大连市甘井子区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0211民初823号 原告：中连瑞金（大连）资产管理有限公司，统一社会信用代码91210231MA0QCNAF51，住所地辽宁省大连市甘井子区榆水街********。 法定代表人：魏坤，系该公司董事长。 被告：宋文君，男，1961年11月24日生，汉族，住址辽宁省大连市甘井子区。 第三人：大连大管家物业管理有限公司，统一社会信用代码91210200796932048G，住，住所地辽宁省大连市甘井子区盐岛北园****/div> 委托诉讼代理人：王萍，女，汉族，系该公司员工，住址辽宁省大连市甘井子区。 原告中连瑞金（大连）资产管理有限公司与被告宋文君、第三人大连大管家物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中连瑞金（大连）资产管理有限公司的法定代表人魏坤、被告宋文君、第三人大连大管家物业管理有限公司的委托诉讼代理人王萍均出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求（变更后）：1、被告支付2014年6月1日至2017年6月30日期间的物业费3,411.72元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：第三人大连大管家物业管理有限公司与大连市甘井子区金寓花园业主委员会签订了物业管理服务合同，约定由第三人为被告在内的业主提供物业管理服务，2017年因为第三人与新的小区业主委员会产生纠纷，小区业委会违约终止合同的执行，造成包括被告人在内的业主的部分物业费未收取，第三人依照《合同法》的有关规定将其对被告享有的物业费部分债权转让给原告，并依法向被告等业主履行了告知手续。故原告诉至法院，请求法院依法判决。 被告宋文君辩称，不同意原告的诉讼请求。对房屋坐落、物业费收费标准无异议，但对拖欠物业费的起止时间有异议，应自2014年6月1日起算。不同意缴纳物业费的理由：第一，第三人提供的物业服务质量没有达到合同的约定，未履行合同的服务义务。体现在：1、2014年6-7月第三人在管理贤林园物业期间，98、102、103号楼1楼公建业主装修中大规模改动了楼体的地基土层，将承重梁、承重墙全部砸空，钢筋漏在外面，施工中切割焊接钢筋磁化，韧性减少，拆改了房屋承重结构，使整个楼体遭受重创，其损害是长期性的，不可挽回的。2、窗口改门，造成楼体外观改变，影响楼的外观形象。3、往外延伸台阶占用人行道，扩大防雨棚，这属于私搭乱建，占用公共面积，给楼上住户造成安全隐患。4、小区初建时间是全军样板小区，第三人接管后，院内树木被砍，建造停车位，作为他们自己的创收；门前树木被砍改栽果树，公共绿地损毁。以上4点是物业区域禁止的行为，特别是房屋承重结构的改变，给我们楼上业主留下了安全隐患，严重危及业主的生命财产安全。我们无法承受房屋不安全带来的精神压力。这是漠视我们退休军人的生命安全。造成的原因主要是：第三人在1楼业主施工期间没有派人进行制止，更没有上报上级主管部门，导致1楼业主的施工顺利完成，我们多次反映，第三人无证经理隋凤歧、房管员何香龙置之不理，至今没有得到解决。我们购买的是服务，第三人难辞其咎，属于严重的服务不到位，与当初签订的物业服务合同严重不符，差距巨大，我们很无奈。第二，严重侵占公共设施、设备和业主的公共利益。体现在：1、垃圾清理不及时，造成86号楼杨女士被垃圾绊倒，摔伤脸和眼部。2、卫生环境差，这种现象经常存在。3、第三人在合同即将到期时提前收走了部分业主的下一年度的物业费和停车费，许多业主蓝牙卡（15,600元）、门禁卡押金（19,400元）没有退还业主。4、围攻业主大会，对业主反映的问题不闻不问。5、第三人在管理物业期间擅自挪用102号楼消防器材，39组消防枪头和消防带挪作他用，违反了消防法。6、第三人造假合同，改动服务期限。7、80号楼公建开烧烤店，把排气口安装到院内，烧烤产生的油烟排到院内，搞的业主苦不堪言。8、小区内外公摊面积是业主的休闲娱乐场所，按照物权法规定归全体业主所有，第三人私自改作停车位收费。私自占用50个车位，每个车位每年1200元，共计每年60,000元，3年就是180,000元，严重侵害了业主的利益。9、根据合同权利第5条第6款的约定，第三人每年至少要向全体业主公布一次管理费收支账目情况和报告工作，物业没有做到，严重侵犯了业主的知情权。第三，第三人属于自动放弃物业费。