广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终931号上诉人(原审原告、反诉被告）：刘创基，男，1952年10月5日出生，汉族，户籍地广东省******房。公民身份号码：44******9。委托诉讼代理人：陈忠，广东荣耀律师事务所律师。委托诉讼代理人：司徒麟，广东荣耀律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）:李守群，男，1979年3月19日出生，汉族，户籍地河南省******号。公民身份号码：41******X。委托诉讼代理人：麦国宽，广东彖典律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎珊珊，广东彖典律师事务所律师。上诉人刘创基因与被上诉人李守群房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初5630号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。刘创基上诉请求：一、维持一审判决第二项；二、撤销一审判决第一项、三项、四项；三、本案一、二审案件受理费由李守群承担。事实与理由：一、一审判决认定“李守群搬离租赁场所即属无法继续履行租赁合同”，并适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款作出第一项判决，属于认定事实不清及适用法律错误，应予纠正。（一）刘创基提供的《******预留地出租合同》《****村证明》《红线图》已证明其对涉案《车间租赁合同》约定的租赁车间的土地享有合法使用权，李守群对《车间租赁合同》的真实性不持异议，且一审法院认定《车间租赁合同》合法有效，因此，《车间租赁合同》对合同双方具有法律约束力。（二）虽然李守群于2019年9月18日搬离租赁场所，但其系擅自主动搬离且至今仍持有租赁场所的钥匙，李守群是否使用或如何使用租赁车间是其权利，不影响其履行支付租金的义务。（三）一审法院适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款判决解除《车间租赁合同》错误。《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款规定的是守约方享有单方解除权。最高人民法院印发的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条明确规定，违约方不享有单方解除合同的权利。李守群未依约支付租金并擅自搬离租赁场所，构成根本违约，而刘创基不存在任何违约行为，一审法院适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款判决解除《车间租赁合同》，适用法律错误。二、一审法院在判决解除合同的前提下，适用《中华人民共和国物权法》第三十四条作出判决第三项、适用《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》作出判决第四项，属于适用法律错误。《车间租赁合同》第三款明确约定，待合同期满甲方（刘创基）将押金如数归还乙方（李守群）；第四款明确约定，乙方违约造成的损失赔偿先在押金扣除，不足部分通过法律途径追讨。据此可知，《车间租赁合同》中约定的押金具有担保性质及违约金性质。根据最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第八条规定，合同解除后，当事人主张违约金条款继续有效的，人民法院可以根据合同法第九十八条的规定进行处理。根据《合同法》第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。据此，本案《车间租赁合同》中的押金条款具有合同结算和清理条款的效力，该押金20000元应用于结算李守群的违约责任。三、即使二审法院维持解除合同的判决，二审法院亦应对李守群所有欠付费用及违约责任等问题一并处理。（一）李守群直至2019年9月18日才搬离租赁场所，李守群应当支付此前的租金、水电网络费等及相应的利息给刘创基。（二）虽然李守群在2019年9月18日搬离租赁场所，但刘创基并未收回租赁场所，且李守群一直持有涉案车间仓库等租赁场所的钥匙，李守群应当支付从搬离租赁场所之日起至诉讼结束之日的租金、水电网络费等及相应利息给刘创基。（三）李守群违约导致合同解除，应当承担赔偿损失的违约责任。