上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0109民初11414号原告(反诉被告)：王惠华,女,1954年11月20日生,汉族,住上海市虹口区。原告(反诉被告)：张伟平,男,1949年10月11日生,汉族,住上海市虹口区。原告(反诉被告)：张悦,男,1981年8月23日生,汉族,住上海市虹口区。以上三原告的共同委托诉讼代理人：沈忠辉，上海尊源恒律师事务所律师。以上三原告的共同委托诉讼代理人：于广亮，上海誉嘉律师事务所律师。被告(反诉被告)：上海民华房地产有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：李淑昕。被告：陈伟,男,1968年10月2日出生,汉族,住浙江省绍兴市上虞区。委托诉讼代理人：朱光全，浙江泽厚(绍兴)律师事务所律师。原告王惠华、张伟平、张悦与被告上海民华房地产有限公司(以下简称民华公司)、被告陈伟商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，被告陈伟于2020年7月27日对原告王惠华、张伟平、张悦与被告民华公司以相同案由提起反诉，本院受理后，依法合并审理。依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王惠华、张伟平、张悦的委托诉讼代理人沈忠辉律师、于广亮律师、被告陈伟的委托诉讼代理人朱光全律师到庭参加诉讼。被告民华公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王惠华、张伟平、张悦向本院提出诉讼请求：1、要求判令民华公司与陈伟共同向虹口区不动产登记中心办理关于上海市天宝路XXX弄XXX号XXX室(以下简称案涉房屋)房屋买卖的预告登记注销手续；2、判令民华公司将上述房屋产权过户至三原告名下；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2003年7月28日,陈伟与民华公司签订购买位于天宝路XXX弄XXX号XXX室的商品房预售合同，并办理了房产权利预告登记，但陈伟并未向民华公司支付房款，民华公司与陈伟签订的商品房预售合同并未实际履行。2009年9月10日，两被告经协商一致同意解除上述商品房预售合同，而三原告有意购买案涉房屋，遂王惠华与两被告三方签署协议。该协议约定，王惠华向民华公司购买系争房屋，总价为65万元，分两期支付，第一期由王惠华代陈伟清偿其与民华公司因签订商品房预售合同而向上海市青浦区农村信用合作社办理预售房抵押贷款，金额共计405,223.54元，此款作为购房定金。第二期25万元以内的余款,原告在陈伟至虹口交易中心撤销预告登记时付款。协议还约定，陈伟应在抵押贷款本金还清后2日内与上海市青浦区农村信用合作社共同向上海市虹口区房地产交易中心申请办理该预售商品房抵押权注销及预购商品房预告登记注销。在陈伟完成注销手续后，民华公司与原告签订《商品房买卖合同》，并为原告提供办理案涉房屋产权证所需所有文件及凭证，协助原告办理房屋产权证。2009年9月11日，王惠华向民华公司支付405,230元购房款，替陈伟还清了抵押贷款。2010年7月28日王惠华又向民华公司支付25万元购房款。此后，三原告与民华公司签订了正式的商品房预售合同，并缴纳了相应的契税。但在办理产权变更登记时，原告发现民华公司、陈伟未履行协议约定的合同义务，未办理预告登记的注销手续，导致原告无法将案涉房屋的产权变更登记在原告名下。经三原告多次催告,民华公司、陈伟仍拒不履行相应的合同义务。系争房屋此后一直由三原告实际使用至今,但由于民华公司、陈伟的违约行为,导致系争房屋一直无法变更登记在三原告名下。两被告的行为,已严重侵害了三原告的合法权益,故起诉来院，要求判如所请。被告民华公司未作答辩。被告陈伟辩称：不同意原告的诉请，因为陈伟的合同目的没有实现，陈伟在2003年8月4日至2009年9月10日期间归还银行的本息还有298,571.06元的款项没有收到。