江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终2215号上诉人（原审原告、案外人）：宋玉华，女，汉族，1964年3月1日生，住所地上海市奉贤区。委托诉讼代理人：王均平，上海坤阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：戚太奎，男，汉族，1943年7月28日生，住所地江苏省盐城市。委托诉讼代理人：王涌，江苏信直诚律师事务所律师。原审第三人：张建华，男，汉族，1963年10月18日生，住所地上海市奉贤区。委托诉讼代理人：戴林芳（第三人张建华妻子），女，汉族，1964年6月30日生，住所地江苏省丹阳市。原审第三人：上海华古实业集团有限公司，住所地在上海市奉贤区西闸公路568号。法定代表人：张建华，该公司董事长。委托诉讼代理人：张恒进，该公司办公室主任。上诉人宋玉华因与被上诉人戚太奎、原审第三人张建华、上海华古实业集团有限公司执行异议之诉一案，不服江苏省盐城市盐都区人民法院（2019）苏0903民初6338号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。宋玉华上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判支持宋玉华的一审诉讼请求，即宋玉华与张建华夫妇签订的案涉房屋租赁合同合法有效，确认宋玉华享有案涉房屋的租赁权；2、中止执行对案涉房屋的拍卖、变卖；3、一、二审诉讼费用由戚太奎负担。事实和理由：张建华夫妇于2017年5月31日将案涉房屋租给宋玉华，宋玉华于2017年6月1日将案涉房屋转租给程某，故案涉《房屋租赁合同》应合法有效。在该《房屋租赁合同》中，对房屋的租赁期限、装修、租金以及合同的解除均有明确的约定，宋玉华作为承租人已取得案涉房屋的租赁权及管理权。一审法院认为宋玉华不是案涉房屋的承租人及认为本案不适用买卖不破租赁原则，属认定事实错误。戚太奎辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决得当，请求二审法院维持一审判决。张建华辩称，同意宋玉华的上诉意见。上海华古实业集团有限公司辩称，同意宋玉华的上诉意见。经审理查明，2017年6月1日，江苏省盐城市盐都区人民法院（下称盐都法院）对戚太奎诉张建华、上海华古实业集团有限公司、上海华古电子科技有限公司、盐城华古贸易有限公司民间借贷纠纷一案作出（2017）苏0903民初3914号民事判决：一、张建华偿还戚太奎借款250万元及利息（其中200万元自2016年5月13日起、50万元自2016年12月1日起至实际还款之日止按照年利率15%计算，应扣除张建华已支付的37500元）。二、上海华古实业集团有限公司对上述债务承担连带偿还责任。三、驳回戚太奎的其他诉讼请求。根据戚太奎的申请，盐都法院立案强制执行。在该案执行过程中，盐都法院于2018年12月27日作出（2018）苏0903执2503号之一执行裁定，裁定拍卖、变卖被执行人张建华所有的位于上海市奉贤区产，并张贴公告，责令被执行人张建华和其他非法占有人在公告后十五日内腾空让出案涉房屋。案外人宋玉华对本案执行标的提出异议后，该院于2019年4月10日作出（2019）苏0903执异40号执行裁定，驳回宋玉华的异议申请。宋玉华不服该执行裁定，向本院申请复议，本院以“适用法律错误”为由撤销该裁定，发回盐都法院重新审查。盐都法院审查后作出（2019）苏0903执异111号执行裁定，驳回宋玉华的异议请求。宋玉华不服该裁定，向盐都法院提起执行异议之诉称，宋玉华享有案涉房屋的租赁权，案涉房屋租赁合同系有效，本案应适用买卖不破租赁原则。请求：1.确认宋玉华与第三人张建华夫妇于2017年5月31日签订的《房屋租赁合同》合法有效，确认宋玉华对上海奉贤区肖塘北虹路118号两间店铺享有13年的租赁权。2.请求对（2018）苏0903执2503号之一《执行裁定书》裁定的拍卖、变卖房屋中止执行。3、由戚太奎承担本案的诉讼费用。一审法院经审理查明，张建华于2016年11月11日向宋玉华借款1300000元，并出具借条，宋玉华于2016年11月11日通过银行向张建华转账1300000元。2017年5月31日，张建华与宋玉华签订《房屋租赁合同》，将位于上海市奉贤区的两间店铺出租给宋玉华，租赁期限自2017年6月1日起至2030年5月30日止，双方约定“5.1、鉴于2016年11月11日甲方立据向乙方借人民币130万元（大写：壹佰叁拾万元）至今未还。