江西省南昌市青山湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0111民初1721号 原告：南昌市华海物业管理有限公司。 法定代表人：罗小平，职务：总经理。 委托诉讼代理人：徐江天，江西镜衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：章思开，江西镜衡律师事务所律师。 被告：江西华开实业有限公司。 法定代表人：王忠见。 被告：南昌高新区华航职业培训学校。 法定代表人：房琴，职务：负责人。 委托诉讼代理人：周勇，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡春彪，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。 第三人：南昌高新技术产业开发区艾溪湖管理处鱼尾村民委员会。 法定代表人：王福生，职务：书记。 委托诉讼代理人：王春玲，江西朗秋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张鑫鑫，江西朗秋律师事务所律师。 原告南昌市华海物业管理有限公司（以下简称华海公司）与被告江西华开实业有限公司（以下简称华开公司）、南昌高新区华航职业培训学校（以下简称华航学校）、第三人南昌高新技术产业开发区艾溪湖管理处鱼尾村民委员会（以下简称鱼尾村民委员会）合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华海公司委托诉讼代理人章思开、徐江天，被告华航学校委托诉讼代理人周勇，第三人鱼尾村民委员会委托诉讼代理人王春玲到庭参加诉讼，被告华开公司经本院送达应诉文书及开庭传票未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 华海公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令华开公司、华航学校向华海公司支付费用209520元；2、请求判令华开公司、华航学校向华海公司支付逾期支付转让费用的滞纳金71236.8元（滞纳金支付至付清为止，滞纳金71236.8元暂计算至2020年5月31日）；3、本案诉讼费用全部由华开公司、华航学校承担。事实和理由：2019年1月30日，华海公司与华开公司、华航学校签订《厂房转让协议》，约定：“1、华海公司将位于天祥大道229号佳海产业园二期201、202、203、203A、205、206共三栋的使用权转让给华开公司、华航学校使用；2、协议转让总单价为11.5元每平方米每月，其中单价10元/平方/月为鱼尾村民委员会收取，单价1.5元/平方/月转让费华海公司收取；3、期限从2018年12月1日到2038年11月30日共20年；4、单价10元/平方/月按华海公司与鱼尾村民委员会约定按每季度3个月缴纳，每季度租金人民币151119.3元，单价1.5元/平方/月的费用华开公司、华航学校向华海公司一年一付，付款期为年度首月5号；5、如华开公司、华航学校未按本协议支付转让款，按未支付金额0.5%每日收取滞纳金。”等相应内容。协议签订后，华海公司履行了协议约定的义务，但华开公司、华航学校未能依约履行付款义务，自2019年1月拖欠华海公司费用209520元至今未支付。华海公司多次向华开公司、华航学校催收，均未果。现原告为维护自身的合法权益，诉至法院。 华开公司未出庭应诉，也未向本庭提交书面答辩状。 华航学校辩称：一是原告对于涉案房屋均没有所有权，也没有使用权，无权签订厂房转让协议，事实上也不存在厂房转让的行为，其无权要求被告支付厂房转让费用；二是被告华航职业学校与原告之间不存在厂房转让关系，其要求华航职业培训学校支付转让费和滞纳金没有事实和法律依据。 鱼尾村民委员会陈述：原告的诉请与第三人没有直接的利害关系，所以我们不发表意见。 华海公司围绕诉讼请求依法提交了下列证据： 证据1.原告营业执照、被告企业信息，证明目的：证明原、被告的诉讼主体资格； 证据2.厂房转让协议，证明目的：1、证明原告将位于天祥大道229号佳海产业园二期201、202、203、203A、205、206共三栋的使用权转让给两被告使用的事实；2、证明厂房转让总单价为11.5元每平方米每月，其中单价10元/平方/月为鱼尾村收取，单价1.5元/平方/月转让费原告收取的事实；3、证明厂房价款中单价10元/平方/月按原告与鱼尾村约定按每季度3个月缴纳，每季度租金人民币151119.3元，单价1.5元/平方/月的费用被告向原告一年一付，付款期为年度首月5号；4、证明如被告未按本协议支付转让款，按未支付金额0.5%每日收取滞纳金；5、证明被告应向原告支付履约保证金10万元的事实；6、被告与原告签订转让协议时另行与鱼尾村签订租赁合同等相应内容； 证据3.