通签订了涉案房屋的买卖合同，被告豫港公司将宾馆一层17号、18号、19号房屋权属登记在了被告刘永楷及第三人名下。直至18号房主马双群诉讼结束后，原告才得知房屋已经过户到刘永楷及第三人名下。被告豫港公司未答辩。被告刘永楷辩称，2012年7月23日、11月23日，王连英分别和豫港公司签订商品房买卖合同，购买范县迎宾馆裙楼1-4层，面积2032平方米房款1390万元，王连英支付了房款1191.5万元。2015年7月16日，王连英和刘永楷签订了债权转让协议，王连英将上述债权转让给刘永楷。2015年7月31日，刘永楷和豫港公司签订商品房买卖合同，刘永楷补交了剩余的房款205万元后，豫港公司将涉案商铺全部交付给刘永楷。2016年11月10日，刘永楷将涉案房屋过户在刘永楷和第三人名下，刘永楷作为债权受让人，继受王连英和豫港公司之间房屋买卖合同，刘永楷与豫港公司签订的房屋买卖合同真实有效，支付了全部房款，应受法律保护。原告认为受到欺诈，是豫港公司单方的欺骗，原告可以要求豫港公司承担赔偿责任。原告自2012年12月28日签订合同，未进行合同备案或预告登记等交易措施，明显违反正常交易的常理，导致刘永楷无法得知涉案商铺出售给原告，刘永楷主观上没有恶意。涉案房屋登记在刘永楷名下近9个月的时间，原告才于2017年8月5日签订合同，证明是补签的虚假合同。原告诉称刘永楷和豫港公司之间存在恶意串通，主张签订的合同无效的请求没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。第三人张敏惠、石砚成述称，第三人和刘永楷是涉案房屋的共有人，房产证中显示与刘永楷是按份共有。第三人的意见同被告刘永楷答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：原告提交的证据有：1.2012年7月28日孟凡英与豫港公司的订购协议四份，以证明孟凡英订购买房屋向被告交付定金8万元。2.豫港公司的收据二份、转账凭证一份，以证明2012年7月28日孟凡英向豫港公司交纳4万元定金，2012年8月4日原告向豫港公司负责人郝本星账户存入现金20万元，豫港公司分别出具了收据。3.豫港公司2013年1月15日的证明，以证明孟凡英购买的国际广场4层108、109、116、117号铺位定金和购房款同意转为范县迎宾馆商业广场一层17号铺位原告孟凡振名下。4.商品房买卖合同二份，以证明2013年1月15日原告与被告豫港公司签订商品房买卖合同，购买涉案争议房屋，面积为116.8平方米，总价款78万元；2017年8月5日被告豫港公司与原告更换了商品房买卖合同，合同内容未变化。5.豫港公司2013年5月4日的收据、转账凭单和赵德良证明，以证明原告朋友赵德良代原告向豫港公司的郝本星转房款46万元。6.豫港公司与刘永楷签订的商品房买卖合同，以证明2015年7月31日二被告恶意串通签订了房屋买卖合同，豫港公司将卖于原告的范县迎宾馆商业广场一层17、18、19号铺位又卖给刘永楷，约定的单价为3800元/平方米，明显低于市场价格不符合常理，二被告明显是恶意串通过户到了刘永楷名下，损害了原告的利益。7.（2017）豫0926民初3525号、（2018）豫09民终765号民事判决书，该判决认定了被告刘永楷和豫港公司恶意串通签订的18号商铺买卖合同无效，将该合同18号商铺认定为无效合同。8.豫港公司的证明，以证明范县迎宾馆购物广场一楼17、18、19号商铺分别卖给原告、马双群、郝守国三人，没有出售给刘永楷。9.郝本星（豫港公司股东）证言，以证明涉案1层17号商铺是原告购买并付清房款，自2013年年底交房原告一直占有使用。2015年7月31日，二被告签订两份合同明显是恶意串通，损害原告合法权益。被告刘永楷提交的证据有：1.2012年7月23日、11月23日王连英与原告公司签订的商品房买卖合同、2015年3月河南省华信测绘工程有限公司出具的建（构）筑物竣工测量成果表、汇总表、2015年7月10日王连英出具的致濮阳豫港公司函（内容为王连英因购买范县迎宾馆商业用房委托孟祥智、孟祥彬分别向豫港公司付款976万元、356万元的收据丢失）、2015年7月16日王连英和刘永楷签订的债权转让协议、2015年7月31日刘永楷与豫港公司签订的商品房买卖合同。该组证据证明王连英购买的豫港公司的房屋，后债权转给刘永楷，该事实得到了豫港公司法定代表人赵刚朝的认可，并确认王连英支付了大部分房款，尾款由刘永楷支付；合同约定刘永楷购买范县迎宾馆1-4层房产共计2032平方米，房款共计1390万元。豫港公司的代理人郝本星在合同第六条第三款注明已交款1191.5万元，下欠198.5万元。2.2012年-2013年期间王连英通过他人转账支付豫港公司房款共计1242万元，刘永楷继受王连英债权1390万元（其中已付1191.5万元，未付198.5万元）。豫港公司认可收到王连英房款1165.42万元。