广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1202民初1375号原告（反诉被告）：肇庆星湖名郡物业服务有限公司，住所地肇庆市********。法定代表人：田某1。委托诉讼代理人：李妍，广东天量律师事务所律师。委托诉讼代理人：何洛遥，广东天量律师事务所律师。被告（反诉原告）：凌志华，女，1960年12月3日出生，汉族，身份证登记住址广东省肇庆市端州区************。委托诉讼代理人：冼伟文，男,1961年8月28日出生，汉族，身份证登记住址广东省肇庆市端州区************。系被告配偶。委托诉讼代理人：陈坚新，广东君鼎律师事务所律师。原告（反诉被告）肇庆星湖名郡物业服务有限公司与被告（反诉原告）凌志华物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，先适用简易程序，后因案情需要转为普通程序，分别于2020年6月23日、7月15日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人何洛遥，被告（反诉原告）凌志华的委托诉讼代理人冼伟文、陈坚新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肇庆星湖名郡物业服务有限公司（以下简称“星湖名郡物业公司”）向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业管理费17056.8元，暂计算至2020年3月31日；2.判令被告向原告支付逾期缴纳物业管理服务费的滞纳金（违约金）18933元，暂计算至2020年3月31日；3.判令被告向原告支付维权所产生的律师代理费2000元；4.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告是肇庆星湖名郡桂雨苑8幢2单元601房的业主，于2007年10月13日，被告与原告签订《前期物业管理服务协议》。原告为被告提供物业管理服务。按照合同约定，被告应该按时足额向原告缴纳物业管理服务费。但自2014年1月1日起，被告开始拖欠费用。经原告多次催告后仍然未缴纳相关费用，截止至起诉之日，已经拖欠物业服务费17056.8元，产生滞纳金（违约金）18933元。被告拖欠原告物业管理服务费的行为已经构成违约，并严重侵害原告的合法权益。为了维护原告的合法权益不受侵犯，请法院依法判决，支持原告的全部诉讼请求。被告凌志华辩称：请求法院驳回原告的全部诉讼请求。一、原告所提供的物业服务具有重大瑕疵。（一）被告所在楼栋的入户木栈道遭受业主强行拆除，物业公司并未及时有效阻止。2013年9月15日至2013年9月18日，与被告所住同一楼栋的102户业主为了僭建花园，不仅侵占公共绿化场地，而且擅自将楼栋的入户木栈道拆除。该强拆行为涉及拆解面积大，施工工序多(一边拆解木栈道，一边在另一个位置改建水泥混凝土的入户梯级)、参与人数多，持续时间长，其行为对其他业主的权益造成侵害，并产生了显而易见的恶劣影响，但原告作为物业管理单位却对此视而不见，最终导致木栈道被强行拆除。物业公司未能按照《前期物业服务协议》第二条第一项的约定履行好对物业共用部位的维护和管理；亦未能按照《前期物业服务协议》第二条第六项的约定对部分业主的违章装修行为进行劝阻和制止；随意让多达八个甚至十个的外来人员进入小区，并放任其将木栈道强行拆除，亦能反映物业公司未能按照《前期物业服务协议》第二条第四项的约定做好安全防范工作。（二）被告所在楼栋的入户木栈道连年失修，原告连同其他业主多次要求原告履行维护义务，但原告依然无动于衷。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，建筑通道、楼梯、大堂等公共通行部分属于共有部分；本案的木栈道作为供楼栋住户的入户通道，根据性质属于物业的共用部位。按照《前期物业服务协议》第二条第一项的约定，本案的木栈道作为房屋共用部位，物业服务公司对其应负有维护和管理的义务。为了满足楼栋业主基本的通行需求，在业主们的强烈干预之下，本案的木栈道被随意地用拆解下来的破碎木板重新拼凑“复原”，但是已面目全非，其质量已经不如前，存在严重的安全隐患。而且因为原告一直以来疏于管理和维护，原本就存在质量问题的木栈道在数年之后已经破烂不堪，支撑木桩基本上空心化，踏板部分严重腐蚀，不堪受力，栏杆也摇摇欲坠，木板之间的缝隙可以让路人的脚或者高跟鞋卡在里面，对业主的出行构成严重安全威胁。