上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0116民初7145号原告：苏平平，女，汉族，1982年12月3日出生，住河北省泊头市。委托诉讼代理人：孙超，上海坤澜律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱明平，男，汉族，1979年2月3日出生，住上海市浦东新区。被告：上海敷荣投资管理有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：魏检。被告：上海中理行房产经纪事务所，住所地中国(上海)自由贸易试验区崮山路******。投资人：郑学磊。第三人：许海丰，女，汉族，1976年2月27日出生，住上海市奉贤区南桥镇立新新村****。原告苏平平与被告上海敷荣投资管理有限公司、上海中理行房产经纪事务所、第三人许海丰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案受理，于2020年8月11日第一次公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人孙超、钱明平到庭参加诉讼，因案情复杂，本案依法于2020年8月18日转为普通程序，并依法组成合议庭进行审理，2020年9月23日，本案第二次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孙超到庭参加诉讼,被告上海敷荣投资管理有限公司、上海中理行房产经纪事务所、第三人许海丰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告上海敷荣投资管理有限公司签订的敷荣公寓装修投资合同无效；2判令被告上海敷荣投资管理有限公司向原告返还55,000元；3、判令被告上海敷荣投资管理有限公司向原告支付以55,000元为本金，自2019年5月27日起至实际支付期间按照全国银行间同业拆借中心公布的1年期贷款市场报价利率计算的利息，暂计至2020年5月26日，金额暂计366元；4、判令被告上海中理行房产经纪事务所对被告上海敷荣投资管理有限公司的上述义务承担连带责任；5、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2019年5月，原告在被告上海中理行房产经纪事务所和其员工罗龙涛介绍下找到胡某某，胡某某与罗龙涛介绍原告购买位于金山区枫泾镇工业园区环东二路XXX弄XXX支弄敷荣公寓3幢18单元6层04室房屋，2019年5月12日，原告向胡某某支付5万元定金，胡某某给原告出具更名申请，明确注明5月12日收取定金50,000元，5月26日前付清首付470,000元(含定金)，并告知原告到时支付420,000元现金，不让银行转账。2019年5月22日，原告取现金50,000元，2019年5月26日，原告在罗龙涛陪同下再次取现金370,000元，并于当日由郑学磊和罗龙涛陪同来到敷荣公寓2楼和胡某某见面，并和被告上海敷荣投资管理有限公司签订《敷荣公寓投资装修合同》，签订后，原告将420,000元现金交给胡某某，胡某某将420,000元转交给敷荣公司工作人员开始确认金额，确认无误后，该人员给原告开具收据，但该收据金额只有270,000元。据许海丰说，胡某某收取了原告470,000元后，全部交给许海丰，许海丰又将55000元交给被告上海中理行房产经纪事务所，涉案房屋是许海丰从被告上海敷荣投资管理有限公司处花270,000元购买的，原告认为，胡某某和郑学磊带原告看房并在被告上海敷荣投资管理有限公司处收取了原告470,000元现金，应当是以买卖被告上海敷荣投资管理有限公司的房产为由以被告上海敷荣投资管理有限公司的名义收取的原告的费用，被告上海敷荣投资管理有限公司作为合同相对方应当知情，理应对该470,000元承担全部责任，在房屋买卖合同无效的情况下应当全部返还原告，关于其中270,000元的部分，原告已经和被告上海敷荣投资管理有限公司达成调解协议，法院已经出具了调解书，原告已经申请强制执行，关于200,000元没有收据的部分，其中145,000万元已经和许海丰达成协议，被告上海敷荣投资管理有限公司应当对剩余的5.5万元承担返还责任，原告遂依法提起诉讼。原告为证明其主张的事实，向本院递交了如下证据：1、敷荣公寓装修投资合同；2、收据2份；3、转账凭证、取款凭证；4、更名申请；5、其他房产买卖合同定金协议2份；6、许海丰转账55,000元至被告上海中理行房产经纪事务所账户的转账凭证；7、被告上海中理行房产经纪事务所银业执照；8、和解协议；9、(2020)沪0116民初1857号民事调解书，用以证明其主张。两被告及第三人均未到庭提出答辩及质证意见。经审查，本院认为原告的主张可以由其提供的证据予以证实，上海敷荣投资管理有限公司、上海中理行房产经纪事务所、第三人许海丰未到庭提出书面质证意见，本院对原告的主张及有关证据予以采信和认定。根据上述采信的证据及当事人庭审中的陈述，本院认定事实如下：原告在被告上海中理行房产经纪事务所和其员工罗龙涛介绍下找到案外人胡某某，胡某某与罗龙涛介绍原告购买位于金山区枫泾镇工业园区环东二路XXX弄XXX支弄敷荣公寓3幢18单元6层04室房屋，涉案房屋是第三人许海丰从被告上海敷荣投资管理有限公司处花270,000元购买的。2019年5月12日，原告向胡某某支付5万元定金，胡某某给原告出具更名申请，明确注明5月12日收取定金50,000元，5月26日前付清首付470,000元(含定金)。