湖南省茶陵县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0224民初1413号 原告：吴剑芳，男，1977年12月21日出生，汉族，福建省南安市人，住福建省南安市。 原告：曾丽清，女，1976年6月7日出生，汉族，福建省南安市人，住福建省南安市。 二原告委托诉讼代理人：曾华龙，福建秦剑律师事务所律师，代理权限为特别授权。 二原告委托诉讼代理人：王婉坤，福建秦剑律师事务所律师，代理权限为一般代理。 被告：茶陵县茶祖印象茶业有限公司，住所地茶陵县经济开发区。 法定代表人：周华军，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：胡晓飞，湖南弘一（株洲）律师事务所律师，代理权限为特别授权。 原告吴剑芳诉被告茶陵县茶祖印象茶业有限公司（以下简称茶祖公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案受理。2020年10月20日，吴剑芳申请追加其妻子曾丽清为本案原告参加诉讼，本院经审查后予以准许。本案依法适用普通程序，于2020年11月9日公开开庭进行了审理，原告吴剑芳、曾丽清共同委托诉讼代理人曾华龙、被告茶祖公司委托诉讼代理人胡晓飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴剑芳、曾丽清向本院提出诉讼请求如下：1.判令被告支付二原告租金4988370元；2.判令被告按月利率2%支付二原告逾期付款违约金至实际付清之日止（其中租金1662790元自2016年6月2日计算至2020年7月17日，违约金为1629534元；租金831395元自2016年11月17日计算至2020年7月17日，违约金为715000元；租金831395元自2017年5月17日计算至2020年7月17日，违约金为615232元；租金831395元自2017年11月17日计算至2020年7月17日，违约金为515465元；租金831395元自2018年5月17日计算至2020年7月17日，违约金为415698元；以上违约金共计3890929元）；3.判令被告承担本案的全部诉讼费。 事实和理由：原、被告双方于2015年6月30日签订房屋租赁协议书，协议约定原告所拥有的位于茶陵县××栋的八处房产租赁给被告使用，八处房产的权属证书编号分别为：茶房权证茶字第1××5号、1××6号、1××7号、1××8号、1××9号、1××0号、1××1号、1××2号。协议第二条约定租赁期限为三年；协议第三条约定租金每年为1662790元；协议第四条约定租金支付方式为第一年租金为租满一年十个工作日内一次性付清第一年租金1662790元，第二年第三年每租满半年支付一次租金831395元；协议第九条第四款约定乙方（茶祖公司）如未按时支付租金，每月按月利率3%支付违约金。合同签订后，被告未支付租金分文，被告的行为严重损害了原告的合法权益，原告遂向法院起诉，望判如所请。 被告茶祖公司答辩称，原告于2018年2月9日即租赁协议到期前3个月时与被告达成一致意见，将涉案的八处房屋出售给了被告，并签订了房屋转让协议，协议书第三条明确约定：“有关按揭、抵押、债务、税项、未结款项及租金等，甲方（吴剑芳、曾丽清）均在转让该房屋前办妥”，据此原告已经承诺原来的租金已经“办妥”。且根据原告向被告发出的落款日期为2020年7月25日的催告函，该催告函也从未提及拖欠租金事宜，仅就支付购房款事宜进行催告，由此可见，原告已经认可该房屋的租金在房屋转让时已办妥，故原告无权就租赁协议向被告主张任何权利。退一步讲，根据租赁协议约定，被告支付租金的时间：第一年租金1662790元的支付日期为2016年5月18日；第二年租金支付时间为2016年11月18日及2017年5月18日；第三年的租金支付时间为2017年11月18日及2018年5月18日，所以第一年租金的诉讼时效届满日是2019年5月18日，第二年租金的诉讼时效届满日是2019年11月18日及2020年5月18日。而原告向法院起诉的时间为2020年8月17日，故原告对本案第一年、第二年的租金的起诉均已过诉讼时效。2018年2月9日，原告与被告达成一致协议，由被告购买原告所有的涉案八处租赁房屋，既然该八处房屋已出售给了被告，原告则无权主张2018年2月9日至2018年5月17日的租金。根据相关司法解释，原告并无证据证明除利息损失外还存在其他损失，租赁协议约定逾期付款违约金按每月3%计算明显过高，应予以减少。本案逾期付款利息损失在年利率6%的基础上上浮50%，即使再加收30%的逾期付款违约金，最多应调整为年利率11.7%。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据，本院当庭组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告对双方提交证据的真实性均无异议，本院对此予以确认。 经审理，本院可以认定以下基本事实：吴剑芳、曾丽清于2015年5月6日将二人共同共有的位于茶陵县××栋八处房产办理了产权登记手续，权属证书编号分别为：茶房权证茶字第1××5号、1××6号、1××7号、1××8号、1××9号、1××0号、1××1号、1××2号。2015年6月30日，吴剑芳与茶祖公司签订了《房屋租赁协议书》，吴剑芳将其与曾丽清共同所有的位于茶陵县××栋的上述八处房产租赁给茶祖公司，双方在协议中约定租赁期限为三年（即2015年5月18日至2018年5月17日止）、每年租金1662790元（不含税），第一年租金为租满一年十个工作日内一次性付清，第二年第三年每租满半年支付一次租金831395元；茶祖公司如未按时支付租金，每月按月利率3%支付违约金，超过一个月未付租金的，吴剑芳有权解除本租赁协议并可将八处房屋出售给他人，茶祖公司不得有异议。2018年2月9日，吴剑芳与茶祖公司签订了《房屋转让协议》，协议中约定：1.