江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0902民初3930号原告：丁冬清，男，1962年5月22日生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。委托诉讼代理人：袁清文，宜春市交通法律服务所法律工作者。被告：李国辉，男，1974年10月7日生，汉族，萍乡市上栗区人，住萍乡市上栗县。委托诉讼代理人：郭春雷，江西华晟律师事务所律师。被告：李秋生，男，1964年8月12日生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。被告：宜阳新区官园街道官园社区樟树下居民小组。负责人：李智德，组长。委托诉讼代理人：黄冬生，男，1961年11月20日生，汉族，住宜春市袁州区。原告丁冬清（以下简称原告）与被告李国辉、李秋生、宜阳新区官园街道官园社区樟树下居民小组（以下简称樟树下组）物权保护纠纷一案，本院于2020年6月30日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人，被告李国辉及其委托诉讼代理人，被告李秋生，被告樟树下组的负责人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决确认被告李国辉签约房产归原告所有，签约店面所有权归被告李秋生和原告共有；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：1997年6月21日，原告、被告李秋生与被告樟树下组签订《联合集资建房协议书》：“……二楼以上的房屋归原告与李秋生所有，一楼店面村民小组占55%，丁冬清、李秋生占45%……”竣工后，被告李秋生与原告合伙分得的东头卖给药检所，分得的一楼店面及二楼以上也完全处理完毕，余下的归原告所有。2014年将土地性质改为国有，2015年原告将房产证办理在自己名下。2016年由于偿还被告李国辉借款过程中免去相关费用，争取更多贷款，将房屋注销，最终没有贷款成功。2018年3月原告得知房屋将拆迁也没有补办登记手续。但也应为原告原始取得。一楼店面（宜房权证宜春字第**），2014年在申办国有土地性质时，将原告2005年二层取得的房屋产权证，改分为两本证，一层1-××号，二层产权证没有变。被告李国辉签约行为是被告李秋生拿登记在樟树下村民小组名下的旧产权证及登记在自己名下的店面协助被告李国辉办理的。被告李国辉签约的房产和店铺所有权属原告。原告故此诉至法院。被告李国辉答辩称：原告因为欠案外人彭寿根借款50万元无法归还，遂找到被告李国辉，决定将案涉店铺和房产出售给被告李国辉。于是，双方就被告李国辉前期投资在原告所开发项目的股金、分红以及双方之间的借款及利息综合达成口头协议。协议内容为：被告李国辉代原告向彭寿根归还借款本息54万元，加上前期投资股金18万元、借款15万元作为购买案涉店铺和房屋的款项，双方互不相欠。原告与被告于2016年4月8日对上述买卖进行确认，原告向被告李国辉出具房款收款收据。原告将案涉店铺的出租合同原件交付给被告李国辉，被告李国辉与被告李秋生妻子重新与租户签订了租赁合同，租户将租金交付给被告李国辉，被告李国辉对案涉房屋进行了收益和管理。案涉房屋买卖发生后，原告将原房屋产权证注销。被告李国辉购买原告的房产支付的款项与当时的市场价格相差不大，系支付了对价。请求法院驳回原告的诉讼请求。被告李秋生答辩称：案涉房屋是我、原告和被告樟树下组合伙联建的。原告把房产证抵押给了别人，是被告李国辉以54万元赎回来的。原告和被告李国辉谈房屋买卖是在我办公室谈的，最后是以100多万成交的。被告樟树下组辩称：案涉房屋是原告、被告李秋生和组上联建的。土地是组上的，报建是樟树下综合楼，所以产权证只能以樟树下组的名义登记。联建协议是村民小组得55%的店面，其余是原告和被告李秋生的。原告和被告李国辉为证实自己的主张均向本院提交了证据，结合庭审质证情况，本院综合认证如下：一、原告提交的证据：1、联合集资建房协议书。拟证明：1997年6月21日，原告、被告李秋生与被告樟树下组签订联建协议，约定了一楼店面村小组占55%，其余房屋及写字楼归原告和李秋生所有，以村民小组名义登记。经质证，三被告对该证据的真实性均没有异议，本院予以认定。2、房产证及土地证复印件。拟证明：被告李秋生处理了部分二楼写字楼和一楼一间店面后，剩余的房屋登记在原告名下。