黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终10230号上诉人（原审被告）：第一夫人服装公司服装有限公司，住所地广东省广州市越秀区泰康路111号泰康广场泰富中心33楼B室。法定代表人：卢芳兴，总经理。委托诉讼代理人：韩锐，黑龙江朗信银龙律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：哈尔滨市松北区天元老年公寓，住所地黑龙江省哈尔滨市松北区。经营者：田在玮，男，1948年9月28日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：王岚，辽宁和昌律师事务所律师。委托诉讼代理人：于鲲，辽宁和昌律师事务所律师。原审第三人：哈尔滨市精品商厦，住所地哈尔滨市道里区中央大街104号。法定代表人：王丹阳，经理。上诉人第一夫人服装公司服装有限公司（以下简称第一夫人服装公司）因与被上诉人哈尔滨市松北区天元老年公司（以下简称天元老年公寓）、原审第三人哈尔滨市精品商厦（以下简称精品商厦）房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2019）黑0102民初10853号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。第一夫人服装公司委托诉讼代理人韩锐、天元老年公寓委托诉讼代理人王岚、于鲲，精品商厦法定代表人王丹阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。第一夫人服装公司上诉请求：撤销一审判决，驳回天元老年公寓的诉讼请求。事实和理由：1.精品商厦与天元老年公寓之间房屋租赁合同得以解除的条件为“精品商厦具备迁出条件”，在该条件尚未成就时，一审判决即认定上述租赁合同已经解除，继而作出第一夫人服装公司应迁出中央大街涉案房屋的判决，存在事实认定及法律适用的错误。针对涉案房屋，中国人民银行哈尔滨中心支行（以下简称中心支行）与精品商厦间存在多个生效判决，其中哈尔滨市中级人民法院（2018）黑01民终8292号民事判决书、黑龙江省高级人民法院（2002）黑民一终字第196号民事判决书、中华人民共和国最高人民法院（2004）黑监民监字第91号判决均认定：“解除租赁关系的前提条件是精品商厦具备迁让条件，不具备条件则不能迁让。”（2018）黑01民终8292号民事判决书论理部分明确“基于中心支行与精品商厦之间的房屋租赁关系是经哈尔滨市人民政府协调并由特定历史原因形成的，不同于一般房屋租赁关系，且精品商厦近400名职工工资等相关费用需用精品商厦与第一夫人服装公司联营所得资金支付，精品商厦的现状与之前生效判决据以作出时的客观情况并无实质变化，故精品商厦仍不具备迁出条件，应继续维持双方租赁关系。”精品商厦作为全民所有制企业，其对涉案房屋使用权的取得系基于哈尔滨市人民政府的确认，更是政府对精品商厦全部职工各项劳动用工待遇的保障。自1996年起，中心支行曾多次起诉请求精品商厦腾退涉案房屋，各级法院作出的多次判决均明确只有在“精品商厦具备迁出条件”时，双方的租赁关系方能解除。“具备迁出条件”这一解除条件的确定并非租赁合同双方协商一致的结果，当然不能以协商一致的方式排除适用。据此，在精品商厦没有其他经营场所的情况下，中心支行与精品商厦之间的房屋租赁关系不得以任何形式解除，天元老年公寓取得涉案房屋所有权后同样受上述判决确定条件的约束，依法无权以协议方式解除与精品商厦之间的房屋租赁关系。一审判决对上述事实的未予认定错误。2.《物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”。无论第一夫人服装公司使用涉案房屋的基础是其与精品商厦之间的联营关系或房屋租赁关系，其对该房屋的占有、使用均符合法律规定，为有权占有，天元老年公寓无权要求第一夫人服装公司腾退房屋。上海市高级人民法院于2012年作出的《物权民事纠纷办案要件指南》第九条、第十条针对《物权法》第三十四条，即所有权人的返还原物请求权的行使作出了具体规定，第一夫人服装公司在此列出，以供法庭参考。该指南第九条明确，返还原物请求权的行使以现在占有涉案标的物之人为无权占有为前提。“依据占有人对物的占有是否有法律依据和合同约定，将占有分为有权占有和无权占有。这种划分是按照占有是否有本权划分的。所谓本权，是指基于法律上或合同约定的原因，可以对物进行占有的权利。本权可以是物权，如所有权、质权等，也可以是基于债权，如租赁、借用等。有权占有即指有本权的占有；无权占有是指无本权的占有，通过犯罪对财物的占有，购买非所有权人的物品，拾得遗失物、漂流物以及对物主不明的埋藏物、隐藏物的占有等均为无权占有。