广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初200号原告：张玉梅，女，1973年10月15日出生，汉族，住广东省肇庆市鼎湖区。委托诉讼代理人：连晓鹏、杨雅淋，北京大成（广州）律师事务所律师。被告：广州市荃鸿投资有限公司，住所地广东省广州市白云区和乐东街****。法定代表人：邹荃。委托诉讼代理人：许海芳、蓝楚琳，广东绅源律师事务所律师。原告张玉梅与被告广州市荃鸿投资有限公司（以下简称荃鸿公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张玉梅的委托诉讼代理人连晓鹏，被告荃鸿公司的委托诉讼代理人许海芳、蓝楚琳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张玉梅诉称：2017年10月14日，我与被告签订《商铺租赁合同书》，约定我承租被告位于广州市白云区太和镇和乐东街3号荃鸿广场米龙店第一层1F02-04的商铺（以下简称涉案商铺），用于“美好食光”餐饮品牌的经营活动，双方约定了租期、租金、履约保证金、综合管理费等事项。根据《商铺租赁合同书》第42条约定，被告应向我提供相关证照，但自我承租被告商铺以来，被告并未提供荃鸿广场的消防设计审核和消防验收材料。尽管我多次催促，但被告至今仍未向我提供，导致我无法办理消防验收手续。我于2019年11月25日委托律师向被告发出《律师函》，要求被告于2019年12月10日前向我提供荃鸿广场的相关材料并协助我办理涉案商铺的消防验收手续。否则，我将解除《商铺租赁合同书》，并要求被告承担我的全部损失。后被告仍未向我提供，我于2019年12月11日委托律师向被告发出《关于解除合同的律师函》，故《商铺租赁合同书》已于2019年12月14日在被告收到律师函时解除。我认为，根据《中华人民共和国消防法》第十三条第三款之规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。被告一直未提供荃鸿广场的消防设计审核和消防验收材料，导致我无法办理消防验收手续的行为已构成根本违约，双方签订的《商铺租赁合同书》已于2019年12月14日解除，被告应当返还我缴交的履约保证金、综合管理费；同时，我在承租涉案商铺初期，投入了大量资金进行装修、加盟“美好时光”品牌等，现因被告违约导致我遭受重大损失，被告应赔偿我所受损失，并支付我为主张权利所支出的评估费、律师费等各项费用。为此，请求法院判令：一、确认我与被告2017年10月14日签订的《商铺租赁合同书》已于2019年12月14日解除；二、被告返还我履约保证金112000元、综合管理费120000元；三、被告赔偿我损失853025元及利息（利息计算方式：从本案起诉之日起至还清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息上浮50%计算）；四、被告向我支付本案评估费13000元、律师费54940元；五、案件受理费由被告承担。庭审中，原告变更其第一项诉讼请求为确认涉案《商铺租赁合同书》无效，并明确其主张的损失包括加盟费200000元、煤气安装费20000元、涉案商铺装修残值及设备设施损失价值633025元。被告荃鸿公司辩称：一、原告自行离场，合同已实际解除或终止。2019年12月16日原告自行离场后，本案合同已实际终止履行。但原告部分物品仍滞留存放于被告场地，至今未搬离，也未声明是否需要或放弃物品，占用期间仍应计算占用场地使用费至实际搬离之日止。占用费按双方合同约定的租金标准，请求人民法院处理时作出判决。二、我司并不存在违约行为，是原告违约自行离场，并有违诚实信用原则，其无权请求赔偿。涉案商铺于2003年开始，作为荃鸿商业广场的一部分，一直合法租赁经营至今。