天津市东丽区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0110民初1076号原告：高小龙，男，1993年9月30日出生，汉族，住天津市河**。委托诉讼代理人：张赛，天津四方君汇（河西）律师事务所律师。被告：天津宝能投资有限公司（统一社会信用代码9112011079250103XN），住所地天津市东丽区华明高新技术产业区滨海企业总部**。法定代表人：张保文，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡国正，男，该公司职员。被告：天津市宝能物业管理服务有限公司（统一社会信用代码911201065987079581），住所地天津，住所地天津市红桥区光荣道与保康路交口宝能创业中心**楼12门**>法定代表人：李生广，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周原弛，女，该公司职员。被告：郭航余，女，1995年7月4日出生，汉族，住北京市昌平区。原告高小龙与被告天津宝能投资有限公司（以下简称“宝能投资”）、天津市宝能物业管理服务有限公司（以下简称“宝能物业”）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼过程中，本院依据高小龙申请依法追加郭航余为本案共同被告。高小龙及其委托诉讼代理人张赛，被告宝能投资的委托诉讼代理人胡国正，被告宝能物业的委托诉讼代理人周原弛，被告郭航余均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高小龙向本院提出诉讼请求：1.判令宝能投资、宝能物业赔偿因管道漏水所致经济损失25600元（暂计至2019年12月31日）；2.判令本案的诉讼费用由宝能投资、宝能物业承担。2020年11月11日，高小龙变更其诉讼请求为：1.判令宝能投资、宝能物业、郭航余连带赔偿因管道漏水所致房屋损失22726元及因漏水导致高小龙无法居住房屋对外支付的租金损失，暂计至2019年12月31日为8000元（具体以1600元每月计算，自2019年8月31日至实际付清之日止）；2.判令本案的诉讼费用由宝能投资、宝能物业及郭航余负担。事实和理由：2017年10月29日，高小龙与宝能投资签订商品房买卖合同，购买了位于天津市东丽区××街××路××道××花园××＃及配套公建-110-115-1-1002房屋（以下简称“案涉房屋”），并由宝能物业提供物业服务。交房后，高小龙于2019年3月8日进行了装修，至2019年8月遇大雨，房屋管道出现大面积漏水，导致新装修后的橱柜等设施因漏水出现严重损坏。高小龙多次要求赔偿未果，故成诉。宝能投资辩称，案涉房屋及其楼上郭航余所有的1202号房屋不存在质量问题。案涉房屋渗水系因2019年8月大雨导致1202号室外空调机位积水后通过空调孔流进1202号房内，后雨水下流至案涉房屋所致。1202号房屋的管理应由其业主自行负责，与宝能投资无关。1202号房屋空调机位虽未计入套内面积，但其在构造及利用上仅能为1202号房屋业主安装空调使用，他人无法使用，依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，该区域应属1202号房屋业主的专有部分，由该业主进行管理。据此，不同意高小龙的诉讼请求。宝能物业辩称，案涉房屋渗水系1202号房屋空调机位因暴雨积水渗漏所致，该空调机位属于业主专有区域，不属于宝能物业管理范围。1202号房屋空调机位并无排水管道，且机位都有格栅，能够起到遮雨作用，也能防止垃圾掉落，故不存在机位排水管堵塞的情形。案涉房屋渗水程度轻微，不影响业主的正常居住，未严重到必须外出租房的程度。因此，不同意高小龙的诉讼请求。郭航余辩称，案涉房屋渗水系因2019年8月暴雨积水且宝能物业没有及时清理积水所致，与郭航余无关。因此，不同意高小龙的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：一、高小龙提供商品房买卖合同、商品住宅质量保证书、临时管理规约，拟证明高小龙与宝能投资于2017年10月29日签订房屋买卖合同及质量保证书，宝能投资承诺对防水、排水管等质量问题承担责任。