萍乡市湘东区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0313民初636号原告：贺伟，男，1989年9月13日出生，汉族，户籍地萍乡市湘**。委托诉讼代理人：李强，北京雍文（萍乡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢曦玉，北京雍文（萍乡）律师事务所律师。被告：陈胜英，女，1975年10月9日出生，汉族，户籍地江西省萍乡市湘**。委托诉讼代理人：易韬，江西赣天律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈胜刚，男，1977年12月19日出生，汉族，住江西省萍乡市湘**，系被告陈胜英的弟弟。原告贺伟与被告陈胜英农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月6日受理后，依法由本院审判员曾超和人民陪审员李芳、人民陪审员王石军组成合议庭，公开开庭进行了审理，原被告及其委托代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认双方间签订的《房屋买卖合同》无效；2、判令被告归还房屋拆迁款507000元（扣除被告已支付给原告的房款253000元）以及位于湘东区拆迁安置房；3、本案诉讼费、财产保全费、财产保全保险费由被告承担。事实与理由：原、被告于2019年6月5日签订《房屋买卖合同》，约定由原告将其所有的位于湘东区的房屋（建筑面积140平方米）出售给被告，总价253000元，被告支付房款253000元，原告交付房屋。2020年5月，案涉房屋经湘东区人民政府决定拆迁，被告获得房屋拆迁款760000元以及三套拆迁安置房，位于湘**铜田安置小区。现因原告了解到，宅基地使用权属于集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本村集体经济组织成员不能享有该村的宅基地使用权，根据房地一体原则及“地随房走”的原则，被告不能通过交易手段取得案涉房屋的宅基地使用权，也不能取得案涉宅基地上房屋的所有权。故原被告之间签订的房屋买卖合同，因违反了法律强制性规定而归于无效。被告所购买的属于原告的宅基地上房屋应当予以返还。现因该房屋已经拆迁，被告实际上无法返还，因此，被告应归还房屋拆迁款507000元（扣除被告已支付给原告的房款253000元）以及三套拆迁安置房。综上，原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，诉至法院，望判如所请。被告辩称：一、《房屋买卖合同》系答辩人与原告的真实意思表示，且答辩人已经依约支付购房款，原告已经交付房屋，《房屋买卖合同》合法有效。2019年5月份，答辩人陈胜英是通过房屋中介广告了解到涉案房屋出售的消息。2019年6月5日答辩人与贺伟、贺芝萍达成涉案房屋买卖交易，双方自愿签署《房屋买卖合同》。且该合同已经履行完毕，陈胜英已经支付购房款，贺伟也交付了房屋。该合同并不存在《中华人民共和国合同法》第52条规定的合同无效的情形。二、答辩人陈胜英已是的村民，同一农村集体经济组织成员之间转让农村房屋的行为系合法有效的行为，答辩人与原告签署的《房屋买卖合同》并没有违反法律强制性规定，该《房屋买卖合同》合法有效。三、涉案房屋已经被湘东区政府拆迁征收，答辩人基于合法的拆迁行为和拆迁合同而获得相应的拆迁款和拆迁安置房。原告要求答辩人归还房屋拆迁款以及麻山镇铜田安置小区拆迁安置房没有法律依据。四、原告违背诚实信用原则，浪费诉讼资源。如涉案房屋没有被征收，原告也不会提起诉讼。答辩人对本案的发生没有任何过错，原告要求答辩人承担诉讼费、财产保全费及财产保全保险费没有事实依据和法律依据。综上，请求法院依法审理，维护正常社会秩序，维护被告的合法权益，驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、对原告提供的麻山镇村委会出具的证明，房屋买卖合同。拟证明2019年6月5日，原被告签订房屋买卖合同，原告将其位于门牌号为××，门楼祥址为88号的宅基地上房屋卖给被告，结合被告户籍信息表可知，签订合同时被告非村民。经质证，被告认为我方确实已经购买了麻山镇烟洲村的一套房屋，但是门牌号不清楚，双方交易的时候，原告并未拿出给份证明，对该证明的真实性无法确认；关于合同，我方确实通过中介居间服务，与贺伟签订了房屋买卖合同，并支付了购房款。本院经查实，对该组证据真实性、合法性、关联性予以认定。2、对原告提供的光盘，拟证明截止至2020年8月，被告未对案涉房屋进行装修，也未使用，房屋仍保留购买时的原状。经质证，被告对该证据真实性和证明目的有异议，认为该房屋做过装修，但是因为政府收购，所以停止了继续装修，并提供了一组照片和房地产估价报告，证明对涉案房屋已经进行了装修。本院对原告提供的光盘及被告提供的照片、房地产估价报告的真实性均予以认可，但不能达到原告的证明目的，被告购买房屋后，对该房屋门、门套、防盗网、铝合金等进行了简单加装，装修过程中因政府要征收而停工。3、对原告提供的由麻山派出所于2020年8月18日出具的证明，原告向麻山派出所、委会提交的举报材料（村委会盖章核实），拟证明被告陈胜英系通过提供虚假信息才将户籍迁入麻山镇，加上其户籍迁入程序不符合法律规定，其户籍迁入行为无效，陈胜英不具备麻山镇集体经济组织成员身份。