湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0105民初5825号原告（反诉被告）湖南盈地商业投资有限公司，住所地长沙市开福区湘雅路街道芙蓉中路一段416号泊富国际广场1幢18002号房。法定代表人邹林材，该公司副总经理。委托代理人付端香，湖南联合创业律师事务所律师。委托代理人周寒乐。被告（反诉原告）胡再明，男，1967年1月25日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。委托代理人吴三贵（基层组织推荐），男，1972年2月11日出生，汉族，住湖南省望城县。原告湖南盈地商业投资有限公司（以下简称盈地投资公司）诉被告胡再明房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告胡再明依法提起了反诉，本院依法适用简易程序对本诉反诉公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）盈地投资公司的委托代理人付端香、周寒乐，被告（反诉原告）胡再明及其委托代理人吴三贵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告盈地投资公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付2019年11月1日至2019年11月25日期间的固定租金人民币24960.69元、营运管理费11104.38元、运营服务费12385.66元、推广费1708.37元、仓库管理费309.21元、仓库电费44.04元、2019年9月1日至2019年10月31日的垃圾清运费人民币732元，合计人民币51244.35元，并按合同第二部分第17.1条约定支付逾期违约金（约定逾期违约金过高，原告自愿按日万分之六计算，2019年11月25日起计算至实际付清之日止，暂计算至2020年7月25日为7471.42元，51244.35×243天×日万分之六），以上费用合计58715.77元；2、请求判令被告按合同第二部分第17.2条约定支付中途擅自退租的违约金268620元｛（147.5／元／月／㎡＋72.5／元／月／㎡）×203.5㎡×6倍）｝；3、请求判令被告已向原告缴纳的租赁保证金133446元不予退还；4、请求判令被告向原告补缴装修优惠期间（2018年12月15日至2019年2月2日）的全部租金50027元（147.5／30×203.5×50天）、管理费22045元（65／30×203.5×50天）、推广费3392元（10／30×203.5×50天），合计人民币75464元；5、请求判令被告限期拆除其自行安装的一切装饰装修、附属设施等，将商铺恢复原状，并承担恢复原状费用30525元（参照150元／平方米计算，150×203.5）。以上费用合计566770.77元；6、请求判令被告承担本案诉讼费、保全费及原告为追索租金等所花费的律师服务费用。事实与理由，2018年11月26日，原被告签订了《ＩＣＩＴＹ美好生活中心商铺租赁合同》（下称“合同”），合同约定原告将位于长沙市开福区××路××段××号××层××号商铺（下称“该商铺”）出租给被告，作为经营［开天小馆］品牌（类别：［餐饮］）之用途，经营范围包括［顺德菜、鱼类制品］。租赁面积为203.5平方米，租赁期限为3年，自2018年12月15日至2021年12月14日止。租金支付方式为从固定租金加运营服务费或抽成租金两者中取较高者为当月基本租金，固定租金以月租金为基数，第一个租赁年度月租金为147.5元／月／平方米，第二个租赁年度月租金为156.3元／月／平方米，第三个租赁年度为165.81元／月／平方米，具体计算方式在合同第二部分通用条款第四条有明确约定。合同签订后，原告依约交付该商铺，并给予被告装修期免租优惠，免租期共计50天，即2018年12月15日至2019年2月2日。被告向原告缴纳租赁保证金133446元。2019年11月7日，被告未经原告许可擅自停止营业．原告于2019年11月20日以电子邮件形式向被告发送《催告函》，明确告知被告擅自停止营业应承担相应的违约责任，并要求被告自收到《催告函》后第二日开始按照合同约定恢复正常营业，并支付拖欠的租金、营运管理费、运营服务费等相关费用。被告于2019年11月21日向原告送达《工作联系函》，陈述于2019年11月7日停业整改。