福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终4680号 上诉人（原审被告）：韩李瑞，男，1987年4月2日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：章建来，福建兴世通律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：厦门世纪东百商业广场有限公司，住所地厦门市湖里区吕岭路**蔡塘社区发展中心搬地下层**。 法定代表人：袁幸福，总经理。 委托诉讼代理人：何松玲，职员。 上诉人韩李瑞因与被上诉人厦门世纪东百商业广场有限公司（以下简称世纪东百公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2019）闽0206民初6477号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 韩李瑞上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判驳回世纪东百公司的全部诉讼请求。2.判令世纪东百公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、韩李瑞至今仅收到由世纪东百公司提交的《房屋租赁合同》（东百租赁2018购物中心版）。即使韩李瑞撤回鉴定申请，也可明确该合同是世纪东百公司事后伪造的。因为，在2014年怎么可能签订2018年版本的合同？所以，本案判决依据的到底是哪份合同应先予明确。二、既然世纪东百公司能够提交其伪造的载有付丽芳付款账号信息（合同第3页）、付丽芳联系信息（合同第9页）的《房屋租赁合同》（东百租赁2018购物中心版），说明世纪东百公司是明确知悉且同意付丽芳是实际承租人，即世纪东百公司已明确知悉且同意韩李瑞已将房屋转租给他人的事实。而且，自付丽芳实际承租房屋起，实际向世纪东百公司支付租金的也是付丽芳，不是韩李瑞，对该事实，世纪东百公司在厦门市湖里区人民法院（2019）闽0206民初1790号案件的法庭审理笔录中也是明确认可的。因此，根据实际被履行的房屋租赁合同，合同的相对人实际已是付丽芳，不是韩李瑞。因此，即使韩李瑞确实在对法律无知的情况下，一审撤回追加付丽芳为第三人参加诉讼的请求，一审法院也应依职权主动追加付丽芳为第三人参加诉讼。因此，本案一审程序已严重违法并导致案件事实不清。故本案应发回重审。三、履约保证金的法律性质不是违约金，是用于保证合同履行的性质。因此，合同约定世纪东百公司有权没收履行保证金的约定有违履约保证金的法律性质，应属无效约定。而且，在世纪东百公司未诉请没收履约保证金117480元而是诉请支付违约金61878.7元的情况下，一审法院直接判决认定世纪东百公司有权没收履约保证金117480元，并据此对支付违约金61878.7元的诉求不予支持。显然，一审法院判非所诉。四、韩李瑞在2018年10月10日有向世纪东百公司发出《请及时行使合同权利并防止损失扩大通知书》。但是，世纪东百公司在收到该通知书后并未及时行使合同解除权并及时积极自行收回租赁房屋，怠于积极行使权利，导致损失扩大。依照房屋租赁合同的约定，在合同提前解除的情况下，承租人即应在三日内返还租赁房屋，逾期世纪东百公司即有权自行收回租赁房屋。但是，世纪东百公司怠于行使合同解除权，于2018年11月7日才通知解除合同。而且，在合同解除后又怠于积极行使权利，在2018年11月10日三天期限届满后，未积极自行收回租赁房屋，而是到2018年12月4日才收回租赁房屋。在当事人一方违约后，世纪东百公司本应依法采取适当措施防止损失的扩大，但在收到韩李瑞发出的《请及时行使合同权利并防止损失扩大通知书》后没有采取适当措施致使损失扩大，尤其是在合同解除之日起三天期限届满后又未依法采取适当措施，致使损失扩大。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款的规定，世纪东百公司不得就扩大的损失要求赔偿，即世纪东百公司应自行承担自2018年10月10日至2018年12月4日期间的租金或场地占用费损失。五、为收回租赁房屋，世纪东百公司主张已支付拆除工程款15902元和搬运费2430元。但是，根据世纪东百公司与厦门市思明区必勇室内装修服务部（简称必勇服务部）签订的《蔡塘店热麦喜商铺拆除工程施工合同》的第一条第3项约定，明确工程内容是含有垃圾清理及外运。