福建省宁化县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0424民初2016号 原告：中国建设银行股份有限公司宁化支行，住所地福建省宁化县翠江镇中山路33号，统一社会信用代码91350424855829455E。 负责人：廖金良，行长。 委托诉讼代理人：伊良健，男。 委托诉讼代理人：吴汉云，男。 被告：张运雄，男，1988年6月25日出生，汉族，农村居民，户籍地福建省宁化县，现住福建省宁化县。 被告：罗琴华，女，1988年8月2日出生，汉族，农村居民，户籍地福建省宁化县，现住福建省宁化县。 被告：三明东方龙置业有限公司，住所地福建省宁化县翠江镇东方花园9号楼403室，统一社会信用代码91350424553210876K。 法定代表人：余师万，执行董事。 委托诉讼代理人：邱加辉，男。 原告中国建设银行股份有限公司宁化支行（以下简称建行宁化支行）与被告张运雄、罗琴华、三明东方龙置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后,依法适用简易程序,于2020年11月6日公开开庭进行了审理。建行宁化支行的委托诉讼代理人吴汉云、三明东方龙置业有限公司的委托诉讼代理人邱加辉到庭参加诉讼。张运雄、罗琴华经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 建行宁化支行向本院提出诉讼请求：1.判令张运雄、罗琴华立即偿还建行宁化支行的借款本息合计40182.57元（其中本金39688.11元，利息及罚息494.46元,暂算至2020年9月11日,此后利息及罚息按《职工住房借款合同》约定标准计算至实际清偿之日止）;2.判令张运雄、罗琴华在具备办理房屋产权证书条件之日起三个月内办理好房屋产权证书及相应的抵押他项权利证书，以实现建行宁化支行对其为上述款项提供抵押担保的位于宁化县××镇××商住楼××幢××室××房地产的抵押权利，对处置该项财产所得价款享有优先受偿权；3.判令三明东方龙置业有限公司对张运雄、罗琴华上述款项的清偿承担连带保证责任，保证责任至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由建行宁化支行核对无误、收执后免除；4.判令张运雄、罗琴华、三明东方龙置业有限公司承担本案诉讼费、保全费。事实与理由：2014年3月16日，张运雄、罗琴华、三明东方龙置业有限公司与建行宁化支行签订了编号为宁建住借字2014年101号《职工住房借款合同》，合同主要约定：张运雄向建行宁化支行借款50000元，期限240个月即从2014年4月11日至2034年4月11日止，采用按月等额本息还款方式，并用张运雄、罗琴华位于宁化县××镇××商住楼××幢××室××房地产提供抵押担保。同时，三明东方龙置业有限公司为张运雄的该笔借款提供阶段性连带责任保证，保证期间为合同条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。2014年3月17日，上述房产办理了房屋预告抵押登记。2014年4月11日，建行宁化支行依约向张运雄发放了贷款50000元，张运雄贷款后偿还借款本息至2018年3月，从2018年4月起,借款人、保证人均未履行还款义务，经建行宁化支行多次催收仍未履行。2020年4月1日、2020年6月30日，建行宁化支行分别从三明东方龙置业有限公司保证金账户中扣划保证金8508.22元、1032.69元用于归还张运雄拖欠的到期贷款。根据《职工住房借款合同》约定，若借款人有下列情形之一：1.借款人未按合同约定履行其义务的；2.借款人连续三个月或累计六次未按期还款的，贷款人、委托人有权单方解除本合同并提前收回全部贷款本息，因解除本合同所造成的损失由借款人承担，担保人承担的承担责任相应提前。现张运雄已逾期3个月，截至2020年9月11日，共结欠建行宁化支行借款本息40182.57元。罗琴华与张运雄系夫妻关系，该笔借款发生于夫妻存续期间，属于夫妻共同债务，罗琴华依法应承担还款责任。 三明东方龙置业有限公司辩称，公司承担的是阶段性担保，正式合同签订后就免除担保责任，不是承担连带保证责任，请求驳回第三、四项诉讼请求。 张运雄、罗琴华未答辩。 建行宁化支行围绕诉讼请求提交了金融许可证、营业执照、张运雄、罗琴华身份证、张运雄与罗琴华结婚证、常住人口登记卡、三明东方龙置业有限公司营业执照、三明市住房公积金借款申请表、《职工住房借款合同》、个人贷款支付凭证及开立贷款账户通知书、个人贷款对账单、催收记录等证据，三明东方龙置业有限公司对上述证据均无异议，张运雄、罗琴华经本院传票传唤未到庭,视为其放弃答辩和质证的权利。建行宁化支行提供的上述证据客观真实,来源合法,且与本案具有关联性,本院予以确认并在卷佐证。 根据建行宁化支行、三明东方龙置业有限公司的陈述和经审查确认的证据,本院认定案件事实如下: 张运雄与罗琴华系夫妻关系。2014年3月16日，张运雄、罗琴华、三明东方龙置业有限公司与建行宁化支行签订了合同编号为宁建住借字2014年101号《职工住房借款合同》，合同主要约定：张运雄向建行宁化支行借款50000元用于购买宁化县××镇××商住楼××幢××室，借款期限240个月即从2014年4月11日至2034年4月11日止，采用按月等额本息还款方式；借款年利率为6.55%；借款人未按期偿还借款本息的，贷款人、委托人有权按人民银行规定对其所欠款项计收罚息；借款人出现未按合同约定履行其义务的，借款人连续三个月或累计六次未按期还款等情形，贷款人、委托人有权单方解除本合同并提前收回全部贷款本息，因解除本合同所造成的损失由借款人承担，担保人承担的承担责任相应提前；借款人因违约而导致诉讼时，应承担因此产生的诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等实现债权的费用。本合同项下的担保方式为房地产抵押加保证人阶段性担保，张运雄用其与罗琴华位于宁化县××镇××商住楼××幢××室××房地产提供抵押担保，同时，三明东方龙置业有限公司为张运雄的该笔借款提供阶段性连带责任保证，保证期间为合同条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；担保范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、违约金、诉讼费、财产保全费、执行费、律师费等实现债权的费用。2014年3月17日，案涉房产办理了房屋预告抵押登记。2014年4月11日，建行宁化支行依约向张运雄发放了贷款50000元，张运雄贷款后偿还借款本息至2018年3月，自2018年4月起,借款人、保证人均未履行还款义务，经建行宁化支行多次催收仍未履行。