陕西省山阳县人民法院   民事判决书     (2020)陕1024民初679 号      原告：陕西省山阳县新阳加工厂，住所地：陕西省山阳县XX街XX社区（XX村XX号)。注册号6125251200209。   法定代表人：张根新，该厂厂长。   委托诉讼代理人：程玉宇，山阳县司法局“148”法律服务所法律工作者。   被告：山阳县百隆家私有限公司，住所地：陕西省商洛市山阳县XX街XX城XX路XX段（县工商局西100米处）。统一社会信用代码91611024776988060D。   法定代表人：刘某某，该公司总经理。   被告：陕西茂林绿地木业发展有限公司，住所地：陕西省商洛市山阳县XX街XX社区(原九一村）。统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXX8242。   法定代表人：刘某某，该公司总经理。   第三人：阮某某，男，1964年XX月XX日出生，汉族，住陕西省山阳县XX街XX社区XX组。公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。   第三人：王某某，女，1966年XX月XX日出生，汉族，住陕西省山阳县XX街XX社区XX组。公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。   第三人共同委托诉讼代理人：王树民，陕西诺灵律师事务所律师。   原告陕西省山阳县新阳加工厂（以下简称新阳加工厂）与被告山阳县百隆家私有限公司（以下简称百隆公司）、陕西茂林绿地木业发展有限公司（以下简称茂林绿地公司）及第三人阮某某、王某某租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用简易程序审理。在案件审理中，因案情复杂，发现不宜适用简易程序审理，遂转为普通程序依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告新阳加工厂法定代表人张根新及其委托诉讼代理人程玉宇，被告百隆公司和茂林绿地公司法定代表人刘某某，第三人阮某某、王某某委托诉讼代理人王树民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告新阳加工厂向本院提出诉讼请求：1.依法要求与被告解除租赁合同，限被告半个月内搬出纸厂；2.要求被告立即给付从2019年4月1日至今的租赁费10.6万元。事实和理由：2009年3月25日，原告新阳加工厂与被告百隆家私公司签订租赁合同，将原纸厂院内场地以每年租金53800元出租给百隆家私公司。在合同履行过程中，双方根据市场行情对租金进行调整，2019年4月以后，协议租金为每年16万元。现因被告欠付租金，违反合同约定，构成违约，故请求解除租赁合同。在诉讼中，原告进一步明确其诉讼请求为“1.要求解除与被告方签订的2009年3月25日《房屋场地租赁合同》、2010年9月1日《场地房屋租赁合同书》、2015年12月20日《房屋租赁合同书》，限被告方在半个月内搬出其在新阳加工厂院内的所有设备、生产材料或产品并自行拆除修建的厂房；2.要求被告给付从2019年7月1日至交付租赁物之日的租赁费，按照每年16万元计算。”。   被告百隆家私公司、茂林绿地公司共同辩称，原告要求解除合同的诉求不成立，合同约定的租赁期限未到期。在与原告签订租赁合同后，被告方在新阳加工厂租赁土地上投入了几千万，在疫情结束后，准备联系复工复产，要求继续履行合同。该合同约定了在合同未到期情况下解除合同原告方需要进行赔偿。如果原告要求解除合同，就应该按照合同约定赔偿被告损失。   第三人阮某某、王某某述称，1、原告要求终止合同缺乏依据；2、关于场地租金问题，原告未提前告知被告和第三人；3、原被告之间租赁合同对租金约定不明确，且第三人此前协助被告交付了租金，第三人和被告难以履行，并不能说明被告违约，所以原告要求解除合同不符合法律规定。   当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告新阳加工厂提供证据营业执照、《房屋场地租赁合同》、搬离通知、欠条、《房屋租赁合同书》，被告百隆家私公司提供租赁合同六份、搬离通知、照片一张，第三人提供搬离通知、租金收据两份、转账凭证两份、《房屋场地租赁合同》及本院现场勘察笔录，当事人对真实性无异议，本院予以确认。对第三人提供证据茂林绿地公司股东会决议、合作协议、抵押担保承诺书、(2017)陕1024民初660 号民事调解书，原告认为与其无关，本院对其真实性予以认定。