广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤14民终811号上诉人(原审原告)：曾小芳，女，汉族，1968年5月8日出生，住所地：兴宁市****。委托诉讼代理人：温伟崇，系曾小芳丈夫，亦是本案上诉人之一。上诉人（原审原告）：温伟崇，男，汉族，1963年5月1日出生，住所地：兴宁市****。被上诉人（原审被告）：梅州农村商业银行股份有限公司，住所地：梅州市梅县*********。法定代表人：卓仲宇，该公司董事长。委托诉讼代理人：谢乃煌，广东义致律师事务所律师。原审第三人：蓝福清，男，汉族，1953年10月7日出生，住所地：兴宁市*************。原审第三人：刘巧燕，女，汉族，1965年6月10日出生，住所地：梅州市梅江区新中苑****。原审第三人：蓝通，男，汉族，1981年1月6日出生，住所地：兴宁市*************。原审第三人：张宇红，女，汉族，1981年12月15日出生，住所，住所地：梅州市梅江区市师范学校宿舍div>原审第三人：梅州市崇福房地产开发有限公司，住所地：梅州市梅县*********。法定代表人：蓝福清。原审第三人：梅州市福通实业有限公司，住所地：梅州市*********。法定代表人：蓝通。原审第三人：杨育文，男，汉族，1972年3月2日出生，住所地：梅州市梅县*******。上诉人温伟崇、曾小芳因与被上诉人梅州农村商业银行股份有限公司，原审第三人蓝福清、刘巧燕、蓝通、张宇红、梅州市崇福房地产开发有限公司（以下简称“梅州崇福公司”）、梅州市福通实业有限公司、杨育文案外人执行异议之诉一案，不服梅州市梅江区人民法院（2020）粤1402民初2986号民事判决，向本院提起上诉。上诉人温伟崇（亦是上诉人曾小芳的委托代理人），被上诉人梅州农村商业银行股份有限公司的委托诉讼代理人谢乃煌到庭参加诉讼，原审第三人蓝福清、刘巧燕、蓝通、张宇红、梅州崇福公司、梅州市福通实业有限公司、杨育文经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，依法按缺席审理。本案现已审理终结。温伟崇、曾小芳上诉请求：1、撤销(2019)粤1402民初2986号民事判决；改判停止对兴宁市***********新规划街第十二卡门店的房产的强制执行；2、对该案涉房屋确权为曾小芳、温伟崇夫妻所有;3、由梅州农村商业银行股份有限公司承担本案的诉讼费用。具体理由如下：一、根据《执行异议与复议规定》第二十八条的规定：A、梅州中院(2019)粤14民终1500号民事判决书第5页第3行：“案涉房地产属梅州市崇福房地产开发有限公司开发建设，国有土地使用权证载明的土地使用者为案外人陈辉，土地用途为住宅，使用权类型为划拨，使用权面积为34平方米，上述土地权属内容登记审核批准日期为2001年5月23日。2001年7月4日，案涉房地产办理了权属人为兴宁市嘉兴房地产开发公司的粤房地证字第C01319**《房地产权证》，2002年2月5日变更为权属人为兴宁市崇福房地产开发有限公司的粤房房地证字第C01935**房地产权证》。2003年10月22日，股东蓝福清与庄崇洪签订分家协议，物产方面约定：从兴宁第一期旧城改造的十四米街壹卡1-7层门店，从现有公司旁改造兴建的门店叁卡如确仅存贰卡，可在十四米再拿壹卡1-7层门店。另(2016)粤14民终581、582号案件的本案第三人亦答辩称，本案涉案房屋已分给梅州市崇福房地产开发有限公司的原合伙人庄崇洪”。既然二审法院生效判决认定涉案房产已分给庄崇洪，那么庄崇洪对涉案房产有处置权。该房产的买卖合同理应和庄崇洪签订，由分家析产到转卖，该涉案房产的实际所有权已发生变化，虽然房产证登记在兴宁市崇福房地产开发有限公司名下，梅州崇福公司本应协助办理转户，而不应该也无权向被上诉人抵押贷款。