河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0311民初5134号原告：陈永旭，男，汉族，1990年10月10日生，住河南省栾川县。委托代理人：孙振，河南中冶律师事务所律师，特别授权。委托代理人：徐子朋（实习），河南中冶律师事务所律师，一般代理。被告：卢嘉豪，男，汉族，1997年1月22日生，住浙江省台州市黄岩区。委托代理人：王苏楠、赵志毅，河南博同律师事务所律师，特别授权。第三人：洛阳乔喜房地产经纪有限公司，住所地：洛阳市洛龙区古城路29号院B1幢00，统一社会信用代码：91410307MA452QTY3Q。法定代表人：王渝。委托代理人：张洋，男，汉族，1996年5月25日生，住河南省襄城县，系公司员工，特别授权。原告陈永旭诉被告卢嘉豪、第三人洛阳乔喜房地产经纪有限公司（以下简称乔喜公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法于2020年9月22日公开开庭进行审理，原告陈永旭及委托代理人孙振、徐子朋到庭参加诉讼，被告卢嘉豪委托代理人赵志毅到庭参加诉讼，第三人乔喜公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告2020年4月16日签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》（合同编号：0037814）；二、判令被告返还原告定金20000元；三、判令被告向原告支付违约金156000元；四、判令被告返还原告在办理公积金面签时在税局由原告缴纳的5333.33元的个税；五、判令被告、第三人协助原告办理退回资金监管账户中的监管资金112000元；六、本案诉讼费用、保全费用由被告承担。事实与理由：2020年4月16日，原告陈永旭与被告卢嘉豪通过第三人乔喜公司居间介绍，签订了《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》（以下简称合同）。合同约定被告将位于洛阳市洛龙区开元大道东136号中电银河湾1幢3-605号房屋以52万元的价格出卖给原告，原告以按揭贷款方式付款，通过银行资金监管账户支付被告。双方于合同签订后7个工作日内办理贷款审批手续，并在60各工作日内共同向房管部门办理房屋权属转移和登记手续。合同第九条约定：“卖方违反本合同约定或因卖方其他原因不予将该房屋出售给买方的，逾期30天，买方有权解除本合同，并有权向卖方追究该房屋成交价的30%的违约金。”合同签订后，原被告于2020年5月13日又签订了《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同附加协议》（简称协议），协议约定：“买卖双方自行协商网签合同价按人民币伍拾陆万元整签订，买方公积金贷款，首付预订壹拾壹万贰仟元整，贷款预计肆拾肆万捌仟元整。”合同和协议签订的当天，原告依约支付了2万元房屋定金和112000元首付款，之后又依约办理了公积金贷款手续及网签，并缴纳5333.33元的个税，就在原告依照合同的约定要求被告办理房屋过户手续时，被告以种种理由推脱不予配合，致使合同无法继续履行。原告为购买涉案房屋，依约履行了支付定金、首付款及办理公积金贷款、网签的义务，被告拖延履行、拒绝出售房屋的行为已经构成根本违约，依法依约应当向原告返还定金20000元及支付违约金156000元。另外，原告已将112000元首付款打入到中国农业银行资金监管账户中，退还时需要被告配合办理，但被告拒不配合办理，需要法院出具判决书予以判决。现原告为维护自身合法权益，依法提起诉讼，请求法院判如所请。被告卢嘉豪辩称：原告主张解除合同与网签备案合同完全不一致，并且原告主张的合同并没有实际履行，因此该合同并不生效，不具备解除条件。被告也并未收到定金2万元，原告主张的个税没有交给被告，被告没有返还的义务，应当由国税局退还。本案中，被告没有违约行为，不应承担违约责任。原告诉状中所述与事实完全不符。首先，本案三方于2020年4月16日签订洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同，合同约定：在签订本合同前，买房需确认通过银行或公积金中心的贷款资格初审，并支付16万元首付款。事实是，合同签订后原告并没有按照合同约定积极办理贷款以及公积金资格初审，并且并没有按照约定将16万元首付款支付给被告。其次，因为原告要骗取公积金贷款，在居间方洛阳乔喜房地产经纪有限公司操作下重新签订补充协议，补充协议中明确约定：网签合同价为56万元，首付112000元，公积金贷款448000元，原告也是根据补充协议向资金监管账户转入112000元，而不是双方约定的16万元。最后，原告所称的合同与协议签订当天，原告支付2万元定金和112000元首付，明显与事实不符。合同签订与协议签订相差一个月之久，根本就不是当天，原告是在合同签订一个月后才转入资金监管账户112000元，并没有按照合同约定支付16万元首付，并且答辩人也没有收到2万元的定金。