上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初5034号原告：上海启源资产经营管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：华振，总经理。委托诉讼代理人：於莉蔚，上海磊天律师事务所律师。委托诉讼代理人：李莉，上海磊天律师事务所律师。被告：上海帛荣实业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：尹宝泉。被告：尹宝泉，男，1978年1月18日生，汉族，住黑龙江省北安市。被告：蔡金荣，男，1978年1月14日生，汉族，住福建省。被告：林安，男，1982年10月13日出，汉族，住安徽省寿县。被告：刘兵，男，1965年3月1日生，汉族，住安徽省。被告：荣先涛，男，1987年10月8日出生，住安徽省。被告：徐欢，汉族，住安徽省。被告：魏光，男，1982年8月25日出生，汉族，住安徽省。原告上海启源资产经营管理有限公司诉被告上海帛荣实业有限公司(以下简称“帛荣公司”)、尹宝泉、蔡金荣、林安、刘兵、荣先涛、徐欢、魏光房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用简易程序审理，后将本案转为适用普通程序独任审理。因无法通过邮寄或直接方式向被告帛荣公司、尹宝泉、刘兵送达诉状副本及开庭传票等诉讼材料，本院遂采公告送达，并于2020年9月21日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李莉、被告蔡金荣、林安、刘兵、荣先涛、徐欢、魏光到庭参加诉讼。被告帛荣公司、尹宝泉经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告帛荣公司于2017年1月10日签订的《房屋租赁合同》于2019年3月5日解除；2.判令被告帛荣公司向原告支付自2019年3月10日起至2019年12月31日止的占有使用费人民币(下同)1,318,041.10元(合同中约定了逾期占用房屋按照三倍租金标准计付使用费，原告自愿调整为按1.5倍计算，计算方式为：每半年租金标准585,000元×2×1.5=1,755,000元；2019年3月10日至2019年12月31日共计297天，1,755,000元÷365天×297天=1,428,041.10元，再减去被告方已付的110,000元)；3.判令被告帛荣公司向原告支付自2019年3月10日起至2019年12月31日止的物业费36,500元(按照每月3,750元的标准计算得出)；4.判令被告帛荣公司向原告支付逾期支付租金的违约金53,977.62元(合同约定的计算标准为日千分之五，原告自愿按日千分之一计算)；5.判令被告帛荣公司向原告支付违约金292,500元(金额相当于三个月租金)；6.判令原告有权没收被告帛荣公司所付履约保证金180,000元；7.判令被告帛荣公司向原告赔偿律师费损失56,000元；8.判令被告尹宝泉、蔡金荣、林安、刘兵、荣先涛、徐欢、魏光对被告帛荣公司的上述付款义务承担连带清偿责任。事实和理由：2017年1月10日，原告与被告帛荣公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：被告帛荣公司承租原告位于本市松江区庙前街XXX号一层局部建筑面积约750平方米的房屋(以下简称“涉案房屋”)，租期自2017年3月10日至2024年4月9日，合同另对租金、物业费支付、违约责任等进行了约定。2018年3月26日，被告蔡金荣、林安、刘兵承诺就上述租赁合同项下的所有义务(包括但不限于支付租金、物业费、水电费、违约金、滞纳金、律师费等)承担连带保证责任，保证期间为主债务履行期限届满之日起两年。按照租赁合同之约定，2018年9月10日至2019年3月9日期间的租金53万元应于2018年8月25日前付清,但被告帛荣公司直到2019月8月8日才付清，后续仅支付过少量的使用费。