陕西省铜川市印台区人民法院民事判决书（2019）陕0203民初657号原告：铜川融合投资有限公司，住所地：铜川市王益区史家河路史家河矿部。法定代表人：马西元，总经理。委托诉讼代理人：尚斐，陕西秦人律师事务所律师。 被告：陕西华居置业有限公司，住所地：铜川市印台区。法定代表人：丁鹏，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王文学，西部法制报法律服务所法律服务工作者。原告铜川融合投资有限公司（以下简称融合公司）诉被告陕西华居置业有限责任公司（以下简称华居公司）民间借贷纠纷一案，本院受理后，依法由审判长杨军、人民陪审员郭彦文、人民陪审员马红芳适用普通程序公开开庭进行了审理，原告融合公司委托诉讼代理人尚斐、被告华居公司委托诉讼代理人王文学均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求如下:1、判令被告归还原告借款本金300万元并支付截止到2019年8月6日的利息132万元；2、判令被告支付原告从2019年8月7日起至实际付清之日按年息24%计算的利息；3、判令以铜川市印台区XX路XX小区XX居XX号楼15套房屋（房号分别为12601、12602、12603、12604、12606、10303、10304、10305、10205、22601、22603、22604、22605、22607）及八号楼3套房屋（房号分别为12602、12304、12305），共计18套房屋折价、拍卖或者变卖所得清偿上述本金及利息；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告公司因遇到重大经济困难，如不融资将直接危及企业生存，就多次请求原告公司出手帮助，原告公司在其一再请求下，出于帮助被告公司解决燃眉之急，救企业之危难的想法，就同意出借300万元给被告公司。2014年7月7日原、被告就借款事宜签订《借（贷）款抵押合同书》一份，双方约定借款期限为2014年7月7日至2015年7月6日，借款利率为月息1.5分；服务费按月0.5分计收（两项合计每月6万元），利息先采取月结月清，及每月5号前清息。抵押方式为：被告用其铜川市印台区XX路XX小区XX居XX号楼17套商品房向原告作抵押（房号分别为12601、12602、12603、12604、12606、10303、10304、10305、10205、22601、22603、22604、22605、22607、22608），具体抵押办法为将抵押房屋按市场销售的方式以300万元的价格一次性出售给原告（被告必须按每房给原告签订网签购买合同、出具收款收据），形成合理合法的买卖事实。待借款合同到期时，被告再用300万元整将其所抵押房屋一次性回购回去，原告收到回购款后再将每房的网签购房合同及收款收据一并退还给被告。合同到期，被告若需继续用款，须在十天前向原告提出申请，得到原告同意后，双方可续签延期借款协议。在合同签订的前两天，为了保证借款事宜顺利进行，在2014年7月3日被告将用于抵押的17套房屋按照约定分别与原告签订了《商品房买卖合同》。2014年7月7日原告向被告支付了300万元。合同签订时双方将约定内容明确，借款事宜完成。被告从原告处借款后一直按时清息，上述合同到期后，被告因仍需继续用款，就分别在2015年7月7日、2016年7月7日三次续签合同，约定内容与之前合同内容大致相同，只是将之前约定的利息及服务费（每月60000元）的收取变更为借款月利率为2分（每月60000元）。另由于被告提出想将部分抵押房屋进行更换以方便自己出售，而原告本着最大限度帮助被告的想法，双方就在2017年3月25日将用于抵押的一号楼22608号房屋（面积为90.28㎡）与12305号房屋（面积为90.28㎡），在2017年7月10日将用于抵押的一号楼2206号房屋（面积为119.96㎡）更换为八号楼12602号房屋（面积为111.83㎡），为此原、被告双方另行签订了商品房买卖合同（预售）三份。最后一次合同到期后，原、被告没有再续签合同，双方仍按原借款合同履行，被告也按月息2分一次清息，直至2017年11月份，被告开始拖欠利息未再支付，直至今日本金及拖欠利息仍未归还，被告的行为已经构成了严重违约。