河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初5235号原告（反诉被告）：郑州铭祥实业有限公司，住所地郑州市**铭功路**，统一社会信用代码：91410103170151127T。法定代表人：李建西，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王春艳，河南陆达律师事务所律师。委托诉讼代理人：程一凡，河南陆达律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：孙国伟，男，1963年8月28日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：马新春，河南公为律师事务所律师。原告郑州铭祥实业有限公司（以下简称“铭祥公司”）诉被告孙国伟物权保护纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告铭祥公司法定代表人李建西及其委托诉讼代理人王春艳，被告孙国伟及其委托诉讼代理人马新春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑州铭祥实业有限公司向本院提出诉讼请求，请求：1.判令被告立即搬迁并交还占用的原告871.7平方米土地及地上建筑物；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告铭祥公司（改制前名称为郑州市第二木器厂）于2002年8月7日与被告孙国伟签订《借款合同》，合同约定原告向被告借款人民币五十万元整，期限为八个月（自2002年8月10日起至2003年4月10日止）；原告在借款期限内如期归还给被告五十万元本金后借款合同自行终止、抵押关系解除；在借款期限内，原告同意被告继续无偿使用原告的871.7平方米土地。还款时间届至，原告多次提出还款并要求被告交还占用的土地及地上建筑物，被告拒绝接受还款，也拒绝接受交还土地及地上建筑物。后原告于2018年11月16日向被告发函提出上述要求，但被告无动于衷。被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，原告特诉至贵院，望判如所请。原告铭祥公司对被告孙国伟反诉辩称：1.孙国伟诉请铭祥公司返还所谓的房产转让价款50万元无任何依据。本案中孙国伟与铭祥公司并不存在房产转让的事实，也并无任何关于房产转让的协议及相关意思表示，根本不存在所谓的转让价款。在合同约定的偿还期内，铭祥公司提出还款50万元，孙国伟拒绝接收；2.铭祥公司不存在任何的违约行为，不应支付任何的违约金。首先，双方并无达成土地买卖的合意；其次，至于孙国伟所称铭祥公司将案涉土地卖给孙国伟，违反法律规定；最后，铭祥公司多次试图归还借款，孙国伟均拒绝接收并占用案涉土地至今。综上，请求法院在查明事实的基础上驳回孙国伟的反诉请求。被告孙国伟辩称及反诉称：铭祥公司改制前为郑州市第二木器厂。2001年铭祥公司内欠职工大量借款、外欠银行贷款无力偿还，企业面临破产倒闭。在内外交困中，当时的企业法定代表人苏长安及现任法定代表人李建西共同与孙国伟商量，将案涉的土地卖给孙国伟，以寻求企业脱困自救。但因土地无法直接过户，双方商定由孙国伟出资在案涉土地上建房，孙国伟以铭祥公司之名出资办理各种报建手续，通过铭祥公司借款后违约、以资抵债的方式，将案涉土地连同孙国伟所建房产一并过户给孙国伟，从而达到实现双方土地买卖的真实目的。2002年8月7日双方签订《借款合同》，合同不仅约定了借款，还约定所借款项的用途、监管措施、担保措施等，同时还约定“同意甲方（孙国伟）在该地上盖建筑物，甲方已盖有二层小楼”。2002年8月16日双方又重新签订《借款合同》，该合同不仅进一步明确了双方真实的交易关系为“如乙方（郑州市第二木器厂）逾期还款，该借款抵为购买871.7平方米的土地款，并配合办理完规划许可证、房产证，过户给甲方（孙国伟）”，同时将交易的价款提高到当时远远高于市场土地价格的60万元。