陕西省丹凤县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕1022民初372号 原告：淡小玲，女，汉族，住陕西省丹凤县。 委托诉讼代理人：杨志鹏，陕西西宇律师事务所律师。 被告：白宽众，男，汉族，住陕西省丹凤县。 第三人：段忠民，男，汉族，户籍地陕西省丹凤县。 委托诉讼代理人：张闽南，男，汉族，住陕西省丹凤县。 原告淡小玲与被告白宽众、第三人段忠民确认合同无效纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告淡小玲及其委托诉讼代理人杨志鹏、被告白宽众、第三人段忠民及其委托诉讼代理人张闽南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告淡小玲向本院提出诉讼请求：1.依法确认被告白宽众与第三人段忠民签订的《房屋买卖合同》无效；2.依法判令第三人返还原告宅基地使用权；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：1985年7月，原告淡小玲、被告白宽众夫妇向其所在组提出申请，经过村组村民会议通过后，又经原丹凤县农业局审查，同意原告夫妇在原龙驹寨镇中街村西板组位于某某巷取得一块宅基地。原告夫妇于1986年开始修建，1987年建成四间一层砖混结构楼房。2001年4月17日，被告白宽众（甲方）通过中间人沟通协商，与第三人段忠民（乙方）达成《房屋买卖合同》，该协议约定，甲方愿将其所有的坐落在某某巷2号东邻陈某某、西邻王某某、南北以路为界的四间一层（砖混结构)、东墙西外皮檐水为陈某某、西院墙根外檐水齐及相应的宅基地出售给乙方段忠民作为永业；房屋价款11万元。2001年4月，第三人段忠民持《房屋买卖合同》及相关手续到原丹凤县土地管理局办理集体土地使用证，丹凤县土地管理局未经严格审查，就给第三人颁发了丹集用（2001）字第×号集体土地使用权证。2001年9月4日，原丹凤县房地产管理所向第三人颁发了房权证（龙）字第×号房产证。被告和第三人自始自终没有将房屋和宅基地转让一事告知原告，原告曾经询问被告，被告告诉原告，房屋暂时出租给第三人，第三人一次性支付二十年的房租。《物权法》第97条规定，处分共有的不动产应当经全体共同共有人同意。《婚姻法》第17条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得财产，归夫妻共同所有；归夫妻共同所有的财产，有平等的处理权。被告未经原告同意私自将夫妻共有房屋和宅基地出售给第三人的行为，已经违反了上述法律的规定，侵犯了原告的财产权。根据《土地管理法》第63条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。宅基地的使用权主体只能是农村集体经济组织成员，农民的住宅不得向非本村组集体经济组织成员以外的人员出售，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。本案中，涉案房屋附属的土地属于丹凤县龙驹寨镇中街村西板组集体所有，第三人段忠民非该村村民，不具有取得农村集体建设用地的资格。被告白宽众与第三人段忠民签订的《房屋买卖合同》中第一条对于集体土地使用权出售的约定因违反法律的强制性规定属于无效条款。丹凤县土地管理局及房地产管理局未对涉案房产及集体土地使用权的权属依法审查，违法给第三人段忠民颁发了丹集用（2001）字第×号集体土地使用证。2019年底，第三人拆除房屋后，在该宅基地上重新修建，原告出面阻止，第三人提起排除妨害诉讼，原告无奈，遂诉至本院，要求判如所请。 被告白宽众辩称，一、原被告系夫妻关系，卖与第三人的房屋及宅基地原属于原被告夫妻共同财产；二、自己为了给患有绝症的父母治病私下将房卖给第三人段忠民，自己和第三人自始至终没有将房屋和宅基地转让一事告知原告，原告曾经询问自己，自己告诉原告房屋出租给第三人，第三人一次性支付二十年的房租；三、自己私自处分夫妻共同财产的行为确实违反法律规定。 第三人段忠民辩称，一、原告淡小玲、被告白宽众夫妇二人与第三人段忠民签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应受法律保护；二、被告白宽众与第三人段忠民之间通过中人于2001年4月17日签订《房屋买卖合同》时，第三人之妻张某某的户口就在丹凤县龙驹寨镇中街村民委员会，同时，经村民委员会同意，于同年办理了土地使用证和房屋所有权证，原告未经行政诉讼，不能直接向人民法院提起民事诉讼；三、本案涉及的宅基地是1985年经审核批准给被告白宽众的，白宽众作为户主所签订的房屋买卖合同应是夫妻二人的真实意思表示；四、原、被告系夫妻关系，被告与第三人签订的房屋买卖合同原告淡小玲知道或者应该知道，现时隔十九年之久，淡小玲主张权利，明显超过诉讼时效。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：第三人对原告提供的丹凤县龙驹寨街道办及中街社区证明的证明目的有异议，认为村组证明不能证明原被告之间是夫妻关系，但第三人在辩述中已经承认原、被告系夫妻关系的事实，故对该证据的证明目的予以确认；对原告提供的中街社区户口册的证明目的第三人有异议，经本院审查，认为该户口册并不能证明第三人之妻的户口落在中街社区是属于空挂户口，不享受本村村民权利的证明目的；对刘某某证言、周某某证言、赵某证言、张某证言、白某证言、尚某证言第三人均提出异议，认为签订房屋买房合同时就在被告白宽众家，且原告淡小玲是知情的，当时白宽众在组上担任组长，也是经过村组同意的，因以上证言中合同是否在白宽众家中签订以及当时淡小玲是否知情与第三人提供的周某甲的证言内容不符，故对以上证言中证实淡小玲当时不在场不知情的事实不予确认。