B、根据梅州中院(2019)粤14民终1500号民事判决书第6页倒数第5行：“该《房地产买卖合约书》，是原、被告双方真实意思的表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合约真实有效并已经实际履行。原告现以双方2009年11月29日签订的是虚假合约为由主张该合同无效，证据不足，法院不予支持。”进一步说明上诉人作为该涉案房产的买受人与庄崇洪签订的合同，是合法有效的，庄崇洪也不存在侵害梅州崇福公司的房产权益，符合《执行异议和复议案件规定》第28条第(1)项的情形。所以一审法院认为上诉人与庄崇洪签订的合同，不符合《执行异议和复议案件规定》第28条第(1)项的情形是错误的，必须纠正。二、根据梅州中院(2019)粤14民终1500号民事判决书第6页倒数第2行：“现已查明的情况是，庄崇洪向温伟崇交付了房屋，温伟崇向庄崇洪交付了房款合计300000元。根据庄崇洪提交的现有证据，不足以认定涉案合约书是虚假的，……案涉合约书应属双方的真实意思表示，原审不支持庄崇洪的诉讼请求，并无不当。”再者，上诉人提供有案涉房屋电费缴费单和租赁合同及租金收入证据，而梅州崇福公司不能提供这些证据，说明上诉人在人民法院查封之前已合法占有该不动产，已支付案涉房产的全部价款，对案涉房产享有所有权。三、非因买受人自身原因未办理过户登记。根据《房地产买卖合约书》约定“最后余款叁万捌仟元作为办证费，待甲方在本合同双方签订起三年内办好乙方的房地产权证后将最后余款付清给甲方”，在履行合同过程中，经上诉人多次向庄崇洪催促办理房地产权证，庄崇洪每次都表示将尽快办理，未表示不办或不能办理，基于对庄崇洪的信任未起诉庄崇洪，甚至与案外人彭贵泉诉讼过程中，经兴宁法院在房管局只查找到陈辉的土地使用权证，而未查找到涉案房屋办有房地产权证的档案，直到(2017)粤14民终619号《民事判决书》诉讼过程中才发现已办有房地产权证，并被法院查封。因此，未办理房产过户登记是因甲方的原因，非因买受人自身原因，梅江区法院全然不顾梅州中院(2019)粤14民终1500号的生效判决及该生效判决所调查认定的的事实，而片面认定“原告怠于行使相关权利应承担相应的法律后果”是错误的。四、关于上诉人对涉案房产是否享有所有权的问题，根据《中华人民共和国合同法》第32条规定，上诉人与庄崇洪于2009年11月29日签订的房屋买卖合同依法成立，根据《中华人民共和国物权法》第15条的规定合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。上诉人依合同支付全部价款并占有标的物至今，根据《中华人民共和国合同法》第133条的规定原告取得标的物的所有权，未登记只是物权未设立。原告与庄崇洪签订的房屋买卖合同合法有效，已经取得物权期待权，上诉人对涉案房产享有所有权，经梅州中院已经作出(2019)粤14民终1500号生效判决予以确认，无需一审法院的执行异议之诉中重新确认，一审法院的执行异议之诉也不能推翻二审法院(2019)粤14民终1500号的生效判决，和该生效判决所调查认定的事实。综上所述，案涉房屋是曾小芳、温伟崇夫妻于2009年11月29日向庄崇洪购买所得，拥有实体权利。梅州崇福公司分家析产后于2012年4月27日才拿去抵押贷款，曾小芳、温伟崇夫妻购买该房产在先，梅州崇福公司去办理抵押贷款时，温伟崇已对该案涉房屋占有、使用、处分及收益近三年，故该案涉房屋早己是曾小芳、温伟崇夫妻的合法财产。以上理由符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条；金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的条件，温伟崇夫妻就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，梅江区法院驳回上诉人曾小芳、温伟崇的全部诉讼请求是错误的。请求二审法院撤销(2019)粤1402民初2986号民事判决，终止对兴宁市***********规划街第十二卡门店的房产(证号为：粤房地证字第C0193549号)的强制执行，并对该案涉房产确权为曾小芳、温伟崇夫妻所有。