广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终27号上诉人（原审原告）：黄建兴，男，1957年5月16日出生，汉族，住广东省东莞市南城区***********************，公民身份号码为420************257。委托诉讼代理人：张陇奎，北京市惠诚（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭柳，北京市惠诚（东莞）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：东莞市****商住开发有限公司。住所地：广东省东莞市南城区*****。法定代表人：鄢亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄雄，广东名道律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:侯洁，女，1979年8月29日出生，汉族，住山西省太原市迎泽区*********1-1号，公民身份号码为140************12X。上诉人黄建兴因与被上诉人东莞市****商住开发有限公司（以下简称金升公司）、侯洁所有权确认纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初22315号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄建兴上诉请求：一、撤销一审判决，改判金升公司协助黄建兴办理东莞市南城区*******口北侧金升花园商住楼2单元615号房屋不动产权证至黄建兴名下；二、金升公司与侯洁撤销案涉房屋的商品房买卖合同网签备案；三、金升公司、侯洁承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、2004年9月28日黄建兴与金升公司签订《金升花园项目工程技术咨询协议》，约定黄建兴担任金升公司技术顾问一职，负责技术咨询工作，兼任技术总工，咨询费（工资）每月1万元。2008年5月25日，金升花园主体工程基本完工，并进行了竣工验收初验。由于金升公司资金出现问题，无法正常支付工程款、设计费、监理费、勘察费等，各参建单位不配合竣工验收，导致金升花园商住楼迟迟无法竣工验收，无法为业主办理房地产权证。黄建兴为了解决金升公司因资金不足而面临的各项问题，与金升公司于2010年7月27日签订《协议书》，黄建兴出资30万元购买2－613、2－615两套房，黄建兴出资的30万元用于与竣工验收相关的开支。二、一审第4项原预算员回公司配合验收的工资及机票开支30483元应当认定为《协议书》约定的竣工验收的相关费用。黄建兴请求土建预算员季求忠与中建四局核对工程造价竣工结算，并同意季求忠提出的按时发放工资、公司报销来回机票、公司解决吃住的要求。竣工验收协调工作不能仅限于理解为竣工验收扫尾、缺陷整改工作，更重要的是协调解决影响竣工验收的各种问题。季求忠两次来回金升公司进行竣工验收结算工作是金升竣工验收必不可少的，解决这一问题就消除了总包单位不配合竣工验收的一大障碍。因此，黄建兴代金升公司支付季求忠的工资和机票应当认定为属于《协议书》约定的竣工验收的相关费用。另外，季求忠自2010年10月16日至2011年1月18日共计三个月零三天的工资18592元、2011年4月1日至2011年5月18日共计一个月十八天的工资9551元也由黄建兴代金升公司支付，并有公司财务郑丽君签署的工资表原件、季求忠在工资表复印件上签署的收条原件为证。期间的机票1340元、1000元由黄建兴出钱订票，有机票原件、保险发票为证。上述证据足以证明该项开支是黄建兴代金升公司支出。三、关于解决员工帮公司套现按揭有关的三笔开支13756元、12827元、46715.88元问题。金升公司以员工的名义购房按揭贷款，后因没有帮员工按时还款，银行起诉员工石海彦、吴霜、吴齐，造成员工吴齐藏匿公司竣工资料原件的情况。黄建兴与金升公司法定代表人尚尔丰商量后，决定银行滞纳金、诉讼费、拍卖费、评估费、法院执行费等不是员工过错产生的费用都由公司承担，公司承担的费用由黄建兴代为支出，列入案涉两套房筹措的款项中开支。