四川省南充市嘉陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1304民初3681号 原告：南充市自然资源和规划局，住所地为四川省南充市市政府新区**楼。 法定代表人：陈正泽，局长。 委托诉讼代理人：李杰，重庆百君律师事务所律师。 被告：南充市碧桂园房地产开发有限公司，住所地为四川省南充市嘉陵区兴盛街****。 法定代表人：繆驰，董事长。 委托诉讼代理人：甘雅文（公司员工，特别授权），男，汉族，生于1991年8月2日，户籍地为重庆市涪陵区。 第三人：南充市嘉陵区人民政府，住所地为四川省南充市嘉陵区同庆路**。 法定代表人：史燚，区长。 委托诉讼代理人：），男，汉族，生于1968年4月30日，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：赵小龙，四川明炬（南充）律师事务所律师。 原告南充市自然资源和规划局（以下简称:南充市自规局）与被告南充市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称:碧桂园房产公司）及第三人南充市嘉陵区人民政府（以下简称:嘉陵区政府）建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案受理。依法适用普通程序，于2020年11月27日公开开庭审理了本案。原告南充市自规局委托诉讼代理人李杰，被告碧桂园房产公司的委托诉讼代理人甘雅文，第三人嘉陵区政府的委托诉讼代理人蒲泽俊、赵小龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告南充市自规局向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即继续履行《国有建设用地使用权出让合同》（电子监管号5113002013Ｂ01213，编号5××3-031）约定的开发建设义务；2.判决被告向原告支付逾期付款及逾期竣工违约金12123282元（尚未竣工部分违约金暂计至2020年9月1日。）；3.判决被告承担本案的全部诉讼费用。事实及理由：2013年6月24日，长沙威尼斯城房地产开发有限公司（以下简称：威尼斯房产公司）以单价100万元／亩（总价276594000元）公开挂牌取得南充市嘉陵区文峰大道北侧2013-Ｃ-8号276.594亩商住用地。2013年7月2日，威尼斯房产公司与原南充市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》（电子监管号：5113002013Ｂ01213；合同编号：5××3-031；以下简称：《出让合同》），《出让合同》第六条约定出让人同意在2013年10月1日前将出让宗地交付给受让人，交付时的土地条件达到宗地挂牌出让须知告知条件，由第三人嘉陵区政府负责交地；第十条约定受让人在2013年7月24日之前支付出让金138297000元，2014年6月24日前支付出让金138297000元；第十六条约定受让人同意合同项下宗地建设项目在2013年10月31日前开工，在2016年10月31日前竣工；第三十条约定受让人逾期付款的，每日按照逾期金额的1‰支付违约金；第三十三条约定受让人逾期竣工，每日按出让金总额的1‰支付违约金。2013年8月19日，威尼斯房产公司与原南充市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同（合同补充条款）》（电子监管号：5113002013Ｂ01213-1），受让人变更为被告碧桂园房产公司。经原告多次催告，被告将竞买保证金60000000元转为出让金，于2013年10月18日缴纳78297000元，2014年8月18日缴纳50000000元，2015年4月14日缴纳30000000元，2015年9月6日缴纳58297000元。经计算，被告逾期付款应承担违约金43895925元。2015年9月6日，被告缴清全部出让价款，原南充市国土资源局嘉陵分局于当日与被告签订《交地通知》交付土地。根据四川省人民政府《印发关于进一步加强土地出让管理规定的通知》（川府法［2014］58号）和南充市政府办《关于印发促进房地产市场平稳健康发展和若干措施的通知》（南府办发［2015］13号）规定，未按出让合同约定缴清全部土地价款及违约金的，不得办理《国有土地使用证》，对于整宗出让范围内的土地价款已缴清、尚欠违约金的房地产企业，在企业按违约金数额缴纳保证金的前提下，政府可先行给予办理土地初始登记，违约金问题待相关方协商后依法解决。2016年12月8日，被告向南充市财政局缴纳了15000000元违约金保证金。2016年12月14日，原市国土资源局办理了部分土地使用权的不动产权证书。2017年8月24日，被告向原市国土资源局、嘉陵区政府出具《承诺函》，承诺违约金相互抵偿事宜，若原市国土资源局、嘉陵区政府应付违约金高于被告应付违约金，被告自愿放弃高于部分索赔的权利。随后，被告向嘉陵区人民法院起诉，要求原市国土资源局办理剩余部分土地登记并退还15000000元违约金的保证金。