陕西省商洛市商州区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕1002民初1704号原告：郭会玲，女，1980年11月16日出生，汉族，个体工商户，住商洛市商州区，公民身份证号XXXXXXXXXX********。委托诉讼代理人：张付标，陕西众致律师事务所律师。委托诉讼代理人：于洋，陕西众致律师事务所实习律师。被告：商洛百利贸易有限责任公司，住所地商洛市商州区北新街（军分区西）。统一社会信用代码91611000677943991M。法定代表人：沙红英，经理。委托诉讼代理人：南晓良，陕西弘达律师事务所律师。委托诉讼代理人：李正，陕西弘达律师事务所律师。原告郭会玲与被告商洛百利贸易有限责任公司（以下简称百利公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭会玲及其委托诉讼代理人张付标与被告百利公司的委托诉讼代理人南晓良、李正到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郭会玲向本院提出诉讼请求：1.确认原被告签订的《大都汇购物中心联营合同》无效；2.判令被告返还2019年4、5月商铺租金18,646元，返还运营保证金2797元，合同保证金29,323元，共计50,766元；3.赔偿原告损失600,000元(该600,000元分别是：三楼会员费310,000元，被告扣留20,000元的纸尿裤等商品，设备费用68,000元，转让费90,000元，系统管理费10,000元，装修142,980元，五楼加盟费30,000元、设备23,560元、过期食品61,655元、培训费10,000元、广告费4750元，共77万多，原告主张600,000元)；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年12月15日，原被告双方就原告入住大都汇商场事宜签订《大都汇购物中心联营合同》，合同约定被告向原告提供三层，建筑面积186.45平方米，铺位号为3F-15的商业经营场地，由原告经营婴幼儿水育馆等品牌商品，期限两年三个月，自2018年11月23日至2020年11月22日，月联营款9323元。合同签订后原告得知，早在2017年8月，商洛市城乡建设规划局下达了《行政许可撤销决定书》，撤销与大云寺相关的项目一标段《建设工程规划许可证》，故商洛市大都汇购物中心系违章建筑，被告在知晓大都汇系违章建筑的情况下同原告签订联营合同，被告存在重大过错，严重侵犯原告的合法权益。依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因此，原告请求法院依法确认双方合同无效，被告在签订合同的过错中存在重大过错，应承担合同无效的法律后果。审理中，原告基于案涉大都汇购物中心于2020年1月重新取得了政府部门颁发的建设工程规划许可证，认为原被告之间的联营合同有效，但被告与陕西凯华房地产开发有限公司（以下简称凯华公司）已协商一致，由凯华公司收回大都汇购物中心的租赁经营权，导致原被告之间的联营合同无法继续履行，原告因此将其第1项诉讼请求变更为要求解除原被告签订的《大都汇购物中心联营合同》；其他各项诉讼请求不变。被告百利公司辩称：一、原告诉称与客观事实不符，被告在签订履行合同中不存在重大过错。原告诉称“被告在知晓大都汇系违章建筑的情况下同原告签订联营合同，被告存在重大过错”与客观事实不符。2018年3月3日，被告与凯华公司、陕西盛德商业运营管理有限公司（以下简称盛德商业公司）签订租赁合同，租赁大都汇F座购物中心一至五层建筑面积约为29,000平方米，租赁期限20年即2018年3月1日至2038年2月28日。2018年12月，原被告签订《大都汇购物中心联营合同》，合同约定：被告向原告提供三层、建筑面积186.45平方米、铺位号3F-15的商业经营场所，经营期限为两年三个月，自2018年11月23日至2021年2月22日。合同第二条2.1月联营款9323元∕月。2.4履约保证金9323元。同年12月15日，陕西大都汇商业运营管理有限公司（以下简称大都汇商业公司）与原告签订《大都汇购物中心商业经营管理服务合同》，合同第五条5.1原告应向甲方交纳运营保证金2197元。