辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)辽06民再64号 上诉人（一审原告）：田玉涛，男，1957年7月28日出生，汉族，系丹东东霸润滑材料有限公司退休职工，住辽宁省丹东市振兴区。 委托诉讼代理人：包磊，辽宁云舒律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：陆家明，男，1963年2月28日出生，汉族，系丹东东泰工程运输有限公司总经理，住辽宁省丹东市振安区。 委托诉讼代理人：王晓晨，辽宁维禹律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：李伟，男，1965年5月13日出生，汉族，系丹东新天池宾馆总经理，住辽宁省丹东市振安区。 委托诉讼代理人：成少岩，辽宁兴达律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：丹东亿荣房地产开发有限公司。住所地：辽宁省丹东市振兴区大偏岭路**。 法定代表人：王荣义（已故），该公司经理。 原审第三人：刘庆国，男，1967年8月14日出生，汉族，住辽宁省丹东市振兴区。 上诉人田玉涛因与被上诉人陆家明、李伟、丹东亿荣房地产开发有限公司（以下简称亿荣公司）及原审第三人刘庆国案外人执行异议之诉一案，田玉涛不服本院（2017）辽06民终805号民事判决，向辽宁省高级人民法院申请再审，辽宁省高级人民法院于2018年12月10日作出（2018）辽民申1144号民事裁定，提审本案，并于2019年8月9日作出（2019）辽民再130号民事裁定，撤销原一、二审判决，将本案发回丹东市振安区人民法院重审。丹东市振安区人民法院于2020年3月12日作出（2019）辽0604民初1332号民事判决，田玉涛不服，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人田玉涛的委托诉讼代理人包磊、被上诉人陆家明的委托诉讼代理人王晓晨、被上诉人李伟的委托诉讼代理人成少岩到庭参加诉讼。被上诉人亿荣公司及原审第三人刘庆国经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 田玉涛上诉请求：撤销（2019）辽0604民初1332号民事判决，改判支持田玉涛的请求。其主要事实和理由是：本案的房屋无论从购买目的还是实际结果都系用于居住；田玉涛的名下并无其他用于居住的房屋；原审法院判决正确。 陆家明辩称，田玉涛称其购买案涉房屋的目的及最终结果是为了居住，但从其提供的入户通知单等证据看，该房屋2012年5月28日就具备了入住条件，但截止2014年4月24日查封该房屋之日，田玉涛仍没有入住该房屋。 李伟辩称，同意陆家明的答辩意见，本案与李伟无关。 田玉涛向一审法院起诉请求：1.确认田玉涛对丹东市振兴区健康路益荣佳园13号楼603室房屋享有所有权；2.请求判令亿荣公司协助田玉涛办理过户登记手续；3.解除对丹东市振兴区健康路益荣佳园13号楼603室房屋的查封，并停止对涉案房屋的执行。 一审法院认定事实：2010年7月30日，田玉涛与亿荣公司签订了《认购协议》，该协议主要内容：田玉涛购买亿荣公司开发的坐落于丹东市振兴区房屋（78.55平方米），田玉涛于当日支付了全部购房款205644元。亿荣公司为田玉涛出具了收款收据。协议签订后，2012年5月28日，亿荣公司向田玉涛发放了《领取入户通知单列表》，田玉涛交纳了住宅专项维修基金4053元、物业管理费377元、进户装修垃圾清运费150元、水费储蓄260元、电费储蓄200元、生活垃圾处置费24元、取暖费2236元、房屋设施变更费1000元、有线电视初装费350元，田玉涛自认于2015年6月26日实际入住涉案房屋。2011年9月1日，田玉涛另购有一套房屋，位于丹东市元宝区，面积168.78平方米。陆家明、李伟与亿荣公司、刘庆国民间借贷纠纷一案，该院于2011年3月30日作出（2010）振安民三初字第00298号民事判决，判决刘国庆于判决生效后偿还陆家明、李伟借款本金380万元及利息，亿荣公司在刘庆国对上述款项不能偿还的范围内承担偿还责任。