上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0120民初5156号原告：张雁涛，男，1993年1月7日生，汉族，户籍地上海市奉贤区。原告：宋晓宇，女，1992年3月29日生，汉族，户籍地上海市奉贤区。上列两原告委托诉讼代理人：王雅芳，上海道舍律师事务所律师。上列两原告委托诉讼代理人：黄玲，上海道舍律师事务所律师。被告：徐佳佳，女，1986年2月14日生，汉族，户籍地江苏省。原告张雁涛、宋晓宇与被告徐佳佳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序，并于2020年6月17日、2020年8月4日公开开庭进行了审理。原告张雁涛及其委托诉讼代理人黄玲、被告徐佳佳到庭参加第一次庭审，原告张雁涛及其委托诉讼代理人王雅芳、被告徐佳佳到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告张雁涛、宋晓宇向本院提出诉讼请求：1.请求判令依法解除原被告于2018年9月17日签订的《商铺租房合同书》及《补充协议》；2.请求判令被告向原告支付自2020年2月1日至2020年3月15日的租金26,137.5元(17,425元/月*1.5月)及自2019年1月1日至2020年2月29日的物业费6,417.60元：2.请求判令被告向原告支付违约金62,730元(按年租金的30%计算)，并且支付2018年9月18日至2019年3月1日免租期内的租金104,550元；以上合计：199,835.10元4.依法判令被告向原告交付房屋的钥匙；5.诉讼费由被告承担。审理中，原告变更第二项诉讼请求为：判令被告向原告支付自2020年2月18日至实际搬离之日止的租金，以每月17,425元为标准暂计至2020年6月17日为69,700元,以及自2019年1月1日至2020年6月30日的物业费8,251.2元：事实和理由：2018年9月18日，原、被告签订《商铺租赁房屋合同书》及《补充协议》，合同约定原告将位于奉贤区青村镇贤浦路XXX号的商铺出租给被告，合同约定租赁期限自2018年9月18日至2023年9月18日止，租金为每年209,100元，《补充协议》将租金约定为每三个月支付一次，同时原告给予被告免租期6个月，按照约定，被告应于2019年12月1日交纳自2019年12月1日至2020年3月1日的租金，但是被告延期交纳，后又因疫情原因，不同意交纳并且向原告明确表示要解除合同。原告认为，被告的违约行为已经在疫情之前产生，而且不可抗力并不是可以解除合同的法定理由，所以被告单方面解除合同系违约，因按照合同的约定赔偿原告的损失。为了维护原告的合法权益，特提起诉讼，望法院依法公正判决。被告徐佳佳辩称，合同约定了免租期属实，但原告关于解除合同的陈述不属实。被告经营的是餐饮行业。2020年初，因为新冠肺炎疫情，城管下达了不同意开业的通知，被告的经营严重亏损。被告和原告协商，希望迟延向原告支付租金，原告不但不同意，还让被告于2020年1月31日前提前支付租金。后来，被告又和原告协商能否免除一段时间租金，原告亦不同意。被告的租金交至2020年2月18日，因与原告协商解除合同，原告表示要被告补偿6个月免租期的租金，故双方未协商一致。被告在2020年3月3日就已经和原告解除合同，故关于原告主张的租金和物业费，应计算至2020年3月3日。被告因疫情原因出现经营严重亏损才与原告解除合同，属于不可抗力，被告不应承担违约责任。被告是因为原告同意免租期，才租赁原告的商铺，所以被告不同意支付免租期租金。关于系争房屋的钥匙，被告已经交付给了当时签订租赁合同时的中介。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人对真实性无异议的证据，本院均予以认定并在卷佐证。结合当事人的当庭陈述，本院认定事实如下：原告张雁涛、宋晓宇(出租方，甲方)与被告徐佳佳(承租方，乙方)于2018年9月17日签订《商铺租赁合同》及《补充协议》。《商铺租赁合同》约定，原告将其所有的坐落于上海市奉贤区青村镇贤浦路XXX号一层的商铺租赁给被告使用，房屋建筑面积95.5平方米，租赁期限为5年，自2018年9月18日至2023年9月18日。每年租金为209,100元，租金支付方式，承租方以现金形式向出租方支付租金，租金暂定为每年支付一次，并必须提前一个月时间，于2019年5月15日前交至出租方。