2019年11月22日，原告书面回复并再次发函催告被告，要求其继续履行合同并及时缴纳拖欠租金，但被告未履行。2019年11月25日，原告依据合同第二部分第17.3条单方面终止合同，并以电子邮件方式向被告送达《解约交铺通知书》，告知被告合同于2019年11月26日解除，双方权利义务终止，并要求被告在2019年12月2日前按照合同约定交还商铺，同时告知被告逾期交铺需承担的不利后果。2019年12月10日原告再次函复被告，双方确认租赁合同关系于2019年11月25日解除，系被告违约拖欠租金、管理费、运营服务费等所致，被告应当依约支付拖欠的相关费用，并承担相应的违约责任。后原告又多次催告被告，但被告至今仍尚未按合同约定交还商铺，也未支付其所欠租金。根据合同第13.6条之约定：“乙方应服从甲方对ＩＣＩＴＹ美好生活中心营业时间的安排，不得于正常营业时间内或甲方确定的延长一营业时间内无故停止营业、撤离派驻人员或商品，乙方应配合甲方对业整个ＩＣＴＴＹ美好生活中心进行的推广活动的时间安排。”在合同履行过程中，被告违反该约定在2019年11月7日擅自停止营业。在原告多次催促恢复营业后，仍未正常营业，而且拖欠原告租金。根据合同第17.3.9条约定；被告未经原告书面同意，在一个租赁年度内中断、停止其业务累计超过3日，已构成根本违约，原告有权单方面终止合同，并要求被告承担违约责任。根据合同第二部分通用条款中第6.2条之约定：“双方确认，．．．．．．在租赁期内，如因乙方原因导致本合同无法继续履行的，或因乙方违约导致甲方单方解除本合同的，则乙方不享受装修期的免租金优惠，乙方应按本合同约定的第一租赁年度的基本租金标准向甲方补交该期间的全部租金，并补交管理费、推广费、运营服务费。”本案案涉商铺租赁合同解除，是因被告违约导致原告单方解除合同，因此，被告不再享受装修期相关费用的优惠，被告应当按合同约定的第一租赁年度的基本租金标准向原告补交装修期50天的全部租金、管理费、推广费、运营服务费，还应当按照合同第二部分第17.1条、第17.2条、第17.3条之约定，支付滞纳金、违约金，且原告有权依照合同第二部分第4.3.2条、第17.4条之约定不予退还被告已缴纳的租赁保证金。2020年5月26日，原告再次向被告送达《解约交铺告知函》，书面通知被告交还商铺，但被告至今未依约将商铺恢复原状并交还。因此，根据合同第二部分通用条款第14.2条、第14.4条之约定，被告还应当承担该商铺恢复原状的所有费用（参照其他同类商铺恢复原状的费用，按150元／平方米计算为30525元）。综上，原告认为，被告未经原告书面同意，擅自停止营业，拖欠租金、未依约交还商铺的行为已构成根本违约，经多次沟通，被告均未履行合同义务。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。本案在审理过程中，原告以于2020年8月12日委托长沙琥诚装饰设计工程有限公司对涉案商铺进行拆除、恢复原状，实际花费拆铺费用22150元为由，将第五项诉讼请求变更为判令被告向原告支付商铺装修拆除、恢复原状费用22150元。被告胡再明答辩并反诉称，一、开天小馆的经营主体是“长沙市开福区胡再明餐馆”，而不是胡再明，故被告主体应该是长沙市开福区胡再明餐馆。二、原告在租赁中每月收取固定租金28526.5元、推广费1934元、运营服务费14021.5元、物管费12571元、仓库租赁费702元，所有费用的增值税3000多元，每月约61000元，费用名目繁多，实际是变相抬高租金。而在整个经营过程中，被告并没有享受到原告的等值服务，具体为：1、商场人气太差，周末很少有人用餐，周一至周五中餐时段一般，晚餐时段寥寥数人，原告没有开展有效的推广吸引人流的活动；2、原告对被告设置经营障碍，合同签署前，原告同意被告使用“开天瘦身鱼”或“开天鱼馆”或“开天渔馆”作为店铺招牌，然而在签署合同后，原告却不同意被告使用这些招牌中的任何一个，而且不允许招牌中出现“鱼”或“渔”字，后来原告又多次申请更换店铺招牌、在电梯口放置广告牌、门面上加装广告字等等，但总是被驳回，一个以鱼为主要食材的餐馆，却不能向消费者展示在招牌上体现“鱼”和鱼的特色，经营自是十分困难；3、商铺空调效果差，用餐环境温度高，被告多次要求原告采取有效措施改正，而原告只是简单地在玻璃采光顶上采取浇水降温措施，实际无有效改善。三、被告签完涉案合同后，原告未当场签字和盖章，说要寄到北京在一个星期内签回，但事实是在被告的反复催要后，原告直到2018年12月29日才将回签合同交与被告。