河南省沁阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0882民初1083号原告（反诉被告）：刘文果，女，汉族，1983年4月1日生，住,沁阳市。委托诉讼代理人：杨国庆，河南合祥律师事务所律师。委托诉讼代理人：李志勇，河南合祥律师事务所律师。被告（反诉原告）：河南联立房地产开发有限公司，住所地：河南省沁阳市沁园办事处袁屯村。法定代表人：王为辉,男，该公司总经理。委托诉讼代理人：张小娟，该公司员工。委托诉讼代理人：张当智，河南河阳律师事务所律师。原告（反诉被告）刘文果诉被告（反诉原告）河南联立房地产开发有限公司（以下简称联立公司）为商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨国庆、被告联立公司的委托诉讼代理人张小娟、张当智均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘文果向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告履行福海花园小区第3号一单元101号商品房的交房义务；2、请依法判令被告向原告支付2014年1月1日至2014年1月23日的违约金233.45元（2014年1月24日后的违约金以购房款207861元为基数，按日万分之一计算，从2014年1月24日起至交房日为止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年1月15日，原、被告双方签订《购房协议》，原告向被告购买由被告开发的位于太行大道西侧袁屯村东南的福海花园小区第3号楼1单元101号商品房，建筑面积为128.88平方米，单价2649.76元/㎡，总房款为人民币341500元；付款方式：合同签订当日交足首付款101500元，贷款240000元，贷款手续在被告通知办理具体时间后两周内办理完毕；交房时间为2013年12月31日前；如被告逾期交房，计期自协议第四条规定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之一的违约金，协议继续履行。合同签订当日，原告当天向被告交足了首付款，履行了合同义务。2013年12月5日，应被告要求，原告补交房屋差价款6361元，2014年1月24日又交付房款10万元。此外，2013年12月5日，原告支付被告预告登记转抵押费、按揭工本费、产权登记费、印花税、工本费等共计583.93元；2013年12月20日，原告交付被告公共维护基金2626元。但被告至今仍未向原告交付房屋，被告的行为已构成违约。综上，《商品房买卖合同》自签订之日起即生效，被告的行为已构成违约，应承担违约责任，为维护原告合法权益，现向贵院提起诉讼，请支持原告诉讼请求。被告联立公司辩称：1、购房协议是预购协议不是备案的买卖合同，该购房协议对付款期限、面积误差均未约定。按原告诉状所述购房协议于2014年1月15日签订，协议约定2013年12月31日交房，说明原告在签订协议时，已明确知道按协议日期交房无法实现。协议约定的交房期限不是双方的真实意思表示，应以双方协商签订正式的商品房买卖合同为准。但此后原告拒绝与被告签订正式的买卖合同，双方对交房期限没有约定。2、原告拒不配合与被告签订备案房屋买卖合同，原告具有明显过错。3、因被告联立公司前期资金链断裂无法继续开发造成停工，沁阳市政府等政府部门为解决原告等购房户的利益，通过招商引资重新启动了原告所购房屋项目。重新启动对原购房户要求重新签订购房协议或者退房，但原告既不退房又不签订新的购房协议，对此原告应承担相应责任。原告对因此扩大的损失不能要求被告承担。4、被告是经政府招商引资进入联立公司，名称虽未改变但实际经营人已发生根本变化。被告按照政府要求将房屋建成后于2019年多次通知原告接收房屋，原告拒绝接收。5、原告要求违约金数额过高，依法应予调整。且原告仅交了部分购房款，尚欠140000元购房款未缴纳，原告具有违约行为。如判决被告交付房屋，原告同时应支付被告剩余购房款140000元及违约金（自2014年1月1日起，以140000元为基数，按日万分之一计算至给付之日）。反诉原告联立公司提出反诉请求：1、解除双方签订的购房协议；2、反诉被告向反诉原告支付违约金（以140000元为基数，自2014年1月1日起按日万分之一计算至协议解除之日）。3、本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由，2013年1月15日，双方签订房屋认购协议即《购房协议》一份，协议第五条第二款约定“乙方须按时交付剩余购房款或办理贷款手续，如未按本协议规定的时间办理付款手续，甲方有权决定本认购协议是否解除”，第三款约定“如甲方继续履行协议，乙方除足额补交房款，还须自本协议规定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，向甲方支付逾期应付款日万分之一的违约金”。