安徽省马鞍山市花山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0503民初5814号 原告：曹小玉，女，1986年4月生，汉族，住湖北省武汉市新洲区。 委托诉讼代理人：纪斌，安徽峭正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王帆（实习），安徽峭正律师事务所律师。 被告：温恺，男，1988年1月生，汉族，住安徽省马鞍山市。 被告：张婧，女，1986年10月生，汉族，住安徽省马鞍山市。 原告曹小玉与被告温恺、张婧房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹小玉及其诉讼代理人纪斌、王帆到庭参加诉讼，被告温恺、张婧经本院合法传唤拒不到庭。本案现已审理终结。 曹小玉向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《房屋买卖合同》；2.判令二被告返还购房款265000元；3.判令二被告支付违约金111000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年6月17日，原告经房产买卖中介马鞍山市瑞田房地产经纪有限公司（以下简称瑞田经纪公司）介绍，与两被告签订关于花山区朝辉东方城一区2-902的《马鞍山市存量房买卖合同》，并于2019年8月14日签订补充协议。由于被告一直未按合同约定履行义务，双方于2019年12月11日商定后签订《房产中介合同》，并在合同中约定第一份和第二份合同无效，以此合同为准。同时双方在合同中约定乙方于2020年3月20日前支付甲方26万元，用于甲方办理解押手续（甲方不得挪作他用，否则视为违约），解押后五个工作日办理产权过户手续，且被告应在2020年5月30日前向原告交付房屋。原告按照合同约定支付被告房款265000元后，被告并未按照合同的约定办理房屋解押，并将收到的265000元挪作他用，导致案涉房屋至今无法办理过户。综上，被告的行为严重违约，原告已无法实现合同目的，为维护自己的合法权益，现原告诉至法院，望判如所请。 温恺、张婧辩称，原告未按照合同约定时间和数额支付房屋解押款，多次违约在先。双方于2019年6月17日签订第一份《房屋买卖合同》，因原告丈夫征信有问题无法获得贷款审批，原告未能按照合同约定的时间支付房款。后双方于2019年8月14日签订第二份《房屋买卖合同》，原告仍未按照合同约定的期限于2019年12月30日前全额支付购房款74万元。后双方于2019年12月11日签订第三份《房屋买卖合同》，约定原告已支付21万元，剩余95000元于2020年3月10日支付给被告用于解押，但原告亦未能按照该时间支付完解押款。综上，三次签订合同，原告都未能按照合同约定支付解押款，多次违约在先，应当由原告向被告支付违约金。基于原告多次违约在先，没有能力支付购房款，被告无法信任原告，故原告主张的解除合同，被告予以同意，但返还的购房款应扣除原告应承担的违约金。如果法院不予处理被告主张的违约金，被告保留另行起诉的权利。关于原告主张的违约金，应当以实际损失为基础进行裁量，原告应当举证其存在损失，并由法院根据其损失予以调减。 曹小玉针对其诉请及主张的事实递交了下列证据并予以说明：1.原告及被告温恺的身份证复印件各1份、交易双方留存信息表1份，证明原、被告诉讼主体资格；2.马鞍山市存量房房屋买卖合同1份、补充协议1份、房产中介协议1份，证明原、被告对案涉房屋进行买卖的相关约定，包括对前期付款用途、违约金的约定；3.不动产权证书2份，证明两被告系案涉房屋的产权人，案涉房屋目前处于抵押状态；4.收款收据1张、银行交易明细1份、微信转账9张，证明截至2020年6月9日，原告共计向被告付款265000元；5.证明2份，证明两被告收到原告支付的265000元房款没有用于案涉房屋的解押，并拒绝与原告联系，推脱办理房屋解押手续。曹小玉所举证据经庭审查证属实，具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院依法予以认定 根据上述证据的认定及当事人的陈述，本院认定事实如下：2019年6月17日，出卖人甲方温恺、张婧（由温恺代签）与买受人乙方曹小玉签订《马鞍山市存量房屋买卖合同》一份，约定甲方将位于马鞍山市花山区朝辉东方城一区2-902房屋出售给乙方；房屋成交价格为63万元，家具、家电、装修及配套设施等作价11万元由买受人一并支付给出卖人，房屋成交总价为74万元；买受人于2019年7月30日前将第一笔购房款26万元支付给出卖人，买受人以商业贷款方式申办抵押贷款，双方于2019年8月5日前共同前往贷款机构办理贷款手续。2019年8月14日，温恺（甲方）与曹小玉（乙方）签订《补充协议》一份，约定乙方于2019年6月17日支付甲方定金4万元，于2019年7月10日支付甲方房款4万元，于2019年8月14日支付甲方房款8万元，过户时间于2019年10月30日前乙方全款付清过户。