文书内容山东省平邑县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1326民初2821号原告：赵志强，男，1969年7月14日生，汉族，住平邑县。委托诉讼代理人：孙晓，山东平大律师事务所律师。被告：平邑小瀛洲渡假村有限公司，住所地平邑县卞桥镇刘家寨村，统一社会信用代码：91371300769701332P。法定代表人：赵帅威，该公司董事长。委托诉讼代理人：王占新、潘超，北京谦高律师事务所律师。原告赵志强与被告平邑小瀛洲渡假村有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月30日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月5日公开开庭进行了审理。原告赵志强及其委托诉讼代理人孙晓、被告平邑小瀛洲渡假村有限公司的委托诉讼代理人王占新、潘超到庭参加诉讼，本案现已审理终结。赵志强向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《商品房买卖协议》无效，被告返还购房款28万元及利息；2、被告支付原告购房款一倍的赔偿款及违约金；3、诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2013年10月20日原、被告签订《商品房买卖协议》，原告购买了平邑小瀛洲渡假村有限公司的位于平邑县××镇××村××栋××层××室房屋一套，被告承诺先由被告办理房产、土地手续，然后过户给原告，原告支付了房款28万元后入住，此后被告一直没有办理房产及土地手续。2020年4月18日平邑县执法局下达公告，该楼房系非法建筑应予拆除，现该房屋已被夷为平地。被告出售的房屋为非法建筑，买卖合同应为无效合同，被告应当返还原告购房款、利息，并赔偿损失及违约金。为维护原告的合法权益，依法提起诉讼，请求依法支持原告的诉求。平邑小瀛洲渡假村有限公司辩称，请求法院依法查明事实，裁定驳回起诉。原被告签订《商品房买卖协议》中已经对房屋性质做出明确解释，并对房屋的确权、登记、过户等事项做出了特殊约定，原告以较低价格获得房屋所有权，双方权利义务对等，在合同约定的交房日期原告入户居住，合同已履行完毕。被告在建房时已办理相关手续并取得许可，原告入住并不存在法律障碍，且原告多年并未提出异议，原告因房屋灭失单方面毁约提出合同无效，明显有违诚实信用原则。该合同并不属于法律规定的合同无效的情形，为有效合同。双方签订的合同已履行完毕，房屋所有权及房屋损毁、灭失的风险已一并转移至原告，房屋非因被告的原因致无法继续居住，实际责任人应为拆除房屋的行为人，我公司并不是适格被告，建议驳回原告的起诉。原告提起的诉讼实质上是由于房屋被政府拆除引发的争议，房屋系被平邑县执法局张贴拆除通知并拆除，确定房屋性质属于国家行政机关的职权范围，本案不属于人民法院的受案范围，建议裁定驳回起诉。双方在合同中已约定在土地使用证期间内出现房屋被国家或集体征用的情形，被告会支付合同相对方相应的政府补偿款，依照合同应由原被告双方共同向行政行为主体主张权利，争取赔偿，原告的诉讼行为可以看做对政府赔偿款的放弃，若政府赔偿款与诉讼请求出现差异，又会导致其他争议，因此建议驳回起诉，双方继续按照合同约定完成对原告权利的救济。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证、对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。赵志强提交证据：证据1.《商品房买卖协议》1份。证据2.收款收据1份。证据3.平邑县综合执法局下发的公告、没收通知1份。证据4.平邑县国有资产管理服务中心下发的警告1份。证实原告于2013年10月20日与被告签订《商品房买卖协议》，购买被告开发的小瀛洲渡假村一期工程第F栋第二层202房屋一套，价款为28万元，并且原告已足额支付购房款。根据原告提交的证据三、四，证实涉案房屋属于非法建筑。平邑小瀛洲渡假村有限公司质证认为，对证据1-2认可，但对方提供证据只能证明双方签订合同及双方都履行了合同的义务，合同履行完毕，且真实有效。对证据3-4真实性、合法性均不认可，根据行政处罚法第39条，行政处罚决定书应载明当事人的姓名、地址。涉案房屋登记的所有主体是平邑小瀛洲渡假村有限公司，实际的所有人是原告，没收通知及拆除通知上面指向的当事人是李庆刚，李庆刚实际上是被告平邑小瀛洲渡假村有限公司的股东，当事人主体错误，同时该处罚通知书还应载明，履行方式及期限，以及不服处罚决定、申请行政复议或提起行政诉讼的途径及期限，但是原告提交的该两份通知中均没有载明，所以对其合法性、真实性表示怀疑。平邑小瀛洲渡假村有限公司提交证据：证据1.中华人民共和国集体土地使用证平集用（2005）第270号、中华人民共和国建设工程规划许可证、小瀛洲渡假村提升改造登记备案证明（登记备案号临蒙经发【2012】6号）、平邑县人民政府文件（平政土流自【2015】1号），证明小瀛洲渡假村在建设时已经取得土地使用权证，且在相关部门备案登记并取得政府的批复文件，该项目是当时政府认可的项目，项目内所建房屋为合法建筑。证据2.工程设计资质证明及建筑业企业资质证明，证明小瀛洲渡假村项目内房屋的建设均符合国家标准，房屋本身及内部装修并不存在问题，可以按照合同将房屋交付使用。证据3.临沂市文化和旅游局官网的文件，证明政府在门户网站的公开内容中对小瀛洲渡假村进行宣传，可见该项目是政府支持的项目，也是对项目内房屋合法性的认可。证据4.