河南省兰考县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0225民初2251号原告：张永梅，男，1989年2月24日生，汉族，住兰考县。委托诉讼代理人：李永乐、宋雪侠，河南兰桐律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：郑州佐宸轩餐饮管理有限公司。统一社会信用代码：91410102MA453BB4G。住所地：郑州市中原区航海西路****楼**1402。负责人：刘鑫，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘丽杰、王淑君，河南律国银师事务所律师。代理权限为特别授权。原告高天诉被告郑州佐宸轩餐饮管理有限公司（下称佐宸公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人宋雪侠，被告佐宸公司委托诉讼代理人刘丽杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求为，1、要求被告退还原告保证金5000元、进场费10000元，合计15000元；判令被告退还2019年7月25日至12月7日共计135天停业期间相应的租金7657.6元；以上两项费用共计22657.6元。3、本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实与理由，2018年8月8日原、被告告签订《郑州佐宸轩餐饮管理有限公司租赁合同书》，承租了被告位于兰考××××大道与朝阳路交汇处金元茂商业综合体第6号楼2层面积为32.3平方米的9号商铺，用于经营餐饮。按照合同约定，合同到期后被告应将保证金5000元、进场费10000元予以退还，但被告以种种理由推诿。2019年7月25日至2019年12月7日因商场进行装修，6号楼一至三层所有商铺停业，又导致原告135天的时间不能进行营业，再次给原告造成巨大的经济损失。综上所述，由于被告存在的违约行为，给原告造成了巨大的经济损失，故请求法院查明事实，依法支持原告的诉请。被告佐宸公司辩称，保证金及装修进场费没有事实依据，不予退还，依照双方签订的合同，第十条第三款约定，甲乙双方需要提前解除合同时，需要提前3天告知对方，原告单方解除，需要对方同意，如未经对方同意，该保证金不予退还。合同约定退还保证金条件为，原告应当将场地恢复原状，而现状是原告擅自离场，未恢复原状，故保证金不予退还；装修进场费，属于原告用被告场地，必须支出的装修费用，装修费已经由被告装修是按照兰考美食汇实际支出，该装修进场费在合同中未约定，根据行业规则，该装修进场费不予退还；停工损失，停工造成的损失，属于兰考美食汇决定停业整顿，商场已经补偿135天的免租期补偿，原告并未收到实际损失，生意好坏与被告无关，故不应支持。合同签订日期是2018年8月8日，约定期限为一年，截止2019年8月7日该合同履行期届满。租金、进场费、保证金均在2018年8月8日交纳，双方签订的合同在2018年8月8日已经正式履行。综上所述，请求法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，兰考亿金商业管理有限公司美食汇的经营与管理权属于被告佐宸公司。原告张永梅与被告佐宸公司于2018年8月8日，签订《租赁合同书》，约定：被告佐宸公司作为甲方即出租方，原告作为乙方即承租方，第一条，甲方将位于兰考县汴兰大道与朝阳路交汇处金元茂商业综合体（下称该商场）第6号楼第2层，面积为32.3（含公摊面积）商铺场地出租给乙方使用。第三条，租赁期限自2018年12月8日起至2019年12月7日止，合同期限为12个月。第四条，租金20元/平方米，每月646元。商业管理费30元/平方米，商业管理费月总额969元。租金及商业管理费交纳月总额1615元。乙方以现金或银行转账的方式按预付10个月费用的方式向甲方交纳租金和商业管理费及装修进场费用35700.4元，第一次交纳日期为2018年8月8日，交纳金额为人民币元，以后交纳日期为2019年7月1日，交纳金额为人民币元。2019年7月1日交纳人民币25093.2元。以此类推。第五条，为保证合同正常履行及乙方撤柜后商铺售后质量问题解决，承租方应于本合同签订日向甲方支付保证金5000元。合同履行过程中，如乙方发生违约或侵权行为，按照法律规定或合同约定应向甲方支付违约金或赔偿金时，甲方有权在保证金中扣除，不足部分甲方有权继续追偿。租赁期间，乙方未经甲方同意私自撤离经营地场的，保证金不予退还。乙方拒交本合同及相关协议约定的费用或乙方违背本合同约定的经营用途租赁场地，无论甲方是否单方面解除本合同的，保证金均不予退还。第六条，乙方为经营需要所消耗的水、电、天然气等费用由甲方按实际发生额代收取，收取标准，电费1.1元/度，水费3.5元/吨，天然气3.5元/立方，空调费8元/平方。