山东省青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0202民初412号 原告：山东海航商业发展有限公司，住所地青岛市市**延安三路**，统一社会信用代码91370200763633885Y。 法定代表人：闫伟。 委托诉讼代理人：杜晶，山东德衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄舵，山东德衡律师事务所律师。 被告：青岛深蓝广源商贸有限公司，住，住所地青岛市市**冠县路**2-01一社会信用代码913702036937714059。 法定代表人：张心智。 委托诉讼代理人：王圣琛，北京大成（青岛）律师事务所律师。 第三人：青岛中泽世邦商业管理有限公司，住所，住所地青岛市市**延安三路**负**B1-01优活生活广场铺位B1-01-15社会信用代码91370202MA3CH0CY07。 法定代表人：王丽萍。 委托诉讼代理人：何光红，北京大成（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李笋笋，北京大成（青岛）律师事务所律师。 原告山东海航商业发展有限公司（以下简称“海航公司”）与被告青岛深蓝广源商贸有限公司（以下简称“深蓝公司”）、第三人青岛中泽世邦商业管理有限公司（以下简称“中泽公司”）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。海航公司的委托诉讼代理人杜晶、深蓝公司的委托诉讼代理人王圣琛、中泽公司的委托诉讼代理人李笋笋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 海航公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令深蓝公司立即向海航公司腾还2028平方米的场地及商铺；2.请求判令深蓝公司按照1.93元/平方米/日，以2028平方米为基数，向海航公司支付自2018年1月1日至实际腾房之日的房屋占用使用费（含综合管理费）；3.请求判令深蓝公司承担本案诉讼费。事实和理由：深蓝公司于2015年7月28日与海航公司签订《租赁合同》，深蓝公司使用海航公司位于青岛市市南区延安三路234号的海航万邦中心负一层第B1-01号商铺，面积3493平方米。第一、第二租赁年度的租金单价为1.75元/平方米/日。第三、四租赁年度的租金单价为1.93元/平方米/日。2015年10月13日，双方签署《补充协议》，约定租赁期限自2015年10月1日至2025年9月30日。后来双方又签署《补充协议（三）》，将使用面积变更为2854平方米。2017年12月28日，双方签署《租赁合同解除协议》，约定双方于2017年12月31日解除上述租赁合同.中泽公司与深蓝公司存在关联关系。中泽公司背后实际控制人为原法人张峻鹏，该人也是深蓝公司的现法人。张峻鹏一直与海航公司沟通涉案场地及商铺事宜，同时中泽公司向海航公司支付涉案地址其他项目（上述2854平方米涉案场地中的另外826平方米场地）的租金账户和本案深蓝公司均为同一账户。两个主体严重混同，涉案项目根本无法严格区分两个主体。截止至2018年1月1日，深蓝公司仅向海航公司交付了826平方米的房屋，还有2028平方米的场地及商铺未予以交还给海航公司。深蓝公司的上述行为严重违反诚信原则，同时侵犯了海航公司的合法利益。海航公司认为，中泽公司有必要参与本案诉讼，与深蓝公司予以说明本案涉案房屋恶意占用的情况，避免本案深蓝公司与中泽公司均恶意推卸责任，给海航公司造成诉说无门的后果 深蓝公司辩称，深蓝公司租赁海航公司物业后转租给他人经营。在与海航公司签署的《租赁合同》解除后，深蓝公司即退出该场地的经营。事实上，海航公司经营不善，其商场一直亏损，店铺出租率极低，这也导致除中泽公司承接的部分场地外，深蓝公司承租海航公司的涉案场地大部分未能实现出租，这也是深蓝公司解除合同，退出经营的原因。海航公司在自身经营状况不断恶化，无法将收回场地出租给他人的情况下，通过诉讼，将租金损失转嫁给深蓝公司的行为毫无事实和法律依据。深蓝公司并未像海航公司所称的继续占用该场地，因此，恳请法院依法驳回海航公司的诉讼请求。 