江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书(2020)赣0103民初5584号原告：南昌市秦汉物业管理有限责任公司，住所地：江西省南昌市西湖区廉让里**，统一社会信用代码：91360100799484607C。法定代表人：傅仲佳，该公司总经理。委托诉讼代理人：王自进，江西澄湖律师事务所律师，执业证号：13601201710388353。被告：张饶静，女，1968年8月1日出生，汉族，住江西省南昌市东湖区。被告：江西汇鼎空间文化传播有限公司，住所地：江西省南昌市西湖区会堂侧路**，统一社会信用代码：91360100589242810P。法定代理人：张饶静，该公司总经理。委托诉讼代理人：王景，北京德恒（南昌）律师事务所律师，执业证号：13601201010234331。委托诉讼代理人：夏长堎，北京德恒（南昌）律师事务所律师，实习证号：36011912110432。原告南昌市秦汉物业管理有限责任公司（以下简称秦汉物业公司）与被告张饶静、江西汇鼎空间文化传播有限公司（以下简称汇鼎公司）房屋租赁合同一案，本院于2020年7月24日受理后，依被告张饶静申请，本院依法追加了汇鼎公司作为本案被告参加诉讼。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告秦汉物业公司法定代表人傅仲佳及其委托诉讼代理人王自进，被告汇鼎公司法定代表人张饶静及其委托诉讼代理人王景、夏长堎，被告张饶静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦汉物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付房屋租金471000元及逾期利息（利息以471000元为本金，按年利率6%支付从2019年5月1日起计算至付清全部租金之日止，暂计算至2020年5月31日的利息为30615元）；2、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实及理由：原告依法承租南昌市西湖区会堂侧路67（69）号房产，租期自2010年1月1日至2024年12月31日。2011年7月19日，原告将西湖区会堂侧路67（69）号部分房产出租给被告张饶静，签订《租赁合同》约定租期13年，自2011年8月1日至2024年12月31日；租金为每月35500元，此后租金每5年递增10％。2013年9月27日、2015年3月1日，双方又针对西湖区会堂侧路69号南面西头面积为456平方米的两层瓦房两次签订《租赁合同》，并约定租期以及租金支付方式。但从2018年初开始，被告张饶静就一直未按时缴纳租金，原告遂于2019年2月28日向被告发函催缴租金，被告张饶静以汇鼎公司名义回函，以次承租人江西大美众创空间文化传播有限公司（以下简称大美公司）未按时向其支付租金为由拒不缴纳租金。2019年3月29日，原告再次发函催缴，被告未理会，最后原告于2019年4月17日发函通知被告解除租赁合同。截至2019年4月31日，被告张饶静尚欠原告租金471000元。此后，原告多次向被告催缴欠付租金未果，为维护自身合法权益，特依据相关法律法规向法院提起诉讼，望判如所请。被告张饶静辩称：答辩人与被答辩人签订《场地租赁合同》是基于履行职务行为，答辩人不是本案的适格主体。二、案涉房屋唯一的承租人系汇鼎公司。三、案涉房屋的承租人系汇鼎公司，是已为人民法院发生法律效力的判决所确认的事实，答辩人无须再举证证明。综上所述，被答辩人起诉答辩人作为被告，要求答辩人承担房屋租金，无法律和事实根据。被告汇鼎公司辩称：一、答辩人系本案的实际承租人，被告张饶静与被答辩人签订《租赁合同》系代理答辩人，为履行职务行为，事后答辩人亦与被答辩人签订了相关租赁合同，且租赁标的物实际是由答辩人占有和使用。二、被答辩人诉请的金额有误，且陈述的理由不符合客观事实。经答辩人核算，答辩人不欠被答辩人任何费用。三、因答辩人在租赁过程中于2013年6月与租赁房屋的经营管理人及南昌市投资公司达成由答辩人与南昌市投资公司建立直接租赁关系，并向南昌市投资公司支付相应租赁费用。