辽宁省沈阳市于洪区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0114民初6787号原告（反诉被告）：沈阳华锐置业有限公司，住所地沈阳市于洪区细河南路**。法定代表人：周成斌，系该公司经理。委托诉讼代理人：陈爽、李一帆，系北京隆安（沈阳）律师事务所律师。被告：张雷，男，1972年12月15日出生，汉族，住沈阳市浑**。委托诉讼代理人：杜天一，系辽宁同泽律师事务所律师。被告（反诉原告）：王耀，女，1974年10月8日出生，汉族，住沈阳市浑**。委托诉讼代理人：苑佳奇，系辽宁弘鼎胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘帅，系辽宁弘鼎胜律师事务所实习律师。第三人：上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行，住，住所地沈阳市沈河区奉天街**/div>法定代表人：李国光，系该行行长。原告（反诉被告）沈阳华锐置业有限公司（以下简称“华锐置业公司”）诉被告张雷、被告（反诉原告）王耀、第三人上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行（浦东发展银行）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）华锐置业公司的委托诉讼代理人李一帆，被告张雷及其委托诉讼代理人杜天一、被告（反诉原告）王耀及其委托诉讼代理人苑佳奇到庭参加诉讼。第三人浦东发展银行经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告华锐置业公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2013年8月12日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：E1309105850)；2、被告立即将位于沈阳市于洪区5门的房屋返还给原告；3、被告立即协助原告办理撤销位于沈阳市于洪区5门房屋的备案登记手续，并承担相关费用；4、被告与第三人协助原告办理撤销位于沈阳市于洪区5门房屋的抵押权预告登记手续；5、被告给付原告违约金567,464.1元；6、诉讼费、保全费、保函费用由被告承担。事实与理由：2013年8月12日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定由被告购买原告开发的位于沈阳市于洪区，房屋总价款3,783,094元，付款方式为合同签订的同时被告支付首期房款1,523,094元，其余2,260,000元房款被告向第三人按揭贷款支付。2013年9月11日，被告与第三人及原告签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定由第三人向被告提供个人住房按揭贷款2,260,000元，用于购买位于沈阳市于洪区5门的房屋，并由原告对上述借款向第三人承担阶段性担保责任，被告以其购买的房屋为上述借款提供抵押担保，并办理了预购商品房抵押权预告登记。《商品房买卖合同》签订后，被告支付了购房款，并于2016年7月11日办理了入住手续。但被告自2020年起停止向第三人偿还按揭贷款。2020年4月13日，第三人向原告发送《代偿通知书》，告知因被告逾期还款，已于2020年4月8日通知被告解除借款合同，并要求原告履行担保义务，将被告欠付第三人的贷款本金1,520,524.45元，逾期利息28,369.58元、罚息270.31元，共计1,549,170.71元支付给第三人。原告与被告核实欠款事实及欠款数额，被告表示欠款事实及数额属实，但无力偿还。于是，原告于2020年5月18日，向第三人履行了连带保证责任。涉案《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第十七条约定：“若贷款银行未能就抵押物行使优先受偿权，致使出卖人须承担保证责任而将买受人欠贷款银行的所有款项支付给贷款银行的，买受人自愿同意出卖人可选择解除与买受人之间的《商品房买卖合同》，买受人按照总房价款的15%支付违约金给出卖人。第二十条约定，《商品房买卖合同》因约定或者法定解除的，如该商品房已交付给买受人，买受人必须于解除合同之日起十天内将该商品房完整的交回出卖人。因被告逾期向第三人偿还按揭贷款，原告因承担保证责任向第三人支付了被告欠付的所有款项，原告依据约定有权解除与被告于2013年8月12日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：E1309105850)，被告应给付原告违约金567,464.1元（总房款3,783,094元*15%)，应返还位于沈阳市于洪区5门的房屋，并协助原告办理撤销商品房买卖合同备案登记手续并承担相关手续费，被告与第三人应协助原告办理撤销商品房抵押权预告登记手续。综上所述，为保护原告合法权益不受侵害，特诉至贵院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告王耀辩称，同意与原告华锐置业公司解除《商品房买卖合同》，并返还案涉房屋，但同时原告华锐置业公司应向其返还购房款。具体答辩如下：2013年8月12日，其与原告华锐置业公司签订《商品房买卖合同》，由其购买原告华锐置业公司开发的位于沈阳市于洪区5门房屋，总价款3,783,094元。同日，其向原告华锐置业公司支付购房首付款1,523,094元，剩余购房款2,260,000元为银行按揭方式支付。