贵州省黔西县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0522民初5991号 原告：贵州欣鼎房地产运营有限公司，住所地：贵州省毕节市黔西县城关镇迎宾北路阳光城。统一社会信用代码：91520522MA6EA24E0G。 法定代表人：曹冰清，系公司总经理。 委托代理人（特别授权）：陈应国，贵州达德律师事务所律师。 委托代理人（特别授权）：喻恒麟，贵州达德律师事务所律师。 被告：安丽，女，1990年2月5日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。 原告:原告贵州欣鼎房地产运营有限公司（下称欣鼎公司）与被告安丽租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案受理后，依法由审判员张光辉适用简易程序公开开庭进行审理。原告欣鼎公司的委托代理人陈应国、被告安丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告欣鼎公司诉称：2019年5月25日，原、被告双方签订了《租赁合同》及《商业管理服务合同》，《租赁合同》约定被告租赁原告位于黔西县行政中心对面阳光杜鹃花城Ｂ区用于经营化妆品，租期五年（2019年6月1日至2024年5月31日）。合同对履约保证金的支付及退还、月租金标准、物业管理服务费及付款周期、免租期、双方违约责任及合同解除等内容进行约定，并约定守约方为实现权利所支付的维权费用由违约方承担，包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等全部费用；《商业管理服务合同》约定被告使用租赁房产从事经营活动期间，自愿接受和服从原告对商业用房的整体运营管理、监督，按约定向甲方缴纳商管服务费，服务期限与租赁房产的期限相同。合同对商业服务费的收费标准、付费方式、付款周期、违约责任及合同解除等内容进行约定，并同样约定守约方为实现权利所支付的维权费用由违约方承担，包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等全部费用。上述合同签订后，原告按约定向被告交付租赁物，被告就租赁房屋进行装修并投入使用。根据《租赁合同》约定，被告应于2019年8月31日前向原告支付租金8760元、物业管理费1752元。按照《商业服务管理合同》约定，被告应当于原告向其交付租赁物前2个工作日内支付商业服务管理费61320元，被告仅于2019年5月25日支付商业服务管理费10000元，故尚欠原告自2019年6月1日至2020年5月31日期间的租金、物管费、商管费共计133664元，且因被告违约，不再享受12个月的免租优惠，并应当于2020年6月1日起继续履行合同约定向原告支付相关费用直至腾退租赁房屋之日止。由于被告逾期付费已属根本违约，致使原告订立合同的目的不能实现，故原告依法诉至法院请求判决：一、解除原、被告于2019年5月25日签订的《租赁合同》和《商业管理服务合同》；二、被告立即腾退位于黔西县行政中心对面阳光杜鹃花城Ｂ区综合1层用于经营“汉久进口美妆”的租赁房屋；三、确认原告不予退还被告缴纳的履约保证金5000元；四、被告立即向原告支付其欠付2019年6月1日至2020年5月31日期间的租金17520元、物业管理费3504元、商管服务费112640元，共计133664元；五、被告继续向原告支付其从2020年6月1日起至租赁物腾退之日止的租金、物业管理费、商管服务费（暂从2020年6月1日计算至同年9月30日共计47888元）；六、被告向原告支付违约金35040元；七、被告承担原告因实现权利所产生的费用；八、案件受理费由被告承担。 原告欣鼎公司于举证期限内向法庭提交下列证据： 第一组：《营业执照》、法定代表人身份证明及法定代表人身份证、被告安丽身份证，用以证明原告诉讼主体适格及被告身份信息。 第二组：《租赁合同》、《商业管理服务合同》，证明原、被告双方于2019年5月25日签订涉案商铺的《租赁合同》和《商业管理服务合同》，合同约定了租赁商铺的面积、租赁期限、月租金及违约责任；《商业管理服务合同》约定被告自愿接受和服从原告对商业用房的整体运营管理、监督，按约定向原告缴纳服务费，服务期限与租赁房产的期限相同，并对商业服务费的收费标准、付费方式、付款周期、违约责任及合同解除等内容进行约定。被告仅向原告支付了保证金5000元、商管费5000元，直至开庭之日未缴纳过任何租金及商管费，被告的行为已构成违约。 第三组：《委托代理合同》及增值税发票，证明原告为实现权利与贵州达德律师事务所签订合同，约定了代理费及支付方式。根据《租赁合同》约定，被告应当承担原告为实现权利所产生的相关费用，包括律师费、诉讼费等。 被告安丽辩称：原告所诉租金、物管费已经给付。按照约定，原告应当给予被告一定期限的免租期，并因疫情等不可抗力，正常情况应再免租三个月。涉案商铺出租时，原告为达到目的，谎称涉案商铺已经对外出租80％，但实际只租出去几间，原告的行为属于欺诈行为。租金是按照面积收取的，但涉案商铺的实际面积与合同约定的面积不一致，不足146平方米，估计只有110平方米，合同签订时原告没有告知被告存在公摊面积的情况，导致涉案商铺不能以146平方米的面积予以转租。