广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初24246号原告（反诉被告）熊剑明，男，汉族，1971年11月13日生，户籍地址江西省樟树市,委托代理人熊莉莎，女，汉族，1995年3月8日出生，户籍地址江西省樟树市，系原告女儿。被告（反诉原告）张军华，男，汉族，1982年8月2日生，户籍地址广东省龙川县，委托代理人赵耀，广东宏泰律师事务所律师。委托代理人蔡莹莹，广东大简律师事务所律师。上列原、被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，在诉讼过程中，被告提起反诉，本院审查后决定本诉与反诉合并审理，并公开开庭进行了审理。原告熊剑明及其委托代理人熊莉莎到庭参加诉讼，被告张军华及其委托代理人赵耀、蔡莹莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年1月1日，陈国财将位于龙岗同乐社区常荣路50号A、B、C栋二楼约1500平方米（该面积为估计，不准确）房屋租赁给原告经营。2017年4月1日，陈国财将位于龙岗同乐××、××、××栋原网吧前约300平方米（该面积为估计，不准确）房屋租赁给原告经营。原告于2017年4月15日将上述两处房屋租赁给被告经营。签订了租赁合同，约定每月租金35000元，租金从2019年4月1日起调整为每月38500元。此外，原告陈述：（1)龙岗同乐社区常荣路50号与深汕路347号是同一地址，只是表述方式不同。（2)房屋面积从合同上看似不相符合，但是实际出租面积约为2800平方米。被告从2019年6月起没有支付租金，违反了《租赁合同》第五条第一项。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求法院判决如下：1、被告支付原告2019年6月（已付2万元）、7月至实际返还房屋之日止的租金；2、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，对原告提出的案件事实予以认可，但是由于原告不履行合同约定的维修义务，导致被告无法正常使用，根据合同法的相关规定，被告有权拒绝支付房租。被告反诉称，其与原告订立房屋租赁合同，租期为2017年3月1日至2022年3月30日，房屋面积为2800平方米。被告为了将自己销售的高档红木家私对外进行展示，承租后对涉案房屋进行装饰装修，花费高达100万元。但是，装修完成之后，涉案房屋不断漏水，被告要求原告进行维修，原告均置之不理，导致被告无法正常使用涉案房屋。另外，涉案房屋周围有拆迁，导致道路被封、交通不便，被告的经营受影响。2019年5月，被告接到涉案房屋即将拆迁的通知，在办理拆迁手续的过程中得知涉案房屋的实际面积仅有2300平方米，原告与上一手房东陈国财的租赁合同2020年就到期，原告在与被告签订后租赁合同时谎称其与陈国财的租赁期到2022年，导致被告不得不在租赁期届满前搬走。被告的反诉请求经变更为：1、判令原告向被告赔偿装修损失125762元及因漏水造成的营业损失50000元；2、判令将2017年4月15日至2019年3月30日的月租金调整为29606.25元，2019年4月1日至2019年5月31日的月租金调整为32566.875元，判令原告向被告支付租金差额138619.375元，将2019年6月1日至2020年3月31日的月租金调整为20000元；3、判令原告向被告返还押金70000元；5、本案资产评估费、测绘费、公证费、诉讼费等均由原告承担。原告辩称，1、被告称承租房屋后进行了全面的装修，花费达100万，而后房屋由于漏水导致装修毁于一旦，涉案房屋周边拆迁使其经营受影响，均没有事实根据；2、原告已经履行了维修义务，并且于2017年8月27日向被告支付了房屋补漏费用10000元；3、被告称涉案房屋实际面积为2300平方米，原告利用伪造的租赁合同谎称涉案房屋租赁期可到2022年，均与事实不符；4、根据《租赁合同》约定及法律规定，被告违约未按时支付租金，故原告无需返还70000元合同保证金；5、公证费、评估费、鉴定费应由被告承担。综上，请求驳回被告的全部反诉请求。经审理查明，2017年2月25日，原告作为甲方（出租方）与作为乙方（承租方）的被告签署《租赁合同》，约定甲方提供位于深汕路347号二楼部分面积（约2800平方米），租赁给乙方用于经营家具展厅使用，未经甲方同意乙方不得将此楼层转让给第三方经营使用；租期五年，自2017年3月1日其至2022年3月30日止；2017年3月1日至2017年4月15日期间为减免租金优惠时间（含装修施工和营业优惠）。2017年4月15日至2019年3月30日，每月净租金35000元，自2019年4月1日起，每月租金为38500元；合同签订日，乙方须向甲方缴纳70000元合同保证金，在合同有效期内，如乙方未违反本合同条款或国家有关法律法规，在合同期满后如未能续约，提前三个月通知甲方，在合同期满后3天内，甲方以不计利息形式如数退还合同保证金；合同期内，乙方应按时向甲方缴纳租金，如乙方逾期达三十天以上未付清相关费用，甲方有权终止合同；乙方违反本合同相关条款的，甲方有权直接解除合同，概不退还乙方已缴交的一切费用。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用。2017年2月25日，原告出具收据确认收到被告70000元押金。另查明，原告从案外人陈国财处承租涉案房屋后转租给被告，被告占有使用涉案房屋至2020年3月31日，向原告缴纳房屋租金至2019年6月（该月交了20000元租金）。涉案房屋于2020年4月份被拆除。在被告租赁期间，涉案房屋出现漏水的情况，原告为此向被告支付了10000元房屋补漏费用。以上事实有《租赁合同》《租店合同》《房地产证》、收据、银行转账凭证等证据证实。