广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初14689号原告：马立杰，女，1989年2月3日出生，回族，住原告：回增麟，男，1983年6月19日出生，回族，住两原告的共同委托诉讼代理人：黄伟珍，广东都汇律师事务所律师。被告：左君，女，1983年1月9日出生，汉族，住被告：于桂芬，女，1956年12月2日，汉族，住两被告的共同委托诉讼代理人：陈诗敏，广东安南律师事务所律师。被告：佛山市鸿光房地产中介有限公司，住所地：法定代表人：赵秋凉，该公司总经理。委托诉讼代理人:李智就，广东信步律师事务所律师。委托诉讼代理人:曾敏杏，广东信步律师事务所实习律师。第三人：吴鎧霖，女，2015年6月24日出生，汉族，住广东省佛山市南海区**********************，公民身份号码230************120。法定代理人：左君（第三人吴鎧霖的母亲），女，住广东省佛山市南海区**********************，公民身份号码230************221。原告马立杰、回增麟与被告左君、于桂芬、佛山市鸿光房地产中介有限公司（以下简称鸿光公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案后，本院依法追加吴鎧霖作为第三人参加诉讼，并依法适用简易程序，于2020年8月12日公开开庭进行了审理。原告回增麟及两原告的共同委托诉讼代理人黄伟珍，被告左君及两被告的共同委托诉讼代理人陈诗敏，被告鸿光公司的委托诉讼代理人李智就、曾敏杏，第三人吴鎧霖的法定代理人左君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马立杰、回增麟向本院提出诉讼请求:1.被告左君、于桂芬连带向两原告返还购房定金100000元及支付利息（从2020年5月19日起至付清100000元之日止，以100000元为基数按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算）；2.被告鸿光公司向两原告返还中介费20000元及支付利息（从2020年5月9日开始至付清20000元之日止，以20000元为基数按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算）；3.本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：两原告于2020年5月19日与被告左君、鸿光公司签订了《房地产买卖合同》，被告于桂芬在并未合法取得代理权的情况下以吴忠海的名义签署买卖合同。买卖合同约定两原告向卖方（即被告左君和吴忠海）购买坐落于广东省佛山市南海区**********************，两原告向卖方支付购房定金100000元，向被告鸿光公司支付中介费。两原告签署买卖合同后，于当日向被告左君、于桂芬支付了购房定金100000元。被告左君、于桂芬收到款项后于当日向两原告出具《收款证明》确认收到两原告交付的购房定金100000元的事实。两原告于2020年5月19日根据买卖合同的约定及被告鸿光公司的要求签署了《中介代理费支付承诺书》，并于当日支付了中介费20000元给被告鸿光公司。现两原告经了解得知买卖合同中的卖方吴忠海已于签署买卖合同前死亡，已不具有任何的民事行为能力，根本不具备卖方的签约资格，而作为吴忠海的代理人的被告于桂芬，因吴忠海早已死亡的事实，也是没有也不可能取得吴忠海的追认授权而取得合法的代理权。履行买卖合同的过户义务，应由卖方（也是产权人）吴忠海和左君两个人本人亲自到房管局办理。由于吴忠海已死亡的事实，吴忠海根本不可能履行到房管局将房产过户给原告的义务。被告鸿光公司是专业的房地产中介公司，签署买卖合同前知道或应当知道以上的事实，且应当告知两原告上述事实，并给出“不适宜立即签约购买”的建议。综上所述，两原告认为买卖合同是一份无效合同，不应当予以履行，因卖方中的吴忠海已死亡，不具备签署买卖合同的民事行为能力，吴忠海的代理人被告于桂芬也是无效的代理，因为被告于桂芬没有取得合法的授权，也不可能得到吴忠海的追认授权。被告左君、于桂芬应当连带向两原告返还购房定金100000元及支付利息。