山东省滕州市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0481民初4349号原告：中国银行股份有限公司滕州支行。住所地滕州市北辛中路2606号拓展大厦南四楼山东滕国律师事务所406室，社会统一信用代码：91370481869920014N。法定代表人：孔华，行长。委托诉讼代理人：聂福成，山东滕国律师事务所律师。委托诉讼代理人：王平，男，1970年7月1日出生，汉族，该公司员工，住滕州市。被告：山东亿嘉元置业投资有限公司。住所地山东省枣庄市滕州市善国北路博伟电器北50米路西，社会统一信用代码：91370481660153344L。法定代表人：沈尚民，执行董事。委托诉讼代理人：范光杰，金雪莲，山东诺善律师事务所律师。被告：李萍，女，1973年1月3日出生，汉族，住山东省滕州市。委托诉讼代理人：董加存（与被告李萍曾经是夫妻关系），男，1972年2月8日出生，汉族，住滕州市杏坛东区。被告：董加存，男，1972年2月8日出生，汉族，住山东省滕州市。原告中国银行股份有限公司滕州支行（以下简称中国银行滕州支行）与被告山东亿嘉元置业投资有限公司（以下简称亿嘉元公司）、李萍、董加存金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国银行滕州支行委托诉讼代理人聂福成、王平、被告亿嘉元公司委托诉讼代理人金雪莲、被告董加存既作为被告又作为被告李萍的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中国银行滕州支行向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》合同编号：2010年滕中银住房借字第××号；2、依法判令董加存、李萍立即偿还贷款本金247624.08元以及利息、罚息至实际履行之日(截止到2020年5月19日利息25325.57元、罚息4283.24元，本息共计277232.89元)，山东亿嘉元置业投资有限公司与董加存、李萍承担连带清偿责任；3、依法判令中国银行滕州支行对涉案合同下抵押物山东省滕州市爱家豪庭8-3-401室房屋具有优先受偿权；4、依法判令亿嘉元公司、李萍、董加存支付中国银行滕州支行为实现债权而产生的律师费；5、本案诉讼费由亿嘉元公司、李萍、董加存承担。事实与理由：双方于2010年5月27日签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》合同编号：2010年滕中银住房借字第××号(以下简称《合同》)，《合同》约定：中国银行滕州支行向董加存、李萍提供住房贷款，贷款金额300000元，期限为300个月，贷款利率：按中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率下浮15%计息，逾期贷款罚息利率为贷款利率水平上加收50%，还款方式：按月等额本息还款法。《合同》标的坐落于山东省滕州市爱家豪庭8-3-401，建筑面积为128平方米，同时约定被告董加存、李萍以该房屋向贷款人提供抵押担保。2010年5月27日，中国银行滕州支行以董加存、李萍购房款的名义将贷款一次划入亿嘉元公司，用于购买该住房，亿嘉元公司承诺对该笔贷款提供阶段性连带责任保证。合同履行期间，董加存、李萍逾期偿还本金、利息，因此产生罚息，构成根本违约。至今尚欠本金247624.08元、利息25325.27元、罚息4283.24元(截止到2020年5月19日)，合计277232.59元未归还。中国银行滕州支行多次催促亿嘉元公司、董加存、李萍偿还所欠本息未果。故诉至滕州市人民法院，请求判如所请。亿嘉元公司辩称，涉案房屋已于2018年5月3日被滕州市人民法院依法拍卖，买受人为张志旭，该房屋已经办理不动产权属证号为鲁（2018）滕州不动产权第001022号的不动产登记，所有权人为张志旭。亿嘉元公司在购房人未办理正式房产证之前承担阶段性担保责任，现董加存已经不是涉案房屋的权利人，且该房屋已经办理了不动产权属证书，亿嘉元公司不再承担担保责任。董加存辩称，对中国银行滕州支行起诉的事实理由及合同签订都没有异议，但是在2010年之前董加存找到银行表示要一次性还清贷款，银行不同意。另外在涉案房屋被查封拍卖时，董加存找到中国银行滕州支行，让其索要欠款，中国银行滕州支行没有去，因此不同意中国银行滕州支行的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证，对有争议的以下证据，本院认定如下：亿嘉元公司提交的（2014）滕法执字第1521号之一裁定书及协助查询通知书。证明涉案房屋不能办理抵押登记是因为滕州市人民法院对涉案房屋拍卖所致，并非亿嘉元公司的原因，因此亿嘉元公司不应承担担保责任。中国银行滕州支行质证意见为：对该证据的真实性没有异议，但与本案无关，不能达到亿嘉元公司的证明目的。董加存的质证意见为：对证据真实性没有异议。