文书内容苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0508民初3115号原告：中国银行股份有限公司苏州工业园区分行，住所地江苏省苏州工业园区苏州大道**中银惠龙大厦。负责人：李剑刚，该分行行长。委托诉讼代理人：邱大鹏，江苏狮山律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭明珠，江苏狮山律师事务所律师。被告：苏州信联达房地产经纪有限公司，，住所地江苏省苏州市姑苏区苏站路****法定代表人：马志敏，执行董事。委托诉讼代理人：陈翔，江苏正华正律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱敏辰，江苏正华正律师事务所实习律师。被告：苏州乐栈公寓酒店管理有限公司，住所，住所地江苏省苏州市姑苏区苏站路****div>法定代表人：马志敏，执行董事。委托诉讼代理人：陈翔，江苏正华正律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱敏辰，江苏正华正律师事务所实习律师。被告：王永敏，男，1969年12月5日出生，汉族，住江苏省苏州市。委托诉讼代理人：陈翔，江苏正华正律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱敏辰，江苏正华正律师事务所实习律师。原告中国银行股份有限公司苏州工业园区分行（以下简称中行园区分行）与被告苏州信联达房地产经纪有限公司（以下简称信联达公司）、被告苏州乐栈公寓酒店管理有限公司（以下简称乐栈公司）、被告王永敏追偿权纠纷一案，本院于2020年7月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月18日公开开庭进行了审理。原告中行园区分行的委托诉讼代理人邱大鹏、郭明珠，被告信联达公司、乐栈公司、王永敏的共同委托诉讼代理人陈翔、朱敏辰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中行园区分行向本院提出诉讼请求：1、判令被告信联达公司、乐栈公司立即归还租金2039196.44元及利息（以2039196.44元为基数，自2019年5月18日起计算至实际还款之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2、判令被告王永敏对被告信联达公司、乐栈公司的上述债务承担连带清偿责任。3、判令本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：被告信联达公司、乐栈公司经营“乐栈公寓”项目，将社会闲置房屋统一装修、管理、出租，并预收租户两年租金。2018年底，被告在经营“乐栈公寓”项目过程中因经营不善，发生群体性退租纠纷，致大量承租人与被告提前终止租赁合同，但被告并未退还所有租户的租金，部分租户将其对被告应返还租金债权转让给原告。2019年2月，三被告与原告签订《债务承担及保证合同》，约定因上述退租纠纷，承租人将租金债权转让给原告的，被告信联达公司、乐栈公司就目前已经发生退租及尚未发生的但在租赁合同期内可能发生的退租后租金返还义务对原告承担共同还款责任。被告王永敏自愿对合同确认所有责任义务及债务承担连带保证责任。虽经原告多次催告，但被告至今仍未归还上述租金债务。原告为维护自身合法权益，现特向法院起诉，恳请人民法院依法支持原告诉请。被告信联达公司、乐栈公司、王永敏共同辩称：1、依据债务承担及保证合同第一条规定，本协议签署之前的债务由被告承担，但本案所涉债务为签署之后转让，因此被告信联达公司、乐栈公司不应承担诉请中所涉债务。2、依据担保法第30条第2款规定，本案被告王永敏在违背真实意思的情况下受原告欺诈签署的债务承担及保证合同，不应承担保证责任。3、原告受让债权并非其经营范围，应属无效。4、债权转让从未通知被告，且债权转让标的不包括利息，因此原告要求计算利息无法律依据。5、“任何人不能从自己的错误行为中获益”是最基本的法律原则，原告指使承租人统一的违约解除租赁合同，迫使被告信联达公司、乐栈公司承担本身不应承担的返还租金义务，再受让债权，将债权与分期金额相抵消，规避了自身的风险，将本应两年后才能回收的款项立刻收回，节省了资金占用成本，获得了不当收益，同时将被告信联达公司、乐栈公司资金链彻底截断，将一个正常运营的公司活生生拖垮，还让股东承担连带保证责任，在本案中银行没有任何社会责任感，违背了法律保障交易稳定性的宗旨，不应受到法律保护。6、承租人违约解除合同，且未通知被告，故该等解除是无效的，涉案债权并未发生，故债权转让也是无效的。7、双方合作分期协议约定了原告支付24个月的分期租金，被告一次性向原告支付7%的手续费，现原告要求被告返还部分租金，则该7%手续费也应同比例返还。8、由于承租人受原告指使违约解除合同，应赔偿被告所遭受的损失，以三个月租金计算。上述两点作为抗辩理由，从原告的诉讼请求中予以抵扣。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明：信联达公司、乐栈公司经营“乐栈公寓”项目，将社会闲置房屋租下后进行统一管理、对外出租，并与众多租户签订租赁合同，预收两年租金及保证金。2019年年初部分租户退租，并与信联达公司、乐栈公司解约。2019年2月3日，中行园区分行（债权人）与信联达公司（债权人）、乐栈公司（债务人）及担保人王永敏签订《债务承担及保证合同》，约定：1、债务人兼出租人，在经营乐栈公寓过程中，发生退租纠纷，承租人已与债务人解除租赁合同，确认应当返还承租人的租金，承租人已将前述租金债权转让给债权人。2、两债务人就租金返还义务对债权人共同承担合同债务。3、债务人承担的债务范围：（1）已经发生退租后租金的返还；（2）尚未发生的、但在租赁合同期内可能发生的退租后租金返还；（3）无论退租结果的发生是由于出租人原因造成或由于其他原因造成的，也包括承租人主动退租引发的租金返还，均包含在本合同债务范围内；（4）退租情形发生后根据实际使用期间予以扣除相应的租金后确定应当返还的租金，属于本合同债务范围。4、发生下列任何一种情况，债务人应立即偿还债务：（1）发生退租情形（包括承租人主动退租）；（2）其他原因导致的承租人不能占有使用租赁物；（3）承租人将返还租金的债权转让给中行园区分行。5、债务人应及时确定承租人的退租状态，并确认返还租金事项。如债务人不予以确认，则债务人在此同意以承租人出具的解除租赁关系以及要求返还租金金额为准。6、债务人确认与所有签订租赁合同的承租人所发生的租金返还均包含在本合同的主债务范围内，债权人有权就已发生的全部租金返还债权一并向债务人主张，无需就单笔租金返还个案起诉。7、合同担保人自愿对本合同确认所有责任义务及债务承担连带保证责任。信联达公司、乐栈公司分别在合同上加盖公章，王永敏本人在合同上签字确认。本案共涉及100名承租人，以承租人杨某为例，详情如下：1、2018年7月，杨某与信联达公司签订租赁合同一份，约定杨某向信联达公司承租苏州工业园区九龙仓风华里X幢XXXX室房屋，租赁期间2年，自2018年7月13日至2020年7月12日，房屋租金每月1350元，保证金2700元，承租人申请《e分期》计划，租金一次性支付（即承租人向中行园区分行申请信用卡一次性支付房租，由承租人按月向中行园区分行归还贷款）。信联达公司在租赁合同上盖章确认。2、2019年3月5日，苏州工业园区九龙仓风华里X幢XXXX室房屋的房东向杨某发出通知一份，内容为：我是房东，因乐栈公寓已逾期两个多月未缴纳租金，所以按照合同约定，再过十多天房东有权解除合同、收回房屋，请你们在2019年3月14日前搬离，逾期未搬离造成损失本人概不负责，请相互转告。3、2019年3月7日，杨某出具承诺书一份，内容为：本人杨某于2018年7月13日承租苏州乐栈公寓酒店管理有限公司/苏州信联达房地产经纪有限公司管理的位于苏州市工业园区九龙仓风华里X幢XXXX室的公寓。现本人承诺确已搬离上述承租的公寓，搬离原因为房东限期要求搬离，搬离日期为2019年3月14日，如有不符，本人愿意承担相应的法律责任。