上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初5714号原告：上海城开集团龙城置业有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：梁衍锋，董事长。委托诉讼代理人：王卫东，国浩律师(上海)事务所律师。委托诉讼代理人：费华平，国浩律师(上海)事务所律师。被告：上海熙乘健康管理有限公司，注册地上海市金山区朱泾镇南横街********，实际经营地上海市闵行区闵虹路******。法定代表人：谭文化，执行董事。原告上海城开集团龙城置业有限公司(以下简称城开公司)与被告上海熙乘健康管理有限公司(以下简称熙乘公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月24日立案受理，依法适用简易程序于2020年5月7日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王卫东、被告的法定代表人谭文化到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：1.确认原、被告之间签订的房屋租赁合同于2018年11月30日解除；2.判令被告支付自2018年2月1日至2018年3月31日的免租期租金77,948元(人民币，下同)；3.判令被告支付自2018年10月1日至2018年11月30日的租金77,948元；4.判令被告支付自2018年10月1日至2018年11月30日的物业费15,472.64元；5.判令被告支付的保证金116,922元不予返还。事实和理由：2018年1月5日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定：原告将上海市闵虹路XXX弄XXX号XXX、XXX室出租给被告使用，面积为241.76平方米；租赁起始日为2018年2月1日，到期日为2021年3月31日；免租期为2个月；日租金5.3元/平方米，付款方式为押三付一，先付后用，保证金为三个月租金；若被告拖欠租金，原告有权扣除保证金；若被告违约导致合同解除，则被告承担三个月租金的违约金，且不享受免租优惠；若合同终止后，被告没有搬离，则按租金的1.5倍承担房屋占用费。合同签订后，原告按期将房屋交付被告使用，被告支付保证金116,922元，合计支付租金233,844元。因被告拖欠租金，经多次催讨未果，2018年11月29日，原告向被告发函通知2018年11月30日解除合同。原告与被告间租赁合同合法有效，因被告拖欠租金，导致合同解除，被告理应承担违约责任。经多次协商无果，原告只得向法院提起诉讼。被告熙乘公司答辩称：1、同意租赁合同于2018年11月30日解除；2、免租期是原告优惠的，重新计算是原告的无理要求，被告不同意支付；3、2018年10月1日至2018年11月30日租金及物业费应该支付；4、没收三个月租金标准的租赁保证金作为违约金标准过高，请求法院予以调整。本院经审理认定事实如下：2018年1月8日，原告城开公司(出租方、甲方)与被告熙乘公司(承租方、乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋坐落在本市闵行区闵虹路XXX弄城开中心X号楼，租赁室号为707-708室。甲方作为该房屋的房地产权人与乙方建立租赁关系。补充条款12-3条第(5)项约定：装修期内，乙方享有优惠租金，并须支付该房屋的物业管理费及本合同项下乙方应付的其他费用。若本合同由于乙方的原因提前终止，甲方有权向乙方索取因装修期租金优惠所减免的租金(5.3元/平方米/天*租赁面积与优惠租金的差额为租金优惠)。12-14条约定：在不影响甲方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其他权利的前提下，甲方有权在下列任一事件发生后经书面通知乙方而提前终止本合同：(1)乙方在本合同规定的必须支付租金、物业管理费、其他费用的日期后的三十天内仍未支付该租金、物业管理费、其他费用(无论甲方有否向乙方作出任何形式的催付)……。12-15条约定：若乙方未经甲方事先书面认可擅自提前终止本合同，或甲方根据本合同第12-14条的约定提前终止本合同，则在不影响甲方根据法律法规和本合同所享有的其他权利的前提下，乙方必须向甲方支付其实际使用该房屋期间根据本合同应付而未付的一切款项，并在本合同提前终止时向甲方支付违约金，违约金的金额按该房屋在本合同提前终止时的三个月租金之和计算。甲方可通过不予返还租赁保证金及用乙方根据本合同向甲方支付的租金(未实际使用部分)充抵上述款项。如果乙方根据上述规定支付的违约金不足补偿甲方所受之损失，甲方有权向乙方追索差额。附表一第一部分约定：该房屋的交付日为2018年2月1日。租赁期为2018年2月1日至2021年3月31日，共计38个月。应乙方要求，甲方同意在整个租赁期间内给予乙方享有3个月装修优惠期，在此期间乙方享有优惠租金，具体分布如下：2018年2月1日至2018年4月30日，期间支付租金总额相当于一个月的租金。第三部分约定：自2018年2月1日至2021年3月31日该房屋的日租金为每日每平方米建筑面积5.3元。按照该房屋的实测面积计算，该房屋每月的租金为38,974元。在租赁期内，乙方须于每个公历月的第一日或之前向甲方支付该房屋当月的租金。乙方并应于合同签署同时或之前向甲方支付物业费保证金(相当于一个月物业管理费)7,736.32元，该金额可退单不可转移。