三方订立的协议没有彻底履行，请求法院驳回原告对陈伟的诉请。被告陈伟向本院提出反诉诉请：1、要求判令解除原告与民华公司、陈伟于2009年9月10日签订的三方协议;2、本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2009年9月10日，民华公司与陈伟及原告签订三方协议一份，约定陈伟解除与民华公司签订的案涉房屋商品房预售合同，由王惠华受让房屋。协议约定了王惠华应当分两期支付款项，支付完毕后陈伟配合办理房屋预告登记注销手续。协议签订后，原告支付了第一期款项，陈伟按约解除了房屋的抵押登记，但原告和民华公司至今未支付陈伟第二期款项(即按揭贷款本息合计298,571.06元)，致使陈伟的合同目的无法实现。且房屋被原告占有使用至今，陈伟的物权权利也无法实现。三原告对被告陈伟的反诉诉请辩称：不同意被告陈伟的反诉诉请，没有事实和法律依据。陈伟所述，因为王惠华没有按期向陈伟支付298,571.06元，并不属实。根据三方协议，王惠华应当向民华公司支付65万元购房款，第一期的45万元仅仅是代民华公司偿还给陈伟支付给银行的，第二笔是25万元也不是陈伟所述的29万余元。根据三方协议，第二条中讲明由民华公司与陈伟债权债务结算，王惠华付款的时间节点是在抵押贷款本金还清后，民华公司与陈伟办理预售房的抵押权注销及预购商品房的预告登记注销，即抵押权注销及预购商品房的注销登记应当是在前发生的。25万元余款是在注销抵押登记之后支付，所以本案中陈伟所述王惠华没有按期也没有准确付款给陈伟，没有事实和合同依据。所以王惠华按约履行了合同义务。反诉原告的反诉没有事实依据和法律规定。反诉被告民华公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据：上海市商品房预售合同、借款凭证、上海市农村信用社放款通知书、预告登记状况信息、上海市不动产登记信息、收据、发票、上海农商银行个人贷款还款对账单，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、2003年7月16日民华公司与陈伟签订上海市商品房预售合同，约定：陈伟向民华公司购买本市天宝路XXX弄XXX号XXX室，房屋建筑面积为131.643平方米，总房价款为784,592.28元，于2003年7月15日前支付房款235,377元，2003年8月20日前支付房款549,215.28元，民华公司定于2003年10月20日交房。2、2003年7月22日，陈伟办理了案涉房屋预告登记，预购房屋权利人为陈伟。3、2003年8月，陈伟向上海市农村信用社办理购房按揭贷款，获得按揭贷款54万元，期限2003年8月4日至2020年8月20日。4、2004年9月13日，王惠华(乙方)与案外人上海上电物业有限公司(甲方)签订房屋买卖协议,约定：一、天宝路XXX弄XXX号XXX室系甲方债权抵押物，由于开发商还未取得大产证，尚未办理产权转移手续。房屋建筑面积137.22平方米，甲方保证转让房屋无抵押、租赁等其他关系。二、双方经协商一致，同意房屋转让价为933,096元。三、自本协议签订之日起5天内，乙方先支付559,857.6元，甲方应开具收款凭证。余款待乙方取得产权证后一次性付给甲方。四、如因不可抗因素最终未能取得产权证，甲方将退还乙方收取的百分之六十房款。五、本协议生效后一周内，甲方必须腾出房屋并通知乙方进行交割验收等。5、2009年9月10日，被告民华房产(甲方出卖人)与原告王惠华(乙方买受人)、陈伟(丙方预购商品房抵押人)签订三方协议，称：鉴于丙方陈伟与甲方经协商一致同意,解除于2003年7月28日订立的购买天宝路XXX弄XXX号XXX室的《商品房预售合同》。而乙方现欲购买该房屋,现甲、乙、丙三方为顺利实现上述目的,经平等友好协商一致,订立本协议。约定：一、甲方与乙方签订按房地产交易中心要求的《商品房买卖合同》格式版本,如格式合同约定与本协议不一致的,以本协议为准。