上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初15277号原告：上海城开集团龙城置业有限公司。法定代表人：梁衍锋，董事长。委托诉讼代理人：郝勇，北京观韬中茂（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张佳俊，北京观韬中茂（上海）律师事务所律师。被告：上海春悦未来餐饮管理有限公司。法定代表人：林依仙，执行董事。被告：福建春蕾餐饮管理有限公司。法定代表人：林依仙，执行董事。原告上海城开集团龙城置业有限公司（以下简称城开公司）与被告上海春悦未来餐饮管理有限公司（以下简称春悦未来公司）、被告福建春蕾餐饮管理有限公司（以下简称春蕾公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案受理后，依法适用简易程序于2020年7月3日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法转为普通程序，由审判员独任审理，于2020年9月23日公开开庭进行了审理。原告城开公司的委托诉讼代理人郝勇到庭参加了诉讼。被告春悦未来公司、被告春蕾公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告城开公司向本院提出诉讼请求：1.判令《房屋租赁合同》及《租赁合同主体及品牌名变更协议》于2020年3月31日解除；2.判令被告春悦未来公司支付2018年8月16日至2018年11月25日期间的免租期租金，2019年4月至2019年12月31日期间的房屋租金及相应的逾期付款违约金[其中2019年4月欠款金额为2,746元(人民币，下同)，2019年5月起每月57,670元]；3.判令被告春悦未来公司按日租金的2倍支付自2020年4月4日起至被告春悦未来公司实际搬离房屋之日止的占有使用费；4.判令被告春悦未来公司支付自2019年4月至2019年12月31日按每月4,740元计算的推广宣传费，并支付逾期支付推广宣传费的违约金；5.判令被告春悦未来公司支付2019年10月至2019年12月31日按每月37,920元计算的物业管理费，并支付逾期支付物业管理费的违约金；6.判令被告春悦未来公司支付水费18,267.60元，并支付逾期支付水费的滞纳金2,057.05元；7.判令被告春悦未来公司支付电费190,789.28元，并支付逾期支付电费的滞纳金20,967.85元；8.判令被告春悦未来公司支付违约金173,010元；9.判令被告春悦未来公司支付律师费10,000元；10.判令被告春蕾公司对上述第2项至第9项诉讼请求承担连带保证责任；11.判令原告无需向被告春悦未来公司返还租赁保证金291,096元。以上各项诉讼请求中逾期付款违约金按每日万分之六点五计算。审理中，原告撤回要求被告支付水费、电费及相关逾期付款违约金的诉讼请求，其余诉讼请求不变。事实和理由：2018年6月21日，案外人某甲公司与原告签订《房屋租赁合同》，约定由某甲公司承租原告房屋，租赁期限为交付日至2024年9月6日，租金的计算方式是月保底租金与月营业额抽成之较高者。2018年8月31日，某甲公司与原告签订了《房屋租赁合同之补充协议》，对租赁期限、装修优惠期、租金、开业时间等相关条款进行了变更，变更后的租赁期限为自交付日起至2024年10月25日。2018年9月11日，某甲公司、被告春蕾公司与原告签订了《租赁合同主体变更协议》，约定当日起由被告春蕾公司概括承受租赁合同项下某甲公司的权利和义务。2019年5月1日，被告春悦未来公司、被告春蕾公司与原告签订了《租赁合同主体及品牌名变更协议》，约定当日起由被告春悦未来公司概括承受租赁合同项下被告春蕾公司的权利和义务，被告春蕾公司对被告春悦未来公司履行租赁合同项下的权利义务承担连带责任。根据合同第3.3条的约定，自原告交付日起至2018年10月6日为装修优惠期，承租方仅需支付相当于一个月的租金，补充协议将优惠期变更为交付日起至2018年11月25日。合同第4.1.4条、第5.2.3条规定，下一期的月保底租金、物业管理费、推广宣传费应于每月20日或之前支付。另根据合同第5.2.6条规定，房屋电费以独立计量装置所得为计费依据、水费依据《中庚漫游城租户手册》中的标准收取，应在收到书面结算通知后5个工作日内或原告另行确定的时间支付上一月的相关费用。对于上述款项，合同第24.5.2条规定，每逾期支付一日，应按照逾期支付款项的0.5%支付违约金。根据合同第23.4条规定，逾期支付租金或其他相关费用累计超过15日的，原告有权不予返还租赁保证金、要求补交装修优惠期所优惠的租金、解除合同并收回房屋，同时要求按月租金及物业管理费的3倍金额予以补偿。另根据第17.1条、第17.2条规定，逾期返还房屋的，每逾期一日，应按日租金的2倍向原告支付涉案房屋占有期间的使用费，在返还时须自费使房屋恢复至交付时或原告认可的状态。此外，合同第24.6条规定，被告应承担原告因催讨租金及其他相关费用而引起的费用和开支（包括一切律师费、诉讼费等）。上述合同签订后，原告于2018年6月25日依约交付了案涉房屋，并配合进行了推广宣传。但被告春悦未来公司未依约支付房屋租金及其他相关费用，原告经多次催收未果。现原告为维护自身的合法权益，遂依法提起本案诉讼要求判如所请。被告春悦未来公司、春蕾公司共同向本院提交了书面答辩状称，1.