承租方必须按照约定时间向甲方缴纳租金，如无故拖欠，甲方有权向乙方每天按实欠租金的0.02%加收滞纳金。承租方有下列情形之一的，出租方可以中止合同，收回房屋：……承租方拖欠租金累计达10天的，并赔偿违约金20,000元。物业管理费，乙方自行向物业管理公司交纳。若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金年租金一倍，并将免租期内的租金一次性补偿甲方。《补充协议》约定；1.租金的支付方式：前两年不变，第三年每年开始递增5%；2.免租期为从2018年9月18日至2019年3月1日。租金付款方式为：付三押一，三个月付一次。4.第一次租金的起算从2019年3月1日至2019年6月1日，第二次租金从2019年6月1日至2019年9月1日，以此类推……上述合同签订后，原告将系争房屋交付给被告使用。被告支付原告押金17,425元。被告经营餐饮店，店名为“胖子快餐”。双方一致确认，在合同履行过程中，租金的支付方式为三个月付一次租金，先付后用，租金支付时间变更为2019年3月18日开始计付租金，免租期为6个月，即自2018年9月18日至2019年3月17日，被告已支付了截止至2020年2月17日前的租金。原告已向物业管理的公司交纳了系争房屋2019年1月1日至2020年2月29日的物业管理费6,417元及2020年3月1日至2020年6月30日的物业管理费1,833.60元。2020年1月31日，原告张雁涛通过微信短信询问被告“2月18号的租金能不能提前几天，……”。2020年2月9日，鉴于新冠肺炎疫情防控的需要，被告停止营业。后被告与原告协商迟延支付房租的事宜，2020年3月3日，被告微信称“准备贷款付房租”,希望继续租用原告商铺。原告未能同意晚付房租的请求，通知被告“5号我会在店门口张贴催租通知，8号没有收到这季度的租金，我们按照合同，走法律程序”。被告称因没有收入，如原告不同意晚付的情况下，被告无法继续履行合同，为把原告的损失减到最小，将系争房屋退给原告。2020年3月8日，原告张雁涛通过微信通知被告：“承租方，你要求提前解除合同的意思我们已经知晓，但是鉴于双方尚在合同履行期限内，所以你方现提出提前解除合同，按照双方《商铺租赁合同》的约定，你方属违约，而且你方也未在合同约定的时间内准时支付租金，也属于违约。鉴于上述情况，希望你方在收到本通知七日内支付截止至2020年3月15日的租金16,852元、违约赔偿金104,550元，并且在收到本通知书七日内将房屋内的属于你方的可搬离的物品搬离并向我方交付钥匙，逾期不付款及不搬离，我方将加收赔偿违约金及房屋租金计算至实际搬离日止。为了避免不必要的矛盾，望仔细斟酌。”2020年3月9日，被告微信通知原告张雁涛，“这边店里的东西已经清走了，还剩下两个空调，这边工人没上班不好拆，等到工人来了再拆，这个钥匙我是给谁，是先给到中介小周还是给你？至于我们之间的合同问题，我们后面可以再行协商。”2020年3月10日上午，原告张雁涛微信通知被告，“目前我们没有通过协商解除合同，所以不存在我接收钥匙的相关事宜。我也希望协商解决问题，我这边退一步，你支付到3月15日为止的租金16582元+合同协议赔偿一年违约金的20%，共计58672元(不包含一月押金)，金额请在3月15日前完成支付。如未按规定时间付清以上金额，以上协议将作废，按照合同协议上的半年免租期+一年违约金进行起诉。”被告回复原告，其因停业后无法经营，属不可抗力，“本着友好协商的目的解除合同”……“我这边房子退给你，你这边可以继续对外出租，不产生损失。”。但双方未就合同解除后如何支付租金以及是否应由被告支付违约赔偿等事宜达成一致。同日上午11时28分，原、被告双方租赁合同原居间方周姓中介人员微信告知原告“老张，胖子快餐一早把钥匙放在我这里就走了。”同日晚上，原告张雁涛问该周姓中介人员“徐佳佳两楼还是做的吧？”周姓中介人员回复：“在的，没走”。2020年6月16日，被告徐佳佳到系争房屋内将空调拆除后取走。本院认为，本案的争议焦点为：1.原、被告双方的房屋租赁合同是否已经解除？2.如果合同解除，被告是否依据合同的约定承担相应的违约责任。关于争议焦点一：原告认为合同尚在履行期限内，故诉请解除合同。被告认为，其经营的是餐饮行业，因新冠肺炎疫情防控疫情需要不能正常经营，属不可抗力，其享有合同解除权，故合同已经于2020年3月3日双方协商解除。