广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤13民终5459、5482、5835-5841号上诉人（原审被告）：惠东县安泰房地产开发有限公司（下称安泰房地产公司），住所地:惠东县*******。法定代表人：邱某1。委托诉讼代理人：陈文聪、史松宁，广东达伦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴芳芳等九户业主（具体信息详见附表）。被上诉人的共同委托诉讼代理人：汪小霞、常亮，广东万仁律师事务所律师。上诉人惠东县安泰房地产开发有限公司因与被上诉人吴芳芳等九户业主商品房预售合同纠纷系列案，不服广东省惠东县人民法院作出的民事判决（原审案号详见附表），向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了书面审理。本系列案现已审理终结。（因本系列案所涉及上诉请求、基本事实和争议焦点问题相同，以下行文以（2020）粤13民终5459号案件被上诉人吴芳芳为例进行表述、论证）上诉人惠东县安泰房地产开发有限公司上诉请求：一、请求依法撤销原审判决；二、在查清案件事实的基础上依法改判；三、被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由:一、一审判决并未查清本案事实，涉案小区在合同约定交付之日之前均为建设期间，合同中亦未特别约定配电房竣工时间，因此在相关政府文件出具时，即便配电房尚未完全竣工，但也不存在违约情形。首先，涉案《商品房买卖合同》（预售）中第十一条约定2018年12月31日前交付涉案房屋，同时涉案买卖合同中并未特别约定配电房竣工时间。因此在2018年12月31日前，涉案小区均处在建设期间内，截止到2018年10月11日，即便配电房未完全竣工，但尚未到交付之日，上诉人并不存在违约情形。其次，惠东供电局出具的《关于咨询惠东县安泰房地产开发有限公司报装情况的复函》答复，2017年3月7日惠东供电局出具供电方案，但上诉人因超过1年未开工建设而作废。该答复与事实不符，涉案小区原地下配电房主体已经于2017年3月建设完毕，后续该供电方案作废仅因上诉人未按期安装供电设备并申请通电，而非未进行开工建设，一审判决存在认定事实不清的情形。再次，本案一审中上诉人已经提供证据1《旧配电房规划设计图》，证明旧配电房规划设计依法通过审批，且已经按该设计图进行施工。证明从行政管理角度，旧配电房选址在地下并施工，未违反行政管理规定。在广东省住建厅2018年7月27日发布【粤建规函（2018）1752号】文件之前，广东省相关管理机构并未有任何文件禁止配电房建设在地下。原则上而言，上诉人选择配电房建立在地下并无不妥，建设工程行业惯例中，配电房选择地下式亦属普遍情形。从日常安全角度而言，配电房涉及高压电等电力问题，选择地下可以尽可能避免与人员接触，有利于安全保障。从上诉人的角度而言，在广东省住建厅发文之前，配电房的建设只要符合规划、设计、施工标准即可。最后，广东省住建厅发布的《关于加强变电站、配电房防洪防涝风险管控的通知》（以下简称“通知”），系考虑到如超强台风等多种特别因素，在进一步加强安全保障的要求下才发布。同时发文明确两点：第一，未建成的配电房原则上不采用地下式。第二，已经建成的如果必须迁移，则应当有计划的逐步迁移至安全地带，消除隐患。一审判决认定上诉人在报装后一年内未进行开工建设，则涉案小区的配电房属于未建成的情形，因此上诉人再次报装用电时，必须符合通知规定，重新选址、建设。同时一审判决根据通知要求，认定对已建设的配电房并未做强制迁移的要求，这与通知规定不符。二、一审判决认定上诉人再次申请报装用电时，导致行政管理部分对配电房的选择发生了变更，该事由并不能归责于被上诉人。上诉人对该事实予以认可，但一审判决由此认定应归责于上诉人，则完全忽略了不可抗力的情形，于法无据。首先，一审判决已经认定上诉人2018年6月再次申请报装用电期间，行政管理部门对配电房的选址发生了变更这一事实，并且该事由不能归责于被上诉人。该事实上诉人予以认可，但导致该情形的原因系广东省住建厅通知的发布。在该通知发布前，惠东县供电局已经2次出具供电方案，均并未要求重新选址；在该通知发布后，惠东县供电局要求上诉人重新选址并出具第3次供电方案。但一审判决在此基础上，将该事由的责任归责于上诉人，完全是忽略了广东住建厅发文的情形，忽略了本案存在不可抗力的情形。其次，根据《中华人民共和国民法总则》第180条规定：不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。本案中，在2018年7月份广东省住建厅发布通知前，关于住宅小区配电房的选址并无特别规定，广东省内的住宅小区配电房的建设都是按既有的相关规定标准建设；从通知的第一段话：近年来，由于受到多种因素制约......