江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0205民初3385号原告：汪启安，男，1965年1月2日出生，汉族，住所地无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：陈沂青，江苏法舟律师事务所律师。被告：唐志刚，男，1967年12月25日出生，汉族，住所地无锡市惠山区。第三人：江苏龙升节能科技股份有限公司，住所地无锡市锡山区安镇街道大成工业园东盛路**。法定代表人：郑志理。委托诉讼代理人：陈沂青，江苏法舟律师事务所律师。原告汪启安与被告唐志刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用简易程序于2020年8月25日进行证据交换，后本院依法追加江苏龙升节能科技股份有限公司（以下简称龙升公司）作为第三人参加诉讼，于2020年10月13日公开开庭进行了审理。原告汪启安的委托诉讼代理人陈沂青，被告唐志刚、第三人龙升公司的委托诉讼代理人陈沂青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪启安向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告唐志刚支付租金101000元及该款逾期付款违约金（自2019年4月21日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算，庭审中，计算标准变更为按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算，庭审中，计算标准变更为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年4月20日，唐志刚与龙升公司签订办公室租赁合同，双方约定龙升公司将坐落于无锡市××镇××工业园××路××号的办公楼一楼东面现有办公室区域租赁给唐志刚使用，租期自2019年4月20日至2020年4月19日，租金及公摊费用共计101000元。合同签订后，唐志刚未按约支付租金及公摊费用。2020年1月16日，汪启安与龙升公司签订债权转让协议书，龙升公司将其对唐志刚享有的债权转让给汪启安，并通知了汪启安。现汪启安依法向唐志刚主张租金及公摊费用，但唐志刚一直未予支付，故诉至法院，请求法院判如所请。被告唐志刚辩称，1、关于计算租赁房屋租金时间，因与龙升公司合作不愉快，加之常有评估公司人员为房屋拍卖事宜去测量租赁房屋，导致唐志刚无法正常经营活动，唐志刚在实际租赁龙升公司办公房半年时间后就不再租赁，故只应支付半年租金；2.关于房屋租赁面积和租金标准，唐志刚租赁龙升公司办公用房面积实际只有300平方米，与合同约定的400平方米相差较大；双方约定唐志刚接到老旧楼电梯改造工程后将其中的幕墙工程业务给龙升公司做，租金只要每平方120元，事实上是唐志刚没有接到老旧楼梯改造工程业务，才导致没有幕墙业务给龙升公司做，现龙升公司要求以每平方240元计算租金不合理，只能按照每平方120元计算；3.关于租金结算事宜，当初龙升公司通知门卫不让唐志刚将办公设施搬走，唐志刚只能将价值3万余元的办公设施抵掉半年房租，唐志刚一方通过短信告知龙升公司郑董事长，龙升公司对此未提出异议，在唐志刚搬走二、三个月之后，龙升公司王姓副总向唐志刚索要租赁房屋大门钥匙，但唐志刚找不到钥匙，王总便问唐志刚租赁房屋内的东西是不是抵房租了，唐志刚回答是的，并按照王总的要求发信息承诺办公设施由龙升公司处置，故唐志刚认为双方已结清半年租金；4.关于债权转让事宜，龙升公司不可能欠汪启安这么久工资，故唐志刚不认可龙升公司将债权转让给汪启安基础法律关系真实性；汪启安提供的邮件送达凭证上唐志刚签名非本人书写，唐志刚并未收到龙升公司的债权转让通知书，综上，请求法院依法处理。第三人龙升公司述称，办公用房租赁面积是按建筑面积乘以1.25公摊面积计算的，唐志刚是同意租赁面积按400㎡计算的，双方办理了交接手续；因唐志刚未与龙升公司发生业务关系，故租金标准应按每平方米240元计算；因唐志刚存在拖欠租金违约行为，其无权解约，且其在短信中也没有明确提出解约，仅仅表明前半年的租金用办公设施抵消，故唐志刚租赁房屋时间应以1年计算；龙升公司始终未同意唐志刚以办公设施折抵租金，唐志刚应当按约支付全年租金。经审理查明，2019年4月20日，龙升公司与唐志刚签订办公室租赁合同1份，约定：龙升公司出租给唐志刚坐落在无锡市××镇××工业园××路××号的办公楼一楼东面现有办公区域，租赁计算面积按400㎡（建筑面积×1.25公摊面积系数），房屋类型为钢筋混凝土结构；厂房租赁自2019年4月20日起至2020年4月19日止，租赁期1年；该办公室租赁计算面积按240元／㎡，年租金96000元（不开票价），如唐志刚需租赁票，所有税金由唐志刚自行承担；租金及公摊费用共计101000元（房租96000＋公摊费用5000）元，在签订本合同时付清全部租金及公摊费用；在租赁期间，如龙升公司需提前终止合同，应提前三个月通知唐志刚安排其厂房搬迁事项，不需赔偿唐志刚任何损失，只需将多收的租金退回唐志刚。同样，如唐志刚提前退租，也需提前三个月通知龙升公司，不需赔偿龙升公司任何损失，龙升公司应将多收的租金退回唐志刚，等等。同日，唐志刚与龙升公司签订无锡老旧楼电梯改造安装工程合作协议1份，约定：1.