江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0507民初3420号原告：郑建群，女，1986年3月29日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：阙银元，江苏苏合律师事务所律师。被告：德鑫房地产开发（苏州）有限公司，住所地江苏省苏州市相城区渭塘镇。法定代表人：林汶宗。原告郑建群与被告德鑫房地产开发（苏州）有限公司（以下简称德鑫房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月3日受理后，依法由审判员干文建适用简易程序独任审判。因被告下落不明，本院向其公告送达了起诉状副本、举证通知书和开庭传票等诉讼材料，并于2020年10月9日公开开庭进行了审理。原告郑建群的委托诉讼代理人阙银元到庭参加诉讼。被告德鑫房产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告郑建群向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即协助原告办理房屋权属证书，将江苏省苏州市相城区渭塘镇玉环路168号丽致星河23幢房屋转移登记至原告名下；2、判令被告向原告支付按已付房屋价款4500000元为基数，自2015年8月1日起至买受人取得房屋权属证书之日止，以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准的1.5倍计算违约金，暂计算至2020年4月24日为1544109.38元；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。审理中，原告对违约金的计算标准变更为从2015年8月1日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。事实和理由：2013年10月25日，案外人王京京以被告德鑫房产公司代理人君融投资公司的名义(售房人、甲方)与原告(购房人、乙方)签订《房屋买卖(置换)合同》一份，该房屋买卖合同已经苏州市相城区人民法院(2016)苏0507民初1137号民事判决书确认为合法有效，合同约定由原告购买被告开发的相城区渭塘镇玉环路168号丽晶星河23幢房屋，双方确定了房屋用途、建筑面积、总金额、付款方式等事项。该房屋总价款600万元，原告已依约支付购房款人民币450万元，并约定剩余款项以银行贷款方式支付。被告与案外人张茂洽于2015年7月6日在苏州市相城区住房与城乡建设局对该房屋进行了编号为201507060187的商品房买卖合同网上备案，该备案行为是在明知该房屋已出售给原告的情况下进行的虚假交易，并未实际支付对价，严重损害了原告合法权益。故原告于2019年5月9日向苏州市相城区人民法院提起诉讼，请求判令注销该网上备案，苏州市相城区人民法院于2020年3月20日作出(2019)苏0507民初3306号民事判决书，依法判决注销了该网上备案。案涉房屋已于2015年5月交付原告，原告于2017年装修后入住至今，但此后被告一直未能履行将涉案房产权属转移登记至原告名下的义务，致使原告至今未能取得涉案房产的权属证书。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，故应按已付房款450万元为基数，以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准的1.5倍计算违约金，自2015年8月1日起至买受人取得房屋权属证书之日止。为维护原告的合法权益，根据民诉法的有关规定，特向贵院起诉，请依法判决。被告德鑫房产公司未应诉答辩。经审理查明：本院已生效的(2016)苏0507民初1137号民事判决书载明：原告郑建群与被告德鑫房产公司商品房买卖合同纠纷一案，审理中，本院追加王京京、苏州君融投资管理有限公司（以下简称君融投资公司）作为共同被告参加诉讼。郑建群的诉讼请求为，请求判令：一、确认原告签订的《房屋买卖（置换）合同》合法有效；二、被告德鑫房产公司、被告王京京、被告君融投资公司共同协助原告将坐落于相城区的房屋过户登记至原告郑建群名下；三、被告德鑫房产公司、被告王京京、被告君融投资公司共同支付原告迟延办证违约金（以450万元为基数，从2013年2月1日起按照年利率6%计算至被告实际办证之日止）；四、本案诉讼费用由三被告共同承担。