北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初7678号原告：徐峰，男，1979年2月18日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刁家兵，北京市常鸿律师事务所律师。被告：北京金阳汇通商贸有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：孙玉斋，执行董事。委托诉讼代理人：孙颖，北京百朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡晓峰，北京百朗律师事务所律师。第三人：宋井国，男，1971年5月16日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告徐峰（以下简称原告）与北京金阳汇通商贸有限公司（以下简称被告）、第三人宋井国（以下简称第三人）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告、原告委托诉讼代理人刁家兵到庭参加诉讼，被告、第三人经本院依法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审判，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认我和被告签订的租赁合同无效，被告返还我向被告支付的152万元的租金；2、被告赔偿我因被告扣押各型冰箱导致的财产损失3066967元；被告赔偿我装饰装修损失431503.56元；4、判令我自建的位于大厅东侧的500平方米的房屋使用权和受益权归我；5、案件受理费、鉴定费由被告负担。事实和理由：2015年底，我和被告签订了一份租赁合同，约定被告将位于北京市朝阳区8400平方米的钢结构毛坯大院出租给我，租赁期限9年，自2016年3月1日起至2025年2月28日止，第一年年租金153.3万元，租金每半年支付一次，每年的3月1日和9月1日的前10日支付下半年度的租金。押金为10万元。该合同约定租赁用途为库房、旧货市场，由被告给我办理经营所需的营业执照。2016年初，我先后两次向被告提供了工商行政主管部门预审通过的营业执照名称，需要被告出具相关手续正式办理营业执照时，被告均不能提供相关手续，造成我方不能正常办理营业执照，并直接导致我方始终不能正常经营和使用房屋。后经过我和被告协商，双方达成口头补充协议，约定将第一年租金调整为130万元，第一年租金的剩余款项在我取得营业执照后再支付被告，在营业执照未能办理之前，因被告不能履行自己办理营业执照义务导致我方不能合法、合规经营，年租金调整为100万元，作为对我方的经营补偿。降低租金的期限为两年，即从2017年3月1日至2019年2月28日，两年后继续按照原合同履行。为了便于统一管理租户的进出车辆，经我和被告协商于2016年2月28日签订了租赁合同，增加租赁门卫房一间的协议，租金为每月500元。租赁期限自2016年3月1日至2017年2月28日。2017年4月，我用于经营的租赁房屋因各种检查被迫暂停使用，检查的理由系因为涉案房屋系违章建筑，由此我方才得知被告出租给我方的房屋系违章建筑，我方多次找被告要求解除合同、返还租金并赔偿损失。到2017年6月，被告突然以我方拖欠租金为由要求我方搬离，后又以拆迁为由要求我方搬离。2017年6月30日，我方搬离时被告却强行将我所有存放在房屋内的冰箱及办公设备据为己有。我承租被告房屋时，房屋为毛坯房，我对租赁场所的土地进行了平整，对原有钢结构进行改造和加固，对电路和线路重新修建，对库房进行采光改造，加装门窗，装饰装修之后符合旧货市场的使用标准，我为装修支付100.66万元（实际支付远高于此）。在被告的许可下，我在租赁大厅东侧的空地上新建了500平方米的房屋。被告以出租的房屋能够用于经营为由将我招商入住，并承诺能够办理相关证照，我对被告的信赖导致我对租赁房屋进行了加固、改造、装饰、装修和新建等投资，并累计向被告支付了152万元的租金。后因村委会和相关部门要求停止经营时我才知道承租的房屋系违章建筑，不能用于经营，由此造成我上述损失。我的冰箱在被告扣留期间因被告保管不善，基本丧失销售价值，为避免损失的进一步扩大，在朝阳法院的协调下，我申请将冰箱拉走自行处理，按照进货价扣除处置价后，直接损失3066967元。现我诉至法院，请求判决支持我的上述诉讼请求。