大连市旅顺口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0212民初2271号 原告：旅顺龙塘金鑫铁匠铺，经营场所大连市旅顺口区龙塘街道盐厂新村。 经营者：于凤盛。 委托诉讼代理人：张文普，辽宁金健民律师事务所律师。 委托诉讼代理人：顾新，辽宁金健民律师事务所实习律师。 被告：大连富海达水产品养殖有限公司，住所地大连市旅顺口区龙头街道盐厂新村。 法定代表人：马恒，该公司总经理。 委托诉讼代理人：谭永麟，辽宁法大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘聪，辽宁法大律师事务所律师。 原告旅顺龙塘金鑫铁匠铺与被告大连富海达水产品养殖有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告旅顺龙塘金鑫铁匠铺的委托诉讼代理人张文普与被告大连富海达水产品养殖有限公司的委托诉讼代理人谭永麟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告旅顺龙塘金鑫铁匠铺向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告双方的房屋租赁合同；二、判令被告腾退出租房屋；三、判令被告赔偿原告自2019年1月25日至合同解除日的租金损失（计算至2019年6月25日为2，500元，每月500元×5个月=2，500元）；四、判令被告赔偿原告房屋损失95，366元；五、诉讼费用、鉴定费用由被告承担。2016年9月25日，原告与被告经友好协商，将原告的部分经营用房租给被告作员工休息室使用，出租房间包括东杂物间、卧室、厨房、客厅，双方约定月租金500元，按月支付。双方谈妥后，原告就将上述房屋交给被告使用，被告也按照约定履行了支付租金的义务。2019年1月25日，被告将该日前的租金，即2018年11月、12月及2019年1月租金共计1，500元补交给原告。被告租赁原告房屋作为海上作业人员休息之用。2019年1月31日1时许，出租房内起火，造成已出租给被告的东杂物间、卧室、厨房、客厅屋顶烧塌；木间壁墙、门窗及室内物品因火灾全部烧毁，也造成了原告未出租的铁匠铺北营业厅及西杂物间屋顶烧塌、门窗及室内物品因火灾全部烧毁，原告铁匠铺因营业场所及工具、设备全部烧毁无法营业，歇业至今。被告未经原告准许，擅自将船机及船机用燃料汽油约80公斤存放于其承租的东杂物间内，同时在出租房内给员工的小刀牌电动车充电，上述使用方式，存在严重的安全隐患。火灾现场油桶严重爆裂，汽油燃烧将工字钢葫芦吊导轨、方钢房梁都烧弯了低垂在地上，汽油的猛烈火势穿过窗户，烧到其他房间。被告私自存放汽油是引起火灾及损失扩大的重要原因。经辽宁省大连市旅顺口区公安消防大队出具的火灾事故认定书（旅公消火认字[2019]第0004号）确认起火时间为：2019年1月31日1点5分至1点20分之间，起火部位位于原告租给被告使用的休息室内。具体起火部位为：自被告租用的东杂物间东墙向西4.3米至8.9米、自南墙向北7.2米范围内；自被告租用的厨房南墙墙体向北2米、东墙墙体向西2.4米范围内。该火灾事故认定书认为此起火灾原因能够排除雷击、外来火源、人为放火、房屋入户线供电电气故障，不排除室内电气故障、遗留火种引发火灾。火灾发生后，被告没有积极履行通知、协助的义务，而是悄悄地将自己的物品拿走，然后一走了之。原告多次要求被告对火灾损失承担责任，但是被告不予理睬。原告认为原、被告是房屋租赁合同关系，原告于2016年9月25日将出租房交给被告使用，即已经按照约定履行了自己的合同义务，至此案涉房屋即一直在被告占有、使用、控制下。在被告控制、管理、使用期间，被告有按约定使用出租屋的权力，同时也有对租赁物妥善管理的义务，有义务对室内电气及遗留火种等可能引起火灾的因素进行有效管控，对存放物品、员工充电行为进行管控，避免案涉火灾的发生。因被告管理使用不善，致使出租房内发生案涉火灾，造成上述损失，根据《中华人民共和国合同法》第107条、第222条之规定，被告已经构成违约。