云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终7231号上诉人（原审原告）：年富发，男，1987年11月28日出生，汉族，住云南省安宁市。委托诉讼代理人：陈磊，云南汇同律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：李宝庆，男，1947年2月18日出生，汉族，住云南省安宁市。上诉人年富发因与被上诉人李宝庆土地租赁合同纠纷一案，不服云南省安宁市人民法院（2020）云0181民初405号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人年富发委托的诉讼代理人陈磊，被上诉人李宝庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人年富发上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求，由被上诉人承担一、二审诉讼费用。主要事实和理由：一、本案中，被上诉人将集体土地以自己名义采用欺诈的方式租赁给上诉人骗取上诉人的租金，其应当返还上诉人已支付的租金83750元，一审判决认为被上诉人可以按照《租赁协议》的约定向上诉人收取占用费系认定事实及适用法律错误。二、根据合同法的规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应各自承担相应的责任。上诉人学历较低，法律意识相对淡薄，但被上诉人作为安宁市连然街道文化路社区居委会多年的主任，对于关于集体土地使用的相关法律规定应当是清楚的，被上诉人知法犯法，应当在此次事件中负全部责任，对上诉人为经营场所支出的场地建设和改造费用以及上诉人向安宁市国土资源局缴纳的行政罚款5620元承担赔偿责任。综上，请求二审法院予以改判。被上诉人李宝庆辩称：一、上诉人一直在管理使用涉案土地，被上诉人收取租金是合理的。二、上诉人所支出的场地建设和改造费用是基于其经营场地的个人行为产生，并且已经产生了效益，上诉人理应承担相应费用。三、上诉人无视国家规定，不办理建设审批手续，安宁市国土局对上诉人处以行政罚款是正确的。年富发向一审法院起诉请求：1、确定原、被告于2017年9月20日签订的《租赁协议》无效；2、判令被告返还原告已支付租金134000元（包括大棚租金110000元以及停车场租金24000元）；3、判令被告向原告支付原告为经营所支出的场地建设和改造费用119929元；4、判令被告向原告支付原告向安宁市国土资源局缴纳的行政罚款5620元；5、判令被告向原告支付违约金110000元；6、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年9月20日，被告李宝庆（甲方）与原告年富发（乙方）签订了《租赁协议》，约定李宝庆将位于云南省安宁市观月箐的面积约940㎡场地及场地上自建的简易大棚出租给年富发用于建盖临时活动板房作为经营场地使用。租期10年，自2018年1月1日至2027年12月31日止。前5年租金为55000元／年，5年后至协议终止，租金为75000元／年，于每年的12月15日前支付下一年全年租金。该协议还约定了在租赁场地前方另有一块约2000㎡的场地欲作为停车场使用，前期建设由李宝庆负责，所有权归李宝庆，由李宝庆随同本协议将停车场出租给年富发经营、管理，前2年租金为12000元／年，2年后租金为40000元／年，后5年租金每年按租金总额增加5%至合同到期。双方如有一方无故违约，违约方应赔偿另一方的全部损失以及2倍的年租金。该协议第三条约定：“甲方保证有权向乙方出租上述租赁物，该租赁物没有权属及其他争议，并保证乙方可以在上述大棚内建设临时设施，不会有第三方提出任何异议。”2017年9月20日，年富发向李宝庆支付了2018年1月至12月租金67000元，含大棚租金55000元，停车场租金12000元。2018年12月15日，年富发向李宝庆支付了2019年1月至12月租金67000元，含大棚租金55000元，停车场租金12000元。1994年8月18日，案外人安宁县连然镇文化路村委会（现更名为安宁市连然街道文化路社区文化路居民小组）与李宝庆签订了《租赁荒山协议书》，约定李宝庆租赁原文化路村荒山及山箐沟。此后，因该《租赁荒山协议书》双方产生纠纷，一审法院于2011年5月6日作出（2011）安民初字第222号民事判决，判决：一、1994年8月18日安宁市连然街道文化路社区文化路居民小组与李宝庆签订的第二份《租赁荒山协议书》租期超过2014年8月18日的部分无效，其余部分有效。二、李宝庆于2014年8月19日返还依第二份《租赁荒山协议书》取得的土地。