苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初1821号 原告：苏州摩登之星商业管理有限公司，住所地苏州工业园区圆融星座33楼01单元。 法定代表人：张鑫，总经理。 委托诉讼代理人：王沁雨，北京市金杜（苏州）律师事务所律师。 被告：吴国华，男，1978年12月4日出生，汉族，住苏州市相城区。 委托诉讼代理人：周胜，北京天驰君泰（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄丹丹，北京天驰君泰（苏州）律师事务所实习律师。 原告苏州摩登之星商业管理有限公司（以下简称摩登之星公司）与被告吴国华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月2日公开开庭审理，摩登之星公司的法定代表人张鑫及委托诉讼代理人王沁雨，被告吴国华及委托诉讼代理人周胜、黄丹丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告摩登之星公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付欠付的水电费19376.8元（审理过程中，双方一致确认结欠的金额为29401.72元）。2、判令被告支付迟延履行金1943.16元，以100604元为基数，按年利率18%自2020年1月12日起计算至2020年2月10日，为1458.76元；以19184.75元为基数，按年利率18%自2020年1月12日起暂计至2020年3月2日，请求计算至实际支付止，暂计为479.62元。3、判令被告立即搬离苏州市姑苏区公安编号1XX8号二楼、1XX0号一楼、1XX2号一楼、二楼房屋，并向原告支付逾期返还房屋的使用费，按日租金的2倍标准即4557.45元每日自2020年2月18日计算至实际交付为止。4、判令被告向原告支付免租期内的房租310108.5元。5、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告于2018年2月8日签署了《房屋租赁合同》。被告向原告租赁位于苏州市姑苏区公安编号1XX8号二楼、1XX0号一楼、1XX2号一楼、二楼房屋，租赁期限自2018年2月10日起至2027年9月30日止，免租期为2018年2月10日起至2018年7月9日，第一年房屋租金每月为62021.7元人民币，第二年起逐年递增5%即第二年房屋租金每月为65122.8元人民币。双方约定，被告须在每个租金周期开始的30日前全额支付租金，租金按6个月为一个支付周期，先支付后使用。不按时支付或不足额支付房租、保证金、水电等公用事业费、物业费，超过15日的，出租方有权解除合同。因承租方违约导致合同解除的，承租方不享有免租优惠，需补交免租期内全部房租，并约定租赁期内，承租方逾期支付租金、水、电等费用的，每日按照未付款项的千分之五支付迟延履行金。被告委托原告代收代缴物业费，半年一付，每期金额为19434元。合同签订后，原告向被告交付了租赁房屋。现根据合同约定，被告应于2020年1月11日前支付2020年2月10至2020年8月9日的租金410170元及物业费19434元，水电费19184.75元。被告剩余房租100604元、水电费19184.75元未支付。原告多次向被告催要，但被告均不理会。后原告于2020年2月5日向被告邮寄了《解除函》，被告于2020年2月10日收到该函，双方签署的《房屋租赁合同》已于2020年2月10日解除，但被告未腾空并返还房屋。 被告吴国华辩称，1、被告曾经以短信、微信的方式让原告提供水电费缴费清单，但原告没有理会，未缴纳水电费的责任在原告。2、原、被告曾经于2020年2月24日协商，双方认可被告于年后支付剩余租金。2020年1月25日春节期间，被告因疫情无法正常经营，无营业收入，被告已与原告反映并主张延迟和减免租金。同时，房屋的产权人对原告减免过租金，产权人并表示减免的租金要最终落实到承租人。3、被告承租该房屋后投入了大量的资金用于装修和经营，故被告不同意解除合同。 