江苏省常州市天宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0402民初329号原告何钦，男，1989年12月9日生，汉族，常州市人，住常州市天宁区。原告曹芸香，女，1991年9月4日生，汉族，常州市人，住常州市天宁区。共同委托诉讼代理人王强，江苏常联律师事务所律师。共同委托诉讼代理人吴怡，江苏常联律师事务所实习律师。被告毛玉远，男，1957年9月8日生，汉族，常州市人，住常州市天宁区。委托诉讼代理人：朱红，江苏正气浩然律师事务所律师。委托诉讼代理人：周菁，江苏正气浩然律师事务所律师。被告毛美华，女，1958年5月29日生，汉族，常州市人，住常州市天宁区。委托诉讼代理人鲍赛丞，江苏正气浩然（上海）律师事务所律师。原告何钦、曹芸香与被告毛玉远、毛美华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理。本院依法组成合议庭适用普通程序，于2020年5月27日、2020年10月13日公开开庭进行了审理。原告曹芸香及其委托诉讼代理人王强、吴怡，被告毛玉远的委托诉讼代理人周菁、被告毛美华的委托诉讼代理人鲍赛丞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何钦、曹芸香向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告的房屋租赁合同，并判令两被告共同返还自起诉之日起的剩余房租（2019年6月至2020年3月，10个月房租共计160000元）。2、请求判令两被告共同赔偿两原告损失966696.99元，退还多收的水电费15183.08元（一二项合计1141836.01元）。3、本案诉讼费、保全费、律师费（52000元）均由两被告承担。事实与理由同诉状一致。第2条诉讼请求中赔偿两原告损失金额根据评估结果调整为295689元，撤回对水电费的主张。事实与理由：2018年10月28日，经被告毛玉远确认天宁区房屋（两被告共同共有）10年内不会被拆迁的情况下，原告与其签订了房屋租赁合同，约定由原告承租两被告所有的天宁区房屋作为经营饭店使用，租期八年，第一年租金188000元。之后，原告按时交纳了第一年的租金及5000元水电费押金，并对房屋进行了装修。2019年2月左右，原告得知涉案房屋在2018年就属于市政拆迁改造范围，被告在出租时隐瞒了该情况，骗取原告与其签订长期租赁合同。2019年3月，天宁区住房和城乡建设局对毛家塘及周边地块改造项目进行了入户登记调查，并于同年5月17日公布了《毛家塘及周边（翠竹菜市场）地块改造项目房屋征收补偿方案》，涉案房屋正式列入拆迁范围。依照合同约定，已产生了合同解除的事由。因该合同的签订及原告为长期履行合同投入的大量成本，系被告隐瞒实情所致，原告要求被告承担合同解除造成的所有损失。被告毛玉远、毛美华辩称，原告陈述与事实不符。双方就租赁房屋具体细节充分协商一致后，于2018年10月23日签订了房屋租赁协议。不管是签订协议前还是之后，被告从未向原告确认涉案房屋10年被不会拆迁，也没有隐瞒任何情况。是否拆迁由政府决定，原被告均无法左右。从双方签订协议的内容来看，原告对于协议履行过程中遇到拆迁这一风险已经考虑在内，并且进行处理方式和损失的约定，拆迁因素不能构成本案原告主张合同解除以及合同解除后被告向原告承担损失的依据。其次，双方解除房屋租赁合同的条件为成就。目前房屋并未拆迁，周边房屋也在继续营业，双方也没有办理交还手续，房屋是否拆迁尚处于不明确的状态。原告在经营饭店的过程中经常因菜品问题与客人发生争执而报警，生意每况愈下，原告在政府拆迁前就已经无法经营下去，是以政府拆迁为理由解除合同。综上，请求驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。法院调取了红梅街道2016年至2017年间对毛家塘村民住户就拆迁事宜走访排查的台账材料、空白的意向调查表、常天征[2019]10号国有土地上房屋征收决定书、征收范围图及补偿方案。本案依申请对涉案房屋的装修残值进行评估，评估结果为装修价值为295689元。经庭审质证及调查，本院对事实和证据认定如下：毛玉远、毛美华系夫妻，为红梅街道毛家塘196号房屋所有权人。何钦与曹芸香系夫妻。2018年10月23日，毛玉远（甲方）与何钦（乙方）签订房屋租赁协议。