四、基于前述事实，答辩人所欠的房屋租金被答辩人无权主张，亦并非主张房屋租金的合法主体。五、答辩人已分两笔向被答辩人支付了房屋租赁的保证金共计120000元，现被答辩人已单方面收回了答辩人租赁的房屋，该保证金理应返还给答辩人。六、如前所述，答辩人已与南昌市投资公司直接建立了租赁关系，被答辩人单方面要求解除租赁合同并实际占有了租赁房屋，其行为严重侵犯了答辩人的合法权益，且毫无事实和法律依据，并给答辩人造成了巨大的经济损失。原告秦汉物业公司为支持其诉讼请求，依法提交了如下证据：证据一、原告营业执照复印件、被告身份信息。证明：原、被告主体适格。证据二、原告与南昌市投资公司的《房屋租赁合同》1份、《证明》1份、委托书1份、房产证复印件、土地证复印件。证明：原告系西湖区会堂侧路67（69）号房产的合法承租人。证据三、原告与被告张饶静的租赁合同3份、补充协议1份。证明：被告张饶静从原告处租赁该案涉场地；主楼部分约定租期13年，自2011年8月1日至2024年12月31日；租金为每月35500元，此后租金每5年递增10%；附楼部分约定2016年11月1日至2021年10月31日的年租金为64460元（季租金16115元，月租5372元）。证据四、关于催缴房租的函、回函、关于催缴租金的函（二）、关于解除租赁合同的函。证明：1、被告欠付原告租金的事实；2、原告向被告催缴租金未果，遂书面通知被告解除租赁合同的事实。证据五、租金的银行转账流水、2017年1月25日结算单、欠付租金明细表。证明：被告张饶静欠付2018年7月1日至2019年4月30日的租金，以及2017年1月25日前剩余欠付租金51000元的事实；实际履行租赁合同是由被告张饶静履行。证据六、三方协议一份（内含督办单）。证明：案涉场地是被告张饶静个人名义从原告处承租。被告张饶静为支持其答辩意见，提交了如下证据：证据一、汇鼎公司工商信息、原告与被告张饶静于2011年7月19日签订的《租赁合同》各一份。证明：汇鼎公司系案涉房屋的实际承租人和实际使用人，张饶静与原告签订相关合同系代理汇鼎公司的行为。证据二、《西湖区发改委（2012）11号》、《证明》两份。证明：1、2012年3月2日，《西湖区发改委（2012）11号》明确了汇鼎公司为案涉房屋的承租人和实际使用人；2、原告于2012年11月8日出具《证明》、2013年7月1日南昌市发展改革委员会、南昌市投资公司共同出具的《证明》均证实了案涉房屋的承租主体系汇鼎公司。证据三、南昌市西湖区人民法院在2019年5月30日作出的（2018）赣0103民初7316号生效判决书一份。证明：（2018）赣0103民初7316号判决书在第8页、第9页明确了南昌市投资公司于2010年1月1日起将案涉房屋出租给被答辩人经营，根据经营项目调整需要，自2011年11月1日起至2024年12月31日止由被答辩人出租给汇鼎公司经营管理。证明案涉房屋的承租人系汇鼎公司，该事实是毋需举证的事实。被告汇鼎公司为支持其答辩意见，提交了如下证据：证据一、《会堂侧路67-69号付款明细》、租金支付收据支付凭证、由南昌市发展和改革委员会和南昌市投资公司共同出具的《证明》、《西湖区发改委（2012）11号》各一份。证明：1、汇鼎公司已支付原告和南昌市投资公司租金等费用情况，以及尚欠房屋租金情况；2、汇鼎公司于2011年签订租赁合同后即向原告分两笔共计支付了房屋租赁押金120000元的事实；3、根据汇鼎公司的支付明细并结合《证明》可证实，在租赁过程中汇鼎公司于2013年6月与租赁房屋的经营管理人及南昌市投资公司达成了由汇鼎公司与南昌市投资公司建立直接租赁关系，并向南昌市投资公司支付相应租赁费用。证据二、原告与案外人袁斌于2019年5月5日签订的《合作协议》一份。证明：1、原告为获得更大利益，在没有得到南昌市投资公司授权的情况下，违法强制将汇鼎公司正常使用的房屋占用，并将占用的房屋租赁给了汇鼎公司的承租人袁斌的事实；2、原告强行占用汇鼎公司租赁房屋的行为违法，并由此给汇鼎公司造成了巨大的经济损失。证据三、原告与被告汇鼎公司于2011年7月17日签订的《地租赁合同》1份。