山东省安丘市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0784民初3279号 原告：中国建设银行股份有限公司安丘支行，住所地：安丘市永安路213号。 负责人：朱洪波，行长。 委托诉讼代理人：李金，山东艾立特律师事务所律师。 被告：李云成，男，1964年12月26日出生，汉族，居民，现住安丘市。 被告：陈美芳，女，1961年10月29日出生，汉族，居民，现住安丘市。 被告：潍坊正坤产业发展集团有限公司，住所地：潍坊市虞河路426号。 法定代表人：胡乃峰，总经理。 委托诉讼代理人：李宗敏，女，该公司职工。 被告：潍坊鑫帝都置业有限公司，住所地：潍坊市坊子区潍州路3603号1号楼。 法定代表人：张英莲，经理。 原告中国建设银行股份有限公司安丘支行（以下简称“建设银行”）与被告李云成、陈美芳、潍坊正坤产业发展集团有限公司、潍坊鑫帝都置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建设银行的委托诉讼代理人李金、被告潍坊正坤产业发展集团有限公司的委托诉讼代理人李宗敏到庭参加诉讼。被告李云成、陈美芳、潍坊鑫帝都置业有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出如下诉讼请求：1.请求依法判令被告李云成、陈美芳立即偿还借款本金231210.70元，利息8882.51元（利息暂计算至2020年7月2日，之后的按照合同约定计算至实际偿还之日止），合计240093.21元；2.请求人民法院依法确认原告对抵押财产享有优先受偿权；3.潍坊正坤产业发展集团有限公司、潍坊鑫帝都置业有限公司对被告李云成、陈美芳的借款本息承担连带清偿责任；4.本案律师费11000元及诉讼费等实现债权的费用由被告承担。事实与理由:2012年7月2日，被告李云成因购买房屋向原告贷款370000元整，借款期限15年，以安丘市的房产作为抵押，被告陈美芳为李云成的共同债务人，潍坊正坤产业发展集团有限公司对被告李云成、陈美芳的借款本息承担连带清偿责任。自2019年10月开始，被告李云成、陈美芳未按合同约定的借款期限按时偿还借款。根据合同约定，原告有权要求被告立即偿还借款本金及其利息、逾期利息和律师费等实现债权的费用。故依照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，具状贵院，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告潍坊正坤产业发展集团有限公司辩称，根据物权法的规定，在有被告提供物的担保的情形下，原告应先就物的担保实现债权，行使优先受偿权，保证人承担保证责任后有权向债务人追偿。对原告诉状事实和理由部分无异议。潍坊市住房置业担保有限公司安丘市分公司是潍坊正坤产业发展集团有限公司的分公司，同意承担应由潍坊市住房置业担保有限公司安丘市分公司承担的保证责任。 被告李云成、陈美芳、潍坊鑫帝都置业有限公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。 本院经审理认定事实如下：被告李云成购买潍坊鑫帝都置业有限公司开发的安丘市房屋，2012年6月24日，被告李云成、陈美芳作为借款人与原告作为贷款人，潍坊市住房置业担保有限公司安丘市分公司作为保证人三方签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，借款用途约定借款人应将借款用于购置潍坊鑫帝都置业有限公司出售的坐落于安丘市的房产，借款本金为37万元整，借款期限为180个月，贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上下调10%，逾期罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，贷款人将款项一次性划入潍坊鑫帝都置业有限公司账户，约定还款日为放款日在每月的对日，如当月无放款对日的，则当月最后一日为约定还款日。并约定还款的方式为委托扣款，还款账户为李云成6222802201431590361，等额本息还款。借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项视为借款人违约，出现该违约情形时，贷款人可停止发放本合同项下的借款，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系，向借款人收取违约金，并自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则偿还计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。担保方式为保证、抵押、最高额保证，约定保证人提供的保证为连带责任保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至本合同项下借款人的债务履行期限届满之后两年止，保证范围包括本合同所列借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用。被告李云成、陈美芳以其坐落于安丘市的房产办理了抵押，并办理了预告登记，权利人为原告，义务人为李云成，预告登记号为安丘房预城区字第××号。借款人与抵押人李云成、陈美芳在该合同上签名并摁手印，贷款人原告在该合同上加盖公章，保证人潍坊市住房置业担保有限公司安丘市分公司在该合同上加盖公章。 被告潍坊鑫帝都置业有限公司作为保证人（甲方）与原告作为债权人（乙方）签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，该合同约定本最高额保证担保的债权是指因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项（包括但不限于乙方垫付的有关手续费、杂费等）、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）；本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高限额为人民币9000万元整；甲方在本合同项下提供的保证为连带责任保证；保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。