河南省潢川县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1526民初1241号原告：刘霞，女，1975年9月4日出生，汉族，住潢川县。委托诉讼代理人：宋成彬，河南新章律师事务所律师。被告：河南羚锐房地产有限公司。住所地：河南新县城关解放路**。统一社会信用代码：914115237440730264。法定代表人：王建树，该公司董事长。委托诉讼代理人：李建明，男，该公司员工。委托诉讼代理人：吴海燕，女，该公司员工。被告：胡辉，男，1978年10月9日出生，汉族，住潢川县。委托诉讼代理人：严明，河南豫金律师事务所律师。被告：张志玉，男，1989年7月11日出生，汉族，住潢川县。被告：张保周，男，1964年6月14日出生，汉族，住潢川县。张志玉与张保周共同委托诉讼代理人：李富斌，男，1988年10月26日出生，汉族，住河南省信阳市平桥区。原告刘霞与被告河南羚锐房地产有限公司（以下简称羚锐房地产公司）、胡辉、张志玉、张保周房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。案件审理过程中，因河南羚锐春申名苑龙江花园项目部（以下简称龙江花园项目部）不适格，根据刘霞的申请，依法将河南羚锐房地产有限公司追加为共同被告，因张保周为案涉项目的实施主体之一，依法将张保周追加为共同被告。第一次开庭原告刘霞及其委托诉讼代理人宋成彬、被告张志玉的委托诉讼代理人李富斌、被告胡辉的委托诉讼代理人严明到庭参加诉讼，第二次开庭原告的委托诉讼代理人宋成彬、被告羚锐房地产公司的委托诉讼代理人李建明、吴海燕、被告张志玉和张保周共同的委托诉讼代理人李富斌、被告胡辉的委托诉讼代理人严明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘霞向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《商品房认购合同》，向原告交付春申龙江花园1号楼1单元1062号（应为：1602号）房屋；2、由被告负担本案诉讼费及费用。在第一次庭审中，原告刘霞将诉讼请求变更为：1、判令原被告签订的龙江花园1号楼1单元1602号房屋的《商品房认购合同》无效。2、判令三被告返还购房款328，162元及自2013年5月20日起至款清之日止的利息，按照年利率6%计息。3、赔偿原告支付的物业费共计5291元。4、由被告负担本案诉讼费及费用。事实与理由：2013年5月20日，被告胡辉声称其在龙江花园项目部承接工程过程中抵付有一套房屋需要出售，双方协商后，由原告出资328，162元，购买被告胡辉抵付的“春申龙江花园1号楼1单元1062号房屋”，并在龙江花园项目部签订了《商品房认购合同》，胡辉和龙江花园项目部在合同上签章、签名，被告胡辉向原告出具证明，证明原告购买的“春申名苑龙江花园1号1602房屋由被告售出到原告名下，购房款一次性付清”。此后，原告为该套房屋更换了入户门，因暂时没有居住需求，该房屋始终处于闲置状态，2019年6月份，原告准备装修房屋前，到龙江花园项目部补齐了2016年至2019年的物业费3291元，缴纳了押金1000元及垃圾处理费等1000元。后因原告子女在外地上学问题，又耽搁了房屋装修事宜，房屋再次被闲置。2020年3月份，原告得到消息，发现自己所购买的房屋已被他人进行了部分装修，原告遂与诸被告联络商谈处理方案，诸被告相互推脱至今，遂诉至法院。被告胡辉答辩称，1、其与刘霞以口头协议的方式，将其所有的以工程款抵付的案涉房屋出售给刘霞，之后龙江花园开发商与刘霞签订了书面合同，承接了卖方的义务和责任。2、龙江花园的开发商在合同签订后，向刘霞实际交付了房屋。3、龙江花园的开发商与刘霞签订协议后将房屋出售给第三人，属于一房二卖，应当对刘霞承担责任。胡辉与龙江花园的工程款结算属于其他法律关系，与本案无关。综上，本案应由龙江花园开发商承担责任，胡辉不应对刘霞承担责任。被告张志玉及张保周答辩称，1、原告和龙江花园项目部之前签订的商品房认购合同是真实的；2、原告虽与龙江花园项目部签订合同，但其购房款并未交付给项目部，购房款是何时何地以什么方式交付给胡辉的，项目部和张志玉并不知情；3、项目部与胡辉之间因龙江花园的消防工程施工存在争议，按照该施工合同约定，案涉房屋在项目部应收回之列；4、项目部和张志玉已经通知原告缴纳房款，但原告未缴纳，视为其放弃购房权利。