福建省明溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0421民初432号 原告（反诉被告）：三明百晟安物业管理有限公司，住所地三明市明溪经济开发区******117，统一社会信用代码：913504210561340168。 法定代表人：林国勇，该公司经理。 委托诉讼代理人：吴铭寿、孙淑琴（实习律师），福建归化律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王宁，女，1988年9月29日出生，汉族，住明溪县。 委托诉讼代理人：王岩灵，男，1967年8月13日出生，汉族，住明溪县，系王宁父亲。 委托诉讼代理人：王健，男，1995年5月28日出生，汉族，住明溪县，系王宁弟弟。 原告（反诉被告）三明百晟安物业管理有限公司与被告（反诉原告）王宁物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案后，王宁于2020年5月20日提起反诉，本院依法决定合并审理。2020年6月19日适用简易程序，2020年9月24日以普通程序,两次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）三明百晟安物业管理有限公司的法定代表人林国勇与委托诉讼代理人吴铭寿、孙淑琴、被告（反诉原告）王宁的委托诉讼代理人王岩灵、王健均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 三明百晟安物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令王宁支付物业费915元（含公摊电费）（暂起诉2019年物业费）；2.判令王宁承担本案诉讼费用。后变更诉讼请求为:判令王宁支付物业费479元、水电公摊31元，合计510元（暂起诉2019年物业服务费）。事实与理由：2015年6月10日，原告与王宁签订《物业服务合同》，合同约定：原告为王宁提供物业服务，王宁每年应向原告支付物业费884元、公摊电费31元，共计915元。合同约定当年的物业费、公摊电费于当年的1月10日前交清。原告按约定提供了物业服务，但王宁自2019年1月起，未向原告支付2019年、2020年物业费，原告多次催讨未果，故提出上述请求。诉讼中，原告提出2018年12月7日与王宁结算物业费时，从2016年1月1日开始计收，有重复计收5个月加10天的物业服务费389元，需将2018年12月重复计收的389元物业服务费顺延抵扣2019年度应交的物业费。另外，房产证面积为122.24平方米，之前按122.83平方米计算物业费，每年多收4元物业费，3年计收12元也顺延抵扣2019年度应交的物业费，上述两项应抵扣2019年物业费401元。 王宁答辩称：不同意原告的观点，反诉称:1.依法判决解除《物业服务合同》；2.依法判决被反诉人退还重复收取的物业费457.06元及多收取的公摊水电费（金额暂以每年7元为标准）48元；3.依法判决被反诉人酌情减收20%物业费（自2015年6月至2019年12月），并退还已交纳的差额部分616.09元；4.请求依法判决本诉、反诉的诉讼费用均由被反诉人承担。后将第3项诉讼请求变更为：判令被反诉人按0.28元/㎡的标准收取反诉人2015年7月1日至2019年12月31日期间的物业费，并退还多收取的物业费1650.84元。事实与理由：一、依法解除《物业服务合同》。被反诉人提供的《物业服务合同》，从合同主体上讲，业主不是适格的合同主体，被反诉人不能直接与反诉人签订合同；从合同生效条件上讲，合同中被反诉人既无加盖公章，合同又无约定合同期限，根据合同法的有关规定，涉案合同根本无效。虽反诉人已实际按约支付物业费、公摊水电费至2018年底，但不影响合同无效的性质。二、被反诉人重复收取反诉人物业费457.06元及多收取的公摊水电费，应予退还。2015年6月10日，被反诉人收取了反诉人2015.6-2016.5期间的物业费884元；2018年12月7日，在反诉人的装修保证金2000元抵扣2016.1.1-2018.12.31期间物业费的前提下，交纳了剩余物业费、公摊水电费差额747元。