昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0114民初2828号原告：苗鑫，男，1980年4月3日出生，满族。被告：陈顶军，男，1973年6月30日出生，水族。被告：孔秀花，女，1989年5月2日出生，彝族。共同委托诉讼代理人：张德刚，云南上首律师事务所律师，特别授权代理。原告苗鑫诉被告陈顶军、孔秀花房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后,依法由审判员一人适用普通程序独任公开开庭审理。原告苗鑫，被告陈顶军、孔秀花及其共同委托诉讼代理人张德刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苗鑫向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告违约金共计312000元；2、判决被告支付原告自重庆往返昆明为购买房屋支付的交通、食宿支出共计4000元；3、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2020年4月9日签订了关于经济技术开发区大冲社区XX家园6号地块12幢60X室的房屋买卖合同，房屋中介于2020年5月24日通知原告称被告违约欲取消合同，原告当日电话联系被告，被告电话中明确表示要将诉争房产抵押，不再继续履行买卖合同，故原告诉至法院。庭审中原告增加诉讼请求：判决解除原被告双方签订的房屋买卖合同，被告支付原告保全费、保全担保费。二被告答辩称，1、被告出售案涉房屋迫于无奈，因为今年年初疫情发生，导致公司的运营非常困难，为了公司资金的周转，也为了公司的生存、复工、复产，被告迫于无奈想出卖其现有的住宅，就案涉住宅所得资金用于公司的经营；2、原被告之间签订的房屋买卖合同系无效合同，合同签订的时候，原被告双方已经在合同中载明，原被告双方已经知晓该合同所涉房屋已经抵押给广发银行，已被限制转让。根据《物权法》第191条的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人的同意，不得转让抵押的财产，在没有经过广发银行同意的情况下，该房屋买卖合同是无效的；3、根据《合同法》第58条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折旧、折价、补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告已将原告支付的定金10万元返还给原告，原告也没有证据证明其遭受什么损失；4、被告在该房屋买卖合同履行期间没有过错，由于案涉房屋已经抵押给广发银行，涉及到赎证的问题，在签订合同的时候，房屋中介对被告说赎证是没有问题的，为此被告签订了房屋买卖合同，但在赎证的时候，赎证公司要求把首付款先支付给赎证公司，被告在履行该房屋买卖合同当中没有过错。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认为，原告提交的房屋中介带看房记录系在本案合同签订前，与本案无关，本院不予采信，解除劳动证明系原告与原单位的关系，不能证明原告的损失，本院不予采信，原告提交的其他证据真实、合法、与本案有关，本院予以采信。被告提交的《营业执照》与本案无关，本院不予采信，其他证据的证明内容将在说理部分进行综合评判。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下法律事实：2020年4月8日，原告（乙方）与被告陈顶军（甲方）及居间人云南德利房地产经纪有限公司签订《买卖定金协议书》，原告向被告陈顶军支付了购买经济技术开发区大冲社区XX家园6号地块12幢60X室房屋的定金10000元。2020年4月9日，原告苗鑫（乙方）与两被告（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方将位于经济技术开发区大冲社区XX家园6号地块12幢60X室房屋出售给乙方，该房屋已经设定抵押，抵押金额为830000元，抵押期限25年，抵押登记日期为2017年7月5日，甲方应于2020年4月15日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，最迟应于2020年5月15日前办理完毕注销抵押登记手续，提前还款产生的利息和费用，由甲方自行承担。房屋成交价为1560000元，包含房屋成交价及家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价，付款方式为乙方于2020年4月9日向甲方支付定金100000元，乙方于产权过户当日向甲方支付首付款675000元（不包含前期支付全部定金），乙方商业贷款拟贷款金额770000元，乙方从约定的购房款中留存5000元作为户口迁出保证金，留存10000元作为物业交割保证金。合同第九条关于违约责任的约定：甲方出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金：……3、逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；4、拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的……。合同其他补充还约定：甲方应积极完成申请抵押赎证流程，最迟不晚于2020年6月9日前完成抵押赎证流程，并且该房屋赎证的所有费用由甲方自行承担。同日，原告又向被告支付了90000元。因被告未按约办理，2020年6月11日、12日、14日被告陈顶军分别向原告退还定金50000元、30000元、20000元，合计100000元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，当事人应按约定全面履行各自的义务。双方签订的合同明确约定案涉房屋有抵押，被告应于2020年4月15日前向贷款机构提出一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2020年5月15日前办理完毕注销抵押登记手续，于2020年6月9日前完成抵押赎证流程。同时合同明确约定原告支付首付款的时间为产权过户当日。因此，根据合同约定被告应履行提前还款并赎证的义务，而非被告所称的由原告履行赎证义务，由于被告未按约定赎证已构成违约，应当承担违约责任。原被告双方签订的合同现因被告的违约行为不能继续履行，故原告主张解除合同的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。被告抗辩称案涉合同无效，本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条“抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定是对抵押人处分权的限制，该限制可因抵押人或买受人提前代为清偿债务消灭，房屋抵押权存续期间，出卖人（抵押人）未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力，故本院对被告该抗辩不予采纳。对于原告主张的违约金，被告未按合同约定履行赎证义务，存在违约行为，根据合同约定应向原告支付该房屋总价款20%的违约金，被告主张原告仅产生了部分差旅费等损失要求调整违约金，本院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，以违约造成的实际损失为基准，根据公平原则和诚实信用原则，综合衡量合同的约定、履行程度、当事人过错、预期利益等，酌情予以支持违约金100000元。因违约金弥补的损失已包括被告违约给原告造成的交通、食宿费等实际损失，故对于原告主张的交通、食宿支出，本院不予支持。保全费2100元系原告因本案支出的必要合理费用，本院予以支持，保全担保费800元非必要合理费用，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条第一款之规定，判决如下：一、原告苗鑫与被告陈顶军于2020年4月8日签订的《买卖定金协议书》及原告苗鑫与被告陈顶军、孔秀花于2020年4月9日签订的《房屋买卖合同》于本判决生效之日解除；二、被告陈顶军、孔秀花在本判决生效后十日内向原告苗鑫支付违约金100000元、保全费2100元，共计102100元；三、驳回原告苗鑫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6040元，由原告苗鑫负担4089元，被告陈顶军、孔秀花负担1951元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  刘小峰二〇二〇年九月八日书记员  马立艳