上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初31288号原告：王建国，男，1955年12月1日出生，住上海市闵行区。被告：上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司，注册地上海市嘉定区。法定代表人：金光杰，董事长。委托诉讼代理人：郁晨瑞，女。原告王建国与被告上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司(以下简称青客公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案受理，依法适用简易程序审理。因本案事实不易查明，但法律适用明确，故本院依法转为普通程序，并适用独任审理于2020年12月15日公开开庭予以审理。原告王建国，被告的委托诉讼代理人郁晨瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王建国向本院提出诉讼请求：1.确认永跃路XXX弄XXX号XXX室房屋租赁合同2020年6月26日解除；2.判令被告支付拖欠租金2020年2月25日起至2020年6月25日止的租金人民币(币种下同)14,083.20元；3.判令被告支付拖欠的电费940.11元；4.判令被告返免租期2个月7,041.60元；5.判令被告支付违约金66,504元；6.判令被告支付恢复原状的费用5,000元；7.诉讼费被告支付。事实与理由：双方于2016年9月6日签订房屋租赁合同及补充协议，原告出租永跃路XXX弄XXX号XXX室，约定租赁期至2022年2月24日止，约定5年免租期5个月，起租日为2017年2月5日，付三押零，每套月租金3,260元，第4年开始每年租金上涨8%，即260.80元，现租金为每月3,520.80元。被告应于2020年2月支付相应一期租金，但逾期未支付拖欠至今，属于根本违约。2020年6月26日，原告同意被告提出的解除合同收回房屋，但不同意解除理由及不付房租水电费。疫情期间租客仍然租住，房屋使某不受影响，不属于不可抗力，被告应当支付拖欠的2020年2月25日止2020年6月25日止的租金14,083.20元及电费940.11元。因被告原因提前提出解除合同，原约定的5年享有的5个月免租期应当按照比例退还2个月为7,041.60元。因被告根本违约，根据被告提供的合同条款“按提前归还天数的租金的1倍支付违约金”，提前归还后2020年6月26日至2021年2月24日期间(扣除退2个月免租期)，剩余十八个月租金的违约金为66,504元。因被告提前解除合同，造成原告预期利益损失，该预期利益是原告同意被告进行改变房屋功能结构装修的前提，现无法实现，被告应当支付房屋恢复原状费用5,000元。因被告违约，相应的诉讼费也应该由被告负担。故原告以讼称事由诉至法院。被告青客公司辩称，1、同意双方的合同于2020年6月26日解除，也同意支付自2020年2月25日起至6月25日止的租金，同意支付电费。2、不同意支付免租期租金，双方约定的免租期系用于房屋的装修，合同中并未约定对于免租期租金需要支付。不同意支付违约金，双方的租赁合同系受疫情影响导致解除，被告并未违约。不同意支付恢复原状的费用，合同中约定按现状交付房屋，且原告的该诉讼请求并无法律依据。经审理查明，2016年9月8日，原告王建国(签约甲方)与被告青客公司(签约乙方)签订《房屋托管租赁合同》一份，约定：房屋地址位于永跃路XXX弄XXX号XXX室，租赁期限为96个月又20天，起租日为2017年2月5日，截止日为2025年2月24日；月租金额为3,260元，付三押零；2016年9月8日后10个工作日支付20天的租金2,173.33元；前3年租金不变，第4年租金上涨8%计260.80元，第5年租金上涨8%计260.80元，第6年租金上涨8%计260.80元，第7年租金上涨8%计260.80元，第8年租金上涨8%计260.80元；租赁用途乙方向甲方承诺,租赁该房屋作为人才公寓供居住使某，遵守国家法律和本市有关房屋使某和物业管理的规定。租赁期限房屋租赁期限为8年；房屋交接与装修甲方作为该房屋的房屋产权人授权乙方推荐的第三方租赁公司委托专业装修公司进行装修，费用由第三方租赁公司支付。该房屋现有装修、附属设施、设备状况为毛胚，如有装修各方共同制作装修和家具清单。装修不应破坏房屋承重结构。甲方向乙方交付该房屋和本合同终止时乙方向甲方返还该房屋的验收标准为交接当时现状；租赁期满，双方无异议租赁合同自动延展一轮，租金双方可另行商定；租金支付方式和限期乙方于支付款周期月25日以银行汇款方式代付租金，25日为非工作日到帐时间可能为此后第一个工作日。租金产生的税费由甲方承担，可委托乙方代办。租赁期内房屋的空置风险由乙方承担，人才居住房屋的租金和使某费标准由乙方决定；租赁关系终止时，如甲方收取的房屋租赁押金，除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。交房前甲方须拆除燃气、有线电视等设施，物业管理费由甲方承担。使某房屋所发生的水、电、通讯、宽带等费用由乙方承担；该房屋结构性损坏，造成外墙漏水，天花板漏水的，甲方应自确认之日起的3日内通知物业公司进行修复。其它维修均由乙方承担；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满当日返还该房屋；甲方如为所有权人应当征得并代表全体所有权人同意或者甲方取得转租权征得全体承租人同意转租，甲方同意乙方受委托人委托代为租赁并管理转租该房屋作为人才公寓。乙方代为出具的协议应当符合法律规定；甲方同意乙方安排青客人才居住使某房屋，乙方应尽好管理职责，如该房屋在使某过程中，出现意外事故由乙方承担责任；该房屋不得用于违法活动，否则由乙方承担责任，甲方不承担责任，该房屋居住的人均面积不低于10平方米。合同履行期内，如甲方需出售房屋，须优先委托乙方或乙方指定公司代为出售该房屋；因甲方未在该合同中告知乙方，该房屋出租前已抵押或产权转移已受到限制，造成乙方损失的，甲方应负责赔偿。租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按提前收回天数的租金的1倍向乙方支付违约金。乙方非合理理由。擅自提前退租，应按提前归还天数的租金的1倍向甲方支付违约金。若支付的违约金不足抵付对方损失的，违约方还应负责赔偿；乙方装修房屋或者增设附属设施的，租赁期满乙方添附的固定装修，除电器外赠送给甲方。