湖南省湘潭市岳塘区人民法院民 事 判 决 书(2020)湘0304民初2278号原告：湘潭市永祥物业管理有限公司，住所地湖南省湘潭市岳塘区社建村街道板塘铺芙蓉世纪城19栋1单元0201001号。法定代表人：周珂如，董事长。委托诉讼代理人：陈媛媛，湖南君子莲律师事务所律师。被告：彭书建，男，1969年9月15日出生，汉族，住湖南省双峰县。被告：葛泳求，女，1970年11月6日出生，汉族，住湖南省双峰县。原告湘潭市永祥物业管理有限公司（以下简称永祥物业公司）与被告彭书建、葛泳求物业服务合同纠纷一案，本院依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告永祥物业公司委托诉讼代理人陈媛媛、被告彭书建均到庭参加诉讼。2020年8月3日，原告永祥物业向本院申请撤回归被告葛泳求的起诉，本院依法予以准许。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业服务费8159元（从2015年7月1日起计算至2019年12月31日）、车库物业服务费900元，合计9059元；2、判令被告支付原告违约金1000元；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年3月30日，原告永祥物业公司与湘潭东之阳房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》约定由原告为芙蓉世纪城小区提供物业服务，住宅物业收费标准为1.1元/月·㎡，车库15元/个·月，服务期限自2013年4月1日至2020年10月31日。芙蓉世纪城业主委员会成立后，原告与该小区业主委员会签订《芙蓉世纪城小区物业服务合同》，收费标准不变，服务期限自2022年6月30日。被告彭书建、葛泳求系该小区6栋2单元0402002号房产所有权人，产权面积为137.35㎡。被告一直享受原告提供的物业服务，但尚欠2015年7月1日起至2019年12月31日期间物业服务费9059元。原告多次催缴未果，遂诉至本院，请求判如所请。被告辩称：一、物业服务合同是在没有召开业主大会或经多数业主同意签字的情况下签订的，合同成立不合法；二、安保不到位、监控损坏、晚上有陌生人以清洗油烟机名义敲门等；小区有可疑吸毒人员出入，物业置之不理；楼顶公摊面积开设培训班；原告没有对饲养犬只进行监督管理；地下车库私自增设停车位，电梯广告费、矿泉水机器进小区费、快递柜使用费等收入未公开；三、小区经常有狗出没，原告没有尽到监督管理之责，导致被告家属被狗咬伤，要求原告赔偿疫苗费556元、误工费及营养费；四、被告花费了98000元购买了无产权地下车库一个，但未购买车库的车辆亦可以随意进出地下车库，且车辆随意乱停，堵塞通道，甚至还出现通道内打牌的现象，由于通道内乱停乱放，导致被告家属车辆发生碰撞，造成财产损失，被告家属损失车辆维修费1400元、误工费及保险费用上浮费应由原告承担；车库近百米只有一个摄像头，且是坏的，出现问题无从查实；五、由于被告楼上住户外墙及厕所漏水情况未得到解决，造成被告家厨房热水器损坏、灯具爆炸、主卧墙壁浸水、墙纸发霉，给被告生活造成困扰，因原告方的不作为导致财产损失需由原告方承担；六、小区临时停车费、广告费、矿泉水机器进小区费、快递柜使用费等未公开，地下车库过道两侧增设停车位造成安全隐患；七、装修时，业主交纳了2000元装修押金，并要求护窗不能伸出去，否则押金没有退。现有很多业主护窗都伸出去了，如这些业主押金没有退，则应归业主共有，如押金未扣除，造成被告损失应由原告承担，被告现想重新整改护窗，由此产生的整改费应由原告负担；八、原告物业服务不到位，但其不积极收集意见，调整工作方式，而是将业主分批次起诉，系不负责任的行为。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。湘潭东之阳房地产开发有限公司与原告永祥物业公司签订的《前期物业服务合同》、湘潭市芙蓉世纪城第一届业主委员会与原告永祥物业公司签订的《湘潭芙蓉世纪城小区物业服务合同》均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规规定，合法有效，本院予以认可。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，上述两份合同对全体业主及物业使用人均具有约束力。