另查明，2019年5月26日，原告与被告上海敷荣投资管理有限公司签订敷荣公寓装修投资合同，约定被告经金山区相关部门批准，建造单位租赁房(敷荣公寓)项目，原告系完全满足单位租赁房相关入驻要求的个人，双方约定，房屋坐落于上海市金山区枫泾镇枫泾工业园区环东二路XXX弄XXX支弄敷荣公寓3幢18单元6层04室，房屋暂测面积62.67平方米，户型为D户型，房屋所属国有土地使用权的年限为70年，至2086年7月17日止，土地使用权期限届满时，按国家法律法规及政策执行，房屋为全装修房；原告承担房屋精装修款(包含装修、固定设备价格)270,000元，原告于双方签订本合同之时全额支付；房屋租赁费为2100元/月/套，原告于每月15日支付当月租赁费，双方签订相关政府备案租赁合同后按月支付，合同还对其他事项作了约定。合同签订后，原告支付了相应款项，被告上海敷荣投资管理有限公司均共开具了270,000元的收据。还查明，2020年7月15日，第三人许海丰(甲方)与原告(乙方)签订和解协议一份，约定乙方购买上海敷荣投资管理有限公司开发的位于上海市金山区枫泾镇枫泾工业园区环东二路XXX弄XXX支弄敷荣公寓3幢18单元6层04室房屋，并向胡某某支付了470,000元，该笔费用包含房款270,000元和其他费用200,000元，后敷荣公司开具了270,000元收据，另外200,000元没有开具收据，之后，胡某某协助乙方完成案涉房屋的更名手续。关于敷荣公司开具收据的270,000元部分，乙方已经与敷荣公司达成调解协议，并拿到了法院的调解书，乙方正在申请强制执行中，关于胡某某代为收取的没有开具收据的200,000元，甲方收到了145,000元，上海中理行房产经纪事务所收取了55,000元，经甲乙双方协商一致，自愿达成如下协议：1、本协议签署后，甲方向乙方返还费用120,000元，乙方收到甲方转款后当天，应向甲方交付撤回对胡某某起诉的申请(即撤诉申请书)；2、乙方收到该款项后，不得再对剩余的80,000元向胡某某和甲方主张任何权利，如果乙方向上海中理行房产经纪事务所追索55,000元，甲方应当协助配合提供证据。再查明，原告与被告上海敷荣投资管理有限公司于2020年4月9日达成调解协议，本院依法出具(2020)沪0116民初1857号民事调解书，调解书确认了被告上海敷荣投资管理有限公司于2020年4月20日前退还原告装修投资款270,000元。本院认为，首先，合同法规定，当事人订立的合同违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。商品房预售人预售商品房，应当向县级人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。相关司法解释规定，出卖人未取得商品房预售许可证证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。被告投资建造的涉案房屋，其性质是单位租赁房，只能依法办理房屋大产权证，只能出租给符合特定条件的承租人，并不能分割办理独立产权证并进行房屋买卖；按照双方所签敷荣公寓装修投资合同的约定，原告是通过向被告支付涉案房屋全额装修投资款、并按时支付涉案房屋20年租金的方式，取得涉案房屋的长期使用权，被告是通过收取原告支付的涉案房屋装修投资款、以及涉案房屋20年租金的方式，向原告转让涉案房屋的所有权，因此，双方所签敷荣公寓装修投资合同，其实质是以租赁的形式代替房屋销售，违反了商品房预售的相关法律规定，应当认定为无效合同。故对于原告请求确认其与被告上海敷荣投资管理有限公司之间合同无效的诉请，本院予以支持。其次，当事人对于自己的主张，有责任提供证据加以证明，如果提交的证据不能充分予以证明的，应当承担相应的不利后果。从查明的事实来看，原告自己明确知晓是案外人胡某某收取了其470,000元，之后胡某某将全部款项交给第三人许海丰，许海丰又将55,000元交给了被告上海中理行房产经纪事务所，原告并未提供相应证据证明案外人胡某某系被告上海敷荣投资管理有限公司的工作人员，且在此期间，被告上海敷荣投资管理有限公司仅收取了装修投资款270,000元并有相应的收据佐证，剩余款项被告上海敷荣投资管理有限公司并未收取，原告向被告上海敷荣投资管理有限公司主张55,000元及利息的请求显然缺乏相应依据。原告庭审中也承认其与被告上海中理行房产经纪事务所并没有委托关系或其他法律关系，55,000元也不是原告支付给被告上海中理行房产经纪事务所的而是第三人许海丰支付的，原告要求被告上海中理行房产经纪事务所承担连带责任也缺乏事实和法律依据。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、原告苏平平与被告上海敷荣投资管理有限公司于2019年5月26日签订的敷荣公寓装修投资合同无效；二、驳回原告苏平平的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1175元，由原告苏平平负担(已缴纳)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  高丽宏审 判 员  李贵贤人民陪审员  居治华二〇二〇年十月十五日书 记 员  张奇琛附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项：有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。3、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。第九十一条：人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。