宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁0106民初10197号 原告：银川鑫实物业服务有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区 法定代表人：马仙国，该公司董事长。 委托诉讼代理人：金朝、史富霞，宁夏瀛智律师事务所律师。 被告：马孝兰，女，1968年7月9日出生，回族，住宁夏回族自治区银川市金凤区 原告银川鑫实物业服务有限公司与被告马孝兰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告银川鑫实物业服务有限公司的委托诉讼代理人金朝、史富霞，被告马孝兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告银川鑫实物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2015年9月1日至2020年7月1日物业管理费8741元（含电梯费）；2.判令被告支付截至2020年7月1日的违约金7692元（按照每日万分之五计算，自2015年9月1日起，暂计算至2020年7月1日，之后计算至实际清偿之日止）。以上两项共计16433元。3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告依法接受金凤区丰登镇西新村的委托，于2013年8月起为丰登镇安置区住宅丰阅家园提供物业服务至今。根据《物业服务合同》的约定，xxx小区的物业管理服务费按建筑面积每平方米0.6元/月收取，且逾期不交物业管理服务费的按每日万分之五收取违约金。被告为xxxxx区xxx-xxx室业主，物业费计费面积为134.52平方米，被告自2016年9月1日起至今未向原告缴纳过物业费，经原告核算，现已产生欠缴物业费8741元（含电梯费）、违约金7692元。迫于无奈，原告多次对其以书面、电话及上门等形式催缴，被告均予拒绝。被告的此行为给原告的正常经营造成了严重的损害，现为维护原告的合法权益，特诉至法院。 被告马孝兰辩称，2015年9月1日至2020年7月1日期间的物业费及电梯费确实没有交，但是拖欠物业费并非被告本意，而是由于原告物业服务不达标未达到《物业服务合同》中明确的《银川市物业管理服务等级标准》的三级服务标准，物业管理服务不规范，楼道等公共区域卫生清理不及时，单元门及楼道窗户破损严重，小区监控设备损坏严重且维修不及时，单方面切断楼道公共区域供暖设施，消防设施长期处于瘫痪状态等等，小区业主满意率远远达不到三级服务标准中的85%。2018年8月，原告在物业维修时将油漆泼洒到被告所有的宝马320汽车上，且在被告未到场的情况下私自用橡胶水清洗，致使引擎盖、前保险杠、右前叶子板漆面及两个前大灯严重损毁，在场物业经理杨淑琴多次向原告反映，原告至今未给予被告妥善处理。综上所述，被告请求法院驳回原告所有诉讼请求，原告应在规范《物业服务合同》约定的三级服务标准和妥善处理损毁被告车辆的前提下，与被告协商解决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方无争议的证据，本院确认并在卷佐证，具体有：原告提交的xxxx房情况一缆表、《丰阅家园三期入住合同书》、《物业服务合同》。对有争议的事实和证据，本院认定如下：1.原告提交的2015年保洁楼道记录（29#楼）、2016年保洁楼道记录（29#楼）、2017年保洁楼道记录（29#楼）、2018年保洁楼道记录（29#楼）、2019年保洁楼道记录（29#楼）、2020年保洁楼道记录（29#楼）、2015巡逻岗巡点签到（29#楼-31#楼）、2016巡逻岗巡点签到（29#楼-31#楼）、2017巡逻岗巡点签到（29#楼-31#楼）、2018巡逻岗巡点签到（29#楼-31#楼）、2019巡逻岗巡点签到（29#楼-31#楼）、2020巡逻岗巡点签到（29#楼-31#楼）、丰阅家园三期作业记录图片，来源合法，本院对上述证据的真实性予以确认；2.原告提交的催缴函复印件、缴费通知照片打印件，被告认可照片中1403室是被告家的房屋门，本院对该组证据的真实性予以确认；3.被告提交的入住合同书复印件、银川市物业管理服务等级标准打印件、照片打印件，原告对上述证据真实性无异议，本院对上述证据真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年8月3日，原告银川鑫实物业服务有限公司与被告马孝兰签订《入住合同书》，约定：原告根据与金凤区丰登镇西新村村委会签订的前期物业服务合同内容对丰阅家园三期提供物业服务活动；被告房屋基本情况为银川市金凤区XXX室，建筑面积134.52㎡；前期物业管理期限为整个物业管理区域房屋交付使用后2年，前期物业管理费多层0.5元/月/㎡，小高层0.6元/月/㎡，电梯费20元/户（二层），每层递增5元。