河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0104民初3051号原告：黄闯，男，1985年12月4日出生，汉族，无业，住河南省信阳市平桥区。委托诉讼代理人：杨军伟，河南豫龙律师事务所律师。被告：李佰泉，男，1981年4月14日出生，汉族，无业，住郑州市管城回族区。原告黄闯与被告李佰泉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄闯及其委托诉讼代理人杨军伟、被告李佰泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄闯向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告因疫情未能经营期间（2020年1月24日至2020年3月8日，1个半月）的房屋租金27000元；2.判令被告退还原告多缴纳的房屋租金（自2020年5月22日至2020年9月14日，3个月零24天，3.8个月）的房屋租金68400元；3.判令被告退还原告房屋租赁押金20000元；4.判令被告赔偿因违约对原告造成的预期利益损失86666.71元，装饰装修损失暂计为23271元，合计为109937.71元；5.判令被告承担本案的所有诉讼费、鉴定费、保全费等。事实和理由：被告于2017年9月2日将其拥有的位于郑州市××与××街交叉口××城中心××里铺小学成教楼1层部分房屋（面积120㎡）出租并交付给案外人李拥霞，月租金150元/㎡，即月租金18000元，租金为半年付一次，租期为2017年9月15日至2020年9月14日，被告同时收取李拥霞房屋押金20000元。房屋交付后，李拥霞对房屋进行了装修、购置设备，用于汉堡、炸鸡店经营，店名为新纳西汉堡（宏图街店）。2018年6月23日，李拥霞将该店以200000元的价格转让给原告，转让内容包含店铺现有的装饰、装修、设备、房租、原材料、押金。原告分批向李拥霞支付了转让费，开始经营管理该店铺，并承担承租人义务。2019年7月16日，原、被告将被告与李拥霞所签合同的承租方更改为原告，并由原、被告履行该合同，被告在押金条已明确注明20000元押金已转给原告（押金由原告所有）。2020年1月21日，全国范围内爆发新冠疫情，该疫情属于不可抗力，导致原告经营的该店于2020年1月24日至3月8日（1个半月）闭店，不能正常经营，原告多次要求被告减免房租，并未得到回应。依据法律规定，因不可抗力不能履行合同的，部分或者全部免除责任。疫情期间的房屋租金18000元×1.5个月=27000元，应予以减免。原告于2020年3月26日支付被告该合同最后半年的房租108000元，2020年5月22日，被告在租期未到的情况下，擅自断电，并强制要求原告搬离承租房屋，原告多次要求恢复供电，被告皆予以拒绝。2020年5月25日，被告强制要求原告离场，因原告租赁期限未到，故被告应退还原告租期未到的房屋租金18000元×3.8个月=68400元（自2020年5月22日至2020年9月14日，共3个月零24天，3.8个月）。被告的违约行为，严重影响原告所租赁房屋的正常使用，严重影响了原告的正常经营，对原告造成了重大损失（装饰装修损失、可期待利益损失等），该损失被告应予以赔偿。其中装饰装修损失暂定为23271元（装饰装修价值为：转让费200000元-押金20000元-设备残值16900元=163100元，合同期内可使用时间：自2018年6月23日至2020年9月14日，共813天，合同期内未使用时间为116天，装饰装修残值为：163100元÷813天×116天=23271.3元），具体数额待鉴定后确定。依据法律规定，可期待利益损失（预期利益）包括原告履行合同后可以获得的利益。依据原告2019年同期（5月至9月）净利润情况，可以确定被告违约对原告造成的可期待利益损失数额。2019年同期（5月至9月）原告净利润分别为14674.1元、20479.53元、36610.65元、27223.14元、15047.76元，取加权平均数为22807.03元。被告违约导致合同不能履行，由此对原告造成的可期待利益损失为22807.03元×3.8个月=86666.71元。综上，被告的违约行为已经侵犯原告的合法权益，原告为了维护自身的合法权益，故诉至法院。李佰泉辩称：1.原告多缴纳的租金其愿意退还；2.涉案房屋已被学校收回要建成楼房属于不可抗力，《房屋租赁合同》中约定了不可抗力条款，原告的经济损失不是由其造成的，不同意赔偿原告的经济损失。本院经审理认定事实如下：李佰泉（出租方、甲方）与李拥霞（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：1.甲方同意将其拥有的位于郑州市××与××街交叉口××城中心××里铺小学成教楼1层部分房屋出租给乙方使用，建筑面积共120平方米；2.该房屋租赁期限共3年，自2017年9月15日起至2020年9月14日止；3.2017年9月15日至2020年9月14日房租每平方米为150元，租金半年付，乙方应于本合同签订生效当日向甲方支付首期租金共计108000元，首期租金的计算日期从2017年9月15日起至2018年3月14日止；4.