湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初3700号原告：张**胜，男，1975年5月14日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：龙传祯，湖南湘鲲律师事务所律师。被告：向斌，男，1969年6月15日出生，汉族，住长沙市岳麓区。被告：李英，女，1970年11月3日出生，汉族，住长沙市岳麓区。两被告共同委托诉讼代理人：汤志建，湖南君见律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：杜泽昊，湖南君见律师事务所实习律师。被告：长沙皓然居房地产经纪有限公司，住所地：湖南省长沙市岳麓区观沙岭街道佑母塘路**钰龙佳园幼儿园地下商铺**,统一社会信用代码：91430104MA4Q38WG04。法定代表人：袁伟。委托诉讼代理人：曾再庚，男，1973年4月16日出生，汉族，住湖南省湘阴县。原告张**胜与被告向斌、李英、长沙皓然居房地产经纪有限公司（以下称“皓然居公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张**胜及其委托诉讼代理人龙传祯，被告向斌及被告向斌、李英的共同委托诉讼代理人汤志建、杜泽昊，被告皓然居公司的委托诉讼代理人曾再庚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张**胜向本院提出诉讼请求：1.判令原告与三被告签订的《长沙市二手房买卖及居间服务合同》解除；2.判令被告向斌、李英向原告返还购房定金200000元；3.判令被告向斌、李英向原告支付律师费损失30000元；4.判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年12月12日，原告与三被告共同签订了《长沙市二手房买卖及居间服务合同》，被告皓然居公司向原告与被告向斌、李英提供居间服务，由原告购买被告向斌、李英所有的位于长沙市岳麓区。同时，该合同第十五条备注中还约定政策不可抗拒因素互不追究责任、如果存在购房资格问题互不承担责任。合同签订后，原告向被告李英指定账户支付了购房定金20万元。合同履行过程中，原告发现自身购房资格受限制，无法购买该房屋。同时，原告还发现该房屋存在违法建（构）筑物面积达40平方米。原告遂于2020年1月12日通过邮寄方式向被告向斌、李英送达了《解除合同通知函》。该解除通知函已经签收，但被告向斌、李英至今未能依约退还原告已支付的20万元购房定金。为维护自身合法权益，原告依法委托律师代理本案。根据《长沙市二手房买卖及居间服务合同》第十二条约定，相关律师费用应由被告向斌、李英承担。因多次协商未果，为维护自身合法杈益，依法向人民法院提起诉讼。被告向斌、李英辩称：一、房屋买卖合同签订后，两被告积极诚信履约，但原告却恶意违约。案涉房屋买卖合同签订前，原告及其妻子均到现场查看了案涉房屋，并决定购买该房。2019年12月12日，经皓然居公司居间服务，原告与两被告就案涉房屋买卖签订了《长沙市二手房买卖及居间服务合同》。合同签订后，被告积极履约。被告不仅在签约时按照约定将案涉房屋的国土证及物业维修基金等资料的原件交皓然居公司保管，同时也将该房屋的钥匙交给了原告，并应原告马上装修案涉房屋的要求陪原告一起到钰龙物业公司，协助原告办理案涉房屋的装修许可。2019年12月23日又将房产证复印件交浩然居公司保管。不仅如此，因案涉房屋系被告抵押按揭所购，为满足原告尽快过户交易的要求，两被告高息借款提前于2019年12月23日偿还了银行贷款，并将该房解除抵押。与此相反的是，原告在签订合同后不仅不按约定积极筹措购房资金，反而以其妻子不再同意购买房屋并为此导致夫妻吵架为由要求解除合同。在遭到两被告婉拒后，原告逼迫两被告解除合同，直至最后违法解除合同。二、原告不履行合同无正当理由。1.原告无证据证明其无购房资格。原告提供的证据三即长沙市不动产登记中心查询购房资格回复截图不能作为定案证据，具体理由为：首先，该证据中的“我”不能证明系原告本人，故该证据与本案无关联性；其次，该证据中的“我本人名下一套房，15岁未成年女儿名下一套房”中的二套房以及“15岁未成年女儿”是否存在以及该“15岁未成年女儿”是否系原告的户籍家庭成员均无证据证实，故该证据无客观性；再次，该证据中的“无再购资质”的回复无证据证明系长沙市不动产登记中心的官方回复，且如果咨询者提供的信息不准确则回复结果自然不合法，故该证据亦无合法性。2.违建不是本案转让的标的物，故是否有违建不能成为原告不履行合同的理由。