贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0103民初10375号原告：何某某，女，1982年9月17日生，汉族，住福建省福清市。委托诉讼代理人：王世艳，贵州省贵阳市清镇市红枫法律服务所法律工作者。被告：贵州红星利尔置业有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区浣纱路壹号综合楼**叁号房。法定代表人：薛涛，职务：董事长。委托诉讼代理人：王雪乂，贵州好时律师事务所律师。原告何某某与被告贵州红星利尔置业有限公司（以下简称“红星利尔公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何某某委托诉讼代理人王世艳、被告红星利尔公司委托诉讼代理人王雪乂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何某某向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金152426.48元（以房价款632475元为基数，按日万分之二自2017年1月1日计算至被告取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书、水、电、燃气达到使用条件时止，暂计算至2020年4月20日为152426.48元）；2.判令被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金64765.44元（以购房款为基数，按日万分之一自2017年7月1日起计算至被告向原告交付办理不动产转移登记文书之日止，暂计算至2020年4月20日为64765.44元）；3.案件受理费、保全费、保全保险费由被告承担。事实和理由：被告系红星利尔广场暨红星美凯龙全球家居生活广场项目开发商。2014年12月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买D区写字楼1单元9层33号房屋一套，总价款632475元。合同第十一条约定，被告应当于2016年12月31日交付商品房，第十三条约定，逾期交房超过60日，合同继续履行的，被告应当按购房款每日万分之二支付违约金至实际交房之日，合同第二十二条约定房屋转移登记时间为2017年6月30日前，转移登记逾期超过180日，被告仍不能够转移登记手续的，被告应当按购房款总额每日万分之一支付原告违约金直至办理转移登记之日止。合同签订后，原告按合同约定支付相应购房款，但被告未按合同约定的时间将房屋交付原告，也未在合同约定的期限内办理转移登记手续。被告的行为已经严重侵犯原告的合法权益，为维护原告自身权益，向法院提起诉讼。被告红星利尔公司辩称：被告认可2020年3月31日向原告交付房屋。双方于合同中约定的交房时间为2016年12月31日，关于逾期交房违约金，原告应从2016年12月31日开始便知晓其权利受到侵害，诉讼时效已过，被告不应承担责任，其他以质证意见为准。本院经审理认定事实如下：2014年12月15日，原告作为买受人（甲方）、被告作为出卖人（乙方）签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告购买被告开发的位于贵阳市云岩区，购房总价款632475元。其中，合同第八条约定：“买受人采取下列第3种方式付款。3、贷款方式付款。买受人应当于本合同签订之日向出卖人交付首期房款322475元，余款31万元以银行按揭支付。”。第十一条约定：“（一）出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书；5、见附件十二补充协议第2条”。第十三条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（2）逾期超过60日，买受人有权退房……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起即日内向买受人支付违约金”。第十四条约定：“（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的3日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件……”。第二十二条第三款约定：“三、转移登记（一）出卖人承诺于2017年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期起超过180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。第二十九条约定：“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。”。附件十二补充协议2.1约定：“出卖人和买受人一致理解并同意的交房条件为“该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件”指建设、勘察、设计、施工、监理单位对房屋工程通过验收，并非指取得“工程竣工验收备案登记表”的条件。且买受人认可出卖人仅须在办理产权手续时，应提供该商品房实测技术报告书，而在房屋交付时无需提供该商品房面积实测技术报告书。如遇该商品房有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题，买受人有权要求修补，由出卖人按实情负责修补、保修或给予合理解决，买受人不得借此拒绝收楼”。第5.4条约定：“甲、乙双方同意在出卖人向登记机关提供办理《房屋所有权证》的资料提交完毕后，出卖人以书面形式通知买受人，买受人认可出卖人书面通知的信息已传达买受人。如买受人未在出卖人规定的时间办理完毕产权登记，则出卖人无须对买受人产生的经济损失承担任何责任。”。第8.4条约定：“买受人保证其提供的《商品房买卖合同》上的联系方式（包含但不限于地址、电话号码等）具备真实性、准确性，并以此作为在履行合同过程中的通讯方式，出卖人按照该联系方式进行相应的通知后，即视为出卖人已按合同之约定履行了相应的通知义务”。同日，被告向原告出具《收款收据》一张，确认收到原告支付的首期购房款322475元。