湖南省江**瑶族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1129民初1380号 原告：江**瑶族自治县广厦房地产开发有限公司，住所：江**瑶族自治县沱江镇长征路232号。统一社会信用代码：91431129673585322T。 法定代表人：赵辉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：盘枫，该公司法律顾问。 被告：深圳正佳文化传播有限公司，住所：深圳市光明新区公明街道振明路新区文化馆****。统一社会信用代码：914403005943120946。 法定代表人：戈海音，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王素红，广东华商律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡聃，广东华商律师事务所律师。 原告江**瑶族自治县广厦房地产开发有限公司（以下简称广厦公司）与被告深圳正佳文化传播有限公司（以下简称正佳公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广厦公司委托诉讼代理人盘枫，被告正佳公司委托诉讼代理人王素红、胡聃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广厦公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告正佳公司支付原告违约金2000000元；2.判令被告正佳公司给付原告自2020年1月1日至4月24日的租金278616.96元及违约金；3.判令被告正佳公司支付原告自2020年2月1日至5月1日的物业管理费22080元；4.本案案件受理费、保全费由被告承担。事实和理由：2013年11月16日，原告与被告正佳公司签订了《影院场地租赁合同》，2016年8月1日，双方又签订了《影院场地租赁补充协议》，该二份合同对双方权利义务进行了约定。正佳公司因自身原因导致影院经营不善，于2020年4月11日向一出具《关于终止影院场地租赁合同及相关补充协议的告知函》，提出解除租赁合同及补充协议。原告接函后，于2020年4月17日向正佳公司出具《关于要求履行合同的告知函》，要求继续履行合同并因新冠疫情同意免除部分月租金。但被告仍执意单方面终止了合同。 原告认为，原告与正佳公司签订的租赁合同和补充协议合法有效，双方应履行合同义务。在新冠疫情期间，原告已经承诺免除正佳公司3个月租金，因此，双方可继续履行合同，并不必然导致合同的目的不能实现，为维护原告合法权益，现诉请人民法院支持原告诉讼请求。 被告正佳公司辩称，2020年4月20日，被告向原告广厦公司发出解除租赁合同及补充协议的通知，但广厦公司在法定期限内并未提出异议，故案涉两份合同于2020年4月20日已经解除；双方对案涉租金自2020年1月1日起计算均无异议，但自2020年1月26日起，湖南省电影局因新冠疫情防控措施发布全省各类影院暂停营业通知，被告经营的影院于同日停止营业，至案涉合同解除时止，被告影院并未营业，因此，案涉租金计算的终止时间应自2020年1月26日止；因新冠疫情防控措施，导致被告影院停业，被告无违约故意，因此，被告不应承担逾期给付租金的违约责任；因新冠疫情防控措施导致被告无法经营，属不可抗力，租赁合同的目的无法实现，被告解除租赁合同，不应承担民事责任，且广厦公司没有提交经济损失的相关证据，故广厦公司要求被告承担2000000元违约金的诉讼请求，无事实和法律依据；被告物业管理费已交付至2020年2月份，故物业管理费给付的起止时间自2020年3月1日起至案涉租赁合同解除时止即2020年4月20日止。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2013年11月16日，原告广厦公司与被告正佳公司签订了《影院场地租赁合同》，约定：广厦公司将位于湖南省江**瑶族自治县建筑面积2460ｍ2的场地租赁给正佳公司作商业影院运营，租赁期限自2014年6月1日至2024年5月30日；正佳公司自2015年6月1日起每月按21元／ｍ2（按建筑面积计算）计算租金，租金单价从计租期开始按每两年6%的比例递增，租金每两个月支付一次，如逾期给付租金，在一个月内，广厦公司按应付租金每日1%的比例收取正佳公司违约金；物业管理费等所有租赁经营产生的费用由正佳公司交纳；合同有效期内，正佳公司单方违约终止本合同，正佳公司赔偿广厦公司违约金2000000元。双方在履行《影院场地租赁合同》过程中，发现该合同需要进一步完善，于2016年8月1日又签订了《影院场地租赁补充协议》，约定：双方确定租金起计时间为2016年2月1日；正佳公司自2015年2月1日起每年向广厦公司缴纳物业管理费66240元，定于每年2月1日前缴纳。 上述两份合同签订后，正佳公司开办江**正佳国际影城，并进行运营。