呼和浩特市新城区人民法院   民事判决书   （2020）内0102民初2252号   原告：内蒙古兴泰房地产开发有限责任公司。   法定代表人:高国栋，该公司董事长。   委托诉讼代理人：杨占文，内蒙古尚本律师事务所律师。   委托诉讼代理人：黄志强，内蒙古尚本律师事务所律师。   被告：钟亚娟，女，住呼和浩特市。   原告内蒙古兴泰房地产开发有限责任公司与被告钟亚娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告内蒙古兴泰房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人杨占文到庭参加了诉讼。被告钟亚娟经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。   原告内蒙古兴泰房地产开发有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》，并将涉案房屋返还给原告；2、判令被告返还原告代还的银行贷款本息共计1169414.39元，并按代还款项的千分之五每日给付代垫期间的利息；3、判令被告向原告支付代还款项10%的违约金，即116941元；4、判令被告每月按房屋总价款1%向原告支付自2014年11月1日起止实际腾房之日止的房屋使用费；5、案件受理费、保全费、公告费等诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年10月，被告与原告签订《商品房买卖合同》，约定以按揭贷款方式购买原告开发建设的位于呼和浩特市××区的房屋，房屋建筑面积为227.63平方米，房屋单价为9054.48元，总金额2061072元。签订合同后被告向原告支付了731072元首付款，剩余1330000元办理了银行按揭贷款。双方同时在合同附件四第一条第4款中约定，在原告保证期限内，如因被告原因导致原告承担保证责任，原告有权向被告追偿;且被告按以下方式承担违约责任:(1)被告自扣款之日起5日内归还原告代还款项的，原告免收违约金;（2)被告自扣款之日起第6日至第90日内归还原告代还款项的，除按代还款项的万分之五每日支付代垫期间的利息外，还应承担代还款项10%的违约金;(3)被告超出90日仍未归还垫付的款项的，应按代还款项的千分之五每日支付代垫期间的利息，并支付代还款项10%的违约金，同时原告有权解除合同;原告解除合同的，被告应向原告支付自该房屋交付使用之日起的房屋使用费，每个月的房屋使用费按总房价款1%的标准计算，此外，被告装修不得破坏或拆除，其所有权转归原告所有，原告不予补偿(利息、违约金及房屋使用费等原告均有权从被告已付款项中优先扣除)。如因被告原因导致银行解除与被告之间的担保贷款协议或者借款合同，原告亦有权解除合同，同时按照前述关于解除合同的约定进行处理。2014年10月28日，被告与案外人中国建设银行股份有限公司内蒙古自治区分行营业部(以下简称“建设银行”)签订《个人住房借款合同》，约定贷款133万元用于购买原告前述商品房，贷款期限240个月，原告对该笔贷款承担连带保证责任。各方当事人在呼和浩特市蒙正公证处办理了具有强制执行效力的公证，并出具了(2014)呼蒙正证内字第13546号公证书。原告于2014年11月将涉案房屋交付被告使用，但被告连续多次逾期拖欠按揭贷款，导致案外人建设银行从原告保证金账户中扣划银行贷款本息1169414.39元。原告多次向被告催讨上述款项无果。原告认为，原、被告签订的合同合法有效，被告的行为已构成违约，为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。   被告钟亚娟未到庭，亦未提交书面答辩意见。   本院认定事实如下：   2011年4月20日，原告（甲方）与中国建设银行股份有限公司内蒙古自治区分行营业部（乙方）签订《商品房销售贷款合作协议书》，约定乙方对符合贷款条件的购房人购买甲方开发建设并依法销售的座落于呼市××区“兴泰东河湾”的商品房发放个人住房贷款，甲方同意在乙方承诺贷款额的内，对每一购房人向乙方借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证。同日，双方签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定甲方为乙方与购买兴泰东河湾项目所属房产而于2011年4月25日至2016年4月25日期间与乙方发生借贷关系的全部债务人所形成的一系列债权提供最高额保证，保证方式为连带责任保证。   2014年10月，被告钟亚娟与原告内蒙古兴泰房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，合同约定被告钟亚娟以按揭贷款的方式购买原告开发建设的××区的房屋，该商品房建筑面积为227.63平方米，房屋单价为9054.48元，总金额2061072元。签订合同后被告向原告支付了731072元首付款，剩余1330000元办理了银行按揭贷款。