本案诉争房屋租赁合同无效，租赁标的物未通过强制性消防竣工验收，以及公众聚集场所在营业前消防验收双重验收合格，导致被告春悦未来公司无法依法经营；2.取得租赁房屋消防竣工验收和公众聚集场所在营业前消防验收合格属于原告必须履行在先的义务，为此被告春悦未来公司在原告未能履行前置义务前依法暂缓履行租金给付义务，不构成合同履行违约；3.原告没有证据证明其履行了推广宣传义务；4.本案诉争合同属于房屋租赁合同，原告主张应由物业服务单位收取物业服务费及其滞纳金没有依据；5.原告没有有效证据证明被告春悦未来公司欠水费、电费，且原告已经垫付水电费，故原告的诉请6-7不应得到支持；6.鉴于上述事实理由，原告主张被告春悦未来公司违约事实不存在，原告应在完成消防验收后继续履行诉争合同，诉请8-10的违约金有悖事实和法律；7.即使被告春悦未来公司构成违约，诉争合同约定的租赁保证金不属于定金，应当首先冲抵被告春悦未来公司的债务和违约金，不足部分再纳入被告春悦未来公司应履行的债务，诉请12不应得到支持；8.仓库管理协议与本案诉争房屋租赁协议分属不同的法律关系，原告既未向被告春悦未来公司交付仓库，也没有证据证明其履行了该协议的义务；9.即使被告春悦未来公司构成违约，原告主张的违约金、滞纳金显然过高，被告春蕾公司请求法庭按照银行同期贷款利率支持原告的该项诉请；10.被告春蕾公司为就被告春悦未来公司履行上述仓库管理协议作出承担连带责任的承诺，即使被告春悦未来公司违约，被告春蕾公司也不应承担这份管理协议的责任。经审理，本院认定事实如下：原告城开公司系位于上海市闵行区商铺的产权人。2018年6月21日，原告城开公司（出租方，甲方）与案外人某甲公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》1份，约定由某甲公司承租由原告提供的房屋，面积为474平方米，该租赁房屋的租金、物业管理费、推广费或其它根据房屋面积计算的款项均以本款约定的租赁面积计算。该合同第3条约定了租赁期限和交付日期、装修优惠期，第3.1条约定，租赁期自交付日起至2024年9月6日止。因乙方原因导致实际交付日与本合同约定不一致的，以本合同约定交付之日起算。第3.2条约定，宽限交付日为2018年6月25日。第3.3条约定，装修优惠期自甲方交付日起至2018年10月6日止，为甲方给予乙方的装修优惠期。其中，在2018年8月25日前乙方的装修工程需达到竣工验收的标准。第3.3.1条约定，在上述期间内，乙方享有优惠缴纳租金之权益，期间支付租金总额相当于一个月的租金。但在该期间内乙方仍需按本合同约定标准缴纳物业管理费、装修优惠期间的相关费用和其他费用（包括但不限于所实际发生的通讯费、水费、电费、煤气费和建筑垃圾清运费等）。前述费用的支付除本合同另有约定外，以甲方和/或物业管理公司书面通知为准。该合同第4条约定了租金、支付方式和期限，第4.1.2条约定，自交付日起至2024年9月6日止，租金的计算方式为月保底租金与月营业额抽成，两者取高。（其中交付日至2018年10月6日为装修优惠期，享3.3.1条所规定的优惠缴纳租金之权益）。月保底租金标准为：自交付日至2018年10月6日：保底租金为57,670元；自2018年10月7日至2021年9月6日：月保底租金为57,670元；自2021年9月7日至2024年9月6日：月保底租金为60,554元。月营业额抽成：该房屋每公历月累计营业额收入的8%。第4.1.4条约定，月固定/保底租金的支付时间：月固定/保底租金每个公历月支付一次，每个公历月的第20日或之前支付下一期的月固定/保底租金。第4.1.5约定，第一期即装修优惠期的租金，乙方应于本合同签订后的7个工作日内支付完毕，若乙方在签署前述租赁意向书后已向甲方缴纳租赁诚意金，则以租赁诚意金之部分冲抵。若本合同因乙方的原因提前解除（终止）的，乙方已支付的下一期固定/保底租金不予返还，乙方对此无异议。第4.1.6条约定，若采用月保底租金与月营业额抽成租金（两者取其高）的租金计算方式的，乙方按照上述约定支付保底租金后，待当月（该等月指公历月）营业额抽成租金确定后（月营业额抽成之确定见本合同第4.7款），若月营业额抽成租金超过月保底租金的部分，甲、乙双方在次月5日对帐，乙方在次月20日前（含20日）向甲方补缴差额部分。第4.1.7条约定，若采用纯月营业额抽成的租金计算方式，待当月（该等月指公历月）营业额抽成租金确定后（月营业额抽成之确定见本合同第4.7款），甲、乙双方应在次月5日对账，乙方在次月20日前（含20日）向甲方补缴抽成租金。该合同第5条约定了租赁保证金和其他费用，第5.1条约定，租赁保证金：乙方须于签订本合同后七个工作日内，向甲方支付相当于租赁期内月平均租金与月平均物业管理费之和三（3）倍金额，计291,096元，作为乙方依约履行租赁合同的保证金。乙方已支付的租赁诚意金直接转为乙方应支付的首期租金。第5.1.1条约定，上述保证金为保证乙方履行本合同约定之各项义务和责任，由乙方交付甲方的押金。该保证金不是预付的租金，仅作为乙方忠实履行所约定义务的保证。租赁期间，若乙方违反本合同，致使甲方未能如期收取租金或其它各项费用（含违约金、滞纳金及赔偿金等），甲方可以扣留部分或全部保证金抵付，并且不影响甲方行使任何其他合同权利。在此情况下，乙方应在收到甲方书面通知后15日内将保证金补足到本合同约定的保证金金额，如乙方未能依约按期足额补足的，视为乙方违约，甲方有权依据本合同第24.5.3条要求乙方支付违约金；若该等保证金、违约金不足以弥补因乙方违约对甲方造成的损失，乙方应另行赔偿予甲方。