葛洲坝人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0592民初292号原告：罗伟伟，男，1981年3月18日出生，汉族，宜昌市伍家岗区大拇指育才幼儿园园长，户籍地湖北省宜昌市伍家岗区,现住宜昌市伍家岗区。委托诉讼代理人：从其福，湖北得伟君尚（湖北自贸区宜昌片区）律师事务所律师。特别授权。委托诉讼代理人：吴林林，湖北得伟君尚（湖北自贸区宜昌片区）律师事务所律师。特别授权。被告：湖北国贸大厦集团有限公司，住所地宜昌市西陵区东山大道**。法定代表人：韩靖忠，系该公司董事长。委托诉讼代理人：袁绍东，湖北铄观律师事务所律师。特别授权。委托诉讼代理人：丁桥银，女，1968年3月21日出生，汉族，湖北国贸大厦集团有限公司职工，户籍地湖北省宜昌市西陵区，现住同前。特别授权。被告：湖北国贸集团超市连锁有限公司，住，住所地宜昌市西陵区东山大道**/div>法定代表人：韩靖忠，系该公司董事长。委托诉讼代理人：向力煌，湖北今天（恩施）律师事务所律师。特别授权。原告罗伟伟与被告湖北国贸大厦集团有限公司（以下简称国贸集团公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，罗伟伟于2020年9月25日申请追加湖北国贸集团超市连锁有限公司（以下简称国贸超市连锁公司）作为共同被告参加本案诉讼，本院予以准许。本案依法由审判员郑雄心、牟立萍、人民陪审员吴学敏组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告罗伟伟及其委托诉讼代理人从其福、吴林林，被告国贸集团公司的委托诉讼代理人袁绍东、丁桥银，被告国贸超市连锁公司的委托诉讼代理人向力煌到庭参加诉讼。本案罗伟伟申请为期1个月的庭外和解期，国贸集团公司和国贸超市连锁公司均同意，本院予以准许。本案现已审理终结。罗伟伟向本院提出诉讼请求：1.判令解除罗伟伟与国贸集团公司之间的租赁合同关系（庭审中，罗伟伟明确解除其持有的复印件租赁合同）；2.判令国贸集团公司自租赁合同关系解除之日起10日内向罗伟伟返还租赁物；3.判令国贸集团公司向罗伟伟支付拖欠的2019年5月30日至2020年4月30日房屋租金暂计386933元，利息15709元（租金及利息主张至实际交房之日）；4.判令国贸集团公司向罗伟伟支付违约金200000元；5.判令国贸集团公司向罗伟伟支付延期支付期间滞纳金25615元（从2019年5月30日起按所欠费用的万分之二暂算至2020年4月30日，主张至实际给付之日）；以上暂合计628257元。6.判令国贸超市连锁公司对以上债务承担连带清偿责任。7.本案全部诉讼费用、保全费用、保全保险费、公告费、律师费等由国贸集团公司和国贸超市连锁公司承担。事实与理由：2013年1月23日，代洪涛与宜昌国贸大厦集团有限公司（2014年7月17日变更为湖北国贸大厦集团有限公司）签订《锦绣嘉园租赁合同》。合同约定，代洪涛将位于宜昌市××湖二路××、产籍号为01-0065-0033-00101的商业房地产出租给国贸集团公司使用，租赁物的建筑面积为231.34平方米（以产权面积为准）。租期为十年，自2013年2月1日起至2023年4月31（30）日止。2019年，中信银行股份有限公司宜昌分行因与代洪涛金融借款合同纠纷一案[案号为（2015）鄂西陵民初字第00990号]向西陵区人民法院申请强制执行。西陵区人民法院先后于2019年3月15日、2019年5月6日在淘宝网、三峡晚报发布拍卖公告，公告中明确拍卖对象现经营国贸超市，正常经营中。5月6日下午，西陵区人民法院及公示的网拍辅助机构湖北世纪阳光拍卖有限公司将拍卖物的产权证、代洪涛与国贸超市于2013年1月23日签订的《锦绣嘉园租赁合同》通过手机微信发给罗伟伟。罗伟伟基于该租赁物合同中较好的租金收益参与竞拍，并于2019年5月30日经西陵区人民法院司法拍卖取得代洪涛所有的位于樵××栋房屋（产权证号××号，面积231.34平方米）产权。