淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0812民初1699号原告：朱东风，男，汉族，1972年5月27日生，住南京市建邺区。原告：华燕，女，汉族，1976年6月29日生，住南京市鼓楼区。两原告共同委托诉讼代理人：金伟，北京盈科（淮安）律师事务所律师。被告：淮安新金鹰物业管理有限公司，住所地淮安市淮海花园****楼17A，统一社会信用代码91320802676394978B。法定代表人：王燕，职务总经理。委托诉讼代理人：杨海滔，江苏典筑律师事务所律师。被告：王飞，男，汉族，1974年11月11日生，住淮安市淮安区。委托诉讼代理人：侯丹文，江苏典筑律师事务所律师。原告朱东风、华燕与被告淮安新金鹰物业管理有限公司（以下简称“金鹰物业”）、王飞恢复原状纠纷一案，本院于2020年4月16日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱东风、华燕的委托诉讼代理人金伟，被告金鹰物业的委托诉讼代理人杨海滔，被告王飞及其委托诉讼代理人侯丹文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱东风、华燕向本院提出诉讼请求：1、金鹰物业、王飞将位于淮安市曙光国际大厦南立面自西向东第二个广告位上的周大生珠宝的广告撤除，并将该广告位返还；2、金鹰物业、王飞自2019年12月19日起至广告位返还时止，按照年租金15万元的标准，支付广告位占用费。事实和理由：2009年12月22日，朱东风与淮安华立曙光置业有限公司（以下简称“曙光置业”）签订《商品房买卖合同》2份，分别购买曙光置业开发的淮海第一城办公楼三层、四层，两份合同附件四合同补充协议（一）第17条约定：“乙方所购房屋（3-4层）的外立面（除南立面）、及4楼顶的一半广告位使用权归乙方使用，所有相关的报批手续及费用由乙方负责，并符合国家相关规定。3-4层的南立面除LED显示屏以外的广告位一半使用权及收益归乙方所有，4楼顶的四个方向的广告位，根据最终规划部门确认后，每个方位有50%广告使用权及收益归乙方所有。”为明确具体广告位置，双方还在平面图中明确了原告（三楼、四楼）的两个广告位的具体位置。2011年9月26日，朱东风、华燕取得合同约定的曙光国际大厦三楼、四楼的房屋所有权，并相应取得合同约定的广告位使用权，并自用或出租多年。2019年12月18日，朱东风、华燕发现曙光国际大厦三楼、四楼的两个广告位中东面的一个被换成了周大生的广告，经报警后了解是金鹰物业将该两个广告位租赁给王飞，金鹰物业当时答应三天内撤掉周大生的广告，但一直未履行承诺，王飞也拒绝撤回广告。两原告认为该两个广告位的使用权属于两原告，金鹰物业在明知自身没有占有、使用权的情况下，将他人拥有的合法广告位出租给第三人使用，属无权处分，王飞未履行审查权属状况的义务，与无权处分人签订租赁合同，构成共同侵权，应该承担连带责任。金鹰物业辩称，朱东风、华燕对涉案的广告位没有所有权、处分权，朱东风、华燕作为原告的主体不适格，其二人称其与曙光置业签订的合同补充协议（一）约定涉案广告位使用权的一半归朱东风、华燕所有，该条款侵害了其他业主的权益，违反强制性规定应属无效。我司对广告位有权对外进行出租，并将收益用于公共区域的维护，请求驳回朱东风、华燕的诉讼请求。王飞辩称，朱东风、华燕不是涉案广告位的所有权人，其无权要求我拆除涉案的广告，请求驳回朱东风、华燕的诉讼请求。经审理查明，2009年12月22日，朱东风与曙光置业签订两份《商品房买卖合同》，购买淮海第一城办公楼三层房屋和四层房屋，房屋面积分别为3198.36平方米和3136.48平方米，合同价款分别为19190160元和16623344元，在该合同附件四：合同补充协议（一）中十七条载明：“乙方所购房屋（3-4）的外立面（除南立面）、及4楼顶的一半广告位使用权归乙方使用，但所有相关的报批手续及费用由乙方负责，并符合国家相关规定，3-4层的南立面除LED显示屏以外的广告位一半使用权及收益归乙方所有，4楼顶的四个方向的广告位，根据最终规划部门确认后，每个方位有50%广告位使用权及收益归乙方所有。”2011年9月26日，淮安市房屋权属登记与交易管理中心颁发给朱东风、华燕淮房权证清河字第××、20××33房屋所有权证，该产权证显示淮海第一城办公楼三层室与四层室为朱东风、华燕共同共有。淮安市城市建设档案馆留存的施工竣工图纸中标明涉案位置为广告位，该图纸经淮安市建设工程施工图审查处审批盖章。曙光国际大厦南立面图显示：南立面第一、二广告位图为阴影部分，该阴影部分广告位供三楼四楼使用。在该图纸上盖有曙光置业公章，并书写“同意”，另有案外人黄建胜、朱东风的签名。2008年，曙光置业与金鹰物业签订《前期物业服务协议》，载明：由金鹰物业提供曙光国际大厦的物业服务，委托管理期限定为3年（不超过3年），自淮海第一城北区交付之日起三年，但是期限未满，业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效的，本合同自然终止。截止本案起诉之日即2020年4月16日，曙光大厦业主委员会尚未成立，曙光大厦的物业服务仍由金鹰物业提供。2019年9月26日，金鹰物业（甲方）与王飞（乙方）签订《广告位租赁合同》，约定：王飞以租赁方式租用甲方位于淮安市清江浦区淮海东路126号曙光国际大厦南墙外立面的3块广告位。