河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民初470号原告:郑州新商城商业运营管理有限公司，住所地郑州市中原区陇海路**友纳国际广场**。法定代表人:孙涛，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：吕国玲，河南良善律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡生花，河南良善律师事务所实习律师。被告：金源百荣投资有限公司，住，住所地郑州市**鼎盛大道南、青铜西路**楼**/div>法定代表人：蒋柏根，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱定祎，北京京安律师事务所律师。被告：百荣投资控股集团有限公司，住所地北，住所地北京市东城区永外大街**v>法定代表人：蒋柏荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱定祎，北京京安律师事务所律师。原告郑州新商城商业运营管理有限公司（以下简称新商城公司）与被告金源百荣投资有限公司（以下简称金源百荣公司）、百荣投资控股集团有限公司（以下简称百荣投资集团公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。新商城公司委托诉讼代理人吕国玲、胡生花，金源百荣公司及百荣投资集团公司的共同委托诉讼代理人朱定祎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新商城公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除2017年9月7日新商城公司与金源百荣公司签订的《房地产买卖协议书》；二、判令金源百荣公司立即返还定金40000万元以及占用定金期间给新商城公司造成的损失11518万元（损失以40000万元为基数，按照协议书约定的月息一分二厘自定金实际到达金源百荣公司账户之日暂计算至2019年8月31日，此后损失支付至实际清偿之日），以上合计51518万元；三、判令百荣投资集团公司对金源百荣公司应返还的定金及定金占用期间给新商城公司造成的损失承担连带清偿责任；四、判令两被告承担本案诉讼律师代理费2360000元；五、本案案件受理费、保全费、保全担保费等诉讼费用由二被告承担。庭审中，明确诉讼请求第二项此后损失支付系以月息一分二厘为标准至实际清偿之日，变更第四项诉讼请求为判令两被告承担本案诉讼律师代理费2006000元。事实与理由：2017年9月7日，新商城公司与金源百荣公司签订《房地产买卖协议书》,约定：1、新商城公司购买金源百荣公司开发建设的位于京广路与南四环××号商业大楼；2、本协议生效后30个工作日内，新商城公司陆续向金源百荣公司支付40000万元的定金；3、本协议书签署后60日内，金源百荣公司将E14地块的1号商业大楼交付给新商城公司，并由金源百荣公司向房地产管理部门办理网签手续，同时向新商城公司提供相关建设手续、权证、建筑的全部资料及债务情况；4、定金以外的购房款，新商城公司以按揭贷款方式支付金源百荣公司，金源百荣公司负责为新商城公司向银行办理按揭贷款手续。若金源百荣公司未能为新商城公司办理银行按揭贷款手续的，即新商城公司未能实现按揭贷款的，新商城公司有权解除合同等。如果新商城公司选择解除合同的，金源百荣公司应按月息一分二厘标准一次性退还新商城公司定金及占用期间的利息，逾期，金源百荣公司承担法定违约责任。百荣投资集团公司出具《保证书》，自愿为金源百荣公司全面履行协议书提供连带责任担保，或者若新商城公司解除协议书后，为金源百荣公司应退还新商城公司购房定金、利息、滞纳金及实现债权费用提供连带担保责任。《房地产买卖协议书》签订后，新商城公司严格按照约定于2017年9月11日、2017年9月12日分别向金源百荣公司支付了35000万元、5000万元，合计40000万元的定金。上述协议书签订至今二年多时间内，新商城公司多次发函催促金源百荣公司履行交付标的物（标的物具备交付条件）、办理网签及按揭贷款等合同义务，金源百荣公司均未能履行上述协议书约定的任何一项义务。