江西省新余市渝水区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0502民初1005号原告：钟书航，男，2001年2月10日生，汉族，住新余市渝水区。委托诉讼代理人：聂品炎，女，1974年2月25日生，汉族，住新余市渝水区，系原告钟书航母亲。委托诉讼代理人：李春红，新余市金春法律服务所法律工作者。被告：彭小娟，女，1973年4月11日生，汉族，住新余市渝水区。委托诉讼代理人：熊玮，江西袁河律师事务所律师。第三人：刘婷婷，女，1980年10月6日生，汉族，住新余市渝水区。原告钟书航（下称原告）与被告彭小娟（下称被告）、第三人刘婷婷（下称第三人）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年1月21日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年6月19日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人聂品炎、李春红，被告及委托诉讼代理人熊玮到庭参加诉讼，第三人经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、停止对位于新余市渝水区房屋（赣2018新余市不动产权第0047627号）的执行程序，并解除查封措施；2、确认原告与第三人于2019年2月23日签订的买卖合同合法有效；3、本案诉讼费由被告及第三人承担。事实和理由：2019年2月23日，因原告正于美国求学，便由原告之母聂品炎与第三人签订了一份《房屋买卖居间合同》，约定由原告购买第三人位于名仕公馆1栋23105室房屋，价款1300000元，定金为650000元，2月25日前支付首付款450000元，6月30日过户时支付尾款200000元，税费由第三人承担，房屋交付时间为2019年2月25日。聂品炎于2月22日支付定金50000元，2月23日支付定金550000元，2月25日支付首付款450000元，5月22日支付尾款50000元，合计1150000元。第三人于收到首付款之日即已交付案涉房屋，并将不动产权证及其他凭证交付给聂品炎，原告及其家人已合法占有房屋，且已使用至今。原告自2019年6月11日回国后立即要求第三人办理产权变更手续，方得知被告因与第三人民间借贷纠纷一案涉诉，新余市渝水区法院依被告申请，于2019年5月16日即对上述房屋采取查封措施，于5月24日出具了（2019）赣0502执保945号财产保全告知书，显示保全期限为2019年5月16日至2022年5月15日。原告向新余市渝水区人民法院提出执行异议，2020年1月13日渝水区法院作出（2020）赣0502执异2号裁定书驳回原告的异议请求。原告已超额支付合同期限内的购房款且合法占有，享有该房屋足以排除执行的全部权益。原告作为善意的交易方，并无能力预见的第三人的潜在债务情况，原告以合理对价购买案涉房屋，对案涉房屋享有期待物权，优先于被告的普通物权，应予保护。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，请求法院停止对案涉房屋的执行程序。被告辩称：1、本案原告的第二项诉讼请求不属于本案的审理范围；2、原告与第三人的资金往来以及原告对案涉房屋的占有和使用并不构成原告主张房屋所有权的事实依据，也改变不了案涉房屋属于第三人的法律性质；3、原告未过户的原因是在外求学，非因不可抗力，而是其自身原因，不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”排除执行的条件。第三人未到庭，亦未向本院提交证据材料。原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：第一组证据：本院（2020）赣0502执异2号执行裁定书。证明：原告对该执行不服提起诉讼。第二组证据：身份证、入学通知、护照、国家移民管理局出入境刻录查询结果（电子文件）、居民户口簿各一份。证明：原告自2016年9月起便至美国查尔斯怀特学校求学，根据美国学习安排，原告最近于2019年6月11日从美国返回；原告之母为聂品炎。第三组证据：民事起诉状、传票、本院（2019）赣0502执保945号财产保全告知书一份。证明：被告因第三人欠付款项一事提起（2019）赣0502民初3556号民事诉讼，并应被告申请本院查封位于新余市渝水区；查封的时间是2019年5月24日。第四组证据：房屋买卖居间合同一份、收款收据两份、中国工商银行明细清单一份、中国银行明细清单两份。证明：2019年2月23日，原告时值美国求学期间，由原告之母聂品炎代为与第三人签订《房屋买卖居间合同》一份，约定由原告购买第三人位于名仕公馆1栋23105室房屋，价款130万元，定金为65万元，2月25日前支付首付款45万元，6月30日过户时支付尾款20万元，税费由第三人承担，房屋交付时间为2019年2月25日；聂品炎在2月22日支付5万元定金，于2月23日分两次共支付60万元、2月25日支付首付款45万元，5月22日提前支付尾款5万元，合计115万元，至此原告已超额支付合同期限内的价款。第五组证据：不动产权证一本、销售小票四份、微信帐单详情两份、中国银行明细清单两份、证明一份。证明：第三人将案涉房屋的不动产权证于2月25日交付聂品炎；聂品炎分别于2019年5月11日、5月21日、6月13日至恒大城梦浩家纺专家店购买牛皮席等物品，该店于购房当日将上述物品送往案涉房屋处，原告之母为此支付了7999元、7699元、6599元。