原告所说的消防手续，是因为建筑物在特殊年代村办企业，历史遗留问题，是大量存在的遗留问题。类似建筑在广州市白云区经济发展中目前占比仍达70%以上。虽然建筑审批相关手续不完善，但建筑硬件、配套是符合一切建筑规范的，是保障使用安全的。政府管理部门清晰，并支持相关建筑物工改商经营。原告认为无消防审批手续，可能影响其经营，属于预测性理由，在未造成其损失情况下，自行离场，损失应自行承担。原告是企业主体，其承租涉案商铺经营所作投入，是应付出的成本，不能因为其不想继续经营，就找理由将经营成本转嫁于我司，有违公平及诚实信用原则。原告承租时，已明晰商铺建筑物现状，我司在合同中也仅承诺协助其办理营业执照（合同第42条），并且我司完成了协助义务，帮助原告办理了营业执照。不管合同是否有效，该约定反映了双方真实意思，反映了原告对相关建筑物现状是明晰的。三、原告相关损失无合法有效证据。价格评估结论书不能成为合法有效证据。该结论书是原告单方委托的评估，根据最高人民法院司法解释及司法普遍实践，不能成为具有公信力的司法鉴定结论，无法公平反映事实情况，不应采信。该估价书中内容明显涉及装修工程，必须要具有工程造价鉴定资格的机构及造价工程师资格人员才能出具鉴定报告。公证书，仅反映现有存在物品，不是损失。原告自行离场，所购置的设备设施是可移动物品，所有权归于原告，我司不持异议，原告应自行搬离，无理由强行要我司接受、收购或赔偿。根据对等公平原则，原告占用每一天，都应向我司支付使用费。四、原告请求评估费、律师费无法律依据。履约保证金应扣减原告物资滞留占用场地费用后，多退少补。综合管理费因我司已为原告提供了经营期间的服务，包括卫生、保安等服务义务，其应付的费用，无权要求返还。综上所述，本案合同已实际解除；原告自行离场，无权请求赔偿；原告损失无有效依据；评估费、律师费请求无依据；退回保证金应扣减仍在产生的占用费；综合管理费不应退还。经审理查明：2017年10月14日，原、被告签订《商铺租赁合同书》，约定由乙方（原告）承租甲方（被告）的涉案商铺，经营品项为餐饮，品牌为美好食光；租期为2017年12月29日起至2023年12月28日止，合计陆年；自合同签订之日起，乙方应在15天内提出装修方案，装修方案经甲方审核批准后方可进场装修，装修费用由乙方自行承担，合同期满或因乙方违约而导致合同解除的，乙方一律不得拆搬或更换固定装修物品和要求退还装修费用。同日，原、被告签订《商铺租赁合同书补充协议》，约定2017年12月29日到2019年12月28日的租金按56000元计收；乙方向甲方交纳的履约保证金为112000元；合同期内，乙方同意给予甲方120000元的综合管理费，乙方需在合同签订之日一次性缴清。合同签订后，原告依约向被告支付了履约保证金112000元及综合管理费120000元，并向被告支付了煤气安装费20000元。2019年11月25日，原告向被告发出律师函，要求被告在2019年12月10日前提供荃鸿广场的相关材料并协助其办理涉案商铺的消防验收手续。同月11日，原告再次向被告发出律师函，以被告未向其提供相关资料并协助办理相关手续为由，解除双方签订的《商铺租赁合同书》。后原告于2019年12月15日停止经营，并于同月23日将涉案商铺的钥匙寄回给被告，经营期间的租金均已结清。诉讼中，原告为证明其主张的事实及诉讼请求，提交了特许经营合同、收据、客户回单、情况说明、评估报告、委托评估协议书、银行汇款凭证、评估费发票、委托代理合同、律师费发票以及公证书等证据。根据特许经营合同的内容，合同的甲方为广州餐道餐饮服务有限公司（以下简称餐道公司），乙方为连俊伟，签订时间为2017年9月7日；甲方授权乙方使用“美好食光”品牌的系统、系统财产及商标的使用权利；合同期内，乙方将尽最大努力经营好食光品牌餐厅，提高加盟餐厅的收入；未经甲方事先书面批准，乙方不得在由乙方提供的经营地址之外经营美好食光品牌的相关业务。