山东省齐河县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1425民初3932号原告：董延刚，男，1969年8月15日出生，汉族，住齐河县。原告：肖爱芹，女，1972年8月1日出生，汉族，住齐河县城区。以上二原告共同委托诉讼代理人：刘全忠，山东兴齐律师事务所律师。被告：山东昌奥置业有限公司，住所地山东省德州市齐河县城齐鲁大街**。法定代表人：程延春，总经理。委托诉讼代理人：泮宜志，山东杨宜广律师事务所律师。原告董延刚、肖爱芹与被告山东昌奥置业有限公司（以下简称昌奥公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董延刚及两原告的共同委托诉讼代理人刘全忠，被告昌奥公司的委托诉讼代理人泮宜志到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。董延刚、肖爱芹向本院提出诉讼请求：1.依法解除2018年4月8日签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，并判令昌奥公司退还全部房款（含已付贷款本金及利息部分）及利息和违约金，暂计845381元；2.诉讼费用由昌奥公司承担。事实与理由：原、被告双方于2018年4月8日签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，合同约定董延刚、肖爱芹购买昌奥公司预售的商品房，房款总计845381元，昌奥公司于2019年12月31日前向董延刚、肖爱芹交付该商品房。后董延刚、肖爱芹如约履行付款义务，但昌奥公司违反约定逾期交房。根据合同第十二条第（2）款约定：逾期超过90日后，买受人有权解除合同，出卖人退还全部房款（含已付贷款本金及利息部分），并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息，同时按照全部房款的0.1%向买受人支付违约金。后董延刚、肖爱芹多次联系昌奥公司解除合同退房，昌奥公司均置之不理，现董延刚、肖爱芹诉至法院，要求判如所请。昌奥公司辩称，昌奥公司不同意解除买卖合同及退回房款，要求驳回董延刚、肖爱芹的诉讼请求。未按照合同约定时间交房不能归责于昌奥公司，因为环保部门要求停工以及疫情影响等不可抗力因素导致，逾期交房如董延刚、肖爱芹要求解除合同，应当按照规定书面告知昌奥公司，但昌奥公司未收到通知。2020年7月31日已满足交房条件，昌奥公司已经通知董延刚、肖爱芹来办理交接手续，董延刚、肖爱芹至今未办理。按照合同约定买受人自接到通知之日起15日内未办理交房手续的视为接受交房。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。董延刚、肖爱芹就其诉讼请求提交如下证据：一、合同编号为QB181155的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》及附件原件一份，证明：1、原、被告于2018年4月8日就昌奥国际9号楼1单元201号商品房及储藏室买卖事宜签订了合同，并约定了房屋总价、付款方式及交房时间和违约责任等条款。2、根据合同第十一条约定，被告应当于2019年12月31日前向原告交付该商品房，但被告逾期交房超过90日构成违约。被告也当庭认可直至2020年7月31日才通知原告交房，也就是说被告的违约事实清楚。3、根据合同第十二条约定，原告有权解除双方签订的合同，被告应当退还全部房款并按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率承担利息，同时承担违约金。二、订购合同一份、工商银行转账明细一份、购房发票两张、客户收付款入账通知一份、原告办理按揭贷款时缴纳担保金3000元的收据一份（庭后提交发票一份），证明原告已经交付房款845381元。三、解除合同通知书、邮政特快专递及专递查询记录各一份、微信聊天截图一份，证明原告向被告邮寄送达解除合同通知书，被告拒收的事实。四、被告承担的利息及违约金明细一份，证明被告依约承担的利息及违约金。五、保全费、保险费单据各一张，证明原告因诉讼保全支出的合理费用。六、不动产登记信息、德州市住房公积金管理中心齐河县管理部出具的职工还款流水，证明原告偿还贷款本息情况。对上述证据，昌奥公司质证称，对第一组证据无异议。对第二组证据中担保单不是昌奥公司收取的，无法核实其真实性，对担保金真实性不予认可，对其他证据无异议。对第三组证据真实性无异议，但昌奥公司未收到，对该证据不认可。对微信聊天截图不认可，宋武昌不能代表公司。快递发出的时间为2020年9月21日，在此之前原告并未书面提出解除合同，超过了15日内的收房期限，应视为接受房屋。对第四组证据真实性无异议，请法院依法核实。对第五组证据无异议。对第六组证据无异议。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定如下事实：2018年2月4日，董延刚与昌奥公司签订《昌奥国际商品房定购合同》，自愿定购昌奥公司开发的昌奥国际9号楼1单元201室（含储藏室），购房总价款845381元。2018年4月8日，董延刚、肖爱芹与昌奥公司签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，约定董延刚、肖爱芹购买昌奥公司位于齐河县地块的昌奥国际9号楼第2层1单元201号房屋，合同第十一条约定“出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房”，合同第十二条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理。