江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0582民初5686号原告：张家港市五金机械有限公司，住所地张家港市杨舍镇杨舍西街**。法定代表人：徐洪华，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭丰雷，国浩律师（苏州）事务所律师。委托诉讼代理人：缪俊熙，国浩律师（苏州）事务所律师。被告：高瑞刚，男，1966年11月28日出生，汉族，住江苏省常熟市。被告：江苏阿仕顿服饰有限公司，住所地江苏省常熟市虞山镇莫城莫干路。法定代表人：龚政，该公司执行董事。二被告共同委托诉讼代理人：龚梅，上海市捷华律师事务所律师。原告张家港市五金机械有限公司（以下简称五金公司）与被告高瑞刚、江苏阿仕顿服饰有限公司（以下简称阿仕顿公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后依法适用简易程序于2020年7月6日公开开庭进行审理。原告五金公司委托诉讼代理人郭丰雷、缪俊熙，被告高瑞刚、阿仕顿公司委托诉讼代理人龚梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告五金公司向本院提出诉讼请求：1.被告高瑞刚向原告支付结欠的租金、占有使用费合计58521元(自2020年4月15日至4月26日的租金86466元以及自2020年4月27日至5月6日按照租金标准计算的占有使用费72055元之和，扣除押金100000元)，手扶梯损坏赔偿费12500元，违约金1315000元；2、被告阿仕顿公司对被告高瑞刚的本案债务承担连带清偿责任；3、本案诉讼费、保全费由被告方共同承担。事实和理由：2015年11月12日，原告与被告高瑞刚签订了《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同书》各一份，约定由被告高瑞刚承租原告位于张家港市约5000平方米的房屋及附属设施、设备；租赁期限自2015年11月6日起至2026年1月14日止；其中2016年1月15日至2021年1月14日的年租金为263万元、2021年1月15日至2026年1月14日的年租金为283万元；租金按照约定每季提前15天支付；被告高瑞刚每年应承担税金15万元，与租金同步支付；被告高瑞刚支付押金10万元，租赁关系终止时，押金用以抵充合同约定由被告高瑞刚承担的费用或赔偿后，剩余部分无息返还；因一方原因导致对方行使合同解除权的，守约方有权要求违约方承担不低于6个月租金的违约金，造成守约方其他损失的，违约方应该负责赔偿。同日，被告阿仕顿公司出具《担保书》，同意为被告高瑞刚履行合同提供担保。2019年7月12日，根据被告高瑞刚的请求，原告与被告高瑞刚签订了《房屋租赁补充协议》一份，约定2019年7月15日至2021年1月14日的年租金下调至235万元，其他内容不变；如被告高瑞刚未按补充协议履行付款义务的，原告有权要求按原合同约定执行。2020年3月，原告发现被告高瑞刚经营的1楼、2楼阿仕顿服饰门店已经关停，3楼、4楼转租他人；合同约定的2020年4月15日至7月14日的租金，被告高瑞刚应在2020年4月1日前支付，但一直未支付。2020年4月8日，原告向两被告发出《关于履行房屋租赁合同的催告函》，催告被告高瑞刚书面告知履行租赁合同的明确意见，催告被告高瑞刚支付当期租金及税金，催告被告阿仕顿公司敦促被告高瑞刚履行或代为履行付款义务。但两被告既未作出明确的书面答复也未履行付款义务，只是由经办人表达不再续租的意见，且将1楼、2楼撤场，以行为表示不再履行租赁合同。2020年4月25日，原告向两被告发出《解除租赁关系通知书》，通知被告高瑞刚解除租赁关系，通知被告高瑞刚于2020年4月30日前办理交接手续及善后事宜，通知被告高瑞刚承担违约责任，通知被告阿仕顿公司承担担保责任。两被告收到上述通知后，均未积极履行义务。