二、乙方向甲方购买该房屋的购房款人民币65万元,分为两期支付,第一期：由乙方代丙方清偿丙方因与甲方签订商品房预售合同而向上海市农村信用社办理的预售房抵押贷款，清偿金额共计405,223.54元，此款作为乙方向甲方购买该房屋的购房款定金，同时视为甲方已向丙方返还的预售房抵押贷款。第二期：25万元以内的余款,在撤销银行抵押后十天内,由丙方提供还款凭证,甲方与丙方债务按实结算(结余款补贴给乙方)。丙方至虹口交易中心撤销预告登记时付款。三、丙方应在抵押贷款本金还清后2日内与上海市青浦区农村信用合作社共同向上海市虹口区房地产交易中心申请办理该预售商品房抵押权注销及预购商品房预告登记注销。四、甲方保证在丙方抵押登记贷款得到清偿并撤销之后,该商品房无任何其它权利限制,并且甲方与乙方签订《商品房买卖合同》并至房地产交易中心办理买卖登记之时,该房屋无任何权利瑕疵。五、甲方在与丙方的商品房预售登记撤销之后,与乙方签订的《商品房买卖合同》,将该房屋按现状出售给乙方,并为乙方提供办理该房屋的房地产权证所需的所有文件及凭证,包括但不限于购房发票、房屋交接书、新建商品房房地产权证(大产证)、维修基金交付凭证、住宅交付使用许可证、房屋质量保证书、房屋使用说明书等所需所有文件及凭证,同时协助乙方办理以乙方为权利人的房地产权证。办理产权证所需的税费由乙方承担。六、如丙方未在上述期限内办理相关抵押登记注销手续的,或拒绝解除与甲方于2003年7月28日订立的购买该房屋的《商品房预售合同》的，甲方应承担违约责任(丙方就违约责任承担连带责任)并双倍返还原告购房定金840,447.08元。七、如甲方拒绝与乙方签订乙方购买该房屋的《商品房买卖合同》的、或拒绝向乙方提供办理以乙方为该房屋权利人的房地产权证所需的有关文件或凭证的,或拒绝协助乙方办理该房地产权证的,或拒绝履行本协议其它义务的,甲方应按该协议签订时的房屋市场价向乙方支付违约金或者允许乙方永久享有该房屋的占有、使用和收益的权利。八、甲方与丙方均同意将该房屋作为履行本协议的抵押物抵押给乙方,并同意自本协议签订之日起由乙方实际使用直至办理出以乙方为权利人的房地产权证或至按本协议已完全偿付了违约金。在甲方或丙方拒绝履行本协议时作为违约金的支付担保,且甲方与丙方就履行本协议共同对乙方承担连带担保责任。6、2009年3月4日，民华公司取得了天宝路XXX弄XXX-XXX号房地产大产证。7、2009年9月11日，王惠华支付民华公司405,230元，用于归还陈伟银行按揭贷款。2009年9月16日，案涉房屋的抵押被登记注销。8、2009年9月11日，民华公司向王惠华出具收到405,230元收条，称此款直接付陈伟案涉房屋的银行按揭贷款。9、2010年民华公司向王惠华出具收条，称今收到王惠华25万元购房款。民华公司并向原告出具65万元房款发票一张，发票上未注明日期。10、2010年7月27日，民华公司(甲方)与三原告(乙方)签订了案涉房屋交接书，双方确认：该房屋实测建筑面积为131.09平方米，该房屋总价款为65万元，乙方已付清全部房价款65万元。11、三原告(乙方买方)曾与民华公司(甲方卖方)签订上海市商品房预售合同，合同未注明具体签订的日期。该合同约定：乙方向甲方购买天宝路XXX弄XXX号XXX室，该房屋暂测建筑面积为131.09平方米；乙方购买该房屋的总房价款暂定为65万元；该房屋已交付乙方并使用。该合同附件一付款方式和付款期载明：(1)、乙方原代民华付上电物业公司90万元作为购买该套房屋的补偿款。(2)、乙方先付405,230元给甲方归还陈伟名下的贷款并撤销抵押。(3)、余款待甲方与原购买人陈伟债务结清，乙方即付清余款，并进行预告登记。合同第十四条约定，双方在签署房屋交接书之日起90日内，由双方依法向上海市虹口区房地产交易中心办理价格申报、过户申请、申领该房屋的房地产权证(小产证)。12、2010年7月28日，三原告按照计税金额65万元，支付契税9,750元及维修基金。13、陈伟应归还银行按揭贷款本金540,000元、利息160,447.89元，实际归还本金540,000元、利息160,447.89元，罚息171.26元。