广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初5405号原告（反诉被告）：刘繁华，男，1966年6月28日出生，汉族，住广东省佛山市南海区**************，公民身份号码440************715。委托诉讼代理人：黄志坚，广东智友律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄桂冰，广东智友律师事务所律师助理。被告（反诉原告）：黄玉根，男，1973年5月9日出生，汉族，住江西省宜春市丰城市秀市***********，公民身份号码360************014。委托诉讼代理人：蒋建平，广东迅衡律师事务所律师。原告刘繁华诉被告黄玉根租赁合同纠纷一案,本院于2020年3月4日立案后，被告提起反诉，本院决定受理并与本诉合并审理。本院适用简易程序于2020年6月19日、8月13日、9月29日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人黄志坚，被告黄玉根及其委托诉讼代理人蒋建平均到庭参加诉讼。诉讼中，被告申请司法鉴定，双方当事人申请庭外和解，上述期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2018年11月16日签订的《租赁合同》，被告将承租的佛山市南海区*****************号铺腾退交还给原告使用；2.被告支付2019年3月至同年12月租金893038元；3.被告支付逾期交纳租金的违约金56630元（以每日按欠租总额的0.5%计付，暂计至2019年12月31日，之后的违约金以实际欠款额计至被告实际付清时止）；4.诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1.解除原被告于2018年11月16日签订的《租赁合同》；2.被告支付从2019年3月起至被告实际返还租赁物之日止按每月114173元计算的租金给原告，暂计至2020年6月为1578076元；3.被告支付逾期交纳租金的违约金（从2019年3月起每月以当月欠缴的租金114173元从当月6日起按日千分之五计付至实际清偿之日止）；4.被告将承租的佛山市南海区*****************商业楼二至六层房屋、首层**号铺腾退交还给原告使用；5.被告所交纳的保证金337946元归原告所有；6.被告支付违约金2582647.2元给原告（2020年1月至合同期满2026年1月1日的剩余租金总额8608824元×30%）；7.被告向原告支付2020年7月-9月份水电费42379元、2020年8月-9月份的电梯维护费700元；8.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年8月23日，原、被告签订《租赁合同》，约定：由被告承租原告自建位于佛山市南海区*****************共5800平方米，租赁期限为7年，从2019年1月1日起至2026年1月1日止，前三年每月租金为110200元，第4-5年每月租金为121220元，第6-7年每月租金为133342元；免租期为60天（即至2019年2月28日止）；每月租金在当月的5日前付清；若逾期交租，以每日按欠租总额的0.5%计收违约金，超过15天，原告有权终止合同，乙方所支付的保证金不予退还，并追究被告的违约责任；等等。2018年11月16日，原、被告签订《租赁合同》，约定：由被告承租原告自建位于佛山市南海区*****************，租赁期限为7年，从2019年1月1日起至2025年12月30日止，前三年每月租金为3973元，第4-5年每月租金为4370元，第6-7年每月租金为4807元；免租期为60天（即至2019年2月28日止）；每月租金在当月的5日前付清；若逾期交租，以每日按欠租总额的0.5%计收违约金，超过15天，原告有权终止合同，乙方所支付的保证金不予退还，并追究被告的违约责任；等等。合同签订后，被告分别交纳了保证金330000元、7946元，而原告也将房屋、铺位等物业交予被告使用。然被告却自2019年3月起就开始拖欠租金，经原告反复多次催收后，现仅交付部分租金共223892元予原告。