江西省南昌市新建区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0112民初1062号原告（反诉被告）：熊莲香，女，1960年10月3日生，汉族，住江西省南昌市新建区。委托诉讼代理人：肖欣芝，江西赣兴律师事务所专职律师。被告（反诉原告）：殷瑛，女，1970年6月16日生，汉族，住江西省南昌市西湖区。委托诉讼代理人：夏国强，江西博太律师事务所专职律师。委托诉讼代理人：戴京京，江西博太律师事务所专职律师。被告（反诉第三人）：占建，男，1956年10月6日生，汉族，住江西省南昌市新建区。原告（反诉被告）熊莲香与被告（反诉原告）殷瑛、被告（反诉第三人）占建确认合同无效纠纷及其反诉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月27日适用普通程序立案后，殷瑛提出反诉，本院经审查予以准许，依法组成合议庭，两案合并公开开庭进行了审理。熊莲香及其委托诉讼代理人肖欣芝，殷瑛及其委托诉讼代理人夏国强，占建均到庭参加两次庭审。本案现已审理终结。熊莲香提出诉讼请求，1.请求法院确认占建与殷瑛签订的《房屋转让协议书》无效；2.本案诉讼等费用由被告承担。事实和理由：熊莲香与占建系夫妻关系，均为南昌市新建区铁河乡卫生院退休员工。2014年3月熊莲香与占建共同获得购买南昌市新建区政府集资建房指标，并一次性支付首付款13万元。后殷瑛于2015年10月26日在未告知且未征得熊莲香同意的情况下与占建签订了一份《房屋转让协议书》，该合同约定殷瑛向占建支付首付款13万元及转让费4万元后，熊莲香与占建够得的单位集资房屋权利即归殷瑛所有。2019年10月28日，熊莲香取得了集资房的不动产权证书［赣（2019）新建区不动产权第××号］，后熊莲香无意中得知殷瑛与占建签订了上述房屋转让协议，占建欲将房屋以明显不合理低价出售给熊莲香来达到转移财产的目的。该房屋系熊莲香与占建的共同共有房产，殷瑛与占建在房屋尚未竣工交付时就互相串通签订所谓的房屋转让协议书，若履行该协议必然损害熊莲香的利益。因此诉至法院，请求依法确认该《房屋转让协议书》无效。占建辩称，不要房屋指标的事情并没有与熊莲香商量，是其擅自将案涉房屋转让给了殷瑛。殷瑛辩称，熊莲香的诉请并没有事实和法律依据，虽然《房屋转让协议书》是占建与殷瑛所签，但是熊莲香在履行过程中是全程参与的，熊莲香没有签字的原因是因为开发商购买合同中只有占建一个人的名字。该《房屋转让协议书》是熊莲香与占建的真实意思表示，不存在法定的无效事由，所以该合同有效，熊莲香与占建都应当共同履行相应的义务。殷瑛反诉提出诉讼请求，1.判令熊莲香与占建继续履行《房屋转让协议书》确定的义务，立即办理南昌市新建区望城镇祥云大道3999号新建城B2-4栋2单元1704室房产变更登记至殷瑛名下；2.反诉费由被反诉人承担。第一次庭审后殷瑛变更诉讼请求为，1.解除《房屋转让协议书》，判令熊莲香与占建返还购房款和房屋余款、税费、房屋指标转让费、房屋维修基金、车位费、有线电视初装费、不动产工本费等共437193元及物管费2558元，共计：439751元；2.判令占建承担违约责任赔偿殷瑛874386元；3.判令熊莲香对上述返还款及赔偿款共计1314137元与占建承担连带责任。事实和理由：2015年10月26日，殷瑛与占建签订了一份《房屋转让协议书》，约定将占建坐落在新建区新建新城小区团购房指标转让给殷瑛。签订转让协议时，占建夫妇已经支付了首付款13万元，双方约定由殷瑛将占建夫妇已支付的13万元首付款支付给占建，殷瑛另以4万元价格作为转让费一次性付给占建。之后，该房屋的购房款和税费由殷瑛以占建的名义直接支付给开发商，房屋归殷瑛所有。协议签订后，殷瑛向占建直接支付了17万元，占建在收到殷瑛支付的转让款和首付款后，按协议的约定配合殷瑛向开发商交清了全部购房款共计42万元（含首付款）。