北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初4490号原告（反诉被告）：三石稳力（北京）科技有限公司，统一社会信用代码91110113330379113M。法定代表人：潘凤禹，总经理。委托诉讼代理人：及雷，北京智勇律师事务所律师。委托诉讼代理人：李蕊，女，1987年12月19日出生，汉族，三石稳力（北京）科技有限公司职员。被告（反诉原告）：北京同顺兴科技有限公司，住所地北京市门头沟区月季园25号1幢A231室，统一社会信用代码91110109078559285D。法定代表人：常继元，总经理。委托诉讼代理人：李伟婷，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：高子彦，男，1969年10月26日出生，汉族，北京同顺兴科技有限公司董事长，住北京市海淀区。原告（反诉被告）三石稳力（北京）科技有限公司（以下简称三石公司）与被告（反诉原告）北京同顺兴科技有限公司（以下简称同顺兴公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。三石公司之委托诉讼代理人及雷、李蕊，同顺兴公司之委托诉讼代理人李伟婷、高子彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）三石公司向本院提出诉讼请求：1.判令原被告按照2017年4月28日签订的《厂房租赁合同》继续履行；2.判令被告按照日租金919元/天的标准，免收因被告停电和禁止原告进入和使用租赁物期间的租金；3.判令被告承担因其违约禁止原告使用租赁场地期间的停业损失785400元（自2020年2月26日起，按照13090元/天，计算60天）；4.判令被告赔偿因其禁止原告进入租赁场地导致停止生产而造成店铺停止经营致使电商平台降级损失30万元，以及封门以来电商平台已经产生的退货损失10737.64元；5.判令被告返还电费押金20000元；6.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告自2015年起在被告处承租了办公和生产厂房，涉案租赁厂房位于北京市顺义区林河开发区顺仁路58号院。初始承租时，因涉案租赁厂房老旧，入驻后接连发现诸多问题导致公司正常经营无法进行，如门窗变形无法关闭，大门不符合消防要求，院内入户路面为泥土路边坑洼泥泞无法停车，厕所返水污染办公区域，屋顶掉渣土等等，与被告协商多次均无结果。在得到被告承诺“只要不拆迁，可一直续租”承诺下，原告不得已先行垫付出资20多万元历时3年多时间，先后进行了多方修缮和补救。此时原告已有入坑的担忧，但是出于企业经营注册的特点，导致原告在入驻后成为弱势方，一再迫于形势和自身经营的压力下委曲求全，意在长期合作过程中逐步解决，但被告非但不配合和改进，反而变本加厉侵犯原告权益。2017年4月28日双方重新达成了《厂房租赁合同书》，自2018年3月1日开始计算物业期限，至2020年2月29日到期。合同约定“租赁届满，如原告需继续承租该物业，原告在合同截止前三个月申请，经被告同意后，双方重新签订租赁合同。在同等条件下，原告有优先承租权，如原告未能在该期限内做出是否续租的通知，则视为原告放弃优先承租权”，双方合同时间近六年，原告还承租了涉案租赁物前院的11间平房，后因原告经营期间遇上汽车行业的萧条和危机，提前和被告协商腾退了房屋，但由于被告所称的押金问题一直协商未果，导致纠纷。被告在租赁期间因原告经济经营困难等也给予了原告很多的帮助，并同意变更租金支付方式，原告也表示万分感谢。2019年11月29日，原告负责人与被告负责人在洽商租赁续签等各项事宜时已经明确告知到期续租的意思表示，但被告却在临近租期届满前的三个月内，作出多次一反常态的行为，采取恶意上涨租金等手段侵犯原告的权益。因2020年春节期间，全国发生新型冠状病毒疫情，直至原告无奈起诉之日，全国都在众志成城同心同行地阻击疫情，中共中央和北京市人民政府也就疫情期间的各项工作安排作出了部署，但被告非但拒绝和原告洽商新的租赁合同，还在2020年2月25日上午租赁期间内阻止原告进入租赁区域进行工作和生产，通过报警方式亦没有得到解决。