对于无权占有，占有人是否具有过错、占有人是否善意、占有人是自始无本权，还是嗣后无本权，占有人如何获得占有都不影响返还原物请求权的行使”。第一夫人服装公司与精品商厦于2004年签订了《联营协议》及《补充协议》，协议签订后第一夫人服装公司解决了精品商厦全部职工的工作岗位，除承担职工工资、社会保险等用人单位对劳动者的全部义务外，更是以联营方的身份偿还了精品商厦之前对内、对外的全部债务，各项支出近一千万元。虽《补充协议》约定“如双方发生法律争议，联营协议不作为法律依据（法律上可视为无效）”，但在长达十五年的时间里，精品商厦与第一夫人服装公司之间客观上确实以精品商厦提供经营地点及职工、第一夫人服装公司解决资金并负责具体经营的方式进行着联营性质的商业合作。第一夫人服装公司作为精品商厦的联营合作方，依法当然的享有对案涉房屋的占有、使用、收益权。一审判决认为第一夫人服装公司与精品商厦之间为房屋租赁关系，而第一夫人服装公司以租赁方式使用涉案房屋同样为有权占有。按照《物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”之规定，因第一夫人服装公司系有权占有，天元老年公寓无权要求第一夫人服装公司腾退房屋。3.天元老年公寓与精品商厦于2019年6月3日所签订《协议书》实质上是权利义务的概括转让合同，即精品商厦将其在《联营协议》及《补充协议》中的权利义务一并转让给天元老年公寓，而该协议的签订因未经第一夫人服装公司同意，对第一夫人服装公司并不发生效力，第一夫人服装公司与天元老年公寓之间并未建立直接合同关系。《协议书》第六条约定：“本协议签订后，乙方与第一夫人服装公司服装有限公司之间签订《联营协议》及《补充协议》可能无法实际履行，因此所发生的法律责任由甲方负责处理和全部承担；甲方与第一夫人服装公司可直接就租赁关系是否建立及租赁标准进行洽谈，乙方不再参与”。2019年7月1日，天元老年公寓向第一夫人服装公司发出《关于中央大街104号1-2层商服租金事宜的函》，该函件中记载：“我哈尔滨市松北区天元老年公寓已经于2018年11月15日合法取得中央大街104号1-2层商服不动产权书……，并同时取得对贵司联营单位哈尔滨市精品商厦签订的《联营协议》及《补充协议》所负合同义务，向贵司致函如下：（见一审判决第15页）”。可见，精品商厦实际上是以签订《协议书》的形式，将其在《联营协议》及《补充协议》中的全部合同权利义务以1200万元的对价转让给天元老年公寓。《合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”因精品商厦的上述概括转让行为并未经第一夫人服装公司同意，故天元老年公寓与精品商厦于2019年6月4日的《协议书》之效力并不及于第一夫人服装公司，天元老年公寓无权以该协议为基础要求第一夫人服装公司迁出涉案房屋，无权要求按照新的评估标准变更房屋租金，更无权要求变更多年来形成的已经成为交易习惯的“下打租”（下一年初支付上一年租金）的租金支付方式。4.精品商厦一直以“下打租”的方式向中心支行支付涉案房屋租金，依此交易习惯，2019年度房租应于2020年初支付，天元老年公寓虽取得涉案房屋所有权，但无权变更经由人民法院判决确定的租金数额，更无权变更精品商厦与第一夫人服装公司之间合同内容及交易方式，其针对2019年房屋租金及变更合同租金的诉请应予驳回。《合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第一夫人服装公司以《联营协议》、《补充协议》为基础取得了涉案房屋的使用权，现上述协议均在有效期内，除非第一夫人服装公司同意，任何主体无权对协议约定的合同相对方、合同内容、多年来形成的交易习惯、交易方式进行变更。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第七条规定：“下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称“交易习惯”：（一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法；（二）当事人双方经常使用的习惯做法”。《民法总则》第十条规定：“处理民事纠纷，应当依照法律；法律没有规定的，可以适用习惯，但是不得违背公序良俗”。多年来，精品商厦一直以“下打租”的方式向中心支行支付房租，天元老年公寓于2019年7月1日向第一夫人服装公司发送的《关于中央大街104号1-2层商服租金事宜的函》第三条记载：“三、自2019年度开始，前述房屋租金支付方式改变，由原来不合理的“下打租”，改变为“上打租”（本年初支付本年度租金）……。”可见，天元老年公寓对“下打租”这一交易习惯的存在也知晓。涉案房屋所有权人虽发生了变化，但第一夫人服装公司与精品商厦之间的《联营协议》、《补充协议》效力并未受影响，天元老年公寓无权变更“下打租”这一交易习惯确定的合同价款支付方式。