黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑1004民初497号 原告：韩志，男，1965年12月20日出生，住牡丹江市爱民区。 委托诉讼代理人：李坤，黑龙江优瑞律师事务所律师。 被告：赵磊，男，1977年11月8日出生，住牡丹江市爱民区。 委托诉讼代理人：井春杰，黑龙江鑫鼎律师事务所律师。 被告：韩锋香，女，1979年12月23日出生，住哈尔滨市平房区。 委托诉讼代理人：杨静昕，男，牡丹江天福利亨房地产开发有限公司推荐。 被告：胡淑清，女，1951年10月24日出生，住牡丹江市爱民区。 委托诉讼代理人：井春杰，黑龙江鑫鼎律师事务所律师。 原告韩志与被告赵磊、韩锋香、胡淑清返还原物纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月27日公开开庭进行了审理，原告韩志当庭追加胡淑清为本案被告。本案于2020年8月14日、9月14日、9月23日公开开庭进行了审理。原告韩志及其委托诉讼代理人李坤、被告赵磊及胡淑清的委托诉讼代理人井春杰、被告韩锋香的委托诉讼代理人杨静昕到庭参加诉讼。2020年8月15日至9月5日期间，原、被告庭外和解未果。本案现已审理终结。 韩志向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令被告向原告赔礼道歉、停止侵权行为，搬出牡丹江市某小区××幢×××室房屋，并将上述房屋恢复原状，返还于原告；2.请求人民法院判令被告赔偿因侵权给原告造成的经济损失14191元；3.请求人民法院判令三被告就上述侵权责任承担连带责任。4.请求人民法院判令被告承担本案诉讼费等一切费用。审理中，韩志明确诉讼请求为1.要求胡淑清、赵磊搬出房屋，韩锋香将涉案房屋恢复到房产局备案的平面图一致的状态（毛坯状态），三被告当面向韩志赔礼道歉；2.三被告连带赔偿原告的经济损失14191元。事实和理由：2009年6月21日，原告向牡丹江银邦房地产开发有限公司（以下简称银邦公司）交纳定金叁万元，欲购买位于牡丹江市爱民区某小区×号楼×××号、建筑面积为145.97平方米房屋一处。2011年5月15日，原告与银邦公司签订认购书，并交付了剩余房款261940元。2015年4月23日，原告办理了入户手续，并交纳了相关费用。2015年12月，原告发现上述房屋的门锁被撬、门框被卸，即向牡丹江市公安局报警。被告韩锋香自述是2012年6月13日从银邦公司买房，而银邦公司称双方系借款。因原告与韩锋香均认为对上述房屋拥有权利，故原告向人民法院提起诉讼。最终经牡丹江市中级人民法院（2019）黑10民终1554号民事判决确认，原告入户时间在前、先占房屋，且交纳全款在先，购买目的为居住自用，判决银邦公司协助原告办理产权登记。原告依据生效判决于2020年1月6日办理了不动产权证书。 自本案原告与银邦公司及几被告发生争议以来，原告多次通过电话、上门及张贴通知的方式告知被告不得占有、使用房屋，不得对房屋进行装修并改变房屋结构等，但被告仍采取非法方式占有、使用房屋，改变房屋原始状态，将上述房屋与隔壁打通，非法占有至今。故原告诉至法院，请求如上。 赵磊辩称，本案诉争房屋的使用及实际购买人均不是赵磊，而是胡淑清（系赵磊母亲），因此请求驳回对赵磊的诉讼请求。 韩锋香辩称，一、韩志与银邦公司恶意串通制作虚假认购书，虚构购房事实。牡丹江市爱民区人民法院（2019）黑1004民初817号民事判决对案件证据和事实认定错误。韩志称其2009年6月21日购买涉案房屋，但无法改变以往诉状及申诉状中所称及牡丹江市爱民区人民法院（2016）黑1004民初389号民事判决所认定的韩志2006年年初向银邦公司交付定金购买涉案房屋的事实，然而，银邦公司是2007年2月12日才登记注册的。韩志对购买涉案房屋的时间前后表述不一致，违反了民法禁止反言的原则，也违背了诚信。（2016）黑1004民再3号再审案件中，原审原告为韩锋香，被告是银邦公司，该案银邦公司的委托代理人为黑龙江省国大律师事务所律师赵某，（2016）黑1004民初389号民事案件中，该案原告韩志的委托代理人是赵某，该案被告是银邦公司和韩锋香，两个案件的争议标的均为本案涉案房屋，两个案件交叉进行，违反律师和律师事务所违法行为处罚办法的规定。足以证明韩志与银邦公司系恶意串通。二、韩锋香对涉案房屋有物权期待权，对房屋有权占有。2012年6月13日，韩锋香与银邦公司签订商品房买卖合同，并在房产局登记联网备案，经牡丹江市爱民区法院（2014）爱民初字第169号民事调解书及（2016）黑1004民再3号民事判决进一步确认合同效力，上述法律文书已生效。