黑龙江省鸡西市鸡冠区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0302民初1028号原告：中国建设银行股份有限公司鸡西分行，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区。负责人：王海燕，行长。委托诉讼代理人：潘世学，黑龙江盛夙律师事务所律师。被告：衣桂梅，女，1956年10月4日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市麻山区。被告：张某，男，2003年7月18日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。法定代理人：刘某（系张某母亲），女，1981年2月1日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。委托诉讼代理人：刘洋（系张某舅舅），男，1984年8月5日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。被告：牡丹江天福利亨房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市宁安市。法定代表人：李桂清，董事长。委托诉讼代理人：杨静昕，男，该公司法务部总监。原告中国建设银行股份有限公司鸡西分行（以下简称建行鸡西分行）与被告张某1、牡丹江天福利亨房地产开发有限公司（以下简称天福利亨房产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，因张某1于2017年去世，其继承人为衣桂梅、张某，衣桂梅书面表示放弃继承，本院准予。依法适用简易程序于2020年6月22日公开开庭进行了审理。原告建行鸡西分行的委托诉讼代理人潘世学、被告张某的委托代理人刘洋，被告天福利亨房产公司的委托代理人杨静昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建行鸡西分行向本院提出诉讼请求：一、要求衣桂梅、张某偿还借款本金202374.80元，支付利息14437.13元（计算至2020年4月29日），拖欠罚息1508.09元，本息合计218320.02元，以及2020年4月30日起至实际履行日止的利息（计算方式以拖欠的贷款本金为基数，按合同约定的贷款年利率4.9%上浮50%计算逾期利息）；二、给付律师代理费6550元，以上一、二总计224870.02元；三、判令天福利亨房产公司承担连带偿还责任；四、判令二被告承担本案诉讼费用等实现债权的费用。事实及理由：张某1于2014年11月26日向建行鸡西分行申请按揭贷款230000元用于购买坐落在鸡西市鸡冠区××公馆××室，经建行鸡西分行审查同意，双方签订了《个人住房（商业用房）借款合同》。张某1向建行鸡西分行借款230000元，借款期限为2014年11月26日至2034年11月26日，共240个月，贷款用途是购房；年贷款利率实行浮动利率，即在基准利率水平上浮0%即6.15%。目前利率为4.9%。贷款逾期的,在合同所执行贷款利率的水平上浮50%。该笔贷款由张某1用其所有鸡西市鸡冠区××公馆××室房屋做抵押担保，并在鸡西房产部门办理了按揭抵押登记手续。建行鸡西分行与天福利亨房产公司签订了《个人住房/商用房贷款合作协议》和《个人住房/商用房贷款最高额保证合同》，《个人住房/商用房贷款保证金质押合同》，合同约定如借款人不能按期还款由天福利亨房产公司承担连带偿还责任。贷款发放后，张某1偿还建行账面还款本金是27625.20元，还息46555.70元。截止2020年4月29日拖欠贷款余额202374.80元，利息14437.13元，拖欠罚息1508.09元。根据《个人住房（商业用房）借款合同》中违约责任条款第十六条违约情形（一）.“1借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项”；”第十七条违约救济措施：出现上述任一违约情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：2.宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用”；“第二十一条：杂项约定中：一、费用承担”的相关规定。现张某1未按借款合同约定偿还银行贷款本息的行为，侵害了建行鸡西分行合法权益。张某1在借款期间意外去世，在建行鸡西分行的贷款没有还清，形成不良，其法定继承人为继母衣桂梅，儿子张某，建行鸡西分行变更诉讼主体，请求衣桂梅、张某偿还以上费用，以抵押财产折价或者拍卖、变卖该抵押财产所得价款优先偿还建行鸡西分行的上述费用，天福利亨房产公司承担连带偿还责任。张某辩称，同意还款，一次性拿不出来，可否分期还款。