河南省平顶山市卫东区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0403民初2129号原告（反诉被告）：田国立，男，1966年6月24日出生，汉族，住平顶山市卫**。委托诉讼代理人常静，河南前行律师事务所律师。委托诉讼代理人赵珊，河南前行律师事务所律师。被告（反诉原告）：赵留柱，男，1970年3月15日出生，汉族，住平顶山市新华区。委托诉讼代理人何进功，河南大乘律师事务所律师。委托诉讼代理人孙晓刚，河南大乘律师事务所律师。被告：赵深义，男，1947年4月12日出生，汉族，住平顶山市新华区。被告：田粉，女，1942年10月15日出生，汉族，住平顶山市新华区。原告（反诉被告）田国立诉被告赵留柱（反诉原告）、赵深义、田粉买卖合同纠纷一案，本院受理后,依法公开开庭进行了审理。田国立及其委托诉讼代理人常静、赵珊，赵留柱及其委托诉讼代理人何进功、孙晓刚，赵深义、田粉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。田国立向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认田国立与赵留柱、赵深义、田粉之间存在标的为位于平顶山市卫东区××小区××楼××单元××号房屋的房屋买卖合同关系，并确认田国立系该房屋的所有权人；2、判令赵留柱协助田国立将平顶山市卫东区××小区××楼××单元××号房屋的不动产所有权变更至田国立名下。事实和理由：田国立与田粉系姐弟关系，赵深义与田粉系夫妻关系，赵留柱系被告田粉、赵深义的儿子。1996年期间，赵深义、田粉夫妇出资购买了平煤集团八矿选煤厂集资承建的平顶山市卫东区××小区××楼××单元××号房屋，因赵深义时任大庄矿矿长，为了避嫌将该套房屋登记在其儿子赵留柱名下。田国立因无房居住，就与赵深义、田粉夫妇达成口头的房屋买卖合意，赵深义、田粉夫妇以50000元的价格将登记在赵留柱名下的涉案房屋出售给田国立。田国立将50000元购房款支付给赵深义、田粉夫妇后，田国立即对房屋进行装修并居住至今。现涉案房屋的产权证书已经办理，为避免以后发生纠纷，田国立多次要求赵留柱协助办理产权过户手续，但以种种理由迟迟推脱不予办理，侵犯了田国立的合法权利。故诉至法院，请求法院依法支持田国立的诉讼请求，以维护田国立的合法权利。赵留柱辩称，一、赵留柱与田国立之间不存在房屋买卖合同关系。1996年赵留柱出资购买了平顶山市卫东区××小区××楼××单元××号的房屋，后来办理了房产证，田国立是赵留柱的舅舅，当时因田国立在市内无房居住且儿子已到入学年龄，赵留柱不在市内上班，房屋处于空闲状态，赵留柱父母赵深义和田粉夫妇，念及亲戚关系，为了照顾田国立儿子方便上学，未经赵留柱同意就让田国立暂时居住该房屋，但也从来没有说过要把该房屋卖给田国立。同时，从始至终，赵留柱与田国立之间也从来没有协商过案涉房屋的买卖事宜，更是没有同田国立签署过任何关于房屋买卖的协议。所以说，田国立请求确认双方存在房屋买卖合同关系，是没有任何事实依据的。二、案涉房屋登记在赵留柱名下，其本人对该房屋具有所有依据《物权法》的有关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，购房款有赵留柱支付，在2009年依法进行了不动产登记，不动产登记簿记载的所有权人是赵留柱，有关部门发放的不动产权属证书所有人是赵留柱。依据事实和法律，案涉房屋的所有权人是赵留柱，其本人对该房屋星具有占有、使用、收益和处分的权利，未经其本人同意，任何人不得对其房屋占有、使用、收益和处分，否则均构成侵权行为。本案中，即使赵留柱的父母，不经赵留柱同意，也无权处分属于赵留柱个人的不动产。本案中，赵留柱与田国立既没有签订过房屋买卖合同，更没有将案涉的不动产过户给田国立，所以说该房屋没有发生物权变动，所有权人仍是赵留柱。田国立在诉求中要求房屋应归其所有，是没有任何事实和法律依据的。三、原告田国立也不符合善意取得的条件。《物权法》第一百零六条规定了善意取得的构成要件，(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(二)以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，首先，田国立通过赵留柱父母入住该房屋在当时就已经知道该房屋是赵留柱个人不动产，不存在善意。其次，田国立自称拿了50000元给赵留柱父母，因双方属于亲属关系，常有资金往来，但该资金的目的和用途赵留柱始终不知道也不清楚，赵留柱从来都没有听父母说过要把该房子卖给田国立。况且，赵留柱父母也没有权利处分该房屋同时按照当时的市场价格，50000元钱根本就买不到案涉的房子。所以也不存在以合理的价格转让。再次，案涉房屋并没有办理产权过户登记，本案中，田国立也不符合善意取得的条件，不适用善意取得制度。