北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初11262号原告（反诉被告）：北京亿马恒业物业管理有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区西环南路********。法定代表人：张进武，执行董事。委托诉讼代理人：杨萌初，北京市中闻律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京众智亦源人力资源管理有限公司，住所，住所地北京市北京经济技术开发区荣昌东街****楼**703div>法定代表人：周文君，执行董事。被告：周文君，女，1980年7月10日出生，汉族，北京众智亦源人力资源管理有限公司法定代表人，住河北省沧州市海兴县。二被告共同委托诉讼代理人：段晗，北京市盈科律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：喻尧，北京市盈科律师事务所律师。原告（反诉被告）北京亿马恒业物业管理有限公司（以下简称亿马公司）与被告（反诉原告）北京众智亦源人力资源管理有限公司（以下简称众智公司）、被告周文君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）亿马公司委托诉讼代理人杨萌初，被告（反诉原告）众智公司、被告周文君的共同委托诉讼代理人段晗、喻尧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。亿马公司向本院提出诉讼请求：1、确认亿马公司与众智公司签订的《房屋租赁合同》已于2020年1月15日解除；2、判令众智公司将8层8012-8015室恢复原状，将装饰装修部分拆除；3、判令众智公司支付亿马公司自2019年12月15日至2020年4月8日止的租金损失317808.68元，并按每日699.73元的标准支付亿马公司自2020年4月9日至恢复原状之日止期间的租金损失，周文君承担连带责任；4、判令众智公司支付亿马公司装修费、空调改造费、委托办理消防验收费、拆除费等损失共计908000元，周文君承担连带责任；5、本案诉讼费由众智公司、周文君承担。案件审理过程中，亿马公司撤销诉讼请求2;变更诉讼请求3为：判令众智公司支付亿马公司自2019年12月15日至2020年5月20日期间的租金损失共计347197.34元，其中，2019年12月15日至2020年4月8日期间，按照2739.73元/天的标准计算租金，2020年4月9日至2020年5月20日期间，按照699.73元/天的标准计算租金差价，周文君承担连带责任;明确诉讼请求4为：判令众智公司支付亿马公司装修费70万元、空调改造费5万元、委托办理消防验收费12万元、装修拆除费2.5万元，共计89.5万元，周文君承担连带责任；事实和理由：亿马公司与众智公司于2019年11月18日签订《房屋租赁合同》（以下简称涉案合同），约定众智公司承租亿马公司位于北京市北京经济技术开发区荣昌东街甲5号2号楼8层801-8009至8015室的房屋（以下简称涉案房屋），作办公用房；双方还约定了租赁期限、装修义务分配、租金标准及支付日期、支付方式和违约责任。合同签订后，亿马公司为按期将涉案房屋交付众智公司使用，与第三方签订了一系列合同，并按照众智公司提供的装修方案对涉案房屋进行装修，但众智公司未按约定于2019年12月15日支付2020年3月1日至2020年8月31日期间的租金43.3万元，经亿马公司多次催要无果后，亿马公司于2020年1月15日停止装修施工并向众智公司致函称因众智公司拖欠租金达30日，依约解除了涉案合同。因众智公司违约致使租赁合同无法履行，截至2020年5月20日，致使亿马公司已产生房屋租金、装修费等各项损失共计1255197.34元。此外，众智公司的法定代表人周文君系唯一股东，周文君个人财产与众智公司财产存在混同，应承担连带责任。亿马公司为维护自身合法权益，诉至法院。众智公司辩称，不同意亿马公司的诉讼请求。第一，涉案合同签订时，涉案房屋为毛坯房，故合同约定由亿马公司先行装修并将效果图给众智公司，交付效果图的原因为确定交付时的验收标准。