河北省唐山市丰南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0207民初3555号 原告：天津XXXX有限公司，住所地：天津市。 法定代表人：赖某某职务：董事长 委托诉讼代理人：林某，女，汉族，1989年7月19日出生，现住天津市河东区。 委托诉讼代理人：孙某某，男，汉族，1983年5月23日出生，现住河北省石家庄市裕华区。 被告：唐山XXXX有限公司，住所地：唐山市。 法定代表人：崔某职务：经理 委托诉讼代理人：薛某某，男，汉族，1985年5月5日出生，现住唐山市。 委托诉讼代理人：赵铮，河北环浩律师事务所律师。 原告天津XXXX有限公司与被告唐山XXXX有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天津XXXX有限公司委托诉讼代理人林某、孙某某、被告唐山XXXX有限公司委托诉讼代理人薛某某、赵铮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告天津XXXX有限公司（以下简称XX公司）向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付项目前期筹备代理服务费人民币90000元；2.判令被告向原告支付代理佣金人民币2050640.95元；3.判令被告向原告支付违约金人民币642192.29元；4.判令诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告双方经协商一致签订了《京港国际城二期项目销售代理合同》（以下简称“该合同”），合同约定：被告作为京港国际城二期项目的开发商，委托原告为该项目的独家销售代理公司；合同的有效期为自2017年11月1日起至项目整体销售完成95%止；由于项目前期筹备时间较长，且原告参与工作较多，自该合同有效期开始至项目正式入市前被告应向原告支付服务费3万/月，不足整月的，以自然日折算；另，项目入市后，被告应根据原告年度整体销售任务的完成情况，分别按照1.1%、1.25%、1.3%的佣金计提比例向原告结算该项目住宅的代理佣金；月度销售代理佣金的结算额=月度实际回款的总金额*佣金计提比例*93%，剩余7%的代理佣金在该项目房产交付给买受人后10个工作日内支付；代理佣金的支付时间为被告应于双方确认后15个工作日内支付给原告。但在合同履行过程中，被告并未按照约定向原告支付项目前期筹备服务费和项目开盘后的销售代理佣金，项目前期筹备时间为9个月，共计270000元服务费，但被告仅向原告支付了180000元，尚有90000元服务费一直未支付，且项目开盘后，被告也未按照约定向原告支付销售代理佣金，拖欠原告代理佣金高达人民币二百多万元。被告的违约行为已经给原告造成了巨大损失，原告因此与被告解除了销售代理合同，也已于2020年7月底与被告办理了撤场手续。但被告至今未向原告支付拖欠的服务费和销售代理佣金。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，望支持原告诉请。 被告唐山XXXX有限公司（以下简称XX公司）辩称，1.原告的第一项诉讼请求没有事实依据，前期筹备时间为2017年12月开始合同暂定是2018年3月1日，但在实际履行过程中考虑到原告的筹备时间以及工作内容自涉案合同签订时间已有6个月之多，故双方按照实际履行情况确认被告向原告支付6个月的筹备款项即18万元，因此被告不拖欠筹备代理服务费。2.被告支付代理佣金依据和前提均不具备，支付时间也尚未开始，根据合同第六项第六条第三项的第六小项代理佣金的支付时间约定，被告于双方确认后15个工作日内支付，时至今日双方并未对代理佣金的金额和支付条件达成确认，因此被告尚不具有支付佣金的义务。3.根据合同约定和履行情况，首先双方没有就佣金支付达成确认，其次按照合同的约定只有在原告开具正式的增值税专用发票后，被告才需要按照约定向原告支付佣金，但显然原告并未向被告提供发票，也未按照合同约定履行，被告不存在任何违约情形，因此原告主张的违约金没有事实和法律依据。 原告天津XXXX有限公司为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据： 一、《京港国际城二期项目销售代理合同》。证明原被告之间的关于京港国际城二期销售代理关系、合同中关于前期筹备服务费、销售代理佣金的约定，以及未按期支付代理佣金违约金的约定。 二、天津XX二级市场部-沽北一号项目成功签约明细（共30页）。证明原被告双方对于原告销售代理期间自2019年1月至2020年7月的应结代理费进行了书面确认。 