辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽民终63号上诉人（原审原告）：吴刚，男，1957年1月15日出生，汉族，住址辽宁省大连市沙河口区。上诉人（原审原告）：高文娟，女，1958年8月23日出生，汉族，住址辽宁省大连市沙河口区。二上诉人共同委托诉讼代理人：刘涛、崔涛，辽宁三讼律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘梦媛，女，1988年7月7日出生，汉族，住址辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：荆友霖，北京大成（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：耿泽旭，北京大成（大连）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：大连安邦房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区盛景园15号1单元1层1号。法定代表人：张仕祥，该公司董事长。委托诉讼代理人：于永亲，辽宁甘霖律师事务所律师。原审原告吴刚、高文娟与原审被告刘梦媛、大连安邦房地产开发有限公司（以下简称安邦公司）执行异议之诉一案，辽宁省大连市中级人民法院于2019年6月11日作出（2018）辽02民初1704号民事判决。吴刚、高文娟不服该判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审原告吴刚、高文娟向一审法院提出诉讼请求：一、停止对安邦阳光润城一期A56-1-20-3号房屋的执行，解除对该房屋的查封措施；二、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年大连安邦临港房地产开发有限公司（以下简称安邦临港公司）因公司资金紧张向原告吴刚（系原告高文娟配偶）借款，吴刚与安邦临港公司签订《借款协议》，约定吴刚出借给安邦临港公司2200万元用于房地产开发资金周转，二原告通过银行转账形式向安邦临港公司先后支付了借款2200万元。之后安邦临港公司经营困难，二原告曾多次向安邦临港公司主张返还借款，但安邦临港公司无力向二原告还款。2013年安邦临港公司提出以房屋向二原告偿还所欠欠款，经与二原告协商并经二原告同意，安邦临港公司委托被告安邦公司以安邦公司开发的房屋进行抵偿，抵付安邦临港公司所欠二原告的借款。安邦公司遂于2013年9月3日将案涉房屋出售给二原告，以之前安邦临港的借款冲抵购房款。安邦公司与二原告签订了商品房买卖合同，并向二原告开具了收款收据。二原告随后也实际占有了该房屋，但由于安邦公司销售手续不全，不具备办理产权过户登记的条件，故一直没有办理合法有效的产权登记。2016年12月23日，因被告刘梦媛与大连万腾建设工程有限公司、大连东置苑房地产开发有限公司、大连安邦房地产开发有限公司、大连汇鑫项目管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，大连市中级人民法院作出（2016）辽02民初204号民事判决。上述判决发生法律效力后，因安邦公司未履行义务，刘梦媛向大连市中级人民法院申请执行。在执行过程中，大连市中级人民法院作出（2017）辽02执第496号民事裁定书，查封了案涉房屋。2018年11月，二原告对执行标的提出书面异议。大连市中级人民法院于2018年11月19日作出（2018）辽02执异1045号执行异议裁定，驳回二原告的异议。二原告认为自己是案涉房屋的合法占有人，二原告在法院采取查封措施之前，就已签订房屋买卖合同，并且占有房产。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，停止对案涉房屋的执行，解除对案涉房屋的查封措施。原审被告刘梦媛一审辩称，不同意原告的诉讼请求。理由：1、原告的诉讼请求不符合法律规定，不能阻却被告刘梦媛对案涉房产的查封。第一，以物抵债不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》。第二，即使参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，原告也不能阻断执行。其一，案涉房屋所有权人是被告安邦公司。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条之规定，案涉房屋的物权并未发生变动，原告对案涉房屋不享有所有权。其二，原告对案涉房屋也不享有物权期待权。首先，原告与安邦公司不存在真实的《商品房买卖合同》，物权期待权是依据买卖合同产生。而本案原告与安邦公司不存在真实的商品房买卖合同关系。其三，案涉房产至今抵押给浦发银行大连分行，故依据《物权法》第191条的规定，未经抵押权人的同意，转让抵押物的房屋买卖合同应属无效合同，原告也就不存在签订《商品房买卖合同》是否早于查封之前的问题。其四，无据证明原告在查封前即2017年7月12日前占有不动产，亦不能产生对外公示物权的效力。