该案中查明，2008年初至2014年初，王京京在德鑫房产公司处任职销售经理。王京京为了能以其实际投资设立的君融投资公司名义向他人出售房屋，于2013年10月份让他人为其私刻了德鑫房产公司印章1枚，并用该伪造的印章制作了一份德鑫房产公司（乙方）与君融投资公司（甲方）签订于2013年10月18日的《房屋出售委托书》，其上载明：甲方受乙方的委托出售位于（即丽致星河23号花园别墅）等房屋；经双方协定，为便捷交易甲方出售的房屋房款可直接打入甲方的公司账户内等内容。2013年10月25日，王京京以德鑫房产公司代理人君融投资公司的名义（售房人、甲方）与郑建群（购房人、乙方）签订了《房屋买卖（置换）合同》一份，其上载明：“第一条房屋基本情况，甲方已根据国家有关规定依法取得位于相城区丽致星河23#花园别墅的房屋，甲方自愿将该房屋出售给乙方。该房屋建筑面积约750平方米，毛坯。第二条成交价格，实际成交价给为人民币800万元。第三条付款约定，按揭贷款，由君融投资公司完成，时间预计为4个月。第六条其他事宜，该套房屋总价为人民币800万元（含税，办理房产证及土地证费用），首付款400万元，该款项打入德鑫房产公司指定账户君融投资公司的账户，按揭贷款400万元。具体付款及其他事项，1、乙方于2013年10月29日前支付给甲方200万元；2、甲方承诺乙方于2013年10月29日起90个工作日内办理该房屋网签手续；3、乙方须于该套房屋网签前7天内将100万元支付甲方，另于网签当日将100万元支付甲方；4、双方均需遵守该合约条款，若违约，则违约方将承担10万元作为违约金支付对方，并终止该套房屋买卖；5、由德鑫房产公司签订网签合同后7个工作日内开具购房发票；6、约定签订网签合同之后4个月内办理完银行贷款手续，是否完成以银行放款为准，如果因银行原因贷款不能够正常办理的，双方互不负违约责任，届时可选择解除合同，因其他原因不能够完成买卖的，看各自过错情形除承担违约金外，依法承担相应责任；7、该套房屋售价捌佰万元，经双方协商后决定该套房屋网签价格为陆佰万元，由甲方开具相应发票，剩余部分扣出税费等其他杂费后的金额，由君融投资公司开具相应收款凭证”。合同落款甲方处加盖了君融投资公司元和分公司公章并有王京京签字，乙方处有郑建群的签字，担保方处又加盖了君融投资公司元和分公司公章。在此之前，郑建群已于2013年9月22日向君融投资公司转账支付购房诚意金10万元。其后，郑建群于2013年10月28日分别向君融投资公司转账两笔各50万元，郑建群的配偶曾云也于2013年10月28日分别向君融投资公司转帐两笔合计90万元，郑建群于2014年4月15日和6月6日分别向君融投资公司转账两笔合计150万元,又于2014年6月24日、6月27日分别向王京京转账合计25万元。君融投资公司先后向郑建群开具购房款收据5张合计450万元。另外，2014年1月15日，王京京通过他人账户转账返还郑建群100万元。王京京又利用伪造的德鑫房产公司的印章制作了一份编号为苏相合同201405090055的《商品房买卖合同》，德鑫房产公司作为出卖方，郑建群及其配偶曾云作为买受方，约定买卖的商品房为相城区渭塘镇玉环路168号丽致星河花园23号别墅，买卖总价款600万元，交付期限为2014年8月31日前，依据国家和地方的有关规定，将已取得《苏州市商品房交付使用通知书》并符合本合同约定的商品房交付买受方使用。郑建群及其配偶曾云作为买受方签字，出卖方处加盖了伪造的被告德鑫房产公司的公章。该份《商品房买卖合同》未作网签备案。2014年11月20日，德鑫房产公司的副总经理李莉报警称王京京私自与他人签订房屋买卖（置换）合同，将德鑫房产公司的若干套房子出售给他人。2014年12月4日，王京京投案自首，苏州市公安局相城分局对其刑事拘留。本院于2015年12月7日作出（2015）相刑二初字第00223号刑事判决书，认定：“一、合同诈骗。王京京于2014年1月份，在未获得苏州市相城区渭塘镇丽致星河花园B12幢别墅所有人郁琳授权的情况下，隐瞒苏州君融投资管理有限公司无权销售该套别墅的真相，擅自将该套别墅以人民币450万元的价格出售给被害人史某，并于2014年1月14日收取被害人史某的购房款人民币200万元。二、伪造公司印章。王京京为了以苏州君融投资管理有限公司名义向他人出售苏州市相城区渭塘镇丽致星河花园A1幢别墅，于2013年10月份，让他人为其私刻了德鑫房地产开发（苏州）有限公司印章1枚，并用该伪造的印章向他人提供《房屋出售委托书》1份”，并据此判决：“一、被告人王京京犯合同诈骗罪，判处有期徒刑十年六个月，剥夺政治权利三年，并处罚金人民币一万元；犯伪造公司印章罪，判处有期徒刑六个月，决定执行有期徒刑十年九个月，剥夺政治权利三年，并处罚金人民币一万元”等。