天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0116民初20539号原告（反诉被告）:天津利丰汇明商贸有限公司，住所地天津自贸区(中心商务区)金泰新村东区4-303，统一社会信用代码91120116559468800Q。法定代表人:包振强，经理。委托诉讼代理人：王青岳，北京德恒（天津）律师事务所律师。被告（反诉原告）：天津市滨海新区天福饭店，经营场所天津开发区第三大街翠亨广场东部一层113号、115号，统一社会信用代码92120116MA06D7X61J。经营者:曹世明,男,1945年8月12日出生,回族,住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：彭文聪，天津滨新律师事务所律师。被告（反诉原告）：曹世明,男,1945年8月12日出生,回族,住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：彭文聪，天津滨新律师事务所律师。原告（反诉被告）天津利丰汇明商贸有限公司（以下简称利丰汇明公司）与被告（反诉原告）天津市滨海新区天福饭店（以下简称天福饭店）、曹世明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。利丰汇明公司委托诉讼代理人王青岳，天福饭店及曹世明的委托诉讼代理人彭文聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。利丰汇明公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告天津市滨海新区天福饭店、曹世明连带向原告支付租赁合同期内拖欠的租金108498元、以及逾期付款违约金（以应付未付金额为基数，自约定付款之日起计算至被告实际付款之日止，按照每日3%计算，暂计算至2020年7月6日为387656.88元）；2、请求判令被告天津市滨海新区天福饭店、曹世明连带向原告支付租赁合同期内拖欠的物业费137619.14元以及滞纳金（以应付未付金额为基数，自约定付款之日起计算至被告实际付款之日止，按照每日0.05%计算，暂计算至2020年7月6日为84910.95元）；3、请求判令被告天津市滨海新区天福饭店、曹世明连带向原告支付提前终止合同违约金133800元；4、请求判令被告天津市滨海新区天福饭店、曹世明将相关工商、税务登记经营场所从原告位于开发区××路××号××号××商铺中迁出；5、请求判令被告天津市滨海新区天福饭店、曹世明赔偿原告包括涉案范围房屋损害修复费用在内的损失暂计1957275元；6、全部诉讼费用由被告承担。审理中，利丰汇明公司撤回第四项诉讼请求。事实与理由：2013年8月16日,原告与被告经营者曹世明签订商铺租赁合同,约定原告向被告出租位于开发区××路××号××号××商铺,商铺面积为864.08平方米,房产性质为商业,租赁期限为自2013年11月16日起至2018年11月15日,年租金为72万元,租金每年递增3%,押金12万元。水费、电费、燃气费、采暖费、物业费由被告承担,租金每半年预付。2018年11月16日,原告与被告签订商铺租赁合同,约定将上述商铺继续出租给被告,租赁期限为自2018年11月16日起至2023年11月15日,年租金为821980元,租金无递增,押金13.7万元（未实际支付,前一租赁合同项下的押金12万元冲抵本合同项下押金,剩余1.7万未支付）。水费、电费、燃气费、采暖费、物业费由被告承担,租金每半年预付。任何一方提前终止合同退租的,应提前30天向对方提出书面申请,并支付两个月租金的违约金（133800元）。另,根据租赁物开发建设单位与物业服务企业签订的《天津市前期物业管理服务合同》,涉案房屋物业费为2元每平方米每月。2020年6月9日,被告通知原告其决定提前终止租赁合同并退租,原被告双方已解除上述《房屋租赁合同》,双方于2020年6月19日签订房屋交接清单。合同期内,被告已欠付租金108498元、物业费137618.84元、以及逾期付款违约金。且在租赁合同解除后,被告未按照合同约定将租赁房屋恢复原状,且被告仍以涉案房屋为注册经营地。原告向被告主张上述费用及要求履行相应义务后,截至原告提起诉讼之日,被告仍拒不支付任何费用、未对房屋进行恢复工作、未将注册地迁出。基于上述事实与理由,以及相关法律规定,原告起诉。天福饭店、曹世明辩称，要求依法驳回原告全部诉讼请求，1、关于原告主张的租金事实，原告主张的欠付租金并不存在，依据双方的合同约定被告已经将租金支付至2020年5月16日，双方在2020年6月19日协商解除了租赁合同。在2020年1月至2020年6月期间为国家明令的疫情防控措施管控期间，该期间属于不可抗力。被告无需向原告支付租金。被告所支付的半年租金总额已经能够全面覆盖截止到合同解除前的租金。2、关于物业费，双方签订的租赁合同约定物业费由被告直接向物业公司交纳，且过程中因物业公司未提供服务，被告自行寻求其他机构清理垃圾及其他物业工作，故被告不存在向原告支付物业费事实，同时原告提供的是前期物业管理服务，该小区已经入住多年，应该由业主委员会和物业公司签订新的物业合同，因此原告的物业合同不再适用本案。