上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初8418号原告：上海东萨工贸有限公司，住所地上海市浦东新区新场镇坦东村**。法定代表人：陆正国，执行董事。委托诉讼代理人：朱慧翔，上海小城律师事务所律师。委托诉讼代理人：王志奇，上海小城律师事务所律师。被告：孙宗亮，男，1975年9月17日出生，汉族，住山东省临沂市罗庄区付庄办事处西北村**。委托诉讼代理人：管科，上海融力天闻律师事务所律师。原告上海东萨工贸有限公司(以下简称“东萨公司”)与被告孙宗亮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案后，依法适用简易程序，并于2020年7月20日公开开庭进行了审理。原告东萨公司的委托诉讼代理人朱慧翔、被告孙宗亮的委托诉讼代理人管科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东萨公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《工业厂房买卖合同》及《上海市房地产买卖合同》；2、判令被告返还原告购房款6,000,000元；3、判令被告支付原告违约金2,800,000元(按照合同总价的20%计算)；4、赔偿原告房屋评估费损失25,800元。事实和理由：2020年5月2日,原、被双方签订了一份《工业厂房买卖合同》,合同约定,被告将位于上海市松江区长塔路945弄15幢(号)的厂房(以下简称“系争厂房”)转让给原告,厂房总价为人民币14,000,000元。合同还约定了房屋转让款的支付方式：合同签订当日,原告支付定金300,000元,2020年5月6日支付1,700,000元。同时双方至松江交易中心签订上海市房地产买卖合同示范文本。双方自正式签订买卖合同之日起20日内,被告应办理厂房评估事宜,自正式买卖合同签订之日起20日内,被告撤销完毕厂房贷款抵押登记、使厂房处于无任何权利限制并可直接进行买卖交易状态,并约定在2020年7月1日前办理厂房过户手续。合同还对双方的其他权利、义务、违约责任等作了约定。合同签订生效后,原告支付定金300,000元,2020年5月7日原告再支付房屋转让款1,700,000元,同日双方去松江房产交易中心签署了正式的《上海市房地产买卖合同》。之后原告又于2020年5月20日支付给被告房屋转让款4,000,000元。在原告履行系争厂房买卖合同时,发现被告并未将收取的房屋转让用于归还银行贷款,同时原告还发现被告有一房二卖现象,经过调查还发现已有第三人因本案系争厂房而起诉被告(在松江法院审理中),同时系争厂房已被松江法院查封。原告了解上述情况后,立即与被告取得联系,并要求被告将上述诉讼情况以及厂房被查封的情况作一个明确的答复,但被告并未给予原告一个明确的答复。原告认为,被告在与原告签订房屋买卖合同时,隐瞒了其与其他人签署了有关的房屋买卖合同,现导致纠纷,系争厂房被法院查封,按照有关法律规定,原、被告双方的房屋买卖合同无法继续履行,原告有权解除双方的房屋买卖合同,而合同解除的过错方显然在被告方,按照双方的合同约定,被告不仅需返还全部购房款,还需承担违约责任。综上,原告为了维护自身的合法权益,根据相关法律规定,谨向法院提起诉讼,请依法判处。被告孙宗亮辩称：同意解除原、被告双方签订的《工业厂房买卖合同》及《上海市房地产买卖合同》，也同意返还原告已经支付的6,000,000元。不同意支付违约金2,800,000元及房屋评估损失费25,800元。根据《工业厂房买卖合同》第三条第三项规定，原告应当于2020年5月20日之前将7,500,000元汇入被告指定的银行抵押账户，用于替代被告偿还银行抵押贷款。但是原告在2020年5月20日只支付了4,000,000元，没有足额支付7,500,000元。因此，被告认为原告方违约在先，但考虑到被告在本案的房屋买卖关系中也有不足之处，故没有向原告提起反诉，也不追究原告的违约责任。