河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终2859号上诉人（原审被告）:侯书静，女，汉族，1978年7月21日生，住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人:李婷，河南广文律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：张优良，河南广文律师事务所实习律师，一般代理。被上诉人（原审原告）：司马静，女，汉族，1982年8月28日生，住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：方菁平，河南大进律师事务所律师，特别授权。原审第三人：洛阳禾木房地产经纪有限公司。住所地河南省洛阳市洛龙区龙门大道以西宜人路以北帝都国际城******。法定代表人：李峰，总经理。上诉人侯书静因与被上诉人司马静、原审第三人洛阳禾木房地产经纪有限公司（以下简称禾木公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2019）豫0311民初5681号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人侯书静的委托诉讼代理人李婷、张优良，被上诉人司马静的委托诉讼代理人方菁平，原审第三人禾木公司的法定代表人李峰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。侯书静上诉请求：1、撤销洛阳市洛龙区人民法院作出的（2019）豫0311民初5681号民事判决第一项、第二项，依法改判驳回司马静的诉讼请求。2、本案一、二审案件受理费及保全费等由司马静承担。事实与理由：一、2016年4月28日张桂芝与司马静签订的《房屋买卖合同》系无效合同。2016年4月28日，司马静在张桂芝无任何授权的情况下，与张桂芝、第三人禾木公司签订了《房屋买卖合同》，合同签订后，侯书静作为房屋所有权人从未对该代理进行追认，即侯书静没有与司马静签订《房屋买卖合同》的意思表示。在一审庭审中，司马静虽然主张张桂芝有代理权，但未能举证证明。根据《中华人民共和国民法总则》第171条规定，张桂芝没有代理权仍然实施代理行为，未经侯书静追认的，对侯书静不产生任何法律效力。二、2019年7月5日签订的《房屋买卖契约》并不是对2016年4月28日签订的《房屋买卖合同》进行追认，两份合同是各自独立的。侯书静自2003年起长期旅居德国，在2019年6月26日回国时，才得知司马静已在房屋内居住长达三年之久。侯书静当即反对将该房屋出售给司马静，但考虑到司马静在房屋内居住了三年，若就司马静的侵权行为主张权利，则维权成本过高，索性决定将房屋出售给司马静，即侯书静是在2019年7月作出出售该房屋的意思表示，意在与司马静就该房屋买卖达成合意。所以《房屋买卖契约》（2019年7月5日）与《房屋买卖合同》（2016年4月28日）无关，并非为了继续履行《房屋买卖合同》（2016年4月28日）而签订。三、2019年7月5日司马静、侯书静签订的《房屋买卖契约》显失公平、应予撤销。2019年7月份，本案涉案房屋市场价格为130万元，而合同约定价格为61万元，低于市场价的二分之一。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第十九条第二款规定“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理高价”，显然该份合同显失公平，根据《民法总则》第151条、152条的规定，应予撤销。另外，追认的意思表示也会存在效力瑕疵，即追认行为本身是在重大误解、显失公平的情况下作出的，被代理人自然享有撤销权。本案侯书静误以为2019年7月份的房屋价格为70万左右，才于2019年7月5日签订了合同，所以即便一审法院认定第二份合同是对第一份合同的追认，也应该将两份合同一并撤销。综上，不论上述那种情形上诉人撤销合同的请求均应予以支持。四、一审判决适用法律错误。本案中，侯书静并未违反诚实信用原则，2019年7月5日双方签订的《房屋买卖契约》显失公平，侯书静为维护自身的合法权益提起合同撤销之诉，而非恶意违约，所以本案不应适用《合同法》第60条及107条。综上，恳请二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。司马静辩称，双方签订合同时双方代理行为是经过三方确认的。合同签订后，我方履行了合同义务，交纳了相关费用。对方也腾空房屋，我方入住，房屋已经交付。三年来我们不认为侯书静一直未与其家人联系，不可能对此事不知情。2019年合同约定均与2016年的合同内容一致。上诉人主张显失公平没有法律依据，2016年时的出售房价是略高于市场价的。2016年上诉人并未履行合同约定办证手续，由于房价高涨导致上诉人违约，导致我方也有贷款利率增高的损失。请求驳回上诉。洛阳禾木房地产经纪有限公司辩称,一审判决与我公司关系不大，我们不发表答辩意见。司马静向一审法院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令三方于2016年4月28日签订的《房屋买卖合同》合法有效;2、请求法院确认位于洛阳市洛龙区××大街××房产系司马静所有;3、请求法院依法判令侯书静立即履行合同义务并办理上述房产的不动产登记证书过户登记;4、本案的诉讼费用由候书静承担。