第五部分约定：租赁保证金相当于该房屋三个月租金的总和。在本合同签订时，租赁保证金的金额为116,922元。乙方应于签署本合同的同时或之前向甲方付清租赁保证金。同日，双方进行了房屋交接，并签署了《进户房屋设备设施交接单》。此后，被告支付了物业保证金7,736.32元，租赁保证金116,922元，以及截至2018年9月30日的租金及物业管理费。2018年11月29日，原告向被告发出《合同解除函》，载明：熙乘公司：2018年2月1日，贵、我双方签订《上海市房屋租赁合同》，约定由贵司承租我司上海市闵行区闵虹路XXX弄城开中心T1号楼707、708室房屋，租赁期至2021年3月31日。合同签订后，我司依约将上述房屋交付给贵司使用。然而，近期贵司发生拖欠租金现象，我司多次催讨，但贵司仍然未能及时补交，我司现特根据合同的相关约定，通知贵司：2018年11月30日起正式解除贵、我双方签订的《上海市房屋租赁合同》，请贵司接函后依约将房屋返还我司，并依约承担相应责任，我司保留通过法律途径追究贵司违约责任的权利。特此函告。因双方协商未果，原告起诉至法院。以上事实，由原告提交的《上海市房屋租赁合同》、进户交接单、解除合同通知、租金发票凭证、物业费发票凭证，被告提交的合同解除函、租赁保证金收据、物业保证金收据等证据加以证明。本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应当根据合同之约定充分履行各自义务。现被告未依照合同约定履行支付租金的义务，原告于2018年11月29日发出《合同解除函》，要求于2018年11月30日解除租赁合同。被告对此表示认可，并同意支付自2018年10月1日至2018年11月30日的租金及物业费。因此双方之间的《上海市房屋租赁合同》于2018年11月30日解除，被告应支付其欠付的自2018年10月1日至2018年11月30日的租金及物业费。本案争议焦点在于，免租期内的租金以及保证金问题。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十八条之规定“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”。本案中，原、被告双方之间《上海市房屋租赁合同》因被告违约而解除，但双方在租赁合同中关于违约后果的约定性质上属于“合同中结算和清理条款”，因此合同解除并不影响原告在合同解除后依照合同约定追究被告的违约责任。根据《上海市房屋租赁合同》补充条款12-3以及12-15条的约定，原告可向被告主张免租期内的租金以及没收租赁保证金作为解约违约金。关于免租期内租金减免，系原告基于合同能全面顺利履行从而可以获得稳定、持续的出租收益为前提而给予被告的优惠条件。但合同履行不满一年时，被告违约导致合同解除。由此原告提供的免租期内减免的租金成为合同不能全部履行而造成的损失。因此，原告要求被告支付该期间减免的租金，本院予以支持。本院结合考虑合同已履行的期限，酌情确定由被告支付相当于一个月租金，即38,974元的免租期租金。关于租赁保证金的没收，被告虽提出该违约金标准过高，但并未就原告损失进行举证，本院考虑到合同解除原因、兼顾合同履行情况以及原告预期利益等因素，对被告此项抗辩不予采纳。最后，考虑到双方租赁合同已经解除，对被告向原告支付的物业保证金，原告应在与被告结清相关费用后予以返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二百二十六条之规定，判决如下：一、确认原告上海城开集团龙城置业有限公司与被告上海熙乘健康管理有限公司就上海市闵行区闵虹路166弄城开中心1号楼707、708室签订的《上海市房屋租赁合同》于2018年11月30日解除；二、被告上海熙乘健康管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海城开集团龙城置业有限公司免租期租金人民币38,974元；三、被告上海熙乘健康管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海城开集团龙城置业有限公司自2018年10月1日起至2018年11月30日止欠付的租金人民币77,948元；四、被告上海熙乘健康管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海城开集团龙城置业有限公司自2018年10月1日起至2018年11月30日止欠付的物业费人民币15,472.64元；五、被告上海熙乘健康管理有限公司已付的租赁保证金人民币116,922元由原告上海城开集团龙城置业有限公司没收，不予返还；六、原告上海城开集团龙城置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告上海熙乘健康管理有限公司物业保证金7,736.32元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币2,812.18元，由原告上海城开集团龙城置业有限公司负担人民币380.18元，由被告上海熙乘健康管理有限公司负担人民币2,432元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  陈 洁二〇二〇年七月二十日法官助理  张 辰书 记 员  李雪雯附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。