反诉被告既不支付剩余房款，也不办理贷款手续，还不接收房屋。协议约定的交房日期为2013年12月31日前，按照行业惯例和交易习惯，交房之前应全额支付购房款。反诉被告至今未支付剩余购房款，应向反诉原告支付违约金。同时，因反诉被告拒收房屋，拒绝支付剩余房款。现反诉原告依据协议第五条约定解除协议，特提起反诉，请依法判决。反诉被告辩称，反诉原告的请求无事实和法律依据，请依法驳回反诉原告请求，理由如下：一、答辩人不存在违约行为，反诉原告要求解除双方2013年1月15日签订的《购房协议》和追究答辩人的违约责任无事实和法律依据。答辩人已经向反诉原告支付了207861元房款，按合同约定履行了义务，不存在违约的情况，反诉原告的反诉请求无事实和法律依据。二、反诉原告第一项、第二项反诉请求相互矛盾。其第一项反诉请求是解除双方签订的《购房协议》，依据的是《购房协议》第五条第二款之规定。第二项请求是判令反诉被告向反诉原告支付违约金（自2014年1月1日起以140000元为基数，按日万分之一计算至协议解除之日），依据的是《购房协议》第五条第三款之规定。而第二款约定的是解除协议的违约责任，第三款约定的是继续履行的违约责任，两款规定是相互排斥。反诉原告既然选择了解除协议，只能适用解除的违约责任，不能适用继续履行协议的违约责任。综上，答辩人不存在违约行为，请依法驳回反诉原告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了庭审质证。原告提交的证据有：1、刘文果身份证复印件1页，证明原告身份以及原告在本案中具有诉讼主体资格。2、购房协议2页，证明：（1）2013年1月15日，原、被告签订购房协议。（2）协议约定原告订购3号楼1单元101号房，单价为2649.76元/㎡，总价款为341500元，原告首付101500元，余款240000元由被告通知原告办理贷款手续。2013年12月31日前被告向原告交付房屋。被告逾期交房按逾期时间处理，计期自本协议第四条固定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，本协议继续履行。3、收据6张，证明：（1）2013年1月5日，原告向被告支付房屋订金10000元。（2）2013年1月15日，原告向被告支付房款91500元。（3）2013年12月5日，原告向被告支付补差价房款6361元。（4）2014年1月24日，原告向被告支付房款100000元。以上综合证明，截至2014年1月24日，原告向被告支付房款共计207861元，2013年12月20日向被告交付公共维修基金2626元，2013年12月5日交付被告预告登记转抵押费、按揭工本费、产权登记费、印花税以及工本费，共计583.93元。经质证，被告对证据1无异议。对证据2真实性无异议，但认为该协议实际为认购协议，原告未按认购协议约定支付剩余购房款，被告有权决定解除该认购协议并要求原告支付违约金。对证据3中的5份收据真实性无异议，该证据证明原告未全额支付购房款，违反认购协议约定。对证据3中的白条收据不予认可。结合双方质辩意见，本院审查后对原告提交的证据真实性、关联性均予以确认。被告提交的证据有：1、被告工作人员王萍与原告刘文果的短信截图3张，证明被告通知原告办理签订正式的商品房买卖合同或办理退房、交房手续，原告未办理。说明原告不愿意签订正式合同接收房屋，也不愿意继续履行购房协议。2、EMS快递回执单两份，证明被告先后两次告知原告办理签订合同退房或交房手续，原告拒不办理。3、商品房买卖合同1份，证明原告不愿签订商品房买卖合同也不支付剩余购房款。4、沁阳市房屋预告登记申请书1份，证明原告购买的房屋当时可以办理预告登记进行贷款，但因原告未签字无法办理预告登记。与原告同时购买房屋的购房户签字的均办理了预告登记。从本案原告交房款情况看，原告选择的并不是贷款而是直接支付购房款。经质证，原告对证据1真实性及证明对象不予认可，并称退一步讲该证据中显示有购房业主向被告回复“什么时候达到交房标准什么时候通知我办理手续”，但被告却未予回复。对证据2是复印件不予认可，被告应提供原件。证据3证明对象有异议，该证据不能证明原告不愿意签订商品房买卖合同以及也不支付剩余购房款。原、被告在购房协议中对付款方式有明确约定，首付款是101500元、贷款240000元，贷款手续在被告通知办理具体时间后两周内办理完毕。双方并没有约定在房屋交付前支付完毕剩余购房款，被告也未通知原告去办理贷款手续。对证据4的真实性和证明对象均不认可，预告申请书没有落款时间。申请书是被告向相关部门提出，对于能否通过是个未知数。本院审查认为，被告提交的证据1，虽然原告对真实性不予认可，但结合原告在庭审中认可短信回复系原告刘文果丈夫谷兵所为，是被告通知原告办理交房手续、签订商品房买卖合同，前提是让原告放弃违约金。故本院对被告的证据1的真实性、关联性予以采信。被告提交的证据2EMS快递单2份，因系复印件，原告对真实性提出异议，且本院审查发现该2份快递单均系“寄件人存”联，被告未进一步提供邮件已由原告签收的相关证据佐证，因此，本院对被告提交的证据2不予采信。