湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0116民初3187号原告：彭建喜，男，1971年9月24日出生，汉族，武汉市新洲区人，住武汉市新洲区。委托诉讼代理人：潘正东、潘映光，湖北佑君律师事务所律师（一般代理）。被告：湖北昌锐房地产开发有限公司，住所地：武汉市黄陂区武湖农场庙咀队，统一社会信用代码91420116055704718U。法定代表人：陈合善，该公司总经理。被告：武汉善杰实业有限公司，住所地：武汉市黄陂区武湖街青龙分场双怡丽景第3幢1单元1-2层2号。法定代表人：陈思，该公司经理。二被告的共同委托诉讼代理人：黄厚祥，武汉市黄陂区城关法律服务所法律服务工作者（一般代理）。原告彭建喜诉被告湖北昌锐房地产开发有限公司（以下简称昌锐公司）、武汉善杰实业有限公司（以下简称善杰公司）借款合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员李黎嘉独任审判，于2020年8月3日公开开庭进行了审理。原告彭建喜的委托诉讼代理人潘正东、潘映光，被告昌锐公司、善杰公司的共同委托诉讼代理人黄厚祥均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告彭建喜向本院提出诉讼请求：1、判令被告昌锐公司向原告支付地下车位回购本金1120000元、回购期内溢价款（以800元/个车位计算，11个自2018年5月12日起至2020年6月11日止为220000元；3个自2018年6月5日起至2020年6月4日止为57600元。所有车位之后的溢价款至付清回购本金时另算）；2、判令被告善杰公司承担连带清偿责任；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年5月12日，原告与被告昌锐公司分别签订11份《双怡丽景地下室车位买卖合同》，约定原告购买被告开发的双怡丽景地下室车位11个（编号分别为060至070），每个车位定价80000元，合同签订当日付清全款。当日，原告又与被告昌锐公司签订11份《地下室车位回购协议》，约定被告昌锐公司溢价回购原告购买的11个地下车位，回购价为购买价溢价12%，回购协议签订之日起三个月为回购封闭期，被告昌锐公司在封闭期及整个购买期内每月支付溢价款800元。封闭期满后，客户至少需提前10个工作日、在履约的整数月提出回购。成功提出回购的具体时间到达后，被告昌锐公司向原告支付回购本金80000元。否则，视为被告昌锐公司违约，每逾期一天，按照原合同金额的0.2%赔付违约金。被告善杰公司作为担保人在11份《地下室车位回购协议》上盖章，对被告昌锐公司在该组协议签订和履行过程中负担保责任。合同签订当日，原告向被告昌锐公司支付了地下车位购买款880000元，被告昌锐公司向其出具了收据。2018年6月5日，原告与被告昌锐公司又签订3份《双怡丽景地下室车位买卖合同》，约定原告购买被告开发的双怡丽景地下室车位3个（编号分别为004、007、008），每个车位定价80000元，合同签订当日付清全款。同时，双方还签订3份《地下室车位回购协议》，约定内容与2018年5月12日签订的《地下室车位回购协议》内容相同，且被告善杰公司在3份《地下室车位回购协议》上盖章，对被告昌锐公司在协议签订和履行过程中负担保责任。同日，原告向被告昌锐公司支付了地下车位购买款240000元，被告昌锐公司出具了收据。合同签订后，被告昌锐公司未按约定向原告每月支付溢价款。封闭期满后，原告要求被告昌锐公司回购亦未果，由此诉至法院要求判如所请。被告昌锐公司、善杰公司辩称：1、原告与被告昌锐公司签订《双怡丽景地下室车位买卖合同》、《地下室车位回购协议》属实，但是双方并未履行合同及协议，原告提出的诉讼请求缺乏事实依据；2、本案遗漏诉讼主体，应当追加博美高科技有限公司为本案被告参与诉讼。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年11月9日，被告昌锐公司（甲方）因开发“双怡丽景”项目需要融资，遂与原告彭建喜（乙方）分别签订数份份《车位买卖合同》，其中编号060的合同约定：乙方购买的机动车车位为第060号；甲方与乙方约定该车位价格按套计算，为人民币80000元整；乙方在2017年11月9日前一次性付清。同时，原告彭建喜（乙方）、被告昌锐公司（甲方）、案外人博美高科技有限公司（丙方，以下简称博美公司）又签订《地下室车位回购协议》，协议约定：……；二、甲方回购乙方购买的前述地下车位为溢价回购，溢价率为12%，回购周期3个月，即从本回购协议签署之日2017年11月9日起至2018年2月10日止。甲方按照要求每月10日应向乙方支付溢价款800元整，回购期截止日为2018年2月10日，甲方给付乙方回购本金80000元整；自回购期截止日2018年2月10日之日起三个工作日内，如甲方完全履行本回购协议第二条义务，则视为甲方履行回购协议，原地下车位买卖合同立即终止，甲方收回车位所有权益……。三方当事人签署的其他编号的《车位买卖合同》及《地下室车位回购协议》与前述060号的内容基本相同。同日，原告彭建喜指定案外人彭九州向被告昌锐公司的法定代表人陈合善账户转账支付了融资借款合计金额1120000元。上述合同约定的回购期届满后，由于被告昌锐公司未能如期偿还原告的融资借款本金，双方于2018年5月12日、2018年6月5日再次续签了14份《双怡丽景地下室车位买卖合同》，买卖合同约定的内容延续了原合同的条款。同时，原告彭建喜（乙方）、被告昌锐公司（甲方）、善杰公司（丙方）又签订14份《地下室车位回购协议》，其中2018年5月12日签订的协议约定：……；二、甲方回购乙方购买的前述地下车位为溢价回购，溢价率为12%，回购周期3个月，封闭期内客户不能主动提出回购，即从本回购协议签署之日2018年5月12日起至2018年8月13日止为回购封闭期。封闭期满后，客户至少需提前10个工作日、在履约的整数月提出回购要求。