南充市嘉陵区人民法院作出的（2017）川1304民初1869号、2894号及南充市中级人民法院作出的（2018）川13民终1063号民事判决书确认原市国土资源局逾期交地和被告逾期付款的事实，并根据《合同法》公平原则和习惯规定，明确双方违约责任应一致且可抵销，由于双方未在诉讼中通知起诉和反诉方式解决违约金问题，故对违约金计算标准和数额未予审查，判决同时明确在办理剩余部分土地证书和退还15000000元违约保证金后双方可另行主张权利。2019年2月，因机构改革将原南充市国土资源局及其职责整合到新组建的南充市自规局（即本案原告），不再保留原南充市国土资源局。按照《挂牌须知》和《出让合同》约定：案涉土地276.594亩，容积率1.5，可建建筑面积276594㎡，应开发商业建筑面积不低于总建筑面积的51%即141062.94㎡。而被告先期开发和销售33幢住宅，迟迟未修建商业建筑，经多次催告，被告仅于2019年9月24日建成商业面积29837.06㎡。每日按逾期部分土地出让金的1‰从应竣工之日计算至实际竣工之日止应承担违约金10532482元；剩余111225.88㎡至今未竣工，从应竣工之日起算至起诉之日（2020年9月1日）应承担违约金77413212元。被告逾期竣工违约金加上被告逾期付款每日按逾期付款额的1‰自应付之日起计算至实付之日止应承担的违约金43895925元，合计131841619元。原市国土资源局和嘉陵区政府逾期交地，每日按被告付款金额的1‰计算（60000000元保证金自应交地之日起算至实际交地之日止，其余款项自付款之日起计算至实际交地之日止）应承担的违约金为119718336元。按照市、区两级法院相关判决和被告出具的《承诺书》，经抵销后截至起诉之日，被告应向原告支付违约金12123283元。原告为维护国家利益和土地市场正常秩序，特诉至贵院，望判如所请。 原告南充市自规局围绕其诉讼请求，向法庭提交了如下证据： 1.中共南充市委、南充市人民政府关于印发《南充市机构改革方案》的通知复印件，拟证明原南充市国土资源局相关职能职责整合到南充市自规局。 2.原告统一社会信用代码证书、被告企业营业执照及第三人嘉陵区政府官网截图等打印件，拟证明原、被告及第三人主体身份。 3.嘉陵区政府《关于出让部分国有建设用地使用权的函》（嘉府函（2013）84号）复印件，拟证明嘉陵区政府商请原市国土资源局挂牌出让案涉土地。 4.原市国土资源局《关于审定嘉陵区国有建设用地使用权出让方案的请求》﹝南土资（2013）175号﹞复印件，拟证明原市国土资源局报请市政府审定供地方案。 5.南充市政府供地方案批复﹝南府国土（2013）20号﹞复印件，拟证明南充市人民政府批准案涉土地供地方案。 6.南充日报上刊登出让公告﹝南市土公（2013）11号﹞，拟证明案涉土地进行拍卖公告的信息。 7.《国有建设用地使用权挂牌出让须知》复印件，拟证明出让须知详细载明拟出让国有建设用地位置、面积、用途、年限、规划条件、出让方式、竞买保证金、竞买人资格、付款期限、交地时间、交地条件、开发建设等内容,明确在交清全部挂牌成交价后三个月内由嘉陵区政府向竞得人交地。 8.长沙威尼斯城房地产开发有限公司《竞买申请书》复印件，拟证明该公司提交竞买申请承诺：若竞得，将按出让须知、成交确认书、出让合同约定交款及按期竣工，承诺一个月内在嘉陵区注册公司开发建设。 9.《挂牌成交确认书》复印件，拟证明长沙威尼期城房地产开发有限公司以单价100万元/亩（总价276594000元）公开挂牌取得嘉陵区文峰大道北侧2013-C-8号276.594亩商住用地。 10.《国有建设用地使用权出让合同》及副本（电子监管号：5113002013Ｂ01213，合同编号：5××3-031）及《国有建设用地使用权出让合同（合同补充条款）》（电子签定：5113002013Ｂ01213-1），拟证明第三人嘉陵区政府负责按拍卖须知的条件交地，被告对案涉土地进行开发的开竣工期限、延期付款、被告未按期付款及未按期进行开竣工，按每日按1‰承担违约金。同时案涉土地开发的商业占比不低于51%，土地为276.594亩，容积率为1.5，可建建筑面积为276594平方米，被告应开发的商业建筑面积按不低于总建筑面积的51%计算应为141062.94平方米，商业用地中旅馆业用地不低于87000平米等主要约定事项。同时约定案涉土地的受让人变更为被告碧桂园房产公司。 11.原市国土资源局及嘉陵国土分局催款函、首力律师事务所及兴恒平律师事务所出具的《律师函》七份、土地出让金专用标据五张、交地通知书（2015-20号）、原市国土资源局限期开竣工通知、律师函、催缴逾期付款违约金通知共六份等证据复印件，拟证明因被告逾期付款，原市国土资源局、嘉陵国土分局多次向被告催收土地出让金和违约金，并委托律师发出《律师函》进行催款，经计算被告逾期付款应承担的违约金为43895925元。在被告缴清土地出让金尾款的当日，嘉陵国土分局向被告出具《交地通知书》，并将案涉土地向被告进行了移交，同时因被告未按合同约定对商业建筑进行开竣工，原市国土资源局也多次催告被告履行相应义务。 12.《变更纠纷处理方式协议》复印件，拟证明原市国土资源局与碧桂园房产公司协商一致，将纠纷处理方式由“仲裁”变更为“诉讼”。 13.《承诺函》复印件，拟证明被告碧桂园房产公司承诺：若原市国土资源局、嘉陵区政府的违约责任高于碧桂园房产公司的违约责任，碧桂园房产公司自愿放弃索赔的权利。 