广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0402民初2919号原告：珠海市南利集团公司，住所地珠海市。法定代表人：董冬。委托诉讼代理人：万景发，广东显德律师事务所律师。被告：珠海宝腾商务服务有限公司，住所地珠海市。法定代表人：王晓平，总经理。委托诉讼代理人：谢泽岗，广东益诺众承律师事务所律师。原告珠海市南利集团公司（以下简称南利集团）与被告珠海宝腾商务服务有限公司（以下简称宝腾公司）合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告南利集团的委托诉讼代理人万景发，被告宝腾公司的法定代表人王晓平、委托诉讼代理人谢泽岗均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南利集团向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告双方于2011年11月30日签订的《协议书》中的担保合同无效；二、被告返还占用的案涉房产（包括：位于珠海市拱北桂花南路桂花苑****12-15轴500平方米商场；位于珠海市拱北桂花南路**桂花苑******、13A02号房产；位于珠海市拱北；位于珠海市拱北桂花南路**桂花苑****房产本案的全部诉讼费用。事实和理由：原、被告于2011年11月30日签订《协议书》，约定被告向原告出借142万元，专款用于偿还原告所欠的珠海市工商银行拱北支行的贷款，利息参照银行逾期利息计算。因原告暂无力还款，双方约定以法律文书裁定归原告所有的闲置房产的使用权、占有权、收益权交给被告，权利至2032年5月30日止，以抵偿原告欠被告的142万元债务。原告认为，上述《协议书》包含两个合同：一个是民间借贷的借款合同；另一个是因南利公司暂时未能偿还借款本息，以商场和房屋一定年限的使用权抵偿债务的担保合同。借款合同系借贷双方真实意思表示，符合最高人民法院司法解释规定的情形，没有违反法律、法规的禁止性规定，且宝腾公司已完成交付出借款的义务，属于有效合同。但担保合同则属于民法通则第五十八条规定的乘人之危的情形。因为就算按银行最高逾期利率计算利息，20年本息也不超过400万元，但案涉房产20年租金逾千万元，两者存在巨大差额，对原告也显失公平。原、被告之间的借贷并没有约定具体的还款日期，根据《中华人民共和国合同法》第二百零六条“借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还”的规定，应允许原告选择还款或抵债的方式，这才符合合同法规定的平等原则、公平原则以及遵纪守法原则。该担保明显违反担保法的规定。被告宝腾公司辩称，一、关于被告与原告于2011年11月30日签订的《协议书》的性质,应认定为债权债务合同关系,并非担保合同关系。所谓担保合同，是指为促使债务人履行其债务，保障债权人的债权得以实现，而在债权人和债务人之间，或在债权人、债务人和第三人（即担保人）之间协商形成的，当债务人不履行或无法履行债务时，以一定方式保证债权人债权得以实现的协议。本案中，《协议书》约定，被告向原告出借人民币142万元，用于其偿还所欠银行贷款，并在《协议书》第三条约定：“甲方（原告）拟将法律文书裁定归其所有的闲置的房产的使用权、占有权、收益权交给乙方，以抵偿其所欠乙方（被告）的壹佰肆拾贰万人民币的债务”；第三条第4项约定：“乙方（应为甲方）自收到甲方（应为乙方）上述全部款项（172万元，含30万元押金）后，对上述房屋享有占有、使用、收益权，但无所有权，该等权利持续到2032年5月30日”。由此可以看出，双方商定原告收到被告的全部款项后，原告即以《协议书》第三条第1项所述房产20年的占有、使用、收益权（即用益物权）来抵偿其所欠被告借款本息。另外，《协议书》第三条第8项约定：“乙方占有使用收益权期限届满，上述房屋固定装修部分无偿归甲方所有，双方权利义务结清。协议约定172万元包括押金30万元，押金不计算利息。到期后乙方在移交房屋并不欠任何管理费、水电费的前提下，甲方退还押金30万元给乙方……”。综上所述，从该合同内容来看，被告在出借行为完成后，为了使自己的债权得到清偿，同意原告以让渡《协议书》第三条第1项所述的房屋使用权的方式抵偿142万元的借款，是为债权债务合同关系，并不是担保合同。当庭补充：（一）类似于本案以房屋使用权抵债的合同性质认定，已有最高人民法院（2014）民申第215号民事裁定书确认的裁判规则。（二）从《协议书》的约定以及实际履行的情况来看，并没有要求原告履行还本付息的义务，而是产生了债务抵债的效果。