上海市崇明区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0151民初1627号原告：上海一盒科技有限公司，住所地上海市闸**。法定代表人：周树东。委托诉讼代理人：张明华,江苏高仁律师事务所律师。被告：上海欣斐创意服务有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：韩茹。委托诉讼代理人：朱正庆，上海华尊律师事务所律师。委托诉讼代理人：李碧思，上海华尊律师事务所律师。原告上海一盒科技有限公司(曾用名为上海紫琅信息科技有限公司，以下简称“一盒公司”)与被告上海欣斐创意服务有限公司(以下简称“欣斐公司”)定金合同纠纷一案，本院于2020年3月6日立案，依法适用简易程序。后因案情复杂，于2020年7月2日转为普通程序，组成合议庭审理。本院分别于2020年4月8日、2020年6月18日、2020年8月12日对本案公开开庭进行了审理，原告一盒公司的委托诉讼代理人张明华，被告欣翡公司的委托诉讼代理人朱正庆、李碧思均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告返还人民币280285.29元，并支付以280285.29元为本金，按年利率6%，自2019年9月28日开始至实际给付之日止的利息；2.诉讼费用由被告负担。审理中，原告将诉请1变更为判令被告双倍返还定金560570.58元，并支付以280285.29元为本金，自2019年9月28日起至实际支付之日止，按照年利率6%计算的利息。事实与理由：2019年9月6日，原、被告签订了一份《客户租赁意向书》，租赁房屋地址位于上海市长乐路XXX弄XXX号，原告依约支付了一个月的租金及物业费280285.29元作为定金。另，双方约定2019年9月20日前订立租赁合同，但因被告提供的格式合同文本所约定的条款远超过了《客户租赁意向书》的范围，此意向书排除了原告的权利，加重了被告的责任。嗣后，经双方多次协商均未达成协议。原告遂于2019年9月24日向被告发函要求退还280285.29元，被告不仅不退还钱款，还要求原告承担三个月的租金作为违约金。原告为维护己方合法权益，遂涉讼。被告欣翡公司辩称，不同意原告之诉请，租赁合同未能签订之原因在于原告，被告没收原告交付的定金合理合法。本案中，被告为原告的入驻支付了较大成本，且系争房屋于2020年3月才由被告出租给他人，该房空置时间较长系原告原因所致。另，原告有段时间在系争房屋内堆放物品，且车辆也停放于系争房屋处。2019年9月21日被告已明确同意原告修改租赁合同条款，然原告未修改合同条款并不签订合同。故原告之损失系因其自身原因造成，应自行承担。庭审中，原告一盒公司向法庭陈述，一、被告在双方签订客户租赁意向书时即存在欺诈行为，具体表现如下：1.被告不具有出租资格。案涉房屋并非被告所有，其产权人为上海世纪出版社(以下简称：世纪出版社)，该出版社将案涉房屋出租给上海美术出版社(以下简称：美术出版社)，美术出版社又转租给被告。关于转租，美术出版社与被告之间没有明确约定，对此被告是无权利转租。被告提供的世纪出版社允许美术出版社转租之许可，无法说明被告当然获得转租之权利。另，被告是否履行了其与美术出版社的租赁合同以及是否有履约能力、美术出版社是否履行了其与世纪出版社的租赁合同以及是否有履约能力、上述两份房屋租赁合同的合同期限是否能够包含以及再包含到被告与原告的房屋租赁合同期限，均处于不可知状态；2.被告按照建筑面积1013.69平米计租，但案涉房屋产证面积显示建筑面积为870.62平方米，说明被告在签订意向书时多收了原告143.07平米的租金，即被告存在欺诈行为；3.