第5.1.4条约定，租赁期内，乙方不得将上述租赁保证金抵充乙方应付之租金、公用事业费或其他乙方于本合同或本合同所述之与本次租赁有关之协议或安排项下应当支付的费用。第5.1.6约定，合同期届满或租赁关系提前解除（终止）时，在乙方付清所有应付款项、办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续（若有），乙方所交还的该房屋及其装修、设备和设施已按照本合同交付条件之约定恢复原状、三个月内甲方未接获任何第三方有关乙方在该房屋内销售的商品或提供的服务的投诉、权利主张或索赔要求的前提下，甲方应在乙方交还该房屋后九十日内将租赁保证金（或剩余租赁保证金）无息退还乙方。第5.2.1.1条约定，乙方应于租赁期内按照约定向甲方指定的物业管理公司支付该房屋的物业管理费。该房屋的物业管理费应按照租赁面积每平方米每月80元计算（如需计算物业管理费日标准的，则以前述月标准乘以12个月所得除以365所得之平均值为准，即月标准*12/365），即该房屋的每月物业管理费为37,920元。第5.2.2条约定，租赁期内，乙方应向甲方支付该房屋的推广宣传费，该房屋的月度推广宣传费为4,740元。第5.2.3条约定，第一期（即装修优惠期）物业管理费或/及推广宣传费，乙方应于本合同签订后7个工作日内支付完毕，其后各期的物业管理费及推广宣传费，应由乙方于每月的20日之前支付下月的费用。第5.2.4条约定，物业管理费、推广宣传费每逾期支付一日，按逾期支付之款项的0.5%支付滞纳金。逾期支付上述任何款项或租金超过10天的，甲方有权停止提供物业管理服务和推广服务，因此造成的一切后果由乙方自行承担。第5.2.6条约定，该房屋实际发生的能源费用与其他公用事业费用（“公用事业费”）：该房屋实际使用的水、电、空调、煤气、通讯费等能源费用及其他公用事业费用。电费以独立计量装置所得为计算依据，其他公用事业费依据《租户手册》中的标准收取，收费标准由甲方在上海市人民政府批准的公用事业单位的收费标准基础上进行调整，按实际用量向乙方进行收取。在租赁期内，因上海市政府对公用事业费用的收费标准进行调整时，甲方保留对有关公用事业费的收费标准进行调整的权利。乙方须在收到书面结算通知后五（5）个工作日内或甲方另行确定的时间支付上一月的该笔费用。第5.2.7条约定，乙方应按时支付本合同第5.2.6条约定的水费、电费、空调能源费、煤气费、通讯费用等。如乙方未及时支付，则每逾期支付一日，应按照逾期支付款项的0.5%支付滞纳金。乙方逾期支付该等款项超过10天的，甲方有权停止供应水、电等，因此造成的一切后果由乙方自行承担。第16.3条约定，本合同终止或发生本合同提前解除的情形，甲方或物业管理公司未能与乙方取得联系的，或乙方未能依约将该房屋按时返还甲方的，甲方或物业管理公司有权单方面收回租赁房屋，采取包括但不限于停止公用事业供应（水、电、煤气等）等方式阻止乙方使用该房屋，并视为乙方自愿放弃该租赁房屋内一切遗留物品，该等遗留物品将由甲方或物业管理公司视作无主财产予以清理，由此造成的一切后果及/或损失概由乙方承担，与甲方或物业管理公司无涉。该合同第17条约定了房屋返还，第17.1条约定，除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满或提前解除（终止）的当日完成对自行装修部分的清理、拆除，并将装修垃圾及其他物品清理完毕后将该房屋交还甲方，并确保原交付时甲方提供的房屋场地及设备设施保持完好可出租状况。在乙方还原施工期内，乙方仍须支付本合同约定的所有费用（包括但不限于月固定/保底租金、提成租金、物业管理费、水电公用事业费等）。未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按日租金（若采租金采用月保底租金与月营业额抽成租金两者取高的计算方式的，前述日租金按本合同解除前乙方已经支付的最高月租金标准进行计算）的2倍向甲方支付该房屋占用期间使用费。若因乙方逾期不返还该房屋而造成甲方其他损失的，乙方还应承担赔偿责任。第17.2条约定，无论何种原因导致本合同提前解除（终止）或本合同自然终止，凡涉及乙方对该房屋进行了装修、增建或改建的，乙方必须在返还时自费使该房屋恢复至该房屋交付时本合同附件三所列明的甲方所属的装修、附属设施及设备之状态或甲方书面认可的状态。返还时，应经甲方和/或物业管理公司验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。乙方不得以其装修残值折价冲抵其欠付的任何款项或向甲方要求任何补偿。甲、乙双方确认，本合同项下租赁期限届满或本合同提前解除（终止），租赁房屋内所有附着物、装修（装饰），经甲方同意保留房屋现状的，归属甲方所有，且甲方无须就此给予乙方任何补偿及/或赔偿。可搬迁的设备、办公用具在约定时间内由乙方自行处理。因返还该房屋而发生的全部费用（包括但不限于乙方的搬迁费用、乙方自行安装的各类装修、设施和设备的拆除和搬迁费用、该房屋的清理费用、其它类似费用或开支等），均由乙方自行承担。第17.5条约定，租赁期满当日或本合同提前解除（终止）之日，若乙方未能交还该房屋，甲方除有权按照本合同约定向乙方收取占用使用费及其他费用以外，乙方视为放弃屋内的物件包括但不限于货品、设施设备、家具、装置和其他添置物的所有权，甲方还有权在3日后开启及更换该房屋的门锁，将该等物件搬出，收回该房屋，甲方对因此而引起的乙方之损失概不负责。