被告鸿光公司没有履行重要事项告知义务，及时给两原告“不适宜签约购买”的简易，反而为收取中介费，促进两原告签约，导致两原告遭受损失，应当向两原告返还中介费20000元及利息。被告左君、于桂芬没有陈述吴忠海的死亡事实，两原告向被告鸿光公司询问，被告鸿光公司也没有如实告知；签约前原告并未用手机拍摄公证书存档；原告看了公证书后心存顾虑，向涉案房屋的邻居及物管了解吴忠海的死亡事实，提出签订补充协议；房产买卖合同并不是原告的真实意思表示，签约前原告不知吴忠海死亡的事实；被告鸿光公司存在过错，被告鸿光公司在签约前应当了解过房产的实际情况，并未在签约时告知原告吴忠海已经死亡的事实。原告没有买房经验，在中介的引导下签订了买卖合同。两原告为维护自身的合法权益，故起诉。被告左君、于桂芬辩称，一、《房地产买卖合同》是买卖双方的真实意思表示，合法有效，各方应按照合同条款履行义务。被告左君、于桂芬早已在两原告看房时，就已经向两原告以及中介方如实陈述涉案房产的状态，即房产证登记的权属人为被告左君以及吴忠海，由于吴忠海已经死亡，被告左君、于桂芬是涉案房产的合法继承人，同时，被告左君、于桂芬向两原告以及中介方出示了佛山市南海区公证处作出的（2019）粤佛南海第17043号、17044号公证书，位于佛山市南海区***************************的一半为吴忠海的遗产，该遗产由被告左君、于桂芬与第三人共同继承。在经过多轮磋商后，双方对于房产的总价、支付时间、过户时间等进行明确约定，而且两原告要求，既然被告于桂芬是涉案房产的合法继承人，要求被告于桂芬在合同卖方处签章并捺印。事实上，两原告自始至终清楚知悉涉案房产的权属情况以及吴忠海的死亡情况，被告左君、于桂芬没有对吴忠海的死亡有任何隐瞒。最终，两原告与被告左君、于桂芬于2020年5月19日签署《房地产买卖合同》，合同签订当天，原告用手机对被告左君、于桂芬提供的公证书拍照存档。由于两原告需要委托第三方公司进行垫资，被告左君于2020年5月19日在微信群中发送了公证书的拍照件，而原告回增麟在看到群聊信息后继续跟被告左君沟通提前还贷的事宜，并没有表示对吴忠海的死亡不知情或者其他相关的顾虑，因此两原告的陈述与事实不符。所以，两原告与被告左君、于桂芬签署《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，应合法有效。二、两原告要求被告左君、于桂芬返还定金没有事实和法律依据。如前所述，两原告与被告左君、于桂芬签署《房地产买卖合同》合法有效，被告左君、于桂芬没有任何违约行为，现两原告要求返还定金没有事实依据和法律依据。综上所述，两原告与被告左君、于桂芬签署《房地产买卖合同》合法有效，由于两原告违约，涉案合同应依法解除，由两原告承担违约责任。请求法院驳回两原告的诉请求，诉讼费用由两原告承担。三、原告与被告左君的微信聊天记录显示2020年5月19日在原告看到被告提供的公证书后并未提出任何异议，在2020年5月26日与被告协商相关买卖事宜，原告陈述2020年5月19日合同签订后才看到公证书与事实不符；涉案房屋售价2160000元，原告陈述没有买房经验，按照常理，买房应多方参考小区内的户型及价格，物管以及邻居均认为涉案房屋为整个小区最好的房屋，但是价格却远低于市场平均价30-40万元，原因在于被告于桂芬考虑了原告所认为的公序良俗，并已如实告知，双方是经过多轮磋商才签订涉案合同，因此原告陈述与事实不符，原告签署合同时，要求自行寻找垫资公司，对房屋进行垫资，但之后基于垫资公司价格较高，2020年5月24日委托中介向被告发出补充协议，补充协议中是对原合同履行进行了大修改，增加了诸多不合理的条款。明显原告于合同签订后不愿意继续履行合同，意愿强烈。现原告仅抓住吴忠海的死因以偏概全，损害了被告的合法权益。被告鸿光公司辩称，一、被告于桂芬、左君依法享有涉案房屋的所有权，涉案房地产买卖合同合法有效，合同双方应严格按照合同约定履行相应的义务。原告回增麟、马立杰因个人购房需要，委托被告鸿光公司寻找合适房源信息，被告鸿光公司接受委托后，提供了详尽的居间服务，成功促成了两原告与被告左君、于桂芬就买卖位于广东省佛山市南海区**********************，经买卖双方充分协商，在自愿的原则上达成了一致意见，即双方约定涉案房屋总价为2160000元，其中购房定金100000元，双方在2020年5月19日签订了房地产买卖合同。