被上诉人梅州农村商业银行股份有限公司辩称:一、坚持一审书面及庭审答辩意见，即上诉人对本案所涉房产既不享有合法债权，也根本不享有物权，其主张不能对抗答辩人的抵押物权。二、上诉人在明知其所谓买卖的前手庄崇洪的执行异议之诉终审早就被驳回的情况下，仍以自己对涉案房产拥有权利为由一再起诉，属于滥诉，浪费司法资源，谨请法院予以训诫。综上所述，被上诉人对本案讼争的房产享有完整合法的抵押物权。上诉人的主张于法无据，请求法院依法驳回其上诉请求。上诉人是从庄崇洪处购买，庄崇洪并非是执行的主体。原审第三人蓝福清、刘巧燕、蓝通、张宇红、梅州崇福公司、梅州市福通实业有限公司、杨育文未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。曾小芳、温伟崇向一审法院起诉请求：1.要求停止对兴宁市***********新规划街第十二卡店的房产的强制执行；2.对该涉案房产确权为曾小芳、温伟崇夫妻所有；3.由梅州农村商业银行股份有限公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：梅州崇福公司成立于2001年1月3日，其前名称为“兴宁市崇福房地产开发有限公司”（以下简称兴宁崇福公司），在2001年7月11日变更名称为梅州崇福公司,在2004年5月19日登记的营业执照上的经营范围显示为房地产开发。位于兴宁市***********新规划街第十二卡的房产即本案涉案房产由梅州崇福公司开发建设，于2002年2月5日登记在兴宁崇福公司名下。2003年10月22日，梅州崇福公司股东蓝福清与庄崇洪签订《关于庄崇洪与蓝福清分家协议》，其中关于物产方面约定：从兴宁第一期旧城改造的十四米街壹卡1-7层门店，从现有公司旁改造兴建的门店叁卡如确仅存贰卡，可在十四米再拿壹卡1-7层门店。曾小芳与温伟崇是夫妻关系。2009年11月29日，曾小芳与庄崇洪签订《房地产买卖合约书》，约定庄崇洪自愿将坐落在兴宁市兴城镇由崇福房地产公司开发的（即兴宁酒家对面）新开发14米大街兴华内街中段门店一至七层出售给曾小芳，该栋楼房占地40多平方米，总建筑面积约350多平方米，四至为：东至14米大街，南至巷道，西至门店后门巷道，北至罗建华门店。双方面议成交价为人民币338000元，房产转让后，庄崇洪在三年内包办房地产权证给曾小芳，办证费用及税费等由庄崇洪负责，待庄崇洪在合同签订起三年内办好房屋产权证后，曾小芳将最后余款付清给庄崇洪；庄崇洪承诺保证上述房地产权属清楚等内容。《房地产买卖合约书》签订后，庄崇洪向曾小芳交付了房屋；曾小芳也依约向庄崇洪交付了房款合计300000元，庄崇洪出具了收据给曾小芳。2010年3月5日，温伟崇与案外人彭贵泉签订了《房地产买卖合约书》,约定将温伟崇所购买的上述房产以428000元出售给彭贵泉所有。后双方在合同履行过程中产生争议，经兴宁市人民法院分别以（2015）梅兴法民二初第142号、（2015）梅兴法民二重第5、6号、(2017)粤1481民初64号及本院的(2016)粤14民终582号、(2017)粤14民终619号生效民事判决，涉案房产已被执行返还给温伟崇、曾小芳。2012年4月27日，第三人梅州崇福公司作为抵押人之一，与被告梅州市梅江区**信用合作联社签订了《抵押担保合同》，提供上述房产为福通公司借款提供抵押担保，并办理了抵押登记手续，他项权证号为粤房地他项权证兴他字第3200008884号（第十二卡）。梅州市梅江区**信用合作联社于2018年9月与梅州市梅县**信用合作联社合并组建梅州农村商业银行股份有限公司，原梅州市梅江区**信用合作联社的权利义务由新组建的单位承接。2016年7月21日，因福通公司未能依约偿还借款本息，梅州市梅江区**信用合作联社向一审法院提起诉讼[案号为（2016）粤1402民初1379号]，该案生效后，履行义务人未依法履行义务，梅州市梅江区**信用合作联社依法向法院申请执行。