因安宁市连然街道文化路社区居民委员会不服，上诉至昆明市中级人民法院，昆明市中级人民法院于2011年9月20日作出（2011）昆民一终字第473号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2018年3月15日，安宁市人民政府连然街道办事处向年富发发出《责令拆除违法建设通知书》，载明“经调查，你户（单位）未经相关行政主管部门批准，擅自在安宁城市李宝庆苗圃地违法进行建设钢架薄膜大棚工程……属于违法建设行为……”2018年7月9日，安宁市国土资源局对年富发作出安国土资罚字【2017】69号《行政处罚决定书》，载明“你于2017年11月在未依法取得用地手续的情况下非法占用连然街道办事处文化路居委会文化路村小组集体用地936.73平方米……属非法占地行为……对非法占用的非耕地936.73平方米处予每平方米6元的罚款，罚款共计人民币5620元。”年富发于当日交纳了5620元的罚款。2019年3月8日，安宁市人民政府连然街道办事处向年富发发出《关于开展“大棚房”问题专项整治整改通知书》，载明“你户在大棚内硬化土地开设汽车修理厂的行为，改变了土地的性质和用途，违反了《中华人民共和国土地管理法》等相关法律法规，请于2019年3月25日以前停止经营……”一审法院认为：1994年8月18日被告李宝庆因与案外人安宁市连然街道文化路社区文化路居民小组签订《租赁荒山协议书》而取得了涉案土地的使用权，并在未取得相关建设审批手续的情况下建盖了涉案简易大棚。经生效判决确认被告李宝庆因与安宁市连然街道文化路社区文化路居民小组签订的《租赁荒山协议书》租赁期限超过2014年8月18日的部分无效，李宝庆应于2014年8月19日返还依该协议取得的土地。本案中，在被告李宝庆不能提供其他证据证实对涉案租赁土地享有合法使用权且涉案简易大棚已经取得了相应建设审批手续的情况下，被告李宝庆与原告年富发于2017年9月20日签订的《租赁协议》无效。对于原告年富发要求被告李宝庆返还已支付租金134000元的主张，庭审中原告年富发认可《租赁协议》签订后至2019年4月期间，涉案土地及简易大棚一直由自己管理使用。同时，被告李宝庆向一审法院提供了原告年富发向其出具的《收条》证实已经向原告年富发退还了2019年4月1日至12月31日共计9个月的租金50250元。对于《收条》的真实性年富发不予认可，但其并不能提供相应证据予以反驳，故一审法院对《收条》予以采信。一审法院认为，原告年富发与被告李宝庆签订的《租赁协议》虽然无效，但并不排除被告李宝庆参照协议约定的租金标准向原告年富发收取占有使用费的权利，截止2019年4月前，原告年富发一直占有使用涉案土地及简易大棚，被告李宝庆已经退还了2019年4月至12月的租金给原告年富发，故原告年富发要求被告李宝庆退还其支付的全部租金的诉请，一审法院不予支持。对于原告年富发要求被告李宝庆向其支付场地建设和改造费用的主张，因原告年富发在未取得相应建设审批手续的情况下违法建设汽车修理厂的行为造成的损失，应由原告年富发自行承担，故原告年富发要求被告李宝庆向其支付场地建设和改造费用的诉请，一审法院不予支持。对于原告年富发要求被告李宝庆支付其向安宁市国土资源局缴纳的行政罚款5620元的主张，因安宁市国土资源局对原告年富发的行政罚款，系针对原告年富发的行政违法行为作出，原告年富发要求被告李宝庆承担该罚款的诉请，一审法院不予支持。对于原告年富发要求被告李宝庆支付违约金的主张，因原告年富发与被告李宝庆签订的《租赁协议》无效，故该请求没有合同依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第（五）项、第五十六条的规定，判决：一、原告年富发与被告李宝庆于2017年9月20日签订的《租赁协议》无效。二、驳回原告年富发的其他诉讼请求。案件受理费3422元，由原告年富发负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的案件事实与一审判决认定事实一致且双方当事人均无异议，本院予以确认。综合各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、上诉人是否应向被上诉人支付占用涉案场地期间的占用费？二、被上诉人是否应赔偿上诉人的各项损失？如应赔偿，数额是多少？本院认为，根据安宁市国土资源局作出的安国土资罚告字【2017】69号《行政处罚告知书》所载明的内容，涉案场地为安宁市连然街道文化路社区文化路居民小组（以下简称“文化路居民小组”）享有使用权的集体采矿用地。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条第一款、第二款规定：“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。”本案中，根据本院于2011年9月20日作出的（2011）昆民一终字第473号民事判决书，被上诉人应当于2014年8月19日向文化路居民小组返还涉案场地，但被上诉人此后并未履行此判决义务，也未与文化路居民小组就涉案场地的使用重新达成协议。