呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终1242号上诉人(原审原告、反诉被告)：罗大进，男，内蒙古大公实业总公司退休职工，住呼和浩特市。被上诉人(原审被告、反诉原告)：王雅娟，女，汉族，内蒙古雅宁推广服务有限公司园长，住呼和浩特市。上诉人罗大进与被上诉人王雅娟房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2019）内0105民初4550号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人(原审原告、反诉被告)罗大进，原审被告(反诉原告)王雅娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗大进上诉请求：请求撤销原审判决，判决王雅娟赔偿损失34726.2元并由王雅娟承担全部案件诉讼费。事实和理由：一、王雅娟假借订立合同，恶意进行磋商，时间长达两个月。根据罗大进，王雅娟签订的“租房协议”第九条:“乙方要求租赁合同期为陆年,甲方同意。每年合同期满另签协议,每年于期满前30日商定。”王雅娟以第二年欠缴的房屋租金5000元由，提出各种无理要求，三次变更租期，六次变更租期金额，五次推迟付款时间，致使双方在租房协议到期前的30天未能达成一致，故应认定王雅娟构成违约。2019年4月15日,王雅娟在罗大进的要求下作出声明一份,载明:“本人诚信在2019年5月8日前付给罗大进房租50,000元,剩下的将在9月底全部付清,打款用本人王雅娟账号转账(还有暖气费用5600元、房租30,000元),合计35,600元。王雅娟。”但王雅娟一直拖延，罗大进始终未收到王雅娟承诺支付的欠付房租。根据租房协议第十四条规定：“本合同到期，乙方在未签续租合同的情况下不能按期交房，每延期一日，按照本合同约定日租金的三倍缴纳房租，以此类推”。合同于2019年5月9日解除是双方协商的结果，合同解除的主要原因是王雅娟拒绝支付2018年4月17日至2019年4月16日欠缴的5000元房租，并以此为条件拒绝签订第三年租房协议，因此，王雅娟应当承担违约责任。一审判决王雅娟支付逾期返还房屋的占有使用费用共计13589元认定依据和金额不正确，应按合同约定支付三倍房租19726.2元及违约金1万元。二、一审判决认定的解除时间和依据不正确。5月8日双方再次对交付租金事宜没有达成合意，决定解除合同，并办理腾房交房等后续事宜。次日罗大进微信回复王雅娟：“王院长你好，同意你换房的决定，确定腾房日期请第一时间通知我，以便办理相关交房手续。”故合同解除时间应认定为5月9日，之后罗大进再次发微信催促：“王院长你好，今天是5月24日，要求你立即腾房，请你看看合同，现在每天房租已经是三倍，请你马上腾房。”后罗大进于2019年5月27日起诉至人民法院，王雅娟迫于法律压力才于6月18日办理交接及返还钥匙。一审法院依据罗大进取得钥匙的时间认定合同解除时间为2019年6月18日不合理。三、关于租房押金5000元及返还事实认定不正确。罗大进收到王雅娟付款77000元，及1000元的违约金，违约金抵作押金，因缺乏原件，罗大进对其真实性存疑。王雅娟至今欠缴逾期占用房屋期间产生的天然气使用费218.25元，并且未经罗大进同意，擅自损害租赁房屋的设施及装修，故按照协议约定，租房押金不应退还王雅娟。王雅娟辩称，坚持一审答辩意见。5月8日王雅娟准备了钱，但罗大进拒绝与王雅娟联系，王雅娟给罗大进的条子上写的是5万元，到5月7日，罗大进却让王雅娟支付5.5万元，之前王雅娟发短信询问罗大进5000元押金能否抵顶房租，罗大进未回复则默认同意。但事后罗大进不同意房租交付5万元，故王雅娟选择退房。罗大进在5月12日还带了人来看房子要另外租给他人，给我们带来了很大的困扰，造成了一定的损失。1000元是在租房之前看房时交纳的定金，罗大进认为王雅娟逾期了，故不退还1000元押金，但罗大进向王雅娟出具的收条载明1000元抵作押金，之后王雅娟又支付了4000元，共计支付押金5000元。