协议标的物E14地块的1号商业大楼所在土地被郑州市二七区人民法院及郑州市中级人民法院轮候查封，致使新商城公司占有、使用及取得标的物所有权的合同目的不能实现。2019年12月23日，新商城公司方根据协议书约定和法律规定，向金源百荣公司发出《解除通知函》，解除双方签订的《房地产买卖协议书》，金源百荣公司于收到解除通知函后10个工作日内返还定金及占用期间的利息，金源百荣公司收到解除通知函后逾期未支付新商城公司。综上所述，金源百荣公司违反协议书约定，经双方多方努力，新商城公司购买E14地块1号大楼的协议目的不能实现，且金源百荣公司在收到新商城公司解除通知函后，仍不履行返还定金及占用期间利息。现新商城公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院判如所请，以维护新商城公司的合法权益。金源百荣公司、百荣投资集团公司辩称:金源百荣公司确于2017年9月7日与新商城公司签订《房地产买卖协议书》。新商城公司在该《房地产买卖协议书》签订后支付的定金来自于郑州市政府的城投资金，该项资金的来源及使用违法，直接导致该《房地产买卖协议书》因违法而无效。因《房地产买卖协议书》违法而无效，新商城公司的请求不能成立，应予以驳回。另补充，即使合同被认定为有效，被告已经严格履行。原告除支付定金以外，其他构成违约，应承担违约责任。保证担保无效。定金只能适用于定金罚则，定金不存在利息，更不存在滞纳金。律师费没有合同依据。案件的受理费、保全费等费用也不应该支持。经审理查明：1、2017年9月7日，甲方（卖方）金源百荣公司与乙方（买方）新商城公司签订《房地产买卖协议书》，约定：一、乙方拟购买甲方开发建设的位于京广路与南四环××号商业大楼，建设项目名称为：郑州百荣世贸商城（3区），座落于百尚路东××××北，E14地块上七栋楼宇系一个土地证和规划证，地下部分相互，地下部分相互连通楼已完成竣工验收和备案。二、E14的1号商业楼基本情况。……5、融资抵押情况。E14地块整体土地已抵押给国家开发银行河南省分行，对应的贷款金额6亿元，贷款已发放。三、甲方自愿把E14的1号商业楼出售给乙方，双方协商确认，单价5400元／平方米，面积暂按737,855.36㎡(其中地下建筑面积暂按规划核实面积258131.10㎡、地上建筑面积、地上建筑面积暂按郑州市郑房测绘队预测面积479724定1号商业楼总价391,063.34万元。……四、本协议书生效后30个工作日内，乙方陆续向甲方支付人民币40000万元（大写：肆亿元）的定金（该定金属于我国担保法规定的定金；如甲方擅自终止本协议的，应承担双倍退还乙方定金）。……六、定金以外的购房款，乙方以按揭贷款方式支付给甲方，甲方负责为乙方向银行办理按揭贷款手续。若甲方未能为乙方办理银行按揭贷款手续的，即乙方未能实现按揭贷款的，乙方有权解除合同。①、如果乙方选择解除合同的，甲方应按照本协议第九条第2款约定的标准承担利息，并自乙方向甲方指定的地址或者工商局登记的地址送达解除通知书之日起10个工作日内，把收取乙方的定金及占用期间的利息一次性退还给乙方；如甲方逾期的，承担法定违约责任。②、如乙方选择继续履行合同的，乙方就剩余的购房款自甲方为乙方取得房地产权属证之日起两年内向甲方清偿完毕。七、本协议书自签署后，甲方不得再向第三方出售本协议书项下约定的房地产，否则，甲方应双倍退还乙方已缴纳的全部定金。八、本协议书签署后60日内，甲方将E14的1号商业大楼交付给乙方，并由甲方向房地产管理部门办理网签手续，同时向乙方提供相关建设手续、权证，建筑的全部资料及债务情况等。在办理网签手续时，需要乙方提供的相关资料乙方应及时提供。九、甲方应按照规划、设计完成标的物红线范围内相关的公共配套设施（包括但不限于水、电、气、暖）等的建设，如因此配套设施不完善给乙方造成任何损失的，由甲方承担。电力负荷在甲方电力设计负荷范围内，如不能保障经营运转的，由甲方负责增容，费用由甲方承担；如因乙方经营需要增容的，费用由乙方自行承担。十、为保障乙方购买上述房地产的合规、合法性，在本协议书生效后，甲方同意乙方对其经营状况及所售房产市政配套的水、电、气、暖已正常供应，且能满足乙方经营应需求等情况进行专业尽职调查。