经庭审质证，宝能投资、宝能物业对商品房买卖合同、商品住宅质量保证书的真实性、合法性无异议，对证明目的不认可。对临时管理规约不予认可。郭航余对上述证据的真实性无异议。本院对商品房买卖合同、住宅质量保证书依法予以采信，对临时管理规约的关联性不予认可。物业费交费收据，拟证明宝能投资与宝能物业共同向业主提供物业服务。经庭审质证，宝能投资对上述证据的真实性、合法性无异议，但对其证明目的不认可，认为宝能投资并非案涉房屋的物业管理单位，不负责提供物业服务。宝能物业与宝能投资的质证意见相同，且认为宝能物业不对业主的专有区域负责管理。郭航余对上述证据的真实性无异议。本院对上述证据的真实性予以认可。照片及视频，拟证明2019年8月遇大雨，案涉房屋管道出现大面积漏水，导致新装修后的橱柜等设施出现严重损坏。经庭审质证，宝能投资、宝能物业对上述证据不予认可。郭航余对上述证据的真实性无异议。上述证据内容与本院现场勘验结果相符，本院依法予以采信。房屋装修合同及付款凭证，拟证明案涉房屋装修受损损失情况，具体以损失鉴定为准。经庭审质证，宝能投资对上述证据不予认可。宝能物业与宝能投资的质证意见相同，且认为高小龙装修完毕后至房屋漏水前都没有入住案涉房屋。郭航余对上述证据的真实性无异议。本院对上述证据的真实性予以认可。房屋租赁合同及付款凭证，拟证明由于案涉房屋受损无法居住，高小龙被迫租房的租金损失。经庭审质证，宝能投资对该证据不予认可。宝能物业与宝能投资的质证意见相同，且认为高小龙在外租房并非因案涉房屋漏水所致。郭航余对该证据的证明目的不予认可，认为案涉房屋的漏水程度尚未达到必须租房居住的程度。对上述证据的真实性无异议。本院对上述证据的真实性予以认可。高小龙申请对案涉房屋装修及财产损失情况进行评估，经本院委托，天津市滨海房地产工程造价咨询有限公司做出编号尾号为013号的鉴定报告一份。经庭审质证，宝能投资、宝能物业及郭航余对证据均予以认可。本院对上述证据依法予以采信。二、宝能投资提供空调机位照片一份，拟证明漏水点位置。经庭审质证，高小龙、郭航余对证据的关联性不认可，宝能物业对该证据予以认可。本院对该证据的关联性不予认可。三、郭航余提供照片一张，拟证明空调机位现在还有垃圾残留，导致积水无法排除。经庭审质证，高小龙对证据认可，宝能投资、宝能物业对该证据不予认可。本院对该证据的关联性不予认可。依据上述认证意见及当事人庭审陈述，本院确认如下事实：一、2017年10月29日，高小龙与宝能投资签订天津市商品房买卖合同，约定高小龙向宝能投资购买坐落于天津市东丽区××街××路××道××花园××＃及配套公建-110-115-1-1002号的案涉房屋。案涉房屋现登记权利人为高小龙。宝能投资出具天津市新建商品住宅质量保证书，约定：案涉房屋的屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面防渗漏的保修期至2022年10月31日；电气管线、给排水管道的保修期至2019年10月31日；管道堵塞的保修期至2018年10月31日；住宅用户进住后因质量问题来信、来访的，该公司将于3日内直接或委托宝能物业派员予以答复和检修。二、2014年8月14日，宝能投资与宝能物业签订天津市住宅前期物业服务合同，约定由宝能物业为案涉房屋所在小区提供物业服务，物业服务内容包括对房屋共用部位和共用设施设备的维护、养护和管理。2018年2月6日，高小龙向宝能物业缴纳物业费。高小龙收房后对案涉房屋进行了装修，并搬入家具等物品。三、1202号房屋登记所有权人为郭航余。2019年8月遇大雨，雨水漫灌进1202号房屋后又下流到案涉房屋，造成案涉房屋橱柜、厨房包立管、厨房吊顶、厨房煤气灶、卫生间吊顶、主卧木地板等各处损毁。高小龙申请对案涉房屋财产损失情况进行评估，经司法鉴定确认，其损失金额为22726元。高小龙因此预付鉴定费5000元。经宝能投资确认，1202号房屋空调机位系由该公司在交房前开凿，设计有排水孔。本院认为，按照法律规定，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。无论侵权人违反其法定义务，还是违反其合同义务，均可能构成侵权，受害人可以选择其请求权基础。另有法律规定，二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任。