因此，世纪东百公司自愿再支付厦门好帮伲家政服务有限公司搬运费2430元，应自行承担后果，不能将该费用转嫁他人。而且，从世纪东百公司提交的证据看，搬运费2430元的支付也与本案不具有关联性。必勇服务部先是在2019年3月14日开具了金额为8000元、7902元的发票，后又于2019年5月9日开具了金额为8000元、7902元的发票，但是世纪东百公司于2019年4月9日实际转账给必勇服务部的经营者刘碧坚的金额又是15106元，不是15902元。因此，为清理租赁场地，世纪东百公司实际支付了多少费用，属于事实不清。故对世纪东百公司的第4项诉求，应予驳回或改判。综上，因本案一审程序错误、事实不清，请求将本案发回重审或在依法追加付丽芳、韩日弟的情况下并查清事实后依法改判。 世纪东百公司辩称，一审程序正当，事实认定清楚，适用法律正确，请求维持原判。一审判决已经明确认定世纪东百公司解除的是2014年7月份的租赁合同，2018年只是补充协议变更品牌，所以2018年双方不是新签合同，而是原来合同的补充协议。世纪东百公司跟付丽芳之间不存在租赁合同，租赁合同相对方就是韩李瑞，并且与世纪东百公司签订合同的也是韩李瑞。 世纪东百公司向一审法院起诉请求：1.被告立即向原告支付自2018年10月1日起至2018年11月6日止拖欠的租金57118.8元，并按逾期付款金额的日万分之七向原告支付自2018年9月26日起至付清上述款项之日止的逾期付款违约金；2.被告立即向原告支付自2018年11月13日起至2018年12月4日的场地占用费34905.9元；3.被告立即向原告支付违约金61878.7元；4.被告立即向原告支付因清理租赁场地所产生的费用共计18332元；5.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：：2014年7月24日，世纪东百公司与韩李瑞双方签订了《房屋租赁合同》，约定：1.韩李瑞向世纪东百公司承租位于厦门市湖里区店铺，租赁期限（含免租期）为伍个租约年，自计租日开始计算；2.装修免租期为实际接场日后的30天的期间（暂定自2014年7月31日起至2014年8月28日止），装修免租期满后第二天为计租日；3.2014年8月29日起至2015年8月28日的月租金为39160元…2018年8月29日起至2019年8月28日的月租金为47599元，每一个日历月为一个缴租期，每月的25号前向世纪东百公司一次性支付下一个月租金，若韩李瑞逾期缴纳租金及相关费用，每逾期一日应按未支付租金或费用总额的千分之三向世纪东百公司支付违约金，韩李瑞逾期缴纳应付的租金、费用超过15日的，世纪东百公司有权提前单方解除合同、没收履约保证金并要求韩李瑞按合同终止日当月的月租金的3倍标准支付违约金；4.韩李瑞应于合同签订之日起三日内向世纪东百公司缴纳合同履约保证金117480元，该履约保证金不予冲抵租金，租赁期满后且韩李瑞无违约，世纪东百公司将履约保证金全额无息返还给韩李瑞；5.合同提前解除的，韩李瑞应于终止租赁三日内自行将租赁场地内活动货品整理清除，并保证房屋及设备完好无损交还世纪东百公司，如韩李瑞未在规定期限内完成上述工作，则应按终止租赁或租赁期满后完成上述工作所占用的世纪东百公司场地的天数÷30×2倍最后一个月应缴费用（包括但不限于租金、公共水电费、套内水电费等）的标准支付场地占用费。若韩李瑞未能按合同约定和世纪东百公司要求返还租赁场所，世纪东百公司有权进入租赁场地并对租赁场地内韩李瑞遗留的物品及货品进行现场清点和录像留存后，将该等物品及货品搬离租赁场地并保存，由此产生的一切费用，包括但不限于公证费、搬运费及仓储费等由韩李瑞承担。 2018年11月7日，世纪东百公司向韩李瑞送达《解除合同通知》，告知韩李瑞于2018年9月25日起欠缴费用并于2018年9月29日未经世纪东百公司同意私自撤场、停止经营，世纪东百公司多次催款并于2018年10月10日发函要求韩李瑞恢复营业并缴清所有款项，但韩李瑞至今仍未履行付款义务，世纪东百公司有权解除讼争合同，韩李瑞应补足租金及滞纳金52739.69元、支付违约金142797元，世纪东百公司没收履约保证金117480元，韩李瑞应于本通知送达之日起三日内将讼争房产交还世纪东百公司，否则韩李瑞应依约支付场地占用费。 世纪东百公司为清理租赁场地支付了搬运费2430元、拆除工程款15902元，合计18332元。 