双方约定本租赁合同的租金全部用于抵消甲方尚欠乙方债款130万元（大写壹佰叁拾万元）及利息。5.2、租赁期间，乙方使用租赁房屋所产生的电费、水某、税费以及物业管理费等费用均由乙方支付，与甲方无涉”。庭审中，张建华陈述其签订租赁合同的原因是“因为当时欠宋玉华1300000元，没有办法还，所以就签了13年的房屋租赁合同，用于抵消1300000元的借款”。因张建华已经于2017年3月23日将该房屋实际出租给程某，宋玉华于2017年6月1日与程某签订租房协议书，租赁期限为2017年4月20日至2019年4月19日，2019年4月15日，宋玉华与程某续签了《店铺续租合同》，宋玉华实际已经收取租金29万元。一审法院认为，一、关于《房屋租赁合同》的效力问题宋玉华陈述合同签订时间是2017年5月31日，提供了《房屋租赁合同》和银行转账凭证原件予以证明，第三人张建华对此亦予以确认。戚太奎答辩时认为张建华与宋玉华的《房屋租赁合同》可能存在倒签，但是未能提供证据证明，其亦表示不再要求对此进行司法鉴定，故一审法院对戚太奎的该主张不予采信。本案中，张建华夫妇与宋玉华签订《房屋租赁合同》是缔约双方的真实意思表示，在合同双方未对该合同提出异议并经人民法院或仲裁机构认定无效前，该合同在合同双方为有效。但合同双方在本案中均认为该合同有效，故双方在合同效力问题上并未形成异议，即无民事纠纷的产生，亦即无诉的基础，本院对此已经另行作出民事裁定书予以处理。二、关于宋玉华主张的租赁权及中止执行的问题判断合同的性质应当根据合同内容所涉及法律关系，即合同双方当事人所设立权利义务内容确定。对《房屋租赁合同》的性质，该合同中约定“该租赁合同的租金全部用来抵销甲方（张建华）欠乙方（宋玉华）的债款1300000元及利息”。从双方签订该合同的内容看，系张建华夫妇以案涉房屋出租给宋玉华，由宋玉华直接收取租金抵冲借款，可见，该合同是张建华夫妇房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。因此，双方的关系仍然属于民间借贷法律关系，而并未因此转化为房屋租赁合同关系，宋玉华亦非房屋租赁合同关系中的承租人，故对宋玉华主张的其作为承租人取得该房屋物权中的租赁权及管理权，并以此要求中止（2018）苏0903执2503号之一《执行裁定书》的执行，不予支持。本案亦不适用“买卖不破租赁”原则。至于宋玉华主张自其与张建华夫妇签订《房屋租赁合同》之时起，其借款合同关系已经消灭，宋玉华同时取得案涉房屋的租赁权、管理权。一审法院认为，双方《房屋租赁合同》系偿还借款的方式，而不导致原借款关系直接消灭，在款项未实际清偿完毕前，双方债权债务关系仍然存在。遂判决：驳回宋玉华的诉讼请求。案件受理费16500元，由宋玉华承担。本院二审查明，一审法院查明的事实有相应证据证实，应予确认。本院另查明，宋玉华在盐都法院执行谈话笔录中陈述，其以前是上海华古实业集团有限公司的员工。案涉房屋的第一年租金9万元是张建华现金支付给宋玉华，第二年的租金是程某（实际承租人）于2018年4月18日向宋玉华转账10万元。本院认为，（一）关于宋玉华是否享有案涉房屋的租赁权。房屋租赁，是指房屋的所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人支付租金的行为。本案中，张建华与宋玉华签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。但在该《房屋租赁合同》签订后，张建华作为出租方并未将房屋提供给承租方宋玉华占有、使用、受益，也未取得该出租房屋的租金；承租方宋玉华也未向张建华定期支付租金。根据查明的事实，宋玉华只是代张建华向案涉房屋的实际承租人程某收取租金来抵销其相应的债款，即双方之间并非是真正的房屋租赁关系，而仍然是因民间借贷而引起的债权债务关系。因此，宋玉华以签订“房屋租赁合同”为由要求确认其享有案涉房屋租赁权的上诉理由不能成立，本院不予支持。（二）关于案涉房屋是否可以中止执行的问题。本案中，张建华与宋玉华虽然在一审法院查封前签订了案涉《房屋租赁合同》，但因宋玉华并未实际享有案涉房屋的租赁权，所以其也不享有对案涉房屋阻却执行的权利。因此，宋玉华认为本案应适用“买卖不破租赁”的原则，并以此要求其对案涉房屋的中止执行无法律依据，本院亦不予支持。综上，宋玉华的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16500元，由上诉人宋玉华负担。本判决为终审判决。审判长  李卫民审判员  史宏春审判员  惠 玲二〇二〇年八月十一日书记员  倪 玲