新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新0102民初2765号 原告（反诉被告）：新疆天宁房地产有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区温泉北路**新投大厦****。 法定代表人：邹忧，新疆天宁房地产有限公司董事长。 委托诉讼代理人：庞婷婷，上海汉盛（乌鲁木齐）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李岩，女，1973年7月1日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。 被告（反诉原告）：张中杰，男，1967年7月27日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。 委托诉讼代理人：马兰，新疆四至律师事务所律师。 原告（反诉被告）新疆天宁房地产有限公司（以下简称天宁公司）与被告（反诉原告）张中杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。天宁公司的委托诉讼代理人庞婷婷、李岩，张中杰及其委托诉讼代理人马兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）天宁公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即将其承租的位于乌鲁木齐市××区三楼的位于乌鲁木齐市××区商铺腾空并返还给原告；2．判令被告支付自2018年12月20日起至被告实际腾退房屋之日止的租金（暂算至2019年12月31日为1,297,060.73元）；3．判令被告向原告支付违约金303,512.2元（自2018年12月20日起至2019年12月31日止共计351天，以欠付租金1,297,060.73元为基数，按照年利率24%计算）；4．本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年4月21日，原告与被告张中杰签订了房屋租赁合同，被告承租原告位于乌鲁木齐市××区天宁高层综合住宅地上第三层房屋用于美天健健身会所使用。房屋计租面积2139.66平方米，租赁期限自2015年4月21日起至2020年8月3日止，并约定了租金金额及支付方式。至2019年12月31日，被告还欠付房租1,297,060.73元。2019年11月25日，我方向被告送达告知函，向其催要房租，被告签署告知函后并未履行。2019年12月6日，原告再次发出解除合同通知书，通知其解除合同，在5日内搬离、返还房屋，被告接到通知后仍未履行。原告认为，双方签订的租赁合同合法有效，现被告已严重违约，原告有权解除合同并要求被告立即腾退房屋，付清拖欠租金并承担违约责任。故诉至法院。 被告（反诉原告）张中杰辩称：原告诉状所述租赁欠款数额错误，被告实际只欠原告545,334.05元。被告并无主观恶意违约，因此不应该承担违约责任，2019年12月6日，双方解除合同后，被告即刻撤离，租赁现场由原告管理，场内健身器材是原告查封扣押的财产，所以，不存在诉状中请求第一项要求被告腾空三楼商铺返还原告的事实。综上，请求法院查清事实，驳回原告不当的诉讼请求，维护被告合法权益。 被告（反诉原告）张中杰向本院提出诉讼请求：1．判令被反诉人返还反诉人保证金100,000元；2．判令被反诉人赔偿反诉人租赁场地装修费15万元；3．本案起诉费、反诉费由被反诉人承担。事实及理由：2015年4月21日，双方签订租赁合同，由我方租赁天宁公司位于乌市××街第三层房屋，用于经营美天健健身会所，由于第三层场地包含住宅电梯间和消防通道近300平方米，因此，双方协商同意按使用面积进行租用，并约定具体面积以交付房屋时按使用面积以测绘报告为准。租期8年，我方缴纳10万元装修、水、电费保证金。合同生效后，我方缴纳保证金，并暂按图纸面积2139.66平方米提前缴纳租金。天宁公司主张按建筑面积计租金，对我方极不公平，违反合同条款。天宁公司以限制用水，不给我方卖水为手段，迫使我方接受其提出的按建筑面积计算租金的不合理要求。我方无法保证健身人员饮用、洗澡、卫生间用水，给我方带来极大损失，会员大大流失，致使我方经营出现严重亏损。2019年12月6日，天宁公司向我方下发解除合同通知书，反诉人即刻撤出场地，终止房屋租赁合同。导致合同提前终止，天宁公司也有过错，其限制用水对我方经营造成55万元损失，会员安置费损失15万元。故诉至法院，请求支持我方的诉讼请求。 原告（反诉被告）天宁公司辩称：反诉原告要求答辩人返还反诉人保证金10万元没有事实和法律依据。反诉原告要求答辩人赔偿损失55万元及租赁场地装修费15万元没有事实和法律依据。 本院经审理认定如下事实：2015年4月21日，天宁公司（甲方）与张中杰（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定天宁公司将其所有位于乌鲁木齐市××区的位于乌鲁木齐市××区第三层房屋出租于张中杰，面积约2139.66平方米，具体以交付房屋时按使用面积以测绘报告为准。乙方签订本合同及与物业公司签订物业服务合同，并支付向甲方物业公司支付履约、装修及水电费保证金10万元后，甲方于10日内将房屋交付于乙方，由乙方进行装修作业。