因此，房屋使用权抵债并不是原告提供的实现债权的担保。二、本案不存在乘人之危的情形。所谓乘人之危的合同，是指行为人利用他人的危难处境或紧迫需要，为牟取不正当利益，迫使对方违背自己的真实意愿而订立的合同。本案《协议书》的签订时间是2011年11月30日，约定的第一次款项支付时间是2011年12月10日前，且款项分三次支付，最后一次的支付时间是2012年5月10日前，显然原告并非处于危难处境或紧迫需要。在本案《协议书》签订过程中，原、被告处于平等、自愿的情形下，双方并无违背自己的真实意愿而订立合同的情形。三、原、被告在《协议书》中已经约定了还款方式，即原告收到被告全部款项后，以位于珠海市拱北桂花路桂花苑B栋一层12-15轴500平方米商场、位于珠海市拱北桂花南路、位于珠海市拱北桂花南路的桂花苑******珠海市拱北桂花南路桂花苑B栋6A、位于珠海市拱北桂花南路桂花苑****房产20年的占有的债务。本案中，被告与原告双方在《协议书》已经约定了还款的时间和方式，即第三条第4项约定：“乙方自甲方收到上述全部款项（172万元，含30万元押金）后，对上述房屋享有占有、使用、收益权，但无所有权，该等权利持续到2032年5月30日”，其实质即为原告以上述房产20年房屋使用权抵偿其所欠被告的142万元，并非原告在诉状中所述“原、被告之间的借贷并没有约定具体的还款日期”。综上所述，被告认为，《协议书》是基于被告与原告双方合意、自愿、平等的情形下签订，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。据此，原告起诉无事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明事实认定如下：根据南利集团提供的法律文书显示：2008年11月10日，广东省阳春市人民法院就珠海星际投资有限公司、南利集团申请执行广东长城建设珠海公司合同纠纷两案作出（2008）春法执字第50-2号执行裁定，裁定解除对广东长城建设珠海公司名下的位于珠海市拱北桂花南路88号“桂花苑”B栋1502号、1601号、13A02号房产的查封，并将上述房产过户至南利集团名下；同日，广东省阳春市人民法院就南利集团申请执行广东长城建设珠海公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案作出（2008）春法执字第14-3号执行裁定，裁定解除对广东长城建设珠海公司名下位于珠海市拱北桂花南路88号“桂花苑”B栋6A07号房产的查封，并将上述房产过户至南利集团名下；2011年7月28日，珠海市中级人民法院就南利集团申请执行广东长城建设珠海公司合作开发房产纠纷案作出（2001）珠中法执恢字第64-2号之一执行裁定，裁定：一、将位于珠海市拱北桂花苑B栋一层12-15轴500平方米商场过户至南利集团名下；二、南利集团可持本裁定书到财产管理机构办理相关过户登记手续；三、上述房产上的查封效力消灭。2011年11月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《协议书》，约定：原告因急于归还银行贷款，被告愿出资代原告偿还贷款，原告同意以法律文书裁定归其所有的房产一定时期的使用权等抵偿欠被告的债务，具体协议如下：一、被告同意出资172万元（含押金30万元）给原告，该款专用于原告偿还珠海市工商银行拱北支行的贷款，不得挪做它用；二、被告分三次将上述款项转到原告账户，2011年12月10日前支付50万元，2012年2月10日前支付60万元，2012年5月10日前支付62万元；三、因原告暂无法归还被告的本息（利息参照银行逾期利息计），原告拟将法律文书裁定归其所有的闲置的房产的使用权、占有权、收益权交给被告，以抵偿所欠被告的142万元债务，具体约定如下：1、房产处所：位于珠海市拱北桂花南路桂花苑B栋一层12-：位于珠海市拱北桂花南路桂花苑****12-15轴500平方米商场［（2001）珠中法执恢字第**之一《执行裁定书》］号、1；位于珠海市拱北桂花南路的桂花苑******号《民事裁定书》］；位于珠海市拱北桂花南路的桂花苑B栋6A07号房产［（2008）；位于珠海市拱北桂花南路的桂花苑****房产［（2008）春法执字第**《执行裁定书》］产权证；因开发商其他外债，曾被多次查封并发生过争议；上述房屋因之前无人管理，存在破损，有待修复；商场约有160平方米现被珠海市正宇投资有限公司占用，60平方米现被拖欠桂花苑工程款的工程队占用；3、上述房产没通水电，由被告自行办理有关水电的手续；4、被告自原告收到上述全部款项后，对上述房屋享有占有、使用、收益权，但无所有权，该等权利持续到2032年5月30日，签订协议后由被告负责清场，期限六个月，至2012年5月31日止；5、被告在不改变上述房屋结构前提下，可对上述房屋进行修复、装修。