安徽省滁州市琅琊区人民法院民 事 判 决 书(2020)皖1102民初1776号原告：莫兰，女，1973年6月13日出生，汉族，户籍地安徽省定远县，经常居住地安徽省滁州市定远县。委托诉讼代理人：雍燕凌，安徽天定律师事务所律师。被告：秦坤，男，1979年2月3日出生，汉族，户籍地安徽省滁州市琅琊区。原告莫兰与被告秦坤房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序进行审理，并于2020年6月23日公开开庭进行了审理。原告莫兰及其委托代理人雍燕凌到庭参加诉讼。被告秦坤经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告莫兰向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原、被告于2019年10月21日签订的二手房买卖合同；2、依法判决被告退还原告首批购房款130000元并支付违约金123750元；3、依法判决被告返还定金30000元，赔偿损失82500元；4、依法判决被告承担诉讼费用、律师代理费。事实与理由：2019年10月21日,原告通过中介与被告签订房买卖合同,约定原告购买被告位于滁州市琅琊区南谯北路南湖茗苑3幢1单元3101室房屋。同日原告向被告支付定金20000元,11月28日支付首批购房款130000元，11月29日，按约定办理了130000元资金托管。双方约定，该出售房屋原契税交完满二年之后三日内,被告协助原告办理房产过户手续。现双方约定期限已过,但因被告房屋尚未解押,无法办理过户手续,原告购买上述房屋的目的不能实现。因此要求依法解除原、被告签订的房买卖合同,并判决被告承担违约责任。被告秦坤辩称：被告不应当承担房屋买卖合同的违约责任。因原告未按合同约定支付500000元房款用于被告偿还涉案房屋银行贷款，致使被告无法解除涉案房屋抵押权产生过户不能，是原告违约所致。原告莫兰为支持其诉讼请求举证下列证据：证据一、原告身份证一份（复印件），证明原告主体适格。证据二:房屋转让合同一份、定金收条一份、现金收条一份、手机转账截屏（打印件）两份，证明原、被告间存在房屋买卖合同的事实。证据三：原告和被告微信聊天截屏（打印件）一份，原告与中介公司员工的微信聊天截屏（打印件）一份，证明因被告房屋无法解押，房屋买卖合同目的无法实现。证据四：被告帮原告联系房屋装修公司的微信截屏（打印件）一份，合同解除协议一份，合同款收据一份，证明：被告为原告联系房屋装修公司，因原被告违约导致原告遭受的经济损失。证据五：律师代理费发票一份，证明原告因被告违约引起诉讼，支付律师代理费。证据六、证人证言,证明房屋中介公司全程带领原、被告进行买卖，证明房屋买卖、被告违约真实存在。被告秦坤未举证。本院认为：原告莫兰所举证的上述六组证据已经庭审审核，虽然被告秦坤未到庭质证，但该证据的客观性、合法性、关联性可以认定，本院审查确认为有效证据。依据上述有效证据并结合本案庭审调查，本院认定以下事实：2019年10月21日,原告莫兰通过滁州市南谯鼎盛房产中介公司与被告秦坤签订《房地产转让合同》一份,合同约定：一、秦坤自愿将其所有的位于滁州市琅琊区南谯北路南湖茗苑3幢1单元3101室的房地产(房屋所有权、不动产权证号2018第0001352）转让给莫兰。秦坤保证该房地产产权清楚，若发生与秦坤有关的产权纠纷或债权债务,概由秦坤负责清理,并承担因此而引起的全部民事责任。二、莫兰对秦坤房屋现状及附着设施已充分了解认可,自愿购买。双方议定房屋出售价为人民币825000元整。三、付款方式与期限：1、莫兰于2019年10月21日支付给秦坤购房定金人民币大写贰万元整,过户后抵作房款。2、莫兰于2019年10月25日前确定个人征信能具备贷款条件时该合同继续履行，于10月29日前到房管局办理资金托管，商业贷款暂定伍拾万元整，差额房款待秦坤预约还房贷时支付给秦坤还款。五、房产过户与交付期限:1、本协议签字生效后，待银行审批下来后，契税满两年三日内，到市土地房产交易部门办理相关手续或委托公证处办理委托公证手续。在过户或公证时双方必须提供有效的相关手续并协助办理。2、交付期限:交房日期定于房款付清三日内。六、违约责任:1、逾期交房……。2、逾期付款……。3、合同终止:因一方违约而使合同被迫终止的,违约方须按成交价的15%承担违约责任。4、自签订本协议后,若秦坤违约双倍返还定金,若莫兰违约定金不退。合同签订的当日,莫兰向秦坤支付定金20000元。2019年11月28日,莫兰向秦坤支付首批购房款130000元。同年11月29日,莫兰在中介公司员工陪同下到监管部门办理了资金托管,托管资金130000元。在合同约定的房屋过户期限届满后，即2020年1月17日以后，莫兰多次通过滁州市南谯鼎盛房产中介公司与秦坤协商，要求办理房屋过户事宜,但因秦坤的银行贷款尚未还清，设定抵押的该房屋尚未解除银行贷款抵押,无法办理房屋买卖过户的相关手续。本院认为：原、被告签订的房屋买卖合同合法有效，合同一经成立即具有法律约束力，合同各方当事人均应当按照合同条款严格履行。原告按照合同约定已经履行了相应的付款义务，在合同所附的办理过户期限届满时，被告怠于协助原告办理该房屋过户登记手续，又因自己所负债务的原因导致原告不能办理该房屋过户登记手续，致使原告购买该房屋的目的不能实现，被告的违约行为已经构成根本违约，本院对原告要求解除合同的诉讼请求予以支持，该合同自被告收到本院应诉通知书时即2020年6月11日起解除。被告辩称原告应当先支付50万元用于其还贷解押的意见，不符合原、被告间房屋买卖合同的约定，本院不予采纳。合同解除后，被告应当将收受原告的买卖房屋价款返还给原告，但原告既要求被告双倍返还定金又要求被告支付违约金的诉讼请求，不能同时支持，只能任择其一。在解除合同的情况下，支持原告的违约金诉讼请求后，被告应当将所收受的定金原额返还给原告。被告按照合同约定的计算方式支付的违约金足以弥补原告诉称的经济损失，且在该房屋尚不具备交付的条件下，原告即与他人商谈该房屋装修事宜所造成的违约损失，原告自己亦存在过错，因此要求被告赔偿其装修的违约损失本院不另行予以支持。原告要求被告赔偿因被告违约引起诉讼而支付的律师代理费，因无法律或合同依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告莫兰与被告秦坤于2019年10月21日签订的《房地产转让合同》自2020年6月11日起解除。二、被告秦坤于判决生效后十日内返还原告莫兰房屋买卖首付款130000元、定金20000元，支付违约金123750元。三、驳回原告莫兰的其他诉讼请求。如果被告秦坤未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6800元，减半收取3400元，诉讼保全费2350元，合计5750元，由原告莫兰负担1490元，被告秦坤负担4260元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 员  锁立兵二〇二〇年七月三十日代理书记员  周 杰附法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。