广东省清远市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤18执47号 复议申请人（案外人）：清远市荣景投资有限公司，住所地:清远市清城区连江路**城市花园**楼（广发大厦）第****。 法定代表人：陈其珂。 委托代理人：卓霞，广东正鑫律师事务所律师。 委托代理人：邱煜蓓，广东正鑫律师事务所律师。 复议被申请人（被执行人）：麦志明，男，1981年7月27日出生，汉族，住清远市清新区。 申请执行人：沈剑安，男，1979年8月5日出生，汉族，住清远市清城区。 复议申请人谢晋铿不服清远市清城区人民法院（2020）粤1802执异21号裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 清远市清城区人民法院查明，清远市清城区人民法院（2020）粤1802执195号申请执行人沈剑安与被执行人麦志明民间借贷纠纷纠纷一案，清远市清城区人民法院于2017年7月27日作出的（2017）粤1802民初1307号民事判决书已发生法律效力。根据该判决书确定：被执行人麦志明自判决书效之日起十日内向申请执行人沈剑安归还借款20000元。案件受理费300元，由申请执行人沈剑安负担。因被执行人麦志明拒不履行生效判决确定的义务，申请执行人沈剑安申请强制执行，依法立案执行。 另查明，涉案房屋系被执行人麦志明于2013年8月16日向案外人荣景公司购买所得，因麦志明未按时清偿涉案房屋在中国农业银行股份有限公司清远清城支行的按揭贷款，案外人荣景公司为被执行人麦志明代偿了贷款本息325951.33元并向清远市清城区人民法院提起诉讼，2019年7月26日清远市清城区人民法院作出（2019）粤1802民初325号民事判决书，判令：一、解除荣景公司与麦志明于2013年8月16日签订的《商品房买卖合同》；二、麦志明于判决生效之日起10日内向荣景公司支付代偿贷款本息325951.33元；三、麦志明于判决生效之日起10日内向荣景公司支付违约金87150.8元；四、麦志明于判决生效之日起10日内向荣景公司支付律师费6070.19元。 清远市清城区人民法院认为，对于案外人要求中止对清远市清城区大学西路222号时代倾城七号楼15层02号房屋执行并解除查封的异议请求，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条第一款之规定：“对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结；查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效”，轮候查封再性质上不属于正式查封，不产生正式查封的效力，（2018）粤1802执195号案件对涉案房屋的查封属于轮候查封，案外人主张其合法权益受到人民法院执行行为侵害的，应当对涉案房屋的正式查封提出异议。因此，案外人荣景公司对（2018）粤1802执195号案对于涉案房产作出的轮候查封提出的执行异议不符合受理条件，依法应予驳回。清远市清城区人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条的规定，裁定驳回案外人清远市荣景投资有限公司的异议请求。 清远市荣景投资有限公司向本院复议称，请求本院撤销清远市清城区人民法院（2020）粤1802执异21号执行裁定书，并指令清远市清城区人民法院立案审查。申请的事实和理由：一、申请人与被申请人之间签订的《商品房买卖合同》己经依法解除，清远市清城区人民在(2018)粤1802执195号案件中对清远市清城区大学西路222号时代倾城七号楼15层02号房屋的查封导致申请人无法办理合同注销手续，严重损害了申请人的合法权益。申请人与被申请人之间的商品房预售合同纠纷经过清远市清城区人民法院依法审理【案号:(2019)粤1802民初325号】，判决申请人与被申请人之间签订的《商品房买卖合同》依法解除，因此涉案房屋的所有权人为申请人，清远市清城区人民法院在(2018)粤1802执195号案件中对涉案房屋的执行措施导致申请人在合同解除后无法依法办理合同注销手续，无法真正收回涉案房屋，严重损害了申请人的合法权利。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条:“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”的规定，本案为案外人执行异议，清远市清城区人民法院应当在收到申请人的书面材料后十五日内进行审查并作出裁定。因此，清远市清城人民法院应当依法受理申请人的执行异议申请、中止对涉案房屋的执行并解除查封。二、涉案房屋已经办理了房产初始登记，登记在申请人名下，申请人为涉案房屋的合法所有权人。涉案房屋系由申请人开发建设的商品房，自房屋建成之日起(在贵院查封之前)申请人就是房屋的物权人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定:“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容:(一)案外人是否系权利人;(二)该权利的合法性与真实性;(三)该权利能否排除执行”。申请人在贵院查封之前就是涉案房屋的物权人，该等物权合法真实有效，足以排除执行。三、预告登记不具有物权法上的物权效力，且申请人与被申请人之间签订的《商品房买卖合同》已经依法解除，预告登记已经失效被申请人的债权人无权申请查封涉案房屋，清远市清城区人民法院另案继续查封、执行涉案房屋没有事实依据以及法律依据。根据《中华人民共和国物权法》第二十条:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第五条:“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”的规定，预告登记的效力是为保障债权人将来实现物权的债权请求权，是为了防止物权人未经预告登记权利人的同意而处分不动产，但预告登记的本质为请求权，其本身不具有物权效力。并且，清远市清城区人民法院已经依法判决解除申请人与被申请人之间签订的《商品房买卖合同》，即预告登记的债权基础已经消灭，涉案房屋的预告登记相应地已经失效。四、清远市清城区人民法院作出的(2019)粤1802民初325号《民事判决书》与(2020)粤1802执异21号《执行裁定书》是自相矛盾的，严重侵害了申请人的合法权益。清远市清城区人民法院作出的(2019)粤1802民初325号《民事判决书》判决解除双方签订的《商品房买卖合同》，却在(2018)粤1802执195号案件中对涉案房屋继续查封，并在申请人依法申请了执行异议后对该申请不予受理，这样的处置将会导致在双方签订的《商品房买卖合同》被依法解除后，申请人仍然不能收回房屋，该处理不能做到真正的解决诉争，严重损害了申请人的合法权利。 综上所述，请求清远市中级人民法院支持复议申请人的复议请求。 本院对清远市清城区人民法院查明的事实予以确认。 本院经复议审查查明，清远市清城区人民法院于2020年4月27日作出（2016）粤1802执393号之三执行裁定书裁定解除对被执行人麦志明名下位于清远市清城区大学西路222号时代倾城七号楼15层02号房屋之查封。 本院认为，对已被人民法院查封的财产，其他人民法院可以进行轮候查封。查封解除的，登记在先的轮候查封即自动生效，同一法院在不同案件中可以对同一财产采取轮候查封措施,轮候查封在性质上不属于正式查封，并不产生正式查封的效力,故清远市清城区人民法院裁定驳回复议申请人的异议请求并无不当。但本案中，清远市清城区人民法院首轮查封的案件以执行完毕为由裁定解除了涉案房屋的查封，即（2018）粤1802执195号案的查封转为了正式查封。鉴于本案的实际情况发生变化，宜发回异议法院重新审查。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第三款的规定，裁定如下： 一、撤销清远市清城区人民法院（2020）粤1802执异21号执行裁定。 二、发回清远市清城区人民法院重新作出裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  邓有添 审判员  管宋英 审判员  郑家驹 二〇二〇年七月三日 法官助理：蒋淑云 书记员胡圆圆