安徽省来安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1122民初2826号 原告：安徽康宏航空附件有限公司，住所地安徽省来安县汊河经济开发区文安路**(管委会一楼招商局)，统一社会信用代码91341122583045584M。 法定代表人：李明松，该公司总经理。 委托诉讼代理人：宋建强，来安县新安镇法律服务所法律工作者。 被告：来安鼎兴园区建设发展有限公司，住所地安徽省来安县汊河经济开发区管委会办公楼**，统一社会信用代码91341122MA2MQ43L44。 法定代表人：胡学文，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李颖，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：庄海洋，男，该公司员工。 原告安徽康宏航空附件有限公司(以下简称康宏公司)与被告来安鼎兴园区建设发展有限公司（以下简称鼎兴公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告康宏公司的委托诉讼代理人宋建强，被告鼎兴公司的委托诉讼代理人庄海洋、李颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 康宏公司向本院提出诉讼请求：1.判令鼎兴公司继续履行租赁合同;2.判令鼎兴公司立即支付未付清当年的厂房及办公楼及附属设施租金1650282.48元；3.判令鼎兴公司因迟延支付租金承担违约金自2020年1月30日至2020年5年21日应付违约金1182012.14元；2020年5月21日至8月3日违约金766710.72元，以后违约金计算至实际付清时止（按当年度租金总额5‰/日计算，当年度总额为2129751.60元）；4.判令鼎兴公司因提前退租，应向其支付违约金1064875.8元；5.判令鼎兴公司承担其诉讼代理费120000元；6.本案的诉讼费、保全费用均由鼎兴公司承担。事实和理由：2018年4月15日，其与鼎兴公司通过友好协商，鼎兴公司租赁其公司3#厂房及附属设施进行招商引资、运营管理的事项达成一致，订立了《安徽康宏航空附件有限公司3#厂房及办公楼租赁合同》，对租赁事项、租赁期限、租赁费用、违约责任等进行约定。合同签订后，其与鼎兴公司又分别签订《安徽康宏航空附件有限公司3#厂房及办公楼租赁合同》之补充协议，对租赁的办公面积、3#厂房租金、增值税率进行调整；及《安徽康宏航空附件有限公司3#厂房及办公楼租赁合同》之补充协议二，增加租赁物办公楼第一层以及附属设备。其按照合同的各项约定将厂房和办公楼及附属设施交付给鼎兴公司使用，鼎兴公司自合同签订之日起也能按合同履行。到了2020年1月30日前应付租金时，鼎兴公司直到5月21日才支付479469.12元租金，当年租金还剩1650282.48元没有付清，经其多次催要，鼎兴以种种理由推脱，迟迟未付。直到2020年7月7日，其突然收到鼎兴公司的退租通知函，说因公司业务发展的需要，欲更换办公和生产场地，为此提出退租。其认为，鼎兴公司没有任何的法定理由单方向其提出退租或解除合同，其不具有单方解除合同的效力。其接到鼎兴公司的退租函后，于7月15日立即向鼎兴公司邮寄不同意鼎兴公司退租的复函，并要求鼎兴公司按照租赁合同约定继续履行并支付租赁费用等事项。鼎兴公司收到其复函后，派员到其处商谈此事，因双方分歧较大，没有谈妥。为了维护合法权益，特具状诉讼，请求法院依法支持其上述诉讼请求。 鼎兴公司辩称，1.涉案租赁合同已解除，不具备继续履行的可能性。康宏公司的租金远远高于当地市场价格，为减少办公成本，其解除涉案租赁合同于2020年6月22日搬离涉案房屋，亦明确表示对单方解除愿意承担违约金，但因原租赁合同约定违约金过高，双方未就违约金金额达成一致意见，但对解除已无分歧；其已与来安孔雀城房地产开发有限公司签订新房屋租赁合同并入住办公，涉案租赁合同已无继续履行可能性。