上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初14473号原告(反诉被告)：上海梅高创意咨询有限公司,住所地上海市青浦区公园路****。法定代表人：高峻，执行董事。委托诉讼代理人：戚诚伟，北京天驰君泰律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：肖晶捷，北京天驰君泰律师事务所上海分所律师。被告(反诉原告)：苗丰全,男,1959年11月10日出生,中国台湾地区居民。委托诉讼代理人：吴一恺，上海市东方正义律师事务所律师。原告上海梅高创意咨询有限公司(以下简称梅高公司)与被告苗丰全房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月20日第一次公开开庭进行审理。后因案情复杂，本院根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理。后被告苗丰全提起了反诉，本院依法进行了合并审理，于2020年9月23日第二次公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)梅高公司的委托诉讼代理人戚诚伟、肖晶捷，被告(反诉原告)苗丰全的委托诉讼代理人吴一恺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梅高公司向本院提出诉讼请求：一、请求判决确认原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年3月19日解除;二、请求判令被告向原告返还保证金225,000元;三、请求判令被告向原告返还房屋租金64,109.5元(受疫情影响期间2020年1月28日至3月19日租金的50%);四、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、原、被告双方签订《上海市房屋租赁合同》因新冠疫情不可抗力导致合同目的无法实现的情况。2018年7月,原告(承租方)、被告(出租方)和案外人上海公恒房地产经纪有限公司(居间方,以下简称中介)签订了《上海市房屋租赁合同》(以下简称《租赁合同》),主要约定如下：(1)原告承租被告位于上海市静安区乌鲁木齐北路XXX弄XXX号全幢房屋(以下简称系争房屋),房屋指定居住人为高宇倩及其家人;(2)租赁期间自2018年7月20日起至2024年7月19日止,月租金为75,000元,保证金为225,000元;(3)若由不可抗拒的自然灾害(包括但不限于火灾、洪水、地震、施工、战、地震力、敌对等行为等)或其他非原告过错所造成的对本物业的巨大损毁致使其无法居住或使用本物业,而不能被正常使用及居住时,原告从该日起停止支付租金,直到房屋可再被使用及居住时为止,此情况发生十五天以上,原告有权解除本协议,被告必须全部退还原告所有保证金和当月所余租期之相应租金。受新冠疫情严重影响,自2020年1月起,原告指定房屋居住人高宇倩及其家人离开上海前往美国,期间居住人不得不多次取消返回上海的机票,受新冠疫情影响无法使用系争房屋时间远超过《租赁合同》约定的十五日,致使原告合同目的无法实现,故原告有权单方解除合同。期间,原告始终积极通过中介与被告协商解除《租赁合同》事宜,但双方无法达成一致意见。二、原、被告双方已就居住人腾空并返还系争房屋事项达成一致的情况。2020年2月27日,原告委托律师处理《租赁合同》有关纠纷。2020年2月28日,被告亦委托北京盈科(上海)律师事务所律师和中介处理系争房屋争议事项。原、被告律师及中介通过微信、电话及律师函等方式多次就解约方案进行协商。2020年3月13日,原告律师与被告委托的中介通过微信方式协商居住人腾空并返还系争房屋相关事宜。中介转述被告的意见,表示次日临时难以安排交接,希望于下周二、周三或周四(即2020年3月17日、3月18日或3月19日)进行系争房屋交接。后经原告律师通过中介与被告协商,原、被告一致同意居住人于2020年3月14日上午腾空全部系争房屋内物品。2020年3月14日,居住人与被告委托的中介共同至系争房屋物业办理现场登记,并提供相关文件和手续。同日,居住人的物品全部搬离系争房屋。2020年3月15日至3月17日期间,原告律师通过中介与被告协商系争房屋交接的具体时间。中介转述被告的意见同意于2020年3月19日下午3点办理系争房屋交接。2020年3月18日,居住人已经腾空系争房屋并完成系争房屋的恢复工作。但由于被告拒绝接受原告提出的解约方案,被告通过被告律师及中介告知原告律师将拒绝接收系争房屋。2020年3月19日,原告律师再次催告被告按照商定时间配合完成系争房屋交接,并提供了全部房屋腾空及恢复原状的照片,但被告律师及中介仍拒绝接收系争房屋。综上,原、被告双方已就居住人腾空全部系争房屋内物品达成一致并实际履行,亦商定于2020年3月19日进行系争房屋交接。可见,原、被告双方已就解除《租赁合同》不再继续履行达成合意,不存在争议。