广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终13901、13903、13904号13901号案上诉人（原审被告）：吴鹏。13903案上诉人（原审被告）：刘金泉。13904案上诉人（原审被告）：温俐莎。三案上诉人共同委托诉讼代理人：徐宏宇，广东磐信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市信德全投资发展有限公司，住所地广东省深圳市福田区华发南路**金宝城大厦附楼，统一社会信用代码91440300708421687G。法定代表人：朱文豪，执行董事。委托诉讼代理人：王夕雨，广东五维律师事务所律师。委托诉讼代理人：李高雅，广东五维律师事务所实习律师。上诉人吴鹏、刘金泉、温俐莎因与被上诉人深圳市信德全投资发展有限公司房屋租赁合同纠纷三案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初37793、37795、37796号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。深圳市信德全投资发展有限公司的一审诉讼请求：1.判令吴鹏、刘金泉、温俐莎分别向其支付拖欠的租金和管理费135567元、105840元、108929元；2.判令吴鹏、刘金泉、温俐莎向其支付因拖欠租金和管理费而产生的违约金（以每笔租金及管理费按照日千分之五的标准自应支付之日起计算至实际付清之日止，暂计为194995元、155711元、164406元）；3.本案诉讼费用由吴鹏、刘金泉、温俐莎承担。13901号案一审判决:一、吴鹏应于判决发生法律效力之日起十日内向深圳市信德全投资发展有限公司支付2018年2月1日至2019年6月10日的租金及管理费合计135567元；二、吴鹏应于判决发生法律效力之日起十日内向深圳市信德全投资发展有限公司支付逾期付款（包括租金及管理费）的违约金（其中，2018年2月、3月的租金及管理费的违约金以16600元为基数自2018年1月22日起、2018年4月、5月的租金及管理费的违约金以16600元为基数自2018年3月22日起、2018年6月、7月的租金及管理费的违约金以16600元为基数自2018年5月22日起、2018年8月、9月的租金及管理费的违约金以16600元为基数自2018年7月22日起、2018年10月、11月的租金及管理费的违约金以16600元为基数自2018年9月21日起、2018年12月、2019年1月的租金及管理费的违约金以16600元为基数自2018年11月21日起、2019年2月、3月的租金及管理费的违约金以16600元为基数自2019年1月22日起、2019年4月、5月的租金及管理费的违约金以16600元为基数自2019年3月22日起、2019年6月的租金及管理费的违约金以2767元为基数自2019年5月22日起，均按照日万分之二计算至实际清偿之日止）；三、驳回深圳市信德全投资发展有限公司的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6258.43元（深圳市信德全投资发展有限公司已预交），由深圳市信德全投资发展有限公司负担3538.43元，吴鹏负担2720元。13903号案一审判决:一、刘金泉应于判决发生法律效力之日起十日内向深圳市信德全投资发展有限公司支付2018年2月1日至2019年6月24日的租金及管理费合计105840元；二、刘金泉应于判决发生法律效力之日起十日内向深圳市信德全投资发展有限公司支付逾期付款（包括租金及管理费）的违约金（其中，2018年2月、3月的租金及管理费的违约金以12600元为基数自2018年1月22日起、2018年4月、5月的租金及管理费的违约金以12600元为基数自2018年3月22日起、2018年6月、7月的租金及管理费的违约金以12600元为基数自2018年5月22日起、2018年8月、9月的租金及管理费的违约金以12600元为基数自2018年7月22日起、2018年10月、11月的租金及管理费的违约金以12600元为基数自2018年9月21日起、2018年12月、2019年1月的租金及管理费的违约金以12600元为基数自2018年11月21日起、2019年2月、3月的租金及管理费的违约金以12600元为基数自2019年1月22日起、2019年4月、5月的租金及管理费的违约金以12600元为基数自2019年3月22日起、2019年6月的租金及管理费的违约金以5040元为基数自2019年5月22日起，均按照日万分之二计算至实际清偿之日止）；三、驳回深圳市信德全投资发展有限公司的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5223元（深圳市信德全投资发展有限公司已预交），由深圳市信德全投资发展有限公司负担2985元，刘金泉负担2238元。13904号案一审判决:一、温俐莎应于判决发生法律效力之日起十日内向深圳市信德全投资发展有限公司支付2018年2月1日至2019年7月9日的租金及管理费合计108929元；二、温俐莎应于判决发生法律效力之日起十日内向深圳市信德全投资发展有限公司支付逾期付款（包括租金及管理费）的违约金（其中，2018年2月、3月的租金及管理费的违约金以12600元为基数自2018年1月22日起、2018年4月、5月的租金及管理费的违约金以12600元为基数自2018年3月22日起、2018年6月、7月的租金及管理费的违约金以12600元为基数自2018年5月22日起、2018年8月、9月的租金及管理费的违约金以12600元为基数自2018年7月22日起、2018年10月、11月的租金及管理费的违约金以12600元为基数自2018年9月21日起、2018年12月、2019年1月的租金及管理费的违约金以12600元为基数自2018年11月21日起、2019年2月、3月的租金及管理费的违约金以12600元为基数自2019年1月22日起、2019年4月、5月的租金及管理费的违约金以12600元为基数自2019年3月22日起、2019年6月、7月的租金及管理费的违约金以8129元为基数自2019年5月22日起，均按照日万分之二计算至实际清偿之日止）；三、驳回深圳市信德全投资发展有限公司的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5400元（深圳市信德全投资发展有限公司已预交），由深圳市信德全投资发展有限公司负担3118元，温俐莎负担2282元。