上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初9989号原告：王平,女,1958年2月17日出生,汉族,住上海市普陀区石泉东路XXX弄XXX号XXX室。委托诉讼代理人：严某(系王平丈夫)，男，1957年5月21日出生，汉族，户籍地上海市静安区。委托诉讼代理人：严雨思(系王平之女)，女，1986年4月22日出生，汉族，户籍地上海市静安区。被告：纪红光,男,1973年9月4日出生,汉族,户籍地安徽省亳州市谯城区开发区木兰社区魏园路南路XXX号。原告王平与被告纪红光房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月22日进行了证据交换，于2020年5月12日公开开庭进行了审理。原告王平的委托诉讼代理人严某、严雨思，被告纪红光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王平向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告就上海市静安区万荣路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)签订的《房屋租赁合同》解除，被告向原告返还系争房屋。2、依法判令被告按合同约定支付自2020年2月1日至实际返还房屋之日止的租金，按照7,000元/月的标准；3、依法判令被告按约定支付逾期违约金,按照233元/天的标准，自2020年2月6日至本案判决生效之日止;现原告酌情调整为按照每日万分之五的标准，为10.5元/天。4、依法判令被告按约定支付房屋使用期间产生的各种欠费：电费89.9元、2018年8月至2020年4月的物业管理费21×1.45×106.62＝3,246.6元；5、依法判令被告约定支付根本性违约责任金,即2倍月租金,合计14,000元；被告曾支付7,000元保证金，用以抵扣被告欠付的各项费用；6、被告将系争房屋恢复原状。诉讼过程中，原告表示因房屋状况无法确定，先行撤回了第6项诉讼请求。事实和理由：2018年5月26日，原、被告就系争房屋签订了房屋租赁合同，租期为3年。根据合同约定，租金每三个月一付，但被告在2020年1月开始逾期支付租金及物业管理费、水电费等费用，其中物业管理费已逾期一年半。原告还发现，被告未经原告同意，将系争房屋擅自转租，已违反合同中仅供被告家人居住的约定。原告及家人通过短信、函件催告被告腾空房屋、恢复原状并支付拖欠的各项费用，但被告至今仍未履行，故请求法院支持原告的诉讼请求。被告纪红光辩称，诉请1，同意解除合同，被告已确定不承租系争房屋了，并于2020年4月9日搬离，后通过短信、电话的形式要求将钥匙寄给原告，但原告不同意接收。就诉请2-5，被告付不出房租是因为发生疫情后，没有收入，付不出房租，现被告愿意支付2020年2月至2020年4月10日的租金。被告承租系争房屋后是跟朋友一起居住的，总共住了五、六个人，被告没有进行转租，五、六个人都是被告的朋友，因系争房屋租金太高，被告才找朋友分摊房租。被告亦没有破坏房屋结构，没有进行分割。诉请4中均为租赁过程中实际产生的费用，被告愿意支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋的权利人为案外人严某。原告与严某系夫妻关系，由严某委托原告出租系争房屋。2018年5月26日，原告王平(出租方、甲方)与被告纪红光(承租方、乙方)就系争房屋签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期限为3年，自2018年8月1日至2021年7月29日止；房屋租金为每月7,000元，租金每三个月一付，除首期租金外，以后每期租金支付时间应为该期首月的5日前，如乙方逾期支付租金，则每逾期一日，乙方应按日租金的1倍向甲方支付逾期违约金。如乙方逾期超过20日，除补交租金及逾期违约金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止本合同，乙方须按本合同约定承担违约责任。租赁保证金为7,000元，甲方应于租赁关系消除且在乙方将该房屋及其附属物品向甲方交割清楚，并付清乙方应付费用后将租赁保证金无息退还乙方。租赁期限内，水费、电费等房屋使用费由乙方承担，物业管理费由乙方承担。如任何一方未按合同约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的2倍。双方另约定系争房屋仅供居住使用。2019年8月26日，系争房屋所在小区的物业公司在系争房屋上张贴了《居住房屋违规租赁责令改正通知书》，表示系争房屋存在将原始设计为居住空间的房间分割、搭建后出租或床位出租的行为，要求该户进行整改。2020年2月29日，原告方向被告发送短信，表示因被告擅自转租，且未按约定支付租金、物业费等各项费用，要求被告支付欠费并承担违约金。被告先表示，因疫情原因，愿意支付一个月房租，后被告又表示愿意支付三个月的房租及其他欠费。