被告辩称：我公司不同意原告的诉讼请求。我公司认为，双方签订的租赁合同合法有效，但因为原告的违约行为，该合同于2017年6月30日解除。原告要求我公司退还租金、赔偿物品损失以及装饰装修损失的诉讼请求没有事实和法律依据。原告违反合同约定使用房屋，导致我公司行使解除权致合同解除。我公司扣押原告物品也是因为原告没有按时支付租金，我公司依法行使留置权。原告承租的房屋并非为毛坯房，当时是有装修的，原告仅仅平整了部分地面、设置天窗。原告没有自建500平方米的房屋，其要求确认自建的500平方米房屋归其使用的诉讼请求与原告要求确认合同无效的诉讼请求是相矛盾的。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。第三人述称：我不发表参加诉讼的意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此认定如下事实：2015年12月份，原、被告双方签订了一份《租赁合同书》（该合同无落款日期），约定由原告承租被告出租的位于北京市朝阳区8400平方米。租赁期限九年，自2016年3月1日至2025年2月28日。合同约定第一年至第三年每天每平方米的租金为0.5元（1533000元），此后每三年在原有租金基础上每天每平方米递增0.2元。原告应向被告支付押金10万元。该合同第三条第2款约定：“租金每半年付。每年3月1日和9月1日的10天前一次性支付下年度的租金（第一次租金为本合同签订时支付）。”原告应向被告支付押金10万元。2015年12月7日，原、被告签订的《租赁合同书》，该合同约定的租赁房屋的位置、租赁期限与上述合同一致，但面积为8700平方米，但合同约定前三年每平方米每天的租金为0.5元，此后每三年在原有租金基础上每平方米每天增加0.15元。在被告提交的该合同上有原告签字、被告签章以及第三人签字，但在原告提交的该合同中，只有原告签字和被告签章。庭审中，原、被告均认可无落款日期的合同签订在前，2015年12月7日的合同签订在后。原、被告双方亦认可双方实际履行的是2015年12月7日的《租赁合同书》。2015年12月18日，原告向被告提交了一份《装修规划申请》，原告申请对该院落内进行装修整改，被告在该申请“甲方审批人”处签章、签字。2015年12月，原、被告签订了一份《补充协议》，就关于租赁期间遇政府拆迁时，拆迁补偿款的分割事项进行了约定。2016年1月15日，原、被告双方签订了一份补充协议，该协议约定，被告协助原告办理北京某商贸有限公司的营业执照，原告承诺取得营业执照后，如遇征地、拆迁，原告不会提出与营业执照有关的补偿。2016年2月28日，原、被告双方再次签订了一份《房屋租赁合同》，约定原告承租被告出租的位于北京市朝阳区21平方米的房屋，租赁期限1年，自2016年3月1日至2017年2月28日。上述合同签订后，被告将租赁房屋和院落交付给原告，原告对该院落内的房屋进行了装修、整改。庭审中，原告称其在承租的库房东侧建造了一排南北走向的彩钢顶房屋。原告承租后，用承租房屋经营旧货市场。截止2017年6月30日，原告共计向被告支付租金152万元。庭审中，原告称在双方合同履行过程中成就租金进行过口头调整，在合同约定的基础上降低原租金标准，被告对于原告的该陈述不予认可，原告亦未就租金下调的主张提交证据与以证明。2017年4月13日，北京市朝阳区某村村民委员会对原告发出通知，要求在五日内关停原告经营的旧货市场2017年4月17日，被告向原告发出通知，要求原告停止经营旧货市场。2017年4月27日，被告再次给原告发出通知，要求原告补交2016年和2017年租金，被告将于5月1日收回租赁标的物。2017年6月27日，被告再次给原告发出通知，要求原告补交2017年6月30日前的租金、滞纳金。庭审中，原、被告双方认可原告在2017年6月30日搬离承租的场地，但在原告搬离时，被告以原告拖欠租金为由禁止原告搬离场地内的冰箱。案件审理过程中，经本院组织原、被告双方完成租赁场地内原告物品的交接。2019年7月10日，原告将现场的599台冰箱取走，双方办理了交接手续。庭审中，原告向本院提交了取走冰箱的价目单（新品价格），原告称上述冰箱在被告扣留期间，因保管不善严重受损，其将取走的冰箱当作废品出售，总价为179420元，因被告保管不善造成冰箱售价损失3066967元。庭审中，原、被告双方均认可被告出租给原告的房屋所在场地系被告从某村委会租赁取得，被告承租时系空地，被告出资在该场地上建造房屋，该房屋未取得规划审批手续。