广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初16052号原告：中山市上塘房地产开发有限公司，住所地广东省中山市南区××××××××××××，统一社会信用代码914×××××××××××683F。法定代表人：熊枧林，总经理。委托诉讼代理人：杨小虹，广东大同（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何俏，广东大同（珠海）律师事务所律师。被告：余振志，男，1981年6月1日出生，汉族，身份证住址广东省阳春市××××××××××××××，公民身份号码441××××××××××××。原告中山市上塘房地产开发有限公司（以下简称上塘公司）与被告余振志商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告上塘公司的委托诉讼代理人杨小虹、何俏到庭参加诉讼。被告余振志经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上塘公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2016年5月22日签订的《中山市商品房买卖合同》及附件（合同条码：1601065454，合同编号：HTN2016064871）；2.被告于判决生效后5日内协助原告办理注销《中山市商品房买卖合同》及附件网上备案及注销中山市商品房销售登记备案表（合同条码：1601065454，合同编号：HTN2016064871）的手续；3.被告向原告支付原告履行担保责任代被告偿还的执行款898146.60元及暂计至2020年6月5日资金占用期间利息2582.46元（利息分段计算：以786990.36元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2020年5月9日计至2020年5月17日，利息为757.48元；以898146.60元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2020年5月18日计至该款项实际付清之日）；4.被告向原告支付违约金285364.20元（按照总房价款的30%计算，即951214元×30%）；5.被告向原告支付律师费30000元；6.上述第3、4、5项诉讼请求中被告应支付的款项从原告因解除《中山市商品房买卖合同》及附件而应退还被告的购房款中直接予以抵扣。事实与理由：2016年5月22日，原告与被告签订《中山市商品房买卖合同》（合同条码：1601065454，合同编号：HTN2016064871）及补充协议，约定被告向原告购买位于中山市南区××××××××××××××××（以下简称1903房），建筑面积110.71平方米，总房价951214元，付款方式为银行按揭。被告应于2016年5月22日付清首期房款191214元，剩余房款760000元由被告向银行申请贷款并于2016年6月22日前向原告支付。补充协议针对买受人逾期付款导致出卖人承担保证责任情形下的处理方式作了约定。2016年6月13日，被告作为借款人、原告及案外人曾美丝（现为原告前妻）作为保证人与中国农业银行股份有限公司中山石岐支行（以下简称农行中山石岐支行）作为贷款人签订《个人购房担保借款合同》，约定被告提供1903房作为抵押物，向贷款人贷款760000元购买1903房，借款期限为360个月。原告自愿向贷款人提供阶段性保证担保，自借款发放之日起，被告取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，原告为被告的债务承担连带保证责任。因被告自2018年9月起开始逾期还款，贷款人对原告、被告及案外人曾美丝提起诉讼。2019年6月19日，中山市第一人民法院作出（2019）粤2071民初7450号民事判决，判决被告向贷款人清偿借款本金及利息、罚息、复利并承担贷款人支出的律师费，原告对被告的债务承担连带清偿责任，原告承担保证责任后，有权向被告追偿。因被告未按上述生效判决履行还款义务，贷款人于2020年3月5日向法院申请强制执行[执行案号：（2020）粤2071执2396号]，至2020年5月9日及2020年5月18日，原告支付该案执行款898146.60元。因被告拒不依约如期还本付息，致使贷款人要求原告承担担保责任，一次性还清被告的借款本息，被告的行为已根本违约。为此，原告有权依约解除合同并要求被告支付违约金及原告代付的执行款，并在被告已付购房款中直接予以抵扣。故原告特向法院起诉，望判如所请。被告余振志未到庭，亦未提交书面答辩意见及证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月22日，上塘公司作为出卖人与余振志作为买受人签订《中山市商品房买卖合同》及附件（合同条码：1601065454），约定余振志购买坐落为南区南源路2号锦秀蓝山花园1幢1903房的商品房；总房价为951214元；余振志按银行按揭方式付款，于2016年5月22日以现金方式付款191214元，于2016年6月22日以商业贷款方式付款760000元。合同还作其他约定。另查，《锦秀蓝山花园预售商品房合同补充协议》第十三条第二款约定：“买受人选择按揭付款时，......由出卖人为买受人向贷款机构提供保证担保（具体以出卖人与贷款机构签订的合同为准）。因此无论因任何原因导致出卖人须为买受人承担保证责任的，则买卖双方同意按以下方式处理：出卖人因承担保证责任而向贷款机构支付的相关款项（包括但不限于买受人所欠的贷款本金、利息、罚息、违约金以及诉讼费、律师费等贷款机构实现债权的费用），买受人应在出卖人向贷款机构支付上述款项之日起三天内全额偿还给出卖人，买受人逾期支付的，每逾期一天应按欠款总额的万分之二计付迟延履行金给出卖人；若买受人逾期超过7天仍未向出卖人偿还上述欠款的，且视为买受人根本违约，出卖人有权解除本买卖合同。