苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初4583号 原告：中国人民财产保险股份有限公司苏州市分公司，住所地苏州市高新区运河路8号。 负责人：高峰，总经理。 委托诉讼代理人：丁永春，江苏名古城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李洁沁，江苏名古城律师事务所律师。 被告：蔡金福，男，1965年10月9日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 被告：曹越，女，1972年10月20日出生，汉族，住苏州市吴中区。 被告：姑苏区道勤阁艺术品展示部，住所地苏州市姑苏区皮市街69号三楼，统一社会信用代码92320508MA1PW8TG3Y。 经营者：纪建平，男，1955年3月24日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 被告：苏州市鸿运餐饮有限公司，住所地苏州市姑苏区牛角浜46号一楼，统一社会信用代码91320508552495953J。 法定代表人：纪建平，总经理。 委托诉讼代理人：项伟东（上述两被告共同委托），江苏筹胜律师事务所律师。 原告中国人民财产保险股份有限公司苏州市分公司（以下简称财保苏州分公司）与被告蔡金福、曹越、姑苏区道勤阁艺术品展示部（以下简称道勤阁展示部）、苏州市鸿运餐饮有限公司（以下简称鸿运餐饮公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月20日公开开庭进行了审理。原告财保苏州分公司的委托诉讼代理人丁永春，被告曹越，被告道勤阁展示部、鸿运餐饮公司的共同委托诉讼代理人项伟东到庭参加诉讼。被告蔡金福经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告财保苏州分公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告一就涉案房屋向原告赔偿损失761643.84元(按照50万元/年的标准自2019年2月2日起暂计至2020年8月10日，之后至实际腾退之日的损失请法庭一并判归原告)；2.被告二就上述761643.84元损失与被告一承担连带赔偿责任；3.被告三就上述761643.84元损失中的143755.03元部分(按照94371.56元/年的标准自2019年2月2日起暂计至2020年8月10日，之后至实际腾退之日的损失请法庭一并判归原告)与被告一、二承担连带赔偿责任；4.被告四就上述761643.84元损失中的406999.05元部分(分两部分计算，自2019年2月2日起暂计至2020年8月10日，之后至实际腾退之日的损失请法庭一并判归原告）与被告一、二承担连带赔偿责任；5.本案诉讼费用由四被告承担。事实和理由：苏州市姑苏区第二、三层房屋于2009年8月28日登记在人保投资控股有限公司名下，该公司将涉案房屋出租给原告并同意原告对外转租。2011年11月29日，原告与被告一签订房屋租赁合同，将涉案房屋出租给被告一，租赁期限为十年，自2012年2月1日起至2022年1月31日止，并对租金、违约责任作了约定。据被告二称，2012年3月27日，被告一与黄飞曾签订租赁合同，将涉案房屋二楼约600平方米和三楼整层出租给黄飞使用，黄飞承租后将其中第三层整层用于经营姑苏区星光居宾馆，将其中的第二层南面部分400平方米转租给道勤阁展示部，将其中的第二层南面部分200平方米转租给鸿运餐饮公司。2013年4月20日，出租方蔡金福、黄飞与承租方鸿运餐饮公司签订房屋租赁合同，约定将涉案房屋二楼约468平方米出租给鸿运餐饮公司使用，租期自2013年4月起至2021年12月31日止，并对租金等作了约定。因被告一未履行房屋租赁合同项下义务，原告诉至法院，经生效判决确认，原告与被告一签订的房屋租赁合同于2019年2月1日解除，合同解除后姑苏区星光居宾馆、鸿运餐饮公司、道勤阁展示部对涉案房屋系无权占有，判决书同时确认了黄飞去世后，被告二继续作为次承租人收取租金并经营姑苏区星光居宾馆的事实。