河南省鹿邑县人民法院民 事 判 决 书(2020)豫1628民初1424号原告（案外人）：康利利，女，1985年12月12日出生，汉族，住河南省鹿邑县。委托诉讼代理人:丁东昌，河南梓晅律师事务所律师。被告（申请执行人）：位工厂，男，1969年7月5日出生，汉族，住河南省鹿邑县。委托诉讼代理人:张维，河南真源律师事务所律师。第三人（被执行人）：河南泰居置业有限公司，统一社会信用代码91411628680776637K，住所地河南省鹿邑县杨湖口镇东经济开发区。法定代表人：薛国杰，该公司经理。委托诉讼代理人:刘明军，鹿邑县文博法律服务所基层法律服务工作者。原告康利利与被告位工厂、第三人河南泰居置业有限公司（以下简称泰居公司）执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告康利利及其委托诉讼代理人丁东昌、被告位工厂及其委托诉讼代理人张维、第三人泰居公司委托诉讼代理人刘明军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法撤销鹿邑县人民法院于2020年4月14日作出的（2020）豫1628执异13号执行裁定书；2.请求确认原告对本案涉案房屋享有排除强制执行的权利，并中止对涉案房屋的强制执行；3.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：1.原告系涉案房屋的权利人。2015年7月19日，河南泰居置业有限公司把本案涉案房屋出售给任保丰，并签订了商品房买卖合同，房屋价款为215900元由吴某为其垫付，当时的经办人就是本案的被告位工厂。后来任保丰把涉案房屋转让给了吴某、吴某又把涉案房屋转让给了康利利。很显然吴某是把任保丰转让给自己的房屋卖给了康利利，也就是说吴某转让的是自己的财产，而不是合伙人或者公司的财产，吴某对自己的财产当然有权处分，基于吴某的转让行为，康利利也当然成为涉案房屋的权利人。2.依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应当判决解除对涉案房屋的查封，并中止执行。原告在人民法院查封之前已与吴某签订了合法有效的书面买卖合同；并且原告已为涉案房屋安装了防盗门，缴纳了水电初装费，在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋；原告也已向吴某缴纳了全部房款215000元；虽然涉案房屋至今没有过户到原告名下，是因为本案第三人手续不全所至，并不是原告自身的原因没有办理过户登记。所以，原告的执行异议完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十八条的规定。请求判如所请。被告辩称，（1）、鹿邑县人民法院（2020）豫1628执异13号执行裁定书认定事实清楚，涉案房屋系河南泰居置业有限公司（美景小区）财产。美景小区项目部虽出具涉案房款收据，但目的是规避法院查封，公司项目部没有收取任保丰任何款项。但后来补签的商品房买卖合同，其购买人为任保丰，且任保丰没有变更买受人的意思，任保丰收到水电费后，该房屋买卖合同关系解除，涉案房产仍系河南泰居置业有限公司(美景小区)财产。（2）、原告康利利没有合法取得涉案房屋房产的产权权利。原告举证的购房合同、任保丰证明及商品房转让协议均系为申请执行异议时补写的，不具有客观真实性，依法不能作为认定事实的依据。本案房屋吴某以个人名义出让康利利，法院已经认定属无权处分行为，该出让行为依法应为无效，故康利利没有合法取得涉案房屋的产权权利。（3）、转让涉案房屋行为违反《合伙协议》约定。合伙人吴某出让任保丰名下的房产，并没有通过泰居公司美景小区项目部股东同意及签名认可，该房产系股东的共同财产，个人无权处分。该房屋出让人给原告康利利，违反合伙协议的约定，也应为无效行为。综上，请求驳回原告的诉讼请求。第三人辩称，对原告诉状所陈述的事实无异议，对被告所陈述的事实和理由不符合事实，本案房屋是泰居公司出让给任保丰，有房屋买卖合同和交清房款的收据证明，该收据上本来就有本案被告的亲笔签字确认，任保丰将房屋转让给了吴某，吴某又将该房转让给了康利利，其三人之间的房屋转让行为是公民与公民之间的房屋转让关系。