辽宁省灯塔市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1081民初677号原告：康文忠，男，1969年7月13日出生，汉族，住灯塔市。委托诉讼代理人：李阳，灯塔市旺盛法律服务所法律工作者。被告：辽宁天亿拍卖有限责任公司，统一社会信用代码912110007256772031，住所地辽阳市白塔区西顺城路14号。法定代表人：兴仁春，公司经理。委托诉讼代理人：冯洪海，灯塔市宏凯法律服务所法律工作者。被告：辽阳农村商业银行股份有限公司，统一社会信用代码91211000MA0QEHQGXC，住所地辽阳市白塔区文圣路169号。法定代表人：康永利，董事长。委托诉讼代理人：肖冬梅，辽宁弘旨律师事务所律师。原告康文忠与被告辽宁天亿拍卖有限责任公司（以下简称天亿拍卖公司）、辽阳农村商业银行股份有限公司（以下简称辽阳农商行）拍卖合同纠纷一案，于2020年3月19日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年3月19日公开开庭进行了审理。原告康文忠及其委托诉讼代理人李阳、被告天亿拍卖公司的委托诉讼代理人冯洪海、被告辽阳农商行的委托诉讼代理人肖冬梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康文忠向本院提出的诉讼请求为：一、请求依法确认原告康文忠与被告辽宁天亿拍卖有限责任公司签订的拍卖合同无效；确认原、被告签订的《拍卖成交确认书》无效；二、依法判令天亿拍卖公司、辽阳农商行承担赔偿责任，返还原告交纳的拍卖价款41万元、佣金2万元，并从2017年6月28日起至实际给付价款之日止按中国人民银行公布的贷款基准利率标准给付利息损失（至2020年3月5日，利息为54，895.68元，本息合计484，895.68元）；三、二被告承担连带责任；四、诉讼费由二被告承担。事实与理由：2017年6月16日，二被告签订《委托拍卖合同》（合同编号：201709)，约定被告辽阳农商行委托被告天亿拍卖公司拍卖坐落于灯塔市铧子镇腰堡村一处房产，面积468平方米，房照号：1041749。2017年6月19日，辽宁天亿拍卖有限责任公司在辽阳日报上刊登拍卖公告，载明：受有关部门委托，辽宁天亿拍卖有限公司定于2017年6月28日上午9时拍卖位于灯塔市房产，房照号：1041749，建筑面积468平方米。起拍价40万元。有愿意买者请带相关证件及竞买保证金15万元前来办理竞买手续。展示地点：标的所在地。拍卖地点：辽阳市白塔区西顺城路44号。2017年6月28日，原告参与竞买并竞买成功，竞买价格41万元，双方签订《拍卖成交确认书》，载明拍卖标的:灯塔市房产面积468平方米，成交价格41万元，买受人康文忠。原告按约定交付全部价款41万元及佣金2万元，合计43万元，被告辽宁天亿拍卖有限责任公司出具收据。被告未向原告交付拍卖房屋所有权证原件及土地使用权证，仅向原告交付辽阳市太子河区人民法院作出的(2003)太民二初字第275号民事裁定书及房屋所有权证复印件，载明：被执行人张俭侠自愿将其所有的坐落于灯塔市一处房屋，面积468平方米抵顶拖欠辽阳市太子河区东京陵农村信用合作社的贷款。该房屋所有权人为孙宏岩。裁定辽阳市太子河区人民法院（2003)太民二初字第275号民事判决终结执行。被告将房产交付原告。原告要求办理房屋产权变更登记手续，但被告拒绝协助办理，房产登记部门告知因该房产没有土地使用权，并告知未查询到被告拍卖房屋的所有权登记，也未查询到被告交付给原告的房屋所有权证复印件载明的产权登记号，无法办理房屋产权变更登记手续。法律规定，须经审批方可得转让的标的，在拍卖前必须办理审批手续，不得转让的标的不得拍卖，拍卖人在拍卖前有义务将拍卖的标的存在的瑕疵进行说明。未办理审批手续不能使用集体所有的土地，任何单位使用集体所有的土地均应当办理国有土地征用手续，未经批准非法占用集体所有的土地建筑，依法应当拆除违法建筑，擅自将农民集体所有的土地的使用权转让或出租用于非农建设，将依法没收违法所得，根据违法情节，追究法律责任。原告竞买的房屋虽然有房屋所有权证复印件，但其所占用的土地不属于国有土地，未办理农用地转用手续，未办理土地征用、转让审批手续，系未经批准建设的非法建筑，且房产登记部门未查询到拍卖房屋的登记及房屋所有权证复印件载明的登记号，其转让行为违反《土地管理法》、《房地产法》的禁止性规定，属于无效行为，造成原告无法办理产权登记，对拍卖房屋的实际状况，拍卖人未在拍卖公告中明示告知，损害了原告的合法权益。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，特诉至贵院，请求贵院依法保护原告的合法权益。被告天亿拍卖公司辩称：原告康文忠于2017年6月28日通过现场竞拍方式，以最高价拍得该标的，并签订成交确认书，即已完成实际合同的履行。