三、韩志依据（2019）黑1004民初817号民事判决提起诉讼，而该判决中认定韩志持有的认购书是本约合同是违反最高法院指导意见，是错误的。（2019）黑10民终1554号民事判决维持（2019）黑1004民初817号民事判决同样错误，上述判决严重损害了韩锋香的合法权利，且与已发生法律效力的（2014）爱民初字第169号民事调解书及（2016）黑1004民再3号民事判决书相冲突，韩锋香已对该判决申请再审。四、韩锋香基于备案的商品房买卖合同，对涉案房屋实际控制与支配，已对该不动产形成物权占有，享有物权期待权，应受法律保护。综上，韩锋香善意取得房屋，持有备案合同并经生效的民事调解书和判决书进一步确认合同效力，故韩锋香没有义务向韩志返还房屋。 胡淑清辩称，本案涉案房屋的购买人和实际使用人均是胡淑清，胡淑清支付了合理对价购买了涉案房屋，并已实际入住至今，故请求法院驳回韩志的诉讼请求。 本案争议焦点：一、三被告是否存在侵权行为，是否应承担责任，应承担什么责任；二、原告的各项诉讼请求是否有事实及法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有异议的证据，本院认证如下： 1.原告举示证据：证据一、（2019）牡丹江市不动产权第××××号不动产权证书复印件1份，证明原告是诉争房屋的所有权人。 被告赵磊、胡淑清对该份证据有异议，该产权证的办理不符合办证程序，诉争房屋一直备案在韩锋香名下，目前为止没有任何程序撤销备案登记，在没有撤销登记的情况下不能办理产权证照，所以申请法院调取真实办理产权证照的所有过程。该份证据不能证明权利人系原告。权利人是谁应该以真实交易人予以认定。谁购买的房屋，应该有真实交易的过程，这是本案关键所在。原告或房产部门在办理证照时没有到家里进行测绘，所以不能证明该产权证照的程序合法。 被告韩锋香对该份证据有异议，该房产证取得形式不合法，因该房屋仍然登记备案在被告韩锋香名下，韩锋香与银帮公司签订的商品房买卖合同，是联网备案的合同，且被人民法院民事调解书和判决确认了合同效力，被告韩锋香没有收到该合同无效或被撤销的法律文书，因此该房屋产权登记程序不合法，且依据是错误的（2019）黑1004民初817判决。因此该不动产证书登记的过程涉嫌违法。原告办理房照所依据的不是商品房买卖备案合同，而是认购书，认购书不具备商品房备案合同的要件。不动产登记管理部门在韩锋香对该诉争房屋有网签备案合同的情况下，在此户房屋重复登记，不动产登记程序不符合法定程序。 本院认为，该产权证书系产权登记部门依据已生效的（2019）黑1004民初817民事判决依法办理的，能够证明涉案房屋权属的有效书证，对此本院予以确认。 证据二、原告自不动产登记机关调取的诉争房屋的产籍图、平面图及放大后的平面图复印件1份，来源系当事人自行调取，证明原告所有拥有的房屋在不动产管理部门登记的状态及房屋的原平面现状。 被告赵磊、胡淑清对该份证据有异议，房产部门从来没有到诉争房屋进行测绘，原告也从来没去过，没有任何人告知被告此房正在办理房照，且经核对，人民法院调取的图纸与原告提供的图纸不一致，也说明了原告和银邦公司存在串通的情形。在韩锋香备案登记没有撤销的情况下，办理不了产权证照，除非不是一个房屋位置，不是一个地块编号，所以原告诉请不能证明与被告占有的房屋是同一的。房产部门登记备案的是韩锋香，而产权登记存根上备案的却是银邦公司，由此可以看出是在没有撤销韩锋香备案登记的情况下，银邦公司人为的将产权变更到其名下。现房屋状态与原告提供的图纸不一致，胡淑清进户时该房屋已经装修，并且是在实际使用的状态，且并不是原告在使用。产籍图不能真实反映房屋的状态。 被告韩锋香对该份证据有异议，该产籍图与平面图明显不符，因为该房屋备案登记在韩锋香名下。银邦公司以该诉争房屋与原告韩志签订认购书，与被告韩锋香签订商品房买卖合同，银邦公司已经构成一房二卖。认购书并不能办理房屋产权证照，认购书如果达不到预约的条件，原告应当向银邦公司主张退回定金及赔偿损失。而诉争房屋已由韩锋香先期占有，后期转卖，由被告胡淑清占有使用，且胡淑清是在人民法院认定诉争房屋属在韩锋香名下的情况下支付了价款，因此胡淑清对诉争房屋是善意占有。无论韩锋香或胡淑清均没有义务将自己合法取得的房屋返还原告。被告韩锋香已经向黑龙江省高级人民法院申请再审。省高院已正式立案，案件号为（2020）黑民申1419号，定于2020年8月19日开庭听证，因此被告韩锋香代理人建议法庭中止审理本案，防止损失的扩大。 