湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0105民初6398号原告（反诉被告）：武汉首肯电器有限公司，住所地：湖北省武汉吴家山台商投资区高桥产业园台中大道特**。法定代表人：杨翊，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄艳明，湖北谦顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾敏，湖北谦顺律师事务所律师。被告（反诉原告）：武汉市伊舍屋美家居有限公司，住所地：湖北省武汉市汉阳区龙阳大道********。法定代表人：刘聪，该公司总经理。委托诉讼代理人：张敏，湖北多能律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪聪，湖北多能律师事务所律师。原告（反诉被告）武汉首肯电器有限公司（以下简称首肯电器）与被告（反诉原告）武汉市伊舍屋美家居有限公司（以下简称伊舍屋美公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）首肯电器的委托诉讼代理人黄艳明，被告（反诉原告）伊舍屋美公司的委托诉讼代理人张敏、洪聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）首肯电器向本院提出诉讼请求：1.请求解除2020年9月1日首肯电器、伊舍屋美公司签订的《伊舍屋美商铺租赁合同》；2.请求伊舍屋美公司退还租金、保证金715000元；3.请求伊舍屋美公司承担违约金55000元；4.请求伊舍屋美公司赔偿因首肯电器履行合同产生的经济损失（装修投资）以及其他损失（办理营业执照费用以及利息损失等）120000元；5.请求伊舍屋美公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：首肯电器与伊舍屋美公司于2020年9月1日签订《伊舍屋美商铺租赁合同》，约定：首肯电器承租位于武汉市汉阳区龙阳大道32号1栋1-3层4号第负一层D1号商铺，建筑面积233.11平方米；承租商铺用于经营电器类产品，品牌为美的；租赁期限为三年，即2020年9月10日至2023年9月9日；第一年月租金标准55000元/月，年租金为660000元/年，第二年、第三年租金逐年递增且约定具体的租金标准，租金支付方式为一年一次全年付清；首肯电器还需支付55000元合同保证金。合同还约定：“若伊舍屋美公司出现单方违约行为，导致合同不能正常履行，除正常退还首肯电器未使用租金以及租赁保证金外，还需向首肯电器赔偿一个月租金作为赔偿金”。上述合同经伊舍屋美公司招商人员涂治国2020年8月31日签名，并由伊舍屋美公司在合同上加盖骑缝章予以确认，首肯电器方由孙**2020年9月1日签名并盖章予以确认，该合同已经发生法律效力。首肯电器于2020年8月17日已提前转账支付55000元至伊舍屋美公司账户作为合同保证金（房租押金），同年9月1日又支付了全年（2020.9.10-2021.9.9）租金660000元给伊舍屋美公司，首肯电器已经履行支付租金以及保证金的合同义务。2020年9月1日下午伊舍屋美公司交付商铺给首肯电器装修使用，但是三天后即9月4日，伊舍屋美公司以其招商大客户苏宁电器排斥其他同业竞争商户入驻卖场为由强行取回商铺钥匙，收回商铺，并停电、锁门，单方强行终止合同，属严重违约行为。事后双方多次沟通未果，首肯电器诉至法院，望判如所请。被告（反诉原告）伊舍屋美公司辩称，1.伊舍屋美公司与首肯电器能够达成一致签署《伊舍屋美商铺租赁合同》的前提在于首肯电器能够先行解决苏宁排他条款，但首肯电器未能按照其代表人孙**与伊舍屋美公司代表人涂志国于2020年8月16日签订的协议履行义务，未能解决租赁合同的先决条件导致合同无法继续履行，应承担违约责任。2.因首肯电器违约在先，导致租赁合同无法继续履行，首肯电器无权要求返还租金、保证金以及要求伊舍屋美公司支付违约金。3.合作初期是首肯电器与伊舍屋美公司先联系，多次沟通要求租赁商铺，但伊舍屋美公司由于受苏宁排他条款限制，一直未同意。由于首肯电器从2020年7月至8月期间多次沟通，伊舍屋美公司才答应如果首肯电器能够解决排他条款问题可进一步商谈。2020年8月1日首肯电器告知伊舍屋美公司基本搞定苏宁，伊舍屋美公司才同意进行合作。双方代表人于2020年8月16日签署协议。因首肯电器表示办理营业执照尚需要时间，伊舍屋美公司也基于合作诚意同意给予延期，等营业执照办理完毕后于2020年9月1日开始计算租金。