于是在黄建兴协调下石海彦、吴霜、吴齐与银行达成了谅解，法院终止了拍卖执行。黄建兴则按金升公司与石海彦、吴霜、吴齐签署的协议约定代金升公司支付了相关费用。2011年11月16日吴齐交出了竣工验收所必备的资料原件，解决了日后竣工验收的隐患。以上问题的解决与竣工验收具有直接的利害关系，黄建兴为解决相关问题而支出的费用应当认定为属于《协议书》约定的竣工验收相关联的竣工验收支出。退一步讲，黄建兴也是按金升公司分别与石海彦、吴霜、吴齐签署的协议约定代金升公司支付的相关费用，那么抵扣黄建兴所购金升公司的购房款也完全正当。黄建兴为此代金升公司支出相关费用的凭据有：（1）支付石海彦（1-719房）法院诉讼费6322元、法院执行费4634元、评估费1300元、拍卖费1500元，四项合计13756元等凭据原件；（2）支付吴霜两套房（2-1720、2-1809）法院诉讼费4223元，2-1720房的法院执行费2736元，和2-1809房的法院执行费2802元，两套房的评估费3066元，四项合计12827元等凭据原件；（3）支付吴齐（1-1520房）法院诉讼费2615元、法院执行费10132元，根据吴齐与金升公司协议第一条约定代金升公司支付银行逾期供款33968.88元，三项合计46715.88元等支付凭据原件。四、黄建兴为竣工验收所做工作工资报酬问题。黄建兴自2004年9月28日与金升公司签署《金升花园项目工程技术咨询服务协议》，担任金升公司的技术顾问，负责技术工作。自2009年1月起直到2012年9月26日金升公司发函通知黄建兴交回所有竣工验收资料止，黄建兴一直受金升公司聘请从事金升花园的竣工验收工作。黄建兴为金升公司付出劳动，应当获得金升公司给予相应报酬。案涉《协议书》没有将竣工扫尾和缺陷整改的各项开支划定具体范围，也没有将黄建兴在验收及整改过程中应得的工资排除在外。该工资报酬属于案涉《协议书》约定的竣工验收相关联的支出。退一步讲，金升公司应付黄建兴的工资报酬，依法也可以与金升公司的卖房款进行抵付。五、2010年前，黄建兴介绍他人现金购买金升公司房产，购房款经金升公司法定代表人尚尔丰同意黄建兴借出保管并专项用于金升花园竣工验收扫尾工作的相关支出，借款总额625000元，2009年12月30日黄建兴与金升公司财务进行了结算。黄建兴已实际支出695619元，超出70619元的支出系黄建兴的垫资，有金升公司财务郑丽君签名结算文件为证。该垫资的款项系黄建兴为金升花园竣工验收扫尾工程的相关支出，应计入案涉《协议书》竣工验收扫尾和缺陷整改的各项开支范围中。金升公司辩称，一、一审认定事实清楚，适用法律准确，作出了合法合理判决。二、黄建兴一审提交的证据，金升公司均予以否认，不能证明黄建兴花费了这些费用，也不能证明所花费的与支付竣工验收和缺陷整改有必然的联系，且所有的这些单据均没有金升公司的确认，均是黄建兴自己认为的。三、在（2016）粤1971民初19458号案件中，已查明金升公司的消防整改及验收等费用为东莞市****办事处代为垫付的，该费用将近三百万元，也可以证明黄建兴并未支出合同约定的竣工验收和缺陷整改的费用。黄建兴通过借款八百万给金升公司，占有了金升公司近70套房产，黄建兴还借钱给金升公司30笔，均一一起诉。金升公司管理不正常，黄建兴作为公司副总，掌管了财务资料、验收资料，无人监督，损害了众多债权人利益。请求维持原判。侯洁未作答辩。黄建兴向一审法院起诉请求：一、确认黄建兴对东莞市南城区*************商住楼2单元613号房产享有所有权；二、金升公司协助黄建兴办理东莞市南城区*************商住楼2单元613号房不动产权证；三、金升公司、侯洁撤销案涉房屋的商品房买卖合同网签备案；四、本案诉讼费用由金升公司、侯洁承担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回黄建兴的全部诉讼请求。一审案件受理费3300元，由黄建兴承担。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初22315号民事判决书。二审中，黄建兴提供了金升花园商住楼《竣工验收报告》、《金升花园商住楼竣工验收备案证明书》，证明黄建兴已履行了2010年7月27日黄建兴与金升公司签订购买2-613和2-615两套房的《协议书》约定完成了金升竣工验收工作的义务。