贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0113民初4338号原告：贵阳俊发房地产有限责任公司，住所地:贵州省贵阳市白云区俊杰路269号俊发城澜山郡D9-D16栋负1层1号，统一社会信用代码915201135771225049。法定代表人：刘建刚，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈安，男，贵州道援律师事务所律师，执业证号：15201201410635733。代理权限：特别代理。被告：陈明恩，男，1975年12月24日生，汉族，福建省福清市人，现住贵州省贵阳市观山湖区。第三人：中国工商银行股份有限公司贵阳诚信路支行（原中国工商银行股份有限公司贵阳瑞金北路支行），住所地：贵州省贵阳市观山湖区诚信南路麒龙中央商务大厦（CBD中心）一期1-3层，统一社会信用代码：9152010321455878XN。负责人：张嵘，系该支行行长。原告贵阳俊发房地产有限责任公司（以下简称俊发房地产公司）诉被告陈明恩及第三人中国工商银行股份有限公司贵阳诚信路支行（以下简称工商银行诚信支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告俊发房地产公司的委托诉讼代理人陈安到庭参加了诉讼。被告陈明恩及第三人工商银行诚信支行经本院合法传唤后，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告俊发房地产公司向本院提出诉讼请求：一、依法判决确认原、被告双方于2016年12月28日签订的《商品房买卖合同》已于2020年3月8日解除；二、依法判决被告向原告支付违约金133359元；三、依法判决被告将贵州省贵阳市白云区房屋返还给原告；四、依法判决被告协助原告办理解除贵州省贵阳市白云区房屋的预告登记及商品房预售合同备案登记（预售合同登记号为:Ｙ16138308）的相关手续，相关费用由被告承担；五、依法判决被告及第三人协助原告办理贵州省贵阳市白云区房屋的抵押预告登记注销手续，相关费用由被告承担；六、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年12月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告陈明恩购买原告开发的位于贵州省贵阳市白云区房屋，购房总价款为666798元，被告支付房屋首付款133798元，余款533000元由被告向第三人以银行按揭方式支付。2017年1月19日，被告与第三人签订《个人购房借款／担保合同》，由被告向第三人按揭贷款533000元，并用该房屋作为抵押担保，原告作为被告的还款保证人在《借款合同》上签章。《借款合同》签订后，因被告逾期归还第三人的借款本息，第三人向原告送达《承担连带责任通知书》，要求原告就被告所欠的贷款本息承担连带责任保证。2019年11月29日，原告根据《借款合同》约定代被告偿还了贷款本息532430.12元。2020年1月8日，原告向被告送达《催收通知》，要求被告支付原告代偿款532430.12元，被告于2020年1月7日收到了该《催收通知》，但被告一直未向原告支付上述代偿款。2020年3月4日，原告根据《商品房买卖合同》补充协议第4.1.3条的约定，向被告送达《解除通知》，被告于2020年3月8日收到了该《解除通知》，但被告一直未与原告办理解除合同后的相关手续。原告认为，被告未依约还贷，致使原告承担连带清偿责任，根据《商品房买卖合同》补充协议第4.1.3条约定及《合同法》第九十三条之规定，原告有权单方解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求被告支付违约金。原告根据《合同法》第九十六条之规定，依法向被告送达了解除合同通知，被告于2020年3月8日收到了该通知，双方签订的《商品房买卖合同》已于当日解除。合同解除之后，被告应返还房屋，并协助原告办理房屋预告登记、抵押权预告登记及备案登记的注销手续，并承担办理注销登记手续的相关费用。第三人已提前实现其债权，抵押担保功能已经实现，故第三人应协助原告办理房屋的抵押预告登记注销手续。综上所述，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判决支持如前诉讼请求。被告陈明恩及第三人兴业银行贵阳分行未答辩，对自己的主张亦未向本院提供证据加以证明。根据原告俊发房地产公司的陈述及其提交的证据，本院确认的事实如下：2016年12月28日，原告俊发房地产公司作为出卖人与被告陈明恩作为买受人签订《商品房买卖合同》（合同编号为：ＪＥＣ2016-12-119），约定买受人购买出卖人开发建设的位于贵州省贵阳市白云区房屋，购房总价款666798，首期房款133798元，余款533000元以银行按揭贷款方式支付。该合同附件十二《补充协议》第4.1.3约定“如乙方未按照借款合同的约定偿还贷款或违反贷款合同的其他约定，致使银行要求甲方承担连带保证责任的，甲方有权解除合同，合同自甲方解除合同通知书送达乙方之日起解除，乙方应于合同解除之日起7日内无条件配合甲方办理《商品房买卖合同》解除备案手续，同时，乙方应按照购房款总额的20%向甲方支付违约金。由此造成甲方损失的（包括但不限于诉讼费、公告费、律师费、评估费、拍卖费、交通费、执行费），乙方应承担全部赔偿责任”。2017年1月19日，被告陈明恩与第三人工商银行诚信支行（当时名称为中国工商银行股份有限公司贵阳瑞金北路支行）签订《个人购房借款／担保合同》，约定被告陈明恩向第三人工商银行诚信支行按揭贷款533000元用于购买原告俊发房地产公司开发的上述房屋，并用该房屋作为抵押担保，原告俊发房地产公司作为被告陈明恩的还款保证人在《借款合同》上签章。