中泽公司陈述称，海航公司的诉讼请求与中泽公司无关，且中泽公司与深蓝公司并不存在人员、财产混同问题，不构成公司法上的人格混同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织双方当事人进行质证，对双方当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、2015年7月28日，海航公司作为出租方（甲方）与承租方深蓝公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方同意将位于山东省青岛市市南区延安三路234号海航万邦中心商业(以下简称“商业中心”)第负一层第B1-01号(临时编号)套内建筑面积为约3493.9平方米的商铺(详见附件图纸标记，以下简称“该物业”)出租给乙方使用。租赁期限及起租日以双方签订的《补充协议》为准。按照“先付后租”的原则，乙方应在租赁期限内，按季度向甲方及其指定的管理公司支付一次租金和综合管理费。综合管理费是指为达到租赁场地正常使用而支出的费用。乙方应支付的租金为租金单价*实际租赁面积*实际租赁日数。本合同期内，第一、二租赁年度，租金单价为1.75元/平方米/日（含综合管理费）；第三、四租赁年度，租金单价为1.93元/平方米/日（含综合管理费）；第五、六租赁年度，租金单价为2.12元/平方米/日（含综合管理费）；第七、八租赁年度，租金单价为2.33元/平方米/日（含综合管理费）；第九、十租赁年度，租金单价为2.56元/平方米/日（含综合管理费）。无论何种原因导致合同终止，乙方应在十天内或双方另行协商约定的时间内撤离商业中心，并将租赁场地现状返还同时交出进入物业的所有钥匙。乙方未在合同终止后十天内搬离或据不搬离的，乙方应按合同终止前最后一月的租金标准向甲方支付双方的租金及综合管理费等其他费用，并且，甲方有权没收乙方的履约保证金，并视乙方自动放弃对店内遗留物品的所有权。 2015年11月13日，海航公司（甲方）与深蓝公司（乙方）签订《补充协议》，约定：租赁期限为十年，自2015年10月1日起至2025年9月30日止。自2015年10月1日起，每满一年为一个租赁年度；自2015年10月1日至2016年3月31日为免租装修期，免租装修期内甲方免收乙方租金及综合管理费。 上述协议签订后，海航公司（甲方）与深蓝公司（乙方）又签订《补充协议（三）》，约定：自主合同生效之日起将电井检修通道、公共洗手间、员工休息室、部分库房及部分与地上入出口相连的公共通道合计639.9平米从乙方承租区域内划出，乙方承租区域套内建筑面积变更为2854平米（新的平面图详见附件），本面积即为计租面积。甲方将乙方免租期延长至2016年10月31日。 二、2017年12月28日，海航公司（甲方）与深蓝公司（乙方）签订《租赁合同解除协议》，约定：1.双方同意前述《租赁合同》及补充协议于2017年12月31日提前解除。2.因管路漏水导致乙方物品受损，甲方同意免除乙方2017年1月1日至2017年11月30日期间的综合管理费（1.6/平方米/天）合计1525177.60元。乙方承诺不再追究因漏水导致的所有损失，并免除甲方全部违约责任。2.2017年1月1日至2017年12月31日乙方租金合计203518.74元。2017年12月1日至12月31日综合管理费141558.40元。乙方以缴纳的履约保证金183430元冲抵2017年1月1日至2017年12月31日期间部分租金。截至2017年12月31日剩余欠款161647.14元，乙方须于2018年1月31日前缴清。3.乙方须于2018年4月30日结清相关能源费，将店内物品撤离现场并将场地恢复至甲方要求的状态，并移交进入该物业的钥匙给甲方。否则，每逾期一日，甲方有权按《租赁合同》约定的2倍租金标准收取场地占用费。 海航公司、深蓝公司均确认深蓝公司已将上述协议所载明的剩余欠款缴清。 三、海航公司（甲方）与中泽公司（乙方）于2018年签订《商铺租赁意向书》一份，约定：甲方同意将位于青岛市市南区（临时编号）商铺租赁给乙方，该租赁场所图纸建筑面积为826平方米。乙方对该租赁场所享有经营权，乙方有权对承租区域自行转租。