本院认为，因本院已调取了涉案房屋的平面图，原告亦同意以本院调取的房屋平面图为准，故本院对该份证据不予确认。 证据三、牡丹江市爱民区法院（2019）黑1004民初817号民事判决书复印件1份、牡丹江市中级人民法院（2019）黑10民终1554号民事判决书复印件1份，证明经人民法院审理判决，本案原告与银邦公司签订的认购书合法有效，银邦公司应当在本判决生效后十日内履行认购书，协助原告办理此房屋的产权登记。牡丹江市中级人民法院维持了爱民区人民法院判决，结合证据一、二原告是持生效的法律文书办理的不动产登记。 被告赵磊、胡淑清对该份证据有异议，判决虽然生效，但据代理人了解韩锋香已申请再审，且现在已经立案，定于2020年8月19日开庭，所以此份证据效力待定，本案事实及最终的结果应以再审后的结果予以认定，建议人民法院对本案中止审理。 被告韩锋香对该份证据有异议，该两份判决是发生法律效力的判决，本案原告应根据生效法律文书向爱民区法院申请执行，进行执行程序，再执行程序过程中，被告韩锋香有权提出执行异议，实际住房人也有权提出案外人执行异议，因此，该程序的缺失严重侵害了三被告的合法权益。原告所办的不动产登记程序违法。该两份判决违反最高人民法院关于房产合同的本约和预约认定的司法判例。根据2020年7月31日开始试行的最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见，人民法院应当检索最高人民法院相关类似案件的是司法判例，并采用相关司法判例认定案件事实，最高人民法院的司法判例，对于预约合同的认定有明确意见，认购书如果约定将来订立一个新的合同，以最终确立双方之间形成某种新的法律关系的具体内容，就是预约合同。因此原告所持的认购书就是预约合同，上述两个判决对认购书性质的认定是错误的。 本院认为，被告韩锋香虽对上述判决申请再审，但已被驳回。该两份判决书是已经生效的民事判决，本院予以确认。 证据四、视频光盘1份（共刻录3段）（时间分别为2020年1月21日、2020年1月11日、2019年1月10日；地点系涉案房屋内，在场人是原告的弟弟韩某及原告朋友李某、被告赵磊、两位公安民警），证明在本案起诉前，原告到诉争房屋去拍摄诉争房屋的现状及本案诉讼前原告张贴在诉争房屋门上的通告。 被告赵磊、胡淑清对该份证据的形式要件无异议，但认为不能证明原告向赵磊主张了权利，李某说的很清楚“韩锋香占的我家房子”，李某也掩盖了本案事实，说明了原告所举的两份法律文书认定事实不真实，原告与银邦公司不是真实交易，两份法律文书已经生效，应到法院申请执行，而不是到涉案房屋主张权利。原告是擅自采取行为，涉嫌刑事犯罪。 韩锋香对该份证据的形式要件无异议，该视频录制时间为2019年1月份，而（2019）黑1004民初817号判决作出时间是2019年9月24日。中级法院维持该判决的时间为2019年12月9日，说明原告录制该视频时间是人民法院判决书尚未作出，也没有发生法律效力的时间，该视频声称该房屋系原告所有，没有法律依据，所以不能证明其要证明的问题。 本院认为，三被告对该份证据的形式要件无异议，本院予以采信。该份证据结合庭审调查能够证实涉案房屋现实际占有人为赵磊和胡淑清，对此本院予以确认。 证据五、人民法院依被告申请调取的存于牡丹江市档案馆平面图一份，证明诉争房屋的规划设计原状，根据该图可以看出被告赵磊和胡淑清占有使用的房屋被拆掉了一堵墙，被拆掉的这堵墙还保留了两侧的承重部分，如果法庭能够支持原告的诉请，请求保护与两侧承重部分同样厚度及符合相关建筑规范材质的墙体。 被告赵磊、胡淑清认为此份图纸与原告提供的房产证上的底图不相符，说明编号不符，不是同一个房屋。所以原告无权向胡淑清主张任何权利。 被告韩锋香认为人民法院调取的案涉房屋的平面图与原告向法庭提交的房照附图不相符，说明原告办理不动产权证照时，不动产登记管理中心办理的诉争房屋的房照，所依据的平面图的来源不合法，不动产登记程序是错误的。该份证据不能证明原告主张的所谓的拆墙及相关诉求，而且被告基于由人民法院生效文书确定其效力的备案合同，享有对案涉房屋的物权期待权，有权对案涉房屋除承重墙外的其他部分进行装修、拆改，与原告无关。 本院认为，该份图纸是本院依申请到牡丹江市档案馆调取的，能够证明涉案房屋设计规划平面情况，对此本院予以确认。 证据六、取暖费收据、水费收据、电费收据复印件各1张（均与原件核对无异议）、微信转账凭证截图打印件1份，证明2019年12月18日，原告交纳了诉争房屋的取暖费、水费10元、电费20元。 