在乙方尽职调查期间，甲方应积极配合乙方及其委托的外部机构开展调查工作。乙方在本协议签订后45日完成对上述房地产尽职调查：①、如未发现存在瑕疵情况的，应以书面形式告知甲方，甲方同意在收到乙方的书面告知后3个工作日内与乙方或乙方指定的公司签订正式的房屋买卖合同。②、若乙方在尽职调查过程中，发现第九条约定尽职调查范围存在任何一项瑕疵的，乙方有权决定终止本协议（不再签订正式的房屋买卖合同，不属于乙方违约），甲方自接到乙方终止书面通知后10个工作日内，应将乙方交纳的定金全部退还给乙方，并按照月息壹分贰厘标准计算利息至确定退还之日，如逾期不予退还的，承担法定违约责任。③、当乙方按期收到甲方退还的全部定金和相应的利息后，本协议不再继续履行；如甲方在上述期限届满无力退还的，自愿同意将E14的1号商业楼地上一、二层房屋冲抵给乙方，并在上述10个工作日内届满后的20个工作日内开始办理相关买卖合同、备案等手续等内容。2、新商城公司于2017年9月11日、2017年9月12日向金源百荣公司分三笔支付定金共计40000万元。3、金源百荣公司向新商城公司出具《担保书》载明，贵我双方于2017年9月7日签订的《房地产买卖协议书》，我公司按约全面履行义务，或者如我公司与贵公司事后解除《房地产买卖协议书》后，我公司应退还新商城公司购房定金、利息、滞纳金及实现债权等费用等内容。4、甲方系金源百荣公司，担保人系鼎能置业开发有限公司、百荣投资集团公司、蒋柏荣、魏薇的《保证书》载明，关于甲方与新商城公司于2017年9月7日签订的《房地产买卖协议书》，现四担保人自愿分别为甲方就甲方按照《房地产买卖协议书》约定全面履行义务，或者如甲方与新商城公司事后解除《房地产买卖协议书》，甲方应退还新商城公司购房定金、利息、滞纳金及实现债权费用提供连带担保责任。四保证人为甲方提供上述保证期间为甲方全部履行完毕之日起二年。金源百荣公司、百荣投资集团公司在该保证书加盖印章，鼎能置业开发有限公司、蒋柏荣、魏薇未盖章签字。5、新商城公司于2018年2月9日向金源百荣公司出具《关于督促金源百荣投资有限公司履行合同义务的联系函》（2018）新商城催字第0006号载明，我司严格按照协议约定足额支付了40000万元的定金，但贵司未在约定期限内将E14的1号商业大楼交付给我司并办理网签手续，也未向我司提供相关建设手续、权证、建筑的全部资料及债务情况等，贵司的行为已构成严重违约。为了维护双方的友好合作，我司特函告贵司，望贵司接到本函后10日内履行房屋交付、网签手续办理及相关资料交付等全部合同义务。如贵司在上述期限内仍不履行合同义务，我司将依法采取法律措施维护我司的合法权益等内容。6、金源百荣公司于2018年2月21日出具《关于郑州新商城商业运营管理有限公司第0005号、0006号联系函的复函》载明，至今我司未收到贵司任何告知，对协议是否继续履行我司不得而知，从而也不存在违约。……我司建议春节后，贵我双方就相应事项召开专题协调会，妥善处置前期相关问题等内容。7、河南良善律师事务所接受新商城公司委托和授权，于2019年8月21日向金源百荣公司就涉案协议的履行情况及其他事项发出《律师函》。金源百荣公司签收。8、新商城公司与金源百荣公司于2019年9月18日就涉案协议的履行情况及其他事项签订《预约协议书》，双方在E14购房款利息计算表盖章，该表显示自定金实际到达金源百荣公司账户之日按照月息一分二厘计算至2019年8月31日的利息合计11518万元。9、新商城公司于2019年12月4日向金源百荣公司出具《解除通知函》载明，贵方收到本函之时起，解除与贵公司签订的《预约协议书》；《预约协议书》中确定的110255.50万元预付购房款仍分别归属各相关合同项下，且自2019年9月1日起按各相关合同约定恢复计算相应利息、滞纳金。同时我公司将按合同约定依法向贵司主张相应权利等内容。金源百荣公司签收。10、新商城公司于2019年12月10日向金源百荣公司出具《关于解决E14地块1号楼买卖的工作联系函》载明，现我司郑重通知贵司，请于2019年12月20日前为我司向银行办理按揭贷款手续，推进双方的交易，并将E14地块1号商业大楼交付我司经营管理，同时向我司提供相关建设手续、权证、建筑的全部资料及债务情况等材料；在2019年12月30日前完成网签手续。