四川省夹江县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1126民初770号 原告：徐桂兵，男，1966年4月2日出生，汉族，住四川省夹江县。 原告：陈建琴，女，1981年5月13日出生，汉族，住四川省夹江县。 被告：四川省新万兴瓷业有限公司，住所地四川省夹江县黄土镇万松村4社，统一社会信用代码91511126207501478D。 法定代表人：刘纪明,系该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨波，四川乐嘉（成都）律师事务所律师。 原告徐桂兵、陈建琴与被告四川省新万兴瓷业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐桂兵、陈建琴、被告四川省新万兴瓷业有限公司特别授权的委托诉讼代理人杨波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐桂兵、陈建琴向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即向原告支付因被告在产权登记方面违约行为应承担的初始登记违约金15584.16元（初始登记违约金从2018年12月20日计算至2020年1月13日）；2.案件诉讼费由被告承担。庭审中，原告将房屋初始登记违约金的计算方法明确为双方签订的《商品房买卖合同》中约定的已付购房款总额×违约天数×日万分之一。事实和理由：二原告系夫妻关系。2014年2月9日，二原告与被告签订了《商品房买卖合同》，由二原告共同购买被告开发的时代米罗房地产项目中的一期1栋1单元22楼3号商品房住宅，总价款为400621元。合同编号为0099，合同签约备案编号为11360。合同约定房屋交付给原告的日期为2015年12月20日。由于被告没有按照合同约定完成所在楼栋初始登记，原告诉至本院，请求法院判令被告支付所在楼栋初始登记违约金，望判如所请。 四川省新万兴瓷业有限公司辩称，1.原、被告签字的《商品房买卖合同》是双方共同真实意思表示。根据合同约定，被告未能在2018年12月20日前办理所在楼栋权属证明的原因是被告在2009年9月取得时代米罗项目《国有土地使用权证》。2018年的9月左右，被告申请办理初始登记时，才发现夹江县规划部门的材料和我方持有的材料不一致。因规划部门出具的宗地材料和被告持有的国有土地使用权证上材料不一致，最终未能按期办理产权证，该问题一直持续到2019年12月份才得以解决。被告与城建部门所使用的地图是一致的，与国土部门的宗地图不一致，导致被告办证受阻。被告认为这是因政府行为所导致的不可抗力因素，其责任不应由被告承担。2.原告主张的初始登记违约金计算时间上有误，被告在2019年12月30日就已经取得了楼栋权属登记证明，原告将违约时间计算到2020年1月13日无事实依据。3.初始登记逾期没有给原告造成实质上的损害，原告主张违约金的标准过高。 本院经审理认定的事实如下：原、被告双方没有争议的事实有以下三点。1.原、被告分别作为涉案房屋买受人和出卖人，于2014年2月12日签订了合同签约备案号为11360的《商品房买卖合同》，该合同系双方真实意思表示。原告以总价款400621元向被告购买了坐落于四川省夹江县××路××号时代米罗一期住宅一套，被告未能在《商品房买卖合同》约定的2018年12月20日前办理原告所在楼栋初始登记权属证明。2.《商品房买卖合同》中约定的开工日期为2013年11月11日，竣工日期为2015年3月11日。该合同第十九条就产权登记中初始登记项约定为：“出卖人应当在2018年12月20日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按下列第2种方式处理。……买受人不退房，出卖人从逾期之日按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金。”3.该房现已竣工且被告已交房给原告入住。为此，原告提交了原、被告签订的《商品房买卖合同》、（2020）夹江县不动产权第0××3号二原告共同共有的不动产权利证书及购房增值税发票和完税证明等证据。被告对原告提交证据的真实性、合法性、关联性无异议，本院对原、被告无争议的事实予以确认。被告对原告提交的以上证据的证明目的提出了异议，认为逾期办证的原因系政府提供的前后两份宗地图不一致所造成，其责任不在被告，被告不应该承担违约责任。本案有争议问题为，被告未能在2018年12月20日前办理所在楼栋权属证明的责任是否因由被告承担？被告为证明逾期办证的原因是政府行为所导致的不可抗力等客观因素，向本院提交了被告从2018年9月12日起向夹江县国土资源局等部门的系列请示、汇报、情况说明及夹江县国土资源局的《议事纪要》等证据。对被告提交的证据，原告质证时认为，被告提交的请示、汇报、《议事纪要》等证据与本案无关联性。庭审中被告陈述，修建时代米罗时发现供地范围内有两块地为农民安置房，导致现在实际用地范围与原供用地范围发生了变化。本院根据原、被告的陈述及提交的证据查明，被告四川省新万兴瓷业有限公司主张从2018年9月起就宗地图的变更多次向有关部门进行请示汇报，但有收文登记的只有2018年11月14日向夹江县国土资源局提交的《关于变更四川省新万兴瓷业有限公司时代米罗地块宗地图的请示》。