上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0109民初7937号原告：张松，男，1981年9月22日出生，汉族，住安徽省。委托诉讼代理人：刘卫，上海普盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵青，上海普盛律师事务所律师。被告：褚平进，男，1965年10月26日出生，汉族，住上海市。被告：褚容宇，男，1994年4月28日出生，汉族，住上海市。上述两被告共同的委托诉讼代理人：鞠恒，北京大成(上海)律师事务所律师。上述两被告共同的委托诉讼代理人：宋美，北京大成(上海)律师事务所律师。原告张松起诉被告褚平进、褚容宇房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张松及其委托诉讼代理人赵青，被告褚平进及其委托诉讼代理人鞠恒、宋美暨褚容宇的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张松向本院提出诉讼请求：判令解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；两被告承担定金责任50万元。事实和理由：2020年1月4日,原、被告通过上海六星房地产经纪有限公司(以下简称六星公司)居间介绍,原告、被告褚平进及六星公司三方签订《房地产买卖居间协议》，约定由原告受让被告位于本市伊敏河路XXX弄XXX号XXX室房屋以及地下2层213-214车位(以下简称系争房屋),房地产转让价款为1,170万元整，原告支付意向金50万元,如甲方在《房屋买卖合同》上签字,则该意向金转为定金,以担保《房屋买卖合同》履行。同日,原告按约向被告支付意向金50万元，褚平进出具收款收据，同时，原告与褚平进签订《房屋买卖合同》,进一步明确房屋买卖的细节。上述意向金转为定金,以担保原、被告双方履行《房屋买卖合同》。系争房屋由两被告按份共有，褚平进占有涉案房产2/3份额，褚容宇占有涉案房产1/3份额。在系争房屋挂牌出售的过程中，褚平进明确告知六星公司及原告，其与褚容宇为父子关系，因褚容宇工作繁忙无暇处理、跟进房地产买卖事宜，由其全权进行处理挂牌、洽谈、签约等事宜，待后续办理网签、过户等正式房屋交易手续时，褚容宇将配合办理。褚平进的行为足以使原告相信,褚平进有权代理其子褚容宇对系争房屋进行处分,褚平进的代理行为已构成表见代理,产生有权代理的法律效果。原、被告已达成了买卖涉案房屋的合意,并且签订了《房地产买卖居间协议》(以下简称居间协议)、《房屋买卖合同》(以下简称买卖合同),系争房屋买卖是两被告共同真实意思的体现,对各方均具有法律约束力,应当按照合同履行相应的义务。即便褚容宇不同意涉案房屋的买卖,褚平进作为拥有系争房屋2/3份额的按份共有人,有权处分涉案房屋。现被告明确表示不愿意将涉案房屋出售给原告，要求解除合同，给原告造成了诸多损失,为维护原告合法权益，故起诉至法院。褚平进、褚容宇辩称，同意解除本案的合同，不同意原告的其他诉讼请求。系因原告违约解除合同，保留追究原告违约责任的权利。根据居间协议约定，如甲方在买卖合同上签字，则意向金转为定金，以担保房屋买卖履行约定，甲方为两被告，而褚容宇在居间协议和买卖合同均未签字，褚平进也没有代理其签字，也无证据证明褚平进的行为构成表见代理，所以50万元意向金并未转化为定金，定金合同尚未成立。褚平进未违约，其没有明确表示拒绝履行合同，也未单方面解除合同，只是表达了希望能和原告达成解除合同的一致意见，其退还50万元意向金，原告已经接受，而且没有提出异议，双方通过自己的行为已经达成了合意，即合同的履行不需要提供定金担保。退还意向金也不表示解除买卖合同，当时褚平进也表达了愿意支付3万元的补偿，但原告并未认可，原告也未明确表示过要解除合同，双方是协商的过程，原告基于错误的理解，把退还意向金理解成要求解除合同是错误的。本院经审理认定事实如下：褚平进与褚容宇系父子，系争房屋由褚平进占2/3产权、褚容宇占1/3产权份额按份共有。2020年1月4日，褚平进与张松经案外人上海六星房地产经纪有限公司居间(以下简称六星公司)分别签订居间协议和买卖合同。当日，张松向褚平进支付50万元，褚平进出具了收款收据，载明收到购买系争房屋的定金50万元。居间协议载明出卖方(甲方)为褚平进、褚容宇，买受方(乙方)为张松，居间方(丙方)为六星公司；系争房屋转让价格为1,170万元，乙方为表示购买诚意向丙方支付意向金50万元，如甲方在买卖合同上签字，则意向金转化为定金，以担保买卖合同的履行；本协议经甲乙丙三方签章后即为生效。