徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0312民初4249号原告：刘先锋，男，1974年2月3日出生，汉族，住安徽省宿州市萧县。委托诉讼代理人：孟凡永，江苏元封律师事务所律师。被告：徐州瑞远房地产开发有限公司，住所地江苏省徐州市铜山区大彭镇大刘村310国道西3米。法定代表人：申小功，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈曦，上海方本（连云港）律师事务所律师。被告：安徽省恒泰房地产开发有限责任公司，住所地安徽省合肥市长丰双凤经济开发区。法定代表人：程宏，该公司董事长。委托诉讼代理人：李亮，该公司员工。原告刘先锋诉被告徐州瑞远房地产开发有限公司（以下简称徐州瑞远公司）、安徽省恒泰房地产开发有限责任公司（以下简称安徽恒泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘先锋的委托诉讼代理人孟凡永，被告徐州瑞远公司的委托诉讼代理人陈曦，被告安徽恒泰公司的委托诉讼代理人李亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘先锋的诉讼请求为：1、判令两被告赔偿逾期交房违约金20180.16元（暂按照日万分之二计算至2020年3月31日止，2020年3月31日后的违约金要求按照日万分之二计算至被告履行完合法上房手续）；2、判令两被告对小区目前存在的诸多问题进行整改（具体问题见事实和理由部分）；3、针对消防栓外漏侵占业主公摊面积，造成出行不便，要求被告赔偿；4、就开发商存在的诸多违约行为或与前期约定不符行为，要求两被告赔偿67267.2元；5、由两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告徐州瑞远公司于2018年3月5日签订《商品房买卖合同》，根据合同约定由原告购买被告开发的山水文园小区D13幢1单元701室房屋，该房总价为672672元。合同约定交房时间为2019年10月31日。原告按照合同约定履行了交付房款的义务，但至今被告仍未能按照合同约定时间办理商品房上房手续。目前对于上房时间被告仍无法给出准确答复，涉案房屋所在小区存在诸多验收不合格，且前期承诺与实际履行悬殊极大。被告方在出售涉案房产时，存在如下违反合同约定或者违反前期宣传的情形：1、被告徐州瑞远公司通过网络视频宣传万科物业服务恒泰山水文园广大业主来营造未来居住理想家园，并大肆宣传万科物业服务的楼盘在北上广深等城市同等地段房价递增20%，业主看到视频宣传后为了理想的居家环境争先购买，独领未来理想家园！在2019年10月31日开发商逾期交房后，业主看到小区内挂牌为恒泰集团自持物业（恒泰物业），徐州瑞远公司并没有通过书面告知广大买受人。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的若干解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。开发商虚假宣传，有视频为证；2、被告宣称恒泰山水文园以新中式园林景观为依托，通过各种形式的喷泉、缤纷水景、配以极具雕塑感、层次感的植物景观及富有浓郁中国文化特色的各式雕塑，打造出区域罕见的至尊新中式园景。6000㎡中央景观轴，配以30000㎡绿地空间，层次立体丰富，水面、绿地、建筑完美结合，绿化率达35%以上，形成生态环绕、尊贵舒适的徐州西低密宜居住区。绿化率35%不达标，喷泉水景纯属虚构，欺诈消费者！另外，被告还存在不按前期提供给业主的规划图纸施工的问题：1、小区北门口东西干道规划蓝图路面为7m宽双向道，但实际建成路面仅有3.5m，按规划蓝图路面缩减一半，只能单向行车，后期会给居民未来出行带来诸多不便。路面形成事实后质问开发商，开发商陈述此路在红线外，不属于开发商确权开发土地范围，因占用道路土地属性为政府待规划范围，道路随时都有拆除的风险。徐州瑞远公司在明智规划红线的属性下隐瞒，欺诈宣传；2、小区效果图及规划图都无泵房，现建成的泵房挤占了规划图的花园绿化空间，同时泵房的噪音会影响生活质量，居住环境舒适性降低，直接影响房屋贬值；3、小高层楼下非机动车位较少，而且没有配置充电桩，与规划图不符；4、停车位按设计要求应使用水泥花砖铺设，硬化平整，提高小区形象，但开发企业为了凑绿化率，偷梁换柱，用塑料植草格来充当水泥花砖铺设停车位，车停上后植草格就碎裂了，很容易扎坏车胎。