青海省化隆回族自治县人民法院民事判决书（2020）青0224民初463号原告：马某1，住青海省化隆回族自治县。委托诉讼代理人：邢某，青海立詹律师事务所律师。被告：马某2，住青海省化隆回族自治县。被告：王某，住青海省化隆回族自治县。委托诉讼代理人：马某3，住青海省化隆回族自治县。委托诉讼代理人：马某4，住青海省化隆回族自治县。原告马某1诉被告马某2、被告王某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马某1及其委托诉讼代理人邢某，被告马某2、被告王某委托诉讼代理人马某3、马某4到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马某1向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告腾退房屋并恢复原状；2.判令被告向原告支付暂自2020年1月1日至起诉之日的房屋占有使用费11250元，实际支付至交付之日。庭审中变更为：判令被告向原告支付暂自2020年1月20日至2020年10月20日的房屋占有使用费73750元，实际支付至房屋交付之日。3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年6月，原告与被告马某2约定，原告将其位于××县的两间门面房租赁给被告马某2，后马某2将店铺为（男人衣柜）进行零售经营。2019年12月2日，马某2在未征得原告同意的情况下将店面私自转给被告王某。2020年1月份，邻居向原告通知有人在破坏房子，原告查看时得知房屋已转给王某。同时，因为该房子存在基础变形的重大安全隐患，原告多次要求被告王某腾退房屋，但截至起诉之日，被告仍拒绝腾退。被告的行为侵害了原告的合法权益，现依据相关法律法规、司法解释之规定诉至人民法院，请求支持原告的全部诉求。被告马某2辩称，2015年6月28日，我从谭玉龙手里以4万元转让过来时没有合同，房租费每年都涨，就是不签合同。房租说是45000元时，我只能转让不能开了。2019年5月开始转让，问的人有，但没谈成价格。7月24日我妻子交了半年的房租费2万元，2020年1月18日租期到期，11月没到，他妻子来要房租，我们告诉她要转让，门口贴着字。后来我去北京开饭馆，一天一个西宁的电话号码打过来，说要这个房子，我告诉她没有合同，只要交房租费，可以继续租,最后以12万元达成协议。我给她说了2020年1月18日租期到期，现在是12月2号，要提前一个月交房租。元月后面的事情，与我没有关系。被告王某辩称，原告不具备起诉主体资格，该资产是马某3竞买成功的资产；王某没有与马某1签订任何租赁协议，更谈不上侵权责任；2002年9月12日，马某3用27万元竞拍成功群科粮贸公司资产，马某1违法办证，其行为违反合同法、拍卖法、民法第92条规定，侵害我方合法权益，请求驳回原告诉求。开庭审理中，原告提交如下材料作为证据：1.房屋所有权证；证明涉案房屋不动产归马某1所有。马某2质证称，没意见。王某委托诉讼代理人质证称，没有出让证明，要提供来源。这个证我们在中院已上诉。2.店面协议书和询问笔录(群科派出所)；证明签订店面协议，马某2将店面转让给王某，店铺货物归王某所有，店面属马某2。马某2质证称，属实。王某委托诉讼代理人质证称，协议书真实，询问笔录不全面。3.询问笔录（群科派出所）；证明原告多次要求被告腾退房屋。马某2质证称，货物、装修转让，不是店面转让。王某委托诉讼代理人质证称，有异议，来了一次，没有多次，来的那次承认是我父亲（马某3）竞买成功的房屋。4.涉案房屋照片；证明房屋存在安全隐患。王某委托诉讼代理人质证称，照片真实，没有造成房屋隐患。5.光盘一张；证明被告拆了一楼楼板，自己做了个楼梯。马某2质证称，我离开时没有这些，没有楼梯。王某委托诉讼代理人质证称，二楼要住人就打通做了楼梯。6.2018年的规划许可证;证明城乡内可以盖房,经过许可。马某2质证称，应该真实。王某委托诉讼代理人质证称，不认可。规划许可证是2018年办的，2003年拆除的属于违法拆除。7.平安区法院的行政裁定书；驳回马某3诉讼请求，证明我们12人盖的房屋。马某2质证称，属实。王某委托诉讼代理人质证称，属实。8.平安区法院行政裁定书；证明房屋产权是马某1所有。马某2质证称，属实。王某委托诉讼代理人质证称，真实，但不能证明资产是马某1的，我们已上诉。9.化隆县法院民事裁定书；证明王某反诉被驳回。马某2质证称，与我无关。王某委托诉讼代理人质证称，真实。10.海东市中级人民法院的裁定；证明驳回对方的诉讼请求。马某2质证称，真实。王某委托诉讼代理人质证称，真实。11.行政答辩状；证明办理房产证。马某2质证称，和我无关。王某委托诉讼代理人质证称，有异议，答辩状是2003年马胡赛尼打官司上的，不是他的。开庭审理中，被告马某2提交光盘一张，证明马某2妻子与马某1通话。原告质证称，通话真实，房屋是通话之前就转出去的，怎么转的不知道。王某委托诉讼代理人质证称，通话和王某没关系。开庭审理中，被告王某提交如下材料作为证据：1.拍卖会议记录、收款凭证；证明2002年9月12日以27万元竞买成功，资产是依法竞买的；收款凭证证明按时收款。原告质证称，和本案没有关联性，该事项做出过裁决。2.海东市中级人民法院裁定书；证明马胡赛尼取得的都是违法的。原告质证称，真实性无异议，证明方向不认可，撤销时间是后面，房子是前面盖的，没有说是属马某3所有，裁定与涉案没有关联性。被告马某2质证称，没意见。3.手机视频播放（未提供储存光盘）；证明土地使用权不是12人办的，而马胡赛尼是不清楚的。