依据上述法律规定应驳回天元老年公寓相关诉请。5.第一夫人服装公司已经按照《联营协议》、《补充协议》的约定向精品商厦支付了2017、2018两年度房租，精品商厦是否履行向中心支行交付义务，与第一夫人服装公司无关。第一夫人服装公司与精品商厦于2004年12月1日签订的《补充协议》第十条约定：“十、甲乙双方协议签订后，甲方每年向中心支行交付房屋租金（中央大街104号营业室租金107万元，此款是省高法判决为107万元，如有变化，以法院判决为准），此租金由乙方支付”。2018年、2019年间，第一夫人服装公司多次联系精品商厦要求向其支付2017年、2018年度租金，但精品商厦均以中心支行拒收为由拒绝第一夫人服装公司的支付请求，第一夫人服装公司客观上无法完成支付行为。《合同法》第八十条规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”。可见，债权转让的，债权人应通知债务人，否则该债权转让对债务人不发生效力，天元老年公寓与精品商厦之间签订《协议书》一事，精品商厦作为第一夫人服装公司的合同相对方也即债权人，未通知第一夫人服装公司，第一夫人服装公司也未不知道双方之间的《协议书》。从《合同法》的规定，《补充协议》的约定，自身风险规避任何一个角度出发，第一夫人服装公司只能将房租交予精品商厦，无法按照天元老年公寓《关于中央大街104号1-2层商服租金事宜的函》的要求直接向其支付房租。现经精品商厦同意，第一夫人服装公司于2017年7月24日向其支付了2017、2018年两年度房租，已经完成了付款义务，一审判决第一夫人服装公司再次支付上述款项存在事实认定及法律适用的严重错误，损害第一夫人服装公司的合法权益。综上，从物权法角度，天元老年公寓取得涉案房屋所有权，但因第一夫人服装公司对涉案房屋有权占有事实状态的存在，其原物返还请求权的行使无法律基础。《物权法》第二百四十一条规定：“基于合同关系等产生的占有，有关不动产的使用、收益、违约责任等按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定”。从债权法律关系角度，天元老年公寓与第一夫人服装公司之间无直接合同关系。天元老年公寓没有任何理由、基础、地位单方面改变第一夫人服装公司与精品商厦之间《联营协议》、《补充协议》所确定租金、交付时间等合同约定。天元老年公寓辩称：1.天元老年公寓与精品商厦之间的租赁关系已经依法解除。双方间的租赁关系系民事法律关系，民事法律关系的主体可以在自愿平等的情况下处分自己的合法权利。天元老年公寓与精品商厦协商一致，解除租赁关系，就是精品商厦自愿处分自己合法权利的体现。根据双方签订的《协议书》第一条和第四条，天元老年公寓一次性支付精品商厦1200万元，其中321万元从精品商厦应当支付给天元老年公寓的房屋租金中扣除。自天元老年公寓一次性支付余下的897万元之日起，双方的房屋租赁关系即刻解除，精品商厦自行解决经营场所；精品商厦及其全部职工不再就案涉房屋使用权等向天元老年公寓主张任何权利。故天元老年公寓与精品商厦之间的租赁关系已通过协商一致的方式解除，案涉房屋不存在任何租赁合同关系。法院关于“精品商厦具备迁出条件”的判决系特定历史阶段出于维稳考虑对精品商厦的保护，不是精品商厦处分自己合法权利的障碍，因此，精品商厦有权自愿与天元老年公寓解除租赁关系。2.天元老年公寓系依据物权请求第一夫人服装公司腾退房屋，在天元老年公寓与精品商厦之间的租赁关系解除后，天元老年公寓就案涉房屋享有完全的所有权，依法可以对案涉房屋进行占有、使用、收益及处分。第一夫人服装公司对案涉房屋的占有已经构成无权占有，天元老年公寓是依据物权法的规定请求第一夫人服装公司腾退房屋。3.天元老年公寓系受让精品商厦的债权后才请求第一夫人服装公司支付租金。根据合同法的规定，债权让与无需债务人同意，向债务人发出通知即发生效力。无论天元老年公寓与精品商厦之间作出何种约定，在天元老年公寓已经向第一夫人服装公司发出通知，且精品商厦认可的情况下，租金债权的让与对第一夫人服装公司发生法律效力，第一夫人服装公司应当按照通知向天元老年公寓支付租金。第一夫人服装公司主张《协议书》为权利义务的概括转让不符合本案的实际情况。权利义务的概括转让是指合同当事人一方在不改变合同内容的前提下将其全部合同权利义务一并转让给第三人，转让人不再为合同当事人，受让人取代转让人成为合同当事人。本案中，天元老年公寓与精品商厦签署的协议书内容为解除租赁合同关系以及应当支付的对价；而第一夫人服装公司与精品商厦签署的《联营协议》和《补充协议》主要内容为合作经营裘皮服装事宜。二者的目的及内容均不相同，不符合权利义务概括转让的基本要件。4.在租赁合同已经解除的情况下，第一夫人服装公司不能妨碍天元老年公寓对案涉房屋依法行使占有、使用、收益及处分的权利。