山东省济宁市兖州区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0812民初2665号原告：山东金汇达投资发展有限公司，住所地济宁市兖州区龙桥街道建设路**（财政局院内），统一社会信用代码：913708826755472318。法定代表人：张东，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：马琳，山东恒正律师事务所律师。被告：兖州生宝制药有限公司，住，住所地济宁市兖州区新兖镇后道义村环城路以南，统一社会信用代码：913708006135916834。法定代表人：史滨，董事长。委托诉讼代理人：谢成立，男，汉族，兖州生宝制药有限公司副总，1963年2月5日出生。委托诉讼代理人：涂建平，兖州光大法律服务所法律工作者。原告山东金汇达投资发展有限公司与被告兖州生宝制药有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告山东金汇达投资发展有限公司委托诉讼代理人马琳、被告兖州生宝制药有限公司委托诉讼代理人谢成立、涂建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。山东金汇达投资发展有限公司向本院提出诉讼请求（变更后）：1.请求判令解除原、被告双方的租赁合同，被告立即搬离；2.请求判令被告支付拖欠的租金301.98万元（截止到2020年9月30日），并支付因拖欠租金产生的违约金以158.55万元为基数，按照日万分之五从2019年3月30日计算至2020年9月30日，以301.98万元为基数，按照日万分之五从2020年10月1日计算至付清之日；3.请求判令原告对留置被告的设备及其他财产享有优先受偿权；4.请求诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年3月22日原告与被告签订《租赁合同》，约定原告将位于兖州区工业园医药产业园起步区（兖州区新究镇后道义村，北环城路以南）的全部厂区及地上建筑、配套设施（以下简称租赁物），含60091平方米土地使用权、四栋标准化车间及其他配套建筑物等租赁给被告使用，租赁时间2018年3月30日至2020年3月30日。于每年3月30日前缴纳租金286.86万元整，租金支付方式先预交租金后使用厂房，一年一付，下年度租金按上年度租金交付相应时间支付，逾期支付应按照所欠租金每天0.05%支付滞纳金。在租赁期内，如被告欠付租金超过3个月，原告有权解除合同。合同签订后，2018年3月，被告预付租金415.17万元。根据合同约定，被告应于2019年3月30日补齐第二年度剩余租金158.55元，原告多次通知被告，但被告均不履行租金支付义务。按照合同约定，若被告欠付租金超过3个月，原告有权提前解除合同，并有权留置被告租赁期物的财产，可将申请拍卖留置财产用于抵偿其欠付租金行为所产生的全部费用。被告的行为已构成根本违约，故提起诉讼，请依法判如所请。原告为证实其主张成立，提交以下证据材料：证据1、《租赁合同》及《租赁合同之补充协议》各一份，用以证明：2018年3月22日原告与被告签订《租赁合同》，2018年3月24日原告与被告签订《租赁合同之补充协议》，约定2018年3月份被告预付租金415.17万元，被告应于第二年度即2019年3月30日前补齐剩余租金158.55万元；证据2、不动产权证书、《关于同意将山东金汇达投资发展有限公司相关资产无偿划拨济宁市兖州区融通投资有限公司的函》、《说明》各一份，用以证明：不动产权证号为鲁(2020)兖州区不动产权第0006033号，产权的坐落位置、宗地面积等产权信息与原被告双方签订租赁合同中厂房情况完全一致，2020年7月8日，原告将案涉厂房及土地产权变更为归济宁市兖州区融通投资有限公司所有，故而变更前产权归原告所有；济宁市兖州区融通投资有限公司致函法院，同意涉案厂区2020年7月8日之后的租金由原告享有。兖州生宝制药有限公司辩称，1、被告要求继续履行合同，因为该租赁地是区政府置换地产生的租赁；2、拖欠原告租赁费是事实，被告并非有意拖欠，是政府拖欠被告的搬迁费及补偿金，如果补偿金到位，即可给付原告；3、因为政府的补偿金未到位，被告没有安装设备，没有生产，也给被告造成了损失，希望原告和被告能继续履行合同，等政府的补偿金到位后给付原告。本院经审理，认定事实如下：2018年3月22日，原告（甲方）与被告（乙方）经协商于签订了一份《租赁合同》，约定：第一条厂房位置、面积、功能及用途，1、甲方将位于医药产业园起步区，北环城路以南)的全部厂区及地上建筑、配套设施(以下简称租赁物)，含60091平方米土地使用权、四栋标准化车间及其他配套建筑物等(因车间是在建状态，以甲、乙双方清点、评审确定为准，清点、评审均由双方签署书面文件进行确认)租赁给乙方使用；2、乙方不得擅自改变车间主体结构、附属物的功能。若根据项目需要对车间进行改造，需要有资质设计部门设计变更，经相关部门审批同意后并经甲方书面同意方可进行。第二条租赁期限，1、租赁期限为2年，即从2018年3月30日起至2020年3月30日止；2、乙方租赁期限届满前2个月提出是否续租，经甲方同意后，甲乙双方将对有关租赁事项重新签订租赁合同，在同等承租条件下，乙方有租赁优先权，租金不变；3、甲方资产具备出售条件后，甲方投资的资产部分按现行评审价格出售给乙方，同等条件下乙方具有优先购买权。第三条租赁物的交付，在本出租合同生效之日起5日内，乙方付清第一年租金，甲方将租赁物按现状交付乙方使用，且乙方同意按租赁物及设施的现状承租。