广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终3453号上诉人（原审被告）：深圳市金陆机械有限公司，住所地深圳市罗湖区贝丽南路48号金丽广场613，统一社会信用代码91440300192201228B。法定代表人：靳志远，执行董事。委托诉讼代理人：姚新萍，河南良达律师事务所律师。委托诉讼代理人：李栋栋，河南良达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市罗湖区机关物业管理办公室，住所地深圳市罗湖区东门街道湖贝路1030号五楼，统一社会信用代码12440303G347887280。法定代表人：钟月明。委托诉讼代理人：汤彩霞，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈锦涛，广东华商律师事务所实习律师。原审被告：德鸿物业发展（深圳）有限公司，住所地深圳市罗湖区贝丽南路48号金丽豪苑前座七楼，统一社会信用代码91440300618924758F。法定代表人：周政，董事长。委托诉讼代理人：欧阳邦，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：王华，北京市康达（深圳）律师事务所律师。原审被告：深圳爱家特物业管理有限公司，住所地深圳市罗湖区贝丽南路48号金丽豪苑鹏利阁一楼，统一社会信用代码91440300708491722N。法定代表人：唐新元，总经理。委托诉讼代理人：阎斌，上海市君悦（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙秋丽，上海市君悦（深圳）律师事务所实习律师。上诉人深圳市金陆机械有限公司（以下简称“金陆公司”）因与被上诉人深圳市罗湖区机关物业管理办公室（以下简称“罗湖机关物业办”）、原审被告德鸿物业发展（深圳）有限公司（以下简称“德鸿公司”）、深圳爱家特物业管理有限公司（以下简称“爱家特公司”）建设用地使用权出让合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2018）粤0303民初7832号之一民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金陆公司上诉请求：请求撤销原审判决第一项，依法改判金陆公司不承担协助办理将幼儿园用房（3283平方米）、政府基层组织用房（189平方米）、团市委报刊门市用房（63.57平方米）、垃圾站房产移交给罗湖机关物业办的相关手续的责任。事实与理由：一审认定事实错误及理由错误，违反有关法律规定，导致判决结果明显不妥。1.追本溯源。该案件几方当事人之所以产生纠纷，根源在于本案最主要的证据，即1995年6月8日“深圳市土地使用权出让合同书”及1996年1月18日“补充协议书”、1999年3月29日“补充协议（二）”、1999年11月1日“补充协议（三）”（以下简称“出让合同”）。2.从本案案由来看，本案7832号之一判决已明确本案案由为土地使用权转让合同纠纷。而最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条也明确规定：合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定土地使用权转让合同。3.涉案土地的来源，金陆公司早于1988年9月30日就取得了该出让合同所列明土地的土地使用权，并在该土地上盖有厂房、宿舍楼、办公楼，且金陆公司已实际取得了上述房产的房产证（深房地字第××号）。4.本案的前期事实，金陆公司仅提供特定的土地，德鸿公司（中房公司、中粮公司、骏升公司等三公司的合同权利义务承受者）提供资金合作开发房地产，所盖房屋双方按约定比例分配。为此有了该出让合同。5.厘清金陆公司在该出让合同中的地位。在本案中，罗湖机关物业办、金陆公司均依据该出让合同作为主要证据来起诉的、应诉的。