湖南省常德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘07民终1066号 上诉人（原审被告、反诉原告）：张雪屏，女，1975年12月10日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：候贵娥，女，1956年8月29日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。 委托诉讼代理人：李京松，湖南龙马律师事务所律师。 上诉人张雪屏因与被上诉人候贵娥房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院（2020）湘0702民初1670号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案,本案现已审理终结。 张雪屏上诉请求：依法撤销一审判决，改判候贵娥赔偿张雪屏各项经济损失119443元，或将本案发回重审。事实和理由：张雪屏与候贵娥自2016年5月1日起签订了为期五年的房屋租赁合同。2017年2月21日一审法院向张雪屏送达了（2016）湘0702执450号公告，限张雪屏于2017年3月10日前迁出房屋，到期仍不履行，法院将依法强制执行。该房屋经三次拍卖最终抵偿给了常德武陵农村商业银行股份有限公司。一审法院做出了抵偿裁定。故候贵娥在法院作出抵偿裁定时即丧失了涉案房屋的所有权，其与张雪屏之间的房屋租赁合同也就解除。候贵娥应就合同的解除承担违约责任，退还张雪屏缴纳的押金，补偿张雪屏装修残值。候贵娥的损失可以另行向湖南东汉房地产开发有限公司主张。 候贵娥辩称，1.张雪屏所述与事实不符，涉案房屋并未抵偿给第三人，仅仅是将租金在执行中优先支付给常德武陵农村商业银行股份有限公司。候贵娥购买涉案房屋，并使用、出租至今，未办理房屋产权登记手续，是因湖南东汉房地产开发有限公司的不诚信行为所致；2.张雪屏占有使用涉案房屋至今，房屋租赁合同一直在实际履行，故张雪屏主张赔偿装修损失没有事实和法律依据。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。 张雪屏向一审法院反诉请求：确认张雪屏与候贵娥之间签订的房屋租赁合同已于2017年2月22日解除。判令候贵娥赔偿张雪屏装修损失和经营损失109443元。本案诉讼费用由候贵娥承担。 一审法院查明，张雪屏（承租方）与候贵娥（出租方）签订《房屋租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定：出租方同意将位于黄金台饮食商贸区3栋商住楼8号商铺（以下简称涉讼房屋）出租承租方，租期自2016年5月1日起至2021年4月30日止，共5年；租金每月4600元，2018年5月1日以后，每年按10%上调房租金。出租方如未按时将房屋交给乙方使用，甲方将按其年租金额的20%计算违约金；乙方如未按合同内条款执行，甲方有权按照合同所定条款作出收回其房屋或不退还保证金等处罚。乙方未按时付租金，甲方有权处以停水停电处罚，且按年租金总额罚乙方20%的滞纳金，超过一个月未付租金，甲方有权收回房屋并扣留乙方物品，双方办理结算，终止合同，损失由乙方承担。承租方已向出租房缴纳房租至2017年2月。2017年2月11日，武陵区人民法院发出（2016）湘0702执450号公告，该公告写明受理的申请执行人常德市武陵农村商业银行股份有限公司与被执行人刘吉军、张明艳、湖南东汉房地产开发有限公司（以下简称东汉房产公司）、陈红霞、陈春桃、贺晶杰金融借款纠纷一案中，向被执行人发出（2016）湘0702执450号执行通知书，责令被执行人自动履行生效法律文书所确定的义务，但被执行人刘吉军、张明艳、东汉房产公司、陈红霞、陈春桃、贺晶杰未履行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条第一款规定，责令被执行人刘吉军、张明艳、东汉房产公司、陈红霞、陈春桃、贺晶杰在2017年3月10日前迁出房屋。 另查明，候贵娥于2008年4月15日与东汉房产公司签订了商品房买卖合同，双方约定候贵娥购买本案涉案房屋。东汉房产公司给候贵娥开具了销售不动产发票，但未办理不动产权登记。一审法院发出（2016）湘0702执450号公告后，该涉案房屋经多次拍卖均未能成功，现仍然属于东汉房产公司名下。东汉房产公司于2019年5月10日，向法院出具一份《关于候贵娥享有黄金台3号楼8号铺面所有、使用、收益、处分权的证明》载明“上述铺面我公司于2009年已交付候贵娥使用，候贵娥也一直租赁他人使用至今。该铺面不存在权属争议，候贵娥享有对黄金台3号楼8号铺面所有、使用、收益、处分的权力。”一审法院通知张雪屏要求其在收到通知之日起10日内自行搬离涉讼房屋，但至今张雪屏未与候贵娥办理房屋使用权交接，也未与其他人办理房屋使用权交接，现房屋一直在张雪屏占有、使用中。张雪屏向法院申请对涉讼房屋装饰装修价值进行评估，法院依其申请委托湖南德源资产评估有限责任公司对涉讼房屋进行鉴定，湖南德源资产评估有限责任公司2019年7月19日出具了《司法鉴定意见书》，对城南黄金台饮食城3栋8号商铺装修评估值为109443元。 一审法院认为，候贵娥与张雪屏签订的租赁合同是当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合同合法有效，双方应按合同约定履行义务、享有权利。虽然本案涉讼房屋因东汉房产公司的债务进入拍卖，并通知了承租人的相关权利和义务，但租赁合同的解除权利应当由合同当事人行使，本案中候贵娥与张雪屏没有协商一致解除合同，也没有单方向对方要求解除合同，故张雪屏要求确认房屋租赁合同已于2017年2月22日解除没有事实与法律依据，故对该诉讼请求不予支持。张雪屏现仍对承租房屋占有、使用，其主张的相关损失没有发生，故对张雪屏要求赔偿其损失的诉讼请求亦不予支持。遂判决：驳回张雪屏的反诉诉讼请求。 本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据材料。 本院查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，本案的争议焦点为：涉案房屋租赁合同是否已解除？候贵娥是否应向张雪屏承担赔偿责任？ 本院认为，候贵娥与张雪屏签订的《房屋租赁合同》系双方真实思表示，且不违反法律法规强制性规定，合同合法有效，受法律保护。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。本案中，涉案房屋虽因湖南东汉房地产开发有限责任公司债务进入拍卖程序，武陵区人民法院下达了执行公告，但司法机关未采取任何强制措施，不影响张雪屏实际占有、使用，张雪屏实际上也一直实际占有、使用涉案房屋。故双方之间的房屋租赁合同不符合上述法律规定的法定解除条件。且张雪屏未依照《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，向候贵娥送达合同解除的通知，亦未与候贵娥或其他人办理房屋使用权交接手续，其未有效行使合同解除权。故张雪屏要求确认房屋租赁合同自2017年2月22日起解除，没有事实和法律依据，本院不予支持。张雪屏自2016年5月1日起一直实际占有、使用涉案房屋，其主张的相关损失并未实际发生，故对张雪屏请求候贵娥赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，张雪屏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1651元，由张雪屏负担。 本判决为终审判决。 审判长  蒋晓玲 审判员  谭洪妮 审判员  孙 晖 二〇二〇年六月十九日 法官助理彭芬 书记员于松卉 附：本案适用的法律规定 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。