贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0502民初12913号原告（反诉被告）：韩娅敏，女，1981年11月28日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：陈鹏（特别授权代理），系贵州黔信(毕节）律师事务所律师，执业证号：15205202010172387。委托诉讼代理人：周盛君（一般授权代理），系贵州黔信(毕节）律师事务所实习律师，实习证号：230713012110629。被告（反诉原告）：贵州省毕节福明房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91520502055034224B，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园路博泰大厦D栋22楼。法定代表人：李当明，系该公司董事长。委托诉讼代理人：万涛（特别授权代理），系贵州中创联律师事务所律师，执业证号：15201201810020420。委托诉讼代理人：黄佳（特别授权代理），系贵州中创联律师事务所律师，执业证号：15201201511320546。原告韩娅敏诉被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司（以下简称“福明房开公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年7月31日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原、被告双方当事人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求法院解除原被告之间的商品房买卖合同；二、请求法院判令被告向原告返还已付购房款人民币1168300元及以1168300元为基数的利息暂计20000元（利息的计算：以1168300元为基数，自2018年9月11日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、请求法院判令被告向原告支付已付购房款一倍的赔偿1168300元；四、本案诉讼费用由被告负担。事实及理由：2018年9月11日，原告韩娅敏与被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司（以下简称“福明公司”）签订《商品房预购合同》，合同约定：买受人韩娅敏向出卖人福明公司购买位于毕节市七星关区房屋；约定被告福明公司在2018年12月31日交付给原告韩娅敏使用；合同签订后，原告向被告支付购房款人民币1168300元，但是原告在签订上述合同后通过查询得知，涉案房处于“不可售”和“被抵押”状态，被告亦未明确告知原告涉案房已经被抵押的事实，由于被告的原因致使原、被告签订的合同目的无法实现。原告依据约定向被告多次催促被告解除合同并要求返还已付房款，但被告一直以以各种理由推脱。综上，原告为了维护自己的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》等相关法律法规，诉至贵院，请求依法支持原告的全部诉讼请求为谢。被告（反诉原告）针对本诉答辩称：第一、原告行使合同解除权，解除期限已经经过，原、被告双方在2018年签订商品房预购合同，并在当年度被告将涉案房屋交付原告，但此后一直没有与原告签署商品房备案合同。通过预购合同的内容以及实际发生的情况可以推定，原告不可能不知晓涉案房屋存在在建工程抵押情况，所以，从其知道或者应当知道之日起一年的合同解除期限已过，原告无权主张解除合同；第二，原、被告双方签订的商品房预购合同属于预约合同性质，不是真实的商品房买卖合同，并不能够适用商品房买卖合同司法解释第九条关于一倍房款的赔偿条款；第三，涉案合同已经明确约定了除本合同载明的违约责任以外，双方不得要求对方承担其他没有明确约定的违约责任，有约定应当从约定；第四，涉案商品房在2015年12月8日就存在在建工程抵押，且在合同的12.1条约定了原告对于所购房屋的在建情况，房屋情况均知晓，如果没有存在抵押，按常理来说，不可能不与原告签订正式的网签备案合同，所以，被告并没有欺瞒的恶意存在。被告（反诉原告）向本院提出反诉讼请求：1、请求法院判决被反诉人返还反诉人房屋租金178,503元及资金占用费（以178,503元为基数，按照月息2%从2019年1月16日计算至租金付清之日止，暂计算1个月为3,570元），共计182,073元；2、一审诉讼费由被反诉人承担。事实及理由：2018年9月11日，反诉人与被反诉人双方签订了《商品房预约合同》，合同约定被反诉人确定预购反诉人开发建设的位于毕节市七星关区房屋，房屋用途为商铺，建筑面积为61.98平方米。该预购合同还对房款支付方式、交付条件、逾期交房责任等予以约定。2018年12月31日，反诉人依约将案涉商铺交付给被反诉人，同时双方签订了《商铺租赁合同》，由被反诉人将案涉房屋出租给反诉人，租赁期限为3年（从2018年12月31日起至2021年12月31日止），用途为售楼部，年租金为119002元（按160元／平方米计算）；租赁合同签订后，反诉人依约向被反诉人支付了租金178503元。现被反诉人请求解除双方签订的《商品房预购合同》，反诉人认为被反诉人无权出租案涉商铺，且不享有收取租金的权利。综上，为维护反诉人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，请求贵院依法支持反诉人前述所请。原告（反诉被告）针对反诉答辩称，原告并没有与被告签订商铺租赁合同，而是与贵州佳自得公司签订的商铺租赁合同，所以，反诉主体并不适格，且反诉请求利息的计算应该是分段按银行同期贷款利率及同期银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。结合当事人陈述以及经本院审查确认的证据，本院查明事实如下：2018年9月11日，福明房开公司作为甲方与原告韩娅敏作为乙方签订《商品房预购合同》，合同约定：“乙方确定预购甲方所开发建设的位于毕节市七星关区房屋，房屋用途为商铺，根据设计图纸预测建筑面积约为61.98平方米；优惠后房屋总价款为2318300元。本合同签订当日，乙方向甲方支付房价款1168300元。