江苏省常州市天宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0402民初3012号原告常州市天宁区天宁街道办事处，住所地常州市天宁区晋陵中路**，统一社会信用代码11320402014115204T。负责人汪舟，该办事处主任。委托诉讼代理人姜丽。委托诉讼代理人江珊，江苏圣典（常州）律师事务所律师。被告光点在地文化发展（常州）有限公司，住，住所地常州市天宁区元丰桥**一社会信用代码91320404MA1WQ16U6H。法定代表人朱一飞，该公司总经理。委托诉讼代理人戴红兴，江苏德音律师事务所律师。原告常州市天宁区天宁街道办事处（以下简称天宁街道）与被告光点在地文化发展（常州）有限公司（以下简称光点公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告天宁街道的委托代理人姜丽、江珊，被告光点公司的法定代表人朱一飞及其委托诉讼代理人戴红兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天宁街道向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令解除原被告之间的房屋租赁合同。2、请求法院依法判令被告立即向原告支付租金1066533.7元及逾期付款利息（以1066533.7元为基数自起诉之日起至实际付款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。3、本案诉讼费用由被告负担。因主张被告与原告于2020年9月30日就涉案房屋已经进行了交接，故原告当庭部分调整诉讼请求为：2、请求法院依法判令被告立即向原告支付租金1046388元（截止到2020年9月30日）及逾期付款利息（以1046388元为基数自2020年10月1日起至实际付款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。事实和理由：2018年11月2日，原、被告签订房屋租赁合同一份，原告将元丰桥8号房屋租赁给被告作办公使用，租赁期限：从2018年10月18日至2038年10月17日止，被告承诺愿意承担相应的房屋租金，并保证按本合同规定使用。合同第四条约定：被告必须在付清房租后方可使用（即先付后用的原则），如为分期付款，被告必须提前10天向原告交清下期房屋租金，逾期视为被告已单方面解除本合同，原告有权收回该房屋另行出租。根据合同第四条第1款约定：第二年至第五年租赁时间是2019年10月18日至2023年10月17日，年租金合计853227元，租金分两次支付，每年9月15日、3月15日前各付年租金的一半，按此约定被告应于2020年3月15日前支付半年租金（2020年4月18日至2020年10月17日）426613.5元，因考虑疫情特殊情况，原告主动减免被告3个月的租金，故被告只需支付半年租金（2020年4月18日至2020年10月17日）213306.75元，另被告也承诺分别于2020年6月15日前、2020年7月15日前各支付106653.35元。但截至今日，被告仍未按期足额支付上述拖欠租金。2020年6月22日原告委托律师向被告发函要求其收到律师函之日起5日内向原告支付租金，被告于2020年6月24日收到律师函后仍未向原告支付租金，被告已严重违约，根据合同第四条约定被告的违约行为应视为被告已单方面解除本合同。另，合同第十二条“其他约定”第3款约定：由于被告原因导致合同无法履行，则被告须支付第一年免租期（2018年10月18日至2019年10月17日）内的租金853227元。被告光点公司辩称，原告陈述不属实，原告对元丰桥房屋不享有所有权不具有出租的权利，原告针对出租的房屋水电迟迟未通，是导致本案纠纷的根本原因，我们对原告的第二项诉讼请求不予认可，对数额以及计算方法不予认可，原告没有说明其租金是怎么计算的。因为原告没有出租能力，水电也没有，在此情况下不应收取租金。本院经审理认定事实如下：2018年11月2日，天宁街道（甲方）与光点公司（乙方）签订房屋租赁合同。该合同约定，一、甲方所有的座落在元丰桥8号，面积约4675.22平方米的房屋租赁给乙方作为办公使用，乙方愿意承担相应的房屋租金，并保证按照本合同使用；三、租赁期限从2018年10月18日至2038年10月17日止。期满后乙方如需继续租赁，应在租赁到期前30天向甲方提出申请，并在10天内与甲方商妥并订立新的房屋租赁合同；四、乙方必须在付清房租后方可使用。如为分期付款，必须提前10天向甲方交清下期房屋租金，逾期视为乙方已单方面解除本合同，甲方有权收回该房屋另行出租。租金为分两次支付，因租赁所发生的水电费、房屋维修费、税金、电梯维修费全部应纳税金均由乙方承担缴纳。1、以上房屋的租赁时间及租金按照先付后用的原则执行，具体如下：第一年租赁时间：2018年10月18日至2019年10月17日（为免租期提供给乙方）；年租金合计人民币零元；第二年至第五年租赁时间2019年10月18日至2023年10月17日；年租金合计人民币853227元，租金分两次支付，每年9月15日、3月15日前各付年租金的一半。