江西省九江市柴桑区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0421民初1144号原告：江西九吉置业有限公司，住所地：江西省九江市柴桑区经贸委宿舍**，统一社会信用代码：91360421058805135F。法定代表人：袁小庆，系该公司总经理。委托诉讼代理人：汪祥，系江西惟民律师事务所律师，执业证号：13604201510329081，一般授权。被告：叶某，女，1995年7月6日出生，汉族，住江西省九江市柴桑区。被告：陈某，女，2019年7月9日出生，汉族，住江西省九江市柴桑区。法定代理人：叶某（系被告陈某的母亲），女，1995年7月6日出生，汉族，住江西省九江市柴桑区。原告江西九吉置业有限公司与被告叶某、陈某商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月31日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月27日公开开庭进行了审理，原告江西九吉置业有限公司的委托诉讼代理人汪祥、被告叶某到庭参加诉讼。2020年10月16日，因案情复杂本案转为普通程序，于2020年12月17日第二次公开开庭进行了审理，原告江西九吉置业有限公司的委托诉讼代理人汪祥、被告叶某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江西九吉置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除《商品房买卖合同（预售）》（编号：201601396），并判令被告注销该涉案合同的备案登记手续；2.请求法院判令被告承担违约金64000元；3.本案诉讼费、保全费等由被告承担。事实和理由：2016年4月28日，原告与陈文超签订《商品房买卖合同（预售）》等相关协议，合同约定陈文超向原告购买位于九江市柴桑区房屋，房屋面积94.44㎡，总价32万元，首付64000元，余款256000元由陈文超申请银行按揭贷款支付，原告为此贷款提供担保。另协议约定，若陈文超逾期支付按揭贷款导致原告承担担保责任的，原告有权单方解除合同，并按合同总价20%追究其违约责任。2018年12月27日，因陈文超多次逾期未还按揭款，原告履行担保责任被银行划扣7862元，2020年6月30日因房屋按揭贷款断供，按揭银行扣划原告保证金208256.64元。2019年8月9日，陈文超意外死亡，其家属经过诉讼，调解确认涉案房屋由两被告所有（陈文超的妻子叶某、女儿陈某），房屋贷款由两被告偿还，该事实有法院民事调解书为证。银行扣划原告保证金后，原告多次与被告协商，但一直协商未果。现原告为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告叶某、陈某辩称，1.案涉房屋系陈文超购买，陈文超是被告叶某的丈夫，原告主张被划扣的7000多元，被告之前听陈文超说他已经还了，只是被告现在没有陈文超的身份信息没办法查询；2.被告知道银行划扣了原告20多万元保证金的事情，原告曾给被告叶某打过电话；3.被告不是刻意不归还原告被银行划扣的保证金，被告现在大人、小孩连吃饭都是国家救助，原告不应该要求被告承担违约金；4.希望原告再给两个月时间，让被告想办法筹钱将所欠原告的钱还给原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原告营业执照、法人身份证明、法人身份证复印件、被告叶某身份证复印件、（2019）赣0421民初1940号民事调解书复印件，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院认定如下：1.对于原告提交的《商品房买卖合同（预售）》及附件、《补充协议》，拟证明原告将涉案房屋出售给陈文超，合同约定若陈文超逾期偿还房屋银行按揭贷款导致原告承担担保责任，原告有权解除合同并追究其违约责任。被告质证称商品房买卖合同及附件上的签字都是陈文超的签字，但房屋已交付，现在原告要把房子收回，两被告就没地方住，被告如果有钱早就把这笔钱还了，原告不能这样逼被告。本院认为，原告当庭出示了该组证据的原件，且被告质证认可系陈文超的签字，故本院对该组证据的真实性予以认可；2.对于原告提交的《建行个人贷款对账单》、贷款结清证明、《中国建设银行个人贷款还款凭证》《中国建设银行股份有限公司活期存款明细账》，拟证明案涉房屋因断供，银行分别于2018年12月27日划扣原告保证金7862.06元，后又于2020年6月一次性划扣原告保证金208256.64元。被告质证称其看不懂该组证据，不发表意见。本院认为，原告当庭出示了该组证据的原件，且加盖了中国建设银行股份有限公司九江柴桑支行个人贷款业务专用章，故本院对该组证据的真实性予以认可；3.对于原告提交的《告知函》，拟证明2018年年底时原告提醒过陈文超应按期归还银行按揭贷款。被告质证称不知道该份证据，被告没有收到过。