河南省漯河市源汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1102民初2014号原告（反诉被告）：柏怡彤，女，汉族，1982年2月2日出生，住漯河市召陵区。委托诉讼代理人：黄岗峰，河南强正律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾娇娇，河南强正律师事务所律师。被告（反诉原告）：河南恒润置业有限公司，住所地漯河市源汇区湘江路272号。法定代表人：赵毅伟，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：魏广华，该公司员工。委托诉讼代理人：李红娅，该公司员工。原告柏怡彤与被告河南恒润置业有限公司（以下简称恒润公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，被告恒润公司于2020年8月10日提起反诉，本院依法适用普通程序公开开庭进行了合并审理。柏怡彤（反诉被告）的委托诉讼代理人黄岗峰、贾娇娇，恒润公司（反诉原告）的委托诉讼代理人魏广华、李红娅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。柏怡彤向本院提出诉讼请求：1.判令恒润公司继续履行购房认筹协议并交付房屋；2.判令恒润公司支付损失赔偿金、逾期交房违约金、补偿款等（自2015年12月19日起至房屋交付使用之日止，利率按照月息3%标准计算）。事实和理由：2014年11月28日，柏怡彤与恒润公司签订《阳光福园小区内部认筹协议》。协议约定：柏怡彤购买恒润公司开发的位于漯河市××龙××路××阳光××小区房屋××套，约定柏怡彤交清总房款后12个月内交房，逾期承担违约责任至实际交付使用止。协议签订后，柏怡彤按约定向恒润公司支付了房款，但恒润公司至今未交付房屋。恒润公司辩称，1.柏怡彤要求继续履行协议于法无据。2014年11月11日双方签订认筹协议，柏怡彤交纳2万元定金。2014年11月12日柏怡彤共支付包含定金在内的房款145270元，下余房款柏怡彤未交纳。后双方协商由恒润公司提供担保以柏怡彤的名义贷款20万元，该款项由柏怡彤偿还，转为住房贷款才能视为房款结清。2016年3月11日涉案楼盘五证齐全后，柏怡彤拒不配合办理住房按揭，且以柏怡彤名义办理的20万元个人贷款在2016年11月9日由恒润公司还清。迄今为止，柏怡彤尚有20万元房款未交清，属于根本违约，所以应当解除柏怡彤和恒润公司在2014年11月28日签订的《阳光福园小区内部认筹协议》。2.柏怡彤主张的损失款、违约金、补偿款无法律及事实依据。柏怡彤至今未付清房款，违约责任不再恒润公司，柏怡彤的该项诉请于法无据。依据双方签订的认筹协议第十条约定可知，该协议的实质内容为在柏怡彤符合办理正式的商品房买卖合同的条件时，恒润公司为柏怡彤办理正式的房屋买卖合同。故《阳光福园小区内部认筹协议》实为在将来为办理本约（商品房销售合同）的预约合同。该预约合同的标的是双方共同签订本约行为，而非支付金钱或财物的给付行为，而恒润公司也没有向柏怡彤支付任何金钱或财物的义务。3.柏怡彤没有任何损失，双方约定的利息过高，请求依法予以减少。预约合同中恒润公司没有交房义务，柏怡彤没有实际损失。双方约定的利息明显高于实际损失，请求减少利息标准。恒润公司向本院提出反诉请求：请求解除柏怡彤和恒润公司2014年11月28日签订的《阳光福园小区内部认筹协议》；诉讼费和反诉费由柏怡彤承担。事实和理由：柏怡彤2014年11月11日为购买福园小区4号楼2单元1907房缴纳2万元定金。2014年11月12日柏怡彤采取刷卡和现金的方式支付部分房款，共支付包含定金在内的房款145270元。