江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0213民初6428号原告：高海根，男，1954年7月4日生，汉族，住所地无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：夏心怡，江苏法舟律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆飞，江苏法舟律师事务所实习人员。被告：张静艳，女，1984年2月7日生，汉族，住所地无锡市梁溪区。原告高海根房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高海根的委托诉讼代理人夏心怡、陆飞到庭参加第一次开庭，后原告高海根的委托诉讼代理人夏心怡、陆飞及被告张静艳第二次到庭参加证据交换。本案现已审理终结。高海根向本院提出诉讼请求：1.判令张静艳立即支付房屋租金53936元及违约金92500元（相当于6个月房租）及滞纳金(每一季度实际拖欠的租金数额按照每日千分之一计算，暂算至2020年7月20日为11223.20元)；2.判令本案诉讼费用由张静艳承担。诉讼中，高海根撤回向张静艳主张滞纳金的诉讼请求。事实与理由：高海根与张静艳于2019年9月21日签订《房屋租赁合同》，由张静艳承租高海根名下房屋，双方对租赁事宜作出了相关约定。自2019年12月起，张静艳拖欠房屋租金。在高海根多番催缴之后，张静艳于2020年3月5日、6月17日分别支付1万元。2020年6月18日，高海根与张静艳双方协议解除合同，并约定张静艳于2020年6月19日上午12点清空剩余物品，双方租赁关系结束。截止至2020年7月20日，张静艳累计拖欠租金53936元。另根据合同约定，张静艳的违约行为还需承担违约金92500元。因张静艳始终未支付所欠房屋租金，故高海根诉至法院。张静艳向本院提交答辩状辩称：1.其拖欠高海跟房屋租金属实，但其已与高海根就剩余所欠房屋租金等事宜达成一致意见，确定其应当支付的房屋租金总额为16000元;2.双方协商后约定解除房屋租赁合同，并非其违约解除合同，故其不应当承担原合同约定的违约责任；3.本案因涉疫情，致使其在租赁期限内无法实现。根据审查确认的证据及当事人陈述，本院认定事实如下：无锡市五爱路114、116号房屋（以下简称案涉房屋）系高海根与案外人仇玉珍共同共有，规划用途商业。2019年9月21日，高海根与张静艳签订房屋租赁合同（以下简称案涉合同），约定张静艳承租用于教学培训，租期3年，从2019年10月25日起至2022年10月24日止（9月21日交付房屋），每年房屋租金分别为第一年18.50万元、第二年19.80万元、第三年21万元；租金先付后用，提前一个月支付，按半年支付一次，即于每年9月25日及3月25日前支付下一期租金等内容。双方另约定未按合同约定支付租金，逾期达一个月等即构成违约，违约方应当向守约方支付相当于当年合同约定的6个月租金的违约金，因不可抗力因素如战争、地震、城市暴动等能预见、不可避免并不能克服的原因导致本合同不能继续履行或由此产生的损失，双方互不承担责任，第一年按季度支付租金等内容。2020年3月5日、6月17日，张静艳分别支付高海根房屋租金各1万元。经高海根与张静艳双方多次沟通，同年6月18日，张静艳向高海根出具欠条，载明：其租赁五爱路114、116号商铺，经签订双方商定于6月16日终止。现尚欠高海根租金及物业费共计16000元。本人承诺于2020年7月18日前付清，若逾期即从6月17日起按每天按额度的千分之一支付利息、滞纳金并可通可法院向我起诉等内容。同日，张静艳出具书面材料，载明剩余物品于6月19日上午12点前清完。如到期未清空可随房东处置。搬运期间不损坏房东物品等内容。后张静艳逾期未支付欠款，故高海根诉至法院。上述事实，有房屋租赁合同、房产证、微信聊天记录、欠条及当事人陈述等证据在卷予以证实。本院认为，高海根与张静艳签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效，本院对此予以确认。关于本案的争议焦点，本庭总结如下：一、本次疫情对双方履行案涉合同是否属于不可抗力。高海根的委托诉讼代理人在代理意见中明确表明：“疫情防控措施本身并未限制被告向原告履行支付租金的义务，因此疫情防控措施本身并不属于使被告不能履行合同的不可抗力”，“防控措施对被告产生的具体影响不明，被告未证明其受到的确切影响”等内容。