山西省大同市平城区人民法院民事判决书（2020）晋0213民初1307号原告：刘娜，女，1977年5月27日出生，汉族，天镇县市场监督管理局职工,住大同市。委托诉讼代理人：尚君，山西浩科律师事务所律师。被告：大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司，住所地大同市向阳西街98号(综合楼)。法定代表人：郭永钢，该公司董事长。委托诉讼代理人：李建明，山西阳和律师事务所律师。原告刘娜诉被告大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘娜及其委托代理人尚君、被告大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人李建明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘娜向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告继续履行合同义务，为原告办理凯德世家10号楼2单元25层2503号房屋产权登记证书；二、依法判令被告向原告支付违约金101419.5元（从2017年3月23日到2020年3月23日期间的违约金），并从2020年3月23起按已付房款（462680元）按日万分之二向原告支付违约金直到原告办理了房屋产权登记证书为止；三、依法判令被告向原告支付房屋面积差价13016元；四、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年7月1日，原告与被告签订《大同市商品房买卖合同》,合同约定,被告将位于大同市××区房出售给原告，房屋总价为462680元，原告全额支付了房款及其他包括物业费、契税、代办费等各种费用，被告为原告开具发票、收据并交房。2015年6月15日因房屋面积存在误差，原告与被告签订认购户型确认表，载明被告应退还原告房屋差价13016元，但被告一直未履行。根据合同第十五条约定：被告应当在商品房交付使用后360天内，为原告办理房屋产权登记证书，逾期办理的则按照逾期天数每日向原告支付已付房价款万分之二的违约金。从2012年7月原告购买房屋至今，被告一直没有为原告办理房屋产权登记证书。被告应当从2013年6月26日起向原告支付违约金。原告只主张最近三年（2017年3月23日到2020年3月23日期间共计1096天）的违约金101419.5，并要求从2020年3月23日起按已付房款（462680元）按日万分之二向原告支付违约金直到为原告办理了房屋产权登记证书为止。综上，原告为了维护自身权益特诉至人民法院，请求法院查明事实，支持原告的诉讼请求。被告大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司辩称，一、答辩人没有违约，不应当承担违约责任。首先，双方签订的《大同市商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列1、2项处理”，该条款明确约定，如果因答辩人的责任，致不能如期办理产权登记，答辩人才要承担相应的违约责任。但依据该合同第五条约定：“因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议”，以及双方签订的本合同附件四《合同补充协议》第四条约定：“买受人应在办理该商品房交付手续时与出卖人办理面积及房款差异结算协议，并结清相关房款，否则出卖人可以不予交房、不予为买受人办理房屋所有权证并不视为出卖人逾期交房或逾期办理房屋所有权证，由此产生的风险和不利后果均由买受人承担”。由此可以看出，签订确认表和面积误差补充协议是买受人即原告的合同义务，这个义务已经通过正式的商品房买卖合同特别约定了，并且在合同的附件四中又被强调性的约定、说明了一次。因此答辩人已经对申请人就该项合同义务进行了明确、着重的说明和提示义务，原告对条款内容签字认可。原告就应及时与答辩人签订相应的确认表和误差补充协议以便产权证书能够顺利办理，如果没有签导致答辩人无法按时向房管部门提交相应的备案资料、进而导致房产证办理延时，那是原告的责任；本案是原告不配合签订户型确认表和面积误差补充协议，从而导致房屋产权证无法办理。故答辩人并没有违约，不应当承担违约责任。其次，因涉案房屋实际测绘面积与合同约定面积不符，而房款需要据实结算，根据情况多退少补，故而在测绘面积确认后，双方应据实签订《认购户型确认书》，并签订《凯德世家面积误差补充协议》，这是在房管部门办理产权证书必须提交的材料，将所有材料交房管部门审核通过后，答辩人才能为原告办理房屋产权登记手续。原告虽然签订了2015年6月15日的《认购户型确认表》，但该表上登记的数据有误，导致与不动产发票内容不对应，因而不符合房管部门的要求及相关法律规定，需要重新予以确定。如果不重新签订与不动产发票内容相对应一致的确认表，就不能办理产权登记手续。因此答辩人核实相关数据后重新制作了《认购户型确认表》，当时也向原告解释清楚了前后变化的原因，并通知原告希望配合签订新的户型确认表和面积误差补充协议。而办理不动产手续答辩人需要原告的配合，答辩人多次通知原告签订新的《认购户型确认表》和《面积确认补充协议》，但原告一直拖延未签，导致答辩人不能将办理权属登记需由出卖人提供的资料报房管部门备案。总之，因原告怠于履行合同义务，构成违约，不配合签订新的《认购户型确认表》和《面积确认补充协议》，导致无法向房管部门提供相关材料办理房产手续，实际上答辩人并没有违约，不应当承担任何违约责任。