天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0104民初9286号原告:李婷，女，1988年9月6日出生，汉族，无职业，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：李世鑫（原告之父），1962年8月24日出生，汉族，无职业，住天津市红桥区。被告:天津星辰朗读互联网科技股份有限公司，住所地天津市静海区大邱庄扬水站东侧,团泊水库大堤南侧圣水湖畔4号楼3门401。法人代表人:刘凤良，董事长。原告李婷与被告天津星辰朗读互联网科技股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李婷及其委托诉讼代理人李世鑫，被告天津星辰朗读互联网科技股份有限公司的法定代表人刘凤良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李婷向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的编号为“0006380”的房屋租赁合同，被告返还天津市南开区黄河道永基花园××17Ｃ（以下简称17Ｃ房屋）、天津市南开区黄河道永基花园××17Ｄ（以下简称17Ｄ房屋）;2.被告向原告支付2020年1月1日至2020年8月26日房屋租金107351.13元；3.被告按合同约定的日租金456.5元标准支付2020年8月27日至实际返还房屋之日的使用费；4.被告支付违约金10万元；5.被告结清在使用房屋期间至实际返还之日发生的水电费、宽带网络费、暖气费、电话费、有线电视费、车位使用费、房屋租赁税费、经营过程中产生的税费;6.本案诉讼费、财产保全费由被告承担。事实和理由：2017年12月22日，原、被告签订编号为0006380的《房屋租赁合同》,约定被告承租原告所有的17Ｃ房屋、17Ｄ房屋作办公使用,租赁期限自2018年1月1日起至2020年12月31日；月租金13695元,租金按押一付三结算,首次租金被告于2017年12月22日交付,以后各期租金交付时间为付款到期日前7天；合同租期内任一方违约，赔偿守约方违约金10万元,合同终止。合同履行中，被告自2020年1月1日起经原告多次催交,至今使用房屋但未付租金，故成讼。被告天津星辰朗读互联网科技股份有限公司辩称，原告所述的双方就17C、17D房屋订立租赁合同，合同约定房屋地址、面积、租期等基本情况均属实，合同履行中被告向原告交付过保证金13695元。2019年6月，被告曾与原告口头协商只使用17D房屋，原告虽同意被告将17C转租，但要求只能转租给经其本人同意的承租方，故转租一直未实现，被告仍如约向原告支付了两间房屋的租金。2020年1月，被告继续与原告协商仅支付17D一间房屋租金，原告不同意。此后因发生新冠肺炎疫情，工作人员无法正常返岗，被告于2020年2月14日书面通知原告因疫情原因解除两间房屋的租赁关系。现被告认为双方的租赁关系已于该日解除，被告无需再支付早已不使用的17C房屋租金，同意适当支付17D房屋租金，应以押金冲抵。被告虽未支付2020年1月1日起的租金，原因系就上述解除合同问题与原告未协商一致，被告不存在违约行为，不同意支付违约金。被告使用案涉房屋过程中除水电费外，没有有线电视、车位费等其他费用发生，且被告不欠缴相关费用，同意在返还房屋时结清使用期间发生的费用。本院经审理认定事实如下：原告是17C房屋、17D房屋的所有权人。2017年12月22日，经案外人天津市宇景暄房地产投资咨询有限公司居间介绍，原、被告签订房屋租赁合同，约定被告承租原告所有的17D房屋、17C房屋，建筑面积143.74+106.41平方米，房屋仅作办公使用；租赁期限自2018年1月1日起至2020年12月31日止，共36个月；房屋月租金13695元,租金按押一付三结算,首次租金被告于2017年12月22日交付原告,以后各期租金交付时间为付款到期日前7天；被告有下列情形之一的，原告有权单方解除合同并要求被告在7天内退还该房屋，同时没收保证金：③.拖欠租金累计达十五日；该房屋租赁期间，被告应支付以下费用：水电费、宽带网络费、暖气费、电话费、有线电视费、车位使用费、房屋租赁税费、经营过程中产生的税费；此合同租期内，双方任一方违约，违约方赔偿对方10万元,终止该合同。合同订立后，被告向原告交纳了保证金13695元。被告自2020年1月1日起未向原告支付租金，也未将17C房屋、17D房屋返还原告。案件审理中，原告表明法庭辩论终结前，其诉请被告结清的水电费等各项费用数额不能明确，但被告当庭认可同意解除合同、返还房屋并结清使用房屋期间发生的水电费等各项费用。