山东省淄博市临淄区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0305民初3370号原告：刘倩倩，女，1989年1月16日出生，汉族，居民，现住山东省无棣县。委托诉讼代理人：孙鸿雁，山东大地人（临淄）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨子谦，山东大地人（临淄）律师事务所实习律师。被告：淄博茂业商厦有限公司。住所地：淄博市临淄区齐鲁化工商城。法定代表人：韩呈祥，经理。委托诉讼代理人：田彬，山东正大至诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：高强，男，1965年3月2日出生，汉族，淄博茂业商厦有限公司职工，现住临淄区。原告刘倩倩与被告淄博茂业商厦有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘倩倩的委托诉讼代理人孙鸿雁、杨子谦，被告淄博茂业商厦有限公司委托诉讼代理人田彬、高强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘倩倩向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告将出租的商铺维修至原告能够安全正常营业；2、请求判令被告赔偿原告的装修损失10万元；3、判令被告支付原告停业损失216080元，暂计算至开庭之日（计算标准为5840元/天，自2020年6月22日起至2020年7月29日），共计216080元；之后按5840元/天至修复合格原告正常营业为止；4、判令被告承担本案的一切诉讼费用。事实和理由：原告自2018年3月4日开始租赁被告位于淄博市临淄区间，租赁期限为三年，原告经营高兴一锅潮汕牛肉火锅店，因被告对该出租的商铺维修管理不善，自2020年6月17日开始楼顶有墙体材料脱落，并且伴有大量的裂纹，6月21日下午五点十分再次碎石脱落，6月22日上午碎石脱落直径达三十公分，23日漏水现象，导致电路短路无法照明，存在重大的安全隐患，现已经无法营业，给原告造成了严重的经济损失和可期待损失，原告多次要求被告维修都遭到拒绝。淄博茂业商厦有限公司辩称，1、被告出租的商铺符合正常营业要求，在被告处租赁商铺经营的商家不止原告一家，在原告其他相邻商铺能正常经营的情形下，原告单方陈述商铺存在问题导致无法经营，被告不予认可。2、原告自行停业不进行经营系其自主行为，原告是具有完全民事行为能力的自然人，其自行停业的损失应当由其自行承担。3、原告商铺漏水及屋顶坠落物情况系原告上层商铺在进行拆除施工中引发，应由四川雅兴渝建设工程有限公司承担赔偿。4、根据原告的诉求，本案涉及合同纠纷、侵权纠纷，在具体侵权人及侵权事实明确的情形下，原告应当直接要求侵权人四川雅兴渝建设工程有限公司承担侵权责任，而原告却依据合同的相对性起诉被告。合同之债与侵权之债适用不同的法律规范调整，不应当在一个诉讼之中受理。原告在一个诉讼中诉争两个法律关系违反法理及民诉法的相关规定，人民法院依法应予驳回。综上，原告所诉无事实及法律依据，请求予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交了下列证据：1、茂业百货配套项目租赁合同原件一份、茂业百货促销服务协议复印件三份、茂业百货促销服务协议(年度)复印件两份，证明原、被告之间建立租赁合同关系，合同期限2018年3月4日至2021年3月3日。2、营业执照一份，证明原告是临淄区雪宫高兴壹锅牛肉火锅的经营者。经营地点是临淄区茂业商厦时代广场店。3、现场照片11张、视频光盘两张、告知函和回函各一份，证明原告租赁的被告七楼商铺楼体石块脱落、裂缝、漏水以及排烟管道脱落,被告不尽维修义务，导致原告租赁的商铺无法正常安全营业。原告在商铺发生安全隐患后第一时间告知被告，在7月29日当面告知维修，在2020年8月7日，与被告负责人沟通书面通知维修。4、2020年7月2日原告商铺顶板现场顶板结构现场检测情况，证明原告商铺存在安全隐患，建议立即停止使用，进行排查，并注意防护。5、原告2019年6月至12月的营业额账目表、原告2019年6月至12月的食材支出账目表一宗、员工登记表和员工工资表、淄博万方资产评估事务所对原告的停业损失鉴定评估报告书一份，证明参照同期原告2019年6至12月份营业额和食材支出、员工工资等数据，经鉴定机构评估被告违约给原告造成的停业期间每日损失价值为5840.13元/天。6、山东电视台《生活帮》节目两次跟踪报道的文稿整理一份，证明被告负责人承认房屋质量存在问题和隐患，并同意维修且对原告的损失进行赔偿。7、原告负责人与被告负责人高经理的微信聊天记录一份，证明被告拒绝维修商铺。被告对以上证据经质证认为，对证据1无异议，但该租赁合同第5.4条约定，原告场地的安全保卫由原告承担，被告无需负责。对证据2无异议。对证据3的真实性及证明内容均有异议，原告提供的照片及视频，未按规定提供该证据的原始载体，该组证据不能作为证据使用。照片及视频也不能证实原告商铺漏水及墙体脱落的情况系被告违约导致，从照片和视频内容来看，显然是由外力导致，原告商铺漏水及墙体脱落的原因应予查清。依据双方签订的租赁合同第5.4条，原告场地的维修及安全隐患应由原告自行承担。告知函和回函不能证实原告商铺漏水及墙体脱落系被告违约导致。对证据4真实性及证明内容均有异议，系原告单方制作，不能作为证据使用，不能证实原告商铺存在安全隐患。