广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终3367号上诉人（原审被告）：袁锦辉，男，汉族，1970年5月16日出生，公民身份号码：442************014，住址：xx市xx区***********。被上诉人（原审原告）：黄金玉，女，汉族，1984年4月20日出生，公民身份号码：441************027，住址：xx省xx市xx区**************。委托诉讼代理人：刘嘉雯，广东合誉律师事务所律师。上诉人袁锦辉因与被上诉人黄金玉租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初18648号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审被告袁锦辉不服一审判决，上诉请求：1、请法院要求被上诉人拉走所有留在上诉人工厂的废弃物，并要求支付上诉人请工人转运堆放这批废弃物的工资600元及这批废弃物每月场地占用费300元。2、被上诉人已私自拆走所有装修物，就不能再要上诉人赔装修费。事实和理由：1、被上诉人当时搬完仓库后，移交仓库给上诉人时，上诉人明确跟被上诉人夫妻俩人讲过须找人拉走丢在广场上的废弃物后即退回所有押金，被上诉人也答应了会搬走废弃物，之后一直没有执行。由于这堆废弃物丢在广场上严重影响上诉人全厂人员的正常生活，无奈之下，上诉人只好请了两个工人花了两天时间将这堆废弃物转运到一间大约150平方米的杂物间，集中堆放，完成后付了两个工人工资600元（附收据）。这堆废弃物一直存在上诉人的厂里，占用的那间杂物间原本就是两条狗住的场所，被上诉人是清楚的，因此被上诉人每月须缴付300元场地占用费（附废弃物图）。被上诉人搬离仓库前，上诉人有明确要求过不能拆走两间办公室及天花板，否则不负责赔合同补充协议规定要赔被上诉人的25000元装修款。但是，被上诉人还是趁黑夜找人私自拆完一切装修物拉走了（有趁黑夜进仓库私自拆装修物的图片）。这间仓库主体建筑和装修是上诉人所有建的厂房中最完善，最适合居住，最好的一间，对上诉人有极大的用处，比目前上诉人居住的那间要好百倍。补充理由如下：仓库被上诉人没有完整移交，原因是垃圾和废弃物没有清理走。被上诉人没有完整把仓库移交给我，我一审的时候已经强调过了，没有完整移交的主要问题是对方丢在工厂广场里面不要的东西太多了，我没有办法处理，只能叫工人转运到80平方米的仓库堆放，我当时有与被上诉人沟通过，被上诉人做了移交的录音寄给法院，但是录音是不完整的，答应清理垃圾的录音录像又没有提交，实际仓库还没有移交给我，东西都没有搬完，像个小山一样，东西还在仓库里，被上诉人死活不承认，一审法院又说我证据不足以证明是被上诉人遗留下来的，我要如何才能举证垃圾是对方遗留下来的？能否法院、双方当事人现场勘查一下？我方庭后再补充一些文件。被上诉人黄金玉辩称，不同意上诉人全部上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持，理由如下：第一，上诉人在一审时并没有提出反诉，被上诉人认为其上诉请求超出了二审的审理范围，而且上诉人的请求根本没有事实和法律依据，根据惠州市中级人民法院2019粤13民终4362号民事判决书，上诉人和案外第三人的租赁合同已经于2018年10月15日解除，并且该判决判令上诉人于判决生效之日起10日内搬离涉案场地，因此，上诉人无权继续使用涉案场地，退一步说，即使被上诉人在涉案场地遗漏了废弃物，也不损害上诉人任何权利，而且其要求支付转运废弃物的工人工资和占用费没有计算的依据，也没有举证证明该费用已经实际产生。第二，关于装修费赔偿，双方在2018年8月3日补充协议里有明确的约定，而且依据最高院关于房屋租赁合同司法解释第11条第一款的规定，双方无法继续履行租赁合同的原因在于上诉人违约，被上诉人无法充分实现租赁价值，上诉人应当赔偿被上诉人的装修费用损失。再者，一审判决中已经扣除被上诉人已拆除并可重复利用的部分，判决上诉人赔偿1万元的装修损失合理合法。