对于该出让合同而言，是政府方深圳市规划国土局印制好的、填充式的格式化合同，该格式化合同似是而非，是一个混杂的合同，它包含了两个合同的内容：一是深圳市规划国土局代表政府将原在金陆公司名下的特定土地的50年土地使用权出让给了金陆公司；二是金陆公司提供该特定土地的使用权，德鸿公司提供资金合作开发房地产，所盖房屋双方按约定比例分配。问题出在这个二合一的出让合同中，金陆公司既是该特定土地50年使用权的受让方，又是该特定土地使用权的实际出让方。身份的混同，造成了金陆公司在该出让合同中既被严格限制了权利，同时又被加大了义务。打个形象的比喻，就像将一个人的双手绑起来，却对这个人说上场好好打篮球。一审法院在此问题中认定基本事实错误，且与上述法律规定相悖。6.争议产生原因，就在于该出让合同第2页第七(一）条款，它是包括政府方在内的合同几方当事人的特别约定（手写文字），从该条款来看，金陆公司分得33.2%的房产是自用，“不得转让和参与房地产经营”的约定是严格限制金陆公司权利的条款，即金陆公司对将来所建设好的综合楼房产，除其自用33.2%（后通过三份补充协议陆续调整为30.0%、直至20%）房产外，对其余房产（为80%的商品房及附属配套设施如标准幼儿园、政府基层组织用房、团市委报刊门市、垃圾站等），金陆公司无权进行占用、经营、处分、收益、掌控。换一个角度看，既然约定金陆公司所分得20%房产自用，那么金陆公司又怎能向罗湖机关物业办交付诉请的房产呢？另外，深圳市规划国土局房地产登记情况表中也证实了上述房产的比例及性质。既然金陆公司掌控不了综合楼除自用的20%以外的房产及附属配套设施，那么，金陆公司也就无从协助办理将该附属配套设施移交给罗湖机关物业办的相关手续。因此，金陆公司在合同的交付义务上，是无能为力的，也即履行不能。这种履行不能不是金陆公司自身的过错、违约所致，而恰恰是合同约定条款所致，且该条款同时也被政府方所同意、认可。根据“无违约、无义务”的法律适用原则，金陆公司不应承担协助办理将该附属配套设施移交给罗湖机关物业办相关手续的义务。一审法院对金陆公司提出的对罗湖机关物业办不利第2页第七（一）条款不予认可、采纳，显然是有目的地选择性裁判。该出让合同并不是德鸿公司与金陆公司之间的单独、内部合同，而是以政府方为合同一方主体的外部合同，该出让合同第2页第七（一）条款的内容，政府方、德鸿公司、金陆公司均是同意、认可的。依据上述法律规定，在本案中，金陆公司按约定仅提供特定土地的使用权，不承担经营风险——特指金陆公司不得转让和参与房地产经营，即不得参与、干涉其余80%房产及附属配套设施如标准幼儿园、政府基层组织用房、团市委报刊门市、垃圾站等的占用、使用、控制、管理。只收取固定利益——特指将来所建设好的综合楼房产，金陆公司仅分得20%房产自用。这既符合该出让合同的条款约定，也符合上述法律的规定。7.从罗湖机关物业办的证据来看，罗湖机关物业办前期始终是要求德鸿公司向其交付相应的房产及附属配套设施，从未要求金陆公司向其交付相应房产及附属配套设施。罗湖机关物业办的证据2012年10月15日“关于移交金丽豪苑社区配套项目有关事宜的函”显示该函是向德鸿公司发出的、并没有向金陆公司发出。罗湖机关物业办自述其曾于2012年6月18日、2012年9月5日分别致函德鸿公司，要求德鸿公司向其移交相应的房产及附属配套设施。这一证据的内容恰恰与该出让合同第2页第七（一）条款相吻合，也恰恰说明罗湖机关物业办非常清楚地知道其应向德鸿公司单独催要相应的房产及附属配套设施、而不应向金陆公司催要相应的房产及附属配套设施。8．从这些附属配套设施的占用情况来看，一审法院通过法庭组织的现场勘验及庭审调查，已查清以上这些建筑部分空置，部分被爱家特公司、德鸿公司对外出租，部分被爱家特公司占用，部分被罗湖区愉天社区占用，但唯独金陆公司没有占用、使用、控制、管理这些建筑。这些建筑均由德鸿公司建设，在这些建筑竣工并交付德鸿公司时，德鸿公司天然地占用、使用、控制、管理这些建筑。虽然后期德鸿公司将这些建筑部分交由爱家特公司、罗湖区愉天社区占用、使用、控制、管理，但这均与金陆公司无关。另外这些建筑也均在德鸿公司名下的大产权证上。