广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终3367号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈泽芹，女，汉族，1983年12月8日出生，公民身份号码：445************741，住址：广东省惠州市惠城区*****************。委托诉讼代理人：冯永强，北京市盈科（惠州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：惠州市智城物联科技有限公司，住所地：惠州市*************************01号房。法定代表人：凌某1。委托诉讼代理人：李思迪，广东品德律师事务所律师。上诉人陈泽芹与被上诉人惠州市智城物联科技有限公司因租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初9695号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人陈泽芹上诉请求：1、撤销判决第二项，改判支持上诉人一审诉讼请求。（原判决第一、三项不变。）2、本案的一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。（备注：上诉人不服一审判决标的为129796元。）事实与理由：一、原审曲解了租赁保证金的属性，没有认识到租赁保证金在合同履行过程中权属已发生了变化，将“租赁保证金”与“赔偿造成的损失”冲减。以致错误裁决。理由如下：1、原审没有全面审查涉案《租赁合同》中关于租赁保证金的条款。没有意识到涉案租赁合同在因被上诉人的责任导致解除时，被上诉人就已经失去了“租赁保证金”的返还请求权。首先，根据《租赁合同》第二部分通用条款第十六条合同的解除第16.2款的描述：“双方同意，有本款下列情形之一的，守约方可单方解除本合同…承租方违反合同的，出租方不予退还出租房支付的租赁保证金；违约方给对方造成损失的，违约方还应赔偿造成的损失（出租方的损失包括但不限于律师代理费、预期租金损失、空置期损失）。从该条款可认定，在因承租方的责任而导致合同解除的情形下，“租赁保证金”与“赔偿造成的损失”是两个完全独立且不能相抵扣的概念。再根据《租赁合同》第二部分通用条款第六条第6.4款的描述：“如因承租方不履行本合同和/或可归则于承租方的其他原因致使本合同提前终止的，出租方不予退还承租方已付全部租赁保证金。”也就是说，涉案租赁合同在因被上诉人的责任导致解除时，被上诉人就已经失去了“租赁保证金”的返还请求权。其次，再根据原审裁判依据的《租赁合同》第二部分通用条款第六条第6.2款的描述：“在本合同履行期间，如承租方未按本合同约定交纳租金…从而给出租方造成经济损失的，出租方有权从租赁保证金中直接扣除相应部分。”从该条款可认定，并没有说在因承租方的责任而导致合同解除的情形下适用该条款。那么，在有《租赁合同》第二部分通用条款第十六条第16.2款规定的前提下，参照特别法优于一般法的适用原则，完全可以认定第六条第6.2款并不适用因承租方的责任而导致合同解除的情形。上诉人认为，第六条第6.2款的本意是出租方有自力救济的权利。根据房屋租赁的交易习惯，允许以保证金冲减租金等费用的，有以下几种情形：1）在租赁合同期满后，承租方存在轻微损坏房屋设施、欠缴少量水电费等一般违约情形，可用保证金予以冲减结算。2）在租赁合同期满前一至二个月，租赁双方经过协商达成合意，以保证金冲减最后一至二个月的租金。3）承租方出现严重违约，但出租方同意继续履行合同，出租方有权选择是否先行抵扣保证金，待承租方弥补违约情况后再补足保证金，租赁合同不受影响。所以，对《租赁合同》第二部分通用条款第六条第6.2款的适用，选择权在于出租方，并不存在保证金自动冲减欠费的意思。否则，无异于赋予了承租方肆意违约的权利。