第四条租赁费用，1、租金按照286.86万元/年(含房产税、增值税、所得税、印花税等，不含土地使用税)计算，土地使用税由乙方负责；2、租赁费采取先预付租金后使用厂房的方式。若乙方有意购买甲方房产，待甲方将房产确权后，甲乙双方另行签订资产转让协议；3、乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额按每天0.05%计算。以后每年的租金缴纳时间按第一年租金交付时间执行。第六条合同的终止，1、若遇乙方欠交租金超过3个月，甲方有权提前解除本合同，在甲方以传真或信函等书面方式通知乙方之日起，本合同自动终止，甲方有权留置乙方租赁期物的财产(包括乙方投资、新建的资产)并在解除合同的书面通知发出之日起五日后，甲方将申请拍卖留置的财产用于抵偿乙方应支付的因租赁行为所产生的全部费用；2、本合同提前终止或有效期届满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返还甲方，乙方租赁期间的投资、新建资产，乙方自愿放弃所有权，归甲方所有。双方还约定了其他相关事项。2018年3月24日，原告（甲方）、被告（乙方）及案外人济宁市兖州区明珠房地产开发有限公司（丙方）共同签订了一份《租赁合同之补充协议》，内容为：根据2018年3月20日区委常委会一届38次会议精神，甲、乙双方于2018年3月22日签订租赁合同，乙方租赁甲方拥有的、位于兖州工业园区北坏城路以南，泰安路以北，荆州路以西，雍州路以东医药产业园起步区的全部厂区及地上建筑、配套设施，并约定了甲方资产具备出售条件后，甲方投资的资产部分按现行评审价格优先出售给乙方，鉴此，经甲、乙、丙三方友好协商和充分沟通，达成一致意见：一、甲、乙双方一致确认出售价格为4343.165万元，包括：区财政投资评审中心出具的工程评审价格4213.95万元和甲方前期支付的相关费用(勘察费、设计费、图审费、监理费等)129.215万元；二、根据租赁合同约定，乙方向甲方每年支付租赁费用286.86万元，因原驻肉联厂工作组欠明珠房地产开发公司415.17万元，现乙、丙双方同意将此款项直接转入甲方抵扣乙方的租赁费用；三.甲、乙双方确认，甲方收到415.17万元后即视为乙方预付租赁费用，根据租赁合同相关约定，第二年乙方需补交租赁费158.55万元。以上合同签订后，原告将其所有的全部厂区及地上建筑、配套设施交付被告租赁使用，被告将其原有的多套制药生产线搬迁至原告厂区内，但因资金周转困难，被告一直处于停产状态。因被告未有按约定于2019年3月30日补交租赁费158.55万元，经原告多次催要未果，致纠纷。2020年5月20日，经济宁市兖州区国有资产监督管理局同意，原告将案涉厂房及土地产权无偿划归案外人济宁市兖州区融通投资有限公司所有；济宁市兖州区融通投资有限公司同意对于涉案厂区的租金仍由原告主张权利。本院认为，原、被告之间签订的《租赁合同》及双方与案外人济宁市兖州区明珠房地产开发有限公司共同签订的《租赁合同之补充协议》，均系相关当事人之间真实意思的表示，内容未有违反法律法规强制性的规定，均属有效合同。原告已按合同约定将相关租赁物交付被告使用，而被告未有按约定于2019年3月30日补交租赁费158.55万元，构成违约，应承担继续履行并支付违约金的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，被告违约后，原告也应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。根据双方的《租赁合同》第六条的约定，被告欠交租金超过3个月，原告有权提前解除租赁合同，原告可以于2019年6月30日之后，提出解除双方《租赁合同》的主张。而原告至租赁合同到期前，未有主张解除合同，到期后仍由被告继续租用。因此，对于租赁合同到期后产生的不定期租赁的租金，原告再主张违约金，理由不当，本院不予支持。双方的《租赁合同》第六条还约定：若遇乙方欠交租金，甲方有权留置乙方租赁期物的财产(包括乙方投资、新建的资产)。《中华人民共和国物权法》第二百三十条规定：债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。故原告主张行使留置权，请求对留置被告的设备及其他财产享有优先受偿权，理由正当，应予支持。被告长期欠付原告租金，仍坚持继续履行租赁合同，理由不当，本院不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、地、地一百一十九条二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条及《中华人民共和国物权法》第二百三十条规定之规定，判决如下：一、解除山东金汇达投资发展有限公司与兖州生宝制药有限公司的租赁合同，兖州生宝制药有限公司于本判决生效后30日内将其租用的全部厂区及地上建筑、配套设施返还山东金汇达投资发展有限公司；二、兖州生宝制药有限公司偿付所欠山东金汇达投资发展有限公司租金3019800元（截止到2020年9月30日），并支付违约金以1585500元为基数，从2019年3月30日起至付清之日止按照日万分之五计算，于本判决生效后10日内付清；三、山东金汇达投资发展有限公司对在其厂区内留置的兖州生宝制药有限公司的设备及其他财产在兖州生宝制药有限公司上述欠付租金及违约金范围内享有优先受偿权；四、驳回山东金汇达投资发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为15479元，由兖州生宝制药有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  李惊涛二〇二〇年十月二十三日书记员  王**晨