租期为8年，起止日期为房屋交付乙方之日满八年另加105天装修免租期。第一年租金为每天1.2元/㎡（年租金937,171.08元），第二年为每天1.5元/㎡（年租金1,171,463.85元），第三年至第五年为每天1.6元/㎡（年租金1,249,561.44元），后三年租赁费待五年期满后双方协商后确认。租金按季度缴纳，乙方于每季度提前10天一次性付清租金。签订本合同及交房时乙方付清首季租金。第二季度租金在扣除105天免租期后满三个月时提前15天付清。以后各季度租金均提前十天付清。甲方收取租金时，应向乙方提供发票。履约、装修及水电保证金在租赁期满后，乙方结清所欠费用时予以退还。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同收回房屋：1、无故不支付或不按约定支付租金达3个月；2、利用房屋从事违法活动；3、对房屋造成严重损毁。乙方因自身原因，不能或不愿意继续租赁该房屋的，可以提前六十日书面告知甲方，经协商一致才可解除合同。乙方不按期支付租金但未达到解除合同条件的，逾期期间按逾期金额每日千分之一向甲方支付违约金。乙方延期支付租金满90天而不清场退房的，按本合同总租金金额每日千分之五承担违约金。除本合同规定外，甲乙双方不得单方面解除租赁合同，否则视为违约，并向守约方支付10万元违约金，并赔偿给对方造成的损失。2019年11月25日，天宁公司向张中杰发出关于张中杰所欠天宁房地产有限公司房屋租赁费处理意见告知函。载明截止2019年10月31日，张中杰欠付租金1,086,634.15元，可先付20万元，余款在一年半内分批付清，双方就此达成书面还款计划。双方就欠租事宜签订还款计划后，同时终止双方于2015年4月21日签订的租赁合同，再重新签订新的租赁合同。如张中杰不同意上述方案，其公司将该通过司法途径解决双方纠纷。2019年12月6日，天宁公司向张中杰发出解除合同通知书，载明2019年5月10日，其发出律师函，要求支付截止2019年4月拖欠房屋租金1,379,618.33元。张中杰在收到通知后，于6月支付10万元、7月支付10万元、8月支付40万元，其后未再继续支付租金，截止2019年11月30日，共欠付租金1,190,122.63元，其行为构成根本违约，侵害其合法权益。故为维护我方合法权益，特向张中杰通知如下：1、解除双方于2015年4月21日签订的房屋租赁合同；2、在接到本通知5个工作日内，返还租赁房屋，逾期将视为张中杰放弃上述物品的所有权。如未能在上述期限内将物品搬迁完毕返还房屋，将委托律师提起诉讼，通过司法途径收回房屋，并追究违约责任。案涉房屋于2016年11月18日完成不动产登记，房产证书载明的建筑面积为2,156.01元，套内建筑面积为1,833.77元。经张中杰委托，2019年7月16日新疆兆新测绘有限公司就案涉租赁房屋作出天宁大厦三楼美天健健身会所房地产实测报告，确定天宁大厦美天健健会所使用面积为1874.52平方米。收到该报告后，张中杰向天宁公司递交了该测绘报告。 双方合同签订后，张中杰向天宁公司支付保证金100,000元，支付租金合计3,863,349.51元。2020年1月8日，双方签订天宁店器械盘点表，对健身房内器械进行盘点，并约定，依据天宁店器械盘点明细表，天宁公司交接人只负责盘点明细表内器械数量的核实，对器械的质量及好坏不承担任何责任。关于接收以上器械后期如何处置，双方再行协商。该盘点表由天宁公司人员在接收人处签名确认。本案审理中，张中杰以主体不适格的理由，撤回了要求天宁公司赔偿其限制供水造成55万元损失的诉讼请求。 本院认为：双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，为合法有效的合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。2019年12月6日，天宁公司向张中杰发出解除合同通知书，张中杰亦认可收到该通知书，对于该日解除合同不持异议，本院确认，双方房屋租赁合同已于2019年12月6日解除。《中华人民共和国物权法》第二百三十条规定：债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。前款规定的债权人为留置权人，占有的动产为留置财产。双方已于2020年1月8日签订房屋内物品清单，双方对店内物品进行了交接，约定对于物品的处置由双方协商解决，天宁公司亦已于该日保管案涉房屋钥匙。故本院确认，合同解除后，张中杰已将案涉房屋交还于天宁公司，双方就屋内物品进行清点交接，张中杰已不能自由处置其留在房屋内的物品，张中杰将房屋内物品交接于天宁公司，系天宁公司对合法占有的房屋内物品进行留置。故本院对天宁公司要求张中杰腾空并返还案涉房屋的诉讼请求不予支持。 一、关于欠付租金金额的计算。双方合同约定案涉房屋面积为2139.66平方米，具体面积以交付房屋时按使用面积以测绘报告为准。双方合同约定本意应为，暂以2139.66平方米计算租金，最终以经过测绘后的实际使用面积为计算租金的标准。2019年7月16日，新疆兆新测绘有限公司出具的测绘报告确定案涉房屋使用面积为1874.52平方米，天宁公司不认可该侧汇报告，但其在收到张中杰递交的测绘报告后并未提出异议，亦未重新对使用面积进行测量，故本院认为，根据双方合同约定，应以张中杰提交的测绘报告记载的面积作为计算租金的依据。