河南省漯河市源汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1102民初1918号原告：张春香，女，汉族，1954年9月12日出生，住河南省漯河市源汇区。委托诉讼代理人：宋天毅，河南长风律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫锦，河南强人律师事务所律师。被告：河南中汇商业发展有限公司，住所地漯河市源汇区人民路与交通路交叉口中汇广场。法定代表人：张杰，公司总经理。委托诉讼代理人：刘振凯，河南国银律师事务所律师。被告：河南华东实业有限公司，住所地漯河市源汇区人民路中汇广场**楼******。法定代表人：张杰，公司总经理。委托诉讼代理人：孟振宇，河南国银律师事务所律师。被告：漯河千盛购物广场有限公司，住所地漯，住所地漯河市源汇区交通路与人民路交叉口v>法定代表人：韩振文，公司总经理。原告张春香与被告河南中汇商业发展有限公司（以下简称中汇公司）、河南华东实业有限公司（以下简称华东实业公司）、漯河千盛购物广场有限公司（以下简称千盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。张春香的委托诉讼代理人宋天毅、闫锦，中汇公司委托诉讼代理人刘振凯，华东实业公司委托诉讼代理人孟振宇均到庭参加了诉讼。千盛公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张春香向本院提出诉讼请求：1．解除张春香与中汇公司、华东实业之间的租赁合同关系；2．判令中汇公司、华东实业公司向张春香支付拖欠房租14112元及违约金；3．判令千盛公司在应付中汇公司、华东实业租金范围内向张春香承担责任；4．诉讼费由被告承担。事实和理由：张春香将自己购买的位于中汇广场的房产委托中汇公司进行投资经营管理。协议履行过程中，中汇公司统一委托华东实业公司、将张春香的房产租赁给千盛公司，期间均由华东实业向张春香直接支付租金。由于华东实业拖欠张春香的房租，张春香起诉，经源汇区人民法院认定，截至2019年8月31日，华东实业拖欠房租32620元（每月租金4704元，增加面积部分每月租金233元）。但是9月至11月的房租，华东实业仍未主动支付。中汇公司辩称，1．双方签订的合同约定，该合同为不可撤销合同，张春香没有单方解除权，不得单方解除，因此张春香请求解除合同不应当支持；2．因法院对千盛公司下达协助执行通知书，致使前身公司未对中汇公司支付相应房租，所以中汇公司也无法对张春香支付相应的房租；3．在委托合同履行过程中，中汇公司代张春香支付了房租所涉及的相关税金，此代付税金应在支付张春香房租时予以扣除。华东实业公司辩称，华东实业公司并非涉案合同的签订方和履行方，其向张春香支付租金的行为系代中汇公司所付。从合同相对性来讲，华东实业公司不是本案适格被告，更没有向张春香支付租金的义务。千盛公司未答辩。经审理查明，2012年1月12日，张春香（甲方）与中汇公司（乙方）签订《商业用房委托投资经营管理合同》，合同约定：第一条委托标的甲方购置的位于河南省××交通路与××交叉口××广场内××楼××号，建筑面积40.40平方米。甲方《商品房买卖合同》的编号：2005-290。甲方就其拥有的中汇广场商铺的全部投资经营管理权委托给乙方，由乙方在法律规定的范围内进行合法经营，乙方在保证甲方委托前的市场价值的基础上，全面展开专业有效的经营，提升整个被委托商业项目的行业地位、品牌地位及市场价值。第五条委托期限委托经营期限为10年，即从2012年1月1日起止于2021年12月31日。甲乙双方同意在本合同约定的时间内，本合同为不可撤销合同。第六条租金支付1．租金标准：在本合同有效期内，2012年1月1日至2017年12月31日（共6年），乙方按甲方与漯河市华东房地产开发有限公司（以下简称华东地产公司）约定的《商品房买卖合同》总价款的9%作为年租金，2018年1月1日至2021年12月31日（共4年），乙方按甲方与华东地产公司约定的《商品房买卖合同》总价款的10%作为年租金。如甲方与华东地产公司签订的《商品房买卖合同》面积与产权面积有差异的以最终调整后总价为准。在产权面积调整之前已支付的租金不再改变，乙方在收到华东地产公司总价调整确认函后次月给予调整。2．支付日期（1）乙方2012年1月1日至2017年12月31日期间按月份向甲方支付租金，每月月底之前，乙方将当月租金3627元向甲乙双方共同认定的工商银行以划拨方式向甲方一次性付清；乙方2018年1月1日至2021年12月31日期间按月份向甲方支付租金，每月月底之前，乙方将当月租金4030元向甲乙双方共同认定的工商银行以划拨方式向甲方一次性付清。（2）乙方在委托经营期间，总共存入期数为120期。第七条甲方的权利和义务1．委托期内无论乙方的经营是否盈亏，甲方均有权按照约定的时间和标准向乙方收取租金。