江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书(2020)赣0902民初3941号原告：江西新华银泰置业有限公司，住所地：江西省宜春市袁州区高士路**银泰大厦**，统一社会信用代码：91360900060799512P。法定代表人：刘西虎。委托代理人：熊辉林，江西甘雨律师事务所律师。委托代理人：王丽，江西甘雨律师事务所实习律师。被告：乐建英，女，1977年8月1日出生，汉族，住江西省宜春市袁州区。原告江西新华银泰置业有限公司（以下简称原告）诉被告乐建英（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人熊辉林、王丽到庭参加诉讼，被告经公告送达开庭传票无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2016年12月26日签订的《商品房买卖合同》及附件四合同补充协议。2.判令被告将位于宜春市袁州区房屋返还原告，并协助原告办理《商品房买卖合同》备案登记注销手续及商品房预告登记注销手续。3.判令被告向原告返还兴业银行股份有限公司宜春分行在原告保证金账户划扣的36592.47元并支付利息。4.判令被告所交全部款项不予退还。5.本案诉讼费全部由被告承担。事实与理由：2016年12月26日，原、被告签订了《商品房买卖合同》及附件四合同补充协议，原告将开发的位于宜春市袁州区房屋出售给被告。合同约定购房款总额622900元，其中原告以自有资金支付购房首付款132900元，其余490000元购房款以按揭贷款方式支付。合同第七条及其补充协议共同约定，买受人逾期未按约还款，出卖人有权解除合同。被告累计三次不交按揭款项，也不到被告处归还相关款项的，原告有权单方面解除合同，收回该房产，被告所交全部款项不予退回。被告后与兴业银行股份有限公司宜春分行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，并约定由原告提供阶段性保证担保。但因被告连续未支付贷款本息，兴业银行股份有限公司宜春分行要求原告协助还贷，并已经在原告的保证金账户上划扣被告贷款逾期本息，协议划扣了36952.47元。被告逾期支付购房款行为，已构成违约，故诉至法院。被告既未参加本案一审庭审，也未作出书面答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：原告：证据一、商品房买卖合同及四附件一份。证明1、原、被告于2016年12月26日签订商品房买卖合同，该合同约定原告将开发的位于宜春市袁州区房屋出售给被告，合同约定购房款总额622900元，其中被告以自有资金支付购房首付款132900元，其余490000元购房款以按揭款方式支付。2.证明原、被告于商品房买卖合同第七条明确约定，被告逾期付款的违约责任，其中逾期超过90日后，原告有权解除合同。附件四第三条中明确约定被告累计三次不交按揭款项，也不到被告处归还相关款项，原告有权单方面解除合同，收回该房产，被告所交全部款项不予退还。证据二、个人购房抵押（保证）借款合同、兴业银行业务凭证各一份。证明1、原、被告与兴业银行宜春分行签订个人购房抵押（保证）借款合同，约定由原告替被告提供阶段性保证担保。2、证明原告对被告拖欠兴业银行宜春分行逾期借款本金、利息、逾期还款违约金，合计人民币54233.8元。（时间截止至2020年10月，以后的利息，逾期还款违约金等按个人购房担保借款合同约定的标准计算至还清之日止。）。证据三、手机短信截图、告知函、快递单各一份，证明原告多次通知被告履行还款义务。被告未到庭，视为放弃质证的权力。上述证据形成证据链，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：原告原名为江西港中旅银泰置业有限公司。2016年12月26日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：ＹＣ201612059026），约定：原告将位于宜春市袁州区房屋（以下简称案涉房）出售给被告，房屋总价622900元，付款方式为被告在签订合同时付清首付款132900元，剩余房款490000元通过银行按揭方式支付；买受人逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金（逾期应付款指依照合同第六条规定的到期应付款与该期实际已经付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定）。