本院经审理查明事实如下：位于苏州市姑苏区的房屋（含案涉房屋）由苏州中锐汇金置业有限公司（以下简称中锐公司）开发、建设。房屋建成后，中锐公司对外出售前述房屋，并委托苏州嘉嘉商业管理有限公司（以下简称嘉嘉公司）对外出租。如有业主购买房屋的，中锐公司与业主带租交割，新业主自行选择在租赁合同到期后自行使用或继续委托出租。 摩登之星公司为嘉嘉公司的股东。2018年2月10日，摩登之星公司（出租方、甲方）与吴国华（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，由乙方向甲方承租位于，合计689.13平方米的房屋用于经营餐饮，经营品牌为长厅私厨。租赁期限自2018年2月10日起至2027年9月30日止（含免租期），免租期为5个月，自2018年2月10日至2018年7月9日止。扣除免租期后，第一年的租金为74260元，第二年起，每年递增5%。首期租金（2018年7月10日至2019年1月9日）的支付时间为本合同签订之日，以后的租金每6个月支付一次，提前30日支付。乙方还应支付租赁保证金124043元。租赁期限内由于乙方发生欠费等违约情况，导致保证金被扣罚的，乙方应在收到甲方书面通知后3日内补足。免租期内免收房租，但该期间实际发生的物业费、装修押金、垃圾清运费、水电煤等费用由乙方承担。如因乙方原因导致本合同提前解除的，乙方不享有本免租优惠。不按时支付房租等超过15日的，甲方有权解除合同，收回房屋，切断水电等一切能源供应，该房屋装修装潢（含设施设备）均视为乙方放弃所有权。租赁期满或合同解除后，乙方应在五个工作日内腾空并完好返还房屋，逾期返还的，每逾期一天应按最后一期日租金的两倍为标准向甲方支付违约金，逾期超过20天仍未腾空的，甲方有权自行腾空房屋乙方滞留在房屋内的设施设备、装潢等视为乙方放弃。相关费用由乙方承担。 上述合同签订后，摩登之星公司向吴国华交付了房屋，吴国华使用上述房屋用于经营长厅私厨餐厅。因吴国华交付房租不及时，摩登之星公司于2019年2月22日委托律师致函吴国华，要求吴国华及时支付2019年1月10日至2019年3月10日的房租等；于2019年7月15日委托律师致函吴国华，要求吴国华及时支付2019年8月10日至2020年2月9日的房租。经催交，吴国华补足了欠付的租金。 2020年1月10日，摩登之星公司的法定代表人张鑫向吴国华发送微信，要求吴国华支付2020年2月10日至8月9日的租金。经多次催交，吴国华支付了部分租金。 2020年2月9日，摩登之星公司向吴国华发送《解除函》，称：截至2020年1月31日，因你仍未足额支付房租等，现正式通知：自本解除函发出之日起，《房屋租赁合同》解除，我公司将切断一切能源供应。请你在收函五日内搬离。如若不搬离的，我公司将采取法律途径解决。吴国华于2020年2月10日收到函件。 2020年2月20日，吴国华与摩登之星公司的法定代表人张鑫联系，主要内容为目前还欠付的10万余元会尽快支付，但希望减免部分房租。张鑫回复，可以先支付，如有减免，再退还。吴国华称会尽快把十万余元支付完毕。 因吴国华一直未支付欠付的房租，摩登之星公司提起本次诉讼。案件审理过程中，双方一致确认：1、吴国华结欠2019年3月至2020年4月的水费及2019年9月至2020年3月的电费，两项合计29401.72元。2、疫情期间，案涉房屋的3户业主作出了3万元的租金减免。对于业主减免的3万元，摩登之星公司认为因吴国华从租赁合同签订之初就不能按时足额支付房租，故不同意对吴国华进行减免。吴国华举证了其与一户业主通话录音，在录音中，业主要求将租金减免到承租户，吴国华并认为，租金减免是对承租户的减免。 审理过程中，经本院组织和解，吴国华同意和解，和解方案为补足欠付的租金（不再要求减免疫情期间的房租），双方合同继续履行。摩登之星公司坚持要求解除合同，不同意和解。庭审结束后，本院向吴国华告知尽快向摩登之星公司支付欠付的租金等或向本院提存欠付的租金等。摩登之星公司经再次考虑，同意和解，但此时吴国华因与其他合伙人产生纠纷，故于2020年7月2日向本院出具《情况说明》，称：因前述原因，无法继续支付2020年2月10日至2020年8月9日租金中剩余的100604元。