对鄢书有出庭作证证言，第三人对其陈述24万元寄存费等内容有异议，本院结合相关证据及刘某某笔录综合予以认定。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告新阳加工厂属集体企业，经营范围为木器加工，该厂有房屋场地院落及土地共计25.33亩（即原纸厂院落）。2009年3月25日，新阳加工厂（出租人，甲方）与百隆公司（承租人，乙方）签订《房屋场地租赁合同》。该合同约定“一、甲方自愿将本企业原租赁给百隆家私的房屋场地（原山阳造纸厂院内，详见合同后附租赁财产清单及平面图），整体租赁给乙方经营使用。二、租赁期限：租赁期限为十六年，从二〇〇九年四月一日起至二〇二五年三月三十一日止。三、租金的约定与支付办法：1、场地和房屋年租金约定为人民币53800元。四年为一个阶段，租金一定不变。每个阶段到期要调整或变动租金数额应由甲、乙双方根据当时市场价格协商租金（双方订立书面协议）。2、租金支付办法 乙方一年支付一次，每年五月底前付清。四、其他约定：1、乙方在租期内如对原有房屋进行改造或在场地修造建筑物必须征得甲方同意，费用由乙方承担，另乙方在租期内对甲方厂内，南、北两幢住宅楼楼顶防水承担维修义务。2、乙方未经甲方同意不得将租赁甲方的房屋和场地划分、切割转租给第三人。3、在租赁期内除国家政策重大调整，国家重点工程建设征用外，甲方不得终止与乙方的租赁合同。……五、违约责任：1、甲方除本合同四条3项规定的情形外，如甲方终止合同应承担违约责任。赔偿给乙方造成的直接经济损失（按乙方实际投资80%计算）。2、乙方应按合同约定向甲方交纳租金。经甲方催收逾期1-3个月应按国家银行同期贷款利息双倍支付利息，逾期六个月不交的，甲方可终止租赁合同。……”。该合同甲方处加盖新阳加工厂和张根新印章并由张根新签名，乙方处加盖百隆家私公司和刘某某印章并由刘某某签名，见证单位处加盖陕西丰阳律师事务所和侯衍松印章。   2010年1月1日，新阳加工厂（甲方）与刘某某（乙方）签订《房屋租赁合同书》。该合同约定“一、租赁范围：锅楼房10大间，原库房2间，化药房3间，二门门内2间，共17间。二、租期：六年即2010年元月1日起至2015年12月31日止。三、租金：每间房每月租金100元，当年共计人民币20400.00元整（以后租金根据市场行情另行协议调整）。四、租金交付：本合同经双方签字盖章，本年租金立即交清。……六、双方权利：1、甲方有权在乙方不能按时交清当年租金时，收回房屋、终止合同。同时，乙方无权将房屋未经甲方同意而另租他人。2、乙方在租期内，如遇甲方有大的政策变动时（指厂区整体出售拍卖）本合同随之终止。……八、此合同不因法人的变更而变故。……”。该合同甲方处加盖新阳加工厂印章并由张根新签名，乙方处由刘某某签名。   2010年9月1日，新阳加工厂（甲方）与百隆家私公司（乙方）签订《场地房屋租赁合同书》。该合同约定“经新阳加工厂与乙方协商，将新阳加工厂（原纸厂料场场地和部分厂房租赁给乙方）具体条款与2009年3月25日新阳加工厂和乙方所签《房屋场地租赁合同》的条款一致；补充约定事项：租赁范围为磅房及20吨磅秤，料场北大门至南围墙根约4亩场地，东至东围墙根。一、租期：从2010年9月1日起至2025年9月1日止。二、租金：每四年作为一阶段周期，签合同时段租金是：贰万元。（以后租金根据市场行情另行商议调整）。三、租金交付：本合同经双方签字盖章，本年租金立即交清。……五、双方权利：甲方有权在乙方不能按时交清当年租金时，收回房屋、终止合同。……”。该合同甲方处加盖新阳加工厂印章并由张根新签名，乙方处加盖百隆家私公司印章并由刘某某签名。   2013年7月1日，新阳加工厂（甲方）与百隆家私公司（乙方）签订《山阳县新阳加工厂房屋场地建设改造协议》，该合同约定“一、甲方同意将本企业以下范围由乙方拆除、改建、扩建。1、同意将甲方原土木结构危房1100.0平方米（附有录像光碟）拆除。2、同意乙方拆除后危房场地由乙方建设标准化钢构厂房。同意乙方安装生产设备和乙方生产实地需要的一切建设。二、以上范围内的拆除、建设费用由乙方负担；拆除后的垃圾由乙方清理，安全由乙方全权负责。按照2009年3月25日甲方和乙方签订的《房屋场地租赁合同》期限由乙方使用。三、合同期满后，乙方拆除甲方危房1100.0平方米场地内所建设的标准化钢构厂房权属甲方所有，甲方可重新向外招租，乙方有优先权。四、其他约定：1、按照2009年3月25日甲、乙双方签订的《房屋场地租赁合同》期限内因甲方终止合同应承担违约责任。赔偿给乙方造成的建设经济损失。