对账单，证明目的：1、证明原告履行转让该厂房给被告使用的事实；2、证明2019年11月1日，被告与原告就厂房转让等费用进行结算被告于确认尚欠原告转让费用209520元的事实； 证据4.（2020）赣0191民初942号开庭公告，证明目的：证明被告与原告签订转让协议，与鱼尾村签订租赁合同后，实际受让使用该房屋厂房的事实。但因未支付租金与鱼尾村村民委员会在南昌高新技术产业开发区人民法院因该厂房租金纠纷诉讼的事实； 证据5.中标通知书，证明目的：原告于2018年8月9日中标了鱼尾村厂房招租的事实； 证据6.华海物业公司与第三人签订的《厂房租赁合同》、2018年7月30日保证金收据、江西银行网上银行电子回单，证明目的：1.证明原告中标后，于2018年11月1日与南昌高新技术产业开发区艾溪湖管理处鱼尾村签订厂房租赁合同，租赁佳海产业园200#、201#至202#、203#至203A#、205#至206#厂房地上五层，面积16677.31平方厂房的事实；2.证明厂房租赁期限自2018年12月1日至2038年11月30日止的事实；3.证明原告因租赁鱼村厂房，向鱼尾村支付租赁保证金50万元，履行相应租赁义务的事实；4.证明原告有权转租200#、201#至202#、203#至203A#、205#至206#厂房的事实（详见原告与鱼尾村《厂房租赁合同》第9.1条约定）。 华航学校在举证期限内提供了以下证据： 证据1.租赁合同复印件，证明目的：被告华航职业培训学校于2018年12月1日就与鱼尾村签订了厂房租赁合同，从鱼尾村处租赁了承租的涉案房屋，被告是基于该租赁合同取得的涉案房屋的使用权，而并非从原告处受让。 华开公司在举证期间内未向本庭提交证据，视为放弃举证与质证。 鱼尾村民委员会未提交证据。 经庭审质证：华航学校对华海公司提供的证据1没有异议；对证据2的真实性没有异议，对合法性、关联性有异议，原告并没有权限和资格去签订厂房转让协议，双方之间也不存在厂房的使用权转让的事实；对证据3因原告是庭前刚提交的，对真实性需要与当事人核实，对关联性有异议，该对账单无法证明原告将厂房转让给被告，而且对账单上提到的相关费用也与本案中提到的转让费是无关的，对账单上的物业费、水电费、押金等费用也与本案无关，因此仅凭该对账单无法证明被告欠付原告转让费209520元；对证据4的公告三性均有异议，只是打印件，与本案无关；对证据5的对标通知书因为是原件，对真实性没有异议，对关联性有异议，中标通知书上明确华海物业要在2018年8月20日前与村委会签订租赁合同，而根据原告的陈述他们可能是在2018年11月1日才签订合同，已经超过了中标通知书里面约定的合同期限，因此中标结果应当是无效的，因为他们没有在期限内签订合同；对证据6的厂房租赁合同因为原告提供的复印件，故对三性均有异议，另即使厂房租赁合同属实，这一份厂房租赁合同也并没有实际的真正履行，因为第三人在2018年12月1日与被告华航职业培训学校签订租赁合同，将厂房租赁给了华航职业培训学校，因此真正的租赁关系是在华航职业培训学校和鱼尾村之间建立的，华航职业培训学校取得厂房的使用权也是基于其与鱼尾村之间的租赁合同。对收据、银行电子回单因是复印件、打印件，故对真实性有异议，另即使收据的款项属实，但款项的支付的时间是在2018年7月25日支付的保证金，应该是属于投标的保证金，而不是租赁的保证金，因此不能仅凭这两张收据和回单就认定华海物业公司已支付了租赁的保证金。而根据厂房租赁合同第十七条约定，厂房租赁合同是在华海物业支付首期物业保证金后才生效。因此如果说华海物业如果没有支付厂房保证金的话，那么他与第三人之间的租赁合同也是没有生效的。关于租赁合同转租的问题，租赁合同第九条明确约定，关于租赁厂房的转租一定要经过第三人的同意，另外要求转租户签署转租保证书，而且要签订转租协议，而本案中鱼尾村同意转租的书面的文件、转租保证书、转租协议均不存在，因此不存在转租的法律关系。鱼尾村民委员会对华海公司提供的证据1第三人与本案无直接关联性，没有异议；对证据2我们只收取了10元的租金，其他我们不清楚；对证据3的对账单与第三人没有利害关系，我们不发表意见；对证据4、5、6没有异议。 华海公司对华航学校提供的证据1因是复印件，所以对真实性、合法性由法庭进行确认核实，对关联性和证明目的有异议，该组证据反而印证了原告与被告之间的厂房转让合同，原告是有权将厂房转让给被告使用的，原告提供的转让合同的第二条已载明，由被告自己与鱼尾村另行签订合同，而且合同里的租金金额与原被告厂房转让合同约定的被告与鱼尾村的租金单价是一致的，恰好印证了我们合同中的内容。鱼尾村民委员会对华航学校提供的证据1我们与被告签订了合同是事实，至于被告与原告之间是否签订了其他协议我们不得而知，也与第三人没有直接的关联性。 本院经审核双方当事人所举的证据，结合双方当事人的质证意见，并综合庭审，对本案证据认证如下： 对华海公司所举证据1因双方并无异议，本院予以确认并采信，对证据2、3、4、5、6的真实性、合法性予以采信，但证明目的应结合本案事实予以考虑。