同时，甲方有权就该等物件向乙方收取仓储费用，并有权按照甲方认为适当的方式出售、转让、丢弃或以任何其他方式处分该等物件，并将处分所得（如有）用于偿付乙方所欠甲方的任何款项及赔偿甲方因本款约定事由所发生的及将发生的损失。无论何种情况.甲方均无义务将该等物件用于抵扣乙方应付的任何款项。甲方和/或物业管理公司将该房屋恢复原状的费用及甲方和/或物业管理公司在上述过程中发生的公证费、律师费（若有）由乙方承担，并可从租赁保证金、物业管理费保证金中进行相应扣除。如前述保证金不足赔偿甲方和/或物业管理公司损失的，甲方和/或物业管理公司有权向乙方追偿。该合同第23条约定了解除本合同的条件，第23.4条约定，甲、乙双方同意，在不影响甲方根据法律、法规及本合同的约定所享有的其他权利的前提下，甲方有权在发生下列任意事件后，不予返还乙方的租赁保证金、并要求乙方补交装修优惠期所优惠的租金等费用、提前解除（终止）本合同并合法地提前收回该房屋或其任何部份，同时乙方应另行按月租金及物业管理费的3倍金额补偿甲方及物业管理公司（若采用月保底租金与月营业额抽成租金两者取其高的租金计算方式的，前述月租金指本合同解除前乙方已经支付的最高月租金）：23.4.1乙方未于本合同约定或书面房屋交付通知书所载的房屋交付日前来办理或者办理完毕该房屋的房屋交付手续并支付相关费用，逾期超过二十（20）日的。23.4.2乙方逾期向甲方支付租金或/及本合同约定的应由乙方向甲方或物业管理公司支付的任何一项费用累计超过十五（15）日的。23.4.3乙方未按照本合同约定及时补足租赁保证金，逾期超过十五（15）日的。23.4.4乙方未能按照本合同约定的开业日正式对外开始营业、逾期超过二十（20）日的。23.4.5乙方累计擅自中断或停业超过三（3）日，或租赁期内迟开早收累计超过十（10）次的。23.4.6乙方拒开、漏开或短开收银单据、以及发生其他损害营业额真实性的行为累计达二（2）次或者拒开、漏开或短开收银单据以及其他损害营业额真实性方式金额累计达到当时月租金的10%或未配合甲方监管要求提交营业数据、纳税数据、年报审计或未配合甲方进行营业数据采集等。23.4.7乙方如为餐饮或食品经营者，其生产或经营的食品的安全管理责任由乙方自行承担。乙方经营期间如发生任何食品安全事故，由乙方承担全部责任，甲方有权立即解除本合同。23.4.8未经甲方书面同意，乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权、与他人交换各自承租的房屋或以合作经营、委托经营等任何方式转租或交换于第三方、与他人共用该房屋的。23.4.9未经甲方许可，乙方改变该房屋的经营用途（包括但不限于擅自增加或减少或改变经营该房屋的专卖品牌或变更该房屋的字号、营业名称等等）。23.4.10乙方没有其经营品牌商品合法有效的商标（自有）或品牌授权书（非自有），经甲方或物业管理公司催告后仍未提供的。23.4.11乙方所销售的商品为假冒伪劣商品或乙方有侵犯他人注册商标、设计、版权或其它知识产权以及合法权利的行为。23.4.12乙方未能及时办理完毕或向甲方提供所需的各种经营手续、证照、批复、许可等或虽提供但在合同有效期内失效，经甲方书面催告后15日内还没有办理完毕或向甲方提供或恢复有效的（此种情形发生，甲方亦有权选择停止向该房屋提供空调、供电、供水和其它管理服务，甲方对乙方因此而蒙受的任何损失不承担责任）。23.4.13乙方所提交之证照、文件为伪造或已被撤销的。23.4.14因乙方的过错行为致使该房屋遭受损坏的。23.4.15乙方利用该房屋进行违法活动而受到有关政府部门或司法机关或公共事业单位的处罚的。23.4.16在一个租赁年度内，甲方接获任何第三方有关乙方在房屋销售的商品或提供的服务的投诉、权利主张或索赔要求，在甲方通知乙方后，乙方未能及时妥善解决而达到3人/次以上或累计发生超过3次的。23.4.17乙方违反《中庚漫游城租户手册》、《中庚漫游城装修手册》、《物业管理协议》或本合同的其他约定，发生事故给商场经营造成重大影响，或虽未发生事故但在甲方或物业管理公司书面催告后十五（15）日内，乙方未予以纠正的。23.4.18乙方进入清算程序，或乙方之财产被强制执行，或乙方被接管人接收的。23.4.19乙方存在其他违约行为，经甲方书面催告后十五（15）日内仍未有效解决的。在发生上述任一情形后，甲方有权立即向乙方发出书面通知提前解除（终止）本合同，书面通知中约定之日期为本合同解除（终止）日。该书面通知一经发出即表明甲方行使本合同赋予之提前收回该房屋的权利。该合同第24条约定了违约责任，第24.4条约定，租赁期间，非本合同约定的情况，乙方中途擅自退租的，视为乙方放弃租赁保证金所有权，甲方有权不予返还乙方的租赁保证金，除此之外，甲方有权要求乙方补交装修优惠期所优惠的租金等费用，并按月租金及物业管理费的3倍（若采用月保底租金与月营业额抽成租金两者取其高的租金计算方式的，前述月租金指本合同解除前乙方已经支付的最高月租金）向甲方及物业管理公司支付违约金。第24.5.2条约定，逾期支付相应费用的违约责任：除本协议另有约定外，乙方逾期支付租金、物业管理费、租赁保证金、公用事业费等乙方于本合同项下应当向甲方支付的任何一项费用，则每逾期一日，乙方应按各项欠付费用的0.5%支付各项费用的相应违约金；逾期累计超过十（10）日，甲方有权停止公用事业供应。