被告的主张不能对抗其三人的交易的有效性。一、原告为支持其诉讼请求提交证据如下1.原告身份证复印件一份，证明原告诉状主体资格和基本情况；2.泰居置业公司与任保丰签订的商品房买卖合同、鹿邑县人民法院听证笔录中任保丰的证言、任保丰出具的证明一份、吴某与康利利的商品房转让协议书一份，证明涉案房屋由泰居置业公司出卖给了任保丰，任保丰又把涉案房屋转让给了吴某，吴某又把涉案房屋卖给了原告，原告对涉案房屋享有排除执行的权利；3.康利利缴纳涉案房屋水电初装费收据一份、鹿邑县步阳防盗门专卖店出具的安庄涉案房屋入户门的收据一份，证明原告已合法占有该涉案房屋；4.中国农业银行股份有限公司常州魏村支行出具的交易明细清单三份、康利利向吴某微信二维码支付凭证两份，证明原告已经交清涉案房屋的全部房款；5.邱集乡大康行政村村委会出具的证明一份、鹿邑县不动产登记服务中心出具的信息查明一份，证明原告名下除涉案房屋外，没有其他用于居住的房屋；6.证人吴某出庭证明：涉案房屋在2014年8月8日美景小区工程项目借吴永春的钱，在2015年7月19日，任保丰买涉案房屋，用吴永春的钱交的房款，收据是我和位工厂、李某一起签的。后来任保丰不要这个房子，就与我签了一个转让协议，通过朱某1的介绍康利利买房，所以我就把这个房子卖给康利利了。7.证人朱某1出庭证明：该涉案房屋是我介绍康利利买的，经我的手交的房款，交了两次，2017年10月份交了50000元，2018年1月份交了60000元左右，后来的资金我就不清楚了。被告质证：对证据1无异议，对证据2泰居置业公司与任保丰签订的商品房买卖合同真实性有异议，合同签订日期为2015年7月19日，在当时并没有与任保丰签订商品房买卖合同，涉案房屋当时并未出售，日期是后来补签的，合同不具有客观真实性，对合同中的收据存在异议，当时美景小区因为有诉讼案件，规避川汇区法院执行查封，以水电工任保丰的名义开出来的，但是并未收取现金，公司的账上也没有这笔收入、对鹿邑县人民法院听证笔录中任保丰的证言有异议，听证笔录任保丰明确说明当时是让吴某订房子，并没有说是购房或者交付房款，任保丰的签字是后来补签的、对任保丰出具的证明一份证明内容并不是任保丰本人书写，其不是任保丰的真实意思表示，该证明也不具有客观真实性、对吴某与康利利的商品房转让协议书一份对真实性、合法性及证明目的均有异议，转让方吴某并没有合法取得该房屋的产权权益，其个人也无权转让；对证据3水电费初装费系吴某个人收取，其他股东都不知情，不能证明原告已经合法占有涉案房屋；对证据4银行转账真实性有异议，该交易时间是2017年10月17日、2018年2月11日，也不能证明支付的款项是涉案房屋的款项；对证据5邱集乡大康行政村证言形式不合法，没有经办人和负责人签字，也不能证明原告没有房子的事实，对鹿邑县不动产登记服务中心出具的信息查明不能证明原告在其他地方没房子，与本案没有关联性；对证据6、7证人证言有异议，与事实不符，给吴永春开的有房子，该证言不具有客观真实性。朱某1并不知道房屋的现状，陈述也不符合客观事实。第三人质证：对证据1无异议；对证据2商品房买卖合同，涉案合同是泰居公司的格式合同，在销售美景小区房屋时，全部都使用的是该合同，其合同具有真实性，从合同内容也与其他房屋销售内容除了房款和面积，其他都一致，该合同上签有泰居公司美景小区项目章是真实的，买受人任保丰的签字是本人所签，销售时间是在2015年7月19日，在签订本合同时泰居公司没有参与本案被告规避法院执行行为，谁规避法律谁承担责任，该收据是泰居公司销售美景小区的统一收据，泰居公司在收据上签章的行为是真实的，并且经过了当时的财物主管李某以及出纳会计吴某还有经办人卫工厂签章确认收到了该房款，对任保丰的听证笔录，已经在庭审中对其出具的证明确认了真实有效，同时在听证中对商品房买卖合同是否为任保丰本人所签已经做出了证明，书写证明是任保丰本人签字，并且本人向听证庭陈述了本人的证明是真实的，对吴某和康利利的协议书，协议书是个人之间的房屋转让，泰居公司将房屋卖出后，无权干涉吴某和康利利的房屋买卖行为；对证据3无异议，该小区的水电初装费都是吴某收取的；对证据4是康利利与吴某之间的转账是他们自己之间交易，本公司不干涉；对证据5无异议；对证据6、7吴某、朱某1的证言无异议。