湖北省通山县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1224民初384号原告：中国银行股份有限公司通山支行（以下简称中行通山支行）。住所地：通山县通羊镇洋都大道83号。统一社会信用代码：91421224685621167H。负责人：徐国平，系该支行行长。委托诉讼代理人：邱璟，湖北今天律师事务所律师。被告：谈际军，男，1984年10月23日出生，汉族，湖北省通山县人，住通山县。被告：王玲玲，女，1987年3月2日出生，汉族，湖北省通山县人，住通山县。被告：湖北惠源置业有限公司（以下简称惠源置业公司）。住所地：通山县通羊镇南市路民营小区338号。统一社会信用代码：91421224685647543L。法定代表人：成晚红，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈音海，该公司总经理。原告中国银行股份有限公司通山支行与被告谈际军、王玲玲、湖北惠源置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中行通山支行的委托诉讼代理人邱璟、被告惠源置业公司的委托诉讼代理人陈音海到庭参加了诉讼，被告谈际军、王玲玲经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中行通山支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告谈际军、王玲玲共同偿还原告借款本金109290.35元，承担利息、复利、罚息等费用（截至2020年6月15日，利息7710元，本金罚息1927.16元，利息罚息489.1元）；2、依法判令被告谈际军、王玲玲应在10日内协助原告办理位于通山县××羊镇××单元××室的正式抵押登记手续，并将原告设定为抵押权人，被告惠源置业公司应督促被告谈际军、王玲玲配合办理抵押登记；3、判令上述房产抵押登记办妥后，或被告谈际军、王玲玲拒不协助办理抵押登记的，原告有权以上述房产折价或拍卖、变卖后所得价款，对被告谈际军、王玲玲所欠的上述第一项的债务范围内优先受偿；4、判令被告惠源置业公司对第一项所述债务本息承担连带还款责任；5、本案全部诉讼费用、保全费用由三被告承担。事实与理由：被告谈际军、王玲玲系夫妻关系。2014年1月9日，被告谈际军、王玲玲与原告签订了编号为“2013年借字JY8Q×××6号”的《个人一手住房贷款合同》。合同约定，借款金额为180000元，借款期限为120个月，贷款利率为浮动利率，还款方式为月均等额本息，逾期贷款罚息为合同贷款利率水平上加收50%。同时，双方约定以被告贷款购买的通山县××羊镇××单元××室房屋作抵押，并办理抵押预告登记。被告惠源置业公司作为保证人在合同上盖章，并承诺对合同项下全部债务承担阶段性连带责任保证，担保期限截止至成功办理抵押物的《房屋他项权证》并送至原告处确认收押，但至今为止谈际军、王玲玲的抵押他项权证仍未办理。此后，原告发放了贷款，但被告谈际军、王玲玲未依约按期履行还款义务，虽经原告多次催要，截至2020年6月15日，被告谈际军、王玲玲尚欠原告借款本金109290.35元，利息7710元，本金罚息1927.16元，利息罚息489.1元。被告惠源置业公司亦未按合同履行保证责任。为此，原告诉至法院。被告谈际军、王玲玲未答辩。被告惠源置业公司辩称，案外人管先来、程鹏挂靠答辩人进行房地产开发，管先来、程鹏将房屋卖给谈际军、王玲玲，并在原告处办理按揭手续，答辩人并未实际得到房屋首付、按揭款，而是被管先来、程鹏挪用了，故应由管先来、程鹏承担责任。答辩人同意将抵押给原告的房屋进行变卖后还款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告惠源置业公司对于原告提交的被告身份证复印件、结婚证复印件、惠源置业公司企业信息、《个人一手住房贷款合同》及附件、《商品房预售抵押预告登记证》、《借款借据》、《逾期还款明细表》等证据的真实性无异议，被告谈际军、王玲玲经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃相关诉讼权利。故本院对上述证据依法予以确认并在卷佐证。根据上述依法确认的有效证据以及当事人的陈述，可以确认本案如下事实：2014年1月9日，原告中行通山支行作为贷款人、被告谈际军、王玲玲作为借款人、被告惠源置业公司作为保证人，签订了一份编号为“2013年借字JY8Q×××6号”的《个人一手住房贷款合同》。合同约定，被告谈际军、王玲玲向原告申请借款180000元；借款用途为购买×××小区×××房产（购房合同号：TSX×××003）的购房款；借款期限为120个月，自贷款人实际放款日起算；贷款发放方式为受托支付：借款人同意并授权贷款人将全部贷款直接划至贷款人指定购买住房的开发商或售房单位的专用账户（账户名称：湖北惠源置业有限公司龙腾小区项目部；账号为：57×××47）；贷款利率为浮动利率（浮动周期为12个月，第一个浮动周期月利率为5.731‰）；还款方式为月均等额本息方式；逾期贷款罚息利率为合同约定贷款利率水平上加收50%。