河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1702民初3985号原告（反诉被告）：驻马店市银泰物业管理有限公司。住所地：驻马店市文明路南段张楼**。统一社会信用代码：91411700594862109A。法定代表人：王萍，经理。委托诉讼代理人：卢勇，河南同立律师事务所律师。委托诉讼代理人：林森，男，1987年5月14日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区，系驻马店市银泰物业管理有限公司法务。被告（反诉原告）：陈磊磊，男，1985年6月8日出生，汉族，住河南省新蔡县。委托诉讼代理人：周恒，河南太昊律师事务所律师。原告驻马店市银泰物业管理有限公司（以下简称银泰物业公司）与被告陈磊磊房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告银泰物业公司的委托代理人卢勇、林森，被告陈磊磊及其委托代理人周恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告银泰物业公司诉称，2017年11月22日，被告以开饭店为由向原告租赁原告位于驻马店市文明路与××交叉口东南角综合楼第一层由北向南第五间门面房作为川西坝子饭店运营，后来由于被告经营不善，按照合同被告应该交纳2019年11月22日-2020年11月21日的房租及水电费，但是被告迟迟未交纳，原告多次向被告催要，被告以各种理由拒绝支付原告的房租、水电费。故请求依法判令：1、被告向原告支付拖欠房租共计150000元；2、被告向原告支付拖欠水电费12072元。被告陈磊磊答辩并反诉称，1、原告主体不适格。2、被告已交纳2017年、2018年、2019年三年的房屋租金及水电费。3、被告已于2019年12月份告知原告不再续租就是解除合同。4、2020年3月份，原告将被告的设备及火锅原料全部拉走，以上价值约20万元。5、原告已于2020年2月份将本案诉争房屋租赁给山香教育驻马店南校区。6、从2020年1月25日至4月份是疫情期间，该期间是法定免除租金的时间。故反诉请求：1、判令原告赔偿因私自拆解和拉走被告的电脑、收银机、冰箱、桌椅50套等经营设备造成损失，赔偿被告约20万元（待退还相关设备后，根据损失确定或鉴定）；2、判令原告返还被告缴纳的6万元押金。针对被告的反诉原告辩称，1、原告并不是拆解和拉走被告的物品，而是在被告拖欠房租的情况下，原告通知被告解除合同后，为了避免损失的扩大，原告将被告的物品代为保管；2、根据原、被告双方签订的租赁合同约定，被告拖欠原告30天以上的租金，被告所交纳的保证金即可没收。综上，请求驳回被告的反诉请求。经审理查明，2017年11月22日，原告银泰物业公司（出租方、甲方）与被告陈磊磊（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，载明：1、甲方同意将坐落于驻马店市文明路与××交叉口东南角综合楼第一层原金百汇烤肉房屋出租给乙方使用。2、租赁期限自2017年11月22日起至2023年11月21日止，租赁期限共计6年。租赁用途为餐饮。3、乙方于签定本房屋租赁合同的同时支付给甲方合同履行保证金5万元；甲方应于租赁期满时，且乙方已交还房屋，并付清所有应付费用后，3天内将保证金全额无息退还给乙方。因乙方违反本合同的约定而产生的违约金、损害赔偿金及其他相关费用，甲方可在保证金中扣除。4、2017年11月22日-2018年11月21日，租金每年为30万，合同签订后3日内一次性交清一年租金，否则视同乙方自动放弃，甲方有权终止合同另行安排房屋出租，乙方所交合同履行保证金不予返还。2018年11月22日-2019年11月21日，租金每年为30万，应于2018年10月22日前一次性交付。2019年11月22日-2020年11月21日，租金每年为30万，应于2019年10月22日前一次性交付。2020年11月22日-2021年11月21日，租金每年为33万，应于2020年10月22日前一次性交付。2021年11月22日-2022年11月21日，租金每年为33万，应于2021年10月22日前一次性交付。