安徽省泗县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖1324民初4582号 原告：李小七，男，1982年3月9日出生，汉族，住安徽省泗县。 原告：李元胜，男，1969年10月4日出生，汉族，住安徽省泗县。 以上两原告共同委托诉讼代理人：陈永，安徽玉金律师事务所律师。 被告：泗县大润发玛特商贸有限公司，住所地安徽省宿州市泗县东二环同辉广场，统一社会信用代码913413243254874949。 法定代表人：马方玲，该公司董事。 委托诉讼代理人：蒋伟，安徽邦建律师事务所律师。 原告李小七、李元胜与被告泗县大润发玛特商贸有限公司（下称大润发公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。李小七及李小七、李元胜的共同委托诉讼代理人陈永，大润发公司委托诉讼代理人蒋伟到庭参加了诉讼。庭审中大润发公司对级别管辖提出管辖权异议，本院裁定对管辖异议予以驳回。大润发公司不服提出上诉，安徽省宿州市中级人民法院维持了本院驳回管辖异议的裁定。本案现已审理终结。 李小七、李元胜向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间就泗县同辉商业广场36号楼北侧一至四层面积约7800平方米房屋签订的房屋租赁合同;2.判令被告交还上述合同所涉出租房屋;3.判令被告按每年租赁费300万元的约定标准给付原告自2019年3月2日起至被告实际交还租赁房屋之日止的租赁费用（至起诉时约为400万元）;4.判令被告给付原告违约金150万元;5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年6月24日，原告与被告签订房屋租赁合同及租赁补充协议，约定原告将位于泗县同辉商业广场36号楼北侧14层面积约7800平方米的房屋租赁给被告使用。双方约定:租赁费用为每年300万元，租期10年，第一年租金于2017年11月底给付，以后每年租金均以该日期作为给付时间节点，且先交纳租金后使用房屋;2017年11月1日至2018年3月1日为装修期，不计算租金，以2018年3月1日作为计算租金起始时间。合同同时约定:如果迟延给付租金，出租方不仅可以解除合同，而且承租方要给付出租方违约金150万元。然而合同签订后，被告仅给付了第一年的租金，此后租金一直不予给付。原告认为，案涉合同是双方真实意思表示，且合法有效，双方均应按照约定履行己方义务。但被告在合同履行初期即违约不予给付租金，可见被告根本没有诚信。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求支持原告诉求。 大润发公司辩称，1.原告未支付案涉房屋对价并且尚未取得案涉房屋所有权不仅具备本案主体资格，其诉讼请求不能成立，应当依法驳回起诉，生效判决所述内容属于对原告与同辉房地产公司以房抵债协议的确认，不发生物权变动效力，原告依据判决书向人民法院提起诉讼要求返还出租房屋实际上是变相的要求法院对其房屋所有权进行确认，其诉请缺乏事实和法律依据不应当予以支持;2.案涉合同缺乏法律上成立并生效的实质要件，应当为效力待定合同，能否成立取决于原告是否取得案涉房屋的所有权，本案因原告没有取得房屋所有权所以合同是无效的。3.如判决合同有效，鉴于本案中被告的违约行为并不是其主观故意，也没有导致原告的实际损失，该违约金的约定与原告的损失是严重不符的，法庭应当予以调整、减少或免除。 本院经审理认定事实如下：2016年7月9日，宿州同辉房地产开发有限公司（下称同辉公司）作为甲方与乙方李小七（李元胜）签订《协议书》约定将大润发玛特超市自北向南共三框（每框约84米，一至四层），面积约6700平方房产，按单价4100元/平方米出售给乙方等内容。2016年11月20日，甲方同辉公司与乙方同辉公司股东马晓蕾、凤贤志，丙方李小七签订一份《协议书》。对丙方退出在甲方公司的经营、转让所持股份、利润分配及支付等事项进行了约定。后双方因上述合同履行发生争议，李小七于2018年6月提起诉讼。案经安徽省宿州市中级人民法院一审判决确认李小七与同辉公司于2016年11月20日签订的《协议书》第二项的房屋冲抵内容合法有效，并判令同辉公司应在判决生效之日起十五日内协助李小七将泗县同辉广场大润发玛特36幢整体即1层101至129号房、2层201至221号房、3层301至320号房、4层401至420号房，泗县同辉广场运河老街35幢1层115号房、116号房、117号房、118号房，泗县同辉庄园15栋102号房过户登记至李小七名下。同辉公司不服提起上诉，2020年4月，安徽省高级人民法院维持了一审判决。后李小七申请强制执行，2020年10月2日，同辉公司将上述房屋登记至李小七名下。 2017年6月24日，出租方（甲方）李元胜、李小七与承租方（乙方）大润发公司（法定代表人马晓蕾）签订《房屋租赁合同》约定，“甲方将自有的坐落在泗县同辉商业广场36号楼，从北向南数三跨，一至四层建筑面积约7800平方米的房屋（详况以房屋产权证所登记的面积为准）租赁给乙方，用于经营使用；租赁期十年，从房屋交付之日起至十年后的对应月日，该十年租赁期内甲方给予乙方四个月的装修期，该四个月装修期甲方免除租金；年租金300万元，一年支付一次，先交纳租金后使用房屋，以第一次付款的日期为准，以此推算次年租金交付时间；乙方有下列情形之一的，甲方有权终止合同、收回房屋1.……2.拖欠租金；租赁期间，如甲方违约，赔偿违约金150万元及乙方装修全部费用（租赁期间如乙方违约在先，甲方解除合同，不赔偿乙方任何损失；签订合同时乙方应交150万元定金给甲方，甲乙双方协商暂不收取定金，乙方承诺如中途违约自愿承担违约金150万元给甲方做违约赔偿金）”。