四川省南充市嘉陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1304民初1840号 原告：左芙蓉，女，汉族，生于1980年09月12日，住四川省武胜县。 委托诉讼代理人：钟敏，四川明炬（南充）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩严峰，四川明炬（南充）律师事务所实习律师。 被告：四川南充市海山房地产开发有限公司，住所地四川省南充市嘉陵区滨河路21号一层，统一社会信用代码9151130070905062X1。 法定代表人：雍晓平，执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：李卓，男，公司职员。 被告：唐路明，男，汉族，生于1955年04月20日，住四川省仪陇县。 委托诉讼代理人：覃树攀，四川智典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张楠，四川智典律师事务所律师。 被告：广安金正融资性担保有限责任公司，住所地四川省广安市广安区建安中路2号1幢6楼，统一社会信用代码91511600MA62B1AR7N。 法定代表人：李余，经理。 委托诉讼代理人：王鹏，四川展正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄丽华，四川展正律师事务所律师。 原告左芙蓉诉被告四川南充市海山房地产开发有限公司（以下简称“海山房产公司”）、唐路明、广安金正融资性担保有限责任公司（以下简称“金正担保公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告左芙蓉及其委托诉讼代理人钟敏，被告海山房产公司的特别授权委托诉讼代理人李卓，被告唐路明的委托诉讼代理人覃树攀，被告金正担保公司的委托诉讼代理人王鹏到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告左芙蓉向本院提出诉讼请求：1．请求确认原被告所签房屋买卖协议合法有效；2.请求确认原告购买嘉陵区房屋的权利优先于被告金正担保公司的抵押权；3.判令撤销海山房产公司与金正担保公司设定的对嘉陵区房屋的抵押权【他项权证号：川（2019）南充市不动产证明第00×××46号】并将房屋过户给原告；4．判令被告海山房产公司承担逾期办证的损失，被告唐路明承担连带责任。审理中，原告明确第一项请求为确认原告与被告海山房地产公司签订的房屋买卖协议合法有效；第四项请求逾期办证的损失计算方式为：以购房款25万元为基数，自2018年1月24日起至办证之日止，按年利率6%的标准计算。事实及理由：2017年1月24日，原告与被告海山房产公司协商，由原告购买其开发的位于嘉陵区房屋，两套房屋面积均为51.13平方米，不动产权证书分别为00×××13、00×××16号。房屋单价为3800元／平方米。当时房屋存在抵押，对此，海山房产公司和唐路明承诺一年内解除抵押，给原告办理过户手续。原告同意购房，于当日按照海山房产公司的指示，将购房款25万元支付给唐路明。 一年后，原告多次要求海山房产公司办理房屋过户，海山房产公司都未予办理。经查，原告所购房屋于2019年6月注销抵押，但海山房产公司未通知原告，也未给原告办理过户，而是故意隐瞒原告，将已经出售并交付给原告的房屋，重新抵押给被告金正担保公司。 原告认为，买卖案涉房屋是原告与海山房产公司真实意思表示，原告按照约定支付了购房款，原告购房权利依法应当保护。被告海山房产公司与被告金正担保公司在原告购买案涉房屋、支付房款并入住后对案涉房屋设置抵押，原告对案涉房屋的购买权应当优先于抵押权。二被告对案涉房屋设置抵押的行为，损害了原告的权利，应当撤销抵押，将案涉房屋过户给原告。海山房产公司不能按照约定时间给原告办理产权登记，应当承担违约责任，唐路明向原告担保海山房产公司按期办证，应当对被告逾期办证的违约承担连带责任。为维护自身的合法权益，特依法起诉，望及时公正判决。 被告海山房产公司辩称：海山房产公司与原告无任何房屋买卖关系，也未签订任何房屋买卖协议，也未向原告作出任何承诺，作为被告的主体不适格，故应驳回原告对海山房产公司的诉讼请求。 被告唐路明辩称：原告主张的房屋单价为3,800元／平方米与事实不符，双方未签订正式书面的房屋买卖合同。从双方的书面材料看，案涉房屋办证时间不明确，故并不存在逾期办证的情形，而且原告在买受房屋时，答辩人将房屋登记状态已明确告知原告，原告在知晓案涉房屋存在抵押状态的情况下购买案涉房屋，其对不能办证的风险是能够预测的。案涉房屋登记在海山房产公司名下，答辩人不能控制办证的流程。案涉房屋的买卖价格非常低，同时案涉房屋已交付给原告使用、居住至今，不存在任何损失。因此，原告对答辩人的诉请缺乏事实和法律支撑，应当驳回对答辩人的诉讼请求。 被告金正担保公司辩称：1、对原告买卖是否存在以及真实性我方无法核实，从原告诉称的事实看，原告一次性购买了两套房屋，不属于商品房消费者，其也自认明知抵押应当承担相应后果。2、南充东方花园酒店有限公司向银行借款委托我公司担保，海山房产公司提供资产向我公司提供反担保抵押，并办理了抵押登记，该抵押为合法有效，原告的诉讼请求没有任何事实和法律依据，故请求驳回原告的全部诉讼请求。 原、被告围绕各自主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 海山房产公司经工商部门登记注册成立，其经营范围为经营房地产开发、销售。南充市嘉陵区长城北路28号海山半岛花园为海山房产公司开发。 2017年1月24日，唐路明向左芙蓉出具《收条》一份，内容为：“收到左芙蓉购房款贰拾伍万元整，此款用于购买海山房产公司开发的海山半岛花园小区×号楼××、××号房间，我承诺两套住房总价款叁拾万元，在一年之内将该两套房的产权证（即房产证、土地证）办理在左芙蓉名下。