呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终25号上诉人(原审原告)：赵春林，男，人民教师。委托诉讼代理人：刘福成，内蒙古蒙特律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：陈强，男，无固定职业，住呼和浩特市。上诉人赵春林因与被上诉人陈强房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2019）内0103民初2739号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，本院依法不开庭进行了审理，并向当事人予以释明。本案现已审理终结。赵春林上诉请求：撤销原审判决并改判或发回重审。事实与理由：一、一审判决认为赵春林未提供证据证明陈强的行为已经构成违约，属于严重的事实认定错误和适用法律错误。理由如下：（1）房屋所有权人刘某因陈强没有按时支付租金等原因而干涉、妨碍赵春林正常使用涉案房屋，赵春林无法实现房屋租赁合同的目的，同时赵春林与陈强签订的《出租协议》约定如果房屋所有权人刘某干涉或者妨碍赵春林正常使用，视为陈强违约。2019年5月房屋所有权人刘某多次向陈强催告要求陈强尽快缴纳拖欠房租，但是陈强经常以本人不在呼市等理由迟迟不缴纳房租。2019年6月1日陈强仍未向刘某缴纳房租，随后2019年6月1日刘某禁止赵春林使用案涉房屋，致使赵春林无法正常使用案涉房屋，无法经营造成经济损失。陈强拖欠房屋所有权人刘某房租致使赵春林无法正常使用案涉房屋，根据合同约定陈强已经构成违约。房屋所有权人刘某向赵春林出具的《承诺书》可证明上述事实。（2）陈强与房屋所有权人解除合约因陈强不能到场，房屋所有权人刘某与陈强通过电话的方式确认解除其与陈强签订的《房屋租赁合同》，陈强明确表示同意（有电话录音可证明）。并且在庭审过程中，陈强对电话录音的真实性认可，说明其自认与刘某签订的《房屋租赁合同》双方已经达成解除合意，约定发生法律上解除合同的后果。陈强与房屋所有权人刘某之间的《房屋租赁合同》解除后导致赵春林与陈强之间的《出租协议》已经无法继续履行，合同目的已经无法实现。因此，陈强的行为已经构成根本违约，赵春林有权解除合同。二、一审法院认为赵春林目前正常使用涉案房屋，其作为承租人合同目的已经实现，属于事实认定错误。理由如下：陈强知情赵春林与房屋所有权人刘某直接重新签订案涉房屋的租赁合同。在陈强无法向刘某支付房租的情况下，陈强提出让赵春林与房屋所有权人刘某直接重新签订房屋租赁合同，赵春林才与房屋所有权人刘某签订了合同。此外，房屋所有权人刘某与陈强签订的《房屋租赁合同》已经解除，作为房屋所有权人刘某对该房屋具有完全处分的权利，其将房屋租给其他人是房屋所有权人刘某的权利他人无权干涉而且作为次承租人的赵春林明知其与陈强签订的合同目的已经无法实现并经陈强同意才与刘某签订合同，由原来的次承租人变成了承租人，目前赵春林可以使用房屋基于的法律关系是与刘某形成的租赁合同而非与陈强之间签订的合同，赵春林与刘某签订合同并履行后，刘某才允许赵春林正常使用的，一审法院对该事实认定错误。陈强辩称，陈强与原房东刘某之间签订的《房屋租赁合同》至今未解除，是赵春林违约与刘某要签订的租赁合同关系，陈强与赵春林的合同租金为每年12万元，二赵春林与刘某的合同租金为5.5万元，因赵春林与刘某签订合同后，陈强每年损失6.5万元，赵春林与刘某签订合同每年节省6.5万元，明显赵春林与刘某严重违约，当时陈强租刘某房屋时是毛坯房，合起来有450多平米，是陈强花费近45万元装修的，里面的所有设施设备是陈强购买的，从未进行交接，陈强认为违约在先的是刘某和赵春林。赵春林向一审法院起诉请求：1.解除赵春林与陈强签订的《出租协议》；2.陈强退还赵春林2019年6月1日至2019年11月18日期间的房租55890.40元及利息（利息以本金55890.40元为基数，按照同期银行贷款利率标准，自起诉之日起起算至实际给付之日）；3.陈强退还赵春林房屋押金1万元及利息（利息以本金10000元为基数，按照同期银行贷款利率标准，自起诉之日起起算至实际给付之日）；4.陈强向赵春林支付违约金3万元；5．陈强赔偿赵春林损失5万元；6.本案诉讼费由陈强承担。（以上合计：145890.40元）一审法院认定事实：2016年11月15日，陈强（甲方）与赵春林（乙方）签订出租协议，约定甲方将案外人刘某位于呼和浩特市××区转租给乙方使用。