天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0115民初5068号原告：唐仕建，男，1987年9月12日出生，汉族，居民，住天津市宝坻区。委托诉讼代理人：唐天祥，系原告唐仕建之父。被告：许俊阔，男，1976年7月20日出生，汉族，居民，住天津市武清区。委托诉讼代理人：王婧，天津兰鼎律师事务所律师。原告唐仕建与被告许俊阔房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案后，依法适用简易程序。2020年7月1日，因本案案情复杂，本院裁定本案转为普通程序。因诉讼中出现扣除审限的事由，本案依法扣除审限，扣除审限事由消除后，本案依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告唐仕建的委托诉讼代理人唐天祥，被告许俊阔的委托诉讼代理人王婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐仕建向本院提出诉讼请求：1．判令被告给付原告租赁费44,000元，违约金100,000元；2．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年12月2日，原、被告双方签订《厂房租赁合同》，约定原告将自家厂房租赁给被告使用，期限为十年，年租赁费为32,000元，并约定被告于2017年4月15日前交纳前两年的租金合计64,000元。合同签订后，原告即已按照被告要求对租赁厂房进行了更新改造，完全符合被告的要求。被告至今尚欠原告租赁费44,000元，此款经原告多次催要，被告拒绝给付。合同约定在履行合同期限内如有违约，应向对方交纳违约金100,000元。为保护原告合法权益，提出以上诉讼请求。许俊阔辩称，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，依法应当全部驳回。一、被告无需支付原告租赁费。理由为：1．原告自2017年2月22日即不占有使用租赁房屋。2016年12月2日，原、被告签订《厂房租赁合同》约定，每年租赁费三万两千元，平均每月租赁费为2,666元。合同第九条约定，在订立此合同日期后，向后延续三个月，没有任何费用。而被告已交纳租赁费20,000元，系七个半月的租金，可使用至2017年10月2日。但因原告于2017年2月22日，即将被告赶出，故被告自此不再占用涉诉房屋，无需支付租赁费。2．后续租赁费用付款条件未成就。根据合同第七条，缴纳租赁费用自合同签订之日起，乙方交给甲方第一次租赁费两万元．．．以后每年的4月15日向甲方缴纳当年租金三万两千元。被告于2016年12月2日向原告交纳租赁费2万元，但因原告直至2017年4月15日仍没有将厂区地面改造完工并交付乙方使用，也没有将车间改造完成，故第二次及以后的租赁费付款条件未成就。3．原告未如期交付房屋，按照合同约定可直接扣除两年租赁费，被告可不支付租赁费的情况下使用涉诉房屋至2019年3月1日，且原告还应该赔偿因延期交付房屋给被告造成的损失。4.2017年5月14日，原告在涉诉租赁厂房门口张贴院内厂房出租的消息，以自己的行为明确表示双方租赁合同已解除，不再继续履行原合同。原告自称招租是针对院内其他房屋，并非是涉诉房屋没有事实及证据。首先当时除被告承租的房屋处于院内厂房外，其他房屋均属于临街门店，均有其他入口，且当时已经出租出去，分别为：早点铺、饭店、服装厂、家具店。即便原告要出租上述房屋，应在上述店铺门口写“临街门店出租”。而写“院内厂房出租”用于出租临街门店，不符合普通老百姓对于“院内厂房出租”的理解，系原告虚假陈述。其次，2017年5月14日，厂房大门紧锁，被告无法进入，更证明原告以自己的行为表示不再出租厂房给被告，原告就是在对涉诉厂房对外招租。综上，被告已支付房租租金至2017年10月2日，但在《厂房租赁合同》履行过程中，原告多次以自己的行为迟延履行合同义务，应扣减两年的租金。二、被告无需支付原告违约金100,000元。根据《厂房租赁合同》第十条第二款“甲乙双方在履行合同期内如有违约，向对方交纳违约金100,000元”之约定，违约方应当支付违约金。首先，被告并非违约方，没有逾期支付租金的情形，而是尚不满足支付条件。其次，原告所有的涉诉厂房年久老化不符合基本的使用条件，原告也认可按照合同约定对厂房进行修复更新。但在合同履行过程中，约定的修复内容不仅均未如期完成，很多项目还是被告垫钱修复的。被告垫付办公室装修费用24,000元、购买办公室基础物料费用10,700元、西侧老房拆除清除杂物费1,000元。另，原告并未依电力公司的收费标准收取电费，又在2017年2月11日，让被告将设备搬走。2月22日，原告将被告所有的办公室内的物品扔出厂区。2017年5月4日，将被告所租赁的厂房对外出租，种种行为表明原告系违约方，违反了诚实信用的基本原则。