有关房屋的消防、水电等设施设备，均由被告负责安装报批，被告可自行使用，也可租给他人使用，水电费、物业管理费、装修费等均由被告承担；6、在被告占有使用上述房屋期间，无论因任何原因产生的该等房产使用权纠纷，均由被告负责处理并承担相关费用，原告予以协助；7、一旦上述房屋具备办理房地产权的条件，原告需办理房地产权证时，被告应无条件配合；8、被告占有使用收益权期限届满，上述房屋的固定装修部分无偿归原告所有，双方权利义务清结。协议约定172万元包括押金30万元，押金不计算利息，到期后被告在移交房屋并不欠任何管理费、水电费的前提下，原告退还押金30万元给被告，被告有优先承租权；四、在被告占有使用期间，若原告单方解除合同或因原告的原因造成不能继续履行合同的，则应归还欠被告的本息，退还押金，还应赔偿被告的装修损失及其它损失；五、若被告占有上述房屋后五年内，因不可抗力造成本协议无法继续履行的，原告应返还被告的押金和欠款，其它损失由各自承担，因政府或政策原因要拆迁，则原告应返还被告的押金和欠款，对房屋的补偿归原告所有，对营业损失的补偿归被告所有等。上述协议签订后，被告于2011年12月13日向原告转账50万元，于2012年2月9日向原告转账50万元，于2012年2月10日向原告转账10万元，于2012年5月8日向原告转账62万元；原告给被告开具了对应的30万元押金、142万元款项的收据。庭审时，被告主张，上述协议签订时，桂花苑B栋6A07号房被物业管理处占用；桂花苑B栋一层12-15轴500平方米商场有160平方米被珠海市正宇投资有限公司占用，另有60平方米被催讨桂花苑工程款的工程队占用；从2014年底至2016年10月，被告采取措施陆续清退上述房产的占用人员；目前，桂花苑B栋一层12-15轴500平方米商场由被告出租给夏汉王经营火锅店，租期从2019年6月17日至2025年6月16日止，租金每月33000元；剩余房产以1000元/套/月的价格出租给珠海市碧雅物业代理有限公司，租期从2017年11月至2026年1月止。原告认可被告所述协议签订时房产的占用情况，但不清楚具体清退情况，对案涉房产目前的租赁情况没有异议。原、被告双方确认案涉房产因未通过验收，故尚未办理权属登记。另查明，原告自行委托广东公评房地产与土地估价有限公司对案涉房产的租金市场价值进行评估，该公司于2018年12月10日作出《房地产估价报告》，结论为：B栋一层12-15轴500平方米商场2011年月租金单价为55元/㎡，2018年月租金单价为90元/㎡；B栋1502号、1601号、13A02号、6A07号房2011年月租金单价为10元/㎡，2018年月租金单价为20元/㎡。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案双方争议焦点是：原、被告双方于2011年11月30日签订《协议书》第三条所约定内容的性质和效力。对此，本院认为，根据该条约定，由于被告同意出资代原告偿还银行贷款，原告暂无法归还该代偿款项本息，故将案涉房产20年的占有使用收益权交给被告以抵偿所欠被告的142万元债务。上述协议约定内容具体、明确，原告作为债务人让渡案涉房产一定期限内的使用收益权来抵偿尚欠被告的债务，在性质上应属于债权债务合同中的抵偿债务行为。该协议内容以债务清偿为目的，并无担保债务履行的意思表示，不违反法律、行政法规的强制规定。从《协议书》签订时案涉房产未经验收、存在破损及有待修复、部分房产被他人占用、水电未通、消防设施尚需报批安装等瑕疵状况来看，原告主张有关抵债内容存在乘人之危、显失公平之情形，理据不足。其次，原告认可在本案起诉前未曾向被告提出清偿借款之要求。退一步讲，即便如原告所述协议存在乘人之危、显失公平等撤销事由，原告也未能在法定期限内行使撤销权，其撤销权依法消灭。综上，原告的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百五十一条、第一百五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告珠海市南利集团公司的诉讼请求。本案受理费59400元，由原告珠海市南利集团公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  谢 光人民陪审员  吴舒雅人民陪审员  陈胜瑛二〇二〇年七月十七日书 记 员  张景民赵梵亦