河南省遂平县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1728民初1451号原告王琴，女，1980年5月13日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人马**健，河南豫尊律师事务所律师。委托诉讼代理人杨许蕾，河南豫尊律师事务所实习律师。被告河南省懿丰置地有限公司，住所地河南省郑州市金水区丰庆路**丰庆佳苑**楼****。法定代表人姚海莲，该公司总经理。委托诉讼代理人赵留柱，河南胜蓝律师事务所律师。委托诉讼代理人张伊宁，河南胜蓝律师事务所实习律师。原告王琴与被告河南省懿丰置地有限公司（以下简称懿丰公司）债务转移合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王琴的委托诉讼代理人马**健、杨许蕾，被告懿丰公司的委托诉讼代理人赵留柱、张伊宁到庭参加诉讼。因原、被告双方争议较大、案情复杂，本案转入普通程序进行审理。现已审理终结。原告王琴向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2、请求法院判决被告返还原告购房款968915元，并支付资金占用期间的利息（利息以968915元为基数，自2018年5月28日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），暂计算至起诉之日，利息86194.42元，本息共计1055109.42元；3、本案的诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告撤回解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求。事实和理由：原、被告于2018年5月28日签订了《商品房买卖合同》一份，合同编号为GF-2000-0171。合同约定被告将位于遂平县建设路中段懿丰假日广场小区的B座东2-25-B05号房售于原告，房价968915元，付款方式为一次性付款，交房日期为2019年5月31日前。2018年6月13日，被告为原告出具收据一份，证实收到原告购房全款968915元。之后，原告多次要求被告交房，被告以各种理由推脱。截止到起诉之日，被告仍未交付房屋，已经构成严重违约。为此，特向法院起诉，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告懿丰公司辩称：1、我公司同意解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，但是解除合同的理由与原告的不同。原、被告之间的商品房买卖关系不是普通购房者拿现金去向被告购买商品房的情况，而是原告参与了案外人河南亿诺投资担保有限公司（以下简称亿诺公司）的高息非法集资。当时亿诺公司将部分资金以月息4分或者5分的利息借给了懿丰公司，后因懿丰公司无力向亿诺公司清偿借款，亿诺公司也无力向原告支付利息和本金，原、被告及亿诺公司三方经过协商，懿丰公司与亿诺公司签订一份《债务清偿协议》，确认懿丰公司一共向亿诺公司借款2.91亿元，然后由亿诺公司向懿丰公司提供集资人的名单和金额，由懿丰公司用以房抵债的方式与原告等众多集资户签订《商品房买卖合同》。当时懿丰公司已明确告知原告及亿诺公司，其所出售的商品房设定有抵押，但是原告及其他集资人仍愿意接受以房抵债。后由于市场及资金链的问题，懿丰公司不能按计划清偿债务，也就不能按计划解除对涉案房产的抵押，致使原、被告之间发生纠纷。2、经核查懿丰公司与亿诺公司的债务往来，发现懿丰公司与亿诺公司签订债务清偿协议时多计算6000多万元。清偿协议中懿丰公司与亿诺公司一共发生7笔借款，共计2.41亿元，当时错误的计算成了2.91亿元，多计算了5000万元，加上砍头息的1000多万元，不再计算高息应当返还的部分，也多计算了6000多万元。因涉嫌非法吸收公众存款，亿诺公司已被郑州市公安局立案侦查。在亿诺公司被认定为非法集资的情况下，这些协议都是无效的，懿丰公司只需要还本金。在签订债务清偿协议之前，懿丰公司已向亿诺公司支付了巨额高息，这些都应当被认定为是归还的本金。现懿丰公司已决定对亿诺公司提起诉讼，在懿丰公司起诉亿诺公司的判决结果作出之前，本案原、被告双方的以房抵债行为尚处于不确定状态。因此，在懿丰公司提供其起诉亿诺公司的手续后，本案应当中止审理。