综上，原告主张租金和违约金没有事实和法律依据，依法应驳回原告全部诉讼请求。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据事实，本院认定如下：2016年12月2日，原告（甲方）唐仕建与被告（乙方）许俊阔签订《厂房租赁合同》，合同载明：一、1．甲方厂房坐落于大唐××南，潘清公路西侧，厂内活动范围，自家厂房，独厂独院，无其他人员进入。2．因厂房年久老化，为了厂房安全和质量可靠性，甲方要按照乙方的要求，对本厂房进行修复更新、改造。二、修复更新内容如下：1．厂房屋顶重新更换为彩钢复合板，10公分为准，同时对房屋檐头提升，关于高度的尺寸可按乙方的要求为标准订立。2．对厂院内西侧老房1排全部拆除并清理。3．厂院内大约1500平米的地面，基础做好，全部用商品灰进行改造，地面厚度为200ｃｍ水泥地平面，并且下水道流通。4．车间内所要拆除的和需要封合得都要进行到位。按照乙方车间所需要的用电量，甲方把主线电源负责引进车间总电闸。5．为了生产的安全防止火灾的发生，在院内地面施工前做好地下水管并安消防截门一个。三、院内西厢房一排拆除清理期限为2016年12月26日，交付乙方使用。院内南侧办公室由甲方负责装修，归乙方使用，使用面积为60平方米。院内西侧厨房一排乙方使用面积150平方米。甲方改造车间后的乙方使用面积700平方米。乙方使用甲方总占地面积为7亩。甲方改造车间期限为2017年4月15日前交付乙方使用。若不按时交付乙方使用，给乙方造成延期使用，由乙方扣除甲方所得的两年租赁费。四、以上三条全部由甲方负责施工、改造，乙方不承担任何经济费用。五、租赁期限为10年，每年租赁费三万两千元，交款以汇款单或现金收据为凭证。合同到期后，经双方商谈再次延续。在10年的租赁期间如遇政府开发占地，占了甲方厂区，甲方按照政府赔偿金的20%由甲方付给乙方。六、付款方式：订立合同即日起，乙方付给甲方2年的租赁金，付款时把厂院内1500平米的施工款从2年内的租赁金中扣除，施工时乙方有专人负责地面的质量，完工后乙方当即把此款付清，达到两年的租赁款数。另外，乙方在租赁期间甲方不得向乙方提高租金。七、付款日期：缴纳租赁费从合同签字之日起，乙方交给甲方第一次租赁费两万元；第二次于厂区地面改造完工交付乙方使用后再交甲方两万元。第三次于2017年4月15日交给甲方两万肆仟元；以后（就是从第三年开始）每年的4月15日向甲方缴纳当年租金叁万两千元。八、乙方在正常生产中，甲方不准以任何理由来厂内干涉和与生产无关的事项。乙方在生产中，按照电力公司的电费标准仅进行缴纳电费，关于电损按照每度的配比要求，乙方来进行缴纳，做到合情合理。另外，在乙方租赁期间甲方要提供水电供应正常。九、乙方根据甲方厂房的现状，在订立此合同日期后，向后延续三个月，没有任何费用，只为延时。十、为了甲乙有一个更好的合作场景，如乙方在租赁期间，出现一些不知的问题，甲方要主动协调处理所出现的问题。甲乙双方在履行合同期间内如有违约，向对方交纳违约金十万元。双方签字。2016年12月2日。另查，被告租赁原告厂房经营木材生意。双方合同签订后，被告给付原告租赁费20000元。对于双方有争议的证据和事实，本院认定如下：一、涉诉厂房是否按照合同约定改造完毕。庭审中，被告提交2017年2月22日、2017年3月22日、2017年4月15日的视频，证明涉诉厂区未按照约定时间改造完毕，存在违约。原告质证称，对视频的真实性无异议，对拍摄时间不认可，原告认为已经按照约定的时间将涉诉厂房改造完毕。另，关于视频的形成时间，2019年9月16日，原告向本院提出“视频鉴定申请书”，鉴定事项为：对许俊阔提交的2017年4月15日的视频时间和视频真假进行司法鉴定。2019年10月14日，天津市天宏物证司法鉴定所出具“不予受理鉴定告知书”载明：现因视频的形成时间超出我所业务范围．．．我鉴定所不予受理录制时间的委托。2020年7月8日，本院向原告释明其可自行委托鉴定机构对视频形成时间进行鉴定，并于15日内向本院提交已委托鉴定的相关材料，在指定的期限内，原告未提交相关材料。另，诉讼中，原告申请本院调取（2020）津0115民初498号卷宗，证明邓振续为原告代理人提供混凝土的时间，证明原告自2017年4月初即开始改造地面，至2017年4月15日已经全部改造完成。被告质证称对卷宗中送货单无异议，但不认可与本案具有关联性，双方主体不一致，亦不足以证明邓振续给唐天祥送货的水泥用于改造本案涉诉地面。本院认证如下：根据被告提交的视频资料显示涉诉厂区在2017年4月15日仍存在部分地面未硬化、地面杂物堆积等问题，但视频不足以充分证明原告未依合同约定改造厂房。另，关于原告提出（2020）津0115民初498号卷宗中水泥已用于涉诉厂区改造的意见，亦依据不足，本院不予采信。故关于涉诉厂区是否已经改造完毕，因双方均未在约定的时间按照合同约定标准确认验收交付，本院不予确认。