呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2019）内0105民初9311号原告：内蒙古天威房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市。法定代表人：李强，该公司总经理。诉讼委托代理人：高芳，女，住呼和浩特市，该公司员工。诉讼委托代理人：康洪涛，内蒙古信真律师事务所律师。被告：王春华，女，住址鄂尔多斯市。委托诉讼代理人：李勇胜，内蒙古合德律师事务所律师。被告：刘斌，男，住内蒙古鄂尔多斯市。委托诉讼代理人：刘凡，内蒙古合德律师事务所律师。原告内蒙古天威房地产开发有限责任公司（以下简称天威公司）与被告王春华、被告刘斌返还房屋纠纷一案，本院于2019年10月28日受理后依法适用简易程序，后因本案案情复杂于2020年1月10日裁定转入普通程序，并于2020年4月27日公开开庭进行了审理。原告威公司的委托代理人康洪涛、被告王春华及其代理人李勇胜、被告刘斌的委托代理人刘凡到庭参加诉讼，本案现已审理终结。天威公司向本院提出诉讼请求：判令王春华排除妨害搬离呼和浩特市赛罕区金桥南景苑小区5号楼4单元101号房屋，并将房屋恢复原状。事实与理由：天威公司开发建设呼和浩特市赛罕区金桥开发区南景苑小区项目，南景苑小区5号楼于2009年竣工交付使用。王春华于2009年房屋竣工后，在未经过天威公司允许的××苑房屋，一直将房屋占用至今。期间天威公司多次催告其离开，王春华均拒绝搬离，也未向天威公司对占用房屋的理由做任何说明。王春华占用房屋的行为严重侵害了天威公司的合法权益。请求法院查明事实，判令王春华立即搬离现居住房屋，并恢复原状。王春华辩称，一、天威公司的诉讼请求没有事实依据，也没有法律依据，请求驳回其诉讼请求。天威公司所述与事实不相符，房屋是王春华于2010年正常入住，之后十多年的水电费、暖气费、物业费一直都是由王春华正常缴纳。期间天威公司并未催告离开，也没有去公安局报案。二、王春华房屋的取得过程如下：王春华的配偶叫张建军，张建军与刘斌是朋友关系。刘斌在2008年或2009年的时候，用多辆汽车与天威公司置换了两套房子。当时刘斌与天威公司的股东关系都非常好，所以当时手续就没有办，但是钥匙都给了。其中一套房是刘斌抵顶给张建军，另一套抵顶给别人并办理了手续。张建军这一套是签订了房屋转让合同并交付钥匙、入住。王春华具备上述手续，因此是正常入住，不存在侵权行为。刘斌辩称，同意王春华的答辩意见。刘斌与天威房地产的法定代表人李强在办理本案房屋抵顶事宜的时候，是赵某在中间牵线，当时刘斌找的赵某，赵某跟李强说了此事，李强也同意。后来刘斌拿出几个车辆与天威公司置换了两套房子。刘斌出于信任，也出于马虎，最终没有签订书面协议。之后刘斌就将这个房子给了王春华，王春华自2009年装修入住至今。请法院在调查清楚的基础上，驳回天威公司的诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织到庭当事人进行了证据交换和质证。天威公司提交的证据为：1.南景苑小区5号楼房本；2.物业费收据五张；3.物业公司情况说明。对于证据1、证据2，本院经核实予以采纳；对于证据3，经核实该情况说明内容与本院查明事实不完全相符，故本院不予采信。王春华提交的证据为:1.房屋转让协议书；2.结婚证；3.智能卡水表所收费收据一张、物业费收据三张、暖气费发票五张、水费收据两张;4.内蒙古蒙子骄物流有限责任公司出具的证明。对于证据1，结合当事人陈述及其他证据，本院予以采信；对于证据2、证据3，本院经核实予以采信；证据4未载明房屋具体信息，且无其他证据印证，与本案缺乏关联性，故本院不予采信。刘斌提交的证据为：1.房屋转让协议书；2、律师对刘某的询问笔录；3、刘某的证人证言；4.与赵某通话录音、赵某说明（赵某未出庭，庭后已制作视频提交本院）。证据1的认证同上；对于证据2、证据3、证据4，结合当事人陈述及其他证据，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年左右，经案外人赵某介绍，刘斌与天威公司法定代表人李强就双方的债权债务抵顶事宜达成口头协议，约定天威公司将其开发建设的内蒙古呼和浩特市××区、102号房屋抵顶给刘斌。此后，刘斌委托刘某领取前述房屋钥匙并进行装修。2010年6月，刘斌与张建军（系王春华的丈夫，二人于2004年6月登记结婚）签订《房屋转让协议》，约定刘斌将位于内蒙古呼和浩特市××区房屋）建筑面积130平米的房屋以48万元价格转让给张建军，同时约定于签订协议后3日内交付房屋。此后，刘斌向张建军交付该房屋，张建军的妻子王春华在该房屋居住至今，并缴纳物业、取暖等相关费用。另查明，2019年11月，天威公司取得赛罕区景观大道金桥景观花园五期南景苑5号楼的初始登记（大房本），产权证号为蒙（2019）呼和浩特市不动产权第XXXX号。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”、第三十五条“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”以及最高人民法院《民事案件案由规定》的相关规定，排除妨害是指以无权占有以外的方式妨害物权的行使，故结合本院已查明的事实及天威公司的诉讼请求，本院将本案案由改为返还原物纠纷。本案有以下三个争议焦点：一、天威公司与刘斌之间是否存在抵顶涉案的事实；二、天威公司是否为涉案房屋的所有权人；三、天威公司是否有权请求王春华搬离涉案房屋。关于争议焦点一：王春华、刘斌均主张涉案房屋系刘斌从天威公司处通过口头抵顶取得，并向本院提交其曾长期缴纳物业、取暖、供水等费用的缴费票据以及赵某出具的《说明》，综合全案事实，同时结合当事人陈述及证人刘某的证言，在天威公司未能提交其他反证的情况下，本院认为王春华对天威公司与刘斌抵顶涉案房屋事实的证明已达到高度盖然性的证明标准，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”的规定，对天威公司与刘斌的抵顶事实本院予以认定，天威公司的主张缺乏相应证据支撑，本院不予采信。关于争议焦点二：根据《中华人民共和国物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”的规定，天威公司因开发建设涉案房屋取得涉案房屋的所有权，此后其亦取得涉案房屋所属楼栋的产权初始登记。天威公司虽将涉案房屋抵顶给刘斌，刘斌又将其转让给张建军，但两项交易均未办理不动产登记手续，故根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，天威公司仍为涉案房屋的所有权人。关于争议焦点三：根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，有权占有人可对抗所有权人请求返还原物的权利主张。本案中，天威公司虽系涉案房屋的所有权人，但天威公司将涉案房屋抵顶给刘斌，此后刘斌又将其转让给张建军，前述口头抵顶协议、转让协议均系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，均系有效合同，各方转移占有的行为构成占有连锁，在此情况下，张建军及其配偶王春华可对天威公司主张有权占有，故天威公司无权请求王春华搬离涉案房屋，本院对天威公司的该项诉讼请求不予支持。综上所述，天威公司的诉讼请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十条、第三十四条、第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告内蒙古天威房地产开发有限责任公司的诉讼请求。案件受理费200元（天威公司已预交），由天威公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判长 王晓霞人民陪审员 王建军人民陪审员 闫保平二〇二〇年八月三日书记员 刘国荣