两原告与被告左君、于桂芬签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容并没有违反法律规定，签订合同时涉案房屋虽未登记在被告于桂芬名下，但涉案房屋的二分之一的份额系吴忠海的遗产，被告左君、于桂芬及第三人对吴忠海的遗产享有继承权。被告左君、于桂芬于2019年8月22日向广东省佛山市南海公证处提出法定继承公证申请，广东省佛山市南海区公证处经审查确认了以下事实：1.吴忠海于2019年6月10日死亡；2.吴忠海结婚两次，第一任配偶是王楠，第二任配偶是左君，吴忠海与王楠没有子女，吴忠海与左君的女儿是第三人，吴忠海的父亲先于其死亡，吴忠海的母亲是于桂芬；3.涉案房屋系吴忠海与其配偶左君的夫妻共同财产；4.经查中国公证协会公证遗嘱备案查询后台并未发现吴忠海曾立有公证遗嘱，截至本公证书出具之日，未有人向广东省佛山市南海公证处主张遗嘱继承或接受遗赠，也未有人就上述申请人申办继承公证提出异议。广东省佛山市南海公证处于2019年9月17日向被告左君、于桂芬出具公证书，证明了上述遗产由被告于桂芬、左君、第三人均等继承。因此，被告于桂芬、左君已对涉案房屋享有所有权。上述公证情况以及继承情况，两原告事实上在涉案房产买卖合同签订时已经知悉，并在阅读上述公证书的内容后才与被告左君、于桂芬签订涉案的房地产买卖合同。另外，根据《物权法》第二十九条的规定，因继承或者遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。因此，虽然涉案房屋并未按照公证书内容办理所有权变更登记手续，但涉案房屋的所有权已经发生转移，即由被告左君、于桂芬、第三人按份共有，而第三人为未成年人，因此，被告左君、于桂芬有权处分涉案房屋，该房地产买卖合同系买卖双方的真实意思表示，又根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张无效的，人民法院不予支持”的规定，因此该房地产买卖合同应认定有效。二、被告鸿光公司认为被告左君、于桂芬有权处分涉案房屋，合同中约定吴忠海为卖方之一客观上不会导致涉案房地产买卖合同无法履行，而被告鸿光公司在提供居间服务过程中不存在任何过错，因此原告要求被告鸿光公司返还中介费及支付利息没有事实和法律依据。一般来说，不动产所有权要变更登记才能转移，但继承是个例外，不用变更登记也可以发生转移，所以被告左君、于桂芬于2019年6月10日就已经通过法定继承，对涉案房屋享有所有权，因此，被告鸿光公司认为被告左君、于桂芬是具备签约主体资格的。而被告左君作为第三人的法定监护人，处分第三人的财产即涉案房屋时秉着维护被监护人利益为原则，处分涉案房屋时交易价格并没有低于市场价，该交易是为了维护被监护人的利益而实施的处分行为，因此该处分行为也合法有效。另外，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产有重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定除外。本案中，涉案房屋系被告左君、于桂芬及第三人按份共有的，该房地产买合同已经经过全部共有人同意，因此，被告鸿光公司认为被告左君、于桂芬与两原告均具备签订涉案房地产买卖合同的主体资格，即使涉案房地产买卖合同中载明吴忠海为卖方之一，但由于涉案房屋的实际所有权人[即被告于桂芬、左君（同为第三人的法定监护人）]均在涉案房地产买卖合同中签字，且合同内容均为双方真实意思表示，因此，买卖合同客观上均可以按照约定继续履行。被告鸿光公司作为经纪方，为买卖双方提供咨询和买卖代理服务，严守诚实、信誉、高效的服务原则，最终促成了两原告与被告左君、于桂芬成功签订合同。且在合同签订前，被告鸿光公司已向两原告披露了涉案房屋的产权信息（包括吴忠海的身亡情况以及被继承的情况），且在获得双方同意的情况下，为与现有房产权属登记情况一致，而增加吴忠海作为卖方，其中未存在实际过错。而吴忠海作为卖方的合同瑕疵客观上也不会导致涉案房地产买卖合同无法履行，买卖双方的权益未实际受到损害。