江西省上饶市广信区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1121民初1645号原告：郑育清，男，1964年11月4日生，汉族，住江西省上饶市广信区。原告：祝小珍，女，1966年9月4日生，汉族，住江西省上饶市广信区。委托诉讼代理人：郑心语，系原告儿子。被告：江西福田益寿投资开发有限公司，住所地江西省上饶市广信区罗桥街道办清水湾88号1幢，统一社会信用代码91361121MA35F6LGXD。法定代表人：彭香安，该公司总经理。委托诉讼代理人：林祖进，男，该公司法务。原告郑育清、祝小珍与被告江西福田益寿投资开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑育清、祝小珍及其委托诉讼代理人郑心语，被告江西福田益寿投资开发有限公司的委托诉讼代理人林祖进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑育清、祝小珍向本院提出诉讼请求：1、判令被告对双方2020年4月16日签订的《商品房认购书》中两处内容予以更正：①总房价由3,249,442元更正为2,967,513元；②5日更正为15日；2、判令被告按更正后的商品房认购书的内容与原告签订《上饶县商品房买卖合同》；3、诉讼费由被告承担。原告当庭表示诉讼请求第1项第②点“5日更正为15日”已无实际意义可予放弃。事实和理由：两原告所有的位于上饶市广信区旭日街道办虎岩巷52号的房屋被上饶市广信区人民政府纳入棚改六期的征收范围，需另行购置住宅。2020年4月13日，原告前往清水湾看房，一眼就相中了祥生福田清水湾颐养小镇1幢101室房产。2020年4月16日原告一家三口前往被告公司交付定金，被告公司置业顾问张齐在得到营销经理陈霞有关价格被负责人确认的微信回复后，与原告一起从清水湾会所前往财务室。在办理定金手续过程中，原告提出贷款30万元，其余的款项待征收补偿款到位作为首付。被告一个工作人员答复30万元超过交易价10%，首付款不足90%，不能得到相应的折扣优惠，因此双方商定贷款26万元。被告方工作人员填写好《商品房认购书》后，原告对房产总价款和签订正式购房合同的期限提出异议。张齐和被告另一工作人员回复，都是这样的，认购书都是写公开销售价格，购房合同才写折扣优惠后真实交易价格。原告祝小珍在询问了张齐折扣优惠价后用手机记录了价格2,967,513元并用微信发送至原告郑育清手机上。2020年4月18日下午，原告儿子郑心语接到陈霞电话通知，被告的负责人愿意按定金规则承担违约责任，将涉案房屋留下来自住。原告不同意，要求被告按《商品房认购书》约定继续履行，但经多方协调，双方仍未就涉案商品房买卖达成一致意见。原告认为，继续履行是合同法规定的首要违约救济方式，《商品房认购书》作为预约合同也是独立的合同，并不排除继续履行作为违约救济方式。本案中，《商品房认购书》并且具备了商品房买卖合同的主要内容，成交价格、付款期限具体明确，不存在未约定或无法通过合同漏洞填补的方法进行填补明确的内容，完全具备继续履行的条件。故诉至法院，望判如所请。江西福田益寿投资开发有限公司辩称，本案属于缔约过失，不应与原告签订商品房买卖合同。本案标的祥生福田清水湾颐养小镇1幢101室房产早在2020年3月16日已由被告内部员工暨法定代表人彭香安认购，并签订了认购协议书，但由于内部管理疏忽，认购书滞留在管理层手中未能及时移交销售部，导致出现了一房先后两次签订认购书的情况。双方签订认购书的第二天被告即发现了问题，本着诚信原则，被告善意且积极主动地告知了原告已出现了缔约失误，否则被告只要拖延几天，肯定会出现原告由于不能按照认购书规定的期限签订商品房买卖合同和交付房款而出现违约，由此原告不但得不到任何赔偿，还会导致定金不能返还。根据相关法律和司法解释规定，双方签订的认购书由于不具备商品房买卖合同的主要内容，所以完全不等同于商品房买卖合同；认购书系合同先行为，被告存在缔约过失，但主客观上都不存在恶意违约状况，所以完全可以按照相关法律规定纠正错误，不再将涉案房屋出售给原告。原告一开始就不想购置安置房，且地方政府拆迁鼓励纯货币化安置，对在广信区购买新建商品房的，按房价总额的1.5%给予购房户发放购房补贴，另外还享受了每平米1,000元的奖励等。所以原告所谓由于不能买到此套房子会造成巨大损失纯属子虚乌有。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：两原告系夫妻关系，因结婚证遗失，于2017年11月16日补办结婚证。2020年4月16日，原告郑育清作为乙方，被告作为甲方，双方签订《商品房认购书》。涉案有关条款内容为：第一条甲、乙双方基本情况及认购物业情况：甲方江西福田益寿投资开发有限公司，乙方郑育清、祝小珍，认购物业为祥生福田清水湾颐养小镇项目1幢101室，预测建筑面积265.41平方米，单价12243.1元每平方米，总价3,249,442元，双方同意上述面积和楼价计算若有误差和错误，以双方最终签署的《上饶县商品房买卖合同》中所列为准。