广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终2409号上诉人（原审被告）：中山火炬开发区窈窕股份合作经济联合社，住所地广东省中山市。法定代表人：陈炳廉，该社社长。委托诉讼代理人：黄炳星，广东万**海天律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄彦斌，广东万**海天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙爱娟，女，1963年11月4日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：林少杰，广东翔宇律师事务所律师。上诉人中山火炬开发区窈窕股份合作经济联合社（以下简称窈窕经联社）因与被上诉人孙爱娟租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初20699号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人窈窕经联社上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回孙爱娟的诉讼请求。事实和理由：一、双方于2008年8月18日签订《窈窕学校租赁合同书》，约定孙爱娟向窈窕经联社承租××幼儿园作培养、教育幼儿基地，期限自2009年1月1日起至2018年8月15日止，由孙爱娟向窈窕经联社交纳押金1万元。合同签订后，窈窕经联社将幼儿园交给孙爱娟使用。合同期满后，窈窕经联社按火炬开发区相关规定，将涉案幼儿园场地对外公开招标，孙爱娟未中标，已将幼儿园场地交还窈窕经联社。但孙爱娟至今仍未将其名下的《民办非企业单位登记证书》及《民办学校办学许可证》的地址迁出××。中山市教育与体育局明确规定，同一地址不能同时设立两个不同的幼儿园。孙爱娟不将其名下的幼儿园证件地址迁出，未全面履行双方租赁合同约定，其退还押金的请求应予驳回。窈窕经联社有权留置租赁物面积差异的租金55428元，待孙爱娟将该两证件地址迁出后再支付。二、根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，合同期满后，孙爱娟归还租赁物应恢复至出租前的状态。涉案租赁物出租前原是学校，已有集体的办学许可证。出租给孙爱娟后，为配合其办证，窈窕经联社注销原集体办学许可证，由孙爱娟以涉案租赁物申办《民办学校办学许可证》及《民办非企业单位登记证书》。合同期满后，孙爱娟迁出将涉案租赁物交还窈窕经联社时，应同时将该两证件迁出，恢复租赁前的现状。涉案租赁合同第十条也有此约定。三、一审判决认定窈窕经联社退还孙爱娟交纳的押金不符合法律规定。孙爱娟交纳押金是为保证全面履行合同义务，现孙爱娟未依约将上述两证件迁出涉案租赁物地址，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，窈窕经联社享有先履行抗辩权，有权拒绝向孙爱娟退还押金及租金。被上诉人孙爱娟答辩称：一、涉案租赁合同约定合同期满后，窈窕经联社将孙爱娟交纳的1万元押金退回孙爱娟。涉案租赁合同已于2018年8月15日履行期满，孙爱娟未拖欠窈窕经联社租金、水电费，符合合同约定退回押金的条件。二、窈窕经联社于2018年8月21日起诉孙爱娟，提起涉案幼儿园《民办学校办学许可证》物权所有权诉讼。一审法院于2018年10月26日作出（2018）粤2071民初17473号民事判决，驳回窈窕经联社的诉讼请求，窈窕经联社不服提起上诉。中山市中级人民法院审理后作出（2019）粤20民终488号民事裁定，驳回窈窕经联社起诉，告知其向行政机关申请解决。窈窕经联社之后未向行政机关申请解决该物权争议，但又不声明放弃或撤回该争议。三、在2018年8月15日租赁合同期满时，孙爱娟已与涉案租赁物下一手经营者梁彤烈至中山市教育与体育局办理《民办学校办学许可证》的物权变动和登记地址迁移手续，但窈窕经联社却于2018年8月21日向一审法院起诉，并告知中山市教育与体育局，阻却孙爱娟办理上述手续。故《民办学校办学许可证》至今未能迁移，是窈窕经联社故意导致，并造成孙爱娟巨大经济损失，窈窕经联社从2018年至今仍在利用《民办学校办学许可证》经营牟利。四、窈窕经联社自2018年8月18日起至2018年8月15日期间，共多收取孙爱娟租赁55428元，该多收的租金与《民办学校办学许可证》争议无关，窈窕经联社应立即退还。综上所述，一审判决正确，应予维持。