2018年，案涉房屋建成后，殷瑛从开发商处领取了钥匙，因房屋尚未装修，故并未搬进居住。2019年起，案涉小区的业主陆续办理了产权登记，为了便于占建夫妇办理案涉房屋的产权证，殷瑛将购房合同等相关材料全部交给了占建。2019年10月，占建夫妇瞒着殷瑛撬掉了案涉房屋的锁，更换了自己配的锁，并表示不履行转让协议。本案审理过程中，殷瑛经查询新建区不动产登记中心得知以下2个信息：第一，熊莲香明知占建与殷瑛签订了《房屋转让协议书》，殷瑛已经支付了全部购房款且房产已交付给殷瑛的情况下，合谋将原登记为占建一人所有的案涉房产变更登记在二人名下，给履行《房屋转让协议书》设置障碍；第二，占建、熊莲香在房产争议未解决的情况下，恶意串通将案涉房抵押给银行，骗取银行贷款68万元，造成案涉房产无法过户。所以，以占建名义与殷瑛签订的《房屋转让协议书》系占建夫妻的共同意思表示，在殷瑛履行了合同前部义务且房产已经交付给殷瑛后，仍然恶意串通导致合同无法完全履行，依据《房屋转让协议书》第七条的约定，殷瑛有权要求解除合同，并要求返还已付购房款、税费等全部费用，并有权要求占建、熊莲香按已付款项的2倍赔偿损失。熊莲香反诉辩称，一、殷瑛提出的变更诉讼请求申请，严重违反了民事诉讼法规定。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第232条规定“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”同时在贵院送达的举证通知书第三款“申请鉴定，增加、变更诉讼请求或者提出反诉，应当在举证期限届满前提出。”殷瑛在本案已经开庭后，提出变更诉讼请求，不符合法律规定。二、殷瑛要求熊莲香承担违约责任并没有任何事实和法律依据。第一，案涉房屋属于夫妻共同财产，占建隐瞒熊莲香擅自将房屋转让给殷瑛系恶意串通，损害了熊莲香利益；第二，案涉《房屋转让协议书》熊莲香并未参与订立与履行，并非真实意思表示，仅有占建一人签字，对熊莲香不发生法律效力，不存在违约；第三，案涉房屋系占建婚内取得，是否将原来登记在占建一人名下变更登记在占建与熊莲香二人名下均不影响该房屋属于夫妻共同财产的性质，变更登记是熊莲香的权利，所以不存在所谓的“合谋”；第四，案涉房屋登记在熊莲香名下，是否将房屋抵押是其享有的处分权，不存在违约的事实。三、即使涉案合同有效，合同约定的违约条款明显过分高于损失，有违公平原则，应当予以减少。在合同订立过程中殷瑛也存在过错，在明知涉案房产属于熊莲香夫妻共同财产，却在仅有占建一方签字的情况下仍然向第三人支付购房款，存在试图以低价购买房屋的侥幸心理。占建反诉辩称，自己不存在串通熊莲香的情况，签订买卖合同的时候熊莲香也没有在场。她现在因为此事天天跟我吵。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人有异议的证据，本院认证如下：1.熊莲香提供2019年5月18日南昌市新建区铁河乡卫生院证明1份，用以证明熊莲香与占建作为铁河乡卫生院退休职工获得购买位于新建区单位集资房指标并共同购买房屋的情况。殷瑛对该证据的关联性和证明目的有异议，认为案涉房屋是占建一人所有，不是共同所有。本院认为，该证据的内容中并不涉及对谁享有购房指标的证明，所以本院对该证据的证明目的不予确认，对于由谁拥有商品房的所有权则应以房管部门登记为准，故本院对该证据的合法性不予确认并不予采信。2.殷瑛提供胡志平证言1份，用以证明熊莲香知晓买房的情况。熊莲香对证据的真实性提出异议，认为证人并不认识自己，不能证明是熊莲香本人。本院认为买房卖房系家庭大事，夫妻之间不商量的可能性较小，而且熊莲香与占建为同一单位职工，对是否分配购房指标以及支付房款来源不进行沟通的可能性更小，本院再结合案件实际情况以及占建贷款支付首付等情况，综合认定胡志平所述事实存在的可能性更大，故对该证言予以确认并予以采信。3.