江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0583民初4537号原告:郭明翔，男，汉族，1986年6月5日出生，住所地湖南省通道侗族自治县。原告:蒋绅莲，女，侗族，1986年9月26日出生，住所地湖南省通道侗族自治县。委托诉讼代理人：郭明翔，系原告蒋绅莲配偶。被告：昆山华地房地产有限公司，住所地江苏省昆山市周市镇华城美地花园市镇中心北区2号楼，统一社会信用代码9132058374392866XX。法定代表人：庄灿，该公司总经理。委托诉讼代理人：方赞，江苏良翰律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋文文，江苏良翰律师事务所实习律师。原告郭明翔、蒋绅莲与被告昆山华地房地产有限公司（以下简称华地公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月27日对本案公开开庭进行了审理。原告郭明翔、被告华地公司委托诉讼代理人方赞、蒋文文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭明翔、蒋绅莲向本院提出诉讼请求：1.要求华地公司退回郭明翔、蒋绅莲购房差价款369648.87元，(差价款的计算方式：商品房购销合同单价每平方米10348.76元减去昆山市房产交易管理中心华城美地南岸参考平均价格每平方米7285.71元，再乘以商品房购销合同约定住宅建筑面积共120.68平方米)、以及赔偿相应利息损失；(利息计算方式：购房差价款369648.87元为本金，利息按年利率6%计算，计算日期从2017年04月11日起至法院判决生效之日止)暂定算到2020年6月16日；2.本案诉讼费由华地公司承担。事实与理由：2017年2月19日，华地公司对郭明翔、蒋绅莲宣传位于昆山市周市镇长江北路东侧、鑫茂路南侧新开发的万科房子(广告宣传画册已明确载明“万科房子”开发商为华地公司)正在预售，郭明翔、蒋绅莲确信万科房子的知名度相当的高!品质是相当的好!故向华地公司支付了定金20000元，华地公司开具了带万科字样的定金收款收据编号2070×××。2017年3月21日，郭明翔、蒋绅莲与华地公司签订了正式的《昆山市商品房购销合同》，华地公司分别在2017年03月18日开具了金额358888元含万科字样的预收房款收据编号为2071×××，2017年04月10日开具了金额870000元含万科字样的预收房款收据编号2038×××，2019年2月，华地公司为郭明翔、蒋绅莲办理了房屋不动产权证，郭明翔、蒋绅莲才发觉自己所购得房屋的产权证坐落没有“万科”字样即心生疑惑，后来通过昆山市住建局官网资料库查阅相关信息，发现涉案房屋的工程开工建设时间2016年04月28日施工许可证编号320583201604280301。再查国家企业信用信息公示系统，华地公司股权构架结构分别是由深圳华地和苏州万颂组成，其中股东公司之一苏州万颂虽然与苏州万科存在关联性，但是成立时间是2016年08月，也就是说华地公司开发建设涉案房屋之时，股东公司苏州万颂公司还没出世。华地公司开发的房子拿地时间是2003年10月，开工时间2016年04月，也就是说房子的开发过程从拿地，组织地质勘察、工程图纸设计、桩基施工、土建施工、消防施工、水电施工。这些相关单位的筛选确定和质量把控都是华地公司单方完成。再查华城美地云岭公寓和华城美地南岸公寓的土地为同一宗地块，涉案房屋的建设单位、设计单位、施工单位都分别相同，房屋的外形结构一模一样。涉案房屋些关键性的步骤没有万科房产公司的严格完整百分百的全程把控!怎么能算是万科好房？万科房子的品质何从谈起？通过昆山市房产交易管理中心信息公示系统查询，华地公司近前期开发的楼盘华城美地南岸参考价才7285.71元，而此次打着万科好房子的旗号售卖价格却是10348.76元，华地公司要是当初不是宣传“万科好房子”，郭明翔、蒋绅莲也不会缴纳定金，更不会以这么高的价格签署商品房购销合同。