第二条付款方式为按揭付款，首期房款为总房价的30%，即人民币（空白）元，乙方必须在签署《上饶县商品房买卖合同》当日付清。余款为按揭款计总房款的（空白）%，即人民币（空白）元（以按揭银行审批额度为准），乙方应当于签署《上饶县商品房买卖合同》之日内提供真实完整按揭贷款资料并完成按揭借款合同的签署。第三条其他约定事项：1、为保证乙方享有优先购买其所认购甲方发售物业的权利，乙方自愿于签订本认购书时交付定金人民币100,000元整，作为甲、乙双方当事人订立《上饶县商品房买卖合同》的担保，签订《上饶县商品房买卖合同》后，乙方已支付的定金转为乙方应交纳的部分首期房款。2、乙方应自本认购书签订之日起5日内到甲方售楼处，与甲方完成签署《上饶县商品房买卖合同》以及相关文件并支付约定之房款；如该商品房为甲方在建工程抵押未解状态或因当地政府楼市调控政策等原因导致无法及时进行网上备案，则乙方应按照前述时间完成该商品房纸质《上饶县商品房买卖合同》签署，并由甲方按照实时情况另行通知网上签约之时间，乙方予以配合。3、双方确认，本认购书主要内容作为《上饶县商品房买卖合同》的主要条款，在双方协商一致的情况下可变更。4、不论何种原因，乙方若未按照本认购书所约定的时间前往甲方与甲方完成《上饶县商品房买卖合同》以及相关文件的签署，或完整、适当履行支付约定之任何款项的，或未于约定期限提供所需全部按揭资料的，乙方不得享受本认购书第二条约定的优惠条件，甲方有权选择要求乙方继续履行合同或者无条件将该商品房转售他人（无需另行通知乙方，本认购书自动解除），同时乙方已付定金不予返还，并按总房款的10%向甲方承担违约金。5、不论何种原因，如乙方完全履行了本认购书约定的义务，而甲方在未经乙方同意的情况下将该商品房另行出售给第三人的，甲方应双倍返还乙方所支付的定金，并按总房款的10%承担违约金。同时双方承诺不再向对方追究责任及不再提出任何赔偿主张，本认购书自动解除。10、本认购书一式三份，自双方签订且乙方支付定金之日起生效，具有同等法律效力。本认购书生效后将取代双方已签署的定金协议及与本认购书性质相同的其他法律文书。除本认购书约定外，本认购书中所列房价不受日后房价变动的影响，因甲方工作差错造成该商品房面积、价格计算或填写等方面发生笔误或遗漏时，甲乙双方在签订《上饶县商品房买卖合同》时应据实纠正。《上饶县商品房买卖合同》生效后，本认购书与《上饶县商品房买卖合同》不一致的，以《上饶县商品房买卖合同》约定为准等。《商品房认购书》签订后，原告通过银行转账方式支付被告定金100,000元，同日被告向原告出具收款收据，收款收据载明：“2020年4月16日收到交款单位郑育清、祝小珍人民币100,000元整，收款方式POS，收款事由1—101定金。”2020年4月18日，被告电话通知原告表示祥生福田清水湾颐养小镇1幢101室被告需留下自住，被告愿意按定金规则承担违约责任。但原告不同意，双方因此发生纠纷。2020年4月20日原告向上饶市广信区市场监督管理局投诉，上饶市广信区市场监督管理局同日向有关人员进行调查并制作了《询问调查笔录》。被调查人陈霞在《询问调查笔录》中陈述：“本人陈霞，江西佳家置业有限公司营销经理，江西佳家置业有限公司与被告江西福田益寿投资开发有限公司同属福田集团名下的二个子公司。2020年4月12日下午，郑育清带着妻子和儿子到我公司在清水湾颐养小镇开发的楼盘来看房，佳家置业有限公司的工作人员张齐接郑育清及家人，张齐带郑育清一家参观了现房，介绍了郑育清看中的住宅。4月16日郑育清一家三口就来找张齐，张齐带郑育清到售楼部中心交购房定金，金额为100,000元整，并签订了《商品房认购书》。《商品房认购书》约定的价格是3,249,442元，实际我们最终商定打完折，此住宅销售给郑育清是2,967,513元，是我请示分管领导才定下来的折扣价。关于郑育清这个事，我们建议郑育清挑选清水湾我公司开发的其他楼盘的房源，或者选择退房，我公司也同意按郑育清交纳的购房定金双倍返还。”为防止涉案房屋在纠纷解决过程中另行转让，原告向本院申请诉前财产保全，本院于2020年4月27日作出（2020）赣1121财保10号民事裁定书，裁定查封江西福田益寿投资开发有限公司位于上饶市广信区。在财产保全实施过程中，本院已于2020年4月28日查封涉案房产，查封期限3年，自2020年4月28日起至2023年4月27日止。因就涉案商品房买卖合同的签订原、被告经多次协商未果，原告遂向本院起诉。在本案审理过程中，鉴于被告明确辩称不会签订涉案商品房买卖合同，本院据此依法向原告释明，如果在法律上或者事实上不能强制缔约，原告有权变更诉讼请求要求赔偿损失；原告表示坚持原诉讼请求不变更。上述事实，有原、被告当庭陈述、《商品房认购书》、收款收据、转账凭条、《询问调查笔录》、民事裁定书等证据在卷证实，应予认定。