广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终9637号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市大文豪发展有限公司，住所地广州市荔湾区十三行路1号新中国大厦首层。法定代表人：吴陆西。委托诉讼代理人：谭丽明、黄毅华，均系广东广信君达律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：曾少丽，女，1990年3月5日出生，汉族，住广东省惠来县。委托诉讼代理人：刘森，广东法全律师事务所律师。原审被告：李涛，男，1985年10月23日出生，汉族，住广州市越秀区。原审被告：吴丹，男，1986年12月3日出生，汉族，住广州市越秀区。两原审被告共同委托诉讼代理人：柯鹏程、伍可佳，均系北京德恒（广州）律师事务所律师。上诉人广州市大文豪发展有限公司（以下简称大文豪公司）因与被上诉人曾少丽、原审被告李涛、吴丹租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初4224号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。大文豪公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三、四、六项，改判驳回曾少丽的全部诉讼请求，支持大文豪公司的全部反诉请求。2.本案一、二审受理费、保全费由曾少丽负担。事实与理由：一、一审法院审查事实不清，其判定大文豪公司违约、是合同解除的责任方、与李涛、吴丹共同承担返还款项的行为，属认定事实错误，应予以纠正。案涉合同不符合合同解除的条件，公安机关封锁现场是不可抗力，并非大文豪公司的原因造成。广州市公安消防支队于2019年5月30日作出的2019荔消告字0002号《消防部门处理告知书》已明确火灾隐患已整改消除，但根据公安机关复函的内容，其却以此为由进行封锁现场，明显不成立，该复函内容与事实并不一致，不能作为本案判案的依据。根据“谁主张谁举证”的举证责任原则，曾少丽必须证明大文豪公司收取了该款项，但事实上曾少丽缴纳的款项并未直接转至大文豪公司的帐户。另，大文豪公司与李涛、吴丹、案外人李玉贵的关系无从认定，不足以证明共同收取了款项需共同返还。二、一审法院在没有约定的情况下，判令大文豪公司承担赔偿损失，属适用法律错误，应予以纠正。案涉合同并未约定无法交付商铺应承担违约责任：如大文豪公司存在违约的情形，曾少丽可提出解除合同。一审法院在曾少丽无法证明实际损失的情况下，以保证金作为参照标准，判令大文豪公司支付赔偿损失，实为不妥。案涉合同的保证金是二按一押的性质，该保证金针对承租方应缴交的款项，亦是租赁市场中的惯例做法。因此保证金的数额亦是由行业常规确定，不能认定其性质是对违约方的惩罚及对守约方损失的弥补，二者并无可比性及参照性。三、一审存在程序瑕疵，影响大文豪公司的权益。曾少丽在起诉时仅主张解除《场地租赁合同》和《补充协议》，并未提及交还场地的事宜，一审法院却将场地返还的事宜亦一并处理，未给予大文豪公司充分的答辩期及举证期，属程序瑕疵。场地的不合理处理，造成大文豪公司无法主张相关权益。首先，案涉场地一直由曾少丽控制，一审法院却认为，在案涉场地具备收回的条件下，大文豪公司拒不收回，损失应其自行承担，举证责任明显分配不公。其次，曾少丽从未主张返还案涉场地，且在双方对是否符合合同解除的条件存在争议的情况下，不可能由大文豪公司收回场地。最后，一审法院确认案涉合同于本案诉状副本送达大文豪公司之日即2019年6月18日解除，属认定错误。商场于2019年7月17日恢复经营，之后大文豪公司再通知曾少丽进场经营，符合现实情况，由此亦可看出大文豪公司一直是不同意解除合同的。四、一审法院并未判令曾少丽承担违约责任，实属偏袒。曾少丽实际未缴付租金、综合管理费及设施使用费，理应支付相应的违约金，且合同明确约定违约金标准为每日3%。