一审法院认定事实：2016年4月28日，侯书静的母亲张桂芝通过中介公司洛阳禾木房地产经纪有限公司的介绍，作为侯书静的代理人，以侯书静的名义同原告司马静、中介方禾木公司签订《房屋买卖合同（贷款）》一份，将侯书静位于洛龙区××大道与××交叉口××大街12-1-302房屋出售给司马静，成交价格为655000元，双方就合同的其他条款进行了约定。合同签订后，司马静向中介公司禾木公司交纳了中介费等相关费用。2016年4月28日，张桂芝出具收条一张，载明：“今收到司马静购买顺驰第一大街12号楼一单元302室房屋定金叁万元（30000.00）整。张桂芝，2016.4.28。”后张桂芝将房屋交付给司马静，司马静搬入该房屋居住至今。因侯书静旅居德国，双方无法办理房屋过户手续，张桂芝同司马静将定金变更为15000元并另行出具了定金收条。2019年6月26日，侯书静回国得知此事后，考虑司马静已在其房屋内居住3年之久，遂决定将该房屋出售给司马静，2019年7月5日，原、被告在中介公司禾木公司的协助下，在中信银行长兴路支行签订了《房地产买卖契约》、《购房按揭贷款声明书》，成交价格为610000元，双方签订的房地产买卖契约共四份，其中双方各持一份，一份由洛阳市房地产市场管理处留存，一份由洛阳市房地产产权处办理权证时留存；后司马静将购房款打入监管账户，双方因办理契税问题发生纠纷，诉于一审法院。一审法院认为民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为，民事法律行为从成立时起具有法律约束力。公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为；没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任，未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。本案中，2019年6月26日，侯书静回国后，即获悉其母张桂芝于2016年4月28日同司马静已就其所有的位于洛龙区××大道与××交叉口××大街12-1-302房屋所签订的《房屋买卖合同（贷款）》，没有表示反对且仍然决定将该房屋出售给司马静，并于2019年7月5日在中介公司的协助下同司马静签订了《房地产买卖契约》、《购房按揭贷款声明书》，该行为应当视为其对其母张桂芝行为的确认，故本案所涉2016年4月28日所签订的《房屋买卖合同（贷款）》和2019年7月5日签订的《房地产买卖契约》是当事人的真实意思表示且没有违反法律规定，对该二份协议的真实性及合法性一审法院予以确认，故对司马静要求确认其与侯书静、第三人禾木公司于2016年4月28日所签订的《房屋买卖合同（贷款）》有效的诉讼请求，一审法院予以支持。合同签订后，双方均应按照协议约定履行各自义务，故侯书静应配合原告司马静办理该房屋的过户手续。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告司马静与被告侯书静、第三人洛阳禾木房地产经纪有限公司于2016年4月28日所签订的《房屋买卖合同（贷款）》有效；二、被告侯书静于本判决生效后三十日内配合原告司马静办理位于洛龙区××大道与××交叉口××大街12-1-302房屋的过户手续；三、驳回原告司马静的其他诉讼请求。案件受理费10350元，保全费3795元，合计14145元，由被告侯书静承担。本院二审期间，侯书静提交新证据，1、58同城上租房价格信息，证明候书静主张的房屋占用费。2、房屋评估申请书。证明2019年合同中约定价格远低于市场价。司马静质证称，对于以上证据不予认可，不属于新证据。双方的房屋价格是双方协商确认，是双方真实意思表示。对于房产的截图，双方是基于买卖关系，形成的是房屋买卖关系，司马静占有使用房屋是基于所有权，双方不存在租赁关系及占用使用费支付问题。2019年6月26日，侯书静回国后，即获悉其母张桂芝于2016年4月28日同司马静已就其所有的位于洛龙区××大道与××交叉口××大街12-1-302房屋所签订的《房屋买卖合同（贷款）》，没有表示反对且仍然决定将该房屋出售给司马静，并于2019年7月5日在中介公司的协助下同司马静签订了《房地产买卖契约》、《购房按揭贷款声明书》，该行为应当视为其对其母张桂芝行为的确认，故本案所涉2016年4月28日所签订的《房屋买卖合同（贷款）》和2019年7月5日签订的《房地产买卖契约》是当事人的真实意思表示且没有违反法律规定，对该二份协议的真实性及合法性本院予以确认，故对司马静要求确认其与侯书静、洛阳禾木房地产经纪有限公司于2016年4月28日所签订的《房屋买卖合同（贷款）》有效的诉讼请求，本院予以支持。合同签订后，双方均应按照协议约定履行各自义务，故侯书静应配合司马静办理该房屋的过户手续。侯书静上诉提出，2019年7月5日司马静、侯书静签订的《房屋买卖契约》显示公平、应予撤销。但侯书静未提供确实充分的证据予以证实，本院对其上诉理由不予支持。综上所述，侯书静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10350元，由侯书静负担。本判决为终审判决。审判长  王春峰审判员  姬秋萍审判员  范振洋二〇二〇年六月二十八日书记员  张丽梅