四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1302民初4152号 原告：四川省美宇房地产开发有限责任公司，住所地大竹县白塔街道体育大道美宇凤凰城A区1号楼4楼。 法定代表人：石美彪。 委托诉讼代理人：李纯，四川绸都律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李波，四川绸都律师事务所律师。 被告：冯醒，男，1973年7月21日出生，汉族，住南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：魏民，四川鑫中云律师事务所律师。 被告：南充一七八三户外运动有限公司，住所地顺庆区红光路86号顺庆1227第11号楼-1层1号。 法定代表人：冯醒。 委托诉讼代理人：魏民，四川鑫中云律师事务所律师。 被告：张煜敏，女，1985年2月22日出生，汉族，住南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：张铃爽，四川张小友律师事务所律师。 委托诉讼代理人：崔子娴，四川张小友律师事务所实习律师。 原告四川省美宇房地产开发有限责任公司（简称美宇公司）与被告冯醒、南充一七八三户外运动有限公司（简称一七八三公司）、张煜敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案，冯醒、一七八三公司提起反诉，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行合并审理。嘉宇公司的委托诉讼代理人李纯，被告冯醒、一七八三公司共同的委托诉讼代理人魏民、张煜敏的委托诉讼合理人张铃爽、崔子娴出庭参加了诉讼。诉讼中，冯醒、一七八三公司撤回反诉，本院裁定准许。本案现已审理终结。 原告美宇公司向本院提出诉讼请求：1、判令二被告共同支付截止2019年2月28日拖欠的租金及水电费本金316573.32元，同时支付资金占用利息（以304262元为基数，自2019年3月1日起按年利率6%计）；2、判令解除原告与被告张煜敏签订的《意向书》，三被告交还实际占用的顺庆-1层287.04平方米商铺（15号商铺全部面积和1号商铺部分面积）；3、判令三被告共同支付场地占用费及水电费本金合计180533.74元（场地占用费以冯醒签订的《顺庆•1227购物广场租赁合同》租赁标准计，场地面积以实际占用面积为准，水电费以实际使用量为准，起算时间为2019年3月1日，暂计至2020年5月31日为180533.74元），场地占用费及水电费应计付至三被告实际交还商铺时止；4、诉讼费、保全费由被告承担。 事实与理由：2015年2月11日，原告与被告冯醒签订《美宇•1227购物广场租赁合同》简称（《租赁合同》），约定由冯醒租赁位于顺庆区红光路1227购物广场-1层1、3、5、7、15号商铺，建筑面积932平方米，用以经营户外产品。其后，冯醒及案外人作为股东，在承租商铺处注册成立了被告一七八三公司。同日，四川省嘉宇商业管理有限公司（简称嘉宇公司）与冯醒签订《美宇•1227购物广场综合管理服务协议》，约定由嘉宇公司为其提供综合管理服务。2016年3月15日，原告与被告冯醒及一七八三公司签订《补充协议》，约定二被告承租面积缩减至726.3平方米（减少租赁面积205.7平方米）。但是，签订《补充协议》后，二被告未向美宇公司交还约定减少的205.7平方米场地，且拒绝就该部分面积向原告缴纳租金。2019年2月28日，因被告经营不善，冯醒与原告及美宇嘉宇公司签订《合同终止协议》，约定租金等相关费用结算至2019年2月28日止，水电费按实际使用量计算。但是协议签订后，二被告并未如约向美宇公司交还全部商铺。2019年3月1日，原告与被告张煜敏签订《意向书》，约定由张煜敏承租部分冯醒原承租商铺（未明确具体承租面积意向），以便继续经营该品牌。之后，冯醒再一次拒绝交还商铺（建筑面积932平方米），且拒绝缴纳相应租金及费用。其后，原告多次催促冯醒交还商铺，也通过冯醒催促张煜敏明确承租面积并签订正式的租赁合同，但张煜敏始终不予回应，至今双方未签订正式租赁合同。2019年4月1日、2019年12月15日，冯醒交还了部分商铺，截止目前，仍然使用了面积为287.04平方米的商铺。