四川省乐山市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1102民初3048号 原告（反诉被告）：向文东，男，1973年9月10日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人：李枚加，男，1970年8月14日出生，汉族，住四川省乐山市市中区，由乐山市市中区白马镇磨池河村民委员会推荐。 被告（反诉原告）：黄桂花，女，1969年9月24日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人：唐勇（黄桂花配偶），男，1974年5月14日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人：张文全，乐山市市中区诚信法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：黄学元，男，1966年1月21日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人：张文全，乐山市市中区诚信法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：黄晓燕，女，1974年4月7日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人：张文全，乐山市市中区诚信法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：黄学华，男，1957年7月4日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人：张文全，乐山市市中区诚信法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：黄俊容，女，1954年5月1日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人：张文全，乐山市市中区诚信法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告）向文东与被告（反诉原告）黄桂花、黄学元、黄晓燕、黄学华、黄俊容房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月15日、2020年7月3日公开开庭进行了审理。2020年7月6日，因案情复杂，本院裁定本案转为普通程序进行审理。2020年8月4日，本院依向文东申请追加黄学元、黄晓燕、黄学华、黄俊容为共同被告。2020年8月17日，本院受理黄桂花、黄学元、黄晓燕、黄学华、黄俊容提起的反诉。此后，本院于2020年9月9日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）向文东及其委托诉讼代理人李枚加，被告（反诉原告）黄桂花及其委托诉讼代理人唐勇，被告（反诉原告）黄学华，被告（反诉原告）黄桂花、黄学元、黄晓燕、黄学华、黄俊容的共同委托诉讼代理人张文全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）向文东向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告购房款5万元；2.诉讼费用由被告承担。诉讼中，向文东将诉讼请求变更为：1.确认向文东与黄桂花签署的房屋买卖协议有效；2.判令黄桂花、黄学元、黄学华、黄晓燕、黄俊容配合向文东办理土地使用权相关转让手续；3.本案诉讼费用由黄桂花、黄学元、黄学华、黄晓燕、黄俊容承担。 事实和理由：2003年6月27日黄桂花与向文东达成房屋转让协议，约定：转让方黄某（黄桂花自称小名）将坐落在白马镇街村（友谊村二组）使用面积105平方米、占地面积134平方米的砖木结构楼房转让给向文东修建。由黄桂花提供房屋合法证件并协助向文东过户。此后，黄桂花收取向文东购房款五万元后一直不能为向文东办理过户。现向文东为维护自身合法权益，故诉至法院，请求如前所述。 被告（反诉原告）黄桂花、黄学元、黄学华、黄晓燕、黄俊容辩称，案涉《购房协议》有效。黄桂花、黄学元、黄学华、黄晓燕、黄俊容一直都在配合向文东办理过户手续，但是向文东没有履行完毕付款义务，至今尚欠32000元的购房款未支付。 被告（反诉原告）黄桂花、黄学元、黄学华、黄晓燕、黄俊容向本院提出反诉请求：1.