广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初17795号原告裴天成，男，汉族，1980年5月8日出生，身份证住址：湖北省，委托代理人王征坚，广东格威律师事务所律师。被告深圳市南岭智谷物业管理有限公司，住所地：广东省深圳市龙岗区南湾街道南岭社区健民路7号D栋1楼，统一社会信用代码：91440300MA5FDHCF6W。法定代表人：曾志军。委托代理人王飞谭，广东鹏科律师事务所律师。委托代理人宋云云，广东鹏科律师事务所实习律师。上列原、被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告裴天成的委托代理人王征坚到庭参加了诉讼，被告深圳市南岭智谷物业管理有限公司经合法传唤后，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。本案相关情况一、房屋租赁合同签订情况：2019年4月4日，原、被告签订《南岭智谷写字楼租赁合同》1份，约定原告向被告租赁位于深圳市龙岗区南湾街道南岭村社区健民路7号B栋1层1006号房屋，面积约300平方米，用途为商业。二、涉案房屋相关情况：被告未向本院提交涉案房屋的房屋产权证、建设规划许可证等证件。三、租赁期限：《南岭智谷写字楼租赁合同》约定租赁期限为2019年4月4日起至2021年10月25日止。四、租金约定：《南岭智谷写字楼租赁合同》约定2020年5月18日前月租金为31200元（人民币，下同），2020年5月18日后月租金为38400元。五、房屋押金：《南岭智谷写字楼租赁合同》约定，原告向被告支付3个月租金即93600元作为租赁押金。六、涉案房屋的占有、使用情况：2019年4月5日，被告将涉案房屋交付给原告使用。此后，原告开始对涉案房屋进行装修。2019年4月26日，被告发出《通知》称：现接到南湾街道办通知，本园区内所有装修工程禁止装修，停工整改，所有装修工程必须准备零星装修工程备案资料到街道办备案，批文没有下来之前，本园区禁止一切施工作业。原告申请证人田某真出庭作证，证人田某真出庭作证称：证人田某真在2018年左右给南岭物业公司做装修，因南岭物业公司欠证人田某真装修款，所以就介绍装修项目给证人做用来抵扣装修款；2019年4月初，经南岭物业公司介绍证人田某真与原告认识，由证人承揽了原告本案所租赁房屋的装修工程，装修工程总价款为115345元；2019年4月26日左右，南湾街道办通知整个园区禁止装修，禁止原因为整个园区的4栋楼都属于危房，所以街道办不允许装修，此后证人未再进行涉案房屋的装修工作；因园区被要求停工，证人田某真只做了部分工程，已完成工程款共计75000元，原告已付10000元，尚有65000元未付。七、押金支付情况：原告提交的证据显示，原告及证人刘某等人在2019年4月4日微信转账支付10000元，2019年4月11日银行转账支付63600元，合计支付73600元，原告称上述转账款项即为支付房屋租赁押金。原告称，根据双方的合同，原告应当向被告支付3个月租金即93600元作为租赁押金，原告已通过微信、银行转账支付了73600元，另有20000元，因为被告公司的股东刘洁欠原告的合伙人刘某20000元，经原、被告协商后，决定通过债务冲抵的方式，将被告股东刘杰欠刘某的20000元冲抵原告应支付给被告公司的剩余20000元。原告申请证人刘某出庭作证，证人刘某出庭作证称：证人刘某在2019年4月4日、4月11日接受原告的委托分别向被告法定代表人曾志军转账10000元、63600元，合计73600元，用于支付房屋租赁押金；2019年6月10日至12日期间，证人刘某收到被告法定代表人曾志军4笔转账共计40000元，该40000元与本案无关，系被告方退还刘某所缴纳的原拟租赁的另一名为“阳春驿站”商铺的租赁定金，因名为“阳春驿站”的商铺最终并未实际成功租赁，故被告法定代表人退还了定金40000元；本案所涉及的商铺，在装修期间，被街道办叫停装修，街道办禁止装修原因为房屋为危房，不能继续使用。八、押金、租金返还情况：被告提交书面答辩状称其在2019年6月10日至12日期间通过其法定代表人向证人刘某转账40000元用于退还本案租赁押金。