上述合同签订后，被告取得大都汇F座购物中心一层至五层建筑租赁经营权，并按合同约定向原告提供了经营铺位。综上，被告先与凯华公司、盛德商业公司签订《房屋租赁合同》，后与原告签订《大都汇购物中心联营合同》，根本不知道大都汇F座购物中心建筑没有取得《建设工程规划许可证》或被撤销《建设工程规许可证》。在大都汇F座购物中心建筑因无《建设工程规划许可证》被认定违法，及部分被拆除，被告事先并不知情，是被蒙蔽者，也是最大受害者，不存在重大过错。二、原告要求退还商铺租金的诉讼请求不能成立。原告要求退还2019年4、5月的商铺租金18,646元不应支持。根据原被告2018年12月8日的《大都汇购物中心联营合同》，原告从2019年2月23日至2019年5月22日应交纳三个月联营款，9323元∕月。但原告只交纳了2个月的费用，即18,646元。而政府因大都汇购物中心违建拆除要求经营商户搬迁的时间为2019年4月10日至6月10日，对原告实际交纳费用的影响也一个多月时间，原告要求退还2019年4、5月商铺租金18,646元不应支持。2019年4月10日到6月10日之间的损失，政府向包含原告在内的所有经营商户因拆迁受到的损失已经按照标准进行补偿，没有领取的，政府按照每个商户的实名在银行存着，不存在被告向原告赔偿损失。对原告要求赔偿的600,000元损失，被告认为联营合同不能认定为无效，这些损失都不能成立。即便合同无效，被告也无过错，原告的损失也不应由被告赔偿，故应依法驳回原告要求被告赔偿其损失的请求。针对原告变更后的第1项诉讼请求，即要求解除原被告之间的《大都汇购物中心联营合同》，被告认为：1.合同解除是由于政府对案涉建筑进行整改降层拆除，致被告原来经营的面积减小，且大部分商户不愿意再进入经营，正常经营难以进行，被告与凯华公司解除双方的租赁合同。由于上述客观原因，原被告之间无法进一步履行合同，被告也是受害人，解除合同是对原被告双方的及时止损，不存在解除合同由被告承担主要或全部责任。2.对于原告向大都汇商业公司交纳的保证金，本着解决问题的态度，被告可以向原告退还实际收取的金额；原告向被告交纳的租金等，按照政府拆迁实际影响的天数退还对应的金额。3.原告主张的纸尿裤等商品损失、设备损失、过期食品损失等请求不能成立，不应支持。政府因进行降层拆除改造需要商户搬迁，在搬迁之前，政府以公告等方式告知，被告也书面告知原告要配合政府搬迁。被告没有扣押过原告商品，原告已经拿走其纸尿裤等商品，不存在赔偿；设备及过期食品等，政府已给商户进行了赔偿，不应由被告承担。3.原告要求赔偿其装修费用等损失，不能成立。经法院委托对原告装修进行了价格评估，评估金额为173,988.26元，该评估价值过高，没有考虑财产的合理折旧及财产残值。原告的装饰装修等与现场没有形成附和的，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，可由原告自行处理以减少损失；对于已经形成附合的，被告不同意利用，依照该司法解释第十条，并参照第九条第二款的规定，根据双方各自的过错承担相应的损失。4.原告主张的转让费、加盟费、会员费等损失，不应支持。原告从事经营活动期间，支付转让费、加盟费是正常经营活动的必要投资，如不能在此经营，在其他经营场所，完全可以继续享受；会员费，原告未投入相应活动，不应由被告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告郭会玲提供的证据有：1.《大都汇购物中心联营合同》、《大都汇购物中心商业经营管理服务合同》、美食天街联营合同、住建部关于大云寺重大违法案件挂牌督办通知书（建督办【2017】**）；2.租金、运营费、合同保证金、运营保证金、装修及设备保证金收据；3.鱼乐贝贝转让情况说明及产品订单、装修预算、加盟订金收据，卤肉饭（鲁肉饭）设备清单、食品清单、加盟合同、广告收据及制作清单，纸尿裤货款收据，鱼乐贝贝会员清单；4.补充的鱼乐贝贝租金、运营管理费交费说明，（2018）陕10行初52号行政判决书，鱼乐贝贝设备照片，2020年4月15日被告通知及凯华公司邀请函。被告百利公司对原告证据的质证意见：证据1中3份合同的真实性无异议，联营合同中涉及的租金原告只付了两个月，未交够；商业经营管理服务合同、美食天街联营合同与本案也没有关系；督办通知书的真实性无异议，但不能证明双方合同无效，只能证明前期相关证照是齐全的。