广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初15994号原告（反诉被告）：王永秀，女，1974年4月12日出生，汉族，住广东省广州市越秀区***********，公民身份号码440************622。委托诉讼代理人：张君仪，广东盈趣律师事务所律师。被告（反诉原告）：蓝华强，男，1981年8月5日出生，汉族，住广西博白县**************，公民身份号码452************532。被告：佛山市南海西蒙饮品店，住所地:广东省佛山市南海区************海金沙湾东区商业C111号B铺，统一社会信用代码92440605MA53U3EN8J。经营者：蓝华强。两被告共同的委托诉讼代理人：何浩明，广东海恩律师事务所律师。原告王永秀诉被告蓝华强、佛山市南海西蒙饮品店（以下简称西蒙店）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月9日受理后，依法适用简易程序进行审理。诉讼中，被告蓝华强提起反诉，本院审查后决定受理并与本诉合并审理。本案于2020年8月27日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人张君仪,被告蓝华强及两被告共同的委托诉讼代理人何浩明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《商铺租赁合同》于2020年6月8日解除，被告蓝华强腾空并返还位于佛山市南海区************海金沙湾东区商业C111号B铺的租赁物给原告；2.两被告立即向工商行政机关申请将被告西蒙店以佛山市南海区************海金沙湾东区商业C111号B铺为经营场所之登记事项予以注销或变更；3.被告蓝华强支付以每月13600元标准从2020年4月1日起计至两被告实际退还租赁场地并迁出经营地址之日止的租金；4.被告蓝华强向原告支付租金逾期滞纳金911.2元（2020年4月2日起至2020年4月30日按13600元为本金，2020年5月1日起至2020年5月31日按27200元为本金，2020年6月1日起至2020年6月30日按40800元为本金，均以日万分之五计算滞纳金至两被告实际退还租赁场地并迁出经营地址之日止；5.被告蓝华强立即向原告支付水费1449.65元、电费1845.66元、物业管理费388.2元，合共3683.51元；6.被告蓝华强已支付的保证金27200元归原告所有，不予返还给被告蓝华强。事实与理由：2019年8月10日，原告与被告蓝华强签订《商铺租赁合同》，约定被告蓝华强向原告承租原告名下的位于佛山市南海区************海金沙湾东区商业C111号B铺商铺；月租金为13600元，按月结算，租金每年在上一年基础上递增8%，先交租后使用，被告蓝华强应于每月1日前支付当月租金，逾期一天按月租金的日百分之五支付滞纳金，超过15天未支付的，则视为被告蓝华强违约，原告有权立即终止商铺租赁合同并立即收回商铺，不予返还保证金27200元；双方还约定，租赁期间，案涉商铺实际使用的水费、电费、管理费等由被告蓝华强负责承担，其保证按时足额缴纳；租赁期限为5年，自2019年9月1日至2024年8月31日止。上述租赁合同签署后，原告依约向被告蓝华强交付租赁物，被告蓝华强在案涉商铺上设立并登记注册被告西蒙店。自2020年1月1日起，被告蓝华强便以资金周转困难为由要求延期大半个月支付2020年1月份租金，原告本着友好互助的观念给予其宽限。