按照合同约定，物业费应从2015年7月计算。因此被反诉人重复收取了反诉人6个月物业费，应予退还442.19元。另外，反诉人权证记载面积比合同约定面积减少0.59㎡，因此被反诉人应退还面积差额部分的物业费，应予退还14.87元。综上，被反诉人合计应退还反诉人457.06元。三、请求依法判决被反诉人按0.28元/㎡的标准收取反诉人2015年7月1日至2019年12月31日期间的物业费，并退还已多收取的物业费1650.84元[计算依据：122.83平方米*（0.6-0.28）元/㎡*42个月]。2016年1月起，被反诉人收费标准未征得全体业主及有关政府部门的同意，违规收取物业费。在不合法的状态下，提供的服务更是严重脱离相应服务等级标准的要求，如消防通道被占用，存在巨大安全隐患；业主投诉、质量问题迟迟得不到答复与解决；卫生清洁不到位，长时间无人打扫；小区管理混乱，频频发生财产丢失、被盗事件；物业公司安保更是聘请七旬老人负责安保工作，实属胆大妄为等等。诸多服务质量问题的存在，如若强硬要求反诉人全额支付2015年7月至2019年12月期间的物业费，难免有失公平。因此，反诉人恳请法院要求被反诉人应根据其服务的质量，调整2015午6月至2019年12月期间的物业费，被反诉人应酌情减收20%物业费，并退还反诉人已交纳的差额部分。 三明百晟安物业管理有限公司对王宁的反诉提出如下答辩意见：一、王宁请求解除《物业服务合同》没有事实依据和法律依据。答辩人在2013年1月1日与开发商福建新景城房产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，期限到2016年1月1日，并向物业主管部门办理了备案手续。现明溪县气动工具城小区没有成立业主委员会，根据《福建省物业管理条例》第三十四条第一款规定，前期物业服务合同期限届满，业主委员会未成就的，前期物业服务合同可以顺延。而且，在开发商交房时，在前期物业服务合同的基础上，双方在2015年6月10日签订了《物业服务合同》，双方均有签字或者盖章，意思表示真实，合法有效。本案所涉的小区，至今没有成立业主委员会，若要解除物业服务合同，应由业主委员会代表业主提出解除物业服务合同，或者“双过半”的业主提出解除物业服务合同，王宁作为个人提出解除物业服务合同无效。二、王宁要求退还重复收取的物业费457.06元没有事实依据和法律依据。答辩人在2015年5月31日通知交房，物业服务收费从2015年6月1日开始计算，被答辩人在业主临时公约也承诺从“交房通知书”之日起承担并按规定及时缴纳物业管理服务费用。王宁在2015年6月10日交房时交了物业费884元，另用装修保证金2000元抵扣物业费，两项合计2884元，按房产证实际面积122.24平方米，每平方米每月0.6元计算，至2018年12月1日止，三年半应交物业费3080元，答辩人起诉的是2019年的物业费，2020年1月之后的物业费还没有收取，不存在答辩人要退还物业费457.06元的事实。三、关于水电公摊费的问题。在2016年1月到2020年1月止，供电部门共收取答辩人公摊电费38645.05元，有供电部门打印出来的清单为证。该小区共168户业主，4年平均每户业主每年应收公摊电费57.50元，答辩人收取王宁每年31元电费公摊的费用，实际还是少收了。四、王宁请求酌情减收20%的物业费，并退还已交纳的差额部分没有事实依据和法律依据。根据《前期物业服务合同》第七条约定，物业服务按建筑面积计算，多层住宅0.6元每月每平方米。该收费标准符合三明市物业服务收费实施办法（试行）的有关规定，且该收费标准也报明溪县物业主管部门备案。根据《福建省物业管理条例》第三十四条第一款规定，前期物业服务合同期限届满，业主委员会未成立的，前期物业服务合同可以顺延。收费标准按原合同执行。王宁提出的答辩人提供的服务严重脱离相应服务等级标准的主张没有事实依据。根据双方签订的物业服务合同第十二条规定：“乙方违反本合同的约定，达不到服务标准的甲方有权要求整改管理，按合同标准服务。”也就是说，退一步讲，如果答辩人在某些方面达不到服务标准，被答辩人应该及时提出，答辩人可以整改管理，不能等到要收物业费的时候再提出来。