湖南省湘潭市岳塘区人民法院民 事 判 决 书(2020)湘0304民初2279号原告：湘潭市永祥物业管理有限公司，住所地湖南省湘潭市岳塘区社建村街道板塘铺芙蓉世纪城19栋1单元0201001号。法定代表人：周珂如，董事长。委托诉讼代理人：陈媛媛，湖南君子莲律师事务所律师。被告：严运花，女，1968年5月16日出生，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区。被告：吴泽高，男，1969年12月14日出生，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区。原告湘潭市永祥物业管理有限公司（以下简称永祥物业公司）与被告严运花、吴泽高物业服务合同纠纷一案，本院依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告永祥物业公司委托诉讼代理人陈媛媛、被告严运花均到庭参加诉讼。2020年8月3日，原告永祥物业公司向本院申请撤回对被告吴泽高的起诉，本院依法予以准许。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付向原告支付物业服务费7252元（从2016年7月1日起计算至2019年12月31日）、车库物业服务费720元，合计7972元；2、判令被告支付原告违约金1000元；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年3月30日，原告永祥物业公司与湘潭东之阳房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》约定由原告为芙蓉世纪城小区提供物业服务，住宅物业收费标准为1.1元/月·㎡，车库15元/个·月，服务期限自2013年4月1日至2020年10月31日。芙蓉世纪城业主委员会成立后，原告与该小区业主委员会签订《芙蓉世纪城小区物业服务合同》，收费标准不变，服务期限自2022年6月30日。被告严运花、吴泽高系该小区6栋2单元0502002号房产所有权人，产权面积为137.35㎡。被告一直享受原告提供的物业服务，但尚欠2016年7月1日起至2019年12月31日期间物业服务费7972元。原告多次催缴未果，遂诉至本院，请求判如所请。被告辩称：一、安保不到位、大门长期无人看管，经常有非住户进入小区单元门；小区有可疑吸毒人员出入，物业置之不理；楼顶公摊面积开设培训班；二、很多业主房屋内部潮湿，渗水严重，原告不处理；三、垃圾成堆，随意堆放，停车场卫生死角无人打扫，人工湖无人清理，甚至有业主将地下停车库改造成厨房；三、物业收支管理从未公开，维修基金不知去向；四、二期很多楼栋无单元门钥匙，而是需要业主花钱购买，变相收费；五、私自将地下车库设立停车位，侵害业主利益；六、物业服务合同没有经全体业主或业主代表表决通过，协议内容由物业管理处私自制定，不再代表全体业主的利益；七、物业管理人员素质低下，忽视业主问题，推卸责任；八、2018年夏天，14栋1单元101房电起火，请原告电工来接电，要收取300元，因被告不同意，结果一家人在宾馆过夜，第二天叫其他人帮忙，一分钱都没收；九、公共卫生间卫生太差；十、消防通道两侧墙壁写着“严禁停车”，高处却悬挂停车编码，收取180元/月，消防通道堵塞；十、被告家电闸坏了，在原告处购买更换要120元，去外面买需25元，都属于乱收费现象。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。湘潭东之阳房地产开发有限公司与原告永祥物业公司签订的《前期物业服务合同》、湘潭市芙蓉世纪城第一届业主委员会与原告永祥物业公司签订的《湘潭芙蓉世纪城小区物业服务合同》均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规规定，合法有效，本院予以认可。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，上述两份合同对全体业主及物业使用人均具有约束力。两份合同均约定，业主按照其拥有的物业建筑面积收取物业服务费，标准为：电梯住宅1.10元/月·㎡（1-7栋、9-12栋、17-21栋）及1.2元/月·㎡（8栋、13-16栋）、车库15元/月、商用房1.2元/月。被告系湘潭市岳塘区社建村街道板塘铺芙蓉世纪城6栋2单元0502002号房产所有权人。原告按照合同约定向被告提供了物业服务，被告应按该合同约定履行交纳相应物业服务费用的义务。被告自2016年1月1日起至2019年12月31日期间尚欠物业服务费7972.08元（1.1元/月·㎡×137.35㎡×48月+15元/月×48月）。原告诉请7972元，不违反法律规定，本院予以支持。原告诉请违约金，因原告服务存在瑕疵，对其该诉请，本院不予支持。被告辩称楼顶公摊面积开设培训班，经本院核实，小区楼栋顶层开发商在销售房产时已出售给个人；被告辩称很多业主房屋渗水严重。本院认为，房屋渗水系房屋质量问题，建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任，保修期之外的公共部分，应启动维修基金进行维护；被告辩称原告私设停车位，消防通道两侧墙壁写着“严禁停车”，高处却悬挂停车编码，收取180元/月，停车位的增设系小区私家车越来越多，为解决车辆乱停乱放，经小区业主委员会同意设立，且原告提交的照片无法体现系消防通道；被告辩称原告存在各种方面乱收费的现象，本院认为，单元门钥匙系因为开发商没有交付给原告，至于维修费、更换的材料费用高于网购价格或其他门店价格，被告可以自由选择是否需要在原告处购买或处理，并非强制要求必须由原告提供，不属于《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条里擅自扩大收费范围、提高收费标准或重复收费的情形；被告辩称物业服务合同签订不合法，没有召开业主大会或经多数业主同意。本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，法律赋予了业主委员会对所居住的小区物业管理选择的权利。如业主委员会签订物业服务合同的行为未得到业主大会授权，受侵害的业主应依据《中华人民共和国物权法》第七十八条“业主大会或者业主委员会的决定，对业主有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”之规定，另行主张权利。在业主委员会的决定未撤销之前，该前期物业服务合同应属有效，被告作为该小区业主应按合同约定履行交纳物业服务费之义务，故对原告该辩解意见，本院不予采纳；被告辩称地下停车库被改建成厨房，本院认为，业主不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益，业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；被告反映原告卫生环境差、安保不到位、财务不公开、物业推卸责任、通道堵塞等等物业服务不到位，仅提供了部分照片，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”，本案中，被告认为原告未完全履行物业服务义务，可以要求原告改进、弥补，仍达不到合同约定标准的，可以解除合同、更换物业服务人，但不能拒绝交纳物业费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第五条、第六条，《物业管理条例》第三十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、严运花于本判决生效之日起三日内一次性支付湖南永祥物业管理有限责任公司物业管理服务费7972元；二、驳回湖南永祥物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由严运花负担。本判决为终审判决。审 判 员  蒋 英二〇二〇年八月三日法官助理肖黎代理书记员  唐璐瑶附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。第六条经书面催交，业主无理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第三十一条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。