再次，根据《租赁合同》第二部分通用条款第六条第6.3款的约定：“出租方按照通用条款第6.2款拟扣除部分或全部租赁保证金的…承租方在接通知之后可选择另行支付；逾期仍未支付的，出租方将在通知期限界至后径行扣除…租赁保证金因上述扣除而不能达到合同约定标准的，承租方应在接到出租方向其发出的书面通知后7日内将租赁保证金予以补足至本合同约定标准。”从该条款也可侧面印证，通用条款第6.2款的适用是建立在租赁双方都继续履行合同的前提下。本案中，被上诉人达到约定解除合同，不退保证金的违约情形已持续两个月。在经上诉人多次催告仍拒不履行义务。所以，原审不能引用该条款裁决。最后，根据《租赁合同》第二部分通用条款第六条第6.5款的约定：“本合同届满后，出租方将在承租方满足下列全部条件后三十（30）日内，把承租方已付的保证金或其余额无息退还给承租方…6.5.2承租方已按照本合同的约定缴清全部应缴纳的费用…。”从该条款也可说明，租赁保证金不是预付款，而是督促承租人依约履行的保证。“租赁保证金”与“应缴纳的费用”并不是自动冲减的关系。而是要求承租人在没有违约且合同期限已到期的情况下，首先缴清全部应缴纳的费用后，再退还保证金。综上所述，原审将“租赁保证金”与“赔偿造成的损失”冲减是错误的。二、原审对租金的迟延履行金金额计算不足。根据《租赁合同》第二部分通用条款第十五条第15.2款的约定，承租人逾期支付费用的，须按日向出租人支付相当于欠费金额的0.5%的延迟履行违约金。原审只将租金迟延违约金计算到合同解除之日即2019年4月24日。忽略了被上诉人的欠租状态是一直持续的，故原审应对租金迟延违约金以61223元为基数计算到判决之日。涉案租赁合同因被上诉人的责任而导致解除，给上诉人造成了巨大损失。原审将“租赁保证金”与“赔偿造成的损失”冲减，是在鼓励违约、不诚信。1、涉案租赁合同因被上诉人的责任而导致解除，租赁物自2019年4月24日起至7月都处于空置期，若允许“租赁保证金”与“赔偿造成的损失”冲减，则上诉人从2019年3月1开始就遭受租金损失达二十万元。2、众所周知，租赁保证金本身还具有惩罚、震慑的属性，以督促承租人依约履行。在房屋租赁合同中，一般会有类似承租人违反谋约定的，没收保证金或不退保证金的等约定。意思是承租人达到了合同约定的违约情形，就丧失了保证金的返还请求权，同时仍不免除其清偿欠费的义务。这是一般普通人都知晓的常理。原审将“租赁保证金”与“赔偿造成的损失”冲减，不但有违常理，同时也不符合本案《租赁合同》对不退保证金的约定。四、原审在裁决说理方面存在严重的逻辑矛盾，违背常理。1、原审依据《租赁合同》第二部分通用条款第六条第6.4款的规定，认为被上诉人无权请求返还保证金。但同时又将“租赁保证金”与“赔偿造成的损失”冲减。这实际上是将保证金先退回给被上诉人了。逻辑上存在矛盾。2、依据常理，承租人须依约履行合同期满，出租人方退回保证金。若按原审的逻辑，承租方违约欠租导致合同解除，仍然有权以保证金冲抵所欠租金。这等于承租方违约了还可以获得利益。这显然是不符合社会价值观的判决。被上诉人惠州市智城物联科技有限公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。原审原告、反诉被告陈泽芹向原审法院起诉请求：一、确认原、被告租赁合同关系于2019年4月23日解除。二、判令被告向原告支付租金61223元。以及租金迟延违约金自2019年4月26日起，以61223元为基数，按每日0.5%的标准计至清偿之曰止，暂计至起诉日为3256元。三、判令被告向原告支付房屋占用费8240元。四、判令被告向原告支付15天的空置期预期租金损失24720元。五、判令被告向原告支付：（1）物业管理费8238元，滞纳金252元；（2）自用电费2158元，滞纳金253元；（3）公摊水费236元，滞纳金22元；公摊电费1378元，滞纳金116元；（4）空调费10646元，滞纳金1058元；以上滞纳金以拖欠金额为基数，按每日千份之二的标准计算至清偿之日。本项目合计24357元。六、判令被告向原告支付律师费8000元、担保费1500元。七、由被告承担本案诉讼费。