吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉24民终1537号上诉人（原审被告）：王某1，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：王某2，住吉林省延吉市，系王某1儿子。委托诉讼代理人：霍某，吉林诚途律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘某，住山东省德州市。委托诉讼代理人：赵某，延吉市河南法律服务所法律工作者。原审第三人：延边德力房地产开发有限公司。法定代表人：王某3，该公司董事长。委托诉讼代理人：王某4，住吉林省延吉市。上诉人王某1因与被上诉人刘某及原审第三人延边德力房地产开发有限公司（以下简称德力公司）互易纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2020）吉2401民初3890号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。王某1上诉请求：1.撤销延吉市人民法院（2020）吉2401民初3890号民事判决；2.请求二审法院依法改判或发回重审；3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.本案事实认定错误。本案当事人之间不存在所谓的房屋互换“口头协议”。第一，刘某系与德力公司之间签订定做合同，并约定德力公司开发建设的延边商业综合大厦6-22房屋作价172，018.00元以房抵顶工程款。该合同系二人之间关于延边商业综合大厦6-22房屋抵顶工程款的约定，王某1与该二人没有就太平街25-5-10号房屋进行书面或口头约定，该协议与王某1无关。第二，一审法院认定事实存在重大矛盾，足以排除所谓的当事人之间存在的“口头协议”。一审法院确认的事实：“2004年10月4日当刘某与王某4签订《定做合同》后，王某4把王某1和刘某二人找到一起，三方都在场的情况下达成王某1用位于太平街的134.89平方米集资楼作价17.5万元，兑换刘某的位于延边州商务酒店的6-22号69.36平方米房屋作价172，018元……后王某1又用延边商业综合大厦6-22号房屋兑换延边商业综合大厦4-4号房屋……”而实际上，刘某与王某4签订《定做合同》，以商业大厦6-22房屋抵顶工程款的时间为2004年10月4日，但是上诉人从未购买过延边州商务酒店的6-22号房屋，而是在2004年9月24日购买商业大厦4-3、4-4两套房屋，上诉人提供的延吉市房产局备案的《商品房买卖合同》证明：4-3、4-4号房屋系上诉人以贷款方式购买，并非以房换房，贷款时间为2004年9月24日（实际购买时间更早），即购买时间在2004年10月4日之前，充分证明被上诉人诉称：签订《定做合同》后，以太平街25-5-10号房屋兑换商务大厦6-22房屋，又用商务大厦6-22房屋兑换4-4房屋的事实相互矛盾，其诉称的购房价款亦与购房合同价款不符，上述相互矛盾的事实完全可以否定“口头协议”的存在。第三，刘某与德力公司之间多年来存在工程承包等利益关系，德力公司王某4与王某1之间虽存在亲属，但是多年来因工作、借款等导致多重矛盾和利益纠纷导致彼此关系破裂，本案诉讼系刘某与德力公司恶意串通损害王某1利益的行为。一审法院仅以原告陈述、没有任何证据支持，且认定事实存在重大矛盾。2.本案法律适用错误。第一，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案诉争房屋不动产权属证书明确记载所有人系王某1，任何合同约定内容均不发生物权变动效力，更何况该合同约定房屋亦非25-5-10号房屋，故合同关系不产生物权变动效果，其诉讼请求依法应予驳回，一审法院判决该房屋归刘某所有违反物权法定原则。第二，本案实际系欠付工程款的法律关系，已超过诉讼时效。根据被王某1所诉事实，本案系德力公司与刘某之间签订空调安装定做合同以房抵顶工程款，后德力公司未履行抵付房屋或支付工程款义务，因此本案实际上系德力公司与刘某之间欠付工程款的法律关系，王某1在一审中明确提出诉讼时效抗辩，但是一审法院未予采纳，属于适用法律错误。综上，请求二审法院依法撤销一审判决，依法改判或发回重审，维护上诉人的合法权益刘某辩称：1.一审认定事实无误，刘某与王某1房屋互易“口头协议”真实合法有效，不违背公序良俗原则。第一，1998年王某1所在的边城城市信用社集资建楼,王某1分得房屋位置是7层顶楼，把西山墙,靠近通讯铁塔,位置不好。当时的集资房价为121401元,王某1入住后,找自己的三叔王某4（时任州联社的主任),找机会把房兑出去。王某4答应王某1以后有机会帮他换房。第二，2003年王某4的德力公司开发的延边洲际商务酒店大楼建成时王某1购买了洲际商务酒店的4–3，4-4两套房子，并在2004年9月24日办理了按揭贷款手续。9天后,即2004年10月4日王某4与刘某签订《定做合同》。