2.其已付清2020年上半年租金，康宏公司第二项诉请无事实及法律依据。其于2020年6月22日搬离涉案房屋，于2020年5月21日支付租金479469.12元，2020年7月30日支付租金285406.69元，加上保证金300000元，合计1064875.8元，为2020年1月1日至2020年6月30日租金本金。截止目前，其已在新住址办公，康宏公司诉请第二项要求其支付剩余全年租金无事实及法律依据。3.康宏公司诉请第三项违约金金额计算基数、日期有误。康宏公司2020年4月2日才开具发票，合同约定，康宏公司应提前20个工作日向其出具正式合法有效足额的增值税专用发票，否则其有权暂不支持租赁款项，因此，其应在2020年4月30日康宏公司支付租金，即违约金起算日期；涉案合同约定违约金计算基数为“当年度租金总额”，明显违背公平原则，即使逾期支付违约金，计算基数应调整为“减去保证金30万元后的逾期支付租金”。4.申请法院降低违约金。首先，2020年1月24日安徽省启动重大公共卫生事件一级响应，全国部分房地产协会建议疫情期间房东给予承租人免租、缓租以支持经济发展；涉案租赁合同约定的支付日期2020年1月30日，全国属于疫情期间，其司工作人员均无法办公，在家隔离封闭，直至3月中旬才陆续复工，期间亦不具备支付条件。其次，涉案房屋投入装修高达1634897.82元，租赁刚满两年即搬走，康宏公司亦因此获利，在后续租赁时可提高租赁价格。再次，涉案租赁合同约定的违约金过高，明显高于康宏公司实际产生的损失。根据法律规定，其可以请求人民法院予以适当减少。请求法院将逾期支付违约金调整为“以减去保证金300000元后的逾期支付租金为基数，每逾期一日，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率承担违约金，计算开始日分两笔，分别为2020年4月30日、5月21日”。单方解除违约金降低为1个月租金。5.康宏公司主张律师费无事实和法律依据。 本院经审理认定事实如下：2018年4月15日，康宏公司为甲方，鼎兴公司为乙方，双方签订《安徽康宏航空附件有限公司3＃厂房及办公楼租赁合同》，合同约定：第一条、租赁事项。1、甲方安徽康宏航空附件有限公司（以下简称:安徽康宏）将位于汉河经济开发区（以下简称“租赁标的房产”）以及附属设施租赁给乙方来安鼎兴园区建设发展有限公司（以下简称:来安鼎兴）使用,具体租赁区域见附图。2、租赁标的房产面积为9234平方米（3＃厂房面积5734平方米;办公楼2、4、5三层共3500平方米,具体以不动产权证书登记面积为准）。3、租赁标的房产现状:3＃厂房和办公楼均已建成,竣工验收、消防验收等均已通过,租赁标的房产均已领取不动产权证书,具备使用条件。4、甲方于2018年2月与安徽来安农村商业银行股份有限公司签订了合同编号为【4653051220180007】和【4653051220180008】的流动资金借款合同,约定借款总额2000万元,期限为12个月,并且约定将租赁标的房产所在园区内所有厂房及其他建筑物设定抵押,抵押期限为一年,即2018年2月11日至2019年2月11日。除上述抵押外,租赁标的房产未设置其他抵押、质押等他项权。5、租赁标的房产产权人为安徽康宏,3＃厂房不动产权证书号为【皖（2015）0000561】,房屋办公楼不动产权证书号为【皖（2018）0000744】。6、乙方向甲方承诺,租赁标的房产仅用作【生产、研发、办公、招商等】使用。7、甲方同意乙方对租赁标的房产进行转租,乙方可与第三方另行签订租赁协议转租租赁标的房产,乙方有权直接收取转租租金。乙方可以对厂房进行装修、改造以及统一管理。