上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初9483号原告：童云鹞，男，1984年11月17日出生，汉族，户籍地上海市长宁区，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：席与华(系原告童云鹞母亲)，女，住上海市闵行区。被告：上海镌新企业管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：许华芳。被告：上海宝龙展飞房地产开发有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：许健康。上述两被告共同委托诉讼代理人：高树升，上海申有律师事务所律师。上述两被告共同委托诉讼代理人：张驰，上海申有律师事务所律师。原告童云鹞诉被告上海镌新企业管理有限公司(以下简称镌新公司)、上海宝龙展飞房地产开发有限公司(以下简称宝龙公司)委托合同纠纷一案，本院于2020年3月20日立案受理后，先适用简易程序审理，后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序于2020年7月6日公开开庭进行了审理。原告童云鹞的委托诉讼代理人席与华，被告镌新公司、宝龙公司的共同委托诉讼代理人高树升到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告童云鹞向本院提出诉讼请求：1.被告镌新公司按照《委托管理协议》第四条4-2条继续履行合同；2.被告宝龙公司对上述请求承担连带责任。诉讼过程中，原告童云鹞变更诉讼请求为：1.两被告赔偿违约给原告带来的损失，自2019年10月1日起至2020年3月31日止按照合同的9%计算，共计人民币(币种下同)32,855.36元；2.商铺返还后原告的权利要得到合法保障(如水电及物业按国家标准不得随意涨价)。事实和理由：2014年11月份，原告购买被告宝龙公司处的位于上海市闵行区漕宝路XXX弄《七宝宝龙广场》XXX号-XXX层地下XXX层XXX室的店铺(即本案涉案房屋)，并且将此店铺的物业服务委托给被告镌新公司。2014年11月份原告与被告镌新公司签订《委托管理协议》。协议约定原告委托被告镌新公司全权负责对上述店铺物业进行招商及相应管理服务等。合同期限为2016年10月1日至2019年9月30日止。协议第四条4-2条约定被告镌新公司决定延长的，在延长期内，被告镌新公司保证原告能取得不低于销售合同额的9%年化经营收益。合同签订后，2017年8月8日，被告镌新公司与被告宝龙公司向原告及其他三十几位业主发出情况说明。其中被告宝龙公司承诺对《委托管理协议》中第4-2条的关于延长委托期间的约定承担担保责任。2019年8月21日被告镌新公司向原告发出两份通知，即《商业项目交接通知书》和《告知函》。被告镌新公司一方面通知原告合同期终止，让原告收回店铺，另一方面表示让原告延长期间，但是年化经营收益更改为销售合同额的4%，以及一些其他不合理的条件。原告认为，首先，被告镌新公司在签订《委托管理协议》时，双方约定对延长期间内的约定已经非常明确，但是现在被告镌新公司将延长的条件擅自更改，以不合理的条件迫使原告处于无法抉择的境地。再者合同签订时，约定被告镌新公司是否决定延长期本就是显示不公平的条款，而且被告镌新公司2019年8月21日发出的告知函中，明显看出被告镌新公司愿意延长期限的意思表示，但是被告镌新公司偷换概念，让原告延长期限进而达到以不合理的条件继续履行合同。原告的父母因身体都患重大疾病，急需治疗无其他经济收入，主要依靠涉案店铺的收益维持生活。被告镌新公司与被告宝龙公司通过欺骗的手段损害了原告的利益，故原告诉至法院。被告镌新公司、宝龙公司共同辩称，不同意原告的诉讼请求。原告主张的第1项诉讼请求，没有合同及法律依据。原告和被告镌新公司签署过委托管理协议，约定将涉案房屋委托被告镌新公司管理，委托期限至2019年9月30日止，到期后是否继续履行由被告镌新公司自行选择。