上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初32481号原告：上海味满天下食品有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：袁肖琴，执行董事。委托诉讼代理人：许方钱，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：汪慧宇。被告：火侯餐饮管理(上海)有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区世博村路XXX号XXX单元XXX层XXX室。法定代表人：高某。委托诉讼代理人：林立峰，北京大成(上海)律师事务所律师。委托代理人：孟洋，北京大成(上海)律师事务所律师。原告上海味满天下食品有限公司与被告火侯餐饮管理(上海)有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月7日、8月14日、10月22日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人许方钱、汪慧宇，被告的委托诉讼代理人孟洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海味满天下食品有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付咨询费人民币(以下币种同)15万元以及自2020年3月23日起至实际付清之日的逾期付款利息(利息以15万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；2.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：原告、被告于2019年12月10日签订了《咨询服务合同》一份，约定原告为被告提供咨询服务。合同第三条第一款约定，合同有效期自2019年9月23日起至2020年9月22日止；第四条第1款约定，本次咨询费的标准为每月5万元；第四条第2款约定，咨询费按季度支付，先付后咨询，合同签订后3日内支付首期咨询费15万元，其后被告在每季度最后一个月的20日前支付下一季度的咨询费；第四条第3款约定，本次咨询费不以原告实际提供的咨询服务工作量为衡量标准。按照合同约定，被告应于2020年3月20日前支付第三笔咨询费15万元，但被告至今未付。故原告提起本案诉讼。审理中，原告变更诉讼请求为：1.被告向原告支付2020年3月23日至2020年6月22日的房屋租金15万元，及逾期付款利息(以15万元为基数，自2020年3月23日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；2.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由变更为：原被告之间实际存在房屋租赁关系，被告向原告租赁同普路XXX弄XXX号XXX楼东侧房屋，因原告无法向被告开具租金发票，所以双方协商签订《咨询服务合同》，以收取咨询费的形式支付租金，相关的费用参照咨询费的约定。被告未支付2020年3月23日至2020年6月22日的房屋租金15万元。审理中，原告表示，如法院认为双方房屋租赁关系在2020年5月15日结束，则提出备用诉讼请求：1.被告立即腾空其租赁的房屋，将租赁房屋恢复原状返还给原告；2.被告支付自2020年3月23日至2020年5月15日的房屋租金87,123.52元(月租金50000元*12个月÷365天=日租金1643.84元，日租金1643.84元*53天)；3.被告支付自2020年5月15日至实际返还房屋之日止的房屋使用费，按照每天租金1,643.84元标准计算。被告火侯餐饮管理(上海)有限公司辩称：1、原告提交的咨询服务合同不是双方当事人真实意思表示，真实意思是被告以月租金5万元的价格租赁原告所有的同普路XXX弄XXX号XXX楼房屋，租期是2019年9月23日至2020年9月22日，押金5万元。对于2020年3月23日至2020年5月15日期间产生的租金87,123.52元认可，双方的租赁关系在2019年5月15日解除，当日被告向原告表示解除租赁关系，通知已送达原告，故被告无需支付2020年5月15日之后的租金，且原告应当返还5万元押金。2、即使没有解除租赁关系，自2020年5月15日起，被告无法进入涉案房屋，该房屋由原告实际占有控制，根据合同法第216条原告未履行出租人义务，因此应根据合同法第111条的规定相应减少租金。本案应属于疫情不可抗力导致租赁房屋不能使用，且原告占有租赁房屋导致被告无法使用租赁房屋，租金应减免。3、自2020年5月15日起，被告已经明确告知原告不再租赁，原告对损失扩大承担责任。经审理查明：2019年，被告向原告租赁位于上海市普陀区同普路XXX弄XXX号XXX楼东侧房屋，双方约定月租金为5万元，租赁期限自2019年9月23日起至2020年9月22日止，押金5万元，被告提前支付下一季度租金，并签订《咨询服务合同》替代租赁合同，以收取咨询费形式收取房屋租金。后原告向被告交付房屋。2019年9月17日，被告委托案外人高某向原告支付20万元。2019年12月18日，被告向原告转账支付15万元，用途标注为“2020.1-3月房租”。双方均认可被告已支付2019年9月23日至2020年3月22日期间的房屋租金30万元及押金5万元。2020年5月，被告口头与原告协商解除合同，原告陈述愿意在被告寻找新租客需要看房时予以配合，找到新租客后与被告协商解除合同。