被告的违约行为导致原告的损失逐步增大，为维护自身正当合法权益，故诉至法院。被告（反诉原告）同顺兴公司辩称：不同意原告的全部诉求。原被告的合同2020年2月29日到期，如果原告想要继续承租，需要提前3个月提出，双方并未就续租事宜达成一致意见，原告无权继续使用租赁物。原告要求免收租金不合理，我公司停电是因为原告违约在先，依据相关规定，我公司是在行使抗辩权，合同约定原告超过3天未交电费，我公司有权停电。原告无法进入租赁物是其自身原因导致，自疫情爆发，我公司积极履行各级部门规定对园区出入进行严格管理，但原告未按照规定报备，所以才导致原告人员无法进入园区。原告要求被告承担停业损失于法无据。被告（反诉原告）同顺兴公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告立即腾退位于北京市顺义区林和开发区顺仁路58号3栋厂房2层独栋，并将前述房屋及房屋内配套设施一同交还给反诉原告；2.判令反诉被告支付剩余租金共计27959元及产生的违约金（按照拖欠天数乘以租金总金额的百分之二计算）；3.判令反诉被告支付拖欠的物业费20969元及产生的违约金（按照拖欠天数乘以欠付物业费总额的百分之二计算）；4.判令反诉被告支付拖欠的水电费共计7105.57元及产生的滞纳金（按照拖欠天数乘以拖欠金额的百分之一计算）；5.判决反诉被告支付房屋占用费及基础费用（自2020年2月29日至反诉被告实际腾退完成之日，房屋占用费为租金合同约定的双倍占用时段的租金，基础费用为占用时段的水电费、物业费）；6.判令反诉被告依法迁出附属在北京市顺义区林和开发区顺仁路58号3栋厂房2层独栋上的营业执照地址；7.诉讼费由反诉被告承担。原告（反诉被告）辩称：我公司不同意腾退，要求继续履行合同，是因为同顺兴公司不让我们进场合同才未履行完毕。租金已经在2019年11月29日全部付清，而且当时我公司明确表示要续租，所以我公司不存在违约情形。因为双方没有约定需要支付物业费，所以我公司不同意支付物业费。关于水电费我公司交过20000元押金，同意优先扣除欠付的水电费7105.57元。经审理查明：2017年4月28日，同顺兴公司作为甲方，与作为乙方的三石公司签订《厂房租赁合同书》。合同约定的主要事项如下：第一条出租厂房情况：1.1甲方将58号院3栋厂房2层独栋楼租赁于乙方使用。1.2该租赁物建筑面积为574.5平方米，上述租用面积作为本合同物业管理费和租赁保证金、租金等收取时的计算依据。第二条租赁期限：2.1乙方承租该物业期限为2年，自2018年3月1日起至2020年2月29日。2.2租赁期限届满，如乙方需继续承租该物业，乙方在合同截止前三个月提出申请，经甲方同意后，甲、乙双方将对有关租赁事项重新签订租赁合同。第三条租赁费用：3.1本租赁合同的租赁保证金为一个月租金，即26000元。3.2租金租金每年收取一次，第一年租金为314538.75元；第二年租金为335508元。合同期满如需继续承租，由双方另行共同商定。每年租金乙方需提前壹个月支付下一年的房租。3.3物业管理费甲方对58号院实施物业管理与服务，乙方同意接受物业服务，并支付相应的物业费，物业费单价每天每平方米0.1元，合20969元，支付方式：年付。第四条租赁费用的支付：4.1乙方应于本合同签订后三个工作日内，向甲方交纳租赁保证金26000元，租赁保证金应向甲方一次性支付完毕。租赁关系终止时，甲方收取的租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用、欠付的租金及违约金外，剩余部分无息归还乙方。第十二条通知：根据本合同需要发出的全部通知以及甲方与乙方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，应以书面形式进行。第十三条合同的终止：13.1本合同有效期届满，甲乙双方未达成续租协议的，视为合同终止。