因此，只有德鸿公司才是协助办理将这些建筑移交给罗湖机关物业办相关手续的直接责任人。故根据有关法律规定，占用、控制、使用、管理这些建筑的爱家特公司、德鸿公司应一起分别向罗湖机关物业办返还这些建筑。金陆公司从来没有占用、使用、控制、管理这些建筑，且这些建筑的产权也从来没有在金陆公司名下过。故金陆公司无义务、也无法协助办理将幼儿园用房、政府基层组织用房、团市委报刊门市用房、垃圾站房产移交给罗湖机关物业办的相关手续。综上，请求二审法院支持金陆公司的诉求。罗湖机关物业办经本院依法传唤未到庭应诉，亦未作答辩。德鸿公司辩称：对于金陆公司上诉主张系罗湖机关物业办及有关政府部门怠于履行职责导致本案物业未接收，我方表示同意。但对于其认为本案物业协助移交以及损失，由德鸿公司承担的理由不成立。爱家特公司辩称：确认金陆公司上诉称系罗湖机关物业办怠于履行合同义务的事实。其他涉及金陆公司和德鸿公司之间就房产开发的合同问题，爱家特公司并非该合同的合同主体，也与爱家特公司无关。罗湖机关物业办向一审法院起诉请求：1.判令德鸿公司、金陆公司、爱家特公司限期向罗湖机关物业办返还标准幼儿园3283平方米、政府基层组织用房189平方米、幼儿园配套住宅900平方米、团市委报刊门市60平方米、垃圾站70平方米，并协助罗湖机关物业办办理物业移交的相关手续；2.如无上述物业可返还或面积不足返还时，德鸿公司、金陆公司按上述不能移交物业的现有市场价值计算连带赔偿罗湖机关物业办损失；3.判令德鸿公司、金陆公司连带赔偿罗湖机关物业办的损失（包括900平方米住宅租金，89平方米政府基层组织用房租金、60平方米团市委报刊门市租金，均参考当地租赁指导价计算损失，自2011年6月20日起算，暂算至2018年5月15日为4891265.40元，最终以德鸿公司、金陆公司实际移交日为准确具体金额），其中爱家特公司对其占有、收益部分承担连带损失赔偿责任。一审法院认定事实：一、1995年6月8日，深圳市规划国土局作为出让方，中国房地产开发深圳公司、中粮深圳粮油食品进出口公司、骏升建材开发（深圳）有限公司、金陆公司作为受让方，双方签订《深圳市土地使用权出让合同书》，约定出让方将H308-29地块出让给受让方；合同第七条第（一）款约定，主体建筑物的性质为综合楼，其中金陆公司分得33.2%产权自用，不得转让和参与房地产经营，其余三方占66.8%产权；合同第七条第(五）款约定，幼儿园建筑面积2320平方米，书店、垃圾站、政府基层组织用房建筑面积280平方米。该《深圳市土地使用权出让合同书》的附件《土地使用规则》第3条约定，“土地使用者同意在宗地红线范围内一并建造附表一、附表二所列附属工程，并保证在1997年12月31日前或于主体工程竣工时同时竣工。并同意附表二所列公益工程免费提供使用，产权归政府所有”。该《深圳市土地使用权出让合同书》的《附属公益工程配套项目表》载明：“九班标准幼儿园2320平方米、政府基层组织用房150平方米、幼儿园配套住宅900平方米、团市委书刊门市60平方米、垃圾站70平方米。按规定提供政府使用，产权属于政府（按深府[1991]189号文执行）”。二、1996年1月18日，深圳市规划国土局作为甲方，中国房地产开发深圳公司、中粮深圳粮油食品进出口公司、骏升建材开发（深圳）有限公司、高升有限公司、金陆公司作为乙方，双方签订《补充协议书》，对相关事项作出补充约定。1999年3月29日，深圳市规划国土局与中国房地产开发深圳公司、中粮深圳粮油食品进出口公司、骏升建材开发（深圳）有限公司、高升有限公司、金陆公司、德鸿公司签订《〈深圳市土地使用权出让合同书〉补充协议书（二）》，约定“二、经中国房地产开发深圳公司申请，深圳市规划国土局深规土（市场）97224号复函批准其退出H308-29地块的开发建设，中国房地产开发深圳公司在原合同书及补充协议中的权利、责任和义务全权由高升有限公司及骏升建材开发（深圳）有限公司代替。原合同书的所有土地使用者作为产权共有人均表示同意，并签订本补充协议书为证。