原告多次向被告帛荣公司催讨上述费用，被告帛荣公司作为承诺人，被告林安、刘兵作为保证人于2019年1月14日出具还款承诺书，承诺于2019年2月26日之前归还12万元，若逾期未归还的,则被告帛荣公司确认于2019年3月1日正式解除《房屋租赁合同》，且被告帛荣公司承诺按照全部欠款金额的日千分之三向原告支付违约金，并承担原告因此发生诉讼而产生的律师费、诉讼费等。但还款承诺书签订后，被告帛荣公司仅于2019年2月26日前支付了5万元。2019年3月4日，原告向被告帛荣公司、被告蔡金荣、林安、刘兵发出通知书，告知《房屋租赁合同》于被告帛荣公司收到通知书之日解除，并要求被告帛荣公司、被告蔡金荣、林安、刘兵返还涉案房屋、支付租金、物业费、水电费及违约金等。被告帛荣公司及被告蔡金荣、林安、刘兵于2019年3月5日签收了该通知书。2019年5月6日，被告荣先涛、徐欢、魏光作为保证人与原告签订了《协议书》一份，约定该三人承诺及时支付租赁合同项下的欠款，并就原告与被告帛荣公司签订的《房屋租赁合同》自愿承担保证责任，保证范围包括但不限于租金、物业、水电费、欠款本金、利息、违约金、律师费、诉讼费等。2019年12月31日，原告已自行收回涉案房屋。另,被告帛荣公司系一人公司，股东为被告尹宝泉，按照公司法之规定,被告尹宝泉应当就被告帛荣公司的债务承担连带清偿责任。综上,为维护自身权益，原告遂提起本案诉讼，望判如所请。被告蔡金荣辩称，不同意原告的诉请。理由：1、2018年3月26日其在合同落款页签完字后，就将涉案场所交给被告林安、刘兵经营，此前虽是其在经营，但从未欠付费用。2、2019年5月6日，原告与被告林安、刘兵、荣先涛、徐欢、魏光重新签订了协议书，其对此并不知情，其所作保证也不能无期限，既然原告已与前述被告重签了协议，且其并未参与，故已无需承担连带清偿责任。3、2019年1月11日被告林安、刘兵出具保证书，是基于二人系实际使用人，但与其无关。当月14日的还款承诺书上也没有其签名，故不应承担付款责任。4、2019年9月，原告就曾就涉案纠纷诉至法院，当时原告主张截至2019年9月2日的房租，且诉状上写明就截至2019年3月8日的房租已于2019年8月8日全部付清。现本案中原告要求算至2019年12月31日的使用费是不合理的。被告林安辩称：不同意原告的诉请，理由：其已经退出，原告对此也知情，被告荣先涛、徐欢、魏光签的合同其都不知情。被告刘兵辩称，部分同意原告的诉请。就诉请一，合同解除日期应为2019年9月2日，理由：一则，原告前后两次起诉表述不一，前次起诉主张使用费至2019年9月2日；二则，原告于2019年8月贴出公告，要强制收回房屋，明显不合理。就诉请二，只同意支付截至2019年9月2日的使用费，且计算标准应当参照合同约定的租金标准，而非1.5倍。就诉请三，只同意支付截至2019年9月2日的物业费，此后被告已停止经营，不应再付物业费。至于计算标准，应按照合同约定。就诉请四，不同意。理由：双方曾于2019年3月4日签过一份协议，载明若被告能经营至2019年12月31日但却未按时付租的话，才支付违约金。但本案中，原告并未让被告经营到年底，故不应支付违约金。对原告所列的违约金计算表亦不认可，虽然每次付租未足额，但毕竟付了一部分，不应算违约金。就诉请五、六，均不同意。租期未到原告就强行收回房屋，系原告违约，不但不能没收保证金，还应赔偿其装修费用损失。就诉请七、八，也不同意，原告擅自收回租赁物构成违约，无权要求其承担保证责任。被告荣先涛辩称，不同意原告的诉请。理由：2019年5月6日其与原告所签协议书上写明，若截至2019年5月31日不支付30万元，2019年6月1日就撤出经营。故此，其仅认可在30万元范围内承担责任。被告徐欢辩称，不同意原告的诉请。理由：1、2019年5月其才进场进行合作经营，此前的债务与其无关。2.其和被告荣先涛、魏光与原告签订的协议仅涉及30万元，故只在该范围内承担责任。3.其只是管理经营，且原告干涉其经营管理导致经营损失。被告魏光辩称，不同意原告的诉请。