签订合同前，原告及其妻子均实地查看了案涉房屋，知晓案涉房屋的实际情况，且合同第一条亦明确约定转让标的为位于长沙市岳麓区，房产证号为71××26，建筑面积为145.33平方米的房屋。因此，无论违建是否存在，因违建不是本案转让的标的物，故原告对不是本案标的物的任何异议均不能成为其不履行合同的理由。三、两被告有证据证明原告有资格购买案涉房屋。根据《长沙市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（长政办函（2018）75号）第三条第（一）项、第（二）项规定，本市户籍家庭在限购区域内已有2套及以上住房的，不得在限购区域内再购买商品住房。本市户籍家庭在限购区域内已有**住房的，取得不动产权属证书满4年后方可购买第2套商品住房。经查询不动产登记部门得知：2019年7月30日，张然（原告与前妻生育）将户籍迁出原告户籍家庭。从2019年8月1日起至今，原告户籍家庭成员为原告及张舒怡、张舒恬三人，且户籍家庭仅有登记在原告名下的一套住房并满四年以上，故原告仍可以在限购区域内再购买住房一套。综上所述，根据我国《担保法》第八十九条、《合同法》第一百一十五条之规定，原告无权要求两被告返还定金。据此，请求判决驳回原告诉讼请求。经审理查明：2019年12月12日，原告（乙方、买受方）与被告向斌（甲方、出售方）、李英（代理人）、皓然居公司（丙方、居间方）签订《长沙市二手房买卖及居间服务合同》一份，约定甲方自愿将坐落于长沙市岳麓区房屋（不动产权证号71××26）出售给乙方，建筑面积为145.33平方米，转让总价款已包含该房产约定的附属设施设备、装饰装修等相关物品的价值。房屋转让总价款为人民币338万元。合同第三条约定：该房产交易定金为人民币20万元。乙方同意在合同签订时向甲方支付定金人民币20万元（定金最终冲抵房款）。合同第四条约定，甲乙双方均清楚该房产以现状出售，乙方已检查或已授权代表代为检查该房产，故乙方不得以此拒绝交易。甲方保证其所述产权现状真实有效且没有查封及纠纷情况，如与实际情况不符则卖方应按本合同第十一条约定承担违约责任。该房产产权现状及处理方式为抵押：ａ.该房产处于抵押状态，甲方承诺自行解押。合同第五条约定：乙方须于2019年12月25日之前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，申请贷款金额为150万元。甲方须无条件配合乙方提交申请按揭所需资料并签署相关法律文书及合同，双方均不得借故拖延，否则视为违约。甲乙双方须于银行同意贷款之日起30个工作日内办理产权过户送件手续。乙方于成功办理产权登记过户手续当天向甲方支付首期款168万元给甲方。合同第十一条违约责任约定：ａ.如甲方未按照合同约定期限履行义务，乙方有权要求甲方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如甲方逾期履行超过十五个工作日的，则乙方有权解除合同，并可要求甲方双倍返还定金且支付以转让总价款为基数20%的违约金。ｂ.如乙方未按照合同约定期限履行义务，甲方有权要求乙方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如乙方逾期履行超过十五个工作日的，则甲方有权解除合同，并可没收定金，且要求乙方支付以转让总价款为基数20%的违约金。合同第十五条备注约定，甲方承诺钰龙一期11栋604房小孩2013年9月入读长郡双语，毕业以后一直未使用过该学位。签约当日乙方付甲方定金20万元，经甲乙双方协商，甲方给乙方钥匙交房，乙方收房要动工，期间动工费用与甲方无关。如乙方中途要求退房违约，责任由乙方负责，定金20万甲方不退。如存在政策不可抗拒因素，互不追究责任，如乙方购房资格存在问题，互不追究责任……。该合同还对其他事项进行了约定。另，双方提交的合同第八条约定不同，原告所提交的合同约定为：经甲乙双方协商，甲方承担②④税、费，乙方承担税、费。②契税；④个人所得税。被告所提交的合同约定为：经甲乙双方协商，甲方承担②④（被删除）税、费，乙方承担②④税、费。②契税；④个人所得税。皓然居公司陈述系公司写合同时的笔误，并联系原告让其将合同带过来修改，原告亦承诺过该两项税费由其承担；原告对此不予认可。合同签订当日，原告张**胜向被告向斌转账支付了20万元，并注明用途为房款；同日向斌向张**胜出具定金收条一张，载明：今收到张**胜（身份证号码430124175********）购买本人位于佑姆塘路××号钰龙天下一期11栋604＃物业定金人民币贰拾万元整（小写200000元）。被告向斌随即将案涉房屋的产权证、国土证及契税发票等资料交被告皓然居公司保管，将房屋钥匙交给张**胜，并协助张**胜至物业公司办理了案涉房屋的装修许可。2019年12月23日，向斌将案涉房屋剩余按揭贷款全部提前结清。