上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初13989号原告：蒋汉平，男，1962年9月18日出生，汉族，户籍地江苏省宜兴市。委托诉讼代理人：张举栋，上海市锦天城律师事务所律师。被告：吴玉锋，男，1978年11月5日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。委托诉讼代理人：黄骅，上海博和律师事务所律师。原告蒋汉平诉被告吴玉锋农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序。审理中，原告申请对被告的财产进行保全，本院依法采取保全措施。本案于2020年9月1日公开开庭进行审理，原告蒋汉平的委托诉讼代理人张举栋、被告吴玉锋及委托诉讼代理人黄烨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋汉平向本院提出诉讼请求：1、确认蒋汉平、吴玉锋口头约定的购房合同无效；2、吴玉锋返还蒋汉平购房款人民币56万元。事实与理由：2007年11月1日，蒋汉平、吴玉锋口头约定，蒋汉平购买吴玉锋位于上海市青浦区华新镇新凤北路XXX弄XXX号房屋，口头约定房屋总价款112万元，前期蒋汉平先付56万元，剩余56万元待房屋交付办理相关手续时一并给付。蒋汉平依约于当日向吴玉锋打款56万元作为房屋前期款项，后蒋汉平想进一步与吴玉锋交涉房屋交付及尾款支付事宜，但一直未与吴玉锋取得联系。期间就曾多次到过前述房产地址找寻未果。仅得知该房屋已被出租而吴玉锋及其家人已搬到市区。2020年2月，在找寻未果的情况下，蒋汉平委托律师处理相关事宜。案涉房屋系集体土地上所建的房屋，蒋汉平不具有吴玉锋所在的村集体成员资格，蒋汉平无该房屋购买资格，故双方口头购房协议属无效约定，吴玉锋理应返还56万元。蒋汉平方于2020年5月6日发律师函给吴玉锋告知合同无效并要求其于7日内返还蒋汉平已付的购房款，但至今未果，遂蒋汉平诉至法院作如上诉请。被告吴玉锋辩称：不同意蒋汉平的诉请。1.蒋汉平与吴玉锋、吴金华、钱秀娟签过书面合同，徐谢村也进行见证，蒋汉平根据书面合同支付了第一笔定金56万元，后蒋汉平失踪，吴玉锋要求蒋汉平尽快履行支付剩余房款的义务但未能找到。2007年起，吴玉锋及家人就一直居住在系争房屋内，吴玉锋手机号未变更过，蒋汉平陈述的寻找吴玉锋无果与事实不符。涉案房屋的真实交易价格是156万元，并非112万元。双方签订书面合同和支付第一笔费用均是在2007年，蒋汉平至今主张诉请已过诉讼时效。系争房屋是宅基地房屋，根据徐谢村开具的《证明信》、《权利转移申请书》以及吴玉锋和家人所立遗嘱的《证明》等文件，村集体组织已经认可系争房屋的买卖。根据上海高院文件，宅基地房屋出售给本村以外的人员，经村委确认，合法有效。系争款项56万元是购房定金，约定第二笔款项在签订之后的第5日支付，但蒋汉平并没有履行，不应返还56万元。根据合同约定，蒋汉平违约，应赔偿吴玉锋312万元的违约金，现吴玉锋以选择没收56万元定金的形式主张违约责任。涉案合同签订后，蒋汉平对房屋性质及56万元的性质明知，至今才主张合同无效，不符常理。经开庭审理查明：涉案房屋位于上海市青浦区华新镇新凤北路XXX弄XXX号(原地址为青浦区华新镇新凤北路XXX弄XXX号)。2007年11月1日，蒋汉平通过银行转账向吴玉锋支付56万元，并标注为房产。2020年5月6日，蒋汉平向吴玉锋发送律师函，内容为：2007年11月1日，蒋汉平、吴玉锋口头约定蒋汉平购买吴玉锋位于上海市青浦区华新镇新凤北路XXX弄XXX号房屋，口头约定房屋总价款112万元，前期蒋汉平先付56万元，剩余56万元待房屋交付办理相关手续时一并给付。蒋汉平依约于当日向吴玉锋打款56万元作为房屋前期款项，此后蒋汉平想进一步与吴玉锋交涉房屋交付及尾款支付事宜，但一直未与吴玉锋取得联系。期间就曾多次到过前述房产地址找寻未果。