被告羚锐房地产公司答辩称，1、羚锐房地产公司在案涉潢川县“春申名苑龙江花园”工程项目中，不是投资人、也不是开发人、更不是商品房产权所有人，从未参与该项目商品房买卖活动。2、羚锐房地产公司从未与本案原告或原告之外的任何人以任何形式签订过《商品房买卖合同》，更未收取过包括原告在内的任何人的购房款。3、原告刘霞将羚锐房地产公司列为被告，则依法应对我公司的被告主体是否适格及相关事实负有举证责任。请法庭查明事实，依法驳回刘霞对羚锐房地产公司的起诉。原告刘霞为支持其诉讼主张，向本院提交证据如下：龙江花园项目部与刘霞签订的《认购合同》，证明双方签订购房合同，合同由河南羚锐春申名苑龙江花园项目部加盖印章，负责人张志玉签字，房屋价款为328，162元，房号为1号楼1单元1602的事实。胡辉出具的《证明》，证明案涉房屋的房款，原告已经全部付清。《物业服务合同》及票据，证明原告与龙江花园项目部有合作关系的物业公司签订了物业服务合同并缴纳了物业费。被告胡辉发表质证意见称，对于证据1无异议，证据2出具证明以及原告向其交清房款的真实性无异议，但该房款为265，000元。对于证据3其不知情。被告张志玉及张保周发表质证意见称，对于证据1无异议，对于证据2原告并未将房款交给张志玉和龙江花园项目部，付款金额无法核实。对于证据3的物业服务合同，是原告和物业公司签的，没有经过龙江花园项目部同意，所以案涉房屋并没有交付。被告羚锐房地产公司发表质证意见称，原告提交的三组证据均与羚锐房地产公司无关。被告张志玉及张保周向本院提交证据如下：1、向原告发的告知书以及张贴告知书的照片，证明其向原告催收过房款。2、2018年5月21日，龙江花园项目部与胡辉签订的消防工程施工合同。证明胡辉根据消防工程施工合同约定，应该向该项目部退还包括案涉房屋在内的13套房子。3、张志玉作为代表人以龙江花园项目部名义，与案外人徐新荣于2020年1月6日签订的商品房认购合同及320，000元房款的收据。证明其在向刘霞通知缴纳房款未果的情况下，将案涉房屋另行出售。原告刘霞发表质证意见称，证据1的告知书其没有收到，且与本案没有关联。从告知书上可以证明，在发出告知书之前，被告张志玉及张保周是知道案涉房屋已经出售给原告的，其因与胡辉的工程款纠纷才向原告催收房款。被告张志玉等与胡辉的纠纷，与原告签订的买卖合同没有关系。对于证据2真实性无异议，对于证明目的有异议，其恰恰证明被告羚锐房地产公司及张志玉将案涉房屋1602抵付给施工人胡辉。对于证据3真实性无异议，可以证明被告羚锐房地产公司和张志玉将案涉房屋出售给案外第三人，是造成本案纠纷的原因，其应当承担一房二卖造成的损失及购房款的返还。被告胡辉发表质证意见称，对于证据1告知书原告是否收到我们不清楚，告知书的内容与案涉认购合同约定的房款已经一次性交清是相冲突的。对于证据2，一是胡辉是否按协议完成了工程量，是否构成违约不是张志玉单方判定的，是需要双方结算或诉讼等方式认定；二是胡辉和项目部的协议不能对抗之前的买卖合同。对于证据3真实性无异议，其认为张志玉已与原告签订了合同交付了房屋，又将房屋出售给他人，是不合适的。被告羚锐房地产公司发表质证意见称，被告张志玉及张保周提交的三组证据均与羚锐房地产公司无关。被告羚锐房地产公司向本院提交证据如下：1、潢川县人民政府县长办公会议纪要（2018）22号，证明案涉开发的整个区域都被定性为三违用地，证明这个项目没有挂靠羚锐，与羚锐房地产公司无关。2、开庭笔录（2019豫15**民初1478、1723号），涉及本案被告张志玉，证明两个主要事实，一是原告购买房屋的开发商指的是张志玉，这是张志玉认可的。二是购房合同上出现的龙江花园项目部的公章张志玉明确承认是其私自刻的，与羚锐房地产公司没有关系。原告刘霞发表质证意见称，1、会议纪要的真实性、合法性予以认可，但是与本案无关。不能证明被告张志玉挂靠羚锐房地产公司的事实，也不能证明被告羚锐房地产公司收取管理费的事实。2、开庭笔录是建设工程施工合同与本案的房屋买卖合同没有关系，同时，这是被告自己的辩解，与相关职能部门调查的证明力相比较低。被告胡辉发表质证意见称，1、对会议纪要无意见。2、开庭笔录真实性无意见，关联性由法庭认定。被告张志玉及张保周发表质证意见称，1、对会议纪要无意见。