本院认为，该证据与本案事实没有关联，对亿嘉元公司的证明目的不予采信。根据当事人的陈述和在案证据，本院认定事实如下：2009年12月28日，中国银行滕州支行与亿嘉元公司签订《房地产项目按揭贷款合作协议》，该协议约定主要内容为：甲方亿嘉元公司，乙方中国银行滕州支行，乙方就甲方开发的楼盘按揭贷款合作，甲方开发的爱家豪庭小区项目，必须取得《中华人民共和国国有土地使用证》等开发建设所需证件，中国银行滕州支行向经亿嘉元公司推荐的借款人提供贷款，甲方须在乙方指定的营业网点开立结算账户，乙方将购房户向乙方申请的住房贷款的款项通过转账的方式转入甲方在乙方开设的账户内。乙方积极支持和配合甲方开展房地产销售工作，提供全面优质的金融服务。对符合乙方贷款条件且乙方同意贷款的，甲方应全权负责为借款人办理所购房产的产权证，在借款人未办理正式房产证之前，甲方为每一位借款人实行阶段性担保，住房按揭贷款提供不少于贷款金额5%的保证金，商业用房按揭贷款提供不低于贷款金额10%的保证金，担保期限至借款人办理完正式产权证及正式抵押止。亿嘉元公司在甲方处盖章签字，中国银行滕州支行在乙方处签字盖章。2009年12月14日，亿嘉元公司与董加存签订《商品房买卖合同》，该合同约定了董加存向亿嘉元公司购买亿嘉元公司开设建设的爱家豪庭8-3-401室房屋，该房设计面积128㎡，该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为中国银行滕州支行，抵押担保的主债权为爱家豪庭项目贷款，债务人为亿嘉元公司，抵押登记部门为滕州市房地产管理局等内容。亿嘉元公司在出卖人处盖章并加盖法定代表人印章，董加存在买受人处签名。2010年5月20日，董加存向中国银行滕州支行提交了收入证明、其与李萍签名的《共同债务人还款承诺书》等手续申请住房按揭贷款。同月27日，中国银行滕州支行与董加存签订编号为2010年滕中银住房借字××号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，该合同约定的主要内容为：借款人（抵押人）董加存，贷款人（抵押权人）中国银行滕州支行。第一条贷款金额及期限1、本合同项下贷款金额为人民币叁拾万。2、本合同项下贷款期限为300个月，自贷款人实际放款日起算；若为分期放款，则自第一个实际放款日起算。第二条贷款用途本合同项下的贷款用途为：借款人支付其购买坐落于爱家豪庭的房屋的购房款，该所购房屋为借款人利用贷款购买的第一套房产。购房合同号为AJ83401，所购房屋总价款人民币473088元。第三条贷款利率与计结息1、本合同项下贷款利率为浮动利率方式，浮动周期为一年。即从贷款人实际放款日起一年内，按实际放款日适用中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率下浮15%计息，按月结息和付息，以实际放款日的对应日为结息日和付息日。若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止。逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。按罚息利率计收利息的计息公式为利息=（本金+应付未付利息）*实际天数*日罚息利率。第四条贷款发放的条件约定由开发商提供阶段性担保。第五条贷款的发放约定贷款人在同意借款人提款申请后，将全部贷款直接划至借款人指定购买住房的开发商或售房单位的专用账户（账户名称：亿嘉元公司，账号为40×××01）。第六条贷款的偿还约定按月等额本息还款。第八条担保约定合同项下的担保方式为1、借款人以本合同项下贷款所购房屋（下称“抵押物”）向贷款人提供抵押担保。保证人（开发商）提供阶段性连带责任保证。董加存在借款人（抵押人）处签字，中国银行滕州支行在贷款人处盖章。该合同附件一个人一手住房贷款合同通用条款四、开发商保证：若保证人（开发商）为本合同项下贷款提供保证的，则：1、保证人应按照本合同约定承担保证责任；2、本合同项下保证期间为借款人债务履行期限届满（包括贷款提前到期的情形）之日起两年；若主债务为分期履行的，则保证期间为自本合同生效之日起至最后一期债务履行期限届满之日后两年。若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任。但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任。第三条、借款人违约事件及处理：1、借款人出现下列事件之一即构成或视为本合同项下违约：……(2)未按期归还贷款本息；……2、出现欠款规定的违约事件时，贷款人有权分别或同时采取下列措施…(2)宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；…(5)终止或解除本合同，全部、部分终止或解除借款人与贷款人之间的其他合同。第七条、费用：除依法另行确定或当事人另有约定外，因本合同订立、履行及争议解决发生的费用（包括律师费用）由借款人承担。