呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终1272号上诉人(原审原告)：韩燕，女，无固定职业，住呼和浩特市。被上诉人(原审被告)：李志会，女，汉族，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：姜正男，内蒙古澳兰律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：呼和浩特市正邦房地产经纪有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区新华东街和海广场ABC号楼2层209。法定代表人：李永光，董事长。委托诉讼代理人：金喜，男，该公司商圈经理。上诉人韩燕因与被上诉人呼和浩特市正邦房地产经纪有限责任公司（以下简称正邦房地产经纪公司）、李志会房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2019）内0105民初8840号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人韩燕，被上诉人李志会的委托诉讼代理人姜正男，正邦房地产经纪公司的委托诉讼代理人金喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩燕上诉请求：1、依法撤销赛罕区人民法院(2019)内0105民初8840号民事判决中第二项判决,发回重审或依法改判；2、本案一审、二审诉讼费由李志会承担。事实和理由:1、原审法院遗漏重要事实。在一审中,韩燕主张李志会存在严重的不良征信记录导致其贷款审核未通过,该事实对本案起到决定作用。在三方签订的《房屋买卖居间合同》第七条第四项明确约定“乙方(李志会)如按揭贷款购房,必须保证个人征信及资质无问题”,但李志会在2019年8月15日向工商银行贷款时由于工商银行审查出了其有严重的不良征信记录,因此该笔贷款工商银行并未受理。该事实李志会与正邦房地产经纪公司在贷款未通过的情况下对韩燕进行了隐瞒,直到通过询问银行信贷员才得知该情况。韩燕提交的微信聊天记录能够证明李志会存在严重的征信问题。正邦房地产经纪公司使用假的“12万首付凭证”是为给买方规避风险,导致贷款无法办理。原合同中第三条中第二条的第二项明确规定:甲乙双方保证所提供贷款资料的真实性,如有虚假造成贷款无法办理的责任由违约方承担。2、按照合同8月20日买方贷款被拒至9月20日一个月内韩燕并未收到剩余房款,(8月20日左右贷款被拒为正邦九月份告知,我方要求申请调查买方征信才能获得确切日期)。3、案涉交易共三次申请贷款,7月30日一次,因买方没有首付款无法提供贷款所需资料“转账凭证”而失败.8月15日因其征信和资质问题被银行拒贷。9月12日因正邦提供虚假资料,买方拒绝履行合同违约责任,贷款失败。三次贷款均失败。正邦表示买方没有一次性将剩余房款支付能力,买方也表示其钱已都在外地买车买房,没有钱了,合同开始停滞。4、一审判决书认定的“韩燕已经收取李志会的9000元违约金,故对该部分诉讼请求不予支持”。韩燕认为，该9000元违约金为买方7月30日无法办理贷款造成逾期至8月15日15天的违约金,按照合同违约责任,每日房产交易价52万为基数的千分之五,共计3.9万。经协商,韩燕当时提出要求:第一因之前未约定首付款付款时间,现变更为办理贷款当日付首付款,第二待银行贷款审批通过,韩燕拿到全部房款交付房屋时,房屋今年的水,电,暖,物业,一切费用由买方承担,韩燕不做处理”，在此两项条件前提下,韩燕才愿意将违约金降为9000元,并经三方协商同意认可。事实是韩燕迟迟未收到全款,这些所有费用韩燕已自行承担。如果要退还之前5万首付款,其中包含一万定金,合同还在继续,是否要韩燕连定金一起退还还有这4万首付款是我方所提必须条件,才降低当时违约金,才成立8月十五日协议。