北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终6381号上诉人（原审被告）：李荣书，女，1939年10月18日出生，汉族，中国电子工程设计院退休职工，住北京市西城区。上诉人兼李荣书之委托诉讼代理人（原审被告）：赵晨，女，1969年9月1日出生，汉族，无业，住北京市西城区。被上诉人（原审原告）：北京中轻天地物业管理有限责任公司，住所地北京市西城区阜成门外大街乙22号1号楼111室。法定代表人：何耐铭，执行董事。委托诉讼代理人：田建华，女，该公司员工。原审被告：李焕，女，1974年8月11日出生，汉族，无业，住北京市西城区。上诉人李荣书、赵晨因与被上诉人北京中轻天地物业管理有限责任公司（以下简称中轻天地公司）、原审被告李焕物业服务合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2019）京0102民初11862民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人兼李荣书之委托诉讼代理人赵晨、被上诉人中轻天地公司之法定代表人何耐铭及其委托诉讼代理人田建华、原审被告李焕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李荣书、赵晨上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回中轻天地公司对我们的全部诉讼请求，判决中轻天地公司赔偿我们精神损失费1元，并书面道歉，一、二审诉讼费由中轻天地公司承担。事实和理由：中轻天地公司无管理北京市西城区月坛北小街一号院（以下简称涉案小区）居民物业的资格，其要求我们用已故房主的名字签署物业服务合同，因双方主体无效，该合同应属无效合同。物业服务合同中收费标准由中轻天地公司单方制定，物业费价格存在弄虚作假和重复收费现象，合同带有明显的欺骗性质。一审判决适用法律错误，我们不应缴纳电梯费，我们所居住的一单元没有电梯出口，所居住的二层更没有见过和使用过电梯，要求低层用户缴纳电梯费是不公平的。中轻天地公司所提供的证据存在片面、虚假陈述，部分与本案无关。一审法院超期审理，我们质疑本案的公平、公正性。我们因受威胁而被迫缴纳2018年物业费，中轻天地公司应退我们多缴纳的物业费，中轻天地公司索要2015年物业费是违法违规的。涉案小区管理混乱，严重损害我们业主的合法权益。赵晨和李焕并非涉案房屋产权人，不应列为被告，此事给我们全家造成巨大的精神损害，要求中轻天地公司给予我们精神损失赔偿费1元，并书面道歉。中轻天地公司辩称，同意一审判决，不同意李荣书、赵晨的上诉请求及理由。涉案房屋的原业主赵维焕已去世，赵晨和李焕作为涉案房屋的继承人应作为本案被告参加诉讼。涉案房屋为房改房，物业服务与一般的商品房管理不同，李荣书、赵晨因对政策的理解不到位导致对本案物业费收取的方法及依据认知不足。2015年改革之前涉案房屋的物业费和供暖费一直存在，只是交付主体有两个，由大产权人和小产权人共同承担物业费，现在涉案房屋的大产权人依然是轻工机关服务中心，小产权人是住户。2015年之前物业费本身很高，只是住户只承担很少一部分。2015年改革之后是大产权人承担的部分直接补贴给个人，由住户直接承担物业费。对于物业费的收费标准，也是有国家机关事务管理局等机关共同发布的文件依据的，在物业服务单位和业主协商确定物业服务收费标准前，房改房住宅小区可以按照京价（房）字【1997】第196号文件中住户个人缴费项目和产权人缴费项目对应的收费标准合并向业主收取。我公司收取的费用是一个总额的费用，不是电梯使用费，是电梯运营维护费。我公司接受属地政府房管科管理，并按照规定进行备案，备案后才能承接物业项目，但备案不是强制的，即便有些地方是强制的，也不影响物业服务合同的效力。我公司具备三级物业服务资质，现在我们的资质仍然有效，不存在无效的问题，且我公司是否有资质也与涉案小区的物业服务合同的效力无关。我公司对物业费价格进行了公示告知，向所有业主进行了送达，去年的收费率也在93%以上。