河南省商丘市梁园区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1402民初4463号原告李艳丽，女，1987年12月29日出生，汉族，住河南省商丘市睢阳区。委托诉讼代理人陈潜、朱蕊（实习），河南宇言律师事务所律师。被告河南佳聚置业有限公司，住所地河南省商丘市示范区长江东路与豫苑路交叉口南300米路西，统一社会信用代码91411400092080238P。法定代表人李存，职务总经理。委托诉讼代理人刘亚军,河南华豫律师事务所律师。原告李艳丽与被告河南佳聚置业有限公司（以下简称佳聚公司）商品房预售合同纠纷一案，原告于2020年5月28日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，于2020年7月14日公开开庭审理了本案。原告李艳丽及委托诉讼代理人陈潜、朱蕊，被告佳聚公司的委托诉讼代理人刘亚军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告的文庭雅苑定房协议书。二、判令被告返还原告购房款160万元本金及利息(其中100万元，20万元，40万元本金的利息分别从2017年9月9日、2017年9月21日、2017年9月30日起按月息一分五计算，直至付清本息之日止)。三、判令被告向原告支付每年25%的违约金。四、判令本案诉讼费、保全费等其他费用由被告承担。事实与理由：原告于2017年9月9日与被告签订文庭雅苑定房协议书，定购被告位于商丘市××路与××路商业楼××楼北侧××、3间双层门面房，合同约定，原告分三次向被告交付购房款，被告两年半内不交房，按月息一分五计算直到甲方交付房屋钥匙，同时向原告支付每年25%的违约金。后原告依合同约定履行了付款义务，但被告却未按照合同约定的时间向原告交付房屋。原告请求依法判如所请。被告辩称：被答辩人解除与答辩人签订的《文庭雅苑定房协议书》的请求不能成立，涉案《文庭雅苑定房协议书》应依法认定为无效合同。涉案房屋至今没有取得《商品房预售许可证明》，依据《中华人民共和国土地管理法》第四十五条“商品房预售，应当符合下列条件：(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证;(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”的规定，以及《商品房销售管理办法》第二十二条“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用”的规定，因被答辩人与答辩人签订《文庭雅苑定房协议书》起至今，涉案房屋仍没有取得《商品房预售许可证明》，违反法律、行政法规的强制性规定。所以依据《民法总则》第153条“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效”的法律规定，应依法认定该《文庭雅苑定房协议书》无效。另外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的法律规定，涉案房屋至今没有取得《商品房预售许可证明》，也应认定所签订的《文庭雅苑定房协议书》无效。因该所签订的《文庭雅苑定房协议书》无效，故而其解除该协议的诉请不应予以支持。二、被答辩人在签订的《文庭雅苑定房协议书》时，明知涉案房屋至今没有取得《商品房预售许可证明》，自身存在严重过错。被答辩人系通过皇春建介绍购买的涉案房屋，而皇春建为涉案文庭雅苑小区的实际施工人，对涉案房屋没有取得《商品房预售许可证明》及没有实际施工是明知的，所以，被答辩人对涉案房屋没有取得《商品房预售许可证明》及没有实际施工也是明知的，在其明知答辩人没有取得《商品房预售许可证明》，违反法律、法规的强制性规定，仍与答辩人签订涉案《文庭雅苑定房协议书》，对造成该协议无效自身存在过错。三、被答辩人请求判令答辩人支付利息、违约金没有事实和法律依据。1.本案答辩人不存在违约行为，不应支付违约金及利息。案涉定房协议虽然约定了如两年半内不交房应按月息1分5计算至交钥匙为止，同时约定如合同解除由答辩人向被答辩人支付25%违约金，但违约金的支付应以一方违约为前提。首先，案涉定房协议并未约定具体交房时间，“两年半内交房”没有具体起算时间，不能认定答辩人逾期交房，自然亦不存在逾期利息；其次，案涉协议违约责任约定不明。双方约定“遇不可抗力因素合同解除，由甲方（答辩人）承担责任，向乙方（被答辩人）支付25%违约金”，仅约定了违约金计算比例，但未约定违约金计算标准，即应以什么标准为基数计算25%的违约金，应视为约定不明。2、被答辩人对案涉房屋明知没有取得《商品房预售许可证明》，违反法律、法规的强制性规定，仍与答辩人签订《文庭雅苑定房协议书》，其自身存在严重过错。因此，依据《民法总则》第157条：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的法律规定，答辩人仅应负返还其购房款160万元的义务，对其所主张的利息、违约金请求，应依法予以驳回。综上所述，因涉案房屋至今没有取得《商品房预售许可证明》，所以，涉案《文庭雅苑定房协议书》应依法认定为无效；又因被答辩人在签订《文庭雅苑定房协议书》时，明知答辩人没有取得《商品房预售许可证明》，其主张利息和违约金的请求不应支持。所以，答辩人仅应承担返还购房款的义务。被答辩人其他诉讼请求，无事实及法律依据，应依法予以驳回。根据原告的起诉及被告的答辩，本院归纳本案的争议焦点问题如下：1、双方签订的订房协议书是否有效？如果有效，应否解除？2、原告要求被告支付购房款利息及违约金的请求是否有事实和法律依据？本院经审理查明事实如下：2017年9月9日原告李艳丽与被告佳聚公司签订了文庭雅苑订房协议书。协议主要约定：“原告定购被告开发的坐落于商丘市××路与××路（文庭雅苑）商业楼3号楼北侧第2、3间双层门面房，该商品房面积约716平方米，单价为6000元/平方米，总价人民币429.6万元。乙方（原告）于2017年9月9日支付预付款100万元，于2017年9月30日支付预付款60万元为首期房款，以网签把余款付清。如果两年半内不交房，按月息1分5计算直到甲方（被告）交钥匙为止。遇不可抗力因素合同解除，逾期后由甲方承担责任，向乙方支付每年25%违约金，造成损失还应依法赔偿。有条件履行合同的继续履行。”签订协议书后，原告于2017年9月1日向被告支付预付款100万元；于2017年9月21日向被告支付预付款20万元；于2017年9月30日向被告支付预付款40万元，共计支付预付款160万元，被告分别向原告出具了收据。因涉案房屋至今没有完工，未能交房，原告要求被告返还购房款等款项未果，双方形成纠纷。另查明，涉案房屋所属房地产项目被告至今也未取得《商品房预售许可证》。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”涉案房屋截止至原告起诉时尚未取得《商品房预售许可证》，原、被告签订的《文庭雅苑订房协议书》依法应为无效合同。被告收取原告的购房款160万元应返还原告并支付占用期间的利息，占用期间的利息按年利率6%支付至购房款返还之日止。因原、被告签订的协议书为无效合同，对原告要求解除合同、被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告河南佳聚置业有限公司返还原告李艳丽购房款160万元及利息（利息按照年利率6%，其中100万元自2017年9月9日开始计算；其中20万元自2017年9月21日开始计算；其中40万元自2017年9月30日开始计算至购房款付清之日止）。于本判决生效之日起十日内履行完毕。二、驳回原告李艳丽的其他诉讼请求。如果被告佳聚公司未按本判决第一项指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费19200元，减半收取9600元，保全费5000元，合计14600元，由被告河南佳聚置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判员  张晓旭法官助理殷刚二〇二〇年七月二十八日书记员  冯 博