而后2020年1月底遇上疫情爆发，被告蓝华强未按时缴纳2020年2、3月份租金，原告亦本着共度艰难的善心宽限被告蓝华强的交租时间，直至2020年3月30日因银行催促偿还案涉商铺的贷款，原告无奈请求被告蓝华强尽快缴纳拖欠的租金，被告蓝华强提出在4月份一个月内分期缴清2、3、4月份的租金，原告欣然答应，但原告强调由于疫情已得到控制、各行各业恢复正常，自5月份起应当按期缴纳租金不得拖延。但被告蓝华强未能兑现还款承诺，经原告多次催促陆续支付2020年2、3月份租金后，直至2020年6月，仍欠缴2020年4、5、6月份的租金，被告蓝华强微信和电话上均口头承诺尽快缴纳，但始终未予清偿。2020年6月8日，原告再次到商铺与被告蓝华强协商，明确提出不立即缴清拖欠租金即要解除合同立即清退返还商铺，但被告蓝华强拒绝协商，拒不支付租金也不愿意返还商铺，原告只好报警请求警察协调处理，经警察出警协调，原告和警察人员多次要求被告蓝华强将其财物清出，但被告蓝华强亦不予配合，原告为了避免被告蓝华强持续拖欠租金而扩大自身损失，当即锁门收回商铺，在被告蓝华强未清偿拖欠租金之前禁止经营和使用商铺。被告蓝华强租赁使用案涉商铺期间所产生的水电费及管理费等尚未支付，该费用已由原告先行垫付，应由被告蓝华强向原告予以偿还。原告认为，被告蓝华强多次拖延支付租金，经原告多次催促仍拒不支付、强行占有使用商铺的行为已违反商铺租赁合同的约定，属于违约行为，严重侵犯原告的合法权益。故原告特向贵院提起本诉，恳请贵院判如诉请。两被告共同辩称，第一、西蒙店不是本案的适格被告，本案的纠纷与西蒙店无关。原告与被告蓝华强签订的《商铺租赁合同》的当事人只有原告王永秀、被告蓝华强，没有西蒙店，而且该合同既没有为西蒙店设定义务也没有经西蒙店同意，故西蒙店不承担该租赁合同的义务。如果原告根据其与蓝华强签订的《商铺租赁合同》主张权利，则原告只能向该合同的当事人主张权利，不能向不是该合同当事人的西蒙店主张任何权利。原告将西蒙店列为本案的被告，既没有事实依据，也没有法律依据，原告提出的关于西蒙店的诉讼请求应当被驳回。第二、蓝华强受到新型冠状病毒肺炎疫情的不可抗力影响不能及时向原告缴纳租金，不应承担违约责任。2019年8月10日，原告与蓝华强签订佛山市南海区************海金沙湾东区商业C111号B铺的《商铺租赁合同》，蓝华强承租涉案商铺并在涉案商铺开设了西蒙店。从湖北武汉于2019年12月下旬开始爆发新型冠状病毒肺炎疫情至今，整个中国处于新型冠状病毒肺炎疫情防控期，各行各业损失惨重。西蒙店在防疫期间也不例外地损失惨重，在2020年1月至4月期间按政府的防疫要求停止营业，从2020年5月开始尝试开门营业，但生意寥寥难以维持正常运营。蓝华强在开设西蒙店时已投入了巨大资金，所剩的资金寥寥，但是仍然尽自己最大的潜力拿出尽可能动用的资金先向原告支付2020年1月至3月的租金，由于受新型冠状病毒肺炎疫情的影响已接近半年没有收入导致不能向原告支付2020年4月及之后的租金，鉴于国家已将新型冠状病毒肺炎疫情定为不可抗力，故蓝华强不应承担不能及时缴纳租金的违约责任。第三、原告应当返还涉案商铺的装修费68000元给蓝华强。原告与蓝华强签订的《商铺租赁合同》约定蓝华强向原告支付涉案商铺的装修费用68000元。但是，原告在收了蓝华强的装修费68000元后并没有将装修完好的涉案商铺交给蓝华强，而是将装修已非常破烂的涉案商铺交给蓝华强。此时的涉案商铺不能直接用于营业，必须重新装修才能使用。由于原告收了蓝华强涉案商铺的装修费68000元后没有帮蓝华强装修涉案商铺，因此蓝华强只好另请张绍荣装修涉案商铺并向张绍荣支付了装修费47500元。因此，原告应当返还涉案商铺的装修费68000元。第四、蓝华强不能及时向原告支付租金是新型冠状病毒肺炎疫情的不可抗力造成的，蓝华强不承担违约责任，蓝华强已向原告支付的保证金27200元可以抵扣涉案商铺在2020年4月和5月的租金。退一步讲，即使蓝华强承担不及时支付租金的违约责任，根据《商铺租赁合同》第五条关于“若因乙方（即本案被告蓝华强）违约造成甲方（即本案原告）经济损失的，乙方需承担所有责任何费用。