四川省隆昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1028民初2021号 原告：四川省隆昌东方房地产开发有限公司，住所地：隆昌市。 统一社会信用代码：9151XXX74217G 法定代表人：代晓惠，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：曹其敏，女，出生，汉族，隆昌市人，系该公司员工，住隆昌市。 委托诉讼代理人：李谢慧子，四川融众律师事务所律师。 被告：唐宗海，男，1947月出生，汉族，隆昌市人，住隆昌市。 被告：陈世珍，女，出生，汉族，隆昌市人，住隆昌市。 原告四川省隆昌东方房地产开发有限公司诉被告唐宗海、陈世珍商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法由审判员丁洪适用简易程序于2020年9月4日公开开庭进行了审理。后因本案案情复杂，本院于2020年10月16日作出（2020）川1028民初2021号民事裁定，将本案转为普通程序进行审理，依法组成由审判员魏乔担任审判长，与审判员丁洪、人民陪审员彭莲古组成的合议庭于2020年10月22日、2020年11月23日复庭进行了审理。原告四川省隆昌东方房地产开发有限公司的委托诉讼代理人曹其敏三次到庭参加了诉讼、李谢慧子第二、三次到庭参加了诉讼，被告唐宗海第一、二次庭审到庭参加了诉讼、被告陈世珍第一次庭审到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告四川省隆昌东方房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令二被告支付原告款项49010.82元及利息，利息以49010.82元为基数自2011年8月25日起计算至全部清偿之日止，2019年8月20日前的利率按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日起的利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款调报价利率计算，暂计算至2019年8月20日的利息为22700.93元；2、判令二被告支付原告逾期付款违约金，以49010.82元为基数自2011年8月25日起按照万分之一点四计算至2011年11月23日的违约金为617.54元，以73450元为基数自2011年11月24日起按照万分之一点八计算至清偿之日止（暂计算至2020年7月25日的违约金为26068.27元），以上金额暂计98397.56元；3、本案诉讼费由二被告承担。 事实和理由：原告与两被告签订了《商品房买卖合同》，两被告购买原告开发的位于隆昌市黄家镇的两套房屋，购房款总计151945元，双方采取分期付款方式支付购房款，合同还约定水、电、天然气的立户费、安装材料费由两被告承担，原告代为两被告办理《房屋产权证》《国有土地使用证》的税费由双方各自承担，并约定了两被告逾期付款的违约责任。原告依约已履行完全部合同义务，产生水、电、天然气的立户费、安装材料费为8200元，办理《房屋产权证》《国有土地使用证》及缴纳税款共计13363.82元，支付维修基金1209元，两被告仅向原告支付125707元，尚欠付原告49010.82元。2011年8月24日，被告取得两套房屋产权证书，应当向原告支付欠付款项，但是二被告至今未付。原告多次催收未果，故诉至法院。 被告唐宗海、陈世珍辩称：一、本案已过诉讼时效，应驳回原告的诉讼请求。被告唐宗海于2006年12月6日与原告签订的《商品房买卖合同》，约定被告购买位于黄家镇的住宅一套，面积117.34平方米，房屋价款58670元，购买位于黄家镇的营业房一套，面积44.28平方米，房屋价款88560元，房屋总价款147230元。合同第四条约定采取分期付款的方式付款，即签订合同3日内付50%、房屋封顶付30%、交房屋钥匙时付清所余的20%。2008年7月，被告购买的房屋和营业房交付使用，根据合同约定，被告应在此时交清房款，故诉讼时效应从2008年7月开始计算，至今已有12余年，原告从未找过被告催收，故已过诉讼时效。二、原告交付的房屋不符合合同约定，门面没有卫生间且夹层层高过低。三、双方于2006年12月6日签订的商品房买卖合同中约定两套房屋的总价款为147230元，且办证费用由甲方负责，被告已交金额为125707元，欠尾款21523元，故原告诉请的补交金额过高。 本院经审理认定事实如下：二被告系夫妻，因房屋被拆迁，于2006年12月6日，与原告四川省隆昌东方房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定二被告分别以500元/平方米、2000元/平方米的价格购买原告开发的位于黄家镇，面积为117.34平方米住宅一套及黄家镇，面积为44.28平方米营业房一套，房款总计147230元。前述购房款采用分期付款的方式付款，首期于合同签订之日起3日支付50%，房屋封顶时付30%，剩余20%于交房时付清，但前述面积为暂测面积，最终以产权登记面积为准，据实结算房款。如逾期付款90日的，则自逾期第二日起以应付款为基数按日万分之一点六八的标准支付违约金。合同还约定，房屋售价不包含水、电的立户费和天然气、闭路电视的立户费、安装材料费，交房时按实结算，并由被告承担。