火灾发生后，双方没有变更、解除合同，被告也没有向原告移交案涉房屋，案涉房屋仍在被告占有控制下，按照合同约定，被告应当向原告支付租金或赔偿占用期间的租金损失，并赔偿因其违约给原告造成的财产损失，以及因火灾造成的未出租房屋的财产损失及经营损失。因被告存在上述违约行为，造成出租房已无法正常使用，根据《中华人民共和国合同法》第94条第四项、第96条之规定，通知被告解除租赁合同，本诉状副本送达被告之日为租赁合同解除之时。为维护原告的合法权益，诉至法院，恳请依法支持原告的上述诉讼请求。 被告大连富海达水产品养殖有限公司辩称，原告的诉讼请求无任何事实及法律依据，被告不同意原告的全部诉讼请求。具体理由如下：一、案涉房屋系超过使用期限的临时建筑，系属违章建筑。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”基于此，原、被告之间就案涉房屋所订立的《房屋租赁合同》系属无效合同。有鉴于此，原告主张解除原、被告双方的房屋租赁合同，无任何事实及法律依据。二、如前所述，因案涉房屋系违章建筑，故原被告所订立的《房屋租赁合同》系属无效合同。在此情形下，被告仅应参照合同约定的租金标准向原告支付房屋占有期间的占有使用费。本案中，在案涉房屋于2019年1月31日发生火灾后，被告即撤出案涉房屋，不再对案涉房屋占有使用，而被告已于2019年1月25日向原告付清包含2019年1月在内的全部往期租金，被告无须再向原告支付任何房屋占有使用费。基于此，原告主张被告赔偿其自2019年1月25日至合同解除日的租金损失，根本没有任何事实及法律依据。三、被告系合理的使用案涉房屋，对火灾事故并不存在任何过错，不应向原告承担任何赔偿责任。首先，案涉《火灾事故认定书》中载明的起火点的位置为2处，其中一处位于被告租用的房屋内，另一处位于原告私自搭建的彩板房内，此彩板房并不属于被告租赁的范围，且此两处起火点之间的关系并不明确。其次，案涉《火灾事故认定书》载明的起火原因为：“起火原因能够排除雷击、外来火源、人为放火、房屋入户线（供电）电气故障，不排除室内电气故障、遗留火种引发火灾。”据此，案涉房屋的起火原因亦并不明确。在案涉房屋租赁期间内，被告一直合理的使用案涉房屋，对本案火灾事故不存在任何主观或客观过错，原告应自行承担火灾所造成的损失。此外，此次火灾亦导致被告大量机器设备等财产遭到毁损灭失，被告亦为受害者，损失惨重。有鉴于此，原告要求被告赔偿财产损失，无任何事实及法律依据。四、如前所述，被告对火灾事故并不存在任何过错，被告不应向原告承担任何赔偿责任。此外，案涉房屋系属违章建筑，应当依法进行拆除而不应进行使用，更不得用于生产、经营，故本案根本不存在任何所谓的“营业损失”。基于此，原告请求被告赔偿因房屋设备烧毁造成的原告营业损失，根本没有任何事实及法律依据。五、如前所述，因案涉房屋系违章建筑，故原、被告所订立的《房屋租赁合同》系属无效合同，在此情形下，原告以房屋租赁合同纠纷为由提起本案诉讼，系属案由错误。此外，原告并非案涉房屋的合法产权所有权人，不具有适格的原告主体资格。有鉴于此，请法院依法驳回原告的起诉。六、原告起诉状中所述多处事实与本案事实不符，具体如下：其一，原告起诉状中称“出租房间包括东杂货间、卧室、厨房、客厅”，事实上，被告租用范围仅包括卧室、厨房及客厅，而不包含东杂物间。其二，原告起诉状中称“被告擅自将船机及船机用燃料汽油约80公斤存放于东杂货间”，事实上，被告根本没将汽油放置于东杂货间内。其三，原告起诉状中称“被告在出租房内给员工的小刀牌电动车充电”，事实上，被告从未将电动车放置于案涉房屋内。四、原告在起诉状中称，在火灾发生后，被告没有将案涉房屋交付原告，事实上火灾发生后被告已经搬出案涉房屋，不再对案涉房租继续占有使用。综上所述，原告的起诉并无任何事实及法律依据，请人民法院依法予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对于原告提供的村建筑队陈永福证明书，该证明书不符合证人出庭做证的要求，故对该证据材料不予采信；对于原告提供的原告现场勘测毁损房屋平面图，已经司法鉴定机构现场勘验，应以司法鉴定机构的现场勘验结果为准；对于原告提供的原告陈述火灾造成原告财产直接损失明细，经法庭组织的现场勘验对涉及的物品已做记录，应当以记录为准；对于原告提供的火灾现场照片，经法庭组织的现场勘验已做记录，应当以记录为准；对于原告提供的律师调查笔录及原告证言证词，应结合本案其他查清事实再决定对该证据是否采信。 