广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初13648号原告：谭盛，男，1979年10月14日出生，汉族，住湖南省祁阳县*********，公民身份号码432************979。委托诉讼代理人：李庆，广东广中律师事务所律师。被告：中山市广达纤维有限公司，住所地中山市火炬开发区*************1卡，统一社会信用代码914***********239T。法定代表人：黄继雄，总经理。委托诉讼代理人：杨云龙，广东冠伦律师事务所律师。原告谭盛与被告中山市广达纤维有限公司（以下简称为广达纤维公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谭盛及其委托诉讼代理人李庆，被告的委托诉讼代理人杨云龙到庭了参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2017年7月26日签订的合同条码为1701052213号中山市商品房买卖合同；2.被告向原告支付定金利息47元（以50000元定金为基数，按中国人民银行同期贷款利率4.9%从2017年3月18日起计算至2017年3月24日）；3.被告返还原告已付购房首付款422628元及利息（利息以422628元为基数，按中国人民银行同期贷款利率4.9%从2017年3月25日计算至还清欠款本息为止）；4.被告支付原告归还银行按揭贷款本息，截止至2020年7月9日为181532.68元，还款期间产生的利息为12544.61元一并由被告支付，实际计算至清偿之日（以每期还贷的本息为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，按照每期还贷支付给银行之日起分期计算至还清本息之日止）；5.被告支付原告迟延交房违约金122262.8元（以总房款1222628元为基数，按10%计算）；6.被告协助原告向税务部门退还17466.12元；7.被告支付原告17466.12元契税的利息2330.7元（从2017年10月20日起计算暂计至2020年7月9日，以中国人民银行同期同类贷款利率4.9%计算）；8.被告退还原告法律服务费1000元；9.被告支付原告因购房及后期追工程进度及维权产生的误工费8128元（累计计算26天）；10.被告支付原告逾期交房的租房费用13370元（从原违约日计算至2020年7月9日，后续叠加至法院判决之日）；11.被告支付原告尚欠银行的按揭款724444.52元；12.被告支付原告因提前解除银行贷款合同需支付的提前解约补偿金5907.22；13.诉讼保全担保费、律师费10000元由被告承担。事实与理由：2017年7月26日，原告就购买位于中山市火炬开发区****************房与被告签订了中山市商品房买卖合同(合同条码:1701052213)，合同约定房屋总价款为1222628元，首付款为422628元，其余80万元采取银行按揭贷款方式支付。原告于2017年3月18日支付了定金50000元，又于2017年3月25日支付了372628元。2017年8月14日，原告与中国农业银行中山火炬高技术产业开发区支行（以下简称为农行开发区支行）签订了个人购房担保借款合同，贷款总额800000元，贷款期限30年。农行开发区支行将此贷款支付给了被告。原告于2017年9月2日开始正式按期归还银行贷款。截至起诉2020年5月8日止，原告已还贷32期，共还贷款本息合计171144.72元。根据原被告签订的中山市商品房买卖合同第八条约定，被告应当在2019年6月30日前，将符合约定的诉争房屋交付给原告。合同签订后，原告依约履行了付款义务，而被告却未按合同约定时间交付房屋。截至今日，被告亦未履行交房义务，也对原告的退房要求不予回复、不予配合，给原告造成很大经济损失。被告辩称：1.原告与被告签订的中山市商品房买卖合同是由中山市国土资源局和中山市工商行政管理局共同拟定的示范合同文本，内容涉及双方之间实际交易合同的具体情况及双方关于交易所产生的权利义务的约定，属于双方的真实意思表示，合同条款对双方均具有法律约束力。2.双方签订合同时经过长时间的磋商、议价过程，合同相关条款是双方共同议定的，是双方真实意思的记录，对双方权利义务的约定也是均衡、对等的，没有排除合同某一方的主要权利或者增加某一方的超额义务。3.合同及涉及的条款不属于格式合同及格式条款。且被告在签订合同时已经尽到了提醒义务，被告一直没有对相关内容提出异议或者质疑。4.被告未能如期将商品房交付原告使用，其原因并非被告主观意志结果。由于被告的建筑承包商违约，导致被告不能如期竣工验收，加上新冠疫情的爆发，导致生产经营活动受到严重影响。5.合同履行期若发生不可抗力的事件或天气原因影响到施工的进度，该部分天数应予扣减，被告的交付期限应根据上述实际情况予以顺延。6.被告至今确实延期交付物业超过180日，原告有权解除合同。