诉讼中，原告补充称，由于被告提起反诉并要求解除双方所签订的租赁合同，原告对此无异议，被告逾期交租及提前解除合同的事实成立，故根据《租赁合同》第四条、第十四条（或第十五条）的规定，其所交纳的保证金337946元应归原告所有。另外，双方于2018年8月23日签订的《租赁合同》第十五条规定“乙方提前解除合同的，乙方需向甲方支付提前解除合同违约金，违约金从剩余租期内应交租金额的30%计算”，经核算，被告剩余租期租金总额为8608824元，按规定被告应付的违约金为2582647.2元。被告辩称，1.原告存在严重违约行为。涉讼合同约定应当在2019年1月1日交付涉讼租赁物，但原告直至2019年6月1日在被告多次催促下交付租赁物。2.在2019年6月交付租赁物时，涉讼租赁物7楼尚未动工兴建，所以即使是交付但没有全部交付，在交付后原告对7楼进行兴建，因为7楼不断施工严重影响被告使用租赁物。3.不仅如此，原告还在3楼平台及7楼之上违法加建，其违法行为在2019年10月被罗村行政综合执法行政处置，被强行停工。未完工的加建现场仍在涉讼租赁物上，严重影响安全。4.被告本着诚意多次与原告协商，但原告态度强硬，说要被告搬走，要求解除合同。被告告知解除合同没有问题，但投入的损失应由原告承担，原告对此置之不理。直至2019年10月份原告称要通过法律途径解决，从2020年1月开始涉讼租赁物就更没有办法正常使用，至疫情爆发之后更是无法使用。5.涉讼合同不公平，原告对延迟交付租赁物的违约行为没有任何责任，对于原告提前解除合同，原告也不需承担任何责任，而被告需要承担责任。涉讼合同也是由原告起草给被告的，无法修改的合同，涉讼合同免除了原告的义务，加强了被告的义务，故上述违约条款属于无效。6.原告主张解除合同一楼商铺的租赁合同，就意味着二至六层被告也无法使用，没有一层商铺被告就没有对外招商的门面，也没有对外使用的通道。7.即使是一层的商铺合同履行中也是原告违约，涉讼商铺是商业用途，需要办理营业执照，办理营业执照需要原告提供材料并予以配合，直至起诉原告未提供相关材料给被告办理营业执照，让被告只能使用**。8.双方的交易习惯是由原告将单据交付给被告，被告支付。原告自2019年9月开始才将单据给被告，被告不同意支付2019年3月至9月租金。2020年1月原告立案起诉，要求解除合同，被告无需支付从2020年1月开始的租金，被告同意返还涉讼租赁物，但需要原告承担被告损失。9.如上陈述，原告违约在先，被告无需承担违约责任。被告向本院提起反诉请求：1.解除双方签订的两份租赁合同；2.原告赔偿被告损失1514136元；3.原告双倍返还定金675892元予被告；4.本案的诉讼费由原告承担。事实和理由：2018年8月23日，原、被告签订租赁合同，约定原告将位于佛山市南海区*****************，自建物业，2至6层，面积合共5800平方，出租给被告，用作出租房，并约定租期为七年，2019年1月1日交付出租物。2018年8月20日，原告收取了定金330000元。2018年11月16日，双方又签订一份租赁合同，约定原告将首层**号铺，面积113.5平方米，出租给被告，做商业用途。原告收去了被告定金7946元。但在履约当中，原告存在严重的违约。一、原告违约情况。1.按照合同约定，应当是2019年1月1日交付出租物业，但原告一拖再拖，直到2019年6月1日才匆忙交付，延期了半年之久，原告的行为属于严重违约。2.交付之后，被告仍不能正常使用，直到如今。原告尽管看似在2019年6月1日交付了，但其实整栋商业楼的外围并没有完全建好，所以，脚手架仍然没有拆除，还在施工，噪音灰尘极大，严重影响被告的出租。3.原告在六楼违法加层，施工中的噪音、震动声，让人受不了，建筑垃圾到处飞溅，非常不安全。违法建筑直到2020年1月底，被罗村政府行政执法强制拆除，还存留残余建筑。无论是违法建设，还是强制拆除，都使人无法安宁。被告是用来出租的，在这种情况下，严重影响了被告的经营，致使被告租赁目的无法实现。被告本着友好态度，多次与原告协商，要求减免租金，但原告完全置之不理。4.首层**号商铺是用来与2-6层出租业务配套小卖部经营，需要办理特种行业许可证，被告要求原告提供房产证配合办理。但到目前为止，原告都没有提供，致使被告无法办理经营所需营业执照。5.