中华人民共和国辽宁省沈阳市于洪区人民法院民 事 判 决 书辽宁省沈阳市于洪区人民法院民事判决书（2020）辽0114民初7541号原告：沈阳嘉铭置业有限公司，住所地沈阳市于洪区。法定代表人：符凯，公司董事长。委托诉讼代理人：张明春、于金波，辽宁名熙律师事务所律师。被告：张新和，男，1976年6月4日出生，汉族，住黑龙江省桦川县。（缺席）第三人：盛京银行股份有限公司沈阳市于洪支行，住所地沈阳市于洪区。负责人：高国珣，行长。委托诉讼代理人：沈佳林，男，1991年11月4日出生，汉族，单位工作人员，住辽宁省辽中县。身份证号码：2101221991********。原告沈阳嘉铭置业有限公司诉被告张新和、第三人盛京银行股份有限公司沈阳市于洪支行（以下简称“盛京银行沈阳市于洪支行”）借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沈阳嘉铭置业有限公司的委托诉讼代理人于金波、第三人盛京银行沈阳市于洪支行的委托诉讼代理人沈佳林到庭参加诉讼，被告张新和经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、解除原、被告之间的借款合同；2、被告偿还贷款本金486030.16元，利息1786.16元（暂计至2020年4月30日；2020年4月30日之后的利息按合同约定计算至借款实际结清之日止）；3、被告偿还原告代偿款本金92703.18元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算至实际偿还之日止）；4、判令被告立即办理沈阳市于洪区青城山路203-5号1-11-3房屋的所有权登记和抵押登记，原告对于抵押登记后的该房屋享有优先受偿权；5、被告承担保全费、财产保全担保费、律师代理费、评估费、拍卖费、公告费、过户费、查询费等。6、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年12月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告将沈阳市于洪区青城山路203-5号1-11-3房屋出售被告，价款662500元，被告于2016年12月10日前付款132500元，余款530000元采取按揭贷款。合同签订后被告未支付首付款。2016年12月19日，原、被告与第三人签订《个人住房（商业住房）借款合同》，约定第三人向被告提供借款530000元，年利率为4.41%，借款期限自2016年12月19日至2040年12月19日。第三人于2016年12月28日向被告支付贷款530000元。被告未按期履行还款248期，尚欠第三人本金486030.16元、利息1786.16元（利息暂计算至2020年4月30日）。因被告未按借款合同约定偿还借款，致原告承担阶段性保证责任。原告向人民法院提起诉讼，审理后判决被告向原告偿还自2017年4月28日至2017年8月31日代偿款14903.07元及利息，现该案已经进入执行程序。法院判决后被告继续拖欠银行借款不予偿还，自2018年9月起至2020年4月30日原告依据借款合同履行担保责任再次代被告向银行还款本金及利息92703.18元，被告至今仍未偿还原告代偿款及利息。2020年4月30日，原告与第三人签订《债权转让协议》，第三人将借款本金486030.16元，利息1786.16元（利息计算至2020年4月30日），合计487816.32元债权及债权项下的其他附属权利一并转让给原告。被告未到庭，未提交书面答辩意见。第三人述称，2020年4月30日，第三人与原告签订《债权转让协议》，将借款合同权利义务一并转让给原告，转让债权金额为借款本金486030.16元，利息1786.16元。原告未支付转让对价，未偿还债权转让金额，而是转让后按原借款合同履行还款。2020年4月30日前原告代被告偿还贷款92703.18元。被告自2017年1月20日至2017年3月20日偿还贷款3583.82元，利息7308.55元，后未履行还款义务。根据当事人陈述并经审查确认证据，本院认定事实如下：被告在原告处购买沈阳市于洪区青城山路203-5号1-11-3房屋，向第三人借款530000元。2016年12月19日，原、被告及第三人签订《个人住房（商品用房）借款合同》，约定被告向第三人借款530000元，用途为购买沈阳市于洪区青城山路203-5号1-11-3房屋。年利率4.41%，借款期限自2016年12月19日至2040年12月19日，还款期数288期，等额按月还款，即在贷款发放的次月开始还款，还款日定于每月的20日。第三人将贷款划入被告账户后，按《委托扣款授权书》的约定同步将贷款划入原告账户内。在借款期限内，遇国家法定利率调整时，于下季度第一个结息日开始，按相应档次利率执行新的利率；但借款期限在1年以内（含1年）的，执行本合同利率，遇法定利率调整时不调整合同利率。借款期间，被告连续三个月或累计五次以上未偿还贷款本息和相关费用，第三人有权解除合同，提前收回已发放贷款本息，并有权依法处分抵押物或要求保证人履行保证责任。