双方签订的第一个合同期，该合同已经履行完毕。原告就物业费问题并未产生，原告也未向物业公司支付，因此本案不产生物业费和违约金事实，原告无权向我方主张物业费和违约金。原告诉请的第三项，原被告之间就本案合同解除是双方协商进而原告提出终止的结果，被告依照原告发出的解约函，在约定时间与原告进行交接，就该解约函中，原告认为被告逾期支付租金构成违约要求解除，被告认为双方均有解除合同的意思表示，因此解除合同是建立在双方协商的基础之上成立的，原告的理由不符合法律规定，被告不存在提前终止合同的违约事实，不同意支付违约金。对于第四项诉请，已经实际完成。原告的诉请事实基础不存在。对于第五项诉讼请求，依据合同约定，合同终止或者租赁期满交付房屋时，对于无法拆除或者拆除对租赁物造成损失的，经过甲方同意可以现状交还。双方在2020年6月19日双方进行了交接，在交接中原告并未要求被告做恢复原状的处理，视为原告同意被告现状交还。依据合同约定，即便属于恢复原状，也是首先做恢复原状处理，之后客观不能的情况下才产生修复费用。本案原告没有要求被告做恢复原状处理，原告也没有实际对房屋做恢复原状的处分，涉案房屋仍然是现状，原告没有产生修复费用，因此主张赔偿损失没有事实依据。双方所履行的是2018年11月之后的租赁合同，在该合同的交付条件上是现状交付，本案房屋的装修及地下室的开挖均是在第一份合同履行期间产生，原告对此事明知，同时原告在被告租赁期间，已经将涉案房屋做了抵押贷款，该房屋由银行进行拍照评估现状，说明原告对于房屋装修情况和地下室现状情况均是认可，因此本案无论是恢复原状还是赔偿损失均没有事实和法律依据，要求驳回原告诉讼请求。天福饭店、曹世明反诉请求：1、依法判令退还租赁押金120000元；2、依法判令返还结余电费468.35元、结余燃气费3386.18元；3、依法判令本案诉讼费用由反诉被告承担。庭审中，撤回电费的主张。利丰汇明公司针对反诉辩称，不认可全部反诉请求。1、反诉原告退还房租押金的主张没有事实和法律依据，押金退还条件未成就，在其全部履行合同义务前，我方有权拒绝退还押金。在双方2018年签订的合同中约定押金退还的条件为反诉原告全部履行合同条款的情况，退还房屋，按期交纳租金、物业费等，截止目前反诉原告欠付房租、物业费等情况，因此我方有权拒绝退还押金。2、双方在能源费交接过程中约定先由反诉原告结清欠缴水费后再由我方结算电费及燃气费，截至2020年9月10日提出反诉之日对方未在约定期限内结清欠缴水费，我方未对电费和燃气费进行结算，对方于2020年6月19日出具关于天福楼饭店欠缴水费的说明，对于数额进行确认，并承诺2020年7月7日前向自来水公司交纳欠付水费。我方并未无故拖欠燃气费和电费结算，对方违约在先，我方未进行燃气费和电费结算具有事实上的合理性。且在2020年9月30日双方已经对于水费、电费进行结清，因为燃气费涉及地下室管道问题，所以没有结清。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2013年8月16日，出租人利丰汇明公司与承租人曹世明签订《商铺租赁合同》，约定出租开发区太湖路52号商业2号，租用商铺面积864.08平方米，用于餐饮用途，租赁期限为5年，自2013年11月16日起至2018年11月15日止，年租金为720000元，按每壹年3%递增，押金120000元。出租人按现状向承租人移交该商铺，承租人退租后，应将商铺恢复至原状，经出租人同意拆改的除外。承租人如对所租铺位进行过装修或改造，如承租人违约或合同到期，出租人有权收回房屋并要求承租人恢复原貌，所发生的费用由承租人承担。如承租人未按合同约定及时支付租金、押金、杂费等各项相关费用，属承租人违约的，每迟交一天，承租人应支付应收租金、押金、杂费或相关费用的1%作为逾期付款违约金。甲乙双方中任何一方如提前终止合同退租，需提前30天向对方提出书面申请，并需支付两个月租金为违约金120000元。2013年9月19日，天福饭店向利丰汇明公司申请装修，并签署协议，后天福饭店对租赁房屋进行装修并开始使用租赁房屋。2018年11月16日，利丰汇明公司与天福饭店续租合同，将租期变更为2018年11月16日起至2023年11月15日止，年租金为821980元，押金为137000元，并约定：除甲方同意乙方续租外，租赁期满或本合同提前终止时，乙方应在租赁期满或本合同提前终止时对租赁物业实施的装修、改造在向甲方交还房屋前的处理方式为拆除并恢复原状，对于无法拆除或拆除可能对租赁物会造成损坏的添附物，经甲方同意可现状交还，甲方对此无需向乙方另作补偿。承租人对于所租赁之房屋，应在交房时进行验收。出租人按现状向承租人移交该房屋。承租人如对所租铺位进行过装修或改造，如承租人违约或合同到期，出租人有权收回房屋并要求承租人恢复原貌，所发生的费用由承租人承担。如承租人未按合同约定及时支付租金、押金、杂费等各项相关费用，属承租人违约的，每迟交一天，承租人应支付应收租金、押金、杂费或相关费用的3%作为逾期违约金。甲乙双方中任何一方如提前终止合同退租，需提前30天向对方提出书面申请，并需支付两个月租金为违约金133800元。2020年，因发生疫情，天福饭店经营受到疫情影响，与利丰汇明公司协商希望退租，2020年6月19日，双方办理交接手续，将租赁房屋归还利丰汇明公司。