湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初6148号原告：湖南楚盛园置业发展有限公司，住湖南省长沙市岳麓区含浦大道学士路**江山帝景小区。法定代表人：鄢银科，系总经理。委托诉讼代理人：佘智海，湖南天地人律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘林平，湖南天地人律师事务所律师。被告：李静，男，汉族，1984年3月6日出生，，住长沙市岳麓区原告湖南楚盛园置业发展有限公司（以下简称“楚盛园公司”）诉被告李静商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案受理后，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告楚盛园公司的委托诉讼代理人佘智海、刘林平，被告李静到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告楚盛园公司向本院提出以下诉讼请求：1、请求确认原被告之间的《长沙市商品房买卖合同》已解除；2、请求判令被告配合原告办理网签、合同备案等撤销手续；3、请求判令被告向原告支付合同解除违约金198045.8元；4、请求判令被告向原告支付诉讼所产生的律师费61480元；5、请求本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2016年09月20日，原、被告双方就被告购买原告开发的位于长沙市岳麓区学士路99号江山××小区××期××栋××层××号房签订了《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：ＸＸ1602231301,以下简称合同）。该合同约定总房价为990229元，其中首付款300229元，剩余房款690000元采用银行按揭方式付款。2016年10月18日,原告、被告、邮政银行望城支行三方签订了《个人购房／车位借款及担保合同》（以下简称担保合同），担保合同约定了被告向邮政银行望城支行借款690000元用于购买房屋，由原告承担阶段性连带保证责任。担保合同生效后，因被告未按合同约定偿还借款，导致银行要求原告承担连带保证责任并向望城区法院提起诉讼。2020年3月2日望城区人民法院作出（2020）湘0112民初221号民事判决书，判决被告李静偿还银行剩余全部贷款592249.8元、利息7696.46元、罚息102.93元（利息和罚息暂计算至2020年1月8日，此后利息及罚息按合同约定计算至清偿完毕之日止），原告对上述债务承担连带偿还责任。2020湘01**民初221号判决书下达后，被告提出上诉后，被告未按期缴纳上诉费，中院裁定按撤诉处理，原审判决生效，后原告共代被告偿还全部按揭款等利息及罚息等款项，共计630495.69元。2020年3月18日,原告向被告发送了催告函，要求被告履行偿还剩余按揭贷款的义务，但函件送达后被告仍未履行义务。依据《长沙市商品房买卖合同》补充协议第一条第三款、第六款等约定，被告的行为已构成根本违约且已达到了合同约定解除条件，2020年4月10日原告向被告送达《解除通知书》通知被告解除与其签订的《长沙市商品房买卖合同》并要求其承担违约责任。综上所述，被告无视合同的严肃性，擅自违约，且给原告造成了严重的经济损失。依据相关法律法规规定，请求法院依法维护原告的合法权益，望判如所请。被告李静辩称：一、案涉房屋并没有办理网签，原告没有按照合同约定按时办理网签，被告去长沙市不动产登记中心查询查不到网签的手续以及房产的信息，也没有履行《长沙市商品房买卖合同》的约定，所以不存在被告违约。二、对违约金，是原告违约在先，而非被告违约，律师费诉讼费被告不予承担。经审理查明：2016年9月20日，原告楚盛园公司（出卖人）与被告李静（买受人）签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：ＸＸ1602231301,以下简称“买卖合同”）及补充协议，买卖合同约定由被告购买原告开发的位于长沙市岳麓区学士路99号江山××小区××期××栋××层××号房，房屋建筑面积139.71㎡，单价为7087.75元／㎡，房屋总价990229元，其中首付款300229元，剩余房款690000元采用银行按揭方式付款，并约定原告应于2018年5月31日前交付经四方验收合格的房屋。