4、2019年3月7日，杨某与中行园区分行签订《债权转让协议》一份，约定：承租人杨某于2018年7月13日承租乐栈公司、信联达公司位于苏州市工业园区九龙仓风华里X幢XXXX室房屋，承租人在此确认2019年3月14日已与出租人解除租赁关系，承租人前期已缴纳的租金扣除实际使用房屋应付租金后，出租人应当在解约后立即退还承租人租金22950元。现承租人将上述租金债权转让给中行园区分行，中行园区分行同意受让前述债权，承租人确认中行园区分行有权向出租人主张该债权。本案中其余的99名承租人与杨某的情况类似。审理中，被告对原告提交的债权清单表中100名承租人的具体承租情况、退租时间、转让债权金额等无异议，合计金额为2039196.44元。本案于2020年7月2日立案受理，于2020年7月27日向信联达公司、乐栈公司、王永敏送达了诉状副本等诉讼材料。审理中，中行园区分行陈述：信联达公司、乐栈公司在经营过程中发生因房东不能收到租金的情形，房东赶人，故相应的承租人不得已退租，信联达公司、乐栈公司未退还剩余租期的租金，为避免群体性纠纷，中行园区分行向承租人垫付了拖欠的租金，故承租人将返还租金的权利转让给中行园区分行。中行园区分行向信联达公司、乐栈公司邮寄债权转让协议及通知，但无人签收。审理中，信联达公司、乐栈公司、王永敏陈述称，系中行园区分行违约拒绝继续向新的承租人发放贷款导致信联达公司、乐栈公司不能继续经营，责任在中行园区分行，并提供《中行信用卡专项分期付款商户合作协议》、《中行信用卡专项分期担保合作框架协议》证明信联达公司、乐栈公司与中行园区分行存在合作关系。另查明，2019年6月18日，原告曾就与三被告的追偿权纠纷一案诉至本院，案号为（2019）苏0508民初5163号，此案系基于另22名租客的债权转让等事实，诉请判令信联达公司与乐栈公司归还租金432059.57元及利息，王永敏对承担连带保证责任。同年9月10日，姑苏区人民法院依法判决支持原告诉请。三被告不服判决，上诉至苏州市中级人民法院。2019年12月30日，苏州中院二审维持一审判决。以上事实，由债权承担及保证合同、债权清单、租赁合同、通知、承诺书、债权转让协议、中行信用卡专项分期付款商户合作协议、中行信用卡专项分期担保合作框架协议、邮寄凭证、民事判决书及本院庭审笔录等予以证明。本院认为，中行园区分行与信联达公司、乐栈公司、王永敏签订的《债务承担及保证合同》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。该合同约定，债务人承担的债务范围包括“尚未发生的，但在租赁合同期内可能发生的退租后租金返还”，故案涉租赁合同的解除虽发生于《债务承担及保证合同》签订之后，但发生的债务仍应受《债务承担及保证合同》约束。案涉租赁合同解除后，杨某等100名承租人将信联达公司、乐栈公司应退还款项的债权合计2039196.44元转让给中行园区分行，中行园区分行通过诉讼方式向信联达公司、乐栈公司主张权利，应视为已履行通知义务，故中行园区分行要求信联达公司、乐栈公司支付债权转让款2039196.44元及按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际还款之日逾期付款利息，于法有据，应予支持，但利息应自诉状副本等诉讼材料送达之日起计算。《债务承担及保证合同》明确约定王永敏对被告联达公司、乐栈公司的所有债务承担连带责任保证，该条款实质上系王永敏对被告联达公司、乐栈公司在《债务承担及保证合同》项下全部债务的整体担保。在保证期间内，原告已分别于2019年4月15日、6月18日通过起诉的方式要求本案债务人及保证人承担还款责任，应当视为原告要求三被告对全部的债务履行还款义务，目前并未超过保证人承担保证责任的诉讼时效，故被告王永敏在本案中仍应承担连带保证责任。至于信联达公司、乐栈公司与中行园区分行之间的合作协议，属于另一法律关系，本案不予理涉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十九条第一款、第八十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条第一款、第二十六条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十四条之规定，判决如下：一、被告苏州信联达房地产经纪有限公司、苏州乐栈公寓酒店管理有限公司共同于本判决发生法律效力之日起十日日内向原告中国银行股份有限公司苏州工业园区分行支付转让款2039196.44元及逾期付款利息（以2039196.44元中未付的金额为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的计算标准，自2020年7月27日起计算至实际给付之日止）。二、被告王永敏对被告苏州信联达房地产经纪有限公司、苏州乐栈公寓酒店管理有限公司的上述第一项债务承担连带清偿责任。被告王永敏承担保证责任后，有权向被告苏州信联达房地产经纪有限公司、苏州乐栈公寓酒店管理有限公司追偿。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23820元，减半收取11910元，财产保全费5000元，合计16910元，由被告苏州信联达房地产经纪有限公司、苏州乐栈公寓酒店管理有限公司、王永敏共同负担，并于本判决发生法律效力之日起十日内履行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审判员 李 成二〇二〇年八月二十七日书记员 陈丽华附件：            中行园区分行诉信联达公司、乐栈公司、      王永敏追偿权纠纷债权清单                  序号              承租人              租金起算日      （租期两年）              转让金额（元）              转让时间              房产坐落              租金      （元/月）                  1              杨某              2018年7月13日              22950              2019年3月7日              九龙仓风华里X幢XXXX室B房              1350                  2              曹童童              2018年7月24日              14959.77              2019年4月1日              弘阳上湖4幢601B              880                  3              曹长辉              2018年6月9日              18387.33              2019年2月26日              太阳城135幢1001室C房              1150                  4              韩雅媚              2018年6月24日              18400              2019年3月4日              金秋家园7-502              1150                  5              许浩              2018年7月11日              28050              2019年3月2日              世贸瀚河苑1208A              1650                  6              陈海南              2018年8月10日              17100              2019年2月26日              九龙仓风华里7幢2304D              950                  