广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0108民初2325号 原告：潘凤丽，女，1965年9月20日出生，壮族，住所地广西隆安县，现住南宁市。 委托诉讼代理人：梁艳清，南宁市阳光法律事务所法律工作者。 被告：陆学敏，男，1958年8月1日出生，壮族，住南宁市青秀区。 被告：梁明场，男，1975年2月11日出生，壮族，住南宁市。 上述二两被告的共同委托诉讼代理人：李华军，广西法严律师事务所律师。 原告潘凤丽与被告陆学敏、梁明场房屋买卖合同纠纷一案，南宁市西乡塘区人民法院于2019年11月12日以案号（2019）桂0107民初15556号立案后，南宁市中级人民法院于2019年12月20日作出（2019）桂01民辖4755号民事裁定，裁定：该案由本院审理。本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序进行审理，因发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2020年11月26日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人，被告陆学敏及其与被告梁明场的共同委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 潘凤丽向法院提出诉讼请求：1.确认潘凤丽与陆学敏、梁明场的《房产转让协议》《房产转让补充协议》无效；2.本案诉讼费由陆学敏、梁明场承担。事实和理 2 由：2016年7月7日，梁明场要求潘凤丽将南宁市邕宾公路二塘基地煤炭地质局职工家属集资房2栋10号房（整栋五层半）作价70万元转让，并将拟好的《房产转让协议》强行让潘凤丽签订。协议签订后，梁明场没有支付购房款。2018年7月3日，陆学敏、梁明场又以同样的做法，将拟好的《房产转让补充协议》威胁潘凤丽签订。前述两份协议存在显失公平、乘人之危的情形，不是潘凤丽的真实意思表示，而是以物抵债协议，是陆学敏、梁明场通过支付购房款来抵销潘凤丽的借款，将违法高息“合法化”。同时，集资房没有产权，不能转让、交易，潘凤丽没有绝对的处分权。庭审中，潘凤丽对陆学敏主张的《借款协议》中的50万元构成情况表示：对第一笔10万元的构成没有意见；不认可第二笔20万元，没有陆学敏所述的情况；第三笔20万元，双方确实存在其他生意合作，也认可潘凤丽须向陆学敏承担亏损，但不认可要承担20万元，应给付的具体数额潘凤丽不清楚。 陆学敏、梁明场共同辩称：1.本案案由应为确认合同无效纠纷，并应由潘凤丽承担《房产转让协议》《房产转让补充协议》无效的证明责任。2.《房产转让协议》《房产转让补充协议》合法有效。《房产转让协议》《房产转让补充协议》不存在法律规定的无效情形，是潘凤丽因债务到期无力偿还后，拟将房屋出售给陆学敏、梁明场，是因偿还债务所协商的一种偿还方式，不属于担保。同时，《房产转让补充协议》约定了潘凤丽在买卖房屋和清偿债务之间的自由选择权，不存在胁迫和显示公平。退一步而言，即使存在显示公平，也属于可撤销合同，且已超过一年除斥期间。3.本案类似最高人民法院发布的第15批指导性案例中的指导案例72号《汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案》，应参照适用，即《房产转让协议》《房产转让补充协议》合法有效。综上，应驳回潘凤丽的诉讼请求。庭审中，陆学敏主张《借款协议》中的50万元构成情况为：1.潘凤丽曾于2014年7月21日向陆学敏借款10万元；2.潘凤丽急需借钱，基于 3 朋友关系，陆学敏找梁清泉借款20万元，经与潘凤丽结算和做酒店的债权债务后，潘凤丽应向陆学敏支付92800元，故扣减92800元后，实际向潘凤丽转账107200元，同时，视为是潘凤丽借款20万元；3.陆学敏与潘凤丽还存在其他生意合作，经结算，潘凤丽须向陆学敏支付20万元，故将该20万元也视为借款的一部分。梁明场认可陆学敏的前述意见。庭审中，梁明场主张梁清泉是其哥哥。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：陆学敏与农丽晓是夫妻关系；潘凤丽曾与农丽晓等人合作经营酒店，并负责财务。 2014年7月21日，陆学敏通过中国农业银行向潘凤丽转账97000元。2015年3月9日，潘凤丽出具一份《借款协议》，载明：借款50万元，借款期限6个月，自2015年3月10日起至2015年9月10日止；每月10日前支付利息18000元，若利息不能按时付清，每天增加利息50元。该《借款协议》首部甲方（债权人）处落款梁清泉、陆学敏。2015年3月10日，陆学敏通过广西农村信用社向潘凤丽转账107200元。 2016年7月7日，潘凤丽（转让方、甲方）与梁明场（受让方、乙方）签订一份《房产转让协议》。第一条：甲方自愿将其所有房屋一栋出售给乙方。