江苏省江阴市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0281民初7120号 原告:江阴市宏德纺织有限公司，住所地江阴市澄江街道工业园**（谢泾村）。 法定代表人:居德富，该公司执行董事。 委托诉讼代理人:赵云才，远闻(江阴)律师事务所律师。 被告：无锡大澄拍卖有限公司，住所地江阴市长江路****。 法定代表人:徐鸣，该公司总经理。 委托诉讼代理人:何静忠，江阴市新桥法律服务所法律工作者。 被告：江阴浩晟网络科技有限公司，住所地江，住所地江阴市斜泾路**v> 法定代表人：张娟秀，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：宋玉琦，江苏舜韬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王超，江苏申越律师事务所律师。 原告江阴市宏德纺织有限公司（以下简称宏德公司）与被告无锡大澄拍卖有限公司（以下简称大澄公司）、江阴浩晟网络科技有限公司（以下简称浩晟公司）拍卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宏德公司的法定代表人居德富及其委托诉讼代理人赵云才、被告大澄公司的法定代表人徐鸣及其委托诉讼代理人何静忠、被告浩晟公司的委托诉讼代理人宋玉琦、王超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宏德公司向本院提出诉讼请求：1、确认大澄公司于2017年7月19日进行的将其所有的澄土国用（2004）第014291号国有土地使用权证下4212.9平方米的土地使用权及地面无证房产、附属设施拍卖的行为无效；2、确认他公司与浩晟公司于2017年7月20日签订的《江阴市房地产转让合同》无效；3、判令浩晟公司将原他公司所有的澄土国用(2004)第014291号国有土地使用权证下4212.9平方米的土地使用权及地面无证房产、附属设施返还给他公司。 事实和理由：2017年7月，他公司法定代表人居德富经人介绍认识了大澄公司的法定代表人徐鸣。2017年7月7日，他公司与大澄公司签订了委托拍卖合同(格式合同，均由徐鸣填写)。2017年7月19日，大澄公司进行拍卖，拍卖师为徐鸣，报名参加竞拍者仅有浩晟公司一人，以底价成交，同日签署成交确认书。2017年7月20日，他公司与浩晟公司签署《江阴市房地产转让合同》，随后，拍卖标的过户至浩晟公司名下。 2017年11月初，他公司怀疑大澄公司从帮他公司确定底价至拍卖成交、过户存在欺诈，遂委托江苏恒茂房地产土地资产评估有限公司对拍卖标的物进行评估，2017年11月29日，该公司出具的评估结论显示拍卖标的物的市场价值为538.02万元。2019年3、4月份，他公司获悉:大澄公司以其亲属名义于2017年7月17日在拍卖标的所在地设立了浩晟公司。徐鸣于2018年7月拟以浩晟公司名义将拍得的他公司财产以650万元的价格出售；浩晟公司实际由徐鸣控制等内幕。 他公司认为:1、浩晟公司系大澄公司法定代表人徐鸣以其亲属名义设立，在大澄公司与浩晟公司之间存在上述特殊关系，大澄公司确认浩晟公司具备竞买人资格并实施拍卖的行为，有悖于拍卖活动应当遵循的公平、公正、诚实信用原则；2、浩晟公司股东与大澄公司代表人、本次拍卖的组织实施者、拍卖师徐鸣有亲属关系，浩晟公司由徐鸣实际掌控，本次拍卖实际上是徐鸣以竞买人的身份参与自己组织的拍卖活动；3、本次拍卖活动形式上是公开公平的拍卖，实则是暗箱操作。徐鸣既是本次拍卖的治谈、组织、实施、主持者、拍卖师，又是大澄公司的法定代表人，唯一报名参加拍卖的是其以亲属名义在拍卖前设立的浩晟公司；成交后浩晟公司向属地政府提交的审批表上载明的联系人为徐鸣;时隔一年徐鸣称其有权决定将拍得财产出售或出租并决定价格、如成交可以“做工商变更，把我的执照变更给你(股权转让)”;伪造“厂房租赁合同”(显然是为了阻却可能出现的其他报名参加竞拍者)等，足以证明本次拍卖活动中存在竞买人(浩晟公司)与拍卖人(大澄公司)恶意串通、损害他人利益的违法行为。大澄公司的行为违法了拍卖法第4条、第23条、第37条的规定，拍卖活动依法应属无效。他公司与浩晟公司签订的《江阴市房地产转让合同》违反了合同法第52条第一款第二项、第三项、第五项的规定，应为无效。浩晟公司亦应将基于无效合同取得的房地产返还。故为维护其合法的权利，特诉至法院。 被告大澄公司辩称：1.宏德公司将其土地、厂房同意以270万元进行拍卖，系其真实意思表示，合法有效；2.拍卖法未禁止拍卖人及其工作人员的亲属参与竞拍，且徐鸣的父亲徐某某在浩晟公司仅占25%的股份，故不存在徐鸣系浩晟公司实际控制人的说法。综上，他公司的拍卖行为合法有效。 