河南省台前县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0927民初1655号原告：李科永，男，1974年3月21日出生，汉族，住台前县。委托诉讼代理人：玄志林，河南凤台律师事务所律师。被告：陈聚彬，男，1968年11月12日出生，汉族，住河南省濮阳县。被告：中大建设股份有限公司。住所地江西省上饶市上饶县罗桥街道办旭日北大道**。法定代表人：彭国禄，该公司董事长。委托诉讼代理人：王宽亮，住河南省平县，系该公司员工。委托诉讼代理人：任自才，河南浩盈律师事务所律师。第三人：台前县凤鸣置业有限公司，住，住所地河南省台前县孙口镇南孟村/div>法定代表人：王小军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：徐汪**，住河南省郑州市金水区，系该公司职职工。原告李科永与被告陈聚彬、中大建设股份有限公司（以下简称中大公司）房屋买卖合同纠纷一案。本院于2020年7月27日立案后，原告申请台前县凤鸣置业有限公司（以下简称凤鸣公司）为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李科永的委托诉讼代理人玄志林，被告中大公司的委托诉讼代理人王宽亮、任自才，第三人凤鸣公司的委托诉讼代理人徐汪**到庭参加了诉讼，被告陈聚彬经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李科永向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告中大建设股份有限公司的房屋买卖合同，被告中大建设股份有限公司返还原告购房款700000元及利息（利息按照同期银行贷款利率计算自2019年1月1日至实际付清之日）；2、判令被告陈聚彬为上述还款义务承担连带责任；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年度，被告中大公司项目经理陈聚彬找到原告，自称是中大公司台前碧桂园项目部的负责人，正在承建凤鸣公司凤栖台项目，为筹措建设资金，可以联络凤鸣公司，将凤鸣公司折抵工程款的房产以低于市场价格的标准向原告出售，鉴于陈聚彬系中大公司项目经理，中大公司实力雄厚，且承建凤鸣公司凤栖台项目，原告有理由相信陈聚彬关于中大公司出售凤鸣公司凤栖台折抵工程款的房产的许诺。在2019年1月1日原告李科永支付给陈聚彬700000元，陈聚彬为原告出具两份收据，两份收据分别显示将碧桂园凤栖台第8号楼1单元1-201室、第8号楼2单元2-302室出售给原告，房款用于中大公司台前碧桂园项目部。被告项目经理陈聚彬联系好凤鸣公司，指示原告去凤鸣公司售楼部办理手续，原告李科永向凤鸣公司支付2套房产的定金4万元，凤鸣公司为原告李科永出具2份通用机打收据，每份2万元，2019年1月9日凤鸣公司为原告李科永出具2份增值税发票，分别是700402元，656480元。后原告去凤鸣公司售楼部询问房产情况，售楼部告知原告购买的凤栖台第8号楼1单元1-201室、第8号楼2单元2-302室并未折抵给中大公司，且上述房产已经出售。原告认为被告项目经理陈聚彬为缓解中大公司碧桂园项目部建设资金紧张问题，许诺出售给原告较为便宜的房产，原告交付的现金被用于中大公司碧桂园项目部，原告与被告中大公司之间成立房屋买卖合同关系。现在涉案的房产已经出售，被告中大公司已经无法履行，交付房产的合同义务，根据《合同法》相关规定，现原告要求解除合同，被告中大公司返还收取的房款700000元并支付相应的利息，利息按照中国人民银行同期贷款利率自2019年1月1日至实际付清日至。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，望法院予以公断。被告陈聚彬未到庭，其提交书面答辩称，本人于2018年9月20日任中大公司台前碧桂园凤栖台执行经理，主持中大公司承建凤鸣公司碧桂园项目工程的全面工作，2019年度中大公司与凤鸣公司协商将碧桂园项目内房子转让给中大公司用于折抵工程款，其为了项目部周转资金，将碧桂园协商折抵的房子出售给李科永，李科永支付了相应的房款，房款部分以转账与现金的比例是多少记不清楚了，但确实收到了李科永的房款，至于多少钱和用款日期其记不清楚了，李科永和肖彦芬项目部会计知道，李科永支付的房款用于项目部工程开支了，按照中大公司与台前县凤鸣置业的约定，由凤鸣公司向李科永出具增值税发票，后来因为中大公司与台前县凤鸣置业关于房产折抵工程款的事情没有谈拢，台前县凤鸣置业的房子已经对外出售，造成李科永无法取得房产，现在李科永的房款用于工程开支，房子也没有得到。