江西省乐安县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1025民初990号原告：中国银行股份有限公司乐安支行，社会统一信用代码:91361025862809268P,住所地：江西省乐安县站前路**。负责人：黄胜文，行长。委托诉讼代理人：游智刚，系该行主任，特别授权。被告：元新鸣，男,1990年6月29日出生，汉族，住乐安县。被告：元婷婷，女,1983年7月29日出生，汉族，住乐安县。被告：江西省泰宏置业有限公司乐安香山豪庭分公司，社会统一信用代码：91361025566285068L，住所地：江西抚州市乐安县县城环城路。负责人：熊新建，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王梦茜，江西三松（乐安）律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告中国银行股份有限公司乐安支行与被告元新鸣、元婷婷、江西省泰宏置业有限公司乐安香山豪庭分公司金融借款合同纠纷一案,本院于2020年10月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人游智刚及被告元新鸣、元婷婷、江西省泰宏置业有限公司乐安香山豪庭分公司的委托代理人王梦茜到庭参加诉讼。2020年10月26日，原告撤回对何建华的起诉，本院裁定予以准许。本案现已审理终结。原告中国银行股份有限公司乐安支行向本院提出诉讼请求：1、解除本案原告与被告元新鸣所签订的《个人商业用房贷款合同》；2、被告元新鸣立即偿还拖欠原告贷款到期本金59441.63元，利息32911.63元，违约金7049.05元，未到期本金303930.65元，合计403332.96元(截至2020年9月24日)，后续利息计收至清偿本案贷款本息止；3、何建华、元婷婷承担偿还本案借款本息连带保证责任；4、被告江西省泰宏置业有限公司乐安香山豪庭分公司承担偿还本案借款本息连带保证责任；5、本案被告抵押担保房产处置应优先偿还本案债务；6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月12日被告元新鸣向江西省泰宏置业有限公司乐安香山豪庭分公司购置位于乐安县鳌溪镇北环路“香山豪庭”2幢36号商铺，在支付了426,963.00元首付款后向原告申请个人一手商用房贷款42万元，原告在审核被告申请材料后于2017年3月28日原告与被告元新鸣、江西省泰宏置业有限公司乐安香山豪庭分公司签订了《个人商业用房贷款合同》(合同编号:2017年抚中银商贷乐字006号)，合同约定被告江西省泰宏置业有限公司乐安香山豪庭分公司提供阶段性连带责任担保，与何建华、元婷婷签订了《个人贷款保证合同》(合同编号:2017年抚中银个贷保字002号)，合同约定何建华、元婷婷承担因元新鸣违约而给债权人中国银行股份有限公司乐安支行造成的损失和其他所有应付费用。2017年4月1日，原告依照合同约定向被告元新鸣发放贷款42万元，借款期限为120个月，借款利率为基准利率上浮20%，采用每月/期10日等额本息还款方式还款。截至2020年9月24日，被告元新鸣违约拖欠到期贷款本金59441.63元，利息32911.63元，违约金7049.05元，逾期时间达593天。鉴于被告违约，原告依合同约定解除本案合同，要求被告偿还本案贷款未到期本金303930.65元以及本案拖欠的贷款本息99402.31元，合计403332.96元。因为我方一开始无法联系上元新鸣，也不知道元新鸣在服刑，为维护原告的合法权益不受侵害，原告只得向人民法院提起本案诉讼，关于担保责任的认定，根据担保合同的约定，因店面还未办理正式登记，江西省泰宏置业有限公司乐安香山豪庭分公司应该要承担担保责任的。请求人民法院依法支持原告本案诉请。被告元新鸣辩称，借款属实，但利息高，我之前按期付款了，之后银行告知我的账号被封了，没有人通知过我。我不是不还款，现在的情况是我在南昌监狱服刑无能力偿还。能拍卖的就拍卖，用所得款去偿还。被告元婷婷辩称，我同意元新鸣的说法，能拍卖的就拍卖，用所得款去偿还，我也无能力帮他偿还。被告江西省泰宏置业有限公司乐安香山豪庭分公司辩称，我方不承担连带担保责任。造成本次未办理抵押登记成功是由借款人导致而非担保人，且该店面已办理预告登记手续，故我方不承担连带保证责任，原告计算的利息及违约金均过高，恳请法庭依法核定其相应约定所造成的费用。综上，恳请法庭依法驳回原告对我方的诉讼请求。对当事人无异议的证据有原告营业执照、法定代表人身份证明、被告的营业执照、法定代表人身份证明、身份证、房屋按揭贷款申请表、划付款授权书、担保品信息及承诺书、商品房买卖合同、中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同、中国银行股份有限公司个人贷款保证合同、中国银行乐安支行借款借据、不动产登记证明等证据材料本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及本院确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月12日，被告元新鸣向江西省泰宏置业有限公司乐安香山豪庭分公司购置位于乐安县鳌溪镇北环路“香山豪庭”2幢36号商铺，面积70.84平方米。在支付了426,963.00元首付款后，元新鸣向原告申请个人一手商用房贷款420000元。2017年3月28日，原告与被告元新鸣、江西省泰宏置业有限公司乐安香山豪庭分公司签订了《个人商业用房贷款合同》，合同约定：借款用途为购买“香山豪庭”2幢36号商铺，面积70.84平方米，借款金额为420000元，借款期限为120个月，借款利率为基准利率上浮20%，采用每月/期10日等额本息还款方式还款。江西省泰宏置业有限公司乐安香山豪庭分公司提供阶段性连带责任担保，并作为连带保证人在合同上签字、盖章，保证期间为主债务的履行期届满之日起两年，若主债务为分期履行的，则保证期间为自本合同生效之日起至最后一期债务履行期届满之日后两年。