根据“买卖不破租赁原则”，罗伟伟已经成为新的出租人。罗伟伟曾多次口头要求国贸集团公司支付租金被拒后，分别于2020年1月8日、2020年3月20日、2020年5月12日书面向国贸集团公司邮寄催款函，要求其支付拖欠租金，截止起诉之日，国贸集团公司逾期四个月未缴纳租金。根据《锦绣嘉园租赁合同》第36条约定，经书面通知后逾期超过一个月未交纳租金，出租方有权解除合同。罗伟伟认为，国贸集团公司逾期支付租金的行为已经构成根本违约，罗伟伟有权解除合同。合同解除前欠付的租金，国贸集团公司仍应按照《锦绣嘉园租赁合同》约定的标准支付。因国贸集团公司的经营业务板块发生调整，与国贸集团公司相关的合同履行的职责由国贸超市连锁公司承担，国贸超市连锁公司构成对债务的加入，应对国贸集团公司的债务承担连带清偿责任。综上，罗伟伟为维护自身合法权益，根据相关法律规定向法院提起诉讼，请求法院判如所请。国贸集团公司辩称，1.罗伟伟基于提供的复印件租赁合同要求解除租赁关系，而该租赁合同并未成立，也未生效，双方不存在罗伟伟所诉的租赁合同关系，因此不存在解除该租赁合同关系。双方应当继续履行国贸集团公司所提交的租赁合同，不需要向罗伟伟归还租赁房屋。2.针对罗伟伟要求支付租金并承担违约金、滞纳金的诉讼请求，国贸超市连锁公司已于2020年8月25日向罗伟伟支付了全部的租金，且导致该租金延期支付的主要责任在罗伟伟，罗伟伟没有妥善处理直接导致双方的损失继续扩大，全部责任应当是罗伟伟本身，国贸集团公司不需要承担相应的违约责任，同时支付相应的滞纳金。3.针对罗伟伟提出的承担连带责任，国贸集团公司已将合同的权利义务转让给国贸超市连锁公司承继，同时也征得代洪涛本人的同意，不属于罗伟伟所说的构成债务加入，罗伟伟要求承担连带责任没有合同约定，也不是法定需承担连带责任的情形。4.罗伟伟没有提供相应的费用依据，合同也没有约定，因此本案诉讼费、保全费、保险费、公告费、律师费均由罗伟伟自行承担。国贸超市连锁公司辩称，国贸超市连锁公司于2016年1月从国贸集团公司承继该份租赁合同，一直按国贸集团公司提供的合同约定的租金标准履行至今，在本案诉讼过程中，已经向罗伟伟给付租金到2020年7月31日。现罗伟伟还没有给国贸超市连锁公司开具正式的支付发票，涉案合同不应解除，应继续履行。迟延支付租金的责任在于罗伟伟不愿意与国贸集团公司和国贸超市连锁公司沟通，所以违约金及滞纳金的责任不应由国贸超市连锁公司承担。综上，应当驳回罗伟伟的全部诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：中信银行股份有限公司宜昌分行与代洪涛、宋江**金融借款合同纠纷一案，西陵区人民法院于2015年8月14日作出（2015）鄂西陵民初字第00990号民事判决。中信银行股份有限公司宜昌分行在向西陵区人民法院申请强制执行的过程中，西陵区人民法院将代洪涛所有的位于湖北省××栋（锦绣嘉苑）的商业房地产进行拍卖。2019年5月24日，宜昌市西陵区人民法院出具《成交确认书》，载明：罗伟伟于2019年5月23日在宜昌市西陵区人民法院于淘宝网开展的“位于湖北省××栋（锦绣嘉苑）的一宗商业房地产”司法拍卖项目公开竞价中，以最高价胜出。2019年5月30日，宜昌市西陵区人民法院作出（2019）鄂0502执恢26号执行裁定书，裁定：一、位于宜昌市××××栋房屋（产权证号××号）产权归买受人罗伟伟所有；财产权自本裁定送达买受人罗伟伟时起转移；二、买受人罗伟伟可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户手续。房屋所有权过户所产生的税、费由买受人自行承担。同日，宜昌市西陵区人民法院向宜昌市不动产登记中心出具了《协助执行通知书》，请求宜昌市不动产登记中心协助将代洪涛所有的位于樵××栋房屋（产权证号××号）的所有权变更登记至买受人罗伟伟名下。2019年7月2日，罗伟伟取得位于樵××栋房屋不动产所有权证书，产权证号为鄂（2019）宜昌市不动产权第0040665号，登记建筑面积为231.34㎡。