仅得知该房屋已被出租而吴玉锋及其家人已搬到市区。2020年2月，在找寻未果的情况下。蒋汉平委托律师处理相关事宜。经了解得知，案涉房屋系集体土地上所建的房屋，蒋汉平不具有吴玉锋所在的村集体成员资格，蒋汉平无该房屋购买资格，故蒋汉平、吴玉锋之间的口头购房协议属无效约定。依据法律规定，合同无效,因合约取得的财产应予返还。请于收到函件7日内联系本律师将56万元退还。吴玉锋签收了该函件。另查明，吴玉锋系案外人吴金华及钱秀娟之子。吴金华家庭曾在青浦区华新镇徐谢村申请建房用地获批。2004年6月6日，青浦区华新镇规划建设科(甲方、拆迁人)与吴金华(乙方，被拆迁人)签订《上海市集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》(下简称安置协议)，约定乙方所有的房屋坐落在徐谢村，建筑面积224平方米，结构为砖混。甲方支付乙方补偿款239,800元。等。上海市青浦区华新镇规划建设和环境保护办公室出具证明显示：原上海市青浦区华新镇徐谢村XXX号村民吴金华，现安置于华新镇新凤北路XXX弄XXX号全幢，该房屋暂时无法办理宅基地使用权证(房产证)。审理中，吴玉锋提供的一份落款2007年11月1日为《新凤北路XXX弄XXX号房产买卖合同书》(下简称合同书)，显示出卖方、甲方为吴金华、钱秀娟、吴玉锋，购买方、乙方为蒋汉平，具体内容为：第一条，乙方同意购买甲方拥有的上海市青浦区华新镇新凤北路XXX弄XXX号房产(别墅)。第二条，甲方保证如实向乙方陈述房产权属状况、设备、装饰情况及相关关系，乙方对甲方上述转让的房产具体情况充分了解，自愿接受该房产。双方经协商，同意转让价款为156万元。第三条，1、第一次付款：本合同签订之日(即2007年11月1日)，乙方向甲方支付56万元，作为购房定金。签订合同之后，如果甲方中途将房产卖给第三方或乙方中途放弃购买房产，均视作违约，则应向对方支付购房定金等数额的违约金，即56万元。2、第二次付款：自本合同签订之日(即2007年11月1日)起，到甲方在收到乙方除定金之外的剩余房款时，不超过5日(即2007年11月5日截止)。,甲方在收到乙方全额房款之日(即2007年11月5日截止)起，到甲方将房产全部交付给乙方，不超过5日(即2007年11月10日截止)。第四条，1、甲方现给乙方提供户口本复印件、身份证复印件等证明材料，并且向乙方出示户口本、身份证原件，以供乙方确认。2、甲方向徐谢村出具保证书，保证甲方及其后代不会再向徐谢村申请宅基地，以保障乙方的利益。3、甲方承诺由于该房产带来的一切利益转由乙方享受，并且承诺：如出租、转卖、动迁补偿费等由该房产带来的收益归乙方所有，甲方对该房产带来的一切权益放弃主张的权利。4、为了保证双方的利益，设置违约金，并且在交易完成后立刻生效：如甲方违约，提出在交易完成后收回该房产，则甲方必须支付乙方合同价156万元的3倍即468万元；若乙方违约，则需向甲方赔偿合同价156万元的2倍即312万元。6、为了最大限度保障乙方利益，甲方三人立遗嘱，遗嘱上注明该房产赠予乙方。7、甲方还应该将徐谢村出具的该房产权属证明文件交给乙方。8、甲方在收到乙方除定金之外的剩余房款100万元时将第四条中的1、2、6、7项证明文件交给乙方。第五条，甲方应于收到乙方全额房款之日起，5天内(2007年11月10日截止)将交易的房产全部交付给乙方。第六条，本合同主体，甲方为吴金华、钱秀娟、吴玉锋，共3人；乙方蒋汉平1人。第七条，本合同一式2份，甲方一份，乙方一份。该合同尾部，出卖方处由吴金华、钱秀娟、吴玉锋三人签字；购买方处无蒋汉平签字；见证方处加盖徐谢村委会公章。审理中，吴玉锋提供了徐谢村委会出具的证明信：涉案房屋权属为吴金华、钱秀娟、吴玉锋三人所有。该证明信加盖徐谢村委会公章，但无具体出具时间。审理中，吴玉锋提供了吴金华、钱秀娟、吴玉锋于2007年11月1日共同向徐谢村委会出具申请书(权利转移)，申请将涉案宅基地使用权及日后拆迁带来的利益归蒋汉平所享有，吴金华、钱秀娟、吴玉锋保证不会再向徐谢村申请宅基地。