河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0104民初3806号原告：郑州一站广场商业有限公司，住所地郑州市航海路富田太阳城**楼**。法定代表人：陈永兰，总经理。委托诉讼代理人：冯志超，河南卓方律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐瑞，河南卓方律师事务所实习律师。被告：刘洪杰，女，1967年4月18日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：贺翠燕，河南英泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩利丹，河南英泰律师事务所实习律师。原告郑州一站广场商业有限公司与被告刘洪杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑州一站广场商业有限公司的委托诉讼代理人冯志超、唐瑞，被告刘洪杰的委托诉讼代理人贺翠燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑州一站广场商业有限公司向本院提出诉讼请求：1．依法解除原、被告签订的三份《一站广场商铺租赁合同》及《补充协议》；2．判令被告支付原告租金3040000元及违约金72000元；3．判令被告赔偿原告律师费70000元；4．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2013年9月18日签订了《一站广场商铺租赁合同》，合同约定原告将铺位号为Z0007的商铺租给被告，商铺面积约为2200平方米，租赁期限为8个租赁年度，并约定了商铺每个租赁年度的月基本租金。原、被告于2014年7月1日签订了《一站广场商铺租赁合同》，合同约定原告将铺位号为C1018号的商铺租给被告，商铺的面积约为3000平方米，租赁期限为10个租赁年度，并约定了商铺每个租赁年度的月基本租金。原、被告于2014年9月1日签订了《一站广场商铺租赁合同》，合同约定原告将铺位号为C1016、C1019、Z0006的商铺的租给被告，商铺的面积约为1680平方米、租赁期限为9年零10个月，并约定了商铺每个租赁年度的月基本租金。合同签订后，原告依约交付了商铺，但被告未能按上述三份商铺租赁合同约定足额支付租金。2020年3月份，受疫情影响，原、被告就上述三份租赁合同分别签订了《补充协议》。铺位号为Z0007的补充协议约定：“自2020年3月18日至2021年9月17日，月基本租金为18万元/月，自2020年3月8日至2020年7月17日按月支付，于每月开始前十五天支付，自2020年7月18日至2021年9月17日，乙方应按每两月支付租金，在每两月开始前15日支付。”铺位号为C1018号的补充协议约定：“自2020年3月18日至2024年7月19日，月基本租金为30万元/月，自2020年3月18日至2020年7月17日，乙方支付租金方式为按月支付，每月开始前15日支付，自2020年7月18日至2024年7月19日，乙方应按每两月支付租金，在每两月开始前15日支付。”铺位号为C1016、C1019、C0006号的补充协议约定：“自2020年3月1日至2024年6月30日，月基本租金为32万元/月，自2020年7月1日至2024年6月30日，乙方支付租金方式为按月支付，每月开始前15日支付，自2020年7月18日至2024年7月19日，乙方应每两月支付租金，在每两月开始前15日支付。”但《补充协议》签订后被告仍未能按照补充协议的约定履行支付租金的义务，原告多次向被告催要租金，但其均拒绝支付租金。被告的行为已严重违约，并严重损害了原告的利益，根据双方签订的《一站广场商铺租赁合同》的相关约定，原告有权解除合同并要求被告赔偿损失。现原、被告协商未果，故原告诉至法院。刘洪杰辩称：1．原告已于2020年6月份与他人重新签订租赁合同，在与被告合同没有解除之前，与第三方签订合同，属于违约行为；2．