贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书(2020)黔0113民初2707号原告：母先强，男，1973年11月5日生，汉族，住贵州省遵义市。委托诉讼代理人：姚兵，贵州群众律师事务律师，执业证号：1520120110667258，代理权限：特别代理。委托诉讼代理人：李进，贵州群众律师事务律师，执业证号：15201199910103706，代理权限：特别代理。原告：黄能会，女，1964年4月7日生，汉族，户籍地：四川省泸县，现住：贵州省贵阳市白云区。原告：鄢然，女，1988年11月1日生，汉族，住四川省泸州市龙马潭区。原告：鄢志高，男，1944年8月8日生，汉族，住四川省泸县。原告：鄢宇，男，1997年3月21日生，汉族，户籍地：四川省泸州市江阳区，现住：贵州省贵阳市白云区。原告：何传洌，女，1946年6月20日，汉族，住四川省泸县。原告何传洌、鄢宇、鄢志高、鄢然共同委托诉讼代理人：黄能会，身份信息同上，代理权限：特别代理。原告：夏光宇，男，1973年1月18日生，汉族，住四川省泸县。原告：傅水明，男，1956年1月21日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被告：刁卫东，男，1970年1月25日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。被告：杨顺云，女，1963年6月14日生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。第三人：贵阳经鑫房地产发展有限责任公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区中华北路**，统一社会信用代码：91520100214492303W。法定代表人：刘成荣，系该公司总经理。委托诉讼代理人：程启龙，男，1972年3月2日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区，代理权限：一般代理。原告母先强诉被告刁卫东、杨顺云,第三人贵阳经鑫房地产发展有限责任公司（以下简称经鑫房开）房屋买卖合同纠纷一案，本院曾于2019年7月17日立案受理，并作出（2019）黔0113民初4634号民事裁定书，裁定驳回原告母先强的起诉。原告母先强不服该裁定上诉至贵阳市中级法院，贵阳市中级法院经查作出（2020）黔01民终1491号民事裁定书，裁定：一、撤销贵州省贵阳市白云区人民法院（2019）黔0113民初4634号民事裁定；二、指令贵州省贵阳市白云区人民法院审理。后本院于2020年5月18日立案受理该案，案件审理过程中，本院依法通知夏光宇、傅水明及鄢俊华的法定继承人黄能会、鄢志高、何传洌、鄢然、鄢宇作为本案共同原告参加诉讼，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告夏光宇、傅水明、黄能会，原告母先强之委托诉讼代理人姚兵、李进，原告鄢然、鄢志高、何传洌、鄢宇之共同委托诉讼代理人黄能会，被告刁卫东及第三人经鑫房开之委托诉讼代理人程启龙到庭参加了诉讼，被告杨顺云经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。八原告向本院提出诉讼请求：1.判令二被告连带支付原告购房款3773960元；2.判令二被告连带支付原告违约金暂计866123元（以3773960元为本金，按照每日万分之三的利息自2017年5月25日起暂计至2019年7月11日止的利息为866123元，此日期之后仍然要求按照此利息标准计算至本案判决之日止），以上费用共计为人民币4640083元；三、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：原告与傅水明、夏光宇、鄢俊华四人共同承包建设第三人经鑫房开的南浮宫御园施工工程，因第三人资金周转困难，未能及时支付原告等人的工程款。经协商，原告作为乙方，第三人作为甲方于2010年12月18日签订了《补充协议》，约定将第三人开发的南浮宫御园3号门面房（地（地址：贵阳市白云区计1206.32平方米房屋售卖给原告等人，购房款以第三人所欠原告等人的工程款冲抵；本协议执行期间，如有人购买，双方协商后，乙方同意，甲方可进行销售，并将购房款及定金先支付给乙方。