三、经土地使用者申请，深圳市招商局深招商复（1997）0054号文批准，高升有限公司、骏升建材开发（深圳）有限公司合资注册成立‘深圳德鸿物业发展有限公司’开发建设H308-29号地块，高升有限公司、骏升建材开发(深圳）有限公司在原合同书及补充协议书中的权利、责任、义务全权由深圳德鸿物业发展有限公司替代”。至此，H308-29号地块的开发的相关权利义务由德鸿公司与金陆公司继受。三、1999年11月1日，德鸿公司、金陆公司作为乙方，深圳市规划国土局作为甲方，双方签订《〈深圳市土地使用权出让合同书〉补充协议书（三）》，约定“一、根据原用地合同书及补充协议书（一）、（二），乙方取得了地块编号为H308-29土地面积约为10870.4平方米的土地使用权。二、甲方同意乙方该地块项目超建筑面积4521平方米补办用地手续，其中幼儿园超963平方米，居委会超39平方米，单身公寓超3519平方米。幼儿园及居委会共计1002平方米限自用，产权归政府”。四、德鸿公司、金陆公司在H308-29地块兴建金丽豪苑项目，并按照约定在开发项目内建设了幼儿园、政府组织用房、幼儿园配套住宅、团市委报刊门市、垃圾站，但德鸿公司已将幼儿园配套住宅全部出售，德鸿公司称出售时间为2007年。五、2006年5月25日，深圳市人民政府办公厅向深圳各区人民政府、市政府直属各有关单位发出《深圳市社区配套和公共服务用房清理移交工作方案》，要求对居委会用房、中小学用房等公共服务用房进行清理移交；该方案第四条规定，对居委会、中小学及幼儿园等公共服务用房，根据用途及管理单位不同，分别确定接收部门，具体如下：居委会接收部门为街道办事处、中小学接收部门为教育部门、幼儿园接收部门为教育部门、其它接收部门为相关职能部门。该方案第八条第2项规定，非法占用且拒不配合移交的物业管理公司，由物业管理主管部门依法处理。2014年9月29日，深圳市罗湖区人民政府作出《授权委托书》，该《授权委托书》载明“根据法律法规的有关规定，就金丽豪苑项目社区配套物业和公共用房有关事项，授权委托罗湖机关物业办履行有关职责。具体授权委托权限如下：一、全面负责金丽豪苑项目社区配套物业和公共用房的清理移交等相关工作。二、由罗湖机关物业办代表区政府对金丽豪苑项目社区配套物业和公共用房行使占有、使用、收益和处分的权利。三、授权金丽豪苑项目社区配套物业和公共用房产权登记在罗湖机关物业办名下。四、罗湖机关物业办对金丽豪苑项目社区配套物业和公共用房进行统一接收、统一登记和统一管理。五、如开发建设单位或者其他机构不依法依约移交金丽豪苑项目社区配套物业和公共用房产权，罗湖机关物业办有权代表区政府启动司法程序，依法追究开发建设单位或者其他机构的法律责任。六、此授权委托书自发出之日起生效，至金丽豪苑项目社区配套物业和公共用房产权有关事项办理完毕时止。”六、2012年6月18日，罗湖机关物业办向德鸿公司发出《关于金丽豪苑社区配套项目移交事宜的函》，要求德鸿公司移交涉案的幼儿园、政府组织用房、幼儿园配套住宅、团市委书刊门市、垃圾站。2012年9月5日，罗湖机关物业办再向德鸿公司发出《关于尽快移交金丽豪苑社区配套项目的函》。2012年10月15日，罗湖机关物业办再次向德鸿公司发出《关于移交金丽豪苑社区配套项目有关事宜的函》。2013年3月18日，罗湖机关物业办委托律师向德鸿公司发出律师函。2013年5月31日，德鸿公司、金陆公司向罗湖机关物业办发出《金丽豪苑配套用房移交方案报告》，该报告载明“德鸿公司、金陆公司（以下两公司简称‘我司’）于1995年6月8日以协议的方式取得深圳市罗湖区××号地块（宗地号为Ｈ308-××9）的土地使用权，根据我司同深圳市规划国土局签署的《深圳市土地使用权出让合同》及其补充协议约定：我司需建设如下附属公益工程：1）九班标准幼儿园2320平方米；2）政府基层组织用房150平方米；3）幼儿园配套住宅900平方米；4）团市委书刊门市60平方米；5）垃圾站70平方米。《深圳市土地使用权出让合同》约定：前述社区公益配套设施‘按规定提供政府使用，产权归政府’1996年1月18日，就项目地块我司同深圳市国土规划局签署了《深圳市土地使用权出让合同书补充协议三》（深地合字（95）090号），该协议约定：‘该地块超建建筑面积4521平方米补办用地手续，其中幼儿园超963平方米，居委会超39平方米，单身公寓超3519平方米。