该合同附件四《合同补充协议》第三条约定：买受人在同意获得贷款后，按合同约定定期归还贷款本息，因买受人未及时还本付息而导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息及费用，买受人应于出卖人电话或书面通知之日起十天内到出卖人处归还相关款项，并承担银行扣款之日起到买受人归还之日期间的利息（按总房款每日万分之五计算），在上述约定时间内如仍未归还的，买受人愿意按总房款的日千分之一支付违约金，买受人累计三次不交按揭款项，也不到出卖人处归还相关款项的，出卖人有权单方面解除合同，收回该房产，买受人所交全部款项不予退还。合同签订后，被告按约定支付了首付款。2017年1月20日，被告（借款人、抵押人）与兴业银行股份有限公司宜春分行（贷款人）及原告（连带责任保证人）签订了《个人购房抵押（保证）借款合同》，为案涉房办理了银行按揭贷款，借款金额为490000元，还款日期为固定日还本付息，自借款发放次月起每个公历月的15日即借款到期日为还款日，被告以案涉房设立抵押。后被告未按期偿还银行按揭款项，兴业银行股份有限公司宜春分行在2019年2月从原告保证金账户扣划4937.19元用于偿还被告逾期的贷款本息，截止2020年7月1日，兴业银行股份有限公司宜春分行合计从原告保证金账户扣划36952.47元用于偿还被告拖欠的贷款本息。原告经向被告邮寄送达还款《告知函》并发送短信通知催款未果，故提起诉讼。本案审理过程中，原告向本院申请财产保全，本院依法裁定对案涉房屋予以查封。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及该合同附件四系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同及附件四之约定合法有效，对双方具有法律拘束力。《商品房买卖合同》附件四约定：买受人累计三次不交按揭款项，也不到出卖人处归还相关款项的，出卖人有权单方面解除合同，收回该房产，买受人所交全部款项不予退还。现被告累计超过三次未交按揭款项，亦未到原告处归还相关款项，双方约定的合同解除条件成就，且被告长期不归还按揭款项，致使原告签订合同的根本目的亦无法实现，原告诉请解除与被告签订的《商品房买卖合同》有事实及法律依据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。故对原告要求被告在合同解除后将案涉房返还，并协助原告办理注销合同备案手续及商品房预告登记手续，理由充分，本院予以支持。合同约定的“买受人所交全部款项不予退还”是关于买受人逾期偿还按揭款项致使合同解除后被告应承担的违约责任，该违约金的约定过高。从案涉房所在地房地产市场行情看，目前房价远高于原、被告合同签订时，合同的解除对被告并没造成很大损失，对原告诉请判令被告所交全部款项不予退还，本院不予支持。酌定被告按房屋总价款的10%向原告支付违约金62290元（622900元总购房款*10%）。兴业银行股份有限公司宜春分行从原告保证金账户扣划的相应款项是原告收回案涉房屋应支付的款项，原告诉请被告承担该款项，本院不予支持。至于被告已经支付的首付款和按揭款，因被告未主张，本案不作处理，被告可另行起诉。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告江西新华银泰置业有限公司与被告乐建英于2016年12月26日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：YC201612059026）及附件四补充协议。二、被告乐建英于本判决生效之日起10日内将位于宜春市袁州区房屋返还给原告江西新华银泰置业有限公司，并协助原告江西新华银泰置业有限公司办理《商品房买卖合同》备案登记注销手续及案涉商品房预告登记注销手续。三、被告乐建英于本判决生效之日起10日内支付原告江西新华银泰置业有限公司违约金62990元。四、驳回原告江西新华银泰置业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10029元，财产保全费3670元，合计13699元，由被告乐建英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至江西省宜春市中级人民法院，开户行：农业银行宜春经济开发区支行，账号：14×××07，户名：江西省宜春市中级人民法院，如逾期不交纳，依法按自动撤回上诉处理）。审 判 长  葛来萍人民陪审员  熊晶雯人民陪审员  周福根二〇二〇年十一月十九日代书 记员  黄丽萍