7              陈一夫              2018年4月6日              13999.97              2019年2月28日              山湖一号20幢703室A房              1000                  8              陈政道              2018年9月11日              21736              2019年2月26日              姑苏区驿东苑5-1404-C              1144                  9              成婵              2018年6月27日              18700              2019年3月15日              锦悦湾3幢2单元1504-D              1100                  10              成鹭              2018年6月25日              22098.91              2019年2月26日              嘉宝花园243幢204A房              1300                  11              仇浩              2018年9月7日              22572              2019年3月5日              双湾锦园一期7幢2701室B房              1188                  12              丁宣文              2018年7月14日              16150              2019年3月20日              锦悦湾5幢603室              950                  13              董康              2018年5月3日              11050              2019年2月26日              中南锦苑东区12栋2单元503室              850                  14              杜乐乐              2018年6月26日              15200              2019年3月15日              锦悦湾雅园3幢401室              950                  15              段军威              2018年5月10日              17323.99              2019年3月6日              鑫苑国际13栋311室B房              1150                  16              樊后旺              2018年6月3日              14400              2019年2月26日              双湾花园一期10栋102C              900                  17              方柳              2018年6月29日              14450              2019年3月1日              紫玉花园11幢1202-C              850                  18              刘岩              2018年8月24日              20700              2019年2月26日              太湖东路280号2幢304室D              1150                  19              翟小清              2018年10月7日              22264              2019年2月26日              梅亭苑504室              968                  20              方松松              2018年8月9日              23399.57              2019年3月6日              星湖都市生活广场4-405室              1300                  21              冯亮              2018年7月20日              17000              2019年2月26日              风华里8栋1203              1000                  22              付梅梅              2018年6月25日              16800              2019年2月26日              碧堤花园10幢401室C房              1050                  23              高振雅              2018年6月6日              20800              2019年3月2日              广大家园1栋104室A房              1300                  24              葛雨淋              2018年8月25日              25200              2019年2月26日              太湖东路小区280号2幢304A              1400                  25              耿俊健              2018年9月14日              28424              2019年3月4日              合景峰汇6幢903室A房              1496                  26              耿维              2018年9月15日              20063.99              2019年3月6日              格林花园13-202D              1056                  27              郭根起              2018年8月27日              22800              2019年3月5日              龙湖狮山天街3期12幢3906室B房              1200                  28              郭文斌              2018年9月7日              24640              2019年3月1日              金地多悦1栋503室C房              1232                  29              郭玉杰              2018年7月29日              22100              2019年3月18日              石湖景苑1幢901C              1300                  30              何书畅              2018年6月11日              