鉴于各被告的共同行为对原告的财产构成侵权，故原告诉至法院。 被告蔡金福未作答辩。 被告曹越辩称，对于原告的诉讼请求2，不应当由我承担连带责任，我是与蔡金福产生租赁关系的，租金都是交给蔡金福的，诉讼请求3、4与我无关。我不应当承担连带责任。 被告道勤阁展示部、鸿运餐饮公司辩称，一、在法院生效判决中确认原告与被告一之间的租赁合同是真实有效的，被告三、四与被告一之间的租赁合同也是有效的，被告三、四按照租赁合同约定向被告一支付租金是有理有据的，被告三、四应该承担自2020年5月1日、5月17日起的租金，之前的租金已足额支付，无需另行承担。二、租赁合同解除后，应按照50万元/年的标准以及被告三、四在房屋中的实际使用面积计算。 本案当事人围绕诉讼请求，原告财保苏州分公司依法提交了2011年11月29日财保苏州分公司与蔡金福签订的房屋租赁合同、2012年3月27日蔡金福与黄飞签订的租赁合同、2013年4月20日蔡金福、黄飞与鸿运餐饮公司签订的房屋租赁合同、黄飞死亡注销证明、（2019）苏0508民初2980号民事判决书、（2020）苏05民终4255号民事判决书，被告蔡金福未提交证据，被告曹越依法提交了蔡金福出具的收条12张、支付凭证5份，被告道勤阁展示部、鸿运餐饮公司依法提交了蔡金福出具的收条3张、曹越出具的收条5张、房屋租赁合同，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 苏州市姑苏区2170.94平方米房屋权利人为人保投资控股有限公司。财保苏州分公司向人保投资控股有限公司承租而得。 2011年11月29日，财保苏州分公司（甲方，出租方）与蔡金福（乙方，承租方）签订房屋租赁合同，约定出租房屋坐落于苏州市，建筑面积2170平方米，租赁期限为10年，从2012年2月1日起至2022年1月31日止，年租金50万元（不含税），每半年支付一次，每次支付25万元，先付后租，提前一个月支付，合同签订后乙方在2011年11月30日前支付首次半年房租25万元，此后每年7月1日前、12月31日前支付半年房租金25万元。合同第八条约定，租赁房屋于本合同签订之前已经处于乙方掌管之下，本合同生效后视为已经将租赁房屋交付于乙方。 2012年3月27日，蔡金福（甲方）与黄飞（乙方）签订租赁合同，约定甲方将2楼约600㎡和3楼整层1075㎡用房租给乙方使用，租期2012年6月1日起至2022年1月31日止，2012年6月1日至2017年5月31日期间房租为每年36万元，2017年6月1日至2022年1月31日期间租金每年45万元，房租每半年一付，提前一个月付清。 黄飞办理了星光居宾馆的个体工商登记，登记开业日期为2013年1月23日，实际使用三楼整层。黄飞户籍于2014年10月30日因死亡而注销。星光居宾馆的经营者于2015年3月19日由黄飞变更为黄雅静，于2015年4月16日由黄雅静变更为曹越。蔡金福于2019年5月16日、11月8日分别出具收条，确认各收到曹越租金22.5万元。曹越陈述，租金是半年一付，提前一个月付清，其实际支付至2020年5月31日。 2013年4月20日，蔡金福、黄飞（出租方，甲方）与苏州市鸿运大排档餐饮有限公司（即为鸿运餐饮公司，承租方，乙方）签订房屋租赁合同，出租房屋坐落于苏州市部分，实用面积为468平方米左右，租赁期限从2013年4月起至2021年12月31日止，租金前四年为每年20万元，第五年开始每年增加5%租金，即自2017年5月1日起年租金21万元，半年一付。庭审中，鸿运餐饮公司陈述，该部分面积是向黄飞转租的，因为蔡金福是黄飞的房东，所以要求蔡金福也在该合同上签字，是见证的意思。曹越于2019年5月16日、11月7日分别出具收条，确认收到鸿运餐饮公司2019年5月1日至10月31日租金6.85万元、2019年11月1日至2020年4月30日房租6.85万元。曹越于2019年5月16日、11月7日分别出具收条，确认收到道勤阁展示部2019年5月1日至10月31日房租3.65万元、2019年11月1日至2020年4月30日房租3.65万元。 