湖北省武汉市江夏区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0115民初1782号原告：张涛。委托诉讼代理人：李小亮。被告：范开波。委托诉讼代理人：李冬丽。委托诉讼代理人：程美玲。被告：汪玉华。委托诉讼代理人：李冬丽。委托诉讼代理人：程美玲。第三人：蚂蚁找房（武汉）房地产经纪有限公司。法定代表人：汪桦。原告张涛与被告范开波、汪玉华及第三人蚂蚁找房（武汉）房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月3号立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张涛及其诉讼代理人李小亮，被告范开波、汪玉华的委托诉讼代理人李冬丽、程美玲，第三人蚂蚁找房（武汉）房地产经纪有限公司法定代表人汪桦到庭参加了诉讼。现本案已审理终结。原告张涛向本院提出如下诉讼请求：1、请求依法判令解除原告与两被告于2019年10月14日签订的《武汉市存量房买卖合同》；2、请求依法判令两被告向原告双倍返还购房定金200000元（大写：贰拾万圆整）；3、请求判令两被告承担原告为本案支出的律师代理费人民币30000元；4、请求依法判令本案诉讼费、保全费、担保费、公告费等均由两被告承担。事实和理由：2019年10月14日，原告和被告在第三人的撮合之下签订了《武汉市存量房买卖合同》，约定原告购买两被告共有的位于武汉市江夏区藏龙岛办事处梁山头村卡梅尔小镇18栋1单元23层1室的房屋。原告于2019年10月13日支付定金人民币10000、2019年10月14日支付定金90000元给两被告，两被告于2019年10月14日出具定金收据一张。合同签订后，原告积极寻找银行办理贷款手续，并于2019年12月20日成功在交通银行武汉自贸区支行获批人民币770000元商业贷款。原告在合同签订之后积极履行义务，包括但不限于支付定金、寻找银行办理贷款的申请、面签及审批。原告认为：根据《武汉市存量房买卖合同》第二条第（四）点约定：出售方最迟应于2019年11月30日前办理完毕解除抵押登记手续。第五条第（二）点约定：购买方在过户当日见不动产证收件单支付第一笔首付款。第十三条第（2）点约定：此次交易房屋，甲方一共有两次抵押，合计人民币76万元左右，甲方自行解除抵押及承担相关费用。第十条第（2）点约定：出售方逾期履行合同义务超过15日的，构成根本违约，购买方可以解除合同并要求出售方双倍返还定金或者要求出售方支付房屋转让价款20%的违约金。2020年1月14日，原告通过短信亦通过第三人向两被告发送《关于要求甲方尽快履约的告知函》，两被告收悉后仍然拖延办理解押。2020年4月10号，原告要求第三人再次催促两被告办理解押，两被告表示已无力筹措资金解除抵押。2020年5月10日，原告再次向两被告发函催促办理解除抵押，超过函件约定时间后两被告仍未办理。2020年5月15日，原告委托律师到房屋所在地不动产登记中心查询得知，上述房屋被告不仅未办理解押，且已被武汉市武昌区人民法院以（2020）鄂0106财保60号文书查封，查封日期自2020年1月19日至2023年1月18日。综上，原告认为，两被告在合同签订之后，一直拖延履行合同义务，且房屋已被查封，合同目的无法实现，两被告的行为已构成根本违约。原告有权解除合同并要求两被告双倍返还定金同时承担原告为维权而支出的包括但不限于律师费、诉讼费、担保费、保全费等费用。被告范开波、汪玉华辩称：一、被告没有故意违约，合同履行过程中原告与被告以实际行动变更了合同。原告与被告签订了2019年10月14日签订《武汉市存量房买卖合同》（以下简称合同）前第三人为被告找到了解房产抵押的赎楼公司，上述合同是在原告、被告、第三人以及赎楼公司四方共同见证下签订的，合同签订当晚，四方建微信群并商量赎楼方负责解除涉案房屋一押、二押。原告明确知道由被告以外的赎楼方负责解押的事情，合同已经实际变更。二、被告没有故意拖延办理解押情形，涉案房屋有两次抵押，一押为贷款抵押，二押为中原信托有限公司抵押。针对二押的解押手续，第三人建议被告等原告贷款审批结果再行办理，鉴于第三人作为原被告之间的信息传递人以及专业性考虑，被告接受了原告的建议，从而导致被告解押延期。贷款审批过程中，赎楼方无法赎楼后，第三人告知被告只需解除二押，房屋一押由原告支付首付方式解除即可，被告随即偿还了二押贷款，办理了解除二押手续。三、被告认为涉案房屋还有继续履行的可能性，原告首付款加上贷款可以覆盖一押和湖北银行查封的金额，因此答辩要求继续履行。四、被告认为原告律师代理费用过高，该收费标准已经超出了一次性收费的标准并且在被告没有故意违约的情况下，不应当承担律师费用。第三人蚂蚁找房（武汉）房地产经纪有限公司答辩称：第三人确实与原告约定了通过第三方垫资赎楼，而且原告张涛和被告范开波、汪玉华签订合同时赎楼公司的人在场，办理面签时原、被告也在场。在赎楼公司无法赎楼时，曾经商议买方还一押，卖方还二押，但是没有形成合同。2020年1月9日曾与原告张涛协商好了关于解除一押的方案，准备晚上签订，但是原告与家人商量后不同意就没有签订。本院经审理认定事实如下：2019年10月14日，原告张涛和被告范开波、汪玉华签订了《武汉市存量房买卖合同》(以下简称合同），约定原告张涛购买两被告范开波、汪玉华共同共有的位于武汉市江夏区藏龙岛办事处梁山头村卡梅尔小镇18栋1单元23层1室的房屋一套（以下简称涉案房屋）。涉案房屋共设立两次抵押，一押为中国银行的贷款抵押，二押为中原信托有限公司抵押。