江苏省张家港市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0582民初8603号 原告：张家港市工艺编织厂，住所地张家港市塘桥镇妙桥金村。 法定代表人：金刚宝，该厂总经理。 委托诉讼代理人：姜斌，江苏联合—合力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张紫凌，江苏联合—合力律师事务所律师。 被告：张家港市塘桥镇妙桥圆方纱线厂，住所地张家港市塘桥镇妙桥金村路**。 经营者：刘艳。 被告：刘艳。 两被告共同委托诉讼代理人：王永雪，安徽滨阳律师事务所律师。 原告张家港市工艺编织厂（以下简称工艺编织厂）与被告张家港市塘桥镇妙桥圆方纱线厂（以下简称圆方纱线厂）、刘艳房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年8月4日立案受理后，依法适用简易程序，于同年9月8日、10月12日两次公开开庭进行了审理。原告工艺编织厂的委托诉讼代理人姜斌、张紫凌、被告圆方纱线厂经营者刘艳即被告刘艳及其共同委托诉讼代理人王永雪两次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告工艺编织厂向本院提出诉讼请求：1、判令两被告支付原告2019年度租金9万元，并支付违约金45000元；2、判令两被告腾退原告位于张家港市塘桥镇妙桥金村路101号的厂房；3、判令两被告以9万元每年为标准向原告支付自2020年1月1日起至实际腾退之日止的房屋占用费（暂记至2020年7月31日为52500元）；4、两被告承担本案诉讼费用和律师费。事实和理由：被告圆方纱线厂是个体工商户，被告刘艳是经营者。被告自2017年开始承租原告位于张家港市塘桥镇妙桥金村路101号的厂房，用以生产经营。2018年1月1日，被告刘艳与原告签订《房屋租赁协议》，约定租期自2018年1月1日至2019年12月30日，租金为9万元每年，租金于每年年初支付。合同签订后，因客观原因原告决定不再与被告续租，故在合同到期前一年就通知了被告。合同到期后，经原告多次催促，被告拒不搬离，并结欠原告2019年的租金及占用厂房至今的费用，经反复催讨未果。原告为此起诉。 被告圆方纱线厂、刘艳共同辩称，1、被告并未拖欠2019年度租金，原告应支付我方违约金5.5万元；2、原告应当支付被告拆迁赔偿款，数额以实际评估数额为准。超过规定收取的电费55880.70元，因保全造成被告不能正常归还贷款的逾期利益损失6万元；3、原告应当支付被告拆迁赔偿款占用数额按同期银行贷款利率计算的利息；4、原告已被市场监督管理局吊销，按照市场管理相关法律规定，单位被吊销期间所有民事主体暂停参与经营与民事诉讼活动，视为主体暂时不存在，待恢复吊销后才能从事民事法律行为，吊销的主要特征是主体不能进行经营活动，也不能参与吊销后的民事法律行为，可以处理吊销前的未尽事宜，吊销的同时没收被吊销单位的公章，其单位营业执照暂时失去效力，故本案中原告在吊销期间不能参与吊销后的民事法律行为，原告主体不适格，请求驳回原告起诉。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 本院经审理认定事实如下： 2017年10月起，圆方纱线厂实际承租工艺编织厂的部分厂房，双方未签订书面合同，刘艳支付了租金2万元。2018年1月1日，工艺编织厂（出租方、甲方）与刘艳（承租方、乙方）签订一份《房屋租赁协议》，约定：乙方租用甲方的生产用厂房1092平方米，每平方米按80元计算，合计租金87360元；乙方租用辅助房4平方米（实为4间），每平方米按1200元计算（实为1200元每间），合计租金4800元，实际共计租金9万元。续租价格根据市场浮动价进行提升；租赁期从2018年1月1日起到2019年12月30日止；租金上交约定为在合同签订当日支付全年租金，续后每年在年初签订合同时一次付清；乙方如果有违反本协议中的任何条款，甲方有权解除本协议，并要求乙方按本协议的总金额的50%作为赔偿金。之后，圆方纱线厂支付了租金9万元。 