14.南充市嘉陵区人民法院（2017）川1304民初1869号、2894号及南充市中级人民法院（2018）川13民终1063号民事判决书复印件，拟证明生效判决确认原市国土资源局、碧桂园房产公司分别存在逾期交地和逾期付款的事实，根据《合同法》公平原则和相关规定，明确双方违约责任应一致可抵消。由于双方未在诉讼中通过起诉和反诉方式解决违约金问题，对对违约金计算标准和数额未予审查，告知原、被告可另行主张权利。 15.碧桂园酒店竣工验收备案书及现场勘验照片、卫片航拍影像套合图等证据复印件，拟证明经原告多次催告，被告仅于2019年9月24日建成商业建筑29837.06平方米，按每日逾期部分土地出让金的1‰计算，从应竣工之日计算至实际竣工之日止，被告应承担违约金10532482元。剩余111225.88平方米商业建筑至今未竣工，从应竣工之日起算至起诉之日（2020年9月1日），被告应承担违约金77413212元。截至原告起诉之日，被告碧桂园房产公司商业部分建筑仍未竣工。 16.南充碧桂园2013-C-8地块逾期缴款、逾期交地、逾期竣工违约金计算表复印件，拟证明的原、被告按约定应承担的案涉违约金计算明细情况。 17.相关法律法规、规范性文件及判例：①《中华人民共和国合同法》部分条文摘录，②《人民政府印发关于进一步加强土地出让管理规定的通知》（川府发（2014）58号），③国务院办公厅《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》﹝国办发（2016）100号﹞，④财政部原国土资源部中国人民银行《国有土地使用权出让收支管理办法》（财综（2006）68号，⑤最高人民法院（2019）最高法民申1451号民事裁定书，⑥最高人民法院（2017）最高法民终561号民事判决书。拟证明与本案类似案件有最高人民法院相关判例、国家有关部门对本案案涉问题已有相应文件的明确规定。 被告碧桂园房产公司辩称：根据出让合同第六条约定：出让人应当于2013年10月1日前将案涉地块交付给受让人，交付时的土地出让条件达到宗地挂牌出让须知告知条件，由第三人嘉陵区政府负责交地；第十一条约定：受让人应在按本合同约定付清本宗地全部出让价款后，持本合同和出让价款缴纳凭证等相关证明资料，申请出让国有建设用地使用权登记。在出让合同签订后，原告及第三人一直未按照合同约定交付宗地，在被告的反复沟通协调下，原嘉陵区国土分局于2015年9月6日发出（2015-20号）交地通知书，向被告交付案涉地块。其后，原告以被告未缴清土地出让金的滞纳金为由拒不办理案涉地块的土地不动产权证书，经被告多次申请以及南充市嘉陵区人民法院判决，原告才分别于2016年12月24日为案涉地块中的65876㎡的办理土地使用权证书，于2017年9月为剩余的118520.43㎡案涉地块办理土地使用权证书。因原告及第三人未及时履行合同约定的义务，被告对案涉地块的开发建设受到严重影响，案涉地块逾期竣工的责任不在被告。具体为:1.第三人严重违反投资协议约定，导致项目开发受阻。2013年5月30日，第三人与被告所在的碧桂园控股有限公司签署《南充市嘉陵区珠峰国际度假中心投资开发协议书》、《城市配套涉及建设协议书》（合称“投资协议”》，双方就嘉陵区朱凤新城区域达成一致投资意向。根据投资协议约定，第三人应负责案涉地块的市政配套等事宜，关于案涉地块的规划设计条件，原南充市规划局要求按照“双控”执行，第三人招商引资时的表述和出让合同第十三条以及《建设项目规划涉及条件通知书》不符，致使被告的规划设计方案超过五次以上均无法通过报审，直到2016年11月才通过南充市规委会的审批，并于2016年12月16日才取得建设工程规划许可证【建字第（2016）嘉字028号】，导致该项目的建设一再受阻。除此以外，第三人还存在诸如水电线路等市政配套未及时、截至案涉地块红线外无法提供标高以及排污出口位置、未落实相关奖励政策等违约情况，对被告开发建设案涉地块产生重要不利影响。2.案涉地块大部分工程已经竣工验收，剩余部分商业目前仍在积极推进中。案涉地块所建碧桂园天玺湾项目总规划20余万方，目前大部分工程已经竣工，尤其作为商业开发核心条件的酒店已经于2019年9月24日竣工并运营，目前剩余部分商业仍在积极推进中。出让合同约定的按每日千分之一计算违约金标准，应是根本违约才存在，若实在要计算被告的逾期竣工责任，也应当按照被告的实际工程建设情况计算。综上，逾期竣工的责任不在被告，而是由原告及第三人造成，请法庭在查明案件事实的基础上，依法驳回原告的全部诉讼请求。 被告碧桂园房产公司围绕其诉讼请求，向法庭提交了如下证据： 1.南充市嘉陵区人民法院（2017）川1304民初1869号民事判决书及南充市中级人民法院（2018）川13民终1063号民事判决书复印件，拟证明根据两份判决书载明的情况，原告不仅存在逾期交地的情况，也存在未及时为被告办理土地证的情况，严重影响被告的开发建设。 2.第三人与我司签署的《投资开发协议书》以及相关的城市配套建设协议书、补充协议书、案涉工程规划许可证等证据复印件，拟证明第三人嘉陵区政府未能及时履行投资协议，对我司的开发建设造成重大不利影响。 第三人嘉陵区政府述称：嘉陵区政府不是原、被告建设用地出让合同的相对方，原、被告的建设用地出让合同无权追加第三人，因此第三人不承担责任。