云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终7391号上诉人（原审原告）：徐振钦，男，1989年11月10日生，汉族，住云南省曲靖市马龙县。委托诉讼代理人王永英，云南佑贤律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：云南百富盈商业有限公司，住所：云南省昆明市滇池度假区前卫西路滇池湖岸花园******。法定代表人：瞿剑敏，总经理。委托诉讼代理人：王媛媛，女，1983年5月22日生，汉族，住天，住天津市宁河区司法务，特别授权代理。原审第三人：周平，女，1986年9月13日生，彝族，住云，住云南省昆明市五华区div>上诉人徐振钦因与被上诉人云南百富盈商业有限公司（以下简称：百富盈公司）、原审第三人周平房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市西山区人民法院（2019）云0112民初759号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐振钦上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判并支持徐振钦的一审全部诉讼请求；2、由百富盈公司及周平共同承担本案一、二审案件受理费。事实和理由：一、一审法院认定百富盈公司的行为侵害了徐振钦对于案涉商铺的优先承租权，构成违约，但未支持徐振钦的第一项诉请错误。一审判决第7页“以上表明故对原告要求被告继续出租铺面的诉请，本院不予支持”论断错误，该论断是对徐振钦原审第一项诉求进行驳回的论证，可以归纳为三点：1、合同到期权利义务终止；2、商铺己由百富盈公司出租给周平；3、百富盈公司明确表示不愿意与徐振钦续约，并由此推定徐振钦主张按照与周平同等条件承租涉案商铺属于：1、事实上不能履行；2、违反合同自由原则，因此不能得以支持。一审法院仅尊重百富盈公司的意愿及己经实施的客观行为，但未对其意愿的合理性及该行为是否正当进行评判，有违合同法基本原则。首先，即使《商铺租赁合同》约定的期限届满，合同的权利义务终止，也不影响优先承租权的行使。房屋的优先承租权是指在房屋租赁合同中，租赁期限届满，出租人需继续出租的，原承租人在同等条件下优先于其他第三人取得租赁权。具体来说，优先承租权是一项期待权，它成立于租赁关系开始时，发生于租赁合同届满之日。在租赁关系中，原承租人在合同到期要求续签租赁合同时，对原租赁物在同等条件下拥有优先权。优先权发生时间就是以双方合同期限届满为前提条件的，如果合同期未届满，双方之间处于租赁合同关系之中，受合同保护和约束，又怎会有机会行使优先承租权？因此优先承租权并不因为合同到期而消失，反而以合同到期为行使条件，不因双方在合同中的权利义务关系终止而消灭。其次，即使百富盈公司己经将涉案铺面出租给周平，也不能认定为事实上不能履行。本案中涉案铺面框架结构为四面墙壁，其余皆为承租人装修时的添置，本质上不同于一般的房屋建筑，仅仅是一块场地，租赁物的性质不会发生根本改变，不存在履行不能。如果仅因为考虑到有周平加入可能导致恢复成本高就认定事实上不能履行属于主观认定错误。况且百富盈公司与周平存在恶意串通行为，应当对其行为产生的法律后果承担责任。再者，一审法院既然确认百富盈公司侵害了徐振钦的优先承租权，构成违约，那么百富盈公司就应当履行对应的义务。根据权利义务相对等的原则，该义务应当与徐振钦的优先承租权相对应，即“在同等条件下将涉案铺面出租给徐振钦”。这是对合同法中平等原则之权利和义务对等原则及诚实信用原则的体现，且履行义务是双方合同约定行为，履行义务的过程本身就是对义务人自由的限制，不能将义务人的自由凌驾于其应当履行的义务行为之外。二、一审法院没有对百富盈公司与周平在徐振钦承租期内签订《商铺租赁合同》的行为进行评判，也未对该合同的有效性进行论证，遗漏重要的案件事实。