广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0108民初1923号 原告：蔡明月，女，1960年4月22日出生，朝鲜族，住吉林省珲春市。 委托诉讼代理人：蔡雄飞（与蔡明月系姑侄关系），住吉林省，现住南宁市青秀区。 被告：广西长城房地产开发有限公司，住所地南宁市高新区科园东四路北面远信大厦**房，统一社会信用代码91450100785215828G。 法定代表人：王瑞龙，该公司董事长。 委托诉讼代理人：覃罗平，女，该公司员工。 原告蔡明月与被告广西长城房地产开发有限公司（以下简称长城公司）商品房预售合同纠纷一案，南宁市西乡塘区人民法院于2019年10月25日以案号（2019）桂0107民初14744号立案后，南宁市中级人民法院于2019年12月20日作出（2019）桂01民辖4132号民事裁定，裁定：该案由本院审理。本院于2020年4月1日立案后，依法适用普通程序进行审理，于2020年8月31日公开开庭进行了审理。原告蔡明月的委托诉讼代理人蔡雄飞、被告长城公司的委托诉讼代理人覃罗平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蔡明月向本院提出诉讼请求：1.长城公司支付07号商铺房产证逾期办理违约金（计算方式：以1902193元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从2015年12月20日起计至长城公司履行完毕之日止）；2.长城公司支付07号商铺返租后两年收益金294387元以及逾期违约金（计算方式：以294387元为基数，按中国人民银行规定的逾期贷款利率，从2015年12月20日起计至长城公司履行完毕之日止）；3.07号商铺返租期间拖欠的物业管理费及未缴纳物业管理费产生的逾期违约金等由长城公司承担；4.本案诉讼费由长城公司承担。事实和理由：2013年12月10日，蔡明月与长城公司签订一份《南宁市商品房买卖合同》。根据（2017）桂0103民初15728号《民事判决书》确定，因长城公司己于2013年12月30日前履行了交房义务，故应以合同约定的交房时间2013年12月30日作为计算被告履行办理房屋所有权证义务的基准时间，即长城公司应于2015年12月20日前为蔡明月申请涉案商铺的所有权登记并将以蔡明月为产权人的房屋所有权证交付给蔡明月，但至今长城公司未完成上述义务，己构成违约，应承担赔偿蔡明月房产证逾期办理违约金。2013年9月23日，原、被告双方签订《印度尼西亚园区认购书》和07号商铺《置业计划表》，约定长城公司给予蔡明月优惠折扣95折+5年返租，长城公司应向蔡明月支付返租5年收益金，前三年收益金362322元，后两年收益金294387元。根据约定，双方返租期限是2013年11月4日起至2018年11月4日，共计5年，而长城公司仅在2013年11月4日支付前三年07号商铺返租金362322元。2014年8月14日，蔡明月向长城公司递交了后两年返租金的支付申请，但长城公司至今未支付07号商铺后两年返租金。此外，双方之间已经形成返租合同关系，故返租期间所产生的物业管理费及未缴纳物业管理费产生的逾期违约金等应由长城公司承担。 长城公司辩称：1.蔡明月主张的部分逾期办证违约金已经超过诉讼时效。逾期办证违约金应当从原告起诉之日起倒计三年，且违约金计算方式恳请法院适当调低。2.后两年期间长城公司没有返租涉案商铺，请求法院依法驳回蔡明月的该项诉讼请求。若法院认定后两年返租关系成立，则该诉讼请求已过诉讼时效。蔡明月于2014年8月14日向长城公司申请支付案涉商铺后两年租金，但却于2020年5月30日才向法院提起诉讼，故已经超过诉讼时效。3.蔡明月提供的证据不足以证明返租期间存在拖欠物业费，该费用未实际发生，请求法院依法驳回蔡明月的该项诉讼请求。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对真实性无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对有争议的证据，本院在下文一并进行论述。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月23日，蔡明月（认购方）与长城公司（出售方）签订《印度尼西亚认购书》，约定：蔡明月认购长城公司出售的南宁市合作路3号【印度尼西亚园区】地下二层07号铺，建筑面积为43.34平方米，总价款为2383700元，优惠折扣为95折+5年收益，装修标准属毛坯，折扣后认购总价为1902193元，认购定金10000元须于签署本认购书时付清，首付款942194元（相当于50%房款）须于2013年10月23日前付清，余款950000元（相当于50%房款）办理银行按揭。 《置业计划表》载明：地下二：地下**东面**铺总价为2383700元5折后，折后总价为2264515元，前三年收益金16%为362322元，后两年收益金13%为294387元，合同总价为1902193元（2264515-362322=1902193）。 2013年12月10日，蔡明月（买受人）与长城公司（出卖人）签订一份《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS00420362），约定：1.蔡明月向长城公司购买长城公司开发建设的位于南宁市青秀区印度尼西亚园区地下室东面07号商铺，建筑面积43.34平方米，房屋单价为每平方米50309.27元，总价款为1902193元。2.出卖人应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方联合验收合格商品房交付买受人使用。3.双方同意选择买受人委托出卖人办理的方式办理房屋所有权登记。出卖人应当在商品房交付使用后720日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人。如买受人办理银行按揭的，须委托出卖人全权办理房屋所有权证书。因出卖人过错，导致本条约定的上述手续迟延办理的，双方同意提前7个工作日以书面形式告知买受人。因买受人原因导致本条约定的上述手续迟延办理的，出卖人不承担责任。 另查明，蔡明月于2017年12月15日向南宁市青秀区人民法院提起诉讼，要求长城公司支付逾期交房违约金并办理房屋所有权证。2019年6月28日，南宁市青秀区人民法院作出（2017）桂0103民初15728号生效民事判决书认定如下事实：1.2013年9月23日，长城公司向蔡明月出具《收据》，确认收到蔡明月支付的07号商铺的定金10000元。2013年10月10日，蔡明月向长城公司支付07号商铺的首付款250000元。2013年11月4日，长城公司向蔡明月出具《收据》，确认收到蔡明月支付的07号商铺的首付款692194元。2014年7月18日，中信银行股份有限公司南宁分行作为贷款人，将蔡明月获得的贷款95万元转入指定的长城公司银行账户内。至2014年7月18日，蔡明月向长城公司支付完毕07号商铺合同价款1902194元。2.2014年8月14日，蔡明月向长城公司递交了一份《申请书》，内容为“广西长城房地产开发有限公司：本人蔡明月（身份证号码）从贵公司购买到印尼园地下二层东面07、08号两个铺面，贵公司承诺从本人处将上述两个铺面返租，本人在2013年11月4日分别收到贵公司支付的印尼园地下二层东面07号铺面三年租金362322元和08号铺面三年租金309748元。