江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0582民初7806号原告：邹铠岳，男，1997年4月10日出生，汉族，住张家港市。委托诉讼代理人：张涛，江苏常武（苏州）律师事务所律师。被告：张家港市中梁轩置业有限公司，住所地张家港市杨舍镇吾悦商业广场14幢A2017室。法定代表人：郭梦鸿,该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：任银龙，该公司员工。原告邹铠岳与被告张家港市中梁轩置业有限公司（以下简称中梁轩置业公司）商品房预售合同纠纷一案,本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序于2020年8月10日公开开庭进行了审理。原告邹铠岳委托诉讼代理人张涛、被告中梁轩置业公司委托诉讼代理人任银龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹铠岳向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付剩余的逾期交房违约金18044元；2.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原被告双方签订《商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买“鼎尚花园”楼盘房屋，总计房款1640370元。根据《商品房买卖合同》第九条之约定，被告应于2019年6月30前交付房屋。然而，被告于2019年6月29日向原告发送《交房日期变更通知书》并称“房屋因提升品质增加工程量，导致工期延长而不得不逾期交付”。2019年10月15日，被告向原告发送《交付通知书》，通知原告房屋将于2019年10月18日正式交房。根据《商品房买卖合同》第十条之约定：“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金”。根据该约定，被告应支付违约金36088元，而被告仅支付违约金18044元，尚余18044元违约金未支付。原告认为，被告应按照《商品房买卖合同》第十条第1款第(2)项之约定向原告支付违约金，而被告拒不支付剩余违约金的行为已严重侵害原告合法权益。被告中梁轩置业公司辩称，补充协议第十条第三款合法有效，并非合同法中的无效条款，补充协议与原协议冲突时，应按补充协议的约定履行。被告已按补充协议第十条第三款约定向原告支付了逾期交付违约金，并与原告应向被告支付的相关款项抵消，且已经实际履行完毕。原告不能再要求其另行支付逾期交付违约金，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回。本院经审理查明事实如下：2017年2月23日，邹铠岳（乙方、买受人）与中梁轩置业公司（甲方、出卖人）签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定由邹铠岳购买中梁轩置业公司开发的鼎尚花园1幢705室，房屋建筑面积134.6㎡，商品房总价款为1640370.2元。合同第九条交付期限约定，出卖人应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1、2种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房符合《苏州市商品住宅交付使用管理办法》规定要求，并取得《张家港市商品住宅交付使用通知书》；2.第四条所列权利瑕疵已消失等。合同第十条出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：（1）逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除通知送达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。补充协议第十条关于房屋交接、质量异议等处理的约定第三项又约定，经出卖人与买受人协商一致，双方对《商品房买卖合同》有关出卖人逾期交房的违约责任内容进行如下变更：无论出卖人逾期交付超过多少日，买受人均选择继续履行合同，自本合同约定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。双方在合同及补充协议中同时还对其他权利义务进行了约定。上述合同及补充协议签订后，邹铠岳依约向中梁轩置业公司支付了案涉商品房的全部购房款。2019年6月29日，中梁轩置业公司向邹铠岳发出《交房日期变更通知书》，载明：……。现抱歉地通知您，《商品房买卖合同》原定于2019年6月30日交付的张家港鼎尚花园商品房，因提升品质增加工程量，导致工期延长而不得不逾期交付，具体交付时间我司将另行提前通知。根据与您签订的《商品房买卖合同》第十条的约定，逾期交房不超过60日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至我司通知交付之日止，我司将按日向您支付已付房价款的万分之一作为违约金，合同继续履行。2019年10月15日，中梁轩置业公司又向邹铠岳发出《交付通知书》，载明：……，您所购买的位于张家港市暨阳湖大道南侧鼎尚花园项目15幢2108室房屋将于2019年10月18日正式交房，迎接您和家人的检阅。我们荣幸地通知您，请您在2019年10月18日上午9时至下午16时30分至鼎尚花园二期物业办公室东侧办理该房屋的交房入户手续等。后双方办理了案涉商品房的的收房手续。审理中，双方一致确认中梁轩公司已按照房屋总价每日万分之一的标准向邹铠岳支付了自2019年7月1日起至2019年10月18日止的逾期交付违约金18044元。邹铠岳明确中梁轩公司在签订补充协议时未提示其注意补充协议第十条第三项的内容，中梁轩置业公司亦明确其在案涉商品房的销售过程中，除在补充协议开头概括性地提示买受人注意外，没有单独对补充协议第十条第三项的内容进行过提示，在业主未特别要求的情况下，也不对补充协议的条款作主动说明。以上事实，有当事人提交的商品房买卖合同及补充协议、交房日期变更通知书、交付通知书以及本院庭审笔录等予以证实。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效，补充协议第十条第三项系被告为重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与原告协商的格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明；第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。本案中，在《商品房买卖合同》第十条已对逾期交房违约金的支付标准作出了明确约定的情形下，即“自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”，被告却通过补充协议第十条第三项即“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”对《商品房买卖合同》第十条的约定进行了变更，减轻了自己的责任，被告就该变更条款也没有明确向原告提示和说明，致使双方对适用何一条款发生争议，根据上述法律规定，应当对被告作出不利解释，故被告应按照《商品房买卖合同》第十条的约定向原告支付逾期交房违约金。双方均明确被告已按照房屋总价每日万分之一的标准向原告支付了两商品房自2019年7月1日起至2019年10月18日止的逾期交房违约金18044元，故被告还应再向原告支付上述期间的逾期交房违约金18044元。被告辩称其已与原告就逾期交房事宜协商解决完毕，与事实不符，本院对此不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：被告张家港市中梁轩置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告邹铠岳逾期交房违约金18044元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取126元、保全费200元，合计326元由被告张家港市中梁轩置业有限公司负担。被告应负担部分限其于本判决生效之日起十日内直接缴纳至本院诉讼费账户（详见当事人须知）。本判决为终审判决。审判员  曾宪佳二〇二〇年八月十日书记员  许婷苇张家港市人民法院当事人须知当事人在法院调解、判决后自动履行法律文书确定的义务，将相关履行义务款项交纳至法院以下账户的，应在三日内将汇款人、金额、相关汇款依据及案号等情况书面告知承办法官。1、诉讼费用。户名:张家港市人民法院，开户银行:中国农业银行苏州张家港分行营业部，账号:62×××63；2、调解书、判决书确定当事人履行义务的款项。户名：张家港市人民法院，开户银行：中国农业银行苏州张家港分行营业部，执行款账号：62×××69。3、汇款情况如未及时告知承办法官，导致当事人向法院申请执行的，可能存在被法院采取强制执行措施或被列为失信被执行人及限制高消费等风险。4、如未按调解书、判决书确定义务履行，导致对方当事人向法院申请执行的，法院将依法采取强制执行措施，或采取列为失信被执行人及限制高消费等信用惩戒措施。张家港市人民法院