一审法院认为，韩李瑞经法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相关诉讼权利，一审法院依法缺席审理和判决。世纪东百公司、韩李瑞签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，应认定有效，双方均应遵照合同约定全面履行义务。2018年9月25日起，韩李瑞作为租赁合同承租方未依约按时交付租金，世纪东百公司于2018年11月7日向韩李瑞送达《解除合同通知》，故讼争合同已于2018年11月7日解除。世纪东百公司主张韩李瑞支付自2018年10月1日起至2018年11月6日止拖欠的租金57118.8元，并按逾期付款金额的日万分之七向世纪东百公司支付逾期付款违约金，有事实和合同依据，一审法院予以支持。 讼争合同解除后，韩李瑞并未依约将讼争房产腾空并交付给世纪东百公司，故世纪东百公司主张韩李瑞支付自2018年11月13日起至2018年12月4日止的场地占用费34905.9元，有事实和合同依据，一审法院予以支持。 世纪东百公司主张韩李瑞支付违约金61878.7元，一审法院认为，讼争合同系因韩李瑞违约而提前解除，世纪东百公司发《解除合同通知》已明确要求没收履约保证金117480元，该没收履约保证金符合合同约定，一审法院予以认可，现世纪东百公司未提交证据证明韩李瑞的违约行为给其造成的损失超过了履约保证金的范围，根据公平原则世纪东百公司在没收履约保证金的情况下，再要求韩李瑞支付违约金61878.7元明显高于自身的损失，故一审法院依法不予支持。 世纪东百公司为清理租赁场地支付了搬运费2430元、拆除工程款15902元，合计18332元，依约应由韩李瑞承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、韩李瑞应于判决生效之日起十日内向厦门世纪东百商业广场有限公司支付租金57118.8元和逾期付款违约金（其中47599元自2018年9月26日起、9519.8元自2018年10月26日起均按日万分之七的标准计至实际付款之日止）；二、韩李瑞应于判决生效之日起十日内向厦门世纪东百商业广场有限公司支付场地占用费34905.9元；三、韩李瑞应于判决生效之日起十日内向厦门世纪东百商业广场有限公司支付因清理租赁场地所产生的费用18332元；四、驳回厦门世纪东百商业广场有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3881元，由厦门世纪东百商业广场有限公司负担1237元，由韩李瑞负担2644元。 本院二审期间，韩李瑞提供如下证据：1.湖里区人民法院（2019）闽0206民初1790号民事判决和厦门市中级人民法院（2019）闽02民终6045号民事判决，该组证据结合世纪东百公司提交的东百租赁2018购物中心版《房屋租赁合同》（尤其是该合同第3页载有付丽芳付款账号信息、第9页载有付丽芳联系信息等事实），拟证明本案租赁房屋自2018年6月1日至2019年8月28日期间的实际承租人是付丽芳，合同的实际相对人是付丽芳，均不是韩李瑞，且世纪东百公司对此是明确知悉且同意的事实。2.《请及时行使合同权利并防止损失扩大通知书》，拟证明韩李瑞在2018年10月10日有向世纪东百公司发出《请及时行使合同权利并防止损失扩大通知书》的事实。世纪东百公司质证认为，这些材料都不属于新证据，都是形成于一审判决之前。世纪东百公司没有收到《请及时行使合同权利并防止损失扩大通知书》，韩李瑞也没有提供送达凭证。世纪东百公司不知悉韩李瑞和付丽芳之间的关系，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16-17条，即使世纪东百公司知悉转租事宜，也不影响其与韩李瑞之间的租赁关系，租金应由韩李瑞向世纪东百公司支付。 对一审查明的事实，韩李瑞提出如下异议：对一审认定世纪东百公司支付搬运费2430元和拆除工程款15902元的事实不认可，搬运费与本案无关，拆除工程款15902元是错误的，实际转账金额是15106元。双方当事人对一审认定的其他事实未提异议，本院对双方当事人无异议的事实，予以确认。 本院认为，2014年7月世纪东百公司与韩李瑞签订《房屋租赁合同》（编号：CTZL-20140071），约定韩李瑞向世纪东百公司承租讼争商铺经营餐饮，品牌为港轩。该合同第七条约定，未经世纪东百公司书面同意，韩李瑞不得单方面将租赁场地全部或部分转租、分租、出借予他人或擅自调换使用及私自收取转让费。