此外，曾少丽从未主张向大文豪公司交还案涉场地，场地一直由曾少丽管业，因此，在法院认定合同解除条件成就前，该段时间的租金、综合管理费及设施使用费仍应由曾少丽负担，曾少丽拒不缴纳相关费用且未就该费用办理提存，应视为曾少丽构成违约，根据合同约定，大文豪公司有权没收曾少丽支付的保证金。综上所述，根据民诉法解释第一百零五条的规定，请求二审法院综合全案证据，对大文豪公司是否收到案涉款项等内容进行合法合理性判断，改判支持大文豪公司的上诉请求。曾少丽二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。李涛、吴丹共同答辩称：我方不认可一审法院查明的事实及判决的理由，同意大文豪公司的上诉请求和理由，案涉合同应予以维持，相关费用无需退还。我方提起上诉却未按时缴纳二审案件受理费，是因为该费用已超出我方的支付能力。曾少丽向一审法院起诉请求：1.判令解除曾少丽与大文豪公司于2019年2月22日签订的《场地出租合同》及《补充协议》；2.判令大文豪公司、李涛、吴丹共同返还曾少丽已交付的租金10000元、综合管理费2500元、设施使用费7500元、水电管理费1500元、经营期保证金30000元、设施使用和综合管理保证金30000元、入场费1358500元，前述款项合计1440000元；3.判令大文豪公司、李涛、吴丹共同赔偿曾少丽违约金288000元；4.本案诉讼费全部由大文豪公司、李涛、吴丹共同承担。大文豪公司在一审中提起反诉，请求：1.判令曾少丽向我方支付2019年3月1日至3月5日及2019年7月17日起至9月16日的租金21666.67元（每月租金1万元）、综合管理费5416.67元（每月2500元）、设施使用费16250元（每月7500元）及违约金（以43333.31元为基数，按每日3%计算至曾少丽实际付清之日）；2.本案受理费由曾少丽负担。一审法院经审理查明：2019年2月22日，曾少丽（乙方）与大文豪公司（甲方）签订《场地租赁合同》和《补充协议》。《场地租赁合同》约定：甲方将位于广州市荔湾区十三行路1号新中国大厦三楼东北角（E区）场地，建成服装批发商场，乙方向甲方承租商场E558号档位用于经营场地使用；租赁期限自2019年3月1日至2024年2月29日；2019年3月1日至2020年2月29日每月租金10000元，从2020年3月1日起月租金每年递增10%；乙方须于本租赁合同签订的同时向甲方支付30000元作为经营期保证金，如乙方无违约行为，此款在合同期满时退回乙方（不计息）；每月1日至5日乙方须将当月费用向甲方缴清；甲方应按合同约定将经营场地及有关服务设施按时交付乙方使用；合同期未满，乙方如提前终止合同，应提前30天告知甲方，且保证金不予退回；甲方未按合同约定向乙方提供经营场地及有关设施的，应提前三天以书面或公告通知乙方，延期交付场地不得超过二十天；乙方不按时交付租金及其他费用，除须补交外，每逾期一天，按应缴费全额3%的比例向甲方交付违约金；逾期超过十天的，甲方有权解除合同，收回经营场地，乙方已支付的保证金不予退回；本合同未尽事宜，双方可签订补充协议进行约定，补充协议与本合同具有相同的法律效力，补充协议与本合同约定不一致的，以补充协议约定为准等。《补充协议》约定：每月综合管理费2500元，每月设施使用费（照明设施、水电设施、中央空调设施、自动扶梯设施、人货梯设施、中央消防系统设施等）7500元……并收取30000元作为设施使用和综合管理的保证金；合约期满如乙方无违约行为，设施使用和综合管理的保证金与经营期保证金同时无息退回；每月水电管理费（公共照明电费、中央空调电费、电梯电费、水费等）1500元，等等。当日，曾少丽及其丈夫张培通过银行转账向李涛、吴丹账户分多次共转入1440000元。2019年3月11日，曾少丽领取了案涉档口的钥匙。2019年3月29日，广州市公安局荔湾区分局向大文豪公司作出穗公荔群[2019]12号《广州市公安局荔湾区分局信访事项告知书》，对大文豪公司于2019年3月19日的信访事项予以告知；内容如下：大文豪公司反映2019年3月5日至3月14日有50多名特警在新中国大厦三楼E区商场，经核实，该情况为我局一项正常警务工作；等等。