一审法院也支持了将5000元的押金抵作租金。罗大进向一审法院起诉请求：1．王雅娟赔偿违约金34，726.2元；2．王雅娟退还罗大进房屋；3.王雅娟承担本案的诉讼费用。一审庭审中，对于第一项诉讼请求，罗大进明确为：请求王雅娟支付2018年4月17日至2019年4月16日的房屋租金5000元、违约金10，000元、2019年4月16日至2019年5月18日的房屋占有使用费19，726．2元；对于第二项诉讼请求，罗大进认可涉案房屋已返还，该项诉讼请求已实现，无需人民法院再行处理。一审法院认定事实：2018年4月,罗大进(甲方、出租方)与王雅娟(乙方、承租方)签订《租房协议》,合同第一条约定:房屋位置为呼和浩特市××街,带院别墅,面积约260平方米。合同第二条约定:租期2018年4月17日至2019年4月16日为止。合同第三条约定:房屋租金(今年是第贰年)8万元;代收年物业费3600元、采暖费5600元,此项费用按年计算多退少补,上两项费用合计89200元;付款方式:签订协议时付款83600元，2018年9月30日前付采暖费5600元……合同第九条约定:乙方要求租赁合同期为陆年,甲方同意。每年合同期满另签协议,每年于期满前30日商定。甲、乙双方协商确定第一年房屋租金7万元，第二年房屋租金8万元,第三年房屋租金8万元。第四年起房租应按房屋租赁市场行情另议。违约者赔偿对方违约金1万元。今年是租赁本房屋的第二年。合同第十条约定:甲乙双方不得违背合同条款(除不可抗力原因外),如单方违约给对方造成损失应由违约者承担相应的经济赔偿责任……合同第十三条约定:按租房惯例甲方另收取乙方水、电、天然气、电话费等押金5000元,于2017年4月17日前付清,乙方在合同期满时,甲方检查无误时退还押金。合同第十四条约定:本合同到期,乙方在未签续租合同的情况下不能按期交房,每延期一日,按照本合同约定日租金的三倍缴纳房租,依次类推;本合同到期若乙方未按合同到期时间将自有物品搬出,视为乙方放弃权利,甲方有权将乙方物品予以处理且无需支付乙方赔偿或补偿,且甲方不承担任何责任。合同下方手写文字载明:“2018年4月26日先付予25000元,9月份支付一部分,其余在2018年11月30日一次付清。王雅娟。”2019年4月15日,王雅娟作出声明一份,载明:“本人诚信在2019年5月8日前付给罗大进房租5万元,剩下的将在9月底全部付清,打款用本人王雅娟账号转账(还有暖气费用5600元、房租30,000元),合计35600元。王雅娟。”2017年4月16日,罗大进出具收条,载明:“今收到王雅娟房租款7万元、物业费3000元、租房押金5000元,其中违约金1000元,共计收到77,000元。违约金1000元顶做押金。房门钥匙一并交到王雅娟手中。”罗大进于2019年6月24日申请对涉案房屋进行保全证据公证,内蒙古自治区呼和浩特市蒙正公证处于同日对涉案房屋现状进行摄像,于2019年6月27日作出(2019)呼蒙正证内字第4114号《公证书》。一审法院认为，罗大进与王雅娟签订的《租房协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依据合同约定履行各自义务。关于王雅娟请求判令解除双方《租房协议》的反诉请求，一审法院认为，结合双方微信聊天记录，王雅娟在2019年6月17日告知罗大进房屋已腾完且双方约定次日进行交接，罗大进认可于2019年6月18日取得涉案房屋钥匙，故涉案房屋的返还时间为2019年6月18日，双方的《租赁协议》于2019年6月18日起解除。关于罗大进请求王雅娟向其支付房屋租金5000元的诉讼请求及王雅娟请求罗大进向其返还房屋押金5000元的反诉请求，一审法院认为，双方认可涉案房屋的租赁合同系每年签订，王雅娟亦认可欠付2018年4月17日至2019年4月16日的房屋租金5000元。结合《租赁合同》第十三条之约定及罗大进出具的收条，可认定王雅娟已向罗大进支付押金5000元。