2、经甲、乙双方商定，乙方拆除甲方危房的废旧材料属乙方所有，乙方补给甲方补偿款5000.00元……五、本协议一式两份，甲、乙双方签字盖章之日起生效，甲、乙双方各执一份，作2009年3月25日甲乙双方所签订《房屋场地租赁合同》的附件。”。该合同甲方处加盖新阳加工厂和张根新印章并由张根新签名，乙方处加盖百隆家私公司和刘某某印章并由刘某某签名。   2014年7月26日，新阳加工厂（甲方）与百隆家私公司（乙方）签订《山阳县新阳加工厂房屋场地建设改造协议》，合同约定“为了消除厂区内危房改造的安全隐患，经甲、乙双方充分协商，在公正、友好的基础上签订如下协议：一、甲方同意将本企业以下范围由乙方拆除、改建、扩建。1、同意乙方将原甲方地磅房产房130平方米拆除。2、同意乙方在原乙方职工灶场地由乙方建设二层钢构职工生活综合楼及门房。3、同意乙方安装生产设备和乙方生产实地需要的一切建设。二、以上范围内的拆除、建设费用由乙方负担；拆除后的垃圾由乙方清理，安全由乙方全权负责。按照2009年3月25日甲方和乙方签订的《房屋场地租赁合同》期限由乙方使用。三、合同期满后，乙方拆除甲方危房130平方米场地内所建设的标准化钢构厂房权属甲方所有，甲方可重新向外招租，乙方有优先权。四、其他约定：1、按照2009年3月25日甲、乙双方签订的《房屋场地租赁合同》期限内因甲方终止合同应承担违约责任。赔偿给乙方造成的建设经济损失。2、经甲、乙双方商定，乙方拆除甲方危房的废旧材料属乙方所有，乙方补给甲方补偿款2000元，废旧地磅和旧材料由乙方处理。……五、本协议一式两份，甲、乙双方签字盖章之日起生效，甲、乙双方各执一份，作2009年3月25日甲乙双方所签订《房屋场地租赁合同》的附件。”。该合同甲方处加盖新阳加工厂和张根新印章并由张根新签名，乙方处加盖百隆家私公司和刘某某印章并由刘某某签名。   2015年12月20日，新阳加工厂（甲方）与茂林绿地公司（乙方）签订《房屋租赁合同书》，合同约定“一、租赁范围：锅楼房屋10大间，原库房2间，化药房3间，二门门内2间，共十七间。二、租期：从2016年1月1日至2025年3月31日。三、租金：每间房每月租金160.00元，当年共计人民币32000.00元（以后租金根据市场行情另行协议调整）。四、租金交付：本合同经双方签字盖章，本年租金立即交清。……六、双方权利：1、甲方有权在乙方不能按时交清当年租金时，收回房屋、终止合同。同时，乙方无权将房屋未经甲方同意而另租他人。2、乙方在租期内，如遇甲方有大的政策变动时（指厂区整体出售拍卖）本合同随之终止。……八、此合同不因法人的变更而变故。……”。该合同甲方处加盖新阳加工厂印章并由张根新签名，乙方处加盖茂林绿地公司印章并由刘某某签名。   百隆家私公司承租案涉房屋及院落后，对部分租赁物进行了拆除和改造，并在院落内新建了钢构厂房等构筑物，在租赁场地进行家具制作和板材加工。被告已支付原告2015年前的租金，2016年至2017年12月31日期间的租金，被告支付部分后，经原、被告结算，刘某某于2017年12月31日向原告出具欠条一张，载明“欠新阳加工厂房租费贰拾万零玖仟元正。”。2018年度租金经原、被告及第三人协商，由第三人阮某某、王某某于2018年3月26日向原告新阳加工厂支付16万元，原告出具的收据载明 “项目 交房租，从2018年元月1日至2018年12月31日止”，刘某某在收据上签字“同意代交：2018年元月1日至2018年12月31日”。原、被告均认可对案涉租赁房屋及场地的租金从2018年度起调整为每年16万元。2019年9月27日，阮某某、王某某向新阳加工厂转账代付2019年前半年租金8万元（收款人鄢书有），2019年7月1日至今的租金被告方均未支付。案涉租赁房屋及场地现由刘某某锁门实际控制。   2016年6月5日，茂林绿地公司、刘某某与阮某某、王某某签订《茂林绿地公司与债权人阮某某、王某某实现债权的合作协议》，分别向阮某某、王某某借款，并承诺用茂林绿地公司厂房、设备等资产作为借款的抵押担保。2017年8月1日，山阳法院以（2017）陕1024民初660号民事调解书，对茂林绿地公司与山阳县锦钰油脂有限公司、山阳县爱心食品配送有限公司（王某某为法定代表人）之间借款进行了调解处理，确认山阳县锦钰油脂有限公司、山阳县爱心食品配送有限公司对设定抵押资产优先受偿。   2020年4月25日，新阳加工厂分别向阮某某、王某某送达《通知》，告知准备整体出售案涉租赁物，要求于5月31日前搬离。2020年6月1日，新阳加工厂向刘某某送达《通知》，告知准备整体出售案涉租赁物，要求被告6月15日前搬离。   