二、关于被告对涉诉厂区的占用期间。被告陈述，双方签订合同后，2017年1月份，被告方保安人员进入涉诉厂区办公室，另有一部分木材放在了厂区的地面上。2017年2月份，原告要求被告将木材搬出。2017年2月22日，原告将被告保安人员赶出厂区。原告陈述，原告没有驱赶被告，与被告方工作人员王立娟产生矛盾与本案无关，让被告将木头搬走是为硬化改造地面。诉讼中，证人朱某出庭陈述，2017年2月份，唐天祥与王立娟产生矛盾，后来唐天祥把证人的被窝（被子）从涉诉房屋办公地点搬离，搬到租赁房屋之外的早点铺，早点铺也是唐天祥的。证人认为唐天祥搬走证人的被窝就是不让被告厂区经营了。唐天祥将证人的被子抱出后，把证人住宿房屋的门锁上，证人无法进入房屋。另诉讼中，被告申请本院调取天津市宝坻区大唐庄镇派出所关于2017年2月22日本案原告将被告方工作人员赶出院外不允许进入厂区的全部案卷材料。经本院向大唐庄镇派出所核实，且向申请人（被告）出具“律师调查令”，均未调取到相关证据。庭审中，原告认为被告至2017年8月份将电锯搬走，才彻底搬离厂区，被告是否使用租赁房屋与原告无关。本院认证如下：被告主张2017年2月22日其被原告赶出厂区的的意见，证据不足，本院不予认定。原告自认被告于2017年8月份搬离厂区，本院予以确认。本院认为，原告唐仕建与被告许俊阔于2016年12月2日签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方当事人均应当依照合同约定履行各自的义务。诉讼中，双方对涉诉《厂房租赁合同》已解除均无异议，本院予以确认。对于双方当事人的争议问题，本院评判如下：一、关于《厂房租赁合同》的解除时间。庭审中，双方均认可涉诉《厂房租赁合同》已经解除。原告主张解除时间是2019年4月15日，因涉诉厂房在2019年4月15日之前一直空置。2019年2月份，另有案外人因扩大生产在涉诉厂区摆放了东西，并未出租。2019年4月15日，原告才将涉诉厂房租赁给案外人。被告认为解除时间是2017年5月4日，因被告提交的视频资料显示原告在该日期在涉诉厂区大门张贴“院内厂房出租”广告，原告对外招租，即以自己的行为明确表示不再履行合同，且被告自2017年2月份即未再占有使用厂房。本院认为，原告在涉诉厂房大门口张贴招租广告和被告搬离涉诉厂区的行为，均属于《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的情形，双方均存在解除合同的意思表示。综上，结合双方当庭陈述及原告自认被告搬离厂区的时间，本院酌情确定双方解除《厂房租赁合同》的时间为2017年8月31日。关于原告提出视频材料中“院内厂房出租”的公告为出租其他房屋的意见，不符合日常生活经验，本院不予采信。关于双方合同解除的原因，原告认为系因被告未按时交纳租金，被告认为是原告未按约定改造厂区，且存在与被告方工作人员发生冲突，阻挠经营的行为。双方均未提交证据证明，本院均不予采信。二、关于双方在履行合同中是否存在违约。根据双方《合同》约定，一、甲方要按照乙方的要求，对本厂房进行修复更新、改造。二、修复更新内容如下：1．厂房屋顶重新更换为彩钢复合板，10公分为准．．．。三、院内西厢房一排拆除清理期限为2016年12月26日，交付乙方使用．．．甲方改造车间期限为2017年4月15日前交付乙方使用。六、．．．施工时乙方有专人负责地面的质量，完工后乙方当即把此款付清，达到两年的租赁款数。根据本院查明的事实，双方未按约定在2017年2017年4月15日前验收并交付使用。厂房改造时被告亦没有人员负责地面质量。综上，对被告主张的原告在履行合同改造涉诉厂区项目中过程中存在违约的情形，本院不予确认。原告提出已按时改造完毕的抗辩意见，其未提出证据予以证明，本院亦不予采信。故，关于原告主张被告给付租赁费44,000元的请求，因本院确认双方租赁合同已经于2017年8月31日解除，被告已给付租金20,000元，足以按照双方约定租金标准支付履行租赁合同期间的租金，原告该请求无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张违约金100，000元的请求，原告未提交证据证明被告存在违约行为，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条规定，判决如下：驳回原告唐仕建的诉讼请求。案件受理费3,180元，由原告唐仕建负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  高瑞东审 判 员  郑善礼人民陪审员  张东坡二〇二〇年九月八日书 记 员  郑 猛本案引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于所待证事实应达到的证明标准另有规定的，从其规定。