经审查，本院对以上证据的真实性予以认定。二、被告为支持其抗辩理由提交证据如下：1.房地产开发合伙协议复印件一份，证明处分销售不动产各合伙人可按出资比例处置不动产，按照协议约定，作为股东，个人不得转让涉案房屋，转让行为系无效行为；2.2019年10月23日任保丰出具证明复印件一份，证明任保丰所做的工程款项目已经全部结清，对涉案合同与他无关；3.证人朱某2出庭证明：该涉案房屋是公司开给任保丰的顶任保丰的水电工程款，后来把工程款返还给任保丰了，这个房子就空下来了；4.证人李某出庭证明：该涉案房屋是为了不欠新的债务，当时任保丰在小区是干的水电，就给他开了三套，后来县财政返还的资金任保丰把他的工程款结走了，这个房子就空出来了。开票的时候有吴某、位工厂和我，吴某是现金出纳，该票据他保管着，任保丰没有实际交款买房。原告质证：对证据1对合伙协议与本案不具有关联性，因为涉案房屋是吴某购买任保丰的房屋，又把房屋卖给了康利利，吴某从购买任保丰的房屋后，是把自己的财产进行处分，其处分的不是公司财产或者是合伙人的财产。对证据2，形式不具有合法性，证明的本身就是证人证言，按照法律规定，证人应该出庭接受质证，否则其证言不得作为案件事实的依据，被告并没有申请任保丰出庭作证，该证明内容不具有真实性，该证明中的内容与任保丰在听证时出庭作证的证言相矛盾，内容不真实。对证据3证人证言真实性有异议，泰居公司是否把水电款与任保丰结清他并不知情。证据4证人证言不具有真实性，因为泰居公司的买卖合同及收据均在形式上属于书面证据，其证明效力远远高于作为证人证言的言词效力。证人证言明显与泰居公司签署的买卖合同以及泰居公司出具的收据相矛盾，因此证人证言陈述的内容无法达到其证明目的。第三人质证：1.合伙协议是合伙人之间的内部协议，对外不具有约束力，不能将自己内部来对抗案外人，合伙协议的约定只有合伙人自己来遵守；2.对任保丰的证明应当以其出庭作证的证言为准，就本份证明而言，任保丰已经将涉案房屋转让给了吴某，那么该事情与他无关也是很正常的。对证据3证人证言真实性有异议，不知道合伙人与任保丰的计算情况，不应当采纳。证据4证人证言不是在证明事实，而是在推脱责任，该证言不具有效力。经审查，对被告提供证据1、3、4,本院认为原告及第三人异议成立。对证据2，结合听证笔录，本院对任保丰与泰居公司签订商品房买卖合同的事实予以认定。三、第三人为支持其抗辩理由提交营业执照复印件一份、国有土地使用证复印件一份、建设用地规划许可证复印件一份、建设工程规划许可证复印件、建筑工程施工许可证复印件一份，证明鹿邑县美景小区建设用地经过鹿邑县人民政府和国土资源局确认，该土地的来源合法，用地规划和建设规划符合要求，美景小区的建设具有合法性。原告质证：对证据真实性、合法性、关联性均无异议。被告质证：无异议。经审查，本院对该组证据的真实性予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月19日，泰居公司（美景小区项目部）与任保丰签订商品房买卖合同，泰居公司将其开发的位于鹿邑县华庭郡府西侧“美景小区”2幢3单元7层702号房出售给任保丰，涉案房屋合同建筑面积127平方米，每平方米1700元，总价款为215900元，付款方式为一次付清房款，合同落款处加盖有泰居公司（美景小区项目部）单位印章及任保丰签名。第三人泰居公司向被告出具收据一张，收据载明第三人泰居公司收到任保丰房款215900元，收款方式：现金,李某在财会主管栏处签名，吴某在出纳栏处签名，位工厂在经办栏处签名，收据落款日期为2015年7月19日,并加盖第三人泰居公司单位印章。涉案房屋房款事实上为吴某垫付，任保丰出庭及出具证明涉案房屋吴某有权处理。2017年12月2日，吴某与原告康利利签订商品房转让协议，吴某将涉案房屋以215000元价格转让原告康利利，双方在协议书签名并捺指印。