14、上海上电物业有限公司于2017年12月被核准注销，其股东上海电力安装第一工程公司房产管理所于2019年9月19日注销，股东上海益电电力建设联社于2017年12月20日注销。15、案涉房屋现产权人为民华公司,案涉房屋无其他司法查封,亦未设定其他抵押。审理中,原告王惠华称其已付清了其与案外人上海上电物业有限公司所签订的房屋买卖协议中约定的房屋转让款933,096元,但未提供相应的付款凭据。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。王惠华与两被告于2009年9月10日签订的三方协议系各方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，当事人应当按照约定履行。根据协议约定，民华公司与陈伟经协商一致同意解除双方于2003年7月28日签订的关于案涉房屋的商品房预售合同，由原告王惠华向民华公司购买案涉房屋，购房款为65万元。协议并约定了原告分两期支付该款，第一期支付405,223.54元，以注销案涉房屋的抵押登记。余款25万元，在撤销抵押后10天内，由陈伟提供还款凭证，民华公司与陈伟的债务按实结算，王惠华至虹口交易中心撤销预告登记时付款。根据民华公司提供的收条及发票，可以证明王惠华已向民华公司付清了65万元购房款，已履行了协议约定的付款义务。由于协议中未明确两被告结算后的款项由原告向谁支付，但根据合同相对性原则，王惠华向民华公司支付25万元购房款并无不当。而民华公司与陈伟合同解除后，陈伟应向民华公司进行结算，陈伟以其尚未与民华公司进行结算，原告与民华公司未向陈伟支付25万元为由，要求解除协议的反诉诉讼请求，无合同及法律依据，本院不予支持。根据协议约定，陈伟应在抵押贷款本金还清后2日内与银行共同向房地产交易中心申请办理预售商品房抵押权注销及预购商品房预告登记注销。陈伟认为要收到应收款项后再去办理预告登记注销，否则不办理预购商品房登记注销手续的意见，无合同及法律依据。现原告已履行了协议约定的付款义务，要求两被告办理案涉房屋的预告登记注销手续，并无不当，应予支持。至于原告王惠华述称其与案外人上海上电物业有限公司之间的应付购房款已付清一节，现案外人已某某，如相关利害关系人有异议，可另案主张。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据协议约定，民华公司在与陈伟的商品房预告登记注销之后，应配合原告办理案涉房屋的产权证。根据三原告与民华公司签订的上海市商品房预售合同的约定，三原告已按约履行了付款义务，民华公司已将案涉房屋交付原告使用至今，三原告要求将案涉房屋过户至三原告名下，有合同依据，本院予以支持。民华公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法作出缺席判决。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起7日内，上海民华房地产有限公司与陈伟共同办理关于上海市天宝路XXX弄XXX号XXX室预购房屋权利人为陈伟的预购登记注销手续；二、自本判决生效之日起10日内，上海民华房地产有限公司协助王惠华、张伟平、张悦办理上海市天宝路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户手续，将该房屋产权转移登记至原告王惠华、张伟平、张悦名下。办理产权过户手续所产生的税、费，由王惠华、张伟平、张悦共同负担；三、陈伟要求解除与王惠华及上海民华房地产有限公司于2009年9月10日签订的三方协议的反诉诉讼请求，不予支持。本案受理费80元，由上海民华房地产有限公司与陈伟共同负担。财产保全费5,000元，由上海民华房地产有限公司与陈伟共同负担。本案反诉受理费80元，由陈伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 林 军二〇二〇年十二月二十一日书记员 荀蓓莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。