北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初24187号原告：北京中基信和置业有限公司，住所地北京市西城区马连道路**楼****。法定代表人：林震道，董事长。委托诉讼代理人：魏皛，北京市当代律师事务所律师。被告：上海笕尚服饰有限公司，住所地，住所地上海市静安区灵石路********iv>法定代表人：袁巴元，董事长。委托诉讼代理人：齐红英，女，1978年10月5日出生，被告公司职工。原告北京中基信和置业有限公司与被告上海笕尚服饰有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北京中基信和置业有限公司（以下简称：中基公司）的委托诉讼代理人魏皛，被告上海笕尚服饰有限公司（以下简称：笕尚公司）的委托诉讼代理人齐红英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中基公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付租金834956.68元；2.判令被告向原告支付违约金593396.02元；3.判令被告向原告支付律师费179971.01元；4.判令被告承担保全费及案件受理费。事实和理由：原告与被告于2012年11月22日签订《新年华购物中心租赁合同》，约定自2012年12月1日至2020年11月30日被告承租原告位于新年华购物中心F101+F126+F221+F222+F223号商铺，店铺面积总计1018.9平方米，双方又签订《北京新年华购物中心租赁合同变更协议》，被告商铺变更为F101+F126+F221+222+F223+F211B,商铺计租面积变更为1081.9平方米。被告自2019年3月前均按照双方确定的租金向原告支付，自2019年3月后，被告擅自减少向原告支付租金，至2020年11月30日，被告拖欠原告租金834956.68元。现原告多次要求被告支付欠缴租金，均遭拒绝。原告为维护自己的合法权益，向提起诉讼，请求依法裁决。笕尚公司辩称，不完全同意中基公司的诉讼请求，理由如下：一、笕尚公司认可计算到2020年11月30日即合同期结束存在租金差额834956.68元，但笕尚公司不认可按照该金额支付。首先，中基公司尚存有笕尚公司履约保证金200000元，装修保证金101890元，库房保证金10950元，POS机押金2000元，合计314840元。因现合同期已结束，所以笕尚公司主张上述款项在应付租金中予以抵扣，抵扣差额为520116.68元。其次，自2020年4月开始，笕尚公司支付中基公司的款项未开具发票；如中基公司不按额开具发票，将造成笕尚公司税款损失，未开发票的金额为1000691.63元，所得税损失250172.91元，增值税附加合计53370.22元。笕尚公司认为在进行上述扣减后，租金差额为216573.55元。二、笕尚公司不同意支付中基公司违约金，存在以下理由：1.笕尚公司没有拖欠租金的故意，产生租金差异的原因是2018年12月，笕尚公司发现租金计算有误，与中基公司沟通但遭到拒绝而引发纠纷，租金计算有误的原因是条款约定没有得到准确适用。在该纠纷中，按照合同条文的文意理解，笕尚公司认为多付了1474736元，且在诉讼中笕尚公司并未停止租金支付，而是按照文意所载明的计算方式全额支付，已尽到了最大的履行诚意。已经生效的判决，并未否定笕尚公司对条款的理解，也没有否认合同记载的文意，法院认为笕尚公司未对租金提出异议，构成了确认，至此中基公司取得司法文书的认可，所以笕尚公司认为，即便计算租金延付，笕尚公司收到终审判决的时间为2020年4月7日；2.因疫情原因，笕尚公司的履约能力下降，也向中基公司申请缓交，不可抗力造成的延付的时间不应计算违约金；3.中基公司主张的违约金标准明显过高，如确实需要支付，申请法院按照LPR计算。三、笕尚公司不同意支付律师费，该费用为非必要费用，即便产生也是由中基公司自行承担，另外，起诉时原告主张的律师费是4万元，从起诉至今案情并未发生任何变化，将费用增加至原来的4.5倍，我方认为不符合常理，所以不认可。四、对于保全费以及案件受理费，同意按照法院最终判定为准。