法院应根据合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、出租人另行出租的差价，承租人的过错程度等因素予以酌定李守群的赔偿数额。综上所述,请支持刘创基的上诉请求。李守群答辩称：一审认定事实清楚，证据确实充分，判决适当，应予维持。理由如下：一、《车间租赁合同》是双方的真实意思表示，在搬离租赁场所前李守群一直按照合同约定履行义务。2019年8月底李守群彻底搬离租赁场所，以自己的行为表明不再履行合同义务，且刘创基在一审庭审中亦确认李守群于2019年8月底就已搬离租赁场地。李守群的行为符合法定解除合同的条件，一审判决准许解除李守群与刘创基于2018年12月28日签订的《车间租赁合同》正确。二、涉案合同解除后，合同约定的押金条款对双方不具有法律约束力，且刘创基继续占有该款项客观上会产生资金占用期间孳息，李守群也没有任何违约行为。签订合同后，李守群按约定履行支付押金及租金的义务，投入大量资金、时间及人力进行经营，反而是刘创基违约，严重影响李守群的正常经营活动。李守群从签订合同之日起，一直要求刘创基提供土地权属证明等资料给李守群办理工商登记营业执照，但刘创基一直拒绝提交，令李守群无法正常办理工商登记营业执照，导致阳江市市场监督管理局对李守群作出罚款2000元的行政处罚，严重影响李守群的正常经营。另在李守群经营期间，刘创基经常扰乱李守群的经营活动，天天以各种荒唐的理由要求增加租金。更为甚者，刘创基在2019年7月26日未与李守群协商的情况下，私自将涉案维修车间前面的通行道路挖掘毁坏，导致维修车间出入车辆无法通行，造成李守群营业额直线下降，又产生搬迁费用，经济损失巨大。故一审认定李守群没有违约行为，判决刘创基退还押金20000元及支付占用期间的利息正确。三、刘创基一审的诉请是请求李守群支付拖欠的2019年6月份租金、5月份的水电费、通信等费用共16110.30元。双方在2019年7月7日的《对账单》已对7月份的租金、6月份的水电费，通信等费用予以确认。对账结算后，李守群撤出了租赁车间。刘创基的第二项上诉请求明显超出了一审的诉请，应由其另行主张，不应在本案一并处理。另外，李守群已搬离租赁场地，刘创基要求其继续支付租金等费用没有事实和法律依据。刘创基向一审法院起诉请求：一、判令李守群支付拖欠的2019年6月份租金、5月份水电费、通信等费用共16110.30元给刘创基；二、判令李守群支付合同外占用刘创基1个车间租金12000元（2000元/车间×6个月）、1个仓库占用费12000元（2000元/月×6个月）、厨房占用费12000元（2000元/月×6个月），共36000元给刘创基；三、判令李守群支付占用刘创基场地的停场费36000元[20台车×30元/天×60天（6、7月）]；四、判令李守群支付损坏刘创基门口地面的修复费21000元；五、本案所有诉讼费用由李守群承担。李守群反诉请求：一、判令解除李守群与刘创基于2018年12月28日签订的《车间租赁合同》；二、判令刘创基返还押金20000元及利息（利息从2018年12月29日起至本案押金付清之日止，按年利率6%计算）给李守群；三、判令刘创基赔偿经济损失209761.6元给李守群；四、刘创基承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年12月28日，刘创基（出租方，甲方）与李守群（承租方，乙方）签订《车间租赁合同》(下简称合同），该合同主要载明：“出租方刘创基，身份证号：44******9；承租方李守群，身份证号：41******X。根据有关法律、法规，甲乙双方本着互利、诚实信用的友好原则，经协商一致，订立本合同。一、甲方同意将位于****港****停车场内共计5个修理车间租赁给乙方。二、乙方租赁车间期限为五年，从2019年1月1日起至2023年12月31日止。三、经甲乙双方商定乙方自愿在订合同之日交纳出租方押金共计人民币贰万元整（￥20000元）作为乙方五年合同的承诺，押金不计息，待合同期满甲方将押金如数归还给乙方（乙方不违约情况下）。四、5个修理车间的月租金人民币壹万元整（￥10000元），双方签订合同之日乙方先交第一个月的租金人民币壹万元整（￥10000元）给甲方。以后每个月公历10号前交纳当月的租金。若乙方到期不交纳，视为违约。超过15天未交租的，甲方有权解除合同，收回5个修理车间另作安排，由此产生的一切损失由乙方负责，损失的赔偿先在押金扣除，不足部分通过法律途径追讨。甲方在通知乙方无果后，可以进入5个修理车间将乙方的物品作为废物加以处理，甲方不承担任何违约责任。五、甲方就以签订合同之日5个修理车间的现状租赁给乙方外加仓库的一半。