甲方（吴剑芳、曾丽清）将自己合法拥有的位于茶陵县××栋的八处房产（权属证书编号分别为：茶房权证茶字第1××5号、1××6号、1××7号、1××8号、1××9号、1××0号、1××1号、1××2号）出售给乙方（茶祖公司），八处房产总建筑面积共计2017.95㎡，每平方米7500元，总金额为15134625元；2.甲方不得隐瞒与转让房屋相关的重要事实，必须保证其对转让房产拥有完全的所有权，保证上述房产没有设定担保、权属纠纷及债权债务纠纷，保证该房屋不受他人合法追索，若发生买卖前即已存在任何纠纷或权利障碍的，概由甲方负责处理，并承担相应的法律责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿；有关按揭、抵押、债务、税项、未结款项及租金等，甲方均在转让该房屋前办妥。转让后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿，与乙方无关。本协议签署之前租金由甲方收取，协议签署后租金由乙方收取。对于涉案的八处房产的租金，茶祖公司至今未付分文，吴剑芳、曾丽清多次催讨未果，遂向本院起诉。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，依法应当承担违约责任。本案争议焦点为：一、合同涉及的前两年租金是否已过诉讼时效；二、吴剑芳、曾丽清主张的违约金是否过高，是否需要调整。 针对焦点一，涉案的房屋租赁协议书约定租期三年，同时对每年租金的支付方式和支付期限作了明确约定。虽然房屋租赁协议书约定了租金分期支付，使得各期租金的支付具备一定的独立性，但该独立性并不能否认租金债务的整体性。房屋租赁协议书是一个整体，且茶祖公司欠付租金是一个持续性的状态，因而诉讼时效应从合同的整体出发而不应将各期租金割裂开来分别计算，否则将导致债权人因担心其债权超过诉讼时效而频繁地主张权利，动摇双方的合作基础，背离诉讼时效制度所追求的效率价值目标。同时，吴剑芳多次就欠付租金向茶祖公司催讨，茶祖公司一直未予支付。另双方2018年2月9日签订的房屋转让协议明确约定，本协议签署之前的租金由甲方（吴剑芳、曾丽清）收取，协议签署后的租金由乙方（茶祖公司）收取；吴剑芳、曾丽清和茶祖公司均是房屋租赁协议和房屋转让协议的当事人，从房屋转让协议的上述约定可知，茶祖公司实际上认可吴剑芳、曾丽清有权向茶祖公司主张房屋转让协议签订之前的未付租金，故本案不存在诉讼时效已过的问题，更不存在茶祖公司所称的房屋转让时租金已办妥（免除）。综上，本院对茶祖公司关于诉讼时效的抗辩不予支持，其应向吴剑芳、曾丽清支付尚欠的租金。根据双方签订的房屋转让协议，2018年2月9日之后的租金由茶祖公司收取，故吴剑芳、曾丽清主张的租金应从2015年5月18日计算至2018年2月8日止，即第一年及第二年租金分别为1662790元，第三年的租金为1216342元（1662790元÷365天×267天），共计4541922元。 针对焦点二，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”逾期付款违约金是否应于调整，在当事人并无证据证明除利息损失外还存在其他损失的情况下，需要以逾期付款利息损失为衡量依据，即逾期付款违约金高于逾期付款利息损失的30%的，一般可认定逾期付款违约金过高。本案中，吴剑芳、曾丽清并无证据证明除利息损失外还存在其他损失，其主张按月利率2%计算违约金，明显高于逾期付款利息损失的30%。对此，茶祖公司答辩称可参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算，即逾期付款利息损失可在年利率6%的基础上上浮50%，逾期付款违约金可在逾期付款利息损失的基础上再上浮30%，即年利率11.7%。对于茶祖公司的上述主张，本院予以采信。故本院对各期租金的逾期支付违约金认定如下：1.第一年租金的逾期支付违约金为802504元（2016年6月2日至2020年7月17日，即1662790元×11.7%÷12×49.5个月）；2.第二年前半年租金逾期违约金为356668元（2016年11月18日至2020年7月17日:831395元×11.7%÷12×44个月）；3.第二年后半年租金逾期违约金为308032元（831395元×11.7%÷12×38个月）；4.第三年前半年租金逾期违约金为259395元（831395元×11.7%÷12×32个月）；5.第三年后半年租金逾期违约金为97584元[(1216342-831395)元×11.7%÷12×26个月]。故截止至2020年7月17日，逾期支付租金的违约金共计1824183元。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、茶陵县茶祖印象茶业有限公司在本判决生效后三十日内向吴剑芳、曾丽清支付租金4541922元及逾期支付租金的违约金1824183元（计算至2020年7月17日）共计6366105元；2020年7月17日之后的违约金以4541922元为基数，按年利率11.7%计算至租金付清之日止。 二、驳回吴剑芳、曾丽清过高部分的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费73955元，由茶陵县茶祖印象茶业有限公司负担53023元，吴剑芳、曾丽清负担20932元。财产保全费5000元，由茶陵县茶祖印象茶业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。 附：提起上诉的，应在递交上诉状七日内，按本判决确定的诉讼费数额向株洲市中级人民法院缴纳上诉费。现金缴纳的，直接向株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：8101××××0181。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审 判 长  谭琴意 人民陪审员  陈青桥 人民陪审员  彭秋元 二〇二〇年十二月二十八日 书 记 员  谭谢天 附相关法律条文如下： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。