广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初16051号原告：中山市上塘房地产开发有限公司，住所地广东省中山市南区************，统一社会信用代码914***************。法定代表人：熊枧林，总经理。委托诉讼代理人：杨小虹，广东大同（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何俏，广东大同（珠海）律师事务所律师。被告：龙忠冠，男，1995年12月24日出生，汉族，身份证住址广西壮族自治区**************，公民身份号码450***************。原告中山市上塘房地产开发有限公司（以下简称上塘公司）与被告龙忠冠商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告上塘公司的委托诉讼代理人杨小虹，被告龙忠冠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上塘公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2016年7月2日签订的《中山市商品房买卖合同（适用于商品房销售）》及附件（合同条码：********，合同编号：************）；2.被告于判决生效后5日内协助原告办理注销《中山市商品房买卖合同（适用于商品房销售）》及附件网上备案及注销中山市商品房销售登记备案表（合同条码：********，合同编号：********）的手续；3.被告向原告返还发票号码为14529393、08978795的广东省增值税普通发票原件；4.被告向原告支付原告履行担保责任代被告偿还的执行款742111.48元及暂计至2020年6月5日资金占用期间利息2222.21元（利息以742111.48元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2020年5月9日计至该款实际付清之日）；5.被告向原告支付违约金320727.30元（按照总房价款的30%计算，即1069091×30%=320727.30元）；6.被告向原告支付律师费33000元；7.上述第4、5、6项诉讼请求中被告应支付的款项从原告因解除《中山市商品房买卖合同（适用于商品房销售）》及附件应退还给被告的购房款中直接予以抵扣。事实与理由：2016年7月2日，原告与被告签订《中山市商品房买卖合同（适用于商品房销售）》（合同条码：********，合同编号：********）及补充协议，约定被告向原告购买位于中山市南区****************（以下简称1304房），建筑面积123.41平方米，总房价1069091元，付款方式为银行按揭。根据补充协议约定，被告于2016年9月6日付清首期房款321091元，剩余房款748000元由被告向银行申请贷款并于2016年9月30日前向原告支付。补充协议针对买受人逾期付款导致出卖人承担保证责任情形下的处理方式作了约定。2016年9月17日，被告作为借款人、原告作为保证人与中国农业银行股份有限公司中山石岐支行（以下简称农行中山石岐支行）作为贷款人签订《个人购房担保借款合同》，约定被告提供1304房作为抵押物，向贷款人贷款748000元购买1304房。原告自愿向贷款人提供阶段性保证担保，自借款发放之日起，被告取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，原告为被告的债务承担连带保证责任。因被告自2018年12月19日起开始逾期还款，贷款人对原告、被告提起诉讼。2019年8月15日，中山市第一人民法院作出（2019）粤2071民初16357号民事判决，判决被告向贷款人清偿借款本金及利息、罚息、复利并承担贷款人支出的律师费，原告对被告的债务承担连带清偿责任，原告承担保证责任后，有权向被告追偿。因被告未按上述生效判决履行还款义务，贷款人于2020年3月5日向法院申请强制执行[执行案号：（2020）粤2071执2401号]，至2020年5月9日，原告支付该案执行款742111.48元。因被告拒不依约如期还本付息，致使贷款人要求原告承担担保责任，一次性还清被告的借款本息，被告的行为已根本违约。为此，原告有权依约解除合同并要求被告支付违约金及原告代付的执行款，并在被告已付购房款中直接予以抵扣。故原告特向法院起诉，望判如所请。被告龙忠冠辩称，其没有收到与银行关于贷款合同的判决，因银行没有及时通知被告欠款才导致开发商提起本案诉讼。导致这种情况的发生是银行的过错。被告希望跟开发商把事情原由弄清楚，不希望解除合同，但是现在无法一次性向原告付款，希望跟开发商协商，向银行追责。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月2日，上塘公司作为出卖人与龙忠冠作为买受人签订中山市商品房买卖合同及附件（合同条码：********），约定龙忠冠购买坐落为南区************1304房的商品房；总房价为1069091元；龙忠冠按银行按揭方式付款，于2016年7月2日以现金方式付款214091元，于2016年8月2日以商业贷款方式付款855000元。合同还作其他约定。合同签订后，上塘公司与龙忠冠就涉案商品房的买卖事宜签订补充协议，约定：中山市商品房买卖合同第6页原约定为：签订合同时按银行按揭方式付款，首期款214091元（含定金），已于2016年7月2日付清；余下楼价款855000元办理商业贷款，于2016年8月2日前付清。