被告多次向物业单位反映情况，希望其履行好维护和管理的义务，并且被告连同其他业主曾于2016年10月29日向原告发函，强烈要求物业管理公司维修或重建木栈道，否则业主们将会根据该问题的解决结果，来决定是否缴纳物业费。但物业公司依然怠于履行合同义务，直至2019年6月12日，更是有一名业主因木栈道踏板断裂及青苔打滑而摔倒，需要送院治疗。原告作为物业服务单位，多年以来都未对园区内的共用部位进行维护和维修，其未能按照《前期物业服务协议》第二条第一项的约定履行好对物业共用部位的维护和管理义务；案涉的木栈道最高处与最低处相差有两2米多，若木栈道不能得到及时修理，将对业主们的人身安全构成严重威胁。物业公司多年以来对其怠于维修，明显未能履行《前期物业服务协议》第三条物业服务管理质量第七项的约定，在限定时间内完成对房屋共用部位、共用设施设备的小修和急修，其不作为已经严重违反了《前期物业服务协议》。（三）受台风影响，被告楼栋屋面的水泥瓦片大面积松动和脱落，但原告一直怠于维修。2018年9月16日至17日超强台风“山竹”导致小区内楼栋的屋面水泥瓦片出现大面积的松动和脱落，有的飞到人行道上，对行人及住户构成严重安全威胁，被告的阳台顶部玻璃以及楼下一层业主的户外玻璃档板甚至因为楼栋瓦片的坠落而被击碎。2018年9月17日17时8分，被告书面提请物业公司尽快对小区受损的屋面进行勘查和维修，但物业公司未作出任何回应和行动。直至2018年9月24日，距离台风过去已经有八天之久，包括被告所属楼栋的所有受损屋面依然未得到维修。于是被告只好致电“12345公共服务热线平台”反映该情况，并要求有关部门介入处理。后来“12345公共服务热线平台”答复，称端州区住建局已经受理该问题，并与星湖名郡物业公司取得联系，星湖名郡物业公司回应端州区住建局的答复为“已经于2018年9月20日对松动瓦面作出排查处理。”但实际情况并非如此，2018年9月24日时，小区物业的受损屋面依然有大量松脱瓦片，甚至直至2020年5月17日，多个单元的屋顶瓦片、水泥构件依然存在松脱情况，业主微信群的聊天记录可以证明上述情况。由此可见原告的行为明显是欺瞒政府机关，其不作为以及欺瞒行为是对相关业主人身安全的漠视。2018年10月1日，为了保障被告及其他业主最基本的人身安全，被告只好自费对本单元相对应的屋面部分松脱的水泥瓦面进行清理、修缮、加固。本案中的原告明显未能按照《前期物业服务协议》“第三条第七项”的约定，在限定时间内完成对房屋共用部位、共用设施设备的小修和急修；未能按照“第二条第一项”的约定，对房屋共用部位进行维护和管理；其不作为已经严重违反了《前期物业服务协议》“第三条第二项”的约定，未能达到“共用部位无破损”的服务质量。（四）原告未能尽到消防管理义务，对小区内业主的财产和生命安全造成严重威胁。2019年11月28日,原告因存在：消防设施及器材未保持完好有效，消防栓被圈占遮挡，未依法履行消防安全职责等消防安全问题，被端州区消防大队责令限期整改，并处罚四万五千元。原告未能按照“《前期物业服务协议》第二条第七项”的约定做好消防管理工作，其怠于履行合同义务的行为对小区内业主的财产和生命安全都造成了严重的威胁。（五）小区内违建占建情况严重，对小区内的环境方面以及安全方面都产生了恶劣的影响。多年以来，星湖名郡一层业主违建占建情况非常严重，经常有业主擅自将地面的公共绿化以及公共道路围蔽起来，用以扩建自身阳台和花园。有部分违建业主在扩建的阳台和花园上养鸡和种菜，小区内的环境因家禽的排泄物以及农作物的肥料而变得十分恶劣；有部分违建甚至阻碍消防通道，该行为对小区内的消防安全造成严重隐患。原告作为小区内的物业管理单位，对小区内的乱象丛生难辞其咎。围蔽公共用地并建造阳台花园的工程量较大，需要较多工人配合和大量建筑材料输入才能进行；与传统的室内违章装修相比，该类发生在小区空地地面的违建工程显而易见；基于上述特点，物业管理单位不可能对此种在众目睽睽之下进行的违章建造行为毫不知情。但在原告已经知情的情况下，小区内的违章建造行为没有减少，反而像得到默许一样越来越严重，这能充分反映被答辩人怠于履行劝阻和制止义务。原告要履行好《前期物业服务协议》所约定的义务，就应该在违章搭建行为发生之前就予以劝阻和制止，从小区门口处就禁止违章建造的施工人员和建筑材料进入小区；就应该在违章搭建行为正在进行之时就予以劝阻和制止，责令施工人员立即停止施工。