建昌县人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1422民初1590号原告：建昌县某联营公司，住所地建昌县建昌镇朝阳路二段**，统一社会信用代码91211422123510860。法定代表人：姜某学，系该公司经理。委托诉讼代理人：刘某，系葫芦岛市建昌县某法律服务所法律工作者，执业证号30614011100135。被告：张某刚，男，1971年10月25日出生，汉族，辽宁省建昌县人，个体，住建昌县。委托诉讼代理人：李某，系辽宁某律师事务所律师，执业证号12114199810398758。原告建昌县某联营公司诉被告张某刚合同纠纷，本院于2020年7月27日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。第一、二次开庭，原告建昌县某联营公司委托诉讼代理人刘某、被告张某刚及委托诉讼代理人李某到庭参加了诉讼。本案经审判委员会研究决定，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求如下：1、判令被告给付2020年6月1日至2021年5月31日管理费2300.00元，并按日万分之五标准给付滞纳金。2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告是建昌县某商场的所有人及管理人，被告系个体业主，2002年10月25日，原、被告签订了《营业摊位（室）有限使用权出让合同》，合同约定原告将位于某商场二楼第60号摊位一个8.85平方米的使用权出让给被告，限期为二〇〇二年十月二十五日至二〇五二年十月二十四日止，合同第三条第二款和第四条第六款约定：被告应承担电梯运行、维修费、照明费、取暖费、卫生费、水费、排污费、环境监测费、取暖设备维修费、消防设备维修费、管理人员工资费用。在2020年前，上述费用统一表述为管理费，收取标准为每个摊位每年2300.00元。2020年6月，原告公告催收2020年6月1日至2021年5月31日的年度管理费，被告未在公告通知的期限内给付管理费。原告认为，原、被告签订的《营业摊位（室）有限使用权出让合同》合法有效，且已经履行，被告应积极履行合同义务，给付管理费，逾期给付应承担滞纳金。鉴于以上事实及理由，原告依法提起诉讼。被告张某刚辩称，原告的诉讼请求依法不能成立，所诉理由与客观事实不符，具体抗辩理由如下：首先，原、被告于2002年10月25日依法设立一份《营业摊位（室）有限使用权出让合同》，具体条款详见书面合同。此合同至今已经履行18年之久。期间国家的市场经济及商业运营管理模式已经发生了巨大变化，原告的管理运营模式早已不适应实体商业经济的发展要求，同时原告对全部摊位已经18年没有进行投入、装修，全部设备、设施陈旧，消防设施不合格，根本达不到商场的合法经营状态，所以原告的原法定代表人单晓军承诺各个摊位如出现无人经营的情形，免收各种管理费等。近五年来80%以上摊位出现无人经营的闲置状态，原告多年来已经免收闲置摊位的各种费用。其次，答辩人的摊位从2002年10月25日开始一直对外出租经营，答辩人从来没有向原告交纳任何费用，从2014年10月25日开始至今已六年无人经营，所以原告在没有保障商场达到合法经营状态的前提下无权收取管理费用。第三，依据合同的约定，原告收取费用的时间节点是每年的10月份，原告现改变收费时间节点提前5个月没有事实依据。第四，原告收取管理费2300元没有合同的约定。因为收取相关费用应该有物价收费主管部门的行政审批许可，同时原告应该公开公布电梯、水电、取暖、照明、卫生、排污等实际运用成本，才能确定收费的具体标准，否则原告单方面确定和收取2300元缺乏依据，其行为严重侵害了答辩人的合法权益。第五，据答辩人了解，2020年6月原告将人民商场的一楼、二楼整体对外出租招标，承包人是姜某学、聂某彪、高某等人，他们是某商场一楼、二楼的实际管理人，所以从程序上讲，原告是否有资格进行诉讼请法院明查和确认。