5、此次交易各种数额浑浊不清,为维护自身权益韩燕有权整理清楚,而正邦公司未再给予韩燕答复与承诺,李志会自9月12日后至今未出面与韩燕协商,这些三方并未协商完成,韩燕有权考虑其风险。买方拒绝履行本合同,从9月12日至9月27日,逾期达15日以上未按协商支付韩燕违约金,也未能在8月20日贷款被拒后一个月内一次性付给韩燕剩余房款。根据合同第七条违约责任中第二条,韩燕有权解除合同,并追究其此次房屋交易价格52万为基数的20%违约金计10.4万。同时我方申请调取买方出行记录,合同期间,买方长期不在出售的房屋合同履行地,一定程度上造成合同手续一再延时。所以原判决认为韩燕拿走资料单一的原因为要违约金,并未对案件进行多方位核实查清，请求法院依法撤回判决并重新判决。5、9月12号签字并不是韩燕真实意愿,是正邦房地产公司硬性通知韩燕去签字,而且称是韩燕拖着不办。11号韩燕要求赔偿违约金,但买方没有出面解决。6、韩燕当初卖了房子要搬到工作地附近居住,因为现居住地距将近14站公交地,下车还需要步行10分钟,现在韩燕每天上下班在路上基本耽误两小时,而且即使贷款成功也只能在元旦左右才能收到尾款搬家。韩燕卖了房子要创业,买方之前付的所有款项,包括已卖掉自己的首饰全部款项已投资于租店面,等待后期买方的尾款,但是店已租好,买方却迟迟无法支付尾款,韩燕便想先办理信用卡,等待买方尾款到了再还上,现在因拖到下半年银行还要三个月后放尾款,这还是往好的方面想贷款能通过,这么长时间,5万信用卡只能借钱还或者分期出手续费,这些损失都是由买方个人问题引起,导致韩燕资金链断裂，李志会应当承担损失。李志会辩称，韩燕上诉状中对事实的描述和一审法院认定的事实一致的地方，李志会认同，不一致的地方，李志会不认同。上诉理由都不成立，请二审法院驳回其上诉请求，维持一审判决。正邦房地产经纪公司辩称，韩燕所说的9000元钱违约金其提到的第一次贷款第二次贷款还有第三次贷款，事实是第一次贷款是因为在去正邦公司总部去面签的时候，卖方韩燕说是买房没有首付款就不能面签而导致没有成功，但是房产经纪在办业务的过程中，即办贷款的时候并不需要给首付款，过户当天也可以给贷款审批，通过了再给首付款也是可以的。这是保证客户买房的手段，因为之前存在先给了首付款后期房子不给了，首付款也花了的纠纷，所以说房产经纪公司要保证客户利益过户当天再交首付款。第二次贷款因为买方资质有可能不通过所以我们换了一家银行，就是韩燕所说的第三家银行去面签，我们在沟通前韩燕是同意的，而且首付款的问题也跟韩燕沟通过，当时同意首付款先付4万元，这些只是正邦房地产经纪公司为了审批贷款做的一些工作。韩燕向一审法院起诉请求：1．解除韩燕与李志会、正邦公司于2019年6月28日签订的《房屋买卖居间合同》、于2019年7月30日、2019年8月15日签订的两份补充协议；2．李志会向韩燕支付自2019年7月8日起以52万元为基数，按日千分之五的逾期付款利息，至2019年7月29日共计3．9万元，并向韩燕支付违约金10．4万元；3．李志会承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2019年6月28日,韩燕(甲方、出卖方)与李志会(乙方、买受方)、正邦公司(丙方、居间方)签订《房屋买卖居间合同》,该合同系已打印的格式文本,打印出的居间方名称为内蒙古优居科技有限公司,但各方均认可实际提供居间服务,并在合同尾部盖章的系正邦公司。合同第一条约定房屋基本状况:甲方将其自有的的坐落××区之房地产出卖于乙方,房屋建筑面积为51.08平方米,用途为居住,房屋所有权人为韩燕,产权证号为0XXXX号,该房屋上有抵押,抵押金额为22万元,撤押方式为甲方在本合同签订之日起10个有效工作日内自行撤押。