安徽省蚌埠市蚌山区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0303民初4749号原告：安徽国仁堂养生保健有限公司，住所地安徽省蚌埠市，统一社会信用代码91340300MA2NP6EP8D。法定代表人：李秀敏，该公司总经理。委托诉讼代理人：张浩，安徽径桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵丹，安徽径桥（蚌埠）律师事务所律师。被告：蚌埠恒通置业有限公司，住所地安徽省蚌埠市，统一社会信用代码91340300598686835D。法定代表人：管以江，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：江林，系该公司法务。原告安徽国仁堂养生保健有限公司与被告蚌埠恒通置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安徽国仁堂养生保健有限公司（以下简称国仁堂公司）的委托诉讼代理人张浩，被告蚌埠恒通置业有限公司（以下简称恒通置业公司）的委托诉讼代理人江林，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告国仁堂公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告赔偿原告各项财产损失828462元，支付原告评估费14000元，合计842462元；2、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年5月31日，李秀亮与翟学军、孙杰签订房屋租赁协议一份，约定将翟学军、孙杰共有的位于蚌埠市××道××号楼××号商铺出租给李秀亮用于经营中药养生会所。2017年6月1日，李秀亮又与吴正田签订房屋租赁合同，约定李秀亮承租位于蚌埠市××道××号楼××号商铺作营业使用，租赁期限为5年，自2017年6月20日至2011年6月19日，租金40000元／月，此外双方还对装饰装修、违约责任等进行详细约定。李秀亮租赁取得101号、201号商铺后，2017年6月8日原告在101号商铺登记成立，并将201号商铺用作经营场所，经营养生保健服务、养生保健产品的研发、销售及技术咨询等经营活动，正式营业。原告在经营过程中，发现201号商铺房顶出现多处漏水情况，向小区物业反映，经小区物业与被告即房屋施工单位协商，施工单位进行了简单维修，但并未解决漏水的问题，商铺房顶漏水问题反复出现，至今未能修复。由于商铺房顶漏水导致原告商铺内装饰装修、采购的器械、办公设备等损失，2018年8月30日，原告委托安徽中汉资产价格评估有限公司就2017年6月1日至2018年8月30日，因承租恒大御景湾13号楼2层楼顶漏水造成损失情况进行鉴定。2018年9月8日，评估公司作出的财产损失价值评估报告载明，损失评估价格828462元。评估报告作出后，原告依据报告要求被告赔偿损失。2018年10月8日，被告向房屋施工单位深圳中铁二局发出通知函，内容为：由贵司承接施工的蚌埠恒大御景湾项目13号楼2层商铺于2017年6月1日至2018年8月30日，因承租的商铺2层楼顶漏水造成国仁堂公司的财产损失，业主要求补偿损失预计828462元，应由贵司承担。请贵司10月10日前及时处理，如贵司拒不配合，我司将从贵司工程款或保证金中给予扣除，并保留追究贵司违约责任的权利。依据通知函可知，被告对案涉房屋存在房顶漏水等质量问题以及因该问题给原告造成的财产损失事实均表示认可，但自通知函发出后至今，原告并未收到任何赔偿。原告认为，法人的合法财产应受法律保护，被告作为房屋的建设单位，在房屋顶部存在质量问题的情况下，原告多次要求解决房屋顶部漏水问题的情况下，被告并未及时安排人员妥善解决，因房屋质量问题给原告造成的财产损失，被告理应承担赔偿责任。原告为维护自身的合法权益，提起诉讼。