福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终2365号 上诉人（原审被告）：许明璋，男，1945年11月22日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被上诉人（原审原告）：苏劲松，男，1969年6月21日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：李梓豪，福建厦祥律师事务所律师。 原审被告：许月琪，女，1953年4月2日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 上诉人许明璋因与被上诉人苏劲松、原审被告许月琪物权保护纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2018）闽0203民初14988号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。 许明璋上诉请求：撤销一审判决，改判驳回苏劲松全部诉讼请求。事实和理由：一、该房屋买卖是无效的。按法律规定，房屋买卖不破租赁。许明璋代持的讼争房屋先前租给吴韶晖，租期自2016年4月1日至2021年3月31日。郑燕青未经房屋产权人和代持人许可，在租赁合同有效期内，于2018年6月4日擅自将房屋卖给苏劲松，私自过户后才发短信通知许明璋。该买卖是无效的，苏劲松应当根据其签订的房屋买卖合同另行主张其权益。二、该房屋买卖是假买卖。所谓买房人苏劲松从未与房屋产权人和代持人见面，未看过房子，未谈过价格，过户至今两年从未索要房屋，只有郑燕青公司的高利贷团伙逼许明璋搬迁。讼争房屋被郑燕青违反买卖“不低于750万元”协议、独家评估等不正常手段。三、购房款存在欺诈。买房人苏劲松支付的购房款存疑。苏劲松与郑燕青串通，在2018年5月31日支付了定金50万元和6月1日支付100万元之后，于6月4日办理了房产交易登记，于6月22日骗取产权证，将讼争房屋过户到苏劲松名下。苏劲松以不到三分之一购房款强行剥夺许明璋代持的房产，严重侵害了产权人和许明璋的权益。四、关于省高院的调解书。许明璋有欠吴韶晖的钱，福建省高级人民法院出具（2019）闽民终204号民事调解书，约定2020年4月15日前还款，若未还，许明璋得搬出讼争房屋。许明璋同意还款，但对搬出房屋有异议，吴韶晖坚持要写上该条款。许明璋和吴韶晖只是钱的关系，和房子无关。五、讼争房屋的买卖是假的、串通的、不正当的，也就不存在租金。房屋装修简单且陈旧，实际租金也就4000元左右。六、本案实质是欠钱还款。 苏劲松辩称，其已经通过买卖取得讼争房屋的所有权，系房屋所有权人。上诉人无权占有房屋，苏劲松有权要求上诉人返还并按市场价赔偿损失。一、苏劲松依法取得了讼争房屋的所有权，经（2018）闽0203民初18781号民事判决、（2019）闽02民终3024号民事判决确认，该买卖合同合法有效。依据《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”，第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”，第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”，苏劲松作为所有权人有权利要求无权占有人腾退案涉房屋。二、上诉人所谓租赁的主张并未提供证据佐证，该说法仅是其为霸占苏劲松合法取得所有权房屋的捏造之词，缺乏事实依据。上诉人无权占有案涉房屋的行为给苏劲松的合法权利造成了损失，依据《物权法》第三十七条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”，苏劲松依据市场行情提出的每月7000元的经济损失赔偿并无不当。综上，请求驳回上诉，维持原判。 许月琪未到庭陈述意见。 苏劲松向一审法院起诉请求：1.许明璋、许月琪立即搬出厦门市思明区房屋，将房屋完好归还给苏劲松；2.许明璋、许月琪向苏劲松赔偿占用厦门市思明区房屋给苏劲松造成的损失（按照每月7000元，自2018年6月22日开始计算至实际返还房屋之日止）。 一审法院认定事实：讼争的厦门市思明区室房屋（建筑面积149.98平方米）原登记于案外人程惠名下。 2015年3月19日，程惠签署《委托书》委托许明璋全权处分案涉房屋，许明璋有权转委托，厦门市公证处对上述委托行为进行了公证。