广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0402民初1123号原告：中国工商银行股份有限公司珠海分行，住所地珠海市吉大景山路19号工商银行大厦。统一社会信用代码9144040070799343XL。负责人：童志军，行长。委托诉讼代理人：王美智，广东莱特律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐健霆，广东莱特律师事务所律师。被告：姜宇，女，汉族，1988年7月23日出生，住吉林省白山市浑江区河口乡河口村六社，公民身份号码22060219880723272X。被告：珠海市锦荣房地产开发有限公司，住所地珠海市斗门区湖心路以东白藤九路北侧时代香海花园S4店铺382号。统一社会信用代码91440400090107601G。法定代表人：陈伟。委托诉讼代理人：常俊俊，系公司职员。委托诉讼代理人：刘育聪，系公司职员。原告中国工商银行股份有限公司珠海分行与被告姜宇、珠海市锦荣房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人唐健霆、珠海市锦荣房地产开发有限公司的委托诉讼代理人常俊俊、刘育聪到庭参加诉讼。被告姜宇经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告姜宇立即归还《个人购房借款/担保合同》项下剩余贷款本金人民币469,093.10元和暂计至2019年8月20日止的利息人民币8,199.07元【其中：正常利息8,022.99元，罚息82.98元，复利93.10元】；2、判令被告姜宇向原告支付自2019年8月21日起至实际清偿之日止的罚息和复利【罚息以欠付的本金469,093.10为计算基数，按罚息利率计算；复利以上一结息日欠付的利息（包括正常利息、罚息和复利）为计算基数，按罚息利率计算，罚息、复利的结息规则为按月结息】；3、判令被告姜宇向原告支付律师费19,091.69元；4、判令被告珠海市锦荣房地产开发有限公司对被告姜宇上述第1、2、3项的债务承担连带清偿责任；5、判令被告姜宇以位于珠海市斗门区白藤九路36号14栋1703房的房产【预告登记号码：粤（2016）珠海市不动产证明第0058933】为上述第1、2、3项的债务承担抵押担保责任；原告可就该房产依法处分所得价款享有优先受偿权；6、判令本案的诉讼费用（包括案件受理费、保全费、公告费等）由两被告承担。事实和理由：2015年1月18日，原告与被告珠海市锦荣房地产开发有限公司签订《按揭贷款业务合作协议》，原告同意向符合资格的被告珠海市锦荣房地产开发有限公司开发的“时代香海花园”楼盘的购房人提供按揭贷款，被告珠海市锦荣房地产开发有限公司同意在借款人（购房人）办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记）并将《房屋他项权证》交原告收押前，为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段连带责任保证。如借款人在被告珠海市锦荣房地产开发有限公司提供阶段性连带责任保证期间未按约定履行还款义务，被告珠海市锦荣房地产开发有限公司保证在接到原告的书面催款通知后10日内履行还款义务。为购买被告珠海市锦荣房地产开发有限公司开发的“时代香海花园”的商品房，即位于珠海市斗门区白藤九路36号14栋1703房（以下称涉案房产），被告姜宇向原告申请购房按揭贷款。2016年5月16日，原告与被告姜宇、被告珠海市锦荣房地产开发有限公司共同签订了《个人购房借款/担保合同》（编号A：【时代香海】字【珠海】行【吉大】支行【2016】年【1590】号），合同主要约定如下：贷款本金人民币93万元，贷款期限360个月；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮15%，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始,按该次调整后的基准利率(如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准)执行新的贷款利率；按月等额本金还款法偿还贷款本息，还款日与贷款实际发放日相对应；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息;对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在约定的利率基础上加收40%；如借款人违约，贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。