根据所查明的事实，本院归纳本案争议焦点认定如下：一、关于房屋租金的问题。原告主张被告应按38500元/月的租金标准向其支付2019年6月（该月已付20000元）至涉案房屋返还之日的房屋租金。被告对于未支付租金的事实予以确认，但反诉称原告实际交付的房屋使用面积与合同约定的面积不符，应对租金予以调整，并申请面积测绘。本院依法委托鉴定机构对涉案房屋的面积进行测绘，经原、被告及评估公司到现场实地指认、测绘，广东南粤房地产土地资产评估与规划测绘有限公司经出具《测绘报告》，测量结果为“涉案房屋平面总面积为2368.5815平方米，套内使用面积为2351.3068平方米，墙体平面面积为17.2747平方米”。被告对《测绘报告》的真实性予以认可。原告则提出异议：1、平面图梯6第1-2层、第2-3层梯间平台及图中阴影填充部分未纳入平面面积，计算数据不准确；2、租赁合同约定的是建筑面积，包括公摊面积，《测绘报告》未将公摊面积计算在内，计算方式错误。评估机构针对原告的异议函复如下：1、是依据委托事项对涉案房屋的套内面积进行测量，按照双方当事人现场实地指认且确定无异议才开始开展测量工作；2、平面图梯6第1-2层、第2-3层梯间平台及图中阴影填充部分因当事人存在争议，未纳入面积计算，在报告中以表格形式进行统计。本院认为，双方在《租赁合同》约定的是租赁涉案房屋二楼部分面积（约2800平方米），明确了面积数，如果实际交付的面积与约定的面积相差太大，原告应按比例退还相应的租金差额。原告称约定的面积包括了公摊面积，但双方在《租赁合同》中约定有“甲方只提供本栋二楼部分面积（约2800平方米）供乙方经营使用”的条款，且在庭审时及现场指认测绘时，原告并没有提出公摊面积的问题，原告亦未能举证证明具体的公摊面积或者公摊区域，应承担举证不能的法律后果，故本院对于原告的该陈述不予采信。关于双方有争议的评估机构未纳入测绘计算的面积，双方均未能提交证据证明其主张，本院认为，从测绘报告中的平面图可看出，该部分面积处于被告使用区域内，属于被告的使用范围较为符合常理，应予计算在内，经核算，平面图梯6第1-2层、第2-3层梯间平台及图中阴影填充部分的面积合计152平方米，故涉案房屋的实际面积为2503.3068平方米。涉案房屋的实际面积与双方约定的面积相差296.69平方米（2800平方米-2503.3068平方米）。因此，原告应退还被告2017年4月15日至2019年3月30日的租金差额87152.59元（296.69平方米÷2800平方米×35000元/平方米×23.5个月），2019年4月1日至2019年5月31日的租金差额8158.97元（296.69平方米÷2800平方米×38500元/平方米×2个月）；上述合计95311.56元。庭审中，双方均确认被告占用使用涉案房屋至2020年3月31日，2019年6月的租金被告仅缴纳20000元，之后再未交租。因此，被告需支付原告2019年6月至2020年3月31日的租金324190元【（2800平方米-296.69平方米）÷2800平方米×38500元/平方米×10个月-20000元】。被告承租的房屋按上述实际面积予以扣减，其反诉请求调整相应期间的租金标准缺乏依据，本院不予支持。二、关于涉案房屋的装修损失及因漏水造成的营业损失的问题。关于涉案房屋因漏水造成的装修损失，本院按法定程序委托评估机构对损失金额进行评估，深圳市永明资产评估事务所出具《资产评估报告》评估损失金额为125762.5元。本院认为，根据法律规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外，原、被告未在租赁合同中对涉案房屋的维修事宜作出约定，因此，因房屋漏水、原告怠于履行维修义务造成的装修损失125762.5元应由原告负担，根据被告反诉请求的数额，本院支持该项的数额为125762元。被告主张原告应赔偿其因房屋漏水造成的营业损失50000元，但未提交证据予以证明，应承担举证不能的不利法律后果，故被告的该项诉请，本院不予支持。三、关于合同保证金的问题。被告承认尚有租金未全部支付，但辩解原因系原告未履行房屋维修义务。根据上述第二个问题的认定，原告怠于履行房屋维修义务，被告对此享有抗辩权，原告以此为由拒退合同保证金与本院查明的事实不符；双方签订的租赁合同因涉案房屋拆迁已终止履行，原告应退还被告合同保证金70000元。四、关于公证费、评估费、测绘费的问题。被告主张其公证房屋漏水情况产生的公证费2820元、测绘面积产生的费用15000元及评估装修损失产生的费用25000元应由原告承担。本院认为，被告关于公证费的主张缺乏法律依据，本院不予支持，关于评估费及测绘费的主张于法有据，本院予以支持，该两项费用合计40000元，被告已预付，由原告迳付被告。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张军华于本判决生效之日起十日内向原告熊剑明支付房屋租金324190元；二、原告熊剑明于本判决生效之日起十日内退还被告张军华涉案房屋租金差额95311.56元；三、原告熊剑明于本判决生效之日起十日内退还被告张军华合同保证金70000元；四、原告熊剑明于本判决生效之日起十日内赔偿被告张军华因房屋漏水造成的装修损失125762元；五、原告熊剑明于本判决生效之日起十日内支付被告张军华测绘费、评估费合计40000元；六、驳回原告熊剑明的其他诉讼请求；七、驳回被告张军华的其他反诉请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币3750元（原告已预交），反诉费3068.75元，由原告负担2040元，由被告负担4778.75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  翟新立人民陪审员  曾小珍人民陪审员  罗飞燕二〇二〇年十月二十日书 记 员  陈惠苗