被告浩晟公司辩称：他公司系通过合法有效的拍卖行为取得涉案土地的所有权，双方签订的合同合法有效。 本案经审理查明：澄土国用（2004）第014291号土地使用权原登记在宏德公司名下，宏德公司在该土地上建造了厂房，未领取房屋所有权证。 2017年7月7日，宏德公司与大澄公司签订了委托拍卖合同，约定：宏德公司将其江阴市澄江镇谢泾村工业用地4212.9平方米及相关无证房产产权设施委托大澄公司拍卖。拍卖方式为估低价拍卖，拍卖标的的底价（保留价）270万元。 2017年7月11日，大澄公司在江阴日报刊登了拍卖公告。2017年7月19日，大澄公司按照拍卖公告登记的日期举行了拍卖，拍卖师为徐鸣，竞买人为浩晟公司与周某，浩晟公司以底价成交，同日签署成交确认书。 2017年7月20日，浩晟公司向属地政府递交《江阴城区工业企业限制权属登记审批表》，该表载明徐鸣为浩晟公司的联系人。随后，斜泾路35号国有土地过户至浩晟公司名下，不动产权证书号为苏（2017）江阴市不动产权第××号。浩晟公司取得上述土地及占用无证房产后进行了装修。 宏德公司与浩晟公司又签署了《江阴市房地产转让合同》，该转让合同约定：宏德公司委托大澄公司拍卖其名下位于江阴市平方米工业用地、地面相关无、地面相关无证房产及附属设施公司于2017年7月19日在大澄公司组织的拍卖会上以270万元成交。宏德公司在2018年3月1日之前搬离原厂区，不得以任何理由推脱，在此之前浩晟公司可返租给宏德公司继续经营生产。该转让合同载明的落款日期为2017年7月20日。 浩晟公司主张其支付了拍卖款280万元（含10万元装修补偿），宏德公司认可其收到了270万元拍卖款。 2018年7月17日，案外人黄某与徐鸣进行了电话联系。称其拟购买拍卖标的物，徐鸣表示其可以做主，以650万元出售或者38万元/年出租。 查明一：2017年7月，江阴翔和房地产与土地评估咨询有限公司对拍卖标的物进行了评估，2017年7月10日，该公司出具的评估结论显示市场价值为321.23万元（价值时点2017年7月9日），其中土地使用权评估价值179.05万元，建筑物评估价值133.75万元，地面附着物，地面附着物价值8 2017年11月，宏德公司委托江苏恒茂房地产土地资产评估有限公司对拍卖标的物进行评估，2017年11月29日，该公司出具的评估结论显示市场价值为538.02万元（价值时点2017年11月27日），其中土地使用权评估价值353.88万元，建筑物评估价值169.55万元，地面附着物，地面附着物价值14 审理中，本院委托无锡齐典土地房地产资产估价有限公司对宏德公司的土地及地上建筑物进行了评估，评估价为土地使用权218.86万元，无证房屋147.96万元，附属物9.07万元，合计375.89万元。宏德公司支付了鉴定费25014元。 查明二：大澄公司于2014年7月13日登记设立。徐鸣系其法定代表人及唯一股东。浩晟公司于2017年7月17日登记设立，其法定代表人为张娟秀，股东为张娟秀（持股比例50%）、徐育中（持股比例25%）、徐某某（持股比例25%）。浩晟公司登记设立材料中，经营地址系，经营地址系租赁17年6月16日居德富与其法定代表人张娟秀签订的房屋租赁合同，庭审中浩晟公司认可房屋租赁合同上的签名并非本人所签。 本案的争议焦点是：一、涉案拍卖行为及房地产转让合同的效力；二、房地产转让合同无效后，涉案房地产如何处理；三、宏德公司收取的款项是否应予以返还。 对于第一个争议焦点： 宏德公司认为，本次拍卖活动中显然存在竞买人(浩晟公司)与拍卖人(大澄公司)恶意串通、损害他人利益的违法行为。大澄公司的拍卖行为及此后签订的《江阴市房地产转让合同》违反了拍卖法、合同法的规定，应为无效。大澄公司与浩晟公司均认为，拍卖行为及此后签署的房地产转让合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。 本院认为，从法院审理查明的事实来看，本案中的拍卖活动中存在竞买人与拍卖人恶意串通，损害他人利益的违法行为，理由如下： 1.竞买人浩晟公司的股东徐某某与拍卖公司的法定代表人徐鸣系父子关系。 2.2018年3月1日，浩晟公司向属地政府递交《江阴城区工业企业限制权属登记审批表》，该表载明徐鸣为浩晟公司的联系人，2018年7月17日，徐鸣代表浩晟公司同其他人就出售涉案房产的事宜进行磋商，可见拍卖后长时间内徐鸣与浩晟公司存在密切的联系。 3.浩晟公司于2017年7月19日通过拍卖行为取得了涉案厂房，但是浩晟公司通过虚假的2017年6月16日居德富与其法定代表人张娟秀签订的房屋租赁合同进行了公司设立登记。即在拍卖前，浩晟公司采取提供虚假资料的方式在拍卖土地所在地设立了浩晟公司，显然其对取得公司设立地的所有权或租赁权具有很强的心理预期。 4.