上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0120民初3456号原告：叶方平，男，1955年2月23日生，汉族，户籍地上海市卢湾区，现住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：王文南，上海市中广律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩慧明，上海市中广律师事务所律师。被告：宋军，男，1977年4月29日生，汉族，住上海市奉贤区。被告：戴海霞，女，1979年11月21日生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：宋军(系被告戴海霞丈夫)，住上海市奉贤区。第三人：上海哈喔思房地产经纪有限公司，住所地上海市奉贤区南虹路****。法定代表人：李寨英。原告叶方平诉被告宋军、戴海霞、第三人上海哈喔思房地产经纪有限公司(哈喔思公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月15日公开开庭了审理，后依法转为普通程序，并于2020年9月15日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王文南、被告宋军、被告戴海霞到庭参加全部诉讼，第三人哈喔思公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告叶方平向本院提出诉讼请求：1.判决2019年7月15日原告与被告宋军签署的《房地产居间合同》无效；2.判令被告宋军、戴海霞共同返还原告支付买上海市奉贤区奉城镇(西门港1村)状元路XXX号XXX室590,000元转让(房)款。事实和理由：被告宋军、被告戴海霞为夫妻关系，第三人为房产中介方，原告与被告宋军于2019年7月15日经第三人(房产中介)介绍，三方签署《房地产居间合同》，原告按约支付给被告590,000元，其中50,000元定金是打入被告戴海霞账号，之后该定金抵作购房价款，540,000元房款打入被告宋军账户。房款付清后，被告交房，原告于2019年9月居某到系争房中。原告入住一月后，2019年10月16日收到奉城第二居委创建和美楼组指挥部《拆除亭心搭建告知书》称：在亭心内搭建平台或加层属于违章搭建，镇拆违办将于11月1日起对亭心搭建予以拆除恢复原样。原告与所属居委会沟通后，方知：其一，原告入住的系争房的上下楼梯，早在年前已经告知居民属于违章搭建，属于拆除范围，不受法律保护的。原告认为，被告在明知系争房上下楼梯属于违章拆除范围，是无法居某的房屋，而转让原告。原告为维护自身权益，诉至法院，请求判如所请。被告宋军、戴海霞共同辩称，不同意原告的全部诉讼请求，合同有效。本案涉案房屋不是宅基地房屋，而是集资房，可以买卖。原告购买时也指知晓该房屋不是产权房，无法办理过户。产权房也不可能是这个价格。两被告系夫妻关系，登记结婚时间在房屋买卖之前。但该债务是被告宋军个人债务，责任由被告宋军一人承担。第三人哈喔思公司未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对各方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2019年7月15日，经第三人哈喔思公司居间介绍，原告叶方平(乙方)与被告宋军(甲方)、第三人哈喔思公司(丙方)签订《房地产居间合同》，约定：一、甲方将自有的房地产转让给乙方。该房地产坐落在上海市奉贤区奉城镇西门港一村状元路XXX号XXX室，结构钢合；建筑面积：92平方米；自行车棚一个，面积约3平方米。二、甲乙双方同意上述房地产转让价格为人民币伍拾玖万元(小写：590,000元)。……四、本合同贯彻国家建设部规定，房屋土地使用权一致，一并转移的原则，甲方将房屋所有权转移时，连房屋的土地使用权一并转移给乙方，并协助乙方无偿办理房屋使用转移相关手续。……六、甲方房屋的交割及乙方付款方法：2019年7月15日支付定金50,000元，2019年7月31日之前支付房款530,000元，交房当天支付10,000元，甲方承诺与2019年7月31日前交房给乙方。房地产居间合同落款处有原告叶方平、被告宋军签字、第三人哈喔思公司盖章和案外人李寨英签字。原告叶方平于当日通过其中国农业银行账户转支50,000元至被告戴海霞账户，被告戴海霞出具收款收据确认收到原告叶方平定金50,000元。2019年7月30日，原告通过其中国农业银行账户分四笔转支50,000元、200,000元、50,000元、30,000元，共计330,000元至被告宋军账户，通过其中国银行账户转支100,000元、100,000元，共计200,000元至被告宋军账户，2019年7月31日，原告通过其中国农业银行账户转支10,000元至被告宋军账户。至此，原告共计给付被告宋军、戴海霞590,000元。房款付清后，被告宋军、戴海霞将系争房屋交付原告居某使用至今。另查明，2019年10月16日，原告收到上海市奉贤区奉城镇奉城第二社区XXX委员会《拆除亭心搭建告知书》称：在亭心内搭建平台或加层属违章搭建，镇拆违办将于11月1日起对亭心搭建予以拆除恢复原样。