上述区域包含在原深蓝公司承租的区域内。 四、深蓝公司成立于2009年9月18日，张峻鹏原为公司法定代表人及持股100%的股东；2018年9月18日，公司法定代表人变更为张心智，股东变更为张中昆（认缴出资3万元）、张峻鹏（认缴出资47万元）。 中泽公司成立于2016年9月18日，张峻鹏自2017年12月27日起至2018年7月6日任公司法定代表人，现公司法定代表人为王丽萍；2018年7月6日前，中泽公司股东为张峻鹏（认缴出资400万元）、张庆超（认缴出资100万元），此后，公司股东变更为张庆超（认缴出资100万元），王丽萍（认缴出资400万元）。 深蓝公司与中泽公司在工商登记部门所留联系电话一致。 庭审中，中泽公司称不清楚张峻鹏是否仍在中泽公司任职，中泽公司庭后亦未对该问题进行说明。 五、深蓝公司在2018年7月至2019年10月间数次使用其账户向海航公司支付中泽公司应付租金等款项。在此期间，海航公司也向中泽公司开具了增值税发票。对此，深蓝公司和中泽公司均解释是因为深蓝公司与海航公司解除合同后，中泽公司承租了部分场地，深蓝公司将此前已经提前收取的次承租人的租金，直接转化为中泽公司的租金向海航公司支付。 六、本院根据海航公司的申请，于2020年9月11日前往海航万邦商业中心第负一层现场勘验，位于深蓝公司原承租区域（不含中泽公司现承租区域）内的商铺现场勘验情况如下：1.目前仍在营业的商铺为“脆小鸡”、“鲜谷先”、“9号咖啡小屋”、“有宜家”，面积合计50平方米，深蓝公司认可上述商铺均与自己签订租赁合同，租金由深蓝公司收取。2.优活生活广场、酥先生烤鱼、和田馅饼、大鹏大骨牛肉汤、一品香锅贴等均已经不营业。其中，优活生活广场中有大量杂物，海航公司主张上述物品均是深蓝公司存放的，深蓝公司、中泽公司则均称优活生活广场内的物品与自己无关，海航公司可自行清理；其他不营业商铺中存放有桌椅等经营用品，深蓝公司称与自己无关。3.山东德衡律师事务所、北京德和衡（青岛）律师事务所承租了部分区域。4.原“硬核现场”商铺处于锁门状态，无法进入，海航公司称深蓝公司未腾让该区域，深蓝公司对此予以否认。 对双方当事人有异议的证据，本院认定如下： 一、海航公司提交照片一宗，以证明截至2019年11月4日，深蓝公司仍然占用涉案场地未腾还。照片的内容为商场内景，一同入镜的半岛都市报日期为2019年11月4日。深蓝公司对证据的真实性及证明事项均不予以认可。中泽公司则认为与自己无关，不予质证。本院认为，仅凭上述照片，并不能证明深蓝公司仍占用海航公司的场地，故对上述证据本院不予采信。 二、海航公司提交2018年2月、2018年3月、2018年4月、2018年6月、2018年7月、2018年8月、2019年3月、2019年4月、2019年7月、2019年8月、2019年12月缴纳电费银行凭证、发票、相对应的人工记账，以证明深蓝公司在2018年度、2019年度仍未交还涉案商铺，而且缴费人均为张峻鹏。2019年7月的电费收款收据、2019年8月及12月的电费发票显示交款人为中泽公司，其余月份发票均显示交款人为深蓝公司。深蓝公司对2018年度的银行凭证和发票的真实性无异议，认为根据双方约定，深蓝公司应于2018年4月30日前离场，此前深蓝公司缴纳电费系正常的，此后深蓝公司缴纳电费是因为提前收取了次承租人的电费，而代次承租人缴纳，同时深蓝公司对人工记账的真实性有异议，认为每张单子上“张峻鹏”的签名并不一致。深蓝公司对2019年度的发票真实性予以认可，但对银行凭证及人工记账的真实性不予认可，主张海航公司委托物业公司负责代收电费，用电采用预交费制，深蓝公司系原租赁场地中购买电力充值卡的登记方，无论谁缴纳电费，物业公司均登记为深蓝公司，后经中泽公司要求，将电卡登记人变更为中泽公司，无论谁缴费，都显示为中泽公司，发票也开给了中泽公司，故上述证据并不能证明深蓝公司仍占用涉案场地。中泽公司认可深蓝公司的质证意见。因海航公司提交了发票和银行缴费凭证的原件，故本院对发票和银行缴费凭证的真实性予以认可。对于人工记账部分，因深蓝公司对张峻鹏的签名并不认可，且人工记账单中张峻鹏的签名字迹存在较大出入，故本院对该证据的真实性不予认可。 