安徽省绩溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1824民初794号 原告：李艳萍，女，1969年9月24日出生，汉族，居民，住安徽省绩溪县。 原告：黄东鸿，男，1966年10月1日出生，汉族，交通局干部，住安徽省绩溪县。 两原告共同委托诉讼代理人：章熙飞，安徽石镜律师事务所律师。 被告：安徽乾程房地产开发有限公司，住所地安徽省宣城市绩溪县华阳镇徽山大道麒麟古镇**楼，统一社会信用代码91341824085215595C。 法定代表人：陈志民，执行董事。 委托诉讼代理人：方家杰，安徽梁安律师事务所律师。 原告李艳萍、黄东鸿诉被告安徽乾程房地产开发有限公司（以下简称乾程房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李艳萍及两原告委托诉讼代理人章熙飞和被告乾程房地产公司委托诉讼代理人方家杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李艳萍、黄东鸿向本院提出诉讼请求：1判决解除原、被告2019年12月13日签订的2019预85628号《绩溪县商品房买卖合同》，被告返还原告购房款1643000元；2.判令被告支付原告解除商品房买卖合同的违约金32860元；3.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：两原告是夫妻关系,因生活需要向被告购买商品房。2018年12月3日、2019年1月23日、2019年10月21日两原告分四次向被告支付购房款1643000元,其中743000元为案外人在被告处的工程款债权转让给原告用于冲抵购房款。2019年12月13日，原、被告补签《绩溪县商品房买卖合同》,约定被告将其开发的、位于绩溪县华阳镇徽山大道徽博园****客**出售给原告,合同价款为1443000元,库房购买价200000元,合计1643000元。根据合同约定,被告应该在2019年9月30日前将通过竣工验收、且进行备案登记的商品房交付原告。但被告由于自身资金原因导致案涉别墅至今未能进行竣工验收。根据《商品房买卖合同》第九条、第十条约定,被告超过交房时间已经达9个月,原告有权解除双方签订的商品房买卖合同,并以支付的房价款为基数,按2%的标准要求被告支付逾期交房违约金。原告多次通过书面、口头的方式向被告提出解除商品房买卖合同的要求,被告予以拒绝。原告认为其已经全部履行合同义务,而被告未交付商品房已构成违约,应承担违约责任。为此诉至法院，请求支持原告诉请。 被告乾程房地产公司辩称，1.本案被告仅收到原告购房款90万元，原告诉称分四次支付被告购房款1643000元不能成立；2.案涉纠纷没有发生债权转让抵房款的事实；3.双方2019年12月13日签订的合同中有关逾期交房的约定对本案被告不具有约束力，理由是双方订立合同时间在约定交房时间之后。综上，原告要求解除2019年12月13日签订的买卖合同没有事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。 原告李艳萍、黄东鸿就其诉讼请求所依据的事实向本院提交证据如下：1.两原告身份证复印件，证明两原告的基本情况；2.商品房买卖合同，证明两原告为购房人，买卖合同约定交房时间为2019年9月30日，购房款为1443000元，逾期交房超过30天,解除商品房买卖合同的违约金标准为已付购房款的2%；3.增值税发票、收据、安徽农金刷卡商户存根、账户交易明细，证明2018年12月3日、2019年1月23日、2019年10月21日两原告分四次向被告支付购房款人民币1643000元，被告分别向原告出具增值税发票和收据；4.书面证明、企业信用信息公示表、收款委托书，证明上述购房款中的743000元为案外人在被告处的工程款债权转让给原告用于冲抵购房款；5.收据，证明被告销售的商品房中的库房没有签订买卖合同，库房的购买价款为20万元；6.函件、邮寄凭证，证明原告在本案提起诉讼前书面向被告提出解除商品房买卖合同；7.证人肖某证言，证明案涉1643000元购房款中有肖某公司工程款冲抵购房款743000元；肖某未与本案被告签订2019年10月20日的协议,内容原告不知晓。 经质证，被告对原告提交的证据1无异议；证据2真实性无异议，但认为合同约定交房时间早于签订时间，该约定不能约束被告；证据3三性无异议，但达不到原告的证明目的，与客观事实不符；证据4达不到原告的证明目的，仅是肖某委托原告收款，没有单位盖章，不符合事实和法律规定；证据5与本案无关联性；证据6约定解除时间早于合同签订时间，对被告没有约束力，达不到原告的证明目的；证据7达不到原告的证明目的，只能证明证人工程款抵付原告购房款的事实，且前提是不能退房，否则抵付行为作废。 被告乾程房地产公司为支持其辩解，向本院提交肖某与被告2019年10月20日签订的协议一份，证明在被告同意将工程款抵付房款之前，双方做了明确约定：抵房款的前提是同意肖某指定的案外人购买房屋，且不退房。如果购房人提出退房，甲乙双方原来出具的所有手续及收据文件全部作废,案涉工程款仍然归肖某所有。 经质证，原告对该证据真实性、证明目的均有异议，协议一页与第二页并非同时形成的，且是在抵付后签订的，主体双方仅为被告与中建机械租赁有限公司，无论是被告还是中建机械租赁有限公司均未告知原告抵扣效力的条款，对原告没有约束力，达不到被告的证明目的。 本院经审查认为，原告提交的证据1被告无异议，本院予以认定；证据2真实性被告无异议，能够证明双方签订合同及约定内容，本院予以认定；证据3三性被告无异议，本院予以认定，证据4与证据3能够相互印证，证明原、被告与证人同意工程款抵扣购房款的事实，本院予以认定；证据5能够证明原告20万元购买库房的事实，本院予以认定；证据6证明原告2020年6月10日向被告发出解除商品房买卖合同通知书并邮寄送达被告的事实，本院予以认定；证据7能够证明三方达成工程款抵扣购房款的事实及被告与证人签订的协议未告知原告的事实，本院予以采纳。被告提交的协议为被告与证人签订的，未告知原告并经原告同意，对原告不具有约束力，本院对其证明目的不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：两原告系夫妻关系，与绩溪中建工程机械租赁有限公司法定代表人肖某间存在民间借贷关系。2018年原告与被告达成购买被告开发绩溪县华阳镇徽山大道徽博园二期10幢客1室商品房的合意，并于2018年12月3日向被告支付房款50万元、2019年1月23日支付房款40万元。