本院经审理认定事实如下：位于上海市松江区石湖荡镇长塔路****的系争厂房权利人为被告孙宗亮，房地产权证号为：沪房地松字(2011)第**；土地用途为：工业用地；土地使用权取得方式为：出让。房屋用途为：厂房；建筑面积：2046.57平方米，宗地面积为141294平方米。原告东萨公司(乙方、买方)与被告孙宗亮(甲方、卖方)于2020年5月2日签订《工业厂房买卖合同》一份,合同第一条“标的厂房及配套情况”第一项约定,甲方依法取得位于上海市松江区石湖荡镇长塔路XXX弄XXX号的厂房所有权及土地使用权，合同第二条“厂房买卖价款”第一项约定：该厂房总价为(税后到手价)人民币14,000,000元，其中包括房地产转让价款人民币9,000,000元。装潢补贴配套总计价款人民币5,000,000元。甲、乙双方同意厂房的转让价款以甲方委托的房地产评估公司出具的房地产评估报告为准，双方以此评估报告中的厂房评估价格，签订示范文本作为房产过户、缴纳税费的依据。合同第三条“支付期限及房付条件”第一项约定：合同签订当日,乙方支付定金人民币300,000元整(叁拾万元)至甲方指定账户，2020年5月6日当日支付人民币1,700,000元整(壹佰柒拾万元)至甲方指定账户后双方约定协同至松江交易中心签订上海房地产买卖合同示范文本；第二项约定：自签订正式买卖合同之日起20日内，甲方应办理该厂房评估事宜，评估费由乙方承担；自正式买卖合同签订之日起20日内，甲方撤销完毕厂房贷款抵押登记、使厂房处于无任何权利限制并可直接进行买卖交易状态，将产权证原件交由上海竟博商务咨询有限公司保管，直至交易结束；第三项约定：甲、乙双方约定，乙方应于2020年5月20日之前将人民币柒佰伍拾万元整(7,500,000元)汇入甲方指定银行抵押账户上海农商银行松江支行，用于代替甲方偿还银行抵押贷款，撤销银行他项权证和注销抵押权(该笔款必须专款专用)。如甲方未按时间将该笔款项用于偿还银行贷款，则构成根本性违约，甲方需承担相当于全部购房款20%的违约金。合同第五条“乙方违约责任”约定：乙方未按本合同约定期限付款/缴纳税费/厂房过户/交接房地产/签订返租租赁合同手续等合同约定的行为,逾期天数在30日之内的,则每逾期一日,乙方应向甲方支付厂房总价款的千分之一数额作为违约金,合同继续履行。若逾期天数超过30日的,则甲方可以选择单方解除合同并要求乙方另行支付厂房总价的百分之二十数额的违约金。合同第六条“甲方违约责任”约定：甲方未按本合同约定期限签订租赁合同手续/缴纳税费/厂房过户/交接房地产/约定的期限撤销抵押/签订返租租赁合同手续/设置最高债权限额(限乙方)等合同约定的行为,逾期天数在30日之内的,则每逾期一日,甲方应向乙方支付厂房总价款的千分之一数额作为违约金,合同继续履行。若逾期天数超过30日的,则乙方可以选择单方解除合同并要求甲方另行支付厂房总价的百分之二十数额的违约金。合同另对其他事项进行了约定。2020年5月2日，原告东萨公司向被告孙宗亮中国农业银行转账300,000元。2020年5月7日原、被告双方去松江房产交易中心签署了《上海市房地产买卖合同》，合同约定，原告东萨公司(买受人、乙方)受让被告孙宗亮(卖售人、甲方)系争房屋及系争房屋占用范围内的土地使用权。房地产转让价款共计人民币8,200,000元。合同附件三约定：东萨公司于2020年5月7日前支付人民币2,000,000元，2020年8月6日前支付6,200,000元。合同另对其他事项进行约定。同日，原告通过中国建设银行向被告孙宗亮中国农业银行股份有限公司上海塔汇支行账户分六笔共转账1,700,000元。2020年5月20日，原告通过中国建设银行向被告孙宗亮中国农业银行股份有限公司上海塔汇支行账户分八笔共转账4,000,000元。2020年5月20日，原告东萨公司委托上海万隆房地产土地估价有限公司对系争厂房进行评估，2020年5月27日，上海万隆房地产土地估价有限公司出具《房地产估价报告》，评估费用为25,800元。另查明，2020年4月15日,被告孙宗亮与案外人孟某、刘某、范某某、张某某、贾某某、赵某签订《厂房买卖合同》一份,合同约定被告将系争厂房以14,200,000元出售给六案外人。