当天，在三方都在场的情况下,达成王某1用位于太平街(清真寺)的134.89平方米的集资房作价17.5万元,兑换刘某的位于延边洲际商务酒店6-22号，面积69.36平方米的房屋作价172018元,刘某和王某1兑换房口头协议达成后,当场王某1把134.89平方米的房照和房屋钥匙在王某4面前交给了刘某,刘某入住该房屋。双方口头约定,等到王某1拿到6-22号房照时再由王某1给刘某办理位于太平街(清真寺)的134.89平方米的过户手续。刘某拿到清真寺房的钥匙和房照就证明三方在场的“口头协议”合法有效。第三、王某1恶意违背“口头协议”,造成双方易房后十五年刘某拿不到134.89平方米房屋产权证。自从刘某和王某1兑换房后,王某1以大楼房照办不下来为由,不给办理清真寺房的过户手续，每年刘某都到王某1家敲门询问房照办下来没有。王某1已在2009年拿到了4-3、4-4号二个房的房照了，但始终谎称房照没下来,恶意拖延时间。后来,刘某再找王某1又找不到他，直到2018年刘某才知道王某1早已拿到了房照,但王某1隐瞒事实,拖着不给刘某办理诉争房屋的过户手续，刘某主张自己的权利，没有超过诉讼时效。第四，从2004年10月4日起,刘某拿到位于清真寺134.89m房的钥匙入住、使用、出租至今15年,王某1从来都没有向刘某和王某4要房,也从未主张过权利。这一事实已证明王某1对15年前把房兑出去的事实始终认可的,现在变卦,太有悖常理了。2.一审适用法律准确。王某1提出的物权法第九条第一款与本案的房屋互易后用134.89m房作价17.5万抵付购房款的基本事实是毫无相关的法律关系。王某1提出刘某和王某4恶意串通,应拿出证据证明。刘某根据在王某4主持下与王某1达成的口头协议,占有清真寺房,一住十五年至今，刘某已拿到了工程款抵顶的房子,王某1把房屋钥匙和房照交给刘某之日起,刘某已具有了房屋期待权,王某4也不欠刘某工程款。刘某和王某1房屋互易事实成立后,王某4和王某1怎么算账、王某4和王某1的贷款、还本付息之事与刘某无关。综上，请求驳回王某1的上诉,维持一审判决。德力公司述称：王某1要求我把清镇寺房子给兑出去，这是事实。2009年我和王某1以及妻子结算的一组证据，就是我们之间的结算结果。当年5月24日，我把刘某和王某1换房按揭贷款、还本付息，手写在一张纸上给王某1看，王某1和李长华的同意，在我写的结算这张纸上的基础上，又形成了第二份收据材料，上面有李长华本人签字。故我一审提供的证据能够证明，王某1拿位于清真寺的房屋和刘某兑换房屋，王某1在2009年结算时继续承认清镇市房屋作价17.5万元和刘某兑换的房屋的事实。刘某向一审法院起诉请求：1.确认被告坐落在延吉市××街、丘地号3-2、幢号79、房号5-6、7层建筑面积134.89平方米房屋产权归原告所有，被告协助办理产权过户手续。2、被告承担诉讼费。一审法院认定事实：2004年10月4日，原告刘某以山东中大空调集团德州销售有限公司承揽人名义与德力公司在延边商业综合大厦工地签订了地下室通风设备定做合同，合同约定：“设备及产品价格按报价单计算：175，000元，到货日期2004年10月6日前，免费安装调试”，工程价款一次性包死。合同第13条约定：“该工程经验收合格后10日内以商业大厦6-22房顶付工程款，房价172，018元，房屋面积69.36平方米，物业费另付”。德力公司时任延边城市信用联社（延边农业商业银行的前身）主任王某4经营的房地产开发公司，因王某4当时的身份不便注册公司法定代表人，王某4为实际掌控运营公司，便选用其亲哥王某3作为营业执照上的法定代表人，公司的所有日常事务均由王某4运作。2004年前，王某4贷款600万元，把原延边商业综合大厦买下，拆后在原址建起现在延边洲际商务酒店大楼。1998年“边城城市信用社”职工集资楼建成后，王某1购得位于太平街25-5-10幢号79，房号5-6-2号房，面积134.89平方米的房屋。2004年10月4日当刘某与王某4签订《定做合同》后，因王某1要求王某4调房，王某4把王某1和刘某二人找到一起，三方都在场情况下达成王某1用位于太平街的134.89平方米集资楼作价17.5万元，兑换刘某的位于延边洲际商务酒店的6-22号房69.36m作价172，018元，刘某和王某1达成房屋兑换口头协议后，王某1把134.89平方米房的房照和房屋钥匙交给了刘某，刘某入住，双方约定等到王某1拿到延边洲际商务酒店6-22号房的房照时，再由王某1给刘某办理位于太平街的134.89平方米房的过户手续。事后，王某1找王某4用6-22号、69.36平方米的房屋，调换了4-4号、面积为80.46平方米的房屋，房屋价格按大厦的售楼处价格，80.46平方米X2，380元／m'=194，918元计算。双方达成口头协议后，刘某至今使用、出租涉案房屋。2010年王某1拿到了大厦下发的80.46m房的房照后，没有给刘某办理房屋产权变更登记手续。2018年王某1以丢失产权证为由，又补办了134.89m”的房屋产权证。另査，第三人德力公司的王某4，给王某1调换4-4号、面积为80.46平方米的房屋后，王某1又购买了一套房屋4-3号，用两套房屋抵押按揭贷款29万元，其中贷款16万元由王某1使用并负责偿还，贷款13万元由王某4使用，并负责偿还贷款。