江苏省常州市钟楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0404民初1346号 原告（反诉被告）：常州市五星市场管理服务有限公司，统一社会信用代码913204047724740382，住所地常州市钟楼区勤业路299号。 法定代表人：张静，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：鄂小龙，江苏东晟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈文涛，江苏东晟律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：高洪恩，男，1978年12月11日出生，汉族，住常州市钟楼区。 委托诉讼代理人：葛志俊，江苏常立律师事务所律师。 原告常州市五星市场管理服务有限公司（以下简称五星公司）诉被告高洪恩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。后被告高洪恩提起反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告委托诉讼代理人鄂小龙、陈文涛、被告高洪恩及其委托诉讼代理人葛志俊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告五星公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告将该租赁房屋腾空并恢复原状后返还原告；2、判令被告支付自2019年6月1日起至迁出日止按照年租金45.37万元为标准计算的逾期占用房屋的使用费，暂计至2020年3月1日为340582元；3、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2018年6月21日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告承租位于白云综合市场二楼1100㎡的房屋用于经营超市，租赁期限自2018年6月1日至2019年5月31日。合同到期前，原告向被告发出《关于上调租金标准的函》，告知被告合同到期后租金调整等事宜。后被告表示同意按照上调的租金标准继续租赁该房屋，但被告一直未按要求与原告续签合同，且经原告多次催促未果，现诉至法院，请求判如所请。 被告高洪恩辩称，1、被告承租时承担了150万元的转让费，在租赁期内按时交纳租金，不存在违约情形，对市场经济也作出了贡献。2、租赁到期后，由于出租人房租涨价，双方多次协商，出租方也同意申请免租2019年6月至2020年3月，有录音为证，被告交纳租金原告让其再等等的情况，也有录音为证。根据上述情况，被告认为从保护市场原则出发，案涉租赁合同继续履行，被告对租期可作进一步让步，如此对双方都有利；2、如出租方出于其他目的要解除合同，则被告表示在同等条件下根据合同优先承租，若承租不成，则妥善处理转让费用，并且在前租赁合同没有解除的情况下，按原租赁合同支付结欠的租金。 反诉原告高洪恩向本院提出反诉请求：判令五星公司支付高洪恩超市转让费120万元及装修补偿款80万元。2、判令五星公司承担本案的诉讼、反诉费用及保全费用。事实和理由：高洪恩经五星公司同意于2011年6月从徐建银处接手经营由五星公司管理的常州市白云综合市场二楼1100平方米房屋用于超市经营，高洪恩向原经营者徐建银支付了转让费120万元，并与五星公司签订了一份《房屋租赁合同》，之后于2013年6月补签了五年《房屋租赁合同》，之后于2018年6月21日又补签了一份《房屋租赁合同》，上述房屋租赁价格均为每年26.4万元，高洪恩为了经营需要，对整个二楼超市进行装修，装修费用达到250万元，2019年8月经评估公司评估高洪恩的装修残值为人民币80万元，由于五星公司在未经高洪恩同意的情况下，并对高洪恩的同地址四楼、五楼房屋未进行提高租金的情况下，私自对高洪恩承租的房屋提高租金致使高洪恩不能继续经营，高洪恩为了减少经营损失，并考虑到为此已支付了上述巨额费用的情况下，无奈同意暂按提高的价格继续进行承租，但五星公司仍不肯继续让高洪恩长期经营，并于2020年6月提起的解除租赁协议诉讼，高洪恩为了表达诚意，已经于2020年7月20日向五星公司按原协议价格支付了全年的房屋租26.4万元，并同时提出了续租申请，但五星公司仍不肯续租租赁协议，五星公司的行为已实际造成高洪恩上述直接和间接损失，为了维护高洪恩的合法权益，现依照法律规定，依法提起反诉，要求五星公司支付上述费用。 