河北省廊坊市安次区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1002民初1058号 原告：李婧，女，汉族，1967年7月3日生，现住廊坊市广阳区。 原告：刘耕，男，汉族，1963年3月17日生，现住廊坊市广阳区。 二原告委托诉讼代理人：周鸿昆、闫宇航，河北听韬律师事务所律师。 被告：赵月民，男，汉族，1954年11月10日生，住址河北省廊坊市广阳区。 被告：房秀兰，女，汉族，1956年9月8日生，住址河北省廊坊市广阳区。 被告：赵志军，男，汉族，1980年5月19日生，住址河北省廊坊市安次区。 三被告委托诉讼代理人：邵丹丹，河北律绎律师事务所律师。 原告李婧、刘耕与被告赵月民、房秀兰、赵志军合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李婧、刘耕共同委托代理人周鸿昆、闫宇航，被告赵月民、房秀兰、赵志军的共同委托代理人邵丹丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李婧、刘耕向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告赵月民、房秀兰终止履行《回迁安置楼买卖协议》中剩余未履行的60平方米回迁安置楼交付义务，三被告向原告返还按上述60平方米回迁安置楼所对应的成交价款198000元并赔偿原告损失（损失按照上述60平方米回迁安置楼所在位置房屋市场价格与198000元成交价款的差额计算）；二、请求判令被告承担原告因向法院申请财产保全而支付的保费2100元；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年2月4日，原告与被告赵月民、房秀兰签订了《回迁安置楼买卖协议》（以下称“买卖协议”），原告以396000元的价格购买了位于廊坊市安次区。合同签订当日，原告应被告要求将全部成交价款汇入了被告赵志军的银行账户。后由于被告未按买卖协议约定向原告交付回迁安置楼，故原告于2019年向廊坊市安次区人民法院提起诉讼，该案经法院调解作出了（2019）冀1002民初3587号民事调解书，调解书内容“原告李婧、刘耕与被告赵月民、房秀兰继续履行于2010年2月4日签订的《回迁安置楼买卖协议》，被告赵月民、房秀兰应按该协议的约定协助原告李婧、刘耕办理相关手续”。但该调解书生效后被告赵月民、房秀兰仅向原告交付了60平方米的回迁安置楼，剩余60平方米的回迁安置楼已经无法交付且原告与被告多次协商未果。故原告诉至法院。 被告赵月民、房秀兰辩称，涉案拆迁安置楼剩余60平方米确实无法交付，答辩人赵月民、房秀兰同意终止、解除履行《回迁安置楼买卖协议》并退还剩余60平方米的购房款198000元。但对于原告提出的赔偿损失的诉讼请求，被告不同意支付。涉案协议签订后，被告赵月民夫妇只领取了两年的安置补助费，自第三年起至房屋回迁全部安置补助费用20余万元全部由原告李婧实际领走。李婧以单价每平米3300元购买的仅是房屋拆迁面积，而并非被拆迁人应享有的全部权利，原告购买回迁面积，就应对不能按时回迁的风险自行承担责任，因此对于李婧已经实际领取的各项补助费用，应在本案中作出综合评价。二、被告已经实际交付60平米，虽然就剩余的60平当米不能实际交付，但是李婧可以基于赵月民与村委会签订的《拆迁补偿协议》以每平米6300元的价格向村委会购买而且李婧也已经实际购买了30平方米，与被告交付的60平方米凑成了一套房，对于另30平方米已经没有现实购买需求，现要求以市场价格支付未交付的60平方米的差价损失，无事实依据。应驳回原告要求被告赔偿损失的诉请。 被告赵志军辩称，涉案《回迁安置楼买卖协议》系原告李婧与被告赵月民签订，答辩人赵志军并非买卖合同关系主体。根据合同相对性，无论该合同是否应解除及解除后产生何种法律后果，均与赵志军无关。涉案合同已于2019年提起过诉讼，并出具（2019）冀1002民初3587号民事调解书，调解书中原告为李婧、刘耕，被告为赵月民、房秀兰。