合同第二条约定房屋买卖成交价格及付款方式:该房地产成交总价为52万元,乙方同意于签订本合同时,向甲方支付定金1万元,付款方式为按揭贷款,甲乙双方在签署本合同之日起10日内将过户及贷款所需资料交予丙方并前往银行签字办理贷款手续,待银行审核该贷款资格通过后90日内办理过户,甲乙双方保证所提供贷款资料的真实性,如有虚假造成贷款无法办理或延迟办理的责任由违约方承担。合同第四条约定房产交付:甲方应当于收到全款3日内将该房产交付买方。合同第七条约定违约责任:2.乙方未按本合同约定的付款方式或未按约定的时间办理手续,每逾期一日,按照房产交易总价款的5%支付违约金,逾期达15天以上的,即视为乙方不履行本合同,甲方有权解除合同要求乙方归还房屋,同时乙方承担此次交易中双方产生的全部费用,并向甲方支付房产交易总价款20%的违约金。4.乙方如按揭贷款购房,必须保证个人征信及资质无问题,并保证银行抵押或担保不影响本次贷款,且不被政策限购,如因乙方个人原因或国家政策性调整导致该贷款无法办理,则乙方须在收到通知之日起一个月内,将剩余房款一次性付给甲方,如乙方逾期付款则承担逾期付款的违约责任。合同第九条其他约定为手写条款:1.卖方保证产权清晰;2.买方保证征信良好无恶意逾期;3.双方配合正邦地产贷款和手续。同日,韩燕出具收到买方李志会交来购买涉案房屋购房定金1万元的收条一张。2019年7月30日,韩燕(甲方)、李志会(乙方)签订《关于天和公寓13014房屋买卖合同补充协议》,约定:甲乙双方于今日将过户贷款交予丙方,并前往银行办理贷款手续,待银行审核贷款资格通过后,甲方应即进行房本自行撤押,并于甲方撤押完成后,两日内双方立即办理过户,如有一方违约则承担合同中的违约责任和逾期责任。2019年8月15日,韩燕(甲方)、李志会(乙方)、正邦地产(居间方)签订《天和小区房屋买卖合同补充协议》,约定:1.双方到银行办理贷款同时,乙方支付甲方首付款(首付款金额由银行评估为准),并且乙方承诺不冻结。2.违约责任:甲乙双方约定,现因签合同到今天2019年8月15日,买方因首付款延期到位,买方愿意承担违约金9000元,卖方也同意违约金额。后续出现任何问题,之前所交违约金不退还。在后期办理贷款和过户等手续时双方必须配合办理,如哪一方不配合或延期办理,将承担相应的违约责任和逾期责任,违约金和违约责任按合同履行。3.如因乙方未按时付款引起的诉讼,由乙方承担诉讼所产生的所有费用。.......5.经三方协商并同意,在卖方撤押完成后,两日内(除周六日和法定节假日)去房产局进行过户,如有一方违约则承担合同中的违约责任和逾期责任。6.正邦地产承诺,在双方配合办理所有手续前提下,在卖方撤押房本开始之日起28日内,卖方将收到全款52万元,如若逾期承担合同中的逾期和违约责任。7.补充约定签字即生效其他约定按合同原件协议执行。2019年8月15日,韩燕出具收条一张,载明:“今收到买方李志会交来购买涉案房屋的首付款12万元,现以现金方式交给买方8万元,实际收到4万元。收款人:韩燕(捺印)”。同日,韩燕出具收到李志会交来房屋买卖违约金9000元、首付款4万元的收条两张。出具日期为2019年8月15日的《证明书》载明:“现正邦地产驰誉店店经理金喜证明天和公寓13014买方李志会截止今日,共付给卖方韩燕1万元定金,9000元违约金,4万元首付款,剩余尾款47万元。证明人:金喜(捺印)、李志会(捺印)”。出具日期为2019年9月12日的《证明书》载明:“现正邦地产驰誉店店经理金喜、买方李志会证明,天和公寓13014买方李志会截止今日,共付给卖方韩燕1万元定金,9000元违约金,4万元首付款,剩余尾款47万元。买方承诺今日贷款如通过后再支付剩余首付5万元,贷款合同中所呈现金额为甲方配合贷款、面签使用,未真实付款。现因贷款金额变动,买方贷款通过后,再支付剩余首付6万元。买卖双方今日在银行所签买卖合同为配合贷款使用。所有约定事项按照之前所签所有补充协议及合同为准。今日在银行所签买卖合同仅供贷款。证明人:金喜(捺印)、李志会(捺印)”。