15999              2019年2月28日              山湖一号12幢508室B              1000                  31              何子瑶              2018年8月27日              28500              2019年3月11日              狮山名门2-1204室B房              1500                  32              贲欣欣              2018年6月14日              19200              2019年3月16日              广大家园1-104室B房              1200                  33              胡涛              2018年8月9日              20400              2019年3月14日              阳光天地20幢1406-A              1200                  34              花冲              2018年8月23日              18000              2019年3月3日              龙湖天街12幢4002室D              1000                  35              黄靖              2018年4月27日              17500              2019年3月1日              弘阳上湖雅苑7幢1505A              1250                  36              姜钰              2018年9月4日              18391.98              2019年3月29日              弘阳上湖4幢601D              968                  37              蒋孟娟              2018年6月4日              23459.44              2019年2月27日              风华里5-1601-A              1380                  38              亢荣信              2018年6月1日              15750              2019年3月9日              中南锦苑17栋504              1050                  39              乐剑翔              2018年8月16日              26099.89              2019年3月5日              东吴北路2-2-403              1450                  40              李乐              2018年6月21日              18400              2019年2月21日              狮山原著花园28幢1502室              1150                  41              李勇              2018年8月6日              23800              2019年2月28日              南山檀郡10栋1103              1400                  42              李泽豫              2018年6月25日              17850              2019年2月28日              尹山湖韵佳苑9幢504C              1050                  43              李振辉              2018年5月20日              12750              2019年3月6日              金辉尊域15幢804-D              850                  44              梁海波              2018年6月3日              15996.39              2019年3月1日              阳光天地南区20幢2112-C              1000                  45              梁义选              2018年8月10日              22099              2019年3月19日              风华里8幢1703              1300                  46              刘博文              2018年4月7日              11200              2019年2月27日              山湖一号10栋703              800                  47              刘冬冬              2018年10月14日              17080              2019年3月8日              合景峰汇三期6-903室              1070                  48              刘森              2018年6月14日              21600              2019年3月5日              合景峰汇四期8幢705-B              1350                  49              刘晟              2018年9月5日              23408              2019年3月3日              姑苏区驿东苑5-1404-A              1232                  50              刘卫兵              2018年6月9日              16099.87              2019年5月17日              解放新村72幢408-B              1150                  51              刘言生              2018年8月1日              20399.97              2019年2月28日              惠宇华庭3幢602-A              1200                  52              刘叶香              2018年8月19日              22500              2019年3月3日              弘阳上湖6幢1003-B              1250                  53              刘政伟              2018年3月25日              11900              2019年3月2日              金辉尊域16幢701室E              850                  