江西省高安市人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0983民初3722号原告：南昌市某某房地产开发有限公司，经营地址：江西省南昌市红谷滩新区丰和中大道****楼**。法定代表人：邓某某，公司董事长。委托代理人：余海波，江西中山律师事务所律师，代理权限：一般代理。被告：高安市某某家电超市，经营，经营场所：高安市中山商贸城中山佳苑**div>经营者：陈某某，男，汉族，住址：高安市。委托代理人：漆有亮，江西瑞州律师事务所律师，代理权限：一般代理。原告南昌市某某房地产开发有限公司（下称原告）诉被告高安市某某家电超市（下称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人余海波，被告高安市某某家电超市经营者陈某某及其委托诉讼代理人漆有亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南昌市某某房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原被告双方签订的《租赁合同》，并判令被告立即腾退租赁房屋；2、请求法院判令被告支付所欠原告房屋租金共计人民币1240850.05元；3、请求法院判令被告支付给原告违约金计人民币372255.01元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：陈某某系高安市某某家电超市的经营者。2014年7月1日，原告与被告签订了《租赁合同》，合同约定原告将其所有的高安市城南中山商贸城内中山家园商住楼西侧一、二楼商场，面积约为3500㎡房屋出租给被告经营使用，租赁期为10年，租金前三年不变为人民币750000元/年，月租为人民币62500元/年，自第四年至第十年期间每年租的在上一年度租金的基础上递增4.5%，租金每半年一交，原告给了被告4个月的免租装修期，租金从2014年11月15日起算。《租赁合同》签订后，被告装修并入驻经营，开始几年被告尚能按合同约定向原告支付租金，但被告自2017年5月14日开始拖欠租金，不按合同约定按时足额向原告支付租金，履行合同义务。自2017年5月14日始至2020年7月14日止，被告共拖欠原告房屋租金总计1240850.05元（大写：壹佰贰拾肆万零捌佰伍拾元零伍分），原告多次向被告催要租金，未果，故起诉。被告高安市某某家电超市辩称，一、原告在履行该份合同过程中存在违约行为，造成被告不能正常使用该租赁标的物。没有按照合同的第5条第8、9、10点的约定，造成被告店牌的损失以及宣传推广的成本增加，没有及时地清除被告经营所必需的道路上的障碍，造成被告经营的损失。同时由于原告所提供的租赁标的二楼没有楼梯，造成使用面积的减少以及楼梯制作的费用损失和赔偿刘国庆的二楼经营损失，所以这些损失均是原告在履行该合同中违约造成的，应该在租金中予以扣减。二、由于当前的市场经济的影响，原被告所订立的合同约定的租金因情势变更应予以调整，同时由于疫情的原因，被告方没有交纳租金并非主观拖欠，而是因为租金该扣减的没有扣减，不具有原告诉称的拖欠的情形。三、原告诉请解除合同没有法律规定，合同中并没有约定解除条件，应该按照法律的规定行使解除权，本案中并非根本违约，按照租赁合同法的规定也不符合解除的法律条件。由于被告在履行合同过程中花了一百多万进行装修，如果原告执意解除合同，我方将要求原告对装修损失承担赔偿责任以及原告违约造成我们的损失。庭审中，原告为证明其诉称的事实，提供了以下证据：第一组证据：原告营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证：被告个体工商户登记信息、被告经营者的户籍人口信息。证明目的：证明原、被告均为本案适格主体。第二组证据：原被告双方签订的《租赁合同》。证明目的：证明原被告之间存在租赁关系。第三组证据：被告的个体工商户登记信息。证明目的：证明被告高安市某某家电超市为个体工商户、陈某某为经营者。第四组证据：原告收到被告缴纳租金银行转账历史记录（从2016年11月14日到2020年1月24日共1682500元）。证明目的：证明原告每年实际收到被告经营者陈某某缴纳的租金数额。