天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0114民初8490号原告：颜德群，女，1984年2月3日生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：张勇，男，1985年7月23日生，汉族，住沈阳市铁**。（系原告丈夫）委托诉讼代理人：迟杰，北京尚伦律师事务所律师。被告：天津卓越天下投资有限公司，住所地天津市武清区高村乡乡府大街**。法定代表人：韩志鹏，经理。委托诉讼代理人：王倩，天津亚润律师事务所律师。被告：天津泉丰房地产经纪有限公司，住，住所地天津市武清区河西务镇商业区****-11（集中办公区）/div>法定代表人：庞秀会，经理。委托诉讼代理人：李宝云，天津津孚律师事务所律师。被告：北京金凤凰华夏房地产经纪有限公司，住所地北，住所地北京市通州区滨惠北一街**院**楼**605v>法定代表人：郭永前，经理。委托诉讼代理人：史小光，辽宁泓冠律师事务所律师。原告颜德群与被告天津卓越天下投资有限公司（以下简称卓越公司）、天津泉丰房地产经纪有限公司（以下简称泉丰公司）、北京金凤凰华夏房地产经纪有限公司（以下简称金凤凰公司）商品房预约合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告颜德群委托诉讼代理人张勇、迟杰。卓越公司的委托诉讼代理人王倩、泉丰公司的委托诉讼代理人李宝云，金凤凰公司委托诉讼代理人史小光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。颜德群向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令解除原告与被告天津卓越天下投资有限公司于2016年10月15日签订的卓达镜湖103号楼103-3室、103-4室《委托承建意向书》、2017年4月14日签订的卓达镜湖103号楼103-3室、103-4室《卓达镜湖项目补充协议》以及卓达镜湖103号楼103-3室、103-4室《房产认购协议书》；2、请求人民法院依法判令被告天津卓越天下投资有限公司返还原告委托承建款1813946元及利息（利息以1813946元为基数，自2016年10月16日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起至实际给付之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3、请求人民法院依法判令解除原告与被告天津泉丰房地产经纪有限公司于2016年10月10日签订的《团购服务协议书》及2016年10月13日签订的《团购服务协议书》；4、请求人民法院依法判令被告天津泉丰房地产经纪有限公、被告北京金凤凰华夏房地产经纪有限公司返还原告团购服务费400000元及利息（利息以400000元为基数，自2016年10月14日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起至实际给付之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；5、请求人民法院依法判令被告天津卓越天下投资有限公司对被告天津泉丰房地产经纪有限公司、被告北京金凤凰华夏房地产经纪有限公司返还400000元的给付义务承担连带责任；6、请求人民法院依法判令三被告承担本案诉讼费、诉讼保全费以及诉讼保全保险费4870.68元。事实及理由：原告与被告天津卓越天下投资有限公司于2016年10月15日签订了《委托承建意向书》，约定原告委托被告天津卓越天下投资有限公司承建天津市武清区高村镇卓达镜湖103号楼103-3室、103-4室房屋两套，建筑面积均为195.87平方米，承建款均为2996973元。2017年4月14日原告与被告天津卓越天下投资有限公司签订了卓达镜湖103号楼103-3室、103-4室房屋《卓达镜湖项目补充协议》。原告与被告天津泉丰房地产经纪有限公司于2016年10月10日签订了103-3号房屋的《团购服务协议书》，于2016年10月13日签订了103-4号房屋的《团购服务协议书》。2016年9月至10月期间，原告通过被告北京金凤凰华夏房地产经纪有限公司累计缴纳103-3和103-4号房屋房款1813946元、团购服务费400000元，被告北京金凤凰华夏房地产经纪有限公司收款后为原告开具等额收据。被告天津卓越天下投资有限公司为原告出具1813946元的房款收据。依据《卓达镜湖项目补充协议》，被告天津卓越天下投资有限公司应于2020年9月30日前将房屋交付给原告，但协议签订至今，工程一直未开工，项目处于停工状态。2018年12月，被告天津卓越天下投资有限公司给原告发来《业主函》，确认工程未开工的事实，并承诺于2019年6月20日取得《建设工程施工许可证》，于2019年10月20日取得《商品房销售许可证》，并在未经原告同意的前提下，在《业主函》中单方将交房时间延期至2021年3月。但至今，被告天津卓越天下投资有限公司仍未取得《建设工程施工许可证》、《商品房销售许可证》，项目所在地的土地使用权也已经被公安机关查封。