广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初17795号原告：何文林，男，1991年8月3日出生，汉族，住湖南省汝城县********，公民身份号码431************614。委托诉讼代理人：丘丽琳，广东百臻律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁飚，广东百臻律师事务所实习律师。被告：李连荣，男，1979年4月15日出生，汉族，住湖南省耒阳市*******，公民身份号码430************970。委托诉讼代理人：韩军，广东卓尚律师事务所律师。原告何文林诉被告李连荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，本案适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何文林委托诉讼代理人丘丽琳、梁飚，被告李连荣委托诉讼代理人韩军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告何文林向本院提出以下诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2020年1月7日签订的《不动产买卖合同》；2.判令被告向原告返还定金30000元；3.判令被告向原告支付违约金216000元；4.判令被告向原告支付本案律师费20000元；5.判令被告向原告赔偿居间服务费20000元。事实与理由：2020年1月17日，原、被告以及中山市汇创房地产经纪有限公司（以下简称“经纪方”）签订《不动产买卖合同》，约定被告将其位于中山市******************1001房的不动产（不动产权证号：粤（2017）中山市不动产权第0102969号，以下简称“该不动产”）以成交价1080000元出售给原告。《不动产买卖合同》约定相关事项如下：1.被告向第三方机构筹集赎楼款650000元；2.签订本合同后，被告应于原告取得贷款机构出具的批贷同意书之日起15个工作日内向抵押权人预约提前还款，于抵押权人同意提前还款之日起10日内将款项存入还款账户，并于实际还款3个工作日办理注销抵押事项；3.任何一方不按照合同约定履行义务，应向守约方承担违约责任；逾期超过30日的，守约方有权以书面通知的方式解除本合同，并要求返还双倍定金或按不动产成交价格的百分之二十支付违约金；4.如因一方或多方违约发生争议且无法协商解决，任何一方因此起诉的，相关费用如成本(包括诉讼费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费等)由违约方承担。《不动产买卖合同》签订之日，原告向被告支付了购房定金30000元，原告于2020年4月29日收到银行出具同意贷款通知书，经纪方在原告收到贷款通知后联系被告要求配合办理该不动产提前还贷手续，但被告不予回复，其后原告亦与经纪方多次尝试与被告联系，但始终无果。原告认为，在经纪方催告后，被告在合理期限内仍未履行合同约定的提前还贷义务，截至原告起诉之日，该不动产仍处于抵押状态，被告未按约定提前还款手续，致使合同买卖目的不能实现，被告的行为已构成根本违约，原告有权根据约定解除《不动产买卖合同》、要求被告返还定金、支付违约金及承担律师费等。综上所述，恳请法院支持原告诉讼请求。原告何文林就其诉讼请求及主张的事实与理由，在举证期限内提交了以下证据：1.不动产买卖合同；2.居间服务费支付确认书（买受人）、居间服务费支付确认书（出售人）、确认书、收据、银行电子回单；3.手机短信记录、微信聊天记录；4.律师函、快递单、快递签收单；5.民事代理委托合同；6.同意贷款意向书；7.中国建设银行给人活期账户交易明细；8.微信主页；9.保单、保函、诉讼财产保全责任保险发票。被告李连荣答辩称：被告因为2020年4月26日与案外人签订的购销合同部分没有履行，2020年4月29日被东莞市公安局拘传，并与2020年4月30日办理刑拘手续，目前羁押在东莞市看守所，由于办理银行赎楼以及去不动产登记中心办理过户手续都需本人签字办理，由于被告羁押，导致无法办理赎楼及过户手续，被告涉嫌诈骗也是签订合同时无法预见，导致合同无法履行也是无法避免，因此我方认为也属于不可抗力事件，应当免除被告违约责任。因为涉案房产的价格并没有变动，也没有给原告造成损失，原告主张被告承担总房价20%（即原告第三项诉求）的违约责任过重，请求法院予以降低。原告第四项、第五项诉求应当包含在第三项诉讼请求中。我方希望继续履行合同。