嗣后,被告因不同意向原告退还部分租赁保证金的原因,不配合完成系争房屋交接。三、原、被告双方对于返还保证金的金额存在争议的情况。2020年3月5日和3月9日,原告律师分别向被告发送《律师函》、《律师函(第二次)》要求解除《租赁合同》并希望被告返还全部保证金225,000元及房屋租金59,178元。2020年3月9日,被告律师发送《北京盈科(上海)律师事务所律师函》同意协商解除《租赁合同》,并要求调整调解方案为原告支付系争房屋租金至2020年4月14日,并且被告不予返还相当于3个月租金的全部保证金225,000元。2020年3月12日,原告律师再次发送《律师函(第三次)》提出协商解约方案，原告支付系争房屋租金至2020年3月19日,并且被告向原告返还相当于1.5个月租金的保证金112,500元。2020年3月13日,被告律师电话联系原告律师,同意原告支付系争房屋租金至2020年3月19日,但告知被告只同意返还相当于1个月租金的保证金75,000元。综上,原、被告双方在协商中就应当返还的保证金金额仍存在部分分歧,未能达成一致。综上所述,原、被告双方已就解除《租赁合同》达成一致,被告拒绝按照双方商定时间接收系争房屋的行为违反了诚实信用原则,亦不利于双方租赁合同争议友好解决。而且,双方《租赁合同》解除之后,被告理应向原告返还全部租赁保证金,现被告拒不返还的行为严重损害原告的合法权益。为维护原告的合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。被告苗丰全辩称，原告的租金确实已经实际支付至2020年3月19日，但不同意原告的所有诉请。首先，原告本身由于资金困难不想租赁系争房屋，只是借疫情的事由来解约，被告认为疫情的确是不可抗力，但在本案中疫情与无法居住的因果关系需要原告证明。原告提供的证据不能证明其哪一段时间不在上海，对原告的离开上海时间被告有异议。系争房屋并不只有原告提供的机票的3人居住，实际由5-6人居住，因此对于疫情与房屋无法使用之间的因果关系，原告现有证据无法证明。其次，被告从未同意原告单方解约，系争房屋的物品都是原告方的，原告可以自由处分，无论租赁合同是否解除，被告都无法阻止原告搬离系争房屋，基于这样的原因，被告才同意原告搬离。被告从未同意双方于2020年3月19日交接房屋，保证金的返还与否与交房的问题是紧密关联的，只有保证金返还协商一致，被告才同意系争房屋的交接，如解约方案经双方同意，双方才于2020年3月19日下午3点办理交接，但解约方案双方并未达成一致。原告提供的都是中介的聊天记录，但被告是委托王律师在与原告沟通解约事宜。第三，原告实则为借疫情恶意单方解约，被告才有合同约定的单方解约权，本案中，被告确认双方租赁合同解除，并当庭向原告送达解约通知。因原告无法证明疫情期间其不能实际使用系争房屋，因此被告没有理由退还租金，原告缴纳的保证金应予没收。被告苗丰全并提起反诉：1、判令反诉被告梅高公司向反诉原告苗丰全支付违约金225,000元，该款与梅高公司支付的租赁保证金225,000元相抵扣。2、判令反诉被告梅高公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年6月，原、被告就系争房屋签订了房屋租赁合同，原告支付了租赁保证金225,000元，如原告无故拖欠租金超过30天或在租赁期内无故提前退租，被告有权终止合同，收回房屋，并且不予退还保证金。租赁合同签订后，双方按约履行。2020年3月5日，原告委托律师发函给被告，以受新冠疫情影响居住人超过15天以上无法使用房屋为由，通知被告解除租赁合同，并要求被告在同年3月19日前配合完成房屋交接手续并在3月29日前返还保证金225,000元及部分租金。2020年3月9日，被告委托律师回函表示原告的解约理由不成立，双方仍应继续履行租赁合同。2020年3月19日，原告在未就解约事宜与反诉原告达成一致的情况下，单方面腾空系争房屋，并将钥匙于同年3月26日寄给被告，被告不予认可予以寄回，后原告于同年3月30日将钥匙再次寄给被告的律师，被告律师就此被迫将钥匙暂交租赁合同中介方保管。原告的租金也只支付到2020年3月19日止，之后未再支付。被告认为，原告先以疫情影响为由单方解除合同，后又改口为双方已协商一致解除合同，严重违背了合同约定及法律规定。同时由于系争房屋属于高档住宅，作为其主要潜在出租对象的外籍人士因疫情无法入境，被告重新寻找租客十分困难，原告擅自提前退租的行为给被告造成了巨大的经济损失，故请求支持被告的反诉请求。反诉被告梅高公司辩称，不同意被告的反诉请求。首先，被告的反诉已超时限，本案首次开庭时已经宣布法庭辩论终结，但被告的反诉状在之后提出，违反法律规定。其次，根据禁反言原则，上次开庭被告明确就保证金不提起反诉，现在又提起反诉，不应受理。第三，原、被告就租赁合同解除已达成一致，2020年3月19日解除合同后，原告不需要再支付租金，在原告的物品搬离后也未再实际使用房屋，对此被告也予以认可。