江西省乐安县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1025民初704号原告：黄志良，男，1981年10月16日生，汉族，住江西省抚州市乐安县。委托诉讼代理人：邓先友，江西友创律师事务所律师。特别授权。委托诉讼代理人：杨琴琴，江西友创律师事务所律师。特别授权。被告：黄茂，男，1976年9月20日生，汉族，住江西省抚州市乐安县。委托诉讼代理人：王梦茜，江西三松（乐安）律师事务所律师。特别授权。原告黄志良诉被告黄茂共有纠纷一案，本院于2020年7月17日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人杨琴琴、被告及其委托诉讼代理人王梦茜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求解除原、被告所签订的《财产共有协议书》；2、请求按市价分割原、被告共有坐落于鳌溪镇龙腾花园D区40、41号（101）店面（产权证号：赣20**乐安县不动产权第**，面积60.59㎡）及（201）住房（产权证号：赣20**：赣20**乐安县不动产权第**.64㎡），由被告支付原告777,069元；3、本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2017年10月，原、被告双方共同出资购买杨＊＊坐落于鳌溪镇龙腾D区40、41号（101）店面（产权证号：赣20**乐安县不动产：赣20**乐安县不动产权第**201）住房（产权证号：赣20**乐安县不动产权第0005：赣20**乐安县不动产权第**同及登记不动产权证都是以被告个人名义进行，为了防止纠纷，原、被告还于2018年7月3日签订财产共有协议书并进行了公证，文书载明：上述房产为双方共有。用该房产进行抵押贷款的金额对半使用。但被告单独控制该房产，并用于抵押贷款，对外出租等，所得利益也独自占有。而原告在协议签订后无法使用该房产，也无法分享该房产的收益及贷款金额。原告多次找到被告协商，被告均不予理睬。为此，诉至法院。被告辩称，涉案房屋权属依法应归被告所有，原告起诉无事实和法律依据，原告对涉案房屋未实际出资，不享有房屋的共有权，请求法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。双方无争议的事实：原、被告从2016年始合伙开办投资公司（即小贷公司），2017年，杨＊＊因借原、被告公司的钱无法偿还，杨＊＊将其所有坐落于乐安县龙腾花园D区一栋40、41号【建筑面积为214.23㎡、国有土地使用权证号为：乐（龙腾）国用（2016）第0251号、房屋所有证号为：乐房权证鳌溪私字第**】的房屋转让给被告，并于同年10月16日，被告与杨＊＊就上述标的物（本案涉案房屋）签订了《房产及土地转让协议书》，该协议约定杨＊＊为甲方，被告为乙方，双方约定该房屋转让价格为760,000元，本协议签订时乙方向甲方支付定金190,000元，协议签订后次日乙方向甲方支付购房款200,000元，甲方配合乙方办理过户手续签字日乙方向甲方支付200,000元，剩余房款170,000元在甲方办理过户签字之日起七日内乙方一次性付清。杨＊＊分别于2017年10月16、18日、11月10、16、24日、2018年2月1、28日、5月13、28日、7月6日向被告出具收到购房款的收据，金额对应分别为：190,000元、200,000元、10,000元、50,000元、40,000元、25,000元、5,000元、20,000元、35,000元、185,000元。2018年5月份，被告开始将上述转让来的房屋办理产权变更登记手续，将上述房屋登记至被告名下，上述房屋的产权证号分别为：赣（2018）乐安县不动产权第0005352号（153.64㎡）、赣（2018）乐安县不动产权第0005348号（60.59㎡）。