上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初15500号原告：广东珠江商业地产物业服务有限公司上海分公司，住所地上海市。法定代表人：缪胡强，总经理。委托诉讼代理人：童峥。被告：阆苑(上海)文化传媒有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：金珠桓，执行董事。委托诉讼代理人：豆润昕，上海致格律师事务所律师。原告广东珠江商业地产物业服务有限公司上海分公司(以下简称珠江物业)与被告阆苑(上海)文化传媒有限公司(以下简称阆苑公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月17日公开开庭进行了审理。原告珠江物业委托诉讼代理人童峥、被告阆苑公司委托诉讼代理人豆润昕到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案转为普通程序，并于2020年8月25日再次公开开庭进行了审理。原告珠江物业委托诉讼代理人童峥到庭参加诉讼，被告阆苑公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告珠江物业向本院提出诉讼请求：1、确认双方订立的《物业管理服务合同》于2019年9月6日解除；2、阆苑公司向珠江物业支付2019年8月1日至2019年9月6日物业服务费8,596.46元及逾期付款违约金(2019年8月1日至2019年8月31日逾期付款违约金以7,180.11元为本金，自应付款日2019年7月20日计算至实际付款之日，按日千分之三计算；2019年9月1日至2019年9月6日逾期付款违约金以1,416.35元为本金，自应付款日2019年8月20日计算至实际付款之日，按日千分之三计算)；3、阆苑公司向珠江物业支付2019年7月1日至2019年7月31日电费2,594.07元及逾期付款违约金(每逾期一日，按照千分之三计算，自2019年8月20日计算至实际支付之日为止)；4、阆苑公司支付2019年9月7日至2019年11月30日物业服务费20,104.31元；5、物业保证金21,541.34元作为违约金，由珠江物业没收。事实和理由如下：阆苑公司与上海合金材料总厂有限公司(以下简称合金公司)签订《租赁合同》，约定阆苑公司承租上海市静安区灵石路XXX号XXX幢XXX室(以下简称系争房屋)，租赁期限2017年9月22日至2020年9月21日。阆苑公司与珠江物业签订《物业管理服务合同》，约定的物业管理服务期限同租赁合同。合同签订后，阆苑公司根据珠江物业制作的《物业费、租金付款通知书》中确认的金额付款，该通知书标明的付款最后时限为前一月的20日。2019年8月起，阆苑公司无故拖欠物业服务费，经多次催讨仍拒不支付。合金公司、珠江物业无奈根据租赁合同、物业合同之约定发函于2019年9月6日解除上述两份合同，并要求阆苑公司交还房屋。阆苑公司至今拒不搬离、交还房屋，造成珠江物业重大损失。为维护自己的合法权利，珠江物业向法院起诉，望法院判如所请。被告阆苑公司辩称，同意解除《物业管理服务合同》，解除日应为2019年8月8日。该日，珠江物业锁门，导致阆苑公司无法接受物业服务，所以阆苑公司仅同意支付2019年8月1日至8日的物业服务费，之后的服务费不同意支付。阆苑公司同意支付逾期付款违约金及2,594.07元电费，但是认为电费及物业费的逾期付款违约金标准应当以银行间同业拆借中心的利率计算。物业保证金抵扣上述应付款项后，多余的部分阆苑公司请求返还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋的产权人系合金公司。合金公司(出租方，甲方)与阆苑公司(承租方，乙方)签订《租赁合同》，约定，阆苑公司向合金公司承租系争房屋，建筑面积422.30平方米，租赁期限自2017年9月22日至2020年9月21日。双方一致同意，本合同第二十五条所列地址即为双方有效通讯地址，合同约定的送达地址为：上海市静安区广中西路99弄新梅共和城12号楼401室。送达该地址的函件，如通过国内或国际快递邮寄,在快递寄出后第三天视为已送达(无论该信件是否被退回)。如任何一方更改联系人或联系方式,应提前7个工作日以书面形式通知对方。珠江物业(出租方，甲方)与阆苑公司(承租方，乙方)签订《物业管理服务合同》，双方就物业管理服务事宜达成如下协议：每月的物业管理费为6,773.69元。乙方应于该物业交付日或之前，向甲方预付该物业一个月的物业服务费6,773.69元及3个月的物业保证金20,321.08元。其后各月的物业服务费，应由乙方于每月第一日或之前向甲方提前付清。以上所列费用均为不含税价，合同价款依法适用增值税的，乙方须向甲方支付按合同价款之适用税率计算的增值税。若乙方未能按期足额缴纳本合同项下的任一费用(包括但不限于物业服务费、水费、电费、停车位费等)，甲方有权书面通知乙方立即缴付。