经质证，被告对以上证据三性均不予认可，认为应该以公安部门的户籍迁入行为为准，陈胜英目前已是村民。本院认为，关于被告是否入住的事实，麻山派出所核实相关事实后出具了证明，本院对该证明予以采信。对陈胜英是否具备集体经济组织成员身份，将在本院认为部分予以阐述。4、对被告提供的临时居民身份证，户口簿复印件，麻山派出所出具的陈胜英户口变动表，陈胜英申请户籍迁入报告，拟证明被告主体适格，2019年7月23日，陈胜英户口迁入至萍乡市湘**。经质证，原告对户籍迁入报告的三性均有异议，其余证据真实性无异议，合法性、关联性有异议。被告迁入报告中所涉及的事实为虚构，该报告第二行注明的“被告于2018年在烟洲组建房，今年已入住”系虚构的事实，且该迁入的程序不符合村委会组织法，集体组织成员加入集体组织时应当召开村民大会，并经法定程序通过。本院认为，对陈胜英的申请户籍迁入报告，报告中所陈述的“2018年在烟洲组建房，今年已入住”之事实，麻山派出所于2020年8月18日出具的证明中予以否认。对临时居民身份证，户口簿复印件，麻山派出所出具的陈胜英户口变动表，有麻山派出所盖章，对其真实性予以认可，能证明陈胜英户口已迁入至萍乡市湘**。5、对被告提供的麻山镇农村宅基地房地一体用地审批及发证明细表，拟证明涉案土地已经登记在陈胜英名下。经质证，原告对其真实性无异议，关联性有异议，基于物权法所规定的物权法定原则，村委会并不是物权的确认和登记机关，同时该表格中乡政府一栏中并无签章，本院对该证据真实性无异议，但该表仅是村委会的摸底表，且该房屋实际已经被征收，故没有物权登记效力。6、对被告提供的湘东区土地收储及房屋征收公告照片、房屋征收安置补偿协议书，拟证明2020年6月24日，湘东区政府对涉案房屋及土地进行征收。经质证，原告对补偿协议和公告本身的真实性无异议，关联性有异议，被告陈胜英在协议上面签字落款的地方是经办人而非乙方代表，同时该房屋因未产生物权变动的效力，相应的补偿款应当归原告贺伟所有。原告对该证据真实性未提出异议，本院对该组证据真实性予以认定，关于补偿款归属问题，将在本院认为部分综合予以阐述。依据有效证据，并结合双方当事人的陈述，本院认定事实如下：原告系人，2018年，原告在本组自建了一栋二层房屋（毛坯房，外墙贴了瓷砖），2019年，原告因急需用钱，便将该房屋委托房产中介出售，被告通过房产中介得知原告卖房的信息，2019年6月5日，原、被告在中介的撮合见证下签订了《房屋买卖合同》，约定原告将其所有的位于湘东区的房屋出售给被告，总价253000元，被告当天支付全部房款253000元。后被告在原有的房屋上简单加装了不锈钢防盗网、防盗门、水电等，装修过程中，该房屋被湘东区人民政府公布列为拆迁范围内，装修停止。被告与政府签订拆迁补偿协议，协议约定拆迁补偿费用761821.5元，其中被告装修部分估价为30354.3元。另查明，被告在购买房屋时户籍地为湘**祠堂**，购买房屋后。2019年6月23日，向户户籍管理机关申请户籍迁入至，在户户籍迁入报告中表示“2018年在本镇烟洲组已建房，年已入住……落户后遵守村组规章制度，以后不参与本组公共分摊享受”，麻山镇村委会在此报告中盖章同意迁移至本村，2019年7月23日，被告的户户籍迁入了麻山镇烟洲**。告于2020年8月12日向麻山派出所，村委会举报称“被告户籍户籍迁入麻山镇时，规定召开村民小组会议，未得到房屋近邻签字认可。”麻山镇在此举报材料中盖章予以核实。麻山派出所于2020年8月18日出具一份证明：“陈胜英向派出所提供户籍户籍申请迁入报告，所根据该报告及买卖合同同意迁入落户，该迁入报告显示‘于2018年在本镇烟洲组建房，今年已入住’与事实不符，该房屋系贺伟所建，陈胜英2019年6月5日向贺伟购买，且房屋属于毛坯房，陈胜英并没有在房屋入住。”本院认为，本案系农村房屋买卖合同纠纷，本案的争议焦点是：原被告签订的《房屋买卖合同》是否有效。关于合同效力的问题，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，双方签订合同系出于双方真实意思表示，不存在恶意串通损害国家、集体及第三人利益和损害社会公共利益的情形，且已履行完毕。关于原告主张被告不是村民，非本村集体经济组织成员不能享有该村的宅基地使用权，双方签订的合同违反了土地管理法的规定，属无效合同。经查，虽然双方在签订房屋买卖合同时，被告是外村居民，但是在双方房屋买卖合同履行后不久的一个月，被告的户口户口已迁入，山镇派出所均已同意被告成为集体经济组织成员。土地管理法并未禁止集体经济组织内部成员之间转让农村房屋，案涉房屋买卖合同并不违反法律、行政法规强制性规定，应认定为有效合同。本案经调解无效，根据《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告贺伟的全部诉讼请求。本案受理费8870元，财产保全费3055元，由原告贺伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费用（开户名：江西省萍乡市中级人民法院；开户行：中国农业银行萍乡市分行营业部；账号：30×××78）。在上诉期满后七日内未交纳上诉费，按自动撤回上诉处理。义务人在本判决书规定的期限内拒不履行其义务，权利人可在本判决书发生法律效力后，上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。审 判 长  曾 超人民陪审员  王石军人民陪审员  李 芳二〇二〇年十一月二十三日书 记 员  刘冠群