三、海航公司提交涉案场地的次承租人要求正常经营的函一宗以及电话录音，以证明上述次承租人签订租赁合同的对接人为张峻鹏，张峻鹏系深蓝公司的实际控制人，故深蓝公司仍为涉案商铺的使用人。深蓝公司对上述证据的真实性和证明事项均不认可，认为无法核实上述证据的真实性，而且即使为真实的，海航公司对上述店铺有绝对的控制权，这些经营者与海航公司有利害关系，其陈述不能作为本案证据。因无法核实上述证据的真实性，故本院对上述证据不予采信。 四、海航公司提交视频两宗以证明海航公司在收回涉案场地时受到深蓝公司和中泽公司的阻拦以及至2020年5月8日涉案商铺的出租及营业情况。深蓝公司对上述证据的真实性不予认可，认为第一宗视频并非连贯录制，仅反映了一起社会治安案件的现场过程，与本案无关；第二宗视频的形成时间无法确认，且非连贯的录制，不能证明海航公司的主张。第一宗视频显示的录像时间为2019年7月5日，海航公司相关人员前往海航万邦商业中心负一楼“硬核现场”商铺（原海航公司租赁场地，非中泽公司现承租区域），海航公司的相关工作人员与张峻鹏发生冲突，张峻鹏报警。因视频中并未表明张峻鹏系代表深蓝公司或中泽公司，故本院对该证据不予采信。第二宗视频显示的录制时间为2020年5月8日，现场与本院现场勘验情况基本一致，不同处为和田馅饼等店铺仍处于营业状态。因深蓝公司不认可和田馅饼等店铺目前仍与自己签订合同，在海航公司作为原告未能提交相应证据的情况下，本院认为第二宗视频仅能反映2020年5月8日当日的营业状况，不能证明上述场地均是由深蓝公司占有。 五、海航公司提交中泽公司签订的《房屋租赁合同》两份。落款时间为2019年6月18日的《房屋租赁合同》的签订双方为中泽公司（出租方）与山东德衡律师事务所、北京德和衡（青岛）律师事务所，租赁期间为2019年4月1日起至2022年3月31日止。落款处出租方的地址联系人为“张俊鹏”。根据该合同所附图纸，具体承租位置即为本院现场勘验时前述两家律所实际租赁的位置。落款时间为2020年7月2日的《房屋租赁合同》的签订双方为中泽公司（出租方）与山东德衡律师事务所（承租方），租赁期间为2020年7月1日起至2022年4月30日止。根据该合同所附图纸，具体承租位置即为本院现场勘验时原“硬核现场”商铺的位置。上述合同后均附有海航公司与深蓝公司签订的《租赁合同》、《补充协议》、《租赁合同解除协议》复印件，海航公司与中泽公司签订的《商铺租赁意向书》的复印件以及中泽公司出具的承诺书，其中，承诺书载明，中泽公司承诺合同后附相关附件内容复印件与原件一致，租赁期间涉及与房屋所有人、物业相关事宜，均由中泽公司负责。2019年6月18日签订合同所附承诺书中有“张某某”的签名（因字迹潦草，无法辨认具体的文字），海航公司认为该签名即为张峻鹏。深蓝公司认为该证据与自己无关，不予质证。中泽公司称无法核实该组证据的真实性。海航公司、深蓝公司、中泽公司均认可山东德衡律师事务所、北京德和衡（青岛）律师事务所在负一楼的场所以及原“硬核现场”商铺的位置并不在中泽公司的承租范围内。本院认为，海航公司提交了上述两份租赁合同的原件，中泽公司作为上述合同的当事人一方，在本院依法释明的情况下，对合同的真实性不予核实，应承担不利后果，本院对该两份合同的真实性予以认可。 本院认为，海航公司与深蓝公司签订的《租赁合同》、《补充协议》、《租赁合同解除协议》，海航公司与中泽公司签订的《商铺租赁意向书》，均是各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据海航公司与深蓝公司签订的《租赁合同解除协议》，双方之间的租赁关系解除，深蓝公司作为承租人应当返还租赁物。海航公司主张深蓝公司未向其返还原承租场地（除2018年租赁给中泽公司的场地之外），深蓝公司则主张自己已退出场地经营，未占用涉案场地。故本案争议的焦点为海航公司与深蓝公司之间的租赁合同解除后，深蓝公司是否已向海航公司返还承租场地。首先，深蓝公司自认自己于2018年6月、7月、8月缴纳了涉案场地的电费，同时根据海航公司提交的2019年电费发票开具情况来看，2019年3月、4月，物业公司仍将电费发票开给深蓝公司，虽然深蓝公司不认可该部分电费是由自己所缴纳，主张是因为电卡登记人未进行变更所致，但若如深蓝公司所称，中泽公司为2019年3月、4月电费的实际缴费人，其完全可以要求物业公司重新开具以其为实际缴费人的电费发票，故本院对深蓝公司作出的相关解释不予采纳，并认定深蓝公司于2019年3月、4月缴纳了涉案场地的电费。