山东省武城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1428民初985号 原告：赵某，男，1968年10月生，汉族，住山东省武城县城区。 委托诉讼代理人：张子鹏，北京市京师（德州）律师事务所律师。 被告：xx房地产开发有限公司，住所地山东省武城县。 法定代表人：于某，该公司董事长。 被告：于某，男，1950年9月生，汉族，住山东省武城县 被告：曲某，男，1955年12月生，汉族，住山东省武城县。 委托诉讼代理人：孟庆兰，山东勤力律师事务所律师。 原告赵某与被告xx房地产开发有限公司（以下简称“xx房地产公司”）、于某、曲某商品房预约买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。赵某的委托诉讼代理人张子鹏、曲某的委托诉讼代理人孟庆兰到庭参加诉讼，xx房地产公司、于某经合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵某向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决解除双方于2016年9月14日签订的编号为3、4号的两份《“浩天大厦”认筹书》。2.请求法院判令xx房地产公司返还赵某本金20万元及其利息（利息自2016年9月14日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至付清为止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.判令于某、曲某对第二项诉讼请求承担连带责任；4.本案诉讼费用及其他全部费用由xx房地产公司、于某、曲某负担。事实与理由：2016年9月14日，赵某与xx房地产公司签订了编号3和编号4的《“浩天大厦”认筹书》两份，合同约定赵某认筹xx房地产公司开发的“浩天大厦”项目的门市底上各两间，每份认筹书约定认筹金各10万元，共计20万元。曲某使用自己的银行账户62×××39收取了赵某支付的预交购房款；xx房地产公司向赵某出具《收据》，并加盖了该公司公章。但时至今日，因xx房地产公司尚未取得本案所诉地块的建设工程规划许可证，该地仍旧处于闲置状态，没有开工建设，完全无法实现合同目的，造成根本违约。曲某存在出借自己银行账户给xx房地产公司收取赵某的购房款款项的行为，曲某应当与xx房地产公司承担连带责任。于某作为公司股东，未依据法律规定足额缴纳出资额，应承担连带清偿责任。为了维护当事人合法权益，请求法院依法判决。 xx房地产公司、于某未答辩。 曲某辩称，赵某要求曲某承担法律责任无事实和法律依据，曲某系xx房地产公司的会计，其收取赵某款项的行为是职务行为且赵某明知该事实并将款项汇入曲某账户是为了履行与贝州公司的商品房预售合同，曲某收到款项后交公司入账，公司向赵某出具了加盖公章的收据，本案中曲某收款的行为并未给赵某造成损失，没有过错，不应承担法律责任。 经审理查明事实如下：2016年9月14日，xx房地产公司与赵某签订了《“浩天大厦”认筹书》（编号3、4号）两份，两份“认筹书”中载明：基于赵某对‘浩天大厦’的购买意愿，xx房地产公司同意赵某对每份“认筹书”先支付壹拾万元，作为购买认筹号的诚意金；赵某的认筹号码为3号、4号，每份“认筹书”让利金额为贰万元；赵某须在开盘当日凭本人身份证和“认筹协议”及诚意金收据至“浩天大厦”项目售楼部进行排队选房事宜，同时享有选房让利优惠，开盘时间以xx房地产公司电话通知选房日为准；赵某还须在开盘当天至“浩天大厦”项目售楼部签订《购房合同》，同时认筹诚意金自动转为选房定金。签订“认筹书”同日，赵某使用张桂兴的个人账户向公司会计曲某个人银行账户62×××39转账支付预交购房款200000元。xx房地产公司为赵某出具了NO0030102《收据》，载明“收款事由暂收款”，并加盖了xx房地产开发有限公司财务专用章。现“浩天大厦”项目处于停工状态，一直未开盘。 本院认为，第一、关于《“浩天大厦”认筹书》的法律性质。赵某为购买“浩天大厦”项目楼盘的商品房，与xx房地产公司签订了两份《“浩天大厦”认筹书》，该认筹书明确了赵某对“浩天大厦”项目的购买意愿，同时享受认筹期间优惠政策即享有选房让利，赵某预交200000元作为购买认筹号的诚意金，并约定赵某须在开盘当日至项目售楼部签订《购房合同》，该合同中未载明商品房的基本状况、总价款、付款方式、付款时间交付使用条件及日期等，系当事人约定在将来一定期限内订立合同的“认筹书”，其性质为商品房预约买卖合同。 第二、关于“认筹书”是否有效的问题。本案中“认筹书”并非商品房预售合同，法律对商品房预售合同的强制性规定并不适用于预约合同，退一步讲，即使xx房地产公司“浩天大厦”项目存在未获得工程规划许可证、建设工程施工许可证等情况，也不影响预约买卖合同本身的效力。赵某与xx房地产公司对“认筹书”签订意思表示一致，符合法律规定，应当认定合同有效。 第三、是否达到法定解除合同的条件，如果达到解除条件，合同解除的时间应如何确定。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：“……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”。xx房地产公司自2016年9月14日签订合同至今，其“浩天大厦”项目一直处于停工状态，且一直未开盘，双方在合理期限内已无按照“认筹书”签订商品房买卖合同的可能，双方签订的“认筹书”已无法继续履行，赵某要求解除双方于2016年9月14日签订的编号为3、4号的两份《“浩天大厦”认筹书》，符合法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。