登记日期为2018年7月20日的《不动产权证》[蒙(2018)呼和浩特市不动产权第0XXXX号]载明,涉案房屋为韩燕单独所有。一审法院认为，韩燕与李志会、正邦公司于2019年6月28日签订的《房屋买卖居间合同》，韩燕与李志会于2019年7月30日签订的《关于天和公寓13014房屋买卖合同补充协议》，韩燕与李志会、正邦公司于2019年8月15日签订的《天和小区房屋买卖合同补充协议》（以下简称涉案合同），系各方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，对各方当事人均具有法律约束力。三方于2019年6月28日签订《房屋买卖居间合同》，约定房款的支付方式为按揭贷款。在合同的实际履行中，涉案交易共进行过两次贷款申请。第一次为2019年8月15日，三方签订第二份补充协议，李志会自愿向韩燕支付逾期支付首付款的违约金9000元，三方亦达成“在后期办理贷款和过户等手续时双方必须配合办理”的约定，但该次贷款审批未获通过。第二次为2019年9月12日，李志会、正邦公司出具《证明书》，李志会对支付首付款的数额进行承诺，并表明贷款合同中的金额仅为配合贷款、面签使用，未真实付款，所有约定事项按照之前所签补充协议及合同为准。在该次贷款申请未能获批之后，各方未就涉案合同如何继续履行再度达成约定。关于韩燕请求解除涉案合同的诉讼请求，一审法院认为，涉案三份合同虽对房屋总价、以按揭贷款方式支付购房款、申请贷款手续的时间等进行了约定，但并未对首付款的支付时间及金额、余款的支付时间等进行详细约定。涉案交易共进行过两次贷款申请，但均未获通过，虽李志会表示其仍然愿意购买涉案房屋，但结合其已交纳的首付款金额及双方在两次贷款申请均未获通过的情况下，并未就合同如何继续履行再度达成约定，韩燕亦明确表示不愿继续出售该房屋，涉案合同的交易目的已无法实现，故对韩燕请求解除涉案合同的诉讼请求，一审法院予以支持。关于韩燕请求李志会向其支付以房款52万元为基数计算逾期付款利息及违约金10．4万元的诉讼请求，韩燕主张的计算依据为双方《房屋买卖居间合同》第七条的约定，“乙方未按本合同约定的付款方式或未按约定的时间办理手续，每逾期一日，按照房产交易总价款的5‰支付违约金，逾期达15天以上的，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同要求乙方归还房屋，同时乙方承担此次交易中双方产生的全部费用，并向甲方支付房产交易总价款20％的违约金”。对于逾期付款计息，一审法院认为，涉案合同并未对支付首付款、余款的时间等进行详细约定，三方在2019年6月28日签订第一份合同至2019年9月12日进行第二次贷款申请，三方当事人始终在继续履行涉案合同，且2019年8月15日韩燕已收取李志会向其支付的逾期支付首付款违约金9000元，故对该部分诉讼请求，一审法院不予支持。对于违约金10．4万元，一审法院认为，双方未约定首付款的详细支付时间，且第二份补充协议第一条约定，“双方到银行办理贷款同时，乙方支付甲方首付款（首付款金额由银行评估为准）”，李志会于2019年9月12日出具的《证明书》亦载明“买方承诺今日贷款如通过后再支付剩余首付5万元，……买方贷款通过后，再支付剩余首付6万元”，正邦公司表示，第二次贷款申请未通过是由于韩燕取回贷款手续所致，韩燕亦认可从银行取回贷款手续的事实，虽在交易中，因李志会的原因，进行了两次贷款申请，但均为促成该笔交易继续进行，双方亦进行了多次洽商，且交易进行至此，韩燕并未交付涉案房屋，故对韩燕该部分诉讼请求，一审法院不予支持。关于涉案交易产生的首付款、定金，因双方均未主张，故一审法院不予处理。判决如下：一、韩燕与李志会、呼和浩特市正邦房地产经纪有限责任公司于2019年6月28日签订的《房屋买卖居间合同》，韩燕与李志会于2019年7月30日签订的《关于天和公寓13014房屋买卖合同补充协议》，韩燕与李志会、呼和浩特市正邦房地产经纪有限责任公司于2019年8月15日签订的《天和小区房屋买卖合同补充协议》于本判决生效之日起解除；二、驳回韩燕的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取计1580元（原告已预交），由原告韩燕负担。