至于深蓝公司主张其缴纳2018年4月后的电费是代次承租人缴纳的主张，也未能提供相应证据予以证明，本院对此亦不予采纳。从深蓝公司在合同解除后，仍继续缴纳电费的情况来看，表明截至2019年4月深蓝公司仍未向海航公司返回承租场地。其次，通过深蓝公司的自认以及现场勘验时对相关经营商铺的询问，可以确认，截至目前，“脆小鸡”、“鲜谷先”、“9号咖啡小屋”、“有宜家”商铺（面积合计50平方米）所涉及的场地仍实际由深蓝公司对外租赁，并收取租金，说明深蓝公司并未将上述场地返还海航公司。再次，关于山东德衡律师事务所、北京德和衡（青岛）律师事务所在负一楼的场所以及原“硬核现场”商铺所在场所是否仍由深蓝公司实际占用的问题。从目前海航公司提交的证据来看，上述两处场所均是由中泽公司与相关律所签订了房屋租赁合同，海航公司主张中泽公司与深蓝公司主体混同，从而认为上述两处场所实际仍由深蓝公司占用。对此，本院认为，从目前工商登记的情况来看，深蓝公司、中泽公司的股东、高管、经营场所均不相同，虽然深蓝公司曾经以自己的银行账户为中泽公司缴纳了部分房租，但并不能以代缴行为来认定双方之间已经构成了财务的混同。至于海航公司主张张峻鹏系深蓝公司与中泽公司的实际控制人，两公司涉及海航万邦购物中心的租赁事宜均是由张峻鹏负责沟通联系，对此也仅能说明张峻鹏在两个公司均有任职。海航公司现有证据尚不足以证明深蓝公司与中泽公司已构成主体混同。相关涉案场地目前由中泽公司对外出租，虽然中泽公司未能对此作出合理的解释，但该问题并非本案的审查范围，海航公司可就相关场地的腾让及占用费用等问题另行向中泽公司主张。最后，从现场勘验的情况来看，深蓝公司原承租区域（不含中泽公司现承租区域）中，除前述相关区域（即目前营业的四家店铺所涉及的区域以及中泽公司对外出租的区域）外，其他区域的店铺均未营业，也无相关证据证明这些区域仍由深蓝公司实际占用。故本院认定海航公司的现有证据不足以证明深蓝公司在2019年5月后仍实际占有此部分区域。综上，深蓝公司目前仍占用海航公司50平方米的场地（即“脆小鸡”、“鲜谷先”、“9号咖啡小屋”、“有宜家”店铺所占位置），对此，深蓝公司应当向海航公司返还。 海航公司与深蓝公司在《租赁合同解除协议》中对深蓝公司返还相关场地的时间以及逾期离场的场地占用费作出了约定，现海航公司主张深蓝公司按照1.93元/平方米/日的标准向其支付场地占用费，并未超出合同所约定的标准，具体计算如下：2018年5月1日至2019年4月30日期间的场地占用费为：1.93元/平方米/日×365日×（2854-826）平方米=1428624.6元；此后的场地占用费应以50平方米为基数，按照1.93元/平方米/日的标准计算至深蓝公司实际腾让该50平方米场地为止。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决如下： 一、被告青岛深蓝广源商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告山东海航商业发展有限公司返还50平方米（即“脆小鸡”、“鲜谷先”、“9号咖啡小屋”、“有宜家”店铺所占位置）的场地； 二、被告青岛深蓝广源商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告山东海航商业发展有限公司支付截至2019年4月30日的场地使用费1428624.6元以及此后至实际腾让前述第一项50平方米场地之日止的场地使用费（以50平方米为基数按照1.93元/平方米/日的标准计算）； 三、驳回原告山东海航商业发展有限公司的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费30065元，由被告青岛深蓝广源商贸有限公司负担15134元，余款由原告山东海航商业发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判长 肖 文 审判员 魏慧慧 审判员 马焕君 二〇二〇年十月十日 书记员 冷宣君