幼儿园及居委会共计1002平方米限自用，产权归政府。本项目竣工验收完成后于1998年9月办理业主入伙。入伙后，我司多次联系区教育局等相关政府部门移交配套设施的非自用部分，但区教育局等政府部门以没有专项资金接收和维护为由一直拒绝接收，搁置至今日。随着小区的投入使用，社区管理日渐复杂，本着维护设施安全、维护需要，我司无条件投入大量人力、财力管理与维护社区公益配套设施。入伙至今15年来共投入人工费、物业管理费约1400万元。同时，因为教育局拒绝接收，小区幼儿园未投入使用，大量小区业主因其子女不能就近上幼儿园而到我司闹事。为维护社会稳定，我司投入大量人力、物力协助小区业主安排其子女到其他幼儿园就读。因持续性成本投入导致我司难以为继，为维护公司运营，我司将幼儿园配套住宅900平方米出售给业主并办理了产权过户。现贵办来函要求我司移交前述物业，我司将积极配合贵办移交相关公益配套设施。根据《关于社区配套和公共服务用房清理移交工作下阶段安排的通知》（深府办[2006]189号）要求：‘对于已建成而实际面积与规定面积不符的，本着实事求是的精神解决’，同时从尊重历史及项目现状客观情况出发，我司提出如下移交方案建议：一、我司按现状移交幼儿园、政府基层组织用房、团市委书刊门市、垃圾站等公益设施，对于幼儿园配套住宅因产权人并非我司，我司不再移交。二、如贵办同意我司移交方案，我司承诺：对于我司15年来，我司因管理与维护公益配套设施而投入的人工成本费、物业管理费及其他费用，我司承诺不再向政府相关部门追索。请贵办本着尊重历史、实事求是的精神批准我司移交方案”。2013年8月16日，罗湖机关物业办向德鸿公司、金陆公司发出《复函》，该《复函》载明“你们2013年5月31日的‘金丽豪苑配套用房移交方案报告，已收到，现回复如下：根据《深圳市土地使用权出让合同书》（深地合字（95）090号）及其补充协议，你方应在金丽豪苑开发项目内建设以下社区配套项目：1、九班标准幼儿园3283平方米；2、政府基层组织用房189平方米；3、幼儿园配套住宅900平方米；4、团市委书刊门市60平方米；垃圾站70平方米。上述配套项目建成后免费提供给政府使用，产权归政府所有。我办同意贵方按照合同土地使用权出让合同及其补充协议的约定移交上述幼儿园、政府基层组织用房、书刊门市、垃圾站，并请你方尽快办理。对于贵方报告中提出的幼儿园配套住宅900平方米不再移交的建议，我办认为没有依据，仍然应该按照合同约定和有关规定移交。此前，我办已经多次发函催促你方尽快按照有关规定移交上述配套用房，但贵司至今仍未办理，现再次要求你方尽快办理，将上述配套用房交付我办安排使用”。七、本案诉讼期间，一审法院主持各方当事人到现场进行勘察。根据金丽豪苑（金丽广场）的竣工图、查丈报告及现场勘察的情况，可以认定：1）、关于3283平方米幼儿园用房。幼儿园包括三层房产，目前一楼、三楼处于空置状态，二楼部分房产由爱家特公司占有作员工宿舍或堆放杂物，二楼部分房产由德鸿公司出租作发廊用途。2）、关于团市委报刊门市。团市委报刊门市包括两部分房产，房产的建筑面积分别为29.34平方米、34.23平方米，分别由爱家特公司、德鸿公司出租使用。3）、关于189平方米政府组织用房。其中100平方米目前由罗湖区愉天社区工作站作为政府基层组织用房，另89平方米被爱家特公司作物业管理用房。爱家特公司称，小区无其他管理用房，小区的开发商或业委会将该89平方米房产移交给爱家特公司作物业用房。4）、关于垃圾站。从竣工图看，垃圾站包括垃圾站值班室及垃圾站。从现场看，垃圾站已被改造为公共洗手间，紧挨着该垃圾站另行建有一个垃圾站，用于堆放或运输垃圾，而垃圾站值班室则被改造为爱家特公司的冲凉房和员工活动室。八、爱家特公司为证明金丽豪苑的开发商或业委会应当向其提交经营性商业用房及管理用房，向一审法院提交了物业管理合同等相关证据。一审法院认为，本案为建设用地使用权出让合同纠纷。