广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤13民终5855号上诉人一（原审原告）：惠州市汇丰源酒店有限公司，住所地：广东省惠州市惠城区水口街道办事处人民南路66号。法定代表人：刘志奋。委托诉讼代理人：陈永喜，广东震铄律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡译予，广东震铄律师事务所实习律师。上诉人二（原审被告）：王志凌，男，1968年9月25日出生，住湖南省衡阳县。委托诉讼代理人：桂三猛，广东九韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：商文耀，广东九韬律师事务所实习律师。原审第三人：袁红阳，男，汉族，1969年11月27日出生，住惠州市惠城区。上诉人惠州市汇丰源酒店有限公司与王志凌、原审第三人袁红阳因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初759号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭于2020年1月7日开庭审理了本案。上诉人惠州市汇丰源酒店有限公司的委托诉讼代理人陈永喜、胡译予；上诉人王志凌的委托诉讼代理人桂三猛、商文耀到庭参加诉讼，原审第三人袁红阳经公告送达传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人惠州市汇丰源酒店有限公司不服原审判决，向本院提起上诉，其诉请法院判决：一、撤销一审判决，改判：1、解除上诉人与被上诉人于2016年6月6日签订的《承包协议补充合同》、2、被上诉人向上诉人支付从2014年6月1日至2018年5月1日的租金共计1588000元及利息243840元（利息按中国人民银行同期贷款年利率6%从2017年7月1日开始计算暂计至2019年5月1日）二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由如下：一、一审在被上诉人没有提交任何证据的情况下，认定被上诉人未拖欠上诉人2016年6月6日前的租金、认定原审第三人袁红阳支付给被上诉人的343000元利息款以抵扣房租的形式支付租金，以及认定被上诉人已交纳押金106000元，纯属主观臆断，有悖法律的严谨性。（一）被上诉人承租上诉人位于惠城区，水口街道人民南路66号的房屋，双方先后签订了《承包协议书》、《补充协议书》、《承包协议补充合同》，被上诉人对于上述证据的真实性合法性均予以认可。根据上述协议约定，2014年6月1日至2016年6月1日的每月租金为23000元，2016年6月1日至2016年12月31日的每月租金为36000元，2017年1月1日至2017年12月31日的每月租金为49000元，但被上诉人自承租案涉房屋后一直未交纳租金。被上诉人提出未拖欠上诉人租金的抗辩，但未提供证据予以证明，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”及第七十六条“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提供其他相关证据的，其主张不予支持”的规定，被上诉人应承担举证不能的法律后果。但一审法院却以2016年6月6日的《承包协议补充合同》未提及拖欠租金，以交易习惯为由，“推定被告王志凌没有拖欠原告2016年6月6日前的租金”，纯属主观臆断，理由如下：1、上诉人于2016年6月6日变更了法定代表人和控股股东，应被上诉人的要求，双方签订了《承包协议补充合同》，合同虽未提及被上诉人拖欠的租金，并不代表被上诉人拖欠的租金已经清偿。在一审庭审中，法官询问被上诉人承租案涉房屋后租金的支付情况，被告的代理人主张部分租金是以抵扣借款利息方式交付，租金支付至2017年3月，并表示庭后提交凭证（见一审第一次开庭的开庭笔录第9页）。但2016年6月6日前，第二人并没有向被上诉人借款，不存在以利息抵扣租金的情况，被上诉人庭后也没有提交有关凭证证明已交纳了租金。2、原审第三人与被上诉人系朋友关系，这从2016年6月6日被上诉人提供借款给第三人的事实可得到印证。基于朋友关系，在被上诉人未依约交纳租金时，第二人未通过法律途径向被上诉人主张相关权益，同样不代表被上诉人拖欠的租金已经清偿。