广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5381民初1563号原告：罗定市华粤房地产开发有限公司。住所地：罗定市**********，统一社会信用代码：914***********184N。法定代表人：黄新全。委托诉讼代理人：梁学平，该公司经理。被告：许荣成，男，1980年11月18日出生，汉族，住罗定市**********************。被告：邓海芹，女，1978年9月25日出生，汉族，住罗定市*********************。委托诉讼代理人：许荣成（被告邓海芹的丈夫），本案被告之一。原告罗定市华粤房地产开发有限公司（以下简称华粤公司）与被告许荣成、邓海芹商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用简易程序审理，并于2020年6月30日公开开庭进行了审理。原告华粤公司的委托诉讼代理人梁学平，被告许荣成（被告邓海芹的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华粤公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告补缴购房款2021.96元；2.本案诉讼费用由被告负担。原告诉称的事实和理由：被告于2013年1月4日与原告签订《商品房认购协议书》，约定建筑面积和单价，以建筑面积和建筑面积单价计算购房款才是双方当事人的真实意思表示。2013年2月4日与原告签订《商品房买卖合同》，合同约定面积单价每平方米4126.45元，分摊建筑面积12.86平方米。2018年罗定市国土资源局颁发的不动产权证书载明，分摊建筑面积为16.36平方米。分摊建筑面积也是建筑面积的组成部分，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，现分摊建筑面积超出原合同约定面积3.68平方米，面积误差比大于3%，只计分摊建筑面积的3%（16.36平方米×3%）即0.49平方米，该商品房单价每平方米4126.45元，被告应向原告补缴购房款（0.49×4126.45）=2021.96元。被告许荣成、邓海芹辩称：原告请求计算公摊面积差异不适宜，因为合同没有约定公摊面积差异的处理办法，而且原告计算公摊面积差异的单价不适宜，不能以合同约定的套内面积单价计算，因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告华粤公司是位于罗定市************时代名苑商住小区的房地产开发商。2013年2月4日，原告华粤公司作为出卖人与被告许荣成、邓海芹作为买受人，双方签订了《商品房买卖合同》。该合同第三条约定买受人所购买商品房的基本情况：买受人购买的商品房为预售商品房，为时代名苑商住小区********，用途为住宅，层高为3米。合同约定建筑面积共111.8平方米，其中，套内建筑面积98.94平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积12.86平方米。第四条约定计价方式与价款：该商品房属预售，按【套】出售，按【套内】建筑面积计算，单价为每平方米4126.45元，总金额为408271元。第五条约定面积确认及面积差异处理：本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1.差异值为±0.6%以内(含本数)的，买卖双方不作任何补偿；2.差异值为±0.6%以上(不含本数)至±3%以内(含本数)的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3.差异值超过±3%以上(不含本数)的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。面积差异百分比=（产权登记面积*合同约定计价面积）/合同约定计价面积×100%。合同签订后，被告依约向原告支付完全部购房款408271元。2018年5月10日，罗定市国土资源局出具了涉案房屋的不动产权证书，权利人为许荣成、邓海芹。据不动产权证书记载，涉案房屋建筑面积112.66平方米，专有建筑面积（套内建筑面积）为96.3平方米，分摊建筑面积为16.36平方米。以上事实，有原告提供的身份证、商品房买卖合同、不动产权证书以及本院的庭审笔录等证据予以证实。本院认为：本案是商品房销售合同纠纷。原、被告于2013年2月4日签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，是有效合同，对当事人具有法律效力，双方均应依约履行自己的义务。本案的争议焦点是：案涉商品房的分摊建筑面积差异应如何处理。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”。本案中，双方在《商品房买卖合同》中约定了对套内建筑面积差异的处理方法，但并没有约定公摊建筑面积发生差异时的处理方法。所以，当公摊建筑面积发生差异时，被告应按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定向原告补缴相应的购房款。案涉《商品房买卖合同》约定的分摊建筑面积为12.86平方米，不动产权证书上所载的分摊建筑面积为16.36平方米，经核算产权登记的分摊建筑面积与合同约定的分摊建筑面积相差3.5平方米，差异值为27.22%，被告应向原告补缴分摊建筑面积差异部分的购房款。根据公平原则，分摊建筑面积的单价按“总房价÷合同约定建筑面积”计算，补缴单价为3652元/平方米（408271元÷111.8平方米）。因此被告应向原告补缴购房款1408.94元[3652元/平方米×（12.86平方米×3%）]。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决如下：限被告许荣成、邓海芹于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗定市华粤房地产开发有限公司补缴购房款1408.94元。驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预交），由原告罗定市华粤房地产开发有限公司负担8元，被告许荣成、邓海芹负担17元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  欧惠庆二〇二〇年七月八日书记员  辛 婕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。