福建省厦门市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）闽02民终2716号 上诉人（原审原告）：蔡斌慧，男，1971年11月4日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：周少云、郑卉，北京京师（厦门）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：厦门市万科广场置业有限公司，住所地福建省厦门市集美区后溪孙坂北路800号科技楼668室。 法定代表人：曹京明，总经理。 委托诉讼代理人：苏礼墩，福建旭丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜晓康，福建旭丰律师事务所实习律师。 上诉人蔡斌慧因与被上诉人厦门市万科广场置业有限公司（以下简称万科置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市集美区人民法院（2019）闽0211民初4643号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 蔡斌慧上诉请求：撤销一审裁定，依法裁定一审法院审理蔡斌慧的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定商业街通车、停车位、路面下沉等为共有或共管的权利事项，蔡斌慧起诉不符合法定条件，事实认定错误。1.商业街通车、停车位、路面下沉等是双方签订《厦门市商品房买卖合同》第八条明确约定的交房条件之一，根据规划设计图亦可确定：案涉商铺所在的商业街的路面为下沉式设计，配有地面停车位40个停车位，商业街可通车。结合万科置业公司在商品房销售时承诺：案涉商铺所在的商业街全方位开放。然而，至今案涉商铺所在商业街仍未符合上述合同约定的条件以及规划的状态。有厦门市集美区城市管理局开具的第302045号《责令改正通知书》为凭。责令万科置业公司对违法行为进行改正：擅自取消40个地面停车位，擅自改变室内外高差。以上足以证明商业街通车、停车位、路面下沉等现状，不符合合同约定的交房条件，蔡斌慧有权要求其按合同规划设计要求交付商品房（至今未能收房）。万科置业公司有义务按合同约定继续履行擅自变更的状态恢复到符合规划设计的状态，蔡斌慧有权要求万科置业公司按规划设计恢复原状。根据合同的双务性和相对性，蔡斌慧要求万科置业公司履行合同未完善义务，应受《合同法》规范，主张合同权利，并非是业主共有或共同管理权利事项。2.根据《厦门市规划委员会建设工程竣工规划条件核实意见书》（核字350211201705047号）的规划条件核实意见第二条“地上停车位位置调整，建设单位承诺不涉及利害关系人，因此引起投诉纠纷等应自行协调解决并承担一切经济及法律责任”。本案万科置业公司明显未按合同约定的规划设计提供停车位，直接侵害了商铺业主的合法权益，应承担规划核实意见中的“一切经济及法律责任”。3.由于万科置业公司违反规划设计提高了路面的高度，改变了商业街的排水，致台风暴雨天气时雨水倒灌入一层商铺，给直接关系人商铺业主造成财产损失、人身伤害。如此隐患，法院理应考虑。二、原审法院认定开通通往二楼的电梯及消防安全通道问题，属于业主共有及共同管理权利事项，蔡斌慧不符合起诉条件，认定是错误的。1.案涉商铺至今仍未符合合同约定的交付条件，蔡斌慧未能收房，蔡斌慧有权要求万科置业公司履行合同义务，其按合同规划设计要求交付商品房，此应受《合同法》规范，维护合同法保护的合法权利，并非是业主共有或共同管理权利事项。2.通往二楼的电梯及消防安全通道均为合同约定的规划设计内容，是蔡斌慧通往其所购买的商铺的通道。按规划设计要求，必须是开放的，可通行的。现通往二楼的电梯及消防安全通道为封闭状态，与合同约定的规划设计要求不符。万科置业公司有义务按合同约定的规划设计要求交付，并提供正常便利的使用、通行条件。3.万科置业公司将通往二楼的电梯及消防安全通道封闭，蔡斌慧无法正常使用案涉商铺。案涉商铺为商业用途，进行商业活动必然要有客流，万科置业公司将通道封闭，蔡斌慧尚且无法进入案涉商铺，顾客更不用说。因此，通往二楼的电梯和消防通道封闭，蔡斌慧无法顺利进行商业活动，购买案涉商铺的合同目的无法实现。4.万科置业公司将消防安全通道封闭，不仅违反了合同约定，而且违反了法律的强制性规定。《消防法》第二十八条规定：任何单位、个人不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。楼道作为火灾是重要的消防通道和安全出口，必须时刻保持安全和通畅。三、一审法院适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。万科置业公司在建设时向政府规划部门申请时递交的设计图是业主与开发商签订的购房合同的一部分，因此万科置业公司有按照设计图纸进行建设的义务。《厦门市品房买卖合同》为双方真实意思表示，合法有效。