原审被告、反诉原告惠州市智城物联科技有限公司向原审法院反诉请求：1、请求判令反诉被告向反诉原告返还租赁保证金93905.35元。2、请求判令反诉被告向反诉原告赔偿装修款318621.41元。3、请求判令反诉被告向反诉原告返还放置在涉案房屋内的所有物品（物品清单详见附件）。4、请求判令本案的本诉费用及反诉费用由反诉被告承担。原审法院认定事实：原告陈泽芹名下有位于惠州市*************************01号房屋，建筑面积549.35平方米，性质为写字楼。该房屋由惠州市润和房地产开发有限公司于2018年6月12日，与被告惠州市智城物联科技有限公司法定代表人凌某1签订合同编号：HZ-RH-18-ZL-031《租赁合同》，将该房屋出租给被告办公用。《租赁合同》专用条款第三条约定租赁期自2018年8月15日起至2023年7月31日止，2018年8月15日起至2020年7月31日的租金标准为每月49441.5元，还约定租金按日历月缴纳，交租时间是每月25日前支付下一月之租金。《租赁合同》专用条款第三条还约定由承租人自2018年6月15日起按照物业管理公司的要求直接向其支付租赁期间的物业管理费（每月2746.45元），以及公共区域能源公摊费、空调使用费（含加时空调使用费）。此外，合同约定承租人还须承担自用的公用事业费用。2018年7月13日，惠州市润和房地产开发有限公司、凌某1、被告三方签订合同编号：HZ-RH-18-ZL-031-B001《补充协议一》，三方达成协议，由被告取代凌某1，作为HZ-RH-18-ZL-031《租赁合同》的新承租方，并从2018年7月15日起承担租赁合同约定的义务。2018年12月21日，惠州市润和房地产开发有限公司将本案租赁房屋转让于原告。2019年1月25日，原告、被告、惠州市润和房地产开发有限公司三方签订合同编号：HZ-RH-18-ZL-031-B002《租赁合同权利义务转让之协议书》，三方达成协议，由原告自2019年2月1日起，成为新出租人，享有租赁合同的全部权利。被告提交了《租赁付款明细单》，称已向原告支付了租赁保证金156564.75元。庭审中查明被告已将租赁保证金交至前手物权人惠州市润和房地产开发有限公司，在房屋卖给原告后原告拥有租赁保证金权利。租赁合同第二部分通用条款第6条对租赁保证金进行了约定，第6.2款约定：合同履行期间内，若承租方未按本合同的约定交纳租金、装修费占有使用费、物业管理费、公共区域能源公摊费、空调使用费（含加时空调使用费）、公用事业费用、其他费用、违约金的，或承租方故意或过失的行为对承租房屋或承租房屋所在大厦或承租房屋所在大厦的设施、设备造成损害，给出租方造成损失的，出租方有权从租赁保证金中直接扣除相应部分。另外，第6.4款约定：若承租方不履行本合同或可归责于承租方的其他原因致使本合同提前终止的，出租方不予退还承租方已付的全部租赁保证金。租赁合同第二部分通用条款第九条对承租房屋的返还进行了约定。第9.1款约定了本合同提前终止的返还期为5日内、承租方须将房屋按附件2规定的状态恢复原状连同其所有出租方提供的附属物、装置、附加物返还出租方。第9.2款约定了因承租方违约导致本合同提前终止的，返还期内承租人应承担租金、物业管理费、公摊费、空调费、自用公用事业费用等。第9.3款约定了返还期满未按要求将房屋返还出租人的，承租人还应按日向出租人支付滞留金等。第9.4款约定了返还期满未按要求将房屋返还出租人的，承租人在承租房屋内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为承租方放弃了所有权及一切权利，且承租方对此无任何异议，亦不要求出租方对其进行任何形式上的补偿。第15.2款约定了承租人逾期支付费用时应承担的违约责任，承租方每逾期一日，应向出租方支付相当于欠费金额的0.5%的延迟履行违约金；逾期超过三十日的，出租人有权解除合同。第16.2款约定了守约方可单方解除合同的情形（其中16.2.6款列举了“承租人逾期未支付相关费用超过30日的…）；承租人违反合同的，出租人不予退还租赁保证金；违约方给对方造成损失的，违约方还应赔偿造成的损失（出租方的损失包括但不限于律师代理费、预期租金损失、空置期损失）。