江苏省连云港市连云区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0703民初607号原告：刘雁雁，女，1962年10月14日出生，居民身份证号码320106196210140462，汉族，住江苏省南京市鼓楼区峨眉岭******。委托诉讼代理人:刘入涛，江苏宏浩律师事务所律师。被告：天安财产保险股份有限公司连云港中心支公司，住所地连云港市海州区朝阳中路**祥源国际大厦**。统一社会信用代码91320700739449957R。法定代表人:曲学全，总经理。委托诉讼代理人:徐泽洲，男，1969年9月1日生，汉族，被告公司员工，住连，住连云港市海州区div>原告刘雁雁与被告天安财产保险股份有限公司连云港中心支公司（以下简称天安财险连云港公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。后依法转为普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘雁雁的委托诉讼代理人刘入涛、被告天安财险连云港公司的委托诉讼代理人徐泽洲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘雁雁向本院提出的诉讼请求为：1.要求被告赔偿原告损失从2019年9月28日计算至2020年5月30日，因为被告违约房租损失23146元及2019年9月4日至2020年5月3日的物业管理费1288元，合计24434元；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年9月，原、被告签订《房屋租赁合同》，被告承租原告位于连云区的房屋，建筑面积148.71平方米，合同约定租赁期限自2017年9月28日零时起至2020年9月27日零时止，共计叁年。被告在租赁期满前单方提出解除合同，构成违约，应当承担违约责任，而且涉案房屋钥匙至今也未交付给原告，被告应赔偿原告提前解除租赁合同造成的损失，这一事实已经连云港市中级人民法院（2020）苏07民终248号民事判决书确认。为了保护原告的合法权益，特依法提起诉讼，望判如所请。被告天安财险连云港公司答辩称，我公司于2019年初就跟原告提出解除合同，并于2019年7月24日书面告知原告解除合同，当时已经多付了两个月的房租就是解决期间的损失。2019年9月原告起诉我公司要求继续履行合同，经连云港市连云区人民法院一审及连云港市中级人民法院二审审理，已经驳回原告的该项诉讼请求，因此原告主张2019年9月以后的房屋损失，我公司不应承担赔偿责任。请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年9月，被告天安财险连云港公司（甲方）与原告刘雁雁（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：一、乙方将坐落于江苏省连云港市连云区，建筑面积共148.71平方米租给甲方作办公室使用。二、租赁期限自2017年9月27日零时起至2020年9月27日零时止，共计叁年……五、合同期内每年房租费按以下标准：第一年度按人民币(大写)叁万贰仟伍佰伍拾圆(小写32550元)、第二年度按人民币(大写)叁万叁仟陆佰叁拾伍圆(小写33635元)，第三年度按人民币(大写)叁万肆仟柒佰贰拾圆(小写34720元)。(以上均为含8.5％税价，下同)，税款由甲方承担。租金采用按每年支付一次的方式，按上述各年内标准年租金支付。合同签订后10个工作日内交纳第一期租金。以后每期租金于当年的9月1日前支付。六、其它费用及支付：在租赁期内，租赁期内所产生的水、电、煤气，通信通讯费用，卫生费、物业管理费等均由承租人(甲方)承担，并应按相应规定及时缴纳，拖欠费用所造成的损失由租赁方（甲方）承担。乙方有权督促甲方，租赁方（甲方）在经营活动中产生的债务等均由租赁方（甲方）自行承担。乙方不承担任何连带责任……八、违约责任：任何一方违反合同约定义务将被视为违约。违约方经守约方催告后，10个工作日内仍不改正，应向守约方支付每逾期一日相当于合同总金额1％的违约金，同时守约方有权终止该租赁合同。乙方不得无故终止该合同，否则乙方将向甲方赔付当年房租的10％费用，并退还当年未用租金……合同中还对其他事项进行了约定。合同签订后，被告向原告交纳了2000元押金，并按约定相继交纳了第一年度即2017年9月28日至2018年9月27日房屋租金32550元和第二年度即2018年9月28日至2019年9月27日房屋租金33635元。2019年7月24日，被告天安财险连云港公司向原告刘雁雁发出《提前解除告知函》，主要内容载明：一、我司将于2019年2月25日提前解除《房屋租赁合同》，自《房屋租赁合同》解除之日起，我司将不再继续租用该房产。二、请您于《房屋租赁合同》解除之日起三日内一次性向我司退还2019年7月28日至2019年9月27日期间的租金5605.83元。三、请您于《房屋租赁合同》解除之日起三日内一次性向我司退还租赁押金2000元。2019年7月31日，原告向被告发出《关于“提前解除告知函”的回复函》，主要内容载明：我不同意你们单方无故突然解除受法律保护的《房屋租赁合同》，同时请尽快缴纳从2018年10月1日至今拖欠的物业管理费和第三年度的房租费用等。2019年8月7日，被告向原告发出《提前解除告知函的回复函》，主要内容载明：对于2018年10月1日至今拖欠的物业管理费可以从我司的押金中扣除，不足部分从我司多缴的房租里补齐。原告对此不予认可，并于2019年9月17日将被告诉至本院，要求判令被告继续履行《房屋租赁合同》，给付原告第三年度租金34720元及拖欠的2018年10月1日至2019年9月30日期间物业费用1932元，即本院（2019）苏0703民初2167号案。该案经本院审理，于2019年12月3日出具判决书，判决被告支付原告拖欠的2018年10月1日至2019年9月30日期间物业费用1932元，驳回原告的其他诉讼请求。原告不服该判决，提出上诉，即连云港市中级人民法院（2020）连07民终248号案，二审经过审理，于2020年4月9日出具了二审判决书，维持了一审法院的判决。