原告主张的租金期限过长，其中Z0007号和C1018号商铺租金均计算至2020年7月17日，C1016、C1019、Z0006号商铺租金计算至2020年8月29日，实际应计算至2020年6月12日，因2020年6月12日原告将被告租赁的商铺强制换锁并拆除电表，已无法使用，被告欠原告2020年3月18日至2020年6月12日的租金，因受疫情影响，导致被告无法按时足额支付该期间租赁费1658667元；3．涉案合同系原告提供的格式条款，对被告不利的部分未进行明确说明，应属无效；4．三份合同被告共向原告支付租赁保证金500000元，装修押金15000元，应抵扣租金。本院经审理认定以下案件事实：2013年9月18日，原告（甲方、出租方）和被告（乙方、承租方）签订《一站广场商铺租赁合同》一份，主要约定：1．甲方将航海东路2号一站广场55号楼Z0007号商铺出租给乙方使用，租赁面积约为2200平方米，该商铺只供乙方在其有效营业执照所规定的范围及租期内经营鞋品品牌之用途；2．租赁期限为8个租赁年度，自合同签订日开始起算，至次年当日的前一日为第一租赁年度届满日；3．第一个租赁年度，月基本租金为200000元/月，第二个租赁年度，月基本租金为200000元/月，第三个租赁年度，月基本租金为220000元/月，第四个租赁年度，月基本租金为242000元/月，第五个租赁年度，月基本租金为266200元/月，第六个租赁年度，月基本租金为292820元/月，第七个租赁年度，月基本租金为322102元/月，第八个租赁年度，月基本租金为354312元/月；4．乙方应按2个月支付租金，在每2个月开始的第三个工作日前支付；5．定金为400000元（商户开业后自动转为前两个月租金），租赁保证金200000元，由乙方签署本合同之日起3个工作日内向甲方交纳；6．甲方需在本合同结束（乙方无过错前提下）及乙方把该商铺交还给甲方，且双方就租赁该商铺而产生的租金和其他费用清结完毕后60个工作日内，向乙方退还80%的租赁保证金（不计利息）。乙方保证尽可能短的时间内完成以该商铺的地址为注册地址的有关工商登记注册信息的变更或修改。20%的租赁保证金作为乙方商品和服务质量保证金，本合同到期后，在180个工作日内未发现乙方应予赔偿而未赔偿处置的商品质量事故，即乙方解决已发生的全部顾客投诉，且完成注册地址相关的工商登记注册信息变更或修改后，甲方将租赁保证金余额20%部分退还乙方（不计利息）。如因乙方原因导致任何其他索赔，且甲方代乙方承担相应的赔偿或补偿责任后，甲方可向乙方追偿；7．乙方有90日的免租装修期，免租装修期自该商铺交付日起算，乙方应在免租装修期内完成租赁物业的装修，并通过甲方或一站广场的管理公司的验收；8．在租赁期内，乙方逾期支付或补缴租金和/或租赁保证金的，每逾期一日，应自逾期之日按逾期交付金额的2‰支付违约金；9．在租赁期内，乙方拖欠支付租金、商场日常管理费及其他费用连续超过15日或累计超过30日，甲方有权单方面终止本合同，收回该商铺，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿；10．甲方依据合同约定单方面终止合同的，应当书面通知乙方迁离并交还该商铺；租赁保证金作为违约金赔偿给甲方，若租赁保证金不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿；11．甲方因向乙方催付租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括一切律师费），及甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由乙方承担，甲方有权向乙方追讨该等费用、开支。合同签订后，被告支付租金至2020年2月17日，2020年2月18日至2020年3月17日期间，因疫情原因，原告减免被告一个月租金。2020年3月18日，原告（甲方）和被告（乙方）针对双方于2013年9月18日签订的《一站广场商铺租赁合同》的部分内容又签订《补充协议》一份，主要约定：将原合同的租金及支付方式进行修改，修改后为：租金自2020年3月18日起至2021年9月17日，月基本租金为180000元/月。支付方式自2020年3月18日至2020年7月17日，乙方租金支付方式为按月支付，在每月开始前15天支付，自2020年7月18日至2021年9月17日，乙方应按每两月支付租金，在每两月开始前15天支付。