江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0103民初19号原告（反诉被告）：彭峰，女，1980年2月23日生，汉族，住江西省萍乡市开发区。被告（反诉原告）：杨宏芳，女，1975年1月25日生，汉族，住南昌市青山湖区。委托诉讼代理人：黄礼耀（系杨宏芳丈夫），住址同上。原告（反诉被告）彭峰诉被告（反诉原告）杨宏芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，杨宏芳应诉后向本院提起反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理,原告彭峰、被告杨宏芳其委托诉讼代理人黄礼耀到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）彭峰诉称：原告与被告于2018年4月30日签订《房屋租赁合同》，被告将坐落于南昌市西湖区的房屋出租给原告，合同约定房屋租赁期间自2018年5月1日至2019年4月30日，租金为每月2000元，付款方式为“半年一付”，签订合同时支付房屋押金3000元。2019年4月30日合同期满她说了要来签新合约，让我等她找我，但是她自己未找我续签，后直接付了半年房租给她（按被告临时要求租金涨至2200一个月付半年房租），2019年9月份我电话沟通提出11月后不再租房，被告以忙为由没有回复我，10月3日我再次微信提出，她未回复我。10月31日我提出把3000元到期合同押金转化为11月房租被告杨宏芳不同意，11月1日上午被告在没有返还我3000元的情况下且我家老人小孩在居住情况下，她拿自己手上的钥匙打开我家门（在此之前我们不知道她手上有我们的钥匙）开门后就把我家的东西往外搬，还损坏我的财物。我老公报警在警察要求下她才把我家东西往回搬，在警察的协调下（警察让我们交五天房租五天时间用来搬家，3000元房屋押金让我们起诉法院判决原被告都同意）我们又交了5天的租金和物业费，11月5日搬家后她说让我们恢复一下房子，打扫房子卫生，还粉刷墙壁让物业人员来验收了房子。后来打电话让她们来验收房子退房屋押金3000元给我，发微信给她也一直不回。被告方杨宏芳拒不履行合同中规定的2019年4月30日合同到期应返还我们3000元押金还扣压我们的财物，又断水断电对我们人身也构成了侵权行为。现为维护原告之合法权益，故诉讼至法院，请求：1、判令被告向原告支付合同押金共计3000元；2、判令被告赔偿原告经济、精神损失3000元；3、判令被告承担本案的诉讼费用。针对本诉部分，被告（反诉原告）杨宏芳辩称：一、本案违约方系原告，而不是答辩人，答辩人没收押金合理合法，原告要求答辩人支付押金的诉请根本不成立；二、原告要求赔偿经济精神损失的诉请没有依据；三、原告在租住期间破坏所住房屋设施设备，丢失物品的行为，造成安全隐患，违反合同约定，原告应承担违约责任和赔偿责任。为此请求驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）杨宏芳反诉诉称：2018年4月30日反诉人与被反诉人签订《房屋租赁合同》，反诉人将位于南昌市西湖区租赁给被反诉人承租使用，合同第二条第2款明确约定:每月租金2000，按半年一付的方式支付租金，被反诉人须提前30天支付下期租金，被反诉人不得以任何借口拖欠支付租金，否则反诉人有权终止合同，收回房屋，没收押金。同时还约定签订合同时，被反诉人支付合同押金3000元。在第一个半年租期即将到期时，依照合同约定，被反诉人本应于2018年10月1日前向反诉人支付下一个半年（2018年11月1日-2019年4月30日）的房屋租金12000元，而被反诉人却无视该合同约定，迟迟不向反诉人支付房租，直到2018年11月4日被反诉人才在反诉人的再三警告下补交该房租，此时被反诉人超过应支付房租时间已经一月有余，被反诉人此时已严重违约，按照合同约定，反诉人没收3000元合同押金合情合法。反诉人就此本不想继续租赁房屋给被反诉人但被反诉人恳求反诉人让其继续租住，反诉人考虑到自身工作繁忙，常年在外，无暇顾及房屋租赁一事，同时考虑被反诉人已经补交了房屋租金，遂在被反诉人没有补交房屋押金的情况下，反诉人同意让其继续租住。按照合同第二条第5款约定:租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。合同到期乙方如要求续租，则必须在承租期满至少提前两个月告知甲方，经甲方同意后，重新签订下年的租赁合同。