原审第三人因经营不善导致酒店亏损严重，加上欠刘志奋借款高达百万余元，第三人因此将其持有上诉人的股权抵债给刘志奋。其时，上诉人对外负有拖欠工人工资二十万余元的债务，享有包括案涉租金在内的几十万余万元债权，刘志奋代上诉人清偿了所负的债务，也收回了部分债权。3、被上诉人自承租上诉人案涉房屋后未交付租金，双方之前也未存在其他交易，一审却称“结合原被告之前的交易习惯”，纯属凭空捏造，令人难以信服。（二）被上诉人与原审第三人、上诉人的法定代表人刘志奋民间借贷纠纷一案，惠州市中级人民法院（2019）粤13民终398号判决认定，2016年6月6日至2018年5月5日，原审第二人已向被上诉人支付利息343000元。这本属原审第二人与被上诉人之间的关系，与上诉人无关，但一审却认定“袁红阳已支付利息343000元也非通过现金或银行转账支付，因此，王志凌与汇丰源公司存在以借款利息抵扣房屋租金的情形，上述343000元利息应作为以抵扣房租的形式支付”，属认定事实错误，理由如下：1、被上诉人提供借款给原审第三人的日期为2016年6月6日，其时第二人已将持有上诉人的股权转让给刘志奋，客观上不可能也无权将其需要支付的借款利息抵扣被上诉人拖欠上诉人的租金。前已述及，刘志奋受让股权时，上诉人负有二十万余元的债务，享有包括案涉租金在内的几十万余万元债权，上诉人并未将涉案租金的债权转让给第三人，一审以利息抵扣租金的推定是非常荒谬的。2、在被上诉人与第二人民间借贷纠纷一案中，一、二审认定第二人支付了利息343000元，但未认定是以何种方式支付。在本案中，一审也未对支付方式进行审查，故“而袁红阳已支付利息343000元也并非通过现金或银行转账支付”，属凭空捏造。至于原审第二人向被上诉人所借的964000元直接付至刘志奋账户的问题，系因原审第三人为偿还刘志奋欠款，这同是否以利息343000元抵扣租金之间并无关联。一审如此偏袒被上诉人，公平正义早已荡然无存。（三）被上诉人未向上诉人交纳押金。在第一次开庭庭审中，被上诉人称缴纳押金6万元，另外8万元是以麻将机和麻将座椅抵款，但未提供任何收款凭证予以证明。一审却认定“被告交纳的押金10600元应优先抵扣房租”，属认定事实错误。二、一审确认双方签订的《承包协议补充合同》解除的日期有误。被上诉人从未通知上诉人解除双方签订的《承包协议补充合同》，双方解除合同的日期应为上诉人将案涉房屋二、三楼另租他人，即2018年5月1日。一审法院认定《承包协议补充合同》于2017年12月31日解除，属认定事实错误。被上诉人提供其与第原审第三人签订的《终止协议》以证明合同实际解除的日期，因《终止协议》签订时，原审第三人已完全退出酒店管理，上诉人也未对其授权，故该协议对上诉人不具有法律约束力。此外，一审法院认定上诉人与被上诉人签订的《承包协议书》、《补充协议书》、《承包协议补充合同》合法有效是正确的，但却适用了《中华人民共和国合同法》第五十二条无效条款的规定，适用法律明显错误。综上，一审判决逻辑混乱，将胡乱推定的错误结论作为客观事实予以认定，导致实体处理不当，明显偏袒被上诉人。上诉人恳请贵院查明事实真相，依法改判！上诉人王志凌亦不服原审判决，向本院提起上诉，其诉请法院判决：1、依法撤销惠城区人民法院作出的（2019）粤1302民初759号民事判决书，并依法改判驳回原告全部诉请。2、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由如下：一审判决认定事实错误，违反相关法律的规定，依法应当予以撤销，发回重审或依法改判，理由如下：一、一审法院对上诉人未支付2016年6月1日至2017年3月19日租金的事实认定错误，上诉人在2017年3月19日退出案涉房屋前已向袁红阳支付完全部租金。第三人袁红阳虽然于2015年9月21日以股份抵债，将公司的95%股份转给刘志奋，但袁红阳仍是惠州市汇丰源酒店有限公司（以下简称“汇丰源酒店”）的股东及实际管理人。上诉人与汇丰源酒店签订的《承包协议书》、《补充协议书》以及《承包协议补充合同》等各类协议均有袁红阳的签名和汇丰源酒店的盖章，且平时汇丰源酒店的管理事务均是由袁红阳负责的，上诉人认为袁红阳一直就是汇丰源酒店的负责人。自2016年6月6日补充协议签订的前、后，上诉人一直都有将每月租金支付至袁红阳指定账户。实际已经履行了租金交付责任。上诉人于2017年3月交还案涉场地时，与袁红阳签订了《终止协议》，在终止协议里，并没有提到上诉人还拖欠汇丰源酒店租金，反而提出退还上诉人所交纳的合同保证金14万元，当时并没有要求以保证金抵租金。