殷瑛提供中信银行个人同城转账凭证3张，用以证明殷瑛向占建分三次转账购房款共计34.6万元。熊莲香对该证据的关联性提出异议，认为对该转账情况并不知情。本院认为，因熊莲香并未对该证据的真实性提出异议，占建亦未否认收到购房款34.6万元，故本院对该证据三性予以确认并予以采信，确认殷瑛已经向占建支付购房款34.6万元的事实。4.殷瑛提供的房屋交接材料复印件、收据复印件、物业费收据复印件、业主档案复印件各一份。熊莲香对该证据的三性均有异议，占建对该证据的三性均无异议。本院认为，虽然熊莲香对该组证据提出异议，但是并没有对是谁缴纳上述费用作出合理解释，但殷瑛提供的工商银行的历史明细清单中的金额却能与房屋交接材料中所写77644元金额互相印证，本院再结合庭审中占建对该组证据无异议和认可上述证据所涉费用均为殷瑛所出的情况，本院对该组证据予以确认并予以采信。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月3日，占建向江西省农村信用社借款13万元，用途备注为购房。2015年10月26日，占建与殷瑛签订了《房屋转让协议书》一份，约定占建自愿将其认购的新建新城小区的房屋转让给殷瑛，由殷瑛向占建支付房屋首付款13万元和转让费4万元，之后的购房款和税费由殷瑛以占建的名义直接支付给收款单位；合同第七条约定，如因占建原因导致殷瑛不能取得房屋所有权证的，殷瑛有权解除合同，如殷瑛解除合同，占建应退还殷瑛已交纳的购房款和税费、房屋指标转让费，并一次性按殷瑛已付购房款、税费和房屋指标转让费的总和的2倍向殷瑛支付违约金。2016年7月5日，占建与开发商江西省通源地产开发有限责任公司签订了《商品房买卖合同》，约定购买坐落于望城镇祥云大道西延线北侧新建城项目B2-4栋2单元2-1704房屋一套，并约定房屋总价款为320241元，付款方式为以现金方式分两次支付。案涉房屋初始产权登记为占建单独所有，之后产权登记变更为由占建和熊莲香共同共有。2019年12月23日，产权登记为熊莲香共同共有的房产证办理了抵押登记。另查明，2015年10月27日、2015年11月2日和2016年4月28日，殷瑛通过中信银行向占建分别转账9.5万元、7.5万元及17.6万元，三次转账的附加信息及用途中均备注为“购房款”。殷瑛于2018年7月3日缴纳增值税8879元，于2018年11月9日缴纳契税4670.43元。2018年8月7日，殷瑛向案涉房屋开发商江西省通源地产开发有限责任公司转账支付有限电视初装费350元、办不动产权证工本费80元、房屋维修基金3202元、剩余房款16012元、车位费58000元，共计77644元。殷瑛于2018年8月7日向案涉房屋物业公司缴纳物业费2048元，于2019年12月28日交纳物业费540元。再查明，占建与熊莲香于1981年10月28日办理结婚登记，至今一直为夫妻关系。本院认为，本案的争议焦点共为四个，一是殷瑛变更诉讼请求时间是否超出法律规定时间，二是案涉《房屋转让协议书》是否无效，三是案涉《房屋转让协议书》是否应当解除，四是占建、熊莲香是否应当返还相应款项和承担违约责任，下面就该四个焦点问题分别进行阐述。一、关于殷瑛变更诉讼请求时间是否超出法律规定时间的问题。本院认为，第一，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的解释第232条只是针对增加诉讼请求和提出反诉的规定，并未对变更诉讼请求的时间进行规定，所以殷瑛在本案中变更诉讼请求并不违反法律规定。第二，殷瑛的变更诉讼请求是在经过第一次庭审了解到案涉房屋已经办理抵押登记后，根据房屋难以过户和执行的实际情况而提出的，具有其正当性和合理性，另外本院为节约司法资源，减少当事人诉累，也应当对此予以准许。二、关于占建与殷瑛签订的《房屋转让协议书》是否无效的问题。庭审中熊莲香提出殷瑛与占建恶意串通签订《房屋转让协议书》损害其合法利益，应当认定《房屋转让协议书》无效的意见。