河北省保定市徐水区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0609民初1000号 原告：王春茹，男，汉族，住保定市徐水区。 委托诉讼代理人：张萍，河北振平律师事务所律师。 被告：河北林湖房地产开发有限公司，住。 法定代表人：闫素敏，该公司经理。 委托诉讼代理人：杨绍兴，河北澜森律师事务所律师。 原告王春茹与被告河北林湖房地产开发有限公司（以下简称林湖房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王春茹及委托诉讼代理人张萍、被告林湖房地产公司的委托诉讼代理人杨绍兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王春茹向本院提出诉讼请求：1.解除原被告之间的《售房合同》；2.被告立即返还原告购房款327080元，并按银行同期贷款利率支付利息，计息时间自2014年3月31日起至购房款付清之日止；3.依法判令被告赔偿原告房屋差价损失553520元（暂按现市场价7000元每平米计算）；4.判令被告赔偿原告327080元；5、诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告将第3项诉讼请求变更为“依法判令被告赔偿原告房屋差价损失421807元”，并增加“诉讼请求6依法判令被告承担房屋评估费8238元、保全费5000元”。事实与理由：被告在开发徐水区西湖景鸿小区时，将该小区1号楼和2号楼的防水工程发包给原告。在施工核算后，因被告无法及时支付工程款，经双方协商，被告同意用该小区房产一套抵顶欠原告的工程款。原被告于2014年3月31日签订《售房合同》，《售房合同》约定：被告将西湖景鸿小区5号楼1单元1904室出售给原告，面积125.8平方米，总价款327080元，并注明系“抵账房”。由于被告用以抵账的房价高于欠付原告的工程款，双方又于同日签订《防水工程施工合同》一份，约定由原告继续承包被告的防水工程，依然用房款抵消工程款。根据工程预算，前期已产生的工程款和后期工程款之和与购房款大致相当。合同签订后，原告继续为被告施工。至工程全部竣工验收完毕，前后共计发生工程款355786元，高于被告用于抵账的房产价值，多出的部分款项被告也一直没有给付原告。2019年5月20日，原告得知被告于2015年7月29日将上述房产又出售给了案外人魏保国，经与被告交涉未果。原告于2019年6月向徐水区人民法院起诉，要求被告履行《售房合同》将西湖景鸿小区5号楼1单元1904室交付给原告并办理网签手续。徐水区人民法院经审理，判决认定原告与被告以及被告与魏保国签订的《售房合同》均合法有效。被告的行为属于一房二卖，但考虑合同履行程度，判决被告继续履行与魏保国签订的售房合同义务，驳回了原告的诉讼请求。原告不服，上诉至保定市中级人民法院。保定市中级人民法院维持了一审判决，但同时也认定双方的房屋买卖合同合法有效，原告可以就被告违约导致合同不能履行的损失另行可向被告主张权利。综上所述，原告购买了被告的房屋，但被告又将该房屋出售给他人，导致原告无法获得该房屋。被告的行为构成一房二卖，属于根本违约，应当承担相应的违约责任。原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，提起诉讼，请依法查明事实，判决支持原告的诉讼请求。 林湖房地产公司辩称，1.案涉房产已经单方履行完毕，存在着客观上不能履行的情况，被告同意解除合同；2.原告要求返还购房款327080元，属于认识错误，原告并未交付过被告购房款，其主张的款项是原告为被告施工的工程款。被告方同意返还原告327080元款项，但原告没有向被告支付过款项也没有实际损失，就主张利息，既不符合法律规定，也不公平公正，不同意支付利息损失；3.原告要求被告赔偿房屋差价损失，没有事实依据，原被告之间签订的购房合同是为了解决工程款项支付的问题，双方并没有买卖的合议，双方只有购房之名，没有买卖之实，故原告不能根据最高院关于审理房屋买卖合同有关规定主张权利。综上，被告认为原告实际主张的是工程款支付问题，被告从双方结算以后，按合同本来意思和约定向原告支付工程款；4.不同意负担房屋评估费及保全费。 本院经审理，对当事人双方无争议的事实，予以确认如下： 被告在开发建设徐水区西湖景鸿小区时，于2013年9月2日、10月12日与原告签订了两份施工协议，协议约定：被告将1号楼和2号楼两座楼盘的部分防水工程发包给原告，厕所防水每平米8元，房顶防水、地下防水平面按每平米10元，地下立面防水每平米13元；完工后按实际面积计算；施工完毕后甲方验收后，施工款一次性付清。