湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0181民初4943号原告何小坡，男，1978年11月24日出生，汉族，居民，住湖南省浏阳市。原告孙建军，男，1976年12月3日出生，汉族，居民，住湖南省浏阳市。上述两原告共同委托代理人于芳，湖南湘卓律师事务所律师。被告胡海如，男，1972年12月13日出生，汉族，居民，住湖南省湘阴县。委托代理人刘杨，浏阳市公信法律服务所法律工作者。被告浏阳市集里海云阁酒店（追加），个体工商户，住所地湖南省浏阳市集里街道办事处北城村石霜路2号。经营者黄铨。被告黄铨（追加），男，1987年12月27日出生，汉族，居民，户籍所在地广东省信宜市，现住湖南省长沙市芙蓉区。原告何小坡、孙建军与被告胡海如、浏阳市集里海云阁酒店、黄铨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案受理，依法由审判员吴昺阳适用简易程序公开开庭进行了审理。本案原告何小坡、孙建军及其委托代理人于芳，被告胡海如委托代理人刘杨到庭参加了诉讼，被告浏阳市集里海云阁酒店、黄铨经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告何小坡、孙建军向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告2014年8月10日签订的《租赁协议》；2、判令被告交纳的保证金5万元归原告所有；3、判令被告立即支付原告从2015年4月1日起至2017年3月30日止的租金300万元；4、本案诉讼费由被告承担。当庭变更诉求：1、第1项诉求变更为请求确认原告与被告胡海如签订的租赁协议已于2017年2月28日解除；2、第3项诉求变更为租金时间自2015年4月1日计算至2017年2月28日止。被告胡海如辩称：1、两原告与被告于2014年8月10日签订房屋租赁合同属实，但由于两原告自建涉案房屋超宽超层，所以规划一直不能办理产权证，原告也未能通过消防验收，导致被告胡海如不能在合同约定时间内进行装修；2、根据合同约定，原告应提供房产证以便被告办理营业执照等相关手续，且约定时间为2015年3月30日，如该时间未及时办理相关产权证，则推迟房租的计息时间；3、双方合同已于2017年1月11日解除，且两原告于2017年1月12日与黄铨签订了租赁合同，现原告向法院提起诉讼已明显超过诉讼时效。综上，请求法院依法驳回原告的诉求。被告浏阳市集里海云阁酒店、黄铨未答辩。本院经审理认定事实如下：2014年8月10日，原告何小坡委托其父何维海、原告孙建军与被告胡海如签订《租赁协议》，被告胡海如租赁两原告位于浏阳市用于经营酒店。合同第二条“租赁时间”约定：“租赁时间为壹拾伍年零柒个月贰拾天，自2014年8月10日至2030年3月30日止。从2027年4月1日开始根据当地行情重新确认房租。2014年8月10日至2015年3月30日给乙方（胡海如）装修期。”；第三条“租赁标准及缴纳和其他税费缴纳方法”第1款约定：“前两年即：从2015年4月1日至2017年3月30日止的租金为壹佰伍拾万元／年（￥150万元整／年），从2017年4月1日至2027年3月30日每年按5%递增，租金按季度交纳，乙方必须在每年的2月30日、5月30日、8月30日和11月30日前交纳房租给甲方（原告），依此类推，如租金未按时交纳，本协议自动解除，保证金退还。”；该条第5款“合同保证金”约定：“在签定本协议时乙方一次性交纳合同保证金人民币伍万元整给甲方（￥50000元），乙方在租赁期满，没有损坏甲方财产和没有欠交甲方房租及电费时，甲方应及时退还合同保证金（但合同保证金不计息）。”；第四条“违约责任”第6款约定：“从签定合同之日起，甲方应尽快提供办理营业执照的相关手续。如甲方办证资料2015.3.30未及时到位，推迟房租时间顺延。”合同签订后，被告胡海如即按约向原告交纳合同保证金5万元，原告亦按约将涉案房屋交与被告使用。胡海如在取得涉案房屋的租赁使用权后即对房屋进行装修。2014年年底，被告黄铨投入资金与被告胡海如合伙经营酒店。2017年1月12日，经两原告与被告胡海如协商同意，两原告与被告黄铨签订《租赁协议》，约定原告将位于浏阳市的涉案房屋租赁给黄铨使用，租赁时间为15年，自2017年3月1日至2032年2月30日止。2017年2月22日，两被告经营的酒店注册成为个体工商户，即浏阳市集里海云阁酒店，其注册经营者为黄铨，该酒店至今仍在经营。庭审中，经本院释明，原告主张本案债务由被告浏阳市集里海云阁酒店承担主体责任，被告胡海如、黄铨承担连带责任。另查，涉案房屋于2015年12月18日办理了房屋产权登记证书。以上事实，有当事人陈述、《租赁协议》、授权委托书、个体工商户登记信息、房屋产权登记证书等证据证明，本院予以认定。本院认为，两原告与被告胡海如签订的《租赁协议》，系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反我国法律法规的强制性规定，系合法有效合同。