对于住宅最能客观反映占有的即是水电费、供暖费，而案涉房屋在查封前均未产生上述费用。2、被告刘梦媛的查封系轮候查封，原告不应对被告的查封行为提起执行异议。综上所述，案涉房产登记在开发商被告安邦公司名下，原告未签订真实的《商品房买卖合同》、领取发票，也因抵债关系而不存在买卖合同关系，即使客观存在也因抵押权存在而无效；同时原告也未占用、使用，其对未办理过户存在过错。故原告的诉讼请求不符合法律法规的规定，请求法院予以驳回。原审被告安邦公司一审未到庭，亦未提交书面答辩意见。一审法院查明：另案原告刘梦媛与被告大连万腾建设工程有限公司、大连东置苑房地产开发有限公司、安邦公司、大连汇鑫项目管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，一审法院于2016年12月23日作出（2016）辽02民初204号民事判决：一、解除《房屋转让协议》；二、被告大连万腾建设工程有限公司于判决生效之日起10日内退还原告刘梦媛房屋转让款人民币2000万元，并从2014年9月19日起至款项全部付清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率四倍支付利息；三、被告大连万腾建设工程有限公司于判决生效之日起10日内支付原告刘梦媛违约金，以2000万元为基数，自2014年9月19日起至全部付清之日止，按日万分之六计算；四、被告大连东置苑房地产开发有限公司、被告安邦公司、被告大连汇鑫项目管理有限公司对第二项、第三项承担连带给付责任；五、被告安邦公司赔偿原告刘梦媛损失34万元；六、被告大连万腾建设工程有限公司、被告大连东置苑房地产开发有限公司、被告大连汇鑫项目管理有限公司对第五项承担连带给付责任等。上述判决发生法律效力后，因被告未履行义务，原告向一审法院申请执行。在该案执行过程中，一审法院作出裁定，于2017年7月12日查封了案涉房屋，并对该房屋启动了评估程序。另查，安邦临港公司（甲方、借款方）与吴刚（乙方、出借方）于2012年5月3日签订《借款协议》，约定：甲方向乙方借款2200万元人民币，用于房地产开发流动资金周转。安邦临港公司（甲方、借款方）与吴刚（乙方、出借方）于2013年7月2日签订《还款协议》，约定：鉴于甲方现金流比较紧张，经与乙方协商，同意用安邦公司开发的房屋向乙方抵偿2012年5月5日（原文如此）向乙方借的2200万元及利息。吴刚与高文娟系夫妻关系。2013年9月3日，高文娟与安邦公司签订《商品房买卖合同》，约定高文娟购买阳光润城一期第56幢1单元20层3号房屋，建筑面积97.7平方米，总金额869,530元。安邦公司于同日向高文娟出具足额缴纳上述房款的《专用收款收据》，并注明抵债房。二原告提交由高文娟及安邦公司签章的《钥匙收条》，拟证明二原告于2013年9月3日开始占有案涉房屋，但该收条上载明房号为安邦阳光润城169A16层3号，并非案涉房屋。二原告亦未能提交其缴纳案涉房屋水、电、暖费用等相关凭证。一审法院认为，本案的争议焦点为二原告吴刚、高文娟对案涉房屋是否享有足以排除执行的权利。从二原告起诉理由及所提交证据来看，二原告主张基于其与安邦临港公司的抵债关系，其与安邦临港公司的关联公司安邦公司签订《商品房买卖合同》，购房款以出借给安邦临港公司的款项抵顶，并主张其在查封前既已实际占有房屋。本院认为，案涉房屋现登记在安邦公司名下，安邦公司未在安邦临港公司与吴刚签订的《还款协议》上签章，且未到庭对二原告主张予以认可，仅凭安邦公司签订的《商品房买卖合同》及向高文娟出具的载有“抵债房”字样的收款收据，无法证明案涉购房款就是以吴刚出借给安邦临港公司的款项进行抵顶。另外，二原告为证明其于法院查封前既已实际占有案涉房屋，提交了由高文娟及安邦公司签章的《钥匙收条》，但该收条上显示的房屋并非案涉房屋，二原告亦未能提交其缴纳案涉房屋水、电、暖费用等相关凭证，故亦无法认定二原告已于法院查封之前既实际占有案涉房屋。综上，二原告主张不能成立，其诉讼请求不应予以支持。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项规定，判决：驳回原告吴刚、高文娟的诉讼请求；案件受理费12,496元（二原告已预付），由原告吴刚、高文娟负担。吴刚、高文娟的上诉请求是：一、撤销(2018)辽02民初1704号民事判决，将本案发回重审或依法改判，请求停止对安邦阳光润城一期A56-1-20-3号房屋的执行，解除对该房屋的查封措施；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审法院认定大安邦公司未在《还款协议》上签章,仅凭《商品房买卖合同》、收款收据无法证明案涉购房款就是以吴刚出借给安邦临港公司的款项进行抵顶这一事实存在错误。2012年大连安邦临港房地产开发有限公司(以下简称安邦临港”)因公司资金紧张向上诉人吴刚(系上诉人高文娟的配偶)借款,上诉人吴刚与安邦临港签订《借款协议》，约定上诉人吴刚出借给安邦临港2200万元用于房地产开发资金周转,二上诉人通过银行转账形式向安邦临港先后支付了借款2200万元。