四川省攀枝花市仁和区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0411民初2742号 原告：攀枝花市仁和春天花园业主委员会，住所地：攀枝花市仁和春天花园。 负责人：钟连生，职务：主任。 委托诉讼代理人：肖玉昌，云南天外天律师事务所律师。执业证号××. 委托诉讼代理人：白露，云南天外天律师事务所实习律师。 被告：四川省鑫欣达房地产开发有限责任公司，住所地：成都市武侯区双楠路**名都苑****，统一社会信用代码：91510000732357566H。 法定代表人：范方权，职务：董事长。 委托诉讼代理人：黄仕明，男，1979年12月2日出生，汉族，户籍地：宾市珙县，公司经理。 原告攀枝花市仁和春天花园业主委员会（以下简称业委会）与被告四川省鑫欣达房地产开发有限责任公司（以下简称鑫欣达公司）物权纠纷一案，本院于2020年10月21日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告负责人钟连生及委托诉讼代理人肖玉昌，被告鑫欣达公司的委托诉讼代理人黄仕明到庭参加了诉讼。本案已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求，1.要求确认攀枝花市仁和春天花园小区（以下简称春天花园小区）公共配套设施（攀枝花大道南段1176号41栋）会所的房屋归小区全体业主所有；2.责令被告依照攀枝花市仁和区春天花园小区会所竣工图返还该房屋（诉讼中原告变更该请求为按现状交付房屋）；3.诉讼费由被告负担。事实和理由：案涉房屋为春天花园小区配套服务设施“青年活动中心”（产权证号攀房权仁字第0××0号）。作为小区配套设施无论从工程项目申报、合同约定、开发商销售房屋时的宣传资料均可证实，该房屋属于小区全体业主所有的公共建筑。被告在业主不知情的情况下，非法将该房屋登记到自己名下并用于出租。曾被人民法院作为执行标的进行评估拍卖，原告提出执行异议申请，并经过执行异议之诉，用法律手段保护了原告的合法权益。在执行异议之诉案件中，经最高人民法院查明，“41栋商铺，按约定属于公用房屋，占有的形式应当与专有部分有所区别。原审判决结合本案实际认定在人民法院查封前随着专有部分交付，公用房屋也随着公摊面积一并交付业主并无不当……。”因此，该房屋应当属于全体业主共用，现原告向法院提起诉讼。 被告辩称，原告的起诉没有事实和法律依据。案涉房屋被告已经办理了产权登记，且产权办理都是合理合法的。被告没有占用业主的公摊部分，被告虽有不恰当的地方，但都进行了公示的。会所是被告的合法的房产，已经出售给范贤伟。请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2004年5、6月前后，鑫欣达房地产公司先后与春天花园小区第一、二期部分业主签订了并依法在房地产管理部门办理备案登记的《商品房买卖合同》，该合同第三条“买受人所购商品房的基本情况”第五款约定“……（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）”。该《商品房买卖合同》“公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明”中载明“商品房建筑面积由套内建筑面积、公共部位分摊建筑面积、公用房屋分摊建筑面积组成。公用房屋分摊建筑面积：……会所中心：988平方米……按小区总建筑面积195656平方米分摊到各户，按建筑面积每平方米0.98%分摊到各户”。鑫欣达房地产公司提交的《攀枝花市房屋产权档案》（档案保管号：293989）主要载明“登记簿写入日期：2010-02-04，所有权人：鑫欣达房地产公司，产权证号：××，房屋坐落：仁和区攀枝花大道南段1176号41栋，房屋用途：商业，登记面积；979.87,现有面积：979.87”。诉讼过程中，对《攀枝花市房屋产权档案》载明的“仁和区攀枝花大道南段1176号41栋”房屋，各方当事人均认可就是指本案诉争标的，即41栋商铺，也即“公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明”中载明的“会所中心”。 四川省高级人民法院（2018）川民终943号执行异议之诉民事判决书载明，二审补充查明以下事实：工行攀枝花分行因与范贤伟、何璧余、鑫欣达公司借款合同纠纷一案诉至攀枝花市中级人民法院（原审法院），原审于2015年10月8日作出（2015）攀民初字第82号民事判决。该判决查明：2011年1月26日，范贤伟与工行攀枝花分行签订《借款合同》，约定范贤伟向工行攀枝花分行贷款750万元，用于购买案涉41栋商铺，并承诺用该商铺作为抵押担保。何璧余作为范贤伟的妻子同意范贤伟用41栋商铺提供抵押。鑫欣达公司为750万元借款提供连带保证责任。2011年1月24日，范贤伟与工行攀枝花分行在攀枝花市××商铺的抵押权预告登记。