上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初19584号原告：上海名品商厦有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：郑文超，总经理。委托诉讼代理人：李炳良，上海市金马律师事务所律师。被告：许显利，男，1970年2月19日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市。原告上海名品商厦有限公司(以下简称名品商厦)与被告许显利房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月11日受理后，依法适用简易进行审理，分别于2020年6月11日、同年7月21日公开开庭进行了审理。原告名品商厦委托诉讼代理人李炳良、被告许显利到庭参加诉讼。后本案依法转为普通程序，于2020年9月21日公开开庭进行了审理。原告名品商厦委托诉讼代理人李炳良、被告许显利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告名品商厦向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认原、被告双方于2017年4月25日签订的《名品商厦美食广场租赁协议书》(以下简称租赁协议)于2020年6月12日解除；2.判令被告支付原告自2019年5月8日起至2020年6月12日止的租金404,592元；3.请求法院判令被告支付原告因拖欠房屋租金产生的滞纳金(自2019年5月8日起计算至实际履行之日止，按日万分之五计付)；4.判令原告有权没收被告缴纳的租赁保证金67,986元；5.本案案件诉讼费由被告承担。事实与理由：名品商厦与许显利于2017年4月25日签订《名品商厦美食广场租赁协议书》，双方约定，名品商厦将其名下位于本市静安区秣陵路XXX号名品商厦地下一层美食广场的A1商铺(以下简称系争商铺)出租给许显利经营杨国富麻辣烫。租期为5年，自2017年7月1日起至2022年6月30日止。自2017年8月15日起，月租金为33,993元，第三年起月租金递增3%。合同第五条第(六)项约定，许显利未能按时支付租金及其它各项应付款项，名品商厦有权收取拖欠金额每日万分之五的滞纳金。合同履行过程中，许显利从2019年5月8日起拖欠名品商厦房屋租金，期间因双方于2019年7月29日签署过一份关于名品商厦免收许显利施工期间45天租金50,291元，故截止于2020年6月12日许显利共拖欠名品商厦房屋租金404,592元。经名品商厦多次催讨后，许显利仍未支付上述费用。许显利曾向名品商厦发函要求解除合同，但直至2020年6月12日才腾退系争商铺。现名品商厦起诉来院，望判如所请。被告许显利辩称，对名品商厦诉请金额的计算标准没有异议，自2019年5月8日起租金确实没有支付，但是有理由的。第一，名品商厦将电梯拆成了步梯，门封上了，不能进人，实际施工期达两个月零几天才完工，名品商厦答应这段期间内是免租的，但之后只同意免租45天。第二，原先约定每个月租金加物业费4万元，是美食广场内有电梯的情况下，每日营业额还能做一万多元，由于施工的影响，被告经营的麻辣烫营业额受到很大影响，每日只有两、三千元。名品商厦本来答应根据被告的营业损失来减少租金，结果一直拖延。至2019年7、8月，整个美食广场从原本四、五十家的生意，缩减到只剩被告一家商铺，大厦里都是流浪汉。虽然被告还在经营，但营业额只剩一两千元。2020年春节前，因回老家过年而关门歇业，2020年春节后又受疫情冲击，名品商厦通知不能开业，上面宾馆也变成了隔离间，更无法经营，疫情期间的租金应当予以减免。2020年4月底，因为很难继续经营，被告向名品商厦发函要求解除合同，表示不想干了。被告将另行起诉向原告索赔经济损失。根据当事人的陈述和经审理确认的证据，本院经审理认定事实如下：2017年4月，名品商厦(出租方甲方)与许显利(承租方乙方)签订《名品商厦美食广场租赁协议书》一份，双方约定，甲方将其名下的系争商铺出租给乙方经营杨国富麻辣烫，面积106平方米，租期为5年，自2017年7月1日起至2022年6月30日止。2017年7月1日至2017年8月15日为免租期。自2017年8月15日起，月租金为33,993元，第三年起月租金递增3%为35,012.79元。租金每两个月支付一次，应由乙方于支付月25日或之前向甲方提前付清下两个月的租金。乙方同意自行承担其使用的公用事业费，如水、电、煤气等费用。乙方未能按时支付租金及其它各项应付款项，甲方有权收取拖欠金额每日万分之五的滞纳金。若乙方逾期支付超过30天的，甲方有权随时单方面解除本协议。乙方应向甲方支付相当于2个月租金67,986元作为保证金。乙方如逾期未支付本协议书规定应付款项的，则甲方有权从保证金中扣除应付款项，如保证金不足以弥补应付款项的，乙方应根据甲方的通知，立即向甲方予以补足。因乙方原因，甲方解除本协议的，甲方有权扣除所有保证金，并由乙方按6个月的当期租金和物业费之和的标准向甲方支付违约金等。签约后，名品商厦将系争商铺交付许显利用于经营杨国福麻辣烫，许显利支付名品商厦租赁保证金67,986元。后自2019年5月8日起，许显利未支付名品商厦系争商铺的租金。2019年4月15日，上海瑞名物业管理有限公司向杨国福麻辣烫发出书面《通知》一份，告知“因地下室工程改建需要，本月16日晚上十点起，将暂时关闭西侧自动扶梯的卷帘门，西侧楼梯暂停通行。楼梯改建工程竣工时，我公司将及时提前告知。楼梯改建期间，将根据具体情况给予房租、物业管理费等减免”。2019年7月29日，名品商厦向许显利发出《公函》一份，告知“我公司于4月17日对地下美食广场局部区域进行施工，5月28日结束施工，历时41天。