文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终1018号上诉人（原审原告）：陶永英，女，1978年4月15日生，汉族，南京市人，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：夏友峻，江苏峻格律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江苏宝华碧桂园置业有限公司，住所地句容市宝华镇恒大雅苑002幢3108号。法定代表人：刘森峰，该公司经理。委托诉讼代理人：贾根甫，系该公司职员。上诉人陶永英因与被上诉人江苏宝华碧桂园置业有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房销售合同纠纷一案，不服句容市人民法院（2019）苏1183民初2190号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。陶永英上诉请求：撤销句容市人民法院（2019）苏1183民初2190号民事判决并依法改判。事实和理由：一、碧桂园公司利用所谓的“湖景”对陶永英进行虚假宣传，该环境因素是陶永英决定是否购买涉案房屋的重要因素（应视为“要约”），也是影响房屋价格的重要因素。陶永英因碧桂园公司虚假广告宣传和恶意隐瞒相关规划，陷入错误认知，为购买房屋多支付了房屋价款（14-26幢房屋价格高于1-13幢房屋价格），该部分差价碧桂园公司应当返还；二、一审法院选取了对碧桂园公司有利，且无可比性的房屋单价，错误认定碧桂园公司的行为未对陶永英造成损失。碧桂园公司辩称：一审判决是正确的，应予以维持。陶永英向一审法院起诉请求判令：1、碧桂园公司返还因虚假宣传、欺诈销售致陶永英多支付的购房差价损失人民币539225.36元，并支付利息损失（利息以中国人民银行同期贷款利率标准，自起诉之日起计算至实际给付之日止）；2、碧桂园公司支付陶永英惩罚性赔偿金158767.61元（该赔偿金以陶永英购房差价损失人民币539225.36元的30%计算）；3、碧桂园公司负担诉讼费用。一审法院认定事实：2016年12月28日，碧桂园公司作为出卖人，陶永英作为买受人签订《商品房买卖合同》一份，合同约定碧桂园公司将其开发的位于句容市房屋出售给陶永英，合同单价为12652.9元/平方米，总价款为1768749元。合同约定的交房日期为2018年10月30日前。合同签订后，陶永英按约支付碧桂园公司首付款738749元，余款办理了按揭贷款手续。2018年10月，碧桂园公司向陶永英发出《收楼通知书》，通知陶永英办理涉案房产的收房手续。后陶永英至现场欲办理收房手续，但因认为碧桂园公司未能按承诺交付符合双方约定的房屋，即碧桂园公司违反湖景承诺，遂拒绝收房。2019年3月21日，陶永英诉至一审法院请求判如所请。审理中，陶永英陈述虽未办理收房手续，但不要求解除与碧桂园公司之间的《商品房买卖合同》。另查明，碧桂园公司网站、宣传彩页、户型宣传图、规划图、宣传单页等宣传等宣传材料中含有“南侧为10万方森林湖泊”、“坐拥10万方浩瀚湖景、近百种野生鱼种，赏湖瞰山之美！”、“十万方山景湖泊，近百种野生鱼种，国家二级饮用水质、2000米湖岸线，营造赏湖之美”、“十万方湖面，泊满浮世闲心”等字样。再查明，2019年2月2日，句容市市场监督管理局作出句市监管宝案字（2018）10号《行政处罚决定书》，该决定书载明：现查明，当事人（指碧桂园公司）在宣传碧桂园大学印象一期楼盘23-26幢房屋销售过程中，对正在规划中的湖作了误导宣传；宣传彩页及沙盘上未标识西部干线及金科楼盘，导致项目位置示意图不准确；多份户型折页、规划图单页、宣传单页、户型图及宣传彩页含有“十万方山景湖泊，近百种野生鱼种，国家二级饮用水质、2000米湖岸线，坐拥10万方浩瀚湖景”等字样，使用了虚构、伪造或者无法验证的统计资料、调查结果、文摘、引用语等信息作证明材料。决定书指出，碧桂园公司“在宣传碧桂园大学印象23-26幢房屋时，对正在规划的湖进行了误导宣传”，违反了《中华人民共和国广告法》相关规定，对碧桂园公司共计处以人民币524000元罚款。审理中，一审法院调取了涉案房屋所在小区除23-26幢以外的部分商品房销售合同，上述房屋单价从12000余元至14000余元不等。一审法院认为：陶永英购买碧桂园公司开发的涉案房屋，双方之间形成商品房销售合同关系。陶永英和碧桂园公司应按双方签订的《商品房买卖合同》履行各自的权利义务。依双方买卖合同，双方并未对交付的房屋为湖景房作出合同约定，但从陶永英提交的碧桂园公司的网站截图、宣传彩页、户型宣传图、规划图、宣传单页等书面证据看，碧桂园公司在宣传碧桂园大学印象一期楼盘23-26幢房屋销售过程中，对正在规划中的湖作了误导宣传；宣传彩页及沙盘上未标识西部干线及金科楼盘，导致项目位置示意图不准确；多份户型折页、规划图单页、宣传单页、户型图及宣传彩页含有“十万方山景湖泊，近百种野生鱼种，国家二级饮用水质、2000米湖岸线，坐拥10万方浩瀚湖景”等字样，使用了虚构、伪造或者无法验证的统计资料、调查结果、文摘、引用语等信息作证明材料。