在全国新冠疫情爆发前，广厦公司与正佳公司均依约履行了各自的合同义务。2019年11月29日，正佳公司按照广厦公司的通知，向广厦公司缴纳了2019年3月1日至2020年2月29日的年度物业管理费66240元；正佳公司依约给付广厦公司租金至2019年12月31日止。 2020年1月23日，因新冠疫情防控，湖南省启动重大突发公共卫生事件一级响应，同月26日，湖南省电影局要求全省各级各类影院暂停营业，正佳公司所经营的案涉影院于同日停业。2020年2月22日，湖南省疫情防控工作领导小组发出通知，严格娱乐场所管理，要求影剧院等未经同意，不得营业。 正佳公司经营的案涉影院为响应新冠疫情防控措施停业后，因无法经营，正佳公司于2020年4月11日向广厦公司发出《关于终止及相关补充协议的告知函》，以在疫情期间停业，并与广厦公司协商减免租金未果、影院无法继续运营为由，要求广厦公司全部减免自疫情开始至影院重新开业期间的租金和物业管理费，影院重新开业后，租金按每平方建筑面积10元收取，并要求广厦公司于2020年4月15日前回复，如广厦公司不同意上述要求，正佳公司即决定于2020年4月15日起停止江**正佳国际影城运营，同时终止《影院场地租赁合同》及相关补充协议。2020年4月15日，广厦公司收悉后，于2020年4月17日向正佳公司发送《关于要求履行合同的告知函》，对正佳公司2020年4月11日的告知函予以回复，主要内容是：广厦公司同意减免2020年1月27日至2020年4月27日的三个月租金，如疫情继续延长而国家政策规定影院一直禁止营业，广厦公司考虑给予其他优惠措施至影院开业之日止。正佳公司收悉广厦公司告知函后，因广厦公司没有同意正佳公司在2020年4月11日告知函提出继续履行合同的两个条件，即影院因疫情防控期间禁止开业营业期间租金、物业管理费全免和影院开业后资金按每平方米建筑面积10元收取，遂于2020年4月20日向广厦公司发出《关于正式终止江**正佳国际影院的告知函》，要求解除其与广厦公司签订的《影院场地租赁合同》和《影院场地租赁补充协议》。广厦公司收悉此告知函后，没有就此函的内容进行回复正佳公司，也没有向正佳公司提出书面异议。此后，广厦公司将正佳公司经营的江**正佳国际影城大门上锁。2020年7月1日，广厦公司向本院提起诉讼，要求本院支持其诉讼请求。2020年7月20日，湖南省影院恢复开放，但正佳公司仍未运营江**正佳国际影城。 另查明，本案在诉讼过程中，广厦公司向本院提出财产保全申请，本院依法作出了财产保全措施，广厦公司预交财产保全费5000元；广厦公司在诉讼过程中增加诉讼请求2为判令被告正佳公司给付2020年1月1日至2020年8月3日租金406312元及违约金121893.6元，增加诉讼请求3为判令被告正佳公司给付2020年3月1日至2020年8月1日的物业管理费33120元，因广厦公司未补交案件受理费，本院裁定对变更后增加的诉讼请求部分按撤诉处理；在2020年8月3日本案开庭审理过程中，广厦公司同意解除《影院场地租赁合同》和《影院场地租赁补充协议》。 上述事实，有原告广厦公司和被告正佳公司的陈述，原告广厦公司提交的《影院场地租赁合同》、《影院场地租赁补充协议》、《关于终止及相关补充协议的告知函》、《关于要求履行合同的告知函》、《关于正式终止江**正佳国际影院的告知函》、发票、收据，被告正佳公司提交的《湖南省决定启动重大突发公共卫生事件一级响应》、《湖南省电影局关于全省各级各类影院暂停营业的通知》、湖南省委新冠疫情防控领导小组11条举措的通知、《关于电影院恢复开放的通知》、《湖南省电影院恢复开放指南》、《湖南省电影院恢复开放疫情防控指南》、收款通知、收款收据、照片等证据予以佐证，足以认定。 本院认为，原告广厦公司以被告正佳公司违反《影院场地租赁合同》及相关补充协议为由，要求正佳公司给付租金及支付违约金，并诉至本院，本案应定性为租赁合同纠纷。本案中，双方对解除《影院场地租赁合同》、《影院场地租赁补充协议》和对案涉租金的起算点为2020年1月1日并无异议，本院予以确认。本案双方争执的焦点是：案涉合同解除的时间如何确定；正佳公司是否应当支付广厦公司案涉违约金2000000元；正佳公司是否应当支付案涉租金及案涉租金如何确定；案涉物业管理费的起止时间如何确定和物业管理费是否交纳。现本院就本案的争执焦点评析如下： 一、案涉合同解除的时间如何确定。原告广厦公司在庭审过程中即2020年8月3日同意解除案涉合同，被告正佳公司辩称案涉合同于通知之日即2020年4月20日已经解除。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条之规定：当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。正佳公司于2020年4月20日通知广厦公司解除案涉合同时，没有约定解除合同异议期限。2020年7月1日，广厦公司向本院提起诉讼，此时离解除合同通知时间未超过三个月，因此，正佳公司提出案涉合同已于2020年4月20日解除的辩称意见，于法无据，本院不予支持。