同时查明，罗伟伟在拍卖上述房产的过程中获取代洪涛提交至中信银行股份有限公司宜昌分行的《锦绣嘉园租赁合同》复印件一份，该合同系代洪涛（甲方）与宜昌国贸大厦集团有限公司（乙方）于2013年1月23日签订，合同约定：代洪涛将位于宜昌市××湖二路锦绣佳苑，产权证号为01-0065-0033-00101的房屋出租给国贸集团公司；租赁物的建筑面积为231.34（平方米）；租赁期限十年，自2013年2月1日至2023年4月31（30）日；起租费用为120元/㎡，具体租金标准为2013年5月1日至2015年4月30日为120元/㎡，2015年5月1日至2017年4月30日递增8%为129.60元/㎡，2017年5月1日至2019年4月30日递增8%为139.968元/㎡，2019年5月1日至2021年4月30日递增8%为151.1654元/㎡，2021年5月1日至2023年4月30日递增8%为163.2587元/㎡。合同同时约定，租赁费用采取先付后租的方式按季度提前5个工作日支付；乙方应当严格按照本合同的约定支付租赁费用，如延期5天以上，每延期支付一天，甲方按所欠费用的万分之二加收滞纳金；经甲方书面通知后仍未交纳的，逾期超过一个月，甲方有权解除本合同；任何一方不得单方解除本合同，如单方解除合同，应当由违约方向守约方支付违约金200000元。依据该合同的约定，罗伟伟于2020年1月7日向国贸集团公司邮寄送达《催款函》，要求国贸集团公司自2019年5月30日起将位于西陵区××栋房屋的租金支付给罗伟伟，租金支付标准按照151.1654元/㎡/月执行。2020年1月12日，国贸超市连锁公司向罗伟伟发出《关于〈催款函〉的复函》，表明因国贸集团公司与代洪涛签订的合同约定的租金标准与罗伟伟催款函中所述的租金标准不符，并承认愿意按照实际履行的租金标准进行支付，希望双方能共同前往法院将事实弄清楚，以便尽早支付相关费用。后罗伟伟分别于2020年3月20日、2020年5月12日向国贸集团公司发出了第二次《催款函》和第三次《催款函》，国贸超市连锁公司也于2020年3月25日向罗伟伟发出了《关于〈催款函〉的再次复函》。最终因双方未就租金问题协商一致，国贸集团公司逾期未支付租金，罗伟伟于2020年5月26日诉至人民法院。本案审理过程中，湖北国贸集团超市连锁有限公司于2020年8月25日向罗伟伟转账支付租金187970.75元。另查明，代洪涛与宜昌国贸大厦集团有限公司另签订有《锦绣嘉园租赁合同》原件一份，该合同亦系代洪涛（甲方）与宜昌国贸大厦集团有限公司（乙方）于2013年1月23日签订，约定代洪涛将位于宜昌市××湖二路锦绣嘉苑，产权证号为01-0065-0033-00101的房屋出租给国贸集团公司；租赁物的建筑面积为232.70㎡；租赁期限十年，自2013年2月1日至2023年4月31（30）日；起租费用为46元/㎡，具体租金标准为2013年5月1日至2015年4月30日为46元/㎡，2015年5月1日至2017年4月30日递增8%为49.60元/㎡，2017年5月1日至2019年4月30日递增8%为53.60元/㎡，2019年5月1日至2021年4月30日递增8%为57.90元/㎡，2021年5月1日至2023年4月30日递增8%为62.50元/㎡。合同同时约定，租赁费用采取先付后租的方式按季度提前5个工作日支付；乙方应当严格按照本合同的约定支付租赁费用，如延期5天以上，每延期支付一天，甲方按所欠费用的万分之二加收滞纳金；经甲方书面通知后仍未交纳的，逾期超过一个月，甲方有权解除本合同；任何一方不得单方解除本合同，如单方解除合同，应当由违约方向守约方支付违约金200000元。该份《锦绣嘉园租赁合同》原件系由国贸集团公司提供，自2013年5月1日至2016年4月期间，国贸集团公司及国贸超市连锁公司宜昌分公司均实际履行该合同，并按照此合同约定的起租费用为46元/㎡的租金标准向代洪涛支付租金。