天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0112民初9329号原告：段兆玉，男，1970年6月6日出生，汉族，住天津市津南区。委托诉讼代理人：刘志娟，泰和泰（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘子华（系天津市津南区双桥河镇东咀村村民委员会推荐），男，1959年4月17日出生，汉族，住天津市津南区。被告：吴成杰，男，1967年3月1日出生，汉族，住天津市津南区。委托诉讼代理人：周亚，北京德和衡（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭宇鹏，北京德和衡（天津）律师事务所律师。被告：潘玉杰，男，1963年4月11日出生，汉族，住天津市津南区。委托诉讼代理人：邢文祥，天津捍正律师事务所律师。原告段兆玉与被告吴成杰、潘玉杰买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告段兆玉及其委托诉讼代理人刘志娟、刘子华、被告潘玉杰及其委托诉讼代理人邢文祥、被告吴成杰之委托诉讼代理人周亚、郭宇鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。段兆玉向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除2014年5月10日原告与被告潘玉杰之间签订的《买卖合同书》；2、请求人民法院依法判令被告潘玉杰双倍返还原告购房款864000元；3、请求人民法院依法判令二被告支付2020年10月10日至全部款项支付之日的资金占用利息，以432000元为基数，并按同期银行贷款利率的1.3倍；4、请求人民法院依法判令被告吴成杰对以上购房款承担连带责任；5、依法判令二被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年5月10日原告与被告潘玉杰签订《买卖合同书》，被告潘玉杰将其在天津市津南区的拆迁权益安置面积120平米出售给原告，双方约定每平米3600元，共计432000元，被告吴成杰承担担保责任。协议签订后，原告支付全部购房款，付款方式：并且依据双方签订《买卖合同》第三条规定，甲方潘玉杰同意由乙方段兆玉于2014年5月15日前交付担保人吴成杰购房全款432000元。现具备选房条件，需要被告潘玉杰配合选房，但被告潘玉杰拒不配合，致使合同无法履行，并且依据双方合同第四条约定：双方不得违约，如有一方违约将按照法律规定承担违约责任，如有一方违约，将双倍返还合同额给对方”，被告潘玉杰应承担违约责任，被告吴成杰承担担保责任，故原告诉至法院。潘玉杰辩称，第一，该案不属于人民法院受案范围，请求驳回原告起诉；第二，即便贵院可以审理该案，请求法院驳回对潘玉杰的全部诉讼请求，潘玉杰虽然与原告签订过买卖合同书，但潘玉杰本人并没有收到平米数的款项；第三，该份买卖合同应为无效，双方买卖的标的物为还迁的平米数，是一种不存在的物，不应成为买卖的标的物，另外，原告主张的违约金及利息属于重复计算，原告本身并没有如此大的损失，再有违约金的数额过高。吴成杰辩称，第一，本案原告与潘玉杰签订的买卖合同无效，案涉房屋位于津南区，案涉土地为农民土地，根据物权法和土地管理法的相关规定农村的集体土地归集体所以，案涉房屋的买卖必然会牵扯到房屋转移，集体土地使用权是集体组织成员享有权利，不得向成员以外的人转让，本案原告是东泥沽村人，并非涉案土地李家圈人，故物权享有集体土地的使用权，违反了相关法律的强制性规定，应属无效，此外，房屋买卖合同中所涉及的拆迁权益系基于潘玉杰的房屋被依法征收获得补偿赋有人身权利，本质上属于集体用地，宅基地使用权，与拆迁安置房的调换，根据土地管理法的相规定，双方签订的房屋买卖合同应为无效合同；第二，原告主张双倍返还购房款没有依据，双方签订的买卖合同中，相当于约定了百分之百合同的违约金，段兆玉与潘玉杰签订的是无效合同，无效合同的一方不承担另一方的责任，其次即便认为合同有效，这个违约金的约定过高，应当下调，按照规定，应该按照实际损失为基础不应该超过百分之30；第三，吴成杰不应该承担连带保证责任，在案涉买卖合同在，吴成杰收取房款系潘玉杰应偿还吴成杰的欠款，潘玉杰用出让平米数抵账，故原告直接将购房款付到吴成杰账户中，吴成杰收到款项后与潘玉杰和段兆玉的房屋买卖合同无关，两者之间并非同一法律关系，其次之前已经说过，段兆玉与潘玉杰之间的买卖合同为无效合同，根据担保法第5条，担保合同作为重合同，主合同无效，重合同担保合同也无效，因此吴成杰不应当承担担