案件审理过程中，原告申请对其承租房屋翻新改造、装饰装修的造价进行评估，本院依法委托北京中瑞岳华工程管理咨询有限公司对原告的申请事项进行评估，该评估公司于2020年7月24日作出了北京中瑞岳华鉴字〔2020〕第010003号《工程造价鉴定意见书》，鉴定结论为：原、被告无争议项部分的造价为317938.25元，原、被告存有争议项部分的造价184450.03元。案件评估费23684元，由原告方预付。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原、被告双方于2015年12月7日签订的《租赁合同书》约定的被告出租给原告的房屋未取得规划许可证，该合同应属无效合同，原告要求确认《租赁合同书》无效的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。另需说明，虽第三人在被告提交的合同文本“乙方投资及担保人”处签字，但该合同并未就第三人的权利、义务进行任何约定，故本院认为，本案第三人并非为该租赁合同的一方当事人。本院认为，原、被告双方对该合同的无效均存有过错，被告出租无规划许可证的房屋系合同无效的主要原因，应承担主要责任。原告在签约前未对该房屋的产权、规划审批材料尽到审慎的审查义务，系该合同无效的次要原因，因承担次要责任。本院依法酌定原告对合同的无效承担20％的责任，被告对合同的无效承担80％的责任。关于原告要求被告退还租金的诉讼请求，本院认为，双方签订的合同虽属无效，但原告实际使用房屋，在此情况下，原告要求退还已使用期间租金的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿冰箱损失的诉讼请求，本院认为，首先，原告无证据证明其在2019年7月10日取走的冰箱全部系原告出资购买的全新冰箱，故本院对原告按照全新冰箱的价格计算损失的依据不予采信。其次，原告亦未能证明其在处理取走的599台冰箱时是按照合理的市场价格进行。但被告扣留原告冰箱且未尽善良保管义务，应当承担一定的赔偿责任，具体数额本院依法酌定。关于原告要求赔偿的装饰装修损失，本院认为原告的该项诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持，原告提交的《装修规划申请》可以证明原告在装修改造前取得了被告同意，亦可以证明涉及到的装修改造项目，本院将按照原告主张的数额根据责任比例确定被告应当赔偿的数额。关于原告要求确认其自建的500平方米房屋使用权和受益权归原告的诉讼请求，本院认为，原告主张的使用权和受益权的上述房屋无合法建房的规划审批手续，不应认定属于合法权利，原告的该项诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。被告、第三人经本院依法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告徐峰与被告北京金阳汇通商贸有限公司于二〇一五年十二月七日签订的《租赁合同书》无效；二、被告北京金阳汇通商贸有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告徐峰冰箱损失九十五万八千四百元；三、被告北京金阳汇通商贸有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告徐峰装饰装修损失三十四万五千二百零二元六角九分；四、驳回原告徐峰的其他诉讼请求；如果被告北京金阳汇通商贸有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件评估费二万三千六百八十四元，由原告徐峰承担四千七百三十六元八角（已交纳），由被告北京金阳汇通商贸有限公司负担一万八千九百四十七元二角（于本判决生效之日起七日内给付原告徐峰）。案件受理费四万六千九百二十九元，由原告徐峰负担三万零三百九十七元（已交纳），由被告北京金阳汇通商贸有限公司负担一万六千五百三十二元（于本判决生效之日起七日内给付原告徐峰七千零三元，于本判决生效之日起七日内交纳九千五百二十九元）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  乔红星审判员  黎伟伟审判员  栾 荟二〇二〇年十月二十六日书记员  唐 哲