第六组证据：淘宝购物订单详情七份。证明：聂品炎入住案涉房屋后，分别于2019年3月21日、4月22日、5月12日、6月1日购买、收取从淘宝网站购买的物品，送货地址均为案涉房屋。第七组证据：电费欠、缴费帐单详情两份。证明：缴费编号0415599944的电表户名为第三人，地址为案涉房屋地址，聂品炎于5月25日入住后缴费100元。第八组证据：房屋权属登记查询。证明：位于广东省惠州市惠东县（房屋编号：ＦＢ10035974）系第三人所有，且权属并未受限。购买价款为589379元，现价值近80万元，被告对此申请保全后，其利益并无损害。被告为支持其抗辩意见，向本院提交了如下证据：不动产信息查询结果。证明：被告在查封案涉的房屋之前调查过第三人的资产状况，除了本案房屋之外没有可供执行的其他有效财产，本案案涉房屋是赖以执行的唯一保障。第三人未到庭，亦未向本院提交证据材料，视为放弃举证、质证的权利。对于原、被告提供的证据，结合庭审，本院作出如下认定：被告对原告第3号证据第二个证明目的有异议，案涉房屋的查封时间为2019年5月16日，结合证据材料，本院认定案涉房屋的查封时间为2019年5月16日，被告对原告所提供的第一至七组证据未提出实质异议，原告所提供的第一至七组证据符合证据的三性，本院予以认定。原告提供的第八组证据及被告提供的证据与本案不具有关联性，不予认定。根据原、被告提供的证据，结合庭审，本院可以认定以下事实：2019年2月23日，因原告在国外求学，其母聂品炎与第三人签订了一份《房屋买卖居间合同》，约定：原告购买第三人位于名仕公馆1栋23105室房屋，房屋价款为1300000元，定金为650000元，2019年2月25日前支付首付款450000元，2019年6月30日过户时支付尾款200000元，税费由第三人承担，房屋交付时间为2019年2月25日，并在合同中备注写明聂品炎系为原告代签。2019年2月22日聂品炎支付给第三人50000元，次日聂品炎分两次共支付给第三人600000元，同年2月25日聂品炎支付给第三人450000元，2019年5月22日第三人以急需用钱为由找聂品炎要50000元购房款，聂品炎在不知该房屋已被查封的情况下支付给第三人50000元，聂品炎合计支付给第三人1150000元。聂品炎已入住该房屋。被告因第三人欠付款项向新余市渝水区人民法院提起（2019）赣0502民初3556号民事诉讼，并申请查封位于新余市渝水区及其他财产（2019赣0502执保945号），案涉房屋查封时间为2019年5月16日。2020年1月6号，原告向本院提交《执行异议书》，要求中止对上述案涉房屋的执行。2020年1月13日，本院作出执行裁定，驳回原告的异议请求。同年1月21日，原告向本院提起诉讼。本院认为，本案属案外人执行异议之诉纠纷。本案争执焦点：1、本案原告的第二项诉讼请求不属于本案的审理范围；2、原告要求排除涉案房屋的执行是否有依据。本案的房屋买卖合同是否合法有效，是提出执行异议的基础，故本案原告的第二项诉讼请求应属于本案的审理范围。原告与第三人签订房屋买卖居间合同，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规禁止性规定，依法成立，合法有效。故对原告请求确认原告与第三人于2019年2月23日签订的房屋转让协议合法有效的诉讼请求，本院予以支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权的执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按人民法院要求交付执行；（四）非因买受人的原因未办理过户登记。本案中，本院于2019年5月16日查封案涉房屋，而原告早在2019年2月23日与第三人签订书面《房屋买卖居间合同》并合法占有使用案涉房屋，且原告已按合同约定支付部分价款。由于原告在国外留学，故合同约定2019年6月30日办理过户手续，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个方面的情形，故原告要求停止对位于新余市渝水区房屋（赣2018新余市不动产权第0047627号）的执行程序，并解除查封措施的诉请，本院予以支持。被告辩称的第2点意见，本院不予采纳。被告辩称房屋未过户是因买受人自身的原因，不符合排除执行的要求，本院认为，根据最高人民法院的指导意见，买受人自身原因主要归纳为三点：一是对他人权利障碍的忽略；二是对政策限制的忽略；三是消极不行使登记权利。本案中原告并未有对他人权利障碍及政策限制的忽略也未消极不行使登记权利，故对于被告的该抗辩意见，本院不予采纳。综述，依据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条第一款第一项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告钟书航与第三人刘婷婷于2019年2月23日签订的房屋买卖合同合法有效；二、停止对位于新余市渝水区房屋（赣2018新余市不动产权第0047627号）的执行程序，并解除查封措施。本案受理费8250元（已减半收取），由被告彭小娟承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。审 判 长  刘素梅人民陪审员  孙湘敏人民陪审员  严志红二〇二〇年七月二十日法官助理廖洁书记员黎香兰