大连市普兰店区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0214民初3450号原告：晏明辉，女，1979年2月7日出生，汉族，住北京市东城区。委托代理人：林树茂，系辽宁君子道律师事务所律师。被告：大连丰润置业有限公司，住所地辽宁省大连市普兰店区丰润园5号，统一社会信用代码91210282554973285A。法定代表人：胡光彬，系该公司总经理。委托代理人：白禹龙，系辽宁智库律师事务所律师。第三人：大连龙之创房地产经纪有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区逸林园43号4层2号，统一社会信用代码91210211341160096T。法定代表人：芦晶华，系该公司总经理。委托代理人：王楠，系辽宁金石律师事务所律师。原告晏明辉与被告大连丰润置业有限公司（以下简称丰润公司）、第三人大连龙之创房地产经纪有限公司（以下简称龙之创公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告晏明辉委托诉讼代理人林树茂、被告丰润公司委托诉讼代理人白禹龙、第三人龙之创公司委托诉讼代理人王楠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告晏明辉向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议；2、判令被告返还原告已付购房款487151.00元，并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率给付自2019年7月27日起至购房款还清之日止的计息；3、判令被告按已交付购房款487151.00元承担赔偿责任；4、判令被告承担案件受理费（包括诉讼费、保全费、保函费）。事实和理由：2019年7月21日，原告与被告签订《商品房认购协议书》，当日，原告即向被告交付购房款10000.00元。2019年7月22日，原告按照被告的指示，与被告指定的第三人签订居间服务协议书，并交纳居间服务费50000.00元，待原被告双方签订商品房买卖合同后，该费用将视为原告向被告交付的购房款。2019年7月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，原告在被告处购买丰润园47号2单元2层1号住宅一处，面积241.89平方米，单价5900.00元/平方米，房款总计1427151.00元。《商品房买卖合同》及《补充协议》均由被告提供，但其上仅有原告签字及手印，被告并未盖章，且商品房交付日期也由被告涂抹划去。原告于签订《商品房买卖合同》当日，向被告补交购房款427151.00元，合计交付购房款487151.00元，被告于当日向原告出具增值税普通发票。之后，被告在合理期限内既未与原告签订加盖公章的《商品房买卖合同》，也未向原告交付房屋，更未将案涉房屋到当地房屋交易管理部门办理网签手续，导致原告迟迟无法实际使用所购买房屋，也无法办理按揭贷款。期间原告多次催促被告，却一直无果。后原告得知，在双方签订《商品房买卖合同》时，被告故意隐瞒案涉房屋已经抵押的事实。原告得知后多次催促被告解除抵押、履行合同，但至起诉前，被告仍未将案涉房屋的抵押解除。原告认为，因被告故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，并一直不办理解除抵押的手续，致使原告迟迟无法在合理期限内实现合同目的，双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》依法应予解除，被告应向原告返还已付购房款及利息、赔偿损失，并根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二款之规定承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。被告丰润公司辩称，不同意原告的诉讼请求。1、案涉协议已明确约定原告知悉房屋已抵押情况，不存在隐瞒，且房屋现已解除抵押，故原告无权据此要求解除合同或要求被告承担任何责任；2、50000.00元系原告支付给第三人的居间服务费。原告通过第三人的渠道购买案涉房屋，被告从未指定原告向第三人付款，也未收到该50000.00元。原告据此享受购房优惠，总房款降至1427151.00元，原告实际支付被告首付款437151.00元，也收取了被告按照该数额开具的预收款发票，表明原告实际认可已付购房款金额为437151.00元；3、双方未约定网签办贷及交房时限，因原告未能配合审贷，导致签约办贷拖延至今，应由原告承担相应后果及责任。