乙方应于合同终止之日起10日内迁离租赁物，并将其以本合同附件一中约定的状态返还甲方。乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方双倍支付相应时段的租金，乙方逾期超过30日的，甲方有权在公证机关到场公证的条件下，搬离乙方所有物品至公证机关指定的仓库，由此发生的费用由乙方承担。第十六条违约条款：16.1乙方逾期支付租金，应向甲方支付违约金，违约金金额为：拖欠天数乘以欠付租金总金额的百分之二。逾期支付物业费，应向甲方支付违约金，违约金金额为：拖欠天数乘以欠付物业管理费总金额的百分之二。16.2在租赁期限内，若遇乙方欠交租金或物业管理费超过一个月，甲方在书面通知乙方交纳欠款之日起五日内，乙方未支付有关款项，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设备，由此造成的一切损失由乙方全部承担。若乙方欠交租金或物业费超过二个月，甲方有权提前解除本合同。同日，同顺兴公司与三石公司签订《物业管理合同》，约定涉案场地的物业管理费的标准为每年20969.25元，收取方式为每年交付一次，物业管理费时间自2018年3月1日至2020年2月29日。2020年2月25日，双方因进入涉诉场地问题引发纠纷并报警处理。后三石公司持起诉理由及请求诉至本院。审理中，三石公司主张同顺兴公司以其公司拖欠租金恶意不让其进入涉诉房屋，同顺兴公司则主张三石公司没有按政府相关部门要求履行疫情报备，其作为园区管理者严格执行政府规定。三石公司为证实其公司主张提交了报警视频及双方微信聊天记录。同顺兴公司为证实其公司主张提交了政府文件及聊天记录。经核实双方一致认可三石公司已经交纳20000元电费押金，并同意优先抵扣尚欠水电费7105.57元，亦认可尚欠一个月租金27959元。关于租赁保证金，三石公司称其已经根据合同支付了押金26000元，同顺兴公司只认可收到12000元，系由原来合同沿用下来的标准，就此三石公司未提交其他证据证实租赁保证金交纳时间及数额。关于物业费，三石公司称同顺兴公司未提供物业服务，其公司也没有交纳过物业费，故不同意同顺兴公司的该项诉讼请求。同顺兴公司称三石公司于2018年7月19日交纳过1年的物业费20969.25元。关于腾退事宜，诉讼程序中，本院多次释明双方在本院主持下进行腾退，三石公司坚持要求继续履行合同，同顺兴公司则表示不同意腾退，称担心三石公司没有能力履行向其公司支付租金及使用费等义务。另查，同顺兴公司系步诉房屋登记证书记载的房屋所有权人及房屋坐落土地的使用权人。上述事实，有当事人陈述、《厂房租赁合同书》、《物业管理合同》、微信聊天记录、产权证书、庭审笔录等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用的原则，依照合同的约定履行义务。本案中，三石公司与同顺兴公司在合同履行期届满之前即2020年2月25日因进入涉诉场地问题发生纠纷，三石公司主张同顺兴公司恶意不让其公司人员进入场地，同顺兴公司则主张三石公司在复工复产过程中没有按政府相关规定进行报备，其公司作为园区管理者必须严格管理。就此本院认为不论双方纠纷发生原因为何，需要明确指出的是当时正处于新冠肺炎疫情防控关键期，同顺兴公司管理多么严格都不为过，三石公司按政府要求进行报备、严格执行并配合同顺兴公司的疫情防空管理是其公司义不容辞的责任和义务。抛开双方发生纠纷的原因和过错，就三石公司向本院提起诉讼来看。三石公司维护其公司自身权益应受到法律保护，其公司于2020年3月3日主张双方签订的合同还没有履行完毕，其公司已向同顺兴公司做出了继续承租的意思表示，双方已就续租事宜进行协商，但双方并没有就续租事宜达成合意或签订新的租赁合同，应认定原合同自然终止。三石公司坚持要求继续履行2017年4月28日签订的租赁合同没有事实及法律依据，本院对三石公司要求继续履行合同的诉讼请求不予支持。其公司基于该主张请求判决同顺兴公司免除禁止其公司人员进场之日后租金的请求亦无法支持。