合同附件四第一条第4款中约定，在原告保证期限内，如因被告原因导致原告承担保证责任，原告有权向被告追偿;且被告按以下方式承担违约责任:(1)被告自扣款之日起5日内归还原告代还款项的，原告免收违约金;（2)被告自扣款之日起第6日至第90日内归还原告代还款项的，除按代还款项的万分之五每日支付代垫期间的利息外，还应承担代还款项10%的违约金;(3)被告超出90日仍未归还垫付的款项的，应按代还款项的千分之五每日支付代垫期间的利息，并支付代还款项10%的违约金，同时原告有权解除合同;原告解除合同的，被告应向原告支付自该房屋交付使用之日起的房屋使用费，每个月的房屋使用费按总房价款1%的标准计算……原告内蒙古兴泰房地产开发有限责任公司在出卖人处盖章，被告钟亚娟在买受人处签字摁手印确认。   2014年10月28日，被告钟亚娟（借款人、抵押人）与中国建设银行股份有限公司内蒙古自治区分行营业部（贷款人、抵押权人）签订《个人住房（商业银行）借款合同》，合同约定，借款人或抵押人从内蒙古兴泰房地产开发有限责任公司处购买呼和浩特市新城区东二环路东侧“东河湾小区”第SY08号楼1单元601号的房屋，借款人向贷款人借款1330000元用于购买上述房产，借款期限自2014年10月28日起到2034年10月28日止。中国建设银行股份有限公司内蒙古自治区分行营业部在贷款人处盖章，被告钟亚娟在借款人处签字摁手印确认。   中国建设银行股份有限公司内蒙古自治区分行营业部于2019年6月28日及2019年11月25日分别扣除原告保证金16527.74元及1152886.65元，以上共计1169414.39元。   本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》、附件，被告与中国建设银行股份有限公司内蒙古自治区分行营业部签订的《个人住房（商业银行）借款合同》，均系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规强制性规定，应当认定合法有效。根据双方签订附件四合同补充协议的约定，被告未按约定如期偿还银行贷款本息导致原告承担保证责任的，原告有权解除合同，故对于原告请求解除买卖合同及附件，并将房屋返还原告的诉请，本院予以支持。被告钟亚娟购买商品房时向中国建设银行股份有限公司内蒙古自治区分行营业部贷款1330000元，因被告未依约支付按揭贷款本息，原告作为保证人被中国建设银行股份有限公司内蒙古自治区分行营业部扣划了保证金1169414.39元。原告承担了保证人的责任，代替被告偿还了银行贷款本息共计1169414.39元后，有权依法向被保证人追偿，故被告钟亚娟应当向原告内蒙古兴泰房地产开发有限责任公司返还原告代还的银行贷款1169414.39元。关于原告所主张的违约金、利息及房屋使用费，其实质均为违约金，但该违约金约定过高，已超出法律规定，故本院对上述违约金的总和依法调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算。对于原告请求被告支付利息至实际给付之日的诉请，因原、被告解除合同之后，双方应在履行相应义务之后，互相返还涉案房屋，及支付的房款，即被告向原告返还房屋，原告向被告返还已支付的首付款及银行贷款；对于银行贷款，被告向原告支付了银行贷款133万元，原告代被告偿还银行贷款1169414.39元，原告向被告返还的银行贷款数额大于原告代被告偿还的金额，即在双方解除合同之后，不存在原告额外垫付的情形，被告返还原告购买房屋，原告应退还被告支付的房屋首付款及以银行贷款支付的购房款，故对于买卖合同解除后，如存在代被告偿还银行贷款情形，原告可在退还被告购房款中予以扣除，不存在垫付的情形，故原告请求的利息应计算至本判决生效之日止。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：   一、解除原告内蒙古兴泰房地产开发有限责任公司与被告钟亚娟签订的《商品房买卖合同》及其附件；   二、被告钟亚娟于本判决生效之日起十日内将位于呼和浩特市××区的房屋返还原告内蒙古兴泰房地产开发有限责任公司；   三、被告钟亚娟于本判决生效之日起十日内返还原告内蒙古兴泰房地产开发有限责任公司垫付的银行贷款本息1169414.39元，并以16527.74为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍支付原告自2019年6月28日至本判决生效之日的利息，以1152886.65为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍向原告支付自2019年11月25日至本判决生效之日的利息；   四、驳回原告内蒙古兴泰房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费16378元，公告费300元，由被告钟亚娟负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。   审判长 董丽芳   人民陪审员 刘敏华   人民陪审员 贾贵忠      二○二○年十月十九日   书记员 张羽茜