西安市未央区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0112民初12345号 原告：西安中新永佳房地产开发有限公司。住所地：西安市浐灞生态区浐灞大道1号浐灞商务中心B段三层。统一社会信用代码91610136663170406F。 法定代表人：杨华，董事长。 委托诉讼代理人：文佩，该公司员工，现住该公司。 被告：王海龙，男，1983年1月3日出生。 第三人：中国建设银行股份有限公司陕西省分行。住所地：陕西省西安市碑林区南广济街38号。统一社会信用代码91610000920523699K。 法定代表人：李军，行长。 委托诉讼代理人：龙瑶，陕西联强律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯乐，陕西联强律师事务所实习律师。 原告西安中新永佳房地产开发有限公司（以下简称“中新永佳公司”）与被告王海龙、第三人中国建设银行股份有限公司陕西省分行（以下简称“建行陕西分行”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中新永佳公司的委托诉讼代理人文佩到庭参加了诉讼。被告王海龙、第三人建行陕西分行经合法传唤拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告中新永佳公司向本院提出诉讼请求：1、解除原被告签订的《商品房买卖合同》（Y××××），被告支付解除合同违约金238941元，判令被告配合办理《商品房买卖合同》登记注销手续；2、被告返还浐灞×区×幢×单元×层××号商品房；3、被告偿还欠款428299.46元；4、被告及第三人配合办理浐灞×区第×幢×单元×层××号商品房预抵押登记注销手续；5、本案诉讼费用、保全费用由被告承担。事实与理由：2010年8月21日其与被告签订了《商品房买卖合同》，被告购买其公司开发的位于西安市浐灞生态区浐灞×区第×幢×单元×层××号房屋。被告以向第三人按揭贷款方式支付部分房款，其公司为被告该笔借款承担阶段性连带保证责任。因被告逾期还款，第三人向西安市碑林区人民法院提起诉讼，西安市碑林区人民法院判决被告偿还全部贷款及相应利息，其公司对被告的债务承担连带清偿责任。现该判决书已经生效，其承担了连带责任，向第三人偿还全部欠款428299.46元。现诉至本院，请求如前所述。 被告王海龙未答辩。 第三人建行陕西分行书面辩称，其银行同意在手续齐备的情况下，配合办理抵押预告登记的注销手续。 当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提供的（2019）陕0103民初3260号民事判决书、客户回单、个人贷款还款凭证、中国建设银行个人贷款结清证明、《商品房买卖合同》、追偿通知、与被告王海龙的短信记录、入住证明、御府观澜房屋查验表，本院予以确认并在卷佐证。结合原告提供的证据及陈述，本院查明如下事实：2010年8月21日，西安中新滨河房地产开发有限公司与被告王海龙签订了《商品房买卖合同》（合同登记号Y××××），合同约定，被告王海龙购买西安中新滨河房地产开发有限公司开发的西安市浐灞生态区浐灞×区第×幢×单元×层××号，建筑面积为93.59平方米。房屋总价款为796470元。首付款为246470元，剩余55万元办理银行按揭贷款。合同同时约定因被告逾期偿还第三人银行贷款，导致其承担担保责任的，视为被告违约，原告有权选择以下方式处理：……（2）由于被告原因致银行解除借款合同，原告有权解除合同及相关协议，收回该商品房。原告解除合同的，被告除应偿还原告代垫款项外，还应向原告支付合同总价款30%的违约金。合同签订后，被告即与第三人签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定借款金额为55万元，借款期限自2010年8月27日至2030年8月27日，如被告不按照约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，第三人有权宣布贷款到期，被告立即清偿借款本息及相关费用。被告以涉案房屋提供了抵押担保。西安中新滨河房地产开发有限公司与第三人签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，对被告的借款承担了连带保证责任。