2018年11月下旬，工艺编织厂向圆方纱线厂发出一份《通告》（以下简称第一份通告），主要内容，我厂已列为苏州市重点群体出租房单位263大环境政治改造单位，要求将现有出租的用户最晚期限在2019年6月30日前全部搬离，该地块由镇村两级政府来进行重新规划和改造。现提前印发通告你们早作打算，确保下一年的正常生产。如到时没有搬迁的单位一切后果各自负责。2019年10月中旬，工艺编织厂又向圆方纱线厂等出具一份《告知书》（以下简称第二份告知书），其主要内容：根据现在存在的实际情况经全体股东讨论研究考虑，你们还未搬迁的单位可能面临一定的难度，最终决定放到2020年1月30日前（春节）所有租房户必须全部搬离，否则所造成的一切后果由你们各自全部承担；根据我们全体股东协商，对所有房租（无论已满合同期的还是在合同期间内的）在2019年6月30号前的房屋租金一律免收；对未满合同期的房租户，根据实际情况进行协商，在原有的基础上适当收取部分房屋租金费。同年12月2日，工艺编织厂向圆方纱线厂等发出一份《告知书》（以下简称第三份告知书），其主要内容，自2019年10月11日第二次发通知你们已过去一个多月了，离春节还不到二个月时间，为了不影响你们的生产，现特再次告知你们必须要在春节前全部搬离结束。因春节后不再供应水电，将全部停止，准备进行全面拆除工作。如未能搬离结束的一切责任自负。第三份告知书于2019年12月3日以国内挂号信形式邮寄给了刘艳。因圆方纱线厂未搬离，江苏联合—合力律师事务所受工艺编织厂的委托，于2020年4月1日向刘艳发出一份律师函，要求其在同年4月15日前搬离承租的上述厂房，并一次性支付租金和超出合同租赁期限的房屋占用期间的费用；若你方到期未履行上述义务，将采取法律途径，查封贵方银行账户和资产，并承担因违约而产生的违约金、律师费、诉讼费等全部损失。上述律师函通过EMS邮寄给了刘艳。之后，因圆方纱线厂尚有部分设备未搬离，并结欠租金，工艺编织厂为此来院涉讼。 另查明，张集用2001字第200038号《集体土地使用证》载明，土地使用者为工艺编织厂，用途为工业用地，使用权类型为流转，使用权面积为2092.20平方米。案涉出租的厂房未取得房屋产权证书，也未取得建设工程规划许可。 再查明，圆方纱线厂系个体工商户字号，由经营者刘艳个人经营。 又查明，工艺编织厂成立于1989年11月10日，于2008年12月26日被工商部门吊销了营业执照。 以上事实，有双方签订的《房屋租赁协议》、张集用2001字第200038号《集体土地使用证》、营业执照、《通告》、《告知书》、国家企业信用信息公示系统公示的信息及庭审笔录等证据予以证明。 审理中，刘艳陈述了承租涉案厂房的经过：2017年10月我找到工艺编织厂的法定代表人金刚宝谈租房，金刚宝提出要签合同，从2018年元旦开始签两年，合同租金是9万元，合同到期了再签。在2017年10月我就搬进去的，2017年的租金付了2万元，搬进去前我就付了。2018年1月1日正式签了合同，签合同的时候就付了9万元，我搬进去时就买了土机30台、980钩编机25台、整经机6台、盘头300只，并陆续请了人……生产用房1092平方米是正确的，辅助用房是四间（宿舍），每间30平方米，每间租金1200元。2019年3、4月和8、9月，金刚宝和村里及拆迁办一起到我承租的厂里来，量了房屋面积，金刚宝就问了我多少空调，多少机器、网线、摄像头、冷风机，统计好就走了。2019年12月金刚宝来和我谈过一次，他就说房屋到期了让我搬，我说要搬迁费，他说尽量争取。由于金刚宝没有给我搬迁费，所以我没搬。2020年1月我没有生产，工人也全部放假了，1月份我就回老家了，回去的时候还没有停水停电。由于疫情影响，到了2020年3月底我才从老家回到妙桥，之后我在4月重新租在鹿苑，980机器等在今年4、5月份搬走了，现在工艺编织厂承租屋内尚有土机30台、冷风机4个、摄像头、空调1台没搬。土机是用水泥焊住的，如果搬就不好用了，所以只能买新的。 为查明案情，本院组织各方于2020年9月30日至工艺编织厂的案涉承租厂房即张家港市塘桥镇妙桥金村进行现场勘查，并制作了现场勘查笔录。工艺编织厂的法定代表人金刚宝陈述了以下主要内容：在2017年9、10月份，刘艳来找我，要租房子，在2017年付了2万元租金，刘艳就搬进来生产了，当年没有签租赁协议。到了2018年1月1日，双方签订了书面协议，刘艳提出来要多签几年，我讲只能签两年，到期后可让他优先续租。