该协议甲方落款处有褚平进签名，乙方落款处有张松签名，丙方落款处有六星公司盖章。买卖合同载明出卖方(甲方)为褚平进、褚容宇，买受方(乙方)为张松，房屋权利人为褚平进、褚容宇，转让价款为1,170万元，乙方应于签订示范合同后当日支付首期房价款819万元(含甲方已实际收到的定金)；为办理交易过户手续只需，甲乙双方同意于2020年4月30日前前往丙方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，本合同所涉定金为担保本次买卖交易的顺利履行而设立，甲方收到乙方支付的定金后，若甲方违约不卖，则应向乙方双倍返还定金，若乙方违约不买，则已支付甲方的定金不予返还；甲乙双方任何一方未按本合同约定履行，应当按照总房价的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过二十日的，另一方有权要求继续履行或单方面解除合同，若守约方解除本合同的，须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金；本合同签署人均保证有签署本合同并支付或收取定金的权利，若因其无权代理或无权处分，导致本合同无法成立，生效的，该方签署人应该按合同定金责任或违约责任的约定向对方承担责任，本条款独立发生法律效力；本合同自甲乙双方签章之日起生效。该合同甲方落款处有褚平进签名，乙方落款处有张松签名。同年1月中旬，褚平进通过微信询问张松现在是否有购房资格，张松告知最晚4月份能办手续，完成过户，褚平进表示急需资格购房，唯一办法是将其三分之二产权份额赠送给儿子，这样要过五年才能出售，不然税费很高，如没意见，就把张松的付款转给张松，且张松没有购房名额，买卖合同无效，出售方褚容宇也没签字。张松表示签约时已经讲清楚，应遵守契约，且签署的是三方协议，如要面谈另外约时间。1月23日，褚平进将50万元退还张松，并通过微信告知张松，其看中的房源3月份开盘，褚容宇不同意原卖房合同，50万元已退到张松工商银行。张松要求其联系中介，协议是三方签署的，具体年后再议。2月下旬，双方通过中介进行联系，张松表示要求对方赔偿50万元，褚平进不同意，表示愿意补偿两三万元，且褚容宇没有签字，也不同意合同约定的期限。双方协商未果。3月29日，褚平进向张松表示，愿意继续履行双方的买卖合同，将房屋出售给张松，张松表示因对方违约在先，反复无常，已委托律师处理。4月5日，褚平进与张松电话联系，表示家里协商一致房屋愿意继续出售给张松，张松表示褚平进已经违约，无法信任，应考虑违约责任如何处理。审理中，褚平进表示愿意与张松协商解决纠纷，若协商不成，在不承担责任的情况下，自愿补偿对方10万元。因双方调解方案差距过大，调解未果。以上事实，有房地产买卖居间协议、房屋买卖合同、上海市不动产登记、收款收据、汇款凭证、微信聊天记录、通话录音、证人证言及当事人陈述等证据佐证。本院认为，张松与褚平进签订的居间协议和买卖合同均已列明房屋出售方为褚平进、褚容宇二人，即张松在签署买卖合同前已知悉房屋产权人为褚平进、褚容宇二人，买卖合同又约定合同均自双方签章之日起生效，鉴于买卖合同仅有褚平进签名，且为大宗商品买卖，其并未出示褚容宇的委托书，也未代褚容宇签名，故褚平进在买卖合同上的签字的行为依法不构成表见代理，买卖合同并未成立生效，合同相关条款包括违约责任的条款依法不产生法律拘束力。考虑到褚平进1月4日收取张松50万元，至1月23日退还张松，而在原合同载明的履行期届满之前褚容宇对买卖合同予以追认并表示愿意继续履行的相关情节，根据合同法的诚实信用原则，现褚容宇自愿补偿张松10万元，本院认为尚属合理，依法予以照准。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第三十二条之规定，判决如下：一、褚平进应于本判决生效之日起10日内支付张松补偿款10万元；二、张松的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8,800元，由张松负担6,240元，由褚平进负担1,760元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  赖维娜二〇二〇年十一月二十六日书记员  孙鼎铭附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。