甲方同意乙方在租赁区域内新建建筑物、构筑物、附着物及水、电、暖管网等设施并积极给予相应配合。8、甲方后续拟新建2＃厂房6045平方米,建成后乙方享有优先租赁权,租赁期限、费用及其他事项另行商议。第二条、租赁期限。1、乙方租用该厂房期限为【十】年,即3＃厂房和三层办公楼自【2018年4月15日】起至【2028年4月14日】止。2、租赁期满,乙方有意继续承租的,应提前【90】日向甲方提出书面续租要求,征得甲方同意后双方重新签订房屋租赁协议,同等条件下,乙方享有优先承租权;甲方出售厂房的,同等条件下乙方享有优先购买权。第三条、租赁费用。1、在租赁期限内,乙方按照租赁标的房产的面积（以不动产权证书登记为准）交纳租金。2、租赁保证金。甲乙双方签订合同后,由甲方提供财务章的正规收据,乙方三十个工作日内向甲方支付保证金人民币【叁拾万元整（300000元）】。如乙方全面履行合同义务,则甲方应在本合同终止后的五日内将保证金全额无息返还乙方。3、租金。（1）租金标准:厂房租金【含税价】标准为12元／平方米／月,办公楼租金【含税价】标准为26元／平方米／月；（2）租金上浮率:自2020年1月1日起,每年度调整一次租金,每年度租金较上一年度租金上涨3%。2020年厂房租金标准为12.36元／平方米／月，办公楼租金标准为26.78元／平方米／月。（3）租金支付方式及支付时间:支付方式为电汇;交付后【壹】个月内支付第一笔租金（2018年4月15日至2018年12月31日）,此后按年度支付,即每年1月30日前,一次性支付当年度租金。5、乙方支付租金前,甲方应提前20个工作日向乙方出具正式合法有效且足额的适用（根据房屋年限实际情况）5%税率（3＃厂房）及11%税率（办公楼2、4、5层）（征收率）的增值税专用发票,若甲方向乙方提供的增值税专用发票为虚假、违法、无效或过期的乙方有权暂不支付该笔款项,并有权要求甲方提供合法有效的增值税专用发票。甲方出具的发票为虚假的、不真实的或并非足额的,视为违约行为,甲方应向乙方支付开票金额30%的违约金,并应承担乙方因而遭受的全部损失。第四条、甲方权利义务。1、甲方应在2018年4月14日前将租赁标的房产清空后交付给乙方,经双方办理书面交付手续并移交房门钥匙后视为交付完成。……第五条、乙方权利义务。1、乙方应按时足额缴纳租金及各项费用。乙方在协议期内有权转租房屋并与引进的企业签订租房协议,租金收入归乙方所有。……第六条、违约责任。1、在租赁期限内,乙方不得无故单方解除合同（本协议另有约定或者根据法律法规可以解除的情形除外）,否则,乙方应按照当年度租金总额的50%（百分之五十）向甲方支付违约金。2、甲方逾期交付租赁标的房产,甲方应按照当年度租金总额5‰／日向乙方支付违约金,且租期顺延。逾期交付超过30日的,乙方有权解除合同并要求甲方赔偿当年度租金总额30%的违约金,如违约金不足以弥补乙方损失的,甲方应赔偿乙方全部损失。3、乙方延迟支付租金的,乙方应按照当年度租金总额5‰／日向甲方支付违约金;逾期超过30天的,甲方有权单方解除合同并要求乙方赔偿当年度租金总额30%的违约金。……第九条、争议解决办法。本协议履行过程中若发生争议，双方应按照本协议的相关约定，通过友好协商的方式予以解决，协商不成的，双方同意向租赁标的房产所在地的人民法院起诉。违约方承担守约方维权所产生的相关费用，包括且不限于诉讼费、保全费、律师费、交通费等。2018年4月18日，鼎兴公司向康宏公司支付了300000元保证金。 租赁合同签订后，双方又签订了《关于之补充协议》，约定：原合同《安徽康宏航空附件有限公司3#厂房及办公楼租赁合同》于2018年4月15日签订,现经双方协商同意将合同相关内容作如下补充协议说明:1、办公楼面积调整。(1)原合同第一条第2款内容为:租赁标的房产面积为9234平方米(3#厂房面积5734平方米,办公楼2、4、5三层共3500平方米,具体以不动产权证书登记面积为准)。