广西壮族自治区贺州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂11民终753号 上诉人(原审原告)：广西虎林房地产开发有限公司；住所地：贺州市八步区三皇庙规划小区排洪河北面规划编号A91号，文书送达地址确认为贺州市鞍山西路71号。 法定代表人：陈仕换，该公司董事长。 委托诉讼代理人：叶枫，广西贺瑞律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：韦永海，男，1976年10月4日出生，汉族，住贺州市八步区。 委托诉讼代理人：程达坤，广西桂东律师事务所律师。 上诉人广西虎林房地产开发有限公司（以下简称虎林公司）因与被上诉人韦永海商品房销售合同纠纷一案，不服贺州市八步区人民法院（2019）桂1102民初2833号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人虎林公司上诉请求：1.撤销（2019）桂1102民初2833号民事判决第二项，改判支持上诉人的一审诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决在认定事实上遗漏了关键情节导致认定事实错误，适用法律和判决结果错误。一、被上诉人购买的XX小区XX号房屋原为按经济适用住房建设的XX公司单位集资房，按文件规定及有关部门要求以1700元/㎡经济适用住房的价格定价。事实如下：1、土地出让的事实。2009年12月，贺州市中级人民法院在强制执行上诉人与广西XX有限公司欠款纠纷案件中，委托贺州市国土资源局拍卖广西XX有限公司所有的位于贺州市XX国有建设用地使用权。拍卖公告载明该宗土地面积50025.55平方米，被使用条件：以现状土地拍卖；土地用途：商服、住宅用地；使用年限：商服40年，住宅70年；规划条件：（1）建筑密度不高于35%,（2）建筑层数、平均层高7.5M,（3）容积率：不大于2.4,（4）绿化率：不小于35%,（5）建市政设施公厕一座，（6）其它方面需满足城市规划和有关规范要求。根据拍卖文件：《国有建设用地使用对拍卖交易须知》第（十一)其他注意事项：1.拍卖宗地为广西XX有限公司使用的规划国有建设用地使用权，目前还设立有抵押登记。广西壮族自治区贺州市中级人民法院委托贺州市国土资塬局组织拍卖。2.宗地的交付使用由广西壮族自治区贺州市中级人民法院负责。3.宗地范围内水、电、建筑、设备等设施竞得人认为需要拆除或者迁移的由竞得者自行负责并承担费用。4.上述宗地中有50亩用地由竞得者独立开发，剩余25.038亩作为广西XX有限公司合作开发解决职工住房和安置问题，竞得者须与广西XX有限公司签订附后的《职工安置住宅小区合作协议书》。因拍卖流拍，上诉人同意以物抵债，贺州市中级人民法院于2010年1月7日裁定将贺州市XX的土地使用权及地上建筑物以4010.8万元的拍卖底价在扣除土地出让金后抵给上诉人。2010年5月31日，上诉人与贺州市国土资源局按协议出让方式签订了《国有建设用地使用权出让合同》，约定出让贺州市XX49951.60平方米国有建设用地使用权的出让金为24226526元。并且，上诉人按拍卖须知及贺州市中级人民法院的处置要求与广西XX有限公司签订了《职工安置住宅小区合作协议书》。2、土地抵债时的状况。以物抵债给上诉人的75亩土地中的25亩土地在出让前广西XX有限公司经申请批准建设职工集资住房，并大部分已经按原规划建设施工至主体封顶，容积率远远超过出让合同规定的2.4。造成土地不是净地出让，是现状出让，后续开发中还须按照法院和政府部门要求在原建设基础上继续完成建设职工安置房。后续建设按政府部门满足安置要求后，实际使用了28亩土地所建设安置房的容积率为5.06,这一容积率大大超出出让规划条件的2.4容积率的事实，既不是上诉人原因导致的，更不是上诉人的意志能够决策和控制的。其原因是执行法院和辖区政府为了为民办实事，解决停产企业困难职工的住房保障，在依法处置中明确规定的。3、XX一期的职工安置房的立项审批及最终定性。XX一期的土地在出让前广西XX有限公司经申请批准建设职工集资住房。