山东省聊城市茌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1523民初1394号原告：牛洪峰，男，1965年8月17日出生，汉族，住聊城市茌平区。委托代理人：牛燕燕，女，1987年9月10日出生，汉族，住址同上，系原告之女。委托诉讼代理人：崔金安，山东兴茌律师事务所律师。被告：崔传国，男，1983年7月10日出生，汉族，住茌平区。委托代理人：李浩，北京市百瑞（济南）律师事务所律师。原告牛洪峰诉被告崔传国房屋买卖合同纠纷一案，本院于二○一九年三月二十日做出（2018）鲁1523民初2601号民事判决，崔传国不服提起上诉，聊城市中级人民法院于二○一九年九月十七日做出（2019）鲁15民终1755号民事裁定，撤销原判，发回重审。本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告牛洪峰的委托代理人牛燕燕、崔金安，被告崔传国及其委托代理人李浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告牛洪峰向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告2017年1月16日签订的《房屋买卖合同》，被告支付自入住至腾空交付房屋期间的租金24000元；2.判令被告因违约给原告造成的利息损失17169.43元，诉讼费2357元，合计19526.43元；3.诉讼费用由被告负担。事实与理由：原告于2010年11月4日在茌平县振兴房地产开发有限公司购买位于茌平县（居住面积111.12平方米，车库面积38.33平方米，合计为149.45平方米），总价款381465元，原告交首付款11465元．2010年12月1日，原告从茌平工商银行办理按揭贷款267000元用于还清房款，借款合同期限20年，按月等额本息还款。原告为解除还贷压力，2017年1月16日将经过精装修的房子和车库以454000元的价格卖于被告（含空调两台、厨卫、燃气灶、大理石灶台、抽油烟机、整体卫浴）。《房屋买卖合同》约定，买方签订合同之日和入住时各付10万元，买方接卖方未还的银行按揭款217053.61元，剩余的款项（总价款454000元－已付款200000元－按揭款217053.61元＝剩余款36946.39元）房产证办出后付清。被告在入住前付20万元后，对银行贷款分文未付。被告的严重违约行为导致茌平工商银行起诉原告提前解除借款合同，并判令牛洪峰在判决生效后十日内付清本金217053．61元、利息17169．43元，承担诉讼费2357元。致使原告无法实现以卖房解还贷压力的合同目的。根据合同法第九十四条第（四）项规定：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。当事人可以解除合同。根据上述法律规定和本案事实，被告拒不履行还贷义务的行为，不仅导致原告无法实现卖房解脱还贷压力的合同目的，还给原告造成一定的经济损失和不良影响。被告崔传国辩称：1.根据双方签订的房屋买卖合同第1.2条的约定，卖方即本案原告负责将房产证名字改为买方，所产生费用原告承担，另明确约定剩余25.4万元房款在房产证办理后付清，被告基于原告未履行过户义务，行使顺序抗辩权，不属于违约行为；2.原告称因被告未支付剩余房款25.4万元，制其卖方还贷合同未能实现，买卖合同签订之时，被告已支付20万元房款，原告银行贷款剩余本金21万元；3.在被告购买原告房屋之前，原告即已经出现逾期还房贷的情形，在工商银行诉原告贷款合同一案中，原告明确表示不按时还房贷的原因是开发商不办理房产证，因此，原告因逾期还款产生的各项损失与被告无关；4.2020年3月25日，被告应执行部门要求将剩余房款25.4万元交付茌平法院；5.被告2017年2月25日入住涉案房屋后，对涉案房屋进行了大量的装修装饰，截止本案审理阶段，涉案房屋价格已由交易当初的3000余元增长至6000余元，综上，被告认为原告没有解除合同的法定权利，主张损失没有法律事实依据，请求驳回原告诉讼请求。被告崔传国辩称：1.根据双方签订的房屋买卖合同第1.2条的约定，卖方即本案原告负责将房产证名字改为买方，所产生费用原告承担，另明确约定剩余25.4万元房款在房产证办理后付清，被告基于原告未履行过户义务，行使顺序抗辩权，不属于违约行为；2.原告称因被告未支付剩余房款25.4万元，制其卖方还贷合同未能实现，买卖合同签订之时，被告已支付20万元房款，原告银行贷款剩余本金21万元；3.在被告购买原告房屋之前，原告即已经出现逾期还房贷的情形，在工商银行诉原告贷款合同一案中，原告明确表示不按时还房贷的原因是开发商不办理房产证，因此，原告因逾期还款产生的各项损失与被告无关；4.2020年3月25日，被告应执行部门要求将剩余房款25.4万元交付茌平法院；5.被告2017年2月25日入住涉案房屋后，对涉案房屋进行了大量的装修装饰，截止本案审理阶段，涉案房屋价格已由交易当初的3000余元增长至6000余元，综上，被告认为原告没有解除合同的法定权利，主张损失没有法律事实依据，请求驳回原告诉讼请求。被告崔传国辩称：1.根据双方签订的房屋买卖合同第1.2条的约定，卖方即本案原告负责将房产证名字改为买方，所产生费用原告承担，另明确约定剩余25.4万元房款在房产证办理后付清，被告基于原告未履行过户义务，行使顺序抗辩权，不属于违约行为；2.