补充协议第一条第三款约定：“买受人在获得按揭贷款后应按相关贷款合同的约定按期足额偿还贷款本息。在出卖人为买受人提供了担保的情况下，因买受人未及时足额偿还贷款本息而导致贷款银行要求出卖人承担担保责任的或向出卖人扣收贷款本息及相关费用的，买受人应于出卖人通知还款之日起十五日内向出卖人偿还全部款项，并按全部款项每日万分之五向出卖人支付违约金。买受人仍未能在上述约定时间内偿还出卖人款项和违约金的，出卖人有权选择按以下不同情况分别处理：（1）如合同约定的房屋尚未办理初始登记的，出卖人有权单方解除合同，并有权向买受人收取总购房款10％的违约金……出卖人依本条约定单方解除合同或回购房屋的，买受人应当在出卖人的通知送达之日起5日内配合出卖人办理解除合同的备案（或产权转移预登记）手续或配合出卖人办理回购房屋的产权转移登记手续。否则，买受人除应偿付出卖人代买受人向银行支付的全部款项外，还应向出卖人支付房款总额20％的违约金；如出卖人有证据证明实际损失高于购房总额的20％的，买受人应当赔偿出卖人的实际损失。”第一条第六款约定：“如因买受人原因导致合同不能履行或解除的，买受人应按房屋总价的20%向出卖人支付违约金并协助出卖人办理商品房买卖合同注销手续并承担因此产生的费用。”第一条第七款约定：“因买受人的任何违约行为均应赔偿出卖人的全部损失，出卖人的损失包括但不限于相关的诉讼费或仲裁法、执行费、律师费、交通费、文印费、评估费、拍卖费及其他与该房屋转让、回购。再处置等有关的一切税费及其他费用。”合同签订后，被告李静支付首付款，并申请银行按揭，2016年10月18日,原告楚盛园公司（保证人）、被告李静（借款人及抵押人）、中国邮政储蓄银行股份有限公司望城县支行（贷款人，以下简称“邮政银行”）三方签订了《个人购房／车位借款及担保合同》（以下简称“担保合同”），担保合同约定了被告向邮政银行望城支行借款690000元用于购买涉案房屋，合同第三十一条约定：“法人或其他组织作为保证人的，保证人湖南楚置园置业发展有限公司承担保证责任的范围由保证人承担阶段性性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但如满足本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，保证人对该等条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。担保合同签订后，被告未按合同约定偿还借款，邮政银行要求原告承担连带保证责任并向湖南省长沙市望城区人民法院提起诉讼，要求李静与楚盛园承担连带还款责任，2020年3月2日，湖南省长沙市望城区人民法院作出（2020）湘0112民初221号民事判决书，判决被告李静偿还邮政银行剩余全部贷款592249.8元、利息7696.46元、罚息102.93元（利息和罚息暂计算至2020年1月8日，此后利息及罚息按合同约定计算至清偿完毕之日止），原告对上述债务承担连带偿还责任。该判决书送达后，被告李静提出上诉，因未按期缴纳上诉费，长沙市中级人民法院于2020年7月裁定按撤回上诉处理，原审判决生效。2020年9月1日，邮政银行向楚盛园公司发出《贷款清偿通知书》，该通知书载明李静已逾期304天未归还贷款本息，现李静拖欠贷款本金、利息及罚息、诉讼费、保全费等总计630495.69元，要求原告将上述款项汇入邮政银行指定账户。2020年9月8日，原告向邮政银行付款630495.69元。另查明：一、2020年3月18日,原告向被告发出《催告函》，要求被告履行偿还剩余按揭贷款的义务，但函件送达后被告仍未履行义务；2020年4月10日，原告向被告发出《解除通知书》通知被告解除与其签订的《长沙市商品房买卖合同》并要求其承担违约责任，并配合原告办理撤销该房产网签备案。二、2020年4月20日，原告与湖南天地人律师事务所签订（2020）天地人民字第0343号《委托合同》，该合同载明湖南天地人律师事务所接受原告委托由佘智海、刘林平、贺达律师担任原告的委托诉讼代理人，律师代理费为61480元，2020年5月15日，原告向湖南天地人律师事务所支付61480元。三、涉案房屋已在长沙市××房××商品房××商品房合同备案的登记，湖南省商品房网上签约系统［长沙市］中显示涉案房屋预售签约及抵押。