辽宁省朝阳市双塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1302民初1540号原告：中国工商银行股份有限公司朝阳分行，统一社会信用代码912113001231650674，住所地朝阳市双塔区朝阳大街四段3号。负责人：李军,行长。委托诉讼代理人：黄伟,辽宁东宝律师事务所律师.被告：郭凤莲,女，1971年9月2日出生，汉族，住辽宁省建平县。被告：祁海丰，男，1970年9月24日出生，汉族，住辽宁省建平县。被告：朝阳市铭丰房地产开发有限公司，统一社会信用代码91211303689671946F，住所地朝阳市龙城区文化路五段90号501。法定代表人：张明明，总经理。委托诉讼代理人：单静，女，1983年2月22日出生，汉族，该公司销售副经理，住朝阳市双塔区。原告中国工商银行股份有限公司朝阳分行（以下简称工行朝阳分行）诉被告郭凤莲、祁海丰、朝阳市铭丰房地产开发有限公司（以下简称铭丰房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用简易程序。因被告郭凤莲、祁海丰下落不明，依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告工行朝阳分行的委托诉讼代理人黄伟、被告铭丰房地产公司的委托诉讼代理人单静到庭参加诉讼；被告郭凤莲、祁海丰经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工行朝阳分行向本院提出诉讼请求：1、判令被告郭凤莲、祁海丰偿还原告贷款余额198,517.26元，及截至2019年8月7日积欠的利息37,654.65元，合计236,171.91元，并自2019年8月8日至款项还清之日止，利随本清；2、判令被告郭凤莲、祁海丰承担原告实现债权的费用；3、被告朝阳市铭丰房地产开发有限责任公司对上述欠款本息及实现债权的费用承担连带责任；4、判决原告对抵押物的财产处置享有优先受偿权；5、诉讼费用由被告承担。事实及理由：2015年12月4日，被告郭凤莲、祁海丰、铭丰房地产公司与原告签订编号00713000222015—手贷0001745《个人购房借款/担保合同》。合同约定：被告郭凤莲、祁海丰向原告贷款20万元，用于购买坐落于朝阳市兴中路45号龙城新区的房屋，贷款期限240个月（自2015年12月7日起至2035年12月7日止），采取按月等额本息还款的方式，被告郭凤莲、祁海丰以上述房屋作为抵押，被告铭丰房地产公司作为保证人提供担保。同时约定，借款人累计六次未按时足额偿还贷款本息的，构成违约，贷款人有权采取宣布本合同项下的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用等措施。合同签订后，原告与被告于2015年12月4日，就上述约定的抵押房屋办理了期房抵押登记，抵押编号：20151204091。原告于2015年12月7日将上述款项划入被告指定的账户内。截至2019年8月7日，被告郭凤莲、祁海丰尚欠原告贷款余额198,517.26元，积欠利息37,654.65元，已经累计41次未按约定如期履行还款义务，已经构成违约，应承担违约责任。被告铭丰房地产公司作为保证人应当根据合同约定，对借款人所欠的款项承担担保责任。据此，原告根据合同第十四条的约定起诉至法院，主张贷款提前到期，请求法院依法要求被告清偿合同项下全部借款及所产生的利息、罚息及其他费用（包括但不限于贷款人为实现债权而产生的诉讼费用、律师费、评估费、拍卖费等所有费用）。根据合同第三十条的约定，要求保证人继续承担保证担保责任。庭审中，原告工行朝阳分行变更诉讼请求第一项利息计算的截止日期为2019年8月6日，并从2019年8月7日起至款项还清之日止按合同约定计付利息，利随本清。被告郭凤莲、祁海丰未到庭，无答辩。被告铭丰房地产公司辩称，因案涉房屋已经能够办理房屋产权证书，是被告郭凤莲、祁海丰拒不配合属恶意拖欠银行贷款，我公司不同意对原告主张的欠款本息及实现债权的费用承担连带责任。原告工行朝阳分行围绕诉讼请求向本院提交了如下证据：一、被告郭凤莲、祁海丰身份证、结婚证复印件；二、个人购房借款/担保合同；三、个人借款凭证；四、期房房屋抵押登记证；五、自营历史明细。被告铭丰房地产公司向本院提交了如下证据：不动产登记证明。本院组织到庭当事人进行了证据交换和质证，被告铭丰房地产公司无异议，被告郭凤莲、祁海丰无答辩，视为放弃抗辩权，上述证据本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定的事实如下：2015年12月4日，原告工行朝阳分行与被告郭凤莲、祁海丰、铭丰房地产公司签订了编号A：00713000222015一手贷0001745号《个人购房借款/担保合同》，合同约定：借款人向贷款人借款20万元，贷款用途为购买坐落于辽宁省朝阳市龙城区的房屋，担保方式为抵押，借款人以其购买的上述房屋提供抵押担保。