苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初1711号 原告：李娜，女，1994年11月12日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：吕茵，江苏茵之杰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：樊琪，江苏茵之杰律师事务所律师。 被告：江苏中明实业发展有限公司，住所地苏州市城北西路1588号。 法定代表人：王卫兵，经理。 委托诉讼代理人：徐华，江苏石湖律师事务所律师。 第三人：南洋商业银行（中国）有限公司苏州分行，住所地苏州工业园区华池街88号晋合广场2栋108、506单元。 法定代表人：邱蔚，行长。 委托诉讼代理人：宋建飞，北京观韬中茂（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李娜，北京观韬中茂（苏州）律师事务所实习律师。 原告李娜与被告江苏中明实业发展有限公司（以下简称中明公司）、南洋商业银行（中国）有限公司苏州分行（以下简称南洋银行苏州分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月27日公开开庭审理了本案。原告李娜的委托诉讼代理人吕茵、樊琪、被告中明公司的委托诉讼代理人徐华、第三人南洋银行苏州分行的委托诉讼代理人宋建飞、李娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李娜向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《苏州市品房买卖合同》（编号：苏房商姑苏合同2018XXX70141）于2020年3月29日解除，被告协助办理该《苏州市商品房买卖合同》的合同注销手续；2、依法判令解除原告与第三人签订的《房屋抵押贷款合同》；3、依法判令被告返还原告已付购房首付款28万元及利息17597.01元（其中2万元定金利息自2018年11月22日暂计算至2020年4月30日；26万元首付款自2018年11月27日暂计算至2020年4月30日，2019年8月20日前按银行同期贷款利率4.75%计算，2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布1年期贷款市场报价利率4.05%计算），以及暂计算至2020年4月30日的银行月供26400.88元，共计323997.89元；4、依法判令被告支付违约金48800元，并赔偿原告实际损失194290元（其中优惠服务费8万元、房屋增值部分损失114290元），共计243090元；5、判令被告偿还原告尚欠第三人的贷款本息；6、本案诉讼费用、保全费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年11月签订《苏州市商品房买卖合同》(编号：苏房商姑苏合同2018XXX70141)，约定原告购买被告开发的位于苏州市姑苏区房屋，房屋总价款为488000元，付款方式均为贷款，房屋交付时间为2019年12月31日前，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，自买受人解除合同通知书送达之日起15日内，出卖人应当将买受人已付房价款如数退还买受人，并按房屋总价款的10%向买受人支付违约金；造成买受人其他损失的，出卖人另行依法承担赔偿责任。合同签订后，原告按期支付了首付款合计28万元(含已付定金2万元)，并在第三人处成功办理了贷款。2020年1月，被告隐瞒其未取得商品房交付使用通知书的事实，向其他业主谎称商品房交付使用通知书原件由其员工保管暂时无法出示。次日，其他业主向住建部门核实，发现被告尚未进行竣工验收备案，更没有进行商品房交付使用公示，被告所陈述的均系虚构。被告于2020年3月25日才取得《商品房交付使用通知书》，已逾期超过60天，直至今日，被告也未将房屋交付给原告，根据双方签订《苏州市商品房买卖合同》，原告有权解除合同。原告于2020年3月29日向被告留置送达了《解除合同通知函》，3月30日向其送达了《律师函》，被告应当按照合同约定在15日内退还房款并承担违约责任，但被告拒不履行。为维护原告的合法权益，故诉至法院。 被告中明公司辩称，原告的单方解除房屋买卖合同没有事实和合同依据，中明公司交付房屋过程中不构成违约，即使如原告单方的理解房屋交付使用通知书构成交付的必要条件，因为疫情的原因，导致延后取得房屋交付使用通知书，故也应该扣除疫情期间影响的时间，扣除后，我方取得房屋交付使用通知书的时间也在合同约定的交付时间的60天内，从合同履行情况看，中明公司不构成违约；原告的诉请2与房屋买卖合同虽然有关联，但属于两个法律关系，在第三人并未主动申请加入的情况下，应该分开处理；原告的诉请4主张了违约金和损失，原告只能选择其一主张；诉请5突破了合同相对性，没有法律依据。 