河南省方城县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1322民初3102号原告：河南光合万象房地产营销策划有限公司。住所地：郑州市金水区经三路与鑫苑路交叉口三石大厦十一层。统一社会信用代码：91410105553172478K。法定代表人：王飞，任总经理职务。委托诉讼代理人：邹瑞、孟雨欢（实习），河南经东律师事务所律师。被告：河南鑫鹏置业有限公司。住所地：方城县产业集聚区西园合兴路1号。统一社会信用代码：91411322562472317J。法定代表人：张丰平，任董事长职务。委托诉讼代理人：王金磊，河南仁裕律师事务所律师。原告河南光合万象房地产营销策划有限公司（以下简称光合万象公司）与被告河南鑫鹏置业有限公司（以下简称鑫鹏置业公司）为商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年6月19日受理后，依法适用普通程序，于2020年7月15日公开开庭进行了审理。原告光合万象公司的委托诉讼代理人邹瑞、被告鑫鹏置业公司的委托诉讼代理人王金磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告光合万象公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠费用100.59万元；2、判令被告向原告支付违约金30万元；3、被告承担诉讼费用。事实与理由：2019年1月28日，原、被告签订《全案代理合同》一份，合同约定：被告委托原告就其在南阳市开发的“康桥一品”项目进行整体策划推广及销售代理有关事宜。委托期限：自原告进场之日起至达到项目总体销售任务95%以上；委托代理费包含月度推广费和销售代理佣金（含代理费和溢价）两部分，其中月度推广费5万元/月；销售代理费按《销售基价表》上基准价格成交的部分，按当月销售实际成交总额的1.5%-1.8%计提；销售溢价按《销售基价表》价格为基准，在房源实际销售过程中超出表中单价的部分总额计提30%。合同签订后，原告积极按照合同约定的条款履行义务，但被告仅向原告支付2019年2-5月份4个月的月度推广费20万元，至今拖欠原告费用1005851元。被告在合同履行期内，不仅拖欠原告费用，还以实际行为表明不再履行合同，并单方面要求原告撤场，被告的行为已构成严重违约，根据合同约定，违约方须向另一方支付违约金30万元。原告多次与被告协商支付费用之事，被告以各种理由拖延。原告故起诉来院。原告为支持其诉讼请求、事实及理由的成立，向法庭提交了下列证据材料：1、《全案代理合同》一份；2、《6#一单元底价表》、《6#二单元底价表》《9#底价表》各一份；3、《康桥一品业绩指标确认书》、《康桥一品项目》代理费结算书、《方城.康桥一品项目》溢价结算书各一份；4、被告鑫鹏置业公司实际控制人康海新和原告项目经理微信聊天记录。被告鑫鹏置业公司辩称，1、原告与被告签订的代理合同权利义务失衡。代理合同对被告权利限制性条款过多，原告只享有权利而不承担任何商业风险。2、代理合同是原告提供的多次重复使用的格式条款，被告对条款的选择性、协商性相对较低，且存在不当约定条款，比如佣金结算条款没有体现代理销售的劳务性、阶段性，合同终止、解除约定与法律规定相悖。3、委托代理合同履行过程中原告没有体现出其专业性，人员配比、专业指导没有起到应有的专业销售代理作用，仅是一般性劳务付出，存在被告引导、规划原告销售代理业务，没有专业案场经理常驻项目指导，仅在当地招聘置业顾问，在确定销售价格时没有详细了解、分析、研判被告建设成本，导致销售价格偏低，损害被告利益，被告合同目的不能实现。4、原告诉称的佣金100.59万元与实际不符且无合同依据，原告诉请佣金结算合同约定条款不明且矛盾。合同第六条第4款约定的“已签约房源的总签约协议金额”和“签订购房协议房源”如何界定，“已签约房源的总签约协议金额全额支付”与“已经完成首付款收取的房源结70%”应以哪个为准。5、被告已经支付月度推广费20万元，应当在后续应结佣金中扣除。6、按照销售合同约定代理佣金是按照原告完成销售任务情况按照1.5%至1.8%计提，各月完成任务情况不同计提比例不同，原告5、6、7月份均未完成任务，根据实际完成情况佣金结算比例为1.5%。7、按照合同约定被告可拥有不超过20套团购房源，该部分房源原告按照2000元/套计提佣金。8、原告诉请的违约金30万元不成立。首先被告没有主动解除、终止合同，是原告主动撤场；其次该条款约定与《合同法》第四百一十条相悖；再次原告撤场没有给原告造成任何损失。9、原告撤场时销售房源没有取得商品房预售许可证，是否意味原告销售行为违规无效，协议约定内容无效，原告据此要求结算佣金没有法律依据。综上，被告同意按原告撤场时房款到账金额为基础，扣除月度推广费、团购房源部分据实结算佣金。