江苏省常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0404民初854号原告：高建明，男，1951年3月26日出生，汉族，户籍所在地上海市杨浦区，现住常州市钟楼区。委托诉讼代理人：钱威，江苏中吴律师事务所律师。被告：常州龙城通讯器材市场有限公司，住所地钟楼区荷花池街道邮电路14号。法定代表人：丁玉芳，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈兆青，江苏常誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：何流，江苏常誉律师事务所律师。原告高建明与被告常州龙城通讯器材市场有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，依法适用简易程序，后裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理，原告高建明及其委托诉讼代理人钱威、被告常州龙城通讯器材市场有限公司的委托诉讼代理人陈兆青、何流到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高建明向本院提出诉讼请求：1、被告退还保证金和房屋租金合计270000元；2、被告赔偿原告损失220000元；3、被告承担诉讼费用。事实和理由：2018年3月14日，原、被告就常州市钟楼区邮电路14号4楼整层房屋租赁达成协议，约定被告将上述房屋租赁给原告，原告按照约定支付了前期租金和保证金合计270000元，并对房屋进行了装修。但原告在正常经营时收到了北大街派出所消防的处罚，后原告多次要求被告配合办理消防手续，但被告均未能解决此事。被告此种行为己经严重违约，现原告要求解除双方之间的租赁合同并要求被告退还租金、赔偿损失。现依法提起诉讼，请求判如所请。被告常州龙城通讯器材市场有限公司辩称，一、原告违约在先，根据合同约定，原告应当在2018年4月20日支付房屋租金260000元、履约保证金80000元，合计340000元，而至原告迁出为止均未按照合同约定支付租金；二、根据房屋租赁合同第七条第二款约定，原告因经营需要对安全、消防等基础设施、设备进行改造升级的，须事先征得被告同意，改造升级的施工由原告负责,所有费用均由原告承担，根据消防法相关规定，消防证应由原告自行申办；三、原告承租期间从未向公安机关或者消防部门申领过消防许可证，被告也从未接到公安或消防部门要求协助办理消防证的通知，原告诉请没有事实与法律依据，要求驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交了房屋租赁合同、接处警工作登记表、责令改正通知书、函、民事调解书等证据；被告提交了房屋所有权证、国有土地使用权证、情况说明、房屋租赁合同等证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落常州市邮电路14号第四层、建筑面积2089.70平方米的房屋（以下简称案涉房屋）为常州武进武新资产经营有限公司（以下简称武新公司）单独所有，地类用途为商住。2018年1月29日，被告与武新公司签订房屋租赁合同一份，约定武新公司将案涉房屋出租给被告用于办公及商业经营（餐饮、危险品除外），租赁期限2018年3月15日至2023年3月14日，履约保证金80000元，总租金1045000元，其中第一、二年每年200000元，第三、四年每年210000元，第五年225000元等。武新公司书面说明，被告可以在租赁期内按照合同相关条款，结合自身经营需要从事相关的商业经营。2018年3月14日，被告（出租人、甲方）与原告（承租人、乙方）签订房屋租赁合同一份，约定：乙方承租案涉房屋用于办公及商业经营（餐饮、危险品除外），租赁期限2018年3月20日至2021年4月20日，租期内首月为装修期免租金；房屋履约保证金80000元，乙方应在2018年4月20日前交给甲方，如乙方承租期间无违约情况发生，该保证金在租赁期满后退还。如乙方发生违约行为，则违约金将直接从履约保证金中扣除；合同期满或解除后，乙方应及时结清承租期间应承担的租金及各项费用（含违约金），否则此类款项将直接从履约保证金中扣除；首年及第二年每年度租金均为520000元，第三年度租金为546000元；乙方须于合同签订之日起5个工作日内向甲方缴纳定金100000元（可冲抵租金），于2018年4月20日前支付履约保证金80000元、首期租金160000元，于2018年9月20日前支付租金260000元。