现约定为：签订合同时按银行按揭方式付款，首期款321091元（含定金），已于2016年9月6日付清；余下楼价款748000元办理商业性贷款，于2016年9月30日前付清。另查，********预售商品房合同补充协议第十三条第二款约定：“买受人选择按揭付款时，......由出卖人为买受人向贷款机构提供保证担保（具体以出卖人与贷款机构签订的合同为准）。因此无论因任何原因导致出卖人须为买受人承担保证责任的，则买卖双方同意按以下方式处理：出卖人因承担保证责任而向贷款机构支付的相关款项（包括但不限于买受人所欠的贷款本金、利息、罚息、违约金以及诉讼费、律师费等贷款机构实现债权的费用），买受人应在出卖人向贷款机构支付上述款项之日起三天内全额偿还给出卖人，买受人逾期支付的，每逾期一天应按欠款总额的万分之二计付迟延履行金给出卖人；若买受人逾期超过7天仍未向出卖人偿还上述欠款的，且视为买受人根本违约，出卖人有权解除本买卖合同。出卖人选择解除合同的，买受人应按该商品房总房价款的30%向出卖人支付违约金，并赔偿出卖人的全部损失。上述违约金、代偿款项及出卖人的损失，出卖人可从应退买受人购房款中扣除，如应退买受人购房款不足以抵扣的，出卖人有权要求买受人限期补足。”第九款约定：“如买受人违约，出卖人有权要求买受人承担出卖人因主张权利而发生的一切费用及全部经济损失（包括但不限于利息、诉讼费、律师费、保全费、执行费、评估费、拍卖费等）”。2016年7月27日，涉案商品房在中山市房地产交易登记管理所办理销售登记备案，备案表载明商品房坐落为中山市南区******************，买受人为龙忠冠。又查，2016年9月17日，龙忠冠作为借款人、上塘公司作为保证人、农行中山石岐支行作为贷款人签订个人购房担保借款合同，约定贷款人向龙忠冠贷款748000元用于购买案涉商品房，龙忠冠指定收款人为上塘公司，借款期限为360个月，按月等额本息还款，还款日为每期末月的借款发放日对应日。龙忠冠提供涉案商品房作为抵押物，并由上塘公司自愿承担阶段性连带保证责任，即保证人对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、由贷款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金以及诉讼（仲裁）费、律师费等实现债权的费用承担连带保证责任。阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人承担连带保证责任。若借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期。若如此，则保证期间为自贷款人确定的债务提前到期之日起二年。三方签订合同后，农行中山石岐支行依约发出贷款748000元。再查，中国农业银行股份有限公司中山分行（以下简称农行中山分行）另案以龙忠冠、上塘公司为被告向本院提起金融借款合同纠纷一案，请求判令：1.龙忠冠立即清偿尚欠的借款本金710677.93元、利息7123.35元、罚息42.48元、复利71.03元（暂计至2019年3月12日，从2019年3月13日起至判决生效之日止按合同约定计收，从判决生效之次日起至实际清偿之日止，以实欠本息为基数，按罚息利率计算）；……3.龙忠冠支付农行中山分行因实现债权、抵押权所产生的律师费33716元；4.上塘公司对龙忠冠本案全部债务承担连带清偿责任。后农行中山分行明确第1项诉求为：截至2019年7月31日，龙忠冠尚欠借款本金698459.48元。该案中，农行中山石岐支行出具书面说明：农行中山石岐支行为农行中山分行的下属分支机构，其同意由农行中山分行主张该案权利，其不再另行主张。本院于2019年8月15日作出（2019）粤2071民初16357号民事判决，查明“贷款人：中国农业银行股份有限公司中山石岐支行。借款人、抵押人：龙忠冠。保证人：上塘公司。签约情况：2016年9月17日签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：440***********044）。贷款金额：748000元。”“龙忠冠自2018年12月19日起开始连续逾期还款，后于诉讼期间还清逾期本息。截至2019年7月31日，龙忠冠尚欠借款本金698459.48元。”并判决：1.龙忠冠于本判决发生法律效力之日起七日内向中国农业银行股份有限公司中山分行清偿借款本金698459.48元及利息、罚息、复利（截至2019年7月31日止，利息、罚息、复利合计0元；从2019年8月1日起至本判决生效之日止，利息以未到期本金为基数按中国人民银行公布施行的同期同档次贷款基准利率为基础下浮10%计算，罚息以逾期本金为基数按罚息利率即借款执行利率基础上上浮50%计算，复利以应付未付利息为基数按借款利率计算；本判决生效之次日起至债务实际清偿之日止，罚息以实欠本金为基数按前述罚息利率计算，复利以应付未付利息为基数按罚息利率计算）。2.龙忠冠于本判决发生法律效力之日起七日内向中国农业银行股份有限公司中山分行支付律师费33716元。……4.中山市上塘房地产开发有限公司对龙忠冠的上述债务承担连带清偿责任；中山市上塘房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向龙忠冠追偿。5.驳回原告中国农业银行股份有限公司中山分行的其他诉讼请求。该判决已生效。2020年3月5日，农行中山分行就上述生效判决向本院申请强制执行[案号（2020）粤2071执2401号]，执行标的为742111元。2020年5月9日，上塘公司向本院银行账户转账74211.48元，转账摘要为（2020）粤2071执2401号案件执行款。