合同第二条第（四）款约定：出售方最迟应于2019年11月30号日前办理完毕解除抵押登记手续。第五条第（二）款约定：购买方在过户当日见不动产证收件单支付第一笔首付款。第十三条第（二）款约定：此次交易房屋，甲方一共有两次抵押，合计人民币76万元左右，甲方自行解除抵押及承担相关费用。第十条第（二）款约定：出售方逾期履行合同义务超过15日的，构成根本违约，购买方可以解除合同并要求出售方双倍返还定金或者要求出售方支付房屋转让价款20%的违约金。原告分别于2019年10月13日支付定金人民币10000元、2019年10月14日支付定金90000元给两被告，两被告于2019年10月14日出具定金收据一张。合同签订后，原告于2019年12月20日获批交通银行770000元商业贷款。但被告未按照合同约定履行解除抵押的义务，经原告多次催告后，被告仍未履行。2020年5月15日，原告在房屋所在地不动产登记中心查询得知涉案房屋已被武汉市武昌区人民法院以（2020）鄂0106财保60号文书查封，查封日期自2020年1月19日至2023年1月18日。2020年5月10日原告通过短信方式向被告范开波发送《告知函》，敦促被告自收到该函之日起3个工作日内解除剩余抵押并完成房产过户手续，并称若被告未在上述期限内履行完毕，原告将有权解除《房屋买卖合同》。被告未履行合同义务，原告遂诉至本院，请求判如所请。另查明，原告张涛向北京万商天勤（武汉）律师事务所支付律师代理费3万元。本院认为本案的主要争议点在于：1、原被告之间是否通过实际行动对合同进行了变更？2、被告是否存在违约？3、合同是否应当继续履行或予以解除？4、被告是否应当承担原告支出的律师费？关于原被告之间是否通过实际行动对合同进行了变更的问题。本院认为原告张涛与被告范开波、汪玉华于2019年10月14日签订的《武汉市存量房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当严格依照合同按时、适当履行合同义务。被告辩称涉案合同实际上已经被变更，理由是涉案合同是原告、被告、第三人以及赎楼方四方共同见证下签订的，原告知晓解除房屋抵押由赎楼公司负责。本院认为合同是双方意思表示一致的民事法律行为，合同的变更需要当事人协商一致。依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十条，行为人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。本案中，被告未向本院提交证据证明原、被告之间就变更合同达成一致。故被告仅以原告知悉解押相关事宜由赎楼方公司办理则视为对合同变更的抗辩，本院不予支持。关于被告是否存在违约的问题。合同第二条第（四）款约定被告范开波、汪玉华最迟应在2019年11月30日前办理完毕抵押权人为中原信托的二押解除抵押手续。合同第十条第（二）款第3条约定逾期履行合同约定义务超过十五日构成根本违约，购买方有权以书面通知方式解除合同并要求出售方双倍返还定金或要求出售方支付房屋转让价款20%的违约金，同时要求出售方退还购买方已支付的其他款项。本院认为，被告迟延履行合同义务已远超约定期限，经催告后仍未履行，已经构成根本违约，应当承担相应的违约责任。原告请求被告双倍返还购房定金，符合双方约定，于法有据，本院予以支持。被告认为其没有故意违约而是接受第三人的专业意见从而导致履行迟延。本院认为，涉案合同的当事人是原告张涛和被告范开波、汪玉华，当事人双方均对自己应当按照约定按期履行义务具有注意义务。本案中的第三人虽然在房屋买卖中处于居间人的地位，但并非合同的当事人，被告不能以接受第三人的建议导致违约为由来对抗合同的对方当事人。被告亦未能举证证明第三人传递的是原告张涛的真实的意思表示，被告的答辩意见，本院不予采纳。关于涉案合同是否应当继续履行或解除的问题。根据合同第二条第（四）款的约定，被告迟延履行构成根本违约，且经原告多次催告仍未履行，原、被告双方合同的信赖基础已然丧失，原告有权解除合同，而且涉案房屋已经被另案查封，不能或者不宜继续履行。原告请求解除合同，本院予以支持。关于律师代理费的问题，本院认为，合同第十条第（五）款约定，买卖双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方所支出的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等相关费用。本案中被告的行为构成根本违约，原告聘请律师出庭参与了诉讼并向本院提供了律师代理费发票。原告的该项诉讼请求，合法有据，本院予以支持。被告辩称原告律师代理费用过高但是并未提供相应证据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告张涛与被告范开波、汪玉华于2019年10月14日签订的《武汉市存量房买卖合同》；二、由被告范开波、汪玉华在本判决生效之日起十日内向原告张涛双倍返还购房定金200000元；三、由被告范开波、汪玉华在本判决生效之日起十日内向原告张涛支付律师代理费人民币30000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4750元，减半收取2375元，担保费500元，保全费1670元，由被告范开波、汪玉华承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  雷艳萍二〇二〇年七月二十二日书记员  徐 笙