对证据5的真实性及证明内容均有异议，评估报告是原告自行委托，违反相关规定，依据司法鉴定程序通则第十一条，司法鉴定机构应当统一受理办案机关的司法鉴定委托，对于原告自行委托的评估，不能作为本案裁判依据。被告认为该评估不具有司法评估资格。对营业额账目表、食材支出账目表系原告单方制作，未经有资质部门予以审计，不能作为证据使用。对员工登记表和员工工资表系原告单方制作，员工及工资应以人社部门备案的劳动合同及社保缴费记录为依据。对证据6的真实性及证明内容均有异议，原告应提供该证据的原始载体，该证据不能证实原告商铺的漏水等问题系被告违约导致，可以证实原告商铺系楼上装修过程中导致的碎水泥块和漏水现象，因此本案应为侵权责任纠纷，而不是合同纠纷。对证据7的真实性及证明内容均有异议，原告应提供该证据的原始载体。被告提供茂业百货配套项目租赁合同原件一份，证明合同第5.4条约定原告承租场地的安全保卫及保险由原告承担，被告无需负责。对以上证据，本院经审查认为，原告提供的2019年6月至12月的营业额账目表、原告2019年6月至12月的食材支出账目表一宗、员工登记表和员工工资表，均为2019年的经营凭证，不能反映案涉期间的经营状况，对该组证据不予采信。淄博万方资产评估事务所对原告的停业损失鉴定评估报告书亦不能反映案涉期间的经营损失，且其中每日必须支出项目，应以实际支出为准，其评估依据明显不足，故对该组证据本院不予采信。对原、被告提供的其他证据，均真实有效，本院予以采信。根据当事人的陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下：刘倩倩与淄博茂业商厦有限公司签订房屋租赁合同，约定由刘倩倩自2018年3月4日至2021年3月3日租赁淄博茂业商厦有限公司位于淄博市临淄区间，租赁期限为三年。合同对租金、经营管理等其它事项进行了约定。刘倩倩经营高兴一锅潮汕牛肉火锅店,租赁后双方一直按合同履行义务。但自2020年6月17日开始，原告经营的店铺楼顶出现材料、碎石脱落，伴有大量的裂纹，并出现漏水现象，导致电路短路无法照明。6月22日原告停业。2020年6月23日原告向被告发出告知函，告知被告安全隐患及维修要求，其中要求被告按每天3500元（含房租及活动促销费、人工、水电）赔偿经营损失。后原、被告对维修及赔偿问题未能达成一致意见，形成诉讼。后经原告委托淄博万方资产评估事务所进行评估，该所于2020年7月27日出具评估报告，截止2020年7月2日，原告经营的火锅店每日损失评估价值为5840.13元（其中每日利润损失2880元，每日必须支出费用2960.13元）。对该评估报告，被告不予认可。本院认为，本案当事人争执的主要问题：一是原告以租赁合同纠纷主张损失，应否支持；二是被告应否履行维修义务；三是原告主张的装修损失有什么依据；四是停业损失数额如何确认。对第一个问题，经审查认为，1、原、被告之间签订书面租赁合同，双方已按合同履行较长时间，双方形成租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。本案当事人在合同中没有对房屋维修进行详细约定，按法律规定，被告作为出租人应尽维修义务。纠纷发生后，被告曾承诺维修，但未履行。2、被告辩称房屋出现脱落裂纹等问题，系由案外人施工造成，但未提供证据证实。即使是由案外人施工导致房屋损坏，被告作为出租人同时又是商场管理人，应尽制止侵权、积极协调等附随义务。被告可于承担民事责任后向侵权人主张权利。对第二个问题，经审查认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。原告该主张，于法有据，本院予以支持。对第三个问题，原告主张装修损失，因未提供装修证据及确认损失数额的证据，该项请求本院不予支持。对第四个问题，关于停业损失数额的确认，原告自行委托淄博万方资产评估事务所出具的资产评估报告书采用的法律依据均系关于国有资产评估管理办法，与本案财产性质不符，采用的取价依据均为原告单方提供的其2019年的经营数据，被告对此不予认可，且离案涉事故发生的时间太远，鉴定的利润损失不能客观反映真实的损失情况。其对经营期间每日支出的费用鉴定为停业损失，但涉及的水电费用及职工工资等，应以实际支出为准。故该鉴定报告不具有客观性和证明力，本院不予采信。原告在纠纷发生后，向被告发出的告知函中，曾以每日3500元主张营业损失，该数额虽不是鉴定结论，但系由原告第一时间初步估算，可作损失认定参考，且在《生活帮》栏目中被告亦曾提出给与原告六个月免租期的解决方案（按双方合同约定六个月现金为116012.52元），双方对维修问题各执一词，原告主张被告不予维修，被告则主张原告不让其维修，综合上述因素，按原告主张的2020年6月22日至7月29日计算为129500元，在该范围内，结合纠纷发生的背景，本院酌情认定原告的停业损失为100000元，对其主张的其他部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告淄博茂业商厦有限公司于本判决生效后对其出租给原告刘倩倩经营的房屋进行维修至正常使用。二、被告淄博茂业商厦有限公司赔偿原告刘倩倩停业损失100000元，于本判决生效后十日内付清。三、驳回原告刘倩倩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3141元，由原告刘倩倩负担1991元，由被告淄博茂业商厦有限公司负担1150元；诉讼保全费720元，由被告淄博茂业商厦有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审 判 员  朱新桂二〇二〇年十一月十三日代理书记员  周美静