保责任，退一步说，如果吴成杰与段兆玉之间的担保关系成立，那么合同中对担保方式为甲方违约且不能履行合同，担保人履行合同承担违约责任，这一约定明显符合担保法第17条，一般保证这个特征即一般债务人不能履行债务时由保证人承担保证责任，所以吴成杰的担保方式为一般保证，合同解除后应该由合同的债务人潘玉杰承担返还购房款，赔付违约金的责任，当潘玉杰不能履行债务时，方由吴成杰承担保证责任且吴成杰承担保证责任后有权向潘玉杰追偿，本案原告诉请要求吴成杰承担连带保证责任的请求无法律依据；第四，本案原告要求自2020年10月10日起按银行贷款利率的1.3倍支付资金占有利息无法律依据，即便有这一说，根据现有法律规定，本案原告也只能在不高于贷款报价利率之下进行主张，况且合同无效，本案原告也有过错，应当自担部分损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院根据认定的证据，结合庭审情况认定如下事实：2014年5月10日，潘玉杰与段兆玉签订《买卖合同书》，约定潘玉杰有拆迁权益，待还迁楼房。自愿卖给段兆玉拆迁权益房120平方米，价格为每平方米3600元，共计432000元。付款方式经双方协商，潘玉杰同意由段兆玉于2014年5月15日前交付给担保人（吴成杰身份证号1201121967××××××××）432000元，待楼房还迁时买受人直接选房。双方不得违约，如有一方违约按法律规定承担违约责任，如有一方违约，将双倍返还合同额给对方。若潘玉杰违约且不能履行合同，担保人无条件履行上述合同，承担上述合同责任。此协议一式四份具有同等法律效力。潘玉杰、段兆玉在合同双方处签字捺印，担保人吴成杰、见证人王某在合同上亦签字捺印。后段兆玉于2014年5月13日将432000元通过银行转账方式汇款至吴成杰名下，吴成杰于当日出具往来收据一份，确认收到段兆玉合同约定款项432000元。另查明，天津市津南区人民法院于2016年3月21日作出（2015）南民一初字第3355号、（2015）南民一初字第3356号民事判决书，后潘玉杰不服该二民事判决书提出上诉，天津市第二中级人民法院于2016年6月21日作出（2012）津02民终2964号、（2012）津02民终2965号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判，该二民事判决书已发生法律效力。本院认为，本案系买卖合同纠纷。根据双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点归纳为：1、段兆玉与潘玉杰所签订案涉买卖合同书是否成立且有效；2、段兆玉要求解除案涉买卖合同书且要求潘玉杰双倍返还购房款及支付资金占用利息是否合法合理；3、段兆玉要求吴成杰对双倍返还购房款及资金占用利息承担连带给付责任是否合法合理。1、段兆玉与潘玉杰所签订案涉买卖合同书是否成立且有效。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家、集体或者第三人利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，段兆玉与潘玉杰经协商达成买卖协议，双方均在合同上签字。该合同依法成立。关于合同效力，潘玉杰抗辩称双方买卖标的系不存在的物，不应成为合同标的物，故合同无效。本院认为，合同标的系双方经协商所达成的合同内容，如未有违反《中华人民共和国合同法》第五十二条之情形，无理由确认该合同无效，故对该抗辩理由本院不予采纳；吴成杰康辩称，段兆玉是东泥沽村人，并非涉案土地李家圈人，故物权享有集体土地的使用权，违反了相关法律的强制性规定，应属无效，此外，房屋买卖合同中所涉及的拆迁权益系基于潘玉杰的房屋被依法征收获得补偿赋有人身权利，本质上属于集体用地，宅基地使用权，与拆迁安置房的调换，根据土地管理法的相规定，双方签订的房屋买卖合同应为无效合同。本院认为，双方在合同中所约定的买卖合同标的为拆迁补偿权益，非集体土地使用权转让，亦不包含吴成杰所称的人身权益，不存在违反法律强制性规定的情形，故对该抗辩理由，本院不予采纳。综上，段兆玉与潘玉杰所签《买卖合同书》系双方真实意思表示，双方均在该合同上签字，该合同合法有效。2、段兆玉要求解除案涉买卖合同书且要求潘玉杰双倍返还购房款及支付资金占用利息是否合法合理。依据段兆玉与潘玉杰所签订的《买卖合同书》中约定：潘玉杰有拆迁权益，待还迁楼房。自愿卖给段兆玉拆迁权益房120平方米，价格为每平方米3600元，共计432000元。付款方式经双方协商，潘玉杰同意由段兆玉于2014年5月15日前交付给担保人（吴成杰身份证号1201121967××××××××）432000元，待楼房还迁时买受人直接选房。