被告恒通置业公司辩称，1、被告认为原告的诉讼主体不适格，诉讼请求应被全部驳回，原告的诉讼请求缺少请求权依据，不是本案适格原告，根据租赁合同，本案租赁主体系李秀亮，原告以公司名义提起诉讼，缺少诉讼依据；2、被告不是本案适格被告，根据上述两份租赁合同，均已经明确了案涉房屋的权利义务主体，即使原告身份适格，被告也不是租赁合同的义务承担者，且该两份租赁合同中，已明确了因房屋质量问题义务的承担者应当为出租人；3、原告租赁房屋所在的楼栋已于2016年10月17日完成竣工验收，工程质量合格，原告租赁的恒大御景湾13号楼101、201号房屋于2016年10月13日竣工验收，2016年10月17日通过竣工验收备案，案涉房屋的出租人已经接受房屋且未对房屋质量提出任何异议，被告向出租人交付的房屋质量合格，符合合同及法律规定；4、原告在租赁房屋后违法对房屋结构进行破坏性改造，由此造成的损失应当由其自行承担，案外人李秀亮与出租人签订租赁合同后，于2017年6月26日对案涉房屋结构进行破坏性改造，将房屋一层、二层外墙砸掉、承重墙、承重柱砸掉，原告违法改造的行为对13号楼整体安全造成影响，部分业主屋内墙面开裂、墙面裂缝，后该栋房屋业主向物业、媒体反映，全体业主向原告发出关于13栋201商户违规装修的通知，要求原告停止违法改造的行为，仍未能阻止。蚌埠微信自媒体“蚌埠哥”发布公众号内容证实原告违法改造，后向相关部门反映该问题。以上证明原告擅自破坏房屋结构对房屋质量产生严重影响，由此产生的原告及第三人的损失均应该由原告自行承担；5、上述证据与事实均证明了案涉房屋的装修行为未经过物业以及被告的同意，擅自对房屋主体结构进行改造，原告应当为其装修行为承担相应的责任；6、根据原告诉请，本案应为财产损害赔偿纠纷，原告应举证证明被告存在侵权行为导致其财产遭受损失，其存在因果关系，本案诉争房屋已经交付业主正常使用，原告租赁后对房屋结构进行大规模的破坏性改造，该行为已对局部的屋面及屋面防水层造成破坏，原告没有证据证明因漏水造成财产损失且该损失系被告在交付房屋时房屋存在的质量问题所致，应承担举证不能的法律后果，原告提供的物损评估报告系原告起诉前单方委托，不应作为确定损失的依据。2018年9月8日评估报告形成，受损财产已经修复，已不具备鉴定条件，评估金额系根据委托人提供的销售合同、安装合同等核定，非对受损财产进行的评估，此外，该评估机构经营范围不包括物损评估，评估人员的证书也不包括物损评估资质，故被告认为其财产损失不能证明其系被告造成。综上，原告诉请被告的赔偿无事实法律依据，原被告主体均不适格，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告围绕其诉讼请求，向法庭提交如下证据在卷佐证：1、原、被告营业执照复印件，证明原被告的诉讼主体资格；2、房屋租赁协议，房屋租赁合同，结合第一组证据中原告营业执照证明原告系101号商铺、一商201号商铺的使用人，证明商铺的用途是开设中医养生会所；3、安徽国仁堂养生保健有限公司过水财产损失价值评估报告、通知函，证明一商201号商铺房顶漏水的事实，房顶漏水给原告造成各项经济损失经评估为828462元，被告对因房屋质量问题导致的房屋漏水以及原告因漏水造成的损失等事实予以认可；4、评估费发票，证明原告支出评估费14000元的事实；5、原告与蚌埠经济开发区亨信冷暖设备经营部签订的《空调工程承包合同》、亨信冷暖设备经营部的营业执照、收款收据6张、网上银行电子回单1张、2019年12月21日协议书、亨信冷暖设备经营部出具的情况说明1张、照片2张，证明原告初次向亨信设备经营部采购空调的数量、金额，因为漏水致部分空调受损后，原告再次向该经营部采购空调，并支付相应款项，同时证明原告更换空调的客观事实。被告为支持其辩称，向本院提交如下证据在卷佐证：1、案涉房屋楼栋竣工验收备案表复印件一份，证明案涉房屋经竣工验收备案房屋质量合格；2、微信公众号“蚌埠哥”2017年6月29日关于原告违法改造的文章一篇；3、蚌埠市住建委《责令改正违法行为通知书》复印件一份、（蚌住建）罚决字[2017]第53号行政处罚决定书复印件一份、蚌埠市政府信息公开网打印件一份；证据2、3证明原告擅自对案涉房屋进行破坏性改造，造成案涉房屋严重受损及该楼栋其他业主房屋损坏，相关人员因此受到行政处罚；4、江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司2020年6月19日出具的鉴定报告及鉴定费发票，该份鉴定报告仅对位于20-21CH轴伸缩缝3-01、1-0AC轴伸缩缝处进行检测，该组证据证明了除上述两处漏水与主体结构不存在直接因果关系，其他各处漏水均不能排除因原告进行房屋主体结构改造所造成，且该两漏水处均不是中央空调以及新风系统的位置所在；5、2019年1月14日蚌埠恒大御景湾物业服务中心维修单，证明案涉房屋的漏水是在原告的财产损失发生之后，同时也能佐证案涉房屋的财产损失与被告房屋的漏水没有直接的因果关系。经举证、质证，本院对原被告提供的证据认证如下：（一）被告对原告提供的证据1、2真实性无异议，经审查，本院均予以确认；对证据3的三性均有异议，认为评估报告系原告在起诉前单方委托形成的，且该评估机构经营范围不包括物损评估，两位评估人员所持有的证书是价格评估专业人员执业登记证书，专业类别为保险公估。