结合当事人陈述及庭审证据，本院认定的事实如下：原告经营者于凤盛与被告口头约定被告租赁案涉房屋的部分部位用于被告海上作业人员的休息，租金每月500元，期限是2016年9月25日起，没有约定结束租赁时间。2019年1月31日1时32分，旅顺口区消防救援大队接到报警，位于大连市旅顺口区龙头街道盐厂新村的金鑫铁匠铺发生火灾，此起火灾无人员伤亡，于凤盛、大连富海达水产品养殖有限公司休息室(于凤盛租赁给大连富海达水产品养殖有限公司使用)，不同程度烧损或烧毁,房屋屋顶烧塌，火灾等级一般火灾。辽宁省大连市旅顺口区公安消防大队于2019年4月1日作出旅公消火认字[2019]第0004号火灾事故认定书，对起火原因认定如下：此起火灾起火时间是2019年1月31日1点15至1时20分之间；起火部位位于金鑫铁匠铺租赁给大连富海达水产品养殖有限公司休息室内，自大连富海达水产品养殖有限公司使用的杂物间东墙向西4.3米至8.9米、自杂物间南墙向北7.2米、自大连富海达水产品养殖有限公司使用的厨房南墙墙体向北2米、由厨房东墙墙体向西2.4米的范围内；此起火原因能够排除雷击、外来火源、人为放火、房屋入户线（供电）电气故障，不排除室内电气故障、遗留火种引发火灾。火灾发生后，原告与被告协商赔偿事宜未果，起诉至本院，要求：1、解除原、被告双方的房屋租赁合同；2、判令被告腾退出租房屋；3、判令被告赔偿原告自2019年1月25日起至合同解除日止的租金损失；4、判令被告赔偿原告附表所列财产损失（包括房屋损失以及屋内烧毁物品损失）；5、判令被告赔偿原告因房屋设备烧毁造成的铁匠铺自2019年1月31日至合同解除日止的营业损失；6、诉讼费用由被告承担。庭审中，原告提出以下司法鉴定申请：一、就案涉烧毁房屋及屋内原告被烧毁物品进行造价鉴定，二、对原告的营业利润进行造价鉴定。法庭就原告申请鉴定事项委托大连市中级人民法院选定司法鉴定机构，大连政程资产评估有限公司作为承鉴的司法鉴定机构对于案涉屋内物品烧毁前后的价值差及旅顺龙塘金鑫铁匠铺2019年1月31日起至2019年7月15日的营业利润两项鉴定项目分别以无法确定真实情况及不属于资产评估鉴定范围为由进行了退鉴。大连市建筑工程质量检测中心有限公司于2019年12月16日作出（2019）大法技字第2410号建筑工程鉴定报告，对案涉房屋出了修复方案，中诚信工程造价咨询有限公司于2020年5月18日依据以上的修复方案出具中诚信司鉴所[2020]价鉴字第011号司法鉴定意见书，确定案涉房屋的修复工程造价为95，366元。第二次庭审中原告撤回涉及屋内其他烧毁物品及涉及营业损失部分的诉讼请求，重新明确诉讼请求为：一、解除原、被告双方的房屋租赁合同；二、判令被告腾退出租房屋；三、判令被告赔偿原告自2019年1月25日至合同解除日的租金损失（计算至2019年6月25日为2，500元，每月500元×5个月=2，500元）；四、判令被告赔偿原告房屋损失95，366元；五、诉讼费用、鉴定费用由被告承担。 另查明，2019年2月2日，龙头街道盐场新村为于凤盛出具证明，证明内容为于凤盛现有被烧的房子于2004年大学动迁时，由原龙王庙村的铁匠炉搬迁到台山海边由村按照大学工作办统一建的临时建筑用房80平方米，由镇土地办并发放临时建筑使用证。 再查明：原告为本案鉴定共交纳鉴定费10，000元，其中交付给大连市建筑工程质量检测中心有限公司6，000元、交付给中诚信工程造价咨询有限公司4，000元。 本院认为：行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。依据辽宁省大连市旅顺口区公安消防大队出具的火灾事故认定书中查明起火部位位于金鑫铁匠铺租赁给大连富海达水产品养殖有限公司休息室内，起火原因能够排除雷击、外来火源、人为放火，房屋入户线（供电）电气故障，不排除室内电气故障、遗留火种引发火灾，由此可以推定案涉房屋起火的原因应是由于被告租住的原告房屋维护使用不当造成，被告存在管理不善的过失，被告虽非故意引发火灾，仍应当对原告的实际损失承担赔偿责任。