河南省荥阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0182民初4014号原告：郑州清华大溪地置业有限公司，住所荥阳市郑上路与商隐路交叉口西南侧市民广场文化庭院（四合院）1号楼1-2层。法定代表人：李轩，董事长。委托诉讼代理人：刘静，系该公司员工。被告：李亚东，男，1993年3月15日出生，汉族，住河南省禹州市。原告郑州清华大溪地置业有限公司（以下简称“清华大溪地公司”）与被告李亚东房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘静到庭参加了诉讼,被告李亚东经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告清华大溪地公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号为XY150××××9416，预告登记证明编号：荥房预字第1509117549号）解除，依法判令被告协助原告办理撤销《商品房买卖合同》的登记备案及抵押权登记；2.判令被告向原告支付原告垫付的银行按揭利息、罚息、复利21032.13元，本金、利息、罚息、复利的资金占用费989.47元（按年利率6%分别以银行每期划扣原告的款项为基础，自被划扣当天起计算至实际清偿之日止），房屋已开具发票的税金（按已开具金额的13%计算）；3.判令被告承担案件诉讼费用、保全费用、公告费用及因出具保函所支出的全部费用。诉讼中原告变更第二项诉讼请求，要求被告支付原告垫付的银行按揭利息、罚息、复利27449.22元，本金、利息、罚息、复利的资金占用费1908.21元（按年利率6%分别以银行每期划扣原告的款项为基础，自被划扣当天起计算至实际清偿之日止）事实与理由：2015年9月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：XY150××××9416），合同约定被告购买原告开发的位于荥阳市××与××交叉口东南侧清华大溪地9区洋房区22幢2单元13层1305号房屋，房屋总价款为599179元，付款方式为首付加银行贷款，首付180179元，另419000元申请银行贷款。因被告无法在《商品房买卖合同》约定的期限内交纳首付款，就向原告出具了《借据》、《保证书》，实为延长交纳首付款期限的书面协议，约定首付款分3次归还（2016年3月26日前、2016年9月26日前、2017年3月26日前分别还款60179元、60000元、60000元），但至今被告未还款。合同签订后，原告依约对双方所签的《商品房买卖合同》（合同编号：XY150××××9416）进行了登记备案，预告登记证明编号为：荥房预字第1509117549号。但被告自2019年4月25日开始未向银行归还按揭款。导致银行从原告保证金账户中扣划本金7977.72元，利息、罚息、复利21032.13元（暂计至2020年5月18日）。被告的违约行为已造成双方无法履行《商品房买卖合同》，构成根本违约。原告于2019年9月11日书面通知被告，要求被告在接到通知5日内付款，被告置之不理，原告于2019年9月21日向被告发送了解除通知书。原告无奈提起诉讼，请求支持原告诉讼请求。被告李亚东未作答辩。本院经审理查明的事实除与原告所诉一致外，另查明：被告于2015年9月26日向原告出具借据、保证书各一份，约定：被告向原告借款180179元用于购买涉案房屋，被告应于2016年3月26日、2016年9月26日、2017年3月26日分别偿还原告60179元、60000元、60000元，被告同意借款全部还清后办理交房手续；逾期，应按日支付应付款金额的20‰作为违约金；如被告违约，原告有权随时无条件收回涉案房屋。截止起诉，被告未支付该首付款。被告已支付原告维修基金6986元及办证费442元。原告亦未向被告交付涉案房屋。2015年11月10日，由原告作担保，被告与中国建设银行股份有限公司河南省分行（以下简称“建设银行”）签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定被告向建设银行贷款419000元用于购买涉案房屋，贷款期限360个月，自2015年11月10日至2045年11月10日止，采用等额本息还款方法，每期（月）归还金额为2223.74元；抵押物为涉案房屋。如根据该借款合同第三十五条之约定采用最高额保证方式的，本合同除担保条款以外条款项下的债权在编号为建郑铁个房贷2015年001号《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》保证范围之内。2014年12月29日，原告与建设银行签订编号为：建郑铁个房贷2015年001号的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定本最高额保证所担保的债权是指自2014年12月29日至2020年12月29日期间因建设银行向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金……。原、被告签订的《商品房买卖合同》附件4第3条约定，被告在按揭还款过程中，如逾期还款，导致贷款银行要求原告承担保证责任的，原告有权要求被告还款并承担由此给原告造成的全部损失，原告承担保证责任后有权解除合同并将该房屋拍卖或另转售他人，原告在扣除总房款2%作为被告应承担的违约金后，其余被告已支付的款项无息还给被告。贷款发放后，截止2020年7月29日，被告偿还建设银行贷款本金共计21050.36元。自2019年4月25日至2020年7月24日，建设银行从原告的保证金账户中扣划了被告的按揭贷款，2020年7月24日，被告的按揭贷款已扣划完毕，其中扣划本金397949.64元、利息及罚息27061.15元。本院认为：《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》及《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》均系当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律规定，为合法有效的合同。被告未按约定支付首付款，且未按期偿还按揭贷款，原告已承担保证责任，原告要求解除其与被告签订的合同编号为XY150××××9416的《商品房买卖合同》符合合同约定，本院予以支持。原告要求被告协助其办理撤销《商品房买卖合同》及涉案房屋的抵押权登记的登记备案，因《商品房买卖合同》已解除，故本院对此予以支持。因被告未按期偿还银行贷款，建设银行依约从原告保证金账户扣划利息（含罚息）27061.15元，有建设银行出具的情况说明为凭，故原告要求被告支付其垫付的利息（含罚息）27061.15元的诉讼请求，本院予以支持。被告未及时向原告清偿被划扣的利息（含罚息），原告要求其按年利率6%支付资金占用费，不违反法律规定，本院予以支持。合同解除后，原告应返还被告偿还的贷款本金21050.36元。另原告亦应返还被告维修基金6986元及办证费442元。原告要求被告支付其已开具发票的税金（按已开具发票金额的13%计算），因原告未向本院提供证据证明，本院不予支持。因被告违约引起本案诉讼，原告为此向保险公司交纳的诉讼财产保全责任保险费720元系支出的合理必要费用，属于其损失部分，有权要求被告承担，故对于相应请求予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告郑州清华大溪地置业有限公司与被告李亚东于2015年9月26日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：XY15002139416，房屋预告登记证明编号：荥房预字第1509117549号）；二、被告李亚东于本判决生效之日起十日内协助原告郑州清华大溪地置业有限公司办理撤销合同编号为XY15002139416的《商品房买卖合同》的登记备案及抵押权登记；三、被告李亚东于本判决生效之日起十日内支付原告郑州清华大溪地置业有限公司为其垫付的银行贷款利息（含罚息、）27061.15元及资金占用费（资金占用费计算至2020年7月31日为1907.69元，自2020年8月1日至实际清偿之日的资金占用费以27061.15元为基数按年利率6%另行计算）、诉讼财产保全责任保险费720元；四、原告郑州清华大溪地置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告李亚东偿还的贷款本金21050.36元及维修基金6986元、办证费442元；五、驳回原告郑州清华大溪地置业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5006元，财产保全费3516元，由被告李亚东负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  田淑平二〇二〇年八月二十日书记员  张 凯