广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0107民初3198号 原告：崔经林，男，1993年10月29日出生，汉族，住南宁市江**。 委托诉讼代理人：刘品志（系原告崔经林妻子），住南宁市江**。 委托诉讼代理人：姚海，南宁市东盟法律事务中心法律服务工作者。 被告：广西金耀置业有限公司（原广西绿地金耀置业有限公司），住所地南宁市高新区罗贤路西面、相思湖北路北面罗文村棚户区改造项目临时安置过渡房裙楼**，统一社会信用代码：91450100MA5KYGNY8U。 法定代表人：陈祖毅，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘源，广西同望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃杨子涵，广西同望律师事务所实习律师。 原告崔经林与被告广西金耀置业有限公司（以下简称金耀公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月9日公开开庭进行了审理。原告崔经林的委托诉讼代理人刘品志、姚海，被告金耀公司的委托诉讼代理人刘源、覃杨子涵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告崔经林向本院提出诉讼请求：1.判决被告继续履行合同并且拆掉遮挡三间房 间的全部正对着二楼的商业围墙；2.判令被告承担赔偿损失122640元；3.本案诉讼费用由被告承担。庭审过程中，原告明确其第2项诉讼请求为：2.判决被告向原告赔偿损失125578.3元（计算方式：商业围墙长度11米×高度1.3米×购房单价8781.7元）。事实与理由：原、被告于2019年4月26日签订商品房买卖合同，原告按照合同约定全面履行义务，合同约定于2020年3月30日前交房。2020年3月13日，原告依照被告通知到现场办理房屋交付手续，交付当日进入房屋时原告发现整套房屋的通透面全部被正对着二楼的商业围墙围挡住了，且围墙距离房屋仅20公分，对室内的通风、采光、视线、居住舒适度均受到严重影响；与当时被告的销售置业顾问经理销售承诺、销售宣传单页、销售沙盘模型展示均不一致，且在合同附图中未明确房屋红线位置，未特别说明告知围墙的高度，围墙距离房屋的尺寸和可能影响通风、采光、视线等不利因素的相关差异。被告未履行全面告知义务，且侵犯消费者的知情权并涉嫌虚假承诺销售，属于合同履行义务不符合约定。原告系在被告交房后才发现这个问题的存在，原告就立刻与被告交涉并于2020年3月17日给被告发法律意见函，被告接收法律意见函后，置之不理没有任何沟通意愿，对于如何补救措施没有任何的反馈，被告在拖延时间。根据上述事实，原、被告之间的商品房买卖合同法律关系明确，根据合同法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现原告特向法院起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告金耀公司辩称，一、被告既无违约行为亦无侵犯原告知情权之行为，原告之诉请既无事实依据亦于法无据。首先，案涉房屋所在项目系由南宁市建筑设计院设计，于2017年3月23日通过南宁市规划管理局审批，并于2019年9月1日通过五方建设工程质量竣工验收，案涉房屋及所在项目的外观结构与规划图显示一致。其次，原、 被告签订的《南宁市商品房买卖合同》第17页附件一房屋平面图中，将案涉房屋的位置及建筑切面清楚准确的绘制、标注出来，可见案涉房屋南北均存在墙体建筑，且原告在该页的平面图下方亦进行了签字捺印确认。再次，在原告向法院提交的第6份证据《不利因素告知书》中可见被告对案涉房屋所在项目或将面临的不利因素，包括在楼栋的裙房屋面可能出现墙体可能存在视线遮挡等，已通过在售楼部公开张贴的方式广而告之。最后，《南宁市商品房买卖合同》附件六第十四条载明：“该项目周边以及小区内存在以下可能对该房屋产生不利影响的因素，出卖方已经在销售时明示并在房价中考虑额这些因素，现再次特别提示买受方注意：（1）对于红线内外不利因素出卖方已经进行过现场公示。”被告就案涉房屋所涉之不利影响已再次在合同中提醒了原告，且原告购买的案涉房屋销售单价与同楼栋房屋均价相比已明显低于均价600元。