原告却在时隔三年后向法院提起诉讼，要求确认拍卖合同无效，并同时确认《拍卖成交确认书》无效，与事实不符，与法律不符。第一、原告称我公司对拍卖标的未作介绍。我公司严格依据《拍卖法》第四十五条、第四十六条的相关规定，在拍卖七日前通过辽阳日报发布拍卖公告。第二、原告称我公司对拍卖土地使用权情况未作说明。我公司已在拍卖前，出示由委托方提供的辽阳市太子河区人民法院出具的（2003）太民二初字第275号民事裁定书，且原告在参加拍卖前长期租用该标的从事生产经营活动。原告称不了解土地使用权的情况，与事实不符。第三、原告称该标的存在瑕疵，我公司在拍卖当天，已向原告出具《拍卖规则》及《竞买人须知》两份纸质说明，原告已在两份纸质说明上签字确认。其中，《拍卖规则》第二条载明，“竞买人在竞买之前要认真查看拍卖物的瑕疵及相关手续，拍卖成交后，拍卖人对标的物的真伪和瑕疵及相关手续不做担保。”另外，原告签署的《竞买人须知》中第二条、第三条也明确载明，第二条“拍卖标的以竞买人的实际勘探为准，标的均依现状拍卖，竞买人所持的展示说明资料仅供参考，竞买人应在拍卖前自行认定资料的真实性并对自己的竞买行为负责。”第三条“拍卖成交后，买受人自行与产权人办理移交过户更名手续（委托人、拍卖人对产权人移交手续不作担保）。”原告在两份纸质说明上签字的行为，已明确说明了原告了解该标的物的相关情况，并对上述问题完成认可。第四、《拍卖法》第六十一条规定：“因拍卖标的存在瑕疵未声明的，请求赔偿的诉讼时效期间为一年。”2017年6月至今，已过诉讼时效。综上所述，原告提出的请求无法律依据，与事实不符，被告请求人民法院判决驳回原告的诉讼请求。被告辽阳农商行辩称：一、本案原告的诉讼请求已超过法律规定的诉讼时效。《中华人民共和国拍卖法》第六十一条第三款规定“因拍卖标的存在瑕疵未声明的，请求赔偿的诉讼时效期间为一年，自当事人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。”本案原告于2017年6月28日通过竞拍取得本案标的物，直至2020年3月5日（起诉状日期）向法院提起诉讼已长达三年之久，远远超过了法律所规定的诉讼时效期，因此，法院应当驳回原告的诉讼请求。二、本案拍卖合同没有违反国家法律禁止性规定，不属于无效合同。被告辽阳农商行在法院主持下与债务人张俭侠达成以物抵债协议，抵顶债务830，700元，合法取得本案诉争标的物，即灯塔市建筑面积为468平方米房屋（二层楼）的所有权。本案标的物（房产）并不是法律、行政法规禁止买卖的物品或者财产权利，同时也不是需要经过审批才能进行转让的物品或财产权利，因此，并不符合《拍卖法》第七条、第八条的规定，原告依据该法条主张拍卖合同无效，属于适用法律错误。三、原告不属于善意第三人。1、本案原告康文忠于2007年就租用被告上述房产，对本案标的物的现状极为了解，不存在其主张的被告隐瞒标的物瑕疵一说。2、原告签署的竞拍人须知及拍卖规则中，明确了在办理手续前竞买人要认真了解拍卖标的物的现状和相关事宜。拍卖标的以竞买人的实际查勘为准，标的均依现状拍卖。竞买人在竞买之前要认真查看拍卖标的物的瑕疵及相关手续，拍卖成交后，拍卖人对所拍卖标的物的真伪和瑕疵及相关手续不作担保。通过以上的约定，不难看出，对于拍卖标的物竞拍前，对竞拍人是作了充分的告知及明示的，且该标的物在竞拍前实物现状及相关手续也都向原告出示了，因此，原告以答辩人未说明拍卖标的的瑕疵为由，给原告造成损害的说法不能成立。综上所述，法院应当依法驳回原告的诉讼请求。经本院审理查明，辽阳市太子河区东京陵农村信用合作社（以下简称东京陵信用社，现已并入辽阳农商行）诉被告张俭侠借款合同纠纷一案经辽阳市太子河区人民法院审理，辽阳市太子河区人民法院于2003年5月27日作出（2003）太民二初字第275号民事判决，该判决发生法律效力后，东京陵信用社向辽阳市太子河区人民法院申请执行。辽阳市太子河区人民法院在执行该案过程中，张俭侠用位于灯塔市，面积为468平方米，登记产权人为孙宏岩的房屋抵顶欠款。辽阳市太子河区人民法院于2003年7月18日作出（2003）太民二初自第275号民事裁定书，裁定如下：辽阳市太子河区人民法院（2003）太民二初字第275号民事判决终结执行。2017年6月16日，被告（委托人）辽阳农商行与被告天亿拍卖公司（拍卖人）签订了《辽宁省委托拍卖合同》，拍卖标的物为位于灯塔市的房屋，房照号为1041749，面积为468平方米。本次拍卖的起拍价为40万元。被告天亿拍卖公司于2017年6月19日在辽阳日报上发布拍卖公告，拍卖内容为：“受有关部门委托，辽宁天亿拍卖有限责任公司定于2017年6月28日上午9时拍卖位于灯塔市房产，房照号为101749，建筑面积为468平方米。起拍价为40万元。”2017年6月28日，原告康文忠以41万元的价格竞买取得了位于灯塔市的房产。