合同中所约定的有效劝阻和制止义务，并不是在违章建造行为已经发生之后，才给予形式上的警告；并不是在违章建造行为已经发生之后，以“物业管理单位没有执法权进行拆除”作为借口，予以掩饰自己在整个违章建造过程中的不作为。直至2020年5月份，被告所在楼栋依然有业主正在违建，但原告依然放任不管，原告的不作为使违章搭建行为得以肆无忌惮地进行。原告未能按照《前期物业服务协议》第二条第六项的约定对部分业主的违章装修行为进行劝阻和制止，使小区内的违建占建情况日益严重，对小区内的环境方面以及安全方面都产生了恶劣的影响。其服务质量也是未能达到“第三条物业管理服务质量第一项第三点房屋场地无违章搭建”的要求，原告在履行合同存在重大瑕疵。（六）原告未履行管理义务，未做好小区卫生和绿化工作，放任小区内车辆乱停乱放。2020年5月8日，已经有业主在网络问政平台投诉被答辩人在物业管理方面不到位，端州区住建局在回复中表明物业服务企业存在失职，并已经督促物业服务企业应该做好小区内的卫生和绿化工作。原告未履行管理义务，未做好小区卫生和绿化工作，放任小区内车辆乱停乱放。原告的服务质量未能达到《前期物业服务协议》第三条第五项“车辆行使、停放有序”的要求，亦未能按照第三条第八项“公共绿化”的要求做好绿化工作。第二、原告因其自身服务瑕疵造成被告拒交服务费，被告并非恶意欠费，因此不应该支付违约金。自2013年以来，原告就怠于履行木栈道的维护义务，被告连同其他业主多次提出维护请求，但依然得不到回应。2016年10月29日，被告和其他业主再次书面请求物业管理公司尽快履行维护木栈道的义务，并且提出业主们将会根据该问题的解决结果，来决定是否缴纳物业费，但原告在接收该书面请求后依然不予回应。2017年10月9日，物业管理公司向被告发出律师函进行催收，被告向物业公司发出复函，表明为保障业主们的人身财产安全，在物业管理公司履行维护义务之前，被告决定暂停缴交相关物业费，并且声明只要妥善解决问题，被告就会马上缴清所欠款项，否则被告将考虑是否把所欠费用用于修缮木栈道。2020年5月，鉴于木栈道终于得到了初步的维修，被告前往物业管理公司处缴纳2020年度的物业费，但物业管理公司却答复说因为被告未缴纳之前的物业管理费，所以不予收取。由此可见，一直以来被告都不是恶意拖欠物业管理费，被告已经多次书面向物业服务单位提出抗辩，要求物业服务管理公司先履行相应的管理义务。物业服务管理公司由于自身过错造成被告拒缴物业费，并且物业服务管理公司无理拒收物业费，恶意阻止被告履行合同义务，物业服务管理公司无权向被告主张收取违约金。另外，本案的违约金按每日千分之一的标准进行计算明显过高，其甚至已经超过了国家规定的最高贷款利率标准。《合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十九条当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据上述规定，本案中所收取的违约金甚至快超过应缴的物业费，这种过高的违约金必须依法予以调整。根据《合同法》第六十六条同时履行抗辩权的规定，一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。在本案中，原告在履行物业服务合同时存在重大瑕疵，对此被告可以合理行使抗辩权，在原告完全履行合同义务之前拒交物业管理费。根据《合同法》第六十七条先履行义务的规定，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求，物业服务单位从2013年起就未履行维护小区公共部位的义务，原告有权拒绝缴纳物业管理费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，业主存在正当理由下可以拒绝缴纳物业费，本案中物业管理单位履行物业服务合同存在重大瑕疵，已经构成被告拒绝缴纳物业费的正当理由，综上所述，请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。反诉原告凌志华向本院提出反诉诉讼请求：1.判令被反诉人履行《前期物业服务协议》，对星湖名郡桂雨苑********进行完全修复；2.判令被反诉人履行《前期物业服务协议》，对星湖名郡小区内的屋面水泥瓦进行清理、修缮、加固；3.判令被反诉人向反诉人返还已垫付的楼面水泥瓦维修费2000元。4.判令被反诉人立即阻止小区内正在发生的违建行为，立即劝令相关业主拆除违章建筑。