本院认为，第一，案涉房屋的《房屋买卖合同》系占建一人与开发商所签订，殷瑛与《房屋买卖合同》中所列的买房人占建签订《房屋转让协议书》，已经尽到了非法律专业人士的合理的审慎注意义务；第二，2015年10月27日占建与殷瑛签订《房屋转让协议书》时，案涉房屋的转让价格符合当时的房屋市价，并不具有明显不合理低价转让情形。综上，本院对熊莲香提出的意见不予采纳，《房屋转让协议书》并不存在无效情形。三、关于《房屋转让协议书》是否应当解除的问题。殷瑛按照《房屋转让协议书》约定的内容履行了房款的支付义务后，占建亦应当按照《房屋转让协议书》的约定履行办理房屋过户等相应义务。占建将案涉房屋变更登记至其与熊莲香共同共有并将案涉房屋办理贷款抵押，即与熊莲香一起明确表示不履行过户义务，已构成根本违约，符合合同的法定解除情形。殷瑛作为合同解除权人诉请解除合同，应当予以支持，《房屋转让协议书》自占建收到殷瑛的变更反诉请求申请书之日，即从2020年7月20日起开始解除。四、占建、熊莲香是否应当返还相应款项和承担违约责任的问题。案涉《房屋转让协议书》第七条中，双方已经约定因占建违约解除合同时应退还款项及违约金的计算方法，所以合同解除后应当按照该条进行清算。第一，计算占建应返还款项为：购房款和房屋指标转让费（9.5万元+7.5万元+17.6万元）+增值税8879元+契税4670元+剩余房款16012元=375561元。另外，虽然《房屋转让协议书》中没有针对车位的有关内容，但是基于车位与房屋的关联性，《房屋转让协议书》解除后，车位费58000元应当一并进行返还。第二，计算占建应支付的违约金数额为：375561×2=751122元。殷瑛将有限电视初装费350元，不动产权证工本费80元，房屋维修基金3202元以及车位费58000元作为违约金的计算基数，不符合合同约定，本院不予支持。第三，对于熊莲香提出殷瑛所诉违约金过高的意见，本院综合考虑案涉房屋现在的市场价值，认为上述违约金加上返还款项共1184683元（375561元+58000元+751122元），并不超过造成损失的百分之三十，本院予以认可。第四，虽然《房屋转让协议书》系由占建一人签订，但是该协议书签订于熊莲香与占建夫妻关系存续期间，该房屋现在也登记为熊莲香与占建共同共有，而且在该合同履行过程中熊莲香对占建违约行为也均知晓并参与。故本院认为，占建因违约所应返还的款项、支付的违约金，系属于夫妻共同债务，二人应当共同承担清偿责任。综上所述，熊莲香的诉讼请求本院不予支持，殷瑛反诉请求本院部分予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（二）第二十四条之规定，判决如下：一、占建与殷瑛于2015年10月26日签订的《房屋转让协议书》自2020年7月20日开始解除；二、由占建、熊莲香于本判决生效之日起十日内向殷瑛返还购房款、税费、指标转让费及车位费共433561元；三、由占建、熊莲香于本判决生效之日起十日内向殷瑛支付违约金751122元；四、驳回熊莲香的诉讼请求；五、驳回殷瑛其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费200元，由熊莲香负担。反诉案件受理费8329元，保全费5000元，共计13329元，由殷瑛负担1333原，由占建、熊莲香负担11996元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  杨书兴人民陪审员  龚 青人民陪审员  熊春庚二〇二〇年十月八日法官助理公芬书记员夏琴思法条：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（二）第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。