本院经审理认定事实如下：2015年11月19日，程百军（原告王琴的丈夫）与驻马店市星海置业有限公司在亿诺公司签订《借款合同》一份，约定驻马店市星海置业有限公司向程百军借款人民币100万元，借款月利率为15%，借款期限6个月，自2015年12月19日至2016年6月19日，亿诺公司为该笔借款提供连带责任保证。同日，驻马店市星海置业有限公司给程百军出具了《借据》、《收据》及《还款计划书》，作为上述《借款合同》的附件。该三份证据载明驻马店市星海置业有限公司收到了程百军借款100万元，并同意分六期向程百军偿还借款本息。同日，亿诺公司给程百军出具《担保函》，自愿为上述100万元借款承担连带保证责任。2016年5月20日，姚华民（乙方）与亿诺公司（甲方）签订《债务清偿协议书》一份，约定：鉴于债务人姚华民出面为其旗下企业自2014年9月8日至2015年1月16日期间分十一笔向亿诺公司借款共计2.91亿元，亿诺公司以李绘霞、尉辉、河南多亚实业有限公司、张青军等自然人或企业法人的名义向姚华民旗下企业支付所借款项，详情如下：……。双方经过友好协商，根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规，就双方债权债务、项目运作经营、股权转让及其他一切权利义务达成协议如下：一、……。二、……。三、……。四、综合以上原则，经双方财务人员认真核对财务凭证及实际往来，截止本协议签订之日减去上述变价抵偿的债务和相互冲抵的债权债务，下余1.2亿元（大写壹亿贰仟万元整）为姚华民旗下企业目前实际拖欠亿诺公司债务（附姚华民及其旗下公司借亿诺和禹州款项明细表）。上述欠款双方同意以懿丰公司开发的遂平县懿丰假日广场项目住宅和商铺转让给亿诺公司即以物抵债的方式清偿。房产价格按遂平县懿丰假日广场项目住宅和商铺当期销售表单价为标准，过户抵偿给亿诺公司的债权人（附项目抵偿房产明细清单）。五、……。六、本协议签订后，原双方及其关联企业和自然人因借款和许昌亿合置业有限公司所属禹州项目和襄城县建宇房地产开发有限公司所属项目而签订的所有协议自动失效，不再存在任何纠纷。七、……。八、本协议自双方签字、盖章之日起生效（附表作为协议的附件一并有效）。九、协议一式四份，双方各执两份，具有同等法律效力。2018年5月28日，原告王琴（××）与被告懿丰公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，合同内容为：“××购买的商品房为第B（幢）（座）东二（单位）（层）25-B05号房，该商品房的用途为住宅；按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米￥4242元，总金额（人民币）968915元；××于签订本合同时向出卖人一次性支付房款（人民币）968915元；出卖人承诺2018年10月31日前给予网签备案，2019年5月31日前交房”。2018年6月13日，被告懿丰公司给原告王琴出具一份收据，该份收据显示的付款方为王琴，付款事由为25-B05。亿诺选房明细表显示：王琴的房号为25-B05，面积为228.41平方米，单价为4242元，金额为968915元，日期：2018年6月13日。2018年6月14日，亿诺公司出具情况说明，内容为：因姚华民向亿诺公司借款后长期未能及时还款，经双方协商后，同意以遂平县懿丰假日广场的房产签约给亿诺公司投资客户冲抵相应借款。收到房源共87套，价值总额为人民币：柒仟肆佰陆拾柒万壹仟贰佰玖拾玖圆（74671299元）用于冲抵相应的借款。具体房产明细见附表！特此说明！2019年3月4日，原告王琴（乙方）与被告懿丰公司（甲方）签订《附属协议》一份，协议内容为：“甲乙双方通过友好协商，达成如下协议：一、甲乙双方于2018年5月28日签订了房号为B区东二25-B05的回购协议，因未能实现销售变现，且甲方缺乏资金导致甲方未能按协议履约。二、甲方于2019年4月30日前通过自身销售或遂平县拆迁安置房团购实现此回购房源的销售变现，并按双方签订的回购协议约定支付给乙方回购方应付回购款项。原合同要房的，在2019年4月30日前根据自身情况可选择与分期客户同样的方式与甲方签订回购协议，甲方按协议给予回购兑付，或者在6月30日办理网签备案手续。三、若甲方未能在2019年4月30日前实现销售变现，需在2019年6月30日前完成此回购房源在银行的解除抵押手续，并把此房源网签网备至乙方名下，网签备案时如果乙方需要更名，甲方应予配合办理各种手续。四、……。