该申请书中加盖了徐谢村委会公章。审理中，蒋汉平与吴玉锋一致确认：涉案房屋是农村宅基地性质。以上查明的事实，由当事人的陈述，蒋汉平提供的银行转账凭证、律师函，吴玉锋提供的合同书、证明信、申请书、安置协议、证明等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。蒋汉平主张：蒋汉平是在报纸上看到系争房屋要出售的广告，联系人是吴玉锋，双方之前不认识。2007年11月前后，蒋汉平、吴玉锋就购房事宜进行口头协商，合同价格在106万元或112万元，具体金额记不清。蒋汉平是基于对吴玉锋的信任支付56万元购房款，是预付款，当时房屋还没有安装门，蒋汉平要求吴玉锋安装门后交付房屋，交付房屋后再支付尾款，蒋汉平的合同相对方仅是吴玉锋一人。双方未到村委办理过任何手续，当时蒋汉平知道房屋是农村宅基地，不能买卖，只能使用，蒋汉平购买的是使用权。2020年3、4月份，蒋汉平的代理人去村里核实，发现房屋内居住的不是吴玉锋家人。蒋汉平、吴玉锋未签订书面购房合同，也没有看到吴玉锋提供的合同、证明等材料，蒋汉平、吴玉锋仅是口头约定购房合同。本案系确认合同无效，不涉及诉讼时效。如果按照原来协商价格，同意继续履行合同。吴玉锋主张：吴玉锋及家人在徐谢村原来有宅基地，后宅基地动迁到系争地块上并建造系争房屋，是吴玉锋父亲吴金华与华新镇动迁办签订动迁协议。合同磋商及房价是蒋汉平与吴玉锋进行协商，后到村里备案，出售方是吴玉锋一家人。因房屋出售，吴玉锋不敢出租，直到2009年、2010年左右才出租，因无法联系蒋汉平，也无法交付房屋。当时签订证明信、权利转移书等材料后，先去村委会盖章，后将盖章原件及吴玉锋等签字的合同原件给蒋汉平，基于信任，未让蒋汉平出具签收上述材料的收据。如双方不存在书面合同，吴玉锋不可能请村委会进行见证并盖章，且吴玉锋家人对遗嘱避讳，不可能通过出具证明遗嘱方式出售房屋，当时出具遗嘱等都是蒋汉平的要求。涉案房屋是宅基地房屋，只要经村委会批准即为有效，不需乡镇机构同意。因时间久远，村里具体经办人无法联系。收到传票后，吴玉锋父亲到村里核实是否有证明信、申请书及遗嘱，村里也表示无法找到。目前涉案合同不可能继续履行。根据庭审查明的事实，本院认为，吴玉锋主张蒋汉平与吴金华、钱秀娟、吴玉锋间存在书面房屋买卖合同，且就系争房屋的交易行为经村委会批准，蒋汉平对此予以否认，而吴玉锋提供的书面购房合同中虽详细约定房产交易事宜，也加盖了徐谢村委会公章，但该合同中仅有吴金华、钱秀娟、吴玉锋签名，而无蒋汉平签名，吴玉锋对村委会的具体经办人陈述不清，故吴玉锋单方作出的上述主张和陈述缺乏依据，本院难以采信。然，吴玉锋确认合同磋商及价款确认都是与蒋汉平进行，可见在蒋汉平与吴玉锋之间的确产生对涉案房屋进行交易之意思表示，蒋汉平也实际向吴玉锋支付56万元，转账凭证中标明“房产”。故，本院认定系蒋汉平与吴玉锋之间存在房屋买卖合同关系。系争房屋是农村宅基地性质房屋，吴玉锋和蒋汉平就系争房屋的交易行为因违反法律强制性规定应属无效。基于无效后果，吴玉锋理应返还蒋汉平56万元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告蒋汉平与被告吴玉锋就上海市青浦区华新镇新凤北路XXX弄XXX号房屋的买卖合同关系无效；二、被告吴玉锋应于本判决生效之日起十日内退还原告蒋汉平56万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,880元，减半收取计7,440元，由原告蒋汉平负担3,720元，被告吴玉锋负担3,720元；财产保全申请费3,320元，由被告吴玉锋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  岳明静二〇二〇年十二月三十一日书记员  张 莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。