河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0191民初2102号原告常坤，男，1984年11月10日出生，汉族，住郑州市金水区。委托代理人刘松涛，北京市京师律师事务所律师。被告董少华，男，1986年6月14日出生，汉族，住郑州市中原区。被告梁媛媛，女，1987年10月30日出生，汉族，住郑州市中原区。二被告共同委托代理人黄秋丽，河南杰瑞律师事务所律师。二被告共同委托代理人李佳佳，河南杰瑞律师事务所律师。第三人郑州建业高新置业有限公司，住所地郑州高新区环保路1号。法定代表人焦笑言，执行董事。委托代理人吴梦龙，男，1989年1月19日出生，汉族，住河南省开封市金明区，系公司员工。委托代理人李宏图，男，1987年12月1日出生，汉族，住河南省泌阳县，系公司员工。原告常坤诉被告董少华、梁媛媛、第三人郑州建业高新置业有限公司（以下简称建业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告常坤及其委托代理人刘松涛，二被告共同委托代理人黄秋丽、李佳佳，第三人建业公司委托代理人李宏图到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与董少华系同学，因被告董少华是当时开发商公司员工，购房有优惠，故以被告名义购买涉案房屋，在商谈过程中2015年11月9日和10日分别打入被告账户购房定金1万元和2万元，后原告与被告董少华于2015年12月1日签订委托购房协议，约定原告是涉案房屋的实际出资人，享有涉案房屋的所有权等相关权利。被告是涉案房屋的名义出资人，负责以自己名义办理购买房屋所需手续，并在条件成熟时配合原告办理过户手续。2016年2月3日，被告董少华为履行其与原告签订的委托购房协议，与其妻梁媛媛共同与建业公司签订了购房合同，约定二被告共同共有建业公司开发的位于郑州市高新技术开发区××路××龙××香××单元××号房屋，成交价995068元。该房屋所有的购房款均系原告支付，现该房屋已经交付。经原告再三要求，二被告仍拒绝履行协议，恶意将房屋占为己有。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求依法判令：1、确认原告与被告董少华于2015年12月1日签订的《委托购房协议》有效；2、二被告及第三人将郑州市高新技术开发区××路××龙××香××单元××号房屋交付给原告，并在涉案房屋具备过户条件时，二被告及第三人协助原告将该房屋产权过户至原告名下；3、本案诉讼费由被告承担。二被告辩称，1、原告常坤与董少华签订的协议对标的物约定不明，协议签订时，董少华尚未购买五龙新城房屋，标的物不存在，双方签订的协议自始不成立；2、涉案房屋权利人系董少华及梁媛媛，与常坤和董少华签订的协议无关，常坤对董少华的转账，不应认定是对协议的履行，原告诉请交付及办理过户无事实及法律依据。第三人建业公司述称，1、原被告签订的委托购房协议跟建业公司无关。2、建业公司与二被告存在房屋买卖合同关系，二被告采取首付和按揭方式购房，涉案房屋已具备转移登记条件，因存在预查封，导致无法办理转移登记，即使认定委托购房协议有效，原被告双方也应按照郑州市存量房交易习惯即二手房交易规则进行过户手续，第三人无义务也不可能在现有法律法规条件下将涉案房屋产权证直接办理在原告名下，请求法院依法驳回原告对第三人的协助配合过户的诉请。经审理查明：2015年12月1日，常坤（甲方）与董少华（乙方）签订《协议》一份，约定甲方因购买五龙新城住宅一套，现甲方作为实际出资人委托乙方以乙方的名义购买上述房屋。具体条款约定：一、甲方是购买上述房屋的实际出资人。乙方以乙方名义购买上述房屋，房屋所有权对应一切权利由甲方行使，乙方不得自行行使任何权利。二、房屋购买及使用过程中，所有手续均由甲方自行或者指示乙方代为完成，必要时，乙方无条件给予配合。在购房过程中的选房、签订认购书、向开发商交纳定金或订金、签订商品房买卖合同、交付房款、办理房屋买卖合同备案登记手续、收房、与物业管理公司签订物业管理合同、办理产权登记手续、办理土地使用权手续等所有手续若需乙方进行，乙方在甲方指示或陪同下完成。三、若甲方可办产权过户手续时，应立即办理过户手续，乙方应无条件配合。办理房屋产权转移的一切费用均由甲方承担或预付。乙方不因此承担任何费用，不垫付任何费用。四、在房屋所有权名义上归乙方所有期间，乙方不得自行行使任何与房屋有关的权利……七、本协议自双方签字捺印之日起生效，至标的房屋按甲方指示完成过户，不再由乙方名义占有时止。本协议双方夫妻均知悉协议完整内容，并自愿共同遵守本协议，本协议一式两份，甲乙双方各执壹份。落款甲方处有常坤签字捺印，乙方处有董少华签字捺印。2016年2月3日，二被告与建业公司签订《商品房买卖合同》，由二被告购买建业公司所有的高新技术产业开发区漳河路15号1幢2单元12层95号房屋一套，建筑面积106.43平方米，单价每平方米9349.51元，总金额995068元。