综上所述，案涉房屋之设计、建造皆符合规划及相关法律法规并通过了竣工验收，且被告不论是在房屋销售时或是在合同中都对案涉房屋之情况进行了全面如实的告知，同时在房屋销售单价上予以体现，因此被告并无任何虚假承诺销售及违约的行为。 二、原告拆掉商业墙体的诉请涉嫌权利滥用。如前所述，案涉房屋及所在项目之设计已通过规划审批，且已经过五方竣工验收，符合相关法律规定，无法任意拆除更改。另一方面，拆除案涉房屋周围墙体对同楼栋其他房屋结构产生巨大影响，难以履行。因此原告此项诉请若得到支持将会对社会资源及公共利益造成极大浪费与损害。 三、原告主张赔偿损失122640元无事实依据。根据“谁主张谁举证”原则，原告应就其主张的损失提出相应证据，否则应承担举证不能的后果。原告主张的损失金额于诉状中未见相应的事实及证据，亦未言明对应的计算方式，被告对此不予认可。 四、案涉房屋周围的墙体并未造成原告居住的目的无法实现。根据原告提交的证据5房屋照片可见，案涉房屋周围存在墙体造成了一定程度的视线遮挡，但就该房屋的 采光等影响原告居住的因素没有明显的损害，并未造成原、被告签订《商品房买卖合同》购买案涉房屋用于居住的合同目的无法实现的结果，因此原告要求被告承担承担违约责任无事实及法律依据。 综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月26日，原、被告签订《南宁市商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买位于南宁市城国际花都6号楼2单元三层301号房（以下简称301号房），建筑面积114.60平方米，其中套内建筑面积92.16平方米，公摊的共有共有建筑面积22.44平方米，按套内建筑面积计价，该商品房单价为7189.49元／平方米，总金额为662583元。合同第九条约定被告应于2020年3月30日前将取得建设、施工、监理、设计、勘察单位五方联合验收合格的商品房交付原告使用。原告在合同附件一房屋平面图下方签字。合同附件六《合同补充协议》第十四条“关于红线内、外不利因素的特别告知”约定：“该项目周边以及小区内存在以下可能对该房屋产生不利影响的因素，出卖方已经在销售时明示并在房价中考虑了这些因素，现再次特别提示买受方注意：（1）对于红线内外不利因素出卖方已经进行过现场公示。该公示系出卖方根据当时所在区域相关资料进行整理与概述，因无相关政府数据系统核对且周边变化处于不时变化中，出卖方无力确保公示信息为周边所有的不利信息，在此亦不作为本合同中出卖方承诺和保证，出卖方不承担违约责任。若有相关信息误差或者变更，恕不另行通知。” 被告在售楼部展示的《绿地西城国际花都项目不利因素告知书》载明：一、本项 目红线内不利因素：……3、根据建设需要，楼栋的裙房屋面、楼顶、地、地下室及避难区可能出现机房备、管道、墙体等，可能存在一定的噪音、视线遮挡等影响。……5、项目沿街设置有一定比例的底商，B地块东北方位设置有商业综合体，可能存在一定的噪音及光线影响。 签订合同后，原告已向被告支付全部购房款662583元。原告称其还与被告另行签订了一份装修合同，约定的装修款为343800元。 被告主张301号房的销售单价低于同楼栋房屋均价600元，并提交绿地西城花都6号楼2单元1002号房、1005号房的《南宁市商品房买卖合同》予以证实。 另查明，涉案房屋所在项目系由南宁市建筑设计院设计，于2017年3月23日通过南宁市规划管理局审批。 涉案绿地西城国际花都6号楼住宅部分于2017年8月24日取得《商品房预售许可证》。绿地西城国际花都房地产项目B地块6#楼于2017年5月17日取得《建设工程规划许可证》，于2019年8月14日取得《南宁市建设工程规划条件核实证明（初步）》，本证明作为建设工程符合规划条件予以核实的凭证。2019年9月6日，涉案绿地西城国际花都房地产项目B地块6#楼经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方联合验收合格，并取得《建设工程质量竣工验收意见书》。 同时查明，本院于2020年7月24日组织原、被告双方到涉案房屋进行现场勘察，经测量，原、被告双方均确认301号房南面商业围墙长度为10.7米，高度为1.17米，商业围墙距离房屋墙面0.72米。 本院认为，原告与被告签订的《南宁市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合法有效，双方均应全面履行各自义务。 