被告李连荣就其诉讼请求及主张的事实与理由，在举证期限内提交了以下证据：传唤证、居留证、起诉意见书。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了当事人进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2020年1月17日，李连荣以李光（甲方、出售人）的名义与何文林（乙方、买受人）、中山市汇创房地产经纪有限公司（丙方、居间方）签订《不动产买卖合同》一份，约定：甲方将中山市******************1001房出售给乙方，不动产权证号/房产证号粤（2017）中山市不动产权第01029**，登记建筑面积共118.07平方米，不动产成交价格为1080000元整；该不动产处于抵押状态，抵押权人为华润银行，甲方向第三方机构筹集赎楼款650000元，因赎楼而产生的相关费用（手续费、利息费、公证费等）由乙方承担；签订本合同后，甲方应于乙方取得贷款机构出具的批贷同意书之日起15个工作日向抵押权人预约提前还款；乙方分二次向甲方支付定金到甲方指定收款账号，购房定金共计30000元，第一期应于乙方签订本合同之日支付第一笔定金10000元，第二期应于签订合同之日起1个工作日内支付定金20000元，若双方于本条约定的定金金额超过不动产成交价格的20%的，超出部分作为首付款；乙方分三次向甲方支付购房款，第一期应于甲方赎楼并办理完毕抵押注销手续之日起支付200000元，第二期应于甲方完税并成功向房屋权属登记部门递件之日起支付94000元，第三期应于乙方取得贷款机构出具的批贷同意书且抵押机构通知还款之日起支付剩余房款；乙方选择商业贷款，拟贷款756000元。乙方应于本合同签署后30个工作日内向贷款银行及/公积金管理中心提交贷款申请资料，甲方应配合乙方办理贷款申请手续，并签署《收款账户确认书》等银行或其他第三方要求签署的相关文件。银行贷款金额最终以贷款机构出具的同意贷款通知中记载的可贷款金额为准。如贷款机构批贷金额少于乙方拟贷款金额，乙方应于贷款机构通知之日起10个工作日或过户前自筹差额部分支付给甲方；甲乙双方同意，在甲方双方已按本条第（一）款约定缴交各项税、费且乙方已根据本合同约定支付完毕所有应于申请不动产权属转移登记并递件前支付款项之日起15个工作日内，双方共同向不动产权属登记部门申请办理不动产权属转移登记手续；三方一致同意，甲方于收到第一笔定金日将5000元支付其他，即居间方账户作为物业交割保证金；任何一方不按照合同约定履行义务，应向守约方承担违约责任。延迟履行合同义务应承担的违约责任，具体按照下列方式处理：[1和2不可同时适用]，1、逾期在30日内（含本数），自合同约定的履约期限届满次日至实际履行之日止，每逾期一日，违约方按本合同约定的不动产成交价格的万分之五向守约方支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日的，守约方有权以书面通知的方式解除本合同。守约方若为乙方，乙方有权单方解除合同，并要求甲方双倍返还定金或按本合同约定的不动产成交价格的百分之二十支付违约金；守约方若为甲方，甲方有权单方解除台同，并没收定金或要求乙方按本合同约定的成交价格百分之二十支付违约金。如选择继续履行合同的，守约方有权要求违约方按本合同约定的不动产成交价格的万分之五支付自合同约定的履约期限届满之次日至实际履行之日止的违约金。（三）若违约方双倍返还定金或支付违约金不足以弥补守约方的损失（含居间服务费损失）的，守约方有权要求违约方赔偿差额。如因—方或多方违约发生争议且无法协商解决，任—方依据本合同约定起诉的，相关费用和成本（包括诉讼费、财产保全费、差旅费、执行费，评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）由违约方承担，合同还约定了其他内容。合同签订后，何文林已依约支付第一期定金20000元、第二期定金10000元，共30000元。2020年1月17日，李连荣出具收据，内容为，今收到房屋买受人何文林交来购中山市**********世纪新城3期228幢1001房的定金30000元。2020年1月17日，中山市汇创房地产经纪有限公司出具收据，内容为，今收到房屋买受人何文林交来购中山市**********世纪新城3期228幢1001房的居间服务费20000元。2020年4月29日，上海浦东发展银行股份有限公司中山分行出具《同意贷款意向书》，主要载明：李连荣将中山市**********世纪新城3期228幢1001房房产过户到买受人何文林名下，并办理抵押登记手续后，可以向上海浦东发展银行股份有限公司中山分行贷款1070000元整。