另约定，贷款担保为抵押加阶段性保证，被告提供所购住房作抵押，抵押物为沈阳市于洪区青城山路203-5号1-11-3房屋，房地产价值662500元。在取得《房屋所有权证》和办妥抵押登记前，由原告提供阶段性连带责任保证。抵押担保范围包括本合同所列贷款金额、利息（包括罚息）、被告应支付的赔偿金及第三人为实现债权而发生的费用（包括处分抵押物的费用等）。原告愿对被告的债务承担连带保证责任，保证范围包括借款本金、利息（包括罚息）、被告应支付的赔偿金及第三人为实现债权而发生的费用等。保证期间由借款合同生效之日起至抵押房屋取得《房屋所有权证》、《土地使用证》，办妥房产保险和抵押登记，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交乙方代为保管之日止。2016年12月28日，第三人向被告发放贷款530000元，并按约定将该款转入原告账户。2016年12月22日，案涉房屋办理预购商品房抵押权预告登记，登记权利人为第三人。2020年4月30日，原告与第三人签订《债权转让协议》，第三人将《个人住房（商品用房）借款合同》权利义务转让给原告，转让债权本金486030.16元，利息1786.16元。2020年7月22日，第三人登报公告债权转让事宜。诉讼中，原告申请保全案涉房屋，支付保险费1500元，本院采取了保全措施。第三人确认《个人住房（商品用房）借款合同》履行期间，被告自2017年1月20日至2017年3月20日偿还贷款3583.82元，利息7308.55元，后未履行还款义务。截止2020年4月30日前原告代被告偿还贷款92703.18元。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，民事诉讼的当事人具有到庭参加诉讼，依法举证并就对方当事人提供的证据发表质证意见、进行辩论、申请或接受调解的权利。被告经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了上述诉讼权利。依法成立的合同对当事人具有法律约束力。原、被告及第三人签订的《个人住房（商品用房）借款合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第三人按合同约定履行了贷款义务，被告未按期偿还贷款，致原告向第三人承担了保证责任，代被告偿还贷款92703.18元。现第三人将《个人住房（商品用房）借款合同》权利义务转让原告，原告有权依约单方解除合同，并要求被告一次性偿还贷款余额486030.16元，代偿贷款金额92703.18元，及相应利息。《个人住房（商品用房）借款合同》未约定律师费损失负担，原告请求该项赔偿，本院无法支持。原告请求保险服务费1500元，系诉讼保全所发生的必要支出，本院应予支持。原告请求评估费、拍卖费、过户费、查询费，未就实际发生完成举证，本院不予支持。本案为借款合同纠纷，原告请求办理案涉房屋所有权登记，与本案并非同一法律关系，本院不予处理。原告请求办理案涉房屋抵押权登记并享有优先受偿权的问题，合同约定被告以案涉房屋提供抵押，并进行了预售商品房抵押权预告登记，但仅产生对抗第三人的效力。案涉房屋无权属登记，不动产物权尚未设立，不具备法定的抵押登记条件，原告请求抵押登记并对案涉房屋行使优先受偿权缺乏法律依据，本院无法支持。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十五条第二款、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告沈阳嘉铭置业有限公司与被告张新和于2016年12月19日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告张新和于本判决发生法律效力之日起七日内，给付原告沈阳嘉铭置业有限公司借款本金486030.16元，利息1786.16元（截至2020年4月30日）；三、被告张新和于本判决发生法律效力之日起七日内，给付原告沈阳嘉铭置业有限公司借款利息（以本金486030.16元计息，自2020年5月1日起按年利率4.41%计算至实际付清之日止；如贷款利率在借款期限内，遇国家法定利率调整时，于下一季度第一结息日开始，按相应档次利率执行新的利率）；四、被告张新和于本判决发生法律效力之日起七日内，给付原告沈阳嘉铭置业有限公司代偿贷款92703.18元及利息（以92703.18元计息，自2020年5月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）；五、被告张新和于本判决发生法律效力之日起七日内，给付原告沈阳嘉铭置业有限公司保险服务费1500元；六、驳回原告沈阳嘉铭置业有限公司其他诉讼请求。如被告张新和未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9605元、保全费4270元、公告费600元，由被告张新和承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  肇一畅人民陪审员  常广旭人民陪审员  胜 涛二〇二〇年十二月二十八日书 记 员  国 然