天福利亨房产公司辩称，一、答辩人通过销售代理人鸡东县的马某联系张某1，付与报酬以其名义办理住房按揭贷款用于鸡西市鸡冠区X公馆基本建设，答辩人依按揭贷款要求开首付款收据，但实际未收取，为零首付。答辩人以张某1名义并签其姓名，在鸡西建行窗口以现金偿还张某1按揭贷款本金、利息、罚息，以上事实答辩人有充分证据证实。但张某1继承人所称按揭贷款担保房屋系其购买则无任何证据支持，其抗辩理由不予采信。二、如张某1的继承人张某能够配合办理相关退房手续，答辩人愿意再次给予张某一定的经济补偿并将剩余贷款本息清偿，息诉终结本案。三、鸡西建行的律师代理费并未实际发生，请依法不予支持。四、如张某1的继承人张某坚持案涉房屋系其购买，答辩人保留向其主张追偿权诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方当事人无异议的建行鸡西分行证据二、1.《个人住房/商业用房贷款合作协议》；2.《个人住房/商业用房贷款最高额保证合同》；3.《个人住房/商业用房贷款保证金质押合同》复印件各一份，证据三、中国建设银行个人贷款对账单一份本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认证如下：建行鸡西分行提供证据如下：证据一、1.《中国建设银行个人住房借款申请/面谈记录/申报审批表》复印件各一份；2.《个人住房（商业用房）借款合同》复印件一份；3.小额贷款支付凭证复印件一份；4.《按揭贷款通知单》复印件一份。证实建行鸡西分行和张某1就借款双方签订了借款合同，如期向张某1发放贷款，张某1用其所购买的房屋做抵押，并办理抵押预告登记的事实，建行鸡西分行享有抵押权和优先受偿权。张某对此无异议，天福利亨房产公司对形式要件无异议，对证明目的有异议，以张某1的名义进行贷款，但是张某1未付首付款，也未按期偿还借款本息，都是由天福利亨房产公司用现金偿还。本院审查认为：对该份证据真实性予以采信，但对抵押房屋系在鸡西市商品房预售管理处商品房预售管理办公室进行按揭抵押登记，该登记系预告登记，并未登记到不动产登记簿，不发生抵押权效力，故对建行鸡西分行证实其有抵押权及优先受偿权的证明目的不予确认，天福利亨房产公司对此有异议，除其为张某1偿还贷款六张收据16524.20元外，未提供其他证据证实，故对建行鸡西分行此项证明目的予以认定。证据四、委托代理协议复印件一份。证实建行鸡西分行委托律师代理及代理费发生的事实。张某无异议，天福利亨房产公司有异议，认为应有律师所出具的增值税发票为准。本院审查认为：因该费用属于建行鸡西分行实现债权的费用，故对证据真实性和证明目的予以采信。天福利亨房产公司提供证据如下：证据一，天福利亨房产公司偿还张某1住房贷款本息收据六张，共计16524.20元，分别是2018/3/19、2018/4/25、2018/5/25、2018/8/8、2018/8/31、2018/11/16中国建设银行个人贷款还款凭证各一份，2013年10月份会计凭证装订封皮一份。证明张某1按揭贷款未交首付款，也未偿还建行鸡西分行的按揭贷款本息，由天福利亨房产公司来偿还。建行鸡西分行对此无异议，对数额有异议，建行账面累计还款本金是27625.20元，还息46555.70元，合计74180.90元，谁偿还不清楚。张某对此无异议，本院审查认为：张某1已偿还建行鸡西分行本息计74180.90元，天福利亨房产公司提供16524.20元票据，故对天福利亨房产公司替张某1偿还了16524.20元予以认定，其他不予认定。证据二、马某证实其系天福利亨公司销售经理，张某1购买名下房屋未交首付款，按揭贷款都是公司偿还。张某1是马某找来，马某是帮公司做按揭贷款业务，双方是合作关系。公司以张某1名义做按揭贷款，张某1只是顶个名字。建行鸡西分行对证人马某的证言不清楚不质证。张某对此有异议，提出张某1已经交付首付。本院审查认为：马某系天福利亨房产公司员工，与天福利亨公司有利害关系，故对其证言不予采信。证据三、丁某出庭证实，她是天福利亨公司文职人员，证明贷款是她代表开发公司到鸡西建行窗口用现金交按揭贷款本息，签名是张某1，而张某1本人未贷款，是她本人去还的。张某1未交首付。建行鸡西分行对丁某偿还的银行贷款本息不知情，无法核实。张某对此有异议，认为不真实。本院审查认为，丁某证言与天福利亨公司的证据一为张某1偿还住房贷款本息的收据六张16524.20元相符合，对此予以认定，其他不予认定。2004年12月1日，刘某与张某1经城子河区人民法院（2005）城民初字第55号民事调解书调解离婚，婚生子张某2（曾用名张某）由刘某抚育，张某1于2017年9月2日死亡。城子河区公证处出具（2018）黑鸡北证内民字第295号公证书，证实张某是张某1的继承人。张某1的父母先于张某1死亡，张某1继母衣桂梅与张某3于1978年6月15日结婚登记，经本院询问，衣桂梅书面放弃本案中对张某1的继承。