理由：其与被告荣先涛签署过30万元的协议书，对其他合同均不知情，且该30万元其已让被告徐欢支付给了原告，故不应承担原告主张的担保责任。被告帛荣公司、尹宝泉未作答辩，也未向本院提供证据。本院经审理认定事实如下：上海市松江区庙前街XXX号房屋，总层数二层，建筑面积4,006.04平方米，登记的权利人系案外人上海松江商业发展有限公司(以下简称“松江商发公司”)。案外人上海启源农贸市场经营管理有限公司(以下简称“启源农贸公司”)向松江商发公司承租了该房屋一层、建筑面积1,474.05平方米之房屋，双方签订有《房屋租赁合同》，约定租期为2014年1月10日至2024年4月9日。后启源农贸公司又其将所租之房屋出租给原告，并同意转租。2017年1月10日，原告(出租方、甲方)与被告帛荣公司(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将庙前街XXX号一层局部、建筑面积约为750平方米的房屋出租给乙方作餐饮、轻纺、百货之用。租期为2017年3月10日至2024年4月9日。首期年租金为106万元，合同期内租金每两年在上年度租金基数上递增10%，具体付款明细表在合同第四条中列明。其中，2019年3月10日至2019年9月9日期间的租金为58.5万元，物业费为2.25万元，付款日期均为2019年1月10日；2019年9月10日至2020年3月9日期间的租金为58.5万元、物业费为2.25万元，付款日期为2019年8月25日；2020年3月10日至2020年9月9日期间的租金为58.5万元，物业费为2.25万元，付款日期为2020年1月10日；2020年9月10日至2021年3月9日的租金为58.5万元，物业费为2.25万元。租金先付后用，租金每半年一付，每期需提前半个月支付；物业费支付方式与租金一致。如乙方逾期支付租金的，每逾期一日，应按应付未付租金金额的0.5%向甲方支付违约金。物业费由乙方承担，乙方必须提前15天支付下一期物业费，逾期支付的，甲方有权解除合同，没收保证金并要求乙方赔偿损失。合同签订时，乙方须向甲方支付18万元作为履约保证金。该履约保证金由甲方保管至租赁期满后30天。本合同履行期间，若乙方违反合同约定，欠缴本合同第四至六条约定的费用，给甲方造成经济损失，甲方有权直接扣除部分或全部保证金，或代乙方履行缴费义务，履约保证金不足时，甲方有权解除本合同。租赁期满后30天内，在乙方结清各项应缴费用的前提下，甲方将剩余的履约保证金无息退还乙方。除甲方同意乙方继续租赁该房屋外，乙方应在本合同的租期届满后或本合同终止后的3天内将房屋及附属设施归还给甲方，未经甲方同意逾期返还的，每逾期一天，乙方应按日租金的三倍支付房屋占有使用费给甲方。逾期超过7天后，乙方承诺自动放弃该房屋内的所有物品的所有权，甲方有权自主处理，乙方须补偿甲方处置所实际产生的费用。乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，立即收回该房屋，且有权没收保证金，同时，乙方还应支付相当于三个月租金的违约金给甲方，若违约金不足以弥补由此给甲方造成的损失，乙方还应负责赔偿：……；6.乙方逾期支付租金达15天的；……。合同另对其他相关事宜作出了约定。2018年3月26日，被告林安、刘兵、蔡金荣作为保证人在上述合同落款页签字，保证内容为：“本人承诺就上述房租赁合同项下的所有义务包括但不限于支付租金、物业费、水电费、违约金、滞纳金、律师费等承担连带责任。保证期间为主债务履行期限届满之日起2年。”2019年1月11日，被告林安、刘兵出具《保证书》，载明：“今有帛荣实业有限公司，因资金周转困难，保证2019.2.28付清，如不付清，请启源公司于当时把庙前街XXX号美食城门锁掉，望启源华总给予照顾。谢谢华总！”2019年1月14日，被告帛荣公司作为承诺人向原告出具《还款承诺书》，载明其确认尚欠原告2018年9月10日起至2019年3月9日期间的部分租金合计12万元，承诺于2019年2月26日前归还。