北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0113民初9044号原告（反诉被告）：北京颐景房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区牛栏山镇府前街9号—150，统一社会信用代码91110113××××。法定代表人：蔡凤佳，总经理。委托诉讼代理人：田丹，男，1981年3月10日出生，汉族，北京颐景房地产开发有限公司员工。被告（反诉原告）：任现庆，男，1990年12月10日出生，汉族，河北省邯郸市魏县村民，住北京市顺义区，身份号码×××。委托诉讼代理人：张子美：北京子美律师事务所律师。原告（反诉被告）北京颐景房地产开发有限公司（以下简称：颐景公司）与被告（反诉原告）任现庆商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告颐景公司之委托诉讼代理人田丹、被告任现庆及其委托诉讼代理人张子美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告颐景公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告任现庆向原告颐景公司支付购房款130万元；2．判令被告任现庆向原告颐景公司支付违约金（从2019年12月15日起至实际给付之日止，以130万元为基数，按每日万分之五计算）。事实和理由：原、被告于2019年10月30日签订了《北京市商品房预售合同》，约定被告购买原告坐落于北京市×××房屋，根据合同附件四第一条第三款之规定，被告应于2019年12月14日前支付房款总金额的30%（即人民币130万元）。同时根据预售合同第八条第（二）（1）约定，“买受人逾期支付购房款（包括因任何原因导致贷款机构未在本合同约定的应办妥按揭贷款放款手续期限届满之日前将按揭款全部划入出卖人指定账号内的情形）或其他任何应付款项（包括但不限于应付违约金、税费、专项维修资金、应预交的物业服务费及其他应付费用，以下同），每逾期一日，买受人应按应付未付款金额的万分之五（《前期物业服务合同》中约定之逾期支付物业费的违约金标准如与此处违约金标准约定不一致，则以较高者为准）向出卖者支付违约金，且出卖人有权顺延交付该商品房的时间及有权顺延向不动产登记机关申请办理不动产转移登记的时间。逾期超过30日的，出卖人有权单方面解除本合同，并按本合同附件十二补充协议（下称：“补充协议”）第十三条约定执行。如出卖人选择不解除本合同的，则每逾期一日，买受人仍应按应付未付款金额的万分之五（《前期物业服务合同》中约定之逾期支付物业费的违约金标准如与此处违约金标准约定不一致，则以较高者为准）向出卖人支付违约金，直至买受人付清应付款项之日止。”被告应予2019年12月14日前支付房价款人民币1732490元，但截至起诉之日，被告仅支付房价款432490元，尚有应付之房价款130万元未支付，经原告多次电话、书面催告后仍未支付。综上，原告要求被告立即向原告支付逾期应付之房价款130万元并按照预售合同约定承担相应的违约责任，为了原告合法权益，故诉至法院。被告任现庆辩称，不同意原告的全部诉讼请求。双方之间的合同已经于2020年3月15日解除，实际的付款期限应该是2020年3月31日。2020年3月15日，被告已经正式通知原告解除合同，不存在违约。双方之间签订的所谓的预售合同，原告只让被告签字，原告并没有盖章，只是一个草稿。2019年10月30日，原告让被告单方签订了《北京市商品房预售合同》草稿，当时原告并未盖章，并给被告说七日内签订正式的房屋买卖合同并办理备案手续，被告签字支付购房款，但原告迟迟不与被告签订正式合同也不办理备案手续，被告一直同原告进行沟通协商，基于此情况协议延长至2020年3月31日。到目前为止，也没有签订正式的房屋买卖合同和进行备案手续。2020年3月初，被告已经电话告知原告要解除合同，3月15日，被告以微信的形式正式通知原告要与其解除合同，是在付款期限届满之日前，所以本案符合合同解除的法定要件。因为疫情的不可抗力，被告收入锐减，无法交纳购房款，原告不履行主要义务，不签订正式的合同和备案手续，所以在付款期限届满前告知原告解除合同，符合法定的解除要件，且合同双方根据合同的主要义务都没有履行，被告只支付了购房款的十分之一，被告的解除通知也已经到达了原告，所以合同应当予以解除。