被告高瑞刚拖延至2020年5月6日才与原告就设施设备作了交接，同时确认2-3楼手扶梯的一根手扶带缺失、一台客梯的轿厢顶板缺失。原告认为，原告与被告高瑞刚签订的租赁合同及补充协议均是双方真实意思表示，且不违反法律法规之规定，合法有效。原告依约将房屋及附属设施设备交付被告高瑞刚使用，被告高瑞刚亦应按约履行合同义务。被告高瑞刚以行为表示不再履行租赁合同，原告有权解除合同，同时要求被告高瑞刚支付结欠的租金、占有使用费，承担违约责任，要求被告阿仕顿公司承担担保责任。被告高瑞刚辩称，其受加盟商的委托代签的租赁合同，案涉店铺是加盟商委托被告阿仕顿公司进行的经营，而其只是代签合同，因此其和本案无关，不应该承担任何责任。被告阿仕顿公司辩称，一、因疫情爆发，涉案店铺无法营业、亏损巨大，其于2020年3月即电话原告提出减免租金、度过难关，但原告一分钱都不同意减免，其无法继续经营下去，于2020年4月14日发出手机短信给原告法定代表人徐洪华告知不减免的话无法经营下去，只能选择不在租赁，并告知店铺迁址之事，于5月6日和原告完成了交接房屋的手续，但是电梯应属于原告作为业主方自行维保的范围，与其无关；二、涉案店铺的三楼和四楼原来是其经原告同意转租出去的，2020年5月6日起和原告解除租赁合同之日起，三、四楼的原承租人已经和原告直接签订了新的租赁合同，租金还高于和其签订的租赁合同，因此原告毫无损失，而涉案租赁大楼共有4层，每层楼的面积都是一样的，对于大楼50%的面积的三楼、四楼的租赁其是直接无缝对接给了原告，原告和三楼、四楼的租户直接签订了新的租赁合同，可见原告在三、四楼的出租上是毫无损失的；三、本次新冠病毒的爆发性质上应为不可抗力，店铺被迫彻底关闭，关闭的时间自2020年2月1日至2月底，之后处于半班的状态，因人员稀少且外地的不能及时复工，其店铺不能正常营业，可人员工资还要发出，其自2020年3月就积极和原告多次沟通要求减免，原告却始终不松口，一分钱都不愿意减免，其认为这是不符合公平原则的，对遭受不可抗力正常营业受到严重影响的2-3个月期间的租金起码应该出租方和承租方对半分摊，因此这部分期间的租金应予以减除；四、因本店铺原始租金过高，根据原被告签订的补充协议租金早于2019年7月12日起降至235万元一年，因此2020年的租金标准在疫情之前也早已是235万元一年，不能采用原告主张的265万元的租金标准；五、原告主张的6个月租金的违约金过高，不符合违约金填平原则，应基于原告的实际损失予以降低，原告三、四楼已经重新出租，一、二楼其也早在2020年3月与原告沟通时表态不减免租金就不租了，原告仍不同意减免，说明原告对合同的解除也是有过错的，同时原告已经有了近三个月的招商准备期间，不论一二楼是否出租出去都是原告自己的选择导致的；六、其在近5000㎡的店铺上已耗费巨资进行装修，实际使用是自2016年装修完成后开始的，装修折旧后残值部分也应与抵扣部分房租。本院经审理查明事实如下：2015年11月12日，五金公司（出租方、甲方）与高瑞刚（乙方、承租方）签订房屋租赁合同，约定甲方将位于张家港市，房屋建筑面积约5000㎡的房屋出租给乙方使用，与租赁房屋相应的附属设施、设备一并作为租赁财产，乙方确认已查看租赁财产，知悉租赁情况，同意凭现状承租，租赁期限为十年零70天，自2015年11月6日起至2026年1月14日止，租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方应如期返还。甲乙双方一致同意2015年11月6日至2016年1月14日为免租期，免租期内乙方无需向甲方支付租金，2016年1月15日至2021年1月14日的年租金为263万元，2021年1月15日至2026年1月14日的年租金为283万元。甲乙双方约定，2015年11月30日前乙方应向甲方支付押金10万元，租赁关系终止时，甲方收取的押金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用和赔偿外，剩余部分无息返还乙方。