山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0791民初1366号原告：中国工商银行股份有限公司潍坊开发支行，驻潍坊高新区北海路2052号青青家园小区2、3号商住楼15号，统一社会信用代码：91370700865439370R。负责人：张旭，行长。委托诉讼代理人：董滨，男，汉族，1976年9月20日生，住山东省潍坊高新区，系原告单位职工。被告：李国栋，男，1985年11月26日生，汉族，住山东省昌乐县。被告：李国卿，男，1990年2月11日生，汉族，住山东省昌乐县。被告：潍坊恒信建设集团有限公司，驻潍坊经济开发区浩宇路558恒信御景峰东区1号楼1号房，统一社会信用代码：913707006768263128。法定代表人：张玉强，总经理。委托诉讼代理人：田鲁东，山东鸢都英合律师事务所律师。被告：潍坊正坤产业发展集团有限公司（原：潍坊市住房置业担保有限公司），驻潍坊市奎文区虞河路426号，统一社会信用代码：91370700731697454L。法定代表人：胡乃峰，总经理。委托诉讼代理人：王雪平，女，汉族，1985年9月18日生，住山东省潍坊市潍城区，系第四被告单位职工。原告中国工商银行股份有限公司潍坊开发支行（以下简称“工行开发支行”）与被告李国栋、李国卿、潍坊恒信建设集团有限公司（以下简称“恒信公司”）、潍坊正坤产业发展集团有限公司（以下简称“正坤公司”）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人董滨、被告恒信公司的委托诉讼代理人田鲁东、被告正坤公司的委托诉讼代理人王雪平到庭参加了诉讼。被告李国栋、李国卿经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令李国栋偿还原告借款本金186384.14元及利息、罚息、复利15110.01元（该利息、罚息、复利计算至2019年7月23日，自2019年7月23日起的利息、罚息、复利等按借款合同的约定继续计算至借款偿清之日），共计本息201494.15元；2、确认原告对坊子区金山街39号恒信·金水岸1号楼1-203房产享有优先受偿权；3、判令李国卿、恒信公司、正坤公司对上述第一项债务承担连带清偿责任；4、本案诉讼费用及其他实现债权费用由各被告连带承担。事实与理由：2013年3月23日，原告与李国栋、李国卿、恒信公司签订了《个人购房借款担保合同》，合同约定李国栋向原告借款219000元，借款期限为240个月，用于购房，被告采取按月等额本息的方式进行还款。李国栋以坊子区金山街39号恒信·金水岸1号楼1-203房产提供抵押，并办理预告抵押登记。被告李国卿、恒信公司、正坤公司为上述借款提供连带责任担保。现被告未按照约定还款，已经累计逾期6个月以上，根据合同约定已经构成违约，原告多次催要均未还款，保证人也未承担保证责任。为此，原告起诉至贵院，宣布贷款提前到期，要求各被告立即承担相关责任。综上所述，各被告的行为损害了原告的合法权益，原告依法向贵院提起诉讼，恳请法院支持原告的诉讼请求。被告李国栋、李国卿未到庭亦未提供答辩意见。被告恒信公司辩称，我方不应承担保证责任，涉案房屋已于2016年9月9日办理完毕所在楼宇的大产权证，其后我方多次催促李国栋办理该房屋的小产权证，李国栋无任何理由予以拒绝，因此我方在该涉案房屋能够办理小产权证的前提下已经符合与原告签订的个人购房借款担保合同第53条之规定，我方不应继续承担保证责任。另外，原告在本诉中主张对涉案房屋享有优先受偿权，应当先以涉案房屋拍卖价款偿还李国栋、李国卿欠原告的贷款款项及利息。基于上述，请求驳回原告对我方的请求。被告正坤公司辩称，根据物权法的规定在有被告李国栋提供物的担保的情形下，原告应先就该物的担保实现债权，行使优先受偿权，保证人承担担保责任后有权向债务人追偿。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人提供的证据，本院经审理认定事实如下：2013年3月23日，原告与第一被告李国栋、第二被告李国卿、第三被告恒信公司签订《个人购房借款/担保合同》约定：被告李国栋、李国卿作为共同借款人向原告借款人民币21.9万元用于购房，借款期限为240个月，自2013年3月31日至2033年3月31日；利率执行人民银行基准利率，还款方式为按月等额本息还款。该合同第30.3条约定，“主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人均有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权”。2013年3月31日，原告向被告发放贷款21.9万元，发放至户名潍坊恒信建设集团有限公司，账号：16×××95，月利率为6.55‰，等额本息还款。