证明：1、被告汇鼎公司在2012年才成立，该租赁合同明显属于倒签；2、证明张饶静作为公司发起人，在公司没有设立之前签订的合同效力及于公司，且原告对此行为系明知，依法来讲租赁合同对汇鼎公司产生法律效力，实际承租人为汇鼎公司。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年10月30日，原告与南昌市投资公司签订《房屋租赁合同》，约定原告从南昌市投资公司处承租坐落于西湖区会堂侧路67（69）号内的空置楼房及院内场地，租赁期限自2010年1月1日起至2024年12月21日止。租金前9年按每年35万元结算，后6年按每年39万元结算等内容。2011年7月19日，原告作为出租方与被告张饶静作为承租方签订《租赁合同》，约定原告同意将西湖区会堂侧路69号（原南昌兽药厂）按现状出租给张饶静经营。现已出租部分场地合同期满后由张饶静承租，承租条件另行商议。租期为13年，自2011年8月1日至2024年12月31日止，起租日期为2011年11月1日。双方均同意在上述范围内月租金按建筑面积每平方米15元计算，双方实际丈量主楼建筑面积为2247平方米，原告已开会堂侧路约6.6米宽店面作为通道，该通道每月租金1600元，原通道不计费。故总租金为每月35500元，此后每五年房租按10%递增。张饶静须一次性交纳押金10万元等内容。2011年7月17日，原告与被告汇鼎公司就案涉场地签订了一份《场地租赁合同》，合同租期与2011年7月19日的签订的租赁合同一致，租金第1-5年每季度为106500元，之后递增。但2011年7月17日，被告汇鼎公司尚未登记设立，该份合同系双方事后补签。2012年3月2日，西湖区发改委向被告汇鼎公司发出《关于汇鼎空间文化创意产业园项目备案的通知》，载明该项目建设地点为西湖区会堂侧路67号。2012年11月8日，原告出具证明，载明：“南昌市西湖区会堂侧路67（69）号场地原所有权人为南昌市发改委，其委托南昌市投资公司经营管理。南昌市投资公司于2010年1月1日始租给秦汉物业公司经营，根据经营项目调整需要，自2011年11月1日始至2024年12月31日由秦汉物业公司租给汇鼎公司经营管理。”2013年1月19日，西湖区会堂侧路（第1-4层）房屋所有权人登记为南昌市金轨国有资产运营有限责任公司，国土部门也为该公司颁发了土地使用权证。2013年7月1日，南昌市发改委和南昌市投资公司出具证明，载明：“南昌市西湖区会堂侧路67（69）号房屋及场地归南昌市发改委所有，并委托南昌市投资公司经营管理。同意该房屋及场地现由汇鼎公司以其名义进行对外招商、租赁等经营管理活动。”2013年9月27日，原告与被告张饶静再次签订《租赁合同》，约定原告将西湖区会堂侧路69号南面西头两层瓦房总面积456平方米（不含中医按摩店面积）出租给被告张饶静，租期为2013年11月16日至2024年12月31日止。2014年2月16日至2016年10月31日年租金为8.2万元（季租20500元，月租6833元），2016年11月1日至2021年10月31日年租金为90200元（季租22550元）……。张饶静须一次性缴纳押金2万元等内容。2015年3月1日，原告与被告张饶静还签订一份《租赁合同》，约定就被告承租西湖区会堂侧路69号南面西头两层楼瓦房，达成补充协议。因“双拆”不可抗拒因素，导致该场地面积减少至326平方米，故原告同意被告免交双拆期间的全部场地租金，并自2015年3月1日始双拆后该场地年租金调整为58600元，即月租金4883元。2016年11月1日至2021年10月31日年租金为64460元，月租金为5372元……。2015年8月13日，南昌市金轨国有资产运营有限责任公司出具证明，载明：“根据洪府厅抄字【2012】854号、洪府厅抄字【2013】47号文件，原南昌市发改委所有的西湖区会堂侧路67（69）号房产以作价出资方式注入到南昌市金轨国有资产运营有限责任公司，并办理了相关产权变更登记为南昌市金轨国有资产运营有限责任公司所有。现根据洪财资产【2013】2号南昌市财政局、南昌市国有资产监督管理委员会文件第十三条：继续维持原有租约（租期自2010年1月1日至2024年12月31日），原该场地所有人南昌市发改委委托南昌市投资公司经营管理，继续出租给秦汉物业公司经营，在租期内继续有效。