《补充协议》签订后，被告按照约定支付租金至2020年4月17日。2014年7月1日，原告（甲方、出租方）和被告（乙方、承租方）签订《一站广场商铺租赁合同》一份，主要约定：1．甲方将航海东路2号一站广场57号楼C1018号商铺出租给乙方使用，租赁面积约为3000平方米，该商铺只供乙方在其有效营业执照所规定的范围及租期内经营主流前线品牌之用途；2．租赁期限为10个租赁年度，自合同签订日开始起算，至次年当日的前一日为第一租赁年度届满日；3．每月基本租金打包价360000元/月。第一个租赁年度，月基本租金为360000元/月，第二个租赁年度，月基本租金为360000元/月，第三个租赁年度，月基本租金为396000元/月，第四个租赁年度，月基本租金为435600元/月，第五个租赁年度，月基本租金为479160元/月，第六个租赁年度，月基本租金为527076元/月，第七个租赁年度，月基本租金为579784元/月，第八个租赁年度，月基本租金为637762元/月，第九个租赁年度，月基本租金为701538元/月，第十个租赁年度，月基本租金为771692元/月；4．乙方应按每两月支付租金，在每两月开始的第三个工作日前支付；5．定金为720000元（商户开业后自动转为租金），租赁保证金200000元，由乙方签署本合同之日起3个工作日内向甲方交纳；6．甲方需在本合同结束（乙方无过错前提下）及乙方把该商铺交还给甲方，且双方就租赁该商铺而产生的租金和其他费用清结完毕后60个工作日内，向乙方退还80%的租赁保证金（不计利息）。乙方保证尽可能短的时间内完成以该商铺的地址为注册地址的有关工商登记注册信息的变更或修改。20%的租赁保证金作为乙方商品和服务质量保证金，本合同到期后，在180个工作日内未发现乙方应予赔偿而未赔偿处置的商品质量事故，即乙方解决已发生的全部顾客投诉，且完成注册地址相关的工商登记注册信息变更或修改后，甲方将租赁保证金余额20%部分退还乙方（不计利息）。如因乙方原因导致任何其他索赔，且甲方代乙方承担相应的赔偿或补偿责任后，甲方可向乙方追偿；7．乙方有90日的免租装修期，免租装修期自该商铺交付日起算，乙方应在免租装修期内完成租赁物业的装修，并通过甲方或一站广场的管理公司的验收；8．在租赁期内，乙方逾期支付或补缴租金和/或租赁保证金的，每逾期一日，应自逾期之日按逾期交付金额的2‰支付违约金；9．在租赁期内，乙方拖欠支付租金、商场日常管理费及其他费用连续超过15日或累计超过30日，甲方有权单方面终止本合同，收回该商铺，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿；10．甲方依据合同约定单方面终止合同的，可以书面通知乙方迁离并交还该商铺；租赁保证金作为违约金赔偿给甲方，若租赁保证金不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿；11．甲方因向乙方催付租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括一切律师费），及甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由乙方承担，甲方有权向乙方追讨该等费用、开支。合同签订后，被告支付租金至2020年2月17日，2020年2月18日至2020年3月17日期间，因疫情原因，原告减免被告一个月租金。2020年3月18日，原告（甲方）和被告（乙方）针对双方于2014年7月20日（实际应为2014年7月1日）签订的《一站广场商铺租赁合同》的部分内容又签订《补充协议》一份，主要约定：将原合同的租金及支付方式进行修改，修改后为：租金自2020年3月18日起至2024年7月19日，月基本租金为300000元/月。支付方式自2020年3月18日至2020年7月17日，乙方租金支付方式为按月支付，在每月开始前15天支付，自2020年7月18日至2024年7月19日，乙方应按每两月支付租金，在每两月开始前15天支付。《补充协议》签订后，被告按照约定支付租金至2020年4月17日。2014年9月1日，原告（甲方、出租方）和被告（乙方、承租方）签订《一站广场商铺租赁合同》一份，主要约定：1．