这期间，原告多次催要，曾无数次找被告协商还款事宜，但被告开始用尽各种手段拒绝还款，并企图达到将借款事实抹杀的目的，被告的种种行为已经伤害了原告的公司。现原告依法提起诉讼，恳请判如所请。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。1、被告已归还原告9548600元,每一笔还款先付利息再冲抵本金,被告已向原告超额支付3637474.16元，被告并不欠付原告借款本金及利息; 2、应当确定双方签订的合同无效，既然合同无效应当依法确定利息，合同无效不能按照年利率24%计算利息；3、由于本案被告不是房屋抵押权人，不是实际施工人，不能将案涉18套房屋进行折价拍卖等，18套房屋涉及的是商品房买卖关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。原告提供证据如下：第一组证据：借（贷）款抵押合同书四份。证明目的：1、原、被告在2014年7月7日签订《借（贷）款抵押合同书》一份，合同约定内容为原告出借300万元给被告使用，借款利率为月息1.5分，服务费按月0.5分计收（两项合计每月60000元），借款期限为2014年7月7日至2015年7月6日，抵押方式为被告用其铜川市印台区XX路XX小区XX居XX号楼17套商品房向原告作抵押（房号分别为：12601、12602、12603、12604、12606、10303、10304、10305、10205、22601、22602、22603、22604、22605、22606、22607、22608），具体抵押办法为将抵押房屋按市场销售的方式以300万的价格一次性出售给原告（被告必须按每房给原告签订网签购买合同、出具收款收据），形成合理合法的买卖事实；2、合同到期后，被告因仍需继续用款，就分别在2015年7月7日、2016年7月7日、2017年7月7日三次续签合同，约定内容与之前合同内容大致相同，只是将之前约定的利息及服务费（每月60000元）的收取变更为借款月利率为2分（每月60000元），本金还是300万元。第二组证据：1、原告开户许可证一份；2、被告给原告出具的其账户信息；3、中国工商银行王益区支行交易明细一份。证明目的：证明原告在2014年7月7日（合同签订的当天）就将300万元约定款项交付给被告的事实。第三组证据：商品房买卖合同18份附收款收据18张，证明目的：1、原、被告在2017年3月25日将合同中约定用于抵押的一号楼22608号房屋（面积为153.47㎡）更换为八号楼的12304号房屋（面积为90.28㎡）与12305号房屋（面积为90.28㎡），在2017年7月10日将合同中约定用于抵押的一号楼22606号房屋（面积为119.96㎡）更换为八号楼12602号房屋（面积为111.83㎡）；2、被告最终用其铜川市印台区XX路XX小区XX居XX号楼15套房屋（房号分别为：12601、12602、12603、12604、12606、10303、10304、10305、10205、22601、22602、22603、22604、22605、22607）及八号楼3套房屋（房号分别为：12602、12304、12305）共计18套商品房为本案借款作抵押，为此原、被告按照合同约定的方式，针对18套商品房分别签订了18份商品房买卖合同，被告也给原告出具了相应的收款收据。第四组证据: 借款合同五份、收款收据一套（2014年6月-2018年3月）,证明被告偿还的款项中涉及到本案的款项均系利息，其余款项部分属于其他借款本金、部分属于赎回房屋本金，与本案无关。被告对原告提供证据质证意见如下：该第一组证据真实性均无异议，证明目的有异议，借款合同抵押合同的真实意思表示是借款300万元，另外三份合同是房屋出售给原告对原有合同进行了变更，因此该四份合同与本案原告主张的诉求之间不存在关联性，不能成为其诉求的事实和主张的依据。对第二组证据有异议，认为开户许可证与本案无关联性，账户信息证据与本案无关，其余无异议，300万元转账属实。对第三组证据真实性无异议，证明目的有异议，认为能够证明原被告改变了原借款的原意，不能证明该十八套房屋存在抵押合同关系，实际是不存在借贷不存在抵押，是商品房的买卖关系。对第四证据中借款合同认为真实性有待核实,对注明为投资收益的收款收据不认可,认为既然是借款就不可能是投资收益,对部分收款收据不认可,认为均系与本案有关的利息,对其余收款收据认可。