湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0602民初4262号原告（反诉被告）：岳阳城陵矶港务有限责任公司，住所地岳阳市岳阳楼区。法定代表人：尹显东，董事长。委托诉讼代理人：苏军，公司行政中心经理。委托诉讼代理人：刘小方，湖南理威律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈永旺，男，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：纪岳森，湖南惠风律师事务所律师。委托诉讼代理人：周旺，湖南惠风律师事务所律师。第三人：李成香，女，汉族，住岳阳市君山区。委托诉讼代理人：纪岳森，湖南惠风律师事务所律师。原告（反诉被告）岳阳城陵矶港务有限责任公司（以下简称城港公司）与被告（反诉原告）陈永旺、第三人李成香租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）城港公司的委托诉讼代理人刘小方、苏军，被告（反诉原告）陈永旺及第三人李成香的共同委托诉讼代理人纪岳森到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）城港公司向本院提出本诉诉求：1、判令陈永旺和第三人李成香共同交还所租桂园路1号楼某号门面；2、判令陈永旺按租金标准支付2020年1月至2020年6月的门面占用费2040元；3、判令陈永旺拆除私自搭建的建筑物；4、判令陈永旺及第三人李成香腾空租赁门面，移除租赁门面内可移动的装饰装修设施；5、判令陈永旺按每天50元的标准支付自2020年7月起至腾空并移交租赁门面之日止的门面占用费。事实与理由：2018年1月1日，原、被告签订《门面租赁合同》。约定城港公司将其坐落于桂花园路门面1号楼某号门面出租给陈永旺。租赁期满后，双方没有续签合同。但陈永旺向城港公司支付了2019年12个月的租金。2019年7月12日，城港公司因市政建设需要依约向陈永旺发出解除合同的书面通知。此后，城港公司多次催告要求交还门面未果。另陈永旺的改扩建行为未征得城港公司同意，陈永旺应当拆除其擅自搭建的门面。根据合同约定，城港公司对装修概不负责，不补偿。陈永旺应按50元/的标准支付门面占用费。城港公司为维护合法权益，特诉至人民法院。被告（反诉原告）陈永旺辩称：1、城港公司的诉状是虚假陈述与事实不符。陈永旺租金交至2019年12月底，但是在2019年7月12日却收到了城港公司交还门面的通知。城港公司明显构成了违约，应当承担违约责任。2、2019年8月16日，城港公司派人断水断电直至2019年12月19日。而且城港公司多次封门堵路，破坏水电设备，严重影响了陈永旺的正常经营和生活。城港公司应当赔偿全部经济损失。3、陈永旺修建的房屋，城港公司无权要求拆除。陈永旺修建的房屋在1999年以前就已经修建完成，建成将近20年，属于陈永旺的财产。城港公司要求陈永旺拆除可以，应足额赔偿陈永旺的全部损失，包括但不限于经营损失、门面价值等。否则陈永旺不同意交还门面，也不同意拆除门面。第三人李成香述称：同意陈永旺的答辩意见。另城港公司在合同有效期内，采取断水断电、多次封门堵路的行为，影响了第三人的正常生活和经营。被告（反诉原告）陈永旺向本院提出反诉诉求：1、判令城港公司支付改扩建和装修改造补偿费，根据鉴定评估结论确认为58075元。2、判令城港公司返还租房押金2000元。事实与理由：原、被告有二十几年的租赁合同关系，在签订合同时交有2000元押金。陈永旺除了承租原有门面的部分，还在原有门面的基础上进行了改扩建和装修改造。该改扩建和装修改造属于添附。如果城港公司收回门面，应当就上述添附进行补偿。原告（反诉被告）城港公司反诉辩称:1、陈永旺对租赁门面进行扩建没有经过城港公司同意，装修部分合同已明确约定不补偿。故陈永旺要求城港公司补偿没有事实和法律依据。需特别指出的是，城港公司事后知道陈永旺进行了扩建而未提出异议，并不构成“同意”或“追认”。因为同意的表示应在行为人行为之前作出，同时，不作为构成意思表示，需法律有明确规定或当事人有明确约定为前提。2、现行法律与司法解释规定承租人未经出租人同意进行装修扩建的，承租人要恢复原状的责任，而不是由出租人予以补偿。第三人李成香述称：对陈永旺的反诉没有异议。另城港公司在合同有效期内，采取断水断电、多次封门堵路的行为，影响了第三人的正常生活和经营。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案事实，本院认定如下：陈永旺自1997年左右开始承租城港公司位于桂园路门面1号楼某号门面。租金为340元/月。城港公司提供了一份双方于2018年1月1日签订的《门面租赁合同》。该合同约定，租赁期从2018年1月1日至2018年12月31日。门面租金340元/月。无论何种方式终止合同，城港公司对门面的装修概不负责，不补偿。门面移交城港公司时，陈永旺应将装饰装修恢复原状，不影响门面正常交接和继续出租。如有违者，按每天50元收取租金，或从押金中扣除。2018年12月31日合同到期，双方未再续签合同。陈永旺陈述，2000年门面就转让给了第三人李成香。租赁费一直由李成香交纳。因为双方是亲戚，就没有办理过户。