广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初1339号原告（反诉被告）：佛山伯朗滋洁具有限公司，住所地广东省佛山市三水区大塘镇大布沙工业区，统一社会信用代码914***********399B。法定代表人：李佳，该司总经理。委托诉讼代理人：张卫东，广东翔途律师事务所律师。委托诉讼代理人：植中升，广东翔途律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：杨光斌，男，1967年7月20日出生，汉族，住湖南省武冈市*********，公民身份号码432************017。委托诉讼代理人：罗美卿，广东海瀚律师事务所律师。第三人：深圳市昌和投资有限公司，住所地广东省深圳市光明新区公明街道薯田埔社区**********昌和工业园2楼，统一社会信用代码914********531725K。法定代表人：杨菁，该司总经理。委托诉讼代理人：罗美卿，广东海瀚律师事务所律师。原告佛山伯朗滋洁具有限公司（以下简称伯朗滋公司）与被告杨光斌、第三人深圳市昌和投资有限公司（以下简称昌和公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。被告杨光斌在答辩期间提出反诉申请，本院经审查后同意受理其反诉请求，并将本诉与反诉进行合并审理。因案情复杂，本院将本案转为适用普通程序公开开庭进行审理。本案开庭时，原告伯朗滋公司的委托诉讼代理人张卫东、植中升，被告杨光斌和第三人昌和公司的共同委托诉讼代理人罗美卿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）伯朗滋公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告赔偿损失80万元。2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年1月16日，被告以第三人名义与原告订立《厂房租赁合同》，约定由原告将位于佛山市三水区***************厂房出租给被告经营使用，被告在合同订立后5日内支付原告保证金80万元，每月租金为20.08万元。被告违约导致合同解除的，原告有权按合同期内未收取的租金及保证金数额要求被告赔偿损失。上述合同签订后，被告仅支付原告保证金40万元，经原告多次催讨，被告拒绝支付余下保证金。2020年3月5日，原告再次通知被告全面履行合同，并表示若被告于3日内不付清余下保证金，原告将依法解除合同。2020年3月9日，原告通知被告自当日解除合同。合同解除后，被告仍应承担原告的中介费及租金损失。因第三人至今未对被告的代理行为予以追认，原告认为案涉合同的承租方为被告。被告（反诉原告）杨光斌辩称：1.因受新冠肺炎疫情影响，杨光斌无法安排财务人员及时付款，伯朗滋公司对此知情并表示理解。在伯朗滋公司的催促下，杨光斌为表诚意，想尽办法以自己名义向亲戚朋友筹借了资金30万元，先行支付给伯朗滋公司。杨光斌逾期付款是受不可抗力因素影响，不构成违约。2.伯朗滋公司未于2020年3月3日将案涉厂房交付给杨光斌，而是于同年3月4日向杨光斌发出解除合同的律师函。杨光斌于2020年3月7日到案涉厂房协商处理付款及厂房交接事宜时，厂房内仍存放上一手租户的机器设备。3月13日，杨光斌再次前往案涉厂房，获悉伯朗滋公司已将该厂房出租给第三方。随后双方发生纠纷，向派出所报警求助。在派出所调解期间，杨光斌才了解到伯朗滋公司于2020年3月9日将案涉厂房以更高价格出租给第三方经营使用。按照合同约定，即使杨光斌逾期支付履约保证金，伯朗滋公司也无权解除租赁合同。在合同约定的免租期内，杨光斌已向伯朗滋公司支付保证金40万元，因受疫情影响，杨光斌逾期支付剩余保证金不构成违约。反而是伯朗滋公司擅自向第三方出租案涉厂房对杨光斌构成违约。3.伯朗滋公司主张的损失没有依据，也没有实际发生，故其要求杨光斌赔偿其损失80万元，没有事实和法律依据。第三人昌和公司辩称：第三人并非案涉租赁合同的相对方，根据合同的相对性原则，第三人无需承担任何合同义务。被告（反诉原告）杨光斌向本院提出反诉请求：1.确认杨光斌与伯朗滋公司签订的《厂房租赁合同》于2020年3月16日解除；2.