河南省清丰县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0922民初1053号原告（反诉被告）：河南申新泰富置业有限公司。统一社会信用代码：91410922058796216T。住所地：清丰县产业集聚区。法定代表人：田力，该公司董事长。委托诉讼代理人：马欣玲，该公司员工。委托诉讼代理人：郭丽红，河南飞鸿律师事务所律师。被告（反诉原告）：张义武，男，1974年11月20日出生，汉族，住河南省清丰县。委托诉讼代理人：李胜利，河南金谋律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱晓阳，河南金谋律师事务所律师。原告河南申新泰富置业有限公司（以下简称“申新泰富”）与被告张义武房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用简易程序于2020年5月6日公开开庭进行了审理，原告申新泰富的委托诉讼代理人郭丽红、马欣玲，被告张义武及其委托诉讼代理人李胜利、朱晓阳到庭参加诉讼；又于2020年6月5日公开开庭进行了审理，原告申新泰富的委托诉讼代理人郭丽红、马欣玲，被告张义武及其委托诉讼代理人朱晓阳到庭参加诉讼。因案情复杂，本案转为普通程序并依法组成合议庭于2020年9月10日公开开庭进行审理，原告申新泰富的委托诉讼代理人郭丽红、马欣玲，被告张义武及其委托诉讼代理人朱晓阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告申鑫泰富向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付剩余房款人民币2054279元及逾期付款违约金(从《商品房买卖合同补充协议》签订生效30日后起，以逾期应付款万分之二按日计算至被告付清全部款项之日止)；2.诉讼费及相关费用由被告承担。事实与理由：2014年9月22日、2014年9月24日，被告与原告共计签订15份《商品房买卖合同》(以下简称合同)，双方约定被告购买原告开发的位于清丰县××××北的申新泰富?国际商贸城一期3幢1层107号、108号、109号、110号、111号、112号、113号、114号、115号、116号、117号、118号、119号、120号、121号共计15套商品房(各套商品房签订时间、面积、单价、总价、已付房款等信息详见附件)，被告应在签订合同当日向原告交纳首付房款，余款办理银行按揭。合同第五条约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，商品房交付后，房款据实结算，多退少补。合同签订当日，原告与被告签订《商品房买卖合同补充协议》(以下简称补充协议)作为合同附件。在补充协议中，双方约定被告须于补充协议签订之日起10日内主动将办理按揭贷款手续所需的相关文件资料交付给银行，办理按揭贷款申请及贷款手续;因被告原因导致从补充协议签订生效之日起30日内仍未办理完毕或不能办理银行按揭贷款手续的，视为被告违约；被告应在违约后10日内以现金方式向原告付清剩余购房款，并自违约次日起按日承担逾期应付款万分之二的违约金至付清剩余购房款止。被告于2014年7月31日向原告交纳15套商品房首付房款。由于被告未按照合同约定主动向银行提交资料办理按揭贷款，导致补充协议签订生效之日起30日内未办理完毕银行按揭贷款手续，被告已构成违约。违约后，被告未按照补充协议约定以现金方式向原告付清剩余购房款。此外，被告也未按照合同约定向原告补交因面积差异增加的房款。虽经原告多次主张权利，截至起诉之日，被告仍未付清剩余房款(含应补交房款)。被告的行为有违诚实信用原则，严重影响了原告的正常经营，给原告造成了重大损失。为维护自身合法权益，原告依据相关法律规定向贵院提起诉讼。被告张义武答辩称，一、申新泰富公司未履行在办理按揭贷款中开发商应履行的义务，未办理按揭贷款并非被告的原因，被告不构成违约。申新泰富公司一次性支付剩余房款并支付违约金的诉讼请求不成立，应予以驳回。首先，根据市场交易习惯，商品房预售的按揭贷款手续办理，应先由开发商与银行签订《个人购房货款项目合作协议》和《个人购房货款担保协议》，约定银行为开发离开发楼盘的购房人发放住房按揭贷款，开发商在银行开立保证金账户，按贷款发放余额的比例存入保证金，为银行的按揭贷款提供担保。楼盘推向市场后，选择按揭付款的购房人在约定期限内将个人资料交由开发商，由开发商转交给按揭银行审查，商定签订按揭合同的时间，再由开发商通知购房人按时去签订按揭贷款合同。在这样一种交易习惯下，开发商应履行“与银行建立合作、担保关系的前提义务”和“通知购房人提交资料签订合同的通知义务”。其次，根据《补充协议》第一条之约定，在办理按揭贷款过程中购房人的义务是按开发商提供的“按揭须知”提交文件资料，接受银行的资格审查;同时第一条第3款还明确约定了，开发商作为购房人的贷款担保人，在购房人逾期还贷导致开发商承担担保责任后的有关问题。