八步区房改办[2009]26号文件、八步区房改办[2010]42号文件、贺州市发改委[2009]488号文件、贺州市发艘[2010]603号文件批复同意广西XX有限公司职工集资建房项目立项200套19000㎡、200套26000㎡,按经济适用住房建设的有关规定执行，价格由建房单位按国家计委、建设部《关于印发经济适用住房价格管理办法的通知》（计价格[2002]2503号）文件测定。贺州市发改委[2011]280号文件最终将上述批复合并为同意职工安置住宅小区项目，面积45000㎡。4、关于XX一期的职工安置房的定价。贺州市中级人民法院委托贺州市国土资源局挂牌拍卖的处置要求,25亩作为广西XX有限公司与上诉人合作开发用于解决职工住房和安置问题，并且买受人还要与广西XX有限公司签订一份职工安置意向书。其附件《职工安置住宅小区合作协议书》明确：剩余25.038亩由乙方与甲方合作开发以解决职工住房和安置问题，双方合作开发必须按现已批准的规划等进行，建成后作为安置房定向出售给甲方职工，售价为（1)步梯房平均价1300元/㎡。以上定价是严格按照国家计委、建设部《关于印发经济适用住房价格管理办法的通知》（计价格[2002]2503号）文件第六条“经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成”而定，且利润按照不超过开发成本1至4项费用之和的3%计算。同时根据以上文件第七条，诸多费用未计入经济适用住房价格。因此，1300元/㎡的平均价明显比市场上的商品房价格偏低。5、上诉人2012年9月7日向被上诉人发出的《通知》背景及《通知》的本质界定。依照中华人民共和国国发（2007)24号和广西壮族自治区人民政府桂征发（2009)22号及贺州市人民政府贺政发（2005)28号文件要求，集资房是按照经济适用住房办理房产证等有关手续的，广西XX有限公司面积45000㎡职工安置住宅小区项目从立项到审批到建设都是以职工集资住房建设立项和审批，按照经济适用住房建设的有关规定执行，价格按照国家计委、建设部《关于印发经济适用住房价格管理办法的通知》（计价格[2002]2503号）文件测定，因此，八步区房改办规定上诉人在与被上诉人签订合同时只能按照经济适用住房的标准收取购房款及办证费等费用。由于土地出让合同未明确界定建成后的集资房是否为经济适用住房，因此，在上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同时，亦无法明确界定该房屋买卖合同是经济适用房的买卖合同还是商品房买卖合同，所以拟定的合同名称特别注明为“广西XX有限公司职工安置住宅小区商品房买卖合同”。为避免后续出现分歧与纠纷，上诉人在与被上诉人签订房屋买卖合同前特别向被上诉人发出《通知》，告知被上诉人当时办房产证费用只能按经济适用房预收，特别说明如办房产证时改到集资建房按集资建房收费，改到商品房按商品房收费（包含税费）。并且该《通知》的内容还在后续上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》的第五条、第十七条进行了约定。并且，对应的建设工程规划许可证号为“建字第4511012011000021(号）”，建设工程规划许可证记载的建设项目名称为职工安置住宅小区5#、6#楼，批准文件为贺州市发改委[2011]280号《贺州市发展和改革委员会关于关西虎林房地产开发有限公司广西XX有限公司职工安置住宅小区项目核准的批复》。因此，该《通知》应当定性为签订合同所附的条件，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条：“当事人对合同的效力可以约定附条件”，所谓条件,是指当事人以将来客观上不确定的事实,作为决定法律行为效力的附款。所以，《通知》应当定性为作为上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》决定案涉房屋被最终定性为集资房或者商品房后如何收取办证费的附款。上诉人与被上诉人在之前签订的《建房协议书基础上》重新签订的《商品房买卖合同》没有改变XX一期的职工安置房的性质。但对土地进行司法处置及后续政府部门对土地出让使XX一期职工安置房的性质，是属于商品房小区开发配建的部分经济适用住房，或是定向开发的限价商品房未明确界定，但依法律政策规定，该处置方式所建房屋不应当定为纯市场价调节的商品房，否则，房屋建成的销售既定向又按经济适用住房的成本构成定价，是明显的政策性瑕疵。