河南省济源市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫9001民初4142号原告：中国工商银行股份有限公司济源分行，住所地：济源市宣化大街东段。负责人：朱艳蓉，该分行行长。委托诉讼代理人：李献忠、韩雨廷，该公司员工。被告：杨元杰，男，1952年4月8日出生，汉族，住济源市。委托诉讼代理人：史长江、石东东，河南艳阳天律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司济源分行（以下简称工商银行济源分行）与被告杨元杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案受理后，依法向被告送达起诉书副本、诉讼风险提示书、举证通知书及开庭传票，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李献忠、韩雨廷、被告杨元杰及其委托诉讼代理人史长江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：依法判令1、被告立即腾退位于济源市××西××西侧三间54平方米的房屋（“2元风暴义乌小百货”店铺、“哒呤羊鞋会馆”店铺、“2元超市”店铺）、原大门通道一间35平方米（2元超市）以及原办公楼后院；2、判令被告赔偿原告2020年1月至4月期间的租金损失即：房屋租金11000元和原办公楼后院53333元，共计64333元；自2020年5月1日以后按月租金16083元计算至实际腾退之日；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告将所有的位于济源市宣化西街第115号房屋及原办公楼后院出租给被告使用，租赁期限为2019年1月1日至2019年12月31日，房屋年租金为66000元，原办公楼后院年租金为160000元。协议约定，租赁期满后乙方即承租方应返还该房屋及附属设施。2019年7月9日，原告按照中国工商银行河南省分行《关于加快清理处置闲置房产的通知》要求，书面通知被告在2019年12月31日合同到期前，抓紧安排腾退，被告签字予以确认。但合同到期后，被告并未按协议约定和通知要求及时腾退租赁房屋，也未向原告继续交纳租金，至今仍在经营使用。被告辩称：1、双方房屋租赁属实。被告自2000年10月1日开始租赁涉案房屋及场地至今，租赁协议约定，被告可以在租赁的办公楼后院场地上进行建造，被告租赁涉案房屋及场地后，随即投入了大量的人力、物力对后院及房屋进行了建设、改造，现后院所建房屋与门面房已经形成不可分割的整体。2、关于被告在后院进行的建设，原告应当给予补偿。双方租赁协议明确约定，被告可以对租赁物进行建设、改造；另外，根据2001年8月7日双方签订的补充协议，也约定“如乙方不再租用市场，不再使用该遮阳篷，按照市场评估价格处理给甲方”，这也表明了原告同意对被告建造的设施进行补偿。3、原告主张的租金费用过高，应当予以调减。首先，租赁到期日为2019年12月31日，在租赁期内，原告应当保障被告能够正常使用房屋，不能要求被告在租赁期内就履行腾退义务。原告要求被告在2019年12月31日前腾退房屋明显不合理。其次，因租赁标的为房屋，被告应当给原告合理的腾退时间。涉案房屋被告已经全部转租给其他用户，腾退工作量非常大，即使合同到期，根据诚实信用原则，原告也应当给予被告一段合理的腾退期间。再次，因为受新冠肺炎疫情的影响，疫情期间客观上双方不能进行租赁房屋的移交，所以疫情期间的费用原告不应当予以计算或者按比例折减后计算。最后，根据原告给被告送达的通知，明确载明的是“西关分理处两间门面房屋抓紧腾退”，而不是全部租赁物。在此基础上，即使被告应缴纳租期届满后的租金，也应当按照两间门面房的标准进行计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方对真实性无异议的证据，本院对证据真实性予以认定并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2000年9月20日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份协议书，载明：“……经双方充分协商达成协议如下：一、所有权属于甲方的西关分理处大门口以西大院地皮（面积为346㎡）使用租赁权给乙方做市场使用，允许乙方在该地皮上修盖房屋壹拾叁间，建筑物所有权归甲方。