原审原告黄金玉向一审法院起诉请求：1、被告向原告返还租赁押金4800元和用电押金1000元；2、被告向原告退还一个月房租2400元；3、被告向原告赔偿装修费24800元；4、被告向原告赔偿维修电器设备的损失881.94元；5、被告向原告赔偿搬迁费1225元；6、本案案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：被告袁锦辉承租案外人惠州市xx制品厂有限公司位于xx市xx太保山的厂房及场地后，将部分转租给原告黄金玉。双方于2018年5月19日签订《租赁厂房合同》，约定：原告租赁部分仓库，租赁期限为三年，从2018年7月1日至2021年6月30日止，月租金为2400元（包括管理费），从2018年7月1日起计收；原告需交租赁厂房押金4800元、用电押金1000元，合同期满后，双方无异议，被告将押金退回，合同备注电费每度1.5元、水费每立方5.65元等。2018年8月3日，原、被告达成补充条款，被告确保原告从正式租赁之月份开始，后续三十个自然月内所租赁场地不会拆迁，且原告公司在被告场地每天都能确保正常运作，被告若未到达以上确保期限而出现提前政府或相关单位“三旧改造”拆迁时，被告会提前三个月通知原告，再免除一个月房租给原告进行搬迁，就因提前拆迁事宜被告自愿赔偿原告在租赁场地时所投入的装修费25000元。原告于2018年5月19日向被告支付租赁押金4800元及用电押金1000元，对所租赁的厂房进行了装修后使用租赁厂房至2019年8月30日，租金支付至2019年8月。原告称其提前搬离是因出租人惠州市塑料制品厂要求解除与被告之间的租赁合同，且相关行政管理部门要求其尽快搬离。原告称其为装修租赁的厂房花费20800元，提交惠州xxx科技公司与惠州市xx装饰材料行签订的《装修合同》及惠州市xx装饰材料行出具的《证明》为据，《证明》分别列明各装修项目的人工及材料费，装修项目包含天花吊顶、钢板隔墙、单开门、活动窗、固定窗、包柱子，其中人工费共计11640元。庭审中，原告称其搬离时将吊顶天花、钢板、隔墙、门、活动窗、固定窗、包柱子所用材料均拆除，并称拆除的吊顶隔板无法再次利用。原告搬离时所产生的废弃物由其隔壁的食品厂人员清理，被告称原告将废弃物堆放在其所租赁场地内，其提交的现场照片显示地面堆放着装修及生活垃圾，原告对被告提交的照片不予确认，并称其每月交纳垃圾清理费30元，应由清洁工人清理，被告称该费用仅指日常生活产生的垃圾清理费。原告提交视频电视显示，被告与一男性进行厂房交接，对方将钥匙交给被告，厂区门口堆放着生活垃圾及石膏板等垃圾，被告要求其将垃圾清走。原告称其搬离时欠电费217.8元、水费31.95元，并提交其与被告的微信聊天记录、电表读数照片为据，并提交《情况说明》对电费、水费的计算进行说明。一审法院将被告提交的上述微信聊天记录及照片送达给被告，被告未进行质证。原告称被告私自发电导致其电器被损坏，其提交的微信聊天记录显示其于2019年5月17日向被告发送文档，列明共电器损坏金额855元，要求被告支付或在房租中抵扣，被告则称原告应当做好防范措施，防止电器烧坏，原告提交的网上购物交易记录显示，其于2019年5月15日购买电器及付款给五金铺、电工共计881.94元，其中购买电器的价格与其发送给被告的损失列表价格不一致。一审庭审时，被告否认原告所称的电器损坏是其私自发电所致。原告称其支付搬运费1225元，其提交的《收款收据》金额为400元，无收款单位盖章，其提交的付款记录显示其支付货运费用共计879元。另查，原告与出租人惠州市xx制品厂有限公司因履行租赁合同发生纠纷，惠州市xx制品厂有限公司诉至一审法院，一审法院做出（2019）粤1302民初257号《民事判决书》，查明确认双方之间的租赁关系已于2018年10月15日解除等。被告不服该判决，上诉至惠州市中级人民法院，惠州市中级人民法院做出（2019）粤13民终4362号《民事判决书》，判决维持原判。以上事实，有租赁厂房合同、装修合同、证明、交易记录、民事判决书及本院的庭审笔录在卷为据，可以认定。一审法院认为，被告袁锦辉将其承租的厂房部分转租给原告黄金玉，由于被告与出租人之间的租赁关系已被生效的民事判决确认于2018年10月15日解除，故原、被告之间的租赁合同已无法继续履行，且不可归责于原告。根据《租赁厂房合同》的约定，被告应当退回原告支付的租赁押金。