汇丰源酒店现在才提出上诉人仍拖欠其租金，不符合常理，根据双方之前的交易习惯，并结合在上诉人诉袁红阳、刘志奋另案中，汇丰源酒店的法人刘志奋并未提到上诉人拖欠其租金的情况，也应当推定上诉人已支付完2017年3月19日前的租金。二、一审法院对上诉人需要支付2017年3月19日至2017年12月31日租金的事实认定错误，上诉人签订《终止协议》后即退出并返还了案涉房屋，汇丰源酒店亦将案涉房屋另行出租。上诉人与第三人袁红阳于2017年3月19日签订的《终止协议》是双方真实意思表示，且合法有效。一审法院忽略了上诉人提交的《终止协议》，忽略了上诉人于2017年3月19日已将案涉房屋交还给汇丰源酒店的事实，也忽略了上诉人退出案涉房屋后，汇丰源酒店的实际管理人袁红阳就已将酒店往外发租的事实，一审法院直接判决上诉人承担2017年3月19日至2017年12月31日的租金，明显错误。三、第三人袁红阳是查清本案事实的关键人物，一审法院在袁红阳没有出庭的情况下直接判决上诉人支付2016年6月1日至2017年12月31日的租金明显错误。第三人袁红阳是汇丰源酒店的前法人，现股东，也是该公司的实际管理人，所有协议均是由袁红阳签订的，所有的租金也是袁红阳收取的，袁红阳未到场根本无法查清本案的事实。一审法院应当传唤袁红阳出庭作证，且袁红阳作为汇丰源酒店的股东和实际管理人，让股东袁红阳出庭是汇丰源酒店的责任，汇丰源酒店不能让自己的股东袁红阳出庭作证，应当承担举证不能的责任。综上所述，上诉人认为一审法院作出的判决认定事实错误，违反了法律法规的相关规定，一审法院有严重偏袒被上诉人之嫌。为了维护上诉人的合法权益，纠正其错误，特依《民事诉讼法》的规定，向贵院提起上诉，请求依法公正地审理此案，撤销原审判决，并将案件发回重审或依法改判。上诉人惠州市汇丰源酒店有限公司、王志凌的答辩意见与上诉状一致。原审原告惠州市汇丰源酒店有限公司向一审法院起诉请求：一、请求解除原被告于2016年6月6日签订的《承包协议补充合同》。二、请求被告向原告支付从2014年6月1日到2018年5月1日的租金共计1588000元及利息243840元，（利息，从2014年7月21日暂计至2019年5月1日，按中国人民银行同期贷款利率6%计算）。三、本案所有诉讼费由被告承担。原审法院认定事实：2012年9月28日，汇丰源公司现实际控制人刘志奋与第三人袁红阳签订《租赁合同》，约定刘志奋将位于广东省惠州市××办事处人民路××层房屋出租给袁红阳，租赁期限为2012年10月1日至2028年5月31日，租赁用途为酒店经营场所。2013年12月19日，第三人袁红阳成立了汇丰源公司，在案涉租赁房屋进行正常经营。2014年6月10日，汇丰源公司与被告王志凌签订《承包协议书》，约定被告承包经营汇丰源公司，承包期限为2014年6月1日至2018年5月31日。签订合同当天支付押金60000元。第一年、第二年承包费23000元，第三年承包费25000元。2015年7月11日，汇丰源公司与被告王志凌签订《补充协议书》，约定被告承包原告三楼客房，每月承包费23000元，被告自2015年8月1日起接手经营三楼客房部，进场时交付押金46000元。承包期限为2015年8月1日至2018年12月31日，连同二楼合同一起顺延。2015年9月21日，汇丰源公司实际控制人及法定代表人变更为刘志奋，持股95%。因公司法人变更，2016年6月6日，被告王志凌与汇丰源公司签订了《承包协议补充合同》，协议中约定租赁期限从2016年6月6日起至2023年12月31日止，约定租金具体如下：2016年6月1日—2016年12月31日，每月租金为3.6万元；2017年1月1日—2019年12月31日，每月租金为4.9万元；2020年1月1日-2023年12月31日，每月租金为5.4万元。2017年12月，被告王志凌不再租赁案涉房屋。另查明，另案原告王志凌与被告袁红阳、刘志奋民间借贷纠纷一案，惠州市中级人民法院已作出（2019）粤13民终398号判决，驳回上诉，维持原判。上述判决确认：2016年6月6日，袁红阳作为借款人向出借人王志凌借款964000元，袁红阳已支付利息343000元。原审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案争议焦点为被告王志凌如何支付租金以及租金支付至何时。