南洋银行苏州分行陈述，房屋买卖合同是否需要解除由法院裁决，对应的房屋抵押贷款合同是否需要一并解除，也请法院裁决，但是要说明的是无论房屋抵押贷款合同是否解除，原告均应负有还款义务，包括贷款本金、利息、违约金费用等，被告应负连带责任。 本院经审理认定事实如下：2018年11月22日，苏州房联网网络科技有限公司（甲方）与李娜（乙方）签订会员协议，约定甲方受开发商的委托拥有项目指定房源的“房联会”会员活动资格，乙方在签订本协议且支付本协议会员费即成为会员。基于乙方自愿申请，甲方同意乙方交纳会员费8万元，并在指定时间内乙方成功购买项目认购的房源，乙方可享总房价14万元的购房优惠（以上总房价均为对外公示销售表价，不是优惠价），乙方如参加甲方组织的会员优惠或购房活动，则上述会员费均不退回。会员协议还对其他事项作了约定。同日，李娜向苏州房联网网络科技有限公司支付会员费8万元。 2018年11月，中明公司（出卖人）与李娜（买受人）签订《苏州市商品房买卖合同》，约定出卖人将坐落于苏州市商品房出售给李娜，该商品房的用途为非住宅，建筑面积为46.33平方米，房屋价款为488000元。付款方式为贷款方式付款，买受人可以首期支付合同价款的50%，其余部分房价款由买受人贷款支付。房屋交付约定该商品房交付时，出卖人应向买受人出示《商品房交付使用通知书》或《建筑使用证》（《建筑临时使用证》），全装修房质量还应符合国家规定和本合同的约定（合同第十六条）；出卖人定于2019年12月31日前将该商品房交付给买受人，不可抗力除外，本合同所称的交房日期包括装修工程施工周期（合同第十七条）；出卖人至少提前十五日书面通知买受人办理该商品房的交付手续，买受人应在书面通知书中确定的交付日起十五日内，会同出卖人对该商品房进行验收交接，验收交接时，出卖人应向买受人提交或供买受人查阅下列资料：1、房产测绘机构出具的该商品房面积实测资料；2、该商品房为住宅的，出卖人应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；该商品房为非住宅的，出卖人应当提供《非住宅商品房质量保证书》和《非住宅商品房使用说明书》，验收完毕后，买卖双方应签署房屋交接文件，在验收交接时，出卖人不出示本合同第十六条、本条约定的证明文件或出示的证明文件不齐全，买受人有权不进行验收交接，由此而产生的延期交房的违约责任由出卖人承担。逾期交房的违约责任约定出卖人如未按本合同第十七条约定的时间将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别作如下处理：(本条第1款和第2款不作累加处理)1、逾期在60日之内，自本合同第十七条约定的房屋最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，自买受人解除合同通知书送达之日起15日内，出卖人应当将买受人已付房价款如数退还买受人，并按约定房屋总价款的10%向买受人支付违约金；造成买受人其他损失的，出卖人另行依法承担赔偿责任；买受人不解除合同的，自本合同第十七条约定的房屋最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房的违约金，合同继续履行。合同还对其他事项作了约定。 2018年11月22日，李娜向中明公司支付定金2万元。2018年11月27日，李娜向中明公司支付购房款26万元。 2019年5月14日，南洋银行苏州分行与李娜签订房屋抵押贷款合同，约定南洋银行苏州分行向李娜发放贷款208000元，贷款期限为10年，自2019年5月14日起至2029年5月14日止，贷款利率按中国人民银行公布的同期贷款基准利率上浮40%执行，还款方式为按月等额本息，每月还款金额为2400.08元，自2019年6月21日前开始偿还，李娜以苏州市城北西路1588号30幢1022室房屋做抵押，合同还对违约责任等作了约定。 2020年1月11日，中明公司向李娜邮寄交房通知书，通知李娜于2020年1月16日正式办理交付手续，为尽量减少交房现场的拥挤和混乱，中明公司安排李娜于2020年1月19日前去办理入户手续。李娜收到该交房通知书，并联系中明公司工作人员询问交房事宜。2020年3月25日，李娜询问中明公司工作人员是否上班，要收房，并询问证件是否齐全，中明公司工作人员答复证件齐全，李娜让中明公司工作人员拍下商品房交付使用通知书，没问题就去收房，并询问了电费情况。