天津市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0101民初7060号原告（反诉被告）：四川省容大农业开发有限公司，住所地四川省成都市大邑县鹤鸣乡青龙村**。法定代表人：杨书利，总经理。委托诉讼代理人：薛浩，天津君辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹辉，天津君辉律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：天津市金世达广告文化传播有限公司，住所地天津市和平区新兴路与万全道交口东北侧天赐园2-3-201-1。法定代表人：郭世伟，总经理。委托诉讼代理人：尚斌，天津华盛理律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨博峰，天津华盛理律师事务所律师。第三人：中国人民解放军天津警备区保障局，住所地天津市河**洞庭路**。法定代表人：仝建勇，局长。委托诉讼代理人：梁云宇，泰和泰（天津）律师事务所律师。原告（反诉被告，以下直称“原告”）四川省容大农业开发有限公司与被告（反诉原告，以下直称“被告”）天津市金世达广告文化传播有限公司、第三人中国人民解放军天津警备区保障局房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告四川省容大农业开发有限公司的委托诉讼代理人薛浩、曹辉、被告天津市金世达广告文化传播有限公司的法定代表人郭世伟及其委托诉讼代理人尚斌、杨博峰、第三人中国人民解放军天津警备区保障局的委托诉讼代理人梁云宇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。四川省容大农业开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方的《军队房地产租赁合同》；2.被告腾空租赁场地交还原告；3.被告向原告支付2018年3月1日至实际腾空退还房屋之日止的租金（暂计算至2019年8月15日租金为900051.9元）并按照中国人民银行同期贷款利率支付相应利息；4.被告向原告支付因逾期缴纳租金所产生的违约金（暂计算至2019年8月15日违约金为270015.57元）；5.被告承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，四川省容大农业开发有限公司增加诉讼请求：被告向原告支付2013年9月至2020年1月被告承租期间所产生的水费2806.9元。事实和理由：原告与被告于2013年9月1日签订《军队房地产租赁合同》，约定原告将坐落于天津市和平区的房屋出租给被告，面积392平方米；租赁期限为10年，自2013年9月1日起至2022年8月31日止；租金600000／年，按年支付。此年租金前五年不变，自第六年开始上浮25000元；被告逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，原告按滞交经费总额的千分之三向被告加收违约金；逾期30日，原告有权解除本合同并收回房屋；逾期60日，视为被告放弃在原告处财产，同时原告有权向被告收取所欠租金及滞纳金。合同签订后，原告依约向被告交付出租房屋，被告自2018年3月1日起欠付租金，已达到合同约定解除条件，原告多次与被告协商未果，故成诉。天津市金世达广告文化传播有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。被告没有发生解除合同的法定情形和约定情形。由于原告主张解除合同不能成立，因此被告没有义务腾出涉诉房屋。被告没有违约，也没有拖欠原告租金，原告始终不同意和被告进行结算，经过核算被告不欠原告房租。首先，2017年初，被告了解到第三人将原告诉至法院，要求解除其与原告签订的《军队房地产租赁合同》并要求腾房。鉴于上述事由的发生，被告行使不安抗辩权，于2018年3月1日向原告发出《通知函》，通知原告由于其被起诉，可能丧失出租房屋的主体资格，所以被告自2018年3月1日起中止预付原告房租，待原告解决其与房屋产权单位的纠纷后，双方再行商定后续事宜。通知发出后，原告对此并无异议。其次，原、被之间除存在房屋租赁关系外，还有合作关系，双方约定基于合作，被告承担租金成本，原告承担装修费用成本。