甲方有权从保证金中扣除相关费用。”的约定，蓝华强已向原告支付的保证金27200元，在原告解除涉案商铺的租赁合同之日已抵扣了涉案商铺2020年4月和5月的租金共27200元，不应归原告所有。因此，原告要求保证金归其所有、蓝华强支付2020年4月和5月租金的诉讼请求应当被驳回。第五、由于原告在2020年6月8日已强行锁住、控制了涉案商铺，实际上已收回涉案商铺，故涉案商铺从2020年6月9日起的租金与蓝华强无关，蓝华强只需承担涉案商铺至2020年6月8日的租金。又由于保证金已抵扣涉案商铺在2020年4月和5月的租金，故只需向原告支付涉案商铺2020年6月1日至8日的租金3626.67元。第六、蓝华强没有拒绝协商，也没有拒不支付租金，更不是不愿意返还商铺。2020年6月8日下午3点钟多，原告到涉案商铺与蓝华强协商租金的交付。原告一来到西蒙店就要求蓝华强支付3个月的租金，重新交保证金27200元，如果不支付3个月租金和重新交保证金就一定要搬走。经考虑，蓝华强同意在2020年6月10日搬走西蒙店。原告不同意蓝华强在2020年6月10日搬走西蒙店并要求蓝华强当晚搬迁完毕。在协商不成后，原告趁蓝华强在店外时，强行用锁锁住店门口的玻璃门，将蓝华强的店员戴学明也锁在店内。蓝华强要求原告开锁，原告对蓝华强说付钱后开锁。蓝华强就立即报警。警察来到后，强制原告开锁放人。在放人出来后，原告立即将玻璃门重新锁上锁。因为店内有机器设备、物品、现金，被告蓝华强担心店内财物丢失故也在玻璃门上锁上一把锁。在蓝华强离开西蒙店后，原告把蓝华强锁在玻璃门的锁找人打开，把商铺的卷闸的锁芯更换了，强行将店内的电闸拉下。警察要求原告、蓝华强去派出所调解，蓝华强去派出所参加调解，但原告没有到派出所参加调解，涉案商铺的纠纷的调解进行不了。第七、原告已于2020年6月8日强行收回涉案商铺，原告关于判令蓝华强腾空并返还涉案商铺、支付自2020年6月9日起的涉案商铺的租金的诉讼请求应当被驳回，原告应当赔偿因长期被锁在涉案商铺内而损坏的机器设备、物料给蓝华强。2020年6月8日，原告不给予蓝华强合理的搬迁时间且强行锁住并控制了涉案商铺，同日通过微信发给蓝华强解除涉案商铺的租赁合同的通知。也就是说，原告与蓝华强签订的《商铺租赁合同》已于2020年6月8日解除，原告也实际已于2020年6月8日收回涉案商铺，故原告诉请返还涉案商铺已没必要。由于原告已于2020年6月8日收回涉案商铺，故涉案商铺自6月9日起的租金或损失是由原告的原因造成的，不应由蓝华强承担。由于原告长期锁住涉案商铺，涉案商铺内的机器设备、物料不能搬走，长时间停用而损坏，故原告应当按价向蓝华强赔偿涉案商铺内的因不能搬走导致长时间停用而损坏的机器设备、物料。第八、蓝华强已在2020年6月8日交了涉案商铺的水费、电费、物业管理费，原告在2020年6月8日已收回涉案商铺，涉案商铺之后的电费、水费、物业管理费就应当由原告承担，而且原告也没有证据证明蓝华强未支付涉案商铺的水费、电费、物业管理费及未支付的金额，原告关于涉案商铺的水费、电费、物业管理费的诉讼请求应当被驳回。佛山市南海区************海金沙湾东区商业C111号商铺是一个完整的商铺，对外只有一个水表、一个电表。原告将佛山市南海区************海金沙湾东区商业C111号商铺分为A铺和B铺并分别装上水表、电表来对外出租，A铺出租给经营早餐店的承租人，B铺出租给蓝华强。且A铺承租人将整个C111号商铺的水费、电费、物业管理费交给中海物业管理有限公司，然后蓝华强将B铺的水电费、物业管理费支付给A铺的承租人。2020年6月8日，蓝华强已支付了涉案商铺的水费、电费、物业管理费共1302元给A铺承租人。第九、由于滞纳金不属违约责任的范畴，故蓝华强不承担向原告支付滞纳金的责任。