江西省高安市人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0983民初439号原告:梁某某,男,汉族,江西省高安市人，住江西省高安市。委托代理人：谢涛，江西筠泉律师事务所律师，特别授权。被告:罗某,男,汉族,江西省南昌市人，住江西省南昌市。被告:江西某某物业管理有限责任公司,住所地:江西省南昌市青山湖区北京东路(京东开发区)，注册号36010021013XXXX。法定代表人:邹某某,该公司经理。原告梁某某与被告罗某、江西某某物业管理有限责任公司（下称某某物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，并于2019年8月28日作出（2019）赣0983民初594号民事判决书，原告梁某某对判决不服，上诉至江西省宜春市中级人民法院，该院于2019年11月8日作出（2019）赣09民终2111号民事裁定书，裁定撤销江西省高安市人民法院（2019）赣0983民初594号民事判决，发回江西省高安市人民法院重审。本院于2020年1月9日对该案重新立案后，依法由审判员黄春根担任审判长，人民陪审员晏和平、罗贤如组成合议庭，书记员刘丹担任记录。于2020年12月8日公开开庭进行审理，原告委托代理人谢涛到庭参加诉讼，被告罗某、被告某某物业公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告对其所有的房屋及院内占用范围内500ｍ2土地享有土地使用；2、依法判令上述被告为原告办理案涉房屋的土地使用权证和不动产权属证书;3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告梁某某于2015年与被告罗某签订房地产转让协议书,约定将坐落于江西省高安市房屋产权（房屋建筑面积224.44ｍ2）和500ｍ2的土地院子（含房屋占地面积）使用权转让过户至原告梁某某名下。而被告罗某也早已于2005年与被告某某物业公司签订了商品房买卖合同,合同约定被告罗某向被告某某物业公司购买位于住宅楼,并由被告某某物业公司为其办理相应的土地使用权证和房屋所有权证。合同签订之后,原告依照合同约定支付了全额房款,也依法取得了高房权证大字第**房屋的所有权。然而,被告罗某和某某物业公司时至今日也尚未为原告办理案涉房屋及院内占用范围内500ｍ2土地的土地使用权证,致使原告于2016年依据《不动产登记暂行条例》的相关规定办理不动产权利登记时因欠缺土地使用权证而受阻。原告现依据合同约定和《不动产登记暂行条例》的相关规定向贵院诉请确认原告对其所有的房屋及院内占用范围内500ｍ2土地享有土地使用权,并判令被告为原告办理案涉房屋的土地使用权证和不动产权属证书。请贵院查明事实,依法维护原告的土地使用权益。被告罗某、被告某某物业公司既未向本院提交答辩状，也未参加本案的一审庭审。在庭审中，原告为证明自己的诉称事实，提供的证据有：证据（一）原告身份证复印件和被告营业执照复印件各一份，证明原、被告诉讼主体适格；证据（二）建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证复印件各一份，证明原告所有的房屋建设施工手续合法齐全，且符合房屋预售的条件；证据（三）房屋土地使用权证复印件一份，证明原告所有的房屋及院内占有范围内土地依法取得土地使用证，土地使用权人登记为被告某某物业公司，被告某某物业公司和被告罗某负有为原告办理土地使用权证和不动产权属证书的义务；对证据（四）房屋买卖合同书复印件一份，证明被告罗某向被告某某物业公司购买了位于住宅楼，被告某某物业公司有义务配合被告罗某协助原告办理涉案房屋及土地的相关产权证书；证据（五）房地产转入协议书复印件一份，证明原告与被告罗某签订房地产转让协议书，约定由原告取得大城镇古楼邓龙村（320国道以北）大城故事渡假村第Ｃ18-1栋房屋产权（房屋建筑面积224.44ｍ2）和500ｍ2的土地院子（含房屋占地面积）使用权；证据（六）原告缴纳契税票据复印件一份，证明原告梁某某和被告罗某均分别依照合同约定支付了房屋所有权和土地使用权全额对价款，原告已经履行了合同约定的相关义务；证据（七）原告房屋所有权证复印件一份，证明原告依法取得了案涉房屋的所有权，但被告罗某和某某物业公司并未为原告办理相应的土地使用权证；证据（八）不动产测量报告两份，证明原告房屋和土地经专业测量机构确定了四至和范围，可以作为确定土地使用权范围的依据。因被告罗某、被告某某物业公司未到庭质证，视为其放弃质证，本院对上述证据经审查对原告证据真实性、合法性、关联性予以确认，可以作为认定本案事实的依据。综合当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告经审批，2002年7月18日取得编号为2002-3-072《中华人民共和国建设规划许可证》，编号为2002-2-072《中华人民共和国建设用地规划许可证》，该证用地项目名称为“世外桃源渡假村”，用地位置大城镇古楼邓龙村。2002年8月16日，被告取得（2002）房预售证第004号《商品房预售许可证》，项目名称“大城故事（第一期）”，预售总建筑面积4118.4平方米，共142栋，房屋用途性质别墅。2002年8月27日，被告取得编号为362222200208267801《中华人民共和国建筑工程施工许可证》，该证工程名称为“世外桃源渡假村‘大城故事’”，建设地址高安市大城镇古楼邓龙村。