黑龙江省肇源县人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0622民初1372号原告：崔文生，男，1967年12月24日出生，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：杨志，黑龙江杨志律师事务所律师。被告：徐国光，男，1982年3月6日出生，住黑龙江省肇源县。原告崔文生与被告徐国光合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告崔文生及其委托诉讼代理人杨志到庭参加诉讼，被告徐国光经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告崔文生向本院提出诉讼请求：1.请求解除原告与被告之间的《房屋买卖及租赁合同》，并判令被告支付自2015年9月28日至房屋实际交付止的房屋租金损失6.5万元；2.判令第三人许丽立即交还原告的XXXX小区XX号楼X单元XXX室；3.诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告自愿撤回对第三人闫跃伟、许丽的起诉，并撤回第二项诉讼请求。事实和理由：2014年9月28日，原、被告之间就原告所有的位于肇源县XXXX小区XX号楼X单元XXX室的房屋签订《房屋买卖及租赁合同》，约定2014年9月28日至2016年9月28日期间将案涉房屋出租给被告，租金为每年1.5万元，租期内装修及产生的费用由被告承担。合同约定被告于2016年9月28日缴纳购房款22万元，如被告不交纳购房款，合同自动解除，原告收回房屋。被告未在约定时间交付购房款，在原告收房时，发现房屋已由第三人居住。经了解得知，被告在没有取得房屋所有权的情况下，擅自将原告的房屋出卖给第三人，经中间人多次协调，事情未得到解决，故诉至法院。被告徐国光缺席，未应诉答辩。在庭审过程中，原告举证如下：1.出示房屋拆迁补偿安置合同书及补充协议、XXXX入住手册、不动产权证书、税务事项通知书、商品房买卖合同（预售）入网费、取暖费、天然气收据、交接流程表各1份（与原件核对无误后，留存复印件）。欲证实本案原告对涉案房屋享有所有权，原告于2014年3月17日已入住。被告缺席，无质证意见。因原告出示的证据系原件，客观真实，故本院对该组证据予以确认。2.出示买卖房屋及租房合同书1份，欲证明2014年9月28日，原、被告签订《买卖房屋及租房合同书》，协议约定租金每年15000元，租期自2014年9月28日至2016年9月28日。约定2015年9月28日至2016年9月28日租金应当在2015年9月28日交纳，如不交纳房屋租金，原告有权收回房屋，合同自动解除。同时约定2016年9月28日如被告不按合同约定交纳购房款22万元，该合同自动解除，原告有权收回房屋。无论在2015年9月28日或是在2016年9月28日，被告均未按合同约定交纳租金和购房款，一再违约,且到目前为止一直拖欠2015-2016年租金及2016年9月28日至今占用房屋的使用费用。被告缺席，无质证意见。因原告出示的证据系原件，客观真实，故本院对该证据予以确认。对原告欲证明的问题，本院将结合其他证据予以认定。当事人在庭审中的陈述及提供的证据，本院经审理认定事实如下：2014年9月28日，原告崔文生与被告徐国光签订《买卖房屋及租房合同书》，合同约定原告将位于肇源县XXXX小区XX号楼X单元XXX室房屋出租给被告，租赁期限为2014年9月28日至2016年9月28日，租金每年15000元，且约定2015年9月28日至2016年9月28日租金，应当于2015年9月28日交纳，如不交纳房屋租金，原告有权收回房屋，合同自动解除。同时，合同约定如被告于2016年9月28日不按合同约定交纳购房款22万元，合同自动解除，原告有权收回房屋。合同中未约定违约责任。合同签订后，原告将案涉房屋交付给被告使用，被告给付原告一年的租金1.5万元。2015年9月28日，被告未按照约定给付原告第二年的房屋租金。2016年9月28日，被告也未按照合同约定向原告交付购房款。被告至今未返还房屋，故原告诉至法院。另查明，案涉肇源县XXXX小区XX号楼X单元XXX室房屋系原告崔文生与大庆隆宇房地产开发有限公司于2012年11月16日签订《房屋拆迁补偿安置合同书》及补充协议，崔文生用自有房屋产权证号为ＹＦ××87置换大庆隆宇房地产开发有限公司开发建筑的肇源县XXXX小区房屋面积401㎡，其中包含案涉房屋。原告于2014年3月17日入住案涉房屋，并于2019年3月29日取得黑（2019）肇源县不动产权第000XXXX号不动产权证书，产权人为崔文生、孙井平（崔文生的妻子）。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，因原告通过拆迁置换方式获得案涉房屋，并办理了不动产权证书，故原告对案涉房屋享有所有权。原告与被告签订《买卖房屋及租房合同书》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同成立并生效，对原、被告双方具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。根据法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告双方约定，被告至2015年9月28日未向原告交付租金或者至2016年9月28日未向原告交纳购房款，具备上述情形之一，原告均有权解除本案所涉合同。现被告未按照双方约定的期限交付的剩余房租款及购房款，约定的合同解除条件已经成就，原告作为解除权人有权解除合同。故对原告请求解除其与被告之间的《房屋买卖及租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张被告给付房屋租金损失的诉讼请求。本案中，被告自2015年9月29日起，就未按照约定给付房屋租金，也未按照约定交付房款，其在未获得案涉房屋承租权及所有权的情况下继续占有、使用房屋的行为，侵害了原告的合法权益，故原告有权要求被告支付其无权占有房屋期间的房屋租金损失，对原告主张房屋租金损失的诉讼请求，本院予以支持。因原、被告双方并未约定被告违约其应承担的违约责任，故对原告主张的被告无理占用房屋期间的房屋租金损失，本院将按照案涉合同约定的租金标准予以支持。自2015年9月29日（逾期交付租金之日）至2020年5月22日（本案起诉之日），被告无理占有使用房屋期间房屋租金损失具体数额应为70756元［计算公式：1698天（4年7个月24天）×41.67元/每天（1.5万元/每年÷12个月÷30天）=70756元］。现原告要求被告支付上述期限内的房屋占有使用费6.5万元，未超出法律规定的保护范围，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百三十条第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告崔文生与被告徐国光于2014年9月28日签订的《买卖房屋及租房合同书》；二、被告徐国光于本判决生效后立即给付原告崔文生房屋占有期间的租金损失6.5万元。如果未按本、判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计713元，由被告徐国光负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审判员  李佳音二〇二〇年七月二十一日书记员  韩雪杰附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。