被告在意向书中明确案涉房屋系“历史保护建筑”，并对房屋可容纳的人数作了限制。但经庭审查明，案涉房屋仅为“历史建筑”，被告故意以“历史保护建筑”为名渲染房屋价值，从而限制原告权利。显然，被告之做法具有欺骗性；4.意向书里的交付标准并未按时达到原告；5.意向书订立时，被告并未展示其具有出租资格之证据，此举亦影响原告对于意向书内容的判断。被告的欺诈行为之目的在于侵吞原告定金。二、从租赁合同之内容来看，其内容不合理、不合法之程度和范围远超意向书以及原告可预知之内容，且租赁合同之内容属于扩大己方权利、排除对方权利。以上足以说明，被告对于出租房屋毫无诚意，其目的在于侵吞原告定金。具体表现如下：1.房屋产证用途为住宅却约定不许用于居住目的；2.租赁合同的第四条第一款约定，合同签订当日支付相当于三个月的房屋租金及物业管理费的履约保证金，这超出了意向书的范围，亦超出了通常租房常理；3.租赁合同第四条第二款约定，拖欠租金按照逾期一天支付千分之五的滞纳金，此约定高出法律规定的五倍，属于违法性规定；4.租赁合同第五条第六款约定，逾期一天千分之五的滞纳金；5.租赁合同第七条第五款中称租赁物为“历史文物建筑”，且对房屋的装修提出了非常苛刻、近乎无法装修的要求；6.租赁合同第八条要求期满六个月前对是否续租作出决定，且在合同终止前六个月要求提供客户带看等工作，显属不合理；7.租赁合同第九条第三、五条约定，房屋内发生任何损坏、污染、火灾、盗窃等事件，首先排除甲方责任。在租赁期内，政府任何主管部门要求我方对装修提出任何整改要求，我方必须及时整改。这两条约定简直就是霸王条款；8.租赁合同第十一条第七款约定，房屋内的水、电或空气调节服务等设施停止工作发生故障，修理费用均由乙方承担。这条将出租人的义务推卸一干二净；9.租赁合同第十一条第十二款，对房屋提出六条限制性约定，但该房屋并非“历史保护建筑”；10.租赁合同第十一条第十三款约定有迹象线索单方撤离的行为及甲方有权拒绝乙方搬离物品的手段，简直是霸王条款；11.租赁合同第十二条第十二款之约定难以把握，且实际上是配合被告是三房东的地位，即原告不履行上位租赁合同仍可拿到原告租金，有违商业道德；12.租赁合同第十二条第二十款要求乙方自费购买租赁房屋的财产保险及险种，这条规定超出常人想象。出租人提供安全适租房屋应系出租人义务；13.租赁合同第十二条第十三款对于吸烟之规定过于苛刻。综上所述，被告本就无订立租赁合同之诚意，自订立意向书时之欺诈行为至租赁合同内容的霸王条款，均系使正常人签订该合同不具有可能性，故被告应承担无法订立合同之过错，应双倍返还定金。被告欣翡公司向法庭陈述，租赁合同最终无法缔约之原因在于原告，具体表现如下：一、意向书的签署原告是经过其法务审核的，被告也接受了原告的修改意见并对最终的签署意向书进行了修改。另，在意向书签署前，原告已委托设计师丈量了系争房屋。故不存在原告所述对于房屋计租面积1013.69平米不清楚及被告对房屋面积存在欺诈之情形。需要说明的是，被告于事先已口头告知原告房屋的实际建筑面积、公摊面积及计租面积的构成，原告是了解案涉房屋计租面积并经实际测量之前提下与被告签署意向书的。基于上述情况，被告代理人更愿意相信，系原告可能未将该丈量尺寸及审核合同的细节告知原告代理人，而非原告代理人故意隐瞒该事实，进行虚假陈述；第二，租赁合同磋商过程中，原告也是经过其法务审核的，庭审中原告就合同条款提出的质疑已远超磋商过程中法务提出的修改意见。由此可见，原告法务审核不专业，这是原告自身责任；第三，在磋商过程中，被告完全本着诚信原则并积极推进租赁合同的签署。对于原告提出的修改意见，被告多次出具补充协议。尽管意向书签署的约定时间为2019年9月20日，当日未能签署合同，但被告也在当日归纳了原告法务审核的最终意见，并于2019年9月21日予以全部满足。