两份合同均约定，业主按照其拥有的物业建筑面积交纳物业服务费，标准为：电梯住宅1.10元/月·㎡（1-7栋、9-12栋、17-21栋）及1.2元/月·㎡（8栋、13-16栋）、车库15元/月、商用房1.2元/月·㎡。被告系湘潭市岳塘区社建村街道板塘铺芙蓉世纪城6栋2单元0402002号房产所有权人。原告按照合同约定向被告提供了物业服务，被告应按该合同约定履行交纳相应物业服务费用的义务。被告自2015年7月1日起至2019年12月31日期间尚欠物业服务费8158.59元（1.1元/月·㎡×137.35㎡×54月）及2015年1月1日起至2019年12月31日期间车位服务费900元（15元/月×60月），合计9058.59元（8158.59元+900元）。对该部分物业费，本院予以支持。原告诉请违约金，因原告提供的物业服务存在瑕疵，对其该诉请，本院不予支持。被告辩称物业服务合同签订不合法，没有召开业主大会或经多数业主同意。本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，法律赋予了业主委员会对所居住的小区物业管理选择的权利。如业主委员会签订物业服务合同的行为未得到业主大会授权，受侵害的业主应依据《中华人民共和国物权法》第七十八条“业主大会或者业主委员会的决定，对业主有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”之规定，另行主张权利。在业主委员会的决定未撤销之前，该前期物业服务合同应属有效，被告作为该小区业主应按合同约定履行交纳物业服务费之义务，故对原告该辩解意见，本院不予采纳；被告辩称小区经常有宠物出没，导致被告家属被狗咬伤，本院认为，被告家属被狗咬伤系侵权责任纠纷；被告辩称原告私自增设停车位，停车位的增设系小区私家车越来越多，为解决车辆乱停乱放，经小区业主委员会同意设立；被告向本院提交照片及湘潭鑫奥汽车销售服务有限公司任务委托书，拟证明因原告管理不善，导致其家属车辆被撞。本院认为，该两份证据均不能完整反映车辆事故发生的时间、地点及经过，无法证明车损与原告有关；被告向本院提交收据及热水器产品安装跟踪记录单，拟证明因楼上住户房屋漏水导致其财产损失，本院认为，上述证据仅能证明热水器等维修过的事实，但不能证明原告存在过错或过失。楼上住户外墙和厕所漏水，如系房屋质量问题导致，建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。如系楼上住户原因导致，被告损失应由楼上住户承担；被告反映原告未做好和开发商的沟通工作、安保不到位、监控损坏、财务不公开、对宠物出没未尽到管理之责、车库乱停乱放、车辆随意出入、通道堵塞，很多业主护窗均未按要求安装等等物业服务不到位，仅提供了部分照片，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”，本案中，被告认为原告未完全履行物业服务义务，可以要求原告改进、弥补，仍达不到合同约定标准的，可以解除合同、更换物业服务人，但不能拒绝交纳物业费。本院认为，良好的小区秩序和环境，不仅和物业服务企业提供的物业服务质量有关，亦与小区业主素质息息相关。物业服务的完善需要物业服务企业和小区全体业主及物业使用人相互配合、共同努力，许多问题单凭物业服务企业无权或很难从根本上解决问题。同时，业主不交纳物业费的行为，会影响物业服务企业正常经营活动和物业服务的质量，进而影响其他已交纳物业费业主的利益。被告作为该小区高素质业主，望能继续保持初心，为优良的小区环境贡献一份力量。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《物业管理条例》第三十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、彭书建于本判决生效之日起三日内一次性支付湖南永祥物业管理有限责任公司物业管理服务费9058.59元；二、驳回湖南永祥物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由彭书建负担。本判决为终审判决。审 判 员  蒋 英二〇二〇年八月三日法官助理肖黎代理书记员  唐璐瑶附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第三十一条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。