河南省开封市祥符区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0212民初1646号原告程东风，男，汉族，1985年5月11日生，住河南省开封市禹王台区。委托代理人刘玲燕，河南论衡律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告王新，男，汉族，1944年4月12日生，住河南省开封市祥符区。被告胡秀花，女，汉族，1951年10月10日生，住址同上。被告王银璐，女，汉族，2000年1月30日生，住址同上。被告王新、胡秀花、王银璐共同委托代理人陶文森，代理权限为特别授权。被告李建亚，男，汉族，1971年9月18日生，住河南省开封市祥符区。委托代理人赵本恩，河南龙洁律师事务所律师，代理权限为特别授权。第三人段丰收，男，汉族，1972年10月19日生，住河南省开封市祥符区。原告程东风诉被告王新、胡秀花、王银璐、李建亚、第三人段丰收房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案受理后，依法适用简易程序于2020年8月5日公开开庭进行了审理。原告程东风委托代理人刘玲燕、被告王新、胡秀花、王银璐共同委托代理人陶文森、被告李建亚委托代理人赵本恩、第三人段丰收到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2013年7月11日经过段丰收介绍认识王春光（已死亡），王春光称将李建亚位于祥符区人民路中段路南三楼西户一处房产，面积为115平方。以244000元的价格转卖给原告，过户费6万元由原告承担。双方当天签订房屋购买协议，王春光保证此房原告享有合法权，不存在任何纠纷。并约定让原告缴纳购房合同定金20万元，剩余3万元在一星期内付清，下欠14000元待办办理房产证后一次性结清。被告承诺自协议签订半年内将该房产证过户于原告名下。双方共同约定如甲方违约应双倍退还原告定金。该协议签订后，原告将20万元定金于2013年7月11日以转账及现金方式支付王春光。同年7月20日将余款3万元现金支付王春光。于2014年12月15日将6万元办证费支付王春光、李建亚交付房产及办理过户手续，二被告一推再推。王春光于2016年2月22日让原告到祥符区房管局档案室出具无房登记信息证明后，被告王春光、李建亚与原告到祥符区房产交易中心办理过户时，经房产部门确认该房产证系伪造，不是备案原件。故此王春光、李建亚以诈骗行为骗取原告购房款及定金29万元，经原告多次要求被告退还购房款及支付双倍定金，被告不予支付。王春光已死亡。经原告查询以上三被告系王春光的合法继承人，原告请求法院依法判令以上被告共同退还购房款29万元，并支付违约定金20万元及利息（利息应按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项还清之日止）。被告王新、胡秀花、王银璐辩称，1、王春光于2020元1月5日因病去世，2020年7月17日王新、胡秀花、王银璐声明放弃对王春光财产的继承，同时也不应当承担其债务，王春光的死亡抚恤金法院已经查封，其死亡抚恤金不属于遗产，应驳回对王新、胡秀花、王银璐的起诉。被告李建亚辩称，被告李建亚从未与原告发生过任何房地产交易，合同的签订及合同的履行均是王春光与原告程东风之间发生的，与被告李建亚无任何关系，被告李建亚不是房屋的出售人也没有收取任何款项，让其返还购房款及利息没有任何法律，请法庭驳回对李建亚的起诉。第三人段丰收辩称，关于买卖房屋和收钱这件事情第三人不知道，程东风的姨找到第三人,让第三人给王春光说买房钱能否少点，第三人就去了，给王春光说能不能少点，具体少多少,第三人不知道，买房也不是第三人介绍的，其他情况第三人不清楚。经审理查明，原告经人介绍认识王春光（于2020元1月5日因病去世），2013年7月11日原告与王春光签订购房协议，王春光将位于祥符区人民路中段路南三楼西户一处房产，面积为115平方，以244000元的价格转卖给原告。合同约定原告在签订协议的同时交付王春光购房定金20万元，协议签订一周内再付3万元，下欠14000元待办办理房产证后一次性结清，过户费由原告承担。王春光承诺自协议签订半年内将该房产证过户于原告名下。合同还约定如王春光违约应双倍退还原告定金。原告违约，则定金不退。该协议签订当日，原告将20万元以转账及现金方式支付王春光。王春光为原告出具收据，收据载明“今收到购房款二十万元整。王春光2013、7、11”;2013年7月20日原告将余款3万元现金支付王春光。2014年12月15日原告将6万元办证费支付王春光。王春光于2020元1月5日因病去世。王春光继承人王新、胡秀花、王银璐于2020年7月17日声明放弃对王春光财产的继承，同时也不承担其债务。王春光于2018年12月17日与案外人刘会平离婚。王春光在开封市祥符区人力资源和社会保障局社保账户内存有养老金15800元。另查明，原告与王春光签订房屋买卖未经被告李建亚授权，合同签订后也未得到李建亚的追认，房屋一直未能交付过户给原告。本院认为，王春光生前与原告签订房屋买卖合同，将被告李建亚位于祥符区人民路中段路南三楼西户一处房产以244000元的价格卖给原告。原告依合同约定向王春光支付购房定金200000元及购房款30000元，并按王春光要求支付过户费60000元，该买卖合同为有效合同。现因王春光的卖房行为事先未得到李建亚的同意，签订合同后也未得到李建亚追认，该买卖合同所涉房产无法交付并登记，王春光已经违约。《中华人民共和国担保法司法解释》第一百二十一条规定，当事人约定定金数额超过主合同标的额20%的，超出部分，人民法院不予支持。本案所涉房屋总价款244000元，原被告约定购房定金200000元，超过了总标的额20%的规定，本案所涉房屋定金应按48800元计算，多余部分151200元（200000元-48800元）应按购房款计算。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金，故原告要求对违约定金20万元双倍返还（原告要求的购房款290000元中含20万元定金），本院支持其97600元（48800元×2），对超出部分不予支持。原告要求王春光返还购房款、过户费共计241200元（151200元+30000元+60000元）的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告要求支付返还款项290000元的利息，利息按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项还清之日止，本院支持其以290000元为基数按同期中国人民银行贷款利率支付自起诉之日起至清偿之日止的利息。综上，按合同约定王春光应该返还原告购房款181200元（200000元-48800元+30000元），返还双倍购房定金97600元，返还过户费60000元，以290000元为基数按同期中国人民银行贷款利率支付自起诉之日起的利息。被告李建亚即未与原告签订买卖合同，也未收取原告购房款及其它费用，原告未提供被告李建亚违约的证据，原告要求被告李建亚承担违约责任没有事实和法律依据，不予不予支持。因王春光已经死亡，被告王新、胡秀花、王银璐作为继承人声明放弃继承，原告要求被告王新、胡秀花、王银璐返还购房款、过户费、购房定金并支付违约金的诉讼请求于法无据，本院不予支持。但作为王春光的继承人，被告王新、胡秀花、王银璐对王春光的遗产有管理义务，应协助用王春光的遗产清偿王春光生前债务。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国担保法司法解释》第一百二十一条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告王新、胡秀花、王银璐自本判决生效之日起10日内协助原告程东风以王春光遗产范围为限返还原告程东风购房款181200元，返还双倍购房定金97600元，返还过户费60000元，以290000元为基数按同期中国人民银行贷款利率支付自起诉之日起的利息。二、驳回原告程东风要求被告李建亚返还购房款、购房定金、违约金及利息的诉讼请求。三、驳回原告程东风的其他诉讼请求。债务人如未按生效判决确定的期间履行金钱给付义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4325元、保全费1020元，由原告程东风负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审判员  何晓梅二〇二〇年九月十六日书记员  蔡玉新