河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初7288号原告：河南省兴达置业有限公司，住所地郑州市金水区政七街。法定代表人：刘东霞，总经理。委托诉讼代理人：王振华，河南沃原律师事务所律师。委托诉讼代理人：段颖杰，河南得益律师事务所律师。被告：褚梅梅，女，1985年2月24日生，汉族，住安徽省当涂县。委托诉讼代理人：魏少娟，河南良承律师事务所律师。原告河南省兴达置业有限公司（以下简称“兴达公司”）与被告褚梅梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兴达公司的委托诉讼代理人王振华,被告褚梅梅及其委托代理人魏少娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兴达公司向本院提出诉讼请求：1．判令解除原被告2012年8月6日签订的《商品房买卖合同》；2．依法判令被告协助原告办理《商品房买卖合同》（合同编号：12001055855）信息备案注销手续，以及预告登记注销手续（预告登记号：1209052691）；3.判令被告将位于二七区××、××北××楼××号房屋退还原告；4.判令被告支付原告违约金29037.80元；5．本案的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年8月6日，原被告双方签订《商品房买卖合同》，被告以支付首付款174756元，余款406000元办理银行按揭的方式购买原告开发的位于二七区××、××北××楼××号房屋。原告依约向被告交付了约定房屋，被告因未按时支付银行按揭，致使原告承担保证责任，代原告清偿了按揭贷款。据此，按照《商品房买卖合同》的约定，原告有权利解除《商品房买卖合同》为维护自身合法权益，特提起诉讼。被告褚梅梅答辩称：一、兴达公司与褚梅梅签订的《商品房买卖合同》未达到法定解除条件。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除合同的条件为一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。褚梅梅已经支付了涉案房屋的首付款及按揭全额支付了购房款，原告河南省兴达公司亦交付了商品方并为其办理了预告登记。褚梅梅对贷款合同的违约并不能否认已经向原告支付了全部购房款的事实。至此，兴达公司的合同目的已经实现。即使是褚梅梅怠于支付按揭贷款仅是基于褚梅梅与按揭银行之间的贷款合同，原告为其承担了担保责任而支付的款项系享有对褚梅梅的债权，并不能否认原告已经得到全部购房款的事实。兴达置业可以依照已生效的判决要求褚梅梅承担债务，行使追偿权。二、褚梅梅已经履行《商品房买卖合同》的主要付款义务，双方之间的买卖合同目的已经大部分实现，如果解除涉案合同并收回涉案房屋将有违公平原则。褚梅梅所有的涉案房屋早已装修入住8年时间，且买卖合同义务大部分履行，本案涉案房屋至断供发生时，褚梅梅已经偿还银行贷款数额为199855.78元，其首付款为174756元，那么褚梅梅为该房屋已付的总款项数额为374611.78元，房屋的总款项为580756元，那么褚梅梅所付的款项占房屋总款项的64.5%，说明双方之间的买卖合同目的大部分实现，仅仅是房屋权属转移登记尚未履行，且房屋权属登记未履行的责任完全在于兴达置业故意拖延造成，本就已经严重损害了褚梅梅的合法权益，因为兴达置业没有及时办证致使褚梅梅无法及时恰当的处置房屋才造成其无法按时偿还银行贷款而导致违约。现，兴达置业又一次以要求解除合同来侵害褚梅梅的合法权益更是违法公平原则的。首先，涉案房屋交付使用8年时间，褚梅梅装修入住，该房屋装修部分与房屋主体不可分离，兴达置业要求解除合同收回房屋，则房屋装修增值部分如何处理？如果无法斟酌处理势必给褚梅梅的合法权益造成损害。其次，涉案房屋所处的地段一直处于升值状态是众所周知的事实，如果兴达置业要求解除合同，对于房屋的升值部分怎么处理？如果不予考虑则明显有违公平原则，亦给褚梅梅的合法权益造成损害。再次，涉案房屋因为褚梅梅与第三方另有经济纠纷，已被法院查封，第三方的债权已由生效文书确认并进入到了执行阶段。若本案解除合同将房屋交还兴达置业并未对房屋升值溢价及添附部分做恰当的处理，则可能影响第三人权利的实现。三、在不解除《商品房买卖合同》的情况下，兴达置业的利益仍然有救济的渠道，其合法权益仍能得到保护。