在前述停止公用事业供应期间，乙方仍须按照本合同及本合同所述之与本次租赁相关的其他协议的约定支付租金、物业管理费等费用，乙方并应承担因此造成的一切后果及所有因此而引起的费用（包括重新接通公用事业供应的费用）。若乙方逾期支付相应费用累计超过十五（15）日的，且甲方依据本合同23.4条款的约定选择解除本合同的，前述违约金应当由乙方支付至本合同解除之日止。第24.5.5条约定，擅自中断或停业或迟开早收的违约责任：若乙方擅自中断经营、停业或不按甲方规定的正常营业时间营业，迟开早收的，则每天或每次发生前述情况后，乙方须向甲方支付相当于当时乙方月租金的30%金额，作为违约金。若乙方擅自停业超过三（3）日，或租赁期内迟开早收累计超过十（10）次的，且甲方依据本合同第23.4条选择解除本合同的，前述违约金应当由乙方支付至本合同解除之日止。第24.6条约定，乙方确认，乙方违约行为造成甲方任何损失，或按本合同约定其应承担的违约赔偿（含违约金、赔偿金及补偿金等）责任所涉相关费用，甲方因向乙方催付租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括一切律师费、诉讼费等），及甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支（包括一切律师费、诉讼费等），均由乙方承担，甲方有权向乙方追讨该等费用。甲方均有权自乙方的租赁保证金中予以扣减，嗣后，乙方应按本合同约定补足该等保证金。第33.2条约定，对于所有通知、其他通信往来，如为手递交付，在递送后即视为送达；如为快递，在投放快递之次日即视为送达；如为挂号信邮寄，在寄出2天后视为送达，外省市寄出3天后视为送达。第33.3条约定，任何一方均负有就双方合作中发生的重要事项及时通知对方的告知义务。双方之间任何关于本合同向对方的通知行为，均应以书面形式进行方为有效。但对于商场全体承租人均有约束力的内容，甲方或物业管理公司有权以公告、布告等形式进行通知。第33.4条约定，乙方不可撤销地确认，乙方租赁房屋地址同为乙方有效的送达地址。双方还对其他权利和义务作了约定。2018年8月31日，原告城开公司（出租方，甲方）与案外人某甲公司（承租方，乙方）又签订《房屋租赁合同之补充协议》1份，对2018年6月21日双方签订的《房屋租赁合同》的租赁期限、装修优惠期、租金、开业时间等相关条款进行了变更。该协议第1条将《房屋租赁合同》第3.1条原约定变更为：租赁期自交付日起至2024年10月25日止，实际交付日与本合同约定不一致的，以实际交付之日起算。该协议第2条将《房屋租赁合同》第3.3条原约定变更为：装修及优惠期自甲方实际交付日起至2018年11月25日止，为甲方给予乙方的装修及优惠期。其中，在2018年10月13日前乙方的装修工程需达到竣工验收的标准。该协议第3条将《房屋租赁合同》第4.1条原约定变更为：租金计算为自交付日起至2024年10月25日止，租金的计算方式为月保底租金与月营业额抽成，两者取高。（其中交付日至2018年11月25日为装修优惠期，享3.3.1条所规定的优惠缴纳租金之权益）1）月保底租金标准为：自交付日至2018年11月25日：月保底租金为人民币59,161元（大写：伍万玖仟壹佰陆拾壹元整）；自2018年11月25日至2021年10月25日：月保底租金为59,161元（大写：伍万玖仟壹佰壹拾陆元整）；自2021年10月26日至2024年10月25日：月保底租金为62,119元（大写：陆万贰仟壹佰壹拾玖元整）；2）月营业额抽成：该房屋每公历月累计营业额收入的10%。该协议第4条将《房屋租赁合同》第15.1条原约定变更为：乙方租赁该房屋后的开业时间为2018年10月26日（以下简称“开业日”）：最终开业日期以甲方向乙方发出的书面通知上载明的日期为准，若甲方无另外书面通知，则依照本合同约定的开业日执行。为免歧义，该房屋的开业应指该房屋全部区域均对外营业。该协议第5条约定，本补充协议为租赁合同组成部分，与租赁合同具有同等法律效力。本补充协议与租赁合同约定有不一致之处，以本补充协议约定为准；本补充协议未涉及事项仍依据租赁合同约定履行。2018年9月11日，原告城开公司（甲方）、某甲公司（乙方）与被告春蕾公司（丙方）三方签订《租赁合同主体变更协议》1份，约定当日起由被告春蕾公司概括继受租赁合同项下某甲公司的权利和义务。该协议第1条约定，甲、乙、丙三方同意，丙方于2018年9月11日起概括继受租赁合同约定的乙方所有权利和义务，乙方不再作为租赁合同的主体。乙方对丙方履行租赁合同项下的权利义务承担连带责任。第2条约定，本协议签订之日前，乙方依据租赁合同约定已向甲方或甲方委托的公司支付的各项费用（包括但不限于租赁保证金等费用）自动转到丙方名下，视为丙方支付，乙方与丙方间自行结算该等费用。第3条约定，本补充协议中的条款如与租赁合同有冲突，以本补充协议约定为准，本补充协议未涉及到的事项、名词定义、其他与租赁合同及本补充协议履行有关的具体合作方式、标准、双方权利义务等内容仍按租赁合同约定履行。2019年5月1日，原告城开公司（甲方）、被告春蕾公司（乙方）与被告春悦未来公司（丙方）签订了《租赁合同主体及品牌名变更协议》1份，约定当日起由被告春悦未来公司概括继受租赁合同项下被告春蕾公司的权利和义务，被告春蕾公司对被告春悦未来公司履行租赁合同项下的权利义务承担连带责任。该协议第1条约定，甲、乙、丙三方同意，丙方于2019年5月1日起概括继受租赁合同约定的乙方所有权利和义务，乙方不再作为租赁合同的主体。