若保证人提供阶段性连带责任证的，则自办妥所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任。但对在该日之前已到期的债务，以及该日之前发生保证人或借款人违约引起的债务，保证人仍应承担相应违约责任或保证责任。同日，原告与何建华、元婷婷另行签订了《个人贷款保证合同》，合同约定何建华、元婷婷对主债务、利息、违约金、律师费、实现债权的费用及因借款人违约而给债权人造成的损失等费用承担连带担保责任。保证期间为主债务的履行期届满之日起两年，若主债务为分期履行的，则保证期间为自本合同生效之日起至最后一期债务履行期届满之日后两年。2017年4月1日，原告依照合同约定向元新鸣发放贷款42万元，借款期限为120个月，月利率为4.9‰，借款利率为基准利率上浮20%，采用每月/期10日等额本息还款方式还款。2017年4月28日，原告与元新鸣就其购买的房产公司开发建设的位于乐安县鳌溪镇北环路“香山豪庭”2幢36号商铺办理了房屋预告登记手续。但至今未办理好正式抵押登记。截至2020年9月24日，被告元新鸣违约拖欠到期贷款本金59441.63元，利息32911.63元，罚息7049.05元，逾期时间达593天。鉴于被告违约，原告依合同约定解除本案合同，要求被告偿还本案贷款未到期本金303930.65元以及拖欠的贷款本息99402.31元，合计403332.96元。本院认为：原告与被告元新鸣、江西省泰宏置业有限公司乐安香山豪庭分公司签订的《个人商业用房贷款合同》，与何建华、元婷婷签订了《个人贷款保证合同》系各方当事人真实意思表示，合法有效，对当事人具有法律约束力，各方均应按合同约定履行合同义务。本案中，被告元新鸣向原告中国银行股份有限公司乐安支行贷款购置位于乐安县鳌溪镇北环路“香山豪庭”2幢36号商铺，原告已依约发放420000元借款，被告应当依约承担偿还借款本息义务。现被告元新鸣未依约按期还款，构成违约。按照合同约定，原告有权解除合同并要求被告元新鸣立刻清偿合同项下未偿还的全部借款及利息和其他费用。因此，原告请求解除合同并要求被告元新鸣偿还到期贷款本59441.63元，利息32911.63元，罚息7049.05元，未到期本金303930.65元以及本案拖欠的贷款本息99402.31元，合计403332.96元（截止至2020年9月24日）的诉请求，于法有据，本院予以支持。被告元婷婷作为该贷款担保人在《个人贷款保证合同》上签字确认，对上述全部债务应当承担连带清偿责任。被告江西省泰宏置业有限公司乐安香山豪庭分公司为元新鸣提供阶段性连带责任保证，且目前借贷双方仍未办理房屋抵押登记，故江西省泰宏置业有限公司乐安香山豪庭分公司依法应当对上述全部债务承担连带清偿责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国物权法》第二十条规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。因此，预告登记本身不是物权登记行为，而是为了预告登记权人将来变动不动产物权设定请求权。依照《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。抵押权系物权，经登记才能发生效力。案涉房屋抵押系预告登记，不能等同于抵押登记，不直接产生优先受偿的效力。因此，原告主张对本案涉案房屋享有优先受偿权的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。对于被告江西省泰宏置业有限公司乐安香山豪庭分公司主张造成本次未办理抵押登记成功是由借款人导致而非担保人，且该店面已办理预告登记手续，不承担连带担保责任的请求，虽然银行与借款人对商品房做了抵押预告登记，但该预告登记并未使银行获得现实的抵押权，如抵押权设立登记无法完成，银行不能对该商品房行使抵押权。因此不能免除江西省泰宏置业有限公司乐安香山豪庭分公司的保证责任，对该辩解不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条，《中华人民共和国担保法》第十二条、第十八条、第二十一条、第三十一条的规定，判决如下：一、解除原告中国银行股份有限公司乐安支行与被告元新鸣、江西省泰宏置业有限公司乐安香山豪庭分公司签订的《个人商业用房贷款合同》；二、被告元新鸣于本判决生效之日起10日内偿还给原告中国银行股份有限公司乐安支行到期贷款本金59441.63元，利息32911.63元，违约金7049.05元，未到期本金303930.65元以及本案拖欠的贷款本息99402.31元，合计403332.96元（截止至2020年9月24日）（利息及违约金按合同约定计算至2020年9月24日，此后的利息及罚息按合同计算至款项付清为止）；三、被告元婷婷对本判决第二项确定的债务承担连带清偿责任，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿；四、被告江西省泰宏置业有限公司乐安香山豪庭分公司对本判决第二项确定的债务承担连带清偿责任，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿；五、驳回原告中国银行股份有限公司乐安支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7350元，减半收取计3675元，由被告元新鸣、元婷婷、江西省泰宏置业有限公司乐安香山豪庭分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。审判员  曾民二〇二〇年十一月二十日法官助理杨鑫瑶书记员黄娟书记员舒薇附：如当事人自动履行，请将标的款汇至乐安县人民法院账户79×××16（户名：乐安县人民法院；开户行：江西银行抚州乐安支行）。（如需上诉，则在上诉期满后七日内，交纳上诉案件受理费7350元，并将缴费回单交至所提交上诉状的法院，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：江西省抚州市中级人民法院，开户行：中国农业银行抚州高新支行，账号：14×××29）