2、开庭笔录真实性无意见，关联性由法庭认定。被告胡辉未提交证据。本院在审理过程中，为确定适格被告，明确案涉房屋及其坐落土地的状态，依职权调取了如下证据：1、向潢川县三违整治办调取了该办在查处春申名苑龙江花园项目违法建设过程中收集的相关证据，这部分证据共有三十一页。该证据反映出：（1）春申名苑龙江花园项目使用土地由两部分组成，一部分是河南羚锐房地产有限公司的国有用地，还有一部分是张保周通过与五里村朝阳寺村民组签订土地契约，购买了14.6亩集体土地；（2）2011年5月3日，河南羚锐房地产有限公司与张保周签订了联合开发建设协议，约定双方联合开发春申名苑龙江花园工程，土地面积1750平方；（3）龙江花园项目部的公章是张保周所刻。2、向潢川县自然资源局调取的关于春申名苑龙江花园项目1号楼的用地性质，证明：春申名苑龙江花园1号楼用地为集体土地，系非法占用。3、对案外人徐新荣的询问笔录、勘验笔录，证明其于2020年1月以320，000元的价格从龙江花园项目部购买案涉房屋，房款已经付清，自2020年4月开始进行装修。案涉房屋位于春申名苑龙江花园1号楼16层中户。原告刘霞发表质证意见称，对第1组证据真实性无异议。从法庭调查的证据材料来看，其认为本案适格被告有胡辉、张志玉和河南羚锐房地产有限公司。其一，河南羚锐房地产有限公司与项目的出资人签订了合作协议，收取了一定的管理费用。其二，河南羚锐房地产有限公司的负责人叫孟黎，孟黎认可涉案项目挂靠其资质，收取其管理费用。张志玉是本案适格主体，原因是其是涉案项目的实际出资人，是涉案房屋利益的获得者，认购合同有其签字。对第2组证据无异议。被告胡辉发表质证意见称，对该3组证据无异议，对要证明的事实也无异议。被告张志玉及张保周发表质证意见称，对该3组证据无异议。被告羚锐房地产公司发表质证意见称，对第1组证据中羚锐房地产公司和张保周签订协议是事实，签订合同后张保周并未履行协议，张保周将土地占用后转给张志玉开发了，与羚锐房地产公司无关，羚锐房地产公司没有参与，其既未收取张保周也未收取张志玉的管理费。对第2组证据无异议。经审查，对原告刘霞提交的3项证据具备真实性、合法性、与本案事实相关，本院予以采信。被告张志玉及张保周提交的第1项证据，虽具备真实性，但不能证明该通知是否到达原告刘霞，亦不能证明原告刘霞未交付案涉房屋的房款；第2项证据与本案无关，本院不予采信；第3项证据具备真实性、合法性，与本案事实相关，本院予以采信。被告羚锐房地产公司提供的第1项证据具备真实性、合法性，与本案事实相关，本院予以采信；第2项证据具备真实性、合法性，但是证明内容仅仅是被告张志玉的辩解，证明力不足，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2011年5月3日，河南羚锐房地产有限公司（甲方）与张保周（乙方）签订《联合开发建设协议》，协议约定：一、联合开发建设项目及地块位置甲乙双方联合开发建设位于潢川县××××路“春申名苑”项目中的春申名苑.龙江花园工程，土地面积约为1750平方米。二、联合开发建设方式1、由甲方提供上述工程项目和项目建设用地，乙方提供项目开发建设所需全部资金。双方联合开发，共同进行项目建设管理。2、乙方必须依托甲方的开发资质，以甲方的名义并在甲方的管理下，对该项目地块上的工程进行开发建设。3、项目仍以甲方为开发主体，施工合同和售房合同经甲方审核后对外签署，并加盖甲方公章，乙方承担项目开发建设后的一切债权债务。三、项目开发建设收益分配甲方分得所提供土地款4，000，000元，下余项目收益款归乙方所有。该协议签订后，张保周、河南羚锐春申名苑龙江花园项目部等向被告羚锐房地产公司履行了支付土地款4，000，000元的合同义务。2013年5月20日，刘霞与龙江花园项目部签订《商品房认购合同》一份，约定乙方认购甲方开发的位于春申名苑龙江花园住宅小区的商品住宅：1号楼1单元1602号，单价3590元/平方米，建筑面积91.41平方米，合计人民币328，162元。乙方已在签订《商品房认购合同》的同时，一次性付清购房款叁拾贰万捌仟壹佰陆拾贰元。甲方由“河南羚锐春申名苑龙江花园项目部”签章，张志玉签字。同日，胡辉向刘霞出具《证明》一份，载明“兹有春申名苑龙江花园1＃1602房，原房屋由胡辉售出刘霞名下，房款一次付清。”