广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终2448号上诉人（原审被告）：禹建强，男，1964年9月25日出生，汉族，住北京市通州区***********。委托诉讼代理人：朱文萍，广东邦仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘沚晴，广东邦仁律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：廖悦英，女，1961年10月21日出生，汉族，住广东省中山市*******。委托诉讼代理人：陈炎辉，广东秉鑫德律师事务所律师。原审被告：中山乾岩城房地产开发有限公司，住所地广东省中山市****************卡。法定代表人：禹建强，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱文萍，广东邦仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘沚晴，广东邦仁律师事务所实习律师。上诉人禹建强因与被上诉人廖悦英，原审被告中山乾岩城房地产开发有限公司（以下简称乾岩城公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初13448号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。禹建强上诉请求：撤销一审判决第二项，改判禹建强对乾岩城公司的债务不承担连带清偿责任。事实和理由：一审法院认定禹建强承担连带责任属于法律适用错误。乾岩城公司的公司类型为一人有限公司，不属于个人独资企业，依法不应适用《中华人民共和国独资企业法》。且禹建强作为乾岩城公司的股东，经营期间公司财产独立于禹建强的个人财产，依法不应对公司的债务承担连带清偿责任。廖悦英辩称，廖悦英起诉时要求禹建强承担责任的法律依据是《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一审法院适用《中华人民共和国个人独资企业法》有误。廖悦英认为一审判决结果是正确的。乾岩城公司述称，即使适用《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，禹建强也不应当承担连带责任，禹建强与乾岩城公司的财产是相对独立的，没有混同。廖悦英于2019年9月30日向一审法院起诉请求：乾岩城公司、禹建强连带向廖悦英支付逾期办理房地产权属证书的违约金164321.64元【以1510080元为基数按年利率6%从2017年4月5日起计算至2019年1月27日止（即每天按万分之1.6438计算，每天248.22元，共计662天，共计违约金164321.64元）】。一审法院认定事实如下：2011年3月2日，乾岩城公司登记成立，法定代表人为禹建强，企业类型为自然人独资有限责任公司。2013年6月9日，廖悦英与乾岩城公司签订一份中山市商品房买卖合同，约定廖悦英向乾岩城公司购买位于中山市****************卡的预售商品房，总价款1510080元；乾岩城公司应当在2014年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定将该商品房经验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用。合同第十四条约定，乾岩城公司应在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由乾岩城公司提供的资料到产权登记机关备案。乾岩城公司免责情况详见附件六合同补充协议，如由于乾岩城公司的原因导致延误的，廖悦英不退房，合同继续履行，乾岩城公司按以下方式承担违约责任，乾岩城公司自迟延之日起每日按廖悦英已付房款的万分之一向廖悦英支付违约金，但上述违约金的累计总额最高不超过廖悦英已付房款的1%。合同还就其他事宜进行约定。2014年7月18日，廖悦英在收楼表上签名，确认案涉房屋已收楼。2018年12月28日，乾岩城公司持相关资料前往产权登记机关办理登记手续，产权登记机关出具不动产登记受理通知书，载明业务自收件回执发出次日起5个工作日内办妥（遇节假日顺延）。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。廖悦英与乾岩城公司签订的商品房买卖合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应自觉履行。关于逾期办证计算的起止时间。双方在中山市商品房买卖合同中约定，出卖人应当自商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。本案中，双方均确认，案涉房屋于2014年7月18日交付，即乾岩城公司应自2014年7月19日起计算720个工作日到产权登记机关办理备案。据一审法院计算，乾岩城公司最迟应在2017年6月18日为廖悦英办理房屋权属证书。据中山市国土资源局的不动产登记审批表显示，乾岩城公司于2018年12月28日持相关资料前往产权登记机关办理登记手续，故逾期办理房屋权属证书违约金计算的起止时间应为2017年6月18日至2018年12月28日。关于违约金的计算标准。双方在合同中约定如因乾岩城公司的责任，廖悦英不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人不退房，合同继续履行，乾岩城公司自迟延之日起每日按廖悦英已付房款的万分之一向廖悦英支付违约金，但上述违约金的累计总额最高不超过廖悦英已付房款的1%。廖悦英认为该违约金计算标准过低，应按《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》中规定的标准计算。一审法院认为，双方已在中山市商品房买卖合同中约定了违约金的计算标准，故对廖悦英该项主张不予采纳，应按双方约定的标准计算违约金。至于按已付房款的1%计算违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”根据该规定，如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。本案中，乾岩城公司逾期办理房地产权证书，直接影响到廖悦英不能完全享有涉案商品房的占有、使用、收益、处分权益，给廖悦英造成一定的损失，该损失客观存在且数额难以确定。在此情况下，若按双方约定的已付房价款的1％为标准计算固定的违约金，将不能更好的促使乾岩城公司履行义务，不利于廖悦英实现其对涉案房屋所享有的完整权益。在涉案商品房买卖合同关于逾期办证的违约责任条款有失公允、乾岩城公司单方违约的情况下，作为非违约方的廖悦英以约定违约金数额过低为由，诉请对逾期办证违约金的计付方式调整为以已付房款为基数，按每日万分之一计付，理据充分，一审法院予以支持。关于禹建强的责任承担问题。《中华人民共和国个人独资企业法》第二条规定：“本法所称的个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。”本案中，乾岩城公司系个人独资企业，禹建强系乾岩城公司的法定代表人，现廖悦英要求禹建强对乾岩城公司的债务承担连带责任，理据充分，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、乾岩城公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向廖悦英支付逾期办证的违约金（以房屋总价1510080元为基数，按每日万分之一自2017年6月18日起计算至2018年12月28日止）；二、禹建强对上述债务承担连带责任；三、驳回廖悦英的其他诉讼请求。如未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费1793元，由廖悦英负担1488元（该款廖悦英已预交），乾岩城公司负担305元（该款廖悦英已预交，由乾岩城公司在支付上述款项时迳付廖悦英）。二审中，双方当事人均没有提交新证据。一审查明认定的基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。禹建强上诉认为其无需对乾岩城公司的逾期办证违约行为以其个人财产承担连带责任。经查，乾岩城公司的企业类型为自然人独资的有限责任公司，禹建强为其公司股东，故乾岩城公司为一人有限公司。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”规定，禹建强作为乾岩城公司的股东，未提交证据证明公司财产独立于其个人财产，应当对乾岩城公司的涉案债务承担连带责任。廖悦英请求禹建强以其个人财产对涉案公司债务承担连带责任，有事实和法律依据，本院予以采纳。一审法院适用《中华人民共和国个人独资企业法》有误，但实体处理并无明显不妥，本院对其判处结果可予维持。综上所述，上诉人禹建强的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决适用法律虽有误，但实体处理结果并无不妥，本院可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费610元（禹建强已预交），由禹建强负担。本判决为终审判决。审判长  何泳东审判员  赖晓筠审判员  吴合波二〇二〇年七月十六日书记员  易嘉璇