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原、被告提交的《营业摊位（室）有限使用权出让合同》和被告提交的《建昌县某联营公司承包经营（管理）权合同》本身的真实性本院予以确认，并在卷佐证。本院经审理认定的事实如下：2002年10月25日，建昌县某联营公司与被告张某刚签订了《营业摊位（室）有限使用权出让合同》，该合同载明“出让方：建昌县某联营公司（甲方）；承让方：张某刚。为了繁荣我县经济，顺应市场经济的发展形势需要，合理利用我公司的有利地理位置，经请示上级有关部门统一，对公司现有营业楼实行合理改造，扩建后，对现建成的营业摊主（室）实行“以出租的形式出让有限使用权”为了确保甲、乙双方的合法权益不受非法侵害，经平等协商特订本合同，条款如下：一、出让标的物，价款和期限1、标的物位置，使用面积。本合同标的物坐落人民商场贰楼鞋区，第陆拾号摊位壹个，使用面积为捌点捌伍平方米。2、标的物价款为人民币肆万元。3、有限使用权期限：自二〇二〇年拾月贰拾伍日起至二〇伍贰年拾月贰拾肆日止。二、标的物的使用范围。按照商场的总体规划，保障经营者的权益。便于管理，防止不正当竞争，减少纠纷，对一、二楼的经营范围规划如下。供双方共同信守：一楼经营：副食品、烟酒糖茶、熟食调味、海产品。化妆品、大小百货、文化用品、五金交电、钟表眼镜、儿童玩具、日用杂品、家具、箱包、工艺品、金银饰品、医药等。二楼经营：服装鞋帽。针纺织品、床上用品、成衣裁剪等。承租方需按照上列约定选择摊位，在本合同履行中不得变更约定的经营品种。三、甲方的权利、义务1、甲方以出租形式出让摊位（室）的有限使用权。实行所有权与使用权分离，甲、乙双方无隶属关系，甲方享有标的物的使用权，本合同届满，甲方无偿收回标的物。2、甲方享有对整个商场的管理权。甲方有权制止违法经营行为，维护消费者的合法权益。甲方有权制止违法经营行为，维护消费者的合法权益。甲方享有向乙方收取电梯运转、维修、照明、取暖、卫生用水、排污环境监测等公益费、管理费等的权利。甲方享有对经营者柜台商品摆放和标的物使用范围的检查、监督的权利、对超范围占摊(地)私挪柜台、乱摆挂商品的行为，有权要求赔偿和解除合同。甲方有权检查落实四防安全工作，监督落实整改措施。3、甲方不承担乙方在经营期间所发生的任何民事责任和连带责任。4、甲方负责办理营业摊位（室）有限使用权的登记手续及使用权证件（费用由乙方负责）。5、甲方自出租摊位（室）有限使用权生效后，坚持五十年不变，不得无故变更和解除合同。6、甲方不承担因不可抗力损失的赔偿义务。四、乙方的权利、义务1、乙方自承租合同约定的标的物起，享有对其使用权、经营权、收益权。2、乙方享有按合同约定条件，要求甲方提供服务的权利。3、在合同履行期限内，乙方有独立承担民事责任的权利。4、乙方在合同履行期内，享有转租的权利。乙方承租后，无力经营的，可征聘得甲方同意后对外转租，但租期不得超过本合同约定期限，并由第三人签订转租合同，报给甲方一份备案，由第三人承担合同约定的权利，义务。如第三人与甲方在转租期限内发生纠纷时，甲方可以向乙方或第三人主张权利，乙方仍承担本合同的义务。5、在本合同履行期限内，承租（乙方）权利人死亡的，其法定继承人有权继承，并履行本合同的权利、义务；没有法定继承人的，甲方收回该标的物。6、乙方负有承担必要的公益性费用的义务：如电梯运行、维修费、照明费、取暖费、卫生费、水费、排污、环境监测费、取暖设备维修费、消防设备维修费、管理人员工资等费用，并及时交付给甲方。7、乙方自行承担经营期间所发生的各项政策新费用，营业执照费、各种税金、工商管理费、卫生防疫费、财产保险费等，并且做到及时缴纳，否则，由乙方自行承担其责任。8、各摊位（室）的供电设备（灯具）及柜台、货架等设备甲方安装配齐后，乙方那个要妥善保管使用，如出现损坏或丢失。甲方负责维修，所发生的费用由乙方承担。