案涉房屋所在楼盘于2016年完工，原告刘霞未对案涉房屋进行装修，该房以毛坯状态闲置。2020年6月，原告刘霞向物业公司交纳了物业费及垃圾清运等费用5291元，并安装了入户门。被告张志玉等因与被告胡辉就龙江花园消防工程施工合同发生争议，要求被告胡辉退还案涉房屋，双方未就此协商一致。在此情形下，被告张志玉于2019年12月，通过在案涉房屋门前张贴、邮寄等方式向原告刘霞发出《告知书》，要求在7日内支付购房款，否则视为放弃购房权利，案涉《认购合同》作废，收回房屋。2020年1月6日，张志玉作为代表人以龙江花园项目部名义与案外人徐新荣签订新的《商品房认购合同》，房屋价款为320，000元，本案审理过程中徐新荣正在对案涉房屋进行装修。龙江花园项目使用土地由两部分组成，一部分是羚锐房地产公司作为使用权人的部分国有用地，另一部分是被告张保周通过与原城关镇五里村朝阳寺村民组签订土地契约，“购买”的14.6亩集体土地。经本院函询潢川县自然资源局，春申名苑龙江花园1号楼用地性质为集体土地，系非法占用。截至到2020年5月13日，龙江花园项目部未到潢川县房产服务中心申请办理《商品房预售许可证》。被告张志玉自认案涉房屋每平方米3210元，总房款293，426.1元。在本案第二次庭审中，被告胡辉通过其诉讼代理人口头陈述称，其愿意承担本案的民事责任。本院认为，本案的争议焦点在于：1、本案适格的被告有哪些；2、案涉商品房认购合同的性质及效力；3、案涉商品房认购合同是否已经实际履行；4、本案各方当事人就案涉合同在本案中所应承担的责任。关于焦点1，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。本案中，根据河南羚锐房地产有限公司与张保周签订《联合开发建设协议》中约定羚锐房地产公司分得所提供土地款4，000，000元，却没有约定其承担经营风险，其性质应当属国有土地使用权转让合同。原告刘霞诉称龙江花园项目挂靠羚锐房地产公司并收取管理费用，但并未提交相关证据予以证明。因此，羚锐房地产公司并非原告所称案涉房屋的发包商，也不是共同开发人，不是本案适格的被告。被告张志玉称龙江花园项目是其个人投资，与他人无关，但是其没有提供相关证据予以证明，被告张保周作为龙江花园项目所使用集体土地的征地人、付款人，与羚锐房地产公司之间《联合开发建设协议》的签订人，是龙江花园项目的开发主体之一，在没有相应证据证明其已通过结算退出该项目的情形下，其仍应当承担相应的责任，因此其是本案适格的被告。故根据本院查明的事实，胡辉、张志玉、张保周均是本案适格被告。关于焦点2，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，虽然案涉房屋在建设用地性质、规划及建设施工、预售等行政许可办理均不符合商品房建设、预售的要求，不应属商品房的范畴，但被告张志玉等开发主体以商品房名义对外销售龙江花园项目房屋，案涉《商品房认购合同》是其单方拟定的格式合同。故可以参照上述司法解释规定，对该合同性质作出认定。案涉认购合同的内容包括具体位置、面积、价格、付款方式、违约责任及预计交房日期等，实际是房屋买卖合同的相关内容，因此，案涉认购合同实际是房屋买卖合同。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，存在违反法律、行政法规的强制性规定情形的合同无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》第二条规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地制度是我国的根本制度，违反上述规定将会损害国家、集体和社会公共利益，因此，该条规定属于效力性强制性规定。在本案中，案涉房屋所在的龙江花园1号楼用地系被告张保周以其个人名义通过与村民组签订“出售土地契约”的形式“购买”集体土地，且至本案庭审结束时，未依法补办土地使用审批手续，违反了上述法律规定，属于非法转让土地。在用地未经审批、土地性质尚未变更的情形下，在该土地上所建房屋尚不能作为商品房向土地所在村民组以外的人销售。因此，该认购合同违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效合同。