上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初27090号原告：顾杨洋，男，1996年8月18日出生，汉族，户籍地上海市奉贤区，现住上海市奉贤区。被告：上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司，注册地上海市嘉定区。法定代表人：金光杰，董事长。委托诉讼代理人：邢思祺，男。原告顾杨洋与被告上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司(以下简称青客公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案受理，依法适用简易程序审理。因本案事实不易查明，但法律适用明确，故本院依法转为普通程序，并适用独任审理于2020年12月14日公开开庭予以审理。原告顾杨洋，被告的委托诉讼代理人邢思祺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾杨洋向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间签订的房屋托管租赁合同；2.判令被告支付自2020年5月25日起至8月24日止的所欠租金人民币(币种下同)14,103.18元；3.判令被告支付2020年2月起所欠水、电费1,775.68元；4.判令被告支付因违约造成的房屋空置违约金9,402.12元；5.判令被告返还3个月免租金12,792元；6.判令被告归还房屋D户租客向原告索要的大门钥匙及房间钥匙并支付换锁费300元；7.诉讼费被告承担。本案审理过程中，原告明确第一项诉讼请求为判令被告支付自2020年5月25日起至8月11日止的所欠租金，明确第五项诉讼请求为判令被告返还1.50个月免租期租金，明确第六项诉讼请求为判令被告支付换锁费300元。事实与理由：2016年1月15日，原告与被告签订房屋托管租赁合同一份，原告将上海市闵行区景谷中路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给被告，租期8年。月租金额为每月4264元，前三年租金不变，第4年起每年上涨5%。其中2016年1月15日至2016年4月14日期间被告以不违反合约为前提向原告提出免租金，每月租金4,264元，共计12,792元，原告予以答应。2020年1月25日，被告在未与原告进行任何协商的情况下擅自拖欠后一季度租金，在原告多次主动联系多次后，被告于2020年4月24日还清所欠租金。2020年4月25日，被告再一次拖欠后一季度租金，同时经过查询，被告同时拖欠2020年2月、4月、5月、6月、7月的电费和违约金，并拖欠水费。在原告多次主动联系后，被告于2020年4月27日补付2020年4月25日起至2020年5月24日一个月的租金，随后失去联系，原告至今无法联络到被告。在被告拖欠租金的同时，次承租人由于被告的贷款纠纷迟迟不肯搬走，次承租人直至2020年8月11日搬离，但搬离时以钥匙丢了为理由不肯归还房屋大门以及房间的两幅钥匙，原告另找他人更换，支付了换锁费用300元。原告认为，被告自2020年5月24日起，多次拒付房屋租金及水电费，并拒绝沟通，给原告造成了很大损失，故以讼称事由诉至法院。被告青客公司辩称，1、同意解除双方间的合同，也于2020年9月21日向原告发送了解除短信。但认为双方的合同系原告提前解约，被告并未违约。2、关于原告主张的租金，确实支付至2020年5月24日，但因公司经营困难，故希望能打折予以支付，水电费经核实同意予以支付。3、关于原告主张的违约金，因被告并未违约，故不同意支付。关于原告主张的免租期租金，合同内并无约定需要返还，故不同意支付。4、关于原告主张的换锁费用，不应由被告予以承担。房屋内均为密码锁，相应开锁密码已经告知原告。至于门禁卡是否返还，因相关经办人员已经离职，故现无法核实。经审理查明，2016年1月12日，原告顾杨洋(签约甲方)与被告青客公司(签约乙方)签订《补充协议一》一份，约定：景谷中路XXX弄XXX号XXX室房屋的托管合同期为5年又11天(即2016年4月14日起至2021年4月25日止)后，若甲方需自用该套房屋，提前2个月通知乙方，则可解除该房屋的托管合同并互不承担违约责任等。当日双方还签订《补充协议二》，约定：甲方承诺负责办理标的房屋的装修手续即垃圾清运费款项的支付，并及时向乙方工作人员提供由标的房屋所述物业开具的装修许可证以及垃圾清运费的收据或发票；乙方承诺在收到甲方提供的装修许可证及该标的房屋垃圾清运费的收据或发票后，将垃圾清运费于首次付款日支付给甲方；如甲方在办理房屋装修手续过程中需要交付房屋装修押金，甲方自行承担该笔费用，如因乙方原因造成损失，在甲方提供物业公司出具的相关证明文件后，乙方承担相应的赔偿责任等。