天元老年公寓正是因为承认“买卖不破租赁原则”，才在取得案涉房屋的所有权后，与精品商厦协商一致，解除租赁合同。但是，“买卖不破租赁原则”不能无限制的适用，不能随意类比，不适用于第一夫人服装公司与精品商厦之间的转租关系。就转租关系而言，在精品商厦放弃继续履行租赁合同的情况下，第一夫人服装公司的转租关系失去了存在的基础。同时，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超出部分的约定无效。第一夫人服装公司主张可以继续使用案涉房屋缺乏事实依据与法律依据。5.一审法院关于租金支付的认定符合当事人之间的约定、相对公平。首先，关于欠付租金数额，即2017年、2018年及2019年1月1日至2019年6月4日的租金，一审判决均认定按照年租金107万元计算，未加重第一夫人服装公司的负担。虽然依据当事人之间的约定，2019年的房屋租金应当按照市场评估确定的价格计算，但为更好地解决诉争，天元老年公寓不再上诉。其次，关于租金的给付，第一夫人服装公司主张其已经向精品商厦支付了2017年和2018年的租金，不应当重复缴纳。但截止本次开庭前在一审法院明确要求第一夫人服装公司应当提供相关付款证据的情况下。第一夫人服装公司未能提供相关证据，应当承担举证不能的不利后果。至于2019年1月1日至2019年6月4日的租金，在天元老年公寓依据物权要求返还房屋的情况下，第一夫人服装公司与精品商厦之间转租关系失去存在的基础，不能继续履行，第一夫人服装公司当然应当及时支付租金。在租赁合同已经解除的情况下，第一夫人服装公司要求在2020年支付2019年的租金亦不符合市场交易规律和公平原则。最后，关于占用费，由于天元老年公寓已经对案涉房屋享有完全的所有权，天元老年公寓基于此向第一夫人服装公司行使返还原物请求权，如果第一夫人服装公司拒不腾退，则是对天元老年公寓合法物权的侵害。因此，一审法院依据经评估的市场价格确定腾退期限届满后的占用费，事实清楚，法律适用正确。精品商厦述称：一审判决在事实认定和法律适用上存在错误。1.天元老年公寓答辩意见强调是基于物权请求权，一审判决是基于租赁合同法律关系确定案由进行的裁判。首先，按照不诉不理民事审判规则，本身就是一个错误。其次，精品商厦与涉案房屋原所有权人之间租金的数额不是107万。精品商厦与第一夫人服装公司间的租金是106万多。第三，天元老年公寓主张债权转让通知了就可以了，精品商厦与天元老年公寓签订的协议等于回避了精品商厦与第一夫人服装公司之间联营协议和补充协议的合同义务。合同债权尚需要通知，合同义务的转让不通知，对第一夫人服装公司能起到法律效力吗？精品商厦认可与第一夫人服装公司之间签订的协议。一审法院应当查明全案的事实，协议书上写的很清楚，租赁合同解除，天元老年公寓给精品商厦相关款项，但是天元老年公寓也要承担精品商厦对第一夫人服装公司之间的法律责任，否则，天元老年公寓按协议支付的款项，不足以给付第一夫人服装公司对精品商厦的投入和应支付的违约金。天元老年公寓主张不适用合同权利义务的概括转移不当。2.租金收取权在协议上写得很清楚，第一夫人服装公司给了精品商厦三年租金。天元老年公寓与中心支行之间什么关系与精品商厦无关。而不是精品商厦认可天元老年公寓有权收取。一审审理期间精品商厦承认第一夫人服装公司将租金交给精品商厦了。这几年精品商厦与中心支行有诉讼，精品商厦无法交租金。天元老年公寓系2018年取得的涉案房屋所有权，天元老年公寓与中心支行之间的置换协议中没有约定天元老年公寓有权收取此前房租。天元老年公寓向一审法院起诉请求：1.第一夫人服装公司立即腾退天元老年公寓所有的位于哈尔滨市道里区中央大街104号的房屋；2.第一夫人服装公司支付2017年、2018年度两年的租金214万元及逾期付款给天元老年公寓造成的损失至实际支付之日止（按照同期银行贷款利率为基准，分别自2018年1月1日起、2019年1月1日起，暂计至2019年7月27日共计100,976.80元）；3.第一夫人服装公司按照每年332.64万元的标准支付2019年1月1日至2019年6月4日的租金共计1,412,580.82元及逾期付款给天元老年公寓造成的损失至实际支付之日止（按照同期银行贷款利率为基准，自2019年6月5日起，暂计至2019年7月27日共计9046.4元）；4.第一夫人服装公司自2019年6月5日起至实际腾退之日止的占用费，占用费按照每年332.64万元的标准计算（暂计至2019年7月27日共计483,011.51元）。一审法院认定事实：2004年12月1日，精品商厦与第一夫人服装公司签订《联营协议》及《补充协议》，精品商厦在甲方处加盖公章，第一夫人服装公司在乙方处加盖公章。其中《联营协议》约定：“一、甲乙双方就经营裘皮、服装事宜组成法人型联营，联营企业以甲方称谓为名称，即称哈尔滨市精品商厦（同时可以标示第一夫人服装公司称谓）。