第三人龙之创公司述称，同意被告的答辩意见，居间服务为通过第三人渠道购买房屋将享受购房款优惠并非购房款，《认购协议书》上的约定，第三人不知情，《房屋买卖合同》已经签订，居间服务费不应退还。围绕诉讼请求，原告晏明辉依法提交了以下证据：《商品房认购协议书》、《居间服务协议书》、《商品房买卖协议书》、《补充协议》各1份，专用收款收据1张（编号0115051，项目为居间服务费用），POS机刷卡小票2张（金额分别为10000.00元和427151.00元），大连增值税普通发票1张（编号：01776448）、微信聊天记录1份、置业顾问名片1张、音频光盘1份、视频光盘1份、保全保险费发票1张；被告丰润公司依法提交以下证据：《商品房认购协议书》、《居间服务协议书》、《商品房买卖协议书》、《补充协议》各1份，专用收款收据1张（编号0115051，项目为居间服务费用），POS机刷卡小票2张（金额分别为10000.00元和427151.00元），大连增值税普通发票1张（编号：01776448）、通话详单1份、解除抵押通知书及附件1份、普兰店区房屋登记信息记录1份、辽宁省高级人民法院民事判决书1份；第三人龙之创公司依法提供以下证据：POS机刷卡小票1张（金额为50000.00元）、中国银行交易流水明细清单1份（借记卡号：62×××28）；本院依法调取龙之创公司工商信息1份、大连市普兰店区不动产登记中心协助执行通知书回执1份。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原、被告无争议证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方有争议的其他证据和事实，本院将根据案情综合予以评判。经审查核实案涉证据的真实性、合法性、关联性，综合分析当事人当庭陈述和诉辩、质证、代理意见，本院依法认定本案事实如下：2019年7月21日，原告晏明辉与被告丰润公司签订《商品房认购协议书》，约定认购位于大连市普兰店区金悦湾一期项目第27栋2单元2层1号房的住宅，面积为241.89平方米，该协议第三条第3.1款约定：“本商品房……含税单价为人民币6393.91元/平方米，含税总房价款为人民币1546623.00，大写壹佰伍拾肆万陆仟陆佰贰拾叁元。上述含税总房价款不含本认购书第四条约定之优惠，为优惠前价格，并非最终合同价格。最终合同价格以双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议为准。”；第四条第4.1款约定：“5万团购抵119472元，总房款共优惠69472元（该折扣与优惠一经涂改立即失效）。”；第九条约定：“甲方已告知乙方该商品房存在土地或在建工程抵押情况，乙方不就此向甲方主张任何权利。”。该《认购协议书》由原告晏明辉签字、按手印，被告丰润公司盖章及其销售人员王丽君签字。原告于当日支付定金10000.00元。原告与第三人龙之创公司签订《居间服务协议书》，协议书上显示的签订时间为2019年7月21日，其中居间服务费一栏注明：“居间服务费：￥：50000.00元，优惠政策五万抵119472元”，服务费交纳时间一栏注明：“于2019年7月22日补交服务费50000.00元”。第三人龙之创公司提供的李喜龙在中国银行交易流水明细清单（借记卡号：62×××28）显示，该50000.00元于2019年7月22日经POS机以金额49965.00元进入李喜龙（系第三人龙之创公司监事）该账户，同时显示该账户2019年6月15日至2020年7月8日期间的同类资金全部转出至李喜龙另一个人账户（招商银行：5240114111289888）。原被告双方于2019年7月26日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》。该《商品房买卖合同》及《补充协议》系由被告丰润公司向原告提供的格式文本，合同编号为空白，买受人、商品房基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限等主要信息均为手写，交付日期由被告涂抹划掉，仅有原告的签名及手印，没有被告公司盖章。合同约定原告购买丰润园47号2单元2层1号商品房，单价为5900.00元/平方米，总金额1427151.00元。原告首付款支付437151.00元，贷款990000.00元。《商品房买卖合同》第九条约定：“……并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。”《补充协议》第十二条第2款约定：“……并按买受人支付该商品房已付价款的5%向买受人支付违约金……”第十五条约定：“买受人同意在本补充协议签订后，出卖人对该商品房所分摊的土地使用权及在建工程设定抵押，但出卖人不得因此延误买受人对该商品房权属的办理日期，否则出卖人应当按照合同约定承担违约责任，并赔偿买受人由此遭受的全部损失。”。