王宁提出的相片情况，很多都是商业区域，和答辩人无关，有的业主堆放东西都是暂时的，过后都有进行清理、修复。综上所述，王宁个人提出解除物业服务合同无效，物业服务费可以按产权证的面积，每平方米0.6元具体结算，水电公摊已少收，若物业服务没有达到要求的，可以及时提出整改管理，请求法庭支持答辩人的诉讼请求，驳回王宁的反诉请求。 庭审中，三明百晟安物业管理有限公司在举证期内向本院提交了以下证据：1.前期物业服务合同、物业服务合同、住宅内装饰装修协议、业主临时公约各一份，证明三明百晟安物业公司与福建新景城房地产开发有限公司于2013年1月1日签订前期物业服务合同，合同约定：期限三年，从2013年1月1日到2016年1月1日止，收费标准按每月每平方0.6元的事实；2015年6月10日王宁接收房时，双方签订《物业服务合同》约定管理服务费乙方按建筑面积每月每平方0.6元向王宁收取；王宁承诺自发出“交房通知书”之日起承担并按规定及时缴纳物业管理服务费的事实；物业服务合同第九条规定，物业服务合同约定按实结算公用水电费，并由乙方向业主和物业使用人收取。2.三明市物业服务收费实施办法（试行）一份，证明双方约定的物业收费每月每平方米0.6元符合三明市物价部门规定的事实。3.公用电费统计表一份、案涉小区公共部分2016年1月到2020年1月电费明细33页，证明2016年1月到2020年1月，公共路灯、楼道、走道电费386450.5元，4年平均每户业主每年应承担57.5元的事实。4.催缴通知书复印件二份、报告三份、垃圾清运费发票二张、清运垃圾委托合同书二份、相片八张、通知一张、报修登记表八张、相片13张、百晟安物业有限公司日常工作记录表19页等，证明：原告入住明溪县气动工具城小区后，都有为小区业主按《物业服务合同》的约定提供服务，对业主反映的问题，都有向上级或开发商转告、汇报，履行了物业服务合同约定义务的事实。5.福建新景城房地产开发有限公司出具的《证明》一份，证明2017年5月29日缴纳的12000元的垃圾清运费是由原告垫付的，未向业主收取的事实。 三明百晟安物业管理有限公司在举证期后又向本院提交了以下证据：1.催缴通知张贴照片二份，证明原告在起诉王宁支付2019年度的物业费之前，以书面通知其在2020年3月21日尽快交清物业费的事实。2.2016年1月到2019年12月物业费统计表9张及业主结算交费收据存根17张，证明原告在2019年12月31日之前为小区提供物业服务，小区业主166户，其中135户业主均结算交清了2019年12月31日之前的物业费和水电公摊费，对原告提供的物业服务标准均没有异议，证明该小区80%以上的业主对原告提供的物业服务标准没有异议，原告提供的物业服务达到合同约定标准，服务到位的事实。3.关于王宁诉讼案件图片的回复及物业公司平时提供物业服务的相片28张，证明对王宁反诉时提供的25张图片的辩解说明，认为其提供的相片不能证明原告提供的物业服务没有达到合同约定的服务标准的事实。4.2018年10月17日、2019年5月24日、2019年6月3日报告各一份，证明原告对小区业主反映的问题，有向政府相关部门及开发商反映，已按约定履行了物业服务合同的事实。5.涂宜光物业部门经理岗位培训合格证、保安考试审查合格书、建筑物消防员培训证、林炳宗电工作业操作证、林国勇物业管理企业经理培训合格证等各一份，证明原告作为一个物业公司，已按规定聘请专业技术人员，支出培训费，王宁主张原告没有达到服务标准，要求减收20%物业费的主张，没有事实依据和法律依据。 王宁对上述证据提出如下质证意见：对于证据1中所证明内容的第一条、第二条的真实性无异议，但对每月每平方按0.6元收费标准进行收费有异议，认为原告提供的服务与收费标准严重脱离；对于证明的第三项有异议，根据前期物业服务合同的第二条第二款的规定，前期物业服务合同期满前一个月，业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议。根据这条的约定，在物业前期服务合同到期之前，原告应与新景城房地产开发有限公司续签协议，后又没有经过“双过半业主”的同意，所以我方不予认可。