湖北省京山市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0821民初644号原告：孔祥霞，女，1972年5月9日出生，汉族，住湖北省京山市。委托诉讼代理人：伍清平，湖北惠山律师事务所律师。被告：秦春桂，女，1974年3月16日出生，汉族，现住湖北省京山市。被告：陈社官，男，1966年3月27日出生，汉族，现住湖北省京山市。原告孔祥霞与被告秦春桂、陈社官确认合同效力纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孔祥霞的委托诉讼代理人伍清平、被告陈社官到庭参加诉讼，被告秦春桂经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孔祥霞向本院提出诉讼请求：请求确认陈社官与秦春桂签订的京山市存量房买卖合同（合同编号为JSMM201902000031）无效。事实和理由：孔祥霞与陈社官曾为夫妻，婚后生育儿子陈潇，双方于2005年12月21日协议离婚，离婚协议确认位于京山市××市镇沿河北路××单元××室的房屋（权属证号为鄂【2019】京山市不动产权第0001990号）属于夫妻共同财产，并约定了该房屋由陈潇所有。离婚后，陈社官与秦春桂登记结婚，陈社官在未经孔祥霞和陈潇的同意下，将案涉房屋以仅仅100元的价格转让给秦春桂。孔祥霞认为，陈社官与被告秦春桂恶意串通损害了原告的权利，双方签订的案涉买卖合同应为无效合同，请求人民法院予以确认无效。陈社官辩称，其与孔祥霞在离婚时并未取得案涉房屋的所有权，是在2011年通过诉讼取得的案涉房屋的所有权，并在2012年9月5日进行了房屋权属登记，登记在陈社官名下。2019年1月28日陈社官与秦春桂登记结婚，2019年2月22日，陈社官与秦春桂签订买卖合同，自愿将案涉房屋转让至妻子秦春桂，陈社官有权转让登记在其名下的房屋，转让行为没有损害他人利益，不违反法律规定，不存在恶意串通，买卖合同合法有效，秦春桂善意取得案涉房屋所有权。陈社官已于2019年4月29日将案涉房屋所在楼栋第101室房屋给与陈潇，并办理了权属转移登记，实际上是与陈潇将案涉房屋进行互换，陈潇也没有提出异议，陈社官履行了离婚协议约定的义务，因此并没有损害他人利益。秦春桂未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:孔祥霞与陈社官于1991起以夫妻名义共同生活，1991年8月12日共同生育儿子陈潇。2002年陈社官与案外人张淑娥共同出资在原××市镇沿河北路××建筑××住宅楼××栋，工程于2003年5月30日竣工，陈社官占有第一层、第五层、第六层房屋。双方因合伙产生纠纷，陈社官于2010年6月17日向本院提起诉讼，本院作出了（2010）京民初字第103号民事判决，判决位于京山县××市镇沿河北路××（××）的六层房屋第一、第五、第六层归陈社官所有。2005年12月21日孔祥霞与陈社官办理了结婚登记，同日双方签订了离婚协议并办理了离婚登记。离婚协议第2条约定内容为：“双方现有沿河北路26号商品房一楼、五楼、六楼三间，现一楼及六楼未装修，已装修的五楼及室内家具物件归儿子陈潇所有，女方享有终身居住权。未装修的一楼所有权归男方所有。六楼因欠女方大姐陆万元现金，产权归女方大姐所有。”2012年9月5日，陈社官依据本院生效判决在房管部门分别办理上述三间房屋的房产证，三间房屋均登记在陈社官名下，共有情况登记为单独所有，第五层房屋坐落情况登记为新市镇沿河北路1幢1单元5层501室。2019年1月28日陈社官与秦春桂登记结婚，双方于同年2月21日签订了合同编号为JSMM201902000031的京山市存量房买卖合同，该合同约定，由陈社官作为出卖人将新市镇沿河北路1幢1单元5层501室，以成交价格100元转让至秦春桂。陈社官与秦春桂于2019年3月11日办理了上述房屋的产权转移登记手续，房屋所有权人登记为秦春桂。陈社官当庭陈述，其与秦春桂结婚之后，秦春桂即搬进501室共同居住，秦春桂对其与孔祥霞离婚协议内容并不知晓，知晓该屋登记在其名下，基于其与秦春桂之间夫妻关系，其自愿将501室赠与至秦春桂，在不动产权登记部门办理产权转移登记手续时，工作人员要求双方签订买卖合同，双方按要求签订了案涉合同，孔祥霞及陈潇对签订合同和办理产权转移登记情况不清楚。2019年4月30日，陈社官与陈潇办理了案涉楼房第一层房屋不动产权转移登记手续，产权转移登记在陈潇名下。原告陈述，2007年陈社官将101室房屋出售给案外人张新林，2018年7月21日，张新林与陈潇签订了房屋买卖合同，陈潇以16万元购得该房屋，因产权登记在陈社官名下，之后由陈社官与陈潇共同办理权属转移登记。陈社官对孔祥霞的陈述予以认可，但认为该房屋价值远不止16万元，其同意将房屋权属转移登记在陈潇名下，是为了将离婚协议约定的赠与陈潇501室房屋置换为101室房屋。现案涉501室房屋由陈社官与秦春桂居住，孔祥霞在知晓该房屋产权已转移登记至秦春桂名下后，向本院提起诉讼，请求确认陈社官与秦春桂签订买卖合同无效。