伯朗滋公司向杨光斌双倍返还定金20万元；3.伯朗滋公司向杨光斌返还租赁保证金30万元；4.伯朗滋公司向杨光斌赔偿损失30万元；5.反诉案件受理费由伯朗滋公司承担。事实及理由：2020年1月16日，伯朗滋公司与杨光斌签订《厂房租赁合同》一份，约定：杨光斌承租伯朗滋公司位于佛山市三水区***************的厂房。合同签订后，杨光斌需向伯朗滋公司支付租赁保证金80万元（含杨光斌在签约前已支付的定金10万元）。若在2020年2月10日前，杨光斌还没有向伯朗滋公司付清全部租赁保证金，伯朗滋公司有权没收定金10万元。租赁期限为2020年6月1日至2032年6月1日，从2020年6月1日起开始交租，租赁物交付时间为2020年3月3日等。上述合同虽以杨光斌名义承租，但实际由昌和公司进行对外经营。租赁合同约定杨光斌需于2020年2月10日前付清租赁保证金80万元，但因受疫情影响，政府限制企业复工复产，导致掌管昌和公司公章、支票的财务人员无法按时到岗，从而导致杨光斌无法按期向伯朗滋公司支付租赁保证金。杨光斌还是想尽办法筹借了资金30万元，先行支付给伯朗滋公司，并向伯朗滋公司表明，待昌和公司财务人员到岗后再付清余下保证金。伯朗滋公司对此表示理解和认可。因而双方未按合同约定的时间即2020年3月3日办理厂房清点交接及水电过户等手续。伯朗滋公司却于2020年3月4日向杨光斌发出律师函，要求解除案涉租赁合同。杨光斌认为自身不存在违约行为，故不同意解约。2020年3月15日，因杨光斌派员制止案涉厂房新承租人的施工行为，双方发生纠纷闹至派出所。在派出所调解期间，新承租人表示其跟伯朗滋公司已于2020年3月9日签订厂房租赁合同，伯朗滋公司亦提出已与杨光斌解除合同，另行将案涉厂房出租。杨光斌认为伯朗滋公司无正当理由解除案涉租赁合同，故提出以上反诉请求。原告（反诉被告）伯朗滋公司针对反诉辩称：1.杨光斌履行案涉合同义务不适用不可抗力规则。杨光斌与伯朗滋公司于租赁合同中约定，杨光斌支付80万元保证金的期限为签订该合同后5日内，即2020年1月21日前，而广东省政府于2020年1月23日才启动重大突发公共卫生事件一级响应。因此在疫情发生前，杨光斌具有充分时间履行支付保证金的义务，而且杨光斌履行的仅是货币给付义务，不存在面对面履行的必要。疫情发生后的迟延履行期间至政府允许企业复工复产期间，杨光斌也可以自行或通过其公司财务人员居家网上转账完成保证金支付义务。因此疫情防控措施对杨光斌履行合同不存在实质性的影响，两者之间不存在因果关系，案涉合同履行不符合不可抗力的适用条件。杨光斌没有依约履行保证金给付义务构成违约。2.伯朗滋公司解除租赁合同符合法律规定及合同约定。合同解除后，杨光斌对于伯朗滋公司的损失应予赔偿。在复工复产期间，伯朗滋公司多次催促杨光斌支付保证金，但杨光斌一直以财务会计人员未返岗为由拖延支付，伯朗滋公司遂于2020年3月9日向其发函解除合同。伯朗滋公司之前为签订案涉租赁合同而支付中介机构的6万元中介服务费，应由杨光斌承担。第三人昌和公司于反诉中陈述的意见与本诉答辩意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人于本案提供的证据，本院审查认定意见如下：一、伯朗滋公司提供的证据：证据1《厂房租赁合同》、证据3伯朗滋公司的法定代表人李佳与杨光斌的微信聊天记录截图，杨光斌及昌和公司对以上证据的真实性没有异议，本院对该组证据的真实性予以确认。证据2粤房地证字第C2953534号《房地产权证》，杨光斌及昌和公司虽对该证据真实性不予确认，但伯朗滋公司提供了该证据原件予以核实，且该房地产权证已作为合同附件予以保存，故本院对该证据的真实性予以采信。证据4律师函，杨光斌确认收到了伯朗滋公司发出的律师函，故本院对该证据真实性亦予采信。证据5伯朗滋公司的法定代表人李佳与佛山市中工伙伴房地产经纪有限公司工作人员何汉连的微信聊天记录截图、付款承诺书、解除协议、中介费发票、结算账户付款凭证、伯朗滋公司与日丰企业（佛山）有限公司签订的《厂房租赁合同》，伯朗滋公司用以证明其通过佛山市中工伙伴房地产经纪有限公司介绍与杨光斌签订案涉租赁合同，并为此支付佛山市中工伙伴房地产经纪有限公司中介服务费6万元。