被告发现签回的合同部分条款与当时签字时不一致，如合同协议书第二条商铺用途由“开天瘦身鱼”改为“开天小馆”，合同协议书第十条经营业绩考核有内容“达不到25万业绩，乙方一直处于亏损时，乙方也有权免责退场或调整”的条款被删除。因拿到合同时被告已投入了人力、物力（拆铺、设计、招聘等），只好被动接受了该合同。被告认为：该合同签订是不平等的，是无效合同。四、被告经营的开天小馆于2019年2月28日开业，经营业绩一直很差，平均每月亏损7万多元，因为无力继续承担巨大亏损，不得不多次请求与原告协商解除合同，但原告明知商场整体经营及被告实际经营情况，有意拖延洽谈、回避协商，一再要求支付高额违约金才同意解除合同；五、在2019年11月25日通知解除合同后，原告又限制被告搬离店铺财产，不同意交接仓库，导致被告留置在商铺的原材料过期报废，3台空调扇遗失，8张餐椅遗失，经济损失6000多元；六、原告交付商铺的面积经实际测量只有193.4平方米（补充协议有说明），与合同约定的承租面积208.5平方米不符，况且现场的消防卷帘下空间还不能正常使用。七、商铺租赁合同约定的租赁期限为自2018年12月15日至2021年12月14日止，但事实是我们直到2020年1月4日才进场施工，且施工正值春节期间，又为了赶工期（合同要求2月3日营业），导致被告装修、招工困难，实际花费比正常要多得多，故不同意补交装修优惠期间全部租金和其他费用。八、按照合同约定，原告应当交付毛坯商铺，但实际上交付的为前一承租方的装修完好的铺面，被告装修前承担拆除之前商铺义务，故不可能承担两次恢拆除装饰装修义务和费用。综上，被告认为，原告不及时回签合同，擅自修改合同条款，向被告收取高昂费用，却不能为被告提供基本的经营环境，给被告设置经营障碍，解除合同却又限制被告转移财产，导致被告财产损失，其违约在前，故意造成被告违约事实诈取违约金。故原告的诉讼请求没有事实依据，请求法院驳回，并支持反诉原告提出的如下反诉请求：1、判令合同无效；2、判令反诉被告退还反诉原告租赁保证金133446元、物管费保证金37713元、装修保证金30000元、仓库押金2106元、9月份“胃大王”活动返款3500元，合计206765元。3、判令反诉被告退还反诉原告各种证件押金2050元。4、判令反诉被告赔偿反诉原告财产损失费用（包括食材报废、3台空调扇遗失、8张餐椅遗失）6000余元，后因厨房设备设施被处置，变更赔偿金额为129840元。5、判令反诉被告赔偿承担本案反诉诉讼费用及反诉人为本案所花费的律师服务费用。反诉被告盈地投资公司针对反诉答辩称，1、反诉被告扣留案涉租赁保证金、物管费保证金、装修费保证金、仓库押金是因反诉原告违约在先，反诉被告行使不安抗辩权。反诉被告9月“胃大王”活动返款无事实依据。2、根据合同47页明确约定了工本费不予退还，出入证保证金，本诉被告未将相应出入证退还，因此涉及的证件押金不应支持。3、反诉被告在2019年12月10日已书面告知反诉原告，在双方就合同解除未达成一致意见前，反诉被告无义务承担案涉商铺内财产等相关责任，反诉被告多次书面通知反诉原告搬离物品交还商铺，但反诉原告一直尚未履行，因此期间发生的财产损失应由反诉原告自行承担，且反诉原告提交的物品清单及费用也没有相应证据足以证实，相关财产费用也无证据予以证实。4、本诉被告违约在先，产生的相关诉讼费及反诉费用应由其自行承担，缺乏事实及法律依据。综上，请求驳回反诉原告的全部反诉请求。经审理查明，2018年11月26日，原告盈地投资公司（出租方、甲方）与被告胡再明（承租方、乙方）签订了《ＩＣＩＴＹ美好生活中心商铺租赁合同》（含合同协议书、通用条款及附件），约定：甲方将位于长沙市开福区××路××段××号××号商铺××方经营［开天小馆］品牌（类别：［餐饮］）之用途，经营范围包括［顺德菜、鱼类制品］；租赁面积为203.5平方米；租赁期限为3个租赁年度，自2018年12月15日至2021年12月14日止，乙方须配合甲方于指定的2019年2月3日开业；租金支付方式为固定租金加运营服务费或抽成租金，两者中取较高者为当月基本租金。其中固定租金以月租金为基数，第一租赁年度月租金为147.50元／平方米／月，第二租赁年度月租金为156.30元／平方米／月，第三租赁年度月租金为165.81元／平方米／月。