安徽省全椒县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1124民初732号原告：郑长明，男，1993年8月5日出生，汉族，住江苏省南京市。委托诉讼代理人：魏永，南京市六合区葛塘法律服务所法律工作者。被告：全椒福爵房地产有限公司，住所地安徽省滁州市全椒县椒陵大道庄曹新村E区2号楼6单元。法定代表人：陆水旺，该公司董事长。委托诉讼代理人：李洪照，安徽儒林律师事务所律师。第三人：中国农业银行股份有限公司全椒县支行，住所地安徽省滁州市全椒县襄河镇慈济路389号。负责人：豆祥，该支行行长。委托诉讼代理人：李保荣，男，该公司员工。委托诉讼代理人：曹磊，男，该公司员工。原告郑长明诉被告全椒福爵房地产有限公司（以下简称福爵房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为普通程序公开开庭进行了审理。诉讼中，原告郑长明申请追加中国农业银行股份有限公司全椒县支行（以下简称农行全椒支行）为本案第三人，本院依法予以追加。原告郑长明及其委托诉讼代理人魏永、被告福爵房地产公司委托诉讼代理人李洪照、第三人农行全椒支行委托诉讼代理人李保荣、曹磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑长明向本院提起诉讼请求：1、判决解除郑长明与福爵房地产公司签订的《全椒县商品房预售合同》，解除郑长明与农行全椒支行签订的《个人购房担保借款合同》；2、判决福爵房地产公司返还郑长明购房款82500元及已经支付给农行全椒支行的贷款本金12031.71元、利息37885.07元，下剩未还贷款本金及利息由福爵房地产公司支付农行全椒支行；3、判决福爵房地产公司支付郑长明违约金32381.10元并自2020年3月1日起以402500元为基数按照日万分之二支付违约金至判决解除合同之日[计算方式：2018年2月1日至2018年12月31日为13443.50元（402500元×日万分之一×334天），2019年1月1日至2019年11月30日为13443.50元（402500元×日万分之一×334天），2019年12月1日至2020年2月29日为5494.10元（402500元×日万分之一点五×91天），扣除福爵房地产公司已支付的违约金9660元]；4、判决福爵房地产公司赔偿郑长明团购费用35000元；5、本案诉讼费由福爵房地产公司承担。事实与理由：2017年4月10日，原、被告签订一份《全椒县商品房预售合同》，约定：原告购买被告开发的位于全椒县襄河镇XX大道XXX号XX花园XX幢XX单元XX室房屋，建筑面积98.88平方米，单价4070.59元/㎡，总价402500元，被告应于2018年1月31日之前交房。被告未能如期交房，双方于2019年7月31日签订一份《补充协议》，协议约定了交房期限和未按期交房的违约金及违约金计算方式、计算期限。合同订立后，福爵房地产公司据不履行交房义务，仅支付部分违约金，原、被告多次协商未果，故原告诉至法院。福爵房地产公司辩称，被告认为原告要求解除合同没有事实和法律依据，请求法院予以驳回，因为双方在签订合同时原告已经对被告逾期交房的违约行为选择了继续履行合同，原告无权解除合同。2019年7月31日，双方签订《补充协议》，约定被告继续履行合同并对被告支付逾期交房违约金的方式及标准进行了明确约定，被告已经根据《补充协议》实际履行，所以原告无权再要求解除合同。根据相关规定，双方在合同中没有约定解除合同，原告行使解除权的期限为一年，该一年是除斥期间，原告明知交房时间为2018年1月31日，但在被告没有按期交房的情况下仍于2019年7月31日与被告签订《补充协议》并约定继续履行，原告没有在法定期间内行使解除权，故其解除权消灭。如原告坚持要求解除合同，根据其自身情况，其签订合同具有非法目的，是炒房，请法院依法认定双方合同无效。目前涉案房屋逾期交房的原因系综合查验没有结束，综合查验部分主体工程规划、环保、人防、供水、供电、供气、雨排水已经竣工完成，目前仅有通讯网络、有线电视、消防、绿化正在施工中且已进入尾期，涉案房屋所在项目已经县政府组织，县住建局、公安局组成领导小组督促，最迟交付时间为2020年7月31日，请求法院驳回原告诉请。如法院判决解除合同，根据合同第十九条约定，被告仅应返还购房款及按照中国人民银行公布的同期存款利率计算的利息，原告要求被告赔偿其他损失无事实和法律依据且属于重复主张。因支付购房款不论是首付款还是按揭还款都是原告应履行的合同义务，款项是自有资金还是贷款均应当由原告自行解决，被告不应返还原告购房首付款、银行贷款本息、利息损失、抵押登记费用、提前还款相关费用。原告主张35000元的团购费系第三方中介公司从事中介服务时收取的中介费，被告没有收取该款项，也与被告无关，不应由被告返还。如解除合同，被告要求原告协助办理合同注销登记手续。第三人农行全椒支行述称，2017年4月10日，购房人因购买XX花园XX幢XX单元XX室房产与农行全椒支行签订了《个人购房担保借款合同》。2017年11月6日，农行全椒支行依据合同发放了贷款，贷款金额为320000元，贷款期限30年，到期日为2047年11月5日。目前借款人已归还本金12031.71元，归还利息37885.07元，2020年5、6月份没有归还贷款本息。