根据原告提交的视频，其确实将拆除装修材料后的废弃物堆放在厂区门口，合同中约定的垃圾清运费未明确约定包含清理装修垃圾，故被告要求其扣减清运费，理由成立。从原告提交的视频来看，堆放的废弃物与被告所提交的照片不一致，且被告所提交照片无法体现具体的堆放地点，故对于被告提交的照片，不予采信。根据原告提交的视频，堆放的材料较少、占地面积较小，一审法院酌情确定由原告支付清运及占用费300元，即被告需退回租赁押金4500元。“补充条款”约定，租赁期内出现政府提前收回或因“三旧改造”拆迁时，被告应当提前三个月通知原告，并免除原告一个月房屋给原告进行搬迁。原告要求被告退回一个月的租金，有合同依据，予以支持。关于水电押金，被告称由于原告搬离时未结清水电费，故不予退回，但水、电费可根据水表、电表的读数及收费标准进行确定，原告已提交微信聊天记录、电表读数照片以证明其搬离时的水、电用量情况，并对水、电费金额进行说明，计算标准未低于《租赁厂房合同》备注的价格，被告收到该证据材料后未进行质证，视为认可，故对于原告主张的其应付的水、电费予以确认，扣除该费用后，被告应退回750.25元。原告诉请的电器设备损失，虽然其已通过微信将损失列表发送给被告，但该列表是原告单方制作，列表所列电器的价格与提交的网购交易记录中的价格不一致，列表中所列的已损坏的电器设备并非网购的电器设备，即损失列表与网购记录不能证明原告的损失情况。原告主张的费用中还包含其支付给五金铺及电工的费用，但仅有转账记录无法证明其支付的款项与本案存在关联。因此，原告的该项诉请，证据不充分，不予支持。原告诉请的装修费损失，虽然“补充条款”约定被告需对原告进行补偿，但根据庭审中原告的自认，其已将装修材料及门窗全部拆除，且部分可重复利用，从现场照片来看，仅余石膏板，其要求原告按装修价格进行赔偿，有违公平原则，故一审法院根据原告的装修项目及原告使用期限，酌情确定由被告赔偿10000元。原告要求被告支付搬迁费1225元，但其提交的《收款收据》无收款单位盖章，也无相应的支付记录，不予采信，其提交的其他支付凭证，予以采信。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告袁锦辉应于本判决生效之日起七日内向原告黄金玉返还租金押金4500元、水电押金750.25元。二、被告袁锦辉应于本判决生效之日起七日内向原告黄金玉返还租金2400元。三、被告袁锦辉应于本判决生效之日起七日内向原告黄金玉赔偿装修损失10000元、支付搬迁费879元。四、驳回原告黄金玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取339元（原告已预交339元），由被告袁锦辉负担179元，原告黄金玉负担160元。被告袁锦辉应于本判决生效之日起七日内将其负担的受理费179元直接向一审法院缴交，逾期未缴交，一审法院依法强制执行。二审中，上诉人袁锦辉提交以下新证据：证据一、照片3组，共6张，共同拟证明：对于搬运费和占用费问题，被上诉人遗漏了一堆垃圾废弃物在我厂里，照片能佐证，被上诉人律师实际上不影响我厂房使用，哪里会不影响，我每个月都要支付5000多元的占用费，对方占用了厂房的一部分空间的。对于上诉人要求我赔偿装修费的问题，当时搬的时候已经和被上诉人的丈夫明确说过如果要拆走装修物的话，我就不补偿了，如果不搬走，就相当卖给我，我付25000元补偿，但是当时搬的时候，被上诉人卖给了隔壁的王老板，王老板拆了一半的过程中，又卖给了另外一个老板，因此我就不用补偿。而且当时签订协议的时候，也是这样约定的，不能说又拆卖又要我补偿，拆余下来的部分，我根本不能使用。被上诉人黄金玉针对上述证据发表质证意见：三性不予确认，从照片无法看出拍照地点、时间以及不能证明废弃物的归属，根本反映不出来上诉人陈述的事实。本院认定如下：一审认定事实基本清楚，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是：1.上诉人需退回的押金中能否先行扣除废弃垃圾处理费、占用场地费；2.装修费能否不赔偿。具体评述如下：根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明，但当事人有相反证据足以推翻的除外。