上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初9570号原告：胡正国，男，1970年2月22日出生，汉族，户籍地江苏省。委托诉讼代理人：于钧风，女，1974年2月22日出生，汉族，户籍地江苏省。被告：上海奉翊实业发展有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：徐荣璞，执行董事。委托诉讼代理人：池振华，上海市锦天城律师事务所律师。第三人：上海吾辈航空服务有限公司，住所地上海市闵行区金都路XXX号XXX幢XXX楼XXX室。法定代表人：石鸿，董事长。原告胡正国诉被告上海奉翊实业发展有限公司(下简称奉翊公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案后依法适用简易程序。审理中，本院依法追加上海吾辈航空服务有限公司(下简称吾辈公司)为本案第三人参加诉讼。审理中，原告申请财产保全，本院依法对被告财产采取保全措施。本案于2020年6月17日公开开庭进行审理，原告胡正国及其委托诉讼代理人于钧风、被告的委托诉讼代理人池振华、第三人的法定代表人石鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡正国向本院提出诉讼请求如下：1.被告向原告返还预收款人民币100万元以及占有期间的利息(以100万元为本金，按中国人民银行同期贷款利率自2018年8月28日计算至2019年8月19日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日计算至实际支付之日止)；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告经熟人介绍知道被告在虹桥世界中心L4楼有部分办公楼待租，听被告员工孙某之言，原告于2018年8月28日两次向被告转账共100万元，至今被告未与原告签订租赁合同及其他效力文件，原告多次向被告催讨该笔款项无果，被告行为符合非法占有(不当得利)，遂原告诉至法院作如上诉请。被告奉翊公司辩称：不同意原告诉请。系争的100万元是原告替本案第三人向被告支付的房屋租金，且在被告与第三人的另案中予以扣除，该判决已经生效。本案中，原、被告不构成不当得利关系，也不存在任何直接的法律关系。第三人吾辈公司述称：同意原告诉请，确认原告陈述的事实。第三人与原告间没有任何关系，第三人也未向被告支付过100万元，不存在原告代第三人向被告支付租金，第三人未委托过任何个人或单位支付款项。原告支付被告系争款项时，被告与第三人之间的合同还未生效，只有第三人盖章，由被告拿到公司总部批复，期间，原告及案外人均支付了定金。孙某是被告的代表，一直都是孙某与第三人对接。被告还将系争房屋出租给刘建亮，当时被告与第三人的合同也未生效，被告对系争房屋存在一房多租。本院经审理认定事实如下：案外人孙某系被告人员。2018年8月27日，胡正国微信联系孙某：“甲方确定下述银行账户收取租金、租赁保证金，写明奉翊公司的账户名，这个公司是你们绿地的吗？”孙某回复：“对的，就是我们签约L4的公司，这是绿地的子公司，在每个区开发项目都会注册一个子公司，把税落在当地政府。”胡正国回复：“懂了，谢谢你”。孙某回复：“所有租金保证金都打到这个账户”。胡正国回复：“知道了我确定一下谢谢你”。孙某回复：“个人可以打，月租金为2,542,405.98元。”同年8月28日，原告分两次共向被告支付100万元，其中50万元备注为手机银行转账L4租金；50万元用途为L4租金。2018年10月20日，胡正国微信联系孙某：“孙经理你好，L4九楼是租给我的，你们怎么能租给别人呢？我这边另外整租的费用下星期一公证基本全部到位了，大家都有合作关系？”孙某回复：“这是集团的决定，不能一味的等着你们，而且您们公司一直不付钱。现在只剩下1-8楼了。”胡正国回复：“我与他们不一样，钱不在手上不会签约的，我的资金下周基本上全部完成，看星期一就有结果。”孙某回复：“他们要确定就要把前期工作准备好，最重要钱要准备好，绿地这次不会再一次这样被忽悠了，不见到钱合同肯定也不会签了。”2018年12月25日，胡正国微信孙某：“孙经理你好，我等你们房子以四个月了，至今没有落定，现在我也没办法，这好向你们公司退回我租房的租金一百万整谢谢合作。”孙某回复：“这是您跟吾辈公司事情，绿地现在也在起诉吾辈公司，在追讨违约金。”胡正国回复：“我是付钱给你们奉翊实业发展有限公司的，与吾辈航空没有任何关系。”孙某回复：“因为这件事对绿地损失太大了，整栋楼耽搁了太多时间，整个案子都移交给法务部了。”