对华开公司证据1的真实性、合法性予以采信，但证明目的应结合本案事实予以考虑。 本院根据上述采信的证据并结合庭审情况，认定本案事实如下： 2018年8月2日，华海公司中标鱼尾村佳海产业园厂房租赁。2018年11月1日，鱼尾村民委员会（甲方）与华海公司（乙方）签订了一份《厂房租赁合同》，合同载明：“甲方将位于佳海产业园200#、201#至202#、203#至203#、205#至206#厂房地上五层，厂房面积16677.31平方米，（具体面积、范围详见附图）租赁给乙方用于生产、经营；本厂房租赁采取包租的形式，由乙方自行管理；租赁期限为20年，即从2018年12月1日起至2038年11月30日止；本租赁合同的租赁保证金（即押金）为人民币500000元，招标公示后，签订租赁合同起装修期限为三个月；租金：第一阶段从2018年12月1日至2023年11月30日按每平方米人民币10元/月；合同期内第二阶段从2023年12月1日至2028年11月30日租金按第一阶段递增10%......租金按每季度（3个月）缴交，每季度（3个月）租金人民币：500319元，自第二阶段后租金金额随递增调增计付，乙方应于每三个月首月5日前向甲方支付租金，乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠天数乘以欠缴租金总额的2‰，计算至乙方缴清日止。经甲方书面同意后，乙方方可将租赁物（厂房）的部分面积转租，但转租部分的管理工作由乙方负责，包括向转租户收取租金等；本合同规定的甲乙双方的责任和权利不因乙方转租而改变。如发生转租行为，乙方还必须遵守下列条款：转租期限不得超过乙方对甲方的承租期限....乙方应在转租租约中列明，倘乙方提前终止本合同，乙方与转租户的转租租约应同时终止....等。”合同还对水电费、供电增容、押金的支付及退回、物业管理、装修条款及违约责任等进行了明确约定。合同签订前华海公司支付50万元保证金。 2018年12月1日，鱼尾村民委员会（甲方）与华航学校（乙方）签订了一份《厂房租赁合同》，合同载明：“甲方将位于佳海产业园201＃至202＃、203＃至203＃、205＃至206＃厂房地上五层，厂房面积11640平方米，（具体面积、范围详见附图）租赁给乙方用于生产、经营；本厂房租赁采取包租的形式，由乙方自行管理；租赁期限为20年，即从2019年1月1日起至2038年12月31日止；本租赁合同的租赁保证金（即押金）为人民币375000元，招标公示后，签订租赁合同起装修期限为三个月；租金：第一阶段从2019年1月1日至2023年12月31日按每平方米人民币10元／月；合同期内第二阶段从2024年1月1日至2028年12月31日租金按第一阶段递增10%......租金按每季度（3个月）缴交，每季度（3个月）租金人民币：349200元，自第二阶段后租金金额随递增调增计付，乙方应于每三个月首月5日前向甲方支付租金，乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠天数乘以欠缴租金总额的2‰，计算至乙方缴清日止。经甲方书面同意后，乙方方可将租赁物（厂房）的部分面积转租，但转租部分的管理工作由乙方负责，包括向转租户收取租金等；本合同规定的甲乙双方的责任和权利不因乙方转租而改变。如发生转租行为，乙方还必须遵守下列条款：转租期限不得超过乙方对甲方的承租期限....乙方应在转租租约中列明，倘乙方提前终止本合同，乙方与转租户的转租租约应同时终止....等。”合同还对水电费、供电增容、押金的支付及退回、物业管理、装修条款及违约责任等进行了明确约定。2019年1月30日，华海公司（甲方）作为转让方与华开公司、华航学校签订一份《厂房转让协议》，载明：“本协议转让的厂房位于南昌市高新技术产业区，建筑面积共11640平米，产权属于艾溪湖管理处鱼尾村，如面积有误，以实际房屋产权面积为准核结算；本协议转让总单价为11.5元每平方米每月（含物业管理费0.7元每平方米每月），其中单价10元每平方每月为厂房产权所有人鱼尾村收取，乙方并与鱼尾村另行签订租赁合同，后期具体事宜由乙方自行和鱼尾村交接。单价1.5每平方米转让费用每月由甲方收取。物业费按物业管理处收费标准调节，物业费由甲方按年交纳，如因甲方原因导致物业费未及时交纳，导致乙方无法正常开展工作，乙方有权自己交纳并解除合约。经双方协商2019年4月8日后，双方各自和鱼尾村签订厂房租赁合同，押金金额各自与鱼尾村协商签订（甲方12.5万，乙方37.5万）；转让期限从2018年12月1日到2038年11月30日共20年（具体期限以甲方与鱼尾村签订的厂房租赁合同为准）；单价为10元每平方米每月的按乙方与鱼尾村签订的合同条款，单价为1.5元的乙方一年一付，付款期为首月5号（即2019年1月5日），0.8元每平方米每月甲方提供收款收据（如开发票乙方承担税金），物业费开具物业公司普通发票；如乙方未按照本协议支付转让款，按未支付金额0.5%每日收取滞纳金等”。 