农行全椒支行已依法履行了贷款义务，不存在过错，且借款人2020年5、6月份没有履行还本付息义务，产生了实际违约，因此请求法院判决继续履行《个人购房担保借款合同》。如法院判决解除合同，要求原告归还下欠本金307968.23元及产生的利息并根据借款合同第三十条约定按照提前还款金额的百分之一支付提前还款补偿金。本院经审理认定事实如下：2017年4月10日，郑长明（乙方）与福爵房地产公司（甲方）签订《全椒县商品房预售合同》，合同约定：郑长明购买的商品房为预售商品房，房屋位于全椒县襄河镇XX大道XX号XX花园XX幢XX单元XX室，建筑面积为98.88平方米，单价4070.59元/㎡，总价款402500元。付款方式为分期付款，贷款方式为商业贷款，2017年4月10日与甲方签约，并付首付房款计人民币82500元。合同第十一条约定：甲方于2018年1月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条约定：甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款按日万分之0计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过30天，乙方有权选择下列第贰种方案追究甲方责任即：甲方支付乙方已缴纳房价款每天万分之一的违约金，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之后31天起算至实际交付之日止。第十九条约定：乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起30天内将乙方已支付的房价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算）全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的0%，在退还房价款时一并支付给乙方。合同签订后，郑长明于2017年3月27日缴纳定金10000元，于2017年4月10日缴纳首付款72500元。2017年8月22日，郑长明与农行全椒支行签订《个人购房担保借款合同》，合同约定借款金额为320000元，期限自2017年11月6日至2047年11月5日。第二十六条约定：借款利率按以下第（1）种方式执行即：采用基准利率方式的：执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础，上浮百分之零后确定。借款期间遇中国人民银行贷款基准利率调整，执行利率按1.4.1约定的第（3）种方式进行浮动，选择1.4.1（2）种方式的，利率调整以——（1/3/6/12）个月为一周期。第1.4.1条明确：借款发放后，遇中国人民银行人民币贷款基准利率（或1年期LPR）调整，借款执行利率按借款人自下述方式中所选择的方式进行调整。各方按调整后相应期限档次的基准利率（或1年期LPR）和本合同约定的借款利率浮动幅度/加减点确定新的借款执行利率。自中国人民银行人民币贷款基准利率调整生效当日或自1年期LPR调整生效后一个工作日起调整。第三十条约定：借贷双方对提前还款的特别约定为提前还款补偿金为提前还款金额1%。第三十一条明确由福爵房地产公司提供阶段性保证+案涉房屋作为预抵押，并办理了抵押预告登记。农行全椒支行根据《个人购房担保借款合同》的约定向福爵房地产公司汇入320000元。郑长明依照《个人购房担保借款合同》的约定偿还贷款，截止2020年6月20日，郑长明已归还农行全椒支行贷款本金12031.71元，归还利息37885.07元，剩余本金307968.23元。2019年7月31日，郑长明与福爵房地产公司签订一份《补充协议》，福爵房地产公司不能按合同约定的期限交房，为了共同解决延期交房的违约问题，现双方协商解决方案一致如下：合同约定的原交付之日至2018年12月31日的逾期违约金按照双方签订的《全椒县商品房预售合同》规定的违约金在房屋实际交付时统一进行赔付，2019年1月1日至7月31日期间的逾期违约金按合同价款每天万分之一先行赔付，每月赔付款的时间在次月10日支付，2019年8月1日之后的每月延期交房违约金于次月10日支付赔付直至暂定的交房日期2019年11月30日。若甲方2019年11月30日仍未能具备交付条件交房，则自2019年12月1日至2020年2月29日的逾期违约金按合同价款每天万分之一点五赔付，自2020年3月1日起房屋交付逾期的违约金按合同价款每天万分之二赔付直至交付为止。另查明，涉诉房屋至今尚未取得《建设工程竣工验收备案表》，没有进行综合验收。不具备向郑长明交付涉诉房屋的条件。以上事实有原、被告当庭陈述及《全椒县商品房预售合同》、购房款票据、《补充协议》、《个人购房担保借款合同》、借款凭证、贷款主档信息等证据在卷予以证实。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。本案中，郑长明购买的房屋，福爵房地产公司自《全椒县商品房预售合同》约定交房2018年1月31日起至今逾期两年多，经郑长明催告后仍然未能交房，已构成根本违约。2020年3月24日，郑长明向本院提起诉讼，要求解除其与福爵房地产公司签订的《全椒县商品房预售合同》，故本院确认双方签订的《全椒县商品房预售合同》于2020年3月24日解除。