54              范佳              2018年8月20日              20700              2019年3月2日              弘阳上湖6-1003              1150                  55              陆林              2018年7月6日              22950              2019年3月13日              路南苑11幢701A              1350                  56              吕云              2018年6月26日              12800              2019年3月2日              现代花园1幢604室D              800                  57              莫蕙菁              2018年8月27日              17090.93              2019年3月8日              金地明悦1-403-E              900                  58              莫璐瑕              2018年8月27日              34100              2019年3月8日              金地明悦1-403-A              1550                  59              苗雨              2018年8月8日              26349.96              2019年3月5日              新华苑5幢301室A房              1550                  60              倪海飞              2018年7月1日              23798.82              2019年3月4日              双湾花园一期1幢504-A房              1400                  61              倪岚              2018年7月4日              18700              2019年3月18日              新港天之运花园15-703-D              1100                  62              倪钦一              2018年8月26日              32299.98              2019年3月9日              金辉融侨城39-2204              1700                  63              聂妍              2018年7月5日              28900              2019年3月17日              荷澜庭19幢302室              1700                  64              潘飞              2018年10月25日              16905              2019年3月1日              宏葑新村120幢203-B              805                  65              钱忠华              2018年9月1日              15745              2019年2月28日              驿东苑5幢1404D              880                  66              邱佃伟              2018年12月9日              15730              2019年2月28日              太阳城153栋401D              715                  67              任占一              2018年6月29日              19198.79              2019年3月26日              紫玉花园13-504              1200                  68              孙百健              2018年9月23日              20064              2019年2月28日              尹山湖一号35幢1901-B              1056                  69              沈瑾              2018年10月13日              17008.64              2019年2月28日              宏葑新村120幢203-C              810                  70              沈军司              2018年5月20日              10500              2019年2月28日              山湖一号一期35幢1901-D              700                  71              沈泽光              2018年5月31日              14410.8              2019年3月12日              华润城立方6-1502C              900                  72              施健伟              2018年7月19日              27200              2019年3月4日              梅巷花园12幢1204              1600                  73              黄鑫              2018年8月25日              27000              2019年3月17日              阳光天地22幢2404-A              1500                  74              宋吉              2018年5月13日              19500              2019年2月28日              佳兆业悦峰2-105-A              1300                  75              宋晓              2018年9月7日              25916              2019年2月28日              龙湖天街12幢3906-B              1363                  76              杨洋              2018年5月5日              15669.99              2019年3月10日              自由水岸花园3-605-B              1045                  77              孙芳平              2018年6月22日              16800              