原告并向被告出具《授权书》一份，委托被告代办房屋出具备案登记等事项。2016年1月15日，原告顾杨洋(签约甲方)与被告青客公司(签约乙方)签订《房屋托管租赁合同》一份，约定：房屋地址位于景谷中路XXX弄XXX号XXX室，租赁期限为96个月又11天，起租日为2016年4月14日，截止日为2020年4月24日；月租金额为4,264元，付三押零；2015年1月15日后10个工作日支付11天的租金1,563.47元；前3年租金不变，第4年租金上涨5%计213.20元，第5年租金上涨5%计213.20元，第6年租金上涨5%计213.20元，第7年租金上涨5%计213.20元，第8年租金上涨5%计213.20元；乙方向甲方承诺,租赁该房屋作为人才公寓供居住使用，遵守国家法律和本市有关房屋使用和物业管理的规定。租赁期限房屋租赁期限为8年；甲方作为该房屋的房屋产权人授权乙方推荐的第三方租赁公司委托专业装修公司进行装修，费用由第三方租赁公司支付。该房屋现有装修、附属设施、设备状况为毛胚，如有装修各方共同制作装修和家具清单。装修不应破坏房屋承重结构。甲方向乙方交付该房屋和本合同终止时乙方向甲方返还该房屋的验收标准为交接当时现状；租赁期满，双方无异议租赁合同自动延展一轮，租金双方可另行商定；乙方于支付款周期月25日以银行汇款方式代付租金，25日为非工作日到帐时间可能为此后第一个工作日。收到租金后，甲方直接开具发票给实际居住人，甲方可委托乙方代办，税费依法由甲方承担。如房屋空置的青客得定价并担损益调节；其他费用租赁关系终止时，如甲方收取的房屋租赁押金，除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。交房前甲方须拆除燃气、有线电视等设施，物业管理费由甲方承担。使用房屋所发生的水、电、通讯、宽带等费用由乙方承担；房屋使用要求和维修责任该房屋结构性损坏，造成外墙漏水，天花板漏水的，甲方应自确认之日起的3日内通知物业公司进行修复。其它维修均由乙方承担；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满当日返还该房屋；甲方如为所有权人应当征得并代表全体所有权人同意或者甲方取得转租权征得全体承租人同意转租，甲方同意乙方受委托人委托代为租赁并管理转租该房屋作为人才公寓。乙方代为出具的协议应当符合法律规定；甲方同意乙方安排青客人才居住使用房屋，乙方应尽好管理职责，如该房屋在使用过程中，出现意外事故由乙方承担责任；该房屋不得用于违法活动，否则由乙方承担责任，甲方不承担责任，该房屋居住的人均面积不低于10平方米。合同履行期内，如甲方需出售房屋，须优先委托乙方或乙方指定公司代为出售该房屋；因甲方未在该合同中告知乙方，该房屋出租前已抵押或产权转移已受到限制，造成乙方损失的，甲方应负责赔偿。租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按提前收回天数的租金的1倍向乙方支付违约金。乙方非合理理由。擅自提前退租，应按提前归还天数的租金的1倍向甲方支付违约金。若支付的违约金不足抵付对方损失的，违约方还应负责赔偿；乙方装修房屋或者增设附属设施的，租赁期满乙方添附的固定装修，除电器外赠送给甲方。因不可抗力、国家政策需要或政府要求拆除房屋等原因致使本合同不能继续履行，合同自行解除，双方互不承担责任等。该合同还附有《签约合同(毛坯房)交房标准及附件》一份，上载原告将房屋大门钥匙1把及单元门禁卡1张交付了被告。上述协议签订后，原告将系争房屋交付被告使用，被告装修后转租于案外人。租赁过程中，被告每三个月支付一次租金，2019年7月26日向原告支付了租金13,111.77元，2019年10月25日向原告支付了租金13,111.77元，于2020年4月24日向原告支付了租金13,111.77元，于2020年4月27日向原告支付了租金4,578.71元。原、被告双方确认，被告已付清了至2020年5月24日止的租金。因被告未能按期支付租金，原告于2020年7月起诉至本院。本案审理过程中，被告青客公司未能按约支付租金，也未能返还系争房屋。此后，次承租人于2020年8月11日搬离系争房屋后，原告予以收回。并支付了2020年2月电费405.32元，2020年4月电费353.21元，2020年5月电费329.87元，2020年6月电费247.48元，2020年7月电费123.40元，违约金9.40元，水费307元，合计1,775.68元。又因被告未能按约返还房屋钥匙及门禁卡，原告自行予以更换，支付费用300元。原告自述于2020年9月底将系争房屋另行出租，被告自述曾于2020年9月21日向原告发送解约短信。