北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0102民初4123号原告：王丽娜，女，1985年10月14日出生，满族，亿海蓝(北京)数据有限责任公司职员，住河北省承德市平泉县。委托诉讼代理人：郭淑芬，北京冠领律师事务所律师。被告：魏某1，男，1979年7月15日出生，汉族，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：刘敏(母子关系)。被告：杨锦，女，1979年12月12日出生，汉族，北京金象大药房有限公司职工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：魏某1（夫妻关系）。被告：魏新会，男，1950年3月27日出生，汉族，无业，住北京市西城区。被告：魏某2，男，2007年10月19日出生，汉族，理工附中学生，住北京市西城区。法定代理人：魏某1（父子关系）。原告王丽娜与被告魏某1、杨锦、魏新会、魏某2物权保护纠纷一案，本院于2020年1月8日受理后，依法由审判员田志鹏独任审判，公开开庭进行了审理。原告王丽娜委托代理人郭淑芬、被告魏某1及其委托代理人刘敏、被告杨锦委托诉讼代理人魏某1、被告魏新会、被告魏某2法定代理人魏某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王丽娜向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即腾退其占用的北京市西城区xx寺x巷x幢x层的房屋，并交还原告；2、判令被告向原告支付北京市西城区xx寺x巷xx号x幢x层房屋自2016年8月19日至2019年12月31日期间的房屋使用费123000元（每个月3000元按照41个月计算）；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告于2016年购买了位于北京市西城区xx寺x巷xx号x幢x层的房屋(以下简称“第x幢房屋”),于2016年8月19日取得了京(2016)西城区不动产权第xxxx号不动产权证。第x幢房屋面积为17.09平米。被告魏某1与杨锦系夫妻,据原告了解,涉案的两座房屋在原告取得所有权之日即被告及其家人非法占用。原告与被告多次交涉沟通,被告拒绝腾退属于原告所有的该两座房屋,且拒绝向原告支付房屋使用费。原告花费巨资购买了该两座房屋,被告持续多年的非法占用行为导致原告无法对房屋行使任何权利,严重侵害了原告对该两座房屋享有的合法权益。为了维护自身合法权益,原告依据中华人民共和国《民法总则》、《物权法》、《民事诉讼法》等法律规定,依法向贵院提起诉讼,请求法院依法裁判,维护原告的合法权益。原告王丽娜提供以下证据：1、京（2016）西城区不动产权第XXXX号不动产权证；2、涉案房屋地理位置截图；3、涉案房屋所在地住宅租赁市场价截图；4、房屋买卖合同、不动产归属协议；5、房款支付发票、契税完税证明；6、离婚证、出生医学证；7、不动产登记信息查询结果告知单；8、原告与魏新会电话录音；9、（2018）京0102民初18834号民事判决书。被告魏某1、杨锦、魏新会、魏某2辩称，被告不同意原告的诉讼请求，一、被告未与政府部门或拆迁人签署腾退协议，不满足腾退条件，故无法腾退。涉案房屋位于北京市西城区xx寺x巷xx号x幢x层，系被告的父亲魏新会原与他的祖辈们和住的房屋，现又与子孙一家共同居住，历经几代人在此居住过。由于历史遗留问题，涉案房屋目前形成了北京市标准租私房，被告长期在此居住的基础也是基于父亲魏新会与原所有权人罗静婵签订的《房屋租赁合同》，根据“买卖不破租赁”的原则，租赁关系仍然存在。原告在本次起诉时，涉案房屋的现状是和目前一样，未发生任何变化，政府既没有发生腾退和拆迁的公告，被告也买不起天天涨价的房屋。目前没有任何单位就涉案房屋划入腾退拆迁范围，被告无法与拆迁单位签署腾退协议，故被告不能满足腾退条件，无法将涉案房屋腾退归还原告，恳请法院依法驳回原告的该项诉讼请求。二、房屋占有使用费应该根据北京市租赁房屋指导价进行提高租金。