上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0120民初9590号原告：苗院林。委托诉讼代理人：顾君，上海景昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨晔，上海景昊律师事务所律师。被告：李荣青。被告：李玲。委托诉讼代理人：肖田，上海市申光律师事务所律师。原告苗院林诉被告李荣青、李玲、邓凡慧房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。立案后本院于2020年7月2日发现被告邓凡慧于2016年3月10日死亡。本院依法中止审理，等待其继承人参加诉讼。后于2020年7月24日公开开庭进行了审理。原告苗院林及其委托诉讼代理人顾君，被告李荣青、被告李玲的委托诉讼代理人肖田均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告继续履行双方签订的房屋买卖合同，将坐落于上海市奉贤区金汇塘路301弄棕榈滩别墅162幢房屋过户给原告。事实与理由：原、被告于2020年5月1日签订《房地产买卖协议》一份，被告将坐落于奉贤区金汇塘路301弄棕榈滩别墅162幢出售给原告。被告李玲、邓凡慧是被告李荣青的姐姐、姐夫。因限购问题将该房屋挂名在被告李玲、邓凡慧名下，实际为被告李荣青所有。双方约定了相关交易细节，原告也按照双方的约定筹备相应款项。后得知被告居然将房屋出售给了他人，故原告诉讼来院。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、判令解除原、被告签订的《房地产买卖居间协议》；2、判令两被告赔偿违约金人民币(下同)2,160,000元；3、判令两被告返还定金100,000元。被告李荣青补充答辩意见：同意解除合同，但是违约金不同意支付。被告李玲补充答辩意见：被告李玲没有与原告签订过房地产买卖协议，不存在解除的问题，原告与被告李荣青即使签订过协议，也是无效的；被告李玲对无效协议不应当承担任何责任；被告李荣青签订上述协议未征得被告李玲和邓凡慧的同意，故协议对被告李玲不具有约束力，不同意原告的诉讼请求。被告李荣青辩称，原、被告都认识中介方，是其要求中介找买家，中介就找到了原告，双方签订了居间协议。系争房屋是其和被告李玲所有，家里人商量要把房屋出售，让其先找合适的买家，再让李玲签订合同。后来李玲说没有和她商量好，她不同意签字。现在因为李玲不同意，所以居间协议无法履行了，不同意原告的诉讼请求。被告李玲辩称，不同意原告的诉讼请求。系争房屋由被告李荣青、李玲及其他兄弟姐妹共同出资购买，处置的话，需要出资人共同协商，出售后的房款出资人要分割的。被告李荣青不具备独立处置的资格。居间协议仅仅有被告李荣青的签字，被告李玲在收到传票和证据后，已经向被告李荣青提出了质疑，李玲没有向被告李荣青出具过关于房屋买卖的委托手续，被告李荣青以自己名义与中介签订的居间协议是无效的，由此造成的后果由被告李荣青承担。房地产买卖协议上没有被告李荣青和李玲的签名，没有中介公司的签名，故这份协议并未成立。原告要求履行该协议的诉讼请求没有事实依据。由于邓凡慧已经去世，本案系争房产的权利主体不是被告，原告不具备提起诉讼的资格，故请求驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方有争议的证据，本院认定如下：1、原告提供的房地产买卖居间协议(附房地产买卖协议)一份，证明原、被告签订协议，约定将系争房屋出售给原告，并约定了交易的细节和违约的后果。被告李荣青对真实性无异议，但认为右侧的附件一其没有签字，也没有看清。被告李玲认为该协议没有房屋所有权人签字，李玲对该协议不清楚，是起诉之后看到的，未经房屋所有权人签字的协议是无效的。对此本院认为，该协议的签字人李荣青对签字真实性无异议，而该协议左侧的《房地产买卖居间协议》中明确约定右侧的附件一《房地产买卖协议》是本协议不可分割的一部分，具有同等法律效力，且两份协议是制作在同一张纸张上的，被告李荣青所持有的一份协议亦内容相同，故本院对被告李荣青的意见不予采信，本院对上述证据的真实性依法予以确认。本院经审理认定事实如下：2020年5月1日，被告李荣青与原告经上海万义房地产经纪事务所居间签订《房地产买卖居间协议》及附件一《房地产买卖协议》一份，出卖方为被告李玲及邓凡慧，被告李荣青在落款处签字，约定：原告向被告购买位于上海市奉贤区金汇塘路XXX弄XXX号房屋；房屋价款为10,800,000元，其他交易条件见附件一《房地产买卖协议》；如被告在本协议上签字，则原告交付的意向金转为定金，被告同意中介方可代为收取定金，且被告在未开具收据的情况下中介方签收也视为被告已实际签收，由此产生的权利义务均由被告享有并承担，被告同意将前述定金交中介方保管；若被告违约不出售该房地产，则应向原告双倍返还定金，若原告违约不购买该房地产，则已支付的定金不予返还；签署上述协议时，甲乙双方已认真查阅了协议的全部内容，且附件一《房地产买卖协议》是本协议不可分割的部分，与本协议具有同等法律效力，甲乙双方均同意按该附件的内容履行。