河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初5026号原告：郑州骏龙房地产开发有限公司，住所地郑州市二七区。法定代表人:谢珊雅，总经理。委托诉讼代理人：桑旭东、陈凯，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。被告:郭东亚，男，1977年8月14日出生，汉族，住河南省周口市川汇区。原告郑州骏龙房地产开发有限公司（以下简称骏龙公司）诉被告郭东亚商品房买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告骏龙公司的委托诉讼代理人桑旭东到庭参加了诉讼。被告郭东亚经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告骏龙公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告于2016年3月19日签订的编号为16002350001的《商品房买卖合同》已于2020年1月17日解除；2.判令被告配合原告办理注销编号为16002350001的《商品房买卖合同》的备案合同撤销、所有权预告登记注销、抵押权预告登记注销、公共维修基金变更等手续；3.判令被告向原告返还扣划的贷款本息（暂计）869902.29元；4.判令被告向原告支付补偿金88515.34元（暂计至2020年4月27日，实际计算至被告清偿之日，详见补偿金计算明细表）；5.判令被告向原告支付解约违约金86990元（应付款项869902.29元的1%，依据合同第七条）；6.判令被告向原告支付律师费损失15000元；7.本案诉讼费及保全费由被告承担。事实与理由：2016年3月19日，原、被告签订编号为16002350001的《商品房买卖合同》及附件，约定：被告向原告购买位于二七区××、××北××楼××单元××号房屋，建筑面积100.92㎡，总房款922694元，其中首付184694元，余款738000元以商业贷款方式支付。《商品房买卖合同》附件四《补充协议》第三条“关于按揭贷款付款的补充约定”第6项如果出卖人为买受人提供阶段性贷款担保的，双方约定如下：（1）买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在按揭银行划扣出卖人的保证金或要求出卖人承担担保责任之日起5日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金；（2）买受人未按上述第（1）小项约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约。出卖人有权选择立即解除本合同。出卖人选择解除合同的，除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代买受人向按揭银行支付的全部款项。上述合同签订之后，因被告未按期履行贷款还款义务，导致原告代被告向贷款银行还款共计869902.29元。原告认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方具有拘束力。现因被告多次逾期未偿还银行贷款，导致按揭银行扣划原告保证金账户资金，被告的行为已构成根本违约。原告为维护自身合法权益，特诉至法院。被告郭东亚未答辩，未提交证据。经审理查明：2016年3月19日，原、被告双方签订编号为16002350001的《商品房买卖合同》一份，约定：被告向原告购买位于齐礼××、××北××楼××单元××号房屋，建筑面积100.92平方米，房屋总价922694元，约定的付款方式为现金首付和商业贷款，首付款为184694元，商业贷款为738000元。《商品房买卖合同》附件四《补充协议》第三条“关于按揭贷款付款的补充约定”第6项如果出卖人为买受人提供阶段性贷款担保的，双方约定如下：（1）买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在按揭银行划扣出卖人的保证金或要求出卖人承担担保责任之日起5日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金；（2）买受人未按上述第（1）小项约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约。出卖人有权选择立即解除本合同。出卖人选择解除合同的，除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代买受人向按揭银行支付的全部款项。后被告郭东亚（借款人）与中国建设银行股份有限公司河南省分行及骏龙公司（保证人）签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，原告为被告按揭贷款提供阶段性连带责任保证担保，被告实际向银行贷款738000元。