2019年12月11日，张婧、温恺（甲方）与曹小玉（乙方）、瑞田经纪公司签订《房产中介合同》一份，约定甲方将花山区朝辉东方城一区2-902房屋以74万元出售给乙方；甲乙双方签约时乙方于2019年6月17日前支付甲方定金4万元；双方于2020年5月30日前签署网签合同、过户合同；乙方于2020年3月30日前支付甲方26万元，用于甲方办理解押手续（甲方不得挪作他用，否则视为违约），解押后五个工作日办理产权过户手续；乙方于产权送件当日支付甲方现金5000元；乙方办理商业贷款43万元；双方于2020年5月30日前办理房屋交接手续，甲方结清该房屋内的相关费用后乙方支付给甲方剩余房款5000元；交易过程中的税费由双方按照国家有关规定各自承担；如甲乙双方一方违约，丙方中介费不退，由违约方按房款总价15%赔偿守约方违约金；第一份合同和第二份合同双方申明无效。另，曹小玉于2019年6月17日支付温恺定金4万元；于2019年7月16日支付4万元、2019年8月14日支付8万元、2019年8月25日支付2万元、2019年12月11日支付3万元、2020年2月2日微信转账5000元、2020年4月8日微信转账5000元、2020年6月1日微信转账10000元、2020年6月2日微信转账10000元、2020年6月4日微信转账20000元、2020年6月9日微信转账5000元，共计支付房款225000元（不包含定金）。诉讼中，瑞田经纪公司出具证明称温恺、张婧将曹小玉支付的265000元挪作他用，曹小玉多次约其二人及中介到银行解押过户，其二人因无钱解押一直不肯露面并推脱。诉讼中，因曹小玉申请保全温恺、张婧名下财产，本院查询到的温恺、张婧名下银行账户未见上述265000元。 本院认为,首先，法律规定，当事人协商一致，可以变更合同。温恺、张婧与曹小玉于2019年12月11日签订的《房产中介合同》中的房屋买卖合同关系部分系双方协商一致对双方之前签订的《马鞍山市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的变更，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。其次，曹小玉要求解除案涉房屋买卖合同，温恺、张婧亦同意解除合同，故本院对曹小玉要求解除案涉房屋买卖合同的主张予以支持。法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失，故曹小玉要求温恺、张婧返还定金40000元、购房款225000元，合计265000元的主张，符合法律规定，本院予以支持。最后，法律规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。一方面，按照《房屋中介合同》的约定，曹小玉应于2019年6月17日前支付定金4万元，于2020年3月30日前另支付26万元用于温恺、张婧办理案涉房屋的解除抵押手续，但曹小玉于2020年3月30日前仅支付定金4万元、房款175000元，未能按照合同约定履行自己的义务，故曹小玉的行为构成违约。另一方面，温恺、张婧在曹小玉逾期支付房款时未要求解除合同，即应将收到的房款225000元用于偿还房屋抵押贷款，但本院未查询到温恺、张婧名下银行账户有上述225000元，同时温恺、张婧亦未提供证据证明上述款项已用于偿还案涉房屋的抵押贷款，故按照双方合同约定温恺、张婧的行为亦构成违约。因此，温恺、张婧与曹小玉对案涉合同不能继续履行均存在过错，均应当按照合同约定承担违约责任。综合双方当事人的实际违约情况、各方当事人的过错程度等综合因素，酌情确定温恺、张婧支付曹小玉违约金20000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告曹小玉与被告温恺、张婧于2019年12月11日签订的《房产中介合同》中关于位于安徽省马鞍山市花山区朝辉东方城一区2-902房屋买卖的约定部分于本判决书生效之日解除； 二、被告温恺、张婧于本判决生效之日起七日内返还原告曹小玉定金40000元、购房款225000元，合计265000元； 三、被告温恺、张婧于本判决生效之日起七日内支付原告曹小玉违约金20000元； 四、驳回原告曹小玉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6940元、减半收取计3470元，财产保全费2420元，合计5890元，由原告曹小玉负担1157元，被告温恺、张婧负担4733。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审判员  汪惠芳 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  张 玲 附：本案适用的法律条款 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。 法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。