2017年12月13日，康利利向泰居公司缴纳水电初装费6000元，泰居公司为康利利出具收据一张，并加盖第三人泰居公司单位印章，吴某在出纳栏处签名。自2017年10月至2018年5月7日止，康利利将房款215000元通过微信支付、转账、现金形式给付吴某，后康利利将涉案房屋安装防盗门。2020年5月20日，鹿邑县邱集乡大康行政村村委会证明：康利利因家庭子女多，在县城上学，急需住房一套。鹿邑县不动产登记服务中心证明：康利利、朱陆奇截止2020年5月20日前无房屋登记信息。2020年3月24日，鹿邑县人民法院作出（2018）豫1628执1406号之二执行裁定：查封河南泰居置业有限公司所有的位于鹿邑县美景小区××楼××单元××楼××室房屋××套。康利利对执行位于鹿邑县美景小区2号楼3单元7楼702室房屋提出书面异议，2020年4月14日鹿邑县人民法院作出（2020）豫1628执异13号执行裁定，驳回异议人康利利的执行异议请求。另查明，河南泰居置业有限公司在建“美景小区”时，经有关部门批准办理有国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。本院认为，依法成立的合同,受法律保护,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。任保丰与第三人泰居公司签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，对双方具有约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。第三人泰居公司向任保丰出具收款收据，并有李某、吴某、位工厂在收据签名，说明第三人已收取涉案购房款。被告以涉案合同的签订系躲避法院执行及未收取购房款为抗辩理由，因未提供相关证据证明，本院不予采信。任保丰出庭作证及出具证明涉案房屋房款为吴某垫付、涉案房屋吴某有权处理，系任保丰授权吴某处理涉案房屋的权利。另，第三人泰居公司经有关部门批准已合法办理建房的有关手续，且原告康利利已将购房款215000元已全部支付，故，吴某与原告康利利签订商品房转让协议成立、有效。虽然涉案房屋在执行异议之诉审理中仍未取得预售许可证，但非因案外人康利利原因造成，而是第三人泰居公司经营中出现的特殊情况所致，如果机械的认定购房合同无效，将导致房屋被查封拍卖的后果有房屋买受人承担，有失公允。因此，不宜参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，认定未取得预售许可证就导致涉案房屋买卖合同无效。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告康利利在鹿邑县人民法院查封之前已与吴某（经任保丰授权）签订了合法有效的书面买卖合同，且原告已向吴某缴纳了全部房款215000元，已为涉案房屋安装了防盗门，缴纳了水电初装费，在人民法院查封之前已实际控制了涉案房屋，涉案房屋虽未办理过户登记手续，但无相关证据证明原告康利利存在过错。因此，原告康利利提交的证据能够证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，原告请求撤销（2020）豫1628执异13号执行裁定、确认原告对本案涉案房屋享有排除强制执行的权利，并中止对涉案房屋的强制执行，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：一、不得执行位于鹿邑县美景小区2号楼3单元7楼702室房屋一套；二、驳回原告康利利的其他诉讼请求。案件受理费4538.5元，由被告负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。鹿邑县人民法院（2020）豫1628执异13号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  李 勇人民陪审员  王士钊人民陪审员  窦永太二〇二〇年九月十五日书 记 员  张 松