上诉人吴鹏、刘金泉、温俐莎的上诉请求：1.撤销三案一审判决；2.依法对三案进行改判，即驳回被上诉人的全部诉讼请求；3.一审、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.被上诉人已承诺租金打五折，一审法院认定事实错误；2.被上诉人收取2万元所谓的“市场基础装修费”无法律和合同依据，应当在租金中予以抵扣；3.2018年4月16日之后的租金损失应由被上诉人自行承担；4.系被上诉人违约在先，上诉人无需承担违约金，且租赁保证金应予以退还。被上诉人深圳市信德全投资发展有限公司辩称：1.被上诉人从未向上诉人承诺过租金打5折，按照本案的证据可以看到上诉人实际缴纳的租金，没有打折的情况，被上诉人作为公司，如果有与上诉人协商租金打折的情况，也应该签署相应的书面文件，并办理对应备案手续。上诉人主张租金打折不属实。2.被上诉人收取的2万元基础装修费意思是满足上诉人使用基本需求的装修，被上诉人提供了可以拎包入住的铺位给到上诉人，包括照明空调、消防以及柜台等装修，该费用也是经各上诉人签名确认的。而租赁保证金按照双方的合同约定，是因为上诉人违约造成的，被上诉人不应予以返还。3.关于租金，被上诉人多次通过电话、短信的形式通知各上诉人办理解除合同、交还钥匙等手续，各上诉人均不理睬，在租赁合同已备案且商铺上锁的情况下，被上诉人无法得知上诉人商铺有无私人物品，无法擅自开门，上诉人亦未与被上诉人办理商铺交接手续，因此本三案的一审判决对于各上诉人拖欠租金的判决具有事实和法律依据。4.被上诉人从未向上诉人承诺过商场只做手机配件，也没有与上诉人签订过相应的书面承诺，因此上诉人的主张不成立。一审法院对于违约金的调整没有法律依据，上诉人与被上诉人在租赁合同中明确约定了违约金的计算方式，因此，被上诉人认为违约金的调整并不合理。本院经二审审理查明，各方当事人在二审审理期间均未提交新的证据。一审查明的事实清楚，本院依法予以确认。本院认为，本三案为房屋租赁合同纠纷。二审争议焦点为：1.案涉租金标准应如何认定；2.案涉“市场基础装修费”应否抵扣租金；3.2018年4月16日之后的租金损失应否由上诉人负担；4.上诉人应否向被上诉人支付违约金。关于租金标准。上诉人主张被上诉人已承诺租金打五折，一审法院认定事实错误。对此，本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，案涉《房屋租赁合同》已明确约定月租金金额，上诉人对租金标准存有异议，但不能提供有效证据对其主张予以证明，依法应当承担举证不能的不利后果。一审法院依照案涉《房屋租赁合同》约定的月租金确定租金标准，并无不当，本院予以维持。关于租金抵扣。上诉人主张被上诉人收取的所谓二万元的“市场基础装修费”无法律和合同依据，应当在租金中予以抵扣。对此，本院认为，案涉“市场基础装修费”系指满足租赁基本需求的装修。上诉人于租赁案涉房屋时支付该笔费用，被上诉人亦出具相应收据，收据标注“市场基础装修费”，应视为各案合同当事人对“市场基础装修费”的义务主体已达成合意。且上诉人租赁房屋期间，并未对案涉房屋装修程度、装修费金额提出异议，故其关于该费用应由被上诉人负担并予以抵扣租金的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。关于租金损失责任。上诉人主张系被上诉人消极不行使权利，应由其自行承担损失扩大的责任，故无需支付2018年4月16日之后的租金。对此，本院认为，案涉合同系各案当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，各案当事人应当按照约定履行自己的义务。本三案中，上诉人确未与被上诉人办理撤场手续，依法应按照合同约定支付租金，且一审法院已根据双方过错程度以调整违约金的方式对损失扩大的责任进行了处理，对上诉人该项上诉请求，本院不予支持。一审法院根据被上诉人办理案涉合同注销登记的日期确定合同解除时间，并据此判决上诉人应支付相应的租金及管理费，处理正确，计算无误，本院予以维持。关于违约金。上诉人主张系被上诉人违约在先，上诉人无需承担违约金，且租赁保证金应予以退还。对此，本院认为，《商户营业管理规定》主要系规定上诉人应按时营业，若上诉人违反规定的，被上诉人可以处罚，甚至可以解除合同。按时开门营业是被上诉人对上诉人设定的义务，安排人员检查、对违规商户处罚是上诉人设定的自身权利。权利未及时行使并不当然丧失，亦不会成为义务。上诉人确未支付租金，按照合同约定应支付违约金。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条，一审法院综合双方过错程度、合同的履约情况以及上诉人提出的违约金过高的抗辩意见，酌情将违约金调整为按日万分之二的标准支付，并无不当，本院予以维持。另，关于租赁保证金。因上诉人违约导致合同解除，依照合同约定，被上诉人有权不予退还租赁保证金，上诉人该项主张缺乏事实依据，本院不予支持。综上，上诉人吴鹏、刘金泉、温俐莎的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。三案二审案件受理费各为6258.43元、5223元、5400元，由上诉人吴鹏、刘金泉、温俐莎各自负担。本判决为终审判决。审判长 刘  欢  飞审判员 朱  作  平审判员 杨    莹二〇二〇年七月十日书记员 陈明扬（兼）书记员 陈柔米（兼）