二、租赁期壹拾年（2000年10月1日—2010年9月30日），前三年（2000年10月1日—2003年9月30日），每年租金叁万元，后柒年（2003年9月30日—2010年9月30日）甲方按13间房租总收入的60%收取租金，乙方按40%收取租金。三、甲方负责提供2间门面房作为市场通道，考虑行人出入等因素影响，其通道按门面房租金的七分之五收取乙方房租。四、租金逐年交纳，每年到期前十天内一次性交纳下年租金。五、甲方允许乙方使用水电，但乙方须按月交纳水电费用，否则甲方有权终止协议或对乙方处以100元以上500元以下的罚款。六、因城市改造或者自然灾害造成的损失，甲乙双方互不补充，同时终止该协议。七、租赁期满乙方若继续租赁，同等条件下乙方优先租赁使用。八、合同履行中，双方如有违约、侵权行为给另一方造成经济损失的，应赔偿一切经济损失（按照年租金的30%计损）。……协议从2000年10月1日开始生效。”2000年11月29日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份协议书，载明：“……经双方充分协商达成协议如下：一、所有权属于甲方的西关分理处大门口以东大院地皮使用租赁权给乙方做市场使用，允许乙方在该地皮上修盖房屋壹拾叁间，建筑物所有权归甲方。二、租赁期壹拾年（2001年2月1日—2011年1月31日），前三年（2001年2月1日—2003年1月31日），每年租金97000元，后柒年（2003年2月1日—2011年1月31日）甲方按房租总收入的60%收取租金，乙方按40%收取租金。三、甲方负责提供1间门面房作为市场通道，考虑行人出入等因素影响，其通道按门面房租金的二分之一收取乙方房租。第一年甲方不收租金，第二年开始收取租金。四、租金逐年交纳，每年到期前十天内一次性交纳下年租金。……六、因自然灾害造成的损失，甲、乙双方互不补充，同时终止该协议。因城市改造，造成的损失，按如下标准执行……七、租赁期满乙方若继续租赁，同等条件下乙方优先租赁使用。八、合同履行中，双方如有违约、侵权行为给另一方造成经济损失的，应赔偿一切经济损失（按照年租金的30%计损）。……协议从2001年2月1日开始生效。”2001年8月7日，原告（甲方）与被告（乙方）又签订一份补充协议，约定“乙方租用甲方西关分理处后院所建市场因天气炎热，用户反映，乙方经甲方同意，加盖遮阳蓬，所需建设和一切维修费用由乙方承担，原合同到期后，如乙方继续租用市场，一切维修等费用仍由乙方承担，如乙方不再租用市场，不再使用该遮阳蓬，按照市场评估价格处理给甲方。”2002年9月13日，原、被告签订一份西关分理处东市场有关补充协议，根据双方2000年11月29日签订协议，经协商对原协议又做了调整补充，将市场租赁期改为九年，自2002年9月15日—2011年9月14日，同时对租金收取比例也重新予以约定。上述合同到期以后，关于房屋租赁的合同原、被告一年一签。2019年1月2日，就宣化中街原告西关分理处的房屋（双方称门面房）和原办公楼后院，原告（甲方）与被告（乙方）分别签订了一份房屋租赁合同，约定：房屋用途为商铺，房屋租赁期自2019年1月1日至2019年12月31日，共计一年，租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施，乙方添置的新物可由其自行收回。租赁期内甲方需提前收回该房屋的，应提前90日通知乙方，乙方需提前退租的，应提前90日通知甲方，其中房屋（即原大门通道处“2元超市”往西数原化妆品店铺门面房1间和“2元风暴义乌小百货”店铺门面房1间），使用面积36平方米，租金一年66000元；原办公楼后院租金一年160000元。原办公楼后院面积共计686平方米。后原告按照河南省分行《关于加快清理处置闲置房产的通知》要求，分别于2019年7月9日、2019年11月20日书面通知被告房屋不再对外出租或续租，在2019年12月31日合同到期前将所租房屋抓紧安排腾退，被告在通知单上签字确认。租赁期届满后，2020年3月底被告将其租赁的原大门通道处“2元超市”西侧原名称为“千仞岗”店铺1间相通的后院房屋腾退，面积为110平方米。