上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初9171号原告：钱玲，男，1953年4月7日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。委托诉讼代理人：齐瑞铎，京衡律师集团上海事务所律师。被告：上海农博实业有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：沈福弟,执行董事。委托诉讼代理人：诸顺民，上海市福隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵欧，上海市福隆律师事务所律师。原告钱玲与被告上海农博实业有限公司(以下简称农博公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案后依法适用简易程序，后因案情复杂于2020年6月9日转为适用独任审理的普通程序于2020年7月7日公开开庭进行了审理。原告钱玲及其委托诉讼代理人齐瑞铎，被告委托诉讼代理人赵欧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钱玲向本院提出诉讼请求：1.依法确认2003年4月26日原、被告双方签订的《协议书》无效；2.判令被告返还原告提前预支的租金人民币155,163元(以下币种相同)及利息(具体为2003年6月1日前的利息1,760元、2003年6月1日起至2016年11月7日前占有使用期间应返还的利息181,576.72元以及以155,163元为基数并按照同期中国人民银行公布的贷款基准利率的标准计算自2016年11月7日起至2019年8月19日止的利息、以155,163元为基数并按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR的标准计算自2019年8月20日起计算至款项付清之日止的利息)；3.判令被告折价支付原告装饰装修费用损失200,000元；4.判令被告赔偿原告的其他经济损失962,059.39元；5.判令被告承担本案的案件受理费等全部费用。事实与理由：案涉房屋于2002年下半年完工，年底案涉房屋处悬挂“出售”横幅，并标明“有产权证，年限50年”等字样，为打消买受人员的顾虑还提供给预购房者上海光达肉类食品有限公司坐落于上海市闵行区纪鹤路XXX号的房地产权证。2003年2月初，原告与案外人光达公司达成口头协议，约定原告购买位于上海市闵行区纪鹤路XXX号(光达公司前左起第三间、第四间，二上二下)的商业房屋。2003年2月8日，原告向案外人光达公司支付50,000元门面房预收款。2003年2月12日，原告向案外人光达公司支付了50,000元门面房预收款。2003年4月26日，原告作为乙方与被告作为甲方签订了《协议书》，约定甲方将光达公司的176.16平方米房屋及房屋辅助设施使用权转让给乙方使用。合作年限30年，起算日为2003年6月1日至2033年5月31日，合同价款281,000元。《协议书》还对动迁情况如何处理进行约定。合同签订后，原告陆续向被告支付181,000元，收款事由为“纪鹤路XXX号门面房二楼二底使用费。”后原告持续使用或出租案涉房屋。2016年11月7日被告农博公司以“二次改建”为由发出《告知书》，要求各租赁户、租赁企业于2017年1月20日前完成清退和搬离。2017年5月5日被告农博公司再次下发《通告》，告知上海市闵行区纪鹤路XXX号所有门面房、违章建筑被列入拆迁整治区域。在与被告农博公司交涉过程中，原告才发现自己购买并一直使用的房屋变成了违章建筑。2017年5月案涉房屋因违法建筑而被拆除。2019年1月原告曾向上海市闵行区人民法院提起诉请，案号为(2019)沪0112民初1373号(以下简称1373号案件)。该案经法院审理后确认案涉房屋无产权手续亦无批建手续，同时确认了双方所签订的《协议书》内容属于房屋租赁合同的权利义务关系，双方系房屋租赁的事实。至此，原告才知道一直认为买卖所得的房屋变成了租赁性质。原告认为依照法律规定，案涉房屋属于违章建筑，《协议书》亦应属无效。而双方签订《协议书》时，被告并未履行告知、忠实义务等合同附随义务亦未告知租赁事宜，更未告知原告租赁的是违章建筑。原告认为被告存在欺骗行为，应承担原告就此产生的所有损失。原告为维护其合法权益，再次诉至法院，望判如所请。被告农博公司辩称，原告此前曾以房屋买卖合同纠纷为由诉至法院，案号即1373号案件。该案民事判决书所确认的内容可见原、被告之间系房屋租赁合同关系，而原告本次诉讼提出的诉讼请求、事实和理由在该案中也已基本查明清楚，被告认可原告主张的诉请1。至于诉请2，被告同意按照原告没有使用期间将剩余使用费计算金额后向原告退还，但不认可原告从2016年11月7日作为起算点，被告认为原告实际使用到2017年5月并交回房屋。故被告认为的起算点为2017年4月30日。另对于原告主张的利息亦不认可。当时拆违时双方进行过协商，但被告没有退还使用费的原因在于原告，故对于利息主张不同意。至于诉请3，首先原告主张装修所依据的照片真实性无法认可，且原告提交的照片系(2020)沪0112民初9155号案件中的照片，与本案无关联性，故对于装饰装修的金额亦不予认可。