原、被告双方签订的合同，证明合同中已经对标的房屋的特殊性质进行了解释，做出了风险提示，原告以较低的价格购买房屋，双方权利义务对等，意思表示真实，该合同合法有效。赵志强质证认为：对证据1的真实性无异议，但被告提供的是集体土地使用证，建造房屋应当取得国有土地使用证。对证据2真实性有异议，系复印件，且该证据只能证明相关单位的资质，无法证实建设房屋是否符合国家标准和合法性。对证据3对真实性有异议，系打印件，无法证实该宣传网站系政府网站，且宣传的内容系小瀛洲渡假村。对证据4的真实性无异议，该证据第八项明确约定了被告的义务为原告办理房产过户事宜，第十四项约定了违约责任，违约金为30万元。根据当事人陈述和当事人举证质证，本院认定事实如下：2001年10月平邑小瀛洲渡假村有限公司成立前违法占用平邑县卞桥镇刘家寨村耕地2906平方米，林地1624平方米，建服务中心一处，后经依法处理，临沂市人民政府作出“临政土字[2005]64号”文，将所占土地批复为集体建设用地。2005年6月1日平邑县人民政府作出“平政土流字[2005]1号”文，将上述4530平方米集体建设用地使用权流转给平邑小瀛洲渡假村有限公司使用，土地用途为：商业服务用地。土地使用年限为：三十年（自2005年6月1日至2035年5月31日）。2005年7月29日平邑小瀛洲渡假村有限公司办理了集体土地使用权证“平集用（2005）第270号”。2004年11月1日平邑县审计局申请办理了建设工程规划许可证，建设项目为“临沂审计局小瀛洲度假村”。2012年8月16日平邑小瀛洲渡假村有限公司办理登记备案，登记号“临蒙经发[2012]6号”，项目名称为平邑小瀛洲渡假村提升改造项目，总占地4530平方米，总建筑面积5323平方米，建设餐厅、客房、会议中心等。庭审中未提交其办理国有土地使用权，建设规划许可证和施工许可证的证据，未取得商品房预售许可。2013年10月20日赵志强与平邑小瀛洲渡假村有限公司签订《商品房买卖协议》一份，协议约定：赵志强购买平邑小瀛洲渡假村有限公司位于平邑小瀛洲渡假村一期工程第F栋第二层202房屋一套，房屋建筑面积91.33平方米，价格为280000元。该项目是在原二星级酒店基础上重新规划建设的产权式度假酒店，房产、土地使用名称为平邑小瀛洲渡假村有限公司，待确权后由出卖方及时通知购买方以房屋出售过户的模式办理过户登记事宜。平邑小瀛洲渡假村有限公司保证本商品房所占土地与刘家寨村签订50年期限（2005年6月1日至2055年5月30日），在此期间因国家或集体征用的所得商品房补偿款全部归购房方所有。如一方违约支付对方违约金30万元，并赔偿所造成的损失。2014年4月6日赵志强支付平邑小瀛洲渡假村有限公司购房款280000元，平邑小瀛洲渡假村有限公司于2013年11月22日将涉案房屋交付给赵志强。2020年4月17日平邑县综合行政执法局向李庆刚发出“没收通知书”对在平邑县柏林镇刘家寨村非法占用的1064.8平方米土地上新建的建筑物和其他设施予以没收。2020年4月18日平邑县综合行政执法局张贴公告。2020年4月19日平邑县国有资产管理服务中心张贴警告。2020年4月20日涉案房屋被拆除。庭审前平邑小瀛洲渡假村有限公司申请追加平邑县综合行政执法局为共同被告，因平邑县综合行政执法局拆除涉案房屋的行为系行政行为，庭审中合议庭驳回了平邑小瀛洲渡假村有限公司的追加申请。本院认为，平邑小瀛洲渡假村有限公司于2012年8月16日办理登记备案提升改造项目，审批建设的项目为餐厅、客房、会议中心等，其以提升改造的名义建设了涉案楼房后作为商品房对外公开出售，其实质是进行的商品房的开发、建设、销售、获利的行为。《房地产开发企业资质管理办法》第三条规定，未取得房地产开发资质等级的企业不得从事房地产开发经营业务。平邑小瀛洲渡假村有限公司未取得房地产开发资质，未取得涉案楼房所占土地的国有土地使用权，未办理建设规划许可证和施工许可证，未取得商品房预售许可证，其所进行的商品房开发经营违反法律法规的强制性规定，依法应认定商品房销售合同无效。平邑小瀛洲渡假村有限公司与赵志强签订的《商品房买卖协议》违反法律法规的强制性规定为无效合同，基于无效合同产生的法律后果，平邑小瀛洲渡假村有限公司应当返还赵志强所交购房款。平邑小瀛洲渡假村有限公司违法开发、销售商品房存在过错，但赵志强实际占有和使用了涉案房屋，赵志强主张利息可自涉案房屋被拆除之日起计算。平邑小瀛洲渡假村有限公司未故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明或提供虚假商品房预售许可证明，亦没有将涉案房屋抵押、出卖给第三人或为拆迁补偿安置房等事实，赵志强请求平邑小瀛洲渡假村有限公司支付购房款一倍的赔偿款及违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，判决如下：一、赵志强与平邑小瀛洲渡假村有限公司2013年10月20日签订的《商品房买卖协议》无效；二、平邑小瀛洲渡假村有限公司于判决书生效之日起十日内返还赵志强购房款280000元及利息（以280000元为基数，自2020年4月20日起至实际给付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付）;三、驳回赵志强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5500元，由平邑小瀛洲渡假村有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审 判 长  刘**审 判 员  华志诚人民陪审员  蒋梓良二〇二〇年十月十二日书 记 员  王 晶