淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0812民初1825号原告：江苏凤凰新华书店集团有限公司淮安市分公司,住所地淮安市清江浦区淮海北路39号。负责人：王伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：武超平，江苏圣火律师事务所律师。被告：张勇，男，1981年12月13日生，汉族，住淮安市清江浦区。被告：淮安市贝英达教育咨询有限公司，住所地淮安市清江浦区淮海花园A区11、17幢营业房59-22号。法定代表人：张勇，该公司执行董事。两被告共同委托诉讼代理人：孙桂宝，江苏兴宇律师事务所律师。原告江苏凤凰新华书店集团有限公司淮安市分公司（以下简称“新华书店”）与被告张勇、淮安市贝英达教育咨询有限公司（以下简称“贝英达教育”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序进行审理。原告新华书店的委托诉讼代理人武超平，被告张勇、贝英达教育的共同委托诉讼代理人孙桂宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新华书店向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2019年7月1日至2020年3月30日租金280750元、2019年2-5月份水电费9267元；2、被告支付原告违约金10万元；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年3月28日，原、被告签订一份《场地租赁合同》，约定原告将淮安书城三楼约530平方米的场地出租给被告用于英语教育培训，租期三年，自2017年4月1日至2020年3月30日，第一年租金40万元，第二年租金42万元，第三年租金44.1万元。合同约定，逾期支付租金超过5日的，应向原告赔偿违约金10万元。2019年6月30日前的租金被告已经支付，尚欠2019年7月1日至2020年3月30日的租金330750元（5万元保证金折抵后实欠280750元）、2019年2-5月份水电费9267元未付。请求支持诉讼请求。被告张勇辩称，《场地租赁合同》的签订主体是贝英达教育，而非张勇，张勇当时为贝英达教育的法定代表人，并非共同的承租主体，原告将张勇列为被告系主体错误，请求驳回原告对张勇的起诉。被告贝英达教育辩称，1、被告因停车收费及房屋漏水问题在2019年4月28日与原告的物业协商不再租赁涉案房屋并搬走，原告处胡主任表示必须把剩余费用结清，后被告处工作人员向原告支付房租10250元后在原告的同意下于当日搬离涉案房屋。2、被告搬离涉案房屋系经过原告同意，且在被告搬离后不久，原告即拆除了涉案房屋内的装修。3、即使被告属于在租期内擅自退租，按照合同约定也仅需赔偿原告当年年租金10%的违约金。4、对原告主张的2019年2月至4月份的水电费无异议，被告曾向原告缴纳了5万元租房保证金，水电费可从租房保证金中抵扣。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换，对当事人无异议的事实，本院认定如下：2017年3月28日，新华书店（合同中出租方、甲方）与张勇（贝英达教育）（合同中承租方、乙方）签订《场地租赁合同》一份，约定：甲方将位于淮安市淮安书城三楼（约530平方米）场地出租给乙方使用，租赁期限自2017年4月1日至2020年3月30日止；2017年4月1日至2018年3月31日期间租金40万元、2018年4月1日至2019年3月31日期间租金42万元、2019年4月1日至2020年3月30日期间租金44.1万元，共计1261000元；第一年租金按季度支付，即在每季度租金到期前一个月前5日内付清当期季度的租金，从第二年开始按半年支付，即在每半年租金到期前一个月前5日内付清当期半年的租金；甲方于签约时收取乙方5万元作为租赁保证金，租赁期内，如甲方提出解除合同，甲方应全额退还租赁保证金，如乙方提出解除合同，租赁保证金归甲方所有，不退还乙方；场地租赁期间的水、电费、电话费、网络使用费、物业费由乙方自行支付；在租赁期间内，乙方拖欠租金5日以上的，甲方有权解除本合同，收回场地，由此给甲方造成损失的，乙方应承担赔偿责任，损失包括甲方的直接损失和合同约定的甲方应收租金，甲方的解除合同的通知送达到乙方，本合同即行解除；租赁期限内乙方未按合同规定及时交纳租金，如逾期一日应按欠缴租金的1‰承担违约责任；租赁期限内，任何一方违反合同违约责任第1、2款的约定，应向对方支付违约金10万元，造成经济损失的，由违约方赔偿相应损失；租赁期内若乙方擅自退租，乙方应按当年年租金的10%向甲方支付违约金，所预付的租金、物业管理费及保证金甲方不予退还。原告在该合同甲方处盖章，张勇在该合同乙方处签名及加盖个人印章，贝英达教育在乙方处加盖公章。2019年4月28日，贝英达教育向原告支付房租10250元（租金计算至2019年6月底）。后原告于2019年6月底抄电表时发现被告已搬走，因索要2019年2-5月份水电费及2019年7月1日至2020年3月30日的租金未果诉至本院。贝英达教育辩称其曾口头告知原告工作人员且在2019年4月28日搬迁时遭到原告阻拦，后其在补齐二季度房租后搬离涉案房屋，并申请三名证人出庭做证。庭审中，证人称贝英达教育于2019年4月28日搬离涉案房屋，且在2019年5、6月份涉案房屋内的装修已被原告拆除并提供拍摄的现场照片，但证人均对合同是否解除不清楚。因原告陈述拆除时间在起诉之后，证人提供的照片未显示拍摄时间且三名证人均系贝英达教育的工作人员，故本院认为照片及证人证言无法证明贝英达教育的辩称。另查，贝英达教育成立于2012年3月，时任法定代表人为王燕平，2014年9月9日张勇变为贝英达教育法定代表人。涉案房屋内的装修现已被拆除。本案在审理过程中，原告向本院申请财产保全，要求对冻结两被告名下银行存款40万元或者查封、扣押价值相当的财产（保全限额40万元），并提供了担保，本院已依法采取相应保全措施。