本案纠纷是因褚梅梅没有及时偿还房屋贷款引起的，而其没有及时偿还贷款仅仅是针对担保借款合同的违约行为，兴达置业可以基于担保借款合同及生效判决向褚梅梅行驶追偿权的诉讼请求。四、《商品房买卖合同》中附件四第五条第3项关于解除合同的约定系格式条款，并没有对该条款加黑标注，兴达置业也没有对该条款对当事人作出特别的提示说明，且该条款明显的加重买受人的责任，根据合同法第三十四条、第四十条规定，该条款应当认定为无效条款。综上，本案涉案房屋最为合理的处理方法是应允许褚梅梅对房屋自行处置变现并返还兴达置业代垫款，否则势必造成利益失衡有违公正。涉案房屋褚梅梅已经偿还大部分款项情况下，兴达置业要求收回房屋缺乏事实及法律依据，依法不应当予以支持。经审理本院认定事实如下：1.2012年8月6日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：12001055855），约定被告购买原告开发建设的位于二七区××、××北××楼××号房屋，面积73.4平方米，房屋总价款为580756元，其中首付款174756元，付款方式为现金，剩余房款406000元为商业贷款。《商品房买卖合同》附件四第六条第（3）项约定：被告未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致原告承担担保责任的，自原告代被告向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起,原告有权解除《商品房买卖合同》。被告应向原告支付房款总额百分之五的违约金（原告可从被告已支付的房款中直接扣除该违约金）。合同签订后，被告交付了首付款，原告将房屋交付被告。2.被告在中国银行股份有限公司郑州中原支行办理商业贷款，原告为其贷款承担阶段性担保。因被告逾期还贷，原告兴达公司于2019年12月18日代原告向银行偿还贷款8742.54元，后中国银行股份有限公司郑州中原支行将被告褚梅梅、李振、兴达公司诉至中原区人民法院，判令褚梅梅偿还借款本金、利息、罚息，原告兴达公司承担连带保证责任，原告代被告另偿还379804.85元。另查明，案涉房屋已办理预售商品房买卖预告登记，权利号1209052691，权利人褚梅梅。本院认为当事人可以在合同中约定解除合同的条件。当合同中约定的解除合同条件成就时，守约一方具有解除合同的权利。原告与被告签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。各方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。依据商品房买卖合同的约定，自原告承担保证责任后，双方的合同自动解除，故原告要求解除双方商品房买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除以后，被告应当将房屋退还原告并协助原告办理商品房买卖合同信息备案与预告登记等手续的注销事宜，原告兴达公司应退还被告购房款。因被告未按合同约定偿还银行贷款，致使原告承担担保责任，根据被告违约情况及双方合同约定，原告主张因被告违约导致原告解除合同所产生的违约金为29037.8元，本院予以支持，原告兴达公司可在应退还被告购房款中予以扣除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告河南省兴达置业有限公司与被告褚梅梅于2012年8月6日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：12001055855）；二、被告褚梅梅于本判决生效后十日内配合原告河南省兴达置业有限公司办理位于二七区郑密路东、赵庄街北3号楼24层2405号房屋的合同（合同编号：12001055855）登记备案注销、预告登记（预告登记号1209052691）注销手续；三、被告褚梅梅于本判决生效后十五日内将位于二七区郑密路东、赵庄街北3号楼24层2405号房屋退还原告河南省兴达置业有限公司；四、被告褚梅梅于本判决生效后十日内支付原告河南省兴达置业有限公司解除合同违约金29037.8元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4949元、诉讼保全费3424元，由被告褚梅梅负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院或直接向河南省郑州市中级人民法院提出上诉，书面上诉的，提交上诉状一式十二份。审判员  井柏年二〇二〇年九月二十九日书记员  王文文