2018年6月22日，被告与乐安县邮政银行签订了《小额贷款额度借款合同》和《小额贷款额度抵押合同》，约定被告向乐安县邮政银行贷款900，000万元，额度存续期最长为120个月，额度内单笔支用借款最长期限为60个月。额度项下借款的到期日不得超过额度存续期到期日。被告用赣（2018）乐安县不动产权第0005352号（153.64㎡）、赣（2018）乐安县不动产权第0005348号（60.59㎡）上的不动产进行抵押担保。乐安县邮政银行于分别2018年7月4日、8月7日向被告的62×××53银行账户放款700,000元、200,000元。自银行贷款以来，被告一直是个人向乐安县邮政银行支付利息。2018年7月3日，原、被告用当天签订的一份《财产共有协议书》向乐安县公证处申请公证，该公证处也于当日向原、被告出具了（2018）赣抚乐证内字第249号公证书，其内容为：申请人：甲方：黄茂，男，1976年9月20日出生，身份证号码：。乙方：黄志良，男，1981年10月16日出生，身份证号码：。公证事项：财产共有协议书甲乙双方于二0一八年七月三日向本处申请办理前面的《财产共有协议书》公证。经查，甲乙双方经协商一致订立了前面的《财产共有协议书》。甲乙双方在订立协议书时具有法律规定的民事权利能力和民事行为能力。双方当事人签订《财产共有协议书》意思表示真实。甲乙双方于2017年10月共同出资购买杨＊＊坐落在鳌溪镇龙腾花城D区40、41号（101）店面及（201）住房，但签订购买合同及登记不动产权证都是以甲方黄茂个人名义进行，目前不动产权证已办好，为防止今后因产权登记在甲方黄茂个人名下而产生不应有的纠纷，双方就该财产共有事宜做出如下约定：甲乙双方共同平等出资购买而登记在甲方个人名下的不动产权有：（1）店面：产权证号：赣20**乐安县不动产权第0005348号，面：赣20**乐安县不动产权第**2018乐安县不动产权第0005352号，面积：153.：赣20**乐安县不动产权第**甲乙双方共同用该店面和住宅房向中国邮政储蓄银行股份有限公司乐安县支行抵押贷款。相关贷款金额的使用和相关利息费用等全由甲乙双方按50%比例共同享有和承担；该共同店面和住宅房今后不论是使用、收益或处分都必须甲乙双方共同享有权利和承担义务，任何单方行为都为无效行为，并承担因单方行为造成损失的责任。财产协议书内容具体、明确。依据上述事实，兹证明黄茂与黄志良于二0一八年七月三日在本公证员面前签订了前面的《财产共有协议书》。甲乙双方的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，协议内容符合《中华人民共和国合同法》的规定，协议书上双方当事人的签字、右手大拇指纹印均属实。该协议项下之房产的权属转移，自乐安县不动产交易中心登记之日起生效。二0一八年七月三日。之后，被告将乐安县不动产权第0005348号（60.59㎡）的店面从2019年5月4日以被告的名义出租给别人租赁使用，租期为5年，第一年的租金为27,600元，以后每年递增10%。赣（2018）乐安县不动产权第0005352号（153.64㎡）的房屋一直闲置未出租。原、被告自2018年8月份始，双方基本无交往和沟通，双方所经营的小贷公司业务也已经停止。在合伙期间经营小贷公司业务无相关财务账目，自动解散合伙后也未进行过真正意义的清算。在本案诉讼过程中，被告估算乐安县不动产权第0005348号、赣（2018）乐安县不动产权第0005352号上的房产现价值约为1,000,000元，原告认为若被告一次性给付500,000元，也同意上述房产价值为1,000,000元。原告对被告怎么与杨＊＊签订《房产及土地转让协议书》、怎么支付购房款、怎么办理涉案房屋过户及用涉案房屋办理银行抵押贷款在本案诉讼前均不知晓。上述事实有原告提供的（2018）赣抚乐证内字第249号公证书、《财产共有协议书》、赣（2018）乐安县不动产证明第0004251号各一份。被告提供的《房产及土地转让协议书》复印件一份及杨＊＊出具的10份收条、《小额贷款额度借款合同》、《小额贷款最高额抵押合同》复印件各一份、被告的62×××53银行账户对账单（2018年6月7日至2020年7月4日）复印件及双方当事人的陈述在卷佐证。