故碧桂园公司在向陶永英销售涉案房屋过程中未能就规划中的湖泊进行客观陈述，其行为违反相关法律规定，碧桂园公司应停止不实宣传行为。关于陶永英的诉讼请求，陶永英以碧桂园公司虚假宣传、欺诈销售为由，要求碧桂园公司承担违约责任，并赔偿相关损失。一审法院认为，民事欺诈的构成需具备以下条件：一是必须有欺诈的故意；二是必须实施欺诈行为；三是受欺诈人因欺诈而陷入错误认知，并基于错误认知而为意思表示。本案中，碧桂园公司虽然在向陶永英销售涉案房屋过程中有未能就规划中的湖泊进行客观陈述的行为，该行为也被行政部门认定为违法并处以行政处罚，但房屋属于价值较大的基本生活资料，普通购房者对房屋的地理位置、结构、质量、价格等关键因素进行综合考虑后才决定是否购买。庭审中，陶永英也表示不要求解除和碧桂园公司的商品房买卖合同，故涉案房屋是否为湖景房并非陶永英决定是否购买涉案房屋的决定性因素。因此，虽然碧桂园公司在销售中有不实陈述的行为，但该行为并非对陶永英购买涉案房屋产生错误认知。同时，违约赔偿损失的一般构成要件为：有违约行为、当事人一方有对方违约行为造成的损失、违约行为与结果之间存在因果关系。庭审中，一审法院调取了涉案房屋所在小区中部的部分房屋的买卖合同，该合同所对应的房屋楼层、面积、户型均类似于涉案房屋，合同网签时间也临近涉案房屋合同网签时间，经一审法院现场查勘，上述房屋均非所谓的湖景房，但上述部分房屋的价格远高于涉案房屋价格。以涉案小区16幢903室为例，该房屋123.08平方米，单价为12725.53元；以14幢1单元1101室为例，该房屋123平方米，单价为14243.48元。故陶永英并未为所谓湖景付出对价，碧桂园公司的行为并未给陶永英造成损失。综上，一审法院对陶永英诉请均不予支持。一审法院判决：驳回陶永英的全部诉讼请求。二审中，陶永英提交：一、9幢和23幢房屋的销售交易单价照片五份，拟证明非湖景房与湖景房存在单价差、14-22幢房屋单价有高于23-26幢房屋单价的原因是认购时间不同导致；二、其他楼盘房屋单价网页截图四份，拟证明同区域房屋单价与非湖景房相符、14-26幢房屋单价明显高于1-13幢房屋单价系因碧桂园公司以湖景房作为虚假宣传导致；三、网页截图一份，拟证明碧桂园曾确认23-26幢为湖景房；四、微信截图二份，拟证明陶永英的实际购房时间是2016年7月31日、一审法院所列举的房屋单价与讼争房屋没有可比性。碧桂园公司对上述证据均不予认可。另，陶永英在二审中申请本院调取相关房屋网签的《商品房买卖合同》，因该证据不影响本案相关事实的认定，故未予准许。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，双方签订涉案合同的目的在于买卖房屋，双方的权利义务均应根据合同的约定予以认定。本案中，碧桂园公司“在宣传碧桂园大学印象23-26幢房屋时，对正在规划的湖进行了误导宣传”，违反了《中华人民共和国广告法》相关规定，被句容市市场监督管理局给予行政处罚。但该事实并不当然构成民事上的“欺诈行为”。本案双方在签订涉案合同时，陶永英对其所购房屋的地理位置、结构、质量和价格等内容均为明知，合同系双方平等协商后达成，并无证据证明合同约定的内容与真实情况不一致。碧桂园公司虽在销售涉案房屋过程中，未能就规划中的湖泊进行客观陈述。但碧桂园公司关于“湖泊”的宣传属于涉案合同中对建筑区划范围之外的环境、公共设施、道路交通等所作的说明或介绍，仅为买受人提供参考信息，不构成出卖人的允诺、要约。作为购房人，陶永英应当知晓所谓的“湖景”并不属于商品房开发规划范围内的房屋及相关设施，也不在双方合同的具体内容之内。因此，本案不能认定碧桂园公司的宣传行为使陶永英对合同内容陷入了错误认识，并在违背真实意思情况下订立了合同。此外，房屋买卖中，购房人对于房屋的选择通常受房屋的质量、价格、地段、环境、生活配套设施、交通等综合因素所影响。陶永英主张其购房的决定性因素在于“湖景”环境，缺乏事实依据，亦不符合一般房屋买卖的合同目的。至于陶永英主张的“湖景房”与“非湖景房”的差价。本院认为，房屋价格会受房屋面积、朝向、楼层、房号、小区配套设施及布局、销售情况等诸多因素的影响，房屋之间的价差必然存在。本案中，陶永英提供的证据并不足以反映所谓“湖景”环境对于涉案房屋价格存在影响、具体影响的大小和对应的经济价值。因此，对陶永英所主张的购房差价损失和惩罚性赔偿金，本院难以支持。综上，陶永英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10800元，由陶永英负担。本判决为终审判决。审判长 张 剑审判员 田 原审判员 甘可平二〇二〇年七月一日书记员 王 琦