因此，被告鸿光公司已按约定完成了居间服务，有权根据约定收取中介费，原告要求被告鸿光公司返还中介费没有事实和法律依据，应予以驳回。三、被告鸿光公司在提供居间服务过程中已经向原告如实披露涉案房屋的产权及相关信息，吴忠海死亡的事实在原告签订涉案房屋买卖合同之前已经由被告左君、于桂芬在涉案房屋向原告提供的公证书予以披露，被告鸿光公司的工作人员也有拍照。原告清楚知悉房屋的产权人死亡的情况之后才与被告左君、于桂芬签订合同，正因为吴忠海的死亡，当时对交易价格降低；原告称其在2020年5月19日签订买卖合同之后知悉吴忠海死亡的主张与事实不符，从证据中可以看出左君、于桂芬在微信群中已经向原告披露公证书内容，签订合同之后也通过微信的方式发给了房屋交易的相关人员。原告在收到公证书之后并未提出异议，也没有向被告鸿光公司要求调查了解吴忠海的死亡原因。在2020年5月19日之后原告及被告左君、于桂芬一直在履行房产买卖合同，只是原告要向银行申请贷款手续的时候，原告方因贷款的手续费用较高拒绝办理贷款手续，对此被告鸿光公司多次催促，之后原告又提出了诸多要求，并且提出要签订补充协议，补充协议的内容与吴忠海死亡无任何关联，主要内容是原告方要求被告左君、于桂芬在60天之内办妥过户手续，由于房屋交易涉及诸多因素，限定期限办妥过户不现实、不合理。被告左君、于桂芬拒绝与原告签订补充协议。在此之后原告才于2020年6月初提出吴忠海的死亡情况。且原告歪曲事实，吴忠海死亡都不会影响原告履行本案合同。之所以原告提出三被告“隐瞒”吴忠海死亡的事实本意是想不履行合同，违约方是原告。被告在过程中无过错。综上所述，涉案房地产买卖合同是合法有效的，且在签订过程中不存在欺诈、胁迫、乘人之危、显失公平等导致合同可撤销的事由，双方应诚信履行合同。原告的诉请请求均缺乏事实和法律依据，应驳回其全部诉请请求。第三人辩称，其答辩意见与左君、于桂芬的意见一致。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证复印件2份、被告左君、于桂芬身份证复印件2份、企业信用信息打印件1份，用以证明原、被告诉讼主体适格；2.《房屋买卖合同》原件1份、不动产权证书复印件1份，用以证明被告于桂芬是已故产权人吴忠海的无效代理人，房屋买卖合同的卖方吴忠海不是适格的合同主体，房屋买卖合同是无效的合同；3.收款证明原件1份，用以证明被告已收取了原告的购房定金100000元；4.微信转账凭证截图打印件2份（已核对原始载体）、对账单打印件1份（加盖中国农业银行股份有限公司广东省分行回单专用章），用以证明原告已向被告支付100000元购房定金、20000元的中介费；5.微信聊天记录截图打印件1组[已核对原始载体，聊天相对方：原告与中介公司工作人员小谢；原告与被告左君（冬日银装）]、光盘1张及对话记录文字版，用以证明吴忠海是在本案买卖房屋所在的本幢楼内自杀死亡的，被告隐瞒了以上重要事实，欺骗原告。诉讼中，被告左君、于桂芬举证如下：1.公证书原件2份，用以证明位于佛山市南海区***************************的一半为吴忠海的遗产，该遗产由被告左君、于桂芬与吴鎧霖共同继承；2.微信聊天截图打印件1组（已核对原始载体，聊天相对方：包含被告左君与两原告、垫资公司三方的微信群；左君与原告回增麟），用以证明原告需要委托第三方公司进行垫资，被告左君于2020年5月19日在微信群中发送了公证书的拍照件，而原告回增麟在看到群聊信息后继续跟被告左君沟通提前还贷的事宜，并没有表示对吴忠海的死亡不知情或者其他相关的顾虑；3.手机通话截图打印件1份，微信聊天记录截图打印件1份（已核对原始载体，聊天相对方：被告左君与中介公司工作人员，2020年6月15日），用以证明被告按照合同约定向银行申请提前还贷，但是原告并未履行合同的约定支付款项；4.微信聊天记录截图打印件1份（聊天相对方：被告左君与中介公司工作人员，2020年5月24日）、协议书复印件1份，用以证明涉案合同签订时，本应由原告找垫资公司进行垫资，但是原告认为手续费过高，要求变更为直接付款，原告拟定的协议书无理要求被告60天内完成过户手续，原告不愿意继续履行原合同的意图明显。诉讼中，被告鸿光公司举证如下：1.