整个商业楼只有一部电梯，原告在使用期间，也是通过电梯来运送建筑材料，将电梯搞得乱糟糟的，并且这些建筑材料都比较重，电梯运行所耗电量自然会大，原告也将这一切电费由被告承担，极不合理。6.原告多收电费。2-6层每层有一个分表，也有一个总表。在2019年6月，第一个月，分表和总表的数目基本相同，原告就更换了总表，结果，总表显示的用电量不仅大大超过2-6层用电量的总和，也超出了整栋楼用电量的总和。原告不是按照被告的实际用电量来收取电费，总是按照更换后的总表用电量来收取。对于这些不合理的收费，不管被告如何建议、商讨，原告一概不理，只想多收取。7.2020年1月，原告就多次对被告说要解除合同，将被告赶走，被告就要求原告赔偿损失。原告这种解除合同的行为，也导致被告无法在继续经营，再加上2月份疫情爆发，所有的经营均已停止。二、被告的损失。1.因为所租赁之物需要被告重新装修及配置设施设备，未达到出租的基本要求，除了装修之外，还因地制宜的购买了出租房专门使用的油烟机、空调、洗衣机、冰箱、热水器、电视机等，定制床铺、床垫、衣柜等住家所用之物，以及首层商铺专用的放物架、柜台等。这些装修、添置之物都是出租屋专用，合同解除后无法搬走，被告也无法用于其他之处，这一切都是损失，这些损失都是由于原告违约造成的，应当由原告承担。2.原告在2018年8月和11月，商业楼尚未建成之际，为了达成并履行合同，收取了被告的定金。现因原告违约，合同解除，原告应当按照定金准则，双倍返还定金。3.原告多收取的水电费，按照公平原则，也应当予以返还。原告针对反诉辩称，一、被告反诉所述之事由与事实不符，请法院不予支持。第一、根本不存在原告迟延交付租赁物之事实。双方所欠的两份租赁合同约定的租赁期限均从2019年1月1日起算，并在第五条约定了交付时的租赁物状况，即“甲方负责完成租赁物业内套间通水、通电、消防、墙扇灰、铺地砖、配房门、厕所，厅、房、厕各配一灯一插，每套房一个水表，一个电表，灶台，其与装修及电器，家具的购置安装由乙方自行负责”。而涉讼楼房已于2018年8月2日通过了相关职能部门的综合竣工验收，其中就包括了建筑装饰装修、屋面、建筑给水排水及采暖、建筑电气、电梯等项目在内，并于2019年2月由房管部门核发了房产证。另外，被告于2019年7月8日向原告账户支付了4749元，而该款就是其补交2019年3月至6月这4个月的水电费而发生的。被告称其在6月1日才接受租赁物，又怎么可能产生之前的水电费用。这显然与常理不符。另外，原告于2019年7月7日在微信上明确告知被告“小店、夹层电费去年到今年5月30日我帮你付了，希望你还给我”，被告明确回答“好的”，也证实被告已按合同时间接手并使用了租赁物。第二、根本不存在原告违法加建6楼及脚手架没拆等影响被告使用租赁物的情况。涉讼楼房于2015年10月20日申领颁发的《建设工程规划许可证》，所批复的“建设规模”是地上7层，地下**，而房管部门核发的房产证记载的总层数是**。这一事实足以证实涉讼楼房根本不存在有违法加建6楼的情况。况且，主楼早已于2018年8月就竣工验收后交付给被告使用了，也没有脚手架未拆除而影响其使用的情况，故被告所述事实均是杜撰的，请法院不予采信。第三、不存在原告不配合其办理**铺营业执照的情况。双方签订的该份合同约定的用途为“商业”，并没有特别注明专用于特殊行业。而房管部门核发的房产证“用途”范围为“批发零售用地，住宅餐饮用地，商务金融用地，其他商服用地/商务楼”，完全符合该合同所约定的商业用途。而原告与承租其他铺位的商户签约后，均领取了相应的营业执照并经营至今，根本不存在包括被告在内的有拒不配合办证的情况发生。况且，涉讼商铺相临学校，属工商、烟草部门命令禁止售烟的范围，被告所谓领取特殊行业证件指的就是妄想办理烟草销售许可，这根本不是原告所称的没给相关证件而无法领取的原因所致。第四、不存在利用电梯装运建筑材料之情形。涉讼楼房交付给被告使用后，电梯就由其专用，从不存在由原告利用电梯装运建筑材料之情形，更不存在由此造成其多担电费的情况。对此，被告并无举证证实，请法院不予采信。第五、不存在原告多收电费之情况。原告在涉讼楼房竣工验收后，供电部门根据原告的申报，安装了整栋的总电表1个，2-6层专管分电表1个，2-6层每个房门前（共98间）再装分表1个，98个分表由该分表专管、统计。在每个月抄表时，被告都会指派其女儿会同原告一块共同确认专管分表度数，被告再根据该度数来核算其应纳电费。