宁夏回族自治区平罗县人民法院民事判决书（2020）宁0221民初3468号原告：陈招和，男，1954年9月11日出生，汉族，个体，住平罗县。       委托诉讼代理人：罗雅芳，宁夏宁众（平罗）律师事务所律师。特别授权代理。       委托诉讼代理人：罗少忠，宁夏宁众律师事务所律师。特别授权代理。       被告：贺兴胜，男，1967年8月16日出生，汉族，个体，住平罗县。       委托诉讼代理人：和明，宁夏和仁律师事务所律师。特别授权代理。       委托诉讼代理人：张龙频，宁夏和仁律师事务所律师。特别授权代理。       被告：宁夏星海房地产开发有限公司，住所地：平罗县贺兰山路132号。       法定代表人：张军，系宁夏星海房地产开发有限公司董事长。       委托诉讼代理人：姚学瑾，宁夏鑫源律师事务所律师。特别授权代理。       原告陈招和与被告贺兴胜、宁夏星海房地产开发有限公司（以下简称“星海公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案。本案在审理过程中，原告陈招和向本院提出财产保全的申请，请求对被告宁夏星海房地产开发有限公司名下由被告贺兴胜开发建设的星海山水名居X号楼B幢X单元X1、X2、X3、X4号房屋（保全标的物价值1992660元）采取财产保全措施，本院依法予以保全。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈招和及其委托诉讼代理人罗雅芳、罗少忠，被告贺兴胜的委托诉讼代理人和明、张龙频，被告星海公司的委托诉讼代理人姚学瑾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。       原告向本院提出诉讼请求：1．依法判决二被告向原告返还996330元购房款；2．依法判决二被告向原告支付已付购房款一倍的惩罚性损害赔偿；3．依法判决本案诉讼费、财产保全费、财产保全担保费由被告承担。       事实和理由：2013年10月22日，被告贺兴胜挂靠在宁夏星源建筑安装有限公司名下，承包了被告星海公司项下的平罗县星海山水名居29号住宅楼B段工程，以包工包料、独自筹资、自行建设的形式对平罗县星海山水名居X号住宅楼B段工程进行施工、开发、销售。上述工程竣工验收后，由被告贺兴胜出售，被告星海公司配合其办理一手房不动产所有权登记。       被告贺兴胜在开发建设山水名居小区时缺乏资金，向原告提出借款请求，原告向被告贺兴胜发放借款167万元用于星海山水名居29号楼的建设。此后，原告多次催促被告贺兴胜及合作开发人星海公司归还借款，但二被告一直以无能力偿还为由推诿还款。       2018年10月16日，原告与被告贺兴胜、星海公司达成和解并签订《债权债务和解协议》，约定自该协议签订之日起，被告贺兴胜尚欠原告167万元，并承诺以星海山水名居X号楼B幢X单元X1、X2室两套房屋抵顶上述欠款。在该《债权债务和解协议》签订后，原告将被告贺兴胜之前出具的欠条、借条、房屋买卖合同及抵押协议等所有手续退还给被告贺兴胜。被告星海公司也承诺对原告与被告贺兴胜签订的《债权债务和解协议》中所涉房屋配合办理房屋不动产权属登记。被告星海公司按照协议约定，将星海山水名居X号楼B幢X单元X室房屋备案在原告侄子郑炜豪名下，但1101室房屋至今未交付。后原告得知X室房屋已经由星海公司备案在案外人郭晓花名下，原告无法主张权利，故诉至法院。       被告贺兴胜辩称，1．被告贺兴胜和被告星海公司与原告之间没有房屋买卖合同，不存在房屋买卖关系，所以不存在原告主张的购房款；2．被告贺兴胜与原告之间存在民间借贷关系，存在高利放贷的行为，被告贺兴胜并未向原告借取原告所称的167万元，原告也并未向被告贺兴胜支付上述款项，双方签订的债权债务和解协议，关于借款金额的记载不属实；3．《债权债务和解协议》中有关星海山水名居X号X单元X室房屋的抵顶条款，因未取得商品房开发商被告星海公司的同意和追认而无效，因此本案的案由是错误的，不存在房屋买卖关系，请求法庭驳回原告的诉讼请求。       被告星海公司辩称，原告请求被告星海公司返还购房款及支付已付购房款一倍的惩罚性损害赔偿无事实及法律依据，请求法庭依法驳回。1．原告所诉依据的《债权债务和解协议》系原告与被告贺兴胜个人之间的双务行为，与被告星海公司无关，且未经被告星海公司追认，故该协议对被告星海公司不产生约束力；2．被告星海公司从未向原告出售过涉案房屋，原告也从未与被告星海公司签订过书面的商品房（预售）买卖合同，被告星海公司也从未就涉案房屋收取过原告的任何款项，故被告星海公司与原告不存在事实及法律上的合同关系。       本院经审理认定事实如下：2018年10月16日，原告（甲方）与被告贺兴胜（乙方）签订《债权债务和解协议》，约定被告贺兴胜于2013年11月份承揽工程时，因缺乏资金向原告借款而产生债务，双方一致确认签订本协议之日起，被告贺兴胜尚欠原告借款共计167万元。如原告同意以平罗县星海山水名居X号楼B段二单元X、X号房屋抵偿上述欠款。本协议签订生效后，原告需向被告贺兴胜补缴购房款时，原告必须按照被告贺兴胜指定第三方账户及时缴纳购房款。协议签订后，原告必须将被告贺兴胜出具的欠条、借款、房屋买卖合同及抵押协议等所有手续退给被告贺兴胜，原告不能退还的须出具书面说明，并自本协议签订之日起原有各种凭据均视为无效。双方在协议中注明：“甲方原借给乙方167万元，因乙方无现金偿还能力，愿意以山水名居29-B2-1001、1101（复式）两套住房抵顶甲方债务（373670＋996330），甲方按每平米一千元交纳两个地下室款2.4万元（1.2万＋1.2万）；甲方按每平米10元交纳二套房物业储备金3450元（2110＋1340）；因甲方前期垫资购买安装29-B进户及防盗消防门将复式1101房款中优惠51843元；原有双方形成的购房协议及往来167万元债务作废，以此为准。”