本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应属有效，双方应当按照合同全面履行义务。对于解约原因，利丰汇明公司主张是天福饭店违约造成，天福饭店主张是双方协商一致解除合同，虽双方已经办理完毕房屋交接手续，但根据双方往来的函件显示，利丰汇明公司并未明确同意提前解约，因天福饭店并未能提交充足的证据证实因疫情影响造成合同无法履行的情形，故本院认为应当是天福饭店违约，应当承担违约责任。对于利丰汇明公司主张的租金问题，截止至2020年5月15日，天福饭店主张已经付清，其中有40000元系利丰汇明公司人员在天福饭店的餐费直接抵扣，但利丰汇明公司对于该40000元是否实际发生以及应否抵扣租金均不认可，因天福饭店未能提交充足证据，故本院无法支持天福饭店的主张。因今年疫情突然发生，属于不可抗力事件，确实对于天福饭店的租赁及经营造成影响，且天福饭店已经积极与利丰汇明公司联系希望减少租金或者提前解约，故对于天福饭店应付租金，应当适当减免，本院参考政府防控政策，依据公平原则，确定天福饭店应当再支付租金20000元。对于逾期付款违约金，天福饭店认为约定过高，本院认为远远高于实际损失，故应当依法调减，本院按照应付租金的贷款市场报价利率计算的利息确定逾期付款违约金。对于利丰汇明公司主张的物业费及滞纳金，因租赁合同并未约定物业费数额，且利丰汇明公司提交的是前期物业服务合同，该物业费并未实际交纳，天福饭店亦与案外人曾签订垃圾清运合同，故对于利丰汇明公司主张的物业费及滞纳金，因涉及案外人，本院不予支持，可待该笔费用实际发生并确定后，据证另行解决。对于利丰汇明公司主张的提前终止合同违约金，如前所述，虽天福饭店并未提交充足证据证实疫情影响造成合同无法继续履行而免责，但其经营确实受到疫情影响，且积极与出租方联系解除合同事宜，已尽力减少双方损失，且在6月19日双方办理房屋交接手续，将租赁房屋归还，故本院认为天福饭店系违约，但应当适当减轻违约责任，故本院考虑利丰汇明公司另寻租户的合理期间以及双方过错程度，确定天福饭店应当向利丰汇明公司支付提前终止合同违约金66900元。对于利丰汇明公司主张的房屋修复费用，提交了其与天津一建建设工程有限公司的施工合同及报价清单，但并未提交房屋原状的证据，亦未提交报价清单中所列全部事项的修复依据，尤其是根据双方租赁合同约定，合同解除或合同到期后，承租人应当恢复原状，利丰汇明公司提交的录音显示天福饭店并未拒绝恢复原状，本院庭审询问，天福饭店亦确认如果法院判定其具有恢复原状的义务，其同意将涉诉房屋恢复原状，经本院多次向利丰汇明公司释明是否在本案中主张恢复原状，但利丰汇明公司均坚持不主张恢复原状，故其主张天福饭店赔偿房屋修复费用的诉讼请求，不符合合同约定，本院无法支持。对于恢复原状问题，利丰汇明公司可以据证另行主张。对于利丰汇明公司主张曹世明承担付款责任的主张，因天津市滨海新区天福饭店系个体工商户，曹世明是经营者，根据法律规定，应当承担付款责任。对于天福饭店、曹世明的反诉主张，其中退还押金的请求，因涉诉房屋并未恢复原状，现要求退还押金，不符合合同约定，本院不予支持。对于燃气费用，双方交接房屋时确定剩余燃气数值1400.3立方米，利丰汇明公司认可单价为2.41元，故该项反诉请求，本院支持3375元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）天津市滨海新区天福饭店、曹世明于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）天津利丰汇明商贸有限公司租金20000元、提前终止合同违约金66900元、逾期付款违约金（计算方式为：以20000元为基数，自2019年11月16日起至实际付款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、原告（反诉被告）天津利丰汇明商贸有限公司于本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）天津市滨海新区天福饭店、曹世明结余燃气费3375元；三、驳回原告（反诉被告）天津利丰汇明商贸有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）天津市滨海新区天福饭店、曹世明的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计17371元，保全费9783元，共计27154元，由原告（反诉被告）利丰汇明公司承担26411元，由被告（反诉原告）天福饭店、曹世明承担743元；反诉案件受理费减半收取计1388.5元，由原告（反诉被告）利丰汇明公司承担38元，由被告（反诉原告）天福饭店、曹世明承担1350.5元；双方应承担的诉讼费用及保全费用相互折抵后，被告（反诉原告）天福饭店、曹世明于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）利丰汇明公司705元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  吕东辉二〇二〇年十月二十七日书记员  龙孟燕