第三人尊重南充市嘉陵区人民法院及南充市中级人民法院判决认定的相关事实，我方也认可2017年被告碧桂园房产公司向原告及第三人出具的《承诺函》，该《承诺函》系碧桂园房产公司对自身权利的放弃。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，结合庭审笔录,本院认定案件事实如下： 2013年7月2日，南充市国土资源局（出让人）与长沙威尼斯城房地产开发有限公司（受让人）签订《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：5××3-031），约定“……第二章出让土地的交付与出让价款的缴纳第四条、本合同项下出让宗地编号为5××3-Ｃ-8,宗地总面积184396.43㎡，其中出让宗地面积为184396.43㎡。本合同项下出让宗地座落于嘉陵区文峰大道北侧地块。……第五条、本合同项下出让宗地的用途为商业兼容居住。第六条、出让人同意在2013年10月1日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第（一）项规定的土地条件：（一）场地平整达到／，周围基础设施达到宗地挂牌出让须知告知的条件；由南充市嘉陵区人民政府负责交地。……第八条、本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为276594000元，每平方米为1499.99元。……第十条、受让人同意按照本条第一款第（二）项的规定向出让人支付国有建设用地使用权出让价款：……（二）按以下时间和金额分二期向出让人支付国有建设用地使用权出让价款。第一期人民币138297000元，付款时间为2013年7月24日之前；第二期人民币138297000元，付款时间为2014年6月24日之前。分期支付国有建设用地使用权出让价款的，受让人在支付第二期及以后各期国有建设用地使用权出让价款时，同意按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向出让人支付利息。第三章土地开发与利用第十三条受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物—构筑物及其附属设施的，应符合市（县）政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件（见附件3）。其中：主体建筑物性质为商业建筑；附属建筑物性质为居住建筑；建筑容积率不高于1.50；建筑密度不高于25%；绿地率不低于40%；其他土地利用要求按本宗地涉及条件执行；商业用地占建设用地面积比例不低于51%；商业用地面积内旅馆业用地面积不低于87000平方米；旅馆业建筑应靠用地内西侧布置。……第七章违约责任第三十条、受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳滞纳金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。……第三十三条、受让人未能按照本合同约定日期或同意延建所另行约定日期开工建设的，每延期一日，应向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额1‰的违约金，出让人有权要求受让人继续履约。受让人未能按照本合同约定日期或同意延建所另行约定日期竣工的，每延期一日，应向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额1‰的违约金。……第三十七条、受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的／‰向受让人支付违约金，土地使用年期自实际交付土地之日起算。出让人延期交付土地超过60日，经受让人催缴后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人并可请求出让人赔偿损失。第三十八条、出让人未能按期交付土地或交付的土地未达到本合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的，受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。土地使用年限自达到约定的土地条件之日起计算。第八章适用法律及争议解决第四十条、因履行本合同发生的争议，由争议双方协商解决，协商不成的，按本条第（一）项约定的方式解决：（一）提交南充仲裁委员会仲裁；……第九章附则第四十一条、本合同项下宗地出让方案业经南充市人民政府批准，本合同自双方签订之日起生效。……”。当天，南充市国土资源局与碧桂园房产公司签订《国有建设用地使用权出让合同》（合同补充条款）（合同编号：5××3-031），约定:“……第三条、受让人自愿做到以下事项：（一）按照批准的面积和位置使用土地；（二）按照规定的时限开工、竣工，不闲置和低效使用土地；（三）按照规定的用途使用土地；……”。2013年8月19日，南充市国土资源局与碧桂园房产公司签订协议明确对原编号为5××3-031（合同编号）土地出让合同变更如下：“受让人由长沙威尼斯城房地产开发有限公司改为碧桂园房产公司。” 