调兵山市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽1281民初2031号 原告：中国某某银行股份有限公司调兵山支行，住所地调兵山市。 负责人：陈某，系该行行长。 委托诉讼代理人：崔玉凯，系辽宁守衡律师事务所律师。 被告一：马某某，男，户籍地：铁岭市银州区，约定送达地址：调兵山市。（未到庭） 被告二：李某，女，户籍地：铁岭县，约定送达地址同上。（未到庭） 被告三：调兵山市某某房地产开发有限公司，住所地调兵山市。（未到庭） 法定代表人：朱某某。 原告中国某某银行股份有限公司铁岭调兵山支行诉被告马某某、李某、调兵山市某某房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国某某银行股份有限公司铁岭调兵山支行（以下简称中国某某银行）的委托诉讼代理人崔玉凯到庭参加诉讼，被告马某某、李某、调兵山市某某房地产开发有限公司（以下简称某某公司）经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出如下诉讼请求：一、请求判令被告马某某、李某立即偿还贷款本金224,842.82元及自2020年7月10日至全部偿还之日止给付利息，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息、加收40%标准计算罚息和复利。二、被告某某公司对被告马某某、李某的债务承担连带偿还责任并判令原告对被告某某公司在原告处设立的质押保证金账户内资金享有优先受偿权；三、判令三被告承担律师费及本案诉讼费用。 事实与理由：2016年1月20日，原告与被告签订《个人购房借款/担保合同》，约定：被告一向原告借款人民币25万元，贷款期限300个月，用于购买被告三坐落于调兵山市某某城A10栋3单元401号房屋，被告三为被告一、二贷款承担阶段性连带保证责任。被告一、二以该房屋作为抵押物提供担保，并与原告办理了抵押物预告登记手续。合同签订后，原告按约发放贷款。被告一、二却未按约定支付贷款本息已连续三期以上，根据上述合同14.1条款L项及14.2条款（4）约定，原告宣布借款人未偿还借款立即到期，要求借款人立即清偿全部未偿还借款及利息、罚息复利。另，依据合同第54条、第10.2条款和《担保法》相关规定，被告三应对被告一、二的债务承担连带偿还责任。此外，被告三就某某城小区项目按揭贷款事宜，在原告指定账户上存入了质押保证金，为购买项目房屋的借款人提供偿还贷款本息的阶段性连带保证责任。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请法院依法支持原告的诉讼请求。 被告马某某、李某、某某公司未到庭参加诉讼，未作出答辩。 原告为支持自己的主张向本院提交如下证据，被告马某某、李某、某某公司未到庭质证，本院对其提交的证据进行了认证： 1、《个人购房借款/担保合同》复印件一份及合同首页“调市房购房预抵押字第××号抵押权预告登记证明”复印件一份（均与原件核对一致，原件退回），证明我行与三被告于2016年1月20日签订个人购房借款/担保合同，约定了借款金额、利率、借款期限、还款日、违约责任等；同时借款人用所购房屋办理了抵押权预告登记调市房购房预抵押字第××号；被告房产公司为借款提供阶段性连带责任担保（合同第17页54条、第5页10.2条A、第13页26条）。 2、《临时股东会/董事会决议》复印件一份、《按揭贷款业务合作协议》复印件一份，证明被告房产公司承诺将借款人《房屋他项权证》（不含抵押权预告登记）交我行之前为借款人提供偿还贷款本息的连带责任保证；并在我行为借款人的按揭贷款设立质押保证金账户。 3、《个人借款凭证》复印件一份（与原价核对一致，原件退回）、银行系统出具的《自营历史明细表》打印件、一份，证明我行于2016年1月28日履行了放款义务，在个人借款凭证上，借款人同意将借款转入收款人也就是某某公司的账户；借款人于2016年2月份开始出现逾期还款，截至2020年11月，借款人违约期24个月，欠本金224,842.82元，利息4,634.45元，按贷款合同14.1条款L及14.2条款（4）约定（合同第7页、第8页），我行有权要求借款人立即清偿全部借款及利息、罚息复利。 本院认为，关于以上1-3项证据，具有真实性、合法性，与本案具有关联性，能够证明原告的证明目的，本院予以采信。 被告马某某、李某未向本院提交证据。 调兵山市某某房地产开发有限公司未向本院提交证据。 依据上述有效证据及当事人陈述，本院认定如下事实： 原告与被告马某某、李某于2016年7月18日签订《个人购房借款/担保合同》。原告向被告马某某、李某贷款250,000元。该款被告马某某、李某用于购买调兵山市某某城A10栋3单元401号房屋。借款期限300个月，利率为基准利率。双方约定：每月的7日为还款日。若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止。逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收40%。被告马某某、李某以该房办理了抵押预告登记。被告某某公司自愿为被告马某某、李某为借款人提供偿还贷款本息的连带责任保证。2016年1月28日，原告中国某某银行履行了放款义务，在个人借款凭证上，借款人同意将借款转入收款人也就是被告某某公司的账户。 截至2020年7月11日的拖欠本金224,842.82元。被告某某公司未履行保证责任。 本院认为，原告中国某某银行与被告马某某、李某签订的《个人购房借款/担保合同》系当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，应当受法律保护。合同签订后，原告已经履行了合同义务，被告马某某、李某应按照个人一手住房贷款合同中的约定向原告还清贷款本息，但其未能按合同约定期限偿还借款，构成违约。故原告主张收回借款本金、支付利息的诉讼请求符合法律规定，故本院对原告中国某某银行要求被告马某某、李某偿还贷款本金、利息及罚息的诉讼请求予以支持。 关于原告中国某某银行要求被告某某地产承担连带责任的问题，因原告与被告某某地产约定的保证方式为连带保证，按照被告某某地产与原告签订的合同及为原告出具的承诺，被告某某地产的保证期间未过，本院对原告要求被告某某地产对被告马某某、李某的上述债务承担连带责任予以支持。 关于原告提出依法判决原告对被告调兵山某某公司有限公司在原告处开立的保证金账户的资金享有优先受偿权的诉讼请求。因原告未提供没有相关的证据，本院不予支持。 关于原告中国某某银行要求对被告马某某、李某抵押物享有优先受偿权的问题。不动产未办理抵押登记，不发生物权效力。本案中，原告中国某某银行与被告马某某、李某只办理了预抵押登记，未正式办理抵押登记，因此原告的抵押权尚未设立，故原告中国某某银行主张对该抵押物享有优先受偿权，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百八十七条、第一百九十六条、第二百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告马某某、李某于本判决生效之日起十日内一次性偿还原告中国某某银行股份有限公司铁岭调兵山支行截止至2020年7月9日的欠款共计本金224,842.82元，并给付利息（从2020年7月10起至借款全部给付之日止，按合同约定借款利率及罚息利率计算）； 二、被告调兵山市某某房地产开发有限公司对上述第一项债务承担连带清偿责任； 三、驳回原告中国某某银行股份有限公司铁岭调兵山支行其他的诉讼请求； 如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4,696元（原告已预交），由被告马某某、李某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，缴纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。 审判员  刘湛 二〇二〇年十一月二十三日 法官助理张彤 书记员朱梦迪