对于证明的第四项，我方认为未说明提供的相应服务等级，服务标准也并不明确，所以对这标准收费存在质疑。对于证明的第五项无异议，我们多次要求原告整改，但原告未进行相关整改。对于证明的第六项，其违背了三明市物业服务收费实施办法试行第十一条第二款的规定，原告不能收取被告自2015年6月10日到2015年6月30日的费用，应该从2015年7月1号开始计算物业费。对于证明的第七项，我方予以认可。对证据2的三性无异议，但认为原告所提供的服务与收费标准是严重脱离的。对证据3的真实性不予认可，因为该证据上面没有盖共建部门的印章，且未向被告在内的168号户业主说明或公示公摊水电费的明细。对证据中的垃圾清运费发票、清运垃圾委托合同认为与本案不具有关联性。对于照片的真实性有异议，认为有些照片极其模糊，对照片形成的时间也不予认可。对于被反诉人的日常工作记录表有异议，认为记录的时间、事项等均不明确，证明原告的服务质量是严重不到位。 王宁对三明百晟安物业管理有限公司在举证期后提供的证据提出如下质证意见：对证据1的真实性无异议。对证据2的真实性不认可，认为没有关联性，该组证据不能证实原告对案涉小区提供服务质量满意的结论，且事实是当时业主不交物业费，原告就不给办房产证，业主是受了胁迫才交的。对证据3不予认可，认为原告没有提供任何相关的如提供清洁、维修记录、小区更换设备及日常管理上的记录。对证据4的真实性不予认可。对证据5的真实性不予认可，认为这些证书不能直接得出它具备了这个职业能力。对原告提供的几组照片，因为照片模糊，不能证明其内容，故对三性不予认可。 同时，王宁为证实自己的主张向本院提交了以下证据：1.不动产权证一份，证明王宁主体适格、其房产证上面积为122.24平方米的事实。2.收据及起诉状各一份，证明反诉人已缴纳了2018年12月31日之前的物业服务费，因此被反诉人应当退还重复收取的物业费457.06元的事实。3.前期物业服务合同一份，证明2016年1月1日前期物业服务的合同终止，被反诉人已处于一个不合法的经营状态，已经没有权利收取物业服务费用的事实。4.物业服务合同一份，证明合同主体不适格，业主并不是合同的适格主体；合同存在着严重的瑕疵；反诉人有权解除物业服务合同。5.收费异议书、收费异议明细各一份，证明被反诉人按0.6元标准进行收取物业费已经不被小区过半业主的同意，已有91户业主签字确认的事实。6.福建省新建商品住宅质量保证书一份，证明被反诉人并未按照保证书的规定解决房屋质量问题所引发的问题。7.照片若干，证明被反诉人提供的服务存在诸多问题，其严重脱离三明市收费实施办法及等级服务标准。8.部分业主丢失财产的证明，证明案涉小区因管理不到位，造成案涉小区业主的财产、车辆被盗被偷的事实。9.口罩未领取名单及雪峰镇社区领取的口罩名单表，在疫情期间，被反诉人存在打击报复不给发放口罩的事实。10.退费异议明细、质量投诉明细各一份，证明被反诉人在未征得反诉人以及小区168户业主的同意下，擅自把装修保证金2000元抵扣物业费的事实。11.收据两张，证明原告收取了反诉人的墙面修复费500元，并收取了垃圾清运费600元的事实。补充四张照片，证明小区不仅在商业部分存在问题，包含住宅内也是存在诸多质量问题。举证期满后，王宁向本院提交了新证据：三明市物业服务收费实施办法（试行）及百晟安不符四级服务等级标准项目明细表，证明百晟安公司不符四级服务标准的项目共32个小类，故应当按每平方米每月0.28元计算。 三明百晟安物业管理有限公司对上述证据提出如下质证意见：对证据1、2无异议；对证据3的真实性无异议，认为该合同有效；对证据4的真实性无异议，认为根据登记制合同法规定，委托期限没明确，视为不定期都在实际履行中；对证据5的真实性及证明的内容有异议，认为该证据不能证明业主对收费标准有异议；对证据6的合法性没有异议，但对证明内容有异议，认为该证据不能证明原告的服务不到位；对证据7有异议，认为照片上有的是商业区的垃圾，有的是一些业主临时堆放的垃圾，尤其是对于建筑垃圾部分，我们的规定是，建筑垃圾达到一车的时候，会统一拉走；对证据8的真实性没异议，对证明内容有异议，认为财物的丢失不能证明原告没有履行物业服务的义务；对证据9中关于口罩问题，当时居委会只能给小区每天70个口罩，数额有限，确实有部分业主没有领取到；对证据10的证明内容及真实性有异议，认为大部分业主是同意将装修保证金2000元抵扣物业费的事实；对于证据11无异议。