被告镌新公司在到期前已书面通知原告不再继续履行委托合同，要求原告按照合同约定的方式接收房屋，并在合同约定的期间将涉案房屋交付给原告，目前涉案房屋已由原告自行经营并对外出租，故原告要求被告支付2019年10月1日起至2020年3月31日止的费用没有合同依据。原告主张依据了相关法律原则，但被告也没有违反相关原则。原告主张的第2项诉讼请求，关于费用的收取问题，原告并不存在被侵害的事实，故该项诉讼请求没有事实的基础，难以成立。本院经审理认定事实如下：2014年12月31日，原告童云鹞(作为买方，签约乙方)与被告宝龙公司(作为卖方，签约甲方)签订《上海市商品房预售合同》1份，约定乙方向甲方购买漕宝路XXX弄《七宝宝龙广场》XXX号-XXX层地下XXX层XXX室，政府批准的规划用途为店铺；乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)为37,830元，根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款(不包含房屋全装修价格)暂定为717,257元；甲方定于2016年9月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。上述合同还对其他内容进行了约定。同日，原告童云鹞(作为委托方，签约甲方)与被告镌新公司(作为受托方，签约乙方)签订《委托管理协议》1份，约定甲方委托乙方管理的物业为位于漕宝路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积为18.96平方米；该物业在“上海七宝宝龙城市广场”商业项目的具体位置详见与开发商签订的《商品房买卖合同》附件二；在本合同约定期限内，甲方委托乙方全权负责对该物业进行招商及相应管理等服务，即由乙方独家代理甲方进行该物业的对外招商、并与经营商户签订或变更或解除相应合同；甲方同意乙方在甲方与开发商签订商业营业用房《商品房买卖合同》后直至整个本合同约定期限终止前对外进行招商；委托期：甲方委托乙方对该物业进行运营管理，甲方预计在2016年9月30日前向乙方交付该物业，委托管理期限自2016年10月1日起至2019年9月30日止，为期3年；延长期：乙方有权根据经营需要，自主选择是否将委托期限向后顺延，但不超过五年；如乙方选择不顺延的，则本协议自正式商业运营期届满之日自动终止；如乙方选择委托期限顺延的，则双方同意，根据延长的实际天数，乙方按本协议4-2条约定的年化收益率向甲方支付委托经营收益；甲方确认并认可，由于本委托物业所处的广场为新开发之商业区，前期市场培育需要投入大量的费用(包括招商佣金、管理费、人员工资、福利、奖金、加班费、日常经营开支、办公场地租金、当地广告策划和经营促销费用、培训费用、信息化统一建设费用、财务费用、管理公司税费等)且存在巨大的招商及运营风险，在委托经营管理期限的前3年(2016年10月1日起至2019年9月30日止)，乙方无需向甲方支付收益；乙方决定延长的，在延长期内，甲乙双方同意，自2019年10月1日至乙方确定的终止日，乙方保证甲方能取得固定的年化经营收益，该固定的年化经营收益，按实际时间结算，每满十二个月为一个年度，不足一个年度的，应按照实际时间比例折算：第一个年度(2019年10月1日至2020年9月30日期间)：年化经营收益为销售合同额的9%；第二个年度(2020年10月1日至2021年9月30日期间)：年化经营收益为销售合同额的9%；第三个年度(2021年10月1日至2022年9月30日期间)：年化经营收益为销售合同额的9%；第四个年度(2022年10月1日至2023年9月30日期间)：年化经营收益为销售合同额的9%；第五个年度(2023年10月1日至2024年9月30日期间)：年化经营收益为销售合同额的9%；以上年化经营收益每半年支付一次，采用先使用后支付费原则，支付时间为每年的4月1日及10月1日；本合同约定期限届满时，乙方按当时的现状向甲方交还该物业，该物业内不可拆卸的装饰、装修归甲方无偿所有，若甲方有要求的，则在接甲方书面通知后45个工作日，乙方负责恢复分户隔断；乙方将在委托期或延长期终止前10天内向甲方发出《商业项目交接通知书》，甲方应在通知书规定期限内前往乙方所指定的地点办理商业项目交接手续；若超出通知书所规定的期限，自本合同约定期限终止日起该物业将自然转移给甲方，该物业的相关风险自转移之日由甲方承担。