河南省延津县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0726民初1593号原告：杨再国，男，汉族，1982年6月16日出生，住延津县。委托诉讼代理人：赵有敏，河南国豪律师事务所律师。执业证号：14107201311513969。原告：张俊山，男，汉族，1979年10月8日出生，住延津县。委托诉讼代理人：赵有敏，河南国豪律师事务所律师。执业证号：14107201311513969。被告：新乡市圣起实业开发有限公司。住所地：长垣市南蒲区张寨村。统一社会信用代码：91410728689708657E。法定代表人：崔巍，任总经理职务。委托诉讼代理人：李桂林，河南兴原律师事务所律师。执业证号：14107201510141915。被告：新乡市圣起实业开发有限公司延津分公司。住所地：延津县西大街路北温州商业街****。统一社会信用代码：91410726077846362J。负责人：葛洪涛，任总经理职务。被告：靳志豪，男，汉族，1980年3月26日出生，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：丁拥军，河南思远律师事务所律师。被告：郭峰，男，汉族，1987年10月6日出生，住新乡市。委托诉讼代理人：丁拥军，河南思远律师事务所律师。原告杨再国、原告张俊山与被告新乡市圣起实业开发有限公司、被告新乡市圣起实业开发有限公司延津分公司、被告靳志豪、被告郭峰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨再国、原告张俊山及二原告的委托诉讼代理人赵有敏、被告新乡市圣起实业开发有限公司的委托诉讼代理人李桂林、被告靳志豪、被告郭峰及二被告的委托诉讼代理人丁拥军到庭参加诉讼，被告新乡市圣起实业开发有限公司延津分公司经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告杨再国、原告张俊山向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告新乡市圣起实业开发有限公司签订的《中益?金域豪庭房屋买卖协议》；2、判令被告新乡市圣起实业开发有限公司与被告新乡市圣起实业开发有限公司延津分公司返还原告已付购房款213717元及利息128230元（按月息2分从2018年1月1日计算至2020年6月30日为128230元，其余利息按月息2分从2020年7月1日起计算至实际清偿之日），同时判令二被告赔偿原告损失213717元；3、判令被告靳志豪、被告郭峰承担返还原告购房款的连带偿还责任，并支付违约金213717元；4、判令上述四被告共同赔偿原告装修费用7800元；5、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2017年12月28日，二原告与被告新乡市圣起实业开发有限公司签订《中益.金域豪庭房屋买卖协议》一份，由二原告购买其开发的位于延津县金域豪庭5号楼105号商铺一间，总价374327元；同日被告靳志豪、郭峰作为圣起公司的售楼经理向原告出具书面保证一份，其二人保证不会出现一房二卖情况及其他纠纷，否则退款并承担每天500元的违约金。协议签订后，原告先后向被告新乡市圣起实业开发有限公司延津分公司支付款项合计213717元。2017年12月29日，被告新乡市圣起实业开发有限公司向原告交付案涉商铺，原告装修后进行使用。后由于新乡市圣起实业开发有限公司的原因不能办理剩余房款的按揭手续，经原告催要也未能给原告办理权属证书。2020年5月初，原告通过案涉商铺玻璃门上张贴的法院公告才得知案涉商铺已经被新乡市圣起实业开发有限公司出卖并过户到葛洪轩、吴燕名下，为解决一房二卖问题，原告多次找各被告协商，各被告皆不理会也不解决。望判如所请。被告新乡市圣起实业开发有限公司辩称，被告圣起实业向二原告出售该房时已经向其说明案涉房产登记在自然人名下，不存在欺诈和隐瞒的情况。