乙方每逾期一天，应按照3‰的标准支付滞纳金，逾期超过7天，甲方有权对乙方限制物业服务。逾期超过15天，甲方有权解除本合同，物业保证金不予退还，且乙方承担违约金责任及赔偿甲方所遭受的损失。本合同的有效期与租赁合同期限相同，乙方在签署正式租赁合同时须与甲方签订本合同。《租赁合同》提前解除的，本合同也随之终止。珠江物业、阆苑公司于庭审中均确认，物业服务费含税价为7,180.11元/月，物业保证金含税金额为21,541.34元，双方实际按照上述金额履行。阆苑公司支付物业管理费至2019年7月31日。2019年8月27日，合金公司、珠江物业通过EMS向阆苑公司发送《催款函》，告知：阆苑公司自2019年7月20日开始，至今尚未根据《租赁合同》的约定支付2019年8月1日至2019年8月31日租金57,185.81元，2019年8月1日至2019年8月31日物业服务费7,180.11元，2019年7月电费2,594.07元，2019年8月及以后电费以实际账单为准。虽经我方多次催告，但贵方至今仍未支付。我方正式函告贵方如下：一、贵方应当于本函寄发之日起5天内向我方支付拖欠的租金及其他费用66,959.99元和逾期付款违约金；二、否则我方将依法解除租赁合同，并要求贵方承担：(1)支付拖欠的租金及其他费用和相应逾期违约金；(2)限期贵方办理完毕所有退场手续。否则贵方应当支付房屋占用费；(3)贵方应当将该房屋进行打扫和清理,使该房屋处于完好和可出租状态,以及将该房屋恢复至《租赁合同》附件之房屋交付标准。否则,贵方应当承担由此造成的相关恢复费用和未恢复期间的占用使用费;同时,我方有权根据《租赁合同》之约定在《租赁合同》解除之日起次日进入该房屋,开启并更换该房屋门锁,贵方不予处理的装饰、装修、遗留物品将被视为遗弃物,我方有权自行处理前述物品,而对因此而引起的损坏及贵方之损失概不负责；(4)贵方应当承担提前解除《租赁合同》的违约金；(5)贵方应当按约办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续。否则,每逾期一天,贵方应当支付相应违约金；(6)我方有权自《租赁合同》解除之日起停止供应包括水电煤在内的有关公共设施,而造成的一切后果将由贵方自行承担；(7)贵方已缴纳的有关费用和押金(若有)将直接抵扣欠款和相应违约金；(8)贵方依法及约定应当承担的其他违约责任。同时,若贵方的违约行为给我方造成的损失高于违约金的,我方有权根据《合同法》及《租赁合同》的有关规定进一步要求贵方赔偿损失。《催款函》的邮寄地址为上海市静安区广中西路99弄新梅共和城12号楼401室，未妥投被退回。2020年1月17日，合金公司向阆苑公司提起诉讼，要求确认双方的《租赁合同》解除，阆苑公司支付租金、房屋使用费、违约金等。本院审理后，于2020年5月15日作出(2020)沪0106民初3733号民事判决，判令合金公司与阆苑公司签订的《租赁合同》于2019年9月6日解除，阆苑公司应支付合金公司租金、房屋使用费、违约金等内容。判决后，阆苑公司提起上诉。因未在规定期限内缴纳上诉费，二审法院裁定按阆苑公司自动撤回上诉处理。关于上锁一节，阆苑公司提供照片、微信聊天记录截屏予以证明。照片内容为门锁及落款为上海合金厂物业管理中心的《告知书》。《告知书》记载，因贵公司欠租，故按规定停电锁门，请见此告示后去物业办公室处理。阆苑公司称微信聊天记录为其法定代表人金珠桓与珠江物业工作人员潘梦娜(娜娜)的对话。金珠桓表述“你们从8月8号开始封了我们的办公地点，因为公司资金紧张没办法继续租了”，娜娜于2019年8月20日回复“可以做解约，但是你们要承担违约责任”，“门上面你们自己加的锁今天能打开嘛？你们要是不开我们就把锁撬掉了”。金珠桓表示“可以打开，我们算是8月8号开始就没有用，这个你可以跟物业确认，因为你们封锁了”，娜娜回复“这是因为你们没有按合同约定缴纳租金和物业费，并且也无法联系到你们，所以物业只能停止物业服务”。珠江物业不认可上述证据，辩称阆苑公司自行上锁，且未将钥匙交还珠江物业，所以阆苑公司没有履行交房义务，应当支付占用期间的物业服务费。2019年11月30日，珠江物业自行将房屋收回。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方签订的《物业管理服务合同》，系双方的真实意思表示，双方均应恪守。珠江物业根据《物业管理服务合同》为阆苑公司提供物业服务，阆苑公司应按期向珠江物业支付物业服务费。阆苑公司拖欠租金，导致其与合金公司的《租赁合同》于2019年9月6日解除。依照《物业管理服务合同》约定，《物业管理服务合同》亦于同日随之解除。合同解除后，阆苑公司应当支付电费2,594.07元。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。