2016年9月5日，许明璋将程惠上述委托事项及权限转委托给郑燕青，郑燕青无权转委托，厦门市公证处对上述转委托行为进行了公证。 2018年5月31日，程惠（出售方，甲方，代理人郑燕青）、苏劲松（购买方，乙方）、杨秀杏（居间方，丙方）签订编号1802221《房产买卖居间协议书》，约定：甲方以550万的价格将案涉房屋出售给乙方；付款方式为：签约当日支付50万元，2018年6月1日支付100万元，2018年9月1日交房当日支付400万元；案涉房屋已经办理了产权证但处于抵押状态，甲方应于2018年9月1日前办理解除抵押登记手续、将案涉房屋交付给乙方使用并将落户在案涉房屋的所有户口全部迁出；甲、乙双方保证备齐资料于2018年6月4日在抵押中过户，并前往房管部门办理交易登记手续和签订房管部门提供的《厦门市存量房买卖合同》；等等。上述合同系郑燕青代理程惠签订。 2018年5月31日，苏劲松向郑燕青转账支付50万元。2018年6月1日，苏劲松向郑燕青转账支付100万元。 2018年6月4日，郑燕青代理程惠与苏劲松前往土房局办理案涉房屋交易登记手续，签订的用于备案登记的《存量房买卖合同》约定成交价为225万元。2018年6月22日，案涉房屋产权转移登记至苏劲松名下。2018年7月18日，郑燕青向许明璋发送短信通知案涉房屋已经以550万元的总价出售抵债，要求许明璋在2018年8月1日前腾空房屋。 案外人程惠认为郑燕青以其代理人名义与苏劲松签订的前述相关房屋买卖协议系二人恶意串通，损害其利益的行为，于2018年11月20日向一审法院提起（2018）闽0203民初18781号民事诉讼，请求确认郑燕青与苏劲松关于案涉房屋的《存量房买卖合同》无效，苏劲松协助将案涉房屋过户登记至程惠名下。一审法院作出（2018）闽0203民初18781号民事判决，认为程惠对于郑燕青与苏劲松签订《存量房买卖合同》属恶意串通的情形未能充分举证，驳回程惠的诉讼请求。程惠不服，向厦门市中级人民法院提出上诉。厦门市中级人民法院于2019年11月15日作出（2019）闽02民终3024号民事判决书，驳回上诉，维持原判。该判决现已发生法律效力。 另查明，许明璋与许月琪共同居住于案涉房屋。许明璋与案外人吴韶辉存在借贷纠纷，经福建省高级人民法院调解，许明璋与吴韶辉达成如下调解协议：一、许明璋应于2020年4月15日前还清结欠吴韶辉以下款项：本金110万元以及利息（以110万元本金为基数，按照月利率2%，自2017年5月25日起计算至实际还款之日止）；并偿还639042元（即吴韶辉转入许明璋邮储银行卡的1139042元，扣除已支付的款项50万元）；二、吴韶辉收到还款后，应协助许明璋购回厦门市思明区的房产；三、若许明璋在上述时间内未偿还上述款项，应于2020年4月15日之前搬出位于厦门市思明区的房屋。如若不搬，吴韶辉即向法院申请强制执行上述款项等。福建省高级人民法院作出（2019）闽02民终204号民事调解书对前述协议予以确认。许明璋据此认为，苏劲松在未告知原产权人程惠及现居住人许明璋夫妇以及未支付完购房款的情况下取得房屋权证，侵害程惠、许明璋夫妇的合法权益。苏劲松应以合同纠纷另案起诉郑燕青向其追究相应违约责任。其次，根据前述（2019）闽02民终204号民事调解书，截止2019年12月27日，尚未满足让许明璋夫妇搬离案涉房屋的腾房条件和时间。 另，本案庭审中，许明璋认为苏劲松主张的案涉房屋市场租金标准为每月7000元属基本合理。 一审法院认为，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。苏劲松取得案涉房屋权属证书，系案涉房屋的权利人。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。根据苏劲松与程惠之间《房产买卖居间协议书》的约定，剩余购房款400万元需待房屋交付当天支付。现案涉房屋尚未交付苏劲松使用，其支付剩余购房款的条件尚未成就。且苏劲松是否支付完毕购房款系其与程惠之间房屋买卖合同履行的问题，并不影响苏劲松已登记为案涉房屋产权人的事实。许明璋以此认为苏劲松取得案涉房屋的权利存在瑕疵缺乏依据。许明璋与案外人吴韶辉所达成的协助回购案涉房屋以及给予许明璋房屋使用期限的约定，亦不能约束苏劲松。综上，许明璋、许月琪占有使用讼争房屋缺乏合法权利来源，对于苏劲松要求许明璋、许月琪返还案涉房屋的请求予以支持。关于占用费的标准，许明璋认为苏劲松的主张尚属合理，根据案涉房屋的面积、所处位置，一审法院对于苏劲松要求许明璋、许月琪按照每月7000元的标准赔偿其占用案涉房屋的损失，亦予以支持。