关于原告要求拆除商业围墙的诉讼请求。涉案房屋所在项目系由南宁市建筑设计院设计且于2017年3月23日通过南宁市规划管理局审批，后被告按照规划、设计要求进行建设，该项目已取得《建设工程质量竣工验收意见书》，因此，涉案项目的设计、建设均符合相关规定，原告要求被告拆除二楼商业围墙的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。 关于原告要求被告赔偿损失的诉讼请求。涉案房屋所在项目的设计图纸于2017年3月23日通过南宁市规划管理局审批，此时，被告已知悉涉案301房外墙存在商业墙体及商业墙体的高度、长度及与涉案房屋外墙的距离，也就是说被告在签订合同时就已明知涉案房屋外存在商业墙体遮挡房屋视线、采光、通风等不利因素，但被告在2019年4月26日签约时并未向原告明确告知该不利因素，而仅是在售楼部展示《绿地西城国际花都项目不利因素告知书》且展示的内容仅为“可能出现……墙体等，可能存在一定的……视线遮挡”，并未具体明确；合同附件一房屋平面图中亦没有文字提示涉案301号房外存在商业墙体，因此，本院认定被告对涉案房屋外存在商业墙体遮挡房屋视线、采光、通风等不利因素未尽告知义务。被告主张其在销售涉案房屋时已告知原告该不利因素并将销售价格调低，但根据一般常理，商品房的价格受楼层及签约时间等多种因素影响，故被告提交的同楼栋1002号房、1005号房的合同所记载的销售单价高于涉案房屋的销售单价，并不能直接推断出原告在购买涉案房屋时已获得低于市场价的优惠，现被告未能提供其他证据予以佐证，故对于被告的主张，本院难以采信。由于涉案房屋所在项目在原告签约时尚未竣工，原告无法通过现场察看获知涉案房屋的状况，被告未向原告如实告知房屋存在的不利因素，根据本院现场勘查测量，被告向原告交付的301号房南面商业围墙长度为10.7米，高度为1.17米，商业围墙距离房屋墙面0.72米，确实对房屋的采光、通风等方面构成一定影响，即被告向原告交付的房屋存 在瑕疵，根据《中华人民共和国合同法》第一百五十三条“出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。”之规定，被告应当对其出售给原告的房屋承担瑕疵担保义务，故被告应当按照《中华人民共和国合同法》第一百五十五条之规定向原告承担违约责任。《合同补充协议》第十四条关于出卖方不承担违约责任的约定，由于该责任限制条款属于被告事先拟定，并在房屋销售中重复使用的条款，属于格式条款的范畴，被告并未采用足以引起原告注意的文字、符号、字体等特别标识等合理的方式提请原告注意免除或者限制其责任的条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十条之规定，前述合同条款应属无效。因此，被告应当向原告承担违约责任。由于合同中未对违约责任的承担方式进行约定，本院结合涉案房屋的单价、面积以及房屋外商业墙体的高度、长度等因素，酌情确定被告应承担减少原告购房款50000元的违约责任，因此，被告应向原告返还购房款50000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《不动产登记暂行条例》第二条、第三条、第五条第（二）款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告广西金耀置业有限公司向原告崔经林返还购房款50000元； 二、驳回原告崔经林要求被告广西金耀置业有限公司拆掉遮挡三间房间的全部正对着二楼的商业围墙的诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决指定的期限内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可于本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费10426元，保全费1133元，两项合计11559元（原告崔经林已预交），由被告广西金耀置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  韦月玲 人民陪审员  李桂珍 人民陪审员  刘 敏 二〇二〇年十月三十日 书 记 员  唐 敏