宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2020）宁0106民初4068号原告：绿地集团宁夏置业有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人：李蓟，该公司总经理。委托诉讼代理人：李越，北京浩天信和（银川）律师事务所律师。被告：李辉，男，1992年1月19日出生，汉族，住宁夏回族自治区中卫市。原告绿地集团宁夏置业有限公司与被告李辉商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案受理，依原告申请并提供担保，本院采取了保全措施，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任制审理。原告的委托诉讼代理人李越到庭参加了诉讼。被告李辉经本院公告送达起诉状副本、应诉通知书、开庭传票等，期限届满未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2.请求依法判令被告向原告返还XX室房屋；3.请求依法判令被告协助原告撤销XX室房屋的备案登记；4.请求依法判决被告向原告支付代偿银行贷款11904.87元(暂计算至2020年3月31日，具体金额以实际垫付款项为准)；5.依法判决被告向原告支付违约金1190.49元(暂计算至2020年3月31日，具体金额以实际垫付款项为准)；6.依法判令被告向原告支付解除合同违约金83758元；7.依法判决被告向原告支付代偿款利息259.59元(暂计算至2020年3月31日，请求判决至实际偿还全部款项之日止)，上述金额合计97112.94元；8.本案诉讼费、保全费等其他费用全部由被告承担。事实与理由：2017年5月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定被告以单价4450元/平米的价格，购买原告开发的位于XX室房屋一套，总价款418790元，购房款支付方式首付加商业贷款方式，同时合同补充协议附件四约定“买受人未能向贷款银行履行其应尽的义务(包括但不限于拖欠银行的月供款)导致出卖人作为担保人承担了担保责任的(包括银行从出卖人保证金账户上直接扣划买受人逾期的月供款等)，视为买受人未付清相应金额购房款，买受人应在接到出卖人通知之日起十日内除全额返还出卖人逾期的月供款及该代付款总额10%的违约金，并须另按银行同期贷款利率向出卖人支付代付款的赔偿利息。若买受人未按规定时间支付上述款项，出卖人有权选择解除本合同，出卖人解除合同的，买受人应当承担出卖人为此付出的全部费用(包括但不限于债权及利息、诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费，销售费等)，并应按总房价款的20%向出卖人支付违约金。”2015年，被告与中国银行股份有限公司宁夏回族自治区分行签订《个人一手住房贷款合同》，贷款29万元用于支付房款，原告为被告的贷款提供阶段性连带责任保证。截止本次诉讼，被告已连续多月未按照《个人一手住房贷款合同》向银行偿还到期借贷本息，导致银行从原告保证金账户上直接扣划被告逾期的月供款。鉴于上述情况，原告已于2019年11月1日向被告出《告知函》，通知被告返还原告代偿款项及相应的违约金、利息，被告至今未予偿还，且银行贷款持续逾期。现为维护原告的合法权益，特依据双方签订的《商品房买卖合同》相关约定向法院提起诉讼，请求依法支持原告诉讼请求。被告李辉未到庭参加诉讼，亦未向法庭提交书面答辩意见及证据。原告绿地集团宁夏置业有限公司围绕诉讼请求提交证据《银川市商品房买卖合同（预售）》、《个人一手住房贷款合同》、扣款通知、付款回单、告知函，EMS回单，快递单号查询单，以上证据真实、合法，与本案有关联性，能够相互印证，本院予以确认并在卷佐证。根据原告的陈述及认证的证据，经审理认定事实如下：2017年5月18日，原告绿地集团宁夏置业有限公司与被告李辉签订《银川市商品房买卖合同（预售）》一份，约定：原告购买被告开发的位于XX室房屋一套，房屋单价为4450元/平米，总价款418790元。购房款支付方式首付加商业贷款方式；合同补充协议附件四约定“买受人未能向贷款银行履行其应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致出卖人作为担保人承担了担保责任的（包括银行从出卖人保证金账户上直接扣划买受人逾期的月供款等），视为买受人未付清相应金额购房款。买受人应在接到出卖人通知之日起十日内除全额支付出卖人该购房款及该款项总额10%的违约金外，并须另按银行同期贷款利率向出卖人支付该款项的赔偿利息。若买受人未按规定时间支付上述款项，出卖人有权选择解除本合同，出卖人解除合同的，买受人应当承担出卖人为此付出的全部费用（包括但不限于债权及利息、诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、销售费等），并应按总房价款的20%向出卖人支付违约金。”后被告李辉与中国银行股份有限公司宁夏回族自治区分行签订《个人一手住房贷款合同》一份，合同约定被告贷款290000元，原告为被告的贷款提供阶段性连带责任保证。被告李辉未按照《个人一手住房贷款合同》向银行偿还到期借贷本息，导致银行向原告催收，截止2019年12月31日原告共代偿3次，金额为11904.87元，原告庭审中陈述截止到2020年10月30日共代偿6次，金额为23439.96元。2019年11月1日，原告向被告发出告知函，通知被告返还原告代偿款项。被告至今未予偿还，且银行贷款持续逾期，其行为已严重违反双方签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》约定。依法应当承担相应违约责任。现原告诉至法院，请求判如所请。本院认为，原、被告签订的银川市商品房买卖合同系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对各方当事人均具有约束力，双方应严格按照合同履行相应的义务。被告不能按期偿还按揭贷款，导致银行扣除原告款项，进而导致合同目的不能实现，故原告起诉要求解除原、被告双方签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》、返还房屋、被告配合原告办理撤销《银川市商品房买卖合同（预售）》备案手续、支付代偿款11904.87元、支付违约金的诉求本院予以支持。关于代偿利息、代偿违约金、解除合同违约金，因双方约定过高，本院支持代偿违约金1190元，剩余不再支持。被告李辉经本院合法传唤未出庭应诉，视为自动放弃抗辩权等相关诉讼权利，由此产生的后果自负。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告绿地集团宁夏置业有限公司与被告李辉于2017年5月18日签订《银川市商品房买卖合同（预售）》；二、被告李辉于本判决生效后三十日内协助原告绿地集团宁夏置业有限公司办理撤销《银川市商品房买卖合同（预售）》的备案手续；三、被告李辉于本判决生效后三十日内向原告绿地集团宁夏置业有限公司返还位于XX室房屋；四、被告李辉于本判决生效后五日内向原告绿地集团宁夏置业有限公司支付代偿款11904.87元、违约金1190元，合计13094.87元;五、驳回原告绿地集团宁夏置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2228元，由原告绿地集团宁夏置业有限公司负担1928元，被告李辉负担300元。保全费2614元，由被告李辉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 员 张国华二〇二〇年十一月二十四日书 记 员 刘桂芳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。