二、联营期间，实行独立核算。遵循风险共负、利润同享原则，甲方提供经营场所、经营设施（经营地址：哈尔滨市道里区中央大街104号，经营面积680平方米）和经营管理人员、营业人员；乙方提供经营商品和流动资金600万元。…三、联营期限为二十年，自2004年12月1日开始，至2024年12月1日止。…六、违约责任：由于不可抗力原因造成经济损失，甲乙双方互不赔偿。在联营期间如甲方不能提供经营场所和经营设施，致使联合经营终止，甲方赔偿乙方损失1000万元；如乙方欲终止协议，需提前一个月通知甲方终止协议，乙方无条件将装修及设备交给甲方后合同终止。”《补充协议》约定：“甲乙双方经协商达成如下补充协议，如双方发生法律争议时，联营协议不作为法律依据（法律上可视为无效），以补充协议作为法律依据。一、甲方将位于哈尔滨市道里区中央大街104号（精品商厦），经营场所面积为680平方米提供给乙方使用，使用期限为二十年，自2004年12月1日起，至2024年12月1日止。…十、甲乙双方协议签订后，甲方每年向中心支行交付房屋租金（中央大街104号营业室租金107万元，此款是省高院判决为107万元，如有变化，以法院判决为准），此租金由乙方支付。”涉诉的位于哈尔滨市道里区中央大街104号1-2层房产的原所有权人系案外人中心支行。2017年8月9日，天元老年公寓与中心支行签订《房屋置换合同》，约定：中心支行拥有所有权的位于哈尔滨市道里区中央大街104号1-2层的房产与天元老年公寓拥有所有权的位于哈尔滨市南岗区××与规划路交汇处××商业××号的部分房产进行置换。2018年11月15日天元老年公寓取得（2018）哈尔滨市不动产权第0315299号不动产权登记证书，取得了位于哈尔滨市道里区中央大街104号1-2层涉诉房屋的所有权。2019年5月28日，天元老年公寓向精品商厦发出租金催收函，载明：“天元老年公寓依法取得哈尔滨市道里区中央大街104号1-2层房屋的所有权，原产权人中心支行的权利由天元老年公寓承继。截止目前，贵单位尚欠两年的租金未付，请你单位按107万/年的标准支付2017-2018两个年度租金214万元。自2019年1月1日起，天元老年公寓将委托评估机构确定租金，届时由你单位再行支付房屋占用期间的使用费。”2019年6月3日，天元老年公寓与精品商厦签订《协议书》，天元老年公寓在甲方处加盖公章，精品商厦在乙方处加盖公章，协议约定：“第一条：自本协议签订之日起三日内，甲方一次性支付乙方1200万元用于职工安置、人员留守等费用，双方房屋租赁关系自补偿费用支付完毕后即刻解除，乙方自行解决经营场所；乙方及全部职工不再就中央大街104号1-2层房屋使用权等向甲方主张任何权利。第二条：收款人基本信息，户名王丹阳，开户行中国建设银行股份有限公司农垦分行营业部，账号62×××99。…第四条：截止2018年12月末，乙方共拖欠中心支行租金535万元，该笔债权的权利及义务由甲方负责承继，其中321万元直接从甲方支付给乙方前述款项中予以冲减，另214万元由甲方与第一夫人服装公司结算。自2019年1月1日始，房屋租金可由评估机构评估，由实际使用人承担。第五条：乙方虽与第三方第一夫人服装公司签订《联营协议》，但根据《补充协议》的内容，名为联营实为特定时期解决乙方国有职工生存问题为目的租赁。第六条：本协议签订后，乙方与第一夫人服装公司之间签订《联营协议》及《补充协议》可能无法实际履行，因此所发生的法律责任由甲方负责处理和全部承担；甲方与第一夫人服装公司可直接就租赁关系是否建立及租金标准进行洽谈，乙方不再参与。”2019年6月4日，天元老年公寓按照协议约定账号向精品商厦支付879万元。同日精品商厦向天元老年公寓出具收据，载明：“今收到哈尔滨市松北区天元老年公寓解除房屋租赁关系补偿款879万元。”2019年7月1日天元老年公寓向第一夫人服装公司发出关于中央大街104号1-2层商服租金事宜的函，载明:“我哈尔滨市松北区天元老年公寓已经于2018年11月15日合法取得中央大街104号1-2层商服不动产权书…，并同时取得对贵司联营单位哈尔滨市精品商厦签订的《联营协议》及《补充协议》所负合同义务，向贵公司致函如下：一、截止2018年12月1日，精品商厦共计拖欠租金五年，其中三年已经由贵司缴纳给精品商厦，还有两年租金依据前述《补充协议》贵司应当缴纳至今未缴纳，请贵司于收到本函之日起五日内缴纳…。二、精品商厦就前述房产租金确定系1999年，至今已经二十年，租金必然发生变化，现经北京国信达房地产土地评估有限公司（2019）第3178号《房地产估价报告》确定，该房产年租金总价332.64万元，故请贵司自2018年某某月日起，按332.64万元支付2019年度租金。三、自2019年度起始，前述房屋租金支付方式改变，由原来不合理的下打租（下一年初支付上一年租金），改变为上打租（本年初支付本年度租金），请贵司于收到本函之日起五日内缴纳…”。