证据2中的票据真实性不持异议，部分票据与原告是什么关系原告应继续提交证据证明，有被告公章的被告认可，没有公章的被告不认可。证据3中的证据，不符合证据形式要件，不予认可，不能证明被告扣押原告商品。证据4的真实性均无异议，但对证据目的有异议，其中交费说明，是被告为了让原告与政府及时签订补偿协议所出具的。被告提交的证据有：1.被告与凯华公司签订的房屋租赁合同；2.大都汇购物中心联营合同；3.大都汇购物中心商业经营管理服务合同；4.大都汇购物中心美食天街联营合同；5.原告的交费明细；6.补充的证据：限期搬离公告、补偿方案、限期搬离告知书、腾空商铺证明、维稳洽谈组工作记录、维稳洽谈组工作人员与郭会玲洽谈搬迁事宜现场照片及微信截图、维稳洽谈组会议纪要、建字第611001202000001号建设工程规划许可证、调查笔录。原告对被告证据的质证意见：证据1，原告不认可，被告与凯华公司签订合同时，没有去调查，是被告的过错。证据2、3、4的真实性认可，证明目的不认可，合同法第五十八条规定，合同无效或被撤销后因合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。证据5交费明细中原告的交费金额属实，但不认同被告提出的退费金额。证据6中限期搬离公告的真实性认可，证明目的不认可，补偿后不能否定原告对被告主张的赔偿权；补偿方案及维稳洽谈会议纪要没有相关部门的盖章和相关人员的签名，真实性不予认可，证明目的不认可；建设工程规划许可证的真实性无异议；调查笔录的真实性其不发表意见，与本案没有关联性，凯华公司不是本案合同的相对人，原告不愿与该公司合作；其他证据与本案没有关联性。另，在本案审理过程中，原告郭会玲就其装饰装修价值申请鉴定，本院据此委托商洛市中级人民法院司法技术室对外委托鉴定，陕西秦正价格评估有限公司接受委托后，作出秦价商评字【2020】116-1号价格评估报告。原告对该价格评估报告无异议。被告百利公司对评估的事实、鉴定机构的资质等不持异议，认为鉴定的九大项目中地面、墙面、顶面、门头、水、电等部分是与租赁场地已经形成附和的，其他的设备设施是没有形成附和的装修装饰物，这些没有形成附和的、以及可以搬走的，合同解除时由原告自行搬离。经审查，当事人无异议的证据，本院予以确认；当事人对真实性无异议的证据，本院对证据的真实性予以确认，在卷佐证本案的基本事实。对有争议的证据，认定如下：原告郭会玲提交的证据3中关于鱼乐贝贝转让情况说明及产品订单、装修预算、加盟订金收据可以证明原告从案外人何展处接转鱼乐贝贝商铺的事实；纸尿裤货款收据，因原告已将留存在商铺内的纸尿裤等物品取回，其对应的损失原告亦不主张，该证据在本案中不予采信；鱼乐贝贝会员清单，系原告就其单方收取会员费的统计清单，没有证据证明被告参与收取了会员费，该证据与本案没有关联性，不予采信；鲁肉饭设备清单、食品清单、加盟合同、广告收据及制作清单，可以证明原告在大都汇购物中心五楼美食天街经营“壹杯鲁肉饭”的相关事实。被告提交的补偿方案及维稳洽谈会议纪要，原告对其真实性有异议，经查，该补偿方案及维稳洽谈会议纪要，系政府部门为推进案涉大都汇购物中心商业楼局部降层整改拆除工作的进行，而制订的补偿方案、及工作过程中形成的纪要，与其他证据及原被告陈述能够互相印证，其真实性应予认定，可以证明相关的案件事实；被告提交的调查笔录系被告就商户转签合同向凯华公司工作人员进行的调查，原告对此有异议。本院就凯华公司收回经营权后，如何处理之前商户的回迁经营问题进行了调查，所了解的情况与被告调查笔录反映的事实基本相同，被告的调查笔录应予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案的法律事实如下：2018年3月5日，被告百利公司（乙方、承租方）与凯华公司（甲方、出租方）、盛德商业公司（丙方、运营管理方）签订《房屋租赁合同》，三方约定甲方将其拥有合法产权的商洛大都汇购物中心房屋出租于乙方，租赁范围为坐落于商洛市商洛大都汇F座“大都汇购物中心”一层至五层，即F座地上一层至五层区域，地下**设备间及楼顶设备所占空间地方，包含房屋墙体外立面广告位及LED屏、包括楼顶培训室及库房；不包括一层联通公司的房屋和五层影院所用房屋。租赁房屋仅做商业经营之用，不得经营KTV歌厅、影院、超市。租赁期限20年，自2018年3月1日至2038年2月28日。