由于案涉楼盘系葛洪宇借用被告圣起实业资质开发的，被告圣起实业对情况不了解，希望根据证据合法判决。被告新乡市圣起实业开发有限公司延津分公司未到庭并未答辩。被告靳志豪、郭峰辩称，二被告只是卖方的销售员，没有义务和能力对原告作出任何担保和承诺，并且保证书第六条可以明确看出保证的本意也是代表被告新乡市圣起实业开发有限公司进行的保证。即使原告认为二被告对其作出了保证，根据担保法规定也已经超过了保证期间。担保法规定，保证中没有注明保证期间的，自主债务履行期限届满6个月内主张保证责任，保证的签署日期为2017年12月28日，超出90日后已远远超过6个月期间，因此应驳回二原告对二被告的诉讼请求。二原告提供的证据为：第一组证据，《房屋买卖协议》一份、收据四份、《保证》一份，证明原告付款情况、约定的交房时间、担保及违约金约定；第二组证据，新乡市中级人民法院挑选评估机构通知书照片一份，证明案涉商铺被新乡市圣起实业开发有限公司出卖并过户至葛洪轩、吴燕名下；第三组证据，《商品房买卖合同》《延津县房地产抵押备案合同》、维修基金收据及专用票据、预售备案登记费、抵押登记备案票据各一份，证明被告新乡市圣起实业开发有限公司向二原告出售商铺时隐瞒事实，被告存在欺诈行为，应按照规定承担不超过已付购房款一倍的赔偿；第四组证据，涉案商铺照片2张、销货清单及收据各一份、司法拍卖网案涉商铺信息一份，证明二原告接收了商铺，并支付装修费7800元；第五组证据，保函、保险费票据各一份，证明保险费2310元。被告新乡市圣起实业开发有限公司的质证意见为：对第一组证据中的购房协议真实性无异议，该协议第八条说明了原告买房时知道案涉商铺登记在公司员工个人名下，被告不存在欺诈。对收据有异议，对真实性不认可，葛洪宇借用资质时没有财务专用章。对保证书形式上无异议，但其保证内容不符合规定，且保证书明确显示牵扯到二手房过户，买受人对该房屋登记在他人名下是明知的，并愿意承担二手房过户的风险，该房不属于一房二卖；对第二组证据的真实性无异议，对原告的证明目的不认可，原告在签协议时就知道房屋在个人名下；对第三组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，意见同上；对第四组证据中的照片及拍卖信息图片有异议，不能证明是案涉房屋的位置及现状。对销货单和收到条有异议，认为是后补的，对其真实性不予认可。对第五组证据的真实性无异议。被告新乡市圣起实业开发有限公司延津分公司未到庭质证。被告靳志豪、郭峰的质证意见是为：对第一组证据中的购房款票据，缴费的时候二被告就不经手了。对第四组证据中的装修票据，即使存在法院执行按揭款的问题，也只能处理按揭贷款时抵押的房屋价值，对超越部分应该支付给原告，原告不应在本案中重复要求。其他证据的质证意见同被告新乡市圣起实业开发有限公司的质证意见。经质证和审查，本院对二原告提供的第一组、第二组、第三组、第五组证据的真实性予以采信。对第四组证据中的照片的真实性予以采信，对该组证据中的销货清单、收到条在原告没有其他证据佐证的情况下，本院不予采信。且在案涉商铺在拍卖评估时应该将房屋添附部分一并处理，故二原告可首先向受理该案的法院主张相关权利。被告新乡市圣起实业开发有限公司、新乡市圣起实业开发有限公司延津分公司、被告靳志豪、被告郭峰未提供证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月28日，原告杨再国和原告张俊山与被告新乡市圣起实业开发有限公司签订了《中益金域豪庭房屋买卖协议》，被告新乡市圣起实业开发有限公司将位于延津县金域豪庭5号楼的105号商铺以374327元的价格出售给二原告，约定该房产应当在2017年12月29日前交付。同时该协议的第八条房屋交易约定：“1、本商铺资产归新乡市圣起实业开发有限公司所有，由于公司层面的需要，暂时过户在公司员工名下。在双方办理过户手续时买受人按照购置新房缴纳税费的标准，向相关部门缴纳契税、办证费等费用，已经由出卖人缴纳过的维修基金等税费则由购买人等额补偿给出卖人。