广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初11927号原告：叶文生，男，1962年6月3日出生，汉族，住广东省佛山市南海区**********，公民身份号码440************717。被告：吴植彦，男，1980年12月27日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区大鼎路********************，公民身份号码441************717。委托诉讼代理人：卢建欣，广东余黎张律师事务所律师。第三人：叶爱民，男，1977年12月18日出生，汉族，住上海市徐汇区***************，公民身份号码320************818。原告叶文生与被告吴植彦租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序于2020年7月6日公开开庭进行审理，原告叶文生、被告委托诉讼代理人卢建欣到庭参加诉讼。后根据原告申请，本院依法追加叶爱民为本案第三人参加诉讼。因本案案情复杂，不宜适用简易程序，本案依法转为普通程序，于2020年11月20日公开开庭进行了审理。原告叶文生、被告委托诉讼代理人卢建欣到庭，第三人经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出并变更诉讼请求：1.被告清偿欠原告的租金及水电费126830.46元（2019年12月起计至2020年8月19日）及违约滞纳金6141.1元（由2019年8月起暂计至2020年11月20日）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告将位于狮山镇**********厂房租予被告。租赁期限自2017年5月1日至2025年2月28日止;合同约定：1.租金为14500元/月2.甲乙双方一旦签订合同，乙方应先向甲方支付厂房租赁保证金，保证金为三个月租金。3.每月的1号前收取下一个月的租金，如拖欠不付满个月，甲方有权增收3%滞纳金，并有权终止租赁协议。租赁期间，如乙方需中途提前终止合同或将该厂转租，需事先征得甲方的书面同意。如果擅自中途转租，则甲方不再退还租金和保证金。在租赁期内未到期限而乙方不再租赁，甲方不用退还保证金。租地管理费及租金每三年递增百分之十。村委会租地管理费每月183元由甲方向乙方代收。由于被告转租给第三方叶爱民，既每月没有按合同约定支付租金给原告。且在催收被告不付的情况下，让原告催收承租的第三方，再由第三方转给原告。由2019年8月开始，租金的支付拖欠越来越长，至2020年8月19日共拖欠租金及水电费：126830.46元（其中：2019年12月份4695.37元、2020年1月份15368元、2月份14968元、3月份14683元、4月份15164.50元、5月份16791.8元、6月16916.3元、7月16956.3元、8月份11287.19元）。被告由8月份开始拖欠租金，应收违约滞纳金（由2019年8月1日起暂至2020年11月20日按息日万分之二）6141.10元，经原告多次追讨无果。被告辩称，被告不是适格的被告，原告理应向第三人收取租金及滞纳金，而不应该向被告主张该费用。被告自2017年5月开始向原告承租案涉厂房，后被告于2018年7月将案涉厂房转租给第三人，自始案涉厂房一直由第三人经营使用。然而，原告从2018年12月开始，在未告知被告更未经得被告同意的情况下，跨过被告直接向第三人收取租金，在此期间，第三人也没有向被告支付过任何租金等费用。自2018年12月开始，原告事实上用实际行动表明其已与被告解除租赁合同关系，原告直接与第三人建立租赁关系，由第三人向原告交付租金、水电费及管理费。综上所述，第三人拖欠租金的行为与被告无关，被告也没有违约，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。另外，1.从原告、被告、第三人三方的陈述，以及各方缴纳租金、收取租金的事实，足以表明原告与第三人已成立事实租赁关系，原告自2018年12月开始，以实际行动表明与被告解除租赁关系，由其直接向案外人收取租金及其相关费用。2.原告主张的水电费，原告没有水电费的发票以及相关明细，无法证明实际发生的费用。3.被告认为滞纳金计算的标准过高，应按照银行同期贷款利率计算较为适合。诉讼中，被告补充陈述：1.被告向原告缴纳3个月押金43500元，因此就算本案原告的主张得以支持，也应当用3个月的押金以及第三人替原告先垫付的3000元用于偿还管理处收取的押金，以上两笔押金一并抵扣；2.针对原告主张的水电费，应该要提供相应的发票以及水电费缴纳凭证予以对应，否则无法得知第三人在实际使用的过程中产生的水电费；3.原告提供的收据“收到租金2020年8月1日至19日”，及庭前提交的收据有部分日期的收据载明2020年1月6日、2月1日、3月2日、4月1日、4月30日、5月31日、6月30日，原告主张至2019年12月起算至2020年8月19日的租金金额是否存在多算，原告应当针对其已经收取的费用逐一扣减；4.就算要计算滞纳金，按照合同约定仅是拖欠租金产生的滞纳金，不包括水电费、管理费等，水电费是由原告作为代收，迟延支付的违约责任应当在原告本身；5.原告主张按日万分之二计算，被告认为应调整为LPR计算；据第三人向被告陈述，案涉厂房是在2020年7月31日已经由原告强行收回，因此本案的全部租赁关系应当在2020年7月31日解除，另外第三人在案涉厂房有存放货架、其他物品也被原告强行拖走，第三人计算过上述物品的价值，大约在35000元，在本案中应当要扣减原告拖走货物的费用。诉讼中，第三人没有到庭参加诉讼，也未提交书面陈述意见，视为放弃陈述、当庭质证与举证的权利。原告及被告围绕其诉讼请求及主张的事实依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供的证据4收据，均为原件，被告虽有异议但未能提供证据反驳，本院对其真实性予以确认。