故对于原告主张被告赔偿原告房屋损失95，366元的请求，应当予以支持；对于原告主张解除原、被告双方房屋租赁合同的请求，因双方协商租赁事宜均为口头协商，且未约定期限，火灾发生后房屋已不能使用，合同无法继续履行，故原告的该项诉讼请求应当予以支持；对于原告主张被告腾退出租房屋的请求，依据现场勘验，该房屋内部已经基本烧毁，被告也并未使用，主张腾退已经不具有实际意义，故该主张不予支持；对于原告主张被告赔偿原告自2019年1月25日至合同解除日的租金损失的诉讼请求，因火灾导致案涉房屋及屋内物品基本上已经完全烧毁，房屋已经无法使用，被告也在火灾发生后并未使用房屋，故对于原告该项诉讼请求不应予以支持；对于原告主张要求被告承担鉴定费的请求，鉴定费用产生原因系被告过失导致房屋烧毁，故该部分费用应当由被告承担。对于被告抗辩案涉房屋属于违章建筑，故双方签订的合同无效的主张，首先龙头街道盐场新村为原告出具的证明书可以证明案涉房屋中80平方米属于村集体同意原告建设的房屋，在法庭及司法鉴定机构现场勘查中，案涉房屋的实际面积大于80平方米，原告虽无法出具其对于该超过80平方米的房屋的土地有使用权的证明，但其对于该超出部分房屋的实际财产价值仍是有权占有，故被告对于以上两部分的财产价值均应赔偿；综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十六条、第三十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、《中华人民共和国合同法》第九十一条第(二)项、第九十四条、第一百零七条、第二百一十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,判决如下： 一、被告大连富海达水产品养殖有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告旅顺龙塘金鑫铁匠铺房屋损失95，366元； 二、被告大连富海达水产品养殖有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告旅顺龙塘金鑫铁匠铺鉴定费10，000元； 三、驳回原告旅顺龙塘金鑫铁匠铺其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2，368元，由被告大连富海达水产品养殖有限公司负担2，313元，由原告旅顺龙塘金鑫铁匠铺负担55元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审 判 长  杨知慧 人民陪审员  徐春燕 人民陪审员  徐 萍 二〇二〇年七月三日 书 记 员  刘 杨 附：法律规定 《中华人民共和国物权法》 第三十六条造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。 第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 《中华人民共和国侵权责任法》 第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。 《中华人民共和国合同法》 第九十一条有下列情形之一的,合同的权利义务终止。 (二)合同解除。 第九十四条有下列情形之一的,当事人可以解除合同。 (一)因不可抗力致使不能实现合同目的; (二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务; (三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行; (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; (五)法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。