2019年4月23日、2019年6月6日,广州市公安局荔湾区分局对吴陆西等人作出穗公荔群[2019]18号《广州市公安局荔湾区分局信访事项告知书》和穗公荔群[2019]30号《广州市公安局荔湾区分局信访事项告知书》，内容均与穗公荔群[2019]12号《广州市公安局荔湾区分局信访事项告知书》的一致。2019年5月30日，广州市公安消防支队向大文豪公司作出2019荔消告字0002号《消防部门处理告知书》，答复大文豪公司于2019年4月9日反映的关于维护新中国大厦三楼经营问题的紧急情况报告及方案的信访事项；答复内容如下：2019年3月18日，我大队派出消防监督员到位于新中国大厦三楼E区的大文豪公司复查，结合深圳中源消防电气安全检测有限公司出具的第三方电气消防安全检测报告及现场抽查情况，《责令限期改正通知书》（穗应急荔消限字[2018]第0002号）的火灾隐患已整改消除等。2019年7月28日，大文豪公司通过手机短信形式通知曾少丽，政府部门已经于2019年7月17日解除商场封锁，商场已经于当日恢复营业，自2019年7月17日起，大文豪公司已经将恢复营业事宜逐一通知每一位档主，曾少丽经大文豪公司多次联系，至今没有使用档口；特通知曾少丽立即恢复E558号档的正常营业，自2019年7月17日起向大文豪公司计付租金、管理费等相关费用，如欲享有与其他档主相同的顺延租赁期限、免交部分租金等待遇，请与大文豪公司协商签订《谅解协议书》等。一审法院另查，一审法院同类型案件（2019）粤0103民初4222号案原告谢沛以相同的案情起诉大文豪公司与案外人李玉贵。后谢沛于2019年5月22日撤回起诉。一审法院同类型案件（2019）粤0103民初4435号案的被告有大文豪公司、李玉贵、李涛等人。2019年7月22日，大文豪公司（甲方）与案外人谢沛（乙方）签订《解除协议》，载明：甲乙双方于2019年2月24日签订《场地出租合同》及《补充协议》，约定甲方将广州市荔湾区十三行路1号新中国大厦三楼东北角（E区）服装批发商场E212号档出租给乙方作为经营场地使用，租赁期限自2019年3月1日至2024年2月29日止。原合同及《补充协议》签订后，乙方依约向甲方指定的收款人李玉贵支付了租金18000元……，以上款项合计193500元；后乙方向广州市荔湾区人民法院起诉甲方，案号为（2019）粤0103民初4222号。经双方友好协商，一致同意解除原合同及《补充协议》，本协议签订当日，甲方向乙方立即退回根据原合同及《补充协议》收取的所有款项，共计193500元，等等。2019年6月18日，一审法院向大文豪公司送达本案曾少丽起诉状副本及证据材料。一审法院又查，因大文豪公司对新中国大厦三楼E区重新装修，存在未经消防部门审核、验收和未向区综合执法局申请报批等较大的消防隐患和违法建设行为，且大文豪公司重新装修后改变了原有档口的位置及号牌，存在与原来工商登记不一致的情况，导致大文豪公司与小业主代表方矛盾纠纷尖锐，存在发生群体性冲突事件的重大安全隐患。为此，广州市公安局荔湾区分局在区消防大队对大文豪公司重新装修未审核通过之前，因三楼E区存在重大安全隐患的原因，在2019年3月5日至7月15日，广州市公安局荔湾区分局在现场布置警力加强巡控。本案一审审理期间，曾少丽向一审法院提出财产保全的申请，要求查封、扣押、冻结大文豪公司、李涛、吴丹名下价值1728000元的财产，一审法院于2019年5月29日作出（2019）粤0103民初4224号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结被申请人广州市大文豪发展有限公司、吴丹、李涛名下价值1728000元的财产。曾少丽因此向一审法院预缴财产保全费5000元。一审庭审中，李涛、吴丹确认有收到曾少丽及其丈夫张培转账的1440000元。同时陈述：李涛收取了曾少丽转账的90000元，并代曾少丽向大文豪公司支付了保证金60000元。