河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初166号原告(反诉被告）：郑州佳裕置业有限公司，住所地，郑州市二七区二马路28号。统一社会信用代码：91410100664686076K。法定代表人：蒋楠楠，执行董事。委托诉讼代理人：华汝磊，男,1986年7月16日出生,汉族,住址地,河南省固始县。该单位职工。委托诉讼代理人：冯玉洁，女，1990年8月11日出生，汉族，住址地，河南省内黄县。该单位职工。被告（反诉原告）：韩晓东，男，1992年11月15日出生，汉族，住河南省平顶山市新华区。委托诉讼代理人：王京涛，河南鑫苑律师事务所律师。原告郑州佳裕置业有限公司诉被告韩晓东房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告河南佳裕置业有限公司的委托诉讼代理人冯玉洁，被告韩晓东的委托诉讼代理人王京涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告偿还中国邮政储蓄银行股份有限公司河南省分行直属支行从原告账户划扣的保证金119155.37元及原告实际上承担保证金之日起暂计至2019年12月9日止的补偿金7860.212元(2019年12月9日之后的补偿金仍要求按日息万分之五计算至被告实际支付之日）；2、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2013年9月29日，原、被告双方就被告购买原告开发的二七区××马路东、××西××、××楼商业××房××房产，签署了备案号为130××××7177的《商品房买卖合同》，合同约定付款方式为50.08%首付、49.92%商业贷款。原告作为保证人为被告与中国邮政储蓄银行股份有限公司河南省分行直属支行（以下简称“邮政银行”）签订的《个人购房借款及担保合同》中对其按揭还款期间承担阶段性连带保证责任。被告于签订合同当日按照合同约定支付了首付款，余款也已经通过向邮政银行申请按揭贷款的方式支付给原告。但后来由于被告中断偿还邮政银行按揭贷款，邮政银行按照《个人购房借款及担保合同》中的相关条款约定，自2019年4月1日开始从原告的账户扣款，截止到2019年10月30日累计扣除共计105911.26元的保证金。原告在承担了保证责任后多次要求被告履行其相应还款义务，并于2019年7月24日以邮寄方式向被告发出了《告知函》被告仍不履行其义务，原告于2019年9月3日以邮寄的方式向被告发出了《解除商品房买卖合同通知书》。截止到起诉之日，被告仍未履行相应的义务。现原告为维护自身合法权利，根据相关法律法规之规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告辩称：一、案涉《商品房买卖合同》已于2019年9月3日解除，原告本应及时退还答辩人购房款1682768元，而原告所诉请的保证金及补偿金可从退还的房款中扣除。二、涉案商铺自2019年初开始由答辩人出租，租金每月为3284元，但自从答辩人断贷后，原告已将涉案商铺连同4楼的另一套商铺出租给案外人，租金均也由原告收取，该部分租金应当从原告诉请的金额中扣除。被告向本院提出反诉请求：1、判令确认双方签订的备案号为130××××7177的《商品房买卖合同》已经依法解除；2、判令反诉被告返还购房款1682768元；3、判令反诉被告自2019年9月3日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向反诉原告支付利息至全部返还为止；4、反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：2013年9月29日，反诉原告（下称“反诉人”）从反诉被告（下称“被告”)处购买了一处商铺，并于协议当天支付购房款168.2768万元。其中，首付款84.2768万元，剩余84万元为按揭贷款，被告为该按揭贷款提供阶段性担保。2019年初以来，反诉人自身经济状况不断恶化，加上诉争商铺的租金收益一直不高，导致不能按期偿还银行贷款，继续履行合同已无可能，被告分别于2019年7月24日、9月3日向反诉人邮寄了催款《告知函》以及《解除商品房买卖合同通知书》。反诉人对于解除合同没有异议，也表示愿意积极配合被告办理后续事宜，同时希望被告能够尽快退款、退房，以尽可能的减少双方损失，而被告称其公司有自己办理退房、退款的流程，需走完包括诉讼、注销预告登记等在内的所有流程后方可退款。故，鉴于本案被告在本诉中并无退还购房款的相关内容，为便于贵院一次性解决纠纷，反诉人特依据《民事诉讼法》第140条以及民诉法解释第232、233条之规定，提出反诉，恳请人民法院依法合并审理，并支持反诉人的反诉请求。本诉原告针对反诉辩称：一、本诉原告与本诉被告签订了真实、合法、有效的《商品房买卖合同》、《个人购房借款及担保合同》，本诉被告未按期偿还银行按揭贷款导致本诉原告按照《个人购房借款及担保合同》的约定承担了阶段性保证责任。二、本诉被告的反诉不能成立。三、即使本诉被告的反诉能够成立，涉案房屋上存在查封导致双方签订的《商品房买卖合同》并不能实际解除。四、本诉原告、本诉被告已经按照《商品房买卖合同》的约定履行了主要的权利义务，本诉被告要求本诉原告返还其购房款的反诉请求没有事实和法律依据。综上，应驳回本诉被告的反诉或反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依据有效证据认定事实如下：2013年9月29日，原被告签订备案号为130××××7177的《商品房买卖合同》，合同第三条约定被告购买原告开发的位于二七区××马路东、××西××、××楼商业××房××房产，该商品房建筑面积共59.34平方米……。合同第四条约定按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米28358.07元，总金额1682768元整……。合同第六条约定买受人按其它方式支付购房款：2013年9月29日支付首付房款842768元（50.08%），剩余房款840000元（49.92%）于2013年10月29日以商业贷款的方式支付……。合同第七条约定买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金……。合同附件四补充协议第一条第2项约定：双方所填写的名称、地址、联系方式均保证准确有效。发生变更的以书面通知为准，因联系方法变更而无法有效送达的，由变更方承担违约责任。