综上所述，田国立的诉求既不符合事实，也不符合法律规定，望法院查明事实，驳回田国立的诉求，维护赵留柱的合法权益。赵深义辩称，一、涉案房屋的基本情况是因我在八矿工作过，后调往大庄矿，于1995年出资购置平顶山市卫东区××小区××楼××单元××号房屋，后来办理了房产证（09年进行了不动产登记），所有人是赵留柱；二、当时田家是农村户口，后来买了户口。其不符合3%农转非，更不符合煤矿工人采煤工10年以上农转非政策，住房是集资建房，所以单位不予安排住房，属无房户；三、我在单位上班，距市较远就住在单位，对此房暂时不住；四、考虑到和田是亲戚关系，小孩该上学了，有一天晚上我与田国立一起去看房，看完房后走到学校门口，被告问田房子怎样？这边就是学校很近很方便，田连说中中，我说你看中就先住下，不中就算了，其他什么都没说；五、当时老岳母身体还好，每年什么时候来住都行，楼不高，也算是晚辈尽尽孝心；六、缓解了田的住房紧张（当时无房）；七、办理房产证时，我没有授权田家去领证，领回后应交房主。我向其提出搬家交房解决此事的原因是：田已拥有两套住房，平宝港湾一套已入住10年以上，盛世华章一套于2019年5月已交钥匙入住，赵留柱晚年已到退休年龄没地方住，老岳母在世时尽管向被告不断施压，为不惹其生气，所以一忍再忍，岳母于2016年农历七月初十去世。今年5月18日田到我家说到涉案房屋，我说不要把此事留给下一辈，解铃还须系铃人，当初咱俩说的事不涉及其他人，并提出三个方案，田表示回去做好工作，不会使此事上法庭。当时考虑到田购买第二套房刚交钥匙催他搬家不尽人意，到2019年再说，可到年末我因住院做了大手术，后又发生疫情，所以才到今年5月18日正式谈此事。田国立称与我达成口头买卖合同，当时看房后在学校门口说的是先住着，被田国立说成是口头达成合同，我从来没有说过卖房给他。我出资购买此房的发票、收据、房产证等各项手续齐全，田国立没有购买此房的各项证明材料。田家为达到长期居住目的，在不同场合对近亲近邻说谎，骗取各方信任。我也告诉过田国立如果在听到胡言乱语，就让田国立即搬走交房，田国立也没说任何话。2020年6月8日星期一上午，××期间，田国立带着他的二儿子到我家对我说了威胁、恐吓、强迫的话，接下来的几天田家两个儿媳妇又到赵留柱单位去闹，影响极坏。这也是十年后第二次使用这种伎俩，第一次是田国立的另一个外甥，有监控可以证实。这些都给我心理上造成极大摧残，使我又一次不得不住院治疗。田家的真实目的是让我死得快一点，房子就是他们的了。我与田家交往四十余年，非常清楚他们的所做作为。赵留柱提出反诉请求：田国立向赵留柱支付自1996年7月1日至2020年7月1日的房租，共计172800元（每月租金按600元计算）。事实与理由：赵留柱现平煤集团十三矿质量标准化科工作人员，1996年出资购买了平顶山市卫东区××小区××楼××单元××号的房屋，并办理了房产证。田国立是赵留柱的舅舅，当时因舅舅无房居住，赵留柱父母赵深义、田粉念及是亲戚关系，未经得赵留柱同意就让田国立入住该房屋。近来，赵留柱多次要求田国立搬离并归还该房屋，但田国立以各种理由不予搬离，严重侵犯了赵留柱的合法权益。按照1996年同类房屋租赁价格，田国立应该承担每月600元的租赁费，田国立不仅不给，还谎称房屋是自己的。田国立的行为给赵留柱造成了极大的经济损失，望法院依法维护反诉人的合法权益。田国立辩称，赵留柱的反诉请求不能成立，田国立在1996年期间以50000元价格购买了涉案房屋，在本诉赵深义的答辩中已承认在1996年收取田国立50000元，田国立购买房屋后，是以自主占有的方式居住和使用房屋，赵留柱无权向田国立收取租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：田国立与田粉系姐弟关系，赵深义与田粉系夫妻关系，赵留柱系田粉、赵深义的儿子。1996年2月9日，赵深义、田粉出资49497元以赵留柱名义在八矿选煤厂处购买平顶山市卫东区××小区××楼××单元××号房屋一套，平顶山矿务局出具的收款凭证载明“收赵留柱交住房款现金49497元”。该套房屋由八矿选煤厂集资建设，为过渡成本价房，所有权性质为部分产权。同年，田国立与赵深义、田粉达成口头协议，约定赵深义、田粉将该套房屋以50000元出卖给田国立，田国立支付50000元房款后，赵深义、田粉将购房收款凭证交付田国立。1996年11月25日，田国立以赵留柱的名义向八矿服务壹队交纳该套房屋费用320元，并保留八矿服务壹队交款单。后赵深义、田粉将房屋交付田国立居住使用，田国立开始对该房屋进行装饰装修，并实际居住使用至今。1999年12月30日，八矿选煤厂作为甲方（售房单位），赵留柱作为乙方（购房人）签订《部分产权住房向全产权转换意向书》一份，主要约定：“……一、乙方自愿将1996年以标准价（集资价）购买甲方的平顶山市卫东区东安路105-9号部分产权住房转换为全部产权……三、乙方保证在接到甲方发出交款通知规定时限的15天之内，持本意向书到指定地点交清全部应补房价款和维修基金……”2004年12月7日，田国立以赵留柱名义向八矿选煤厂交纳了房屋办证费用230元以及房屋维修基金927.3元，并保留两份收据。