苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初3861号 原告：苏州玄妙大酒店有限公司，住所地苏州市姑苏区。 法定代表人：胡小江,董事长。 委托诉讼代理人：冉鹏，江苏漫修（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：康瑞，江苏漫修（苏州）律师事务所实习律师。 被告：上海恬娜贸易有限公司，住所地上海市金山区。 法定代表人：黄晓婷，执行董事。 委托诉讼代理人：陈学彬，上海仕为律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁甘雪，上海仕为律师事务所律师。 原告苏州玄妙大酒店有限公司（以下简称玄妙酒店公司）与被告上海恬娜贸易有限公司（以下简称恬娜公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案受理，依法由审判员李尧适用简易程序于2020年9月1日公开开庭进行了审理。原告玄妙酒店公司的委托诉讼代理人冉鹏、康瑞、被告恬娜公司的委托诉讼代理人梁甘雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告玄妙酒店公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付租金52555.22元(截止2020年5月7日租金合计124222.22，抵扣租房押金71667元)以及滞纳金暂计1124.65元(以52555.22为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍，自2020年1月14日起暂计至2020年6月10日，实际计算至被告实际履行之日止)；2、判令被告向原告支付房屋占有使用费暂计39416.67元(按照月租金35833.33元，自2020年5月8起暂计算至2020年6月10日，实际计算至被告向原告交付房屋之日止)；3、判令被告向原告支付水、电及空调费暂计36575.57元(2018年12月至2020年4月水、电及空调费合计44575.57元，抵扣水、电及空调费押金8000元，2020年4月份之后的水、电及空调费，按照被告向原告交付房屋时实际情况进行计算)；4、判令被告向原告支付解除合同违约金129000元；5、判令被告向原告支付因本案原告支付的律师费15000元；6、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于某某路818号东一层(商铺)，建筑面积130平方米，年租金430000元，租赁期限为2018年7月24日至2021年7月23日止，并对租赁房屋用途、物业管理费和其他费用、双方权利义务、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告按租赁合同约定向被告交付了租赁房屋，然而，按照合同约定，被告应于2020年1月14日之前支付2020年1月24日至2020年7月23日期间的租金215000元，但至今没有支付，并且一直拖延支付水、电及空调等费用。为响应国家鼓励复工复产、共抗疫情的号召，原告于2020年4月17日发布《关于共抗疫情、减免租金的告知书》并向被告送达，告知其在按期足额缴纳租金的前提下可以享受免受一个月租金的优惠，由于原告再次催告后被告仍未履行，故被告不再享有一个月租金的优惠，且2020年5月7日，原告向被告发送《催款通知》，要求被告支付结欠租金并支付相应的滞纳金，并解除了《房屋租赁合同》。截至目前，案涉房屋中仍存在大量物品未搬离，大门被被告上锁，被告至今没有按租赁合同约定向原告交还房屋。被告的根本违约行为严重损害了原告的合法权益，给原告造成重大经济损失，原告多次向被告催要欠付租金、水电费、空调费及滞纳金等未果，现原告为维护自己的合法权益，特提起诉讼，恳请判如所请。 被告恬娜公司辩称，1.被告对截止至2020年5月7日的租金金额无异议，同意押金在租金中予以抵扣，但不同意支付滞纳金及其标准。疫情期间被告不能正常使用房屋，一直与原告协商减免租金的事宜，所以不构成违约。2.被告不同意支付房屋占有使用费，被告实际使用房屋至2020年5月9日，后将大部分物品搬离，当时想将钥匙还给原告，原告拒绝接听被告电话，被告认为2020年5月9日就交还了房屋，原告也有房屋的钥匙。3.被告确实拖欠一部分水电费，同意按照实际金额支付，但不同意支付空调费。合同中没有约定空调费的支付，房屋里的空调没有制热功能，使用也有限制。被告向原告反映过，原告说后续的空调费不用缴纳了。4.