辽宁省庄河市人民法院民 事 裁 定 书（2020）辽0283民初5404号反诉人：于洪莲，女，1943年11月21日出生，汉族，住庄河市。委托诉讼代理人：孙波，男，1958年3月21日出生，汉族，住庄河市。2020年10月26日，本院收到于洪莲的反诉状。反诉人于洪莲向本院提出反诉请求：1．请求确认庄河市金鹏家园小区业主委员会候选人选举违反法律程序规定，业主委员会对业主及反诉人不具有法律责任约束力。2．请求认定庄河市金鹏家园小区业主委员会与庄河市新世纪花园物业管理有限公司签的物业服务合同违反法律程序规定，合同对业主及反诉人不具有法律责任约束力，业主及反诉人无需承担民事责任。3．请求依法驳回原告庄河市新世纪花园物业管理有限公司的诉讼请求，并由其承担诉讼费。事实与理由：本案涉物业服务合同非反诉人（被告）本人所签订的，而是业主委员会签订的。该合同直接涉及到业主大会、业主委员会的合法性，直接涉及到物业企业是否经由业主大会会议“由业主共同决定”的法定程序聘用的，尤为重要。也是该合同是否合法有效，对业主及反诉人是否具有法律责任约束力的前置条件。一、庄河市金鹏家园小区自2004年业主入住至今，从未依法依规召开过业主大会会议。1．依据相关法律法规。业主大会是由实行物业管理区域内的全体业主组成的业主自治组织，非常设机构。业主大会是以召开会议的方式履行职责，业主大会的权力来源基于全体业主，业主大会的执行机构是业主委员会。2．国务院《物业管理条例》第十三条、第十四条规定。召开业主大会会议只有“定期会议和临时会议”两种方式。进而召开业主大会会议，除紧急突发情况外，应当是定期会议，而定期会议是有时间、地点、会议内容，是以集中集合式召开的会议。是以发布公告的形式通知召集业主在指定时间、地点参加会议。二、辽宁省《物业管理条例》第二十三条六款规定：“业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约，业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。”“采用书面征求意见形式”，辽宁省《物业管理条例》第二十七条规定：“采用书面征求意见形式的应当将征求意见书送交业主签收；无法送达的，应当在物业管理区域内显著位置公告。业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议，委托书应当载明委托事项、权限及期限。业主大会投票表决的应当为实名投票。”1．金鹏家园小区在物业企业经理姜世勤的操控下，本小区业主大会首次会议并未依法召开过，而是歪曲利用法规“亦可采用书面征求意见形式”的规定。用所谓候选人的选票，找部分业主及其他人员签名后取代会议，而所谓业主委员会候选人的选票从未经由业主投票表决的法定程序。进而业主“管理规约”、“业主大会议事规则”从未经由业主表决的法定程序。依规，这是首次会议的前置程序，只有表决通过后才能产生业主委员会。故金鹏家园小区所谓的首次业主大会会议，违反《物权法》第七十六条规定，违反国务院《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十三条、第十四条规定，违反辽宁省《物业管理条例》第二十三条第一款、第六款规定，第二十七条规定，依法依规界定本小区不存在业主大会。2．一个从未依法、依规召开过由业主参加的会议。一个从未经由业主投票表决程序的，所谓业主委员会会候选人，竟能够聚集在一起组成候选人委员会，不知是无知还是谁支持的，谁给的胆量竟能自称业主委员会，荒唐至极。一个由无业主大会根基的候选人组成的所谓的业主委员会，依法能是什么组织？是否是非法组织？三、本小区2017年6月再次重现本小区所谓的首次业主大会闹剧。这也是本小区在经长达十二年之后，所谓的“采用书面征求意见形式”的第二次业主大会。再次在物业企业经理姜世勤的操控下，由一个未经业主投票表决程序的候选人组成的，首届候选人委员会，在经长达十二年之久不死，竟想起还没有进行过换届，不知依据什么法还能进行换届选举。于是再次利用所谓的业主委员会候选人成员能够为自己当选谋利进行拉票。候选人的妻子及好友齐上阵，在小区不分昼夜，到处找人签名，手里拿着候选人的选票，到小区麻将馆或到部分有选择性的住户家门前，找人签名，问其他事一律闭口不谈，不论是否是业主能够签名就行，签上名字的选票自己拿着就走。一个没有会议，一个未经由业主投票表决程序的所谓的业主大会就此闭幕。小区很多住户、业主自入住至今从未有人找过或通知过还需要他们签字。大部分业主对此表示反感并以拒绝签字来抗争，但却无济于事。余下的工作是闭门暗箱操作，可以弄虚作假，一切都在物业企业经理姜世勤的掌控中。2.2017年6月金鹏家园小区所谓的第二次业主委员会换届选举或成立，未依法召开业主大会会议。业主委员会候选人未经由业主投票表决程序。