合同约定亿马公司保证装修队有资质、装修要符合标准，亿马公司从未向众智公司提供合同约定的方案和真正意义上的效果图，众智公司的实际办公地点位于涉案房屋的下一层，每天去查看装修进度，且认为亿马公司无法如期交付房屋，故行使不安抗辩权，不交纳租金，亿马公司已经将部分房屋出租，向众智公司主张损失缺乏依据；第二，众智公司收到了亿马公司发送的解除通知，亿马公司在违约的情况下是没有解除权的，由于双方不可能再履行合同，故众智公司认可涉案合同已于2020年1月15日解除；第三，即使按照亿马公司的主张，装修是众智公司的，装修完毕的房屋已经形成了添附，已经与众智公司无关，装修是涉案房屋的交付条件，不属于损害赔偿部分，众智公司未完成涉案房屋的装修和占有，故不应承担相应的损失。周文君辩称，不同意亿马公司的诉讼请求。第一，众智公司是独资公司，周文君与众智公司没有财产混同，周文君不应承担任何责任。第二，周文君不是合同的当事人，不应承担连带责任。众智公司向本院提出反诉请求：1、判令亿马公司返还众智公司押金83000元；2、判令亿马公司向众智公司返还双倍定金134000元；3、本案本诉、反诉费用均由亿马公司承担。事实和理由：2019年11月19日，众智公司与亿马公司签订涉案合同，约定众智公司承租亿马公司的涉案房屋，并约定租赁、租金及支付方式、装修等条款，合同签订后，众智公司依约向亿马公司支付押金和定金，但亿马公司提交给众智公司的装修施工图没有加盖设计单位及工程师的签章，也没有消防等行政部门的审批许可，不符合合同约定。此外，亿马公司也未按合同约定及时将涉案房屋的装修方案、效果图等交给众智公司确认，因装修效果图是众智公司验收房屋的重要依据，导致众智公司无法确定以何种标准确定接收房屋的标准。众智公司有充分理由相信亿马公司无法依约交付房屋，故暂停支付第二笔租金。涉案合同因亿马公司的违约而不具备履行的可能性，且事实上已解除。亿马公司辩称，不同意众智公司的诉讼请求。第一，亿马公司是按照双方确定的装修方案和施工单位签订合同，对涉案房屋进行装修的；第二，亿马公司在装修过程中始终与众智公司就装修细节进行沟通，并根据众智公司的要求进行修改，且产生了部分增项；第三，亿马公司于2019年11月要求众智公司支付租金，众智公司以资金紧张等理由拖延，故实际是众智公司违约导致合同解除的。本院经审理认定事实如下：2019年11月18日，亿马公司（甲方、出租方）与众智公司（乙方、承租方）签订涉案合同，约定：乙方承租甲方的涉案房屋，用途为办公；关于租期，自2020年3月1日起至2023年2月28日止，共计3年；关于交付，甲方应于2020年1月20日至2020年1月31日期间将涉案房屋按合同附件的装修标准装修完工后交付乙方，双方书面确认交付使用；关于装修，房屋装修及空调等基本设施由甲方负责，甲方应在交付日或交付日前将该房屋按照甲乙双方书面确认的装修标准交付，乙方书面确认并验收合格后接收该房屋，并以甲乙双方在交付通知书上签字的时间为准，且甲方移交房屋钥匙后，视为交付完成，如因甲方装修标准未按乙方要求兑现交付，乙方有权拒绝在交付通知书上签字，由此直接或间接造成的损失由甲方承担全部赔偿责任（装修标准以双方书面签字确认的施工图纸和施工方案为准）；关于租金、押金等费用，租金（包括物业费、空调费、装修费用、维保费用），第一年租金为100万元，押金为8.3万元，出租人在本合同解除终止后10日内全额返还押金（不计利息）；关于租金支付，首期租金为一年一次性交付，在甲方装修施工前即2019年12月15日支付6个月租金，双方书面签字确认装修交付房屋后支付剩余6个月租金；关于装修配套，甲乙双方规划、设计的装修方案应科学合理，在不影响房屋建筑安全和主体结构的前提下，在房屋备案后，进行全面装修改造，以符合乙方经营特色，体现经营档次，及行业经营的普遍适用性（详见具体双方书面确认的装修细节方案包括但不限于装修方案、施工图、效果图、施工明细等同时作为本合同的有效附件一并签署，以上附件同时也作为甲方交付乙方房屋的标准和依据，在交付时双方需书面签章确认），合同签订后，甲方负责承担费用并委托有室内装饰企业资质的单位进行装修工程方案设计和施工图设计，甲方委托的装修方完成方案设计后，甲方应向乙方提供方案设计图供乙方审查，对乙方提出的修改意见，甲方应认真考虑，对于乙方提出的合理意见，甲方应当采纳，双方合作终止后，除乙方自置的物品和使用期间的正常磨损外，乙方应保留甲方原通过审核的装修状态；关于合同解除，因乙方原因导致合同解除的，甲方有权不返还乙方已付押金，但这并不免除乙方仍应向甲方支付已拖欠租金及其他应缴未缴费用的义务，乙方未按时付款达10个自然日的，甲方有权解除合同，乙方按照本合同约定承担违约责任，甲方有权将房屋另行出租，因甲方原因导致合同解除的，甲方应退还乙方已付押金及已付未到期的租金。