江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1322民初3380号原告：荣兴平，女，1962年11月26日出生，沭阳县人，居民，住江苏省南京市江宁区。委托诉讼代理人：章伟，江苏德沛律师事务所律师。委托诉讼代理人：周洲，江苏德沛律师事务所律师。被告：新沂市新苑房地产综合开发有限公司，注册号320381000003202，住所地新沂市利民路新苑小区。法定代表人：朱继刚，该公司执行董事。被告：新沂市新苑房地产综合开发有限公司沭阳分公司，注册号321322000011252，住所地沭阳县苏州花园9幢。负责人：殷同成。二被告共同委托诉讼代理人：解兆明，江苏雅凯律师事务所律师。原告荣兴平与被告新沂市新苑房地产综合开发有限公司（以下简称新苑公司）、新沂市新苑房地产综合开发有限公司沭阳分公司（以下简称新苑公司沭阳分公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月3日、2020年7月3日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人章伟、二被告共同委托诉讼代理人解兆明到庭参加诉讼。后因案件复杂，本案转为普通程序审理，本院于2020年7月15日、2020年10月26日、2020年11月13日组成合议庭，对本案公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人章伟、周洲、二被告共同委托诉讼代理人解兆明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告荣兴平向本院提出诉讼请求：判令被告协助办理府苑小区2号楼305室房屋所有权登记手续。事实与理由：2009年5月30日，原告与被告新苑公司签订《商品房购销合同》，原告购买被告开发的府苑小区2号楼305室房屋，房屋建筑面积80.456平方米，总价款104788元，房款一次性付清。原告付款后，被告向原告出具了收款收据一张，收据上载明了付款人名称、房屋房号、付款金额等。现该房屋已符合办证条件，原告多次联系被告协助办理房屋产权登记手续，但被告均拖延拒绝配合。原告认为，上述房屋买卖合同关系受法律保护，原告已经完成了合同付款义务，现房屋符合办证条件，被告应当履行配合办理房屋产权登记手续等相关义务。原告的诉讼请求符合合同法及商品房买卖合同司法解释等相关法律法规，请求支持原告的诉讼请求。被告新苑公司、新苑公司沭阳分公司辩称，原告与二被告关于涉案房屋的买卖合同不成立。被告从未与原告签订合同，从未收取原告房款，从未向原告交付房屋，也不认识原告。经当事人举证和庭审质证，对双方无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下：1.原告荣兴平提交的2009年5月30日商品房购销合同及相应的收款收据，因该份合同及收据的真实性为本案核心争议焦点，本院将在本院认为部分重点阐述。2.原告荣兴平提交的沭阳金城石物业管理有限公司出具的收据两张及照片三张，该两份证据即使是真实的，也仅能证明原告荣兴平实际占有涉案房屋，与本案争议焦点无关，对该两份证据不予采信。3.原告荣兴平提交的2008年3月8日殷某3与殷同成签订的协议，二被告对该协议真实性不予认可。本院认为，该协议的内容及效力已经江苏省高级人民法院（2010）苏商终字第0157号判决确认，本院对该证据予以采信。4.原告荣兴平提交的手写算账清单，该清单是谁书写，依据是什么均无法确认，二被告对该证据的真实性也不予认可，本院对该证据不予采信。5.二被告提交的殷某1出具的情况说明，该证据系证人证言，证明人殷某1未到庭接受双方询问，且原告荣兴平对该证据真实性不予认可，本院对该证据不予采信。6.二被告提交的收款收据，原告荣兴平对该证据真实性不予认可，本院认为，虽然该收据未加盖新苑公司沭阳分公司财务专用章，但结合原告荣兴平在第五次庭审中提交的加盖新苑公司沭阳分公司公章的收款收据来看，可以认定该收据真实存在，本院对该证据予以采信。7.二被告提交的2009年5月30日商品房购销合同复印件，原告荣兴平对该证据三性不予认可，二被告也未提供合同原件，该合同真实性无法确认，本院对该证据不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：荣兴平与殷某2系表姐妹关系，殷某2系殷某3妹妹，杨某1系殷某3子舅。荣兴平提交的日期为“2009年5月30日”的购销合同中，由杨某1手写合同具体条款，该合同尾部“荣兴平”三字系殷某2签署，载明的“180××××7019”系殷某2手机号码。荣兴平庭审陈述，“鉴于荣兴平常年在外经商，不常在家，所以委托亲属代为签字”。同日由殷某2经手的收款收据上“荣兴平”三字也是殷某2签署。2008年3月8日，殷某3与殷同成因合伙纠纷，经协议达成协议，约定：“一、从协议签立之日起，建康小区、府苑小区、沈括大厦的一切事务由殷同成一人负责，殷某3退出，不再参与公司的一切事务。二、殷某3在建康小区、府苑小区、沈括大厦地块所投费用：本金347.5万元，……。因本金所产生的未付利息185.492万元及后续利息，以府苑小区4#楼房屋冲抵：4号楼五层671.29㎡×1620元计108.7489万元；2-3号楼中间一层门面房两间和二层六间，二层每平方米1600元，一层门面房按实际销售价计算；余款以4号楼六层住宅房补足。理论281.5万元以2号楼102室88.61平方米，总价13.66万元，4号楼西头二、三层各三间价格按2100元每平方米计算，一层西头楼梯间门面房一间，价格为4200元每平方米，如多出面积算在二、三层以1680元每平方计算，如少面积则以住宅房补充。