被告赵磊、胡淑清认为上述费用应由韩志承担，因为2017年11月21日时，韩锋香已经入住，韩志是在明知韩锋香入住的情况下交的费用，水费、电费的缴费金额仅够几天使用，不是正常交费的金额，是人为制造的票据，所以才交了10元、20元，其后再也没交任何费用，也说明原告清楚的知道房屋所有权人不是原告。取暖费票据与原告自己持有的房屋差价票据是人为制造的假证，两份票据是联号的，但时间不同，一个是2017年12月8日，一个是2019年12月18日，建议人民法院认真查清本案，对制造假证的人根据相关法律规定予以处罚。如此大的金额没有银行流水予以佐证，更没有银帮公司代缴取暖费的凭证，所以不能证明是韩志交纳了所谓的取暖费和房屋差价款。对微信截图有异议，收款人不是银邦公司，而且金额与取暖费金额也不相符，韩志交上述款项均系为了提起本次诉讼。 被告韩锋香认为韩志交水电费的时间为2017年，当时案涉房屋由被告韩锋香占有使用，被告韩锋香持有该房屋商品房备案合同，无需原告包括任何第三人为其交付生活费用，故在韩锋香占有房屋期间，任何缴费都无权向被告韩锋香主张，韩锋香也没有法律上的义务承担该费用。对于原告交所谓的取暖费并没有供热公司正规的票据，无从考证该费用的真实性，原告没有必要为被告韩锋香交纳取暖费，被告韩锋香没有给付义务。微信截图与本案无关。 本院认为，银邦公司不是适格的收取暖费的主体，原告所述银邦公司代其垫付，但未提供供暖部门的相关发票无法核实是否实际缴纳了涉案房屋的取暖费，故对原告举示的取暖费票据不予确认。对于水费及电费票据能够证实2017年11月21日，原告交纳了涉案房屋的水费10元、电费20元的事实，对此本院予以确认。 2.被告韩锋香举示证据：证据一、商品房买卖合同复印件1份（与原件核对无异议），证明韩锋香与牡丹江银邦房地产开发有限公司签订房产局网签备案商品房买卖合同，享有善意取得房屋的物权期待权。 韩志对该份证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，韩锋香与银邦公司签订的合同是作为借贷关系的一种担保，不享有物权期待权，而本案原告作为真正的房屋买受人，且已经依据生效的法律文书确认了物权，并办理了相应的物权登记。 被告赵磊、胡淑清对该份证据无异议。 本院认为，该份证据能够证实韩锋香与银邦公司关于本案涉案房屋签订了商品房买卖合同的事实，对此本院予以确认。 证据二、（2014）爱民初第169号民事调解书复印件1份、（2016）黑1004民再初3号民事判决书复印件1份，证明银邦公司自愿与韩锋香在爱民法院以民事调解书形式进一步确认商品房买卖合同效力，再审判决维持调解书效力，现调解书、民事判决书仍发生法律效力。 韩志对该份证据的真实性无异议，但这两份法律文书已经被省高检、省高院、牡丹江中级法院及本院的相关法律文书所否定，与本案争议焦点无关。 被告赵磊、胡淑清对该份证据无异议。 本院认为，上述两份文书系生效的法律文书，本院予以确认，对与韩锋香是否有权出卖涉案房屋的问题，本院将综合全案予以论述。 证据三、（2016）黑1004民初389号民事判决书复印件1份，证明黑龙江国大律师事务所赵某律师违规同时交叉为韩志和银邦公司代理人，诉讼标的物为同一诉争房屋，涉嫌恶意串通虚构事实、制造假证。 韩志对该份证据有异议，律师是否涉嫌违规代理，应当向有关主管部门提请处理，与本案侵权之诉无关，不予质证。 被告赵磊、胡淑清对该份证据无异议。 本院认为，该份证据与本案无关联性，不予确认。 证据四、韩锋香入住手续及物业缴费凭证复印件1份，证明韩锋香在物业公司办理入住手续交付各项物业管理费用，物业公司在入住手续及物业交费凭证上盖有正式的公司印章，正当合理的占有房屋。 韩志对该证据的真实性及证明的问题均有异议，通过本院及牡丹江中级法院的生效文书可以确认韩锋香的入住手续办理的时间在本案原告之后，且为恶意抢住，即不正当也不合理占有本案诉争房屋。 被告赵磊、胡淑清对该证据无异议。 本院认为，因本案房屋归属问题已有生效判决予以确认，应以生效判决为准。对于本案中韩锋香及后期胡淑清、赵磊对房屋的占有使用是否合理，是否应将房屋返还给韩志，本院将综合全案予以论述，对该组证据不予确认。 证据五、认购书复印件1份，证明原告持有的认购书明确约定未来时间签订商品房买卖合同，权利义务以合同为准，是典型的预约合同，爱民区法院（2019）黑1004民初817号民事判决书将认购书认定为具备商品房买卖合同性质的意见是错误的，韩锋香已申请再审纠正这一错误。 韩志对该份证据的真实性无异议，对证明的问题有异议。该认购书也已经被生效法律文书所确认，是商品房买卖合同，且韩锋香申请再审也已经被省高院驳回，故对该份证据的证明问题不认可。 被告赵磊、胡淑清对该证据无异议。 