本着长期合作的原则，根据4月15日我公司给贵店的通知，我公司给予贵店优惠免收施工期间您所租用A1商铺的房租和物业管理费。按45天免收的租金为50,291元，按45天免收的物业管理费为8,888.4元。关于本次改造施工所引起的所有后果和纠纷，本协议一揽子解决，双方不再相互交涉”。2020年1月下旬，本市发生疫情。上海市政府为应对该疫情，自2020年1月24日启动一级响应机制，于2020年3月24日调整为二级响应。2020年4月29日，许显利向名品商厦发出《律师函》一份，要求解除双方签订的租赁协议。期间，许显利未支付租金。后致成讼。审理中，2020年6月12日，许显利将系争商铺里的设施物品搬离，并于当日将该商铺返还名品商厦。截止该日，按协议约定，并扣除施工期间免收的45天租金50,291元后，许显利欠付名品商厦自2019年5月8日起至2020年6月12日止的应付租金为404,592元。上述事实，名品商厦、许显利庭审陈述，名品商厦提供的《名品商厦美食广场租赁协议书》《公函》等证据予以佐证，本院予以确认。审理中，名品商厦称，2020年年初，公司根据市府要求的时间节点，对地下商场予以停业，许显利大概只在2020年2月4日至2月15日期间是关店的，自2020年2月15日到2月20日起，许显利已经在申请复工了，正式复工是在2月23日左右。关于合同的解除，由于许显利长期拖欠房租，双方协议已无继续履行的必要，被告作为违约方并无合同解除权。原告于2020年6月12日接收许显利交还房屋，并非原告同意解除合同，而是原告行使了解除权的结果，故诉请要求确认双方协议于该日解除。关于主张滞纳金起算日的确定，按协议约定应分段计算，考虑到本案的实际情况，同意由法院适当酌情予以调整。许显利称，其想早点复工，工商也不让，直到2020年4月份才正式复工，只能做外卖，不能堂吃。今年一直就没有开放堂吃。因为离隔离点太近，也没人敢到店里吃饭。系争商铺虽然还给了名品商厦，但是并不同意解除合同，签合同的时候对方答应的很好，称电梯下来刚好到系争商铺，生意有保障，为此其投资了100多万元，结果根本没赚到，要求名品商厦赔偿其损失后，才同意解除合同。但关于赔偿损失的诉求，仅作为反驳意见提出，不作为反诉请求。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。名品商厦与许显利于2017年4月就系争商铺签订的《名品商厦美食广场租赁协议书》系双方真实意思表示，未违反相关法律法规，对双方均具有约束力。签约后，双方应按约全面履行合同约定的内容。涉案租赁协议在履行过程中，因承租人许显利存在逾期支付出租人名品商厦房屋租金的违约行为，致名品商厦合同目的无法实现而行使合同解除权，经名品商厦行使解除权，许显利于2020年6月12日将系争商铺返还给名品商厦，双方租赁协议终止履行。现名品商厦起诉来院，请求确认双方合同于2020年6月12日解除，并无不当，本院予以准许。鉴于2020年年初上海市发生的疫情，在客观上限制了系争商铺的正常租赁使用，在一定程度上打破了原有合同权利义务的平衡，在疫情发生不可归责于任何一方当事人的情况下，由一方当事人承担全部后果有失公允，亦不利于合同的履行，故应以双方共担风险为宜。审理中，许显利以疫情对系争商铺的租赁使用存在实际影响为由，要求减免疫情期间的部分租金，尚属合理，本院依法酌情减免许显利应付名品商厦自2020年1月24日至3月24日期间的部分租金35,012.79元。对于自2019年4月17日起至同年5月底期间因对地下美食广场局部区域进行施工对许显利租赁经营系争商铺的影响名品商厦已按其承诺免除了45天租金50,291元，许显利并未就该施工对其造成更大影响或双方另有其他约定举证，故许显利应当继续支付自2019年5月8日至2020年6月12日期间的其余租金369,579.21元。现名品商厦诉请要求许显利支付自2019年5月8日起至2020年6月12日止的租金404,592元，本院予以部分支持。双方协议因许显利逾期支付租金而违约导致解除后，许显利应当按照协议约定承担违约责任，故名品商厦诉请许显利支付因拖欠房屋租金产生的自2019年5月8日起计算至实际支付之日止按日万分之五计付的滞纳金、名品商厦诉请确认没收许显利缴纳的租赁保证金67,986元之诉讼请求，亦符合合同约定，本院亦予以支持。关于名品商厦主张许显利支付滞纳金的起算日，本院根据本案的实际情况予以酌情调整。许显利之辩称，无事实和法律依据，本院不予采信。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告上海名品商厦有限公司与被告许显利就上海市静安区秣陵路XXX号名品商厦地下一层美食广场的A1商铺签订的《名品商厦美食广场租赁协议书》于2020年6月12日解除；二、被告许显利应于本判决生效之日起十日内支付原告上海名品商厦有限公司自2019年5月8日起至2020年6月12日止的上址房屋租金369,579.21元；三、被告许显利应于本判决生效之日起十日内支付原告上海名品商厦有限公司自2019年5月8日起至2020年6月12日止逾期支付租金369,579.21元的滞纳金(自2020年6月13日起算至实际支付日止，按每日万分之五计付)；四、确认原告上海名品商厦有限公司没收被告许显利租赁保证金67,986元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费8,895元(原告已预缴)，由被告许显利承担7,640元，其余1,255元由原告上海名品商厦有限公司自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  徐敬红二〇二〇年十月三十日书记员  唐莹琪附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。