……”双方因该协议履行问题，向宿迁市中级人民法院起诉，后殷同成又上诉于江苏省高级人民法院，江苏省高级人民法院作出（2010）苏商终字第0157号判决，认定，虽然殷某3与殷同成曾于2009年3月21日又签署了一份协议，但“最终殷某3和殷同成对于合同的变更未达成一致意见，因此，2008年3月8日的退货协议在双方对变更内容协商不成的情况下，应及时恢复履行。”同时，江苏省高级人民法院在该判决第二十五页认定“对于该协议中所约定的未付利息185.492万元及后续利息，亦已按合同约定以房抵付，并履行完毕。”另查明，荣兴平提交的商品房购销合同中殷某2的电话180××××7019归属于江苏省宿迁市地区，而根据2011年3月23日腾讯新闻报道，“在市场方面，继189号段之后，180新号段也在江苏正式放号，在网上营业厅和中心营业厅，都有客户参与抢号。”现涉案房屋由原告荣兴平实际占有使用。本案争议焦点为：1、荣兴平提交的日期为“2009年5月30日”的商品房购销合同是否对二被告发生法律效力；2、荣兴平是否向二被告给付了购房款104788元。针对争议焦点一，本院认为，该合同对二被告不发生法律效力。理由如下：1、原、被告双方一致认可，在该合同中甲方委托代理人处签名的杨某1与二被告没有关系，即不构成二被告的代理人身份。因此，杨某1无权代二被告对外签订商品房购销合同。2、原告荣兴平认可，该合同尾部乙方处“荣兴平“三字是由殷某2签署，殷某2曾是新苑公司沭阳分公司会计，殷某2又是新苑公司沭阳分公司控制人之一殷某3的妹妹，而杨某1又是殷某3的子舅，因此，殷某2对杨某1并非二被告代理人应属明知，其与杨某1签订涉案合同，不构成表见代理。3、根据双方提供的证据，殷某2在该合同上注明的电话180××××7019属于2011年3月23日以后才在江苏境内正式放号，因此，涉案合同实际签署日期应为2011年3月23日之后，而双方将日期签署为2009年5月30日，明显存在伪造合同嫌疑。4、原告荣兴平提交的府苑小区4号楼503、505、506时三份商品房购销合同，签署时间分别为2009年5月8日、5月9日、5月9日，乙方分别为杨某1、杨某2、宋某，该三份购销合同中房屋单价均为1620元，而涉案合同中房屋单价为1302元左右，不符合正常的抵房价格和逻辑。针对争议焦点二，本院认为，原告荣兴平未向二被告实际支付购房款104788元。理由如下：1、原告荣兴平在本案第一次庭审中陈述“我们是在被告的售楼处签订合同的，我们把钱交给杨某1，杨某1把钱拿进去开了收据出来。”而在本案第五次庭审中陈述“原告的名字是由殷某2代为书写的，合同手机号码也是殷某2的手机号码。因为原告和殷某2系表姐妹关系，鉴于原告常年在外经商，不常在家，所以委托亲属代为签字。”从上述两种陈述可以看出，原告荣兴平在涉案合同签订时并未在场，也不存在将钱交给杨某1的情形，涉案合同及收款收据的内容均是由杨某1和殷某2完成，因此，原告荣兴平并未实际支付房款。2、江苏省高级人民法院在（2010）苏商终字第0157号判决第二十五页认定“对于该协议中所约定的未付利息185.492万元及后续利息，亦已按合同约定以房抵付，并履行完毕。”该判决于2011年3月29日发出，因此，最迟至2011年3月29日，殷某3与殷同成之间已经不存在未付利息及后续利息的问题，而且殷某3在该案诉讼请求中也不包含上述利息。因此，原告荣兴平在本案中提交的收款收据中载明的“冲借款至今使用费…”无事实依据。3、根据原告荣兴平提交的府苑小区4号楼503、505、506时三份商品房购销合同，签署时间分别为2009年5月8日、5月9日、5月9日，乙方分别为杨某1、杨某2、宋某，该三份购销合同所对应的收款收据来看，每一张票据均载明了填票人和收款人两人，且加盖的印章为新苑公司沭阳分公司财务专用章，在备注中也明确记载冲殷某3借某某款资金使用费。另外，根据会计一般常识，为了防止舞弊和侵占资产，记账人和收款人应当职责分离，不应为同一人。而原告荣兴平在本案中提交的收据上仅有殷某2一人，且加盖的印章也并非财务专用章。因此，该收据的真实性无法确认。4、根据殷某3与殷同成2008年3月8日签订的退货协议约定，双方用于抵冲未付利息及后续利息的房屋主要集中在2、3号楼一层和二层、4号楼五层和六层，涉案2号楼三层并未在双方协议约定的范围内。另外，关于原告荣兴平实际占有使用涉案房屋问题。本院认为，二被告仍然系涉案房屋的所有权人，二被告否认向原告荣兴平交付了涉案房屋，原告荣兴平也没有提供充分证据证明二被告向其交付了涉案房屋。而通过上述分析，原告荣兴平与二被告之间并不存在合法有效的房屋买卖合同关系，其虽然主观上以自主占有的意思使用该房屋，但并不能当然认定原告荣兴平对涉案房屋系合法占有，也不能认定原告荣兴平对涉案房屋享有合法的物上请求权。综上所述，原告荣兴平请求二被告协助办理府苑小区2号楼305室房屋所有权登记手续的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：驳回原告荣兴平的诉讼请求。案件受理费100元（原告预交40元）、保全费1020元，由原告荣兴平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  徐 品人民陪审员  黄超勤人民陪审员  任亚东二〇二〇年十一月二十六日书 记 员  仲 震书 记 员  赵丹丹附录相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。