剩余房价款115万元，通过银行商业按揭贷款方式在本房屋可以进行按揭贷款后10日内负责通过向甲方指定的银行申请按揭贷款的方式全额支付；甲方应在2018年12月31日交付使用，因甲方自身原因导致逾期交房的，甲方按照已付房款的万分之一／日向乙方支付违约金；逾期超过90日的，乙方有权解除合同并要求甲方退还已付房款；乙方委托甲方代为办理房屋产权分户手续，甲方在取得房屋大产权后365工作日内为乙方办理房屋分户产权；第十二条、其他约定：本合同为预购合同，乙方对于本合同签订时甲方所取得的建设手续状况及开发建设实际情况均已经充分了解并完全认可，甲方今后取得乙方预购房屋的预售许可证后本合同即为房屋买卖合同的基本条款，为了备案双方应根据行政主管部门的要求签订最终商品房买卖合同及其补充协议、前期物业服务协议等合同，但本合同所约定的购房条件不变；2、乙方在签订本协议时，甲方已向乙方出示正式的商品房买卖合同及其补充协议、前期物业服务协议等合同文本，并知晓其内容，在满足上述第1条列明的签订正式商品房买卖合同的条件时，乙方不得以合同条件不能协商一致为由拒绝签订，否则应按总房款的5%向甲方支付违约金。3、本合同约定条款双方均应遵守，除了本合同所明确约定的违约责任之外，双方均不得要求对方承担其他未明确约定的违约责任。其中，乙方违约的，甲方不得全部没收已付房款；甲方违约的，乙方不得要求甲方双方退还房款。原告于2018年8月26日交付定金20000元后，于签订《商品房预购合同》当日向被告交付购房款1148300元。此后，原告（反诉被告）韩娅敏与案外人贵州佳自得置业管理有限公司签订商铺租赁合同，将涉案商铺出租给贵州佳自得置业管理有限公司使用，租期从2018年12月31日至2021年12月31日，共计3年。租金实际由被告（反诉原告）支付。根据该商铺租赁合同，原告（反诉被告）从被告（反诉原告）处领取租金共计178503元。另查明，根据不动产登记中心出具的不动产登记查询结果显示，涉案房屋未办理商品房买卖合同备案登记，但已办理抵押登记，抵押权人为长白山农村商业银行股份有限公司，抵押期限为2018年11月28日起至2020年11月27日止。上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据,并已经庭审举证质证，本院收集在卷为凭。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容:(一)当事人名称或者姓名和住所；(二)商品房基本状况；(三)商品房的销售方式；(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；(五)交付使用条件及日期；(六)装饰、设备标准承诺；(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；(八)公共配套建筑的产权归属；(九)面积差异的处理方式；(十)办理产权登记有关事宜；(十一)解决争议的方法；(十二)违约责任；(十三)双方约定的其他事项。”本案中，被告在已取得《商品房预售许可证》的情形下，为规避法律风险，隐瞒涉案房屋已抵押的事实，在签订《商品房预购合同》后在近三年的时间内一直未与原告签订正式的《商品房买卖合同》，有悖于诚信原则，损害了原告的合法权益。另外，原、被告签订的《商品房预购合同》就当事人的身份信息、商品房基本状况、商品房价款及支付方式、商品房的交付时间及交房表、逾期交房责任、面积误差处理方式、办理权属登记事宜、共有权益以及前期物业服务等进行了约定，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，应当认定为《商品房买卖合同》。被告提供的证据并不足以证明原告对涉案商品房在办理抵押时就已经明知的事实，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；……”之规定，原告要求解除合同、返还购房款及利息的诉讼请求，有事实及法律依据，本院应予支持。原告主张利息以1,168,300元为基数，2018年9月11日计算至2019年8月19日期间，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算；2019年8月20日至本判决生效之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算,本院予以支持。对于原告主张的已付购房款一倍的赔偿责任。原告并未提供证据证明因合同解除给其造成的损失，考虑到合同的解除给原告造成的损失除资金占用损失外，还包括合同履行后原告可获得的比如租金收入、房屋增值等预期利益，结合合同的履行情况及被告的过错程度，对于原告主张的赔偿款，本院酌定被告按原告已付购房款50%的比例予以赔偿。对于被告提出的要求原告退还租金178,503元及利息的反诉请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条，合同解除后，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状之规定，原告（反诉被告）取得涉案房屋租金已无事实基础，原告收取被告的租金应当予以退还。故原告的退还租金的反诉请求，本院予以支持。对被告的提出的利息反诉请求，因无合同及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)韩娅敏与被告(反诉原告)贵州省毕节福明房地产开发有限公司于2018年9月11日签订的《商品房预购合同》；二、被告(反诉原告)贵州省毕节福明房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告(反诉被告)韩娅敏已付购房款1,168,300元并支付利息（利息以1,168,300元为基数，2018年9月11日计算至2019年8月19日期间，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算；2019年8月20日至本判决生效之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告(反诉原告)贵州省毕节福明房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告(反诉被告)韩娅敏584,150元；四、原告（反诉被告）韩娅敏于本判决发生法律效力之日起十日内返还被告（反诉原告）贵州省毕节福明房地产开发有限公司支付的租金178,503元；五、驳回原告（反诉被告）韩娅敏的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）贵州省毕节福明房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12,826元，反诉案件受理费1,970元，保全费5,000元，共计19,796元，由被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司负担16,928元，原告韩娅敏负担2,868元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员 吴 誉二〇二〇年十月二十日书记员 何梦思