胡正国回复：“九楼是租给我的，你们又租给别人了，难道你不知道吗”。另查明，2019年2月21日，奉翊公司起诉吾辈公司房屋租赁合同纠纷一案，本院以(2019)沪0118民初3810号案件(下简称3810号)予以受理。该案中，奉翊公司要求：1、确认双方签订的《绿地融信商业中心(出租合同)》于2018年9月28日解除；2、吾辈公司支付奉翊公司违约金14,254,435.88元。该案中，本院查明如下事实：2018年8月24日，奉翊公司(甲方)与吾辈公司(乙方)签订《上海市房屋租赁合同(商品房出租)》，约定甲方出租给乙方的房屋坐落在上海市青浦区徐泾镇诸光路1588弄430、432、438、440、439号2-9层(部位)，租赁期自2019年5月15日至2021年5月14日止；免租装修期自甲方向乙方交付场地之日起计3个月即自2019年2月15日起至2019年5月14日止，免租装修期内免租金不免物业管理费和其他水电等公共事业费；合同第4-1条约定，该房屋预计交付日期为2019年2月15日；合同第4-2条约定，乙方应于4.1条约定之交付日前往该房屋进行交接，且乙方应在交付日前缴纳本合同约定的相关款项(详见附件五)；合同第5-1条约定，租赁期内，乙方须向甲方支付附件五所列明的租金；合同第6-1条约定，在本合同签署5个工作日内，乙方必须向甲方及物业管理公司支付附件五列明的保证金，以保证其履行本合同之条款；本合同项下之保证金包含租金保证金及向管理公司支付管理费保证金；合同第6-3条约定，本合同签署后，若乙方未按期支付保证金，甲方有权暂不交付该房屋而本合同项下其他期限维持不变；第17-3条约定，乙方在此明确同意及声明：甲方有权在下列任何违约事件发生后的任何事件，根据本合同约定收回该房屋及甲方提供之设备，本合同亦随即提前解除，且乙方应向甲方承担如下违约责任(以下违约责任可同时适用)：(1)按本合同租金标准向甲方补缴相当于乙方已经享有的装修免租期、免租期(如有)期间之租金；(2)补足乙方已经享用的租赁期内的减、免的租金额(如有)；(3)按逾期应付款项的日千分之二的标准向甲方支付逾期付款违约金；(4)按乙方已支付的保证金被甲方全部没收外，乙方同意按6个月租金的标准一次性赔偿因下列违约行为给甲方造成的损失；若不足以弥补甲方损失的，乙方还应赔偿差额部分。本条所述的违约事件包括：乙方逾期超过15天或以上未支付租金或多次逾期且在租赁期内逾期天数累积达到30天或以上的；乙方逾期未支付、补足物业管理费、公共事业费、租赁保证金及应由乙方承担的其他相关费用之任何一项累积达到60天或以上的或任一期连续逾期达15天的；第17-3-1条约定，乙方逾期超过15天或以上未支付租金或多次逾期且在租赁期内逾期天数累积达到30天或以上的；第17-3-2条约定乙方逾期未支付、补足物业管理费、公共事业费、租赁保证金及应由乙方承担的其他相关费用之任何一项累积达到60天或以上的或任一期连续逾期达15天的。合同附件五约定租金按实际建筑面积计征，按日计算，具体标准如下：自2019年5月15日起至2021年5月14日止，租金为5元/平方米/天，月租金为2,542,405.98元；月租金为=每平方米租金*建筑面积*365天/12个月；免租期为2019年11月15日起至2019年12月14日止，2020年11月15日起至2020年12月14日止，2021年4月15日起至2021年5月14日止，共计3个月；免租期内免租金，不免物业管理费和其他水电等公共事业费；乙方应在签署租赁合同后的五个工作日内支付一个月的租金作为该房屋首期房屋租金；在签署租赁合同后的四十天内支付一个月的租金作为该房屋的二期房屋租金；甲乙双方约定，乙方应于本合同签署后五个工作日内向甲方支付房屋租赁保证金，但该房款必须在房屋交付日之前完成，租赁保证金为该房屋三个月租金和三个月物业管理费之和，即8,881,007.19元；甲方收取保证金后应向乙方开具收据；乙方根据租赁意向书已向甲方支付的定金(如有)，应用于抵扣租赁保证金中同等数额的部分。合同另对其他内容作了约定。2018年9月12日，奉翊公司向吾辈公司寄送律师函，称因吾辈公司未按合同约定履行付款义务，要求吾辈公司于收到本律师函之日起5日内一次性向奉翊公司支付首期剩余租金1,542,405.98元，租赁保证金8,881,007.19元。如吾辈公司收到律师函之日起5日内未向奉翊公司支付上述款项，奉翊公司将进一步采取法律措施追究违约责任。2018年9月20日，奉翊公司寄送解除合同通知书给吾辈公司，称截至2018年9月20日吾辈公司仍未向奉翊公司支付首期剩余租金1,542,405.98元，租赁保证金8,881,007.19元，吾辈公司已构成违约，奉翊公司有权解除合同，故通知吾辈公司：1、双方的租赁合同于该通知书送达吾辈公司或视为送达之日解除。