刘永楷与郝本星的对账录音及石砚成与李继山的录音，证明郝本星认可王连英交付房款1165.42万元，李继山承认王连英委托其支付房款的事实。3.2015年7月17日-2016年12月20日，刘永楷支付房款的电子回单、收据及刘敬振证明，以证明刘永楷受让王连英的债权后，支付房款205.48万元，其中4800元是办理房产证的费用。4.范县人民法院（2019）豫0926民初1455号、1460号民事判决书，证明争议房屋经判决占有人搬离房屋。5.不动产登记证书，以证明刘永楷已于2016年11月10日取得房产证。6.他人购买的相邻商铺的交款通知单、收据及转账凭证。以证明刘永楷购买的商铺价格与这些户相比较稍高，属于正常交易。7.最高人民法院指导案例，以证明认定恶意串通需具备主观上有损害国家、集体及第三人的恶意，客观上相互串通的行为。8.2020年4月15日，豫港公司时任法定代表人赵刚朝出具的证明，以证明刘永楷购买范县迎宾馆裙楼拐角处1-4楼的事实经过，在继受王连英债权的基础上，付清了尾款。9.豫港公司的企业信用公示报告，以证明赵刚朝在2014年9月12日-2017年4月16日期间，任豫港公司法定代表人，其行为为职务行为。经质证，被告刘永楷及第三人对原告的上述证据的质证意见为，证据1，根据协议第六条签订商品房买卖合同后，该认购单作废，原告提供了商品房买卖合同，故该协议已经失效，协议显示购买人为孟凡英，且购买的是第四层的房屋，不是涉案一层的17号商铺。证据2中4万元收据的入账时间为事后添加，不具有真实性，与订购协议中的2万元不一致；其中收据20万元是大额现金，违背正常交易秩序，也没有提供资金来源的相关证据，与2013年1月15日签订的合同约定一次性付款不相符。且银行明细中显示的存款人孟凡振是其自己填写的。也证明2012年8月4日收据不真实。证据3是先加盖的印章后书写的内容，系事后补签，人为制造，且将四层四个商铺转为一层17号商铺明有人为操作的嫌疑。证据4，未载明原告购买商铺的具体位置，是事后通过交款来倒推的是17号商铺，且该协议未在房管局登记备案，刘永楷也不知道该商铺已经出售给原告，不存在恶意串通。2017年8月5日的合同时间晚于涉案房产已办理了不动产登记证书，孟凡振在房产已经登记在刘永楷及第三人名下后的8个月的时间里仍签署了买卖合同，原告存在过错。证据5，赵德良依法应出庭作证接受质询，转账凭单没有加盖银行印章。证据6中约定的单价3800元/平方米是为了办理房产证使用，不是真实的交易价格，应以实际支付均价6481元/平方米为计算依据。证据7是对马双群与豫港公司合同的效力认定，判决将价款的高低作为认定恶意串通的标准和依据，当时被告刘永楷未提供有效的转账凭证，而本案中的证据及客观情况发生了变化。证据8与刘永楷的买卖合同相矛盾，且郝本星认可合同上的签名和盖章是其负责办理，故不具有客观真实性。证据9不属实，与被告刘永楷的买卖合同相矛盾。第三人对原告的证据质证意见同被告刘永楷质证意见。原告对被告刘永楷提交的证据的质证意见为，其证据与原告的诉求确认商品房买卖合同是否有效无关，不能证明刘永楷及其他人的转账是涉案合同的房款。被告的商品房买卖合同，印章是行政章不是合同专用章，没有提交购房发票；不能证明其占有房屋；民事判决书是一审判决，二审已发回重审，现尚未审结，不能作为定案依据；刘永楷提交的证据达不到其证明目的，反而证明二被告恶意串通，侵犯了原告的合法权益。根据城市管理法第三十八条规定，没有办理产权证书的房产不得买卖，不经过恶意串通不能达到其目的。转款记录是李继山、孟祥智等，没有刘永楷的直接转账，没有刘永楷、第三人向王连英的转账，即使继受王连英的债权，对王连英的债权没有提供证据，不能认定债权转让的真实性及履行情况；转账均为大额借款、包括利息，不能证明是房屋买卖关系，不得不恶意串通伪造合同骗取登记。第三人对刘永楷的证据未发表意见。对当事人提交的上述证据，本院认为，原告提交的证据，能够证明其购买房屋、支付购房款及与豫港公司签订商品房买卖合同的事实。被告刘永楷提交的证据，能够证明其支付的部分购房款，与豫港公司签订了商品房买卖合同，后办理了房产证的事实。因原告的证据8及被告刘永楷的证据8，其证明内容相矛盾，本院均不予采信。原告证据9，郝本星作为豫港公司的股东，其证言与本案有利害关系，对其证言不予采信。被告刘永楷提交的刘敬振的证明，其证明的办证时间的内容与事实相符，予以采信；被告刘永楷的证据6、7与本案无关，被告证据9只能证明赵刚朝是豫港公司法定代表人的身份事实。根据当事人陈述和确认的证据，本院认定事实如下：2012年7月28日，孟凡英（原告孟凡振之弟）与豫港公司签订订购协议，约定孟凡英购买豫港公司开发的联华国际广场的四个铺位，并交纳定金各2万元，另豫港公司给孟凡英出具4万元的收据。后原告孟凡振向豫港公司购房，受让孟凡英的上述款项。2012年8月4日，原告通过向郝本星（豫港公司股东）的账户存入20万元作为购房款，豫港公司出具了收据。