2015年6月19日，被告向原告出具《收款收据》一张，确认收到原告支付的银行按揭贷款31万元，至此，原告已累计向被告支付全部购房款632475元。2020年3月31日，原、被告办理收房手续，同时原告向原告出具其亲笔签名捺印的《收房三确认书》一份，确认收到包含案涉房屋在内的12套房屋，同意延期交房违约金截止于2019年12月31日。另查明，截至目前，案涉房屋尚未取得初始登记，亦未取得《商品房面积实测技术报告书》。再查明，原告于2020年6月17日就本案向本院提起诉讼。案件审理过程中，原告向本院申请财产保全，本院依法对被告所属财产采取了保全措施，原告为此支付保全费1606元。本院认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示且不违反法律规定，应属合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。本案的争议焦点为：一是本案是否已过诉讼时效；二是被告是否存在逾期交房行为，违约责任如何承担；三是被告是否存在逾期办证行为，违约责任如何承担。首先，关于本案是否已过诉讼时效方面。虽原、被告双方于《商品房买卖合同》中明确约定：被告应当在2016年12月31日前向原告交付该商品房，但双方于2020年3月31日在原告收房时达成一致意见：逾期交房违约金计算至2019年12月31日止，应予以认定原告持续在向被告主张该逾期交房违约金的权利，诉讼时效应从双方结算之日即2019年12月31日起算，原告于2020年6月17日向本院提起诉讼，因此，本案未过诉讼时效。其次，关于被告是否存在逾期交房行为，违约责任如何承担方面。其一，关于被告是否存在逾期交房行为方面，在本案中，虽然双方当事人签订的附件十二补充协议2.1条就交房条件的约定部分变更了《商品房买卖合同》第十一条关于交房条件的约定，但附件十二补充协议2.1条不合理地减轻被告的交房责任，根据《商品房买卖合同》第二十九条中对于补充协议内容所作的限制性约定可知，如果补充协议中含有不合理地减轻或者免除主合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，则仍以主合同约定为准。庭审中，经本院指定举证期间，被告仅提供《建筑工程竣工验收报告》，未提供商品房面积实测技术报告书，应认定被告未取得有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。另，根据《商品房买卖合同》第十四条的约定，涉案房屋达到交房条件后，被告还应书面通知原告办理交接手续的时间、地点等，被告亦未提交证据证明其履行了通知义务。因此，被告违反了合同的约定，逾期交房，应当承担逾期交房违约责任。其二，关于违约责任如何计算方面，《商品房买卖合同》中明确约定：被告应当在2016年12月31日前向原告交付该商品房，且双方于2020年3月31日达成一致意见：逾期交房违约金计算至2019年12月31日，因此，逾期交房违约金应自2017年1月1日起计算至2019年12月31日止，由此，被告应向原告支付逾期交房违约金138385.53元（632475元×0.02%×1094天）。最后，关于被告是否存在逾期办证行为，违约责任如何承担方面。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应于2017年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但至今被告尚未取得房屋所有权的初始登记，亦未取得办理商品房转移登记所需的全部有关文书并交付原告，因此，被告应承担逾期交付办理案涉商品房转移登记所需有关文书的违约责任，逾期办证违约金应按原告已付购房款632475元日万分之一从2017年7月1日起计算至被告取得该商品房所有权初始登记并通知原告领取办理商品房转移登记的有关文书之日止。综上所述，对原告请求判令被告支付原告逾期交房违约金152,426.48元（以房价款632475元为基数，按日万分之二自2017年1月1日计算至被告取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书、水、电、燃气达到使用条件时止，暂计算至2020年4月20日为152426.48元）的诉请，本院支持由被告向原告支付逾期交房违约金138385.53元，超出部分，不予支持；对原告请求判令被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金64765.44元（以购房款为基数，按日万分之一自2017年7月1日起计算至被告向原告交付办理不动产转移登记文书之日止，暂计算至2020年4月20日为64765.44元）的诉请，本院支持由被告以已付购房款632475元为基数，按每日万分之一向原告支付自2017年7月1日起至被告取得该商品房所有权初始登记并通知原告领取办理商品房转移登记的有关文书之日止期间的逾期办证违约金，超出部分，不予支持；对原告请求被告承担保全保险费的诉请，因其未提供证据证明，且亦非其必然损失，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条及第十八条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告贵州红星利尔置业有限公司自本判决生效之日起十日内一次性支付原告何某某逾期交房违约金138385.53元；二、被告贵州红星利尔置业有限公司自本判决生效之日起十日内一次性支付原告何某某逾期办证违约金，逾期办证违约金以632475元为基数，按每日万分之一自2017年7月1日起计算至被告取得该商品房所有权初始登记并通知原告领取办理商品房转移登记的有关文书之日止；三、驳回原告何某某的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍计算之后的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息）。案件受理费2279元（已减半收取），保全费1606元，共计3885元，由被告贵州红星利尔置业有限公司承担（此款原告已预交，被告于履行本判决时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 吴 中二〇二〇年八月十八日书记员 廖雨濛