庭审中，经向证人刘某询问，证人刘某确认被告法定代表人转账40000元属实，但该40000元即为被告退还名为“阳春驿站”商铺的租赁定金，与本案房屋的租赁合同押金无关。九、涉案房屋有无返还：原告称其在2019年4月26日即搬离涉案房屋，双方租赁合同自此解除；被告称原告实际占用房屋至2019年8月15日。原、被告均未提交证据证明各自主张的搬离之日。庭审中，原告称涉案房屋已由被告在2019年8月另行租赁给其他人。十、租金支付情况：原告称根据《南岭智谷写字楼租赁合同》第四条第1款“甲方应于2019年4月5日交房，乙方2019年5月18日起租”的约定，截止2019年5月18日前，为原告的装修免租期，原告于2019年4月26日搬离，故原告无需向被告支付租金。被告答辩称，原告自2019年4月签订租赁合同后，从未向被告支付过租金。十一、房屋装修情况：原告主张，就涉案房屋，其委托证人田某真进行装修，装修总报价为115435元，因街道办禁止装修而停工，只做了一部分，完成部分的工程款共计75000元；此外，原告另有花费电线、灯、水管材料及安装费用6600元、前后4个玻璃门和不锈钢边框22935元、桌椅19800元、厨房设备21740元、广告招牌6500元，原告共计花费装修费用152575元。原告提交的《收款卡》、《送货单》、《商品清单》、《收款收据》、《报价单》、《欠条》等证据显示，2019年4月15日原告从深圳市龙岗区华顺亿兴五金灯饰批发部购买电线、排水管、直通、三通等货物花费6408.5元；2019年4月16日原告从深圳市欧乐美门窗有限公司购买玻璃门、玻璃墙、玻璃不锈钢边框等货物花费22935元；2019年4月14日原告从深圳市瑞和酒楼设备有限公司购买保温车、炉灶、冰柜等货物花费21740元；2019年4月16日原告从东莞市金亿世家全屋定制有限公司订购餐、椅组合60套花费19800元；2019年5月31日原告从未知商家处购买“南岭自选餐厅*2套”花费6800元，其中《收款收据》备注“实付6500元”；此外，另有装修《报价单》、《欠条》显示原告的装修工程总价款为115435元，原告称仅进行部分装修工程，已完成部分的工程款为75000元。被告对上述原告所提交证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。十二、原告的诉讼请求：1、确认原被告于2019年4月4日签订的《南岭智谷写字楼租赁合同》于2019年4月26日解除；2、被告向原告返还租赁保证金62400元及租金11200元，并向原告支付逾期还款利息，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍，从2019年4月26日起计算至实际还清之日止；3、被告向原告赔偿装修损失152575元；4、被告承担案件诉讼费。十三、被告答辩意见：1、原告无任何证据证明双方租赁合同于2019年4月26日解除。实际上双方一直在洽商合同履行问题，被告一直要求原告按约交租，原告自2019年4月承租房屋后从未向被告交付过租金；2、原告诉请第二项所主张的73600元全部为押金，按照合同约定，原告应支付三个月租金即93600元为押金，原告所付73600元是不够的。在原告合伙人刘某的要求下（原告押金也是刘某支付），被告于2019年6月10日、12日共向原告退还押金40000元；3、租赁合同没有继续履行的过错方为原告，原告无权主张退还押金。双方合同签订后，原告因己方资金周转及投资方向问题多次向被告提出退租，基于双方的朋友关系，在原告未支付租金的情况下，被告并未按照合同约定提出与原告解除租赁合同，而是让其一直占用租赁房屋至2019年8月15日；4、被告不认可原告的全部装修损失。原告主张2019年4月26日被告将其赶走而解除合同，但其所提交的装修合同等证据签订时间也为2019年4月26日，如若按原告所述，装修未开始就已解除合同，何来装修损失一说;原告所主张的装修损失，应提供正式的装修合同、银行转账凭证及相关发票，原告未提交应承担举证不能的后果;事实上，双方租赁合同没有继续履行的原因在于原告，被告从未解除合同，即使存在装修损失也应由原告自行承担。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。