苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0508民初2962号原告：苏州世茂投资发展有限公司第一分公司，住所地苏州市姑苏区宝带西路******。负责人：林燕，总经理。委托诉讼代理人：靳娜，北京观韬中茂（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐佳琦，北京观韬中茂（苏州）律师事务所实习律师。被告：马一尘，男，1988年9月2日出生，汉族，住苏州市姑苏区。原告苏州世茂投资发展有限公司第一分公司（以下简称世茂第一分公司）与被告马一尘房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月28日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月19日公开开庭进行了审理。原告世茂第一分公司的委托诉讼代理人靳娜到庭参加诉讼，被告马一尘经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告世茂第一分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠租金34726.28元、管理费15059.57元；2.判令被告支付逾期付款利息(以每笔逾期金额为基数，按日万分之三的标准，自逾期之日起计算至实际付清之日，暂计至2020年4月17日为6996.45元)；3、判令被告支付合同提前终止的违约金58270.62元；4、判令被告支付逾期返还房屋的占用费198133元(以合同解除时的保底租金24199.5元/月*1.05为标准，自2019年2月16日算至2019年9月10日为198133元)；5、判令被告注销以租赁房屋为注册地址的工商登记；6、判令被告承担原告将租赁房屋恢复原状支出的费用170195.78元(暂计)；7、判令被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告世茂第一分公司申请撤回上述第5项、第6项诉讼请求。事实和理由：2018年4月1日，原告与被告、苏州世茂投资发展有限公司签订《主体变更协议》，约定由原告承继苏州世茂投资发展有限公司与马一尘在《房屋租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议一》项下出租人的权利义务。同日，原告与被告、苏州世茂商业物业管理有限公司签订《主体变更协议》，约定由原告承继苏州世茂商业物业管理有限公司在《商业管理服务协议》及《商业管理服务合同补充协议一》项下管理方的权利义务。根据租赁合同约定，被告承租位于江苏省苏州市姑苏区宝带西路1177号世茂广场5幢3层5-3-2商铺，用于经营休闲娱乐(限：密室逃脱)。涉案商铺租赁面积为680平方米，租赁期限为2016年8月20日至2022年1月19日。装修期为2016年8月20日至2017年7月19日，装修期内，被告无须支付租金。房屋交付日为2016年8月20日。租期中的2017年7月20日至2017年12月31日每月含税租金为21717.5元(20683.33*1.05)，2018年1月1日至2018年3月31日每月含税租金为7329.17元(6894.45*1.05)，2018年4月1日至2019年1月19日的每月含税租金为21717.5元(20683.33*1.05)，2019年1月20日至2020年1月19日的每月含税租金为25409.48元(24199.5*1.05)。除首期租金外，被告应于每个结算周期(即一个自然月度)的前七日向原告预付该结算周期的租金。根据物业管理合同约定，被告在装修期内无须支付管理费。服务期中的2018年3月1日至2022年1月19日，每月含税管理费为10812元(10200*1.06)。除首期管理费外，被告应于每个结算周期(即一个日历月度)向原告预付该结算周期的管理费。因被告拖欠租金、管理费等，经原告多次催告仍拒绝支付后，原告根据租赁合同第十六条第2.5款的约定，于2019年2月1日通知被告解除租赁合同，该通知已于2019年2月11日送达被告。