对案件事实和证据，本院认定如下：依据当事人陈述和原告举证材料、被告马某2举证的通话录音，可以认定，案涉商铺房屋所有权及相应使用面积的土地权利人，登记权属为原告马某1所有。原告将其位于××县的门面房两间（以下简称案涉商铺），租赁给被告马某2，后来马某2将案涉商铺取名为“男人衣柜”经营。原告马某1出租案涉商铺给被告马某2，未签订书面协议，未约定是否禁止转租、转让。2019年7月，被告马某2交付原告20000元作为至2020年1月18日的半年租金。案涉商铺年租金为45000元，因双方未达成明确一致的约定，本院不予认定。原告知晓被告马某2在转让案涉商铺，其不明知具体受让人的情形不影响对转让行为本身的认可。依据马某2与王某之间签订的店面转让协议书，可以认定，2019年12月2日，被告马某2将案涉商铺及货物等以12万元转让给被告王某。由协议书第一条的内容可知，马某2将案涉商铺转让给王某使用，并保证其同等享有原有房屋租赁合同中的权利义务。基于转让协议，王某从马某2处取得并占有案涉商铺，房屋承租权利义务主体发生变动，转让体现为案涉商铺承租使用权主体的变动，案涉商铺承租期限内的次承租人为王某。协议书第二条约定装饰、装修等所有权的归属，转让体现为动产及添附物所有权关系的变动。被告王某委托诉讼代理人自认拆了楼板做了楼梯以及占有院内十间房屋，对其自认事实，依据自认规则，本院予以认定。另查明，案涉商铺后面的两间房屋作库房使用，原告未向被告马某2收取过租金。由原告提交的照相打印件，无法认定房屋是否存在重大安全隐患。上述事实，有当事人陈述、举证材料予以证明，本院予以认定。未认定的举证材料，与本案无直接关联或不具有证据资格和证据意义，本院不予认定。本院认为，民事主体的财产权利受法律平等保护。案涉商铺房屋所有权及相应使用权面积的土地权利人，登记权属为原告马某1所有。依据物权法定原则，物权登记具有公示、公信效力，案涉商铺于2020年1月18日租赁期限届满后，被告王某既不续租、也不交纳租金，也拒绝腾退房屋，其占有案涉商铺及相应房屋无约定依据，无法律依据，属无权占有。被告王某的行为，已损害原告的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物的规定，原告主张作为次承租人及其无权占有人的王某腾退房屋、恢复拆除楼板做楼梯房屋的原状，符合法律规定和案件事实，本院予以支持。被告王某抗辩案涉商铺及土地权利属于马某3的意见，不符合案件查明事实和法律规定，本院不予采信。依照《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条：房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持的规定，原告诉求被告王某支付房屋占有使用费，符合法律规定和案件事实，本院予以支持。案涉商铺房屋占有使用费比照年租金40000元确定，2020年1月20日至2020年10月20日房屋占有使用9个月，即30000元；2020年10月21日至交付日的房屋占有使用费每日按109.5元计算（1年365天，年租金40000元，每天为109.5元）。院内占有房屋，因其两间房屋本身包含在案涉商铺内，不再重复评价，原告主张每月每间按400元计算，因无参照或者比照的租金，也无体现该房屋经济价值或者使用价值的举证，但对无权占有的行为仍需法律评价，故本院适用自由裁量规则，依据合法、合理、公平公正的原则，酌定无权占有房屋占有使用费，每间每月按100元计算，2020年1月20日至2020年10月20日房屋占有使用9个月，计7200元；2020年10月21日至交付日期间的房屋占有使用费每日按26.4元计算（1个月30天，每间每月100元，8间每天26.4元）。本案中，原告诉求依据的基础事实为原告马某1与被告马某2之间的房屋租赁合同关系，以及马某2转让后，王某享有的尚未届满的房屋租赁期间及其使用权。房屋租赁合同法律关系是分析、判断本案当事人之间法律关系性质的基础和核心，故本案案由确定为房屋租赁合同。被告马某2转让案涉商铺，原告知晓，但双方未签订书面协议，未约定禁止转租、转让，被告马某2违反约定的依据不足，也无侵权行为，本案中依法不承担民事责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条、第一百一十六条、第一百二十条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十七条、第三十四条、第三十六条、《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十三条第二款、第二百二十四条第一款、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王某于本判决生效之日起七日内，向原告马某1腾退案涉商铺及其占有房屋，并恢复被拆除楼板做楼梯房屋的原状。二、被告王某于本判决生效之日起七日内，向原告马某1支付案涉商铺房屋占有使用费30000元，自2020年10月21日起每日按109.5元计算房屋占有使用费，直至房屋交付日；并支付院内房屋占有使用费7200元，自2020年10月21日起每日按26.4元计算房屋占有使用费，直至房屋交付日。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告马某1对被告马某2的诉讼请求。本案诉讼费1644元，由原告马某1负担829元，被告王某负担815元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省海东市中级人民法院。审判长 晁兰军审判员 石小平审判员 刘 颀二〇二〇年十二月十五日书记员 冶金梅