2、双方签订本协议后买受人不得退房（除第五条第2项、第七条第2项、第八条第3项外），房屋过户时，双方再行签订的买卖合同最终以不动产管理中心认可的二手房交易合同标准版本为准，标准合同正式签订之前双方同意以本协议为准履行买卖义务。3、如果发生买受人不按期付款或其他特殊原因造成退房的，如买受人已将商铺出租给他人，须将所收租金全额退还给出卖人，房屋由出卖人收回；如果客户自用，出卖人可不予追缴租金，买受人将房屋退还给出卖人，对于商铺的装修，购买人无偿留给出卖人。”同日，被告靳志豪、被告郭峰向原告杨再国出具《保证》一份，内容为:“客户杨再国……于2017年12月28日购买中益金域豪庭商铺房源一套，位置5号楼105铺号，因牵扯二手房过户，为保障此业主利益，作出以下保证：1.不会出现一房二卖情况以及其他纠纷。2.保证水电以及隔墙交房时30天内完善。3.评估价在7100元/平方米以内。4.无其他双方协商以外的任何费用。5.过户手续在90天以内。6.担保方为新乡市圣起实业开发有限公司。7.如出现以上情况，退还杨再国所交款项并承担所交款项每天500元的违约金。如出现以上情况，退还杨再国所交款项并承担所交款每天500元的违约金，由我们俩承担。”2017年12月29日，被告新乡市圣起实业开发有限公司将案涉105号商铺交付给了二原告。另查明，2017年12月15日，原告杨再国向被告新乡市圣起实业开发有限公司延津分公司交纳案涉商铺选房定金10000元，其后原告杨再国向被告新乡市圣起实业开发有限公司延津分公司交纳维修基金3232元、商铺手续费16158元、房款184327元，被告新乡市圣起实业开发有限公司延津分公司分别向原告杨再国出具加盖有其公司财务专用章的收据。还查明，二原告接收案涉商铺后在2018年2、3月份对商铺进行装修（铺地板砖等），并于当年3月份出租给他人。二原告称出租期限为三年，已收取了三年的租赁费用。最后查明，2015年3月24日，葛洪轩与被告新乡市圣起实业开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同涉及的房产为金域豪庭5号楼103-105号房，并于2015年6月17日与中国工商银行股份有限公司延津支行签订《房地产抵押备案合同》（共有人吴燕也予以签名），将103-105号房抵押给银行办理按揭贷款。因上述房产产生的借款合同纠纷，河南省新乡市中级人民法院在执行中国工商银行股份有限公司延津支行申请执行葛洪轩、吴燕、新乡市圣起实业开发有限公司借款合同纠纷一案时，将上述商铺予以查封，因需对上述商铺评估、拍卖，于2020年4月29日发出挑选评估机构通知书。二原告因本案申请财产保全支出保全费4370元，保险费2310元。本院认为，本案争议的焦点有二，第一是案涉商铺的出售是否对二原告存在欺诈，应否适用一倍赔偿；第二是被告靳志豪、被告郭峰的保证是否已经超出保证期间，二人是否承担连带保证责任。关于第一个争议焦点，从二原告与被告新乡市圣起实业开发有限公司签订的房屋买卖协议的内容可以明显看出，二原告在购买案涉房产时对房屋登记在被告员工名下的情况是明知的，不存在被告新乡市圣起实业开发有限公司向二原告隐瞒案涉房产真实状况的情形。同时，二原告提供的被告靳志豪、郭峰的书面保证的内容也佐证了二原告对案涉房产的真实状况是明知的，即二原告购买案涉房产后牵扯到二手房的过户等情形。在被告新乡市圣起实业开发有限公司已明确告知其出售的房屋属于二手房的情况下，被告不存在对二原告的欺诈，案涉房产也不属于应予以一倍赔偿的“一房二卖”情形。综上，二原告要求一倍赔偿的诉求本院不予支持。关于第二个争议焦点，因保证书未约定保证方式，依据法律规定应视为连带责任保证。但对于被告靳志豪、郭峰的保证是否还在保证期间，需要准确理解和判断担保法规定的“主债务履行期届满之日”的节点。本案中，案涉房屋买卖协议属于双务合同，对于买受人而言其主债务是支付房款，对于出卖人而言其主债务是交付房产并办理过户登记手续。案涉商铺已于2017年12月29日交付，而被告靳志豪、郭峰出具的保证上关于过户手续约定在90天内，应当理解是交房后90天内。