山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁11民终1448号上诉人（原审原告）：胡元周，男，1991年7月18日出生，汉族，居民，住山东省曲阜市。委托诉讼代理人：陈岩，山东众立律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔令峰，山东众立律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张永美，女，1972年3月16日出生，汉族，居民，住日照市。原审第三人：孔攀峰，男，1983年10月3日出生，汉族，居民，住山东省曲阜市县，现羁押于山东省莒县看守所。上诉人胡元周因与被上诉人张永美、原审第三人孔攀峰案外人执行异议之诉一案，不服日照市东港区人民法院(2019)鲁1102民初4813号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡元周上诉请求：1.撤销一审判决，改判不得执行曲阜市房屋；2.依法确认胡元周享有曲阜市房屋产权；3.上诉费用由张永美承担。事实和理由：一审法院作为审判机关，应当遵循民事诉讼法的平等、自愿原则，依据谁主张谁举证的归责，客观公正的审理本案。但是，在一审庭审中和庭审后，一审法院都是紧紧围绕着，如何排除胡元周的诉讼请求，如何排除胡元周主张的一切合理怀疑，进行审理，这种先入为主的审理思路，致使主审法官一叶障目，单凭个人猜测分析本案焦点问题，造成了一审错误判决。本案中对上诉人合法占有该不动产的时间和一审法院查封的时间，作出查明和认定，就能作出公正的判决。一、一审法院的查封时间认定：根据法庭查清的事实，2016年7月28日前，涉案房屋是由日照市岚山区人民法院查封，并不是一审法院。一审法院对涉案房屋的查封是在2016年7月29日，并且一审判决书中明确确认，查封的时间为2016年7月29日。一审法院对涉案房屋的查封从2016年7月29日后才产生法律效力，一审法院查封的效力不具有溯及既往的效力。上诉人的房屋买卖、交付房款、占有交接房屋，均是在2016年完成，因此，足以认定在一审法院查封前，上诉人已经合法占有了该不动产。二、上诉人合法占有不动产时间的认定：在一审庭审中，上诉人和第三人、中介的工作人员，均明确证实房屋的交接时间为2016年5月9日，并作出了合理的解释。上诉人取得房屋钥匙的时间，就是合法占有房屋的时间，交付房屋钥匙的当日就是取得房屋占有权的时间。一审法院错误理解了合法占有房屋与入住房屋的区别，上诉人在复议申请书中的自认2016年9月4日是入户房屋时间，不是占有房屋时间。上诉人购买房屋的目的是为了定亲结婚，在交付了36万元首付款后，取得房屋的钥匙，这是完全符合一般的交易习惯。至于上诉人何时正式入住，并不妨碍上诉人合法占有房屋的认定。一审法院不考虑合同的实际履行情况，不顾及庭审中上诉人提供的证据，《房屋交接证明》、物业服务中心的证明、水电费、物业费单据、孔攀峰的当庭陈诉、中介公司人员的当庭证言，这一系列证据完全形成了完整证据链，证实了上诉人占有使用房屋的事实。《房屋交接证明》的书写时间为2016年5月9日，有双方当事人的签字，由于中介公司当时没有盖章，在一审开庭前上诉人补充完善证据，加盖了中介公司的公章，这并不能成为证据无效的理由，更不能否认双方2016年5月9日交付房屋钥匙的事实。物业公司出具的证明，虽然形式存在瑕疵，这也不能否认其证据的真实性。第三人孔攀峰、中介公司的服务人员和上诉人均是房屋买卖的现场当事人，他们的陈述相互一致，相互应证，并非单独的孤证。对这些证据的真实应当依法认定，况且孔攀峰因刑事犯罪被拘留，在法庭庭审中完整、清晰的陈陈述了房屋交付的时间为2016年5月9日，这一系列的证据完整证明了上诉人占有房屋的时间。《最高人民法院关于适用民事诉讼法的解释》第九十二条，自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。因此，不能单凭上诉人一次错误的陈述，就推翻已经查明的客观事实。三、上诉人与孔攀峰签订的合同属于格式合同，由中介公司统一制作，虽然合同中约定的交房日期为收到全款三日内将房地产正式交付，双方约定的正式交付，应当是指房屋的全部过户登记手续完成，这并不妨碍双方提前的房屋交接钥匙。2016年5月9日当天，在中介公司的服务人员亲自见证下，双方交接了房屋钥匙，这一事实是明确确定的，也是完全符合交易习惯的。四、在本案中，被上诉人张永美只是单凭个人猜测，怀疑双方存在虚假房产交易，但是通过法庭调查的事实，完全证明了上诉人是无辜的、善意的买房人，购房全程在房屋中介公司的安排下进行，买房过程中没有任何的过错和过失。而被上诉人的民间借贷案件是否存在虚假，是否真实存在都有疑问，况且孔攀峰也不是债务承担人，只是担保义务人。因此，强制执行上诉人合法占有并且使用多年的房屋，明显是侵犯了上诉人的合法权益，违反了法律规定。