呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终1553号上诉人（原审原告）：李树英，女，住呼和浩特市。委托诉讼代理人:胡明义，与李树英系夫妻关系，住呼和浩特市赛罕区颐和家园12号楼1单元404号。被上诉人（原审被告）：内蒙古宏扬昌皓房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市玉泉区云中路西岸国际小区会所3楼。法定代表人：李拴柱，该公司经理。上诉人李树英因与被上诉人内蒙古宏扬昌皓房地产开发有限公司（以下简称宏扬昌皓公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服呼和浩特市玉泉区人民法院（2019）内0104民初1764号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，当事人均未提出新的事实或理由，本院依法不开庭进行了审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理终结。李树英上诉请求：1.依法撤销呼和浩特市玉泉区人民法院（2019）内0104民初1764号民事判决第二项，依法改判：因宏扬昌皓公司违约变更安置房屋面积，导致李树英多付购房款30万元，宏扬昌皓公司应赔付违约金30.60万元；2.改判由宏扬昌皓公司支付延期办理不动产权属登记手续的违约金（从2017年11月30计算至宏扬昌皓公司实际备案之日以已付购房款1259534元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金）；3.案件受理费由宏扬昌皓公司负担。事实与理由：一、因宏扬昌皓公司的违约行为，导致李树英多交款30万元房款，宏扬昌皓公司应赔付相应的违约金。一审法院驳回李树英该项诉讼请求，是错误的，应予纠正。2013年5月4日，宏扬昌皓公司拆迁李树英位于玉泉区西菜园商业门脸房，面积98.40平米（拆迁补偿面积78.40平米），双方签订了《拆迁房屋补偿安置协议书》，约定：宏扬昌皓公司将李树英安置于玉泉区西岸国际商业综合楼18号房屋，建筑面积：201.13平方米。经结算，减去李树英拆迁房屋补偿款等费用，李树英需交款人民币30万元。2013年5月22日李树英交款30万元，宏扬昌皓公司出具收据。该回迁房为期房，余款待宏扬昌皓公司交房时结清。但此后宏扬昌皓公司却一再违约，按拆迁协议约定其应在2013年11月4日前交房，但其直到2017年8月底才通知交房。宏扬昌皓公司违反双方协议约定，将李树英另行安置于玉泉区西岸国际B12商业1-2层13号房屋，建筑面积127平方米。变更后的安置房屋面积比协议约定足足少了74.13平米。如果宏扬昌皓公司是按201.13平米交付房子，交这30万元，李树英没有任何意见。而最后交付是127平米的房子，这样在2013年5月22日李树英根本就不需要交30万元。正是因为宏扬昌皓公司的违约行为导致李树英多交了30万，让宏扬昌皓公司白用了四年多。宏扬昌皓公司依法应当承担违约责任，赔付相应的违约金。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。本案因宏扬昌皓公司履行合同义务不符合约定，给李树英造成损失，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失。即从2013年5月22日至2017年8月30日，51个月，这30万元是李树英向别人以月息二分借的，李树英为此支付给出借人利息306000元。因宏扬昌皓公司违约给李树英造成的损失，依法应当由宏扬昌皓公司赔偿损失30.60万元（300000*2%*51月=306000元）。二、宏扬昌皓公司应支付迟延办证违约金，《最高人民法院关于审理房地产管理法实施前房地产开发经营案件若干问题的解答》十八条:“尚未建成的房屋,自房屋交付之日起90日未办理房产证，按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。”本案已付购房款总额1259534元。宏扬昌皓公司交房时间为2017年8月30日，依据法律规定，从房屋交付之日起90日后，即2017年11月30日起算由宏扬昌皓公司支付延期办理不动产权属登记手续的违约金（从2017年11月30日计算至宏扬昌皓公司实际备案之日以已付购房款1259534元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金）。宏扬昌皓公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。李树英向一审法院起诉请求：1.宏扬昌皓公司依法为李树英位于××区房屋办理不动产证，并支付延期办证违约金89742元（暂计算至起诉前），违约金一直计算至宏扬昌皓公司实际交付不动产证之日为止；2.宏扬昌皓公司赔付因其变更安置房屋面积，李树英多付购房款30万元，从2013年5月22日至2017年8月30日的利息306000元。一审法院认定事实：2013年5月14日，李树英与宏扬昌皓公司签订《拆迁补偿安置协议书》，约定拆迁李树英西菜园西源村有产权房屋68.40平方米、无产权面积30平方米，合计回迁面积为78.40平方米，回迁房屋为西岸国际商业楼201.13平方米，因此面积差距为122.73平方米，故李树英需要另补交房款，后李树英于2013年5月22日补交了30万元的购房款，并在同日领取了回迁证。在《呼和浩特市房屋拆迁回迁安置住房合同》约定了回迁房屋的建筑面积和购房款等事宜。