反诉原告任现庆向本院提出反诉请求：1．解除反诉原告与反诉被告之间签订的《北京市商品房预售合同》；2．反诉被告返还反诉原告购房款432490元及利息（自2019年10月30日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）并赔偿432490元。诉讼过程中，反诉原告任现庆明确其诉讼请求为：1．确认反诉原告与反诉被告之间签署的《北京市商品房预售合同》于2020年3月15日解除；2．反诉被告返还反诉原告购房款432490元及利息（自2019年10月30日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。反诉的事实和理由：反诉原告2019年10月预购涉诉房屋，当时反诉被告承诺预售手续齐全、合法，双方于2019年10月30日签订《北京市商品房预售合同》，该合同显示预售许可证号：京房售证字（2019）×××号，反诉原告交纳定金和部分房款432490元后发现反诉被告提供的预售许可证信息系虚假，反诉被告的欺诈行为及疫情影响，反诉原告停止了支付购房款，要求解除合同并要求反诉被告承担相应的赔偿责任。因此，反诉原告提出上述反诉请求。反诉被告颐景公司对反诉原告任现庆的反诉辩称，不同意反诉原告的反诉诉讼请求。双方签署的合同是有效的，并且双方已经履行，反诉被告出售的房屋手续具备且合法，针对双方签署的预售合同，要求反诉原告继续履行并支付购房款及违约金。本院经审理认定事实如下：2019年10月30日，颐景公司（出卖人）与任现庆（买受人）签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》，约定：颐景公司将其所有的位于顺义区顺义新城牛栏山组团一级开发项目17-11-07地块（南侧）R2二类居住用地×××房屋出售给任现庆。该合同第五条房屋权利状况承诺：1．出卖人对商品房享有合法权利；2．该商品房未出售并保证不出售给本合同买受人以外的其他人；3．该商品房无司法查封或其他限制转让的情况；如该商品房权利状况与上述承诺不符，导致不能完成本合同登记备案或不动产转移登记的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），给买受人造成损失的，出卖人还应当承担赔偿责任，赔偿金额为见补充协议。第六条计价方式和价款第1项载明：按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平米人民币47359．37元，总价款人民币4322490元（大写叁佰叁拾贰万贰仟肆佰玖拾元整）。第七条付款方式和期限：（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金人民币5000元，该定金于交首付首期房价款时抵作商品房价款。（二）买受人采取下列第4种方式付款。4．其他方式：该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定见附件四。该合同附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定：一、将本合同第七条第（二）款变更为买受人采取下列第3种方式付款：3．贷款方式付款【公积金贷款】【商业贷款】：买受人应当支付首期房价款人民币1732490元（大写壹佰柒拾叁万贰仟肆佰玖拾元整），占全部房价款的40%，余款2590000元（大写：贰佰伍拾玖万元整），向【商业按揭银行】申请贷款支付；首期房价款分贰期支付，具体约定如下：（1）第一笔首期房价款：2019年10月30日前支付房款总金额10%，即人民币432429元（大写：肆拾叁万贰仟肆佰玖拾元整）；（2）第二期首期房价款：2019年11月20日前支付房价款总金额的30%，即人民币1300000元。该预售合同第六条第（三）款载明：出售该商品房的全部房价款应当存入预售资金监管专用账户，依据法律法规规定优先用于本工程建设。该商品房的预售资金监管银行为招商银行，专用账户名称为北京颐景房地产开发有限公司天汇青竹苑，专用账户账号为×××。