青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2020）青0103民初318号原告：青海亿民房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91630103661921077A，住所：西宁市城中区城南新区新城大道137号。法定代表人：田爱辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：梁志刚，陕西观瀚律师事务所律师。被告：中国化学工程第六建筑有限公司，统一社会信用代码：91420000177570439L，住所：湖北省襄阳市东津新区南山路1号。法定代表人：胡二甫，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：李琳慧，该公司法律顾问。被告：余少锋，男，汉族，1965年5月5日出生，公民身份证号码：×××，户籍所在地：湖北省襄阳市。第三人：西宁博泽企业管理咨询服务有限公司，统一社会信用代码：9163010307458626XH，住所：西宁市城中区长江路75号华德大厦15楼。法定代表人：李国峰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：郑静。原告青海亿民房地产开发有限公司（以下简称亿民公司）与被告中国化学工程第六建筑有限公司（以下简称化工六建公司）、余少锋，第三人西宁博泽企业管理咨询服务有限公司（以下简称博泽公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告亿民公司的委托诉讼代理人梁志刚，被告化工六建公司的委托诉讼代理人李琳慧、被告余少锋到庭参加了诉讼，第三人博泽公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告亿民公司向本院提出以下诉讼请求：一、解除2016年3月3日西宁博泽企业管理咨询服务有限公司与二被告签订的租赁合同，并由二被告腾退租赁房屋；二、二被告向原告支付租金79242.5元（期限自2018年2月6日至2019年7月5日止）；三、被告向原告支付物业费6460元（自2018年2月6日至2019年7月5日）；四、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2016年3月3日，被告余少锋代表化工六建公司与原告授权经营管理别墅区的博泽公司签订《137号园区别墅使用经营合同》，将位于××道别墅出租给被告使用，建筑面积为380平方米。双方对租赁时间、租金金额及支付方式、违约责任等均做了详细约定。依据西宁中院（2018）青01民终96号判决书，原告解除对博泽公司的委托。自2018年2月5日起博泽公司不再负责房屋租赁和管理事宜，租赁合同项下权利义务由原告直接承继。此后原告将上述判决书确定事项予以公示并通知被告，经原告多次催缴房租及物业管理费，截止2019年7月5日被告欠房租79242.5元，物业费6460元，已构成违约。综上，被告至今未按合同约定支付房租，构成违约，现原告为维护自己的合法权益，诉至贵院，望判如所请。被告化工六建公司辩称：一、我公司不是本案适格被告，我公司与原告或博泽公司未签订《137号园区别墅使用经营合同》，双方之间不存在房屋租赁合同关系，我公司不应承担任何责任。原告提供的《137号园区别墅使用经营合同》无我公司行政公章或合同专用章，我公司对该合同内容及签署事项均不知情，故该租赁合同对我公司不发生法律效力。《137号园区别墅使用经营合同》不符合合同签订的一般规则和交易习惯。对外签订合同属于我公司的重大经营事项，必须经过公司合同评审、部门会签后，最后加盖我公司印章，签约流程才完毕。如果只有个人签字，无公司印章的，显然不能视为合同已经签订。必须加盖合同相对方的公司印章，而不能仅有某个人的个人签字，这是作为市场交易主体通晓的市场规则和交易习惯，也是合同相对方必须尽到的注意义务，没有加盖我公司印章，只有余少锋签字。我公司从未向余少锋授权签订租赁合同，余少锋是无权代理。虽然合同上乙方填写的有我公司名称，但此名称也是余少锋个人填写，并且最终签字确认的也是余少锋个人，我公司未签章；签约时余少锋未向博泽公司出示其代表我公司授权委托书。二、原告或博泽公司具有重大过失，我公司不应承担任何责任。在租赁合同的最后一条约定“本合同经甲乙方双方签字盖章后生效”，而此合同上并未有我公司的签章。无论是博泽公司在与余少锋签订合同时，还是后期原告继受博泽公司的权利，博泽公司和原告既不审查核实余少锋的身份及有无权限代理，又不要求我公司在合同上加盖印章；并且在合同履行过程中，我公司未使用过合同所指向的房屋，更未基于该合同支付过任何租赁费用，对涉案房屋租赁合同的签订及履行均不知情。