使用年限：2016年11月18日至2020年6月1日，协议期内不得增加租金。第一年2016年11月18日至2017年11月17日租金为11万元整；第二年2017年11月18日至2020年6月1日每年租金为12万元整。租金一年一付，签订协议之日同时一次付清当年租金和押金，之后每年支付租金方式为租金到期前提前一个月在每年的10月18日之前支付给甲方租金，以上租金不包括税金和水电费由乙方承担。出租房屋押金1万元，每年租金到期前，提前30日支付下一年租金。由于协议所签署的房屋是由甲方将房产权所有人刘某的房屋转租于乙方，在合同期内，如果房产权所有人刘某干涉或妨碍乙方正常使用，都视为甲方陈强违约，甲方需赔偿乙方违约金3万元及退剩余年租金按实际用房时间结算，剩余当日退还乙方。租赁合同签订后，赵春林向陈强支付押金及租金后即开始使用该房屋至今；2019年6月12日，刘某与赵春林签订房屋租赁合同，约定赵春林租赁刘某位于呼和浩特市××区，租赁期限为两年，自2019年6月12日起至2021年6月12日止，年租金为55000元。一审法院认为，本案系房屋租赁合同法律关系，赵春林与陈强签订的出租协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应恪守履行。本案中，赵春林称原房东刘某将案涉房屋门锁了，致使赵春林不能正常使用房屋，其依据协议约定要求解除与陈强签订的出租协议，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，赵春林认为原房东刘某干涉其使用房屋，但未提供相应证据证明干涉行为存在，故赵春林应当承担举证不利的后果，其依据约定解除出租协议的理由不能成立，故对于赵春林要求解除双方签订的出租协议的请求不予支持，对于赵春林诉请的退还租金、利息以及支付违约金、损失等请求均不予支持。对于赵春林所称原房东刘某已与陈强解除租赁合同，陈强无法再与赵春林继续履行合同的意见，因赵春林仅提供一份录音材料来证明原房东与陈强解除了合同，且赵春林对于录音材料供述前后不一致，故一审法院对该份录音材料不予采信。该院认为，赵春林目前仍在正常使用案涉房屋，其作为承租人的合同目的已实现，故对于其要求解除合同的请求不予支持。判决：驳回赵春林的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计1610元，由赵春林负担。本院二审期间，赵春林向法庭提交了一份证人李某出庭作证的申请，证人李某为房屋所有权人刘某的小舅子，在法庭陈述称：“陈强每年6月1日该交房租的时候都一直在推脱，李某5月份打电话给陈强，说要是不交房租就中止合同，李某在电话里问陈强是否同意解除合同，陈强说同意。李某称曾将租赁房屋的房门锁过，禁止赵春林使用。该证人证言拟证明，陈强一直在拖欠房租，其行为构成违约，导致陈强与刘某签订的《房屋租赁合同》解除；在赵春林使用该案涉房屋的过程中，刘某指使李某将案涉房屋的门锁了，影响赵春林正常使用和经营。陈强的质证意见为：对证人李某不认可，声称，并不认识李某，也没接到刘某的委托，一直和刘某在交流。除以上事实外，一审查明的事实与二审查明的事实基本一致。本院认为，本案的争议焦点为原审判决驳回了赵春林的全部诉讼请求是否有事实及法律依据。赵春林称因陈强拖欠房屋所有权人刘某的房租，故其派李某通过电话索要房租，要求与陈强解除《房屋租赁合同》，并称在此期间刘某曾将案涉租赁房屋的房门上锁，致使赵春林不能正常使用该房屋，其有权依据协议的约定要求解除与陈强签订的《出租协议》。但以上仅是赵春林与李某的陈述，赵春林没有提供其他证据予以佐证，故赵春林与陈强签订的《出租协议》系双方真实的意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。鉴于赵春林目前仍在正常使用该案涉房屋，其作为承租人的合同目的已实现，故对其请求解除与陈强签订的《出租协议》的主张本院不予支持，对其请求在合同解除后，陈强退还赵春林的房租及利息、房屋押金及利息、违约金以及赔偿损失的主张亦不予支持。综上，原审法院对该项的认定符合法律规定，本院应予支持。综上所述，赵春林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3220.0元，由赵春林负担。本判决为终审判决。审判长 窦 双审判员 戴玉英审判员 鄂晓红二〇二〇年七月六日（法官助理 高海俊书记员 郝辰炜