天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0116民初14385号原告：李农，女，1968年12月28日出生，汉族，住河北省唐山市路**。委托诉讼代理人:董学军,男，1967年10月24日出生，汉族，住天津市滨海新区，系原告丈夫。被告：烟台昊铭人力资源有限公司，住所地山东省烟台市龙口市龙港街道振兴路**。法定代表人:杨士民，总经理。委托诉讼代理人:肖东平，山东高耀律师事务所律师。委托诉讼代理人:马艳艳，山东高耀律师事务所律师。被告：烟台昊铭人力资源有限公司天津分公司，注册，注册地天津市滨海新区中心商务区新港金港路**贻航国际大厦div>法定代表人:杨士民。原告李农与被告烟台昊铭人力资源有限公司（以下简称烟台昊铭公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案受理,原告李农申请追加烟台昊铭人力资源有限公司天津分公司（以下简称烟台昊铭天津分公司）作为被告参加诉讼,本案转为普通程序，于2020年9月29日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李农委托诉讼代理人董学军、被告烟台昊铭公司的委托诉讼代理人马艳艳到庭参加了诉讼，被告烟台昊铭天津分公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。李农向本院提出诉讼请求：1.解除原告与烟台昊铭天津分公司订立的租房合同。2.被告于合同解除之日起10日内腾出房屋并交还房门钥匙。3.被告支付原告自2019年12月23日至判决确定解除之日期间的房屋租赁费(暂计至2020年6月22日计为22500元)。4.被告支付原告自2019年12月23日至判决确定解除之日期间物业费(暂计至2020年6月22日计为21736元)。5.被告支付原告合同违约金40500元。6.被告支付原告水费158元。7.被告支付原告自立案后至判决被告腾房之日期间房屋使用费和物业费。8.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年12月23日,原告与被告烟台昊铭天津分公司签订租房合同,租赁期限36个月，自2019年12月23日至2022年12月23日,合同金额共计135000元。合同签订后，原告将房屋及钥匙交付烟台昊铭天津分公司法定代表人杨士民，烟台昊铭天津分公司实际使用房屋但一直未支付相关费用。根据《中华人民共和国公司法》第十四条,公司依法设立的分公司不具备法人资格,其民事责任由公司承担。烟台昊铭公司应对烟台昊铭天津分公司的违约行为承担违约责任。烟台昊铭公司辩称，请求驳回原告诉讼请求，理由如下：1.原告起诉的烟台昊铭公司被告主体不适格，烟台昊铭天津分公司具有独立诉讼主体资格；2.2019年12月23日杨士民与董学军签订的房屋租赁合同已于当日口头解除，次日双方协商重新订立合同即表明原合同已解除；3.原告未向烟台昊铭天津分公司交付符合条件的房屋，双方合同未履行。烟台昊铭天津分公司未到庭答辩，亦未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。本院经审理认定事实如下：坐落于天津市滨海新区××大厦××两房屋登记所有权人李农。814房屋29.9平方米，815房屋32.1平方米。烟台昊铭人力资源有限公司天津分公司成立时间2019年12月17日，登记营业场所为天津市滨海新区中心商务区新港金港路5号贻航国际大厦。2019年12月23日李农（甲方）与烟台昊铭人力资源有限公司天津分公司（乙方）签订《房屋租赁合同》约定：乙方由于经营办公、业务发展需要租用甲方房屋；甲方同意租赁给乙方经营办公房，建筑面积199.54平方米，用于该公司经营用，房屋坐落于天津港保税区××号楼××大厦××室；租金每月3750元（不含开具发票，如乙方开具发票，由乙方承担开具发票所产生的税费），物业费按房本面积向物业公司交纳，但不包括停车位、水、电、通信、网络等费用；房屋租金半年一支付，合同签订后3日内交付首期租金，此后每期租金于下一租期30日前交付，每迟延一天按总租金的1%计罚，若30日内仍未交纳，甲方有权收回房屋，并按实际迟付天数依上述比例收取罚金；物业费按季度交纳，需提前15个工作日支付下一季度物业费，由承租方向物业公司缴纳，未按期交物业费认定承租方违约并终止合同；合同经法定代表人或授权代表人签署或盖章后生效；合同另对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，烟台昊铭天津分公司使用涉诉房屋但未向李农交纳合同约定的各项费用。2020年4月30日天津开发区怡合物业管理有限公司向李农催收贻航国际814、815房屋2019年12月16日至2020年6月30日期间物业费23547元。