湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初10037号原告：沈某某，女，1976年10月12日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：杨文，湖南云天律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙晴，湖南云天律师事务所实习律师。被告：李某某，男，1993年6月5日出生，汉族，住湖南省沅江市。被告：宋某某，男，1969年11月11日出生，汉族，住湖南省。被告：袁某某，男，1976年3月16日出生，汉族，住湖南省。原告沈某某与被告李某某、宋某某、袁某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈某某及其委托诉讼代理人杨文、龙晴及被告李某某到庭参加了诉讼。被告宋某某、袁某某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告沈某某向本院提出诉讼请求：一、判决解除《房地产买卖居间合同》，三被告将某甲小区二期综合楼XX房屋过户至原告名下，并承担办理过户所有税费；二、判决三被告向原告支付违约金262000元；三、本案诉讼费用（含保全费用）由三被告承担。事实与理由：原告于2020年6月1日与被告李某某签订《房屋买卖居间合同》，合同约定被告李某某以1310000元购买原告所有的位于岳麓区XX路XX号XX期XX楼XX栋XX号房屋。合同约定原告在收到首付款后将以上房屋过户至被告李某某指定代理人名下，被告宋某某、被告袁某某为被告李某某指定的为代理人，被告宋某某、被告袁某某对被告李某某的违约行为承担连带责任，办理火狐手续后被告李某某须于60日内向原告李某某支付购房尾款。合同第十条约定“……若甲乙双方任何一方违约，则守约方有权选择定金罚则要求违约方支付等于该房屋本合同成交价格百分之二十的违约金……”。被告李某某于2020年6月8日向原告支付首付款660000元，原告当天按约定将四处房产过户至被告李某某指定代理人，即被告宋某某、被告袁某某。当日，被告未保障按《房地产买卖居间合同》履行义务与原告签订了一份《欠款协议》，协议约定被告须于2020年8月1日前履行付清购房尾款义务，否则，被告违约，原告有权要求被告将房产过户至原告名下。经原告多次催告，至今被告拒不履行合同，被告的行为属于严重违约。原告为维护自己合法权益，现依法提起诉讼，请求依法支持原告所请。被告李某某辩称：承认拖欠尾款的事实，但不同意解除合同；尾款还差650000元未付，我愿意在一个月内付清；违约金标准过高，不同意承担。在本案审理过程中，本院到不动产登记中心查证，涉案房屋已经被抵押且办理抵押登记。经本院释明，原告沈某某将其第一项诉讼请求变更为判决被告继续履行《房地产买卖居间合同》，支付剩余房款650000元，其余诉请不变。对变更后的诉讼请求，被告李某某辩称：愿意配合付清尾款，在这个基础上，可以适当承担部分利息损失。被告宋某某、袁某某未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据庭审调查以及举证、质证的情况，本院确认如下事实：2020年6月1日，沈某某（甲方、买方）为到广东买房，与被告（乙方、买方）及长沙美屋房地产经纪有限公司（丙方、居间方）签订《房地产买卖居间合同》，约定：甲方将坐落于长沙市岳麓区××路××号××期××楼××栋××号房屋出售给乙方；房屋成交价格为1310000元，乙方应于本合同签订后当日内向甲方支付购房定金20000元，于过户当天支付购房首付款660000元（含已支付的购房定金），剩余房款650000元以申请银行按揭贷款方式支付；甲乙双方应于乙方贷款申请通过后办理过户手续；若甲乙任何一方未在约定期限内履行本合同约定的事项和义务，则对方可以解除合同，并追究违约方责任；如甲乙双方任何一方违约，则守约方有权选择定金罚则主张权利或要求违约方支付等于该房屋本合同成交价格百分之二十的违约金。还约定：乙方为按揭付款方式付款，乙方承诺过户后60天内将剩余房款通过银行转至甲方账户，若超此约定日期，乙方承担日息300元给甲方；甲方收到全部房款后，租金归乙方收取；此价格包含家具家电（除两台电视和一个书柜）；甲方同意乙方过户到指定人名下；过户前乙方须向甲方证明，银行以批准该笔贷款并保证60天内到甲方账户。合同签订后，李某某依约向沈某某支付定金20000元，并通过微信转账方式于2020年6月3日向沈某某支付300000元，于2020年6月8日向沈某某支付340000元。