甲方交付给乙方的房屋公共区域甲方已经装修完毕，且已在正常运营之中，故甲方无需给乙方提供装修免租期。在该《房屋租赁合同》第十四条14.5约定“甲方及丙方与其他商户在签订合同时收取的租赁保证金、运营保证金和装修保证金，甲方及丙方将该保证金全部移交给乙方，待其他商户的合同终止期满或装修验收合格后，由乙方直接退还给商户”。在三方所签房屋租赁合同《备忘录（一）》中就甲方与商户签订的租赁合同、联营合同，丙方与商户签订的商业经营管理服务合同项下所涉及的租金、租赁保证金、装修保证金、运营管理服务费、运营保证金等收取情况、及保证金的移交及退还等相关事宜进行了约定，其中三、甲方与商户在签订合同时收取的租赁保证金和装修保证金，甲方已将该保证金全部移交给乙方，待与商户的合同终止期满或装修验收合格后，由乙方直接退还给商户；四、丙方与商户在签订合同时收取的运营保证金，丙方已将该保证金全部移交给乙方，待与商户的合同终止期满后，由乙方直接退还给商户。2018年11月7日，原告郭会玲与案外人何展签订《鱼乐贝贝商洛西街大都汇店转让情况说明》，何展将其位于大都汇购物中心已装修好并经营一段时间的鱼乐贝贝店铺转让于郭会玲经营，双方约定何展于2018年11月7日将整店以90,000元全部交给郭会玲，店面任何东西不得带走，全部东西归郭会玲所有。原告接手该鱼乐贝贝店铺后，在经营期间收取了部分会员费，添置了游泳圈及消毒剂、过滤循环泵、水笼头、水管等易耗品。2018年12月15日，原告郭会玲（承租方、乙方）与被告百利公司（出租方、甲方）签订《大都汇购物中心联营合同》，合同主要内容：一、专柜设立和经营期限：1.1甲方向乙方提供三层，建筑面积186.45m2，铺位号为3F-15的商业经营场地，由乙方在此经营儿童品类婴幼儿水育馆鱼乐贝贝品牌；1.2经营期限两年三个月，自2018年11月23日至2021年2月22日止。二、联营款、保证金及支付期限。2.1合同期内，月联营款9323元∕月；2.3乙方应向甲方每三月支付一次联营款，首次联营款于签订本合同后3日内一次性支付，下次联营款支付时间为上次联营款到期30日前支付；2.4履约保证金9323元，于签订本合同当日一次性交纳，合同期满不再续约时，乙方按本合同约定付清本应交纳的所有费用，并无任何商业纠纷后，甲方须在三个月内将乙方交纳的履约保证金足额无息退还乙方；2.5在联营期限内，乙方应向管理方支付商业运营管理服务费，具体标准以乙方与管理方约定为准，由乙方与管理方另行签订《大都汇购物中心商业经营管理服务合同》。三、场地装修、附物的归属。3.1在联营期限内，乙方在不改变内部主体结构的前提下，可根据实际经营需要，对该场地进行内部装修、改造、安装或更改设施设备，但须提前报管理方批准方可进行；3.2乙方应保证该房屋内的装修符合消防、建筑等法律法规及相关主管部门的要求，乙方负责自行办理租赁区内消防申请、消防验收、设计报审等各级政府行政主管部门的审批手续且承担费用；3.3乙方装饰装修附属物，权属归乙方，合同期满或终止时，乙方应无偿留给甲方；乙方安装的设施设备，乙方享有所有权，合同期满或终止时，乙方可以拆除移走，但拆除对甲方原有设施设备、整体形象造成损害时，乙方不得拆除，应无偿留给甲方。六、合同的解除与终止。6.1经甲乙双方协商一致的，可以解除本合同；6.2因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行终止；6.3本合同因出现下列情形之一而终止：6.3.1由于国家法律或行政法规的变化致使本合同的执行已在重要方面失去实际的商业可行性。七、经营管理服务。7.1甲方授权委托“陕西大都汇商业运营管理有限公司”为该项目的整体经营管理服务方，可代替甲方行使甲方拥有的权利以及应尽的义务，乙方同意并认可管理方对该项目内的所有场地进行统一管理和服务，费用的收取与结算，并遵守管理方制定的各项管理制度。7.2本合同签订的同时乙方应与大都汇商业公司签订《大都汇购物中心商业经营管理服务合同》，并按约定履行各项权利和义务。十一、其它约定事项。1.甲方给予乙方三个月优惠期，2019年享用两个月（第三、第四季度享用），2020年享用一个月（第二季度享用）；2.原租户经营期间会员服务及经济纠纷均由乙方承担。