西安市莲湖区人民法院 民事判决书 （2020）陕0104民初3545号原告：焦志平，男，1989年8月24日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：王艾，女，1987年6月1日出生，汉族，住址同上，系原告妻子。委托诉讼代理人：王丹妮，陕西康宁律师事务所律师。被告：张桂生，男，1967年1月26日出生，汉族，住西安市临潼区。委托诉讼代理人：杜增辉，陕西陈兵律师事务所律师。委托诉讼代理人：高鑫，陕西陈兵律师事务所实习律师。被告：陶亚莉，女，1971年12月12日出生，汉族，住西安市临潼区。委托诉讼代理人：杜增辉，陕西陈兵律师事务所律师。委托诉讼代理人：高鑫，陕西陈兵律师事务所实习律师。原告焦志平与被告张桂生、陶亚莉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告焦志平向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告签订的《房屋买卖协议》有效；2、依法判令二被告配合原告办理位于西安市莲湖区XX城XX路XX号XX幢XX单元XX号房屋的过户登记手续；3、本案诉讼费、保全费由二被告承担。事实和理由：2017年12月15日，原告与张桂生在中间人王晖的见证下签订《房屋买卖协议》，约定原告购买张桂生所有的位于西安市莲湖区XX城XX路XX号XX幢XX单元XX号房屋，总价款585000元，并约定了付款方式及办理过户的时间。合同签订后，原告向被告先后共支付购房款559500元，现仅剩25500元未付，被告亦将房屋交付原告居住，并将商品房买卖合同、购房发票、契税发票、大修基金票据等与房屋相关的合同票据原件一并交付给原告，原告随即对房屋进行装修并居住使用至今。2019年9月被告取得房屋所有权证，但拒绝办理过户手续，原告多次与被告协商未果，无奈诉至法院，望判如所请。被告张桂生、陶亚莉辩称，一、按照原告的诉讼请求，第一项为确认合同效力纠纷，第二项是房屋买卖合同纠纷，两项诉请不是同一案由，不能在同一案件中处理。二、原、被告双方签订的《房屋买卖协议》已经在2019年10月1日终止，双方的合同关系已经解除，未履行部分不能继续履行。协议第七条第5项约定，房屋在具备过户手续时，乙方在收到甲方通知7日内配合办理过户手续，否则甲方有权终止本协议，乙方支付的购房款不予退还。2019年9月24日房屋具备过户条件，陶亚莉通过微信方式通知原告办理过户手续，但原告一直推脱，拒绝在合理期限内办理过户，其行为已构成根本违约，协议在约定的过户期限届满之日起即2019年10月1日已经终止，未履行部分已经不能继续履行。三、因原告提前支付购房款违反了协议约定，且原告应承担的违约责任并不涉及单方提前给付的部分，因此被告愿退还提前给付的15万元购房款。四、原告先行违约造成协议终止，其无权再要求继续履行协议，应当自行承担协议终止已付购房款不予退还的法律后果。综上，因原告的严重违约行为，双方签订的《房屋买卖协议》已经终止，原告要求继续履行合同，无事实及法律依据，依法应予驳回。本院经审理认定事实如下：二被告系夫妻。2017年12月12日原告（乙方）与被告张桂生（甲方）签订《房屋买卖协议》约定，乙方购买甲方所有的位于西安市汉城南路8号宏府鹍翔九天第12幢1单元28层12810号房屋，建筑面积90.85平方米，总价款585000元。乙方应于合同签订起三日内支付购房款409500元，取得房屋不动产登记证之日起满一年后的七日内支付87750元，不动产登记证过户至乙方名下后的七日内支付87750元；甲方满足办理不动产登记证条件，应尽快办理不动产登记证，不动产登记证办理完成后3日内交给乙方保管；房屋具备办理过户手续时，乙方在收到甲方通知7日内配合办理过户手续，否则甲方有权利终止本协议，乙方支付的购房款甲方不予退还。同时还约定了相应的违约责任。2017年12月15日，原告通过银行转账方式向被告陶亚莉账户支付购房款409500元，张桂生出具收条，张桂生亦将房屋钥匙、购房合同、销售不动产统一发票、税收完税证明、大修基金收据等与房屋相关的合同票据等原件一并交付原告，原告于2018年对房屋进行装修并居住使用至今。2018年6月1日原告向二被告支付购房款50000元，其中5000元转账至陶亚莉账户，45000元通过微信转账方式支付给陶亚莉；2019年7月8日，原告通过银行转账方式向陶亚莉账户支付购房款100000元，张桂生出具收据。