被告李国辉经质证认为：该证据均系复印件，对真实性、合法性均有异议。该土地证原件如果按照原告所述系被有关部门收走，也应当有相关部门出具的收条等有效证明证实；土地证与房产证是有区别的，二证合一前，有土地证并不代表有案涉房屋的所有权。被告李秋生经质证认为：原告系重复办证，房产证系登记在樟树下组，原告后来又办了一个证登记在他名下，房管局的人说以先办的证为准，原告把后办的证抵押给彭寿根了。被告樟树下组经质证认为：土地证原来办在村民小组名下，后来土地性质改为出让土地，李秋生和原告商量后将案涉房屋的土地证办理在原告名下。本院认为，该证据系复印件，结合原告提交的证据3，该房产证系被注销，故对房产证不予认定。对土地登记在原告名下，各被告没有异议，本院予以认定。3、不动产产权情况表。拟证明：2016年原告为了贷款将归个人所有的房屋产权注销，土地使用证归原告所有。被告李国辉经质证认为：二证合一前，有土地证并不代表有案涉房屋的所有权，该房产信息恰恰证明原告对案涉房产没有所有权，该产权系注销状态。被告李秋生经质证认为：案涉房屋是以樟树下组办的证，不知道原告是怎么办到的证。后来房管局把原告的证注销了，因为原告是后办的证。被告樟树下组经质证认为：因为没有过户费所以没有过户。本院认为，各被告对案涉房屋登记在原告名下的房产证被注销没有异议，本院对该事实予以确认。二、被告李国辉提交的证据：1、原告于2016年4月8日出具给被告李国辉的收款收据。拟证明：案涉房屋在2016年已由原告出售给被告李国辉。原告经质证认为：该54万元系借款，以购房款的形式向被告李国辉出具收据，是被告为了限制原告处置房屋。被告李秋生经质证认为：是原告和被告李国辉谈好房屋买卖付的款。被告樟树下组质证认为：与其无关。本院认为，原告对购房款收据系其出具没有异议，本院确认该事实。2、银行流水两张。拟证明：被告李国辉购房资金来源及支付购房款情况。原告经质证对真实性无异议。被告李秋生、樟树下组表示不清楚。本院认为，原告对收取款项没有异议，本院予以认定。3、借条三张。拟证明：原告曾经向李国辉借款的事实，同时说明原告与李国辉之间经济往来情况清晰，借款就是借款，购房款就是购房款。原告经质证认为：对真实性无异议，但对关联性和证明目的有异议。其他被告表示不清楚。本院认为，该证据可以证实原告与被告李国辉之间存在其他借贷关系，可以作为佐证。4、商铺租赁合同二份、李国辉收租金收据。拟证明：李国辉购买原告房屋后，原告将租赁合同交给了李国辉，由李国辉实际占有、使用、管理。2017年后由李国辉直接与租户签订租赁合同，证明李国辉实际取得案涉房屋的所有权。原告经质证认为：原告系用租金偿还被告李国辉的借款。被告李秋生经质证认为：李国辉和原告发生房屋买卖后，与李国辉一起跟租户重新签订了租赁合同。被告樟树下组表示与其无关。本院认为，各当事人对该证据的真实性均没有异议，本院予以认定。5、宜阳新区官园街道官园社区樟树下居民小组出具的申请书。拟证明：案涉房屋于2016年4月由原告转让给了李国辉，樟树下组向宜春市房管局申请将案涉房屋所有权过户给李国辉和李秋生。原告经质证认为：申请书的相关内容与事实不符，1997年综合楼就已经完工，而原告与被告李国辉之间的债权债务始于2015年10月份。被告李秋生、樟树下组经质证认为：原告与被告李国辉买卖房屋成立后要过户，因该房屋登记在樟树下组，需要樟树下组出具申请书。本院认为，该证据系案涉房屋产权登记人出具给相关职能部门用于过户，可以佐证原告将案涉房屋转让给被告李国辉的事实，本院予以认定。6、宜春市房产档案查询申请表、不动产产权情况表。拟证明：案涉房屋原来登记在原告名下，2016年8月3日已被注销。原告经质证对真实性、合法性、关联性均无异议，但认为注销系为了贷款。被告李秋生、樟树下组经质证认为，因为过户才发现案涉房屋办了二个证，所以注销了原告办的证。本院认为，各当事人对该证据的真实性均未提出异议，本院予以认定。7、建设工程规划许可证。拟证明：案涉房屋最初系由樟树下组与原告、李秋生联建。各当事人对该证据均无异议，本院予以认定。8、申请法院调取的拆迁房产信息记录。拟证明：拆迁合同上的赔偿标的物房产证号分别为：1-××号、1-**，该两证登记在樟树下组和李秋生名下，与原告无关。原告经质证认为：拆迁房屋的土地证登记人系原告，恰恰证明被告李国辉不是案涉房屋的所有权人。被告李秋生、樟树下组没有异议。本院认为，该证据系自相关职能部门调取，可以确认其真实性，本院予以认定。