原告对第三人提供的周某甲的证言有异议，因周某甲的证言内容与原告提供的刘某某证言、周某某证言内容不符，故对周某甲证言中证实签订房屋买卖合同是在白宽众家且淡小玲是知情的内容不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告淡小玲与被告白宽众系夫妻关系，1985年7月，经有关行政机关审核批准，原、被告夫妇在原龙驹寨镇中街村西板组某某巷二号以被告白宽众名义取得一块宅基地，于1987年在该宅基地上建成四间一层砖混结构楼房。2001年4月17日，被告白宽众（甲方）与第三人段忠民（乙方）同中人刘某某、周某甲、余某某签订《房屋买卖合同》，合同中约定：“甲方愿将其所有的坐落在某某巷二号东邻陈某某西邻王某某南北以路为界的四间一层（砖混结构），东墙西外皮檐水齐为陈某某、西院墙根檐水齐及相应的宅基地出售给乙方作为永业。二、房屋总价款11万元基地协议签订后,段忠民向白宽众支付了全部购房款11万元，白宽众于2004年元月20日出具证明一张“房款全部付完”，后段忠民与其妻张某某家庭一直居住于所购买的房屋中。第三人段忠民于2001年4月30日办理丹集用（2001）字第×号集体土地使用证，丹凤县中街村民委员会在丹集用（2001）字第×号集体土地使用证记事栏所附的现场勘察记录上盖章，第三人段忠民同时于2001年9月4日办理丹房权证（龙）字第×号房屋所有权证。2019年底，第三人段忠民拆除从被告白宽众手中所购买的房屋，准备重新改建时，原告淡小玲以房屋系夫妻共同财产，白宽众私自出卖房屋未经其同意、段忠民不属本村集体经济组织成员，不能在本组买房为由，出面阻挡段忠民施工，并于2020年5月12日起诉本院，要求判如所请。 另查明：第三人段忠民与其妻张某某于1996年11月24日登记结婚。张某某1997年10月27日的户口本户别为非农家庭户，户口住址为陕西省丹凤县龙驹寨镇东居中街大石桥3号；2011年12月13日户口户别为家庭户，户口住址为陕西省丹凤县龙驹寨镇东街大石桥某某号；于2020年6月1日由陕西省商洛市丹凤县龙驹寨街道办事处东街居委会中街大石桥03号迁入陕西省商洛市丹凤县中街社区某某巷2号，户别为居民家庭户口。白宽众与淡小玲2015年10月20日户口本上户口户别为家庭户，户口住址为陕西省丹凤县龙驹寨镇中街社区居民委员会西板组某某巷2号。丹凤县龙驹寨镇中街村民委员会从2005年起变为丹凤县龙驹寨镇中街社区，该社区居民的户口统一转化为城镇居民。 本院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。本案中,被告白宽众与第三人段忠民在自愿基础上签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，至原告淡小玲起诉前，双方实际履行该合同已长达十九年之久，合同目的均已实现。案涉房屋及宅基经行政部门登记，已向第三人段忠民颁发了集体土地使用证和房屋所有权证，第三人段忠民已合法取得买卖标的的物权。故原告淡小玲以被告白宽众在转让房屋时未经其同意，单方处分夫妻共同财产，损害原告财产权益以及第三人段忠民属非本集体经济组织成员、合同内容违反法律规定为由主张合同无效之观点，本院不予采纳。首先，因买卖房屋属于家庭中的重大事项，被告白宽众与第三人段忠民从签订合同到付清房款、腾交房屋、及第三人办理过户登记手续，段忠民夫妇一直居住于涉案房屋中长达十九年之久，原告淡小玲辩解白宽众告知房屋是出租不是买卖，其一直不知情房屋被卖的观点明显不符合日常生活经验法则，也不符合常理。同时，涉案房屋宅基地当时是以白宽众的名义审核批准的，且根据丹凤县人民政府颁发的丹房权证（龙）字第×号房屋所有权证附记记载“此房原系白宽众所有…”，因此，双方签订合同时，第三人段忠民有理由相信被告白宽众作为户主的处分行为是白宽众与淡小玲夫妻的合意，且房屋的转让价格在当时当地也属合理；其次，根据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力。本案中,第三人段忠民于2001年4月17日以11万元受让涉案房屋后,已分别于2001年4月30日、2001年9月4日办理了丹集用（2001）字第×号集体土地使用证及丹房权证（龙）字第×号房屋所有权证，双方已办理过户登记手续，第三人已经有批准权的机关批准并取得合法权属证书，其已明确取得上述房屋的所有权和土地使用权；再次、第三人段忠民作为买受人和协议签字人虽非本集体经济组织成员，但其妻张某某及孩子长年生活居住于丹凤县龙驹寨镇中街社区，其户口目前也已迁入原、被告所在的同一社区即丹凤县龙驹寨镇中街社区，段忠民与其妻张某某在购买房屋时系家庭成员共同出资购买，所购房屋亦为家庭成员共同居住。且从段忠民办理房屋所有权和宅基地使用权变更登记手续时，丹凤县中街村民委员会在现场勘察记录上的盖章可以认为当时双方的房屋买卖是经村集体经济组织同意的。此外，诚实信用原则不但是民事主体从事民事活动的基本要求，更是我国社会主义核心价值观的重要内容。不论从诚信角度，或是民事法律关系的稳定角度考虑，原告的主张亦不应得到鼓励。综上，原告诉请主张合同无效缺乏事实依据，本院不予支持。原告同时要求第三人段忠民返还宅基地使用权之诉请，理由不足，本院亦不予满足。为有利稳定现有的房屋占有关系及诚实信用原则,维持交易安全及秩序，依照《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款之规定,判决如下: 驳回原告淡小玲的诉讼请求。 案件受理费200元，由原告淡小玲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。 审 判 长  杨文婷 人民陪审员  屈凤民 人民陪审员  周安书 二〇二〇年八月二十八日 书 记 员  阮 欢