工行攀枝花分行按约支付借款，后因范贤伟到期未归还借款，工行攀枝花分行诉至原审法院。判决结果为：一、范贤伟于本判决生效后十五日内向工行攀枝花分行偿还借款本金5246056.53元；二、范贤伟按《借款合同》约定的计息标准和计息方式向工行攀枝花分行支付利息、复利至本案判决生效之日止（计算至2014年12月25日的利息、复利共计为29552.13元）；三、何璧余、鑫欣达公司对范贤伟的上述义务承担清偿责任；四、驳回工行攀枝花分行的其他诉请。判决生效后，工行攀枝花分行向原审法院申请执行案涉商铺，原审法院于2016年4月10日查封了案涉41号商铺。本院认为……，关于工行攀枝花分行要求继续执行案涉41栋商铺是否具有事实依据和法律依据的问题。结合本案查明的事实，2004年5、6月前后，鑫欣达公司先后与春天花园小区第一、二期部分业主签订、并依法在房地产管理部门办理备案登记的《商品房买卖合同》，购买房屋包括了专有部分和案涉共有部分的分摊面积。随专有部分房屋交付，案涉共有部分的分摊面积也一并交付给相应业主。相应的，业主作为消费者购买包括案涉共有部分的分摊面积的行为本质上是一种生活消费行为，涉及业主的生活性民事权益，工行攀枝花分行系作为债权人申请执行案涉41栋商铺，相较而言，应当优先保护消费者权益。工行攀枝花分行申请执行案涉房屋，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。同时，因范贤伟将案涉商铺预告抵押登记给攀枝花分行，而预告抵押登记只是一种临时性的登记行为，其所产生的法律效力不同于抵押登记，对案涉房屋并不享折价或者拍卖、变卖价款的优先受偿权，换言之，工行攀枝花分行系作为债权人，而非抵押权人……。最高人民法院经审查后作出（2019）最高法民申5851号民事裁定书驳回了工商银行的再审申请。 2020年10月23日，攀枝花不动产登记中心出具的房屋信息摘要显示，案涉房屋至2020年9月23日没有抵押登记和扣押查封的信息。诉讼中原告申请诉讼保全，本院依法查封了案涉房屋。 上述事实有《房屋信息摘要》、《不动产异议登记证》、攀枝花发改委关于《攀枝花市“仁和春天”住宅小区项目立项报告》的批复、攀枝花市规划局《关于仁和春天小区设计方案的批复》（攀规发[2002]47号）、、《建设用地规划许可证》编号：（2003）29号、《工程规划许可证》、市建设局《关于仁和春天小区一期（4#、5#……、会所）工程初步设计的批复》、《攀枝花仁和春天小区会所》竣工图，图号为：建施-1（矿设2002-68-会所）、《商品房买卖合同》、《执行裁定书》、《民事判决书》、《民事裁定书》及原、被告的陈述在案佐证。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十三条规定“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外，建筑区划内的绿地或者明示属于个人除外，属于小区业主共有，但属于城镇公共绿地的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业用房属于业主共有”。首先本案案涉房屋41栋商铺登记产权人虽然为被告鑫欣达公司，但在办理产权登记前，鑫欣达公司与春天花园部分业主所签订的并在房地产管理部门办理了备案登记的《商品房买卖合同》中明确约定将41栋商铺作为公用房屋向小区业主分摊建筑面积，也即业主购买的房屋包括了专有部分和本案所涉房屋的共有部分。随着专有部分房屋的交付，共有部分也应随之交付。其次，在以被告鑫欣达公司为被执行人的执行异议系列案件中，均未确认该房为被告鑫欣达公司可供执行财产，从另一方面也证实了，涉房屋虽然登记在被告鑫欣达公司名下，但被告鑫欣达公司并不具有实际的所有权。《中华人民共和国物权法》第三十三条规定“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”，因此，原告要求确认本案案涉房屋归全体业主所有的请求事实清楚、证据充分，本院予以支持。对被告认为该房屋已出售给范贤伟的辩称意见，由于其未提交相应证据证实，对该意见本院不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第七十三条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、攀枝花市仁和春天花园小区（以下简称春天花园小区）公共配套设施（攀枝花大道南段1176号41栋）会所（产权证号××）的房屋归小区全体业主所有； 二、被告四川省鑫欣达房地产开发有限责任公司在本判决生效后30天内向原告移交上述房屋。 本案案件受理费减半收取525元，保全费5000元，由原告四川省鑫欣达房地产开发有限责任公司负担。 如不服本院判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审判员  徐松涛 二〇二〇年十二月二十三日 书记员  唐 平