2011年6月1日，原告等四人与二被告（系夫妻关系）及第三人签订《房屋买卖协议》，约定原告将涉案房屋出售给二被告，房屋价款总额为11278250.5元；第三人于本协议签署之日起三日内以本协议为依据与乙方（二被告）签署《商品房买卖合同》；原告于本协议签订之日起三日内将房屋交付给乙方（二被告），交房当日将费用结清；乙方（二被告）如未按本合同规定时间付款，应按日向甲方（原告）支付逾期付款违约金，标准为每日万分之三；合同履行过程中发生争议，双方同意由房屋所在地人民法院管辖等等。协议签订后，原告、第三人均按本协议履行了自己的义务，房屋已经交付给二被告并且已经办理了房屋产权登记到二被告名下，但是二被告只支付了原告约650万元左右。2017年5月25日，经原、被告双方对账确认后，被告向原告出具《承诺归还欠款书》，确认共计欠原告人民币3773960元，并“郑重承诺在2017年6月30日前支付清欠款”；“如不按照承诺书执行，承担所有法律违约责仼，并承担欠款按每日万分之三的违约赔偿”。此后，二被告仍然未能支付原告欠款，经原告多方催促，被告总是以种种理由拖延付款。综上，原告诉至本院，诉请如前。被告刁卫东辩称，1、签署的合同金额与约定的金额不一致，合同真实性有异议，购房合同不真实导致本案起诉依据不真实，购房的承诺我方不认可；2、原欠款为300万元，3325860元已经加入了利息，后期的利息达到40万元，是高利贷，所以被告无法承受，我方只认可欠款的300万元；3、签订合同时，我方只和傅水明及案外人于鸣浩签订合同，其余原告我方不认识。被告杨顺云经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院递交书面答辩意见和证据。第三人经鑫房开对原告诉讼请求、案件事实和理由均无异议，我方同意剩余房款由法院判决直接由被告支付给原告方。根据双方当事人的陈述及其提供的证据，本院经审理认定的事实如下：原告母先强、傅水明、夏光宇及鄢俊华共同承建第三人经鑫房开的南浮宫御园项目，2010年12月18日，第三人经鑫房开因欠傅水明、夏光宇、鄢俊华、母先强工程款，故双方签订《补充协议》，约定“甲方：贵州经鑫房地产发展有限责任公司，乙方：傅水明、夏光宇、鄢俊华、母先强，一、购房款来源，乙方愿意以甲方所欠乙方的工程结算款，用来购买甲方房产，该房产位于南浮宫御园的4号（16.84.37㎡）、3号（1206.32㎡）门面房（即案涉门面房），共计2890.69㎡。甲乙双方确认每平方米单价为人民币8600元（捌仟陆佰元整），总价为2890.69㎡×8600元/㎡=24859934元（贰仟肆佰捌拾伍万玖仟玖佰叁拾肆元整）。二、甲方愿意就工程期间，给乙方造成的损失，一次性补偿给乙方共计人民币800000元的补偿款。三、如本协议门面房购买价与房屋买卖合同购买价发生冲突时，实际执行本协议的购买价。四、甲方自愿将其拥有合法处分权的房产销售给乙方，用于清偿所欠乙方的工程款，并保证该处房产权属清楚。若发生产权纠纷或债权、债务纠纷，概由甲方负责清理，并承担所有责任，由此给乙方造成的一切损失均由甲方负责赔偿···七、本协议执行期间，如有人购买，双方协商后，乙方同意，甲方可进行销售，并按8600元/㎡的单价支付给乙方。购买方的订金需先支付给乙方”，第三人经鑫房开与四原告傅水明、夏光宇、鄢俊华、母先强在协议上签字盖章予以确认。2011年6月1日，被告刁卫东、杨顺云（系夫妻关系）欲意购买案涉房屋（该房屋位于贵阳市白云区），便与原告夏光宇、鄢俊华、母先强、傅水明及第三人经鑫房开签订《房屋转让协议》，约定“甲方（出卖人）：夏光宇、鄢俊华、母先强、傅水明；乙方：（买受人）杨顺云、刁卫东；丙方：贵阳市经鑫房地产开发有限公司。鉴于：1、丙方系本协议项下房屋的开发商，该项下房屋属丙方抵偿给甲方，用于偿还所欠甲方工程款。2、甲方、丙方已于2010年12月18日就本协议项下房屋买卖签署《补充协议》，丙方已将本协议项下房屋交付给甲方。本合同项下房屋的《房屋所有权证》及《土地使用权》尚未办理。3、甲方、丙方对房屋现状说明：附照片。4、甲方同意将本协议项下房屋按现状转让给乙方，乙方同意受让并对房屋现状有明确的了解。丙方特别表态同意甲方将本协议项下房屋按现状转让给乙方并特别确认自愿按照本协议约定与乙方办理签署《商品房买卖合同》、备案、产权登记等手续。5、甲方、丙方同意自乙方、丙方按照本协议约定签署以本协议项下房屋为标的的《商品房买卖合同》之日起终止执行于2010年12月18日签署的《补充协议》中关于本合同项下的贵阳市白云区的约定。该房屋门面为1206.23平方米，房屋单价为9350元／每平方米，该房屋总价为11278250.5元整。