安徽省肥西县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0123民初1762号原告:合肥顺佳拉链有限公司,住所地安徽省合肥市肥西县山南镇小井庄工业聚集区,统一社会信用码:91340123559246036P。法定代表人:徐燚炜,总经理。诉讼委托代理人：陈梅，安徽徽航律师事务所律师。诉讼委托代理人：汪云霞，安徽徽航律师事务所（实习）律师。被告:合肥正明机械有限公司,住所地安徽省合肥市肥西县山南镇小井庄工业园,统一社会信用代码:913401230772289190。法定代表人:周正明,总经理。诉讼委托代理人：钱姣姣，安徽睿正律师事务所律师。诉讼委托代理人：戴兰兰，安徽睿正律师事务所（实习）律师。被告:周正明,男,1972年7月7日出生,汉族,住安徽省合肥市肥西县。诉讼委托代理人：陈定好，安徽睿正律师事务所律师。原告合肥顺佳拉链有限公司与被告合肥正明机械有限公司、周正明房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告合肥顺佳拉链有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原被告双方的租赁关系,被告腾空搬离、原状返还厂房及相关附属设施、设备;2、被告支付原告租金人民币32400元及占用费用(至2020年4月30日),并支付2020年4月30日至被告实际腾空搬离原状返还之日期间的占用费用(按原被告双方书面租赁合同标准计算);3、被告赔偿地面修复损失(费用)人民币20000元,赔偿变压器款人民币22000元;4、本案诉讼费、保全费、公告费、律师费代理等费用由被告承担；5、被告向原告支付案涉厂房2020年3月份电费1852.61元。事实与理由:2019年8月1日,原被告双方达成合意,签订了《厂房租赁合同》,原告作为出租方将位于山南工业区面积为1200平方米的厂房出租给被告使用。双方对租金、期间、双方权利义务、违约责任等进行了约定,原告依照合同约定履行了出租义务,租赁期限已经结束。被告仍然占有使用原告的厂房及相关附属设施、设备,不予归还。原告多次和被告交涉,催促被告搬离厂房、恢复原状并赔偿由其带来的经济损失,被告均置之不理。为维护合法权益,原告特向贵院起诉,恳请判如所请。被告合肥正明机械有限公司辩称：1、被告合肥正明机械有限公司并非租赁合同相对方与原告不存在租赁合同关系，原告要求被告合肥正明机械有限公司承担合同义务没有法律及事实依据；2、被告合肥正明机械有限公司已于2020年4月20日搬离案涉厂房，已经将厂房交付；3、被告合肥正明机械有限公司并非合同相对方无需承担租金及押金以及房屋修补义务，原告所诉称的2020年3月份厂房电费没有国家电网正式发票佐证。原告要求被告合肥正明机械有限公司承担电费没有事实及法律依据；4、原告保全被告合肥正明机械有限公司账户事实错误，被告合肥正明机械有限公司并非适格主体，现要求原告立即解封被告合肥正明机械有限公司账户。被告周正明辩称：1、原、被告双方的租赁关系已于2020年4月20日解除，并且于当日已经全部搬离，原状返还了厂房及相关附属设施设备；2、原告要求被告周正明支付租金32400元计算错误，原被告之间自2020年1月31日以后成立不定期租赁合同，双方对于租金标准没有约定，且2020年2月份、3月份均为疫情期间，被告周正明无法正常生产，因此，对于2、3月份的房租属于不可抗力导致请求免除该两个月房租；3、被告周正明在原告处有1万元押金，该1万元用于抵扣相应房租；4、被告已经修复了其经营期间对地面所做基坑不存在地面修复费用且原告主张该费用也没有相应的证据支持。原告要求赔偿变压器22000元无法无据，该变压器的款项均为被告周正明支付且被告周正明还支付了变压器的安装费以及电缆费1万元该费用被告周正明要求予以抵扣房租；5、被告周正明在租赁原告厂房期间，原告未保证租赁物符合合理用途，被告周正明为维修厂房漏雨及清扫积雪合计15280元，该费用应当抵扣相应的房租对于超出部分被告周正明保留向原告另行起诉的权利；6、原告在3月10日强行拉断厂房用电的电闸导致被告周正明不能生产，产生巨大损失，该损失被告周正明将通过被告合肥正明机械有限公司向原告另行主张；7、原告要求被告搬离厂房未给予合理搬离的期限，所导致的厂房租赁费用应当由原告自行承担；8、被告周正明在3月份已经搬离了厂房而原告的亲属一直居住在该厂房，由此产生的电费与被告无关；9、原告要求承担其律师费代理费等费用无法无据，综上，请求驳回原告全部诉请。