李涛、吴丹是朋友关系，李涛委托吴丹收款了1350000元，吴丹收款后又按李涛的要求转给了其他人。除了保证金60000元，其余1380000元是居间服务费。大文豪公司确认收取了保证金60000元并开具了收据。一审法院认为：曾少丽与大文豪公司签订的《场地出租合同》及《补充协议》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，大文豪公司虽在2019年3月11日将案涉场地的钥匙交付给曾少丽，但根据曾少丽和大文豪公司的陈述及一审法院查明事实来看，案涉场地因大文豪公司自身原因导致无法正常经营使用，不能实现《场地出租合同》约定的由曾少丽租用作经营场地使用的合同目的。截止本案诉状副本送达大文豪公司之日（2019年6月18日）案涉场地仍无法正常使用，曾少丽的合同目的不能实现。因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项及第九十六条第一款的规定，一审法院确认曾少丽与大文豪公司于2019年2月22日签订的《场地出租合同》及《补充协议》于2019年6月18日解除。对于曾少丽要求退还款项的问题。一审法院分析如下：第一，李涛、吴丹认为曾少丽与李涛之间存在居间关系，李涛、吴丹所收取的款项1380000元为居间报酬；但李涛未能举证证明该居间关系的存在，曾少丽亦予以否认，而且高达1380000元的居间报酬竟然没有签订任何书面凭证，与常理不符。第二，根据同类型系列案中，大文豪公司与案外人谢沛签订的《解除协议》，大文豪公司承认李玉贵为其指定收款人；以及李涛、李玉贵等人为该系列案案件中的被告并均有收取当事人款项的事实。因此，一审法院认定李涛等人收取曾少丽的1380000元实际上是代大文豪公司收取的款项，该笔款项与合同约定的租金等费用一同构成曾少丽承租案涉场地5年所支付的对价。第三。在大文豪公司与曾少丽签订的租赁合同提前解除的情况下，且曾少丽并未正常使用案涉商铺，故大文豪公司应当将曾少丽所支付的款项予以返还。第四，因上述款项中1350000元是转入吴丹银行账户，90000元是转入李涛银行账户，李涛和吴丹作为银行账户出借人，应就其收款数额与大文豪公司承担共同返还的责任；因李涛当庭承认吴丹为其委托收款人，故李涛应就1380000元与大文豪公司承担共同返还的责任。第五，对于保证金60000元，因李涛向大文豪公司违约导致合同解除，大文豪公司应向曾少丽返还；曾少丽要求李涛、吴丹共同承担返还保证金60000元的义务，依据不足，一审法院不予支持，依法予以驳回。对于曾少丽主张赔偿违约金288000元的诉讼请求。如前所述，大文豪公司存在违约行为，应向曾少丽承担相应的违约责任。因《场地出租合同》及《补充协议》对大文豪公司应承担的违约责任并无约定，曾少丽主张的损失计算方式没有依据，一审法院不予采纳。考虑到保证金具有保障合同顺利履行的功能，在违约方不能按约履行时，保证金是对违约方的惩罚及对守约方损失的弥补，故以曾少丽的实际损失为基础，一审法院根据公平合理原则，酌定大文豪公司应向曾少丽赔偿的损失额为保证金数额60000元。曾少丽要求李涛、吴丹共同赔偿其损失的依据不足，一审法院不予支持，依法予以驳回。至于大文豪公司的反诉请求，因曾少丽在2019年3月11日接收案涉场地的钥匙，大文豪公司主张2019年3月1日至3月5日的租金没有依据，一审法院不予支持。对于反诉请求中2019年7月17日至2019年9月16日的租金、综合管理费和设施使用费及相关违约金，大文豪公司在2019年6月18日收到一审法院送达的起诉状副本时已明确知道曾少丽解除合同的意思表示，而且根据大文豪公司发送给曾少丽的短信内容可知，大文豪公司明知曾少丽未使用场地经营，并在2019年7月份多次要求曾少丽使用案涉场地，但曾少丽均不予理会。在此情形下，大文豪公司应及时采取合理措施收回场地以减少损失，但大文豪公司放任场地不予收回，因此造成的损失应由大文豪公司自行承担。故对于大文豪公司这部分反诉请求，一审法院不予支持，依法予以驳回。