判令向文东支付黄桂花、黄学元、黄学华、黄晓燕、黄俊容购房款32000元及逾期利息（以32000元为基数从2009年10月1日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月20日止，从2019年8月21日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至付清之日止）；2.本案诉讼费用由向文东承担。 事实和理由：位于乐山市市中区××镇街村××村××组××的房屋系黄桂花、黄学元、黄学华、黄晓燕、黄俊容共同所有。2003年黄桂花将该房屋卖给了向文东，并于2003年6月27日签订了《购房协议》。该协议载明购房价款共计50000元。因向文东仅支付了购房款18000元，黄桂花与向文东于2009年3月1日又签订了一份《补充协议》，该补充协议明确载明向文东还应支付黄桂花、黄学元、黄学华、黄晓燕、黄俊容购房款32000元，向文东承诺在2009年9月30日前付清。期满后向文东不守诺言，未履行付款义务。黄桂花代表自己及黄学元、黄学华、黄晓燕、黄俊容从2010年起就不断要求向文东履行付款义务，期间经过公安、政府等部门多次调解未果。至今向文东尚欠黄桂花、黄学元、黄学华、黄晓燕、黄俊容购房款32000元。黄桂花、黄学元、黄学华、黄晓燕、黄俊容为维护自身合法权益，故提起反诉，请求如前所述。 原告（反诉被告）向文东辩称，购房款已经付清，但黄桂花没有按照两份协议的约定协助向文东办理相关过户手续。 本院经审理查明事实如下： （一）案涉土地及房屋的情况 1989年10月26日，本院受理黄艳、黄艮安、胡桂枝、黄学元与张良、张荣贵、周树珍、张正夫、李秀容、张树容财产纠纷一案，案号为（89）法民字第503号。该案中，本院查明，1987年7月6日，张良之父张荣贵以黄艳、张良的名义，用家庭共有资金一万零九百元购得雷仲文在白马乡街村修建的一楼一底砖木结构瓦房一幢八间，面积为一百零五平方米，同时以张良、黄艳的名字在白马乡政府办理了房产证。之后，张荣贵交了房产税，黄艳之父黄艮安交了土地补偿费和街道修整集资款，黄艳交了耕地占用税和其他费用。 该案卷宗中，保存有与原件核对无异的下列证据：一、乐中国用申登（88）字第12005号《土地使用证》载明：土地使用者为黄某，地址为白马新街，东与黄良才房子邻界，南与公路边交界，西与刘国俊邻界，北与新街边滴水为界，面积为120平方米。二、乐市国土许（1989）字第0145号《城乡（镇）居民建设用地许可证》载明：黄某，经乐中村土（1989）3号批准，在××镇××村××组划拨使用土地134平方米，准予用地。三、（1989）34号《农村建房批准通知书》载明：楼子村6组村民黄某关于修建住房的报告，经乐山市市中区人民政府批准，同意住房占用耕地134平方米。四、乐房产证（87）字第Ｎ××7号《四川省乐山市房产所证（存根）》载明：所有权人为张良、黄艳，房屋坐落于乐山市市中区××乡街村，房屋间数为捌间，结构为砖木楼房结构，面积为105平方米，前以前檐滴水为界，后以阳台滴水为界，左与刘国俊交界，右与黄良才交界。 1989年10月26日，本院作出（89）法民字第503号民事判决，一、坐落在乐山市市中区××乡街村的一楼一底房屋一幢，由黄艳、黄艮安、胡桂枝、黄学元付给张良、张荣贵、周树珍、张正夫、李秀容、张树容一万一千五百五十四元（包括房款一万零九百元和房契税六百五十四元）后，该房产权归黄艳、黄艮安、胡桂枝、黄学元所有。二、黄艳、张良必须从现有金额九千四百四十一元五角九分中付给黄艳、黄艮安、胡桂枝、黄学元五百二十元零二角四分，付给张良、张荣贵、周树珍、张正夫、李秀容、张树容三千元后，余款五千九百二十一元三角五分，由黄艳分得二千九百六十元零六角七分，张良分得二千九百六十元零六角八分。三、上述一、二项必须在本判决生效后一月内一次付清，并由张良、张荣贵、周树珍、张正夫、李秀容、张树容将坐落在白马乡街村一楼一底房屋腾退给黄艳、黄艮安、胡桂枝、黄学元所有。 张荣贵等人不服上述判决提出上诉，四川省乐山市中级人民法院于1992年2月28日作出（1990）法民上字第136号民事判决，张荣贵等人提出再审申请。四川省乐山市中级人民法院于1994年11月9日作出（1994）法民申字第23号民事判决，已经发生法律效力。1997年10月13日，四川省高级人民法院以（1996）川民监字第23号民事裁定，决定对该案进行提审。1998年5月21日，四川省高级人民法院作出（1996）川民再终字第23号民事判决，一、变更乐山市市中区人民法院（89）法民字第503号民事判决第一项为：由黄家付张家一万八千元后，本案诉争房产权归黄家所有；二、维持乐山市市中区人民法院（89）法民字第503号民事判决第二、三项。