北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初6245号原告：王红芳，女，1975年7月30日出生，汉族，观升（北京）文化发展有限公司总经理，住北京市大兴区。被告：王元海，男，1984年5月1日出生，汉族，无业，住山西省怀仁市。委托诉讼代理人：邸昭，山西同道律师事务所律师。被告：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：樊耀博，男，1993年4月14日出生，汉族，该公司员工。原告王红芳与被告王元海、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称：链家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月18日立案后，依法适用普通程序，由审判员魏亚南独任审判，公开开庭进行了审理。原告王红芳，被告王元海的委托诉讼代理人邸昭，被告链家公司的委托诉讼代理人樊耀博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王红芳向本院提出诉讼请求：1、被告王元海返还王红芳两个月零10天房租17500元及押金5000元，共计22500元；2、被告王元海支付王红芳违约金7500元。事实和理由：原告通过链家公司租赁王元海坐落于北京市丰台区樊羊路15号院10号楼21层2单元2103室的房子。2019年1月21日，被告王元海与原告签订合同，合同规定房屋租赁期间为一年，2019年1月22日到2020年1月21日，每月7500元，押金5000元，押一付六。如有特殊情况，提前三十日告知对方。因被告王元海出租房屋不符合房屋租赁合同约定的居住情况，原告单方解除了房屋租赁合同，按照双方租赁合同约定，被告王元海应承担合同违约责任，向原告支付违约金。原告2019年10月11日和被告商议好，被告也同意的情况下，2019年11月11日，原告按照约定搬出，和被告交接完后，原告多次向被告王元海索要剩余的房租和押金，被告均拒绝支付，并且拒接电话。故诉至法院，望判如所请。被告王元海辩称，双方签订的《北京市房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，租赁合同合法有效，双方均应按照诚实信用的原则，履行各自的义务。我方履行了出租房屋的义务，原告应履行按租赁期交付租金的义务。原告因自身行为单方解除租赁合同，已经构成违约，依照合同应承担违约责任，我方不予退还租金及押金。在房屋租赁期间，我方的房屋完全符合承租使用条件，未出现经《北京市房屋租赁合同》第十条第三款双方约定的乙方有权单方解除合同的情形，因此，原告无权单方解除合同。且在房屋租赁期间，原告从未与我方协商一致解除租赁合同。我方一直认为双方租赁合同继续按期存续，按期履行。是由于原告自身原因擅自搬离，在此过程中一直未与我方取得联系，双方亦没有经过商议，也没有征得我方的同意。根据《合同法》规定，原告应承担相应的违约责任，继续按合同约定支付租赁期间100%的房租，押金不予退还。另一方面，因为原告擅自的单方毁约行为，将租赁房屋置之不顾，显然是对承租的房屋保管不当、不合理使用，原告构成单方违约，考虑到北京房屋的价值，造成相应的房屋损失，根据《合同法》第219条、第222条，我方对此保留主张损害赔偿的权利。综上所述，双方签订的房屋租赁合同合法有效，理应受到法律保护，在没有约定解除事由也无法定解除事由的情况下，双方应按照房屋租赁合同履行各自义务，原告应按合同租赁期间一年支付全部租金，原告的行为显然构成单方违约，应承担相应违约责任，押金不予退还，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告链家公司称原告的诉请未针对其公司，故不发表答辩意见。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定事实如下：2019年1月21日，被告王元海（出租方、甲方）与原告王红芳（承租方、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，居间人（丙方）为链家公司，约定甲方出租给乙方的房屋位于北京市丰台区樊羊路15号院10号楼21层2单元2103，建筑面积92.10平方米。租期自2019年1月22日起至2020年1月21日止，共1年。租金每月人民币7500元，租金付款形式为半年付，租金总计人民币90000元。2019年1月21日支付六个月房租，2019年7月22日支付六个月房租，押一付六。押金为人民币5000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。第七条房屋维护及维修：租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态：对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由乙方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。第十条合同解除第三款：甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除本合同：2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3.不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。第十一条违约责任：甲方有第十条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金。合同签订当日，被告将房屋交付原告，原告向王元海转账支付六个月租金45000元及押金5000元，共计5万元。2019年7月28日支付六个月租金45000元。庭审中，原告称2019年4月9日北京下雨，主卧窗户漏雨，漏到室内。其在微信群聊中告知链家公司刘阳、王元海及王元海的委托代理人王元帅需要维修，并发送漏雨视频，但被告告知其之前处理过两次处理不了，一直未进行维修。2019年9月10日北京下大雨，西南卧室再次出现漏水情况。原告将视频发给王元海，王元海未予维修。原告对此提交微信聊天记录截屏。庭审中，王元海代理人对聊天记录真实性不予认可，称非王元海本人。对房屋漏雨及原告要求王元海修复事宜均不予认可。本庭要求王元海本人5日内就上述问题是否属实出具书面意见，其在法庭限定期内不予出具。链家公司表示上述情况属实。原告称因房屋漏雨，被告一直不予修复，无法保障居住，因此其于2019年10月11日电话告知王元海单方解除合同，一个月后搬出，被告表示同意。2019年11月11日，双方办理交接，原告搬出涉诉房屋。链家公司表示因房屋漏雨，双方沟通好了要解除合同。王元海对此不予认可，认为原告要求解除合同的原因系房租普遍降低，非房屋漏雨，认可11月11日原告搬走。本院认为，原、被告签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应按照合同约定履行各自的权力义务。依照合同约定，原告应履行按期交付租金的义务，被告应履行及时对房屋进行维护及维修的义务。被告不承担约定的维修义务，致使原告无法正常使用房屋的，原告有权单方解除合同。现原告提交的证据显示因房屋漏雨，原告多次告知王元海，但他一直未予修缮。被告代理人虽对此不予认可，但被告本人在法庭限定期内并未对此是否属实作出明确答复，结合证据及当事人陈述，本院认定该事实成立，王元海违约。原告于2019年10月11日与被告协商合同解除事宜，双方于2019年11月11日已经办理完毕房屋交接手续，故本院确认上述合同已于11月11日当天解除，故对原告要求被告返还剩余两个月零10天房租17500元及押金5000元的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，因双方在合同中有明确约定，本院亦予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十七条之规定，判决如下：一、被告王元海于本判决生效之日起七日内返还原告王红芳房租17500元，押金5000元，两项共计22500元；二、被告王元海于本判决生效之日起七日内支付原告王红芳违约金7500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费550元，由被告王元海负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  魏亚南二〇二〇年六月二十九日书记员  都一达