青海省海东市乐都区人民法院   民事判决书   （2020）青0202民初1260号   原告：西宁九海房地产开发有限公司，住所地西宁市城**小桥大街**，统一社会信用代码：91630100710447325D。   法定代表人：王九生，该公司董事长。   委托诉讼代理人：王静、鲁国铭，该公司职工。   被告：郭秀娟，女，汉族，生于1988年3月4日，甘肃省玉门市赤金镇村民。   委托诉讼代理人：黄升、刘书峰，系泰和泰（西宁）律师事务所律师。   第三人：赵万海，男，汉族，生于1969年7月10日，甘肃省兰州市红古区居民。   原告西宁九海房地产开发有限公司与被告郭秀娟、第三人赵万海房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告西宁九海房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王静、鲁国铭，被告郭秀娟及其委托诉讼代理人黄升、刘书峰，第三人赵万海均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告西宁九海房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》、归还原告房产；2、请求法院依法判决被告未缴纳房款的违约金及占据期间房屋租金及相关费用；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告郭秀娟于2015年11月24日签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：原告开发建设的乐都区景都乐苑小区7号楼1单元1134室，建筑面积129.37平米，单价4300元/平米，价值556291元；付款方式是一次性付款，买受人约定于2015年11月24日前支付全部房价款556291元，逾期付款责任约定，逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。被告于2017年6月26日占据该房后，并没有按照合同约定期限支付原告购房款，应当承担违约责任。依据双方《商品房买卖合同（预售）》第八条逾期付款责任规定，依法解除合同，现经原告多次催促被告搬出、归还原告房屋或办理购房手续缴纳全部房款，但被告置若罔闻。   被告郭秀娟辩称：第一，被告不存在拖欠原告西宁九海房地产开发有限公司购房款的情形。2015年原告将其开发的多套房屋抵债给债权人赵万海，被告经人介绍，购买赵万海位于景都乐苑7号楼1单元13层1134室的房屋一套，约定房款556291元，被告向赵万海支付全款后，赵万海将被告带领至原告西宁九海房地产开发有限公司售房部，将其收款收据交还给原告后，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，同时向被告出具了《商品房预售款缴存方式确认表》；第二、原告西宁九海房地产开发有限公司认为被告拖欠房款有违常理，原告西宁九海房地产开发有限公司诉称被告郭秀娟未支付分文购房款明显不符合日常生活法则，双方签订合同时间与约定购房款时间为同一天即2015年11月24日，原告向被告交付房屋后从未索要购房款的行为足以说明被告未拖欠其购房款。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告西宁九海房地产开发有限公司与被告郭秀娟分别提交的《商品房预售合同》，原、被告及第三人对该合同的真实性均无异议，但对证明方向持有异议。该合同是双方当事人真实意思表示，对该合同的效力本院予以认定。本院依职权调取的海东市房产管理局出具的《证明》一份，原、被告及第三人对该证据均无异议，该证据符合证据的真实性、合法性、关联性，故对上述两份证据本院予以确认，并在卷佐证。   对有争议的证据和事实，本院认定如下：   一、原告西宁九海房地产开发有限公司提交的（2019）青0202民初15号民事调解书，旨在证明：原告抵顶给第三人赵万海的房屋是3号楼2单元2031室，不是本案案涉房屋。被告郭秀娟对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，质证认为：调解书中涉及的房屋均不是本案涉及的房屋，3号楼2单元2031室目前还是第三人赵万海的，原告实际抵顶给第三人的是10套房屋，不是原告所称的7套。第三人赵万海对该证据无异议，质证认为：10套房子原告抵顶不了之后给债权人打的欠条。   二、被告郭秀娟提交的以下证据：   第一组证据：（2018）甘01民初968号民事判决书、借款协议、借据、收条、对账确认表，旨在证明：原告向第三人赵万海等人实际控制的兰州市七里河区中陇麦诺小额贷款有限责任公司借款1000万元，无力偿还，后将包含案涉房屋在内的十套房屋以466万元的价格抵偿给赵万海等人。原告西宁九海房地产开发有限公司对民事判决书的真实性无异议，对证明方向有异议，对借条及手写的单据不予认可，质证认为：该判决是原告与尹芝的判决，与本案被告及第三人没有任何关系，对账单上没有双方签字盖章，也没有抵顶的10套房子的相应房号，借条及手写的单据上面没有原告公司的印章。第三人赵万海对上述证据无异议，质证认为：原告没有抵顶房子的话不会给原告出具460多万的收据。   