江西省宁都县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0730民初1248号 原告：宁都县新明物业管理有限公司，住所地：江西省赣州市宁都县梅江镇新庄92号，统一社会信用代码：91360730566280224A。 法定代表人：黄凤琴,该公司经理。 委托诉讼代理人：吴洪贵，男，1963年10月12日生，汉族，福建省仙游县人，现住福建省仙游县。系该公司员工。代理权限：特别代理。 被告：温柏林，男，1983年8月7日出生，汉族，江西省宁都县人，住所地江西省赣州市宁都县，现住江西省赣州市宁都县。 委托诉讼代理人：李兴凤，江西赣宁律师事务所律师，执业证号13607201110879123。 原告宁都县新明物业管理有限公司（以下简称新明物业）诉被告温柏林物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月12日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴洪贵，被告温柏林的委托诉讼代理人李兴凤均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付2015年1月1日至2019年12月31日公共性服务费8，649元、二次供水电费500元和因欠费造成的滞纳金2，4290元，合计33，439元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由，根据被告温柏林与原告签订的《前期物业管理服务协议》之约定，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告所在小区实施规范的物业管理服务，为被告提供了完善的物业管理服务。被告初也能按时足额交纳公共性服务费，但自2015年1月1日以来，被告一直无正当理由至今拖欠公共性服务费，到目前为止长达伍年。根据双方签订的协议以及物业管理条例第七条、第四十一条、第四十二条之规定，特诉至法院，请求法院依法支持原告的诉请。 原告对上述主张提供的证据有，1.原告营业执照以及企业资质申报表，证明原告的诉讼主体资格；2.前期物业管理协议，证明原、被告签订物业管理服务协议；3.物业服务费备案资料，证明物业费涨价证明；4.欠费明细，证明被告欠物业费数额；5.与环卫公司垃圾清运、电费交纳和公共设施设备维护费用清单，证明原告服务内容；6.物业管理服务费缴款通知单，证每年向被告催收费用；7.宁都县城市社区管理委员会和宁都县梅江镇江东居民委员会通告，2019年12月28日赣南日报公告，（2019）赣0730民初2425号民事裁定书以及赣州市中级人民法院（2020）赣07民终1647号民事裁定书，证明2015年12月14日成立的宁都县泛华盛世业主委员会被依法解散。 被告温柏林辩称，一、原告在2015年7月13日前并未取得资质证书从事物业管理，违反行政强制法规定。在2018年03月08日《住房城乡建设部关于废止的决定》生效之前，根据《物业服务企业资质管理办法》第二条规定，从事物业管理的服务活动的企业，需依法申请相关资质。《物业服务企业资质管理办法》第五条规定最低资质申请需具备的条件：“三级资质：1.注册资本人民币50万元以上；2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书4.有委托的物业管理项目；5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。”经核查，原告仅在2015年7月13日，开始持有三级物业服务企业资质证书（赣市房物字××号）。因此在2015年7月13日之前，原告违反了行政强制法的规定，并未持有相关资质证书，无资质提供物业服务。 二、原告并非答辩人所在小区的前期物业服务企业。1.原告在其提交法院的民事起诉状称，其与答辩人签订了《前期物业管理服务协议》，该陈述与事实不符，答辩人与原告从未签订任何协议。 答辩人购房时，与宁都泛华房地产开发有限公司签署的《赣州市商品房买卖合同》（编号：20121103474）第二十二条约定：“本合同签订前，出卖人依法已选聘赣州市久治物业管理有限公司对该商品房所在项目进行前期物业服务，并已签订了《前期物业服务合同》，买受人已经阅读并认可该合同”，及第十五条：“买受人同意，在业主委员会成立前，由出卖人委托的物业管理公司管理物业”。据此，答辩人认可的前期物业公司是赣州市久治物业管理有限公司，并非原告，原告并未与答辩人建立前期物业服务关系。 