对王宁举证期后提交的证据，原告认为依照生效合同顺延的相关规定，在实际实施中系自动延续，不需要重新再签订新合约，故王宁所举的32项是没有事实依据的。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2013年1月1日，福建新景城房地产开发有限公司与三明百晟安物业管理有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定：由三明百晟安物业管理有限公司对明溪县气动工具城小区的全体业主提供物业服务，期限为2013年1月1日至2016年1月1日，服务标准为三明地区三级服务标准，服务费标准按多层住宅每平方米每月0.6元计算……。2015年6月10日，王宁作为业主接收了明溪县经济开发区C区8号8幢4－201室单元房一套，同时与三明百晟安物业管理有限公司签订了《物业服务合同》，合同除包含《前期物业服务合同》内容外，还于第十九条约定“本合同自双方签字或盖章之日起生效”,但双方在合同第三条中关于委托管理期限一项未作约定。当日，王宁向三明百晟安物业管理有限公司缴纳了物业服务费884元，后王宁另行向三明百晟安物业管理有限公司缴纳了装修押金2000元整。2018年12月，三明百晟安物业管理有限公司与王宁对物业服务费、水电公摊费进行了结算，时间按2016年1月1日至2018年底、面积按122.83平方米、单价按每月每平方米0.6元进行结算，物业服务费为2654元，公摊水电费为93元，合计2747元。双方均同意将王宁前期缴纳的装修押金2000元折抵上述款，故王宁向三明百晟安物业管理有限公司缴纳了差额款747元。2020年1月16日，三明百晟安物业管理有限公司以物业办公室的名义，在小区公共部分张贴“催缴通知”，要求相关业主于2020年1月31日前到物业办公室缴清物业费。因王宁未缴纳2019年的物业服务费，三明百晟安物业管理有限公司遂向本院提起诉讼。王宁以三明百晟安物业管理有限公司未尽到服务义务、未告知收费计算标准等为由，向本院提起反诉，致引起本案诉讼。 另查明，三明百晟安物业管理有限公司在本案起诉前未对公摊水电费的代缴数额等相关内容进行公示；本案争议的明溪县气动工具城小区的业主大会至今未成立。 本院认为，根据三明百晟安物业管理有限公司营业执照中规定的经营范围，其有权与福建新景城房地产开发有限公司签订相关的物业服务合同，双方于2013年1月1日签订的《前期物业服务合同》未违反相关法律规定，该合同合法有效。三明百晟安物业管理有限公司依据前期合同的规定，于王宁接收房产时与其签订的《物业服务合同》，虽缺乏合同委托期限的时间约定，依照现实生活中的惯例应为1－3年，故该合同虽存在上述瑕疵，但不影响双方在实际中按合同履行的效力，故该合同应当认定有效，双方当事人应当按约全面履行自己的义务。本案中，三明百晟安物业管理有限公司依照上述合同约定，有权向王宁收取合理的物业管理费，但应遵守法律法规的相关规定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条第一款规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。依照该规定，三明百晟安物业管理有限公司在起诉收取物业服务费前，应当以书面形式通知业主，通知中应明确收取物业服务的时间段、欠缴数额等内容，而三明百晟安物业管理有限公司仅以公告的形式发出催缴通知，不符合上述规定，其提出要求王宁缴纳2019年物业费的主张，属条件不成就，该主张不予支持。三明百晟安物业管理有限公司可于条件成就后再行主张权利。关于三明百晟安物业管理有限公司要求王宁缴纳公摊水电费的主张，因三明百晟安物业管理有限公司未在物业服务合同签订后，将相关代缴水电手续、数额等事项进行公示，在业主拒绝支付的前提下，该主张不予支持。 关于王宁反诉的诉讼请求：1.依法判决解除《物业服务合同》。