租金先付后用，第二年起每12个月支付一次，每期租金应在该使用期开始30日前向甲方支付；租赁期满或租赁合同解除后，乙方必须在此后15日内无条件将房屋归还甲方，并应保证房屋本身及附属设施、设备处于完好状态，租赁期内乙方添置的可移动的物品可自行收回，形成附合的装饰装修物，可拆除的，乙方自行拆除，不可拆除的归甲方所有，甲方不作任何补偿。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。对于该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处置；房屋租赁期间，乙方因经营需要对租赁房屋进行装修的，所需全部费用由乙方承担。房屋进行装修前必须以书面形式征得甲方同意，乙方装修中应确保不会破坏房屋主体结构并不得破坏或改变甲方与相临产权人的产权界限，否则所造成的经济损失和引起的产权纠纷责任全部由乙方承担。甲方有权监督装修施工过程，并有权提出必要的整改意见；如乙方因经营需要对安全、消防、水、电、通讯等基础设施、设备进行改造或升级的，须事先征得甲方的同意方可进行，改造升级的施工由乙方负责,所需各项费用均由乙方承担。设施改造升级后不可移动的部分应在租赁结束后完好无损地移交给甲方；甲方未及时对房屋主体结构进行维修、维护，而给乙方造成损失的，甲方须承担责任并赔偿损失。租赁期内，甲方因单方面原因需提前解除合同的，应提前30日以书面形式通知乙方，否则须向乙方支付违约金80000元。如因该房屋的产权纠纷给乙方造成损失的，甲方应负责评估损失并予以补偿；乙方不支付或者不按约定支付租金达30日的、欠缴各项费用达50000元的等，甲方均有权单方解除合同收回房屋，并对乙方承租期间所实施的装修改造部分不进行任何补偿等。合同签订当日，原告向被告支付首付定金100000元，被告向原告出具了收据。2018年4月21日至24日期间，原告方通过招商银行网点及自动柜员机存现方式向被告法定代表人丁玉芳的银行账户交付170000元。其后，原告方雇请他人对承租房屋进行装修，并作为原告任法定代表人的常州市艾心健康管理有限公司的经营场所，该公司成立于2018年4月8日，同年8月21日变更为原告个人独资的有限责任公司，经营范围为健康养生管理信息咨询、康复理疗护理（不涉及医疗）；美容服务、汗蒸浴疗（限卫生许可证核定范围）等。2018年12月19日，该公司被核准注销。2018年5月20日，常州市公安局钟楼分局北大街派出所向常州市艾心健康管理有限公司发出责令整改通知书，指出该公司（场所）存在疏散指示标志未保持完好有效、未提供消防手续、消防报警设施未保持完好有效、应急照明及疏散标志部分损坏等消防安全违法行为，并责令改正。2018年9月19日，原告向被告邮寄信函一份，以其承租案涉房屋期间，北大街派出所及消防检查，发现经营楼层不符合消防安全要求，现发函要求被告尽快整改。2018年10月31日下午，原告方报警称承租房屋没有消防证，无法将该楼层作为住房使用，现准备搬走，但房东丁玉芳不见面不肯交接并退房租，辖区北大街派出所接处警，作救助服务。2020年3月9日，原告诉至本院，要求判如所请。另查，2020年5月25日，周良华以装饰装修合同纠纷为由诉至本院，要求高建明给付装修款140000元。同日该案调解中，周良华述称：“2018年3月中旬，高建明要求周良华为高建明租赁的邮电路14号4楼房屋进行装修，房屋面积1800多平方米，准备用来做养老院，装修费用总计220000元左右，双方没有签订书面装饰装修合同，都是口头约定，大约一个半月就装修好了，装修完成后，高建明未能全额支付装饰装修费用，其中预付款50000元，后期2018年4月底给了30000元。”高建明对该陈述无异议。同日，经本院调解，周良华与高建明达成协议，约定高建明共计结欠周良华装饰装修费用140000元，此款高建明于2020年8月30日前向周良华支付60000元，同年10月30日前向周良华支付80000元等。对此，被告认为原告承租案涉房屋就是用于开办养老院，该房屋此前曾用于宾馆经营，原告进场后仅在中间封闭的墙上开了几扇窗户，没有其他装修，装修费用投入最多也就几万元。根据民政部《养老机构设立许可办法》、《养老机构管理办法》的有关规定，养老机构是指为老年人提供集中居住和照料服务的机构，养老机构应当依法设立并办理登记，民政部门负责养老机构的设立许可和指导、监督、管理工作，其他有关部门依照职责分工对养老机构实施监督。