由此可见涉案合同关系的双方主体已经经过生效法律文书予以确认，而被告赵志军并非合同关系的相对人。综上，原告要求被告赵志军承担责任，主体不适格。 本院经审理认定事实如下：2009年4月18日，被告赵月民与廊坊市安次区北史家务乡北昌南队村村民委员会签订《拆迁补偿协议》，确定赵月民房屋位于拆迁范围内，宅基地使用面积173.32平方米，回迁补偿面积120平方米，安置地点回迁楼。 2009年12月10日，廊坊市安次区人民法院作出（2009）安民初字第740号民事判决书，判令被告赵月民与案外人房秀梅对于二人联合购买的北昌南队昌福街18号房屋拥有50%的产权。该判决书已生效并进入执行程序，判决书中所述北昌南队昌福街18号房屋即本案中被告赵月民的拆迁房屋。 2010年2月4日，原告李婧与被告赵月民签订了《回迁安置楼买卖协议》,约定原告刘耕、李婧（乙方）以396000元的价格向被告房秀兰、赵月民（甲方）购买上述120平方米回迁安置楼，购房款一次性付清，由房秀兰、赵月民领取2008年4月18日至2011年4月18日期间政府发放的安置补助费用，此后如果回迁房屋未交付，政府发放的关于回迁楼的各种补助费用由乙方享受。合同签订当日，原告将成交价款393000元汇入了被告赵志军银行账户，被告赵月民为原告出具了396000元的收条。 此后，由于被告未按约定向原告交付回迁安置楼，原告李婧、刘耕于2019年向廊坊市安次区人民法院提起诉讼，请求将被告赵月民、房秀兰已经取得的60平方米回迁面积交付给原告，并协助办理相关手续。经调解，法院就该案作出了（2019）冀1002民初3587号民事调解书，确定“原告李婧、刘耕与被告赵月民、房秀兰继续履行于2010年2月4日签订的《回迁安置楼买卖协议》。被告赵月民、房秀兰应按该协议的约定协助原告李婧、刘耕办理相关手续”。调解书生效后，被告赵月民、房秀兰向原告交付了已取得的60平方米的回迁安置面积。 截至本案庭审时止，剩余60平方米的回迁安置面积被告仍未向原告交付。 另查，被告赵志军在收到原告支付的款项后，购买了廊坊市城区的房产。 再查，北史家务乡光明一线回迁安置方案第四条第4款规定，选房面积超出应安置面积的相关政策：凡光明一线回迁安置户在回迁安置中选房超出应安置面积10㎡以内的可享受3000元/㎡购买（注：分拆户不享受10㎡优惠政策）；10㎡至30㎡按6300元/㎡价格购买。 原告因本案申请诉讼保全支付保费2100元。 庭审后，双方对于涉案房产所处小区的市场价格发表意见，被告赵月民、房秀兰认为现有市场价格为每平方米8000元至8500元，但不同意赔偿；二原告认为市场价格最低为每平方米8500元。 上述事实有原告提交的拆迁补偿协议、回迁安置楼买卖协议、银行转账凭条、民事判决书、民事调解书及原、被告的当庭陈述可证。 本院认为，原告李婧、刘耕与被告赵月民、房秀兰签订的《回迁安置楼买卖协议》均系双方真实意思表示，合法有效。原告已经依照协议约定给付了全部购房款396000元，被告应当如约交付房屋。经人民法院调解，被告赵月民、房秀兰向原告李婧、刘耕交付了60平方米回迁面积，但尚有剩余60平方米回迁面积未交付。二原告主张终止履行协议并退还剩余60平方米购房款198000元，被告赵月民、房秀兰同意二原告的这两项诉讼请求，故本院对此予以支持。 被告赵月民、房秀兰未能交付剩余60平方米的回迁面积，是由于在双方签订合同之前，被告赵月民与案外人房秀梅已经就北昌南队昌福街18号房屋进行了诉讼，经法院审理，已于2009年12月10日作出判决，判令赵月民对该房屋享有50%的产权，因此，被告赵月民对于基于该房屋拆迁所产生的120平方米回迁房面积，也只享有50%的所有权，即被告赵月民只能获得并处分60平方米的回迁面积，因此被告赵月民、房秀兰在2010年2月4日与原告签订《回迁安置楼买卖协议》时，已经明确知晓自己不具有120平方米回迁面积的所有权，无法完全履行该合同，且并未将该情况告知原告，致使原告只取得60平方米的回迁面积，合同目的无法实现，被告赵月民的上述行为已经构成违约。