江西省修水县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0424民初2371号原告：肖江，男，1971年9月15日出生，汉族，住江西省九江市修水县。委托诉讼代理人：尹宏、陈宛，江西际民律师事务所律师。被告：江西省中青联创置业有限公司，住所修水县义宁镇奥林华府小区******，统一社会信用代码91360424352056702N。法定代表人：陈雪丰，男，1978年12月17日出生，汉族，住江西，住江西省九江市修水县司董事长。委托诉讼代理人：何晨瑞、李静宁，江西坚白律师事务所律师。原告肖江与被告江西省中青联创置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖江及其委托诉讼代理人尹宏、被告江西省中青联创置业有限公司的委托诉讼代理人李静宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。肖江向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告交付帝景观澜2-1-902房产，并负责办理房屋产权证等所有手续；2.判令被告支付逾期交房利息195,000元（2020.7.26止）；3.判令被告自2020年7月27日起按月利率2%继续支付390,000元的利息至实际交房止；4.本案诉讼、保全等诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2016年2月，原告经朋友介绍认识被告原法定代表人魏某某，得知被告开发地产项目“帝景观澜”资金紧张，需对外出售部分拟建的商品房，因没有预售许可证，不能签订房屋买卖合同，可以通过同法定代表人投资入股的形式签订《入股协议》，但购房资金全额付给公司。房屋竣工后，公司在2018年6月30日前向购房户提供一套120㎡的商品房，签订正式购房合同，办理房产证等所有手续，逾期交房应承担相应违约责任。原告于2016年2月4日向被告支付了购房款100,000元，原、被告第二天签订了一份《入股协议》，原告按约定于2016年2月23日向被告交付了剩余购房款290,000元。2018年6月，魏某某通知原告，因原购买的房屋没有建设，协议中的房屋并不存在，公司已将原告购买的房号变更为“帝景观澜”2-1-902号，并以原告的名字办理了备案登记，只要签订正式购房合同后便可办理不动产权证书。2020年4月份，原告得知被告已向其他购房户送达了交房通知书，便向原告提出交房，但被告以原告的购房款未付清为由拒绝交房，并扬言将“帝景观澜”2-1-902号房屋另行出售。原、被告签订的《入股协议》本质上就是房屋买卖合同，且原告已履行了付款义务，被告应如约交房，并负责办理相关手续，被告拒绝交房侵害了原告的合法财产权。江西省中青联创置业有限公司辩称，原告与被告原法定代表人魏宗毅签订的《入股协议》约定，魏宗毅拥有“帝景观澜”项目51%的股份，原告自愿入股投资390,000元到魏宗毅名下，原告的投资本金和分红利润折算为“帝景观澜”16号楼15层D1西房产，面积120平方米，2018年6月30日交房，且魏宗毅必须按法律程序办理好购房合同及房产证等所有手续。上述条款表明，原告投资的390,000元系隐名在魏宗毅51%股权下的投资款，该投资款的固定分红就是“帝景观澜”120平方米的房产，取得房产必须另行签订购房合同。原、被告并没有形成商品房预售买卖合同的意思表示，《入股协议》应为原告与魏宗毅之间名为投资实为借款的借款协议。原告分两次交付魏宗毅个人的390,000元的收据收款人为魏宗毅，并注明是投资款。之后系因原告要求，魏宗毅在收据上加盖了被告的行政公章。魏宗毅收到投资款后，全部供其个人使用，公司并未收到该笔款项。2016年7月26日被告的法定代表人变更为陈雪丰后，被告并未授权魏宗毅通知原告，将《入股协议》约定固定分红的房产变更为“帝景观澜”2-1-902房产，更没有将该房产备案登记与原告名下。原、被告并未形成商品房预售合同法律关系，原告的诉请没有事实和法律依据，应驳回原告的诉请。本院经审理认定事实如下：2016年2月5日，原告（乙方）与魏宗毅（甲方）签订《入股协议》，协议载明：江西省中青联创置业有限公司拟投资运作投资修水县城南新区E5地块地产项目，项目名暂定为：帝景观澜。该项目位于修水县秋湖里大桥以东，占地面积96亩，容积率为2.2，建筑面积约16万㎡。甲方占有该项目51%的股份，为筹措资金，乙方自愿入股投资到甲方名下，现就入股投资事项达成如下协议：1、乙方同意入股投资300,000元，并在2016年2月底之前付清，以收据为凭。