北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0109民初4296号原告：北京神州灵山新材料有限公司，住所地北京市门头沟区潭柘寺镇鲁家滩村大街56号。法定代表人：王建才，董事长。委托诉讼代理人：孟金龙，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：张卓，北京市京师律师事务所实习律师。被告：韩起生，男，1971年11月17日出生。被告：刘宏兰，女，1950年6月1日出生。被告：李庆坤，男，1958年7月14日出生。被告：韩起辉，男，1973年8月13日出生。委托诉讼代理人：赵建民，北京市亚太律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘峰，北京市亚太律师事务所实习律师。原告北京神州灵山新材料有限公司（以下简称神州灵山公司）与被告韩起生、刘宏兰、李庆坤、韩起辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告神州灵山公司之委托诉讼代理人孟金龙、张卓，被告韩起生、刘宏兰、李庆坤，韩起辉及其委托诉讼代理人赵建民、刘峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。神州灵山公司向本院提出诉讼请求：1.判令刘宏兰继续履行签订的房屋买卖合同义务，尽快将房屋过户给北京神州灵山新材料有限公司；2.判令韩起生、李庆坤、韩起辉协助履行房屋过户义务。事实和理由：2014年12月19日，神州灵山公司法定代表人王建才代表神州灵山公司与韩云海（系刘宏兰之夫，已病故）、刘宏兰签订了房屋买卖合同，约定以95万元价格购买韩云海位于北京市门头沟区军温路2号国有工矿棚户区改造定向安置房×××903号房屋（以下简称903号房屋）一套，指定中介人李庆坤为房款代收人，并约定待房屋符合过户条件时，韩起生与李庆坤负责召集相关权利人协助办理房屋过户手续。经北京市门头沟区不动产登记中心查询，903号房屋现登记在刘宏兰、韩起辉名下。因903号房屋具备过户条件后一直没有办理房屋过户，故神州灵山公司诉至法院，望判如所请。韩起辉辩称：不同意神州灵山公司的诉讼请求。第一，李庆坤不应成为本案被告，其是中介方，在协议中签字只是见证人。第二，903号房屋经公证处公证，房屋归韩起辉所有，后房屋登记在韩起辉和刘宏兰名下，二人按份共有。根据物权法的规定，韩起辉和刘宏兰的房产是受法律保护的。神州灵山公司的诉讼请求无法实现，其应先行提起行政诉讼，撤销房屋产权证，在确认房屋买卖合同有效的情况下，才能过户。第三，我方认为房屋买卖合同无效，首先，涉案房屋目前市场价值至少值140万，实际交易价格明显低于市场价；其次，韩起生、刘宏兰均是限制行为能力，有一定的残疾，其签署的合同效力存疑；再次，从买卖合同来看，属于单位购买民房，违反了北京市购房的相关规定，因此房屋买卖合同无效。第四，根据原告的陈述，房屋价款有一部分是采取抵扣形式支付的，韩起生曾欠神州灵山公司钱，韩起生后将此笔债务转让给韩云海，韩云海将此笔债务用于抵扣房款。我方对抵扣金额及抵扣行为的效力不认可。刘宏兰辩称：不同意903号房屋过户至神州灵山公司名下。韩起生辩称：不同意903号房屋过户至神州灵山公司名下。李庆坤辩称：韩云海当时要卖903号房屋，挂到网上一直卖不出去，后韩云海找到我，我找到神州灵山公司的法人王建才，因为韩起生欠神州灵山公司的钱，我从中间调解，扣除韩起生欠的钱，韩云海也同意了。然后韩云海与神州灵山公司签订了房屋买卖合同，韩云海去世后，903号房屋可以办产权证了，我都不知道。等我知道了，903号房屋已经过户到韩起辉和刘宏兰名下了。作为中间人，我的意见是按照房屋买卖合同履行，韩云海和韩起生都向我表示过，等能过户了就过户。本院经审理认定事实如下：韩云海与刘宏兰系夫妻，二人育有韩起华、韩起生、韩起辉三个子女。