被告房秀兰作为《回迁安置楼买卖协议》的共同甲方，与被告赵月民系夫妻关系，作为被拆迁房屋的共同共有人，与被告赵月民应当共同承担违约责任。 庭审后，双方对于涉案房产所处小区的市场价格发表意见，被告赵月民、房秀兰认为现有市场价格为每平方米8000元至8500元，但不同意赔偿；二原告认为市场价格最低为每平方米8500元。基于双方的上述意见，被告赵月民、房秀兰未能向原告交付的60平方米面积市值约51万元（8500元/平方米×60平方米），扣除被告应返还原告已付该60平方米的购房款198000元，增值差价为31.2万元，及原告因该合同未能全部履行，产生房屋溢价损失31.2万元。对此，被告赵月民、房秀兰应当承担赔偿责任。 由于《回迁安置楼买卖协议》签订当日，原告刘耕将39.3万元成交价款汇入了被告赵志军银行账户，被告赵志军将个人账户出借给被告赵月民收取房款，且并未及时将该款项转交给赵月民，而是用于购置房产等，因此可以认为被告赵志军参与到了该协议的履行过程中，故被告赵志军对于返还剩余购房款198000元以及赔偿原告房屋溢价损失31.2万元应当承担连带责任。 被告赵月民、房秀兰主张由于原告已经在所获得的60平方米基础上，以每平米6300元的价格向村委会另行购买了30平方米面积，凑成了一套房屋，因此对于另外30平方米未交付面积已经没有现实需求，原告无需支付差价损失。对此本院认为，原告另行付费加够的面积是原告的个人行为，其加够面积的多少均不能影响本案中协议的履行，更不能由于原告向村委会另行购买了面积而认为被告已经不需要履行合同义务，故被告的该项辩论意见本院不予采纳。同时被告赵月民、房秀兰主张原告李婧、刘耕已经自协议签订后的第三年起向村委会领取了各项补助费用，因此被告不同意向原告赔偿损失。对此本院认为，关于安置补助费用如何领取，双方在协议中已经做出明确约定，原、被告均依照约定领取的相应补助费用，那么该条款的履行不能免除被告未履行其他条款给原告造成的损失，故被告的该项辩论意见本院不予采纳。 被告赵志军认为其并非买卖合同关系主体，在（2019）冀1002民初3587号民事调解书中也没有被列为被告，因此无需承担责任，但该调解书中解决的纠纷是能够交付的60平方米回迁房，被告赵志军并非责任主体，无需承担交付房产的义务，而本案是对于不能交付的60平方米回迁面积的处理，被告赵志军作为实际收取房款人，用该房款购买了其他房款，因此而受益，应当承担返还房款的责任，且其出借账户的行为已经构成债务的主动加入，因此对于原告主张的损失应当承担连带赔偿责任。 原告因本案申请诉讼保全，支付保费2100元，系因本案而产生的实际支出，被告作为违约方应当承担，故原告的该项诉讼请求本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条、第一百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、原告李婧、刘耕与被告赵月民、房秀兰于本判决生效之日起终止履行双方签订的《回迁安置楼买卖协议》； 二、被告赵月民、房秀兰、赵志军于本判决生效之日起十日内共同返还原告李婧、刘耕剩余60平方米的购房款198000元； 三、被告赵月民、房秀兰、赵志军于本判决生效之日起十日内共同给付原告李婧、刘耕房屋溢价损失31.2万元； 四、被告赵月民、房秀兰、赵志军于本判决生效之日起十日内共同给付原告李婧、刘耕保费2100元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2130元，保全费4020元，由被告赵月民、房秀兰、赵志军共同承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  杨晓阁 二〇二〇年九月四日 书记员  孙鹏宇 附相关法条： 《中华人民共和国民法总则》 第五条民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。 法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。