第五组证据：被告经营者陈某某应缴、实缴、欠缴租金明细表。证明目的：证明被告经营者未按合同约定向原告缴纳租金和尚欠原告租金。对原告的上述举证，被告经质证对第一组、第二组、第三组证据无异议。对第四组证据，总的转账金额没有异议，但是2018年以前的租金我们是全部付清了的。庭审中，被告为证明其辩称的事实，提供了以下证据：证据一：租赁合同。证明：1、原被告双方是租赁合同关系；2、原告的义务并且在本案中违反了合同的第五条甲方的权利与义务的第八点、第九点、第十点内容约定。证据二：高安市人民法院（2018）赣0983执2028号执行裁定书以及照片。证明：原告所提供的租赁房屋二楼因他人的违约行为导致，被高安市人民法院在2018年10月22日将二楼查封至今无法使用。证据三：照片4张。证明：原告在合同中约定道路畅通的义务没有履行，全部堵塞。证据四：照片3张。证明：2020年1月23日至2020年7月23日因新冠疫情原因市场关闭，我方无法进行正常经营。证据五：2017年开始一直向原告的邓总反映道路堵塞问题、店招被拆的问题、市场行情不好要求降低店租的问题。证明：这些问题都是存在的，我方一直都在和邓总反映和沟通。对被告的上述证据，原告经质证：对证据一真实性没有异议，对证明目的有异议，我方已经尽到了合同的义务。对证据二的真实性没有异议，对证明目的和关联性有异议，二楼查封的责任是因为被告转租导致的，不可能让原告来承担责任，原告和二楼的承租是没有任何关系的。对证据三的三性都有异议，从拍照片来看市场人气还可以，道路能进来能出去，至于乱停乱放是交警和城管的责任和原告没有关系。对证据四的证明目的有异议，今年因新冠疫情原因市场关闭是有的，但是对被告提出的时间跨度有异议，没有这么长。对证据五这只是被告单方面反映的在合同履行中的一些问题，双方一直在协商但是没有达成一致，没变更合同条款。综上，本院对上述证据综合认证如下：原告提供的证据来源形式合法，内容客观真实与本案存在关联性，可以作为本案认定事实的依据。被告提供的证据（一）原告无异议、证据（二）、（三）、（四）三性待结合本案事实综合作出认证。结合当事人陈述，本院认定事实如下：2014年7月1日原告（合同中出租方甲方）与被告（合同中承租方乙方）签订《租赁合同》，合同约定的主要内容为甲方将坐落于高安市城南中山商贸城内（中山佳苑商住楼西侧一、二楼商场，一楼建筑面积约1700平方米，二楼约1800平方米，共约3500平方米）房屋场地出租给乙方，租赁期限10年，自2014年7月15日起至2024年7月14日止。甲方给予乙方四个月的免租装修期，租金从2014年11月15日起计算，房屋租金从第一年至第三年固定不变，年租金750000元。第四年至第十年期间每年租金在上一年度租金的基础上每年递增4.5%，每半年交纳租金一次。乙方每年度向物管公司交纳约2000元垃圾代运费。由甲方负责，免费允许乙方在中山路入口处房屋上端制作安装“某某家电”店招，制作安装费用由乙方承担。甲方负责会同物业公司保障入口至租赁场地道路畅通，并临时免费提供商住楼顶楼楼梯间壹间给乙方使用。租赁期间如乙方逾期缴纳租赁金额，每逾期一日，乙方应按未付租金日万分之五向甲方支付滞纳金，拖欠超过60日的，甲方有权解除本合同。任何乙方违约，给对方造成损失的，违约方应赔偿非违约方的违约金壹佰万元。若因地震、台风等不可抗力因素导致本合同客观上不能履行的，双方均可变更或解除本合同。合同还就双方权利义务、续租和产权转让等作了约定。合同签订后，被告方从2014年7月1日起至2020年1月24日陆续支付租金23笔，共计3297500元。截至2020年7月14日，按合同约定计算总租金为855874.59元。后被告以涉案房屋二楼因其他纠纷被法院查封未收到租金，新冠疫情造成今年的市场关闭，整个销售市场由于电商突起导致零售实体下滑，另已经支付计30000元垃圾清运费未抵扣租金等为由，一直未支付剩余的租金，原告遂诉至法院。另查明，2014年7月7日被告与案外人刘国庆签订了《租赁合同》，被告将本案涉案租赁房二楼租赁给刘国庆。后因租金纠纷，被告将刘国庆、陈益秀诉至本院，刘国庆、陈益秀不服本院（2018）赣0983民初2173号民事判决书上诉至宜春中级人民法院，宜春中级人民法院作出（2019）赣09民终2082号民事判决，驳回上诉，维持原判。