李农向物业公司交纳了814、815号房屋2019年12月23日至2020年8月22日期间的物业费28981元。2020年6月4日李农诉烟台昊铭天津分公司房屋租赁合同纠纷一案于同月23日撤回起诉，同日另行起诉形成本案诉讼。2020年6月初,烟台昊铭天津分公司除一套行李和一台洗衣机外，已将涉诉房屋内其自有物品搬出。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案争议焦点：一、涉诉房屋租赁合同是否已生效并实际履行；二、被告烟台昊铭公司是否适格的被告主体；三、被告应当支付原告的相关费用数额；四、被告的违约责任及违约金数额。合同是否已生效问题。董学军代其妻子李农与烟台昊铭天津分公司签订的租赁合同有烟台昊铭天津分公司法定代表人杨士民签字并加盖了个人名章以及公司合同专用章，烟台昊铭公司认可杨士民在和李农的租房合同中签过字，又认可合同中的合同专用章曾被烟台昊铭天津分公司使用过，但仍坚持抗辩合同中的合同专用章并非烟台昊铭天津分公司的专用章，并怀疑董学军私拿烟台昊铭天津分公司合同专用章和杨士民个人名章在合同中加盖。本院已释明其申请鉴定或向公安机关报案的权利，在案件审理过程中，烟台昊铭天津分公司既未报案也未向本案申请鉴定。烟台昊铭公司以杨士民与董学军沟通修改合同条款为由主张合同已于签订当日口头解除，双方沟通的内容并未指向解除合同，而是杨士民要求对部分合同条款进行调整，但双方口头沟通后并未对合同条款进行修改，烟台昊铭天津分公司亦未向原告主张过提前解除合同，故原合同未予修改，双方仍应按原合同履行。根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条的规定，企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。杨士民系烟台昊铭公司及烟台昊铭天津分公司法定代表人，其出面与李农丈夫董学军签订的房屋租赁合同能够代表烟台昊铭天津分公司的意思表示，且合同加盖了烟台昊铭天津分公司合同专用章，故房屋租赁合同义务应当由烟台昊铭天津分公司履行。本院认定李农与烟台昊铭天津分公司签订的租赁合同系当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，合同双方均应按照合同约定履行己方合同义务。合同是否已实际履行问题。烟台昊铭公司主张被告未实际使用房屋，本院对合同履行情况评析如下：一方面，烟台昊铭天津分公司注册地址为涉诉房屋，虽烟台昊铭公司抗辩称注册地址为同一办公楼内其他房屋，但经本院释明，该公司未提交证据证实其公司名下所有或承租了涉诉房屋同一地址、同一办公楼内的其他房屋。另一方面，烟台昊铭天津分公司原工作人员张某证实了杨士民带领数名公司员工自2019年12月开始在涉诉房屋办公的事实，张某对烟台昊铭天津分公司工作人员及办公事务陈述详实，本院询问被告对证人证言中提及的烟台昊铭天津分公司员工身份的意见，被告未在本院指定期限内发表否认意见，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四条的规定，视为对该事实的承认。证人身份有微信记录证实其代烟台昊铭天津分公司办理注册事宜的事实予以佐证，本院对证人证言予以采信。故本院认定，烟台昊铭天津分公司合同签订后已实际使用承租房屋。被告主体资格问题。《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定，公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。故，烟台昊铭天津分公司的民事责任由烟台昊铭公司承担。合同的解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同第三条约定了承租人逾期交纳租金和物业费，出租人有权解除合同收回房屋的内容。在承租人不交纳租金的情形下，合同赋予了出租人解除合同的权利。烟台昊铭天津分公司签订合同后实际使用了承租房屋，但自始未向出租人交纳合同约定的费用，构成违约，原告李农按照合同约定主张解除合同的诉讼请求，本院予以支持。租赁合同解除，承租人应腾空房屋并将房屋返还出租人，原告称烟台昊铭天津分公司已于2020年6月初将大部分物品搬离，仅留有一套行李和一台洗衣机，本院释明烟台昊铭公司是否对留在承租房屋内的物品主张权利，烟台昊铭公司未在本院指定期限内答复，视为对物品的放弃。烟台昊铭天津分公司搬离后未继续使用房屋，李农留有涉诉房屋备用钥匙。本院认定，涉诉房屋租赁合同已于2020年6月初实际解除，合同解除后，烟台昊铭公司应将房屋钥匙交还李农，李农可自行处置烟台昊铭天津分公司留在涉诉房屋内物品。欠付原告的相关费用问题。