雨天停入再行驶出车位会造成路面泥泞。影响整体社区环境。除上述违法及违约行为外被告还存在以下问题，如：被告方所使用的水泥标号低，楼梯台阶很多都破损，地面屋面开裂，有漏水现象。被告方现在的房屋状况远远达不到正常的居住生活需要，很多业主合同约定上房之日燃气开通，市政污水管网目前还没与小区接通，污水无法排放（开发商说用车拉，要求开发商支付拉污水费评估费用，暂放物业）。涉案小区实际上是由被告安徽恒泰公司承建，在对外宣传上，也全部都是以被告安徽恒泰公司的名义建设的，并且项目命名为恒泰山水文园。因此，被告安徽恒泰公司对原告的损失同样应承担赔偿责任。综上，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告徐州瑞远公司辩称，逾期交房属实，被告公司确实有过错，愿意承担违约金。但是违约金计算方式应按照合同约定补充协议第五条5.1，被告公司取得竣工验收备案表即满足交房条件；5.2条因政府法令以及公共卫生事件导致的逾期交房应当予以顺延，不属于逾期交房期间，应自2019年11月1日起至取得竣工验收备案表2020年5月28日，扣除因新冠××停工的29天，以及因徐州市大气污染治理要求停工的26天，共计去掉55天；逾期利息标准，逾期90天内按照日万分之一计算，超过部分按照日万分之二计算。关于虚假宣传，现并无证据证明原告受到了经济损失，所谓更改规划设计，即加盖泵房和配电房扩容，是保障了小区供水水压和正常用电的电压，并未对业主的居住产生不利影响，反而对业主的居住提供了更加便利得的环境。其他诉讼请求没有事实法律依据。被告安徽恒泰公司辩称，徐州瑞远公司属于安徽恒泰公司的子公司，具有独立的法人地位，独立的财产，对外发生的权利义务关系理应由其独立承担，与安徽恒泰公司无关。请求依法驳回原告对安徽恒泰公司的诉讼请求。经审理查明，2018年3月5日，原告刘先锋（买受人）与被告徐州瑞远公司（出卖人）签订编号为TS0063214的《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于徐州铜山区商品房，建筑面积113.44平方米，单价为每平方米5929.76元，总价款672672元。签订合同前买受人已向出卖人支付定金242672元抵作房款，剩余房款430000元向商业银行申请贷款支付。合同第九条“商品房交付条件”中约定商品房交付时，应取得建设工程竣工验收备案证明文件以及房屋测绘报告，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十条约定了相关设施设备的交付条件，其中约定交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。燃气交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任。第十一条“交付时间和手续”部分约定出卖人应当在2019年10月31日前向买受人交付该商品房，商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前30日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条“逾期交付责任”部分约定除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别按以下方式处理，不作累加：逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.04%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。第十四条“规划变更”部分约定出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。第二十一条“前期物业管理”部分双方未约定前期物业服务企业。