附件一《房地产买卖协议》约定：总房价款10,800,000元，双方同意于本协议签署后60日内前往中介方签署示范文本的《上海市房地产买卖合同》；原告支付首期房价款7,560,000元(含尾款20,000元由中介方代为保管)；原告应于签订买卖合同示范文本7日内向贷款银行申请贷款；双方应于贷款申请审核通过后7个工作日内，赴房地产所在区房地产交易中心申请产权过户；原告通过银行贷款方式支付第二期房款3,240,000元；如任何一方未按本协议约定履行，经另一方催告后仍不履行的，另一方有权要求继续履行或单方解除本协议，若守约方解除本协议的，违约方应按照本协议约定总房价款的20%支付违约金。系争交易的中介方经办人为李向阳，亦在上述协议上签字。上述协议签订当日，原告按照协议约定向中介方经办人李向阳转账支付100,000元定金，被告李荣青于同日向原告出具《收款收据》一份，载明：兹收到苗院林100,000元，本人确认上述款项系苗院林用于购买奉贤区金汇塘路XXX弄XXX号房地产的定金，支付方式转账XXXXXXXXXXXXXXXXXXX(李向阳账号)。上述协议签订之后，被告李荣青于2020年5月期间联系原告表示因李玲不同意，故房屋无法出售给原告。另查明，系争房屋登记的产权人为邓凡慧及被告李玲。邓凡慧于2016年3月10日死亡。2020年6月15日，上海市卢湾公证处出具《公证书》一份，查明如下事实：一、被继承人邓凡慧于2016年3月10日因病死亡。二、继承人李玲向本处申请继承被继承人邓凡慧遗留的财产为邓凡慧名下坐落于上海市奉贤区金汇塘路301弄棕榈滩别墅162全幢房屋产权(该房产系被继承人邓凡慧生前与妻子李玲共同共有，未曾分割)中依法属于其所有的产权份额。三、据被继承人邓凡慧的继承人李玲称，被继承人邓凡慧生前无遗嘱、无夫妻财产约定，亦未与他人签订遗赠扶养协议。继承人对被继承人邓凡慧生前无遗嘱、夫妻财产约定、遗赠扶养协议无争议。截止本公证书出具之日亦未有他人向本处提出异议。本处于2020年6月8日查询中国公证协会遗嘱库及上海市公证遗嘱信息库，未发现被继承人邓凡慧的公证遗嘱记录。四、被继承人邓凡慧的妻子是李玲、子女是邓雅思、邓志伟、父亲是邓泽耕、母亲是代素珍。其中被继承人邓凡慧的父亲邓泽耕先于被继承人邓凡慧死亡。五、现李玲表示要求继承被继承人邓凡慧的上述遗产，邓雅思、邓志伟、代素珍均表示放弃对被继承人邓凡慧的上述遗产继承权。根据上述事实并依据《中华人民共和国继承法》第三条的规定，被继承人邓凡慧死亡时遗留的上述个人合法财产为被继承人邓凡慧的遗产。根据《中华人民共和国继承法》第五条、第十条、第二十五条的规定，被继承人邓凡慧的遗产应由其妻子李玲、子女邓雅思、邓志伟、父亲邓泽耕、母亲代素珍共同继承。因被继承人邓凡慧的父亲邓泽耕先于被继承人邓凡慧死亡，被继承人邓凡慧的子女邓雅思、邓志伟、母亲代素珍均表示放弃对被继承人邓凡慧的上述遗产继承权，因此，兹证明被继承人邓凡慧的上述遗产应由李玲继承。系争房屋至今仍由被告李荣青居住使用。被告李荣青在庭审中自认在签订本案协议之后，又与案外人达成协议出售系争房屋，房屋价款定价为12,300,000元。本院认为，本案争议焦点之一，系争协议是否有效。本院认为，原告明知系争房屋产权人为邓凡慧及被告李玲，但在并未确定被告李荣青获得了房屋产权人授权的情况下，与被告李荣青一人签订了系争协议，之后也没有获得房屋产权人的追认，故原告与被告李荣青签订的上述协议对邓凡慧、被告李玲不产生法律效力。故对于原告要求被告李玲承担合同责任的诉讼请求，本院不予支持。但原告与被告李荣青签订的上述协议是双方真实意思表示，应为合法有效，对原告及被告李荣青均产生法律约束力。本案争议焦点之二，合同解除的违约责任如何确定。现原告要求解除合同，被告李荣青表示同意，故本院对原告要求解除双方签订的《房地产买卖居间协议》及附件一《房地产买卖协议》的诉讼请求，依法予以支持。被告李荣青签订协议，约定将房屋出售给原告，现由于被告李荣青的原因导致合同无法继续履行，原告经本院释明后变更诉讼请求要求解除合同并主张违约金，被告李荣青应当承担导致合同解除的违约责任。对于违约金的计算标准，本院认为，按照双方协议约定解除合同的违约金为房价款的20%，但被告对违约金提出异议，故本院综合本案合同履行的情况、违约情节、被告李荣青再次出售他人的定价等因素，酌定被告李荣青需承担的解除合同违约金为1,000,000元。合同解除的，被告应当将收取的定金退还原告，故本院对原告要求被告李荣青退还定金100,000元的诉讼请求，依法予以支持。对被告李荣青认为其没有收到定金的辩解意见，本院认为原、被告及中介方在协议上明确约定定金由中介方代收，被告李荣青亦在原告向中介方支付定金后出具收据予以确认，故本院对被告李荣青的辩解意见不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十四条、第一百三十条的规定，判决如下：一、解除原告苗院林与被告李荣青于2020年5月1日签订的《房地产买卖居间协议》及附件一《房地产买卖协议》。二、被告李荣青于本判决生效之日起十日内返还原告苗院林定金人民币100,000元。三、被告李荣青于本判决生效之日起十日内支付原告苗院林解除合同违约金人民币1,000,000元。四、对原告苗院林的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币22,800元，减半收取，计人民币11,400元，由被告李荣青负担。财产保全费人民币5,000元，由被告李荣青负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  苏姝二〇二〇年七月三十一日书记员  倪璟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。