2015年9月6日，南充市国土资源局嘉陵分局向碧桂园房产公司（长沙威尼斯城房地产开发有限公司）发出交地通知（2015-20号），于同日将案涉土地移交给碧桂园房产公司。碧桂园房产公司（长沙威尼斯城房地产开发有限公司）向市国土资源局缴纳土地出让金时间及金额分别为：2013年7月6日前缴纳保证金60000000元，2013年10月18日缴纳78297000元，2014年8月18日缴纳50000000元，2015年4月14日缴纳30000000元，2015年9月6日缴纳58297000元，共计缴纳276594000元，该出让合同约定的土地出让金已经全部缴清。2016年12月8日，碧桂园房产公司向南充市财政局转账15000000元的土地滞纳金保证金。2016年12月14日，南充市国土资源局为碧桂园房产公司办理部分宗地的国有建设用地使用权不动产权证书【不动产权登记号川（2016）南充市不动产权第0×××1号】。庭审中，南充市国土资源局分别按每日1‰计算被告逾期付款及逾期竣工违约金为131841619元（尚未竣工部分违约金暂计至2020年9月1日）。 2017年6月26日，碧桂园房产公司（乙方）与南充市国土资源局（甲方）签订《变更纠纷处理方式协议》将纠纷处理方式由提交“南充市仲裁委员会仲裁”变更为“依法向人民法院起诉。”。目前案涉土地被告碧桂园房产公司已开发建设三十三幢住宅，但仅于2019年9月24日建设完成商业建筑面积为29837.06㎡，剩余111225.88㎡的商业建筑至今未竣工。 同时查明：因南充市国土资源局未向碧桂园房产公司办理案涉土地不动产权证书，碧桂园房产公司于2017年6月29日向本院提起诉讼。2017年8月28日，本院作出（2017）川1304民初1869号民事判决书判决“南充市国土资源局于本判决生效之日起十五日内为碧桂园房产公司办理座落于嘉陵区文峰大道北侧地块（出让宗地编号为5××3-Ｃ-8）中的118520.43平方米（已办证的65876㎡除外）的国有建设用地使用权证书”。宣判后，南充市国土资源局未上诉，并于2017年9月向碧桂园房产公司办理了案涉土地使用证书。在该生效判决本院认为部分“三、违约事实问题1.2013年7月2日，被告南充市国土资源局与长沙威尼斯城房地产开发有限公司签订《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：5××3-031）第十条约定‘（二）按以下时间和金额分二期向出让人支付国有建设用地使用权出让价款。第一期人民币138297000元，付款时间2013年7月24日之前；第二期人民币138297000元，付款时间2014年6月24日之前’。碧桂园房产公司向南充市国土资源局缴纳土地出让金时间分别为：2013年7月6日前缴纳保证金60000000元，2013年10月18日缴纳78297000元，2014年8月18日缴纳50000000元，2015年4月14日缴纳30000000元，2015年9月6日缴纳58297000元，共计缴纳276594000元。第一期碧桂园房产公司未按照约定缴纳的金额为78297000元，逾期期限为2013年7月25日至2013年10月17日；第二期第一次碧桂园房产公司未按照约定缴纳的金额为138297000元，逾期期限为2014年6月25日至2014年8月17日；第二期第二次碧桂园房产公司未按照约定缴纳的金额为88297000元，逾期期限为2014年8月18日至2015年4月13日;第二期第三次碧桂园房产公司未按照约定缴纳的金额为58297000元，逾期期限为2015年4月14日至2015年9月5日，且逾期付款金额逐渐减少。碧桂园房产公司存在逾期付款的事实。2.原、被告签订的《国有建设用地使用权出让合同》约定第六条：‘出让人同意在2013年10月1日前将出让宗地交付给受让人，……。’南充市国土资源局向碧桂园房产公司实际交地的时间为2015年9月6日，未按照合同约定时间向碧桂园房产公司交地，南充市国土资源局存在违约行为。3.原、被告均存在违约，彼此应承担的违约金能否冲抵？（1）2013年7月2日，南充市国土资源局与长沙威尼斯城房地产开发有限公司签订《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：5××3-031）第三十八条“出让人未能按期交付土地或交付的土地未达到本合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的，出让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。土地使用年期自达到约定的土地条件之日起计算”明显与该合同第十条、第三十条约定不对等，根据《中华人民共和国合同法》第五条：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”之规定，原、被告之间应承担的违约责任均应一致。（2）违约金计算标准。2013年7月2日，南充市国土资源局与长沙威尼斯城房地产开发有限公司签订《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：5××3-031）第十条约定“竞得人在约定的时间内交清土地分期价款的，不支付分期价款资金利息。