贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0113民初4337号原告：贵阳俊发房地产有限责任公司，住所地:贵州省贵阳市白云区。法定代表人：刘建刚，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈安，男，贵州道援律师事务所律师，代理权限：特别代理。被告：鲁晓斌，男，1982年4月22日生，汉族，贵州省凤冈县人，户籍地：贵州省凤冈县。第三人：兴业银行股份有限公司贵阳分行，住所地贵州省贵阳市观山湖区。负责人：梁建群，系该行行长。委托诉讼代理人：尹富乐，女，1992年10月15日生，汉族，重庆市南岸区人，户籍地：重庆市南岸区。代理权限：特别授权代理。原告贵阳俊发房地产有限责任公司（以下简称俊发房地产公司）诉被告鲁晓斌及第三人兴业银行股份有限公司贵阳分行（以下简称兴业银行贵阳分行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案受理后，依法适用普通程序独任制方式公开开庭进行了审理。原告俊发房地产公司的委托诉讼代理人陈安，第三人兴业银行贵阳分行的委托诉讼代理人尹富乐到庭参加了诉讼。被告鲁晓斌经本院合法传唤后，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告俊发房地产公司向本院提出诉讼请求：一、依法判决确认原、被告双方于2016年12月2日签订的《商品房买卖合同》已于2020年3月15日解除；二、依法判决被告向原告支付违约金63925元；三、依法判决被告将位于贵州省贵阳市白云区房屋返还给原告；四、依法判决被告协助原告办理解除贵州省贵阳市白云区房屋的预告登记及商品房预售合同备案登记（预售合同登记号为:Ｙ16126531）的相关手续，相关费用由被告承担；五、依法判决被告及第三人协助原告办理贵州省贵阳市白云区房屋的抵押预告登记注销手续，相关费用由被告承担；六、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年12月2日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于贵州省贵阳市白云区房屋一套，购房总价款为319625元，被告支付房屋首付款64625元，余款255000元由被告向第三人以银行按揭方式支付。2017年1月17日，被告与第三人签订《个人购房贷款抵押（保证）借款合同》，约定被告向第三人贷款255000元，并用该房屋作为抵押担保，原告作为被告的还款保证人在《借款合同》上签章。《借款合同》签订后，因被告逾期归还第三人的借款本息，第三人于2019年12月23日向被告及原告送达《提前归还贷款通知书》，要求提前收回贷款本息。2020年1月8日，原告根据《借款合同》的约定代被告偿还了贷款本息227165.9元。2020年1月15日，原告向被告送达《催收通知》，要求被告支付原告为其代偿的借款227165.9元，被告于2020年1月18日收到《催收通知》，但被告一直未支付。2020年3月5日，原告根据《商品房买卖合同补充协议》第4.1.3条约定，向被告送达《解除通知》，被告于2020年3月15日收到《解除通知》，但被告一直未与原告办理解除合同后的相关手续。原告认为，被告未依约还贷，致使原告承担连带清偿责任，根据《商品房买卖合同补充协议》第4.1.3条约定及《合同法》第九十三条之规定，原告有权单方解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求被告支付违约金。原告根据《合同法》第九十六条之规定，依法向被告送达了《解除合同通知》，被告于2020年3月15日收到了该通知，双方签订的《商品房买卖合同》于当日解除。合同解除之后，被告应返还房屋，并协助原告办理房屋预告登记、抵押权预告登记及备案登记的注销手续，并承担办理注销登记手续的相关费用。第三人已提前实现其债权，抵押担保功能已经实现，故第三人应协助原告办理房屋的抵押预告登记注销手续。综上所述，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判决支持如前诉讼请求。