甲乙双方同意以下列方式付款：1、自本合同签订之日起三天内甲方协助乙方与丙方签署《商品房买卖合同》后，乙方支付首付款250万元；2、乙方取得该房的产权备案手续（房产管理部门网可查询）之日起30日之内支付500万元，尾款702364元在四个月内付清；3、各方一致同意款项支付按照以下流程执行：乙方按前述付款期限和金额将款项支付至丙方指定账户，丙方按照乙方每期支付金额开具相应金额购房收据予乙方，丙方于收到乙方支付金额之日起二日内将该款项无条件支付予甲方。4、《商品房买卖合同》与本协议差价部分人民币叁佰零柒万伍仟捌佰捌拾陆元伍角整在乙方取得该房的产权登记手续之日起四个月内由乙方直接支付给甲方。第九条违约责任，1、乙方如未按本合同规定的时间付款，自本合同规定的应付款期限之日第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款每天万分之三的违约金。2、甲方如未按本合同规定的期限将该房屋交付及办理备案登记，自本合同规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付房价款每天万分之三的违约金，甲方同意如在乙方购买贵阳市白云区门面后，如出现第三方主张该房屋权利或甲方原因造成产权手续无法及时办理，按购房合同与本协议的差价日万分之三赔偿乙方，乙方可从该款项中扣除。3、丙方在收取乙方支付的款项后，如不出具购房收据予乙方的，自收款之日起，应按乙方支付金额按日向乙方支付万分之三的违约金；如不按约定将款项支付甲方的，则应按乙方支付金额按日向甲方支付万分之三的违约金至付清全款之日止。丙方怠于办理其他手续或履行义务的，按与乙方签署之《商品房买卖合同》之违约责任条款执行。4、甲、丙双方产生纠纷，不得影响乙方利益”，三方在合同首、尾页均盖章签字予以认可。合同签订后，二被告先后于2011年6月7日、2011年7月26日、2011年10月11日、2011年10月12日依约向第三人支付250万、200万元、190万元及10万元购房款，上述款项共计650万元，第三人已将收到款项支付给原告等人，尚欠部分购房款未支付。2012年12月7日，第三人经鑫房开向白云区房屋监理所提出房屋所有权转移登记申请，要求将云峰大道115号的房屋转让给二被告。2013年1月18日，贵阳市白云区房屋监理所为二被告刁卫东、杨顺云制作涉案房屋的《房屋移交证书》，将位于贵阳市白云区云峰路117号商铺移交给二被告使用。因二被告仅履行部分支付义务，尚欠有购房款未支付，2017年5月25日，被告刁卫东向原告出具《承诺归还欠款书》一份，内容为“刁卫东，杨顺云于2011年6月1日与夏光宇、鄢俊华、母先强、傅水明及经鑫房开所签房屋转让协议和2016年元月26日所签承诺书尚欠人民币3325860元，根据承诺书承担违约赔偿448100元，因傅水明、于鸣浩担保办理南浮宫54栋产权手续，刁卫东、杨顺云郑重承诺在支付54栋购房款给贵阳经鑫房地产公司时必须经过夏光宇、鄢俊华、母先强、傅水明、于鸣浩同意，否则承担一切法律责任并赔偿一切损失，并郑重承诺在2017年6月30日前支付清所欠人民币共计3773960元，如不按承诺书执行，承担所有法律违约责任，并承担欠款按每日万分之三的违约赔偿。特此承诺”，后附有刁卫东的签字捺印予以确认。2017年7月21日，原告鄢俊华病故，其妻黄能会、其女鄢然、其子鄢宇、其父鄢志高、其母何传洌作为第一顺序的法定继承人取得原告鄢俊华对二被告的债权。上述事实，有原、被告双方的陈述，原告提供的《补充协议》、《房屋转让协议》、《承诺归还欠款书》、《房屋所有权转移登记申请书》、询问笔录、《房屋所有权登记审批表》、销售不动产统一发票、《死亡证明》、《结婚证》及被告刁卫东提供的《付款清单》等证据及庭审笔录在卷佐证，本院予以确认，作为本案的定案依据。本院认为，依法成立的合同受法律保护。第三人与原告傅水明、夏光宇、鄢俊华、母先强已在《补充协议》中明确约定以涉案房屋购房款冲抵第三人所欠原告的工程款；后原、被告及第三人签订《房屋转让协议》，就涉案房屋约定房屋总价11278250.5元，由二被告分段支付给第三人经鑫房开，再由第三人经鑫房开在收到款项第二日内支付给原告，上述两份协议均是各方当事人真实意思表示，且不违反法律和相关行政法规，不损害国家、集体及第三方利益。因此，原告、被告及第三人三方之间的买卖行为合法有效，对三方当事人具有法律约束力。