原告康文忠与被告天亿拍卖公司于2017年6月28日签署了拍卖成交确认书。被告天亿拍卖公司于签署拍卖成交确认书当日将登记所有权人为孙宏岩的房屋所有权证复印件交给原告康文忠经。上述事实，有当事人陈述、（2003）太民二初自第275号民事裁定书、房屋所有权证复印件、拍卖公告、拍卖规则、拍卖现场笔录、拍卖成交确认书、收款收据等证据在卷佐证，并经庭审质证，可以确认。本院认为，合法有效的民事法律行为包括三要件：一、行为人具有相应的民事行为能力；二、意思表示真实；三、不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款明确规定，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。被告辽阳农商行委托拍卖的标的物不仅包括468平方米的房屋，还包括该房屋所占有的宅基地。宅基地使用权是农村村民基于农业集体经济组织成员身份所享有的权利，与享有者的特定身份密切相关，非本集体经济组织成员不得变相取得。被告康文忠系城镇居民，无权取得农村集体经济组织的宅基地使用权。原告康文忠与被告辽阳农商行所达成的拍卖协议虽系双方当事人真实意思表示，但因违反了法律、行政法规的强制性规定，故无效。原告康文忠与被告天亿拍卖公司签署的拍卖成交确认书亦无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿。”因原告康文忠与被告辽阳农商行达成的拍卖协议无效，故原告康文忠应将其占有的房屋返还被告辽阳农商行，被告辽阳农商行应向原告返还410，000元购房款。原告称其共向被告天亿拍卖公司支付20，000元佣金，从原告提供的收款收据来看，天亿拍卖公司为原告出具的收款收据反映的拍卖佣金为10，000元，故原告对此应承担举证不能的法律后果。被告天亿拍卖公司应向原告返还拍卖佣金的数额为10，000元。造成本次拍卖无效，原告及二被告均有过错，且在原告康文忠占有本案诉争房屋期间，也减少了被告辽阳农商行的房屋租金收入，故对于原告要求二被告按中国人民银行同期同类贷款利率给付利息的请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第十条、第十三条、第十四条、第十五条、第二十一条、第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款《中华人民共和国拍卖法》第四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告康文忠与被告辽阳农村商业银行股份有限公司达成的拍卖协议无效；二、原告康文忠与被告辽宁天亿拍卖有限责任公司签订的拍卖成交确认书无效；三、被告辽阳农村商业银行股份有限公司于本判决生效后十日内向原告康文忠返还购房款410，000元；四、被告辽宁天亿拍卖有限责任公司于本判决生效后十日内内向原告康文忠返还佣金10，000元；五、驳回原告康文忠其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8，574元，由原告康文忠负担974元，由被告辽宁天亿拍卖有限责任公司负担181元，由被告辽阳农村商业银行股份有限公司负担7，419元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。审判长 安 军审判员 曹 凯审判员 刘珍秀二〇二〇年八月十四日申请执行的期间为二年书记员 李媛媛本判决所依据的相关法律一、《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条：具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。二、《中华人民共和国合同法》第十条：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第十三条：当事人订立合同，采取要约、承诺方式。第十四条：要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。第十五条：要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。第二十一条：承诺是受要约人同意要约的意思表示。第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款：农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。四、《中华人民共和国拍卖法》第四条：拍卖活动应当遵守有关法律、行政法规，遵循公开、公平、公正、诚实信用的原则。五、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。