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：中基公司作为甲方（出租方），笕尚公司作为乙方（承租人），双方签订《租赁合同》，约定甲方同意出租、乙方同意承租位于新年华购物中心F101＋F126＋F221＋F222＋F223的商铺/专柜和其内部设施作为商业经营，该出租店铺的计租面积为1018.9平方米，合同项下租赁期限为8个租约年，自2012年12月1日（以下简称起租日）至2020年11月30日止。自起租日开始计算，至次年当月当日的前一天为第一个租约年届满日，以后每个租约年均按此计算，直至租赁期届满。为确保乙方全面履行本合同及保证其提供商品和服务的质量，乙方应于合同签署5个工作日内向甲方支付履约保证金，共计200000元，汇入合同前述甲方指定的银行账户。合同终止后，乙方将租赁区域交还甲方。经甲方扣除乙方毁损赔偿费（若有），并且乙方对甲方已无任何其他债务后，甲方应在本合同终止三个月后六个月内，将履约保证金退还给乙方。双方约定合同项下的进场日为2012年12月1日。双方约定在该合同项下产生争议，应当能首先友好协商解决；协商不成，任何一方均有权向该租赁区域所在地的人民法院起诉；法院认定的违约方应承担双方因诉讼支付的全部费用（包括但不限于双方缴纳给法院的费用和支付给律师的费用）。双方还在上述合同中约定了其他权利义务。2013年4月28日，笕尚公司向中基公司支付履约保证金200000元。2013年5月15日，笕尚公司向中基公司支付装修保证金101890元。2013年6月3日，中基公司作为甲方，笕尚公司作为乙方，双方签订《北京新年华购物中心租赁合同变更协议》，约定：“……1、因经营需要，乙方商铺在原来F101＋F126＋F221＋F222＋F223基础上增加为F101＋F126＋F221＋F222＋F223+F211B。同时该商铺计租面积也变更为1081.9平方米……4、本协议内容与原租赁合同相抵触的条款以本协议为准，其他本协议未约定部分仍按照原租赁合同执行……”。后中基公司作为甲方，笕尚公司作为乙方，双方签订《新年华购物中心租赁合同补充协议（二）》。2014年2月28日，笕尚公司向中基公司支付两台P**机押金2000元。2018年12月19日，笕尚公司向中基公司发送函件，主张笕尚公司第三、四年的固定租金应为104994.7元/月，第五、六年固定租金应为110244.44元/月，认为中基公司因计算错误已多收取固定租金1732028元，要求中基公司协商上述款项退回并要求在协商一致前，笕尚公司将“按照正确的租金数额支付”，如该函发出3个月内仍未协商一致，笕尚公司将自后续应付的租金、物业费、推广费中抵扣。2019年2月12日，笕尚公司向中基公司支付库房押金10950元。2019年3月15日，笕尚公司再次向中基公司发出函件，认为此前中基公司此前多收取的租金，属于不当得利，要求中基公司收到函件后7日内给出退款方案，并称自该月起将“按照正确的租金数额支付租金”。后双方就租金发生争议。2019年8月23日，笕尚公司将中基公司诉至本院，请求：判令中基公司返还多收取的2014年12月1日至2019年3月31日期间的租金1474736元，并按照年息6％支付占用期间的利息；同时，由中基公司负担笕尚公司因本案诉讼支出的律师费235957.76元及诉讼费用。本院于2020年1月2日作出（2019）京0102民初34868号民事判决，驳回笕尚公司的全部诉讼请求。笕尚公司不服上述一审判决上诉至北京市第二中级人民法院。北京市第二中级人民法院于2020年3月31日作出（2020）京02民终2794号民事判决，驳回笕尚公司上诉，维持原判。中基公司与笕尚公司均认可双方之间的房屋租赁合同关系已于2020年11月30日到期解除，且双方均认可中基公司于2020年2月免收笕尚公司房屋租金，于2020年3月减半收取笕尚公司房屋租金。中基公司主张笕尚公司自2019年3月1日至2020年11月30日笕尚公司尚未交纳租金金额为834956.68元，笕尚公司认可存在上述租金差额，但不同意按照上述金额支付。另查，一、庭审中，中基公司提交催款通知书、律师函以及文件签收表、2019年3月至2020年9月期间银行业务回单，证明笕尚公司自2019年3月1日开始拖欠租金。笕尚公司对催款通知书、文件签收表中的签字不认可，签字人员并非公司出纳，其公司虽有员工赵丹，上述文件每月的签字差异较大，不予认可；对于2019年3月至2020年9月期间银行业务回单真实性认可，不认可中基公司的证明目的，反而证明上述期间双方对租金标准认识存在差异。