2020年9月8日因首肯电器无法解决排他条款导致合同履行陷入僵局。整个合同磋商到履行及后续问题处理的过程伊舍屋美公司都坚持达成诚信合作原则，充分尽到合同义务，不存在过错。综上，请求法院判决驳回首肯电器的全部诉讼请求。并向法院提出反诉请求：1.请求首肯电器向伊舍屋美公司支付自2020年8月17日至11月9日就汉阳区龙阳大道32号1栋1-3层4号第负一层D1号商铺的租金损失154000元，并继续支付至首肯电器将商铺恢复原状并清退之日止；2.请求首肯电器向伊舍屋美公司支付违约金55000元；3.本案诉讼费由首肯电器承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2020年6月30日，原告（反诉被告）首肯电器员工孙**通过微信添加被告（反诉原告）伊舍屋美公司员工凃志国为朋友，双方多次沟通商铺租赁事宜。孙**表示首肯电器想租赁伊舍屋美公司商铺，用于经营“美的”品牌的电器，凃志国已明确告知已与现租户“苏宁”电器约定有排他条款。2020年7月20日，孙**通过微信向凃志国发送《商函》，表示对于伊舍屋美公司与“苏宁”签订租赁合同中的排它协议，首肯电器可以通过美的集团进行沟通协商；次日凃志国回复称“以苏宁优先”。同年8月1日，孙**在微信上称“苏宁这边所有领导都没有问题……为这个事我们把苏宁分部所有人搞定了……”同年8月16日，孙**、凃志国就商铺租赁事宜协商，就租金、租赁期限等形成9条书面意见，其中第6条约定：“美的保证苏宁不追我方责（合同注明）”。次日，首肯电器向伊舍屋美公司支付了合同保证金55000元。2020年8月19日，孙**通过微信向凃志国表示“后面苏宁排他协议条约不能这样写，这样写流程到美的总部直接被驳回了，换一个方式写”等内容；凃志国当日向孙**发送《伊舍屋美商铺租赁合同》、《伊舍屋美商铺租赁合同补充协议》电子文档，其中补充协议中约定若经营苏宁电器的商家以“同行排他条款”追究伊舍屋美公司的法律责任、赔偿损失，由首肯电器承担责任、赔偿损失。孙**称公司表示办理工商营业执照没问题后就在合同上盖章。2020年8月21日，首肯电器与宜昌凤凰广告有限责任公司签订《王家湾美的旗舰店承包合同》，对上述待租赁房屋进行装修，合同约定装修款总计102331元。次日，首肯电器支付了预付款33000元。2020年8月31日，凃志国在上述《伊舍屋美商铺租赁合同》、《伊舍屋美商铺租赁合同补充协议》上签字并交给孙**，孙**于次日在《伊舍屋美商铺租赁合同》上签字并加盖公章。该租赁合同中，伊舍屋美公司系出租方、甲方，首肯电器系承租方、乙方，合同第一条约定甲方将位于武汉市汉阳区龙阳大道32号1栋1-3层4号武汉市伊舍屋美家居有限公司第负一层D1铺位出租给乙方，乙方将商铺用于经营“美的”品牌电器，租赁期限为三年（2020年9月10日至2023年9月9日），第一年租金55000元/月，合同保证金55000元应于2020年8月31日前支付。合同第四条约定，若甲方出现单方违约行为，导致合同不能正常履行，除正常退还乙方未使用的租金及租赁保证金外，还需向乙方赔偿一个月租金作为违约金。合同第五条约定，若乙方单方违约，导致合同不能正常履行，则乙方的合同保证金及已付租金不予退还，若合同保证金及已付租金不能弥补甲方损失的，甲方有权要求乙方额外赔偿；租赁期内，乙方可以进行必要的装修，但不得破坏租赁房屋的主体结构，租赁期满或合同解除后，乙方应恢复原状或者双方另行协商处理。2020年9月1日，首肯电器根据上述合同向伊舍屋美公司支付了第一年租金660000元，宜昌凤凰广告有限责任公司开始对涉案租赁房屋进行装修。2020年9月4日，武汉苏宁易购销售有限公司向伊舍屋美公司发送告知函，称伊舍屋美公司将商铺出租经营美的电器，违反了双方合同约定，要求伊舍屋美公司立即停止与美的的租赁关系。当日上午，被告员工凃志国将出租给首肯电器商铺的房屋钥匙收回并将店门关闭。之后，首肯电器与伊舍屋美公司因房屋租赁事宜发生争议，双方均认为应由对方解决苏宁电器的排它条款问题，故首肯电器诉至本院。诉讼过程中，首肯电器与伊舍屋美公司均认可员工孙**、凃志国在租赁商铺事宜中的行为代表公司行为。对于本案有争议的证据和事实，认定如下：被告（反诉原告）伊舍屋美公司提交2020年8月16日孙**与凃志国签订的九条协议，拟证明双方已约定首肯电器保证苏宁电器不向伊舍屋美公司因排它条款追责。原告（反诉被告）首肯电器对协议真实性、证明目的均有异议，称“原件已经被毁掉了”，认为仅是磋商过程，应以双方签订的正式合同为准。