常州市金坛区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0413民初2090号原告：徐建洪，男，1969年7月30日出生，汉族，住常州市金坛区。委托诉讼代理人：吴潮民，江苏朝明律师事务所律师。委托诉讼代理人：何琪，江苏朝明律师事务所实习律师。被告：尚珍花，女，1968年4月3日出生，汉族，住常州市金坛区。被告：曹二孝，男，1940年8月12日出生，汉族，住常州市金坛区。被告：于志英，女，1944年12月10日出生，汉族，住常州市金坛区。被告：曹国飞，男，1989年9月26日出生，汉族，住常州市金坛区。被告曹二孝、于志英、曹国飞的共同委托诉讼代理人：胡靓，常州市金坛区金沙法律服务所法律工作者。原告徐建洪诉被告尚珍花、曹二孝、于志英、曹国飞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案受理后，依法适用简易程序于2020年7月31日公开开庭进行了审理，原告徐建洪及其委托诉讼代理人吴潮民，被告尚珍花，被告曹二孝、于志英、曹国飞及其共同委托诉讼代理人胡靓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐建洪向本院提出诉讼请求：1、判令四被告将金坛区金城镇元巷小区43幢乙单元1004室房屋、元巷小区43幢2号车库产权变更登记在原告名下；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：曹二孝和于志英系夫妻关系，曹粉庚系曹二孝和于志英的儿子。曹粉庚和尚珍花系夫妻关系，曹国飞系曹粉庚和尚珍花的儿子。2013年6月19日，曹粉庚、尚珍花和原告签订房屋转让协议书，约定曹粉庚、尚珍花将位于金坛区住房及车库转让给原告，双方还对款项支付、房屋过户等事项进行了明确。此后，原告分两次将购房款合计275878元支付给曹粉庚、尚珍花，并将两人出具的收款收条收执。现前述房屋及车库已初始登记到曹粉庚、尚珍花名下，登记坐落为金坛区，不动产权证号为（苏2018）金坛区不动产权第××号、（苏2018）金坛区不动产权第××号，该权证已交由原告持有，前述房屋及车库也已交付给原告。2019年12月27日，曹粉庚在为他人维修厂房房顶时摔落身亡，四被告均为曹粉庚第一顺位继承人。现因原告无法按照房屋转让协议书的约定办理房屋过户登记，故提起诉讼。为维护原告的合法权利，特起诉至法院，请求法院判如所请。被告尚珍花辩称，曹粉庚、被告尚珍花与原告之间的买卖关系是真实的，被告尚珍花同意协助原告办理过户手续。被告曹二孝、于志英、曹国飞辩称，在曹粉庚去世之前，被告曹二孝、于志英、曹国飞对原告与曹粉庚、被告尚珍花之间是否存在房屋买卖协议不知情。房屋买卖协议签订时安置房已经确定，而协议上未注明楼栋和房号，原告与曹粉庚、尚珍花之间所签订的并不是案涉房屋的买卖合同。案涉房屋属于搬迁安置房，被搬迁人均对该房产享有份额，而被搬迁人是曹粉庚、冯兵、被告尚珍花、曹国飞，曹粉庚对被搬迁安装费享有份额这是客观事实，为此即使存在原告与曹粉庚、被告尚珍花签订的房屋买卖协议，也不能处分被搬迁人即被告曹国飞的财产。被告曹国飞就诉争房屋已经进行了一定的装修，即使存在房屋买卖合同，因为原告未及时要求过户和及时使用，导致被告曹国飞损失也应当作出赔偿。经审理查明，2013年4月12日，曹粉庚（被搬迁人、乙方）与金坛市金城镇村镇建设管理服务站（搬迁人、甲方）、金坛市金城房屋拆迁有限公司（搬迁实施单位）签订金城镇新农村建设村庄规划搬迁补偿协议书（以下简称补偿协议书），主要载明：甲方搬迁乙方位于金城镇上庄村的房屋，产权认定面积300平方米，可安置人口处为空白；甲方补偿乙方273096元；本协议签订后，乙方自愿让出被搬迁房屋，交甲方予以拆除……。2013年6月19日，曹粉庚（被搬迁人、乙方）与金坛市金城镇村镇建设管理服务站（搬迁人、甲方）、金坛市金城房屋拆迁有限公司（搬迁实施单位）签订金城镇新农村建设村庄规划搬迁安置协议书（以下简称安置协议书），主要载明：根据甲乙双方于2013年4月12日签订的补偿协议书，乙方的搬迁补偿款为273096元；产权认定面积300平方米，享受安置人口处为空白，乙方实际可享受的安置总面积300平方米；乙方选择的安置房为12幢903室（建筑面积120平方米）、35幢806室（建筑面积105平方米）、43幢1004室（建筑面积110平方米），乙方选择的车库为12幢45号（建筑面积6.03平方米）、35幢14号（建筑面积6.12平方米）、43幢2号（建筑面积5.96平方米），安置房、车库价款结算共计267148元……。