徐振钦己经在2018年9月1日正式向百富盈公司递交书面续租申请，百富盈公司不予理会，仍然隐瞒徐振钦在此期间将铺面出租给周平，并在确立书面合同之后才于2018年11月21日向徐振钦下达《关于“奉茶”品牌合同到期正常解除的通知函》，其行为明显属于恶意。第三人是否系恶意可以从以下几个方面进行判断：1、周平与徐振钦经营同类产品；2、周平明知属于徐振钦的承租期限内，而与百富盈公司签订合同；3、周平与百富盈公司所签订的合同模版与徐振钦一致，都属于格式合同，《商铺租赁合同》都有优先承租的约定，周平应当知晓徐振钦享有同等的权利；4、根据徐振钦在一审中向法庭提交的徐振钦与百富盈公司运营总监马蓉的通话录音可以证实周平通过领导介入、人情关系获取租赁场地。这一切表明，周平不仅非善意，还有意抢夺铺面，才导致徐振钦权利受侵害，否则，对于出租人来说，在不影响自身租金收益的前提下宁可违约将铺面出租给没有合作过的新商户，而不顾及原有优质商户的利益，明显不符合逻辑。百富盈公司与周平之间恶意串通侵害徐振钦的优先承租权，双方所签订的合同应属无效合同。三、徐振钦在原审第二项诉求中所列损失，与百富盈公司侵害徐振钦优先承租权有直接因果关系，应当得到支持。一审法院在判决书第7页倒数第11行论证“本院认为，虽被告侵害原告优先承租权构成违约但《商铺租赁合同》非因被告违约导致解除，而是因租赁期届满终止”以此论证徐振钦主张的损失不能得以支持，属于事实认定及法律适用错误。如果百富盈公司没有侵犯徐振钦的优先承租权，将铺面以同等条件出租给徐振钦，按照百富盈公司的合同模版及出租规则，徐振钦至少可以在此经营两年之久，按照徐振钦在原审中所提交的商铺经营状况的证据，美团外卖排名等情况来看，徐振钦经过两年的积累和有效管理经营状况很好，属于优质商铺，两年时间足够让徐振钦将装修成本、品牌加盟费用、购置的桌椅、装饰等成本回收，原材料也可以顺利加工售卖，收取盈利。正是因为百富盈公司在2019年1月5日凌晨粗暴剪断门锁、损毁监控，强行闯入案涉商铺，将陈列物品清空，才导致徐振钦被迫搬离。徐振钦所主张的损失与百富盈公司的违约行为有直接因果关系，应当得到支持。徐振钦与百富盈公司之间签订的《商铺租赁合同》系地位明显不对等的合同，百富盈公司作为出租方在合同中肆意扩大自己的权利、承租方的义务，尤其对于出租方违约责任的约定，几乎没有任何实际操作性，只有《商铺租赁合同》第13.5约定：乙方因甲方违约行为而引起的所以费用和开支，均由甲方承担乙方有权向甲方追讨该费用、开支。既然已经认定百富盈公司有违约行为，徐振钦所遭受的损失就应当由百富盈公司来承担。而徐振钦的实际损失确实存在，不能因为双方未在合同中进行明确约定，就无视徐振钦的损失，这样不符合民法中的公平原则。四、本案不应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定。综上，请求二审法院改判支持徐振钦的一审全部诉讼请求。百富盈公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。周平未向本院发表诉讼意见。徐振钦向一审法院起诉请求：1、判令百富盈公司履行双方之间签订的《商铺租赁合同》，继续将滇池湖岸花园2-21F内街MODA入口外摆点位的商铺出租给徐振钦，出租期自2019年1月1日开始计算；2、判令百富盈公司赔偿因违约侵犯徐振钦优先承租权造成的各项损失共计2883606.65元；3、判令周平与百富盈公司承担连带责任；4、本案诉讼费用由百富盈公司承担。一审法院认定事实：一、2016年12月7日，徐振钦（乙方、承租方）与百富盈公司（甲方、出租方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方向乙方出租位于云南省昆明滇池国家旅游度假区，租赁面积为20平方米（以实际测绘数据为准），租赁用途为经营奉茶饮品。租赁期限2年，自2017年1月1日至2018年12月31日，第1个租约年每月租金6000元，第2个租约年每月租金7000元。合同9.2条约定“本合同有效期限届满，乙方需继续租用该商铺的，应于有效期届满之日计算的3个月前向甲方提出书面续租要求，在同等条件下，乙方拥有优先承租权，甲、乙双方就续租达成协议的，应重新订立合同。