因保证书上没有保证期间的约定，故债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任，即二原告应在2018年3月29日起六个月内向保证人主张保证责任。截止到庭审时，二原告并未提供在上述保证期内已向被告靳志豪、郭峰主张保证责任的证据，故二被告辩称二原告起诉被告已超过保证期间的主张本院予以支持，应驳回二原告对被告靳志豪、郭峰的诉讼请求。因案涉房屋买卖协议已经实际无法履行，故二原告主张解除案涉合同的诉求本院予以支持。因被告新乡市圣起实业开发有限公司未提供推翻二原告已交纳案涉房产相关款项的证据，综合全案证据，本院认定二原告已向被告新乡市圣起实业开发有限公司延津分公司支付的款项为213717元。因本院确认案涉合同解除，故被告新乡市圣起实业开发有限公司延津分公司应向二原告返还案涉款项。至于二原告要求被告新乡市圣起实业开发有限公司延津分公司按月息2分支付利息的主张，因被告靳志豪、郭峰不承担连带保证责任，且二原告与被告新乡市圣起实业开发有限公司签订的房屋买卖协议中未约定利息，综合考虑全案，本院酌定被告新乡市圣起实业开发有限公司延津分公司按银行同期贷款利率的标准（2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）向二原告支付利息。因案涉商铺已由二原告出租给他人受益，故被告新乡市圣起实业开发有限公司延津分公司未按本判决确认的退款之日向二原告退款的，且逾期支付日期超过案涉商铺租赁期限届满时（2021年3月1日）的，被告新乡市圣起实业开发有限公司延津分公司应从该日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息（如被告新乡市圣起实业开发有限公司其后主张返还房租，则利息应从二原告实际付款之日起在2019年8月20日前按银行同期贷款利率、2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）。《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”因被告新乡市圣起实业开发有限公司延津分公司系被告新乡市圣起实业开发有限公司的分公司，故应由被告新乡市圣起实业开发有限公司承担上述民事责任责任。至于二原告主张的装修费用，被告不予认可，二原告也未有其他证据佐证该费用的真实性，且因案涉商铺已评估拍卖，对于二原告的添附部分的价值可依据规定向相关法院申报权利，如二原告认为该项权利无法完全得到满足，可另行主张。二原告支出的保全费和保险费合计6680元，由被告新乡市圣起实业开发有限公司承担3340元。综上，二原告的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告杨再国、原告张俊山与被告新乡市圣起实业开发有限公司的《中益金域豪庭房屋买卖协议》；二、被告新乡市圣起实业开发有限公司于本判决生效后五日内向原告杨再国、原告张俊山退还购房款、维修基金、商铺手续费等共计213717元（逾期退款日期超过2021年3月1日的，被告新乡市圣起实业开发有限公司应从该日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息）；三、被告新乡市圣起实业开发有限公司于本判决生效后五日内向原告杨再国、原告张俊山支付保全费、保险费3340元；四、驳回原告杨再国、原告张俊山的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11572元，减半收取5786元，由原告承担4195元，被告新乡市圣起实业开发有限公司承担1591元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提交副本十一份，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判员  唐向辉二〇二〇年八月十日法官助理刘真真书记员李夏飞