贷款期限240个月，实际放款与到期日以借款凭证为准。借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，据此确定的利率以借款凭证记载为准，并按下列公式换算：月利率=年利率/12，日利率=年利率/360。贷款发放后遇基准利率调整，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率执行。还款方式为按月等额本息还款法。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按合同约定利率基础上加收40%确定。铭丰房地产公司为该笔贷款提供保证担保，保证人承担阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的行为构成违约，贷款人有权宣布本合同项下借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。抵押担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。2015年12月4日，原告工行朝阳分行与被告郭凤莲、祁海丰在朝阳市房产局为被告郭凤莲、祁海丰提供的抵押房屋办理了期房抵押登记。合同签订后，原告工行朝阳分行于2015年12月7日向借款人郭凤莲、祁海丰指定账户发放贷款20万元。被告郭凤莲、祁海丰截至2019年8月6日已逾期41个月未还款，贷款余额198,517.26元，积欠利息37,654.65元，合计236,171.91元。另查明，2019年7月9日，被告铭丰房地产公司取得包括案涉房屋在内的其所开发的商品房项目的不动产登记证明，但案涉房屋尚未办理房屋所有权证。本院认为，案涉个人购房借款/担保合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。原被告均应按照合同约定履行各自义务。被告郭凤莲、祁海丰未按合同约定偿还借款本息的行为已构成违约，应承担违约责任。原告工行朝阳分行依约有权宣布本合同项下借款立即到期，要求被告郭凤莲、祁海丰立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息，同时要求被告铭丰房地产公司承担阶段性连带保证责任，故对原告的上述诉讼请求本院予以支持。被告铭丰房地产公司承担保证责任后，有权向被告郭凤莲、祁海丰追偿。被告郭凤莲、祁海丰所购房屋系期房，尚未办理房屋所有权证，仅在朝阳市房产局办理了期房抵押登记即抵押预告登记，抵押预告登记不能直接产生抵押权，而是抵押登记请求权，原告作为涉案房屋抵押预告登记的权利人，其享有的是抵押登记请求权，可对抗他人对涉案房屋的处分，但对涉案房屋不享有抵押权，故原告主张对涉案房屋享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告承担实现债权的费用，但其未提供证据证明，本院不予支持。关于被告铭丰房地产公司提出案涉房屋已具备办理房屋产权登记手续的条件，其不应承担连带保证责任的抗辩意见，经查，合同约定抵押房屋正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书后，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任，现原告工行朝阳分行并未取得《房屋他项权证》，其仍应承担连带责任保证，故对其该抗辩意见本院不予采纳。被告郭凤莲、祁海丰经本院合法传唤未到庭，视为其自动放弃诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百九十五条、第一百九十八条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告郭凤莲、祁海丰于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司朝阳分行借款本198,517.26元，及截至2019年8月6日的利息37,654.65元，合计236,171.91元；并自2019年8月7日起至借款还清之日止按合同约定利率计付利息，利随本清；二、被告朝阳市铭丰房地产开发有限公司对上述款项承担连带责任保证。承担保证责任后，有权向被告郭凤莲、祁海丰追偿；三、驳回原告中国工商银行股份有限公司朝阳分行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,842元（原告预交），公告费560元，合计5,402元，由被告郭凤莲、祁海丰、朝阳市铭丰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于朝阳市中级人民法院。审 判 长  王雅君人民陪审员  李 艳人民陪审员  王 静二〇二〇年十月十日书 记 员  陈丽华