导致该瑕疵极为不公平的影响到上诉人在办理建设手续时未能享受到经济适用住房报建的行政事业性收费、销售环节的税费减免的优惠政策，又在房价上失去了定价自主权而不能将实际发生的商品房开发成本列入销售房价中。更因此还要被追补缴该部分安置房应分摊的土地超容积率出让金400万元，这对企业明显不公，更不符国家强调维护民营企业合法权益的政策。而在本项目列入本市房地产项目遗留问题处遗中，办理房产证，该房最终办理房产证时政府部门将其改为经济适用房办证还是按商品房办证，相关部门当时没有明确。二、行政机关采取行政行为依法要求补缴的土地出让金因素构成本案合同的情势变更条件。1.贺州市中级法院通过以物抵债的司法处置方式，及政府依生效法律文书出让土地使用权，将广西XX有限公司的74亩土地使用权出让给上诉人，上诉人按出让规定要求及土地已建成状况进行续建，主客观均不存在过错。2.土地出让依据的规划条件与实际存在的事实明显不相符。出让给上诉人的75亩土地中的25亩土地在出让前广西XX有限公司经申请批准建设职工集资住房，并大部分已经按原规划建设施工至主体封顶，容积率远远超过出让合同规定的2.4。而且土地不是净地出让，是现状出让，后续开发中还须按照法院和政府部门要求在原建基础上继续建设安置房。后续建设按政府部门满足安置要求后，现安置房的实际用地28亩的容积率为5.06,这一容积率严重超标的事实，既不是上诉人原因导致的，更不是上诉人的意志能够决策和控制的。其原因是辖区政府为了解决停产企业困难职工的住房保障以为民办实事，以及法院在公正执法中体现司法为民，维护社会稳定大局的实施方案中，因在执法与政策实施环节脱节存在的瑕疵造成。上诉人对此也存在“重大误解”，以为该安置房建设属于政府按照保障房建设的政策在商品房开发小区内配建的经济适用房，相信政府有关部门会按照相关政策规定在容积率等规划条件、报建费用、税收上给予优惠享受。但房屋建成交付后，却按商品房的开发规划条件、报建费用、税收条件对待，而房屋售价上不按照市场化运作核定成本，现还被追索补缴土地出让金。据此，上诉人认为因该执法与政策不衔接因素形成的遗留问题，应本着实事求是，尊重历史的原则解决，不应当将解决困难企业的社会矛盾问题的成本转嫁给上诉人承担。3、2011年的批准规划调整是当时市政府及规划部门从实际情况出发，基于两方面原因进行调整的。一是因为“XX”一期的职工安置房所占用地按批准建设文件及土地出让时已建成的建筑物现状情况，实际容积率已达到5.06,明显与土地出让合同的2.4容积率的规划条件不符，应实事求是予以调整；二是上诉人为了社会公共利益，协助政府安置好停产企业职工，投入了人民币捌仟多万元，只获得50亩开发用地，形成的实际拿地价格远远高于当时的出让市场价格。基于此，从公平和各方利益出发，在符合城区总体规划的原则下，而对“XX”小区建设规划进行调整的。其性质属于行政许可行为，不是—审判决认定的上诉人自身的民事行为。而调整提高容积率，集资房变成商品房，导致的结果是政府向上诉人追缴超容土地出让金，这也是上诉人订立《土地使用权出让合同》《商品房买卖合同》时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二十六条：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。所以，该部分土地出让金构成本案合同的情势变更。三、关于税费的承担。虽然上诉人预见到办理报建、销售、不动产登记需要缴交相应税费，但由于XX小区一期为按经济适用住房建设及定价方式的单位职工安置房，如果确定是按集资房办理，将会享受免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，且经济适用房项目的基础设施建设费用也由政府承担，而现今安置房变成商品房，就不能享受上述税费的减免优惠政策。对此，为了平衡上诉人与被上诉人就房屋买卖的利益，上诉人依照税法规定的原则，交易双方在纳税主体法定的基础上允许双方对发生的税费承担进行约定。所以，在上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第五条第1点第（1)项“以产权登记的面积为准，原建房协议书中约定的房屋单价不变，费用和税另计由买受人负责承担，房价多还少补。”