乙方应维护租赁车间内所有设施、设备，如有出现损坏等问题由乙方负责修复并承担费用。……八、乙方可以租赁甲方的宿舍（不配空调），作为乙方工作人员的住房。每间租金人民币叁佰元整（￥300元）每月。九、甲方的车辆在乙方租赁车间修理，按市场价计量，并且按月结算。……十一、乙方租赁甲方修理车间之日起，水、电费、管理费和当地政府及有关职能部门收取的一切费用由乙方承担。甲方负责安装电表和水表，每月以安装的电表和水表所显示的数值计算，并按当地有关部门核定的价格计算。十二、以上应由乙方承担当月的宿舍租金、餐费、电费和水费于下月公历10号前交清。否则甲方有权停止供应服务，并追究乙方的经济责任。……十七、厂房租赁期满，乙方有再续租时，乙方缴清有关费用并经甲方对修理车间验收后，退还租赁押金。……尾部，出租方刘创基签名并捺手印，联系电话：13******8，承租方李守群签名并捺手印，联系电话15******8，签订日期2018年12月28日”。当天，李守群交付押金20000元给刘创基，刘创基即出具《收款收据》交李守群收执，该《收据》载明：“今收李守群付来保证金20000元。”签订合同后，刘创基依约将停车场5个修理车间和仓库的一半交由李守群用于经营车辆维修。后经双方于2019年7月7日对账结算确认，李守群尚欠刘创基7月份租金、水电费、通信费等共16110.30元。李守群又在刘创基制作的打印式《对账表》签名并捺手印,该《对账表》载明：煤源公司应收****修理厂各款项（资金往来）对账表（2019年6月份）；正文（表格）包括摘要、应收款项、应付款项、已收款项、余额，其中7月份租金10000，7月份场地租金1725，7月份饭堂租金800，6月份房租金、空调1000，6月份电讯网络费374，6月份电费2237.85，6月份水费723.45，煤源车辆维修费750（应付款项），合计16860.30，余额16110.30。对账结算后，李守群撤出了上述租赁车间。刘创基经向李守群催收租金无果，遂向一审法院提起诉讼。李守群认为刘创基拒不提供土地权属证明致李守群无法办理工商执照，并毁坏道路影响正常经营造成其经济损失，遂向一审法院提起反诉。在本诉中，刘创基向一审法院提供《******预留地出租合同》《****村证明》《红线图》主张其对涉案租赁车间的土地有享有合法使用权。其中《******预留地出租合同》主要载明刘创基于2016年7月26日向阳江****区*镇***村委会****村承租两万叁仟多平方米土地。《****村证明》载明：“兹有我村******预留地是合法的，于2016年7月26日出租给刘创基使用，租赁期十年。我村在合同中规定允许刘创基在该土地建汽车修理厂、建汽车停车场、经营办公、建住宿厨房等配套设施。”阳江****区*镇***村委会****村在该证明上盖章。《红线图》载明阳江****区*镇***村委会****村预留地红线图四至、面积等情况。刘创基主张双方约定了通信费、水电费，并提供2019年7月一张《电费发票》、两张《电信费发票》、两张《水费发票》佐证。其中《电费发票》载明2019年6月1日至7月1日电费4779.23元；《电信费发票》载明2019年6月电信服务费213元、374元；《水费发票》载明2019年6月水费932.40元、污水处理费414.40元。其次，刘创基还主张李守群在经营期间没有征得其同意，占用涉案合同外的1个车间、1个仓库和1个厨房达6个月，租金合计36000元即本诉第二项诉讼请求，并主张李守群私自占用场地停放20台维修车辆达60天，产生停车费36000元即本诉第三项诉讼请求，并提供《照片》《停车费收款收据》佐证。其中《收款收据》载明：“停车费，共四台车，单价30元，天数17天，合计510元……收款单位煤源公司停车场。”最后，刘创基主张李守群未能合理引导维修车辆的日常进出，导致刘创基场地门口地面损坏，产生修复费21000元即本诉第四项请求，并提供《路面捣石砼合同》《支款单》《照片》佐证。其中《路面捣石砼合同》载明刘创基与曾文举于2019年7月19日签订合同，约定刘创基将基叔停车场门口路面发包给曾文举承包维修；《支款单》载明2019年7月19日曾文举领到捣路面石砼款21000元。另外，刘创基主张与李守群商定补充协议，并提供《车间租赁合同补充协议》《通知》佐证。其中《车间租赁合同补充协议》没有签名及盖章确认；《通知》载明：“经公司刘总通知，你租赁基叔停车场内的宿舍从8月份开始上调租金每月每间1000元（注：原已租的照旧300元、这里指的是新租的宿舍）、厨房每月租金上调2000元、停车场场地租金上调3.50元每月每方。