本院认为，对于该认购书的效力及房屋归属问题，已有生效判决予以确认，该份认购书不能证明韩锋香想要证明的问题，故对该证明问题不予确认。 证据六、（2019）黑1004民初817号民事判决书复印件1份、（2019）黑10民终1554号民事判决书复印件1份，证明该判决认定事实错误，适用法律错误，韩锋香已申请再审，撤销该判决。 韩志对该份证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，上述判决认定事实是否正确，不是应当由当事人进行质证的事情，因此对该份证据不予质证。 被告赵磊、胡淑清对该证据无异议。 本院认为，上述两份判决系已生效的法律文书，且韩锋香针对该两份文书的再审申请已被驳回，本院对韩锋香想要证明的问题不予确认。 3.赵磊、胡淑清举示证据：证据一、房屋买卖合同复印件1份（与原件核对无异议）、收据复印件4张（与原件核对无异议）、银行流水复印件4张（与原件核对无异议），证明胡淑清向被告韩锋香购买诉争房屋，发生的交易过程，胡淑清支付了对价，是善意取得人，所以不存在返还的问题，仅存在韩锋香如何返还原告购房款的问题。 原告对该组证据有异议，首先房屋买卖合同后面签订日期为空白，合同当中付款的约定是“本合同签订之日，乙方向甲方支付人民币2万元整，作为购房定金”，并约定在本合同签订之日起30日内，乙方将剩余房款人民币775000元整，于产权交易完毕当日付给甲方，合同的总标的额是815000元，但是付款凭证上建行的付款金额是373000元，工商银行的汇款凭证上，只有收款人能够体现出是韩锋香，汇款金额是150000元，但是不知道汇款人是谁，和它相对应的收条上虽然写明是150000元，但是没有日期，这一组证据形式要件上有欠缺，与合同约定的付款金额和时间均不吻合，不予认可。另外，收条里显示的数额和合同约定的数额也对不上，该份房屋买卖合同没有日期，不知道是什么时候签订的，所以说和收条之间不存在必然的联系。 韩锋香对该组证据的形式要件无异议，对韩锋香向原告返还购房款的证明问题有异议，法律上的返还原物是指没有法律依据占有财产，而韩锋香对诉争房屋有备案合同，且有人民法院生效法律文书确认合同效力。韩锋香对诉争房屋有合法的物权期待权，没有义务向本案原告返还所谓的购房款，而原告的损失应向房地产开发公司主张。原告与被告韩锋香没有诉的对抗性。因此没有法律意义上的返还义务。 本院认为，该组证据能够证实韩锋香与胡淑清之间房屋买卖的过程及支付购房款的时间、数额问题，对此本院予以确认。 证据二、（2016）黑1004民初389号民事判决书复印件1份、（2017）黑10民终914号民事判决书复印件1份，证明胡淑清与韩锋香签订合同时，是韩锋香对房屋占有使用且有权处置期间，而且两份判决书均在生效后履行完毕的，卖房是韩志主张权利被驳回后处置的，所以买卖是双方真实意思表示，胡淑清支付了对价。所以本案不能反言，不能侵害胡淑清的合法权益，本案韩志只能向银邦公司主张权利，无权向胡淑清主张任何权利，因开发公司已处置此房产，韩志可根据商品房买卖纠纷若干问题的解释向银邦公司主张双倍返还购房款，其对本案胡淑清主张权益侵犯了胡淑清的合法权益，也侵犯了韩锋香的合法权益。 原告对该组证据的真实性无异议，对证明的问题有异议。该组证据当中涉及的两份判决书，已经被上级人民法院的民事裁定书予以撤销，所以这两份文书是已经不具备法律效力的文书。韩锋香将本案诉争的房屋出售给胡淑清和赵磊时，并没有取得诉争房屋的所有权，所以韩锋香与胡淑清之间签订的房屋买卖合同是无效的。韩锋香能够获得本案诉争房屋的机打备案合同，是源于韩锋香与银邦公司之间存在的借贷关系。当银邦公司不能履行借款合同的义务，韩锋香只能向银邦公司主张相关的权利，而不能将未取得所有权的房屋出售给胡淑清，所以这两份证据不能够证明被告欲证明的问题。 被告韩锋香对该组证据的形式要件、真实性及证明的问题均无异议。另外原告一再称韩锋香与银邦公司之间存在借贷关系，但是至今没有证据证明，如果存在名为买卖实为借贷，人民法院应当有生效法律文书加以确认，而不是原告单方的主张和想当然的推理。虽然胡淑清、赵磊出示的该组证据，后来被上级人民法院撤销，但是胡淑清与韩锋香对案涉房屋交易时，该法律文书是具有法律效力的，因此韩锋香与胡淑清之间的商品房交易没有损害国家第三人利益，合法有效。胡淑清善意取得该房屋并支付了对价。当然没有义务向原告返还。 本院认为，因上述法律文书已经被上级法院予以撤销，不具有法律效力，故对此本院不予确认。 证据三、（2014）爱民初字第169号民事调解书复印件1份，证明韩锋香与银邦公司签订的包括涉案房屋在内的三份商品房买卖合同合法有效，生效时间是2014年4月16日，所以韩锋香有权处置本案诉争房屋。 