三、成交材料，本案涉及的396套房屋的成交材料、客户的认购协议书、签署的商品房买卖合同照片（光盘）以及打印件。证明原告代理销售房屋的具体成交材料。 四、原告公司的营销总监李某某（微信名是李染染）与被告方的营销总监桑某某之间的自2020年6月8日至2020年7月8日之间的微信聊天记录。证明原告在与被告销售代理期间多次就代理费用结算问题向被告发送催款函，在2020年1月份发过催款函之后，原告向被告开具了500000的发票，被告向原告结算了430000元，剩余的70000直到今年4月份才结算。然后在2020年6月9号再次向被告发送催款函后被告一直未结算。在2020年7月8日原告的营销总监向被告营销总监询问已开的200000发票一直未实际结算问题，然后双方就200000发票如果被告不能结算就先让原告把该发票拿走的过程进行了协商。2018年7月8日原被告双方就因拖欠代理佣金而要终止合作的事宜进行了微信洽谈，双方定于2020年7月底由原告办理撤场手续。 五、沟通函。2020年7月10日原告向被告发送了沟通函，通知被告原告于2020年7月底办理撤场交接，由被告安排相关人员办理接洽，原告通知被告在撤场前确认相关成交以及销售业绩，并尽快结算应支付的代理费，以解决原告的经营困境及项目团队人员的收入。 六、5月11日开票和7月冲销的票据证据。证明结合票据信息及微信记录，被告方拒绝付款的行为违背了合同第六条第8款之约定，所以原告方业务负责人和被告方业务负责人已经沟通了合同的解除和撤场，原告业务负责人已经行使了合同解除权，所以在本案中被告应该向原告支付合同项下的相关费用包括代理佣金及违约金。 被告唐山XXXX有限公司质证意见：一、真实性没有异议，被告说的是该合同明确约定了佣金的确认方式、支付依据、支付时间和支付前提，这都是合同第六条的约定，其中第3点结尾处载明以上均已乙方根据甲方确认的请款额开具发票为前提。第7点乙方需在甲方向其支付代理佣金之前向甲方开具正式增值税发票，所有税费由乙方自行承担。二、被告在举证期限届满前阅卷时原告提交的仅为签约明细，根据合同约定的支付依据无论是一次性付款还是分期付款或者按揭公积金付款都应当自放款到达被告指定账户之后双方才就佣金的结算进行下一步确认，签约明细显然并不能证实原告主张的销售房屋相应房款已经支付给被告的事实。三、对原告提交的代理佣金明细经过被告核对对金额没有异议。但是有部分业主因为迟延交房要求退房，被告与业主尚未协商一致，所以代理服务费金额最终可能出现变化。四、关于微信聊天记录证据根据代理人与公司的了解，原告所声称的被告的营销总监桑某某就职时间仅为2020年5月份到7月，其对本案双方当事人的合同履行情况以及事实了解掌握的不全面，对其陈述的内容真实性、关联性均不认可。五、沟通函，被告从未收到过原告出具的沟通函，也不清楚函件内容，对关联性和证明目的均不认可。六、发票的真实性认可，证明目的不认可。结合原告的当庭陈述可以得知是原告由于自身内部业务问题向被告撤回发票，证明其自动放弃了索要该部分款项的权利，原告如果想继续主张代理服务费，应当及时开具发票。至于原告所说的桑某某的聊天记录，由于其是微信聊天记录备注能随时更改，无法核实真实性，而且即便是桑某某本人陈述，根据双方签订的代理合同第七条第一点约定，被告指派的营销总监的权力是对原告为该物业策划销售工作进行对接、监督、执行，并没有权利解除合同，原告作为合同的签订方，应当知晓营销总监的权限范围，即便其与营销总监私自达成或协调过解除合同事宜，对公司也不发生任何效力。原告想主张合同已经解除，应当拿出被告盖章确认的证据，甚至原告在诉讼过程中都没有提出解除合同，即应当按照合同约定继续履行合同，并对其擅自撤场行为承担违约责任。而且原告此次提交发票的金额仅为20余万元，在疫情期间该部分金额也不能作为解除合同的依据，更何况该部分发票是原告自愿撤回的。 被告唐山XXXX有限公司为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据： 一、天津增值税发票22张、网上银行电子回执13张。证明原告至今为被告开具发票的总金额为1938664元，被告实际付款金额也是1938664元，证明被告已经按照合同约定履行了全部付款义务，不存在违约行为，被告最后一次付款是2020年4月16日，在此之后原告仍然进行了销售行为，证明其始终同意继续履行销售合同。 二、《京港国际城二期销售代理合同》。证明销售代理合同对双方的付款行为约定为：3.代理佣金支付期限及方法：（3）销售代理佣金按月确认，乙方应于每月10日前完成上一月度销售成交房屋的基础佣金确认，确认方式以附件一《项目成交明细表》形式递交给甲方，甲方应当在收到上述《项目成交明细表》后三个工作日审核完毕并盖章确认交于乙方。（6）代理佣金的支付时间：基础佣金，甲方于双方确认后15个工作日内支付给乙方，以上均以乙方根据甲方确认的请款额开具发票为前提。