二被告应该按照合同约定向第三人经鑫房开支付购房款，再由第三人将购房款支付原告等人，由于二被告仅支付部分购房款650万元，经与原告协商后，于2017年5月25日向原告出具《承诺归还欠款书》一份，该承诺书中就涉及本案的尚欠房款及违约金支付，被告刁卫东作出了意思表示，承诺将尚欠房屋款项3325860元及448100元违约金（共计3773960元）在2017年6月30日前一并支付完毕，该承诺书系刁卫东的真实意思表示，且亦未违反法律和相关法规，亦未损害国家、集体及第三人利益，对被告具有约束力，被告应该按照《承诺归还欠款书》支付尚欠购房款3325860元及违约金448100元，虽《房屋转让协议》约定被告应将涉案款项支付至第三人经鑫房开账户，但经庭审询问，第三人经鑫房开同意二被告可将所欠款项直接支付给原告，不再由其转付。综上，八原告诉请二被告依约支付尚欠购房款3325860元及违约金448100元于法有据，本院予以支持。被告刁卫东辩称三方签订的《房屋转让协议》存在造假嫌疑，且三方曾约定涉案房屋总价款为9500000元，扣除已经支付的6500000元，实际尚欠3000000元。对此被告刁卫东未提交书面证据予以证明，且经庭审询问，被告刁卫东在《承诺归还欠款书》签字确认付款金额和付款时间时，并未受到他人胁迫，亦清楚知晓签字所产生的法律后果，故被告该项辩称，本院不予采纳。同时，被告刁卫东辩称签订合同时，仅认识原告傅水明和案外人于鸣浩，本院认为签订合同时，是否认识合同对象方并不影响合同的签订，故对被告该项辩称本院亦不予认可。关于原告第二项诉请（2017年5月25日后违约金的金额），原告主张以3773960元为基数，按照每日万分之三为标准，从2017年5月25日起算至本案判决之日止。本院认为，3773960元系尚欠购房款3325860元和违约金448100元相加总和，以3773960元为基数再以日万分之三计算违约金明显过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过于高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”之约定，由于二被告未按时支付尚欠款项，给原告造成的损失即为未按时悉数归还本金，以万分之三为标准计算，即便以《承诺归还欠款书》中的实际欠款本金3325860元为基数，连续计算从2017年5月25日起暂算至2020年8月15日（共计1178天）的违约金共计1175358.92元（3325860元×0.0003×1178天），该金额远大于造成损失的百分之三十，即3325860元×30%=997758元，故原告主张的违约金远高于实际损失，本院酌情将违约金调整为欠付购房款3325860元的百分之三十，即997758元予以支持。扣除原、被告已在《承诺归还欠款书》约定的448100元，即二被告刁卫东、杨顺云还应向八原告再行支付违约金549658元，上述违约金款项共计997758元。由于被告刁卫东与杨顺云系夫妻关系，该款项因购买夫妻共同共有财产而背负，根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者夫妻双方共同意思表示的除外”之规定，该《承诺归还欠款书》虽只有被告刁卫东的意思表示，基于前述理由，本案中，被告杨顺云对尚欠房款及违约金应当承担连带清偿责任。被告杨顺云经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证和辩论的相关权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条，《中华人民共和国继承法》第五条，《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告刁卫东、杨顺云于本判决生效之日起十五日内连带支付原告母先强、夏光宇、傅水明，鄢然、黄能会、鄢志高、何传洌、鄢宇购房款3325860元；二、由被告刁卫东、杨顺云于本判决生效之日起十五日内连带支付原告母先强、夏光宇、傅水明，鄢然、黄能会、鄢志高、何传洌、鄢宇违约金997758元；三、驳回原告母先强、夏光宇、傅水明，鄢然、黄能会、鄢志高、何传洌、鄢宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21960元（已减半，原告已预交），由被告刁卫东、杨顺云负担20694元，由原告母先强、夏光宇、傅水明，鄢然、黄能会、鄢志高、何传洌、鄢宇负担1266元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  张钰二〇二〇年八月十五日法官助理祝文君书记员陈倩倩