被告提交的证据3、4商品房买卖合同、预告登记申请书均系被告公司的样本，与本案没有直接关联，本院不予采信。依据上述有效证据及当事人陈述，本院确认以下案件事实：2013年1月5日，原告丈夫谷兵向被告联立公司交付购房订金1万元。同年1月15日，原告刘文果（乙方）与被告联立公司（甲方）签订购房协议一份，约定乙方订购甲方开发的福海花园项目3号楼1单元101号房，建筑面积128.88平方米，单价为2649.76元/平方米，按建筑面积计算，总金额为341500元。协议第三条约定的付款方式为：贷款，首期付款101500元，贷款240000元，贷款手续在甲方通知办理具体时间后两周内办理完毕。协议第四条约定的交付期限为：甲方应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合约定的住房交付乙方方使用。但如遇特殊原因，除双方协商同意解除或变更协议外，甲方可据实予以延期。遭遇不可抗力，且甲方在发生之日起30日内告知乙方的。协议第五条约定的乙方逾期付款的违约责任为：乙方交定金1万元后于2013年1月15日前回清首期款项。乙方须按时交付剩余购房款或办理贷款手续，如未按本协议规定的时间办理付款手续，甲方有权决定本认购协议是否解除。如甲方解除协议，将从乙方已付款项中扣除1万元作为违约金，已认购房屋号另行出售。如甲方继续履行协议，乙方除足额补交房款，还需自本协议规定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，向甲方支付逾期应付款日万分之一的违约金。协议第六条约定的甲方逾期交房的违约责任为：除本协议第四条规定的特殊情况外，甲方如未按本协议规定的期限将该住房交付乙方使用，按下列方式处理：按逾期时间处理，计期自本协议第四条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之壹的违约金，协议继续履行。协议签订当日，原告刘文果向被告交付首付款共91500。包括订金10000元在内，原告按购房协议约定履行了首付款交付义务。2013年12月5日，原告向被告交付面积差首付款6361元。同日，向售楼部交付预告登记转抵押费180元、按揭工本费100元、产权登记费80元，印花税173元、工本费50元，共583.93元，上述预告登记转抵押等费用由售楼部工作人员向原告出具了收据。被告联立公司未于2013年12月31日前向原告刘文果交付房屋。2014年1月24日，原告又向被告交付了购房款100000元。此后，原告未再向原告交付购房款，被告亦未向原告交房。至2019年7月，被告联立公司工作人员通知原告办理交房、重新签订商品房买卖合同手续，原告丈夫谷兵于2019年7月26日以原告方购买的商品房至今未经过验收合格，不符合交付条件为由，短信回复被告无法办理交房手续，并表示什么时候达到交房标准什么时候通知其办理手续。同年7月29日，被告工作人员以短信方式向原告发送告知函一份，内容为：您于2013年1月15日购买了《福海花园》3号楼1单元1层101号房屋一套，签订了《购房协议》。现我公司通知您在2019年8月3日前来办理该房屋的退房/交房手续，逾期不来办理，我公司有权解除合同，因此产生的不利后果，由您本人承担。联系人：王萍，联系方式：17303911281河南联立房地产开发有限公司2019年7月29日。同年8月13日，被告工作人员王萍再次以短信方式向原告刘文果发送告知函一份，内容为：您于2013年1月15日购买了《福海花园》3号楼1单元1层101号房屋一套，签订了《购房协议》。我公司已多次通知您到我公司办理该房屋的退房/交房手续，至今您仍未办理。现我公司正式通知您，不再受理您的手续办理事宜，因此产生的不利后果，由您本人承担。2020年4月23日，原告刘文果以被告逾期至今未向其交付房屋，已构成违约，向本院提起民事诉讼。在本案在审理过程中，原告表示若继续履行购房协议，原告愿配合被告办理相关贷款和交房手续。被告表示涉案房屋已达到交房标准，在原告补齐剩余房款情况下，愿意向原告交房。被告还认为因双方互有违约责任，违约金应协商确定。此为本案事实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定，并遵循诚信原则全面履行自己的义务。一、关于合同效力。本案中，原告刘文果与被告联立公司于2013年1月15日签订的购房协议，系双方真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规规定，为有效合同，原、被告均应依约并按照诚信原则全面履行合同义务。被告联立公司辩称购房协议系认购协议，不是备案的商品房买卖合同。本院认为，购房协议中虽有“达成初步意向”“认购协议”等内容描述，但协议中的当事人名称或姓名、商品房基本状况、销售方式、价款的确定方式及总价款、付款方式、交付使用条件及交付日期、违约责任等主要内容约定明确。且协议签订当日，被告已按约收受了原告首付款101500元（含订金10000元）。