若贵司不能履行，请贵司按照《房地产买卖协议书》第十条第一款第三项之约定，将E14地块1号商业大楼地上一、二层房屋冲抵给我司，并在2019年12月31日前贵我双方签订解除书面的冲抵协议；或于2019年12月31日前退还收取我司的40000万元定金及占用期间的利息共计13134万元（利息暂计算至2019年12月10日）。望贵司自接到本函的3日内给予书面回复，否则，我司将采取有效措施，依法维护自身的权益等内容。金源百荣公司签收。11、金源百荣公司于2019年12月12日向新商城公司出具《关于解决E14地块1号楼买卖的工作联系函的回复函》载明，贵司与我司2017年9月7日签订《房地产买卖协议书》后，我司诚意按《房地产买卖协议书》履行相关约定，由于贵司一直未能支付定金以外的购房款，致使贵我双方合同目的均无法实现，责任不在我司。贵司可以认为合同无效，但无权单方解除《房地产买卖协议书》。12、新商城公司于2019年12月20日向金源百荣公司出具《解除通知函》载明,解除贵公司与我司于2017年9月7日签订的《房地产买卖协议书》（购买E14地块1号商业大楼）；请贵公司于收到本函之日起10日内将收取的定金40000万元及占用期间的利息13470万元（暂计算至2019年12月31日）共计53470万元一次性支付至新商城公司。贵公司逾期未能支付，我公司将向贵公司及担保人百荣投资集团公司采取包括但不限于诉前财产保全在内的合法措施，积极维护自身合法权益。我公司因行使合同权利而产生的包括但不限于律师费、案件受理费、保全费、保全担保费等成本均由贵公司承担。金源百荣公司于2019年12月23日签收。13、新商城公司与河南良善律师事务所签订《委托代理合同》，约定律师代理费为2006000元。新商城公司提交郑州银行客户业务回单显示，新商城公司向河南良善律师事务所转账2006000元，备注系律师费。河南良善律师事务所向新商城公司出具发票。14、紫金财产保险股份有限公司河南分公司向新商城公司出具发票，显示金额515180元。15、不动产登记资料查询结果证明显示，土地使用权人为金源百荣公司，土地坐落在百尚路东××××北，宗地面积179393.22平方米，2019年9月23日被河南省郑州市二七区人民法院查封，2020年4月10日被河南省郑州市中级人民法院查封。本院认为，新商城公司与金源百荣公司于2017年9月7日签订的《房地产买卖协议书》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方均应按照该协议履行各自的义务。协议书签订后，新商城公司按照协议约定于2017年9月11日、2017年9月12日向金源百荣公司支付定金共计40000万元。协议约定，本协议书签署后60日内，金源百荣公司将E14的1号商业大楼交付给新商城公司，并由金源百荣公司向房地产管理部门办理网签手续，同时向新商城公司提供相关建设手续、权证，建筑的全部资料及债务情况等。协议还约定，定金以外的购房款，新商城公司以按揭贷款方式支付给金源百荣公司，金源百荣公司负责为新商城公司向银行办理按揭贷款手续。若金源百荣公司未能为新商城公司办理银行按揭贷款手续的，即新商城公司未能实现按揭贷款的，新商城公司有权解除合同。金源百荣公司未在协议约定时间内向新商城公司交付房屋、办理房屋网签手续、提供相关资料，金源百荣公司也未为新商城公司办理银行按揭贷款手续，新商城公司有权解除合同。新商城公司于2019年12月20日向金源百荣公司发出《解除通知函》，金源百荣公司于2019年12月23日签收，故双方于2017年9月7日签订的《房地产买卖协议书》已于2019年12月23日解除。因涉案合同已经解除，对于新商城公司主张解除其与金源百荣公司签订的《房地产买卖协议书》的诉讼请求，不予支持。《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方于2017年9月7日签订的《房地产买卖协议书》解除，新商城公司主张金源百荣公司返还定金40000万元的诉讼请求，应予支持。新商城公司主张金源百荣公司应支付其占用定金期间给其造成的损失，该损失以40000万元为基数，按照协议书约定的月息一分二厘自定金实际到达金源百荣公司账户之日至实际清偿之日。