在被告拒不接收房屋的情况下，2020年3月26日，原告将钥匙快递给被告的指定律师，钥匙暂存在中介处，且中介现在已经对外招租，因此被告的诉请完全没有事实依据。原告没有单方解除合同，而是双方协商一致解除，中介有代被告办理交接、商谈合同相关事宜的授权，因此中介和原告的商谈应视为原、被告的双方协商一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋的权利人为被告苗丰全。2018年6月14日，原告(乙方、承租人)与被告(甲方、出租人)、中介(丙方、居间方)就系争房屋签订的《上海市房屋租赁合同》载明，承租人指定居住人为高宇倩及家人；租期为6年，自2018年7月20日起至2024年7月19日止，其中2018年7月20日至2021年7月19日的租金为每月75,000元……；乙方应当在签合同当日支付甲方押金3个月225,000元。除合同另有约定之外，乙方应于租赁期满之日退房，经过甲方确认交房、清空、清点，并付清所有的租金及其他一切根据合同承租方应承担的相关费用，甲方应于七个工作日内，将剩余保证金全额无息退还乙方。合同中第十一条违约责任约定如下：“乙方有以下行为之一的，甲方有权终止本合同，收回系争房屋，并且不予退还保证金作为乙方对甲方的补偿：……4、在租赁期内无故提前退租的；……”。合同中第十二条不可抗力约定如下：“若由不可抗拒的自然灾害(包括但不限于火灾、洪水、地震、施工、战、地震力、敌对等行为等)或其他非乙方过错所造成的对本物业的巨大损毁致使其无法居住或使用本物业,而不能被正常使用及居住时,乙方从该日起停止支付租金,直到房屋可再被使用及居住时为止,此情况发生十五天以上,乙方有权解除本协议,甲方必须全部退还乙方所有保证金和当月所余租期之相应租金。”合同尾部除甲、乙、丙方的盖章、签字外，还有案外人王效锋【系北京盈科(上海)律师事务所律师】作为在场人的签字。2018年6月21日，原告梅高公司向被告苗丰全支付了押金225,000元。现原告向被告实际支付租金至2020年3月19日。2020年1月28日，原告方指定居住人及丈夫、女儿离开上海。2020年2月28日，原告方指定居住人及丈夫、女儿回到上海。2020年2月27日，原告方委托律师与中介建立了微信群聊，并表示由原告方的律师处理系争房屋租赁解除事宜。2020年2月28日，被告苗丰全向王效锋律师出具了《授权委托书》，表示由其处理被告与原告的租赁合同争议事项。2020年3月5日，原告委托律师向被告发出了《律师函》，表示受新冠疫情严重影响，原告指定的房屋居住人未能使用系争房屋将近2个月之久，但被告仍拒绝与原告协商解除合同并接收系争房屋，故根据合同不可抗力条款，要求与被告解除租赁合同，要求被告于2020年3月19日前配合原告完成房屋交接手续，并于2020年3月29日前返还保证金225,000元及2020年2月1日至3月19日期间的租金的50%，即59,178元。该函件于次日被签收。2020年3月9日，原告再次就上述内容向被告寄送《律师函(第二次)》。该函件于次日被签收。2020年3月9日，王效锋受被告委托向原告方寄送了《律师函》，表示原告函件中解约理由不能成立，双方仍应继续履行租赁合同。但从自行和解、避免诉累的角度，如原告同意将租金支付至2020年4月14日，并将保证金225,000元作为违约金归被告所有，则被告同意解约。2020年3月12日，原告方针对上述函件进行了回函，表示己方不存在违约行为，要求按照原告的解约方案履行。2020年3月14日，经原告与中介沟通，原告方将系争房屋内的物品搬离。次日，原告方询问中介，被告是否可以在2020年3月19日进行系争房屋的交接，并请被告明确是否同意之前的方案。后中介于3月17日上午11点35分连续回复称“房东回复19号下午3点交房”及“方案请与王律师联络”。原告方回复“好的”，并于3月18日下午4点50分回复“明天三点交房没有问题”。中介随即回复“刚接到房东通知，因为没有谈拢，所以让我们明天不用去！”3月19日下午，原告方将系争房屋腾空的照片发送至该群。2020年3月26日，原告方向被告寄送了第四次律师函，表示，双方已经达成了租赁合同解除的合意，并约定于3月19日完成了房屋交接，后因被告不同意退还部分租赁保证金，拒不接受房屋，故将房屋钥匙11把返还给委托代理人(王效锋)处，并要求被告返还全部保证金225,000元及房屋租金64,109.5元。之后，王效锋将上述钥匙退回，原告方于2020年3月30日再次将系争房屋钥匙通过快递寄送于王效锋，王效锋于次日签收快递。审理中，原告明确表示，本案为原、被告双方协商一致解除合同，关于解除合同之后的后续处理双方没有达成一致。疫情原因是其余诉请的理由。原告另表示，原告方并没有与被告的直接联系方式，一切事宜均是通过中介沟通，且中介亦将相关情况告知被告。因此，中介有权代表被告与原告协商解约及退租事宜，原、被告已于2020年3月19日就合同解除达成一致意见。被告还向原告表示，其和中介是朋友关系。