(2)现修改为:租赁标的房产面积为8610平方米(3#厂房面积5738平方米、不动产权证书号为【皖(2015)0000561】;办公楼第2、4、5三层共2984平方米,不动产权证书号为【皖(2018)0000744】。具体以不动产权证书登记面积和房产平面图为准)。2、3#厂房租金标准调整。租金上浮率:自2020年1月1日起,每年度调整一次租金,每年度租金较上一年度租金上涨3%,2020年厂房租金标准为12.36元/平方米/月。（2）现修改为：租金上浮率:自2020年1月1日起,每年度调整一次租金,每年度租金较上一年度租金上涨3%，2020年厂房租金标准为12.36元/平方米/月。3、增值税率调整。(1)原合同第三条第5款内容为:乙方支付租金前,甲方应提前20个工作日向乙方出具正式合法有效且足额的适用(根据房屋年限实际情况)5%税率(3#厂房)及11%税率(办公楼2、4、5层)(征收率)的增值税专用发票。(2)现修改为:乙方支付租金前,甲方应提前20个工作日向乙方出具正式合法有效目足额的适用(根据房屋年限实际情况)5%税率(3#厂房)及10%税率(办公楼2、4、5层)(征收率)的增值税专用发票。 2018年9月12日，康宏公司为甲方与乙方鼎兴公司签订《关于之补充协议二》，约定：原合同《安徽康宏航空附件有限公司3＃厂房及办公楼租赁合同》于2018年4月15日签订,现经甲乙双方协商同意增加合同内容,增加内容具体如下:一、租赁事项。1、甲方安徽康宏航空附件有限公司（以下简称:安徽康宏）将位于汉河经济开发区的办公楼第一层（以下简称“租赁标的房产“）以及附属设施租赁给乙方来安鼎兴园区建设发展有限公司（以下简称:来安鼎兴）使用,另租赁标的房产的附属空调、储藏室、雨棚等无偿提供给乙方使用,具体租赁区域见附图。2、租赁标的房产面积为995平方米,附属空调为8台,附属储藏室为32平方米,附属雨棚为95.2平方米（具体均以不动产权证书登记面积为准）。3、租赁标的房产的附属空调、储藏室、雨棚等因正常的老化损耗和非人为原因造成的损坏不属于乙方责任,租赁期间的维护维修费由乙方承担。二、租赁期限。乙方租用该租赁标的房产期限为【九年五个半月】，即租赁办公楼第一层自【2018年10月20日】起至【2028年4月14日】止,其中【2018年10月20日】至【2018年10月31日】时期内租赁标的房产无偿提供给乙方使用,从【2018年11月1日】至【2028年4月14日】期间计租金。三、租赁费用。1、租金标准:办公楼第一层租金【含税价】标准为26元／平方米／月;2、租金上浮率:自2020年1月1日起,每年度调整一次租金,每年度租金较上一年度租金上涨3%，2020年办公楼第一层租金标准为26.78元／平方米／月。3、租金支付方式及支付时间:支付方式为电汇;交付后【壹】个月内支付第一笔租金（2018年11月1日至2018年12月31日）,此后按年度支付,即每年1月30日前,一次性支付当年度租金。 租赁合同及补充协议签订后，康宏公司按约定将租赁标的房产交付给鼎兴公司使用，鼎兴公司已付清2018年、2019年租金。鼎兴公司在支付2020年租金时发生逾期，2020年5月21日支付租金479469.12元，2020年7月30日支付租金285406.68元。 康宏公司员工与鼎兴公司员工的聊天记录中显示，鼎兴公司于2020年1月开始积极与康宏公司协商退租事宜，于2020年4月17日明确表示，办公楼于6月底前全部退租。鼎兴公司于2020年6月18日，向康宏公司邮寄退租通知书并同步发出电子邮件，康宏公司当天即收到电子邮件。退租通知书言明退租对象为位于康宏公司的所有厂房和办公场所，拟退租日期为2020年6月30日。鼎兴公司于2020年6月22日搬离租赁办公楼，康宏公司知晓，并叮嘱鼎兴公司东西搬走后将卫生搞好。鼎兴公司于2020年7月1日与来安孔雀城房地产开发有限公司签订了《房屋租赁合同》。