协议约定，新商城公司选择解除合同的，金源百荣公司应按照本协议第九条第2款约定的标准承担利息，并自送达解除通知书之日起10个工作日内，把收取新商城公司的定金及占用期间的利息一次性退还给新商城公司；如金源百荣公司逾期的，承担法定违约责任。该协议第九条第2款未约定定金占用期间的利息标准，第十条第2款约定按照月息一分二厘支付定金占用期间利息，双方签订该协议后协商的《预约协议书》中双方确认的定金40000万占有期间的利息标准亦是月息一分二厘，可以视为“第九条第2款”系笔误，双方的意思表示系按照本协议第十条第2款即月息一分二厘的利息标准，故对于新商城公司请求按照月息一分二厘主张定金占用期间的利息损失（以35000万元为基数，按照月息一分二厘自2017年9月11日计算至实际清偿之日；以5000万元为基数，按照月息一分二厘自2017年9月12日计算至实际清偿之日），应予支持。新商城公司起诉请求，百荣投资集团公司对金源百荣公司应返还的定金及定金占用期间给新商城公司造成的损失承担连带清偿责任。《保证书》载明，担保人自愿为金源百荣公司按照《房地产买卖协议书》约定全面履行义务，或者如金源百荣公司与新商城公司事后解除《房地产买卖协议书》，对金源百荣公司应退还新商城公司购房定金、利息、滞纳金及实现债权费用提供连带担保责任。该保证书加盖金源百荣公司、百荣投资集团公司印章，百荣投资集团公司对该保证书的真实性认可，故百荣投资集团公司应对金源百荣公司应返还的定金及定金占用期间的损失承担连带责任。新商城公司起诉请求两被告承担本案诉讼律师代理费、保全担保费。金源百荣公司向新商城公司出具《担保书》载明，按约全面履行义务，或者如金源百荣公司与新商城公司事后解除《房地产买卖协议书》后，金源百荣公司应退还新商城公司购房定金、利息、滞纳金及实现债权等费用。加盖有百荣投资集团公司印章的《保证书》载明，担保人自愿为金源百荣公司按照《房地产买卖协议书》约定全面履行义务，或者如金源百荣公司与新商城公司事后解除《房地产买卖协议书》，对金源百荣公司应退还新商城公司购房定金、利息、滞纳金及实现债权费用提供连带担保责任。新商城公司通过诉讼向金源百荣公司主张权益，其与河南良善律师事务所签订了委托代理协议，新商城公司支付了律师代理费，河南良善律师事务所出具发票，新商城公司委托律师代理诉讼所支付的费用系为实现债权的费用，其起诉请求两被告承担本案诉讼律师代理费的主张，应予支持。关于保全担保费，该费用未明确约定由两被告承担，且上述费用的发生亦非必须，故对新商城公司主张两被告承担本案保全担保费的诉讼请求，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、金源百荣投资有限公司于本判决生效之日起十日内向郑州新商城商业运营管理有限公司返还定金40000万元及损失（以35000万元为基数，按照月息一分二厘自2017年9月11日计算至实际清偿之日；以5000万元为基数，按照月息一分二厘自2017年9月12日计算至实际清偿之日）。二、金源百荣投资有限公司于本判决生效之日起十日内向郑州新商城商业运营管理有限公司支付律师代理费2006000元。三、百荣投资控股集团有限公司对本判决第一项、第二项承担连带责任。四、驳回郑州新商城商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2630306元，由郑州新商城商业运营管理有限公司负担2576元，由金源百荣投资有限公司、百荣投资控股集团有限公司负担2627730元。保全费5000元，由金源百荣投资有限公司、百荣投资控股集团有限公司负担。如不服本判决，可在收到判决书次日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十二份，上诉至河南省高级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省高级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判长 周 金审判员 黄智勇审判员 张晶晶二〇二〇年十一月二日书记员 李明雪