后双方签订《租赁补充协议》，协议约定“免租期自2017年11月1日至2018年3月1日；第一年租金于2017年11月底前支付，租金期间为2018年3月1日至2019年3月1日，后期租金提前10天支付（租金一年一付），后期租金以打入李小七账户为准”。2017年11月28日，大润发公司通过中国农业银行股份有限公司泗县中城街分理处转账给李小七50万元，用途注明：代付租金；2018年1月3日，同辉公司通过中国银行股份有限公司泗县支行给收款人李小七分两次转账146575元及50万元，用途备注为：代大润发付租金。第一年应付的其余租金，同辉公司已以房屋抵付完毕。因大润发公司之后再未支付租金，2020年7月10日，李小七、李元胜向大润发公司邮寄解除合同通知书，通知书载明“因你公司长期拖欠房屋租赁费，我方解除就泗县同辉商业广场36号楼与你方签订的房屋租赁合同”。大润发公司收到上述通知后，未提出异议。 另查，大润发公司成立于2014年11月5日，注册资本为1000万元，股东为同辉公司，持股比例为100%。 本院认为，案涉《房屋租赁合同》及《租赁补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反相关法律规定，该合同合法有效，应受法律保护，双方均应按合同约定履行。大润发公司以李小七、李元胜不是案涉房屋所有权人辩称租赁合同无效等于法无据，本院不予采纳。本案争议的焦点问题为：1.大润发公司与李小七、李元胜之间的租赁合同是否应解除；2.大润发公司是否应向李小七、李元胜交还房屋并支付房屋租金、违约金及违约金数额；3.李小七与同辉公司就涉案出租房屋的权属问题是否属于本案的审理范围。 关于大润发公司与李小七、李元胜之间的租赁合同是否应解除。本院认为，原、被告合同约定租期一年一付，先交纳租金后使用，现大润发公司以李小七、李元胜不是案涉房屋所有权人为由拒绝支付2019及2020年的租金，构成违约，且大润发公司截至目前仍表示无钱支付租金，严重影响李小七、李元胜合同目的的实现，依照合同约定，李小七、李元胜享有合同解除权。李小七、李元胜已于2020年7月10日向大润发公司发出解除合同通知，大润发公司并未提出异议，根据法律规定合同在通知到达大润发公司时解除。 关于大润发公司是否应向李小七、李元胜交还房屋并支付房屋租金、违约金及违约金数额。由于大润发公司基于与李小七、李元胜的房屋租赁合同关系占用了涉案房屋，且李小七于2020年10月2日取得案涉房屋所有权，合同解除后，大润发公司应将租赁物交还给李小七、李元胜，并支付拖欠的租金400万元（计算至2020年7月10日）及从2020年7月10日至房屋实际交还之日，按照每年300万元标准计算的房屋占用费。双方在合同约定，“大润发公司违约自愿承担违约金150万元给李小七、李元胜”，现大润发公司违约在先应向李小七、李元胜承担违约责任，但李小七、李元胜未提交其因大润发公司违约造成损失的证据，且根据合同性质，大润发公司未按合同约定支付租金对李小七、李元胜造成的损失仅为应付租金的占用期间利息，合同约定的150万元违约金属约定过高，大润发公司要求调整本院予以采纳，根据合同约定，大润发公司应于2019年3月1日前支付300万元租金，2020年3月1日支付300万元租金，大润发公司至今未支付，本院确定违约金以上述未按约定支付的租金为基数，按2019年8月全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从租金应付之日开始计算至2020年7月10日。 关于李小七与同辉公司就涉案出租房屋的权属问题是否属于本案的审理范围。同辉公司与李小七双方就涉案房屋的权属纠纷于本案不是同一法律关系，不属于本案审理范围。大润发公司系基于与李小七、李元胜的房屋租赁合同关系占用了涉案房屋，涉案房屋权属纠纷并未对大润发公司房屋使用造成障碍，大润发公司以房屋权属争议为由拒绝支付租金及交还房屋没有法律依据。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、李小七、李元胜与泗县大润发玛特商贸有限公司签订的泗县同辉商业广场36号楼北侧一至四层面积约7800平方米房屋的租赁合同于2020年7月10日解除； 二、泗县大润发玛特商贸有限公司于本判决生效后三十日内将泗县同辉商业广场36号楼，从北向南数三跨，一至四层建筑面积约7800平方米的房屋（详况以房屋产权证登记为准）交还给李小七、李元胜。 三、泗县大润发玛特商贸有限公司于本判决生效后十日内支付李小七、李元胜拖欠的租金400万元，并从2020年7月10日至房屋实际交还之日按年租金300万元的标准支付房屋占用费。 四、泗县大润发玛特商贸有限公司于本判决生效后十日内支付李小七、李元胜违约金，违约金以未按约定支付的租金为基数，按2019年8月全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，其中300万元从2019年3月1日，300万元从2020年3月1日，均计算至2020年7月10日。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25150元，由被告泗县大润发玛特商贸有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审判员  王颖 二〇二〇年十月十四日 书记员  路英 附本案援引法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。