原告对该份证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，因该份证据已经被省高院、牡丹江市中级人民法院生效的法律文书所否定，该份证据不能够证实韩锋香已经取得了处置房屋的权利，所以韩锋香与胡淑清之间签订的买卖合同，即便是真实的，也不能因此而获得物权。 韩锋香认为该调解书至今仍发生法律效力，且被爱民区人民法院再审判决，进一步确认该效力。省高院及省检察机关并没有对该调解书撤销。因此在该调解书及再审判决发生法律效力时，韩锋香与胡淑清的房屋买卖正当、合法。 本院认为，该份证据系生效的法律文书，本院予以确认，对于韩锋香是否有权出卖涉案房屋的问题，本院将综合全案予以论述在此不再赘述。 证据四、申请法院调取的涉案房屋档案复印件1份，证明韩志的产权证照系违规办理，因办照时涉案房屋系备案在韩锋香名下的，没有撤销备案登记不能办理房照。登记日期为2018年9月11日，而判决生效日期为2019年12月12日，应移送监察部门立案侦查。 原告对该组证据的真实性无异议，牡丹江市不动产查档证明中，体现的登记日期，应当是牡丹江银邦房地产开发有限公司办理不动产登记的日期，这与本案原告取得生效的法律文书，并据以去办理不动产登记并不矛盾。另外，联机备案合同是行政机关基于行政管理的需要，要求房地产开发企业在出售房屋时，应当将所签合同与房地产管理部门的电脑联机，保证所打出的合同有条形码，便于购房者查询相关的信息，是一种行政管理行为，并不具有确权的效力，更没有排他的效力。所以说在联机备案登记在韩锋香名下的时候，本案原告韩志通过法院生效的判决去办理不动产登记，符合法律的规定。 韩锋香对份证据没有异议。 本院认为，该份证据系本院依被告胡淑清、赵磊申请到不动产登记部门调取的能够证明涉案房屋办理相关产权证照过程的有效书证，本院予以确认。但不能证明原告取得不动产权证书违规，故对胡淑清、赵磊想要证明的问题不予确认。 本院经审理认定事实如下：2009年6月21日，韩志向银邦公司交纳30000元定金,购买牡丹江市爱民区某小区××号楼×××室（面积为145.56平方米）房屋。2011年5月15日，双方就上述房屋签订认购书，当日韩志交纳了购房款，银邦公司为其出具了购房款收据。2015年4月23日，韩志办理了入户手续，领取了房屋钥匙，交纳了2015年4月15日至2016年4月15日涉案房屋物业等费用2444元、拆改原设计残土清运押金400元。 2012年6月13日，银邦公司与韩锋香就涉案房屋签订了商品房买卖合同（备案编号为××××××），当日，韩锋香向银邦公司工作人员于淑清账户汇入100万元，银邦公司为韩锋香出具了291940元的购房款收据。2015年12月20日，银邦公司为韩锋香办理入户手续，韩锋香更换了门锁及防盗门进户装修后占有使用。 2015年12月20日、2015年12月31日、2016年1月4日、2016年4月1日，韩志因涉案房屋门锁被撬、门框被卸，向牡丹江市公安局110报警。 2014年3月11日，韩锋香向本院起诉银邦公司房屋买卖合同纠纷一案，经本院调解，双方当事人达成如下协议：以、原告韩锋香与被告牡丹江银邦房地产开发有限公司于2012年6月13日签订的三份商品房买卖合同有效（合同备案编号分别为 ×××××××、××××××××××、×××××××××××）；二、案件受理费15307元，减半收取计7653.50元，由原告韩锋香负担。2014年4月16日，本院作出（2014）爱民初字第169号民事调解书并送达双方当事人。2016年4月8日，本院作出（2016）黑1004民监字1号民事裁定，再审（2014）爱民初字第169号案件。2016年12月20日，本院作出（2016）黑1004民初3号民事判决，判决：维持本院（2014）爱民初字第169号民事调解书。银邦公司不服提起上诉，2017年2月17日，牡丹江市中级法院作出（2017）黑10民终232号民事裁定，按上诉人牡丹江银邦房地产开发有限公司撤回上诉处理。一审判决自本裁定送达之日起发生法律效力。 2016年4月8日，韩志向本院起诉银邦公司及韩锋香房屋买卖合同纠纷一案，经本院审理后，作出（2016）黑1004民初389号民事判决，判决：一、原告韩志与被告牡丹江银邦房地产开发有限公司于2011年5月15日签订的《认购书》有效；二、驳回原告韩志的其他诉讼请求。韩志不服提起上述，2017年11月8日，牡丹江中级人民法院作出（2017）黑10民终914号民事判决，驳回上诉，维持原判。