江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0103民初3081号原告：中国工商银行股份有限公司南昌都司前支行，住所地：江西省南昌市西湖区子安路**（**104、105、204、304），统一社会信用代码：913601008583761563。负责人：周霖，该支行行长。委托代理人：陈丹，江西郎秋律师事务所律师，执业证号：13601201210445510。被告：闵峰，男，1962年10月31日出生，汉族，住江西省南昌市青山湖区。委托代理人：闵道鹏，男，1987年10月18日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区，系被告闵峰之子。被告：南昌世欧房地产开发有限公司，，住所地：江西省南昌市西湖区渊明南路**统一社会信用代码：9136010066749781XC。法定代表人：黄建，该公司总经理。委托代理人：翟伟，江西豫章律师事务所律师，执业证号：13601201111091033。委托代理人：简庭，江西豫章律师事务所律师，执业证号：13601202010192737。原告中国工商银行股份有限公司南昌都司前支行（以下简称“工行南昌都司前支行”）诉被告闵峰、南昌世欧房地产开发有限公司（以下简称“南昌世欧房地产公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工行南昌都司前支行的委托代理人陈丹，被告闵峰的委托代理人闵道鹏，被告南昌世欧房地产公司的委托代理人翟伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工行南昌都司前支行向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告闵峰、南昌世欧房地产公司签订的《个人购房借款/担保合同》。2、判决被告闵峰向原告归还借款本金3866047.45元，并按合同约定利率向原告计付自2019年10月23日起至全部欠款本息付清之日止的利息、罚息和复利（暂计至2020年3月4日，利息、罚息和复利合计金额为64099.41元）。3、判令被告闵峰按借款合同约定承担原告为实现债权发生的律师费78600元。4、判决被告南昌世欧房地产公司对上述款项的清偿承担连带责任。5、判令两个被告承担本案的全部诉讼费用及其他包括但不限于评估、拍卖费等实现债权的费用。事实和理由：被告闵峰为购买位于南昌市西湖区的房屋，向原告申请个人住房贷款。2013年11月22日，原告与两被告签订了《个人购房借款／担保合同》（下称借款合同）。借款合同约定被告闵峰向原告借款人民币554万元整，借款期限为180个月，自2013年11月22日至2028年11月21日止；还款方式为等额本息，被告南昌世欧房地产公司承诺了以自己的资产对上述借款债务承担连带保证责任。原告于2013年11月22日依约足额向被告闵峰发放贷款人民币554万元整，并按借款合同约定一次性划入南昌世欧房地产公司的账户。贷款发放后，被告闵峰未按借款合同约定如期归还贷款本息，该笔贷款已经累计违约15个月。截至2020年3月4日，尚欠本金3866047.45元及利息（含复息、罚息）64099.41元。鉴于被告闵峰存在严重的违约行为，原告有权按借款合同的约定解除该合同，并要求两个被告清偿全部贷款本息。原告工行南昌都司前支行向本院提供如下证据：证据一、原告营业执照、原告负责人证明、被告闵峰身份证及户籍信息、被告南昌世欧房地产公司工商信息、《个人购房借款/担保合同》、个人贷款借款凭证。证明原、被告主体适格。证据二、商品房买卖合同、个人购房借款／担保合同、还款明细对账单。证明被告为购买涉案房屋，与原告签订借款合同，案涉合同基于双方真实意思表示，为合法有效。被告借款554万，期限15年，贷款实际执行利率为4.9%／年。借款合同第五条约定，原告根据被告指示将贷款直接划入被告南昌世欧房地产公司账户，并设置了还款账号（62×××52）。被告南昌世欧房地产开发对上述债务承担连带保证责任。原告于2013年11月22日依约足额放款，被告未及时还款，截至2020年3月4日，尚欠原告借款本金3866047.45万元，利息（含利息与罚息）64099.41元。证据三、委托代理合同及发票。证明原告为实现债权目前已实际花费律师费78600元，依据原、被告签订的担保合同约定，被告应当负担原告实现债权产生的费用包括但不限于律师费。被告闵峰辩称，被告闵峰就房屋质量问题已经在和被告南昌世欧房地产公司进行诉讼当中，被告闵峰要求退房并解除购房合同，但被告南昌世欧房地产公司一直没有进行答复，因为这个问题才没有还贷款。被告南昌世欧房地产公司已经帮被告闵峰垫付了一部分还款费用，原告应该扣除这部分费用。被告闵峰未提交证据。被告南昌世欧房地产公司辩称，关于被告闵峰提到的诉讼问题南昌世欧房地产公司并没有收到传票，且因被告闵峰自身的债务纠纷，涉案房屋已在另案中被执行挂网拍卖，加之被告闵峰已经在涉案房屋居住了近十年，现在以质量问题要求解除买卖合同不符合常理，被告闵峰的答辩意见和本案无关。关于原告诉请的律师费被告南昌世欧房地产公司认为明显偏高，本案不应当按标的额收取律师费，应予酌减。被告南昌世欧房地产公司未提交证据。