协议还约定了其他事项。原告称，被告贺兴胜仅将1001室房屋抵顶给原告，1101室房屋出售他人，应承担违约责任，引起本案诉讼。       另查明，2018年4月2日，被告贺兴胜将平罗县星海山水名居29#住宅楼B段项目的楼道门、进户门、消防防火门、水表间门、对讲门铃系统等交由原告，由原告按照设计图纸规格、质量要求及数量供货、安装。2019年11月18日，经原告与被告贺兴胜结算，被告贺兴胜欠付原告承揽费165000元，并出具证明一份。原告认为该承揽费及原告代被告贺兴胜支付代悦工程款3万元至今未付。       再查明，2020年6月1日左右，原告陈招和、被告贺兴胜、被告星海公司三方协商，原告陈招和购买平罗县星海山水名居29号楼B幢2单元10层1001室（建筑面积133.06平方米，以下简称“1001室”）、平罗县星海山水名居29号楼B幢2单元10层1002室（建筑面积138.91平方米，以下简称“1002室”）及用平罗县星海山水名居X号楼B幢X单元X层X室（建筑面积219.98平方米，复式楼，以下简称“1102室”）抵顶被告贺兴胜欠付原告陈招和的债务。其中：1001室，原告陈招和于2020年6月17日给被告星海公司账户转款377092元（房款349262元，下剩金额系税金及管理费等），该房屋登记在郑炜豪名下；1002室，原告陈招和于2020年6月17日给被告星海公司账户转款393620元（房款365057元，下剩金额系税金及管理费等），该房屋登记在原告陈招和名下；用1102室抵顶被告贺兴胜欠付原告陈招和的债务。2020年6月17日，原告陈招和给被告星海公司账户转该房屋税款50647元、管理费8289元，该房屋登记在郑素素名下。       上述事实，有原告提交的开发工程管理协议复印件、工程承包合同复印件、借条复印件、证明复印件、《债权债务和解协议》、本院依职权调取的原告在（2020）宁0221民初3469号民事案件中提交的证明、关于山水名居X-X楼道等门的进货承诺复印件、供货证明、工程验收资料、《债权债务和解协议》复印件、商品房买卖合同复印件、发票复印件、收据复印件、银行流水明细、微信截图打印件、手机银行转账记录打印件及被告贺兴胜提交的证明、个人结算业务申请书、银行凭证、身份证复印件及本院依职权制作的询问笔录，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的商品房买卖合同、发票具有真实性、合法性、关联性，但达不到其证明目的，对证明目的本院不予采信。       本院认为，当事人对自己的主张有责任提供证据。本案中，原告要求二被告给其交付案涉房屋并协助办理该案涉房屋的产权登记手续。通过庭审查明的事实，原告与被告贺兴胜虽然签订了《债权债务和解协议》，但该协议中的购房款系用被告贺兴胜欠原告借款等债务抵顶。原告主张，被告贺兴胜与原告结算，就被告贺兴胜欠原告借款、货款等各种款项共计167万元，双方协商用平罗县星海山水名居X号楼B段X单元X和X室房屋抵顶上述欠款，但被告贺兴胜只将1001室房屋抵顶给原告，原告将该房屋办理至郑炜豪名下，1101室房屋出售他人。       被告贺兴胜辩解，2020年6月1日左右，被告星海公司、贺兴胜及原告陈招和三方协商，原告陈招和从被告星海公司处购买X1室和X2室房屋，用1102室房屋抵顶被告贺兴胜欠付原告陈招和的债务（包括欠款及承揽费）。原告陈招和反驳称，其从被告星海公司处购买了X2室和X2室二套房屋，用1001室抵顶被告贺兴胜欠付原告陈招和自2018年10月16日以前的债务，其中1002室房款365057元，1102室房款572947元。原告提交的银行明细只能够证实X2室房款已付清，就合同上所写X2室房款572947元，原告提交的证据不能证明该房款已付清。因为原告提交的银行明细中明确50647元和8289元系X2室房屋的税金和管理费，而不是房款，且原告交纳到被告星海公司账户的款项还包含地下室款，故原告提交的证据不能证实其购买了X2室及X2室房屋、用X1室房屋抵顶被告贺兴胜以前的债务、剩余承揽费没有支付。本院认定原告购买了X1室和X2室房屋，用X2室房屋抵顶被告贺兴胜欠付原告2020年6月之前的债务。综上，原告应承担举证不能的责任，对其要求被告贺兴胜返还996330元购房款并向其支付已付购房款一倍的惩罚性损害赔偿的诉讼请求，依法不予支持。       原告提交的证据不能证实被告星海公司对原告及被告贺兴胜之间的《债权债务和解协议》进行了追认，也不能证实被告星海公司承诺将涉案房屋抵顶给了原告，故对原告要求被告星海公司返还996330元购房款并向其支付已付购房款一倍的惩罚性损害赔偿的诉讼请求，依法不予支持。       综上，原告的诉讼请求没有事实、理由和有效的证据支持，本院依法予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：       驳回原告陈招和的诉讼请求。       案件受理费6882元，保全费5000元，共计11882元，由原告陈招和负担。       如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院，并在递交上诉状后七日内，凭本判决书向宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交，视为放弃上诉。       审判员    金亚琼二〇二〇年十二月三十一日书记员    杨燕《中华人民共和国民事诉讼法》人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。