张永美辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。孔攀峰未陈述意见。胡元周向一审法院起诉请求：1.不得执行曲阜市房屋；2.依法确认胡元周享有曲阜市房屋产权。一审法院认定事实：张永美与孔攀峰、案外人山东森禾投资有限公司、张升民间借贷纠纷一案，一审法院于2016年9月20日作出（2016）鲁1102民初5216号民事判决，判决如下：一、山东森禾投资有限公司于判决生效之日起七日内偿还张永美借款73万元；二、孔攀峰、张升对上述第一项款项承担连带清偿责任；三、孔攀峰、张升承担保证责任后，有权向山东森禾投资有限公司追偿。案件受理费11100元、保全费4520元，由山东森禾投资有限公司、张升民、孔攀峰负担。该案审理过程中，一审法院于2016年7月29日作出（2016）鲁1102民初5216-1号民事裁定，查封了涉案房产。上述民事判决生效后，孔攀峰未履行还款义务，张永美申请强制执行。一审法院于2019年3月7日作出（2016）鲁1102执3239号之二执行裁定，裁定拍卖登记于孔攀峰名下位于曲阜市（产权证号02××99）房产。2019年3月11日，胡元周以其系涉案房产实际所有人为由提出异议。一审法院经审查于2019年5月30日作出(2019)鲁1102执异82号执行裁定，驳回胡元周的异议。胡元周遂于2019年6月17日向一审法院起诉，请求法院不得执行曲阜市房屋，并依法确认原告享有曲阜市房屋产权。另查明，胡元周与孔攀峰经曲阜市中研房屋销售代理有限公司居间介绍于2016年5月2日签订《买卖定金合同》，主要内容：卖方孔攀峰买方胡元周中介方中研房屋销售代理有限公司买卖房产坐落于山东省曲阜市孔子大道111号圣城嘉园17号楼3单元206，建筑面积98.02平方米，车库壹间，买方愿意认购该房产并自愿支付定金，以确立买卖合同关系。该房屋的交易总额为人民币伍拾陆万元整。买方支付卖方定金壹万元以确立买卖关系。买卖双方在签订本合同当日将定金交与卖方。买卖双方于2016年5月9日前至中研房屋销售代理有限公司签订《房屋买卖协议书》，买方应将首期购房款叁拾陆万元（含定金）支付于卖方（并且一次性支付该房屋成交价1%中介佣金），剩余房款贰拾万元做二手房银行按揭由银行替买方支付给卖方，同时买卖双方备齐所需文件交至中研房屋销售代理有限公司。卖方保证房屋共有权人已同意该套房屋出售给卖方，如有他人以共有人名义主张权利，由卖方承担相关的补偿责任。另对违约责任也进行了约定。买卖双方及中介方在该合同上签字。当日，胡元周将定金1万元交由中介方代管。2016年5月9日，双方在中介方的主持下签订了《房屋买卖协议书》，主要内容为：孔攀峰自愿将坐落在山东省曲阜市孔子大道111号圣城嘉园17号楼3单元206室房地产出售给乙方，房屋建筑面积98.02平方米，产权证号字第02013996，车库壹间。买方已对上述房地产做了充分了解，自愿购买；该房产成交价56万元整；买方先交付定金1万元，于2016年5月8日买方支付卖方房款6万元，于2016年5月9日支付卖方首付款30万元，余款20万元做银行按揭。双方商定卖方于收到全款三日内将上述房产正式交付买方。如卖方中途违约，应在违约日起三日内将买方交纳的房款全部退还买方，并支付买方交纳房款的40%作为违约金支付给乙方；如买方中途违约，买方不得向卖方索还所交首付款等进行了约定。买卖双方及中介方在该合同上签字。合同签订当日，胡元周通过建设银行账户向孔攀峰转账30万元，通过工商银行账户向孔攀峰转账6万元。2016年6月1日至6月2日，胡元周与孔攀峰共同到房产交易中心和曲阜市地税交易所按照法律规定交纳了相关税费和契税，在等待房产证下发期间，涉案房屋被日照市岚山区法院进行了查封，致使胡元周无法办理产权证书。之后一审法院于2016年7月29日对该涉案房屋进行了查封。现日照市岚山区法院已解除了对该涉案房屋的查封。至今，胡元周尚欠孔攀峰剩余房款20万元未付，亦未办理产权过户。一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部房款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据查明的事实，本案胡元周在人民法院查封涉案房产之前已签订合法有效的书面合同，未办理产权过户登记是因涉案房产被查封，非因本人原因导致，其仅交付首付款36万元，剩余房款20万元至今未付。本案争议的焦点是胡元周是否在一审法院查封之前已合法占有该不动产。对争议焦点分析如下：1、胡元周主张其于2016年5月9日实际交接房屋，提交的主要证据是《房屋交接证明》、交费收据及曲阜市瑞银物业服务中心出具的证明，其中《房屋交接证明》出具时间落款为2016年5月9日，但其并未在对（2016）鲁1102执3239号之二执行裁定提起异议时提交该证据，并自认于2016年9月接房居住。