河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0311民初3862号原告：洛阳集成生态房屋科技有限公司,住所地：洛阳市洛龙区太康路**,统一社会信用代码:91410307057245690G。法定代表人：罗悦霞，公司董事长。委托代理人:周庆甲，男，汉族，1958年7月15日生，住河南省洛阳市西工区，系罗悅霞丈夫。被告：乔文霞，女，汉族，1968年1月8日出生，住洛阳市伊川县城区。委托代理人：李援朝，河南法桥律师事务所律师，特别授权。被告：贺卫，男，汉族，1972年12月23日出生，住河南省洛阳市栾川县。委托代理人：吴海伟，河南法桥律师事务所律师，一般代理。被告：程战彬，男，汉族，1959年12月11日出生，住河南省洛阳市伊川县。委托代理人：吴海伟，河南法桥律师事务所律师，一般代理。原告洛阳集成生态房屋科技有限公司（以下简称集成公司）诉被告乔文霞、贺卫、程战彬房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人周庆甲，被告乔文霞委托代理人李援朝，被告贺卫及其委托代理人吴海伟，被告程战彬、委托代理人吴海伟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告集成公司向本院提出诉讼请求：1、确认原被告之间签订的《房屋买卖合同》无效。2、三被告共同连带返还原告所付（依指示支付）购房款及定金（未冲抵购房款）共计3815175元。3、三被告承担违约责任共同连带支付违约金1000000元给原告。4、由被告承担本案的一切诉讼费用。事实与理由：2016年12月7日，原被告双方签订《房屋买卖合同》，约定被告共同建筑的、位于栾川县栾川乡西河村的**楼房中除**外，共计建筑面积2972.14㎡房屋出售给原告，房价款3715175元，定金100000元。约定了付款日期及支付方式，交付房屋，违约责任，诉讼管辖等。《合同》签订后，原告在约定付款期之前，依被告代表乔文霞指示付款方式，付清了全部购房款，但未冲抵定金。房屋建成后，被告之间产生纠纷难以达成一致，拒将合同约定的房屋交付给原告，构成根本违约。原告曾按约定，诉至法院主张权利，并上诉至洛阳市中级人民法院。该院民事判决书（2020）豫03民终3608号认为：《合同》违反了《中华人民共和国土地管理法》的规定，应为无效。经释明后，原告变更诉讼请求，因被告不同意在二审诉讼过程变更诉讼请求，本院不予受理，认定原告可另行起诉主张权利。原告为维护权益，另行提起本诉，要求判如所请，后原告将诉讼请求第3项变更为：从被告收到原告购房款（含定金）之日（2018年12月24日）起，到原告起诉之日（2020年6月30日）按日计算，赔偿原告购房款（含定金）的千分之二购房溢价损失费4204322元。被告乔文霞辩称：原告方的诉讼请求不能成立，一、本案的房屋买卖合同，已被生效的法律文书确认为无效合同。二、三被告或者说被告乔文霞没有收到原告的购房款3815175元。三、因本案是无效合同，不涉及到违约金，而且被告方没有收到原告方的购房款，更涉及不到原告方的损失，因此原告方的诉讼请求不能成立，要求法院依法驳回。被告贺卫、程战彬辩称：一、涉案《房屋买卖合同》是由原告方单方制作而成的格式合同，其合同内容的约定，通篇是在保护原告一方的利益，其中更有部分内容如“乔文霞全额出资”、“37151751元已有乔文霞全支付贺卫建上述房屋”等就不是真实的情况，是原告打印好的内容，让答辩人签署的，该《房屋买卖合同》严重损害了二答辩人的合法权益，且该涉案《房屋买卖合同》违反我国土地管理法等法规的强制性规定，已在另案中被洛阳中院认为属于无效合同。因此，应当认定涉案《房屋买卖合同》无效。二、二答辩人从没有委托原告集成公司或周庆甲偿还乔文霞的个人借款，并未委托或者认可原告集成公司或周庆甲收回借条视为支付购房款。乔文霞的2018年9月2日《委托付款函》，是乔文霞的单方行为，程战彬和贺伟没有签字和认可，对程战彬和贺伟没有任何约束力。该事实在原一审时，洛龙区人民法院作出的生效判决(2020)豫0311民初524号民事判决书中得到确认：“双方合同约定的是被告乔文霞缴清全部购房款，并不是以原告代偿乔文霞的借款来充抵购房款；原告洛阳集成生态房屋科技有限公司代替被告乔文霞偿还案外人借款的行为及乔文霞认为可以冲抵购房款的表示，并没有征得被告程战彬和贺卫的同意，其效力仅及于原告洛阳集成生态房屋科技有限公司和被告乔文霞，对于被告程战彬和贺卫没有约束力。”