事实与理由：第一、被反诉人怠于履行合同义务，一直未对本案木栈道进行完全复原。2013年9月15日至2013年9月18日，与反诉原告所住同一楼栋的102户业主为了僭建花园，擅自将楼栋的入户木栈道拆除。2013年10月，为了满足楼栋业主基本的通行需求，在业主们的强烈干预之下，本案的木栈道被随意地用拆解下来的破碎木板重新拼凑“复原”，但是已面目全非，其质量已经不如前，存在严重的安全隐患。从2013年直至2020年5月，在这长达7年的时间内，虽然反诉原告连同其他业主多次向反诉被告反映情况，但是反诉被告一直未对本案的木栈道进行复原，严重影响了楼栋业主的通行。根据《前期物业服务协议》第二条第一项的约定，本案的木栈道作为房屋共用部位纳入物业服务的范围，物业服务公司对其应负有维护和管理的义务。反诉被告多年以来对物业的共用部位疏于维护，已经构成违约，因此反诉原告请求人民法院判令其履行合同义务，立即修复星湖名郡桂雨苑8幢2单元入户木栈道。第二、反诉被告怠于履行合同义务，并未对本案小区内的屋面水泥瓦进行维修。2018年9月16日至17日超强台风“山竹”造成星湖名郡桂雨苑**********部分屋面大面积瓦片揭起脱落或者松动脱离，对行人及住户构成严重安全威胁。反诉原告多次向反诉被告反映情况，并要求其能立即履行合同义务，对屋面的瓦片进行维修。但是直至2020年的5月份，星湖名郡小区内多个单元的屋面水泥瓦片依然存在松脱现象，并且随时可能坠落。根据《前期物业服务协议》第三条第七项”的约定，反诉被告需要在限定时间内完成对房屋共用部位、共用设施设备的小修和急修，现被反诉人在长达两年多的时间内，都未对房屋的共用部位进行急修，其行为已经构成了严重违约，对业主的人身及财产安全造成威胁。因此请求人民法院判令其履行合同义务，立即对星湖名郡小区内的屋面水泥瓦进行清理、修缮、加固。第三、为保障业主的人身安全，反诉原告自费对自身屋面的水泥瓦进行维修。2018年10月1日，在急修请求迟迟得不到回应的前提下，反诉原告只能自费对本楼楼面部分松脱的水泥瓦面进行清理、修缮、加固，为此支出了人民币2000元。按照《前期物业服务协议》“第三条第七项”的约定，反诉被告负有在限定时间内完成对房屋共用部位、共用设施设备的小修和急修的义务。现反诉原告为保障自身生命和财产安全，不得不代替反诉被告履行相应的合同义务，因此请求人民法院判令反诉被告向反诉原告返还已垫付的维修费2000元。第四、反诉被告未能有效劝阻和制止违章违建行为，导致小区内违占违建行为严重。多年以来，星湖名郡一层业主违建占建情况非常严重，经常有业主擅自将地面的公共绿化以及公共道路围蔽起来，用以扩建自身阳台和花园。有部分违建业主在扩建的阳台和花园上养鸡和种菜，小区内的环境因家禽的排泄物以及农作物的肥料而变得十分恶劣；有部分违建甚至阻碍消防通道，该行为对小区内的消防安全造成严重隐患。反诉被告作为小区内的物业管理单位，对小区内的乱象丛生难辞其咎。围蔽公共用地并建造阳台花园的工程量较大，需要较多工人配合和大量建筑材料输入才能进行；与传统的室内违章装修相比，该类发生在小区空地地面的违建工程显而易见；基于上述特点，物业管理单位不可能对此种在众目睽睽之下进行的违章建造行为毫不知情。但在反诉被告已经知情的情况下，小区内的违章建造行为没有减少，反而像得到默许一样越来越严重，这能充分反映反诉被告怠于履行劝阻和制止义务。反诉被告要履行好《前期物业服务协议》所约定的义务，就应该在违章搭建行为发生之前就予以劝阻和制止，从小区门口处就禁止违章建造的施工人员和建筑材料进入小区；就应该在违章搭建行为正在进行之时就予以劝阻和制止，责令施工人员立即停止施工。合同中所约定的有效劝阻和制止义务，并不是在违章建造行为已经发生之后，才给予形式上的警告；并不是在违章建造行为已经发生之后，以“物业管理单位没有执法权进行拆除”作为借口，予以掩饰自己在整个违章建造过程中的不作为。直至2020年5月份，反诉原告所在楼栋依然有业主正在违建，但反诉被告依然放任不管，反诉被告的不作为使违章搭建行为得以肆无忌惮地进行。反诉被告未能按照《前期物业服务协议》第二条第六项的约定对部分业主的违章装修行为进行劝阻和制止，使小区内的违建占建情况日益严重，对小区内的环境方面以及安全方面都产生了恶劣的影响。为此，反诉原告请求人民法院判令反诉被告立即阻止小区内正在发生的违建行为，并立即劝令相关业主拆除违章建筑。使反诉被告的服务质量达到《前期物业服务协议》第三条物业管理服务质量第三项“房屋场地无违章搭建”的要求。