北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终6728号上诉人（原审原告）：姜缓缓，女，1984年12月19日出生，汉族，住北京市房山区。上诉人（原审原告）兼上诉人姜缓缓之委托诉讼代理人：孙庆和，男，1975年8月20日出生，汉族，住北京市房山区。被上诉人（原审被告）：中铁嘉业（北京）投资有限公司，住所地北京市房山区。法定代表人：王旭，总经理。委托诉讼代理人：马岩波，北京市中银律师事务所律师。委托诉讼代理人：范鑫，男，该公司法务专员。上诉人孙庆和、姜缓缓因与被上诉人中铁嘉业（北京）投资有限公司（以下简称中铁嘉业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2019）京0111民初28716号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月20日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。孙庆和、姜缓缓上诉请求：撤销一审判决，依法改判中铁嘉业公司向孙庆和、姜缓缓支付2019年1月1日至2019年8月21日的逾期办理房屋所在楼栋初始登记违约金35607.36元；支付2019年5月14日至2019年8月29日逾期办理房屋权属转移登记违约金16423元；本案一、二审诉讼费由中铁嘉业公司负担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1、商品房交付时间认定错误。首先应当对合同第二十二条第一款转移登记中的商品房交付之日起进行文义解释，如果解释不通再采用其他解释方式。很明显本条中商品房交付之日起应当解释为现实交付，而不能解释为约定交付，约定交付时间非常明确，如果以约定交付时间作为转移登记起算时间，直接约定交付日期为2017年6月30日之前，双方对于该条约定就不会产生歧义，所以将现实交付解释成约定交付明显不符合常理。2、根据合同法体系解释，也不能将商品房交付之日解释为约定交付。在合同第二十二条第二款第一项中明确约定商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：买受人同意委托出卖人或者指定的第三方向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费一千元人民币。从整体转移登记约定来看，商品房交付使用后办理委托转移登记，同时起算违约时间，按照体系解释本条约定应当解释为商品房交付使用后，即为现实交付，而不是约定交付。3、转移登记违约金起算时间认定错误，应当在现实交付房屋之日起750日内取得房屋所有权证书，转移登记违约金起算时间应当为2018年11月25日。二、认定事实不清、证据不足。1、一审法院认定双方在调解过程中对于初始登记违约金进行协商没有事实根据，没有任何证据能够证明这一事实。2、调解过程中没有关于楼宇初始登记违约金内容，不能认定对初始登记违约金进行过调解，孙庆和、姜缓缓在起诉状中也没有主张过初始登记违约金，起诉时事实与理由所适用的合同条款与诉讼请求相呼应，可以证明孙庆和、姜缓缓在调解案件中没有主张初始登记违约金，双方在调解中亦未提及初始登记违约金一事，一审法院主观臆断认定调解协议包含两项违约金，属于枉法裁判行为。三、适用法律错误。穷尽法律规则方能适用法律原则，本案中，合同约定明确，主张数额没有超出限度，应当以合同约定和合同法关于违约金规定裁判该案，适用法律原则裁判该案明显不当。中铁嘉业公司辩称，同意一审判决，不同意孙庆和、姜缓缓的上诉意见。孙庆和、姜缓缓向一审法院起诉请求：1.请求判令中铁嘉业公司向孙庆和、姜缓缓支付2018年12月31日至2019年7月30日的逾期办理房屋所在楼栋初始登记违约金32383.5元；2.请求判令中铁嘉业公司向孙庆和、姜缓缓支付2019年5月14日至2019年8月29日的逾期办理房屋权属转移登记违约金16423元；3.诉讼费由中铁嘉业公司承担。一审法院认定事实：2016年1月13日，孙庆和、姜缓缓（买受人）与中铁嘉业公司（出卖人）签订了《北京市商品房预售合同》（住宅类），约定孙庆和、姜缓缓购买中铁嘉业公司开发的位于房山区城关街道圣水嘉名小区YF07-007地块19#住宅楼18层2单元-1804号房屋一套。该房屋预测建筑面积共100.37平方米，房屋总价款1521689元，付款方式为首付款加贷款方式付款。合同约定，出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房；应当在2018年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人或其指定的第三方向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用1000元。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起750日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行公布的同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。该合同对双方其他权利义务同时进行了约定。合同签订后，孙庆和、姜缓缓向中铁嘉业公司支付了全部购房款1534762元，中铁嘉业公司于2016年11月5日向孙庆和、姜缓缓交付了房屋。涉案房屋所在楼栋于2019年8月21日办理了初始登记，涉案房屋于2019年8月29日办理了房屋权属转移登记。另查明，孙庆和、姜缓缓曾于2019年5月起诉本案中铁嘉业公司要求中铁嘉业公司支付2018年11月25日至2019年5月14日期间的逾期交付房屋所有权证书违约金26090元。