一、房屋租赁费，自2019年12月23日至2020年6月初，烟台昊铭公司应按照合同约定支付李农房屋租赁费3750元／月。烟台昊铭公司主张免除2020年1月24日至4月30日新冠疫情期间的房屋租赁费，本院按照天津市相关政策，并结合证人张某证实烟台昊铭公司使用承租房屋时间的事实，对疫情期间租金予以部分酌减，支持李农租金15000元。二、物业费，合同约定承租期间的物业费由承租人向物业公司负担，本院结合物业费催缴通知书以及物业费发票确定，烟台昊铭天津分公司承租期间应交物业费为21736元。案件审理过程中李农已向物业公司交纳了烟台昊铭天津分公司承租期间的物业费，故烟台昊铭公司应将上述物业费21736元支付给李农。三、水费，2019年12月至2020年6月期间涉诉房屋欠缴水费163.53元，有物业公司催缴水费通知单为证，李农主张烟台昊铭天津分公司承租期间的水费158元，本院予以支持。四、房屋腾退期间的房屋使用费和物业费问题。原告自认，烟台昊铭天津分公司已于2020年6月初将大部分物品搬离，仅留有一套行李和一台洗衣机。原告自2020年6月即可对涉诉房屋进行使用，且烟台昊铭天津分公司2020年6月初搬出物品后未使用涉诉房屋，对原告主张腾退期间的房屋使用费和物业费的诉讼请求，本院不予支持。违约责任及违约金问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同第三条约定，签订合同后三日内交纳首期半年租金，逾期交纳租金的违约责任为“按总租金的1%计罚”、“若三十日仍未交纳，按实际迟付天数依上述比例收取罚金”。烟台昊铭天津分公司迟延履行租金交纳义务构成违约，烟台昊铭公司应承担合同约定的违约责任。烟台昊铭公司主张违约金过高，请求人民法院酌减。本院结合合同约定内容及违约行为给原告造成的损失，以本院认定的逾期交纳租金总额15000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准支持原告自2019年12月27日至实际支付租金之日期间的违约金。被告烟台昊铭天津分公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼亦未提交证据，承担不利的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告李农与烟台昊铭人力资源有限公司天津分公司签订的房屋租赁合同已于2020年6月初解除，被告烟台昊铭人力资源有限公司于本判决生效之日起三日内交还原告李农涉诉房屋钥匙。二、被告烟台昊铭人力资源有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告李农房屋租赁费15000元、物业费21736元、水费158元，合计36894元。三、被告烟台昊铭人力资源有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李农违约金（以欠付租金15000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算自2019年12月27日至实际支付租金之日期间）。四、驳回原告李农其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2077元，由被告烟台昊铭人力资源有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审 判 长  李 婷人民陪审员  王建磊人民陪审员  李彭柱二〇二〇年十月九日书 记 员  李菲菲附：法律释明：1.《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。2.《中华人民共和国公司法》第十四条第一款：公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条:被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。4.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四条：一方当事人对于另一方当事人主张的于己不利的事实既不承认也不否认，经审判人员说明并询问后，其仍然不明确表示肯定或者否定的，视为对该事实的承认。5.《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十条：一审宣判时或者判决书、裁定书送达时，当事人口头表示上诉的，人民法院应告知其必须在法定上诉期间内递交上诉状。未在法定上诉期间内递交上诉状的，视为未提起上诉。虽递交上诉状，但未在指定的期限内交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。