江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0902民初6756号原代：宜春市利达房地产开发有限公司，住所地：江西省宜春市袁州区府北路18号，统一社会信用代码：913609006647724257。法定代表人：熊小平，该公司执行董事。委托诉讼代理人：孙有文，江西甘雨律师事务所律师。被告：李伟，男，1982年3月8日出生，汉族，江西省宜春市人，住江西省宜春市袁州区。原告宜春市利达房地产开发有限公司（以下简称原告）与被告李伟商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人孙有文到庭参加诉讼，被告李伟经本院传票传唤无正当理由不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：YC201907135076）及合同备案登记手续；2、判令被告支付违约金149352元；3、本案诉讼费用、律师费由被告承担。事实和理由：2019年2月2日，被告定购原告位于宜春市洋房，并向原告支付了50000元定金。2019年5月22日，被告向原告出具了签约确认单，并于同日再向原告支付了763774元款项（其中，购房款757040元，维修基金3734元、其他费用3000元，合计763774元）。2019年5月26日，双方又签订了《购房欠款合同》，合同约定：被告购买位于宜春市洋房，面积为248.92㎡，总合同价款为2987040元，以及其他合同内容。而后，双方于2019年7月18日就上述房屋签订了正式的《商品房买卖合同》（合同编号：YC201907135076），并于2019年7月23日在宜春市房地产管理局办理了合同备案登记手续。《商品房买卖合同》约定：被告应当在2019年10月30日前分2期支付该商品房全部价款，首期房价款807040元，应于2019年7月18日前支付，剩余房款218万元于2019年10月30日前付清，被告逾期付款超过180日的，原告有权解除合同，交房时间为2020年9月30日前，以及其他合同内容。现合同约定的付款时间早已届满，但被告至今未支付剩余购房款218万元。为此，原告多次催促被告付款，但被告未予理睬。2020年1月10日，原告再次委托江西甘雨律师事务所向被告发函，要求被告立即支付剩余购房款并承担相应违约责任，但被告未予回复，更未支付任何款项。被告既未提交书面答辩意见，也未到庭参加本案一审庭审。本院经审理认定事实如下：2019年2月2日，被告向原告定购位于宜春市洋房，并向原告支付了50000元定金。2019年5月22日，被告向原告出具了签约确认单，并于同日再向原告支付了763774元款项（其中，购房款757040元，维修基金3734元、其他费用3000元，合计763774元）。2019年5月26日，双方签订《购房欠款合同》，约定：被告购买原告位于宜春市洋房，面积为248.92㎡，总合同价款为2987040元；付款方式为分期付款，签订商品房买卖合同时已缴纳首付房款807040元，总计剩余房款2180000元，于2019年6月30日支付300000元，于2019年7月30日付500000元，于2019年8月30日付500000元，于2019年9月30日付500000元，于2019年10月30日付380000元；被告承诺在规定还款时间前付清欠款，如逾期未付清欠款的，则按应付款的月息2分支付利息，从合同签订之日起计算，转账付清全部本、息止。如被告违约，原告有权不按时交房不按时给予办理不动产权证。被告如违反合同约定，自愿承担原告追讨该借款的律师费、诉讼费等全部费用。2019年7月18日，原、被告就上述房屋签订了正式的《商品房买卖合同》（合同编号：YC201907135076），并于2019年7月23日在宜春市房地产管理局办理了合同备案登记手续。合同约定：购房价为2987040元，被告应在2019年10月30日前分2期支付全部价款，首期房价款807040元，应于2019年7月18日前支付，剩余房款2180000元，于2019年10月30日前付清。被告逾期付款超过180日的，原告有权解除合同。被告应当自解除合同之日起15日内按照累计应付款的0.1%向原告支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款。合同中还对商品房的交付、商品质量、登记等其他内容进行了约定。合同的附件三第3条约定：买受人应与签约日向出卖人提供一年后要求的按揭贷款材料，需要补充材料的，买受人应在收到银行或出卖人通知后7日内补齐，不提供相关材料的每逾期一日按照按揭总额的万分之一向出卖人支付违约金。若买受人超过90天仍未能提供的，买受人有权单方面解除合同，买受人需承担购房款总价的5%违约金。该合同签订后，原告于2019年7月23日为该合同办理了备案登记手续。上述合同约定的付款时间届满后，被告仅支付了被告未支付剩余购房款2180000元。原告多次催讨无果，遂于2020年1月10日，委托江西甘雨律师事务所向被告发律师函，要求被告立即支付剩余购房款并承担相应违约责任，但被告未予回复，亦未支付任何款项，原告事后再次催讨无果，遂诉至法院。上述事实，有原告提交的签约确认单、商品房买卖合同、律师函以及庭审笔录在卷佐证。本院认为，一、关于原告要求解除其与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：YC201907135076）及合同备案登记手续的诉请问题。因原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，且未违反国家法律规定和行政法规的强制性规定，属合法有效合同。被告已超过合同约定的支付购房款时间180天，合同约定的解除合同的条件已成就，故原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》及该合同的备案登记手续的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。关于合同解除后，原告已经收取被告支付的购房定金50000元，购房款757040元，维修基金3734元、其他费用3000元，合计813774元如何处理问题，因被告未到庭就此问题进行答辩或提起反诉，故本案中对此问题不予处理，原告可在合同解除后自行退还给被告，如果原告未及时退还，被告可另行主张权利。二、关于原告要求被告向原告支付违约金149352元的诉请问题。因被告未按合同约定的时间全额支付购房款，已构成违约，应承担向原告支付违约金的违约责任。双方签订的《商品房买卖合同》中约定被告应当按累计应付款的0.1%的标准向原告支付违约金，同时合同附件三也约定按总购房款的5%计算违约金，原告以前者条款约定标准过低为由，要求按后者标准调高违约金的计算标准。因附件三的条款使用的情形为买受人采用银行按揭贷款方式购房，而本案中，被告的付款方式为分期付款方式，并不是银行按揭贷款方式，故该条的约定不适用于本案违约金的计算，但考虑到被告多次与原告协商支付剩余购房款，并承诺过支付利息，但却长期拖欠购房款未付，确实给原告造成了一定损失，如按应付款的0.1%的标准计算违约金过低，不利于维护守约方的利益，本院综合本案实际情况，酌定被告按购房价的2%向原告支付违约金，计人民币59740.8元。故原告要求被告向原告支付违约金149352元的诉请，本院予以部分支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告宜春市利达房地产开发有限公司与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：YC201907135076）及该合同的备案登记手续。二、被告李伟于本判决生效之日起十日内向原告宜春市利达房地产开发有限公司支付违约金59740.8元。三、驳回原告宜春市利达房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31891元，减半收取计币15945.5元，由被告李伟负担15489.1元，原告负担456.4元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉费，款汇至江西省宜春市中级人民法院，开户行：农业银行宜春经济开发区支行，账号：14×××07。如逾期未交纳，按自动撤回上诉处理）。审 判 员 朱军宜二〇二〇年十月二十八日代书记员 肖丽娓