广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初15187号原告：刘月华，女，1972年8月17日出生，汉族，住广东省佛山市南海区××××××置业广场401房，公民身份号码440××××××××××××082。委托诉讼代理人：陈学丰，广东品高律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏雪，广东品高律师事务所律师被告：霍宗龙，男，1977年4月16日出生，汉族，住安徽省蚌埠市五河县×××××××××，公民身份号码340××××××××××××038。被告：饶鑫，男，1986年8月26日出生，香港特别行政区居民，香港居民身份证号码M×××××)。原告刘月华诉被告霍宗龙、饶鑫租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用普通程序于2020年12月16日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈学丰、夏雪到庭参加了诉讼，各被告经本院公告传唤未到庭，本案现已审理终结。刘月华向本院提出诉讼请求：1.霍宗龙、饶鑫在2020年7月1日前将租赁物移交刘月华。2.霍宗龙、饶鑫立即向刘月华支付拖欠的租金（租金从2019年12月起至实际移交租赁物场地之日止，按月租金18000元标准暂计至2020年6月30日所欠费用为126000元）；3.霍宗龙、饶鑫立即向刘月华支付逾期支付租金的违约金（违约金以每月应付租金18000元为本金，自应付租金当月的次日起算，按照月2%计算，自2019年12月11日起至实际清偿之日止，现暂计至2020年6月30日的逾期支付租金的违约金为9360元）；4.刘月华没收霍宗龙、饶鑫支付的履约保证金及水电费保证金41000元；5.霍宗龙立即向刘月华支付拖欠水电费（其中，水费从2020年1月2日（抄表日期）起至刘月华实际收回租赁物之日止，现暂计至2020年6月4日所欠水费合计3750.9；电费从2020年1月1日起至刘月华实际收回租赁物之日止，现暂计至2020年5月31日所欠电费合计18447.4元）；6.霍宗龙、饶鑫立即向佛山市南海区××监督管理局办理佛山市南海区聚杰理发店的注册地址变更事宜；7.霍宗龙、饶鑫向刘月华支付霍宗龙、饶鑫违约产生的维权费用20000元；8.本案诉讼费用由霍宗龙、饶鑫承担。事实和理由：2017年7月18日，刘月华与霍宗龙、饶鑫签订《房屋租赁合同书》，刘月华将其位于佛山市南海区×××××××××××的案涉租赁房屋出租给霍宗龙、饶鑫用于日常经营。合同约定每月租金为18000元（租金每3年递增10%）。合同还约定，若霍宗龙、饶鑫逾期支付租金，则其应对迟延付款部分按每日千分之十计算向刘月华支付违约金。如逾期十五日仍未付清约定租金，刘月华有权立即解除租赁合同，提前收回租赁物及追究霍宗龙、饶鑫其他违约责任，霍宗龙、饶鑫已交付的履约保证金归刘月华所有。同时，合同还约定未经刘月华书面同意，霍宗龙、饶鑫不得擅自将案涉租赁物全部或部分转租给第三人，也不得进行任何的调换或借用他人。未经刘月华书面同意，霍宗龙、饶鑫擅自转租或转借案涉租赁物的，刘月华有权解除合同。刘月华按合同约定向霍宗龙、饶鑫交付租赁物，且霍宗龙、饶鑫已于2018年5月15日将其经营的佛山市南海区聚杰理发店的注册地址变更至案涉租赁物所在地。霍宗龙、饶鑫自2019年12月起逾期支付案涉租赁物租金、水电费，至本案起诉之日已拖欠超半年。且霍宗龙、饶鑫未经刘月华书面同意，擅自将案涉租赁物转租给第三人。刘月华已通知霍宗龙、饶鑫解除租赁合同，收回租赁场地，但该案涉租赁物自起诉之时仍被第三人非法占用，导致刘月华至今仍无法收回案涉租赁物。因霍宗龙、饶鑫的行为已严重违反双方约定，为保障刘月华的合法权益，现特向法院提起起诉，望法院依法裁判，维护刘月华的合法权益。霍宗龙、饶鑫未答辩。刘月华围绕诉讼请求提交了证据，霍宗龙、饶鑫未到庭参加诉讼亦未举证予以推翻，视为其放弃举证、质证及辩证的权利，对刘月华举证本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明：涉讼租赁物业坐落于佛山市南海区×××××××××××的房屋权利人为曾宪科、刘月华，产权证号为粤（2017）佛南不动产权第×××××9号。2017年7月18日，刘月华（甲方）与霍宗龙、饶鑫（乙方）签订《房屋租赁合同书》，合同约定甲方租赁给乙方的物业位于佛山市南海区×××××××××××，租赁期限共12年，自2017年7月18日起至2029年7月18日止。