另，合同附件的付款周期表显示，乙方应于2019年11月25日交付押金8.3万元和定金6.7万元，房屋交付后，定金转租金；应于2019年12月15日支付2020年3月1日至2020年8月31日期间的租金43.3万元。2019年11月28日，众智公司通过银行汇款向亿马公司支付押金和定金共计15万元，后再未支付亿马公司款项。2020年1月6日，亿马公司致函众智公司，称：“合同签署后，我司立即按照双方约定进行施工改造，至今已经施工20余日，工程已经完成70%。按照合同约定，贵司应于2019年12月15日前支付租金433000.00元……希望贵司于2020年1月9日前将433000元付至我司……”2020年1月15日，亿马公司向众智公司发送《通知函》，载明：“就贵司拖欠租金事宜，我司已于1月6日致函，要求贵司务必于1月9日前付款；其间又通过电话无数次沟通，但时至今日，贵司无任何实质性履行合同行为，至今已经累计拖欠1个月，已经构成根本违约……特正式通知如下：1、贵我之间签署之《房屋租赁合同》正式解除；2、现场施工立刻停止，我司按照贵司要求订购之前台、卷帘门、窗帘、休闲区吊柜等由贵司直接付款交货……4、因贵司违约导致该房屋的特制装修风格无法满足我司后期租赁要求，势必出现二次改造及拆除的情况，因此我方保留因此造成损失索要赔偿的权利。”涉案房屋未实际交付使用，亿马公司与众智公司均认可涉案合同已于2020年1月15日解除。亿马公司主张由于众智公司违约，故众智公司交付的租金和定金应予以扣除，众智公司认为亿马公司不享受解除权。庭审中，众智公司称未按期支付2020年3月1日至2020年8月31日期间的首期租金系其行使不安抗辩权所致，亿马公司未向其交付装修效果图，交付的施工图和施工方案没有签章，合同没有找相应资质的单位进行施工，且装修进度很慢。亿马公司称涉案合同约定的房屋交付日期为2020年1月20日至31日期间，其已于2020年1月15日前完成对涉案房屋的装修，不存在装修进度慢的情况；且与众智公司多次沟通，均按众智公司的标准和要求进行装修，亿马公司多次向众智公司交付效果图，众智公司从未对效果图提出异议；现有装修不符合其他租户的要求，亿马公司支出2.5万元拆除费。亿马公司向本院提交了其与北京锐工精艺装饰工程设计有限公司（承办方）就涉案房屋签订的《北京市建筑装饰装修工程施工合同》及报价书、《装修工程增项合同》及增项单、装修减项洽商记录和清单、竣工图、结算单、转账记录和收据，其与北京宝格丽科技发展有限公司签订关于空调改造合同、收据和转账记录，其与中交富通（北京）建设工程有限公司（承包人）签订的委托办理消防验收的协议书及转账记录，工程验收报告单、照片等，以及其与北京奇步自动化控制设备有限公司于2020年4月9日签订的《房屋租赁合同》、拆除工程协议、及报价单、发票、收据、照片等，欲证明装修最终的结算金额为70万元，亿马公司已付金额为58万元；空调改造工程款5万元，已支付3万元；委托办理消防验收价款为12万元，已支付9.6万元，后装修工程于2020年1月16日进行验收，亿马公司于2020年4月9日将涉案房屋中的8009-8011室出租给第三方，对部分房屋的装修进行拆除，支出拆除费。亿马公司、周文君称对上述证据的真实性、关联性均不认可，并称提供装修服务的公司系亿马公司的关联公司，亿马公司提交的证据无法证明验收时间，亦无法确定是否是涉案房屋。亿马公司向本院提交了其员工与众智公司员工的微信聊天记录截图，欲证明亿马公司按照众智公司的要求调整装修方案，以达到众智公司的装修要求。该微信聊天记录显示，亿马公司员工称可以把装修方案的平面图、主要材质及报价做出来，效果图建议边做边出，亿马公司员工称没问题，亿马公司员工分别在2019年12月13日、12月25日、12月28日向众智公司员工发送效果图，众智公司员工主要对门的花纹、颜色提出建议，并多次承诺付款时间。众智公司认可该证据的真实性，证明目的不认可，称从微信聊天记录中无法看出装饰装修的内容，仅就门和地毯的颜色进行协商，剩余的全部是催款。另，亿马公司申请财产保全，请求对众智公司名下的银行账户进行冻结，并以中华联合财产保险股份有限公司诉讼财产保全责任保险保单、担保书为担保。本院于2020年7月16日作出民事裁定书，裁定如下：冻结北京众智亦源人力资源管理有限公司的北京农商商业银行的账户金额1255197.34元，冻结期限一年。本院认为，亿马公司与众智公司签订的涉案合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法、有效的合同，对双方均具有约束力，双方应按照合同约定履行各自的义务。