被告鑫鹏置业公司为支持其抗辩理由的成立，向法庭提交了下列证据材料：1、原告应结佣金结算表；2、签约客户团购房源名单；3、原告每月销售完成任务统计表；4、自双方合作至原告撤场负责人微信聊天记录。本院经审理查明：2019年1月28日，原告光合万象公司作为乙方、被告鑫鹏置业公司作为甲方签订合同编号为A20190128的《全案代理合同》一份，合同约定，甲方将在南阳市开发的康桥一品项目委托乙方策划及代理销售。合同第二条委托方式约定，委托代理范围为项目的整体策划推广及销售代理。第三条委托期限约定自乙方进场之日起至达到项目总体销售任务的95%以上。委托房源为项目全部可销售面积（不低于该项目总建筑面积的95%）。第四条委托代理费用计提标准及支付方式约定，委托代理费用分为项目月度推广费、销售代理佣金（含代理费和溢价）两部分。1、月度推广费：项目月度推广费用为5万元/月，自乙方销售人员进场当日开始计费，至项目正式开盘不再收取，月度推广费从产生代理费当月开始逐月扣除。乙方进场5个月项目仍然不具备开盘条件，5个月后的月度推广费不再返还。如非因乙方原因导致项目未达到乙方取得代理费条件，则月度推广费不再返还。2、销售代理佣金：乙方的销售代理佣金提取标准分代理费和溢价两部分。（1）销售代理费：指销售总金额中根据双方各阶段共同盖章确认的《销售基价表》上基准价格成交的部分，按当月销售实际成交总额的1.5-1.8%计提，完成当月销售任务的75%以下的按照1.5%计提，完成75%（含）-85%的按照1.6%计提，完成85%（含）-95%按照1.7%计提，完成95%（含）以上按照1.8%计提。（2）销售溢价：指根据双方各阶段共同盖章确认的《销售基价表》价格为基准，在房源实际销售过程中超出表中单价的部分为溢价部分，溢价部分乙方按该套房溢价总额的30%计提，每套房源的溢价在签订购房合同后随代理佣金一同结算。（3）奖罚制度：从乙方取得溢价起，每次扣留应结算溢价总额的10%作为销售保证金，每三个月考核一次，如乙方完成季度考核任务，则甲方返还乙方双倍保证金。如乙方未完成季度考核任务，则甲方不再返还保证金。支付方式约定：（1）销售代理佣金支付：每月底双方财物人员按照乙方销售签约房源的实际收款金额进行对账统计当月乙方业绩；在次月3日前乙方开具发票至甲方，甲方收到乙方发票5个工作日内支付应付代理佣金。（2）销售溢价佣金的支付：按照每月乙方销售签约房源的具体价格并结合每套房源的《销售基价表》，每套房源超出部分在该套房源签约后和销售代理佣金一同据实结算，如因甲方关系优惠低于双方确定的房源底价的乙方按照销售底价收取代理费但不再收取溢价佣金，该部分优惠房源的销售价格仍按照销售底价计算乙方销售均价，和其他正常销售房源的溢价结算不产生任何均价联系。（3）月度推广费，按照月度收取，次月3日前向乙方支付该月推广费用。第五条甲方权利约定，甲方拥有20套团购房源，该部分房源乙方按照2000元/套计提佣金。甲方责任、义务约定，如因甲方未取得政府相关证件等造成的不具备销售条件的情况下，甲方要求乙方提前销售，甲方不得以此为理由，拒付月度推广费、代理佣金及溢价款。合同第六条约定，3、甲方未能遵照本协议约定条款履行付款义务的，甲方超过30日仍未履行付款义务的，甲方须向乙方按总拖欠金额的千分之五/日支付违约金（从当月的1日起累计计算），超过30日的，乙方有权单方面终止合同并向甲方索取违约金。4、本合同终止五日内，甲方须按照乙方已签约房源的总签约协议金额全额支付乙方所有代理佣金和溢价佣金，乙方已经完成首付款收取（客户已经同甲方签订购房协议的房源）的房源，甲方须按照乙方已签订购房协议总金额给予乙方计提本合同约定的所有代理佣金和溢价佣金的70%。6、除本协议另有约定外，甲乙双方不得单方面无正当理由终止本协议，如一方单方面无正当理由终止协议给另一方造成损失，违约方须向另一方支付30万元的违约金。合同签订后，原告光合万象公司于2019年1月28日入场，至2019年7月共计销售商品房105套，认购金额共计为59470892元，收首付款共计17062365元。其中，超过基价销售的房产有57套，签约总价为33341509元，基价总价为32596165元，原告销售的溢价款共计为745344元。2019年7月4日，被告方康海新在原告方提供的《康桥一品业绩指标确认书》上注明“属实”，并签名。该确认书确认“目标任务为100套，实际完成107套，任务完成率为107%”。另查明，1、原告销售的商品房，被告分别于2019年12月4日、2020年3月20日取得《商品房预售许可证》。2、2019年12月12日，郑州光合房地产营销策划有限公司变更为河南光合万象房地产营销策划有限公司。综上事实，本院认为：原告光合万象公司与被告鑫鹏置业公司签订的《全案代理合同》，双方主体资格适格，内容不违反法律规定，且系双方真实意思表示，符合合同有效的条件，故该《全案代理合同》为有效合同。