而总表的度数是与2-6层专管分表不同的，其差额部分是由原告向供电部门另行缴纳的。这样操作根本不可能导致被告多交电费之事由发生。二、合同约定的是保证金而非定金，且是因被告违约并由其要求而导致合同被提前解除，而根据合同约定该保证金应被没收，而不是双倍返还。双方所签的两份合同第三条均约定被告应向原告交纳保证金，该保证金在期满后在被告没欠费及违约情况下无息退还，且在第四条、第十一条均约定如被告违约，则保证金不予退还，且从没有任何条款约定该保证金为定金，或原告不履行合同时需双倍退还保证金之字样，也就是说合同关于保证金的约定不符合《合同法》、《担保法》关于定金罚则的相关规定，故不能视为定金，不存在需双倍返还之事由，且被告也没有举证证明原告有违约之情节。相反，是被告多次迟延交纳或不交租金、水电费，在原告多次追索无果的情况下才起诉。而被告提起反诉提出解除合同，故违约方是被告，被告的此项请求与事实和合同约定、法律规定不符，请法院不予支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对双方有异议的证据，本院认证如下：1.原告提交《单位（子单位）竣工验收报告》为原件，本院确认其真实性；2.原告提交的《统计表》、2019年3月2020年5月水电费租金缴费通知单由其自行制作，且无证据显示原告每月已将相关单据送达给被告，本院对该部分证据不予确认；3.原告提交的《致广大租户的一封信》无原件核对，本院对其证明力不予确认；4.原告提交的2020年7月-9月缴费通知单，由于被告确认其中所载的水电表读数是总表读数，水、电单价与被告提交的通知单一致，本院对2020年7月-9月缴费通知单载明的应交水电费金额予以确认；5.原告提交的应交、已交租金统计及被告的缴费情况表，均由双方自行制作，由于双方表格载明的已交租金金额一致，本院对已交租金的部分予以确认；6.被告提交的2019年5月31日水电抄表统计表、《2019年6月1-7月11日刘繁华商务楼水、电表报告表》，2019年8月-2020年4月水电费抄表记录，上述证据材料由被告自行制作，未经原告签名确认，本院对该部分证据不予确认；7.被告提交的银行个人明细对账单、微信聊天记录及结算单、收款收据、送货单，由于庭审中双方对被告进行装修及购置物品的价值及补偿达成一致意见，故本院对该部分证据不予审查；8.被告提交的照片及光盘中的视频、录音，无原始载体核对的部分，本院不予确认，对被告出示原始载体核对的部分，本院结合案件事实作综合认定。本院结合采信的证据及当事人陈述，认定以下事实：坐落佛山市南海区*******商务楼已取得建设工程规划许可证，建设规模层数为地上7层、地下**，建筑面积8643.01㎡。坐落佛山市南海区*************的不动产已于2019年2月1日取得不动产权证书，总层数为7层，建筑面积7199.63㎡。2018年8月20日，原告出具收据，确认收到被告所交刘繁华商业楼二至六层定金330000元。2018年8月23日，原告（出租方、甲方）与被告黄玉根（承租方、乙方）签订《租赁合同》（以下简称二至六层合同），约定：甲方将位于佛山市南海区*****************自建物业二、三、四、五、六层（以下简称二至六层楼房）面积合共5800平方米出租给乙方，用作出租房用途，租期七年，自2019年1月1日至2026年1月1日，免租期60天（自本合同生效之日起算免租）；第一年至第三年每月租金110200元（不含税），第四年至第六年每月租金121220元，第六年至第七年每月租金133342元；乙方在每月5日前向甲方缴清当月租金；乙方在签订本合同之日向甲方一次性支付保证金330000元，保证金不冲抵租金，租赁期届满后，甲方确认乙方没有拖欠任何费用及违约后，将上述保证金无息退还乙方；乙方必须按时足额缴纳租金，若乙方过期缴纳租金，甲方有权每日按欠缴租金总额的0.5%向乙方计收违约金，如乙方拖欠租金超过15天，甲方有权停水停电并终止合同，乙方所支付的保证金不予退还；甲方经租赁物业交给乙方使用，甲方负责完成租赁物业内套间通水、通电、消防、扇墙灰、铺地砖、配房门、厕所门，厅、房、厨、厕各配一灯一插，每套房一个水表、一个电表、灶台，其余装修及电器、家具的配置安装由乙方自行负责；乙方负责租赁期内物业产生的一切费用及税费，包括水费、电费、治安费、垃圾费、税费、房产租赁税、土地使用税、网络费及经营产生的所有费用等，乙方不得用任何理由拒交或拖欠；水费按水厂实时定价+总表损耗，电费按供电局实时电价+总表损耗，乙方每月和租金一起缴交给乙方；电梯的维护、保养及检测费、消防设施、设备维护、保养及检测费等由乙方负责承担；乙方不能无故提前解除合同，如乙方提前解除合同的，必须提前2个月书面通知甲方，如甲方不同意提前解除合同的，乙方不得提前解除合同，必须继续履行合同，如果甲方同意提前解除合同，乙方提前解除合同的，乙方需向甲方支付提前解除合同违约金，违约金从剩余租期内应交租金额的30%计算。