青海省大通回族土族自治县人民法院   民事判决书   （2020）青0121民初2171号   原告：蒋文英，公民身份号码×××，女，1975年1月25日出生，汉族，住本县。   委托诉讼代理人：张全寿，青海朔山律师事务所律师。   被告：青海居高房地产开发有限公司，统一社会信用代码xxx，住所地：青海省西宁市城**昆仑东路**。   法定代表人：余建波，该公司经理。   委托诉讼代理人：蒲应乾，青海展飞律师事务所律师。   原告蒋文英诉被告青海居高房地产开发有限公司、于×、李×房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案受理后（在审理过程中原告蒋文英于2020年6月22日撤回对被告于×、李×的起诉），依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告蒋文英及其委托诉讼代理人张全寿、青海居高房地产开发有限公司委托诉讼代理人蒲应乾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告蒋文英向本院提出诉讼请求：一、要求被告青海居高房地产开发有限公司（以下简称居高房地产公司）继续履行于2013年9月2日签订的《房屋拆迁安置补偿合同》；二、要求被告居高房地产公司给付违约金394281元；三、要求被告居高房地产公司将以后发生的过渡费（从2020年1月以后的过渡费，每年24000元）支付给原告；四、要求被告承担本案诉讼费用。   事实与理由：2012年，被告居高房地产公司决定开发建设大通县桥头镇安门滩旧城改造项目，便开始开发前期的土地征用、安置补偿等工作，因被告于×、李×（已撤诉）与被告居高房地产公司就房屋拆迁及安置补偿等问题未能达成一致意见，一直处于僵持阶段，此时于×、李×要将居住并在征用拆迁范围内的383号住宅出卖，经熟人介绍，于×便找原告商谈，并在征得被告居高房地产公司同意后，原告与于×、李×签订了《房屋买卖协议书》，在原告向于×、李×支付部分购房款以后，于×、李×向原告交付383号房屋，2012年9月2日原告便与被告居高房地产公司签订了《房屋拆迁安置补偿合同》，合同约定补偿方式为拆迁还房、商铺按1：1建还，建筑面积515.4平方米，建还时间于签订合同之日算起30个月交付住户。但到今天为止，建还房屋至今未交付。因此，被告居高房地产公司每年向建还房屋的对方支付违约金和过渡费，但此款由被告居高房地产公司直接支付给于×、李×。原告得知情况后，多次找于×、李×协商，问题始终未得到解决，无奈只好通过法律途径解决。综上，原告与被告居高房地产公司之间签订的《房屋拆迁安置补偿合同》依法成立，受法律保护。原告已按合同约定同意将原告合法取得的383号住宅交由被告居高房地产公司拆除，并与被告居高房地产公司签订了《房屋拆迁安置补偿合同》，但被告居高房地产公司未能按期交付建还房屋，已构成违约。但是在其支付违约金、过渡费时，却视双方签订的合同于不顾，将违约金、过渡费不支付给合同相对人的原告，显然是不符合法律规定的。现要求被告居高房地产公司向原告直接支付自约定建还房屋之日起515.4平方米房屋，每平米按15元补偿，每月共计7731元，2016年3月1日起至2020年6月30日止共计51月的违约金约394281元。现提起诉讼，请人民法院依法判决，支持原告的诉求。   原告蒋文英针对其主张向本院提交了如下证据：1.《房屋拆迁安置补偿合同》1份，拟证明合同是真实有效的，合同约定补偿方式为拆迁还房，商铺按1:1建还；2.原告蒋文英与于×签订的《房屋买卖协议》1份，拟证明安门滩村383号房屋是原告从于×处购买的，被告拆迁的房子属于原告蒋文英所有；3.青海省大通回族土族自治县人民法院（2015）大民三初字335号民事调解书1份，拟证明：（1）从调解书上可以确认双方的买卖合同是有效的。（2）2017年1月起过渡费由原告蒋文英和于×平分，各领取6000元；4.大通回族土族自治县国土资源局国有土地使用权招拍挂成交公示和县政府批复。公示时间2013年12月11日至2013年12月21日，主要说明地块是被告开发的地块，受让单位是被告居高房地产公司，证明2013年11月18日政府招拍挂，原告与于×签订房屋买卖合同的时候这块土地已经属于国有土地；5.被告给原告提供的从2014年到2019年支付给于×的过渡费与补偿费的详细清单，拟证明根据合同约定的三楼每平米补偿15元，每个月7731元。   