天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0116民初19380号原告：刘克晶，女，1971年3月4日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：杜德军，天津金三维律师事务所律师。被告：天津市巨划算商贸有限公司，住所地天津市滨海新区古林街东环路**，统一社会信用代码91120116MA05JCKH4R。法定代表人：周高民，经理。被告：周高民，男，1974年3月12日出生，回族，住天津市滨海新区。原告刘克晶与被告天津市巨划算商贸有限公司（以下简称巨划算公司）、周高民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘克晶及委托诉讼代理人杜德军，被告巨划算公司法定代表人周高民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘克晶向本院提出诉讼请求：1．判令解除原告与被告签订的房屋租赁合同；2．判令被告立即腾退房屋交还原告；3．判令被告给付原告截止到2020年7月18日前所欠租金212300元整，并支付自2020年7月19日起至实际腾退房屋之日止的租金；4．判令被告支付截止2020年7月18日止所拖欠的房屋水费、电费、暖气费、物业费、房屋出租税等费用，并支付自2020年7月19日起至实际腾退房屋之日止的房屋水费、电费、暖气费、物业费、房屋出租税等费用；5．判令被告给付原告违约金430000元整；6．依法判令被告给付原告律师费47000元整；7．本案的诉讼费用由被告承担。当庭陈述第三项诉讼请求应为222300元，诉状中书写系笔误。事实与理由：2018年4月18日原被告签订房屋租赁合同，约定被告租赁原告坐落于××路××号××号××号的房屋，合同约定租赁期限自2018年4月18日至2023年5月7日，年租金为第一年租金410000元（分两次付清，第二次在2018年10月16日前付清余款200000元）；第二年租金420000元，在2019年3月18日前一次付清；第三年租金430000元，在2020年3月18日前一次性付清；第四年租金440000元，在2021年3月18日前一次性付清；第五年租金450000元，在2022年3月18日前一次性付清。以现金方式交纳，租金均为上交租。如甲方（刘克晶）在3月18日前没收到房租，房屋到期，甲方有权收回。乙方（巨划算公司、周高民）延期支付租金，甲方有权随时解除合同。乙方拖欠租金累计达1天以上，乙方除应支付拖欠的租金外，还需按每日2000元向甲方支付违约金。在租赁过程中甲方不负担任何费用（水费、电费、暖气费、物业费、房屋出租税等等均由乙方负责），中途不退租金和违约金，租金为税后。合同履行过程中，甲乙方有违约的向另一方支付违约金100000元，弥补对方的经济损失。乙方违约，但拒不承认违约责任的，守约方因此产生的催告费、律师费及诉讼保全费，应由违约方一并承担。如乙方转租，乙方将给付甲方90000元。被告拖欠第二年房租69000元（当庭陈述为79000元）及第三年房租未付，原告催要未果，故成讼。巨划算公司、周高民辩称，不同意原告全部诉讼请求。被告已超额支付了租金，并不欠原告租金。原告告知被告可以转租，并让被告转租，被告只是转租了门头。原告诉状中关于被告已付款的金额，被告均认可。原告自2020年5、6月份开始，分三次陆续搬走被告店内物品，其价值已经超过欠付租金。本院经审理认定事实如下：天津市滨海新区××路××号××号××号房屋分别登记在案外人邹彦君、陈振仙、刘克晔名下，案涉三套房屋系刘克晶自上述案外人处租赁所得，租赁期限自2018年3月18日至2024年3月18日。2018年4月18日，刘克晶作为出租方（甲方）、巨划算公司及周高民作为承租方（乙方），签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租××路××号××号××号房屋。合同约定租赁期限自2018年4月18日至2023年5月7日，年租金为第一年租金410000元（分两次付清，第二次在2018年10月16日前付清余款200000元）；第二年租金420000元，在2019年3月18日前一次付清；第三年租金430000元，在2020年3月18日前一次性付清；第四年租金440000元，在2021年3月18日前一次性付清；第五年租金450000元，在2022年3月18日前一次性付清。以现金方式交纳，租金均为上交租。如甲方在3月18日前没收到房租，房屋到期，甲方有权收回。乙方延期支付租金，甲方有权随时解除合同。乙方拖欠租金累计达1天以上，乙方除应支付拖欠的租金外，还需按每日2000元向甲方支付违约金。在租赁期内，乙方无权转租，经甲方发现乙方转租，乙方一次性补给甲方90000元。在租赁过程中，甲方不负担任何费用（水费、电费、暖气费、物业费、房屋出租税等等均由乙方负责），中途不退租金和违约金，租金为税后。合同履行过程中，甲、乙方有违约的向另一方支付违约金100000元，弥补对方的经济损失。乙方违约，但拒不承认违约责任的，守约方因此产生的催告费、律师费及诉讼保全费，应由违约方一并承担。合同签订后，刘克晶如约交付房屋，但巨划算公司、周高民仅向刘克晶支付部分租金，仍拖欠部分租金未付。