现本人向贵公司申请支付上述铺面余下两年的租金。特此申请，望予以尽快办理”。3.蔡明月已于2013年11月4日分别收到长城公司支付的07号商铺三年租金362322元，事实上双方已经形成07号商铺的返祖合同关系，推定长城公司已于2013年11月4日前已经履行了交房义务。4.长城公司实际已于2013年11月4日前履行了交房义务，应以合同约定的交房时间2013年12月30日作为计算长城公司履行办理房屋所有权证义务的基准时间，即长城公司应于2015年12月20日前为蔡明月申请涉案商铺的所有权证登记并将以蔡明月为产权人的房屋所有权证交付给蔡明月，但长城公司至今未能完成上述义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。 本院认为，蔡明月与长城公司于2013年12月10日签订的《南宁市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应切实认真履行合同义务。 关于逾期办证违约金问题。合同第十七条第3款约定，长城公司应当在商品房交付使用后的720日内为蔡明月申请房屋所有权登记。根据（2017）桂0103民初15728号生效民事判决书的认定，长城公司应在2015年12月20日前应为蔡明月办理不动产权证书。现长城公司逾期未办理办理房屋所有权证的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。因双方并未约定逾期办证违约金，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”并依据银发（2003）251号文件《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》规定，逾期贷款罚息利率为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。结合本案的具体情况，本院酌情确定逾期办证违约金按照贷款基准利率上浮30%计算。 关于逾期办证违约金是否超过诉讼时效的问题。长城公司主张违约金计算起始时间为本案起诉之日即2019年8月26日起倒计三年即2016年8月26日起至实际履行之日止，超过三年部分已过诉讼时效。本案中，双方当事人并未明确约定违约金及违约金的计算方式，本院依照法律规定按其违约时间按日计算其违约金，故其违约金属于继续性债权，应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。现蔡明月于2019年8月26日提起本案诉讼，故从起诉之日即2019年8月26日倒推3年的债权部分未超过诉讼时效，而其余部分超过诉讼时效。据此，本案逾期办证违约金应以已付购房款总额1902194元为基数，自2016年8月26日起至房屋登记机构颁发以蔡明月为产权人的房屋所有权证书之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%计算。还因中国人民银行自2019年8月20日起授权全国银行间同业拆解中心每月公布贷款市场报价利率，故此后的贷款利息应按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算。 关于返租收益金及逾期违约金的问题。原、被告双方签订的《印度尼西亚认购书》约定优惠折扣为“95折+5年收益”，长城公司亦自认双方之间存在返租三年的事实，现长城公司既未能对认购书中约定的“5年收益”作出合理解释，亦未能证明其在返租三年后已将案涉商铺返还给蔡明月，而《置业计划表》亦对返租五年进行了约定，以上事实和证据形成证据链相互佐证双方约定返租五年的事实，因（2017）桂0103民初15728号生效民事判决书已经认定长城公司已于2013年11月4日交房并形成返祖合同关系，故返租期间为2013年11月4日至2018年11月4日。此外，长城公司主张蔡明月主张的后两年返祖租金已经超过诉讼时效。本院认为，因双方形成返租合同关系后并未约定租金的支付时间，且返祖租金按照两年为一个周期计算租金（即房款的13%为294387元），故租金应当在返租期间届满时（2018年11月4日）支付，故蔡明月要求长城公司支付后两年返租租金的诉讼请求未超过诉讼时效，对长城公司的抗辩，本院不予支持。因双方没有约定逾期支付返租租金的违约金，但长城公司在租赁期限届满后未按期支付租金的行为已经构成违约，客观上造成了占用资金的利息损失，故长城公司应支付逾期支付租金的利息，应以未支付的返租租金294387元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2018年11月5日起计算至2019年8月19日，再按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至清偿完毕止。 关于物业管理费及未缴纳物业管理费产生的逾期违约金问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。现蔡明月未对物业管理费及逾期违约金的数额提出明确的主张，且未提供证据证明该损失是否已实际发生，故对蔡明月的该项诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、广西长城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向蔡明月支付逾期办证违约金（计算方式：以1902194元为基数，自2016年8月26日起按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%计算至2019年8月19日；再按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%，自2019年8月20日起计算至房屋登记机构颁发以蔡明月为产权人的房屋所有权证书之日止）； 二、广西长城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向蔡明月支付返租租金294387元及逾期违约金（计算方式：以294387元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2018年11月5日起计算至2019年8月19日，再按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至清偿之日止）； 三、驳回蔡明月的其他诉讼请求。 义务人如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在履行期限届满之日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费5716元，由广西长城房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长 彭情宝 审 判 员 覃慧媛 审 判 员 罗 晖 二〇二〇年九月三十日 法官助理 梁 铅 书 记 员 陆 露