被告曾主张与原告进行债务抵消，并于2019年9月7日向原告发出了《通知函》，明确要求双方以房租和装修费用进行抵消，并进行结算，另外发函要求原告对被告已付款进行开票，但原告始终未与被告联系，也不表示结算意见，并且回短信还声称从未收过任何款项。原告违约在先，没有依照双方合同约定的房屋面积实际交付涉诉房屋。原、被告签订的租赁合同约定，原告向被告交付的涉诉房屋面积应为392平方米，但实际向被告交付的房屋面积仅为295平方米。原、被告曾因该涉诉房屋合同确认效力一案提起诉讼，在该案审理过程中，原告在另案提交的证据（原告与第三人签订的房屋租赁合同）明确显现，涉案房屋的面积为295平方米，与原、被告签订的合同的面积比较相差97平方米。因此，双方在一并结算房租时应当重新计算，减少价金（按2014年9月1日至2020年4月30日计算，共计68个月，50000元/月÷392平方米×295平方米=37627.55元/月×68个月=2558673元），被告已经向原告累计支付285万元，原告还应退还被告291327元。该项主张，被告将在反诉中提出。因此，由于原告违约在先，需要双方重新计算租金价格。被告截止本次诉讼也不欠原告租金。至于原告主张的逾期利息，由于主债务不成立，逾期利息自然就不成立。由于被告没有违约事实且原告违约在先，所以不同意原告第4项关于违约金的诉讼请求。原告第3项诉讼请求已经主张了逾期利息，这属于实际损失范畴，实际损失与违约金不能同时主张。另外，被告认为原告主张的违约金约定数额过高，如果存在违约金（当原告违约事实存在抗辩不成立情况下）支付情形，还要主张降低违约金数额。原告水费的计算有误。此外，被告并未拖欠水费。综上所述，原告向被告提出的主张没有事实和法律依据，请求驳回原告的各项诉讼请求，支持被告的抗辩意见。中国人民解放军天津警备区保障局述称，不发表意见。天津市金世达广告文化传播有限公司向本院提出反诉请求：1.原告向被告返还多收的房租291327元；2.原告给付被告房屋装修款890000元；3.本案反诉费由原告承担。事实和理由：双方签订的房屋租赁合同约定，原告向被告交付的房屋面积应为392平方米，但实际交付的房屋的面积仅为295平方米，与合同约定的面积比较相差97平方米。按2014年9月1日至2020年4月30日计算，共计68个月，50000元/月÷392平方米×295平方米=37627.55元/月×68个月=2558673元，被告已经向原告累计支付了2850000元，原告还应返还被告291327元。被告与原告曾签订《合作协议》，约定涉诉房屋系双方共同的办公地点，该地点由原告负责装修并承担装修费用。而该房屋的装修全部由被告完成，当时签订装修合同约定1780000元，被告实际垫付了装修费共计1315000元，尚欠465000元。另外，原告主张解除合同的理由不成立，双方租赁合同第十五条第1项已经约定“除本合同第九条第（一）、（四）、（五）款约定外，在本合同有效期限内，甲方不得无故解除合同。否则，应当赔偿因提前解除行为导致乙方包括装修在内的全部损失”。基于该项约定，原告应当予以赔偿。综上所述，请求法院查明事实，依法判如所请。四川省容大农业开发有限公司对天津市金世达广告文化传播有限公司的反诉辩称，请求依法驳回被告的全部反诉请求，并承担本案全部诉讼费用。被告明确知晓该房屋的实际面积，其就房屋面积所提出的诉讼已被法院驳回，且案涉房屋的面积与双方租赁费用的计算无关。关于房屋面积的场地不仅包括房屋还包括院落，而且涉及实际面积、建筑面积、房屋面积和院落面积多种计算方式，原告与第三人的租赁合同，关于面积的约定即有295平方米的约定，也有506平米的约定，392平米是双方签订租赁合同时，明确认可的面积。（2019）津0101民初8851号民事判决书的本院认为部分，已经明确被告在与原告签订租赁合同时，就应当已经知晓原告与第三人之间关于房屋面积的约定，原告不存在欺诈行为，且被告提出的面积不符也已超过法定的除斥期间。被告明确认可在签订租赁合同前考察过场地，也认可房屋的整体状况，作为被告明确知晓并认可的特定房屋，属于法律上的特定物，并不以房屋的面积为准，且双方之间的租赁合同中关于面积和租金约定在不同的条款，面积位于出租方基本信息一栏，租金有单独的关于租金金额及支付期限的条款，租金为固定金额与面积无关。原、被告间不存在《合作协议》，被告不能实际证明其装修投入，而且按照双方的租赁合同第八条第3款约定，被告原则上不得改造装修，除非经过原告书面同意，且应当由被告自行承担费用，装修权属归属原告，在合同解除时应当无偿移交给原告。