从厂房的评估价款来看，拍卖前的评估价仅为法院委托的评估价的85%，成交价仅为法院委托评估价的72%。 综合上述因素，本院认定大澄公司、浩晟公司在本起拍卖活动中存在恶意串通损害宏德公司利益的行为，故大澄公司实施的拍卖行为有悖拍卖活动应当遵循的公平、公正、诚实信用原则。因此，该次拍卖行为无效。 根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效，因拍卖行为无效，宏德公司与浩晟公司基于拍卖行为签署的《江阴市房地产转让合同》应属无效。 对于第二个争议焦点： 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。” 本案中，因房地产转让合同无效，宏德公司应返还拍卖款，浩晟公司基于合同取得的国有土地使用权应予以返还。 对于涉案房屋因没有办理权属证书，且双方当事人均未提供证据证明存在相关审批手续。从性质上看不属于合法建造行为，不能按照物权法等法律法规进行物权的设立、变更以及消灭登记，当然宏德公司也不能取得相应的物权并进行流转。为了防止双方当事人通过民事审判行为将其建设行为合法化，本院对于宏德公司要求返还房屋的请求不予支持，但浩晟公司应从涉案建筑物中搬离。 对于第三个争议焦点： 宏德公司主张其仅收取了涉案拍卖款270万元，浩晟公司主张已付拍卖款280万元（含折抵租金的5万元）。 本院认为，根据浩晟公司提供的付款凭证，宏德公司收取的275万元款项应予以返还。对于折抵租金的5万元，因涉及另一法律关系，本案不予理涉。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百五十五条，《中华人民共和国拍卖法》第三十七条、第六十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第三十条之规定，判决如下： 一、确认无锡大澄拍卖有限公司于2017年7月19日进行的将江阴市宏德纺织有限公司所有的澄土国用（2004）第014291号国有土地使用权证下4212.9平方米的土地使用权及地面无证房产、附属设施拍卖的行为无效； 二、确认江阴市宏德纺织有限公司与江阴浩晟网络科技有限公司签订的《江阴市房地产转让合同》无效； 三、江阴浩晟网络科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内将涉案国有土地转移登记至江阴市宏德纺织有限公司名下； 四、江阴浩晟网络科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内从涉案无证房屋中搬离； 五、江阴市宏德纺织有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还江阴浩晟网络科技有限公司拍卖款275万元； 六、驳回江阴市宏德纺织有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费28400元、保全费5000元、鉴定费25014元，合计58414元（江阴市宏德纺织有限公司已预交），由无锡大澄拍卖有限公司、江阴浩晟网络科技有限公司共同负担，与本判决发生法律效力之日起十日内直接给付江阴市宏德纺织有限公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长 李  峰 人民陪审员 顾 羽 鸣 人民陪审员 俞 小 萍 二〇二〇年七月七日 法官 助理 黄 静 宇 书 记 员 华佳慧子 附：相关法律、司法解释条文 1.《中华人民共和国民法总则》 第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 第一百五十五条无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。 2.《中华人民共和国拍卖法》 第三十七条竞买人之间、竞买人与拍卖人之间不得恶意串通，损害他人利益。 第六十五条违反本法第三十七条的规定，竞买人之间、竞买人与拍卖人之间恶意串通，给他人造成损害的，拍卖无效，应当依法承担赔偿责任。由工商行政管理部门对参与恶意串通的竞买人处最高应价百分之十以上百分之三十以下的罚款；对参与恶意串通的拍卖人处最高应价百分之十以上百分之五十以下的罚款。 3.《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效。 （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 4.《中华人民共和国物权法》 第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。