四川省大邑县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0129民初466号 原告：四川环诚物业管理有限公司，住所地四川省成都市高新区天府大道北段1480号拉德方斯大厦13栋1单元14层5、6号。 法定代表人：刘玉棋，执行董事。 委托诉讼代理人：宋士新，四川致高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周昱，四川致高律师事务所律师。 被告：四川省鑫开源矿业集团有限公司，住所地四川省成都市大邑县晋原镇桃源新区蜀望路118号。 法定代表人：何鑫，董事长。 委托诉讼代理人：闵太全，四川恒和信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王利琼，女，汉族，住邛崃市，系公司员工。 原告四川环诚物业管理有限公司（以下简称环诚公司）与被告四川省鑫开源矿业集团有限公司（以下简称鑫开源公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案受理后，于2020年6月3日、7月3日公开开庭进行了审理。原告环诚公司的委托诉讼代理人宋士新、周昱，被告四川省鑫开源矿业集团有限公司的委托诉讼代理人闵太全、王利琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告环诚公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告欠付物业服务费共计634,049.69元，违约金19,021.49元；2、请求判令被告支付原告垫付的电费229,800.43元及资金占用损失，资金占用损失以229,800.43元为基数，自2019年7月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止，暂计算至2020年4月13日为6,980.19元；3、请求判令被告支付原告垫付的绿化养护工工资共计74,800.00元及资金占用损失，资金占用损失以74,800.00元为基数，自2019年7月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止，暂计算至2020年4月13日为2,272.05元；4、请求判令被告退还原告履约保证金100,000.00元；5、原告为追偿被告欠付费用支付的律师费20,000.00元由被告承担；6、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为，要求被告支付原告物业服务费482,004.69元，违约金14,460.14元；变更第二项诉讼请求为，要求被告支付原告垫付的电费159,576.77元及资金占用损失，资金占用损失以159,576.77元为基数，自2019年7月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止；变更第三项诉讼请求为，要求被告支付原告垫付的绿化养护工工资共计15,400.00元及资金占用损失，资金占用损失以15,400.00元为基数，自2019年7月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。事实与理由：2010年12月14日，原告向被告支付了100,000.00元履约保证金，进场为大邑县鑫河国际花园小区提供物业服务。2013年12月13日，原告与被告签订了大邑县鑫河国际花园《前期物业服务合同》和《补充协议》，合同期限为2013年12月13日至2016年12月12日，约定原告为被告开发的鑫河国际花园小区一、二期提供前期物业服务，合同对物业服务费收费标准进行了明确约定，约定被告尚未出售或尚未交付的物业的物业费由被告承担，并明确约定了欠付物业费的违约金计算标准。合同期满后，原被告双方未续签书面合同，由于小区至今未成立业主委员会，未重新选聘物业服务单位，原告至今仍在为小区提供物业服务。自2015年5月其，原告与被告协商约定共同承担小区电费。由原告承担总电费的65%，被告承担总电费的35%，附加费双方各自承担50%。2017年7月21日，原告与被告在工作往来函件中约定被告应承担的电费由原告先行垫付。截止2019年6月，被告单独装表计算电费之时，原告共为被告垫付电费229,800.43元，该费用被告至今未向原告支付。2016年7月，原告与被告在工作往来函件中约定，2016年8月1日至2017年3月31日，增加一名绿化养护工，工资按包干价2,200元/月由被告支付。因实际需要，该约定一直履行至2019年5月，在此期间产生的绿化养护工工资74,800.00元被告均未向原告支付。2019年5月13日，原告向被告发函催收前述各项欠付费用，被告回函同意解决欠款问题，但至今仍未向原告支付任何款项，原告遂诉至本院。 被告鑫开源公司辩称，原告为被告提供物业服务是事实，经双方对账核实，对原告变更诉讼请求后的物业服务费、电费、绿化养护工工资予以认可，但对违约金和资金占用利息不予认可，违约金没有依据；对原告要求退还履约保证金的请求不应得到支持，原告现在一直还在为被告提供物业服务，原告提交的两个物业合同虽然是前后关系，但并不矛盾，后面的合同并没有对前面合同中关于履约保证金的条款进行修订，履约保证金的退还条件也是合同终止后的三十日内退还，现在物业合同一直在履行，不存在退还履约保证金的问题；关于律师费，合同中并未对其进行约定，不应得到支持，被告一直积极要求对账，是原告一直不予理会，即使产生了律师费，也不应当由被告承担，且原告也没有提供关于律师费的律师代理合同和收据发票等依据。 经审理查明，2010年12月13日，原告与被告签订了《鑫河国际花园前期物业服务委托合同》，约定鑫开源公司选聘环诚公司为鑫河国际花园提供前期物业管理服务，物业服务费按房屋建筑面积收取，高层住宅1.20元/月/平方米收取，商业1.00元/月/平方米收取，纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售，或者因被告原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由被告全额交纳；原告于进驻项目前向被告交纳100,000.00元履约保证金，若原告无违约行为本合同终止后30日内被告全额退还（不计利息）。