其认为本人作为中大公司的执行经理，为了工程建设需要，将原本约定工程款折抵的房产出售给李科永，收取了李科永的房款并用于工程建设，属于履行作为执行经理的职务行为，且收取的房款也有利于中大公司的工程建设，中大公司是本案房款的受益者，其不应当承担返还房款的责任，应当由中大公司承担。综上，如工程款按实际结算每月按进度付款，碧桂园没有工抵房一事，也不可能出现，其本人也不用买卖房子，转资金这回事，望给予合理办理。被告中大公司答辩称，其与原告李科永之间没有房屋买卖合同关系。1、其作为凤鸣公司凤栖台项目碧桂园一期货量区项目的房建承包商，的确因工程款支付问题于2019年3月12日与凤鸣公司、买房人陈会芳、买房人耿金禾、买房人王传伟签署了三方工程款冲抵楼款协议书。但协议书所涉及房屋是台前碧桂园凤栖台第2幢1单元1层101号房屋（买房人陈会芳，价格662066元）；台前碧桂园凤栖台第3幢1单元4层401号房屋（买房人耿金禾，价格624040元）；台前碧桂园凤栖台第8幢1单元15层1501号房屋（买房人王传伟，价格646785元）。协议签署后，买房人陈会芳、耿金禾、王传伟将三方协议约定的房款全额支付给了其公司账户。除此之外，其与凤鸣公司没有达成任何其他的工程款冲抵楼款协议书。2、原告提供的证据中，《收据》证明了收款人是陈聚彬且未明确约定房屋价格，不能视为完整的房屋买卖合同，且没有其公司盖章，不能证明其公司为《收据》的合同方。3、原告提供的《碧桂园集团通用机打收据》、《增值税普通发票》证明了出具发票、收取房屋买卖定金的是凤鸣公司，而不是中大公司，这一证据更证明了原告声称与中大公司形成了事实的房屋买卖合同关系为虚假陈述。因为如果原告与中大公司之间形成了房屋买卖合同关系，那么收取原告定金的应该是中大公司，而不是凤鸣公司。因此，与原告形成房屋买卖合同关系，承担缔约过失责任的应该是凤鸣公司；中大公司与原告之间没有签署房屋买卖合同，也没有形成事实房屋买卖合同关系。4、中大公司没有收到原告李科永支付的700000元购房款。原告提供的证据不能证明中大公司收取了700000元购房款，《收据》证明了700000元购房款的收取人为陈聚彬。5、房屋买卖是普通老百姓一生中最大的一笔投资和支出。房屋买卖不同于一般的买卖行为。原告做为具有完全民事行为能力的自然人，应该对自己的行为承担责任和风险，应该具备房屋买卖的基本常识。按照原告陈述，本案涉案房屋是凤鸣公司折抵工程款的房产，那么原告应该将购房款支付给房屋建设工程款所有人中大公司，或者将购房款支付给房屋所有权人凤鸣公司。原告应该与凤鸣公司联系确认折抵工程款房产信息的真伪；原告自认贪图“房产以低于市场价的标准向原告出售”这一虚假低价条件，直接向不具有卖房主体资格和依据的陈聚彬支付房款，导致自身经济损失，不应当被认定为《物权法》106条规定的善意第三人。6、凤鸣公司在收取原告定金后，向原告出具了房屋销售增值税普通发票。根据一般常识而言，房地产公司销售房屋时，只有签订了《房屋买卖合同》且购房人支付了房款后，房地产公司才会对买房人开具发票。因此，销售增值税普通发票证实了房屋买卖合同纠纷的合同双方为原告和凤鸣公司，此纠纷与中大公司无关。7、本案不属于房屋买卖合同纠纷，而是典型的诈骗案件。被告陈聚彬捏造凤鸣公司与其之间就本案涉案房屋达成了以房抵工程款协议，冒充凤鸣公司的领导，根据原告的《民事起诉状》陈述，还利用了其曾担任中大公司凤栖台项目碧桂园期货量区项目经理的便利条件，利用原告贪图便宜的心理，骗取了原告的盲目信任，导致原告损失700000元。且原告在《民事起诉状》中明确陈述，其是前往凤鸣公司售楼部询问房产情况时得知涉案房屋并未折抵给中大公司，且涉案房屋已经被凤鸣公司出售。因此，本案属于典型的诈骗案件，法院依职权审查决定是否移交给公安机关处理。原告蒙受巨额损失，责任方在于诈骗人陈聚彬，贪图便宜房屋的原告和开具发票、出具收据、销售涉案房屋给第三方的凤鸣公司。原告的损失与中大公司之间没有因果关系。综上，本案属于李科永与陈聚彬、凤鸣公司之间的诈骗纠纷，中大公司与李科永之间没有签署《房屋买卖合同》；没有收取李科永交纳的700000元购房款；李科永因贪图远低于市场价房屋而上当受骗，不属于善意第三人和善意取得的构成要件，故请求人民法院依法驳回原告诉讼请求。