反诉被告肇庆星湖名郡物业服务有限公司辩称：一、反诉原告所称的被强拆木栈的修复、小区屋顶水泥瓦大面积松脱修复等事项已超出反诉被告在《前期物业管理服务协议》约定的义务范围。根据《住宅专项维修资金管理办法》第2、3条明确规定住宅共用部位、共用设施设备作出明确的划分，且共用部位、共用设施设备自保修期满后的维修和更新、改造均属于专项维修资金承担。作为物业管理服务者对物业共用部位、共用设施设备所承担维护义务应限定为日常的保养、维护，延缓自然损耗速度。故对物业共用部位、设施设备的更新、维修、改造并不属于物业管理服务提供者的合同义务范围。反诉原告所称的木栈道是被他人人为进行强拆全部栈道，后其要求将原木栈实现水泥化；而屋顶水泥瓦大面积的脱落是因超强风所致，两项的修复工作无论从面积、工程量、造价等各方面均已超出物业管理服务者应由专项维修基金承担，但因业主意见不一，致使无法申请专项维修基金，反诉被告实为无奈。鉴于此，反诉被告仅能针对上述事项进行日常性的养护。二、反诉被告已按《前期物业管理服务协议》尽最大努力履行合同义务，不存在反诉原告所称怠于履行合同之情况。反诉被告虽然有合同规定之义务对物业共用部位进行管理，但反诉被告并非执法机构，自身并不具备强制力，面对不遵守规定的人员，反诉被告只有劝阻或向通知相关执法部门。对木栈道被强拆、违建物等事情，反诉被告多次对违章搭建的业主进行劝阻，相关业主拒绝配合整改，亦有报送了肇庆市城市管理局，由执法部门进行调查、处理。例如，对桂雨苑8-2-102强拆木栈道一事，反诉被告也通知城管到场予以处理并要求102业主予以整改，同时西江网也曾公开报道102业主称受到物业公司（即答辩人）出面阻扰他花园的装修，投诉该木栈不合理。经反诉被告的努力劝说、协调，102业主亦同意对木栈道进行修复并提出相应具体的修复方案，但因反诉原告等部分业主不同意，致使由侵权人予以修复的方案无疾而终。事实上，对于木栈修复、屋顶水泥瓦松脱修复的两项事宜，反诉被告亦曾提议申请专项维修基金予以维修、更新的方案，但最终还是因业主内部无法达成一致，致使方案无法实现。因此，反诉被告仅能对此进行简单修复并加以常规性养护。而台风“山竹”过后，小区多处绿化植被、公共设施、楼宇等遭受不同程度的损坏，但反诉被告为保障业主正常生活，已积极组织人员对区内的树木清理断枝、清扫道路。由此可见，反诉被告已尽自身最大努力提供优质的物业管理服务，而反诉原告要求反诉被告超出合理范围，承担原来应由专项维修基金承担的大面积修缮，明显是于法于理不合。三、反诉被告无需承担小区内屋顶松动的水泥瓦承担清理、修复责任及承担被答辩人任何费用。如上所述，反诉被告作为物业管理服务者，负责对物业共用部位和共有设备设施进行日常的维修养护，应当理解日常所说的“小修”、零星维修。若涉及中、大修、更新及改造等，则应依法定程序由业委会、物业公司申请使用专项维修资金进行维修。三、反诉被告在日常物业管理中，对小区内的违建履行劝阻，但因反诉被告没有执法权，故只能由相关职能部门对违章建筑予以拆除。反诉被告一直对于小区内违建业主要求整改，包括但不限于利用装修保证金的方式约束业主依法装修、改建。但反诉被告无任何执法权，对于违建无法进行处罚或者拆除，只能依靠有关职能部门进行整改。自2015年后，城管综合执法部门不再向反诉被告出具书面的受理意见，只是直接通过向违建的业主发放处罚书或者现场与业主沟通。对于违建的处理，只能靠业主的自觉与执法机关的执法效力。反诉被告无法直接处理。四、物业管理服务是一项长期动态、综合服务的过程，反诉原告反诉所提及的事由均只能证明某一时间点、某一项事情小物业管理的状况。而反诉原告仅着眼一些维修的责任主体尚不明确甚至不属于物业承担的项目，而选择忽视原告在卫生、安保、绿化、公共秩序、装饰装修等方面的工作上的贡献。其中从整个小区其他业主缴交物业管理费的主动支付的比例（初步估算已90%），可反映出大部分业主对原告所提供的物业管理服务内容的认同。综上所述，反诉原告所提供的均是某一时间节点、特定的有争议的事项，未能充分证明反诉被告所在提供综合性物业管理的服务内容存在重大瑕疵；相反，反诉被告有证据显示反诉被告对反诉原告所称事项采取了相应的措施，同时反诉被告在物业管理其他方面的服务取得各种荣誉及业主的认同。故反诉原告反诉所主张的请求既缺乏事实基础，亦无法律依据，恳请法院驳回其诉请求。