抽成租金以每月销售额为基数乘以抽成比例，第一、二、三租赁年度抽成比例分别为11%、12%、13%，乙方应于每月25日之前支付下个月的固定租金，甲方于每月5日前计算上月抽成租金后乙方于每月15日前向甲方缴纳，如计算抽成租金高于固定租金，按抽成租金缴纳，如计算抽成租金低于固定租金，按固定租金缴纳；自起租日起乙方应当向甲方交纳营运服务费，营运服务费第一、二、三租赁年度分别为72.50元／平方米／月、81.30元／平方米／月、90.81元／平方米／月，乙方应于每月25日之前支付下个月的营运服务费；自起租日起乙方应当向甲方交纳推广费，推广费为10元／平方米／月，乙方应于每月25日之前支付下个月的推广费；乙方应当在签署本合同之日起5日内交纳相当于3个月第一年度租金、营运服务费、推广费之和的租赁保证金140415元；乙方还应当在签署本合同之日起5日内交纳相当于1个月第一年度租金、营运服务费、推广费之和的开业保证金46805元，如因乙方不能按合同约定时间开业，甲方有权不退还开业保证金；自起租日起乙方应当向甲方委托的管理公司交纳管理费，具体支付标准见附件四即胡再明与盈地投资公司委托的管理公司，即湖南盈湘商业管理有限公司签订的《物业管理合同》，该《物业管理合同》约定：管理费为65元／平方米／月，于每月25日之前支付下个月的管理费，合同签订日需交纳3个月管理费金额作为管理费保证金，如乙方不按约定交纳费用且逾期二个月后仍拒绝交纳的，管理费保证金不予退还。商铺交付时间由甲方委托的管理公司书面通知，乙方应按通知接收商铺，否则视为甲方在书面通知的交付日已完成商铺交付；装修免租期约定：乙方享有50天的免租装修期，自2018年12月15日至2019年2月2日。装修免租期内，乙方应当向甲方委托的管理公司交纳装修管理费、装修押金、装修垃圾清运和消纳费用，其中装修管理费按65元／平方米／月（按租赁面积和施工天数收取），装修垃圾清运和消纳费用餐饮按8元每平方米收取，装修押金30000元，装修期间无违章情况、验收合格后90天无息退还；甲方同意乙方使用自有收银系统，但乙方收银系统须与甲方的ＰＯＳ-ＭＩＳ系统接驳，并将每一笔交易如实传送至甲方系统结算；经营业绩考核约定：如乙方连续三次或累计六个月销售额未达到250000元的，甲方有权单方解除合同或调整乙方经营位置及面积；合同第十四条商铺交还约定：如甲方或乙方依据本合同或法律、法规的规定单方面解除本合同或终止合同，则乙方应当在甲方发出交还通知之日起不超过7日内交还该商铺，甲方有权要求乙方自费将商铺内的所有物品搬离，拆除自行安装的一切设备、设施，并将商铺恢复至商铺交付状态（以附件二所列交付标准为准）；如该商铺交还时之状态不符合合同约定的交付标准，甲方有权要求乙方采取一切措施或自行采取措施，使得商铺之状况符合交还标准，由此而产生的一切费用和开支由乙方负担，乙方因此遭受的损失甲方无须做任何赔偿或补偿。乙方逾期交还商铺，除应当自甲方发出交还通知之日起依照合同最后一个月的基本租金标准支付逾期期间的商铺使用费等各项费用外，每日还应按最后一个月的日租金标准的5倍向甲方支付违约金。合同第6.2条约定：在租赁期内，如因乙方原因导致本合同无法继续履行的，或因乙方违约导致甲方单方解除本合同的，则乙方不享受免租装修期的免租金优惠，乙方应按本合同约定的第一租赁年度的基本租金标准向甲方补交该期间的全部租金，并补交管理费、推广费；第十七条乙方违约责任约定：在租赁期限内，乙方逾期支付或补缴租金或……每逾期一日，应自逾期之日按逾期支付金额的5‰支付滞纳金；租赁期限内，乙方非因法律、法规及本合同规定的可以提前解除合同的情况而中途擅自退租的，甲方有权没收乙方缴纳的租赁保证金，同时，乙方应按应支付最高月租金标准的6倍作为违约金支付给甲方；乙方拖欠租金或其他费用连续超过15日或累计超过30日，或未经甲方书面同意，在一个租赁年度内中断、停止业务累计超过3日的，甲方有权终止合同，收回该商铺。甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支（含律师费、诉讼费、公证费等）均由乙方承担，甲方有权向乙方追讨。2019年2月12日，双方还签订了一份《仓库租赁协议》，约定由盈地投资公司将位于长沙市开福区××路××段××号××美好生活中心Ｂ4层指定区域Ｓ-Ｂ4-35作为仓库出租给被告胡再明使用，租赁面积为11.7平方米，租赁期限为2019年2月12日起至2021年12月14日止，仓库管理费（月租金）为702元，6个月一付。仓库电费为100元／月，于每月20日结付。合同签订时胡再明向盈地投资公司交纳履约保证金2106元，租赁期满或提前终止，如胡再明无违约及没有给盈地投资公司造成损失，由盈地投资公司无息退还，如因胡再明原因提前终止协议，盈地投资公司无须退还。