被告鲁晓斌未答辩，对自己的主张亦未向本院提供证据加以证明。第三人兴业银行贵阳分行述称，第三人扣划原告款项用于偿还被告逾期贷款有合同约定及相关法律依据，鉴于该笔贷款已结清，若法院依法判决第三人协助原告办理房屋的抵押预告登记注销手续，第三人同意协助原告办理。根据原告俊发房地产公司及第三人兴业银行贵阳分行的陈述及其提交的经本院确认的证据，本院认定的事实如下：2016年12月2日，原告俊发房地产公司作为出卖人与被告鲁晓斌作为买受人签订了《商品房买卖合同》（合同编号：ＪＦＣ（03）2016-12-1222），约定买受人购买出卖人开发建设的位于贵州省贵阳市白云区房屋，房屋总价款为319625，首期房款64625元，余款255000元以银行按揭贷款支付；该合同附件十二《补充协议》第4.1.3约定，如乙方未按照借款合同的约定偿还贷款或违反贷款合同的其他约定，致使银行要求甲方承担连带保证责任的，甲方有权解除合同，合同自甲方解除合同通知书送达乙方之日起解除（按合同载明地址寄出5日视为送达），乙方应于合同解除之日起7日内无条件配合甲方办理《商品房买卖合同》解除备案手续，同时，乙方应按照购房款总额的20%向甲方支付违约金，由此造成甲方损失的（包括但不限于诉讼费、公告费、律师费、评估费、拍卖费、交通费、执行费），乙方应承担全部赔偿责任。合同第6页载明乙方地址为贵阳市南明区花二道。2017年1月17日，被告鲁晓斌与第三人兴业银行贵阳分行签订《个人购房贷款抵押（保证）借款合同》，约定被告鲁晓斌向第三人按揭贷款255000元用于购买原告俊发房地产公司开发的上述房屋，并用该房屋作为抵押担保，原告俊发房地产公司作为被告鲁晓斌的还款保证人在《借款合同》上签章。第三人兴业银行贵阳分行依约将贷款255000元发放给被告鲁晓斌指定的账户上，但在合同履行过程中，被告鲁晓斌未按期足额向第三人兴业银行贵阳分行偿还借款本息，第三人兴业银行贵阳分行于2019年12月23日向被告鲁晓斌送达《提前归还贷款通知书》，向原告俊发房地产公司送达《个人逾期贷款催收通知书（保证人）》，通知因被告鲁晓斌贷款存在严重逾期记录，构成兴黔个代（2017）111号《个人购房贷款抵押（保证）借款合同》第十三条第一款第一点“债务人不按本合同规定按时偿还借款本息”之规定，截止2019年12月20日欠款合计227609.59元，第三人兴业银行贵阳分行决定提前收回贷款本息（实际还款金额以清偿当日产生金额为准），并要求在3天内办理贷款本息清偿手续。因被告鲁晓斌未在通知的期限内向第三人兴业银行贵阳分行履行还款义务，原告俊发房地产公司于2020年1月8日根据《借款合同》约定代被告鲁晓斌偿还了贷款本息227165.9元，其中：贷款本金225250元，贷款利息、罚息等1915.9元。原告俊发房地产公司代偿后，第三人兴业银行贵阳分行出具《兴业银行个人贷款结清证明》，证明被告鲁晓斌的该笔贷款的全部本息于2020年1月8日结清。2020年1月15日，原告俊发房地产公司向被告鲁晓斌送达《催收通知》，要求被告鲁晓斌支付原告俊发房地产公司代偿的款项共计227165.9元，送达地址为贵阳市南明区花二道。2020年1月18日被告鲁晓斌收到了该通知，但被告鲁晓斌至今未支付代偿款。2020年3月5日，原告俊发房地产公司向被告鲁晓斌送达《解除通知》，通知解除2016年12月2日与被告鲁晓斌签订的《商品房买卖合同》，送达地址为贵阳市南明区花二道，被告鲁晓斌于2020年3月15日收到了该通知，但至今未与原告俊发房地产公司办理解除合同后的相关事宜，故原告俊发房地产公司诉来我院，请求判决支持如前诉讼请求。庭审中另查明，案涉房屋已进行备案登记，预售合同登记号为:Ｙ16126531，并已将房屋交付被告鲁晓斌使用。上述事实，有原告俊发房地产公司的陈述及其提供的《营业执照》、被告鲁晓斌《居民身份证》、第三人兴业银行贵阳分行《企业信用信息公示报告》《商品房买卖合同》《贵阳市商品房预售合同备案登记表》《个人购房抵押（保证）借款合同》《提前归还贷款通知书》《兴业银行个人贷款结清证明》《催收通知》《解除通知》等证据在卷佐证，并经庭审质证，其证据来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以采信，作为本案定案的依据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同的各方当事人应当按照合同的约定，本着诚实信用、相互协作的精神，全面适当地履行自己的义务。