文书内容江西省景德镇市昌江区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0202民初1218号原告：张娜，女，汉族，1991年11月2日出生，住江西省景德镇市昌江区。委托诉讼代理人：李俊杰，江西三人行律师事务所律师。被告：叶琼彪，男，汉族，1957年10月19日出生，住浙江省兰溪市。委托诉讼代理人：诸葛友，浙江梦园律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡炜翔，浙江梦园律师事务所律师。被告：景德镇艺泷汇房地产经纪有限公司，住江西省景德镇市昌江区万象广场A栋15号店。法定代表人：黄宝莲，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄青洲，江西京天律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑媛，江西京天律师事务所律师。原告张娜诉被告叶琼彪、景德镇艺泷汇房地产经纪有限公司（以下简称艺泷汇）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张娜及委托诉讼代理人李俊杰、被告叶琼彪及委托诉讼代理人诸葛友和胡炜翔、被告艺泷汇的委托诉讼代理人黄青洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张娜向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告张娜与被告叶琼彪、被告景德镇艺泷汇房地产经纪有限公司于2020年1月15日签订的《房产买卖（居间）合同》；2、依法判令被告叶琼彪将购房款人民币800000元返还给原告张娜并向原告张娜赔偿违约金（自2020年6月3日起每日按照800000元的万分之四的标准计算至被告叶琼彪退还全部房款之日止，暂计人民币：17280元，自2020年6月3日起计算至2020年7月27日）；3、依法判令被告艺泷汇将居间服务费人民币8000元退还给原告张娜并对第二项诉讼请求里的违约金与被告叶琼彪向原告张娜承担连带责任；4、本案的诉讼费用由两被告承担。事实与理由：原告张娜因购房需要找到被告艺泷汇，希望该公司替其寻找到符合自己要求的房源并提供相应的房产中介服务。2020年1月15日，原告张娜与被告叶琼彪以及被告艺泷汇三方签订了《房产买卖（居间）合同》一份，该合同约定：“甲方（被告叶琼彪）将其名下坐落在景德镇市城区锦绣天成2栋1001室房屋作价人民币800000元出售给乙方（原告张娜）。该房屋建筑面积为138.14平方米；甲方（被告叶琼彪）保证已依法取得交易房屋的所有权，保证房屋权属证件的真实、合法、有效性，保证不涉及抵押或查封，不涉及（第三方）诉讼。如有抵押或查封、诉讼、甲方应退还已交购房款，每延期一日，按照合同万分之四违约金赔偿乙方（原告张娜）。被告艺泷汇公司为原告张娜有偿提供房屋居间服务；在居间成功后，原告张娜应向被告艺泷汇公司支付居间服务费人民币8000元”，同时，该合同还对付款方式、付款时间、违约责任、房屋交付交接等事项进行了具体约定；且对合同履行中发生争议后的管辖法院进行了约定即任何一方可向房屋所在地法院起诉。原告张娜在上述《房产买卖（居间）合同》订立前后，分别于2019年12月27日通过支付宝和手机银行转账向被告艺泷汇公司工作人员曾茜兰（该公司股东兼公司监事）支付了购房定金人民币50000元；2020年1月15日通过手机银行转账向被告叶琼彪支付了购房首付款人民币250000元；于2020年6月3日通过手机银行转账向被告叶琼彪支付了购房尾款人民币500000元。另外，原告张娜分别于2019年12月27日、2020年6月4日先后两次通过微信转账方式向被告艺泷汇公司支付了中介服务费共计人民币8000元。至此，原告张娜已按约定履行完了买受人的合同义务。2020年7月份，原告张娜得知涉案房屋于2020年6月2日被法院查封。现如今，涉案的房屋已经无法办理过户手续，原告无法取得涉案房屋的所有权。原告认为由于被告叶琼彪违反了“保证涉案房屋不涉及抵押或查封。不涉及（第三方）诉讼”的合同约定，导致原告签订《房产买卖（居间）合同》的合同目的不能实现，其行为构成合同违约。