虽双方在打印体的合同文本中约定“办理产权所产生的税、费，按相关规定由原、被告双方各自承担”，但双方在合同文本尾部手写有“夹层、楼梯、卫生间由甲方负责（门面）。办证费用由甲方负责。”的特别约定。但原告并未为二被告完成卫生间的处理，由二被告以1100元的价格自行请人处理。 合同签订后，二被告共计向原告付款125707元，所购房屋已于2008年交付，并于2011年8月24日由原告代为办理了产权登记，并代缴了维修资金1209元，登记费、工本费、交易手续费等共计1288元，契税4838.52元。产权证记载的住宅建筑面积为122.29平方米，营业房建筑面积为45.4平方米。根据《商品房买卖合同》所约定的单价，二被告总计应付房款金额为151945元，减去已付的125707元，尚欠26238元未付。 另查明，原告依约代为办理了二被告所购住宅和营业房的水、电立户和住宅的天然气立户，并垫付了自来水立户费1400元（700元/户×2户），天然气立户费为每户3800元。虽原告主张垫付了电的立户费1500元，但2007年后供电公司并未收取立户仅收取材料及安装工程费。 上述事实有当事人的当庭陈述、被告提交的《商品房买卖合同》、房屋产权证书及国有土地使用权证书、四川省非经营性结算票据2份、隆昌县房地产管理局收费通知单2份、中华人民共和国税收通用完税证2份、隆昌市涌泉自来水厂于2020年11月20日出具的证明、黄家人民政府于2020年10月14日出具的证明、本院的办案记录、调查笔录在卷证实，本院予以采信。 本院认为：原告请求二被告支付的款项具体包括房款、维修基金、办证费、契税、自来水立户费、天然气立户费、电立户费、违约金，而二被告以办证费和契税根据双方的约定应由原告承担，其二人系被拆迁户不应承担水、电、气立户费，且原告主张的债权的已超过诉讼时效兹为抗辩，故本案的争议焦点有三：一是原告主张的债权是否已超过诉讼时效？如未超过诉讼时效，二被告是否应当按约支付违约金？二是双方在合同中手写的“办证费用由甲方（即原告）负责”的约定中，办证费用是否包括契税？三是二被告应否承担水、电、气的立户费等费用和税收？ 首先，虽然双方在合同中约定了分期付款，且剩余的20%于交房时付清，但双方在合同中还特别约定最终根据产权登记的面积据实结算房款，也约定了所垫付的各项税费要据实结算，故房款和垫付款的最终确定需要通过结算进行确定，而本案中双方至今未进行结算，原告此次提起诉讼才实质上完成了结算，故原告所主张的房款等债权的时效期间自提起本案诉讼前尚未起算，故二被告关于超过诉讼时效的抗辩不成立，故对原告请求二被告支付剩余房款26238元的请求，本院予以支持。既然双方未进行结算，二被告就不存在逾期付款的问题，故对原告主张二被告承担违约金的主张，不予支持。 其次，双方在合同中约定了“房屋售价不包含水、电的立户费和天然气、闭路电视的立户费、安装材料费，交房时按实结算”，因此二被告应当支付前述费用，但合同所约定的安装材料费仅针对天然气和闭路电视而言，不包括电的安装材料费，供电公司自2007年起就未在收取户头费，双方在合同中约定的电的立户费并不存在，故对原告主张的电的立户费3000元，不予支持。又由于二被告系被拆迁户，为原告所不否认，可以确定其被拆迁的房屋原来应有自来水户头，故仅应支付一户自来水户头费。而因此，二被告应当承担自来水和天然气的立户费4500元（700元+3800元），对原告在此范围内的请求，本院予以支持，超过部分，本院不予支持。 最后，对于合同约定的“办证费用由甲方（即原告）负责”是否包括契税的问题，合同打印文本中以将税、费单独列出，因此，此处的费用就只能指办证费，不能包括契税，才能维持合同的一致性。因此，根据双方合同中所约定的“办理产权所产生的税、费，按相关规定由原、被告双方各自承担”，二被告应当向原告支付原告垫付的维修资金1209元，契税4838.52元，对原告的这一请求，本院予以支持，对原告请求的登记费、工本费、交易手续费等共计1288元，本院不予支持。 综上，二被告还应支付原告房款26238元，维修资金1209元、契税4838.52元、自来水立户费700元、天然气立户费3800元，共计36785.52元，但原告并未履行为被告处理营业房的卫生间，而是由被告垫款1100元自行处理，应予抵扣，故二被告尚应支付原告35685.52元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百五十九条“买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定”、第一百六十一条“买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。”之规定，判决如下： 一、被告唐宗海、陈世珍在本判决生效后五日内支付原告四川省隆昌东方房地产开发有限公司房款、维修资金、契税元、自来水立户费、天然气立户费等共计35685.52元； 二、驳回原告四川省隆昌东方房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1130元，由原告四川省隆昌东方房地产开发有限公司负担720元，由被告唐宗海、陈世珍负担410元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。 审 判 员  魏 乔 审 判 员  丁 洪 人民陪审员  彭莲古 二〇二〇年十二月二十二日 法官 助理  牛 敏 书 记 员  刘秋月