贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0103民初10533号原告任梦蝶，女，1986年2月12日生，汉族，住贵阳市南明区。委托诉讼代理人殷俊，贵州坤健律师事务所律师。被告赵骥，男，1980年10月2日生，苗族，住贵州省思南县。原告任梦蝶诉被告赵骥房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告任梦蝶及其委托诉讼代理人殷俊到庭参加诉讼，被告赵骥经本院合法传唤，无故未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任梦蝶提出如下诉讼请求：1、判令解除原告与被告的《房屋买卖三方合同》；2、判令被告立即退还原告购房款及定金共计750000元；3、判令被告立即向原告支付违约金750000元；4、判令被告立即向原告支付居间佣金18000元；5、本案诉讼费用、保全费用等其他费用由被告承担。事实及理由：2018年8月25日原告与被告签订《房屋买卖三方合同》，约定被告将其所有的云岩区未来方舟G1组团27栋1-6-2号房屋出售给原告，被告应于2018年9月30日将房屋上存在的抵押登记予以注销，并于抵押登记注销之日起七个工作日内办理房屋权属变更登记，原告于被告办理房屋产权变更登记之日支付房屋首期款750000元。原告于2018年8月25日至2018年10月16日期间向被告支付了定金及购房款共计750000元，但经原告多次催告，被告均未履行注销抵押登记以及办理不动产变更登记的义务，同时，因被告在房屋上设立了抵押登记，现因被告对外负债，涉案房屋已经被法院查封，导致《房屋买卖三方合同》的根本目的已经不能实现，被告应承担相应的违约责任。根据《房屋买卖三方合同》第十三条约定，被告应按原告已付购房款的双倍向原告支付违约金，现原告为减轻被告负担，只诉请被告按购房款的一倍支付违约金。综上，原告为维护自身的合法权益，根据法律规定提起诉讼，望支持原告诉讼请求。被告赵骥未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定如下事实：2018年8月25日，原告作为乙方与被告作为甲方、案外人贵州幸福乐居签订一份《房屋买卖三方合同》，主要约定：经丙方提供居间服务、甲乙双方进行房屋买卖一事，三方在自愿、平等、协商一致的基础上，达成本协议。第一条、甲方所收房屋坐落于贵阳市云岩区未来方舟G1组团27栋（27）1-6-2号；第二条、房屋未取得《房屋产权所有权证书》或《不动产权证书》，……甲方确认已经以下列第2种方式付清购房款，产权证的办理时间视开发建设单位实际办理时间而定。待该房屋取得《房屋产权所有权证书》或《不动产权证书》后，甲方与乙方可就该房屋办理房屋权属转移登记；（2）按揭贷款方式：未归还贷款金额为58万元。该房屋已经设定抵押，抵押权人为招商银行、农信银行，甲方应于2018年9月30日前开始办理抵押登记注销手续……第四条、（一）签订本合同之日，乙方向甲方支付购房定金款17万元，乙方今后向甲方支付应付购房款时该定金相应冲抵相应金额购房款；（二）乙方缴纳定金后，若甲方违约不出售该房屋，应双倍返还乙方所支付的全部定金，若乙方违约不购卖该房屋，乙方支付的定金不予退还；甲乙双方任何一方违约导致本合同无法履行的，违约方应按房屋成交价的3%承担丙方居间佣金（包含应付但未支付的居间佣金）；第五条、经甲乙双方充分协商双方自愿以150万元就该房屋达成交易，……1、价格已包含在成交价内，由甲方根据本合同及其附件移交给乙方；第七条、乙方采取下列第2种方式向甲方支付购房款：2.银行按揭贷款，乙方办理住房按揭贷款，首付金额750000元（包含已付定金），于该房屋产权转移登记之日通过国家政府部门设立的资金监管专用账户划转支付给甲方，乙方拟贷款金额为750000元，于本次按揭贷款业务办结后由银行通过国家政府部门设立的资金监管专用账户划转给甲方……第八条、自甲方委托丙方居间出售房屋之日起至本合同签订之日止，丙方已为甲方和乙方提供了房屋出售过程所必须的居间服务，甲乙双方在此确认丙方提供居间服务的义务已履行完毕并愿意在本合同签订当日支付居间服务佣金18000元给丙方，此费用甲乙双方同意由乙方支付。……第九条、甲方应当在过户后七日内将房屋交付给乙方……第十二条、本合同签订后甲方如将该房屋出卖给第三人或者其他行为致不能履行本合同目的，乙方有权解除与甲方的房屋买卖关系，甲方应当自解除合同通知送达起7日内退还乙方的全部已付款，并按累计已付款的两倍向乙方支付违约金，并且赔偿由此给乙方和丙方造成的一切损失。第十三条、甲乙双方同意，自本合同签订之日起甲方抵押注销后七个工作日内双方共同向房屋权属登记部门申请办理该房屋权属转移登记手续……第十九条1、甲方承诺该房屋为空户，乙方可迁入户口；2、定金签订本合同当日支付50000元，其于120000元于2018年9月1日前支付给甲方；3、甲方因配合乙方、丙方办理提前还款和过户贷款，如还款金额超过580000元，由甲方自行不足（乙方垫付银行贷款）；4、本次个案交易甲乙双方均予知晓情况，并同意签订三方买卖合同，交易风险由甲乙双方自行承担。