孔祥霞于2020年7月13日向本院申请财产保全，请求对登记在秦春桂名下位于京山市新市镇沿河北路1幢1单元501号房屋一套予以查封，本院依法作出民事裁定，对案涉房屋予以查封，本院认为，按照孔祥霞提出的诉讼请求，本案为合同外第三人提起确认合同无效的诉讼，合同外第三人是否有权要求确认合同无效，取决于合同外第三人对合同约定事项有无利害关系。本案中，陈社官与秦春桂签订的案涉合同标的物为位于京山市××市镇沿河北路××单元××室房屋一套，该房屋由陈社官与他人共同建造，2003年建成之后由陈社官实际占有和使用，虽然陈社官于2012年办理了案涉房屋的权属初次登记，权属登记在陈社官个人名下，但该财产的权益形成在孔祥霞与陈社官事实婚姻关系存续期间，孔祥霞与陈社官在离婚登记时签订的离婚协议对案涉房屋为夫妻共同财产也进行了确认，因此案涉房屋应为孔祥霞与陈社官共同财产。孔祥霞与陈社官在离婚协议中约定案涉房屋由陈潇所有，该约定实际上为双方同意将共同财产赠与儿子陈潇的意思表示，在未办理房屋权属转移登记之前，案涉房屋相关财产权益应由孔祥霞与陈社官共同享有。针对共同财产的处分，孔祥霞作为共有人在认为其财产权益受到侵害时，有权提起诉讼。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定,“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。”根据以上法律规定，没有全体共同共有人的同意,处分共同共有财产的行为应为无效行为。本案中，陈社官与秦春桂签订了案涉房屋的买卖合同，该合同虽名为买卖合同，但合同约定买受人支付房屋价款仅为100元，秦春桂实际并未支付相应财产对价，并且陈社官陈述，签订该合同是为了方便办理房屋过户手续，双方真实意思为其将案涉房屋无偿赠与秦春桂，因此陈社官与秦春桂签订的房屋买卖合同，名为买卖实为赠与合同性质。陈社官与秦春桂在不动产登记部门办理了案涉房屋产权转移登记，将案涉房屋赠与至秦春桂，陈社官的处分行为针对的是其与孔祥霞共同共有的财产，处分时并未告知孔祥霞，在没有征得孔祥霞同意的情况下，该行为侵害了其的合法权益，是无效处分行为。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定,“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。”权利人不追认,则合同无效。陈社官赠与秦春桂涉诉房屋的行为属于无权处分,且陈社官处分行为实际上对财产共有人的权益造成了损害，在孔祥霞不同意追认的情况下,陈社官与秦春桂于2019年2月21日签订的京山市存量房买卖合同应为无效。本案中，孔祥霞以陈社官与秦春桂恶意串通，损害其利益，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项规定情形为由，要求确认案涉合同无效。本院认为，陈社官与孔祥霞在签订离婚协议时对案涉房屋的处置进行了约定，而陈社官并未按照约定处置共同财产，在未经孔祥霞同意之下，将案涉房屋赠与至秦春桂并将权属转移登记在秦春桂名下，其行为确实存在主观故意，但陈社官陈述其是基于双方建立了婚姻关系，自愿将案涉房屋赠与秦春桂，秦春桂对陈社官与孔祥霞签订的离婚协议内容并不清楚，而孔祥霞并未提交证据证实秦春桂亦存在主观恶意，与陈社官共同串通转移财产，其主张恶意串通的事实没有证据支持。孔祥霞作为案涉房屋共同所有人，在其认为相关的财产权益受到侵害时，有权提起诉讼要求对案涉合同效力进行确认。本院经审查，陈社官在未经孔祥霞同意情况下，处分案涉房屋，构成无权处分，事后孔祥霞并未追认，因此陈社官与秦春桂签订的案涉合同应无效，本院对孔祥霞要求确认陈社官与秦春桂签订的京山市存量房买卖合同无效诉讼请求予以支持。被告秦春桂经合法传唤，未到庭参加诉讼，不影响本院依据查明的事实依法判决。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百三十条、第一百八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下:确认被告陈社官与秦春桂签订的京山市存量房买卖合同（合同编号为JSMM201902000031）无效。案件受理费6550元，因适用简易程序审理减半收取3275元，财产保全申请费2270元，共计5545元，由被告陈社官负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。审判员  李全军二〇二〇年八月三十一日书记员  罗 兰附：相关法律规定节选《中华人民共和国物权法》第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百八十五条赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。