二审中，韩燕向本院提交两组证据，1、微信记录；2、韩燕与正邦公司安宁涛对话的录音（手机当庭播放），共同拟证明：1、一审判决中称合同一直在进行，实际上在8月15号停止了。2、对方侵犯韩燕隐私，韩燕没有允许正邦公司拿着韩燕的资料，在除鄂尔多斯东街石东路工行以外的任何银行去贷款，对方有义务向韩燕报告，但是一个月之内没任何说法，而是提供虚假情况。李志会的质证意见为：1、真实性不认可，微信的内容与本案无关，关联性与合法性也不能认可；2、录音不是新证据，在一审期间就存在，不能被采纳。录音的内容是正邦公司的业务人员和韩燕在不签字的问题上进行了一些互相争执性的语言，这恰恰说明之所以合同没有成功履行，与韩燕自身不签字的行为密切相关。征信问题，因为银行标准是不一样的，所以一个人的在某个行为被如何对待并不当然导致征信问题的存在。故韩燕用这个录音想证明李志会违反了合同约定不能成立。正邦房地产经纪公司的质证意见为：真实性认可，证明问题不认可。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，韩燕、李志会均认可李志会向韩燕支付了定金1万元，首付款4万元，违约金9000元。本院认为，经庭审询问，韩燕、李志会、正邦公司对解除三方于2019年6月28日签订的《房屋买卖居间合同》、韩燕与李志会于2019年7月30日签订的《关于天和公寓13014房屋买卖合同补充协议》、韩燕、李志会、正邦公司于2019年8月15日签订的《天和小区房屋买卖合同补充协议》均无异议，故本案的争议焦点为韩燕请求李志会向韩燕支付自2019年7月8日起以52万元为基数，按日千分之五的逾期付款利息，至2019年7月29日共计3.9万元，并向韩燕支付违约金10.4万元是否有事实和法律依据。关于逾期付款利息，《房屋买卖居间合同》没有约定首付款及相应余款的支付时间，且《补充协议》中约定双方到银行办理贷款同时，李志会支付韩燕首付款（首付款金额由银行评估为准）。《中华人民共和国合同法》第97条规定，合同解除后，尚未履行的，应当终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求回复原状、采取其他补救措施，并要求赔偿损失。经庭审询问，本案韩燕、李志会、正邦公司三方对解除合同均无异议，故对合同未履行的部分应当终止履行，李志会无需再向韩燕支付购房款。韩燕上诉请求按房款52万元为基数，按日千分之五的逾期付款利息的上诉请求本院不予支持。韩燕上诉称其因合同解除受到的损失应由李志会承担，韩燕在一审起诉时没有要求赔偿损失的诉讼请求，且没有提出损失的具体数额，故本院二审对该部分不予审理，当事人可以另行诉讼解决。关于违约金问题，2019年8月15日韩燕向李志会出具收条载明：“今收到房屋买卖违约金9000整”，故双方对于合同履行过程中李志会没有按时支付首付款及申请贷款的行为已经达成一致的处理意见。在交易中，起初因李志会的原因进行的贷款申请没有得到所申请银行的批准，使得韩燕对此次交易不信任从而从银行处取回贷款手续，双方又经过多次协商没有达成一致，导致合同无法继续履行。经庭审询问，案涉房屋在韩燕掌控之下，且双方的《房屋买卖居间合同》中有关于定金的约定，故其相应违约责任可以相应调整。对于韩燕请求支付违约金10.4万元的上诉理由本院不予支持。综上所述，韩燕的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3160元，由韩燕负担。本判决为终审判决。审 判 长 贾 慧 芳审 判 员 白 雪 松审 判 员 额日德尼二〇二〇年七月二日（法官助理 蔡 曦 琛书 记 员 刘 东 升