反诉被告星湖名郡物业公司辩称：一、答辩人认为被强拆的木栈道修复小区屋顶水泥瓦片大面积修复已经超出了答辩人基于前期物业管理服务协议约定的义务范围，根据住宅专项资金管理办法第二第三条明确规定，住宅公共部分公共设施设备作出明确的划分，且共用部分共用设施设备自保修期满后的维修和更新改造均属于专项维修资金承担，作为物业管理服务者对于物业的共用部分公用设施设备承担的义务仅限于日常的保养、保护、延缓自然损耗速度，对于该部分的更新维修改造并不属于物业管理服务提供者的合同义务，且请法院注意，案涉小区的土建工程于2013年保修期满，至今物业管理公司未曾成功申请过专项维修资金进行更新、维修、改造，原因在于小区业主一直无法达成一致意见，反诉人要求对被他人进行强拆的栈道实现无障碍通道化改造重建，对于楼顶瓦面全方位修复改造，这两项工程无论从其性质、工程量、造价均应该由专项维修资金承担，有鉴于此，答辩人只能对上述木栈道及瓦面进行日常性护养和清理工作。二、答辩人已按照前期物业管理服务协议尽最大努力履行义务，不存在怠于履行义务的情形，答辩人虽有合同规定的义务对物业小区公共部分进行管理，但答辩人并非执法机构，自身不具备强制力，也没有执法权，面对违反法律法规的业主答辩人能做的只有劝阻、或向执法部门通报，针对小区内违建的问题，答辩人已向城管部门进行报送，应由执法部门进行处理，部分业主拒绝整改，其过错在于业主，反诉人应当向有关城管机构进行交涉，同时针对小区内装修的业主，答辩人已经按照相关规定要求业主提供方案缴纳装修保证金，对于部分违法业主，宁可被没收装修保证金依旧进行违建，这并非答辩人的过错，正如我们国家法律健全依旧会有不法之徒知法犯法，对于台风过后的修复，答辩人也曾提议申请专项维修资金予以维修更新，但基于业主内部无法达成一致意见，故方案无法实现，也未曾成功申请，答辩人只能尽己所能的清理及进行筒单的修复。三、答辩人无需对小区内瓦面松动的水泥瓦承担任何反诉人主张的费用，诚如上述所言，答辩人仅负责共用部分的日常维修和护养，就是俗话说的小修，若涉及中大修、更新改造等依法应由业委会、业主大会达成一致意见后申请专项资金进行维护。四、物业管理服务是一个长期、动态、综合的服务过程，反诉人仅着眼于一些维修主体尚未明确甚至不属于物业承担的项目而忽视答辩人自此以来对小区所提供的卫生、安保、绿化、公共秩序管理、抗疫服务，而且从反诉人所在小区其他业主的物业缴费情况来看，该区域业主支付物业费的比例初步已超过九成，也可以侧面反映出答辩人对于物业管理所提供的有效服务得到了反诉人所在小区其他业主的认可，故反诉人主张的请求缺乏依据，请求法院驳回。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件基本事实如下：根据不动产登记资料查询结果证明所示，肇庆市星湖名郡桂雨苑8幢2单元601房的权利人为被告凌志华所有，房屋建筑面积189.52平方米。原告星湖名郡物业公司（甲方）与被告凌志华（乙方）于2007年10月13日签订《前期物业服务协议》，合同主要约定：第一条“甲方的权利和义务”第1款，对物业（房屋）共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；第2款，根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业管理制度和《物业使用守则》并书面告知乙方；第6款，依据与开发商签订的《前期物业服务合同》的规定，向乙方收取物业管理费用；第11款，向乙方提供房屋自用部位、自用设施、设备维修养护等有偿服务……。第二条“物业管理服务内容”第一款，房屋共用部位的维护和管理；第二款，服务共用设施设备的维护和管理；第三款，环境卫生；第四款，安全防范；第五款，交通秩序与车辆停放；第六款，房屋装饰装修管理；第七款，消防管理；第八款，公共绿化…。第四条“物业管理服务费”第一款，乙方交费时间：交房之日开始预交半年的物业管理服务费，以后每季度首月5日前交纳一次，亦可提前交纳；第二款，楼梯洋房0.7元/平方米/月，电梯洋房1.2元/平方米/月。第六款，物业管理服务费中未计入的共用设施设备（如：电梯、水泵、公共照明及楼道灯、绿化、消防、水景区之水、电等）运行能耗费用，按物价部门规定，另行按实向乙方分摊。第八条“违约责任”，乙方违反协议，不按照约定缴纳物业管理服务费的，甲方可以依照合同约定收取违约金或滞纳金，有权要求乙方按每逾期一日加收应缴额的1‰支付滞纳金。逾期三个月仍未缴纳的甲方将有权向法院起诉乙方，因此所产生的所有费有与责任均由乙方承担。