若逾期未还，则其确认于2019年3月1日正式解除租赁合同，且承诺按照全部欠款金额的日千分之三向原告支付违约金，并承担原告因此发生诉讼而产生的律师费、诉讼费等。同时，被告林安、刘兵作为保证人在该还款承诺书上签字，表示就上述帛荣公司的付款义务承担保证责任，保证范围为欠款本金、利息、违约金、律师费、诉讼费等。保证期间为主债务履行期限届满之日起二年。2019年3月，原告向被告帛荣公司、蔡金荣、林安、刘兵发出《通知书》，载明原告依约行使合同解除权、限期返还房屋并结清费用等内容。被告蔡金荣、林安、刘兵于当月5日签收了该通知。庭审中，被告林安、刘兵对该份材料提出异议称，虽然其签收了该通知书，但同时原告又要求其签署了一份承诺书，在此情况下，就不能认定合同于当天解除，否则即与常理不符。2019年5月6日，原告(甲方)与被告刘兵、荣先涛、徐欢、魏光(乙方)签订《协议书》，载明就帛荣公司所签《房屋租赁合同》，截至2019年12月31日帛荣公司尚欠原告租金、物业费等费用1,033,650元。经甲乙双方协商，达成如下协议：一、本协议签订之日起至2019年5月31日止，乙方确保归还甲方欠款30万元。如到期未归还或归还金额达不到30万元，乙方承诺于2019年6月1日向甲方返还租赁房屋，且乙方承诺即使支付租赁合同项下的欠款以及缓冲期所产生的包括但不限于房屋使用费、物业费、水电费等费用，且不再向甲方提出任何补偿要求。乙方(包括但不限于上海岙帝餐饮管理有限公司)与他人签订的租赁合同及争议解决由乙方自行解决，与甲方无关。二、本协议签订之日起乙方确保按月支付水电费，如逾期未交甲方可采取停止水电供应措施。三、本协议签订之日起至2019年12月10日止，乙方确保所有收获交至甲方，且在2019年12月10日前付清欠款733,650元。如逾期不付或未付清的，乙方于2019年12月31日向甲方返还租赁房屋，且负责所有商户及上海岙帝餐饮管理有限公司营业执照等相关证照的注销手续办理。四，乙方按约定期限付清欠款及缓冲期应支付的租金、物业费等费用的，甲方于2020年1月1日与乙方另行签订坐落于上海市松江区庙前街XXX号一层局部房屋租赁合同。五、乙方四人就帛荣公司与原告2017年1月10日签订的《房屋租赁合同》及本协议约定自愿承担保证责任，保证范围包括但不限于租金、物业、水电费、欠款本金、利息、违约金、律师费、诉讼费等。保证期间为主债务履行期限届满之日起二年。另查明，被告帛荣公司系一人公司，股东为被告尹宝泉。审理中，原告提供《聘请律师合同》、发票及银行回单各一份，以证明其为本案诉讼花费律师费56,000元。审理中，被告林安为证明其主张，提供了如下证据：1.2019年3月5日承诺书，证明：一则，租赁双方已将租期合意至2019年12月31日，故即使原告送达了解约通知，合同也并未解除，何况若合同已于2019年3月5日解除的话，原告为何还要要被告出具该承诺书；二则，承诺书出具后，原告于2019年11月就起诉了帛荣公司，显属违约。2.股份合作协议书、股份转让金协议各1份，证明被告被告林安、刘兵合作经营被告帛荣公司。3.付款凭据9张，证明向原告付款的情况。经质证，原告认为，承诺书仅是被告单方承诺；对证据2的真实性无法确认，关联性不认可。对证据3的真实性认可，所涉款项在计算诉请时已扣除。审理中，被告魏光为证明其主张，提供《庙前街美食城合同》一份，显示甲方为其与被告荣先涛，乙方为被告徐欢，内容为“关于庙前街XXX号美食城魏光、荣先涛两人的股份转让给徐欢。从7月2号以后所有的债务由徐欢一个人负责，与魏光、荣先涛两人无关”。经质证，原告对此表示真实性无法确认。被告蔡金荣称未看到过，也与其无关。被告林安称对此不知情，不发表意见。被告刘兵对真实性认可，但认为内容不合法不合理。被告荣先涛对此无异议。被告徐欢对真实性无异议，但认为责任应由签约的三人共担。审理中，经询问，被告刘兵表示，其就答辩时所提装修损失赔偿问题，本案中不提反诉。