另合同所附收费一览表载明：租户员工出入证工本费10元每人，不可退还，租户员工出入证保证金50元每人，可退还，出入证丢失，保证金没收。上述合同签订后，被告胡再明于2018年12月3日向原告盈地投资公司交纳了商铺租赁保证金133446元，于2019年2月14日向原告盈地投资公司交纳了仓库押金2106元，还向湖南盈湘商业管理有限公司交纳了管理费保证金37713元，装修保证金30000元。该商铺原用于经营饭店，2019年1月4日，被告胡再明接收该商铺后进场对商铺原装修拆除和重新装修，并于2019年2月28日开业经营“开天小馆”。因商铺实际交付时间迟延、商铺原装修需拆除及租房面积有出入，双方于2019年2月22日又签订了《ICITY美好生活中心商铺租赁合同补充协议》，约定双方确定将商铺租赁面积203.5平方米变更为193.4平方米，各项费用指标从2019年2月23日起按193.4平方米收取。并约定因原品牌拆除原因，双方协商确定：进场时间为2019年1月4日，商铺免租期延长，至2019年2月23日开始计租。庭审中，双方确认：从2019年2月23日开始计租，被告胡再明已将租金和相关费用交纳至2019年10月31日。被告胡再明开业经营后，还陆续向湖南盈湘商业管理有限公司交纳了员工出入证等证押金。2019年10月24日，被告胡再明向原告盈地投资公司提出提前撤租书面申请，称自开业至今，因租金及费用高昂、人气差导致经营业绩很差，连续亏损且平均每月亏损近7万元，无力继续承担亏损，申请在2019年11月1日撤租，并请求退租赁保证金。2019年10月28日，原告盈地投资公司函复被告胡再明：不同意提前退租，并告知胡再明如单方提前解除合同需承担的违约责任。2019年10月29日至11月22日期间，双方就提前解除合同事项相互进行多次书面函件沟通未成。2019年11月7日，被告胡再明停止营业，并向原告发出《工作联系函》，告知原告因不能发员工工资员工离职或罢工，无法正常营业，只能停业整改。2019年11月16日，被告胡再明收到原告工作人员发来11月账单后回复：因于10月25日向原告提出撤场申请，又于11月7日告知原告“开天小馆”已停业，不接受原告的11月份及后续账单，并告知原告：从2019年11月16日起不再租赁仓库。2019年11月20日，原告向被告胡再明发出《催告函》，催告被告胡再明交纳2019年11月份租金及相关费用。11月21日，被告胡再明向原告发出《工作联系函》：向原告重申停业原因和退租方案。11月22日，原告又对被告提出的事项进行了书面函复。11月25日，原告盈地投资公司向被告胡再明发出《解约交铺通知函》，告知被告胡再明：因被告单方擅自停业及迟延交纳租金且经通知后仍未交纳，通知被告双方签订的《商铺租赁合同》自《解约交铺通知函》送达之日起解除，并通知被告在本函发出之日起7日内按合同约定完成商铺交付，处理好经营期间所产生的债务。2019年11月29日，被告复函称：已于11月28日收到解约函，只要原告配合将按通知要求在7日内即12月5日前完成交铺，并尽快办理工商、税务注销工作。同时，又向原告提出了解约后的退款方案。2019年12月3日，原告函复被告：1、被告尚欠租金及各项费用51,244.35元，在清偿该费后按约定交铺。2、不同意被告提出的解约退款方案。12月4日，被告向原告发出《关于交铺工作联系函》，向原告申明：因原告不同意撤铺，不承担延期交铺责任及因此产生的各项费用，如店铺内的财产有损失，需承担赔偿责任。12月10日，原告函复被告，双方在拖欠款项及违约责任达成协议前，建议被告暂停撤铺，同意在双方达成协议后立即协助被告完成撤铺，同时，在双方达成协议前，被告仍应承担租金及其他费用，且原告无义务承担商铺的财产损害、遗失责任。2020年5月26日，原告盈地投资公司又向被告胡再明发出《解约交铺通知函》，通知被告在收到本函之日起7日内按合同约定搬离物品，完成商铺交付，逾期，对遗留在商铺内的任何装饰、家具、设备设施，将视为被告放弃，我公司将按合同约定将商铺进行拆除、清理并收回商铺。2020年5月31日，被告与原告就物品搬离办理了《出场材料进出单》，并于5月31日、6月1日搬离了大部分物品，因厨房设备设施需拆墙后才能搬离未搬。2020年6月3日、4日，原告工作人员催问被告何时将未搬的东西搬完和如何处置未搬物品，6月8日，被告回复原告工作人员：可移动东西已搬完，还有3台空调扇未找到，想知道原告的最终处理方案。