付款方式为签约当日支付现金405068元，下余590000元办理商业贷款。2016年3月25日，二被告（借款人）、中国民生银行股份有限公司郑州分行（贷款人）、建业公司（保证人）签订《个人购房/车位借款及担保合同》，约定二被告购房借款59万元。2016年7月14日双方就涉案房屋办理了抵押权登记，抵押权人为中国民生银行股份有限公司郑州分行，抵押金额59万元。另查明，王艳系常坤妻子，2015年11月9日王艳转董少华1万元，11月10日王艳转2万元，11月18日，王艳转38万元。20151110124053录音文件记载，董少华：我们银行部的人给我说是3万块钱，我今天到那个售楼部问一下，是2万还是3万，我不知道是多少；常坤：行。董：周日开盘的话，你周日之前把钱给我就行了。常：嗯行，知道了。20151117130240录音文件记载，董：坤，我估计加上之前的3万元定金，先按照41万准备吧，因为还有一个维修基金，办理贷款时候还有一些费用。常：嗯好，需要多少。我一次打给你。20160122091708录音文件记载，董：那个一万块钱交了之后不算进房款里面，还有那个2万块钱加上你给我的38万，加上贷款总额一共90多万，你的房价。2015年12月1日，常坤转董少华40万元。原告称该笔转款系被告董少华为了办理银行VIP卡，向原告的借款，被告于2016年1月20日、1月30日、2月1日已分期归还。原告提交的2015年11月17日录音文件记载，董：他们应该是要办VIP卡，VIP卡前提情况建行要存到一个月时间吧。常：好，没问题。董：你给嫂子说明白，可不是另外交40万块钱。2015年11月28日录音文件记载，董：去帮你争取贷款优惠政策，你这个要贷好几年，不是一两天的事，得个六七年，我们这边也给财务讲了，给支行行长打了一个电话，他们说成，但必须是他们贵宾，他们必须得存个款，存一个月吧。常：多少钱。董：40万左右吧，就40万应该是可以办成贵宾，一般审批的时间是一个月。常：管管。2016年5月12日、6月8日、7月3日、8月1日、9月9日、10月9日、11月11日王艳每次转董少华3310元。原告称该几笔均是每月支付的按揭款项。庭后，被告提交的中国民生银行贷款还款明细载明2020年4月15日被告还款3309.35元，2020年5月15日还款3309.35元，贷款余额553134.10元。2016年11月15日，常坤转董少华59万元。20161115111657录音文件记载，常：现在说话方便吗？我现在在银行，马上给你打过去。董：要不正好转到民生卡里面。常：那你现在给我一个民生的卡吧，反正是跨行。常：少华，我这身家都压给你了。董：我都不好意思，你这个房子，我都想把你款贷下来，回头你给卖了。常：你办理好了，手续什么的都给我啊。董：嗯嗯行，但是我给你的商品房买卖合同还得再给我一下，我得再给银行出示一下。20160122091708录音文件记载，常：总共多少钱？董：99万多，贷款贷了59万。再查明，20151110164812录音文件记载，董：你这套房子在我名下，到时候无非是以我媳妇的名义去贷款。董：我还是选108的1号楼和2号楼，它基本上是一个靠最西边一个靠近那边，我看了看一号楼，你是想选个稍微高一点的还是低一点的。常：以你的眼光选啥比较好，你看着办就行了。20151113131834录音文件记载，常：那员工能优惠多少？董：最后下来能9000多吧，我原来以为能降到8000多，现在看是不行了。常：可以，这个户型要不是有你，我想买也买不到。20160520163714录音文件记载，董：你知道你在五龙新城买的房子卖出去能挣多少钱吗？常：多少?董：那套房子现在卖出去基本能挣小十万。原告提交的聊天记录记载，董：你用我名额买房子都省了5.5万元，你威胁我，你随便走，没说不给，但不会按照你的要求。还查明，涉案房屋分别于2019年3月25日、2019年12月16日被本院预查封。原告称同意解除查封措施，但前提是被告将剩余按揭贷款归还完毕，因抵押登记影响权属变更登记。庭审中，被告称涉案房屋2018年9月已精装交付。以上案件事实由《协议》、《商品房买卖合同》、《个人购房/车位借款及担保合同》、借记卡账户历史明细清单、中国银行交易流水明细清单、中国民生银行贷款还款明细、中信银行账户交易明细、录音文件、聊天记录及庭审笔录予以证明。本院认为：当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告与被告董少华签订的《协议》系当事人真实意思表示，合同内容虽未约定房屋坐落、房屋价款等明确信息，但录音文件多次记载董少华为常坤选房事宜，董少华亦称“你这套房子在我名下”、“你在五龙新城那套房子现在卖出去基本能挣小十万”、“你用我名额买房子都省了5.5万元”等内容，故该协议系委托购房协议，本院确认双方于2015年12月1日签订的《协议》合法有效。经查，原、被告之间存在多笔银行转账记录，结合当事人提交的证据及各方陈述，本院认定如下：2015年11月9日王艳转董少华1万元，11月10日王艳转2万元，11月18日，王艳转38万元。