2016年3月8日，宜昌市西陵区人民法院向国贸集团公司下达（2016）鄂0502执20-1号《协助执行通知书》后，湖北国贸集团圣洁商贸物流有限公司宜昌超市分公司（国贸超市连锁公司宜昌分公司）及国贸超市连锁公司亦按照该合同约定，分别依49.6元/㎡和53.6元/㎡的租金标准向西陵区人民法院支付了2016年5月1日至2019年3月31日期间的房屋租金。同时，涉案房屋系与其他七个房屋产权人委托代洪涛一同将房屋出租给国贸集团公司，各房屋产权人分别与国贸集团公司签订了《锦绣嘉园租赁合同》，合同对租金的约定与此合同一致，且部分由代洪涛代收租金。再查明，2014年11月5日，代洪涛与国贸集团公司签订《协议》，约定原宜昌国贸大厦集团有限公司于2014年7月17日变更名称为湖北国贸大厦集团有限公司，租赁合同中的承租人主体不变。2016年1月8日，国贸集团公司向代洪涛出具《关于公司名称变更的函》，载明国贸集团公司于2015年6月11日成立了湖北国贸集团圣洁商贸物流有限公司，并将国贸超市所有业务从国贸集团公司剥离出来，并入新成立的湖北国贸集团圣洁商贸物流有限公司，以湖北国贸集团圣洁商贸物流有限公司宜昌超市分公司名义对外开展业务。原湖北国贸大厦集团公司超市分公司的经营业务、法律关系、合同履行均由湖北国贸集团圣洁商贸物流有限公司宜昌超市分公司承担，原有的业务关系和服务承诺不变。2016年4月27日，代洪涛在该函件上签名并写明收到。后2019年1月22日，湖北国贸集团圣洁商贸物流有限公司宜昌超市分公司变更名称为湖北国贸集团超市连锁有限公司宜昌分公司；湖北国贸集团圣洁商贸物流有限公司变更名称为湖北国贸集团超市连锁有限公司，韩靖忠系该公司的法定代表人，国贸集团公司系唯一的法人股东。本院认为，本案中罗伟伟和国贸集团公司分别提交了代洪涛与国贸集团公司签订的《锦绣嘉园租赁合同》，但罗伟伟提交的合同系复印件，国贸集团公司也并不认可其与代洪涛签订了该份租赁合同；而根据国贸集团公司提供的缴纳租金的证据可以证明国贸集团公司与代洪涛之间实际履行的租赁合同系国贸集团公司提交的《锦绣嘉园租赁合同》，故应当认定国贸集团公司提交的《锦绣嘉园租赁合同》系双方实际履行的真实的合同。代洪涛与国贸集团公司于2013年1月23日签订《锦绣嘉园租赁合同》后，国贸集团公司于2015年6月11日注册成立国贸超市连锁公司，并作为国贸超市连锁公司的控股股东、实际控制人，将涉案的位于宜昌市××湖二路锦绣嘉园的房屋租赁合同交由国贸超市连锁公司宜昌分公司承担，代洪涛予以认可。国贸集团公司与国贸超市连锁公司之间成立合同转让，现与罗伟伟之间实际存在租赁合同关系的系国贸超市连锁公司。国贸超市连锁公司作为国贸集团公司的全资子公司，承继国贸集团公司的上述合同权利和义务后，依法独立承担责任。罗伟伟主张解除与国贸集团公司之间的租赁合同关系并提交了复印件《锦绣嘉园租赁合同》作为依据，而该合同并不是双方之间存在租赁合同法律关系的合同；同时罗伟伟要求解除的系与国贸集团公司之间的租赁合同关系，而根据查明的事实，实际与罗伟伟之间存在租赁关系的是国贸超市连锁公司，现罗伟伟与国贸集团公司之间并不存在租赁关系，故对于罗伟伟要求解除与国贸集团公司之间租赁合同关系的诉讼请求，本院不予支持。对于罗伟伟要求返还租赁物、支付相应的租金及违约金等诉讼请求，均系依据该份复印件租赁合同主张权利，故对于罗伟伟的其他各项诉讼请求，本院亦不予支持。对于罗伟伟主张的保全费、保全保险费、公告费、律师费，因未提供相应的证据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第八十八条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回罗伟伟的全部诉讼请求。案件受理费10082元，由罗伟伟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审 判 长  郑雄心审 判 员  牟立萍人民陪审员  吴学敏二〇二〇年十一月二十四日书 记 员  韩傲婕