广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初29881号原告：深圳市承翰物业管理有限公司，住所深圳市福田区商报路奥林匹克大厦23C，统一社会信用代码914403007649552454。法定代表人：庄小燕。委托诉讼代理人：刘东林，男，汉族，1993年7月1日生，户籍地址湖南省南漳县。委托诉讼代理人：彭其，男，汉族，1983年10月3日生，户籍地址湖南省湘乡市。被告：奚燕纯，女，汉族，1981年7月5日生，户籍地址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：李华明，男，汉族，1969年11月21日生，户籍地址广东省深圳市宝安区。原告深圳市承翰物业管理有限公司（下文简称承翰物业公司）诉被告奚燕纯物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘东林、被告的委托代理人李华明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付拖欠的物业管理费12633.74元（自2016年12月25日起至2020年4月25日止）及逾期违约金10422.08元（按日万分之五，2015年8月25日前的，自应交之日起计至2019年2月1日；2015年9月25日至2016年11月25日的，自应交之日起计至2020年4月4日，2016年12月25日后的，自应缴之日起计至实际付清之日止，暂计至2020年4月30日）；2、请求判令被告向原告支付拖欠的本体维修基金902.41元（自2016年12月25日起至2020年4月25日止）及逾期违约金771.28元（按日万分之五，2015年9月25日前的，自应交之日起计至2019年2月1日；2015年10月25日至2016年11月25日的，自应交之日起计至2020年4月4日，2016年12月25日后的，自应交之日起计至实际付清之日止，暂计至2020年4月30日）；3、判令被告支付拖欠的水费（含排污费、垃圾处理费）865.66元（2017年7月）及逾期违约金4280.69元（按日千分之五，自应交之日2017年8月15日起计至实际付清之日止，暂计至2020年4月30日）；以上1-3项总计29875.86元；4、本案受理费用由被告承担。被告的答辩意见：1、被告于2019年2月3日向原告支付物业服务费5612.55元，2020年4月14日向原告支付物业服务费4622.10元，2020年10月20日向原告支付2020年5月至9月的物业费和本体维修基金共1650.75元，上述费用应在原告主张中予以扣除；2、原告自2014年5月至2017年9月，对被告及一百多名业主集体强制实行拆水表、停水电，上述期间的物业服务费和本体维修基金已超过诉讼时效。本案相关情况一、涉案物业情况：深圳市龙岗区布吉镇石芽头片区慢城四期2栋C座1805，建筑面积88.04平方米，产权人为被告奚燕纯。二、物业服务费缴纳标准：3.5元/月/平方米。三、物业服务合同相关情况:原告于2011年1月4日开始为被告所在的慢城四期提供物业管理服务，2014年1月3日，原告与深圳市承翰投资开发集团有限公司续签了《慢城四期前期物业服务合同》，物业服务期限5年，继续对被告所在的慢城四期提供物业管理服务，本体维修基金带电梯0.25元/月/平方米，住宅物业应于每月25日缴纳本月物业服务费。原告接受有关市政公用事业服务单位委托，向业主或用户收取水、电费，具体收费按政府收费标准。四、欠费情况：原告主张，被告拖欠2013年11月、2014年5月至2020年4月期间的物业服务费12633.74元；2014年5月至2020年4月期间的本体维修基金902.41元、水费（含排污费、垃圾处理费）865.66元。被告辩称，每月物业管理费及本体维修基金共计330.15元，2014年5月至2017年9月，因原告停水电，不应支付物业管理费，且上述期间的物业服务费和本体维修基金已超过诉讼时效。2019年2月3日，向原告支付2017年10月至2019年2月共计17个月的物业服务费和本体维修基金共5612.55元，2020年4月14日向原告支付2019年3月至2020年4月共14个月的物业服务费和本体维修基金共4622.10元，2020年10月20日，向原告支付2020年5月至9月的物业费和本体维修基金共1650.75元。