第二十五条“送达”部分约定双方保证在合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效，任何根据合同发出的文件均应采取书面形式，以邮寄挂号信方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起十五日内书面通知对方，变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。原告刘先锋在合同首页备注的地址为安徽省宿州市萧县刘套镇东方红行政村罗庄自然村，刘先锋预留的手机尾号为54337。双方还就面积差异处理、设计变更、保修责任、建筑物区分所有权等内容进行了详尽约定。该合同附件十一补充协议第5.1条“交付条件”部分约定该房屋依法取得《建设工程竣工验收备案表》即视为已办妥有关政府部门竣工验收备案手续，满足了交付条件。第5.2条“交付期限”部分约定因遵守法律法规和政府法令、遇突发性公共事件（包括但不限于公共卫生事件及其他徐州市启动一级卫生防疫措施的流行性疾病，政府部门进行与山水文园项目关联的市政干线工程）导致该房屋无法按时交付的，不构成甲方逾期交房。除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖方可据实予以延期交付该房屋。建（构）筑物施工过程中遇特殊情况（包括但不限于地面、地下文物保护、特殊地质构造、市政管线迁移及其他按现有施工水平无法正常解决的施工难题）而需要延长工期，且出卖人能够提供有效证明并在合理期限内告诉买受人的，不构成出卖方逾期交房，甲方可据实予以延期交付房屋。第6.1条约定在不影响小区绿化、采光及使用功能或考虑多数买受人利益的前提下，甲方保留对小区部分规划修改权及对修改的解释权，由于政府规划原因致使小区平面布局变化的，不构成出卖方违约。上述合同签订后，原告按照合同履行了付款义务。徐州瑞远公司分别于2018年2月27日、2020年3月5日、2018年6月28日向刘先锋开具金额为242672元、30000元、400000元的发票，服务名称为“房地产项目预收款”，备注为“徐州市铜山区大彭镇青年路山水文园D13#-1-701室”。2020年5月28日，该工程取得《竣工验收备案表》，载明建设单位为徐州瑞远公司，开工日期2017年6月8日，完工日期2019年9月30日。庭审中，徐州瑞远公司还提交了整个小区的房屋测绘报告以及涉案房屋的《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。2020年5月29日，徐州瑞远公司向业主作出《山水文园入伙通知书》，载明山水文园住宅小区已经相关部门验收合格，业主可于2020年5月29日至2020年6月15日到恒泰山水文园售楼处办理入伙手续，并就入伙流程、需要携带的材料予以列明。徐州瑞远公司无法提供具体向原告邮寄入伙通知书的邮寄回执单，仅提供一份中通快递查询打印单，没有显示邮寄的具体地址与收件人的联系电话，也未显示单号，邮寄寄往萧县刘套镇，2020年6月1日显示已签收，签收人已通知客户取件，刘套中通代签。原告自认已收到入伙通知书。另查明，2018年6月7日，徐州市铜山区大彭镇人民政府（以下简称大彭镇政府）下发了关于江苏恒泰建筑有限公司停工的通知，载明根据《徐州市2018年大气污染防治攻坚行动方案》（徐委发〔2018〕17号）、《铜山区2018年大气污染防治攻坚行动实施方案》（铜发〔2018〕32号）、《铜山区上海合作组织2018年峰会空气质量保障方案》及《关于转发加强挥发性有机物管控的紧急通知》文件要求，为严格控制挥发性有机物污染，要求恒泰建筑公司在6月8日-6月15日（共8天）期间停工，必须经铜山区人民政府和大彭镇人民政府同意方可恢复生产。2018年10月31日，徐州市大气污染防治攻坚行动指挥部办公室下发关于采取有效措施应对大气污染过程的通知，载明11月1-3日期间，徐州市将出现一次较重污染过程，根据省大气办《关于采取有效措施应对大气污染过程的通知》，要求各地、各有关部门按照《徐州市2018年大气污染防治攻坚期间污染天气应急管控方案》橙色预警级别落实减排措施。铜山区在建工程工作交流群发布了消息，要求全区所有在建工程1-3号一律停工，4号是否复工等待通知，各项目部施工如有特殊情况，上报我局备案，如被发现未停工项目，一切按照上限处罚。