2020年6月12日，何文林与广东百臻律师事务所签订《民事案件委托代理合同》，委托上述律师事务所代理本案纠纷并交纳代理费20000元。同日，何文林委托广东百臻律师事务所向李光发出律师函，称“合同签订之日，何文林已向李光支付了定金30000元，且何文林于2020年4月29日收到银行出具的同意贷款的通知书，经纪方后联系李光要求配合办理提前还贷手续，但不予回复，现请李光务必自收到本函之日起5日内与何文林联系并履行《不动产买卖合同》约定的提前还贷义务，若李光逾期未履行的，则何文林将通过法律途径提出解除合同、要求返还定金以及支付违约金等。”2020年6月29日，何文林向浙商财产保险股份有限公司投保财产保全保险，保险费1000元。又查：2018年10月31日李光已经将名字变更为李连荣，且李连荣因另案已被采取强制措施。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。何文林与李连荣、中山市汇创房地产经纪有限公司签订的《不动产买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，双方应恪守履行。何文林依约向李连荣支付定金30000元后，且2020年4月29日何文林已取得同意贷款意向书，但李连荣至今未向抵押权人提前还贷，导致本案的《不动产买卖合同》未能进一步履行，其行为已构成违约。在此情形下，何文林有权解除合同，并要求李连荣返还定30000元，理据充分，本院予以支持。关于违约金216000元的诉讼请求。本案中，何文林只是向李连荣支付30000元的定金，尽管《不动产买卖合同》中双方约定了违约金为房屋成交价1080000元的百分之二十，即216000元，但违约金的性质为弥补损失，李连荣辩称违约金过高请求本院予以调低。据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条法规标题中华人民共和国合同法制定机关全国人民代表大会效力等级法律公布日期1999.03.15时效性现行有效第二款规定的“过分高于造成的损失。”结合本案何文林仅仅只是向李连荣支付30000元定金及向中山市汇创房地产经纪有限公司支付居间服务费20000元等的履行情况的。李连荣的过错程度等综合因素考虑，本院认为30000元的违约金以足以弥补何文林的损失，故本院酌情将违约金调整为30000元，对超出30000元的违约金的部分，不予支持。关于律师费的问题。因合同还约定“如因—方或多方违约发生争议且无法协商解决，任—方依据本合同约定起诉的，相关费用和成本（包括诉讼费、财产保全费、差旅费、执行费，评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）由违约方承担，合同还约定了其他内容”故何文林主张李连荣赔偿律师费20000元，于法有据，本院予以支持。关于居间费的问题。因何文林在前面主张返还定金30000元及违约金216000元，本院已将其的违约金调整为30000元，现其主张李连荣赔偿居间服务费20000元，确系李连荣的违约行为导致其损失的产生，故何文林主张李连荣赔偿居间服务费20000元的诉求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、九十四条第（四）款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告何文林与被告李连荣于2020年1月17日签订的《不动产买卖合同》；二、被告李连荣于本判决发生法律效力之日起七日内向原告何文林返还定金30000元；三、被告李连荣于本判决发生法律效力之日起七日内向原告何文林支付违约金30000元；四、被告李连荣于本判决发生法律效力之日起七日内向原告何文林支付律师费20000元；五、被告李连荣于本判决发生法律效力之日起七日内向原告何文林支付居间费20000元；六、驳回原告何文林的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17094元，减半收取计8547元，财产保全费1950元，共计10497元（原告何文林已预交），由原告何文林负担7291元，被告李连荣负担3206元（该款被告李连荣应于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告何文林）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  易承辉二〇二〇年十月九日书记员  黄孝轩陈奇