根据合同约定，被告仅仅需要向原告退还购房款并支付购房款5%的违约金。被告应负的违约责任应严格按照合同约定。7.最高人民法院和广东省高级人民法院的规定，明确要求当原告的实际损失超过固定违约金标准的情况下才能要求予以增加，原告应提供充分证据证明。8.原告的第2、3、4、6、7、9、10、11、12项诉讼请求，除退还其已经实际支付的款项以外部分，均不属于实际经济损失，且原告没有证据证明该损失已实际发生及具体的情形和实际具体的金额，该请求没有事实及法律依据应予驳回。被告对原告的第1项诉讼请求没有异议，第5项诉讼请求双方没有约定，没有法律依据。第8项诉讼请求，基于不是被告收取原告的法律服务费用，被告无法返还。第13项诉讼请求保全费、担保费、律师费费用不详，应予以驳回。原告与被告之间的商品房买卖合同是合法有效的，在合同解除前，被告是合法占有原告所支付的款项，对于应返还款项，有关损失的起始日期应在本案一审判决所确定的履行期限结束至次日，不可能是原告所主张的缴纳有关款项的日期。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据并提交证据原件由法院审查，对经核对无异的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原告与被告提交的证据及庭审陈述，本院查明以下事实：1.2017年7月26日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订中山市商品房买卖合同，主要约定：原告向被告购买位于火炬开发区火炬路8号新达花园10幢1704房的预售商品房，总价为1222628元；合同第八条约定，出卖人应当在2019年6月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的商品房交付买受人，如出卖人未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过180日后，买受人有权解除合同，出卖人按已付购房款5%支付违约金；合同补充协议第七条第13款约定，出卖人与买受人一致确认，双方基于对违约行为可能造成损失的合理判断后而约定了商品房买卖合同及本补充协议所涉违约金之比例，并确认在因合同及其履行有关争议的协商、仲裁/诉讼中不再对合同约定的违约金比例以任何形式提出变更。合同还约定其他条款。合同签订后，原告向被告足额支付了房款（2017年3月18日支付50000元定金，3月25日支付剩余首期款372628元，2017年9月2日按揭贷款支付800000元）。原告于2017年10月20日支付涉案房屋购房契税17466.12元。2.以原告为借款人、农行开发区支行为贷款人、被告为保证人，三方于2017年8月14日签订了个人购房担保借款合同，约定原告向农行开发区支行贷款800000元用以支付涉案购房款，贷款期限为30年；如果借款人在约定的贷款合同期间内提前还款，则应向农行开发区支行支付提前还款补偿金；原告以涉案商品房作为该贷款的抵押物。农行开发区支行于2017年9月2日发放该笔贷款。2017年10月至2020年7月期间，原告合计归还贷款本金75555.48元、利息105977.2元，合计181532.68元。3.原告提交劳动合同及收入明细、请假证明拟证其收入情况及请假情况。劳动合同显示原告的正常工作时间工资为1350元，收入明细显示原告从2019年7月至2020年6月的工资收入情况为4784.99元、4743.44元、5924.65元、5722.07元、5338.9元、5322.7元、5882.82元（+4208.59元奖金）、5170.98元、4647.07元、6688.27元、6176.78元、5986.5元。请假证明显示原告在2017年调休3天、2019年休年假3天，2020年休年假6天及调休4天。4.原告因本案诉讼支出诉讼财产保全责任保险费1600元、律师费10000元。5.原告因涉案商品房买卖交易于2017年7月26日支出律师手续费1000元。6.原告提交租赁合同书、租金收据，拟证因被告逾期交房导致租房损失合计12915元；7.涉案商品房所涉工程至今未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。8.中山气象局预报科出具的中山气象站晴雨表记载:2015年本市共有2天的降雨量超过50毫米；2016年本市共有13天的降雨量超过50毫米;2017年共有10天的降雨量超过50毫米;2018年共有9天的降雨量超过50毫米；2019年共有3天的降雨量超过50毫米。被告均提供了监理日志显示施工情况为“雨天未施工”。9.诉讼中，本院向农行开发区支行发函询问，若原告与被告解除中山市商品房买卖合同，农行开发区支行是否同意被告代偿相关本息及是否同意协助办理涉案商品房的注销抵押登记手续。