即使蓝华强需向原告支付滞纳金，蓝华强也只应以涉案商铺2020年6月1日至8日的租金3626.67元为本金计付滞纳金给原告，但原告主张的滞纳金比例日万分之五过高。《商铺租赁合同》没有约定蓝华强在合同解除后需向工商行政机关注销或者变更以涉案商铺为经营场所之登记事项，故原告要求向工商行政机关注销或者变更以涉案商铺为经营场所至登记事项的诉讼请求应当被驳回。综上所述，两被告认为，原告妄顾合同的相对性，妄顾新型冠状病毒肺炎疫情不可抗力，妄顾强行锁住并控制涉案商铺及已实际收回涉案商铺的事实，妄顾《商铺租赁合同》关于用保证金扣除相关费用的约定，违规收取蓝华强装修费，损坏蓝华强的机器设备、物料，原告的诉讼请求应当被驳回。被告蓝华强向本院提出如下反诉请求：1.原告王永秀返还装修费用68000元予被告蓝华强；2.原告赔偿52000元予被告蓝华强；3.原告承担本案诉讼费。事实与理由：2019年8月10日，原、被告签订佛山市南海区************海金沙湾东区商业C111号B铺的《商铺租赁合同》，约定被告蓝华强承租涉案商铺并向原告支付涉案商铺的装修费用68000元。被告蓝华强按该合同的约定支付了涉案商铺的装修费68000元给原告，但是被告蓝华强在支付了68000元的装修费用给原告后仍然需要另行出钱装修涉案商铺。这68000元的装修费用完全是原告因被告承租涉案商铺而多收的租赁费用，原告应当返还装修费用68000元给被告蓝华强。被告蓝华强在2019年8月13日加盟广西西柠餐饮管理服务有限公司，引进该公司的价值50000元的收银机、收银系统、操作设备等设备及自己添加价值2000元的空调、冰柜、饮水机等设备，在涉案商铺开设了西蒙店，在涉案商铺的租赁期间，原告在2020年6月8日与被告协商涉案商铺的租金交付情况时，在协商不成功的情况下，原告在协商的当天，在被告蓝华强正常经营西蒙店的情况下，强行用锁锁住涉案商铺，不让被告蓝华强继续使用涉案商铺以经营西蒙店，也不让被告蓝华强搬走西蒙店内的设备。由于原告长期锁住涉案商铺，故涉案商铺内的设备因不能被搬走导致长时间停用而损坏，故原告应当按价向被告蓝华强赔偿涉案商铺内被损坏的设备。被告蓝华强多次要求原告返还装修费用，多次要求原告开锁让被告蓝华强搬迁西蒙店以免机器设备损坏，但均被原告拒绝。为维护合法权益，被告蓝华强反诉于贵院，请求贵院判如所请。针对被告蓝华强反诉，原告辩称，双方在租赁合同中已明确约定被告向原告支付装修费68000元，且原告实际已为被告商铺提供了二楼隔层搭建、二楼洗手间建设、一楼地板等装修投入，双方约定明确该费用为一次性缴纳，于合同生效后不予退还，原告收取该费用合法有据，且双方均同意，现被告要求退回缺乏事实与法律依据，请求驳回。由于被告拒不支付商铺租金且拒不搬空商铺，原告基于避免扩大损失，为维护自身权益对商铺进行上锁，属于自我救济行为，被告违约在先，原告对此不存在过错。且被告主张的物品仍在商铺内，维持原状，不存在毁损灭失情况。即便产生损失，也是由于被告违约行为引起，应由其自行承担。原、被告围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。经审查后本院确认原、被告提交全部证据材料的真实性并附卷佐证。证人与两被告有利害关系，本院对证人证言证明力不予采信。本院经审理认定事实如下：位于佛山市南海区************海金沙湾东区商业C111号铺于2013年8月2日办理不动产权,登记权属人为原告王永秀。西蒙店于2019年9月25日注册成立，登记经营者为被告蓝华强，登记经营场所为上述B号铺。