房屋为广西煤炭地质局委托南宁市全航工贸有限公司开发建设的位于南宁市邕宾公路二塘基地职工及家属集资房2栋10号房210整栋五层半，三间占地面积约175平方米。第二条：乙方以购买方式取得房屋并支付全部购房款。第三条：房屋价款总计70万元，第一次支付654000元、第二次支付46000元。房屋于乙方交付第一次购房款后立即交付乙方，仅留三、四层楼给甲方使用6个月；第二次支付时间为2016年12月7日，甲方同时将第三、四层所有的财物搬出，若到时甲方没按时搬出，乙方有 4 权将第二次支付46000元作为违约金，不再支付。第四条：甲方在2016年7月30日内负责乙方办理房屋的过户手续，过户的全部费用由乙方承担。第七条：若签订合同两个月内甲方重新买回房屋，则按原计息。签订合同两个月后房屋价格在任何情况下不再变动，任何一方不得毁约。该《房产转让协议》签订后，潘凤丽在该《房产转让协议》尾部手写“乙方包括陆学敏”；陆学敏在该《房产转让协议》首部受让方（乙方）处、尾部签名捺印。 2018年7月3日，潘凤丽（转让方、甲方）与陆学敏、梁明场（受让方、乙方）签订一份《房产转让补充协议》，就双方于2016年7月7日签订的《房产转让协议》，约定甲方按以下计划将购房款本金和利息退还给乙方，乙方同意退回房屋给甲方，共同达成如下补充协议。第一条：甲乙双方确定：乙方购房款654000元，其中借款本金50万元，利息154000元。第二条：甲方于2019年3月10日前退还乙方购房款654000元。第三条：甲方还清本息后乙方将《房产转让协议》《房屋购买合同》、房屋购买收据、借条等一并退还给甲方。第四条：甲方承诺按以上期限还款给乙方，如果逾期则按原《房产转让协议》执行，并于一个月内甲方将所有的财物搬出并将房屋交付给乙方，若到时甲方没按时搬出，房屋内的财物视甲方自动放弃，由乙方自行处理。第五条：甲方于2021年3月10日付违约金4.8万元。第六条：本合同自甲乙双方签字后生效，如有变更经双方协商同意后，书面形式方有效。本补充协议与原房屋转让协议同时具有法律效力。 《房产转让补充协议》签订后，潘凤丽仍未返还借款，并支付利息。现案外人持陆学敏委托书后占有使用南宁市邕宾公路二塘基地职工及家属集资房2栋10号房屋第四、五层楼。 另查明，2011年7月11日，南宁市全航工贸有限公司与潘凤丽签订一份《职工集资房合同》，载明：广西煤炭地质局委托南宁市全航工贸有限公司开发位于南 5 宁市邕宾公路二塘基地，主要安置广西煤炭地质局职工及其家属，剩余部分住房对外集资。潘凤丽的集资房为2栋10号（210），整栋房屋建筑面积合计843平方米（含占地面积175平方米），总价款105万元，以现金或转存方式一次性付清。2010年1月20日，潘凤丽向南宁市全航工贸有限公司支付集资建房款665600元，南宁市全航工贸有限公司向潘凤丽出具了一张相应《收据》。后房屋交付潘凤丽使用，未办理权属证书。 本院认为，本案的争议焦点：1.本案是民间借贷合同关系还是以物抵债的房屋买卖合同关系；2.《房产转让协议》《房产转让补充协议》是有效合同还是无效合同。 案涉《房产转让协议》《房产转让补充协议》签订前，陆学敏、梁明场与潘凤丽之间确实存在民间借贷合同关系。但案涉《房产转让协议》《房产转让补充协议》是在潘凤丽未偿还借款本息的情况下，经双方协商，将民间借贷合同关系转变为房屋买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务作出了约定。本案双方经协商一致终止民间借贷合同关系，建立房屋买卖合同关系，并非为双方之间的民间借贷合同履行提供担保，而是民间借贷合同到期潘凤丽难以清偿债务时，通过将潘凤丽所有的房屋出售给陆学敏、梁明场的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的题中应有之意。潘凤丽所持案涉《房产转让协议》《房产转让补充协议》无效的主张，本院不予采信。由于本案仅涉及合同效力问题，故基于民间借贷合同的实际履行而形成的借款本金及利息数额是否存在通过签订房屋买卖合同等方式，将违法高息合法化的情形，本院不予审查。潘凤丽提供的证据不足以证明案涉《房产转让协议 6 》《房产转让补充协议》存在显失公平、乘人之危的情形，同时，目前尚无法律和行政法规明确禁止福利性房屋买卖，故潘凤丽据此所持案涉《房产转让协议》《房产转让补充协议》无效的主张，本院亦不予采信。综上，潘凤丽要求确认案涉《房产转让协议》《房产转让补充协议》无效，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回潘凤丽的诉讼请求。 案件受理费10800元，由潘凤丽负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  彭情宝 人民陪审员  韦宥合 人民陪审员  谢月飞 7 二〇二〇年十二月二十一日 书 记 员  廖羽冰