刘艳分两次付了2018年租金。政府开展331整治，工艺编织厂的厂房存在隐患，厂房老，没有消防通道，镇上要求我厂整治。村（塘桥镇金村村）里就找我谈，提出有三优三保政策，要求我厂拆迁，我厂同意三优三保拆迁。厂房出租了七、八家，我厂就发通知，通知承租人的……2018年11月26日的第一份通告，是直接向刘艳送达；2019年10月12日第二份告知书，是我厂组织全体承租人在厂房门卫开会并发的，刘艳老婆徐大娇来的……2019年12月2日，我厂通过挂号信的方式，向刘艳发出第三份告知书，要求刘艳和圆方纱线厂必须在春节前搬离，因为他不搬，我厂自行停电停水，停电大约在2020年1月24日，停水大约在同年1月20日。 经质证，工艺编织厂对其真实性予以认可，其他意见同勘验笔录中该厂所陈述一致。圆方纱线厂、刘艳则认为，对金刚宝陈述的2019年6月30日前的房租免除不予认可，因为我们是2018年1月1日至2019年12月30日房租全部交清的，对其余没有异议。 审理中，本院于2020年9月29日至调查，该村村主任钱颂扬陈述了以下内容：江苏省提出三优三保，就是将厂房拆迁，将建设用地变成基本农田……工艺编织厂有四层厂房是六十年代造的，是危房，而且该厂自己不经营，全部用于出租，租了七八家，安全隐患很大，又涉及331安全治理，村里就考虑将工艺编织厂纳入三优三保拆迁，该厂金刚宝和股东商量后讲愿意的。我就提出已出租的厂房，租期满后就不要出租了，当时初定2019年要实施拆迁，后来涉及部分承租人租期未到，故一直未实施。到了2019年8月29日开始，镇拆迁公司、评估公司派人一起去丈量、初评，形成了一个初步报告。正式的拆迁协议是2020年5月签的，协议签订后，除刘艳承租的厂房，其他厂房全部拆除了，刘艳租的厂房，村里也知道诉讼，故暂时没有拆除。厂房拆除后，全部变成基本农田……我村委部分集体厂房出租的指导价，其中2019年度平房租金为120元每平方米，楼房租金为100元每平方米。同时向法庭提供了塘桥镇金村经济合作社和金刚宝（代表工艺编织厂和张家港市胜天帽业有限公司）签订的一份《厂房收购协议》。上述调查笔录及收购协议经质证，双方均无异议。 本院认为，本案诉争租赁房屋未能取得建设工程规划许可证，也无房屋产权证书，故原告工艺编织厂与被告圆方纱线厂于2018年1月1日签订的《房屋租赁协议》应属无效合同。上述房屋租赁协议无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，一般应予以支持。根据双方签订的《房屋租赁协议》，约定了承租的厂房面积及租金计算标准，同时参照塘桥镇金村村集体厂房出租指导价的标准，本院认定双方约定的租金标准应为每年9万元，则两年的租金应为18万元。被告圆方纱线厂、刘艳辩称9万元系两年的租金，显然与上述事实不符，本院不予采信。审理中，双方均确认已支付9万元，则被告圆方纱线厂还结欠原告工艺编织厂2019年度房屋占有使用费9万元。其后，案涉厂房因涉及三优三保拆迁，原告工艺编织厂多次通知刘艳，其中第一份通告要求被告圆方纱线厂最晚在2019年6月30日前搬离，尚在双方约定的租赁期限内，但实际被告圆方纱线厂并未搬离，原告工艺编织厂也未影响其正常经营生产；2019年10月中旬，原告工艺编织厂又向被告圆方纱线厂发出第二份告知书，原告工艺编织厂单方承诺对包括被告圆方纱线厂在内的所有租户在同年6月30日前的房屋租金一律免收，该承诺应系其真实意思表示，且对被告圆方纱线厂有利，根据禁止反言原则，原告工艺编织厂无权再要求被告圆方纱线厂支付2019年6月30日前的房屋占有使用费。之后，原告工艺编织厂又向被告圆方纱线厂发出了第三份告知书，明确要求被告圆方纱线厂在春节前全部搬离结束，并明确春节后不再供应水电，准备全面拆除。被告圆方纱线厂、刘艳否认收到第三份告知书，而原告工艺编织厂提供了国内挂号信函收据，本院认定该告知书已邮寄给了两被告。第三份告知书中原告工艺编织厂要求被告圆方纱线厂在春节（2020年1月25日）前搬离，考虑到被告圆方纱线厂机器设备的拆除、搬迁及新承租厂房的寻找等实际情况，该期限应属合理。同时原告工艺编织厂在第二份告知书中明确，对于未满合同期的房租户，根据实际情况进行协商，在原有的基础上适当收取部分房屋租金费。由此可看出，原告工艺编织厂对于尚在租赁期限内的厂房，自行作出了减少租金的意思表示，本院予以采信。