2019年1月23日，被告根据绩溪中建工程机械租赁有限公司的收款委托书，将应付该公司工程款40万元转至李艳萍绩溪农商行账户。同日，李艳萍将该40万元支付被告抵房款。2019年10月20日，绩溪中建工程机械租赁有限公司向被告出具收款委托书，委托原告李艳萍代收工程款34.3万元，收款方式：工程款抵房款。2019年10月21日，被告向李艳萍出具收据一张，载明收到李艳萍34.3万元，收款方式为：工程款抵房款（中建）。2019年12月13日，原、被告补签《绩溪县商品房买卖合同》,约定原告购买被告开发的绩溪县华阳镇徽山大道徽博园二期10幢客1室商品房,房屋总价款144.3万元，被告应该在2019年9月30日前将通过竣工验收、取得竣工验收备案登记证明的商品房交付原告，逾期超过30日后，原告有权解除合同，被告应当在原告解除通知到达之日起30日内退还全部购房款，并支付购房款2%的违约金。因商品房一直未通过竣工验收，原告与被告协商解除商品房买卖合同，未果。2020年7月1日，原告诉至法院。 另查明,绩溪中建工程机械租赁有限公司抵扣的工程款中包括原告购买的徽博园二期10幢客1室商品房部分房款和10#-库1、10#-库2库房房款20万元。原、被告和绩溪中建工程机械租赁有限公司达成工程款抵房款的约定后，被告与绩溪中建工程机械租赁有限公司签订《协议》一份，约定工程款抵付包括本案案涉房屋在内的五套房屋部分房款，若抵付房屋不存在建筑违规问题，绩溪中建工程机械租赁有限公司无权退房，如出现不可抗力或其他原因造成部分退房情况，相关抵付房款手续的文件、收据等材料同时失效，双方确定的抵付房款的工程款将转为工程款继续挂账被告工程部，由被告工程部根据实际情况另行安排支付。但《协议》签订后，被告及绩溪中建工程机械租赁有限公司均未告知原告。 本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原告李艳萍、黄东鸿与被告签订的《绩溪县商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示,合法有效，应受法律保护。本案的争议焦点有：一、原、被告签订的《绩溪县商品房买卖合同》能否解除；二、被告应否退还原告购房款、支付违约金及退还购房款的数额。关于争议焦点一，原、被告买卖合同中约定的交房时间早于合同签订时间,明显不符合常理,应视为双方对房屋交付期限的约定不明确。因双方之后未就具体履行期限达成补充协议,也无法按照合同其他条款或交易习惯确定履行期限,根据《中华人民共和国合同法》第六十二条的规定,原告可以随时要求履行,但应当给对方必要的准备时间。本案中，原告与被告达成购房合意并支付房款时间已近一年，可以确认原告已给足被告必要的准备时间，但被告至今因案涉商品房未通过竣工验收而不能按合同约定履行交付义务，其行为已构成违约，原告要求解除原、被告双方于2019年12月13日签订的《绩溪县商品房买卖合同》的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。关于争议焦点二，被告辩解仅收到原告购房款90万元，根据其与绩溪中建工程机械租赁有限公司达成的协议，如果退房，工程款抵房款行为失效。本院认为，2019年1月23日工程款40万元已由被告根据绩溪中建工程机械租赁有限公司的委托支付原告抵肖某拖欠原告的借款，后由原告作为购房款支付被告，非工程款抵房款；2019年10月21日被告出具的收据证明原、被告与绩溪中建工程机械租赁有限公司就工程款34.3万元抵房款达成合意并已履行完毕，而被告与绩溪中建工程机械租赁有限公司签订协议在三方达成合意之后，且未告知原告并经原告同意，因此，被告与绩溪中建工程机械租赁有限公司达成的如果退房工程款抵房款行为失效的所谓协议，对原告不具有约束力。综上，被告的辩解本院不予采纳。原告依约向被告付清了购房款164.3万元,但被告逾期未交房已构成违约，依法应承担违约责任，故本院对原告要求被告返还购房款164.3万元，并按合同约定支付违约金32860元的诉讼请求，依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、解除原告李艳萍、黄东鸿与被告安徽乾程房地产开发有限公司于2019年12月13日签订的2019预85628号《绩溪县商品房买卖合同》； 二、被告安徽乾程房地产开发有限公司于本判决生效后十天内返还原告李艳萍、黄东鸿购房款1643000元； 三、被告安徽乾程房地产开发有限公司于本判决生效后十天内支付原告李艳萍、黄东鸿违约金32860元。 案件受理费19883元，减半收取9941.5元，保全费5000元，合计14941.5元，由被告安徽乾程房地产开发有限公司承担。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审判员  江芳华 二〇二〇年九月十日                                                                                                                      法官助理 杨美华                                                                                                                      书记员   章萍 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定： （一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。 （二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。 （三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。 （四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。 （五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。 （六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。