五、违约金：按2014年1月3日，原告与深圳市承翰投资开发集团有限公司签订的《慢城四期前期物业服务合同》约定，如业主、物业使用人未能按本合同约定按时支付管理费用及其他相关费用，则原告有权自逾期之日起按日加收应交费用的万分之五的滞纳金（水电费代收代缴的，按水电部门规定标准收取滞纳金）。原告主张，物业服务费、本体维修基金、电费按物业服务合同约定，按日万分之五的标准计算违约金，符合法律规定，本院予以认可。原告主张，水费（含排污费、垃圾处理费）的逾期违约金按日千分之五的标准，明显过高，本院认为，原告已为被告代缴了水费，本院酌情调整为统一按照物业服务合同约定的违约金标准日万分之五的标准来计算被告应交的水费（含排污费、垃圾处理费）。判决结果本院认为，2014年1月3日，原告与深圳市承翰投资开发集团有限公司续签了《慢城四期前期物业服务合同》，物业服务期限5年，原告对涉案小区继续进行物业管理服务，被告作为涉案小区的业主接受了原告提供的物业管理服务，理应支付相应的物业管理服务费。原告主张，被告拖欠2013年11月、2014年5月至2020年4月期间的物业服务费12633.74元；2014年5月至2020年4月期间的本体维修基金902.41元、水费（含排污费、垃圾处理费）865.66元。关于诉讼时效，被告2019年7月18日收到原告向其发送的《催费函》，对2015年10月至2019年7月的物业管理费、2013年至2019年6月的违约金进行催收，2019年7月前三年的物业管理费已过诉讼时效，即2013年11月、2014年5月至2016年6月的物业服务费、本体维修基金已过诉讼时效。被告只应缴纳2016年7月至2020年4月份的物业服务费、本体维修基金。被告已于2019年2月3日向原告支付物业服务费5612.55元，2020年4月14日向原告支付物业服务费4622.10元。经计算，被告尚拖欠2016年7月至2017年9月份的物业服务费4622.1元及违约金2684.05元、本体维修基金330.15元及违约金191.72元；2017年10月至2019年2月物业管理费违约金586.24元、本体维修基金违约金41.87元；2019年3月至2020年4月物业管理费违约金405.51元、本体维修基金违约金28.97元。对于被告2020年10月20日支付的2020年5月至9月的物业费和本体维修基金共1650.75元，因原告未主张，本院不予处理。关于原告主张被告拖欠的2017的7月份的水费（含排污费、垃圾处理费）865.66元，原告向本院提交了《2017年来座山用水统计表》，显示2017年7月份被告1805房用水量增加了107吨。被告辩称，2017年7月份未居住，无水电费产生，被告向本院提交了2017年3月至2017年11月的南方电网电费信息，显示2017年3月3日与2017年9月1日的电表读数同为588.26，本院对被告的主张予以采信，本院对原告的主张不予支持。关于被告辩称原告物业服务不合格，本院认为，被告可请求原告采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，不能拒付物业服务费。本案为物业服务合同纠纷，被告确实接受了原告的物业管理服务，且被告确实拖欠物业管理费及相关费用，事实清楚，本院予以支持原告的诉讼请求。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百八十八条、《中华人民共和国民法通则》第四条、《物业管理条例》第七条第（四）项、第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告奚燕纯于本判决生效之日起三日内向原告深圳市承翰物业管理有限公司支付2016年7月至2017年9月份的物业服务费4622.1元及违约金2684.05元、本体维修基金330.15元及违约金191.72元；二、被告奚燕纯于本判决生效之日起三日内向原告深圳市承翰物业管理有限公司支付2017年10月至2019年2月物业管理费违约金586.24元、本体维修基金违约金41.87元；2019年3月至2020年4月物业管理费违约金405.51元、本体维修基金违约金28.97元（按日万分之五的标准，自拖欠之日起计至实际付清之日止）；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期支付期间的债务利息。本案案件受理费273元（原告已预交），由被告负担。本判决为终审判决。审判员  田阿婷二〇二〇年十月二十一日书记员  陈国壬