湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终2482号上诉人（原审原告）：刘梦琪，女，1995年9月22日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：陈良俊，上海建玮（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭泽宇，上海建玮（长沙）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：湖南鸿鑫盛源商业管理有限公司，住所地湖南省长沙市天心区书院南路799号南湖东怡大厦2515号。法定代表人：徐忠。委托诉讼代理人：张友友，湖南森力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南东怡置业投资有限公司，住所地湖南长沙市天心区书院南路799号。法定代表人：李宏坤。委托诉讼代理人：张友友，湖南森力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南湘邮置业有限公司，住所地长沙高新开发区桐梓坡西路408号麓谷林语小区F4栋303号。法定代表人：黄新华。委托诉讼代理人：张友友，湖南森力律师事务所律师。上诉人刘梦琪与上诉人湖南鸿鑫盛源商业管理有限公司（以下简称鸿鑫盛源公司）、被上诉人湖南东怡置业投资有限公司（以下简称东怡公司）、湖南湘邮置业有限公司（以下简称湘邮公司）房屋租赁合同纠纷一案，均不服湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初7176号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本院审理过程中，上诉人湖南鸿鑫盛源商业管理有限公司未在规定的期限内预交上诉案件受理费，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十条规定，按上诉人湖南鸿鑫盛源商业管理有限公司自动撤回上诉处理。本案现已审理终结。上诉人刘梦琪的上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求；2、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决事实认定不清，遗漏了被上诉人的主要违约行为及事实。二、一审判决以“上诉人欠付租金违反租赁合同主要义务，构成根本违约为由”判决上诉人对租赁合同的解除承担主要责任，明显事实认定错误，适用法律错误：1、上诉人认为，案涉《租赁合同》的解除系因被上诉人未提供适格的租赁物，严重违反租赁合同主合同义务，提供的租赁物不符合法定使用条件所致，上诉人有权单方解除合同；2、上诉人是否欠付租金，不属于本案审理范围，即便上诉人存在欠付租金行为，但因本案被上诉人违约在先，上诉人有权行使先履行抗辩权，拒绝支付。一审判决未对相关事实予以查证的情况下，将合同解除主要原因归责于上诉人，明显事实认定错误。三、一审判决损失赔偿范围及金额认定错误：1、一审判决认定上诉人自行承担装修残值70%的损失，明显认定不当；2、一审判决以上诉人欠付租金为由，对上诉人请求返还租金保证金的请求不予支持，明显与法律规定及同类案件已有生效判决不符；3、一审判决在未对“案涉商场将实现与地铁4号线无缝对接”相关事实进行查明，未考虑地铁连通对上诉人商铺租金约定影响的情况下，对上诉人返还超付租金的请求不予支持，明显缺乏事实依据。四、一审判决认定“上诉人要求东怡公司、湘邮公司承担责任，无事实依据”，明显认定错误。综上，请求二审法院支持上诉请求。鸿鑫盛源公司、东怡公司、湘邮公司辩称，不认可装修金额损失，是根据装修合同和发票酌情认定的，未经鉴定，且一审提交的转账凭证只有169000元。刘梦琪的一审诉讼请求：1．判令解除刘梦琪与鸿鑫盛源公司于2018年12月10日所签订的《商铺租赁合同》；2．判令鸿鑫盛源公司赔偿刘梦琪经济损失326658.17元（店铺装修185000元、空调管道改造7400元、墙体广告灯8900元、租金保证金88054.5元、装修保证金6495元、超付租金返还30808.67元），东怡公司、湘邮公司在鸿鑫盛源公司应赔偿损失范围内承担连带责任；3．本案的诉讼费用由三被上诉人承担。一审法院认定事实：东怡公司、湘邮公司全权授权鸿鑫盛源公司对湖南省长沙市天心区书院路799号外国生活馆项目进行经营管理。