2022年11月22日-2023年11月21日，租金每年为33万，应于2022年10月22日前一次性交付。5、乙方在租赁期限内，自行负担租赁区域内发生的水费、电费。6、乙方有下列情况之一的，甲方有权终止合同，并可以收回房屋另行出租，保证金不予退还；乙方租赁到期后室内装潢不得损坏。5日内未迁出的物品视为放弃。保证金不足以补偿甲方损失的，乙方应予以补偿……⑤逾期支付房租或者不足额支付房租超过30天的……等条款。合同签订后，原告依约将诉争门面房交由被告使用。被告经营的餐饮店名称为“川西坝子”火锅店。同时，被告陈磊磊向原告交纳保证金5万元及装修押金1万元。合同履行期间，被告陈磊磊已向原告支付2017年度（2017年11月22日-2018年11月21日）、2018年度（2018年11月22日-2019年11月21日）的租金。后原告以诉称理由来院起诉，酿成纠纷。另查明，一、关于本诉部分，1、原告向本院提交了通知一份，原告用以证明：被告陈磊磊逾期交纳租金后，原告曾打电话催要租金，但被告拒不接电话，随后原告于2020年3月2日以通知的形式告知被告应于5日内交纳2019年11月22日-2020年11月21日的租金，如到期未付，房屋租赁合同予以解除，保证金不予退还。被告陈磊磊质证称：通知显示的时间是在2020年3月2日，该期限尚在疫情管制期限内，国家规定不允许餐饮营业，所以被告未收到该通知。被告是在2019年9月初停止经营的，在2019年10月份向原告提出不再经营、租赁原告的房屋，租赁合同已经解除。2、原告向本院提交收据两张，原告用以证明被告从2019年7月份开始拖欠电费9856元及水费2216元，以上共计12072元。被告陈磊磊质证称：两份收据均为复印件，真实性无法核实，被告已将水电费用交纳至2019年8月份。3、庭审中，原告称其于2020年5月23日将本案诉争门面房出租给山香教育，所以原告请求被告支付的租金为2019年11月22日至2020年5月22日期间的半年的租金，2020年5月22日之后租赁合同就实际解除了。被告陈磊磊主张从2020年1月25日至2020年4月份，是在疫情期间，应当免除租金。二、关于反诉部分，1、被告陈磊磊称原告于2020年3月份便将其店内物品拉走，包括：空调10台、办公桌椅2套、电脑2台、打印机1台，客人用的餐桌50套、电视2台、厨房内冰箱、冰柜共计6台、餐具、厨具价值5万元、火锅底料价值约3万元、办公室账务账目、新风系统设备、监控等设备各一套、收银电脑两台、仓库内日常用品若干，以上物品价值约50万元左右。原告银泰物业公司则主张因与被告陈磊磊联系不上，电话无法通知，所以才在2020年5月23日清点的物品，主要是做饭用的炊具等一些物品，这些物品由原告妥善保管，有清单、视频为证。被告可在交纳保管费后将物品拉走。2、被告陈磊磊向本院提交：①被告与案外人签订的装修空调采风系统采购及装修合同一份；②被告与案外人驻马店市开发区紫名都装饰工程有限公司签订的合同一份及微信截屏一份；③恒隆实木酒店家俱销货清单一份，以上证据被告用以证明其损失共计321100元，另外还加上电脑、收银机、冰箱等费用。原告质证称：上述证据系复印件，无法核实真实性，不能证明被告物品的财产价值。④被告陈磊磊与王付友于2019年10月31日的电话录音摘抄笔录一份，被告用以证明截止到2019年11月21日原告负责人王付友同意解除，并将房屋交给原告，且原告积极为被告找转接店面的人。被告银泰物业公司质证称，录音真实性没异议，但该录音是被告拖欠房租后原告向被告追要房租的内容，被告并没有明确表示不再租赁该房屋。上述事实，有原、被告双方提交的相关证据材料及原、被告双方的陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，2017年11月22日，原告银泰物业公司与被告陈磊磊签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将坐落于驻马店市文明路与××交叉口东南角综合楼第一层原金百汇烤肉房屋出租给被告陈磊磊使用，故原、被告之间系房屋租赁合同关系。该合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为有效。