2、甲方同意乙方投资本金和分红利润折算为“城南新区E5地块”地产项目（“帝景观澜”）16楼15层D1西房产，此房产权所有权归乙方全权所有，此房面积为120平方米，交房时间为2018年6月30日之前，且甲方必须为乙方按法律程序办理好购房合同及房产证等所有手续。3、甲方如不能按期交房，则在交房日的下一个月之内（2018年7月30日之前），乙方可选择退房，且甲方将乙方投资金额全额退还，并在合同期内（两年半时间里），由甲方按月息2分的利率计算方式，对乙方进行一次性补偿。4、甲方如延期交房，乙方仍选择得房，则甲方应按预定交房之日起至实际交房之日为计息期，按月息2分的利率计算，对乙方进行一次性补偿。5、乙方不参与该项目的经营管理。6、本协议从双方签字时起生效。原告于2016年2月4日、2月23日分别向魏宗毅交纳100,000元和290,000，共计390,000元上述协议约定的投资款。魏宗毅分别出具了相应金额的收据，并加盖了被告的印章和魏宗毅的印鉴，收款人一栏有魏宗毅的签名。收款收据载明用途载明为投资款，注明了协议约定的16-15-D1西房屋。被告在建设“帝景观澜”房地产项目过程中，更改了房屋建设规划，实际建成的商品房并不存在《入股协议》中约定的16-15-Ｄ1西房屋。原告2017年11月1日曾通过短信询问魏宗毅是否需要相应更改协议，魏宗毅回复签订正式合同时再更改。原告之后多次催促魏宗毅办理购房事宜。2018年6月17日魏宗毅向被告交纳一笔资金后，将其中150000元以肖江的名义从被告处开具了一张用途为“帝景观澜”2-1-902室房款的收据。魏宗毅向原告出示了收据，但未交付给原告。2019年12月23日，被告的销售人员张丽萍（微信号：×××）通过微信告知原告涉案2-1-902房屋的面积、单价、维修基金等费用共计为721022元。2020年4月28日，张丽萍向通过微信向原告发送了被告通用的《交房通知书》，并告知被告已开始对交房通知书列明的楼房中符合交房条件的业主分批寄送正式通知书，提醒原告注意查收。原告从与张丽萍的微信聊天中下载打印的交房通知书中列明业主必须提交的资料和证件包含购房款和费用的收据、《商品房买卖合同（备案）》等；交房通知书还明确存在购房手续未完善、房款和费用尚未缴清、或按揭贷款尚未发放或未发放完毕等情形的暂不能交房。被告的陈姓销售人员（微信号×××）曾通过微信向原告发送催告函，催告原告在2020年7月24日17时前到被告销售中心签订《商品房买卖合同》，交纳购房款，办理银行按揭的手续，并告知未能如期前往办理的，视为放弃购买。2020年8月5日，应原告请求，该销售人员再次通过微信将上述催告函的内容发送给原告。本案审理过程中，根据原告财产保全申请，本院依法查封了涉案的“帝景观澜”2-1-902房。诉讼中，原告始终坚持已支付全部房款，原、被告就“帝景观澜”2-1-902房的价款等未能达成一致，未签订相应商品房买卖合同。另查明，签订《入股协议》时，魏宗毅系被告的法定代表人，被告的法定代表人于2016年7月26日变更为陈雪丰。本院认为，涉案《入股协议》条款文意明确，系原告基于确认魏宗毅当时占被告51%股份的事实，而投资到魏宗毅名下，与魏宗毅就投资金额及收益分配等所达成的协议。根据《入股协议》的内容可以确定原告与被告并无投资入股的意思表示，《入股协议》及收款收据加盖被告的印章，对协议中确认的事实能起到证明的作用，系魏宗毅基于当时的身份便利所为。魏宗毅签字、盖章不能代表被告，仅能代表其个人，无论该协议的法律性质如何，《入股协议》均不应认定为原、被告之间的协议，协议的相对方应认定为原告和魏宗毅，对被告没有约束力。魏宗毅2018年6月17日以原告名义向被告交纳“帝景观澜”2-1-902室房款，系其按照《入股协议》约定履行义务，被告的销售人员告知原告房屋价款、催告原告签订商品房买卖合同、发送附条件的交房通知书系基于魏宗毅的交款行为，而非被告履行《入股协议》，原、被告未就“帝景观澜”2-1-902室房价款等达成协议，签订相应商品房买卖合同。被告无义务向原告交付涉案房屋，支付逾期交房利息。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持，依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决如下：驳回肖江的诉讼请求。案件受理费4,300元，减半收取计2,150元，案件申请费4,120元，合计6,270元，由肖江负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  冷跃晖二〇二〇年九月二十二日法官助理徐敏书记员张芷若