现该判决已生效，被告王京京在服刑。另查明，涉案房屋位于相城区，建筑面积为748.14平方米（包括地下室，面积253.78平方米），登记所有权人为德鑫房产公司，登记日期为2013年6月18日。德鑫房产公司与案外人张茂洽（台胞证编号0748465）在2015年7月6日就该房屋签订了一份《商品房买卖合同》（编号为201507060187），并在行政主管部门办理了网签备案手续。以上事实有当事人举证的《房屋出售委托书》、《房屋买卖（置换）合同》、转账凭据、收据、《商品房买卖合同》、社保缴纳记录、刑事判决书、不动产登记簿、网签备案查询记录、刑事案卷以及当事人陈述等附卷作证。该案审理中，本院调取了刑事侦查卷宗中的询问笔录等，并综合分析认为：一、虽然王京京伪造了德鑫房产公司的公章并制作了虚假的委托君融投资公司销售房屋的授权书，但根据分析，从保护善意交易人的角度考虑，应当认定王京京系有权出售德鑫房产公司的该涉案房屋，从字面上看系郑建群与君融投资公司签订了《房屋买卖（置换）合同》，实质上系郑建群与王京京所签，该合同本身并不存在违反法律强制性规定之处，合法有效，王京京系受德鑫房产公司委托，应认定该合同对德鑫房产公司产生法律约束力，德鑫房产公司应当履行其相应的合同义务。郑建群要求确认其签订的《房屋买卖（置换）合同》合法有效的诉讼请求，应予支持。二、由于涉案房屋现仍登记在德鑫房产公司名下，且在郑建群签订《房屋买卖（置换）合同》时房屋已具备交付条件，因此该《房屋买卖（置换）合同》是具备继续履行条件的。但是由于涉案房屋在2015年办理了案外人的网签备案手续，在不注销该网签备案手续的情况下，无法办理房屋产权过户手续。经本院释明，郑建群在本案中坚持不要求解除上述合同并主张违约赔偿，故对于郑建群要求继续履行合同并协助办理过户的请求，本院碍难支持。对于所主张的迟延办证违约金请求，由于现因客观原因导致无法办理过户，最终郑建群是否可以继续履行该合同并办理产权过户手续在本案中也难以确定，故对于郑建群该项请求在本案中也无法予以支持，待郑建群另行主张权利时一并主张。判决如下：一、郑建群与德鑫房地产开发（苏州）有限公司签订的《房屋买卖（置换）合同》合法有效。二、驳回郑建群在本案中的其他诉讼请求。本院已生效的(2019)苏0507民初3306号民事判决书载明：原告郑建群起诉被告德鑫房产公司、张茂洽商品房买卖合同纠纷一案，郑建群的诉讼请求为，1、判令二被告签订的编号为201507060187的《商品房买卖合同》无效；2、判令二被告立即注销编号为201507060187的《商品房买卖合同》的备案。3、本案的全部诉讼费用由二被告承担。该案中除查明本院(2016)苏0507民初1137号民事判决书所载明的事实外，另查明，苏州市相城区住房和城乡建设局房地产开发管理科于2017年9月14日出具证明载明：经查询相城区渭塘镇玉环路168号丽晶星河23幢建筑面积748.14平方米，商品房买卖合同编号为201507060187。买受人张茂洽，台胞证编号0748465,已于2015年7月6日在苏州市区商品房销售网上管理系统备案，情况属实，特此证明。该备案目前仍存在。再查明，德鑫房产公司已被吊销营业执照。审理中，郑建群陈述，涉案房屋已于2015年5月获得交付，郑建群于2017年装修后入住。上述事实由当事人身份信息、企业登记信息、证明及当事人陈述为证，本院予以确认。对于该案，本院认为，本院已生效的(2016)苏0507民初1137号民事判决书判决，郑建群与德鑫房产公司签订的《房屋买卖（置换）合同》合法有效，德鑫房产公司作为当事人应全面履行义务、并遵循诚实信用原则、根据合同的性质履行协助义务。但德鑫房产公司在与郑建群的合同形成之后，就涉案房屋与张茂洽签订了另一份商品房买卖合同，并在苏州市区商品房销售网上管理系统上进行了备案，但长期未进一步履行。且不论德鑫房产公司、张茂洽之间合同的效力如何，但该行为事实上妨碍了郑建群进一步实现合同目的、最后取得物权。郑建群要求德鑫房产公司、张茂洽立即注销编号为201507060187的《商品房买卖合同》备案的请求，应可准许。判决如下：德鑫房地产开发（苏州）有限公司、张茂洽于本判决生效之日起十日内撤销就苏州市相城区渭塘镇玉环路168号丽晶星河23幢所签的商品房买卖合同（编号201507060187）在苏州市区商品房销售网上管理系统中的备案。