另，中基公司提交2020年10月文件签收表以及2020年10月至2020年11月期间的汇款凭证，证明笕尚公司自2020年10月起按照通知书金额向中基公司支付租金。笕尚公司对上述两份证据予以认可。二、庭审中，中基公司提交2020年5月11日签订的委托代理协议及当日的增值税专用发票，证明中基公司因本案支付的律师费40000元；笕尚公司对上述证据真实性认可，但认为该笔费用不应由笕尚公司承担。另，中基公司提交2019年10月16日的委托代理协议、银行回单及发票，证明中基公司因前诉案件发生的律师费139971.01元；笕尚公司认为前诉案件发生律师费与本案无关，不予认可。中基公司起诉后，于2020年9月27日向本院提出对笕尚公司进行诉讼财产保全并交纳保全费5000元。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，中基公司与笕尚公司就涉案场地签订了《租赁合同》及相应的补充协议，上述协议未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。中基公司主张笕尚公司至合同到期2020年11月30日尚有834956.68元未予支付，笕尚公司对上述款项金额予以认可，故本院对中基公司要求笕尚公司支付上述款项的诉讼不持异议。中基公司要求笕尚公司支付违约金的诉讼请求，因笕尚公司自2019年3月起对中基公司的通知书所载明的租金数额提出异议，笕尚公司主张其与中基公司就合同条款中租金计算存在争议，要求中基公司退还部分租金并诉至法院，故笕尚公司自2019年3月始未依照中基公司所发送的通知书所载明数额缴纳租金费用，并非恶意违约。另，庭审中，双方均认可笕尚公司于2020年10月、11月按照合同约定支付了租金费用；笕尚公司以提出中基公司主张的违约金过高，本院结合笕尚公司持续支付房屋租金以及中基公司的损失等情况予以酌定，笕尚公司支付中基公司逾期支付房屋租金违约金40000元。中基公司要求笕尚公司承担律师费用的诉讼请求，对于中基公司所主张因本案诉讼所产生的律师费用40000元，符合合同约定，本院对中基公司该项诉讼请求予以支持；对于中基公司要求笕尚公司承担前诉案件中律师费用的诉讼请求，因前诉案件系笕尚公司要求中基公司退还所多收取的款项，并非就涉案合同履行中违约责任之确认，在前诉案件中亦未对违约方予以确认，故本院对中基公司主张前诉案件律师费的诉讼请求不予支持。笕尚公司提出因其与中基公司合同到期，故要求将其所交纳的履约保证金200000元，装修保证金101890元，库房保证金10950元，POS机押金2000元予以折抵；中基公司不同意以上述保证金及押金抵扣笕尚公司尚未支付的租金，且认为履约保证金的退还尚未具备退还条件，POS机尚未退还的情况下不同意进行折抵。本院认为，双方之间租赁合同已到期，故中基公司应将装修保证金、库房保证金予以退还；对于履约保证金，中基公司并未提交证据证明存在物品毁损的情形，亦具备返还的条件；对于POS机押金，因中基公司主张尚未收到POS机，笕尚公司亦未提交证据证明中基公司已经收回POS机或拒绝收回POS机之情形，故本院认为除POS机押金外，装修保证金、库房保证金及履约保证金均已具备抵销的条件。因双方在合同中对抵销顺序未进行约定，应当按照律师费用、违约金、房屋租金的顺序进行抵销，故经债务抵销后，笕尚公司无需再行支付律师费、违约金及部分房屋租金，但仍需向中基公司支付房屋租金费用602116.68元。对于笕尚公司所主张因中基公司尚未其开具发票导致的税费损失，并要求以其主张数额进行抵销，但至本案庭审辩论终结前，笕尚公司所主张的上述损失并未实际发生，故本院对笕尚公司上述意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，上海笕尚服饰有限公司支付北京中基信和置业有限公司房屋租金602116.68元。二、驳回北京中基信和置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7566元，由北京中基信和置业有限公司3597元（已交纳），由上海笕尚服饰有限公司负担3969元（于本判决生效之日起七日内交纳）。保全申请费5000元，由北京中基信和置业有限公司负担2377元（已交纳），由上海笕尚服饰有限公司负担2623元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 徐澜涛二〇二〇年十二月十日法官助理 姜 洁书 记 员 温晓娟