可以预见，被告天津卓越天下投资有限公司根本无法在合同约定的时间内交付房屋，已经构成根本性违约，原告购房目的无法实现。加之，2017年3月31日，天津银监局和中国人民银行天津分行联合发布了《关于完善差别化住房信贷政策的通知》，通知指出：在天津市已有一套住房或在本市无住房但有购房贷款记录（含住房公积金贷款）的居民家庭，申请商业性个人住房贷款执行二套房信贷政策，首付比例调整为不低于60%。本案原告购买两套房屋的总价款近600万元，按照新的调控政策关于“首付比例不低于60%”的要求，原告首付款支出将高达360万元，原告无力承担如此高昂的购房首付支出。综上，双方签订协议的目的已经无法实现，原告与被告天津卓越天下投资有限公司签署的合同应当解除，被告天津卓越天下投资有限公司应当将已经缴纳的承建款予以返还。被告天津泉丰房地产经纪有限公司、北京金凤凰华夏房地产经纪有限公司代理被告天津卓越天下投资有限公司对外销售房屋，依据《商品房销售管理办法》第28条之规定，受托的房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金之外的其他费用。被告天津泉丰房地产经纪有限公司、北京金凤凰华夏房地产经纪有限公司在销售房屋的过程中向原告收取额外的团购服务费没有法律规定，也违反了行业规定，被告天津泉丰房地产经纪有限公司、北京金凤凰华夏房地产经纪有限公司应当将收取的团购服务费400000元全部返还。依据《中华人民共和国民法总则》第167条之规定，代理人知道或者应当知道代理人的代理行为为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任，故被告天津卓越天下投资有限公司对被告天津泉丰房地产经纪有限公司、北京金凤凰华夏房地产经纪有限公司返还400000元团购服务费应承担连带责任。经与各被告沟通未果，成讼。卓越公司辩称，不同意原告的诉讼请求，针对一、二项诉讼请求是属于商品房预约合同，且签订合同的时间是在限购政策之前。2017年5月26日高村镇政府、开发商、业主签订承诺书，保证2017年4月1日之前购房业主的购房资格，按照2017年4月1日之前业主实际购房日期的政策执行，所以保证原告能够按照限购政策之前的政策签署房屋买卖合同。该房屋项目的建设工程施工许可证于2019年6月21日取得，目前该房屋已经封顶，仍在建设中，故不同意解除。针对第3、4、5项诉讼请求，我公司与原告之间不存在团购服务关系，也未收取任何费用，故不同意承担连带返还责任。针对第六项请求诉讼保全费要求我公司承担没有法律依据，不同意支付。泉丰公司辩称，被告泉丰公司不同意原告的诉讼请求。原告的涉诉房屋是通过被告金凤凰公司的中介服务与被告卓越公司签订的委托承建意向书，原告购买的涉诉房屋并不在被告卓越公司与被告泉丰公司委托代销的范围之内。关于涉诉房屋的销售过程均是在原告与被告金凤凰公司及被告卓越公司之间进行的。被告泉丰公司从未参与过与原告所承建的涉诉房屋的任何销售活动，也未收取过任何费用，而且被告泉丰公司也并未与原告签订过团购服务协议。故此，被告泉丰公司不同意原告的诉讼请求，希望法庭依法驳回原告对被告泉丰公司的讼请求。金凤凰公司辩称，被告金凤凰公司与天津泉丰公司共同为原告提供居间服务，只要被服务当事双方达成合同关系，居间服务即告完成。本案中，原告与被告卓越公司在居间服务已经签订了委托承建意向书及其补充协议以及房产认购协议书，居间义务已经完成，且依照约定即便是原告请求返还佣金应该持退房确认函及首付款退款凭证申请退还已经支付的团购信息服务费，两套房子共计40万。请求驳回原告关于对金凤凰公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和举证情况，本院认定事实如下：颜德群作为甲方与作为乙方的卓越公司于2016年10月15日签订《委托承建意向书》，约定颜德群委托卓越公司承建天津市武清区高村镇卓达镜湖103-3室，建筑面积195.87平方米，委托承建款共计2996973元，甲方已交纳委托承建款906973元；委托承建意向书第三条第1款约定，待本项目具备《商品房买卖合同》签约条件之日起7日内，甲方向乙方交纳全部委托承建款或交纳所委托承建房屋办理贷款所需的首付款；第三条第4款约定，甲方签订本意向书时，对项目不具备商品房销（预）售许可条件的事实已明知，不追究乙方包括延期办理房产证、延期交房等在内的任何责任；第四条约定，本意向书自双方签订正式商品房买卖合同之日起自动失效。2017年4月14日卓越公司与颜德群签订《卓达镜湖项目补充协议》，卓越公司承诺：本项目具备交房条件的时间为2020年9月30日。颜德群作为甲方与作为乙方的卓越公司于2016年10月15日签订《委托承建意向书》，约定颜德群委托卓越公司承建天津市武清区高村镇卓达镜湖103-4室，建筑面积195.87平方米，委托承建款共计2996973元，甲方已交纳委托承建款906973元；委托承建意向书第三条第1款约定，待本项目具备《商品房买卖合同》签约条件之日起7日内，甲方向乙方交纳全部委托承建款或交纳所委托承建房屋办理贷款所需的首付款；第三条第4款约定，甲方签订本意向书时，对项目不具备商品房销（预）售许可条件的事实已明知，不追究乙方包括延期办理房产证、延期交房等在内的任何责任；第四条约定，本意向书自双方签订正式商品房买卖合同之日起自动失效。