本院随即向吴国华说明了租赁合同解除的法律后果。 以上事实，由原告提交的房屋租赁合同、发票十份、微信聊天记录、解除函及邮寄凭证两份、律师函及邮寄凭证各两份、尚城商业街租赁合同、转租证明、工商登记信息，被告提交的微信聊天记录、短信记录、录音两份、情况说明及双方当事人的陈述予以证实。 本院认为，依法成立的合同自成立时生效，对双方具有法律约束力，双方均应按约履行。一方履行合同义务不符合合同约定的，守约方有权要求违约方继续履行、采取补救措施或赔偿损失；一方的违约行为达到合同约定的解约条件或导致守约方无法实现合同目的的，守约方可要求解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 本案中，双方签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示、依法成立并生效。虽然被告欠付部分租金，原告也向被告发送了解除通知，但综合双方的微信聊天记录，原告的本意为通过发送解除通知达到催收欠付的租金，原、被告双方在此后也达成了由被告在春节后支付欠付租金的合意。又考虑到疫情的发生，更应尽量维护双方的租赁合同关系，以减少双方的损失。案件审理过程中，经本院催促，被告同意交付未付的租金，但因被告与合伙人产生纠纷，不再愿意继续支付的租金，故原、被告双方的租赁合同应于被告明确表示不再支付欠付的租金时解除。 对于租赁房屋的返还问题，因双方的租赁合同已解除，原告继续占有案涉房屋无法律及合同依据，本院对原告的该项诉请予以支持。 对于欠付的租金或房屋占有使用费。对于疫情期间减免的租金3万元，因部分房东明确系对承租户减免，又考虑到原告转租房屋时有租金差价，故认定从被告欠付的租金中扣除3万元。由此，被告已付的租金可使用房屋至2020年7月9日（欠付100604万-3万元，约等于31天的房租）。被告2020年于7月2日明确表明不再支付欠付的租金，本院已向被告说明了租赁合同解除的后果。现被告逾期返还房屋，逾期返还期间的房屋占有使用费应自2020年7月10日起按照合同约定租金标准的1.3倍，即按88870元/月（68361.7×1.3）计算至房屋返还之日。因本院已上浮了占有使用费标准，并因疫情原因，对于原告主张的欠付租金的迟延履行金不再支持。 对于欠付的2019年3月至2020年4月的水费及2019年9月至2020年3月的电费，两项合计29401.72元,由被告继续支付。对于原告主张的迟延履行金，因原告未举证证明已按约通知被告交费而被告拒绝交付，故本院对原告主张的迟延履行金不予支持。 对于免租期内的房租，因被告违约以致双方的租赁合同解除。原告根据双方合同的约定要求被告支付免租期内的租金310108元并无不当，本院予以支持。 因目前被告尚未搬离且又产生了新的水电、物业费等，被告交纳的租赁保证金不在本案中处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、被告吴国华于本判决生效之日起十日内将位于苏州市姑苏区1XX8号二楼、1XX0号一楼、1XX2号一楼、二楼，合计689.13平方米的房屋腾空并返还给原告苏州摩登之星商业管理有限公司。 二、被告吴国华于本判决生效之日起十日内向原告苏州摩登之星商业管理有限公司支付房屋占有使用费（自2020年7月10日起，按88870元/月，计算至上述房屋实际腾空并返还之日止）。 三、被告吴国华于本判决生效之日起十日内向原告苏州摩登之星商业管理有限公司支付水电费29401.72元、免租期内的租金310108元。 四、驳回原告苏州摩登之星商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6268元，减半收取3134元，由原告苏州摩登之星商业管理有限公司承担18元、被告吴国华承担3116元。被告吴国华承担的部分于本判决生效之日起十日内直接向原告苏州摩登之星商业管理有限公司支付。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审判员  张花锋 二〇二〇年七月二十八日 书记员  朱静佳