本院认为，该份证据系原告单独出具，且未提交证据证明是否送达至陈文超，故本院对该份证据不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月28日，原告与陈文超签订合同编号为201601396的《商品房买卖合同》及合同补充协议，主要约定：“陈文超作为买受人购买原告开发的位于九江市柴桑区商品房，建筑面积为94.44平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米3388.39元，总金额（人民币）叁拾贰万元整；买受人陈文超签订本合同时支付首期款计陆万肆仟元（64000），剩余房款计贰拾伍万陆仟元(256000元)在2016年4月30日前办理银行按揭或公积金贷款；买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列第1、2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金；交付期限：出卖人应当在2016年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1中条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格…”《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议中约定：“六、如因买受人原因引起其所购房屋遭法院查封、按揭款断供等，而被银行追索债务，出卖人履行担保责任后有权单方解除本合同，并另行出售合同标的物，同时按合同总金额的20%向买受人收取违约金。出卖人有权从买受人已经支付的房款中扣除出卖人履行担保责任所支付的金额费用后，将剩余款项退还买受人。如出卖人的损失超过买受人已经实际支付的房款，出卖人有权向买受人追偿…”。合同签订后，中国建设银行于2016年5月19日向陈文超发放贷款256000元。因陈文超未按期归还银行贷款，中国建设银行于2018年12月27日划扣原告保证金7862.06元。2019年8月9日，陈文超意外死亡，2019年11月18日，本院立案受理叶某、陈某与陈世槐、陈新枝继承纠纷一案，2019年12月6日，本院作出（2019）赣0421民初1940号民事调解书，载明：“经人民法院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、登记在陈文超名下的位于九江市柴桑区房屋作价26万元，归叶某、陈某所有，贷款由叶某、陈某负责偿还…”。2020年6月30日，因两被告未按期归还房屋贷款，中国建设银行划扣原告保证金208256.64元。本院认为，案外人陈文超与原告签订的合同编号为201601396的《商品房买卖合同》及合同补充协议，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，具有法律约束力，双方均应严格履行合同所约定的权利义务。因案涉房屋买受人陈文超意外死亡，该房屋归被告叶某、陈某所有，剩余贷款由两被告负责偿还，故被告叶某、陈某应继续履行还款义务。现被告未按时偿还贷款，依据《商品房买卖合同》第七条“买受人若未按本合同约定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同…”，原告于2020年6月30日被银行划扣保证金后被告一直未归还案涉房屋贷款，故本院对原告要求解除合同编号为201601396的《商品房买卖合同》，并要求被告协助原告注销该涉案合同的备案登记手续的诉请，予以支持。同时，原告应将陈文超已支付的房款103881.3元（320000元-7862.06元-208256.64元）返还给两被告。关于原告主张违约金64000元的诉请，被告辩称不是故意不归还原告被银行划扣的保证金，不应承担违约金。本院认为，案涉《商品房买卖合同》的合同补充协议中第六条约定：“如因买受人原因引起其所购房屋遭法院查封、按揭款断供等，而被银行追索债务，出卖人履行担保责任后有权单方解除本合同，并另行出售合同标的物，同时按合同总金额的20%向买受人收取违约金”，本案被告未向贷款银行如期偿还房屋按揭贷款即为按揭断供，构成违约，导致原告在2018年12月27日被银行划扣保证金7862.06元，于2020年6月30日被银行划扣保证金208256.64元，共计人民币216118.7元，但依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，对于原告而言，被告违约行为给其造成的损失为划扣保证金被占用期间的利息，故本院认为原告主张违约金标准过高，有失公平，应予调整。故本院参照最高人民法院关于审理民间借贷案件有关利率的规定，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算违约金，据此，根据被划扣的保证金数额及期间，本院酌定违约金数额为4677元（7862.06元×4.25%/年×2年+208256.64元×3.85%/年×0.5年）。关于被告辩称陈文超已向原告归还第一笔划扣的保证金7862.06元，因其未提交证据予以证明，本院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：一、解除原告江西九吉置业有限公司与案外人陈文超签订的合同编号为201601396的《商品房买卖合同》，被告叶某、陈某于本判决生效之日起十日内协助原告江西九吉置业有限公司办理注销合同编号为201601396的《商品房买卖合同》的备案登记手续；二、原告江西九吉置业有限公司于本判决生效之日起十日内向被告叶某、陈某返还房款103881.3元；三、被告叶某、陈某于本判决生效之日起十日内向原告支付违约金4677元；四、驳回原告江西九吉置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1500元，由原告江西九吉置业有限公司负担1400元，由被告叶某、陈某负担100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判长  徐宜峰审判员  胡 菲审判员  程章汶二〇二〇年十二月二十五日法官助理赵晴书记员高放