二、原告主张的第一项诉求不能成立。待原告签订新的《认购户型确认表》和《面积确认补充协议》据实结算房款后，答辩人也将依约办理房产手续。而如果原告不配合签订上述协议，答辩人始终无法为原告办理房屋产权登记证书。三、原告诉求的面积差额，被告认为应该待双方签订新的《认购户型确认表》和《面积确认补充协议》后，将退补费用双方核实确定一致，如需退还，被告愿意承担，原告请求支付违约金部分已过诉讼时效，另该合同约定按已付房款日万分之二支付违约金，系合同打印错误，且合同约定的违约金明显高于原告的实际损失，请求法庭酌情减少（本案相关系列案中（2019）晋02民终2254号，二审法院本着公平合理的原则，已经按已付房款万分之一支持违约金）。综上所述，因原告未履行合同义务，未在办理该商品房不动产手续时与答辩人确认户型面积及补充协议，也未据实结算房款，导致答辩人无法为原告办理产权登记手续，违约方为原告本人，而非答辩人，答辩人不应当承担任何违约责任，请求法庭查清事实，依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2012年7月1日，原、被告签订《大同市商品房买卖合同》，合同约定，原告向被告购买其开发的位于大同市XX房屋，建筑面积119平米，被告应当在商品房交付使用后360天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第十五条第1、2项处理：……买受人不退房，出卖人按照逾期天数每日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。同时双方签订合同补充协议，约定，买受人应在办理该商品房交付手续时与出卖人办理面积及房款差异结算协议，并结清相关房款，否则出卖人可以不予交房，不予为买受人办理房屋所有权证，并不视为出卖人逾期交房或逾期办理房屋所有权证，由此产生的风险和不利后果均由买受人承担。合同签订后，原告向被告交付房款及其他包括物业费、契税、代办费等各种费用，被告为原告开具房款462680元发票、收据并交房。2015年6月15日因房屋面积存在误差，原告与被告签订认购户型确认表，载明面积差3.33平米，被告应退还原告房屋差价13016元。被告至今未给原告退房屋差价款，原告至今未取得房屋产权登记证书。原、被告争议的焦点是：原、被告间是否已经具备办理不动产登记的条件；被告是否存在违约，是否应承担违约责任。本院认为，原、被告签订的《大同市商品房买卖合同》（含附件合同补充协议）系双方当事人的合意，不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同约定履行。原告向被告交付了产权证书登记代办费，被告应按照合同约定，在商品房交付使用后360天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并为原告办理房屋产权登记证书。被告辩称，依照《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，原告未能及时与被告签订确认户型面积及补充协议，导致被告无法按时向房管部门提交相应的备案资料，进而导致房产证办理延时，是原告的责任造成，但经本院核实，上述房屋已经在大同市房屋交易权属登记管理中心备案登记，原告提交的原被告双方签署的《认购户型确认表》，证明原被告已经就原告所购房屋的面积及房款差异进行了确认，因此被告的抗辩不成立，其不予为原告办理房屋产权登记构成违约，应按照合同约定承担违约责任，支付原告违约金，并退还原告房屋面积差价13016元。被告提交的《认购户型确认表》未有原告签字确认，本院不予采信，应以原告提交的双方均签字确认的《认购户型确认表》为准。关于违约金，被告一直处于违约状态，原告只主张起诉前三年的违约金，并未超出法律规定的诉讼时效。就违约金的计算方法，双方约定为已付房价款日万分之二，折合为年7.3%，稍高于银行同期贷款利率，不存在违约金约定过高的情形，因此本院对合同中约定的违约金计算方法予以支持，被告应赔偿原告违约金101419.5元（从2017年3月23日到2020年3月23日期间的违约金）。本着兼顾惩罚违约方及补偿受损方的原则，2020年3月23日之后的违约金本院不再支持。被告辩称，合同中违约金日万分之二系打印错误，没有事实依据，也不合常理，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下：一、被告大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司于本判决生效后三十日内协助原告刘娜办理大同市城区迎宾街北侧凯德世家10号楼2单元25层2503号房屋的产权登记手续；二、被告大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告刘娜支付违约金101419.5元；三、被告大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告刘娜返还超付购房款13016元。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1344元，由被告大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。审判员 李韵娥二零二零年七月一日书记员 何笑笑