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：一、确认曾少丽与广州市大文豪发展有限公司签订的《场地出租合同》和《补充协议》于2019年6月18日解除。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州市大文豪发展有限公司、李涛共同向曾少丽返还1380000元，吴丹在1350000元范围内承担共同返还的责任。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州市大文豪发展有限公司向曾少丽返还保证金60000元。四、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州市大文豪发展有限公司向曾少丽赔偿损失60000元。五、驳回曾少丽的其它诉讼请求。六、驳回广州市大文豪发展有限公司的其它反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费20352元，财产保全费5000元，由曾少丽负担4720元，由广州市大文豪发展有限公司负担20632元；反诉受理费442元，由广州市大文豪发展有限公司负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，各方当事人没有提交新的证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。根据大文豪公司的上诉请求，归纳本案争议焦点为：曾少丽是否有权要求解除案涉合同以及大文豪公司是否应向曾少丽返还相关款项并赔偿损失。针对前述争议焦点，本院认定如下：曾少丽与大文豪公司签订《场地出租合同》及《补充协议》后，大文豪公司虽在2019年3月11日将案涉场地的钥匙交付给曾少丽，但根据曾少丽和大文豪公司的陈述及一审法院查明事实，案涉场地因大文豪公司自身原因导致被公安部门长时间封闭，直至2019年6月18日（一审法院向大文豪公司送达起诉状副本之日），曾少丽仍无法正常经营使用案涉场地，不能实现合同目的，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项及第九十六条第一款的规定，认定曾少丽作为合同守约方有权要求并确认案涉《场地出租合同》及《补充协议》于2019年6月18日解除，并无不当。大文豪公司上诉主张公安机关封闭现场导致案涉场地不能正常使用，属于不可抗力，但一审法院已经查明，由于大文豪公司对案涉场地重新装修，未经消防部门审核、验收，案涉场地存在较大的消防隐患及违建行为，显然案涉场地被广州市公安局荔湾区分局依法封闭系大文豪公司单方责任，其主张不可抗力并无事实依据，本院不予支持。由于案涉合同因大文豪公司的违约行为已被确认解除，其理应返还所收取曾少丽的款项并承担赔偿损失的责任。虽然大文豪公司并未直接向曾少丽收取案涉138万元，该笔款项由李涛、吴丹收取，但李涛、吴丹并非案涉商铺的权利人，而在案涉场地同类型系列案中，大文豪公司均委托他人代为收取相关款项，且在李涛、吴丹收取该笔费用后，大文豪公司将案涉商铺的钥匙交给了曾少丽，其后亦未向曾少丽主张过该笔款项，一审法院认定大文豪公司、李涛共同向曾少丽返还138万元，吴丹在135万元范围内承担共同返还的责任，并无不当，大文豪公司主张其并未直接收取该笔款项，故无需承责的理据不足。大文豪公司主张案涉商铺一直在曾少丽管业中，显与一审法院所查明的事实不符，其要求曾少丽赔偿损失并无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，广州市大文豪发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18690元，由广州市大文豪发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 焕审判员 梁淑敏审判员 梁燕梅二〇二〇年七月三十一日书记员 古嘉玲张海燕