合同签订后,六案外人分某于2020年4月15日转账支付购房款和定金3,000,000元，同年4月30日转账支付购房款600,000元，同年5月9日转账支付购房款7,500,000元,合计支付11,000,000元。后被告退还给六案外人购厂房款5,500,000元，尚欠购房款5,60,000元未退还。审理中，原告自愿将违约金数额调整为以6,000,000元为基数，以被告实际收款日为起算日期，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)的4倍计付至实际清偿日止。以上事实，有《工业厂房买卖合同》、上海市房地产权证、微信转账记录、中国建设银行网上银行电子回执、《上海市房地产买卖合同》、《房地产估价报告》、发票及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，原、被告签订的《工业房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，且未违反法律或行政法规禁止性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。现原、被告均同意解除合同，本院予以准许。被告收取原告支付的购房款6,000,000元，应当及时予以返还。关于违约金及系争厂房评估费用，被告辩称原告未按照合同约定按期足额支付约定的金额，应属原告违约，被告不应承担违约金及系争厂房评估费用。关于违约金，本院认为，在2020年5月2日原、被告双方签订《工业房屋买卖合同》之前，被告孙宗亮已经于2020年4月15日与六案外人就系争厂房签订了《厂房买卖合同》，并收取了六案外人共计11,000,000元购房款，且原、被告双方签订《工业房屋买卖合同》之后，系争厂房被松江区人民法院多轮查封。原告认为被告可能无继续履行合同的能力，行使不安抗辩权，未继续向被告打款并无不妥。本案被告无法继续履行《工业房屋买卖合同》及《上海市房地产买卖合同》，应属被告违约，应当按照合同支付原告违约金。双方约定违约方需给付对方厂房总价款20%的违约金即2,800,000元，现原告自愿将违约金调整为以6,000,000元为基数，以被告实际收款日为起算日期，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)的4倍计付至实际清偿日止，于法不悖，本院予以准许。关于涉案厂房评估费用，本院认为属于被告违约带来的损失，本案中原告已就被告的违约行为主张了相应的违约金损失。违约金兼具惩罚性及补偿性的功能，在本院已经支持了原告提出的关于违约金的诉请的情况下，根据公平和诚信原则，兼顾合同履行情况、原告的实际损失等情况，对于涉案厂房评估费用的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、原告上海东萨工贸有限公司与被告孙宗亮于2020年5月2日签订的《工业厂房买卖合同》及2020年5月7日签订的《上海市房地产买卖合同》予以解除；二、被告孙宗亮于本判决生效之日起十日内返还原告上海东萨工贸有限公司购房款6,000,000元；三、被告孙宗亮于本判决生效之日起十日内支付原告上海东萨工贸有限公司违约金[以6,000,000元为基数，以被告实际收款日为起算日期，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)的4倍计付至实际清偿日止,总违约金数额以2,800,000元为限]；四、驳回原告上海东萨工贸有限公司的其余诉讼请求。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53,800元，减半收取26,900元，财产保全申请费5,000元，合计受理费31,900元，由被告孙宗亮负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 朱春琪二〇二〇年九月十七日法官助理 陈 珺书 记 员 陈 珺附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。