该请示载明：1.该块地土地编号5-5-205，使用权类型为出让，使用权面积38500平方米，《国有土地使用权证》编号为夹国用（2009）第2××8号。2.我司在办理一期住户《不动产权证》的过程中，发现该地块《国有土地使用权证》上宗地图与实际用地范围不符……针对该问题，夹江县国土资源局党组于2019年2月21日在2019年第4次《议事纪要》中将该问题作为历史遗留问题处理，并同意县不动产登记中心按照时代米罗项目于2013年4月9日县住建局批准的建设项目规划设计方案用地范围办理不动产权证。被告于2019年12月30日向不动产登记中心申请并取得了川（2019）夹江县不动产权第0××2号涉案楼栋的权属证明。被告抗辩逾期取得涉案楼栋权属证明的责任不在被告，即使法院认定责任在被告，被告认为违约金过高且计算方法有误。因原告主张被告未按《商品房买卖合同》中约定的2018年12月20日前取得原告所在楼栋初始登记权属证明存在违约起诉来院，提出以上诉讼请求。 2020年7月10日，本案合并审理的另一当事人罗超、徐欢向本院提交就被告在中国农业银行股份有限公司夹江县支行土地抵押情况进行查询的申请。经查询，中国农业银行股份有限公司夹江县支行回复的主要内容为：四川省新万兴瓷业有限公司开发的时代米罗第一期和第二期土地使用权抵押给我行，已于2019年12月27日解除抵押。由此,被告解除土地抵押后取得了原《国有土地使用权证》原件。 另查明，1.被告四川省新万兴瓷业有限公司要变更原《国有土地使用权证》中的宗地图，必须要提交原《国有土地使用权证》原件并经不动产登记部门审查、注销原《国有土地使用权证》后，才能取得变更宗地图后新的《国有土地使用权证》。被告备齐变更后的宗地图及原《国有土地使用权证》原件等申报初始登记材料后，于2019年12月30日向夹江县不动产登记中心申请办理该商品房所在楼栋的初始登记。夹江县不动产登记中心于当日受理被告的申请并于同日为被告四川省新万兴瓷业有限公司办理了涉案楼栋的初始登记。2.被告于2019年12月30日取得了该商品房所在楼栋的初始登记。从《商品房买卖合同》中约定的2018年12月20日起算，被告逾期为原告办理涉案楼栋初始登记的天数为375天（从逾期次日2018年12月21日起计算至已办楼栋的初始登记的2019年12月30日止）。原告主张被告逾期办理初始登记的天数为389天（从2018年12月20日起计算至2020年1月13日止）。 以上事实有原、被告提交的身份证明、《结婚证》、《商品房买卖合同》、《不动产权证》、《购房增值税发票》、《关于变更四川省新万兴瓷业有限公司时代米罗地块宗地图的请示》、《议事纪要》、川（2019）夹江县不动产权第0××2号《不动产权证》等证据及陈述在卷佐证。 本案的争议焦点为：1.原、被告签订的《商品房买卖合同》是否合法有效？2.被告四川省新万兴瓷业有限公司作为该商品房所在楼栋的出卖人，未按约在2018年12月20日前办理该楼栋初始登记权属证明是否属于不可抗力？3.未按时办理楼栋权属证明的违约责任是否因出卖人的责任？4.被告是否应承担逾期办理初始登记的违约责任？被告请求调整违约金是否合理？违约金如何计算？ 关于争议焦点1，本院认为，根据《合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立”及《合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。合同生效的要件一是行为人缔约时具有相应的民事行为能力；二是系双方意思表示真实；三是不违反法律和社会公共利益。本案中，原、被告均具有民事行为能力，双方签订的《商品房买卖合同》系其真实意思表示且不违反法律和社会公共利益，加之原告已支付购房款，被告将该商品房交付给了原告且原告已入住。故原、被告签订的《商品房买卖合同》成立、合法且生效，对双方均具有拘束力。 关于争议焦点2，本案中，被告四川省新万兴瓷业有限公司抗辩修建时代米罗时发现供地范围内有两块地为农民安置房，导致现在实际用地范围与原供用地范围发生了变化，以致逾期办证系不可抗力。本院认为，《合同法》第一百一十七条规定的不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。原、被告于2014年2月12日签订的《商品房买卖合同》载明的时代米罗一期开工日期为2013年11月11日，竣工日期为2015年3月11日。根据被告四川省新万兴瓷业有限公司的陈述，其作为房地产开发商，在与原告签订《商品房买卖合同》前即已知道或应当知道所修建的时代米罗因土地发生变化存在不能办证的风险，故本案不存在不能预见的客观情形。同时，从2013年11月11日时代米罗一期工程开始修建到2018年12月20日约定办理原告所购房屋楼栋初始登记权属证明期间，被告四川省新万兴瓷业有限公司有5年左右的时间可申请变更涉案房产的宗地图，以避免因宗地图瑕疵造成初始登记逾期办理的后果，故亦不存在不能避免、不能克服的客观情况。 关于争议焦点3，本院认为，综合社会生活经验，造成开发商逾期办证的原因主要为开发商不能及时提供办理商品房楼栋初始登记或商品房所有权转移登记所需的必要材料。