出卖人选择解除合同的，买受人应按该商品房总房价款的30%向出卖人支付违约金，并赔偿出卖人的全部损失。上述违约金、代偿款项及出卖人的损失，出卖人可从应退买受人购房款中扣除，如应退买受人购房款不足以抵扣的，出卖人有权要求买受人限期补足。”第九款约定：“如买受人违约，出卖人有权要求买受人承担出卖人因主张权利而发生的一切费用及全部经济损失（包括但不限于利息、诉讼费、律师费、保全费、执行费、评估费、拍卖费等）”。2016年6月16日，涉案商品房在中山市房地产交易登记管理所办理销售登记备案，备案表载明商品房坐落为中山市南区××××××××××××××××××，买受人为余振志。又查，2016年6月13日，余振志作为借款人、上塘公司及曾美丝作为保证人与农行中山石岐支行作为贷款人签订《个人购房担保借款合同》，约定贷款人向余振志贷款760000元用于购买案涉商品房，余振志指定收款人为上塘公司，借款期限为360个月，按月等额本息还款，还款日为每期末月的借款发放日对应日。余振志提供涉案商品房作为抵押物，并由上塘公司自愿承担阶段性连带保证责任、曾美丝承担保证人连带保证责任，即保证人对合同项下全部借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、由贷款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金以及诉讼（仲裁）费、律师费等实现债权的费用承担连带保证责任。阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人承担连带保证责任。若借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期。若如此，则保证期间为自贷款人确定的债务提前到期之日起二年。三方签订合同后，农行中山石岐支行依约发出贷款760000元。再查，中国农业银行股份有限公司中山分行（以下简称农行中山分行）另案以余振志、上塘公司、曾美丝为被告向本院提起金融借款合同纠纷一案，请求判令：1.余振志立即清偿尚欠的借款本金732299.46元、利息9692.79元、罚息40.01元、复利86.10元（暂计至2018年12月17日，从2018年12月18日起至判决生效之日止按合同约定计收，从判决生效之次日起至实际清偿之日止，以实欠本息为基数，按罚息利率计算）；……3.余振志支付农行中山分行因实现债权、抵押权所产生的律师费34684元；4.曾美丝、上塘公司对余振志本案全部债务承担连带清偿责任。该案中，农行中山石岐支行出具书面说明：农行中山石岐支行为农行中山分行的下属分支机构，其同意由农行中山分行主张该案权利，其不再另行主张。本院于2019年6月19日作出（2019）粤2071民初7450号民事判决，查明“贷款人：中国农业银行股份有限公司中山石岐支行。借款人、抵押人：余振志。保证人：曾美丝、上塘公司。签约情况：2016年6月13日签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：440×××××××××××627）。贷款金额：760000元。”“余振志自2018年9月起开始连续逾期还款，截至2018年12月17日，尚欠借款本金732299.46元（其中逾期本金为4501.01元）、利息9692.79元、罚息40.01元、复利86.10元。”并判决：1.余振志于本判决发生法律效力之日起七日内向中国农业银行股份有限公司中山分行清偿借款本金732299.46元及利息、罚息、复利（截至2018年12月17日止，利息9692.79元、罚息40.01元、复利86.10元；从2018年12月18日起至本判决生效之日止，利息以未到期本金为基数按中国人民银行公布施行的同期同档次贷款基准利率为基础下浮10%计算，罚息以逾期本金为基数按罚息利率即借款执行利率基础上上浮50%计算，复利以应付未付利息为基数按借款利率计算；本判决生效之次日起至债务实际清偿之日止，罚息以实欠本金为基数按前述罚息利率计算，复利以应付未付利息为基数按罚息利率计算）。2.余振志于本判决发生法律效力之日起七日内向中国农业银行股份有限公司中山分行支付律师费34684元。……4.曾美丝、中山市上塘房地产开发有限公司对余振志的上述债务承担连带清偿责任；中山市上塘房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向余振志追偿。5.驳回原告中国农业银行股份有限公司中山分行的其他诉讼请求。该判决已生效。2020年3月5日，农行中山分行就上述生效判决向本院申请强制执行[案号（2020）粤2071执2396号]，执行标的为786990元。上塘公司分别于2020年5月9日、5月18日向本院银行账户转账786990.36元、111156.24元，转账摘要均为（2020）粤2071执2396号案件执行款。上塘公司为证明其全额支付执行款，提供了债权申报函、执行通知书及结案通知书，前述证据均为复印件。其中，债权申报函由农行中山分行于2020年5月19日出具，内容主要为其与余振志、曾美丝、上塘公司金融借款纠纷执行一案[案号：（2020）粤2071执2396号]，暂计至2020年5月11日止，余振志、曾美丝、上塘公司共欠其款项887876.90元。执行通知书[（2020）粤2071执2396号]显示暂计执行金额786990.36元、申请执行费10270元。