韩志不服申请再审，2018年2月22日，黑龙江省高级人民法院作出（2018）黑民申179号民事裁定，驳回韩志的再审申请。韩志不服向检察机关申诉，黑龙江省人民检察院作出黑检民（行）监[2018]23000000332号民事抗诉书，向黑龙江省高级人民法院提出抗诉。黑龙江省高级人民法院作出（2019）黑民抗10号民事裁定，指令牡丹江市中级人民法院再审。2019年5月13日，牡丹江市中级人民法院作出（2019）黑10民再14号民事裁定，撤销该院（2017）黑10民终914号民事判决及本院（2016）黑1004民初389号民事判决，发回本院重审。本院于2019年7月3日立案，于2019年9月24日作出（2019）黑1004民初817号民事判决，判决：一、原告韩志与被告牡丹江银邦房地产开发有限公司于2011年5月5日签订的认购书（购买某小区××号楼×单元×××号商品房）合法有效；二、被告牡丹江银邦房地产开发有限公司在本判决生效后十日内继续履行2011年5月5日与原告韩志签订的认购书，协助原告韩志办理上述第一项商品房的产权登记；三、驳回原告韩志的其他诉讼请求。韩锋香不服向牡丹江市中级人民法院上诉，2019年12月9日，该院作出（2019）黑10民终1554号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。韩锋香不服向黑龙江省高级人民法院申请再审。韩志依据上述判决到产权登记部门办理产权登记，2020年1月6日，韩志取得涉案房屋的不动产权证书[产权证号为黑（××××）牡丹江市不动产权第×××号]。2020年7月7日，韩志向本院起诉赵磊、韩锋香返还原物纠纷，2020年7月30日，黑龙江省高级人民法院再审审查立案，2020年8月26日，黑龙江省高级人民法院作出（2020）黑民申1419号民事裁定，终结审查韩锋香的再审申请。 另查，韩锋香与胡淑清签订房屋买卖合同，约定：1.胡淑清同意购买韩锋香拥有的坐落在牡丹江市爱民区某小区，产籍号为×××，合同号××××，该房建筑面积为145.97平方米。胡淑清同意购买韩锋香拥有的坐落在牡丹江市爱民区某小区，产籍号为×××，合同号为×××，该房建筑面积为124.24平方米。2.上述标的房产的价格为：3016.17元/平方米，总价815000元。3.付款时间与办法：（1）双方同意以一次性付款方式付款，本合同签订之日，胡淑清向韩锋香支付人民币贰万元整，作为购房定金。并约定在本合同签订之日起叁、拾日内将剩余房款柒拾柒万伍仟元整于产权交割完毕当日给付韩锋香。（2）韩锋香应于拿到房产证之日起贰年后和胡淑清办理房屋产权过户手续，韩 锋香无条件配合胡淑清顺利完成过户事宜，并应在产权过户手续办完当日将押金贰万等费用结清。合同下方有韩锋香、胡淑清签字，但无签订日期。2016年3月20日，韩锋香向胡淑清出具收条一份，内容为：今收购房款押金某小区×××、×××两套押金20000元，韩锋香及胡淑清均认可该交款日期为双方买卖合同签订日。2016年4月5日，胡淑清通过银行向韩锋香转账373000元，韩锋香出具收条一份，内容为：今收到胡淑清购买某小区××号×××购房金款叁拾柒万叁仟元整。当日，韩锋香将涉案房屋交付给胡淑清，由胡淑清开始占有、使用。2018年7月26日，胡淑清通过银行转账给韩锋香250000元，韩锋香出具收条一份，内容为：今收到胡淑清购买某小区××号×××室部分房款贰拾伍万元整。2019年1月28日，韩锋香名下中国工商银行卡号××××，收到汇款150000元，附言为汇购房款，韩锋香出具收条一份，内容为：今收到胡淑清购买某小区××号楼×××室购房尾款壹拾伍万元整，房款全部结清。但未写明出具收条的时间。现某小区××栋×××、×××号两户房屋有一面墙体打通，目前该两户房屋由胡淑清、赵磊占有使用。 本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益及他人合法权益。依法取得的物权受法律保护，无权占有他人不动产的，权利人可以请求返还原物。本案原告韩志的诉讼请求是否成立，需先明确韩锋香对涉案房屋是否有权处分，胡淑清是否构成善意取得。首先，关于本案韩锋香出卖涉案房屋的行为是否为有权处分的问题。依据《中华人民共和国合同法》第一百三十二条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，韩锋香在出卖涉案房屋时，仅与银邦公司签订了商品房买卖合同，并未取得涉案房屋的所有权，本院的生效文书也仅是确认其与银邦公司之间的合同效力，并未赋予其房屋所有权及出卖房屋的权利，故韩锋香出卖涉案房屋的行为属于无权处分。 