上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0120民初15692号原告：上海瀚献企业管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：蒋平，总经理。委托诉讼代理人：俞健，上海道舍律师事务所律师。被告：赵建萍，女，1978年11月10日生，汉族，住江苏省海门市。原告上海瀚献企业管理有限公司诉被告赵建萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序，并于2020年9月2日公开开庭进行了审理。原告上海瀚献企业管理有限公司的委托诉讼代理人俞健、被告赵建萍均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海瀚献企业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告间签订的商铺租赁管理合同于2020年8月27日解除；2.请求确认被告已于2020年8月27日搬离涉案房屋，且商铺内部的固定装修归原告无偿所有；3.请求判令被告支付自2019年5月1日起至2020年8月26日的租金人民币723,261元(以下币种同)；4.请求判令被告支付解除合同违约金284,340元(以月租金47,390为基数计算6个月)；5.请求判令被告承担原告因诉讼支出的律师费70,000元；6.请求判令本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年初，原告与被告签订《商铺租赁管理合同》，约定将位于上海市奉贤区望园南路XXX弄XXX号、XXX号的商铺出租给被告使用，租期为2017年5月1日至2024年4月30日，共计7年。约定先付后租，同时约定了年租金及支付方式，物业费承担方式、保证金、违约金等。根据合同约定，被告应当每三个月向原告支付租金，逾期支付租金十五日以上，经原告方催告后超过十日未付款，原告有权单方解除协议，并主张被告承担相应的责任。原、被告双方签订合同后，被告一直经营使用该涉案商铺，但自2019年5月1日起被告未向原告按约支付房租。经原告多次催讨被告拒不支付，截止原告起诉日，被告已累计拖欠12个月的租金。根据合同12.3条之约定，已达到原告方单方解除合同之事由，并且被告应当根据合同约定承担相应的违约责任。故特此提起诉讼，望法院依法判如诉请。被告赵建萍辩称，同意第一项诉请，对第二项诉请，被告于8月27日全部搬离了，店内东西也都留给原告了，不同意第三项诉请，2020年1月份之前被告因不付租金，开始关店，原告带人来店里拍录像，称要终止合同，3月底双方协商，但未达成书面协议。不同意第四项诉请，在8月27日与原告商谈的时候，被告说把店里的东西都给原告，所有的违约金都不付了，故被告认为不应支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下事实：2016年12月30日，上海繁逸置业有限公司(以下简称繁逸公司)与瀚立商业管理(上海)有限公司(以下简称瀚立公司)签订资产管理合同，约定：繁逸公司将奉贤区望园南路2288弄“奉贤南桥望园晶典”项目，有证建筑面积为5,491.49平方米交予瀚立公司管理。2017年1月23日瀚立公司与被告签订《商铺租赁管理合同》，约定：将繁逸公司所有的坐落于奉贤区望园南路XXX弄XXX号，37号商铺出租给被告用于咖啡简餐使用，面积为370.96平方米，商标为兰赫咖啡，租赁期限为2017年5月1日至2024年4月30日，2017年5月1日至7月31日为免租期。被告应于2017年1月20日前将第一期3个月的租金及合同履约保证金(具体金额为第一期2个月的租金)支付给原告。……租金的支付方式为：2018年5月1日至2019年4月30日，年租金为473,904元、月租金39,492元；2019年5月1日至2020年4月30日，年租金为541,596元、月租金45,133元；2020年5月1日至2021年4月30日，年租金568,680元、月租金47,390元；……按照“付三押二”的标准(即支付3个月租金，再支付2个月租金的履约保证金)，合同终止或提前终止后，双方按合同约定结清费用且返还租赁物后的30日内，履约保证金无息退还。如被告逾期支付租金15日以上，原告催告10日内仍未付款的，原告有权提前终止合同，被告需支付合同终止日当期6个月租金的违约金。……签订合同后，双方按约履行了相应的义务。2017年12月4日，繁逸公司、瀚立公司及原告签订主体变更协议，约定：自签订协议之日起，资产管理合同项下瀚立公司的权利及义务由原告承担。2020年8月27日，原、被告签订解除协议，明确解除2017年1月23日签订的商铺租赁管理合同，被告即日将涉案房屋交还原告，双方协商一致对于涉案房屋内的固定装修及店内所有设备均归原告所有，对于租金及违约金在本案中继续解决。庭审中，双方对2019年5月1日起至解除合同的租金及违约金未能协商一致。原告坚持诉请。以上事实，由资产管理合同，主体变更协议，房地产权证，商铺租赁管理合同，解除协议，聘用律师合同及律师费发票，当事人陈述等予以佐证，本院经审核予以确认。本院认为，原、被告签订的商铺租赁管理合同合法有效，双方均应遵循诚实、信用的原则全面履行义务。原告按约定履行了出租商铺的义务，被告未能按约支付租金，显属违约，其理应承担支付租金及违约金的民事责任。按照租赁合同附件六租金清单的计算方式，2019年5月1日至2020年8月26日的租金应为724,837元，考虑到今年新冠疫情确对房屋使用产生一定的影响，特别是饮食行业，故本院酌情扣减2个月的租金(2020年2月至3月的租金90,266元)，被告尚欠租金应为634,571元；对于原告主张解除合同违约金为6个月的租金，本院亦酌情调整为3个月的租金为142,170元；对于2个月的履约保证金67,700元，原告同意在本案中一并处理，本院予以采纳，；对于原告主张的律师费，因双方签订的合同中明确约定，租赁关系终止时，原告收取的保证金用以抵充被告的违约金、给原告造成的全部损失(包括但不限于评估费、律师费等)，本案中，原告提供了涉案律师费费用为70,000元，冲抵后，本院支持原告律师费支持为2,300元。另被告辩称，双方已达成协议，2020年1月起，被告已关店，扣除2个月押金67,700元，被告再支付132,300元，对此，被告未提供证据予以佐证，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定，判决如下：一、确认原、被告于2017年1月23日签订的商铺租赁管理合同于2020年8月27日解除；二、确认被告赵建萍于2020年8月27日已搬离涉案房屋，商铺内部的固定装修及物品归原告上海瀚献企业管理有限公司无偿所有；三、被告赵建萍于本判决生效之日起十日内支付原告上海瀚献企业管理有限公司自2019年5月1日起至2020年8月26日的租金人民币634,571元；四、被告赵建萍于本判决生效之日起十日内偿付原告上海瀚献企业管理有限公司违约金人民币142,170元；五、被告赵建萍于本判决生效之日起十日内偿付原告上海瀚献企业管理有限公司律师费人民币2,300元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,249元(已减半收取)，财产保全费5,000元，由原告负担3,675元，被告赵建萍负担8,574元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 盛军华二〇二〇年十月三十日法官助理 沈 严书 记 员 沈 严附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《最高人民法院＜关于民事诉讼证据的若干规定＞》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。