且在2013年10月12日的施工协议书中载明“2号楼地下防水平面由2013年5月24日由甲方和城建局验收合格已交工”。2014年3月31日，原、被告经协商签订《售房合同》和《防水工程施工合同》。《售房合同》约定，被告将西湖景鸿小区5号楼1单元1904室出售给原告，面积为125.8平米，总价款327080元。在第三条付款方式没有具体内容，合同中备注“抵账房”。《防水工程施工合同》第4条约定“工程承包范围：1号楼房顶，2号楼的房顶和卫生间防水，3号楼房顶和地下防水，卫生间防水，完工后按实际面积丈量（价格按每平米计算）卫生间价格按50元，房顶和地下防水价格按60元计算，保修期2年”；在第9条付款方式处原告自己备注“用房顶工程款，房屋价格2600元/㎡”。关于1号楼、2号楼防水工程，被告于2014年8月10日给原告出具防水工程结算清单，合计工程款106388元；12月15日原告出具防水工程结算清单，合计工程款44708元，后备注“扣除14年1月27日支现金壹万元”。2015年8月15日，被告给原告出具5号楼防水核算清单，合计77290元。 2015年7月29日，被告与魏保国签订了售房合同，合同约定，被告将本案所涉5号楼1单元1904号房产出售给魏保国。原告得知上述情况,经与被告交涉未果，原告于2019年6月向徐水区人民法院起诉，要求被告履行《售房合同》将西湖景鸿小区5号楼1单元1904室交付给原告并办理网签手续。徐水区人民法院经审理，作出（2019）冀0609民初1308号判决，认定原告与被告以及被告与魏保国签订的《售房合同》均合法有效。被告的行为属于一房二卖，但考虑合同履行程度，判决被告继续履行与魏保国签订的售房合同义务，驳回了原告的诉讼请求。原告不服上诉，保定市中级人民法院作出（2020）冀06民终1213号判决，维持了一审判决。 本案所涉西湖景鸿小区5号楼，现已经取得商品房预售许可证。 原告在提起本案诉讼后，申请财产诉讼保全，交纳保全申请费5000元。并申请对本案诉讼所涉房产进行价格评估，河北诚翔房地产资产评估有限公司估价结果为，估价对象在价值时点的房地产市场价值为748887元。原告支付评估费8238元， 本院对当事人有争议的事实及证据，认定如下： 双方就履行合同情况存在争议。 （一）原告主张防水施工工程款已经大于房价款，提供证据有防水工程结算清单3份、防水工程量验收清单2份，拟证明原告履行双方签订的施工协议、防水协议所产生的工程款，工程款总额为360686元，双方签订的施工合同，原告已经全部施工完毕。而且施工款大于购房款，证实原告已经全额支付购房款的事实。 被告质证意见为：1.原告认为工程款项为360686元，我方不认可，根据原告提交的两份验收单只是一个验收，施工量并没有确定，但不认为双方进行了结算；原告主张的被告已经验收，我方不同意。2.原告认为购房合同签订的时间是2014年3月31日是购房款支付时间，是原告理解错误，因为双方签订合同的时候，工程并未开槽建设，双方只是同意以部分工程款抵顶购房款，时间也早于签订时间，如法庭认为双方施工款作为购房款的一部分，那么应以双方结算工程款的时间，作为支付购房款的时间。3.原告认为被告存在根本违约不能成立，虽然双方签订了购房合同，但被告认为双方是在结算履行工程款时候，签订的购房合同，双方于2014年8月10和12月15日就2号楼的防水工程结算完后，因原告没有履行后期购房款交付义务，并经被告售楼处的工作人员多次催缴。原告并未支付尾款，所以被告在迫不得已的情况下将案涉房屋卖给他人，被告并未违约。 原告的质证意见为：我方提交的施工协议和结算清单、验收证明，可以证实我方已经实际支付了购房款。从买卖合同的约定内容上看，合同当中约定了房屋面积、单价、总房款，但付款一项中注明的是抵账房，所抵债务应当为原告为被告施工的工程款，该款项分两部分，一部分是在2014年3月之前原告施工的工程款，这部分产生的事实依据为施工协议书，另一部分是2014年3月之后原告为被告施工的工程款，这部分事实依据为防水工程施工合同。上述施工合同、防水工程均已履行完毕，被告也验收完毕，根据提供的结算清单、验收证明、施工协议，可以计算出所产生的工程款总额，工程款的总额应当是360686元。被告方实际仅支付了1万元，尚余350686元未支付。根据前两份施工协议的约定，工程款的付款期限应当在施工完毕，经甲方验收后立即付清。被告方也认可所涉工程全部已经验收，所以这部分款项应该是被告的应付款项。我方提交的防水施工合同没有约定付款方式和付款期限，之所以没有约定是因为该款项也是抵顶购房款的，交易习惯就是验收后付款，3份施工合同也已经由被告验收，这部分款项也是被告应付款项。