2019年8月10日，原告王永秀（出租方，甲方）与被告蓝华强（承租方，乙方）签订一份《商铺租赁合同》，约定：甲方将佛山市南海区************海金沙湾东区商业C111号B铺出租给乙方使用；甲方分租给乙方使用的商铺建筑面积共32.35平方米；乙方用于经营饮品水果茶；乙方支付装修费68000元，合同生效后甲方不退回，商铺以现状交付使用；租赁期为五年，自2019年9月1日起至2024年8月31日止；每月租金13600元，每年递增8%；乙方在每月1日前结清当月租金，每逾期一天按月租金的百分之五收取滞纳金，超过15天，视为乙方违约，乙方承担所有违约责任并赔偿原告损失，甲方有权终止租赁合同收回商铺，不予返还保证金；乙方向甲方交纳保证金27200元，因乙方违约造成甲方经济损失的，甲方有权从保证金中扣除相关费用；违反合同的一方应向另一方按当月租金的两倍支付违约金；等等。合同签订后，被告蓝华强向原告缴纳了装修费68000元及保证金27200元。2020年1月2日，被告蓝华强发微信给原告，提出年底资金紧张，询问租金是否可迟十多天交。2020年3月30日，原告发微信给被告蓝华强，提出急付房贷，要求支付几个月的租金。被告蓝华强回复称先交一个月，其它迟点再交。2020年4月2日，原告通过微信向被告蓝华强提出于4月3日前付清三个月的房租，被告蓝华强回复先转一个月，下个月再转齐。后原告回复称已收到2月份租金，4月10日前转3月租金，5月1日前转齐4、5月租金。被告蓝华强回复好的。2020年4月13日，原告又发微信给被告蓝华强，说已同意缓交租金，但被告承诺在4月10日前支付3月份租金未给，要求次日下午2点前交纳，否则3点收铺。2020年6月8日，原告到涉讼商铺与被告协商租金事宜时，双方未能达成一致，原告对商铺加锁，被告蓝华强报警。当日，原告通过微信告知被告蓝华强，称因其严重违约，按合同规定，即时解除商铺租赁合同，并按合同有关条款保留追究拖欠租金的权利。当日，原告称被告欠4-6月份水电费及物业管理费，被告蓝华强向A铺租户转账支付水电费1302元，向物业管理公司支付物业管理费1729.7元。2020年7月9日，原告提起本案诉讼。诉讼中，本院已组织原、被告交接了租赁商铺，并告知原告可自行到工商管理部门就涉讼商铺西蒙店登记事宜申请处理。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。涉讼商铺已办理房产证，原、被告签订的《商铺租赁合同》为双方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。2020年4月10日，原告与被告蓝华强就拖欠租金支付事宜达成一致意见的协议，该协议已考虑到疫情对租赁物使用造成的影响，被告蓝华强在同意上述协议后，理应按照约定期限支付拖欠的租金。至2020年6月8日，被告蓝华强仍未支付4、5月份租金，已构成根本违约，原告有权依据《商铺租赁合同》约定，单方面解除合同。当日原告主张解除合同的通知通过微信告知了被告蓝华强，本院对原告主张《商铺租赁合同》于当日解除的诉讼请求予以支持。合同约定违约方支付守约方二个月租金作为违约金，该约定对等，本院对原告主张没收被告蓝华强支付的保证金27200元合法合理，本院依法予以支持。合同约定保证金抵扣拖欠费用是在租赁期满被告蓝华强无根本违约情形下才适用，本院对被告蓝华强提出以保证金抵扣2020年4、5月份租金的辩解不予采纳。本院在诉讼过程中已组织当事人对商铺进行了交接，本院对原告主张被告腾退商铺的诉讼请求不再予以支持。工商登记属于行政管理事宜，原告可自主向工商行政管理部门申请对以涉讼商铺为登记经营地址的企业予以处理，本院对原告主张被告注销或变更工商登记信息的诉讼请求不予支持。《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”原告在通知被告解除租赁合同当天，对租赁商铺加锁，未给予被告蓝华强合理的搬迁时间，其虽然在2020年8月21日通知被告蓝华强搬离商铺，但并未主动对商铺开锁，且此时原告又提出返还商铺的诉讼请求，综合本案实际情况，本院酌情确定2020年6月8日以后租金损失属于原告锁门造成的扩大损失，由原告自行承担，本案中被告蓝华强尚应向原告支付2020年4月1日至2020年6月8日期间租金30826.67元（13600元/月×2个月8天）。