2020年8月12日，原告将该商铺装修拆除恢复毛坯工程发包给长沙琥诚装饰设计工程有限公司拆除，并支付了拆除工程费22150元。同时，遗留在商铺内的厨房设备设施等被原告处置。另查，为本案诉讼，原告盈地投资公司与湖南联合创业律师事务所签订了《委托代理合同》，并按合同约定向湖南联合创业律师事务所支付了律师费25000元。上述事实，有《ICITY美好生活中心商铺租赁合同》及附件，补充协议，《仓库租赁协议》，付款收据，往来函件，微信聊天记录，《出场材料进出单》及照片，《委托代理合同》、律师费支付银行回单及发票，《零星施工工程合同》付款凭证及发票，当事人陈述及庭审笔录在卷佐证。本院认为，一、合同依据和效力问题。盈地投资公司与胡再明签订的《ICITY美好生活中心商铺租赁合同》（含合同协议书、通用条款及附件），是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当作为确认双方权利义务关系的依据。经本院审核合同原件，合同原件签订后骑缝处按有个人指印和被告盈地投资公司公章以证明合同页面未被替换，经本院释明后，胡再明不愿就指印的真实性和合同的完整性申请鉴定，胡再明主张盈地投资公司盖章后返回的合同部分条款与其签字确认的内容不一致，其举证不足以证明其主张，不予采信，同理，胡再明据此反诉合同无效，没有事实依据，也与法定合同无效事由不符，本院不予支持。涉案合同为胡再明个人签订，胡再明租赁商铺实际用于经营“长沙市开福区胡再明餐馆”，不影响其作为合同相对方的合同主体地位。二、《商铺租赁合同》的解除及违约责任问题。胡再明于2019年10月24日向盈地投资公司提出提前撤租书面申请，申请在2019年11月1日撤租后，双方一直就合同提前解除费用结算、违约责任问题等事项进行函件往来，双方就此虽未协商一致，但盈地投资公司在2019年11月25日也向胡再明发函通知《商铺租赁合同》解除，应认定双方就《商铺租赁合同》及附件、补充协议提前解除事项已意见一致，故本院确认双方签订的《商铺租赁合同》及附件、补充协议于2019年11月25日起即解除。因双方签订《仓库租赁协议》的用途是用于存放涉案商铺经营的物品，《商铺租赁合同》及附件、补充协议解除后，《仓库租赁协议》的合同目的已不能实现，故《仓库租赁协议》应一并解除。双方虽就合同提前解除事项已意见一致，但就违约责任存在争议。本案中，合同提前解除系胡再明提出后在未经双方协商一致的情况下即停止商铺经营和停止交纳租金及相关费用，最终由盈地投资公司发函通知解除。虽然胡再明申请提前退租并停止商铺经营的原因是因为经营出现连续亏损，无力继续经营，但经营亏损是其从事商业经营应承担的风险，故本案合同提前解除的原因应归责于胡再明。根据《商铺租赁合同》有关“租赁期限内，乙方非因法律、法规及本合同规定的可以提前解除合同的情况而中途擅自退租的，甲方有权没收乙方缴纳的租赁保证金，同时，乙方应按应支付最高月租金标准的6倍作为违约金支付给甲方”的约定，故盈地投资公司主张胡再明承担相应的违约责任，本院予以支持。根据双方确认胡再明开业后的每月营业额数据，胡再明每月营业额均未达到合同约定的每月250000元的业绩考核预期，胡再明确实存在经营业绩差的实际情况，虽然该情况不是违约责任免除的法定事由，但应当酌情减轻胡再明应承担的违约责任，本院酌情以胡再明已交纳的商铺租赁保证金133446元不退作为其违约责任承担，对盈地投资公司另主张租金及其他费用的滞纳金、6倍租金的违约金等违约责任不予支持。对胡再明反诉请求退还该商铺租赁保证金133446元的反诉请求不予支持。至于盈地投资公司主张补缴装修优惠期间的全部租金、管理费、推广费等合计人民币75464元，根据合同的约定，该费用仍为违约责任，如前述，亦不予支持。至于胡再明提出的盈地投资公司交铺迟延和交付商铺面积不符合约定违约问题，双方已通过补充协议协商处理并实际履行，胡再明以此抗辩合同提前解除的违约责任，本院不予采信。至于胡再明提出的盈地投资公司不同意其更换店铺招牌、在电梯口放置广告牌、门面上加装广告字等，对其经营设置障碍的问题，庭审中，盈地投资公司对其提出的各项申请均不认可收到，胡再明对此未举证证明，故对胡再明上述事实主张不予采信。至于胡再明提出的商铺空调效果差，用餐环境温度高，盈地投资公司未履行适租义务的问题，经本院查明，整个商场使用的为中央空调，胡再明租赁商铺空调效果较其他商铺差是因为其商铺玻璃采光顶下受太阳直射所致，系建筑设计的原因，并非空调本身的原因，不能归责于盈地投资公司的适租义务，故胡再明以此抗辩合同提前解除的违约责任，本院亦不予采信。