镇江市丹徒区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1112民初1384号原告：吕小龙，男，1964年12月6日生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：吴志远，江苏诚和律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴博文，江苏诚和律师事务所律师。被告：镇江建民置业投资有限公司，住所地镇江市丹徒区辛丰镇中天路**龙湾华府**楼。法定代表人：谢建民，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢斌，男，1986年3月8日生，汉族，住镇江市，系该公司员工。原告吕小龙与被告镇江建民置业投资有限公司（以下简称建民置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吕小龙及其委托诉讼代理人吴志远、吴博文，被告建民置业公司的委托诉讼代理人谢斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕小龙向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的两份《商品房买卖合同》；2、判令被告返还原告已付购房款1093959元及利息损失（自2016年1月1日起以1093959元为基数按照商业银行间同业拆借中心公布的贷款利率计算至实际给付之日）；3、本案诉讼费、保全费及诉讼保全担保费由被告承担。事实和理由：2015年2月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》两份，约定原告购买被告开发建设的位于镇江市丹徒区辛丰镇龙湾华府第21幢1层0155号及0153号商品房各一套，该商品房建筑面积分别为48.93平方米、49.16平方米，商品房总价分别为545697元、548262元。合同签订当天，原告就向被告支付了相应的购房款。根据合同约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定的时间内取得房地产权属证书的，每逾期一日，被告按照已收房屋价款的万分之一向原告支付违约金，逾期超过一年的，原告有权解除合同等。本案中，原告在合同签订后便立即履行了相关付款义务，但被告却一直未能按照约定如期办理商品房预告登记，后经原告多次催告，被告始终未能履行其义务，致使原告至今未能取得房屋权属证书。现原告为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告建民置业公司辩称，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方除未办理房地产权属登记以外，已履行了所有法定程序，原告未在合同约定及法律约定有效期内进行诉讼和主张权利，其要求解除合同的请求已超过除斥期间。同时，原告又与镇江傲域房产营销策划有限公司（以下简称傲域公司）签订《商铺委托管理合同》，后因原、被告无法联系到傲域公司，被告按原告与傲域公司签订的合同已代傲域公司向原告支付租金46693元。被告认为，原告已实际占用诉争房屋，且收取了租金收益，因此不同意解除合同。本院经审理认定事实如下：2015年2月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》（房屋编号13009701030210153、13009701030210155）两份，约定原告购买被告开发建设的位于镇江市丹徒区辛丰镇龙湾华府小区的21幢1层0153号、0155号商品房两套，价款分别为548262元、545697元，交付时间为2015年12月31日前。合同第十二条约定：因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第3项处理：按附件四补充协议第九条约定履行。附件四补充协议第九条约定：“由于出卖人的原因，买受人不能在交付该商品房之日起180天内取得房屋权属证书的。每逾期一日，出卖人按已收房价款的万分之一向买受人支付违约金；逾期超过一年的，买受人有权解除”。此外，原告（甲方）还与傲域公司（乙方）签订《商铺委托管理合同》两份，合同第一条委托管理事项中约定：委托乙方代为办理商铺招租、出租、修改商铺租赁合同，收取租金；委托乙方代为管理商铺租后事宜，包括但不限于商铺管理、租后服务、发票开具、税费缴纳、物业管理和物业委托管理等。合同第二条经营管理权限及范围中约定：甲方将其拥有的位于龙湾·中天广场（即原告购买的龙湾华府）21幢1层153号、155号商铺的使用权交付给乙方统一招商及经营管理，由乙方负责前期招商及商场开业后的统一运营管理。经营管理期限为10年，从2015年10月1日至2025年9月30日止。乙方向甲方支付商铺收益的计算基价为665484元（155号商铺）和668612元（153号商铺）。首期2015年10月1日至2018年9月30日期间的商铺收益119787元（155号商铺）和120350元（153号商铺），乙方已经一次性给甲方，该款已在购房款中冲抵。2018年10月1日起至2020年9月30日期间，乙方每年应支付甲方分别为46584元、53239元（155号商铺）和46803元、53489元（153号商铺）。双方还对2020年10月1日至2025年9月30日期间的租金及其他相关事宜进行了约定。原、被告合同签订后，原告依约交付全部购房款，被告也于2015年10月1日将涉案房屋交付给原告，但至今被告未能为原告办理涉案房屋的权属证书。但双方一直就办理权属证书事宜在沟通和协调。