被告不同意支付解除合同违约金，被告对于合同解除有无过错、即便被告构成违约，违约金也过高。租金滞纳金具有违约金的性质，原告不能同时主张。5.被告不同意支付15000元律师费，被告不是解除合同过错方，本案目前结果未定，被告是否属于败诉方没有决定，原告条件没有成就。原告认为被告大量物品没有搬离是不属实的，被告大部分物品均已搬离，只剩办公家具，口头已明确作放弃处理。 经审理查明： 2018年7月，玄妙酒店公司（出租人，甲方）与恬娜公司（承租人，乙方）签订房屋租赁合同，约定玄妙酒店公司将苏州市某某路818号东一层房屋（建筑面积130平方米，以下简称涉案房屋）出租给恬娜公司用于经营服装，租期三年，自2018年7月24日至2021年7月23日；年租金43万元，半年一付，提前10天支付，租赁押金71667元；水、电、空调费押金8000元；合同第九条、第十一条、第十二条约定，乙方任一期租金逾期超过15天仍未能完全支付，甲方有权解除合同，收回出租房屋，且乙方应按年租金30%支付甲方违约金，并按应付费用的每日1%承担滞纳金。合同第十六条约定，租赁纠纷引发诉讼，败诉方承担诉讼费、律师费。 合同签订后，玄妙酒店公司即将涉案房屋交付恬娜公司，恬娜公司支付首期租金及租赁保证金71667元、水、电及空调费押金8000元，并对涉案房屋自行出资进行装修，后用于经营服饰店。 2020年1月，恬娜公司未按约支付2020年1月24日至2020年7月23日期间租金215000元。3月4日，玄妙酒店公司向恬娜公司书面催缴上述租金。 2020年4月17日，玄妙酒店向包括恬娜公司在内的承租经营户通知抗击疫情减免租金告知书，称因疫情，如能正常支付租金则减免2020年2月租金，否则不再给予租金减免。 2020年4月30日，玄妙酒店公司向恬娜公司催缴欠付的水电及空调费用（2018年12月至2020年4月）合计44575.57元。 2020年5月7日，玄妙酒店公司向恬娜公司发出书面通知，称因恬娜公司欠付租金215000元，现要求5月8日前结清欠费并撤场交还房屋。 2020年5月9日，玄妙酒店公司对案涉房屋上锁处理，后经恬娜公司报警求助，在警方协调下，玄妙酒店公司开锁，恬娜公司搬出部分货物及经营设施设备。 2020年6月10日，恬娜公司将案涉房屋钥匙选择美团跑腿业务交还玄妙酒店公司，但玄妙酒店公司拒收。后玄妙酒店公司会计与恬娜公司法定代表人微信沟通，表示仅交还钥匙不符合交还房屋要求，需现场办理交接手续。恬娜公司后未再至现场与玄妙酒店公司办理交接手续，直至本案2020年9月1日庭审时，恬娜公司代理人表示对案涉房屋内全部遗留物品作放弃处理，本院遂要求玄妙酒店公司及时止损，可自行收回房屋，然恬娜公司于2020年9月4日再次至案涉房屋开锁，并搬离部分家具及装饰物品；玄妙酒店公司亦于当日收回案涉房屋。 另查明：因新冠××疫情影响，恬娜公司经营的服饰店至2020年3月5日经审批复工开业。2020年5月9日恬娜公司搬离部分物品后，因显示器未关，故在2020年6月10日开门关机后将钥匙送还玄妙酒店公司。 再查明：2020年6月，玄妙酒店公司为本案诉讼，聘请律师，支出律师费15000元。 审理中，玄妙酒店公司陈述称，其向恬娜公司出租的经营房屋要收取空调使用费，虽合同对费用金额没有明确约定，但每次抄录水电读书时都会要求承租人确定当期空调使用费并签字。 审理中，恬娜公司陈述称，因新冠××疫情影响，其无力在2020年1月按约支付下一期半年租金。2020年2月至3月5日亦无法正常经营。其知晓玄妙酒店公司要收取空调使用费，但记录本上签字非法定代表人签字，且因空调效果不佳，经与玄妙酒店公司沟通，其自2018年12月起未再支付过空调使用费。 以上事实，由玄妙酒店公司提供的房屋租赁合同、缴费通知书、催款记录、水电空调费确认单、聘用律师合同及发票、现场照片、微信沟通记录、被告恬娜公司提供的美团跑腿业务单、微信沟通记录及双方当事人庭审陈述予以证实。 本院认为，玄妙酒店公司与恬娜公司签订的案涉房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合同合法有效，双方均应按约履行。本案中，恬娜公司未能按约在2020年1月15日支付下一期半年租金215000元，其虽抗辩受疫情影响无力承担，然在该约定的付款时间点时我省尚未因新冠××疫情影响进入一级响应状态，故恬娜公司的抗辩意见缺乏事实依据，其未按约支付租金，构成违约。其后因新冠××疫情影响，恬娜公司确存经营困难，然玄妙酒店公司亦系在多次催讨租金未果的情形下于2020年5月7日通知解除合同，恬娜公司对合同解除亦未提出异议，故本院认定案涉房屋租赁合同于2020年5月7日解除。