上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初31007号原告：上海升峰投资管理咨询有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：JOHNWILSON，执行董事。委托诉讼代理人：秦桂森，国浩律师(上海)事务所律师。委托诉讼代理人：王卫东，国浩律师(上海)事务所律师。被告：上海会德丰广场发展有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：徐耀祥，董事长。委托诉讼代理人：王培强，上海市建纬律师事务所律师。原告上海升峰投资管理咨询有限公司(以下简称升峰公司)与被告上海会德丰广场发展有限公司(以下简称会德丰公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用简易程序审理。审理中，会德丰公司提出反诉，本院受理后与本诉合并于2020年10月13日公开开庭审理，原告(反诉被告，以下简称原告)升峰公司的委托诉讼代理人王卫东、被告(反诉原告，以下简称被告)会德丰公司的委托诉讼代理人王培强到庭参加诉讼。2020年10月21日，本院裁定按会德丰公司撤回反诉处理。本案现已审理终结。原告升峰公司向本院提出诉讼请求：判令被告返还保证金100,136.69元并支付迟延返还利息(以100,136.69元为基数，自2020年4月1日计算至实际支付之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)。事实和理由：2017年2月，原告与被告签订《上海市房屋租赁合同》，原告承租被告会德丰国际广场4306、4307室房屋(以下简称涉案房屋)用于办公，租赁期间为2017年3月1日至2020年2月29日，租赁保证金为三个租金与管理费之和；租赁期满，原告需将房屋复原返还被告。合同签订后，原告根据约定支付了保证金556,577.55元。合同租期快届满之际，原告决定不再续租涉案房屋。为履行合同约定的房屋复原义务，2020年1月19日，原告与会德丰广场专业从事租户房屋复原工作的上海弘韬建设发展有限公司(以下简称弘韬公司)及上海石化消防工程有限公司(以下简称石化公司)分别签订《复原工程施工合同书》、《会德丰广场消防维护保养清包工施工合同》，约定弘韬公司负责承租房屋的复原工作，并于2020年2月28日前通过被告物业退租验收。2020年1月，国内突发新冠疫情，上海除生活必需行业外全部停产停工。虽然原告早已搬离承租房屋，但弘韬公司无法进入承租房屋进行复原工作，原告也无法在2020年2月29日将房屋复原返还被告。随着疫情缓解，2020年2月21日，静安区住建委已开始接受工程复工申请，提醒原告及弘韬公司尽快申请复工。2020年2月24日，弘韬公司经申请获得了复工许可。2月25日，弘韬公司向被告物业申请开工。3月1日，被告物业开具工程开工许可证。3月25日，复原工程通过被告物业验收，房屋正式返还被告，但被告以逾期返还为由扣除原告100,136.69元保证金不予退还。原告认为，迟延返还涉案房屋系新冠疫情原因造成，原告没有任何过错，依法不构成违约，被告不应扣除原告保证金，故提起诉讼，要求判如所请。被告会德丰公司针对原告的诉讼请求辩称，不同意原告全部诉请，理由是：1.被告收取的是逾期返还房屋占用费，本案是占用费计算问题，按照合同约定原告应该在2020年2月29日复原交还房屋，原告实际于2020年3月25日才将涉案房屋交还给被告，这段期间(25天)存在场地占用费，被告系以租金的70%为标准计算(第三年的月租金是177,347.49元，25天的占有使用费是177,384.99元/31天×25天×0.7)。综上，100,136.69元是原告应付的房屋占用费。2.上述期间，原告应该支付房屋占用费。根据合同21页第4条约定，我方扣减保证金有合同依据。3.不同意支付利息。被告收取的是占用费，被告没有返还义务。对原告所称事实与理由部分无异议，但是对原告定性不认可。本院经审理认定事实如下：被告为涉案房屋产权人，实测建筑面积394.04平方米。原告自2014年起向被告租赁涉案房屋，并支付保证金506,290.17元。