通过当事人举证及本院勘验结果可确认，案涉房屋受损系因1202号房屋室外空调机位在暴雨时形成积水，积水通过预先开凿的空调孔灌入1202号房屋室内，并随即下流至案涉房屋。郭航余虽主张窗户密封存在问题亦可能导致进水，但鉴于其未能提供有效证据，本院对其抗辩意见不予采纳。因此，案涉房屋受损系由如下侵权行为所致：（一）收房时，郭航余应谨慎地预见到空调孔带来的漫水风险，并采取填塞的预防措施。此种风险，在房屋长期闲置的情况下，可能更甚。相应的，其注意义务亦应加强。然而，郭航余未能采取措施，其存在过错，构成侵权，应负侵权责任。（二）高小龙向宝能物业支付了物业费，双方间成立物业服务合同关系。该合同关系合法有效，宝能物业应按约定提供物业服务。按照前期物业服务合同的约定，宝能物业应负责房屋共用部位和共用设施设备的维护、养护和管理。宝能物业主张1202号房屋空调机位仅能为该房业主专有使用，不属于共有部分。然而，依据法律规定，认定专有部分，除在构造及利用上的独立排他之外，还需符合“能够登记成为特定业主所有权的客体”、“规划上专属于特定房屋”的要求。本案中，空调机位未登记计入案涉房屋的专用部分面积，且宝能物业未能提交证据证明空调机位“规划上专属于特定房屋”。况且，由于空调机位位置的特殊及楼栋高度，业主难以从户内清理，如由各户各自清理，成本及难度均较高。据此，本院对宝能物业的上述主张不予认可，其应按物业服务合同的约定对1202室空调机位进行管理，但宝能物业未能及时清理，导致积水异常增多，终致雨水漫灌、房屋渗水，存在过错，构成侵权，应负侵权责任。郭航余与宝能物业间就侵权事实并无意思联络，系分别实施侵权行为，且只有二者的侵权行为均不足以单独造成全部损失，而只有结合后才能形成本案侵权后果。二者构成共同侵权，负按份责任。就二者责任比例，本院斟酌案情，认为应以6:4为公允。宝能投资开凿空调孔符合交易习惯。案涉房屋渗水并非房屋防渗、防漏出现质量问题所致，1202号房屋空调机位排水孔也并非属于“给排水管道”的范围，即使属于“管道堵塞”，由于事发时已过保修期间，宝能投资不再负保修义务。据此，高小龙要求宝能投资承担责任，缺乏依据，本院依法不予支持。就赔偿范围，案涉房屋内财产损失系由于侵权行为所致，应予赔偿。就高小龙主张租金损失的诉请，依据其提供的照片、视频及本院现场勘验结果可确认，案涉房屋渗水程度尚未达到必须另寻住处的程度，故本院对上述主张依法不予支持。综上所述，高小龙的诉讼请求，部分具有事实和法律依据，本院在上述范围内依法予以支持。依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十二条，《中华人民共和国合同法》第一百二十二条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告天津市宝能物业管理服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告高小龙支付赔偿金9090元；二、被告郭航余于本判决生效之日起十日内向原告高小龙支付赔偿金13636元；三、驳回原告高小龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取284元，鉴定费5000元，合计5284元，由原告高小龙负担85元，由被告天津市宝能物业管理服务有限公司负担2080元，由被告郭航余负担3119元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员 张 梁二〇二〇年十一月三十日书记员 董建婧本判决所依照的法律、法规一、《中华人民共和国侵权责任法》第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。第十二条二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任；难以确定责任大小的，平均承担赔偿责任。二、《中华人民共和国合同法》第一百二十二条因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。三、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。四、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。