从合同签订之日2016年3月3日至起诉之日2019年7月，在长达3年多的时间原告也未要求我公司予以确认，具有明显的重大过失。依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条之规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未做表示的，视为拒绝追认。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。同时，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条之规定：无权代理人订立的合同,行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。综上所述，我公司与原告未签订《137号园区别墅使用经营合同》，双方之间不存在租赁合同关系，我公司与原告也未实际履行过《137号园区使用经营合同》，双方之间不存在事实合同关系，原告也无充足证据证明其与我公司存在合同关系，对我公司的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。被告余少锋辩称：1、房屋租赁合同是我个人行为，与中国化学工程第六建设公司没有关系；2、我从2016年6月租赁了属于原告的三套别墅，当年8月开始装修，后面又通过口头形式将两套别墅退还。2016年9月因在青海德令哈市有项目，所以租赁房屋没有使用。为了减少损失，委托博泽公司物业部门的经理替我们将156号别墅转租出去，之后我们从没有来过涉案的156号房屋，原告于2019年起诉时我才知道涉案房屋博泽公司并未转租出去，亿民公司也不存在多次催交租金的事实。第三人博泽公司未提交书面答辩状。原告亿民公司为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：证据一、房屋产权所有证、西宁中院（2018）青01民终96号判决书，证明案涉的的位××道房屋所有权归原告所有，原告享有最终的所有人权益。原告解除对博泽公司的委托后，有权自2018年2月5日起行使出租人的权利和义务，有权收取案涉房屋租金；证据二、137号园区别墅使用经营合同，证明1、2016年3月3日，被告与原告授权经营管理别墅区的西宁博泽企业管理咨询服务有限公司签订《137号园区别墅使用经营合同》，该房屋建筑面积380平方米，租赁期限为2016年3月3日至2021年12月31日，共6年，2016年-2017年度租50000元/年，以后每年租金按递增5%计算，物业费4560元；乙方逾期15日未能支付租金，甲方有权解除合同，收回房屋；2、被告化学六建公司的员工余少锋代表其公司具体负责承租事宜，并代表公司签订租赁合同，房屋一直由二被告占有使用。自2018年2月5日至今被告未向原告或第三人支付过房租、物业费，构成根本违约；3、2018年2月6日至2019年2月5日欠付租金及物业费，应由二被告相互承担连带责任。被告化工六建公司质证认为：对证据一中的房屋所有权证，由于原告没有提交原件不予质证，对于判决书真实性予以认可，但是由于第三人未到庭，对证明方向有异议；对证据二的真实性、关联性、合法性均持有异议，而且在合同书中复印件中仅有余少锋的个人签字，未加盖公司的印章，对合同如何签订、如何履行均不知情，在合同中最后一条明确约定经盖章后生效。被告余少锋质证认为：对证据一中无异议；对证据二的真实性无异议，是我本人签的，与化工六建公司无关。本院认为，原告提交的证据一证明其证明方向，本院予以采信；证据二系第三人博泽公司与被告余少锋签订的合同，被告余少锋对其真实性无异议，对其真实性本院予以认定。被告化工六建公司向本院提交以下证据：解除、终止劳动合同通知书，证明我公司在2009年2月20日跟余少锋已解除劳动合同关系，余少锋无权代表被告与西宁博泽企业管理咨询服务有限公司签订合同的事实。原告亿民公司质证认为：对被告化工六建公司提交的证据真实性认可，证明方向不认可。被告余少锋质证认为：对原告提交的证据认可。本院认为，被告化工六建公司提交的证据，对其真实性本院予以认定。第三人博泽公司未到庭质证，未向本院提交证据。经审理查明：2014年7月22日，西宁博泽企业管理服务有限公司（甲方）与化工六建公司、余少锋（乙方）签订《西宁市城南新区新城大道137号园区别墅使用经营合同》，合同载明：“甲方将坐落于青海省西宁市××区第156栋，建筑面积为380平方米的别墅，提供给乙方作为经营场所使用，乙方将上述别墅用于办公。