原告称因被告未支付剩余房款25.4万元，制其卖方还贷合同未能实现，买卖合同签订之时，被告已支付20万元房款，原告银行贷款剩余本金21万元；3.在被告购买原告房屋之前，原告即已经出现逾期还房贷的情形，在工商银行诉原告贷款合同一案中，原告明确表示不按时还房贷的原因是开发商不办理房产证，因此，原告因逾期还款产生的各项损失与被告无关；4.2020年3月25日，被告应执行部门要求将剩余房款25.4万元交付茌平法院；5.被告2017年2月25日入住涉案房屋后，对涉案房屋进行了大量的装修装饰，截止本案审理阶段，涉案房屋价格已由交易当初的3000余元增长至6000余元，综上，被告认为原告没有解除合同的法定权利，主张损失没有法律事实依据，请求驳回原告诉讼请求。被告崔传国辩称：1.根据双方签订的房屋买卖合同第1.2条的约定，卖方即本案原告负责将房产证名字改为买方，所产生费用原告承担，另明确约定剩余25.4万元房款在房产证办理后付清，被告基于原告未履行过户义务，行使顺序抗辩权，不属于违约行为；2.原告称因被告未支付剩余房款25.4万元，制其卖方还贷合同未能实现，买卖合同签订之时，被告已支付20万元房款，原告银行贷款剩余本金21万元；3.在被告购买原告房屋之前，原告即已经出现逾期还房贷的情形，在工商银行诉原告贷款合同一案中，原告明确表示不按时还房贷的原因是开发商不办理房产证，因此，原告因逾期还款产生的各项损失与被告无关；4.2020年3月25日，被告应执行部门要求将剩余房款25.4万元交付茌平法院；5.被告2017年2月25日入住涉案房屋后，对涉案房屋进行了大量的装修装饰，截止本案审理阶段，涉案房屋价格已由交易当初的3000余元增长至6000余元，综上，被告认为原告没有解除合同的法定权利，主张损失没有法律事实依据，请求驳回原告诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月16日原告牛洪峰诉被告崔传国签订房屋买卖合同一份，合同载明：买方：崔传国，男，汉，1983年7月10日出生，住址：山东省茌平县乐平镇镇崔徐村048号，身份证号：，电话：17863508166。卖方：牛洪峰，男，汉，1965年8月17日出生，住址：山东省茌平县博平镇牛胡村224号，身份证号：，电话：155××××4455,156××××7177。卖方房屋位于温馨家园3号楼1单元201室。111.2平方米，车库一个38.8平方米，房屋用途为居住，总价45.4万元整。ー、付款方式：现付现金10万元，入住时再付10万元。剩余的款项房产证办出后付清。（买方接卖方的银行按揭款）。二、现房产证的名字是未知，卖方负责改成买方的名字，改名时所产生的费用由卖方负担。（包括办理房产证）。三、买方入住前所产生的费用全由卖方负担。（卖方如出现和楼房有关的经济纠纷与买方无关）。四、本合同在履行当中发生争议由双方协商解决，协商不成时，双方均有权向法院起诉。五、本合同符合法律规定，双方签字后生效。2017年1月16日、2017年1月26日被告共支付原告购房款200000元。被告自2017年2月2日至今入住茌平县枣乡街南首温馨家园小区3号楼1单元201室。另查明，因双方对因银行按揭款如何偿还约定不明，双方都没有按时偿还。致使中国工商银行股份有限公司茌平支行于二○一八年六月二十日向法院提起诉讼，要求提前解除借款合同及由借款人牛洪峰、杨玉芳偿还剩余本息，法院支持了工商银行茌平支行的诉讼请求。执行过程中，法院向崔传国发出协助执行通知书，要求其将剩余购房款25.4万元交至法院。崔传国于2020年3月25日将上述款项转账至法院。上述事实有当事人陈述、庭审笔录及原被告提交的相关证据在卷佐证。本院认为，原、被告双方所签订的房屋买卖合同系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效合同。合同履行过程中，双方应遵循诚实信用原则，积极行使合同权利、履行合同义务。由于双方对于合同中约定的剩余款项（包括接银行贷款）的履行方式理解不一致，也未就该争议事项达成补充协议。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条的规定，应按照有利于实现合同目的的方式履行。牛洪峰认为崔传国有迟延履行付款义务的行为，认为构成根本性违约进而要求解除合同。经查认为，双方对于合同中约定的剩余款项（包括接银行贷款）的履行方式只是理解不一致，崔传国虽有迟延履行付款义务的行为，只属于一般性违约，但不构成根本性违约。况且目前在人们的生活中，房屋买卖涉及双方当事人的重大利益，故应尽量维护合同的稳定性，不应轻易解除，从而保护交易安全。如解除合同再加上房价上涨原因，势必会造成双方权利义务的失衡。崔传国已按法院的要求将银行贷款转至法院，履行了义务，如再判决解除，对崔传国来说有失公允。应当通过继续履行、承担违约责任、或者赔偿损失的方式承担责任。经向牛洪峰释明，其仍坚持请求法院判决解除合同，结合庭审查明的事实，没有证据证明其主张，对其主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：驳回原告牛洪峰的诉讼请求。案件受理费888元，由原告牛洪峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审 判 长  崔永涛人民陪审员  孙长友人民陪审员  徐建民二〇二〇年七月二十日书 记 员  温英英