判决生效后，陆家明、李伟于2013年9月4日向该院申请强制执行，该院于2014年4月24日作出（2013）振安执字第00429－1号民事裁定，查封了登记在亿荣公司名下的部分房屋，其中包括涉案房屋。在执行中，田玉涛以涉案房屋已在法院查封前由其购买，房屋应归其所有为由，向该院提出执行异议，请求停止对涉案房屋的执行。该院于2016年7月7日作出（2016）辽0604执异22号民事裁定，驳回田玉涛的执行异议申请。 一审法院认为，关于田玉涛主张的涉案房屋所有权的问题。《中华人民共和国物权法》第十四条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。虽然田玉涛与亿荣公司签订了《房屋认购协议书》，但涉案房屋尚登记在亿荣公司名下，所有权仍归亿荣公司，故对田玉涛要求确认涉案房屋归其所有的请求，不予支持。关于田玉涛请求解除对涉案房屋查封及停止执行涉案房屋的问题，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，涉及条文第（二）项的适用是争执的焦点问题。该条文包含两方面含义，一是所购商品房用于居住，二是买受人名下无其他用于居住的房屋。关于田玉涛购买的房屋是否用于居住的问题，田玉涛与亿荣公司于2010年7月30日签订了《认购协议》，2012年5月28日，田玉涛领取了《领取入户通知单列表》，并交纳了相关费用，但田玉涛自认于2015年6月26日才实际入住涉案房屋。关于查封房屋是否是买受人唯一住房？认定唯一住房是在买受时还是在查封时？从《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条制定的目的来看，该条是为了解决物权期待权与一般金钱债权执行相冲突的问题。既然该条文是在针对执行异议中做出的，应该确认在查封时所查封的房屋是否是买受人的唯一住房，而不应该以购买时是否是买受人的唯一住房来认定。田玉涛于2010年7月3日购买了涉案房屋（建筑面积78.55平方米），当时可以签订《商品房买卖合同》，而田玉涛却签订《认购协议》。田玉涛与亿荣公司虽然在本院查封涉案房屋之前购买了涉案房屋,但是田玉涛却是在该院查封该房屋之后实际入住，且当时田玉涛名下已有其他住房，故其目的是为阻止法院对涉案房屋的执行，其请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（二）项规定的情形。田玉涛就涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其主张排除执行的理由不成立。故对田玉涛请求停止对涉案房屋执行的请求，不予支持。 一审法院判决：驳回田玉涛的诉讼请求。案件受理费100元，由田玉涛负担。 二审时田玉涛提供如下证据： 1.牛心台国有工矿棚户区房屋搬迁安置协议书、征收货币补偿协议书，证据原件已遗失，该证据系从本溪市明山区土地征收办公室复印，证明田玉涛名下的160多平方米的房屋是其父母为到丹东定居，出资购买并居住的。 2.振安区人民法院2016年2月25日通知的复印件，证明该日执行法院才向田玉涛送达查封通知。 3.丹东市不动产登记中心和毛盔山办事处通知的复印件，内容是案涉房屋可以登记，证明案涉房屋没有办理房屋登记系客观原因造成，不是田玉涛的过错。 陆家明质证意见：上述三组证据均不符合民诉法规定的新证据的条件，第一组证据系复印件，对真实性有异议，即使168平方米房屋有田玉涛父母部分出资，但根据物权法规定，不动产的所有权以登记为主，其父母的出资行为应视为对田玉涛的赠与，其父母即使真的居住在该房屋内，也不影响田玉涛居住使用；第二组证据，对真实性无异议，法院查封房屋后，不止一次发过类似的通知，但不能成为田玉涛提出执行异议请求阻却执行的理由；第三组证据，与本案不具有关联性，也不能以该通知作为田玉涛此时才可以办理房屋产权的依据。 李伟质证意见：与李伟无关。 本院认证意见：第一组证据为复印件，陆家明不予认可，故不予采用；第二组证据，对真实性予以确认，可以证明执行法院于2016年2月25日向田玉涛送达涉案房屋查封通知；第三组证据，因陆家明、李伟未对其真实性予以否认，故对真实性予以确认。 