2、吾辈公司应在2018年9月30日前向奉翊公司交还该房屋，逾期按10元/平方米/天向我司支付该房屋占用期间的使用费，同时还应支付占用期间的物业管理费及电费、电讯费、电话费等公共事业费。3、吾辈公司应在2018年9月30日前向奉翊公司支付拖欠的租金，同时根据租赁合同，应承担如下违约责任：1)按逾期所欠款项的日千分之二的标准向奉翊公司支付自2018年8月24日起至实际付清之日止的逾期付款违约金；2)奉翊公司按合同约定没收吾辈公司已支付的保证金101,440.11元，同时吾辈公司还应向奉翊公司赔偿6个月的房屋租金15,254,435.88元，该赔偿金应在2018年9月30日前支付，若补偿金不足以补偿奉翊公司损失的部分，奉翊公司保留继续追索的权利。3)奉翊公司已支付给吾辈公司委托的物业管理公司的租赁期间应付的相关费用(包括押金)均被没收。吾辈公司于2018年9月28日通过微信接收该通知。本院审理后认为：吾辈公司虽主张奉翊公司在合同签订过程中存在欺诈，但其提供的证据材料并不能证明其主张，故本院认定案涉出租合同是原、吾辈公司的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。合同明确约定吾辈公司逾期超过15天或以上未支付租金或保证金，奉翊公司有权提前解除合同并要求吾辈公司承担相应的违约责任。现吾辈公司未按约支付租金和保证金已属违约，奉翊公司向吾辈公司寄送解除合同通知，吾辈公司亦确认于2018年9月28日通过微信接收该通知，故本院确认双方签订的出租合同于2018年9月28日解除。针对奉翊公司提出的解约违约金诉请，因奉翊公司未在本院限定期限内就胡正国支付的100万元钱款性质予以回复，故对该项诉请的金额以奉翊公司诉状主张的金额为准。吾辈公司虽抗辩双方签订合同的目的是为了赚取中介费，并非是为了履行合同，但未提供证据予以证明，本院不予采纳。现系争合同因为吾辈公司不付租金和保证金的违约行为而提前解除，吾辈公司应当按照合同约定支付奉翊公司解约违约金。关于吾辈公司提出的违约金标准过高的意见，本院综合考量奉翊公司的实际损失，参酌合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，酌情确认吾辈公司应赔偿奉翊公司解约违约金7,627,217.94元。2019年8月20日，本院就3810号案件作出一审判决：“一、奉翊公司与吾辈公司签订的租赁合同于2018年9月28日解除；二、吾辈公司应于本判决生效之日起支付奉翊公司违约金7,627,217.94元……”后吾辈公司上诉，因未按规定期限交纳上诉费，上海市第二中级人民法院裁定按吾辈公司自动撤回上诉处理，一审判决自裁定书送达之日起发生法律效力。该案已于2020年2月26日生效。另查明，2019年10月16日，本院以(2019)沪0118民初19356号(下简称19356号)受理胡正国诉奉翊公司房屋租赁合同纠纷一案，胡正国诉请要求奉翊公司退还预收款100万元并支付资金占用期间的相应利息。审理中，本院依法追加吾辈公司作为第三人参加诉讼。该案庭审中，胡正国表示：2018年8月其收到中介发的传单，孙某说房屋被第三人租赁，介绍原告及其他家给第三人做租客。后来孙某发现第三人不付租金，就让原告承租房屋，说有很大利润。原告借钱支付了被告100万元，后要求与被告签订合同，被告表示与第三人的合同未解除，无法签订。银行账户都是孙某提供，当时要求支付200万元。2018年8月29日，被告交付整栋楼钥匙给原告。因被告未按约交付房屋或签订合同，故要求起诉要求返还。吾辈公司表示：其与胡正国不认识，是奉翊公司的孙某认识胡正国。后，胡正国以进一步收集证据为由于2019年12月12日向本院申请对19356号案件撤诉。本案审理中，原、被告一致确认：原告转账凭证中的L4与被告与第三人所签订合同中的租赁物是同一地址；原、被告及第三人一致确认：原告或第三人均未使用过租赁物。以上查明的事实，由原、被告及第三人的陈述、转账凭证、微信聊天记录、民事判决书、民事裁定书、庭审笔录等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告表示：转账凭证中备注的是租金，但实际是定金。微信聊天中的月租金是孙某计算，当时原告以为孙某是与第三人一起的，孙某未出示过被告与第三人的合同，原告不清楚该合同的月租金标准。当时是孙某让原告先付部分钱，原告有优先续租权，知道孙某是绿地现场办公的经理。支付100万元之前没有与孙某协商过合同标准及交付时间，但知道租金标准每天每平方米3元左右。