文书内容广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤民申4871-4877号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：广州市富基房地产开发有限公司，住所地：广东省广州市海珠区。法定代表人：关宝伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁智博，该公司职员。委托诉讼代理人：赖卫城，该公司职员。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：何永恒等11人。（详细身份信息见附表）再审申请人广州市富基房地产开发有限公司（以下简称富基公司）因与被申请人何永恒等11人商品房预售合同系列纠纷案，不服广东省广州市中级人民法院（2019）粤01民终19412-19416、19422-19423号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。富基公司申请再审称：（一）涉案《补充协议》第十二条的约定合法有效，一审法院认定事实与适用法律错误。1.《补充协议》第十二条的签订有其特殊原因，是针对《商品房买卖合同（预售）》第二十一条进行的修订。由于地铁工程与涉案项目关联事项无法得到有效解决，致使富基公司无法按照约定交付房屋，而小业主又急于收楼，经双方协商将办理房地产权证书的时间做了相对弹性的约定。即为“在可以办理房地产权证的情况下，通知乙方送交办证所需的相关资料”。2.双方将办证时间从210个工作日更改为720个工作日，何永恒等11人对此已经充分了解和理解。3.《补充协议》第十二条不构成格式条款，该约定合法有效。（二）《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》有关“可以办理房地产权证”的时间明确，为该楼宇取得整体性的规划验收合格证和完成房屋测绘报告之后。何永恒等11人需结清相关费用并提供相关资料后，方可起算补充协议约定的“720个工作日”办证期限，现仍在办证期限内，不构成违约。一审法院认为应从实际交房之日起210个工作日起算办证期限，属于认定事实错误。1.本案中，对于办理产权登记时间可以依据法律规定和合同约定来明确。2.《补充协议》第十二条约定了“720个工作日”办证期限，自何永恒等11人结清所有相关费用（包括办理房屋面积差结算）和向富基公司提供齐全房地产登记机构要求提供的相关资料之日开始计算。在何永恒等11人履行以上义务之前，富基公司需先达成一系列前提条件和诸多前置手续。（三）富基公司已经构成合同约定的免责情形。富基广场B1、B2栋楼因地铁工程拖延规划验收，属于合同约定的免责情形。（四）即使富基公司的办证期限是210个工作日，其起算点也不应是小业主提前收楼的时间开始计算。1.《商品房买卖合同（预售）》第二十一条约定“乙方应当在收到甲方书面通知后7个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需一方提供的证件资料”。2.富基公司协助何永恒等11人办理房产证的时间是在富基公司取得楼宇规划验收和小业主向富基公司提供完整的办证资料、补齐房款和缴交税费等手续的基础上开始计算的。3.何永恒等11人为了提前装修，同意按照房屋现状收楼并办理收房手续，不能因此而变更房产证的办理时间。何永恒等11人已经放弃追究富基公司延迟交楼和延迟办证的责任。（五）涉案房屋的大确权已经于2018年5月25日办妥，现涉案房屋产权证已经办妥并已由何永恒等11人领取。从涉案房屋自2017年9月26日取得整体规划验收到何永恒等11人领取涉案房屋的房地产权证之日止，富基公司代为办证的时间未超过210个工作日，由此可以证明涉案房产证至今未办证的根本原因是由于地铁原因导致规划验收迟延，属于合同约定的免责事由。据此，富基公司提出再审申请。何永恒等11人未提交书面意见。本院经审查认为,本系列案是商品房预售合同纠纷。根据富基公司申请再审的意见，本案争议的问题是富基公司应否承担迟延办理产权登记的违约责任。本案中，富基公司与何永恒等11人在《商品房买卖合同（预售）》中约定富基公司应当在商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构申请办理房地产转移登记。双方在上述合同附件《补充协议》第十二条中又变更约定富基公司只是协助何永恒等11人办理房地产权证，在可以办理房地产权证的情况下通知何永恒等11人送交办证所需相关资料等。上述《补充协议》第十二条属于格式条款，且条款中关于“可以办理房地产权证”的时间并不明确，实质上免除了开发商迟延办证的责任，排除了购房人的主要权利。二审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，认定上述格式条款无效，并无不当。富基公司主张《补充协议》第十二条是双方充分协商后拟定不属于格式条款以及条款中约定办理房地产权证的日期为该楼宇取得整体性的规划验收合格证和完成房屋测绘报告之后，合法有效，缺乏事实依据。二审法院确定富基公司的办证义务期限为房屋交付之日起210个工作日内，并无不当。富基公司未能在上述期限内办妥产权登记手续已经构成违约，应向何永恒等11人支付迟延办理产权登记手续的违约金。至于富基公司主张本案存在逾期交房免责事由的问题。经查明，涉案合同第十四条是双方关于逾期交房的违约责任条款，富基公司以地铁施工拖延作为免责事由请求免除其迟延办证违约责任，不能成立。富基公司主张何永恒等小业主已经放弃追究富基公司迟延办证违约责任，也没有事实依据。综上，富基公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：驳回广州市富基房地产开发有限公司的再审申请。审判长  佘琼圣审判员  文建平审判员  贾 密二〇二〇年七月十五日法官助理张丽书记员张苗苗附：被申请人身份信息列表            申请再审案号              二审案号              被申请人基本情况                  （2020）粤民申4871号              （2019）粤01民终19412号              何永恒，男，汉族，1985年出生，住广东省广州市越秀区。      高静，女，汉族，1981年出生，住广东省广州市天河区。                  （2020）粤民申4872号              （2019）粤01民终19413号                                                                                                                                                何玉莹，女，汉族，1973年出生，住广东省广州市荔湾区。      刘尉，男，汉族，1973年出生，住广东省广州市海珠区。                  （2020）粤民申4873号              （2019）粤01民终19414号              何翠莲，女，汉族，1960年出生，住广东省广州市海珠区。      周伟雄，男，汉族，1959年出生，住广东省广州市海珠区。                  （2020）粤民申4874号              （2019）粤01民终19415号              杨泽聪，男，汉族，1991年出生，住广东省广州市越秀区。                  （2020）粤民申4875号              （2019）粤01民终19416号              梁冠腾，男，汉族，1988年出生，住广东省清远市清城区。                  （2020）粤民申4876号              （2019）粤01民终19422号              邓惠梅，女，汉族，1964年出生，住广东省广州市越秀区。      郭京华，男，汉族，1955年出生，住广东省广州市越秀区。                  （2020）粤民申4877号              （2019）粤01民终19423号              梁桂香，女，汉族，1062年出生，住广东省广州市越秀区。