另查明，位于哈尔滨市道里区中央大街104号1-2层涉诉房屋原所有权人系中心支行。1965年经哈尔滨市政府调整，该房屋由精品商厦使用。中心支行与精品商厦未签订房屋租赁合同，精品商厦于1971年开始向中心支行交纳租金。中心支行曾多次向法院提起诉讼，要求解除与精品商厦的租赁关系并要求精品商厦迁出，但各级法院均以精品商厦不具备迁出条件为由，驳回了中心支行的诉讼请求。（2001）黑监民再字第31号民事判决书中对于涉诉房屋的年租金经鉴定后认定为每年107万元。一审法院认为,本案系房屋租赁合同纠纷，争议焦点为：1.天元老年公寓与精品商厦之间的租赁合同是否已经解除；2.第一夫人服装公司是否有权占用涉诉房屋。针对焦点1.涉诉房屋的原所有权人系中心支行，中心支行与精品商厦间形成了事实上的不定期租赁关系。天元老年公寓通过与中心支行置换房产，并于2018年11月15日取得不动产权证书后，天元老年公寓即取得涉诉房屋所有权。后天元老年公寓与精品商厦达成协议，精品商厦同意在天元老年公寓支付补偿款后解除关于涉诉房屋的租赁关系。天元老年公寓已经依约于2019年6月4日支付补偿款，故按照合同约定，当日天元老年公寓与第三人关于涉诉房屋的租赁合同关系就已经解除。针对焦点2，第一夫人服装公司与精品商厦签订的《联营协议》及《补充协议》实质系精品商厦作为承租人与第一夫人服装公司签订的转租租赁合同。第一夫人服装公司基于精品商厦的承租权而合法占有使用涉诉房屋。但当精品商厦的承租权消灭后，第一夫人服装公司即无权占用涉诉房屋。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超出部分的约定无效。因天元老年公寓与精品商厦形成的是不定期的租赁关系，当租赁关系解除时，精品商厦与第一夫人服装公司签订转租合同所约定的租赁期限超出解除时间的部分即无效。故天元老年公寓在解除与精品商厦的租赁关系后，第一夫人服装公司无权占用涉诉房屋，天元老年公寓有权要求第一夫人服装公司返还涉诉房屋并赔偿相应损失。第一夫人服装公司主张其不拖欠2017年及2018年租金，但未举示相应证据，且依据天元老年公寓与精品商厦签订的《协议书》第四条可知，精品商厦将第一夫人服装公司未支付的214万元租金债权转让给天元老年公寓，故天元老年公寓是适格主体。2019年7月1日天元老年公寓发给第一夫人服装公司的《关于中央大街104号1-2层商服租金事宜的函》中明确告知第一夫人服装公司，精品商厦将两年租金的债权已经转让给天元老年公寓，并要求第一夫人服装公司自收到本函之日起五日内支付相应款项。第一夫人服装公司举示的证据四也系同一证据，由此可知第一夫人服装公司对于天元老年公寓发出的《关于中央大街104号1-2层商服租金事宜的函》内容是知晓的，故该债权转让对第一夫人服装公司发生效力。因上述《关于中央大街104号1-2层商服租金事宜的函》中天元老年公寓已经给予第一夫人服装公司5日宽限期给付两年租金即214万元，故自宽限期届满后即2019年7月6日起至实际给付之日止天元老年公寓关于上述214万元租金的逾期付款利息的诉讼请求予以支持，超出上述时间范围的逾期利息诉讼请求不予支持。第一夫人服装公司主张2019年租金应于2020年初支付，但本案天元老年公寓与第一夫人服装公司并无租赁关系，故第一夫人服装公司不能以其与精品商厦之间签订的合同内容来抗辩天元老年公寓。天元老年公寓主张2019年1月1日至2019年6月4日止的租金系基于其与精品商厦签订的《协议书》第四条，其中约定了租金由实际使用人承担。该约定可证明精品商厦将收取2019年租金的债权转让给了天元老年公寓，且天元老年公寓通过向第一夫人服装公司发函履行了告知义务。黑龙江省高级人民法院确定了在租赁期间涉诉房屋的租金为107万元/年，且第一夫人服装公司与精品商厦签订的《补充协议》中也约定了年租金为107万元。故对于天元老年公寓要求第一夫人服装公司支付自2019年1月1日起至2019年6月4日止租赁关系存续期间的租金计算标准应按照107万元/年计算。2019年6月5日起至实际迁出之日止的房屋占用费是基于天元老年公寓房屋所有权人的地位向无权占用的侵权行为人即第一夫人服装公司主张的，对于上述房屋租赁关系解除后第一夫人服装公司无权占用期间的占用费应按涉诉房屋的市场价格计算，即按照评估价格计算。第一夫人服装公司及精品商厦主张评估报告系天元老年公寓单方委托，但第一夫人服装公司及精品商厦未举示相应证据证明作出该评估报告的北京国信达房地产土地评估有限公司无相关资质也未举示证明评估报告的内容与事实不符，故对于其主张，不予采纳。关于逾期支付2019年度房屋占用费的利息起算时间应从《关于中央大街104号1-2层商服租金事宜的函》中告知的宽限期届满后起算，故起算时间应为2019年7月6日。