三、租金及相关费用的认定问题。胡再明自2019年11月1日起未向盈地投资公司交纳固定租金及相关费用，至2019年11月25日合同解除，为合同实际履行期间，盈地投资公司主张胡再明支付该期间的固定租金、物业（营运）管理费、仓库租金及电费，予以支持。具体计算为固定租金23772元（193.4㎡×147.50元/㎡/月÷30日×25日）；物业（营运）管理费10476元（193.4㎡×65元/㎡/月÷30日×25日）；仓库租金应交585元（702元/月÷30日×25日），减去已支付275.79元，剩余309.21元；仓库电费应交83.33元（100元÷30日×25日），减去已支付39.29元，剩余44.04元。根据合同有关推广费和运营服务费的约定，推广费是胡再明接受盈地投资公司为商场整体项目进行商业推广活动而向盈地投资公司支付的费用，运营服务费胡再明接受盈地投资公司提供的配合其开展的各项品牌推广活动、为其营运计划提供指导意见等服务而向盈地投资公司支付的费用，上述费用的收取均应以胡再明在实际经营商铺为前提，而胡再明于2019年11月7日即停止商铺营业，故盈地投资公司要求胡再明支付2019年11月7日后的推广费和运营服务费，不予支持。胡再明应支付2019年11月1日至7日的运营服务费为3272元（193.4㎡×72.50元/㎡/月÷30日×7日），推广费为451元（193.4㎡×10元/㎡/月÷30日×7日）。以上共计38324.25元。另根据合同约定，开具上述费用发票的税金由胡再明承担，如胡再明要求提供发票，所产生的税金由胡再明承担。因合同仅对装修期间的建筑垃圾清运费进行了约定，没有就营业期间的垃圾清运费用进行约定，故盈地投资公司主张胡再明支付2019年9月1日至2019年10月31日的垃圾清运费732元，没有事实依据，不予支持。四、拆铺费用承担问题。根据《商铺租赁合同》签订时有关商铺交付和交还的约定，其合同的本意是盈地投资公司向胡再明交付毛坯商铺，胡再明在合同终止或合同解除后再向盈地投资公司交还毛坯商铺，胡再明承担合同终止或合同解除后的拆铺义务或拆除费用的前提是盈地投资公司向胡再明交付毛坯商铺。而该商铺原用于经营饭店带有装修未拆除，盈地投资公司未向胡再明交付毛坯商铺，其交付商铺不符合约定，致使胡再明承担了原饭店装修的拆除义务，因盈地投资公司交付商铺违约，盈地投资公司仍依据《商铺租赁合同》的交还约定向胡再明主张拆除费用，与本案事实不符，本院不予支持。五、盈地投资公司主张律师费问题，因《商铺租赁合同》约定，如胡再明违约需承担盈地投资公司因维权产生的律师费损失，故盈地投资公司请求胡再明承担其因维权产生的律师费损失，符合双方的约定，予以支持。但从本案纠纷发生的过程来看，自胡再明提出提前退租申请后，双方虽一直就合同提前解除、费用结算、违约责任问题等事项进行函件沟通，但双方在协商过程中均未能正视自身诉求和兼顾商铺实际经营状况，酿成本案纠纷并产生律师费损失，双方对此均存在过错，应减轻胡再明承担律师费损失的责任，具体本院认定12500元由胡再明承担，超出部分不予支持。六、胡再明的其他反诉请求问题。1、装修保证金30000元的退还问题。根据《商铺租赁合同》的约定，如装修期间无违章情况且验收合格，盈地投资公司应当在验收合格后90天无息退还装修保证金，胡再明早已装修完毕并经盈地投资公司同意开业经营，应视为盈地投资公司对胡再明的装修没有异议，胡再明主张盈地投资公司退还装修保证金30000元，符合双方的约定，予以支持。2、物业管理费保证金37713元的退还问题。根据《商铺租赁合同》所附《物业管理合同》的约定，交纳物业管理费保证金是为了保证《物业管理合同》的履行，如胡再明不按约定交纳费用且逾期二个月后仍拒绝交纳的，物业管理费保证金不予退还。本案中，胡再明在提出提前退租前，并无欠交物业管理费的违约行为，《物业管理合同》一并解除后，胡再明请求退还物业管理费保证金，予以支持。3、仓库保证金2106元的退还问题。如前述，《仓库租赁协议》提前解除是因《商铺租赁合同》及附件、补充协议的解除而一并解除，且《商铺租赁合同》及附件、补充协议提前解除应归责于胡再明一方，故《仓库租赁协议》提前解除也应归责于胡再明一方。根据《仓库租赁协议》的约定，如因胡再明原因提前终止协议，盈地投资公司无须退还仓库保证金，故胡再明请求退还仓库保证金，与双方约定不符，不予支持。4、“胃大王”活动返款及证件押金退还问题。胡再明主张盈地投资公司开展“胃大王”推广活动时收取其营业款3500元未退还，盈地投资公司对此不予认可，胡再明举证不足以证明其主张，故对其主张不予支持。