2019年3月3日              兴昂花园16幢1602-C              1050                  78              孙国栋              2018年9月16日              32340              2019年3月8日              天之运18栋-1403A              1750                  79              孙惠芳              2018年9月25日              30492              2019年3月5日              锦帆小区108号301-A              1452                  80              孙露露              2018年5月30日              23200              2019年2月28日              风华里8幢1103A              1450                  81              孙明              2018年8月3日              20400              2019年3月15日              佳兆业2-105D              1200                  82              孙彦兵              2018年9月23日              22264              2019年2月28日              梅亭苑9幢504E              1012                  83              孙一卉              2018年5月29日              24650              2019年2月28日              风华里5幢803              1450                  84              谭姣              2018年8月1日              21250              2019年3月2日              日益家园2-402D              1250                  85              谭语婷              2018年6月3日              14969.88              2019年3月31日              胥江府18-3002D              998                  86              唐珮瑶              2018年10月1日              27720              2019年3月1日              风华里1-401              1320                  87              唐伟智              2018年7月14日              18700              2019年3月1日              瀚河苑16-1402C              1100                  88              田千军              2018年7月31日              21250              2019年3月15日              阳光天地20-1608              1250                  89              万凯              2018年9月29日              18479.94              2019年3月1日              双湾锦园28-601C              880                  90              俞洋              2018年5月31日              14250              2019年2月28日              橡树湾花园41-204              950                  91              王贵珍              2018年9月11日              29040              2019年3月5日              锦悦湾6-201              1452                  92              金慧玲              2018年3月17日              19600              2019年2月28日              中南锦苑25-304              1400                  93              王浩              2018年9月4日              23759.84              2019年3月22日              中南锦苑17栋504              1320                  94              王洪磊              2018年4月28日              18750              2019年2月28日              保利悦玺46-1208-A              1250                  95              王慧慧              2018年9月29日              22176              2019年3月8日              佳兆业3-403D              1056                  96              王雷              2018年8月4日              28800              2019年3月14日              日益家园2-402              1600                  97              张智铕              2018年6月14日              19200              2019年4月16日              友联二村75-201B              1200                  98              王琴              2018年9月28日              20064              2019年3月2日              国风华府9-201C              1056                  99              王思楹              2018年5月28日              14400              2019年2月18日              双湾锦园25-1702A              900                  100              王欣              2018年6月3日              23999.8              2019年2月28日              时代上城风华里9-1003              1500                  合计                                            2039196.44