徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0312民初3194号原告：保利铜山置业发展有限公司，住所地徐州市铜山区宝信润山小区。法定代表人：孙丕渺，该公司董事长。委托诉讼代理人：邓苗，该公司法务人员。委托诉讼代理人：王灿，江苏非圆律师事务所律师。被告：刘赛赛，男，1994年1月4日出生，汉族，住徐州市泉山区。原告保利铜山置业发展有限公司诉被告刘赛赛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告保利铜山置业发展有限公司的委托诉讼代理人邓苗到庭参加诉讼，被告刘赛赛因下落不明，经本院公告送达诉状副本及开庭传票，公告期满后未到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告保利铜山置业发展有限公司向本院提出诉讼请求:1、判令确认原告与被告订立的铜山区商品房买卖合同已经解除;2、判令被告支付违约金128000元;3、判令被告支付律师费20000元;4、本案受理费、保全费等诉讼费用由被告负担。事实及理由，2016年12月28日，原被告订立铜山区商品房买卖合同。根据上述合同约定，作为买受人被告未能履行其向银行申办按竭应尽的义务，导致出卖人原告作为担保人承担了担保责任的，买受人应在接到出卖人还款通知之日起十日内应按还款通知中所载明的偿还金额及方式向出卖人支付款项，如买受人逾期还款，出卖人有权单方面解除本合同及补充协议、附件，并要求买受人支付总房款20%的违约金。如果出卖人通过诉讼方式解除本合同及补充协议、附件，出卖人相关诉讼费用由买受人承担。本案被告在上述合同订立后，向江苏银行申办按揭贷款，我司提供担保，但被告不尽还贷义务，江苏银行在徐州市泉山区人民法院提起诉讼，徐州市泉山区人民法院作出判决，判决我司承担保证责任。根据上述判决，我司已尽了保证责任，向徐州市泉山区人民法院执行局交付上述判决执行款计521557.61元。原告就此向被告按照合同约定的地址及联系方式发出通知，要求被告向原告支付上述款项，并告知被告若不按期支付上述款项，原告单方解除上述合同的效力即为成就。但被告至今不予理会。为依法维护原告方的合法权益，特诉请人民法院，请予以支持。被告刘赛赛未应诉、答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月28日，原告保利铜山置业发展有限公司与被告刘赛赛签订《商品房买卖合同》（合同编号TS0053476），双方约定被告购买原告开发的位于徐州市铜山新区产，建筑面积110.44平方米，该商品房单价为每平方米5795元，总计购房款为64万元。合同第七条“付款方式及期限”约定签订本合同前买受人已向出卖人支付定金人民币2万元，买受人采取首付加按揭的方式付款，买受人刘赛赛于2016年12月28日向出卖人支付房款13万元（含定金），余款51万元于2017年1月28日前付清。根据原被告的《商品房买卖合同》附件四约定，……鉴于出卖人无偿为买受人向银行提供按揭阶段性保证担保，办理房地产权属证书需要由出卖人提供的资料，自出卖人向买受人提供之日，买受人应当在30日内办理完毕所购房屋的房屋所有权证，房屋他项权证需消除出卖人的担保责任。房屋他项权证没有及时交到贷款银行，买受人承担一切责任。买受人逾期办理，每天向出卖人支付总房款万分之三的违约金。买受人应严格履行与银行签订的借款合同，并按时还本付息。如果买受人在出卖人承担担保责任期限内，违反了其与银行签订的借款合同，并产生银行要求出卖人承担担保责任，出卖人向买受人发还款通知后，买受人应及时足额偿还银行贷款，如果买受人原因拖欠银行贷款，出卖人可以随时解除与买受人签订的商品房买卖合同与补充协议，自出卖人解除合同通知书送达买受人时，购房合同及补充协议解除。买受人未能履行向银行申办按揭应尽的义务，导致出卖人作为担保人承担了担保责任，买受人应当在接到出卖人还款通知之日起10日内，应按还款通知中所载明的偿还金额及方式向出卖人支付款项，如果买受人逾期还款，出卖人有权单方面解除本合同及补充协议附件，并要求买受人支付总房款20%的违约金。如果出卖人通过诉讼方式行使合同及补充协议附件，出卖人相关诉讼费用由买受人承担。2016年12月28日，原告与被告刘赛赛签订借款协议，约定被告认购宝信润山商品房B10号2单元2902室，由于资金周转问题特向原告借款，双方约定借款金额为10万元，借款期限至2016年12月28日至2017年1月27日，共计一个月。当日，被告刘赛赛向原告出具10万元的收据，原告于2016年12月30日为被告开具13万元的普通发票。该发票备注栏注明宝信润山房地产，企业预售不动产预收购房款，面积为110.44平方米，单价5795元。2017年1月17日，被告刘赛赛与江苏银行股份有限公司徐州奎山支行签订《个人借款合同》（房贷版），约定被告向江苏银行借款，借款金额为51万元整，借款期限自2017年1月17日至2047年1月17日止，年利率为4.41%，借款用途用于购买坐落于宝信润山的房产，该房产总价值为64万元。原告保利铜山置业发展有限公司作为担保人在该借款合同上签章。另外，被告刘赛赛的父母刘学文、王彩侠也在该协议上签名。