天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0113民初710号原告：穆庆，女，1969年9月15日出生，回族，住天津市西青区。被告：韩文学，男，1974年12月24日生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：王振柱，北辰区保盈法律服务所法律工作者。第三人：韩廷群，男1975年11月3日生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：轧宗忻，天津孚惠律师事务所律师。原告穆庆与被告韩文学、第三人韩廷群房屋买卖合同纠纷一案，本院于立案后，因受疫情影响，本案裁定中止审理。后恢复审理。经审理发现有不宜适用简易程序，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告穆庆、被告韩文学及其委托诉讼代理人王振柱及第三人韩廷群及其委托诉讼代理人轧宗忻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告穆庆向本院提出诉讼请求：1．请求贵院依法确认原被告于2006年9月15日签订的《房屋转让协议》无效，并判令被告返还原告购房款9.5万元，以及赔偿原告损失80万元；2．本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2006年9月15日，原、被告签订了《房屋转让协议书》，约定由原告购买被告坐落于天津市北辰区××镇××村××号房屋（以下简称该房屋），并约定甲方（即被告）必须无条件配合乙方（即原告）今后的过户转让事宜。后原告按约定给付了被告全部购房款共计9.5万元整。之后在2017年，第三人主动找到原告要购买该房屋，原告与第三人经协商就该房屋买卖事宜达成一致意见并签订了《房屋转让协议书》。但被告总是违反约定阻碍上述两份转让协议书的履行，其中：在2013年房屋普查时，被告明知该房屋早已卖于原告，却故意向普查人员隐瞒该事实并恶意在该房屋前拍照，导致该房屋未能在普查在原告名下；现如今该房屋因小城镇改造被拆迁，被告却拒不配合第三人办理相关还迁安置手续，导致第三人无法获得拆迁利益，第三人因无法获得拆迁利益，于2019年11月向贵院提起确认2017年与原告签订的《房屋转让协议书》无效之诉，并提出要求原告退还购房款并赔偿其损失，现在该案由北辰法院小淀人民法庭审理中。原告在两个转让协议书的履行过程中，一直在促成合同的正常履行，但被告却百般阻拦，导致第三人提起确认合同无效之诉，导致合同已经无法继续履行。与此同时，原告也并非该房屋所在的北麻疸村集体经济组织成员。因此，原告为了避免自己损失的扩大，无奈，只能向法院提起诉讼，望贵院综合审查本案全部事实，支持原告的全部诉请，以维权益。被告韩文学辩称，1．原被告双方在法律禁止非农业不能买卖农村房屋的情况下，于2006年9月15日签订房屋转让协议一份，该协议规定原告以95000元违规购买被告坐落在天津市北辰区××镇××村××号私有平房一处，原告属城市非农业户籍，国家明令禁止非农业人员和不属于本村农业人口禁止购买本村小产权房屋，该规定还规定了农村宅基地只能在本村农业人口内部流转，同时中央1号文件也多次提出了非农业未归、违法购买农村宅基地及房屋的行为属于违法行为，为此原告购买被告的房屋属违法、违规行为。2006年9月15日双方所签订的房屋转让协议是无效的。2．原被告于2006年9月15日所签订的房屋转让协议，从签订之日起直到2018年12月该房屋已拆迁，原告从未要求被告去镇政府房屋主管部门办理产权变更登记手续，为此本案诉争房屋到拆迁时仍然属被告个人所有，2018年11月最高人民法院发布《关于为实施乡村振兴战略提供司法服务和保障的意见》强调对于违规、违法买卖农村宅基地的依法认定无效。农村宅基地属于农村集体所有，依照法律规定，原告应承担购买农村房屋的不利后果，买卖农村私有房屋必然涉及到宅基地的买卖，宅基地使用权依法归集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相关联。3．