物业服务质量与本案无关，且我公司的物业服务质量在我们的合作社区被评为优秀等级上报至政府，在整个月坛地区我们的物业服务质量是最好的。房改房小区的大产权人是我公司的上级单位，产权单位对外出租和收益是合法的，与我公司无关。按照我公司提供的物业服务的范围，物业费的收费标准是很低的，按照涉案小区的物业服务费用的测算报告可见涉案小区的物业服务费用标准应为3.55元/月·建筑平方米。业主交纳物业费是法定义务，不能以不乘坐电梯为由拒绝交纳物业费，我公司收取的是综合物业费，不是单独的电梯费，即便是居住在一层的业主也应交纳物业费。李焕述称，同赵晨的诉讼意见。中轻天地公司向一审法院起诉请求：1．判令李荣书、赵晨、李焕连带支付2015年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费5015.1元；2．判令李荣书、赵晨、李焕告连带支付逾期支付物业服务费的违约金，其中以1671.7元为基数，自2016年1月1日起支付至实际给付之日,以1671.1元为基数，自2017年1月1日起支付至实际给付之日,以1671．1元为基数，自2018年1月1日起支付至实际给付之日，上述标准计算；3．诉讼费用由李荣书、赵晨、李焕共同承担。一审法院认定事实：中轻天地公司为北京市西城月坛北小街1号院1号楼的物业服务单位，依据国家机关管理事务局、中共中央直属机关事务管理局及相关部委发布的《关于在京中央和国家机关职工住宅区物业管理和供热采暖改革的意见》，中轻天地公司直接向业主收取物业费。北京市西城月坛北小街1号院1号楼202房屋原业主为赵维焕，其法定继承人为李荣书、赵晨、李焕。北京市西城月坛北小街1号院1号楼202房屋的物业服务由中轻天地公司提供，自2015年1月1日起中轻天地公司直接向业主收取物业费。2016年11月25日赵晨与中轻天地公司在签订了书面物业服务合同，但是落款是赵维焕。合同中约定了物业费的收费标准，在合同中的侧页，有手写“本户从没用电梯，请领导重新考虑此费用”。关于违约责任，合同约定对于逾期交纳物业费的，物业管理单位可进行催缴，拒不缴费的，物业管理单位可向有管辖权的单位起诉。现李荣书、赵晨、李焕未支付2015年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费5015．1元。李荣书、赵晨、李焕已经交纳2018年的物业费。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。中轻天地公司与赵晨签订的物业合同，虽然落款人未其父亲赵维焕，但其父亲已经去世，且涉案房屋作为遗产未进行分割，登记在赵维焕名下，使用赵维焕的名称应系双方认知错误，不妨碍中轻天地公司与赵晨签订合同。现因该房产未实际分割，中轻天地公司起诉法定继承人并无不妥。本案的焦点在于李荣书、赵晨、李焕的物业是否应当扣除电梯维护费。《北京市物业服务收费管理办法》第十三条规定：执行物业服务收费政府指导价的住宅区，电梯、水泵运行维护费可依据其实际支出，按建筑面积或户合理分摊，具体办法由业主与物业管理企业协商确定。协商达成一致之前，电梯、水泵运行维护费执行政府指导价。该规定自2006年1月1日实施。可见对于电梯维护费系按照建筑面积或户合理分摊，并不是按照实际使用。故李荣书、赵晨、李焕主张的答辩意见法院不予采纳。李荣书、赵晨、李焕对中轻天地公司的物业服务资质存疑，中轻天地公司已经出示主管机关国务院国有资产监督管理委员会轻工机关服务中心的说明，且中轻天地公司具有物业服务资质，其为李荣书、赵晨、李焕提供服务并不存在资质问题。中轻天地公司主张的违约金，双方签订的合同并无约定，中轻天地公司提供的证明也无法证明双方就违约事项有约定，故法院不予支持。综上，一审法院判决：一、判令李荣书、赵晨、李焕于判决生效后7日内向北京中轻天地物业管理有限责任公司支付2015年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费5015．1元。