证明合同约定原告如果想主张代理佣金必须先开具发票，被告目前已经将原告开具发票的全部金额支付完毕，不存在违约行为，而且根据协议第三条：本合同的期限有效期至整体销售完成95%止，目前该份合同还没有履行完毕，原告也没有提出解除合同，双方应当按照合同继续履行。合同第五条乙方的权利义务以及合同第七条第四点原告销售团队的义务，全部都没有履行完毕。被告没有收到合同约定的推广计划、客户信息、月度报告和成交分析等资料，而且合同约定原告需保证15人团队在场办公，但自今年年初就陆续减员，直至7月未经被告同意全部撤场，已经构成严重违约。合同第六条（6）款约定如果存在客户退房情况，乙方应当继续销售，已收取的佣金应当扣除，直至销售完毕。因此原告并没有按约履行合同，更无权向我方主张违约责任，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条规定，请求法院督促双方继续履行合同。 原告天津XXXX有限公司质证意见：一、发票、电子回执证据真实性没有异议，但是不同意证明目的。原告除多次向被告方发送催款函之外还于2020年5月11日向被告开具了金额为208026.62元的代理服务费发票，但被告收到发票后一直不予付款，故原告于2020年7月8日16点38分与被告方营销总监桑某某微信沟通，因被告拿到发票后迟迟不予付款，而原告公司有要求开具发票两个月后如不能回款，我公司则要扣除相关经办人员的工资用来抵扣税费，鉴于此项规定原告公司工作人员与被告桑某某总监沟通后，将该20多万元的发票拿回公司，予以冲销，然后原告提交相关冲销的票据证据，微信记录证据在上次庭审中已经提交。 二、合同真实性没有异议，不同意被告的证明目的。首先该份销售代理合同，虽合同期限约定的是2017年11月1日至项目整体完成95%止，但在整体履行过程中，由于被告公司严重拖欠代理佣金，导致原告运营成本持续增加收支难以平衡，项目团队人员无法拿到应有的报酬，也产生了大量的劳动争议和人员流失问题，故原告与被告桑某某总监沟通，原被告双方定于2020年7月31日解除代理合同，并办理撤场交接，此部分有微信聊天记录以及沟通函为证。另外关于被告所提到的销售团队和推广计划等内容，此部分在双方合作过程XX告均已履行完毕，被告未提出任何异议，而且被告代理人在上次庭审中也明确表示原被告双方于2020年7月底解除合同并办理撤场交接。 本院经审理认定事实如下：2018年6月13日，原告天津XXXX有限公司（乙方）与被告唐山XXXX有限公司（甲方）签订了《京港国际城二期项目销售代理合同》，合同约定：“项目名称（规划名称）：甲方（被告）作为该项目的开发商，委托乙方（原告）为该项目的独家销售代理公司。合同的有效期自2017年11月1日起至项目整体销售完成95%止。乙方分别按照1.1%、1.2%、1.3%的标准结算本项目的代理佣金。由于项目前期筹备时间较长，且乙方参与工作较多，自本合同有效期开始之日至项目正式入市前（暂定2018年3月1日）乙方负责项目前期定位、策划、营销报告、价格表拟定，……乙方收取3万/月，不足整月的，以自然日折算。代理佣金支付时间：基础佣金，甲方于双方确认后15个工作日内支付给乙方。……以上均已乙方根据甲方确认的请款额开具发票为前提。乙方需在甲方向其支付代理佣金之前，向甲方开具正式增值税专用发票。乙方因收取代理佣金所应缴纳的所有税款，由乙方自行承担。甲方应按照本合同的约定向乙方支付代理佣金。……逾期超过三十个工作日的，乙方有权即时解除合同并要求甲方在十日内结清全部已发生的代理佣金，并承担相当于乙方解除当日全部应付未付佣金30%的违约金”。另，合同约定了包括但不限于销售价格、销售目标、代理佣金等条款。此合同签订之前，即2017年12月开始原告为被告开发的京港国际城二期项目进行了相关的前期筹备工作，但因工作过多等原因在暂定的2018年3月1日原告尚未前期筹备完成，被告XX公司自认原告XX公司在2018年5月前期筹备完毕，以上共计6个月，前期筹备服务费为3万/月，原告XX公司自认被告支付了180000元前期筹备服务费。原、被告在履行合同过程中，自2019年开始被告未按照约定向原告支付销售代理佣金，经过原、被告核对京港国际城二期项目未结代理佣金明细及诉请代理佣金明细，双方均认可被告尚欠原告2050640.95销售代理佣金未支付。同时原告XX公司向被告XX公司主张按照合同约定的解除当日全部应付未付佣金30%的违约金，即2050640.95元×30%=615192.29元。 另查明，原告XX公司于2020年7月31日在被告XX公司开发的京港国际城二期项目撤场。 以上事实，有双方当事人陈述、原、被告提交的《京港国际城二期项目销售代理合同》、原告提交的京港国际城二期项目未结代理佣金明细及诉请代理佣金明细为证。 