现在华地公司虽然完成了交房手续也办理了不动产产权证，但是没能按照当初约定交付万科品质的好房子，没有切实履行合约。依据一、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。二、《合同法》113条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。三、双方签订的《昆山市商品房购销合同》附件四合同补充协议15条关于广告宣传资料的效力约定如下：(1)买卖双方之间的权利义务以合同及其附件为准。出卖人在广告和宣传资料中对商品房开发规划范围内的房屋及其相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，合同又未作重新约定的，可作为合同附件，对双方具有约束力。一方违约的，应依法承担违约责任。故起诉要求华地公司退回郭明翔、蒋绅莲所购房屋差价款及相应的利息损失。华地公司辩称：答辩人不存在违约行为，答辩人向被答辩人交付的房屋符合合同约定，且被答辩人已经收房并办理了涉案房屋的产权转移登记手续，故被答辩人要求答辩人承担购房差价及利息损失无事实基础和法律依据。一、答辩人与被答辩人已经完成了交付手续，被答辩人并未就房屋不符合合同约定提出异议。答辩人于2018年7月11日获取昆山市住房和城乡建设局核发的2018年备案字第×××号《昆山市商品房屋交付使用备案证书》，该证书上载明涉案房屋工程己满足交付使用条件。答辩人向被答辩人发送了交付通知书，被答辩人也于2018年10月1日与答辩人签订了房屋交接书，由此可见被答辩人认可涉案房屋符合交付标准，故答辩人不存在交付房屋不符的违约行为。二、答辩人在销售涉案房屋时有权使用“万科”品牌。答辩人经授权后有权使用“万科”品牌对外进行宣传销售。答辩人以“万科”品牌销售涉案房屋，与事实情况相符，不存在被答辩人所称的宣传与实际不符的情形。三、被答辩人以其他小区价格计算差价无任何依据。不同小区的房屋销售价格有各自特殊性，涉案房屋的销售价格并未突破备案的销售价格，符合主管部门对涉案房屋的价格监管要求，也即该销售价格合法合规，且销售价格已经载入双方签署的买卖合同，再以其他小区的销售价格来调整涉案房屋销售价格不合理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。与本案无关联性的证据，本院依法不予认定。能够反映案件事实与基本情况的证据，本院依法予以认定，作为定案依据。经审理查明：2017年2月19日，郭明翔、蒋绅莲向华地公司支付购房定金20000元，同年3月21日，郭明翔、蒋绅莲与华地公司签订了正式的《昆山市商品房购销合同》，明确约定所购买的商品房暂定名为云岭公寓，房号为××号楼××，住宅单价每平方米10348.76元，总价1248888元等。郭明翔、蒋绅莲支付了相应的购房款，华地公司开具了相应的发票。2018年10月1日，华地公司（甲方）与郭明翔、蒋绅莲（乙方）签订了房屋交接书，明确房屋的总价款为1247957元，乙方已付清全部房价款，甲方已开具发票给乙方；郭明翔在签字处注明：现小区名为“云岭公寓”，与销售时名称“万科初见”不一致，本人保留相关法律诉讼权利。2018年12月，相关部门颁发了涉案房屋不动产权证，登记权利人为郭明翔、蒋绅莲共同共有，房屋现已实际使用。郭明翔、蒋绅莲认为，所购得房屋的产权证坐落没有“万科”字样，房子不是万科所设计和营造的，宣传册是合同的一部分，华地公司没有按照合同履行，应当承担违约责任，是欺诈行为。华地公司认为，宣传册是要约邀请，并不是要约，根据双方签订的购房合同，华地公司有依据合同约定履行，并不存在违约行为；不构成欺诈行为，已有生效判决予以证明。关于在中国大陆商品房开发的现状，开发商的工作及职责范围是拿地，聘请专业的勘察、设计、施工等单位对建筑物进行开发建设，因此所有的住宅楼盘建筑物本身均不是开发商自己实施的，都是专业的单位进行建设开发，本案中涉案楼盘的开发主体是华地公司，但具体的土建建设过程以及设计工作均由专业单位来进行。