呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终1763号上诉人（原审被告）：内蒙古膳策餐饮管理策划有限公司，住所地呼和浩特市玉泉区锡林南路恒泰盛都D座802室。法定代表人：郭静芳,该公司经理。委托诉讼代理人：史宪宇，男，该公司经理。委托诉讼代理人：田浩，女，该公司法务。被上诉人（原审原告）：丁建英，女，1960年3月1日出生，汉族，住呼和浩特市新城区海拉尔东路6号院1号楼2单元8号。委托诉讼代理人：李昕睿，慧聪律师事务所律师。上诉人内蒙古膳策餐饮管理策划有限公司（以下简称膳策餐饮公司）因与被上诉人丁建英房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市玉泉区人民法院（2019）内0104民初2012号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。膳策餐饮公司上诉请求：1.请依法撤销呼和浩特市玉泉区人民法院(2019)内0104民初2012号民事判决并依法改判驳回丁建英的诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费用由丁建英承担。事实和理由:一、2016年8月1日,丁建英与膳策餐饮公司签订《商业用房租赁合同》,丁建英未将涉案房屋交付膳策餐饮公司使用,膳策餐饮公司不应该向丁建英支付房屋租赁费。原审认为膳策餐饮公司的法定代表人郭静芳在补充协议中认可房租计算至2017年8月31日,因此膳策餐饮公司向丁建英支付拖欠的房屋租金329166.66元为认定事实错误。膳策餐饮公司认为,法定代表人郭静芳在《补充协议》上签字只能代表自己,不能代表膳策餐饮公司的意思表示而且公司法定代表人郭静芳与案外人(丁建英女婿)戎轶是朋友关系,郭静芳也是因朋友关系才签署所谓的《补充协议》给案外人(丁建英女婿)戎轶。膳策餐饮公司租赁涉案房屋是因为公司法定代表人郭静芳与案外人(丁建英女婿)戎轶协商合伙经营餐饮,所以签订《商业用房租赁合同》。而且丁建英未将房屋交付给膳策餐饮公司。二、涉案房屋未完成土建消防验收，属于违反法律、行政法规的强制性规定。膳策餐饮公司与丁建英签订的《商业用房租赁合同》属于无效合同。原审认为申请消防安全检查应由膳策餐饮公司申请,丁建英有义务协助办理消防相关手续。在双方并没有约定的前提下,丁建英对此不存有过错属于认定事实不清、适用法律错误。膳策餐饮公司认为，丁建英将未经消防验收或者消防验收不合格的房屋租赁给膳策餐饮公司已经违反了《建设工程消防监督管理规定》的相关规定。故膳策餐饮公司不应该向丁建英支付房屋租赁费,反倒由丁建英向膳策餐饮公司返还5万元的房屋租金。综上所述，膳策餐饮公司认为原审法院认定事实不清、适用法律错误,导致作出不公正、不合法的判决。请求二审法院查明案件事实依法做出公正判决,支持膳策餐饮公司的上诉请求。丁建英辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二、膳策餐饮公司因经营需要，其法定代表人郭静芳与丁建英商讨并签订租赁丁建英所有的涉案门脸房的《商业用房租赁合同》，后支付5万元租金。由于膳策餐饮公司自身经营关系，双方达成补充协议，郭静芳作为法定代表人在租赁行为过程中始终代表膳策餐饮公司履行职责，其职务行为的后果由膳策餐饮公司承担，并非代表个人行为。二、《补充协议》是针对原合同履行过程中出现的问题进行明确约定，因此在解决纠纷时具有较高证明效力。其上说明膳策餐饮公司认可房屋租金计算至2017年8月31日。膳策餐饮公司系因无法支付房租导致原合同无法继续履行。因此，膳策餐饮公司所谓与案外人朋友关系与本案审理更无关系。四、涉案门脸房并非公安部规定的大型人员密集场所或特殊建筑工程。膳策餐饮公司作为商业房的开办业务人系开设经营饭店消防安全检查的申办义务人。丁建英并非消防检查申办人。因此，在双方没有特殊约定时，丁建英对此不存在过错，消防检查不影响租赁合同本身效力。五、案涉门脸房及周边业态均正常营业，不存在无法使用情况。虽然膳策餐饮公司因自身原因导致租赁合同终止履行，但其仍应支付租赁期间的租金。丁建英向一审法院起诉请求：1.判令膳策餐饮公司向丁建英支付拖欠的租金人民币329166.66元。2.判令膳策餐饮公司向丁建英支付迟延支付租金的违约金37644.51元（暂计算至2019年1月1日）。一审法院认定事实：丁建英为支持其诉讼请求，向法院提交《商业用房租赁合同》1份、补充协议1份。膳策餐饮公司未提供证据。根据丁建英提供的证据一审法院认定事实如下：2016年8月1日，丁建英与膳策餐饮公司签订《商业用房租赁合同》，合同约定丁建英将其坐落于呼和浩特市玉泉区石羊桥路口北城市桂冠A、B座16号门脸房出租给膳策餐饮公司使用。租赁期为5年，自2016年8月1日起至2021年止。前两年每年租金35万元，后三年每年租金为：2019年租金38万元；2020年租金41万元；2021年租金44万元。该租金不含发票、税金等费用，与本房屋产生的一切税金等费用由膳策餐饮公司承担。膳策餐饮公司自身运营产生的费用，包括水费、电费、煤气费等相关费用由膳策餐饮公司按实际使用量支付。