同时，被告艺泷汇作为本次房屋买卖交易的居间人，其应当以其专业知识和从业经验尽量促成房屋买卖交易顺利完成，并为当事人把控房屋交易时的法律风险，保护当事人的交易安全。就本案而言，被告艺泷汇在为原告张娜提供房屋中介服务过程中，存在重大过错，如：在未审查被告叶琼彪是否对其代理人胡晓民有授权的情况下，让其代理人胡晓民与原告签订房屋买卖合同；未审查被告叶琼彪名下房屋产权证是否办下来的情况下，促使交易完成；未及时提醒原告张娜尽快办理网签合同，未对交易房屋的相关信息进行认真调查核实。原告认为被告艺泷汇的前述行为违反了《合同法》第四百二十五条之规定，其作为房屋中介对案涉房产的权籍信息以及交易对方的主体资格未尽到基本的审查义务、未尽到基本的风险提示义务；且未按正常的房屋交易习惯即买受人办理了网签合同或取得了房屋权属证书之后再要求买受人支付购房尾款，这就使得原告张娜在本次房屋交易过程中，在已经付清房款的情况下承担了无法取得房屋所有权的法律风险。故被告艺泷汇的行为构成合同违约。综上所述，现案涉房屋存在司法查封，无法办理过户手续，原告的合同目的无法实现，故该合同应当予以解除。被告叶琼彪已无任何依据收取原告房款，其应当将房款退还给原告且向原告承担违约责任；同时，由于本次房屋交易无法完成，被告艺泷汇没有收取原告中介费的依据，其应当将中介费退还给原告并根据其过错程度向原告承担违约责任。现今，原告已将自己诉求通知了二被告，但二被告拒绝理会，为此，原告依据相关法律规定向法院提出如上诉讼请求，望判如所请。被告叶琼彪辩称，涉案房屋没有及时办网签手续的原因是因为原告没有按照合同约定的付款时间进行付款，被告叶琼彪注销了涉案房屋的网签手续，在6月4日与原告、景德镇市润华房地产开发有限公司一起办理网签手续，由于景德镇市润华房地产开发有限公司没有提供和原告之间的网签合同，造成现在原告的申请目前还在申请受理中，这是造成本案涉案房屋没有真正办成过户的主要原因。原告的房屋取得以及被告以物抵债的方式，被告叶琼彪取得三套房屋后，卖给了其他的几位第三人并且也顺利的办理了过户手续，本案诉争房屋卖给了原告后，通过中介公司即胡晓民（景德镇市润华房地产开发有限公司的财务总监）的介绍经过中介办理手续，胡晓民事先对房屋的价格和通过中介的办理等等都是经过被告叶琼彪的授权，被告叶琼彪对此事在事后也是进行了追认的，认可了与原告之间的买卖关系，原、被告在买买之前通过中介已经了解到，涉案房屋系没有办理房屋所有权证，如果权证进行办理再销售就是属于二手房的销售，本案的诉争房屋从手续上来说规避了二手房交易的收税费用，这个模式前提必须是取得景德镇市润华房地产开发有限公司的同意，不然网签手续是办理不了的，由于景德镇市润华房地产开发有限公司的认可和配合，才有了2020年6月3日被告叶琼彪对房屋的网签手续进行了注销，并且在景德镇市润华房地产开发有限公司的配合下，原告夫妇对房屋办理了网签手续，这些都是有备案的手续，案件发生之后被告叶琼彪也是积极配合和处理，及时向房产中心查询资料，并且到景德镇市润华房地产开发有限公司了解网签办理手续，得到反馈是景德镇市润华房地产开发有限公司愿意将网签的房屋买卖合同继续提供给房产信息中心，房产信息中心仍然可以将网签手续做到原告的名下，要实事求是的区分不能办理网签的原因，如法院支持原告的诉求，那么被告叶琼彪按照买卖合同的相关规定退回了房款，但是被告叶琼彪的合法权益如何维护，网签合同已经注销，并且新的申请人是原告，被告叶琼彪就不能作为与案外人景德镇市润华房地产开发有限公司对诉争房屋异议之诉的申请人，本案纠纷最主要的原因是景德镇市润华房地产开发有限公司所引起的，其没有及时提供网签合同给原告，造成至今没有办理成功网签手续，景德镇市润华房地产开发有限公司是存在过错的。诉争房屋被查封，是由于房地产公司股权转让纠纷引起的，原告和景德镇市润华房地产开发有限公司对本案纠纷的产生均有责任。2020年6月3日及6月4日到景德镇昌江区房地产信息中心办理房屋的网签注销手续以及原告的申请网签是原告、被告、中介、房产公司四方人员一起参加，整个过程是按照合同规定，不代表原告是对整个过程不知情的。另第被告艺泷汇称因为疫情的原因，被告不能来景德镇，这是不存在的，到了4月份浙江和江西交通全面放开，主要是因为原告没有按照规定时间付款。关于查封时间，提交了浙江省兰溪法院的民事裁定书以及送达回证，网签时间和注销是2020年6月3日和6月4日，并不是在办理之前就已经查封。