广东省潮州市湘桥区人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤5102民初818号原告：周德贤（曾用名：周德娟），女，xx年x月x日出生，汉族，住潮州市湘桥区。委托诉讼代理人：刘树泉（周德贤之丈夫），男，住潮州市湘桥区。委托诉讼代理人：安邦国，广东深金牛律师事务所律师。被告：潮州市住房和城乡建设局，住所地潮州市潮州大道南段建设大厦。法定代表人：邱焕华，局长委托诉讼代理人：宋迈生，广东小何律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓晴，广东小何律师事务所律师。被告：林桂浩，男，xx年x月x日出生，汉族，住潮州市湘桥区。原告周德贤与被告潮州市住房和城乡建设局（以下简称住建局）、第三人林桂浩房屋租赁合同纠纷、确认合同无效纠纷一案，本院2019年6月24日立案后，依法适用普通程序进行审理。本案审理期间，原告周德贤申请撤回林桂浩作为本案第三人并追加林桂浩作为被告参加诉讼。本院于2020年3月11日公开开庭进行审理。原告周德贤及其委托诉讼代理人刘树泉、安邦国，被告住建局之委托诉讼代理人宋迈生，被告林桂浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周德贤向本院提出诉讼请求：1.确认被告与第三人签订的租赁合同无效；2.确认原告享有的公房租赁权；3.由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2013年10月28日，原告与被告签订《牌坊街公房租赁合同书》（合同编号060009），原告承租被告坐落在潮州市公房，建筑面积102.26平方米。当时原告按要求缴纳了3809.9元的租赁保证金，并且严格按照合同交纳租金。2015年9月16日，被告以租赁合同到期为由，下发《关于收回直管公房租赁使用权的通知》，要求原告将房产交回给被告。2015年10月14日，再次下发《公房收回通知书》，解除与原告的租赁关系，收回该处公房。原告认为被告收回原告的租赁权是违反有关规定的，原告就此向有关部门及市委刘书记反映，刘书记批示“请信访局协调解决”。在该问题解决之前，被告私自与第三人签订租赁合同，剥夺了原告应当享有的租赁权。第三人明知上述房屋一直存在纠纷，和被告恶意串通，故意签订租赁合同损害原告的合法权益。同时，根据规定，原告依法享有优先承租权，被告在未通知原告优先承租权的情况下，将上述房产租赁给第三人，因此应当属于无效。根据广东省公有房产管理办法及市政府的有关文件，公房的租赁只有“对不需要适用的公房应及时退还给房管部门另行安排”，原告承租的上述公房一直在合法使用，而且原告投入了巨额款项进行装修。被告以租赁合同到期为由收回公房是不能成立的。公房的使用权的存续具有永续性，不受期限限制，租赁期满后系自然续期，非有特定事由，房管部门不得终止公房租赁合同。因此，被告无权直接与原告终止合同，和第三人签订合同。诉讼过程中，原告周德贤变更其诉讼请求为：1.依法确认原告享有的公房租赁权；2.依法确认被告一与被告二签订的公房租赁合同无效；3.由被告一承担本案受理费。被告住建局辩称：1、原告没有诉讼主体资格，本案xx街16-18号门市，自此2007年就由案外人陈某1在使用，陈某1是向原告转租的，到2015年被告住建局在清查公房时发现转租的事实，且当时潮州市住房和城乡建设局与原告的租期也已经到期，因此发出了解除合同的通知，此后涉案房产一直由住建局与陈某1发生租赁关系，原告既没有实际使用也没有缴纳租金，已经与涉案房产没有任何权益，因此原告与本案没有利害关系；2、原告提起诉讼已过法定时效，住建局在2015年已经向原告发出解除合同通知，依照合同法解释第二条应该在三个月内向人民法院就该解除合同通知是否存在异议提起起诉，现在已经过了法定时效；3、公房租赁权的享有是被告潮州市住房和城乡建设局依照相关的法规予以确定的，并非终身享有，且本案原告也没有提出证据证明其依法享有公房租赁权的权利，因此其诉讼请求依法无据。综上，请法院驳回原告的诉求。被告林桂浩辩称：其在潮州市公共资源交易中心官方网站看到案涉房屋的竞拍承租权，其是依法依规承租案涉房屋的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原潮州市房地产管理局（以下简称原房管局）是事业单位法人，其宗旨和业务范围是按权限对辖区内房地产进行业务管理，举办单位是住建局。根据2019年1月2日印发的《潮州市机构改革方案》，原房管局的房地产管理行政职能划入潮州市住房和城乡建设局。原房管局系座落于潮州市的房产的权属人，该房产建筑面积102.26平方米，所有权性质为公产。2013年10月28日，原房管局属下第六房管所与周德贤签订《牌坊街公房租赁合同书》一份，其中约定：周德贤向第六房管所承租上述公房，月租金2963.8元，租赁期限为一年即自2013年9月1日起至2014年8月31日止；租赁期限届满，周德贤须继续承租的，应当提前2个月向第六房管所提出，在同等条件下享有优先租赁权。双方在该租赁合同中还就其它权利义务作出约定。租赁期限届满后，双方没有续签书面租赁合同，但周德贤继续使用上述公房并支付租金至2015年10月。