金升公司发表的质证意见为：该证据不属于新证据，是黄建兴作为金升公司的副总自行制作的，与黄建兴所述的全部用于竣工验收以及缺陷整改的开支上是无关，实际上在（2016）粤1971民初19458号一案中，已查明相关的整改以及维修费用是由南城街道垫付的费用，接近300万元，因此，对于证据的真实性、关联性、合法性均不予确认。金升公司提供（2016）粤1971民初19458号民事判决书一份，证明竣工验收以及缺陷整改的费用是由南城街道办垫付的，而且费用大，不是30万元可以解决的。黄建兴对此的质证意见为：该判决书在一审时已经提交，款项是消防验收，包括律师费，而且金额的构成与本案无关。本院经审理对一审法院查明的事实予以确认。另查明：一、金升公司与侯洁签订了案涉房屋的商品房买卖合同，但侯洁未支付款项给金升公司。2010年9月13日，黄建兴、金升公司、金升国际物业管理处签订《收楼确认书》，金升公司向黄建兴交付案涉房屋。案涉房屋从交付至今由黄建兴占有使用。二、2004年9月28日，黄建兴与金升公司签订《金升花园项目工程技术咨询服务协议》，约定：金升公司聘请黄建兴作为金升花园项目工程的技术咨询顾问，服务报酬为每月1万元。黄建兴主张金升公司从2009年1月起至2012年9月止共欠其45个月的报酬45万元。金升公司对是否有支付黄建兴报酬表示不清楚。三、2009年12月30日，黄建兴与金升公司的财务郑丽君对黄建兴垫付的消防材料费、消防验收费用支出等费用进行核对，双方签字确认：“黄建兴共向公司借款625000元，现已归还545619元，尚继续借款79381元。”上述列表列明了各项费用的金额，合计为545619元。黄建兴主张《黄建兴支出费用结算清单》合计应为695619元，545619元是计算错误。二审经计算，清单所列各项费用合计确为695619元。即黄建兴已偿还金升公司的借款625000元，黄建兴为金升公司多垫付70619元。四、金升公司于2012年9月12日向黄建兴发出《关于交回验收资料的通知》，金升公司于2012年9月27日接收了黄建兴移交的验收资料。五、2019年3月2日，案外人冼汉全出具一份《证明》，说明：冼汉全于2011年对金升花园商住楼进行大楼裙房、三楼夹层堆积的建筑垃圾进行清运，后又对大楼正门雨棚已破损的钢化玻璃进行更换维修，两项整改维修费用共计60631元整，由黄建兴于2011年5月18日代金升公司支付。六、案外人季求忠在江苏省南通市通州公证处出具的（2018）通州证民内字第778号《公证书》所附的《关于回金升公司进行竣工验收结算的情况说明》上陈述，因与中建四局预算员进行工程量核对，季求忠在金升公司总经理尚尔丰的要求下回金升公司。期间两次的工资18592元由黄建兴支付现金并由季求忠签收，第一次机票系由黄建兴订票，第二次由黄建兴将工资单金额和机票款10551元转帐给季求忠。七、2018年11月5日，案外人石海彦在甘肃省兰州市公证处出具的（2018）兰公内字第6056号《公证书》所附的《声明书》上陈述，石海彦于2011年1月7日收到黄建兴代金升公司支付银行的诉讼费、执行费、拍卖费共计13756元，法院提供的收款票据复印件和银行收款的票据原件交由黄建兴持有。案外人吴霜于2018年10月18日出具一张《收条》，说明于2011年1月16日收到黄建兴代金升公司支付法院或银行的诉讼费、评估费、执行费共计12827元整，有关银行或法院收款票据原件交由黄建兴持有。案外人吴齐于2018年10月23日在经湖北省红安县公证处出具的（2018）鄂红安证字第1260号《公证书》所附的《情况说明》上陈述称，“应由公司承担的费用都是黄总（结合前文可知系黄建兴）当着我的面代公司缴存到银行的供款账号或付给银行的，再由我给黄总签的收条。这些费用分别是：1-1520房的法院诉讼费2615元、法院执行费10132元、银行逾期供款33968.88元，三项共计46715.88元”。八、一审法院于2016年11月14日作出的（2016）粤1971民初19458号民事判决判令：金升公司向东莞市****办事处偿还垫付的诉讼费89445元及利息、律师费120000元及利息、环保验收费10000元及利息、项目消防工程款2736094.52元及利息、消防工程监理费74466元及利息。