租赁期间，膳策餐饮公司不得以任何形式将租赁房屋转租给第三方，如需转租，必须事先征得丁建英的书面同意。膳策餐饮公司必须依约交付租金，如有无故拖欠一个月，丁建英有权解除合同。合同并约定丁建英给膳策餐饮公司装修期四个月，即2016年8月1日-2016年12月1日。合同签订付人民币5万元整；2016年10月1日付人民币15万元；2017年5月1日付人民币15万元；之后每年11月1日付下一年房租。合同签订后，丁建英依约将房屋交予膳策餐饮公司使用，膳策餐饮公司向丁建英交纳房屋租金共计5万元。2017年9月1日，丁建英与膳策餐饮公司法定代表人郭静芳签订《补充协议》，协议内容为：由于膳策餐饮公司无法支付房租，同意丁建英自2017年9月起将坐落于呼和浩特市玉泉区石羊桥路北口城市桂冠AB座16号门脸房（建筑面积460平方米。其中一层230平方米，二层230平方米）转让他人使用。房租截止至2017年8月31日。郭静芳在补充协议中署名。一审法院认为，丁建英与膳策餐饮公司于2016年8月1日签订的《商业用房租赁合同》系双方真实意思表示，为合法有效合同。双方应按合同约定各自履行义务。现丁建英已按合同约定将房屋交付膳策餐饮公司使用，膳策餐饮公司应支付丁建英拖欠的房屋租金329166.66元（2016年8月1日至2017年8月31日，扣除已支付的5万元）。丁建英要求的延迟履行违约金因合同中未有约定，一审法院不予支持该项诉讼请求。膳策餐饮公司辩称该房屋未使用的答辩意见一审法院不予采纳，理由为：膳策餐饮公司的法定代表人郭静芳在补充协议中认可房租计算至2017年8月31日。《中华人民共和国消防法》第十五条规定：“公共聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查，未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、经营”。本案中申请消防安全检查应由膳策餐饮公司申请，丁建英有义务协助办理消防相关手续。在双方并没有约定的前提下，丁建英对此不存有过错。膳策餐饮公司辩称丁建英未办理消防验收手续的答辩意见一审法院不予以采纳。因补充协议签订的时间为2017年9月1日，诉讼时效应从此时间开始计算，本案并未超过诉讼时效。综上所述，丁建英的部分诉讼请求有事实与法律依据，一审法院予以保护。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百四十八条之规定，判决：一、被告内蒙古膳策餐饮管理策划有限公司于本判决生效后十日内支付原告丁建英租赁费329166.66元。二、驳回丁建英的其他诉讼请求。案件受理6802元，原告丁建英负担699元，被告内蒙古膳策餐饮管理策划有限公司负担6103元。本院二审期间，丁建英举示新证据照片一张，拟证明：涉案门脸房周边均正常营业，不存在膳策餐饮公司所称不能使用的情形。膳策餐饮公司的质证意见为：照片是现在拍摄的，现在能使用不代表当时不能使用。本院认为，丁建英与膳策餐饮公司于2016年8月1日签订的《商业用房租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同。双方当事人均应按合同约定履行各自义务。丁建英依约将房屋交付膳策餐饮公司使用，膳策餐饮公司应支付相应租金。2017年9月1日丁建英与膳策餐饮公司法定代表人郭静芳签订《补充协议》，约定由于膳策餐饮公司无法支付房租，同意丁建英自2017年9月起将涉案门脸房转让他人使用，房租截止至2017年8月31日。郭静芳签署《补充协议》系履行职务行为，其法律后果由膳策餐饮公司承担。故扣除已支付的5万元后，膳策餐饮公司还应向丁建英支付2016年8月1日至2017年8月31日的租金329166.66元。关于膳策餐饮公司提出涉案房屋未完成消防验收导致2016年8月1日签订的《商业用房租赁合同》无效，故不应支付租金。对此，膳策餐饮公司还申请向呼和浩特市消防救援支队、呼和浩特市玉泉区公安消防大队调取涉案门脸房的建筑工程消防验收手续，及自2016年7月起至今的日常消防监督检查记录、行政处罚记录。本院认为，膳策餐饮公司的委托代理人在二审中表示签订租赁合同一周之内即发现存在消防问题无法装修，所以停止装修。然而膳策餐饮公司仍继续承租，直至2017年9月1日才由其法定代表人签署《补充协议》确认租赁合同不能继续履行的原因为膳策餐饮公司无法支付租金，而非膳策餐饮公司现提出的消防问题所致，并认可房租截止至2017年8月31日。故本院对膳策餐饮公司的意见不予采纳，对其调查申请亦不予准许。关于膳策餐饮公司提出的诉讼时效抗辩。因《补充协议》的签订时间为2017年9月1日，诉讼时效应从此时起算，故本案并未超过诉讼时效期间。综上所述，膳策餐饮公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6802元，由内蒙古膳策餐饮管理策划有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 姜 怡审判员 蔡世杰审判员 张蒙江二〇二〇年七月二十一日（法官助理 齐兴宇书记员 翟 玥