被告取得上述证件后，对预售房制作了销售广告和宣传资料、绘制了售楼平面图、编了房号，在南昌市江铃财务公司四楼设立了大城故事售楼处，向高安市相关部门呈送了世外桃源总体平面图，向高安市房地产开发管理办公室备了案，并于2002年8月剪彩动工。2003年1月15日，被告在高安市土地管理局办理了该小区的国有土地使用证，地号为4-10，使用权类型为出让，终止日期为2072年7月16日，使用面积为24946.47平方米。2002年10月1日，被告罗某与被告某某物业公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：ＧＦ-2000-0171）。该合同第三条买受人所购商品房的基本情况约定：买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第Ｃ区18号附1［幢］房，该商品房的用途为住宅，属砖混结构，层高为3.0ｍ，建筑层数地上二层。该商品房产权登记建筑面积共218.15平方米（房屋发证面积以房产权登记部门核准为定）。第四条计价方式与价款约定：按套（单位）计算，该商品房总价款207114元。第五条面积确认及面积差异处理约定：合同约定面积与产权面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理即面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人退出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按银行活期同期存款利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。第六条付款方式及期限约定：分期付款。第八条交付期限约定：出卖人应当在2002年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件即该商品房经验收合格的房屋交付买受人使用。第十二条约定：出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理即买受人不退房，出卖人按已付房价款的银行活期同期存款利率向买受人支付违约金。第二十四条约定：商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向高安市房地产管理局申请登记备案。该合同附有房屋平面图，附件二：公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明约定：土地使用权证按500ｍ2登记，院子500ｍ2含别墅面积。被告罗某向被告某某物业公司支付了购房款207114元。2015年10月10日，原告与被告罗某签订了房地产转让协议书，约定将坐落于江西省高安市房屋产权（房屋建筑面积224.44ｍ2）和500ｍ2的土地院子（含房屋占地面积）使用权转让过户至原告梁某某名下。2015年10月21日，原告在高安市房地产管理局办理了房屋所有权证，房产证号：高房权证大字**，房屋所有权人为原告，房屋建筑面积为224.44㎡。后原告要求被告协助办理国有土地使用权证，2016年后，要求被告协助办理不动产证未果，故诉至本院。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件系双方真实意思的表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，均为合法有效，对双方具有法律约束力。原告在完全履行购房款付款义务后，被告作为出卖人没有按约定协助原告向产权登记机关办理土地使用权证，构成违约。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条之规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押，本案中，被告自将商品房出售给上述原告后，该商品房所占用的国有土地使用权即已同时转让给了原告。但我国在2014年11月24日颁布了《不动产登记暂行条例》，并自2015年3月1日起施行，因此土地的使用权证由不动产证所替代，房屋产权证、土地使用权证，两证合一。被告应当依法协助原告确认分割所购房屋及房屋对应的国有土地使用面积，协助办理不动产证。但是本案房屋及房屋对应的土地使用面积的确认涉及到界址、空间界限、测绘，应当以行政部门确认的为准，如与合同约定的土地使用面积500平方米存在误差，原告可另行处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告江西某某物业管理有限责任公司于本判决生效之日起三十日内协助原告梁某某确认高房房房权证大字第**及房屋相对应的国有土地使用面积（具体以行政机关确认为准），并协助办理不动产权证；二、驳回原告梁某某的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告江西某某物业管理有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，须交上诉案件受理费至江西省宜春市中级人民法院。户名：江西省宜春市中级人民法院，账号14×××07，开户银行：中国农业银行宜春经济开发区支行。如逾期不缴纳，按自动撤回上诉处理）。审 判 长  黄春根人民陪审员  晏和平人民陪审员  罗贤如二〇二〇年十二月三十日书 记 员  刘 丹