本院认为，所谓不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。2020年1月20日，国家卫生健康委员会发布公告，宣布将新冠肺炎纳入《中华人民共和国传染病防治法》规定的乙类传染病，并采取甲类传染病的预防、控制措施，上海市也启动了重大突发公共卫生事件响应机制。在新冠肺炎疫情防控期间，政府采取的疫情防控措施是合同当事人所不能预见、不能避免，也无法克服的。本案中，被告虽然是经营餐饮行业，其房屋租赁合同并非即时性履行，疫情防控需要对被告经营的影响只是阶段性的，从双方约定的合同期限而言，该影响并不能达到被告合同目的无法实现的程度。故被告不享有合同解除权。即使被告无合同解除权，结合本院查明的事实，2020年3月3日，作为承租人，被告通过微信消息已经向原告明确告知将房屋退还给原告，即被告已经向原告作出不再继续履行合同的明确意思表示。原告于2020年3月8日通过微信消息要求被告在收到通知后七日内搬离并交付钥匙，以及承担相应的违约责任，该通知系原告在知晓被告不再继续履行合同的意思表示情况下作出的解除合同的意思表示，本院认为，即使双方就合同解除后是否应当承担违约责任以及应如何承担违约责任存在争议，但对解除租赁合同关系，双方的意思表示已经达成了一致，故本院认为，自原告向被告发出解除通知之时，双方的租赁合同已经协商一致解除。关于争议焦点二：本院认为，原、被告双方已于2020年3月8日解除合同，且原告在解除通知发出的同时要求被告在七日内搬离并将房屋返还原告。被告于2020年3月10日将系争房屋内的可搬离物品搬离后将系争房屋的钥匙交给双方租赁合同关系的居间方周姓工作人员，并告知了原告空调暂时不能拆除的原因系因工人未能复工，尚属合理，其同时告知原告可以将系争房屋对外出租，显然被告为减少损失已经采取了必要措施。原告得知被告钥匙交给周姓中介人员后未提出异议，作为出租方，在确定合同无法继续履行时，原告应及时采取合理的措施防止房屋长期空置，但其并未采取必要的减损措施，故对原告诉请的租金，属于扩大的租金损失的，本院不予支持。即被告应支付原告自2020年2月18日至2020年3月9日期间的租金，即12,030元。关于物业管理费，因合同约定由被告支付，故被告应承担原告垫付的截止至2020年3月9日前的物业管理费损失，即6,550元。合同约定了被告提前解除合同应当承担年租金一倍的违约金以及免租期的租金损失，原告自行调低违约金的计算方式，被告认为原告主张年租金的30%作为违约金计算方式不合理。本院认为，关于违约金和免租期租金损失的计算，综合考虑本案合同的约定以及履行情况，合同无法继续履行的原因等因素，酌定被告支付原告提前解除合同的违约金以一个月租金为宜，即17,425元，免租期的租金损失以两个月为宜，即34,850元。庭审中，原、被告双方均同意在本案中对押金进行处理，用于抵扣被告应当支付的租金和物业管理费等，于法无悖，本案一并予以处理。综上所述，原告的诉讼请求于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、九十七条、第一百一十二条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定，判决如下：一、被告徐佳佳于本判决生效之日起十日内给付原告张雁涛、宋晓宇2020年2月18日至2020年3月9日期间的租金12,030元，物业管理费6,550元；二、被告徐佳佳于本判决生效之日起十日内支付原告张雁涛、宋晓宇违约金17,425元；三、被告徐佳佳于本判决生效之日起十日内赔偿原告张雁涛、宋晓宇免租期租金损失34,850元；四、原告张雁涛、宋晓宇于本判决生效之日起十日内返还被告徐佳佳押金17,425元；五、驳回原告张雁涛、宋晓宇其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,978元，由原告张雁涛、宋晓宇共同负担3,842元，被告徐佳佳负担1,136元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张劲松审 判 员  许力涛人民陪审员  夏寒冬二〇二〇年十月九日书 记 员  倪 晶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。