河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0102民初6924号原告（反诉被告）：李宁，男，1984年6月21日出生，汉族，住址郑州市中原区。委托诉讼代理人：杜孟孟，河南国银律师事务所律师。被告（反诉原告）：郑州煌庭置业有限公司，住所地郑州市中原区中原路西三环西流湖街道办事处**。法定代表人：刘会蕊，职务总经理。委托诉讼代理人：殷贝贝，女，系该公司员工。委托诉讼代理人：赵鹏，男，系该公司员工。原告（反诉被告）李宁与被告（反诉原告）郑州煌庭置业有限公司（以下简称煌庭公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李宁的委托诉讼代理人杜孟孟到庭参加诉讼，被告煌庭公司委托诉讼代理人殷贝贝、赵鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李宁向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告向原告返还购房款60万元及利息（以60万元为基数，月息1分为标准，从2020年7月22日计算至款项清偿完毕之日止）；2.依法判决被告向原告支付违约金10万元；3.本案诉讼费、保全费、保函费等各项费用均由被告承担。事实与理由：原告分别于2018年4月28日、2018年7月20日与被告签订了《购房意向书》和《认购协议书》，并按照协议约定向被告缴纳了60万元购房款，获得湖溪苑项目1单元1层东户137.33平米的购房权。后经协商，被告将原告支付的购房款60万元全部退还，并向原告支付违约金30万元，原告放弃该房屋的购买权，被告若逾期支付购房款，按1分/月的标准计息。后双方再次协定，本金支付时间延长至2020年9月20日，在此期间仍按照1分/月的标准计息，若到期违约，原告有权要求被告向原告支付违约金10万元。后被告向原告支付了违约金30万元，并陆续支付利息至2020年7月20日。现双方最后约定的还款期限已届满，被告仍未向原告返还60万元的购房款。现原告为维护自身的合法权益，特依据《民事诉讼法》之规定，向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决支持原告的诉讼请求。被告煌庭公司辩称同其反诉事实与理由。被告煌庭公司向本院提出反诉请求：1.请判令解除双方签订的《补充协议》、《谅解协议》、《补充协议（二）》等三个协议；2.请判令反诉人被迫向被反诉人支付的款项全部冲抵本金；3.本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：反诉人于2018年与被反诉人所在单位郑州市土地储备中心达成房屋团购协议，双方涉及房屋团购将近100余套。因被反诉人自身不具备购买团购优惠房屋的条件，被反诉人要求反诉人补偿其所谓未享受优惠购房的损失。反诉人于2019年9月30日取得《郑州市商品房预售许可证》，但被反诉人非但不按照协议《购房意向书》《购房意向书补充协议》《湖溪苑成套商品住宅认购协议书》履行合同，反而要求反诉人补偿其所谓不能购房的损失。反诉人最终迫于被反诉人处于土地管理部门工作的优势地位，以及对其余合法购房户的不利影响，最终被迫同意通过违约金以及利息的方式向被反诉人支付补偿。反诉人在事实上被迫形成了对被反诉人的借款事实。(即2019年10月21日被反诉人的购房款转换为借款)。被反诉人仅于2018年5月2日、5月30日向反诉人支付了60万元，即便按照双方约定的1分月息计算，每月月息仅为6000元。但反诉人仅于2019年12月分两次便向被反诉人支付了30万元，并于2019年12月31日支付1.8万元，于2020年6月4日支付1.8万元，于2020年7月29日支付1.8万元，于2020年9月23日支付0.6万元，合计向其支付了36万元。上述协议的履行已经严重显失公平。在反诉人未向被反诉人主张合同违约金的条件下，被反诉人毫不考虑疫情对项目建设以及公司经营的影响，主张严重超过法律底线的利息，实在有违公平原则。