相比之下，原告在2019年9月21日收到被告予以同意的补充协议后，以等待领导回复为由拖延时间，直至2019年9月22日下午经被告催促后方才重新审阅租赁合同，并提出修改意见。原告提出的修改意见中，既包括被告已同意或解释说明过的修改内容，也包括之前从未提出过的修改意见。尔后，原告又表示需等2019年9月23日股东开会讨论决定。被告于2019年9月23日发函告知最后缔约期限宽限至2019年9月25日后，原告为避免自身的违约被没收定金，遂于2019年9月24日单方面提出退回定金之要求，并表示退回定金后再决定是否合作。对于上述事实，经法庭询问后原告承认微信聊天记录的真实性，可见原告避重就轻，试图转移法庭审理焦点。综上，意向书的签署及租赁合同的磋商均系经过原告法务审核，审理中，原告提出的理由均系掩盖自身责任。被告认为，判断定金是否需要返还，不在于原告在庭审中提出的被告有无出租权、案涉房屋属于优秀历史保护建筑与否等。根据原告认可真实性的聊天记录所指向的事实，可以看出，被告为了促成缔约在原告的修改意见、缔约时间等方面一再让步，但原告因自身原因不愿承租而导致无法缔约，并进而造成被告房屋缔约期限的损失。需要指出的是，定金的没收远不足以弥补被告的实际损失。在订立意向书时，原告提出交付时需修复墙面、底板及安装空调，故被告为达到原告的交付要求支出别墅修复工程项目款155776元、别墅空调工程项目款234807元，合计390583元。另，原告自身实际占用案涉房屋一月有余(2019年9月10日至2019年10月10日)，原告为此应支付房屋占有使用费263965元，原告的违约行为致使案涉房屋空置长达6个月。为此，被告保留进一步要求原告赔偿损失的权利。基于上述陈述，被告请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理查明：2019年9月6日，原告(承租方)与被告(租赁方)订立《客户租赁意向书》。该意向书中载明，“方案区域(方案位于长乐路XXX弄XXX号别墅)；起租期及时长(起租日：2019年9月26日；签约年限：2+3年)；租金及递增(租金前两年固定为8.4元/平米/天……)；物业管理费(项目物业管理费用为21元/平/月)；装修免租期(装修期：2019年9月26日-2019年10月31日，在此期间承租方无需缴纳租金，但在此期间产生的物业费、水、电、垃圾清运费等由承租方自行承担)；交付标准(交付：墙面修复、底板修复、空调)；付款方式(押三付二，双方将按照本协议约定签订正式的《租赁合同》，承租方为表示预定与诚意，应于2019年9月6日签订意向协议，于签订意向协议后，1个工作日向出租方支付相当于1个月的租金及物业费280285.29元的定金，同时双方约定于2019年9月29日前签订正式的《租赁合同》，若因出租方不租给承租方，则出租方在10个工作日内退还承租方支付的定金；如因承租方原因导致未达成协议，则承租方所支付的定金不予退还；在签订正式《租赁合同》后，2019年9月25日前，承租方向出租方支付剩余租赁押金和2个月的租金及相应物业管理费)；其他(因该别墅为历史保护建筑，为对别墅起到保护作用，双方约定承租方在该物业内办公人数不超过60个；否则，甲方有权单方面解除租赁合同，并没收乙方押金……)；本协议书1日内有效”，该协议书首页右上方载明“一切以最终合同为准。”2019年9月6日，原告通过招商银行网银支付方式向被告支付280285.29元，该笔转账摘要栏注明“房屋租赁定金”。另查明，双方订立《客户租赁意向书》及原告支付280285.29元定金后，被告提供草拟的《房屋租赁合同》供双方签订。