本合同所述书面通知是指用传真、挂号邮寄、特快专递、专人手递等方式送达。该补充协议第三条第6款约定：如果出卖人为买受人提供阶段性贷款担保的，双方约定如下：（1）买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任，买受人应当在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金。（2）买受人没有按本项第（1）小项约定付清全部款项（包括违约金）迟延达30日，构成本合同项下严重违约。出卖人有权选择立即解除本合同。出卖人选择解除合同的，除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代受人向按揭银行支付的全部款项。（3）如买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求出卖人承担担保责任，则买受人除应照本条前款约定向出卖人还款、赔偿及支付补偿金处，自出卖人代买受人向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除。买受人应按照本合同的有关约定承担违约责任。同日，该《商品房买卖合同》在郑州市房屋交易和登记中心进行备案。2013年12月3日，原、被告与中国邮政储蓄银行股份有限公司河南省分行直属支行签订《个人购房/购车借款及担保合同》，合同约定被告向中国邮政储蓄银行股份有限公司河南省分行直属支行申请房贷，贷款金额84万元，由中国邮政储蓄银行股份有限公司河南省分行直属支行将贷款发放至被告在该行账户并授权中国邮政储蓄银行股份有限公司河南省分行直属支行将贷款资金从被告账户划付至原告在该行账户，原告为被告在本合同项下的债务承担阶段性连带保证责任。2013年10月28日，坐落在二七区××马路东、××西××、××楼商业××房××房屋在郑州市房屋交易和登记中心进行预购商品房预告登记（预告登记号为郑房预字第1309077897号）。2013年12月29日，中国邮政储蓄银行股份有限公司河南省分行直属支行按约定发放贷款84万元。被告于2018年2月开始逾期并无法联系，中国邮政储蓄银行股份有限公司河南省分行直属支行从原告在该行开立的保证金账户上（账号：94×××22）转出保证金对被告的贷款进行偿还。中国邮政储蓄银行股份有限公司河南省分行直属支行分别于2019年4月1日、2019年4月30日、2019年4月30日、2019年5月29日、2019年6月28日、2019年7月25日、2019年9月2日、2019年9月30日、2019年10月30日、2019年11月29日从原告在上述保证金账户扣款13181.68元、9196.32元、4050.75元、13244.11元、13244.11元、13244.11元、13256.01元、13247.09元、13247.08元、13244.11元，共计119155.37元。另查明，2019年7月24日，原告按被告在合同中填写的名称、地址、联系方式通过邮政特快专递向被告邮寄《催款通知书》，通知被告在收到本告知函后三日内支付原告被中国邮政储蓄银行股份有限公司河南省分行直属支行代扣的保证金款项本息共计39672.86元。如被告未在上述通知期限内按照上述要求支付原告相应的款项，原告将采取进一步的措施，包括但不限于与被告解除合同，以及向被告提出诉讼，通过法律途径依法追究被告的相关违约责任。但该邮政特快专递于2019年7月31日被退回。2019年9月3日，原告仍按被告在合同中填写的名称、地址、联系方式通过邮政特快专递向被告邮寄《解除商品房买卖合同通知书》，通知：一、自本通知到达被告的同时，即解除与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号为130××××7177）；二、原告除按照本合同约定扣除被告应按日向原告支付相当于上述全部款（包括代偿银行及损失赔偿金）万分之五的补偿金作为被告承担违约金，除此之外还将扣除代被告向按揭银行支付的上述全部款项及相应利息。再查明，二七区二马路东、福寿街西1、2号楼商业裙房2层2045号房屋于2019年3月14日被郑州金水区人民法院查封。本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》后，被告向原告支付了购房首付款842768元，剩余房款84万元向中国邮政储蓄银行股份有限公司河南省分行直属支行办理了按揭贷款。中国邮政储蓄银行股份有限公司河南省分行直属支行已将该84万元贷款支付给了原告。至此，被告已全部履行了支付购房款的义务，涉案房屋此后也在相关部门办理了登记。原告已将房屋交付被告，原、被告之间就购买商品房买卖合同的主要权利义务基本已完成。按照双方的合同约定，如果被告未按期归还银行按揭贷款本息，中国邮政储蓄银行股份有限公司河南省分行直属支行在要求原告承担阶段性连带保证责任的情况下，原告有权解除双方之间签订的涉案房屋买卖合同。但涉案房屋在原告向被告邮寄《解除商品房买卖合同通知书》之前已被其他法院查封，如果按照合同约定解除双方之间的买卖合同，涉案房屋将重新回转至原告所有，显然将极有可能侵犯其他案件中债权人的合法权益，而当事人行使自身权利不得侵犯其他公民、法人和其他社会组织的权利，乃是法律最基本的原则。因此，原被告双方签订的《商品房买卖合同》暂不予解除。但原告作为《个人购房/购车借款及担保合同》的担保人，为被告代偿了涉案房抵押贷款本息共计119155.37元，被告除应当偿还原告代偿的本息外，还应按约定向原告支付各笔自扣划代偿本息之日起至2019年12月9日止的补偿金7860.212元，2019年12月9日之后的补偿金，按日万分之五标准计算至被告实际支付之日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告韩晓东于本判决生效之日起十日内支付原告郑州佳裕置业有限公司代偿本息119155.37元及2019年12月9日止的补偿金7860.212元(2019年12月9日之后的补偿金以119155.37元为基数，按日万分之五计算至被告实际支付之日）；二、驳回原告郑州佳裕置业有限公司的其他诉讼请求。三、驳回被告韩晓东的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3177元，反诉费9972元，全部由被告韩晓东负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  张卫青人民陪审员  喻春林人民陪审员  吴 尉二〇二〇年七月九日书 记 员  张 丽