判决生效并经郑建群申请执行后，本案审理中，本院强制执行撤销了苏州市相城区渭塘镇玉环路168号丽晶星河23幢所签的商品房买卖合同（编号201507060187）在苏州市区商品房销售网上管理系统中的备案。现原告郑建群为要求被告德鑫房产公司协助办理涉案房屋的不动产权属转移登记及要求被告德鑫房产公司承担逾期办证违约责任而第三次诉至本院。本案审理中，原告表示对办理不动产权属转移登记所涉及的费用同意由原告承担，并同意按规定交纳契税、公共维修基金等费用，对开具不动产房款增值税发票所涉税金同意先行垫付。另，原告提供的不动产登记簿显示，涉案房屋现登记权利人为被告德鑫房产公司，登记日期2013年6月18日，权证号：Ｚ3××19，坐落相城区房屋建筑面积494.36平方米，坐落相城区地下室房屋建筑面积253.78平方米，土地面积424.9平方米，除郑建群提起诉讼的(2016)苏0507民初1137号案件及本案财产保全外，无其他权利限制。本院认为，根据本院已生效的(2016)苏0507民初1137号民事判决书判决认定原告郑建群与被告德鑫房产公司签订的《房屋买卖（置换）合同》为合法有效，且根据本院同样已生效的(2019)苏0507民初3306号民事判决书及强制执行，已撤销了被告德鑫房产公司与案外人张茂洽就相城区渭塘镇玉环路168号丽晶星河23幢房屋所签的商品房买卖合同（编号为201507060187）在苏州市区商品房销售网上管理系统中的备案，且涉案房屋无其他权利限制，故被告德鑫房产公司应当协助原告办理涉案房屋不动产权属的转移登记，其逾期办证，应承担相应违约责任。原告的诉讼请求合法有据，本院应予支持。关于逾期办证违约金的起算时间及标准，本院认为，根据相关司法解释的规定，除当事人有特殊约定外，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，出卖人应当自房屋交付使用之日起90日内为买受人办理房屋权属证书，由于出卖人的原因，致买受人在该期限届满未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。现经审理认定原告实际于2015年5月获得交付，故被告德鑫房产公司应于当年8月份为原告办理不动产权属证书，故本院支持自2015年9月1日起计算违约金。原告主张的计算标准在合理范围内，予以认定。至于对原告未付剩余部分购房款所涉责任，不属本案审理范围，本案中不予理涉，但被告可另案提出主张。被告经本院合法传唤后，无正当理由未到庭，视为自行放弃答辩、举证、质证等诉权，应承担相应法律后果。现依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告德鑫房地产开发（苏州）有限公司协助原告郑建群办理将坐落于相城区（含地下室）（权证号为Ｚ3××**）的不动产权属转移登记至原告郑建群的名下。二、被告德鑫房地产开发（苏州）有限公司支付原告郑建群迟延办证违约金（以450万元为基数，自2015年9月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至办理转移登记之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。以上一、二项均于本判决生效之日起十日内履行。如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取9348.50元，财产保全费5000元，合计诉讼费人民币14348.50元，由被告德鑫房地产开发（苏州）有限公司负担（原告预交的诉讼费用由本院退还，被告负担的诉讼费用，应于本判决生效之日起十日内支付至苏州市相城区人民法院诉讼费专户，收款银行中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，收款账号32250199743600001331047779）。公告费人民币600元，由被告德鑫房地产开发（苏州）有限公司负担（此款原告已交纳，被告应于本判决生效之日起十日内直接支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时应向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：农业银行苏州苏福路支行，户名：江苏省苏州市中级人民法院，帐号：10×××76）。审判员  干文建二〇二〇年十月十四日书记员  徐 婷