被告提供证据如下：第一组证据：2014年8月4日-2018年3月13日银行往来汇款凭证36份，证明被告已经向原告转付款项8704600元，被告已经给原告还了300万元，连本带息都还超了；第二组证据：借款本息计算及还款统计表一份；第三组证据：1、2014年6月23日中国工商银行转账凭证一份，证明被告偿还62.4万元的情况；2、2014年7月4日中国工商银行转账凭证一份，证明被告偿还8万元的情况；3、2014年8月4日中国工商银行转账凭证一份，证明被告偿还14万元的情况；4、2014年9月4日-2015年6月4日中国工商银行转账凭证11份，证明被告偿还原告11笔14万元的情况；5、2015年7月3日中国建设银行转账凭证两份，证明被告偿还原告76.4万元的情况；6、2015年8月4日-2015年12月4日转账凭证5份，证明被告每月偿还原告14万元的情况；7、2015年12月31日转账凭证一份，证明被告偿还原告借款本金62.4万元；8、2016年1月4日转账凭证一份，证明被告偿还原告14万元的情况；9、2016年1月27日转账凭证一份，证明被告偿还原告152.4万元本金的情况；10、2016年3月10日、2016年4月5日、2016年5月4日转账凭证三份，证明被告每月偿还原告14万元的情况；11、2016年11月24日转账凭证一份，证明被告偿还原告30万元的情况；12、2016年12月20转账凭证一份，证明被告偿还原告本金和利息15万元的情况；13、2017年7月10日转账凭证一份，证明被告偿还原告利息10万元的情况；14、2017年9月29日转账凭证一份，证明被告偿还原告248600元本金及利息的情况；15、2017年9月30日转账凭证一份，证明被告偿还原告42万元本金及利息的情况；16、2017年9月30日、2017年10月17日转账凭证及手机银行转账凭证一份，证明被告偿还原告借款情况。原告对被告提供证据质证意见如下：原告和被告还有其他经济往来，需要和财务对账，对方转账是转给工作人员个人，但是300万元没有付；针对被告提供的第二组、第三组证据原告提供借款合同五份、收款收据一套（2014年6月-2018年3月），对被告提供证据的真实性均无异议，认为被告偿还的款项中涉及到本案的款项均系利息，其余款项部分属于其他借款本金、部分属于赎回房屋本金，与本案无关。根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2014年7月7日融合公司（甲方）与华居公司（乙方）签订借（贷）款抵押合同书一份，言明：“……甲乙双方就乙方向甲方借款事宜，本着诚实守信，公平合理的原则协商如下：一、经乙方请求，甲方同意借给乙方人民币叁佰万元整（￥3000000），借款利率为月息1.5分；服务费按月0.5分计收（两项合计每月60000元）；借款期限为2014年7月7日至2015年7月6日止。二、利息采取月结月清，即每月5号前清息，每超一天甲方每天按当月利息的10%加收滞纳金，及每天10%，每月为300%。三、抵押方式：乙方用其铜川市印台区XX路XX小区XX居XX号楼17套商品房向甲方作抵押，这17套商品房建筑面积合计为2055.94平方米。房号为12601、12602、12603、12604、12606、10303、10304、10305、10205、22601、22602、22603、22603、22604、22605、22606、22607、22608（详见附件）。具体办法为乙方将其所抵押房屋按市场销售的方式以叁佰万元整（￥3000000元）的价格一次性出售给甲方。（必须按每房签订网签购买合同、出具收款收据），形成合理合法的买卖事实。待借款合同到期后，乙方再用叁佰万元整（￥3000000元）将其所抵押房屋一次性回购回去，甲方收到回购款后再将每房的网签购买合同及收款收据一并退还给乙方。甲方向乙方承诺，在借款期内，甲方绝不会将乙方所抵押的房屋进行任何方式的处置，否则，甲方按每平方米6000元向乙方赔偿，并承担民事责任。乙方向甲方保证，在借款期内，乙方不得将所抵押房屋再次进行出售或抵押他人，否则，乙方按每平方米6000元向甲方赔偿，并承担民事责任。