2019年9月24日，鱼尾村民委员会向华航学校发函表示解除与其签订的《厂房租赁合同》，另鱼尾村民委员会与华航学校的租赁合同纠纷在其他法院另案中还未审结。现华海公司因华航学校、华开公司自2019年1月份起未按照与其签订的《厂房转让协议》履行支付转让款的义务，诉至法院。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定:“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，华航学校辩称涉案房屋的使用权是基于与鱼尾村民委员会签订的租赁合同并非从华海公司受让，不需向华海公司支付租金及滞纳金。根据现有证据显示，华海公司与鱼尾村民委员会于2018年11月1日签订的《厂房租赁合同》、鱼尾村民委员会与华航学校于2018年12月1日签订的《厂房租赁合同》以及华海公司与华航学校、华开公司于2019年1月30日签订的《厂房转让协议》中关于租赁面积、租金金额及与之相关的内容之间能够相互印证，同时鱼尾村民委员会在庭审中表示对华海公司转租其中标厂房租赁面积16677.31平方米中的11640平方米的事实是经其同意并认可的，且案涉厂房的产权系鱼尾村民委员会所有，其与华航学校所签租赁合同亦是基于华海公司与华开公司、华航学校之间所签的转租协议而来。故华海公司与华航学校、华开公司签订的《厂房转让协议》，合法有效，应受法律保护，合同当事人均应按照约定履行各自义务。华海公司按照合同约定将房屋交付给华航学校、华开公司使用，履行了转让义务。华航学校、华开公司也应按照合同约定向华海公司支付相应的转让费用。 关于转让费用的确定。根据华海公司与华航学校、华开公司签订的《厂房转让协议》约定的租赁期间为2018年12月1日到2038年11月30日共20年，但根据鱼尾村民委员会与华航学校签订的《厂房租赁合同》约定的租赁期间为2019年1月1日起至2038年12月31日止，结合庭审情况，鱼尾村民委员会认可是按照合同约定从2019年1月1日起以10元/平方米/月主张租金，故华海公司向华航学校、华开公司主张转让费的起算点应为2019年1月1日。后鱼尾村民委员会与华航学校因租金问题发生纠纷并发函于2019年9月24日解除与之签订的《厂房租赁合同》，庭审中华航学校亦认可该时间解除合同的事实，另鱼尾村民委员会与华航学校之间的纠纷在另案中还未审结，其解除合同时间及解除合同后租赁房屋占用时间等均未作出有效判决确认。但本院根据查明的事实及双方自认可确定，华航学校、华开公司应按双方协议约定的租赁面积11640平方米、1.5元/平方米/月向华海公司支付2019年1月1日至2019年9月24日的转让费用为153066元（11640平方米×1.5元/平方米/月×8个月＋11640平方米×1.5元/平方米/月÷30天×23天）。未清楚事实华海公司可在另案作出有效认定后，再另行主张权利。 关于华海公司要求华航学校、华开公司支付逾期支付转让费用的滞纳金的诉讼请求，根据《厂房转让协议》约定，逾期交纳租金的，按未支付金额0.5%每日收取滞纳金，虽庭审中华海公司调整为月息2分从2019年1月5日进行计算，但本院认为应调整为银行同期贷款利率四倍及银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍分段计算为宜。 华开公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃了相应的权利，由此产生对其不利后果由其自行承担，本院依法予以缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十三条之规定，缺席判决如下： 一、江西华开实业有限公司、南昌高新区华航职业培训学校于本判决生效之日起10日内支付南昌市华海物业管理有限公司2019年1月1日至2019年9月24日的转让费用153066元及滞纳金（以153066元为基数，从2019年1月5日至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率四倍计算，从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算至付清转让费用之日止）； 二、驳回南昌市华海物业管理有限公司其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5512元，由江西华开实业有限公司、南昌高新区华航职业培训学校负担4134元，南昌市华海物业管理有限公司负担1378元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 长  黄 刚 人民陪审员  刘宏宇 人民陪审员  王丽蓉 二〇二〇年十二月三十一日 法官 助理  李 倩 书 记 员  张 卉