呼和浩特市新城区人民法院民事判决书（2020）内0102民初3911号原告（反诉被告）:内蒙古房美丽房地产中介服务有限公司。法定代表人:郝仙梅,该公司总经理。委托诉讼代理人：海尔汗，内蒙古正度律师事务所律师。被告（反诉原告）:敖红梅,女,住呼和浩特市。委托诉讼代理人：齐梦，内蒙古巨泓律师事务所律师。被告:左见光,男,住呼和浩特市。原告内蒙古房美丽房地产中介服务有限公司(以下简称房美丽中介服务公司)与被告敖红梅、左见光居间合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告房美丽中介服务公司的委托诉讼代理人海尔汗、被告敖红梅及其委托诉讼代理人齐梦到庭参加诉讼,被告左见光经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本案现已缺席审理终结。原告房美丽中介服务公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令二被告共同向原告支付居间服务费15000元以及逾期付款违约金8550元(违约金以月利率3%,自2018年11月21日计算至2020年6月20日,共19个月),共计23550元。二、依法判令二被告支付自2020年6月21日至实际付清全部居间费止的逾期付款违约金(违约金以未支付居间费为本金,以月利率3%计算)。三、本案全部费用均由二被告承担。事实和理由:2018年11月21日,被告敖红梅代左见光(购房人)和案外人王某(售房人)与原告签订《居间服务合同》,合同约定的居间服务标准为提供房屋信息和签约机会,实地看房,代为草拟交易所需的文本,促成交易双方签署合法有效的买卖合同。支付居间费用的条件为买卖双方签订《买卖合同》时,居间行为完成,应支付居间费用。同日,买卖双方已签订《房屋买卖合同》,付款条件已成就,被告向原告出具《买方佣金确认书》,进一步说明由买受人(被告)于签订合同当日支付15000元居间费用,每逾期一日支付10%的违约金。但时至今日,二被告并没有支付任何费用,已构成严重违约,无奈至极,原告诉诸贵院,恳请贵院支持原告的全部诉讼请求为盼。被告敖红梅辩称，1.本案中敖红梅及戈录元是分别作为房屋买受人及出卖人的代理人签订的《房屋买卖合同》，敖红梅的代理事宜并未征得被代理人左见光的授权，也没有得到事后追认。敖红梅在签订合同时，也没有看见任何出卖人王某授权戈录元的书面文件，故敖红梅及戈录元均是属于无权代理签订的合同，敖红梅对于合同的效力存在异议。2.《房地产经纪管理办法》第二十二条规定，房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。经委托人书面同意后，方可以对外发布相应的房源信息。房地产经纪机构与委托人签订房屋承购、承租经纪服务合同，应当查看委托人身份证明等有关资料。被告公司作为专业的房屋中介机构，应依法核实买卖双方及代理人的身份信息，向买受人提供出卖房屋的产权登记手续等，被告公司并未严格按照上述管理办法的规定履行居间服务，其无权要求被告支付居间费用。3.本案中，房美丽公司以原、被告签订的《居间服务合同》为依据主张居间服务费。但该合同第二条约定是居间代理人的支付，居间代理费包括房美丽公司提供居间服务的居间费以及《过户、按揭代理合同》中约定的代理费用。而房美丽中介公司及敖红梅并没有分开约定居间费及代理费的金额，其代理行为并未完成，故其主张居间服务费没有任何依据。4.原告的居间代理服务并没有完成，根据《过户、按揭代理合同》第一条，原告的代理服务事项及完成标准包括了房屋的权属变更登记手续及相关事宜，并非其诉状所称仅为促成买卖双方签订买卖合同，《房地产经纪管理办法》第十九条规定，房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，不得收取佣金。5.