被告艺泷汇辩称，原告要求退还8000元的居间费以及对于被告叶琼彪违约金的连带责任，被告艺泷汇认为对这两项诉求都缺乏事实和法律依据。1、被告艺泷汇通过努力促进了原告与被告叶琼彪之间的交易成功，成功签署了房产买卖居间合同，根据合同和合同法的相关规定收取了居间费用是合法合理的；2、被告艺泷汇存在过错与事实不符，被告艺泷汇的工作人员认真履行了相关的居间责任，包括查询相关的房产登记信息，发现该房产是网签在被告叶琼彪名下，为了促成交易通过微信电话等各种方式促成双方达成一致并签署了合同，签署合同后有督促双方履行合同义务，特别是对于原告逾期支付尾款通过各种方式取得被告叶琼彪的谅解并且也督促原告尽早交付款项，故被告艺泷汇不存在任何过错，原告所列举的过错纯属是对中介机构不合理不合法的责任，导致双方不能够网签和过户的原因实际上就是时间的问题，这个时间晚了的原因系疫情的影响，被告叶琼彪是外地的，不能在疫情爆发期间及时赶到景德镇，并且原告逾期支付尾款几个月的时间，所以综合导致了本案纠纷。网签被查封的时间点碰巧是办理网签的前一天，原因是景德镇市润华房地产开发有限公司的股东与承建商之间的纠纷，以及股东之间的纠纷，真正的过错是在景德镇市润华房地产开发有限公司，其在双方的交易过程中是出具过发票的，这种出具发票的行为就是对于双方之间买卖的行为的确认，也是对房屋交付的确认，但以股东纠纷之名出售已经查封的房屋，是以违法的行为向原告出售房屋。综上所述，被告艺泷汇作为中介公司收取中介费合理合法，并且在本案系不存在过错，故恳请驳回原告对被告艺泷汇的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、对于原告提交的手机短信，两被告对真实性无异议，对真实性本院予以认定；2、对于原告提交的其与被告艺泷汇的微信聊天记录，被告艺泷汇对真实性无异议；本院认为，该聊天记录的对象为原告和被告艺泷汇，被告艺泷汇对真实性无异议，故对真实性本院予以认定；3、对于原告提交的不动产登记资料查询结果证明和网签业务查询单，两被告对于不动产登记资料查询结果证明的真实性无异议，本院对上述证明的真实性予以认定；对于网签业务查询单，被告艺泷汇对真实性提出异议，本院认为，网签业务查询单虽无出具单位盖章，但显示的信息与被告叶琼彪查询的信息、两被告陈述的情况一致，故对查询单显示内容的真实性本院予以认定；4、对于被告叶琼彪提交的其与案外人景德镇市润华房地产有限公司的商品房买卖合同，该合同无出卖人和买受人签名和盖章，在本案中对该合同不予采纳；5、对于被告叶琼彪提交的发票复印件，原告与被告艺泷汇对真实性无异议，本院对真实性予以认定；6、对于被告艺泷汇提交的微信聊天记录，原告与被告叶琼彪对真实性无异议，对真实性本院予以认定；7、对于被告艺泷汇提交的被告叶琼彪与案外人景德镇市润华房地产有限公司的购房合同复印件，该组证据虽为复印件，但原告与被告叶琼彪对真实性无异议，且有买受人和出卖人的签名和盖章，对真实性本院予以认定；8、对于被告艺泷汇提交的开庭公告，原告与被告叶琼彪对真实性无异议，对真实性本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年1月15日，原告张娜与被告叶琼彪、艺泷汇三方签订了《房产买卖合同》一份，原告张娜为购买方，被告叶琼彪为出售方，被告艺泷汇为中介方，该合同约定甲方（被告叶琼彪）及产权所有人同意将坐落在景德镇市城区锦绣天成2栋1001室房屋出售给乙方（原告张娜），房屋成交价格为800000元，并对付款方式、违约责任和居间服务佣金等予以约定。合同签订后，原告张娜于2019年12月27日通过支付宝和银行转账向被告艺泷汇工作人员曾茜兰支付了购房定金50000元，于2020年1月15日通过银行转账向被告叶琼彪支付了购房首付款250000元，于2020年6月3日通过银行转账向被告叶琼彪支付了购房尾款500000元。原告张娜已将约定的房款800000元付至被告叶琼彪。原告张娜于2020年6月4日通过银行转账向被告叶琼彪支付了逾期付款违约金5000元。另，原告张娜向被告艺泷汇支付了中介服务费8000元，被告叶琼彪向被告艺泷汇支付了中介服务费7000元。目前，涉案房屋被告叶琼彪未交付给原告张娜。另查明，被告叶琼彪与案外人景德镇市润华房地产有限公司于2016年7月16日就涉案房屋签订了《房屋买卖合同》，被告叶琼彪为买受人，案外人景德镇市润华房地产有限公司为出卖人，约定房款为594002元，并办理了网签。