合同还明确该合同是2002年8月7日合同的补充合同。合同签订后，孙国伟依约将合同中约定的“借款”中的50万元支付给了铭祥公司单位账户，并按照其法定代表人苏长安和现任法定代表人李建西的要求，将另外的10万元以现金的方式支付；同时，在原来孙国伟已经出资所盖房屋的基础上，又出资建设部分房屋。在此期间，铭祥公司向孙国伟出具委托手续，委托孙国伟办理该建筑的各项报建手续，所产生的费用均是由孙国伟承担的，2010年3月16日，铭祥公司自编理由将案涉土地的土地证收走，之后拒不配合出具办理房产证所需资料，导致案涉土地上的房屋无法办理房产证，致使双方原本商定的交易程序未能进行彻底。后案涉土地增值，铭祥公司与案外人就该宗土地又签订了一份类似的合同，至此铭祥公司严重违约，给孙国伟造成重大损失，孙国伟为维护自身合法权益，提起反诉，请求：1.判令被反诉人返还房产转让价款50万元；2.判令被反诉人向反诉人支付违约赔偿金800万元整（暂以800万元起诉，以有资质的评估机构对案涉房产价值评估的金额为准）；3.本案的诉讼费用、评估费由被反诉人承担。经审理查明：2002年8月7日，孙国伟（甲方）与郑州市第二木器厂（乙方）签订《借款合同》，约定乙方向甲方借款人民币五十万元整，期限为八个月（自2002年8月10日起至2003年4月10日止）；乙方在借款期限内如期归还给甲方五十万元本金后，借款合同自行终止，抵押关系解除；在借款期限内乙方同意甲方继续无偿使用乙方的871.7平方米土地。同意甲方在该地上盖建筑物，甲方已盖有二层小楼；如乙方逾期还款，甲方可持本公证书向有管辖权的人民法院对乙方申请强制执行。2002年8月16日，双方又重新签订《借款合同》，约定乙方向甲方借款人民币六十万元整，其它约定基本与2002年8月7日双方签订的《借款合同》无异。合同签订后，孙国伟将借款中的50万元支付给铭祥公司，其余10万元以现金方式支付给铭祥公司当时的法定代表人苏长安。合同签订前孙国伟已经出资在案涉土地上建造有二层小楼，合同签订后孙国伟又出资在原来二层小楼的基础上建造部分房屋，形成案涉的现状房产。在此期间，铭祥公司将案涉土地的土地证交给孙国伟，由孙国伟负责以铭祥公司名义办理相关的产权报建及相关验收手续，所产生的费用也由孙国伟支付，但未办理不动产证书。2018年11月16日，铭祥公司给孙国伟发函，要求归还所借款项并要求归还所用土地。后因协商未果，铭祥公司诉讼来院，请求：1.判令被告立即搬迁并交还占用的原告871.7平方米土地及地上建筑物；2.本案诉讼费由被告承担。审理中，孙国伟提出反诉，请求：1.判令被反诉人返还房产转让价款50万元；2.判令被反诉人向反诉人支付违约赔偿金800万元整（暂以800万元起诉，以有资质的评估机构对案涉房产价值评估的金额为准）；3.本案的诉讼费用、评估费由被反诉人承担。审理中，铭祥公司向本院申请对由孙国伟提交2002年8月16日的《借款合同》中郑州第二木器厂的印章、苏长安和李建西的签名的真实性及合同中的手写条款“如乙方逾期还款，该借款抵为购买871.7㎡的土地款，并配合甲方办理规划许可证、房产证过户给甲方”的书写时间与印章时间的先后顺序进行司法鉴定。本院依法委托西南政法大学司法鉴定中心进行司法鉴定。2019年11月15日，西南政法大学司法鉴定中心出具西政司法鉴定中心[2019]鉴字第4925号《司法鉴定意见书》，意见认为：送检的日期为“二00二年八月十六日”、甲方为孙国伟、乙方为“郑州第二木器厂”的《借款合同》上乙方落款处的“苏长安”署名字迹系苏长安书写形成；同部位“李建西”署名字迹系李建西书写形成，同部位的“郑州市第二木器厂”红色印文与送检样本中同名样本印文1、2是同一枚印章盖印形成；该红色印文形成于正文中的手写字迹之前。审理中，孙国伟向本院申请对案涉土地及其地上建筑物的价值进行司法鉴定。本院依法先后委托河南正达房地产评估测绘咨询有限公司与河南凯业房地产估价咨询有限公司进行司法鉴定。