山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0791民初1246号原告：李春风，男，1966年8月17日生，汉族，住山东省潍坊高新区。被告：潍坊亿丰置业有限公司，住所地潍坊高新区健康东街8888号，统一社会信用代码：91370700693116777C。法定代表人：黄贤明，执行董事兼总经理。被告：潍坊亿丰商业物业管理有限公司，住所地潍坊高新区健康东街8888号（亿丰置业公司三楼），统一社会信用代码：913707005509413663。法定代表人：于志敏，执行董事兼经理。原告李春风诉被告潍坊亿丰置业有限公司（以下简称“亿丰置业公司”）、潍坊亿丰商业物业管理有限公司（以下简称“亿丰物业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李春风到庭参加诉讼，被告亿丰置业公司、被告亿丰物业公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李春风向本院提出诉讼请求：1、判令二被告继续履行与原告签订的合同；2、二被告共同支付所欠原告2019年1月至2019年12月的租金，租金数额为7292元及利息；3、二被告共同承担本案的诉讼费用。事实与理由：2010年11月13日被告与潍坊亿丰置业有限公司以跟潍坊亿丰商业物业管理有限公司签订《委托经营管理合同》为条件，签订《商品房购买合同》，使原告购买了位于潍坊高新区，建筑面积34.29平方的商铺壹套，《委托经营管理合同》约定，投资购买亿丰置业开发的商铺后，潍坊亿丰商业物业管理有限公司保证每年以购买商铺房款的总金额的8%返还租金，每年每套租金为27292元及利息，购买商铺者不能自营只能收取租金。在合同履行过程中，被告方拒不支付2019年1月1日至2019年12月31日所欠租金27292元及利息，经多次索要未果，以上，两被告在与索要购房者签订合同时均采用捆绑一体，用流水线方式先签订《委托经营管理合同》，后签《商品房购买合同》，在购房合同中约定原告购买的房屋使用权归潍坊亿丰置业公司，该商铺由潍坊亿丰置业整体租赁给银座家居公司使用，由乙方商业物业管理有限公司名义上管理，对该欠租金27292元及利息潍坊亿丰置业有限公司与潍坊亿丰商业物业管理有限公司应该承担连带责任。经贵院在先审判查明，第一被告为涉案房屋出售及委托经营管理合同的实际履行者，第二被告为委托经营管理合同的签订者，二被告之间为共同经营关系，应承担对原告的相关责任，故为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望予以准许。为此请求贵院依法判令二被告付原房屋租金27292元及利息和承担诉讼费用，以后每年租金全部按此判执行，请求法院判如诉讼。亿丰置业公司、亿丰物业公司未答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了商品房买卖合同书、委托经营管理合同，经审查上述证据均真实、合法，且与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与被告亿丰置业公司签订商品房买卖合同，约定原告购买亿丰时代广场A2-1233号房，建筑面积均为34.13平方米，并约定该商品房的房屋使用权归亿丰置业公司。合同签订之后，亿丰置业公司并未将原告购买的上述房屋实际交付给原告。原告与被告亿丰物业公司签订委托经营管理合同，约定：就原告预定（购买）的亿丰时代广场A2-1233号商铺委托亿丰物业公司经营管理，亿丰物业公司拥有对该商铺经营权统一规划、统一招商、统一定价，以亿丰物业公司名义统一出租、统一管理；委托期限二十年；收益方式为委托期内第一至第三年商铺免费交与亿丰物业公司管理，商铺经营收入归亿丰物业公司，第四至十年亿丰物业公司均按27168元向原告支付租金，亿丰物业公司实际出租收入低于以上标准，不足部分由亿丰物业公司补足，第十一至二十年亿丰物业公司根据实际租赁收入与原告结算，商铺实际租赁收入的90%归原告，其余10%作为委托佣金归亿丰物业公司所有，竣工实际测量建筑面积与预售建筑面积有差异的，实际支付时以实际测量建筑面积为准，租金按比例进行调整，因租赁产生的各种税费亿丰物业公司有权从原告收益中代扣代缴；支付方式为从第四年起租金半年一付，在每半年度的第一个月内凭发票支付。合同约定合同的终止、解除条件为：1、由于不可抗力或我国法律、法规、政策、强制性法律文书或政府规划改变原因造成被告不能照常经营；2、双方协商一致同意解除合同的；3、被告事实上没有或无法取得本合同约定的托管商铺所有权的。2013年6月13日，涉案房屋办理了房屋所有权证书，记载建筑面积34.29平方米。2013年7月16日，被告为原告出具书面说明，涉案房屋第4-10年每年增加租金124元。原告主张委托经营管理合同签订以后，按照合同约定被告应当自2014年1月1日开始计付租金。本案中，原告要求二被告支付自2019年1月1日至2019年12月31日的租金27292元，原告同意由被告代扣代缴税金后将租金支付给原告，并称未持开具的发票向被告要求支付租金。另，本院生效的（2015）开民初字第1360号一案中查明涉案的亿丰时代广场（一期）A1A2座房产由亿丰置业公司进行产权分割后出售给不同的购房者，并由亿丰置业公司出租给银座家居有限公司使用，且由亿丰置业公司收取租金，购房者虽然与亿丰物业公司签订了委托经营管理合同，但购房者并未实际取得其房产，亿丰物业公司也并未取得涉案房产的实际使用及经营权，而是由亿丰置业公司一直实际占有、出租、收取租金。因此，本院认定亿丰置业公司作为亿丰时代广场（一期）A1A2座房产的出售及委托经营管理合同的实际履行者，与亿丰物业公司之间为共同经营关系，应共同承担向亿丰时代广场（一期）A1A2座房产的购房者支付租金的义务。本院认为，原告与被告所签订的商品房预售合同、委托经营管理合同系各方的真实意思表示，且不违法法律、强制性法规的规定，为有效合同，各方均应按合同约定履行各自义务。现当事人约定的合同终止、解除条件均未出现，因此原、被告应继续履行上述合同。关于租金，因双方在委托经营合同中约定了自委托期的第四年起至第十年的租金由被告向原告半年一付，但被告仅向原告支付了部分租金收益，之后的租金未依约履行。原告作为亿丰时代广场（一期）A1A2座房产其中之一的购房者，依照本院（2015）开民初字第1360号一案认定的事实，主张二被告共同向其支付2019年1月1日至2019年12月31日的租金27292元，于法有据，本院予以支持。对租金的支付方式，虽然委托经营管理合同中约定应凭发票支取，但因本案所涉租金系原告委托被告统一对外租赁经营所得，合同中也约定被告有权代扣代缴税金，原告也同意代扣代缴税金，故由被告统一开具发票并代扣税金最有利于合同履行，方便双方，因此，被告应在代原告扣缴相应税费后支付原告租金，具体税率以税务部门征收标准为准。被告亿丰置业公司、亿丰物业公司经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼，应视为放弃相应的诉讼权利，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告李春风与被告潍坊亿丰置业有限公司、潍坊亿丰商业物业管理有限公司签订的《商品房预售合同》、《委托经营管理合同》继续履行；二、被告被潍坊亿丰置业有限公司、潍坊亿丰商业物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内共同支付原告李春风2019年1月1日至2019年12月31日的租金，租金数额为27292元中扣除代原告李春风所缴纳税金后的剩余部分（具体税率以税务部门征收标准为准）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费241元、财产保全费293元，共计534元，由被告潍坊亿丰置业有限公司、潍坊亿丰商业物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 长  高 鹏人民陪审员  齐昌宗人民陪审员  钟绵荣二〇二〇年十月十日法官 助理  杨 岩书 记 员  王 琮