原告合肥顺佳拉链有限公司为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据一、《厂房租赁合同》，证明原被告双方存在房屋租赁关系的事实，且能够证明租赁合同到期后，如需续租被告合肥正明机械有限公司提前告知原告，并经原告同意后双方需重新签订租赁合同，也能够证明押金在合同期满后由被告修复受损地面并清除地面油污交清水电所有费用后且在没有违约的情况下予以退还。同时，能够证明被告违反了合同约定，存在违约情形；证据二、被告向原告转账的网上转账汇款电子回单，证明被告向原告支付的租金及押金的事实且租金及押金是由被告合肥正明机械有限公司正明机械支付；证据三、微信聊天记录，证明被告超过合同期限占用厂房及逾期搬离厂房的事实；证据四、厂房现状的照片及视频，证明被告并未修复好厂房地面，现地面粗糙不堪及无法使用的事实；证据五、电费缴费单及发票，证明案涉厂房2020年3月的电费由原告缴纳的事实；证据六、微信聊天记录（一）及合肥顺佳拉链换变压器银行回单，证明被告在2018年8月1日至2019年7月30日租赁原告厂房期间损坏了原告厂房的变压器，由被告代原告购买变压器22750元，原告在房租中予以折抵22000元；证据七、微信聊天记录（二），证明原被告双方在签订《厂房租赁合同》之前，实际上已经存在房屋租赁关系，原告在签订该合同之前一直催告被告搬离案涉厂房，被告合肥正明机械有限公司直推诿，导致原告迟迟无法收回案涉厂房。无奈之下，原告与被告签订了半年的《厂房租赁合同》且微信聊天记录被告明确表示厂房租赁期满立即搬离，现合同早已到期，原告多次与被告交涉，要求被告搬离，被告均置之不理的事实。被告合肥正明机械有限公司对原告合肥顺佳拉链有限公司的证据1、真实性、合法性无异议，关联性及证明目的有异议。该合同是被告周正明与原告签订，合同主体是原告与被告周正明，被告合肥正明机械有限公司与原告之间不存在房屋租赁关系。根据合同的相对性，被告合肥正明机械有限公司的诉讼主体不适格，原告要求被告合肥正明机械有限公司承担合同约定的义务没有事实依据；证据2、三性无异议，证明目的有异议，该转账记录只能证明被告合肥正明机械有限公司曾向原告支付被告周正明2019年8月1日到2020年1月30日厂房租金和押金74800无，但是该笔转账是被告周正明委托被告合肥正明机械有限公司代为支付并不是被告合肥正明机械有限公司承租厂房而支付的厂房押金；证据3、三性无异议，证明目的有异议，该证据证实被告周正明已于4月20日案涉厂房不存在占用厂房和逾期搬离的事实；证据4、三性无异议，对证明目的有异议，该证据恰好能够反应被告周正明在搬离厂房时已修复好厂房地面，已完成了恢复地面的合同义务；证据5、真实性、合法性无异议，关联性及证明目的有异议，首先该缴纳单以及转账凭证并不能明确原告所支付的是案涉厂房3月份电费的事实，其次，2020年3月份原告的亲属居住在案涉厂房内同样使用厂房用电。而被告合肥正明机械有限公司已经停止生产，不存在产生电费的事实；证据6、三性无异议，证明目的有异议，该证据证明在被告合肥正明机械有限公司使用厂房期间变压器的毁损是因为自然原因损毁，并且该证据能证实变压器的更换购买是被告周正明代为支付安装，但是原告仅折抵租金22000元，剩余750元未支付给被告周正明。并且，在安装和变换变压器期间所涉及的安装费以及电缆费用1万元原告未支付给被告周正明；证据7、真实性、合法无异议，关联性及证明目的有异议，该证据证实了原告与被告周正明于2019年达成了承租房屋的事实，并且原告2020年4月4日才通知被告周正明搬离所以在2020年2月1日到2020年3月份，原告与被告周正明之间成立不定期租赁合同关系，被告周正明不存在逾期搬离的情况。被告周正明对原告合肥顺佳拉链有限公司的证据同意被告合肥正明机械有限公司的质证意见。另外补充，厂房租赁合同可以看出双方的租赁合同是到2020年1月30日止，后面被告周正明继续占有原告的厂房，原告也未提出任何异议，双方之间根据合同法第236条的规定成立不定期租赁合同。通过该合同第2页违约责任约定可以看出被告并不存在任何违约行为，更无需承担违约责任。对于原告提交的微信聊天记录2019年5月14日的微信聊天记录仅是原告的单方表示。原告方提供的5月4日的厂房照片与事实不符，我方提供的5月12日的照片已经修复完毕。被告合肥正明机械有限公司向本院申请唐德阳、周石、郭本保三位证人出庭证明维修厂房事宜。