，亦可以作证。因此该发文是双方当事人在订立合同之时完全无法预料的情形。最后，广东省住建厅的通知从性质而言属于抽象行政行为，其具有不特定性及普遍性。该通知在广东省境内，任何单位和个人都必须执行，不得抗拒，上诉人亦无法避免且不能克服，同时2018年10月11日，惠东县住建局亦通过专项会议形式，向包括上诉人在内的开发单位传达了该通知的要求，导致涉案小区未建成的配电房必须重新选址、建设。三、上诉人不否认存在逾期交房的情形，涉案小区配电房至今未完成竣工是客观事实。但本案亦存在因政府行为及超强台风，导致延迟竣工验收日期的情形，依法应扣除不可抗力导致的延迟时间。本案上诉人并不否认存在逾期交房的情形，依法应扣除不可抗力导致的延迟时间。本案上诉人并不否认存在逾期交房的情形，合同约定收楼日到期后，涉案小区配电房确实未完成建设通电。但未能完成的原因系广东省住建厅的发文及超强台风的影响，由此延误了至少10个月的建设工期。该时间应属不可抗力的因素，被上诉人在主张上诉人违约责任时应考虑该事实情况，依法扣除该不可抗力影响导致的延迟期限。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审判如所请。被上诉人吴芳芳答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应驳回上诉，维持原判。一、虽然涉案商品房所在楼盘因2018年9月16日至9月17日期间的1822号“山竹”台风，对已建工程造成了影响，但被答辩人并未提供有效证据证明台风影响造成工程延误期间多久，也无证据证明该工期延误必然导致延期交楼。况且，被答辩人在取得预售许可证时，涉案楼房的全部层数已建设完毕，从合同的签订日至合同约定的交楼日，期间长达近一年，被答辩人作为专业的房地产开发企业，应当对工程建设所需时间及工程验收所需时间有合理的预判，并在与买受人签署合同时已作充分预留。二、根据广东省住房和城乡建设厅、广东电网有限责任公司联合发布的《关于加强变电站、配电房防洪防涝风险管控的通知》要求，对已建设的配电房并未做强制迁移的要求，而从广东电网有限责任公司惠州惠东供电局的复函内容看，被答辩人于2017年2月23日即申请报装用电，但其在报装后一年内仍未进行开工建设，导致被答辩人在2018年6月再次申请报装用电期间，行政管理部门对配电房的选址发生了变更，该事由不能归责于答辩人。截止2019年7月，虽然被答辩人完成了配电房主体土建工程，但配电房相关设施、设备建设仍未完善，且涉案房屋所在楼层的相关配套设施（如空中花园、扫尾工程）仍未完善，由此可知，即便配电房的问题非因被答辩人自身的原因，涉案楼盘仍因被答辩人自身违约导致不能如期交付使用。因此，被答辩人主张应扣除因不可抗力导致的延迟期限，依据不足，应不予采纳。原审原告吴芳芳向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付逾期交付房屋的违约金8342.48元（以房屋总价636830元为基数，从2019年1月1日起，按日万分之一的利率计算，暂计至2019年5月10日违约金为8342.48元，计至交房并验收合格之日止）；2.判令被告承担本案的诉讼费用包括但不限于：受理费、公告费、保全费、担保费等一切费用。以上金额暂合计8342.48元。一审法院认定事实：被告安泰房地产公司于2003年7月3日登记成立，企业类型为有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围为房地产开发、室内外装饰工程（凭资质证经营）。被告系位于惠东县*******“安泰商业广场”楼盘项目的开发商。2017年9月28日，被告取得该楼盘项目商业A、E住宅1栋/21层，商业B、C住宅2、3、4栋/21层、24层的预售许可证，证号为惠东房预许字第*******号。发证时，各栋已建层数：商业A、E住宅1栋/21层，商业B、C住宅2、3、4栋/21层、24层。2018年3月20日，原告吴芳芳作为买受人与被告安泰房地产公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》（预售）及相关附件，商品房买卖合同部分条款如下：“……第一条项目建设依据买受人购买的商品房所占用的土地用途为商业、住宅，土地使用权终止日期为2082年1月3日。出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称为安泰商业广场。第三条商品房基本情况该商品房的规划用途为住宅。该商品房为第一条规定项目中的惠东县*******安泰商业广场商业************号房，其预测建筑面积共115.16平方米，其中套内建筑面积87.88平方米，分摊共有建筑面积27.28平方米。