2020年7月15日，康宏公司向鼎兴公司出具《关于退租申请的复函》，言明其不同意退租申请。 康宏公司为处理与鼎兴公司之间的租赁合同纠纷，与来安县新安镇法律服务所签订了《委托代理合同》，并支付律师费120000元。 另查明，鼎兴公司于2018年12月26日将承租的康宏公司的3#厂房转租给北京金帮融和智能科技有限公司，并收取租金。2020年8月28日，鼎兴公司与北京金帮融和智能科技有限公司签订了《（金帮融和）银行安保系统及智能设备研发生产项目补充协议》，约定：自本2020年8月28日起，双方原《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议（招商扶持政策）》自行终止。北京金帮融和智能科技有限公司自行与康宏公司协商租金标准并签订房屋租赁协议，由北京金帮融和智能科技有限公司从2020年7月1日起向康宏公司支付租金，鼎兴公司不再对北京金帮融和智能科技有限公司给予租金减免、亦不负有租金支付义务，如北京金帮融和智能科技有限公司与康宏公司未就租赁合同达成一致，由北京金帮融和智能科技有限公司自行处理，鼎兴公司不承担责任。截止2020年8月21日，北京金帮融和智能科技有限公司仍租住在康宏公司的3#厂房内，且未与康宏公司订立新的租赁合同。 上述事实，有康宏公司、鼎兴公司当庭陈述及康宏公司提交的康宏公司营业执照复印件、《安徽康宏航空附件有限公司3#厂房及办公楼租赁合同》、《关于之补充协议》、《关于之补充协议二》、企业往来催款函、退租通知函、关于退租申请的复函、保全保险费发票、保全费发票、律师费发票；鼎兴公司提交的发票、聊天截图、退租邮件、退租函、鼎兴公司新办公地址乔迁仪式照片、搬家视频及图片、新城服务中心租赁合同、鼎兴公司与来安孔雀城地产开发有限公司股权结构图、新城服务中心产权证、租赁保证金支付凭证、租金剩余本金支付凭证、告知函及邮寄、回执联、《精装修合同》、支付凭证等相关证据在卷佐证，予以认定。 根据原、被告的诉辩主张以及庭审中各方当事人的举证、质证、辩论意见，本案的争议焦点：一、康宏公司与鼎兴公司的租赁合同及补充协议是否应当解除；二、逾期支付违约金的起算日期如何确定；三、鼎兴公司提前解除合同的违约金、逾期支付租金违约金是否应当调整，调整后违约金分别是多少；四、履约保证金如何处理；五、康宏公司的其他诉讼请求能否支持。 对于争议焦点一、鼎兴公司虽从2020年1月开始积极与康宏公司协商退租事宜，2020年4月17日明确表示，办公楼6月底前全部退租，2020年6月18日向康宏公司发送退租通知函，言明退租对象为位于康宏公司的所有厂房和办公场所，并于2020年6月22日搬离租赁办公楼，但鼎兴公司不享有单方解除权，故其向康宏公司发送退租通知函，不能解除案涉合同，且鼎兴公司将租赁的3#厂房转租给北京金帮融和智能科技有限公司，至今仍未腾空交付。鼎兴公司已于2020年7月1日与来安孔雀城房地产开发有限公司签订了《房屋租赁合同》。庭审中，鼎兴公司亦明确表示不再履行租赁合同，要求提前解除租赁合同及补充协议，本院认为案涉合同已无继续履行的可能，应予解除，鼎兴公司应将厂房和办公楼作为整体交付给康宏公司，并向康宏公司承担不履行合同的违约责任。鼎兴公司逾期返还房屋的，康宏公司可参照原租赁合同主张房屋占有使用费。 对于争议焦点二，租赁合同约定，鼎兴公司支付租金前,康宏公司应提前20个工作日向鼎兴公司出具正式合法有效且足额的适用(根据房屋年限实际情况)5%税率(3#厂房)及11%税率(办公楼2、4、5层)(征收率)的增值税专用发票，康宏公司于2020年4月2日向鼎兴公司出具增值税专用发票，康宏公司违约在先，鼎兴公司应自2020年4月2日向后延期20个工作日支付租金，故鼎兴公司延期支付租金的违约金应自2020年4月30日起计算。 