而被反诉人在合同即将到期时并没有按照合同约定提前两个月告知反诉人是否继续续租，也没有按照合同约定提前30天（2019年4月1日前）支付下期租金，被反诉人再次严重违约已是不争的事实。该合同一年履行结束后，反诉人不想继续续租给被反诉人，哪知被反诉人不肯搬出房屋，说还要继续租住一年，并承诺在上一年合同基础上每月增加200元租金，并于2019年4月26日支付了半年的租金（2019年5月1日-10月31日）。反诉人出于对被反诉人的同情，同时考虑自身太忙，所以同意被反诉人继续租住一年，但要求被反诉人必须按照上一年合同条款（除租金金额外）签订一年的租赁合同，但被反诉人却百般推脱、躲避，不续签新的合同。直到2019年10月31日，被反诉人没有提前30天支付房租，却提出不再续租，并要求反诉人退还早已没收的3000元押金，反诉人没有同意这一无理要求此时，被反诉人在既未交房租而且存在拖欠水电气等费用的前提下，还想死赖在房子里不肯交还房屋。后在物业和派出所的协调下，被反诉人才于11月5日搬出她的物品。更为气愤的是被反诉人在这段时间内一直骚扰、纠缠反诉人，严重侵害反诉人的正常生活和工作，致使反诉人气急攻心，积郁难消诱发乳腺癌。更为不耻的是被反诉人在反诉人在上海手术和治疗期间还一直电话微信骚扰反诉人，致使反诉人无法安心有效地接受治疗，从而给反诉人造成了巨大的身心伤害。因此被反诉人理应为此伤害承担她该承担部分的赔偿责任，赔偿反诉人医疗损失和精神损失暂计15000元（视病情发展保留后续继续追究其责任的权利）。不仅如此，反诉人在租住期间按照合同约定对被反诉人的租住行为进行的监督检查以及后续检查中发现:被反诉人在租住房间内随意张贴宣传画、标语等，随意改动燃气热水器、不爱护租住屋内的抽油烟机、便池、橱柜、地板、墙面等的干净整洁（磨损破坏严重，污垢横生），后续还发现原有冰箱、空调、除湿机、电饭煲等电器物品丢失。被反诉人造成反诉人维修房屋及丢失物品等经济损失暂定5000元。综上所述，由于反诉人与被反诉人签订的合同合法有效，被反诉人不守合同，违背诚信，其行为给反诉人造成了经济损失以及精神和身心伤害，故提起反诉，请求：1、判令被反诉人违反合同约定，反诉人没收合同押金合法有效。2、判令被反诉人赔偿反诉人医疗费和精神损失费15000元。3、判令被反诉人赔偿反诉人维修房屋及丢失物品等经济损失5000元。4、本案诉讼费由被反诉人承担。针对反诉部分，原告（反诉被告）彭峰辩称：一、合同我们是签订的一年既然她收了我们的租金，他就是认同了我们的押金，也就是认可合同。二、被告的生病与我没有关系，我也就打了几次电话给她，根本没有骚扰她。三、明明房屋里面没有任何家具家电，在聊天记录里有体现，而且我交房的时候比她开始租房给我的时候还要干净，根本不存在说污垢横生的现象。被告反诉请求不成立，请求驳回被告的反诉请求。原告（反诉被告）彭峰为证明其主张，本诉、反诉共同提交了如下证据：证据一、微信聊天记录，证明了原告已经按照合同交清了房租、物业费用，但押金并未退还。证据二、手机视频，证明交还房屋时原告已经把房屋打扫干净并未有破坏房屋的情况。证据三、被告11月3日强行撬锁的视频，证明在租房期间被告强行撬锁，侵犯了原告的权利。被告（反诉原告）杨宏芳为证明其主张，本诉、反诉共同提交了如下证据：证据一：1、原、被告双方于2018年4月30日签订的《房屋租赁合同》1份；2、原告2018年11月4日支付2018年11月1日-2019年4月30日房屋租金12000元的微信支付打印复印件1份；3、原告2019年4月26日支付2019年5月1日-2019年10月31日房屋租金的微信支付打印复印件1份，证明1、原、被告签订合同的时间、租赁期限、内容及双方的各项约定，特别约定房屋租金及押金:每月租金2000元，按半年一付的方式支付租金，原告须提前30天支付下期租金，原告不得以任何借口拖欠支付租金，否则被告有权终止合同，收回房屋，没收押金。同时还约定签订合同时，原告支付合同押金3000元。2、原告多次严重违反合同约定，拖延付款，未按合同约定时间支付租金。3、原告严重违反合约，被告全面履行合约之事实。证据二：4、原、被告双方在2019年10月31日的微信聊天记录1份（2张），证明1、原告未按合同规定时间支付房租和物业费；2、原告未按合同约定提前通知被告。（证明原告严重违反合约第二条第5款的约定）。证据三：5、有关生气或不良情绪诱发乳腺癌的文章报导摘要1份（5张）；6、原告骚扰被告的微信聊天记录1份（2张），证明1、原告为达退押金之目的一直骚扰、纠缠反诉人，严重侵害反诉人的正常生活和工作，致使反诉人气急攻心，积郁难消，诱发乳腺癌。