第十七条第5项：“买受人委托出卖人代为办理产己所发生的的各项税费（契税、咨询、登记、转让、测绘、评估、代理费、印花税等）由买受人支付。”作出明确约定。因此，XX小区一期作为商品房的办理报建、销售、不动产登记需要缴交相应税费，与经济适用住房相应税费的差额部分应当由被上诉人承担。综上，一审判决未查清文源华都小区土地及房屋的历史演变过程，简单的认定上诉人与被上诉人之间是商品房买卖，错误的认定变更容积率是上诉人的过错，导致判决错误，恳请二审法院依法查明事实，支持上诉人的上诉请求。 被上诉人韦永海辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求驳回上诉，维持原判。具体理由如下：1.被上诉人向上诉人购买的是商品房，而不是经济适用房。2.政府相关部门要求上诉人补交土地出让金的原因是上诉人调整容积率，并不是职工安置房或者经济适用房改为商品房。3.上诉人要求被上诉人承担增加的建筑成本，增加部分为每平方米705.45元没有任何依据。综上所述，上诉人因调整容积率而补交土地出让金等费用，应当通过正当途径向政府有关部门说明相关理由和情况，而不是将这些费用直接转嫁给所有购房者来承担，上诉人的上诉缺乏事实和法律依据。 虎林公司向一审法院起诉请求：1.确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》以及双方确认的补充协议《通知》合法有效；2.判令被告承担因政府政策调整增加的费用（即城市规划调整后房屋由经济适用房改为商品房导致的相应税费、土地出让金及其他费用，增加的部分为每平方米705.45元）；3.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2010年5月31日，原告虎林公司（受让人）与贺州市国土资源局（出让人）签订《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：贺州土出［2010］064号），以24226526元的出让价取得坐落于贺州市XX49951.60平方米国有建设用地的使用权，该合同第十三条约定：受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物、构筑物及其附属设施的，应符合市（县）政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件，其中：建筑容积率不高于2.40，建筑密度不高于35％，绿地率不低于35％，其他要求：1．用地性质：商住用地；2．建筑层数：多层为主，小部分高层；3．出让年限：商服用地（其他商服用地）40年、住宅用地（其他普通商品住房用地）70年；4．建配公厕一座；5．其他方面需满足有关规范要求。该合同第三十五条约定：本合同项下的宗地建筑容积率、建筑密度等任何一项指标低于本合同约定的最低标准的，出让人可以按照实际差额部分占约定最低标准的比例，要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金，并有权要求受让人继续履行本合同；建筑容积率、建筑密度等任何一项指标高于本合同约定最高标准的，出让人有权收回高于约定的最高标准的面积部分，有权按照实际差额部分占约定标准的比例，要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金。 2012年9月7日，虎林公司发出《通知》，载明：尊敬的购房户，在广西XX厂购买的集资房户主，依照中华人民共和国国发（2007）24号和广西壮族自治区人民政府桂征发（2009）22号及贺州市人民政府贺政发（2005）28号文件要求，规定不准集资建房，集资房无法办理有关手续及房产证；经八步区人民政府、八步区房改办批准建经济适用住房。按八步区房改办规定，我公司目前办房产证费用只能按经济适用房预收。如办房产证时改到集资建房或者商品房，在办理过程中，改到集资建房按集资建房收费，改到商品房就按商品房收（包含税费）。每户先预收壹万贰仟元正。办好证后，按实际费用结算，多还少补。韦永海在该《通知》上签字捺印。 2012年9月21日，虎林公司（出卖人）与韦永海（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定韦永海购买被告开发的定名为广西XX有限公司职工安置住宅小区（后更名为XX小区）第XX号房，建筑面积共127.46平方米，单价1700元每平方米，价款为216682元。