上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初34775号原告(反诉被告)：上海润郁实业有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：彭庆邦，董事长。委托诉讼代理人：姜宁铭，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：张硕磊，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：杭州群核信息技术有限公司，住所地浙江省杭州市。法定代表人：黄晓煌，董事长。委托诉讼代理人：邵维刚，浙江浙杭律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹文艳，女。原告上海润郁实业有限公司(以下简称润郁公司)与被告杭州群核信息技术有限公司(以下简称群核公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，被告杭州群核信息技术有限公司提出反诉，本案依法适用简易程序公开开庭审理了本案。原告(反诉被告)上海润郁实业有限公司的委托诉讼代理人姜宁铭，被告(反诉原告)杭州群核信息技术有限公司委托诉讼代理人邵维刚、尹文艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告润郁公司向本院提出诉讼请求：1.双方的租赁合同于2020年7月10日解除；2.判令被告支付自2020年7月1日至2020年7月10日的应付未付租金20,735.33元、物业费3,773.18元、电费1,887.56元；3.判令被告按日千分之五的标准支付应付未付租金、物业费、电费产生的滞纳金至实际缴清之日止；4.判令被告支付的保证金224,300.40元归原告所有；5.判令被告支付自2019年8月15日至2019年11月14日的免租期期间的优惠差价94,604.93元；6.判令被告支付解约违约金224,300.40元；7.判令被告支付中介费损失126,139.90元；8、判令被告支付原告律师费损失21,150元；9、本案受理费、保全费由被告承担。事实和理由：2019年6月，原告与被告签订了《房屋租赁合同》及其附表、附件，约定原告将位于闵行区吴中路XXX号万象城C座303、305室(以下简称系争商铺)出租给被告使用，租期自2019年8月15日起至2021年8月14日止；租赁合同对租金、物业费、租赁保证金及双方权利义务、违约责任等进行了明确约定。然被告自2020年6月起拖欠租金等费用，并于2020年7月10日擅自撤场逃租，鉴于被告已严重违约，为维护自身合法权益，原告提起诉讼。被告群核公司辩称：1、同意双方租赁合同于2020年7月10日解除。2、自2020年7月1日至2020年7月10日的应付未付租金20,735.33元、物业费3,773.18元、电费1,887.56元核实后予以支付。3、上述费用的滞纳金不同意支付，被告在撤场之前与原告协商解除合同事宜时即同意支付上述费用，由于当时原告无法出具费用单据，故拖延至今，被告无过错。4、被告支付的保证金是履约保证金，在没有确定违约责任及违约数额的情况下不应直接归原告所有，另该条规定属于质押担保。5、免租期间的优惠差价同意支付。6、原告主张的解约违约金过高，要求予以调整，因为被告于4月份即向原告提出解约，7月才撤场，给予原告充分重新出租时间。7、关于中介费和律师费，首先原、被告的租赁合同是格式合同，合同中中介费、律师费条款存在加重被告责任、免除原告自身责任的情形，不具有法律效力，且数额约定不明，被告无法预知；中介费是原告基于自身需求的费用，与被告提前解约无关联性，中介费不是合同的违约损失范围；原告主张的中介费过高，要按照实际履行比例予以承担。不同意承担律师费，被告按照合同约定与原告友好协商解决即可解决纠纷，无需诉至法院；原告委托代理人更换律所，律师费没有实际发生。被告群核公司提起反诉，请求：1.判令反诉被告返还保证金224,300.40元；2.反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原、被告签订的租赁合同已提前解除，反诉被告已要求反诉原告承担解除合同的违约责任和赔偿损失，故反诉被告应返还保证金。反诉被告润郁公司辩称，不同意该诉请，租赁合同的解除非合法解除，系违反合同约定的解除，根据租赁合同约定，反诉被告有权没收保证金。原告(反诉被告)为证明其诉讼主张，向本院提供如下证据：1、《房屋租赁合同》，证明原、被告就系争商铺的租赁签订了合同，约定租期、租金、物业管理费、租赁保证金、双方权利义务、违约责任等内容；2、《委托服务协议书》、中介费发票、银行支付凭据，证明原告支付中介费；3、《委托代理合同》、律师费发票、律师变更执业结构代理案件转移协议，证明原告支付律师费；4、补充协议，证明原、被告对提前进入期的相关事宜进行了约定；5、电费的付款通知书及其签收单；6、验收、交接记录表，证明被告于2019年6月17日即接手系争商铺；7、回复关于提前解除租赁合同的函。