而且，案涉房屋房产证记载的套内建筑面积为1833.77平方米，根据测绘报告计算租金金额不仅符合双方合同约定，对照房产证记载的套内建筑面积，亦不会对天宁公司构成显失公平。 2015年4月21日至2016年8月3日，张中杰应向天宁公司支付租金821,039.76元［1874.52㎡×1.2元/㎡/天×（470天-105天）］；2016年8月4日至2017年8月3日租金金额为1,026,299.7元（1874.52㎡×1.5元/㎡/天×365天）；2017年8月4日至2019年8月3日租金为2,189,439.36元（1874.52㎡×1.6元/㎡/天×365天×2）；2019年8月4日至2019年12月6日租金为371,904.8元（1874.52㎡×1.6元/㎡/天×124天）。2015年4月21日至2019年12月6日，双方履行房屋租赁合同期间，张中杰应向天宁公司支付租金总计4,408,683.62元（821,039.76元＋1,026,299.7元＋2,189,439.36元＋371,904.8元）。张中杰已向天宁公司支付租金3,863,349.21元，尚欠付租金545,334.41元（4,408,683.62元-3,863,349.21元），应继续向天宁公司支付。双方合同已于2019年12月6日解除，天宁公司主张计算租金至2019年12月31日，无事实及法律依据，本院不予支持。 二、关于违约责任的认定。按照测绘报告面积计算租金标准推算，张中杰欠付的545,334.41元租金应为2019年6月17日至2019年12月6日期间的租金。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。截止2019年10月31日天宁公司单方计算得出张中杰欠付租金金额为1,086,634.15元；截止2019年12月31日天宁公司单方计算张中杰欠付租金金额为1,297,060.73元；天宁公司出具的解除合同通知书载明，截止2019年11月30日，张中杰欠付租金1,190,122.63元。综上，天宁公司单方计算的租金数额以及向张中杰催交的租金数额与张中杰实际欠付的租金数额有显著差距，双方合同约定应以测绘报告确定的面积作为计租依据，但天宁公司并未在双方签订合同后对房屋面积及时进行测量，亦未在取得房产证后根据产证记载面积与张中杰协商计算租金事宜，单方坚持按照合同暂定的面积向张中杰计取租金，有违诚实信用及公平原则，导致双方迟迟未能固定计算租金的面积基数。在未确定计收租金面积，张中杰在对实际使用面积存有质疑的情况下，张中杰已按照天宁公司要求向其支付了大部分租金。故本院认定，天宁公司未及时足额收取租金，其自身亦存在较大过错，本院对天宁公司要求张中杰承担违约责任，负担逾期支付租金利息的诉讼请求不予支持。 张中杰主张其对案涉房屋投入装修费用100多万元，天宁公司应赔偿其装修损失150,000元。张中杰并未对实际投入的装修费金额充分举证，张中杰欠付天宁公司租金亦为客观事实，导致双方租赁合同被解除终止，系双方过错所致，其主张装修损失无事实及法律依据，本院对其该诉讼请求不予支持。 三、关于天宁公司是否应当向张中杰返还保证金。双方合同约定，张中杰应向天宁公司支付履约、装修及水电费保证金100,000元，张中杰亦已按照约定支付了该笔费用。现案涉房屋租赁合同已经解除，天宁公司对未及时足额收取租金存在明显过错，天宁公司亦未举证证明张中杰在装修房屋及缴纳水电费时存在违约行为，天宁公司应向张中杰返还已交纳的100,000元保证金。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条之规定判决如下： 一、被告（反诉原告）张中杰支付原告（反诉被告）新疆天宁房地产有限公司租金545,334.41元； 二、原告（反诉被告）新疆天宁房地产有限公司返还被告（反诉原告）张中杰保证金100,000元； 三、驳回原告（反诉被告）新疆天宁房地产有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）张中杰的其他诉讼请求。 上述应支付款项相互折抵后，张中杰应向新疆天宁房地产有限公司支付445,334.41元，须于本判决生效后十五日内向新疆天宁房地产有限公司付清。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉请求标的额1,600,572.93元，本院核定给付标的额545,334.41元，占请求标的额的34%。本诉案件受理费19,205.16元（新疆天宁房地产有限公司已预交），由新疆天宁房地产有限公司负担66%，即12,675.46元，由张中杰负担34%，即6,529.7元。反诉请求标的额250,000元，本院核定给付标的额100,000元，占请求标的额的40%。反诉案件受理费5,050元，减半收取2,525元（张中杰已预交），由新疆天宁房地产有限公司负担40%，即1,010元，由张中杰负担60%，即1,515元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。 审 判 长 麦 祖 义 人民陪审员 张 建 新 人民陪审员 朱 俊 平 二〇二〇年十一月十七日 书 记 员 买日比也