被告委托王律师后，被告并未放弃表达意思，也没有表示将仅通过王律师进行联系。当时王律师表示关于房屋交接的事情，让原告找中介谈，其只是和原告商谈合同解除后的保证金退还事宜。对于2020年3月19日的房屋交接，原告方与王律师电话沟通过，其表示没有问题，具体和中介进行沟通，但没有书面证据提供。系争房屋交接后，原告指定居住人及其家人未在他处另行租房，暂时居住在自有房内。受疫情影响，原告指定居住人及其家人目前暂无返回美国计划，之后将根据实际情况另行安排。2020年1月28日至2020年3月19日原告指定居住人确实没有正常使用系争房屋，因此被告应当减免部分租金。被告表示，中介不是法律专业人士，其转述的被告的意思表示并不完整，比如被告的意思是在保证金是否退还达成一致的情况下才可以交接房屋，但中介在转述时只是沟通交接房屋的问题。且中介在群聊里转达的内容被告是并不知情的，正是因为中介是非法律专业人员，不能完整表达被告的意思，因此被告才请王律师来处理本案纠纷，王律师在获得授权后，应以王律师的意见和表述为准。2020年3月31日收到原告寄送的房屋钥匙后，被告没有再向原告表示过拒绝接受，被告认为在此之前被告将钥匙寄回原告的行为已代表被告拒绝接受钥匙的意思表示，没有必要再恶性循环将钥匙寄来寄去。被告认为，疫情并没有直接导致原告不能正常使用和居住系争房屋，原告无权单方面解除租赁合同。对于3月14日，原告方将物品搬离系争房屋，被告开始是不同意的，但后来被告怕原告以此为由，提出其无法正常使用系争房屋，故最终同意原告方搬走物品，但不能代表被告已同意解除租赁合同。被告也从来没有同意过双方于2020年3月19日解除合同，原告对于中介所发微信内容进行了曲解和断章取义。被告最终是否同意和原告解约并办理交房手续，都是要经过代理律师确认的。之后双方没有就解约方案达成一致，更谈不上被告同意交房及与原告解约了。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告双方就系争房屋签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，于法不悖，双方均应按约履行。现原告明确本案系双方协商一致解除合同，而被告对此予以否认。本院认为，根据在案证据显示，原、被告双方确曾就租赁合同的解除事宜进行过磋商，中介也确实曾参与到双方的磋商中，中介虽然曾表示过“房东回复19号下午3点交房”，但马上又表示“方案请与王律师联络”，结合双方聊天记录的上下文义，中介始终要求原告就解约方案与被告另行委托的王律师沟通，上述前后两句陈述具有连贯性，中介实际表达的意思应为如双方就解约方案达成一致，双方于上述日期交接房屋。现原、被告双方之后并未就解约方案达成一致，原告以此认为双方已协商一致解除合同缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。因原告搬离系争房屋，造成合同事实上无法履行，违约责任在于原告。现被告方于2020年3月31日签收了原告寄送的系争房屋钥匙，本院确认租赁合同于该日解除。因原告违约导致合同解除，原告无权要求退还租赁保证金。系争房屋的用途为居住，新冠疫情并未对房屋的居住用途造成影响，原告的指定居住人系因自身选择不使用系争房屋，故原告要求退还部分房屋租金的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于被告要求原告支付违约金225,000元，与租赁保证金相抵扣的反诉请求。本案于2020年8月13日裁定转为普通程序审理，被告于普通程序法庭辩论终结前提出反诉，符合法律规定，原告认为被告反诉不应当受理的抗辩意见本院不予采纳。因原告违约导致租赁合同解除，被告要求将租赁保证金予以没收的反诉请求具有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海梅高创意咨询有限公司与被告(反诉原告)苗丰全就上海市静安区乌鲁木齐北路XXX弄XXX号全幢房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年3月31日解除；二、反诉原告苗丰全有权不予返还反诉被告上海梅高创意咨询有限公司支付的租赁保证金225,000元；三、驳回原告上海梅高创意咨询有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5,636元、反诉案件受理费2,337.5元，均由原告(反诉被告)上海梅高创意咨询有限公司负担。如不服本判决，原告(反诉被告)上海梅高创意咨询有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告(反诉原告)苗丰全可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  董锟二〇二〇年十月二十九日书记员  郇鑫附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。