2020年6月8日，沈某某在收取660000元购房首付款后，依约将房屋过户给李某某指定人名下，其中1813、1814号房屋过户给宋某某，1815、1816号房屋过户给袁某某。同日，卖方沈某某、买方李某某及李某某指定过户人签订《欠款协议》，约定：今有李某某购得沈某某钰龙天下综合楼3栋1813、1814、1815、1816四间公寓，已付首付款共计660000元，尚余尾款650000元，于2020年8月1日前付清结给沈某某。如卖方沈某某未收清尾款，则房屋所有权仍旧归沈某某所有，收益权也归沈某某所有。如卖方李某某在2020年8月1日前未付清尾款给卖方，则卖方李某某违约。李某某指定的代理人宋某某、袁某某需无条件将已过户的该房产过户回给沈某某。《欠款协议》签订后，李某某并未依照该协议约定履行付款义务，经沈某某多次催告，至今仍未履行。2020年9月28日，本院到长沙市不动产登记中心进行查询，涉案房屋均已向长沙农村商业银行股份有限公司格塘支行进行抵押且已办理抵押登记手续。其中1813、1814号房屋他项权证号码为202××××1327，贷款金额为1452330元；1815、1816号房屋他项权证号码为×××82，贷款金额为1452330元。沈某某向法院提交了其与祈福中介吴某某的微信聊天记录，其意向中的广州祈福新村52平方米的房子在2020年6月份售价为1130000元，至2020年10月份，同地段小户型52平方米的房屋售价为1300000元左右。本院认为：沈某某与李某某、长沙美屋房地产经纪有限公司签订的《房地产买卖居间合同》及其与李某某、袁某某、宋某某签订的《欠款协议》,系当事人真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，合同当事人均应严格按合同履行。沈某某按合同约定，在收到李某某660000元购房首付款后，于2020年6月8日将房屋过户给李某某指定人袁某某、宋某某，李某某应依约向沈某某支付购房尾款650000元。李某某未能按欠款协议约定，于2020年8月1日前向沈某某支付剩余购房款，经沈某某多次催告仍未支付，应当向沈某某承担违约责任。双方在《房地产买卖居间合同》中约定，如双方任何一方违约，则守约方有权选择定金罚则主张权利或要求违约方支付等于该房屋本合同成交价格百分之二十的违约金。现沈某某主张的违约金金额为合同成交价1310000元的20%，即262000元，李某某认为该金额过高。本院考虑到，市场上将房屋进行抵押所获取的抵押贷款通常低于房屋的成交价，本案中，沈某某与李某某交易的1813、1814、1815、1816号房屋成交价为1310000元，而李某某以1813、1814、1815、1816号房屋作为抵押财产向长沙农村商业银行股份有限公司格塘支行申请贷款时，其所获得的贷款额远高于房屋成交价，可见沈某某系低价出售1813、1814、1815、1816号房屋；同时，沈某某在出售房屋时已向李某某明确，其是为筹措资金在广州买房，因李某某逾期付款，致沈某某未能如期在广州买房，且此时同地段同类型的房屋价格较之前有较大幅度上涨。故沈某某因李某某的违约行为所受损失较大，双方合同约定的违约金并未高于沈某某所受损失，沈某某按合同约定主张违约金并无不当。此外，袁某某、宋某某并非《房地产买卖居间合同》的当事人，两人虽同李某某一起与沈某某签订《欠款协议》，但该协议中仅约定如李某某未能按期支付购房尾款则应将房屋过户回给沈某某，并未约定两人对李某某的付款义务承担连带责任。故对沈某某要求袁某某、宋某某与李某某一并承担支付房屋尾款650000元及违约金262000元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、李某某于本判决生效之日起五日内向沈某某支付房款650000元；二、李某某于本判决生效之日起五日内向沈某某支付违约金262000元；三、驳回沈某某对李某某的其他诉讼请求；四、驳回沈某某对袁某某、宋某某的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务或者其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。本案受理费6460元（已减半），财产保全费5000元,共计11460元,由李某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  王双石二〇二〇年十月二十六日法官助理王婷婷书记员梁芸哲