第六条计价方式与价款按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5529.96元，总价款为636830元。第七条付款方式及期限签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金20000元。买受人采取贷款方式付款。买受人应当于2018年1月28日前支付首期房价款226830，占全部房价款35.62%，余款410000元向广东惠东农村商业银行股份有限公司申请贷款支付。第九条商品房交付条件该商品房交付时应符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。第十条商品房相关设施设备交付条件1.交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接；2.交付时纳入城市供电网络并正式供电；3.本项目无供暖；4.交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应……如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按附件十一补充协议的约定处理。第十一条交付时间和手续出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在120日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”2018年6月2日，该商品房买卖合同办理商品房预售合同登记备案手续。双方在合同中并未对“不可抗力”的具体情形进行约定。合同签订后，原告吴芳芳按照合同约定向被告安泰房地产公司支付了首期房价款，并通过向广东惠东农村商业银行股份有限公司按揭贷款的方式支付了剩余房价款。2018年3月26日，原告向被告支付维修基金6910元。庭审期间，被告安泰房地产公司确认：截至本案庭审日，涉案商品房主体建设工程仍未验收；配电房工程未完工及验收；小区配套空中花园未建设；其他基本工程在做扫尾工作。被告安泰房地产公司主张2018年9月17日的超强台风“山竹”影响了项目建设，恢复时间为30天。2018年12月24日，被告安泰房地产公司向安泰商业广场各买受人发出《关于安泰商业广场延期交房的说明函》，函告各买受人，因受台风、相关政策变更等不可抗力因素影响，交房日期拟延期至2019年10月1日。该说明函载：2018年9月16日，台风“山竹”登陆期间，安泰商业广场项目配合市里的“停工、停业、停产、停运”等措施进行了停工停产，因受到超强台风、超强降雨等破坏，安泰商业广场项目已建工程（尤其商铺部分）造成严重影响，从而导致工期大大延误。另，2018年9月，收到广东省住房和城乡建设厅、广东电网有限责任公司联合发布的《关于加强变电站、配电房防洪防涝风险管控的通知》，该文要求省内各建设单位不得将新建项目的变电站及配电房全部设置于地下、地势低洼点或建筑物最**，因此，安泰商业广场原规划设置于地下的变电站及配电房则需重新在地面进行选址、规划、论证，上述政策变更等不可抗力因素进一步造成安泰商业广场项目工期延误。2019年3月11日，包括原告吴芳芳在内的多名业主联名发函被告安泰房地产公司，要求被告在2019年5月31日前全部交房并应提交违约金比例支付迟延交房违约金，及赔付延期交房的商品房租金给每位业主等。同年3月13日，被告复函各业主，认为延期交房系因“配电房设计被要求变更”等不可抗力因素，因为赔偿的前提是存在违约，开发商严格按照约定执行，延期交房而要求按月给付商品房租金，无理无据。2019年3月8日，广东电网有限责任公司惠州惠东供电局复函被告安泰房地产公司，原则上同意将供配电设施电房上移至地面，需确保黄埠镇海滨二路B区公共设施用地的拥有权，在该处建设安泰商业广场供配电设施确保无争议，今后如若争议的由贵公司承担责任。2019年3月18日，被告安泰房地产公司内部召开会议，就新配电房所占土地的清收及邻里关系处理问题召开会议，内容涉及“孙老板（案外人）要求预留2米空地，否则不同意建设；留出空地导致地块面积不够，无法满足配电房设计要求，可以建设两层或多层，但成本大大增加，需公司同意；从周边摸排情况看，周边业主对于该地建设配电房意见很大，估计后期施工有一定的难度。”等等。2019年4月18日，被告安泰房地产公司与案外人李名签订《安泰商业广场配电房主体建筑与安装工程施工合同》，约定由李名承包安泰商业广场配电房主体建筑与安装工程，合同工期为90天，合同总价为63万元。2019年4月29日，被告安泰房地产公司在优化地基的施工方案会议中提及配电房施工过程中遇到邻里阻拦，案外人“黄老板”主张配电房占用了其土地。