由于当时五证尚未齐全，无法办理住房按揭贷款，双方商定由恒润公司担保，以柏怡彤的名义贷款20万元，该款项由柏怡彤偿还，转为住房贷款才能视为房款结清。2016年3月11日涉案楼盘五证齐全后，柏怡彤拒不配合办理住房按揭，以柏怡彤名义办理的20万元个人贷款在2016年11月9日由恒润公司还清。综上所述，柏怡彤拒不配合办理住房按揭，且尚有20万元房款未交清，属于根本违约，请求解除双方2014年11月28日签订的《阳光福园小区内部认筹协议》。柏怡彤针对恒润公司的反诉辩称，柏怡彤不同意解除购房认筹协议，法院也不应该判决解除协议，双方所签订的购房认筹协议合法有效，恒润公司应当继续履行协议义务。另外恒润公司反诉所陈述的内容不属实，实际情况是柏怡彤要求办理手续时，恒润公司要求柏怡彤每平方米增加3000元左右的购房款才办理手续，此行为严重违反协议约定，所以恒润公司的反诉请求不应当支持。经审理查明，2014年11月28日，柏怡彤作为甲方，恒润公司作为乙方，双方共同签订《阳光福园小区内部认筹协议》一份。约定：经甲乙双方充分协商，就乙方在漯河市××龙××路开发建设的“阳光福园”住宅小区房屋为甲方优先认筹一事达成以下协议:“一、该小区北邻滨河路，东临规划乐山路，西临井冈山路，南临汉江路。小区总建筑面积约67.5万㎡，(地上56万㎡，地下11.5万㎡)，容积率3.49，建筑密度19.7％，绿化率36.5％，总户数4788户……三、甲方所认筹房屋并入小区管理，门卫室、院内绿化、道路场地硬化等院区配套由乙方负责。本小区各楼前后之间的间距和绿化面积按照有关部门已核准的实际规划间距执行。四、认筹价格:经过甲、乙双方协商确定:甲方此次认筹的房屋为4栋2单元1907号房，房屋建筑面积为89.01㎡，单价为3879元/㎡，总价款为人民币345270元。各楼号以乙方在小区建设中的实际建筑物为准。建筑面积暂按设计单位提供数据交款，最后以漯河市房地产测绘部门实际测量办证的建筑面积为准具实结算。五、交房日期:从认购房屋的总房款交清后次月起12个月交工。如乙方推迟交房，逾期交房超过30日，乙方按甲方交纳的房款金额以月息30‰向甲方支付利息，至甲方所购楼房交付使用之日止。六、自本协议约定交房期满六个月内，若甲方不满意该房屋，需要退房的情况下，甲方有权选择解除合同要求退房，乙方应退回购房人所交全部房款并按照所购房屋的面积给予补偿。补偿方式:(1)甲方须在交房后提出正式的书面退房申请，乙方除全额退还甲方所交全部房款外，还应给予甲方购房人所认筹房屋900元/㎡(不含前款所列逾期交房情况下乙方支付利息)补偿。(2)乙方在甲方提出回购申请10个工作日内予以办理相关手续，逾期退房乙方按甲方交纳的总房款金额按月息30‰向甲方支付退房逾期利息。七、乙方交房后负责向甲方提供办理房产证所需的商品房销售合同、销售不动产发票、住宅质量保证书、住宅使用说明书等，并确保甲方办理正式房产权属证书，协助甲方办理房屋产权手续。若甲方向乙方申请为其签订销售不动产合同、开具销售不动产发票的，乙方视为甲方放弃向乙方申请回购的权利。甲方须在乙方交房后六个月内提出申请办理回购手续或签订正式购房合同，在此期间未能办理的，乙方视为甲方自愿放弃该房源，乙方将仅退回甲方原购房款，其所认筹房产乙方可自行处理……十、本协议壹式贰份，甲乙双方各执壹份，经甲乙双方签字盖章后生效，在双方签订正式商品房销售合同后本协议自行终止。”同日，柏怡彤向恒润公司交纳房款145270元，恒润公司出具了收据。另查明，2014年11月18日由恒润公司担保，柏怡彤在漯河银行股份有限公司源汇支行贷款20万元。2014年11月28日恒润公司给柏怡彤出具收据一张，载明：今收到柏怡彤交来阳光福园4#楼2单元1907房房款人民币贰拾万元整（此房款为个人贷款由公司担保，转为住房按揭后视为房款结清）。2016年11月9日恒润公司替柏怡彤偿还贷款本息共计195300.05元。