山东省桓台县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0321民初3388号 原告：邢茂壮，男，1984年7月2日出生，汉族，现住桓台县。 原告：任学芹，女，1986年2月28日出生，汉族，现住桓台县，系原告邢茂壮之妻。 委托诉讼代理人：周卫东，山东齐桓律师事务所律师，系原告邢茂壮、任学芹的共同委托诉讼代理人。 委托诉讼代理人：薛苏杰，山东齐桓律师事务所律师，系原告邢茂壮、任学芹的共同委托诉讼代理人。 被告：桓台县富丽房地产开发有限公司，住所地桓台县张北路**。统一社会信用代码：91370321764833440J。 法定代表人：杨宗相，执行董事、总经理。 委托诉讼代理：王磊，山东博睿律师事务所律师。 原告邢茂壮、任学芹与被告桓台县富丽房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邢茂壮及原告邢茂壮、任学芹的共同委托诉讼代理人周卫东、薛苏杰、被告桓台县富丽房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邢茂壮、任学芹向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令桓台县富丽房地产开发有限公司支付逾期办理房屋登记违约金171411元；2.本案诉讼费用由桓台县富丽房地产开发有限公司承担。事实和理由：2015年10月9日，邢茂壮、任学芹与桓台县富丽房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，邢茂壮、任学芹购买桓台县富丽房地产开发有限公司开发的富丽花园3号楼3单元601室。邢茂壮、任学芹依约交付购房款493980元。根据商品房买卖合同第15条明确约定，桓台县富丽房地产开发有限公司应当在2018年8月30日前为邢茂壮、任学芹办理房地产权属证书，并约定逾期办理违约金支付方式为：已付购房款的1‰×超期天数。邢茂壮、任学芹多次向桓台县富丽房地产开发有限公司催促要求办理房地证，桓台县富丽房地产开发有限公司于2019年8月12日才办理完毕，违约天数347天，桓台县富丽房地产开发有限公司的行为已违反双方签订的商品房买卖合同约定。为维护邢茂壮、任学芹的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 桓台县富丽房地产开发有限公司辩称，第一，双方在商品房买卖合同中关于房屋登记的约定是用15条第二项，合同显示是15条第一项，是因为桓台县房管局提供的格式合同无法修改，且纸质合同需要与网上备案合同一致，因此没有进行手动修改而导致。适用第二项是双方真实意思表示，对此双方是明知的。2015年10月9日，双方签订商品房买卖合同，邢茂壮、任学芹购买了桓台县富丽房地产开发有限公司开发建设的桓台县富丽花园小区3号楼3单元030601号房。在该合同第15条关于房屋登记的约定中，由于商品房买卖合同系由桓台县房管局出具的格式销售合同，对第15条的选择项和第一项的约定无法进行修改。即使打印出纸质合同后进行手动修改，亦因为修改内容与网上备案合同不一致会导致无法办理房产证，因此在销售时，销售代表已明确告知邢茂壮、任学芹该条适用的是第二项，为此双方明确约定，出卖人在交房后730个工作日内，统一协助买受人办理房屋产权证书，因出卖人原因逾期未办理完毕，按照已付房款的万分之二支付违约金。该条约定是双方协商一致的结果，是双方真实意思的表示，而纸质合同中显示的是用第一项处理的内容，系格式合同无法修改导致，对此销售双方是明知的。第二，销售合同的第二项是手动填写，第一项是格式内容，第二项应该优先适用。合同法第41条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款，显然该合同第15条的第二项与非格式条款，是销售双方在格式条款外另行商定的条款，是双方当事人的特别约定，如果与格式条款不一致，当然采用非格式条款，因此双方明知约定的第二项。第三，如果以第一项约定支付违约金，会导致严重显示公平的结果，从反面证明了桓台县富丽房地产开发有限公司不会同意邢茂壮、任学芹的第一项约定。邢茂壮、任学芹购买的桓台县富丽房地产开发有限公司开发建设的桓台县富丽花园小区030601号房的总面积是92.54平方米，单价是5267.46元，总价487451元。