万科置业公司有义务按合同约定的规划设计条件施工并交付，蔡斌慧也有权要求万科置业公司按合同约定的规划设计条件交付，本案所涉纠纷在交付前直至今日存在并未解决的商业街道路开通、停车位、路面下沉、二楼电梯、消防安全通道等与规划设计不符等问题，蔡斌慧有权要求万科置业公司按规划设计恢复原状，此权利为合同权利，与业主共有或共同管理权利事项无关，应受《合同法》规范，然一审法院以《物权法》作为本部分争议焦点的裁判的法律依据，为适用法律错误。综上，万科置业公司未按合同约定的时间及约定的条件交付商品房，应当按合同约定承担违约责任并按规划设计要求恢复原状；同时，万科置业公司未经审批擅自改变商业街总体规划、改变商业街基础设施建设，违反了双方签订的《厦门市品房买卖合同》的约定及其销售商品房的承诺（广告宣传），是一种欺诈行为，也是违法违规行为。至今案涉商铺未符合约定的交付条件，蔡斌慧有权要求万科置业公司依据法律规定或合同约定交付商品房，并承担违约责任。 万科置业公司答辩称，一审法院裁定商业街通车、停车位、路面下沉、开通电梯及消防通道等涉及业主共有或共管权利事项，进而驳回蔡斌慧该部分起诉认定事实清楚，适用法律正确。一、因该项目多重业态的存在，且住宅业主较多，活动区域有限，基于安全的考虑，现场对商业街通车有一定的限制，并非现场不满足通车条件。同时，蔡斌慧一审中提交的《关于万科广场06地块商业街问题的相关回复》亦表明，住宅业主和商业街业主对商业街通车管理存在较大争议，该问题属于业主自治问题，并非本案商品房买卖合同的审理范围。二、蔡斌慧不是本案商业街相关诉求的适格主体。根据物权法第七十三条“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外”、第七十四条“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”、第七十六条“业主决定建筑区划内重大事项及表决权：下列事项由业主共同决定:(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;(六)改建、重建建筑物及其附属设施;(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。故，商业街道路、地面停车位属于该小区全体业主共有，应由该小区业主共同决定，蔡斌慧不是该项诉讼请求的适格主体。鉴于该项目已交付，商业街公共区域的管控问题，应由业主与现场物业管理方协商处理，万科置业公司可给予必要的配合。综上，本案系商品房买卖合同纠纷，公共区域的使用现状是全体业主对公共区域自治的选择，蔡斌慧不是商业街公共部分诉讼请求的适格主体，一审法院驳回蔡斌慧对商业街公共区域相关的起诉是正确的。 蔡斌慧向一审法院提起诉讼，请求判令：一、万科置业公司向蔡斌慧支付逾期交房违约金人民币53650.82元整（违约金以561201元为基数，按日万分之一为标准，从2017年1月1日起至实际交付止，暂计到2019年8月15日，共计956天。）；二、万科置业公司按照合同约定及规划设计交付商品房；三、万科置业公司依照规划图及合同约定恢复商业街通车并规划地面停车位；四、万科置业公司拆除蔡斌慧天花板上多余的下水管道，恢复规划设计原状；五、万科置业公司按照规划图设计将商业街路面下沉15CM；六、万科置业公司开通通往二楼的电梯及消防安全通道；七、万科置业公司承担本案全部诉讼费用（包括但不限于本案案件受理费、公告费等）。 一审法院经审查认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”以及第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：……；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”本案蔡斌慧诉讼请求中涉及的商业街通车并规划地面停车位、商业街路面下沉15ｃｍ、开通通往案涉商铺二楼的电梯及消防案例通道问题等均涉及建筑物附属设施、业主共有或者共同管理权利事项，蔡斌慧的该部分起诉不符合前述法律规定的普通多数同意的方式。蔡斌慧的起诉不符合法定条件，应裁定驳回起诉。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款规定，裁定：驳回蔡斌慧关于要求厦门市的电梯及消防安全通道的起诉。 本院认为，蔡斌慧的诉求涉及的在小区业主共有部分的恢复通车及规划车位，并将路面下沉、开通通往案涉商铺二楼的电梯及消防案例通道问题等，因涉及到共有部分，应当依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、七十六条的规定予以处理，一审判决对此适用法律正确。现蔡斌慧的诉求并未经符合法定比例的专有部分占建筑物总面积的业主及总人数同意，故蔡斌慧的上诉不符合法定条件，应予以驳回起诉。综上，蔡斌慧的上诉主张缺乏法律依据，应予以驳回。一审判决认定正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，裁定如下： 驳回上诉，维持原裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长 曾 聆 审判员 李向阳 审判员 柯艳雪 二〇二〇年七月二日 书记员 林加仁 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。