原被告双方签订《大都汇购物中心联营合同》的当日，原告（承租方、乙方）与大都汇商业公司（管理方、甲方）签订《大都汇购物中心商业经营管理服务合同》，双方约定：乙方向甲方交纳运营保证金2797元；该运营保证金指乙方依据本合同向甲方交付的保证金，该保证金不是乙方预付的运营管理服务费，仅作为乙方履行本合同义务的保证；合同期满或甲乙双方协商一致提前终止本合同且甲方同意退还运营保证金的，甲方应在乙方依约交还场地，且双方就租赁该场地而产生的一切权利和义务清理完毕后30个工作日内，不计利息向乙方退还运营保证金。乙方的经营面积为186.45m2，正常期运营管理服务费标准为按场地租赁建筑面积计算、15元∕月∕m2，运营管理服务费是指甲方为维护整个大都汇购物中心的运营管理及正常运作而收取的费用，该费用包含物业服务费（公共区域执行保安、清洁、维修费用）和公共区域本身的水、电、空调费（含场地内空调费）。本合同的管理期限为两年三个月（以联营合同约定的期限为准）。上述两份合同签订后，原告陆续向被告交纳了租金即联营费，其中2019年2月23日至2019年5月22日租金，原告分别于2019年4月8日交纳8183.60元、2019年4月14日交纳5126元，运营服务费原告交纳至2019年5月22日；2019年4月8日，大都汇商业公司向原告出具了9323元履约保证金收据及运营保证金2797元收据，两份收据均注明“换票”。经陕西秦正价格评估有限公司鉴定，原告在大都汇购物中心3F-15商铺经营的鱼乐贝贝婴幼儿水育馆的装修价值为173,988元，其中地面项目、墙面项目、顶面、门头、水电部分及其他装修部分的价值按95%折旧后为113,455元；设备设施价值60,533.30元。设备设施项目中亚克力一体儿童游泳池5个、亚克力一体过渡池3个、婴儿泳池1个、儿童洗澡坐盆1个、婴儿洗澡单面盆1套、韩国庆东锅炉1套，价值计50,040元；海尔热水器4套价值4681.60元；休息桌2张价值708.70元；衣柜1套价值3013元；婴幼儿抚触台（190cm×80cm×90cm）1套价值950元；婴幼儿抚触台（240cm×85cm×95cm）1套价值1140元；接待台1套1282.50元；鱼乐贝贝游泳圈3-6个月适用15个、价值300元，6-24个月适用15个、价值312元，2-6岁适用8个、价值166.40元。2018年11月12日，原告郭会玲（乙方）与大都汇商业公司（甲方）签订《联营合同》，甲方将大都汇购物中心五楼美食天街5F-DK-06区域及其设施（以下简称“档口”）提供给乙方设立餐饮经营，经营使用面积约26.78m2，用于经营餐饮品类。合同主要内容：甲方已经对档口水路、电路、天然气安装到位，甲方已经对档口进行了装修，装修及设施包括四开门冷藏柜、消毒柜、双水槽、双层操作台、灶头、筷盒。甲方已经对乙方所经营档口外美食天街公共部分的设施、设备予以完善，公共部分设施、设备有桌椅、空调系统、照明系统、消防系统等。乙方餐饮经营范围及品类为“卤肉饭”，只限套餐，不能私售。经营期限自2018年11月23日起至2019年11月22日止，合同期一年。乙方向甲方交纳20,000元作为装修及设备押金；乙方向甲方交纳10,000元合同保证金。双方约定合同期内，甲方抽取乙方档口每月总营业额中的15%作为甲方联营收益。在合同解除条款中约定，乙方交纳的合同保证金、装修及设备押金，自本合同终止之日起三个月后甲方予以退还；在联营合同期内如遇政府动迁或其他不可抗拒的因素，导致双方合同无法履行，本合同终止。联营合同签订后，原告向大都汇商业公司实际交纳装修及设备押金10,000元、交纳合同保证金10,000元。2019年4月5日，商洛市商州区城市管理局向案涉大都汇购物中心的经营商户及相关业主发出限期撤离公告，该公告的主要内容：大都汇商业楼依法被认定为违法建筑，商洛市商州区城市管理局决定于2019年4月12日起对大都汇商业楼局部进行降层拆除改造。为确保各经营商户及相关业主的人身和财产安全，现将有关事项公告如下：一、搬离时间：2019年4月5日至4月18日。二、搬离对象：西街大都汇商业楼经营商户及相关业主。三、补偿范围：大都汇拆除建筑的装饰装修损失、外立面附着物损失、停业歇业损失、房租损失、搬迁费、停业员工生活补助、歇业员工经济补偿和其它直接损失补偿等（停业是指不拆除部分暂时性停止经营，歇业是指拆除部分的终止经营）。不予补偿范围包括拆改后购物中心整体的贬值损失、经营商户和相关业主的预期经营利润、未受损物品及其他可搬迁和销售的物品。