微信中孙某陈述见到钱就是收到钱，绿地之前也有先付钱后签合同的情况。当时口头与孙某协议9楼一层租给原告，支付100万元也是为将来保证9楼能租给原告。孙某表示拿到佣金后，可以与原告一起分。孙某回复看是原告要自行租赁系争房屋，后孙某要原告等被告与第三人的诉讼结束后将100万元退还，但一直没有消息。3810号案件中法院没有处理100万元，被告未在该案中举证过100万元是原告代第三人支付。原告不清楚被告与第三人的关系，原告是通过孙某认识的第三人，2018年8月5日谈的时候孙某与第三人一起，孙某要求原告与第三人签合同，但原告认为第三人不靠谱就没有同意。2018年8月22日，孙某告知被告其与第三人签订了租赁合同，但第三人未付款。孙某告知原告先支付一部分租金拿到房子，与绿地签合同。2018年8月29日，原告从孙某处拿到房屋钥匙，原告是到物业处签字再拿钥匙，物业表示被告与第三人已签订假合同，当时按孙某指示写了代第三人拿钥匙。因原告与被告未签合同就拿了钥匙，流程不对，后将部分钥匙返还。为此，原告提供了系争房屋的剩余钥匙。被告表示从未向原告或第三人交付过钥匙。被告表示：系争的100万元是租金不是定金，孙某是被告工作人员，负责对接系争房屋租赁事宜，孙某表示其与原告的聊天记录已清空。经与孙某核实，微信聊天记录中“你们公司一直不付钱”中的公司是指第三人，原告询问的“怎么能租给别人”，此时被告与第三人已经解除合同。根据一般流程，应先签合同再付租金，原告未与被告签订合同就支付100万元，不合常理。被告没有证据证明100万元是原告代第三人支付的租金，被告在3810号案件中自认收到，并在计算诉请时扣除。原告支付100万元后，第三人口头告知被告，原告已替第三人支付了租金。被告的解除函中也提及100万元，要求扣减，当时第三人未否认是代付。根据租赁合同，即使未交付标的物，也要收取第三人100万元。3810号案件已经生效，100万元在该案中已经处理完毕。被告未向原告或第三人交付过钥匙或涉案房屋。原告起诉前未向被告主张过返还100万元，利息应以起诉之日起算，对标准没有意见。第三人表示：在3810号案件中，第三人未确认支付过租金，也未确认承认原告代第三人支付过租金。2018年8月24日被告与第三人签订合同后，只有第三人盖章，物业没有交房，被告未获得正式承租权，是在2019年才获得出租权，当时第三人认为孙某是绿地公司的人员。根据庭审查明的事实，本院认为：被告确认孙某系被告工作人员并代表被告负责涉案房屋租赁事宜，孙某向原告提供了被告的银行账户，明确了月租金标准，后原告向被告支付系争的100万元并备注为租金，可见双方就租赁合同进行了一定磋商。原、被告一致确认L4为被告与第三人合同中指向的租赁物，而被告主张系争100万元系原告代第三人向被告支付的部分租金，对此被告并未充分举证，原告及第三人也均对此予以否认，故在原、被告及第三人三方未就原告代第三人支付涉案租赁物部分租金达成合意的情况下，被告仅单方作出上述主张和陈述，缺乏依据，本院难以采纳。被告主张该100万元已在3810号案件中处理，但未就此充分举证，对其上述意见本院难以采纳。被告在未与原告签订租赁合同并交付租赁物的情况下却收取原告100万元，缺乏依据，理应返还给原告。关于利息损失，被告对起算时间存有异议，但对计算标准没有意见。本院认为，虽原告表示曾向孙某主张返还，但当时被告与第三人已因款项收取、合同解除产生争议，被告未及时返还尚有合理解释，故本院认定原告利息损失自19356号案件立案之日开始计付。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海奉翊实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告胡正国100万元；二、被告上海奉翊实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告胡正国利息损失(以100万元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年10月16日起计算至实际支付之日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,240元，减半收取计7,620元，财产保全申请费5,000元，两项合计12,620元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  岳明静二〇二〇年七月二十七日书记员  张 莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。