公证书复印件1份，用以证明左君、于桂芬是涉案房屋产权人，有权利处置房产，本案房地产买卖合同有效，涉案合同签订之前，左君和于桂芬以及鸿光地产都已经将公证书披露原告，原告并未表示异议。诉讼中，第三人没有提供证据材料。经庭审质证、辩证，三被告、第三人对原告提供的证据1-4、证据5中微信聊天记录（原告与被告左君）真实性无异议，原告和被告鸿光公司、第三人对被告左君、于桂芬提供的证据4真实性无异议，本院对上述证据的真实性均予以确认；对原告提供的证据5中的微信聊天记录（原告与中介公司小谢），被告鸿光公司对其真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认；对原告提供的证据5中的光盘及对话记录文字版，该谈话相对方身份无法确认，本院对其证明力不予确认；对被告左君、于桂芬提供的证据1，被告左君、于桂芬提供了公证书的原件，本院对其真实性予以确认；对被告左君、于桂芬提供的证据2，原告作为聊天相对方对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认；对被告左君、于桂芬提供的证据3中的手机通话截图，该通话相对方身份无法确认，本院对其证明力不予确认；对被告左君、于桂芬提供的证据3中微信聊天截图，被告左君、于桂芬提供了该微信聊天记录的原始载体，且两原告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认；对被告鸿光公司提供的证据1，该证据与被告左君、于桂芬提供的证据1内容一致，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：涉讼房屋位于广东省佛山市南海区***************************[证号：粤（2017）佛南不动产权第0068468号]，登记权利人为左君、吴忠海；2020年5月27日的不动产登记信息查询结果显示，涉讼房屋的抵押权人为中国农业银行股份有限公司佛山南庄支行。2020年5月19日的《房地产买卖合同》（以下简称涉讼合同）抬头载明卖方左君，卖方吴忠海、委托代理人于桂芬，买方回增麟、马立杰，经纪方佛山市鸿光房地产中介有限公司，涉讼合同约定：买卖双方交易涉讼房屋，买方已仔细查看涉讼房屋现状并无异议，在签署合同前，已向卖方清楚了解交易物业的状况、产权，自愿购买交易涉讼房屋；建筑面积143.15平方米，成交价2160000元；涉讼房屋抵押中，欠款额约750000元，涂销抵押方式为卖方在签署合同后20日内向抵押银行申请提前还贷手续并承担提前还贷的一切费用，如提前还贷出资方是买方或买卖双方共同出资还贷的，双方应于银行通知提前还贷银行扣款日前3个工作日内将各自款项付至买方贷款账户内，买方负责出资或者买卖双方共同出资还贷的，买方的出资额包含于买方的首期房款内，且不超过双方约定买方支付的首期房款，买方约定的首期款不足付清剩余贷款的，由卖方负责补足，买方出资款到账即视为卖方已收到该部分楼款，该款项专用于提前还贷，卖方不得擅自挪用，否则视为严重违约，买方出资赎契后，如因卖方原因导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的，卖方除赔偿买方损失外还应向买方支付等额于总楼价20%的违约金；提前还贷出资方式为买方出资；买卖双方同意按银行按揭方式付款，定金100000元，买方须在签署合同当天支付给卖方，卖方在收取定金时须将涉讼房屋之权属证明原件交由经纪方保管至交易递件当日，买方应于2020年6月10日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，卖方必须提供贷款所需资料并协助买方办理按揭；卖方需在抵押银行出具还清贷款证明等资料后7个工作日内到房管部门办理涂销抵押手续，在卖方完成涂销抵押手续后7日内办理交易递件手续；买卖双方同意于买方通过银行贷款审批后7个工作日内办理交易过户手续，交易递件时间约定冲突的，以后达到的时间为准；首期房款（含定金）750000元，买方支付时间为在银行通知卖方提前还贷扣款日前3个工作日内将款项付至卖方还贷账户；尾期房款1410000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