未涉及部分包括经营商户及相关业主之间的其他诉求，相关方其他合同纠纷等等事项，由各相关方自行协商解决，协商不成的，可通过诉讼途径解决。四、补偿标准（内容略）。五、奖励措施（内容略）。2019年4月5日，商洛市商州区城市管理局向本案原告郭会玲送达了大都汇商业楼经营商户及相关业主限期搬离告知书，告知原告，大都汇商业楼将于2019年4月12日起进行局部降层拆除改造，施工时间暂定为2个月，为确保商户的人身及财产安全，尽快将楼内的相关设施设备及物品搬离腾空，相关停业、歇业损失依据《大都汇商业楼经营商户及相关业主损失补偿方案》进行补偿。如在规定时限内不配合搬离腾空，商洛市商州区城市管理局将依法强制清场，造成的一切经济损失和法律责任，由商户自行承担。通知商户积极配合，尽快与工作人员联系。告知书还附有《大都汇商业楼经营商户及相关业主损失补偿方案》、大都汇商业楼改造效果图等。该补偿方案与限期搬离公告中的相关补偿标准、范围、期限、奖励措施等内容相同。得知限期撤离后，原告将其在大都汇购物中心五楼美食天街的“卤肉饭”档口的设备设施等物品撤离，但未签订补偿协议，亦未将其鱼乐贝贝商铺内的物品搬离。原告诉至法院后，将其鱼乐贝贝商铺内的商品取走，其他设备设施等仍留在商铺。2019年6月10日，商州区商洛大云寺周边违法建设整治维稳洽谈组综合办公室，就该专项工作中有关问题形成第8号会议纪要，其中关于鱼乐贝贝、迪奥2家商户租金及运营管理费问题，原则同意将2家商户租金及运营管理费直接补偿给大都汇运营公司。其中商户鱼乐贝贝租金18,646元、运营管理费5594元，合计24,240元；商户迪奥租金16,429元、运营管理费用1812元，合计18,241元，总计42,481元。2019年8月12日，商州区商洛大云寺周边违法建设整治维稳洽谈组综合办公室，就该专项工作中有关问题形成第9号会议纪要，其中关于未签订协议的三户商户补偿资金挂账问题。原则同意对至今未签订协议的三家商户根据《实施方案》核算的补偿资金及其中两户停业商户的延期租金、运营管理费按照标准核算后进行挂账处理。其中，歇业商户“一杯鲁肉饭”，承租面积26.78m2，员工4人。根据核算，该商户歇业损失补助6427元，员工补助20,400元，员工参照上月工资补助6500元，搬迁费补助1000元，需挂账补偿资金34,327元。停业商户“鱼乐贝贝”，承租面积186.45m2，员工7人。根据核算，该商户歇业损失补助14,916元，员工补助23,800元，搬迁费补助3729元，共计42,445元。延期半个月，停业损失补助3729元，员工补助5950元，共计9679元。需挂账补偿资金合计52,124元。停业商户“迪奥”（内容略）。与案涉大都汇购物中心有关的建设工程规划许可证的情况，2014年4月23日，商洛市城乡建设规划局向凯华公司颁发了建字第611001201400012号建设工程规划许可证；2018年4月27日，商洛市城乡建设规划局作出商市规许撤销字（2018）第01号《撤销行政许可决定书》，撤销其原颁发的建字第611001201400012号建设工程规划许可证；2018年5月18日，商洛市城乡建设规划局在商洛日报发布公告，注销该建设工程规划许可证；2018年6月1日，凯华公司向商洛市人民政府申请行政复议；2018年7月31日，商洛市政府作出商政复决定（2018）05号《行政复议决定书》，决定撤销商洛市城乡建设规划局所作出的商市规许撤销字（2018）第01号《撤销行政许可决定书》；2020年1月6日，商洛市自然资源局重新向凯华公司颁发了建字第611001202000001号建设工程规划许可证。2020年4月15日，被告百利公司就大都汇购物中心恢复营业事宜向大都汇购物中心一至五层各商户发出通知，通知的主要内容：一、凯华公司收回百利公司租赁经营的大都汇购物中心一至五层房屋，并组织筹备恢复开业。二、愿意继续经营的商户与凯华公司于2020年5月15日前洽谈并转签新合同。三、对截止2020年5月15日与凯华公司未完成转签新合同的和不愿意回迁继续经营的商户，请于2020年5月25日前与我公司对接，并办理退场手续（搬离铺内商户自有的货品、货架、柜台等物品，交还租赁场地）；过期尚未搬离的，将按废弃物处理。四、对既未与凯华公司转签新合同，也不按期办结撤场手续的，将依法予以清理。