被告所在天津市北辰区大张庄镇2018年12月启动大张庄示范镇建设住宅拆迁安置工程，镇政府经核实原告符合拆迁条件，于是，大张庄镇政府拆迁办于2018年12月5日与被告签订了大张庄示范镇建设住宅拆迁安置协议，该协议规定了被告拆迁还迁房屋建筑面积57.1㎡，由于被告家庭贫困，加之被告常年有病，属低保户，所以，被告符合大张庄镇政府为照顾困难家庭实施的阳光政策，故增加被告还迁面积52.9㎡，当时被告是因享受阳光政策以800元一平米购置52.9㎡与本案无关。第三人韩廷群辩称，本案中原被告签订了房屋转让协议书，原告支付了房款并实际占有了诉争房屋，应为合法，在诉争房屋涉及拆迁被告应该主动通知原告及拆迁部门，告知该房屋已转让，但是本案被告却擅自与拆迁部门签订了拆迁协议，在法律上有重大过错，因此其侵害了原告穆庆的合法权益，同时损害了第三人的合法权益，其拆迁所得的全部拆迁利益应该依法赔偿给原告。另外需要补充的是韩文学本身是非农业户口，是购买本村村民王继生的房屋，所以韩文学与王继生的房屋买卖合同也是无效的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交了：证据1．房屋转让协议书2份；证据2．村民建房用地使用证；证据3．韩文学户籍登记信息情况；证据4.收条4份。第三人向本院提交了：证据1．房屋转让协议书1份；证据2．村民建房用地使用证；证据3．常住人口登记卡、被告个人身份证信息；证据4．房屋房款48万元的收条，38万元的存条证明。本院依职权调取了建筑面积为57.1平米房屋的拆迁安置补偿协议、分析表、测绘记录表、测量表、奖励领取表、救助申请表、还迁指标申请、残疾人证、北辰医院住院病案、经营权协议书；又依照原告韩廷群申请调取了建筑面积为40.07平米房屋的分析表、测量表、拆迁补偿补助奖励领取表等材料；对于上述证据的真实性、关联性，本院予以确认根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如：2006年9月15日被告韩文学（甲方）与原告穆庆（乙方）签订房屋转让协议书，协议约定：1、甲方经母子协商决定将大张庄镇北麻疸村桦榕里7号一处有偿转让给乙方，乙方应付甲方一次性的全部房款；2、乙方付款后，甲方将土地证和有关字据交付乙方，甲方在收款后必须无条件地配合乙方今后的过户转让事宜，过户费由乙方负责；3、此房转让签订后，甲乙双方不可反悔。如有家庭纠纷与此卖房无关，否则属于违约行为。签订协议后，原告穆庆向被告韩文学支付购房款9.5万元，被告韩文学向原告穆庆出具了收条。2014年10月1日原告穆庆（甲方）与第三人韩廷群（乙方）签订房屋转让协议书，协议约定：1、甲方经协商决定将大张庄镇北麻疸村桦榕里7号一处有偿转让给乙方，乙方应付甲方一次性的全部房款48万元；2、乙方付款后，甲方将土地证和有关字据交付乙方，甲方在收款后必须无条件地配合乙方今后的过户转让事宜，过户费由乙方负责；3、此房转让签订后，甲乙双方不可反悔。如有家庭纠纷与此卖房无关，否则属于违约行为。2017年3月30日，第三人韩廷群向原告穆庆给付定金10万元，原告穆庆给第三人韩廷群出具了收条一份，该收条的主要内容：今收到韩廷群房屋定金10万元（壹拾万元正）。2017年4月7日，第三人韩廷群向原告穆庆转账38万元，原告穆庆给第三人韩廷群出具了收条一份，该收条的主要内容：今收到韩廷群房屋款38万元（叁拾捌万元整）。另查，2018年12月5日，被告韩文学以北辰区大张庄镇北麻疸村桦榕里7号房屋权利人的身份（乙方被拆迁人）与大张庄镇人民政府（甲方）签订了大张庄示范镇建设住宅拆迁安置协议，协议约定：按照建筑面积57.1平米1：1给予还迁安置；还迁房屋坐落在永定新河南确定的还迁区内，建筑面积57.1平米。乙方享受阳光救助购房面积52.9平米（价格800元/平米，共需42320元），乙方院落面积93.33平米（货币补偿款500元/平米，共得46665元），各项一次性补助费70840元，按每月1000元支付租房费用，被告韩文学自认已领取12个月的租房费用并享受了相关的拆迁权益。又查，原告穆庆自述其于2006年购买涉案房屋时户口位于天津市南开区××道龙云里，非农业户口；被告韩文学自述2000年购买涉案房屋时系非农业户口，买房后落户到北麻疸，妻子是农业户口并落户在北辰区北麻疸村；第三人韩廷群自述其是大张庄镇北麻疸村负责拆除民房的人员，2014年签订房屋转让协议前已于2012年11月将户口从大张庄镇北麻疸村迁出。