云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2801民初334号原告：张宗春，男，汉族，1962年11月22日出生，身份证住址湖南省醴陵市。委托代理人：杨文忠，云南景诚律师事务所律师，特别授权代理。被告：勐腊利瑞房地产开发有限公司。地址：西双版纳州勐腊县勐捧农场职工宿舍区。统一社会信用代码：915328235688042556。法定代表人：高松。被告：陈立彦，男，汉族，1980年2月18日生，身份证住址广东省化州市。上述二被告共同委托代理人：罗正宇，云南民定（景洪）律师事务所律师，特别授权代理。上述二被告共同委托代理人：冯璐，云南民定（景洪）律师事务所实习律师，特别授权代理。原告张宗春与被告勐腊利瑞房地产开发有限公司（以下简称利瑞公司）、陈立彦建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人杨文忠，二被告的共同委托诉讼代理人罗正宇、冯璐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1.要求第一被告支付土地转让款850万元并承担逾期付款利息，以850万元为基数自2019年12月23日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮10%计算至欠款全部付清之日止；2.要求第二被告对上述债务承担连带清偿责任；3.要求两被告共同承担律师服务费23万元及案件受理费。事实和理由：2012年9月9日，原告与第二被告签订了一份《开发勐海路景丰小区旁搬迁安置房项目转让协议》，协议约定原告将西双版纳坤元房地产开发有限公司向原告抵偿债务所得的位于景洪市旁的“搬迁安置房项目”及土地作价1250万元转让给第二被告陈立彦。后第二被告陈立彦成立了本案第一被告利瑞公司并任法定代表人（现法人已变更为高松，陈立彦仍然是公司股东），利瑞公司继承了该转让协议的全部乙方权利义务。该协议签订后，原告将项目及土地按协议约定全部交付第一被告，被告则已向相关行政部门缴纳了土地出让金并办理了相关建设开发手续。后被告分期向原告支付了转让款共计400万元后，剩余850万元未支付。鉴于此，原被告双方于2018年5月10日签订了一份《付款协议》，双方共同确认了以上事实，且第一被告承诺于2019年12月22日前一次性付清项目转让款850万元，否则自愿承担按人民银行同期贷款基准利率上浮10%的逾期付款利息，并承担诉讼费、保全保函费、律师费等费用。第二被告自愿对上述债权及实现债权的费用提供保证担保并签字确认。付款期限届满后，经原告反复催收，两被告以无资金支付为由予以推脱，遂形成纠纷。二被告共同辩称，原告诉求土地转让款850万元不合法，国家禁止非法转让土地，原告也说了没有土地使用权证，说明土地不属于原告，原告没有依据转让。开发勐海路项目的协议是无效的，请法庭核实协议有效性。之前两被告已经向原告支付了550万元款项，基于合同的无效，被告保留追偿的权利。原告没有依法取得土地权规划许可证及相应的行政许可，因为房地产项目只能由公司来开发建设，原告个人是无法开发的。项目建设根本没有达到总投资额的25%以上，基于这些条件，项目是不能转让的，原告未能获得项目开发权，利瑞公司从公开拍卖中中标与国土资源局通过发改委立项，也有建设用地规划许可证，付款协议是基于转让协议来签订的，因为转让协议无效，所以付款协议也属无效。其中的律师费、担保条款都应该是无效的。原被告双方针对诉辩主张依法提交了证据，对能够证实本案待证事实的证据本院予以认定并在卷佐证，根据庭审查明的事实及证据认定情况，本院对本案事实认定如下：2011年1月19日，西双版纳坤元房地产开发有限公司（以下简称坤元公司）以400万元的价格取得了西双版纳景丰房地产开发有限责任公司（以下简称景丰公司）勐海路搬迁安置房项目。后张宗春（甲方）于2012年9月9日代表坤元公司与被告陈立彦（乙方）签订一份《开发勐海路景丰小区旁搬迁安置房项目转让协议》，其中显示：乙方暂由陈立彦为代表，待成立独立的项目公司与景丰公司签订正式合同后，本项目自动转为正式的乙方。双方约定了1250万元的转让价款，项目前期的一切债务由甲方承担。并约定乙方在与景丰公司签订协议后三天内支付甲方400万元，待缴纳土地出让金后地块权属人为乙方所有，10天内实付300万元，余款待办好商品房预售许可证后一个月内一次性支付。并约定了签订协议后乙方先支付30万元作为定金等内容。协议下方有张宗春与陈立彦的签名捺印。2015年1月12日，利瑞公司对位于景洪市旁土地公开拍卖竞价，并于同月20日与景洪市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，获得了该宗土地的建设用地使用权。于2017年7月11日取得该宗土地的《建设用地规划许可证》，于2020年1月6日取得了该宗土地国有建设用地使用权的《不动产权证书》。2018年5月10日，张宗春（甲方）与被告利瑞公司（乙方）签订一份《付款协议》，其中显示：2012年9月9日，原告以坤元公司名义与乙方签订了一份《开发勐海路景丰小区旁搬迁安置房项目转让协议》，约定甲方将坤元公司依法取得开发建设权的位于景洪市旁的土地及项目作价1250万元转让乙方。后坤元公司将本合同权利义务一并转让予甲方，乙方即利瑞公司继承了该转让协议的全部权利义务。该协议签订后，甲方已将项目及土地按协议约定全部交付乙方，乙方则已向相关行政部门缴纳了土地出让金并办理了相关建设开发手续，现乙方分期支付了转让款共计400万元，剩余850万元至今未支付等内容，乙方承诺剩余850万元于2019年12月22日前向甲方一次性付清等内容。该协议末尾有原告签名捺印，被告利瑞公司盖章，陈立彦作为乙方代表签名并作为担保人签名捺印。另查明，原告为本次诉讼支付律师服务费23万元。2020年1月8日，坤元公司向本院出具一份《情况说明》，表示其公司于2011年1月19日向景丰公司竞标“勐海路搬迁安置房项目”并中标，获得该项目的土地开发使用权。后因其公司拖欠张宗春借款无法偿还，公司决定将项目及土地整体转让张宗春，用于抵偿借款。抵偿后，该项目及土地使用权、处置权属于张宗春。本院认为，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十六条：“土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。”的规定，取得土地使用权应该支付出让金并办理相应的登记手续，本案中原告与被告陈立彦签订项目转让协议，约定将项目开发建设权利转让给陈立彦，但原告并未提供证据证实其已经取得该项目的土地使用权。原告提供坤元公司出具的情况说明以证实该项目土地使用权系坤元公司以抵债形式转让给原告，交由原告处理。但原告亦并未提供证据证实坤元公司取得过该地块的土地使用权。故本案中，原告所称“取得”土地使用权的过程不符合法律规定，其转让涉案土地使用权的行为亦没有事实基础。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”、第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，原告与陈立彦之间签订的项目转让协议违反了国家对国有土地使用权出让和转让的规定，应属无效合同。双方对导致合同无效均存在一定的过错，都应对该违法转让行为承担一定责任。原告要求二被告支付剩余转让款及相应利息以及律师费、诉讼费的诉求没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告张宗春的诉讼请求。案件受理费72910元，由原告张宗春负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。审 判 长  冉佶玉人民陪审员  宋泽芬人民陪审员  玉扁胆二〇二〇年七月八日书 记 员  普若钰