依据《合同法》第六十ー条之规定，当事人就合同内容约定不明的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。因此，无论是根据补充协议有关条款还是根据交易习惯，在办理按揭货款时，申新泰富公司都应先与相关银行建立合作关系开设保证金账户提供按揭货款保证金，并通过发放“按揭须知”等方式告知购房人办理按揭的去向和应交纳的材料。而本案中申新泰富公司从未履行上述义务;反而被告在此后取得的个人贷款证明其具有良好的货款信用;经咨询银行工作人员得知申新泰富公司开发涉案楼盘不符合办理按揭贷款的条件，未与银行建立合作关系;同时期以按揭贷款方式购买该楼盘的购房人均未办成银行按揭贷款。以上事实充分说明，未办理银行按揭贷款系申新泰富公司的过错，非被告违约。因申新泰富公司怠于履行义务导致按揭至今未办理，现要求一次性付款既违背当时许诺，也不符合合同约定，且无故加重被告的经济负担，会导致合同目的无法实现。申新富公司应继续履行合同，履行办理按揭贷款的相关义务。二、申新泰富公司的过错导致无法办理按揭贷款，应自行承担不能收取按揭款的责任，同时其相关付款请求权也已超过诉讼时效。三、申新泰富公司逾期交房，既压占资金，造成投资损失，又延误开业时间，造成经营损失;交付的房屋屋顶漏水;部分台阶未粘瓷砖达不到交付标准，交付后又以“消防改造”为由擅自撬开门锁进行施工，造成物品损害;楼盘的主干道被封，许诺的商圈一体化经营无法实现，进入门面只能从小道通行，对被告的经营产生负面影响。综上，应驳回申新泰富公司的全部诉请。被告张义武提出反诉请求：1.判令申新泰富公司向张义武支付逾期交房违约金共计1010373.94元（以2207985元为基数，以日万分之四为比例，自2015年11月1日计算至2018年12月19日止);2.判令申鑫泰富公司对张义武所购房屋屋顶处进行维修，对屋外台阶黏贴瓷砖；3.诉讼费用由原告申鑫泰富公司负担。事实与理由:2014年9月22日张义务与河南申新泰富置业有限公司(以下简称“申新泰富公司”)签订了15份《商品房买卖合同》，并共计支付首付款2207985元。合同第八条约定，出卖人应在2015年10月31日前将符合国家规定和合同约定房屋交付给买受人使用。合同第九条约定，出卖人未按期交付房屋，逾期超过30日，出卖人应按日向买受人支付已付购房款万分之四的违约金。申新泰富公司未按上述约定期限交付房屋应支付违约金。此外，申新泰富公司交付的房屋存在屋顶漏水，屋外台阶瓷砖未黏贴完整等问题。原告申鑫泰富对被告的反诉答辩称，根据原被告签订的商品房买卖合同第八条规定，被告逾期付款的原告可以延期交房，被告至今未付清房款，所以原告不承担逾期付款的违约责任且根据商品房买卖司法解释第十七条规定日万分之四的违约金比例相较于同地段、同类房屋租金标准较高应按照租赁标准调减。被告所购房屋的漏水如被告能举证漏水事实，在保证期内属于房屋质量问题的，可以承担维修义务。对屋外台阶瓷砖与原告无关。本院经审理认定本案事实如下：2014年9月22日、2014年9月24日，张义武与申鑫泰富先后签订15份《商品房买卖合同》，购买申鑫泰富开发的位于清丰县××××北申鑫泰富·国际商贸城一期3幢1层的107号-121号共计15套商品房，约定面积和单价分别为40.84平方米、40.84平方米、58.35平方米、53.54平方米、40.84平方米、39.92平方米、43.72平方米、33.26平方米、33.26平方米、32.49平方米、32.49平方米、46.41平方米、46.41平方米、35.14平方米、35.27平方米；合同单价分别为每平方米5766.19元、5829.75元、5730.78元、5861.79元、5946.84元、7660.70元、7497.94元、7529.49元、7708.36元、7661.22元、7652.14元、7621.42元、7621.42元、7639.90元、7639.75元。15份《商品房买卖合同》约定的主要内容为：第五条面积差异处理方式为商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异的，以产权登记面积为准，房款据实结算，多退少补，退补数额为合同第四条约定的单价乘以建筑面积的差额；第六条付款方式及期限为买受人在签订《商品房买卖合同》当日交纳首付房款（含定金），剩余办理银行按揭；第七条买受人逾期付款的违约责任（1）逾期在30日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之4的违约金，合同继续履行（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之4的违约金；第八条交付期限为2015年10月31日前交付经验收合格并符合合同约定的商品房。