同日，原告向被告转账支付50000元。同日，被告向原告出具一份《定金收条》，载明：今收到任梦蝶交来购买贵阳市云岩区中天未来方舟G1组团27栋1-6-2号房屋定金5万元。同年9月9日、9月15日、10月12日、10月16日，原告向被告转账支付50000元、70000元、36000元、500000元、44000元。上述款项合计750000元。付款当日，被告均向原告出具《收条》，载明收到原告购房款合计700000元。2020年6月15日，原告向案外人贵州幸福乐居房地产经纪有限公司支付居间费18000元。另查，涉案房屋已取得不动产权登记。后因涉案房屋因他案被乌当区人民法院于2018年12月11日查封及本院于2019年8月16日查封，原告遂诉至本院，提出如前诉请。庭审中，原告述称：因被告需要归还银行贷款，故双方就约定将购房款直接支付给被告，之后，因为还贷账户被冻结，导致还贷不能进行，我方之前不知道该情况；对于违约金，系依照合同第12条约定主张，我方自愿选择一倍主张，损失为佣金损失，解除通知为法院送达的传票。涉案房屋被告于2018年11月交付给我方，由我方居住至2020年6月，因被告债务问题，被乌当区人民法院查封了，现我方已搬回户籍地；涉案房屋系买卖在先，查封在后，我方是可以提出执行异议，但经过考虑，我方也不能拿出75万元来进行支付，所以不能继续履行合同。案件审理过程中，案外人贵州幸福乐居房地产经纪有限公司述称：针对原告任梦蝶诉赵骥房屋买卖合同纠纷一案，我方对原告的主张无意见，原被告是买卖双方，合同是否解除，由双方自行决定，我方不参与诉讼。上述事实，有原告的陈述及其提交的证据材料在卷作证，并经本院庭审举证质证，足以认定。本院认为，原被告双方签订的《房屋买卖三方合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应属有效协议。现因涉案房屋尚设立有预告抵押、查封，合同继续履行属客观不能；同时，案外人贵州幸福乐居房地产经纪有限公司对于合同的解除也无异议，故对原告主张解除该合同的诉请，于事实法律有据，本院予以支持。对原告主张被告退还购房款及定金合计750000元的诉请，合同解除后，当事人可以主张恢复原状，故对原告该诉请，于事实法律有据，本院予以支持。对原告主张被告支付违约金750000元的诉请，原告提出该主张系依据双方签订的《房屋买卖三方合同》第十二条约定内容，但该条被告应承担违约责任的前提为“甲方如将该房屋出卖给第三人或有其他行为致不能履行本合同目的”，而本案中，导致合同不能履行的原因为涉案房屋设立预告抵押登记与被其他法院查封导致，被告虽未能在合同约定的2018年9月30日前办理抵押注销登记手续，但根据原告陈述，未能还贷系因还贷账户被冻结导致；对于房屋的查封，根据原告陈述，其自身可提出执行异议以继续履行合同，但因其不能继续履行付款义务，故选择解除合同；即双方合同的解除因素系因被告与案外人之间的纠纷及原告不能继续履行付款义务导致，属被告不可控因素，不能据此推断被告对原告主观上存在违约的故意，故本案合同的解除原因，不应适用该条约定。鉴于双方对因该种情形导致的合同解除后果未进行约定，考虑原告资金被占用，客观存在损失，但因涉案房屋原告认可自2018年11月至2020年6月期间由其居住，已能适当减少损失，及原告亦存在未按约定时间支付购房定金的行为，故对原告主张的违约金，本院酌情按同期同类贷款利率标准支持，计付方式为以应退还购房款为基数、自2018年10月16日起计至退还之日止。对于原告主张的18000元佣金损失，根据合同约定，该费应由原告负担，被告对原告既不存在违约行为，该费亦不应由被告承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百一十条“当事人一方不履行或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情况之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，判决如下：一、解除原告任梦蝶与被告赵骥、案外人贵州幸福乐居房地产经纪有限公司于2018年8月25日签订的《房屋买卖三方协议》；二、被告赵骥于本判决生效之日起十日内退还原告任梦蝶购房款、定金合计750，000元及违约金（违约金以应退购房款为基数，自2018年10月16日计至实际退还之日，2019年8月19日之前按同期人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；三、驳回原告任梦蝶的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12472元（已减半收取），诉讼保全费5000元，合计17472元，由原告负担5916元（已预交），由被告负担11556元（原告已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期未上诉，本判决即发生法律效力。审判员 黎 玲二〇二〇年八月二十七日书记员 李安涛