2018年11月14日，徐州市环境空气质量提升工作领导小组办公室下发关于采取有效措施应对大气污染过程的通知，载明11月15-18日期间，各地、各部门按照《徐州市2018年大气污染防治攻坚期间污染天气应急管控方案》橙色预警级别落实减排措施，各地环保部门要进一步加大钢铁、建材、焦化、化工、冶金铸造等重点行业执法检查力度，各地于每日17时前报送应对措施落实情况。铜山区在建工程交流群发布了15-18号橙色预警，要求15日8时起各类施工工地一律停工，加大道路洒扫降尘频次的消息。2019年1月23日，徐州市环境空气质量提升工作领导小组办公室下发关于采取有效措施应对大气污染过程的通知，载明24日，我市短时将达到中度-重度污染水平，25-26日，我市将经历一次重污染过程。根据省大气办要求，自1月23日晚8时起，我市启动重污染天气橙色管控预警响应，除涉及安全问题、应急抢险及经市政府批准的工程外，建筑、市政、道路、绿化、水利等各类施工工地一律停止土石方作业。停止露天拆除、爆破、采（碎）石、破碎、混凝土搅拌作业。2019年2月22日，徐州市大气污染防治联席会议办公室下发关于调整重污染天气管控等级的通知，载明2月23-25日，大气污染将进一步加重并持续，空气质量可达中度-重度污染，达到《江苏省重污染天气应急预案》橙色预警启动条件。根据省大气办的要求，自2月22日18时起，徐州市提升管控等级，实施重污染天气橙色管控预警响应，除涉及安全问题、应急抢险及经市政府批准的工程外，建筑、市政、道路、绿化、水利等各类施工工地一律停止土石方作业。停止露天拆除、爆破、采（碎）石、破碎、混凝土搅拌作业。2019年9月24日，铜山区环境空气质量提升工作领导小组办公室下发关于做好近期重污染天气应对工作的紧急通知，载明根据市大气办《关于做好近期重污染天气应对工作的紧急通知》，预计9月25日-29日京津冀及周边地区将出现重污染天气过程，部分地区可持续到10月2日。为确保国庆期间空气质量优良，按照国家统一部署和生态环境部要求，铜山区自9月25日零时起启动重污染天气橙色应急管控，请各地、各相关部门严格落实相关应急管控措施。其中要求除民生保障项目以外，其他露天拆除、施工工地作业暂停。铜山区在建工程工作群发布消息，要求为保障国庆期间安全形势稳定，各项目危险性较大的分部分项工程一律暂停施工，建筑起重设备的安装、顶升、拆卸一律不准作业。2020年2月17日，徐州瑞远公司向大彭镇政府提交复工申请，申请2月17日复工，在复工后该公司将严格遵守疫情防范措施，确保在此期间对每一位员工严防严查，做好有效的防范措施。2020年2月19日，验收人邹学宝、郝允灿在复工申请上备注：已验收，符合复工条件。2020年2月21日，大彭镇政府在该复工申请上盖章。2020年5月20日，徐州市铜山区市场监管局作出（徐铜）市监案字〔2020〕00016号行政处罚决定书，载明徐州瑞远公司没有与万科物业发展有限公司或其他有关万科物业签订山水文园小区前期物业服务合同、没有取得大寨河北岸其项目红线外区域的规划依据和现实景观依据，虚构“万科物业服务社区”等虚假信息，擅自使用“万科物业”、“160米水岸绿廊”等虚假信息和无事实依据的内容，通过网络媒体、公众号、售楼处场所等渠道对山水文园项目进行的宣传，为虚假宣传，欺骗误导消费者。徐州瑞远公司的虚假宣传行为违反了《中华人民共和国反不正当竞争法》第八条第一款的规定，决定对徐州瑞远公司罚款20万元。根据山水文园小区原规划设计图，11号楼与12号楼之间并无泵房，但小区建成后现两楼之间增建了泵房。目前污水管网没有接入小区，天燃气也未接通。2020年9月14日，铜山港华燃气有限公司出具“关于山水文园通气的情况说明”，内容为：山水文园为新建小区，小区内燃气配套设施已全部完成，铜山区大彭镇随循环经济产业园项目敷设市政中压管网已经建设完毕，全部管线均已保压待通气。因上游连通气源为徐州市泉山区内徐州港华市政中压管网，经多次协调在各项手续本月办理完毕的前提下，由徐州港华进行施工，预计2020年底竣工通气。2020年9月16日，徐州市铜山区水务局出具“关于大彭镇区污水情况的说明”，内容为：大彭镇现状污水处理厂日处理污水300方/天，已经满负荷运行不具备新接入污水的能力。恒泰山水文园小区污水可接入大彭镇夹河中学红绿灯东处排水预留井处（310国道南侧），但因循环经济产业园市政配套污水处理厂尚未开工建设，暂不具备接入条件，待污水厂建成后可接入。