农行开发区支行于2020年8月11日回复称，原告在该行办理了信用贷款和住房按揭贷款，原告在办理提前归还住房按揭贷款前，需先结清该信用贷款；合同解除后对于原告尚欠该行的信用贷款及住房按揭贷款本息及费用，该行同意由被告凭生效的法律文书直接代偿；在结清信用贷款及按揭贷款本息的前提下，该行同意配合办理注销抵押登记手续；截止至2020年8月11日，若涉案贷款办理提前结清，需要偿还房贷本金722222。3元、利息983.02元、违约金0元。原告、被告同意由被告向农行开发区支行代偿贷款本息。10.诉讼中，原告在农行开发区支行申请的信用贷款已自行结清。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。被告与原告签订的中山市商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当恪守履行。根据双方商品房买卖合同的约定，被告应于2019年6月30日前将办理工程竣工验收备案手续并取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的商品房交付原告使用。原告按约交付房款后，被告未按照合同约定的时间向原告交付涉案房地产，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告要求解除涉案商品房买卖合同，被告予以同意，对该项诉讼请求本院予以支持。合同解除后，原告已付购房款被告应全额退还。因原、被告、农行开发区支行均同意由被告向贷款银行（农行开发区支行）代偿剩余按揭贷款本金，因此，被告向原告退还的购房款应扣除被告代偿银行按揭贷款部分。对于被告应支付的解约违约金，本院分析论述如下：根据涉案合同约定，被告因逾期交房超过180日原告要求解除合同的，被告按原告已付购房款的5%支付解约违约金，故本案中被告应支付61131.4元解约违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“……当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十九条规定：“房地产开发企业提供的商品房买卖合同格式文本约定按固定数额承担迟延履行违约金，金额低于买受人实际损失，当事人根据合同法第一百一十四条第二款的规定请求增加违约金的，人民法院应予支持。”结合上述规定，在被告应付解约违约金不足以弥补原告实际损失时，原告要求增加违约金，应予支持。根据原告的证据，原告因涉案商品房买卖交易产生的实际损失有：1.利息损失。包括定金、首期款利息损失及贷款利息损失及原告已还本息的利息损失。定金的利息损失为41.71元（以50000元为基数，从2017年3月18日起算至3月24日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，按六个月贷款年利率4.35%计算）。首期款利息损失以422628元为基数，从2017年3月25日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至被告全部清偿欠款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。贷款利息损失（即还贷利息金额）从2017年10月至2020年7月止合计为利息105977.2元。2020年8月起的贷款利息损失以原告实际归还数额为准。原告已还本息的利息损失，应以原告每月实际归还本息额为基数，从还款之日起计算至被告实际清偿之日止，2019年8月19日前产生的利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日起产生的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。2.提前还贷补偿金损失。按贷款合同约定及农行开发区支行回复可得，原告目前提前还贷不需支付违约金，但最终是否需要支付及支付数额以银行扣款金额为准。3.原告基于购买涉案商品房支付了1000元法律服务费，现因被告原因导致合同解除，被告应向原告赔偿1000元及对应利息损失，利息应从2017年7月26日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。4.原告因支付契税产生的利息损失，该利息损失应以已交契税金额17466.12元为基数，从2017年10月20日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日至被告配合原告前往税务部门办理申请退税手续之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。在涉案合同解除后，原告因履行合同支出的契税，被告有义务配合办理退税手续。对于原告主张的误工费损失，原告没有提交证据证明确实存在误工被扣除相关工资的事实，且原告不能证明误工天数产生的必要性，对原告主张的误工损失，本院不予支持。