韩云海于2017年2月4日去世。2014年5月5日，韩云海与北京金泰房地产开发有限责任公司签署《北京京煤集团有限责任公司工矿棚户区改造腾退安置购房合同》一份，约定韩云海购买北京金泰房地产开发有限责任公司在门头沟区军庄镇军温路2号建设的工矿棚户区改造腾退安置住房，即本案诉争的903号房屋。2014年12月19日，王建才、韩云海等签署房屋买卖合同一份，该合同约定：“甲乙双方自愿达成如下协议：一、乙方将自己所属的、坐落在北京市门头沟区军庄镇军温路2号国有工矿棚户区改造定向安置房×××903号两居室楼房一套卖给甲方，甲方同意接受；二、购房款950000元，扣除乙方欠款121453.62元后，甲方实际支付乙方828546.38元。于2014年12月19日前一次性付清；三、履行方式为甲乙双方共同指定中介人李庆坤为房款代收人。甲方将应付款项汇入李庆坤指定的开户银行和账号内；四、关于过户问题，乙方承诺此房无产权纠纷，无抵押。待将来具备过户条件时，由李庆坤、韩起生二人召集、协调，乙方及其配偶子女到房屋管理部门办理权属变更登记手续（税费由甲方负担）。甲方配合。五、乙方于2014年12月19日前将楼房钥匙及其他相关手续交给甲方。六、交易之前，双方曾看过房。对房屋现状和价款各方均认可。……九、因此房产的取得时间是在乙方的婚姻关系存续期间，故乙方之妻刘宏兰对甲乙双方的房屋买卖行为表示认可和同意。”合同落款甲方处有王建才签字，乙方有韩云海、刘宏兰签字，担保人处有韩起生、李庆坤的签字。2014年12月19日，（甲方）王建才与（乙方）韩起生、丙方（韩云海）签署《债务转让协议》一份，载明：“乙方因经济困难，欠甲方借款、车款及保险费等共计130343.82元。现经三方友好协商，自愿达成债务转让协议如下：一、自2014年12月19日起，乙方将121453.62元债务转让给丙方。二、自即日起，甲乙双方的债权债务关系消灭。甲方与丙方形成新的债权债务关系。三、甲方对乙、丙双方的债务转让行为表示同意和认可。”关于上述121453.62元债务，即王建才、韩云海等签署房屋买卖合同第二项中扣除的款项。合同签订后，神州灵山公司分多次向韩云海支付了房款。2017年3月30日，韩起生出具收条一份，载明：“今有收到由李庆坤交来王建才购韩云海杨坨两居室楼房款828546.38元，已全部收齐。待房产证下来协助王建才过户。收款人：韩起生，2017年3月30日。”对于上述房款支付情况，韩起辉认为，神州灵山公司没有付清全部房款；韩起生表示，收条系其本人出具，因父亲韩云海当时在输液，没法签字，便告诉韩起生房款已经收齐，让韩起生写收条；李庆坤称，其是中间人，房款基本上都是其与韩云海交接，上述收条就是收齐房款后，韩起生向其出具的；刘宏兰表示，房屋买卖都是韩云海做主，其不清楚具体情况。2019年2月1日，北京市华夏公证处出具（2019）京华夏内民证字第78号《公证书》一份，载明：“申请人刘宏兰、韩起华、韩起生、韩起辉因继承被继承人韩云海的遗产，于二〇一九年一月十五日向本处申请办理继承权公证……本处对申请人提交的权利证明及相关证据材料进行了审查核实，并对申请人进行了询问，现查明如下事实：一、被继承人韩云海于二〇一七年二月四日死亡。二、继承人刘宏兰、韩起华、韩起生、韩起辉向本处申请继承被继承人韩云海生前与其妻子刘宏兰的夫妻共同财产，包括：房产：坐落在北京市门头沟区军庄镇军温路2号国有工矿棚户区改造定向安置房项目（项目推广名：惠通新苑）×××903号（最终以公安局行政管理部门审核的房号为准）楼房壹套（暂无房屋所有权证，详见北京京煤集团有限责任公司工矿棚户区改造腾退安置购房合同，合同编号：木城涧0846）。三、据被继承人韩云海的继承人刘宏兰、韩起华、韩起生、韩起辉称，被继承人韩云海生前无遗嘱，亦未与他人签订遗赠抚养协议。继承人对被继承人生前无遗嘱及遗赠抚养协议无争议，截至本公证书出具之日亦未有他人向本处提出异议。