各方当事人对此均无异议。本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：张某1于2014年11月26日向建行鸡西分行申请按揭贷款230000元用于购买鸡西市鸡冠区××公馆××室，经建行鸡西分行审查同意，双方签订了《个人住房（商业用房）借款合同》。张某1向建行鸡西分行借款230000元，借款期限为2014年11月26日至2034年11月26日，共240个月，贷款用途是购房；年贷款利率实行浮动利率，即在基准利率水平上浮0%即6.15%。目前利率为4.9%。贷款逾期的,在合同所执行贷款利率的水平上浮50%。该笔贷款由张某1用其所有的鸡西市鸡冠区××公馆××室房屋做抵押担保，已在鸡西市商品房预售管理处商品房预售管理办公室进行按揭抵押登记。建行鸡西分行将贷款230000元划入天福利亨房产公司的账号。建行鸡西分行与天福利亨房产公司签订了《个人住房/商用房贷款合作协议》和《个人住房/商用房贷款最高额保证合同》，《个人住房/商用房贷款保证金质押合同》，合同约定如借款人不能按期还款由天福利亨房产公司承担连带偿还责任。贷款发放后，张某1偿还建行鸡西分行本息合计74180.90元（其中天福利亨房产公司偿还16524.20元），截止2020年4月29日欠贷款202374.80元，利息14437.13元，拖欠罚息1508.09元。现张某1连续违约数期。建行鸡西分行诉讼到法院。张某1于2017年9月2日死亡，其法定继承人有其继母衣桂梅，儿子张某二人，建行鸡西分行变更诉讼主体，请求衣桂梅、张某偿还以上费用，天福利亨房产公司承担连带偿还责任。经询问，衣桂梅书面放弃本案中对张某1的继承。2017年9月28日，建行鸡西分行与雪原律师事务所签订委托代理协议，委托雪原律师事务所处理建行鸡西分行与张某1等11笔借款合同的诉讼和执行，按照约定本律师代理费6550元。本院认为，建行鸡西分行与张某1签订的借款合同、建行鸡西分行与天福利亨房产公司签订的合作协议、保证合同均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，故合法有效。建行鸡西分行已经履行交付借款的义务，但张某1未按约定还款，其行为构成违约，依据合同和法律规定，应由其继承人张某向建行鸡西分行承担偿还借款本息的责任，对建行鸡西分行要求借款本金202374.80元，支付利息14437.13元（计算至2020年4月29日），拖欠罚息1508.09元，2020年4月30日起至实际履行日止的利息（以未偿还本金为基数，按年利率7.35%计算，如遇中国人民银行贷款基准利率调整，则按调整后的执行利率计算）的诉讼请求予以支持。建行鸡西分行主张的律师代理费6550元，该费用属于建行鸡西分行实现债权的费用，张某应承担该费用。对于天福利亨房产公司应否承担保证责任的问题，因保证合同约定债务提前到期的，乙方有权要求天福利亨房产公司在该提前到期日起5个银行工作日内承担保证责任。张某未按期还款构成违约，天福利亨房产公司应对张某所欠建行鸡西分行的借款本息及律师代理费承担连带保证责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。因抵押房屋系在鸡西市商品房预售管理处商品房预售管理办公室进行按揭抵押登记，并未登记到不动产登记簿，不发生抵押权效力，对建行鸡西分行要求抵押权及优先受偿权不予确认。依照《中华人民共和国继承法》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定、判决如下：一、被告张某于本判决生效之日起五日内向原告中国建设银行股份有限公司鸡西分行偿还借款本金202374.80元，支付利息14437.13元（计算至2020年4月29日），罚息1508.09元，2020年4月30日起至实际履行日止的利息，以未偿还本金为基数，按年利率7.35%计算（如遇中国人民银行调整基准利率，按调整后的执行计算）；二、被告张某于本判决生效之日起五日内给付原告中国建设银行股份有限公司鸡西分行律师代理费6550元；三、被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司对被告张某所欠原告中国建设银行股份有限公司鸡西分行上述借款本息、罚息、律师代理费承担连带偿还责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2337元，由被告张某、牡丹江天福利亨房地产开发有限公司连带负担。此款原告中国建设银行股份有限公司鸡西分行已预付，被告张某、牡丹江天福利亨房地产开发有限公司在给付上款时一并将此款连带给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鸡西市中级人民法院。审判员  王薇二〇二〇年六月二十四日书记员  刘莹