广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0107民初8807号 原告：施诗，女，1992年8月25日出生，壮族，住址：南宁市。 原告：曾丽萍，女，1964年4月23日出生，壮族，住址：南宁市。 两原告共同委托诉讼代理人：韦李琴，广西欣和律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：董志，广西欣和律师事务所律师。 被告：广西泊丽酒店投资管理有限公司，住所：南宁市西乡塘区北湖北路2号大唐·天城7号楼五层至十二层，统一社会信用代码：91450100MA5MU9QE4M。 法定代表人：周志金。 委托诉讼代理人：王凤，广西欣源律师事务所律师。 原告施诗、曾丽萍与被告广西泊丽酒店投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用普通程序，于2020年10月14日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人韦李琴到庭参加诉讼，被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告施诗、曾丽萍向本院提出诉讼请求：一、解除两原告与被告于2018年11月8日签订的《房屋租赁合同》；二、被告退还两原告已支付的房屋装修款126900元，并支付资金占用利息（以房屋装修款126900元为基数，自2018年9月25日起计算至实际清偿之日止，其中自2018年9月25日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计付；自2019年8月20日至实际清偿之日按照同期全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；三、被告向两原告支付自2020年1月18日起至本案判决生效之日止的租金；四、被告向两原告支付违约金100000元；五、因本案产生的诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2018年9月，两原告与广西信地投资有限公司协商购买位于南宁市的房屋，信地公司销售人员在向两原告销售该房屋时表明，可购买该房屋后将该房屋租赁给被告使用以取得投资收益，于是原告方于2018年9月25日支付购买该房屋的首付款给信地公司的同时，与被告就租赁该房屋一事达成口头约定，并将126900元的装修款预先支付给被告。2018年11月8日，原告方与被告正式签订书面《房屋租赁合同》，合同约定原告方将上述房屋租赁给被告经营亚朵精品酒店，租赁期限为15年，其中自开发商交付该房屋给原告之日起的9个月为免租培育期，租金按租赁期限划分为三个五年，分别为第一个五年2740.59元／月、第二个五年3197.36元／月、第三个五年3654.12元／月，支付形式为每月支付一次，在下一租期到来前5日以转账形式转入原告方指定账户，为保障合同的履行，被告支付一个月租金给原告方作为合同保证金，原告方应于合同签订之日按照2700元／平方米的标准向被告支付装修款126900元。2019年3月18日，信地公司将涉案房屋交付给原告方，2019年4月17日经被告书面确认后，原告方将该房屋转移给被告进行管理使用。2019年8月7日，被告向原告方转账2740.59元作为保证金，2019年9月23日，被告提前向原告方支付了一个月租金。2019年12月17日，双方约定的9个月免租期已过，被告应当于2019年12月18日起开始支付租金，但因被告曾于2019年9月23日提前支付过一个月的租金，所以被告应当于2020年1月18日起每月依照合同约定按时、足额支付租金给原告方，截至起诉时，被告未再向原告方支付租金，原告方多次电话联系被告催要无果，且经原告了解，该租赁房屋并未进行任何装修，被告合同所称用于经营酒店用途无从谈起，被告无正当理由拒不履行义务且拒绝沟通，长达半年时间未按时向原告支付租金，致使双方签订合同的目的难以实现。根据双方合同约定，被告逾期支付租金三个月时，原告有权解除合同；被告未完全履行义务给原告方造成损失的，除须放弃装修物所有价值外仍要对原告方赔偿经济损失，因被告原因导致合同无法继续履行的，自租赁之日起第一个五年内违约时，须赔偿原告方300000元。原告方认为，原告方已根据合同约定配合被告履行了自身的合同义务，现被告拒不支付租金，已违反双方合同相关约定和诚信原则，构成根本违约，合同目的已不能实现，故原告请求解除双方的租赁合同，并酌情按100000元计算被告违约金，因被告并未对涉案房屋进行任何装修，且被告作为违约方，根据合同约定应当放弃装修物所有价值，将126900元装修款退还给原告。综上，望判如所请。 被告广西泊丽酒店投资管理有限公司庭后提交书面答辩状辩称，一、被告尚未根本违约，涉案合同不应解除。两原告的房屋直至2019年4月17日才确认交给被告使用，根据《房屋租赁合同》第四条的约定，交房后有9个月的免租期，即应自2020年2月18日起才应计付租金。因当时正值××疫情期间，被告根本无法经营，导致资金周转极度困难，才拖欠了少量的租金。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉及××疫情民事案件若干问题的指导意见二》第一条第5项的规定，原告要求解除合同的请求不应当得到支持。二、被告的房屋已完成了装修，且装修费用远超过原告所支付的装修款，原告关于退还装修款及支付资金占用费的请求无事实依据。原告诉称房屋并未进行任何装修，与事实不符。事实上原告的房屋已按酒店客房的统一规格进行了装修，并已进行了酒店经营。三、被告已向原告支付了4个月的租金，自2020年2月18日开始，至原告起诉时所主张的2020年7月18日，应当支付5个月租金，扣除被告已支付的4个月租金，实际欠付的租金仅为1个月，被告并未违约。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，位于南宁市西乡塘区北湖北路2号大唐·天城7号楼七层705号的房屋系两原告于2018年9月27日向广西信地投资有限公司购买的商品房。