另查明，截止至2015年11月17日柏怡彤共偿还贷款本息20469.27元。本院认为，双方当事人争议的焦点为：（一）关于案涉《阳光福园小区内部认筹协议》的性质及效力问题（1）关于认筹协议的性质问题。本院认为，认筹协议的性质为商品房买卖预约而非本约。预约是指约定将来订立一定契约的契约，将来应订立的契约为本约。本案中，首先，从合同名称上看，双方签订的系《阳光福园小区内部认筹协议》，“认筹协议”一般为预约而非正式的商品房买卖合同。其次，从合同内容上看，第六条约定：“自本协议约定交房期满六个月内，若甲方不满意该房屋，需要退房的情况下，甲方有权选择解除合同要求退房，乙方应退回购房人所交全部房款并按照所购房屋的面积给予补偿。补偿方式:(1)甲方须在交房后提出正式的书面退房申请，乙方除全额退还甲方所交全部房款外，还应给予甲方购房人所认筹房屋900元/㎡(不含前款所列逾期交房情况下乙方支付利息)补偿。(2)乙方在甲方提出回购申请10个工作日内予以办理相关手续，逾期退房乙方按甲方交纳的总房款金额按月息30‰向甲方支付退房逾期利息。”依此约定，房屋具备交付条件时，柏怡彤具有选择权，其可以选择继续购买房屋，也可以选择退房而无需承担违约责任，无论其作出何种选择，均需向恒润公司发出意思表示，而后由恒润公司作出承诺，柏怡彤若想继续购房，需与恒润公司重新达成合意。由此可见，认筹协议当为预约，若系本约，则无需重复订立，并且，若系本约，柏怡彤提出退房则属于违约，应当承担违约责任，而从合同约定来看却并非如此。再次，从当事人的意思表示来看，区分预约与本约，还在于当事人是否有意于将来再订立一个新的合同，以最终明确双方之间形成某种法律关系的具体内容。认筹协议第十条约定：“本协议壹式贰份，甲乙双方各执壹份，经甲乙双方签字盖章后生效，在双方签订正式商品房销售合同后本协议自行终止。”从该条可以看出，柏怡彤与恒润公司存在着明确的将来订立正式的商品房买卖合同的意思表示。因此，虽然双方签订的认筹协议明确了买卖房屋的具体位置、面积和价款，应当说具备了一份正式的房屋买卖合同的主要内容，但由于本案当事人于将来订立本约的意图十分明显，那么即使认筹协议内容非常完备，也不能脱离当事人的意思表示将其解释为本约。如果将认筹协议认定为本约，其将因违反法律强制性规定而被确认无效，不符合合同法鼓励交易的立法目的。综上，案涉认筹协议的性质应为商品房买卖预约。（2）关于认筹协议的效力问题。商品房买卖预约是为将来订立正式的商品房买卖合同而签订的合同，合同标的是双方共同签订本约的行为，而非金钱或财物的给付行为。商品房买卖本约的标的则与此不同，于买受人而言，其合同义务为支付房款，于出卖人而言，其合同义务为交付房屋并移转所有权。因此，国家对于商品房买卖包括预售要给予一定程度的管控。如《中华人民共和国城市房地产管理法》规定商品房预售必须具备已办理预售登记，取得商品房预售许可证明等条件；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条也规定，至起诉前出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人签订的商品房预售合同，应当认定无效。由于商品房买卖预约的标的本身并非房屋买卖关系，而是共同磋商、补充漏洞，直至订立本约的行为，因此法律对商品房买卖预约则并无此类强制性规定，故案涉认筹协议合法有效。(二)关于案涉《阳光福园小区内部认筹协议》能否继续履行，恒润公司应否交付房屋的问题（1）关于认筹协议能否继续履行的问题。预约的继续履行问题之实质，是能否强制缔约。如前所述，预约的标的是签订本约的行为，而非给付金钱或财物的行为，若判令继续履行，当事人申请强制执行时，须有给付内容，通常认为给付内容包括金钱、物及行为，但不包括意志给付，若判令继续履行预约，该判决将无法申请强制执行。