2．根据《物业管理条例》第二十四条：“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式或采用协议方式选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同”，第四十条：“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人”。因此，如果答辩人认可的前期物业服务公司赣州市久治物业管理有限公司违法将物业服务转让给原告，其转让行为无效。根据《民事诉讼法》第一百一十九条规定，起诉必须符合以下条件：“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织;有具体的诉讼请求和事实、理由”。因此，原告并非答辩人所在小区的前期物业服务公司，原告起诉答辩人缺乏基础事实，请求驳回原告诉讼请求。 三、原告也不是答辩人所在小区的后期物业服务企业，原告为获得答辩人小区物业的巨大利益，虽然想强迫小区接受其服务，但被业主委员会及所有业主拒绝。 2016年1月29日，泛华盛世小区在房管局领导，开发商代表，江东居委会代表，律师等的见证下，召开业主大会选举会，并一致通过《管理规约》及《业主大会议事规则》等事项，发放选票190票，有效票186票，废票4票，并当场选出业主委员会主任，并于同年3月10日向办理备案。根据《物业管理条例》第十一条、第十五条之规定，泛华盛世小区《业主大会议事规则》第七条，及答辩人与宁都泛华房地产开发有限公司签署的《赣州市商品房买卖合同》（编号：20121103474）第二十二条约定：“业主大会成立后，应当通过业主大会决定选聘物业服务企业，签订新的物业服务合同和制定《管理规约》”之规定，泛华盛世小区业主委员会在业主的委托下，有权选聘和解聘物业服务企业。 根据《江西省物业管理条例》之规定，“物业服务合同期限届满后，业主大会没有作出续聘或者另聘物业服务企业决定，物业服务企业按照原合同继续提供服务的，原合同权利义务延续”。原告欲强迫泛华小区承认其为物业服务公司，答辩人所在小区业委会于2016年3月28日向宁都县房管局签发了《关于解聘新明物业公司管理泛华盛世小区的报告》，又于2016年4月5日向原告发出大概内容为“若原告未在4月1日前与答辩人所在小区签署合同，则全体业主有权拒交一切费用”的《声明》，并同时报送宁都县房管局，江东居民委员会。该《报告》及《声明》表明，答辩人所在小区业主大会已明确拒绝原告及不与原告签订合同的意思表示，该意思表示是大多数业主的真实意思表示，合法有效。 四、原告与答辩人之间不成立事实合同关系，原告无权要求答辩人支付任何费用。 物业服务合同关系并非行政管理关系，未经答辩人等业主同意，答辩人有权拒绝任何的强买强卖。物业服务合同既然是合同关系，就是平等主体之间的行为，就应符合合同法平等自愿的原则。 根据《合同法》第十三条：“当事人订立合同，采取要约、承诺方式”，合同的成立需要双方的合意。合意是指双方自愿达成一致意见，是任何合同成立的前提，包括事实合同。答辩人与原告同属于民法上的民事主体，具有平等法律地位，其中物业服务合同关系，是指物业公司以提供符合业主要求的物业服务为标的的法律关系，业务与物业服务公司是委托与受托的关系，也应适用合同法的相关规定。 本案中，原告未答辩人或业主委员会签署任何物业服务合同，原告欲取代久治公司成为答辩人小区的前期物业服务企业，但遭到了所有业主的拒绝，且答辩人小区业主委员会多次向原告及相关政府部门均明确表达了拒绝原告提供任何服务的书面声明，若认定双方存在《合同法》第三十六条规定的事实物业合同，则显然违背答辩人的真实意思表示，侵犯了答辩人的民主权利，违反了合同订立的自愿原则，属于强迫答辩人接受服务强买强卖的黑恶势力行为，将会助长社会不正之风。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”。因此原告也无权以成立事实物业服务为由要求答辩人支付相关费用。 五、即使原告与答辩人被认定为存在事实物业服务合同关系，原告所主张的费用也违反国家关于物业管理的价格管理、收费许可、公示等强制性规定，不应得到支持。 1．