根据收据的内容，连俊伟于2017年9月7日向餐道公司支付加盟订金200000元，于同年11月6日向餐道公司支付加盟商预付工程款800000元（收款账户名为罗亮亮），于同年12月20日向餐道公司支付太和加盟店预付筹建物料款500000元。根据客户回单，原告于2017年11月6日向罗亮亮转账800000元，附言为“美好时光装修款”。根据餐道公司的情况说明，该公司确认收到加盟商连俊伟在2017年9月7日支付的加盟费200000元。根据广州领耀评估咨询有限公司作出的穗领价估[2019]58号《关于广州市白云区太和镇和乐东街3号荃湾广场米龙店第一层1F02-04铺（美好食光太和店）的装修残值及设备设施损失价值的价格评估结论书》，价格评估基准日为2019年12月15日，结论为涉案商铺（美好食光太和店）的装修工程及设备设施于价格评估基准日的损失总值为633025元，其中，装修工程及设施残值为360563元（装修项目详见评估结论的附表1），设备设施损失总值为272462元（设备及物品项目详见评估结论的附表2、3）。根据委托评估协议书、银行汇款凭证、评估费发票，原告为对涉案商铺的装修残值及设备设施损失价值进行鉴定，向广州领耀评估咨询有限公司支付了鉴定费13000元。根据委托代理合同、律师费发票，原告为进行本案诉讼支付了律师费54940元。根据公证书[（2019）粤广广州第243587号]显示，原告于2019年12月23日委托广州市广州公证处对涉案商铺的现状进行保全证据公证；广州市广州公证处于当日前往涉案商铺，并对商铺的现场状况进行了拍照及录像。经庭审质证，被告对原告提交的上述证据均不予确认，其认为特许经营合同的签订主体不是原告，其出租场地给原告做餐饮，但原告与何人合作与其无关，损失也不应由其承担；原告主张的加盟费以及支付给罗亮亮的费用也与本案无关；评估结论书是原告单方委托，其对鉴定机构及相关鉴定人员的资质有异议，而且评估报告仅仅是询价报告，不是工程造价报告；对于公证书，部分照片是在经营期间拍摄的，现在仅有部分物品在涉案商铺内。另，被告主张双方已于2019年12月16日进行了现场交接，原告于当日将现场能移动的物品都搬走了；其对涉案商铺享有合法出租权，涉案商铺是合法建筑，且涉案商铺具备相应的消防硬件，不影响原告的正常运营及安全；其已按合同约定协助原告办理了营业执照，原告并未因证照问题或消防问题导致无法正常经营。为此，被告提交了物品放行条、租赁合同、会议纪要、施工信息铭牌、商铺现场照片、营业执照及企业信用信息等证据。对于被告提交的上述证据，原告确认物品放行条、租赁合同、施工信息铭牌、营业执照及企业信用信息的真实性，但对关联性不予确认，对其他证据则不予确认。原告确认于2019年12月16日搬走了部分物品，但认为只是部分私人物品，且放行条上明确为“私人物品”，并非设施设备。庭审中，被告确认涉案商铺未取得建设工程规划许可证。同时，被告表示原告已搬走了部分物品，故评估结论的附表2（厨房及电气设备设施价值价格评估明细表）及附表3（经营物品价格评估明细表）上所列项目部分未可见。经组织双方当事人根据公证书的照片、视频对评估结论的附表2（厨房及电气设备设施价值价格评估明细表）及附表3（经营物品价格评估明细表）所列项目进行核对，原告能够在照片及视频中指认出附表3的物品，并主张被告所述的附表2中的部分未可见物品已与炉灶、天花板等形成附和。对此，被告不予确认。在举证期限内，被告未能就其主张的原告在现场交接之后搬走物品的事实提交证据予以证明。以上事实，有租赁合同、补充协议、特许经营合同、收据、客户回单、情况说明、评估报告、委托评估协议书、银行汇款凭证、评估费发票、委托代理合同、律师费发票、公证书、物品放行条、会议纪要、施工信息铭牌、照片、营业执照、企业信用信息及当事人陈述等证据证实。