原、被告双方应当按照合同约定享受权利，履行义务。因合同约定，原告为被告销售商品房按当月销售实际成交总额的1.5-1.8%计提销售代理费，计提比例按当月完成任务情况计算，其中完成当月销售任务的75%以下的按照1.5%计提，完成75%（含）-85%的按照1.6%计提，完成85%（含）-95%按照1.7%计提，完成95%（含）以上按照1.8%计提。因原、被告均未提供充分有效证据证实双方约定有月销售任务，但原告提供的被告方康海新签名的《康桥一品业绩指标确认书》确认“任务完成率为107%”，故被告应按1.8%向原告计提销售代理费。因原、被告双方均认可原告销售的商品房签约总额为59470892元，所以应当提取的销售代理费为59470892元×1.8%＝1070476.056元。因合同第六条约定，合同终止后，甲方按照乙方已签订购房协议总金额给予乙方计提本合同约定的所有代理佣金和溢价佣金的70%。故被告应当向原告支付的销售代理佣金为1070476.056元×70%＝749333.24元。因原告销售的房产溢价款共计为745344元，按照合同约定的原告按照溢价总额的30%计提溢价佣金、及被告按照溢价佣金的70%支付给原告，原告应当得到的溢价佣金为745344元×30%×70%＝156522.24元。即被告共计应当向原告支付的佣金为905855.48元（销售代理佣金为749333.24元+溢价佣金为156522.24元）。因合同约定月度推广费从产生代理费当月开始逐月扣除，被告共计已经向原告支付月度推广费200000元，该月度推广费应当从原告应得的佣金中扣除，故被告应当向原告支付的费用为705855.48元（905855.48元-200000元＝705855.48元）。因合同第六条第6款约定，如一方单方面无正当理由终止协议给另一方造成损失，违约方须向另一方支付30万元的违约金。现原告未提供充分有效证据证实被告存在单方面无正当理由终止合同的行为，及被告单方面终止合同后给原告造成损失的事实，故原告请求判令被告支付30万元违约金的理由不能成立，本院不予支持。综上，原告请求判令被告支付费用100.59万元中的705855.48元的理由成立，本院予以支持。其他诉讼请求理由不能成立，本院不予支持。被告辩称，双方签订的合同存在权利义务失衡、原告提供合同中的格式条款加重被告义务及合同履行中未体现原告的专业性等理由。因合同系双方自愿签订，被告作为合同一方当事人具有审慎审查合同内容的义务，且被告未提供确切证据证实合同存在严重损害被告利益的情形，故被告的辩解理由不能成立，本院不予采信。被告辩称，原告销售价格偏低，损害被告利益。因原告提供的被告方认可的基价表显示，原告销售的房产价值不低于被告方的定价，且在销售过程中，被告有权利和义务对原告的销售行为进行监督，发现低于定价的行为应当及时要求原告更正，在被告没有尽到监督职责，又没有证据证实原告存在低价销售行为的情况下，被告的辩解理由不能成立，本院不予采信。被告辩称佣金结算标准约定不明。因合同第四条及第六条均明确约定，按销售总金额、已签约房源的总签约协议金额全额支付佣金，即按照原告销售房产的总签约金额作为结算标准，不存在双方约定不明的情况。故被告的该辩解理由不能成立，本院不予采信。被告辩称因原告未完成任务，应当按照1.5%的比例计提佣金。因被告未提供充分有效证据证实双方约定有当月任务标准，故被告辩称的未完成任务的理由不能成立，本院不予采信。被告辩称，被告拥有20套团购房源，该部分房源应当按照2000元每套计提佣金。因被告未提供双方认可的充分有效的证据证实原告销售的房源中有属于团购房源的房产，故被告该辩解理由不能成立，本院不予采信。被告辩称的原告销售房产时，被告未取得商品房预售许可证，原告的销售行为因违规而无效。因合同第五条约定如因甲方未取得政府相关证件等造成的不具备销售条件的情况下，甲方要求乙方提前销售，甲方不得以此为理由，拒付月度推广费、代理佣金及溢价款。且原告销售的房产庭审时已经取得销售许可证，故原告的销售行为有效，被告以此拒绝支付费用的理由不能成立，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南鑫鹏置业有限公司于本判决书生效后十日内向原告河南光合万象房地产营销策划有限公司支付费用共计705855.48元。二、驳回原告河南光合万象房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8277元，财产保全费5000元，共计13277元，由原告河南光合万象房地产营销策划有限公司负担3960元由被告河南鑫鹏置业有限公司承担9317元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  麻俊鹏审 判 员  杜芙蓉人民陪审员  权国存二〇二〇年九月四日书 记 员  庞 晖