本案中，原告俊发房地产公司与被告鲁晓斌之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强行性规定，属有效合同。原告俊发房地产公司与被告鲁晓斌签订了《商品房买卖合同》后，被告鲁晓斌按约支付了房屋首期款64625元，余款250000元以银行按揭贷款支付，但被告鲁晓斌在向第三人兴业银行贵阳分行履行还款过程中，未按所签合同约定按时偿还贷款本息，致使原告俊发房地产公司于2020年1月8日代其向第三人兴业银行贵阳分行偿还贷款本息共计227165.9元，且在原告俊发房地产公司催收后被告鲁晓斌仍未支付代偿款，原告俊发房地产公司依《商品房买卖合同》补充协议第4.1.3条有权单方解除双方签订的《商品房买卖合同》，并且原告俊发房地产公司按照合同载明的地址向被告鲁晓斌送达了《解除通知》，被告鲁晓斌已于2020年3月15日收到了原告俊发房地产公司的《解除合同通知》，为此，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，双方签订的《商品房买卖合同》已于2020年3月15日解除。关于原告俊发房地产公司主张的违约金的问题，本院认为，根据《商品房买卖合同》补充协议第4.1.3条的约定，出卖人解除合同的，买受人按购房款总额的20%向出卖人支付违约金，故被告鲁晓斌应向原告俊发房地产公司支付违约金为63925元。另外，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除之后，被告鲁晓斌应协助原告俊发房地产公司办理该房屋预告登记、抵押权预告登记及备案登记的注销手续，同时承担办理注销登记手续的相关费用，并返还房屋。第三人兴业银行贵阳分行已提前实现其债权，抵押担保功能已经实现，且其在庭审中表示愿意配合原告俊发房地产公司办理诉争商品房的抵押预告登记注销手续，故应协助原告俊发房地产公司办理诉争商品房的抵押预告登记注销手续。综上，原告俊发房地产公司向本院提出的诉讼请求，理由充分，本院予以支持。鉴于原告俊发房地产公司与被告鲁晓斌在合同中明确约定由被告鲁晓斌承担诉讼费、律师费、执行费等实现债权的费用，故原告俊发房地产公司主张由被告鲁晓斌承担案件受理费、保全费等诉讼费用的诉讼请求，本院予以支持。被告鲁晓斌经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证和抗辩的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告贵阳俊发房地产有限责任公司与被告鲁晓斌于2016年12月2日签订的《商品房买卖合同》已于2020年3月15日解除；二、被告鲁晓斌于本判决生效之日起十五日内支付原告贵阳俊发房地产有限责任公司违约金63925元；三、被告鲁晓斌于本判决生效后十五日内将贵州省贵阳市白云区房屋返还给原告贵阳俊发房地产有限责任公司；四、被告鲁晓斌于本判决生效后十五日内协助原告贵阳俊发房地产有限责任公司办理解除贵州省贵阳市白云区房屋的预告登记及商品房预售合同备案登记（预售合同备案登记号为:Ｙ16126531）的相关手续，所产生的解除费用根据实际发生的金额由被告鲁晓斌承担；五、被告鲁晓斌、第三人兴业银行股份有限公司贵阳分行于本判决生效后十五日内协助原告贵阳俊发房地产有限责任公司办理贵州省贵阳市白云区房屋的抵押预告登记注销手续，所产生的注销费用根据实际发生的金额由被告鲁晓斌承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1398元，保全费2118元，共计3516元（原告俊发房地产公司已预交），由被告鲁晓斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  李政发二〇二〇年十一月十日法官助理章振玺书记员张弘杰