该评估报告所出的评估清单为其整个空调系统以及新风系统的安装、价值的评估，并不包括其已损毁机器的残值，且该设备已经使用过一段时间，该报告中并未做折旧评估。此外，即使该设备损毁或者出现故障，也并不是其清单所列的所有项目均应当更换，故该份报告达不到原告的证明目的；对通知函的三性均有异议，理由是被告没有发过此份文件，且该函件并不能说明被告承认了原告的损失，仅从文意上看，并不能得出被告承认原告的损失，达不到原告的证明目的，此外，该通知函仅是原告单方通知建筑单位处理案涉房屋质量瑕疵的证明，并不是被告的真实意思表示。经审查，关于评估报告本身的真实性被告有异议，但未提供相应的证据证明，且评估结果能与被告的通知函相互印证，本院予以确认。对证据4评估费发票的真实性、关联性有异议。经审查，本院对该证据予以确认。对证据5的三性均有异议。经审查，该组证据能够证实原告单位装修过程中购买空调设备以及损坏后部分更换的事实，本院予以确认。（二）原告对被告提供的证据1、3、4的三性均无异议，经审查，本院予以确认。对证据2的真实性、合法性有异议，经审查，被告未能提供该证据的合法来源，达不到被告的证明目的。对证据5三性均有异议，认为原告掌握对其不利的证据拒不向法庭提供，通知函载明的内容，被告对商铺漏水的发生时间及损失是明确予以确认的。经审查，该证据能够证实原告2019年1月14日还有报修的事实，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2017年5月31日，李秀亮与翟学军、孙杰签订房屋租赁协议，租赁翟学军、孙杰共有的位于蚌埠市××道××号楼××号商铺。2017年6月1日，李秀亮又与吴正田签订房屋租赁合同，租赁吴正田所有的位于蚌埠市××道××号楼××号商铺。2017年6月8日，原告国仁堂公司在李秀亮租赁的101号商铺登记设立，注册资本1680万元，经营范围：养生保健服务；养生保健产品的研发、销售及技术咨询；中药材的收购与销售等等。2017年9月25日，蚌埠市住房和城乡建设委员会作出（蚌住建）罚决字［2017］第53号《行政处罚决定书》，主要内容为：李秀亮于2017年6月16日在对恒大御景湾13栋101、201商铺进行装修时擅自变动建筑主体和承重结构（楼板）的行为，违反了《建设工程质量管理条例》第十五条的规定，根据《建设工程质量管理条例》第六十九条的规定对李秀亮作出责令改正，处55000元罚款的行政处罚。原告整改后将租赁的101、201商铺装修后，投入使用。在原告经营过程中，租赁的商铺二楼发现漏水，原告向被告的物业公司报修，经过修复漏水问题仍然存在。由于商铺房顶漏水导致原告商铺内装饰装修、采购的器械、办公设备等损失，2018年8月30日，原告委托安徽中汉资产价格评估有限公司就2017年6月1日至2018年8月30日，因承租恒大御景湾13号楼2层楼顶漏水造成损失情况进行鉴定，支付评估费14000元。2018年9月8日，安徽中汉资产价格评估有限公司作出《过水财产损失价值评估报告》，评估结论为财产损失评估价格828462元，评估清单为：（1）海信中央空调系统损失359872元；（2）漏水改造更换中央新风系统损失97614元；（3）销货清单75954元；（4）蚌埠德华兔宝宝装饰材料超市出库单33975元；（5）吉祥灯饰销售清单99859元；（6）蚌埠市鑫山电工电料商贸有限责任公司清单3204元；（7）彩韵五金销货清单12864元；（8）九盛木地板现金收据44650元、工时费100470元。评估报告作出后，原告依据报告要求被告赔偿损失。2018年10月8日，被告恒通置业公司向房屋施工单位深圳中铁二局工程有限公司发出《通知函》，内容为“由贵司承接施工的蚌埠恒大御景湾项目13号楼2层商铺于2017年6月1日至2018年8月30日，因承租的商铺2层楼顶漏水造成安徽国仁堂养生保健有限公司的财产损失。业主要求补偿损失预计828462元，应由贵司承担。请贵司10月10日前及时处理，如贵司拒不配合，我司将从贵司工程款或保证金中给予扣除，并保留追究贵司违约责任的权利。特此函告！”被告恒通置业公司及案涉房屋的施工单位至今未对原告进行赔偿，双方产生纠纷，原告诉讼来院。在诉讼过程中，被告恒通置业公司申请对案涉房屋漏水与主体结构变动是否存在直接因果关系鉴定。本院依法委托江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司进行鉴定。