反诉被告五星公司辩称，1、关于高洪恩诉称的转让费，与案涉房屋租赁合同没有关联，无论该转让费是否真实，与五星公司都没有关系，向五星公司主张没有任何依据。同时，该主张不能构成本案反诉的理由，不应作为本案的反诉案件受理。2、关于高洪恩诉称的装修补偿，也没有任何合同和事实依据。高洪恩与五星公司的房屋租赁合同已经在2019年5月31日到期，到期后双方没有再签订房屋租赁合同，双方的租赁合同关系已经终止，高洪恩应当在2019年6月1日将所承租的房屋腾空并予以返还。同时，根据双方的租赁合同的约定，合同期满后，五星公司对高洪恩的装修、装潢费用不作补偿。因此，高洪恩要求五星公司向其支付装修补偿款没有合同和事实依据。3、在双方租赁合同到期终止后，五星公司已经向人民法院提起诉讼，要求高洪恩返还房屋并支付占有使用费的情况下，高洪恩向五星公司支付的款项26.4万元也仅仅是支付了部分占有使用费，不产生按高洪恩主张的意思继续履行原来的房屋租赁合同的法律效果，更不能由高洪恩决定继续签订房屋租赁合同并由高洪恩继续租赁案涉房屋。 基于上述事实，五星公司认为，高洪恩提出的反诉请求没有合同和法律依据，请求法院依法驳回高洪恩的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年6月21日，五星公司（甲方）与高洪恩（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定乙方承租甲方位于白云综合市场二楼1100平方米的房屋用于经营超市，租赁期限自2018年6月1日至2019年5月31日；租金为244000元，合同期满后甲方如将出租屋另作他用不再出租的，甲方应在本合同到期前一个月通知乙方，乙方应及时做好搬离工作，甲方对乙方的装修、装璜费用不作补偿，本合同期满乙方在同等条件下有优先承租权，如乙方不再续租的，则乙方应在租赁期届满前一个月通知甲方，同时乙方必须在租赁期满后三日将完好的租赁房屋返还给甲方，如甲方同意续租，则双方另行签订合同。合同到期前，2019年4月29日，五星公司向高洪恩发出《关于上调租金标准的函》一份，告知高洪恩双方租赁合同所涉房产经评估，市场合理租赁价格为每年45.37万元，故合同期满后，白云综合市场二楼房屋租价调整为每年45.37万元，乙方应在2019年5月31日前就租金新标准作出回复，否则视为乙方不同意。如2019年5月31日前双方未能就新标准达成一致的，甲方将于2019年6月1日收回乙方承租的位于白云综合市场二楼的房屋，如甲乙双方没有续签合同，乙方逾期拒不搬离或未全部搬离，将被视为乙方放弃剩余物品，甲方有权收回房屋并自行处理，且甲方有权向乙方收取按照新标准计算的房租金。同年5月26日，高洪恩向原告发出回复函一份，表示同意按照每年45.37万元标准继续租赁案涉房屋。 同年7月19日，五星公司向高洪恩发出《关于续签合同的函》一份，称“甲方于2019年5月27日收到乙方回复函，同意按照45.37万元租价续租，但直至今日，乙方在合同期满后一直不与甲方续签合同，现通知乙方于2019年7月23日之前到甲方公司办理续签手续，否则将视为乙方放弃合同。” 审理中，高洪恩提交《新冠疫情期间房屋租金减免申请书》打印件一份，证明其于2020年3月21日向原告副总经理花之平微信提出减免租金申请，花之平未回复以及高洪恩向花之平发送的疫情期间房屋租金减免申请书；高洪恩另提交其与原告副总经理花之平录音数份，证明原告故意将租金调高，其实际目的是将被告赶走。其中2020年1月14日，高：我当时还讲给你听，我六月份的时候，我说要不要先把租金按原来的那个先交或者不行我到时候再补，是吧，你说先不要交，是吧，没事嘛，你怎么弄都可以。