唐志刚承诺在取得项目立项和工程许可的无锡所有老旧楼电梯改造安装工程之钢结构、幕墙分项工程优先考虑给龙升公司施工实施；2.结算与付款方式……3.为表示合作诚意在龙升公司与唐志刚签订无锡所有老旧楼电梯改造安装工程之钢结构、幕墙分项工程施工合同后，龙升公司确认唐志刚承租的无锡市××镇××工业园××路××号的办公楼一楼东面现有办公区域租金240元／㎡降至120元／㎡，租金支付时间由原租房合同约定的时间延期6个月支付，其他按办公室租赁合同执行；4.如唐志刚未做到双方上述1、2之约定，唐志刚全部按双方签订的办公室租赁合同执行，等等。2019年4月20日，龙升公司将办公室租赁合同所约定的出租房屋400㎡移交给唐志刚。又查明，2019年10月23日，唐志刚一方就租房一事向龙升公司郑姓负责人发送短信，主要内容为：“鉴于在租房费用上双方闹出不愉快，产生了分歧因而不再适合我们租用，同时你也关照门卫涉及我公司的财物不准搬出，为了双方矛盾不再扩大，所以我们前期投入的办公设施只能抵作半年房租，再说我公司已实量租用平方为300平米左右，与租用合同不相吻合，接此信后三天内无异议则双方两清，租房协议作废。”唐志刚随即撤离租用的办公室。2020年1月16日，龙升公司向唐志刚索要租用办公室大门钥匙时，唐志刚向龙升公司黄姓负责人发送短信，内容为：“你好！鉴于我公司上半年租用你司无锡龙升幕墙公司楼办公室，后因房租结算事宜造成双方不愉快，致使我司办公室内的办公家具无法运走，现我代表公司该所有办公家具作为半年房租抵给你公司，由你们公司自行处理，特此声明！唐志刚”。在双方建立租赁关系期间，龙升公司未承接到唐志刚的钢结构、幕墙工程业务。再查明，2020年1月16日，龙升公司与汪启安签订债权转让协议书1份，双方约定，因龙升公司截止2019年12月31日结欠汪启安劳动报酬92103.03元，龙升公司将其对唐志刚案涉租金债权101000元转让给汪启安，以冲抵龙升公司结欠汪启安全部工资。2020年3月20日，龙升公司向唐志刚邮寄债权转让通知书，但唐志刚不认可投递回执上的签名为其本人所签，也不认可收到上述债权转让通知书。以上案件事实，有全日制劳动合同书，其他应付款-汪启安（明细账），办公室租赁合同，安装工程合作协议，交接单，债权转让协议书，债权转让通知书，运单详情，短信息4则及当事人陈述等在卷佐证。本院认为：本案争议焦点为：1.唐志刚应付龙升公司多少租金；2.唐志刚是否已以办公设施折抵了龙升公司半年租金；3.龙升公司与汪启安签订的债权转让协议对唐志刚是否生效。关于争议焦点1，唐志刚与龙升公司签订的租赁合同约定了双方提前终止合同应承担的权利义务，唐志刚于2019年10月23日通知龙升公司提前终止租赁合同，符合双方约定，虽本案中唐志刚实际租用龙升公司办公用房半年时间便撤离，但唐志刚应遵循提前三个月通知龙升公司合同义务，故唐志刚应支付龙升公司九个月租金，鉴于双方未实际履行无锡老旧楼电梯安装工程合作协议，按照该协议约定，唐志刚租用龙升公司的办公用房仍应按240元/㎡支付租金，对唐志刚提出其实际承租的办公用房面积在300㎡左右，与合同约定面积400㎡不符问题，因双方合同中约定的租赁面积400㎡是按建筑面积×1.25公摊面积计算，且双方于合同签约之日进行了交接，故本院对唐志刚就此提出的异议不予采信，因此，本院认定唐志刚应支付龙升公司租金为75750元（101000元×75%）。关于争议焦点2，虽唐志刚分别于2019年10月23日、2020年1月16日向龙升公司提出以其办公设施抵作半年租金，但双方未就此订立代物清偿协议，诉讼中也未取得龙升公司认可，故本院对唐志刚抗辩其已以办公设施折抵了龙升公司半年租金的主张不予采信，唐志刚应当向龙升公司支付所欠租金。关于争议焦点3，龙升公司与汪启安签订的债权转让协议合法有效，该转让协议在龙升公司债权转让通知到达唐志刚时生效，虽汪启安提供了龙升公司于2020年3月21日向唐志刚邮寄送达债权转让通知书凭证，但唐志刚否认邮件系其本人签收，不承认收到上述通知，鉴于邮件签收凭证上唐志刚的签名与实际有明显出入，故本院认定龙升公司的债权转让通知书在本院于2020年8月10日向唐志刚送达应诉通知书等诉讼文书时对唐志刚发生效力。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第八十二条、第八十六条、第九十三条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、唐志刚于本判决生效后10日内支付汪启安租金75750元，并支付逾期付款违约金（以75750元为基数，自2019年4月21日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.20%计算）；二、驳回汪启安的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2472元，减半收取计1236元，财产保全费1170元，合计诉讼费用2406元，由汪启安负担650元，由唐志刚负担1756元（汪启安同意其预交案件受理费由唐志刚直接给付，本院不再退回，唐志刚应于本判决生效后10日内将应负担的诉讼费用给付汪启安）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。审判员  高益新二〇二〇年十一月五日书记员  吴昕悦