执行过程中，温伟崇提出执行异议，一审法院经审查后，于2019年9月4日依法作出（2019）粤1402执异22号裁定，裁定驳回温伟崇的异议申请。温伟崇不服上述执行裁定，遂向本院申请复议，本院经审查驳回了温伟崇的复议申请，上诉人遂提起诉讼，提出上述诉请。一审法院另查明，关于案外人庄崇洪与本案梅州农商行案外人执行异议之诉纠纷一案，一审法院作出（2019）粤1402民初207号民事判决，对案外人庄崇洪提出的排除涉案房产的执行异议不予支持，庄崇洪不服，提出上诉，本院经审理维持了一审判决。一审法院认为：本案为案外人执行异议之诉，焦点问题为：一、原告温伟崇、曾小芳主张排除执行涉案房产的诉讼请求是否成立；二、原告对涉案房产是否享有所有权。关于原告主张排除执行涉案房产的理由是否成立的问题。根据《执行异议和复议案件规定》第28条的规定，案外人庄崇洪在被执行财产上的物权期待权要排除执行的效力，应当符合以下要件：（1）和被执行人即登记名义人，签订以变动执行标的物所有权为目的的合同。(2)买受人已经履行买卖合同的支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。(3)在人民法院查封之前已合法占有该不动产。(4)物权没有变更登记的原因不可归责于案外人。四个要件必须全部具备，缺一不可。首先，根据原告的庭审陈述“庄崇洪口头说房产是他分家所得，未办理房产证，庄崇洪当时是人大代表，所以就相信了他，认为房产是庄崇洪私人的，与兴宁崇福公司无关，不需要和兴宁崇福公司打交道，签订合同时就只与庄崇洪签订，也没有要求兴宁崇福公司盖章”，本案中，原告与庄崇洪签订《房地产买卖合约书》时，庄崇洪不是梅州崇福公司的法定代表人，原告亦认为涉案房产与梅州崇福公司无关，原告的购房款30万亦交付给庄崇洪，并由庄崇洪出具收据，故庄崇洪与原告签订《房地产买卖合约书》是其个人行为，不是代表梅州崇福公司的行为，故原告与第三人梅州崇福公司不存在合同关系，原告与庄崇洪签订的合同，不符合《执行异议和复议案件规定》第28条第（1）项的情形。其次，曾小芳、温伟崇虽已履行大部分付款义务并实际占有争议房产，但根据原告与庄崇洪签订的《房地产买卖合约书》约定，庄崇洪应在三年内办妥房产证，原告亦应在办妥涉案房产产权证后结清房款尾款38000元，庄崇洪未按合同履行义务,违反了约定，原告理应及时有效行使其债权请求权，即通过诉讼或仲裁向庄崇洪请求其继续履行合同义务，保护自己的合法权益。而原告从2012年至2016年长达四年之久未采取有效措施主张其债权，致使2016年涉案房产被法院查封。虽然原告在此期间与案外人彭贵泉因涉案房产产生纠纷并通过诉讼途径解决纠纷，但不影响其对庄崇洪行使债权请求权。对此，原告怠于行使相关权利应承担相应的法律后果。最后,根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”和第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，案涉房产是梅州崇福公司开发，虽然庄崇洪与蓝福清签订《关于庄崇洪与蓝福清分家协议》时将案涉房产分给庄崇洪，但庄崇洪与蓝福清之间的分家协议属债权法律关系，签订协议后双方并未就涉案房产办理物权变更登记，涉案房产的物权并未发生变更，梅州崇福公司仍是涉案房产的所有权人。不动产登记具有物权公示公信的效力，梅州崇福公司提供其有所有权的房产为福通公司的贷款提供抵押担保时，梅州农商行有理由相信产权证所载内容的真实性，其基于对房产产权登记的信赖与梅州崇福公司签订了抵押合同，并依法办理了抵押登记手续，故梅州农商行对涉案房产享有的担保物权，受法律保护，根据《执行异议和复议案件规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持”的规定，原告主张排除执行，依据不足。