在整个购买期内甲方按照要求每月13日应向乙方支付溢价款800元整，直至客户在封闭期结束后成功提出回购的具体时间到达后，甲方给付乙方回购本金人民币80000元；自回购封闭期结束，乙方提出指定的具体回购日期之三个工作日内，如甲方完全履行本回购协议第二条义务，则视为甲方履行回购协议，原地下车位买卖合同立即终止，甲方收回车位所有权益；丙方在该项目中承担项目风控、净值调查等主体角色，对项目可能发生的风险、对项目端的履约情况进行监控、督促，并在风险发生前协调甲方第一时间集合资金兑付，并在风险时期全权代表乙方对甲方合同规定资产进行集中处置和变现，但不能低于市场价格，丙方对乙方在地下车位回购协议签订和履行过程中负担担保责任。另外三方于2018年6月5日续签的三份《地下室车位回购协议》中，除约定的封闭期和溢价款的支付时间有所变动外，其余条款与之前协议内容完全一致。同时，被告昌锐公司就2017年11月9日收取的二笔款项880000元、240000元分别向原告出具了收据。后因被告昌锐公司未向原告按时支付溢价款，且封闭期结束后亦未偿还原告的融资借款本金，故而引发本案诉争。上述事实，有原、被告身份证信息、《双怡丽景地下室车位买卖合同》、《地下室车位回购协议》、银行转账流水、收据及情况说明等证据证实。本院认为：被告昌锐公司为开发“双怡丽景”项目的融资所需，与原告彭建喜签订的《双怡丽景地下室车位买卖合同》，以及与原告彭建喜、被告善杰公司签订的《地下室车位回购协议》，其目的均是向原告彭建喜等人获得融资借款。虽然原、被告双方就此借款事实未签订书面合同，但是认定当事人之间是否存在债权债务关系，书面合同并非不可或缺的要件。只要确认双方当事人对借贷事实达成了合意且贷款人已经实际向借款人交付款项，即可认定双方的借贷关系成立。经查实，原告于2017年11月9日向被告昌锐公司的法定代表人陈合善转账汇款合计金额1120000元，结合双方当事人的陈述及对该证据的质证意见，可以认定原告与被告昌锐公司之间基于借贷的合意，由原告作为贷款人指定第三人彭九州实际提供了借款，陈合善作为被告的法定代表人收取借款系履行职务行为，相应的法律后果应归属于被告昌锐公司承受，故原告彭建喜与被告昌锐公司之间的借贷关系成立并合法有效，依法应受法律保护。根据《九民纪要》第71条第一款之规定：“债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效”。本案所涉《双怡丽景地下室车位买卖合同》及《地下室车位回购协议》是基于被告昌锐公司到期不能履行借款清偿义务而重新续签的，属于债务人昌锐公司为担保借款债务的履行而设立的非典型“后让与担保”合同。该合同和协议系当事人的真实意思表示，且内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制规定，应为有效。但由于担保标的物“车位”尚未完成公示登记，故原、被告所设立的债权担保不具有物权效力，原告对车位变价款不享有优先受偿权。鉴于本案的基础法律关系仍为民间借贷法律关系，原、被告之间所为民事法律行为应受相关法律规范的调整和规制。经审查，合同约定每个车位单价为80000元，14个车位合计金额1120000元属于原告向被告昌锐公司提供的融资借款本金。而每个车位的溢价率为12%，系双方对借款年利率的明确约定，且该约定不违反《民间借贷规定》中关于借款利率的限制性规定，故本院依法予以支持。同时，《地下室车位回购协议》还约定了被告善杰公司对被告昌锐公司在回购协议的签订和履行过程中负担担保责任，根据《担保法》的相关规定，该条款应认定为当债务人昌锐公司不履行到期债务时，善杰公司作为保证人承担连带责任保证，故被告善杰公司对被告昌锐公司所欠原告彭建喜的借款债务应负连带清偿责任。庭审中，被告昌锐公司抗辩提出“《双怡丽景地下室车位买卖合同》、《地下室车位回购协议》属未履行的合同及协议”，实则是混淆了本案法律关系的性质，将原告与被告昌锐公司之间业已成立的借贷法律关系理解为车位买卖法律关系，未能明晰该合同及协议的非典型担保效力，故本院不予采信。针对被告昌锐公司要求追加博美公司为本案被告的意见，因博美公司仅在2017年11月9日签署的《地下室车位回购协议》中约定承担担保责任，而本案的保证人已变更为善杰公司，博美公司并非本案的适格当事人，无需追加为被告参与诉讼，故对被告昌锐公司的该项申请，本院未予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条、《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第一百零七条、第一百九十八条、第二百一十一条第二款、《中华人民共和国担保法法》第六条、第十九条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第九条第二款、第二十四条、第二十六条、第二十九条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告湖北昌锐房地产开发有限公司向原告彭建喜偿还借款本金1120000元；二、被告湖北昌锐房地产开发有限公司向原告彭建喜支付利息（该利息以880000元为基数，按年利率12%自2018年5月12日起计算至全部款项付清之日止）；三、被告湖北昌锐房地产开发有限公司向原告彭建喜支付利息（该利息以240000元为基数，按年利率12%自2018年6月5日起计算至全部款项付清之日止）；四、武汉善杰实业有限公司对上述第一项、第二项、第三项所确定的债务承担连带清偿责任。上述应付款项，于本判决生效之日起五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取8689元、保全费5000元，二项合计13689元由湖北昌锐房地产开发有限公司和武汉善杰实业有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  李黎嘉二〇二〇年九月十五日书记员  谈 力