2019年5月22日，被告安泰房地产公司向李名班组发出《工作联系单》，认为配电房主体土建与安装工程由于邻里关系的阻挠、雨水天气的影响，要求李名班组按正常进度延误20天工期。该《工作联系单》未经李名或其他施工人员签收。2019年6月15日，被告安泰房地产公司的工程部负责人肖科向被告公司领导提交《关于配电房管线施工延误及变更走线方案的报告》，报告列举配电房施工过程中遇到的问题并提出相应的解决方案。同日，被告向李名班组发出《工作联系单》，认为由于现场尺寸变化，设计图纸与现场实际情况不符，需重新确认电缆沟的施工方案和设备的摆放，导致配电房无法按进度要求施工，要求工期按正常进度延误10天。该《工作联系单》同样未经李名或其他施工人员签收。诉讼过程中，本院于2019年10月17日在另案就“安泰房地产公司就其开发的安泰商业广场商业B、C住宅2、3、4栋何时提交申请配电等手续，是否具备配电条件”等问题函询广东电网有限责任公司惠州惠东供电局，该局于2019年10月20日复函称：2017年2月23日，安泰房地产公司就其开发的安泰商业广场商业B、C住宅2、3、4栋申请报装用电，我局于同年3月7日出具了供电方案；2018年3月，根据《广东电网有限责任公司业扩报装及配套项目管理细则》规定，中、高压客户供电方案的有效期为供用电双方签订之日起一年逾期作废，该供电方案因超过一年未开工建设而作废。2018年6月4日，安泰房地产公司再次就上述住宅申请报装用电；2018年6月7日，我局再次出具供电方案，但安泰房地产公司一直未完成建设。2019年7月，上述住宅配电房主体土建完毕，但至今未完成配电房相关设施建设（配电房消防设施、门窗、排风扇、空调等）配电房高低压设备仍未施工建设，不具备送电条件。另查：2018年7月27日，广东省住房和城乡建设厅、广东电网有限责任公司联合发出《关于加强变电站、配电房防洪防涝风险管控的通知》，通知要求：一、开展已建变电站、配电房受灾隐患点排查和治理，对已建设于易受水淹的地下、半地下或地势低洼点处的变电站及配电房，开展受灾安全隐患排查、登记造册、巡查防洪排涝设施，备足沙袋、抽水机等防汛设备，督促并指导住宅小区、高层建筑群、商业区、商务区物业管理机构做好地下、半地下变电站、配电房防水、防淹应急措施，必须迁移的应当有计划地逐步迁移至安全地带，消除隐患。二、……规范新建变电站、配电房设置，各地电力部门要及时出具科学合理的专业技术意见。三、……设置变电站、配电房等电力设施，原则上不采用全地下式，避免设置于地势低洼点处，严禁设置于建筑物最底层，特别是处于高危、易引起次生灾害、特别重要地段的配电设施必须要建在地上。如受客观条件所限，必须采用全地下式或半地下式建设的，要进行充分论证，严格按照有关规定和技术规范的要求，设置防水排涝设施，降低防洪防涝风险。一审法院认为，被告安泰房地产公司具备房地产开发资质并依法取得商品房预售许可证，其与原告吴芳芳签订的《商品房买卖合同》（预售）系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规规定的效力性强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。原告已依约向被告支付了全部购房款及相关费用，而被告未按照商品房买卖合同第十一条约定的交楼期限即2018年12月31日前将符合条件的商品房交付原告使用，构成违约，应按合同第十二条的约定承担相应的违约责任。被告安泰房地产公司辩解涉案房屋延期交付系因天气情况及政策原因需对配电房重新选址规划等因素所致，其无需承担违约责任。对此，本院认为，其一，虽然涉案商品房所在楼盘因2018年9月16日至9月17日期间的1822号“山竹”台风，对已建工程造成了影响，但被告并未提供有效证据证明台风影响造成工程延误期间多久，也无证据证明该工期延误必然导致延期交楼。况且，被告在取得预售许可证时，涉案楼房的全部层数已建设完毕，从合同的签订日至合同约定的交楼日，期间长达近一年，被告作为专业的房地产开发企业，应当对工程建设所需时间及工程验收所需时间有合理的预判，并在与买受人签署合同时已作充分预留。其二，根据广东省住房和城乡建设厅、广东电网有限责任公司联合发布的《关于加强变电站、配电房防洪防涝风险管控的通知》要求，对已建设的配电房并未做强制迁移的要求。而从广东电网有限责任公司惠州惠东供电局的复函内容看，被告于2017年2月23日即申请报装用电，但其在报装后一年内仍未进行开工建设，导致被告在2018年6月份再次申请报装用电期间，行政管理部门对配电房的选址发生了变更，该事由不能归责于原告。截至2019年7月，虽然被告完成了配电房主体土建工程，但配电房相关设施、设备建设仍未完善，且涉案房屋所在楼盘的相关配套设施（如空中花园、扫尾工程）仍未完善，由此可知，即便配电房的问题非因被告自身的原因，涉案楼盘仍因被告自身违约导致不能如期交付使用。