河南省方城县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1322民初5346号原告：中国工商银行股份有限公司方城县支行。统一社会信用代码：91411322x15324374D。地址：方城县城关镇人民路63号。负责人：汪东升，任行长职务。委托诉讼代理人：刘永志，河南问鼎律师事务所律师。被告：卢嘉鼎，男，１９９４年２月２３日生，汉族，住河南省方城县。被告：南阳市中盛房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91411300668872167B。地址：南阳市梅溪国际大酒店１６楼。法定代表人：陈新红。原告中国工商银行股份有限公司方城县支行（以下简称方城县工商银行）诉被告卢嘉鼎，南阳市中盛房地产开发有限公司（以下简称中盛房地产公司）为借款合同纠纷一案，本院于2020年9月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告方城县工商银行的委托诉讼代理人刘永志到庭参加了诉讼，被告卢嘉鼎、中盛房地产公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告方城县工商银行向本院提出的诉讼请求为：1、依法确认被告卢嘉鼎在编号为工行方城支行2014年773号《个人购房借款/担保合同》履行中构成违约并判令被告卢嘉鼎承担提前偿还借款的违约责任；2、依法判令被告卢嘉鼎归还下欠原告贷款本金310062.50元，利息64092.99元，截止2020年8月20日共计374155.49元，并自2020年8月20日起，以尚欠本金310062.50元为基数按照年利率5.88%、按照年利率7.644%按日收罚息至全部款项付清之日止，以尚欠利息64092.99元为基数按照年利率7.644%支付复利至全部款项付清之日止。3、本案律师代理费18423元、诉讼费、保全费及为实现债权的其他费用由被告卢嘉鼎承担。4、依法判令被告中盛房地产公司对上述第2、3项债务承担连带清偿责任。5、原告对位于方城县××天下××楼××单元××室房屋享有抵押权，并就该抵押物拍卖、变卖价款享有优先受偿权。事实与理由：2014年11月17日，原告与二被告签订编号为工行方城支行2014年773号《个人购房借款／担保合同》约定：①被告卢嘉鼎为购买方城县康达路君临天下3号楼1单元1703室房屋，向原告借款人民币320000元，贷款期限为30年，实际放款日与到期日以借款凭证为准，执行利率为基准利率上浮20％确定，遇中国人民银行调整基准利率的，次年1月1日为合同利率调整日。受托支付，还款方式为按月等额本息还款法。若借款人未按时足额偿还贷款本金、支付利息，贷款人按罚息利率按日计收利息并对应付未付利息按罚息利率计收复利，逾期贷款的罚息利率按贷款合同约定利率上浮30％确定；②被告连续三个月或累计六次未按时足额偿还本息，原告有权宣布贷款提前到期，要求被告提前清偿全部贷款以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。③被告卢嘉鼎以其位于方城县××南侧、××东侧××天下××楼××单元××室房屋抵押担保，抵押担保范围为本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；被告南阳市中盛房地产开发有限公司作为保证人为该笔贷款承担连带责任保证，保证期间为贷款到期日之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。担保范围本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人为实现债权的费用和借款人所有应付费用。合同签订后，被告卢嘉鼎以位于方城县××天下××楼××单元××室房屋为原告办理了预购商品房贷款抵押备案登记。原告于2014年11月29日向被告发放了贷款，按月等额偿还本息，当年执行利率7.38%。而被告卢嘉鼎却未按约定按时偿还本息，现执行年利率5.88%，截止2020年8月20日，被告卢嘉鼎已连续违约38个月，累计逾期43期，已尚欠贷款本金310062.50元，利息64092.99元。经原告多次追要，被告拒不支付借款本息，担保人中盛房地产公司也未承担办证责任，为维护原告的合法权益，特提起诉讼。原告方城县工商银行为支持其诉讼请求理由的成立，向法庭提交的证据材料有：1、原告营业执照、法人身份、职务证明各一份；2、被告营业执照复印件和身份证复印件各一份；3、被告卢嘉鼎户口本、未婚证明、个人住房贷款申请表、房款借据、商品房买卖备案合同和房屋预告登记证明各一份；4、《个人购房借款/担保合同》、客户须知、抵押核实书、同意抵押声明和商品房抵押登记证明各一份；5、工商银行放款凭证一份；6、工商银行系统数据一份；7、委托代理合同一份。被告卢嘉鼎、中盛房地产公司未到庭，未提交答辩状，未向法庭提供证据材料。根据当事人出示的证据及当庭陈述，确认如下事实：2014年10月8日，被告卢嘉鼎与被告中盛房地产公司签订合同编号为14823586的“商品房买卖合同”，被告卢嘉鼎购买被告中盛房地产公司开发建设的方城县××天下××楼××单元××室房屋，合同总价475000元。合同约定付款方式为：首付155000元，下余320000元向银行申请按揭支付。2014年11月17日，被告卢嘉鼎作为借款人和抵押人、被告中盛房地产公司作为保证人与原告方城县工商银行签订《个人购房借款/担保合同》一份。