江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0582民初7689号原告：张家港市钰隆针织服饰有限公司，住所地张家港市塘桥镇妙桥金村路。法定代表人：何卫锋，该公司执行董事。委托诉讼代理人：何少科，江苏联合-合力律师事务所律师。被告：张家港市塘桥镇妙桥美卫建筑施工队，住所地张家港市塘桥镇妙桥金村路519号。经营者：徐卫锋。原告张家港市钰隆针织服饰有限公司（以下简称钰隆针织服饰公司）与被告张家港市塘桥镇妙桥美卫建筑施工队（以下简称美卫建筑施工队）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月3日公开开庭进行了审理。原告钰隆针织服饰公司的法定代表人何卫锋及委托诉讼代理人何少科、被告美卫建筑施工队的经营者徐卫锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告钰隆针织服饰公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告美卫建筑施工队从原告所有的坐落于张家港市间门面中腾退；2、判令被告美卫建筑施工队向原告支付自2020年1月1日起至实际腾退房屋之日止期间按年租金20000元计算的房屋占有使用费（其中截至2020年6月30日的部分暂计算为10000元）；3、判令被告美卫建筑施工队向原告支付违约金6000元；4、本案诉讼费用由被告美卫建筑施工队承担。事实和理由：原、被告于2019年5月10日补充签订了房屋租赁合同1份，约定租赁期间自2019年3月12日起2019年12月31日止，年租金为20000元，双方还对违约责任、交还所租房屋等事项进行了约定。租赁期限届满前，原告通知被告不再续签租赁合同，并要求被告在租赁期限届满前将房屋腾退。租赁期限届满后，被告拒绝腾退房屋，至今仍长期占有房屋。原告认为，被告的行为已构成违约，侵犯了原告的权益，故提起诉讼。被告美卫建筑施工队辩称，签订合同后不久我方即进行了装潢，但原告在2019年9月份将房屋卖掉导致我方无法营业，产生了装潢损失40000元左右。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2019年5月10日，何卫锋（甲方、出租方）与徐卫锋（乙方、承租方）补签了《租房合同》1份，主要内容：一、租赁房屋为门面北起第一、第二间，每年不含税租金20000元整，房屋位于钰隆厂内；二、租赁期限为自2019年3月12日至2019年12月31日，租金即16110元……五、违约责任……2、乙方逾期交还所租房屋及相关设施，应按逾期时间每天向甲方支付年租金10%的违约金。另查明，涉租房屋原所有权人为钰隆针织服饰公司，后钰隆针织服饰公司将涉租房屋出售给塘桥镇横泾经济合作社。2020年5月29日，涉租房屋完成所有权变更登记手续，所有横泾经济合作社。又查明，2020年5月20日，钰隆针织服饰公司委托江苏联合-合力律师事务所律师何少科向徐卫锋邮寄送达《律师函》1份，要求徐卫锋在接到律师函后五日内腾退房屋并据实结算水电费。徐卫锋于次日签收了该《律师函》。再查明，2020年6月28日，钰隆针织服饰公司（甲方）与塘桥镇横泾经济合作社（乙方）签订《协议书》1份，主要内容：一、按照甲、乙双方签订的收购合同，自2020年1月1日起，甲方应将坐落于张家港市塘桥镇横泾村的不动产[苏（2018）张家港市不动产权第0054513号]交付给乙方，因疫情原因，乙方同意甲方延期交付上述不动产；二、甲、乙双方一致确认甲方于2020年5月29日前将上述不动产权过户给了乙方[现权证号：苏（2020）张家港市不动产权第8221763号]；三、甲、乙双方一致确认2020年5月29日前上述不动产权归于甲方，租金收益等权利归于甲方；四、甲、乙双方一致确认自2020年5月29日起上述不动产权归于乙方，乙方同意自2020年5月29日起至实际交付之日，上述不动产的使用权及租金收益权仍归于甲方。还查明，美卫建筑施工队现尚未搬离涉租房屋。以上事实，有《租房合同》、不动产权证、不动产登记簿查询记录、《律师函》、《协议书》及本案庭审笔录等证据予以在卷佐证，本院予以确认。本院认为，涉案《租房合同》虽系由何卫锋与徐卫锋两人签订，但何卫锋系钰隆针织服饰公司法定代表人，合同签订时涉租房屋所有权人亦为钰隆针织服饰公司，钰隆针织服饰公司作为原告主体适格。徐卫锋系个体工商户美卫建筑施工队经营者，依照民事诉讼法的相关规定，在诉讼时应以个体工商户作为被告，故被告美卫建筑施工队亦主体适格。被告美卫建筑施工队经营者徐卫锋在审理中称其签名系由其妻子代签，徐卫锋在审理中先称其对其妻子的代签行为没有异议，亦认可合同内容，之后改称对其妻子的代签行为不认可，依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条第二款规定，当事人的陈述与此前陈述不一致的，人民法院应当责令其说明理由，并结合当事人的诉讼能力、证据和案件具体情况进行审查认定。本案中，徐卫锋虽后来改称对其妻子的代签行为不认可，但未就此说明任何理由，且依照其在庭审中的陈述，其在之后实际使用涉租房屋且进行了装饰装修，徐卫锋在审理中改称不认可其妻子的代签行为没有合理依据，本院对此不予采信。原告钰隆针织服饰公司与被告美卫建筑施工队签订的《租房合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方当事人均应信守合同并按约履行。