三石公司要求继续履行合同没有事实和法律依据，同顺兴公司诉讼请求要求腾退但又不同意在本院主持下开展腾退工作。虽同顺兴公司诉讼请求与其公司陈述的腾退意见相互矛盾，但结合双方合同无法继续履行的现实及减少双方损失，本院就腾退事宜一并进行处理。三石公司要求判决同顺兴公司赔偿其公司经营损失、电商平台降级损失及退货损失，同顺兴公司要求判决三石公司向其公司支付房屋使用费及基础费用。本争议焦点的关键是谁应当承担合同终止后没有及时腾退过错责任的问题。就整个事情经过，应分两个阶段看待。第一阶段：三石公司在没有事实及法律依据的情况下要求继续履行合同，其公司应承担全部责任，故其公司无权要求同顺兴公司赔偿损失。此期间正处于疫情防控关键期，加之双方虽没有就续签合同达成一致意见，但双方确实进行过磋商，同顺兴公司应给予三石公司合理的时间寻找新租赁场地和必要的腾退时间，故同顺兴公司要求支付第一次开庭之前的房屋使用费及基础费用本院不予支持。第二阶段是在疫情得到有效控制本院组织双方庭审后，为及时止损，本院要求主持双方腾退工作，并建议双方的其他纠纷等待腾退后进行裁判，同顺兴公司明确表示不同意配合腾退也不同意让三石公司人员进场清点财产，在本院多次释明的情况下，三石公司依然坚持要求继续履行合同，此时双方均没有及时止损，对各自损失的扩大采取了放任的态度，就扩大的损失双方应自行承担责任。关于租金问题，三石公司称已与房租押金进行抵扣，双方认可欠付租金数额及已交纳押金数额，本院予以确认，在相互折抵后三石公司还应支付同顺兴公司租金15959元。关于物业费，三石公司没有提交证据证实其已经交纳，故本院对同顺兴公司要求三石公司支付物业费20969元的诉求予以支持。三石公司认可尚欠同顺兴公司水电费7105.57元，并同意优先从电费押金中抵扣，本院不持异议。扣除水电费之后三石公司交纳的电费押金，同顺兴公司应返还给三石公司12894.43元。同顺兴公司还要求三石公司支付迟延支付租金、物业费、水电费的违约金，因双方在履行中已变更了合同约定的支付方式，故本院对同顺兴公司该部分诉讼请求不予支持。同顺兴公司要求判决三石公司迁出该公司营业执照，因注册地迁出涉及工商登记部门行政管理行为，非民事诉讼受案范围，本院不予审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）三石稳力（北京）科技有限公司将位于北京市顺义区顺仁路58号院3栋厂房2层独栋腾退给被告（反诉原告）北京同顺兴科技有限公司，被告（反诉原告）北京同顺兴科技有限公司予以配合，于本判决生效之日起三十日内执行；二、原告（反诉被告）三石稳力（北京）科技有限公司支付被告（反诉原告）北京同顺兴科技有限公司租金一万五千九百五十九元，于本判决生效之日起七日内执行；三、原告（反诉被告）三石稳力（北京）科技有限公司支付被告（反诉原告）北京同顺兴科技有限公司物业费二万零九百六十九元，于本判决生效之日起七日内执行；四、被告（反诉原告）北京同顺兴科技有限公司返还原告（反诉被告）三石稳力（北京）科技有限公司电费押金一万二千八百九十四元四角三分，于本判决生效之日起七日内执行；五、驳回原告（反诉被告）三石稳力（北京）科技有限公司其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）北京同顺兴科技有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费17276元（三石稳力（北京）科技有限公司已预交），由三石稳力（北京）科技有限公司负担8638元（已交纳），由北京同顺兴科技有限公司负担8638元，于本判决生效之日起七日内直接支付三石稳力（北京）科技有限公司。反诉案件受理费5647元（北京同顺兴科技有限公司已预交），由北京同顺兴科技有限公司负担2823元（已交纳），由三石稳力（北京）科技有限公司负担2824元，于本判决生效之日起七日内直接支付北京同顺兴科技有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 李 建二〇二〇年十二月二十一日书记员 杨 杰书记员 朱腾生