甲方将航海东路2号一站广场57号楼C1016、C1019、Z0006号商铺出租给乙方使用，租赁面积约为1680平方米，该商铺只供乙方在其有效营业执照所规定的范围及租期内经营主流前线品牌之用途；2．租赁期限为9个租赁年度零10个月，自合同签订日开始起算，至次年当日的前一日为第一租赁年度届满日；3．每月基本租金打包价300000元/月。第一个租赁年度，月基本租金为300000元/月，第二个租赁年度，月基本租金为300000元/月，第三个租赁年度，月基本租金为330000元/月，第四个租赁年度，月基本租金为363000元/月，第五个租赁年度，月基本租金为399300元/月，第六个租赁年度，月基本租金为439230元/月，第七个租赁年度，月基本租金为483153元/月，第八个租赁年度，月基本租金为531468元/月，第九个租赁年度，月基本租金为584615元/月，第十个租赁年度，月基本租金为643077元/月；4．乙方应按每两月支付租金，在每两月开始的第三个工作日前支付；5．定金为600000元（商户开业后自动转为首两月租金），租赁保证金100000元，由乙方签署本合同之日起3个工作日内向甲方交纳；6．甲方需在本合同结束（乙方无过错前提下）及乙方把该商铺交还给甲方，且双方就租赁该商铺而产生的租金和其他费用清结完毕后60个工作日内，向乙方退还80%的租赁保证金（不计利息）。乙方保证尽可能短的时间内完成以该商铺的地址为注册地址的有关工商登记注册信息的变更或修改。20%的租赁保证金作为乙方商品和服务质量保证金，本合同到期后，在180个工作日内未发现乙方应予赔偿而未赔偿处置的商品质量事故，即乙方解决已发生的全部顾客投诉，且完成注册地址相关的工商登记注册信息变更或修改后，甲方将租赁保证金余额20%部分退还乙方（不计利息）。如因乙方原因导致任何其他索赔，且甲方代乙方承担相应的赔偿或补偿责任后，甲方可向乙方追偿；7．乙方有90日的免租装修期，免租装修期自该商铺交付日起算，乙方应在免租装修期内完成租赁物业的装修，并通过甲方或一站广场的管理公司的验收；8．在租赁期内，乙方逾期支付或补缴租金和/或租赁保证金的，每逾期一日，应自逾期之日按逾期交付金额的2‰支付违约金；9．在租赁期内，乙方拖欠支付租金、商场日常管理费及其他费用连续超过15日或累计超过30日，甲方有权单方面终止本合同，收回该商铺，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿；10．甲方依据合同约定单方面终止合同的，可以书面通知乙方迁离并交还该商铺；租赁保证金作为违约金赔偿给甲方，若租赁保证金不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿；11．甲方因向乙方催付租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括一切律师费），及甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由乙方承担，甲方有权向乙方追讨该等费用、开支。合同签订后，被告支付租金至2020年1月29日，2020年1月30日至2020年2月29日期间，因疫情原因，原告减免被告一个月租金。2020年3月1日，原告（甲方）和被告（乙方）针对双方于2014年9月1日签订的《一站广场商铺租赁合同》的部分内容又签订《补充协议》一份，主要约定：将原合同的租金及支付方式进行修改，修改后为：租金自2020年3月1日起至2024年6月30日，月基本租金为320000元/月。支付方式自2020年3月1日至2020年6月30日，乙方租金支付方式为按月支付，在每月开始前15天支付，自2020年7月1日至2024年6月30日，乙方应按每两月支付租金，在每两月开始前15天支付。《补充协议》签订后，被告按照约定支付租金至2020年3月29日。另查明：1．上述三份商铺租赁合同签订后，被告分别向原告交纳租赁保证金200000元、200000元、100000元，共计500000元，截至目前，该租赁保证金原告未退还；2．庭审过程中，原告认可被告于2020年6月17日撤离案涉租赁场地，被告主张其2020年6月12日撤离，但未提供相应的证据；3.2020年6月5日，原告与河南卓方律师事务所签订委托代理合同一份，河南卓方律师事务所于2020年7月1日出具收据一份，载明收取原告律师费70000元。