虽然北京市政府于2001年11月4日在《北京市人民政府批转市国土房管局关于解决本市按照标准租金出租私有房屋问题的若干意见的通知》中提出自2003年以后放开租金，但是根据北京市财政局于2008年4月29日在《首都之窗》官网发布的《关于做好2003年12月1日起标准租私房按照房屋租赁指导价提租及租金补贴发放工作有关问题的通知》第1条的规定：“自2003年12月1日，全市标准租私房按照房屋租赁指导价提租，各地区具体租金标准由所在区国土房管局参照附表确定，其中海淀区、朝阳区参照临近地区的标准确定”，在该规定的附表中明确规定了西城区的租金标准为35元/月/使用面积㎡，故被告认为，房屋占有使用费应该根据北京市租赁房屋指导价进行提高租金。三、房地产泡沫在缩水，房屋租赁市场价格无涨幅，市场行情较去年来讲有所下降，故标准私租房房屋占有使用费的价格也应准照市场行情下降。根据北京市统计局网站发布的《北京市2019年国民经济和社会发展统计公报》来看，2019年度10份租赁房房租平均同比涨幅仅为1.3%，2019年10月份就租赁房房租环比涨幅是-0.5%，说明房屋租赁市场价格涨幅有所下降，标准租私房房屋占有使用费的价格也应下降，也应该和北京市房屋租赁市场价格的涨幅一致，而不是每年都应有多增幅。就x幢1层房屋，原告起诉的是自2016年8月19日至2019年12月31日的房屋占有使用费，应该从2016年至2019年之间的北京市统计局公布的涨跌幅度数据分别计算占有使用费标准，而不应统一计算。四、本案应该按照同案同判的标准进行。被告在中国裁判文书公开网公开的同性质的案件中，搜索到案号为（2012）西民初字第11913号案件、案号为（2012）西民初字第13479号案件、（2013）西民初字第11950号案件以及（2014）西民初字第02921号案件中，房屋使用费用均是按照北京市标准租私房的指导价35元/平方米向房屋所有权人进行缴纳。被告认为，该案系同类型案件，应该也是按照这个标准进行缴纳房屋占有使用费，同案同判，对每一个当事人均公平公正。五、原告未按照法律规定履行物权人的义务，被告不应支付标准租私房的租金被告全家自50年代起就在涉案房屋内居住，至今几经更换房屋所有权人，没有任何一个人对涉案房屋的安全，消防，取暖，加固，翻修等问题，尽到过任何应有的义务，反而是被告一家在做这些本应由原告应该做的工作，如果不是被告一家在维护维修，涉案房屋可能早就倒塌了，后经西城区房屋管理局鉴定，涉案房屋系危房，危险系数为C，随时都有可能发生危险事故，被告至今为该房屋花费的修缮费用也可以买下涉案房屋的，故被告不应向原告支付租金。综上所述，被告不满足腾退条件，且房屋占有费的涨幅应该按照政府文件提租，但根据市场行情来讲，不宜提高，且应考虑同案同判，鉴于原告不尽房屋所有权人应尽的义务，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。被告同意按照使用面积35元支付2016年8月19日至2019年12月31日间的房屋使用费。被告魏某1、杨锦、魏新会、魏某2提供以下证据：1、私房租赁契约。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于以下证据真实性当事人无异议，本院对其真实性予以确认并在卷佐证：对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提供的不动产权证，证明原告是北京市西城区xx寺x巷******房屋的所有权人，原告对房屋的所有权应受到保护，被告非法占用原告房屋的行为严重侵害了原告的合法权益。被告对该证据真实性不予认可。原告就该证据向本院提供了原件，本院对该证据真实性予以确认。本院根据双方当事人的陈述及上述证据，确定如下事实：被告魏新会系魏某1之父，被告杨锦、魏某2系被告魏某1之妻、子。2016年4月22日，罗文伯与张云平签订存量房屋买卖合同，约定张云平购买北京市西城区xx寺x巷xx号x幢1屋房屋（以下简称案涉房屋），建筑面积17.09平方米。2016年8月15日原告王丽娜与张云平签订不动产归属协议，约定案涉房屋转移登记至原告王丽娜单独所有。原告王丽娜于2016年5月9日取得北京市西城区xx寺x巷xx号x幢x层房屋[建筑面积17.09平方米，产权证号：京（2016）西城区不动产权第XXXX号]所有权。1996年1月12日，罗静禅与被告魏新会订立私房租赁契约，约定由被告魏新会承租本区xx寺x巷xx号北房2.5间。