山东省寿光市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0783民初3674号 原告：张建民，男，1967年1月29日生，汉族，住寿光市。 委托诉讼代理人：刘光学，山东国宗律师事务所，律师。 委托诉讼代理人：刘铠溪，山东国宗律师事务所，实习律师。 被告：张鹏，男，1981年4月18日生，汉族，住寿光市。 被告：齐凤娥，女，1984年2月12日生，汉族，住寿光市。系张鹏之妻。 两被告委托诉讼代理人：王凤玖，寿光侯镇法律服务所，法律工作者。 有独立请求权的第三人：寿光市孙家集瑞泰供销有限公司。住所地：寿光市孙家集街道办事处驻地。统一社会信用代码：913707837574674976。 法定代表人：刘德友，总经理。 委托诉讼代理人：丁璐，山东寿城律师事务所，律师。 原告张建民诉被告张鹏、齐凤娥，第三人寿光市孙家集瑞泰供销有限公司（以下简称瑞泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2020年7月1日诉至本院。本院受理后依法组成合议庭，2020年8月10日本院根据第三人瑞泰公司的申请追加该公司作为有独立请求权的第三人参加诉讼，并公开开庭进行了审理。原告张建民的委托代理人刘光学、刘铠溪，被告张鹏及两被告的委托代理人王凤玖、第三人瑞泰公司的委托代理人丁璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令二被告偿还原告张建民购房款110000元及利息；2、要求二被告承担代理费7430元；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年10月，原告张建民将自购的位于寿光市××街道××村××小区7号沿街房转让给被告，约定总房款为337500元，超出半月须按340000元付款，原告将该房屋交付被告后，被告仅支付原告230000元，余款110000元至今未付。为维护原告的合法权益，现向你院提起诉讼，敬请依法支持原告的诉讼请求。 两被告辩称：原告所诉不实，原、被告确实于2015年11月口头约定购买瑞泰公司开发的静山小区七号楼沿街房，约定价格为33万元，被告已支付23万元，原告当时承诺该房产无任何经济纠纷，但之后瑞泰公司曾向被告追要交易房产的所欠款项10万元，为此原、被告发生纠纷，也曾报警处理。被告认为对原告诉争的款项应在确认涉案房产合法债权人的情况下支付，对原告的其他诉求请法院依法判决。 第三人述称：本案所涉争议房屋系由我方建设并卖给王松林，王松林支付部分房款后，剩余110000元未付。后王松林通过张建民卖与张鹏、齐凤娥，该两人也仅支付部分房款，同样剩余110000元未付。后张鹏、齐凤娥到我公司办理了更名手续（合同及收款收据变更）。两被告应当向我方支付上述购房款，而不是向原告支付。原告张建民不是本案适格的主体，依法不应当获得任何权利，我方与齐凤娥存在房屋买卖合同关系，剩余购房款110000元应当支付给我公司。请求法院判令：1、被告张鹏、齐凤娥支付我方购房款100000元（自愿减让10000元）；2、本案诉讼费用由被告承担。 本院经审理认定事实如下:2015年9月，经于某居间介绍，原告张建民与案外人王松林协商一致，约定原告购买王松林所有的位于寿光市××街道××村××小区××街商铺××东向西第七套楼房一处（小产权房，三层，面积174平方米），购房价格300000元。随后原告支付王松林房款290000元，剩余10000元未付。同年10月，张建民将上述房产转卖给本案两被告，约定购房价格为337000元。两被告分多次支付原告共计230000元后，被告持原告交付的相关材料到瑞泰公司办理了更名手续，现案涉房产登记在被告齐凤娥名下。随后原告多次要求两被告支付剩余房款107000元（337000元-230000元），被告以房产存在权属争议为由拒绝支付，原告遂诉至本院。 