经审查，原告提供的该组证据为原件或是与原件核对无异议的复印件，证据来源、形式合法，且能相互印证佛山市中工伙伴房地产经纪有限公司就伯朗滋公司与杨光斌签订案涉厂房租赁合同提供了居间服务，本院予以采信。证据6李佳与三水市大塘镇经济发展总公司签订的《土地使用权受让合同》、证据7宗地图，该《土地使用权受让合同》及宗地图与伯朗滋公司提供的粤房地证字第C2953534号《房地产权证》登记地块相吻合，可以证明属于同一地块，以上证据虽能证明伯朗滋公司对案涉合同约定的出租土地享有合法使用权，但不足以证明该地块上的建筑物均已依法办理报建审批手续。二、杨光斌提供的证据：证据1《厂房租赁合同》、证据2银行账户交易明细清单，伯朗滋公司对以上两组证据的真实性没有异议，本院予以采信。证据3阮炽身份证及其出具的证明、阮炽住所地所在的村委会出具的证明，伯朗滋公司对该组证据的真实性没有异议，但认为此证据与本案不具有关联性。本院认为杨光斌提供的该证据不足以证明其未依约向伯朗滋公司支付租赁合同的保证金是受疫情影响所致，故本院对其提供的该组证据的证明内容不予采纳。证据4律师函、录音光盘，杨光斌用以证明伯朗滋公司在案涉合同尚未解除的情况下，擅自将厂房出租给第三方。杨光斌提供的律师函与伯朗滋公司提供的律师函内容一致，故本院确认伯朗滋公司于2020年3月4日委托律师发函给杨光斌提出解除案涉合同的事实。对于杨光斌提供的录音光盘，伯朗滋公司虽否认其真实性，但同时亦认可其与杨光斌解除租赁合同后将案涉厂房另行出租给第三方的事实，故本院对伯朗滋公司确认的该事实予以采纳，但杨光斌主张伯朗滋公司与其解除租赁合同前已将厂房出租给第三方的事实，未提供充分证据予以证明，本院不予确认。证据5案涉厂房于2020年3月7日的现场照片一组，杨光斌用以证明截止至2020年3月7日，伯朗滋公司向其出租的案涉厂房不具备交付条件，因杨光斌提供的该组证据与案件争议事实不具有关联性，本院不予采纳。综合本院采信的证据及当事人的陈述，本院确认以下事实：2020年1月16日，伯朗滋公司与杨光斌签订了《厂房租赁合同》一份。合同约定：甲方（伯朗滋公司）向乙方（杨光斌）出租位于佛山市三水区***************土地及厂房。甲方出租给乙方的租赁物包括土地面积为34237.916平方米，详见附件1粤房地证字第C2953534号《房地产权证》；出租给乙方上述土地上所有的建筑物与构筑物，包括机修房、电房、气站、生产车间、走廊、产品展厅、车棚、保安室、纸箱房、试水走廊、包装场、厨房、模具房、产品仓、宿舍及厕所等合共15685平方米，详见附件2建筑物、构筑物清单照片，其中有产权证厂房一座，为粤房地证字第C2953534号《房地产权证》登记的厂房；另出租给乙方使用的宿舍楼三楼全层（其中该宿舍楼301至304四个房间及一个停车位除外）。租赁期限为十二年，自2020年6月1日至2032年6月1日。租金标准为2020年6月1日至2023年6月1日，每月租金20.08万元，从2023年6月1日起每三年租金上涨8%，上述租金计算方式由70%的厂房及30%的生产设备合共组成。免租期从2020年3月3日至2020年5月31日。租金以转账方式每三个月支付一次，实行先交租后使用的原则，乙方应在每季度最后5日内支付未来三个月的租金给甲方。本合同签订后5日内，乙方需支付甲方租赁保证金80万元（含定金10万元），如乙方于2020年2月10日前未付清全部保证金，甲方有权没收10万元定金，作为乙方赔偿甲方的损失。租赁期满或合同解除日，乙方无违约行为，甲方应在5日内无息返还乙方租赁保证金，若乙方违反合同规定给甲方造成经济损失，甲方有权扣除部分或全部保证金。租赁物交付时间为2020年3月3日，甲乙双方共同确认按现状交付租赁物。该合同抬头承租方注明为昌和公司与杨光斌，但合同尾部仅有杨光斌签字，未加盖昌和公司印章。2020年1月15日，杨光斌向伯朗滋公司支付案涉厂房定金10万元；2020年2月13日，杨光斌又向伯朗滋公司支付案涉厂房押金30万元，合计付款40万元。自2020年2月10日起，伯朗滋公司的法定代表人李佳多次通过微信催促杨光斌支付剩余租赁保证金40万元，杨光斌以公司财会人员因疫情受阻尚未返岗为由，表示不能付款。2020年3月5日，李佳通知杨光斌于3日内付清租赁保证金并没收其定金10万元作为赔偿损失。2020年3月9日，伯朗滋公司向杨光斌发出律师函，通知杨光斌解除双方签订的《厂房租赁合同》。