合同第三条第一款载明，该房屋的租赁期限自2019年9月26日起至2021年9月25日止；合同第四条第一款载明，乙方于本合同签订当日向甲方支付相当于三个月的房屋租金及物业管理费的履约保证金……；合同第四条第二款载明，若乙方在上述期限内未能按时支付全部保证金，自拖欠之日起至该房屋交付之日止，每逾期一天，乙方需额外支付相当于逾期支付金额千分之五的滞纳金，若乙方自本合同签订之日起十日内仍未足额缴纳上述保证金及相关滞纳金，甲方有权单方终止本合同；合同第五条第六款载明，第五条所涉及的所有款项每逾期一天，乙方需额外支付相当于逾期支付金额千分之五的滞纳金；合同第十条第三款载明，当房屋发生任何损坏、污染、火灾、盗窃等事件时，乙方应立即通知甲方，甲方将配合乙方尽量减少双方损失，但并不表明甲方需承担因此造成的责任。合同第十条第五款载明，在租赁期内，政府任何主管部门要求乙方对该房屋的装修提出任何整改要求，乙方应根据政府部门的要求及时整改，并承担相应的费用。合同第十一条第一款载明，甲方有权要求乙方按期交付租金及其他各项费用。如果乙方拖欠租金或其他费用超过2个工作日，甲方可以向乙方发出催款通知，若乙方在收到通知5个工作日内仍未付清欠款，甲方可以向乙方在此发出催款通知或告知乙方已违约，甲方可单方解除本合同，乙方同意甲方不予退还租赁保证金。甲方有权在此过程中，采取停水、停电、中断通信及物业服务等措施。乙方同意，断水断电期间乙方应付租金及物业管理费甲方不予以减免，因断水断电造成乙方的任何损失，由乙方自行承担，与甲方无关。合同第十一条第七款载明，若该房屋的水、电或空气调节服务停止供应或该物业的任何公共设施因故障停止运作，甲方有义务尽快修复，乙方需承担相关修复费用……合同第十一条第十款载明，甲方保留制定、引进、采用、废除任何其认为经营和维持该物业作为一流综合办公场所所必要的《物业管理规定》中的一切管理规章制度的权利；合同第十一条第十二款载明，因承租房屋系历史保护建筑，乙方不得在承租房屋进行下列事项，否则一经发现，甲方有权立刻解除本合同，并要求乙方赔偿因此造成的甲方的全部损失：(1)饲养宠物或容留雇员或访客的宠物进入(包括但不限于宠物的狗、猫、观赏鱼……合同第十一条第十三款载明，双方确认，乙方拖欠租金且同时出现如下情形：单方提前终止合同、有迹象显示单方搬离承租房屋等违约行为的，甲方有权采取拒绝乙方将其在承租房屋中的物品搬离等手段。同时，在甲方付清租金的通知发出后5日内仍未支付的，视为乙方已放弃该承租房屋及屋内物品、设施，甲方可将房屋收回，并有权对屋内物品、设施予以处分以抵作租赁费用；合同第十二条第二十款载明，乙方必须自付费用购买商业保险……；合同第十二条第二十一款载明，甲方租赁物业房地产权证编号为沪房地静字(2016)第005799号，土地用途为宣传，新闻出版用地，物业用途为办公，乙方对上述情况已了解知悉。合同第十三条第一款载明，在租赁期间，乙方有下列行为之一者，甲方有权单方面提前5个工作日书面通知乙方终止合同，收回该房屋，视为乙方实质违约。甲方有权没收乙方租赁保证金，乙方还应向甲方按第一年月租金的三倍支付违约金……2019年9月20日至2019年9月25日，原告员工杨智与被告员工王亚坤就租赁合同条款修改事宜通过微信方式进行磋商。磋商过程中，被告分别于2019年9月20日、21日向原告发送了由其草拟的补充协议两份。2019年9月23日，被告向原告发送催促《租赁合同》签订的通知函，函告原告逾期签订《租赁合同》的不利后果，并愿将《租赁合同》签订期限放宽至2019年9月25日。2019年9月24日，原告向被告发送通知函，函告被告要求被告返还定金280285.29元。2019年9月25日，原告员工杨智通过微信向被告员工王亚坤表示要终止协议并要求返还定金。2019年9月26日，被告致函原告表示愿将订立租赁合同日期放宽至2019年10月10日。