2012年3月16日，蔡金福（出租方，甲方）与苏州市鸿运大排档餐饮有限公司（即为鸿运餐饮公司，承租方，乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将涉案房屋二层450平方米出租给乙方，租赁期限自2012年5月1日起至2022年1月1日止，年租金12万元，于每年的4月1日和10月1日各支付6万元。蔡金福于2019年4月1日、10月1日分别出具收条，确认各收到鸿运餐饮公司房租6万元。 2019年1月30日，财保苏州分公司向蔡金福、星光居宾馆、曹越、黄雅静发出关于解除《房屋租赁合同》的通知暨催告函，通知双方签订于2011年11月29日的房屋租赁合同于本函送达之日起解除，告知于本函送达之日起十五日内将该房屋腾退并恢复原状，返还房屋，按约定标准支付合同解除之日前的房屋租金和违约金，自合同解除之日起按照市场价支付占有使用费。蔡金福于2019年2月1日拒收，曹越、黄雅静分别于2019年1月31日、2月1日签收，星光居宾馆于2019年1月31日签收。上述通知暨催告函于2019年1月30日邮寄纪建平，1月31日由他人签收。2019年2月1日财保苏州分公司工作人员吴金虎将上述通知暨催告函以短信形式发送至蔡金福。 本院于2019年4月3日立案受理了原告财保苏州分公司与被告蔡金福、曹越、黄雅静，第三人姑苏区星光居宾馆、鸿运餐饮公司、道勤阁展示部房屋租赁合同纠纷案，于2019年11月15日经公开开庭审理，确认财保苏州分公司与蔡金福之间签订的房屋租赁合同于2019年2月1日解除，并于2020年1月13日作出一审判决，被告蔡金福、第三人姑苏区星光居宾馆、鸿运餐饮公司、道勤阁展示部于判决生效之日起十日内将苏州市姑苏区二层、三层承租房屋腾空后返还给原告财保苏州分公司，被告蔡金福于判决生效之日起十日内支付原告财保苏州分公司房屋租金350万元（2012年2月1日至2019年1月31日），并支付违约金，赔偿房屋闲置租金损失8万元。蔡金福不服，提起上诉，苏州市中级人民法院于2020年8月3日判决驳回上诉，维持原判。 至今，涉案房屋由曹越经营的星光居宾馆、鸿运餐饮公司、道勤阁展示部使用，且均正常经营中，财保苏州分公司未收到过租金。 本院认为，财保苏州分公司与蔡金福之间的房屋租赁合同于2019年2月1日解除，已为生效判决所确认，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。蔡金福在租赁合同解除后未返还租赁房屋，财保苏州分公司有权基于所有权要求其按照50万元/年的标准赔偿损失。 因财保苏州分公司与蔡金福之间的房屋租赁合同解除，作为次承租人的曹越、道勤阁展示部、鸿运餐饮公司不再拥有占有、使用租赁房屋的合法依据，根据《物权法》第二百四十二条之规定，属于无权占有，分别与蔡金福构成共同侵权，应当在各自使用范围内承担连带责任。鉴于曹越、道勤阁展示部、鸿运餐饮公司对于租金均为半年一付，在2019年2月1日之前已按约支付的租金中属于租赁合同解除之后的部分，可在连带责任中予以扣除；2019年2月1日之后支付的房屋占有使用费，因财保苏州分公司均向各次承租人发函告知与蔡金福解除房屋租赁合同，并于2019年4月3日诉至法院，次承租人作为第三人应诉，次承租人此后向承租人支付的使用费，应由次承租人与承租人自行结算，本案不予理涉。 关于鸿运餐饮公司的使用面积及租赁关系，根据财保苏州分公司的庭审陈述，二楼面积为1094.01平方米，三楼面积为1076.93平方米，曹越、道勤阁展示部、鸿运餐饮公司对此均认可。财保苏州分公司将二楼、三楼整体出租给蔡金福，蔡金福将三楼整层与二楼中的600平方米出租给黄飞，黄飞将二楼承租部分实际出租给纪建平，纪建平将600平方米分为两部分，一部分用于经营道勤阁展示部，一部分用于经营鸿运餐饮公司，从曹越出具的收条可以证明，道勤阁展示部和鸿运餐饮公司支付的租金之和即为2013年4月20日以苏州市鸿运大排档餐饮有限公司名义与蔡金福、黄飞签订的房屋租赁合同中约定的租金，故对于曹越庭审中陈述的其向蔡金福承租的约600平方米即为其出租给鸿运餐饮公司的实用面积468平方米的事实，本院予以确认。