上述协议还对其他内容进行了约定。2019年8月21日，被告镌新公司向原告发送《告知函》1份，载明：其根据《委托经营管理协议》约定选择不延长委托期，故《委托经营管理协议》及双方委托管理关系将于2019年9月30日到期终止；如原告有意向在2019年9月30日后继续委托其经营管理，其可以考虑在以下条件下接受新的委托：自2019年10月1日起5年内，空铺需3个月免租期，免租期免于支付收益，免租期届满后，给予年化经营收益为商铺销售合同额的4%；5年届满后其有权选择是否延长委托期以及延长的具体期限，如其选择延长的，延长期内其考虑给予年化经营收益为商铺销售合同额的5%；年化经营收益每季度支付一次，采用先使用后支付费原则；业主收益中涉及的所有税费由业主自行负担；《委托经营管理协议》终止后，业主不委托其经营管理的铺位，自2019年10月1日起一年内，如果是空铺，则免受物业管理费，如果有商户入驻，自房屋交付商户第一天起收取物业费；在营商户的铺位如果对应多个业主，则需要该铺位所有业主统一意见后，其方考虑接受新的委托管理，如果业主们不能统一意见，则不接受新的委托；具体委托管理细节以双方签署的新《委托管理协议》为准。同日，被告镌新公司还向原告发送《商业项目交接通知书》1份，载明：根据双方签订的《委托管理协议》约定，双方委托期将于2019年9月30日到期终止，现其郑重通知原告，委托期到期后，其选择不顺延委托期，双方的《委托管理协议》于2019年9月30日终止；如原告在上述协议终止后有意向继续委托其经营管理委托物业的，可在2019年9月8日前与其接洽并另行签署相关协议；如无意向或未在上述期限内与其接洽并另行签署相关协议的，则请原告于2019年8月23日到2019年9月8日期间按载明的联系方式与其联系，办理商铺交还手续；如原告未在上述期限内与其办理商铺交还手续的，则自2019年10月1日起视为其已将委托物业按约交还给原告。2019年8月28日，原告母亲席与华向被告镌新公司发出《回复函》1份，告知其已收到被告镌新公司发出的商业项目交接通知书及告知函，其回复表示不选择与被告镌新公司签订新的委托管理协议，认为新的协议有失公正，并表示被告镌新公司的一刀切的做法不合情合法，其已碰到了许自立，许自立答应给其解决，故其耐心等待期盼早日解决。2019年10月9日，被告镌新公司张贴《告知书》1份，载明：因七宝宝龙城B1层“食力屋美食广场”(上海唐鸿餐饮管理有限公司)长期拖欠租金、物业费，经多次发函催告无果，根据《租赁合同》约定，其已于2019年9月27日解除租赁关系，将于2019年10月10日，停止对“食力屋”的物业服务，并收回商铺；同时提醒消费者，尽快到“食力屋”办理“储值消费卡”的退费事宜。2019年11月20日，被告镌新公司向原告发送《关于催告接收委托物业钥匙的通知书》1份，载明：因双方签订的《委托管理协议》于2019年9月30日到期，就向原告交还委托物业事宜，其已于2019年8月22日向原告发函催告，且已按协议约定完成恢复分户隔断，然原告至今仍未前来办理相关交接手续；现函告如下：1、因原告原因未按约前来办理委托物业交接手续，则应视为其已于2019年9月30日完成委托物业之交还义务，自交还日起委托物业之风险将由原告承担；2、请原告于收到本函件后15日内，来其处领取委托物业的钥匙；3、若原告迟延未依通知来接收钥匙，由此产生的一切风险及损失，由原告自行承担。2020年3月20日，原告童云鹞以上述诉称及理由提起本案诉讼。诉讼中，原告童云鹞陈述被告镌新公司于2019年11月20日向其发送通知书要求向其返还房屋，并要求其去拿钥匙、签物业交付合同，但因为店铺里砌了一边墙，装了一个玻璃门，其他什么都没有，且面积小了，故其没有签，面积问题于2019年12月底改造完成，完成后被告镌新公司也没有通知原告，是原告自己去看的，直到2020年3月，原告将涉案房屋另行出租，原告才于2020年4月收回了涉案房屋。