该合同第一条载明：项目建设依据出卖人以出让方式取得位于贺州市八步区XX编号为贺州国用（2010）第220088-1号地块的土地使用权。第二条载明：商品房销售依据买受人购买的商品房为预售商品房。2014年7月5日，虎林公司向韦永海开具发票，载明韦永海向虎林公司支付了购房款216682元。 2017年12月29日，贺州市规划局作出《关于XX小区调整平面图的批复》：一、原则同意该项目A01规划指标，其中建筑密度39.7％、容积率5.06、绿地率33.2％；二、原则同意该项目B-01规划指标。其中建筑密度26.0％、容积率3.90、绿地率33.04％。 2018年6月12日，贺州市人民政府作出批复，同意贺州市国土资源局作出的《广西虎林房地产开发有限公司XX项目用地调整容积率等土地使用条件补交出让价款方案》，该方案中载明，XX小区项目按市规划局《关于XX小区调整平面图的批复》（贺规［2017］195号）中核算的规划指标，核算出需要补缴土地出让价款1076.25万元，契税等有关税费由土地使用者按规定缴交。2018年6月25日，贺州市国土资源局向原告虎林公司发出《国有土地使用权出让价款催缴通知》，要求虎林公司在接到通知后30日内补缴文源华都项目（土地面积49951.6平方米）出让价款合计1076.25万元。 一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告请求确认该《商品房买卖合同》合法有效，该院予以支持。原告虎林公司于2012年9月7日发出的《通知》只是原告单方制作，通知的内容中每户预收12000元，指的是办证费用，没有涉及购房款重新结算的问题，且该《通知》在先，《商品房买卖合同》在后，故本院不认可该份《通知》为《商品房买卖合同》的补充协议。原告要求确认该《通知》为补充协议且合法有效，该院不予支持。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系合法有效的合同，双方应当严格按照合同约定履行各自的义务，不得随意变更合同条款。根据查明的事实，被告韦永海已经支付了合同约定的全部购房款且对案涉房屋享有所有权。合同中已经明确约定虎林公司以出让方式取得了案涉房屋所在地块的土地使用权，韦永海购买的房屋性质是商品房。2010年5月31日，原告虎林公司与贺州市国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》中对容积率、建筑密度、绿地率进行了明确的约定，而在2017年12月29日，贺州市规划局作出《关于XX小区调整平面图的批复》中容积率等指标远高于约定的标准，国土部门根据文源华都花园小区调整后的规划指标计算出虎林公司需要补交土地出让价款。原告诉称被告购买的房屋原来是经济适用房，后来因政府政策调整为商品房，因房屋性质发生改变，原告才需要补交土地出让价款及相应费用，与事实不符，该院不予确认。综上，由于虎林公司未按照《国有建设用地使用权出让合同》中约定的容积率、建筑密度、绿地率进行建设，擅自调整规划，导致需要补交土地出让价款及相应税费，是原告自身原因造成的，被告并无过错，也不构成情势变更，故原告要求被告承担该部分费用并要求被告支付增加的每平方米705.45元的购房款，该院不予支持。被告关于其无需支付增加费用的抗辩，该院予以采信。综上所述，经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决：一、确认原告广西虎林房地产开发有限公司与被告韦永海签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、驳回原告广西虎林房地产开发有限公司其他的诉讼请求。 二审中，上诉人向本院提交了以下证据：1.韦永海XX号房各项税费统计表1份；2.税费及其他清单（商品房买卖合同登记备案申请汇总表、地方税费综合申报表、完税证、预售购房款发票）及税费清单（税费发票41份）；3.发票、通知单通知等（环评费、防雷费、城市配套费、人防建设费、垃圾处理费、保险费等）；4.不动产登记费、测绘费、白蚁防治费等其他费用明细及票据；5.发票、收据（办理土地分割、转让、评估等费用）；6.