本院认为，原告天津XXXX有限公司与被告唐山XXXX有限公司签订的《京港国际城二期项目销售代理合同》，系双方在自愿、平等、协商一致的基础上签订，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，本院依法予以确认，原、被告双方均应按照约定诚实信用的履行合同。原告XX公司为被告XX公司提供了销售代理服务，被告应按照合同约定支付原告代理服务费，经过原、被告核对未结代理佣金明细及诉请代理佣金明细，被告自认尚欠原告2050640.95元的销售代理佣金未支付，本院对此事实予以确认。关于被告主张的按照合同的约定原告应先开具发票才能支付代理服务费的观点，因开具发票虽然为收款方的法定义务但只是合同的附随义务，本案中的主合同义务为原告为被告提供了销售代理服务，被告接受了原告的服务应向原告支付代理服务费，因此开票义务与被告支付代理服务费不能形成对待给付，亦不能构成被告拒绝支付原告代理服务费的同时履行抗辩权，遂不履行开票义务的法律后果不能形成被告拒绝支付代理服务费的结果，结合以上认定，对原告主张被告支付2050640.95元销售代理服务费的诉讼请求本院予以支持。不履行开具发票义务的法律后果虽然不能形成拒绝支付原告代理服务费的后果，但鉴于代理合同中双方当事人达成了原告先行开具发票为前提条件的意思表示，且该约定未违反法律、行政法规的规定，法院应该尊重双方当事人意思自治的约定，故在被告向原告支付2050640.95元代理服务费的同时，原告应向被告开具票面金额为2050640.95元的税务发票。关于被告XX公司提出因为疫情原因造成被告迟延交房现有部分业主要求退房，代理服务费金额最终可能出现变化的观点，因此情况尚未实际发生，被告待实际发生后可另行解决。关于前期筹备代理服务费，原、被告对前期筹备的开始时间即2017年12月、前期筹备服务费为3万/月及被告共向原告支付了180000元前期筹备服务费的事实均无异议，本院对以上事实予以确认，虽原告主张前期筹备的完成时间为2018年8月，但并未向本院提交任何证据材料证明其观点，且原、被告签订的合同约定暂定为2018年3月1日，但被告自认在暂定期限内原告尚未完成前期筹备事宜，完成时间为2018年5月，遂本院以被告XX公司自认的2018年5月为前期筹备完成时间。自2017年12月至2018年5月，前期筹备时间为6个月，按照合同约定的3万/月标准计算，被告已经足额支付了原告180000元前期服务费符合合同约定及法律规定，遂对原告要求被告再支付90000元前期筹备代理服务费的诉讼请求本院不予支持。关于原告向被告主张的615192.29元违约金的诉讼请求，因按照合同约定为承担相当于乙方解除当日全部应付未付佣金30%的违约金，现原告并未向本院提出解除合同的诉讼请求，且原告公司工作人员与被告公司工作人员微信对话内容为2020年7月底撤场、交接等内容，并未体现出解除合同的意思表示，且解除合同原告应向被告下发正式书面解除合同等相关文件，现被告庭审表示并未收到原告关于解除合同的相关文件亦不同意解除合同，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》三、依法妥善审理合同纠纷案件第二项：“疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行”之规定，希望原、被告继续履行合同，本院在本案中不宜直接作出或认定解除双方签订的《京港国际城二期项目销售代理合同》的判项，如原、被告对解除合同事宜确有争议，可以另诉解决，遂原告XX公司要求被告XX公司支付615192.29元违约金的诉讼请求因不符合合同约定的成就条件本院在本案中不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告唐山XXXX有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告天津XXXX有限公司销售代理服务费人民币2050640.95元，同时原告天津XXXX有限公司向被告唐山XXXX有限公司开具票面金额为2050640.95元的税务发票。 二、驳回原告天津XXXX有限公司其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14531元、保全费5000元，共计19531元， 由原告天津XXXX有限公司负担2928.5元，被告唐山XXXX有限公司负担16602.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判员  武文翠 二〇二〇年十二月十六日 书记员  崔婧琪