2020年5月15日，被告将房屋钥匙交付原告，但房屋内仍留有被告的设备物品。2020年5月18日，被告员工来到租赁房屋处破坏门锁取物品，原告员工蒋慧兵向上海市公安局普陀分局长征派出所报警，报警记录民警意见显示：2020年5月18日14时许，报警人蒋慧兵来所报称：2020年5月18日10时15分许，其员工汪慧宇看到4名男子至普陀区同普路XXX弄XXX号楼一层公司内将研发室的U型锁用切割机割断，拿走其中的一台蒸烤箱和一台价值3,000元的彩色电视机，故报警。经查，拉萨味天下食品有限公司(有误，应为原告)将同普路XXX弄XXX号楼一层内两个隔间租赁给火侯餐饮管理有限公司，租期(2019年9月23日至2020年9月22日)，后火侯公司因资金不足为由拖欠拉萨味食品公司4月及5月的房租。火侯公司将公司设备放置于上址(包括蒸烤箱、彩电)内并上锁，钥匙由蒋慧兵保管，今天火侯公司员工桂云卿来上址取东西，对方和蒋慧兵联系，蒋需要一小时赶回。后对方等不及，遂叫人切开门锁将蒸烤箱和彩电拿走。2020年10月12日，原告向被告发通知函，表示租赁期限已满，要求将堆放在租赁房屋内的物品取走。该函件寄送至被告注册地址上海市浦东新区自由贸易试验区世博村路XXX号XXX单元XXX层XXX室，收件人为被告法定代表人高某。通知函于2020年10月13日签收，签收人为门卫。审理中，被告确认目前还有部分设备物品在租赁房屋中存放，自2020年5月18日派遣前员工和设备厂商至房屋取回部分设备，之后再无前往过租赁房屋。原告确认目前租赁房屋内的所有物品均属被告所有，原告陈述租赁给被告的房屋墙面在被告使用中产生了大量油污，要求被告返还时予以粉刷墙面恢复原状。被告确认租赁房屋墙壁有大量油污，要求在返还的租金中予以抵扣相应粉刷费用。以上事实由原告提交的声明、中国民生银行电子回单、照片、通知函、快递查询记录、情况说明，被告提交的报警记录以及原告、被告的当庭陈述在案佐证。本院认为，原告与被告虽签订《咨询服务合同》，约定被告向原告支付咨询费，但原、被告双方均认可双方之间实际法律关系为房屋租赁关系，系以咨询费的名义收取房屋租金。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。因此，原告与被告之间存在事实上的房屋租赁关系，原告已向被告交付租赁房屋，被告应按照双方约定支付租金。关于被告提出房屋租赁关系已在2020年5月15日解除的意见，本院认为，被告向原告提出解除租赁关系并将租赁房屋钥匙交付原告，原告不认可解除租赁关系，陈述仅是保管钥匙并在被告寻找新租客期间予以看房便利的配合，原告虽提交了一份备忘录，但该备忘录上并无被告公章，在附件仅有王恩浩的署名，原告并未提交证据证明该署名人员为被告员工，故原告关于仅是租赁房屋钥匙保管人的说法没有依据，本院不予采信。原告接受了被告交付的租赁房屋钥匙，故应认为双方租赁关系于交付钥匙当日，即2020年5月15日解除。原告主张2020年3月23日至2020年5月15日租金87,123.52元，有事实依据，被告对租金金额亦予以认可，本院予以支持。虽然被告提出的疫情不可抗力导致租赁房屋不能使用租金应减免的抗辩意见，但被告并未提交疫情导致房屋不能使用的相关依据，故本院对此抗辩意见不予采纳。2020年5月15日之后，双方房屋租赁关系结束后，被告仍将部分设备物品存放于涉案房屋处，客观上造成原告无法正常占有使用房屋，故原告主张被告立即腾空搬离其租赁的房屋内堆放的物品，有事实依据，本院予以支持。原告主张的租赁房屋墙面有油污，要求恢复原状返还，被告亦认可房屋墙面存在油污，故原告主张将租赁房屋恢复原状返还的诉讼请求，本院予以支持。原告主张参照房屋租金标准由被告支付房屋占有使用费，具有事实依据，本院予以支持，支付起止日期调整至2020年5月16日至租赁房屋内物品被全部搬离之日，支付标准参照房屋租金标准按每月5万元计算。房屋租赁关系解除后，被告主张向原告支付的押金5万元，原告应返还被告，原告亦同意在被告腾空租赁房屋时予以结算，本案中一并处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告火侯餐饮管理(上海)有限公司应于判决生效之日起十日内搬离上海市普陀区同普路XXX弄XXX号XXX楼东侧房屋内的所有物品，将该房屋恢复原状(粉刷墙壁)；二、被告火侯餐饮管理(上海)有限公司应于判决生效之日起十日内支付原告上海味满天下食品有限公司2020年3月23日至2020年5月15日期间的房屋租金87,123.52元；三、被告火侯餐饮管理(上海)有限公司应于判决生效之日起十日内支付原告上海味满天下食品有限公司房屋使用费(按每月50,000元计算，自2020年5月16日起至被告火侯餐饮管理(上海)有限公司实际搬离房屋内所有物品之日止)；四、原告上海味满天下食品有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告火侯餐饮管理(上海)有限公司押金5万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,314元，减半收取计1,657元，保全费1,273元，合计2,930元，由被告火侯餐饮管理(上海)有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 韩 敏二〇二〇年十月二十四日书记员 严丽红附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。