其次，关于本案胡淑清的买受行为是否构成善意取得的问题。依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”依前述法律规定，不动产应当登记，而本案中胡淑清受让不动产后未办理登记，不符合前款法律规定的情形，胡淑清不构成善意取得。 故韩锋香在出卖房屋时系无权处分，胡淑清不构成善意取得，本案原告韩志依据生效判决办理了不动产权属证书，取得涉案房屋所有权。 关于韩志的各项诉讼请求是否予以支持的问题。（一）韩志要求胡淑清、赵磊搬出房屋，韩锋香将涉案房屋恢复到房产局备案的平面图一致的状态（毛坯状态）的问题。本案韩志依据本院及牡丹江市中级人民法院作出的生效判决到不动产登记部门办理了不动产权证书，系涉案房屋合法的所有权人，现胡淑清、赵磊占有涉案房屋，韩志作为权利人有权要求二人搬出房屋并将房屋返还给韩志，故本院对韩志要求胡淑清赵磊搬出涉案房屋的诉讼请求予以支持。因涉案房屋系韩锋香进行装修并打通的，韩志要求韩锋香将房屋恢复至备案平面图原状的诉讼请求应予以支持。（二）韩志要求三被告当面向韩志赔礼道歉的问题。因本案三被告侵犯的是韩志的财产权，不适用赔礼道歉的方式承担侵权责任，本院对该项诉讼请求不予支持；（三）韩志要求三被告连带赔偿原告的经济损失14191元的问题。韩志主张该损失包括房屋占有使用费7200元（按同地段房屋租金标准计算6个月），入户物业费、电梯费2444元、残土清运费400元、水电费30元、取暖费4117元，其中韩志未举示证据证实其房屋占有使用费的计算标准及依据，亦未举示充分证据证实其向供暖部门缴纳了取暖费，应承担举证不能的法律后果，本院对韩志主张的房屋占有使用费及供暖费不予支持。入户物业费及电梯费2444元，因系韩志实际交纳的2015年4月15日至2016年4月15日期间涉案房屋的物业等费用，2015年12月20日至2016年4月期间涉案房屋系由而由韩锋香占有，由于韩锋香的占有及出卖行为致使韩志未能实际使用涉案房屋，故2015年12月20日至2016年4月15日期间（共116天）的物业及电梯费应由韩锋香返还韩志，计776.72元（2444元÷365天×116天），本院予以支持，超出部分因系韩志占有使用期间，故对该期间的物业及电梯费不予保护。对于残土清运费，因该项费用系入户时交纳的一次性费用，系住户在收房时需缴纳的必要费用，该款项的交纳并不因韩锋香、胡淑清、赵磊的占有使用而导致韩志的损失，故对该项费用本院不予支持。关于水费10元、电费20元，该款虽系韩志在明知涉案房屋有他人居住的情况下缴纳的，但涉案房屋的实际居住人因韩志的交费行为免除了相应的交费义务并享受了相应利益，应对该款予以返还，2017年系胡淑清、赵磊在涉案房屋内居住，故该款应由胡淑清和赵磊共同负担。 综上所述，本院对韩志主张胡淑清、赵磊搬出涉案房屋，将房屋返还给韩志，韩锋香将某小区××栋×××室与×××室打通部分恢复至与产权部门备案图纸一致，并将房屋恢复至毛坯状态，韩锋香赔偿原告韩志物业费损失776.72元，胡淑清、赵磊赔偿原告韩志30元的诉讼请求予以支持，对原告的其他诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十二条、第一百三十三条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、第三十四条、第三十六条、第三十七条、第三十九条、第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告胡淑清、赵磊于本判决生效后十日内搬出牡丹江市爱民区某小区××号楼×××室（面积为145.56平方米）房屋； 二、被告韩锋香于本判决生效后三十日内将上述房屋与相邻×××室房屋打通部分恢复至与房产部门备案图纸一致的状态，拆除房屋内装修，将房屋恢复至毛坯状态后，将上述房屋返还给原告韩志； 三、被告韩锋香于本判决生效后十日内赔偿原告韩志物业费损失776.72元，被告胡淑清、赵磊自本判决生效后十日内赔偿原告韩志水费损失10元、电费损失20元； 四、驳回原告韩志对被告韩锋香、胡淑清、赵磊的其他诉讼请求。 如果被告韩锋香、胡淑清、赵磊未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5892元，减半收取计2946元，由被告韩锋香负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审判员  邓卫平 二〇二〇年十月二十七日 书记员  马龙君