2014年7月业主联名申诉，要求第三人就楼体安全隐患进行评估，但至今没有答复；2015年至2017年6月之后的三年，被解除合同后的2017年5月到2019年12月近三年，前后共计6年时间，第三人没有要过物业费，业主也没有接到第三人的通知单和催款函，与第三人联系都没有反应，被告认为第三人是自动放弃了物业费。第四，2020年4月接到法院传票，我认为第三人已经解除合同近三年时间，没有持续的服务，原告起诉追缴物业费已超过诉讼时效。第五，需要说明一点，第三人物业服务合同期限为3年，2014年6月1日至2017年5月31日，因此原告起诉状中主张的物业费多计算了2个月。综上，第三人在三年的物业管理中，让业主难以接受的问题实在太多，正是第三人物业管理严重失职引发了广大业主的不满和愤怒，我们是弱势群体，在别无选择的情况下，我们不缴物业费以视抵抗。第三人物业的失职失责不作为，给全体业主特别是98号楼业主造成无法挽回的局面，因此，不同意缴纳物业费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对证据和事实本院认定如下： 被告系大连市甘井子区金寓花园小区98号楼1单元502号房屋的业主，原、被告及第三人均认可该房屋面积为94.77平方米。 庭审中，原告提供的2014年11月15日金寓花园四期业主委员会作为委托方（甲方）与第三人大连大管家物业管理有限公司（乙方）签订的《金寓花园四期物业管理服务合同》中约定：合同期限为三年，自2014年6月1日起至2017年11月15日止；管理服务费用标准为按照建筑面积1元/平方米/月（含电梯费用）。被告提供的另案（原告大连大管家物业管理有限公司与被告大连市甘井子区机场街道金寓花园四期第二届业主委员会物业服务合同纠纷一案）中大连大管家物业管理有限公司提交的签订日期为2014年6月1日的《金寓花园四期物业管理服务合同》复印件第三条显示，合同期限为三年，自2014年6月1日起至2017年5月31日止。 2019年6月30日，原告（甲方）与第三人（乙方）签订《债权转让协议》，约定：“一、乙方从2018年6月30日将大管家物业管理有限公司与金寓花园物业管理合同体现的对部分业主的拖欠物业费债权（见合同以及物业明细）全部转让给甲方。同时给甲方出具债权转让通知书。由甲方以债权人的身份全权办理对拖欠物业费的催交、收取以及在法院的诉讼以及案件执行等债务追索事宜，甲方不做任何损害乙方利益事。二、甲方负责以债权人的身份办理债务的索要包括诉讼以及执行工作直到完结的全部事宜。乙方全力配合甲方的物业费的催要、诉讼以及执行工作；乙方确保提供给甲方的债权以及证据是证实有效的，负责对出现有争议的事实进行解释以及处置。协议签订后甲方向乙方交付债权转让对价款，乙方委托律师与甲方在法院办理债权转让法律手续。……” 庭审中，原告及第三人主张，第三人于2017年7月6日撤出了案涉小区，不再为案涉小区提供物业服务，但未举证证明。原告与被告同小区其他业主的物业费纠纷案件中，其他业主提供了《“6.6”会议及会后入户调查的情况》，证实2017年6月6日晚，业主委员会召开业主议事会，决定不再与第三人续签物业服务合同，面向社会公开招聘物业服务企业，并以通报方式告知全体业主。 现原告主张被告拖欠2014年6月1日至2017年6月30日期间的物业费3,411.72元，被告仅认可其拖欠2014年6月1日至2017年5月31日期间的物业费。 被告另提供案涉小区生活垃圾清理不及时、消防设施缺损、植被破坏、乱搭违建等照片及案涉小区第三届业主委员会2020年4月24日出具的《证明》一份，证实第三人在为案涉小区提供物业服务的过程中存在诸多问题，严重违约，被告等业主拒交物业服务费。 本院认为，金寓花园四期业主委员会与第三人大连大管家物业管理有限公司签订的《金寓花园四期物业管理服务合同》是当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。 关于第三人为案涉小区提供物业服务的终止时间。原告及第三人主张，第三人于2017年7月6日撤出案涉小区，物业服务至2017年6月30日终止；业主认为，物业服务合同期限至2017年5月31日止。本院认为，第一，庭审中原告提供的2014年11月15日金寓花园四期业主委员会作为委托方（甲方）与第三人大连大管家物业管理有限公司（乙方）签订的《金寓花园四期物业管理服务合同》第三条明确约定：“合同期限为三年，自2014年6月1日起至2017年11月15日止”，但此处的“三年”与“2014年6月1日起至2017年11月15日止”的期限存在明显矛盾。