上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初46997号原告：周灿群，男，1964年9月12日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：云惟斌，上海市大华律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈圣，上海市大华律师事务所律师。被告：卢春龙，男，1976年1月3日生，汉族，住安徽省滁州市。委托诉讼代理人：高云，上海捷铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：萨仁齐木格，上海捷铭律师事务所律师。原告周灿群与被告卢春龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人云惟斌、被告及其委托诉讼代理人高云、萨仁齐木格到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周灿群向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签署的《租赁合同》、《补充协议》及《补充协议二》于2020年5月15日解除；2、判令被告搬离上海市浦东新区德平路XXX号房屋(以下简称系争房屋)，并将房屋恢复原状后返还原告；3、判令被告支付房屋占用期间使用费，暂自2020年8月10日计算至2020年9月16日止，按月租金人民币(以下币种相同)7.5万元/月标准计算，实际主张至被告返还房屋之日止；4.判令被告支付违约金30万元；5.判令被告支付滞纳金14,364元，按照每天108元从2020年4月11日至2020年8月20日；6、判令被告支付免租期的租金94,444元；7、判令被告十日内办理系争房屋“上海市浦东新区金杨新村街道春龙面馆”工商登记注销手续；8、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原、被告于2013年11月28日签署《租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给被告，租赁期限六年。之后，双方分别于2016年8月10日及2019年12月22日签订两份补充协议，约定租赁自2020年1月10日延长至2025年1月9日，租金为每年90万元。被告应于每年的1月、4月、7月及10月10日前预先支付三个月的租金至原告指定账户，逾期超过十日原告有权解除合同。2020年4月10日，原告未收到被告租金，经原告委托律师催讨仍未支付，故原告诉至法院，诉请如前。被告卢春龙辩称，1、不同意解除合同，被告不存在恶意拖欠租金行为，因为系争房屋用于餐馆经营，因为疫情，导致经营困难，资金周转减少，被告多次通过电话微信及见面和原告谈。2、双方合同约定的解除条件是逾期超过十天支付租金，约定过于严苛，根据九民会议纪要是轻微违约行为，且被告将租金支付至2020年10月9日，故原告关于租赁合同目的并未阻碍其实现，且双方履行合同中即使涉案租赁房屋并未进行营业，被告已将租金支付给原告，故被告有诚意也愿意继续履行本案合同。3、诉请的违约金，过高且被告不认可，因为双方对违约金30万并未约定，原租赁合同已经被补充协议二更改，即使应该支付，违约金过高应予以调整。4、滞纳金计算标准四倍过高，滞纳金与违约金有冲突，原告对损失并未进行任何举证，且本身诉请是解除合同。5、免租期租金不认可也不同意支付，因为双方于2019年12月22日签订的补充协议二第3条关于租金及缴纳已经将相关约定予以更改，且不存在，所以原告对此无主张依据。6、不同意注销营业执照，我方愿意继续履行合同，原告不享有解除权。本院经审理认定事实如下：原告系系争房屋产权人之一。2013年11月28日，原告作为出租方(甲方)、被告作为承租方(乙方)，双方就系争房屋签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定原告将系争房屋出租给被告，房屋年租金为85万元，乙方先付后用，租金每六个月为一次付款期，付款日为每期的前十天。乙方免租装修期为2013年12月1日至2014年1月10日，如本合同未能按期履行完毕或乙方违约该免租期租金94,444元乙方须补偿支付给甲方。2016年8月10日，原、被告双方另签订《补充协议》一份，约定根据乙方的请求甲方同意延展租赁期间从2019年1月10日起至2022年1月9日止。延展租赁期间仍遵循乙方先付后用，租金每六个月为一次付款期，付款日为每期的前十天，延展期年租金为100万元。还约定，本补充协议系原租赁协议基础上的补充，与原租赁协议约定不一致的，以本协议为准。2019年12月22日，双方又签订《补充协议之二》，约定根据乙方的请求甲方同意延展租赁期间从2020年1月10日起至2025年1月9日止，原《补充协议》延展期废止，以本协议为准。延展租赁期间的年租金为90万元，先付后用，租金每三个月为一次付款期，付款日为每期的前十天，即乙方自2020年起应于每年1月、4月、7月、10月10日前将租金支付至甲方指定帐户。双方确认自本协议签订之日起，乙方逾期支付任一期租金的，除应付租金外，每逾期一日，乙方需按逾期未付租金金额按当期银行贷款利率的四倍支付滞纳金，逾期超过十天的视为违约，甲方有权解除合同，并即时收回房屋。2020年2月11日起至4月26日，原、被告通过手机短信方式交涉租金问题，被告提出因疫情要求减租，原告不予同意。2020年5月15日，原告以手机短信方式向被告发送《律师函》，内容为：因原告至今未收到被告2020年4月至6月的租金22.5万元，故通知被告即日起解除租赁合同等。之后，双方继续就本案租金事宜进行协商，未果。2020年8月20日，被告向原告支付了租金30万元。庭审中，双方确认被告已支付租金结算至2020年10月9日之前尚欠原告15万元。被告要求法院对疫情期间的租金酌情减免。本院认为，原、被告之间的《上海市房屋租赁合同》及两份补充协议均系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。至于原告提出双方租赁合同因被告未按约支付租金而解除的主张，本院认为，虽被告确未按约支付2020年4月至6月租金，但其未付租金系与原告协商疫情期间租金减免事宜，系事出有由，并不构成故意违约，故原告以此为由发函解除合同于法无据，本院不予支持。至于被告提出疫情期间租金减免的主张，因受新冠疫情影响，在疫情期间被告使用系争房屋确受影响，对被告营收产生重大减损，故本院根据公平原则酌减疫情期间租金一个半月，现被告已于案件审理过程中支付了2020年4月至6月的租金，且支付了2020年7月至10月的部分租金，并表示愿意支付其余租金，双方之租赁合同具备继续履行的可能，被告应继续支付2020年10月9日之前的未付租金，扣除本院酌情减免的一个半月租金，被告仍应支付至2020年10月9日之前的欠付租金37,500元。基于上述理由，对原告其余诉讼请求均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告卢春龙应于本判决生效之日起十日内支付原告周灿群至2020年10月9日止的欠付租金37,500元；二、驳回原告周灿群的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币9,853元，减半收取计人民币4,926.50元，财产保全费3,546元，共计8,472.50元，由原告周灿群负担7,947.50元，被告卢春龙负担525元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  周箐二〇二〇年十月二十九日书记员  刘畅附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。