由于袁锦辉出租人惠州市塑料制品厂有限公司之间的租赁合同已由本院另案作出（2019）粤13民终4362号生效民事判决确认2014年3月31日书面合同届满后形成不定期租赁关系并于2018年10月15日解除，本案直接予以确认。该案判决袁锦辉于判决生效之日起十日内搬离惠州市xx制品厂有限公司xx太保山厂区。此外，上诉人一审也提交证据证明案涉厂房水电供应不稳定，并于2019年8月7日收到政府发出的《责令整改通知书》。一审基于此认定袁锦辉与本案被上诉人黄金玉之间的租赁合同已无法继续履行，且不可归责于黄金玉，有事实和法律依据。上诉人与其出租人惠州市xx制品厂之间的租赁合同自2014年3月31日届满后形成不定期租赁关系，在此情况下，上诉人仍于2018年5月19日签订案涉《租赁厂房合同》，并在2018年8月3日达成补充条款约定，上诉人承诺确保从正式租赁之月起后续三十个自然月内所租赁场地不会拆迁，确保被上诉人场地每天正常运作，若未达到确保期限而出现提前政府或相关单位“三旧改造”拆迁时，上诉人提前三个月通知被上诉人，再免除一个月房租，就因提前拆迁事宜上诉人自愿赔偿被上诉人在租赁场地时所投入的装修费25000元。因案涉租赁合同解除源于上诉人与其出租人之间的合同纠纷，不可归责于被上诉人黄金玉一方，一审认定袁锦辉应当向黄金玉退回一个月租金、返还厂房押金4800元和用电押金1000元，以及赔偿装修费，有合同依据。一审经核算，已经从返还押金中扣除垃圾清运及占用费300元、电费217.8元、水费31.95元。上诉人袁锦辉主张押金中仍应扣除工人转运堆放废弃物的工资600元及按每月300元的标准支付废弃物占用费。被上诉人黄金玉一审虽承认搬离涉案厂房后确实遗留了部分废弃垃圾，但双方一审提交的废弃物照片不一致，被上诉人对上诉人提交照片显示的垃圾堆放量和面积不予认可并否认是其遗弃，对此被上诉人应承担举证不能的不利后果。上诉人并无提交其就被上诉人认可部分垃圾已经实际垫付搬运清理费等证明清理费明显高于300元，一审酌定由黄金玉支付清理及占用费300元，二审予以维持。至于占用费，一方面袁锦辉与其出租人之间的租赁合同已经早于2018年10月15日解除，被上诉人也已于2019年8月底搬离案涉厂房；另一方面，就照片显示的垃圾量而言，无对厂房其余部分使用造成影响的证据，上诉人未在合理期限内实际清理搬走垃圾的情况下，要求垃圾清理费的同时又主张垃圾占用费属自行扩大的损失，依法应由其自行负担。故一审上诉人要求按每月1000元标准支付占用费的抗辩不予支持并无不当，对上诉人二审要求另行扣除垃圾占用费300元/月的主张不予支持。至于装修费需否赔偿的问题。被上诉人黄金玉租赁涉案厂房后确实对其进行了装修，发生了装修费用，为此，黄金玉向一审提供了《装修合同》及《证明》。在合同履行过程中，黄金玉不存在违约行为，合同提前终止的原因不能归责于黄金玉，黄金玉对涉案商铺装修后没能按照合同预设的期限使用，确实受到了损失。而双方达成的“补充条款”特别约定“因提前拆迁事宜袁锦辉自愿赔偿黄金玉在租赁场地时所投入的装修费25000元”，被上诉人现诉请要求赔偿装修损失有合同依据。但被上诉人一审自认其已将天花吊顶、钢板隔墙、门窗等拆除，现场仅剩石膏板。上诉人主张被上诉人拆除部分装修后其即无需赔偿装修费，因补充条款对装修费赔偿并未约定以完全不能拆除为先决条件，上诉人该主张依据不足，本院不予支持。一审因此酌定调低装修赔偿额由上诉人赔偿被上诉人装修费10000元及搬迁费1225元，并无明显不当，本院予以维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，处理并无不当，二审予以维持。上诉人的上诉，依据不足，二审予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费72.5元（袁锦辉已预交），由袁锦辉负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  黄宇乐二〇二〇年十二月十七日法官助理  雷彩霞书 记 员  叶碧莲附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。