自2019年12月1日至2020年5月31日间，原告与被告的销售人员多次互相通话。2020年5月25日原告向本院提起诉讼，本院于2020年5月29日向被告丰润公司送达起诉状副本。大连市普兰店区不动产登记中心协助执行通知书回执显示：位于大连市普兰店经济开发区李店社区土地证号为国用（2010）119号的土地于2011年7月4日至2013年1月3日抵押于深圳发展银行大连分行，2013年5月撤销抵押续办；位于该土地的在建工程于2017年8月1日至2020年7月31日设立抵押；案涉丰润园47号27#-2-2-1房屋于2020年6月9日注销抵押，2017年8月1日至2020年7月31日抵押于盛京银行大连分行。另查，案涉商品房于2018年6月20日取得预售许可证，于2018年9月21日竣工，于2018年9月25日取得《建设工程竣工验收报告》。本院认为，根据案涉争议内容及当事人诉辩意见，本案争议焦点为：1、原被告双方在签订商品房买卖合同及补充协议时被告是否存在故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，案涉合同及补充协议解除的条件是否成就；2、被告收取的购房款是否包括以第三人名义收取的50000.00元费用，该50000.00元费用性质为第三人收取的居间服务费还是原告购买房屋优惠的团购费；3、若合同解除，被告应返还多少购房款，是否承担违约金并赔偿损失。关于争议焦点一，本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人有法律约束力。合同生效后双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方可以解除合同。案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》系被告丰润公司向原告提供的格式文本，虽然被告丰润公司未签字盖章，但在原告签字后，原告按照合同约定向被告丰润公司交付首付款，被告丰润公司收取该款并向原告出具发票，合同已经实际履行，案涉商品房买卖合同依法成立并生效。合同生效后，原告已履行交付首付款义务，被告丰润公司应按照合同约定在合理期限内及时将设定在案涉商品房上的在建工程抵押解除并办理网签手续，使合同标的物即案涉商品房符合贷款条件，以实现原告办理银行贷款取得案涉商品房的目的。虽然原告与被告未在合同中约定解除抵押的时间，但双方在《补充协议》第十五条有被告不得因设定抵押延误原告对案涉商品房权属的办理日期的约定，被告提供证据显示期间其销售人员与原告多次互相通话，原告主张的在签订合同后多次催告被告解除案涉商品房抵押具有合理性，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条关于合理期限三个月的规定以及该解释第十八条第三款关于商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任的规定，在案涉商品房已经取得预售许可证和《建设工程竣工验收报告》的情况下，自2019年7月26日至原告起诉之日的2020年5月25日，被告在长达10个月期间内均未履行上述义务，既未解除设定在案涉商品房上的在建工程抵押并办理网签手续，亦未与原告签订符合规范的《商品房买卖合同》，已明显超出合理期限，构成根本违约，原告以被告迟延履行合同义务无法实现合同目的为由起诉要求解除合同，有事实及法律依据，本院予以支持。至于被告辩称因原告未通过银行贷款资格确认所以未解除抵押的意见，因被告未提供证据证明原告不符合银行贷款资格，本院不予采纳。关于原告以被告故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二款之规定，要求被告承担不超过已付购房款一倍即487151.00元的赔偿责任一节，原被告于2019年7月21日签订的《商品房认购协议书》第九条约定：“甲方已告知乙方该商品房存在土地或在建工程抵押情况，乙方不就此向甲方主张任何权利。”，于2019年7月26日签订《商品房买卖合同》的《补充协议》第十五条约定：“买受人同意在本补充协议签订后，出卖人对该商品房所分摊的土地使用权及在建工程设定抵押，……”。上述约定可见，被告丰润公司在与原告签订商品房买卖合同时已经对丰润园47号27#-2-2-1商品房所分摊的土地使用权及在建工程设定抵押向原告进行了告知，原告未提供充分证据证明被告丰润公司在与原告签订合同时存在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二款“故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实”的情形，故本院对原告的该项主张不予采纳。