天津市西青区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0111民初7546号原告:天津市军利达工贸有限公司,住所地河北区。法定代表人:石国萍，执行董事。委托诉讼代理人：王聪，天津泽惠律师事务所律师。委托诉讼代理人：李弘猷，天津泽惠律师事务所律师。被告:天津申华复合材料有限公司,住所地天津市西青区。法定代表人:张舒，执行董事。委托诉讼代理人：韩健，该公司监事。被告：张舒，男，1960年10月9日出生，汉族，住天津市和平区。第三人:天津市军利达物业管理有限公司,住所地西青区。法定代表人:石国萍，执行董事。委托诉讼代理人：荣辉，天津泽惠律师事务所律师。委托诉讼代理人：荣雪曦，天津泽惠律师事务所实习律师。原告天津市军利达工贸有限公司（以下简称军利达工贸公司）诉被告天津申华复合材料有限公司（以下简称申华公司）、张舒、第三人天津市军利达物业管理有限公司（以下简称军利达物业管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月7日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告军利达工贸公司的委托诉讼代理人王聪、李弘猷，被告申华公司的法定代表人张舒及其委托诉讼代理人韩健、被告张舒，第三人军利达物业管理公司的委托诉讼代理人荣辉、荣雪曦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。军利达工贸公司诉称：1.依法判令被告立即将坐落于天津市西青区杨柳青镇xxx厂房（面积:1062平方米）腾交给原告；2.依法判令被告以每年120000元的租金标准,向原告支付厂房租金使用费,自2015年8月1日始,至实际腾交房屋日止,截至2020年7月31日的租金为:600000元;3.依法判令被告立即给付拖欠的水费、电费、卫生费、消防费,自2018年12月起,至实际腾交房屋日止,截至2020年7月30日拖欠费用为:9797.97元;4.依法判令被告承担本案诉讼费、保全费等费用。（以上诉请合计为609798元）。事实与理由：原告系坐落于天津市西青区××路××号厂房的所有权人。2015年1月,原告委托第三人管理、出租诉争房屋。2015年8月1日,第三人代表原告与被告签订了《租赁合同》,该合同约定:被告承租原告坐落在西青区××路××号的部分厂房,计租面积1062平方米,租赁期限自2015年8月1日至2016年8月1日,年租金120000元。《租赁合同》签订后,2015年8月1日,原告将诉争厂房交给被告使用。被告利用承租的厂房从事纺织品生产经营活动。租赁合同到期后,被告一直承租诉争厂房至今。然,自2015年8月1日起,被告一直未向原告或第三人支付厂房租金,截至2020年7月31日,被告已拖欠房屋租金600000元。自2018年12月起,被告也未支付厂房的水费、电费、卫生费、消防费。至2020年7月,被告已拖欠诉争房屋水费、电费、卫生费、消防费合计9797.97元。原告一直多次要求被告支付租金和水电相关费用,2020年1月至6月期间，在被告承租厂房门上张贴了《催交房屋租金的通知》、《函告信》等文件,向被告催缴拖欠的厂房租金,但被告对原告催收租金仍拒绝交纳。原告认为,被告实际使用了诉争房屋,但一直未向原告或第三人给付房屋租金并拖欠水电费等其他费用。被告该违约行为已经损害了原告利益,双方租赁合同已经期限届满,被告应立即向原告交付房屋,并支付拖欠的厂房租金和水费、电费、卫生费、消防费。张舒是实际占有房屋的实际承租人，他在经营活动当中使用房屋饲养鸽子并在房屋中做饭生活；与申华公司人格混同，根据原告查询申华公司是一人有限责任公司，张舒是申华公司自然人股东，两被告财产混同，无法区分。申华公司辩称：不认可原告所述，原告提交的那份合同没有履行，请法庭驳回原告的全部诉请。张舒辩称：1.不认可原告所述，原告提交的那份合同没有履行，请法庭驳回原告的全部诉请；2.关于人格混同我不认可，xxx场地从2007年就由华旭工贸有限责任公司使用，此单位在2007年把设备搬到了涉案场地，在那生产及其设备调试后，因场地无环评无工业用水，无污水处理，临时电电压不稳，导致无法正常生产，也达不到此单位的特许行业的生产规定，导致此单位生产经营停滞至今；3.上述单位的设备是张舒开办的企业天津华宜医疗保健用品有限公司的设备。