湖北省武汉市青山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0107民初1860号原告：武汉鑫翰海物业管理有限公司，住所地武汉市青山区工人村路99号。法定代表人：赖红兵,该公司执行董事。委托诉讼代理人：程如玲，广东德纳（武汉）律师事务所律师（特别授权代理）。委托诉讼代理人：胥冰心，广东德纳（武汉）律师事务所律师（特别授权代理）。被告：武汉市青山区明泉小额贷款有限责任公司，住所地武汉市青山区工人村都市工业园。法定代表人：李凤林，该公司董事长。委托诉讼代理人：汪居悦，湖北山河律师事务所律师（特别授权代理）。委托诉讼代理人：王雅馨，湖北山河律师事务所实习律师（特别授权代理）。原告武汉鑫翰海物业管理有限公司（以下简称“武汉鑫翰海公司”）与被告武汉市青山区明泉小额贷款有限责任公司（以下简称“明泉小额贷公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告武汉鑫翰海公司的委托诉讼代理人程如玲、胥冰心，被告明泉小额贷公司的委托诉讼代理人汪居悦、王雅馨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武汉鑫翰海公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告明泉小额贷公司向原告支付欠缴的物业费220,087.7元、电费7,570.5元、水费500元，合计228,158.2元；2、被告明泉小额贷公司向原告支付逾期违约金（暂计至2020年6月12日的违约金为117,625.68元，剩余违约金以220,087.7元为本金，按照每日万分之五的标准计算，从2020年6月13日起至实际付清之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告为武汉国际钢铁物流服务中心1号楼物业。2014年7月1日，被告入住武汉国际钢铁物流服务中心1号楼，并与原告签订《前期物业管理服务协议》，被告使用的房屋建筑面积为1065.81平方米。被告自2014年7月1日入住至今，一直未缴纳使用房屋的物业费。被告上述行为已严重违反双方签订的物业服务协议，故原告诉至法院，请求判如所请。被告明泉小额贷公司辩称，原告现有证据无法证明武汉鑫翰海公司提供了合格的物业服务，明泉小额贷公司无需支付物业费及违约金。如果法院认为武汉鑫翰海公司提供了物业服务，也应结合武汉鑫翰海公司履行合同的情况、管理物业的现状及当事人的过错程度等综合因素，酌定减少明泉小额贷公司按照合同约定标准交纳的物业服务费以及判决明泉小额贷公司不承担逾期违约金。明泉小额贷公司未交纳物业费是基于正当理由，不存在违约行为，不应支付违约金。武汉鑫翰海公司主张2017年7月6日前的物业费已过诉讼时效，且主张2019年7月1日后的物业费按照3.5元每月每平方米计算没有任何依据，武汉鑫翰海公司在既未与明泉小额贷公司就变更物业费单价协商一致，又没有经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的情况下，无权主张物业费按照3.5元每月每平方米计算，应依法驳回其诉讼请求。武汉鑫翰海公司主张的水电费没有任何依据，且均已过诉讼时效，应依法驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即原告提交的中国工商银行客户存款对账单、收据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的《武汉青山钢谷前期物业服务合同》、《前期物业管理服务协议》、武汉鑫翰海公司住户基本情况登记表、业主承诺书、《业务临时规约》、《装修承诺书》、《业主精神文明建设公约》、《区域防火责任书》、工作联系函，具有真实性以及与本案的关联性，本院予以采信。原告提交的2015年3月5日电费收缴通知单、水费催缴通知单，具有真实性，但从催交时间来看，原告主张该费用已超过二年的诉讼时效。原告提交的2017年6月温馨提示、2020年5月温馨提示仅有复印件，其真实性无法核实，对此本院不予采信。原告提交的应付款明细，系其单方制作的表格，本院不予采信。原告提交的行政处罚决定书，被告认为其不能证明原告向被告催要物业费的事实。经被告申请，本院调取了该行政处罚决定案的相关询问笔录，结合该处罚决定书，可以证明原告曾于2018年3月15日向被告催要物业费的事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月1日，原告与武汉市中胜泓润物流有限责任公司签订《武汉青山钢谷前期物业服务合同》，合同约定由原告向武汉市中胜泓润物流有限责任公司就武汉青山钢谷项目提供前期物业服务，合同期限从2015年6月1日起至2020年5月31日止。同年，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：乙方物业坐落于武汉市青山区工人村路99号18栋15层，建筑面积为1065.81平方米，甲方向乙方提供物业管理服务；乙方交纳物业费时间为每月5日、10日补扣，如遇节假日顺延；商业按建筑面积每月每平方米2.8元；因乙方原因空置房屋，同样按100%计收管理费；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金。2014年7月1日，被告入住上述物业。后被告在业主承诺书、《业务临时规约》、《装修承诺书》、《业主精神文明建设公约》、《区域防火责任书》上盖章确认。因被告未在物业办理装修手续私自装修出现装修违章问题，原告向其发函要求整改。被告入住物业后，从未向原告交纳物业费和水费，仅交纳电费7,000元，故原告诉至法院，请求判如所请。另查明，原告曾于2018年3月15日向被告催要物业费，双方为此产生纠纷，并报警处理。本院认为，原、被告签订的前期物业服务合同系当事人真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人应按照合同约定履行各自权利义务。原告依约履行了向被告提供物业服务的义务，被告应依约向原告支付物业费。关于被告应支付给原告物业费的金额，根据合同约定，被告物业建筑面积为1065.81平方米，商业按建筑面积每月每平方米2.8元计算，被告每月应交纳的物业费为2,984元。原告要求被告支付从2014年7月起至2020年5月止的物业费，被告提出原告起诉已过诉讼时效，原告曾于2018年3月向被告催交物业费，2014年7月至2015年9月的物业费已超过二年的诉讼时效，不予保护，故被告应向原告交纳从2015年10月起至2020年5月止欠交的物业费共计167,104元（2,984元/月×56个月）。因合同约定被告违约应从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金，现原告认为该违约金约定过高，本院依法予以调整，每笔物业费从逾期之日起按同期银行贷款利率计算违约金，经计算，被告共应向原告支付截至2020年6月12日的违约金19,205元，剩余违约金以167,104元为基数，自2020年6月13日起至实际清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于原告主张的电费7,570.5元、水费500元，因已超过诉讼时效，本院不予支持。综上，原告的诉讼请求，本院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、国务院《物业管理条例》第七条第(五)项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告武汉市青山区明泉小额贷款有限责任公司于本判决生效之日起10日内向原告武汉鑫翰海物业管理有限公司支付物业费167,104元；二、被告武汉市青山区明泉小额贷款有限责任公司于本判决生效之日起10日内向原告武汉鑫翰海物业管理有限公司支付截至2020年6月12日的违约金19,205元，并支付自2020年6月13日起至实际清偿之日止以167,104元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的违约金；三、驳回原告武汉鑫翰海物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案减半收取的案件受理费3,243元，由原告武汉鑫翰海物业管理有限公司负担1,230元，被告武汉市青山区明泉小额贷款有限责任公司负担2,013元。保全费2,209元，由被告武汉市青山区明泉小额贷款有限责任公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  李丽二〇二〇年八月二十一日书记员  宋婷