2018年11月16日，原告（出租方、甲方）与被告黄玉根（承租方、乙方）签订《租赁合同》（以下简称**号铺合同），约定：甲方将位于佛山市南海区*****************号铺（以下简称**号铺）出租给乙方，用作商业用途，租期七年，自2019年1月1日至2025年12月30日，从2019年3月1日计租；第一年至第三年每月租金3973元（不含税），第四年至第五年每月租金4370元，第六年至第七年每月租金4807元；乙方在每月5日前向甲方缴清当月租金；乙方在签订本合同之日向甲方一次性支付保证金7946元，保证金不冲抵租金，租赁期届满后，甲方确认乙方没有拖欠任何费用及违约后，将上述保证金无息退还乙方；乙方必须按时足额交纳租金，若乙方过期交纳租金，甲方有权每日按欠缴租金总额的0.5%向乙方计收违约金，如乙方拖欠租金超过15天，甲方有权停水停电并终止合同，乙方所支付的保证金不予退还；水费按水厂实时定价+总表损耗，电费按供电局实时电价+总表损耗，乙方每月和租金一起缴交给甲方；甲方负责完成商铺通水、通电、消防、扇墙灰，乙方负责装修，包括地面铺砖、建洗水间、门口卷闸、楼阁搭建等（乙方楼阁搭建必须画图交给甲方审阅，同意后乙方才能施工）；乙方不能无故提前解除合同，如乙方提前解除合同的，必须提前2个月书面通知甲方，如甲方不同意提前解除合同的，乙方不得提前解除合同，必须继续履行合同，否则乙方所交的保证金不予退还。同日，原告出具收据，确认收到被告所交**号铺押金7946元。2019年3月17日，被告微信联系原告称，吊顶的进度你要赶紧做，我还有很多东西要装。2019年4月12日，原告微信询问被告灯带用什么颜色，被告回复称用黄光。2019年6月3日，被告微信告知原告开张时间是7点到9点。2019年6月25日，原告微信对被告称，你现在住那边交了电费给我啦，你去年到现在没有交过一分钱。2019年7月7日，原告微信称原告已帮被告交了去年到今年5月30日的小店、夹层电费，希望被告还给原告。被告回复好的。2019年8月11日，原告微信联系被告，让被告交电梯维护费和电梯电费。2019年9月11日，原告微信向被告催收商务楼租金、电费、水费、电梯维护费。2019年10月7日，原告微信向被告催收2至6层楼房的租金、电费、水费。被告在诉讼中提交了承租期间其收到的租金、水电费明细及通知单，包括：1.《刘繁华商务楼5月份应收水、电费明细》，载明**号铺2018-2019.05.31水费270元、电费2659元；2.《刘繁华商务楼6月份应收水、电费明细》，载明**号铺2019.06.01-2019.07.02水费72元、电费1748元；3.《刘繁华商务楼8月份水、电费、9月份租金通知单》，载明**号铺2019.08.01-2019.08.31水费72元、电费1556元及9月份租金3973元；4.《刘繁华商务楼2-6楼（公寓）水费、电费通知单》，载明二至六层楼房2019.06.01-2019.07.11水费1656元、电费8335.44元；5.《刘繁华商务楼2-6楼（公寓）租金、水电费、维护费通知单》，载明二楼至六层楼房2019年9月1日至2019年9月30日租金110200元，2019年8月1日至2019年8月31日水费1476元、电费12696元，2019年7月电梯维护费350元、8月电梯维护费350元，2019年7月电梯电费175元。上述单据均载明二至六层楼房及**号铺电费单价为0.8元，二至六层楼房水费单价为4元，**号铺水费单价为4.5元。