因此，假使乔文霞让原告代偿乔文霞的借款来充抵购房款，且原告已经代偿借款，也与二答辩人无关，更不能认为二答辩人收到购房款或者获得财产利益。我国合同法第五十八条规定“合同无效或者被撒销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”由此规定可知，如果程战彬和贺伟因涉案房屋买卖合同取得财产，那么应当依法返还，但事实是程战彬和贺伟在整个事件中，无论是定金10万元，还是所谓其他代偿还借款的37151751元，二答辩人没有见到分文，没有获得任何财产。因此，无返还义务。三、根据我国合同法第五十六条、第五十七条的规定，无效的合同或者被撤销的合同，除有关解决争议方法的条款外，其他条款自始没有法律约束力，因此，原告依据原合同约定要求被告支付100万元违约金更是没有法律依据。综上，应当确认认定涉案《房屋买卖合同》无效，但原告要求二答辩人共同返还购房款3815175元并支付违约金1000000元根本没有事实根据和法律依据，请求人民法院查明事实，依法驳回原告该二项诉求。经本院审理查明：洛阳集成公司的法定代表人系罗悦霞，罗悦霞与周庆甲系夫妻关系。2012年乔文霞曾经通过周庆甲向案外人朱满堂等人借款。2016年12月7日，乔文霞、贺卫、程战彬作为出卖方（甲方）与洛阳集成公司（乙方）签订《房屋买卖合同》，合同约定：一、乔文霞、贺卫、程战彬同意乔文霞将自己全额出资建设和合法拥有房屋位于栾川县栾川乡西河村的七层楼房的底层(扣除西北角贺卫车库一间建筑面积32.29平方米)和三层四层五层六层七层(含楼顶所有权)共计建筑面积2972.14平方米房屋出售给洛阳集成公司，费用为3715175元。二、洛阳集成公司于该楼房验收合格之日起十日内向乔文霞、贺卫、程战彬指定代表乔文霞缴清全部购房款，扣除已支付给定金10万元，逾期支付购房款按央行同期存款利息的1.3倍加收购房款。三、贺卫保证上述房屋(含电梯、上下水、供电等附属设施齐全且运行正常、楼外至鸾州大道道路畅通无阻)建设工程质量三个月内经有关部门验收合格，并承诺该房屋售出后适时将该房屋产权经栾川县房屋产权管理部门登记备案到乙方或受让方名下，否则贺卫应收回上述房，双倍返还乙方购房款(含定金)并从甲方收到乙方购房款(含定金)之日起，按日计算赔偿乙方购房款(含定金)的千分之二损失费。除此外还应赔偿乙方装修房屋和其它损失费用。合同并对其他条款进行了约定。2018年9月2日，乔文霞给洛阳集成公司出具《委托付款函》，委托集成公司向案外人朱满堂等人偿还借款本金3140000元及利息，并称委托偿还的本金和利息冲抵集成公司购买栾川县栾川乡西河村土地证号为2249**上的房屋和购买伊川县锦福居小区房屋的购房款，集成公司收回乔文霞向出借款人出据的借款条即视为已完成了乔文霞的委托付款事项，即视为集成公司已向乔文霞支付了委托付款等同数额的购房款，视同乔文霞收到了集成公司购买上述房屋与委托付款等同数额的购房款，其中涉及乔文霞2015年8月14日借集成公司35万元，约定利息为月利率1.5%，委托付款函约定该35万元2016年12月7日前的利息冲抵集成公司购买栾川房屋定金10万元，2016年12月7日以后的利息及本金35万元冲抵购房款。后集成公司向案外人朱满堂等人付款后收回借条，2018年12月24日，乔文霞出具收条一张，载明：至今累计收到集成公司购房现金三百五十万元整，系付栾川县栾川乡西河村土地证号为2249**的七层楼房款。另查明，案涉房屋系在被告贺卫的宅基地上所建，系小产权房。另查明：2020年3月，集成公司作为原告诉至本院，要求被告乔文霞、贺卫、程战彬履行交房义务，并赔偿损失，本院于2020年4月7日作出(2020)豫0311民初524号民事判决书，认为集成公司2016年12月7日同乔文霞、贺卫、程战彬签订的房屋买卖合同有效，双方合同约定的是向乔文霞缴清全部购房款，并不是以原告代偿乔文霞的借款来冲抵购房款，集成公司代替乔文霞偿还偿还案外人借款的行为及乔文霞认可可以冲抵购房款的表示，并没有征得程战彬和贺卫的同意，其效力仅及于集成公司和乔文霞，对于程战彬和贺卫没有约束力，集成公司提供证据证明其代偿乔文霞的借款冲抵购房款的理由，不符合合同的约定，认为事实不清，证据不足，驳回了集成公司的诉讼请求。