广告位租赁期限自2019年10月1日起，到2029年9月30日止（共拾年），期间租金为每年每块3万元，三块计人民币9万元整。金鹰物业应确保该出租广告位无使用权和其他租赁权争议，并协助王飞进行广告位的改造及安装，合同期内金鹰物业不得将本合同项下广告位转租给第三方。王飞负责广告发布期限内对画面的维护、保养工作，如有破损及时更换。上述事实有房屋产权证、商品房买卖合同、图纸、前期物业合同、租赁协议及当事人陈述等证据佐证，经庭审质证，予以认定。案外人黄建胜在本院对其调查时陈述，其系曙光置业总经理，朱东风购买曙光大厦3层和4层房屋时，曙光置业向其配送了包括涉案广告位在内的两个广告位，曙光置业在与其他业主签订购房协议时明确所有广告位归曙光公司所有。广告位报规划部门审批的资料现由淮安市城建档案馆保存管理。另外，朱东风向本院提交了2015年12月5日，朱东风（甲方）与承租人段红、淮安市清河区金伯利珠宝首饰经营部（以下简称“金伯利珠宝”）（乙方）签订《房屋租赁合同》，该合同租赁期限为2016年3月1日到2021年2月28日，租赁物为淮安市淮海东路淮海第一城曙光国际大厦一楼商铺4室面积约500平方米房屋，租金标准为每年180万元，该租赁房屋的外立面使用权甲方同意给乙方使用，且该使用仅限于乙方为自己的经营所需在外立面设置广告牌时。乙方在外立面设置广告牌符合城市管理有关部门要求的，甲方应予以同意，所有相关的报批手续及费用由乙方负责。2018年2月1日，朱东风（甲方）与金伯利珠宝（乙方）签订的《补充协议》，载明：“在双方于2017年签订的淮海东路淮海第一城办公楼商铺4室租赁合同基础上，就广告位租赁事项订立本合同。甲方同意将座落在淮安市淮海东路淮海第一城办公楼南立面由西向东第二块广告位出租给乙方使用。租赁期限为3年，计租日为2018年3月1日，租赁期限即2018年3月1日至2021年2月28日，租金按年度结算，每年15万元，由乙方以转账形式按年度在每期开始的15天以前支付给甲方。”本院认为，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。当事人对自己的主张，有责任提供证据。关于拆除广告，返还涉案广告位的问题。朱东风、华燕从曙光置业购买曙光大厦3层和4层房屋，曙光置业配送给朱东风涉案的广告位，可视为购房合同的一部分，朱东风取得了该广告位的使用权。该广告位从外型看，是曙光置业为美化大型商场外观特征，所建设的具有一定独立性可明确区分的广告位设计，该广告位的建设具有与曙光大厦建设的同时性特点，故该涉案的广告位与一般的建筑物外墙为全体业主共有不属于同一性质。从权利的来源看，金鹰物业与曙光置业签订《前期物业服务合同》，对曙光大厦的物业提供服务，曙光置业是金鹰物业的权力授予主体，曙光大厦现尚未成立业主委员会，金鹰物业在未经曙光公司同意或其他具有权利主体资格授权的情况下，擅自处分涉案广告位，构成对朱东风、华燕的侵权，应当承担侵权赔偿责任。朱东风、华燕要求金鹰物业、王飞拆除涉案广告位上的广告，返还涉案广告位的诉讼请求，予以支持。关于赔偿损失的问题。朱东风、华燕要求金鹰物业、王飞按照其与金伯利珠宝签订的《补充协议》中约定的年租金15万元的标准，自2019年12月19日起至广告位实际返还之日止计算赔偿款的诉讼请求，本院不予支持，理由如下：从2015年朱东风与段红、金伯利珠宝签订的《房屋租赁合同》来看，朱东风将曙光大厦一楼商铺4室出租给段红、金伯利珠宝，年租金为180万元，在涉案商铺外立面设置广告作为合同履行的一部分，并未明确区分广告位使用的计价；2018年朱东风与金伯利珠宝签订《补充协议》，就涉案广告位确定年租金为15万，此时距《房屋租赁合同》已履行一年多，该行为明显有违商业的一般原则，不符合常理，对此本院不予采信。即使双方签订的《补充协议》是真实的，也不应作为计算损失的依据，仍然应当以市场价作为计算损失的依据，故朱东风要求按照年租金15万元计算赔偿数额的诉讼请求，本院不予支持，可参照金鹰物业与王飞签订的广告位租赁合同约定的租金标准计算赔偿款，即自2019年12月19日起至广告位实际返还之日止，按照年租金3万元的标准计算赔偿损失。金鹰物业基于错误认识，将涉案的广告位出租给王飞，王飞已向金鹰物业交付了租金，故朱东风、华燕要求王飞赔偿损失的诉讼请求，不予支持。对于王飞与金鹰物业就广告位租赁合同产生的其他纠纷，可另案诉讼，本院不予理涉。经调解不成，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条，《中华人民共和国物权法》第三十七条、第七十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告淮安新金鹰物业管理有限公司、王飞于本判决生效后十五日内将位于淮安市淮海第一城办公楼曙光国际大厦南立面由西向东第二块广告位上的广告拆除并返还给原告朱东风、华燕；二、被告淮安新金鹰物业管理有限公司于本判决生效后十五日内按照年租金3万元标准，自2019年12月19日起至涉案广告位返还时止，赔偿原告朱东风、华燕损失；三、驳回原告朱东风、华燕其他的诉讼请求。本案案件受理费510元，由被告淮安新金鹰物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。审 判 长  刘 青人民陪审员  相焕群人民陪审员  袁玉龙二〇二〇年十一月十一日法官 助理  闫丽华书 记 员  钱 霜