如遇不可抗力且出卖人在发生之日起30日内告知买受人，非出卖方因素的政府行为或足以致使工程受损延误的其他客观情况，买受人逾期付款或违反本合同及补充协议规定的，出卖人可据实予以延期；第九条出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条约定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之4的违约金；第十一条交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示房屋验收合格的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”上述15份《商品房买卖合同》后均附有原被告作为甲乙方签订的《商品房买卖合同补充协议》，《商品房买卖合同补充协议》约定：“《商品房买卖合同补充协议》与《商品房买卖合同》具有同等法律效力，《商品房买卖合同》与《商品房买卖合同补充协议》有抵触之处以《商品房买卖合同补充协议》为准。第一条，关于按揭及办理权属登记的约定。乙方应无条件地配合银行等有关单位办理按揭手续，遵守银行按揭贷款的所有规定并向银行等有关单位交纳相关费用，乙方必须接受银行的按揭资格审查。如因乙方原因导致乙方不能通过银行资格审查，不能办理银行贷款手续，由乙方自己承担相应责任和损失，甲方不承担任何责任。如因乙方原因导致从本补充协议签订生效之日起30日内仍未办理完毕或不能办理银行按揭贷款手续的，视为乙方违约。（1）经甲方书面同意，乙方可在前述日期到期后10日内以现金方式及时向甲方付清合同约定的剩余购房款，双方可继续履行合同和本补充协议。（2）自本补充协议签订生效30日之次日起至实际支付合同约定的剩余购房款之日止，乙方按日计算向甲方支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金……（4）乙方须于本协议签订之日起10日内主动将办理按揭贷款手续所需的相关文件资料（详见按揭须知）交付给为其提供按揭贷款的银行，办理按揭贷款申请及贷款手续。甲方协助乙方办理银行按揭事宜。”该15份《商品房买卖合同补充协议》均无签约日期。另查明，2014年7月31日，张义武向申鑫泰富分别支付了前述3幢1层107号-121号15套房屋的首付款125491元、128087元、174391元、163840元、122869元、155815元、167810元、130431元、136380元、128913元、128618元、183710元、183710元、138466元、139454元共计2207985元。按照《商品房买卖合同》约定，尚有2040000元房款未付。2018年12月19日，申鑫泰富将前述15套房屋交付张义武，张义武签写《入户声明》、《商铺验收登记表》签收并装修使用。2018年7月30日，经清丰县德衡测绘有限公司测绘确定前述3幢1层107号-121号15套房屋的建筑面积分别为40.98平方米、40.98平方米、58.54平方米、53.72平方米、40.98平方米、40.05平方米、43.86平方米、33.37平方米、33.37平方米、32.60平方米、32.60平方米、46.57平方米、46.57平方米、35.26平方米、35.39平方米。2019年6月25日申鑫泰富向张义武邮寄房款催收函。张义武于2019年6月28日收到。上述事实，有《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、收据、房产测量报告（实测）、《入户声明》《商铺验收登记表》、照片、邮寄单及庭审笔录等在卷证实，并已经庭审质证，可以作为本案定案的依据。本院认为,依法成立的合同受法律保护，当事人应按合同约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，张义武与申鑫泰富签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自义务并对各自的违约行为依法承担相应的违约责任。关于原告申鑫泰富请求的购房款2054279元。本院认为，案涉房屋经测绘确定的产权登记面积与双方商品房买卖合同约定的建筑面积不一致。原告以实际测绘确定的产权登记面积和约定每平方米单价计算购房款符合双方商品房买卖合同约定。原告申鑫泰富在扣除首付款后请求被告张义武继续支付剩余房款2054279元，于法有据，本院予以支持。关于原告申鑫泰富请求的逾期付款违约金。首先，双方商品房买卖合同虽约定先付首付款待办理银行按揭贷款后支付其余房款，但未明确具体的支付时间。双方签订的《商品房买卖合同补充协议》虽约定“如因乙方原因导致乙方不能通过银行资格审查，不能办理银行贷款手续，由乙方自己承担相应责任和损失，甲方不承担任何责任。