（这个公司坐落在西青区xx镇）因这个设备到柳口路46号，所以我就跟到这里看着设备，因为租赁设备的天津华旭工贸有限责任公司一直没有办法经营，所以我就要一直在这里看着我的设备，为了看着设备所以才成立申华公司，申华公司成立之后我就每年给李家明钱，2015、2016年分多次给了300000元，用来作为xx场地厂房的维护资金，2018年我和李家明都生病了，我就给了他们2018-2019年的钱，收钱人是军利达工贸聘请的高级管理人员刘国刚，2018-2019年大概给了5、6万元，我们既不差租赁费也不差水电费，据了解2007年-2015年华旭工贸交给原告的水电费和租赁费都没有票，2009年华旭工贸租赁的厂房屋顶坍塌，2015年我出钱修好，因为把我的机器全部埋里面了，我现在在柳口路46号有三处厂房。第一处是华旭工贸租的，第二、三处都是由我出钱，李家明修的，至今未完工，这个地方条件很差，我在这生活了10几年，就吃了10几年的方便面，鸽子是李家明养的，2016年我开始生病，我确实使用1000多平米，其中大概是13间平房，这13间平房都是我花钱建的，但是李家明把其中的7间平房租给了宋立，1000平米至今都不知道土地性质，所有建筑是否违建也不清楚，收取租金是否合法也不清楚，因为没有环评土地来源不清，导致我两个公司都干不了，原告提交的一中院的判决，只能证明合同纠纷，不能确定不动产所有权，请求驳回原告的全部的诉请。军利达物业管理公司辩称：同意原告的全部诉请。经审理查明：在原告提供的2015年8月1日《租赁合同》中，甲方标注为天津市军利达物业管理公司，乙方标注为天津申华复合材料有限公司，协议约定：将坐落于xxx厂区内的厂房1062平方米租给被告使用。租赁期限：2015年8月1日至2016年8月1日；租金120000元；租金交付期为：一年，提前十天交付后使用；卫生费每月100元，消防费每月15元，用水用电以单独的“用水、用电收取标准办法执行，终止协议时乙方应将厂房的面貌恢复原状；如乙方遇特殊情况或不能按约定时间并超过15天后，还不能给付甲方租金，甲方有权将乙方所属资产变卖处理，并终止协议；以上条款共同遵守，如有违约，甲方有权单方面终止协议。原告提交的《租赁合同》原件上有天津市军利达物业管理有限公司的盖章、案外人李家明的签字、被告张舒的签字。被告申华公司提交《租赁合同》及《房屋租赁协议》，《租赁合同》显示，军利达物业管理公司将坐落于xxxr号厂区内的厂房20平方米租给申华公司使用。租赁期限：2015年8月1日至2016年7月31日；租金3600元；其余与原告提交的租赁合同约定一致，该份《租赁合同》原件上有第三人军利达物业管理公司的盖章和被告张舒的签字以及申华公司的盖章。《房屋租赁协议》显示李家明将坐落于xxxx号厂区内的厂房20平方米租给申华公司使用。租赁期限：2016年1月1日至2016年12月31日；租金3600元；《房屋租赁协议》上有李家明的签字和张舒的签字及申华公司的盖章。庭审中，各方均认可xxxxx与xxxxx系同一地点，被告张舒认可确实使用1000多平方米，但主张该1000多平方米的场地及厂房系其出钱修建，2015年至2019年共计给了李家明及刘国刚360000元左右用来维护场地厂房，但未提供证据证明。另查，李家明现已去世，生前系军利达物业管理公司股东。原告提供了天津市第一中级人民法院（2005）一中民一初第66号判决书，以证原告享有诉争房屋的所有权和土地使用权。该判决书经审理查明部分确认：“天津市军利达工贸有限公司在承租的土地上建造了工业厂房7500余平方米（其中经天津市机电工业总公司批准的有1484平方米）。”天津市军利达工贸有限公司建造的房屋未取得建设工程规划许可证、未经有关审批部门批准。2015年1月，原告为第三人军利达物业管理公司出具《资产委托管理协议书》，载明：“坐落于天津市西青区××路××号（原营建路44号南门），厂区、房屋及配套设备的所有权属天津市军利达工贸有限公司所有，现委托给天津市军利达物业管理有限公司全权管理。受托管方接管后，可以自己的名义对委托的资产行使以下权利：日常经营管理、对外签署合同、参与诉讼等，与托管资产受益有关的一切事宜。受托人在此保证合法经营。另查，原告军利达工贸有限公司于2001年12月28日被吊销营业执照。被告申华公司于2015年8月14日成立，系自然人独资有限责任公司，张舒系该公司法定代表人。上述事实，有当事人陈述、书证等证据证明属实。本院认为：依据原告提供的《租赁合同》，张舒以申华公司名义与原告签订合同时，虽申华公司未成立，但张舒担任后来成立的申华公司法定代表人，且租赁合同约定的地点为申华公司住所地。