综上认证，结合庭审调查，本院确认本案事实如下：原告系被告李国辉的妻舅。1997年6月21日，被告樟树下组作为甲方，原告和被告李秋生作为乙方，签订《联合集资建房协议书》，约定：由甲方在袁山大道东段海天公司侧边提供一块土地，与乙方合作建房，建房费用由乙方承担，房屋一楼店面的55%归甲方所有，其余的归乙方所有。房屋建成后，原告和被告李秋生将三楼以上以及该栋楼房的东边全部出售给他人。剩余的一楼店铺的55%归被告樟树下组，案涉一楼店铺和二楼西边房屋归原告和被告李秋生共有。因案涉房屋系以被告樟树下组的名义报建，故2003年办理房产权证时，产权登记在樟树下组名下，案涉二楼房产产权证号为：宜房字第**，房屋所有权人：官园樟树下村民小组，所在层数2层，建筑面积513.11平方米。2015年案涉房屋改变土地性质为国有出让土地，在办理土地证时，原告与被告李秋生为相互制约，经协商一致，将二楼西边的土地使用权人登记为原告。土地证号为：宜春国用（2015）第000013**。案涉一楼店面登记在被告李秋生名下，产权证号为：宜房权证宜春字第1-××8，房屋所有权人为李秋生，建筑面积58.21平方米。土土地证号为：宜春国用（2015）第000044**土地使用权人为：李秋生。2006年6月15日，原告通过其他途径将案涉二楼房屋重复登记在其名下。2016年，原告以其案涉房屋重复办理的产权证抵押在案外人彭寿根处借款50万元无法归还。原告便与被告李国辉商量，由被告李国辉购买案涉房屋。被告李国辉筹集54万元支付给案外人彭寿根后，原告于2016年4月8日向被告李国辉出具收据，并注明李国辉交来购买袁山大道东路房款。原告将案涉房屋的产权证、土地证交给被告李国辉，将案涉店铺的租赁合同交给被告李国辉，并由被告李国辉收取租金。2017年4月20日，被告李国辉、李秋生与租户重新签订案涉店铺的租赁合同，并继续收取租金至该房屋被征收。2016年，原告与被告李国辉、李秋生一同前往房管部门办理产权过户手续时，发现原告存在重复办证情况，房管部门遂将办理在原告名下的产权证注销。因为过户需要交纳的税费较高，被告李国辉没有能力交纳，故未办理案涉房屋的过户手续。2020年，案涉房屋被征收拆迁。2020年4月15日，被告李国辉与宜春市宜阳新区房屋征收与补偿安置办公室签订《宜阳新区商业房产（店面）征收与补偿安置协议》，被征收房产为：宜房房权证宜春字第**，房权证宜房字第**土地土地证号：宜春国用（2015）第000044**春国用（2015）第00001354号。被告李国辉应得补偿款合计4354329.1元。现原告以其系被告李国辉被征收的房产的产权所有人为由，向本院提起诉讼，请求确认案涉房产产权归其所有。本案在审理过程中，原告提出诉讼保全申请，本院依法作出（2020）赣0902民初3930号民事裁定书。本院认为，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利，但应当提供证据证实。本案案涉房屋原系原告与被告李秋生、樟树下组合伙联建，其所有权归原告与被告李秋生共有。后原告将案涉房产转让给被告李国辉，虽然未签订书面的房屋买卖合同，未办理过户手续，但原告出具给被告李国辉的收款收据载明系收到购房款，说明被告李国辉支付的是购房款。原告称被告李国辉支付的54万元系借款的意见，没有证据证实，本院不予采信。被告支付54万元后，原告将案涉房屋的产权证、土地使用权证以及房屋租赁合同均移交给了被告李国辉，由被告李国辉收取租金直至房屋被征收。案涉房屋由被告李国辉实际占有、使用、管理和收益，因此，可以认定案涉房屋的所有权实际转移给了被告李国辉。作为案涉房屋的名义登记人被告樟树下组和共有人被告李秋生对此均没有异议。原告主张案涉房屋的所有权缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第七条、第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：驳回原告丁冬清的诉讼请求。案件受理费42075元，诉讼保全费5000元，由原告丁冬清承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉费，款汇至江西省宜春市中级人民法院,开户行：农业银行宜春经济开发区支行，账号：14×××07。如逾期未交纳，按自动撤回上诉处理）。审 判 长  欧阳萍人民陪审员  熊 枫人民陪审员  孔志华二〇二〇年九月十八日代书 记员  彭利娟