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，因为涉案商铺未取到建设工程规划许可证，故原、被告于2017年10月14日就涉案商铺签订的《商铺租赁合同书》无效。基于上述认定，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。现原告要求被告返还履约保证金及综合管理费合理，本院对此予以支持，但考虑到被告在涉案商铺正常使用期间有对商铺进行管理，故原告正常使用商铺期间的部分综合管理费应予以扣减。根据双方陈述及现有证据，本院现对原告将涉案商铺于2019年12月16日移交给被告的事实予以认定。据此，根据租赁合同的约定，涉案商铺的租期为六年，且租期自2017年12月29日起算，故在扣减2年的管理费用之后，被告还应退还原告综合管理费80000元[120000÷6×（6－2）]。对于被告要求在履约保证金中按租金标准扣减占用使用费的意见，因双方已经办理了涉案商铺的场地移交手续，且其在原告撤场后未及时协调原告对商铺内的物品进行清理或转移以止损，故本院对此不予支持。对于原告主张的经济损失，实际包括加盟费200000元、煤气安装费20000元、涉案商铺装修残值及设备设施损失价值633025元等部分。对于加盟费，特许经营合同未明确经营地点不可变更，且合同的签订方及付款方均非原告，故本院对其主张的该项费用不予确认。对于煤气安装费，原告为承租涉案商铺而支出了该项费用，本院对此予以确认。对于装修残值及设备设施损失价值，原告在撤场后已及时对涉案商铺的现状进行了保全证据公证，本院对公证书所反映的商铺现状予以确认；同时，原告提交的评估报告系由具备相应鉴定资质的鉴定机构出具，且评估结论所涉项目能够与公证书所反映的商铺现状基本相一致，故本院对该评估报告予以采纳。由于被告未能举证证明原告在移交商铺之后还有搬走商铺内物品的事实，故应由其承担举证不能的法律后果，本院现对此予以确认。结合被告陈述的有关涉案商铺内仅剩部分物品的事实，即被告已无法如数向原告返还相应的设备及物品，故为了避免双方当事人因物品返还产生的后续纠纷，本院不再判令由被告予以返还；同时，原告根据评估结论主张装修残值及设备设施损失价值633025元合理，本院对此予以采纳，并根据双方的过错程度酌情由被告承担相应的赔偿责任。基于上述认定，被告在应当知道涉案商铺未取得建设工程规划许可证的情况下，将涉案商铺出租给原告；同时，被告作为承租人，未对涉案商铺是否取得建设工程规划许可证进行审慎的审查，故原、被告双方均存在过错。综合考虑双方的过错程度，本院对原告主张的被告应赔偿的煤气安装费、装修残值及设备设施等经济损失以及为此支付的评估费损失酌情认定为330000元。至于原告主张的经济损失利息及律师费，因双方签订的商铺租赁合同无效，故原告主张上述费用缺乏理据，本院对此均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第二款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告张玉梅与被告广州市荃鸿投资有限公司于2017年10月14日就涉案商铺签订的《商铺租赁合同书》无效；二、自本判决生效之日起五日内，被告广州市荃鸿投资有限公司向原告张玉梅退还履约保证金112000元、综合管理费80000元；三、自本判决生效之日起五日内，被告广州市荃鸿投资有限公司向原告张玉梅支付经济损失330000元；四、驳回原告张玉梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15177元，由原告张玉梅负担元，被告广州市荃鸿投资有限公司负担元（须于上述履行期限内支付给原告张玉梅）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  罗 炜人民陪审员  黄淑萍人民陪审员  李清萍二〇二〇年七月十五日书 记 员  钟 蕙