合同第一至第四条约定，原告向被告卢嘉鼎发放个人购置住房贷款320000元，贷款期限为30年，贷款利率以贷款发放时适用中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮20%确定。贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限4年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的,以该日历年度内最后一次调基准利率为准)及上述第4.1条约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。合同第六条约定借款人按等额本息还款法偿还贷款本息。合同第九条9.1约定，借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按第四条约定的利率基础上加收30%确定。合同第二部分具体条款第十四条14.1约定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的构成违约，贷款人有权要求借款人提前清偿全部借款。第十七条约定，贷款人为实现债权而产生的费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。第十八条和第十九条约定，抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押担保的范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人为实现债权的费用和借款人所有应付费用。合同第十条约定，保证方式为连带责任保证，保证范围为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人为实现债权的费用和借款人所有应付费用。在合同下方，原告作为贷款人加盖公章，被告卢嘉鼎作为借款人和抵押人签名并加按指印，被告中盛房地产公司作为保证人加盖公章。同日，被告卢嘉鼎自愿以坐落在方城县××天下××楼××单元××室做抵押，双方在方城县房地产管理局办理方城县预购商品房抵押登记证明。2014年11月29日原告按照合同约定将贷款本金划入被告卢嘉鼎账户。截止2020年8月20日，被告卢嘉鼎已连续违约38个月，累计逾期43期，尚欠贷款本金310062.50元，利息64092.99元。另查明，2020年6月1日，原告方城县工商银行与河南问鼎律师事务所签订《委托代理合同》一份，合同约定，在委托代理期间，每户按照起诉时诉讼标的的5%比例计算代理费。综上所述，本院认为：原告方城县工商银行与二被告签订的《个人购房借款/担保合同》，主体适格，内容不违反法律规定，且系双方真实意思表示，为有效合同。原告方城县工商银行按合同约定交付借款本金后，被告卢嘉鼎作为借款人应当按照合同约定及时归还借款本息。因被告卢嘉鼎已连续违约38个月，累计逾期43期，且合同中明确约定罚息利率按第四条约定的利率基础上加收30%确定。故原告方城县工商银行请求判令被告卢嘉鼎归还借款本金310062.50元及利息64092.99元自2020年8月20日起按年利率5.88%基础上加收30%支付罚息至款清之日止的理由成立，本院予以支持。因《个人购房借款/担保合同》中约定有抵押担保，被告卢嘉鼎与原告方城县工商银行设置的抵押物并进行了预购商品房抵押登记，但办理的仅为预告登记，不产生担保物权效力，故原告方城县工商银行请求判令对被告卢嘉鼎设置的抵押物（坐落在方城县××天下××楼××单元××室）在折价或者以拍卖、变卖该财产的价款中优先受偿的理由不成立，本院不予支持。因《个人购房借款/担保合同》中被告中盛房地产公司作为保证人加盖有公章，合同约定保证方式为连带责任保证，故应当对上述借款本息承担连带责任。因原告与河南问鼎律师事务所签订《委托代理合同》虽然约定，在委托代理期间，每户按照起诉时诉讼标的的5%比例计算代理费。但因原告未提供支付代理费发票，不能证实原告实际支付费用，故原告请求判令被告支付18423元律师代理费的理由不能成立，本院不予支持。被告卢嘉鼎、中盛房地产公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视为对其在法庭上享有的诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百九十六条，《中华人民共和国担保法》第六条、第二十八条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告卢嘉鼎于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司方城县支行归还借款本金310062.50元及利息64092.99元，合计374155.49元。并自2020年8月20日起以374155.49元为基数按每年最后一次公布的贷款市场报价利率的基础上加收30%支付罚息至款清之日止。二、被告南阳市中盛房地产开发有限公司对上述借款本息承担连带清偿责任，其承担责任后有权向主债务人追偿。三、驳回原告中国工商银行股份有限公司方城县支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6912元，保全费2520元，由被告卢嘉鼎、南阳市中盛房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  陈晓朋人民陪审员  王 雪人民陪审员  权国存二〇二〇年十月二十九日书 记 员  刘珂欣