被告珠海市锦荣房地产开发有限公司作为上述《个人购房借款/担保合同》连带责任保证人，对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担阶段性的连带保证责任，直到涉案房产正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载涉案房产正式抵押登记信息的他项权证书为止，保证人的保证责任才能免除。被告姜宇以其所购涉案房产为上述贷款提供抵押担保,并于2016年12月2日办理了预告抵押登记，原告取得了《不动产登记证明》【粤（2016）珠海市不动产证明第0145322号】。2016年5月18日，原告依约定将贷款人民币93万元发放至被告姜宇指定的收款人账户。贷款发放后，被告姜宇多次未如约向原告归还贷款本息，截至2019年8月20日，已连续逾期5期，累计逾期6期。按照《个人购房借款/担保合同》的第十四条第14.2款第（4）项的约定，原告宣布《个人购房借款/担保合同》项下贷款提前到期，要求被告姜宇于2019年8月27日前归还剩余贷款本息，同时要求被告珠海市锦荣房地产开发有限公司承担连带保证责任，但被告姜宇和被告珠海市锦荣房地产开发有限公司均未按原告要求和合同约定履行还款义务。由于两被告的行为已经构成根本违约，致使原告的合同目的不能实现，严重损害了原告的合法权益。原告为维护合法权益，特向人民法院提起诉讼并支付律师费人民币19,091.69元，恳请法院判如所请。被告珠海市锦荣房地产开发有限公司答辩认为，一、被告珠海市锦荣房地产开发有限公司与原告签订的《个人购房借款/担保合同》本意不是为原告实现债权提供双重担保，而是附条件的阶段性保证担保。自办理抵押登记始原告已取得对涉案房屋的抵押权，且涉案房屋已竣工验收并已进行初始登记，解除被告珠海市锦荣房地产开发有限公司阶段性保证担保的条件已成就，被告珠海市锦荣房地产开发有限公司在本案的保证责任已终止。1、被告珠海市锦荣房地产开发有限公司提供的是附条件的阶段性保证担保——当原告不具备实现抵押权的条件时，由被告珠海市锦荣房地产开发有限公司承担保证担保；当原告具备实现抵押权的条件时，被告珠海市锦荣房地产开发有限公司的保证责任即免除。双方的本意不是为原告实现债权提供双重担保。按照被告珠海市锦荣房地产开发有限公司与原告签订的《个人购房借款/担保合同》的约定，双方的本意并不是要为原告实现债权提供双重担保——既有借款人提供的抵押担保，又有被告珠海市锦荣房地产开发有限公司提供的保证担保；双方的本意是：当原告不具备实现抵押权的条件时，由被告珠海市锦荣房地产开发有限公司承担保证担保；当原告具备实现抵押权的条件时，被告珠海市锦荣房地产开发有限公司的保证责任免除。很显然，如果双方的本意是要为原告实现债权提供双重担保，就不可能约定被告珠海市锦荣房地产开发有限公司提供附条件的阶段性保证担保了。2、原告实现抵押权的条件已经具备，被告珠海市锦荣房地产开发有限公司的保证担保责任应当免除。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条明确规定：“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结”。在本案中，涉案房产已在珠海市房地产登记中心办理了抵押权预告登记，抵押权预告登记权利人为原告、义务人为买受人姜宇，姜宇已通过银行贷款的方式向被告珠海市锦荣房地产开发有限公司支付房款。因此，按照上述司法解释的规定，原告已取得涉案房屋的抵押权，原告请求处分涉案抵押房屋并优先受偿并无任何事实上和法律上的障碍，原告实现抵押权的条件已经完全具备。按照被告珠海市锦荣房地产开发有限公司与原告签订的“提供附条件的阶段性保证担保”的本意，被告珠海市锦荣房地产开发有限公司的保证担保责任应当免除。3、免除被告珠海市锦荣房地产开发有限公司的保证责任符合《合同法》的有关规定。《合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”本案中，双方在《个人购房借款/担保合同》约定的附条件的阶段性保证担保，实际就是附解除条件的保证担保合同。在解除条件（原告实现抵押权的条件）未成就时，若出现保证人应承担保证责任的情形，被告珠海市锦荣房地产开发有限公司应承担保证责任；在解除条件（原告实现抵押权的条件）成就时，被告珠海市锦荣房地产开发有限公司的保证担保责任失效，无需承担保证担保责任。在本案中，涉案房屋已办妥抵押登记，涉案房屋亦已于前经竣工验收合格并已办理初始登记。至此，原告实现抵押权获得优先受偿的条件已经完全具备。鉴此，被告珠海市锦荣房地产开发有限公司的保证责任也应免除。退一步说，即使被告珠海市锦荣房地产开发有限公司仍需对原告承担担保责任，依据《担保法》第二十八条规定“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任”。