上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初13854号原告：上海国际中小企业城发展有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：杨晓虹，总经理。委托诉讼代理人：李莉，上海景岚律师事务所律师。委托诉讼代理人：於莉蔚，上海磊天律师事务所律师。被告：上海非尚实业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：章纪光，总经理。原告上海国际中小企业城发展有限公司(以下简称“上海中小企业城公司”)与被告上海非尚实业有限公司(以下简称“上海非尚公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月23日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月6日公开开庭进行了审理，原告上海中小企业城公司的委托诉讼代理人李莉、被告上海非尚公司的法定代表人章纪光到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告上海中小企业城公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《房屋租赁协议》》于本诉状送达之日即2020年9月29日解除；2.判令被告向原告支付2020年1月1日起至2020年9月29日止的租金合计49,186.2元(已免除2020年2月份、3月份、4月份的租金以及已扣除押金24,000元)；3.判令被告向原告支付2020年1月1日起至2020年9月29日止尚欠租金的违约金(以12,191元为基数从2019年12月29日计算至实际清偿之日止，利率为日千分之一；以12,466元为基数从2020年3月29日计算至实际清偿之日止，利率为日千分之一；以402元为基数从2020年6月28日计算至实际清偿之日止，利率为日千分之一)；4.判令被告向原告支付2019年2月1日起至2019年3月31日止免租期的租金23,725元；5.判令被告向原告支付2020年1月1日起至2020年9月29日止的物业管理费10,053元；6.请求判令被告向原告支付2020年1月1日起至2020年8月31日止的电费13,881元；7.请求判令被告向原告支付2020年1月1日起至2020年8月31日止的水费373元；8.请求判令被告向原告支付提前终止房屋租赁协议的违约金人民币24,127元。事实与理由：原、被告曾签订《房屋租赁协议》一份，约定被告承租原告拥有的位于上海市松江区三浜路XXX号XXX幢XXX层的房屋(以下简称“系争房屋”)，建筑面积558.5平方米，租赁期限5年，自2019年2月1日起至2024年1月31日止，装修免租期2个月，即2019年2月1日起至2019年3月31日止；租金单价为每天每平方米0.72元，租金按每3个月为一个支付周期，除首期租金外，以后每期租金在下一个周期开始日提前3天支付，先付后用；被告应按时向原告支付租金，逾期支付的，每逾期一日，被告需按尚欠租金金额的千分之三向原告支付违约金。租赁期间，水电费及物业费由被告承担，其中物业费按每月每平方米2元计算先付后用。当被告拖欠租金或其他费用累计逾期一个月以上，被告仍未支付的，原告有权选择提前终止协议，被告应向原告支付相当于协议终止时2个月租金的违约金，并补交被告已享受的装修免租期的租金；被告支付的违约金不足抵付原告损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分，且原告无需对被告承担任何装修费、设备添加费的补偿。合同履行过程中，原、被告签订《补充协议》一份，基于新冠肺炎疫情的影响，原告同意减免被告2020年2月、3月的租金人民币24,127元及2020年4月的租金人民币12,064元。但被告未向原告支付自2020年1月1日起至今日的租金、物业费、水费、电费，经原告多次催讨后，仍未支付，故原告诉至法院。被告上海非尚公司辩称：受疫情影响，今年2月开始，员工来不了，所有商场关门停业，一直到3月底4月份，员工陆续回来上班，但商场还是没开。被告是做服装生意的，5月份为了保持实力不裁员，被告想退租，原告称再坚持一下；6月底被告实在撑不住了，就写了退租申请给原告，原告称到7月份结束，被告做到7月底之后，将所有设备都搬走了。8月初，原告抄好了水电费。对于原告的各项诉请，意见如下：对于诉请一，不同意。确认起诉状副本是2020年9月29日收到的，但被告认为双方2020年7月31日已经口头协商一致解除了合同。对于诉请二，同意支付2020年1月1日至7月31日期间的租金25,059元，其中已经扣除了被告交付的押金，押金被告同意在租金中扣除，之后的租金不同意支付，因为双方已经解除了合同。对于诉请三，不同意，第一季度的租金因为每年都是可以年后再付，且被告此前支付了押金，2月、3月、4月是免租期，5月、6月、7月被告与原告协商过退租事宜，6月2日被告才收到第二季度租金发票，7月份的租金发票一直没收到，被告没有逾期，无需支付逾期支付租金的违约金。若法院认定被告有逾期，对于原告主张的日千分之一的计算标准无异议，但对于违约时间有异议，由法院依法认定。对于诉请四，依据双方合同第八条，本案系不可抗力导致的合同解除，故被告无需承担违约责任。且原告当时免租期给的也不合理，当时正值春节期间，房屋空置了将近一个月后才开始装修。对于诉请五，同意支付2020年1月1日至7月31日的物业管理费7,819元，并要求原告开具发票。此后的物业费不同意支付。对于诉请六、诉请七，无异议，同意支付。