反诉人恳请法院解除后续反诉人受到胁迫签订的显失公平三个协议，反诉人被迫支付的违约金、利息应当冲抵本金，支付资金占用成本的时间，也不应早于被反诉人违约导致双方协议退款的时间即2019年10月21日。并应按照实际占用资金的时间、实际占用的金额支付，即2019年12月18日后，本金即为30万余元。支付利息的标准不应高于一年期贷款利率。反诉人受新冠疫情影响，为全力保障项目建设，无力支付该高额利息，被反诉人的主张过分高于其实际损失，显失公平，望贵院查明事实，依法判如所请。原告李宁对被告煌庭公司的反诉辩称，一、反诉人所述均与事实不符。第一，答辩人具有购买团购优惠房屋的条件。否则反诉人不会与答辩人签订《购房意向书》《购房意向书补充协议》《认购协议书》等，答辩人更不会向反诉人支付高达60万元的购房款。第二，反诉人的该地块审批手续由区级部门办理，与答辩人单位不存在任何利益关系，而答辩人作为一个普通职员对于土地的审批也不具有任何决定权，不存在反诉人所说的优势地位，更不存在以“优势地位”胁迫反诉人的问题。第三，反诉人所说的“被迫形成借款关系”更是严重与事实不符。在反诉人提出解除《认购协议书》之后，答辩人及其他同事即提出及时退回购房本金以便于购买其他房屋，是反诉人一再推迟退还时间，并提出愿意支付一分息，如果不是今年突发疫情对房价造成一定的阻力，恐怕一分息远远比不上房价上涨的速度。事实上，直到本案起诉至法院，在诉前调解阶段，反诉人还一再提出让答辩人将还款时间往后延延，愿意提前支付利息等，而直至本案今天开庭前，反诉人还在和答辩人协商推迟本金归还时间的问题，自始至终都是反诉人不愿意归还购房本金，根本不存在反诉人所述的“被迫形成借款关系”，而双方之间也并非是借款关系。二、反诉人要求将已经支付的违约金冲抵本金毫无依据。在答辩人与反诉人签订的《购房意向书》第四条第一款明确约定，乙方即答辩人缴纳的30万元作为定金，反诉人违反《购房意向书》约定内容终止销售的，按照30万元的同期银行贷款利率退还乙方本息，并支付30万元的违约赔偿；双方签订的《认购协议书》第四条第一款也明确作出了上述约定。同时，双方约定的团购价为9400元/平，而2019年10月份反诉人提出解除《认购协议书》时涉案房屋的市场价已升至14000元/平，答辩人认购房屋面积为137.33平，房屋总差价达60余万元，远超过双方约定的30万元违约金（定金）。在此背景下，无论是基于“定金双倍返还”还是“房屋差价而造成的违约损失”，反诉人在违约的情况下向答辩人支付的30万元均合法有据，不应冲抵本金。反诉人为了筹措资金于2018年5月份发起团购，在2019年9月底办理《预售证》具备销售资格后即提出解除《认购协议》，在答辩人接受反诉人的条件与其签订《补充协议》、《谅解协议》后反诉人又一而再的拖延支付违约金、购房本金至今，反诉人不顾诚信，一步一步的引导答辩人进入其套路：一边可以使用答辩人的购房款用于周转，一边可以将该房屋再次高价出售，以得到更多的资金流。至今距离答辩人缴纳购房款已两年有余，反诉人还尚未归还购房本金，反诉人不顾自己长期占用了原告的资金，且在房屋涨价的情况下给答辩人造成的损失事实，以一分息为标准认为协议显失公平，于情于理于法均不通。三、反诉人违约时间是2019年10月份，答辩人与反诉人双方签订的《补充协议》、《谅解协议》、《补充协议二》等也均是在2019年，此时疫情尚未爆发。疫情当前，我们确实应全力抗疫，共度难关，但反诉人并非是因为疫情影响而导致的违约，反诉人不应以疫情为挡箭牌，以遮掩其为了谋利而作出的违约行为。双方签订的《补充协议》《谅解协议》《补充协议二》系双方真实的意思表示，不存在任何的胁迫行为，反诉人的反诉请求毫无事实和法律依据，恳请法院在查清事实后驳回其反诉请求，支持答辩人的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：1.2018年4月28日、2018年5月30日，原、被告先后签订《购房意向书》、《购房意向书》补充协议。2018年7月22日，原、被告签订《成套商品住宅认购协议书》，约定：原告认购被告所建成套住宅（项目名称：湖溪苑；位置：苑南路北、湖东路东）位于******（号），总建筑面积137.33㎡，地，地下车位壹个位按12万元/个，计车位总价12万元；住宅按9380元/㎡，计总价128.8155万元，车位和成套住宅总价为140.8155万元。