后集成公司上诉至洛阳市中级人民法院，洛阳市中院于2020年6月26日作出（2020）豫03民终3608号民事判决书，认为集成公司2016年12月7日同乔文霞、贺卫、程战彬签订的《房屋买卖合同》，案涉房屋土地系贺卫的宅基地，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地属于农民集体经济组织所有，能享有宅基地使用权的必须是集体经济组织的成员，且一户只能享有一处，本案中乔文霞、贺卫、程战彬将案涉房屋出售给了本集体经济组织以外的公司法人，将导致房屋下的宅基地使用权一并转让，违反了《中华人民共和国土地管理法》中关于宅基地使用权身份限制的规定。集成公司与乔文霞、贺卫、程战彬签订的《房屋买卖合同》违反国家法律的强制性规定，应为无效。一审法院认定《房屋买卖合同》有效属适用法律错误，本院予以纠正。因案涉房屋买卖合同无效，集成公司主张乔文霞、贺卫、程战彬交付涉案房屋不应得到支持。经本院释明后，集成公司变更诉讼请求为判令确认《房屋买卖合同》无效，乔文霞、贺卫、程战彬共同返还购房款3815175元，并向集成公司支付违约金100万元，因乔文霞、贺卫、程战彬不同意集成公司在二审诉讼过程中变更诉讼请求，对集成公司变更后的诉讼请求不予审理，集成公司可另行起诉主张权利，判决驳回上诉，维持原判。集成公司遂提起本次诉讼。本院认为：原告洛阳集成公司与被告乔文霞、贺卫、程战彬于2016年12月7日签订的《房屋买卖合同》，该合同经洛阳市中级人民法院（2020）豫03民终3608号民事判决书终审认定无效，对此本院不做过多论述。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撒销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案集成公司因购买涉案房屋，根据乔文霞出具的委托付款函向案外人朱满堂等人代偿的借款及利息350万元，加上乔文霞向集成公司的借款35万元，乔文霞在委托付款函中认可该35万元借款冲抵购房款，共计385万元系集成公司因购买涉案房屋向乔文霞支付的款项，因购房合同无效，乔文霞应予返还。被告乔文霞辩称案外人朱满堂等人的借款，乔文霞本人已归还，乔文霞向集成公司出具的收条350万元，是集成公司的周庆甲骗取乔文霞签的字，乔文霞未向法庭提供充足证据，本院不予认可。关于原告要求的违约金100万元及按购房款的千分之二赔偿损失4204322元，因购房合同无效，合同中对违约金及按日计算赔偿购房款的千分之二损失费的约定也应无效，原告的该项请求不应得到支持。但鉴于乔文霞在本案中有过错，按无效合同的处理原则，乔文霞应赔偿集成公司的利息损失，自2018年12月24日起，以385万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率向集成公司支付利息。关于原告要求被告贺卫、程战彬共同承担还款责任及赔偿损失的请求，本院在已生效的(2020)豫0311民初524号民事判决书中已作出认定，集成公司代替乔文霞偿还案外人借款的行为及乔文霞认为可以冲抵购房款的表示，没有程战彬和贺卫的签字，并没有征得被告程战彬和贺卫的同意，其效力仅及于原告集成公司和乔文霞，对于程战彬和贺卫没有约束力，因此原告的该项请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、五十八条规定，判决如下：一、原告洛阳集成生态房屋科技有限公司与被告乔文霞、贺卫、程战彬之间签订的《房屋买卖合同》无效。二、被告乔文霞在本判决生效后十日内返还原告洛阳集成生态房屋科技有限公司房款3850000元，并自2018年12月24日起，按中国人民银行同期贷款利率支付利息，至实际付清之日止。三、驳回原告集成生态房屋科技有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费33253元，由原告承担15000元，被告乔文霞承担18253元，保全费5000元由被告乔文霞承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  王志伟二〇二〇年八月二十日书记员  吴 露