上述年租金66000元合同中的房屋，原化妆品店铺门面房1间被告于2020年3月份腾退，原告认可该间店铺被告2020年4月底交付钥匙，“2元风暴义乌小百货”店铺门面房1间原告称其于2020年7月下旬腾房，但尚未向原告未交付钥匙。现原大门通道处“2元超市”、“哒呤羊鞋会馆”店铺2间以及其他原办公楼后院房屋被告未按协议约定以及通知的要求及时腾退，上述未腾退房屋被告也未向原告继续交纳租金，仍在经营使用。本院认为：原、被告签订的房屋租赁合同，不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。合同约定租赁期内原告如需提前收回房屋，应提前90日通知被告，原告根据需要，已经提前近半年通知被告合同到期后将不再出租或者续租，并通知被告提前考虑腾退事宜，现合同到期后，被告未向原告返还承租房屋，原告要求被告腾退仍在使用的房屋，理由正当，本院予以支持。被告逾期未退还房屋，其仍继续使用，原告有权要求被告支付租金。依据双方合同中关于租金的约定，被告应付租金计算如下：1、后院房屋被告于2020年3月已腾退面积110平方米，所以后院租金自2020年1月至3月份按13333元/月计算，考虑疫情影响承租房屋无法经营的情况，酌定房屋租金减免2个月，为13333元；自2020年4月1日起后院租金，扣除按每平方米19.44元/月计算的被告已经腾退110平方米房屋租金2138.4元，其余576平方米租金按11194.6元/月计算至实际腾退之日。2、年租金66000元合同中的房屋租金，原化妆品店铺门面房1间，租金为2750元/月，原告实际于2020年3月份腾退，故2020年1月至3月的租金计算1个月，为2750元，自2020年4月1日起按2750元/月支付租金至实际腾退之日；“2元风暴义乌小百货”店铺门面房1间原告实际于2020年7月下旬腾房，故2020年1月至7月的租金按2750元/月计算5个月为13750元，自2020年8月1日起按2750元/月支付租金至实际腾退之日。另外，关于被告辩称其对租赁物进行修缮、改造以及在后院搭建遮阳蓬，原告应给予补偿问题，对房屋适当的修缮、改造一定程度上也是为方便被告转租和经营，客观上也有利于被告，而且被告也没有提供证据证明其在修缮改造中支出的费用，故不予支持；双方2001年8月7日签订的补充协议约定对于被告搭建的遮阳蓬，如被告不再租用市场、不再使用，按照市场评估价格处理给原告，所以就该遮阳蓬补偿问题，双方可自行协商或者通过另行诉讼方式解决，本案中不予涉及。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告杨元杰于本判决生效后二十日内腾退租用原告中国工商银行股份有限公司济源分行位于济水办事处宣化西街第115号的所有房屋（包括原大门通道“2元超市”店铺、“哒呤羊鞋会馆”店铺以及原办公楼后院房屋）；二、被告杨元杰于本判决生效后十日内支付原告中国工商银行股份有限公司济源分行未腾退房屋租金，分别为：后院房屋2020年1月至3月租金13333元及按11194.6元/月自2020年4月1日起计算至实际腾退之日；原化妆品店铺门面房2020年1月至3月租金2750元及按2750元/月自2020年4月1日起至实际腾退之日；“2元风暴义乌小百货”店铺门面房2020年1月至7月租金13750元及按2750元/月自2020年8月1日起至实际腾退之日。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1408元，由被告杨元杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数递交副本，上诉于河南省济源中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行生效法律文书确定的义务。逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，并具有责令报告财产、执行风险告知效力，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  李晋豫人民陪审员  叶文利人民陪审员  李亚丽二〇二〇年十二月十五日书 记 员  张芳芳