判决结果本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案被告经催告后，拒不提交房屋产权证、建设工程规划许可证等材料，故本院认定原、被告告之间签订的《南岭智谷写字楼租赁合同》无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应予支持，但系因出租人的原因导致承租人不能使用房屋的，对出租人有关房屋占有使用费的诉讼请求，不予支持。本案中，原告于2019年4月4日签订房屋租赁合同，此后房屋进行装修，但在2019年4月26日即被南湾街道办禁止装修，故2019年4月26日之后，原告并未能实际占有使用房屋，而被告未排除原告占有使用房屋的障碍，因此，被告无权主张2019年4月26日之后的房屋占用使用费。《南岭智谷写字楼租赁合同》第四条第1款约定“甲方应于2019年4月5日交房，乙方2019年5月18日起租”，结合证据及当事人陈述，本院认为原告主张的2019年5月18日之前为装修免租期的陈述，符合一般房屋租赁合同的交易习惯，本院予以采信，原告无需支付被告2019年4月4日至2019年5月18日期间的房屋租金。房屋租赁合同无效，出租人请求返还房屋，承租人请求返还押金的，应予支持。被告已收回涉案房屋，故不存在返还房屋的情形；被告应当退还原告已付押金。原告通过刘某支付的押金73600元，有微信及银行转账等证据证实，且被告予以确认，故本院对原告要求退还该73600元押金的诉讼请求，予以支持。原告所述另有20000元押金通过债务冲抵的方式支付，原告对该主张未提交充分、有效证据证明，本院不予支持。原告要求被告支付押金利息的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于被告辩称通过刘某退还了40000元押金的意见，因刘某出庭作证称该40000元为其他款项，故对被告该答辩意见，本院不予支持，双方可另寻法律途径解决。承租人经出租人同意装饰装修租赁，合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人；不同意利用的，可由承租人拆除，因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，原告所主张的桌椅、厨房设备、广告招牌均属于未形成附合的装饰装修物，且原告所提交证据并不能充分、有效证明相关物品与涉案房屋装修之间的关联性，现被告未同意利用，故本院认定上述物品属于承租人自行拆除的部分，原告要求被告赔偿该部分损失，于法无据，本院不予支持。原告所主张的装修工程费用75000元，电线、灯、水管材料及安装费用6600元，前后4个玻璃门和不锈钢边框22935元，属于已形成附合的装饰装修物，被告未表示同意利用，则由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。关于合同无效的过错，本院认为，被告明知涉案房屋无两证一书而对外放租，导致原告在装修时被相关部门所禁止，被告对合同无效应承担主要责任；原告未尽到审慎义务而订立房屋租赁合同，应对合同无效承担次要责任。综上，本院认为，就装修损失由原、被告按30%、70%的比例来分担较为合适，即被告对原告上述现值损失承担70%的责任计人民币73174.5元[（75000元+6600元+22935元）*70%]。综上，现依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：一、被告深圳市南岭智谷物业管理有限公司于本判决生效后10日内退还原告裴天成押金计人民币73600元；二、被告深圳市南岭智谷物业管理有限公司于本判决生效后10日内向原告裴天成支付装饰装修损失计人民币73174.5元；三、驳回原告裴天成的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2346元（原告已预缴），由原告裴天成承担728.2元，由被告深圳市南岭智谷物业管理有限公司承担1617.8元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 李 怡二〇二〇年七月二十八日书记员 戴思强