依法成立的组织或者具有完全民事行为能力的自然人可以向民政部门申请设立养老机构。养老机构应当依法履行消防安全职责，健全消防安全管理制度，实行消防工作责任制，配置、维护消防设施、器材，开展日常防火检查，定期组织灭火和应急疏散消防安全培训。审理中，原告提出被告未经案涉房屋所有人同意擅自高价转租，中间差价320000元应属违法，即使扣除合理的占有使用费，中间差价170000元应予返还。原告积极办理消防手续并向被告发函，但因没有原始图纸而无法申办。原告接到北大街派出所整改通知书后，从当年7月陆续搬迁至10月中旬全部清空，要求丁玉芳办理交接，被多次拒绝，无奈之下经报警才解决。原告装修案涉房屋经过被告同意，装修期间，被告从未提出异议，应视为默认和许可，被告应当赔偿原告装修损失费220000元。原告按约定交了房租260000元，保证金10000元，该保证金是双方经口头约定而作出变更。原告未交首年下半年度的房租，是发现承租房屋不能正常使用而履行先履行合同抗辩权，故不属于违约；被告则提出，被告根据与武新公司的约定享有对外转租的权利，被告发现原告承租场所内有很多老人居住，并且有公安机关和民政机关来场所检查，被告告知原告不能在场所内开设养老机构。被告收到原告要求整改的函后，经询问公安机关，被告出租办公用房符合要求，无需整改，且申领消防许可证也应由原告方进行，被告仅需配合，后至2018年10月31日，原告方才搬离案涉房屋。案涉房屋出租时被告有武新公司的房屋产权证明和情况说明，证明该房屋通过消防安全检查，并且被告享有对外转租的权利。原告存在拖欠房屋租金和履约保证金的违约行为，违反合同约定的房屋租赁用途，擅自开设养老院，因开办养老院需要办理消防手续，而原告未办理被行政处罚，吊销营业执照，导致原告无法继续经营，只能提前搬离案涉房屋，提前单方面解除租赁合同，违反了租赁期限的约定，根据合同法第二百一十九条、民政部养老机构管理办法第二十二条的规定，案涉房屋的消防责任在原告而非被告，原告应自行承担因消防检查不合格带来的全部损失，故被告不存在违约行为，而是原告违约。原告实际占用房屋七个多月，应当支付租金，依照法律规定和合同约定，房屋租金和履约保证金不予退还。原告拖欠租金，未按合同约定用途开展经营，擅自开设养老院，提前搬离案涉房屋，单方解除合同存在违约，因其违约行为导致租赁合同解除。被告并未同意原告对案涉房屋进行装饰装修，即便事后知晓原告在装修，也不能推定为被告同意原告装修。依照法律规定和合同约定，被告不承担违约责任，对原告承租期间所实施的装修改造费用不进行任何补偿。另被告不予认可原告单方面制作并提交的装修清单，不予承担原告的装修费用。本案房屋租赁合同已经解除，被告并未违约，原告存在违约行为，应自行承担所有损失。经调解，原告要求被告退还装修损失及房屋租金合计250000元，被告则不同意原告上述意见，并提出对方撤诉的调解方案。双方各执己见，致使调解无效。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行等违约责任。原、被告签订的案涉房屋租赁合同并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。原告未能按照合同约定全面履行义务，导致合同未能全部履行，由此产生的损失应由其自行承担。原告主张由于被告的原因导致其无法通过消防安全审批，从而无法正常经营，对此原告并未提供充分证据予以证明，而此与原告自身选择的商业经营项目的特殊性有关，法律法规规定某些特殊经营项目须经前置或专项行政许可，自身选择不当必然会产生相应的商业经营风险。原告向被告主张退还房租金、履约保证金，因原告实际使用承租房屋且存在违约行为，故没有事实与法律依据，不予支持。原告向被告主张赔偿房屋装饰装修损失，因原告自身违约导致房屋租赁合同事实解除，按照合同约定，被告无需向原告赔偿装修损失。故原告的诉讼请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款、第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告高建明的全部诉讼请求。案件受理费8650元（原告高建明已预交），由原告高建明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时按照《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  王建勋人民陪审员  曹佳义人民陪审员  季金兰二〇二〇年七月三十一日书 记 员  王 凡