鉴于苏劲松依《房产买卖居间协议书》的约定，有权要求出卖人交付房屋的时间在2018年9月1日以后，故认定许明璋、许月琪应自2018年9月1日开始向苏劲松支付占有使用费。 依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、许明璋、许月琪于本判决生效之日起三十日内搬离厦门市思明区房屋并将房屋返还给苏劲松；二、许明璋、许月琪按照每月7000元的标准向苏劲松支付2018年9月1日起至实际返还房屋之日止占用房屋的经济损失。如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1410元，由许月琪、许明璋负担。 经审理查明，双方当事人对一审判决认定的事实，除了许明璋提出租金标准每月7000元不合理以外，对其他事实没有异议，本院对当事人没有争议的事实予以确认。 二审中，许明璋向本院提交以下证据：证据1.程惠和吴韶晖的租赁合同，用于证明讼争房屋在租赁期中就出售了，应该适用买卖不破租赁的原则；证据2.借款合同补充协议，用于证明按约定许明璋要回购房屋，双方约定出售价格不得低于750万，房屋有一个露台75平方米，连产权是225平方米，但没有经过许明璋同意以550万价格就出售了，违反了约定。证据3.网上挂牌系统查询及说明，证明许明璋有将讼争房源挂在网上出售，但吴韶晖伙同郑燕青在没有经过许明璋和房产公司同意情况下私自摘牌；证据4.关于存量房出售独家委托代理的声明；证据5.房产买卖协议，用于证明邻居房屋没有露台单价出售远高于3.6万。 苏劲松质证认为，证据1与本案无关，该协议没有具体履行，目前房屋实际占有人是上诉人，不存在租赁关系及买卖不破租赁的问题；对证据2的真实性、合法性不予认可，与本案无关，仅能说明当时希望出售的价格，但房价会随着市场波动；证据3属证人证言，在证人未出庭的情况下，对真实性、合法性不予认可，也与本案无关；对证据4的真实性、合法性不予认可，与本案无关；对证据5的真实性、合法性不予认可，与本案无关。上诉人提交的证据不是本案应该审理的范围，其主张的低价、串通等理由在另案已经查明，买卖是合法有效的。 二审查明,(2019)闽02民终3024号生效判决载明:《房产买卖居间协议书》系郑燕青根据许明璋的转委托授权，以程惠代理人的身份签署的协议书，该协议书对程惠具有法律约束力。程惠上诉主张苏劲松与郑燕青恶意串通签订讼争协议书，但程惠在一、二审中均未能充分地举证证明该串通事实，且苏劲松亦开始实际履行上述协议，故程惠的该项上诉请求本院不予支持。程惠上诉主张郑燕青以明显低价出售讼争房产，损害其合法利益。程惠未有充分证据证明该主张，且根据厦门同建土地房地产评估咨询有限公司出具的《房地产抵押估价报告》，讼争房产在未设立法定优先受偿权利下的评估单价36547/平方米，抵押价值548.13万元。程惠的该项上诉主张依据不足，本院不予支持。程惠若认为本案在委托及转委托过程中其利益受到受托人的故意侵害，则可另案解决。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”。根据一审查明事实,苏劲松向案外人程惠购买讼争房屋取得讼争房屋权属证书，系该房屋的权利人。(2019)闽02民终3024号生效判决已驳回程惠关于确认讼争房屋《存量房买卖合同》无效的上诉请求，故许明璋上诉主张苏劲松购买讼争房屋存在欺诈属无效缺乏法律依据，本院对其上诉理由不予采纳。许明璋在一审庭审中陈述，讼争房屋每月7000元租金价格基本合理，其在二审中未能提交证据证明租金标准过高，一审法院综合讼争房屋面积、所处位置认定许明璋、许月琪按照每月7000元的标准向苏劲松赔偿损失，在适用法律上并无不当，应予维持。许明璋在二审中提交的证据不足以证明其主张，依法不予采信。 综上所述，许明璋的上诉请求均缺乏事实和法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由许明璋负担。 本判决为终审判决。 审判员  柯艳雪 二〇二〇年七月八日 书记员  林加仁 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。 一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》 第十八条第二审人民法院审理上诉案件应当组成合议庭审理。但事实清楚、法律适用明确的下列案件，可以由法官一人独任审理： （一）第一审适用简易程序审理结案的； （二）不服民事裁定的。