原告主张被告向其支付返还期房屋占用费8240元（49441元/30天×5天）；支付15天的空置期预期租金损失24720元，称被告违约而房屋直至2019年7月才找到新的承租人，损失近3个月租金，诉求赔偿半个月空置期预期租金损失已属非常合理。另外，原告诉请被告支付律师代理费8000元，提交了《民事委托代理合同》和律师费转账记录及律师费发票。原告称被告欠缴2019年3月、4月租金，还称物业管理费自2019年2月1日起欠缴，自用电费、公摊水费、公摊电费、空调费均自2018年12月1日起欠缴，经其与物业公司多次催告、约谈未果。原告还提交了广东增值税普通发票，证明其支付了公摊水费331.57元；滞纳金、空调服务费、物业管理费21769.76元；公摊电费、电费共2569.68元。被告确认拖欠原告两期租金，共98883元。被告主张欠原告的物业费时间为2019年4月，所欠的用户电费、公摊电费、空调使用费时间为2019年2月至4月，滞纳金为2019年3月。被告称原告于2019年4月下旬就将涉案房屋上锁，导致其无法使用涉案房屋，主张费用应计至2019年4月。原告对锁门予以否认，称是被告自行上锁，提交了告知被告解除房屋租赁合同的短信记录予以证明。该短信记录的内容显示原告已告知被告前来开锁及不清理场地要承担的后果。被告还主张在签订《租赁合同》时支付的租赁保证金156564.75元用于保证被告按时支付租金及各项费用，其若未按时支付相关费用，应在租赁保证金中扣除欠付的费用。原告认为被告是根本性违约，不适用将保证金折抵租金的情况，主张其有权单方解除合同，并没收租赁保证金。被告提交了装修工程预算单及装修前后图片，称装修涉案房屋花费368116元，使用涉案房屋时间为8个月，剩余租期51.5个月，涉案房屋的装修价值的剩余价值为318621.41元（368116元/59.5个月*51.5个月），认为原告以继续使用的方式认可该装修，应向被告赔偿装修的剩余价值。原告认为其已进行了充分的通知及给予了充分的搬离时间，是被告不履行合同义务。被告主张原告返还涉案屋内的所有物品，称依据合同第9.4条的约定，承租方向出租方返还承租物时，需与出租方和物业方签署承租房屋返还确认书，被告未撤离承租房屋，原告即以欠租为由拒绝返还相应的物品，且对相应物品及装修非法处置。原告提交了《解除房屋租赁合同通知》、租赁物现场张贴通知书照片、光盘、与被告的短信及微信聊天记录截图已经快递信息材料，显示2019年4月17日原告与物业公司代表一起到涉案房屋，张贴了解除租赁合同告知书，并通过信息、微信聊天告知被告。原告提交的快递物流信息显示派送不成功，快件作废。原告称2019年4月23日，原告、物业公司、被告方代表，三方在本案租赁房屋做了退租验收，正式解除了《租赁合同》，并当日告知被告须立即搬离，交还房屋，清缴欠费。被告庭审中认为原告解除程序不合法，没有遵守合同第九点第四条的约定，在被告没有把承租房屋的物件搬离及装饰装修进行处理的时候，就把物业另行租赁给他人。被告提交了境内汇款电子回单，证明在2019年4月25日向原告支付5万元，原告予以认可。原审法院认为，两案系租赁合同纠纷，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有约束力，当事人应当全面履行己方义务。本案中，双方签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定有效。原告陈泽芹按照约定将房屋交付给被告惠州市智城物联科技有限公司使用，被告理应按照约定向原告支付房屋租赁费用。关于合同解除的时间。根据《租赁合同》第16条第2款守约方可单方解除合同的内容，被告已逾期未支付租金超过30日，原告有权解除合同，且承租方违反合同的，出租方不予退还租赁保证金。本案中，被告违反合同约定未按时支付租金，合同中关于守约方即原告可以单方解除合同的条件成就，因原告提交了《解除房屋租赁合同通知书》、租赁物现场张贴照片、光盘、告知被告方解除合同的短信及微信聊天记录、华贸大厦业主退租流转单复印件，因此原审法院认定原、被告租赁合同关系于2019年4月24日解除。