2013年9月15日至2013年9月17日期间，星湖名郡桂雨苑*********被整体被人为损坏。经该幢数名业主向星湖名郡物业公司要求（发出声明）修复木栈道后，木栈道已由星湖名郡物业公司基本修复。2015年1月至2019年11月期间，木栈道又出现损坏，星湖名郡物业公司主动对其进行了加固、翻新、清理、维修等，同时做了详细的图文并茂的记录并造册于《桂雨苑木栈道维护明细》中。2018年9月16日至2018年9月17日，因强力台风“山竹”以及房屋老化原因导致星湖名郡桂雨苑******层顶部瓦面揭起脱落。2018年10月1日，被告自行聘请人员对其房屋楼顶瓦面揭起脱落的部分进行维修，并为此支出2000元。另查明，2016年10月23日，原告在星湖名郡桂雨苑8幢2单元601房张贴《催缴物业相关费用通知书》。2017年5月22日，原告通过EMS方式向被告发出《物业费催收通知书》。2019年12月17日，原告通过EMS方式向被告发出《关于催收星湖名郡物业服务费的律师函（33101.6元）》。又查明，原告与广东天量律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所的律师为代理人办理与凌志华物业管理服务合同纠纷一案，并支付了该律师所律师代理费2000元。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。原告是依法登记设立的物业服务企业。原告与被告于2007年10月13日签订的《前期物业管理服务协议》（以下简称“物业服务协议”）是当事人的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，内容合法有效，应当依法受法律保护。一、本诉部分。1、关于原告主张被告支付2014年1月1日至2020年3月31日期间的物业管理费的请求。根据物业服务协议约定，原告为包括被告在内的小区提供了基本的物业管理服务，被告却未依约向原告交纳相关费用，被告已构成违约。根据原、被告提供的证据，结合本案小区多个业主出现违建、占用公共部位养家禽、种菜等事实，从而证实原告提供的物业服务确实存在瑕疵。但由于物业服务企业只是根据物业服务合同的授权，为物业的正常使用提供服务，其本身并无执法权，既无权对违建、占用公共部分的业主进行处罚，也无论拆除违建物，被告认为违建的业主侵犯了自己的权益，可以另行主张但不能构成拒付物业服务管理费的理由。况且原告已经履行了合同约定的维修、养护、管理和维护的基本义务，即使其在物业管理服务过程中存在瑕疵，被告也可以根据物业服务合同的约定，通过要求物业服务企业限期整改直至终止合同并提议选聘新的物业服务企业等方式维护自己的合法权益，因此，被告以拒付物业服务管理费对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据，也非明智之举。因此，被告应当依照合同约定支付相关费用。原告主张被告应支付的物业服务费17056.8元（1.2元×189.52平方米×75个月=17056.8元）的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。2、关于原告主张被告滞纳金的请求。根据物业服务协议第八条“违约责任”第四款的约定，被告违反协议，不按约定缴纳物业管理服务费的，原告可以依照合同约定收取违约金或滞纳金，有权要求被告按每逾期一日加收应缴额的1‰支付滞纳金。由于被告确实存在逾期交费的违约行为，其应承担相应的违约责任。但双方约定的滞纳金的计算标准显属过高，本院应予以调整。滞纳金的计算应以迟延支付物业管理费造成的损失作参考，损失应参照同期全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率（LPR）1.2倍计算为宜。物业管理费的滞纳金的计算以欠付物业管理费17056.8元为基数按同期全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率（LPR）1.2倍计算，自2020年4月1日起计至付清之日止。故本院对原告请求被告支付滞纳金的诉讼请求予以支持，但是对于超出上述标准计算的金额部分不予支持。3、关于原告主张被告支付维权产生的律师代理费2000元的诉讼请求。原告为实现债权，约定由广东天量律师事务所指派律师代理本案的一审诉讼，并为此支付了律师费2000元，该请求符合物业服务协议第八条“违约责任”第四款的约定，故对原告的该请求，本院予以支持。