被告冯醒应按实际使用的商铺面积计交租金，同时，商铺租赁主体为冯醒，但实际经营过程中，一七八三公司也是经营主体，且在《补充协议》中，该公司也是承租人，应视为其加入了《租赁合同》为共同签约主体，故应承担共同支付义务。张煜敏与原告签订《意向书》后，不与原告协商确认具体承租位置及面积，不签订正式租赁合同，使案涉商铺处于不确定状态，属于严重违约，根本违约，原告有权解除双方的预约合同，并承担赔偿责任。 被告冯醒，冯醒欠原告租赁费属实，但对金额存在异议，应以后期双方认可的金额为准。同时，对该款的给付双方已形成新的协议，现尚未到履行期，原告无权现在即向被告主张权利。 被告一七八三公司辩称，自己并非合同相对方，不应承担给付义务。 被告张煜敏辩称，原告诉请涉及不同的法律关系，张煜敏与原告之间的争议不应在本案中解决；张煜敏与原告签订的意向协议没有生效，张煜敏不应承担合同责任。张煜敏并非场地占有人，原告要求其与冯醒、一七八三公司承担共同给付责任，没有事实与法律依据，也应予以驳回。 本院经审理认定事实如下：2015年2月11日，冯醒与美宇公司签订《顺庆1227购物广场租赁合同》（简称《租赁合同》），约定冯醒租赁美宇公司所有的位于顺庆1227购物广场B1层1、3、5、7、15号的商铺，建筑面积932平方米，租赁期限为五年，即从2015年2月16日至2020年2月16日。第一年租金22元/平方米/月，第二年租金起逐年递增10%。对水电费双方约定由美宇公司向有关水电公司支付，再由冯醒现美宇公司支付。租金的支付以三个月为支付周期。对履约保证金双方约定，冯醒向美宇公司支付履约保证金68968元，在合同终止后予以退还。同日，冯醒与嘉宇公司签订《服务协议》，约定由嘉宇公司为冯醒提供管理服务。上述合同签订后，冯醒作为法定代表人和股东注册成立了一七八三公司，并将前述租赁铺面作为经营场所。在经营期间，2016年4月12日，美宇公司（甲方）与一七八三公司（乙方）签订《补充协议》，约定将2015年2月11日签订的《租赁合同》原建筑面积932平方米更改为726.3平方米，自2016年1月1日起，在合同、补充协议履行过程上中均以建筑面积726.3平方米作为租金和其他费用的计算单位。合同加盖双方印章并由冯醒签名。 2019年2月28日，美宇公司（甲方）、冯醒（乙方）、嘉宇公司（丙方）签订《合同终止协议》，约定自2019年2月28日始提前终止原合同相关约定，乙方租金、综合管理费等相关费用结算至2019年2月28日止。之后，冯醒向美宇公司退还了部分商铺，对其中287.04平方米的商铺仍然继续使用。2019年3月1日，美宇公司（甲方）与张煜敏（乙方）签订《意向书》，就乙方租赁甲方的商铺达成意向。其主要内容为：乙方承租的商铺位于红光路顺庆1227购物中心内，位置为负一楼，租赁面积以实际测量为准+公摊。并约定，该商铺仅供乙方用于经营销售1783品牌，租赁期限为5年。双方还约定，乙方应向甲方支付36526元的租赁费作为保证金。合同另约定，本意向书签署后，双方应按本意向书所确定的基本条款积极努力磋商，乙方最终租赁的铺位位置、结构、交付条件、租赁条件及相关费用以甲乙双方签订的正式租赁合同为准。 2019年12月，一七八三公司的财务人员与美宇公司工作人员就尚欠的租金、综合管理费的支付等进行微信联系，其中一七八三公司工作人员说“多哥说18万元分18个月还，每个月还一万”，并通过微信将还款计划书样式发给对方，在2019年12月12日美宇公司工作人员回复“攀岩管现在一个（月）的租金+综管是：7681*2=15362元，欠费本月应还款10000元，截止本月12.20日应缴款25362元，公司开会研究决定：逾期未缴，我司将收回店铺并走相关司法程序”。之后，美宇公司在2020年1月仍向对方财务人员催促交款，对方回复称钱一到账，马上就缴，并于2020年1月20日缴纳了租金10000元。美宇公司出具收据事由载明“2018年12.11-2019.2.15部分租金”。 2020年5月15日，嘉宇公司所属招商运营部向“1783商户”发出《通知书》，主要内容为：贵方于2015年租用我司场地，合同于2020年2月15日已到期。截止2020年5月14日已欠费达190178元，故通知对方于2020年5月18日前结清所有欠款，并在2020年5月20日下午将店铺交还我司。