3．甲方不得单方面解除本合同。第十一条违约责任3．乙方无正当理由逾期向甲方交付租金，乙方应按实际逾期金额及天数每日万分之一向甲方支付违约金。合同签订后，中汇公司支付租金至2019年2月。2019年7月1日张春香诉至本院请求1．解除张春香与中汇公司签订的《商业用房委托投资经营管理合同》；2．判令中汇公司、华东实业公司、华东地产公司向张春香支付拖欠房租32801元及违约金；3．判令千盛公司自张春香与中汇公司解除委托关系之日起向张春香支付租金。本院2019年12月27日出具（2019）豫1102民初2676号民事判决，判决一、中汇公司、华东实业于判决生效之日起三日内向张春香支付租金32620元；二、中汇公司于判决生效之日起三日内向张春香支付违约金，违约金计算方式以32620元为基数自2019年8月31日起按日万分之一计算至付清之日止；三、驳回张春香的其他诉讼请求。2019年9月至11月的租金中汇公司未向张春香支付。以上事实有本院（2019）豫1102民初2676号民事判决书及当事人的陈述等在卷佐证。本院认为，根据当事人的诉辩主张及庭审质证意见，本案争议的焦点为：一、合同是否应当予以解除；二、承担支付租金及违约金责任的问题；三、租金及违约金的计算。根据本案查明的事实、证据，对上述焦点问题分析评判如下：一、关于合同是否应当解除的问题。张春香与中汇公司签订的《商业用房委托投资经营管理合同》，关于张春香不得单方解除该合同的约定，违反了法律强制性规定，该约定应认定无效，但不影响合同其他条款的效力。中汇公司以张春香不具有单方解除权的抗辩理由不能成立。但《中华人民共和国物权法》第七十一条规定：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。张春香在订立合同时应当知道该商铺所有权的性质不能等同于独立商铺，其权利行使必然受到一定的限制。中汇公司订立合同后整合小业主的商铺，对整个商业区域规划、布局，统一经营管理，并与最终租户订立租赁合同。现千盛公司使用面积不仅包括张春香所有面积也涵盖了其他业主的产权面积。故本案不具备解除合同的客观条件，为了维护市场秩序的稳定，避免侵害其他业主的合法权益，对于张春香请求解除商铺租赁合同的请求不予支持。二、关于租金及违约金承担主体的问题。本院认为，中汇公司作为承租人，应当按照约定的期限支付租金，逾期未支付租金，应当按照合同的约定支付违约金。2017年12月19日，小业主代表与千盛公司、华东实业公司签订的《协议》约定：千盛公司每月所支付至华东实业公司的租金，华东实业公司保证此项资金专款专用于漯河项目。以后每月小业主租金华东实业公司保证按时进行支付。庭审中，各方均认可支付张春香等业主的租金是由千盛公司支付给华东实业公司，再由华东实业公司支付给小业主。华东实业公司辩称，其是代中汇公司向业主支付租金。对此，本院认为，《协议》已明确约定该租金专款专用于支付业主，且华东实业公司承诺以后每月小业主租金华东实业公司保证按时进行支付，至于中汇公司与华东实业公司之间如何约定，是何关系，不影响张春香向华东实业公司请求支付租金的权利。但华东实业公司并非《商业用房委托投资经营管理合同》的相对方，该合同关于违约金的约定对华东实业公司不发生法律效力。张春香请求由千盛公司向其支付租金，千盛公司虽是案涉房屋的实际使用人，但双方并无合同关系，对于张春香该项请求，本院不予支持。三、关于租金及违约金的计算问题。关于租金及违约金的计算问题。本院（2019）2676号民事判决已经认定张春香2018年1月起增加部分的租金为每月233元（28000元×10%÷12月），双方约定的2018年1月1日至2021年12月31日每月租金4030元。所以2019年9月至2019年11月合计租金应为12789元（233元/月×3＋4030元/月×3）。《商业用房委托投资经营管理合同》约定的房租系按月支付，逾期支付应当自欠付之日起算违约金。为简化法律关系，酌定统一从2019年12月1日起计算违约金。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，判决如下：一、河南中汇商业发展有限公司、河南华东实业有限公司于本判决生效之日起三日内向张春香支付租金12789元；二、河南中汇商业发展有限公司于本判决生效之日起三日内向张春香支付违约金，违约金计算方式以12789元为基数自2019年12月1日起按日万分之一计算至付清之日止；三、驳回张春香的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费75元、保全费160元，合计235元，由河南中汇商业发展有限公司、河南华东实业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审判员  王新蕾二〇二〇年九月二十日书记员  杨贺真