因此，被告主张因天气情况及政策原因而无需承担迟延交房的违约责任，依据不足，本院不予采纳。因涉案商品房尚未经竣工验收备案，原告吴芳芳亦未实际收房，故本院对原告诉请的逾期交房违约金暂支持计付至本案辩论终结之日即2019年12月12日。对于后续的逾期交房违约金，原告可作为新的违约事实另行主张权利。经核算，本案逾期交房的违约金时间以房屋总价款636830元为基数，按每日万分之一的标准，从2019年1月1日起计至2019年12月12日共计为346日，被告在本案中应向原告支付的逾期交房违约金为22034元[636830×0.01%×346，四舍五入]。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告惠东县安泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起7日内支付2019年1月1日至2019年12月12日的逾期交房违约金22034元给原告吴芳芳；二、驳回原告吴芳芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告吴芳芳已预缴），由被告惠东县安泰房地产开发有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院经审理认为，本系列案为房屋买卖合同纠纷，根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点是：上诉人主张因超强台风及政策原因对配电房重新选址规划等导致迟延交房是否属于不可抗力。根据《中华人民共和国民法总则》第180条规定：不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。对于上诉人主张因超强台风及政策原因对配电房重新选址规划等导致迟延交房属于不可抗力的问题，本院认为，其一，虽然“山竹”台风客观上对工程施工会造成一定影响，但上诉人并未提供有效证据证明台风影响造成工程延误期多久，也无证据证明该工期延误必然导致延期交楼。而且，上诉人作为惠州本土的、专业的房地产开发企业，应当对惠州沿海天气有一定的预见，应当能否预见相当数量的台风天气导致的停工时间，其对工程建设所需时间应当有合理的预判，并在与买受人签订合同时已作充分预留，其主张扣除超强台风造成的工期延误无事实和法律依据，本院不予支持。其二，根据广东省住房和城乡建设厅、广东电网有限责任公司联合发布的《关于加强变电站、配电房防洪防涝风险管控的通知》要求，对已建设的配电房并未做强制迁移的要求。而从广东电网有限责任公司惠州惠东供电局的复函内容看，上诉人于2017年2月23日即申请报装用电，但其在报装后一年内未进行开工建设，其于2018年6月4日再次申请报装用电，供电部门于2018年6月7日再次出具供电方案，上诉人一直未完成建设，直至2019年3月供电部门同意将配电设施房上移至地面。可见，因上诉人一直未完成配电房的建设，在政府联合发文的情况下，对配电房重新选址规划，但行政管理部门的通知并非强制性要求，且上诉人一直怠于建设配电房，直至2019年7月仍未完善涉案楼盘的相关配套设施，其因自身原因导致不能如期交房，并不能证明对配电房重新选址规划系不能避免且不能克服的情况，其主张配电房的重新选址规划属于不可抗力的因素，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求无理，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费，由上诉人承担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年七月二十二日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮附表序号二审案号被上诉人一审案号1（2020）粤13民终5459号吴芳芳（2019）粤1323民初4336号2（2020）粤13民终5482号余春草（2019）粤1323民初4419号3（2020）粤13民终5835号成秀梅（2019）粤1323民初4328号4（2020）粤13民终5836号胡清花、卓国民（2019）粤1323民初4311号5（2020）粤13民终5837号候光洪（2019）粤1323民初4323号6（2020）粤13民终5838号林常英、林勇德（2019）粤1323民初4320号7（2020）粤13民终5839号朱适清（2019）粤1323民初4318号8（2020）粤13民终5840号陈放阳（2019）粤1323民初4315号9（2020）粤13民终5841号张利婵（2019）粤1323民初4316号