二、驳回北京中轻天地物业管理有限责任公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院与一审查明的事实无异。本院二审期间，经询，李荣书、赵晨、李焕表示将另案向中轻天地公司主张退还已经交纳的2018年度的物业费。对于李荣书、赵晨上诉提出的要求中轻天地公司赔偿精神损失赔偿费1元及书面道歉的上诉请求，中轻天地公司不同意调解，亦不同意二审一并审理，李荣书、赵晨可另行起诉。另，经询，李荣书、赵晨、李焕认可涉案房屋所在楼栋实际由中轻天地公司提供物业服务，但称客观上由中轻天地公司提供物业服务不代表其同意由中轻天地公司提供物业服务。李荣书、赵晨于二审审理中另提供如下证据：1.《住房城乡建设部关于废止的决定》，欲证明中轻天地公司提供的物业服务资质证书已经作废。中轻天地公司对其真实性认可，不认可证明目的，称其物业服务资质仍然存在。2.中轻天地公司在北京市住房和城乡建设委员会的备案资料，欲证明中轻天地公司的物业类型为办公，服务项目只有其办公楼一个，登记的地址亦非涉案小区所在地址。中轻天地公司认可真实性，不认可证明目的，称涉案小区的服务项目是历史延续下来的，是一个整体项目，包括办公区域和家属楼区域在内。3.中轻天地公司的股东结构图，欲证明该公司与轻工机关服务局的服务人员是一套人马，人、财、物不分，违反国家机关关于事业单位的相关规定。中轻天地公司认可真实性，不认可证明目的，主张与本案无关。4.中轻天地公司收取停车费的通知和发票，称两文件出具单位不一，继续证明证据3所反映的问题。中轻天地公司认可真实性，不认可证明目的，轻工机关服务中心物业管理部是中轻天地公司的上级单位，下达通知合情合理。5.与轻工老干部局某处长沟通的微信聊天记录，欲证明其担心车位被收回才交纳了2018年物业费。中轻天地公司认可真实性，不认可证明目的，称物业费是常年收取，车证办理是一年一次，收费时会告知业主物业费和车位费一并交纳，但并未向李荣书、赵晨表达过不缴纳物业费就不给车位。6.与中轻天地公司一审代理律师的短信沟通记录，称其并未不缴纳物业费，只是商议物业费交费标准。中轻天地公司对真实性认可，称已经就物业费的交纳多次与对方进行了沟通。7.电子显示屏的通知截图，欲证明公示中所收取车位费的均不是小区业主的车辆。中轻天地公司认可真实性，称与本案无关。8.2019年9月29日中轻天地公司发布的通知，欲证明中轻天地公司要求其提供五证不合理。中轻天地公司称因为车位紧张，要求业主提供五证，五证合一优先提供车位。本院认为，本案中，中轻天地公司为涉案房屋所在的北京市西城区月坛北小街1号院1号楼提供了物业服务，涉案房屋的权利人实际接受了该物业服务，应当向中轻天地公司支付欠付的物业服务费用。涉案房屋的原业主赵维焕去世后，涉案房屋的产权利益尚未分割，中轻天地公司将赵维焕的法定继承人李荣书、赵晨、李焕作为共同被告并无不妥，赵晨、李焕称其主体不适格的诉讼意见不能成立。中轻天地公司于一审审理中已经提供了国务院国有资产监督管理委员会轻工机关服务中心出具的说明及其公司的物业服务资质材料，李荣书、赵晨关于中轻天地公司物业服务资格和主体效力的上诉意见不能成立。关于涉案房屋的物业费缴纳项目及标准，中轻天地公司根据相关文件要求予以确定，并在与赵晨签订的物业服务合同中详细列明，赵晨除对电梯运行维护费提出异议外，对其他收费项目及标准签字确认。而至于电梯运行服务费，中轻天地公司已经按照约定和有关规定提供了电梯运行维护服务，李荣书、赵晨、李焕以未接受或者无需接受该项物业服务为由拒绝支付该项费用不应得到支持。至于李荣书、赵晨上诉另主张涉案房屋所在楼栋管理混乱，未能提供充分的证据予以证明，本院难以采信；且其主张的停车证办理问题与物业费交纳无关，不能成立其拒绝支付或减免物业费的理由。综上所述，李荣书、赵晨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由李荣书、赵晨负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  邹 治审 判 员  白 松审 判 员  刘慧慧二〇二〇年八月十七日法官助理  孙春玮书 记 员  赵鸿飞