截至起诉之日，被告拖欠租金34726.28元、管理费15059.57元。由于被告未在租赁合同解除后将涉案商铺归还原告，原被告就涉案商铺的归还事宜签订《拆铺和解协议》，约定被告应最迟于2019年6月15日将涉案商铺恢复至交付时原状归还原告。但被告未按约结清欠款及履行房屋复原义务。2019年8月原告向苏州市姑苏区法院提起诉讼，原、被告双方达成诉前和解协议，被告承诺于2019年9月10日前完成商铺复原，然而被告仍未按约履行复原房屋义务(仅完成部分复原即搁置，且堆积大量垃圾未清理)。截止起诉之日，被告仍未将涉案商铺复原后归还原告。根据租赁合同第十七条第2款约定，被告应按日万分之三的标准支付拖欠费用的利息。根据第十七条第1款的约定，被告应支付相当于合同解除之日前十二个月平均月保底租金标准的3个月租金总和作为提前终止合同的违约金。根据第十五条第3款约定，被告应按租金的2倍支付商铺占用费(本案中原告同意按照1倍主张，占用费计算至2019年9月10日)，原告有权自行将房屋恢复原状并向被告追偿由此产生的费用。原告认为，租赁合同是原被告双方合意的体现，应当严格遵守。被告拖欠租金、物业管理费、水电费的行为已构成严重违约并损害了原告的合法权益。特提起诉讼，望贵院依法支持原告诉请。被告马一尘未作答辩。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了商铺租赁合同主体变更协议、房屋租赁合同、商铺租赁合同补充协议一、商业管理服务主体变更协议、商业管理服务协议、商业管理服务合同补充协议一、房屋租赁合同解除通知函及邮寄凭证、签收记录、拆铺和解协议、民事起诉状、诉前和解协议、姑苏区克吉克赛号拓展训练馆电子营业执照及企业信用信息、拆铺复原材料（拆铺工程技术投标文件、评标报告、拆铺工程合同、拆铺现场照片、垃圾清运资料）等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月16日，苏州世茂投资发展有限公司（甲方）与马一尘（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：马一尘地址为苏州市姑苏区劳动路868号1幢中门101室；1、甲方向乙方提供苏州市姑苏区宝带西路1177号世贸广场5幢3层5-3-2商铺用于休闲娱乐（限：密室逃脱），租赁期限暂定为5年152天，自2016年8月20日起至2022年1月19日止；2、乙方需在本租赁合同签订时一次性支付甲方租赁保证金81212.49元，用途为乙方对甲方有任何应付而未付的费用（包括但不限于租金、违约金、滞纳金、损害赔偿金）及相应的增值税税款时，甲方有权选择从租赁保证金中扣减相关款项，但甲方在扣款前需要以书面形式告知乙方；在本合同有效期内，因乙方违约导致甲方解除合同的，则甲方有权不予返还租赁保证金；3、合同终止后30日内，乙方应自行注销在经营场地上的任何注册或登记，否则每延迟一日，乙方应按照最后一期日保底租金的三倍标准支付违约金；4、乙方逾期不支付或者不足额支付应付给甲方的租金、管理费、保证金等任何费用超过15个工作日的，甲方可以书面通知乙方解除本合同，同时乙方应承担相应的违约责任或赔偿责任；5、甲方根据本合同约定因乙方违约解除本合同的，甲方有权不予返还保证金，且乙方应向甲方支付相当于解除日前十二个月平均月保底租金标准的3个月保底租金总额的违约金；如果前述违约金不足以弥补甲方遭受的损失，则乙方仍应向甲方赔偿该等损失；6、乙方未按时支付租金、保证金及有关费用，则每延迟一日，乙方除应支付欠缴的租金及其他本合同约定的有关费用本金外，还应按照应付未付金额千分之0.3标准向甲方加付滞纳金。2016年8月20日，苏州世茂投资发展有限公司与被告马一尘签订《商铺交付确认书》一份，被告马一尘确认收到涉案商铺。2017年6月13日，苏州世茂投资发展有限公司（甲方）与被告马一尘（乙方）签订《商铺租赁合同补充协议一》一份，约定：双方于2016年8月16日签订了《房屋租赁合同》，约定乙方承租苏州市宝带西路1177号世贸广场5号楼3层5-3-2号商铺。