原告提交的20151110124053录音文件记载，董少华：我们银行部的人给我说是3万块钱，我今天到那个售楼部问一下，是2万还是3万，我不知道是多少；常坤：行。董：周日开盘的话，你周日之前把钱给我就行了。常：嗯行，知道了。20151117130240录音文件记载，董：坤，我估计加上之前的3万元定金，先按照41万准备吧，因为还有一个维修基金，办理贷款时候还有一些费用。常：嗯好，需要多少。我一次打给你。20160122091708录音文件记载，董：那个一万块钱交了之后不算进房款里面，还有那个2万块钱加上你给我的38万，加上贷款总额一共90多万，你的房价。另，《商品房买卖合同》约定涉案房屋首付款为405068元，二者数字相近，故王艳转给董少华的41万元系原告委托被告购买房屋的首付款。2015年12月1日，常坤转董少华40万元。原告称该笔转款系被告董少华为了办理银行VIP卡，向原告的借款，被告于2016年1月20日、1月30日、2月1日已分期归还。原告提交的2015年11月17日录音文件记载，董：他们应该是要办VIP卡，VIP卡前提情况建行要存到一个月时间吧。常：好，没问题。董：你给嫂子说明白，可不是另外交40万块钱。2015年11月28日录音文件记载，董：去帮你争取贷款优惠政策，你这个要贷好几年，不是一两天的事，得个六七年，我们这边也给财务讲了，给支行行长打了一个电话，他们说成，但必须是他们贵宾，他们必须得存个款，存一个月吧。常：多少钱。董：40万左右吧，就40万应该是可以办成贵宾，一般审批的时间是一个月。常：管管。故常坤转董少华的40万元应系董少华办理VIP卡的借款，该笔款项董少华已经退还原告。2016年5月12日、6月8日、7月3日、8月1日、9月9日、10月9日、11月11日王艳每次转董少华3310元。原告称该几笔均是每月支付的按揭款项。庭后，被告提交的中国民生银行贷款还款明细载明2020年4月15日被告还款3309.35元，2020年5月15日还款3309.35元。王艳每月转给董少华的3310元与董少华还款数额3309.35元相近，故该几笔系原告委托被告购买房屋每月支付的按揭贷款。2016年11月15日，常坤转董少华59万元。20161115111657录音文件记载，常：现在说话方便吗？我现在在银行，马上给你打过去。董：要不正好转到民生卡里面。常：那你现在给我一个民生的卡吧，反正是跨行。常：少华，我这身家都压给你了。董：我都不好意思，你这个房子，我都想把款贷下来，回头你都给卖了。常：你办理好了，手续什么的都给我啊。董：嗯嗯行，但是我给你的商品房买卖合同还得再给我一下，我得再给银行出示一下。20160122091708录音文件记载，常：总共多少钱？董：99万多，贷款贷了59万。另，《商品房买卖合同》约定涉案房屋下余59万元办理商业贷款，故常坤转给董少华的59万元系原告提前一次性支付给被告的涉案房屋商业贷款。关于董少华转给常坤的剩余款项，因付款节点与本案商品房买卖合同时间不一致，与本案无关，双方可另行解决。综上，原告已将涉案房屋全部款项支付给被告，原告系涉案房屋的实际出资人。现涉案房屋备案登记在董少华和梁媛媛名下，《协议》约定双方夫/妻均知悉协议完整内容，并自愿共同遵守，被告称涉案房屋于2018年9月已精装交付，故原告诉请二被告交付房屋，本院予以支持。按照《协议》约定，被告应配合原告办理权属变更登记，房屋变更登记费由原告自行承担。经查，涉案房屋存在抵押登记，抵押权人为中国民生银行股份有限公司郑州分行，因原告已将涉案房屋贷款59万元全部支付被告，按照诚实信用原则，二被告应及时归还剩余房屋按揭贷款，注销涉案房屋抵押登记。第三人建业公司应协助二被告办理房屋权属登记手续，再由二被告协助原告将涉案房屋权属变更登记至原告名下。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告常坤与被告董少华于2015年12月1日签订的《协议》有效；二、被告董少华、梁媛媛于本判决生效后十五日内将位于郑州市高新技术产业开发区漳河路15号1号楼2单元12层95号房屋（合同备案号GX16002302373）交付给原告常坤；三、被告董少华、梁媛媛于本判决生效后十五日内将上述房屋的剩余银行按揭贷款（具体数额以清偿当日银行系统数据为准）向中国民生银行股份有限公司郑州分行清偿完毕并注销抵押登记；四、第三人郑州建业高新置业有限公司于上述房屋解除查封后三十日内协助被告董少华、梁媛媛办理房屋权属登记手续；五、被告董少华、梁媛媛取得不动产证书后三十日内协助原告常坤将位于郑州市高新技术产业开发区漳河路15号1号楼2单元12层95号房屋权属变更登记至原告常坤名下（税费由原告常坤承担）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。案件受理费6875元，由被告董少华、梁媛媛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  胡向楠二〇二〇年七月十七日书记员  邵 鹏