广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初480号原告（反诉被告）：广州市东和能源科技有限公司，住所地广州市海珠区琶洲蟠龙新街**2110自编之一。法定代表人：吴孟君，总经理。委托诉讼代理人：赖敏，广东和颂律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市白云区人和镇太成村第四经济合作社，住所地广州市白云区人和镇鹤龙八路**。法定代表人：林凤桂，社长。委托诉讼代理人：曾祥彬，广东宾得律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷争名，广东宾得律师事务所律师。第三人：陈桂添，男，1965年5月15日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。委托诉讼代理人：徐燚，广东众帮律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘超，广东众帮律师事务所实习律师。广州市东和能源科技有限公司（以下简称东和公司）与广州市白云区人和镇太成村第四经济合作社（以下简称太成四社）及第三人陈桂添租赁合同纠纷案,本院受理后，依照《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条第二款规定适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。东和公司的委托诉讼代理人赖敏、太成四社的法定代表人林凤桂及委托诉讼代理人雷争名、陈桂添的委托诉讼代理人徐燚及刘超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东和公司诉（辩）称：2013年10月17日，东和公司为筹建加油站，承租太成四社所有的位于土名为新坑的土地43.5亩中的10亩土地，约定土地的有偿使用期至2038年2月28日。现因涉案土地一直由他人另行租用至今，东和公司未能使用涉案土地筹建加油站，东和公司一直履行缴纳租金的义务却未能享有实际使用涉案地块的权利，故多次要求太成四社对涉案合同进行处理并退回定金及租金，但太成四社一直置之不理。综上，请求法院判令：1.太成四社向东和公司返还定金及租金共计人民币315,125元及自起诉之日起至实际返还之日止的利息（按银行同期同类型贷款利率计算）；2.本案诉讼费等由太成四社承担。太成四社辩（诉）称：2013年10月17日之前，涉案土地已经由第三人陈桂添管理使用，交付土地的义务由陈桂添向东和公司履行，他们内部也必然有相关的约定。土地有偿使用合同及转让补充协议等合法有效，东和公司提起本案诉讼的主要原因是其无法办理油站的建设指标等关键原因，属于其自身的经营风险。现反诉请求判令:1.合同押金（定金）50000元由太成四社没收；2.东和公司支付2019年3月1日至2019年11月29日的土地占有使用费43750元。陈桂添述称：三方签订的涉案补充协议约定由太成四社直接将其中的10亩地租赁给了东和公司，东和公司自2013年10月开始按照承租合同约定缴纳租金直到2019年3月。自2019年3月开始，东和公司拒不支付租金，才产生了本案纠纷。东和公司在诉状中陈述涉案土地一直由他人另行租用，与常理不符。如果东和公司没有实际租赁该土地，则不可能一直交纳租金。因此，我方认为东和公司的诉请不能成立，对太成四社的反诉请求没有异议。经审理查明：2006年8月31日，太成四社（甲方）与案外人梁国球（乙方）签订了《太成村第四经济合作社土地有偿使用合同》，约定太成四社将土名为新坑、庄门口面积43.5亩的土地交由梁国球有偿使用，有偿使用期限自2008年3月1日至2038年2月28日；从2008年3月1日开始，梁国球按每年每亩5000元交纳土地有偿使用金，并向太成村委会每年每亩交纳500元土地使用管理费，从免费筹备发展期期限届满开始计，每五年递增一次有偿使用金及管理费，递增率为上五年度的5%；2008年3月1日开始，梁国球要在3月1日前一次性交清第一年度土地有偿使用金，同时交纳土地使用管理费给太成村委，以后每年度如此推算，如逾期1个月以上按所欠金额5%支付滞纳金给太成四社，超过30天以上太成四社有权终止合同并收回土地使用权；并约定如梁国球违反合同条款，合同保证押金及土地上所有固定设施、物业无偿归太成四社等。2008年1月17日，太成四社（甲方）与案外人梁国球（乙方）以及案外人陈志河（丙方）签订了《太成村第四经济合作社土地（土名:新坑、庄门口）有偿使用合同转让及补充协议》，三方约定由梁国球将太成村第四经济合作社（土名:新坑、庄门口，面积43.5亩）土地有偿使用合同转让给陈志河。2009年8月5日，太成四社与陈桂添共同签署文件，内容为“由于丙方陈志河超期不缴纳土地使用租金，视为自动放弃本合同的权利及义务，从2009年3月1日开始由陈桂添作为本合同乙方履行本合同的权利和义务。”2013年10月17日，东和公司(丙方)、太成四社（甲方）以及陈桂添（乙方）签订了《太成村第四经济合作社土地（土名:新坑、庄门口）有偿使用合同转让补充协议》，三方约定由陈桂添将太成村第四经济合作社（土名:新坑、庄门口，面积43.5亩）土地有偿使用合同其中的10亩土地，按原合同条款不变的情况下转让给东和公司。协议签订后，该10亩土地原本由陈桂添拥有的权利、义务和责任由东和公司履行，陈桂添相关的权利、义务和责任即自然终止。东和公司陈述签订涉案合同的目的是用于建设加油站，但未使用涉案土地。太成四社对未使用涉案土地的说法不予确认，认为当时与东和公司、陈桂添签订了三方协议，由陈桂添将涉案地块转给东和公司使用。庭审中，东和公司与太成四社均确认签订2013年10月17日的涉案合同时涉案土地是由陈桂添在管业，东和公司表示未向陈桂添要求接收涉案土地，涉案土地多年来有人种植草莓，东和公司也从未向实际种植户主张过权利。