精品商厦主张其不具备迁出条件及租赁关系届满时间为2024年均与精品商厦和天元老年公寓签订的《协议书》约定的内容不符，故精品商厦的述称无事实依据，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十七条、第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第六条、《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十七条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、第一夫人服装公司于本判决生效之日起十日内迁出天元老年公寓所有的位于哈尔滨市道里区中央大街104号的房屋【产权证号为（2018）哈尔滨市不动产权第0315299号】；二、第一夫人服装公司于本判决生效之日起十日内支付天元老年公寓2017年及2018年租金214万元；三、第一夫人服装公司于本判决生效之日起十日内支付天元老年公寓自2019年1月1日起至2019年6月4日止（共计155天）按每年107万元标准支付房屋占用费454,383元及自2019年7月6日起至实际给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失；四、第一夫人服装公司于本判决生效之日起十日内支付天元老年公寓自2019年6月5日起至实际迁出之日止按每年332.64万元标准支付房屋占用费；五、天元老年公寓其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。案件受理费23,920元，由第一夫人服装公司负担。本院二审期间，第一夫人服装公司围绕上诉请求，向本院举示了收据两张和上海浦东发展银行业务凭证回单。拟证明：第一夫人服装公司已于2019年7月24日将2017年度2018年度两年的房租支付给了精品商厦，交易金额2,138,896元。天元老年公寓质证意见:对证据的真实性、关联性、合法性及提交的期限均有异议有异议，在一审庭审笔录中有明确记载，一审法官要求第一夫人服装公司提供已经支付相关款项的凭证，但第一夫人服装公司未能提供。在一审庭审过程中，法官也就此问题向精品商厦进行了询问，精品商厦的委托诉讼代理人当时明确答复，其不知晓第一夫人服装公司是否交付了租金。首先，对于打款凭证，该份由上海浦东发展银行出具的业务凭证回单，是由自然人王秀娟向自然人王丹阳进行汇款，汇款的金额与租金金额不符，从该份汇款凭证的汇款方、收款方以及交易金额中无法识别与本案的交付租金有何关联，同时该笔交易发生的时间是在2019年的7月24日，也与常理不符。对比本案一审过程当中，精品商厦出具的收取897万元款项时，出具的加盖精品商厦公章的收据，两份收据上没有精品商厦公章，仅加盖财务专用章，真实性存疑，也不能代表精品商厦已经收到了上述租金。而且开具的时间是2019年8月8日，此时天元老年公寓已经向道里区人民法院提起了本案诉讼。诉讼请求当中明确要求第一夫人服装公司向天元老年公寓支付2017年和2018年的租金，第一夫人服装公司没有在一审庭审过程当中提出，不排除该份证据是双方之间后补的。综上，该份证据不能证明第一夫人服装公司的主张，不应予以认可。精品商厦质证意见：对证据无异议。精品商厦收到了第一夫人服装公司缴纳的两年租金，而且就本案也没有证据能证实天元老年公寓有权收取其未取得案涉房屋所有权之前的租金。本院认证意见：精品商厦对第一夫人服装公司举示的收据和上海浦东发展银行业务凭证回单的真实性没有异议，且认可已收到2017年、2018年年度租金，故本院对第一夫人服装公司举示的两份证据予以采信，对于待证事实结合其他证据综合评判。本院对一审判决认定的事实予以确认。另查明，黑龙江省高级人民法院（2001）黑监民再字第31号民事判决确认涉案房屋租金为1,069,488元。2004年12月1日，精品商厦（甲方）与第一夫人服装公司(乙方)签订的《补充协议》第十条约定：甲乙双方协议签订后，甲方每年向中心支行交付的房屋租金（中央大街104号营业室租金107万元，此款是省高法判决为107万元，如有变化，以法院判决为准），此租金由乙方支付。2019年6月3日，天元老年公寓与精品商厦签订的《协议书》第四条约定：截止2018年12月末，乙方（精品商厦）共拖欠中国人民银行哈尔滨中心支行租金535万元，该笔债权的权利义务由甲方（天元老年公寓）负责承继，其中321万元直接从甲方支付给乙方前述款项中予以冲减，另214万元由甲方与广州第一夫人服装有限公司结算····。2019年7月24日，第一夫人服装公司通过上海浦东发展银行向王丹阳划款2,138,896元。2019年8月8日，精品商厦为第一夫人服装公司出具2017年、2018年租金收据，每年租金额为1,069,448元。本院认为，关于各方当事人之间的法律关系问题。