合同同时约定，担保方式为：借款人以合同项下所购房屋向贷款人提供抵押担保，所购房屋为期房的，借款人应在本合同签署后30日内与贷款人到有关登记部门办理预告抵押登记，在该期房竣工交付使用取得房屋所有权证书后30日内办理正式抵押登记手续，所购房屋为现房的，借款人应在取得房屋所有权证书后30日内与贷款人到有关登记部门办理抵押登记；保证人（开发商惠源置业公司）提供阶段性连带责任保证。合同附件一《通用条款》约定：借款人未按期归还贷款本息的，构成或视为合同项下违约，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；若保证人提供阶段性连带保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，保证人仍应承担相应的保证责任。原告及三被告均在上述合同上签字、盖章。合同约定的抵押物（被告谈际军、王玲玲贷款购买的×××小区×××幢×××单元×××室房屋）尚未取得所有权证，已经办理抵押预告登记（预告登记号为：通山房预通羊镇字第××号）。2014年1月16日，原告向合同指定账户发放贷款180000元。贷款发放后，被告在偿还了前56期的借款后，未继续按合同约定向原告偿还后期借款本息，为此，原告诉至法院。另查明，1、2020年6月12日，被告谈际军向原告还款6000元，截至2020年7月13日，被告谈际军、王玲玲尚欠原告借款本金100324.63元，利息6185.42元，本金罚息1952.71元，利息罚息501.32元。2、被告谈际军预抵押登记的商品房（×××县×××镇×××小区×××幢×××单元×××室，抵押预告登记号为：通山房预通羊镇字第××号）至今未办理房屋产权证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告中行通山支行与被告谈际军、王玲玲、惠源置业公司签订的《个人一手住房贷款合同》系各方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。原告已依照合同约定发放了贷款，被告谈际军、王玲玲应按合同约定偿还借款本息。《个人一手住房贷款合同通用条款》第三条第2款约定“出现前款规定的违约事件时，贷款人有权分别或同时采取下列措施：（4）宣布借款人在其他合同项下尚未偿还的贷款本息和其他应付款项全部或部分立即到期”，现因被告已有多期未按约偿还借款，故原告根据该条约定，宣布贷款提前到期，要求被告谈际军、王玲玲偿还借款合同项下借款本金及按约定标准支付利息、罚息的诉讼请求，本院予以支持。截至2020年7月13日止，被告谈际军、王玲玲尚欠原告借款本金100324.63元及利息、罚息8639.45元应该予以偿还。根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，未经预告登记的权利人同意，预告登记具有排除之后他人物权变动的保全效力，抵押权预告登记权利人在其债权未清偿前和在具备办理抵押登记条件时，有权请求办理抵押登记，并可另行主张抵押权以实现其债权。本案中，提供预抵押担保的商品房已办理预抵押登记，但该商品房至今尚未办理产权证，即目前尚不具备办理现实抵押登记的条件，故对原告要求三被告协助其办理案涉抵押商品房的正式抵押登记的请求，本院不予支持，原告可在具备办理抵押登记条件时，请求办理抵押登记。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设定，经依法登记，发生法律效力。现案涉抵押房产仅进行了预抵押登记，未能推进至正式抵押登记，抵押权预告登记权利人并没有现实的抵押权，故对原告现请求该商品房处置后的价款享有优先受偿权的诉请，本院亦不予支持。正因为未办理抵押登记，被告惠源置业公司还处在约定的应承担阶段性连带责任保证担保期内，原告的债权宣布提前到期后，被告惠源置业公司应按约承担连带保证责任，故被告惠源置业公司在涉案商品房抵押权登记前应对上述款项承担连带清偿责任。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告谈际军、王玲玲于本判决生效后三十日内偿还原告中国银行股份有限公司通山支行下欠的借款本金100324.63元及利息、罚息8639.45元，（利息、罚息已计算至2020年7月13日止）自2020年7月14日起至本判决确定的履行期限届满之日止，继续按合同约定的利率标准计付利息及罚息。二、被告湖北惠源置业有限公司在完成涉案商品房（×××县×××镇×××小区×××幢×××单元×××室，抵押预告登记号为：通山房预通羊镇字第××号）抵押权登记前对上述款项承担连带清偿责任。三、驳回原告中国银行股份有限公司通山支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本件受理费2479元，减半收取1240元，由原告中国银行股份有限公司通山支行负担100元，被告谈际军、王玲玲、湖北惠源置业有限公司负担1140元。如不服本判决，可在判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。审判员  徐爱华二〇二〇年七月二十七日书记员  金学渊附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。