竞得人未在约定的时间内交清土地分期价款的，在支付第二期出让价款时，按照支付第一期土地出让价款之日起中国人民银行公布的贷款利率，向出让人支付利息”；同时第三十条约定“受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳滞纳金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失”。结合《国有建设用地使用权出让合同》上述约定，本院认定该合同约定碧桂园房产公司承担了双重违约责任。（3）根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，本案中碧桂园房产公司存在逾期付款事实，南充市国土资源局存在逾期交地事实，原、被告均有违约行为，均应按照违约约定向对方承担相应的责任，庭审时碧桂园房产公司要求以南充市国土资源局应承担的违约金数额冲抵其应向南充市国土资源局支付的违约金数额，符合《中华人民共和国合同法》第九十九条：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。”的规定。 2017年12月19日，碧桂园房产公司向本院提起诉讼要求南充市国土资源局退还其土地滞纳金保证金15000000元。2018年1月24日，本院作出（2017）川1304民初2894号民事判决书判决：“南充市国土资源局于本判决生效之日起十五日内退还碧桂园房产公司缴纳的土地滞纳金保证金15000000元。”宣判后，南充市国土资源局向南充市中级人民法院提起上诉，2018年8月31日，该院作出（2018）川13民终1063号民事判决书判决驳回南充市国土资源局的上诉并维持原判。在（2017）川1304民初2894号民事判决书的再查明部分载明：南充市人民政府办公室于2015年5月11日印发《促进房地产市场平稳健康发展的若干措施的通知》第四条适度调整开发经营管理政策中的第十八项规定：“对于整宗出让范围内的土地价款已缴清、尚欠违约金的房地产企业，在企业按违约金数额缴纳保证金的前提下，政府可先行给予办理土地初始登记，违约金问题待相关方协商后依法解决。”本院认为部分载明：根据原、被告签订的《国有建设用地使用权出让合同》约定，交地义务方为嘉陵区政府，但案涉《国有建设用地使用权出让合同》的签订人为碧桂园房产公司与市国土资源局，合同主体为碧桂园房产公司与南充市国土资源局，嘉陵区政府交地行为系合同双方约定的由嘉陵区政府向碧桂园房产公司交地。根据《中华人民共和国合同法》第六十五条“当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任”之规定，第三人嘉陵区政府交地行为所带来的合同义务，仍由南充市国土资源局承担，根据合同相对性原则，本案仍应由南充市国土资源局承担第三人嘉陵区政府逾期交地的违约责任。 还查明：2015年5月30日，以第三人嘉陵区政府为甲方、碧桂园控股有限公司为乙方、南充市人民政府为签证方签订《南充市嘉陵区朱凤国际度假中心项目投资开发协议书》，该协议书约定嘉陵区政府负责将该地块规划为可进行房地产开发和经营商业、住宅用地，使之具备相应的规划条件；取得该地块的征地、农转用批文、林地征占批文及其他合法用地手续；在土地出让前按有关标准完成该第块的征地、拆迁、补偿、安置工作及完善相关市政配套条件。若甲方未按期完成上述建设工作，乙方有权暂缓支付地价款及其他政府规费，由此产生的责任由甲方承担。同时甲方将该项目列入市重点工程，该项目享有重点工程的待遇和保护，为加快项目建设，甲方同意在乙方签订土地出让合同并支付首笔地价款的条件下，协调相关部门为乙方办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证等开工审批手续。随后嘉陵区政府（甲方）又与碧桂园控股有限公司（乙方）签订《南充市嘉陵区朱凤国际度假中心项目补充协议书》，约定甲方为支持乙方项目落地，以此带动整个区域的启动建设和开发，甲方同意在开发经营过程中给予乙方首期用地中的2号地块约276.594亩（实际面积以规划红线为准）用地以下的政策优惠：甲方将城市基础设施配套费的100%返还乙方用于该项目的公建配套建设；该项目其中的五星级度假酒店营业后享受优惠政策为：正式开始经营之日起两年内的企业所得税、营业税中区级财政留成部分，甲方安排等额发展资金奖励给乙方。第三年到第五年（共五年）的企业所得税、营业税中区级财政留成部分的50%，甲方安排等额发展资金奖励给乙方。诉讼中，被告碧桂园房产公司称第三人嘉陵区政府违反投资协议（如：嘉陵区政府招商引资时的表述与《出让合同》第十三条及《建设项目规划设计条件通知书》不符，致使被告的规划方设计方案超过五次以上无法通过；诸如水电、线路等市政配套不及时等）导致项目开发受阻，嘉陵区政府未按约定落实相关扶持政策，对案涉地块的开发建设造成重大影响（如：嘉陵区政府奖励被告碧桂园控股三产发展奖励资金35000000元；将城市基础设施配套费的100﹪返还及将碧桂园控股所建酒店正式营业后的企业所得税及营业税中区级财政留成部分安排等额发展资金奖励给碧桂园控股等）。 