经现场勘查，原告房屋所有权证项下除大门东侧郭新华租赁场地及原纸厂生活区之外，均属于本案被告所租赁的范围。其中2010年1月1日《房屋租赁合同书》范围与2015年12月20日《房屋租赁合同书》范围一致。被告方改建、新建的钢构厂房外面悬挂茂林绿地公司名称，厂房内堆放有机械设备和材料等，现二被告企业处于停产状态。   另查明，百隆家私公司成立于1998年6月1日，属有限责任公司，刘某某系公司股东，占股97.96%，担任法定代表人，该公司于2019年6月24日被吊销营业执照，现处于吊销、未注销状态。茂林绿地公司成立于2015年6月12日，属有限责任公司，刘某某系公司股东，占股80%，担任法定代表人，该公司于2019年6月19日被吊销营业执照，现处于吊销、未注销状态。   本院认为，原告新阳加工厂与百隆公司、刘某某、茂林绿地公司先后签订2009年3月25日《房屋场地租赁合同》、2010年1月1日《房屋租赁合同书》、2010年9月1日《场地房屋租赁合同书》、2013年7月1日《山阳县新阳加工厂房屋场地建设改造协议》、2014年7月26日《山阳县新阳加工厂房屋场地建设改造协议》、2015年12月20日《房屋租赁合同书》等六份合同，对案涉房屋及场地进行出租、改造，上述合同签订时间不同，但2013年7月1日《山阳县新阳加工厂房屋场地建设改造协议》、2014年7月26日《山阳县新阳加工厂房屋场地建设改造协议》均明确载明“本协议一式两份，……作2009年3月25日甲乙双方所签订《房屋场地租赁合同》的附件”，而2015年12月20日《房屋租赁合同书》租赁物范围与2010年1月1日《房屋租赁合同书》一致，仅将签订合同主体变更为茂林绿地公司，租赁期限延续至2025年3月31日。百隆公司、茂林绿地公司均系刘某某控股并担任法定代表人的企业，从案涉租赁房屋场地的使用及租金支付情况看，并未按照签订合同的主体百隆公司、刘某某、茂林绿地公司进行区分，整个厂区厂房的建设、规划、使用系一个整体，故案涉六份合同应视为一个整体对待，其余五份合同均属于2009年3月25日《房屋场地租赁合同》的延续、变更或补充。2013年7月1日《山阳县新阳加工厂房屋场地建设改造协议》、2014年7月26日《山阳县新阳加工厂房屋场地建设改造协议》不涉及租赁事宜，上述合同均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合同成立且生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行各自义务。   《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”，本案新阳加工厂将案涉房屋场地出租给百隆家私公司、茂林绿地公司使用，出租人按约定收取租金是合同的主要目的，承租人应按合同约定使用租赁物并按合同约定期限交纳租金。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”，第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”，本案百隆公司、茂林绿地公司欠付原告2017年之前租金共20.9万元，已与原告结算形成欠条，2018年度后的租金未按原约定重新签订书面协议，但第三人代被告支付2018年度租金16万元的数额系各方当事人协商一致的结果。诉讼中，原、被告对2018年度及以后期间租金数额均无异议，故可认定从2018年度起案涉合同租金变更为16万元。第三人于2019年9月27日代被告支付2019年前半年租金8万元，即2019年7月1日后的租金被告均未支付。依据原、被告2009年3月25日《房屋场地租赁合同》“租金支付办法约定乙方一年支付一次，每年五月底前付清”，2010年9月1日《场地房屋租赁合同书》、2015年12月20日《房屋租赁合同书》两份均约定“租金交付：本合同经双方签字盖章，本年租金立即交清。”，此后对租金支付时间未明确约定，依照上述三份合同关于租金支付期限的约定，应认定每年的租金最迟应在当年12月20日前支付，二被告未支付租金构成违约。2009年3月25日《房屋场地租赁合同》约定“乙方应按合同约定向甲方交纳租金。经甲方催收逾期1-3个月应按国家银行同期贷款利息双倍支付利息，逾期六个月不交的，甲方可终止租赁合同。”，在被告方逾期六个月未支付租金的情况下，原告新阳加工厂请求解除合同符合合同约定和法律规定，且被告公司已实际长期停产，已被市场监管部门吊销企业营业执照，故对原告新阳加工厂要求解除案涉租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。