河南省原阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0725民初3745号原告：孟北京，男，1972年12月5日出生，汉族，住原阳县。委托诉讼代理人：万家，河南良秦律师事务所律师。委托诉讼代理人：白春梅，河南良秦律师事务所律师。被告：刘圣飞，男，1968年3月20日出生，汉族，住河南省鹿邑县。原告孟北京与被告刘圣飞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孟北京及其委托诉讼代理人万家到庭参加诉讼，被告刘圣飞经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告孟北京向本院提出如下诉讼请求：1.请求判令解除2018年9月7日原、被告签订的《房地产买卖合同》；2.判令被告返还购房款600000元并承担违约金130000元；3.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2018年9月7日，原告通过河南郑北房地产营销策划有限公司介绍，向被告刘圣飞购买位于新乡市平原示范区碧桂园凤凰湾15号楼1单元11层11101室房屋一套，价格1310000元。原告已经支付被告600000元并付出装修款近200000元，并于2018年底入住该房屋。按照合同约定，被告应当及时办理房屋过户手续，但被告至今未办理。由于被告未能依法履行合同已经构成违约，导致合同目的无法实现。为此，为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告刘圣飞未到庭，未提交书面答辩状。经审理，本院认定案件事实如下：2016年7月20日，刘圣飞作为购买人，新乡碧桂园凤凰湾置业有限公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》及补充协议。合同约定：1、刘圣飞购买新乡碧桂园凤凰湾置业有限公司开发建设的新乡碧桂园凤凰湾小区15号楼1单元11层11101号商品房，建筑面积161.10平方米。2、房屋总价款为1071407元，首期购房款110000元于2016年7月20日前支付，二期购房款111407元于2016年8月20日前支付，剩余850000元于2016年9月20日前通过商业贷款支付。3、若贷款银行未行使抵押物优先受偿权，出卖人因承担保证责任而代为刘圣飞支付其欠付的银行贷款本息的，出卖人可选择向买受人追偿代付款或解除合同；出卖人选择解除合同的，买受人应按房屋总价款15%支付违约金。2016年8月24日，刘圣飞作为借款人、购房人、抵押人，新乡碧桂园凤凰湾置业有限公司作为保证人、出卖人，中原银行股份有限公司新乡分行作为贷款人、抵押权人，三方签订《个人购房贷款合同》。合同约定：1、中原银行股份有限公司新乡分行为刘圣飞发放贷款850000元，用于购买新乡碧桂园凤凰湾小区15号楼1单元11层11101号商品房，贷款期限为252个月，自2016年8月24日至2037年8月24日。2、本案此贷款还款采用按月等额本息还款法，每月21日为还款日。3、保证方式为抵押加阶段性保证，保证方式为连带责任保证。2018年9月7日，被告刘圣飞作为出卖方（甲方）、原告孟北京作为买方（乙方）、河南郑北地产营销策划有限公司作为居间方（丙方）签订了《房地产买卖合同》，约定刘圣飞将己方名下位于新乡市平原示范区碧桂园凤凰湾15号楼1单元11层11101号房产以1310000元价格出售给孟北京。合同第8条约定，如甲、乙任何一方拒绝履行合同或未全面履行合同，均由违约方向守约方支付上述房产总价10%的违约金。合同第9条约定，乙方在自合同签订之日起3日内支付首付房款600000元。2018年9月7日合同签订当天，孟北京通过中国邮政储蓄银行向刘圣飞转款190000元，2018年9月8日通过中国邮政储蓄银行向刘圣飞转款370000元，两笔款项共计560000元，剩余40000元款项由其他方式支付。孟北京共计向刘圣飞支付购房款600000元。2018年9月8日，刘圣飞为孟北京出具收条，证明收到孟北京购房款550000元；2018年9月12日，刘圣飞又为孟北京出具收条，证明收到孟北京购房款50000元，两张收条显示刘圣飞共收到孟北京购房款600000元。