2、在签订协议之日，乙方须向甲方提供营业执照、法定代表人身份证复印件及经办人身份证复印件各一份，同时应向甲方交纳保证金85322元整（年租金的10%为标准）（续租，上期已收保证金）。五、乙方如需对房屋进行搭建、接建、装修或改变用途，必须经甲方书面同意，但不得破坏房屋的结构和整体安全以及设施完整，甲方不承担任何费用。本合同期满或提前终止后，乙方自行将可移除物品移除，其他应完好无偿地交给甲方，即甲方在接受乙方自行搭建、接建的房屋时无需向乙方作补偿。九、乙方有下列行为之一者，甲方有权解除本合同，收回该房屋另行出租，交给甲方的保证金、押金不再退还，另乙方需补缴租金：1、承租人不交付或不按照约定交付租金、水电费、物业费达30天以上，或所欠费用达30%以上；2、利用上述房屋进行非法活动或发生重大安全事故，影响甲方声誉的；3、擅自改变房屋用途或擅自转租、转借、转让房屋使用权的；4、其他损害甲方权益的。十二、3、由于乙方原因导致合同无法履行，则乙方须支付第一年免租期内的租金853227元。合同签订后，甲方将房屋交付给乙方使用。乙方支付了保证金85322元及2019年10月18日至2020年4月17日的半年租金426613.5元。2020年6月22日，原告向被告发送律师函。该律师函载明，根据合同第四条约定，被告应于2020年3月15日前支付半年租金（2020年4月至2020年9月）426613.5元，因考虑疫情特殊情况，天宁街道决定减免被告3个月的租金，被告只需支付半年租金（2020年4月至2020年9月）213309.75元，另外被告也承诺分别于2020年6月15日前、7月15日前各支付106653.35元。但截至发函之日，被告未按期足额支付上述2020年6月15日前理应支付的租金106653.35元。另，根据合同第十二条其他约定的第三款，因被告导致无法履行，被告须支付第一年免租期内的租金853227元，望被告及时履行合同义务。该律师函于2020年6月24日签收。此后未支付租金。另查明，2018年9月6日，天宁街道与天宁房产管理局签订房屋租用协议，就涉案房屋的使用、租金等适宜进行了约定。本院认为，通过本案在案证据能够表明原告具有对涉案房屋进行出租并收取租金的权利。出租人将房屋交付给承租人占有使用后，承租人应当按照约定或法律规定缴纳相应的租金或房屋占有使用费。本案中，原告与被告签订房屋租赁协议后进行了使用、装修等活动。按照合同约定，被告应于2020年3月15日前支付下半年度的租金。因疫情原因，原告减免了三个月的房屋租金，即要求被告支付213309.75元，并约定其于2020年6月15日、7月15日前分两次进行支付。被告未能按期支付相应租金，且收到原告的律师函后亦未能在合理期限内补交租金，其行为构成违约。原告要求解除本案涉案的房屋租赁合同符合合同约定及法律规定，对此诉求本院予以支持。根据合同第十二条第三款的约定，由于乙方原因导致合同无法履行，则乙方须支付第一年免租期内的租金853227元。上述约定属于双方真实意思表示，不违反法律规定。虽原被告对于是否于2020年9月30日对于房屋进行了交接有异议，但原告在本案中仅主张至2020年9月30日的房屋租金是其对自身权利的处分，应予支持。综上，被告仍应支付原告租赁第一年的租金及至自2020年4月17日至2020年9月30日的房屋租金。根据合同约定计算，自2020年4月17日至2020年9月30日的房屋租金应为385900元。因疫情影响，对原告减免三个月房租，其仍应支付该时间段的房屋租金为172590.25元。上述金额合计为1025817.25元。保证金的作用在于保证被告按约履行合同，减少履约方的损失。因双方约定如乙方原因导致合同无法履行，则乙方须支付第一年免租期内的租金，上述约定内容已经最大限度保障了履约方的利益，故保证金条款不再重复适用，原告应将被告交纳的保证金85322元予以退回。本案中将上述款项直接予以扣除，则被告仍应支付原告940495.25元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、解除原告常州市天宁区天宁街道办事处与被告光点在地文化发展（常州）有限公司就元丰桥8号房屋签订的房屋租赁合同；二、被告光点在地文化发展（常州）有限公司于本判决生效之日起十五日内向常州市天宁区天宁街道办事处支付款项合计940495.25元及利息（自2020年7月16日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）（应支付房屋租金为1025817.25元，扣除被告已经交纳的保证金85322元后，款项合计940495.25元）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14218元（原告预交14399元），由被告光点在地文化发展（常州）有限公司负担12850元，原告常州市天宁区天宁街道办事处负担1368元，退还原告常州市天宁区天宁街道办事处181元。保全费5000元，由被告光点在地文化发展（常州）有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  范凌岐人民陪审员  李江蛟人民陪审员  李昭仪二〇二〇年十二月二十八日书 记 员  高 莉