之后安邦临港经营困难,上诉人曾多次向安邦临港主张返还借款,但安邦临港无力向二上诉人还款。2013年安邦临港提出以房屋向二上诉人偿还所欠欠款,经与二上诉人协商并经二上诉人同意,安邦临港委托安邦公司以被上诉人安邦公司开发的房屋向二上诉人进行抵偿,抵付安邦临港所欠二上诉人的欠款。被上诉人安邦遂于2013年9月3日将案涉房屋出售给二上诉人,以之前安邦临港的借款冲抵购房款。被上诉人安邦公司与二上诉人签订了商品房买卖合同,并向二上诉人开具了收款收据。二上诉人随后也实际占有了该房屋,但由于被上诉人安邦公司销售手续不全,不具备办理产权过户登记的条件,故一直没有办理合法有效的产权登记。安邦临港之所以会将债务转移给被上诉人安邦公司是因为两家公司存在关联关系。安邦临港的股东系被上诉人安邦公司,被上诉人安邦公司的股东系张忠忱,张忠忱系两家公司的实际控制人,并且自始至终也是其与上诉人方协商借款、还款、以房抵债的相关事宜。安邦临港将自己的债务转移给被上诉人安邦公司经过了债权人(上诉人方)的同意,而且被上诉人安邦公司已经履行了《还款协议》和《委托函》中的主要义务,即签订《商品房买卖合同》、开具收款收据、交付房屋,上诉人方也接受了案涉房屋。上诉人方与安邦临港之间存在真实的债权债务,安邦临港将债务转移给被上诉人安邦公司也是合法有效的,并且被上诉人安邦公司也通过向上诉人方销售商品房的形式对该笔债务进行了履行。综上所述，上诉人方认为原审法院认定安邦公司未在《还款协议》上签章,仅凭《商品房买卖合同》、收款收据无法证明案涉购房款就是以吴刚出借给安邦临港公司的款项进行抵顶这一事实存在错误。上诉人请求贵院撤销(2018)辽02民初1704号民事判决，发回重审或查清事实后依法改判，以维护上诉人的合法权益。被上诉人刘梦媛辩称：不同意上诉人的上诉请求，请法院予以驳回，维持原判。理由如下：上诉人吴刚、高文娟陈述理由不能阻却被上诉人刘梦媛对案涉房产的查封。一、案涉房屋所有权人是被上诉人安邦公司。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条之规定，案涉房屋的物权并未发生变动，上诉人对案涉房屋不享有所有权；二、上诉人的举证不能证明其支付了房屋对价款，相关债权产生、履行存在可疑；三、案涉房产于2014年7月16日抵押予大连城乡一体化建设发展基金（有限合伙），故依据《物权法》第191条的规定，未经抵押权人的同意，转让抵押物的房屋买卖合同应属无效合同；四、假使上诉人于2013年9月3日签订了《商品房买卖合同》，并以抵债方式付款，但根据大连市不动产登记中心官网查询发现案涉阳光润城一期56幢于2010年9月8日领取了《商品房预售许可证》，销售手续齐全，其未能举证主张了办证诉求，且逾期备案登记系其上诉人过错造成；五、上诉人的举证不能证明其在首轮查封前即2017年1月20日占有不动产，亦不能产生对外公示物权的效力。对于住宅最能客观反映占有的即是水电费、供暖费，而案涉房屋在查封前均未产生上述费用。综上所述，上诉人的诉求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回，维持原判。被上诉人安邦公司二审未答辩。本院经审理查明，一审判决认定基本事实属实。本院认为，本案是案外人执行异议之诉，审理的核心问题是案外人吴刚、高文娟对于涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，吴刚、高文娟主张在涉案房屋查封之前与安邦公司签订了《商品房买卖合同》，交付了购房款并实际占有涉案房屋。经审查，上诉人提供了涉案《商品房买卖合同》、安邦临港公司与吴刚之间的《还款协议》及安邦公司向高文娟出具的载有“抵债房”字样的收款收据。从这些证据来看，《商品房买卖合同》载明，签订合同的双方为高文娟和安邦公司，上诉人主张购房款系以吴刚出借给安邦临港公司的款项进行抵顶，因安邦临港公司与安邦公司系两个独立法人单位，上诉人未提交充分证据证明债务抵顶关系，亦未提交证据证明其交付了购房款，故仅以上诉人自述无法认定涉案房屋的房款已实际支付。另外，上诉人提交安邦公司签章的《钥匙收条》，该收条载明房号为安邦阳光润城169A16层3号，并非其主张的涉案房屋阳光润城一期第56幢1单元20层3号，其亦未能提交其他证明在法院查封前已合法占有涉案房屋，能够控制和管理涉案房屋的有力证据，故一审法院未确认其在法院查封前实际占有涉案房屋，并无不当。由此可见，吴刚、高文娟就涉案房屋提出的执行异议，不能同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的四项条件，该异议缺乏事实根据和法律依据，不能成立。吴刚、高文娟就涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，上诉人吴刚、高文娟的上诉理由不成立，其上诉请求，本院不能支持；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12,496.00元，由上诉人吴刚、高文娟负担。本判决为终审判决。审判长 高 菡审判员 黄立君审判员 倪立新二〇二〇年七月二十二日法官助理代进书记员解明璐