诉讼过程中，本院告知首肯电器如需对证据进行鉴定，需于2020年11月18日前向本院申请，首肯电器到期未向本院申请鉴定，本院对该证据的真实性予以认定。本院认为，首肯电器、伊舍屋美公司签订的《伊舍屋美商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”现首肯电器要求解除上述合同，伊舍屋美公司同意解除合同，本院对首肯电器的该诉讼请求予以支持。本案的争议焦点之一是首肯电器是否构成违约。首肯电器表示伊舍屋美公司于2020年9月4日擅自收回租赁房屋钥匙，导致租赁合同无法履行，构成违约。对此伊舍屋美公司不予认可，称合同无法履行的原因在于首肯电器未按约定解决排他协议问题。本院认为，首肯电器员工孙**曾多次向伊舍屋美公司员工凃志国表示，首肯电器可以解决排他协议问题，双方为此于2020年8月16日签订了九条协议，亦明确载明“美的保证苏宁不追我方责（合同注明）”的内容，首肯电器依据该协议向伊舍屋美公司支付了租房保证金55000元，并与案外人签订了房屋装饰装修合同，该协议已实际履行。首肯电器辩称该九条内容仅是双方磋商过程，不代表其真实意思表示，本院不予认可。该协议中双方为解决排他条款达成了初步意向，与双方后期签订的《伊舍屋美商铺租赁合同》具有关联性。在签订租赁合同前，伊舍屋美公司按照首肯电器的要求，将排他条款的解决问题通过补充协议予以载明，但首肯电器未按照双方协商在补充协议上签字，违反了双方签订的九条协议。故首肯电器系解除合同的主要责任方，本院对首肯电器要求伊舍屋美公司支付违约金55000元、赔偿经济损失120000元的诉讼请求不予支持。本案的争议焦点之二是伊舍屋美公司是否构成违约。伊舍屋美公司在与首肯电器签订《伊舍屋美商铺租赁合同》后，未督促首肯电器在《伊舍屋美商铺租赁合同补充协议》签字或盖章，而将涉案租赁房屋交付给首肯电器。现双方因补充协议中的内容未达成一致，导致租赁合同无法履行，伊舍屋美公司存在缔约过失，本院对伊舍屋美公司要求首肯电器支付2020年8月17日至11月9日期间租金损失的反诉请求不予支持。伊舍屋美公司还要求首肯电器支付违约金，系依据双方签订的《伊舍屋美商铺租赁合同》中关于违约责任的约定，但首肯电器并未违反该合同，而是违反双方签订的九条协议，故本院对该项反诉请求不予支持。本案的争议焦点之三是合同解除后双方应承担的责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案双方在《伊舍屋美商铺租赁合同》中约定，首肯电器承租商铺用于经营美的品牌电器，现合同因双方未能就排他条款的解决而不能继续履行导致解除，根据上述法律规定，本院认为，双方应恢复原状。故本院对首肯电器要求伊舍屋美公司退还租金、保证金715000元的诉讼请求予以支持；对伊舍屋美公司要求首肯电器将商铺恢复原状，并支付逾期期间租金损失的诉讼请求予以支持。逾期期间损失按合同约定的55000元/月计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第九十七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）武汉首肯电器有限公司与被告（反诉原告）武汉市伊舍屋美家居有限公司签订的《伊舍屋美商铺租赁合同》；二、被告（反诉原告）武汉市伊舍屋美家居有限公司自本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）武汉首肯电器有限公司返还房屋租金、保证金715000元；三、原告（反诉被告）武汉首肯电器有限公司自本判决生效之日起三日内将其承租的位于武汉市汉阳区龙阳大道32号1栋1-3层4号武汉市伊舍屋美家居有限公司第负一层D1铺位恢复原状，逾期按1833元/日的标准向被告（反诉原告）武汉市伊舍屋美家居有限公司支付租金损失；四、驳回原告（反诉被告）武汉首肯电器有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）武汉市伊舍屋美家居有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12700元，减半收取计6350元，保全费4970元，由原告（反诉被告）武汉首肯电器有限公司负担2226元，被告（反诉原告）武汉市伊舍屋美家居有限公司负担9094元。反诉费2218元，由被告（反诉原告）武汉市伊舍屋美家居有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  林健二〇二〇年十二月二十九日法官助理张月琴书记员刘嘉琦