原告在诉讼中提交的2020年7至9月的缴费通知单载明：二至六层楼房2020年7月10日至2020年7月31日水费1696元（实际用水424吨，单价4元），电费13287.36元（实际用电16609.2千瓦时，单价0.8元）；**号铺2020年7月10日至2020年7月31日水费31.5元（实际用水7吨，单价4.5元），电费813.76元（实际用电1017.2千瓦时，单价0.8元）；二至六层2020年8月1日至2020年8月31日水费1932元（实际用水483吨，单价4元），电费13800.48元（实际用电17250.6千瓦时，单价0.8元）；**号铺2020年8月1日至2020年8月31日水费49.5元（实际用水11吨，单价4.5元），电费802.88元（实际用电1003.6千瓦时，单价0.8元）；二至六层2020年9月1日至2020年9月25日水费1732元（实际用水433吨，单价4元），电费9931.2元（实际用电12414千瓦时，单价0.8元）；二至六层2020年9月1日至2020年9月25日水费22.5元（实际用水4吨，单价4.5元），电费427.76元（实际用电534.7千瓦时，单价0.8元）。诉讼中，被告确认上述实际用水用电量为总表读数核算。2020年9月19日，原、被告签订《协议》，确认被告投入二至六层楼房及**号铺财产950000元，聚君公寓租户押金在950000元中扣除，被告在2020年9月19日至2020年9月25日将2至6层楼楼房和商铺全部移交给原告。另查明，2020年9月1日，佛山市南海区狮山城市管理局向被告出具《关于编号LF440************0458信访事项转送函的答复》，载明：检查发现，刘繁华商务楼建筑物建有地上七层和地下一层，根据建设工程规划许可证和不动产权登记证的查看结果，地下**及地上**建筑物均已办理报建手续，而地上第七层建筑物及副楼顶层上的棚架未能提供相关报建材料。2020年3月4日，原告提起本案诉讼。2020年4月25日，被告提起反诉，其中诉请解除两份《租赁合同》。2020年5月21日，原告增加诉讼请求，其中诉请被告腾退刘繁华商业楼二至六层房屋。诉讼中，原、被告均确认：被告于2019年6月5日开业；被告已交2至6层楼房2019年9月租金58450元、10月租金59350元、2019年11月租金58000元、2019年12月租金57000元、2020年1月租金41000元；被告已交**号铺2019年9月至2020年1月的租金，每月3973元；被告已支付截止至2020年6月的**号铺、2至6层楼房水电费以及电梯费，其中电梯费每月350元；双方于2020年9月25日正式交接，被告所投入在**号铺、二至六层楼房的装修及添置物品财产价值950000元，被告应退还小租户的押金140810元，由原告进行退还并在950000元中抵扣，差额部分由原告补偿给被告，并从本案被告应付费用中抵扣，多退少补。原告陈述，刘繁华商业楼共7层，均于2018年8月2日竣工时建好，被告承租期间并未加建7楼，仅在2019年5月对副楼顶层加建花架，施工了3、4天后停工；被告于2019年1月额外提出要在房间、通道加装天花，原告要求被告自行施工，但被告称人手不足就让原告施工，加装天花的费用是由原告承担的，原告于2019年4月24日完成天花装修。被告陈述，天花不是额外的装修，楼顶很多管道，需要用天花隐蔽，双方一开始口头协商由被告垫资建造天花并从租金中抵扣，后原告询价后发现价格更低，所以就由原告自行建造；副楼3楼已经停止施工，但主楼7、8楼一直在施工并堆放了很多装修材料。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原、被告签订的二至六层合同、**号铺合同是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。关于双方是否违约及合同解除的问题。一方面，合同约定2019年1月1日交付二至六层楼房，交付时原告负责完成铺地砖，但被告提交2019年2月的视频反映尚未完成铺地砖，原告亦自认其于2019年4月24日完成天花装修并承担费用，无证据显示天花是交付后被告额外要求加装，可见原告未依约完成装修并交付二至六层楼房，同时原告未举证证明装修后将二至六层楼房交付给被告的具体时间，结合被告于2019年6月5日开业的事实，本院采信被告的主张，确认原告于2019年6月1日将二至六层楼房交付给被告，原告迟延交付租赁物已构成违约。