庭审中，被告称，原告除了购买被告的房产，还在其他处购买了4所房产；而原告称，除了购买被告房产外，还在北麻疸购买了一套房产，但该房产与本案没有关系。再查，大张庄示范镇配套政策如不要还迁房屋按照5000元/平方米的价格由拆迁人回购。本院认为，本案的争议焦点为：原告与被告签订的买卖合同是否有效；若无效被告应返还购房款及赔偿原告损失的数额。对此，本院分析如下：所有人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，但其对自己财产的处分不得违反法律、行政法规的强制性规定。原被告签订的《房屋转让协议书》虽属自愿，在协议中约定只是买卖房屋，但根据“地随房走”的原则，农村房屋买卖必然涉及宅基地转让。我国《合同法》第一百三十二条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”被告韩文学持有天津市北辰区大张庄镇居民、村民建房用地使用证，宅基地上的房屋虽属其所有，但所建房屋的土地是属村集体所有，村集体所有的土地由本村村民集体所有。根据我国《土地管理法》的相关规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。原、被告所签订的房屋买卖协议的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权，该买卖合同非同正常的可以在市场上流通交易的商品房屋买卖合同，原告穆庆不是北辰区大张庄镇北麻疸村村民，不具备该区域内购房权利。故被告韩文学将在村集体所有的土地上建设的房屋出售给不属本村村民的原告穆庆，双方签订的《房屋买卖协议》违反了我国《土地管理法》的强制性规定，该合同应认定为无效。根据相关法律规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此对原告穆庆要求被告韩文学返还购房款95000元的诉讼请求，本院予以支持。根据相关法律规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告韩文学明知原告穆庆不具有北辰区大张庄镇北麻疸村集体组织身份而将涉案房屋转卖原告，而原告穆庆也明知自己不是北辰区大张庄镇北麻疸村村民仍购买了涉案房屋，原被告在购买房屋的过程中均具有过错，故原被告对原告穆庆所主张的损失均应承担一定的责任。结合双方过错责任大小，考虑公平、诚信原则，并参照涉案房屋面积及大张庄示范镇如不要还迁房屋按照5000元/平方米的价格由拆迁人回购的政策，本院酌情确定，被告应赔偿原告的经济损失285500元（57.1平方米×5000元/平方米）。对于原告的其他诉讼请求，因证据不足，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告穆庆和被告韩文学签订的《房屋转让协议》无效；二、被告韩文学于本判决生效之日起十日内返还原告穆庆购房款95000元并赔偿原告穆庆的经济损失285500元；三、驳回原告穆庆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11800元，由原告穆庆负担4792元，被告韩文学负担7008元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判长  孙延忠审判员  石全祥审判员  刘 阳二〇二〇年十二月十四日书记员  杨益斌附：本裁判文书所依据法律规定具体条文：附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平的原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国土地管理法》第八条城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者提供的证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。