因不可抗力、国家政策需要或政府要求拆除房屋等原因致使本合同不能继续履行，合同自行解除，双方互不承担责任等。同日，双方还签订《补充协议一》一份，约定：该房屋托管合同履行届满五年又二十天(即2017年2月5日起至2022年2月24日)前两个月，若甲方需自用该套房屋，可通知乙方解除该房屋的托管合同，双方互不承担违约责任。逾期甲方未通知的，继续按托管合同约定的租赁期限履行等。双方并签订《授权书》，约定：甲方委托乙方代办房屋进行租出备案登记，并办理相关文件和手续，代收代缴各种公用事业费，费用由承租方承担，对房屋进行常规保洁，费用由承租方承担，对房屋进行日常保养和维修，费用由承租方承担，对房屋进行装修，费用由承租方承担。协议签订后，原告将系争房屋交付被告，被告组织人员对房屋进行了装修后转租于案外人使某，并支付了至2020年2月24日止的租金。因被告未能按期支付租金，原告于2020年6月起诉至本院。本案审理过程中，被告青客公司未能按约支付租金，也未能返还系争房屋。此后，被告于2020年6月24日向原告发送短信，表示：因不可抗力的肺炎疫情影响，青客公司根据法律规定与合同约定解除合同，解除日期为本短信发出之日。青客公司将房屋现状返还，并表示之前如有未付的租金及水电费不再支付。2020年6月26日，被告再次向原告发送短信，表示：双方的合同已于2020年6月24日解除，房屋交付给原告。当日，原告回复表示：已于2020年6月24日收到解除短信，要求被告付清所欠6月24日之前的房租及水电费，房屋保持现状从6月25日收回，否则坚持诉讼。后，原告收回了系争房屋，并支付了系争房屋2020年2月的电费274.34元，4月的电费256.73元，5月的电费190.44元，6月的电费123.30元，7月的电费95.30元，共计940.11元。上述事实，由原告提交的《房屋托管租赁合同》、《补充协议一》、《授权书》，短信记录、水电费支付凭证一组等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本院认为，原、被告双方签订的《房屋托管租赁合同》及补充协议，均为双方当事人真实意思表示，于法不悖，属合法有效。双方均应按约履行各自义务。租赁合同履行期内，原告按约向被告交付了系争房屋，被告作为承租人应按约履行租金支付之义务。虽双方合同并未详细约定租金的支付方式，但从“付三押零”的表述及实际履行情况而言，租金三个月支付一次，先付后用，于每个支付款周期的自然月25日以银行汇款方式支付(非工作日予以顺延)。即被告应于2020年2月25日前支付自2020年2月25日起至2020年5月24日止的租金。但被告始终未能按约支付租金，并在2020年6月24日向原告发送短信要求单方解除合同。被告于2020年6月26日回复同意解除收回房屋，故本院确认双方的《房屋托管租赁合同》于2020年6月26日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于原告主张的自2020年2月25日起至6月25日止的租金14,083.20元，被告同意予以支付，本院予以支持。关于原告主张的电费，现经查明原告代付了电费940.11元，该费用发生于租期内，应由被告予以承担。关于原告主张的免租期租金，本院认为，双方约定的租赁期限为八年多，免租期系原告基于双方长期租赁关系而让渡于被告的优惠条件。现因被告违约导致双方租赁合同提前解除，在未能按约履行全部租期的情况下，已给原告造成了免租期的租金损失。原告主张按照使某期限之比例支付免租期租金并无不当，被告应向原告支付免租期租金7,041.60元。关于原告主张房屋违约金，被告抗辩其并未违约，故不同意予以支付。本院认为，被告在租赁期内未能按约支付租金已属违约，又在其违约的情况下擅自提出解约，本案租赁合同系因被告违约导致解除。依据双方合同之约定，被告应按提前归还天数的租金的1倍向原告支付违约金。但本院认为，对于违约金的认定，既要尊重当事人之间的约定，同时考虑原告实际损失的大小，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素。本案中，被告已及时归还房屋，原告收回后房屋处于可使某状态。原告在此情况下将房屋空置，未能及时减损，放任了损失的扩大。本院从制裁违约和利益平衡原则出发，结合违约行为对原告造成的实际损失，确认被告向原告支付违约金7,041.60元。关于原告主张的房屋恢复原状费用5,000元，本院认为，首先，该费用系原告自行估算，并未实际产生，原告要求被告支付并无依据。其次，依据双方合同约定，租赁期满后将添附的固定装修赠送给原告，即在双方权利义务终止的情况下房屋系按现状予以返还。再次，原告交付系争房屋时属于毛坯状态，原告现不同意返还家具家电，被告在房屋内的装修及家具家电仍有使某价值，并可被原告继续利用。故原告的该项诉讼请求不符合合同约定，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、确认原告王建国与被告上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司签订的《房屋托管租赁合同》于2020年6月26日解除；二、被告上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告王建国支付租金14,083.20元；三、被告上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告王建国支付电费940.11元；四、被告上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告王建国支付免租期租金7,041.60元；五、被告上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告王建国支付违约金7,041.60元；六、驳回原告王建国的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,139.22元，由原告王建国负担1,473.78元，由被告上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司负担665.44元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 殷 雪二〇二〇年十二月十六日书记员 倪晶旌附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。