2020年3月30日，李娜委托苏州茵之杰律师事务所的吕茵律师向中明公司发送解约函，载明因中明公司交付房屋逾期超过60天，违反合同约定，李娜享有合同解除权，双方之间的房屋买卖合同解除，中明公司于15日退还李娜购房款，并赔偿李娜全部直接及间接损失。2020年4月21日，中明公司向李娜邮寄联系函，催促李娜尽快与中明公司办理房屋交接手续，李娜称其未收到该份联系函。2020年5月30日，中明公司委托徐华律师向李娜邮局关于解除合同的异议函，李娜认可收到该异议函，但该异议函并未加盖中明公司的公章。 另查明，2019年12月31日，包括涉案房屋在内的建设施工工程竣工验收合格。2020年3月10日，中明公司申请报送工程竣工验收备案文件，申请备案，苏州市住房和城乡建设局予以同意。2020年3月25日，中明公司取得商品房交付使用通知书。 2020年1月24日，江苏省人民政府为加强新型冠状病毒感染的××疫情防控工作，有效防止疫情扩散和蔓延，保障人民群众的身体健康和声明安全，自2020年1月24日24时起，启动突发公共卫生事件一级响应，实行最严格的科学防控措施。 2020年2月24日，苏州市姑苏区白洋湾街道应对新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部向中明公司发送回执函，审核通过了中明公司于2020年2月23日提交的企业复工备案材料，中明公司符合复工条件，予以备案，在回执函落款处以苏州市姑苏区白洋湾街道办事处代章。 审理中，中明公司陈述，2020年1月23日，确定新型冠状病毒××人传人，1月24日（除夕）至1月31日为法定假日，2月1日至2月24日为复工等待日，2月25日至3月23日为政府部门预约办理事务期，可归责中明公司延迟交房的天数为33天（2020年1月1日至1月23日、2020年2月25日至2020年3月23日中的一半天数），最多不超过49天。 以上事实，有《苏州市商品房买卖合同》、抵押贷款合同、会员协议、收据、律师函及邮寄凭证、竣工验收备案表、苏州市商品房交付使用通知书、交房通知书及邮寄凭证、微信聊天记录、关于解除合同的异议函及邮寄凭证、回执函及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为，原告李娜与被告中明公司签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，依法成立并生效，双方当事人均应按约履行各自的义务。合同签订后，李娜按约向中明公司支付购房款，中明公司应按约向李娜交付房屋，双方约定中明公司应在2019年12月31日向李娜交付房屋，但中明公司于2020年3月25日取得商品房交付使用通知书，并通知李娜交接房屋，中明公司的行为构成违约。本案的争议焦点在于中明公司延迟交付房屋，李娜是否享有合同约定的解除权。中明公司取得商品房交付使用通知书，具备交付房屋条件，距离双方约定的交付房屋日期延迟85天，但2020年1月24日，江苏省人民政府启动突发公共卫生事件一级响应（从2020年1月24日24时开始执行），中明公司于2020年2月24日通过企业复工备案，该期间共计30天，因疫情防控的影响，中明公司无法正常开展工作，在计算李娜是否享有合同解除权时，该期间应当予以扣除，扣除后的天数未超出合同约定李娜享有合同解除权的延迟交付房屋的天数，合同约定的解除权未成就，李娜不享有合同解除权，李娜要求解除双方签订的商品房买卖合同的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。李娜可另行通过法律途径向中明公司主张延迟交付房屋的违约责任。 李娜基于房屋买卖合同解除而主张解除与南洋银行苏州分行签订的房屋抵押贷款合同，主张中明公司返还购房款和利息、支付违约金、赔偿损失及中明公司向南洋银行苏州分行偿还贷款本息的诉讼请求，因李娜不享有合同解除权，房屋买卖合同继续履行，故原告的上述诉讼请求丧失请求权基础，于法无据，本院不予支持。 关于中明公司提出商品房交付使用通知书仅是形式要件，不构成交付房屋的必要条件的抗辩意见，无论根据双方合同的约定还是根据法律规定，出卖人交付房屋均应取得商品房交付使用通知书，在出卖人未取得该通知书时，买受人可拒绝接收房屋，故中明公司的该抗辩意见，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条、第一百三十八条之规定，判决如下： 驳回原告李娜的全部诉讼请求。 案件受理费9632元，减半收取4816元，财产保全费3355元，合计8171元，由原告李娜负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审 判 员 潘宇容 二〇二〇年八月十三日 法官助理 孙丽丽 书 记 员 陶 敏