关于公共性服务费：根据2003年9月1日生效的《江西省物业管理服务收费管理办法》第十条“物业管理区域内公共性服务费实行政府定价”，第十四条：“实行政府定价和政府指导价的物业管理服务收费，实行统一领导，分级管理：(二)凡在设区市、县工商行政管理局登记注册的物业管理企业收费等级和收费标准，分别由设区市、县价格主管部门核定”，及第十九条：“物业管理企业在申报物业管理服务收费时，应按照本办法第十四条规定的价格分工管理权限，向价格主管部门申领《江西省物业管理服务收费申报审批表》，填报后，提供以资料：(一)工商行政管理机关核发的《企业法人营业执照》复印件；(二)省以上建设行政主管部门核发的《物业管理资质证书》和物业管理服务等级证明；(三)物业管理委托合同；(四)小区物业管理服务成本等方面的资料：(五)申请核准物业管理服务收费等级、收费标准的书面报告”，第二十四条：“物业管理服务收费实行收费许可证制和明码标价制度。凡属政府定价或政府指导价的物业管理服务收费，物业管理企业应向同级价格主管部门申请办理《收费许可证》，物业管理企业将收费项目、收费标准及收费办法在其收费场所的醒目位置明示。对需由业主(使用人)分摊的费用，应当公布相关的收费票据复印和具体的分摊原则及计算方法，接受业主的监督和询问”。 本案中，原告原来并未取得相关资质，且其与答辩人并不存在合法的物业服务关系，更未按上述规定确定收费标准及数额，故其要求答辩人支付该费用的请求不应得到支持。 2．关于二次水电费，根据《江西省物业管理服务收费管理办法》第十条；“专项性服务收费，实行政府指导价。实行专项物业管理服务收费应依据附件三规定计算，每月据实分摊收取；管理区内路灯、楼梯间照明等共用电费在公共性服务费中列支，不得另行向业主或使用人分摊。”因此共用电费应在公共性服务费中列支，原告无权要求答辩人支付。且原告无证据证明答辩人小区产生二次供电相关费用，因此其要求答辩人支付二次电费的请求于法无据。二次供水费项性服属于专务收费，应实行政府指导价，按月据实均摊。原告并未提供其收费的依据及证据，因此其要求答辩人支付二次电费的请求于法无据。 3．答辩人小区业主委员会于2016年已经拒绝了原告提供物业服务，所有业主将原告赶出门外，答辩人小区处于业主自治的状态，原告虽然未将其占用的小区财产全部归还小区业主，但其这些年原告只是在等待后几期交房后的大额维修基金，并未给答辩人小区提供任何的物业服务，无权要求答辩人等业主交纳任何费用。 六、即使原告与答辩人被认定为存在事实物业服务合同关系，原告所诉请的滞纳金亦于法无据。 根据《合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。 本案中，本案原告与答辩人之间不成立物业服务合同关系，连“约”都不存在，更谈不上“违约”责任如何承担的问题，原告无权要求答辩人支付任何费用，更谈不上滞纳金。 原告应该明白，原告只是一个公司，和答辩人是平等的关系，即使原告得到相关政府部门认可，也不会成为政府部门，无权单方面规定什么内容、限制答辩人的权利。 七、即使原答辩人被认定为存在事实物业服务合同关系，因原告从未向答辩人主张过任何费用，故其主张的费用已部分过诉讼时效。 原告称其已履行了催收相关费用的义务，但原告并未提供证据证明其通过其他合法方式如电话通知、EMS通知答辩人支付物业费，答辩人亦未曾收到任何催费通知。原告向法院提起诉讼的时间是2020年5月12日。因此根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条诉讼时效期间为三年之规定，民法总则自2017年10月1日起施行，施行之前的诉讼时效为两年。原告主张的2017年10月1日之前的相关费用已过诉讼时效。 综上，原告不是答辩人购房合同上选定的前期物业服务企业，业主委员会成立后，也未与答辩人或业主委员会签署物业服务合同，故双方未成立物业服务合同关系，业主委员会拒绝原告并将原告赶走后，双方也不存在事实服务关系，原告实际上也没有提供任何物业服务，更未通知任何交纳费用的事项，现在凭空要求答辩人支付物业费用，无事实和法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。 被告温柏林对此提交的证据有，1.赣州市商品房买卖合同，证明温柏林购买房屋时，开发商选任了赣州市久治物业管理有限公司为小区前期物业服务公司，原告不是前期物业服务公司；2．业主委员会备案申请表，证明温柏林小区2016年开始成立了业主委员会；3．报告、声明，证明原告未与温柏林或业主委员会签订物业服务合同，双方未建立物业服务关系，原告欲强迫泛华小区接受服务，但遭到了泛华小区全体业主及业主委员会的拒绝。