该判决书载明“经审理查明……契约记载的买房人是黄艳、张良，房管机关制发给黄艳、张良房屋产权证，土地管理机构以黄艳之名办理用地手续……”“本院认为，本案讼争之房是在张良、黄艳非法同居生活期间，双方父母为二人操办婚事所购买。根据买房契约载明黄艳、张良为买房人，房管机关核发给黄艳、张良房屋产权证，张家支付房款和契税，黄家申办产权转移和土地使用手续，并支付土地补偿费和耕地占用税，买卖成交后房屋交由黄艳、张良二人共同居住无异议等事实，该房应认定为张、黄两家共同所有。鉴于房屋不便分割，减少纠纷，以及利于维修改建等实际情况，原审将该房判归黄家所有，由黄家给张家进行经济补偿并无不当……”。 经本院向乐山市市中区自然资源局调查了解，《乐山市市中区人民政府关于白马乡村民李初伯等16户进集镇建房经商补办征地的批复》（乐中府土〔1989〕3号）文件和《白马场个体经商户建房平面图》中黄某建房所使用土地的土地性质为国有土地，使用权类型为划拨。 （二）案涉房屋买卖合同的情况 落款日期为2003年6月27日的《购房协议》载明：乐山市市中区××镇楼××村××组黄某将坐落在白马街上的旧房一幢卖给乐山市市中区白马镇万湖村一组村民向文东。经买卖双方协议如下：一、此幢旧房底楼五间，二楼三间，阳台一个的产权和土地使用权134㎡同时转让给向文东。二、原持证人黄某将1.乐山市市中区国土局1989年3月13日颁发的编号为乐市国土许（1989）字第0145号的城乡（镇）居民建设用地许可证；2.四川省高级人民法院（1996）川民再终字第23号民事判决书；3.原白马乡财政所签发的乐房产证（87）字第Ｎ××7号四川省乐山市房产所有权证（存根）；4.白马乡人民政府（1999）34号农村建房批准通知书；5.2002年白马镇政府街道修建集资费收据；6.乐山市市中区法院98.11.12收黄某所交欠张良房屋补偿款收条。三、房价和土地使用权转让费一共50000元。四、向文东交购房定金2000元（包含在总价款50000元内）给黄某。五、黄某收到向文东的定金2000元后，不能把双方已经协议决定成交的购房价和土地使用转让费提高或者与第三者再进行交易。六、黄某应配合向文东向土地管理部门，申请该房后地134㎡外的（现在公路一边）大约40㎡未经审批的土地使用权。七、黄某收到定金后，要积极配合向文东将原土地使用权证和房产证变更为持证人是向文东，但产权及土地使用转让过户等手续的一切费用由买卖双方各承担一半。经镇政府管理机构经办人审查并接受办理过户手续后，在接到过户缴款通知时，该房随即交给买房人向文东。买方在10天内预付房款总金额的百分之六十，即叁万元人民币。余款部分待过户手续办理完毕，扣除卖方所应承担一半的过户费用及定金贰仟元以及预付款叁万元等已付费用由买方一次性付清余额。八、该房的房产权和土地使用权在没有属于向文东以前，黄某在该幢房屋上所产生的债权债务和原官司方面要负的一切法律责任或者债务，与向文东无关系。九、因黄某自身原因不能亲自到场签此协议，经黄某本人亲自同意将委托其大哥黄学华到场并全权负责经办此事，所以此协议可以黄学华本人代黄某经办一切手续及签字同样具备她本人法律效力。十、买卖双方都应遵守本协议。如果黄某违反本协议，双倍返还定金给向文东。卖房人黄某，被委托人黄学华，买房人向文东。 此后，向文东陆续向黄艮安、黄学华支付购房款共计18000元。 落款日期为2009年3月1日的《补充协议》载明:一、付黄某购房余款贰万贰仟元，剩余壹万作为办证押金；二、黄某积极配合向文东办理转户过户手续；三、承诺资金九月三十日前给付；四、房产转户如若确有困难，黄某承担伍仟元费用；五、黄某房屋已卖出、永不反悔或提出其他要求。 （三）黄桂花的情况 （89）法民字第503号案件中的《庭审笔录》载明：当事人为黄艳、张良；黄艳陈述，“我叫黄艳，曾叫黄桂花，是1969年8月13日出生，乐山市市中区人，汉族、个体工商户，现住乐山市市中区××镇楼××村××组”；在该庭审笔录尾部有“黄某、黄银安……”字样的签名。 2020年5月18日，乐山市市中区白马镇人民政府、乐山市市中区白马镇磨池河村民委员会出具《证明》，兹有乐山市市中区叮咚街165号3幢2单元4楼2号黄桂花，女，身份证号511102196909××××，原是乐山市市中区白马镇磨池河村**村民（原楼子村6组）约于1990年4月迁入乐山市市中区叮咚街165号3幢2单元4楼2号。因卖房协议上名字写成了小名黄某，卖房协议上的黄某与身份证上的黄桂花是同一人。 