9、乙方应当守法经营，不得经营伪劣假冒、易燃易爆、有毒、有污染的商品，不损害消费者权益，实行明码标价，不搞不正当竞争，不得损害其经营者的利益。10、乙方应当遵守甲方制定的“商场经营管理制度”积极支持甲方的管理工作，树立文明商场形象。11、乙方应按合同约定的范围合理使用标的物，不准私挪柜台。扩大使用面积和超范围占用柜台，公用场地、消防通道等，否则，自行承担违约责任。12、本合同届满。乙方无条件向甲方交还使用标的物及相关的证件。五、合同的变更和解除。1、在本合同约定的期限内，不得因甲方破产或改制将本合同标的物列入破产债权或整体出售财产二解除合同。2、一方要求变更或解除合同时，必须征得另一方的准许，达成新的协议后，方可变更或解除。3、乙方不得擅自转让本合同约定的标的物在征得甲方同意后，甲方与第三人签订新的合同后，原合同解除。4、一方不履行合同，损害对方的合法权益的，受害有权解除合同。六、违约责任1、一方不履行合同义务或履行义务不符合约定的，应当继续履行义务，或者承担违约责任。2、一方无力经营转租后，第三人不履行本合同约定义务的，由转租人承担责任，继续履行义务，否则，受害方有权要求对方承担责任。七、本合同自双方签字之日起生效”，辽宁省建昌县某联营公司作为甲方签章，被告张某刚作为乙方签字。2020年6月1日，建昌县供销合作社联合社作为甲方与乙方姜某学签订了《建昌县某联营公司承包经营（管理）权合同》，主要内容为“建昌县供销合作社联合社针对建昌县某联营公司改制后，第一轮承包到期的实际情况，经供销社党委会研究决定对供销社联社出全资的建昌县某联营公司经营管理（管理）权对外发包，承包方通过公开竞价的方式获得承包权，双方依据《中华人民共和国城镇集体所有制企业条例》、《中华人民共和国合同法》，本着保证财产的完整性，合理使用、有效经营企业的财产、平等、自愿、有偿的原则，就承包经营（管理）权的相关事宜达成协议如下：一、合同标的。1、经营权。人民商场前楼（1-2）层1600平方米房屋及供销社联营公司的经营权。2、管理权。人民商场3楼和后楼（1-2）层共3830平方米及业主的管理权。（包括个体业主70余户，150个固定摊位，后附租赁合同复印件一份）。二、承包期限。承包期限为20年，自2020年6月1日起至2040年5月31日止。三、承包金及交纳方法。1、承包金。经公开竞价乙方向甲方交纳年承包金大写捌拾玖万元每年，890000.00元每年。3、交款办法。经公开竞价时告知，承包金前五年一次交纳肆佰肆拾伍万元。第一次交纳时间为2020年6月1日，从第六年（2026）年开始，每年交纳一次承包金捌拾玖万。交纳承包金时间为每年6月1日。四、双方的权利及义务。1、甲方。（1）有权批准、任免联营公司法定代表人。（2）有权对人民商场的资产、消防、安全工作监督检查、提出合理化建议。（3）有权向乙方索要本合同约定的承包金。（4）有权建议乙方对人民商场的经营设施进行更新改造，更新改造的费用可按照实际使用面积进行分摊，具体工作由乙方与全体业主协商。（5）甲方将公司资产授权给乙方使用，保留建昌县供销社联营财产所有权。（6）有协助乙方在经营过程中办理相关事宜的义务，因办理相关事宜所产生的费用由乙方支付。2、乙方。（1）有权推荐公司法定代表人报甲方批准。（2）有自主聘用管理人员、自主经营、独享经营利润的权利。（3）有向全体业主收取管理费的权利。（4）有及时向甲方交纳承包费的义务。（5）有承担因经营人民商场所产生的所有费用的义务。（6）有依法进行消防、安全管理的义务。（7）有接受政府管理部门的监督、检查的义务。（8）有独立承担民事责任的义务。（9）有履行公司税务申报缴纳、企业信息年报的义务。（10）乙方有依照营业执照的经营范围依法经营的义务。（11）乙方在合同期内有义务投资改善经营环境和房屋内外维修。五其它……”，辽宁省建昌县某合作社联合社作为甲方签章，自然人姜某学作为乙方签字。另查明，2014年，被告摊位出租给承租人马某超，2014年11月1日，马某超向原告建昌县某联营公司交纳管理费2300元。