根据合同所附收费一览表的约定，如出入证丢失，保证金予以没收，出入证保证金退还的前提是胡再明向盈地投资公司退还了出入证，现胡再明未举证证明出入证的退还情况，故对其退还出入证保证金的主张不予支持。5、财产损失赔偿问题。根据胡再明在财产清单提出的有关财产损失赔偿的主张，本院按类别分别评析如下：第一、财产清单中的木地板、木材属于与商铺装修形成附合部分，因合同提前解除是胡再明违约所导致，其主张赔偿该部分的剩余价值，没有法律依据，不予支持。第二、对其余可移动物品赔偿，胡再明主张赔偿的理由为因盈地投资公司不允许其搬离物品所造成的物品遗失损失、食材报废损失和盈地投资公司擅自对其物品进行处置的损失。本案中，盈地投资公司于2019年11月25日通知胡再明解约交铺后，胡再明即要求配合盈地投资公司其搬离物品，而盈地投资公司明确函复胡再明，双方在拖欠款项及违约责任达成协议前，建议被告暂停撤铺，同意在双方达成协议后立即协助胡再明完成撤铺，结合胡再明从商铺搬运物品，需盈地投资公司在《出场材料进出单》签字同意，物业方可放行的事实，应确认盈地投资公司在《出场材料进出单》签字同意胡再明搬离物品前，存在限制胡再明搬离物品的事实。虽然双方就费用结算、违约责任等没有达成一致，盈地投资公司完全可以依法维权，因盈地投资公司限制胡再明搬离物品对胡再明所造成的损失，胡再明主张赔偿，本院予以支持。胡再明已举证证明其于2019年11月2日进购了价值2613元的猪油，至2020年5月31日盈地投资公司同意其搬离时，该猪油显然已不能使用，考虑胡再明在11月7日停业前因经营对猪油会有一定的消耗，本院酌情由盈地投资公司赔偿2000元。根据胡再明与空调扇经销商微信交流图片和胡再明与盈地投资公司工作人员的微信交流记录，应认定胡再明主张的在搬运物品时未发现三台空调扇的事实成立，该三台空调扇的遗失损失盈地投资公司应予赔偿，结合空调扇的市场报价并考虑折旧因素，本院酌情由盈地投资公司赔偿2700元。胡再明另主张8条餐椅遗失损失，没有证据证明，不予支持。胡再明在盈地投资公司于2020年5月31日已同意其搬离物品并催促其仅快搬离的情况下，未将商铺内物品搬离，违反了合同有关商铺交还的约定，根据合同有关商铺交还的约定，盈地投资公司有权将物品视为弃物并自行处置，故对胡再明主张的厨房设备设施等损失不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）胡再明自本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）湖南盈地商业投资有限公司支付固定租金、营运管理费、推广费、物业（营运）管理费、仓库租金及电费等共计人民币38324.25元，如胡再明要求湖南盈地商业投资有限公司提供发票，需另行向湖南盈地商业投资有限公司支付税金；二、被告（反诉原告）胡再明自本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）湖南盈地商业投资有限公司支付律师费人民币12500元；三、原告（反诉被告）湖南盈地商业投资有限公司收取被告（反诉原告）胡再明的商铺租赁保证金人民币133446元不予退还，归原告（反诉被告）湖南盈地商业投资有限公司所有；四、反诉被告（原告）湖南盈地商业投资有限公司自本判决生效之日起十日内退还反诉原告（被告）胡再明装修保证金人民币30000元；五、反诉被告（原告）湖南盈地商业投资有限公司自本判决生效之日起十日内退还反诉原告（被告）胡再明物业管理费保证金人民币37713元；六、反诉被告（原告）湖南盈地商业投资有限公司自本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告（被告）胡再明财产损失人民币4700元；七、驳回原告（反诉被告）湖南盈地商业投资有限公司的其他诉讼请求；八、驳回反诉原告（被告）胡再明的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4734元（已减半收取），财产保全费2520元，反诉受理费3190元（已减半收取），共计10444元，由原告（反诉被告）湖南盈地商业投资有限公司承担4000元，被告（反诉原告）胡再明承担6444元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  陈辉伟二〇二〇年十一月十二日代理书记员  刘倩妮