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》规定，众所周知的事实当事人无需无须举证证明。2020年1月20日，中华人民共和国国家卫生健康委员会发布2020年第1号公告：经国务院批准，现公告如下：一、将新型冠状病毒感染的肺炎纳入《中华人民共和国××防治法》规定的乙类××，并采取甲类××的预防、控制措施。二、……；同年1月24日，江苏省人民政府办公厅发布《江苏省启动突发公共卫生事件一级响应》，省人民政府决定，自2020年1月24日24时起，启动突发公共卫生事件一级响应，实行最严格的科学防控措施。2020年1月25日，无锡市校外培训机构专项治理工作联席会议办公室发布《关于暂停开展培训机构线下服务的通知》，载明自即日起全面暂停全市各类培训机构线下培训服务，恢复时间视疫情发展情况再确定等内容。根据高海根提供2020年5月22日微信聊天记录，张静艳经营的培训机构尚未进入无锡市第二批准予复课校外培训机构名单。本院另查明，截至2020年7月3日，无锡市校外培训机构专项治理工作联席会议办公室公布了准予复课校外培训机构名单（第七批）。根据法律规定，单位或者公民应当服从所在地人民政府及其有关部门发布的决定、命令。故张静艳在上述疫情期间，有义务服从无锡市人民政府及其有关部门要求线下培训机构暂停经营的相关通知。因疫情防控而带来的人员隔离、返工推迟、开学延期等情况，直接影响了案涉房屋的租赁用途及合同的履行。故本院认定本次疫情属于高海根与张静艳在案涉合同中约定的不可抗力，该不可抗力的时间节点应当从2020年1月24日起算。二、关于案涉合同解除方式的认定高海根主张案涉合同因系张静艳未按约支付租金而违约解除。本院认为，从当事人提交的微信聊天记录可以表明，张静艳确实存在欠付租金之事实，但此后由于疫情这一不可抗力因素的介入，高海根与张静艳遂协商后达成一致意见，以张静艳限期支付相应款项的方式予以解除合同。庭审中，双方确认案涉合同解除时间为2020年6月18日。高海根另于2020年11月13日向本院递交补充陈述，其写明“当时写欠条时，我曾反复向张静燕提出要及时履行，否则作废，同时向法院起诉并按原合同追究其赔偿责任（但她录音里为何没有）?”另，高海根在此份补充陈述中亦载明：“事实上，本人为了敦促张静燕履行相关还款义务还草拟了还款轮廓稿”。结合高海根委托诉讼代理人的意见，认为高海根是附条件的认可张静艳出具的欠条，即“即只有在被告态度良好、积极还款的情况下才成立”。本院认为，当事人对自己的主张有责任提供证据证明，高海根既然曾反复向张静艳提出要及时履行，否则要按原合同追究赔偿责任，说明高海根对张静艳的后续履约能力并未完全信任，且高海根又自认草拟了还款轮廓稿，在此前提下，高海根完全可以将张静艳如未按约及时足额履行需按原合同追究违约责任的相关内容体现在相应的书面材料中。加之，在高海根向本院提交的起诉状中亦载明，“2020年6月18日，原、被告双方协议解除合同”，表明当时高海根与张静艳协商时，受各种因素影响，作出同意以16000元了结案涉房屋租金事宜的意思表示。现高海根虽提出上述抗辩，但缺乏事实依据，本院不予支持。本院认为，该协商过程与协商确定的内容实际上变更了原案涉合同的相关履行及违约条款，双方亦未就张静艳如未按新约履行，则按照原合同承担违约责任之内容作出共同的意思表示，不能证明双方对此约定达成合意。故应当认定因疫情不可抗力因素，双方当事人协商一致解除案涉合同。三、关于本案中欠条的法律性质根据双方的微信聊天记录：2020年6月16日14：09，张静艳向高海根发送微信称“阿公，那我明天打1万元给你，然后租房协议就截止到今天6月16日，然后给我们2-3天的时间处理东西，就这么说定了”，高海根答复称“剩余租金写欠条一月内付清，其他费用（物业费、电费等）结清！”当日14：15，高海根向张静艳发送微信“明天必须兑现啊！否则作废”，张静艳回复“好的”。6月17日16：55，张静艳通过微信转账支付房屋10000元，高海根于当天20：36分收款。高海根在其补充陈述的书面材料中表述“这不仅针对的是10000元汇款，而是要求张静艳将债务作为一个整体，及时履行；本人不可能仅要求张静艳及时兑现1万元的付款义务而不要求其出具借条与及时还款”等内容。本院首先假定高海根的解释理由成立，张静艳如将整体债务在“明天必须兑现”，则张静艳无需另行出具借条并及时还款的必要，因为债务已全部履行完毕。