本院认为，根据原、被告的诉辩意见，表明本案当事人争议的主要问题是《商品房认购书》是否应当认定为商品房买卖合同；及被告明确拒绝签署《上饶县商品房买卖合同》的情况下原告要求被告继续签约是否符合合同约定和有关法律规定。对当事人争议的上述问题，本院分别认定如下：一、关于《商品房认购书》是否应当认定为商品房买卖合同的问题虽然《商品房认购书》第一条约定了合同当事人的名称和涉案商品房的坐落位置、面积等基本情况，以及房屋的单价和总价款，第二条约定了付款方式为按揭付款及首期房款的支付比例和支付时间；但是本案查明的事实表明，《商品房认购书》约定的房屋单价和总价款及按揭款和首付款比例，均需双方商定后在《上饶县商品房买卖合同》中另行确定；《商品房认购书》也未约定商品房交付使用条件和交付日期等事宜，因此《商品房认购书》尚不足以认定具备了商品房买卖合同的主要内容。对原告已交的100,000元定金，《商品房认购书》第三条第1款明确约定在双方签订《上饶县商品房买卖合同》后转为首期房款；因双方并未签订《上饶县商品房买卖合同》，因此原告交付的定金尚不能认定为购房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”因此原告主张《商品房认购书》应当认定为商品房买卖合同，不符合事实和法律，本院不予采信。二、关于被告明确拒绝签署《上饶县商品房买卖合同》的情况下原告要求继续签约是否符合合同约定和有关法律规定问题根据《商品房认购书》第三条第2款约定，原、被告应自认购书签订之日起5日内到被告售楼处与被告签署《上饶县商品房买卖合同》，但被告在《商品房认购书》签订的第三日即2020年4月18日即告知原告涉案房产需留下自住不予出售，被告存在违约；因此被告应按《商品房认购书》约定和有关法律规定依法承担违约责任。根据《商品房认购书》第三条第5款约定，被告未经原告同意将商品房出售给第三人的，被告应承担的违约责任是双倍返还定金并按房屋总价款的10%承担违约金；同时双方承诺不再向对方追究责任及不再提出任何赔偿主张，本认购书自动解除。因此对被告不与原告签署《上饶县商品房买卖合同》的违约行为，原告主张被告应承担的违约责任是继续履行与原告签订《上饶县商品房买卖合同》的义务，不符合《商品房认购书》的约定。虽然《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定当事人一方不履行合同义务的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；但是本案中，在《商品房认购书》对被告不与原告签署《上饶县商品房买卖》的违约情形所应承担的违约责任明确约定为“本认购书自动解除”的情况下，当然应当优先按照《商品房认购书》的约定处理，即应当确认《商品房认购书》约定的解除条件成就，当事人据此可要求赔偿损失，而非继续履行《商品房认购书》要求当事人签署《上饶县商品房买卖合同》。在此情况下，本院依法向原告释明，原告有权变更诉请要求赔偿损失，但原告表示坚持要求判令被告签署《上饶县商品房买卖合同》不变更诉讼请求，则应驳回原告该诉讼请求。三、关于其他问题根据已审理查明的事实，原告主张涉案商品房优惠后折扣价为2,967,513元，情况属实，本院予以采信；但是原告诉状中也认可被告方工作人员所解释的“认购书都是写公开销售价格，购房合同才写折扣优惠后的真实交易价格”而未提出异议，《商品房认购书》第一条也约定“面积和楼价计算若有误差和错误，以双方最终签署的《上饶县商品房买卖合同》中所列为准”；因此在本院判决驳回原告请求被告与其签署《上饶县商品房买卖合同》的情况下，原告诉请将《商品房认购书》第一条约定的总房价3,249,442元更正为2,967,513元，既无必要也与本案查明的上述情况不符，因此原告该诉请本院不予支持。原告在审理过程中表示将《商品房认购书》第三条第2款约定的5日更正为15日的诉请已无实际意义同意放弃，本院予以准许。《商品房认购书》作为预约合同，与双方约定的应签署的《上饶县商品房买卖合同》，是两个独立的合同；本案因被告拒绝签署《上饶县商品房买卖合同》发生的争议，在纠纷的法律性质上属于商品房预约合同纠纷，本案立案案由为商品房预售合同纠纷不妥，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：驳回原告郑育清、祝小珍的诉讼请求。案件受理费32,796元，减半收取16,398元，财产保全申请费5,000元，合计21,398元，由原告郑育清、祝小珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院；在递交上诉状同时向江西省上饶市中级人民法院预交上诉案件受理费，上诉期满后七日内仍未预交，则按自动撤回上诉处理。审判员  王宾良二〇二〇年七月二十四日书记员  王 洁上诉案件受理费交纳账号：14×××14，开户行：农业银行江西省上饶市饶东支行，户名：江西省上饶市中级人民法院。