孙爱娟向一审法院起诉请求：一、窈窕经联社退还租赁合同期满的押金1万元给孙爱娟，并从2018年8月15日期满终止之日起支付至判决规定给付之日止，按年利率6%向孙爱娟支付利息；二、窈窕经联社将在租赁合同期间多计算租赁面积，多收取的租金共55428元退还给孙爱娟，并且支付占用孙爱娟资金期间的利息，自2018年8月15日租赁合同期满终止之日起至判决规定给付之日止，按年利率6%支付。一审法院认定事实：孙爱娟于2006年8月18日与窈窕经联社签订租赁合同，约定租赁窈窕经联社位于中山市×××××××作为经营中山市火炬开发区×××××（以下简称窈窕幼儿园）的场地，并交纳租赁押金1万元。2008年8月18日，双方重新签订租赁合同，约定租赁期限自2009年1月1日至2018年8月15日，之前缴纳的押金延续使用。押金期满退回给孙爱娟，中途不退押金。承包期满，幼儿园所有权包括办园一切证件理顺关系归还窈窕经联社所有，孙爱娟无异议。2018年8月15日，双方未再续约，孙爱娟已向窈窕经联社移交了场地。2015年1月1日至2018年8月15日，根据租金缴纳面积与实际面积差异统计，孙爱娟多缴纳租金55428元。经孙爱娟申请，窈窕经联社迄今未向其退回押金及多缴纳租金，孙爱娟遂提起本案诉讼。一审另查：窈窕幼儿园的民办学校办学许可证（校长为孙爱娟）的地址及民办非企业单位登记证书（法定代表人为孙爱娟）的住所地仍在中山市火炬开发区×××××××即涉案租赁地址，现未迁出。一审法院认为：本案系租赁合同纠纷。孙爱娟与窈窕经联社签订的租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应恪守履行。现租赁期限已届满，孙爱娟已交还涉案租赁场地，其多交的租金55428元窈窕经联社应当退还。关于押金1万元问题，租赁合同亦约定期满退还，未约定存在暂扣押金的情形，因此对于孙爱娟要求退还1万元押金的诉讼请求，亦予以支持。关于孙爱娟主张的上述多交租金55428元及押金1万元在被窈窕经联社占用期间的利息问题，认定属于孙爱娟的损失，其主张以上述费用为基数，按年利率6%计算并无不当，但计算的时间应从期满的次日即2018年8月16日起至上述费用实际返还之日止。综上，孙爱娟的诉讼请求，理据充分，予以支持。故依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条规定，判决：一、窈窕经联社于判决发生法律效力之日起三日内向孙爱娟返还押金1万元并支付资金占用期间的利息（利息计算方式：以1万元为基数，自2018年8月16日起至本判决指定的履行期限届满之日止，按年利率6%计算）；二、窈窕经联社于判决发生法律效力之日起三日内向孙爱娟返还多支付的租金55428元并支付资金占用期间的利息（利息计算方式：以55428元为基数，自2018年8月16日起至本判决指定的履行期限届满之日止，按年利率6%计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1436元，由窈窕经联社负担。本院二审期间，窈窕经联社、孙爱娟均未向本院提交新证据。本院经审理查明：一审判决认定的事实清楚，且双方当事人对此均无异议，本院予以确认。本院认为，根据已查明的事实，孙爱娟向窈窕经联社多缴纳了租金55428元，且窈窕经联社对此亦予以认可，本院予以确认。因该多收的租金55428元，与涉案《民办学校办学许可证》《民办非企业单位登记证书》地址的迁出及该两证的撤销无关，依法窈窕经联社应将多收取孙爱娟的租金55428元予以返还，并应承担资金占用期间的利息。对于孙爱娟向窈窕经联社交纳的租赁押金1万元，虽然合同约定期满退还，但因双方就孙爱娟是否应将民办学校办学许可证及民办非企业单位登记证书地址迁移，以及是否应将民办学校办学许可证及民办非企业单位登记证书撤销问题发生的争议尚未解决，窈窕经联社有权不向孙爱娟返还该租赁押金。孙爱娟要求窈窕经联社返还其租赁押金1万元及资金占用期间的利息，本院不予支持。综上所述，上诉人窈窕经联社的上诉请求部分成立，本院对其该部分上诉请求予以支持。一审判决认定事实清楚，但其适用法律部分错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初20699号民事判决第二项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初20699号民事判决第一项；三、驳回孙爱娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1436元，中山火炬开发区窈窕股份合作经济联合社负担1156元，孙爱娟负担280元；二审案件受理费1436元，中山火炬开发区窈窕股份合作经济联合社负担1156元，孙爱娟负担280元。本判决为终审判决。审判长 焦 凤 迎审判员 谢 劲 东审判员 章 文 佳二〇二〇年七月十六日书记员 勾华吴歌