当事人因行使解除权而解除合同的，从解除通知到达对方之日起解除。当事人直接以起诉方式解除合同，经人民法院确认原告确有解除权的，应认定合同从起诉状副本送达之日起解除。本案中，赵某以起诉的方式要求解除合同，“认筹书”以起诉状副本送达xx房地产公司之日起解除。 第四，关于本金的返还及利息。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。赵某与xx房地产公司的合同已达法定解除条件，合同解除后，贝州房地产应当返还赵某所交纳的认筹金200000元。同时，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，赵某称xx房地产公司占用其本金造成了占用资金的损失，其中自2016年9月14日起至2019年8月19日利息计算标准不明确，应为中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率为计算依据，xx房地产公司因合同无法继续履行，赵某请求其赔偿占用资金的利息的赔偿，本院予以支持。 第五，关于于某是否应该承担连带责任。《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条第三款规定：连带责任，由法律规定或者当事人约定。于某系xx房地产公司的法定代表人、股东，在认筹书中赵某与xx房地产公司未约定由该公司法定代表人于某对“认筹书”承担连带责任。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第十三条第二款、第三款规定：“公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持；未履行或者未全面履行出资义务的股东已经承担上述责任，其他债权人提出相同请求的，人民法院不予支持。股东在公司设立时未履行或者未全面履行出资义务，依照本条第一款或者第二款提起诉讼的原告，请求公司的发起人与被告股东承担连带责任的，人民法院应予支持；公司的发起人承担责任后，可以向被告股东追偿。”赵某主张于某未足额缴付出资款，应当与贝州房地产承担连带责任，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，赵某对自己提出的主张，有责任提供证据，同时，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，赵某未能提供证据证明于某未足额缴付出资款，应当承担不利的后果。综上，赵某对本案于某承担连带责任的诉求，本院不予支持。 第六，曲某是否应该承担连带责任。曲某作为xx房地产公司会计，其身份有明确的指向性，在公司开展合同业务时，会计对客户收款属于职务范围。赵某在按xx房地产公司指定账户汇款时，有理由相信该公司指定的收款账号的行为是职务行为，赵某为履行与xx房地产公司的认筹书合同，自愿将款项汇入指定账户，即曲某个人账户，同时，xx房地产公司于当日即2016年9月14日出具收款收据一份，证明收到赵某交的认筹款，表示公司已经收到赵某汇入上述指定账户内的款项为认筹款，对曲某个人账户收取赵某款项的行为表示认可，可见曲某使用个人账户收取赵某认筹款的行为应当认定为职务行为。同时，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条第三款规定，连带责任应由法律规定或者当事人约定，赵某与xx房地产公司签定的“认筹书”中，未约定由曲某承担连带责任，《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定，企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任，曲某行使的职务行为，应当由贝州房地产承担民事责任，综上，赵某对本案曲某承担连带责任的诉求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第十三条第二款、第三款、《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条第三款、《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，缺席判决如下： 一、本院确认赵某与xx房地产开发有限公司2016年9月14日签订的编号为3、4号的两份《“浩天大厦”认筹书》已于2020年6月15日解除； 二、xx房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还赵某本金200000元及利息（利息以本金200000元为基数，自2016年9月14日起至2019年8月19日，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至付清为止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、驳回赵某对于某、曲某的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2150元、财产保全费1670元，由xx房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。 审判员  吴广辉 二〇二〇年七月二十七日 法官助理李青 书记员王亚萌