经营使用期限自2016年3月3日起至2021年12月31日止，经营使用期限6年，第一年使用费54560元，第二年使用费57060元、第三年使用费59685元、第四年使用费62442元、第五年使用费65340元、第六年使用费39888元。乙方须依约缴纳租金使用费及其他各项费用，如有拖欠，甲方有权加收滞纳金，每天滞纳金为实欠总额的千分之三，拖欠超过15天，甲方有权收回房屋。”合同中还对双方的其他权利与义务等内容进行了详细的约定。该合同中被告余少锋个人进行了签名，并未加盖被告化工六建公司的公章。另查明，西宁市城南新区新城大道137号鑫润园小区第156号别墅，在房产管理部门登记的房屋所有权人为亿民公司。本院认为，关于亿民公司及第三人博泽公司间的法律关系，由西宁市中级人民法院于2018年2月5日作出（2018）青01民终96号民事判决，该判决认定亿民公司、益民公司与博泽公司之间为委托合同关系，并对亿民公司、益民公司与博泽公司签订的《物业委托出租管理服务协议》及补充协议于2018年2月5日予以解除。博泽公司受亿民公司、益民公司的委托，将房屋出租给了被告余少锋，现房屋所有权人亿民公司作为委托人，可以行使受托人博泽公司对被告的权利。因原告提交的《137号园区别墅使用经营合同》中仅有余少锋个人签字且未加盖化工六建公司公章，化工六建公司在庭审中不认可其授权余少锋签订合同，原告也未提交合同系余少锋系代表化工六建公司签订的相关证据，据此，《137号园区别墅使用经营合同》应系余少锋个人与博泽公司签订，原告应当向余少锋个人主张相应权利，由余少锋个人承担合同约定的义务，故对原告要求被告化工六建承担相关责任的诉讼请求，本院不予支持。根据查明的事实，被告余少锋未向原告亿民公司给付2018年2月6日起至2019年7月5日的房屋租赁费，亦未向原告腾退房屋，这违反合同约定，原告的主张符合法定解除的条件，故对原告亿民公司要求解除与被告余少锋于2016年3月3日签订的《137号园区使用经营合同》的诉讼请求本院予以支持，合同解除后，被告余少锋应当向原告亿民公司腾退涉案房屋，故对原告要求腾退涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。对亿民公司要求支付西宁市城南新区新城大道137号鑫润园小区第156号房屋自2018年2月6日至2019年7月5日期间的房屋租赁费及物业费的诉讼请求，因被告余少锋一直未向原告亿民公司腾退房屋，其应当向原告支付房屋租赁费及物业费。关于房屋租赁费及物业费的金额，应参照博泽公司与余少锋所签订的西宁市××区别墅使用经营合同的约定予以计算，故被告余少锋应支付2018年2月6日起至2019年7月5日期间的该房屋租赁费及物业费85702.5元（其中2018年2月6日至2019年2月5日期间为59685元，2019年2月6日至2019年7月5日期间为：62442元÷12个月×5个月=26017.5元）。被告余少锋抗辩其向博泽公司口头退还涉案房屋，但其未提交证据证实，故对被告余少锋的抗辩理由本院不予采纳。第三人博泽公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃其诉讼权利，应当承担对其不利的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第四百零三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告青海亿民房地产开发有限公司委托第三人西宁博泽企业管理咨询服务有限公司与被告余少锋于2016年3月3日签订的《137号园区别墅使用经营合同》。二、被告余少锋于本判决发生法律效力后三十日内腾退位于西宁市××区第156栋房屋。三、被告余少锋于本判决发生法律效力后三十日内向原告青海亿民房地产开发有限公司给付西宁市城南新区新城大道137号鑫润园小区第156栋房屋自2018年2月6日至2019年7月5日期间的房屋租赁费及物业费85702.5元。四、驳回原告青海亿民房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1942元（原告已预交），由被告余少锋负担（此款由被告余少锋随同上述款项一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判长 马国福人民陪审员 朱洪文人民陪审员 董玉花二〇二〇年十二月十四日法官助理 王 雯书记员 魏 瑶附：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第四百零三条受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。《中华人民共和国民事诉讼法》