2020年4月10日，被告向原告发送短信，要求原告提供地址，将房屋钥匙交还原告。2019年11月7日，原告缴纳了系争房屋的电费89.9元。另根据系争房屋所在小区物业出具的通知，系争房屋2018年7月1日至2020年3月31日的物业管理费欠费金额为3,246.6元。审理中，2020年4月22日，本院曾组织原、被告确认系争房屋状况。原告表示，经勘查后，系争房屋内多处被被告隔断，现隔断拆除后，墙面破损没有修复，地面、房屋原有装修等均严重破损，且被告拒绝予以修复，原告勘查后实在无法接受房屋状况。被告表示，餐厅屋顶的涂料脱落是使用过程中自然产生的，隔断拆除后墙壁上的孔愿意修复，损坏的两个门，其中一个是被告损坏的，另外一个门是自然损坏，被告也是愿意修复的。但如被告负责修复，则不愿意再支付违约金。原告另表示，2020年2月，居委会因疫情登记联系原告，告知原告系争房屋内居住湖北籍人员，但原告只知道被告是安徽籍，此时才知道系争房屋被被告转租，后居委会告知了租客信息(即陈小姐)。据陈小姐告知，系争房屋最多有5家人居住(系争房屋被分割为5间，主卧、次卧、客厅分两间、餐厅一间)，系争房屋的门经常不关。在此之前居委会和物业也没有联系过原告，后经过原告与物业、居委会、房办等多次询问，才知道2019年11月系争房屋的群租被房办等有关部门强制整改过。被告另表示，因为自己承租系争房屋压力太大，所以找同事、朋友一起合租，分担租金，被告也是和他们签订过租赁合同，但这不是转租，是分摊租金，收取租客的租金数额已记不清了。现在因为疫情，被告没有经济能力，无力承担逾期付款违约金及解除合同的违约金，对于逾期付款的违约金的起算时间无异议，但原告主张的标准过高，请求法院酌减。对于原告提供的房屋原有状况的照片确实是属实的，房屋内的沙发也确实已被被告丢弃，现愿意折价补偿。系争房屋确实因群租被整改过。审理中，虽经本院多次组织调解，因各执己见，双方未能达成调解协议。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，不违反有关法律或行政法规的强制性规定，当属有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。现被告未经原告同意，擅自转租系争房屋，且经有关部门认定存在群租现象，被告的行为违反了法律规定，已构成违约。现原告于2020年4月22日明确要求解除租赁合同，被告也当庭同意合同解除，对此本院予以确认。因被告未曾有效返还系争房屋，故被告应在合同解除后将系争房屋返还给原告。被告自2020年2月起未支付租金，原告要求被告按照7,000元/月的标准支付返还房屋之日止的租金、使用费的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。对于逾期付款违约金，现被告对于违约金的起算时间为2020年2月6日不持异议，但认为原告主张的标准过高，本院认为，原告已自愿将合同约定的违约金标准从233元/日调整为10.5元/日，被告认为该标准仍过高的抗辩意见本院不再采纳，被告应按此标准向原告支付自2020年2月6日至判决生效日的逾期付款违约金。对于被告实际使用房屋过程中产生的电费89.9元，物业管理费3,246.6元，被告同意支付，本院予以确认。现因被告原因导致合同解除，原告要求被告按照合同约定承担解约违约金14,000元，符合合同及法律规定，本院予以支持。合同解除后，原告应向被告返还7,000元租赁保证金，但该款应优先抵扣被告欠付的各项费用。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条第二款规定，判决如下：一、原告王平与被告纪红光就上海市静安区万荣路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》于2020年4月22日解除；二、被告纪红光应于本判决生效之日起七日内向原告王平支付自2020年2月1日至实际返还上址房屋之日止的租金、使用费，按照7,000元/月的标准；三、被告纪红光应于本判决生效之日起七日内向原告王平支付逾期付款违约金，按照10.5元/日的标准，自2020年2月6日至本判决生效之日止；四、被告纪红光应于本判决生效之日起七日内向原告王平支付电费89.9元、物业管理费3,246.6元；五、被告纪红光应于本判决生效之日起七日内向原告王平支付违约金14,000元；六、原告王平应于本判决生效之日起七日内向被告纪红光返还租赁保证金7,000元，该款应优先抵扣被告纪红光欠付的上述费用。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费756.1元，减半收取计378.05元，由被告纪红光负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  董锟二〇二〇年六月八日书记员  郇鑫附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。