两被告陈述被告镌新公司于2019年11月15日已经按协议要求将涉案房屋分割完毕，并于2019年11月20日书面通知原告接收房屋，原告母亲于2019年11月25日至被告镌新公司处，被告镌新公司按原告母亲的要求将涉案房屋门锁打开，后原告母亲要求不要再上锁并拒绝签署还铺确认书，故被告镌新公司已于2019年11月25日将涉案房屋交还原告；两被告认为，被告镌新公司交付给原告的房屋不存在面积不足的情况，被告镌新公司也没有实施过对涉案房屋进行改造以增加面积的行为。以上事实，由原告童云鹞提供的《上海市商品房预售合同》、《委托管理协议》、《告知函》、《商业项目交接通知书》、《回复函》、《关于催告接收委托物业钥匙的通知书》及照片以及原、被告的当庭陈述等为证。上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。诉讼中，原告童云鹞还提供了函件以证明其母亲于2019年7月21日写信给被告镌新公司的法定代表人许华芳，陈述了其购房的经过以及原告家庭的实际情况，要求将涉案房屋退回；两被告对上述证据认为许华芳没有收到，但原告母亲曾多次提出过退铺要求，被告也明确表示不能接受退铺。原告童云鹞又提供了《关于部分七宝项目地下负一层商铺业主返租经营的情况说明》、《关于七宝宝龙城地下负一层商铺的情况说明》、《关于七宝宝龙城地下商铺业主代表的回复函》、《七宝项目地下商铺业主32户业主代表明细》以证明2016年开始经营时由被告镌新公司代收商铺，并提供了《承诺函》以证明被告宝龙公司剥夺了业主的合法用电的权益；两被告对上述证据的真实性均不予认可，认为原告无法提供原件，且与本案无关。原告童云鹞另提供了出院小结、病历以证明原告父母的身体情况；两被告对上述证据的真实性均无异议，但认为与本案无关。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告童云鹞与被告镌新公司就涉案房屋签订的《委托管理协议》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人均应按照协议约定全面履行自己的义务。根据上述协议约定，委托管理期限自2016年10月1日起至2019年9月30日止，被告镌新公司有权根据经营需要，自主选择是否将委托期限向后顺延，如被告镌新公司选择不顺延的，则协议自正式商业运营期届满之日自动终止。鉴于被告镌新公司已向原告发送《商业项目交接通知书》明确告知其在委托期限到期后选择不顺延委托期，并通知原告前来办理房屋交还手续，且双方对于新的委托条件亦未能达成一致意见并续签委托管理协议，故双方签订的《委托管理协议》于2019年9月30日终止。协议终止后，被告镌新公司理应向原告交还房屋。根据双方的协议约定，委托期限届满后，被告镌新公司系按当时的现状向原告交还房屋，若原告有要求的，则在接原告书面通知后45个工作日，由被告镌新公司负责恢复分户隔断。现被告镌新公司已于2019年11月20日向原告发送了《关于催告接收委托物业钥匙的通知书》，告知原告已完成恢复分户隔断并要求原告办理交接手续，原告理应及时收回房屋。虽然原告主张被告镌新公司逾期返还房屋，但原告对于其主张未能提供充分的证据予以证明，故对于原告主张赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。原告主张商铺返还后原告的权利要得到合法保障(如水电及物业按国家标准不得随意涨价)，鉴于原告未能就该项主张进行充分举证，故本院亦不予支持。原告要求两被告共同承担责任，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告童云鹞的全部诉讼请求。案件受理费人民币621.38元，由原告童云鹞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  陈 洁审 判 员  林 叶人民陪审员  纪春兰二〇二〇年十月十二日书 记 员  潘逸灵附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。