原告先后向被告支付购房费用共计60万元。2.上述协议签订后，原、被告因购房事宜发生争议，经双方协商于2019年10月21日签订了《补充协议》《谅解协议》，主要约定：被告共应支付原告已缴纳预付款本金和违约金共计90万元，分两次支付：协议签订后3个工作日内，被告先期支付原告叁拾万元；剩余陆拾万元被告应于2019年11月21日前支付乙方；甲方逾期支付的按1分/月计息，随应支付款项一并支付乙方，最迟支付时间不得超过2020年4月21日。3.2019年12月19日原、被告签订《补充协议（二）》，约定：双方协议签订之前被告先向原告支付违约金15万元（违约金金额已在2019年10月21日签订的《补充协议》中明确，并按此约定执行）；协议签订后，按协议签订日期三个工作日被告向原告支付剩余部分违约金；购买商品房本金部分延长至2020年9月20日，利息仍按1分/月计息；如被告违约，原告有权选择要求被告承担以下之一的违约责任：（1）向原告支付违约金10万元；（2）自逾期之日起按月息2%支付违约金给原告。另，诉讼中原、被告均陈述确认被告于2019年12月分两次向原告支付共计30万元；于2019年12月31日、2020年6月4日、2020年7月29日、2020年9月23日分别向原告支付1.8万元、1.8万元、1.8万元、0.6万元。本院认为，原、被告自愿达成关于的《谅解协议》《补充协议》《补充协议（二）》约定条款与争讼双方具体本案争议诉求有直接关联的内容，无证据证明存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，故原、被告均应诚信、全面履行合同义务。本案被告虽反诉主张其被胁迫签订上述协议，但除口头陈述外未向法庭提交其他证据材料，故其以此为由主张解除上述协议本案举证不能成立，本院不予支持。同时，被告反诉主张已向原告支付的款项全部冲抵本金于法无据，本院亦不予支持。关于原告主张被告向其支付以60万元为基数按照月利率1%支付利息自2020年7月22日至款项清偿完毕之日的诉求，因原告陈述认可被告先后于2019年12月31日、2020年6月4日、2020年7月29日、2020年9月23日向其支付共计6万元，结合被告举证中信银行客户回单显示的“摘要或附言”内容，上述款项应为被告按照2019年10月21日《补充协议》、2019年12月19日《补充协议（二）》约定以60万元为基数按照月利率1%向原告支付的自2019年10月21日至2020年9月20日期间的利息。故原告该项诉求，无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张被告向其支付违约金10万元，根据2019年12月19日《补充协议（二）》约定“如被告违约，原告有权选择要求被告承担以下之一的违约责任：（1）向原告支付违约金10万元；（2）自逾期之日起按月息2%支付违约金给原告”，因被告未于2020年9月20日之前按期向原告退还购房费用构成违约，故原告有权根据协议约定选择向被告主张相应违约金10万元，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）郑州煌庭置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）李宁购房费用60万元并支付违约金10万元；二、驳回原告（反诉被告）李宁的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）郑州煌庭置业有限公司反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5400元（已减半收取）、保全费4020元、保函费1400元、反诉案件受理费4900元（已减半收取），共计15720元，由被告（反诉原告）郑州煌庭置业有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员 申 阳二〇二〇年十一月三十日书记员 聂文静