若乙方未能在前述时间内向甲方提出续约要求，视为乙方放弃优先承租权”，合同第10.2条约定“乙方应当于开业前的15日自费为该商铺可能遇到的风险购买保险…乙方在开业后10日内，向甲方提供保险单凭证…如乙方逾期30日仍未购买保险，甲方有权解除合同，合同解除后…乙方的保证金不予返还，乙方损失自行承担并不得要求甲方赔偿其装修损失”。合同同时约定：乙方应当在租赁期限届满合同终止日交还该商铺，如未在规定时间内交还商铺，则甲方有权采取强制搬迁方法收回商铺，将该商铺内的一切动产搬离该商铺，该商铺之装修及所有附属设施／设备属甲方所有，甲方无须给予乙方补偿。庭审中，双方当事人陈述，上述合同签订后，百富盈公司已将商铺交付徐振钦，租赁期限内租金徐振钦已付清。另，2016年11月23日，徐振钦向百富盈公司交纳了履约保证金10000元。庭审中，百富盈公司明确表示同意退还保证金。徐振钦承租商铺后，于2016年12月10日与马龙县德胜装饰经营部签订《云南省家庭居室装饰装修工程施工专用合同》对该铺面进行了装修，马龙县德胜经营部于2017年1月20日出具《收据》，确认收到装修款103600元。2016年12月11日，徐振钦与广州九龙玖餐饮管理有限公司签订《合作合同书》，约定广州九龙玖餐饮管理有限公司授权徐振钦在2016年12月21日至2019年12月20日期间在昆明市开设“奉茶”专卖店，合作费用为100000元。广州九龙玖餐饮管理有限公司分别于2016年11月12日、22日出具《专用收款收据》，确认收到徐振钦支付的款项共计100000元。另，徐振钦提交的证据显示，其曾通过淘宝网购买桌椅、制冰机、展示柜、仿真植物等物品共计28607.45元；于2018年9月至12月期间，向广州九龙玖餐饮管理有限公司指定收款人支付过款项46336元。二、2018年9月2日，百富盈公司收到徐振钦提交的《店铺续租申请》，徐振钦在该申请书中明确申请继续承租案涉商铺。2018年11月21日，百富盈公司向徐振钦发出《关于“奉茶”品牌合同到期正常解除的通知函》，通知徐振钦案涉店铺租赁期限将于2018年12月31日届满，请于2019年1月7日将店铺回复至交铺时状态归还百富盈公司。徐振钦签收该通知函并备注“本人对现店铺享有优先承租权，已于2018年9月1日向公司运营部提交续租申请，请公司遵守约定，保护我优先承租”。后徐振钦与百富盈公司员工马蓉就续租一事进行了商谈，马蓉告知百富盈公司与周平合同已基本确定，无法续约。百富盈公司于2019年1月5日自行收回了案涉铺面，2019年1月6日双方对铺面内货品进行清点并制作了《店铺清铺清单记录》，同时明确“2019年1月6日下午16:00，徐振钦已将奉茶店铺清铺清单内的所有货品数量进行清点，已确认无误，已搬离公园1903”、“除店内钢架墙面玻璃及前后玻璃门框因朴茶围挡挡住，无法拆下搬离”。《店铺清铺清单记录》中包含了桌椅、摆花、冰箱、原料等。三、周平于2018年10月23日向百富盈公司交纳了履约保证金40000元。2018年10月26日，百富盈公司与周平签订《商铺租赁合同》及《营运管理合同》，约定百富盈公司将位于云南省昆明滇池国家旅游度假区出租给周平经营朴茶甜品、饮品，商铺面积为34平方米，外摆区的使用面积为76平方米，计租面积为38平方米。租赁期限3年，自2019年1月10日至2022年1月9日。周平按固定租金及税前营业额扣点支付租金两者取高的方式向百富盈公司交纳租金。固定租金为第一租约年每月租金4590元，第二租约年每月租金4590元，第三租约年每月租金4866元。按税前营业额扣点支付租金：每月按营业额的5%计算，合同还对双方其他权利义务进行了约定。上述合同签订后，百富盈公司向周平交付了商铺，周平支付了相应租金、营运管理费、物业费等。现商铺仍由周平管理使用。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第四条规定：当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律的保护。