“管理规约”“业主大会议事规则”未经由业主表决程序。违反《物权法》第七十六条规定，违反国务院《物业管理条例》第十一、十二、十三、十四条规定，违反辽宁省《物业管理条例》第二十三条一款、六款规定，第二十七条规定。一个未经由业主投票表决法定程序的候选人，再次聚集在一起组成换届后的候选人委员会，而小区业主再次被姜世勤利用候选人组成的所谓业主委员会所绑架。3．本案涉小区2017年6月28日所谓的业主委员会合法备案。有据可查的是在市物业主管部门、市住建局物业办的备案资料，也是本小区独次备案。从备案存档资料看，由于弄虚作假、胡编乱造，不堪入目，造假之低劣无以言表。2017年6月28日的备案，存档公告是业主委员会第四届任期已满，在无前几届事实支撑下，《业主委员会成立备案表》在编造时，城关街道工会委负责人在已故知是虚假的，为自己日后能推脱责任找借口，在签字时写明是第二届“换届”自觉不当为混淆概念，于是加上“成立”两字，自相矛盾。候选人选票上的人员与备案中的业委会成员不符，业主总票权数不符，本小区是402户业主总票权数。关于2017年6月28日备案的所谓业主委员会换届或是成立，未依法召开业主大会会议，业主“管理规约”、“业主大会议事规则”制定或是修改未经由业主会议表决的法定程序。业主委员会候选人未经由业主投票表决的法定程序。对此违法事实，业主经长达近两年之久，不间断的向市政府相关部门反映此问题，要求撤销业主委员会的违法备案，小区应依法召开业主大会会议依法实行物业管理。由于参与弄虚作假怕被追责者为推脱责任，从中作梗，相互扯皮，乱作为，最终在市行政复议中心复议中，由市物业主管部门住建局主动要求撤销违法备案。因参与造假者原因，在业主紧追不放时仍想维持违法备案，可能在此期间又修改，重复备案为第五届，因此撤销的是第五届备案。四、聘请物业企业。《物权法》第七十六条、国务院《物业管理条例》第十一条均作出相同规定，是由“业主共同决定”。金鹏家园小区从未依法依规召开过业主大会会议“由业主共同决定”选聘过任何物业服务企业。1．庄河市新世纪花园物业管理有限公司，是由所谓的业主委员会在无业主大会会议决议时，擅自聘用并与之签订合同，而这一切的始作俑者是姜世勤。本案涉合同与业主及反诉人（被告）无任何法律责任关系。2．依据国务院《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会擅自签订的合同应当是无效合同，业主及反诉人（被告）无需承担任何民事责任。综上所述，业主大会是业主自治组织的名称，业主大会的执行机构是业主委员会。业主是具有独立承担民事责任行为能力的主体。业主大会是以召开会议的方式履行职责。业主大会只有通过会议的方式才能达到取得业主的集权，才能产生业主大会的决议或决定。业主大会不依法召开会议，一切将化为乌有。一、庄河市金鹏家园小区自2004年业主入住至今，从未依法依规召开过业主大会的会议。本小区所谓的首次业主大会，从未依法召开过会议。业主“管理规约”“业主大会议事规则”，从未经由业主表决的法定程序。业主委员会所谓的候选人从未经由业主投票表决的法定程序。小区从未依法产生过业主委员会。二、本小区2017年6月28日所谓的换届或成立的业主委员会。未依法依规召开业主大会的会议。制定或修改“业主管理规约”、“业主大会议事规则”，未经由业主表决的法定程序。候选人选举未经由业主投票表决的法定程序。进而违法备案已被市住建局依法撤销。金鹏家园小区自业主入住至今，总共进行过两次所谓的采用书面形式的业主大会，均未召开过会议，而所谓的采用书面征求意见形式，均违反《物业管理条例》规定的相关操作程序规定，严重违法违规。三、庄河市金鹏家园小区从未召开过业主大会的会议，“由业主共同决定”选聘过任何物业企业。庄河市新世纪花园物业管理有限公司是小区的候选人委员会擅自决定聘用的并与之签订合同，违反《物权法》第七十六条规定，违反国务院《物业管理条例》第十一条、第十五条规定。合同与业主及反诉人无任何法律责任关系，业主及反诉人无需承担民事责任。本院经审查认为，本案本诉系庄河市新世纪花园物业管理有限公司诉被告于洪莲物业服务合同纠纷，而于洪莲提出的反诉请求为确认庄河市金鹏家园小区业主委员会候选人选举违反法律程序规定及认定庄河市金鹏家园小区业主委员会与庄河市新世纪花园物业管理有限公司签订的物业服务合同违反法律程序规定，于洪莲的反诉诉求指向的当事人非系本诉原告，且反诉与本诉非基于相同法律关系，该反诉不符合反诉的受理条件，故本院不予受理，于洪莲可另行起诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百二十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条规定，裁定如下：对于洪莲的反诉，本院不予受理。审判员  曲丽娜二〇二〇年十月二十九日书记员  于 歌