现双方补充达成以下协议：1、更改原商铺租赁面积，由原890平方米变更为680平方米；2、装修期由2016年8月20日-2017年1月19日计5个月，变更为2016年8月20日-2017年7月19日，共计11个月；3、乙方正式营业日由2017年1月19日变更为2017年7月20日；保证金由81212.49元变更为65152.5元；4、租金支付方式为：2018年1月1日至2018年3月31日租金21717.52元（6894.45元/月*3个月*1.05），由乙方一次性于2018年2月22日前交清；除此之外，双方确认租金的结算周期为一个自然月度；乙方应于每个结算周期的前七日按保底租金向甲方支付该结算周期的租金，租金=保底租金*（1+增值税税率）；2018年4月1日至2019年1月19日保底租金20683.33元/月，2019年1月20日至2020年1月19日保底租金24199.5元/月,2020年1月20日至2021年1月19日保底租金26888.33元/月，增值税率均为5%。2018年4月1日，苏州世茂投资发展有限公司（甲方）、马一尘（乙方）、世茂第一分公司（丙方）签订《商铺租赁合同主体变更协议》一份，约定：鉴于甲乙双方于2016年8月16日签订了《商铺租赁合同》及相关补充协议，约定乙方承租甲方位于苏州市姑苏区宝带西路1177号苏州世茂广场5-3-2号商铺，现三方达成一致意见：甲方所有原合同项下权利自2018年4月1日起由丙方继承履行；乙方已缴纳保证金且由甲方开具收据的，该保证金转至丙方名下。另查明，2016年8月16日，苏州世茂商业物业管理有限公司（甲方）与马一尘（乙方）签订《商业管理服务协议》一份，约定：1、甲方向乙方提供苏州市姑苏区宝带西路1177号世贸广场5幢3层5-3-2商铺用于休闲娱乐（限：密室逃脱），租赁期限暂定为5年152天，自2016年8月20日起至2022年1月19日止；2、乙方需在本租赁合同签订时一次性支付甲方保证金40050元，用途为乙方对甲方有任何应付而未付的费用（包括但不限于租金、违约金、滞纳金、损害赔偿金）及相应的增值税税款时，甲方有权选择从租赁保证金中扣减相关款项，但甲方在扣款前需要以书面形式告知乙方；在本合同有效期内，因乙方违约导致甲方解除合同的，则甲方有权不予返还租赁保证金；3、若由于乙方过错导致租赁合同的出租方解除租赁合同的，则视为乙方严重违反本协议，甲方有权解除本协议，不予返还保证金，且乙方应向甲方支付相当于解除日前十二个月平均月保底租金标准的3个月保底租金总额的违约金；如果前述违约金不足以弥补甲方遭受的损失，则乙方仍应向甲方赔偿该等损失；4、乙方未按时支付管理费、保证金及有关费用，则每延迟一日，乙方除应支付欠缴的保证及、管理费及其他本合同约定的有关费用本金外，还应按照应付未付金额千分之0.3标准向甲方加付滞纳金；5、若乙方未按照约定时间返还商铺的，每延期一日，应按照最后一期保底租金的两倍的标准支付商铺占用费及相应的增值税税率，同时还需支付逾期占用期间的管理费及相应的增值税税款。2017年6月13日，苏州世茂商业物业管理有限公司（甲方）与马一尘（乙方）签订《商业管理服务合同补充协议一》一份，约定：双方于2016年8月16日签订了《商业管理服务合同》，约定乙方承租苏州市宝带西路1177号世贸广场5号楼3层5-3-2号商铺。现双方补充达成以下协议：1、保证金由40050元变更为32436元；4、自2016年8月20日至2017年7月19日为装修期，此期间乙方无须支付管理费；自2017年7月20日起至乙方实际交还商铺之日止，双方确认以一个日历月度为一个结算周期向甲方支付管理费及相应的增值税。其中，2018年3月1日至2022年1月19日为10200元，增值税率为6%。2018年4月1日，苏州世茂商业物业管理有限公司（甲方）、马一尘（乙方）、世茂第一分公司（丙方）签订《商业管理服务协议主体变更协议》一份，约定：鉴于甲乙双方于2016年8月16日签订了《商业管理服务协议》及相关补充协议，约定乙方承租甲方位于苏州市姑苏区宝带西路1177号苏州世茂广场5-3-2号商铺，现三方达成一致意见：甲方所有原合同项下权利自2018年4月1日起由丙方继承履行；乙方已缴纳保证金且由甲方开具收据的，该保证金转至丙方名下。