关于本诉部分，1、合同约定“2019年11月22日-2020年11月21日，租金每年为30万，应于2019年10月22日前一次性交付”，因被告陈磊磊未在合同约定的期间内向原告交纳该年度租金，被告陈磊磊的行为已构成违约。2、关于本案租赁合同解除的时间。本案中，从被告提交的电话录音中显示，虽然被告陈磊磊并未明确向原告提出要求解除租赁合同的意思表示，但从双方的谈话中可看出被告陈磊磊有意在该年度（2018年11月22日至2019年11月21日）租期到期前将其经营的火锅店进行转租，且原告也知道陈磊磊有意转租的事宜。被告陈磊磊转租火锅店的行为也能够说明被告陈磊磊存在解除租赁合同的意思表示，但原告并未明确表示同意解除该租赁合同。后被告陈磊磊因故未能将火锅店转租出去，也未按合同约定向原告交纳下一年度（2019年11月22日至2020年11月21日）租金。2020年3月2日，原告以张贴通知的形式告知被告应于5日内交纳2019年11月22日-2020年11月21日的租金，如到期未付，房屋租赁合同予以解除。虽然被告主张其并未接到该通知，但原告向被告发出解除通知的行为说明原告同意解除双方签订的租赁合同，故该份租赁合同已于被告未按通知约定时间交纳房租时予以解除，实际解除的时间为2020年3月7日。原告称其于2020年5月23日将本案诉争门面房出租给山香教育，所以在2020年5月22日之后双方的租赁合同已经实际解除；被告陈磊磊主张其在2019年10月份向原告提出不再租赁原告的房屋，租赁合同已经在2019年11月20日解除。因原、被告双方的上述主张均未向本院提交相关证据加以证明，故本院均不予采纳。经核算，被告陈磊磊应向原告支付从2019年11月22日至2020年3月7日之间的租金，共计87945.21元（300000元÷365天×107天）。又因该期间段的租金发生在我国新型冠状病毒肺炎疫情管控期间，故应扣除该期间段的租金18082.19元（300000元÷365天×22天），下余租金69863.02元被告陈磊磊应向原告支付。原告银泰物业公司请求数额中超出部分，本院不予支持。3、关于原告请求被告向其支付拖欠的水电费12072元，因原告提交的收据不能证明被告陈磊磊下欠水电费12072元的事实，故原告的该项请求，证据不足，本院不予支持。关于反诉部分，1、关于被告陈磊磊请求原告赔偿因私自拆解和拉走被告的电脑、收银机、冰箱、桌椅50套等经营设备造成的损失约20万元，因被告向本院提交的装修合同、微信聊天及销售清单均不足以证明其所主张损失的具体数额，故被告陈磊磊该项请求，证据不足，本院不予支持。2、关于被告请求原告返还其交纳的50000元保证金及10000元装修押金。合同约定“乙方有下列情况之一的，甲方有权终止合同，并可以收回房屋另行出租，保证金不予退还……⑤逾期支付房租或者不足额支付房租超过30天的……”，本案中，因被告陈磊磊逾期向原告支付下欠租金，构成违约，故被告陈磊磊请求原告返还履约保证金50000元，不符合合同约定，本院不予支持。被告陈磊磊请求原告返还装修押金10000元，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、限被告陈磊磊于本判决生效后十日内向原告驻马店市银泰物业管理有限公司支付下欠租金69863.02元。二、限原告驻马店市银泰物业管理有限公司于本判决生效后十日内向被告陈磊磊返还装修押金10000元。三、驳回原告驻马店市银泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。四、驳回被告陈磊磊的其他反诉请求。原告驻马店市银泰物业管理有限公司及被告陈磊磊如未在判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3542元，由原告负担2015元，由被告负担1527元。反诉案件受理费2150元，由原告负担83元，由被告负担2067元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  殷红建审 判 员  王 燕人民陪审员  王 明二〇二〇年十一月十八日书 记 员  宋冬阳