另查明，被告主张在2020年2月14日通过微信向原告发送内容为“由于目前新型冠状病毒肺炎疫情的不可抗性，解除疫情时间无法确定，我公司决定取消现场办公，进行网络办公，对甲方提出解除租赁合同”的通知书。原告表示确实曾于该日通过微信收到一份解除合同通知书，但内容与前述不同并当即回复表明不同意。本案审理中，应原告申请，本院采取财产保全措施，实际冻结到被告名下银行存款4516.98元，期限自2020年9月17日起一年。（原告请求续封的，应在到期前15日内向本院书面申请）本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告订立的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。合同订立后，原告作为出租方已经向被告交付租赁物，被告作为承租人应按照合同约定的时间履行交纳租金的义务。根据法律规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除违约责任。按合同约定，被告应当于2019年12月23日向原告支付2020年1月1日起三个月的租金，该交纳房租的时间在新冠肺炎疫情不可抗力发生之前，故被告未依约定时间交付租金已构成违约，除应当支付租金外，还应承担违约责任。鉴于被告欠付租金的时长已符合合同约定的“拖欠租金累计达15日”情形，原告于2020年8月26日以诉讼方式主张解除合同，本院予以支持，同时原告有权按合同约定没收被告交付的保证金13695元。被告虽于2020年2月14日以不可抗力为由向原告发出了解除合同通知书，但在发出解除通知书后，不仅未结清此前已发生的租金，且一直使用17C房屋、17D房屋未返还原告，本院对被告抗辩租赁合同已于2020年2月14日解除的抗辩理由不予采信。现被告应当按合同约定的月租金13695元标准向原告支付2020年1月1日至2020年8月26日的租金107351.13元并按月租金13965元的标准支付2020年8月27日至实际返还房屋之日的使用费。关于违约金数额问题，双方虽约定合同履行过程中，违约方应向守约方支付违约金10万元，但被告在本案审理过程中表示该违约金数额约定过高，根据法律规定，本院对违约金数额予以调整。综合考虑被告逾期支付房租的时长以及本院已经支持原告扣留保证金13695元，被告应再行向原告支付相当于1个月租金的违约金13695元。另，合同约定被告应承担在使用房屋期间产生的水电费等各项费用，应依约履行，现其同意结清截至返还房屋之日产生的各项费用，本院照准。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第九十四条第二项、第一百一十七条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、原告李婷与被告天津星辰朗读互联网科技股份有限公司于2017年12月22日签订的编号为“0006380”的房屋租赁合同于2020年8月26日解除；二、本判决生效后十五日内，被告天津星辰朗读互联网科技股份有限公司将天津市南开区黄河道永基花园××17C、天津市南开区黄河道永基花园××17D房屋返还原告李婷，并按实际发生的数额结清截至返还房屋之日的水电费、宽带网络费、暖气费、电话费、有线电视费、车位使用费、房屋租赁税费、经营过程中产生的税费;三、本判决生效后十五日内，被告天津星辰朗读互联网科技股份有限公司向原告李婷支付2020年1月1日至2020年8月26日房屋租金107351.13元，并按月租金13695元的标准支付2020年8月27日至实际返还房屋之日的房屋使用费；四、本判决生效后十五日内，被告天津星辰朗读互联网科技股份有限公司向原告李婷支付违约金13695元；五、被告天津星辰朗读互联网科技股份有限公司已付的保证金13695元由原告李婷扣留作为违约金；六、驳回原告李婷其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2447元，减半收取计1223.5元，财产保全费1520元，均由被告天津星辰朗读互联网科技股份有限公司负担，于本判决生效后十五日内直接给付原告李婷。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  曲威二〇二〇年十月十九日书记员  赵满附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条第二项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。