双方有争议的证据内容及证明目的，质证、认证意见：1、原告提供其中国建设银行个人活期账户交易明细一份，证明从2017年7月27日至2018年8月22日期间，原告陆续向被告转出金额1,239,223元，证明原告对涉案房屋已经履行了出资义务。2018年6月28日原告转账给邹萍300,000元，由邹萍转给被告哥哥黄方，黄方再转交给被告，因此，该300,000元属于购买诉争房屋的出资款。被告质证意见，对该组证据的真实性、合法性无异议，但关联性有异议，原告转给被告的这些款项均是双方合伙人投资款，双方一起做融资生意。对转给邹萍300,000元，不能证明支付给了被告，也不能证明这笔款是购房款。本院认证意见，因原告只是提供对邹萍转款的记录，但无法形成证据链，故本院不予以确认。2、原告申请邹伟到庭作证的证言，证明2017年7或8月间，听到杨＊＊因欠银行400,000元到期无能力偿还，向原告借款，原告为此转款400,000元给被告，再由被告出借给杨＊＊，之后，杨＊＊未还款的情形下，原、被告均同意再出点钱把杨＊＊的房子（即涉案房）买过来。至于后来，杨＊＊是否偿还了400,000元及原、被告是否购买了杨＊＊的房屋就不清楚。他与原、被告间均为朋友关系。证明了原告为购买涉案房进行了出资。被告质证意见，该证言只是证人听说的，属传来证据，不能达到原告的证明目的。本院认证意见，该证言只是反映证人当时听说情形，但真实情形是否如此，无法确认，故本院对该证据不予以确认。3、原告提供杨＊＊的录音资料一份，杨＊＊陈述虽然购房款是被告支付，但是原、被告开办的公司买他的房屋，当时谈购买房屋的价格时原、被告均一起参与。被告质证意见，证人应出庭作证，不能达到证明原告出资了购房款。本院认证意见，对该证据综合本案其他证据再作认证。4、被告提供涉案房屋过户发票135,497.03元及杨＊＊出具的760,000元收据，证明涉案房屋的购房款及办理涉案房屋过户的所有费用895,497.03元均是由被告出资。原告质证意见，首先，被告提供的过户费发票涉及杨＊＊过户交的罚款、建筑安装等费用不应由买方承担，纳税发票上有黄方的名字，这不能作为购买涉案房屋交易产生的费用，还有测量费有的没有测绘地点，无法证明该费用与涉案房有关。向杨＊＊支付购房款均是黄茂，但实际都是原、被告合伙开投资公司出的钱，因此，不能证明这钱是由被告个人出资。本院认证意见，对该组证据的真实性、合法性予以确认，但对该组证据的关联性综合其他证据再作确认。5、被告提供邹萍向原告出具的一份100,000元借条一份，证明邹萍与原告之间存在债权债务关系，也就证明了原告转给邹萍的300,000元不是房屋出资款。原告质证意见，100,000元借款是发生在2018年2月3日，而300,000元转给邹萍是发生2018年6月28日，这是两笔不同的款。100000元是邹萍的借款，300,000元转给邹萍是购房出资款。购房款通过邹萍是因为邹萍早借过原告300,000元现金，因无银行流水，为补这转款记录，所以用这300,000元购房款先转给邹萍，再由邹萍转给被告哥黄方，再由黄方转给被告。本院认证意见，该证据与本案无关联性，本院不予以确认。6、被告提供62×××53银行账户详细及微信转账记录，证明被告向杨＊＊转款760,000元，同时证明被告已经支付了该900,000元贷款自发放之日至2020年7月3日产生的利息102,004.26元。原告质证意见，对真实性、合法性无异议，但关联性有异议，被告向杨＊＊转款，但不能表明被告向杨＊＊所转的购房款是其个人的款。本院经审查该组证据与杨＊＊出具给被告760,000元购房款的收条，发现被告在2017年8月18日转款386,000元，但杨＊＊于同年10月16、28日出具了190000、200,000元的收条；同年11月16日向杨＊＊转款48,700元，杨＊＊出具50,000元收条；2018年2月1日向杨＊＊转款18,500元，杨＊＊出具25,000元收条；2018年5月13日转款10,000元，杨＊＊出具20,000元收条；另2017年11月10日杨＊＊出具的10,000元收条无转款记录。