辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终6642号上诉人（原审被告）：中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司，住所地：沈阳经济技术开发区星海路18号2层8门。法定代表人：王鹏，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵红召，男，1990年2月18日出生，汉族，该公司员工，住长沙市雨花区。被上诉人（原审原告）：王超，男，1983年4月21日出生，汉族，住辽宁省黑山县。委托诉讼代理人：陈堃，辽宁成功金盟律师事务所律师。上诉人中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司（以下简称“中南世纪城公司”）因与被上诉人王超商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳经济技术开发区人民法院（2019）辽0191民初4307号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。中南世纪城公司上诉请求：1.依法改判上诉人以被上诉人已付购房款为基数，按照同期银行贷款利率标准计算逾期办证违约金12,630.42元；2.被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同后，上诉人于2015年10月30日按时交付房屋。根据合同第十五条，上诉人应在交付后360日内办妥初始登记。本案中，上诉人因竣工验收备案延迟，导致初始登记延期至2017年7月18日止。因此，上诉人逾期办证的违约期间自2016年10月25日至2017年7月18日止。补充协议第二十八条是针对开发商未能按时解除抵押登记导致逾期办理初始登记这一情形而专门设定的违约金计算方法。本案中上诉人逾期办理房屋初始登记的原因是逾期完成竣工验收备案，并非逾期解除抵押登记所致，因此，补充协议第二十八条无法适用。鉴于买卖双方因竣工备案延迟导致逾期办理初始登记的情形，并未约定违约金计算方法，一审法院直接以补充协议第二十八条计算上诉人应承担的违约金，缺乏事实依据。此外，上诉人虽然办理房屋初始登记的时间有所延迟，但并未给被上诉人造成实际损失，一审法院判决上诉人承担高达总房款9%的违约金，严重高于被上诉人的实际损失。王超辩称，请求驳回上诉人的上诉请求。1.违约金的计算方式应当适用商品房销售合同附件四第二十八条。依据相关法律解释规定，关于逾期办证违约事项，合同有特别规定的，优先适用特别规定。上诉人与被上诉人之间的商品房买卖合同主合同中明确标明具体违约事项按照附件四第二十八条处理，决定了该附件是特别条款的属性。附件四第二十八条是逾期办理房产证的特别条款，应当优先适用；2.应当完全适用附件四第二十八条作为支付违约金的依据。由于主合同只约定了办理房产证的具体期限而未约定具体违约金额，无法计算违约金，不是特别条款。附件四第二十八条具体约定了违约天数及违约金具体基数，是完整的特别规定。主合同也明确标明具体违约事项按照附件四第二十八条处理，决定了该附件是特别条款的属性。因此，应当以附件四第二十八条为依据，计算违约金；3.附件四第二十八条提及的在建工程抵押事实确实存在，应当依据在建工程抵押的时间计算违约金。附件四第二十八条并未约定只有在建工程抵押影响办理房产证进度才需适用该条款。该条款仅为许诺如果逾期办理房产证，按照在建工程抵押的时间为依据计算违约金，该规定并没有不适用的情形，应当依据该条款计算违约金。王超向一审法院起诉请求：1.依法判令中南世纪城公司向王超给付自2015年5月1日至2017年7月25日期间的逾期办证违约金35,816.34元；2.诉讼费由中南世纪城公司承担。一审法院认定事实：王超、中南世纪城公司签订《商品房买卖合同》，王超购买中南世纪城公司开发的位于沈阳经济技术开发区的商品房，支付总房款392,961元。该《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四补充协议一第二十八条约定履行。”附件四补充协议一第二十八条约定：“出卖人如实告知：本商品房所处楼宇范围内的国有土地使用权、在建工程已经由出卖人向银行设立贷款抵押。出卖人承诺，上述抵押在办理房屋产权登记前解除；如在上述时间内未能解除抵押，买受人不要求退房的，自房屋交付后第七个月起至解除抵押之日止，按照已付房款金额的每日万分之二支付违约金。”中南世纪城公司于2015年10月30日向王超交付房屋，于2017年7月18日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。另查明，案涉商品房所处楼宇范围内的国有土地使用权于2013年3月28日设立抵押登记，于2017年7月25日注销抵押登记。一审法院认为，《商品房买卖合同》系王超、中南世纪城公司双方的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。根据该合同约定，中南世纪城公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四补充协议一第二十八条约定履行。本案商品房于2015年10月30日交付使用，中南世纪城公司应于360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而中南世纪城公司于2017年7月18日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，显系违约。关于王超提出的要求中南世纪城公司给付2015年5月1日至2017年7月25日期间的逾期办理房证违约金的主张，因中南世纪城公司未能按照合同约定的时间将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案已经违约，按照合同附件四补充协议一第二十八条的约定，违约金自房屋交付后第七个月起计算至2017年7月25日解除抵押之日止，故对于王超主张2016年5月1日至2017年7月25日期间逾期办证违约金35,445.08元，予以支持。王超主张的2016年5月1日之前的违约金因没有事实及法律依据，不予支持。一审判决：中南世纪城公司于判决生效后十日内给付王超2016年5月1日至2017年7月25日期间的逾期办证违约金35,445.08元；案件受理费696元，因适用简易程序，减半收取348元，由中南世纪城公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交了辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书，用于证明上诉人是因竣工备案延迟导致逾期办证,并非是在建工程抵押导致。被上诉人质证意见：真实性没有异议，对关联性有异议，竣工时间显示是2016年10月16日，并未说明备案延迟而导致逾期办证，反而能证明其确实存在违约行为，无法证明上诉人所说事实。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上诉人未在合同约定的时间内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，构成违约，应当向被上诉人承担违约责任。现本案双方当事人对违约金计算标准存在争议，对此，本院认定如下：《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：按附件四补充协议一第二十八条约定履行。”《附件四补充协议一》第二十八条约定：“出卖人如实告知：本商品房所处楼宇范围内的国有土地使用权、在建工程已经由出卖人向银行设立贷款抵押。出卖人承诺，上述抵押在办理房屋产权登记前解除；如在上述时间内未能解除抵押，买受人不要求退房的，自房屋交付后第七个月起至解除抵押之日止，按照已付房款金额的每日万分之二支付违约金”。上述第二十八条之约定，宜理解为约束出卖人尽快解除抵押之目的，如因抵押权之存在，导致买受人无法按时办理房屋产权登记，则出卖人应按照该约定承担违约责任。本案案涉房屋于2017年7月18日取得初始登记，所处土地于2017年7月25日注销抵押权。从以上时间先后能够推定，该抵押权之存在并未影响案涉房屋取得初始登记。且初始登记完成后7日内，出卖人即办理了抵押权注销，该抵押权并未对买受人办理转移登记产生实质障碍。故自出卖人交付房屋之日起第361日至抵押权注销之日止，即2016年10月25日至2017年7月25日，按照已付房款金额每日万分之二标准计算上诉人应承担的逾期办证违约金为宜。一审判决自房屋交付后第七个月起算违约金欠妥，本院将违约金金额调整为21,534.26元（392,961元×0.2‰×274天）。综上所述，上诉人中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销沈阳经济技术开发区人民法院（2019）辽0191民初4307号民事判决；二、中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付王超逾期办证违约金21,534.26元；三、驳回双方当事人其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费348元，由中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司负担278元，王超负担70元；二审案件受理费696元，由中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司负担548元，王超负担148元。本判决为终审判决。审判长  史明箭审判员  金 鑫审判员  丁广昱二〇二〇年七月十五日书记员  李祉仪本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。