董加存与李萍作为共同债务人出具的《共同债务人还款承诺书》载明了李萍作为共同债务人为合同号为2010年个人住房借字0316消费贷款承担偿还贷款本息及其他相关费用的责任。本承诺自借款人、共同债务人签章后生效，到债务人全部偿清所欠贷款本息及相关费用后为止。董加存在借款人处、李萍在共同债务人处签字。同年5月27日，中国银行滕州支行向借款合同约定的亿嘉元公司账户发放购房款30万元，董加存在中国银行滕州支行制作的个人贷款凭证上签名确认，该凭证记载的月利率为4.2075‰。贷款发放后，董加存、李萍偿还了部分借款本息，截至2020年5月19日，尚欠贷款本金247624.08元，利息25325.57元，罚息4283.24元，共计277232.89元未有给付，担保人亦未承担担保责任，中国银行滕州支行催促未果后提起诉讼。另查明，董加存、李萍办理该笔贷款时系夫妻关系。因董加存欠付他人债务，本院已将案涉房屋执行拍卖后以（2014）滕法执字第1521号之一执行裁定书裁定过户到买受人张志旭名下。本院认为，董加存与中国银行滕州支行签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，该合同合法有效。双方都应按照合同约定全面履行义务。中国银行滕州支行履行了发放贷款的义务，董加存未按约定支付贷款本金及利息，其行为已经构成违约，根据双方合同约定，中国银行滕州支行有权解除合同，董加存亦同意解除合同，本院依法对案涉贷款合同予以解除。对中国银行滕州支行诉请的欠款本金及利息，董加存辩称在贷款未到期时曾要求向银行一次性还清贷款，银行未予准许，且在涉案房屋被依法拍卖后，又通知中国银行滕州支行索要欠款，但中国银行滕州支行未予办理，因此不应承担责任。本院认为，案涉贷款合同系董加存与与中国银行滕州支行签订，合同的相对方是董加存，中国银行滕州支行没有理由向第三人索要欠款，董加存与银行之间的债权债务关系并未应任何原因消灭，董加存的抗辩证据不足，无事实和法律依据，本院不予采信。董加存应当向中国银行滕州支行银行返还尚欠的本息并支付逾期还款罚息，对于欠付本金247624.08元及利息25325.27元、罚息4283.24元(截止到2020年5月19日)，合计277232.59元，董加存没有异议，本院予以认定。李萍作为共同债务人对上述债务应当承担共同偿还责任。中国银行滕州支行诉请对涉案房屋价款享有优先受偿权，因涉案房屋未办理抵押登记，不动产抵押权未生效，中国银行滕州对涉案房屋变现价款并不享有优先受偿权。亿嘉元公司辩称，亿嘉元公司承担的是阶段性担保责任，现在房屋已经办理房产证，亿嘉元公司不应再承担担保责任。本院认为，根据亿嘉元公司与中国银行滕州支行签订的《房地产项目按揭贷款合作协议》，双方为约定担保方式，故亿嘉元公司承担的应是连带责任保证，担保责任期限至借款人办理完正式产权证及正式抵押止，涉案房屋未办理抵押登记，双方约定的担保期间并未经过，中国银行滕州支行请求判令亿嘉元公司对董加存欠付的贷款本金及利息等承担连带担保责任，符合双方约定，事实清楚，于法有据，本院予以支持。亿嘉元公司的辩称，与案涉证据中的约定相悖，本院不予采信。对于中国银行滕州支行诉请董加存支付律师费用，因没有提供证据予以证明，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七天，《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、第二十一条、第三十一条、第四十一条、第四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除中国银行股份有限公司滕州支行与董加存签订的合同编号为2010年滕中银住房借字第××号的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》；二、董加存、李萍共同向中国银行股份有限公司滕州支行偿还截止至2020年5月19日的贷款本金247624.08元、利息25325.27元、罚息4283.24元并支付至实际履行之日止的利息(自2020年5月20日起至实际履行之日止，以贷款本金247624.08元为基数，按照月利率4.2075‰上浮50%的标准计算)；三、山东亿嘉元置业投资有限公司对上述第二项债务承担连带保证责任；四、山东亿嘉元置业投资有限公司承担保证责任后有权向董加存、李萍追偿；五、驳回中国银行股份有限公司滕州支行其他诉讼请求。上述第二项于本判决生效后十日内履行完毕；如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5460减半收取2730元，财产保全费1910元，由董加存、李萍、山东亿嘉元置业投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判员  王向阳二〇二〇年十一月十一日书记员  姚苏珍