第二组证据：商品房预售款缴存方式确认表；旨在证明：1、第三人赵万海将案涉房屋转让给被告郭秀娟、被告郭秀娟向第三人赵万海支付购房款后，由原告与被告郭秀娟签订《商品房买卖合同》，原告确认了郭秀娟于合同签订当日以现金方式一次性付款的事实；西宁九海房地产开发有限公司将案涉房屋交付给被告郭秀娟居住使用；合同约定被告交付房屋和办理房产登记义务，同时约定了延迟登记的违约责任为每延迟一天按照合同价的万分之一计算。原告西宁九海房地产开发有限公司对商品房预售款缴存方式确认表的真实性无异议，对证明方向不予认可，质证认为：合同是原告与被告签订的，目前为止原告西宁九海房地产开发有限公司没有收到被告郭秀娟交纳的房款。第三人赵万海对该证据没有异议。   被告郭秀娟申请法院调取兰州中级人民法院（2018）甘01民初968号和甘肃省高级人民法院民事裁定书（2020）甘民申6号双方提交的证据和材料，原告西宁九海房地产开发有限公司质证认为：该证据与本案无关。第三人赵万海对该证据无异议。   三、第三人赵万海提交的以下证据：   第一组证据：收条、股东会纪要；旨在证明：原告西宁九海房地产开发有限公司给小贷公司抵顶的是10套房屋，原告西宁九海房地产开发有限公司向小贷公司出具了收条。原告西宁九海房地产开发有限公司对股东会纪要的真实性不予认可，质证认为：该纪要是其公司内部文件，且该小贷公司已经注销。收条反映出向第三人抵顶的是7套房子。被告对该组证据没有异议，质证认为：收条和甘肃法院作出的民事判决书（2018）甘01民初968号相对应，同时也能证明该份证据也是原告在另一案件中作为证据来出示，收条中记载的7套房屋是退了的，剩余3套房屋未退还。   第二组证据：收据复印件（7套房房款），旨在证明：329万的欠条是退房款。原告西宁九海房地产开发有限公司对该证据的真实性无异议，质证认为该证据与原告的陈述一致，这7套房屋是抵顶给第三人赵万海等人的房屋。被告郭秀娟对该证据的真实性无异议，对关联性有异议，质证认为这7套房屋中没有案涉房屋，但原告抵顶给第三人等人的是10套房屋，还有剩余3套，郭秀娟购买的房屋是剩余三套中的一套。   第三组证据：原告还款的银行流水单及双方对账单，旨在证明：该证据是第三人赵万海从甘肃高院复印出来的，原告在甘肃高院再审的时候提交的，里面原告西宁就是房地产开发有限公司陈述总共抵顶了10套房屋，共4664404元。原告西宁九海房地产开发有限公司质证认为：该份证据与本案无关。被告郭秀娟对该证据的真实性及关联性无异议，质证认为：该证据与本案有关联性。   上述证据与本案无关联性，故对其证明效力本院不予采信。   本院经审理认定事实如下：2015年11月24日，原告与被告郭秀娟签订了《商品房买卖合同》（预售）合同编号：YS00036063，将原告开发的位于景都乐苑7号楼1单元1134室商品房一套以556291元的价格出售给被告郭秀娟。合同第四条抵押情况注明：“与该商品房有关的抵押情况为未抵押”。合同第八条逾期付款责任约定：“除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的双方同意按照下列第（1）种方式处理。1、按照逾期时间，分别处理。逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起3日内按照累计应付款向出卖人支付违约金。同时，出卖人退还买受人已付全部房款”。合同第十条约定：“付款方式及期限为一次性付款。买受人应当于2015年11月24日前支付该商品房全部价款”。合同签订后被告郭秀娟于2016年占有使用该房屋至今。   另查明，案涉的景都乐苑7号楼1单元1134室房屋于2014年2月18日抵押给青海亿邦小贷公司并办理了抵押登记，2019年12月12日由青海省西宁市中级人民法院查封。   本案存在如下争议焦点：原告西宁九海房地产开发有限公司的诉讼请求应否得到支持？   本院认为，出卖人延迟交付房屋或者买受人延迟支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，原、被告经协商于2015年11月24日签订了《商品房买卖合同》（预售），该合同第九条约定了逾期付款责任、第十条约定了付款方式及期限。根据已查明的事实，原告未在合理期限内行使解除权，解除权已消灭。故原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》并归还房屋，由被告承担违约金及房屋占用期间租金的诉讼请求无法律依据，本院不予支持。   综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十五条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：   驳回原告西宁九海房地产开发有限公司的全部诉讼请求。   案件受理费100元，由原告西宁九海房地产开发有限公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省海东市中级人民法院。   审判长 余富海   审判员 时海萍   人民陪审员 阿海红     二〇二〇年十一月九日   法官助理 祁淑兰   书记员 李延业