被告(反诉原告)为证明其诉讼主张，向本院提供如下证据：1、提前解除租赁合同的告知函，证明被告已提前通知解除租赁合同；2、邮寄告知函快递单据及回执、电子邮件截图，证明被告已履行提前通知解除合同义务；3、聊天记录，证明被告已提示支付7月份租金等费用；4、竣工验收意见书，证明被告已将系争商铺交付原告。本院对原、被告(反诉原、被告)提供的真实性无异议的证据予以认可，在案佐证。基于上述证据及庭审陈述，本院认定事实如下：原告润郁公司(甲方，出租方)与被告群核公司(乙方，承租方)签订《万象城房屋租赁合同》，合同约定：第一条，位于上海市闵行区吴中路**万象城****303、305室房屋租赁给乙方使用。第二条，乙方承诺租赁该房屋仅用作办公用途。第五条，乙方应向甲方支付按照合同附件三列明的租金、管理费、公共事业费(包括但不限于水费、电费、额外空调费、煤气费、电话费及通讯费)；租赁期限内，租金及管理费原则上按照公历月进行结算，乙方应预先支付租金及管理费；若乙方迟延支付应付款项(包括但不限于租金、保证金、管理费及任何其他费用)，则在不影响甲方于本合同项下任何其他权利的前提下，乙方应按应付未付款项金额每日千分之五的标准向甲方或管理公司支付滞纳金，而因乙方迟延缴纳任何共用事业费(包括但不限于水费、电费、额外空调费、煤气费、电话费及通讯费)而引起的任何罚款都应由乙方自行负担；滞纳金自相关应付未付款项应付之日起计算，至甲方指定银行成功划扣本合同项下乙方应付未付款项及其滞纳金之日止。第六条，乙方应于签署日其三个工作日内支付保证金，在租赁期内，保证金中相等于三个月的月租金的保证金部分由甲方保管，而相等于三个月的管理费的保证金部分由甲方保管；截止租期届满日或提前解除日，若乙方未发生合同规定的违约事件，已依据本合同第10.2条所约定的标准返还该房屋并付清所有应付未付款项，且已完成本合同项下乙方应履行的全部其他义务，则甲方及管理公司应在前述条件全部获得满足之日起三十个工作日内将保证金无息退还乙方。第十七条违约责任，17.2甲方有权在下述任何一种情况发生后的任何时间合法地单方面解除本合同并提前收回该房屋的全部或其任何部分，并且在该等情况下，甲方无需对乙方承担任何装修费、设备添加费的补充或其他任何责任：(1)乙方单次拖欠租金及/或管理费超过15个工作日；……(13)乙方擅自解除本合同；……(16)非本合同规定情况，乙方中途擅自退租。17.3当发生本合同第17.2条项下任一情况时，乙方已经支付的保证金不予退还，并且乙方应承担如下违约责任：(1)乙方应向甲方支付三个月的租金及管理费作为违约金，违约金不足以弥补甲方的经济损失，乙方应赔偿甲方经济损失；(2)乙方应按本合同约定的租金标准向甲方支付其已享受的装修期间的租金；(3)甲方在乙方经营期间给予乙方的任何优惠条件，系基于乙方完全履行本合同，若乙方在本合同履行过程中存在违约或因乙方原因而导致本合同解除的，所有的优惠条件自始作废，乙方应将基于优惠条件所获得的任何利益全部退还甲方；(4)乙方应向甲方支付由甲方支付给中介公司的与本合同有关的佣金；(5)乙方应向甲方支付因乙方提前退租或出现本合同第17.2条款所述违约事件使甲方支出的其他全部费用(包括但不限于公证费、提存费、翻译费、诉讼费、保全费、律师费等)。附件三租金等费用及支付。1.在租赁期内，该房屋租金为5.85元/平方米/天，乙方需按月向甲方支付每月63,069.95元；自2019年8月15日起至2019年11月14日止为租金优惠期，租金为2.925元/平方米/天，在此期间租金共计94,604.93元；乙方以月付方式缴付租金，每月25日或之前交付次月租金。2.租赁期内的管理费每月11,696.85元，上述金额含增值税，税率为6%，乙方须提前于每月25日或之前交付次月物业管理费。3.保证金为三个月的月租金及其增值税加上三个月的管理费之和(共计224,300.40元)。合同还对双方的其他权利义务作了相应的约定。此后，被告向原告支付了租赁保证金224,300.40元及至2020年6月底的租金、管理费、电费。2020年4月，被告向原告发出《提前解除万象城房屋租赁合同告知函》，明确提出被告将于2020年6月20日提前解除租赁合同并搬离，请求退还租赁保证金224,300.40元及愿意按照实际损失赔付原告。此函件原告签收。2020年7月10日，被告搬离系争商铺并与物业公司办理了退租验收手续。至今，该商铺仍处于空置状态。另，2019年7月4日，上海纵延房地产经纪有限公司向原告推荐被告作为承租客户，后原告支付中介费126,139.90元。原告因本案与江苏漫修(上海)律师事务所签订的《委托代理合同书》并支付委托代理费用21,150元，江苏漫修(上海)律师事务所委派姜宁铭等律师作为该案原告委托诉讼代理人，后姜宁铭律师变更执业机构至北京盈科(上海)律师事务所，原告与两律师事务所约定，姜宁铭律师继续承办本案，且律师费不予退还。诉讼中，被告于2020年11月10日向原告支付了欠付的租金20,735.33元、管理费3,773.18元、电费1,887.56元。