即使原告存在装饰装修，也无法证明是原告投入的装修。而且就拆除时的现状而言装修也已经经过了长期使用，装修残值也已不存在所谓价值。至于诉请4，原告主张了其他损失，但由于讼争合同无效，所以该项诉请亦无法律依据，故被告对此亦不认可。本院经审理认定如下事实：2003年4月26日，原告钱玲作为乙方与被告农博公司作为甲方签订《协议书》，约定：一、甲方将上海光达肉类食品有限公司前176.16平方米房屋(具体位置见附图，经双方签字确认作为本协议附件之一)及房屋辅助设施使用权转让给乙方使用。二、合作年限为30年，起算日为2003年6月1日至2033年5月31日。三、房屋使用价格：每平方米1,600元(包括农田改性、拆迁费、土地补偿费等)。四、付款方式及时限：1、乙方经协商确需房屋使用，应于一周内向甲方支付100,000元，作为预付金额；2、协议签订时，乙方应支付房屋使用费70%，计100,000元；3、余款81,000元，于2003年12月31日前付清。五、双方的权利义务：1、双方对房屋面积的确认按有关房屋土地管理部门颁发的权证记载的面积为准，进行实测签字；2、乙方在使用的范围内开展生产经营活动，享有对该场所及辅助场地设施的使用权，辅助场地的使用，经双方实地测量后绘制场地范围图纸并作本协议的附件；3、甲方协助乙方办理经营活动中所需的相关手续，费用由乙方承担；4、乙方确认甲方现提供房屋范围内生活用水、电、道路、雨污水管道等设施；交付使用后，乙方需增水、增电容，甲方协助办理，费用由乙方承担；5、乙方生产经营活动中所消耗的水、电、通讯等费用应及时付清，如逾期不付的应支付相应的迟纳金，甲方有权解除本协议的履行；6、乙方在使用期间不得擅自改建或拆建，如因装修改变室内布局，需征得甲方的同意，不得影响房屋的整体结构，否则所造成的一切损失由乙方承担；7、在使用期内，使用范围内的房屋、场地及辅助设施，由乙方负责维修，费用由乙方承担；8、甲方协调处理周边关系，乙方应接受甲方的行政管理,依法纳税和承担一定的社会义务，如义务献血、救灾、募捐等；9、乙方应认真做好防火、防盗、外来流动人口管理等安全工作，并做好门前窗后及室内的卫生保洁工作，且以资代劳支付保洁费，确保公共绿地、场所的整洁；10、为了保持环境外貌美观整洁，乙方不得将窗户和外墙作任何更收，不准乱贴广告、标语；不允许搭建檐蓬、帐篷，不允许在门前堆东西；违者甲方有权责令其恢复原貌；11、乙方在取得该房屋之使用权后，可依法转租，并于转租成效日告知甲方；12、为了确保乙方的合法经营和使用权，甲方承诺不得将房屋作任何形式的抵押。六、动迁约定：1、在协议期内，如因国家、市、区政府规划建设需要时，甲、乙双方均应服从，届时按征用通知为本协议的截止日，乙方支付的房屋使用费按30年均分，已使用期内归甲方，未使用期内的费用(含息：按银行同期贷款利息)由甲方返回给乙方；2、室内装饰及乙方申请添置的设施的拆迁补偿归乙方所有；3、规划建设需要动迁时，甲方协助协调乙方的搬迁损失费。七、协议终止：1、本协议期满，即行终止，房屋所有权归甲方所有。如双方同意，可协商续订协议。在同等条件下，乙方享有优先签约权；2、协议终止，房屋归甲方所有，设备归乙方。如甲、乙双方不继续合作，乙方于一周内将房屋完整归还甲方，甲方不作任何补偿或转让。签约后，被告向原告交付了案涉房屋。原告支付款项情况：2003年2月8日向案外人光达公司支付预收款50,000元、2003年2月12日向案外人光达公司支付预收款50,000元、2003年7月22日向被告支付使用费50,000元、2003年8月8日向被告支付使用费50,000元、2004年1月17日向被告支付使用费50,000元、2004年3月12日向被告支付使用费31,000元。2011年4月30日，原告向被告支付4,200元并由被告出具《收据》载明收款事由为“换不锈钢卷帘门2扇”。2016年11月7日，被告在案涉房屋处张贴《告知书》，上载：纪鹤路XXX号所有建筑被列入“二次改建”计划，请租赁户尽早完成搬离清退工作，现将有关事宜告知如下：一、各租赁户、租赁企业请于2017年1月20日前完成清退和搬离工作；二、逾期不配合的个人和企业，行政执法部门将依法予以强制拆除，造成的所有经济损失由个人和企业承担。2017年5月5日，被告再次在案涉房屋处张贴《通告》，上载：……结合华漕镇区域内“二次改建”工作要求，纪鹤路XXX号被列入拆除整治区域，所有门面房、违章建筑，各租户于2017年5月8日前搬离并清空房内设备物品，如逾期不搬离的设备、物品视为废弃物，作无偿处理，希望上述租赁户积极配合，尽早做好清退搬离工作，避免造成不必要的财产损失。经双方确认，本案所涉的房屋因系违法建筑，已于2017年5月由相关部门予以拆除。2019年1月8日，原告以房屋买卖合同纠纷起诉被告至本院(即1373号案件)，请求判令被告赔偿原告各项损失1,740,000元。本院经审理后认为《协议书》已经变更相应的权利义务，原、被告之间建立了房屋租赁的事实，故原告要求按照房屋买卖合同关系向被告主张权利缺乏事实及法律依据，原告主张预期收益损失不符合法律规定，并于2019年6月24日作出(2019)沪0112民初1373号民事判决，判决驳回原告的全部诉讼请求。