本案中原被告签订合同的时间为2018年11月21日，《补充协议》中约定的房屋产权转移时间为2018年11月23日，当敖红梅于2018年11月23日找到原告要求办理过户时，却被告知当天不能过户，后敖红梅才得知案涉房屋已经于2018年11月26日出卖给第三人，因此房美丽公司的居间代理服务已不可能完成，其更无权要求支付居间费。在合同签订后第五天，敖红梅没有收到任何通知的情况下，案涉房屋就已经出卖给了第三人，可以看出房美丽公司及出卖人系恶意串通，在收到敖红梅支付的房屋定金后也没有退还，严重损害了敖红梅的利益，根据合同法第五十二条规定，该房屋买卖合同应属无效。6.本案案涉房屋面积为59.6平方米，价值却高达118万元，可以看出敖红梅购买房屋系因该房屋为学区房，现房屋已经出卖给第三人，买受人购买房屋的目的已经不能实现，出卖人及房美丽公司已经构成根本违约，其要求二被告支付居间费没有任何依据。7.敖红梅通过银行转账方式分别向房美丽公司的陈志明及出卖人王某的账户转入10000元及25000元，后戈录元代王某给敖红梅出具收条，载明收到敖红梅叫来购房定金35000元，敖红梅得知房屋已经出卖给第三人后，多次要求房美丽公司及出卖人返还已付定金，但房美丽公司一直拒绝，现敖红梅保留要求房美丽公司及出卖人返还35000元购房定金的诉权。8.《存量房买卖合同》第七条对违约责任进行约定，若甲方违约不将上述房产出售给乙方，甲方同意归还乙方定金外，另需按定金数额赔偿乙方损失，并支付丙方居间服务佣金”，现因出卖人已将房屋出卖给第三人已构成违约，根据合同约定，应由出卖人支付房美丽公司居间服务佣金。其要求没有违约行为的买受人支付居间服务费没有任何依据。9.敖红梅并未收到房美丽公司出具的《买方佣金确认书》，且其主张的违约金过高，本案系出卖人违约将房屋出售给了第三方，敖红梅并不存在违约情形，不应该支付居间服务费，更不应支付违约金。综上，原告的诉讼请求没有事实与法律依据，应依法驳回。反诉原告敖红梅向本院提出反诉请求：一、依法确认反诉原告与被告反诉被告签订的房屋买卖合同（包括房屋买卖合同及补充协议、居间服务合同及过户、按揭代理合同无效；二、请求判令反诉被告承担本案本诉及反诉的全部诉讼费用。事实与理由：2018年11月21日，反诉原、被告及王某签订了《房屋买卖合同》（包括补充协议、居间服务合同及过户按揭代理合同）。合同签订时，房屋买卖双方的签订主体，即反诉原告未征得被代理人左见光的授权，事后亦未追认；戈录元未出示过王某的授权。反诉原告及戈录元均未无权代理人，在未经追认的情形下，合同应自始无效。合同约定办理房屋产权转移的时间为2018年11月23日，但反诉原告于该日要求反诉被告办理过户时，反诉被告以当天不能过户为由拒绝办理产权转移手续。后反诉原告得知案涉房屋已经于同年11月26日出卖给第三人并办理产权转移手续，因此反诉被告的居间代理服务已不可能完成，其无权要求支付居间服务费。反诉被告与出卖人严重损害反诉原告的利益，根据合同法第五十二条规定，涉案合同应属无效。为此提出反诉。反诉被告辩称，1.《房屋买卖合同》《补充协议》是被告与王某签订的，与本案无关，《居间服务合同》《按揭合同》应为有效合同，合同签订时，被告敖红梅作为被告左见光的岳母，代被告左见光签订协议，并支付35000元的定金，该行为构成表见代理，并不符合合同法规定的合同无效条件。2.戈录元与王某之间具有书面的授权委托书，签订房屋买卖合同后，二被告共同去不动产登记中心办理房屋所有权登记手续，但到不动产登记中心后，被告左见光明确表示不予购买涉案房屋，之后经过沟通，第二天又一次前往不动产登记中心办理过户手续，但到现场之后仍表示不想购买房屋，导致二被告与王某所签订的合同无法履行。但根据原、被告签订的居间合同约定，只要二被告与王某签订房屋买卖合同，即视为原告的居间服务已完成，支付居间服务费的条件已经成就，因此无论二被告与王某之间的合同是否履行完毕，均不影响二被告根据居间合同约定向原告支付居间服务费的义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了相关证据。