租赁期间，乙方装修、装潢或改造的，应将方案报甲方备案后实施，如改造涉及房屋结构的，须经甲方同意并经专业机构审核，租赁期满或乙方中途提出解除合同的，乙方应按实际状态无偿交给甲方，乙方不得故意拆除建筑物本身之结构体以及固定装修部分，但有权拆除及取回乙方所有可移动设施、设备。租赁期满或合同解除的，乙方应立即返还房屋，未经甲方同意，乙方逾期返还房屋的，逾期一日应按当年度日租金的三倍向甲方支付违约金，乙方返还房屋及附属设施、设备，应当符合正常使用后的状态，否则应按实赔偿。甲乙双方同意，由下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同一方应向另一方支付不低于6个月租金的违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：1.甲方未按时交付房屋，经乙方书面催告后仍未交付的；2.甲方交付的房屋不符合合同约定，致使不能实现合同目的的；3.乙方未征得甲方书面同意擅自改变房屋用途，致使房屋损坏的；4.因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；5.乙方擅自转租房屋、改变房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；6.乙方擅自改变合同约定的租赁用途或利用房屋进行违法违章活动的；7.乙方逾期不支付租金、水电费累计超过20天的。合同第十条违约责任10.4项约定：如乙方经甲方同意提前退租或租赁期满后，乙方交还的房屋或其附属设施设备损坏，乙方需负责维修并使房屋或其附属设施设备处于可正常使用状态，如乙方不负责维修，甲方有权自行维修，因此而产生的费用先从乙方交付的押金中扣除，不足部分由乙方承担；10.5项约定：租赁期间，非本合同规定的情况乙方中途退租的，乙方应承担不低于6个月租金的违约金，如造成甲方其他损失的，乙方应该负责赔偿；10.6项约定：如因一方原因导致对方行使合同解除权的，守约方有权要求违约方承担不低于6个月租金的违约金，造成守约方其他损失的，违约方应该负责赔偿等。双方在合同中还对其他条款作出了约定。同日，阿仕顿公司向五金公司出具担保书，载明:高瑞刚因开办商场需要向张家港市五金机械公司承租位于张家港市杨舍镇杨舍西街2号大楼1-4层房屋（建筑面积约5000㎡，租赁期限为十年零70天，自2015年11月6日起至2026年1月14日止），租赁双方于2015年11月12日签署了房屋租赁合同，我江苏阿仕顿服饰有限公司自愿作高瑞刚的合同履约担保人，担保责任至该合同项下的义务和责任履行完毕为止。上述合同及担保书签订后，五金公司将房屋交付给高瑞刚、阿仕顿公司使用。2019年7月12日，高瑞刚（乙方）又与五金公司（甲方）签订房屋租赁补充协议，约定：一、2019年7月15日至2021年1月14日的房屋年租金从263万元下调至235万元；二、本补充协议仅对上述时间段房屋租金作调整，其余合同条款及《房屋租赁补充合同书》内容均不变；三、如乙方未按照本补充协议约定履行付款义务的，甲方有权要求乙方按原合同约定执行等。2020年3月17日，高瑞刚、阿仕顿公司在案涉房屋外张贴公告称：尊敬的阿仕顿会员您好，现杨舍西街阿仕顿店因房租到期搬迁至，所有的会员服务全部至塘桥阿仕顿店即可，给您带来不便，敬请谅解！2020年4月8日，五金公司向高瑞刚、阿仕顿公司发出《关于履行房屋租赁合同的催告函》，要求高瑞刚在2020年4月15日前支付当期租金58.75万元及税金3.75万元，共计62.5元，鉴于原经营的阿仕顿服饰门店已经关停，要求高瑞刚于2020年4月15日前将履行租赁合同的明确意见书面告知，要求阿仕顿公司敦促高瑞刚履行合同义务或在2020年4月15日前承担担保责任，代为履行上述付款义务等。2020年4月25日，五金公司又向高瑞刚、阿仕顿公司发出《解除租赁关系通知书》，载明：1.