对于争议焦点三，鼎兴公司违反合同约定，提前解除租赁合同，已违约，应按合同约定向康宏公司支付违约金，鼎兴公司辩称合同约定的违约金过高，请求本院予以减少，本院结合年初发生的重大公共卫生事件、合同的履行情况、当事人的过错程度、以及逾期利益等因素，将逾期支付租金的违约金调整为按照未付租金的5‰/日向康宏公司支付违约金，但违约金总额最高不超过当年度租金总额的30%，即638925.48元；鼎兴公司单方解除合同违约金按当年度租金总额的30%向甲方支付违约金，即638925.48元。 对于争议焦点四，履约保证金是为了防止在合同执行过程中鼎兴公司违反合同约定，弥补造成康宏公司经济损失的一种保证。鼎兴公司提起解除合同，应向康宏公司承担违约责任，故履约保证金应抵扣鼎兴公司应承担的违约金。 对于争议焦点五，鼎兴公司应付2020年1-9月份租金总额为1597313.7元（5738*12.36*9+3979*26.78*9），鼎兴公司于2020年5月21日支付租金479469.12元，2020年7月30日支付租金285406.68元，尚欠租金832437.9元（1597313.7元-479469.12元-285406.68元）。逾期支付租金违约金，自2020年4月30日起算，按未付租金的5‰/日计算至付清之日止，但违约金总额最高不超过638925.48元。合同约定违约方承担守约方维权所产生的相关费用，包括且不限于诉讼费、保全费、律师费、交通费等，故康宏公司要求鼎兴公司承担律师费120000元过高，本院调整为60000元。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用 一、原告安徽康宏航空附件有限公司与被告来安鼎兴园区建设发展有限公司签订的《安徽康宏航空附件有限公司3#厂房及办公楼租赁合同》及补充协议于2020年9月30日解除，被告来安鼎兴园区建设发展有限公司应于合同解除后三十日内将厂房和办公楼整体腾空交付给原告安徽康宏航空附件有限公司； 二、被告来安鼎兴园区建设发展有限公司于本判决生效后十日内向原告安徽康宏航空附件有限公司支付租金832437.9元及违约金（自2020年4月30日起按未付租金的5‰/日计算至实际付清之日止，但违约金总额最高不超过638925.48元，履约保证金300000元应冲抵违约金）； 三、被告来安鼎兴园区建设发展有限公司于本判决生效后十日内向原告安徽康宏航空附件有限公司支付单方解除合同违约金638925.48元； 四、被告来安鼎兴园区建设发展有限公司于本判决生效后十日内向原告安徽康宏航空附件有限公司支付律师费60000元； 五、驳回原告安徽康宏航空附件有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费44111元，保全费5000元，共计49111元，由原告安徽康宏航空附件有限公司24555元，被告来安鼎兴园区建设发展有限公司负担24556元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审 判 长  黄 新 人民陪审员  张荣刚 人民陪审员  胡国臣 二〇二〇年九月二十八日 法官助理戴作静 书记员陈文颖 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百一十八条民事主体依法享有债权。 债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的； (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； (五)法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于适用 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。