第八条逾期付款责任：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第（二）中方式处理：（二）买受人逾期支付购房款（包括因任何原因导致贷款机构未在本合同约定的应办妥按揭贷款放款手续期限届满之日前将按揭款全部划入出卖人指定账号内的情形）或其他任何应付款项（包括但不限于应付违约金、税费、专项维修资金、应预交的物业服务费及其他应付费用，以下同），每逾期一日，买受人应按应付未付款金额的万分之五（《前期物业服务合同》中约定之逾期支付物业费的违约金标准如与此处违约金标准约定不一致，则以较高者为准）向出卖者支付违约金，且出卖人有权顺延交付该商品房的时间及有权顺延向不动产登记机关申请办理不动产转移登记的时间。逾期超过30日的，出卖人有权单方面解除本合同，并按本合同附件十二补充协议（下称：“补充协议”）第十三条约定执行。如出卖人选择不解除本合同的，则每逾期一日，买受人仍应按应付未付款金额的万分之五（《前期物业服务合同》中约定之逾期支付物业费的违约金标准如与此处违约金标准约定不一致，则以较高者为准）向出卖人支付违约金，直至买受人付清应付款项之日止。第十九条预售合同登记备案：1．出卖人应当自本合同签订之日起7日内办理商品房预售合同联机备案手续，并将本合同登记备案手续情况告知买受人。上述合同签订后，任现庆依约向颐景公司支付购房款432490元。颐景公司认可涉诉购房款延期至2019年12月14日之前交纳。颐景公司主张双方之间签订的《北京市商品房预售合同（住宅类）》合法有效，并要求任现庆继续履行该合同，为了证明其主张，颐景公司提交以下材料：1《北京市商品房预售合同（住宅类）》，证明颐景公司与任现庆于2019年10月30日签订了合法有效的《北京市商品房预售合同》，任现庆应按照合同约定履行付款义务。任现庆认可该证据的真实性，但不认可其证明目的，并称这也恰恰说明了颐景公司未按合同约定签订正式合同办理备案手续，未用合同监管账户收取购房款导致合同无法继续履行，这是颐景公司造成的。2．《温馨提示》、《催款通知书》及EMS快递底单及邮件妥投查询单，证明颐景公司向任现庆寄发《温馨提示》及《催款通知书》，督促任现庆按照双方签署的合同积极履行付款义务，但任现庆至今未履行付款义务。任现庆认可该证据的真实性，但不认可其证明目的，并称双方之间签署的合同已经于2020年3月15日通知颐景公司解除。任现庆反诉称双方之间签订的《北京市商品房预售合同（住宅类）》已经于2020年3月15日解除，为支持其反诉诉讼请求，任现庆提交以下证据材料：1．《北京市商品房预售合同（住宅类）》，证明颐景公司未签订正式合同办理备案手续并用非专用账户收取购房款导致合同无法进行。颐景公司认可该证据的真实性，但不认可其证明目的。2．结婚证及转账明细，证明购房款是通过任现庆妻子的银行转账的，颐景公司用非专用账户收取购房款，违反合同约定。颐景公司认可该证据的真实性，但不认可其证明目的。3．北京萨诺光电科技发展有限公司营业执照及《证明》，证明任现庆因疫情影响导致收入锐减，最终无法实现合同目的。颐景公司认可该证据的真实性，但不认可其证明目的。4．颐景公司销售人员谈利于任现庆妻子李海兰的微信聊天记录，证明颐景公司收到了任现庆关于解除合同的事实。聊天记录载明：2020年3月15日，李海兰：“谈利，这房我们商量的结果还是买不了，疫情这特殊情况，经济条件是在不允许，进行下一步吧。”谈利：“好的，李姐，如果买不了，想退房，这个实在是不在我的能力范围内了，我会跟公司说您的困难。然后等待公司的决策吧。”李海兰：“没事，涉及到钱的都是不讲人情的，正常走了流程就行。”谈利：“嗯呐，估计我们法务部门的人员最后会和您协商沟通，您到时候就把实际情况告诉我们公司的工作人员就行。”2020年3月23日，李海兰：“你们那个啥部门一直没有联系我，今天都23号了。”“逾期可不怪我啊。”“这都过去这么多天了一直等着你们的信呢。”谈利：“法务部门一般都是逾期以后，客户补不上款，然后会和你联系，协商沟通，等着就行了。”“还没逾期的。”李海兰：“已经确认补不上款了，他们还等啥啊，赶紧行动吧。”2020年3月25日，李海兰：“你说让我等着就行，但这文件上说逾期就要交违约金。”“所以不能等”“你们早晨几点开始上班，我过去找你们谈。”2020年4月6日，李海兰：“谈利，房子有信了吗。”“你们公司又给我发函催款，问题是我都已经把退房的事情上报到你们公司了啊，你们那边不处理，反而一直催款。”谈利：“它属于两个部门。”“发函的是财务部门。”“退房的是转法务部门了。”“估计过段时间就会收到法务函了。”李海兰：“哎”2020年4月21日，李海兰：“谈利，你说你们法务部门会联系我，可是这么久了，没动静，之前给你们公司打电话，让我等消息，但到现在了都没有任何消息，你确定要这么等着？”