税务事项通知2份和请求批准延期提供土地增值税清算资料的报告1份。证据1至证据5拟证明按照合同约定被上诉人韦永海应缴的各种税费数额；证据6拟证明相关行政机关催办土地增值税清算手续，相关费用按合同约定也应由被上诉人承担。经质证，被上诉人认为，这些证据在一审中没有提交，在二审中提交已经过了举证期限，不属于新证据，应不予采纳。况且，这些费用都属于上诉人在开发楼盘过程中应缴纳的费用，不应由被上诉人承担。上诉人与被上诉人另一个关于税费的案件已经一审和二审判决，上诉人的诉讼请求均没有得到支持。本院分析认为，上述税费清单及相应票据中记载的内容为虎林公司建设涉案项目及办理房屋产权登记过程中产生的费用，客观真实，本院予以采信。至于上述费用应由谁承担的问题，涉及到本案争议焦点，本院将在下文一并分析论证。 本院经审理查明，一审认定事实清楚，本院予以确认。另查明，2009年12月，本院在强制执行上诉人虎林公司与广西XX有限公司合作开发合同纠纷一案[（2008）贺法执字第62号]，委托贺州市国土资源局拍卖广西壹品瓷业有限公司所有的位于贺州市XX国有建设用地使用权。拍卖文件《国有建设用地使用对拍卖交易须知》第（十一)其他注意事项：1.拍卖宗地为广西XX有限公司使用的规划国有建设用地使用权，目前还设立有抵押登记。广西壮族自治区贺州市中级人民法院委托贺州市国土资源局组织拍卖。2.宗地的交付使用由广西壮族自治区贺州市中级人民法院负责。3.宗地范围内水、电、建筑、设备等设施竞得人认为需要拆除或者迁移的由竞得者自行负责并承担费用。4.上述宗地中有50亩用地由竞得者独立开发，剩余25.038亩作为广西XX有限公司合作开发解决职工住房和安置问题，竞得者须与广西XX有限公司签订附后的《职工安置住宅小区合作协议书》。因拍卖流拍，经虎林公司同意以物抵债，本院于2010年1月7日作出（2008）贺法执字第62-3号民事裁定书裁定将广西XX有限公司所有的位于贺州市XX的土地使用权及地上建筑物以4010.8万元的拍卖底价在扣除土地出让金后抵给虎林公司。2010年5月31日，虎林公司与贺州市国土资源局按协议出让方式签订了《国有建设用地使用权出让合同》，约定出让贺州市XX49951.60平方米国有建设用地使用权的出让金为24226526元。并且，虎林公司按《国有建设用地使用对拍卖交易须知》及本院处置要求与广西XX有限公司签订了《职工安置住宅小区合作协议书》。该协议明确：竞得土地中的25.038亩由双方合作开发以解决职工住房和安置问题，双方合作开发必须按现已批准的规划等进行，建成后作为安置房定向出售给广西XX有限公司职工，售价为（1)步梯房平均价1300元/㎡（一层和六层楼为1250元/㎡，二层和五层楼为1300元/㎡，三层和四层楼为1350元/㎡）；（2）电梯房：一层至六层为1600元/㎡，七层以上为1700元/㎡。又查明，2019年2月3日，被上诉人韦永海位于贺州市八步区XX号房已办理了证号为桂（XX）贺州市不动产权第XX号的不动产权证，该证书上载明的权利性质为出让/市场化商品房。还查明，因上诉人虎林公司在其与被上诉人韦永海退还办证预收款纠纷一案[一审案号为（2019）桂1102民初1497号，二审案号为（2019）桂11民终1153号]中，仅提供收据证明为案涉房屋办理不动产登记向贺州市不动产登记局支付了80元不动产登记费，未提供证据证实其为办理不动产权证支出了哪些其他的必要费用，2019年9月9日，贺州市八步区人民法院作出（2019）桂1102民初1497号民事判决书，判决：一、被告广西虎林房地产开发有限公司向原告韦永海交付不动产权证[证号：桂(XX)贺州市不动产权第XX号]；二、被告广西虎林房地产开发有限公司向原告韦永海退还办理房产证费11920元；三、驳回原告韦永海其他的诉讼请求。虎林公司不服该判决上诉至本院，本院于2019年11月18日作出（2019）桂11民终1153号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。目前该案已立案执行。 本院认为，关于办理案涉房屋产权登记所发生的的各项税费（契税、咨询、登记、转让、测绘、评估、代理费、印花税等）及土地分割的各项费用应由谁承担的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。”