本院经审理确认如下事实：2007年9月27日，原告（乙方）与案外人佛山市南海区******冼边股份经济合作社签订一份《土地租赁合同》，约定乙方租赁甲方白坑（土名）土地办厂，面积为2亩，租赁期限共17年，自2008年1月1日至2025年2月28日止；等等。2017年3月23日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订一份《厂房租赁合同》，约定甲方将位于佛山市南海区*******招大冼边工业区的厂房出租给乙方，租期自2017年5月1日至2025年2月28日止；租金为14500元/月，甲乙双方一旦签订合同，乙方应先向甲方支付厂房租赁保证金，保证金为三个月租金；在租赁期内未到期限而乙方不再租赁，甲方不用退还保证金；每月的1号前收取下一个月的租金，如拖欠不付满个月，甲方有权增收3%滞纳金，并有权终止租赁协议；租赁期间，如乙方需中途提前终止合同或将该厂转租，需事先征得甲方的书面同意，如果擅自中途转租，则甲方不再退还租金和保证金；管理费及租金每三年递增百分之十，村委会租地管理费每月183元由甲方向乙方代收；等等。2019年11月27日，原告发微信询问被告“上月底应付给我的租金至今天已经有28天，我尚未收到，你看怎么办？”，被告未回复；2019年11月30日，原告告知“叶爱民在厂了，约定今天过来冼边，我已到了”，被告回复“有事走不开，你们谈吧”；2020年1月6日，原告发送使用费、水电费收据给被告，告知“本月租金15368元……至现在已拖欠租金33893.41元”，被告回复“一直是你自己找他的，我一年多都收不到一分钱”，原告回复“你不付租金，没有办法就找你的租客叶爱民收，叶爱民每个月都拖租金”，被告回复“拖我一年多呢”。2020年5月19日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原被告确认原告于2018年12月起向第三人收取使用费；原告陈述，涉案厂房有独立水电表，原告抄水电表读数，与租金一起写在一张收据上，每月通过微信发给被告及第三人，第三人于2020年8月19日搬走，原告已在当天收回；被告陈述，其没有与原告对数，都是原告与第三人对数，第三人是在2020年7月31日搬走。原告同意将已收取被告的租赁保证金43500元及收取第三人的消防栓押金3000元与被告应支付的使用费、水电费进行抵扣。本院认为，本案为租赁合同纠纷。当事人均未能提供合法有效证据证明租赁厂房办理了合法规划报建及竣工验收手续，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，原告与被告签订的涉案合同违反法律的强制性规定，应属无效。合同无效，根据公平原则，被告对租赁物进行了占有使用，应参照合同约定的标准支付占用期间的使用费、水电费和管理费予原告。原告主张被告没有支付2019年12月起计至2020年8月19日期间的使用费、水电费和管理费126830.46元，并提供合同、收据、微信聊天记录、账单等证据予以佐证，被告虽有异议，但未能提供证据予以反驳，而第三人作为直接支付款项一方，亦未到庭抗辩亦未提交证据予以反驳，本院对原告的主张予以采信。被告抗辩涉案厂房由第三人使用，且自2018年12月起原告直接向第三人收取使用费，故本案应由第三人支付相应费用，但被告未与原告办理交接或终止合同的手续，根据合同相对性，应由被告支付相应的费用，本院对其该抗辩理由不予采纳。另外，被告抗辩涉案厂房于2020年7月31日已由原告强行收回，但未能提供证据予以证明，本院对该抗辩不予采纳。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，原告已收取的保证金应返还予被告，现原告同意在本案中将已收取被告的租赁保证金43500元及收取第三人的消防栓押金3000元抵扣使用费，故被告仍应支付使用费、水电费和管理费80330.46元（126830.46元-43500元-3000元）予原告。涉案合同约定“每月的1号前收取下一个月的租金”，原告陈述其每月将水电表读数与使用费写在收据上通过微信发给被告和第三人，并提供了微信聊天记录予以佐证，第三人未到庭抗辩亦未提交证据予以反驳，本院对原告陈述予以认可。现被告逾期支付使用费等费用给原告造成损失，主要体现为利息的损失，本院酌情确定被告应以当月应付费用为本金自合同约定的逾期之日起按年利率4.15%的标准计付利息。原告主张从2019年8月起暂计至2020年11月20日的按日万分之二（即7.3%）计算的违约滞纳金6141.1元过高，本院酌情调整利息为3491元（6141.1元÷7.3%×4.15%）。关于2020年11月20日后的利息，因抵扣应退还的保证金、押金后，被告应付费用为80330.46元，故本院确认被告应以80330.46元为本金从2020年11月21日起至实际清偿日止按年利率4.15%的标准计付利息予原告。原告请求超出核定部分，本院不予支持。被告抗辩第三人的物品被原告拖走，应予以扣减使用费等，但未能提供证据予以证明，本院对其抗辩理由不予采纳。第三人经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、被告吴植彦应于本判决发生法律效力之日起十日内支付80330.46元予原告叶文生；二、被告吴植彦应于本判决发生法律效力之日起十日内支付利息3491元及以80330.46元为本金从2020年11月21日起至实际清偿日止按年利率4.15%的标准计算的利息予原告叶文生；三、驳回原告叶文生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以普通程序结案，案件受理费1682.61元、财产保全费1133.32元，合共2815.93元（原告已预交），由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  黄爱文人民陪审员  蔡剑群人民陪审员  李春梅二〇二〇年十二月四日书 记 员  陈嘉瑜