被告认为原告解除程序不合法，缺乏事实依据，原审法院对其主张不予认可。关于租金及延迟履行违约金。因原、被告租赁合同关系于2019年4月24日已解除，故被告拖欠原告的租金应从2019年3月1日计至2019年4月24日共88993元（49441.5元/月×1个月+49441.5元/30天×24天）。《租赁合同》第15.2条约定了承租人逾期支付费用时应承担的违约责任，承租方每逾期一日，应向出租方支付相当于欠费金额的0.5%的延迟履行违约金，交租时间是每月25日前支付下一个月的租金。因此，被告应向原告支付3月租金迟延违约金14820元（49441元*0.5%/天*60天=14820元），4月租金迟延违约金7410元（49441*0.5%/天*30天=7410元）。关于物业管理费、自用电费、公摊水费、公摊电费、空调费等费用。原告主张被告向原告支付欠缴的物业管理费、自用电费、公摊水费、公摊电费、空调费等费用共计24357元，因提交了《催款通知书》及广东增值税普通发票，原审法院对原告支付了公摊水费、滞纳金、空调服务费、物业管理费、公摊电费、电费共24357元的事实予以确认，原告诉请被告支付欠缴费用及滞纳金，有事实及法律依据，原审法院予以支持。关于返还期房屋占用费。原告主张被告向其支付返还期房屋占用费8240元（49441元/30天×5天），符合《租赁合同》中第9条第1、2款的规定，原审法院予以支持。关于空置期预期租金损失。原告请求支付15天的空置期预期租金损失24720元，认为被告违约而房屋直至2019年7月才找到新的承租人，损失近3个月租金，诉求赔偿半个月空置期预期租金损失已属非常合理。因《租赁合同》第16.2款约定了守约方可单方解除合同的情形（其中16.2.6款列举了“承租人逾期未支付相关费用超过30日的…）；承租人违反合同的，出租人不予退还租赁保证金；违约方给对方造成损失的，违约方还应赔偿造成的损失（出租方的损失包括但不限于律师代理费、预期租金损失、空置期损失），故原审法院对预期租金的主张予以支持。关于律师费。原告诉请被告支付律师代理费8000元，提交了《民事委托代理合同》和律师费转账记录及律师费发票，因《租赁合同》16.2条约定被告应赔偿原告造成的包括代理费在内的损失，因此对于原告关于律师费的诉求，原审法院予以支持。被告主张原告赔偿装修费318621.41元并返还涉案房屋屋内的所有物品，因双方在《租赁合同》第9.4款中的约定了返还期满未按要求将房屋返还出租人的，承租人在承租房屋内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为承租方放弃了所有权及一切权利，且承租方对此无任何异议，亦不要求出租方对其进行任何形式上的补偿，故应视为被告已放弃了其物品的所有权。且本案中原告已通过微信聊天、短信的方式主动联系被告清理场地，但被告并未及时处理，视为被告主动放弃对屋内一切物品的所有权。被告称应签署承租房屋返还确认书，但根据《租赁合同》第9.4款的约定，签署承租房屋返还确认书并非必备条件，只要在租赁期限届满或返还期届满时承租方未恢复原状，即视为承租方主动放弃相应的所有权及一切权利。根据合同第9.1条对返还期的规定，本案的返还期是2019年4月24日后5日内。被告在返还期届满未恢复原状，即可认定为主动放弃权利。因此，被告请求原告赔偿装修费318621.41元并返还涉案房屋屋内所有物品的主张，原审法院不予支持。综上，被告应向原告支付的款项有：2019年3月1日计至2019年4月24日的租金共88993元；3月租金迟延违约金14820元，4月租金迟延违约金7410元；物业管理费、自用电费、公摊水费、公摊电费、空调费等费用共计24357元；返还期房屋占用费8240元；空置期预期租金损失24720元；律师代理费8000元；以上款项共计176540元。