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，原被告之间签订的《承包协议书》、《补充协议书》、《承包协议补充合同》均为当事人双方的真实意思表示，不违反法律、法规的效力性强制规定，应为合法有效。2016年6月6日，因公司法人变更，被告王志凌与汇丰源公司签订了《承包协议补充合同》，该协议对租金及租赁期限重新进行了约定，因该协议未提及汇丰源公司实际控制人变更前被告王志凌拖欠过租金，原告起诉前也未向被告主张过2016年6月6日前的拖欠租金，结合原被告之前的交易习惯，本院推定被告王志凌没有拖欠原告2016年6月6日前的租金。根据本案庭审笔录及原被告、第三人之间的民间借贷案件审理情况，鉴于2016年6月6日，袁红阳作为借款人向出借人王志凌借款964000元，该笔款项直接付至汇丰源公司实际控制人刘志奋账户。同日，王志凌与汇丰源公司签订了《承包协议补充合同》，而袁红阳已支付利息343000元也并非通过现金或银行转账支付，因此，王志凌与汇丰源公司存在以借款利息抵扣房屋租金的情形，上述343000元利息应为以抵扣房租的形式支付。被告交纳的押金106000元应优先抵扣房租。2016年6月1日—2016年12月31日，被告每月应支付租金为36000元，2017年1月1日—2017年12月31日，被告每月应支付租金为49000元，被告王志凌共拖欠租金为391000元（36000元×7＋49000元×12－343000元－106000元）。2017年12月31日后，原告将案涉房屋二、三楼另租他人，被告也不再继续经营，《承包协议补充合同》应视为双方协商一致而解除。第三人袁红阳经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼，不影响本案审理，本院作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告惠州市汇丰源酒店有限公司与被告王志凌于2016年6月6日签订的《承包协议补充合同》已于2017年12月31日解除。二、被告王志凌应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告惠州市汇丰源酒店有限公司支付租金391000元及利息33235元（利息暂计至2019年5月31日，自2019年6月1日起，利息以391000元为本金，按年利率6%计算）。三、驳回原告惠州市汇丰源酒店有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费21287元（原告已预交21287元），由原告惠州市汇丰源酒店有限公司负担13623元，被告王志凌负担7664元。二审中，上诉人惠州市汇丰源酒店有限公司未提交新证据，上诉人王志凌提交了两份新证据：一份是黄绍灵的证人证言，证明在王志凌经营期间，没有拖欠2、3楼的租金，另一份是刘茂军的证人证明，证明王志凌于2017年3月撤出汇丰源酒店2、3楼，之后，尤其代表王志凌向袁红阳和刘志奋催收另案出借的100万元款项的利息。上诉人汇丰源酒店针对上诉人王志凌提交的新证据进行质证：针对两份证人证言的三性不予认可。第一就是王绍灵跟刘茂军是王志凌的下属，也就是在证言上有说到是受王志凌的指示，他们之间与王志凌是存在利害关系，提供的证言是没有站在公正的立场。第二点就是两个证人是没有出庭作证，没有接受法庭的调查，基于这两点，我们认为两个证人的证言是不具有证明力的。本院经审理查明：原审认定事实基本清楚，本院予以确认。本院另查明：本案上诉人惠州市汇丰源酒店有限公司（甲方）与袁红阳（乙方）以及王志凌（丙方）签订了借款附加协议，自重第二条约定：“乙方自借到丙方此款后，由丙方接管汇丰源酒店的经营管理，每月管理费壹万元及借款利息贰万陆千元，共计人民币叁万元陆仟元抵扣丙方租用乙方二三楼租金……”。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷案，根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点主要问题为：一、上诉人王志凌与上诉人惠州市汇丰源酒店有限公司的租赁合同的解除日期；二、上诉人王志凌是否拖欠上诉人惠州市汇丰源酒店有限公司租金及相应的数额。关于上诉人王志凌与上诉人惠州市汇丰源酒店有限公司的租赁合同的解除日期的问题。一审认定上诉人王志凌与上诉人惠州市汇丰源酒店有限公司的租赁合同的解除日期为2017年12月31日，但未有证据予以证实，属于认定错误，本院予以纠正。