2018年12月10日，刘梦琪（乙方）与鸿鑫盛源公司（甲方）签订《商铺租赁合同》，主要约定：甲方将座落在长沙市天心区书院路799号南湖东怡大厦L111室出租给乙方，商铺租赁面积为124.90平方米，乙方承租该商铺用于经营“黎倍露”品牌用途；租赁期为3年，从2018年12月15日起至2021年12月14日止，甲方应于2018年12月16日之前将商铺交付给乙方，如场地延迟交付，交付日、起租日按照实际交付场地时间顺眼，以交付通知书为准；该商铺的装修期自该商铺交付日起30天，即2018年12月15日至2019年1月13日止，乙方应在2019年1月13日之前完成装修并开业，乙方享有一个月经营免租期，免租期自装修租期届满2019年1月13日之次日起计；甲乙双方同意租赁期内的保底租赁费用计算如下：第一年每月每平方米235元，月保底租赁费用为29351.5元；第二年每月每平方米253.8元，月保底租赁费用为31699.62元；第三年每月每平方米274.1元，月保底租赁费用为34235.09元，上述月保底租赁费用包括经营管理费（物业费、空调费等）35元/平方米/月，乙方应以每三个自然月为一期于每期于首月1日前向甲方支付当期的保底租赁费用，如当期的提成租金较当期的保底租赁费用为高，乙方须于下一期首月十日内向甲方交该差额，如当期的提成租金较当月的保底租赁费用为低，则当期租金即为保底租赁费用；乙方应按期向甲方支付租金、经营管理费及其他费用，逾期支付的，每逾期一日，乙方需按欠缴总额的千分之三向甲方支付滞纳金，滞纳金应与欠缴费用一并支付；乙方应在签署合同之日向甲方足额支付三个月保底租赁费用88054.5元为保证金以保证其履行合同的所有条款，本合同终止后，若乙方违反合同约定，甲方有权从保证金中扣除相应全部损失；乙方保证其每月营业额应符合目标营业额，若未达到，甲方有权就未达到目标营业额月度的次月起以该月的保底租赁费用的120%为标准计收保底租赁费用，或以单方书面通知的方式调整乙方承租商铺的位置，或单方书面通知的解除合同；乙方应在装修前向甲方提交详细的设计施工计划、说明、图纸和效果图等资料，并经甲方（或其管理公司）书面批准，如根据相关法律法规规定，经甲方、管理公司及政府主管部门批准后方可开始装修；乙方装修的消防和质检报批由乙方自行负责，由此发生的政府部门审批等有关费用均由乙方承担，若乙方的装修需甲方协助办理相关报验、审核等手续时，装修、报验的主体为乙方，甲方在申请书等有关文件上的签字、盖章仅起配合作用，若乙方装修未能通过消防验收或有关部门的审核、批准，甲方不承担任何责任；若乙方逾期不支付租金、物业管理费或其他费用累计超过三十日，则甲方有权不经以乙方同意立即单方面终止本合同；甲方有权在购物中心范围内根据需要进行维修、改造、修葺、装修工程，或封闭或更改公共通道，乙方不得以此类工程及其后果对乙方产生干扰或不便为由要求甲方予以赔偿，但甲方进行上述工程的，应提前合理时间以书面通知乙方，并尽量减少该等工程对乙方可能产生之干扰及不便；合同还对其他相关事项进行了约定。合同签订后，刘梦琪支付了2019年2月14日至2019年5月13日三个月的租金88054.5元、保证金88054.5元、装修保证金6495元、装修期间物业管理费8601.98元、装修垃圾清理费和装修管理服务费及公示牌费用1523.9元，鸿鑫盛源公司向刘梦琪交付了案涉租赁商铺。2018年12月20日，刘梦琪与湖南凡享装饰工程有限公司签订了《施工合同》，对涉案商铺进行装修。截止2019年1月28日，刘梦琪向湖南凡享装饰工程有限公司支付了全部装修款185000元。刘梦琪进行空调管道改造花费7400元，装墙体广告灯花费8900元。刘梦琪于2019年1月11日办理了涉案商铺（名为“长沙市天心区黎倍露化妆品店”）相关营业执照，于2019年2月14日开始营业，于2019年6月17日停止营业。2019年6月18日，刘梦琪向鸿鑫盛源公司发送了《关于合同解除的通知函》，认为鸿鑫盛源公司存在违约行为导致合同目的无法实现，通知鸿鑫盛源公司解除合同。2019年6月21日，鸿鑫盛源向刘梦琪回函，内容为：因刘梦琪未按照合同约定的营业时间营业且未征得出租方同意，从2019年6月17日至2019年6月21日共计5天未开门营业，共计罚款5000元；刘梦琪自2019年5月14日至2019年6月13日拖欠租金39天；鉴于刘梦琪的行为实际损害到鸿鑫盛源公司的合法权益，自2019年6月28日起，与刘梦琪解除合同，且不退换任何已付费用，并要求刘梦琪承担违约金和鸿鑫盛源公司的相关损失。其后，刘梦琪诉至一审法院，要求解除合同并由三被上诉人赔偿损失。另查明，2014年4月18日，长沙市公安消防支队出具了《建设工程消防验收意见书》，载明：案涉建设工程综合评定消防验收合格；该工程如需扩建、改建（含室内外装修、建筑保温或用途变更），应依法申请建设工程消防设计审核或备案。