因被告刘赛赛未能按照借款合同约定支付借款，江苏银行股份有限公司徐州奎山支行向徐州市泉山区人民法院起诉，该院以（2019）苏0311民初4290号立案受理。徐州市泉山区人民法院经审理认为，江苏银行向被告刘赛赛指定账户保利铜山置业发展有限公司账户转账51万元，并出具借款借据，借据载明借款期限自2017年1月22日至2047年1月17日，借款利息为月利息3.675‰元，还款方式为等额本息还款。后刘赛赛未能按时还本付息，截至2019年5月22日，被告刘赛赛尚欠原告借款本金495125.28元，利息、罚息复利11387.33元。后江苏银行于2019年5月22日向被告刘赛赛邮寄《江苏银行催收逾期贷款本息通知书》，刘赛赛予以签收。该案审理中，被告刘赛赛、刘学文、王彩霞经法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。徐州市泉山区人民法院遂于2019年8月20日作出判决，判令被告刘赛赛于判决生效后10日内，偿还江苏银行股份有限公司徐州奎山支行贷款本金495125.28元及利息、罚息11387.33元；判决刘文学、王彩侠、保利铜山置业发展有限公司对被告刘赛赛的上述承担连带清偿责任。案件受理费8870元，减半收取4435元，保全费3070元，合计7505元，由被告刘赛赛、刘文学、王彩霞、保利铜山置业发展有限公司连带负担。因被告未能履行生效的判决书确定的义务，江苏银行股份有限公司徐州奎山支行向徐州市泉山区人民法院申请执行，该院以（2020）苏0311执49号立案受理。在执行过程中，被执行人保利铜山置业发展有限公司已履行案款529058.34元，该案已执结。同时，原告保利铜山置业有限公司向法院交付诉讼费及执行费15040元。原告于2020年5月10日与江苏非圆律师事务所签订委托代理合同，委托该所王灿律师代理起诉刘赛赛房屋买卖合同案，交付律师费2万元。原告自称于2020年5月12日就此向被告按照合同约定的地址及联系方式发出通知，要求被告向原告支付上述款项，并告知被告若不按期支付上述款项，原告单方解除上述合同的效力即为成就。提供了该通知书的副本及电子回执单。目前该商品房仍登记在原告名下，处于查封状态。本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》有效，虽然被告按照合同约定通过首付3万元，向原告借款10万元，按揭贷款51万元的方式付清了全部购房款64万元，但是由于被告自2019年5月起未再按照约定偿还银行贷款，银行催收仍未能分期付清银行贷款，借款银行将原被告起诉至法院，法院已经判决原告对于被告欠付银行的贷款本息承担连带责任，原告已经偿付被告向银行借款的本息，根据《商品房买卖合同》附件四约定“如果买受人在出卖人承担担保责任期限内，违反了其与银行签订的借款合同，并产生银行要求出卖人承担担保责任，出卖人向买受人发还款通知后，买受人应及时足额偿还银行贷款，如果买受人原因拖欠银行贷款，出卖人可以随时解除与买受人签订的商品房买卖合同与补充协议，自出卖人解除合同通知书送达买受人时，购房合同及补充协议解除。买受人未能履行向银行申办按揭应尽的义务，导致出卖人作为担保人承担了担保责任，买受人应当在接到出卖人还款通知之日起10日内，应按还款通知中所载明的偿还金额及方式向出卖人支付款项，如果买受人逾期还款，出卖人有权单方面解除本合同及补充协议附件，并要求买受人支付总房款20%的违约金。如果出卖人通过诉讼方式行解除合同及补充协议、附件，出卖人相关诉讼费用由买受人承担。”依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。对原告要求解除合同的请求，本院予以支持。原告要求被告支付总房款20%的违约金，128000元，符合约定，本院予以支持。原告要求另行支付20000元律师代理费，缺乏合同依据，且原告主张的违约金128000元足以弥补原告因被告违约而造成的损失，对此主张，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”原告2020年4月26日起诉称“原告就此向被告按照合同约定的地址及联系方式发出通知，要求被告向原告支付上述款项，并告知被告若不按期支付上述款项，原告单方解除上述合同的效力即为成就。”但是原告提供的通知书的制作日期为2020年5月12日，晚于起诉的时间，且原告未能提供通知书的回执单原件，故对于原告请求确认其与被告订立的铜山区号商品房买卖合同已经解除的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告保利铜山置业发展有限公司与被告刘赛赛签订《商品房买卖合同》（合同编号NOTS0053476）；二、被告刘赛赛于本判决生效后十日内支付原告保利铜山置业发展有限公司违约金128000元。三、驳回原告保利铜山置业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15132元、财产保全费5000元、公告费600元，由被告刘赛赛负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  刘振亚人民陪审员  朱朝芹人民陪审员  李 艳二〇二〇年十二月二十四日书 记 员  赵彦玲