结案通知书[（2020）粤2071执2396号]显示被执行人已履行完毕（2019）粤2071民初7450号民事判决书确定的义务，故以执行完毕结案并依法解除限制消费令及屏蔽被执行人失信人员名单。上塘公司称其于2020年5月20日向余振志函告解除涉案合同，提供了解除中山市商品房买卖合同及附件通知书、EMS邮政底单及邮件物流信息截图，该通知书主要内容为因余振志未履行（2019）粤2071民初7450号民事判决的义务，导致上塘公司承担保证责任，上塘公司于2020年5月9日向中山市第一人民法院支付（2020）粤2071执2396号案执行款898146.60元，故函告余振志自该函发出之日起解除上塘公司与余振志于2016年5月22日签订的中山市商品房买卖合同并要求余振志收到该函之日起五个工作日内配合上塘公司办理涉案商品房合同注销手续。EMS邮政底单显示上塘公司于2020年5月20日根据余振志于涉案合同上的地址邮寄邮件。该邮件显示于2020年5月21日被签收，为他人签收。庭审中，上塘公司确认其已收取余振志购房款951214元。另查，上塘公司因本案诉讼，于2020年6月2日与广东大同（珠海）律师事务所签订委托合同，并为此支付律师费30000元。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。上塘公司与余振志于2016年5月22日签订的《中山市商品房买卖合同》及附件为双方真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规等的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。根据另案生效判决[案号（2019）粤2071民初7450号]已查明的事实，余振志以商业贷款方式支付购房款760000元，因余振志未按期足额还款，导致作为保证人的上塘公司就前述银行贷款承担连带保证责任。据此，上塘公司依据涉案合同约定主张解除《中山市商品房买卖合同》及附件，理据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，本院对上塘公司要求余振志协助办理注销涉案商品房网上备案及销售登记备案手续的诉讼请求予以支持。但同时，合同解除，上塘公司也应向余振志返还购房款951214元。关于上塘公司要求余振志支付代偿款、违约金及利息的问题。因余振志未按期足额清偿购房贷款的行为已构成违约，且涉案合同已解除，根据涉案合同约定及《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，余振志需承担违约责任，上塘公司主张余振志支付违约金285364.20元（951214元×30%），理据充分，本院予以支持。根据涉案合同约定，违约金、代偿款及出卖人的损失，出卖人可从应退买受人购房款中扣除。上塘公司已实际收取购房款951214元。关于代偿款数额的问题。上塘公司主张因（2020）粤2071执2401号案已实际承担连带清偿总额为898146.6元，根据农行中山分行的债权申报函显示其暂计至2020年5月11日所申报债权合计887876.60元（其中本金732299.46元、利息88791.08元、迟延履行期间的利息21914.06元、案件受理费5784元、诉讼保全费4404元、律师费34684元）及执行通知书载明该案申请执行费为10270元，现余振志无故未到庭应诉，亦未就上塘公司的该项主张提供证据予以反驳，故本院对上塘公司的陈述及证据予以采信。涉案合同约定，因买受人原因致出卖人承担保证责任而解除合同的情形下，违约金、代偿款项及出卖人的损失，出卖人可从应退买受人购房款中扣除，故上塘公司主张余振志应付的违约金、代偿款从应退还余振志的购房款中予以抵扣，理据充分，本院予以支持。至于上塘公司主张余振志支付执行款占用期间利息的问题。该利息属于因余振志违约给上塘公司造成的损失。从违约金的性质看，除对违约行为有限度地体现惩罚性外，更多为实现对弥补守约方损失的补偿性。因本院已对上塘公司主张违约金285364.20元的诉求予以支持，违约金已足以弥补上塘公司就该执行款占用期间所造成的损失，故本院对其要求余振志支付代偿款占用期间利息的主张不予支持。关于律师费的问题。上塘公司为本案诉讼而支付的律师费30000元由委托合同及律师费发票在案为凭。上述律师费因余振志违约导致本案诉讼而产生，且涉案合同对因买受人违约需承担出卖人律师费有明确约定，故上塘公司的该项诉求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、解除原告中山市上塘房地产开发有限公司与被告余振志于2016年5月22日签订的《中山市商品房买卖合同》及附件（合同条码1601065454）；二、被告余振志于本判决生效之日起七日内协助原告中山市上塘房地产开发有限公司办理注销《中山市商品房买卖合同》及附件（合同条码1601065454）的商品房买卖合同登记备案手续；三、被告余振志于本判决生效之日起七日内向原告中山市上塘开发有限公司支付因承担保证责任而代偿还的执行款项898146.60元、违约金285364.20元、律师费30000元，合计1213510.80元（该款从原告中山市上塘房地产开发有限公司应退还给被告余振志的购房款951214元中予以抵扣）；四、驳回原告中山市上塘房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24138元，减半收取12069元，诉讼保全费5000元，合计17069元（原告中山市上塘房地产开发有限公司公司已预交），由被告余振志负担并于本判决生效之日起七日内径付原告中山市上塘房地产开发有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  刘敏娟二〇二〇年九月十四日书记员  罗李力冼日飞