2018年11月8日，两原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定两原告将上述房屋租赁给被告，租赁起始时间为开发商交付之日且原告交付被告之日起计算，租赁房屋用作亚朵品牌酒店，原告同意被告按照酒店的使用功能配备家私、电器、窗帘、空调、酒店、洁具用品、酒店接待大堂等附属设施或被告自行购买；原告同意被告对租赁物业进行装修改造；租赁期限15年，租赁期自该物业开发商交付原告第10个月起计算，租赁免租期为该物业自开发商交付原告之日起9个月；租金第一个5年为2740.59元/月，第二个5年为3197.36元/月，第三个5年为3654.12元/月;租金每月交付一次，在下一个租期到来前5天内缴纳。如被告拖欠租金，按该笔租金的每日1%计算逾期违约金，如逾期超过3个月，属被告违约，原告有权解除合同；房屋保证金为一个月租金，该租赁保证金租赁期满后，原告无息退回被告；原告在签订《房屋租赁合同》当日支付总装修款126900元。合同第十条第（一）项第10点约定：“未经甲、乙双方书面协商同意，甲方不得单方解除本合同，否则按本合同第十三条违约责任处理。”合同第十三条第2项约定：“本合同生效后，若乙方未全面履行合同义务的，即构成违约，因此给甲方造成经济损失的，除需放弃装修物所有价值外，仍需向甲方赔偿损失。若因乙方原因导致本合同无法继续履行的，应按照以下标准支付违约金：乙方在自租赁之日起至（第一个五年内）违约时，需赔偿甲方叁拾万（¥300000元）/间，乙方在自租赁之日起至（第二个五年内）违约时，需赔偿甲方贰拾万（¥200000元）/间，乙方在自租赁之日起至（第三个五年内）违约时，需赔偿甲方壹拾万元（¥100000元）/间违约金；”第3项约定：如有违约，守约方有权解除合同，违约方需在解除合同后30个工作日内，向守约方支付违约金。此外，双方还在合同中对其他事项进行了相关约定。2019年3月18日，开发商交付涉案房屋，原告于2019年4月17日将房屋交给被告进行装修，此前，原告已向被告支付装修款126900元。被告分别于2019年8月7日、2019年9月23日、2020年6月4日、2020年9月4日向原告支付2740.59元，原告主张2019年8月7日支付的是保证金，其余是租金，被告则认为四笔均是租金。被告对涉案房屋已按酒店客房的统一规格进行了装修。 本院认为，《房屋租赁合同》是原、被告双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，合同虽然约定拖欠租金超过3个月属被告违约，原告有权解除合同，但又在合同第十条第（一）项第10点约定：“未经甲、乙双方书面协商同意，甲方不得单方解除本合同，否则按本合同第十三条违约责任处理。”即未经双方书面协商同意，原告不得单方解除合同，考虑到原告出租给被告的房屋用于酒店经营，房屋已按酒店客房的统一规格进行了装修，轻易解除合同将会破坏被告酒店的整体经营，且2020年初××的蔓延对酒店行业的影响较大，现被告亦愿意支付逾期未付的租金，为维护交易的稳定性，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第5项第一款“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”之规定，原告要求解除合同、返还装修款、支付资金占用利息，本院均不予支持。因合同中未约定保证金何时支付，故本院确认被告向原告支付的四笔2740.59元均为租金，虽然合同约定租赁免租期为该物业自开发商交付原告之日起9个月，但该约定将导致被告可能因原告不交付房屋而被缩减免租期，且合同亦约定租赁起始时间为开发商交付之日且原告交付被告之日起计算，故从公平原则考虑，应从原告将房屋交付被告之日起计算免租期。原告于2019年4月17日将房屋交给被告进行装修，则免租期为2019年4月18日至2020年1月17日，因被告在免租期满前已支付了两个月的租金，故被告应自2020年3月18日起支付原告租金至本案判决之月即2020年11月17日，因被告在免租期满后又支付了两个月的租金，故被告尚应支付原告6个月租金16443.54元（2740.59元／月×6个月）。此后的租金如被告仍未支付的，原告可另案主张权利。合同第十三条第2项约定的被告应支付原告300000元违约金的前提是因被告原因导致合同无法继续履行，本案不属于该种情形，故原告主张适用该条款，本院不予支持。合同约定如被告拖欠租金，按该笔租金的每日1%计算逾期违约金，明显过高，与法律规定和前述《最高人民法院关于依法妥善审理涉××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第5项第一款的规定相悖，考虑到原告的损失主要为利息损失，故本院将违约金调整为以2740.59元为基数，分别自2020年3月13日、2020年4月13日、2020年5月13日、2020年7月13日、2020年8月13日、2020年10月13日至付清该款之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款规定，判决如下： 一、被告广西泊丽酒店投资管理有限公司支付原告施诗、曾丽萍租金16443.54元； 二、被告广西泊丽酒店投资管理有限公司支付原告施诗、曾丽萍违约金（违约金计算：以2740.59元为基数，分别自2020年3月13日、2020年4月13日、2020年5月13日、2020年7月13日、2020年8月13日、2020年10月13日至付清该款之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算）； 三、驳回原告施诗、曾丽萍的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费9555元,保全费1737元，合计11292元（原告已预交），由原告负担10969元，被告负担323元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  何卫萍 人民陪审员  何开科 人民陪审员  马振声 二〇二〇年十一月十三日 书 记 员  薛宁娜