第九十一条规定：有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。本案中，双方当事人于2016年12月7日签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后百富盈公司向徐振钦交付了约定商铺，徐振钦使用商铺经营奉茶饮品。2018年11月21日，百富盈公司向徐振钦发出《关于“奉茶”品牌合同到期正常解除的通知函》，告知徐振钦合同期限将于2018年12月31日到期，要求徐振钦限期搬离铺面。2019年1月6日，双方清点货品后，徐振钦将设施设备及货品搬离铺面，以上表明，在诉争《商铺租赁合同》租赁期限届满的情况下，双方未建立新的租赁合同关系，《商铺租赁合同》的权利义务已终止，现诉争商铺已由百富盈公司出租给周平，百富盈公司也明确表示不愿意与徐振钦续约，徐振钦主张按照与周平同等条件承租案涉商铺事实上已经不能履行，亦违背合同自由原则，故对徐振钦要求百富盈公司继续出租铺面的诉请，一审法院不予支持。至于百富盈公司是否侵害徐振钦优先承租权，是否应当承担赔偿责任。一审法院认为，《商铺租赁合同》明确约定“本合同有效期限届满，乙方需继续租用该商铺的，应于有效期届满之日计算的3个月前向甲方提出书面续租要求，在同等条件下，乙方拥有优先承租权”，徐振钦按照约定在租赁合同有效期届满的3个月前向百富盈公司书面提出了续租要求，百富盈公司已明确知悉，仍于2018年10月23日收取了周平的履约保证金并于10月26日与周平签订《商铺租赁合同》及《营运管理合同》向周平出租包含涉案商铺在内的物业，百富盈公司行为侵害了徐振钦对案涉商铺的优先承租权，构成违约。就此徐振钦主张了以下损失：装修103600元、加盟费100000元、购买桌椅等设备28370.65元、货品损失46336元，一审法院认为，虽百富盈公司侵害徐振钦优先承租权构成违约，但《商铺租赁合同》非因百富盈公司违约导致解除，而是因租赁期限届满而终止，双方并未就租赁期限届满后装修费用的补偿进行约定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解除》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期限届满时，承租人请求出租人补充附和装饰装修费用的，不予支持。当事人另有约定的除外”之规定，一审法院对徐振钦该项损失不予支持；加盟费损失，徐振钦并未提交证据证实百富盈公司在签订《商铺租赁合同》时向徐振钦承诺加盟期间保证徐振钦的租赁权，也未举证证明百富盈公司侵害其优先承租权的行为直接导致了加盟费的减损，故对徐振钦该项诉请，一审法院不予支持。至于徐振钦主张的商铺内陈设、装饰、桌椅及货品的损失，因百富盈公司已举证证明徐振钦于2019年1月6日对相应物品进行了清点并搬离，故对徐振钦该项损失，一审法院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第九十一条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解除》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：“驳回原告徐振钦的全部诉讼请求。本案案件受理费3300元（原告已预交），由原告徐振钦自行承担。”二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。本案经二审审理查明的事实与一审判决确认的事实一致且徐振钦、百富盈公司无异议，本院予以确认。综合诉辩双方的主张，本案争议的焦点为：一、百富盈公司是否损害了徐振钦对案涉商铺的优先承租权？双方之间是否应继续履行租赁关系？二、百富盈公司是否应向徐振钦赔偿损失？三、周平本案是否应承担责任？本院认为：针对争议焦点一，百富盈公司是否损害了徐振钦对案涉商铺的优先承租权。优先租赁权为当事人在合同约定产生的承租人再原租赁合同到期后对出租人的以第三人同等条件订立新租赁合同的债权请求。