上述事实，有上海市不动产登记薄、《房屋租赁合同》、手书保证、《保证书》《还款承诺书》《通知书》《协议书》、档案机读材料及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，合法之债受法律保护。就原告主张的第一项诉请，因承租方未按约支付租金，原告有权依约行使合同解除权，根据在案证据，原告要求确认其与被告帛荣公司所签《房屋租赁合同》于2019年3月5日解除，于法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。就原告主张的使用费及物业费，因与约定相符且于法不悖，本院予以支持，但就使用费，考虑到从被告林安提交的2019年3月5日承诺书等事实来看，原告对被告迟延返还房屋表达出一定的容忍态度，故本院将使用费的计算标准由原告主张的租金标准之1.5倍调整为单倍计算。就原告主张的违约金292,500元及没收履约保证金18万元的诉请，因有合同依据且于法不悖，本院亦予以支持。至于律师费的诉请，因均由合同依据，金额也无不妥，本院亦予以支持。但原告主张的逾期付款违约金，本院不再予以支持，理由有二：一是对同一违约行为原则上不作多重评价，二则在原告并未举证证明其具体损失金额的情况下，前述违约金及没收保证金之诉请本院已支持，本院认为已足以弥补原告的损失并已体现出一定的惩罚性，故本院该该项诉请不再予以支持。至于原告主张被告尹宝泉、蔡金荣、林安、刘兵、荣先涛、徐欢、魏光对被告帛荣公司的涉案付款义务承担连带清偿责任，均有事实和法律依据，本院予以支持。其中，被告尹宝泉作为被告帛荣公司的唯一股东，未能举证证明二者之间财产独立，不存在混同，故应对被告帛荣公司的付款义务承担相应连带责任。被告帛荣公司、尹宝泉经本院合法传唤未到庭参加诉讼，由此产生的法律后果，应由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海启源资产经营管理有限公司与被告上海帛荣实业有限公司于2017年1月10日签订的《房屋租赁合同》于2019年3月5日解除；二、被告上海帛荣实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海启源资产经营管理有限公司2019年3月10日起至2019年12月31日止的房屋使用费842,027.40元；三、被告上海帛荣实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海启源资产经营管理有限公司2019年3月10日起至2019年12月31日止的物业费36,500元；四、被告上海帛荣实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海启源资产经营管理有限公司违约金292,500元；五、被告上海帛荣实业有限公司向原告上海启源资产经营管理有限公司所付的履约保证金180,000元不予退还；六、被告上海帛荣实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海启源资产经营管理有限公司律师费56,000元；七、被告尹宝泉、蔡金荣、林安、刘兵、荣先涛、徐欢、魏光对被告上海帛荣实业有限公司在上述第二、三、四、六项中的付款义务承担连带清偿责任；八、驳回原告上海启源资产经营管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22,233元，公告费560元，合计诉讼费22,793元，由原告上海启源资产经营管理有限公司负担4,770元(已付)，由被告上海帛荣实业有限公司、尹宝泉、蔡金荣、林安、刘兵、荣先涛、徐欢、魏光负担18,023元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  姚洪涛二〇二〇年十月二十九日书记员  裴静娴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。三、《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。