被告并未实际接受原告提供的服务，同意解除合同，在一周内腾退涉案房屋，但原告诉讼的费用金额太高，不能给付，希望原告能够延期。被告之前交了10000元，故只同意支付140000元的租金、商管费。同时，因经济困难，要求分期支付。 被告安丽于举证期限内未向法庭提交证据。 经庭审质证，被告对原告提交的第一组书证无异议；对第二组书证的真实性无异议，但原告的工作人员并没有口头告知过被告，并且原告出具的是10000元的租金收据，原告工作人员称是抵扣房租，并没有明显分出保证金、商管费等项目；对第三组书证无异议，但其无力支付。 经审查，原告提交的上述书证来源合法、内容真实，并能证明案件的相应事实，应予采信。 经审理查明：2019年5月25日，原、被告双方签订了《租赁合同》和《商业管理服务合同》。《租赁合同》约定被告租赁原告位于黔西县行政中心对面阳光杜鹃花城Ｂ区用于经营化妆品，租期五年（2019年6月1日至2024年5月31日）。免租期自2020年6月1日至2021年5月31日止，计入租期，但不计收租金；保证金为5000元，若乙方有违约行为或未经甲方同意单方面解除合同，保证金不予退还；租赁租金自2019年6月1日至2020年5月31日按10元／月／㎡计算；自2020年6月1日至2021年5月31日按10.50元／月／㎡计算（12个月免租期）；自2021年6月1日至2022年5月31日按11.03元／月／㎡计算；自2022年6月1日至2023年5月31日按11.58元／月／㎡计算；自2023年6月1日至2024年5月31日按12.16元／月／㎡计算；物业管理费在租赁期限内按2元／月／㎡。租金支付方式为提前付费，每6个月为一次付款周期，乙方应于付款周期首日前30日内向甲方支付该周期全部租金。合同第十条约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权解除本合同，乙方除应向甲方支付租金及相关费用外，还应向甲方支付3个月租金作为违约金。具体约定如下：（1）乙方累计逾期15日仍未足额向甲方支付租金或累计两次未按时、足额支付的；（3）乙方累计逾期15日仍未足额向甲方支付商业服务管理费或累计两次未按时、足额支付的；第十六条违约责任约定：……5、若因乙方违约行为导致其与甲方签订的《商业管理服务合同》解除的，则甲方有权单方解除合同，并要求乙方赔偿甲方全部损失。《商业管理服务合同》约定被告使用租赁房产从事经营活动期间，自愿接受和服从原告对商业用房的整体运营管理、监督，按约定向甲方缴纳商管服务费，服务期限与租赁房产的期限相同。被告应当支付原告的商管服务费标准为：2019年6月1日至2020年5月31日按70元／月／㎡计算；自2020年6月1日至2021年5月31日按73.50元／月／㎡计算（12个月经营免租期）；自2021年6月1日至2022年5月31日按77.18元／月／㎡计算；自2022年6月1日至2023年5月31日按81.03元／月／㎡计算；自2023年6月1日至2024年5月31日按85.09元／月／㎡计算。第六条：……2、乙方逾期利息本合同项下付款义务累计或超过15天，甲方有权解除本合同，乙方除应向甲方支付本合同解除前其实际使用租赁房产所发生商管服务费外，还应向甲方支付3个月商管服务费（以解除时最近三个月商管服务费为标准）作为违约金。同时甲方有权按照甲乙双方签订的《租赁合同》第十五条、十六条约定计算方式和追究乙方拖欠商管服务费的违约责任和赔偿损失。《租赁合同》和《商业管理服务合同》均约定：若租赁房产办理不动产证登记面积与合同约定面积存在误差，均按照合同中载明的各月租金总额包干价执行。两份合同均约定：因守约方对实现权利所产生的维权费用由违约方承担，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费等全部费用。上述合同签订后，原告按约定向被告交付涉案商铺，被告于同日向原告支付履约保证金及商业管理服务费共计10000元（每项费用各5000元），即对涉案商铺予以装修并投入使用。此后，被告经营的“汉久进口美妆”化妆品店于2020年1月25日停业至今。原告现诉至法院，请求如上所判。 另查明，被告于2020年10月21日已将涉案商铺产生的水电费、物管费交付了部分。 本案争议焦点：一、原告主张涉案商铺的租金、物管费和商管费是否具体明确；二、被告应否向原告承担违约责任及因实现权利所产生的费用。 本院认为，合法的债权债务关系受法律保护。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。关于合同的解除问题，涉案《租赁合同》、《商业管理服务合同》均约定了双方行使合同解除权的条件，具体到本案，因被告签订合同后仅向原告支付商管服务费10000元，对租金、物业服务费及商管服务费等合同项下的履行义务存在逾期情形，符合原告行使合同解除权的条件，且被告在庭审中也同意解除，故对原告主张解除合同的效力，本院依法予以确认。