庭审中，证人陈某、刘某、潘某均陈述，平时称呼黄桂花为黄某，黄某每年都要向向文东要房子钱。 黄桂花、黄学元、黄晓燕、黄学华、黄俊容陈述，黄艮安、胡桂枝系其父母，现均已死亡。黄艮安、胡桂枝共生育五个子女，即黄桂花、黄学元、黄晓燕、黄学华、黄俊容。黄某、黄艳都是指的黄桂花。黄桂花、黄学元、黄晓燕、黄学华、黄俊容均认可《购房协议》。 （四）现场勘验的情况 2020年6月17日，本院组织双方进行了现场勘验。案涉房屋两面临街，一面临乐山市市中区白马镇祥源街，一面临乐山市市中区白马镇油房街。从外观看，案涉房屋整体为一栋，可分别从两条街进入，但内部被分割为两个部分。一部分为李志云、梁晓琴居住使用，需从祥源街进入，进入后，一楼为三间门市，门牌号为祥源街53、55、57号，二楼、三楼为住房。另一部分为向文东居住使用，需从油房街进入，一楼为三间门市，门牌号为油房街48、50、52号，该门市的楼上为李志云、梁晓琴居住使用的住房。 上述事实有身份证复印件、民事判决书、《购房协议》《补充协议》《收条》《土地使用证》《城乡（镇）居民建设用地许可证》《农村建房批准通知书》《四川省乐山市房产所证（存根）》《乐山市市中区人民政府关于白马乡村民李初伯等16户进集镇建房经商补办征地的批复》《白马场个体经商户建房平面图》、笔录、照片、乐山市市中区自然资源局回复、证人证言以及双方当事人的陈述等予以证实。 本院认为，第一，（89）法民字第503号案件《庭审笔录》载明，当事人为“黄艳”，“黄艳”陈述，“我叫黄艳，曾叫黄桂花”，“黄艳”在庭审笔录上的签名为“黄某”。再结合乐山市市中区白马镇人民政府、乐山市市中区白马镇磨池河村民委员会出具《证明》，证人陈某、刘某、潘某的证言及黄桂花、黄学元、黄晓燕、黄学华、黄俊容的陈述，足以形成证据锁链证明，《购房协议》《补充协议》中的“黄某”、（1996）川民再终字第23号案件中的“黄艳”指向的是本案中的黄桂花。 第二，四川省高级人民法院作出的（1996）川民再终字第23号民事判决书载明，坐落在乐山市市中区××乡街村的一楼一底房屋一幢的产权归黄家（该案中的黄家人包括“黄艳”、黄艮安、胡桂枝、黄学元）所有。落款日期为2003年6月27日的《购房协议》中原持证人“黄某”需交付给向文东的材料包括四川省高级人民法院（1996）川民再终字第23号民事判决书及该案一审中的证据。可见，《购房协议》中涉及的房屋及土地指向的是（1996）川民再终字第23号案件中涉及的房屋及土地。 第三，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条第一款“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效……”的规定来看，经有批准权的人民政府批准是以划拨方式取得土地使用权转让房地产的法定的形式要求，该形式要件是转让相关房地产行为的生效要件，未经批准，则转让行为不生效。案涉《购房协议》指向的土地为划拨土地，本案中直到法庭辩论终结，双方当事人都未提供已办理有关批准手续的证据材料。《补充协议》系对《购房协议》中部分条款的变更和补充，故，案涉《购房协议》《补充协议》均属于成立未生效的合同。 第四，从本案查明的事实来看，乐中国用申登（88）字第12005号《土地使用证》并非土地证书，且黄桂花、黄学元、黄晓燕、黄学华、黄俊容转让该土地时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。是否可以获得批准，属审批机关依法行使行政权的范畴，本案无权对此作出认定。 第五，如前所述，案涉《购房协议》《补充协议》均未生效，黄桂花、黄学元、黄学华、黄晓燕、黄俊容主张向文东支付购房款的条件尚未成就，黄桂花、黄学元、黄学华、黄晓燕、黄俊容可待付款条件成就后，另行主张。 综上所述，驳回向文东的本诉请求，驳回黄桂花、黄学元、黄学华、黄晓燕、黄俊容的反诉请求。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）向文东的本诉请求； 二、驳回被告（反诉原告）黄桂花、黄学元、黄学华、黄晓燕、黄俊容的反诉请求。 本诉案件受理费1050元，由原告（反诉被告）向文东负担。反诉案件受理费300元，由被告（反诉原告）黄桂花、黄学元、黄学华、黄晓燕、黄俊容负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审 判 长  赵浏渊 审 判 员  周亲亲 人民陪审员  邹代华 二〇二〇年十一月二十三日 书 记 员  罗 宇