2017年8月24日，被告碧桂园房产公司向南充市国土资源局及第三人嘉陵区政府出具《承诺函》，具体内容为：“南充市国土资源局、嘉陵区人民政府：我司与贵局、贵府因南充市嘉陵区文峰大道北侧宗地编号为5××3-Ｃ-8地块的国有建设用地使用权出让合同履行中的违约金纠纷事宜，我司为尽快推进建设项目的进度，促进嘉陵城市建设的发展，望按照《出让合同》约定尽快办理完毕该宗地块的不动产权登记手续。然后我司与贵局、贵府结算违约金相互抵偿事宜。我司承诺若贵局、贵府应付违约金高于我司应付违约金，对贵司、贵府高于我司应付部分，我司自愿放弃向贵局、贵府索赔的权利。特此承诺。碧桂园房产公司2017年8月24日。” 再查明：被告碧桂园房产公司逾期支付土地出让金的违约金数额应为43895925元（具体为：2013年7月24日至2013年10月18日，应缴金额为78297000元，逾期天数为86天，违约金计算标准为1‰，计6733542元；2014年6月24日至2014年8月18日，应缴金额为5000000元，逾期天数为55天，违约金计算标准为1‰，计2750000元；2014年6月24日至2015年4月14日，应缴金额为30000000元，逾期天数为294天，违约金计算标准为1‰，计8820000元；2014年6月24日至2015年9月6日，应缴金额为58297000元，逾期天数为439天，违约金计算标准为1‰，计25598383元。）。被告碧桂园房产公司商业部分逾期竣工违约金应为87945694元（具体为：2018年10月6日至2019年9月24日，未按期竣工面积为29837.06㎡，逾期时间为353天，违约金计算标准为1‰，计10532482元；2018年10月6日至起诉之日即2020年9月1日，未按期竣工面积为111225.88㎡，逾期时间为696天，违约金计算标准为1‰，计77413212元。）。原告南充市自规局及第三人嘉陵区政府逾期交地违约金应为119718336元（具体为：应交地时间为2013年10月1日，缴款时间为2013年7月6日，缴款金额为60000000元，实际交地时间为2015年9月6日，逾期时间为705天，违约金标准为1‰，计42300000元；应交地时间为2013年10月1日，缴款时间为2013年10月8日，缴款金额为78297000元，实际交地时间为2015年9月6日，逾期时间为688天，违约金标准为1‰，计53868336元；应交地时间为2013年10月1日，缴款时间为2014年8月18日，缴款金额为50000000元，实际交地时间为2015年9月6日，逾期时间为384天，违约金标准为1‰，计19200000元；应交地时间为2013年10月1日，缴款时间为2015年4月14日，缴款金额为30000000元，实际交地时间为2015年9月6日，逾期时间为145天，违约金标准为1‰，计4350000元）。 另还查明：2019年2月17日，中共南充市委、南充市人民政府《关于印发的通知》（南委﹝2019﹞42号），该通知将市国土资源局、市城乡规划和测绘地理信息局的职责以及市发展和改革委员会的组织编制主体功能区规划职责、市水务局的水资源调查和确权登记管理职责、市林业局的森林、湿地等资源调查和确权权登记管理职责等整合，组建市自规局作为市政府工作部门。不再保留市国土资源局、市城乡规划和测绘地理信息局。碧桂园控股有限公司与嘉陵区政府签订相关投资协议后，指派旗下长沙威尼斯城房地产开发有限公司通过拍卖方式取得案涉地块，后于2013年6月7日成立其全资子公司即被告碧桂园房产公司，碧桂园房产公司负责案涉地块的开发建设。 本院认为：2017年6月26日，被告碧桂园房产公司与南充市国土资源局签订《变更纠纷处理方式协议》将纠纷处理方式“由提交南充市仲裁委员会仲裁”变更为“依法向人民法院起诉。”，原告南充市自规局向本院提起诉讼，符合有关法律规定。2013年7月2日，南充市国土资源局与长沙威尼斯城房地产开发有限公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规规定，合法有效。2013年8月19日，被告碧桂园房产公司与南充市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同（合同补充条款）》，将受让人由长沙威尼斯城房地产开发有限公司变更为被告碧桂园房产公司，案涉《国有建设用地使用权出让合同》中受让人长沙威尼斯城房地产开发有限公司的权利义务被告碧桂园房产公司均应承接，同时碧桂园房产公司作为碧桂园控股公司的全资子公司，负责案涉地块的开发建设。2019年2月因机构改革需要，南充市国土资源局相关职能职责整合到南充市自规局。南充市国土资源局与碧桂园房产公司系《国有建设用地使用权出让合同》及合同补充条款的签订双方，而嘉陵区政府与碧桂园控股有限公司签订的《南充嘉陵区朱凤国际度假中心项目投资开发协议书》及《补充协议书》与案涉土地项目开发建设也具有关联性。综上，南充市自规局、碧桂园房产公司及嘉陵区政府作为本案诉讼主体均适格。针对原、被告的争议焦点，本案应明确以下问题: 一、关于原告要求被告继续履行《国有建设用地使用权出让合同》约定的开发建设义务的认定问题。