本院经审理查明，2013年11月22日，原告工行南昌都司前支行（贷款人）与被告闵峰（借款人／抵押人）、被告南昌世欧房地产开发有限公司（保证人）签订编号Ａ：赣字工行都支支行2013年1214号《个人购房借款／担保合同》，合同约定：1、原告向被告闵峰发放个人一手住房购置贷款，金额为人民币5540000元，用于购买坐落于南昌市西湖区，建筑面积239.73平方米的房屋。2、担保方式为抵押、保证。3、贷款期限为180个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准。4、贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准。5、经协商一致，借款人按照按月等额本息还款法偿还贷款本息。6、借款人未按合同的约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率在约定利率基础上加收50%确定。7、保证人承担保证责任的范围为阶段性连带责任保证：保证人对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。8、借款人以坐落于南昌市西湖区设定抵押。9、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，构成借款人违约，贷款人有权解除合同。10、贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。2013年11月22日，原告工行南昌都司前支行依约向被告闵峰发放贷款人民币5540000元，并出具个人贷款借款凭证，载明借款利率为6.55%，贷款到期日为2028年11月22日。贷款发放后，被告闵峰未按期偿还该笔贷款本息。截至2020年6月22日，该笔贷款尚欠贷款本金3724184.48元，利息、罚息、复利46097元（已扣减被告南昌世欧房地产开发有限公司垫付部分）。原告经多次催收无果，特诉至本院，请求予以支持。庭审中，因被告南昌世欧房地产开发有限公司的委托代理权限为一般代理，无权进行调解，本院未组织调解。另查明，原告与被告闵峰就抵押房产未办理抵押登记手续。因本案诉讼，原告与江西朗秋律师事务所签订《委托代理合同》，并实际产生律师费用78600元。上述事实，有原、被告当庭陈述、庭审笔录、原、被告提供证据所证实。本院认为，原、被告之间签订的《个人购房借款／担保合同》，系双方的真实意思表示，未违反法律、法规的有关规定，合同真实有效，本院予以确认。根据双方合同约定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，构成借款人违约，贷款人有权解除合同，原告据此要求解除与被告的《个人购房借款／担保合同》，于法有据、于约相合，本院予以支持。原告已按约向被告闵峰发放了借款5540000元，已完全履行了《个人购房借款／担保合同》约定的付款义务。现被告未按合同约定按期返还借款本息，已构成违约，酿成本案诉争，应承担违约责任。故原告诉请被告闵峰归还全部借款本息之诉请，于法有据，本院予以支持。截至2020年6月22日，被告尚欠原告贷款本金3724184.48元，利息、罚息、复利46097元，本院亦予以确认。原、被告在合同中明确以坐落于南昌市西湖区设定抵押，但双方并未办理抵押登记，原告要求被告南昌世欧房地产开发有限公司对本案债务本息及原告实现债权的费用承担连带清偿责任的诉讼请求，于法有据、于约相合，本院予以支持。因本案诉讼，原告实际产生律师费78600元，根据双方合同约定应由被告承担，原告亦提供了委托代理合同、律师费发票、转账凭证等证据予以佐证，被告辩称律师费过高，根据《江西省律师服务收费指导价标准（暂行）》的相关规定，争议标的在1000001元至50000000元的，收费标准为1%—3%，本案律师费78600元符合该收费标准，故原告诉请被告承担该78600元律师费，本院亦予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百零八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条的规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司南昌都司前支行与被告闵峰、南昌世欧房地产开发有限公司签订的编号A：赣字工行都支支行2013年1214号《个人购房借款/担保合同》。二、被告闵峰于本判决生效之日起十日内归还原告中国工商银行股份有限公司南昌都司前支行借款本金3724184.48元及利息、罚息、复利（截至2020年6月22日的利息、罚息、复利为46097元，自2020年6月23日至款清之日止的利息、罚息及复利，按双方合同约定且不超过年利率24%的标准计付）。三、被告闵峰于本判决生效之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司南昌都司前支行支付律师代理费78600元。四、被告南昌世欧房地产开发有限公司对上述第二、三项债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告预交的案件受理费38870元，减半收取19435元，保全费5000元，合计24435元，由被告闵峰、南昌世欧房地产开发有限公司共同承担，限随上述款一并偿付。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员 陈 敏二〇二〇年七月十四日书记员 马榕晨