刘圣飞收到上述600000元购房款后，将房屋交付孟北京，并将将房屋钥匙、购房合同、物业及资料移交书、业户证明、维修基金票据等相关手续移交孟北京。孟北京将房屋装修后，于2018年年底搬入此房屋生活居住。之后，刘圣飞一直未配合办理房屋过户手续。案涉房屋系被告刘圣飞通过向中原银行股份有限公司新乡分行按揭贷款购买。因刘圣飞未按约定偿还贷款，中原银行股份有限公司新乡分行于2019年5月21日向新乡市红旗区人民法院提起诉讼，请求刘圣飞偿还银行贷款755555.44元及由此产生的利息、罚息、复利等，新乡碧桂园凤凰湾置业有限公司已案判决履行了自己的义务。新乡市红旗区人民法院于2019年9月2日作出（2019）豫0702民初3232号民事判决，依法支持了中原银行股份有限公司新乡分行的诉请。判决生效后，新乡碧桂园凤凰湾置业有限公司代刘圣飞向中原银行股份有限公司新乡分行履行了判决确定的义务。2020年1月17日，新乡碧桂园凤凰湾置业有限公司向本院提起诉讼，请求:1、解除新乡碧桂园凤凰湾置业有限公司与刘圣飞于2016年7月20日签订的《商品房买卖合同》并撤销备案登记；2、刘圣飞支付因其过错产生的违约金160711.05元。本院于2020年6月16日作出（2020）豫0725民初404号民事判决，判决：1、确认新乡碧桂园凤凰湾置业有限公司与刘圣飞于2016年7月20日签订的《商品房买卖合同》于2020年4月9日解除；2、刘圣飞于判决书生效之日起30日内配合新乡碧桂园凤凰湾置业有限公司办理注销房屋预告登记及撤销合同备案登记手续；3、刘圣飞支付新乡碧桂园凤凰湾置业有限公司违约金160711.05元。该判决已发生法律效力。根据本院保全组查询，刘圣飞名下已经无涉案房产的登记信息，涉案房屋的预告登记及合同备案已被撤销。本院认为:原告孟北京与被告刘圣飞、河南郑北房地产营销策划有限公司签订的《房地产买卖合同》系当事人各方真实意思表示，且内容不违反法律、法规强制性、效力性规定，为有效合同。根据合同法第九十四条第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同。本案刘圣飞因违约不能履行其与中原银行股份有限公司新乡分行、新乡碧桂园凤凰湾置业有限公司签订的《个人购房贷款合同》、《商品房买卖合同》，从而导致新乡碧桂园凤凰湾置业有限公司与其解除《商品房买卖合同》，进而引起本案《房地产买卖合同》履行不能，过错在己；孟北京请求解除合同，符合法律规定，予以支持。本案《房地产买卖合同》自孟北京诉状送达至视为送达刘圣飞的2020年10月1日解除。孟北京根据其与刘圣飞签订的《房地产买卖合同》约定，已支付刘圣飞购房款600000元。因该合同已解除，根据合同法第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”规定，孟北京请求刘圣飞返还购房款，符合法律规定，予以支持。孟北京、刘圣飞签订《房地产买卖合同》，约定何一方拒绝履行合同或未全面履行合同，均由违约方向守约方支付房屋总价10%的违约金。根据合同法第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”规定，刘圣飞应支付孟北京按房屋总价款1310000元计算10%的违约金131000元（1310000元×10%）。孟北京请求刘圣飞支付违约金130000元，本院不持异议，刘圣飞应支付孟北京违约金130000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认孟北京、刘圣飞于2018年9月7日签订的《房地产买卖合同》已于2020年10月1日解除；二、被告刘圣飞于本判决生效之日起十日内返还孟北京购房款600000元并支付违约金130000元。以上，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，案件诉讼费5550元，由被告刘圣飞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本；于递交上诉状之日起七日内预交上诉费，并自缴纳上诉费之日起五日内将上诉费缴纳凭证交本院查验；上诉于新乡市中级人民法院。逾期视为放弃上诉。审判员  娄季林二〇二〇年十月二十八日书记员  王 昕