被告蓝华强虽有拖欠租金的根本违约行为，但其一直承诺延期支付，考虑到拖欠租金的时间及特殊原因，原告将正在经营的租赁商铺上锁，该行为不属于正当的私力救济，不应得到法律上肯定，本院对原告主张被告蓝华强一直支付租金至实际搬离及迁出经营地址的意见不予采信，对原告主张租金金额超出上述核定部分的诉讼请求不予支持。原告主张的滞纳金实为被告拖欠租金的违约金，考虑到原告曾同意2020年4月租金在2020年5月1日前支付，本院酌情确定本案中被告蓝华强应支付以27200元为本金从2020年5月2日起、以3626.67元为本金从2020年6月2日起，按日万分之五均计算至实际清偿日止的违约金，原告请求超出部分本院不予支持。被告蓝华强在2020年6月8日支付了水电费及物业管理费，此后被告蓝华强并未能实际使用租赁物，本院对原告主张被告支付水费1449.65元、电费1845.66元、物业管理费388.2元的诉讼请求均不予支持。被告西蒙店并非租赁合同相对方，本院采纳其辩解意见，对原告主张被告西蒙店承担本案债务的诉讼请求不予支持。被告蓝华强支付的装修费68000元属于在整个合同期内使用租赁物的对价，现被告蓝华强实际只使用至2020年6月8日，本案中原告应退还剩余租期内装修费57494元（68000元÷60个月×50.73个月）予被告蓝华强，被告蓝华强反诉请求全额退款理据不足，超出部分本院不予支持。被告蓝华强违约已按租赁合同承担了违约责任，原告主张装修费不退有失公平，本院不予采纳。本院在组织交接时已要求被告蓝华强自行搬离租赁商铺内的物品，本院对其主张原告赔偿52000元的反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）王永秀与被告（反诉原告）蓝华强于2019年8月10日签订的《商铺租赁合同》于2020年6月8日解除；二、被告（反诉原告）蓝华强支付的保证金27200元归原告王永秀所有；三、被告（反诉原告）蓝华强应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2020年4月1日至2020年6月8日期间租金30826.67元予原告予（反诉被告）王永秀；四、被告（反诉原告）蓝华强应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以27200元为本金从2020年5月2日起、以3626.67元为本金从2020年6月2日起，按日万分之五标准均计算至实际清偿日止的违约金原告（反诉被告）王永秀；五、原告（反诉被告）王永秀应于本判决发生法律效力之日起十日内退还装修费57494元予被告（反诉原告）蓝华强；六、驳回原告（反诉被告）王永秀的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）蓝华强的其他反诉请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉案件受理费减半收取786.39元、财产保全费729.11元，合计1515.5元（原告已预交），由原告负担269.39元，被告蓝华强负担1246.11元。反诉受理费1350元（被告蓝华强已预交），由原告负担618.68元，被告蓝华强731.32元。二者抵扣后，被告蓝华强应于上述付款同期迳付受理费627.43元予原告王永秀，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  朱道春二〇二〇年九月十八日书记员  黄晓璇