根据《物权法》第七十六条第四项的规定：“下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；”因小区内的道路、绿地、公共场所、公用设施等属所有小区内的业主共有，物业服务的内容包含了该共有部分，王宁作为小区的单个业主不能行使解除《物业服务合同》的权利。2.依法判决三明百晟安物业管理有限公司退还重复收取的物业费457.06元及多收取的公摊水电费金额（暂以每年7元为标准）48元。王宁要求自签订《物业服务合同》的次月起计算物业服务费，而《物业服务合同》第十九条约定“本合同自双方签字或盖章之日起生效”，故王宁的该主张与合同的约定相违背，对此三明百晟安物业管理有限公司在变更诉讼请求中，对多收取王宁20**年前物业服务费401元的事实予以认可，该认可的事项可以作为定案依据，故三明百晟安物业管理有限公司应当退还王宁20**年前多收取的物业服务费401元；王宁要求每户公摊水电费按每年7元计算，该标准没有证据予以支持。同时，王宁与三明百晟安物业管理有限公司于2018年12月就前期的公摊水电费进行了结算，并自愿支付，应认定为双方对此前公摊水电费的计算达成了协议，而三明百晟安物业管理有限公司要求支付的2019年公摊水电费未实际支付，故王宁的该主张不予支持。3.判令三明百晟安物业管理有限公司按每平方米0.28元的标准收取2015年7月1日至2019年12月31日期间的物业费，并退还多收取的物业费1650.84元。王宁提出三明百晟安物业管理有限公司在卫生、安全、管理等方面均不符合规范的物业服务要求，请求降低收费标准。三明百晟安物业管理有限公司认为王宁所指出的不达标方面均不成立，物业公司按期、按规定履行了卫生、安全等方面的服务，王宁提供的照片有的不在本案争议的范围（非居住区），有的属建筑垃圾需临时安排处理，至于安全、房屋质量问题等均不在其服务范畴，其仅有帮助联系相关部门、人员的义务，故不存在服务不到位的事实。本院认为，王宁所举的照片只能证实拍照时的现场，不能证实讼争时间段内的事实，其中部分包含了商业区等不属本案争议的范畴，该组证据不足以支持王宁的主张。根据《物业服务管理条例》的有关规定，物业服务公司的重大事项需向相关行政主管部门进行报备，对物业服务公司的物业服务进行监督、管理的是业主大会及相关行政主管部门，业主对有关问题可向相关部门反映。同时，根据相关民事侵权的规定，本案中王宁反映的是小区公共部分权利受侵害，而不是其个人权利受侵害，其依此所提主张不符合法律规定，该主张不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第七十六条第四项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、驳回三明百晟安物业管理有限公司的诉讼请求。 二、三明百晟安物业管理有限公司应当返还于2018年多收取王宁的物业管理费401元，该款于本判决生效后30日内付清。 三、驳回王宁反诉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由三明百晟安物业管理有限公司负担，反诉费25元，由三明百晟安物业管理有限公司、王宁各负担12.50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 长  陈立晖 人民陪审员  柯秀珠 人民陪审员  杨慧敏 二〇二〇年九月二十四日 书 记 员  陈雪莹 附：本民事判决书适用的法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 二、《中华人民共和国物权法》 第七十六条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 四、“最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释” 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 五、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。