四、违约责任：协议到期，若乙方不按合同要求向甲方回购所抵押房屋，从超期之日起，甲方按借贷月息5分计息，如超期三个月，乙方仍无能力回购，所抵押房产自然而然归甲方所有，甲方有权对此所抵押房屋进行任何形式的处置，乙方必须无条件配合甲方办理完善有关手续。五、协议到期，乙方若继续用款，须在十天前向甲方提出申请，得到甲方同意后，双方可再续签延期借款协议。六、本合同未尽事宜，双方协商解决。七、本合同自签订之日起生效，借款本金及利息还清后失效。八、本协议一式两份，双方各执一份。……”。甲方处加盖有融合公司公章及法人代表和经办人签名，乙方处加盖有华居公司公章、乙方实际控制人和经办人签名，乙方法人代表处加盖法人代表名章。同日，原告向被告所开银行账户转账3000000元。2015年7月7日融合公司（甲方）与华居公司（乙方）签订借（贷）款抵押合同书一份，言明：“……甲乙双方就乙方向甲方借款事宜，本着诚实守信，公平合理的原则协商如下：一、经乙方请求，甲方同意借给乙方人民币叁佰万元整（￥3000000），借款利率为2分，（即每月60000元）；借款期限为2015年7月7日至2016年7月6日止。二、利息采取月结月清，即每月5日前清息，每超一天，甲方每日按当月利息的10%加收滞纳金，及每天10%，每月为300%。三、抵押物：乙方用其铜川市印台区XX路XX小区XX居XX号楼17套商品房向甲方作抵押，这17套商品房建筑面积合计为2055.94平方米。房号为12601、12602、12603、12604、12606、10303、10304、10305、10205、22601、22602、22603、22603、22604、22605、22606、22607、22608（详见附件）。具体抵押办法为，乙方将其所抵押房屋按市场销售的方式以叁佰万元整（￥3000000元）的价格一次性出售给甲方。（乙方必须按每房给甲方签订网签购买合同并出具收款收据），形成合理合法的买卖事实。借款合同到期时，乙方再用叁佰万元整（￥3000000元）将其所抵押房屋一次性回购回去，甲方收到回购款后再将每房的网签购买合同及收款收据一并退还给乙方。甲方向乙方承诺，在借款期内，甲方绝不会将乙方所抵押的房屋进行任何方式的处置，否则，甲方按每平方米5000元向乙方赔偿，并承担民事责任。乙方也向甲方保证，在借款期内，乙方也不得将所抵押房屋再次进行出售或抵押他人，否则，乙方按每平方米5000元向甲方赔偿，并承担民事责任。乙方也保证该商品房完全建成并向用户集体交付使用时，也要向甲方交付所抵押房屋的钥匙和相关物业手续等。四、合同到期，乙方若需要继续用款，应在十天前向甲方提出申请，经甲方同意后，双方可续签借款合同。五、违约责任：合同到期，若乙方不按合同约定向甲方还款并回购所抵押房屋，（也未按前款要求续签合同），从超期之日起，甲方按借款月息的5分计息收取延期违约金；如超期三个月，乙方仍未还款并回购，以上所抵押房屋自然而然地归甲方所有，甲方有权对所抵押房屋进行任何方式的处置，乙方必须无条件配合甲方办理完善有关手续。……”。甲方处加盖有融合公司公章及法人代表和经办人签名，乙方处加盖有华居公司公章、乙方实际控制人和经办人签名，乙方法人代表处加盖法人代表名章。2016年7月7日融合公司（甲方）与华居公司（乙方）签订借（贷）款抵押合同书一份，言明：“……甲乙双方就乙方向甲方借款事宜，本着诚实守信，公平合理的原则协商如下：一、经乙方请求，甲方同意借给乙方人民币叁佰万元整（￥3000000），借款利率为2分，（即每月60000元）；借款期限为2015年7月7日至2016年7月6日止。二、利息采取月结月清，即每月5日前清息，每超一天，甲方每日按当月利息的10%加收滞纳金，及每天10%，每月为300%。三、抵押物：乙方用其铜川市印台区XX路XX小区XX居XX号楼17套商品房向甲方作抵押，这17套商品房建筑面积合计为2055.94平方米。房号为12601、12602、12603、12604、12606、10303、10304、10305、10205、22601、22602、22603、22603、22604、22605、22606、22607、22608（详见附件）。具体抵押办法为，乙方将其所抵押房屋按市场销售的方式以叁佰万元整（￥3000000元）的价格一次性出售给甲方。（乙方必须按每房给甲方签订网签购买合同并按市场价格出具收款收据，同时交付房屋钥匙及相关物业手续），形成合理合法的买卖事实。