被告居高房地产公司辩称：一、原告与案外人于×、李×签订的位于安门滩村383号宅基地的《房屋买卖合同》为无效合同，因为这个合同违反《中华人民共和国合同法》，于×、李×是安门滩村村民，原告不属于安门滩村村民，根据相关法律规定，原告与居高房地产公司签订的房屋拆迁安置补偿合同为无效合同；二、违约金在房屋安置合同中没有约定，所以第二项诉讼请求缺乏法律依据；三、对于预期的利益系将来发生的费用，该请求不合理，请求人民法院驳回其诉讼请求。综上，请求人民法院驳回原告的所有诉讼请求。   经当庭质证，被告居高房地产公司对原告蒋文英提交的5份证据均有异议。认为证据1，从《房屋拆迁安置补偿合同》可以看出，乙方蒋文英地址为空白，也没有具体写明被拆迁的房号，所以说从这份证据的内容上原告无法证明对383号房屋的拆迁补偿。从合同效力上分析该合同是无效合同，蒋文英不是安门滩村村民，不符合拆迁安置的条件。蒋文英与于×的买卖合同无效，无效合同自始无效，那么房屋拆迁安置合同也无效，蒋文英没有任何权利签订这个合同；对于证据2《房屋买卖协议》，原告称有两份协议，一份是真的一份是假的，我方也无法确定哪份是真的，宅基地及附属建筑物一起出卖给本案的蒋文英，但本案蒋文英不属于安门滩村村民，所以对于这份《房屋买卖协议》应当认为无效合同，无效合同自始无效，本案的蒋文英没有权利签订《房房屋拆迁安置补偿合同》；对于证据3《民事调解书》的真实性不持异议，但这个调解书是双方自愿达成的相关的调解意见，我方认为他们的买卖合同，违反了合同法的相关法律规定及强制性规定，调解书无效；对于证据4《大通回族土族自治县国土资源局国有土地使用权招拍挂成交公示和县政府批复》的真实性无异议，但对原告的证明方向有异议，原告之前说的这个土地是国家的，可以买卖，我方认为是错误的，国家的土地个人是无法买卖的，对国有土地商业化的出让权是国家而不是个人，原告蒋文英与案外人于×签订的是宅基地的房屋买卖合同，但因为原告蒋文英不是安门滩村村民，所以这个合同也是无效的；认为证据5居高房地产公司给原告提供的从2014年到2019年支付给于×的过渡费与补偿费的详细清单是复印件，我方对其真实性、合法性、关联性都不认可。   对被告居高房地产公司的上述异议，本院认为，证据1，《房屋拆迁安置补偿合同》1份是原、被告双方在平等自愿的基础上，经协商一致签订的，是双方真实意思表示，合同内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同，应确定为有效证据，予以采信；证据2，原告蒋文英与于×签订的《房屋买卖协议》1份，该份证据原告的证明方向是安门滩村383号房屋是原告从于×处购买的，被告拆迁的房子属于原告蒋文英所有，合同是否有效由签订合同的当事人决定，与被告居高房地产公司没有直接关系，被告居高房地产公司的异议不成立，应确定为有效证据予以采信；证据3，本院（2015）大民三初字335号民事调解书是本院已经发生法律效力的裁判文书，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，该民事调解书为生效的法律文书，在没有按照法定程序被撤销前始终具有法律效力；证据4，大通回族土族自治县国土资源局国有土地使用权招拍挂成交公示和县政府批复，与本案待证事实无直接关联，不予采信；证据5，于×从被告居高房地产公司领取的过渡费等票据复印件，显示的内容为2015年到2017年于×从居高房地产公司领取过渡费的情况，无法直接证明原告所主张的根据合同约定的三楼每平米补偿15元，每个月7731元的事实。对这一事实经本院向案外人于×调查，于×证实从合同约定的30个月后在居高房地产公司按每平方米15元每月领取补偿费一事属实，这一事实能印证原告证据5中所主张的事实，而证据5的原件在被告居高房地产公司，但被告拒不向法庭提交。故确认该证据为有效证据，予以采信。   根据原、被告在庭审中的陈述及上述有效证据，本院查明案件事实如下：2013年9月1日，经人介绍，原告蒋文英将于×、李×所有的安门滩村383号房屋签订了《房屋买卖协议书》，在原告向于×、李×支付部分购房款以后于×、李×向原告交付383号房屋，同年9月2日原告蒋文英又与被告居高房地产公司签订了《房屋拆迁安置补偿合同》，将该房屋交由被告居高房地产公司拆除，合同约定补偿方式为拆迁还房，建还房屋为商铺，按1：1建还，建筑面积515.4平方米，建还商铺位置在1号和2号楼之间的三层临街（建国西路），建还时间于签订合同之日算起30个月交付。合同第三条第一项约定甲方支付乙方临时过渡费每户每年共计6000元。合同还对其他事宜进行了约定，至今建还房屋未交付。   另查明，对过渡期费6000元，原告蒋文英与原房主于×、李×另有约定。对此，本院（2015）大民三初字335号民事调解书中亦处理过。   