北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初21529号原告：邓美华，女，1977年7月16日出生，汉族，北京市海淀区金沟河干休所职工，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：杨彦军，北京市六合金证律师事务所律师。被告：尚文超，男，1963年11月18日出生，汉族，北京东普工贸发展有限公司退休职工，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：刘东，北京市中闻事务所律师。原告邓美华与被告尚文超房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓美华及其委托诉讼代理人杨彦军、被告尚文超及其委托诉讼代理人刘东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邓美华向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告返回原告购房款70万元。2、请求判令被告支付原告因房屋增值造成的损失70万元。3、请求判令被告支付原告装修费102447.5元。4、诉讼费、保全费用由被告承担。事实和理由：2019年3月被告尚文超起诉原告，请求判决原告和被告以及北京靖康嘉业房地产经纪有限公司于2014年11月23日签订的《房屋买卖居间见证合同》及《补充协议》无效。2020年3月27日，丰台法院作出（2019）京0106民初24607号民事判决书，判决上述买卖合同无效，原告将房屋返还被告。原告认为，导致上述合同无效的责任主要在被告尚文超，因此，被告尚文超除应返回原告的购房款外，还应赔偿原告因此受到的损失。1、原告是通过房屋专业的中介机构北京靖康嘉业房地产经纪有限公司与被告签订合同，原告是军人家属，长期生活在军营，对地方事务尤其是地方房屋政策了解甚少，以为通过专业的中介机构买房不会出错。2、被告在自己购买诉争房屋时，其在购房资格申请、开具收入证明、签订购房合同以及缴纳房款等所有购房的流程环节中，一步步都是按照政府关于限价房的全部政策规定进行的。因此，其熟知北京市人民政府关于购买限价房的所有政策，更熟知该房屋五年内不得买卖的规定。3、被告熟知诉争房屋五年内不得买卖的规定却违反规定向中介机构挂牌出售，并与原告签订合同，带有明显主观恶意及明显过错。被告尚文超在与原告洽谈房屋买卖合同时，称自己在生意经营中亏损急需资金才将房屋出售，保证年满五年后一定不负承诺，按时给原告过户。但是，被告在起诉原告解除购房协议时却以维护政府法规的面目出现，是典型的出尔反尔，见利忘义，不仅是欺骗原告，想无偿使用原告资金，还看到房屋市场大幅度涨价，想独占诉争房屋的全部的巨额增值。显而易见，被告尚文超在2014年11月与原告最初签订合同时就没有诚意，根本就没有想要履行合同，带有明显的欺诈和主观恶意。《合同法》第58条规定有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失。4、被告违反诚实信用原则。按照北京市关于限价房的政策规定，诉争房屋在五年后是可以过户给原告的，也就是合同是可以履行的。但是，在约定期限届满后，被告却违反自己的承诺，违反诚实信用原则，不仅无偿使用了原告5年之久的70万元资金，还要独占房屋的全部增值利益。最高人民法院的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第32条规定：“在确定合同不成立、无效或者被撤销后的财产返回或者折价补偿范围时，要根据诚实信用原则的要求，在当事人之间合理分配，不能使不诚信的当事人因合同不成立、无效或者或者被撤销而获益”。第33条规定：“……应予返回的股权、房屋等财产相对于合同约定价款出现增值或者贬值的，人民法院要综合考虑市场因素、受让人的经营或者添附等行为与财产增值或者贬值之间的关联性，在当事人之间合理分配或者分担，避免一方因合同不成立、无效或者被撤销而获益。”依据上述规定，尚文超除了应返还原告购房款外，还应赔偿原告因诉争房屋涨价增值而造成的利益损失。5、原告的损失包括：（1）购房款的利息；（2）市场房屋涨价增值造成的损失160万元（根据市场价格，现诉争房屋增值共计200万元）；（3）装修费；（4）物业费和供暖费。此外，原告因签订合同、装修房屋误工多日，尚有误工损失没有计入。故诉至法院，以维诉请。尚文超辩称：同意返还原告70万元购房款，不同意给付资金占用费利息及涨价增值损失，装修费、物业费和供暖费原告自己使用了，不同意支付。涉案房屋属于限价商品房，国家禁止买卖和交易，所以没有所谓的损失，同意给予35万元的补偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，邓美华向本院提交了房屋买卖合同、装修费票据、物业费及供暖费收据、（2019）京0106民初24607号民事判决书，证明双方所签订的房屋买卖合同已被认定无效；尚文超向本院提交了链家网上的查询情况截屏。