划入卖方账户；如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额买方须在完成本次交易过户手续前（即房管部门核发买方《房地产权证》前）以现金补足给卖方；买卖双方约定之交易税费缴付方式为买方承担；买卖双方同意涉讼房屋交付使用的时间为卖方收齐楼款当天；违约方逾期未超过十天的，合同继续履行，违约方须每日按总成交价的1‰向守约方支付违约金；违约方逾期超过十天仍未履行的，守约方有权选择解除合同，违约方须承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交的10%支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的买卖代理费；经纪方已促成买卖双方签订涉讼合同，买卖双方应向经纪方支付之房地产咨询及买卖代理费，买卖双方均已知悉并同意按《买卖代理费支付承诺书》执行；如确因经纪方过错导致涉讼房屋在申请买卖后无法办理过户手续的（买卖方原因、政府行为或不可坑力因素除外），经纪方应当退还已收代理费并赔偿因此而造成的实际经济损失。涉讼合同在备注处手写注明：还款卖方融资，融资费用由买方承担，买方配合做650000元首期资金监管，办理了融资后如果卖方不卖该房产，融资责任由卖方承担，如果买方不买该房产，融资责任由买方承担。涉讼合同卖方落款处由被告左君签名，并同时签署有“吴忠海”的名字，代理人处由被告于桂芬签名；买方落款处由两原告签名；经纪方处由被告鸿光公司盖章。2020年5月19日，被告左君、于桂芬出具收款证明，确认收到两原告承购涉讼房屋定金100000元。同日，原告回增麟与被告鸿光公司签订《中介代理费支付承诺书》，该承诺书写明原告回增麟委托被告鸿光公司代理购买涉讼房屋，被告鸿光公司成功出售方与原告回增麟签订买卖合同，原告回增麟同意向被告鸿光公司支付买卖代理费40000元，代理费将于签订买卖合同当天前付清。该承诺书备注处手写载明签合同当天付20000元，过户当天付20000元。同日，被告鸿光公司指定人员的账号收取代理费20000元。2020年5月24日，被告鸿光公司的工作人员通过微信方式向被告左君发送《协议书》，并称这个协议是买方发过来的。2020年5月29日，被告左君通过微信方式向被告鸿光公司的工作人员发送《协议书（1）》，并称“只是协议条款，你那边看过后和买家那边说下”；被告鸿光公司的工作人员称“好，你就是接受这个对吧”；被告左君回复称是的。同日，被告鸿光公司的工作人员再次通过微信方式向被告左君发送《协议书》；被告左君回复称“差太多了”。2020年6月6日，被告鸿光公司的工作人员向被告左君发送微信称“买方这边说还是要有个时间，可以改成65天”并发送了《协议书》。2020年6月15日，被告左君发送微信给被告鸿光公司的工作人员称其今天去银行申请了提前还贷，下个月15号左右扣款；被告鸿光公司的工作人员回复收到。2020年7月7日，被告左君向被告鸿光公司的工作人员发送微信要求其将发给买方的督促函发送给被告左君。另查明，两原告与被告左君、按揭公司的相关人员在2020年5月19日组建微信聊天群，被告左君于当日将涉讼房屋的产权信息发送至微信群；2020年5月19日20点08分，按揭公司的相关人员要求被告左君发送公证书，被告左君随即将公证书发送至微信群。原告回增麟确认按揭公司是其自行寻找的。再查明，2019年9月17日，广东省佛山市南海公证处出具《公证书》，该公证书写明被告吴忠海于2019年6月10日死亡；吴忠海结婚两次，第一任配偶是王楠，第二任配偶是左君，吴忠海与王楠没有子女，吴忠海与左君的子女是吴鎧霖，吴忠海的父亲先于其死亡，吴忠海的母亲是于桂芬；吴忠海与左君的夫妻共同财产为涉讼房屋，涉讼房屋的一半为吴忠海的遗产；吴忠海的上述遗产由配偶左君、子女吴鎧霖、母亲于桂芬均等继承。2020年6月23日，原告提起诉讼。诉讼中，两原告陈述吴忠海于2019年6月10日上午在涉讼房屋所在楼栋的5楼楼梯间自杀身亡。被告左君陈述吴忠海因工作压力导致身体出现问题在2019年6月10日上午在涉讼房屋所在其他楼层的消防楼梯间去世。在2020年8月12日的庭审当中，两原告明确若经法院审查涉讼合同有效，其要求解除涉讼合同。