根据合同第十四条约定，建行宁化支行于2020年4月1日、2020年6月30日从三明东方龙置业有限公司保证金账户中分别扣划保证金8508.22元、1032.69元用于归还张运雄拖欠的到期贷款。现借款人和保证人已经连续逾期3个月，截至2020年9月11日止，张运雄结欠借款本金39688.11元，利息及罚息494.46元,合计40182.57元，至今尚未归还。 本案在诉讼过程中，建行宁化支行向本院申请财产保全，要求依法查封、扣押张运雄、罗琴华、三明东方龙置业有限公司价值40,182.57元的财产或冻结其等额银行存款，并向本院缴纳了财产保全申请费422元。 本院认为,建行宁化支行系依法成立的金融机构,享有贷款经营权。建行宁化支行与张运雄、罗琴华、三明东方龙置业有限公司签订的《职工住房借款合同》,系当事人的真实意思表示,未违反法律法规的禁止性规定,合法有效,当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。建行宁化支行依约履行发放贷款义务后,张运雄、罗琴华、三明东方龙置业有限公司未按期足额履行还款义务，已构成违约，建行宁化支行有权依照合同约定提前收回借款本息，故建行宁化支行要求张运雄偿还借款本金、利息及罚息的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持；罗琴华作为张运雄的配偶，张运雄借款用途为购置夫妻共同房产，罗琴华知情并在抵押物共有人处签字，属于夫妻共同债务，罗琴华依法应负共同偿还责任，故建行宁化支行要求罗琴华共同偿还借款本息的诉讼请求，予以支持；三明东方龙置业有限公司为张运雄该笔贷款提供阶段性连带保证，免除保证责任条件未成就，故三明东方龙置业有限公司应承担保证责任，承担保证责任后,有权向张运雄、罗琴华追偿。关于建行宁化支行第二项诉讼请求问题，房屋预告抵押登记不同于正式的抵押权登记，尚未产生抵押权的法律效果，但第三人可通过预告抵押登记来知悉不动产将来可能设立的抵押权，以及在满足条件的情况下，预告抵押登记权利人可以请求办理正式的抵押权，故赋予债权人在抵押条件成就时享有优先受偿权不违反法律法规规定，亦符合预告抵押登记的初衷，故张运雄、罗琴华应在具备办理房屋产权证书条件之日起三个月内办理好房屋产权证书及相应的抵押他项权利证书，在条件成就时建行宁化支行对案涉房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。因张运雄、罗琴华未还款付息，三明东方龙置业有限公司未承担保证责任，致建行宁化支行向本院提起诉讼并申请财产保全系其通过法律途径保护自身权利，故建行宁化支行主张财产保全申请费422元由张运雄、罗琴华、三明东方龙置业有限公司负担的请求，有合同约定和法律依据，本院予以支持。张运雄、罗琴华经传票传唤未到庭参加诉讼,不影响本院根据查明的事实依法作出缺席判决。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百九十六条、第二百零七条,《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条,《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十条、第三十一条、第三十三条、第四十六条、第一百八十七条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定,判决如下: 一、张运雄、罗琴华应于本判决生效之日起15日内向中国建设银行股份有限公司宁化支行偿还借款本金39,688.11元及支付截至2020年9月11日止的利息及罚息494.46元，合计40,182.57元； 二、张运雄、罗琴华还应向中国建设银行股份有限公司宁化支行支付自2020年9月12日起至实际还款之日止,按《职工住房借款合同》约定的利息、罚息,与前项一并支付; 三、财产保全申请费422元，由张运雄、罗琴华负担； 四、三明东方龙置业有限公司对张运雄、罗琴华上述款项承担阶段性连带保证责任。三明东方龙置业有限公司承担保证责任后，有权向张运雄、罗琴华追偿； 五、张运雄、罗琴华应在具备办理房屋产权证书条件之日起三个月内办妥宁化县××镇××商住楼××幢××室房产的抵押登记手续，三明东方龙置业有限公司应督促张运雄、罗琴华并配合其办理抵押登记，抵押登记手续办妥之日，三明东方龙置业有限公司的保证责任终止； 五、宁化县××镇××商住楼××幢××室房产抵押登记办妥后，中国建设银行股份有限公司宁化支行有权以该房产拍卖、变卖所得价款，在上述债权范围享有优先受偿权。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费805元,减半收取计402.5元,由张运雄、罗琴华、三明东方龙置业有限公司负担。（当事人应在本判决生效后3日内向本院交纳。开户单位宁化县人民法院,开户银行中国工商银行宁化县支行,账号×××32）。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于福建省三明市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 池忠辉 二〇二〇年十一月十二日 法官助理 颜丽云 书 记 员 廖焱金 附:一、本案判决适用的主要法律 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第一百九十六条借款合同是借款人向借款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《中华人民共和国担保法》 第十八当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 第十九连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物 第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》 第二条夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断,适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间,从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的,从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的,从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。