本院认为，原告润郁公司与被告群核公司签订的《万象城房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按约履行。被告于2020年6月函告原告解除租赁合同，但并无合同约定或法定事由，被告解约行为已构成违约，故原告诉请双方的租赁合同于被告搬离系争商铺的日期即2020年7月10日解除，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。基于此，被告除将租赁物返还原告外，仍需支付搬离系争商铺前所欠的各项费用，被告在诉讼中已支付，本院予以确认，原告的该项诉请本院不再处理。关于未付租金的滞纳金，根据合同约定，被告迟延支付应付款项以日千分之五标准计付滞纳金，显属过高，本院酌情调整为按日万分之五计算。至于未付管理费及电费的滞纳金，因未实际产生，且酌情考虑该欠付期间处于双方解除合同协商期间，诉讼中，原告出示单据后，被告即予以支付，故该项诉请本院不予支持。关于支付免租期期间的优惠差价94,604.93元，被告同意支付，且符合合同约定，故本院支持。关于中介费，原、被告确系经房地产经纪机构居间而签订租赁合同，居间方有权收取相应的中介费。现租赁合同仍有一半承租期未履行，而因被告违约使合同提前解除，则使原告在相同承租期内额外增加了中介费损失，应当由被告对原告已支付的中介费予以合理赔偿，但以被告订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失为限。被告无法知晓或应当知晓原告主张的中介费金额，而按《国家计划委员会建设部关于房地产中介服务收费的通知》第六条规定，房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商议定一次性计收。故被告订立合同时能预见到的原告中介费损失应为不高于一个月租金额的标准，结合未履行的承租期等因素，本院酌定被告赔偿原告中介费损失15,000元。关于律师费，原告根据合同约定，主张被告支付因本案发生的聘请律师费用，并提交了相应的证据材料，且诉请金额合理，本院予以支持。关于保证金和违约金。根据合同17.3条约定，被告擅自解除合同，被告已经支付的保证金不予退还，故原告主张无需返还保证金的诉请，本院予以支持，被告的反诉请求，本院予以驳回。除此外，被告还需支付免租期期间的租金优惠差价、律师费及中介费，同时还约定了被告需支付相当于三个月的租金及物业管理费的违约金，该违约责任的约定确属过高，本院综合考虑原告的实际损失、合同的履行情况、当事人过错程度及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，认为上述赔偿已足以弥补原告的实际损失，故本院对原告要求被告另行支付违约金的诉请，不再予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海润郁实业有限公司与被告(反诉原告)杭州群核信息技术有限公司签订的《万象城房屋租赁合同》于2020年7月10日解除；二、被告(反诉原告)杭州群核信息技术有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海润郁实业有限公司应付未付租金的滞纳金1,451.15元；三、原告(反诉被告)上海润郁实业有限公司无需返还被告(反诉原告)杭州群核信息技术有限公司已支付的保证金224,300.40元；四、被告(反诉原告)杭州群核信息技术有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海润郁实业有限公司免租期期间的优惠差价94,604.93元；五、被告(反诉原告)杭州群核信息技术有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海润郁实业有限公司中介费损失15,000元；六、被告(反诉原告)杭州群核信息技术有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海润郁实业有限公司律师费损失21,150元；七、驳回原告(反诉被告)上海润郁实业有限公司的其余诉讼请求；八、驳回被告(反诉原告)杭州群核信息技术有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5,501.49元，保全费4,121.49元，合计9,622.98元，其中4,762.83元由被告杭州群核信息技术有限公司负担，4,860.15元由原告上海润郁实业有限公司负担；反诉案件受理费2,332.25元，由反诉原告杭州群核信息技术有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 陈娟娟二〇二〇年十一月二十六日法官助理 安 冉书 记 员 顾丹蓓附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。