被告叶琼彪和案外人景德镇市润华房地产有限公司于2020年6月2日申请办理已备案合同注销，被告叶琼彪未取得房产证；2020年6月3日，被告叶琼彪与案外人景德镇市润华房地产有限公司就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》注销完成；2020年6月4日，被告张娜和其配偶陈鹏作为买受人与出卖人景德镇市润华房地产有限公司就涉案房屋办理了网签申请，处于受理状态，案外人景德镇市润华房地产有限公司向原告张娜的配偶陈鹏开具了价税为594002元的增值税普通发票。2020年7月16日，浙江省兰溪市人民法院查封了涉案房屋。现原告张娜因无法将涉案房屋过户至其名下，要求被告退还房款、中介费用和支付违约金，三方协商无果。本院认为，原告张娜与被告叶琼彪、艺泷汇之间签订的房屋买卖合同系三方的真实意思表示，原告张娜与被告叶琼彪之间涉案房屋买卖的事实存在。在本案中，被告叶琼彪作为买受人从案外人景德镇市润华房地产有限公司处购买了涉案房屋，被告叶琼彪办理了网签但尚未办理产权登记，又将该房屋转卖给原告张娜，按照正常交易情形，被告叶琼彪应当先完成涉案房屋的产权登记后，再将登记在自己名下的涉案房屋过户到原告张娜名下，完成房屋买卖交易。但原告张娜和被告叶琼彪却约定通过变更被告叶琼彪与案外人景德镇市润华房地产有限公司原始合同的名字（房屋交易价格为原来的594002元），注销被告叶琼彪与案外人景德镇市润华房地产有限公司网签合同来办理涉案房屋的产权登记，达到二手房交易变为一手房交易，规避房屋交易中产生的税费。被告叶琼彪和艺泷汇均称上述行为系为规避税收，原告张娜虽称不清楚税费负担情况，本院认为，作为普通购房人均应知道按正常交易所产生的税费要大大高于原告张娜和被告叶琼彪约定的交易的税费，双方约定就是为规避税收，故原告张娜的这一辩解，本院不予采信。本院认为，原告张娜和被告叶琼彪恶意串通，采取虚构原告张娜与案外人景德镇市润华房地产有限公司进行房屋买卖的事实，涉案房屋从二手买卖变为一手买卖，规避了应当缴纳的税费，损害国家利益。被告艺泷汇作为专业的房地产经纪公司，明知原告张娜和被告叶琼彪恶意串通，规避税收，不但未制止，反而积极促成原告张娜和被告叶琼彪签订三方合同，亦构成恶意串通。因此，涉案的《房屋买卖合同》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的情形，应认定为无效合同。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。由过错的一方应当赔偿对方因此所收到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，被告叶琼彪应向原告张娜归还购房款800000元和原告张娜前期支付的5000元违约金，被告艺泷汇应分别向原告张娜和被告叶琼彪归还中介费8000元和7000元。为减少当事人诉累，本案一并处理原被告三方因合同无效的财产返还问题。对于因合同无效造成各方的损失，因原被告三方均有过错，各自损失由各人自担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告叶琼彪于本判决生效之日起七日内返还原告张娜805000元；二、被告景德镇艺泷汇房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告张娜中介费8000元；三、被告景德镇艺泷汇房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内返还被告叶琼彪中介费7000元；四、驳回原告张娜其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12052元，由被告叶琼彪负担5000元，被告景德镇艺泷汇房地产经纪有限公司负担2052元，原告张娜负担5000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审 判 长  皮三敏人民陪审员  方 坛人民陪审员  胡忠吕二〇二〇年八月三十一日            本件与原本核对无异      书记员王静