根据第一项约定，每一天的违约金额就高达487.451元，仅需要延期办证1000天，该套房屋就将无偿归属邢茂壮、任学芹。本案邢茂壮、任学芹显然是以诉讼获利为目的，主张的违约金高达171411元，已经高达房屋价格的35.17%，违约金数额极高，按照利息的计算已经高达年息37%以上。因此无论从哪一方面，作为开发公司的桓台县富丽房地产开发有限公司不可能约定如此高的违约，否则会导致一个显失公平的结果出现。从而从反面佐证，双方真实意思表示是第二项，而非第一项，因此请法庭充分考虑，以双方真实的意思判决桓台县富丽房地产开发有限公司承担相应的责任。第四，本案延期办证不是桓台县富丽房地产开发有限公司的原因，主要是建设单位拒不交付建设资料，导致不能及时办理综合备案验收所导致。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。邢茂壮、任学芹提交商品房买卖合同一份、不动产权证书一份、山东增值税普通发票一份、入住协议一份、装修垃圾清运协议一份、装修申请表一份，桓台县富丽房地产开发有限公司对真实性没有异议。桓台县富丽房地产开发有限公司提交商品房买卖合同四份，邢茂壮、任学芹对真实性没有异议。对上述当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2015年10月9日，桓台县富丽房地产开发有限公司与邢茂壮、任学芹签订商品房买卖合同一份，合同约定，邢茂壮、任学芹购买桓台县富丽房地产开发有限公司开发的位于桓台县张北路2634号富丽花园3号楼3单元601号楼房一套，房屋建筑面积共90.78平方米，每平方米5267.46元，总金额478180元。商品房买卖合同第十五条规定，预售人与预购人或预购人可以持本合同向房屋登记机构申请预购商品房预告登记。桓台县富丽房地产开发有限公司应当在2018年8月30日之前（商品房交付使用后730日内），为邢茂壮、任学芹办理完毕房屋权属登记。如因桓台县富丽房地产开发有限公司的责任，双方同意按第1项处理：邢茂壮、任学芹退房，桓台县富丽房地产开发有限公司在邢茂壮、任学芹提出退房要求之日起30日内将邢茂壮、任学芹已付房价款退还给邢茂壮、任学芹，并按已付房 价款的2%赔偿邢茂壮、任学芹损失。邢茂壮、任学芹不退房，桓台县富丽房地产开发有限公司按已付房价款的1‰×超期天数向邢茂壮、任学芹支付违约金。2016年10月9日，案涉房产交付使用。2019年8月12日，桓台县富丽房地产开发有限公司为邢茂壮、任学芹办理完毕不动产权证书。 本院认为，桓台县富丽房地产开发有限公司与邢茂壮、任学芹签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效。根据商品房买卖合同约定，桓台县富丽房地产开发有限公司应于2018年8月30日之前为邢茂壮、任学芹办理完毕房屋权属登记，但桓台县富丽房地产开发有限公司于2019年8月12日为邢茂壮、任学芹办理完毕房产证，桓台县富丽房地产开发有限公司构成违约，应承担违约责任。邢茂壮、任学芹不退房，桓台县富丽房地产开发有限公司应支付邢茂壮、任学芹违约金。对邢茂壮、任学芹要求桓台县富丽房地产开发有限公司支付逾期办理房屋登记违约金171411元的诉讼请求，经审查，邢茂壮、任学芹按合同约定已付房款的1‰×超期天数主张违约金，超出法律规 定。本院认为，桓台县富丽房地产开发有限公司应以已付房价款478180元为基数，自2018年8月31日至2019年8月11日按年息15.4%支付邢茂壮、任学芹违约金，违约金为69806.42元。对邢茂壮、任学芹所诉违约金超出部分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条规定，判决如下： 桓台县富丽房地产开发有限公司于本判决生效后十日 内支付邢茂壮、任学芹违约金69806.42元； 二、驳回邢茂壮、任学芹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1864，由邢茂壮、任学芹负担1105元，桓台县富丽房地产开发有限公司负担759元；案件申请费1377元，由桓台县富丽房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审判员  于欣 二〇二〇年十月三十日 法官助理朱晗冰 书记员杨晓霞