这3份施工合同约定了工程的单价，结合这两组证据，可以计算出工程总价。所以未付工程款为350686元高于购房款，因此可以确定原告已经全额支付了购房款。支付购房款的给付时间是双方签订购房合同的当日，被告给原告出具购房合同，并且没有注明购房款的支付时间，这应当视为被告已经全额收到购房款，因此购房款的付款时间为2014年3月31日。 （二）被告主张自己没有违约，且曾多次向原告催收购房尾款，原告不予补交。证据有：1.由被告和河北正达建筑有限公司在2014年9月23日签订的建设工程承包合同施工书一份，证实案涉5号楼主体建设由正达公司承建，相应的防水工程及支付也应当由正达公司统一施工及支付费用。2.防水卷材检测报告一份，证明原告在2019年6月份才将检测报告完成，并交付给建筑商，能够证明被告不存在违约行为，原告提交的卷材报告时间有拖延，导致工程至今没有完成验收。3.被告申请证人雷某、李某出庭作证，二人系被告员工，负责卖房催款，其证言主要内容为：2014年曾经多次给王春茹打电话催交尾款，他说不让我们管了，他直接找上边的领导。 原告质证意见：1.因为原告方并非该建设工程施工合同的合同主体，所以我方对证据1该证据的真实性、合法性不发表意见。我们对该份证据与本案的关联性不予认可，对被告主张的证明目的不予认可。从合同条款第一项第五小项工程内容来看，该施工合同包含的工程内容不包括防水，另外从合同签订的时间看是2014年9月23日，而原告与被告所签订的防水工程施工合同签订时间是2014年3月31日，在主体工程对外发包之前。根据原、被告签订的防水工程施工合同可以确定该防水工程的合同相对方就是本案被告，同样本案被告也应当是向原告支付相应工程款项的主体。被告对双方签订的施工合同的真实性、合法性也是认可的，我方认为被告提交的第一份证据与本案没有关联性，不能证实被告方的证明目的。被告方依据该证据，主张应由正达公司负责支付原告的防水施工的工程款，被告这一主张与其之前的陈述互相矛盾，被告在答辩时即同意支付原告327080元，并明确该笔款项的性质是工程款。我方主张该327080元是工程款抵顶的房款，该款项即包含了防水施工的工程款，因此我们认为被告举证及陈述互相矛盾。在之前的被告与原告之间的房屋买卖合同中，被告明确表示涉案5#楼已经交付使用，这也说明对5#楼的工程质量被告方是没有异议的。被告方工作人员给原告出具的验收手续虽然没有加盖公章，但是工作人员的行为是职务行为，相应的法律后果应由被告方承担，应视为是被告方的验收。 2.对证据2的真实性、合法性没有异议，但是不认可被告的证明目的。首先我方说明，检测报告是原告做完防水工程后提供给被告的，提交的检测报告的目的是用于被告方对整体工程的综合验收，而并非是用于针对原告施工工程的验收。原告施工工程的验收，我方已经提交了由被告方工作人员李树革、李大水及施工方工作人员张文振签字的验收手续，被告方质证时对验收手续真实性是认可的，足以证实原告所做防水工程已经由被告验收。原告所做防水工程的施工，工程进度是与整体工程的工程进度是要保持一致。整体工程建不起来，防水也没有办法做。在防水工程施工合同中也并没有约定工程完工日期，所以不存在原告方拖延完工和拖延交付的情况，证据2也不能证实被告的证明目的。检测报告，我方交付的对象是被告开发商，并不是建筑商，被告提交这份原件说明被告持有这份证据。 3.对证言的真实性、合法性、关联性均不认可。（1）证人自称是被告方的职工，与被告方存在利害关系，其证言证明效力极低。（2）两位证人陈述是按照领导的指示进行催款，并不清楚原告是否存在违约，以及是否应当支付款项的情况。（3）证人陈述的事实不存在，是虚假陈述，这主要体现在以下两个方面，两位证人陈述只是电话催款没有书面通知，那么每天打电话催款的应该涉及的客户很多，为什么却偏偏对原告打电话记忆深刻，没有一个合理的解释。事实上，原告方也从来没有收到过她们的催款电话，证人所陈述的事实也没有其他客观证据印证。从另一个角度考虑，是之前双方提交的证据所印证的事实，与两位证人所做证言不相符，两位证人说在2014年给原告打电话催款，欠款金额十万元左右。结合之前提供的原、被告双方的结算清单，双方最后一次结算时间是2015年8月15日，也就是截止到2015年8月15日双方共同确认产生的工程款数额是228386元，和房款相比较差十来万，也就是数额的确定在2015年8月份，在2014年不可能确定欠房款的金额是十来万元，这一事实根本不存在。而被告将涉案房屋卖给第三方的时间在2014年9月份，所以说证人的陈述与本案查明的客观事实不相符。4.