双方不得违约，如有一方违约按法律规定承担违约责任，如有一方违约，将双倍返还合同额给对方。庭审中潘玉杰明确表示不再履行该合同，系根本违约，故对于段兆玉要求解除双方于2014年5月10日签订的《买卖合同书》的诉讼请求及返还全部购房款432000元的诉讼请求，本院予以支持。依据双方订立的《买卖合同书》所约定的违约金条款，如有一方违约按法律规定承担违约责任，如有一方违约，将双倍返还合同额给对方。潘玉杰及吴成杰均抗辩合同约定违约金过高，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本院综合双方履行合同的情况，双方过错程度，段兆玉的预期利益及实际损失情况，且结合潘玉杰系根本违约的实际情况，酌定违约金为174731.40元。关于段兆玉主张违约金不足以弥补其损失，要求支付自2020年10月10日至全部款项支付之日的资金占用利息，以432000元为基数，并按同期银行贷款利率的1.3倍支付的主张，其未提交相应证据证实违约金不足以弥补其损失，故本院对该项诉讼请求不予支持。3、段兆玉要求吴成杰对双倍返还购房款及资金占用利息承担连带给付责任是否合法合理。依据段兆玉与潘玉杰所签订的《买卖合同书》中约定：若潘玉杰违约且不能履行合同，担保人无条件履行上述合同，承担上述合同责任。本案中吴成杰系段兆玉与潘玉杰买卖合同的担保方。依据《中华人民共和国担保法》第十七条之规定，当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。有下列情形之一的，保证人不得行使前款规定的权利：（一）债务人住所变更，致使债权人要求其履行债务发生重大困难的；（二）人民法院受理债务人破产案件，中止执行程序的；（三）保证人以书面形式放弃前款规定的权利的。本案中，依段兆玉、潘玉杰与吴成杰的约定，若潘玉杰违约且不能履行合同，担保人无条件履行上述合同，承担上述合同责任，符合一般保证的特征，故本院对吴成杰抗辩吴成杰应承担一般保证责任的抗辩意见予以采纳，吴成杰对潘玉杰支付段兆玉买卖合同款432,000元及违约金174,331.4元承担一般保证责任。综上所述，对于段兆玉请求判令解除其与潘玉杰于2014年5月10日签订的《买卖合同书》，支付买卖合同价款432,000元并支付违约金174,731.4元的诉讼请求，吴成杰对上述款项支付承担一般保证责任的诉请，本院予以支持；对于其他诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第五十二条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百三十条，中华人民共和国担保法》第十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告段兆玉与被告潘玉杰于2014年5月10日所签订的《买卖合同书》；二、被告潘玉杰于本判决书生效之日起五日内返还原告段兆玉买卖合同款432,000元，并支付原告段兆玉违约金174,731.4元，以上共计606,731.4元；三、被告吴成杰对被告潘玉杰应支付的606,731.4元承担一般保证责任；四、驳回原告段兆玉的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计6,220元，保全费4,840元，以上共计11,060元，由原告段兆玉负担4,840元，由被告潘玉杰负担6,220元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  朱永朋二〇二〇年十二月二十四日书记员  颜境阳附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国担保法》第十七条当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。有下列情形之一的，保证人不得行使前款规定的权利：（一）债务人住所变更，致使债权人要求其履行债务发生重大困难的；（二）人民法院受理债务人破产案件，中止执行程序的；（三）保证人以书面形式放弃前款规定的权利的。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条出卖人没有履行或者不当履行从给付义务，致使买受人不能实现合同目的，买受人主张解除合同的，人民法院应当根据合同法第九十四条第（四）项的规定，予以支持。第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。