本案审理中，本院至北京市西城区落实私房办公室调查并制作调查笔录，该办公室告知案涉房屋性质为标准租私房，有关部门现尚未对魏新会一家进行过任何安置。2018年吴超联、吴守玉曾起诉高立宁、魏某1腾退本院案涉房屋东侧x1幢x层房屋，支付2017年5月9日至2018年8月8日房屋使用费，本院于2018年8月8日作出（2018）京0102民初18834号民事判决书，判决被告高立宁支付2017年5月9日至2018年8月8日房屋使用费7211.25元；被告魏某1支付2017年5月9日至2018年8月8日房屋使用费7211.25元，驳回原告其他诉讼请求。该判决已经发生法律效力。对于案涉房屋居住情况，被告称2016年至今案涉房屋由魏某1、杨锦、魏某2居住，魏新会居住在该自建房内，原告方则称对居住情况不清楚。被告方表示在他处无其他住房,原告则称魏新会在山东另有住房，被告向本院提交了xx市xx海岸-xx苑xx号楼x-xxx号房屋所有权证，登记产权人为魏新会前妻刘敏。经询，被告表示在外无其他住房，原告则称不清楚。对于原告主张房屋使用费一节，被告同意支付2019年8月19日至2019年12月31日间房屋使用费，对于房屋使用费标准，原告主张按照市场价格每月3000元支付，被告则认为按照使用面积35元标准支付。对于原告所述房屋使用费标准，原告向本院提交安居客在护国寺西巷租房网页截屏，证明涉案房屋所在地周边同等面积住宅租赁市场价在每月3000元以上。该网页显示一室3134元/月，三室一厅、二室一厅16平米招租价格为3000元/月。被告对该证据真实性认可，对证明目的不认可，原告提供网页为楼房，我们居住为平房，而且我们房屋性质、标准、租金也不应参照该标准。经本院释明，原告王丽娜表示不要求对诉争房屋租赁价格进行评估。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。涉案房屋产权登记在原告名下，故原告为涉案房屋的所有权人。原告对涉案房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。案涉房屋性质为标准租私房，产权人虽历经变更，但未改变涉案房屋标准租私房的性质。被告居住使用涉案房屋，系因落实私房政策的历史原因形成，有关部门未对被告进行过任何安置，原告就被告具备腾退条件提供相关证据，对于原告要求被告腾退房屋的诉讼请求，本院不予支持。对于原告主张的房屋使用费一节，原告作为涉案房屋的产权人，对案涉房屋享有收益的权利，被告占有原告所有的房屋，被告庭审中同意支付2016年8月19日至2019年12月31日房屋使用费，故被告应向原告支付上述期间房屋使用费。对于房屋使用费标准，鉴于案涉房屋性质为标准租私房，标准租私房具有一定历史因素，不宜完全按照市场价格执行。随着国家经济的发展和居民生活水平的提高，政府确定的标准租私房租金指导价格已经远远低于市场价格，结合相关政策、物价水平等因素，对于案涉房屋使用费标准，本院酌定为每月使用面积85元。对于原告过高要求，本院不予支持。对于使用面积的计算，本院根据案涉房屋权证记载建筑面积除以1.333计算案涉房屋使用面积。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十五日内，被告魏某1、杨锦、魏新会、魏某2给付原告王丽娜2016年8月19日至2019年12月31日房屋使用费40106.10元；二、驳回原告王丽娜其他诉讼请求。如果被告魏某1、杨锦、魏新会、魏某2未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1380元，由原告王丽娜负担979元（已交纳）；由被告魏某1、杨锦、魏新会、魏某2负担401元，自本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件的受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审 判 员 田志鹏二〇二〇年十月二十九日法官助理 李迎吉书 记 员 胡玉亚房屋使用费计算明细：2016年8月19日至2019年12月18日17.63平方米/1.333*75元*40个月=39690元2019年12月19日至2019年12月31日17.63平方米/1.333/*75元/31日*13日=416.10元合计：40106.10元