2018年6月韩李瑞向世纪东百公司提交《品牌更换申请书》，申请将经营品牌更换为热麦喜，双方同时签订《房屋租赁合同》（编号：CTZL-20140071），该合同抬头所列承租人及落款处签名者均为韩李瑞。一审中，韩李瑞称2018年版《房屋租赁合同》系世纪东百公司事后补造、伪造，并提交司法鉴定申请，但此后韩李瑞自行撤回该申请。故韩李瑞上诉主张该合同系伪造，但并未提供相应证据予以佐证，本院不予采信。韩李瑞又主张该合同载有付丽芳付款账号信息及联系信息，说明世纪东百公司已同意韩李瑞转租及明确知悉且同意付丽芳为实际承租人。然而，合同当事人一方变更合同主体以及将合同权利义务概括转让给他人，应当征得合同相对方的同意。本案中世纪东百公司明确否认知悉韩李瑞转租或变更承租人的事实，并明确租赁合同承租人为韩李瑞。结合韩李瑞以其本人名义向世纪东百公司提交《品牌更换申请书》以及前后两份《房屋租赁合同》所载合同编号、承租人、租赁期限、装修免租期均相同等事实，世纪东百公司主张双方签订2018年版《房屋租赁合同》仅针对变更经营品牌，不影响2014年版《房屋租赁合同》其他条款的履行，承租人仍为韩李瑞，本院予以采信。在此情况下，韩李瑞与他人签订《店铺经营转让协议》等行为均不能对抗世纪东百公司依据双方2014年所签《房屋租赁合同》，向韩李瑞主张支付租金或承担违约责任等合同权利。上述《房屋租赁合同》约定，若韩李瑞逾期缴纳租金及相关费用达到约定情形，世纪东百公司有权没收履约保证金，该约定系双方真实意思表示，且并未违反法律或行政法规的强制性规定，应属有效。2018年11月世纪东百公司向韩李瑞送达的《解除合同通知》中已告知因其违约行为，对其缴纳的履约保证金予以没收。韩李瑞提供的《请及时行使合同权利并防止损失扩大通知书》并未附邮寄记录或世纪东百公司的签收记录，无法证明已有效送达世纪东百公司。世纪东百公司于2018年11月7日向韩李瑞送达《解除合同通知》要求其补足租金及滞纳金、支付违约金及返还商铺等，嗣后收回讼争商铺并主张至2018年12月4日的占用费。鉴于世纪东百公司收回讼争商铺需聘请相关公司进行拆除工程施工等，其所主张的占用费期间尚属合理。租赁期满或合同提前解除后，韩李瑞应当将租赁场所清理完毕、恢复原状后予以返还。且根据双方合同约定若韩李瑞怠于履行返还租赁场所的义务，则世纪东百公司代为清场等产生的相关费用应由韩李瑞承担。韩李瑞提出世纪东百公司与思明区必勇室内装修服务部签订的商铺拆除工程施工合同约定的价款为15902元，但世纪东百公司向思明区必勇室内装修服务部的经营者刘碧坚实际转账金额仅为15106元，二者存在796元差额。对此，世纪东百公司经核实后表示合同约定工程款的5%为质保金待后期支付。韩李瑞则认为本案所涉系拆除性工程，无需质保金。而且该主张无证据支持，并与施工方开具的发票相矛盾。经查，施工合同第六条约定剩余5%结算价款作为工程质量保修金，在保修期满后如无质量问题无息退还。考虑到上述工程质量保修金尚未实际支付，且未来是否支付目前无法确定，韩李瑞对该部分差额提出的异议成立，本院予以纠正。至于搬运费2430元，世纪东百公司已提供银行付款凭证和增值税发票等予以佐证，一审判令韩李瑞支付该款项，并无不当。 综上所述，韩李瑞的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下： 一、维持厦门市湖里区人民法院（2019）闽0206民初6477号民事判决第一、二项； 二、撤销厦门市湖里区人民法院（2019）闽0206民初6477号民事判决第四项； 三、变更厦门市湖里区人民法院（2019）闽0206民初6477号民事判决第三项为：韩李瑞应于本判决生效之日起十日内向厦门世纪东百商业广场有限公司支付因清理租赁场地所产生的费用17536元； 四、驳回厦门世纪东百商业广场有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回韩李瑞的其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3881元，由厦门世纪东百商业广场有限公司负担1507元，由韩李瑞负担2374元；二审案件受理费2507元，由厦门世纪东百商业广场有限公司负担18元，由韩李瑞负担2489元。 本判决为终审判决。 审判长  颜映红 审判员  陈 璟 审判员  章 毅 二〇二〇年十一月九日 书记员  罗仁冰 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。