即依法成立的合同具有法律约束力，缔约合同双方当事人应当全面履行合同约定的义务。本案涉案房屋由于从集资房转换成商品房，需要增加必要的办证费用，对于这些费用，双方当事人签订的商品房买卖合同已经作了约定由买受人负担。上诉人虎林公司与被上诉人韦永海于2012年9月21日签订的《商品房买卖合同》第十七条第5项约定：“买受人委托出卖人代为办理产权登记所发生的的各项税费（契税、咨询、登记、转让、测绘、评估、代理费、印花税等）由买受人支付。”及第十七条第7项约定：“买受人委托出卖人代为办理分割土地证发生的各项税费等由买受人支付。”故，根据双方合同约定，办理案涉房屋产权登记和土地证分割所发生的的各项税费（契税、咨询、登记、转让、测绘、评估、代理费、印花税等）应由买受人韦永海承担。上诉人虎林公司提交的证据材料显示办理产权登记和土地分割产生了以下税费：1.地方税、城市建设税、教育附加税、地方教育附加税、印花税、水利建设基金、营业税、土地增值税相应分摊为11.39元/㎡（上诉人认为以上各项税费按规定保障性住房可以减免）；2.环评批文费、防雷报建费、城市配套费、人防建设费、垃圾处置费相应分摊64元/㎡；3.不动产登记费、测绘费、白蚁防治费589.84元；4.土地分割及评估中产生的鉴定费、预征契税（土地使用权出让）、其他印花税（产权转移合同）、土地出让违约金、资产土地处置费相应分摊15.69元/㎡；因此，被上诉人韦永海应按商品房买卖合同的约定支付上诉人虎林公司办理房屋产权登记和土地证分割产生的各项费用合计12235.32元[127.86㎡（实际面积）×（11.39元+64元+15.69元）+589.84元]。上诉人虎林公司在其与被上诉人韦永海退还办证预收款纠纷一案[一审案号为（2019）桂1102民初1497号，二审案号为（2019）桂11民终1153号]中，系因未提供证据证实其除向贺州市不动产登记局支付的80元不动产登记费外，还为办理不动产权证支出了哪些其他的必要费用，故应承担举证不能的不利后果，从而未得到法院支持。但现上诉人虎林公司在本案中提交的相关证据证实了该公司为韦永海户办理房屋产权登记和土地证分割过程中产生了各项费用12235.32元，故被上诉人韦永海应按合同约定支付被上诉人虎林公司办证费用12235.32元。 关于土地出让金是否应由全体购房人分摊的问题。由于案涉74亩土地在本院和贺州市自然资源局依法处置时，占地约28亩的XX小区的安置房已然基本封顶建成；且根据拍卖文件《国有建设用地使用对拍卖交易须知》第（十一)其他注意事项：“…4.上述宗地中有50亩用地由竞得者独立开发，剩余25.038亩作为广西XX有限公司合作开发解决职工住房和安置问题，竞得者须与广西XX有限公司签订附后的《职工安置住宅小区合作协议书》”的内容来看，属于对该74亩土地的附条件处置，因此上诉人虎林公司既然接受土地抵债就应当考虑了该地块的现状及能够通过开发其余的46亩土地获得相应的利润。况且，上诉人虎林公司将74亩土地划分为A地块（约28亩）、B地块（约46亩）的行为以及在原有建筑上通过调整规划加建楼层等原因导致A地块的容积率升至4.57，调整容积率需要补交的1076.25万元也应由开发商虎林公司承担。故，本案涉及的土地出让金不应由全体购房人进行分摊。 综上所述，上诉人虎林公司的上诉请求部分成立。一审判决认定事实清楚，但实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、维持贺州市八步区人民法院（2019）桂1102民初2833号民事判决第一项； 二、撤销贺州市八步区人民法院（2019）桂1102民初2833号民事判决第二项； 三、被上诉人韦永海应于本判决生效之日起十五日内支付上诉人广西虎林房地产开发有限公司办理房屋产权登记和土地证分割产生的各项费用12235.32元。 四、驳回上诉人广西虎林房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向法院申请执行。 一审案件受理费2048元（原告已预交）；二审案件受理费2048元（上诉人已预交），合计4096元。由上诉人广西虎林房地产开发有限公司负担3645元，由被上诉人韦永海负担451元。 本判决为终审判决。 审 判 长 李永林 审 判 员 周成才 审 判 员 陈小坤 二〇二〇年七月九日 法官助理 傅 媛 书 记 员 杨 杰