2013年6月19日，徐建洪（乙方）与曹粉庚（甲方）签订房屋转让协议书，主要载明：甲方将元巷小区43幢乙单元西10层房屋（面积110平方米）、2号车库（面积5.96平方米）转让给乙方，房屋及车库总价为275878元；付款方式，在签订协议后，乙方预付定金265878元，余款10000元在甲乙双方办理后房屋过户手续后一周内由乙方支付给甲方；交房时间按政府交付给甲方日期为准；待可以办理产权登记时，甲方应积极办妥产权证、土地证并交付给乙方；待可以办理房屋过户时，甲方应积极协助乙方办理好过户手续，过户费用由乙方承担；维修基金费和物业费用也由乙方承担，凭收据结账……。曹粉庚在房屋转让协议书上甲方栏签名按手印，徐建洪在房屋转让协议书上乙方栏签名按手印，尚珍花在房屋转让协议书上曹粉庚签名按手印下方签名按手印。徐建洪于2013年6月19日向曹粉庚、尚珍花支付购房款265878元，曹粉庚、尚珍花于当日向徐建洪出具收条1份，主要载明：今收到徐建洪购房款计265878元，元巷小区43幢乙单元西10层和2号车库。2015年9月22日，曹粉庚将元巷小区43幢乙单元1004室住宅、元巷小区43幢2号车库的钥匙交付徐建洪，徐建洪向曹粉庚支付款项共计12314元，曹粉庚于当日向徐建洪出具收条1份，主要载明：今收到徐建洪购房款计12314元，明细如下：43幢乙单元西1004室原面积110平方米，现面积109.67平方米，0.33平方米（110平方米-109.67平方米）×2400=792元；2号车库原面积5.96平方米，现面积5.9平方米，0.33平方米（5.96平方米-5.9平方米）×1800=108元；交钥匙政府收应付分别为煤气进户费2500元、电视网络费400元、前期物业服务费395元、装修保证金1500元、装修管理费329元、专项维修基金8090元，合计13214元；上述款项总计13214元-不足平方900元=12314元。曹粉庚于2015年将元巷小区43幢1004室的住宅使用说明书、住宅质量保证书、电费交费卡交付徐建洪。2018年2月10日，徐建洪向曹粉庚支付购房款10000元，曹粉庚于当日向徐建洪出具收条1份，主要载明：今收到徐建洪购房尾款（元巷的）43幢1004室计10000元。2018年10月28日，常州市国土资源局向曹粉庚、尚珍花颁发苏（2018）金坛区不动产权第××号不动产权证书，确认坐落于元巷小区43幢乙单元1004室住宅（以下称案涉房屋）的权利人为曹粉庚、尚珍花，共有情况为共同共有，权利类型为国有建设用地使用权／房屋所有权，权利性质为出让／动迁房，用途为城镇住宅用地／住宅。同日，常州市国土资源局向曹粉庚、尚珍花颁发苏（2018）金坛区不动产权第××号不动产权证书，确认坐落于元巷小区43幢2号车库（以下称案涉车库）的权利人为曹粉庚、尚珍花，共有情况为共同共有，权利类型为国有建设用地使用权／房屋所有权，权利性质为出让／动迁房，用途为城镇住宅用地／车库。曹粉庚已将销售不动产统一发票（开票日期均为2016年6月25日，付款方为曹粉庚，收款方为常州市金坛同城建设投资发展有限公司，款项性质为购房款）交付徐建洪。曹粉庚已将案涉房屋、案涉车库的不动产权证书及江苏省非税收入一般缴款书（不动产登记费）2份交付徐建洪。曹粉庚，男，1966年3月21日出生，于2019年12月27日死亡，户籍地常州市金坛区金城镇城西集镇501-441号。冯兵，男，1991年3月3日出生。尚珍花、冯兵、曹国飞户籍地均为常州市金坛区金城镇城西集镇501-441号。曹二孝、于志英系夫妻关系，曹粉庚系曹二孝、于志英之子。曹国飞系曹粉庚之子，冯兵系尚珍花之子。曹粉庚、尚珍花于1994年1月4日办理结婚登记，双方未共同生育子女。曹粉庚、尚珍花结婚后，曹国飞、冯兵即随曹粉庚、尚珍花共同生活。冯兵在接受本院调查时陈述：冯兵生父系冯奋保，冯奋保去世后，曹粉庚系冯兵养父，冯兵一直随曹粉庚、尚珍花共同生活；曹粉庚的房屋拆迁后，曹粉庚、尚珍花获得了三套安置房，冯兵、曹国飞各取得一套（冯兵现居住的房屋就是这套房屋，坐落为元巷小区12幢903室），另外一套（带车库的）由曹粉庚、尚珍花卖掉了，冯兵只知道是出卖给一个姓徐的人了，但冯兵不认识这个姓徐的人；包括作为曹粉庚继承人的身份在内，冯兵对案涉房屋、案涉车库不主张任何权利，案涉房屋、案涉车库与冯兵无关，冯兵不愿意参与本次诉讼。曹国飞在诉讼中陈述：曹粉庚去世后，曹国飞请人于2020年1月1日查询案涉房屋的登记信息，得知登记在曹粉庚名下，后曹国飞对案涉房屋进行装修，徐建洪得知后叫曹国飞停止装修；后曹国飞继续对案涉房屋进行装修，徐建洪报警，派出所的人说等法院处理了再说；徐建洪、曹国飞均居住在元巷小区内，曹国飞住在35幢，徐建洪从未向曹国飞说过案涉房屋、案涉车库的事，曹国飞当时确实不知道买卖情况；在曹国飞于今年对案涉房屋进行装修前，曹国飞曾向尚珍花询问过情况，尚珍花说曹粉庚曾让她签过一个字，说是卖平方，不是卖房子。