根据涉案的《深圳市土地使用权出让合同书》及相关补充协议，德鸿公司、金陆公司合作开发金丽豪苑，依约应向政府移交涉案的幼儿园、政府基层组织用房、团市委报刊门市、垃圾站，上述房产依约属政府所有。根据深圳市人民政府办公厅于2006年5月25日向深圳市各区人民政府、市政府直属各有关单位发出《深圳市社区配套和公共服务用房清理移交工作方案》，及深圳市罗湖区人民政府作出的《授权委托书》，罗湖机关物业办作为深圳罗湖辖区的物业管理部门，有权以其名义就涉案的房产移交问题及相关赔偿问题提起诉讼，关于罗湖机关物业办诉讼主体不适格的答辩意见，一审法院不予采纳。德鸿公司、金陆公司至今未向罗湖机关物业办移交上述涉案物业，该行为处于持续状态，故德鸿公司、金陆公司关于罗湖机关物业办的诉讼请求已过诉讼时效的抗辩主张，一审法院不予采纳。德鸿公司、金陆公司均是《深圳市土地使用权出让合同书》及相关补充协议的合同相对人，负有向罗湖机关物业办履行交付上述涉案物业的合同义务。故罗湖机关物业办要求德鸿公司、金陆公司移交3283平方米幼儿园用房、189平方米政府基层组织用房、团市委报刊门市以及垃圾站的诉讼请求，具有合同依据和事实依据，一审法院予以支持。由于目前涉案的幼儿园、政府组织用房、团市委报刊门市、垃圾站均有部分由爱家特公司控制使用，爱家特公司应对房产移交问题提供必要的协助，故罗湖机关物业办要求爱家特公司履行相应的移交义务的诉讼请求，一审法院予以支持。政府组织用房、团市委报刊门市等物业属公共服务用房，不属商业或住宅用途，均无相应的指导租金标准，故罗湖机关物业办要求按照商业或住宅指导租金标准赔偿政府组织用房、团市委报刊门市损失的诉讼请求，依据不充分，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百五十三条之规定，判决如下：一、德鸿公司、金陆公司、爱家特公司应于判决生效之日起十日内协助办理将深圳市罗湖区金丽豪苑（金丽广场）幼儿园用房（3283平方米）、政府基层组织用房（189平方米）、团市委报刊门市用房(63.57平方米）、垃圾站房产移交给罗湖机关物业办的相关手续；二、驳回罗湖机关物业办要求德鸿公司、金陆公司、爱家特公司赔偿政府组织用房、团市委报刊门市相关损失的诉讼请求；三、对罗湖机关物业办涉及幼儿园配套住宅900平方米的相关诉讼请求及本案诉讼费用的分担，另行判决。本院经审理查明以下事实：（一）金陆公司的前身为中国有色金属工业总公司深圳联合公司在深圳兴办的深圳工程机械修配厂，经由深圳市人民政府深办复（1986）394号文件批准，从原深圳市水泥制品厂征转土地内调剂15152平方米给深圳工程机械修配厂使用。征转费用付清后，深圳工程机械修配厂在上述土地内建造了厂房、办公楼及宿舍等建筑物。1988年，深圳工程机械修配厂改名为金陆公司。（二）1993年，金陆公司向深圳市规划国土局申请田贝三路旧厂房搬迁改造，深圳市规划国土局复函表示因金陆公司已在龙岗坪地自行解决厂址，同意原址搬迁改造，改造用地约1万平方米，性质可为商业、办公、单身公寓及配套设施。涉案深地合字（95）090号《深圳市土地使用权出让合同书》所涉10870.4平方米的H308-29地块即在上述搬迁改造土地范围以内。（三）金陆公司与中国房地产开发深圳公司于1993年5月11日签订《合作兴建贝丽花园楼宇合同书》，随后于1994年10月20日为金陆公司与中国房地产开发深圳公司、骏升建材开发（深圳）有限公司、中粮深圳粮油食品进出口公司签订的《合作投资建设“金丽广场”合同书》所取代。1994年合同书约定：金陆公司提供原历史用地10867.8平方米的土地使用权兴建“金丽广场”，占有“金丽广场”全部物业的30%；由中国房地产开发深圳公司、骏升建材开发（深圳）有限公司、中粮深圳粮油食品进出口公司投入全部建设资金，包括补交地价目和城市配套费；金陆公司分得的物业为自用，如进入市场销售向政府补交的地价自行负责，其他三方分得的物业为商品房；金陆公司原有的三栋厂房及综合办公楼约15000平方米需拆除，其他三方按比例向金陆公司补拆迁费1700万元，并按比例借给金陆公司1250万元作为安置费无息使用一年半；合同约定金陆公司的责任为：负责工厂内的搬迁、施工的临时供水供电、派任办公室副主任协调有关事宜、负责计划的年度立项及承担所分得部分的物业税费。