相反，与业主提供的另案（第三人作为原告的）中2014年6月1日签订的《金寓花园四期物业管理服务合同》复印件第三条“合同期限为三年，自2014年6月1日起至2017年5月31日止”相吻合。第二，从该小区业主提供的《“6.6”会议及会后入户调查的情况》中可以看出，案涉小区业主委员会系于2017年6月6日召开会议研究决定不再与第三人续签物业服务合同，从客观条件上，第三人在此后亦不可能正常再为案涉小区提供物业服务，且第三人就其主张的退出案涉小区的时间亦未举证，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，第三人就此应承担对己方不利的诉讼后果。综上，本院认定，第三人为案涉小区提供物业服务的终止时间为2017年5月31日。 关于第三人提供物业服务的标准。本院认为，业主和物业单位之间是平等主体，第三人应按照上述物业管理服务合同的约定，为被告等业主提供保洁、垃圾清运、电梯、消防等公共设施维护、绿化养护、安保等物业服务。通过本案庭审调查查明的事实，第三人确存在公共设施维修养护管理不到位、职责范围内的维修义务及卫生清扫不及时等情况，第三人亦因多数业主对其服务不满，小区业主委员会与案外人另行签订物业服务合同，被强行要求撤出案涉小区，据此，本院认为第三人向案涉小区提供的物业服务存在瑕疵，且第三人已经不在案涉小区提供物业服务，无法通过后续的物业服务对存在的问题进行整改，因此其要求被告按照合同约定全额支付物业费显系不妥。综合庭审调查的事实，本院对本案进行全面考量，依据公平原则，认为以按上述合同约定计算的尚欠物业费为基数，以90%的标准确定第三人应收缴的物业服务费较为合理。 关于被告提出的诉讼时效抗辩。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年。本案中，金寓花园四期业主委员会与第三人大连大管家物业管理有限公司签订的《金寓花园四期物业管理服务合同》中并未约定物业费的缴纳时限，结合上述本院认定的第三人为案涉小区提供物业服务的2017年5月31日的终止时间，本案原告向本院提交的诉状日期为2020年1月10日，因此，原告的物业费请求没有超过诉讼时效。 综上，被告应向第三人缴纳2014年6月1日至2017年5月31日期间的物业费3,071元[（1元/月/平方米×94.77平方米×36个月）×90%]。因2019年6月30日第三人与原告签订《债权转让协议》，将业主陈欠的物业费债权转让给原告，故原告要求被告给付物业费3,071元的诉讼请求，于法有据，理由正当，本院予以支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告宋文君给付原告中连瑞金（大连）资产管理有限公司2014年6月1日至2017年5月31日期间的物业费人民币3,071元。 二、驳回原告中连瑞金（大连）资产管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币25元（原告已预交），已减半收取，由被告宋文君负担，于本判决发生法律效力之日起十日内给付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 申请执行期限为二年。 审判员  陈袁媛 二〇二〇年七月三日 书记员  杨晓妮 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外： （一）根据合同性质不得转让； （二）按照当事人约定不得转让； （三）依照法律规定不得转让。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，享有下列权利： （一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务； （二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； （三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议； （四）参加业主大会会议，行使投票权； （五）选举业主委员会成员，并享有被选举权； （六）监督业主委员会的工作； （七）监督物业服务企业履行物业服务合同； （八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； （九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用； （十）法律、法规规定的其他权利。