2019年9月23日二被告取得涉案房屋的所有权证，次日通知原告办理过户手续，因原告身在国外不能及时返回，遂与被告协商年底办理过户手续，后因疫情等因素最终于2020年2月3日回国，但因与二被告就房屋买卖事宜未能协商一致，导致未办理房屋所有权过户手续。另查，2014年4月15日张桂生与陕西宏盛实业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买涉案房屋并办理网签备案，但未办理不动产权证书。2017年4月18日，西安市人民政府下发《西安市人民政府关于进一步加强管理保持房地产市场平稳健康发展的若干意见》规定，在住房限购区域范围内购买的商品住房及二手住房，需取得《不动产权证书》后满两年方可上市交易（买卖、赠与）。原、被告签订《房屋买卖协议》时涉案房屋尚未取得《不动产权证书》，不符合上市交易的条件，故双方未办理合同的网签手续及设立资金监管账户。2018年6月25日，西安市人民政府下发《西安市人民政府关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知》，将二手房交易条件变更为网签备案满三年且取得《不动产权证书》可上市交易，涉案房屋现已符合交易条件。原告于2016年7月起在本市连续缴纳社会保险，并于2020年4月10日落户本市，具备购房资格。再查，原告就职于中航国际（赞比亚）有限公司，因工作需要于2019年7月20日抵达赞比亚卢萨卡城市工作至今。公司计划2019年年底安排原告休假，因埃塞俄比亚航空公司调整航班等原因，原告于2020年2月3日回国休假19天，2020年2月22日返回赞比亚卢萨卡城市L400三期项目工作。在本案审理过程中，原告申请对被告名下价值585000元的财产进行财产保全，本院作出（2020）陕0104民初3545号民事裁定书，查封、冻结了二被告名下价值585000元的财产。原告支付保全费3445元。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均有约束力。原告与张桂生签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照协议约定履行各自的义务。合同签订后，原告先后共计支付购房款559500元，被告亦将房屋交付原告占有使用，双方的合同义务均已履行过半。经询，原告亦表示有能力并愿意一次性支付剩余购房款；涉案房屋现已具备过户条件，张桂生配偶陶亚莉对交易知情并认可，故合同的继续履行并无障碍，且原告在接收房屋后已着手对房屋进行装修，故本着保护交易稳定、减少损失的原则，合同应继续履行。被告称其在取得房产证后即通知原告办理过户手续，但因原告个人原因未能按合同约定日期办理，现合同已终止。合同虽约定原告应在收到被告通知7日内配合办理过户手续，否则被告有权利终止本协议，但原告未能在约定时间办理过户是客观原因导致，并非主观恶意，且原告在XX户XX沟通协调，仅因工作地点、工作性质及疫情影响导致无法如期办理，此应属不可抗力，不应成为导致合同终止的原因，故对被告该项抗辩意见，不予采信；其称原告未按合同约定日起给付购房款，亦属违约，但原告的付款时间是在合同约定日期之前，其提前付款的行为并不会给被告造成任何损失，且根据原告提交的微信聊天记录及收据显示，原告提前付款是与二被告协商后进行的，故现其以此为由认定原告违约，理由不成立。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告焦志平与被告张桂生于2017年12月12日签订的《房屋买卖协议》合法有效；二、原告焦志平与被告张桂生、陶亚莉继续履行《房屋买卖协议》，具体包括： 1、本判决书生效之日起三十日内，被告张桂生、陶亚莉协助原告焦志平将位于西安市汉城南路8号宏府鹍翔九天第12幢1单元28层12810号房屋的所有权转移登记至原告焦志平名下，交易产生的税费由原告承担； 2、办理过户手续当天，原告焦志平一次性支付被告张桂生、陶亚莉剩余购房款25500元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费9650元（原告已预交），减半收取4825元，保全费3445元，合计8270元，由被告张桂生、陶亚莉承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审     判     员      郭富丽 二Ｏ二Ｏ年七月七日 书      记    员      焦莉萍