江西省新干县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0824民初725号原告:李美珍，女，1991年4月22日出生，汉族，农民，住江西省新干县。委托诉讼代理人:李美平，江西飞宏律师事务所律师。被告:吉安嘉鑫房地产开发有限公司，住所地江西省新干县箱包城内****，统一社会信用代码:91360824566274035P。法定代表人:曾强，该公司执行董事。委托诉讼代理人:邓文汐，江西求正沃德(吉安)律师事务所律师。委托诉讼代理人:刘懿慧，江西求正沃德(吉安)律师事务所实习律师。被告:曾爱如，男，1971年10月2日出生，汉族，居民，住江西省新干县。被告:聂义桃，女，1984年9月28日出生，汉族，居民，住江西省新干县。原告李美珍与被告吉安嘉鑫房地产开发有限公司(以下简称嘉鑫公司)、曾爱如、聂义桃商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，于2020年5月15日公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2020年9月29日再次公开开庭审理了本案。原告李美珍及其委托诉讼代理人李美平第一次开庭到庭参加诉讼，被告嘉鑫公司、曾爱如、聂义桃经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。原告李美珍及其委托诉讼代理人李美平、被告嘉鑫公司委托诉讼代理人邓文汐、刘懿慧第二次开庭到庭参加诉讼，被告曾爱如经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李美珍向本院提出诉讼请求：1.判令被告嘉鑫公司返还原告购房预付款95000元及利息58900元（利息暂计算至2020年4月19日止，从2017年9月20日起按月利率20‰计算至还清时止），合计153900元；2.判令被告嘉鑫公司赔偿原告损失95000元；3.判令被告嘉鑫公司支付律师代理费4800元；4.判令被告曾爱如对被告嘉鑫公司的上述债务承担连带返还责任；5.判令被告聂义桃在其所受的30万元内对上述债务承担连带返还责任；6.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告李美珍撤回对被告聂义桃的起诉，撤销第五项诉讼请求。事实和理由:被告嘉鑫公司向外声称有房可出售，原告于2017年9月19日向嘉鑫公司指定的聂义桃账户支付预付款300000元和现金20000元，合计320000元。不久，原告被告知嘉鑫公司未能中标土地，更谈不上取得商品房预售许可证，为此，嘉鑫公司陆续退还225000元。2020年2月，被告曾爱如出具还款承诺书一份，承诺对嘉鑫公司的上述债务承担连带偿还责任。到期后，各被告仍拒不偿还。为此，特诉至法院，请依法判处。被告嘉鑫公司辩称，一、该案为李美珍与曾爱如、聂义桃之间的借款合同纠纷，被告嘉鑫公司依法不应承担任何责任。其一，诉状中写到被告嘉鑫公司向外宣称有房可售，但事实是公司在那时并无此项业务，一切都是曾爱如虚构；其二，收据是曾爱如单方出具，并在“财会主管”处签名，而其职务只是公司的后勤人员，其无任何授权办理此事，明显不合理，且还款承诺书可印证此案实际为借款合同纠纷，公司无借款合意，更未收到和使用过该笔款项；其三，从聂义桃个人收款320000元到曾爱如单方面还款220000元及出具还款承诺书，公司始终未出面正式处理此事，是被告曾爱如盗窃公章并私自在收据上盖章。根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第五条第一款规定，行为人盗窃、盗用单位的公章、业务介绍信、盖有公章的空白合同书，或者私刻的公章签订经济合同，骗取财物归个人占有、使用、处分或者进行其他犯罪活动构成犯罪的，单位对行为人该犯罪行为所造成的经济损失不承担民事责任，故应由曾爱如和聂义桃承担所有责任；二、原告李美珍自身存在过错。被告嘉鑫公司有自己的公账，在被告聂义桃并非公司员工的情况下，被告嘉鑫公司既不认识此人，也不存在指定其账户收款一事，原告李美珍若是为买房而打款，且款项并非小数目，按常理来看，是否应当签订合同?是否应当核对收款人在该公司的职务?是否应当知道收款方应为公司而不是个人，且须通过公账进行交易?作为成年人应做到基本的审查义务，其稍加注意即可发现此事有蹊跷，贸然打款具有过错；三、原告李美珍提出的诉讼请求不合理。其一，既为借款合同纠纷，则不存在损失一说，案涉标的从未存在，不可同时主张利息和损失，其请求被告嘉鑫公司赔偿95000元损失不应支持；其二，律师费、诉讼费等费用是原告李美珍和被告曾爱如在还款承诺书中私自约定的，被告嘉鑫公司对此并不知情，且未盖章认可，故被告嘉鑫公司对此费用不应承担任何责任。综上，请求依法驳回原告李美珍对被告嘉鑫公司的所有诉请。