乙方对丙方履行租赁合同项下的权利义务承担连带责任。第2条约定，甲、乙双方确认，租赁合同定义部分第2.1条原约定：（1）乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作商业用途，业态限于餐饮，商标或商号限于庭悦，乙方保证在租赁期内始终为该商标及商号的法定权利人或授权经营人，并有权使用且仅有权使用该房屋做前述约定之用途。乙方应在签署本合同的同时向甲方提供相应的商标证明文件或品牌授权书。（2）乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作商业用途，业态限于餐饮，商标或商号限于壹千零壹，乙方保证在租赁期内始终为该商标及商号的法定权利人或授权经营人，并有权使用且仅有权使用该房屋做前述约定之用途。乙方应在签署本合同的同时向甲方提供相应的商标证明文件或品牌授权书。现该条款内容变更约定为：（1）乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作商业用途，业态限于餐饮，商标或商号限于春港式茶餐厅，乙方保证在租赁期内始终为该商标及商号的法定权利人或授权经营人，并有权使用且仅有权使用该房屋做前述约定之用途。乙方应在签署本合同的同时向甲方提供相应的商标证明文件或品牌授权书。（2）乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作商业用途，业态限于餐饮，商标或商号限于春闽海鲜姿造，乙方保证在租赁期内始终为该商标及商号的法定权利人或授权经营人，并有权使用且仅有权使用该房屋做前述约定之用途。乙方应在签署本合同的同时向甲方提供相应的商标证明文件或品牌授权书。第3条约定，本协议签订之日前，乙方依据租赁合同约定已向甲方或甲方委托的公司支付的各项费用（包括但不限于租赁保证金等费用）自动转到丙方名下，视为丙方支付，乙方与丙方间自行结算该等费用。第4条约定，本补充协议中的条款如与租赁合同有冲突，以本补充协议约定为准，本补充协议未涉及到的事项、名词定义、其他与租赁合同及本补充协议履行有关的具体合作方式、标准、双方权利义务等内容仍按租赁合同约定履行。涉案租赁合同签订后，原告于2018年7月16日依约向承租方交付了案涉房屋，并配合进行了推广宣传。上述主体变更协议签订后，被告春悦未来公司尚能向原告履行支付租金等合同义务，但是未按时向原告支付自2019年4月起的租金、推广宣传费、物业管理费等费用。2020年4月1日，原告通过邮寄方式向被告春悦未来公司发送《关于解除的函》1份，函载主要内容：租赁合同签订后，我司依约履行了交付租赁物的合同义务。截至2020年3月20日，贵司尚欠付租金、推广费、物业管理费及水费、电费。根据租赁合同第23.4条，贵司逾期支付租金或/及应向我司或物业管理公司支付的任何一项费用累计超过15日的，我司有权提前解除合同并提前收回房屋。鉴于贵司欠付上述租金、推广费、物业管理费及水费、电费已逾15日，现我司通知如下：《房屋租赁合》于2020年3月31日解除，且贵司应于合同解除后即返还租赁房屋，并依租赁合同第17.2条之约定返还房屋并恢复原状。同时，请贵司于2020年3月31日之前向我司支付前述各项费用及逾期利息，并依约承担违约责任。该函件于2020年4月3日由他人代收。庭审中，原告称，被告春悦未来公司于2019年底停止经营并撤离租赁商铺。以上事实，由原告提供的建筑工程综合竣工验收合格通知书、建筑工程综合竣工验收工程明细表、建筑工程施工许可证、建设工程消防验收意见书、《房屋租赁合同》《房屋租赁合同之补充协议》《租赁合同主体变更协议》《租赁合同主体及品牌名称变更协议》、装修进场前交接记录、公众号推广截图、推广海报、关于解除《房屋租赁合同》的函、邮寄凭证及签收记录、委托代理协议、发票、情况说明等证据及当事人的陈述予以证实。本院认为，涉案《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同之补充协议》、《租赁合同主体变更协议》及《租赁合同主体及品牌名称变更协议》，反映了签约当事人的真实意思表示，于法不悖，合法有效，各当事方均应信守并按约履行。本案中，被告春蕾公司概括继受租赁合同项下案外人某甲公司的权利和义务，之后被告春悦未来公司又概括继受租赁合同项下被告春蕾公司的权利和义务，且被告春蕾公司对被告春悦未来公司履行租赁合同项下的权利义务承担连带责任。被告春悦未来公司作为实际承租人，按约向作为出租人的原告支付租金等费用系其基本的合同义务。然在实际履约过程中，被告春悦未来公司拖欠原告自2019年4月起的租金等费用不付，实属不当，理应承担相应的付款及违约责任。原告作为出租人，在无法实现其租赁合同目的的情况下，有权单方行使合同解除权。庭审中，原告称被告春悦未来公司于2019年底停止经营并撤离租赁商铺。根据原告向被告发送的《关于解除的函》所载内容，原告要求与被告签订的《房屋租赁合》于2020年3月31日解除。根据上述租赁合同约定，被告存在其他违约行为，经原告书面催告后十五（15）日内仍未有效解决的。原告有权立即向被告发出书面通知提前解除（终止）本合同，书面通知中约定之日期为本合同解除（终止）日。现原告要求判令案涉《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同之补充协议》解除之诉请，于法有据，本院予以支持，但对于解除时间，本院依法调整至2020年4月3日。