上述事实，由原、被告的陈述，原告向本院提交的长沙市商品房买卖合同、个人购房、车位借款及担保合同、中国邮政储蓄银行个人贷款还贷流水清单、资金保全系统查询、贷款清偿通知书、欠款证明、(2020)湘0112民初221号民事判决书、催告函、邮单、邮寄信息、解除通知书、(2019)湘0104执5503号执行裁定书、协助执行裁定书、(2019)湘0102财保24号民事裁定书、协助执行裁定书、委托代理合同、增值税专用发票、付款凭证、贷款清偿通知书等证据予以证实，本院予以认定。本院认为，本案争议焦点为：一、原、被告签订的买卖合同是否已解除；二、被告是否应配合原告办理网签、合同备案撤销手续；三、被告是否应承担违约金；四、被告是否应向原告支付律师费。一、原告楚盛园公司与被告李静签订的《长沙市商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效。合同签订后，原告楚盛园公司、被告李静、案外人邮政银行签订了《个人购房/车位借款及担保合同》，担保合同签订后，原告依约履行了合同义务，被告李静因未按期偿还涉案房屋的银行按揭贷款，亦未按银行要求一次性偿还涉案房屋全部贷款本金、利息、罚息，致使原告承担了连带清偿责任。根据双方签订的《长沙市商品房买卖合同》补充协议第一条第三款约定，原告有权单方解除合同，现原告在2020年4月10日向被告发出《解除通知书》，通知被告解除买卖合同，该通知于2020年4月11日送达，故原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》已经于2020年4月11日解除，本院对此予以确认。二、合同解除后，根据双方签订的《长沙市商品房买卖合同》补充协议第一条第三款约定及《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故被告应积极配合原告办理网签、合同备案撤销手续，故对原告主张被告配合原告办理网签、合同备案撤销手续的诉请，本院予以支持。三、本院认为，被告在按揭贷款办理成功后，贷款银行即将690000元贷款支付至原告账户，后因被告未按期还款违约，导致贷款银行要求被告一次性还款，原告承担了连带清偿责任，一共向银行垫付了630495.69元，根据双方签订的买卖合同补充协议第一条第三款约定以及第一条第六款约定，被告应按照全部购房款的20%向原告支付违约金198045.8元，本院认为该违约金标准过高，本院酌情认定违约金为全部购房款的10％即99022.9元，故对原告主张被告向其支付违约金198045.8元的诉请，本院予以部分支持。四、对原告主张的律师费61480元，因双方买卖合同补充协议第一条第七款约定对此作了约定，原告实现债权而发生的律师费应由被告承担，本案原告确有委托律师出庭代理诉讼,并提交了委托代理协议、律师费发票证实律师费已经实际发生,故原告主张被告支付律师费61480元的诉请本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十五条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定，判决如下：一、原告湖南楚盛园置业发展有限公司与被告李静签订的《长沙市商品房买卖合同》已经于2020年4月11日解除；二、限被告李静自本判决生效后六十日内配合原告湖南楚盛园置业发展有限公司办理网签、合同备案等撤销手续；三、被告李静在本判决生效之日起十日内向原告湖南楚盛园置业发展有限公司支付违约金99022.9元。四、被告李静在本判决生效之日起十日内向原告湖南楚盛园置业发展有限公司支付律师费61480元。五、驳回原告湖南楚盛园置业发展有限公司的其他诉讼请求。如果被告李静未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行金。案件受理费5190元，因适用简易程序减半收取2596元，财产保全费1818元，共计4414元，由原告湖南楚盛园置业发展有限公司负担956元，被告李静负担3458元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  尹辉霞二〇二〇年十二月四日法官助理王洋洋书记员张浩附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。