对于诉请八，不同意，被告提前终止合同确属违约，但是根据合同第八条约定，本案系不可抗力导致，故不应当承担违约责任，即便法庭认为应当承担违约金，原告主张的标准也过高，应当以半个月的租金为宜。本院经审理认定事实如下：原告系上海市松江区三浜路XXX号房屋的产权人。2019年，原告作为甲方、出租方，被告作为乙方、承租方，双方签订房屋租赁协议一份。合同第1.1条约定租赁标的位于上海市松江区三浜路XXX号XXX幢XXX层，建筑面积558.5平方米。2.1条约定，租赁期限为5年，即从2019年2月1日起至2024年1月31日止。2.2条约定，装修免租期2个月，即2019年2月1日起至2019年3月31日止。3.1条约定，租金单价0.72元/天/㎡，即每年租金为146,774元，租金第三年开始每年递增3%，递增起算日期2021年2月1日。3.2条约定，租金支付方式为先付后用。3.2.1条约定，租金按每3个月为一个支付周期，首期租金(2019年4月1日起至2019年6月30日止)共计人民币36,593元，应于协议书签订之日付清，此后每期租金在下一个周期开始日提前3天支付，先付后用。3.2.2条约定签订本协议书时，乙方付给甲方房租押金2.4万元。3.2.3条约定，乙方应按时向甲方支付租金。逾期支付的，每逾期一日，乙方需按尚欠租金金额的千分之三向甲方支付违约金。3.4条约定，合同履行过程中，由甲方负责该房屋的物业管理，乙方需按2元/㎡/天的标准向甲方支付物业管理费。第5.3条约定，出现如下情形之一时，甲方有权选择提前终止本协议，乙方应向甲方支付相当于本协议终止时2个月租金的违约金，并补交乙方已享受的装修免租期的租金(按前三年的租金标准支付)。乙方支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分，且甲方无需对乙方承担任何装修费、设备添加费的补偿：……5.3.6拖欠租金或其他费用累计逾期一个月以上，乙方仍未支付的。……。第8.1条约定，因不可抗力(即：“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”)原因致使本协议不能继续履行的，本协议终止；因此造成损失的，甲乙双方互不承担赔偿责任。协议另对双方的其他权利义务事项进行了约定。另查明，被告向原告缴纳了租赁合同约定的押金24,000元，被告已结清至2019年12月31日止的租金及物业管理费。2020年1月1日起的租金及物业管理费未付。2020年新冠疫情发生后，原、被告签订补充协议，约定原告同意减免被告2020年2月、3月的租金24,127元。由于被告已交纳租金至2019年12月31日，故原告同意被告在下期租金交纳时减免24,127元。后，双方再签订补充协议，载明原告同意减免被告2020年4月的租金12,064元，由于被告已向原告缴纳租金至2019年12月31日，故原告同意被告在下期租金交纳时减免租金12,064元。2020年6月24日，被告向原告出具沟通函，载明，我司为上海非尚实业有限公司，在贵司三浜路XXX号承租9幢1层及10幢1层作为服装生产加工使用。今年由于疫情的关系，我司的生产情况受到严重影响，亏损极为严重，无力再继续承租。此次疫情实属不可抗力，按照贵我双方合同中第八条“免责条款”中第1条“因不可抗力……本协议终止，……甲、乙双方互不承担赔偿责任”的条款规定，我司现提出提前解除合同，请贵司给予理解和酌情处理。2020年7月20日，上海磊天律师事务所向被告发出律师函，载明其受原告委托向被告致函，函件内容载明，截止今日，被告已多次拖欠委托方租金、物业管理费、水费、电费，具体情况如下：1、9幢1层的房屋2020年1月-2020年3月期间尚欠租金36,191元、2020年4月-6月期间尚欠租金12,466元、2020年7月-2020年9月期间尚欠租金36,995元，合计人民币85,652元；2、9幢1层的房屋2020年1月-2020年3月期间尚欠物业管理费3,351元、2020年4月-2020年6月期间尚欠物业管理费3,351元、2020年7月-2020年9月尚欠物业管理费3,351元，合计人民币10,053元；3、9幢1层房屋2020年1月-2020年4月尚欠电费5,270元、2020年5月尚欠电费1416元，合计人民币6,686元；4、9幢1层房屋2020年1月-2020年4月尚欠水费165元、2020年5月尚欠水费49元，合计人民币214元；……。鉴于上述事实及理由，委托方为维护自身合法权益，特委托本律师郑重向贵司函告：限贵司于收到本函之日起3日内向委托方支付上述两个租赁房屋2020年1月至2020年9月期间尚欠的租金、物业管理费以及2020年1月至2020年5月期间尚欠的水费、电费合计人民币203,407元，并向委托方支付相应的违约金。审理中，被告辩称其以沟通函方式提出提前解除租赁合同，且原告同意并约定双方租赁合同于2020年7月31日解除。原告针对被告提供的沟通函称，原告在收到沟通函后未同意解除租赁合同，并以律师函的方式催告被告支付至2020年9月的租金。原告于2020年7月制作了“非尚退租欠费明细”一份，并告知被告如提前解约，先按明细中载明的内容付清相应钱款，再办理退租事宜；但被告以合同系因不可抗力解除应当免责为由拒付，原告遂要求被告提供相应的依据，双方可以再谈，但此后被告未提供相应依据也未支付相应钱款。被告另辩称其2020年7月31日已经搬离涉案房屋，并于2020年8月3日致电原告工作人员予以告知。原告确认被告曾于当日与其工作人员电话联系，但对被告曾告知已经搬离不予认可。双方另确认2020年8月18日，双方共同就涉案房屋的水电数据进行抄录，被告于当日将涉案房屋的钥匙交还原告。