河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初5447号原告：河南省多元投资开发有限公司，住所地郑州市二七区长江东路2号院商业2号楼5层501室。法定代表人：王紫煜，系该公司总经理。委托诉讼代理人：齐坛坛、张梦超（实习），河南思敬律师事务所律师。被告：段瑞岩，男，汉族，1966年4月23日出生，住河南省平顶山市卫东区。第三人：中国光大银行股份有限公司郑州花园路支行，住所地郑州市金水区花园路144号信息大厦。法定代表人：杨天霜，系该银行行长。委托诉讼代理人：赵再进、王琪，系该公司员工。原告河南省多元投资开发有限公司（以下简称“多元公司”）与被告段瑞岩、第三人中国光大银行股份有限公司郑州花园路支行（以下简称“光大银行郑州花园路支行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告多元公司的委托诉讼代理人齐坛坛、张梦超，第三人光大银行郑州花园路支行的委托诉讼代理人王琪到庭参加诉讼，被告段瑞岩经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告多元公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告双方签订的编号为16003024342的《商品房买卖合同》，被告协助原告注销位于二七区××南、××南××单元××层××号房屋的抵押预告登记、办理商品房买卖合同备案登记注销手续及商品房预告登记注销手续等相关退房手续；2.判令被告向原告支付代偿违约金19012.55元（此数额依据法律规定，按照0.00066的标准暂计至2020年9月9日）；解除合同违约金41490.8元（此数额依据《商品房买卖合同》附件四第三条之规定，按照购房款项的5%计算），以上共计：60503.35元；3.判令被告归还原告为其代偿的贷款本息共计79262.85元（此数额暂计至2020年6月30日），具体数额以原告代偿的银行凭证为准计算至实际偿还之日止）；4.判决被告立即完成腾房，与原告完成房屋交接；5.请求判令第三人配合完成《个人购房借款/担保合同》解除手续以及位二七区××南、××南××单元××层××号房屋的抵押预告登记注销手续。6.本案诉讼费、律师费、财产保全费等费用由被告承担。事实与理由：2016年12月21日原告与被告签订《商品房买卖合同》，将位于二七区××南、××南××单元××层××号房屋出卖给被告。被告与贷款银行签订了《个人贷款合同》，原告为被告的购房提供阶段性连带责任保证。按揭还款期内，因被告多次逾期未还款，贷款银行要求原告承担连带保证责任，分期从我公司账户划扣取按揭款项。现原告为被告代偿本金、利息、罚息等共计49272.35元。期间，原告多次通过电话、书面方式联系被告催其还款均未有回应，被告至今仍持续逾期使得原告分期代偿按揭贷款的行为已构成严重违约，达到《商品房买卖合同》约定的合同解除条件，且应当支付违约金。另《商品房买卖合同》解除后，原告如代为清偿被告在第三人出的剩余按揭贷款本息的，原告有权要求第三人配合注销涉案房屋的抵押预告登记手续。为维护原告的合法权益，根据《商品房买卖合同》附件四相关条款的约定及《合同法》、《民事诉讼法》等有关规定，特向贵院提起诉讼，望人民法院公平审理，判如所请。被告段瑞岩未到庭，未提交书面答辩状，亦未向法庭提交证据。第三人光大银行郑州花园路支行辩称，首先被告在我行办理的贷款截止2020年9月8日累计由开发商代偿共21期，金额79262.85元。原告诉请解除与被告解除商品房买卖合同的事实及证据是否符合商品房买卖合同的，因与第3人无关，因此不予质证。第二，原告与被告的房屋买卖合同纠纷，根据人民法院相关规定，如果法院判定原告与被告之间商品房买卖合同符合法定的确认无效或者被撤销、解除的，对原告与被告之间商品房买卖合同予以解除，应同时解除原告与我行的个人贷款合同的，并应判定出卖人即原告将收受的房屋贷款返还我行，即原告偿还段瑞岩名下全部贷款本息，实际数额以我行还款日扣款清单为准。当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证，本院经审理认定事实如下：2016年12月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同编号：16003024342，约定原告将位于二七区××南、××南××单元××层××号房屋出售给被告。除约定有所购商品房的基本情况、计价方式与价款、交付时间、出卖人逾期交房的违约责任等外，还对买受人逾期付款的违约责任进行了约定，其中逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。同时该合同的附件四补充协议中关于按揭贷款付款的补充约定：如果出卖人为买受人提供阶段性贷款担保的，买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等）及出卖人因此遭受的全部损失支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付上述全部款项万分之十的补偿金；买受人没有按以上约定付清全部款项延迟达30日，构成本合同项下严重违约，出卖人有权选择立即解除本合同。出卖人选择解除合同的，除有权按照本合同扣除相应费用外，还有权扣除其代买受人向按揭银行支付的全部款项。