苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初2913号 原告：王靖怡，女，1993年6月4日出生，汉族,住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：周萌，江苏平和成律师事务所律师。 被告：苏州禾发房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州市西环路****楼**。 法定代表人：李兆荣，董事长。 委托诉讼代理人：周宁，江苏尚韬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴莉莉，江苏新高的（苏州）律师事务所律师。 原告王靖怡与被告苏州禾发房地产开发有限公司（以下简称禾发公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月17日公开开庭进行了审理。原告王靖怡的委托诉讼代理人周萌与被告禾发公司的委托诉讼代理人吴莉莉到庭参加庭审。本案现已审理终结。 原告王靖怡向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付未按期交付房屋的违约金464133.7元(以4471423元为基数，按照每日万分之三的标准计算，自2019年7月1日开始起算至被告实际交付约定的商品房之日止)；2、判令被告承担律师费2万元；3、本案的诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告王靖怡将诉讼请求1的违约金变更为519132.31元，逾期天数确定为387日。事实和理由：原、被告双方于2018年4月26日签订了《苏州市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的房屋，建筑面积为130.33平方米，总价为4471423元，房屋交付时间为2019年6月30日。合同另约定如出卖方逾期交付房屋，则出卖人按日向买受方支付已交付房款价万分之三的违约金。合同签订后，原告按照合同约定以分期付款的方式支付了全部购房款。但直至今日，经原告及该小区多业主催促，被告依然拒不交付房屋。为维护原告合法权益，故诉至法院。 被告禾发公司辩称，1.被告已通知原告在2020年4月30日办理交房手续，原告没有正当理由不收房，应视为该日房屋已经交付。2.本案项目迟延系因案涉小区建设过程中发现古墓，因考古发掘导致延期竣工，故房屋交房的时间应相应顺延。3.逾期交房违约金日万分之三约定过高，原告并无证据证明其遭受损失，故请求法院调整违约金。4.原告主张律师费所适用的条款是关于买受人逾期付款的违约责任约定，不适用本案。 本院经审理认定事实如下： 王靖怡于2018年4月26日与禾发公司签订《苏州市商品房买卖合同》，约定：王靖怡以4471423元价格购买禾发公司开发的的全装修商品房（建筑面积130.33平方米，以下简称案涉房屋）；禾发公司应于2019年6月30日前将上述全装修商品房交付给王靖怡，逾期交付，禾发公司按购房款每日万分之三承担违约金；禾发公司至少提前十五日书面通知王靖怡办理该商品房的交付手续；合同补充条款第五条对主合同第七条（买受人逾期付款的违约责任）补充约定，如一方通过法律途径追究另一方违约责任的，违约方还需承担守约方为此支出的律师费等仲裁相关费用；合同补充条款10.1.1条约定，在乙方（王靖怡）向甲方（禾发公司）付清全部房款、代垫款项（如有）及违约金（如有）、缴纳办理产权的契税和专项维修资金等按国家相关规定和双方约定的所有应缴费用之前，甲方有权拒绝向乙方交付房屋且不构成违约。 王靖怡后按约向被告支付了全部购房款。 2019年9月30日，被告取得市住建局颁发的商品房交付通知书，其中载明被告建设开发的苏地2016-WG-3号地块北区一期工程25#、30-32#、37-44#楼通过商品房交付使用备案。其后，被告将案涉房屋交由第三方进行室内精装修施工。 2020年4月27日，禾发公司通知王靖怡案涉房屋已具备交付条件，通知于2020年4月30日办理交付手续。2020年7月8日，禾发公司再次通知王靖怡于2020年7月15日之前办理交付手续。 另查明：案涉房屋（施工编号为39#楼）所在小区的2016-WG-3号地块开发初期（2016年）发现古墓，因古墓勘探需要，工程施工受影响，主要涉及该地块内26-29#、33-36#共计八栋建筑。被告建设地块受考古发掘影响的面积在1000平方米左右，发掘期为2016年7月至2017年6月，文物搬迁工作于2018年4月11日完成。 根据规划局对建设项目涉及考古调查、勘探审核意见书，2016年7月20日要求被告项目北地块东南角区域的土墩墓葬群（约1000平方米）进行抢救性发掘，待考古发掘清理结束后方可施工，已探明无地下文化遗存区域或考古勘探清理完毕区域可以先期开工。2018年4月28日，规划局明确考古搬迁工作于2018年4月11日完成，该地块可以施工作业。 