城港公司对此事实不予认可，认为城港公司并不知道第三人使用租赁门面的事实，并且租金收据上一直都是开具的陈永旺的名字。租赁门面目前由李成香在使用。该门面的租金按340元/月的标准交纳至2019年12月31日。自2020年1月1日起，陈永旺及李成香未再交纳租金。2019年7月12日，城港公司向陈永旺等租赁户发出通知一份。内容为：因陈永旺所承租的门面存在重大安全隐患，现市政要求需要进行拆除。通知陈永旺于2019年7月30日前将所承租门面无条件退回。2020年1月20日，城港公司又发出通知一份，要求陈永旺在2020年2月20日前退还门面。2020年4月3日，城港公司与陈永旺等承租户就退回租赁门面一事进行协商。各租赁户要求城港公司进行补偿，城港公司认为承租户要求的补偿和搬迁费没有依据。双方协商未果。2020年4月28日、2020年5月8日，城港公司再次向陈永旺等承租户下发通知，要求2020年5月10日前归还门面。另查明，陈永旺交纳了2000元押金。陈永旺在租赁过程中，对承租的门面进行了改扩建。本案审理过程中，陈永旺申请对租赁门面改扩建部分现在的造价及现值进行评估。结论为：改扩建部分现在的造价29131元，现值为58075元。陈永旺承租的门面及改扩建部分，均无产权证。陈永旺抗辩称，城港公司提供的2018年1月1日《门面租赁合同》上，乙方签名并非陈永旺本人所签，但未向本院申请笔迹鉴定。《门面租赁合同》上陈永旺的签名与此次起诉的反诉状签名及授权委托书签名差异明显。因陈永旺至今未将租赁门面返还城港公司，遂酿成纠纷。本院认为，《门面租赁合同》上陈永旺的签名与此次反诉状和授权委托书的签名明显不一致，并且城港公司也认可，城港公司将租赁合同送至门面要求签字时，有的承租户本人不在，就由门面上其他人所代签。对《门面租赁合同》的真实性本院不予认可，原、被告之间为不定期租赁合同。因承租的门面既无产权证，双方也未向本院提交合法的报建手续，不定期租赁合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，陈永旺作为承租人应当返还租赁物,并支付门面占有使用费。承租门面的改扩建部分系依附于承租门面而添附建造，陈永旺返还承租门面时应将改扩建部分一并返还。改扩建部分未办理合法建造手续应否予以拆除，应由相关行政机关作出认定后予以处理，法院不予处理。双方之间的不定期租赁合同系无效合同，城港公司要求按合同约定的违约标准50元/天支付占用费没有法律依据，本院参照租金标准计算占用费。陈永旺交纳的2000元租赁押金应予抵扣。第三人李成香作为次承租人负有共同返还门面并腾空房屋的义务。关于陈永旺主张的改扩建损失，应否予以支持的问题。《最高人民法院关于审理城镇门面租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”。第十四条规定，“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按过错分担”。首先，陈永旺未提供任何证据证明双方对改扩建费用有书面约定。其次，陈永旺没有任何证据证明城港公司对于改扩建有积极、主动的作为。第三，城港公司在改扩建发生后未提出异议不等于同意改扩建的意思表示。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十条规定，“行为人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示”。城港公司在改扩建发生后未提出异议，是一种沉默的行为方式，与法律规定的三种情形均不相符，不能认定城港公司存在同意改扩建的意思表示。因此，陈永旺要求城港公司对该部分费用进行赔偿，没有法律依据。综上，城港公司的本诉诉求，部分符合法律规定，本院予以支持。陈永旺的反诉请求部分符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十五条、《最高人民法院关于审理城镇门面租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:一、由被告（反诉原告）陈永旺、第三人李成香向原告（反诉被告）岳阳城陵矶港务有限责任公司返还所承租的桂花园路门面（含改扩建部分），并腾空租赁门面，移除门面内可移动的设施设备。二、由被告（反诉原告）陈永旺按340元/月的标准，向原告（反诉被告）岳阳城陵矶港务有限责任公司支付自2020年1月1日起至门面实际返还之日止的占有使用费。陈永旺已经交纳的2000元押金应予抵扣。以上款项，限在本判决生效后十日内履行。逾期履行，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。三、驳回原告（反诉被告）岳阳城陵矶港务有限责任公司的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）陈永旺的其他反诉请求。本诉案件受理费50元，反诉案件受理费300元，合计350元，由被告（反诉原告）陈永旺负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判长 许 东审判员 钟 宁审判员 朱潇峰二〇二〇年十二月九日书记员 冯静楠