（四）1995年6月8日，深圳市规划国土局作为出让方，上述1994年《合作投资建设“金丽广场”合同书》的各缔约主体即中国房地产开发深圳公司、中粮深圳粮油食品进出口公司、骏升建材开发（深圳）有限公司、金陆公司作为受让方，双方就H308-29土地的出让事宜签订（95）090号《深圳市土地使用权出让合同书》，其中第七条第（一）款约定：“主体建筑物的性质为综合楼，其中金陆公司分得33.2%产权为自用，不得转让和参与房地产经营，其余三方占66.8%产权为商品房”；第七条第（五）款约定：“总建筑面积中，商业办公20%，单身公寓50%，住宅30%（其中幼儿园建筑面积2320平方米，书店、垃圾站、政府基层组织用户建筑面积280平方米，均在商业办公用房中安排）。（五）根据加盖深圳市规划和国土资源委员会查档专用章的《深圳市规划国土局罗湖分局产权登记分栋表概况》（2000年9月28日）显示：金丽豪苑曾用名金丽广场，位于罗湖区××号，土地使用权来源为“协议地价”，开发建设单位为德鸿公司与金陆公司，开发形式为“商品房80%，自用房20%”，备注内容包含：“金丽豪苑的产权分成分别为德鸿公司占80%为商品房，金陆公司占20%为自用”。（六）关于2013年5月31日德鸿公司、金陆公司以共同名义向罗湖机关物业办发出的《金丽豪苑配套用房移交方案报告》，金陆公司表示该报告的起草主体为德鸿公司，其并未参与所涉配套用房的占用管理及处分，仅是基于土地出让合同中共同受让人的身份配合德鸿公司盖章，附和德鸿公司关于按现状移交物业的建议，由于其并非移交义务人，故并不构成承诺自身移交的意思表示。一审认定的其他事实无误，本院予以确认。本院认为，罗湖机关物业办基于（95）090号《深圳市土地使用权出让合同书》及相关补充协议提起本案诉讼，本案案由为建设用地使用权出让合同纠纷。根据一、二审查明的事实，本院认定：涉案面积为10870.4平方米的H308-29地块原属于深圳市政府调剂给金陆公司的前身深圳工程机械修配厂使用的厂址土地。在于1993年取得深圳市规划国土局关于同意搬迁改造的批复后，金陆公司先与中国房地产开发深圳公司于1993年5月11日签订《合作兴建贝丽花园楼宇合同书》，随后于1994年10月20日与中国房地产开发深圳公司、骏升建材开发（深圳）有限公司、中粮深圳粮油食品进出口公司签订《合作投资建设“金丽广场”合同书》，内容均约定金陆公司以提供涉案土地使用权为对价，分得一定比例的自用房产，而其余合建方则以出资为对价，分得其余物业为商品房。金陆公司除按约定负责工厂内的搬迁、施工的临时供水供电、派任办公室副主任协调有关事宜、负责计划的年度立项并承担所分得部分的物业税费之外，并未约定由金陆公司承担合建房地产项目的经营风险。随后，在上述合同书的基础上，金陆公司与中国房地产开发深圳公司、骏升建材开发（深圳）有限公司、中粮深圳粮油食品进出口公司作为共同受让方，与出让方深圳市规划国土局于1995年6月8日签订了深地合字（95）090号《深圳市土地使用权出让合同书》，并因土地使用受让方中的出资方主体的变更，相继签订了《补充协议书》和《补充协议（二）》，将土地使用受让方中的出资方最终变更为德鸿公司，而金陆公司所分得的自用物业比例亦从最初约定的33.2%最终调整为20%。综合上述事实，本院认为，金陆公司与中国房地产开发深圳公司、骏升建材开发（深圳）有限公司、中粮深圳粮油食品进出口公司签订的《合作投资建设“金丽广场”合同书》，及金陆公司、中国房地产开发深圳公司、骏升建材开发（深圳）有限公司、中粮深圳粮油食品进出口公司与深圳市规划国土局签订的《深圳市土地使用权出让合同书》，以及后续的各份补充协议，相互关联，互为表里及承继关系。就《合作投资建设“金丽广场”合同书》而言，由于金陆公司为涉案H308-29地块的原始使用权人，其以提供土地使用权为对价签订合作开发房地产合同，不承担经营风险，只收取合同约定的一定比例的自用房产，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条之规定，该合同书名为合作开发，实为土地使用权转让。