以上事实，有原被告当庭陈述及商品房买卖合同、增值税发票、竣工验收备案表、复工申请、入伙通知书邮寄查询单、住宅使用说明书以及质保书、徐州市铜山区水务局、铜山港华燃气有限公司出具的情况说明等证据证实，本院予以确认。本院认为：一、关于原告诉请被告支付逾期上房违约金及违约金的计算方式是否有事实与法律依据的问题。首先，根据涉案商品房买卖合同第十一条的规定，徐州瑞远公司应于2019年10月31日前向原告交付该商品房，而徐州瑞远公司取得竣工验收备案证明的时间为2020年5月28日，逾期上房超过90日，故原告有权按照合同第十二条的约定要求被告自2019年11月1日起按照全部房价款万分之二的标准支付违约金。其次，被告抗辩逾期时间应扣除因大气污染治理要求停工的26天以及因新冠××停工的29天，合计55天。本院认为，省、市人民政府对大气污染的管控措施，以及管控措施的实施时间、期限、程度等，系根据大气污染程度而制定，这是被告不能预见、不能避免、不能克服的政府行政行为，被告要求相应扣除2018年6月8日至6日15日，及扣除2018年11月1日至11月3日、2018年11月15日至11月18日、2019年9月25日至9月29日、2019年1月24日至1月26日、2019年2月23日至2月25日共26天的时间，本院予以支持。新冠疫情发生时间晚于合同约定的交房时间，被告违约在先，其要求扣除因新冠××导致停工的时间没有依据。第三，根据徐州市铜山区水务局、铜山港华燃气有限公司出具的情况说明，山水文园小区污水管网与天燃气没有接通的原因并非被告所能控制，按照合同附件的约定，因此导致房屋不能按期交付，不构成被告逾期交房。第四，被告通过中通快递向原告邮寄入伙通知书，邮寄地址为萧县刘套镇，原告自认已收到，本院酌定将2020年6月1日视为被告向原告通知上房的时间。综上，被告应向原告支付2019年11月1日至2020年6月1日期间D13幢1单元701号商品房的逾期上房违约金25292.47元[672672元×0.0002×（214天-26天）]。二、关于原告诉请两被告对小区目前存在的诸多问题进行整改的问题。本院认为，因被告改变山水文园规划的行为经过了政府主管部门处罚，建设的山水文园小区已经通过竣工验收，并进行了备案，目前已经具备上房条件，其规划应经过政府主管部门批准，考虑具体施工中改变规划等原因的复杂性，故应由规划行政主管部门进行处理，对该项诉请本院不予理涉。三、关于原告诉请消防栓外漏占业主公摊面积，造成出行不便，要求被告赔偿及就开发商存在的诸多违约行为或与前期约定不符行为，要求两被告赔偿67267.2元的问题，本院认为，被告宣称的万科物业和160米水岸绿廊等承诺未能实现，因被告上述宣传的内容，有助于提供高小区居住环境，被告亦可以利用此在房屋销售时获取相应利益，现被告的行为被认定为虚假宣传，铜山区市场监督管理局已经针对被告的虚假宣传行为作出处罚，铜山区住房和建设局亦对现场与规划总平面图不符的问题进行了处罚应对相关业主作出赔偿。结合小区现状及市场行情，本院酌定被告按照总房款的1%赔偿原告的损失6726.72元。四、关于两被告的责任承担问题。本院认为，与原告签订涉案商品房买卖的相对方为徐州瑞远公司，其与安徽恒泰公司均为独立的法人，徐州瑞远公司应就涉案债务承担责任，原告诉请安徽恒泰公司承担责任，于法无据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告徐州瑞远房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘先锋给付逾期交房违约金25292.47元、因虚假宣传行为造成的损失6726.72元，合计32019.19元；二、驳回原告刘先锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1986元，由被告徐州瑞远房地产开发有限公司负担600元，原告刘先锋负担1386元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交案件受理费。审 判 长  张 翼人民陪审员  杜秀丽人民陪审员  刘存银二〇二〇年十二月十五日法官 助理  许 冰书 记 员  荣晨君