另胡元周在庭前向法院提交的《房屋交接证明》复印件上未加盖中介机构印章，而在庭审中提交的该证据原件加盖了中介机构印章，因此一审法院对该证据的形成时间无法确定，对该证据的真实性无法确认。胡元周提交的取暖费收款收据虽注明是胡元周交纳，但时间均发生于2016年10月以后，其他缴费单据缴费人均为孔攀峰，时间亦发生于2016年9月以后，不能体现系胡元周本人实际交纳了该费用，胡元周亦未提交2016年5月9日至2016年9月之间的交费收据。曲阜市物业服务中心出具的证明，未加盖公章及出具人的签名，该证据不符合证据的形式要件，张永美亦不予认可，该证据不具有证明效力。以上证据均不能证明胡元周于2016年5月9日合法占有涉案房屋。2、中介机构工作人员薛某虽出庭作证证明上述事实，孔攀峰亦对胡元周的主张表示承认，但其均与本案胡元周有利害关系，在无其他证据佐证的情况下，该证人证言及孔攀峰陈述的证明力不能单独作为认定案件事实的依据。3、胡元周、孔攀峰于2016年5月9日签订的《房屋买卖协议》明确约定在支付全部房款后三日内交房，胡元周在仅支付首付款后当日就交接了房屋，既与合同约定不符，也不符合一般的交易习惯。4、胡元周解释此前陈述的于2016年9月交接房屋，是指按照农村习俗，搬进新家入住仪式的时间，但这仅是其个人陈述，并非推翻此前其对自身不利事实自认的证据。综上，胡元周提交的证据不足以证明其在一审法院查封前合法占有涉案房屋，不同时具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形，对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，对其诉讼请求应予驳回。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回胡元周本案的诉讼请求。案件受理费9400元，由胡元周负担。二审中，胡元周提交证据1，曲阜市中研房屋销售有限公司出具的说明一份，证明其向一审法院提交的房屋交付清单中加盖公章的日期为2019年6月15日；证据2，日照市东港区人民法院出具的过户款收费专用发票一张，证明胡元周已交纳了剩余房屋款20万元。张永美质证称，对证据1真实性有异议，该证据与胡元周在一审过程中提交的合同约定内容及证人证言不一致，并且该中介公司与上诉人存在利害关系，该证据为一审结束后由中介机构出具的，不排除虚假的嫌疑。对于上诉人与孔攀峰之间的房屋交付时间。一审庭审过程中进行了充分的举证质证，胡元周没有证据证明其在2016年5月9日接收房屋并入住。对证据2真实性无异议，但该部分房款为一审判决后2020年7月14日交付，且即使胡元周现交付剩余部分款项，也不能满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，不能排除张永美对该房屋的执行。二审查明的其他事实与一审一致。本院认为，本案争议的焦点问题是一审法院对涉案房产于2016年7月29日查封前胡元周是否合法占有该房产。胡元周为证明其合法占有涉案房屋时间发生在被一审法院查封之前，一审中提交中介公司出具的《房屋交接证明》、交费收据及曲阜市瑞银物业服务中心出具的证明及申请证人薛某出庭作证。因胡元周在一审诉讼中向法院提交的《房屋交接证明》复印件落款时间为2016年5月9日，由此分析该证明形成时间应为2016年5月9日，但胡元周在并未在对（2016）鲁1102执3239号之二执行裁定提起异议时提交该证据，显然不合常理，胡元周提交的上述证明并未加盖中介机构印章，其在一审庭审中提交的该证据原件又加盖了中介机构印章，结合胡元周在提起异议时自认2016年9月接房居住的事实，一审法院认定上述证据的形成时间无法确定，对证据的真实性无法确认正确。对于二审中胡元周提交的中介公司出具的说明张永美有异议，结合出具该说明时间发生于一审判决之后以及该中介公司与胡元周存在利害关系等事实分析，该说明不能作为证实胡元周主张的有效证据。胡元周一审提交的注明缴款人为胡元周的相关缴费费收款收据时间均发生于2016年10月以后，缴费人为孔攀峰时间发生于2016年9月以后，亦不能体现系胡元周本人实际交纳了该费用，上述证据不能证实胡元周于一审法院查封之前确已实际使用涉案房屋。关于胡元周一审提交的曲阜市物业服务中心出具的证明及薛某的证言不予采信的理由，一审法院已经充分阐述，二审不再赘述。胡元周二审中提交的证据2虽能证实胡元周已向一审法院交纳了剩余房屋款20万元，但该事实并不能证实胡元周于一审法院查封前已经合法占有涉案房屋，仍不能满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定能排除张永美对该房屋的执行的全部条件。因此，一审法院驳回胡元周本案的诉讼请求并无不当。综上所述，胡元周的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费元，由上诉人胡元周负担。本判决为终审判决。审判长  卜雪雁审判员  杨荣国审判员  苗自富二〇二〇年七月三十日书记员  裴凤文