除了遵守合同约定的义务外，在合同约定不具体的情况下，出租人应当履行以下义务：1、及时告知与诚信磋商义务；2、同等条件下的优先缔约义务；3、善意保障优先租赁劝人行使权利及信赖利益的义务。本案中，徐振钦与百富盈公司签订的《商铺租赁合同》约定了租赁期限为2017年1月1日至2018年12月31日止，并约定了徐振钦应于有效期届满之日计算的3个月前向百富盈公司提出书面续租要求，若徐振钦未能在前述时间内向百富盈公司提出续租要求，视为徐振钦放弃优先承租权。根据本案查明的事实，徐振钦于2018年9月2日向百富盈公司送达了《店铺续租申请》，表示在租期届满后愿继续租赁案涉商铺。百富盈公司收到该申请后未明确表示是否同意徐振钦继续租赁案涉商铺，反而在2018年11月21日向徐振钦发送了于租期届满后正常解除合同的告知函。并且根据本案查明的事实，百富盈公司于2018年10月23日收取了周平的履约保证金，于10月26日签订了《商铺租赁合同》及《营运管理合同》，即百富盈公司将案涉商铺出租给了周平。百富盈公司并未将案涉商铺出租给周平的事实告知徐振钦，反而向徐振钦直接送达解除的通知函，违反了优先租赁权人知晓案涉商铺被出租的事实，导致其无法在同等条件下行使优先租赁权，故百富盈公司违反了合同约定以及诚实信用原则，导致徐振钦作为优先承租人无法行使与百富盈公司缔约的权利，致使其信赖利益受损，百富盈公司应向徐振钦赔偿相应的损失。因案涉商铺已实际出租给周平，百富盈公司客观上已无法与徐振钦签订租赁合同，徐振钦对此亦无异议，故本院对徐振钦所提继续履行租赁合同的上诉主张不予采信。百富盈公司一审中对退还履约保证金10000元无异议，徐振钦二审中也表示若合同不能继续履行，则同意百富盈公司退还履约保证金10000元，考虑到减少当事人的诉累，本院二审判令百富盈公司向徐振钦退还保证金10000元。针对争议焦点二，百富盈公司是否应向徐振钦赔偿损失。如前文所述，因百富盈公司未按照合同约定保障徐振钦的优先承租权，应向百富盈公司承担赔偿损失。《商铺租赁合同》未明确具体百富盈公司的违约责任，故本案应按照徐振钦的实际损失认定百富盈公司的责任。关于装修损失，因案涉商铺现已由第三人在经营，原徐振钦的装修投入已无法通过鉴定查明其损失，本院按照徐振钦提交的装修合同、收据以及实际使用案涉商铺的期限，酌情判令百富盈公司向徐振钦赔偿装修损失30000元。关于加盟费，因徐振钦可另行租赁场地继续经营使用加盟品牌，故加盟费并非徐振钦产生的直接损失，故本院对徐振钦主张的加盟费不予支持。关于物品损失，百富盈公司与徐振钦于2019年1月6日就搬离的物品进行了清点并形成了清单，百富盈公司的工作人员及徐振钦均签字确认，且徐振钦也将物品搬离了案涉商铺，徐振钦未提交有效证据证实物品损失所产生的费用，所故本院对徐振钦主张的物品损失费用不予支持。针对争议焦点三，周平本案是否应承担责任。因周平并非本案的租赁合同相对方，周平也未实际损害徐振钦的物品，故本院对徐振钦所提周平应承担连带责任的上诉主张不予采信。综上所述，上诉人徐振钦的上诉请求成立部分，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但所作判决结果不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销云南省昆明市西山区人民法院（2019）云0112民初759号民事判决；二、被上诉人云南百富盈商业有限公司于本判决生效之日其十日内向上诉人徐振钦赔偿损失30000元；三、被上诉人云南百富盈商业有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人徐振钦退还保证金10000元；四、驳回上诉人徐振钦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费共计6600元，由上诉人徐振钦承担4500元，由被上诉人云南百富盈商业有限公司承担2100元。本判决为终审判决。审判长  邓林春审判员  姚 丹审判员  杨 雪二〇二〇年十月二十八日法官助理潘鑫书记员袁艺