关于争议焦点二，原被告双方签订的《商品房认购协议书》第三条第3.1款约定：本商品房……含税单价为人民币6393.91元/平方米，含税总房价款为人民币1546623.00，大写壹佰伍拾肆万陆仟陆佰贰拾叁元。上述含税总房价款不含本认购书第四条约定之优惠，为优惠前价格，并非最终合同价格。最终合同价格以双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议为准。第四条第4.1款约定：“5万团购抵119472元，总房款共优惠69472元（该折扣与优惠一经涂改立即失效）。”从以上约定可见，原告需要向被告交付50000.00元的团购费才能享受房款优惠69472元，该50000.00元+房款优惠69472元+《商品房买卖合同》约定的房价1427151.00元（首付款437151.00元+贷款990000.00元）=《商品房认购协议书》总房价款1546623.00元，原告交付的50000.00元包含在总房价款1546623.00元中。另外，原告虽然与第三人签订所谓的《居间服务协议书》，第三人亦向原告出具了收取50000.00元居间服务费的收款收据，但该笔款项及同类款项均通过POS机支付至案外人李喜龙个人账户，第三人在本院规定的期限内未能提供充分证据证明该笔款项及同类款项系其收取的居间服务费且已记入该公司账户，应承担举证不能的不利后果。在原告仅交付一笔50000.00元的情况下，综合上述原告与被告关于团购费的约定，故原告交付的50000.00元应为原告购买房屋优惠的团购费而非第三人收取的居间服务费，应计算至购房款中。关于争议焦点三，本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同解除后，被告应向原告返还购房款，并承担赔偿损失的违约责任。被告应向原告返还的购房款包括原告交付的首付款437151.00元和团购费50000.00元，合计487151.00元。关于被告应承担的违约责任，双方在《补充协议》第十五条约定：“买受人同意在本补充协议签订后，出卖人对该商品房所分摊的土地使用权及在建工程设定抵押，但出卖人不得因此延误买受人对该商品房权属的办理日期，否则出卖人应当按照合同约定承担违约责任，并赔偿买受人由此遭受的全部损失。”。根据该约定，被告因违约行为应向原告赔偿的损失包括双方在《商品房买卖合同》第九条及《补充协议》第十二条中约定的按原告已交付购房款的5%向原告支付违约金即487151.00元×5%=24357.55元，并赔偿原告由此遭受的全部损失即利息损失（以487151.00元为基数，自2019年7月26日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至该款付清时止按照中全国银行间同业拆借中心公布贷款报价利率计算）以及因诉讼支出的费用（诉讼费、保全费、保全保险费）。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第四款，第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十五条、第十八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、原告晏明辉与被告大连丰润置业有限公司于2019年7月26日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》于2020年5月29日解除；二、被告大连丰润置业有限公司于本判决生效后三十日内向原告晏明辉返还购房款487151.00元，并承担违约金24357.55元，赔偿利息损失（以487151.00元为基数，自2019年7月26日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至该款付清时止按照中全国银行间同业拆借中心公布贷款报价利率计算）及保全保险费2240.00元；三、驳回原告晏明辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13542.00元，减半收取6771.00元，保全费5000.00元，合计11771.00元（原告已预交）由被告大连丰润置业有限公司负担，并于本判决生效之日起三十日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人可向本院或同级的被执行财产所在地人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。当事人不履行生效文书确定义务的，人民法院有权扣押、冻结、划拨、变价其财产，予以信用惩戒、罚款、拘留。审判员  毕诗军二〇二〇年十月二十六日法官助理刘芳姣书记员宋文华本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。