此外，原告提交2019年7月15日的视频反映原告搭建排栅加盖建筑物，且行政部门的答复亦反映原告在办理产权证后加建第七层建筑物及副楼顶层棚架，而被告承租二至六层用于经营出租房业务，原告的加建行为确实影响被告使用租赁物，原告对此构成履约瑕疵。另一方面，原告虽于2019年6月1日前将**号铺交给被告装修，但被告举证证明原告仅催收此前的水电费，并未要求支付租金，而2019年6月1日后所有租赁物的费用，根据被告收到的费用明细、通知书及双方的微信聊天记录反映，原告2019年6月至8月仅对水电费进行说明并催收，自2019年9月后才开始催收当月租金，被告事实上亦从2019年9月开始支付租金，结合合同约定60天的免租期及原告迟延交付的事实，本院采信被告的主张，确认从2019年9月开始计租。被告自2019年9月1日起未如期足额向原告支付租金，从2020年2月起更是停止支付租金，其行为已构成违约。双方在履约过程中均存在违约行为，现被告反诉请求解除两份合同，原告于2020年5月21日增加诉讼请求，诉请被告返还二至六层楼房及**号铺，表示双方均不愿意再继续履行租赁合同，本院据此确认两份合同已于2020年5月21日解除。原告确认已于2020年9月25日收回二至六层楼房及**号铺，故本院对其诉请被告返还不予支持。原、被告对合同的解除均存在过错，双方应根据各自的过错承担相应的违约责任，本院综合考量合同的履行经过，并根据诚实信用及公平原则予以衡量，对原告诉请没收保证金、被告支付解约违约金，被告诉请双倍返还保证金，本院均不予支持，原告应返还保证金337946元（330000+7946）予被告。关于租金、逾期付款违约金及被告的财产损失问题。如前所述，原告在被告承租期间的加建行为影响被告使用租赁物，原告亦未已举证证明其已停止建设或及时消除加建行为对被告使用租赁物的影响，另外，2020年2月、3月因新冠肺炎疫情防控措施确会对被告使用租赁物、复工复业及生产经营产生影响，进而在客观上影响被告的经营收入，在一定期间内可能造成被告履行合同困难，因此本院综合考虑本案实际情况，并根据诚实信用及公平原则予以衡量，酌情确定2019年9月1日至2020年1月31日、2020年4月1日至2020年9月25日期间的租金按合同约定标准的80%即91338.4元[（110200+3973）×80%]计付，2020年2月1日至2020年3月31日期间的租金按合同约定标准的50%即57086.5元[（110200+3973）×50%]计付。综上，被告应支付给原告的租金总额为1103672.33元（91338.4×10+57086.5×2+91338.4÷30×25），被告已支付293665元（58450+59350+58000+57000+41000+3973×5），故被告仍应支付810007.33元（1103672.33-293665）。被告逾期支付租金，根据合同约定，应向原告支付逾期付款违约金，本院对原告诉请被告以每月欠缴租金为本金从当月6日起计付违约金予以支持，合同约定的违约金标准过高，本院酌情调整为日万分之二计算。截止至庭审辩论终结之日（2020年9月29日），被告应支付的违约金为20332.08元（详见下表）。月份当期欠款金额逾期起算日截止日天数违约金标准违约金金额2019.928915.42019.9.62020.9.29390日万分之22255.402019.1028015.42019.10.62020.9.29360日万分之22017.112019.1129365.42019.11.62020.9.29329日万分之21932.242019.1230365.42019.12.62020.9.29299日万分之21815.852020.146365.42020.1.62020.9.29268日万分之22485.192020.257086.52020.2.62020.9.29237日万分之22705.902020.357086.52020.3.62020.9.29208日万分之22374.802020.491338.42020.4.62020.9.29177日万分之23233.382020.591338.42020.5.62020.9.29147日万分之22685.352020.691338.42020.6.62020.9.29116日万分之22119.052020.791338.42020.7.62020.9.2986