（1）……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款本金及利息部分），并自买受人付款之日起，按照0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金”。董延刚于2018年2月4日缴纳认筹金10000元，于2018年2月7日支付购房款200000元，于2018年2月23日支付购房款235381元，于2018年6月5日通过公积金贷款方式支付购房款400000元。截至2020年10月22日，董延刚已偿还贷款本息156685.56元，尚欠贷款272914.04元。案件审理中，董延刚、肖爱芹申请对昌奥公司财产进行保全，并交纳保全费5000元，花费保全保险费3150元。本院认为，原、被告双方签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规等强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定如实履行自己的义务。根据涉案合同约定，出卖人应当于2019年12月31日前向买受人交付涉案房屋，如逾期超过90日，则买受人有权解除合同。根据昌奥公司陈述，涉案房屋于2020年7月31日满足交房条件，已超过约定的交房时间90天，昌奥公司虽辩称逾期交房系因环保原因及疫情原因等不可抗力因素导致，但环境保护是我国近几年来一直常抓不懈的政策，作为开发商的昌奥公司在与董延刚、肖爱芹签订涉案房屋买卖合同时，应该对国家的环保政策是清楚、明了的，故环保问题并不属于不可抗力范畴。另，今年的新冠××疫情爆发是在2020年1月20日左右，而合同约定的交房日期为2019年12月31日前，交房日期在疫情爆发之前，因此，疫情爆发既不是昌奥公司不能按期交房的理由，也不属于不可抗力。综上，昌奥公司无正当理由逾期交房超过90日，董延刚、肖爱芹有权解除合同。根据合同约定，出卖人逾期超过90日交付房屋，买受人解除合同的，出卖人应当退还买受人已付全部房款（含已付贷款本金及利息部分），并自买受人付款之日起，按照0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金。故昌奥公司应返还董延刚、肖爱芹已付全部房款（含已付贷款本金及利息），并支付利息及违约金。关于已付全部房款（含已付贷款本金及利息），董延刚、肖爱芹已支付首付款445381元（2018年2月4日支付10000元，2018年2月7日支付200000元，2018年2月23日支付235381元），已还贷款本息156685.56元，尚欠银行贷款272914.04元，共计874980.6元。关于利息，应自董延刚、肖爱芹付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算至实际付清之日止，即自2018年2月4日起，以10000元为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算至实际付清之日止；自2018年2月7日起，以200000元为本金，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算至实际付清之日止；自2018年2月23日起，以235381元为本金，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算至实际付清之日止；自2018年6月5日起，以贷款本金400000元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至实际付清之日止。关于违约金，应以全部房价款即845381元为基数，按照0.1%计算，即845381元×0.1%=845.4元。案件审理中，董延刚、肖爱芹因对昌奥公司财产进行保全交纳保全费5000元、花费保全保险费3150元，该费用均系董延刚、肖爱芹因本案产生的合理费用，应由昌奥公司承担。综上，对董延刚、肖爱芹要求解除与昌奥公司签订的涉案合同，并要求昌奥公司退还全部房款（含已付贷款本金及利息部分）、利息及违约金的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百五十二条规定，判决如下：一、解除原告董延刚、肖爱芹与被告山东昌奥置业有限公司于2018年4月8日签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》。二、被告山东昌奥置业有限公司于本判决生效后七日内一次性退还原告董延刚、肖爱芹全部房款（含已付贷款本金及利息部分）874980.6元并支付违约金845.4元及利息（利息自2018年2月4日起，以10000元为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算至实际付清之日止；自2018年2月7日起，以200000元为本金，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算至实际付清之日止；自2018年2月23日起，以235381元为本金，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算至实际付清之日止；自2018年6月5日起，以贷款本金400000元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至实际付清之日止）。三、被告山东昌奥置业有限公司于本判决生效后七日内一次性支付原告董延刚、肖爱芹保全费5000元、保全保险费3150元，共计8150元。案件受理费7125元（已减半收取），由被告山东昌奥置业有限公司负担。如不服本判决，可自本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审判员  袁东二〇二〇年十一月二十五日法官助理张玉兰书记员李艳华