关于原告要求被告春悦未来公司支付自2019年4月1日起至2019年12月31日止的租金，并以日万分之六点五的标准支付逾期支付租金的违约金之诉请。对此本院认为，由于被告春悦未来公司自2019年4月起不再向原告支付案涉房屋的租金，直至2019年底擅自撤离涉案商铺，在此期间被告春悦未来公司在案涉商铺内保持营业，理应向原告支付相应的租金。现原告要求被告春悦未来公司支付自2019年4月1日起至2019年12月31日止的欠付租金657,498元（2,746+57,670元×8个月）之诉请，本院予以支持。另根据租赁合同第24.5.2条之约定，被告春悦未来公司逾期支付租金、物业管理费、租赁保证金、公用事业费等于本合同项下应当向原告支付的任何一项费用，则每逾期一日，被告春悦未来公司应按各项欠付费用的0.5%支付各项费用的相应违约金。现原告自愿将该违约金的标准调低为按日万分之六点五计算，系其自行处分的行为，但该标准略高，原告方亦同意法院调整，故本院调整至每日万分之六。因此，被告春悦未来公司应支付原告逾期付款违约金66,849.38元，及以657,498元为本金，自2020年4月3日起至本判决生效之日止，按每日万分之六计算的逾期付款违约金。关于原告要求被告春悦未来公司补交装修优惠期所优惠租金之诉请。根据租赁合同第24.4条之约定，原告有权要求被告春悦未来公司补交装修优惠期所优惠的租金等费用。因此，被告春悦未来公司应支付原告装修优惠期所优惠的租金193,392元。关于原告要求被告春悦未来公司支付自2020年4月4日起至房屋实际返还之日止的占有使用费之诉请。庭审中，原告称被告春悦未来公司于2019年底撤离案涉商铺，但尚有部分物品遗留在该商铺内，造成原告无法收回房屋。根据租赁合同第16.3条约定，本合同终止或发生本合同提前解除的情形，原告或物业管理公司未能与被告春悦未来公司取得联系的，或告春悦未来公司未能依约将该房屋按时返还原告的，原告或物业管理公司有权单方面收回租赁房屋，采取包括但不限于停止公用事业供应（水、电、煤气等）等方式阻止被告春悦未来公司使用该房屋，并视为被告春悦未来公司自愿放弃该租赁房屋内一切遗留物品，该等遗留物品将由原告或物业管理公司视作无主财产予以清理。该租赁合同第17.5条还约定，租赁期满当日或本合同提前解除（终止）之日，被告春悦未来公司视为放弃屋内的物件包括但不限于货品、设施设备、家具、装置和其他添置物的所有权，原告还有权在3日后开启及更换该房屋的门锁，将该等物件搬出，收回该房屋。根据上述约定，被告春悦未来公司应支付原告自2020年4月4日起至2020年4月6日止的占有使用费5,688元[57,670元×12月/365天）×3天]。关于原告要求被告春悦未来公司支付自2019年4月1日起至2019年12月31日止的推广宣传费，并以日万分之六点五的标准支付逾期支付推广宣传费违约金之诉请。根据租赁合同第5.2.2条、第5.2.4条、第24.5.2条之约定，租赁期内，被告春悦未来公司应向原告支付该房屋的推广宣传费，该房屋的月度推广宣传费为4,740元。现双方的租赁合同虽然于2020年4月3日解除，但被告春悦未来公司于2019年12月底已撤离涉案商铺，故被告春悦未来公司应支付原告自2019年4月1日起至2019年12月31日止的推广宣传费42,660元（4,740元×9个月），本院对该诉讼请求予以支持。另根据租赁合同第5.2.4条约定，物业管理费、推广宣传费每逾期支付一日，被告春悦未来公司应按预期支付之款项的0.5%支付滞纳金。现原告将该逾期付款违约金的标准自愿调低为按日万分之六五计算，系其自行处分的行为，但该标准略高，原告方亦同意法院调整，故本院调整至每日万分之六。因此被告春悦未来公司应支付原告逾期支付推广宣传费的违约金6,515.60元。另支付以42,660元为本金，自2020年4月1日起至本判决生效之日止，按每日万分之六计算的逾期付款违约金。关于原告要求被告春悦未来公司支付自2019年4月1日起至2019年12月31日止的物业管理费，并以日万分之六点五的标准支付逾期支付物业管理费违约金之诉请。根据第5.2.1条、第5.2.3条、第5.2.4条、第24.5.2条之约定，租赁期内，被告春悦未来公司应向原告支付该房屋的物业管理费，该房屋的月度物业管理费为37,920元。原告主张自2019年10月1日起至2019年12月31日止的物业管理费113,760元（37,920元×3个月），本院对该诉讼请求予以支持。另根据租赁合同第5.2.4条约定，物业管理费、推广宣传费每逾期支付一日，被告春悦未来公司应按预期支付之款项的0.5%支付滞纳金。现原告将该逾期付款违约金的标准自愿调低为按日万分之六五计算，系其自行处分的行为，但该标准略高，原告方亦同意法院调整，故本院调整至每日万分之六。因此被告春悦未来公司应支付原告逾期支付物业管理费的违约金11,102.97元。另支付以113,760元为本金，自2020年4月1日起至本判决生效之日止，按每日万分之六计算的逾期付款违约金。关于原告要求被告春悦未来公司支付违约金177,483元（相当于三个月租金）之诉请。鉴于被告春悦未来公司拖欠支付房屋租金、推广宣传费等费用，已构成违约。根据租赁合同第24.4条之约定，原告有权要求被告春悦未来公司按月租金及物业管理费的3倍（若采用月保底租金与月营业额抽成租金两者取其高的租金计算方式的，前述月租金指本合同解除前乙方已经支付的最高月租金）向原告及物业管理公司支付违约金。