本院庭后调取了丹东市不动产登记中心出具的《不动产登记信息，其中涉案房屋现址为振兴区健康路67号1单元603室，登记时间为2018年4月12日。 田玉涛质证意见：以登记机关登记为准。 陆家明质证意见：对此予以认可，应以不动产登记部门的登记为准。 李伟质证意见：以登记机关登记为准。 本院认证意见：对证据的真实性予以确认，可以证明亿荣公司于2018年4月12日在不动产部门办理了登记。 本院查明的事实：2018年4月12日，亿荣公司对涉案房屋在丹东市不动产登记中心办理了登记。涉案房屋在不动产部门登记的地址为丹东市振兴区健康路67号1单元603室。 其余事实与原审法院认定的事实相同。 本院认为，本案争议的焦点是：田玉涛是否享有阻却涉案房屋执行的民事权利。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条明确规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，田玉涛对案涉登记在亿荣公司名下的商品房提出执行异议，其依据的是物权的期待权，该物权期待权是否具有排除执行的效力，需要符合上述规定的情形。经查《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住址；（二）商品房基本情况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方法”；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。本案中，田玉涛与亿荣公司签订的《认购协议书》基本具备上述主要内容，且亿荣公司已向田玉涛收取了全额购房款，故可以认定田玉涛与亿荣公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，并支付了全部价款。田玉涛的购房行为符合上述规定（一）、（三）项的情形。田玉涛与亿荣公司于2010年7月30日签订了《认购协议》，2012年5月28日，田玉涛领取了《领取入户通知单列表》，并交纳了相关费用，表明其为取得物权已履行了一定的义务并以一定的方式对外进行了公示，其对涉案房屋已享有管理和支配权，符合上述规定第（二）项的情形。涉案房屋于2018年4月12日亿荣公司才在不动产部门办理登记，即房屋的买受人在此之后方可办理过户登记，而在2014年4月24日，涉案房屋已被查封，故可以认定涉案房屋系“非因买受人自身原因未办理过户登记。”因田玉涛的主张符合上述法律规定，其所享有的民事权益，足以排除对涉案房屋的执行。故原审法院再审判决驳回田玉涛的诉讼请求不当，本院二审应予纠正。 田玉涛作为无过错买受人，其对涉案房屋享有物权期待权，即指因已符合部分权利取得之要件，而对未来取得完整所有权且依法律及当事人约定而受到保护的期待权利。但该权利并不等同于所有权，《物权法》第九条规定“不动产特权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”据此，房屋的所有权应依据登记来确定，只有经过产权变更登记才能发生房屋所有权转移的效力。本案中，涉案房屋至今仍未办理房屋产权变更登记，房屋的所有权人仍登记为亿荣公司，田玉涛只有在未来条件成就办理了房屋产权变更登记后，其对涉案房屋的权利才可由物权期待权转变为物权的所有权，故对田玉涛请求确认其对涉案房屋享有所有权并由亿荣公司协助其办理过户登记手续的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，田玉涛的上诉请求部分成立，对该部分请求予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下： 一、撤销丹东市振安区人民法院（2019）辽0604民初1332号民事判决； 二、不得执行坐落于丹东市振兴区房屋； 三、驳回上诉人田玉涛的其他诉讼请求。 一审案件受理费100元，二审案件受理费4285元，合计4385元，由上诉人田玉涛负担1285元，由被上诉人陆家明、李伟、丹东亿荣房地产开发有限公司负担3100元。 本判决为终审判决。 审判长  卢国华 审判员  白银河 审判员  徐 蕙 二〇二〇年十二月七日 法官助理安妮 书记员王翌