本院组织双方当事人对上述材料进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：尚文超系丰台区小屯西路96号院21号楼6单元1101室房屋所有人，房屋性质为限价商品房。2014年11月23日，尚文超（甲方，卖方）与邓美华（乙方，买方）、北京靖康嘉业房地产经纪有限公司（丙方，居间见证方，以下简称靖康嘉业公司）签订《房屋买卖居间见证合同》，约定：经甲、乙双方协商一致，同意该房屋交易价款为159万元。房屋权属性质为其他类型房屋。在委托时乙方已充分了解该房产的权属性质、状态及装饰、附属设施等情况。三方一并签订《补充协议》，约定：甲方保证已如实陈述房屋权属状况和其他具体状况，保证房屋系70年大产权，……双方确认，对房屋享有共有权人及其它与房屋有关的家庭成员均已同意将房屋出售给乙方。甲方在取得房产证后的三十日内，应积极配合乙方办理房屋贷款及过户的相关事宜，丙方积极协助甲乙双方办理过户事宜，2019年5月31日前办理过户。此房在下房本之前，如能更改产权人，甲方应积极配合乙方办理相关更名手续，如产生任何相关费用，乙方承担。上述合同及补充协议签订后，邓美华向尚文超交付部分购房款70万元。尚文超将该房屋交予邓美华居住使用。2019年，尚文超向我院提起诉讼，请求确认其与邓美华、靖康嘉业公司于2014年11月23日签署的《房屋买卖居间见证合同》及《补充协议》无效。2020年3月，我院作出（2019）京0106民初24607号民事判决书，判决确认三方所签署的《房屋买卖居间见证合同》及《补充协议》无效、判令邓美华将涉案房屋腾退返还给尚文超。双方认可涉案房屋签订合同时已取得产权证书，满五年后可以上市交易。尚文超解释当初卖房系急需用钱，现家人需要住房故不同意继续出售。就房屋增值损失，邓美华提交于某大型中介公司网站所查找邻近房屋挂牌出售情况，意在证明同地段的房屋价格已涨至360万元以上。尚文超认为挂牌价格仅系报价，并非实际成交市场价格。对装修部分的补偿，双方协商同意装修费损失作价为2万元。本案审理在过程中，邓美华申请对尚文超名下的涉案房屋进行财产保全并提供相应担保，本院依法裁定查封被申请房屋。邓美华支付保全费5000元。本院认为：邓美华与尚文超就涉案限价房屋订立的《房屋买卖居间见证合同》及《补充协议》，经本院依法确认买卖合同及补充协议无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现邓美华诉请返还已付购房款70万元、赔偿损失等，有相应事实及法律依据。关于装修费用损失，双方协商一致确定为2万元，本院不持异议，予以认定。关于房屋价格上涨所导致的履约损失，从双方缔约的情况来看，尚文超明知涉案房屋不允许出售仍故意违法出售，其违法的主观故意明显；从履约的情况看，尚文超主动对外出售、签订合同后又于数年后单方起诉确认无效，其自始至终系掌握主动权的一方；从其诉请动机来看，其起诉无效系为了维护对房屋的所有权并实际取得房屋价格上涨的利益，客观上虽有守法效果，但主观上没有守法目的；最后，涉案合同虽然确认为无效，但是诚实信用是民事活动的最高准则之一，其对当事人的要求和评判贯穿于合同的全过程，亦包括合同不成立、无效等情形。被告违法出售房屋，又利用法律规则保住房屋，但自始至终是缺乏基本诚信的一方。综上，尚文超系出售房屋整个过程及确认房屋买卖合同无效的主要过错方，邓美华明知涉案房屋为限价商品房仍进行购买，亦具有一定过错，应自行承担部分责任。就损失金额，尚文超抗辩挂牌价格与实际成交价格存在差异的辩解意见虽有一定合理性，但事实上确实存在房屋上涨后造成了邓美华因投资买房不能的实际损失。考虑邓美华交付的系部分房款，其主张与全额交付房款的性质有所区别，结合庭审审理情况，综合考虑在房屋买卖过程中双方的过错、邓美华实际使用房屋的情况及目前房屋市场的价格现状，本院酌定由尚文超赔偿邓美华损失45万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十八条之规定，判决如下：一、尚文超于本判决生效之日起七日内向邓美华返还购房款700000元。二、尚文超于本判决生效之日起七日内向邓美华支付装修损失20000元、房屋增值的差价损失450000元。三、驳回邓美华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8700元，由邓美华负担1125元（已交纳）；由尚文超负担7575元（于本判决生效后七日内给付邓美华）。保全费5000元，由尚文超负担（于本判决生效后七日内给付邓美华）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 文军丽二〇二〇年十二月十七日法官助理 庄永生书 记 员 杨彤瑶