保证责任约定如下：如果主合同项下债务到期或者乙方根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，甲方应在保证范围内立即承担连带保证责任。无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否由债务人自己所提供、乙方是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，甲方在本合同项下的保证责任均不因此减免，乙方均可直接要求甲方依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，甲方不提出任何异议。 2012年7月2日，原告依照借款人的申请将贷款资金人民币370000元划转至其交易对象潍坊鑫帝都置业有限公司账户。截至2020年7月2日，被告李云成、陈美芳尚欠原告本金231210.7元、利息8882.51元。 另查明，潍坊市住房置业担保有限公司于2018年12月20日变更为潍坊市住房置业发展有限公司，潍坊市住房置业发展有限公司又于2020年1月3日变更为潍坊正坤产业发展集团有限公司。潍坊市住房置业担保有限公司安丘市分公司是潍坊正坤产业发展集团有限公司的分公司。原告曾以潍坊市住房置业担保有限公司安丘市分公司为被告提起诉讼，审理过程中，原告将该被告变更为潍坊正坤产业发展集团有限公司。 本院认为，原、被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应全面、善意履行。原告按约定向被告李云成、陈美芳发放贷款后，被告李云成、陈美芳应按合同约定还本付息。因被告李云成、陈美芳未按约定还款，已构成违约，根据合同约定，原告有权宣布合同项下借款提前到期并收回已发放的贷款。截至2020年7月2日，被告李云成、陈美芳尚欠原告本金231210.7元、利息8882.51元，事实清楚，证据充分，应予认定。被告李云成、陈美芳应按照合同约定偿还原告上述欠款本金及相应利息。2020年7月3日之后的利息应按照借款合同约定的利率以231210.7元为基数计算至本院确定的还款日。潍坊正坤产业发展集团有限公司作为担保人，原告依据其与潍坊市住房置业担保有限公司安丘市分公司签订的保证条款的约定，要求被告潍坊正坤产业发展集团有限公司承担相应的连带担保责任，于法有据，应予支持。 被告潍坊鑫帝都置业有限公司与原告签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应全面、善意履行。根据合同约定，在该笔借款合同项下的抵押生效之前，被告潍坊顺大置业有限公司在最高额9000万元之内对被告李云成、陈美芳购买涉案房产的债务承担连带保证责任，现涉案房产尚未办理正式抵押登记，故原告根据合同约定，要求被告潍坊鑫帝都置业有限公司在最高额担保范围内承担连带保证责任，于法有据，本院予以支持。根据合同约定无论原告对本合同项下的债权是否拥有其他担保，均不能免除潍坊鑫帝都置业有限公司的保证责任，故被告潍坊鑫帝都置业有限公司辩称应就涉案抵押房屋优先实现债权后，其再承担保证责任，不符合合同约定，本院不予支持。 依据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定“预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效”。该规定显示,抵押预告登记与抵押登记的法律效力并不相同,该预告登记虽具有公示性,但并未引起不动产物权的设立和变动。抵押预告登记的权利人享有的是当抵押登记条件成就时可请求办理抵押权登记的请求权,未享有对预告登记的房屋的抵押权。本案双方虽已办理了预抵押登记手续,但未办理正式的房产抵押登记手续,故原告不享有对预告登记的涉案房屋的抵押权，无权就预告登记的涉案房产处置所得价款优先受偿。 对于原告主张的实现债权的费用11000元（律师费），虽然原告提交了律师事务所的发票、转账凭证为证，该所亦已指派律师参与本案的诉讼，在合同中亦约定律师费由被告偿还，但原告与被告未约定律师费的支付标准，且原告与律师事务所之间约定的收费标准亦未告知被告，再次本案案情较为简单，结合其他银行业委托诉讼收费情况，对于本案律师费，本院酌定为6000元。 被告李云成、陈美芳、潍坊鑫帝都置业有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃进行答辩与质证等权利，不影响本院对案件事实的审查及对证据的分析、认定。 综上，为维护当事人的合法权益，保护正当的金融借款秩序，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 一、被告李云成、陈美芳于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司安丘支行借款本金231210.70元、利息8882.51元（计算至2020年7月2日）及实现债权的费用6000元，以上共计246093.21元，并以231210.70元为基数，按合同约定的利率支付自2020年7月3日至本判决确定的还款之日的利息； 二、被告潍坊正坤产业发展集团有限公司对被告李云成、陈美芳承担的上述第一项还款义务承担连带保证责任，其在承担保证责任后，有权向被告李云成、陈美芳追偿； 三、被告潍坊鑫帝都置业有限公司在最高额9000万元范围内对上述第一项还款义务承担连带保证责任，其在承担保证责任后，有权向被告李云成、陈美芳追偿； 四、驳回原告中国建设银行股份有限公司安丘支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2533元（已减半），财产保全费1775元，共计4308元，由原告中国建设银行股份有限公司安丘支行负担86元，由被告李云成、陈美芳、潍坊正坤产业发展集团有限公司、潍坊鑫帝都置业有限公司负担4222元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判员  周嫦秀 二〇二〇年九月二十一日 书记员  潘建英