2024年12月31日租期到后，将按照洪财资产【2013】2号文件相应条款执行。”另查明，2013年10月8日，被告汇鼎公司与电子促进会签订《场地租赁服务经营协议》，约定该促进会承租西湖区会堂侧路67号部分场地，建筑面积约为1457㎡（已含建筑公摊面积）。此后，汇鼎公司与该促进会还就西湖区会堂侧路67号其他场地还签订了多份租赁合同，上述租赁合同的租赁期限均至2024年12月31日止。2014年12月16日，秦汉公司（甲方）、张饶静（乙方）与电子促进会（丙方）签订协议书，主要内容为由于市政府“双拆”的不可抗拒因素，导致会堂侧路67号内的西南侧二层楼瓦房（南昌电商促进会电商俱乐部）部分拆除、门卫拆除、场地部分占用，由甲方同意经乙方分两次拨付55万元给丙方一次性了结本次拆迁事项，丙方负责处理于上述拆迁相关的一切后续事宜等。2016年7月3日，汇鼎公司与大美公司签订《场地承包经营协议》二份，约定汇鼎公司将坐落于南昌市西湖区会堂侧路67号场地承包给大美公司，场地承包经营期为2016年7月1日至2024年12月31日。电子促进会与大美公司系两块牌子，一套人马，该促进会负责人与大美公司法定代表人均是袁斌。因大美公司未按约向汇鼎公司支付租金。2018年11月1日，汇鼎公司在本院立案起诉了大美公司，案号分别为（2018）赣0103民初7316号、7318号。2019年5月30日，本院就该二案作出一审判决，判决大美公司向汇鼎公司支付欠付的租金及逾期利息损失。一审宣判后，双方均未提起上诉，该判决已发生法律效力。再查明，汇鼎公司于2012年2月27日登记设立，，住所地为西湖区会堂侧路**法定代表人张饶静。自2018年7月1日起，被告汇鼎公司未再向原告支付租金，对此原、被告双方均无异议。对于之前支付给原告（包括支付给南昌市投资公司）的租金，基本都是被告张饶静支付，但原告出具的租金收条有的是出具给汇鼎公司，有的是出具给张饶静个人。2017年1月25日，原告法定代表人傅仲佳与被告张饶静对案涉场地租金进行对账，载明房租余款为149769元，但该对账单上二人均未签名。原告陈述该149769元，被告仅支付了98769元，剩余51000元未支付。2019年2月28日，原告向被告张饶静发出《关于催缴房租的函》，内容为张饶静已欠交房租一年，如因张饶静未交南昌市投资公司的租金造成原告与该公司毁约，一切责任由张饶静承担。对此，汇鼎公司于2019年3月22日向原告回函，内容为催缴函已收悉，因次承租方大美公司自2018年2月1日起未支付房租至今，造成汇鼎公司无法继续按约支付原告租金，同时连带无法按期支付南昌市投资公司租金。汇鼎公司与大美公司房屋租赁合同纠纷案已在本院立案，案件还在审理过程中，等待法院判决及执行后，才能维护和保证原告、南昌市投资公司及汇鼎公司三方权益。2019年3月29日，原告再次向被告汇鼎公司及张饶静发函，内容为汇鼎公司回函已收悉，截至2019年3月底已累计欠交租金65.8万元，如有交款凭证可照减，且汇鼎公司与大美公司的法律纠纷与原告无关联。限汇鼎公司及张饶静于2019年4月15日前交清所欠租金，否则将终止租赁合同。2019年4月17日，原告向汇鼎公司及张饶静发出《关于解除租赁合同的函》，内容为汇鼎公司及张饶静已欠缴租金71.8万元，限汇鼎公司及张饶静10日内撤离租赁场所，原告将于5月1日起收回租赁场所。对于欠交租金，原告保留法律途径解决的权利。2019年4月底，原告与被告解除了案涉租赁合同。为此，原告诉至本院，提出如上诉请。庭审中，原告陈述第一份租赁合同约定案涉主场地每月35500元，此后每五年房租按10%递增。第二份租赁合同（补充协议）约定的副场地2016年11月1日至2021年10月31日年租金为64460元，月租金为5372元（因拆迁面积减少月租金由6833元减为5372元）之后也有约定增加，但合同履行过程中实际上双方系按照每月共计42000元的标准计算租金。另外，张饶静除向原告支付租金外，还另外向南昌市投资公司也支付了部分租金，但原告已将张饶静支付给南昌市投资公司的租金计算在已付租金内。本院认为，本案争议的焦点问题主要有二。第一个焦点问题是被告张饶静是否是本案适格的被告？