后双方于2017年2月续签了租赁合同，约定：租期自2017年3月1日至2020年2月29日；第三年每年租金2,128,619.88元；2017年3月1日至2019年2月28日，每月每平方米建筑面积租金为425.83元；2019年3月1日至2020年2月29日，每月每平方米建筑面积租金为450.17元；原告需按月支付管理费，管理费每月每平方米45元；保证金为3个月租金及管理费之和，计556,577.55元，其中三个月租金为503,382.15元，3个月管理费为53,195.5元，原保证金506,290.17元转为本合同应付保证金，原告应另付保证金50,287.38元；除被告同意续租外，原告应在合同届满当日返还涉案房屋，未经被告同意逾期返还的，每逾期一日，原告应按合同约定标准的两倍向被告支付场地占用使用费；原告需在租赁期结束前，把租赁场地连同附属设施，以标准交房的状态交还被告，并结清各自应当承担的费用，被告有权要求原告自行拆除或移去商业附属设施，将房屋复原至标准交房的状态；若租赁场地全部或部分在租赁期内因不可抗力等不能进入，导致不适合使用的，惟该时期由遭受破坏或不能进入起计算不可少于2个月，原告可在不能进入的日期起根据破坏的性质及程度停止支付全部租金或按照合理比例计算相应减免租金；租赁期届满时，若原告无合同项下未予纠正的违反，被告将在原告把租赁场地交还并付清所有款项后30日内将保证金无息退还给原告。但如原告违反租赁合同，被告可将保证金或适当部分用以补救上述违约行为，保证金的余额应在结清被告应向原告提出的全部索赔后当日起30日内退还原告。2017年2月6日，原告向被告补付保证金50,287.38元。后原、被告双方继续履行合同。2020年1月17日，原告与石化公司签订《会德丰广场消防维护保养清包工施工合同》，约定由石化公司承接涉案房屋的消防改造项目，石化公司须在2020年2月24日前配合弘韬公司完成复原工程中的消防工程部分，总价72,141元，优惠价69,000元。2020年1月19日，原告与弘韬公司签订《复原工程施工合同书》，约定由弘韬公司对涉案房屋进行办公室复原工程施工，总金额283,600元；以实际开工之日起20个日历日完成，暂定2020年2月8日至2020年2月27日。2020年1月23日，本市进入新冠肺炎疫情一级响应。2020年2月21日，被告通知原告，静安区住建委已开始接受工程复工申请，提醒原告可提交复工申请，争取早日得到复工许可。后原告向相关部门提交了复工申请。2020年2月24日，上海市静安区曹家渡街XXX委员会办公室下发《安全生产、消防监督检查意见告知书》，通知原告可以进行复工。2020年2月25日，原告向会德丰大厦所在物业公司提交复原施工申请。2020年3月1日，会德丰大厦物业公司开具开工许可证，弘韬公司、石化公司开始进行复原施工。2020年3月25日，原告将复原达标的房屋交还被告。期间，被告要求按照月租金的70%收取逾期场地占用费，原告则不同意，双方就此未达成一致。2020年4月27日，被告将保证金53,195.4元退还给原告。2020年5月7日，被告扣除100,136.69元逾期场地费后向原告退还保证金403,245.46元。以上事实，由原告提交的上海市房屋租赁合同、银行转账凭证、复原工程施工合同书、会德丰广场消防维护保养清包工施工合同、电子邮件、安全生产、消防监督检查意见告知书、办公单元验收交接表、收款回单、双方陈述等证据予以证实。另查明，本院在对本诉、反诉一并审理时，原告对于被告主张的2020年3月1日至2020年3月25日的房屋占有使用费143,052.41元及物业管理费14,935.39元均不同意支付。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同为当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有约束力。租赁合同到期后，原告已将涉案房屋复原后交还被告，双方应就原告应付费用与保证金一并结算。根据审理查明的事实，原告已于2020年1月与弘韬公司、石化公司签订复原施工合同，后因新冠肺炎疫情原因致原告于2020年2月24日才取得政府主管部门的复工申请并于2020年3月25日完成复原施工、交还房屋。本院认为，原告迟延交付房屋系因不可抗力所致，对于迟延交付房屋所产生的相关费用应由原、被告双方协商确定并合理分担。关于迟延交还房屋所产生的相关费用，被告可另案主张，但应将以此为由扣除的保证金退还给原告。同时考虑到双方曾就迟延交还房屋产生的费用进行过协商且原告于审理中仍然坚持认为不应支付相关费用，故本院认为，被告迟延退还保证金系因原告仍有费用未结算，非故意不予退还，故对原告所主张的利息，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十八条、第一百一十七条的规定，判决如下：一、被告上海会德丰广场发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海升峰投资管理咨询有限公司退还保证金100,136.69元；二、驳回原告上海升峰投资管理咨询有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,302元，减半收取计1,151元，由被告上海会德丰广场发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  魏凯二〇二〇年十月二十一日书记员  李航附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。