《租赁协议》已于2019年6月18日解除，罗大进提交的证据不足以证明王雅娟在使用涉案房屋期间欠付水、电、天然气、电话费等费用，不足以证明王雅娟损坏涉案房屋设备、物品，故王雅娟以押金5000元抵顶2018年4月17日至2019年4月16日所欠租金5000元的主张，一审法院予以支持。关于上述罗大进的诉讼请求及王雅娟的反诉请求，一审法院不再处理。关于罗大进请求王雅娟向其支付房屋占有使用费的诉讼请求，一审法院认为，王雅娟于2019年6月18日返还涉案房屋，超出合同约定的租赁期限，应向罗大进支付超期部分的房屋占有使用费，结合双方微信聊天记录，在合同约定的租期到期后，双方仍就房租交纳、合同续签等事进行协商，故王雅娟应依据合同约定的年租金，向罗大进支付逾期返还房屋的占用使用费共计13589元。关于罗大进请求王雅娟向其支付违约金的诉讼请求及王雅娟请求罗大进向其支付违约金的反诉请求，一审法院认为，依据双方《租房协议》第九条“乙方要求租赁合同期为陆年，甲方同意。每年合同期满另签协议，每年于期满前30日商定。甲、乙双方协商确定第一年房屋租金7万元，第二年房屋租金8万元，第三年房屋租金8万元。第四年起房租应按房屋租赁市场行情另议。违约者赔偿对方违约金1万元。今年是租赁本房屋的第二年”的约定，在合同的实际履行中，双方系每年签订租赁合同且每年约定的租金数额不同，依据罗大进与王雅娟之间的微信聊天记录，王雅娟具有继续租赁涉案房屋的意思表示，但由于经营困难，无力支付2019年4月17日至2020年4月16日全额租金；而罗大进因王雅娟欠付2018年4月17日至2019年4月16日的房屋租金5000元以及无力支付下一年度全额租金，不同意与王雅娟续签租赁合同。故王雅娟与罗大进均未故意违反《租房协议》第九条之约定，系双方在续签合同的洽商过程中对合同条款未能达成一致意见。故对罗大进请求王雅娟向其支付违约金的诉讼请求及王雅娟请求罗大进向其支付违约金的反诉请求，一审法院均不予支持。关于王雅娟请求罗大进向其支付房屋装修损失2万元的反诉请求，一审法院认为，王雅娟未提交相关证据证明该项损失，亦未提交损失鉴定申请，故对该项诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认罗大进与王雅娟签订的《租赁协议》于2019年6月18日起解除；二、王雅娟于本判决生效之日起十五日内向罗大进支付房屋占有使用费13589元；三、驳回罗大进、王雅娟的其他诉讼请求。本诉案件受理费668元（罗大进已预交），由罗大进负担528元、由王雅娟负担140元；反诉案件受理费675元（王雅娟已预交），由王雅娟负担。本院二审期间，罗大进围绕上诉请求新提交了三组证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。证据一：罗大进与王雅娟2019年5月8日电话及微信聊天记录。拟证明王雅娟在5月8日分别通过电话和微信向罗大进表示，上一年欠缴的房租5000元不再支付了，否则就不再续租罗大进的房子。证据二：王雅娟于2017年4月6日向罗大进支付77000元的转账记录，拟证明王雅娟实际支付给罗大进房租7万元，物业费3000元，租房押金4000元，共计77000元，并非其所述78000元。证据三：罗大进与王雅娟2019年3月14日至7月5日微信聊天记录，拟证明王雅娟欠缴房租5000元并逾期占用案涉房屋，在交接过程中损坏设施及装修，并欠付超期占用房屋期间的天然气费用。王雅娟对上述三组证据的真实性认可，但证明的问题不认可。王雅娟称5月8日已凑够了5万元，但罗大进不接电话，并非自己恶意逾期缴纳房租。关于租房押金，还包括1000元的定金，罗大进曾向王雅娟出具收条，载明收到王雅娟支付的违约金1000元，违约金抵作押金，共计5000元。王雅娟二审未提交新证据。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.关于合同解除的时间如何认定；2.