因此，原告应现就姜宇抵押的涉案房产实现债权，不足部分再由被告珠海市锦荣房地产开发有限公司承担担保责任。二、依据最高人民法院关于适用《担保法》若干问题的解释第四十二条的规定，人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。因此，如果法院判令被告珠海市锦荣房地产开发有限公司承担保证责任，被告珠海市锦荣房地产开发有限公司请求明确被告珠海市锦荣房地产开发有限公司对被告姜宇的追偿权，以免被告珠海市锦荣房地产开发有限公司对被告姜宇另行提起诉讼。三、原告要求的罚息没有法律依据；原告要求对应付未付的利息、罚息计收复利同样没有法律依据。本案的利息计算方式应遵循民诉法的有关规定。综上所述，被告珠海市锦荣房地产开发有限公司请求人民法院依法驳回原告对被告珠海市锦荣房地产开发有限公司的诉讼请求。被告姜宇并无提交答辩意见及证据。原告就所述被告姜宇借款、违约等提供了个人购房借款/担保合同、借款借据和放款凭证、个人贷款期数明细查询单、借款历史处理明细列表等证据加以证明，原告就被告珠海市锦荣房地产开发有限公司连带责任问题提供按揭贷款业务合作协议等证据加以证明，原告就律师费问题提供委托代理合同、转账凭证、发票等证据加以证明。原告提交的上述证据经本院审查符合法律规定，本院予以采信。原告就涉案房产抵押预告登记问题提供不动产登记证明等证据加以证明。被告珠海市锦荣房地产开发有限公司提交时代香海花园四期竣工验收备案表、商品房地产产权权属证明书等证据用以证明涉案房屋经竣工验收合格并进行了房屋的初始登记，原告实现抵押权的条件具备。本院认为，原告与被告姜宇签订的借款相关合同，系当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，为依法成立的有效合同，各方均须按合同的约定行使权利，履行义务。原告已按合同约定发放贷款，被告姜宇在取得贷款后，未按照合同约定按时偿还贷款，已构成违约。原告宣告所有未偿还的贷款本金到期，并要求被告偿还相应贷款本息，本院予以支持。因本案诉讼，原告产生律师费19091.69元，被告应按约支付。根据《按揭贷款业务合作协议》约定，被告珠海市锦荣房地产开发有限公司在涉案房产办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记）并将《房屋他项权证》交原告收押前，为被告姜宇的本案债务承担连带责任保证。现涉案房产仍未办理正式抵押登记，被告姜宇亦逾期还款，故被告珠海市锦荣房地产开发有限公司应对被告姜宇的上述债务承担连带清偿责任。对于原告主张涉案房产的优先受偿权问题。依据《中华人民共和国物权法》规定，抵押权系物权，物权的设立，经依法登记发生法律效力。根据上述法律规定，在抵押权登记前合同双方仅可依合同主张债权。本案中，原、被告双方虽办理了预购商品房抵押权预告登记，但并不产生债务人不履行债务时债权人可以从处分商品房的价款中优先受偿的法律后果。基于此，原告请求确认就抵押物享有优先受偿权，无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条、第四十一条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告姜宇于本判决生效之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司珠海分行偿还借款本金469093.1元、计至2019年8月20日正常利息8022.99元，罚息82.98元，复利93.1元；二、被告姜宇于本判决生效之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司珠海分行支付自2019年8月21日起至本息实际清偿日止的罚息、复利（罚息以469093.1元为基数，按中国人民银行同期同档次贷款利率为基准利率下浮15%再上浮40%计算，对不能按时支付的利息按罚息利率计算复利）；三、被告姜宇于本判决生效之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司珠海分行支付律师费19091.69元；四、被告珠海市锦荣房地产开发有限公司对被告姜宇的上述第一、第二、第三判项的债务承担连带清偿责任，被告珠海市锦荣房地产开发有限公司承担清偿义务后，有权向被告姜宇追偿；五、驳回原告中国工商银行股份有限公司珠海分行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8746元，保全费3001.92元，由两被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  张 驰人民陪审员  李顺建人民陪审员  陈丽娟二〇二〇年六月九日书 记 员  梁凤巧