后由于房屋的建筑进度和规划改变，2016年6月8日，李树英和宏扬昌皓公司重新签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》，约定回迁西岸国际商业楼12栋1/2层13号商铺，建筑面积为127平方米，并将李树英缴纳的购房款作为该127平方米商铺的购房款，但是补偿协议书的落款日期仍然为2013年5月22日。2017年8月30日涉案的商铺已经交付李树英使用。另查明，李树英和宏扬昌皓公司先后签订两份《呼和浩特市房屋拆迁回迁安置住房合同》，均对回迁房屋的面积、价款、互相的违约责任予以约定，在合同中明确载明甲方应该在安置住房交房后90个工作日内，将办理产权权属登记时需由甲方提供的资料报产权登记机关备案。目前，涉案房屋仍不具备该条件。一审法院认为，李树英与宏扬昌皓公司签订《拆迁房屋补偿安置协议书》和《呼和浩特市房屋拆迁回迁安置住房合同》系其真实意思的表示，不违反法律和法规的内容，合法有效，双方应按照合同的约定履行。对于李树英诉请的办理不动产权的诉讼请求，因办理不动产权属证书的主体并非宏扬昌皓公司，而是行政机关，宏扬昌皓对回迁人办理房屋权属证书仅负有将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的义务，故李树英直接请求宏扬昌皓公司为其办理不动产权证的诉讼请求不能成立。目前经庭审查明宏扬昌皓公司未对涉案提及的2017年8月30日交房提出相反证据予以反驳，故依据合同中关于安置住房产权登记的约定看，宏扬昌皓公司应该于90个工作日之后即2018年1月9日之前将办理房屋权属登记的资料报产权机关备案，目前涉案房屋仍未办理，宏扬昌皓公司存在违约行为应该承担违约责任支付违约金，故一审法院支持以已付购房款1259534元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率从2018年1月9日计算至实际备案之日。对于其诉请的多付30万元购房款期间的利息损失，因该30万元的缴纳本质系房屋扩大面积部分的购房款，且李树英实际回迁面积也超过了78.40平方米，该30万元也作为最终127平方米的商品房购房款缴纳，回迁商品房交付时间的早晚与面积的变化也不能排除李树英缴纳应付购房款的义务，故李树英诉请多付30万元购房款2013年5月22日至2017年8月30日期间的利息损失的诉讼请求不予支持。综上，宏扬昌皓公司未按照合同约定办理不动产权证书的备案存在违约，应承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、被告内蒙古宏扬昌皓房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告李树英延期办理不动产权属登记手续的违约金（从2018年1月9日计算至实际备案之日，以已付购房款1259534元为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率予以计算）。二、驳回原告李树英的其他诉讼请求。案件受理费7236元，由原告李树英负担1346元，由被告内蒙古宏扬昌皓房地产开发有限公司负担5890元。二审中，各方当事人均未向本院提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，李树英与宏扬昌皓公司签订的两份《拆迁房屋补偿安置协议书》（落款日期均为2013年5月14日）及《呼和浩特市房屋拆迁回签安置住房合同》（落款日期均为2013年5月22日），对房屋坐落、面积、价款等均进行了约定。第一份《拆迁安置补偿协议书》及《呼和浩特市房屋拆迁回签安置住房合同》中约定，李树英回迁补偿面积78.40平方米，回迁安置面积为201.13平方米，经结算后李树英需交安置住房差价款128万元，李树英于2013年5月22日交纳30万元购房款。第二份《拆迁安置补偿协议书》及《呼和浩特市房屋拆迁回签安置住房合同》中回迁安置面积变为127平方米，且在《拆迁安置补偿协议书》备注一栏中载明：①原回迁商业房：201.13㎡②现变更商业房：127㎡③201.13㎡－127㎡=74.13㎡×11800=874734（补）④原欠1280000-已付300000-874734=105266（退），该备注中已明确载明对第一份《拆迁安置补偿协议书》中关于对回迁安置房屋面积、价款变更后的内容，李树英亦对该协议书上签字按捺确认，视为对《拆迁安置补偿协议书》内容的重新确认。依据该协议书载明，李树英已支付的30万元已转换为127㎡回迁安置房屋的购房款，故李树英上诉主张宏扬昌皓公司违约变更房屋面积应承担违约责任的理由不成立，本院不予支持。关于逾期办理不动产权属登记手续的违约金，本案中，涉案房屋交付时间为2017年8月30日，依据双方签订的《呼和浩特市房屋拆迁回签安置住房合同》约定，宏扬昌皓公司应当在安置住房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记时需要宏扬昌皓公司提供的资料报产权登记机关备案。根据该条约定，宏扬昌皓公司应于2018年1月9日前将办理权属登记的资料报产权机关备案，但目前涉案房屋并不具备办理房屋权属登记条件，故一审法院判令宏扬昌皓公司自2018年1月9日起以购房款为基数承担逾期办证违约金并无不当，本院予以确认。综上所述，李树英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2692元，由李树英负担。本判决为终审判决。审判长 杨蔚堃审判员 蔡世杰审判员 张蒙江二〇二〇年七月十三日（法官助理 乌日汗书记员 解海波