杨＊＊出具的其余收条均能与被告提供62×××53银行账户详细及微信转账记录相符吻合。本院对该组证据予以确认。7、被告提供62×××50银行账户交易详细证明2018年7月14日按原告指令向陈冬明转款175,000元，该款是帮原告向陈冬明还款。2018年7月5日，在得到邮政银行贷款后向原告转款50,000元。2018年7月6日向杨＊＊支付185,000元购房。因此，原告实际使用了我用涉案房抵押贷款900,000元中的410,000元，故原告主张涉案房屋共有就应承担该笔银行债务。原告质证意见，被告向陈冬明转款175,000元与原告无任何关系。转给我50,000元是因原、被告共同借许璐100,000元，许璐是我亲戚，这50,000元是用于还款。本院认证意见，对该组证据的真实性、合法性予以确认。对于关联性应综合案件再作认证。本院认为，根据（2018）赣抚乐证内字第249号公证书中原、被告所签订的《财产共有协议书》约定：“甲乙双方共同平等出资购买而登记在甲方个人名下的不动产权有：（1）店面：产权证号：赣20**乐安县不动产权第0005348号，面积：60.59㎡；（2）：赣20**乐安县不动产权第**0005352号，面积：153.64㎡。以上两个房产为甲：赣20**乐安县不动产权第**8年7月3日在公证之前已经对涉案房屋履行了总购房款一半出资义务。原告对涉案房屋享有平等共同共有的权利。且该协议经过公证。现被告主张该购房款均是由其向杨＊＊支付且提供了杨＊＊向其出具的收条及相应的支付记录，这只能证明涉案房屋购房款是由被告经手向杨＊＊支付，但并不能证明被告向杨＊＊支付的购房款并不包含原告对涉案房屋出资款在内。况且，原、被告自2016年始就一直合伙经营放贷业务直至2018年8月止，双方在合伙经营期间无财务账目也未进行正式的清算，事后只是约定谁放贷出的款项由谁收取而已。因此，即便原告未明确向被告交纳过购房款，但也可能存在合伙经营期间的利润等分配进行抵扣原告应交纳涉案房屋购房款情形的存在。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十九规定：经过法定程序公证证明的法律事实和文书，人民法院应当作为认定事实的根据，但有相反足以推翻公证证明的除外。被告未提供上述相应证据予以反驳，故应承担举证不能的后果。因此，本院对被告提供原告未对涉案房屋进行实际出资的辩解意见不予采纳，对原告主张涉案房屋主张享有共同平等共有的主张予以支持；被告主张在其获得邮政银行贷款后原告也实际使用了银行贷款，其中包括2018年7月5日，向原告转款50,000元、6日向杨＊＊支付185,000元购房、14日按原告指令帮原告向陈冬明还款175,000元。因此，原告应对上述款项承担还款责任。1、2018年7月5日，被告向原告转款50,000元。因被告用涉案房屋到上述该进行抵押贷款，该行在2018年7月5日向被告发放贷款700,000元，被告也在当天通过银行向原告转付了50,000元。原告认为该笔款项是用于偿还被告个人债务，但未提供相应证据予以印证。而公证书的《财产共有协议书》约定：“甲乙双方共同用该店面和住宅房向中国邮政储蓄银行股份有限公司乐安县支行抵押贷款。相关贷款金额的使用和相关利息费用等全由甲乙双方按50%比例共同享有和承担。”因此，原告应承担这50,000元及其利息的偿还责任；2、2018年7月6日，被告向杨＊＊支付185,000元购房。《房产及土地转让协议书》约定：“……剩余房款170,000元在甲方办理过户签字之日起七日内乙方一次性付清。”涉案正好在2018年5月底左右办完产权过户手续，根据该协议约定，被告应办理产权过户手续后7日内向杨＊＊支付剩余购房款。但该协议只是对被告有约束力，对原告并无约束力。其次，根据2018年7月3日公证书的《财产共有协议书》约定：“甲乙双方共同平等出资购买而登记在甲方个人名下的不动产权有：……以上两个房产为甲乙双方共同平等共有。”