再查明，2019年2月3日，世茂第一分公司向被马一尘所承租的商铺地址邮寄《房屋租赁合同解除通知函》一份，载明：因贵方尚欠我方合同保证金65147.5元，2019年1月租金25409.48元、2019年1月物管费10812元，合计101368.98元，逾期支付天数已经超过15天，根据合同的十六条第2.5条约定，我方有权解除合同，现通知贵方：1、双方签署的合同自贵方收到本函之日起解除；2、贵方收到本函后立即付清全部未付款项；3、贵方收到本函后3日内搬离全部物品；4、贵方收到本函之日起5日内向我方返还店铺，逾期返还的，我方有权收取占用费等费用；5、贵方收到本函后做好员工安置，并及时变更营业执照地址变更等合同义务。后该邮件因无人签收于2019年2月7日退回。2019年5月16日，世茂第一分公司与马一尘签订《拆铺和解协议》一份，约定：甲方与乙方于2016年8月16日签订《房屋租赁合同》及《商业管理服务协议》，因乙方单方原因提前终止原合同，双方就该商铺拆除事宜达成如下协议：1、截止协议签署日，乙方在原合同项下应缴未缴费用为101368.98元，乙方于2019年6月10日前向甲方支付50000元，6月30日前向甲方支付51368.98元；2、乙方在原合同项下已经支付的保证金17441元，甲方不予退还；3、乙方须于2019年5月16日至2019年6月15日内撤出该商铺内的所有个人物品，乙方将商铺内现有装修按甲方要求进行拆除，仅保留本协议图示位置，将商铺按照毛坯在2019年6月15日前还给甲方；4、乙方须于2019年6月15日前撤销或注销乙方以该商铺为经营地址的各项证照、许可，否则每逾期一日，乙方须以原合同约定的最后一期日租金或保底租金的2倍为标准向甲方支付违约金，直至乙方办理完毕上述证照、许可之日止。如前述违约金不足以弥补因无法在相同地点再次办理各项证照、许可而给甲方或甲方合作方带来的损失，则乙方仍应向甲方或甲方合作方赔偿该损失。上述协议签订后，马一尘仍未按照约定履行。世茂第一分公司拟向法院提起诉讼，并起草了起诉状一份。后经诉前协商，马一尘表示同意在2019年9月10日前恢复原状并返还房屋。但其后马一尘仍未履行。庭审中，世茂第一分公司陈述，2018年11月30日前的租金、物业管理费马一尘均已经支付；2018年12月1日至2019年1月9日的租金、物管费双方在签订《拆铺和解协议》时，确认由马一尘交纳的保证金予以抵扣，剩余的保证金17441元双方确认不再归还。马一尘一共交纳了保证金60000元。现在第一项诉请中的租金、物管费是从2019年1月10日计算至2019年2月11日（实际起诉金额是计算的2019年1月1日至2019年2月11日），上述金额均包含了增值税税率5%。关于《拆铺和解协议》中的第一项的未缴费用101368.98元，即《解除通知书》中的保证金65147.5元、2019年1月租金25409.48元、2019年1月物管费10812元三项合计。本院认为，苏州世茂投资发展有限公司与马一尘签订的《房屋租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议一》，苏州世茂商业物业管理有限公司与马一尘签订的《商业管理服务协议》及《商业管理服务合同补充协议一》，世茂第一分公司、苏州世茂投资发展有限公司与马一尘签订的《商铺租赁合同主体变更协议》，世茂第一分公司、苏州世茂商业物业管理有限公司与马一尘签订的《商业管理服务协议主体变更协议》均系各方真实意思表示，依法成立并生效，各方均应按约履行。根据合同约定，马一尘逾期支付租金、物管费超过15个工作日的，世茂第一分公司有权书面通知解除合同。根据合同法规定，主张解除合同的一方应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，世茂第一分公司于2019年2月3日向马一尘承租的商铺地址发出书面的解除合同通知函，但该信件于2019年2月7日被退回。因双方在合同中约定的马一尘地址为苏州市姑苏区劳动路868号1幢中门101室，而非涉案商铺的地址。且世茂第一分公司发出解除通知时间为2019年2月3日，退回时间为2019年2月7日，马一尘实际并未收到上述解除通知。根据2019年节假日安排，2月4日至10日为春节假期，2月3日为调休上班。