福爵房地产公司提供的《补充协议》系双方对逾期交房违约金计算方法的约定，对其抗辩逾期交房不构成根本违约的意见，本院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。福爵房地产公司没有进行催告，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使。因双方在《补充协议》中约定暂定的交房日期为2019年11月30日，即解除权发生之日应为2019年12月1日，郑长明行使解除权未超过法定期限，且福爵房地产公司至今未交付房屋，其违约状态一直存续，故本院对福爵房地产公司辩称郑长明的解除权因超过一年除斥期间已消灭的意见不予采纳。合同解除后，郑长明应协助福爵房地产公司办理预抵押登记注销手续、预告登记注销手续及合同备案的撤销手续。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。据此，郑长明请求解除其与第三人签订的《个人购房担保借款合同》，本院予以支持。该司法解释第二十五条第三款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。福爵房地产公司应将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还农行全椒支行和郑长明。截止2020年6月20日，郑长明从农行全椒支行贷款320000元，尚有本金307968.23元未返还，该本金及自2020年6月21日至实际返还之日产生的利息应由福爵房地产公司返还，利息应按郑长明与农行全椒支行约定的利率计算。福爵房地产公司收受郑长明购房首付款82500元以及郑长明已向农行全椒支行支付的本金12031.71元，归还利息37885.07元，应由福爵房地产公司返还郑长明。关于郑长明主张的经济损失，郑长明主张团购费损失35000元，因该费用非福爵房地产公司收取，且并非购房必然产生的费用，对该主张本院不予支持。福爵房地产公司辩称，根据郑长明（乙方）与福爵房地产公司（甲方）签订《全椒县商品房预售合同》第十九条约定，如果郑长明申请解除合同，福爵房地产公司应支付郑长明已支付购房款及按中国人民银行公布的同期存款利率计算利息。本院认为，该第十九条约定内容适用于乙方行使本合同约定的单方面解除本合同权利时的约定解除，本案中，郑长明申请解除双方签订的《全椒县商品房预售合同》适用的是法定解除情形，故对福爵房地产公司的辩称意见，本院不予支持。对郑长明主张已付购房款利息损失，本院予以支持，按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算利息、全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，分段计算。郑长明要求福爵房地产公司支付违约金32381.10元并自2020年3月1日起以402500元为基数按照日万分之二支付违约金至判决解除合同之日，因该违约金约定适用于福爵房地产公司迟延交付房屋但双方继续履行合同情形，并非对解除合同违约金的约定，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十四条、第二十五条规定，判决如下：一、确认原告郑长明与被告全椒福爵房地产有限公司签订的《全椒县商品房预售合同》于2020年3月24日解除；原告郑长明于本判决生效后十日内协助被告全椒福爵房地产有限公司到全椒县不动产登记中心、房产管理部门办理预抵押登记注销手续、预告登记注销手续及合同备案的撤销手续；二、解除原告郑长明与第三人中国农业银行股份有限公司全椒县支行签订的《个人购房担保借款合同》；三、被告全椒福爵房地产有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告郑长明购房款132416.78元及利息（以82500元为基数自2017年4月11日至2019年8月19日按照中国人民银行发布的同期贷款利率计算利息，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，至付清之日止。以49916.78元为基数自2020年6月21日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，至付清之日止）；四、被告全椒福爵房地产有限公司于本判决生效之日起十日内返还第三人中国农业银行股份有限公司全椒县支行贷款本金307968.23元及利息（利息自2020年6月21日起以307968.23元为基数，按原告郑长明与第三人中国农业银行股份有限公司全椒县支行签订的《个人购房担保借款合同》约定的利率计算至贷款实际付清之日止）；五、驳回原告郑长明其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8975元，由原告郑长明负担1975元，被告全椒福爵房地产有限公司负担7000元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 长  李昌青审 判 员  杨婵娟人民陪审员  张 敏二〇二〇年七月三十日书 记 员  汤 修附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。