同时，被告李国栋将自有位于潍坊市坊子区恒信·金水岸1号楼1-203房产住房抵押给原告并办理了预告抵押登记手续（证号：潍房预坊子字第××号），抵押期限为2013年3月31日至2033年3月31日，但该房产的房地产权属证书至今未取得。同时，恒信公司在借款合同中盖章，自愿承担阶段性连带保证责任，担保期限至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止。潍坊正坤产业发展集团有限公司（原：潍坊市住房置业担保有限公司）与原告签订《担保合同书》（合同编号：0004739），约定被告四对李国栋与原告签订的《个人购房借款/担保合同》的借款人民币21.9万元承担连带责任保证，保证期间为自借款合同约定债务履行期限届满之日起2年。原告主张，截止至2020年9月10日，被告李国栋、李国卿累计归还贷款本金56229.27元，归还利息83852.41元，欠贷款本金162770.73元（按借款合同约定利率计算至2020年9月10日，以后另计），本息合计162770.73元。关于被告恒信建设集团有限公司是否应当承担担保责任的问题：被告恒信公司提交：1、鲁2016潍坊市坊子区不动产产权第××号不动产权属证书，证明涉案房屋所在楼宇坊子区金山街1919号恒信金水岸1号楼大证于2016年9月9日办理完毕，具备被告一办理小产权证的条件，我方不应继续承担被告一、二向银行的贷款保证责任。2、编号为1143972958136号邮政快递，证明被告三于2020年9月4日再次向被告一发送关于金水岸1-1-203的房产证催办函，证明因被告一原因拒绝办理涉案房屋小产权证，致使无法办理涉案房屋的期房转现房手续，造成被告三继续承担保证责任，该责任应由被告一、二承担，被告三不应继续承担保证责任。原告质证，1、对不动产权证：无异议。2、对邮政快递催办函：无异议。第四被告正坤公司质证，均无异议。以上事实，有原告提交的个人购房借款／担保合同、借款发放凭证、借款历史明细表、不动产抵押证明、担保合同书0004739号，被告恒信公司提交的鲁2016潍坊市坊子区不动产产权第××号不动产权属证书、编号为1143972958136号邮政快递等证据，及当事人陈述在案为证，经庭审质证，本院审查，足以认定。本院认为，原、被告之间的借款合同及担保合同，均是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应遵照履行。原告已按合同约定向被告支付了借款21.9万元，但在合同履行过程中，借款人未按时还款，保证人未履行担保义务，已构成违约，原告要求被告偿还本金及利息，于法有据，本院予以支持。原告要求对李国栋所提供的房产享有优先受偿权，因双方仅办理了房屋预告登记证明，而预告登记并非抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，不动产抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。故抵押权并未设立，原告也就不享有对该房产的优先受偿权，其所享有的是请求债务人履行抵押权登记义务并使用抵押权的请求权。因此，本院对于原告该项诉讼请求不予支持。被告恒信公司在借款合同中盖章，自愿承担阶段性连带保证责任，担保期限至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止。涉案房屋所在楼宇坊子区金山街1919号恒信金水岸1号楼大证虽已于2016年9月9日办理完毕，但该房产的房地产权属证书仍未办理，根据借款担保合同约定，恒信公司仍应继续承担贷款担保责任。潍坊市住房置业担保有限公司自愿在个人借款保证合同上盖章，自愿为被告李国栋的该笔借款提供连带责任担保，应当承担连带清偿责任。因潍坊市住房置业担保有限公司已经变更为本案被告正坤公司，因此，相应的法律后果由被告正坤产业公司承继。被告李国栋、李国卿经本院合法传唤未到庭，视为放弃相应的诉讼权利，不影响本院对案件的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李国栋、李国卿于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司潍坊开发支行借款本息合计162770.73元（利息计算至2020年9月10日，之后的利息按合同约定利率支付至借款实际支付之日止）；二、被告潍坊恒信建设集团有限公司、潍坊正坤产业发展集团有限公司对上述债务承担连带偿还责任，保证人在承担保证责任后，有权向被告李国栋、李国卿追偿。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4518元，减半收取2259元，诉讼保全费1593元，由被告李国栋、李国卿、潍坊恒信建设集团有限公司、潍坊正坤产业发展集团有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审判员  高鹏二〇二〇年十二月十日书记员  王琮