原告并未无故解除合同，不构成根本违约，而是因为被告拖欠租金，满足合同第十一条约定的解除条件，原告通过公证的方式向被告发送解除函解除合同，且自原告发送解除函合同解除之后，被告仍占用房屋至今。综上，为保护原告的合法权益，请求法院查明事实，驳回被告的全部反诉请求。中国人民解放军天津警备区保障局述称，不发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋坐落于天津市和平区，原系第三人管理的军队房地产，现管理单位为融通地产（天津）有限责任公司。2013年5月8日，原告与第三人签订《军队房地产租赁合同》，约定第三人将涉案房屋，房屋建筑面积295平方米，土地面积506平方米，出租给原告用于办公使用，租赁期限意向为10年，经双方商定房屋租赁合同分期签订，每三年签订一次房屋租赁合同（最后一次四年），第一期房屋租赁合同期限自2013年9月15日开始计租至2016年9月14日止，合同期满，如第三人无有因军事及城市建设需要而无法继续出租该房屋的，第三人应继续与原告签订房屋租赁合同。原告租赁涉案房屋后，又将涉案房屋转租给被告，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《军队房地产租赁合同》，约定甲方自愿将涉案房屋出租给乙方，房屋建筑面积392平方米，用于办公、餐饮、茶艺，租赁期限自2013年9月1日起至2022年8月31日止；年租金600000元，租金按年结算，于每年的前十日内交付；租赁期内的水、电、暖、设备、物业等费用，按当地主管部门规定的价格另行计量计价，由乙方承担；自本合同签订后十日内，乙方向甲方支付保证金50000元；乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金，逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供本合同由甲方提供的水、电等，属于乙方的财产在没有结清租金和其他费用之前，乙方不得转移；逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金；除本合同第九条第（一）、（四）、（五）款约定外，在本合同有效期限内，甲方不得无故解除合同。否则，应当赔偿因提前解除导致乙方包括装修在内的全部损失，其中涉及装修部分将以评估机构做出的评估结论为准；第六年起，在本协议约定的租金基础上每年上浮25000元到租期届满之日止；根据甲方的书面指令，乙方将每年应付租金付至其全权代理人李俊虎开户行项下，并以银行划款凭证为准。被告实际自2014年9月1日开始租赁并使用涉案房屋，于2014年8月18日向原告支付600000元，2014年9月1日支付750000元，2015年8月28日支付300000元，2016年5月30日支付300000元，2016年9月1日支付300000元，2016年10月10日支付300000元，2017年8月31日支付300000元，共计2850000元，上述款项均汇至代理人李俊虎名下。2018年3月1日，被告向原告及李俊虎发送《通知函》，通知原告因第三人将原告诉至法院，要求解除第三人与原告签订的《军队房产租赁合同》，并要求原告腾退涉案房屋，基于上述诉讼的发生，被告将不再向原告预付2018年3月起的房屋租金，待原告解决完上述纠纷后，双方再行协商后续事宜。2019年2月15日，被告再次向原告及李俊虎发送《通知函》，因近日原告通知被告交纳房租，特函告原告待第三人与原告的房屋租赁敲定后，再商讨后续事宜。2019年8月26日，原告向被告邮寄发送《合同解除通知书》，以被告自2018年3月以来未交纳租金为由解除合同，邮寄于2019年9月3日签收。2019年9月7日，被告向原告邮寄发送《关于债务抵消的通知函》，以原告存在应付装修款，被告存在应付房租，通知原告双方的应付款进行抵消，抵消后剩余金额进行结算并据实支付。同日，被告向原告邮寄发送《关于要求开具发票的通知函》，通知原告开具面额3600000元的增值税发票。原告与第三人签订的《军队房地产租赁合同》，第一期合同期满后未续签合同，第三人还于2017年12月6日起诉被告，后于2018年3月2日申请撤诉，本院于2018年3月6日作出（2017）津0101民初8144号民事裁定书，准予第三人撤回起诉。2018年8月14日，第三人出具《情况说明》，主要内容为第一期合同结束后，由于相关原因双方暂时无法继续签订书面租赁合同，我单位也因此向天津市和平区人民法院起诉容大农业解除合同。