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人可以协商一致解除合同，也可以在合同中约定单方解除的权利。原、被告签订的《场地租赁合同》不违反法律、行政法规强制性规定，应受法律保护，双方应当按约履行各自的义务。本案争议焦点一、被告张勇是否为涉案租赁合同的签订主体，应否承担责任。原告主张签订合同时约定的承租人系张勇，且贝英达教育的时任法定代表人为王燕平，张勇在合同最后签名及加盖私人印章，故应承担连带责任。本院经审查，合同签订时间为2017年3月28日，而在2014年9月9日张勇已成为贝英达教育的法定代表人，合同首页约定的承租人为“张勇（淮安市贝英达教育咨询有限公司）”，因贝英达教育已在合同末尾乙方处盖章，法定代表人在合同上加盖法人公章的行为表明其是以法人名义签订合同，应由法人承担相应的法律后果，虽张勇亦在合同后签名，但系其作为法定代表人在授权代表一栏处签名，且若张勇与贝英达教育共同承租涉案房屋，合同上承租人一栏应并列载明张勇及贝英达教育，而非列明张勇及其所代表的公司。故涉案合同的相对方为贝英达教育，张勇并非合同签订主体。本案争议焦点二、涉案租赁合同何时解除。贝英达教育辩称已于2019年4月28日在双方口头协商解除合同的情况下搬离涉案房屋，原告对此予以否认，并索要2019年7月1日至2020年3月30日期间租金。因庭审中原告陈述其在2019年6月底查抄电表时发现贝英达教育已搬离涉案房屋，且在6月底催要租金时被告明确表示不再承租涉案房屋。本院认为，原告与贝英达教育虽未达成书面的解除协议，但是贝英达教育以搬离涉案房屋的行为明确表明自己不再承租涉案房屋，原告亦于2019年6月底得知搬离情况及被告口头表示不再承租的事实，本案中被告以搬离涉案房屋的行为表达其坚决要求解除租赁合同的意思表示，且该表示已让原告知晓。此时再强硬的要求贝英达教育继续租赁涉案房屋，容易形成合同僵局，也不符合客观市场经济运行规律，故本院确认原告与贝英达教育签订的《场地租赁合同》已于2019年6月底解除。贝英达教育虽辩称双方曾在2019年4月28日口头协商解除，但并未提供相关有利证据证明，原告亦予以否认，故本院对其辩称不予采信。因租赁合同确认于2019年6月底解除，被告已将租金支付至2019年6月底，故无需再支付租金。关于原告主张的2019年7月1日至2020年3月30日期间租金，因被告以实际的搬离行为解除了租赁合同，原告亦得知被告于2019年6月底起未实际经营，且陈述在6月底的催租电话中被告明确表明不再承租涉案房屋，故对2019年7月1日之后的租金原告无权再主张。本案争议焦点三、贝英达教育是否构成违约及违约责任。因合同中约定租赁期内若贝英达教育擅自退租，贝英达教育应按当年年租金的10%向原告支付违约金，所预付的租金、物业管理费及保证金原告不予退还。贝英达教育辩称在双方口头协商一致解除合同的情况下搬离，其并未提供有效证据证明，且原告予以否认，故本院确认贝英达教育在租期未到期情况下擅自搬离涉案房屋，存在擅自退租的违约行为，故应按2019年4月1日至2020年3月30日期间的年租金的10%向原告支付4.41万元违约金（44.1万元*10%），且原告无需退还贝英达教育已支付的5万元保证金。原告主张贝英达教育拖欠租金达5日以上，主张逾期付款违约金10万元。庭审中，双方一致认可贝英达教育的房屋租金已缴纳至2019年6月底，本院也已确认涉案合同于2019年6月底解除，故贝英达教育并未存在拖欠租金情况，原告主张违约金10万元的诉讼请求无事实和法律依据。本案争议焦点四、原告主张的水电费应否支持。庭审中，原告提供其自制的水电统计表主张贝英达教育尚欠2019年2月份水电费2332元、2019年3月份水电费1715元、2019年4月份水电费2799元、2019年5月份水电费2421元，贝英达教育辩称其已于2019年4月28日搬走，其对原告主张的2019年2-4月份的水电费金额无异议，确实未缴纳，但对2019年5月份水电费不认可。因原告仅提供其自制的水电费统计表，并未提供其他相关证据证明，且被告对2019年5月份水电费予以否认，故本院对2019年2-4月份的水电费6846元（2332元+1715元+2799元）予以支持。经调解不成，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告淮安市贝英达教育咨询有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性给付原告江苏凤凰新华书店集团有限公司淮安市分公司违约金4.41万元；二、被告淮安市贝英达教育咨询有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性给付原告江苏凤凰新华书店集团有限公司淮安市分公司水电费6846元；三、驳回原告江苏凤凰新华书店集团有限公司淮安市分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3575元（已减半收取）、保全费2520元，合计6095元，由原告江苏凤凰新华书店集团有限公司淮安市分公司负担5299元，被告淮安市贝英达教育咨询有限公司负担796元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。(收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××40)。如本判决依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决（裁定）确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。（此页无正文）审 判 员  张 天二〇二〇年七月一日法官助理  刘雨霖书 记 员  徐凤芝附：相关法律法规及司法解释《中华人民共和国民法通则》第四十三条企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。