2015年9月16日，原房管局向周德贤邮寄《关于收回直管公房租赁使用权的通知》，通知周德贤上述公房租赁合同期已届满，该局决定收回租赁使用权，要求周德贤于2015年9月18日前自行腾退完毕，并结清租金，将房产交回该局。2015年10月14日，原房管局又向周德贤邮寄《公房收回通知书》，通知周德贤从2015年10月14日起解除与第六房管所前发生的xx街16-18号公房的租赁关系，收回该处公房。住建局就上述通知未能提供证据证明送达周德贤的具体时间。2018年9月19日，第六房管所与林桂浩签订《潮州市古城区营业性公房租赁合同书》，该合同书中载明第六房管所通过公开竞拍的方式将位于潮州市房产出租给林桂浩使用，该合同书还就双方的权利义务进行了约定。周德贤因认为其现仍享有上述公房的租赁权，住建局与林桂浩所签订的上述租赁合同应属无效，遂于2019年6月24日诉至本院，提出上述诉讼请求。另查明,周德贤在庭审期间主张其没有收到《公房收回通知书》，其丈夫刘树泉于2015年10月16日到潮州市房地产管理局了解情况，该局直接告知刘树泉已于2015年10月14日解除租赁合同关系，刘树泉在得知租赁合同被解除后有立即向其进行告知。本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项的规定，提起民事诉讼的原告必须是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。本案中，对周德贤提出确认第六房管所与林桂浩于2018年9月19日签订的《潮州市古城区营业性公房租赁合同书》无效的诉讼请求，应首先审查周德贤对确认上述合同书无效的问题是否具有直接利害关系。周德贤提出基于其与第六房管所签订的《牌坊街公房租赁合同书》中的约定，其对第六房管所与林桂浩签订的《潮州市古城区营业性公房租赁合同书》的租赁标的物潮州市的房产具有优先租赁权，按照周德贤与第六房管所签订的《牌坊街公房租赁合同书》的约定，周德贤租赁潮州市公房的租赁期限自2013年9月1日起至2014年8月31日止，租赁期限届满后，双方没有续签书面租赁合同，但周德贤继续使用上述公房并支付租金至2015年10月，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”、第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，上述《牌坊街公房租赁合同书》在约定的租赁期限届满后继续有效，但租赁期限为不定期，原房管局可在合理期限之前随时通知周德贤解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（五）法律规定的其他情形”、第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”的规定，周德贤于2015年10月16日得知原房管局通知解除与其关于上述公房的租赁关系，周德贤在得知后虽有异议，但没有在三个月内向人民法院起诉，因此上述《牌坊街公房租赁合同书》已于2015年10月16日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形”、第一百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，上述《牌坊街公房租赁合同书》的权利义务已因该合同解除而终止，周德贤已不享有对上述公房进行使用的权利，也不享有双方在上述合同书中所约定的优先租赁权。另外，周德贤主张其在上述公房投入了楼梯等装修，第六房管所与林桂浩就该房产签订租赁合同侵犯其财产权利，但周德贤对于其在上述公房投入的装修没有举证予以证明，也没有提出具体的诉讼请求，故其主张本院不予采信。综上所述，周德贤主张第六房管所与林桂浩签订《潮州市古城区营业性公房租赁合同书》侵犯其优先租赁权及财产权利，缺乏依据，周德贤未能举证证明其对确认上述合同无效的问题存在直接利害关系，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款“立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉”的规定，其作为原告请求确认房管局属下第六房管所与林桂浩于2018年9月19日签订《潮州市古城区营业性公房租赁合同书》无效的起诉，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第六十七条、《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条、第九十六条、第二百三十二条、第二百三十六条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款的规定，裁定如下：驳回原告周德贤关于确认被告潮州市住房和城乡建设局与被告林桂浩签订的公房租赁合同无效的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省潮州市中级人民法院。审 判 长  余佳丽人民陪审员  潘 鹭人民陪审员  吕秀刁二〇二〇年七月三十日书 记 员  曾 玲