阆苑公司未对《告知书》中落款的上海合金厂物业管理中心即珠江物业进行举证，微信聊天记录仅有“停止物业服务”的表述，珠江物业未曾承认锁门，故阆苑公司以珠江物业于2019年8月8日锁门为由，拒绝支付该日之后物业服务费的观点，本院难以采信。即便珠江物业存在锁门行为，也系为督促阆苑公司履行付款义务而正当行使不安抗辩权。相反，阆苑公司在聊天记录中自认加锁、擅自撤场，其无法接受物业服务系自己造成，阆苑公司仍应当支付物业服务费。珠江物业于2019年11月30日将系争房屋收回，故此阆苑公司应当支付2019年8月1日至11月30日物业服务费28,700.77元。阆苑公司中途擅自退租且拖欠物业管理费的行为，构成根本性违约，应当支付提前解约违约金。珠江物业根据合同约定，主张将阆苑公司已付的物业保证金21,541.34元作为合同解除违约金予以没收，于法有据，本院予以准许。阆苑公司欠付物业服务费、电费，应当支付逾期付款违约金。《物业管理服务合同》约定的付款时间为每月第一日，《物业费、租金付款通知书》上标明的付款最后时限不能视为系双方协商一致对《物业管理服务合同》的付款时间进行变更，故珠江物业主张上一个月的20日为物业服务费的应付款之日，本院不予认可。阆苑公司提出物业服务费及电费的逾期付款违约金标准过高，要求法院调整。本院综合考虑双方履行合同情况、珠江物业的实际损失等因素后酌情调整逾期付款违约金的标准为日万分之五。即，2019年8月1日至2019年8月31日物业服务费的逾期付款违约金以7,180.11元为本金，自应付款日2019年8月1日计算至实际付款之日，按日万分之五计算；2019年9月1日至2019年9月6日逾期付款违约金以1,416.35元为本金，自应付款日2019年9月1日计算至实际付款之日，按日万分之五计算。电费逾期付款违约金为以2,594.07元为本金，按照日万分之五标准，自2019年8月20日计算至实际支付之日为止。阆苑公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，故本案作缺席审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条第一款、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告广东珠江商业地产物业服务有限公司上海分公司与被告阆苑(上海)文化传媒有限公司签订的《物业管理服务合同》于2019年9月6日解除；二、被告阆苑(上海)文化传媒有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告广东珠江商业地产物业服务有限公司上海分公司物业服务费28,700.77元；三、被告阆苑(上海)文化传媒有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告广东珠江商业地产物业服务有限公司上海分公司物业服务费逾期付款违约金(2019年8月1日至2019年8月31日物业服务费的逾期付款违约金以7,180.11元为本金，自2019年8月1日计算至实际付款之日，按日万分之五计算；2019年9月1日至2019年9月6日逾期付款违约金以1,416.35元为本金，自2019年9月1日计算至实际付款之日，按日万分之五计算)；四、被告阆苑(上海)文化传媒有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告广东珠江商业地产物业服务有限公司上海分公司电费2,594.07元；五、被告阆苑(上海)文化传媒有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告广东珠江商业地产物业服务有限公司上海分公司电费逾期付款违约金(以2,594.07元为本金，按照日万分之五标准，自2019年8月20日计算至实际付款之日为止)；六、被告阆苑(上海)文化传媒有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告广东珠江商业地产物业服务有限公司上海分公司合同解除违约金21,541.34元(与被告阆苑(上海)文化传媒有限公司已支付的物业保证金21,541.34元折抵后，被告阆苑(上海)文化传媒有限公司无需再支付该笔款项)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,226.40元，由被告阆苑(上海)文化传媒有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 刘志宏二〇二〇年十月十五日法官助理 严骐安书 记 员 向 阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。……第一百一十四条……约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。