原告主张与已故案外人李家明系合作关系，签订该协议目的就是为了办理申华公司的营业执照，但并未提供证据予以证明，故本院认定原告与申华公司系租赁关系。申华公司虽提供另一份《租赁合同》及《房屋租赁协议》欲证明实际租赁面积为20平方米，但庭审中张舒认可实际使用1000多平方米的厂房，故双方租赁事务的履行应以原告提供的《租赁合同》为准。被告张舒在《租赁合同》上签字的行为，应视为自愿加入《租赁合同》，成为租赁合同的承租人，该行为并不违反法律规定，且作为一人有限责任公司的法定代表人，其不能证明公司财产独立于自己的财产，现原告也主张被告张舒为实际共同承租人，张舒亦认可其在此处生活十几年，故张舒应与被告申华公司共同承担承租人之合同义务。原告提供的天津市第一中级人民法院（2005）一中民一初第66号判决书，可以证实原告天津市军利达工贸有限公司建造了诉争房屋。该判决系发生法律效力的判决，该判决书确定的事实，可以作为判决的依据。但涉诉房屋的建造未取得建设工程规划许可证、未经有关审批部门批准，即原告提供的《租赁合同》违反了法律强制性规定，故应属无效，二被告不再享有承租房屋的占有、使用权，应将占用的诉争房屋腾出交还原告。鉴于涉案厂房的使用情况，给予二被告三十天搬家时间为宜。关于双方约定租金数额的认定，原告提交的《租赁合同》中租金数额标明为年租金120000元，可以认定120000元房租为年租金。通过各方庭审陈述，二被告占有、使用诉争房屋至今，故应参照合同约定的租金向原告支付房屋占有使用费。被告陈述不欠付原告房屋使用费，但二被告未举证证实，故原告主张被告申华公司与张舒向原告支付2015年8月1日至2020年7月31日的房屋使用费600000元（120000元×5年），本院予以支持；原告要求被告按照每年120000元的标准支付至实际腾交房屋日止的请求，不违反法律规定，本院予以支持。关于原告主张2018年12月起欠付卫生费、消防费根据合同约定本院予以支持，原告主张水费、电费提交的证据不足以证明被告实际使用水电的额度，本院暂不予支持，原告可待证据充分后另行主张。卫生费与消防费按照合同约定合计为115元×19个月，合计2185元。本院依法向工商部门调取了天津市军利达工贸有限公司的工商登记档案，载明原告于2001年12月28日被吊销营业执照，但并未注销，被告张舒辩称的原告没有主体资格的答辩意见，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用〈中国人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定判决如下:一、第三人天津市军利达物业管理有限公司与被告天津申华复合材料有限公司、张舒于2015年8月1日签订《租赁合同》无效；二、被告天津申华复合材料有限公司与被告张舒于本判决生效后三十日内将占有、使用的天津市西青区××路××号厂区内的1062平方米厂房腾出交还原告天津市军利达工贸有限公司；三、被告天津申华复合材料有限公司与被告张舒于本判决生效后十日内给付原告天津市军利达工贸有限公司2015年8月1日至2020年7月31日的房屋使用费600000元;并按照每年120000元的标准给付原告天津市军利达工贸有限公司自2020年8月1日至交付房屋之日的房屋使用费；四、被告天津申华复合材料有限公司与被告张舒于本判决生效后十日内给付原告天津市军利达工贸有限公司2018年12月起至2020年7月31日房屋卫生费、消防费2185元;并按照每月115元的标准给付原告天津市军利达工贸有限公司自2020年8月1日至交付房屋之日的房屋卫生费、消防费；五、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4949元，由原告天津市军利达工贸有限公司负担49元，剩余诉讼费4900元、保全费3569元，合计8469元，全部由被告天津申华复合材料有限公司与被告张舒负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 赵 莹二〇二〇年十一月二十七日书记员 杜昱瑩附相关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款：有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。三、《最高人民法院关于适用〈中国人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。