双方另确认物业管理费的标准为2元/㎡/月计算，双方还确认被告已付的押金在应付租金中抵扣。以上事实，有上海市房地产权证、房屋租赁协议、补充协议、律师函、当事人陈述等证据予以证实，本院依法予以确认。本院认为，《房屋租赁协议》及补充协议均系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。现双方对于租赁合同的解除并无异议，争议主要在于合同解除时间的认定及合同解除后果的处理。本院结合原告诉讼请求，分述如下：一、关于合同解除时间的认定被告称其以沟通函的方式提出解除租赁协议后，原告同意，且双方协商于2020年7月31日解除租赁协议。对于原告同意双方协议于2020年7月31日解除的陈述，被告并未提供充分的证据予以证明，原告现也不予认可。结合本案事实，原告在收到沟通函后以律师函催告被告继续缴纳租金的行为可以理解为要求被告继续履行合同，并以“非尚退租欠费明细”的方式就合同解除后果的处理提出方案，在被告拒绝后，双方并未就合同解除达成合意。但被告在2020年8月3日要求原告核对水电抄表数后，双方于8月18日，共同完成了水电抄表数的核对，且当日被告已实际搬离并向原告交还了涉案房屋的钥匙。此时，可以认定为双方已经以实际行动合意解除了租赁合同，本院就租赁合同的解除时间认定为2020年8月18日。被告要求解除合同并搬离房屋交还钥匙，原告虽予以接收，被告并不享有法定或约定的解除权，原告仍有权主张被告承担相应的违约责任。二、合同解除后果的处理承上所述，双方于2020年8月18日合意解除了租赁合同，但就合同解除的后果尚未协商一致。对于原告的第二项诉请，因2020年8月18日，被告已搬离且双方办理了交接，故对于之后的租金本院不予支持。双方确认原告同意免除被告2020年2月、3月、4月租金，及被告此前交付的押金24,000元在租金中抵扣，故本院依法予以确认，经计算，被告尚需支付原告租金32,698.92元。对于原告的第三项及第八项诉请，该两项诉请均系违约责任，本院予以合并处理。本案中被告迟延支付2020年1月及之后的租金，并提前终止合同，被告对于自身违约也无异议，但被告认为违约系因疫情原因导致，而疫情属不可抗力故不应当承担违约责任，上述意见没有法律依据，本院不予采信，被告应当赔偿原告一定数额的违约损失。对于违约损失的具体数额，结合双方合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，以及疫情确实系被告违约的重要原因，本院酌情确定被告支付原告相当于30天租金的钱款即12,063.6元作为违约损失。对于原告的第四项诉请，双方租赁协议约定，2019年2月1日至2019年3月31日作为免租期，但被告有违约行为导致双方合同解除的，应补缴已享受的装修免租期的租金，该约定合法有效，双方应当遵守。但免租期租金应当结合租赁协议约定的租赁期限及已经履行的折抵期限予以相应的折抵扣除，经计算，被告还应支付原告免租期租金16,410.52元。对于原告的第五项诉请，因本院认定被告于2020年8月18日实际搬离并办理了交接，故对于之后的物业费，被告无需支付，经计算，被告还应支付原告物业费8,467.58元。对于原告的第六、七项诉请，因被告均无异议，故本院依法予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、确认原告上海国际中小企业城发展有限公司与被告上海非尚实业有限公司就松江区三浜路XXX号XXX幢XXX层房屋签订的《房屋租赁协议》于2020年8月18日解除；二、被告上海非尚实业有限公司支付原告上海国际中小企业城发展有限公司2020年1月1日至2020年8月18日期间欠付的租金56,698.92元，抵扣租赁保证金24,000元后，余款32,698.92元由被告上海非尚实业有限公司于本判决生效之日起十日内付清；三、被告上海非尚实业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海国际中小企业城发展有限公司违约损失12,063.6元；四、被告上海非尚实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海国际中小企业城发展有限公司免租期租金16,410.52元；五、被告上海非尚实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海国际中小企业城发展有限公司2020年1月1日至2020年8月18日期间欠付的物业管理费8,467.58元；六、被告上海非尚实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海国际中小企业城发展有限公司电费13,881元；七、被告上海非尚实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海国际中小企业城发展有限公司水费373元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,306元，减半收取1,153元，财产保全费1,021.6元，合计诉讼费用2,174.6元，由原告上海国际中小企业城发展有限公司负担元355.99(已付)，由被告上海非尚实业有限公司负担1,818.61元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  刘善熠二〇二〇年十二月二十二日书记员  裴静娴附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。