审理中，王靖怡提交录音一份，欲证明2020年6月11日，王靖怡的母亲欲至禾发公司处收房，禾发公司的工作人员肖经理表示必须签订改造协议才能交付房屋，且该份改造协议不允许做任何改动，故王靖怡没有收房，后禾发公司不再要求强制签改造协议，王靖怡于2020年7月23日办理了交房手续。禾发公司无法确认该份录音的内容是否真实，表示即使该份录音是真实的，被告没有强制王靖怡签订改造协议，也未要求所有的买受人签订改造协议，禾发公司于2020年7月8日再次通知王靖怡于2020年7月15日收房。 审理中，禾发公司提交常熟市住房和城乡建设局的关于转发苏州市大气办“关于采取果断措施应对重污染天气的紧急通知”等停工情况及通知材料复印件，欲证明2018年1月至2019年1月期间，出于应对污染天气等原因，相关部门要求工地全部停工，导致涉案项目停工共计40天；然王靖怡认为，禾发公司作为房地产开发企业，对于大气污染造成的延期，应是禾发公司理应预见的商业风险，不能作为逾期交付房屋的免责事由。 以上事实，由王靖怡提交的商品房买卖合同、收据、交付的催告函、温馨函、录音光盘、禾发公司提交的建设项目涉及考古调查、勘探审核意见书、建设项目涉及考古发掘意见书、苏州虎丘路新村土墩考古发掘工作情况报告、停工情况及通知及双方当事人庭审陈述等证据予以证实。 本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应认定合同合法有效。本案系被告未按约定时间向原告交付精装修房屋所致，被告抗辩称其在开发过程中因考古发掘给施工带来不利影响的观点，因被告在销售案涉房屋时考古发掘已完成，被告对于考古发掘给工程施工带来的不利影响应当知晓,然其仍在合同中约定交付时间为2019年6月30日，故合同约定的交付时间对双方均具拘束力。被告现因逾期竣工导致后期迟延交付，按约应当承担违约责任。至于被告辩称政府要求停工及恶劣天气影响施工合计40天的不利因素，因被告作为房地产开发商，对于施工期间内可能存在的降雨、高温天气及政府管制措施均应有所预见，在施工期内被告应可以合理消化上述不利于施工的因素，故上述不利因素不可作为被告向原告逾期交房免于承担违约责任的合法事由，本院对被告前述抗辩意见不予采纳。 关于违约金的认定。原告主张按合同约定，按实际逾期天数以总房款每日万分之三计算；被告则主张违约金过高，应当予以调整。鉴于合同约定的万分之三折合年利率为10.95%，而被告逾期交付房屋给原告造成的实际损失系迟延利用房屋的收益损失或相应未能入住房屋而额外支出的租金损失。因案涉房屋总价较高，参考同类市场租金行情比较，合同约定的每日万分之三的计算违约金确显高于前述实际损失，故本院对被告提出调整违约金的抗辩意见予以采纳。鉴于本案系被告违约所致，故在确定违约金时除考虑违约金弥补损失的作用之外，亦应考虑违约责任的惩戒功能。本院综合考虑原告的购房支出、房屋租金损失、违约方的过错程度等因素，酌情确定被告应承担的逾期交房违约金以购房款总价的每日万分之1.7计算。关于违约金的计算时间，起始点应以合同约定的交付日期次日起算，即2019年7月1日；关于截止时间，虽被告通知原告于2020年4月30日交付房屋，原告陈述其于2020年6月10日去收房，被告要求原告签署放弃权益的承诺，原告拒绝，被告不予交房，且原告提供了2020年6月11日与被告工作人员的通话录音，虽被告对该录音的真实性无法确认，但系列案的部分业主于2020年5月初至现场收房，被告亦要求签署该承诺，与被告陈述未要求所有的买受人签署该承诺相矛盾，故本院采纳原告的陈述，认定被告要求原告签署该承诺作为交房条件，该行为于法无据，后被告于2020年7月8日再次向原告发函办理交房手续，原告于2020年7月23日接收房屋，该日期未违反合同约定的收房日期，亦未超过原告可能需要的合理期限，故本院认定以原告主张的2020年7月22日作为被告逾期交付房屋违约金的计算截止时间。经本院核算，被告合计逾期交付房屋的时间为387日，故被告应支付原告违约金294174.92元（4471423元*1.7/10000*387）。 关于原告主张的律师费2万元的诉讼请求，双方合同约定是买受人逾期付款时违约方应支付守约方相应的律师费，该条款并不适用本案情形，原告主张律师费没有合同依据，且本院支持的违约金已弥补原告的损失，对该项诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告苏州禾发房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王靖怡逾期交房违约金294174.92元； 二、驳回原告王靖怡的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8992元，减半收取4496元，财产保全费2941元，共计7437元，由原告王靖怡负担3223元，被告苏州禾发房地产开发有限公司负担4214元，被告负担部分于本判决生效之日起十日内直接向原告王靖怡履行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审 判 员  凌 晨 二〇二〇年十月二十二日 法官助理  孙丽丽 书 记 员  陶 敏