上述经济行为要以符合同形式确认并执行，希你****修理厂知照并严格执行！特此通知。基叔停车场，2019年7月11日。”经庭审质证，李守群对涉案《车间租赁合同》《对账表》的真实性不持异议，辩称租赁合同未约定通信费，刘创基主张该费没有事实依据；在《对账表》签名后，李守群发现6月份水电费未核对，所以未支付该水电费，但支付了6月份租金14360元，并提供《中国邮政储蓄银行股份有限公司阳江市平岗支行交易明细》为证。该交易明细载明户名为王桂的邮政银行账号62******0于2019年6月10日转账汇款14360元至账号62******4。其次，李守群辩称按厨房性质用车间，双方口头约定800元/月，但没有额外占用刘创基主张的1个车间、1个仓库和1个厨房。对于停车费问题，双方并未约定，李守群也未占用合同外场地停车，刘创基提供的《停车费收款收据》中“客户名称”并不是李守群，《通知》也是刘创基单方制作。最后，李守群辩称刘创基也没有证据证明停车场门口路面是李守群损坏。在反诉中，李守群提供6张自制打印式《经营收入表》《收据》，主张刘创基于2019年7月26日私自将维修车间前面通行的道路挖掘毁坏，导致维修车辆无法通行，造成经营收入下降；李守群因此搬离租赁场所，并产生搬迁费25000元，该25000元待合同解除后另行主张。其中《经营收入表》记载3月份至8月份共6个月的收入情况，均为李守群单方制作；《收据》记载2019年9月4日收到顺通汽修搬运费、机械费25000元。经质证，刘创基对李守群提供的证据不予认可，辩称不同意解除合同，李守群的经营损失与刘创基无关。第二次庭审后，一审法院工作人员于2019年10月17日到达涉案租赁车间进行调查、取证，并对整个过程进行录音录像。刘创基、李守群均到场。涉案租赁车间现场已清空，刘创基主张李守群于2019年9月18日全部搬离涉案场地，李守群则主张同年8月底搬离。一审法院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。刘创基与李守群签订的《车间租赁合同》合法有效，李守群应按约定履行支付租金及相关费用的义务。刘创基主张经双方于2019年7月7日对账李守群尚欠租金、水电费、通信费等共16110.30元，有《对账表》为证，证据确实充分，且李守群对该《对账表》真实性不持异议，应予认定。结算后，李守群未能在合理期限履行付款义务,其行为已构成违约。现刘创基请求李守群支付租金、水电费、通信费等共16110.30元，合法合理，予以支持。关于刘创基请求李守群支付合同外的1个车间、1个仓库、厨房的租金共36000元及支付停车场租金36000元问题。根据民事诉讼“谁主张，谁举证”原则，刘创基仅依据《照片》、《停车费收款收据》主张李守群占用《车间租赁合同》外的1个车间、1个仓库、厨房、停车场，但上述证据不能支持其所主张的事实，且李守群对此当庭否认。另外，双方在2019年7月7月的对账结算并没有上述所主张的项目，因此，刘创基应对其此项主张承担举证不能法律后果。据此，对刘创基主张的第二、三项诉讼请求不予支持。关于刘创基请求李守群赔偿损坏门口地面修复费21000元问题。刘创基依据《路面捣石砼合同》《支款单》《照片》，主张赔偿上述损失，但其所主张损失数额未经相关评估机构评估或双方确认，缺乏客观性，且上述证据不能证实所主张的损失与李守群存在因果关系，故刘创基应对其此项主张承担举证不能法律后果。因此，一审法院对刘创基此项主张亦不予支持。关于李守群反诉请求解除双方签订的《车间租赁合同》问题。根据双方诉辩及现场调查，李守群搬离了租赁场所，已无法继续履行租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;……”的规定，李守群以其行为表明不再履行合同义务，符合法定解除合同条件。结合反诉请求，一审法院准许解除刘创基与李守群于2018年12月28日签订的《车间租赁合同》。关于刘创基应否返还押金20000元问题。涉案合同解除后，该合同约定的押金条款对双方不具有法律约束力，故刘创基占有该押金20000元属无权占有，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，现李守群反诉请求刘创基返还押金20000元，理据充分，予以支持。另外，由于刘创基占有该押金20000元没有法律依据，属于不当利益，但占有该款项客观上会产生资金占用期间孳息，根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第一百三十一条“返还的不当利益，应当包括原物和原物所生的孳息……”的规定，并结合刘创基诉请，刘创基应向李守群支付资金占用期间的利息。