这段文字表面意思为涉案房屋是以共同平等出资的形式所购买，并未表明原、被告双方就涉案房屋在公证时已经履行出资的程度，故存在原告或应承担185,000元剩余购房款一半（即92,500元）或被告个人承担这185,000元剩余购房款的可能。因涉案房屋买卖转让签订合同、支付购房款及办理房产过户均是被告个人经手，原告对具体经过并不知晓，且公证书所公证的《财产共有协议书》中并未特别注明涉案房屋剩余购房款，根据日常生活常理及交易习俗来推定为：“涉案房屋剩余购房款由被告自己承担，与原告无关，故不需在《财产共有协议书》中载明。”况且被告在2018年7月5日向原告转款50,000元，主张该款是按公证协议“相关贷款金额的使用和相关利息费用等全由甲乙双方按50%比例共同享有和承担。”若原告应承担185,000元的一半，被告就无必要转款50,000元给原告，多此一举，也有悖于常理。再次，被告未向本院提交原告应承担这185,000元一半义务的证据，故本院对被告这主张不予支持；3、被告主张在2018年7月14日按原告指令帮原告向陈冬明还款175,000元，因此，原告应承担该175,000元及其利息的偿还责任。因被告只是提供向陈冬明转款记录，并未提供原告欠陈冬明175,000元的相关证据，无法形成证据链。故本院对被告这一主张不予采纳。因（2018）赣抚乐证内字第249号公证书合法有效的，原、被告对该公证书的涉案房屋共同平等共有，但被告在诉讼中认为原告未对涉案房屋进行过出资，该房屋系被告独资所有；且该公证书中约定“甲乙双方共同用该店面和住宅房向中国邮政储蓄银行股份有限公司乐安县支行抵押贷款。相关贷款金额的使用和相关利息费用等全由甲乙双方按50%比例共同享有和承担。”但事实上，被告利用涉案房屋进行担保贷款了900,000元后并未按约定将4,500,000元交给原告使用，且主张涉案房屋与原告无关。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。为此，原告提出解除原、被告于2018年7月3日签订的《财产共有协议书》，本院予以支持；在诉讼中，原、被告对涉案房屋均认可现价值为1,000,000元，而该房屋产权登记在被告名下，且被告用该房屋在中国邮政储蓄银行股份有限公司乐安县支行抵押贷款，基于上述情形，本院确认赣20**乐安县不动产权第0005348号、赣20**乐安县不动产权第0005352号不动产归被告所有，由被告补偿原告500,000元。因被告在2018年7月5日得到银行贷款后转款给原告50,000元，按照《财产共有协议书》约定，使用银行贷款同时应承担相关利息，为此，原告应返还被告50,000元并承担按被告与中国邮政储蓄银行股份有限公司乐安县支行于2018年6月22日签订《小额贷款额度借款合同》所约定利率从2018年7月5日始至清偿完毕时的利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条,《中华人民共和国物权法》第一百条之规定，判决如下：一、解除黄志良与黄茂于2018年7月3日签订的《财产共有协议书》；二、赣20**乐安县不动产权第0005348、0005352号不动产归黄茂所有；三、黄茂于本判决生效后三十日内向黄志良补偿500,000元；四、黄志良于本判决生效后三十日内返还黄茂50,000元，并承担从2018年7月5日始至清偿完毕时的利息。利率按黄茂与中国邮政储蓄银行股份有限公司乐安县支行于2018年6月22日签订《小额贷款额度借款合同》所约定利率计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费11，571元，黄志良承担1，571元，黄茂承担10，000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。审 判 长  谌 宇人民陪审员  唐建平人民陪审员  罗乐珍二〇二〇年十月二十九日书 记 员  刘 佳