被告左君、于桂芬同意解除涉讼合同。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第十三条规定：“自然人从出生时起至死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务”。吴忠海在涉讼合同签订前已死亡，其并非法律意义上的民事主体，不享有民事权利，亦不承担民事义务。涉讼合同中关于卖方的权利应由签订方左君、于桂芬享有，义务亦应其履行。两原告以吴忠海在涉讼合同签订前已去世为由认为涉讼合同无效的主张无事实和法律依据，本院依法不予支持。涉讼合同既包含了两原告与被告左君、于桂芬之间围绕涉讼房屋的买卖合同关系，也包含中介方向买卖双方提供服务的居间合同关系，为混合合同。现原、被告就涉讼房屋买卖及居间事宜均发生纠纷，本案对涉讼房屋的房屋买卖合同关系及居间合同关系一并审查处理。涉讼合同是原告和三被告的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依其约定全面履行各自义务。现两原告明确若经法院审查涉讼合同有效，其要求解除涉讼合同；被告左君、于桂芬亦在诉讼中明确表示同意解除涉讼合同，买卖双方已均无履行涉讼合同的合意，故本院确认涉讼合同中关于涉讼房屋的买卖合同关系于2020年8月12日解除。关于定金及中介费是否应予退回，本院分析如下：首先，两原告在涉讼合同签订前是否知悉吴忠海已死亡；涉讼合同明确载明两原告自签署涉讼合同前，已向卖方清楚了解涉讼房屋的状况、产权，且涉讼房屋成交价高达两百多万元，两原告作为完全民事行为能力人，亦是理性的购买者，其在决定大额资金投向时，涉讼房屋的产权情况应当是其首要进行考虑的因素，两原告以其经验欠缺为由主张在签订涉讼合同时不清楚涉讼房屋产权情况的抗辩，本院依法不予采纳。两原告在已知悉涉讼房屋产权登记权利人为吴忠海的情况下既不询问吴忠海的现状，又不向三被告要求吴忠海的授权明显与交易常理不符，结合原告回增麟寻找的按揭公司工作人员在2020年5月19日（签订涉讼合同当天）看到被告左君发出的产权信息后未经任何询问迳行要求被告左君发送公证书及两原告看到公证书后在微信中未提出任何异议的事实可知，两原告在签订涉讼合同前已知悉吴忠海死亡的事实，两原告主张其在被告左君微信发送公证书后才知悉吴忠海死亡事实的抗辩，本院依法不予采纳。其次，涉讼房屋是否为凶宅；根据原、被告的陈述吴忠海并非他杀，且其死亡地点并不在涉讼房屋内或涉讼房屋所在楼层的楼梯间，吴忠海是否是自杀身亡对涉讼房屋交易并不产生影响，两原告以此为由要求解除涉讼合同并认为被告鸿光公司存在过错的主张，本院依法不予采纳。两原告的调查取证申请对待证明事实无意义，本院依法不予准许。最后，吴忠海死亡对涉讼房屋交易是否产生影响；根据广东省佛山市南海公证处于2019年9月17日出具的《公证书》可知，涉讼房屋属于被告左君与吴忠海的夫妻共同财产，涉讼房屋的一半为吴忠海的遗产，由被告左君、于桂芬、第三人吴鎧霖均等继承，且第三人吴鎧霖的法定代理人为被告左君，故被告左君、于桂芬在签订涉讼合同具备处分涉讼房屋的权利，吴忠海死亡对涉讼房屋交易并不产生影响，两原告认为被告鸿光公司未给出“不适宜立即签约”的建议错在过失的主张无事实和法律依据。综上，在涉讼合同具备继续履行的情况下，两原告拒不履行涉讼合同义务已构成违约，根据涉讼合同约定，其无权要求被告左君、于桂芬退还购房定金100000元及支付利息；被告鸿光公司已促成两原告与被告左君、于桂芬签订涉讼合同且在提供居间服务的过程中并不存在过错，两原告要求被告鸿光公司退还中介费20000元及支付利息亦无事实和法律依据，本院依法不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告回增麟、马立杰的全部诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计12120元，财产保全费1020元，合共13140元（原告已预交），由原告回增麟、马立杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 赵 燕二〇二〇年八月二十一日书记员 陆美羽