同日，凯华公司向大都汇购物中心一至五层原商户发出邀请函，主要内容：为促进大都汇购物中心尽快恢复开业，减少损失，经我公司与百利公司协商一致，百利公司退出大都汇购物中心一至五层房屋的整租经营，由我公司收回百利公司租赁经营的大都汇购物中心一至五层房屋，并组织开展二次招商、筹备恢复开业工作。我公司结合市场审慎研判，决定按2020年9月筹备恢复开业，现诚邀各位愿意回迁继续经营并配合开业的原商户，请在2020年5月15日合同转签截止日前与我公司接洽并完成新合同转签，同时给予新老商户更加充实的筹备装修和准备时间。审理中，原告郭会玲与被告百利公司均认为大都汇购物中心受“降层拆除改造项目”实际影响的时间段为2019年4月10日至2019年6月10日。另，被告百利公司提交有原告郭会玲与另一案件当事人牛丽的交费明细表，其中与原告郭会玲相关的内容有：3F-15商铺鱼乐贝贝婴幼儿水育馆的租金，月费用9323元∕月、日费用310.77元∕日、已交纳费用18,646元（两个月、5127+8183.60+5335.40、拖欠一个月租金）、可退费用4040.11元、开票情况为有票据；保证金9323元已交纳，可退费用9323元，开票情况为有票据。运营管理费2797元∕月、日费用93.23元∕日、已交纳费用8391元，可退费用4008.89元。原告5F卤肉饭交纳合同保证金、装修及设备押金各10,000元，开票情况为1张20,000元票据。关于鱼乐贝贝商铺的租金，原告认为其依照联营合同的约定享有一个月的免租期，其不拖欠被告的租金；还提出在书写起诉状时其遗漏了鱼乐贝贝商铺的运营管理费，现要求被告返还其2019年4月、5月的运营管理费计5594元。对原告要求返还的两个月运营管理费，被告表示，为解决问题，其公司愿与牛丽起诉其公司租赁合同纠纷案一样，可在本案中一并返还原告交纳的运营管理费，但返还金额应按其提交的“郭会玲、牛丽交费明细”中载明的鱼乐贝贝商铺可退还的运营管理费4008.89元为准。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同；第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告郭会玲要求解除其与被告百利公司签订的《大都汇购物中心联营合同》，被告亦同意解除，原被告双方就解除联营合同的意见一致，本院予以准许。原告要求被告分别退还2019年4月、5月的商铺租金18,646元、运营管理费5594元，被告愿按“降层拆除改造项目”实际影响的43天（即2019年4月10日至原告交费截止日）退还租金4040.11元、运营管理费4008.89元。对此，本院认为，原被告对大都汇购物中心受“降层拆除改造项目”实际影响的时间段为2019年4月10日至6月10日意见一致，而原告的租金交纳至2019年4月22日、运营管理费交纳至2019年5月22日，之后再未交费，故被告提出分别退还原告2019年4月10日至4月22日期间的租金4040.11元、2019年4月10日至5月22日期间的运营管理费的观点，符合法律规定，应予采纳，但2019年4月10日至5月22日期间的运营管理费应为4009.03元；原告主张退还的金额，与查明事实不符，本院不予支持。现原被告之间的联营合同解除，原告要求退还其联营合同履约保证金9323元及运营合同保证金2797元，还要求退还美食天街联营合同项下的合同保证金10,000元、装修及设备押金10,000元，被告愿在本案中退还原告各合同项下的保证金等，不违反法律规定，本院予以准许。原告认为被告将大都汇购物中心一至五层的租赁经营权交回凯华公司，致其与被告之间的联营合同无法继续履行，故其要求被告赔偿其各项损失，其中三楼会员费310,000元，被告扣留20,000元的纸尿裤等商品，设备费用68,000元，转让费90,000元，系统管理费10,000元，装修142,980元，五楼加盟费30,000元、设备23,560元、过期食品61,655元、培训费10,000元、广告费4750元，共77万多，原告主张600,000元。经查，案涉大都汇购物中心停业的主要原因系政府部门组织进行“降层拆除改造项目”，在项目完工后，被告将大都汇购物中心一至五层的租赁经营权交回凯华公司。原告与被告签订联营合同，是为了在大都汇购物中心经营鱼乐贝贝婴幼儿水育馆，现被告虽然将经营权交回，但被告与凯华公司均公开表示，对愿意回迁继续经营并配合开业的原商户，凯华公司愿与其转签新合同。