2017年1月12日，经原告与被告胡海如协商同意，两原告与被告黄铨重新签订《租赁协议》，根据《中华人民共和国合同》第三十二条：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”之规定，双方合同于该日成立，则原告与胡海如之间的《租赁协议》于2017年1月12日自然解除。关于租金支付问题。首先，被告胡海如辩称由于两原告自建涉案房屋超宽超层，其规划一直不能办理产权证，原告也未能通过消防验收，导致胡海如不能在合同约定时间内进行装修。对此，原告提供的房地产平面图、房屋产权登记证书等证据可证实涉案房屋早已通过消防验收之事实，被告该抗辩缺乏证据佐证，本院不予采信。其次，胡海如辩称因原告未能于约定时间2015年3月30日前向其提供涉案房屋产权登记证书，导致其不能办理营业执照，按约应推迟租金支付时间。对此认为，其一，合同上没有明确约定原告提供办理营业执照的相关手续包括涉案房屋的产权证书；其二，对于个体工商户办理营业执照时是否必须提交房屋产权证书法律未明确规定，故胡海如该抗辩意见本院亦不予采信。综上，被告胡海如所欠租金应当按照合同约定自2015年4月1日开始起算，至合同解除时止，胡海如欠两原告租金共计2716688元（4166.7元/月×652天），该事实清楚，证据确凿，本院予以认定；同时，因胡海如租赁涉案房屋系为经营酒店，并酒店已于2017年2月22日注册登记为被告阳市集里海云阁酒店，故胡海如所欠租金应作为浏阳市集里海云阁酒店债务，由其承担；又同时，因浏阳市集里海云阁酒店系被告胡海如、黄铨共同投资合伙经营，虽酒店注册登记为个体工商户，其经营者登记为黄铨，但该酒店实际属于普通合伙企业性质，其合伙投资人为被告胡海如和黄铨，故根据《中华人民共和国合伙企业法》第三十九条之规定，被告胡海如、黄铨应当对浏阳市集里海云阁酒店不能清偿的到期债务，承担无限连带责任，故被告浏阳市集里海云阁酒店应向两原告支付租金2716688元，其不能清偿部分，则由被告胡海如、黄铨承担连带责任，为此，对于原告要求被告浏阳市集里海云阁酒店支付租金300万元，被告胡海如、黄铨承担连带责任的主张本院予以部分支持。同时，胡海如向原告交纳的5万元合同保证金作为浏阳市集里海云阁酒店财产，在酒店仍存营业、租赁关系未解除的情况下，原告要求判归所有，于法无据，本院不予支持。被告胡海如辩称其与原告之间的的《租赁协议》已于2017年1月11日解除，原告诉讼时效期间应自当日起算，故原告现向法院提起诉讼早已超过法定诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。”之规定，本案虽涉及原告与胡海如、原告与黄铨之间签订的两个《租赁协议》，但两合同系基于同一事实即为设立、经营浏阳市集里海云阁酒店而订立，且胡海如、黄铨本为该酒店合伙投资人，故两人虽分别与原告签订了租赁合同，但作为浏阳市集里海云阁酒店来说，两者并无本质上的区别，两合同所约定的租金对于酒店来说是统一、整体债务，只是合同双方约定将租金分期履行，而对于分期履行的债务，其诉讼时效期间应自最后一期履行期限届满之日起计算，为此，被告胡海如抗辩其债务诉讼时效期间自2017年1月11日合同解除之日起计算的主张不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百八十九条，《中华人民共和国合同法》第六条、第三十二条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国合伙企业法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认何小坡、孙建军与胡海如于2014年8月10日签订的《租赁协议》已于2017年1月12日解除；二、浏阳市集里海云阁酒店于本判决生效之日起5日内支付何小坡、孙建军2015年4月1日起至2017年1月12日止的房屋租金2716688元；三、胡海如、黄铨对上述浏阳市集里海云阁酒店不能清偿的债务部分承担无限连带清偿责任；四、驳回何小坡、孙建军的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费31200元，减半收取15600元，由何小坡、孙建军负担600元，浏阳市集里海云阁酒店、胡海如、黄铨负担15000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  吴昺阳二〇二〇年七月二十八日书记员  陈丽珍附相关法律条文：1、《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条民事主体依法享有债权。债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第一百八十九条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。2、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3、《中华人民共和国合伙企业法》第三十九条合伙企业对其债务，应先以其全部财产进行清偿。合伙企业财产不足清偿到期债务的，各合伙人应当承担无限连带清偿责任。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。