关于焦点3，首先，被告胡辉向原告刘霞出具的《证明》，表明其与原告刘霞之间已完成案涉房屋房款交付，该款抵付了被告张志玉、张保周应付的工程款，也即被告张志玉、张保周实际收到购房款。其次，根据生活常识，房屋开发商在将房屋出售后，会向物业公司提交业主名单，以便物业公司进行后续管理。原告刘霞在2019年6月向物业公司交纳物业费等费用，以及被告张志玉向其发出支付购房款的告知书，都可以证明被告张志玉等已将案涉房屋交付给原告刘霞。因此，案涉商品房认购合同已经履行完毕。关于案涉房屋购房款的金额，在庭审中原告刘霞陈述其已经按照合同约定，支付了购房款328，162元，但是胡辉主张原告刘霞付给其265，000元。原告刘霞陈述房款是以现金形式支付，但其未能提交付款凭证，被告胡辉出具的证明条也未载明房款金额。根据交易惯例，购房人在支付购房款后，应当持有收款方出具的收款凭证，故原告刘霞应就其所支付购房款金额承担证明责任，否则应承担不利后果。由于双方争议较大，原告刘霞也未提交其支付购房款的其他凭证，本院根据被告张志玉自认的房屋价款标准即3210元/平方米，认定房屋价款为293,426.1元。关于焦点4，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告张志玉和张保周明知案涉房屋不符合“商品房”的条件，仍与原告刘霞签订商品房认购合同，是对购房人的误导，具有过错。在案涉商品房认购合同已经履行完毕的情况下，被告张志玉、张保周与被告胡辉因施工合同发生纠纷，应当由双方通过协商、诉讼等方式加以解决。但其以发出告知书的形式要求原告刘霞再次向其支付购房款，又在未确认该告知是否到达的情况下，将案涉房屋再次对外出售。该行为同样具有明显过错。原告刘霞作为一般购房人，其分辨所购房屋是否系商品房的能力有限，对于案涉合同没有明显过错。因此，案涉认购合同无效后，原告刘霞要求被告张志玉和张保周返还原告购房款，并按照年利率6%向原告支付资金占用期间的利息的诉讼请求，本院予以支持。同时，原告刘霞因案涉房屋向物业公司支付的物业费、押金及垃圾处理费5291元，因其事实上已经无法取得案涉房屋而转化为其相应损失，亦应由被告张志玉、张保周予以赔偿。被告张志玉、张保周作为龙江花园项目的共同开发主体应对上述款项互负连带清偿责任。被告胡辉作为龙江花园项目消防工程的施工人，在龙江花园项目开发人以包括案涉房屋在内的13套房屋抵付其工程款后，作为介绍人介绍刘霞和张志玉签订认购合同，并收取房款的过程，实质上仍是其与龙江花园项目开发人之间施工合同的履行。在案涉认购合同中被告胡辉并非合同一方当事人，根据合同相对性原则，其不享受该合同权利也不承担该合同义务。在本案第二次庭审过程中，被告胡辉的诉讼代理人述称其愿意承担本案责任，该陈述内容是对原告刘霞相关诉讼请求的承认，亦是对相应民事责任的承担，但该诉讼代理人是一般代理，该项陈述显然超出代理权限，如无被告胡辉的追认，该陈述不能对其发生法律效力。本院当庭限被告胡辉庭后三日内提交书面声明，对其代理人的陈述予以确认，但其未按期提交。此后，本院又多次通知其提交书面声明，但至本案判决，其仍未提交。因此，胡辉在开庭过程中通过其诉讼代理人所作的上述口头陈述不能作为其承担本案责任的依据。综上所述，原告刘霞的诉讼请求中符合上述认定的部分本院予以支持，被告张志玉、张保周、胡辉和羚锐房地产公司辩称理由中符合上述认定的部分本院予以采纳，其他部分均不予支持和采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条之规定，判决如下：被告张志玉、张保周于本判决书生效后15日内向原告刘霞返还购房款293,426.1元并支付资金占用期间的利息（按年利率6%，自2013年5月20日计算至该款付清之日止）。二、被告张志玉、张保周于本判决书生效后15日内，赔偿原告刘霞物业费、押金及垃圾处理费等损失5291元。三、驳回原告刘霞其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8369元，减半收取4185元，由原告刘霞负担370元，被告张志玉、张保周负担3815元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员  李刚二〇二〇年七月二十九日法官助理郑莹书记员李琦