依据原、被告提供的证据，本院认定如下事实：1.2018年11月21日，原、被告及出售人王某签订《居间服务合同》，合同约定，被告及王某共同委托房美丽地产中介公司作为交易居间方，其提供的居间服务包括提供房屋信息和签约机会、实地看房、代为草拟交易所需文本、促成买卖双方签署合法有效的买卖合同；买卖双方签订买卖合同时，居间行为完成…居间代理费由被告承担，共计150000元。同日，出卖人王某与买受人敖红梅、房美丽房地产中介服务公司签订《房屋买卖合同》（包含该《房屋买卖合同》《过户、按揭代理合同》《补充协议》），出卖人将其名下新城区新城西街内蒙统建楼8号楼3单元6号三层，建筑面积为59.6平方米售给被告。该房屋成交价为1180000元，签订合同时，买受人支付定金35000元…出卖人应当在收到全部房款2日内将该房屋交付给买受人…。《过户、按揭代理合同》约定，房美丽地产中介公司的代理服务事项及完成标准，出售人与被告敖红梅委托原告办理交易房屋的权属变更登记手续及相关事宜，具体委托事项包括但不限于收集办理相关手续应提交的材料、向房屋登记管理机关申请办理过户及协助办理与过户手续有关的全部事项…。代理事项办理过程中，包括但不限于递交权属转移资料原件、交纳税费等，买卖双方应按照原告通知的时间和地点亲自到场办理有关贷款审批及权属过户等相关手续…。本合同履行期间，买卖双方及原告因履行本合同而前述的补充协议及其他书面文件，均为本合同不可分割的一部分，具有同等法律效力。该协议经买卖双方及房美丽地产中介公司盖章予以确认。《补充协议》约定了房屋付款方式及房屋交付，并约定于2018年11月23日前共同办理房屋所有权转移登记手续。2.上述合同签订后，被告敖红梅通过银行转账支付定金35000元。3.呼和浩特市不动产登记中心不动产登记簿显示，本案涉房屋与2018年11月27日由原房屋所有权人王某登记为赵粉连。本院认为，本案为居间合同纠纷，经过原告的居间工作，被告敖红梅与出卖人王某已经签订了购房合同，即使交易最终无法完成，也不能因此拒绝支付全部中介费。原告以支付居间费用的条件为买卖双方签订买卖合同时，居间行为完成。但根据三方签订的《过户、按揭代理合同》中对服务标准的约定，原告房美丽地产中介公司的服务标准显然不止促成双方签订合同，还包括代办房屋产权过户手续等相关事宜。后被告与出卖人王某在合同履行过程中发现王某已于2018年11月27日将房屋过户至他人名下，至此交易无法完成，原告无证据证明在此过程中已尽到全力协助义务。因此，根据公平原则，被告敖红梅应向被告支付该部分中介费，本院酌定被告向原告支付中介费5000元，对于原告的其他诉讼请求，本院不予支持。关于被告左见光责任承担问题，被告敖红梅是在其没有左见光授权的情况下与原告及出卖人订立了案涉合同，且事后未经左见光追认，故，对左见光不发生效力，由行为人即被告敖红梅承担责任。对反诉原告以反诉被告与出卖人王某系恶意串通损害其利益为由主张合同无效，其并未提供相应证据予以佐证，且双方签订合同并未违反法律、行政法规的强制性规定，故，本院对此不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告敖红梅于本判决生效之日起十日内向原告内蒙古房美丽房地产中介服务有限公司支付中介费5000元；二、驳回原告内蒙古房美丽地产中介服务有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告敖红梅的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费：本诉费194元，由原告内蒙古房美丽地产中介服务有限公司负担169元，被告敖红梅负担25元；反诉费100元，由反诉原告敖红梅全部负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 李 莉二○二〇年九月二十五日书记员 刘亚婧