2017年8月21日，长沙市公安局消防支队出具了一份《建设工程消防设计审核意见书》，认为案涉商场负一层至五层商业公共部分室内装修工程消防设计审核合格，该工程不得单独申报消防验收，竣工后应与商场内营业场所一并申报消防验收，经消防验收合格方可投入使用。2019年5月24日，长沙市消防救援支队出具了一份《消防监督信息依申请公开答复》，载明：案涉建设工程于2014年4月21日消防验收合格，根据现行消防法律规定，该场所室内装修工程消防验收或验收备案抽查的职责已交住建部门，截至目前，该场所还未依照《中华人民共和国消防法》第十五条规定申报营业前消防安全检查。现已有部分租赁商户（如外国生活馆二层202-205号商铺、长沙市圣托里尼网咖、长沙东怡外国晟嘉国际影城）取得了《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。再查明，刘梦琪陈述鸿鑫盛源公司于2019年7月13日将涉案商铺收回，鸿鑫盛源公司则陈述其于2019年9月底收到刘梦琪交付的钥匙后才将涉案商铺收回。一审法院认为：本案争议的焦点为：一、《商铺租赁合同》是否应当解除及何时解除；二、《商铺租赁合同》解除的违约情形（原因）及责任大小；三、刘梦琪经济损失的赔偿范围及金额的确定。一、《商铺租赁合同》是否应当解除及何时解除刘梦琪与鸿鑫盛源公司签订的《商铺租赁合同》，系当事人的真实意思表示，且无法定无效情节，合法有效。刘梦琪以鸿鑫盛源公司存在违约行为导致合同目的无法实现为由通知鸿鑫盛源公司解除合同，鸿鑫盛源公司亦以刘梦琪不按照合同约定的营业时间营业且欠付租金为由同意于2019年6月28日起解除合同，故一审法院确认刘梦琪与鸿鑫盛源公司签订的《商铺租赁合同》于2019年6月28日解除。二、《商铺租赁合同》解除的违约情形（原因）及责任大小刘梦琪自2019年5月13日起未按时缴纳租金，违反了租赁合同的主要义务，构成了根本违约。鸿鑫盛源公司未进行商场开业推广活动、部分公共区域仍处于施工状态等行为，一定程度上影响了客流量，增加了刘梦琪租用商铺进行经营的商业风险，对刘梦琪租赁商铺盈利的目的有不利影响，该行为构成违约。故，一审法院酌情认定刘梦琪承担70%的责任，鸿鑫盛源公司承担30%的责任。三、刘梦琪经济损失的赔偿范围及金额的确定合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。刘梦琪请求鸿鑫盛源公司赔偿201300元（185000元＋7400元＋8900元），因装修完毕后刘梦琪营业使用了4个月左右，一审法院酌情认定装修残值损失为175000元，按照双方违约责任划分，由鸿鑫盛源公司赔偿刘梦琪52500元，超出部分不予支持。刘梦琪请求鸿鑫盛源公司返还租金保证金88054.5元，因刘梦琪存在拖欠租金的行为，在刘梦琪将租金及由此可能产生的违约金等款项付清前，要求退还租金保证金88054.5元，一审法院不予支持。刘梦琪请求鸿鑫盛源公司赔偿修保证金6495元，该款应由鸿鑫盛源公司予以返还。刘梦琪请求鸿鑫盛源公司返还超付租金30808.67元，因刘梦琪系根据合同约定的标准支付的保底租赁费用，故不存在超付租金的情形，对刘梦琪的该诉讼请求，一审法院不予支持。刘梦琪要求东怡公司、湘邮公司承担责任，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百二十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项规定，判决如下:一、刘梦琪与湖南鸿鑫盛源商业管理有限公司就外国生活馆L111号商铺签订的《商铺租赁合同》于2019年6月28日解除；二、湖南鸿鑫盛源商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿刘梦琪装修残值损失52500元；三、湖南鸿鑫盛源商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还刘梦琪装修保证金6495元；四、驳回刘梦琪的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6982元，减半收取3491元，由刘梦琪负担2841元，由湖南鸿鑫盛源商业管理有限公司负担650元。本院二审期间，刘梦琪提交了以下证据：长沙市中级人民法院（2020）湘01民终2589号、2590号、2591号民事判决书，拟证明被上诉人的行为已违反合同主要义务，构成违约，上诉人有权解除涉案租赁合同；租金保证金应当属于返还范围，一审法院判决驳回诉讼请求，明显事实认定错误，适用法律错误。