二、原告为骗取公积金与洛阳乔喜房地产经纪有限公司串通签订虚假合同，以合法形式掩盖非法目的致使合同无效，不符合解除合同的情形。洛阳乔喜房地产经纪有限公司作为专业的中介机构，在居间行为明知阴阳合同违反法律规定，仍帮助原告骗取公积金，损害答辩人合法权益，其应承担过错责任，赔偿答辩人损失。三、答辩人因资金困难才决定出售房屋，然而却被原告以及第三人洛阳乔喜房地产经纪有限公司欺骗致使至今房屋被冻结无法出售，答辩人按照合同约定借款提前偿还房屋贷款，原告明知答辩人已经使用过桥资金解压房产需要支付高额的过桥费，一步步拖延交易时间。因为原告以及中介的违约行为致使房屋交易一事迟迟不能履行，答辩人已经被出借人起诉，产生巨大损失现在负债累累。综上，在本次房屋买卖中，原告与洛阳乔喜房地产经纪有限公司骗答辩人签订各种协议、借条，均是为骗取公积金贷款。答辩人为了能够早点卖房子，无奈签订各种协议、借条后，然而原告仍无法按照合同约定时间办理相关手续，并且交易至今答辩人没有收到一分钱，甚至还因为答辩人按照合同约定解押房屋长时间无法偿还过桥资金，被他人起诉还要承担巨额利息。请求法院依法查明事实，公正判决。第三人乔喜公司陈述：被告说的2万元定金，是被告应该交给我们的垫资费和居间服务费。后来是被告征信有问题，垫资公司不予垫资，我们又退回给被告5000元。后来手续办理过程中被告身份证丢失导致耽误一段时间，原合同中有一项中约定如果不满2年，增值税由卖方承担，交增值税时居间方先垫付28200元，卖方承诺过户前结清，等要过户时，我方联系被告先给我们付清增值税，被告称没有钱，等过完户收到尾款后第一时间还给我们。我们要求他在过户前结清，到过户当天，我和原告都到市民之家了，被告一直没有过来，后来打电话说不过来了，过户的事情放一放，等有钱了再办理过户手续。再跟被告沟通时，被告也不再配合了。被告现在还欠我们增值税钱没有给。经审理查明，2020年4月16日，卖方即被告卢嘉豪与买方即原告陈永旭与居间方即第三人乔喜公司签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》一份，合同约定：卖方拟转让房产（下称该房产）坐落于河南省××区××大道东××3-605中电银河湾，不动产权登记证号：00051754，房产用途为住宅，产权性质为商品房，产权登记建筑面积为59.26平方米。卖方房屋现处于抵押状态，卖方于过户前向抵押权人申请提前还贷、注销抵押，接到抵押权人还款通知后7个工作日内还清贷款、办理抵押注销登记手续。该房产转让总价款为人民币520000元，该转让价款不含税、费。买方以按揭贷款方式付款，在签订本合同前，须确认通过银行或公积金中心的贷款资格初审，买方于面签前支付首付款人民币160000元至贷款银行监管账户；预计贷款金额人民币360000元。买卖双方须积极配合，于洛阳市《存量房买卖合同》签订之后7个工作日内备齐贷款所需的相关真实证件和材料，到银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准。国家规定房屋买卖交易过户时所支付的税、费，经买卖双方协商由买方承担，该房屋配套设施更名费由买方承担。在本合同签订之日起60个工作日内，买卖双方须签订洛阳市《存量房买卖合同》，提供居间服务的经纪机构，应当为买卖双方网上签订洛阳市《存量房买卖合同》。买卖双方签订洛阳市《存量房买卖合同》60个工作日内，共同向房管部门和登记机关申请办理转移和登记手续，该不动产登记证由买方领取。三方约定违约责任为：买卖双方任何一方在履行本合同第四、五、六、七、八条约定内容时，如果未按约定的时间履行相应责任，按延迟天数，以该房产转让总价款为基数，按日万分之四向守约方支付违约金；买方未按本合同第五条约定支付房款的，或者未能按时履行合同约定的其他义务，逾期30天，卖方有权解除本合同另行出售该房屋，并有权向买方追究该房屋成交价的百分之三十违约金的责任；卖方违反本合同约定或因卖方其他原因不予将该房屋出售给买方的，逾期30天，买方有权解除本合同，并有权向卖方追究该房屋成交价的百分之三十违约金的责任。三方还约定：因买卖双方过错或违约，致买卖双方未能签订《存量房买卖合同》，居间方收取的佣金不予退还。过错方或违约方是未付佣金一方的，应向无过错方或守约方赔偿居间方所收取的佣金。双方过错，双方承担；单方过错，单方承担。因居间方过错或违约，致买卖双方未能签订洛阳市《存量房买卖合同》，居间方应向买卖双方返还已经收取的费用。造成买卖双方损失的，应承担赔偿责任。三方其他约定为：此房成交价520000元整，自签合同当天起买方须向卖方支付房款2万元作为房屋前期定金，卖方需解押，费用卖方承担。买卖双方自签合同起当天需提供真实材料于居间方于后期办手续，物业费、水电费过户前由卖方负责，过户后由买方负责。此房房东承诺契税已交满两年，无增值税。若不满两年，增值税由卖方承担。