2020年5月21日，四川惠博律师事务所接受美宇公司委托，向冯醒发出《律师函》，主要内容为：2015年2月11日，阁下与美宇公司签订了《租赁合同》，租赁期间自2015年2月16日至2020年2月15日止。现租赁期限早已届满，双方未续签租赁合同，租赁关系不复存在。截止2020年5月14日，尚欠美宇公司租金88201元、综合管理费101977元，合计190178元。故要求对方在接收本函之日起七日内腾空房屋、结清费用。之后，因被告仍未履行，原告遂诉讼来院。 诉讼中，原告提交了垫付的水电费24363.8元商户回执，上由被告冯醒及相关工作人员签名，被告方未提供反驳意见。原告另提交在承租期间被告向其交纳费用的明细，还要求对方支付签订《补充协议》后未退还部分商铺的租金。被告认为应以双方在微信沟通中确定的18万元欠费（包括租金）为计费依据，且双方因此达成了继续履行合同的合意。原告则认为该事实并未得到公司的确认，对方存在违约行为，因此不会减少租金和服务费。 还查明，案涉房屋于2020年5月即上锁停止经营，被告称系原告上锁，原告予以否认。 本院认为，原告与冯醒自愿签订《服务合同》，没有违反法律强制性规范，合法有效。一七八三公司虽没有在服务合同上签名，但其实际使用租赁房，且在之后的《补充协议》签订和后期合同履行均是以自己的名义，因此，一七八三公司属债务加入，与冯醒应共同视作合同相对方。张煜敏与美宇公司签订《意向书》，该预约合同所形成的权利义务关系与本案无涉，故对美宇公司与张煜敏的争议本院在本案中不予处理。 原、被告虽签订《合同终止协议》，约定解除合同，但双方并未完全履行，被告仍然占用部分房屋，原告仍按原有标准收取租赁费，因此，双方的合同仍然延续。在2020年2月15日，《租赁合同》约定的租赁期限已届满，被告仍然占用部分租赁房，双方对是否重新建立租赁关系存在争议。对此，本院认为，被告称双方的工作人员通过微信交流形成了合意，但从微信沟通内容看，当时《服务合同》尚未届满，双方主要是对前期欠费支付和后续发生的费用进行了确认，并无继续建立租赁合同的明确意思表示；其次，双方沟通内容无新建立租赁合同的租赁期限、标的、租赁费收取等基本要件；其三，即使原告方工作人员有过明确意思表示，但其并未取得公司授权，也未得到公司追认，因此，其行为之后果也不能及于原告公司。综上，《租赁合同》截止2020年2月15日因合同期限届满后终止。在合同终止后，冯醒、一七八三公司仍然占用租赁物，原告要求二被告腾退该房的诉请，本院予以支持。 原告在2020年5月委托发出律师函时明确截止2020年5月14日尚欠租赁费88201元，被告未提交反驳证据证明金额计算错误，故本院对在此期间的欠付租赁费予以确认。对于之前趄有部分的面积是否应计租赁费用问题，因原告已自认结算后的欠费总额，应视为认可不再主张该费用，故对原告超出前述金额的主张，本院不予支持。对二被告至实际腾退期间的占用费，本院酌定按7681元/月的标准由其向原告支付。原告垫付水电费24363.8元，有被告方相关人员的签名的回执为据，本院予以确认，被告冯醒、一七八三公司也应向原告给付。对于原告主张的资金占用利息，被告经营项目为户外运动，2020年春节前后因疫情原因经营无法进行，基于公平考量，对原告主张的欠付租金的利息本院不予支持。 综上，原告美宇公司的诉请部分成立，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第一项、第一百零七条规定，判决如下： 一、被告冯醒、南充一七八三户外运动有限公司在本判决生效后立即腾退所占用的原告四川省美宇房地产开发有限责任公司位于1227广场负一楼的商铺； 二、被告冯醒、南充一七八三运动有限公司向四川省美宇房地产开发有限责任公司支付租赁费88201元，并从2020年5月15日起按7681/月的标准支付至实际腾退该房期间的占用费； 三、被告冯醒、南充一七八三运动有限公司向四川省美宇房地产开发有限责任公司支付水电费24363.8元； 四、驳回原告四川省美宇房地产开发有限责任公司的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4378元，由冯醒、南充一七八三户外运动有限公司负担2000元，四川省美宇房地产开发有限责任公司负担2378元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  斯孝昌 二〇二〇年十月二十三日 书记员  罗 红