内蒙古自治区鄂托克旗人民法院民事判决书（2020）内0624民初1468号原告：鄂托克旗家馨物业管理服务有限责任公司。法定代表人：韩某。委托诉讼代理人：任某。被告:杨某。原告鄂托克旗家馨物业管理服务有限责任公司（以下称家馨物业公司）与被告杨某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告家馨物业公司的委托诉讼代理人任某、被告杨某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告家馨物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告何洁支付拖欠的物业费4788元；2.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年2月1日，受天骄花园小区建设单位鄂尔多斯市蒙西房地产开发有限公司聘用，原告为乙方，建设单位为甲方，双方签订《天骄花园物业委托合同》，约定委托管理期限为三年，即2016年2月1日至2020年4月30日，其中约定物业管理费为每月每平米为0.7元。原告按照合同约定履行了义务。被告自2016年2月1日被告接受原告的服务，截止2020年4月30日止，被告应缴纳物业费4788元（134.12平方米×51个月×0.7元）。经过原告反复催缴上述费用未果，故诉至法院。被告杨某辩称，不同意给付物业费，首先被告房屋漏水多年，物业一直也没有给解决，造成被告房屋墙面和其他物件损坏。其次管道漏水且楼道一直没有给打扫，都是原告自己打扫的。第三单元门口外墙面瓷砖掉落，原告也一直没有给维修。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对双方当事人有争议的证据，本院作如下认定：原告提供的物业服务合同两份、保安值班记录、保洁签到表、客户维修回访记录、工资表，证明原告根据合同约定为被告提供物业服务和服务的种类。被告对物业服务合同真实性认可。本院认为，该证据经与原件核对无异，被告对真实性予以认可，故予以采信。被告对保安值班记录不认可，认为保安服务不到位，小区出进人员随意。本院认为，该证据经与原件核对无异，被告不认可，但未提交证据予以反驳，故予以采信。被告对保洁签到表不认可，理由是被告家门口没有贴过。本院认为，该证据经与原件核对无异，被告不认可，但未提交证据予以反驳，签到表并非必须贴在被告家门口，故予以采信。被告对客户维修回访记录不认可，理由是没有被告家的维修记录。本院认为，该证据经与原件核对无异，该证据是被告小区的记录不是必须有被告的记录，被告不认可，但未提交证据予以反驳，故予以采信。被告对工资表不认可，认为没有见到工作人员到被告家打扫卫生。本院认为，该证据经与原件核对无异，且被告家里的卫生并非物业服务范围，被告不认可，但未提交证据予以反驳，故予以采信。被告提供的物业服务合同一份，证明被告房屋漏水应当由原告进行处理维修。原告对合同认可，但对证明目的不认可，认为主体屋顶维修应当动用两共基金。本院认为，该证据系原告所举，原告对该证据认可，故予以采信，但房屋共有部位维修组织应由原告负责，并非由原告出资维修，被告可以在解决出资问题后由原告组织维修。被告提供照片四份，证明被告家里因为漏水墙面损坏的情况，被告家楼道没有保洁签到表，三单元门口瓷砖掉落情况。原告对单元门口照片认可，公司正在维修，其他照片不认可，认为房地产公司已经给维修过，是否仍然漏水原告不清楚。本院认为，原告对单元门口照片认可，故予以采信，原告对其他照片不认可，但未提供证据予以反驳，故予以采信，但被告提供的照片仅能证明照片所载时间的情况。被告提供的证明复印件一份，证明原告曾答应维修墙面、刮腻子、处理房顶漏水，维修费由原告出。原告对证明不认可，认为是被告没有提供原件，物业公司只是个作证是证明人，不是担保人，证明房地产公司维修过。本院认为，被告未提供原件核对，不能确认是否真实，不予采信。本院查明事实如下：被告杨某系天骄花园业主，房屋面积134.12平方米，原告家馨物业公司接受建设单位委托，从2016年2月起至今为该小区提供物业管理服务。2016年2月1日，原告家馨物业公司与鄂尔多斯市蒙西房地产开发有限公司签订《前期物业委托服务合同》，该合同中约定管理服务期限为2016年2月1至2019年1月31日。2019年2月1日，双方续签合同，约定服务期限为2019年2月1日至2022年1月31日，住宅物业服务费为每平方米0.7元/月/平米。截止2020年4月30日，被告欠付物业费4788元（房屋面积134.12平方米×0.7元×51个月，合计4788元）。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中建设单位鄂尔多斯市蒙西房地产开发有限公司依法与原告家馨物业公司签订的前期物业服务合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对小区业主具有约束力。原告家馨物业公司按合同约定为被告居住的小区提供了相应的物业管理服务，被告作为该小区内涉案房屋的业主接受了物业服务，理应按照合同约定向原告支付物业服务费用，故对原告要求被告支付物业费的请求，本院予以支持。被告辩称自己的房屋漏雨物业公司没有做到及时维修造成损失，但其未能提供证据证明损害后果、损害原因及损害与原告的关系等，本院认为该辩称与本案不属同一法律关系，与本案缺乏关联性，本院在本案中不予支持，被告应查明侵权人的情况，若属于原告责任的，被告可通过其他途径主张权利。被告辩称物业公司没有做到及时清扫楼道，本院认为，被告就其答辩未提供合法、有效证据加以证明，也未举证反驳原告证据及主张，应承担举证不能的不利后果，不予支持。被告辩称三单元门口外墙面瓷砖掉落，原告也一直没有给维修。本院认为，原告自认存在该情况，根据原告所举证据难以认定原告物业服务存在严重质量缺陷或者服务缺位，被告辩称相对于原告已经履行的合同义务而言，难以认定为严重违约，就本案而言，被告主要义务在于按时足额给付物业服务费，在原告已经履行物业服务主要义务的情况下，被告拒绝履行其合同主要义务，不符合合同法第六十七条中“相应”的规定，故被告辩称不能成立，故不予支持。综上所述，原告的诉讼请求，未违反法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告杨某于本判决生效之日向原告鄂托克旗家馨物业管理服务有限责任公司给付自2016年2月1日至2020年4月30日的物业服务费4788元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20元，由被告杨某负担。本判决为终审判决。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年。审 判 员 郭 宇 强二〇二〇年八月四日书 记 员 乌日古玛拉法条链接《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十七条互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：......（五）按时交纳物业服务费用；......《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。