后经协商，双方同意继续履行上述房屋租赁合同，租赁期直至2023年9月15日，故我单位已向法院对上述案件申请撤诉，法院于2018年3月6日作出（2017）津0101民初8144号民事裁定书，准许我单位撤诉。目前，双方书面租赁合同也已签订。另，我单位自始同意容大农业将上述出租房屋向他人进行转租，我单位对容大农业将上述房屋转租至天津市金世达广告文化传播有限公司的情况知悉并同意。2019年9月1日，原告与新涉案房屋管理单位融通地产（天津）有限责任公司签订《房地产租赁合同》，租赁期限自2019年9月1日至2023年9月14日。2019年9月10日，本院立案受理天津市金世达广告文化传播有限公司（本案被告）与四川省容大农业开发有限公司（本案原告）及中国人民解放军天津警备区保障局（本案第三人）房屋租赁合同纠纷一案，天津市金世达广告文化传播有限公司提出诉讼请求为：要求确认双方签订的《军队房地产租赁合同》无效，本院于2019年11月20日作出（2019）津0101民初7113号民事判决书，判决驳回了天津市金世达广告文化传播有限公司的诉讼请求。2019年11月21日，本院立案受理天津市金世达广告文化传播有限公司（本案被告）与四川省容大农业开发有限公司（本案原告）确认合同效力纠纷一案，天津市金世达广告文化传播有限公司提出诉讼请求为：判决撤销双方签订的《军队房地产租赁合同》第一条关于房屋面积392平方米的约定，本院于2020年1月23日作出（2019）津0101民初8851号民事判决书，判决驳回了天津市金世达广告文化传播有限公司的诉讼请求。上述两份民事判决书均已经发生法律效力。被告（乙方）提交与原告（甲方）于2013年9月20日签订的《合作协议》，协议约定甲方确定乙方为甲方产品宣传供应商之一，由乙方负责甲方及需方开发项目的宣传工作；甲方提供涉案房屋作为甲、乙双方共同办公地点，甲方负责装修，费用由甲方承担，乙方负责办公地点的租用费用及水、电等全部费用。被告提供与案外人陶洋签订的《装饰装修施工合同》，工程名称：天津市和平区房屋及院落装修项目，工程期限自2014年7月底开工，于2014年12月31日前竣工，工程价款1780000元。被告还提供转账给陶洋1315000元的银行转账流水，转账时间自2014年6月17日至2020年1月3日。本院认为，原告与被告签订的《军队房地产租赁合同》，系当事人真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，依法成立、有效。当事人应当按照约定全部履行自己的义务。原告与第三人之间关于涉案房屋租赁合同的纠纷，第三人已经于2018年3月撤回起诉，并于2018年8月14日出具了《情况说明》，同意租期至2023年9月15日，并对原告将涉案房屋转租给被告的情形知晓并同意转租，故原告与被告签订的租赁合同应继续履行，被告应履行向原告支付房屋租金的合同义务，而被告逾期未履行构成根本违约，依照合同约定及法律规定，原告有权要求解除合同。现原告向被告送达的解除合同通知于2019年9月3日到达被告，合同应于该日予以解除，对原告要求解除与被告签订的《军队不动产租赁合同》的诉讼请求，本院予以确认于2019年9月3日予以解除。合同解除后，被告应将租赁物返还原告，故对原告要求被告腾空租赁场地交还原告的诉讼请求，予以支持。依照法律规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。现被告未向原告支付自2018年3月1日起的房屋租金，故对原告要求被告支付2018年3月1日至实际腾空退还房屋之日止租金的诉讼请求，调整为被告支付原告自2018年3月1日至2019年9月3日期间的房屋租金，以及自2019年9月4日至实际返还房屋之日止的房屋使用费；对原告要求被告按照中国人民银行同期贷款利率支付租金利息的诉讼请求，因原告已经主张被告支付逾期支付租金的违约金，再主张利息与违约金重叠，不予支持。关于被告抗辩的合同约定的涉案房屋面积与实际交付的面积不符，要求重新计算租金的问题，被告曾起诉原告确认合同效力一案，要求撤销合同中关于房屋面积392平方米的约定，被驳回了诉讼请求，而且，合同中的租金金额为固定金额，并非按照房屋面积计算取得，故对被告的抗辩不予采信。原告要求被告支付逾期缴纳租金所产生的违约金的诉讼请求，符合合同约定，予以支持。关于违约金的起算时间，考虑到原告与第三人之间对涉案房屋租赁的纠纷，对被告向原告支付租金造成影响，故将违约金的起算时间酌定为合同解除日开始起算即2019年9月3日。被告主张合同约定的违约金过高，请求适当减少。