陈桂添到庭陈述当时签订合同后即将涉案土地交付给了东和公司。东和公司在签订涉案合同后一直向太成四社支付租金，支付情况为：2013年10月18日支付押金50000元、2014年3月17日支付租金52500元、2015年5月19日支付租金52500元、2016年7月5日支付租金52500元、2017年6月23日支付租金52500元、2018年7月25日支付租金55125元，共计315125元。东和公司与太成四社均确认实际支付租金至2019年2月底。太成四社陈述于2019年11月29日在涉案地块张贴了《人和镇太成社第四社【新坑、庄门口土地有偿使用】合同终止声明》，以东和公司自2019年3月起拖欠租金为由决定终止合同并收回该新坑、庄门口土地使用权，并没收合同押金50000元。太成四社确认其于2019年11月29日收回了涉案土地。东和公司对张贴该终止声明无异议，但不确认张贴时间，亦不确认太成四社所述收回涉案土地时间。诉讼中，太成四社提交了穗集有（2012）第10003582-1/2号集体土地所有权证，双方对涉案土地系农用地无异议。以上事实有《太成村第四经济合作社土地有偿使用合同》、《太成村第四经济合作社土地（土名:新坑、庄门口）有偿使用合同转让及补充协议》、《太成村第四经济合作社土地（土名:新坑、庄门口）有偿使用合同转让补充协议》收据、照片、通话记录单、集体土地所有权证、《关于协助司法查询的复函》及当事人陈述等证据予以证实。本院认为：《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款规定，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。第十二条规定，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。第四十四条第一款规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。依照上述法律规定，我国实行土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地，任何单位和个人进行非农建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。任何单位和个人不得自行与农村集体经济组织或个人签订协议将农用地和未利用地转为建设用地。本案中，至庭审之日，诉争土地不能用于非农建设，东和公司与太成四社签订涉案租赁合同的主要目的是由东和公司利用诉争土地建设加油站，属非农建设用途，涉案合同违反了上述《中华人民共和国土地管理法》关于土地用途管制的强制性规定，该合同应属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。太成四社根据无效合同收取的东和公司缴纳的押金50000元缺乏合同依据，东和公司要求太成四社予以返还该押金合理合法，本院予以支持。东和公司明知涉案土地为集体土地，不能用于非农建设，仍然与太成四社签订涉案土地使用合同，其对合同无效存在过错，故东和公司要求太成四社赔偿上述押金的利息缺乏法律依据，本院不予支持。关于东和公司是否使用了涉案土地的问题。从2013年10月17日的《太成村第四经济合作社土地（土名:新坑、庄门口）有偿使用合同转让补充协议》的约定来看，三方是约定了涉案土地由陈桂添直接交付给东和公司。陈桂添到庭陈述其在签订该合同后即将涉案土地交付给了东和公司。而东和公司此后也一直按约向太成四社支付租金，直至2019年2月底，长达五年，现其主张未实际使用涉案土地，与常理不符。且东和公司亦未提供相关证据证明曾向太成四社提出要求协调交付涉案土地事宜。综上，本院对东和公司关于其未实际使用涉案土地的主张不予采信。虽然涉案合同为无效合同，但太成四社已经将涉案土地交付给东和公司实际占有使用，东和公司应参照合同约定的租金标准向太成四社支付土地使用费，故本院对东和公司要求太成四社返还租金265126元的主张不予支持。关于太成四社收回涉案土地的时间，太成四社确认该时间为2019年11月29日，提交了《人和镇太成社第四社【新坑、庄门口土地有偿使用】合同终止声明》及照片等证据佐证，东和公司虽不予确认，但未能提供证据，故本院依法采信太成四社所陈述的上述时间。经核算，东和公司还应向太成四社支付2019年3月1日至2019年11月29日期间的土地使用费41191元（55125元÷12个月×8个月+55125元÷12个月÷30天×29天）。依照《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款、第十二条、第四十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条第二款之规定，判决如下:一、自本判决生效之日起十日内，广州市白云区人和镇太成村第四经济合作社向广州市东和能源科技有限公司返还押金50000元；二、自本判决生效之日起十日内，广州市东和能源科技有限公司向广州市白云区人和镇太成村第四经济合作社支付土地占有使用费41191元；三、驳回广州市东和能源科技有限公司的其他诉讼请求；四、驳回广州市白云区人和镇太成村第四经济合作社的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费6026元，由广州市东和能源科技有限公司负担5070元，由广州市白云区人和镇太成村第四经济合作社负担956元，并在本判决生效之日起十日内迳付广州市东和能源科技有限公司。反诉受理费1072元，由广州市白云区人和镇太成村第四经济合作社负担601元，由广州市东和能源科技有限公司负担471元，并在本判决生效之日起十日内迳付广州市白云区人和镇太成村第四经济合作社。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  黄玉珍二〇二〇年七月三日书记员  郑文玲