再查明，被告居高房地产公司从逾期交房之日起每年向建还房屋的对方支付违约金，商铺第三楼每平方米每月按15元补偿。   本院认为，本案争议的焦点是：1、原、被告之间的《房屋拆迁安置补偿合同》是否有效，合同是否继续履行；2、被告是否存在违约以及是否支付违约金；3、将来发生的房屋拆迁过渡费（从2020年1月以后的过渡费，每年24000元）是否支付给原告蒋文英。   关于原、被告之间的《房屋拆迁安置补偿合同》是否有效，合同是否继续履行，本院认为，原、被告签订的《房屋拆迁安置补偿合同》是原、被告双方在平等自愿的基础上，经协商一致签订的，合同内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同，各方当事人均应按照合同约定严格履行各自的合同义务，且该合同正在履行中。   关于被告居高房地产公司是否存在违约以及是否支付违约金问题，按照《房屋拆迁安置补偿合同》第一条第六项约定建还时间为安置房于签订合同日算起30个月交付住户，被告青海居高房地产开发有限公司应在2016年3月1日交付原告蒋文英建还房屋（1、2号楼之间临街的第三层515.4平方米）。双方约定的期限内，被告青海居高房地产开发有限公司未向原告蒋文英交付建还房屋则构成违约，应当承担相应的违约责任。但关于30个月后逾期交房的违约金问题，原、被告在《房屋拆迁安置补偿合同》中未作约定，亦未签订补充协议，根据原告蒋文英提交的证据及法庭向于×的调查，以及被告居高房地产公司逾期交房后对其他的住户的补偿事实，确定被告居高房地产公司逾期后商铺违约金第三楼每平方米每月按15元补偿，即515.4平方米×15元=7731元，从2016年3月1日起至2020年5月30日止共计51月的违约金394281元。   关于将未来发生的房屋拆迁过渡费（从2020年1月以后的过渡费，每年24000元）是否支付给原告蒋文英，本院认为，原、被告在《房屋拆迁安置补偿合同》第三条第一项中约定被告居高房地产公司向原告支付临时过渡费每户每年共计6000元。对过渡费6000元，原告蒋文英与原房主于×、李×另有约定，于×、李×按约定从被告居高房地产公司领取。对此，原告蒋文英与于×、李×在本院（2015）大民三初字335号民事调解书中亦达成新的协议，该调解书已发生法律效力，并正在履行中，故本案中不再重复处理。   综上所述，原告蒋文英与被告居高房地产公司签订的《房屋拆迁安置补偿合同》是原、被告双方在平等自愿的基础上，经双方协商一致签订的，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，被告居高房地产公司在履行合同过程中明显违约，故原告蒋文英要求被告居高房地产公司继续履行于2013年9月2日签订的《房屋拆迁安置补偿合同》及要求被告居高房地产公司给付从2016年3月1日起至2020年5月30日止共计51月的违约金394281元的诉讼请求应于支持。对原告蒋文英要求被告居高房地产公司将未来发生的过渡费支付给原告的诉讼请求，因蒋文英与案外人于×已在生效法律文书中已经处理，故对原告蒋文英的这一诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：   一、被告青海居高房地产开发有限公司继续履行与原告蒋文英签订的《房屋拆迁安置补偿合同》；   二、被告青海居高房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告蒋文英2016年3月1日至2020年5月30日期间的违约金394281元；   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   三、驳回原告蒋文英的其他诉讼请求。   案件受理费7844元，由原告蒋文英负担400元，被告青海居高房地产开发有限公司负担7444元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。   审 判  长      张占 杰   审 判  员    车献 奎   人 民 陪 审 员 蒋汉兄     二〇二〇年十一月六日   法 官 助 理     刘静   书  记 员     白秉毅   附：相关法律条文   《中华人民共和国合同法》   第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。   第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。