二、反诉部分。1、关于反诉原告主张反诉被告应履行物业服务协议，对星湖名郡桂雨苑********进行完全修复的请求。根据物业服务协议的约定，反诉被告应对共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理义务。如前所述，反诉原告主张反诉被告对入户木栈道进行“恢复原状”的请求已经超出了前期物业管理服务协议约定的义务范围，即并不符合物业服务协议约定的内容，因此，原告的该请求于法无据，本案不作处理，反诉原告可另行主张。2、关于反诉原告主张反诉被告应履行物业服务协议，对星湖名郡小区内的屋面水泥瓦进行清理、修缮、加固以及反诉原告主张反诉被告返还其已垫付的楼面水泥瓦维修费2000元的请求。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持。”的规定,由于反诉被告在台风过后一直未及时对该小区屋顶水泥瓦大面积松脱修复等事项进行处理，因此，反诉被告应承担未能及时修缮的赔偿责任，反诉原告已自行对其所居住的楼房屋顶楼面进行了清理、修缮、加固，并支出了修缮费用2000元，故对反诉原告要求反诉被告支付维修费用2000元的请求,本院予以支持。3、对于反诉原告主张小区内其他部分的屋顶水泥瓦清理、修缮、加固的属于小区公共部分范围的问题的请求。同样基于前述理由，由于该共有部分的管理问题应当由业主代表机构或全体业主共同决定,即反诉原告不具有提起诉请的主体资格,故对其该项反诉请求,本院不予支持。4、关于反诉原告主张反诉被告立即阻止小区内正在发生的违建行为，立即劝令相关业主拆除违章建筑的请求。根据物业服务协议约定，反诉被告应对案涉小区提供卫生、安保、绿化、公共秩序等物业管理服务，针对小区内违建的问题，反诉被告已经履行了劝阻、或向执法部门通报，城管部门已出具受理通知书。但由于部分业主拒绝整改，且反诉原告提供的证据未能足以证明其所投诉的该部分建筑是否属于违建。反诉原告的该主张属于小区公共部分范围的问题，该共有部分的管理问题应当由业主代表机构或全体业主共同决定,反诉原告不具有提起诉请的主体资格。综上，本院认为，反诉原告虽然在该问题上不具有提起诉请的主体资格，但为维护小区和谐，本院责令物业服务公司应以实际行动对小区内违建的业主履行告知、劝说、阻止的义务，即可采取多种形式对小区内已有违建的业主履行相关义务并保存证据提供给相关执法部门，才可佐证物业服务企业是否依约履行相应的义务。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下:一、被告凌志华于本判决发生法律效力之日起七日内向原告肇庆星湖名郡物业服务有限公司支付2014年1月1日至2020年3月31日期间的物业管理费17056.8元。二、被告凌志华应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告肇庆星湖名郡物业服务有限公司支付违约金（违约金以17056.8元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率（LPR）1.2倍计算，自2020年4月1日起计至付清之日止）；三、被告凌志华于本判决发生法律效力之日起七日内向原告肇庆星湖名郡物业服务有限公司支付律师代理费2000元。四、驳回原告肇庆星湖名郡物业服务有限公司的其他诉讼请求。五、反诉被告肇庆星湖名郡物业服务有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向反诉原告凌志华支付楼面水泥瓦维修费2000元。六、反诉被告肇庆星湖名郡物业服务有限公司应于本判决发生效力之日起三十日内在肇庆市星湖名郡小区所有的公示栏中张贴书函劝告已实施违章建筑的业主立即拆除已建或在建的违章建筑。七、驳回反诉原告凌志华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费724.75元（原告已预交），由原告肇庆星湖名郡物业服务有限公司负担354.75元，被告凌志华负担370元。本案案件反诉费50元（反诉原告已预交），由反诉原告凌志华负担40元，反诉被告肇庆星湖名郡物业服务有限公司负担10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长 梁小茵审 判 员 欧凯华审 判 员 董炽文二〇二〇年七月三十日法官助理 卢艺文书 记 员 黄安玉