进而在该合同书基础上，金陆公司作为出地方与其他出资方一起作为国有土地使用权的受让人与深圳市规划国土局签订《深圳市土地使用权出让合同书》，出地方与出资方之间的权利义务分配应当与原《合作投资建设“金丽广场”合同书》的约定相契合。事实上，该《深圳市土地使用权出让合同书》及后续的补充协议，以及《深圳市规划国土局罗湖分局产权登记分栋表概况》中的表述均采纳了原《合作投资建设“金丽广场”合同书》中的约定，即金陆公司所分得的物业产权为自用，出资方所分得物业为商品房，金陆公司不参与房地产经营，而《深圳市土地使用权出让合同书》亦明确：幼儿园、书店、垃圾站、政府基层用房均在商业办公用房中安排。故金陆公司在《合作投资建设“金丽广场”合同书》及《深圳市土地使用权出让合同书》中的主要义务为让渡其因厂房搬迁改造而享有的涉案H308-29地块的使用权，主要权利为分得改造建成后20%物业的所有权，其主要合同义务已经履行完毕，主要合同权利亦已取得，其并非涉案楼盘金丽豪苑事实意义上的开发商。相关公共配套设施的建造、管理和移交义务应归属于金丽豪苑事实意义上的开发商即出资购得涉案H308-29地块使用权后开发建造楼盘对外经营销售并自负盈亏的合同主体即德鸿公司。事实上相关公共配套设施自建成后也一直在开发商德鸿公司的管控之下，因此才发生德鸿公司将幼儿园配套住宅以自己名义对外出售的事实。故罗湖机关物业办在2012年6月18日、9月5日、10月15日发出的催促移交金丽豪苑配套项目的函件及2013年3月18日的律师函均系向德鸿公司发出，并未指向金陆公司。结合上述分析，本院认定相关公共配套设施的移交义务人为德鸿公司，金陆公司在《合作投资建设“金丽广场”合同书》及《深圳市土地使用权出让合同书》中的主要义务已经履行完毕，只负有配合办理相关转移登记手续的附随义务。金陆公司自始即未占用、处分金丽豪苑的相关公共配套设施，根据权利义务相对等的原则，并不负有移交幼儿园用房、政府基层组织用房、团市委报刊门市用房及垃圾站房产的义务。故对金陆公司关于2013年5月31日以德鸿公司、金陆公司共同名义向罗湖机关物业办发出的《金丽豪苑配套用房移交方案报告》并不构成承诺自身移交配套物业的主张，本院予以采信。该报告对金陆公司并不产生债的加入的法律效力。综上所述，金陆公司的上诉请求成立，予以支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持深圳市罗湖区人民法院（2018）粤0303民初7832号之一判决第二、三项；二、变更深圳市罗湖区人民法院（2018）粤0303民初7832号之一判决第一项为：德鸿物业发展（深圳）有限公司、深圳爱家特物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向深圳市罗湖区机关物业管理办公室返还深圳市罗湖区金丽豪苑（金丽广场）幼儿园用房（3283平方米）、政府基层组织用房（189平方米）、团市委报刊门市用房(63.57平方米）及垃圾站房产；深圳市金陆机械有限公司应配合德鸿物业发展（深圳）有限公司、深圳爱家特物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内协助深圳市罗湖区机关物业管理办公室办理移交上述物业相应的转移登记手续。二审案件受理费100元，金陆公司已预缴，由德鸿公司负担。本判决为终审判决。审判长 张   睿审判员 聂   效审判员 吴 春 泷二〇二〇年七月三十一日书记员 陈颖(兼）附录相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百二十五条：当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条：合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。