2020年6月19日，江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司作出No.20210022《鉴定报告》，鉴定结论：本次所测13#-商201号房屋漏水与主体结构变动不存在直接因果关系。本院认为，本案中原告经营使用的房屋系合法租赁取得，在201号房屋的租赁合同中约定因房屋自身原因造成（如漏水）的维修责任，出租人应积极给予维修及协调相关部门维修。因案涉房屋系被告恒通置业公司开发建设，并于2016年10月份完成竣工验收备案的新商品房。《商品房销售管理办法》第三十三条第四款规定“在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。”《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定“在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：（一）地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为５年；”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款规定“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”原告系案涉房屋的实际承租使用人，在使用房屋过程中，因房屋漏水造成的财产损失属于上述法律规定的赔偿损失的范围。被告主张依据租赁合同的约定，原告主体不适格的观点，本院不予采纳。被告主张应依据租赁合同的相对性，被告主体亦不适格。本院认为租赁合同虽然约定了出租人的维修义务，但案涉房屋在保修期限内，被告具有修复房屋存在质量问题的法定义务，并对造成的损失承担赔偿的法定责任。并且在被告出具的《通知函》中也表明愿意赔偿原告的损失。故原告起诉的赔偿主体符合法律规定，被告抗辩其主体不适格，本院不予采纳。关于原告主张的损失数额问题，虽然被告出具了《通知函》，但是内容中对赔偿数额的认定为“损失预计828462元”，故本院采纳被告未完全认定原告实际损失为828462元的抗辩理由。经本院审查，依据原告提供的《过水财产损失价值评估报告》及其他证据，能够确信因漏水造成空调设备损坏的事实存在具有高度可能性，故本院对评估报告中该项损失予以认定，即海信中央空调系统损失359872元，但是由于新购49台空调设备合同中约定了安装材料费，故对原有损坏空调设备的残值50600元，从价格鉴定中予以扣除即359872元﹣50600元﹦309272元。关于评估报告中九盛木地板现金收据44650元、工时费100470元，经审查，该项损失认定木地板面积235㎡价格41830元及安装工时费2820元，合计44650元，本院予以采纳。吊顶工时费认定为340㎡价格10200元，墙面刷平工时费72270元，合计工时费82470元，本院予以采纳。对于评估报告中认定的其他项目的损失，本院认为评估依据系销售单据和出库单据，原告的房屋系新商品房交付后毛坯租赁开始装修投入使用的，这些单据仅能够反映原告装修时的部分投入，并不能证明因房屋漏水造成维修或重置的支出。故本院对于评估报告中其他损失不予认定。关于原告主张的评估费14000元，因评估的损失数额部分本院不予支持，本院酌定对于评估费被告负担50%即7000元。综上原告的损失数额为309272元＋44650元＋10200元＋72270元＋7000元﹦443392元。综上所述，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款、《商品房销售管理办法》第三十三条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告蚌埠恒通置业有限公司赔偿原告安徽国仁堂养生保健有限公司损失443392元，于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告安徽国仁堂养生保健有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12225元（原告已预交），减半收取6112.5元，由原告安徽国仁堂养生保健有限公司负担2897.5元，被告蚌埠恒通置业有限公司负担3215元，被告负担额于本判决生效之日起十日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。审判员  寇学年二〇二〇年十月二十一日书记员  李晓雪