后，田国立的妻子刘青从八矿选煤厂领取了该房屋的房产契约及房产证。另查明，平顶山市房地产交易管理所于2004年12月16日颁发的房产契约记载原产权人为平煤八矿选煤厂，现产权人为赵留柱；2005年1月25日颁发的不动产权证书（房产证号：平房权证字第**）记载房屋所有权人为赵留柱，个人产权比例100%，面积为92.73㎡。本院所确认上述事实有房产契约、房屋产权证书、意向书、平顶山矿务局收款凭证、八矿服务壹队交款单、收据、装修票据、领取房产手续登记表、水电气交费记录、房屋照片、录音、证人证言、当事人陈述及庭审笔录在卷为凭，这些证据已经本院审查，能够证明案件事实，本院予以采信。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案本诉争议焦点之一为田国立与赵深义、田粉之间是否存在房屋买卖合同关系。为解决这一争议焦点，本院从以下两个方面进行分析。一、赵深义、田粉是否享有涉案房屋的所有权。根据田国立提交的录音证据，赵深义表述在1996年时其在八矿选煤厂工作，庭审中，赵深义认可由其将49497元房款交付八矿选煤厂购买平顶山市卫东区××小区××楼××单元××号房屋。但其主张交付的房款系赵留柱所有，并未提供证据予以证明，且赵留柱亦未提交证据证明其有出资行为。因此可以认定该套房屋由赵深义、田粉实际出资购买，与赵留柱之间构成借名买房法律关系。虽平顶山市卫东区××小区××楼××单元××号房屋的不动产权属证书上登记的所有权人为赵留柱，但出资人赵深义、田粉应为该房屋的实际所有权人。二、田国立向赵深义、田粉支付的50000元是否为购买该套房屋的对价。根据《中华人民共和国合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”及第三十六条的规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”本案中，田粉认可田国立于1996年向其支付50000元，但主张该50000元系田国立偿还其借款，若是购房款应当向赵深义支付。后，赵深义又以默认的方式对田粉收到田国立50000元的行为予以追认，并于1999年将该房屋交付田国立居住使用至今。现双方均认可的事实是田国立曾于1996年交付给田粉50000元，但该笔款项是购房款亦或是还款，对此，本院作如下分析：首先，双方因存在亲属关系，未订立书面的合同，就双方的口头约定内容，田国立就其主张的房屋买卖合同关系，即支付该50000元系购房款的主张，提供有录音证据，并有三位证人出庭作证。赵深义、田粉就其主张的借款关系，并未提交任何证据予以佐证。其次，田国立主张50000元系购房款，与1996年时房屋市场价相当，具有高度盖然性。综上，本院对于田国立称其支付赵深义、田粉的50000元系购房款的主张予以采信，对于田国立主张其与赵深义、田粉之间存有口头约定房屋买卖合同关系的主张，本院予以确认。关于本案本诉争议焦点之二：田国立请求赵留柱协助办理平顶山市卫东区××小区××楼××单元××号房屋的不动产权更名手续，有无事实根据及法律依据。从涉案房屋使用情况来看，自房屋交付至今一直由田国立居住使用，且房屋相关费用均由田国立承担，且该房屋全部购房手续以及房屋产权证原件均由田国立持有。综合上述事实，田国立实际享有该房屋的权益，赵留柱仅为名义上的登记人。故，田国立请求赵留柱协助将平顶山市卫东区××小区××楼××单元××号房屋房屋过户至其名下的主张，具有事实及法律依据，本院予以支持。关于本案反诉，田国立与赵深义、田粉之间的房屋买卖系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合同合法有效。赵留柱的反诉请求因丧失基础法律关系，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认田国立与赵深义、田粉存在标的物为位于平顶山市卫东区建东小区87号楼1单元9号房屋的房屋买卖合同关系；二、赵留柱于本判决生效之日起十日内将位于平顶山市卫东区建东小区87号楼1单元9号房屋（房房产证号：平房权证字第**）所有权转移登记至田国立名下；三、驳回赵留柱的反诉请求。本诉案件受理费200元，减半收取100元，由赵留柱、赵深义、田粉负担；反诉受理费3756元，减半收取1878元，由赵留柱负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审判员  雷颖浩二〇二〇年七月三十一日书记员  赵 杨附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。