合同签订当日，第三人工商银行诚信支行依约将贷款533000元发放给被告陈明恩指定的账户上，但在合同履行过程中，被告陈明恩未按期足额向第三人工商银行诚信支行偿还借款本息，第三人工商银行诚信支行向原告俊发房地产公司送达《承担连带责任通知书》，告知原告因被告陈明恩从2018年1月6日起就多次未履行还款义务，已累计逾期13期，截止2019年12月2日共欠贷款本金508901.52元，利息等12475.55元，违约金11053.05元，要求原告俊发房地产公司承担连带责任保证。2019年11月29日，原告俊发房地产公司根据《借款合同》约定代被告陈明恩偿还了贷款本息532430.12元。2020年1月7日，原告俊发房地产公司向被告陈明恩送达《催收通知》，要求被告陈明恩支付原告俊发房地产公司代偿的532430.12元。2020年1月15日，被告陈明恩收到了该通知，但被告陈明恩至今未支付代偿款。2020年3月5日，原告俊发房地产公司向被告陈明恩送达《解除通知》，通知解除原告于2016年12月28日与被告陈明恩签订的《商品房买卖合同》，被告陈明恩于2020年3月8日收到了该通知，故原告诉来我院，请求判决支持如前诉讼请求。审理中另查明，案涉房屋已进行备案登记，预售合同登记号为:Ｙ16138308，并已交付被告陈明恩使用。2019年8月2日，第三人名称由“中国工商银行股份有限公司贵阳瑞金北路支行”变更为“中国工商银行股份有限公司贵阳诚信路支行”。上述事实，有原告俊发房地产公司的陈述及其提供的原告《营业执照》及被告陈明恩的《居民身份证》和第三人工商银行诚信支行的《企业信用信息公示报告》《商品房买卖合同》《贵阳市商品房预售合同备案登记表》《个人购房抵押（保证）借款合同》、《承担连带责任通知书》《代偿凭证》《个人贷款结清证明》《催收通知》等证据在卷佐证，并经庭审质证，其证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信，作为本案定案的依据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同的各方当事人应当按照合同的约定，本着诚实信用、相互协作的精神，全面适当地履行自己的义务。本案中，原告俊发房地产公司与被告陈明恩之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。原告俊发房地产公司与被告陈明恩签订了《商品房买卖合同》后，被告陈明恩按约支付了房屋首期款133,798元，余款533,000元以银行按揭贷款方式支付，但被告陈明恩在向第三人工商银行诚信支行履行还款过程中，未按所签合同约定按时偿还贷款本息，致使原告俊发房地产公司于2019年11月29日代其向第三人工商银行诚信支行偿还贷款本息共计532,430.12元，且在原告俊发房地产公司催收后被告陈明恩仍未支付代偿款，原告俊发房地产公司依《商品房买卖合同》补充协议第4.1.3条有权单方解除双方签订的《商品房买卖合同》。被告陈明恩于2020年3月8日收到原告俊发房地产公司的解除合同通知，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，《商品房买卖合同》于2020年3月8日解除。关于原告俊发房地产公司主张的违约金的问题，本院认为，根据《商品房买卖合同》补充协议第4.1.3条的约定，出卖人解除合同的，买受人按购房款总额的20%向出卖人支付违约金，故被告陈明恩应向原告俊发房地产公司支付违约金为133,359元。另外，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除之后，被告陈明恩应协助原告俊发房地产公司办理该房屋预告登记、抵押权预告登记及备案登记的注销手续，同时承担办理注销登记手续的相关费用，并返还房屋。第三人工商银行诚信支行已提前实现其债权，抵押担保功能已经实现，故应协助原告俊发房地产公司办理诉争商品房的抵押预告登记注销手续。原告俊发房地产公司向本院提出的诉讼请求，理由充分，本院予以支持。鉴于原告俊发房地产公司与被告陈明恩在合同中明确约定由被告陈明恩承担诉讼费、律师费、执行费等实现债权的费用，故原告俊发房地产公司主张由被告陈明恩承担受理费、保全费等诉讼费用的诉讼请求，本院予以支持。被告陈明恩及第三人工商银行诚信支行经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证和抗辩的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告贵阳俊发房地产有限责任公司与被告陈明恩于2016年12月28日签订的《商品房买卖合同》已于2020年3月8日解除；二、由被告陈明恩于本判决生效之日起十五日内支付原告贵阳俊发房地产有限责任公司违约金133,359元；三、由被告陈明恩于本判决生效之日起十五日内将贵州省贵阳市白云区俊杰路269号俊发城悅澜郡E2栋2单元2层1号房屋返还给原告贵阳俊发房地产有限责任公司；四、由被告陈明恩于本判决生效之日起十五日内协助原告贵阳俊发房地产有限责任公司办理解除贵州省贵阳市白云区房屋的预告登记及商品房预售合同备案登记（预售合同备案登记号为:Ｙ16138308）的相关手续，所产生的解除费用根据实际发生的金额由被告陈明恩承担；五、被告陈明恩及第三人中国工商银行股份有限公司贵阳诚信路支行于本判决生效后十五日内协助原告贵阳俊发房地产有限责任公司办理贵州省贵阳市白云区俊杰路269号俊发城悅澜郡E2栋2单元2层1号房屋的抵押预告登记注销手续，所产生的注销费用根据实际发生的金额由被告陈明恩承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1484元（已减半收取），保全费3854元，共计5338元（原告已预交），由被告陈明恩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  李政发二〇二〇年八月十八日法官助理章振玺书记员张弘杰