现原告要求被告春悦未来公司按月租金的3倍支付违约金173,010元（57,670元×3个月）之诉请，符合双方的合同约定，本院予以支持。关于原告要求被告支付律师费10,000元之诉请。根据租赁合同第24.6条之约定，原告有权向被告春悦未来公司主张催付租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括一切律师费、诉讼费等），及因行使合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支（包括一切律师费、诉讼费等）。现原告按照合同约定向被告春悦未来公司主张其因催讨欠款等费用所引起的律师费10,000元，本院予以支持。关于原告主张由被告春蕾公司对被告春悦未来公司支付上述房屋租金、房屋占有使用费、推广宣传费、违约金、律师费之义务承担连带保证责任之诉请。根据《租赁合同主体及品牌名变更协议》之约定，被告春蕾公司对被告春悦未来公司履行租赁合同项下的权利义务承担连带责任。现被告春悦未来公司需履行支付房屋租金、房屋占有使用费、推广宣传费、违约金、律师费之义务，被告春蕾公司需对上述义务的履行承当连带责任，故本院对原告的此项诉请予以支持。关于原告主张无需向被告春悦未来公司返还租赁保证金291,096元之诉请。根据《房屋租赁合同》第23.4条、第23.4.2条、第24.4条之约定，被告春悦未来公司逾期向原告支付租金及其他费用累计已超过15日，故原告有权不予返还其缴纳的租赁保证金291,096元。原告诉请，符合双方的合同约定，本院予以支持。被告春悦未来公司、被告春蕾公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第（二）款、第九十六条第（一）款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、确认案涉《房屋租赁合同》及《租赁合同主体及品牌名变更协议》于2020年4月3日解除；二、被告上海春悦未来餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海城开集团龙城置业有限公司自2019年4月1日起至2019年12月31日止欠付的租金657,498元，并支付截止至2020年3月31日止的逾期支付租金违约金66,849.38元，及以657,498元为本金，自2020年4月4日起至本判决生效之日止，按每日万分之六计算的逾期付款违约金；三、被告上海春悦未来餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海城开集团龙城置业有限公司装修优惠期所优惠的租金193,392元；四、被告上海春悦未来餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海城开集团龙城置业有限公司自2020年4月4日起至2020年4月6日止的房屋占有使用费5,688元；五、被告上海春悦未来餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海城开集团龙城置业有限公司自2019年4月1日起至2019年12月31日止的推广宣传费42,660元，并支付截止至2020年3月31日止的逾期支付推广宣传费的违约金6,515.60元，及以42,660元为本金，自2020年4月1日起至本判决生效之日止，按每日万分之六计算的逾期付款违约金；六、被告上海春悦未来餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海城开集团龙城置业有限公司自2019年10月1日起至2019年12月31日止的物业管理费113,760元，并支付截止至2020年3月31日止的逾期支付物业管理费的违约金11,102.97元，及以113,760元为本金，自2020年4月1日起至本判决生效之日止，按每日万分之六计算的逾期付款违约金；七、被告上海春悦未来餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海城开集团龙城置业有限公司违约金173,010元；八、被告上海春悦未来餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海城开集团龙城置业有限公司律师费10,000元；九、被告福建春蕾餐饮管理有限公司就上述判决主文第二条至第八条确定的被告上海春悦未来餐饮管理有限公司的付款义务承担连带清偿责任；十、被告上海春悦未来餐饮管理有限公司向原告上海城开集团龙城置业有限公司缴付的租赁保证金291,096元不予返还。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,117.67元，财产保全费5,000元，合计15,117.67元，由被告上海春悦未来餐饮管理有限公司、被告福建春蕾餐饮管理有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈慧芬二〇二〇年十月十日书记员  张金连附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定金额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。