被告曾爱如未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告李美珍提供收据原件2份，拟证明原告于2017年9月19日向被告嘉鑫公司支付了预付款320000元，被告嘉鑫公司对该组证据的三性有异议，认为该收据并非公司相关负责人出具，曾爱如无权在财会主管处签字，其只是公司的后勤人员，公司并未授权曾爱如盖章，该收据上的盖章是曾爱如偷窃公章私自盖上去的，且不存在优先看房一说，房屋自始不存在，本院认为，该证据真实，且能与银行明细相互印证，本院予以采信；原告提供邮政储蓄逻辑集中系统一本通／绿卡通明细查询（客户）（打印时间为2017年12月22日）原件1份，拟证明原告于2017年9月19日向被告嘉鑫公司指定的聂义桃账户支付预付款300000元，被告嘉鑫公司对该份证据的三性均有异议，认为该份证据无银行盖章，且聂义桃不是公司员工，不是指定收款人，公司没有收到这笔钱，也没用过，不能以此银行明细作为认定买房的证据，且原告称支付了320000元，对现金20000元无证据证明，本院认为，该证据真实，能证明李美珍于2017年9月19日通过本人账号为62×××23的银行账户向账号为62×××28的银行账户转账300000元，但结合转账内容，原告诉称不实，聂义桃实为邮政储蓄银行的工作人员；原告李美珍提供《还款承诺书》原件1份，拟证明曾爱如于2020年2月承诺对被告嘉鑫公司的债务承担连带清偿责任，被告嘉鑫公司对该份证据的三性均有异议，认为该承诺书并未加盖公章，仅是被告曾爱如单方出具给原告的还款承诺，曾爱如无权将被告嘉鑫公司列为借款人单位，可进一步说明该案与嘉鑫公司无关，无论是出具收据，还是收款，公司均不知情，是被告曾爱如一手策划，该承诺书中提到的所有损失由曾爱如单方承担，本院认为，该证据真实，系被告曾爱如的真实意思表示，本院予以采信；原告李美珍提供委托代理合同及税务发票原件各1份，拟证明原告李美珍支付了律师代理费4800元，被告嘉鑫公司对该组证据的三性无异议，但认为被告嘉鑫公司不应承担任何责任，本院认为，被告嘉鑫公司对该组证据的真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以确认，至于被告嘉鑫公司是否应承担律师代理费，应根据法律规定或双方约定来认定；原告提供邮政储蓄逻辑集中系统一本通／绿卡通明细查询（客户）（打印时间为2020年9月25日）原件1份，拟证明原告李美珍于2017年9月19日向被告嘉鑫公司指定的邹建锋账户支付预付款300000元，被告嘉鑫公司认为不认识邹建锋此人，且原告叙述前后不一致，极度混乱，建议原告弄清楚再起诉，被告对该证据不予认可，本院认为，该份证据真实，能与另外几份银行明细相互印证，可以证实李美珍于2017年9月19日通过账号为62×××23的银行账户向邹建锋账号为62×××28的银行账户转账300000元。原告提供一本通／绿卡通明细查询（客户）原件1份，拟证明原告于2017年9月19日向被告嘉鑫公司指定的邹建锋账户支付预付款300000元，被告嘉鑫公司对该份证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为该收款账户并非嘉鑫公司账户，且该账户并非嘉鑫公司授权相关人员的账户，该款嘉鑫公司从未收到，也未使用，该证据无法达到原告证明目的，本院认为，被告嘉鑫公司对该份证据的真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以确认，可以证实李美珍于2017年9月19日通过本人账号为62×××23的银行账户向账号为62×××28的银行账户转账300000元。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2017年，原告李美珍听人介绍被告处有房出售。2017年9月19日，原告李美珍等人到被告嘉鑫公司所在地，被告嘉鑫公司的工作人员曾爱如接待了原告李美珍等人，原告李美珍遂订下2套房屋，并向曾爱如交现金20000元，对另外300000元进行转账，曾爱如向原告李美珍出具收据二份，该收据分别载明:“交款单位李美珍，收款方式预交房款，人民币壹拾陆万元正，交款事由优先看房”，被告曾爱如在“财会主管”处签名，并加盖被告嘉鑫公司。之后，原告李美珍等人与曾爱如一起到银行办理转账手续，原告李美珍遂通过本人账号为62×××23的银行账户向曾爱如指定的邹建锋账号为62×××28的银行账户转账300000元。之后，原告李美珍找被告曾爱如要求签订合同，但告知地还没有开发，现在没有合同签。经原告李美珍多次催索，被告曾爱如称没有房子，要求退钱，曾爱如遂通过转账或现金分多次返还原告李美珍225000元。