解除合同应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，本案中，原告虽未以书面形式正式通知被告，但其通过诉讼方式主张权利后，本院依法于2020年10月12日向被告送达应诉通知及诉状副本，被告已签收上述应诉材料，可视为原告解除合同的通知已同时送达被告，涉案合同已于该日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”；第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”之规定，原告关于由被告腾退租赁物并支付所欠租金、物业服务费和商业管理服务费等的诉求，因于法有据，应予支持。 关于焦点一，即原告主张涉案商铺的租金、物管费、商管费是否具体明确的问题，本案中，根据涉案《租赁合同》和《商业管理服务合同》约定，被告自2019年6月1日起至2020年5月31日应交付的租金为17520元，物业管理服务费为3504元，商业管理服务费为122640元。考虑到2020年1月以来在全国范围内发生的新冠肺炎疫情及因疫情影响致被告实际停止营业等情况，对被告于首个付款周期（六个月）的应付款项，因发生于疫情产生以前，故不应减免；对第二个付款周期的应付款项，因受疫情影响，本院酌定免除其二个月的租金和商管服务费的合同义务，故被告于2019年6月1日至2020年5月31日的该两项费用仅计算10个月，即租金为14600元（1460元/月×10个月），商管服务费为102200元（10220元/月×10个月），物业服务费不变仍为3504元（292元/月×12个月），三项共计120304元，扣减被告已给付的商管服务费5000元，最后明确该三项金额为115304元。自2020年6月1日起至2021年5月31日，为双方合同约定的经营免租期，且截止目前仍在经营免租期内，故被告无论是否因疫情影响而导致其停业，在该期限内均无向原告支付租金和商管服务费的合同义务，故原告关于由被告继续支付该两项费用的诉求，因于法无据，不应支持。涉案《租赁合同》、《商业管理服务合同》对经营免租期仅约定计入承租方的租赁期，并未附其他条件，原告以被告未按约定支付租金、商管费为由主张被告不享有免租优惠，不具有合同根据，本院不予采信。免租期内的物业服务费并不减免，故被告应自2020年6月1日起至租赁物腾退之日止按约定标准向原告支付，并在执行中扣减其已支付的部分。关于焦点二，即被告应否向原告承担违约责任及因实现权利所产生的费用问题，本案中，被告存在逾期交付租金、商管费15日以上的违约情形，故原告除按照合同约定向被告主张合同解除权外，还可向被告主张违约责任，即按1460元的月租金标准和10731元（合同解除时最近三个月的标准）的月商业服务费标准计算三个月的违约金36573元[（1460元+10731元）×3个月]。因原告主张的金额仅为35040元，故以该金额为准予以支持。双方在涉案合同中虽约定守约方因实现权利所产生的律师费等维权费用由违约方承担，但原告在本案中提交的代理费收据显示为两案的首期代理费，无法区分本案的律师费金额，且未提交相应的委托代理合同予以佐证，故该项诉求在本案中暂不予支持，原告完善相关依据后可另行主张权利。关于被告已交付的履约保证金问题，因被告在合同期内存在违约行为并导致本案合同解除，故根据双方合同的约定，该保证金不予退还。本院予以确认。 综上，原告的大部分诉求于法有据，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十七条、第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告贵州欣鼎房地产运营有限公司与被告安丽于2019年5月25日签订的《租赁合同》和《商业管理服务合同》于2020年10月12日解除； 二、被告安丽于本判决生效之日起十日内腾退其承租位于黔西县行政中心对面黔西阳光·杜鹃花城B区综合一层用于经营“汉久进口美妆”化妆品的租赁房屋与原告贵州欣鼎房地产运营有限公司予以交接，并自2020年6月1日起按292元/月的收费标准向原告贵州欣鼎房地产运营有限公司支付物业服务费至租赁房屋腾退之日止（执行中扣减其已实际支付的部分物业服务费） 三、原告贵州欣鼎房地产运营有限公司已收取被告安丽的履约保证金5000元，不予退还被告安丽； 四、被告安丽于本判决生效之日十日内支付原告贵州欣鼎房地产运营有限公司的租金、物业服务费和商业管理服务费115304元； 五、被告安丽于本判决生效之日十日内支付原告贵州欣鼎房地产运营有限公司违约金35040元； 六、驳回原告贵州欣鼎房地产运营有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费2458元（已减半收取）、诉讼保全费1725元，共计4183元，由被告安丽负担3428元，原告贵州欣鼎房地产运营有限公司负担755元。 当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及含上诉状电子档的光盘，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。权利人可从判决生效之日起二年之内向本院申请强制执行。 审判员  张光辉 二〇二〇年十二月三十一日 书记员  文珍福