2010年1月1日《房屋租赁合同书》租期已届满，对尚在租赁期间的2009年3月25日《房屋场地租赁合同》、2010年9月1日《场地房屋租赁合同书》、2015年12月20日《房屋租赁合同书》自本判决生效之日起解除。   对原告要求被告百隆家私公司、茂林绿地公司搬出其在新阳加工厂院内的所有设备、生产材料或产品并自行拆除修建的厂房的诉讼请求。合同解除后，二被告应当搬出其在新阳加工厂院内的所有设备、生产材料或产品，向原告交还所租赁房屋及场地。2013年7月1日和2014年7月26日《山阳县新阳加工厂房屋场地建设改造协议》约定“合同期满后，乙方拆除甲方危房场地内所建设的标准化钢构厂房权属甲方所有”，因本案系承租人百隆家私公司、茂林绿地公司违约导致合同解除，原告现在不主张权利并要求被告拆除，拆除的财产归被告所有，符合法律规定。对原告该项诉请，本院予以支持。   对原告要求被告百隆家私公司、茂林绿地公司给付从2019年7月1日起至交付租赁物之日止按照每年16万元计算租赁费的诉讼请求。因庭审中原、被告均认可2018年度租金按16万元计算且已实际履行，故对2018年以后租金均按照每年16万元的标准计算。合同解除后至租赁物实际交付之日止应参照每年16万元的标准支付占用费。第三人于2019年9月27日代交租金8万元，应视为2019年6月30日之前租金已付清，故从2019年7月1日起至租赁物实际交付之日止按每年16万元的标准支付租金（占用费），对原告该项诉请，本院予以支持。   对被告百隆家私公司、茂林绿地公司辩解原告要求解除合同的诉求不成立以及原告解除合同应赔偿损失的意见。2009年3月25日《房屋场地租赁合同》第五条违约责任约定“1、甲方除本合同四条3项规定的情形外，如甲方终止合同应承担违约责任。赔偿给乙方造成的直接经济损失（按乙方实际投资80%计算）。”，因本案属租赁合同法律关系，原告出租租赁物的合同目的是为了按约定收取租金，因百隆公司、茂林绿地公司未能按照合同约定向原告交纳租金，致使原告的合同目的不能实现，在本案中属违约方。上述违约责任条款的适用前提是被告方能够恪守合同约定交纳租金，无违约行为，原告单方起诉解除合同时应承担违约责任的情形。故被告上述辩解意见，于法无据，本院不予采纳。   被告茂林绿地公司在租赁期间，将案涉租赁房屋及场地内茂林绿地公司的机械设备等资产抵押给了山阳县锦钰油脂有限公司、山阳县爱心食品配送有限公司，且经本院调解确认了债权及优先受偿权，第三人阮某某、王某某在本案中有代被告支付租金的行为，但本案属租赁合同纠纷，第三人不属于案涉租赁合同的当事人，茂林绿地公司与山阳县锦钰油脂有限公司、山阳县爱心食品配送有限公司之间的债权及优先受偿权与本案处理结果无法律上的利害关系，不属本案处理范围，第三人所述意见本院不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十四条（一）款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十三条，第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定，判决如下：   一、原告陕西省山阳县新阳加工厂与被告山阳县百隆家私有限公司签订的2009年3月25日《房屋场地租赁合同》、2010年9月1日《场地房屋租赁合同书》及陕西省山阳县新阳加工厂与陕西茂林绿地木业发展有限公司签订的2015年12月20日《房屋租赁合同书》自本判决生效之日解除。   二、被告山阳县百隆家私有限公司、陕西茂林绿地木业发展有限公司搬出其在新阳加工厂院内的所有设备、生产材料或产品并自行拆除修建的厂房，将所租赁房屋及场地交还原告陕西省山阳县新阳加工厂。   三、被告山阳县百隆家私有限公司、陕西茂林绿地木业发展有限公司向原告陕西省山阳县新阳加工厂支付从2019年7月1日起至租赁物实际交付之日止按每年16万元计算的租金（占用费）。   上述法律义务限于本判决生效后十五日内履行。   如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费4400元，由被告山阳县百隆家私有限公司、陕西茂林绿地木业发展有限公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。      审 判 长  李传宏   审 判 员  李 晴     人民陪审员 李祖喜       二〇二〇年九月三十日      书 记 员  崔 泽         1