自即日起解除本公司与贵方租赁关系；2.请贵方于2020年4月30日前与本公司办理租赁房屋及设施的退租交接手续；3.请贵方于2020年4月30日前办理三楼、四楼转租户的终止等善后事宜；4.请贵方按照双方约定承担相应的违约责任；5.请阿仕顿公司按照担保书承担相应的担保责任等。高瑞刚、阿仕顿公司于2020年4月26日收到该通知书。2020年5月6日，五金公司与高瑞刚、阿仕顿公司将案涉房屋交接完毕并签署了《设施设备移交清单》，双方确认案涉房屋中2-3层扶梯扶手带缺少一根，一台客梯轿厢顶板缺失等。五金公司于2020年5月8日将案涉房屋中的三楼、四楼重新出租给他人，租金合计为45.15万元/年。审理中，双方一致确认双方签署的房屋租赁合同于2020年3月17日解除，被告租金已支付至2020年4月14日；高瑞刚、阿仕顿公司认可原告扶梯扶手带维修损失为12500元。以上事实，有当事人提交的租赁合同、担保书、补充协议、照片、催告函、解除租赁关系通知书、设备移交清单、报价单以及本院庭审笔录等证据材料予以证实。本院认为，原告与被告高瑞刚签订的房屋租赁合同及补充协议系双方的真实意思表示，合法有效，被告单方搬离案涉房屋构成根本违约，应承担违约责任。双方一致确认合同于2020年3月17日解除，被告租金已支付至2020年4月14日，双方于2020年5月6日对案涉房屋交接完毕，故被告应支付原告2020年4月15日至2020年5月6日的占有使用费。关于占有使用费的计算标准，双方在补充协议中将房屋租金下调至235万元，原告主张被告未按照补充协议约定履行付款义务，要求按原合同约定的263万元/年标准执行，但被告在合同解除前并未拖欠原告租金，故应按照补充协议约定的235万元/年的租金标准计算占有使用费，经计算为135205元。被告认可原告扶梯扶手带维修损失为12500元，本院对此予以确认，上述两项费用合计147705元，被告已支付原告押金10万元，故还应再支付原告47705元。关于违约金，双方在合同中约定如因被告原因导致对方行使合同解除权的，守约方有权要求违约方承担不低于6个月租金的违约金，被告认为该约定的违约金过高，申请法院调整，本院认为，原告主张以6个月的租金计算违约金符合双方约定和法律规定，但原告已将案涉房屋中的三、四楼重新出租，租金标准为45.15万元/年，再结合被告对合同解除的过错程度及原告的其他实际损失等情况，本院酌定被告向原告承担949250元（235万元/2-45.15万元/2）的违约金。被告阿仕顿公司自愿为被告高瑞刚的上述合同债务提供担保，故应对被告高瑞刚的上述债务承担连带清偿责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、第二十一条的规定，判决如下：一、被告高瑞刚支付原告张家港市五金机械有限公司2020年4月15日起至2020年5月6日的房屋占有使用费135205元，并赔偿原告扶梯损失12500元，合计147705元。扣除被告已支付的押金10万元，被告高瑞刚还应支付原告47705元。二、被告高瑞刚支付原告张家港市五金机械有限公司违约金949250元。上述两项付款义务合计996955元，限被告高瑞刚于本判决生效之日起十日内履行。三、被告江苏阿仕顿服饰有限公司对被告高瑞刚的上述债务承担连带清偿责任。四、驳回原告张家港市五金机械有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取8637元、保全费5000元，合计13637元由原告张家港市五金机械有限公司负担3828元，由被告高瑞刚、江苏阿仕顿服饰有限公司负担9809元。被告应负担部分限其于本判决生效之日起十日内直接缴纳至本院诉讼费账户（户名：张家港市人民法院，开户行：中国农业银行张家港分行营业部，账号：10×××61）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  曾宪佳二〇二〇年七月二十九日书记员  许婷苇