本案中，上诉人王志凌提供了与上诉人惠州市汇丰源酒店有限公司监事袁红阳签订的《终止协议》证明租赁合同的解除日期为2017年3月19日，袁红阳作为此前多份协议包括（2014年6月1日的《承包协议书》至2016年6月6日的《补充协议》）的签章主体，也作为上诉人惠州市汇丰源酒店有限公司的监事，其与上诉人王志凌签订的《终止协议》应视为有效，本院予以采信，上诉人王志凌的上诉意见有理，本院予以支持。上诉人惠州市汇丰源酒店有限公司未能提供证据推翻《终止协议》中确定的解除时间，对其主张的解除时间为2018年5月1日，本院不予支持。因此，本院认定上诉人王志凌与上诉人惠州市汇丰源酒店有限公司的租赁合同的解除日期为2017年3月19日。关于上诉人王志凌是否拖欠上诉人惠州市汇丰源酒店有限公司租金及相应的数额。上诉人惠州市汇丰源酒店有限公司上诉称王志凌拖欠其2014年6月1日至2016年6月1日的租金。但从2014年6月1日签订《承包协议书》至2016年6月6日签订《补充协议》，上诉人惠州市汇丰源酒店有限公司均未主张过拖欠的租金，在后签订的《补充协议》也未提及拖欠租金的事宜，明显与常理不符，因此，原审认定上诉人王志凌未拖欠2016年6月6日以前的租金依法有据，本院予以维持，上诉人惠州市汇丰源酒店有限公司的此项上诉理由没有事实和法律依据，本院予以驳回。关于2016年6月6日至2017年3月19日的租金，经本院核算，2016年6月1日至2016年12月31日，上诉人王志凌每月应支付租金为36000元，2017年1月1日至2017年3月19日，上诉人王志凌每月应支付租金49000元，王志凌应支付的2016年6月6日至2017年3月19日的租金总额为399000元（36000×7＋49000元×3）。关于2016年6月6日后是否存在租金抵扣借款利息以及上诉人王志凌是否交纳了押金106000元的问题。结合本案双方交易习惯及本院三方另案民间借贷案件情况，以及上诉人惠州市汇丰源酒店有限公司（甲方）与袁红阳（乙方）以及王志凌（丙方）签订了《借款附加协议》，其中第二条约定：“乙方自借到丙方此款后，由丙方接管汇丰源酒店的经营管理，每月管理费壹万元及借款利息贰万陆千元，共计人民币叁万元陆仟元抵扣丙方租用乙方二三楼租金……”原审法院认定上诉人之间存在利息抵扣租金的情况，对343000元利息应为以抵扣房租的形式支付，符合本案实际及交易习惯，本院予以认可。上诉人惠州市汇丰源酒店有限公司称不存在利息抵扣房租的情况，没有事实和法律依据，本院不予支持。对于上诉人惠州市汇丰源酒店有限公司提出的王志凌未向其交纳押金的意见。本案中，上诉人王志凌未能提供交纳押金的相关凭证，无法证明实际交纳了106000元押金，原审法院对此进行扣减不当，本院予以纠正，上诉人惠州市汇丰源酒店有限公司的此项上诉意见有理，本院予以支持。综上，上诉人王志凌共拖欠租金金额为56000元（399000元-343000元），原审法院认定有误，本院予以纠正。原审第三人袁红阳经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼，不影响本院审理，本院作缺席判决。综上所述，两上诉人上诉请求有理部分，本院予以支持；无理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、撤销广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初759号民事判决；二、确认惠州市汇丰源酒店有限公司与王志凌于2016年6月6日签订的《承包协议补充合同》已于2017年3月19日解除；三、王志凌应在本判决发生法律效力之日起十日内向惠州市汇丰源酒店有限公司支付租金56000元及利息（以56000元为本金从2017年3月19日至2019年8月19日止按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算利息，从2019年8月20日起至实际清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）。四、驳回惠州市汇丰源酒店有限公司的其他诉讼请求；本案二审案件受理费，由上诉人惠州市汇丰源酒店有限公司负担17468.44元，由上诉人王志凌负担7664元。本判决为终审判决。审判长 周 娟审判员 丁晓鹏审判员 严丽芳二〇二〇年十二月四日法官助理陈佳汝书记员张婉婷