原告合肥顺佳拉链有限公司对被告合肥正明机械有限公司的证人证言三性及证明目的均不予认可，原告无法核实被告提供的三名证人的实际职业情况被告没有任何直接证据能够证明被告所称的扫雪及修补漏水为三名证人所为，且被告未能提供任何证据证明周正明与三名证人之间的任何往来情况且对于被告周正明所说的扫雪费用原告曾向被告周正明支付扫雪费用1000元，庭后可以提供转账凭证。被告周正明向本院提交了证据一、厂房图片、视频，证明证明被告已经将承租的厂房修复完毕的事实；证据二：企业复工申请、微信聊天记录，证明因疫情原告，被告于2020年3月5日申请复工通过，3月9日正式入厂开工，并且被告已经于2020年4月20日搬离厂房的事实。因为疫情期间是属于不可抗力，房租应当予以免收；证据三：漏雨的视频及房屋倒塌的图片，证明被告维修厂房的必要性以及支付相应的维修清扫费用依据。原告合肥顺佳拉链有限公司对被告周正明的证据1、三性予以认可，证明目的不予认可。该证据恰恰能够清楚的看到被告搬离后的厂房地面粗糙不平无法达到使用标准，并非恢复原样。被告没有按照合同约定对地面进行修复，违反了原被告之间的合同约定；证据2、三性及证明目的均不予认可。该复工证明与本案没有任何关系且正明机械公司并不属于疫情防控期间严格控制不能正常复工的企业类型，其何时申请复工是否达到复工标准为其自身原因及要求，与本案及原告没有任何关系，且被告提供的复工申请日期为2020年3月5日是被告在明知合同已经到期且原告以多次明确不再继续租赁的情况下，仍然继续占用厂房，在并未通知原告的情况下单方申请复工复产，恰恰能够证明了其逾期使用厂房的事实；证据3、三性及证明目的均不予认可。被告所称的漏雨事件无法核实漏雨时间且原告从未从被告周正明处得知厂房漏水需要修复的情况。被告周正明从未就此情况对原告进行通知或者要求。对于厂房倒塌视频与本案无关，该倒塌厂房不属于承租厂房范围。本院经庭审认定的事实如下：2019年8月1日,原被告双方达成合意,签订了《厂房租赁合同》,原告作为出租方将位于山南工业区面积为1200平方米的厂房出租给被告使用。双方对租金、期间、双方权利义务、违约责任等进行了约定,其中租赁期限为2019年8月1日至2020年1月30日。被告周正明缴纳了10000元押金。原告依照合同约定履行了出租义务。合同到期后，被告没有搬出厂房，双方也没有续订合同，原告2020年4月17日诉至法院，本院向被告发出通知后，被告称已经于2020年4月20日搬离厂房，原告认可被告于2020年4月28日已搬离厂房。本院认为,本案中，被告周正明与原告合肥顺佳拉链有限公司签订了《厂房租赁合同》，被告周正明系被告合肥正明机械有限公司的法定代表人，且其签订的合同也是被告合肥正明机械有限公司使用，周正明的行为应为职务行为，合同的相对方应为被告合肥正明机械有限公司。双方明确约定了合同的期限，在合同期满后，双方没有续订合同，也没有续订合同的意愿，合同到期后自然解除。被告合肥正明机械有限公司在合同期满后继续占用原告厂房，应参照之前的合同约定支付厂房占用费。根据本案双方当事人的陈述，可以认定被告合肥正明机械有限公司占用原告合肥顺佳拉链有限公司厂房约三个月时间，按照双方之前的标准，每月10800元，合计32400元。被告提出受新型病毒影响，导致其不能生产和搬离，要求原告免除其占用费的请求没有法律依据，本院不予支持。综合考虑本案，因为双方合同已经到期解除，加之疫情的影响，导致合同期满后被告没有及时搬离，可以考虑免除被告的违约责任，本案中，被告交给原告的10000元押金应由原告返还或冲抵被告的占用费。至于地面的修复，因双方存有争议，且原告提供的证据不充分，该项诉讼请求本院不予支持。至于双方提出的财产损失及其他争议，均无充分证据予以证实，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条（二）之规定，判决如下：一、被告合肥正明机械有限公司与原告合肥顺佳拉链有限公司2019年8月1日签订的《厂房租赁合同》于2020年1月30日解除；二、被告合肥正明机械有限公司于判决生效后五日内支付原告合肥顺佳拉链有限公司厂房占用费32400元（含10000元押金）；三、驳回原告合肥顺佳拉链有限公司其他诉讼请求。如未按本生效判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案收取案件受理费1660元，减半收取830元，财产保全费1020元，由被告合肥正明机械有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 袁 飞二〇二〇年七月七日书记员 董晓露