本院认为，本案为所有权确认纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对黄建兴上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。综合黄建兴的上诉理由和金升公司的答辩意见，本案的争议焦点为：黄建兴主张的各项费用支出、报酬是否成立，以及是否足以证明黄建兴已履行了案涉《协议书》约定的三十万元付款义务。黄建兴主张的各项费用支出、报酬情况分别为：1.验收前整改施工及清理垃圾费用60631元，对该费用黄建兴提交了竣工验收整改维修协议、工程报价单、收条为证，后补充了冼汉全的《证明》，金升公司虽予以否认，但未提供证据反驳，本院认定该款项系用于案涉《协议书》约定的竣工验收范围。2.竣工验收水电资料整改费用30000元，黄建兴对该费用提交了收条为证，金升公司未能提供证据反驳，本院认定该款项系用于案涉《协议书》约定的竣工验收范围。3.竣工安全评价验收费用7000元，对该费用黄建兴提交了支出证明为证；金升公司未能提供证据反驳，本院认定该款项系用于案涉《协议书》约定的竣工验收范围。4.原预算员回金升公司配合验收工资及机票开支30483元，对该费用黄建兴提交了机票、工资单为证；综合本案情况，本院认为，该预算员系竣工验收的参与人员，黄建兴代金升公司向其支付的工资、必要交通费用亦系用于案涉《协议书》约定的竣工验收范围。5.消防工程结算审核劳务费10000元，对该费用黄建兴提供了收条为证；金升公司未能提供证据反驳，本院认定该款项系用于案涉《协议书》约定的竣工验收范围。6.裙房幕墙深化设计费、审图费20000元，对该费用黄建兴提交了发票及收条为证；金升公司未能提供证据反驳，本院认定该款项系用于案涉《协议书》约定的竣工验收范围。7.解决员工按揭有关开支13756元、12827元、46715.88元，本院认为，该三笔资金系因金升公司以员工名义购房贷款引发，亦系黄建兴代金升公司支付，本院认定该款项系用于案涉《协议书》约定的竣工验收范围。8.2009年12月30日的《黄建兴支出费用结算清单》记载合计为545619元，经二审计算实为695619元，在扣除黄建兴向金升公司的借款625000元后，黄建兴多垫付的70619元应认定为用于案涉《协议书》约定的竣工验收范围。9.黄建兴主张金升公司拖欠黄建兴从2009年1月至2012年9月共45个月的服务报酬450000元，金升公司没有提供证据已支付，本院认定金升公司拖欠黄建兴服务报酬450000元。根据以上各项费用支付，本院确认黄建兴用于支付案涉《协议书》约定的竣工验收范围的款项总额为752031.88元，已履行案涉《协议书》约定的三十万元款项支付义务。案涉房屋已交付给黄建兴，并由黄建兴占有、使用，案涉房屋的相关权益由黄建兴享有。由于侯洁与金升公司签订《商品房买卖合同》网签备案，影响了黄建兴与金升公司之间合同权利的行使，且侯洁与金升公司签订的《商品房买卖合同》实际已无法履行，黄建兴要求撤销侯洁与金升公司签订的《商品房买卖合同》的网签备案手续合理，本院应予支持。综上所述，黄建兴的请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实错误，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初22315号民事判决；二、确认黄建兴对东莞市南城区*******口北侧金升花园商住楼2单元615号房屋享有权益；三、东莞市****商住开发有限公司、侯洁应在本判决发生法律效力之日起三十日内撤销《商品房买卖合同》（合同编号为2009061285855E304950）网签备案；三、驳回黄建兴的其他诉讼请求。如未按指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费3300元，由东莞市****商住开发有限公司、侯洁承担。二审案件受理费3300元，由东莞市****商住开发有限公司、侯洁承担，黄建兴已预交3300元，本院不作清退，由东莞市****商住开发有限公司、侯洁迳付3300元给黄建兴。本判决为终审判决。审判长  姚渠旺审判员  李远伦审判员  邓晓畅二〇二〇年七月三日书记员  陈雪玲附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。