乙方在签订合同时将该房屋的保证金支付于甲方，即20000元。2017年9月2日，李佰泉出具《收据》一份，载明：“交款单位李拥霞押金贰万元整，收款事由十里铺小学租房押金。”2019年7月16日，黄闯在上述《房屋租赁合同》承租方处将李拥霞名字划去，更改为本人签名，并加摁指印。李佰泉、黄闯在上述《房屋租赁合同》上注明：“在双方知情下签订合同更改，按原合同执行，合同到期重新签合同”。李佰泉在上述《收据》上注明：“此押金已转给黄闯，签新合同重新打押金条”。黄闯于2018年9月2日、2019年3月5日、2019年9月3日、2020年3月26日分别向李佰泉转账支付租金108000元。诉讼过程中，黄闯提交李拥霞与郑州市敦临餐饮管理有限公司2018年6月23日签订的《店铺转让协议》、其与李佰泉的微信聊天记录及照片打印件、损益表、营业汇总表、进货明细、工资表、中国工商银行借记卡账户历史明细清单、二手设备处理清单等。其中，《店铺转让协议》显示，李拥霞（甲方）将位于郑州市郑东新区××与××街交叉口祭城中心校十里铺小学成教楼一层的新纳西汉堡（宏图街店）以200000元的价格转让给郑州市敦临餐饮管理有限公司（乙方）经营，店铺转让后，店铺现有的装修、装饰、设备、房租、原材料均归乙方所有，黄闯在乙方处签字。微信聊天记录显示，2020年5月23日，李佰泉称“公司这边要23号今天搬走，腾空退租金。公司这边让签这个协议，我没法签，你今天想办法搬一下，实在搬不走你找学校协商一下。”黄闯称《房屋租赁合同》原系李拥霞与李佰泉签订，李拥霞使用涉案房屋经营新纳西汉堡店，2018年6月23日，其从李拥霞处受让涉案店铺，转让费200000元中包括押金20000元，李拥霞将《房屋租赁合同》及《收据》交于其，此后的房屋租金均由其向李佰泉支付。2020年5月25日，其被迫从涉案房屋中搬离，造成营业损失、装修损失。李佰泉称其是从瀚宇天悦置业公司处承租涉案房屋，《房屋租赁合同》及《收据》上备注内容、签名均系其本人所写，其亦收到黄闯支付的租金，2020年5月，其接到该公司发出的学校要将涉案房屋收回的通知，故其通知黄闯搬离，但并不清楚黄闯具体是何时搬离涉案房屋。另，黄闯、李佰泉均同意解除《房屋租赁合同》。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行自己的合同义务。关于房屋租金。被告将涉案房屋出租给原告使用，原告应按照合同约定支付房屋租金。根据本院查明的事实，原告支付房屋租金至2020年9月14日。原告称其因新冠肺炎疫情爆发于2020年1月24日至2020年3月8日期间共计45天未经营，要求被告退还该期间租金。新冠肺炎疫情属于全国突发公共卫生事件，不能预见、不能避免且不能克服，系不可抗力，因此导致合同一方无法履行合同，遭受不可抗力影响的一方有权要求免除或部分免除责任。疫情防控期间不能营业，无法产生收益，基于公平原则和诚实信用原则，该期间的租金本院酌定由原、被告平均分担，故原告诉请被告返还该期间的房屋租金13500元（120㎡×150元÷30天×45天÷2），理由正当，本院予以支持。原告还称其于2020年5月25日搬离，提交其与被告的微信聊天记录及照片打印件，被告亦认可其曾通知原告于2020年5月搬离，未提交相反证据证明原告具体的搬离时间，由此本院对原告于2020年5月25日搬离涉案房屋的事实予以认定，故被告应返还原告多支付的2020年5月26日至2020年9月14日期间共计112天的房屋租金67200元（120㎡×150元÷30天×112天）。以上被告应返还原告的房屋租金共计80700元，原告超出该范围部分的诉讼请求，本院不予支持。关于押金。原告持有被告出具的收取押金20000元的《收据》，且被告在《收据》上备注有“此押金已转给黄闯”，现原、被告均同意解除《房屋租赁合同》，原告已从涉案房屋中搬离，故被告应将该押金20000元返还原告。关于损失。原告称因被告违约造成其装饰装修损失、营业损失，《房屋租赁合同》载明涉案房屋系位于郑州市××与××街交叉口××城中心××里铺小学成教楼1层，原告提交的其与被告的微信聊天记录显示被告曾告知原告“公司这边要23号今天搬走，实在搬不走你找学校协商一下”，故并非被告单方原因导致《房屋租赁合同》无法继续履行，原告要求被告支付装饰装修损失、营业损失，理由不足，证据不充分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告李佰泉于本判决生效之日起十日内返还原告黄闯房屋租金80700元、押金20000元；二、驳回原告黄闯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4680元，减半收取计2340元，财产保全费1647元，由原告黄闯负担2205元，被告李佰泉负担1782元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  徐苗苗二〇二〇年八月二十五日法官助理王慧娟书记员李修瑞