考虑到春节假期的特殊性，该通知不应视为产生解除的效力。世茂第一分公司、马一尘于2019年5月16日签订《拆铺和解协议》，明确因马一尘原因提前终止合同，并对合同终止后相关权利义务内容以和解方式进行了确认。故，应当认定原、被告双方之间签订的合同于2019年5月16日解除。关于世茂第一分公司主张的租金、物管费及逾期付款利息损失。根据《拆铺和解协议》约定，截止协议签署日即2019年5月16日，马一尘结欠款项为101368.98元。其中，包括保证金65147.5元、租金25409.48元、物管费10812元。因《拆铺和解协议》签订时，原、被告之间的租赁合同已经解除，故马一尘无须再行支付履约保证金，世茂第一分公司也明确该部分不再主张。原被告双方在和解时，以已经交纳的保证金抵扣了部分租金、物管费，然后确定了马一尘尚欠的金额。故马一尘尚欠世茂第一分公司的租金、物管费金额应当以和解协议为依据。综上，马一尘应支付世茂第一分公司的租金、物管费金额合计为36221.48元。世茂第一分公司现诉请中主张的租金、物管费的计算方法及金额，与双方达成协议内容不一致，本院不予采信。关于逾期付款损失。根据双方在《拆铺和解协议》约定，马一尘应于2019年6月10日前支付50000元，6月30日前向支付51368.98元。故逾期付款损失本院调整为以36221.48元为本金，按照日万分之三的标准，自2019年7月1日起计算至实际付清之日。关于世茂第一分公司主张的违约金58270.62元。本院认为，马一尘未能按照合同约定履行付款义务，其行为构成为违约，应当依据合同约定承担相应的违约责任。根据合同约定，该违约金按照解除日前十二个月平均月保底租金标准计算3个月保底租金，即按照2018年2月至2019年1月期间平均月保底租金计算三个月，为（6894.45*2+20683.33*10）/12*3=55155.55元。超出该金额部分，本院不予支持。关于世茂第一分公司主张的房屋占用费。本院认为，根据合同约定及法律规定，合同解除后，马一尘负有将房屋返还原告的义务，否则应赔偿其无权占用房屋期间给原告造成的损失。该损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。根据《拆铺和解协议》中约定，马一尘应当在协议解除后一个月内撤出所有个人物品并拆除装修，并在2019年6月15日将涉案商铺返还给世茂第一分公司。因此，世茂第一分公司主张的房屋占用费应当自马一尘逾期返还商铺之日起即2019年6月16日开始计算，现计算至2019年9月10日的房屋占用费为71993.51元，（24199.5元/月*1.05*15/30个月+24199.5元/月*1.05*2个月+24199.5元/月*1.05*10/30个月）。被告马一尘经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利，由此产生的法律后果，由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告马一尘于本判决生效之日起十日内支付原告苏州世茂投资发展有限公司第一分公司租金、物管费合计36221.48元及相应利息损失（以36221.48元为本金，按照日万分之三的标准，自2019年7月1日起计算至实际付清之日止）。二、被告马一尘于本判决生效之日起十日内支付原告苏州世茂投资发展有限公司第一分公司违约金55155.55元。三、被告马一尘于本判决生效之日起十日内支付原告苏州世茂投资发展有限公司第一分公司房屋占用费71993.51元。四、驳回原告苏州世茂投资发展有限公司第一分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5998元，减半收取2999元，财产保全费2937元，公告费300元，合计6236元，由原告苏州世茂投资发展有限公司第一分公司负担1216元，被告马一尘负担5020元。被告负担部分于本判决生效后10日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审 判 员 宁晓鹏二〇二〇年十月三十日法官助理 茹艳爽书 记 员 冯 涵