以上事实，由原告提交的《协议书》、收据一组、《告知书》、《通告》、关于卷帘门的收据一组、(2019)沪0112民初1373号民事判决书以及原、被告的当庭陈述予以佐证。对原告提交的《关于纪鹤路XXX号门面商铺的情况》、《房屋租赁协议书》等及《收款存根》一组、房屋拆除前的照片，被告对其真实性、关联性均不予认可，且原告无相关证据予以佐证，故本院对上述证据难以采信。对原告提交纪鹤路XXX号房屋产权证、网页截图及照片，与本案无关联性，本院不予采信。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，出租人就未取得建设工程规划证或者未按照建设工程规划证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原告承租的房屋既无房地产权证，亦无合法建造的相关手续，故原、被告之间的《协议书》无效。依据合同法的相关规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故对于原告已支付的未使用期间的使用费，被告应予返还。至于原告实际使用案涉房屋的期间及应付使用费，原告认为案涉房屋的使用费为9,366元/年(即以281,000元平摊至30年来计算使用费年标准)，实际使用的期间自2003年6月1日起至被告张贴《告知书》之日即2016年11月7日止；被告同意以281,000元平摊至30年来计算使用费年标准，原告实际使用的期间自2003年6月1日起至2017年4月30日止。对此，本院认为，虽然被告于2016年11月7日张贴了《告知书》，但该告知书要求原告于2017年1月20日前搬离。在双方均无相关证据佐证原告实际搬离日期的情况下，结合被告在《告知书》中要求原告于2017年1月20日搬离的情况，本院认为原告实际使用案涉房屋的期间应确定为自2003年6月1日起至2017年1月19日止为妥，则原告应付的使用费为：127,718.14元(计算方式：281,000元÷30年×13年+281,000元÷30年÷12个月×7个月+281,000元÷30年÷365天×19天=127,718.14元)，被告应退还原告的使用费为153,281.86元(计算方式：281,000元-127,718.14元=153,281.86元)。对于原告主张的已付使用费自2003年起开始计算利息损失无事实和法律依据，但对于未使用期间的费用，被告应自原告搬离案涉房屋起退还原告，无权继续占有。故对于应退还的153,281.86元使用费，本院酌定被告向原告支付自2017年1月20日起至实际支付之日止的利息损失，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率标准计付而2019年8月20日之后则按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)标准计付。对原告主张的装修损失，被告认为原告未提交相应的证据，故不认可其对案涉房屋进行了装修，且即便原告对案涉房屋进行了装修，其实际使用十余年，装修价值也已折旧完毕。本院经审理亦认为，原告主张的装修损失无事实和法律依据，对其该项诉请难以支持。对于原告为证明其装修损失而举证的《收据》，本院认为该费用明确系更换卷帘门的费用，而被告亦确认卷帘门系其向原告提供房屋时便自带的设施。故本院认为，更换卷帘门的费用不应属于原告的装修损失，但基于卷帘门系被告作为出租方所提供的必要设施，相应发生的维修费用亦应由被告负担，故对于此项4,200元的费用应由被告向原告予以支付。对于原告主张的其他经济损失，本院认为无事实和法律依据，本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告钱玲与被告上海农博实业有限公司于2003年4月26日签订的《协议书》无效；二、被告上海农博实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告钱玲房屋占有使用费人民币153,281.86元；三、被告上海农博实业有限公司于本判决生效之日起十日向原告钱玲支付以人民币153,281.86元为基数按照同期中国人民银行公布的贷款基准利率标准计算自2017年1月20日起至2019年8月19日止的利息以及以人民币153,281.86元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)标准计算自2019年8月20日起至被告上海农博实业有限公司实际付清之日止的利息；四、被告上海农博实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告钱玲卷帘门维修费人民币4,200元；五、驳回原告钱玲的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费计人民币18,289.2元，由原告钱玲负担人民币16,367.52元，由被告上海农博实业有限公司负担人民币1,921.68元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 钱 洁二〇二〇年七月二十一日书记员 瞿思沁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。