第五条：双方协商一致，租赁物按整栋计算租金，乙方支付租金为18000元，每3年递增10%：2019年12月租金至2020年6月30日止的租金标准为18000元。乙方每月应付租金须在当月10日前到甲方所在地交纳，或以汇款等方式足额支付到甲方指定银行账户上。如乙方逾期付款，乙方须对迟延付款部分按每日千分之十向甲方支付违约金；如乙方逾期十五日内仍未付清约定租金，甲方有权立即解除本合同，提前收回租赁物及追究乙方其他违约责任，乙方交付的履约保证金归甲方所有。第六条：乙方应于合同签订之日三日起内向甲方交付相当于1个月租金和2个月押金即59000元（含5000元水电压金）的预防违约保证金。租赁期满后，乙方在合同期内没有发生违约行为，并且完全按照本合同约定履行完毕交接手续，甲方在15日内将保证金以不计利息方式退还给乙方。乙方未履行完毕本合同约定义务的，甲方有权拒绝乙方返还保证金的请求。乙方存在违约行为导致合同解除的，甲方有权没收保证金。涉讼物业从2020年1月2日至2020年6月4日止产生水费3750.9元，从2020年1月1日起至2020年5月31日止产生电费18447.4元，该费用已由刘月华支付。庭审中，刘月华确认，在霍宗龙、饶鑫已支付的59000元保证金中减扣了2019年11月租金，故保证金尚余41000元。本院认为：本案为租赁合同纠纷，饶鑫为香港特别行政区居民，故本案为涉港民事案件，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定，当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。本案中，虽饶鑫为香港特别行政区居民，但涉讼合同签订地及履行地均在内地，故根据最密切联系原则，本案适用内地法律作为准据法进行审理。民事活动应遵循诚实信用原则。刘月华为涉讼物业所有权人，其与霍宗龙、饶鑫签订的租赁合同系当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效协议，对双方当事人均具有法律约束力。双方均应按合同约定履行合同义务。刘月华主张霍宗龙、饶鑫从2019年12月起未能支付租金，霍宗龙、饶鑫并未到庭就已支付事实进行举证说明，霍宗龙、饶鑫未能按合同约定履行支付租金的义务已达七个月构成严重违约，刘月华主张霍宗龙、饶鑫交还租赁物业以及支付2019年12月1日起至2020年6月30日止的租金126000元、逾期付款违约金，符合合同约定，本院予以支持。对于违约金的支付标准，本院酌定以年利率15%为标准从2019年12月1日起至2020年6月30日期间，分别以每月应付租金18000元为标准从当月11日起至实际清偿之日止计算。刘月华诉请的水费3750.9元及电费18447.4元，已实际发生，本院予以支持。刘月华主张履约保证金41000元归其所有，符合合同约定，本院予以支持。对于刘月华主张的律师费20000元，合同未能明确约定，本院不予以支持。至于刘月华主张霍宗龙的公司的营业登记等地址办理变更或注销，是否具备变更或注销条件属于行政部门管理范畴，并不可经民事诉讼迳行判决，本院对此不作处理。霍宗龙、饶鑫经本院合传唤未到庭参加诉讼，本院依法予以缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、霍宗龙、饶鑫应于本判决生效之日起十日内支付2019年12月1日至2020年6月30日止的租金126000元，并以每月租金18000元为标准对上述租金支付期间，分别从当月11日起至实际清偿之日止以年利率15%计算逾期支付违约金予刘月华；二、霍宗龙、饶鑫应于本判决生效之日起十日内支付2020年1月2日至2020年6月4日期间的水费3750.9元、2020年1月1日起至2020年5月31日期间的电费18447.4元予刘月华；三、霍宗龙、饶鑫向刘月华交付的履约保证金41000元归刘月华所有；四、霍宗龙、饶鑫应于本判决生效之日起十日内腾退佛山市南海区×××××××××××整栋房屋予刘月华；五、驳回刘月华的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费全额收取2289.19元、财产保全费1370元（原告刘月华已预交），由被告霍宗龙、饶鑫按上述判决方式负担并应于上述款项同期迳付予刘月华，本院不另行收退。如不服本判决，原告刘月华、被告霍宗龙可在判决书送达之日起十五内、被告饶鑫可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  冯雅婷人民陪审员  麦惠贞人民陪审员  郭焕燕二〇二〇年十二月二十五日书 记 员  龙文媛