2018年10月22日，本院作出（2018）赣0983执2028号执行裁定，查封本案涉案租赁房屋二楼，至今未解除查封。本院认为，原告南昌市某某房地产开发有限公司与被告高安市某某家电超市签订的房屋租赁合同系双方以上真实表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。本案争议的焦点有以下两点：（一）涉案房屋二楼查封期间欠付租金的承担。被告作为承租方，未征得作为出租方原告的同意，将租赁物二楼转租他人，引起其他经济纠纷，造成二楼自2018年10月22日起至今被法院查封，无法经营的后果，被告方具有过错。鉴于该处较长时间处于法院查封，未实际经营状态，产生相应租金损失的现实情况，被告在积极追回相应租金的同时，同原告方沟通协商，及时止损，达成共识，使双方损失风险降低。（二）新冠疫情期间，租金是否减免。被告陆续支付租金至2020年1月24日。众所周知，自2020年1月23日起新冠病毒疫情自武汉市迅速蔓延至全国，本次疫情属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，符合关于不可抗力的法律情形，因此本次疫情已构成不可抗力，参照2020年5月9日国家发改委住、房城乡建设部等8部委发布的《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务产业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》，关于房屋租金减免的实施意见，结合本案实际情况，本着公平诚信原则，酌定减免被告2020年上半年3个月租金213968.64元（855874.59÷12Ｘ3），至2020年7月14日被告尚欠租金947174.6元（4458643.34-3297500-213968.74）。被告辩称原告未尽到合同义务，造成租赁场所道路堵塞、店招被拆而要求降低店租的意见，本院认为，与合同条款及事实情况不符，本院不予采纳。被告方主张已交纳五年，每年6000元共计30000元垃圾清运费应抵扣租金的辩称，与合同约定不符，且未提供相应证据，本院不予采纳，如有证据可另行主张权利。综上，被告未按合同约定及时履行支付租金义务，被告的行为已经构成违约，原告要求被告支付到期的租金，本院予以支持。原告主张解除合同的诉请，本院以为，原被告签订的合同租赁期限尚未届满，被告在租赁场所投入了相当的资金进行装修，原告提前解除合同势必造成被告的亏损，同时被告亦表示不同意解除合同且希望继续履行合同。本院认为原告要求解除合同时机尚未成熟，故对其要求解除合同及腾退租赁房屋的诉请，不予支持。原告主张按所欠租金款的30%计算违约金，本院认为，根据双方合同，被告应当支付违约金，但原告诉请的违约金总额明显过高，综合本案合同的履行情况及涉案租赁物二楼较长时间查封，拖欠租金的情况，本院酌定被告方支付违约金50000元。为维护社会主义市场经济制度，保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第四条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、限被告高安市某某家电超市于本案判决生效三十天内支付原告南昌市某某房地产开发有限公司，至2020年7月14日租金947174.6元及违约金50000元。二、驳回原告南昌市某某房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19318元，由原告南昌市某某房地产开发有限公司承担5546元，被告高安市某某家电超市承担13772元，诉讼保全费5000元由被告高安市某某家电超市承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，须交上诉案件受理费至宜春市中级人民法院。户名：江西省宜春市中级人民法院，账号14×××07，开户银行：中国农业银行宜春经济开发区支行。如逾期不缴纳，按自动撤回上诉处理）。审 判 长  丁 斌人民陪审员  陈小青人民陪审员  魏邦容二〇二〇年十二月三十日书 记 员  涂 娜