庭审中，龙忠冠陈述其因工资收入原因导致未足额还款，自2018年12月19日开始逾期还款；但已于2019年7月11日清还逾期款项，且与贷款银行协商好，后续贷款银行亦继续扣款；2019年8月19日至2020年6月19日期间每月按时还款，7月19日收到银行短信提示贷款已还清。上塘公司称其于庭前与贷款银行联系，贷款银行回复在2020年7月24日执行结案前，有在龙忠冠的账户内扣款，最后一次扣款时间为2020年5月。另，龙忠冠在庭审中明确表示其不能一次性还款；若要解除合同，其可协助上塘公司办理注销备案登记等手续及返还相应发票。上塘公司针对（2020）粤2071执2401号案的执行款项提交情况说明，载明：申请执行人中国农业银行股份有限公司中山分行在2020年5月19日申报（2020）粤2071执2401号案件债权727049.65元，另根据（2020）粤2071执2401号执行通知书，被执行人应负担申请执行费9821元。故此，上塘公司已付执行款742111.48元减去农业银行申报的债权727049.65元，再减去案件执行费9821元，剩余执行款5240.83元。经核实，上塘公司实际已承担连带清偿责任总额为736870.65元（727049.65元+9821元）。另查，上塘公司因本案诉讼，于2020年6月2日与广东大同（珠海）律师事务所签订委托合同，并为此支付律师费33000元。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。上塘公司与龙忠冠于2016年7月2日签订的中山市商品房买卖合同（适用于商品房销售）及附件为双方真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规等的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。根据另案生效判决[案号（2019）粤2071民初16357号]已查明的事实及龙忠冠的陈述可知，龙忠冠以商业贷款方式支付购房款748000元，因龙忠冠未按期足额还款，导致作为保证人的上塘公司就前述银行贷款承担连带保证责任。且龙忠冠明确表示其无能力一次性还款。据此，上塘公司依据涉案合同约定主张解除《中山市商品房买卖合同》及附件，理据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，本院对上塘公司要求龙忠冠协助办理注销涉案商品房网上备案及销售登记备案手续、返还发票的诉讼请求予以支持。但同时，合同解除，上塘公司也应退回购房款给龙忠冠。关于上塘公司要求龙忠冠支付代偿款、违约金及利息的问题。因龙忠冠未按期足额清偿购房贷款的行为已构成违约，且涉案合同已解除，根据涉案合同约定及《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，龙忠冠需承担违约责任，上塘公司主张龙忠冠支付违约金320727.30元（1069091元×30%），理据充分，本院予以支持。根据涉案合同约定，违约金、代偿款及出卖人的损失，出卖人可从应退买受人购房款中扣除。上塘公司已实际收取购房款1069091元（首付款321091元＋贷款748000元），另其确认因（2020）粤2071执2401号案已实际承担连带清偿责任的总额为736870.65元。经核算，上塘公司应退还的购房款足以抵扣上塘公司已支付的代偿款736870.65元以及龙忠冠应支付的违约金320727.30元，故龙忠冠无需另行支付。至于上塘公司主张龙忠冠支付执行款占用期间利息的问题。该利息属于因龙忠冠违约给上塘公司造成的损失。从违约金的性质看，除对违约行为有限度地体现惩罚性外，更多为实现对弥补守约方损失的补偿性。因本院已对上塘公司主张违约金320727.30元的诉求予以支持，违约金已足以弥补上塘公司就该执行款占用期间所造成的损失，故本院对其要求龙忠冠支付代偿款占用期间利息的主张不予支持。关于律师费的问题。上塘公司为本案诉讼而支付的律师费33000元由委托合同及律师费发票在案为凭。上述律师费因龙忠冠违约导致本案诉讼而产生，且涉案合同对因买受人违约需承担出卖人律师费有明确约定，故上塘公司的该项诉求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告中山市上塘房地产开发有限公司与被告龙忠冠于2016年7月2日签订的中山市商品房买卖合同（适用于商品房销售）及附件（合同条码********）；二、被告龙忠冠于本判决生效之日起七日内协助原告中山市上塘房地产开发有限公司办理注销中山市商品房买卖合同（适用于商品房销售）及附件（合同条码********）的商品房买卖合同登记备案手续；三、被告龙忠冠于本判决生效之日起七日内向原告中山市上塘房地产开发有限公司返还广东省增值税普通发票（发票号码：14529393、08978795）；四、被告龙忠冠于本判决生效之日起七日内向原告中山市上塘房地产开发有限公司支付因承担保证责任而代偿还的执行款项736870.65元、违约金320727.30元、律师费33000元，合计1090597.95元（该款从原告中山市上塘房地产开发有限公司应退还给被告龙忠冠的购房款1069091元中予以抵扣）；五、驳回原告中山市上塘房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24138元，减半收取12069元，诉讼保全费5000元，合计17069元（原告中山市上塘房地产开发有限公司已预交），由被告龙忠冠负担并于本判决生效之日起七日内径付原告中山市上塘房地产开发有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  刘敏娟二〇二〇年九月十五日书记员  罗李力黄慧珍