2018年4月23日，镇江市丹徒区辛丰镇人民政府出具证明一份，载明：被告于2013年通过国有土地上市购买的位于镇江市丹徒区辛丰镇用于开发“龙湾华府”居住小区，由于项目位于乡镇，各项基础配套不完善，开发商花费大量时间、人力和财力完善各项配套，办理产证延期是由于供水供电不符合验收要求等非开发商原因，与开发商无关。被告建民置业公司已于2015年12月31日将诉争商品房交付傲域公司运营，后傲域公司因经营不善一直未能按约支付两原告租金。2019年7月15日，被告建民置业公司代傲域公司向原告支付返租商铺租金46693元。同年10月21日，被告建民置业公司向原告出具《商业返租金处理确认单》两份，载明：因前期项目招商困难，收取的租金不能按合同履行金额支付，现经双方协商一致确认，同意镇江傲域房产营销策划有限公司支付吕小龙2019年4月1日至2019年9月30日的返租商铺租金，返租商铺租金分别为23401元、23292元。本次支付完毕后，双方就延期办证约定于2020年10月30日前办理和合同履行返租租金约定事宜按返租确认单协商解决，双方就此事宜再无争议”，原告在两份确认单上签字，但此后被告一直未能支付原告返租商铺租金。关于诉争房屋未能办理权属登记的原因：原告认为，诉争房屋系以安置房名义开发建设，根据相关政策，安置房需要在竣工5年后方可办理权属登记；被告认为，龙湾华府项目隶属于丹徒区辛丰镇，因乡镇相关基础配套设施不完善，短期内不具备商品房办理房产登记要求，故诉争房屋未能办理权属登记系由当地政府原因造成的。上述事实，有原、被告提供的《商品房买卖合同》、发票、《商铺委托管理合同》、商铺返租处理确认单、证明等证据及当事人当庭陈述予以证实。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应按照约定履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方签订的两份《商品房买卖合同》中约定，由于出卖人的原因，买受人不能在交付商品房之日起180天内取得房屋权属证书的，每逾期一日，出卖人按已收房价款的万分之一向买受人支付违约金；逾期超过一年的，买受人有权解除合同。该约定系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。诉争房屋于2015年交付后，被告一直未能为原告办理房屋权属证书，虽然被告建民置业公司于2019年10月21日向原告出具的两份《商业返租金处理确认单》中约定，在被告支付原告租金的情况下，原告同意将办证时间延期至2020年10月30日，但此后被告未能依约履行租金给付义务，已构成违约，其违约行为已使得原告的合同目的不能实现，故原告要求解除双方两份《商品房买卖合同》的诉讼请求，符合法律规定，本院确定双方的合同于本案第一次庭审时，即2020年8月3日解除。根据相关法律规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并要求赔偿损失。本案中，双方签订的两份《商品房买卖合同》因被告的违约而解除，现原告要求被告返还已付购房款1093959元，并赔偿损失的诉讼请求，亦符合法律规定，本院予以支持。关于违约金的计算标准，由于合同约定的违约金标准“已付房款的万分之一”明显过低，现原告主张自2016年1月1日起以1093959元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日的利息损失，该标准并未超过法律规定的标准，故本院依法予以支持。至于原告收取的租金46693元，在双方合同解除后，也应当返还被告。对原告主张的诉讼保全担保费，因没有法律依据，本院不予支持。被告辩称的其已经除办理房屋权属登记外的所有法定程序，因此不同意解除《商品房买卖合同》，也不同意赔偿原告损失的意见，因无相关法律依据，本院不予采纳；被告另辩称已根据《商业返租金处理确认单》的约定向原告支付了2019年4月1日至9月30日的租金46693元，但原告予以否认，且被告提供的网银来往账凭证显示汇款日期为2019年7月15日，而双方签订《商业返租金处理确认单》的时间为2019年10月21日，被告未能提供证据证明已按该确认单向原告支付了租金，故本院对其辩称意见不予采纳；被告还辩称原告的诉讼请求已超过除斥期间，双方虽约定了逾期办证超过一年的，买受人有权解除，仅是约定的原告行使解除权的起始时间，而并未约定行使该权利的截止时间，故双方并未约定解除权行使的期限，不适用除斥期间的相关规定，被告的该项辩称没有法律依据，本院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告吕小龙与被告镇江建民置业投资有限公司2015年2月12日签订的《商品房买卖合同》（房屋编号13009701030210153、13009701030210155）于2020年8月3日解除；二、被告镇江建民置业投资有限公司于本判决生效后十日内返还原告吕小龙购房款1093959元，并赔偿损失（自2016年1月1日起以1093959元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日）；三、原告吕小龙于本判决生效后十日内返还镇江建民置业投资有限公司租金46693元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14646元，减半收取为7323元，保全费5000元，合计12323元，由被告镇江建民置业投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳相应的上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 员 罗晓文二〇二〇年九月九日法官助理 宋 清书 记 员 陶 红