基于公平合理原则，一审法院调整资金占用期间利息损失按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从反诉请求受理之日即2019年9月21日起计至清偿之日止。对李守群反诉请求超出一审法院核算部分不予支持。关于李守群反诉请求刘创基赔偿经济损失209761.60元问题。李守群未能提供充分证据证明刘创基的行为导致其经济损失，且所主张经济损失209761.60元缺乏客观性及合法的计算依据，对李守群此项主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第一百三十一条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国物权法》第三十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，作出判决：一、解除刘创基与李守群于2018年12月28日签订的《车间租赁合同》。二、李守群支付租金、水电费、通信费等共16110.30元给刘创基，限在判决发生法律效力之日起十日内付清。三、刘创基返还押金20000元给李守群，限在判决发生法律效力之日起十日内付清。四、刘创基支付押金20000元的资金占用期间利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2019年9月21日起计至清偿之日止）给李守群，限在判决发生法律效力之日起十日内付清。五、驳回刘创基的其他诉讼请求。六、驳回李守群的其他诉讼请求。一审案件受理费2482元，由刘创基负担2116元，李守群负担366元。本案反诉费2300元，由李守群负担2100元，刘创基负担200元。二审期间，双方没有提交新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，涉案租赁仓库是钢结构建筑，建设时没有取得建设工程规划许可证。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。涉案《车间租赁合同》约定的出租标的物是在阳江****区*镇***村委会****村预留地上建设，且没有取得建设工程规划许可证。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，双方签订的《车间租赁合同》应依法认定为无效合同。一审认定涉案《车间租赁合同》合法有效并判决解除双方签订的合同有误，本院予以纠正。综合双方的诉辩意见，本案争议的焦点问题是刘创基应否退还押金及相应的利息给李守群。如前所述，涉案《车间租赁合同》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”规定，刘创基因该合同取得的押金20000元应返还给李守群。刘创基明知租赁物未经报建而租赁给李守群，李守群签订合同时没有审查租赁物的报建手续等情况，双方对合同无效均存在过错，因此，李守群请求刘创基返还押金相应的利息依据不足，本院不予支持。一审认定刘创基应予支付退还押金的利息给李守群不当，本院予以纠正。至于刘创基上诉主张的其他欠付费用及违约责任等问题，因上述诉请超出了一审的诉请，且李守群不同意由二审法院一并审理，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判”的规定，本院对刘创基上述诉请不予处理，刘创基可另循途径解决。综上所述，刘创基关于其不应支持押金利息的上诉理据成立，予以支持。一审关于涉案《车间租赁合同》的效力认定错误，以致对解除合同和退还押金计算利息的处理错误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初5630号民事判决第二、三、六项及案件受理费负担部分；二、撤销阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初5630号民事判决第一、四、五项；三、驳回刘创基的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费2827元,由刘创基负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 广审 判 员  姜玉华审 判 员  施震宇二〇二〇年七月二日法官助理  李凤霞书 记 员  冯梅瑰附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；