2020年2月，曾爱如向原告李美珍出具《还款承诺书》，该承诺书载明:“借款人姓名曾爱如，借款人单位嘉鑫公司，原因借李美珍购房（新干汽车站对面空地）借李美珍人民币玖万伍仟元正（95000.00）约定归还日期2020年2月，本人郑重承诺2020年2月之前，全部归还借款人，如未按时归还，每天按逾期金额的千分之五计息，在此期间，若有转移资产抽逃资金，企业经营出现困难等，可能导致拖延或无法还款及利息的相关情况，出借人可要求本人提前清还本金及利息，本人承诺，若不按上述期限及时还款，承担法律后果，及赔偿借款人所有经济损失（包括但不限利息）、违约金、诉讼费、律师费、差旅费、评估费、拍卖费等实现债权的费用。借款人曾爱如”。到期后，被告曾爱如未再付款，原告多次催索未果。为此，原告诉至本院。诉讼中，原告李美珍于2020年9月25日申请撤回对被告聂义桃的起诉，本院予以准许。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百七十条第一款规定：“执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力”,本案中，2017年9月19日，被告曾爱如系被告嘉鑫公司的工作人员，其以被告嘉鑫公司的名义收取原告李美珍的预付购房款，该行为对被告嘉鑫公司发生效力，故被告嘉鑫公司与原告李美珍之间存在商品房预售合同关系。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定:“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”,本案中，被告嘉鑫公司作为房地产开发企业销售商品房应取得商品房预售许可证明，但被告嘉鑫公司至起诉时仍未取得商品房预售许可证明，故原告李美珍与被告嘉鑫公司之间的合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”,本案中，因原告李美珍与被告嘉鑫公司之间的合同无效，被告嘉鑫公司因该合同取得的预付款应予以返还，并因被告嘉鑫公司存在过错，被告嘉鑫公司应赔偿原告李美珍的损失，故原告诉请被告嘉鑫公司返还预付款并支付利息，不违反法律规定，本院予以支持。原告李美珍诉请以95000元为基数，按月利率20‰，自2017年9月20日暂算至2020年4月19日，依法计算为58836.67元，对超过部分本院不予支持。原告李美珍诉请被告赔偿损失95000元，但未提供被告嘉鑫公司故意隐瞒未取得商品房预售许可证明等方面的证据，本院不予支持。原告李美珍诉请被告嘉鑫公司支付律师代理费4800元，因无法律规定或双方约定，本院不予支持。原告诉请被告曾爱如对被告嘉鑫公司的上述债务承担连带偿还责任，因被告曾爱如出具承诺书，愿意承担连带清偿责任，不违反法律规定，本院予以支持。原告李美珍在诉讼中撤回对聂义桃的起诉，系自行处分自身权利，不违反法律规定。被告嘉鑫公司辩称曾爱如盗窃公章在收据上盖章，但未提供证据证实，本院不予采纳。综上所述，原告李美珍诉请被告返还预付款及利息，并赔偿损失等，本院根据相关证据，对原告李美珍的诉请予以部分支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条第(一)项以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告吉安嘉鑫房地产开发有限公司应于本判决生效之日起五日内返还原告李美珍购房预付款95000元，并赔偿利息损失58836.67元(以95000元为基数，按月利率20‰,自2017年9月20日暂算至2020年4月19日，之后利息照算至付清之日止);二、被告曾爱如对上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告李美珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5106元（原告李美珍已预交），由原告李美珍负担1730元，由被告吉安嘉鑫房地产开发有限公司、曾爱如负担3376元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审 判 长  皮继军人民陪审员  吴雄峰人民陪审员  艾小庆二〇二〇年十一月二日书 记 员  习青勇提示：本判决生效后，权利人可以申请执行。申请执行的期间为二年。法律链接:《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民法总则》第一百七十条执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。……《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。《商品房销售管理办法》第二十二条不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。……《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；……《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。