2015年4月22日，原告银川鑫实物业服务有限公司与银川市金凤区丰登镇西新村民委员会签订《物业服务合同》，约定：原告为位于银川市金凤区丰登镇万寿路丰阅家园提供物业管理服务；原告按照一期、二期多层住宅0.35元/月平方米，三期多层住宅0.5元/月平方米，小高层0.6元/月平方米，按建筑面积向业主收取物业服务费；合同期限为2015年4月22日至2017年4月22日。2019年10月12日，原告银川鑫实物业服务有限公司与银川市金凤区丰登镇西新村民委员会签订《物业服务合同》，约定：原告为位于银川市金凤区丰登镇万寿路丰阅家园提供物业管理服务；原告按照一期、二期多层住宅0.35元/月平方米，三期多层住宅0.5元/月平方米，小高层0.6元/月平方米，商业物业0.8元/月平方米，电梯运行使用费1层不收电梯费、2层20元/户·月、3层以上（含3层）每层递增5元/户·月、11层以上每2层递增5元/户·月；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳；业主或者物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，原告应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，应按每日万分之五的标准向原告支付违约金；合同期限为2017年4月23日至2022年4月22日。上述合同双方还对服务事项、权利义务等进行了约定。合同签订后原告为该小区提供了物业服务。原告提供物业服务期间被告系XXX室的业主，其房屋建筑面积为134.52㎡，被告拖欠原告物业服务费、电梯运行使用费未付。原告催要无果遂诉至本院。 本院认为，银川市金凤区丰登镇西新村民委员会与原告经签订了《物业服务合同》，系双方真实意思表示，属有效合同，对双方及小区业主均具有法律约束力，双方及小区业主均应当自觉全面履行合同的义务。原告为银川市金凤区丰登镇万寿路丰阅家园小区的业主提供了物业服务，作为小区业主的被告就应当按约支付原告的物业服务费、电梯运行使用费。现被告拖欠物业服务费及电梯运行使用费未付，应承担支付责任。本院依据《物业服务合同约定》计算被告欠付的自2015年9月1日至2020年7月1日期间58个月物业服务费为4681元。原告主张的2015年9月1日至2017年4月22日期间的电梯运行使用费，在原告与银川市金凤区丰登镇西新村民委员会签订了《物业服务合同》中并未约定该项费用及费用标准，但在原告与被告签订的《入住合同书》中约定了入住后的电梯费收费标准，该标准不高于原告主张的标准，本院依据原告主张的标准70元/户·月予以计算；对于原告主张的自2015年9月1日至2020年7月1日期间被告欠付的电梯运行使用费，本院依据《物业服务合同》约定的70元/户·月予以计算；故自2015年9月1日至2020年7月1日期间电梯运行使用费为4060元。综上，被告应向原告支付物业服务费4681元，电梯运行使用费4060元，合计8741元。对原告主张的违约金，因2015年4月22日，原告银川鑫实物业服务有限公司与银川市金凤区丰登镇西新村民委员会签订《物业服务合同》中并未约定违约金且被告未按约交纳物业服务费并非恶意欠交，故原告的该项诉请本院不予支持。被告马孝兰所提交的证据均不能证实其抗辩理由成立，故对被告马孝兰的抗辩意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下： 一、被告马孝兰于本判决生效之日起五日内支付原告银川鑫实物业服务有限公司物业服务费4681元，电梯运行使用费4060元，合计8741元； 二、驳回原告银川鑫实物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费105元（已减半收取），由原告银川鑫实物业服务有限公司负担49元，由被告马孝兰负担56元。 如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审判员 常 朔 二〇二〇年十二月十一日 书记员 马泽莲 附：本案适用法律条款如下： 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。