2017年4月14日卓越公司与颜德群签订《卓达镜湖项目补充协议》，卓越公司承诺：本项目具备交房条件的时间为2020年9月30日。2016年10月10日，原告与泉丰公司签订团购服务协议书一份，泉丰公司为颜德群购买泊岸馨苑103-3号房屋，争取购房优惠金额40万元，团购信息服务费20万元。协议说明第4条约定：当您在成功购房并签订购房协议后，因非购房者原因取消购房的，您需要向与您签订《商品房买卖合同》的开发商申请，由开发商开具《退房确认函》，请您持《退房确认函》及首付款退款凭证，随时申请退还您已支付的团购信息服务费。2016年10月13日，原告与泉丰公司签订团购服务协议书一份，泉丰公司为颜德群购买泊岸馨苑103-4号房屋，争取购房优惠金额40万元，团购信息服务费20万元。协议说明第4条约定：当您在成功购房并签订购房协议后，因非购房者原因取消购房的，您需要向与您签订《商品房买卖合同》的开发商申请，由开发商开具《退房确认函》，请您持《退房确认函》及首付款退款凭证，随时申请退还您已支付的团购信息服务费。卓越天下公司收取颜德群1813946元，卓越公司向颜德群出具盖有其公司财务专用章，金额为906973元的收款专用收据两张，金凤凰公司直接收取原告团购服务费400000元，为原告出具收款收据。截至本案一审法庭辩论终结前，卓越公司尚未取得该商品房销售许可证。本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”基于此，商品房预约合同是指房地产开发商与购房者就双方在约定期限内签订商品房买卖合同的协议，商品房预约合同一般包括双方当事人基本情况、房屋基本状况、房屋总价款、签署正式买卖合同的期限等内容。本案中，双方所签订的《委托承建意向书》内容符合商品房预约合同的法律要件，且系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。卓越天下公司承诺于2020年9月30日交房，但至今不具备交房条件，也未取得销售许可证，不具备商品房买卖合同签约条件，故双方合同目的无法实现；依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，颜德群主张的解除《委托承建意向书》，《卓达镜湖项目补充协议》和《房产认购协议》应予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故此，卓越天下公司应返还颜德群已经支付款项共计1813946元。卓越天下公司对此有使用颜德群资金的获益行为，同时颜德群有资金被使用的损失；因此，颜德群主张以1813946元为基数，自2016年10月16日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起至实际给付之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，本院予以支持。颜德群与卓越天下公司的委托承建意向书解除后，其与泉丰公司签订的团购服务协议书亦应解除。虽泉丰公司与颜德群签订团购服务协议书，但是金凤凰公司直接收取的团购服务费40万元，因此，金凤凰公司应退还颜德群团购服务费40万元，泉丰公司对前述退还团购服务费的义务承担连带责任。原告的其他诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条、第九十七条的规定，判决如下：一、解除颜德群与天津卓越天下投资有限公司于2016年10月15日签订的卓达镜湖103号楼103-3室、103-4室《委托承建意向书》、2017年4月14日签订的卓达镜湖103号楼103-3室、103-4室《卓达镜湖项目补充协议》以及卓达镜湖103号楼103-3室、103-4室《房产认购协议书》；二、天津卓越天下投资有限公司于本判决生效后十日内返还颜德群委托承建款1813946元及利息（自2016年10月16日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起至实际给付之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、解除颜德群与被告天津泉丰房地产经纪有限公司于2016年10月10日签订的《团购服务协议书》及2016年10月13日签订的《团购服务协议书》；四、北京金凤凰华夏房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内连带返还颜德群400000元，天津泉丰房地产经纪有限公司对北京金凤凰华夏房地产经纪有限公司的该项义务承担连带责任；如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12276元，保全费5000元，合计17276元，由天津卓越天下投资有限公司13466元、天津泉丰房地产经纪有限公司和北京金凤凰华夏房地产经纪有限公司共同负担3810元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  简福新二〇二〇年十月二十九日书记员  王 茜附法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。