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：(一)实现债权的有关费用;(二)利息;(三)主债务。”被告于2019年4月25日支付了5万元，应优先偿还律师费、租金迟延违约金等费用。在扣除被告支付的5万元后，被告仍须向原告支付126540元。因租赁合同第6.2条约定：合同履行期间内，若承租方未按本合同的约定交纳租金、装修费占有使用费、物业管理费、公共区域能源公摊费、空调使用费（含加时空调使用费）、公用事业费用、其他费用、违约金的，或承租方故意或过失的行为对承租房屋或承租房屋所在大厦或承租房屋所在大厦的设施、设备造成损害，给出租方造成损失的，出租方有权从租赁保证金中直接扣除相应部分。因被告已实际支付了租赁保证金156564.75元，根据该约定，被告主张从租赁保证金中扣除相应租金及各项费用，符合合同约定，原审法院予以支持。因此，租赁保证金金额足以扣除126540元，租赁保证金扣除被告所欠的126540元后，剩余租赁保证金金额为30024.75元。因被告拖欠租金，违反了租赁合同第6.4条的规定，被告反诉中请求返还租赁保证金，没有事实及法律依据，原审法院对该诉讼请求依法驳回。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）陈泽芹与被告（反诉原告）惠州市智城物联科技有限公司租赁合同关系于2019年4月24日解除。二、驳回原告陈泽芹的其它诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）惠州市智城物联科技有限公司的全部诉讼请求。案件受理费2944元（原告已预交1472元），由被告惠州市智城物联科技有限公司负担1472元，原告陈泽芹负担1472元。反诉诉讼费7488元（被告已预交7488元），由被告惠州市智城物联科技有限公司全部负担7488元。被告惠州市智城物联科技有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原审法院缴纳上述案件受理费，逾期不缴纳的，原审法院将依法强制执行。本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。双方当事人签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，原审认定有效，予以确认。针对上诉人的上诉，本案的争议焦点是被上诉人支付给上诉人的租赁保证金能否抵扣其欠付上诉人的各项租赁费用。涉案《租赁合同》关于租赁保证金约定的条款有三个条款：1、第6.2款约定：合同履行期间内，若承租方未按本合同的约定交纳租金、装修费占有使用费、物业管理费、公共区域能源公摊费、空调使用费（含加时空调使用费）、公用事业费用、其他费用、违约金的，或承租方故意或过失的行为对承租房屋或承租房屋所在大厦或承租房屋所在大厦的设施、设备造成损害，给出租方造成损失的，出租方有权从租赁保证金中直接扣除相应部分；2、第6.4款约定：若承租方不履行本合同或可归责于承租方的其他原因致使本合同提前终止的，出租方不予退还承租方已付的全部租赁保证金；3、第16.2款约定了守约方可单方解除合同的情形（其中16.2.6款列举了“承租人逾期未支付相关费用超过30日的…）；承租人违反合同的，出租人不予退还租赁保证金。上述条款关于承租人违约时，出租人有权从租赁保证金扣除相关费用，也可以没收租赁保证金，因此，有关租赁保证金条款的约定不一致，存在冲突。其次，租金保证金非定金，法律上并不适用违约罚没规则，其法律意义在于保障出租人如实收到租金等合法权益，因此原审将租赁保证金抵偿出租人欠付的款项正确，予以维持。上诉人的其他上诉无理，不予采纳。综上所述，上诉人的上诉无理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费2994元，由上诉人承担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  黄宇乐二〇二〇年七月七日法官助理  梁丽欣书 记 员  严 倩