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，本案购房协议应当认定为商品房买卖合同。被告联立公司的上述辩解理由不足，不予采纳。二、关于违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案购房协议为双务合同，原告作为买受人负有按约向被告足额交付购房款的义务，被告作为出卖人，亦负有按约向原告交付房屋的义务。关于被告是否存在逾期交房问题。协议约定，被告应于2013年12月31日前向原告交房，但被告至今仍未履行交房义务，且不存在不可抗力等可据实延期的特殊原因，故被告已构成逾期交房。根据购房协议第六条的约定，被告应承担逾期交房的违约责任。关于原告是否存在逾期付款问题。协议约定，原告的付款方式为贷款，即首期付款101500元于2013年1月15日回清，贷款240000元，贷款手续在被告通知办理具体时间后两周内办理完毕。原告按约支付了首付款101500元，剩余240000元购房款未办理贷款手续，并在约定的被告交房期限届满后又于2014年1月24日支付了购房款100000元，下余140000元购房款至今未付。原告认为购房协议仅对首付款的付款期限作出约定，并未约定剩余购房款的付款期限，且未办理贷款手续是因为被告未通知办理，故其不存在违约。被告认为协议约定的交房日期为2013年12月31日前，按照行业惯例和交易习惯，交房之前应全额支付购房款。原告既不办理贷款手续，也不支付剩余房款，已构成违约。本院认为，根据原告提交的向被告售楼部交纳预告登记转抵押费、按揭工本费等费用收据可知，原告在2013年12月5日已向被告交纳了办理贷款所需的有关费用，故原告诉称被告未通知其办理贷款手续，难以令人信服。即使购房协议确实存在剩余购房款付款时间约定不明，且双方不能达成补充协议的问题，按照交易习惯，并根据公平原则，本院亦认为协议约定的被告向原告交付房屋的截至日期即为原告向被告全额交付购房款的截至日期。原告由于未能在2013年12月31日前足额向被告交付剩余购房款240000元，亦构成逾期付款的违约行为，应向被告承担违约责任。原告关于其不存在违约行为的意见，理由不足，不予采纳。三、关于诉讼请求。关于原告的起诉请求，根据被告的违约行为，按照购房协议约定，并结合被告当庭表示房屋具备交付条件的实际情况，原告要求被告交付房屋，并支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持，但同时原告亦应向被告足额支付剩余购房款140000元。逾期交房违约金的计算方法为：自2014年1月1日起至2014年1月23日止以已付购房款107861元（101500元+6361元）为基数，自2014年1月24日起至实际交付房屋之日止以已付房款207861元（101500元+6361元+100000元）为基数，按照按日万分之一的标准计算。关于被告的反诉请求，由于原告存在逾期付款的违约行为，在扣除原告于2014年1月24日又支付的100000元购房款后，被告依照购房协议约定反诉要求原告以未付购房款140000元为基数，自2014年1月1日起至实际交付之日止，按照按日万分之一向其支付逾期付款违约金的反诉请求，本院予以支持。但因原、被告均存在违约行为，在被告也未履行交房义务的情况下，被告反诉要求解除双方购房协议，理由不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百三十条、第一百三十八条、第一百六十一条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：被告河南联立房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内向原告刘文果交付原福海花园项目3号楼1单元101号房屋。被告河南联立房地产开发有限公司应于本判决生效后三十日内向原告刘文果支付逾期交房违约金（违约金自2014年1月1日起至2014年1月23日止以已付购房款107861元为基数，自2014年1月24日起至实际交房之日止，以已付购房款207861元为基数，按照按日万分之一的标准计算）。原告刘文果应于本判决生效后三十日内向被告河南联立房地产开发有限公司支付原福海花园项目3号楼1单元101号房屋的剩余购房款140000元。反诉被告刘文果应于本判决生效后三十日内向反诉原告河南联立房地产开发有限公司支付逾期付款违约金（违约金以未付购房款140000万元为基数，自2014年1月1日起至购房款实际付清之日止，按照按日万分之一计算）。驳回反诉原告河南联立房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3213元，由被告河南联立房地产开发有限公司负担。反诉费359元，由反诉被告刘文果负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  李翠霞二〇二〇年七月二十日书记员  朱轩雨