合同约定每逾期一日按应交租金的3‰支付违约金，折算后年利率为109.5%，比照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中“超过年利率24%的部分，人民法院不予支持”的规定，显系过高，故将违约金标准调整为年利率24%。原告主张按照欠付租金的30%支付违约金，无合法依据，不予采信。依照合同约定，涉案房屋的水费应由被告承担。现原告提交的证据证明涉案房屋欠付水费且原告已经垫付的事实，故对原告要求被告支付水费2806.9元的诉讼请求，予以支持。如前所述，合同中的租金金额为固定金额，并非按照房屋面积计算取得，被告要求按照实际交付的涉案房屋面积重新计算租金不能成立。同时，按照合同约定，年租金600000元并且按年结算，于每年的前十日内交付。据此，被告自2014年9月1日开始租赁并使用涉案房屋，其于2014年8月18日向原告支付了2014年9月至2015年8月31日期间的房屋租金600000元，于2014年9月1日又支付750000元，前后仅相差13天，且金额也与年租金金额不符，故被告支付的750000元并非为房屋租金，被告支付原告2014年9月1日至2018年2月28日期间的房屋租金应为2100000元而非2850000元，对被告要求返还多收的房屋租金291327元的反诉请求，不予支持。关于被告交付的750000元为何款项，双方可另行解决原告与被告签订的《合作协议》，并非房屋租赁合同中的约定内容或房屋租赁合同附件，与房屋租赁合同无关联性，故双方因合作协议产生的纠纷不属于本案审理范围，被告可另行主张权利。同时，因合同提前解除系被告违约导致，剩余租赁期内的装修残值损失应由被告自行承担。故此，对被告要求原告给付房屋装修款890000元的反诉请求，不予支持。合同解除后，被告交付的保证金50000元应一并予以处理，原告应将保证金返还给被告。被告申请调查收集的证据：李俊虎名下账号2013年5月4日转账600000元和2013年6月2日转账500000元及收款账号。因原告已认可被告自2014年9月1日开始租赁并使用涉案房屋，故已无调查收集的必要，对被告申请调查收集证据不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十六条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十五条规定，判决如下：一、四川省容大农业开发有限公司与天津市金世达广告文化传播有限公司签订的《军队房地产租赁合同》，于2019年9月3日予以解除；二、本判决生效之日起十五日内，天津市金世达广告文化传播有限公司将租赁的位于天津市和平区容大农业开发有限公司；三、本判决生效之日起十五日内，天津市金世达广告文化传播有限公司支付四川省容大农业开发有限公司2018年3月1日至2019年9月3日期间的房屋租金904931.51元，以及自2019年9月4日至实际返还涉案房屋之日止的房屋使用费（按照房屋租金标准计算）；四、本判决生效之日起十五日内，天津市金世达广告文化传播有限公司支付四川省容大农业开发有限公司逾期支付租金的违约金（以904931.51元为基数，自2019年9月4日起至实际给付之日止，按照年利率24%的标准计算）；五、本判决生效之日起十五日内，天津市金世达广告文化传播有限公司支付四川省容大农业开发有限公司水费2806.9元；六、本判决生效之日起十五日内，四川省容大农业开发有限公司返还天津市金世达广告文化传播有限公司保证金50000元；七、驳回四川省容大农业开发有限公司的其他诉讼请求；八、驳回天津市金世达广告文化传播有限公司的全部反诉请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15331元，由天津市金世达广告文化传播有限公司负担（于本判决生效之日起十五日内直接给付四川省容大农业开发有限公司）；反诉案件受理费15432元，由天津市金世达广告文化传播有限公司自行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  杨盛昆审 判 员  卞志杰人民陪审员  单楷淳二〇二〇年七月三十日书 记 员  纪 宇附：本裁判文书所依据的具体法律条文规定《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十五条当事人申请调查收集的证据，与待证事实无关联、对于证明待证事实无意义或者其他无调查收集的必要的，人民法院不予准许。