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经庭审质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并认定以下事实，原告新明物业于2010年12月08日经工商登记成立，并于2012年4月上报宁都县房地产管理局以及赣州市房地产管理局取得三级资质，依法从事物业管理服务。2013年12月30日，原告与宁都泛华房地产开发有限公司订立《泛华盛世前期物业转交协议》，承接宁都县泛华盛世-国际社区一期的物业服务管理，此后多次续签《前期物业服务合同》。 2012年11月21日，被告温柏林与宁都泛华房地产开发有限公司订立《赣州市商品房买卖合同》（编号：20121103474）一份，预购7栋1单元1403号商品房一套，面积124.28平方米。购房合同第十五条前期物业管理约定：“1.买受人同意，在业主委员会成立前，由出卖人委托的物业管理公司管理物业，业主委员会成立后有权根据物业管理公司的工作表现决定是否继续聘用或更换管理者；2.买受人须按按规定支付管理服务费，在出卖人发出的商品房交接通知之日起支付。如买受人未能于出卖人发出的商品房交接通知书所指定的时间办妥商品房交接手续，则买受人须自该商品房交接通知书所指定的商品房交付之日起，负责交付该笔费用。”2014年1月1日，被告温柏林办理入伙手续，并与原告签订《前期物业管理服务协议》。物业管理服务协议主要内容有：“第一条双方的权利和义务：二、甲方的权利义务：…4.依据本协议向乙方按时足额交纳物业管理费用及其他约定的各项费用；…第四条物业管理服务费（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更换、改造的费用）一、物业管理服务费，业主或物业使用人应于每年1月19日和6月10日前向乙方交纳，未能按时交纳物业服务费用的，应按每日0.1%的标准向乙方支付违约金。二、物业管理费由乙方依照宁都县物价局[2012]号文件核定的收费项目和标准，根据物业不同类按建筑面积向业主或物业使用人收取。具体收费标准如下：多层住宅：0.45元/月/平方米；高是住宅：0.7元/月/平方米：（不含电梯运行费）；办公楼：1.00元/月/平方米；商业物业：1.00元/月/平方米；地上车库、杂间物业：0.45元/月/平方米；幼儿园：1.00元/月/平方米。…第九条违约责任…四、甲方违反协议，不按本肃然定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金，无正当理由逾期三个月仍拒绝交的，物业管理公司可依法向业主进行诉讼。”2015年10月20日，原告向宁都县物价局提交《泛华盛世-国际社区物业服务收费标准申请报告》，要求2016年1月起物业服务收费标执行上调为，多层（杂物间）每0.60元/月㎡、高层每1.20元/月㎡、自来水加压电费每年每户100元。同月27日，宁都县物价局签署备案并盖章。2015年12月14日，业主代表向宁都县梅江镇镇政府提交《关于泛华盛世一期项目成立业主大会的申请书》，并于2016年3月9日向宁都县梅江镇镇政府和江东居委会提交业主委员会成立备案申请。同月28日，宁都县泛华盛世业主委员会向宁都县房管局提交《关于解聘新明物业公司管理泛华盛世小区的报告》，并发表声明要求原告退出物业服务管理，原告以业主委员非法为由予以拒绝。2019年7月10日，“宁都泛华盛世业主委员会”向宁都县人民法院提起诉讼，要求解除与原告的物业服务合同，原告退出物业用房。诉讼期间，2019年12月10日，宁都县城市社区管理委员会和宁都县梅江镇江东居委会发出通告，“宁都县泛华盛世-国际社区业主委员会于2016年3月份申报，由于前任江东居委会工作人员在审核过程中对业务程序不熟悉，导致业主委员会委员及主任职位弄虚作假，该业主委员会以（李某某）为首（5个委员有三个不是业主，主任一职、二个委员不是业主）不作为，导致整个小区业主怨声载道，最终导致物业管理混乱，经核实该工作人员已接受了组织批评教育并做深刻的检讨。根据《江西省物业管理条例》相关文件规定，宁都县泛华盛世-国际社区一期业主委员会属违规的民间组织，经研究决定由江东居委会牵头解散该业主委员会，并上报上一级人民政府。”2019年12月28日，宁都县城市社区管理委员会在赣南日报刊发公告，声明解散宁都县泛华盛世-国际社区一期业主委员会，印章作废。2020年2月27日，本院作出（2019）赣0730民初2425号民事裁定书，以宁都县泛华盛世业主委员会无诉讼主体资格为由，裁定驳回起诉。2020年5月21日，赣州市中级人民法院也作出了（2020）赣07民终1647号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。 