上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初34456号原告(反诉被告)：姜颖,女，1982年3月7日生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：薛龙，国浩律师(上海)事务所律师。委托诉讼代理人：张金壁，国浩律师(上海)事务所律师。被告(反诉原告)：闫皓,女，1982年8月7日生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：毛维赫，上海德禾翰通律师事务所律师。原告姜颖诉被告闫皓共有纠纷一案，本院于2020年5月27日立案受理，被告闫皓提起反诉，本院受理后与本诉合并审理，依法适用简易程序，于2020年12月23日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)姜颖的委托诉讼代理人薛龙、张金壁，被告(反诉原告)闫皓的委托诉讼代理人毛维赫到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解二个月。本案现已审理终结。原告姜颖向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告向被告购买42.5%共有份额的事实合同关系；2、判令被告向原告返还购买42.5%共有份额的款项人民币(以下币种同)5,000,000元并承担资金占用成本(以5,000,000元为基数，按照LPR的标准，自2018年11月16日起计算至实际返还之日止)；3.本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原、被告就上海市静安区万航渡路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签署了《房屋共有协议》约定“房屋共有产权人一方全资收购房产，应按照收购时间的市场评估价格出资购买。”2018年，双方口头协商将被告在系争房屋中的共有份额出售给原告，为此原告支付了公允的市场评估价格，被告也接受了全部款项。但此后，被告否认双方此前达成的合意，拒绝配合原告办理房屋过户登记手续，导致系争房屋无法发生物权变动的效果。原告认为被告的严重违约行为导致合同目的不能实现，故根据《中华人民共和国合同法》第94条和第107条的规定，原告有权解除合同并要求被告返还购买共有份额的款项。被告闫皓辩称，不同意原告的诉讼请求。被告并不存在经原告催告后仍不履行过户义务的行为，双方只是原告对于购买共有份额的具体金额发生争议并一直在协商之中。被告同意配合原告办理以原、被告为按份共有人的系争房屋小产证，也同意将其名下42.5%的产权份额按照约定出售给原告。反诉原告闫皓向本院提出反诉诉讼请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付剩余购房款1,375,000元；2、判令反诉被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年底，双方协商对共有的系争房屋进行分割，具体为反诉被告取得全部房产份额，反诉原告取得折价款，双方还约定按照1,500万元的标准计算系争房屋的价款。此后，反诉被告向反诉原告支付了部分购房款5,000,000元，反诉原告随即搬离了系争房屋。后双方因计算房屋租金事宜发生争议，反诉被告拒绝支付剩余购房款。反诉被告姜颖辩称，不同意反诉原告的反诉请求。2018年11月之前，双方就对购买房屋共有份额事宜达成了一致意见，反诉被告也已实际履行完毕了；反诉原告是在2019年又单方要求增加购房款，但并未获得反诉被告同意；且根据鉴定报告显示，即便在2019年11月系争房屋42.5%份额对应的价格也不到6,375,000元。本院经审理认定事实如下：2016年6月24日，原告姜颖、被告闫皓(买方、乙方)共同与上海静盛房地产开发有限公司(卖方、甲方)签订了《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，房屋用途为办公，总价款为10,377,166元。合同第十四条约定，甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起60天内，由双方向静安区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。2016年9月7日，原、被告就系争房屋的权属向上海市静安区房地产登记处进行了预告登记，载明预告登记权利人为原、被告二人，共有方式为按份共有，原告(23/40)、被告(17/40)。2016年10月14日，原告(乙方)与被告(甲方)签订了《房屋共有协议》，协议第二条约定，双方在系争房屋的共有份额为甲方42.5%、乙方57.5%。第三条约定，房屋交易过程中及房屋产权过户后可能产生的其他价款，由甲方承担42.5%、乙方承担57.5%。第四条约定，房屋共有产权人一方全资收购此房产，应按照收购时间的市场评估价格出资购买，双方有义务共同办理转让等相关手续。2018年8月28日，原告向被告转账20万元。2018年11月8日，原告向被告转账40万元。2018年11月8日，原告向被告转账440万元。2018年11月16日，被告出具了《收款证明》，内容为“第一笔款项，收款人闫皓，收款金额20万元，收款日期2018年8月28日；第二笔款项，收款人闫皓，收款金额40万元，收款日期2018年11月8日；第三笔款项，收款人闫皓，收款金额440万元；以上款项作为购买上海市静安区万航渡路XXX号金融街融御722-202部分房款”。另，原、被告的微信聊天记录显示，2019年11月6日被告向原告发送信息“我这部分42.5%的总额：XXXXXXX元，你已付500万元。”11月9日，被告向原告发送信息“全部都是按总额1500万算的。”11月10日，原告向被告发送信息“我给你的五百万退给我，房子我们卖给别人，我住的期间我付房租给你，这样公平吧。”审理中，经被告申请，本院通过上海市高级人民法院委托上海城市房地产估价有限公司对系争房屋的市场价值进行评估,该公司于2020年10月21日出具了估价报告：系争房屋于2018年11月16日的估价结果为11,720,000元、于2019年11月6日的估价结果为12,340,000元、于2020年5月27日的估价结果为12,930,000元。被告预缴了评估费83,670元。审理中，原告向本院陈述到，2018年被告向原告出售系争房屋共有份额时，双方并未对房屋的总价进行协商，仅约定被告名下份额对应的价款为500万元；原告通过电话和口头催告的方式要求被告办理系争房屋的产权证，但是被告均予以拒绝。被告向本院陈述到，原告从未催告被告办理房屋产权证。以上事实，由《上海市商品房预售合同》《房屋共有协议》《收款证明》《估价报告》、微信聊天记录及原、被告的陈述等予以佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告姜颖和被告闫皓就系争房屋签订的《房屋共有协议》以及此后双方达成的出售共有份额的约定均系双方真实意思表示，也没有违反法律和法规的禁止性规定，应属有效，双方均应恪守。关于本诉部分，原告对其主张的曾多次催告被告履行办理产证义务但遭被告拒绝的事实并未能够举证证明，且庭审中被告也表示同意配合原告办理系争房屋的小产证并同意将其名下的共有份额出售给原告，故原告以合同目的不能实现为由，要求行使合同的法定解除权的理由难以成立。据此，对原告要求解除与被告所达成的购买被告名下42.5%的系争房屋共有份额的事实合同关系以及要求被告返还购房款并支付利息的诉讼请求，本院均不予支持。关于反诉部分。反诉原告对其所称的双方曾约定系争房屋总价为1,500万元的主张也未能够提供证据予以证实，且《估价报告》也认为2018年11月16日系争房屋的市场价格约为1,172万元，按该标准计算42.5%份额的价款应为498.1万元，这与反诉被告主张的金额大致相当。由此，本院采信反诉被告所称的双方曾约定将反诉原告的共有份额作价500万元。现反诉被告已实际向反诉原告支付了该500万元，故反诉被告要求反诉原告再行支付房价款137.5万元的反诉诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告姜颖的全部诉讼请求；二、驳回反诉原告闫皓的反诉诉讼请求。本诉案件受理费50,014元，减半收取计25,007元，保全费5,000元，合计30,007元，由原告姜颖负担。反诉案件受理费8,588元，评估费83,670元，合计92,258元，由反诉原告闫皓负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 凡二〇二〇年十二月二十五日书记员 沈佳丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。