之后，被上诉人于2017年9月20日与上诉人签订《租赁协议》，将涉案场地出租给上诉人使用。本院认为，在双方当事人未能提交证据证实上诉人与被上诉人签订的《租赁协议》已经文化路居民小组会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表同意的情况下，该合同因违反法律的禁止性规定而无效。针对第一个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据查明的案件事实，上诉人使用涉案场地至2019年4月，其应当向被上诉人支付使用场地期间的占用费，一审法院参照《租赁协议》约定的租金标准计算占用费并无不当，上诉人关于其不应支付占用费的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。二审中，上诉人认可其已经收到被上诉人退还的2019年4月之后的租金，本院对此予以确认，本院对上诉人要求被上诉人退还租金13.4万元的诉讼请求不予支持。针对第二个争议焦点，首先，根据前述《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，对于因合同无效而造成的损失，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本院认为，一方面，被上诉人作为出租人，曾经担任过文化路居民小组的组长，其对于集体土地出让、出租的相关规定以及集体经济组织的议事规则应当是明知的，其在未经村民会议讨论决定的情况下将涉案场地出租给上诉人，并在《租赁协议》第三条中承诺保证其有权向上诉人出租场地，保证上诉人可以在大棚内建设临时设施，不会有第三方提出任何异议。本院认为，对于合同无效被上诉人存在主要过错；另一方面，上诉人作为承租人，其在租赁涉案场地前，应当了解我国对集体土地出让、出租的相关规定，上诉人在签订合同时未尽到审慎的审查义务，对合同无效亦存在过错。根据前述分析评判理由，本院确认对于合同无效的损失，上诉人应承担30%的赔偿责任，被上诉人应承担70%的赔偿责任。其次，对于上诉人在本案中主张的两项损失，本院认为：（一）上诉人为履行合同支出的场地建设和改造费用：根据上诉人在一审中提交的被上诉人无异议的照片并结合双方当事人一、二审的陈述，可以确认上诉人在履行合同过程中做了场地硬化并对被上诉人建盖的大棚进行了一定的装修改造，上诉人所投入的建设和改造费用确系合同无效而造成的损失。现土地已被恢复原状，上诉人所作装修改造也被拆除，本案不具备鉴定条件，上诉人就其主张的建设和改造费用所提交的证据为付款证明、收据、销售单等，前述证据均形成于上诉人与案外人之间，在无其他证据予以佐证的情况下，不足以证实上诉人确实支出了建设和改造费用119929元且该费用均用于涉案场地的建设和改造的事实。综合考虑上述情形，结合双方当事人对合同无效存在的过错程度并根据公平原则，本院酌情判令被上诉人赔偿上诉人建设和改造费用50000元。（二）上诉人向安宁市国土资源局缴纳的行政罚款5620元：根据安宁市国土资源局作出的《行政处罚决定书》所载明的内容，此次处罚系针对未依法取得用地手续的情况下非法占用集体用地的行为，本院认为，该罚款亦属于合同无效而产生的损失，根据前述分析评判理由，本院判决被上诉人承担70%的罚款，即3934元。第三，对于上诉人主张的违约金，因合同无效，本院对此不予支持。综上所述，上诉人年富发的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持。一审判决对本案处理不当，本院予以纠正。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：一、维持云南省安宁市人民法院（2020）云0181民初405号民事判决第一项，即“原告年富发与被告李宝庆于2017年9月20日签订的《租赁协议》无效”；二、撤销云南省安宁市人民法院（2020）云0181民初405号民事判决第二项，即“驳回原告年富发的其他诉讼请求”；三、由李宝庆于本判决生效之日起十五日内赔偿年富发场地建设和改造损失50000元；四、由李宝庆于本判决生效之日起十五日内向年富发支付向安宁市国土资源局缴纳的行政罚款3934元；五、驳回年富发的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3422元，由上诉人年富发负担2000元，由被上诉人李宝庆负担1422元。二审案件受理费3422元，由上诉人年富发负担2000元，由被上诉人李宝庆负担1422元。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判长 朱 欢审判员 刘昕光审判员 杨 艳二〇二〇年十月九日法官助理仝倩华书记员刘雯