协议约定：一、兹有乙方租赁甲方所有的常州市天宁区毛家塘196号的临街店面房三间作为经营用房。经商定年租金为188000元，租金每年一付，先付后用，中途除遇国家征用拆迁房屋外一律不退。水电费照实收取。二、租赁期限为2019年3月1日至2027年3月31日，协议到期前一个月续租与否乙方应提前通知甲方。三、甲方的责任和权利：……4、租赁期限内如遇国家征用、拆迁房屋，及时退还乙方余下的房租；四、乙方的责任和权利：……8、租赁期内如遇国家征用、拆迁房屋，在退得余下的房租后应无条件搬迁。协议签订后，原告支付被告一年的房屋租金及水电费押金。此后进行装修。2019年1月9日，曹芸香以涉案房屋的地址领取了营业执照，名称为天宁区红梅久满小吃店，类型为个体工商户。2019年5月17日，常州市天宁区住房和城乡建设局作出关于公布《毛家塘及周边（翠竹菜市场）地块改造项目房屋征收补偿方案》及征求意见的公告，公开征求公众对补偿方案的意见。2019年7月左右，原告不再进行经营，搬走部分物品。另查明，2019年8月28日，常州市天宁区人民政府作出常天征[2019]10号国有土地上房屋征收决定书，决定对毛家塘及周边（翠竹菜市场）地块改造项目进行征收，征收范围为东至现状翠苑公寓，南至黄塘浜，西至现状翠竹新村，北至新堂北路。涉案房屋在征收范围内。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。双方均应履行自己的义务。一、关于合同是否解除的问题。根据《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十九条第一款之规定，房屋租赁合同租赁期限内，租赁房屋被拆迁的，房屋征收合同应当终止履行。可见，在发生拆迁或者房屋征收的情况下，房屋租赁合同应当终止履行。本案中，天宁区政府于2019年8月28日发布公告，可以视为该日期已经发生了房屋租赁合同终止履行的合理理由，故原告要求解除涉案房屋租赁合同的诉求，本院予以支持。房屋租赁合同解除日期确认在2019年8月28日，即房屋征收决定发布之日。原被告签订合同的目的是为了经营，征收发生后，原告不再具有经营条件，其合同目的也无法实现，故对于未履行部分的房屋租金，被告应当予以返还。经确认，原告停止经营后，其有部分物品仍存放在被告房屋处。综合考虑在征收发生后原被告双方均有止损的义务、合同履行情况、租金交付等实际因素，酌定被告退还原告半年租金即94000元。二、关于补偿金额问题。本案在案证据无法证明出租人在租赁房屋时明知房屋将被拆迁，故对原告主张出租人在租赁房屋时明知房屋将被拆迁而故意签订了房屋租赁合同的意见不予采信。根据《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十九条第三款之规定，出租人不知道租赁房屋将被拆迁，出租的租赁房屋被拆迁后，出租人应当在拆迁补偿范围内对承租人的损失予以补偿。虽在合同中未明确约定装修补偿的分配问题，但从合同履行的期限上来看，应当根据公平原则依照上述意见予以补偿。本案中，被告在征收工作开始后未配合评估机构进行房屋评估，与征收人之间就房屋征收补偿问题亦未有进展，故原告为尽快弥补损失请求法院在诉讼过程中对装修残值进行评估，被告亦予以认可。在评估报告中有灯具等可移动物品不应计算在内。此外，经向专业评估公司询问，在征收评估中电路改造及弱电布线等不计算在内，综和考虑双方责任、合同履行情况、评估方式等因素，根据公平原则、参照常州市房屋征收评估技术细则等规定，酌定由被告补偿原告232650元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条的规定，判决如下：一、被告毛玉远、毛美华在本判决生效之日起十五日内退还原告曹芸香、何钦房屋租金94000元。二、被告毛玉远、毛美华在本判决生效之日起十五日内补偿原告曹芸香、何钦232650元。三、驳回原告何钦、曹芸香其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8877元，由被告毛玉远、毛美华负担5711元，由原告何钦、曹芸香负担3166元。评估费6000元，由原告何钦、曹芸香负担3000元，被告毛玉远、毛美华负担3000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  范凌岐人民陪审员  金义祥人民陪审员  高学群二〇二〇年十一月二十日书 记 员  高 莉