另查，伯朗滋公司于庭审中确认，其与杨光斌解除租赁合同后，已将案涉厂房出租给第三方经营使用。2020年3月25日，伯朗滋公司以其基于佛山市中工伙伴房地产经纪有限公司提供的居间服务与杨光斌签订案涉租赁合同，向佛山市中工伙伴房地产经纪有限公司支付了中介服务费6万元。再查，伯朗滋公司确认其向杨光斌出租的位于佛山市三水区***************的土地及厂房，除粤房地证字第C2953534号《房地产权证》登记的面积为8532平方米的厂房建筑以及面积为34237.916平方米的土地有办理相关产权证明外，其余出租厂房没有取得有关部门的报建许可。本院认为，伯朗滋公司与杨光斌对于案涉《厂房租赁合同》由双方签订，该合同主体为原、被告不存在争议，故本院确认案涉合同主体为伯朗滋公司与杨光斌。本案争议焦点问题为上述《厂房租赁合同》的效力如何。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”案涉租赁合同约定，伯朗滋公司向杨光斌出租的佛山市三水区***************土地面积为34237.916平方米，厂房及宿舍等建筑物或构筑物的面积为15685平方米，但伯朗滋公司提供的粤房地证字第C2953534号《房地产权证》登记的案涉厂房建筑面积仅为8532平方米，除此之外，伯朗滋公司对于其他出租给杨光斌的厂房、宿舍等建筑物或构筑物，均没有举证证明有向相关部门办理报建审批手续，根据上述法律规定，应当认定租赁合同无效。即使伯朗滋公司出租给杨光斌的部分厂房有办理产权证明，但因伯朗滋公司是将案涉土地及厂房进行整体出租给杨光斌，从租赁物利用角度考虑，本院综合认定案涉租赁合同全部无效。杨光斌反诉请求确认案涉合同于2020年3月16日解除，欠缺法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所有受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”基于上述法律规定，伯朗滋公司收取杨光斌的40万元款项（包括定金10万元、租赁保证金30万元），应当全额返还给杨光斌。因案涉租赁合同无效，杨光斌主张伯朗滋公司双倍返还其定金20万元，没有法律依据，本院不予支持。另伯朗滋公司于本案主张其合同损失为80万元，因伯朗滋公司提供的相关证据只能证明其为签订案涉租赁合同向中介机构支付了中介服务费6万元，该中介服务费应视为其履行案涉合同而产生的费用损失，除此之外，伯朗滋公司主张的其他损失均未提供证据予以证明，本院不予确认。伯朗滋公司明知出租的案涉厂房部分未取得合法报建审批手续，但仍出租给杨光斌使用，而杨光斌亦未审慎审查其承租房屋有否具备合法建设手续，便与伯朗滋公司订立租赁合同，双方均存在一定过错，故本院酌定原、被告双方对于案涉租赁合同无效各承担50%的过错责任，对于伯朗滋公司的中介费损失6万元，由原、被告各承担3万元。另杨光斌要求伯朗滋公司赔偿损失30万元没有任何事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）杨光斌应于本判决书生效之日起十日内向原告（反诉被告）佛山伯朗滋洁具有限公司赔偿中介费损失30000元。二、原告（反诉被告）佛山伯朗滋洁具有限公司应于本判决书生效之日起十日内向被告（反诉原告）杨光斌退还款项400000元。三、上述第一、二项判决相互抵扣后，原告（反诉被告）佛山伯朗滋洁具有限公司应退还被告（反诉原告）杨光斌370000元。四、驳回原告（反诉被告）佛山伯朗滋洁具有限公司的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）杨光斌的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费全额收取即11800元，由佛山伯朗滋洁具有限公司负担11357元，杨光斌负担443元。反诉案件受理费减半收取即5900元，由佛山伯朗滋洁具有限公司负担2950元，杨光斌负担2950元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  蔡月梅人民陪审员  何伟成人民陪审员  何燕宇二〇二〇年七月十六日书 记 员  成婉玲