退一步讲，即便是证人按领导意思向原告催要过欠付房款，也不能作为被告不构成违约的理由，因为根据原、被告签订的售房合同，明确约定是抵账房，合同上并没有约定给付房款的时间，所以无法界定原告因欠付房款构成违约的情形。根据售房合同第八条即便是存在逾期付款，那么出卖方也应当是在与买受方解除合同之后，才能将房屋另行处理。但是被告将房屋卖给第三方之前并没有与原告解除合同，所以不管是什么原因，被告方将涉案房产一房二卖也已构成根本违约。 被告质证意见为：1.两份证据三性均合法。证据1施工合同约定项目工程包含防水工程，在合同的第十二条第二项明确说明正达公司作为项目建设的建筑商，整体承包该项目的建设包含原告施工的防水工程，尽管该合同晚于原、被告签订的防水施工合同，更能够说明原告与被告签订合同是为了解决施工费的支付问题，而并非约定购房款；关于防水卷材检测报告，原告方认可是由自己提供，且该报告所显示的内容是5号楼卷材的报告，被告根据该检测报告并提交相应的书面证据用于施工验收，包含防水工程是否合格，并非原告方单纯认为5号楼由被告工作人员签字的验收就是对工程质量的验收，这一认识是错误的。况且其提交的5号楼最后两份的验收证明并没有加盖被告的印章，而之前所有的结算单都有被告的印章，这也说明在结算的时侯，正达公司作为建筑商有最终的权利，况且由张文振作为建筑商的工作人员对施工面积进行建筑面积的计算验收以后，才签字验收。 2.对证人证言的质证意见，（1）任何知道案件事实的人都有义务作证，两位证人虽然是被告公司员工，但不影响作为证人当庭陈述案件事实情况的权利。（2）两位证人证言能够说明被告不存在根本违约行为，被告始终认为双方签订的售房合同是为了解决施工款项支付问题，双方并没有买卖房屋的合议，二位证人根据公司领导的意见向原告催缴后续款项是履行职务。 根据当事人双方的陈述及提供的证据，本院认为，双方签订的防水施工合同及房屋买卖合同确定了各自的义务与权利，本案不处理防水施工合同中的纠纷，双方约定以工程款抵顶购房款，能够抵顶购房款的工程款应是双方均确认的工程价款，此款项已经在本院（2019）冀0609民初1308号判决中确认金额为228386元（含原告已支取10000元）。本院认为,被告确认的工程款应视为收到原告的房款，故被告收到原告购房款金额应为218386元。被告主张向原告多次催收房款，提供证人出庭，该证人为被告公司员工，与被告有一定利害关系，没有其他证据予以佐证，本院不予认定被告该事实主张。 本案经调解，当事人双方未达成协议。 本院认为，原、被告之间的房屋买卖合同合法有效，合同双方的权利应依法保护。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定可知，商品房买卖合同订立后，出卖人又将房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。原告要求返还购房款并赔偿房屋差价损失，于法有据，本院予以支持。因原告并未实际给付购房款，原告主张支付利息没有事实依据，本院不予以支持。被告自愿同意返还原告款项327080元，因原告还有未结算工程款，且不违反法律规定，本院予以确认。原告要求赔偿一倍已付购房款之诉讼请求,亦于法有据,本院予以支持。本案因被告违约双方发生纠纷，原告因诉讼支付评估费、诉讼保全申请费，此损失应由被告承担。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，判决如下： 一、解除原告王春茹与被告河北林湖房地产开发有限公司之间的《售房合同》； 二、被告河北林湖房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告王春茹款项327080元； 三、于本判决生效之日起十五日内，被告河北林湖房地产开发有限公司赔偿原告王春茹房屋差价损失421807元； 四、于本判决生效之日起十五日内，被告河北林湖房地产开发有限公司赔偿原告王春茹已付购房款218386元； 五、于本判决生效之日起十五日内，被告河北林湖房地产开发有限公司赔偿原告王春茹支付房屋评估费8238元、诉讼保全申请费5000元，共计13238元； 六、驳回原告王春茹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14602元，减半收取计7301元，由河北林湖房地产开发有限公司负担6661元，由王春茹负担640元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审 判 员 崔占清 二〇二〇年十二月二日 法官助理 刘 娜 书 记 员 刘 强