又查明，位于上海市长乐路****的房屋不动产权人系世纪出版社，案涉房屋为其中1号房屋，建筑面积为870.62平方米。2020年1月19日，世纪出版社出具转租许可书，同意美术出版社在有效租赁期内作为实际使用人，并将房屋转租给第三人。上述事实，由原告提供的《客户租赁意向书》、转账付款凭证、《租赁合同》、《补充协议》、双方往来函件与被告提供的《独家中介委托书》、微信聊天记录及双方的举证、质证意见及庭审中的陈述予以证明。本院认为，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，在双方订立《客户租赁意向书》后，由被告草拟《租赁合同》以供双方签订。从被告提供的《租赁合同》内容及双方的磋商过程来看，诸如该合同第四条第二款“……每逾期一天，乙方需额外支付相当于逾期支付金千分之五的滞纳金……”、第九条第三款“当该房屋内发生任何损坏、污染、火宅、盗窃等事件……但并不表明甲方需承担因此造成的责任”、第十一条第一款“甲方”有权在此过程中，采取停水、停电、中断通信……因断水断电造成乙方的任何损失，由乙方自行承担，与甲方无关”、第十一条第十二款“因承租房屋系历史保护建筑，乙方不得在承租房屋进行下列事项，否则一经发现，甲方有权立刻解除本合同，并要求乙方赔偿因此造成甲方的全部损失：(1)饲养宠物或容留雇员或访客宠物……(2)住宿、过夜或容留他人住宿、过夜……”第十二条第二十款“乙方必须自费购买商业保险……”、第十三条第一款“在租赁期间……乙方还应向甲方按第一年月租赁的三倍支付违约金……”等限制条款都超过正常租赁合同，加重了承租人租赁义务，为承租人所无法预见且难以接受。尽管后续磋商过程中，被告对部分条款作出让步并修改，但诸如第十二条第二十款“乙方必须自费购买商业保险……”等条款仍远超一般承租方所应承受之租赁义务，难以为原告所接受，原告遂提出终止协议。对此，本院认为，相对于《租赁合同》而言，《客户租赁意向书》是本约订立之前先行订立的预约合同。订立预约合同之目的在于为后续在公平、诚信原则下继续磋商并为最终订立正式的、完备的本约创造条件。因此，如在后续磋商过程中，一方违反公平、诚信原则，否认预约中的已决条款，或者提出令对方无法接受的不合理条款，都构成违约，应当承担预约合同中的违约责任。本案中，双方基于各自利益的考虑，无法就超出《客户租赁意向书》的条款达成一致的意思表示，致使后续《租赁合同》无法订立，此系不可归责于双方的原因，不属于《客户租赁意向书》所指的违约情形。在此情况下《租赁合同》的未能签订成功，实质上系双方就合同条款不能协商一致的原因所致，故双方均未违反《客户租赁意向书》所约定的内容。故被告收取原告的定金应予退还，关于原告主张利息之诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、被告上海欣斐创意服务有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海一盒科技有限公司人民币280285.29元；二、驳回原告上海一盒科技有限公司其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费11008.6元，保全费1925元，合计12933.6元，由原告上海一盒科技有限公司负担5504.3元，由被告上海欣斐创意服务有限公司负担7429.3元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  黄新华人民陪审员  黄 飞人民陪审员  施玉兰二〇二〇年十二月二日法官 助理  蒋秉臣书 记 员  蒋秉臣附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。