鸿鑫盛源公司、东怡公司、湘邮公司质证认为，对上述证据无异议，但判决比例承担改动过大，我国也非判例法国家。本院经审查认为，上述证据系生效法律文书，应予采纳。鸿鑫盛源公司、东怡公司、湘邮公司没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：本案系租赁合同纠纷，各方二审争议的焦点是鸿鑫盛源公司、东怡公司、湘邮公司是否应赔偿刘梦琪的损失以及如何赔偿。本案中，东怡公司、湘邮公司全权授权鸿鑫盛源公司对湖南省长沙市天心区书院路799号外国生活馆项目进行经营管理，刘梦琪与受托人鸿鑫盛源公司签订《商铺租赁合同》，依据合同法第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案各方均未提供确切证据证明该合同只约束受托人鸿鑫盛源公司和刘梦琪，刘梦琪提供的授权委托书证明刘梦琪在订立合同时应当知道受托人与委托人之间的代理关系。因此，本案租赁合同应直接约束委托人东怡公司、湘邮公司和刘梦琪，东怡公司、湘邮公司应承担本案租赁合同的相应法律后果。经查，东怡公司、湘邮公司并未就案涉商场室内装修后的消防验收以及开业前的消防安全检查进行申报就开业经营，亦未进行开业推广活动以及实现与地铁4号线无缝对接的承诺，且案涉商场部分公共区域仍处于施工状态，东怡公司、湘邮公司的行为客观上影响了案涉商场的客流量，增加了刘梦琪的经营风险，致使刘梦琪的经营行为处于持续违法状态，虽然并未因此受到行政处罚，但该行为系法律、行政法规所禁止，一旦被查处，必然影响案涉商铺的正常使用，而东怡公司、湘邮公司在合同履行期间内仍未解决该问题，故东怡公司、湘邮公司的行为已违反合同主要义务，构成违约。本案双方均要求解除合同，一审法院认定本案租赁合同于2019年6月28日解除并无不当，应予维持。刘梦琪在签订租赁合同后，支付了2019年2月14日至2019年5月13日三个月的租金88054.5元、保证金88054.5元、装修保证金6495元、装修期间物业管理费8601.98元、装修垃圾清理费和装修管理服务费及公示牌费用1523.9元，履行了合同主要义务。一审认定刘梦琪自2019年5月13日起未按时缴纳租金，违反合同主要义务，构成根本违约，并酌情认定刘梦琪承担70%的责任，认定事实不准确，责任划分不当，依法应予纠正。现刘梦琪因合同解除造成损失，根据合同履行情况、损失的具体情况以及各方的过错程度等因素，认定由东怡公司、湘邮公司承担60%的赔偿责任，刘梦琪自身承担40%的责任。一审法院酌情认定装修残值损失为175000元并无不当，故东怡公司、湘邮公司应向刘梦琪赔偿装修残值损失105000元（175000元×60%）。本案的租金保证金88054.5元应扣除刘梦琪欠付的2019年5月14日至2019年6月27日期间的租金16826.2元（欠付租金42065.5元×40%）后，剩余71228.3元退还刘梦琪。综上所述，上诉人刘梦琪的上诉请求部分成立，对成立部分，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初7176号民事判决第一项；二、撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初7176号民事判决第二项、第三项、第四项；三、湖南东怡置业投资有限公司、湖南湘邮置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿刘梦琪装修损失105000元；四、湖南东怡置业投资有限公司、湖南湘邮置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还刘梦琪装修保证金6495元；五、湖南东怡置业投资有限公司、湖南湘邮置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还刘梦琪保证金71228.3元；六、驳回刘梦琪的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6982元，减半收取3491元，由刘梦琪负担1396元，湖南东怡置业投资有限公司、湖南湘邮置业有限公司负担2095元；二审案件受理费6982元，由刘梦琪负担2792元，湖南东怡置业投资有限公司、湖南湘邮置业有限公司负担4190元。本判决为终审判决。审  判  长  刘 凯审  判  员  陈新华审  判  员  金新贵二〇二〇年七月二十七日法官助理李维潇书记员（兼）  李维潇附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。