2013年9月11日，其与第三人上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行签订《个人购房担保借款合同》，贷款金额2,260,000元，贷款期限15年，自2013年9月11日至2028年9月11日。现同意将案涉房屋返还原告华锐置业公司，因此原告华锐置业公司亦应将其所收到的全部购房款扣除代偿金额及违约金后，将剩余部分予以返还。另外案涉房屋在购买时记载为其与被告张雷共同共有，二人于2018年8月14日协议离婚，离婚协议书中明确约定案涉房屋归女方所有，因此案涉房屋相应权利亦应归属于其本人，原告华锐置业公司应直接向其返还该笔款项。被告张雷辩称，1、同意解除《商品房买卖合同》；2、同意将涉案房屋返还原告华锐置业公司，但原告华锐置业公司应返还其所收取的全部购房款扣除代偿金额及违约金后剩余部分，因其与王耀已签订离婚协议，依据离婚协议其同意原告华锐置业公司将上述款项全部返还给王耀；3、同意协助办理相关手续，其余答辩意见同被告王耀意见。第三人浦东发展银行未作陈述。反诉原告王耀向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令反诉被告向反诉原告返还购房款2,233,923.29元；2、诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2013年8月12日，反诉原告与反诉被告签订《商品房买卖合同》，由反诉原告购买反诉被告开发的位于沈阳市于洪区5门房屋，总价款3,783,094元。同日，反诉原告向反诉被告支付购房首付款1,523,094元，剩余购房款2,260,000元为银行按揭贷款方式付款。2013年9月11日，反诉原告与本诉第三人签订了《个人购房担保借款合同》，贷款金额2,260,000元，贷款期限15年，自2013年9月11日至2028年9月11日，截止反诉被告起诉之日，反诉原告已偿还贷款本金739,475.55元，共计支付购房款2,262,569.55元。现反诉原告同意与反诉被告解除《商品房买卖合同》，返还涉案房屋，因此反诉被告应向反诉原告返还购房款，扣除反诉被告的代偿金额及其主张的违约金外，还应向反诉原告返还1666459.19元。另，反诉原告与本诉被告张雷已于2018年8月14日协议离婚，离婚协议中约定涉案房屋归女方所有，房贷归女方偿还，因此涉案房屋相应权利应归属于反诉原告，反诉被告应直接向反诉原告返还该笔款项。反诉被告华锐置业公司辩称，对于反诉原告主张返还购房款2,233,923.29元属实，但应扣除违约金、诉讼费、保全费、保函费，剩余金额返还给被告，反诉诉讼费应由反诉原告承担。被告张雷辩称，同意反诉原告王耀的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如：2013年8月12日，华锐置业公司与王耀、张雷签订了《商品房买卖合同》，合同约定，王耀、张雷共同购买华锐置业公司开发的位于沈阳市于洪区，建筑面积370.58㎡、房屋总价款3,783,094元，付款方式为合同签订时买受人支付该商品房总价款的40%，即1,523,094元，其余60%的房款，即2,260,000元向第三人按揭贷款支付。《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第十七条约定：若贷款银行未能就抵押物行使优先受偿权，致使出卖人须承担保证责任而将买受人欠贷款银行的所有款项支付给贷款银行的，买受人自愿同意，出卖人可选择解除与买受人之间的《商品房买卖合同》；出卖人选择解除与买受人之间《商品房买卖合同》的，则出卖人代买受人向贷款银行款项中的贷款本金部分视为买受人欠出卖人的房价款，利息及实现债权费用等视为买受人欠其债务，出卖人据此解除合同的，买受人应按该商品房总价款的15%支付违约金。合同第二十条约定，《商品房买卖合同》因法定或者约定解除的，如该商品房已交付给买受人，买受人必须于解除合同之日起十天内将该商品房完整的交回出卖人。2013年9月11日，王耀、张雷与第三人浦东发展银行及华锐置业公司签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定由第三人浦东发展银行向王耀、张雷提供个人住房按揭贷款2,260,000元，用于购买位于沈阳市于洪区5门的房屋，借款期限自2013年9月11日至2028年9月11日，并由华锐置业公司对上述借款向第三人浦东发展银行承担阶段性保证责任，王耀、张雷以其购买的房屋为上述借款提供抵押担保，并办理了预购商品房抵押权预告登记。另，华锐置业公司（乙方）与第三人浦东发展银行（甲方）签订了《按揭业务担保合作协议》，该合同第五条约定，乙方同意为购买本协议第二条所约定项目的房产的所有符合抵押贷款条件并在甲方取得按揭贷款的购房者向甲方提供无条件、不可撤销的本协议约定的连带责任保证。（一）甲方所保证的范围为购房者与甲方、乙方所签订的《个人购房借款（综合）合同》项下的购房者所欠的贷款本金和利息、逾期利息及甲方为实现债权而支付的费用。上述合同签订后，王耀、张雷按照《商品房买卖合同》约定，支付了购房款，并于2016年7月11日办理了入住手续。在合同合同履行过程中，因王耀、张雷未按约定偿还按揭贷款，2020年3月24日、2020年4月8日，第三人浦东发展银行向王耀、张雷发出逾期贷款催收通知书和贷款提前到期通知，但王耀、张雷仍未能履行还款义务。2020年4月13日，第三人浦东发展银行向华锐置业公司发送《代偿通知书》，内容为：截止2020年4月8日，张雷已连续2次逾期还款，已通知张雷解除借款合同，华锐置业公司在收到通知书后15日内，偿还张雷欠款总计1,549,170.71元（含本金1,520,524.45元、逾期利息28,369.58元、逾期罚息270.31元），以履行保证义务。