并且，根据2014年11日28日恒润公司给柏怡彤出具的收到条可以看出，2014年11月18日柏怡彤在漯河银行股份有限公司源汇支行的贷款实际是柏怡彤购买涉案房屋所进行了按揭贷款，目的是就为了解决柏怡彤购房资金不足的困难，此按揭贷款是由恒润公司提供的担保。此合同与双方后期签订的商品房买卖合同具有紧密联系。贷款合同生效后，柏怡彤应当按照合同约定偿还本息，但柏怡彤仅偿还了一年的利息后，不再偿还银行贷款，说明其以实际行动表明不愿意再继续购买涉案房屋。故柏怡彤关于继续履行认筹协议的请求，缺乏法律依据，本院不予支持。所以恒润公司反诉请求解除双方签订的《阳光福园小区内部认筹协议》，本院予以支持。（2）关于恒润公司应否交付房屋的问题。本案审理的是柏怡彤与恒润公司之间的预约合同纠纷，而交付房屋为商品房买卖本约中出卖人的合同义务，不属于本案的审理范围，本院不予理涉。（三）关于恒润公司应否向柏怡彤支付违约金的问题预约合同具有独立性，自成立时生效，对双方当事人具有约束力，违反预约合同的，应当承担违约责任。认筹协议第五条约定：“交房日期:从认购房屋的总房款交清后次月起12个月交工。如乙方推迟交房，逾期交房超过30日，乙方按甲方交纳的房款金额以月息30‰向甲方支付利息，至甲方所购楼房交付使用之日止。”虽然该条约定的是逾期交房违约金，但恒润公司对预约的违反体现在，未能及时取得预售许可证明，以致于无法与柏怡彤缔结合法有效的本约，而获得房屋是买受人缔结预约、本约的最终目的，因此，对恒润公司违反预约应承担的违约责任，该逾期交房违约金条款可资参照。2016年3月11日恒润公司取得商品房预售许可证，已经具备签订商品房买卖合同的条件，双方应当在认筹协议的基础上签订商品房买卖合同。双方在认筹协议中就房屋的位置、面积、单价和总房款进行了约定，在缔结本约时，就房屋的位置、面积、单价和总房款等合同主要条款不应当随意变更。本案当柏怡彤与恒润公司磋商缔结本约时，恒润公司违反预约中的约定，随意变更房屋价款，也应当承担违约责任。恒润公司无法与柏怡彤缔结本约，却长期占用其交纳的购房资金，柏怡彤的实际损失是银行贷款利息，认筹协议约定按月息30‰支付利息明显过分高于实际损失，本院依法予以调整，2019年8月19日之前以同期银行贷款基准利率上浮30%计算为宜。关于违约金起算时间及截止时间的问题。根据认筹协议第七条约定，违约金应自柏怡彤交清房款后第13个月，即2015年12月28日起算至履行完毕之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条第二项、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除柏怡彤与河南恒润置业有限公司于2014年11月28日签订的《阳光福园小区内部认筹协议》；二、河南恒润置业有限公司于本判决生效之日起五日内返还柏怡彤165739.27元及违约金（违约金以165739.27元为基数，自2015年12月28日起至2019年8月19日按同期银行贷款基准利率上浮30%的标准计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日按按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮30%计算）；三、驳回柏怡彤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9750元，保全费3270元，共计13020元，由柏怡彤负担3980元，河南恒润置业有限公司负担9040元。反诉费50元，由柏怡彤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审 判 长  黄 磊审 判 员  王新蕾人民陪审员  刘 贞二〇二〇年十一月三十日书 记 员  明 星