上述事实有原告提交的公安机关询问笔录（两份）、原被告双方谈话录音、原告与王松林谈话录音、证人于某证言，被告提交的商品房买卖合同、收款收据，第三人提交的收款收据（三份）及当事人陈述在案为证。 本院认为：原、被告之间的房屋买卖合同系当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。根据原告的起诉、有独立请求权第三人的陈述及被告的答辩，本案争议的焦点在于原告出售房产的合法性、瑞泰公司能否向被告主张权利，被告应否支付剩余房款的问题。 原告提交寿光市公安局孙家集派出所对张建民、齐凤娥的询问笔录，经质证被告及第三人瑞泰公司对真实性均无异议，两被告认为原告的供述具有片面性，第三人认可两被告的购房事实，但认为自己是房屋出售方，被告应将剩余房款支付给第三人。本院审查后认为，询问笔录中原被告均认可双方存在房产交易关系、被告未全额支付房款，本院对上述事实予以确认。对于欠款数额，被告方在笔录中称欠房款100000元，但在原告提交的双方谈话录音中张鹏认可欠款107000元，本院依据自认原则，认定两被告欠房款107000元。在出售房产合法性问题上，原告在公安机关的陈述与王松林在谈话中的陈述、证人于某的证言相互印证，能够确认房产是原告从王松林处购得，已付房款290000元尚欠10000元的事实，原告从王松林处取得购房资料及房产实物后，合同履行完毕（但原告在履行付款义务上存在瑕疵），且王松林对张建民转卖房产并未提出异议（仅提出追要剩余房款主张），本院认为原告取得房产具有事实和法律依据，其有权对房产做权属处分。 对于第二个焦点，本院审查后发现，本案形成诉讼之前瑞泰公司从未与被告形成房屋买卖合意，两者并无房屋买卖共同意思表示，庭审中被告提交的购房合同房款数额及签约时间、收款收据开具时间均为空白，明显与日常交易规则和习惯不符，瑞泰公司一方面主张最初将房产销售给王松林、另一方面又主张其与被告存在买卖合同有悖常理、不可信。被告持相关凭证（合同、收款收据）前往瑞泰公司办理更名手续，瑞泰公司不但未在房产权属及价款问题上提出异议或主张权利，相反随即为被告办理了更名（签订购房合同、出具收款收据），该行为实际是第三人作为房产开发商、销售方履行的小产权房权属登记手续，不能依此认定第三人与被告形成了买卖关系。在王松林不出庭、依据现有证据不能确认最初第三人将房产销售给王松林时的最终价格的情况下，第三人关于王松林尚欠其110000元购房款的主张不能成立，第三人要求两被告向其支付剩余房款无事实和法律依据，本院不予支持。依据合同相对性原则，即便该主张成立，瑞泰公司应当向王松林而非本案被告主张权利。 综上所述，截至起诉之日，原告作为出售方已履行了房产交付、协助更名义务，被告齐凤娥实体上占有、使用案涉房产也达五年之久，从保护善意第三人、维护交易稳定性的角度，齐凤娥对案涉房产享有的所有权应得到法律确认的同时，其应立即履行清偿义务，向原告支付剩余房款107000元。案涉房产系两被告夫妻关系存续期间购买，由此产生的债务亦属于夫妻共同债务，两被告应承担共同清偿责任。原告要求两被告支付逾期付款利息，但未向法庭说明利息的具体计算方法，诉讼请求不明确；其主张被告支付其律师费，无相应法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条、第一百四十二之规定，判决如下： 一、被告张鹏、齐凤娥于本判决生效后十日内支付原告张建民剩余购房款107000元； 二、驳回原告张建民的其他诉讼请求； 三、驳回有独立请求权的第三人寿光市孙家集瑞泰供销有限公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2500元，由原告负担68元，两被告负担2432元；诉讼保全费1070元，由原告负担30元，两被告负担1040元。有独立请求权的第三人缴纳的案件受理费1250元，由第三人承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  房 艳 人民陪审员  王建华 人民陪审员  王文义 二〇二〇年九月二十四日 书 记 员  张秀林