本案中，亿马公司与众智公司均认可涉案合同于2020年1月15日解除，本院对此不持异议，故对亿马公司主张的确认亿马公司与众智公司签订的《房屋租赁合同》于2020年1月15日解除的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，亿马公司主张合同解除的原因系众智公司未依约在2019年12月25日支付2020年3月1日至2020年8月31日期间的租金；众智公司称未依约交付的原因系不安抗辩权所致，亿马公司未向其交付装修效果图，交付的施工图和施工方案没有签章，合同没有找相应资质的单位进行施工，且装修进度很慢。本院认为，合同签订后，亿马公司员工称效果图边做边出，众智公司表示同意，亿马公司员工曾多次发送效果图给众智公司，众智公司主要对门的颜色和花纹提出意见，亿马公司进行了调整，众智公司亦对付款时间多次承诺，再结合合同约定房屋的交付时间是2020年1月20日至31日期间，综上，众智公司的抗辩意见，本院不予采信，其未按照合同约定时间支付租金，构成违约，故应承担相应的违约责任。关于亿马公司主张的租金损失，根据相关规定，因承租人根本违约行为导致房屋租赁合同解除，出租人要求承租人赔偿其房屋闲置期间的租金等实际损失的，可予支持，但合同另有约定的除外。综合考虑租赁合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、出租人另行出租的差价、承租人的过错程度等因素，本院认为，亿马公司主张租金损失的周期为自2019年12月15日起至2020年5月20日止的期间过长，本院予以调整为3个月的租金损失期，按照83333元/月的租金标准计算，经核算，租金损失为250000元。关于亿马公司主张的装修费、空调改造费、委托办理消防验收费、拆除费，涉案合同第二条第3项约定：“房屋装修及空调等基本设施由甲方负责……”，第五条第5项约定：“双方合同终止后，除乙方自置的物品和使用期间正常磨损外，乙方应保留甲方原通过审核的装修状态……”故亿马公司主张由众智公司支付装修费、空调改造费、委托办理消防验收费、拆除费的诉讼请求，于合同于法无据，本院不予支持。关于亿马公司主张的周文君承担连带责任，其称众智公司财产与周文君个人财产存在混同，周文君不认可，众智公司、周文君称庭后提交相关证据，但逾期未提交，故对亿马公司主张周文君承担连带责任，本院予以支持。关于众智公司主张的押金，亿马公司依据涉案合同第九条第2项的约定，主张不退还押金，本院认为，涉案合同因众智公司违约解除，众智公司应承担的违约责任应以亿马公司的损失为限，如上所述，众智公司应因违约行为向亿马公司承担租金损失，超过部分，本院不再支持，故亿马公司应当退还众智公司押金8.3万元。关于众智公司主张的双倍定金，涉案合同因众智公司违约解除，众智公司主张亿马公司支付双倍定金，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认北京亿马恒业物业管理有限公司与北京众智亦源人力资源管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年1月15日解除；二、北京众智亦源人力资源管理有限公司支付北京亿马恒业物业管理有限公司租金损失250000元,周文君负连带责任；三、北京亿马恒业物业管理有限公司退还北京众智亦源人力资源管理有限公司押金83000元；上述第二、三项抵扣后，北京众智亦源人力资源管理有限公司于本判决生效后七日内支付北京亿马恒业物业管理有限公司167000元,周文君负连带责任；四、驳回北京亿马恒业物业管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回北京众智亦源人力资源管理有限公司的其他反诉请求。案件受理费15640元、保全费5000元，由北京众智亦源人力资源管理有限公司、周文君负担(于本判决生效后七日内支付给北京亿马恒业物业管理有限公司)；反诉费2278元，由北京亿马恒业物业管理有限公司负担871元(于本判决生效后七日内支付给北京众智亦源人力资源管理有限公司)，由北京众智亦源人力资源管理有限公司负担1407元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 霍志勇二〇二〇年十月二十日法官助理 孙 青书 记 员 高 奡