花:我再申请给你搬迁时间，前面的租金会再帮你减免，那不是挺好的吗，对吧，你一来一去，如果我走法律程序，那你还要把以前的租金补齐补给我，你这个一来一去多少钱啊。 五星公司对上述证据真实性无异议，但认为录音资料内容整理不全面，从高洪恩整理的录音内容上来看，可以证明原告明确向被告提出，或者按照约定继续签订合同、或者在不签合同的情况下搬离并返还房屋。高洪恩向花之平微信发送的申请，是在双方合同已经终止之后发出的，因此不能产生双方继续形成房屋租赁关系的法律后果。关于减免租金的申请，高洪恩发出时双方的租赁合同关系已经终止，被告此时占有房屋缺乏法律依据，故无权要求减免租金，且疫情期间被告系正常经营。 审理中，高洪恩明确疫情期间其所经营的超市因为涉及民生，故一直正常经营。高洪恩于2020年7月20日通过李益武账户向五星街道办事处账户转账264000元，汇款用途注明“白云综合市场二楼好又多超市高洪恩付房租，2019.6.1-2020.5.31全年房租费”。 本院认为，原告与被告签订的2018年度《房屋租赁合同》依法成立并生效，双方均应按约履行义务。从双方往来函件可以反映，在合同到期之前，五星公司即告知高洪恩后续租金调高事宜，高洪恩亦回函表示同意接受，但后续高洪恩并未与五星公司签订合同，五星公司发函催促之后双方仍未能签订，从高洪恩提交的录音资料亦可以反映，高洪恩在2019年6月份时提出按照原来的租金进行缴纳或后续补交，但五星公司未同意。上述谈话内容可以反映高洪恩在同意五星公司上调租金标准之后又提出了异议，综上，在双方签订的《房屋租赁合同》到期而双方又未能就后续合同签订的相关要素达成一致的情况下，本院认定五星公司与高洪恩之间的房屋租赁关系已于2019年5月31日终止。合同终止后，高洪恩应当搬离房屋并交付五星公司，因高洪恩未搬离案涉房产，且一直占有该房产并使用至今，故理应支付五星公司参照租金计算的占有使用费，五星公司主张高洪恩按照每年45.37万元的标准支付占有使用费具有事实依据，本院予以支持，高洪恩在本案审理过程中向五星公司支付的246000元，其虽然在汇款凭证上注明系2019年至2010年全年房租费，但原告对此并不认可，故高洪恩上述汇款凭证仅系其单方意思表示，对五星公司不具有约束力。五星公司认可上述款项作为占有使用费，应从其主张的占有使用费中进行扣除，上述主张于法有据，本院予以支持。因租赁合同并未约定交还房屋时需恢复原状，而是约定了合同期满出租方对承租方的装修等不作补偿，高洪恩可就房屋现状交还五星公司，五星公司要求恢复原状与合同约定不符，本院不予支持。 关于高洪恩反诉请求，因高洪恩系向原经营人徐建银支付的转让费，该转让费与五星公司及高洪恩之间的租赁合同法律关系缺乏法律上的关联性，高洪恩主张五星公司承担转让费缺乏依据；另外五星公司与高洪恩在租赁合同中约定了合同到期，承租方应及时做好搬离工作，出租方对承租方的装修、装璜费用不作补偿，上述约定不违反法律规定，故高洪恩主张五星公司赔偿装修损失于法无据，本院亦不予支持。 根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款规定，判决如下: 一、被告高洪恩于本判决生效之日起十五日内向原告常州市五星市场管理服务有限公司交还白云综合市场二楼房屋。 二、被告高洪恩于本判决生效之日起十五日内向原告常州市五星市场管理服务有限公司支付房屋占有使用费（自2019年6月1日起房屋归还之日止参照年租金45.37万元计算，已支付246000元）。 三、驳回原告常州市五星市场管理服务有限公司的其他诉讼请求。 四、驳回反诉原告高洪恩的反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件本诉受理费6409元（原告已预交），由被告负担；反诉案件受理费11400元（被告已预交），由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时按规定向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  刘金霞 人民陪审员  天 然 人民陪审员  邵晓玲 二〇二〇年八月二十五日 书 记 员  黄 洁