因原、被告在《国有建设用地使用权出让合同》第十三条及合同补充条款第五条、第十三条明确约定案涉地块开发建设中商业占比不低于51%，根据该土地的亩数及容积率计算出可建建筑面积为276594㎡，商业建筑总面积按51%进行计算应为141062.94㎡，且商业用地旅馆业用地不低于87000㎡，但被告碧桂园房产公司现仅开发建设商业建筑面积29837.06㎡，剩余111225.88㎡至今未竣工，可见被告并未按合同约定对案涉土地进行商业开发建设,导致部分土地闲置多年。依照《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行的自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”及第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，被告碧桂园房产公司应当按照《国有建设用地使用权出让合同》约定的开发建设内容继续履行相应的义务。故对原告南充市自规局要求被告碧桂园房产公司继续履行《国有建设用地使用权出让合同》约定的开发建设义务的诉讼请求，本院予以支持。在本案判决生效后，若被告碧桂园房产公司未按本判决确定的期限履行相应开发建设义务，原告南充市自规局可依照有关合同约定及法律法规的规定再次向被告碧桂园房产公司主张相应权利并追究其违约责任。 二、关于原告要求被告支付逾期付款及逾期竣工违约金的认定问题。首先，关于被告碧桂园房产公司逾期付款违约金的认定问题。根据已经发生法律效力的（2017）川1304民初1869号民事判决书确认的碧桂园房产公司逾期给付土地出让金的违约时间及违约数额进行计算，被告碧桂园房产公司应承担的逾期付款违约金应为43895925元。其次，关于被告逾期竣工的违约金认定问题。原、被告签订《国有建设用地使用权出让合同》及合同补充条款后，截止至2019年9月24日，被告碧桂园房产公司仅完成商业建筑面积为29837.66平方米，按出让合同约定的商业建设面积为51%进行计算，尚有111225.88平方米商业建筑未竣工，为此被告碧桂园房产公司确实存在商业建筑逾期竣工的违约行为。根据生效判决确认的事实并结合碧桂园房产公司对该违约的辩解意见，本院认定被告碧桂园房产公司对案涉土地应开发的商业建筑逾期竣工自身存在违约行为，但确已存在受南充市国土资源局及嘉陵区政府向其逾期交地、南充市国土资源局未及时为其办理案涉地块的土地使用权证、嘉陵区政府未按《南充市嘉陵区朱凤国际度假中心项目投资开发协议书》及《补充协议》约定向被告履行相应义务或承诺等各种因素的影响。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，作为合同当事人只要存在违约行为，均应承担相应的违约责任。被告碧桂园房产公司辩称南充市国土资源局及第三人嘉陵区政府存在违约行为，作为原告及第三人在没有证据证明其具有免除违反合同的债务人承担违约责任的原则和理由的情况下，均应承担相应的违约责任。据此，对原告南充市自规局主张被告碧桂园房产公司应承担商业建筑部分逾期竣工的违约金（截至到起诉之日即2020年9月1日止）87945694元的问题，根据各方履行出让合同的情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌定由被告碧桂园房产公司承担商业建筑部分逾期竣工违约金的80%计70356555元（即87945694元×80%）为宜。最后，关于原告及第三人逾期交地的违约金认定问题。根据已经发生法律效力的（2017）川1304民初1869号、2894号及（2018）川13民终1063号民事判决书认定的原告及第三人逾期交地的时间及违约金计算方式，原告及第三人逾期交地的违约金应为119718336元。根据原告诉称及有关生效判决确定的原告及第三人逾期交地应承担的违约金可以与被告逾期交付土地出让金的违约金及商业部分逾期竣工的违约金可以相互冲抵的原则，两相品迭后，原告及第三人应向被告支付违约金为5465856元。因被告碧桂园房产公司于2017年8月24日向南充市国土资源局及嘉陵区政府出具《承诺函》中明确表示若南充市国土资源局、嘉陵区政府应付违约金高于其应付违约金部分其自愿放弃相应权利，该《承诺函》系被告真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，故对被告碧桂园房产公司放弃上述权利系自由处分其民事权利行为，符合有关法律规定，本院予以采信。 综上所述，原告南充市自规局的部分诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告南充市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起一个月内继续履行《国有建设用地使用权出让合同》（电子监管号5113002013Ｂ01213，编号5××3-031）约定的开发建设义务。 二、驳回原告南充市自然资源和规划局的其余诉讼请求。 案件受理费94640元，由原告南充市自然资源和规划局与被告南充市碧桂园房地产开发有限公司各负担47320元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  何泽祥 人民陪审员  王燕红 人民陪审员  蒲红春 二〇二〇年十二月十四日 书 记 员  谭 谈