2017年1月18日，被告段瑞岩与光大银行郑州花园路支行、原告多元公司签订了《个人贷款合同》，合同约定，借款金额为伍拾捌万元，贷款期限为2017年1月18日至2036年1月18日止，原告为被告的购房借款承担阶段性连带保证责任。截止2020年6月30日，原告多元公司为被告段瑞岩代偿金额共计79262.85元。另查明，2019年7月11日，原告以EMS向被告邮寄《律师函》，要求被告自接到之日起十日内清偿代偿款及违约金。被告未予回复。原告多元公司与河南思敬律师事务所签订《委托代理合同书》，河南思敬律师事务所出具3000元的河南省增值税普通发票。原告为此次诉讼申请了保全，支付保全费984元。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款之规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定被告逾期偿还贷款超过60日后，原告有权解除合同，且《商品房买卖合同》附件四合同补充协议中也约定买受人未能按期向按揭贷款银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人未在向其送达告知函之日起3日内将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项支付给出卖人，延迟达30日，出卖人有权立即解除合同，而被告实际上逾期既超过60日亦超过30日未对原告代偿的银行贷款予以支付，故合同约定的解除条件已成就，对原告要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因案涉房屋买卖合同已解除，商品房买卖合同备案登记注销手续及商品房预告登记注销手续，是合同解除的附随义务，故对原告要求被告协助办理《商品房买卖合同》备案登记注销手续及预告登记注销手续，符合法律规定，本院予以支持。截止2020年6月30日，原告多元公司代被告向光大银行郑州花园路支行代偿本息79262.85元，对原告多元公司要求被告段瑞岩支付代偿本息79262.85元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。依据《商品房买卖合同》及附件四合同补充协议中的约定，若买受人严重违约，原告除有权要求解除合同外，被告还应向原告支付代偿违约金，故对原告主张被告按代偿金额支付代偿违约金19012.55元（按照0.00066标准暂计至2020年9月9日）的请求，合法有据，本院予以支持。原告主张以总房款的5%支付解除合同违约金，缺乏事实依据，本院不予支持。原告主张的律师费3000元，符合双方合同约定，且有证据证明实际发生，本院予以支持。被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议解除后，被告基于合同取得的涉案房屋应当及时予以返还，原告收取的相关房款也应当向被告返还，由于被告未到庭其可另行向原告主张相关权利。故对于原告要求被告立即腾空房屋，与原告完成房屋交接的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求第三人配合完成《个人贷款合同》解除手续以及案涉房屋的抵押预告登记注销手续的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理，未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。因此，本案第三人作为担保权人，在本案中享有独立请求权，未就担保贷款合同提出诉讼请求，故本案仅处理商品房买卖合同纠纷。对原告要求判令第三人配合完成《个人贷款合同》解除手续以及对涉案房产的抵押预告登记注销手续，本院不予支持。被告段瑞岩经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对自己民事诉讼权利的放弃，依法缺席审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告河南省多元投资开发有限公司与被告段瑞岩于2016年12月21日签订的编号为16003024342的《商品房买卖合同》；二、被告段瑞岩于本判决生效后十日内协助原告河南省多元投资开发有限公司办理前述《商品房买卖合同》备案登记注销手续及预告登记注销手续；三、被告段瑞岩于本判决生效后十日内支付原告河南省多元投资开发有限公司违约金19012.55元（此数额暂计算至2020年9月9日，具体数额按照以原告代偿的银行凭证为基数，按照日0.00066标准计算至实际偿还之日止），律师费3000元，代偿款79262.85元（此数额暂计算至2020年6月30日，具体数额按照以原告代偿的银行凭证为准计算至实际偿还之日止）；四、被告段瑞岩于本判决生效后十日内向原告河南省多元投资开发有限公司返还位于二七区长江路南、京广南路东16幢2单元19层1901号房屋，腾空并完成房屋交接；五、驳回原告河南省多元投资开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1105.5元、保全费984元，由被告段瑞岩承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  李国宁二〇二〇年九月九日书记员  王 萌