日万分之21571.022020.891338.42020.8.62020.9.2955日万分之21004.722020.976115.332020.9.62020.9.2924日万分之2365.35合计20332.08注：2019年9月欠款金额=91338.4-58450-3973；2019年10月欠款金额=91338.4-59350-3973；2019年11月欠款金额=91338.4-58000-3973；2019年12月欠款金额=91338.4-57000-3973；2020年1月欠款金额=91338.4-41000-3973；2020年9月欠款金额=91338.4÷30×25。双方一致确认被告投入的装修及添置物品价值950000元，抵扣应退小租户的押金140810元后，余额809190元（950000-140810）抵扣被告欠付的租金，因此被告仍应向原告支付租金817.33元（810007.33-809190），并支付计至2020年9月29日止的违约金20332.08元及以817.33元为本金从2020年9月30日起至实际清偿日至按日万分之二计算的违约金，本院对原告主张的超出部分不予支持。由于被告投入装修及添置物品价值不足以抵偿所欠租金，故本院对被告诉请原告赔偿损失不予支持。关于水电费问题。根据合同约定，水电费按总表计算，电梯维护费由被告承担，被告亦实际支付水电费及每月350元电梯维护费至2020年6月，故本院对被告辩称按分表总和计算水电费、被告多交水电费、无需支付电梯维护费的意见不予采纳。被告对原告提交的2020年7月1日至2020年9月25日的费用明细中根据总表读数计算的用水用电量予以确认，且原告提交的费用明细载明的水电费单价亦与被告此前支付水电费的单价金额一致，故本院据此确认被告应支付2020年7月1日至2020年9月25日的水电费为44526.94元（1696+13287.36+31.5+813.76+1932+13800.48+49.5+802.88+1732+9931.2+22.5+427.76），原告仅主张42379元，本院予以照准。被告应向原告支付2020年8月1日至2020年9月25日的电梯维护费641.17元（350+350÷30×25），本院对原告主张超出部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）刘繁华与被告（反诉原告）黄玉根于2018年8月23日签订的《租赁合同》于2020年5月21日解除；二、确认原告（反诉被告）刘繁华与被告（反诉原告）黄玉根于2018年11月16日签订的《租赁合同》于2020年5月21日解除；三、被告（反诉原告）黄玉根应于本判决发生法律效力之日起十日支付租金817.33元予原告（反诉被告）刘繁华；四、被告（反诉原告）黄玉根应支付逾期付款违约金20332.08元及以817.33元为本金从2020年9月30日起至实际清偿日至按日万分之二计算的逾期付款违约金予原告（反诉被告）刘繁华，本项随上述第三项清；五、被告（反诉原告）黄玉根应于本判决发生法律效力之日起十日支付水电费42379元、电梯维护费641.17元予原告（反诉被告）刘繁华；六、原告（反诉被告）刘繁华应于本判决发生法律效力之日起十日返还保证金337946元予被告（反诉原告）黄玉根；七、驳回原告（反诉被告）刘繁华的其他诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）黄玉根的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费20249.6元，财产保全费5000元，合计25249.6元（原告已预交），由原告刘繁华负担23885.78元，由被告黄玉根负担1363.82元。反诉受理费12160.11元（被告已预交），由原告刘繁华负担3184.6元，被告黄玉根负担8975.51元。经核算，原告刘繁华应于应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付1820.78元（3184.6-1363.82）予被告黄玉根，本院不另退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈宇琼二〇二〇年十一月六日书记员  林浩成