2020年5月13日，卖方即被告卢嘉豪与买方即原告陈永旭与居间方即第三人乔喜公司签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同附加协议》一份，作为原合同的补充协议，协议约定：原合同交易位置河南省洛阳市洛龙区开元大道136号1幢3-605室房屋，买卖双方自行协商并要求居间方，网签合同价按人民币560000元整签订，买方公积金贷款，首付预计112000元整，贷款预计448000元整，待该房屋交易手续办结完毕，卖方收到首笔房款时，退还买方人民币60000元整，由居间方代为划转。签本协议当天，卖方将该房屋收房款的银行卡及密码放于居间方，银行卡需关闭网上转账功能。2020年5月13日，原告陈永旭就涉案房屋缴纳契税5333.33元，个税5333.33元。2020年5月14日，原告陈永旭交的房屋首付款112000元已到中国农业银行监管资金账户上。同日，原告陈永旭与洛阳市住房公积金管理中心签订《委托提取住房公积金偿还公积金贷款协议书》，由陈永旭委托洛阳市住房公积金管理中心从陈永旭住房公积金账号的余额中提取住房公积金用于偿还其住房公积金贷款。原告认可双方房屋成交价实际为520000元，其诉讼请求计算违约金也是以520000元为基数进行计算。另查明，2020年4月16日，被告卢嘉豪给原告陈永旭出具收据一份，内容为：今收到陈永旭（身份证号：）人民币20000元系付洛阳市伊滨区中电银河湾136号1幢3-605室房屋定金。2020年4月16日，第三人乔喜公司给被告卢嘉豪出具收据一份，内容为今收到卢嘉豪交来垫资费人民币20000元整。以上事实由当事人出具的合同、附加协议、收据、当事人陈述等证据在卷资证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。原被告及第三人签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》及《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同附加协议》是三方真实意思表示，不违背相关法律法规的强制性规定，对当事人具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。现被告已明确表示不再出售房屋给原告，合同目的已不能实现，原被告及第三人签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》（包括《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同附加协议》）应当予以解除。被告给原告出具了收据，视为收到房屋定金20000元，现合同解除，被告应当将收到的房屋定金20000元返还给原告。被告及第三人也应当协助原告办理退回原告交入资金监管账户中的监管资金112000元。关于原告要求的违约金，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持”。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少”。因此原告要求按合同约定的房屋成交价30%支付违约金的诉讼请求，本院酌情予以调整为被告支付原告违约金房屋成交价520000元的10%即52000元。关于原告要求被告返还原告缴纳的个税5333.33元，由税务局按照税务有关规定处理，本院依法不予处理。被告辩称原被告双方签订的合同与网签备案合同不一致，不在本案的处理范围，本案原被告双方发生了房屋买卖合同关系，因合同目的不能实现，依法判决解除合同。关于被告辩称的没有收到20000元定金，因被告向原告出具有定金收据，其收到后向第三人乔喜公司转付了其他费用，因此对被告辩称没有收到定金的意见不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：解除原告陈永旭与被告卢嘉豪、第三人洛阳乔喜房地产经纪有限公司于2020年4月16日签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》及2020年5月13日签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同附加协议》；被告卢嘉豪于本判决生效后十日内向原告陈永旭返还房屋定金20000元；被告卢嘉豪于本判决生效后十日内向原告陈永旭支付违约金52000元；被告卢嘉豪及第三人洛阳乔喜房地产经纪有限公司于本判决生效后十五日内协助原告陈永旭办理退回资金管理账户中的监管资金112000元；五、驳回原告其他诉讼请求。如未按法律规定在指定期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2900元，保全费1427元，由被告卢嘉豪承担3000元，由原告陈永旭承担1327元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员 张 静二〇二〇年十月十三日书记员 高梦雅