综合上述因素，本案酌定由被告圆方纱线厂支付原告工艺编织厂自2019年7月1日起至2020年1月19日止的房屋占有使用费40000元。被告刘艳作为被告圆方纱线厂个人经营的经营者，对于上述债务，应以其个人财产承担，故被告刘艳应对被告圆方纱线厂的债务承担连带清偿责任。原告工艺编织厂要求被告圆方纱线厂在春节前搬离，已经给了承租人足够合理期限，被告圆方纱线厂作为承租人，有及时返还承租厂房的义务，现其未能及时返还厂房，未在上述期限内搬离，已构成违约，本应支付原告工艺编织厂房屋占有使用费，但原告工艺编织厂在2020年1月20日停水、同年1月24日停电，致被告圆方纱线厂无法实际经营。其次，被告圆方纱线厂的经营者刘艳于2020年1月就回到丰县老家，由于受新型冠状××疫情影响，其在同年3月才回到张家港市，这符合疫情期间的实际情况，之后被告刘艳就着手租赁新厂房并将大部分设备予以搬迁。综合上述实际情况，被告圆方纱线厂在此期间无需支付给原告工艺编织厂房屋占有使用费。再者，原告工艺编织厂于2020年5月就案涉厂房和塘桥镇金村经济合作社签订了《厂房收购协议》，原告工艺编织厂在其后不存在任何损失，故其无权要求被告圆方纱线厂再支付相应的房屋占有使用费。关于原告工艺编织厂的主体资格，根据国家企业信用信息公示系统显示，原告工艺编织厂已于2008年12月26日被吊销，但并未注销，其作为民事主体可以清理本公司的债权债务，现原告工艺编织厂就本案向被告圆方纱线厂、刘艳提起诉讼，主体适格，被告圆方纱线厂、刘艳辩称原告工艺编织厂主体不适格，与法律规定不符，本院不予采纳。原告工艺编织厂还主张违约金45000元，而违约金的产生，是基于有效合同中当事人的履行利益而产生，而本案原告工艺编织厂与被告圆方纱线厂签订的《房屋租赁协议》无效，当事人不享有违约金请求权，故对于原告工艺编织厂的违约金请求，本院不予支持。如前所述，被告圆方纱线厂作为承租人，在租赁期限届满后，有及时返还承租厂房的义务，现原告工艺编织厂要求其腾退上述厂房，符合法律规定，本院予以支持。原告工艺编织厂还主张律师费，对于律师费，双方间应有明确具体、合法有效的律师代理费负担约定，而案涉《房屋租赁协议》中并未对此作出明确约定，原告工艺编织厂出具给被告刘艳的《律师函》中虽提及律师费负担，但应系原告工艺编织厂的单方意思表示，对被告圆方纱线厂没有约束力，故原告工艺编织厂主张律师费的请求，本院也不予支持。被告圆方纱线厂、刘艳答辩要求原告工艺编织厂支付违约金5.5万元、返还超规定收取的电费55880.7元、支付拆迁赔偿款，因保全不能正常还贷引起的逾期利息损失6万元及相关利息等，因其在审理中明确将另案诉讼，故本院在本案中均不予理涉。 综上所述，原告工艺编织厂的部分诉讼请求合理正当，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第五十四条、第五十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告张家港市塘桥镇妙桥圆方纱线厂应迁出其承租的坐落于张家港市塘桥镇妙桥金村原告张家港市工艺编织厂的厂房。限被告张家港市塘桥镇妙桥圆方纱线厂于本判决生效后30日内履行。 二、被告张家港市塘桥镇妙桥圆方纱线厂应支付原告张家港市工艺编织厂房屋占有使用费40000元。 三、被告刘艳对被告张家港市塘桥镇妙桥圆方纱线厂的上述第二项债务承担连带清偿责任。 上述二、三项，均限被告张家港市塘桥镇妙桥圆方纱线厂、被告刘艳于本判决生效后10日内履行。 四、驳回原告张家港市工艺编织厂的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4050元，减半收取计2025元，财产保全费1520元，合计3545元，由原告张家港市工艺编织厂负担1625元，由被告张家港市塘桥镇妙桥圆方纱线厂、刘艳负担1920元。被告张家港市塘桥镇妙桥圆方纱线厂、刘艳负担部分限其在判决生效后10日内直接交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号10×××76）预交上诉案件受理费。 审 判 员  李 娟 二〇二〇年十月十二日 法官助理  盛心怡 书 记 员  罗 叶