“上次给你们公司打电话，我说要过去一趟，你们公司的人说过去也没有用，让我等消息，但是这么久过去一点反馈都没有。”谈利：“已经转法务了。”颐景公司认可该证据的真实性，但不认可其证明目的。并称谈利是未收到解除合同的书面申请。5．《延期付款承诺函》，证明任现庆在合同解除前没有违约付款行为。颐景公司对该证据的真实性、证明目的均不认可，并称该承诺函是其公司的制式格式，但并没有收到该份承诺函。在本案审理过程中，经本院释明，颐景公司明确表示其已经知晓诉讼风险，坚持其诉讼请求。任现庆明确表示其因疫情影响导致收入降低已无力继续履行合同。另，颐景公司认可涉诉房屋尚未办理联机备案手续，并称收取购房款的账户也是监管账户。上述事实，有庭审笔录、当事人陈述、《北京市商品房预售合同（住宅类）》、《温馨提示》、《催款通知书》、EMS快递底单、邮件妥投查询单、微信聊天记录、北京萨诺光电科技发展有限公司营业执照、《延期付款承诺函》、《证明》等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，颐景公司与任现庆签订的《北京市商品房预售合同（住宅类）》是双方真实意思的表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方均应依约履行。根据任现庆提交的其妻子李海兰与颐景公司销售人员谈利的微信聊天记录可知，任现庆之所以提出解除双方之间的商品房预售合同是因为其自身的经济因素，在该聊天记录中并未提及涉诉房屋办理商品房预售合同联机备案手续及使用非合同约定的监管账户收取购房款的问题，在经过颐景公司催告后任现庆仍未按双方的约定交纳涉诉房屋的购房款，任现庆构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。虽然涉诉房屋直至法庭辩论终结之时尚未商品房预售合同的联机备案手续，但双方签署的商品房预售合同中未约定未办理联机备案手续及在颐景公司认可任现庆已交纳涉诉房屋购房款数额，但使用非合同约定的监管账户收取该购房款为合同解除的条款，综上，任现庆非守约方，无权依照合同约定行使解除权，故任现庆以微信的方式提出解除双方之间的商品房预售合同关系之日为合同解除日的辩解意见，无法律依据，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。现任现庆已明确表示无力继续履行双方之间的合同，不履行其支付购房款的主要义务，其拒绝支付购房款的行为也致使《北京市商品房预售合同（住宅类）》合同目的无法实现，故本院对于颐景公司与任现庆之间签署《北京市商品房预售合同（住宅类）》予以解除，故本院对颐景公司要求任现庆按照双方签订的合同继续支付购房款及违约金的诉讼请求，本院不予以支持。另需要指出，由于违约责任的承担不因合同的解除而归于消灭，当事人对此可以另行主张。根据《合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，在双方签订的《北京市商品房预售合同（住宅类）》解除的情况下，颐景公司应该将任现庆已经支付的购房款退还给任现庆，因此任现庆要求颐景公司退还已付购房款的请求，本院予以支持。因任现庆违约，故对其要求颐景公司给付利息的诉讼请求，并无法律依据，本院不予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京颐景房地产开发有限公司与被告（反诉原告）任现庆于二〇一九年十月三十日签订的《北京市存量房屋买卖合同（住宅类）》于本判决生效之日起解除；二、反诉被告北京颐景房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内返还反诉原告任现庆购房款四十三万二千四百九十元；三、驳回原告北京颐景房地产开发有限公司的全部诉讼请求；四、驳回反诉原告任现庆的其他反诉请求。如果被告赵天未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费一万六千五百元，由原告北京颐景房地产开发有限公司负担（已交纳）；反诉案件受理费七千七百八十七元，由反诉原告任现庆负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  谢衍明人民陪审员  平艳军人民陪审员  刘建国二〇二〇年十二月三日法官 助理  刘文丹书 记 员  花晓璐