上述两份合同签订之后，因被告未按期履行偿还贷款义务，导致建设银行于2016年9月29日、12月28日、2017年3月29日、5月31日、9月27日、12月27日、2018年3月28日、6月26日、9月28日、12月26日、2019年3月27日、6月26日、9月26日，合计13次从原告保证金账户分别扣划9761.81元、15520.01元、15429.37元、10213.36元、20443.12元、15182.44元、15100.74元、15022.10元、14937.84元、14861.27元、14771.56元、14692.85元、14610.76元，以上共计190547.23元。2020年1月11日，原告依据合同约定送达地址向被告邮寄了《逾期偿还保证金解除合同通知函》，告知被告解除涉案房屋买卖合同及附件，邮件于2020年1月17日退回。因本案被告多次逾期偿还贷款，导致中国建设银行股份有限公司河南省分行将骏龙公司及郭东亚诉至法院，郑州市金水区人民法院于2019年10月15日作出（2019）豫0105民初20905号民事判决，判令：1.解除中国建设银行股份有限公司河南省分行与郭东亚于2016年7月25日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.郭东亚偿还中国建设银行股份有限公司河南省分行借款本金651900元及利息；3.骏龙公司对第二项判决义务承担连带清偿责任。判决生效后，中国建设银行股份有限公司河南省分行依法申请强制执行，郑州市金水区人民法院依职权于2020年3月9日划扣骏龙公司银行账户内款项共计669690.75元。另查明，原告为本次诉讼支出律师费15000元。涉案房产于2016年7月26日办理了预售商品房预告登记，权利人为郭东亚；2016年8月9日办理了预售商品房抵押权登记，权利人为中国建设银行股份有限公司河南省分行。上述事实由《商品房买卖合同》、按揭银行扣款证明、EMS快递回执、《逾期偿还保证金解除合同通知函》、执行通知书、上海浦东发展银行业务凭证/回单、《委托代理合同》及律师费发票等证据在卷佐证。本院认为，被告郭东亚经合法传唤，拒不到庭参加诉讼，视为对诉讼权利的放弃。当事人可以在合同中约定解除合同的条件，当合同中约定的解除合同的条件成就时，守约一方具有解除合同的权利。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》(含附件、补充协议)系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效的合同，原、被告均应按照合同的约定履行各自的义务。被告因多次断供导致原告履行担保责任向银行代偿款项，其行为已构成严重违约，依照《商品房买卖合同》之约定，原告有权解除合同。本案中原告依约向被告邮寄了解除合同通知函，通知函因被告未签收已于2020年1月17日退回，故对原告请求的确认原、被告于2016年3月19日签订的编号为16002350001的《商品房买卖合同》已于2020年1月17日解除的诉请请求，本院予以支持。合同解除后，被告有义务履行协助原告办理商品房买卖合同备案登记注销手续、商品房预告登记注销手续及公共维修基金变更等义务,被告应退还原告房屋、原告应退还被告已交付的购房款。关于原告主张的补偿金，符合双方合同约定且由原告提交的建设银行扣款明细予以证明，经计算，截止本案开庭之日，被告应支付原告补偿金119290.67元，至于之后补偿金，鉴于双方商品房买卖合同已解除及本案的实际情况，本院不予支持。关于原告主张的律师费损失，原告提供了委托代理合同及律师费发票予以印证，且符合双方合同约定，该项主张并无不当，本院予以支持。至于原告主张的代偿款，符合双方合同约定，本院予以支持。原告可在应退还被告购房款922694元中予以抵扣上述被告应支付的上述款项。本案中，涉案合同虽约定了解约违约金，但原告的解约损失已通过补偿金得到弥补，故对原告的该项诉请，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告郑州骏龙房地产开发有限公司与被告郭东亚于2016年3月19日签订的编号为16002350001的《商品房买卖合同》已于2020年1月17日解除；二、被告郭东亚于本判决生效之日起十日内支付原告郑州骏龙房地产开发有限公司代偿款869902.29元、补偿金119290.67元、律师费15000元；三、被告郭东亚于本判决生效之日起十日内协助原告郑州骏龙房地产开发有限公司办理商品房买卖合同（编号为16002350001）备案登记注销手续、商品房预告登记注销手续及公共维修基金变更等手续；四、驳回原告郑州骏龙房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息和迟延履行金。案件受理费减半收取7172元，由原告郑州骏龙房地产开发有限公司负担380元，被告郭东亚负担6792元，剩余部分退还给原告郑州骏龙房地产开发有限公司。如不服本判决，可在收到判决书之次日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉至河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  井柏年二〇二〇年七月二十日书记员  王文文