2019年11月13日，上海市奉贤区奉城镇奉城第二社区XXX委员会出具《证明》称：本居委会于去年6月下发告知书，对小区内亭心搭建必须拆除，对每个楼道进行了张贴告知书。本院于2020年6月8日向上海市奉贤区奉城镇奉城第二社区XXX委员会副书记陈凌冲制作谈话笔录，陈凌冲称：涉案房屋亭心的确存在违章建筑，如果拆违连带楼梯一起拆除，楼上居民出行存在问题，考虑暂缓拆违工作，具体拆违工作由奉城镇综合执法中心决定和实施，目前还未下发正式的拆违决定和通知。再查明，坐落于上海市奉贤区奉城镇西门港一村状元路**系案外人季某1委托奉城镇基建管理站在奉城镇西门港新村集资建房，建造年份为1988年，目前房屋登记的所有权人为季某1，室号或部位为全幢，层数为3层，建筑面积为273.76平方米。房屋所在地块的土地权属为奉城镇奉城村农民集体所有，土地性质为集体建设用地。1995年2月28日，案外人季某1与邵某某签订房屋转让协议，约定案外人季某1将上海市奉贤区奉城镇西门港一村状元路34、36号转让给案外人邵某某，2009年7月27日，案外人邵某某与季某2签订《房地产居间合同》约定案外人邵某某将系争房屋转让给案外人季某2，2010年2月20日，案外人季某2与陈某某签订《房屋买卖合同》,约定案外人季某2将系争房屋转让给案外人陈某某，2013年9月24日，案外人陈某某与被告宋军签订《房地产居间合同》和《补充协议》，系争房屋为上海市奉贤区奉城镇西门港一村状元路34、36号的第三层，目前原告使用的一层楼梯为北侧亭心搭建的违章建筑，该房屋规划楼梯位于南侧，该涉案房屋的内部。又查明，两被告系夫妻关系，于2001年3月21日登记结婚至今。以上事实，由房地产居间合同、房屋所有权证、收款收据2份、中国农业银行交易明细清单、中国银行交易流水明细清单、奉贤区奉城镇奉城社区XXX委员会证明、拆除亭心搭建告知书、照片7张、农民在镇规划区建造商业用房协议书、房屋产权登记申请书、委托建房交货书、地籍图、地籍图知、上海市奉贤区规划和自然资源局情况说明2份、谈话笔录、庭审笔录予以在卷作证。本案争议焦点为：原告叶方平和被告宋军之间的房屋买卖合同是否有效。本院认为，根据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依法办理过户登记。本案系争房屋的买卖属集体所有土地上房屋的分割买卖，违反法律强制性规定。双方争议的标的物所有权不能转移，无法办理相应的权证。且系争房屋并无供其单独使用的规划内楼梯，目前使用的楼梯为违章建筑，且行政机关已通知限期拆除、恢复原状。系争房屋规划内楼梯位于案外人居某的房屋内，在目前使用的违章楼梯拆除后，没有其他上楼的方式。系争房屋客观上不具备分割买卖和过户的条件，故原、被告之间的房屋买卖合同当属无效。对于原告要求返还购房款590,000元的诉讼请求，本院认为，无效的合同自始没有法律约束力。因合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。涉案房屋买卖合同无效，被告应当返还原告购房款590,000元，原告返还被告系争房屋。因两被告系夫妻关系，房屋买卖合同签订期间为两被告夫妻关系存续期间，且被告戴海霞知晓房屋买卖的全部过程，购房款用于家庭生活需要，且两被告未能举证证明原、被告约定此债务系被告宋军个人债务，故购房款590,000元由两被告共同返还。第三人哈喔思公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其自愿放弃答辩、质证等诉讼权利，应承担由此引起的法律后果。综上所述，原告的诉讼请求于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第六条、第一百四十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条的规定，判决如下：一、确认原告叶方平、被告宋军、第三人上海哈喔思房地产经纪有限公司于2019年7月15日签订的《房地产居间合同》无效；二、被告宋军、戴海霞于本判决生效之日起十日内共同返还原告叶方平房款590,000元；三、原告叶方平于本判决生效之日起十日内返还被告宋军坐落于上海市奉贤区奉城镇(西门港1村)状元路XXX号XXX室房屋。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,700元，由被告宋军、戴海霞共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张劲松人民陪审员  姚孝慈人民陪审员  陆祖廉二〇二〇年十月二十八日法官 助理  夏 欢书 记 员  夏 欢附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国物权法》第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第一百四十七条建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。