如因乙方原因导致从本补充协议签订生效之日起30日内仍未办理完毕或不能办理银行按揭贷款手续的，视为乙方违约…（2）自本补充协议签订生效30日之次日起至实际支付合同约定的剩余购房款之日止，乙方按日计算向甲方支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金…”但上述《商品房买卖合同补充协议》无具体签订日期，现有证据也不能证明未办理贷款的原因在被告张义武，且银行贷款的办理、发放并不当然取决于原被告双方的约定，原告申鑫泰富直接以上述约定要求被告张义武承担逾期付款责任不能成立；其次，支付房款是房屋买受人的当然义务。商品房买卖合同约定买受人以担保贷款方式付款的，因未能订立商品房担保贷款合同导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同。原告申鑫泰富将案涉房屋交付被告张义武，被告张义武装修使用。原告申鑫泰富向被告张义武邮寄送达房款的催收函。被告张义武于2019年6月28日收到催款函后并未支付剩余房款，也未与原告申鑫泰富积极协商变更剩余房款的付款方式。庭审中，被告张义武自称案涉房屋不能办理银行按揭贷款，但也明确表示不要求解除双方商品房买卖合同。被告张义武接收房屋而拒绝支付剩余房款有违诚信，应承担相应逾期付款的违约责任。本院自2019年6月28日被告张义武收到催款函后30日即2019年7月29日始以剩余未付房款2054279元为基数按照双方《商品房买卖合同补充协议》约定的日万分之二的标准计算违约金，对原告申鑫泰富请求的逾期付款违约金予以支持。关于被告张义武请求的逾期交房违约金。双方合同约定房屋交付时间为2015年10月31日前，且约定该期限不能交付房屋自次日起至实际交付之日止原告申鑫泰富应按日向被告张义武支付已交付房价款万分之四的逾期交房违约金。庭审中原告申鑫泰富提出该违约金过高的抗辩并提供了相关地段租赁协议等证据。在被告张义武未就其逾期交房的实际损失举证证明的情况下，本院考虑案涉房屋所在商圈处于培养发展阶段，逾期交房期间本地存在大气污染防控影响施工和交房的事实，在参酌双方补充协议逾期付款违约金计算方式的基础上，将被告张义武请求的逾期交房违约金计算方式标准调整为日万分之二。自约定交房次日2015年11月1日至2018年12月19日，原告申鑫泰富实际逾期交房1144天。以被告张义武已交纳购房款2207985元，按日万分之二计算，原告申鑫泰富应承担的逾期交房违约金为505187元。原告申鑫泰富辩称被告张义武主张逾期交房违约金超出诉讼时效。本院认为，双方房屋买卖合同仅约定了逾期交房的违约金计算方式，该计算方式用于确定逾期交房违约金债务的具体数额，2018年12月19日原告申鑫泰富实际交房后该违约金债务的数额确定，被告张义武请求逾期交房违约金的诉讼时效自此开始起算，被告张义武于本案中提出逾期交房违约金的请求并不超出诉讼时效规定，本院对原告申鑫泰富该项辩解不予采信。关于被告张义武请求的对屋顶漏水处进行维修和台阶黏贴瓷砖的问题，被告张义武提交的照片等证据不能证明屋顶漏水的具体原因，其请求原告申鑫泰富对其房屋予以维修本院不予支持；被告张义武请求原告申鑫泰富对屋外台阶黏贴瓷砖，原告申鑫泰富不予认可且其该项请求未见于双方合同约定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条、第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）张义武于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）河南申新泰富置业有限公司房款2054279元及逾期付款违约金（以2054279元为基数，按照日万分之二，自2019年7月29日计算至实际付清之日止）。二、原告（反诉被告）河南申新泰富置业有限公司于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）张义武逾期交房违约金505187元。三、驳回原告（反诉被告）河南申新泰富置业有限公司的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）张义武的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23234元，由原告河南申新泰富置业有限公司负担3234元，被告张义武负担20000元；反诉费13894元，由原告河南申新泰富置业有限公司负担7000元，被告张义武负担6894元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省濮阳市中级人民法院。审 判 长  王瑞启审 判 员  邵高冲人民陪审员  刘现锋二〇二〇年十月九日书 记 员  高社芳