在本案中，万科通过当地的子公司万颂入股华地公司，对涉案楼盘的工程建造、设计工作、销售工作、物业管理等方面均按照万科的要求和制度进行管理。华地公司在销售涉案楼盘的时候使用了万科的品牌，但该品牌的使用仅是宣传上的一种要约邀请，该品牌的使用不作为商品房买卖合同的交付内容，而在华地公司向郭明翔、蒋绅莲所交付的涉案房屋经过了有关部门的工程验收，质量完全合格，且郭明翔、蒋绅莲也已经办理了涉案房屋的所有权转移登记，因此华地公司的合同义务已经履行完毕，不存在所谓的需要承担违约责任的情况。双方遂起诉讼。另查明，在（2019）苏0583民初7313号案件中，有另外的购房者起诉华地公司，诉请要求撤销双方之间的购销合同等，虽与本案诉请不同，但事由基本相同。该案于2019年11月28日判决驳回了原告的所有诉讼请求。该案现已生效。华地公司认为，法院的生效判决认定华地公司有权使用“万科”品牌销售涉案房屋，华地公司的销售宣传不构成要约等内容。根据双方提供的证据材料显示，销售宣传册中有关于“万科好房12月初见”“三好万科行业持续领跑者”“万科三好致力于对好房子的设计与营造”等字样，并注明本广告为要约邀请，买卖双方的权利义务以合同为准，开发商为华地公司，备案名为华城美地花园。本院认为：本案中，郭明翔、蒋绅莲、华地公司之间形成商品房销售合同关系，系双方当事人真实意思表示，内容与形式不违反法律规定，故依法成立并生效，应受法律保护。各方主体均应依法遵守诚实信用原则。郭明翔、蒋绅莲认为，所购得房屋的产权证坐落没有“万科”字样，房子不是万科所设计和营造的，宣传册是合同的一部分，华地公司没有按照合同履行，应当承担违约责任，是欺诈行为。对此，本院认为，首先根据双方所提供的证据，正式的《昆山市商品房购销合同》中所载明的名称明确为云岭公寓，而非其他名称，此约定系双方的真实意思表示。签约时双方应当明确知晓，作为理性的消费者如果认为这样的约定无法达到自己的购房目的，完全可以不再进行签约购房等事宜。法律不允许事后反悔、否认等有违诚信的行为。其次，宣传册并非要约，在（2019）苏0583民初7313号案件中亦已明确认定。宣传册中也注明很清楚本广告为要约邀请，且广告宣传中也并未明确涉案楼盘名称为“万科初见”，宣传中所涉万科字样，只是在销售中使用了业经万科品牌授权的万科字样而已；而且，销售宣传册中明确注明：本广告为要约邀请，买卖双方的权利义务以合同为准，开发商为华地公司，备案名为华城美地花园。最后，针对“万科三好致力于对好房子的设计与营造”等宣传字样，郭明翔、蒋绅莲据此认为涉案房屋就应当是万科进行设计、建造等，得出这样的结论根本无事实与法律依据，更何况该宣传材料如前所述也仅为要约邀请，并不是合同的组成部分。郭明翔、蒋绅莲也并无证据证明华地公司或其销售承诺过涉案房产系由万科开发、设计、建造等。举证不能的依法应承担相应的法律后果。另，郭明翔、蒋绅莲要求补差价的计算标准与依据也存在重大逻辑问题，以华城美地南岸参考平均价格每平方米7285.71元（姑且不论该价格本身得出是否合理）作为参照系，显然不具备合理性：一是开发时间不同，华城美地南岸系2013年开发、出售，而涉案楼盘系2017年，故价格上无法参照对比；二是楼盘位置显著不同，二者并无任何可比性。综上，郭明翔、蒋绅莲在本案中的补差价等诉请主张，无任何事实与法律依据，本院无法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告郭明翔、蒋绅莲的全部诉讼请求。案件受理费16040元，减半收取8020元，由原告郭明翔、蒋绅莲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员 邹 军二〇二〇年九月二十三日书记员 陆华平附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。