本案原告若转签新合同，其在大都汇购物中心继续经营其鱼乐贝贝婴幼儿水育馆的合同目的并非不能实现，而原告不愿转签新合同，故原告认为其与被告之间的合同无法继续履行的责任完全在被告一方的观点，依据不足，本院不予采纳。关于原告主张的鱼乐贝贝店铺310,000元会员费，该会员费由原告一方收取，被告未涉及该笔费用的收取，原告要求被告赔偿，没有事实和法律依据，本院不予支持；关于20,000元纸尿裤等商品，原告以其已将商品取回，该项损失不再主张，应予准许。关于90,000元转让费，该转让费系原告与案外人因转让鱼乐贝贝店铺而产生的费用，且原告已就该店铺转让费用所涉及的设备费用、装修费用及保证金等已主张权利，原告要求被告赔偿其转让费，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于10,000元系统管理费，原告没有提供证据，本院不予支持。关于原告主张的68,000元设备费用、142,980元装修费用，其价值应以鉴定机构给出的鉴定意见173,988元确定。原告申请鉴定的鱼乐贝贝店铺内的地面项目、墙面项目、顶面、门头、水电部分及其他装修部分已与商铺形成附合，该部分装修价值113,455元，按照公平原则，酌定由被告补偿原告50,866元；其余未与商铺形成附合的设备设施价值60,533.30元，原告认为若拆除这些设备设施中的亚克力一体儿童游泳池、过渡池、婴儿泳池等，其使用价值会降低，不愿拆除搬走，但被告不同意利用，故这些设备设施应由原告拆除搬走。因亚克力一体儿童游泳池、过渡池、婴儿泳池等体积过大，原告拆除搬运时会有一定费用，故参照政府方面在进行“降层拆除改造项目”中，关于搬迁补偿的标准，酌定由被告补偿原告搬迁费3729元。原告主张的五楼加盟费30,000元、设备23,560元、过期食品61,655元、培训费10,000元、广告制作费用4750元，系原告履行其与大都汇商业公司之间的联营合同而发生的纠纷，其向被告百利公司主张损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。另外，政府部门已就大都汇购物中心局部“降层拆除改造项目”，对原告等商户造成的影响，作出相应的补偿，建议原告及时办理相关款项的领取手续。综上，为保护当事人的合法权益，化解当事人之间的纠纷，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十二条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告郭会玲与被告商洛百利贸易有限责任公司2018年12月15日签订的《大都汇购物中心联营合同》；二、被告商洛百利贸易有限责任公司向原告郭会玲返还租金4040.11元、运营管理费4009.03元、保证金及押金32,120元，共计40,169.14元；三、被告商洛百利贸易有限责任公司补偿原告郭会玲装饰装修损失50,866元、搬迁费3729元，共计54,595元；四、原告郭会玲将其留在大都汇购物中心3F-15号商铺内的亚克力一体儿童游泳池等设备设施（即亚克力一体儿童游泳池5个、亚克力一体过渡池3个、婴儿泳池1个、儿童洗澡坐盆1个、婴儿洗澡单面盆1套、韩国庆东锅炉1套、海尔热水器4套、休息桌2张、衣柜1套、婴幼儿抚触台（190cm×80cm×90cm）1套、婴幼儿抚触台（240cm×85cm×95cm）1套、接待台1套、鱼乐贝贝游泳圈38个）拆除搬走，向被告商洛百利贸易有限责任公司腾交该商铺；五、驳回原告郭会玲的其他诉讼请求。上述二、三、四项内容，限原告郭会玲、被告商洛百利贸易有限责任公司分别于本判决生效之日起15日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9800元，由原告郭会玲负担8500元、被告商洛百利贸易有限责任公司负担1300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。审 判 长  何 明人民陪审员  李高岐人民陪审员  吉战强二〇二〇年七月二十日书 记 员  马紫微20191002170419801116XXXXXXXXXXXXXXXXXX9161100067794399120190710121169001