2020年5月18日，经王耀、张雷同意，华锐置业公司向第三人浦东发展银行转账1,549,170.71元，已履行了连带保证责任。另查明，张雷与王耀原系夫妻关系，该二人于2018年8月4日在沈阳市浑南区婚姻登记处协议离婚，该协议书载明：案涉房屋归王耀所有，并承担房屋贷款。在诉讼中，张雷明确表示，其放弃华锐置业公司返还的购房款中归其所有的份额，同意此款全部归王耀所有，华锐置业公司直接支付给王耀。本院认为：华锐置业公司与王耀、张雷签订《商品房买卖合同》，以及华锐置业公司，王耀、张雷与第三人浦东发展银行签订《个人购房担保借款合同》，系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应根据约定的内容全面履行各自的义务。关于原告华锐置业公司的诉讼请求。本案中，因王耀、张雷未按约定偿还贷款，经催告后仍未偿还，第三人浦东发展银行解除《个人购房担保借款合同》，并由华锐置业公司代偿张雷、王耀欠款1,549,170.71元。基于上述事实及《商品房买卖合同》的约定，华锐置业公司主张解除与张雷、王耀之间的商品房买卖合同，且张雷、王耀同意解除，故解除双方之间的商品房买卖合同。《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质与当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。原告按约定将案涉商品房已交付与张雷、王耀，且张雷、王耀二人在离婚时将案涉房屋处分给王耀所有，现王耀实际占有，因此，王耀应将案涉房屋返还与华锐置业公司。因案涉房屋系张雷与王耀共同购买，并备案登记在其二人名下，张雷与王耀应协助华锐置业公司办理撤销备案登记，并承担相关费用。华锐置业公司主张的违约金一节，张雷、王耀未能履行合同约定义务，致使合同不能履行，其行为已构成违约，依据合同约定，张雷、王耀应按该商品房总价款的15%向华锐置业公司支付违约金，经计算为567,464.1元（总房款3783094元X15%)。另，华锐置业公司主张的保全费5000元、保函费4539.72元，已实际支出，应由张雷、王耀承担。关于反诉原告王耀的提出的反讼请求。《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质与当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，华锐置业公司与张雷、王耀签订的商品房买卖合同已解除，张雷与王耀同意将案涉房屋返还给华锐置业公司，华锐置业公司亦应扣除其已支付的代偿款后剩余房款返还给张雷与王耀，但因张雷表示其放弃华锐置业公司返还的购房款中归其所有的份额，同意此款全部归王耀所有，其行为系当事人对民事权利的处分行为，故华锐置业公司将剩余房款返还给王耀，经核算，华锐置业公司返还购房款2,233,923.29元（3783094元-1549170.71元）。另，因王耀、张雷与第三人浦东发展银行以及华锐置业公司签订的《个人购房担保借款合同》已提前解除，且华锐置业公司已代王耀、张雷支付全部剩款项（贷款本金、违约金、罚息），王耀、张雷与第三人浦东发展银行应协助华锐置业公司办理撤销位于沈阳市于洪区5门房屋的抵押权预告登记手续。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十五条第二款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）沈阳华锐置业有限公司与被告（反诉原告）王耀、被告张雷于2013年8月12日签订的《商品房买卖合同》；二、被告（反诉原告）王耀于本判决生效之日起十日内将位于沈阳市于洪区5门房屋返还给原告（反诉被告）沈阳华锐置业有限公司；三、被告（反诉原告）王耀、被告张雷于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）沈阳华锐置业有限公司违约金567,464.1元；四、被告（反诉原告）王耀、被告张雷于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）沈阳华锐置业有限公司保函费4539.72元；五、原告（反诉被告）沈阳华锐置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）王耀剩余房款2,233,923.29元；六、被告（反诉原告）王耀、被告张雷于本判决生效之日起三十日内协助原告（反诉被告）沈阳华锐置业有限公司办理撤销沈阳市于洪区5门房屋的《商品房买卖合同》备案登记手续，所产生的相关费用由被告（反诉原告）王耀、被告张雷承担；七、被告（反诉原告）王耀、被告张雷、第三人上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行于本判决生效之日起三十日内协助原告（反诉被告）沈阳华锐置业有限公司办理撤销沈阳市于洪区5门房屋的抵押权预告登记手续；八、驳回原告（反诉被告）沈阳华锐置业有限公司及被告（反诉原告）王耀的其他诉讼请求。如果被告王耀、张雷反诉被告沈阳华锐置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费41604.50元、诉讼保全费5000元，由被告王耀、张雷负担；反诉案件受理费26271.39元，由反诉被告沈阳华锐置业有限公司负担。如不服判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  金京玉人民陪审员  何 欣人民陪审员  常红梅二〇二〇年十二月十六日书 记 员  国 然