原告于2020年4月13日收到二审判决书。原告依据二审判决书中的事实认定，即“本院二审期间，上诉人向本院提交微信截图三份，证实涉案房屋的钥匙在2019年7月24日已经交到涉案房屋所在物业，接收人是赵某，刘雁雁是知晓的。被上诉人经质证认为，上述证据不属于新证据，被上诉人应该在一审中向法庭举证，对上述证据不予认可，因为被上诉人向赵某或者物业物业交付钥匙，并没有得到上诉人的授权，不能构成向上诉人交付钥匙。而且微信聊天中上诉人明确提出不同意退房，而且也不知道赵某是谁。本院经审查认为，虽然上诉人于2019年7月已经将涉案房屋钥匙交到物业，但是并未得到被上诉人认可，该证据不能证明上诉人的证明目的，本院依法不予采信。”以及二审判决本院认为部分的认定：“本案中，被上诉人在租赁期满单方提前提出解除合同，构成违约。但是被上诉人承租涉案房屋系设立公司分支机构，双方签订的房屋租赁合同第一条约定，上诉人将涉案房屋租给被上诉人做办公室使用，后因其上级主管部门变更分支机构营业场所，导致被上诉人无法继续承租涉案房屋，故被上诉人提前提出解除租赁合同并非故意违约。且如被上诉人继续履行涉案租赁合同，对其显失公平。故一审法院认为涉案租赁合同可以解除，判决驳回上诉人要求被上诉人继续履行租赁合同并给付第三年度租金的诉讼请求并无不当。但是合同解除后，被上诉人应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。二审期间，经本院释明，上诉人要求被上诉人赔偿因被上诉人单方提前解除合同而造成的损失，即赔偿至2020年5月30日前的房租及物业管理费，被上诉人提出异议，因双方对此争议较大，上诉人可另案主张权利。”据此原告再次向本院提起本案诉讼，要求被告赔偿按第三年租金标准计算的自2019年9月28日起至2020年5月30日期间的房租损失23146元及按一、二审判决确定的物业费1932元/年的标准计算2019年9月4日至2020年5月3日期间的物业管理费损失1288元。上述事实，由原告提供的本院（2019）苏0703民初2167号民事判决书及连云港市中级人民法院（2020）连07民终248号民事判决书及原、被告陈述予以证实，本院依法予以确认。另查明，原告之前起诉被告并由一、二审法院判决被告给付原告的物业服务费1932元系2018年10月1日起至2019年9月30日期间的物业服务费。原告于2020年9月24日向连云港泉丰物业服务有限公司交纳了2019年10月1日至2020年9月30日期间的物业服务费1546元。原、被告对此均无异议，本院依法予以确认。本院认为，原告刘雁雁与被告天安财险连云港公司签订的房屋租赁合同，合法有效。被告天安财险连云港公司作为承租人，提出提前解除合同，原告作为出租人不同意,要求继续履行合同并支付第三年的租金，而原告该诉讼请求没有得到法院的支持，视为原、被告之间的租赁合同解除，而法院确定解除时间应当为连云港市中级人民法院二审判决生效时间，即原告实际收取判决书之日为2020年4月13日。虽然原告在此之前已经明知被告将租赁房屋的钥匙放在物业服务公司，但双方之间没有明确解除租赁合同，原告在收到二审判决，确定双方之间的租赁合同解除后，应当到物业服务公司处收取钥匙并收回租赁房屋，故自2019年9月28日起至2020年4月13日期间（199天）原告未能收回租赁房屋的损失，被告应当赔偿原告。原告主张该部分损失按原、被告约定的第三年租金标准34720元/年计算为34720元/年÷366天×199天=18877.81元，符合双方约定且不违反法律规定，本院依法予以支持。至于原告主张的2020年4月13日之后的未能及时收回租赁房屋的损失，系原告怠于履行收回房屋义务造成的扩大损失，被告不同意赔偿，本院依法不予支持。关于原告主张要求被告支付2019年9月4日至2020年5月30日期间的物业费1288元，因2019年9月4日至2019年9月30日期间的租赁房屋的物业费已经在之前案件中判决由被告支付原告，故原告未能收回租赁房屋的合理期间即2019年9月28日起至2020年4月13日期间的物业费，应当自2019年10月1日起至2020年4月13日止（196天），按原告实际交纳的标准1546元/年的标准计算为1546元/年÷366天×196天=827.91元，该款被告应当赔偿原告。至于原告主张的2020年4月13日之后的未能及时收回租赁房屋的物业服务费，系原告怠于履行收回房屋义务造成的扩大损失，被告不同意赔偿，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：被告天安财产保险股份有限公司连云港中心支公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告刘雁雁损失合计19705.72元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费411元，由原告刘雁雁承担118元，由被告天安财产保险股份有限公司连云港中心支公司承担293元（因原告已预交，被告承担部分于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费411元。江苏省连云港市中级人民法院开户行：江苏省连云港市农行苍梧支行营业部，账号：10×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  王 艳审 判 员  武心勇人民陪审员  周永全二〇二〇年九月二十五日书 记 员  管 娟法律条文及上诉须知附录一、法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同底图不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审查核实证据。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于的通知》第二条的规定，由江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。