尚珍花在诉讼中陈述：曹粉庚拆迁共取得三套安置房，两个儿子即曹国飞、冯兵每人一套，另外一套卖掉后的钱也给了曹国飞；尚珍花对案涉房屋的装修情况不知情。徐建洪在诉讼中陈述：案涉房屋自2015年9月20日钥匙交给徐建洪之后一直由徐建洪管理；曹粉庚已于2016年6月份将销售不动产统一发票交付徐建洪，曹粉庚已于2018年11月将案涉房屋、案涉车库的不动产权证书交付徐建洪；2020年4月份左右，曹国飞去物业，告诉物业说钥匙掉了，让物业换锁，换锁之后过了半个月左右曹国飞进去装修了，徐建洪当时到现场的时候木工和水电工已经做完了，徐建洪于是报警了，报警了之后曹国飞就停止装修，处理结果就是双方的纠纷由法院处理；2020年6月17日，曹国飞又进行装修了，然后徐建洪又报警了，然后双方去派出所处理了；案涉房屋在曹国飞装修之前是毛坯房，徐建洪没有装修过；现在徐建洪又把案涉房屋的锁给换了，但是装修的东西还在房屋内，徐建洪没有动过曹国飞的装修；徐建洪不接受曹国飞对案涉房屋的装修，要求曹国飞恢复原状。上述事实，有当事人陈述，补偿协议书、安置协议书、房屋转让协议书、收条、住宅使用说明书、住宅质量保证书、电费交费卡、不动产权证书、结婚证、户口簿、常住人口登记表、火化证明、调查笔录等证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。对房屋转让协议书、收条、住宅使用说明书、住宅质量保证书、电费交费卡、不动产权证书等特别是其中的房屋信息进行综合分析，可以认定房屋转让协议书中的房屋就是案涉房屋、车库就是案涉车库，曹粉庚、尚珍花已于2015年将案涉房屋、案涉车库交付徐建洪，曹二孝、于志英、曹国飞关于房屋转让协议上中的房屋不是案涉房屋、案涉车库的辩解意见缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。案涉房屋、案涉车库系搬迁安置房，曹粉庚作为被搬迁人与作为搬迁人的金坛市金城镇村镇建设管理服务站签订补偿协议书、安置协议书，因此，徐建洪就案涉房屋、案涉车库与曹粉庚、尚珍花签订房屋转让协议书并无过错，房屋转让协议书系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效。继承从被继承人死亡时开始。遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。案涉房屋、案涉车库均已于2018年10月28日办理不动产权登记，登记至曹粉庚、尚珍花名下，根据房屋转让协议书的约定，曹粉庚、尚珍花应当积极协助徐建洪办理案涉房屋、案涉车库的产权变更登记手续，曹粉庚已于2019年12月27日死亡，尚珍花及曹粉庚的继承人应当及时协助徐建洪办理。徐建洪、尚珍花、曹二孝、于志英、曹国飞在诉讼中均未提供证据证明曹粉庚生前立有遗嘱，曹粉庚的遗产应当按照法定继承办理。根据结婚证、户口簿、常住人口登记表、调查笔录，可以认定曹粉庚的第一顺序法定继承人共有五人，即曹二孝、于志英、尚珍花、曹国飞、冯兵，因冯兵明确放弃就案涉房屋、案涉车库主张任何权利，因此，除冯兵之外，曹粉庚的其余第一顺序法定继承人即曹二孝、于志英、尚珍花、曹国飞应当及时协助徐建洪办理案涉房屋、案涉车库的产权变更登记手续。综上所述，徐建洪要求尚珍花、曹二孝、于志英、曹国飞协助办理案涉房屋、案涉车库的产权变更登记手续的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。关于曹国飞于2020年对案涉房屋已做装修的处理，徐建洪在本案中未就此提出诉讼请求，曹国飞也未就此提出反诉，双方在本案中又达不成一致意见，故本院在本案中对此不予处理，双方可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国继承法》第十条、第十三条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告尚珍花、曹二孝、于志英、曹国飞于本判决生效之日起十五日内协助原告徐建洪办理坐落于常州市金坛区元巷小区43幢乙单元1004室住宅［苏（2018）金坛区不动产权第××号不动产权证书］、坐落于常州市金坛区元巷小区43幢2号车库［苏（2018）金坛区不动产权第××号不动产权证书］的产权变更登记手续。案件受理费40元（已减半收取），保全费1920元，合计1960元，由被告曹二孝、于志英、曹国飞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审判员  张金钱二〇二〇年八月十七日书记员  肖 乔