现某商场二楼处于营业状态，有电梯运行、维修、照明、取暖、卫生、水、排污、取暖、消防设备、管理人员等服务。2014年之后被告摊位闲置，未缴纳管理费。庭审中，原告自称自2014年开始，每个摊位的管理费为2300元，摊主也是按2300元交的管理费，原告提交了2019年1-12月份会计凭证，该会计凭证显示2019年原告年度费用支出总计883194.21元，原告提交的2019年度费用支出情况说明显示原告计算的被告摊位应摊费用为2769.73元。庭审中，被告申请出庭证人葛某梅（和被告同为某商场二楼的个体业主）证明“人民商场上任法人单某军说过租不出去的摊位不收物业费。人民商场现在已经黄了，要物业费不能给。现在就五六户在经营”、潘某宇（和被告同为某商场二楼的个体业主）证明“在单某军管理期间摊位出现闲置不收管理费”。庭审中，被告提交70余户摊主的诉求书以及县社于2020年7月17日所做的回复，证明被告曾是向主管部门县社提出诉求，证明二楼77个摊位整体不具备经营状态，以联名形式上访解决经营问题。庭审中，被告认为原告无权收取管理费主要管理服务不到位之处在于“被告已经签订书面协议18年，在18年期间，原告没有继续投入装修装饰，所有设施是陈旧的，消防设施不合格，达不到商场的标准，二楼的摊位闲置达到80%以上，原告上任法定表人承诺70多个摊位如出现闲置免收各项管理费”。本院认为，2002年10月25日，建昌县某联营公司与被告张某刚签订了《营业摊位（室）有限使用权出让合同》是双方的真实意思表示，合同内容客观真实，不违反法律的禁止性规定，合同成立并生效，双方作为合同的相对人，对双方具有拘束力。关于本案，双方签订的《营业摊位（室）有限使用权出让合同》第三条第二款约定“甲方享有向乙方收取电梯运转、维修、照明、取暖、卫生用水、排污环境监测等公益费、管理费等权利”，第四条第六款约定“乙方负有承担必要的公益性费用的义务：如电梯运行、维修费、照明费、取暖费、卫生费、水费、排污、环境监测费、取暖设备维修费、消防设备维修费、管理人员工资等费用，并及时交付给甲方”，现人民商场二楼处于营业状态，有电梯运行、维修、照明、取暖、卫生、水、排污、取暖、消防设备、管理人员等服务并支出了相关费用，现双方签订的合同有效存在，被告的摊位是从事商业活动，商业活动本身有一定的经营风险，原告公司也需要正常运营，原告作为双方签订合同的相对人，原告有权向被告收取管理费，被告张某刚应按照合同依法缴纳。关于管理费的交纳时间和数额问题，因双方签订合同的时间为2002年10月25日，本院认为交纳日期应为每年的10月25日，仅对2020年10月25日至2021年10月25日的管理费数额，结合原告提交的2019年1-12月份原告公司的会计凭证和被告摊位承租人马某超于2014年11月1日向原告建昌县某联营公司交纳管理费2300元的事实，本院认为被告张某刚交纳2020年10月25日至2021年10月25日的年度管理费2300元合理。关于被告不应交纳管理费的抗辩主张，被告方的出庭证人和本案有利害关系，同时均无合同明确约定，本院均不予采信。因本案被告现不主张解除合同，如被告认为原告有违约之处，可向原告主张“要求甲方提供服务”等相关的合同权利。关于原告要求被告按照日万分之五标准给付管理费滞纳金的诉讼请求，因没有相关合同约定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条之规定,经审判委员会研究决定，判决如下:一、被告张某刚于本判决生效之日起十日内交纳给原告建昌县某联营公司2020年10月25日至2021年10月25日的摊位管理费2300元。二、驳回原告建昌县某联营公司要求被告张某刚给付管理费滞纳金的诉讼请求。如未按本判决指定期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。审 判 长  胡建国人民陪审员  沈玉生人民陪审员  雷秀云二〇二〇年十二月十日书 记 员  王 妍