综上，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”的规定，原告未就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任，原告主张排除执行涉案房产，依据不足，不予支持。关于原告对涉案房产是否享有所有权的问题。原告主张其系因买卖而受让物权,对于不动产物权的继受取得而言，买卖合同的成立和有效仅仅意味着买受人取得对出卖人的债权请求权，如欲取得具有排他效力的物权，将物权人从出卖人变更为买受人，应当履行法定的公示方式,对此，《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”及第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”可见，不动产所有权的继受取得，除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后，包括买受人在内的受让人方能取得包括所有权在内的不动产物权。本案中，虽然原告与庄崇洪签订了《房地产买卖合约书》，且涉案房产由原告占有并使用收益，但案涉房产一直登记梅州崇福公司名下，并办理了抵押登记。同时，原告提供的《国有土地使用证》显示，土地使用权证的土地使用者为案外人陈辉，权属性质为国有，使用权类型为划拨，如要登记在原告名下，必然涉及政府审批、土地出让手续办理等程序，在原告没有证据证明上述问题可以妥善解决的情况下，涉案房产登记在原告名下存在客观的障碍。综上，鉴于涉案房产的现状，及登记在原告名下存在客观的障碍的情况下，原告要求确认对案涉房产享有所有权之诉求，依法不予支持。第三人福通公司、梅州崇福公司、蓝通、张宇红、刘巧燕、蓝福清、杨育文经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其自动放弃抗辩权利，依法作缺席判决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，第十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十七条，第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告曾小芳、温伟崇的全部诉讼请求。案件受理费5800元（原告已预交），由原告温伟崇、曾小芳负担。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：本案所涉房屋的房地产权证载明的权属人是本案的原审第三人梅州崇福公司，据此应认定梅州崇福公司拥有该房屋的物权，梅州崇福公司于2012年4月27日将涉案房产办理抵押贷款，被上诉人拥有该房屋的抵押物权，上诉人就本案所涉房屋与案外人庄崇洪签订了房屋买卖合同，而未与作为房屋所有权人的梅州崇福公司签订房屋买卖合同。据此，应认定上诉人与该房屋的所有权人没有合同债权，上诉人要求排除执行法院基于被上诉人对该房屋的抵押物权而对该房屋的执行缺乏合同债权基础，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的条件，一审法院据此驳回上诉人的诉讼请求应予维持。案外人庄崇洪虽然与本案的原审第三人梅州崇福公司签订了《分家协议》，但该协议不能对抗协议之外的第三人，且庄崇洪在分家后亦没有将房产过户至其名下。据此，一审判决驳回上诉人要求将涉案房产确权为上诉人所有的诉讼请求正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元（已由上诉人温伟崇、曾小芳预交），由上诉人温伟崇、曾小芳负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐干忠审 判 员 罗锡芳审 判 员 孔宁清二〇二〇年七月三十一日法官助理 赖志明法官助理 邱泳婷书 记 员 幸静容