五、此协议一式三份，甲乙双方各持一份、监督实施方备份一份，自甲乙双方及监督实施方（遂平县房地产领域信访突出问题领导小组办公室）签字盖章之日起生效，如未能执行，则按照原签订的商品房买卖合同及补充协议执行”。后因被告懿丰公司未按约定履行，原告王琴于2020年6月17日起诉来院，请求判决解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；请求判决被告返还原告购房款968915元，并支付资金占用期间的利息（利息以968915元为基数，自2018年5月28日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），暂计算至起诉之日，利息86194.42元，本息共计1055109.42元。诉讼过程中，原告王琴撤回解除其与被告签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求。另查明，被告懿丰公司已将本案所涉房产抵押给其他债权人，并办理有抵押登记手续，现该抵押房产已被驻马店市中级人民法院进入司法拍卖程序。上为本案事实。以上事实有双方当事人的当庭陈述，原告王琴提供的《商品房买卖合同》、懿丰公司出具的收据、《附属协议》、抵押信息表、程百军身份证复印件、程百军与王琴的结婚证复印件、《借款合同》、借据、收据、还款计划书、担保函及被告懿丰公司提供的《债务清偿协议书》、遂平县懿丰假日广场亿诺抵偿房产明细清单（以最后选房为准）、亿诺公司出具的情况说明、亿诺选房明细表及本院依法从其他卷宗调取的驻马店市中级人民法院关于拍卖遂平县懿丰假日广场一期B区部分住宅和部分酒店用房的拍卖公告等证据材料在卷为据，本院予以认定。本院认为，本案争议的焦点是：1、本案原、被告双方系何种法律关系；2、原告王琴请求被告懿丰公司返还购房款968915元，并支付资金占用期间利息的诉讼请求是否成立，能否支持。关于第一个争议焦点，根据原、被告双方提供的相关书面证据，可以看出，原告王琴的丈夫程百军将现金100万元出借给案外人驻马店市星海置业有限公司，由案外人亿诺公司为该笔借款提供担保。后因驻马店市星海置业有限公司、亿诺公司不能向原告王琴的丈夫程百军清偿借款，懿丰公司亦不能向亿诺公司清偿借款的情况下，三方达成债务清偿协议，由懿丰公司将其开发的位于遂平县建设路中段的遂平县懿丰假日广场B栋东二25-B05号商品房抵偿给原告王琴，以偿还其拖欠案外人亿诺公司的借款。因此，原、被告之间的法律关系系债务转移合同关系。关于第二个争议焦点，因原、被告之间的法律关系系债务转移合同关系，双方所签订《商品房买卖合同》的真正目的是原告王琴为了实现自己的债权，而不是为了居住而购买涉案商品房，从双方所签订的《附属协议》看，原、被告之间不是实质意义上的商品房买卖合同关系，所签订的《商品房买卖合同》实际上是对被告懿丰公司偿还原告债务的履约担保。因被告懿丰公司已将涉案房产抵押给其他债权人，并办理了抵押登记手续，在被告懿丰公司不能清偿其他债权人债权，导致涉案房产已被驻马店市中级人民法院进行司法拍卖的情况下，原告王琴要求被告懿丰公司返还以物抵债的债权968915元于法有据，应予支持。关于原告王琴请求的资金占用期间的利息，因本案原、被告之间是基于三方签订的债务转移合同而产生的债权债务关系，且双方没有对资金占用期间的利息进行约定，因此，原告王琴请求支付资金占用期间的利息没有依据，本院不予支持。关于原告王琴撤回解除其与被告签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，系对自己权利的处分，且不损害他人利益，本院予以准许。关于被告懿丰公司提出的中止本案审理的意见，未提供相关证据加以证明，本院不予准许。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告河南省懿丰置地有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告王琴债务转让款968915元；二、驳回原告王琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14296元，财产保全费5000元，共计19296元，由被告河南省懿丰置地有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本并交纳上诉费用，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  吴艳红审 判 员  张 君人民陪审员  李封东二〇二〇年十一月二十七日书 记 员  吴科文