2013年1月15日，原告与豫港公司签订《范县迎宾馆商品房买卖合同》，约定，该商品房的用途为商业，层高4.5米，建筑层数地上22层，地下**。约定购买建筑面积为116.8平方米，总价款为78万元，付款方式为一次性付款。2013年5月4日，赵德良的账户向郝本星的账户转款46万元，豫港公司为原告分别出具20万元、46万元的收据。2017年8月5日，原告与豫港公司签订《商品房买卖合同》，约定，原告购买位于范县××南侧、人民路东侧范县迎宾馆一层17号房（即本案争议的房屋），建筑面积共116.8平方米，总价款为78万元，付款方式和期限显示为一次性支付全部购房款，房屋交付期限为2013年5月1日等内容。2012年11月23日，王连英与豫港公司签订了《商品房买卖合同》，约定王连英购买豫港公司位于范县迎宾馆的商品房面积2032平方米，总价款1390万元；付款方式为分期付款：首付伍佰万元，其中押金壹佰万元，其余房款每月付一次即余款五分之一，2013年5月份付清余款；交房期限为2013年5月1日前。后王连英通过其儿子账户支付了部分购房款。2015年7月31日，刘永楷与豫港公司签订《商品房买卖合同》二份，载明该商品房的用途为商业，层高4.2米，建筑层数为地上4层，地下**，其中一份合同约定，购房面积为2032平方米，价款1390万元；面积确认处注明“该房已支付，面积已确定”；付款方式处注明“该房产共计壹仟叁佰玖拾万，已交壹仟壹佰玖拾万伍仟，下欠壹佰玖拾捌万伍仟元，按约定付清房款”。另一份合同即原告提交的证据6，约定刘永楷购买范县迎宾馆一层17、18、19号商铺，建筑面积为327.15平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3800元，总金额为1243170元，买受人于2015年7月31日付清全部房款。2016年11月10日，涉案房屋的产权登记在被告刘永楷和第三人名下。原告与被告刘永楷购买的房屋为本案争议的同一房屋。另查明，案外人马双群于2012年8月份购买了一层18号商铺，2012年8月6日交清房款，同日和豫港公司签订《商品房买卖合同》。另双方签订了补充协议，约定，自商铺交付之日起即2013年5月1日至2016年5月1日马双群所购商铺返租给豫港公司统一管理，租金参考价为15129元。后因豫港公司未交付房屋，马双群于2016年6月16日向本院提起诉讼，要求豫港公司交付房屋、支付租金。胜诉后，马双群于2017年11月10日向本院起诉要求确认豫港公司、刘永楷因恶意串通损害其利益签订的土地使用权编号为D-1-1-1、房产标号为1-18号商品房买卖合同无效。经本院审理认定，马双群签订合同在前，刘永楷签订合同在后，刘永楷与豫港公司的合同约定的单价3800元，约定房屋价格过低，且房款支付清单显示的2012年至2013年之间交付房款1165.42万元没有豫港公司的收据，不符合常理，豫港公司出具的交款记录中记载有借款、扣除利息的内容，不符合交易习惯，判决豫港公司与刘永楷签订的1-18号《商品房买卖合同》无效。本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，自成立时生效。商品房买卖合同是指出卖人将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，豫港公司将涉案房屋分别与原告孟凡振、被告刘永楷签订商品房买卖合同，一房二卖，违背诚信原则。根据原被告在本案中的购房情况，从签订合同的时间上，被告刘永楷签订合同在先，于2015年7月31日签订合同，于2106年11月办理不动产权证书。原告于2017年8月5日签订合同，与豫港公司成立买卖合同关系，债权形成时间较晚。原告于2013年1月15日签订的合同，只约定了房屋面积和房款的数额，没有约定房号，也没有约定购房款的支付时间以及交付房屋的时间，只是对将来所要订立的买卖合同中主要条款的预约，并非使双方当事人负有支付房款和交付房屋的义务，不能证明与豫港公司对涉案房屋成立了买卖合同关系，也不能证明双方约定的是涉案房屋。原告陈述2013年年底豫港公司交付其房屋占有使用的事实没有提供相关的证据予以证明，本院不予采信。马双群因购买18号房起诉的确认合同无效纠纷一案，案情与本案并不完全相同。故原告诉称二被告恶意串通、损害其合法利益，请求确认刘永楷和豫港公司签订的商品房买卖合同无效，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定,判决如下：驳回原告孟凡振的诉讼请求。案件受理费200元，由原告孟凡振承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省濮阳市中级人民法院。审 判 长  段惠敏审 判 员  马文慧人民陪审员  李忠和二〇二〇年十月十三日书 记 员  刘换霞