双方于2019年6月6日达成《和解协议》，约定：在该和解协议签订后当日，姜缓缓、孙庆和向人民法院申请撤诉；姜缓缓、孙庆和撤诉后，中铁嘉业公司向姜缓缓、孙庆和支付26090元作为逾期办理姜缓缓、孙庆和所购房屋产权证书之违约金，该笔违约金计算周期为2018年11月25日至2019年5月14日；姜缓缓、孙庆和确认在中铁嘉业公司向姜缓缓、孙庆和支付本和解协议约定金额后，姜缓缓、孙庆和不再追究中铁嘉业公司自2018年11月25日至2019年5月14日期间的逾期办理不动产权证书的相关责任。该协议对付款账户等事项亦作了约定。当日，双方履行了该和解协议，姜缓缓、孙庆和为中铁嘉业公司出具收条一张，载明：今收到中铁嘉业公司支付的逾期办理产权证书违约金26090元。同时，姜缓缓、孙庆和向人民法院申请撤诉。一审法院认为，姜缓缓、孙庆和与中铁嘉业公司在自愿基础上签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。本案中，双方争议的焦点为前述《和解协议》约定的违约金所含内容，系姜缓缓、孙庆和主张的仅指逾期办理房屋权属转移登记违约金，还是中铁嘉业公司所述的包含逾期办理房屋所在楼栋初始登记和房屋权属转移登记两项违约金。首先，对于逾期办理房屋所在楼栋初始登记违约金，合同约定中铁嘉业公司应于2018年12月31日前办理房屋所在楼栋初始登记，而实际于2019年8月21日才办理完毕，故中铁嘉业公司存在逾期违约行为，违约期间为2019年1月1日至2019年8月21日，中铁嘉业公司应当按照合同约定向姜缓缓、孙庆和支付2019年1月1日至2019年8月21日期间的逾期办理房屋所在楼栋初始登记违约金。而对于逾期办理房屋权属转移登记违约金，合同约定如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起750日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，则自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。中铁嘉业公司实际于合同约定的交房期限届满前交房，应当以合同约定的交房截止日作为推算750日的基准日。因此，中铁嘉业公司的违约期间为2019年7月20日至2019年8月29日，中铁嘉业公司应当按照合同约定向姜缓缓、孙庆和支付2019年7月20日至2019年8月29日期间的逾期办理房屋权属转移登记违约金。由双方《和解协议》约定内容可见，26090元为2018年11月25日至2019年5月14日期间的违约金，而中铁嘉业公司在此期间并无逾期办理房屋权属转移登记的违约行为，加之《和解协议》中“姜缓缓、孙庆和不再追究中铁嘉业公司自2018年11月25日至2019年5月14日期间的逾期办理不动产权证书的相关责任”的约定，法院认为将《和解协议》约定的26090元违约金认定为包含逾期办理房屋所在楼栋初始登记和房屋权属转移登记两项违约金更为合理。综上，法院综合考量双方合同约定、合同履行及中铁嘉业公司已支付的逾期办理房屋所在楼栋初始登记和房屋权属转移登记违约金的情况、姜缓缓、孙庆和的实际损失、中铁嘉业公司的过错程度以及姜缓缓、孙庆和的预期利益等因素，根据公平原则，确定中铁嘉业公司应当承担的违约金。针对姜缓缓、孙庆和的诉求，法院依法计算认定中铁嘉业公司在本案中应另行向姜缓缓、孙庆和支付逾期办理房屋所在楼栋初始登记和房屋权属转移登记违约金12586元。姜缓缓、孙庆和诉讼请求的合理部分，法院予以支持；不合理部分，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百一十四条规定，判决如下：一、中铁嘉业（北京）投资有限公司于判决生效之日起十日内向孙庆和、姜缓缓支付逾期办理房屋所在楼栋初始登记和房屋权属转移登记违约金共计12586元；二、驳回孙庆和、姜缓缓的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，孙庆和、姜缓缓提交微信聊天记录，欲证明双方此前达成的和解协议中不涉及初始登记违约金的问题。中铁嘉业公司称该证据的真实性因工作人员离职无法核实，即使该证据是真实的，亦不认可证明目的。一审法院认定的事实，有相关证据佐证，本院予以确认。本院认为，孙庆和、姜缓缓与中铁嘉业公司签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。在案证据显示，中铁嘉业公司应在2018年12月31日前取得商品房所在楼栋的权属证明；应在商品房交付之日起750日内完成房屋所有权证书的代办义务，但商品房所在楼栋于2019年8月21日办理初始登记，涉案房屋于2019年8月29日办理房屋权属转移登记，构成违约，应依约承担违约责任。关于逾期办理房屋权属转移登记违约金中推算750日的基准日应为合同约定的交房截止日，还是实际交房日的问题。中铁嘉业公司在合同约定的交房期限届满前交房，中铁嘉业公司不应因其提前交房行为而丧失办理房屋权属转移登记的期限利益，故一审以合同约定的交房截止日作为推算750日的基准日，并无不当。关于此前和解协议所涉违约金的问题，根据已查明的事实，逾期办理房屋所在楼栋初始登记违约金的违约期间为2019年1月1日至2019年8月21日。逾期办理房屋权属转移登记违约金的违约期间为2019年7月20日至2019年8月29日。而和解协议所涉违约金的期间为2018年11月25日至2019年5月14日，该期间并无逾期办理房屋所有权属转移登记的违约行为。故在本案中孙庆和、姜缓缓同时主张逾期办理房屋所在楼栋初始登记违约金和逾期办理房屋权属转移登记违约金的情况下，结合和解协议的内容，将和解协议中的违约金认定为包括上述两种违约金并在本案确定的违约金总数额中予以扣除，更为合理。孙庆和、姜缓缓上诉请求中关于2019年8月1日至8月21日期间的违约金部分，因一审中未主张，本案二审不予处理，其可另行解决。综上所述，孙庆和、姜缓缓的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1020元，由孙庆和、姜缓缓负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王艳芳审 判 员 李蔚林审 判 员 王 元二〇二〇年七月三十日法官助理 姬 雷书 记 员 梁 佳