且根据高海根微信记录“明天必须兑现”这一前提，因限定了时间，且结合张静艳的上述陈述内容，“明天必须兑现”的对象仅可能是张静艳先行支付1万元并出具欠条之行为，故本院认为高海根的解释理由不成立，不予采纳。民事法律行为是以意思表示为必备要素的产生一定法律后果为目的的合法行为。基于当事人一方的意思表示而成立的民事法律行为是单方民事法律行为，基于双方当事人的意思表示一致而成立的民事法律行为是双方民事法律行为。对于本案中张静艳出具的欠条是其单方民事法律行为还是其与高海根之间的双方民事法律行为，取决于欠条的内容是否基于当事人的双方共同的意思表示。关于该欠条。一，由高海根作为证据向法庭提供，故高海根自收到欠条之日起即有能力也应当对欠条的内容进行审查，即使当时没有注意，事后也仍有充分的时间进行审阅和提出抗辩；二，欠条形成时间至高海根起诉亦有一月有余（2020年6月18日至2020年7月28日），从高海根提供的微信聊天记录中，仅能看出其始终要求张静艳归还承诺支付的欠款；三，高海根亦承认其起草了还款轮廓稿，其有能力也完全可能要求张静艳按照其要求出具欠条。高海根对出具欠条作为证据仅证明该欠条系张静艳单方允诺，与事实不尽相符。如该欠条系张静艳的单方允诺，高海根并未与其达成合意，则高海根与张静艳双方一致确认于2020年6月18日解除案涉合同缺乏合理解释。本庭另结合微信聊天证据、录音证据，可以看出双方对还款金额、还款时间等均达成了一致意见。综上，本院认定本案中的欠条系双方合意的体现，是双方民事法律行为，故张静艳所欠高海根剩余租金及物业费金额应当认定为16000元。正如原告方认为的“经营有风险”，张静艳已为本次突发疫情支付了相应房屋租金、员工工资等各项费用。本庭在审理中亦查明高海根名下所属案涉房屋用途系商业，系位于无锡市，案涉房屋实际并非用于日常居住，属高海根与仇玉珍之共同投资，众所周知投资亦有盈亏。高海根认为张静艳应当承担经营风险，而自己却无需承担投资风险，实则有违公平原则之嫌。张静艳应当按照欠条向高海根支付所欠案涉房屋的租金、物业费共计16000元。因张静艳未按约履行，应当承担相应的违约责任，本院按照张静艳在欠条中承诺自6月17日起起算支付利息等费用。因上述利息的计算方式超过法定上限，本院酌情予以调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、张静艳应于本判决发生法律效力之日起十日内支付高海根剩余房屋租金及物业费用共计16000元及利息（以16000元为基数，自2020年6月17日起至实际给付之日止，按照2020年7月8日当天全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4倍计算）；二、驳回高海根的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3229元，减半收取计1614.50元、保全费1320元，二项合计2934.50元，由高海根、张静艳各半承担。该款已由高海根预交，张静艳应当在本判决发生法律效力之日起十日内将所负担的诉讼费用直接给付高海根。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  丁炜二〇二〇年十一月二十五日书记员  朱叶本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第三条合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《中华人民共和国突发事件应对法》第三条本法所称突发事件，是指突然发生，造成或者可能造成严重社会危害，需要采取应急处置措施予以应对的自然灾害、事故灾难、公共卫生事件和社会安全事件。按照社会危害程度、影响范围等因素，自然灾害、事故灾难、公共卫生事件分为特别重大、重大、较大和一般四级。法律、行政法规或者国务院另有规定的，从其规定。突发事件的分级标准由国务院或者国务院确定的部门制定。第五十七条突发事件发生地的公民应当服从人民政府、居民委员会、村民委员会或者所属单位的指挥和安排，配合人民政府采取的应急处置措施，积极参加应急救援工作，协助维护社会秩序。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。但法律另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。