河南正达房地产评估测绘咨询有限公司就案涉土地上建筑物的建筑面积出具豫郑正达测字【2019】110118号《测绘成果报告》，测绘成果为“砖混二层836.71㎡，铁楼梯7.88㎡”；河南凯业房地产估价咨询有限公司就案涉土地及其地上建筑物的价值出具豫凯估字[2020]052157424A号《房地产估价报告书》，估价结果为价值总额893.61万元，合建筑面积单价1068元/平方米。孙国伟向本院申请变更诉讼请求：1.反诉状中第一项反诉请求“请求依法判令被反诉人返还房产转让价款50万元”，变更为“请求依法判令被反诉人返还房产转让价款60万元”。2.反诉状中第二项反诉请求“请求依法判令被反诉人向反诉人支付违约赔偿金800万元整（暂以800万元起诉，以有资质的评估机构对案涉房产价值评估的金额为准）”，变更为“请求依法判令被反诉人向反诉人支付违约赔偿金893.61万元整”。另查明，铭祥公司是由郑州市第二木器厂改制而来。案涉土地证号为郑国用（2006）第02**的土地系商业出让用地，案涉房产已经办理了用地规划许可、建筑规划许可、施工许可、消防验收等行政审批或许可手续，未办理产权登记。本院认为，依法生效的合同当事人应当全面履行，公民、法人违反合同或不履行其他义务的，应当承担民事责任。本案中，铭祥公司诉请要求孙国伟立即搬迁并交还占用的871.7平方米土地及地上建筑物于法有据，本院予以支持。对于孙国伟的反诉，争议焦点在于合同双方的真实意思表示是借款还是以先借款后通过以资抵债的方式实现土地的转让。依据《中华人民共和国合同法》第125条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，从合同约定上看，借款期限仅为八个月，而孙国伟却获得了由其出资在案涉土地上建筑房产的权利，将该情形视为一般的借款保证显然不符合对商业对价的普遍认知；从合同的实际履行的角度看，首先，合同签订后，铭祥公司将案涉土地证交付孙国伟，孙国伟出资在案涉土地上建造房屋（合同签订时已有房屋也为孙国伟所建）和办理相关报建手续或验收手续等办理产权登记必须的前置性手续，铭祥公司对孙国伟办理上述手续予以配合，该行为明显是为实现双方先借款后以资抵债的合同目的；其次，孙国伟与铭祥公司法定代表人李建西于2018年10月10日的谈话录音显示，双方所签署合同的真实目的为先借款后以资抵债；再次，合同签订十六年后的2018年11月16日，铭祥公司才向孙国伟发函主张按借款合同执行，铭祥公司并无证据证明其曾向孙国伟按借款合同主张过权力，说明在此之前双方对于合同的真实意思表示为先借款后以资抵债是认可的。综上，本院认定，铭祥公司与孙国伟之间所签合同真实意思表示应当为先借款后以资抵债进而实现案涉土地转让的目的，且双方用房产的转让实现土地的转让并不违反法律的规定。铭祥公司前期配合孙国伟履行合同，后期未予配合且要求收回土地，构成违约，故孙国伟反诉要求铭祥公司返还所付60万元款项，并支付违约赔偿金893.61万元整于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）孙国伟于本判决生效之日起三十日内搬迁并交还占用原告（反诉被告）郑州铭祥实业有限公司的871.7平方米土地及地上建筑物；二、原告（反诉被告）郑州铭祥实业有限公司于本判决生效后十日内向返还被告（反诉原告）孙国伟60万元，并支付违约赔偿金893.61万元，共计953.61万元。如义务人未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告（反诉原告）孙国伟负担（该费用已由原告（反诉被告）郑州铭祥实业有限公司垫付，原告（反诉被告）郑州铭祥实业有限公司在向被告（反诉原告）孙国伟支付判决书主文确定的给付义务时予以冲抵）；反诉诉讼费35650元，减半收取17825元，由原告（反诉被告）郑州铭祥实业有限公司负担（该反诉费已由被告（反诉原告）孙国伟垫付，原告（反诉被告）郑州铭祥实业有限公司在向被告（反诉原告）孙国伟支付判决书主文确定的给付义务时一并支付），剩余17825退还被告（反诉原告）孙国伟。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 王 昊二〇二〇年七月二十三日书记员 赵隽雅