第三人凤鸣公司述称，其公司与原告建立联系是因中大公司找到其公司要进行工程款抵房款，指定原告购买其公司的房产，但中大公司后期并未提供工程款抵房款协议，故该工程款抵房款的事宜并没有落实，其公司收取的房屋定金系因中大公司要进行工程款抵房款，为了锁定房源才收取的。关于发票事宜在工程款抵房款的事宜后，其公司及时进行了发票的登报作废。经审理查明，被告中大公司承建第三人凤鸣公司在台前县开发的碧桂园凤栖台小区商品房工程，被告陈聚彬系被告中大公司在该工程的执行经理。因被告中大公司资金紧张，被告陈聚彬与第三人凤鸣公司协商用商品房抵偿工程款。原告李科永与被告陈聚彬协商购买该小区商品房，2018年12月30日原告李科永两次汇入第三人凤鸣公司分别为20000元、20000元，凤鸣公司出具机打收据。原告李科永通过他人以现金和转账方式支付房款，2019年1月1日被告陈聚彬给原告李科永出具2份收据，“收据今收到李科永交来本人出卖的碧桂园凤栖台第8号楼1单元1-201室，房款350000元，即日交给李科永，此款用于中大建设股份有限公司台前碧桂园项目部，收款人陈聚彬2019年1月1日”；“收据今收到李科永交来本人出卖的碧桂园凤栖台第8号楼2单元2-302室，房款350000元，即日交给李科永，此款用于中大建设股份有限公司台前碧桂园项目部，收款人陈聚彬2019年1月1日”。2019年1月9日凤鸣公司为原告李科永出具第8号楼1单元1-201室，第8号楼2单元2-302室的增值税普通发票二份，分别为700402元、656480元。因被告中大公司与第三人凤鸣公司就用房抵工程款未签订协议。凤鸣公司将原告李科永购买的商品房另行出售他人。凤鸣公司于2019年11月4日在《大河报》刊登遗失声明，声明向原告李科永出具的二份增值税普通发票遗失，声明作废。上述事实，有中大公司任命书、陈聚彬出具的收据、银行交易回执单、机打收据、增值税普通发票、《大河报》刊登版等证据及当事人的当庭陈述在卷予以证实。本院认为，原告购买房屋无书面的房屋买卖合同，但原告的陈述及凤鸣公司出具的增值税票据显示房屋的位置、面积、价格，结合被告陈聚彬的书面答辩意见、第三人凤鸣公司的当庭陈述，可以证实陈聚彬是中大公司在台前碧桂园项目的负责人、中大公司与凤鸣公司之间用房抵工程款、原告购买案涉房屋的事实。陈聚彬的书面答辩意见认可收取了原告的房款，该款用予中大公司建设凤鸣公司开发的台前碧桂园工程。中大公司认可陈聚彬是其公司员工，本院认定被告陈聚彬的行为是职务行为，原告与中大公司之间房屋买卖合同关系成立。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。因中大公司未向凤鸣公司提供工程款抵房款协议，导致凤鸣公司将案涉房屋出卖给其他人。中大公司在该工程中内部管理不严，导致原告买房的合同目的无法实现，原告与中大公司之间的房屋买卖合同应予解除，中大公司应返还原告房款700000元，原告要求中大公司返还房款700000元的诉讼请求本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后原告有权要求赔偿损失，被告中大公司应承担占用资金期间的利息，中大公司应根据相关部门公布的贷款利率支付原告利息。因陈聚彬的行为是职务行为，原告要求陈聚彬承担连带责任的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告李科永与被告中大建设股份有限公司之间的房屋买卖合同（台前碧桂园凤栖台第8号楼1单元1-201室，第8号楼2单元2-302室）予以解除。二、被告中大建设股份有限公司于本判决生效后十五日内返还原告李科永房款700000及利息（利息以700000元为基数，自2019年1月1日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、驳回原告李科永的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10800元，由被告中大建设股份有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于濮阳市中级人民法院。在递交上诉状之日起三日内到本院领取预交上诉费用通知书，并按规定时间将交费凭证递交本院，逾期则视为自动放弃上诉。审 判 长  杨 军审 判 员  杨贺彬人民陪审员  仝兴家二〇二〇年十月二十二日书 记 员  刘芸嘉