被告温柏林于2015年1月1日起未再交纳物业管理费，至即2019年共欠物业管理费8，651元，水加压电费450元。经原告催收未果，故而诉至本院，要求依法处理。 本院认为：原告新明物业与被告温柏林签订的《前期物业管理服务协议》系当事人真实意思表示，不违反法律法规的规定，当事人均应按约履行。现原告新明物业一直向被告提供了物业服务，被告则应依约给付原告物业费用。被告温柏林主张与原告并无物业服务管理合同，以及原告不具有相应资质与事实不符，本院不予采信。“宁都泛华盛世业主委员会”虽在2015年12月成立，但在2019年12月28日因其成立违规，已由宁都县城市社区管理委员会和宁都县梅江镇江东居委会共同发布公告予以解散。2019年其向宁都县人民法院提起诉讼，要求解除与原告的物业服务合同，原告退出物业用房的诉请，也被宁都县人民法院以及赣州市中级人民法院裁定驳回，故被告辩解己解除与原告的物业服务管理合同的理由不能成立。原告收费标准及项目己经报宁都县物价局批准并备案，符合相关法律规定，故被告辩解原告违规收费不能成立。《物业管理条例》明确规定，业主按照物业服务合同的约定，在享有物业管理企业提供物业服务权利的同时，应当履行合同约定交纳物业服务费用的义务。因物业企业所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益，物业管理企业的经营需要有一定的资金保证，而其资金的主要来源是小区各业主交纳的物业管理费用，业主如不能及时足额交纳，必定造成物业企业的管理经费缺乏，导致其难以更好的开展服务，造成服务质量的下降，同时也损害了其他正常交纳物业费业主的利益，因此业主按时交纳物业服务费既是合同约定也是一项法定义务。现被告多年拖欠物业管理费用，原告每年均向被告发出催收通知，故具有诉讼时效中断之情形，因此原告主张权利并未超过诉讼时效。2016年3月28日，“宁都县泛华盛世业主委员会”向宁都县房管局提交《关于解聘新明物业公司管理泛华盛世小区的报告》，并发表声明要求原告退出物业服务管理。原告以业主委员会成立非法为由予以拒绝，但却未及时向相关管理部门反映依法进行处理，而是采用拒不退出的方式进行对抗，使物业服务管理合同的履行长期处于争议之中。尤其是物业服务管理费约定在每年年初提前交纳，因业主委员会与物业服务管理企业矛盾未能及时解决，自然使业主在是否交纳物业服务管理费时心理上增加了不确定的因素，并持观望态度。因此，原告对此也有具有一定的责任。《前期物业管理服务协议》约定“未能按时交纳物业服务费用的，应按每日0.1%的标准向乙方支付违约金”。被告辩解约定过高，本院予以采信。考虑到前述原告也具有一定的责任，并经专业法官会议讨论，本院将违约金调整为所欠物业服务费用的10％,即8，651元×10％=865.1元。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条第五项，《江西省物业管理条例》第五十六条第二款之规定，判决如下： 限被告温柏林在本判决生效后三日内支付原告宁都县新明物业管理有限公司物业服务费8，651元，水加压电费450元，逾期交纳违约金865.1元，合计为人民币9，966.1元。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费318元，因适用简易程序审理而减半收取为159元，由原告宁都县新明物业管理有限公司承担109元，被告温柏林承担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审判员  张桂平 二〇二〇年七月二日 书记员  刘 艳 附法律条款：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （五）按时交纳物业服务费用； 《江西省物业管理条例》第五十六条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。房屋所有权发生转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 电梯、转供电和二次供水等设施运行费用未纳入物业服务费用的，物业服务企业应当按照实际支出和约定的收费方式向相关业主公平、合理分摊，并定期公布。 温馨提示：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，申请执行的期间为两年（从法律文书规定的履行期间的最后一日起计算）。超过申请执行期而未提出申请的，本院不予受理。