本院认为，原、被告签订的《一站广场商铺租赁合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，受法律保护，双方当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。租赁合同及补充协议签订后，原告将案涉商铺交付被告使用，被告应当按时足额向原告支付租金，其未按时足额支付的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。被告不能按时向原告缴纳租金，致使原告签订合同的目的无法实现，加之被告已撤离租赁场地，原告也与新的承租人签订了租赁合同，故原告请求解除原、被告双方签订的三份《一站广场商铺租赁合同》及《补充协议》，证据充分，理由正当，本院予以支持。关于租金，根据原、被告签订补充协议约定的租金标准，结合庭审中双方当事人对租金支付情况的陈述，经计算，被告尚欠原告租金1792000元，原告请求超出部分，本院不予支持。关于违约金，合同约定逾期支付租金的违约金计算标准为日2‰，原告要求被告按照日1‰的标准支付，被告辩称合同约定违约金标准过高，应予调整。综合考虑原告因此可能遭受的损失、合同履行情况、被告的过错程度以及原告预期利益等综合因素，根据公平和诚实信用原则，本院酌定被告应以拖欠的租金为基数，结合逾期支付的时间，按月利率1%的标准计付，经计算，截止2020年6月16日，被告应向原告支付违约金20032元，被告还应按上述标准支付至实际清偿之日的违约金，原告请求超出部分，本院不予支持。原告要求被告赔偿其律师费70000元，虽然提供了其与律师事务所签订的委托代理合同和律师事务所出具的收据，但不能提交支付律师费的转款凭证或律师事务所应当向其出具的发票，不能证明其已向律师事务所缴纳了律师代理费，原告该项请求，证据不足，本院不予支持。被告辩称，在和被告合同没有解除之前，原告与他人重新签订租赁合同，属于违约行为。鉴于被告长期未向原告支付租金，在被告已经撤离的情况下与第三方签订租赁合同，属于原告的自救行为，并无不当，被告的该项辩称意见，理由不足，本院不予采信；被告辩称，原告主张的租金期限过长，其中Z0007号和C1018号商铺租金均计算至2020年7月17日，C1016、C1019、Z0006号商铺租金计算至2020年8月29日，与本院查明的事实相符，本院予以采纳；被告辩称，三份合同其共向原告支付租赁保证金500000元，应抵扣租金。双方签订的租赁合同约定，原告依据合同约定单方面终止合同的，应当书面通知被告迁离并交还该商铺，租赁保证金作为违约金赔偿给原告，据此约定，被告缴纳的租赁保证金应优先冲抵其应向原告支付的违约金，如有剩余方可冲抵租金；被告辩称，其向原告缴纳装修押金15000元，但未提供相应的证据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告郑州一站广场商业有限公司和被告刘洪杰分别于2013年9月18日、2014年7月1日、2014年9月1日签订的三份《一站广场商铺租赁合同》及分别于2020年3月1日、2020年3月18日签订的三份《补充协议》；二、被告刘洪杰于本判决生效后十日内支付原告郑州一站广场商业有限公司租金1792000元及截止2020年6月16日的违约金20032元，并支付自2020年6月17日至实际清偿之日的违约金（2020年6月17日至实际清偿之日的违约金，以1792000元为基数，按月利率1%的标准计付）；三、被告刘洪杰向原告郑州一站广场商业有限公司缴纳的500000元租赁保证金不予退还，优先用于冲抵应向原告支付的违约金，冲抵后仍有剩余部分，可冲抵其应向原告支付的租金；四、驳回原告郑州一站广场商业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32356元，减半收取计16178元，由原告郑州一站广场商业有限公司负担6633元，由被告刘洪杰负担9545元；保全费5000元，由被告刘洪杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  王贯一二〇二〇年八月二十六日书记员  张晓玉