上述事实，由原告提交的《房屋托管租赁合同》及附件，补充协议二份、授权书、银行账户明细、水电费支付凭证一组、门锁更换付款凭证等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本院认为，原、被告双方签订的《房屋托管租赁合同》及二份补充协议，均为双方当事人真实意思表示，于法不悖，属合法有效。双方均应按约履行各自义务。租赁合同履行期内，原告按约向被告交付了系争房屋，被告作为承租人应按约履行租金支付之义务。虽双方合同并未详细约定租金的支付方式，但从“付三押零”的表述及实际履行情况而言，租金三个月支付一次，先付后用，于每个支付款周期的自然月25日以银行汇款方式支付(非工作日予以顺延)。即被告应于2020年1月25日前支付自2020年1月25日起至2020年4月24日止的租金，于2020年4月25日前支付自2020年4月25日起至2020年7月24日止的租金。但被告不仅迟延支付自2020年1月25日起至2020年4月24日期间段的租金，对于2020年4月25日起至2020年7月24日止的租金也仅支付了一个月的金额。此时被告系较为轻微的履行瑕疵，并未根本性违约，原告起诉时其单方解除权并未成就。但在本案诉讼过程中，经本院组织调解，被告既未能支付租金也未能向原告返还房屋，持续拖欠租金，以其行为明确不再继续履行双方的租赁合同，已属根本性违约。直至原告于2020年8月11日自行收回房屋，双方的租赁合同实际已无法继续履行，本院确认双方的《房屋托管租赁合同》于2020年8月11日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于原告主张的自2020年5月25日起至8月11日止的租金，被告抗辩其经营困难，要求予以减少。但在该期间内房屋始终由次承租人占有使用，房屋处于正常使用状态，被告并未能将房屋予以返还，在此期间内的租金12,195.04元应予以支付。关于原告主张的水、电费，发生于租期内，应由被告予以承担。关于原告主张房屋空置违约金，本案租赁合同系因被告违约导致解除，依据双方合同之约定，被告应按提前归还天数的租金的1倍向原告支付违约金。原告此后于2020年9月底将房屋另行出租，考虑到实际损失，自愿降低违约金至9,402.12元并无不当，本院予以支持。关于原告主张的免租期租金，本院认为，双方约定的租赁期限为八年多，免租期系原告基于双方长期租赁关系而让渡于被告的优惠条件。现因被告违约导致双方租赁合同提前解除，在未能按约履行全部租期的情况下，已给原告造成了免租期的租金损失。原告主张按照使用期限之比例支付免租期租金并无不当，被告应向原告支付免租期租金5,884元。关于原告要求被告支付换锁费300元，本院认为，原告将房屋交付被告时，一并交付了房屋钥匙1把及门禁卡1张，在双方合同解除后被告应予以返还。在被告未能返还的情况下，原告自行予以更换，相应的损失应由被告予以负担，原告的该项诉讼请求本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项及第三项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、确认原告顾杨洋与被告上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司签订的《房屋托管租赁合同》于2020年8月11日解除；二、被告上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告顾杨洋支付租金12,195.04元；三、被告上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告顾杨洋支付水、电费1,775.68元；四、被告上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告顾杨洋支付违约金9,402.12元；五、被告上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告顾杨洋支付免租期租金5,884元；六、被告上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告顾杨洋支付换锁费用300元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费784.32元，由被告上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 殷 雪二〇二〇年十二月二十一日书记员 倪晶旌附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。