2、原告一直骚扰被告在上海的手术和治疗，致使被告无法安心有效地接受治疗，给被告造成了巨大的身心伤害。证据四：7、复旦大学附属肿瘤医院的病理报告等；7-1、被告病理切片病理学会会诊咨询意见书（1张）；7-2、被告临床病理诊断报告书（2张）；7-3、被告分子病理检查报告单（1张）；7-4、医院出具的被告医学证明1份（1张），证明被告于11月份得了乳腺癌并确诊。8、被告在复旦大学附属肿瘤医院治疗乳腺癌的各种费用；8-1、被告在复旦大学附属肿瘤医院治疗乳腺癌的各项费用发票（14张）；8-2、被告为治病花费的各种车费发票票据（3张）；8-3、被告医疗费和精神损失费计算表（1张），证明原告造成被告医疗费和车费、住宿等经济损失和精神损失共计72319元，被告主张原告承担该承担部分，暂定赔偿被告损15000元。证据五：9-1、房屋出租原告前照片（网上可查）（2张）；9-2、原告破坏出租房设施设、不爱护保护物品、不搞卫生的照片（7张）证据10、原告丢失被告出租房内各种物品的发票复印件（3张），证明1、原告违反合同第三条第2款之约定:如原告因使用不当或非正常使用，造成房屋及设施损坏的，原告应负责修复或照价赔偿，发生重大破坏与损失，被告有权通过法律追究原告全额赔偿责任。2、原告违反合同第三条第4款之约定:未征得被告同意，原告不得对房屋进行随意改造、破坏房屋结构和设施，不得对房屋进行任何修饰装修，否则须恢复原状并承担赔偿。3、原告造成被告经济财产损失之事实，被告暂主张原告赔偿被告维修及丢失损失5000元。经审理查明:原告与被告于2018年4月30日签订《房屋租赁合同》，被告将坐落于南昌市西湖区的房屋出租给原告，合同约定房屋租赁期间自2018年5月1日至2019年4月30日，共计12个月，租金为每月2000元，付款方式为“半年一付”，签订合同时支付房屋押金3000元。原告在签合同时交付被告房屋押金3000元。2019年4月30日合同期满租赁期限届满后,双方未续签合同，原告按每月租金2200元支付房租费至11月5日，并将房屋交付给被告。原告认为被告方拒不履行合同中规定，到期应返3000元押金，造成原告损失，故诉至法院，同时被告提起反诉。上述事实,有房屋租赁合同，原、被告的陈述等证据证实。本院认为,原、被告签订的租赁合同系双方的真实意思表示。依法成立并生效,合同双方应当按照租赁合同的约定行使各自的权利,履行各自的义务。本案的争议焦点为:一、关于原告主张被告支付合同押金3000元及赔偿损失3000元?二、关于被告反诉主张的认定问题？对于第一个焦点:1，关于原告主张被告支付合同押金3000元，根据本案查明的事实,原、被告双方签订了租赁合同期限届满后,已支付房租费，现原告已经搬离了涉案房屋,其所交纳的房屋押金30000元应当予以退还,原告的诉讼请求,本院予以支持。2，对于原告主张被告赔偿经济、精神损失3000元诉讼请求,原告未提交证据证实,无法确定其具体的损失，本院不予支持。对于第二个焦点：1，原、被告双方签订了租赁合同赁期限届满后合同自然终止,被告未能提供符合合同约定的房屋构成的违约,故其不予返还原告房屋押金的理由无事实和法律依据,本院不予支持。2，关于赔偿医疗费和精神损失费15000元，被告生病与原告不存在直接关系，本案系房屋租赁合同纠纷，故被告的主张，理由不能成立，本院不予采纳。3，关于赔偿维修房屋及丢失物品等经济损失5000元，因被告未向法庭提交相应证据证实，其应当承担举证不能的民事责任，被告的诉讼请求，本院不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百三十二条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:一、被告（反诉原告）杨宏芳于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）彭峰返还房屋押金3000元。二、驳回原告（反诉被告）彭峰其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）杨宏芳的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理50费元、反诉费150元，由被告（反诉原告）杨宏芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  蔡 俊人民陪审员  王小会人民陪审员  王凤娟二〇二〇年七月十四日书 记 员  卢铃婷