因被告王海龙未按照合同约定履行还款义务，2019年2月21日，第三人诉至西安市碑林区人民法院，要求解除《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，宣布贷款到期，由被告立即清偿贷款本息等共计393272.02元，并由原告承担连带保证责任。2019年7月22日，西安市碑林区人民法院依法作出（2019）陕0103民初3260号民事判决书，判令被告王海龙支付借款本金390634.54元、利息2619.85元、罚息11.01元、复息6.62元，合计393272.02元，原告承担连带保证责任。2020年6月29日，原告向第三人支付了包含诉讼费在内的全部借款428299.46元，第三人确认被告按揭贷款已经于2020年6月30日全部清偿完毕。至此原告已经全部履行了西安市碑林区人民法院所判令的保证责任。2020年8月5日，原告诉至本院，请求如前所述。庭审中，原告同意在本案中退还被告已经支付的全部购房款796470元。 另查明，2018年3月31日，西安中新滨河房地产开发有限公司经董事会及股东会决议同意西安中新滨河房地产开发有限公司与原告以吸收形式进行公司合并。西安中新滨河房地产开发有限公司并入原告公司，西安中新滨河房地产开发有限公司注销前的所有债权债务由原告全部承继，西安中新滨河房地产开发有限公司将终止营业并予以注销。2018年9月1日，西安中新滨河房地产开发有限公司注销登记。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告西安中新滨河房地产开发有限公司与被告王海龙签订了《商品房买卖合同》，现被告未按照《个人住房（商业用房）借款合同》的约定按时向第三人还款，导致原告代被告清偿了所欠第三人的银行贷款，故依据原被告签订的《商品房买卖合同》（合同登记号Y××××），原告主张解除其公司与被告之间签订的《商品房买卖合同》（合同登记号Y××××）、被告配合其公司办理合同注销登记，并由被告返还涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。原告主张被告支付其公司违约金238984元的诉讼请求，符合双方合同的约定，本院予以支持，但双方违约金约定过高，且原告并未提供相应的证据证明其遭受的具体损失，故本院酌情认定违约金标准为总房款的10%，即79647元。原告已经收取了被告的总房款796470元，且同意在本案中一并予以处理，故原告应退还被告已经支付的房款796470元。但原告代被告垫付给第三人的428299.46元，被告应予偿还。原告主张第三人配合办理涉案房屋的抵押注销登记手续的诉讼请求，因原告已经实际代偿了全部的借款，故本院予以支持。被告王海龙、第三人建行陕西分行经合法传唤拒不到庭，应承担由此带来的法律后果。据此，《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、西安中新滨河房地产开发有限公司与被告王海龙签订的《商品房买卖合同》（合同登记号Y××××）于本判决生效之日起解除。 二、被告王海龙于《商品房买卖合同》（合同登记号Y××××）解除后十五日内，配合原告西安中新永佳房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》（合同登记号Y××××）注销事宜。 三、被告王海龙于《商品房买卖合同》（合同登记号Y××××）解除后十五日内，清腾并向原告西安中新永佳房地产开发有限公司交付位于西安市浐灞生态区浐灞×区第×幢×单元×层××号房屋。 四、被告王海龙、第三人中国建设银行股份有限公司陕西省分行于《商品房买卖合同》（合同登记号Y××××）解除后十五日内，配合原告西安中新永佳房地产开发有限公司办理商品房抵押登记注销手续。 五、原告西安中新永佳房地产开发有限公司于《商品房买卖合同》（合同登记号Y××××）解除后十五日内，退还被告王海龙房款796470元。 六、被告王海龙于《商品房买卖合同》（合同登记号Y××××）解除后十五日内，支付原告西安中新永佳房地产开发有限公司违约金79647元及已经垫付的借款428299.46元，合计507946.46元。 如被告王海龙未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11764元、公告费600元、保全费4502元，原告西安中新永佳房地产开发有限公司已预交，现由被告王海龙承担。被告王海龙承担部分于本判决生效之日起十日内付给原告。 如不服本判决，自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 员 崔小梅 二〇二〇年十二月十日 法官助理 尤 玥 书 记 员 杨 珂