如在办理过程中只因时间问题双方可协商延时的问题。若出现不可预见的原因造成不能将房产办下来，由唐路明退还左芙蓉所付的贰拾伍万元，并按时间计算利息（月息两分，即2%）计付。”该收条上左芙蓉签注有“同意此承诺内容”。同日，海山房产公司出具《房屋过户承诺书》一份，内容为：“致唐路明：现有四川南充市海山房地产开发有限公司半岛花园（以下简称’我司’）所属位于南充市嘉陵区的房屋（×幢××、房产证号：南监字第××号、土地证号：南充市国用（2018）第××号，×幢××、房产证号：南监字第××号、国土证号：南充市国用（2018）第××号），于2017年1月24日将上述房产作价3800元／平方米（大写：叁仟捌佰元／平方米）转让给贵方指定的左芙蓉方，并以贵方对我司的债权冲抵全部购房款。如今该房屋用于我司对明宇集团的债务作抵押担保中，无法办理房屋过户手续。我司郑重承诺：待我司一年内办理完结解除该房屋的抵押担保手续后，坚决履行本承诺书上述房产转让的行为，并积极配合该房屋的过户手续，保证贵方在抵押手续解除后尽快取得该房屋。”唐路明、左芙蓉在该承诺书上签注有“同意此承诺内容”。同日，左芙蓉将购房款25万元通过转账方式支付给了唐路明，与此同时海山房产公司将案涉两套房屋交付给了左芙蓉。 2019年6月26日，案外人南充东方花园酒店有限公司与广安思源农村商业银行股份有限公司签订《流动资金借款合同》（合同编号：FF0F012019000281）一份，约定南充东方花园酒店有限公司向广安思源农村商业银行股份有限公司借款1,980万元，用于归还广安德勤商贸有限公司的流动资金贷款本金，借款期限自2019年6月26日至2022年6月25日。同日，金正担保公司与广安思源农村商业银行股份有限公司签订《担保合同》一份，约定由金正担保公司为前述《流动资金借款合同》项下的债务提供连带责任保证。2019年6月27日，案外人南充东方花园酒店有限公司与金正担保公司签订《委托担保合同》一份，约定委托金正担保公司对上述《流动资金借款合同》进行担保，并向金正担保公司支付担保费。2019年7月3日，海山房产公司与金正担保公司签订《反担保抵押合同》一份，约定海山房产公司以其房产（含案涉房屋在内）提供反担保。2019年7月8日，双方在南充市自然资源和规划局办理了抵押登记手续。 同时查明，嘉陵区房屋于2015年在南充市自然资源和规划局办理了抵押登记手续，抵押权人为南洋商业银行（中国）有限公司，2019年7月10日办理抵押注销手续。 本院认为，海山房产公司系嘉陵区海山半岛花园小区的开发商，案涉房屋登记在海山房产公司名下，海山房产公司于2017年1月24日出具《房屋过户承诺书》，该承诺书是对其与唐路明之间用案涉房屋抵顶债务以及唐路明将案涉房屋出售给原告行为的认可，虽然海山房产公司未直接收取原告的购房款，但是其用案涉房屋抵顶欠唐路明的债务，这种以房抵债应视为收取购房款的一种形式，故本院认定左芙蓉与海山房产公司发生事实上的买卖关系。 关于原告左芙蓉请求确认与被告海山房产公司买卖协议合法有效的问题。从合同法“鼓励交易，维护交易安全”的立法目的出发，《中华人民共和国合同法》第三十六条规定“法律、行政法规规定或当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”第四十四条规定“依法成立的合同，自合同成立时生效”。本案中，左芙蓉与海山房产公司之间虽然没有签订书面的房屋买卖合同，但是海山房产公司已实际交付了房屋，左芙蓉也交付了大部分购房款，应该认定为当事人应当按照合同约定实际履行，双方均实际履行了主要义务，对方都接受。因此，左芙蓉与海山房产公司之间的房屋买卖合同已经成立、生效，对原告请求确认与被告海山房产公司之间的房屋买卖协议合法有效，本院予以支持。 关于原告请求确认购买的案涉房屋的权利优先于金正担保公司的抵押权问题。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一、二条规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权。本案中，左芙蓉在金正担保公司设定抵押之前已交付了大部分购房款，并实际占用案涉房屋，其生存利益应予以优先保护。故对原告请求确认其权利优先于金正担保公司的抵押权，本院予以支持。 关于原告请求撤销海山房产公司与金正担保公司设定的案涉房屋的抵押权并将案涉房屋过户给原告的问题。本案为商品房销售合同纠纷，原告行使撤销权，请求撤销海山房产公司与金正担保公司设定的抵押权与本案无关，原告可另案诉讼。因案涉房屋设置有抵押，原告要求过户，本院无法支持。 关于原告请求海山房产公司承担逾期办证的损失，唐路明承担连带责任的问题。本案中，海山房产公司承诺的是一年内办理完结解除案涉房屋的抵押担保手续，积极配合办理案涉房屋的过户手续，对案涉房屋的过户时间并没有明确表示，唐路明的收条载明“如在办理过程中只因时间问题双方可协商延时的问题”，左芙蓉也明确表示同意此承诺内容，故原告请求海山房产公司承担逾期办证的损失，唐路明承担连带责任，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十四条、第六十六条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告左芙蓉与被告四川南充市海山房地产开发有限公司之间的房屋买卖协议合法有效； 二、原告左芙蓉购买四川省南充市嘉陵区房屋的权利优先于被告广安金正融资性担保有限责任公司的抵押权； 三、驳回原告左芙蓉的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取4,101元，由被告四川南充市海山房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员 杜 灵 二〇二〇年六月二十九日 书记员 郭荥阳