对于案涉位于西湖区会堂侧路67（69）号租赁场地，原告与被告张饶静先后于2011年7月19日（主场地）、2013年9月27日（副场地）签订两份《租赁合同》，但汇鼎公司于2012年2月27日登记设立，住，住所地为西湖区会堂侧路**定代表人张饶静。且原告于2012年11月8日出具的证明载明：“南昌市西湖区会堂侧路67（69）号场地原所有权人为南昌市发改委，其委托南昌市投资公司经营管理。南昌市投资公司于2010年1月1日始租给秦汉物业公司经营，根据经营项目调整需要，自2011年11月1日始至2024年12月31日由秦汉物业公司租给汇鼎公司经营管理。”能够证明与原告签订租赁合同的相对方系汇鼎公司。虽然在汇鼎公司登记设立以及该证明出具之后，原告于2013年9月27日、2015年3月1日又与被告张饶静个人签订了两份案涉副场地的租赁合同，但2013年7月1日，南昌市发改委和南昌市投资公司出具的证明也载明：“南昌市西湖区会堂侧路67（69）号房屋及场地归南昌市发改委所有，并委托南昌市投资公司经营管理。同意该房屋及场地现由汇鼎公司以其名义进行对外招商、租赁等经营管理活动。”且汇鼎公司将案涉场地转租给电子促进会（大美公司）的合同主体均系汇鼎公司。上述证据能够有效证明本案场地租赁合同的承租主体系汇鼎公司，被告张饶静签订合同、支付租金的行为应视为其作为汇鼎公司发起人和法定代表人履行职务的行为。对于其作为汇鼎公司发起人签订的第一份租赁合同，原告也明确该合同的主体是汇鼎公司。故被告张饶静不是本案的适格主体，在本案中不承担责任。第二个焦点问题是案涉场地每月租金的标准是多少，被告汇鼎公司还欠付原告租金多少？对于第一份租赁合同约定的主场地每月租金标准为35500元，此后还约定每五年递增10%。对于2013年9月27日租赁合同约定的副场地每月租金标准为6833元，2015年3月1日因场地面积减少约定副场地2016年11月1日至2021年10月31日月租金为5372元。租赁合同虽约定了递增，但原告自认合同履行过程中从未递增租金，且与被告汇鼎公司结算租金时，均是按照每月42000元标准（主副场地相加）计算，如按递增计算，已超过月标准42000元。被告汇鼎公司抗辩认为实际上每月租金标准为38000元左右，未提交任何证据予以证明，该抗辩意见本院不予采纳。被告汇鼎公司作为承租人，应对租金的支付承担举证责任，原告现认为被告欠付租金471000元，且双方对2018年7月1日起未支付租金没有异议。经计算，被告汇鼎公司在2018年7月1日前欠付原告租金51000元，自2018年7月1日至双方合同解除之日即2019年4月30日，共计10个月，租金为42万元，二项共计471000元。该租金金额本院予以认定，但被告在签订两份租赁合同时共计向原告支付了12万元押金，该金额应当从租金总额中扣减。故被告汇鼎公司还应向原告支付351000元租金。对于原告诉请要求被告按照年利率6%支付逾期利息，本院以351000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年5月1日起计算至该款项偿清之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告江西汇鼎空间文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告南昌市秦汉物业管理有限责任公司租金351000元及逾期利息（逾期利息计算方式：以351000元为基数，自2019年5月1日起至该款项还清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告南昌市秦汉物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告南昌市秦汉物业管理有限责任公司交纳的案件受理费8816元，由原告负担1891元，由被告江西汇鼎空间文化传播有限公司负担6925元。财产保全费3270元，由原告负担875元，由被告江西汇鼎空间文化传播有限公司负担2395元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  张世民人民陪审员  钟会娟人民陪审员  徐水兰二〇二〇年十月二十一日书 记 员  邹 洁