2020年1月24日至2020年5月7日期间租金124222元，因恬娜公司不持异议，故本院支持玄妙酒店公司的该项诉请。至于玄妙酒店公司主张的逾期付款违约金，因恬娜公司的经营活动在2020年2月起确受新冠××疫情的不利影响，而玄妙酒店公司并未给予实际的、无条件的租金减免优惠，故从公平角度出发，考虑到恬娜公司在2020年1月新冠××疫情影响前未正常支付租金，违约情节轻微，本院不再支持其要求恬娜公司承担逾期付款违约金的诉讼请求。玄妙酒店公司主张恬娜公司已付押金71667元在欠付租金中抵扣的意见，恬娜公司不持反对意见，本院照准，故恬娜公司还应支付玄妙酒店公司租金52555元。 关于房屋占用费。案涉房屋租赁合同于2020年5月7日解除，玄妙酒店公司后对房屋上锁处理，经恬娜公司报警求助于2020年5月9日开锁，由恬娜公司搬离部分物品；其后恬娜公司于2020年6月10日将钥匙交还遭玄妙酒店公司拒绝；直至2020年9月1日庭审时，本院要求在恬娜公司明确放弃案涉房屋内物品的情形下玄妙酒店公司应及时收回案涉房屋进行止损，然恬娜公司于2020年9月4日再行进入房屋搬离部分物品。综合上述情形分析，恬娜公司在2020年6月10日之后在案涉房屋内仍滞留部分物品且未及时向玄妙酒店公司表态放弃，虽于庭审时表示放弃然此后仍进入房屋搬离物品，故不能视为恬娜公司在2020年6月10日时已全面履行房屋交还义务；玄妙酒店公司作为出租人，在2020年5月8日即对房屋上锁，在恬娜公司2020年6月10日交还钥匙的情形下拒收钥匙，此后在明知房屋空关的情形下未及时向恬娜公司催交房屋，或采取其他有效措施减少损失，放任了损失进一步扩大；故双方当事人对案涉房屋租赁合同自2020年5月7日解除后至2020年9月4日交接完毕期间产生的空置损失，均有责任。虑及玄妙酒店公司系出租人，在其已行使合同解除权并对房屋上锁进行控制的情形下，其对防止房屋空置损失扩大应负有更高的责任和义务，故本院对玄妙酒店公司主张上述期间的房屋占用费，酌情判定由恬娜公司按租金标准的30%承担，计42058元，其余部分由玄妙酒店公司自行承担。 关于水、电及空调费用。玄妙酒店公司主张恬娜公司欠付2020年3月、4月水电费及2018年12月至2020年1月期间空调费合计44575.57元，恬娜公司对水电费1871.19元不持异议，但认为空调费因效果不佳不应收取。本院认为，根据恬娜公司法定代表人庭审陈述，其在承租房屋时知晓玄妙酒店公司要收取相应的空调费用，其抗辩玄妙酒店公司不应收取该费用的依据不足，本院不予采纳。结合玄妙酒店公司提交的记录本，即使其中签名非恬娜公司法定代表人本人所签，然在双方确曾约定应收取该费用的情况下，玄妙酒店公司主张空调费的诉请应予支持，且该空调费未涉及疫情影响期间，故本院支持玄妙酒店公司主张水、电及空调费用44575.57元的诉讼请求，并抵扣恬娜公司已付押金8000元后，恬娜公司实应支付36575.57元。 关于解除合同违约金。玄妙酒店公司系以恬娜公司未按约支付租金主张合同解除，虽恬娜公司确属违约，然其经营确受在新冠××疫情影响，在此情形下，出租人、承租人应共克时艰；故在出租人未能给予承租人适度减、缓、免交租金情形下主动行使合同解除权的，本院依据公平原则，酌情调整恬娜公司的违约金按1.5个月租金标准计算，计53750元。 关于律师费。玄妙酒店公司该项诉请符合合同约定，本院根据玄妙酒店公司的诉讼标的及胜诉比例，酌情恬娜公司应承担的律师费计10000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下： 一、被告上海恬娜贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州玄妙大酒店有限公司租金52555元、房屋占用费42058元、水、电及空调费36575.57元、违约金53750元、律师费10000元，合计194938.57元。 二、驳回原告苏州玄妙大酒店有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3766元，减半收取1883元，财产保全费2694元，合计4577元，由原告苏州玄妙大酒店有限公司负担1303元，被告上海恬娜贸易有限公司负担3274元。被告上海恬娜贸易有限公司负担部分于本判决生效之日起十日内直接向原告苏州玄妙大酒店有限公司履行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费缴纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审判员 李 尧 二〇二〇年十月二十日 书记员 季碧珺