刘克晶曾于2019年9月18日就巨划算公司、周高民欠付房租事宜向本院提起诉讼，后经双方协商，刘克晶撤诉。2020年4月1日，天津市滨海新区巨惠算超市与王胜涛签订《房屋租赁合同》，约定天津市滨海新区巨惠算超市将坐落在天津市滨海新区大港街永明路巨划算新零售超市房屋橱窗东一窗、东二窗租给王胜涛，面积为7.6平方米，租期自2020年4月1日至2024年3月31日，租金为10,000元/年。2020年6月24日，刘克晶从周高民店内搬走部分物品，双方口头约定用于抵押，待周高民交纳租金后即返还。此后，周高民仍未交纳租金，刘克晶又分两次搬走周高民店内物品，周高民均不在场。庭后，刘克晶向本院提交《说明》一份，载明拖欠租金222,300元系计算至2020年8月17日的金额，其第三、第四项诉讼请求中的时间均变更为2020年8月17日。以上事实由刘克晶提交的《房屋租赁合同》三份、产权证及身份证复印件三份、录音资料一份、说明一份，周高民提交的超市小票、视频及当事人陈述等证据证实。本院认为，刘克晶与巨划算公司、周高民签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应属有效，双方应依照约定全面履行己方义务。刘克晶如约交付房屋，巨划算公司、周高民理应按期足额支付租金。现巨划算公司、周高民拖欠租金已一年有余，且刘克晶曾于2019年9月18日以起诉的方式向巨划算公司、周高民主张权利，根据《中华人民共和国合同法》第227条的规定，承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人经催告后可以解除合同，合同中亦约定“乙方延期支付租金，甲方有权随时解除合同”，现刘克晶以被告欠付租金为由主张解除房屋租赁合同，具有事实和法律依据，本院予以支持。鉴于本次起诉前原告并未向被告发出过解除合同的通知，故本院以本案起诉状副本送达被告之日即2020年8月19日作为案涉合同的解除通知到达被告之日，以该日作为案涉合同的解除之日。合同解除后，巨划算公司、周高民应当返还租赁房屋。关于欠付租金，刘克晶依约交付房屋，巨划算公司、周高民应当按期足额支付租金，现刘克晶主张巨划算公司、周高民给付截至2020年8月17日所欠租金222,300元，并支付自2020年8月18日起至实际腾退房屋之日止的租金，庭审中，周高民对截至2020年8月17日所欠租金222,300元亦表示认可，故本院对原告该项请求，予以支持。巨划算公司、周高民抗辩刘克晶搬走其店内物品应予抵扣租金，但未提供证据证实双方就以物抵债达成一致意见，故本院对此抗辩意见，不予采信。巨划算公司、周高民可另案解决。关于水电费、暖气费等费用，刘克晶主张巨划算公司、周高民支付至实际腾退房屋之日止拖欠的房屋水费、电费、暖气费、物业费、房屋出租税等费用，未明确金额亦未提供证据，故本院不予支持。关于违约金及律师费，本案中导致租赁合同解除的原因在于被告拖欠租金，其应承担相应的违约责任。刘克晶主张违约金430,000元构成为被告将房屋转租应给付原告的90,000元，被告欠付租金应给付原告自2020年3月18日至2020年7月18日期间按每日2,000元计算共计240,000元，被告违约应向原告支付的100,000元。对此，本院分析如下：原告提交的天津市滨海新区巨惠算超市与王胜涛签订的房屋租赁合同以及双方当事人当庭陈述，可以证实被告存在转租行为，但被告转租的仅为橱窗，且自2020年4月1日起开始转租，租金为10,000元/年，远低于双方合同约定的90,000元补偿，严格适用此约定有悖公平原则。双方合同中关于每日2,000元违约金的约定应属迟延履行违约金，但标准过高，且本案中，被告拖欠租金时间较长，适用此约定有悖公平原则。鉴于合同中关于违约金的约定较多，且原告并未举证证实因被告违约而给其造成的损失数额超过合同第十一条约定的违约金100,000元，故本院综合考虑双方合同约定及履行情况，根据违约责任承担中的损益相抵原则，本院对原告主张的100,000元违约金予以支持，对超出部分的违约金及律师费不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告刘克晶与被告天津市巨划算商贸有限公司、周高民于2018年4月18日签订的《房屋租赁合同》，解除日期为2020年8月19日；二、被告天津市巨划算商贸有限公司、周高民于本判决生效后十日内将天津市滨海新区××路××号××号××号房屋腾交原告刘克晶；三、被告天津市巨划算商贸有限公司、周高民于本判决生效后十日内向原告刘克晶支付租金222,300元，并按年租金430,000元标准计算日租金，支付自2020年8月18日至实际腾退房屋之日止的租金（房屋占有使用费）；四、被告天津市巨划算商贸有限公司、周高民于本判决生效后十日内向原告刘克晶支付违约金100,000元；五、驳回原告刘克晶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计5,346.5元，由原告刘克晶负担2,846.5元，由被告天津市巨划算商贸有限公司、周高民负担2,500元；保全费4,270元，由原告刘克晶负担2,273元，由被告天津市巨划算商贸有限公司、周高民负担1,997元。（被告于本判决生效后十日内给付原告）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  蔡菁菁二〇二〇年十月十三日书记员  马 楠