四、被继承人韩云海的配偶刘宏兰，子女韩起华、韩起生、韩起辉。韩云海的父母均先于其死亡。五、现韩起辉要求继承韩云海的上述遗产，刘宏兰、韩起华、韩起生表示自愿放弃对韩云海上述遗产的继承权。根据上述事实并依据《中华人民共和国继承法》第三条、第二十六条的规定，上述夫妻财产的一半为死者韩云海的遗产。根据《中华人民共和国继承法》第五条、第十条、第二十五条的规定，被继承人的遗产应由其配偶、子女、父母共同继承。因韩云海的父母均先于其死亡，又因刘宏兰、韩起华、韩起生表示自愿放弃对韩云海上述遗产的继承权，因此兹证明被继承人韩云海的上述遗产由韩起辉继承。”经本院询问韩起华，其表示认可（2019）京华夏内民证字第78号《公证书》的真实性，其已放弃主张有关903号房屋的权益，也不再参与本案涉及的纠纷。903号房屋后办理了房产登记，（2019）门不动产权第0013548号不动产权证书载明：“坐落：门头沟区军温路×××903；权利人：刘宏兰、韩起辉；共有情况：按份共有。”903号房屋目前由神州灵山公司占有使用。关于韩云海、刘宏兰、韩起生三人的残疾情况，刘宏兰、韩起生提交残疾证，并当庭陈述称：韩云海眼睛有残疾，刘宏兰腰部有残疾，韩起生存在多重残疾（言语残疾、肢体残疾）。对上述情况，本院亦向北京市门头沟区残疾人联合会进行了核实，即韩云海患视力残疾，刘宏兰患肢体残疾，韩起生患言语残疾和肢体残疾。另，在本案审理过程中，神州灵山公司向本院提出财产保全申请，申请查封了北京市门头沟区军温路×××903房屋，并交纳保全费5000元。本院认为，本案的争议焦点在于903号房屋买卖合同的效力。对此，刘宏兰、韩起辉称刘宏兰、韩云海、韩起生存在残疾，系限制民事行为能力人，根据二被告当庭陈述的残疾情况及本院核实的情况，刘宏兰、韩云海、韩起生虽存在视力残疾、肢体残疾或言语残疾，但不存在智力障碍等影响行为能力的情况，因此，本院对刘宏兰、韩起辉上述意见不予采纳。关于韩起辉认为903号房屋出售价格过低的意见，其未提供证据证明2014年该房屋出售价格明显过低，故本院对上述意见不予采纳。关于神州灵山公司已经支付韩云海828546.38元房款的事实，有收条佐证，本院予以认定。关于韩起辉不认可以债务121453.62元抵扣房款的意见，本院认为，王建才、韩起生、韩云海三方签署的《债务转让协议》合法有效，可以证明韩云海自愿承担韩起生与神州灵山公司之间的债务，并以此债务折抵部分房款，故本院对韩起辉该意见不予采纳。综上，本院认定，本案涉及的房屋买卖合同是当事人真实意思表示，且不违反法律、法规等强制性规定，应为合法有效。依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。韩云海现已去世，其继承人应继续履行合同义务，因韩起生、韩起华已经在公证时放弃了对房屋的相关权利，因此，韩起辉应承担协助神州灵山公司过户的义务。另，903号房屋现登记在刘宏兰与韩起辉名下，为二人共有，故刘宏兰也应承担协助过户义务。虽房屋买卖合同约定李庆坤、韩起生应召集、协调韩云海的配偶子女协助神州灵山公司办理过户手续，但根据权利义务相一致原则，二人对903号房屋并不享有权利，则不应承担协助过户的义务。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、刘宏兰、韩起辉于本判决生效之日起15日内协助北京神州灵山新材料有限公司将位于北京市门头沟区军温路×××903号房屋过户至该公司名下。二、驳回北京神州灵山新材料有限公司其他诉讼请求。案件受理费35元，由刘宏兰、韩起辉负担，于本判决生效之日起7日内交纳。保全费5000元，由刘宏兰、韩起辉负担，于本判决生效之日起7日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员  高 兵二〇二〇年十二月二十九日法官助理  李明红书 记 员  王英俊