后经双方结算王某1购买的两套房屋面积174.1平方米，每平方米2，000元，总价34.82万元，给扣除了王某1的134.89平方米的房屋价格17.5万元，且双方已结算完毕，按揭贷款16万元由王某1继续偿还。一审法院认为：根据原、被告提供的证据和庭审查明的事实，2004年4月10日，原告与被告虽未签订书面的房屋互易协议，但在第三人德力公司王某4的主持下，双方口头达成了以王某1的位于太平街25-5-10幢号79，房号5-6-2号房，面积134.89平方米的房屋，互换德力公司准备抵账给刘某的位于延边商业综合大厦6-22号、面积69.36平方米的房屋，房屋作价175，000元，等王某1的延边商业综合大厦6-22号、面积69.36平方米的房屋产权证下发后办理房屋过户手续。双方达成口头协议后，王某1把房屋产权证和房屋钥匙交付给刘某，刘某在涉案房屋入住使用至今，第三人德力公司亦认可原、被告互换房屋的事实。至于第三人德力公司的王某4又给王某1调换延边商业综合大厦4-4号面积80.46平方米房屋，不影响原、被告互换房屋的事实。原、被告互换房屋的意思表示清楚，互换房屋协议有效，且王某1与王某4以商务大酒店的两套房屋按揭贷款后，王某1和王某4已结算完毕，扣除了王某1的134.89平方米的价款17.5万元。双方达成互换房屋协议后，被告从未向原告要求返还房屋或腾房。因此，原告要求确认被告的坐落在延吉市××街、丘地号3-2、幢号79、房号5-6、7层建筑面积134.89平方米房屋产权归原告所有，被告协助办理产权过户手续的诉讼请求，原审法院予以支持。被告主张原、被告之间不存在房屋买卖合同关系，本案超过诉讼时效等抗辩意见，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下：一、确认坐落于延吉市××街、丘地号3-2、幢号79、房号5-6、7层建筑面积134.89平方米的房屋产权归原告刘某所有；二、被告王某1于判决发生法律效力之日立即协助原告刘某办理位于延吉市太平街25-5-10、丘地号3-2、幢号79、房号5-6-2号、面积134.89平方米的房屋的产权变更登记至刘某的手续。案件受理费3，700元（原告已预交），减半收取1，850元，由被告王某1负担。本院二审期间，刘某提供2011-2017年度延吉市集中供热有限公司的交费证明、取暖费缴费通知单、2016年停止供热合同书，证明刘某一直居住和使用诉争房屋。王某1对上述证据提出异议，但未提供相关证据予以证明，且王某1自认2004年之后没有交过诉争房屋的取暖费，故本院对该证据的真实性予以采信。本院审理查明，王某4与王某1用4-3、4-4号房屋按揭贷款的相关情况以及具体结算事宜与本案并无直接的关联，且二人对此存在争议，故对该相关部分的事实认定，本院不予采信。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为：2004年刘某取得互换后房屋的房屋产权证和房屋钥匙，并占有管理该房屋至今，德力公司作为商业大厦的开发单位对刘某拿商业大厦6-22号的房屋（顶账房）与王某1互换房屋的事实知道并予以认可。王某1主张在2004年9月24日购买了商业大厦4-3、4-4号两套房屋，并非互换取得，但未能提供首付款收据及购房收据，根据当事人自认的情况王某4替王某1偿还了2005年2月24日开始到2009年5月24日共51个月的银行贷款，即王某1并非全资购买4-3、4-4房屋，王某1以与德力公司之间存在其他经济纠纷为由否认与刘某存在房屋互换协议，本院不予采信。综合上述情况，王某1与刘某口头达成了房屋互换协议的情况存在相关事实依据，一审的该认定并无不当。王某1与刘某口头达成的房屋互换协议合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。刘某已将德力公司提供的顶账房交付给了王某1，王某1用该房屋与德力公司又进行了互换并取得相应房屋产权，但王某1将位于延吉市××街、幢号79、房号5-6-2、面积134.89平方米的房屋交付给刘某后，并未协助办理该房屋的产权过户手续，故刘某请求王某1协助办理该诉争房屋的产权过户手续，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，刘某尚未办理物权变动手续，其请求法院确认对诉争房屋的产权，没有法律依据，一审判决有误，本院予以纠正。王某1主张本案系德力公司与刘某之间欠付工程款的法律关系，但德力公司与刘某均认可2004年已经以诉争房屋抵顶了定作合同的工程款，故对王某1的该主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持吉林省延吉市人民法院（2020）吉2401民初3890号民事判决第一项；二、撤销吉林省延吉市人民法院（2020）吉2401民初3890号民事判决第二项；三、驳回刘某的其他诉讼请求。二审案件受理费3700元，由上诉人王某1、延边德力房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 林 美审判员 宋 丹审判员 李照令二〇二〇年十月二十六日书记员 李佳英