当日，向斌电话联系张**胜，要求张**胜继续履行合同办理贷款手续，张**胜不愿继续履行合同。2020年1月10日，长沙市岳麓区观沙岭街道办事处城市管理办公室向案涉房屋业主作出《岳麓区观沙岭街道违法建（构）筑物限期自拆通知书》，要求钰龙天下11栋604房业主将所建40平方米砖混阳光棚（结构）的违法建（构）筑物在三日内予以自拆，逾期不自拆的，街道拆违拆控违工作领导小组将联合有关部门依法对所建违法建（构）筑物予以拆除。2020年1月20日，张**胜向被告向斌、李英发送《解除合同通知函》，认为被告一直没有提供房屋产权证给原告，被告的房屋存在有违章建筑，合同已经没有执行的基础，主张解除案涉房屋买卖合同，并要求两被告退还购房定金。另外，根据目前长沙市购房政策，原告没有购房资格，依合同约定互不承担责任。双方对解除合同事宜协商未果，故原告诉至本院。另查明，坐落于长沙市岳麓区房屋登记在被告向斌名下，登记时间为2014年9月17日。上述事实有原、被告当庭陈述，原告张**胜提交并经庭审质证的《长沙市二手房买卖及居间服务合同》、打款凭证、定金收条、解除合同通知函及限期自拆通知书，被告向斌、李英提交并经庭审质证的房屋产权证、土地使用权证、《长沙市二手房买卖及居间服务合同》、收条三份、维修基金收据、银行还贷证明等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原告张**胜与被告向斌、李英及被告皓然居公司所签订的《长沙市二手房买卖及居间服务合同》系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按该合同约定履行各自的义务。关于合同的解除问题。原告以被告向斌与其交易的房屋存在违章建筑为由，主张解除案涉二手房买卖合同。对此，本院认为，案涉二手房买卖合同约定的交易标的物（145.33平方米房屋）系合法建筑物，被告向斌违法建造40平方米砖混阳光棚未计入房屋面积并计算价格，被告向斌建造违章建（构）筑物虽系违法行为，但对合同履行及原告权益并不会造成重大影响，且原告在2019年12月23日即已表明不愿继续履行双方所签订的房屋买卖合同，原告据此要求解除合同缺乏相应事实依据。但鉴于双方所提供的合同中关于契税与个人所得税承担的约定不一致，双方之后又未就此签订补充协议，原告亦已明确主张解除合同，并拒绝继续履行向银行申请贷款等合同义务，原、被告双方就案涉二手房买卖合同已无继续全面履行完毕的条件，该合同应予解除，故本院根据本案起诉状副本送达给被告的时间，确认原、被告签订的《长沙市二手房买卖及居间服务合同》自2020年5月15日起予以解除。关于合同解除后的责任承担问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对原告要求返还购房定金20万元并赔偿律师费损失30000元的诉请，本院认为，如前所述，原告主张涉案房屋存在违章建筑，系被告的原因致使涉案房屋买卖合同予以解除，应由被告承担违约责任的主张，本院不予采纳。对原告主张其无购买二套房资格致使合同无法履行的问题，因现有证据并不能证明原告不具备购买二套房的资格，且原告在购房时理应先核实自身的购房资格，故对原告的该抗辩，本院亦不予采纳。合同签订后，被告向斌、李英积极履行合同义务并已提前结清案涉房屋的按揭贷款，合同解除对其的确造成了一定的损失。虽然案涉合同解除的根本原因系被告不愿意继续履行合同，但从双方所提交的合同显示，双方合同对契税、个人所得税交纳的约定存在差异，此后，双方亦未就此达成一致意见，此外，涉案房屋确实存在违法构筑物，被告向斌在双方所签订的合同中未明确告知亦存在一定过错，故本院根据诚实信用原则和公平原则，综合考量原、被告双方履约情况及过错程度等因素，酌定原告向被告向斌支付违约金8万元，该款项从被告向斌已收取原告的20万元定金中抵扣，抵扣后被告向斌还应向原告退还12万元。原告主张被告向斌、李英向其支付律师费损失30000元没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:一、确认原告张**胜与被告向斌、长沙皓然居房地产经纪有限公司签订的《长沙市二手房买卖及居间服务合同》自2020年5月15日起予以解除；二、限被告向斌于本判决生效之日起五日内向原告张**胜退还购房定金120000元；三、驳回原告张**胜的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取525元，由原告张**胜承担420元，被告向斌承担105元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  肖必芳二〇二〇年七月三十一日法官助理李余庆书记员柳遇珍