对于原告主张的保全担保费、律师费损失，均不属于原告维权的必要费用，涉案合同亦没有约定该部分费用由被告负担，因此原告主张的前述损失，本院不予支持。对于原告主张的租房费用损失。原告获得涉案商品房所有权并得以使用涉案商品房的前提是向被告支付了购买涉案商品房的对价。合同解除后，原告的付款行为，或产生被告无理占用购房款产生的利息损失，或产生被告合法收取购房款后未向原告交付商品房致使的租房费用损失。原告既主张被告占有购房款的利息损失，又主张支付房款对价换取的商品房所有权（使用权）后不能使用产生的租房费用损失，属于损失的重复计算。在原告已经向被告主张购房款利息损失的前提下，原告再主张租房费用损失，理据不足，本院不予支持。综合上述分析，涉案商品房买卖交易中，原告因被告违约造成的实际损失应为定金利息损失41.71元、贷款利息损失105977.2元（暂计至2020年7月）、已还按揭贷款本息产生的利息损失、首期款利息损失、法律服务费1000元及利息损失、提前还贷补偿金损失，原告的上述实际损失金额高于合同约定的违约金数额，原告申请提高违约金的支付标准，本院予以支持，但应以原告的实际损失数额为限。对于提前还贷补偿金损失是被告应向原告赔偿的实际损失，考虑该款应在被告代偿贷款本金时支付予银行，为方便执行，本院判令上述款项由被告代偿贷款本金时一并支付给银行，不需另外向原告赔付。在涉案商品房买卖合同已解除的情况下，原告主张逾期交房违约金，没有事实及合同依据，本院依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款判决如下：一、解除原告谭盛与被告中山市广达纤维有限公司于2017年7月26日签订的中山市商品房买卖合同（合同编码为1701052213）；二、被告中山市广达纤维有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内代原告谭盛向中国农业银行中山火炬高技术产业开发区支行偿还三方于2017年8月14日签订的个人购房担保借款合同下尚欠银行的贷款本金、利息、提前还贷补偿金（本金、利息、提前还贷补偿金数额以银行核算数据为准），被告完成提前还贷手续后7天内，原告谭盛配合被告办理注销商品房抵押登记手续；三、被告中山市广达纤维有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告退还购房款（应退购房款=总购房款1222628元-被告代偿第二判项中担保借款合同的剩余贷款本金）；四、被告中山市广达纤维有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告支付解约违约金[解约违约金=定金利息损失41.71元+首期款利息损失（以422628元为基数，从2017年3月25日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日至被告全部清偿欠款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）+贷款利息损失（截止至2020年7月为105977.2元，2020年8月起按原告每月实际归还贷款利息计算）+已还贷款本息产生的利息损失（以原告每月实际归还本息额为基数，从每笔贷款本息的还款之日起计算至被告实际清偿之日止，2019年8月19日前产生的利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日起产生的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）+法律服务费1000元及利息损失（从2017年7月26日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）+契税利息损失（以17466.12元为基数，从2017年10月20日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日至被告配合原告前往税务部门办理申请退税手续之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）]；五、被告中山市广达纤维有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内配合原告谭盛前往税务部门办理契税17466.12元的退税手续；六、驳回原告谭盛的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费23284元，减半收取为11642元，诉讼保全费5000元（原告已预付），以上合计16642元，由原告负担1131元，由被告负担15511（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 杨 颖二〇二〇年十月二十七日书记员 梁敏霞孙永辉