借款合同到期，乙方再用叁佰万元整（￥3000000元）将其所抵押房屋一次性回购回去，甲方收到回购款后再将每房的网签购买合同及收款收据一并退还给乙方。甲方向乙方承诺，在借款期内，甲方绝不将乙方所抵押的房屋进行任何方式的处置，否则，甲方按每平米5000元向乙方赔偿，并承担民事责任。乙方也向甲方保证，在借款期内，乙方也不得将所抵押房屋再次进行出售或抵押他人，否则，乙方按每平方米5000元向甲方赔偿，并承担民事责任。四、违约责任：合同到期，若乙方不按合同约定向甲方还款并回购所抵押房屋，从超期之日起，甲方按借款月息的5分计息收取延期违约金；如超期三个月，乙方仍未还款并回购，以上所抵押房屋自然而然地归甲方所有，甲方有权对所抵押房屋进行任何方式的处置，乙方必须无条件配合甲方办理完善有关手续。……”。甲方处加盖有融合公司公章及法定代表人签名，乙方处加盖有华居公司公章、乙方实际控制人和经办人签名，乙方法人代表处加盖法人代表名章。2014年7月至2016年5月之间被告每月向原告偿还60000元利息；2016年9月、10月及2017年8月、9月、10月、11月、12月及2018年1月、2月的利息，被告均已经偿还；2016年6、7、8三个月及2016年11月至2017年7月九个月的利息双方协议将其转化为另外债务；以上款项被告偿还的款项均为利息，自2018年3月起未再偿还过利息，本金一直未予偿还。本案争议焦点为原告要求被告清偿借款和利息以及以被告房屋折价、拍卖或变卖清偿借款和利息是否成立。本院认为，企业之间的合法借贷关系受法律保护。本案中，原、被告签订借（贷）款抵押合同书系以房屋买卖为担保的民间借贷，系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，约定合法有效。原告已按照约定履行了出借义务，被告应按照约定按期偿还借款本金及利息，现被告未按期履行，已构成违约，因此，原告要求被告偿还借款本金及利息的诉讼请求，应当予以支持。关于原告所诉要求被告按照约定18套房屋折价、拍卖或者变卖所得清偿上述借款本金及利息的诉讼请求，本院认为，法律规定：不动产物权的设立，经依法登记，发生效力,未经登记，不发生效力。本案中，原、被告间虽以签订房屋买卖合同的形式为借款合同提供担保，但双方形成的真实关系系民间借贷关系，原告向被告支付的款项是被告向原告的借款，并非购买被告房屋的价款，且房屋未办理抵押登记，虽抵押合同有效，但抵押权并未依法设立，故原告请求折价、拍卖或者变卖被告房屋清偿原告借款本金和利息的诉讼请求不能成立，本院不予支持。被告提出已归还原告所诉款项，并提供有向原告转账的转账凭证，原告认为其中部分转账系双方之前合作中的经济往来，与本案借款无关，其他部分原告仅认可为被告偿还本案所涉及借款的借款利息并非借款本金，对此原告提供有被告逐笔转账后原告给被告出具的收款收据，且该收款收据上均明确注明有款项类别，同时，被告未提供其他证据加以佐证，故被告上述辩称理由不能成立。原、被告间约定每月借款利息1.5分和服务费0.5分，总计为2分，以此利率计算的利息符合法律规定的保护范围，本院予以确认。另外，被告提供的转账凭证仅到2017年10月，但原告认可被告利息还款到2018年2月，原告上述自认部分本院予以认可，被告在2018年2月及以前的借款利息均已经付清，故被告应从2018年3月起应继续支付原告借款利息。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第二十六条之规定，判决如下：一、被告陕西华居置业有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告铜川融合投资有限公司借款本金3000000元及利息（以本金3000000元为基数按年利率24%从2018年3月1日起计算至本金实际付清之日）。二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费41360元,公告费400元，由被告陕西华居置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于铜川市中级人民法院。审  判  长  杨  军人民陪审员  孙爱丽人民陪审员  白红芳二〇二〇年七月十三日 书  记  员  党蓓琳1