第七条，（1）甲方应当在本合同约定的时间内，将本合同项下的商铺场地交付给乙方进行室内装修。如因工程延误，则乙方的装修日期及开业日期相应顺延。场地交付标准为：预留电源、电话线，具备装修所需临时电源等（附交付清单一份）。第九条，（1）按照甲方规定进场施工前，乙方应向甲方书面申请，缴纳施工保证金2000元，装修完成后，经甲方验收合格后30日退还。（2）乙方的装修方案必须经甲方同意，竣工后须由甲方验收（甲方对装修方案的同意与验收并不免除乙方对装修所应负的责任）。乙方违背本条约定的，甲方有权制止并要求限期改正，乙方应与配合，乙方不配合的，不得开业。（5）双方约定，乙方应于2018年11月28日之前按照本合同和甲方要求完成装修施工，并于2018年12月8日之前开业，否则视为违约，甲方有权单方面解除本合同。第十条，（2）甲方或乙方若需要提前解除本合同时，须提前三十天以书面形式通知对方。（3）合同未到期乙方单方提出解除合同，需经甲方同意。若甲方不同意解除本协议，乙方应继续履行直到合同期届满。租赁合同签订后，原告于2018年8月8日向被告交纳了保证金5000元，进场费10000元，美食广场租金20700.4元，共计交纳了35700.4元。原告提交的合同明细表上显示，原告已交费用35700.4元。2019年6月7日，兰考亿金商业管理公司发出整改通知单，因美食汇的经营状况违反合同约定，要求2019年6月14日之前作出整改，并要求补齐2018年10月1日至今所占面积的租金、物业费、空调费等。逾期未履行整改措施，将解除合同。兰考亿金公司于2019年7月23日发出公告，商场于2019年7月24日开始进行内部调整，调整期间商场整体封闭，不对外营业。原告从2019年7月24日开始停业，至2019年12月6日，未营业时间为135天。本院认为，被告是否应当退还原告保证金5000元。原被告合同中约定原告违约或擅自离场，保证金不予返还约定，此处约定的保证金实际上是一种履约保证金。履约保证金属于金钱质押，在签订合同或履约保证金条款时成立，当正式交付给出租人时生效。一般情形下，履约保证金以补偿功能为主，惩罚功能为辅，即履约保证金主要用来补偿违约后约定的违约金额不足的问题。本案中，原告未违约，不存在欠被告水电费及天然气费用的问题，在合同履行期限届满，合同解除后，被告收取的此项费用应予以退还。故对原告该项诉请予以支持。被告是否退还进场费10000元。被告佐宸公司与原告签订租赁合同，向原告出租涉案商铺，且合同约定了在约定的时间内，将合同项下商铺场地交付原告进行室内装修。合同签订后，原告向被告佐宸公司交纳了进场费。案涉商铺不适宜直接经营使用。现实生活中，确实存在签订商铺租赁合同后，由出租人按照一定的标准统一装修，之后再交由承租人使用且收取一定金额的进场费的做法。但涉案商铺系并未装修好的商铺，需原告另行装修，被告佐宸公司与原告并未在租赁合同中明确对进场费作出约定。且被告公司控股股东赵留洋曾出具声明，装修进场费在合同到期后，不续租情况下退还。因此认定被告佐宸公司取得原告支付的进场费并无合同约定的依据。故对原告诉请被告退还进场费10000元诉请，予以支持。被告是否赔偿因停工造成的损失7657.6元。本案中，原被告双方对因商场装修致原告135天无法正常营业的事实均予以认可。对原告已支付的这135天的租金及物管费损失的诉请，本院予以支持。本案中是原被告双方存在租赁商铺的合同法律关系，原告与被告有经营管理权的美食汇所在在商场即兰考亿金商业管理有限公司，没有直接的合同关系。根据合同的相对性，合同当事人一方只能向合同的另一方当事人基于合同提出请求，而不能向与其无合同关系的第三人提出合同上的请求。同时，因合同而产生的违约责任只能在合同当事人之间发生，合同关系以外的第三人不能基于该合同而承担违约责任。本案因被告违约，原告的损失，只能向被告主张，而不能直接向商场主张，故对被告抗辩意见不予采纳。原告已交纳从2018年12月8日起至2019年12月7日止共缴纳租金20700.4元，合同的租赁期限为12个月，一天费用为56.71元，则135天的损失应为7655.85元（135天×56.71元）。原告要求过高的停业损失不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条规定，判决如下：一、被告郑州佐宸轩餐饮管理有限公司于应于本判决生效之日起十日内返还原告张永梅保证金5000元、进场费10000元及因停工造成的损失7655.85元，共计22655.85元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费366.44元，由被告郑州佐宸轩餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或河南省开封市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审判长  邱进锋审判员  周进良审判员  李三民二〇二〇年十一月六日书记员  易 鑫