王雅娟是否应向罗大进支付违约金；3.关于租房押金数额的认定及押金是否可以抵顶房租。首先，关于合同解除时间的认定问题。罗大进主张双方在5月8日因房租问题未达成一致，于5月9日开始协商退房事宜，因此合同解除时间应认定为王雅娟收到罗大进同意其换房的意思表示之日，即2019年5月9日。从罗大进提供的双方微信聊天记录可以看出，5月9日之后，王雅娟仍表达出如果双方就租金数额达成一致，愿意继续租房的意愿，并继续与罗大进就交房时间进行协商。可以看出，双方在2019年5月9日并未就解除合同相关事宜达成一致，直到2019年6月18日，王雅娟腾房完毕并将钥匙交还罗大进，故解除合同的时间应认定为2019年6月18日，即双方以实际行动解除了案涉房屋租赁合同。其次，关于王雅娟是否应向罗大进支付违约金的问题。罗大进主张，根据《租房协议》第九条约定：“乙方要求租赁合同期为陆年，甲方同意。每年合同期满另签协议，每年于期满前30日商定。甲、乙双方协商确定第一年房屋租金7万元，第二年房屋租金8万元，第三年房屋租金8万元。第四年起房租应按房屋租赁市场行情另议。违约者赔偿对方违约金1万元。”第十四条约定：“本合同到期，乙方在未续租合同的情况下不能按期交房，每延期一日，按照本合同约定日租金的三倍缴纳房租，以此类推。”因此主张王雅娟向其支付因未续签合同造成的违约金1万元，及超期占用房屋期间的三倍房租。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”罗大进与王雅娟所签订的《租房协议》虽然约定了六年的租期，但同时又约定“每年合同期满另签协议，每年于期满前30日商定”，双方在实际履行过程中也是在上述《租房协议》之外另行签订房屋租赁合同，房租按照房屋租赁市场行情另议。从协议的内容来看，六年的租期只是双方就案涉房屋租赁事宜达成的意向，具体租赁事宜以当年重新签订的协议为准，合同期满后，下一年的房屋租金等事项还需经双方重新协商达成一致。从双方微信聊天记录可以看出，在后续磋商中王雅娟与罗大进并未就下一年的租房事项达成一致，而双方未就续租房屋形成合意的原因之一是王雅娟交纳的押金是否能够抵顶上一年度房租，并非王雅娟单方过错所致。合同到期后双方也并无解除的意向，故自2019年4月17日合同到期之日起，双方当事人之间成立不定期租赁关系，直至2019年6月18日将房屋交接完毕。双方的行为均符合意思自治原则，故王雅娟不存在因未与罗大进继续签订下一年的租房协议而违约的情况，对于罗大进主张因王雅娟拒绝签订续租房屋协议而应向其支付1万元违约金的诉讼请求，本院不予支持。至于罗大进主张的王雅娟应支付超期占用其房屋的三倍租金，从双方微信聊天记录可以看出，王雅娟具有继续租赁该房屋的意思表示，只是双方未就租金数额和退房时间达成一致，并非恶意超期占用案涉房屋，故对于罗大进主张的超期占用房屋的三倍租金，本院不予支持。最后，关于租房押金的问题。罗大进曾向王雅娟出具收条，载明：“今收到王雅娟房租款7万元、物业费3000元、租房押金5000元，其中违约金1000元，违约金1000元顶做押金。”王雅娟主张在租房之前曾付给罗大进1000元押金，结合收条内容及罗大进提供的转账记录，可看出罗大进共计向王雅娟收取了78000元，押金5000元。罗大进主张王雅娟在腾房时造成了设备和装修的损坏，欠缴天然气费，故押金不应抵顶欠付房租。对于罗大进主张的房屋造成的损坏，因其未提供证据加以证明，且罗大进表示其已就相关损失另案起诉主张，故本院对其主张不予认可。庭审中，王雅娟表示自己愿意补缴欠付的天然气费，故一审法院判决租房押金5000元抵顶欠付房租并无不当，王雅娟应尽快补缴所欠付的天然气费。综上所述，罗大进的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费668元，由罗大进负担。本判决为终审判决。审 判 长 白 雪 松审 判 员 贾 慧 芳审 判 员 额日德尼二〇二〇年七月二十七日（法官助理 王 文 京书 记 员 苏 永 清