案涉房屋的原登记产权人为中心支行，精品商厦在哈尔滨市人民政府协调下于1965年开始使用案涉房屋进行经营活动，双方间因特定历史时期行政管理原因形成的租赁关系，不同于一般房屋租赁关系的事实已经各级法院历次生效法律文书予以确认，故精品商厦系案涉房屋的承租使用人，对案涉房屋享有承租使用权。天元老年公寓通过互换方式取得案涉房屋所有权，取代中心支行成为原有法律关系的相对人。精品商厦于2004年12月1日与第一夫人服装公司签订《联营协议》及《补充协议》，两份协议的内容表明，精品商厦将涉案房屋提供给第一夫人服装公司使用，第一夫人服装公司为精品商厦偿还债务、安置职工、支付工资、缴纳相关费用等，故精品商厦与第一夫人服装公司间为在特定历史条件下的含有房屋租赁因素的联营法律关系。第一夫人服装公司基于此在履行对等条件框架内享有在涉案房屋的经营使用权。关于涉案房屋租赁关系是否具备解除条件问题。就中心支行与精品商厦之间的租赁关系问题，历次生效判决确认：“基于中心支行与精品商厦之间的房屋租赁关系是经哈尔滨市人民政府协调并由特定历史原因形成的，不同于一般房屋租赁关系，因精品商厦无其他经营场所，且精品商厦职工工资等相关费用需用联营所得资金进行支付，精品商厦不具备迁出条件。”故历次生效判决均维持中心支行与精品商厦间的租赁关系。本案中，天元老年公寓通过互换方式取得涉案房屋所有权，即取得涉案房屋出租人地位后，就涉案房屋租赁关系问题与精品商厦达成合意并签订《协议书》，约定：天元老年公寓一次性向精品商厦支付补偿费1200万元，用于职工安置、人员留守等费用，补偿费支付完毕后双方房屋租赁关系解除，精品商厦自行解决经营场所。天元老年公寓已依协议约定向精品商厦支付了补偿费，协议约定租赁关系解除条件已完成，即精品商厦现已具备迁出条件，故一审判决认定天元老年公寓与精品商厦间租赁关系已解除并无不当，本院予以维持。关于天元老年公寓是否有权请求第一夫人服装公司腾退涉案房屋的问题。如前所述，第一夫人服装公司是基于其与精品商厦间联营关系而取得了涉案房屋经营使用权，即其能占有、使用涉案房屋的基础为精品商厦对涉案房屋享有承租使用权。现精品商厦在收到天元老年公寓补偿款后，同意解除租赁合同，并自行解决经营场所，至此，双方联营中需第一夫人服装公司履行的义务已经由天元老年公寓一次性协商履行完毕。在第一夫人服装公司与涉案房屋原产权人中心支行及现产权人天元老年公寓间未形成任何法律关系的情况下，第一夫人服装公司已无法律依据继续占有、使用涉案房屋进行经营。天元老年公寓作为涉案房屋所有权人有权请求第一夫人服装公司腾退房屋。故一审判决第一夫人服装公司迁出涉案房屋并无不当。关于租金问题。天元老年公寓与精品商厦签订的《协议书》第四条约定了2017年、2018年租金214万元由天元老年公寓与第一夫人服装公司进行结算。二审庭审中，精品商厦明确表示已将其与天元老年公寓签订《协议书》事宜告知第一夫人服装公司，且在2019年7月1日，天元老年公寓向第一夫人服装公司发出《关于中央大街104号1-2层商服租金事宜的函》，在该函第一条中已明确告知第一夫人服装公司向天元老年公寓交纳两年租金。上述事实表明，第一夫人服装公司对于涉案房屋所有权已变更为天元老年公寓及应将欠付2017年、2018年两年租金214万元交给天元老年公寓是明知的，故第一夫人服装公司虽在二审期间举示证据证实其已将租金交付给精品商厦存在交付租金系错误给付，不产生天元老年公寓已收到该款的法律后果，一审判决第一夫人服装公司向天元老年公寓交付214万元租金并无不当，本院予以维持。第一夫人服装公司与精品商厦就该笔租金产生争议可另行解决。对于2019年1月1日起至实际迁出之日止的房屋占有费标准问题。天宇老年公寓与精品商厦于2019年6月5日签订《协议书》第一条约定：“···双方房屋租赁关系自补偿费用支付完毕后即解除，···”2019年6月4日，天元老年公寓按照协议约定账号向精品商厦支付补偿费。故精品商厦与天元老年公寓间租赁关系自2019年6月4日即解除。如前所述，精品商厦与天元老年公司租赁关系解除后，第一夫人服装公司未与天元老年公司签订租赁协议，亦未对租金交付标准达成一致意见，应按照涉案房屋市场租赁价格支付。天元老年公寓已举示证据证明2019年6月5日起涉案房屋年租金为332.64元，第一夫人服装公司虽对此有异议，但未举示充分证据予以反驳，应承担举证不能的法律后果，一审判决生第一夫人服装公司自2019年6月5日起至实际迁出之日止按每年332.64万元标准支付房屋占用费并无不当，本院予以维持。综上所述，第一夫人服装公司的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23,920元，由广州第一夫人服装有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  梁红玉审判员  王晓东审判员  宋彦辉二〇二〇年七月十五日法官助理申艳楠书记员于文娟