湖北省丹江口市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0381民初1795号原告：十堰市鸿达物业管理有限公司，住所地：湖北省丹江口市环城南路70号（丽景花园）。统一社会信用代码：91420381579879818J。法定代表人：高雨，该公司经理。被告：曹玉兰，女，生于1979年3月26日，汉族，住湖北省丹江口市。原告十堰市鸿达物业管理有限公司（以下简称：鸿达物业公司）诉被告曹玉兰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月23日公开开庭进行了审理。原告鸿达物业公司的法定代表人高雨、被告曹玉兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鸿达物业公司向本院提出诉讼请求：1判令被告曹玉兰立即支付原告2015年下欠的物业管理费146元，2016年下欠的物业管理费496元，2017年下欠的物业管理费196元，2018年至2020年下欠的物业管理费1488元，车棚6年的物业管理费246元，合计2572元；2.诉讼费由被告承担。事实及理由：被告居住在丹江口市环城南××楼××单元××室，房屋面积118.13㎡；车棚位于6号楼5号，面积11.44㎡。原告鸿达物业公司接管丹江口市环城南路丽景花园小区（以下简称：“丽景花园小区”）的物业管理后，按照2013年12月24日丹价字（2013）91号丹江口市物价局印发的《关于对“丽景花园”小区前期物业服务收费标准的批复》规定，原告2014年收取物业费管理费的标准是0.50元/㎡，后来多数业主要求降低物业管理费的收费标准，原告考虑到业主的承受力，在2015年将收取物业费管理费的标准降低为0.35元/㎡。被告自2015年至今，一直拖欠原告物业费达6年之久，经原告多次催交被告仍置之不理。为维护原告的合法权益，遂起诉。被告曹玉兰口头辩称：1.2016年我交了300元物业费，2018年我也交了300元物业费，2015年至今我每年都交了物业费；2.我不知道有业主委员会，也不知道业主委员会与原告签订合同。原告围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了证据交换及庭审质证。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院查明的事实如下：被告曹玉兰购买位于丹江口市××小区××楼××单元××室房屋××、车棚一间，房屋面积118.13㎡，车棚位于6号楼5号，面积11.44㎡。原告鸿达物业公司于2013年12月20日通过开发商、社区、小区业主委员会推选方式进驻丽景花园小区，并于2014年1月1日与丽景花园小区业主委员会签订《物业服务合同》，合同约定：原告为小区提供建筑物共有部位及设施设备的适用、管理和维护，公共绿化的养护，公共区域保洁、公共区域的秩序维修等服务；原告按房屋建筑面积向该小区各业主收取物业公共服务费用，其中：住宅用房物业服务费为0.70元/月/平方米，非住宅用房物业服务费为0.50元/月/平方米；业主自本合同生效之日起，按本合同的约定足额交纳物业管理服务费用；物业服务费用按年交纳，业主应在当年第一季度前履行交纳义务，业主逾期交纳物业服务费用的，按费用的双倍支付违约金；车位承租使用人应按露天车位60元/个/月的标准向原告交纳费用；合同期限10年，自2014年1月1日起至2024年12月30日止…。丽景花园小区业主委员会主任**、副主任高思民代表该小区业主委员会与鸿达物业公司法定代表人高雨均在该合同尾部签字盖章予以确认。原告鸿达物业公司自接管丽景花园小区后，一直在为该小区及包括被告曹玉兰在内的各业主提供物业管理服务，被告曹玉兰也享受了原告的物业管理服务。原告鸿达物业公司考虑到该小区实际状况，并没有按照合同约定0.70元/月/平方米收取物业管理服务费，将收费标准降低至按0.35元/月/平方米向包括被告曹玉兰在内的各业主收取房屋物业管理服务费，按0.3元/月/平方米收取车棚物业管理服务费。截止起诉之日，被告曹玉兰已向原告鸿达物业公司交纳了2015年物业管理费350元（2016年1月14日交纳）、2017年物业管理费300元（2018年2月14日交纳），尚欠2015年物业管理费146元、2016年物业管理费496元、2017年物业管理费196元、2018年至2020年3年的物业管理费1488元及2015年至2020年期间6年的车棚物业管理费246元未付，合计2572元。被告曹玉兰对物业管理服务费的计算方式无异议，其在庭审中辩称2016年至2018年期间每年都向原告交纳了300元物业管理费，但并未提供证据证实，原告对此也不予认可。原告鸿达物业公司经多次催要无果，遂向本院提起诉讼。另查明,原告鸿达物业公司物业服务资质等级为三级。根据丹江口市物价局、丹江口市房地产管理局联合下发的丹价字[2018]25号《关于规范丹江城区物业服务收费管理有关问题的通知》中丹江城区普通住宅物业综合管理服务收费标准规定，等级为三级的物业服务企业多层住宅收费标准的基准价为0.5元/月/㎡，最高可上浮15%，下浮不限。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。物业管理服务行业作为服务行业，物业公司只有与业主加强沟通，相互理解，和谐共处，不断在工作中完善服务，才能取得广大业主的理解和支持。同时业主及时交纳物业管理服务费，物业公司才能有充足的物业管理资金提供更加优质的物业服务。本案中，原、被告虽未直接签订《物业服务合同》，但原告进驻丽景花园小区后，与该小区业主委员会签订有《物业服务合同》。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与丽景花园小区业主委员会签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，对被告亦具有约束力，原、被告应当按照合同约定履行各自的义务。原告为包括被告曹玉兰在内的各业主提供了物业管理服务，被告理应向原告交纳物业管理服务费。且原告诉请物业费收费标准未超过双方合同约定的标准，也符合物价部门的相关规定，被告曹玉兰对原告诉请其拖欠物业费的数额亦无异议。故原告鸿达物业公司的诉请，有相应的事实和法律依据，本院予以支持。关于被告曹玉兰辩称其不知道有业主委员会，也不知道业主委员会与原告签订物业服务合同的辩解意见，因系丽景花园小区业主委员会内部管理问题，加之被告已实际接受了原告提供的物业服务，该辩解理由，本院不予采纳；关于其辩称2016年至2018年期间每年都向原告交纳了300元物业管理费的意见，因未提交证据予以证明，原告也不予认可，本院亦不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，并参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条，《物业管理条例》第七条第五项之规定，判决如下：被告曹玉兰在本判决书生效之日起十日内向原告十堰市鸿达物业管理有限公司支付拖欠的2015年至2020年期间的物业管理服务费共计2572元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元,减半收取25元，由被告曹玉兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审判员  沈竞波二〇二〇年七月三十一日法官助理陈伟书记员丁楠本案适用的相关法律依据：1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4.《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。5.《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。