通常包括以下情形：一是宗地图有瑕疵；二是开发商未取得土地使用权证书或未缴纳全部土地出让金；三是商品房不符合规划要求；四是商品房不能及时取得竣工手续；五是未能及时缴纳税费；六是未能及时将商品房上的抵押权注销；七是未能及时解除人民法院对商品房的查封。本案中，被告修建的时代米罗一期《国有土地使用权证》上所涉土地的宗地图与实际修建用地范围因历史原因不一致，并非被告行为所致，不应归责于被告。根据被告于2018年11月14日向夹江县国土资源局提交《关于变更四川省新万兴瓷业有限公司时代米罗地块宗地图的请示》及夹江县国土资源局于2019年2月21日党组第四次《议事纪要》中将此问题作为历史遗留问题解决，同意县不动产登记中心按照时代米罗项目于2013年4月9日县住建局批准的建设项目规划设计方案用地范围办理不动产权证的事实,结合因变更宗地图，被告需提交原《国有土地使用权证》原件，用于注销后换发新的《国有土地使用权证》，且需要相关部门重新对土地进行勘验、对不动产权籍进行调查等情况，本着尊重历史和实事求是解决历史遗留问题的原则，兼顾被告就宗地图的变更多次向有关部门进行汇报等因素，本院将时代米罗宗地图的更正时间酌定为60天。也就是说自2018年11月15日县国土资源局收到被告申请变更时代米罗《国有土地使用权证》宗地图之日起至县国土资源局2019年2月21日党组第四次《议事纪要》后再计算60天，作为合理变更宗地图的时间，即2018年11月15日至2019年4月22日共计159天，此期间属逾期办理初始登记不可归责于被告的期间。除此之外，因被告将开发的时代米罗一、二期土地使用权抵押给中国农业银行股份有限公司夹江县支行，该行于2019年12月27日解除原《国有土地使用权证》抵押，致使被告备齐原《国有土地使用权证》原件申报初始登记等材料滞后。被告于2019年12月30日才向夹江县不动产登记中心申请并办理涉案楼栋的初始登记，已难以免除初始登记逾期的违约之责，故被告应承担逾期办理案涉楼栋初始登记的违约责任。 关于争议焦点4，本院认为，根据合同自治原则和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十九条就产权初始登记的期限及违约责任承担方式有明确约定，现被告未依约办理原告所在楼栋的初始登记，已构成违约，原告要求其承担违约责任，有事实和法律依据，本院予以支持。关于违约天数。从《商品房买卖合同》中约定的2018年12月20日的次日起算，被告逾期为原告办理涉案楼栋初始登记的天数为375天（从2018年12月21日起计算至2019年12月30日），综合本案实际并兼顾公平原则，在扣除不属于被告责任的159天（2018年11月15日至2019年4月22日）后，对被告因承担逾期办证违约责任的天数确定为375-159=216天。对原告超出部分的主张，本院不予支持。 就被告提出违约金过高的问题，本院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，出卖人应承担的违约责任可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，虽原、被告双方未在合同中约定贷款利率，但双方约定的“从逾期之日按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金”，计算标准明确。“日万分之一”的利率标准相当于年利率3.6%，参照中国人民银行公布的一年期基准贷款利率（2019年8月20日前）和LPR（2019年8月20日后）均高于3.6%，原、被告双方约定的标准低于金融机构计收逾期贷款利息的标准。因此，被告要求调整违约金的抗辩意见，本院不予采纳。 关于违约金如何计算的问题，本院认为，《合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失的赔偿的计算方法。本案原、被告在合同中约定了违约金的计算方法，结合本案查明的情况，对违约金金额确定为：被告实际违约天数216天×已付房款400621元×日万分之一=8653.41元。 综上所述，《合同法》第六十条规定，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告应当按照原、被告双方签订的《商品房买卖合同》全面履行自己的义务。因被告未提交原、被告之间就办证行为有特殊约定等证据，被告依法应承担举证不能的法律后果。原告未获支持的部分主张因无事实和法律依据，本院依法予以驳回，对应的案件受理费，应由其承担。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第一百一十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下： 一、四川省新万兴瓷业有限公司于本判决生效后十日内向徐桂兵、陈建琴支付逾期办理房屋初始登记违约金8653.41元。 二、驳回徐桂兵、陈建琴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费95元，由四川省新万兴瓷业有限公司负担52元，徐桂兵、陈建琴负担43元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员  唐惠灵 二〇二〇年九月十七日 书记员  张又月