原告钰隆针织服饰公司在审理中称其曾经在《租房合同》到期前向被告美卫建筑施工队发出书面通知，要求不再续租，但未就此提供相应证据，原告钰隆针织服饰公司亦未提供证据证实其在《租房合同》到期后立即要求被告美卫建筑施工队搬离涉租房屋。依照《中华人民共和国合同法》第二百六十三条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。具体到本案中，《租房合同》于2019年12月31日到期后，原告钰隆针织服饰公司与被告美卫建筑施工队就涉租房屋形成不定期租赁关系。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期限发生所有权变动，除非租赁房屋具有法定的特定情形或者当事人另有约定的，否则承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。上述法律及司法解释确立了“买卖不破租赁”的原则。案外人塘桥镇横泾经济合作社取得涉租房屋的所有权后，原告钰隆针织服饰公司在《租房合同》中的权利义务由案外人塘桥镇横泾经济合作社继受，亦即原告钰隆针织服饰公司不再具有出租人的地位，新的出租人为案外人塘桥镇横泾经济合作社。原告钰隆针织服饰公司要求被告美卫建筑施工队从涉租房屋中腾退，但如前所述，原告钰隆针织服饰公司已不再具有出租人地位，其亦不再是涉租房屋的所有权人。原告钰隆针织服饰公司认为其与案外人塘桥镇横泾经济合作社签订的《协议书》中约定涉租房屋的使用权仍归属于原告钰隆针织服饰公司，但依照租赁合同的性质，当房屋出租后，所有权与使用权即实现了分离，即房屋所有权仍属于所有权人，但房屋使用权则归属于承租人。综上所述，原告钰隆针织服饰公司要求被告美卫建筑施工队腾退，缺乏法律及合同依据，本院不予支持。原告钰隆针织服饰公司另要求被告美卫建筑施工队按照年租金20000元的标准支付自2020年1月1日起至被告美卫建筑施工队实际腾退之日止的房屋占有使用费，本院认为，就2020年5月28日前的租金，因原告钰隆针织服饰公司系租赁合同的出租人，其有权要求被告美卫建筑施工队支付。就2020年5月29日之后的租金，依照原告钰隆针织服饰公司与案外人塘桥镇横泾经济合作社签订的《协议书》，可以视为案外人塘桥镇横泾经济合作社将其对被告美卫建筑施工队享有的租金债权转让给了原告钰隆针织服饰公司，原告钰隆针织服饰公司向本院提起诉讼的行为可以视为将债权转让通知了被告美卫建筑施工队，故原告钰隆针织服饰公司亦有权要求被告美卫建筑施工队支付。原告钰隆针织服饰公司还要求被告美卫建筑施工队承担违约金，原告钰隆针织服饰公司明确其要求对方承担违约金的合同依据是《租房合同》第五条第二款，亦即“乙方逾期交还所租房屋及相关设施，应按逾期时间每天向甲方支付年租金10%的违约金”，但如前所述，租赁合同到期后，原告钰隆针织服饰公司与被告美卫建筑施工队之间形成不定期租赁合同关系，依照原告钰隆针织服饰公司提供的证据，原告钰隆针织服饰公司于2020年5月20日方发出通知要求被告美卫建筑施工队搬离，而原告钰隆针织服饰公司于2020年5月29日已不再具有出租人的地位。另，原告钰隆针织服饰公司与案外人塘桥镇横泾经济合作社签订的《协议书》中亦未约定原告钰隆针织服饰公司有权代为收取违约金。综上，原告钰隆针织服饰公司要求被告美卫建筑施工队承担违约金，缺乏合理依据，本院不予支持。被告美卫建筑施工队在审理中称原告钰隆针织服饰公司在租赁合同期间即将房屋出售，导致其无法营业，但依照原告钰隆针织服饰公司提供的证据，涉租房屋于2020年5月29日方完成了所有权转移，且依照买卖不破租赁的法律原则，涉租房屋的买卖并不会影响到承租人的实际使用，对被告美卫建筑施工队的该辩称，本院不予采纳。被告美卫建筑施工队另辩称其因装修产生装潢损失，本院认为，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持，但当事人另有约定的除外。本案中，《租房合同》已于2019年12月31日到期，之后双方形成不定期租赁合同关系。被告美卫建筑施工队的该辩称缺乏法律依据，本院亦不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、第二百三十六条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第二十条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条第二款及其他有关法律法规之规定，判决如下：一、被告张家港市塘桥镇妙桥美卫建筑施工队应支付原告张家港市钰隆针织服饰有限公司租金（以20000元/年为计算标准，自2020年1月1日起计算至被告张家港市塘桥镇妙桥美卫建筑施工队实际迁出之日止）。限被告张家港市塘桥镇妙桥美卫建筑施工队于本判决生效后10日内履行。二、驳回原告张家港市钰隆针织服饰有限公司的其他诉讼请求。如果被告张家港市塘桥镇妙桥美卫建筑施工队未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元，减半收取计100元，保全费180元，合计280元，由原告张家港市钰隆针织服饰有限公司负担50元，由被告张家港市塘桥镇妙桥美卫建筑施工队负担230元，被告张家港市塘桥镇妙桥美卫建筑施工队应负担部分限于本判决生效后10日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号10×××76）预交上诉案件受理费。审判员  任清敏二〇二〇年九月二十三日书记员  路钧伊