2010年12月14日，原告向被告支付了100,000.00元履约保证金，进场为大邑县鑫河国际花园小区提供物业服务。2013年12月13日，原告与被告又签订了《鑫河国际花园前期物业服务合同》，合同期限自2013年12月13日起至2016年12月12日止，前期物业服务费为包干制，由被告、业主向原告交纳物业服务费用，盈余或者亏损均由原告享有或者承担；物业服务费按房屋建筑面积收取，高层住宅1.20元/月/平方米收取，商业2.00元/月/平方米收取，物业服务费从合同生效之日起按月交纳，在每个缴费周期起始日20日内交纳；被告未按时、足额交纳物业服务费，经原告书面催告限期交纳仍未交纳的，承担违约期间未付金额3%的违约金等内容。同日，双方签订了《补充协议》，约定自2013年12月13日签订合同生效之日起，被告尚未出售或尚未交付的物业（住宅和商业），物业服务费由被告按住宅收费标准50%承担（按月结算）。在合同期内，若被告已售或已交付的物业按正常收费标准向业主或物业使用人收取；停车场车位属于被告所有、委托原告管理，业主和物业使用人有优先使用权，地下停车场使用人应按政府指导价的标准向被告交纳车位租赁费，被告委托原告管理，按所收入的20%作为原告管理服务费（按月结算）。 合同期满后，原被告双方未续签书面合同，由于小区至今未成立业主委员会，未重新选聘物业服务单位，原告至今仍在为小区提供物业服务。2017年7月27日，鑫开源公司向环诚公司出具《关于鑫河国际花园物业电费处理方式的说明》，约定电费按照环诚公司承担65%，鑫开源公司承担30%实行。从2017年8月份起至2018年12月份止，鑫开源公司承担的35%电费，由环诚公司代付。随后，环诚公司按约定代鑫开源公司代付电费至2019年6月。2016年7月22日、2016年12月9日，原告与被告在工作往来函件中约定，增加一名绿化养护工，工资按包干价2,200.00元/月由被告支付，时间从2016年8月1日至2017年3月31日。环诚公司在聘请了绿化养护工后，鑫开源公司一直未按约定支付工人工资，工资由环诚公司垫付。 原告起诉后，原、被告于2020年6月30日，经对账结算后签订《协议》，约定经双方核对，鑫开源公司欠付环诚公司债务1、环诚公司代垫电费金额159,576.77元；2、代垫绿植养护人员劳务费154,000.00元；3、空置房物业费482,004.69元；4、保安服务费114,000.00元，以上合计欠770,981.46元。其中第1项、第2项、第4项均已计算完毕，后续不再新增；第3项计算至2019年12月31日，另有2020年1月1日至2020年6月30日期间的空置房物业费双方尚未确认。 另查明，原告为聘请律师支付了律师费20,000.00元。 以上事实有原、被告庭审陈述，及经本院予以确认的《鑫河国际花园前期物业服务委托合同》、《鑫河国际花园前期物业服务合同》、《补充协议》、原、被告来往函件、电费发票、《协议》、《委托代理合同》、代理费发票等予以证实。 本院认为，环诚公司与鑫开源公司签订的《鑫河国际花园前期物业服务委托合同》、《鑫河国际花园前期物业服务合同》、《补充协议》、《协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。2020年6月30日，经原、被告对账结算后签订《协议》，确定鑫开源公司欠付环诚公司代垫电费金额159,576.77元、代垫绿植养护人员劳务费154,000.00元、空置房物业费482,004.69元，现原告起诉要求被告支付上述费用，符合双方约定，本院予以支持。关于违约金，《鑫河国际花园前期物业服务合同》约定，被告未按时、足额交纳物业服务费，经原告书面催告限期交纳仍未交纳的，承担违约期间未付金额3%的违约金，现原告以此主张被告支付违约金14,460.14元，符合双方合同约定，本院予以支持。对于资金占用利息，根据原、被告来往函件确认，电费及绿植养护人员工资均由鑫开源公司承担，但上述两项费用鑫开源公司一直未支付，由环诚公司垫付至今，鑫开源公司未按约支付费用，已构成违约，现原告主张从2019年7月起以未付款本金为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止，与法不悖，本院予以支持。关于履约保证金，双方签订的《鑫河国际花园前期物业服务委托合同》，约定原告于进驻项目前向被告交纳10万元履约保证金，若原告无违约行为本合同终止后30日内被告全额退还。原告至今仍在为小区提供物业服务，双方之间的合同关系并未终止，故对原告要求退还履约保证金的请求，本院不予支持。对于律师费，因双方并无合同约定，本院不予支持。 综上，原告的诉讼请求部分成立，本院对其合理部分予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告四川省鑫开源矿业集团有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告四川环诚物业管理有限公司至2019年12月31日止的物业管理服务费482,004.69元及违约金14,460.14元； 二、被告四川省鑫开源矿业集团有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告四川环诚物业管理有限公司垫付的电费159,576.77元及资金占用损失，资金占用损失以159,576.77元为基数，自2019年7月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止； 三、被告四川省鑫开源矿业集团有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告四川环诚物业管理有限公司垫付的绿化养护工工资共计15,400.00元及资金占用损失，资金占用损失以15,400.00元为基数，自2019年7月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止； 四、驳回原告四川环诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5,900.00元，由原告四川环诚物业管理有限公司负担1,000.00元，由被告四川省鑫开源矿业集团有限公司负担4,900.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 李玉辉 二〇二〇年七月九日 法官助理 李 莉 书 记 员 唐思敏