内蒙古自治区五原县人民法院民事判决书（2020）内0821民初1950号原告：王凤其，男，汉族，个体，现住巴彦淖尔市五原县。原告：赵利女，女，个体，现住巴彦淖尔市五原县。二原告委托代理人：刘云，系内蒙古祥鹿律师事务所律师。被告：刘福祥，男，汉族，退休职工，现住呼和浩特市。被告：赵丽娟，女，汉族，退休职工，现住呼和浩特市，系刘福祥妻子。二被告委托代理人：刘娜，女，汉族，个体，（系二被告之女）。第三人：巴彦淖尔市铁兴服务有限责任公司，公司住所地：巴彦淖尔市临河区曙光东街。法定代表人：王建军，系该公司经理。原告王凤其、赵利女与被告刘福祥、赵丽娟、第三人巴彦淖尔市铁兴服务有限责任公司确认合同有效纠纷一案，本院于2020年7月22日受理后，依法由审判员刘明昌适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王凤其及二原告委托代理人刘云、被告刘福祥及二被告委托代理人刘娜到庭参加了诉讼，原告赵利女与被告赵丽娟、第三人法定代表人王建军均未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1、确认双方于2016年3月18日签订的房屋买卖合同有效；2、确认位于五原县套海镇xx巷xx号院落归原告所有；3、诉讼费及其他相关费用由被告承担。事实和理由：被告刘福祥于2002年与第三人签订了一份职工住房房改（折价）协议书，约定第三人将原产权、使用权归第三人的位于五原县套海镇xx巷xx号院落折价卖给被告刘福祥，折价后的房屋产权、使用权归被告刘福祥所有，可以出租、转让、转卖。2016年3月18日，二被告又与二原告签了一份房屋买卖合同，约定二被告将前述院落出卖给原告。现本案所涉院落因修建包银高铁面临拆迁，与此同时被告却向原告提出主张拆迁补偿款的无理要求。原告认为，原、被告双方签订的买卖合同合法有效，本案所涉院落与被告已无任何关系，故原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼。二被告辩称：1、被告与原告所签订的合同因原告存在欺诈行为而属于可撤销合同。2、被告与原告所签订的合同因违法而属于无效合同。3、被告出售原告的房屋属于小产权房，所以被告与原告所签订的合同因违法而属于无效合同。4、因原告与被告刘福祥所签订的房屋买卖合同属于可撤销合同或者无效合同，所以原告应当向被告返还房屋。综上，请求法庭查清事实依法判决驳回原告的全部诉讼请求。第三人庭前述称：2002年公司与13户职工签订了职工住房房改协议书，当时协议已经明确了该房屋可以对外转让、转卖，至于房产证我不清楚，他们之前签的协议产生的纠纷是他们之前的问题，房屋产权不管是出让、出租、出售都是个人行为,与公司无关。原告围绕其诉讼请求提供了下列证据：证据一、第三人出具的情况说明书复印件一份，举证意图：证明第三人于2002年将其享有所有权的本案所涉房屋出售给了本案被告赵福祥，被告赵福祥已取得了本案所涉房屋的占有、使用、收益、处分等权利。证据二、房屋买卖合同复印件一份，举证意图：二被告于2016年3月18日与二原告王凤其、赵利女签订了一份房屋买卖协议，约定被告将本案所涉房屋以10000元的价格出售了二原告王凤其及赵利女。二被告向本院提供了以下证据：证据一：职工住房房改（折价）协议书复印件一份。举证意图：第三人将房屋出租给被告。证据二：2016年3月18日原被告签订的房屋买卖合同一份。举证意图：我们手中的房屋买卖合同和原告手中的合同不一致。本院调取了五原县人民政府于2020年5月7日印发的五政发（2020）xx号政府文件“五原县人民政府关于五原县套海镇镇区包银高铁建设工程房屋征收决定”、五原县人民政府于2020年3月13日印发的“关于公布《五原县套海镇镇区包银高铁建设工程房屋征收补偿安置方案》的公告”各一份。经审理本院认定事实如下：2002年8月26日，被告刘福祥与第三人签订了一份职工住房房改（折价）协议书，约定第三人以一次性折价1500元将原产权、使用权归公司的五原站五原分公司家属房一户（建筑面积39平方米）卖给职工刘福祥个人。折价后的房屋产权、使用权归被告刘福祥所有，可以出租、转让、转卖，房屋管理、维修由个人负责，该协议书中还约定房屋折价卖给个人后，发生任何纠纷和其他问题均由个人承担，公司概不负责。后于2016年3月18日二被告和二原告签订了一份房屋买卖合同，约定被告将前述购买第三人公司的位于五原县套海镇xx巷xx号房屋一套以10000元的价格转卖给了二原告，第四项：合同签订前该房产生的债权债务纠纷一律由甲方负责，合同签订后产生的债权债务纠纷一律由乙方承担。另该购房款10000元二被告已付给二原告。本院认为：原、被告作为完全民事行为能力人，本着自愿、公平的原则，于2016年3月18日签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，不违背法律、法规的强制性规定，不损害国家、集体或第三人利益，不损害社会公共利益、也与《职工住房房改（折价）协议书》中的相关规定无原则性冲突，应为合法有效合同。本案中，原、被告双方签订了《房屋买卖合同》，未办理房产证及房屋过户登记手续，此举是不动产物权变动的原因，并非是不动产物权变动的生效条件，被告刘福祥、赵丽娟并不能因此以双方签订的《房屋买卖合同》有存在欺诈，无效或可撤销合同进行抗辩，根据涉案房屋未办理过户登记，签订买卖合同时刘福祥、赵丽娟对涉案房屋是否具有所有权、是否属于可撤销合同等，均不影响本案对合同效力的认定。根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。双方签订的合同已实际履行多年，在涉案房屋面临被拆迁的情况下，面对拆迁补偿利益，刘福祥、赵丽娟以合同无效或可撤销为抗辩理由，违反诚实信用原则，基于保护善意合同相对人、保护交易安全等因素，应认定双方签订的《房屋买卖合同》合法有效。原、被告双方应按合同约定全面履行自己的义务。关于原告要求确认位于五原县套海镇xx巷xx号院落归其所有的诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，五原县人民政府已于2020年5月7日作出，并下发五政发[2020]xx号文件及关于公布的公告，原告自人民政府作出该决定后，请求确认该房屋所有权归其所有，不符合法律规定，对原告该项诉讼请求，予以驳回。综上，原告合理部分的诉讼请求，应予支持，不合理部分，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条第一款及《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十八条和关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下:一、确认原告王凤其、赵利女与被告刘福祥、赵丽娟签订的《房屋买卖合同》合法有效。二、驳回二原告王凤其、赵利女的其他诉讼请求。案件受理费50元，由二被告刘福祥、赵丽娟共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。审判员 刘明昌二〇二〇年十月十三日书记员 杨 倩附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条第一款严格履行与诚实信用当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国物权法》第十五条合同效力和物权效力区分当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定的，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。