但广厦公司在庭审时同意解除案涉合同，系双方一致同意解除案涉合同，故合同的解除时间应为2020年8月3日。 二、正佳公司是否应当支付广厦公司案涉违约金2000000元。按照案涉《影院场地租赁合同》约定：合同有效期内，正佳公司如单方违约终止本合同，正佳公司应支付广厦公司违约金2000000元。据此，正佳公司单方违约终止合同，是正佳公司承担支付2000000元违约金的前提条件。就本案而言，正佳公司在新冠疫情未爆发以前，依约全面履行了自己的合同义务，并未存在违约行为。新冠疫情爆发以后，正佳公司为响应疫情防控政策，江**正佳国际影城关门停业，造成经济损失，合同目的无法实现，在与广厦公司协商免租或减租未果的情况下，向广厦公司提出解除《影院场地租赁合同》及相关补充协议，正佳公司对此并无违约故意，其要求终止案涉合同，事出有因，因此，广厦公司要求正佳公司支付违约金2000000元的诉讼请求，证据不足，于法无据，本院不予支持。 三、正佳公司是否应当给付案涉租金及案涉租金如何确定。按照广厦公司和正佳公司签订的《影院场地租赁合同》及《影院场地租赁补充协议》的约定，合同租金的起算时间为2016年2月1日，合同租赁场地的建筑面积为2460m2,租金单价为21元/m2,租金从计租期开始，租金单价按每两年6%的比例递增。按此计算，2016年2月1日至2018年1月31日的租金单价为21元/m2,2018年2月1日至2020年1月31日的租金单价为22.26元/m2（21元/m2+21元/m2×6%），2020年2月1日至2022年1月31日的租金单价为23.5956元/m2（22.26元/m2+22.26元/m2×6%）。广厦公司与正佳公司均确定案涉租金的起算时间为2020年1月1日，考虑到新冠疫情防控属不可抗力，疫情期间的租金应当免交，也考虑到案涉合同终止时间为2020年8月3日，故本案租金按两个阶段计算确定，即：自2020年1月1日至2020年1月26日的租金为47458.32元（22.26元/m2×2460m2×）。2020年7月20日至2020年8月3日期间的租金，因广厦公司未补交案件受理费，本院已裁定按撤诉处理。故广厦公司要求正佳公司支付租金278616.96元的诉讼请求，其超出47458.32元租金部分，证据不足，于法无据，本院不予支持。 四、案涉物业管理费的起止时间如何确定和物业管理费是否交纳的问题。广厦公司要求正佳公司交纳自2020年2月1日起至2020年5月1日止的物业管理费22080元，后变更至物业管理费起算日为2020年3月1日；正佳公司要求案涉物业管理费计算日期为自2020年3月1日至2020年5月1日，且以未使用租赁物物业，要求免除物业管理费。按照《影院场地租赁补充协议》的约定，自2015年2月1日起，正佳公司每年向广厦公司交纳物业管理费66240元。正佳公司已经交纳物业管理费至2020年2月29日止，因此，本案物业管理费起算时间应为2020年3月1日。自2020年1月26日至2020年7月20日，因新冠疫情防控，导致正佳公司的江**正佳国际影城没有运营，属不可抗力，物业管理费理应免除。广厦公司要求正佳公司交纳自2020年2月1日起至2020年5月1日止的物业管理费22080元的诉讼请求，证据不足，于法无据，本院不予支持。正佳公司提出免予交纳物业管理费的辩称意见，证据充分，于法有据，本院予以采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告深圳正佳文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付原告江**瑶族自治县广厦房地产开发有限公司租金47458.32元； 二、驳回原告江**瑶族自治县广厦房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 以上确认的金钱给付义务，被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费12603元（已减半收取），由原告江**瑶族自治县广厦房地产开发有限公司负担12343元，由被告深圳正佳文化传播有限公司负担260元；财产保全费5000元，由原告江**瑶族自治县广厦房地产开发有限公司承担4897元，由被告深圳正佳文化传播有限公司负担103元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 当事人应当在规定期限内履行生效法律文书确认的义务，如果承担义务的当事人没有按期履行，享有权利的当事人可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条的规定向人民法院申请强制执行。本案申请执行的期限为二年。 审判员  何智勇 二〇二〇年六月十二日 书记员  唐随缘 附本案相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。