从道勤阁展示部和鸿运餐饮公司支付的租金比例可以确定，道勤阁展示部的使用比例为34.76%（3.65/10.5），即208.56平方米（600×34.76%），鸿运餐饮公司的使用比例为65.24%（6.85/10.5），即391.44平方米（600×65.24%）。据此，本院确认鸿运餐饮公司使用部分面积885.45平方米（其中494.01平方米系向蔡金福承租，391.44平方米系向黄飞承租）。 对各次承租人的连带责任分述如下： 1、曹越承租面积1676.93平方米，年租金45万元，实际占有使用面积1076.93平方米，据此年租金为288991元（45万元÷1676.93×1076.93），2019年2月1日前已支付租金至2019年5月31日，其多支付的4个月租金96330元（288991元÷12×4）应予扣除。 2、道勤阁展示部占有使用面积208.56平方米，年租金7.3万元，2019年2月1日前已支付至2019年4月30日，其多支付的3个月租金18250元（7.3万元÷12×3）应予扣除。 3、鸿运餐饮公司占有使用面积885.45平方米（494.01+391.44），其中494.01平方米的年租金12万元，根据鸿运餐饮公司提交的其与蔡金福的房屋租赁合同及蔡金福的收条，可以证明其在2019年2月1日前已支付至2019年4月30日，其多支付的3个月租金30000元（12万元÷12×3）应予扣除；391.44平方米的年租金13.7万元，在2019年2月1日前已支付至2019年4月30日，其多支付的3个月租金34250元（13.7万元÷12×3）应予扣除。鸿运餐饮公司应在连带责任中扣除的金额为64250元（30000+34250）。 因财保苏州分公司出租的苏州市姑苏区二楼、三楼总面积为2170.94平方米，以50万元/年为赔偿标准，曹越、道勤阁展示部、鸿运餐饮公司以实际占有使用面积分别按248033.1元/年（1076.93÷2170.94×50）、48034.5元/年（208.56÷2170.94×50）、203932.4元/年（885.45÷2170.94×50）标准承担连带赔偿责任。 被告蔡金福经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼的权利，由此产生的不利后果由其自行承担。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第八条、第十四条第一款、第十五条第一款第（六）项、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告蔡金福于本判决生效之日起十日内赔偿原告中国人民财产保险股份有限公司苏州市分公司损失，按50万元/年为标准，自2019年2月1日起至将苏州市姑苏区二楼、三楼承租房屋腾空后返还之日止。 二、被告曹越对第一条中蔡金福的债务，按248033.1元/年为标准，自2019年2月1日起至将苏州市姑苏区三楼承租房屋腾空后返还之日止的范围内承担连带赔偿责任（多付部分96330元从中扣除）。 三、被告姑苏区道勤阁艺术品展示部对第一条中蔡金福的债务，按48034.5元/年为标准，自2019年2月1日起至将苏州市姑苏区二楼承租房屋腾空后返还之日止的范围内承担连带赔偿责任（多付部分18250元从中扣除）。 四、被告苏州市鸿运餐饮有限公司对第一条中蔡金福的债务，按203932.4元/年为标准，自2019年2月1日起至将苏州市姑苏区二楼承租房屋腾空后返还之日止的范围内承担连带赔偿责任（多付部分64250元从中扣除）。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11416元，减半收取5708元，保全费4328元，合计10036元，由被告蔡金福、曹越、姑苏区道勤阁艺术品展示部、苏州市鸿运餐饮有限公司负担，于本判决生效之日起十日内直接支付给原告中国人民财产保险股份有限公司苏州市分公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审判员 凌 晨 二〇二〇年十二月十八日 书记员 尤欣怡