湖南省邵阳市北塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0511民初520号 原告（执行案外人）：雷小红，女，1972年11月19日出生，汉族，住湖南省邵阳市双清区长岭社区塔北东路**曾家山附**。 委托诉讼代理人：唐杰，湖南东放明律师事务所律师。 被告（申请执行人）：蔡治清，男，1967年9月25日出生，汉族，住，住湖南省邵阳市北塔区茶元头乡白田村****/div> 委托诉讼代理人：李勇军，湖南振威律师事务所律师。 被告（被执行人）：邵阳市天源房地产开发有限公司，地址：湖南省邵阳市火车南站汇鑫商业****门面。 法定代表人：孙红发，该公司执行董事兼总经理。 原告雷小红与被告蔡治清、邵阳市天源房地产开发有限公司（以下简称天源公司）执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告雷小红及其委托诉讼代理人唐杰，被告蔡治清的委托诉讼代理人李勇军到庭参加诉讼。被告天源公司经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告雷小红向本院提出诉讼请求：1、请求依法撤销邵阳市北塔区人民法院（2019）湘0511执恢86号之一执行裁定书、邵阳市北塔区人民法院(2020)湘0511执异11号执行裁定书，解除对邵阳市金蕾佳苑2栋17002号房屋的查封。2、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2008年，原告向被告天源公司交付购房定金5.5万元房款，2011年1月26日交付房款10万元，2012年4月9日交付2万元，2012年4月12日交付15万元。被告天源公司与原告于2012年4月10日签订了《商品房买卖合同》，并在邵阳市产权处办理了商品房买卖合同备案证书(网签合同编号SF-2012-1760)进行了商品房买卖登记备案，备案号为07390220121760号，购买了天源公司开发的邵阳市金蕾佳苑2栋17002号房屋。2012年4月11日就原告购买被告天源公司房屋付款事宜签订补充协议书，被告天源公司法人孙红发向原告借款5万元，2012年4月11日原告与被告天源公司法人孙红发约定此借款作为原告的购房款，原告不再向被告天源公司法人孙红发索回借款，至此原告与被告天源公司及法人协商约定按邵阳市农业局内部职工集资建房待遇即全部购房款总金额为32.5万元，至此原告按约定将购房款32.5万元已经全数交清。 由于被告天源公司内部管理混乱，资金拮据，导致金蕾佳苑项目烂尾而一直未竣工验收，也未能向所有购房户交付房屋。业主一直在维权，直到2018年6月，在邵阳市大祥区政法委组成的工作组及业主选出的代表组成的业委会共同努力下，各购房户自筹资金35000元/户用于装水、电、气、消防及公共部分的扫尾项目。之后，部分购房户在被告天源公司未竣工验收的情况下装修入住，天源公司一直无力办理产权证给所有住户。原告于2020年1月开始进行简单装修准备入住。 2020年6月15日，原告才知晓(2019)湘0511执恢86号之一执行裁定书，才知道自己所购房屋邵阳市金蕾佳苑2栋17002号房屋被査封。原告遂向邵阳市北塔区人民法院提出执行异议，后被驳回。 原告与被告天源公司签订《商品房买卖合同》及商品房合同备案登记的时间是2012年4月10日，房款交清时间是2012年4月12日。被告蔡治清申请执行的时间是2019年12月4日，邵阳市北塔区人民法院于2020年5月25日下发邵阳市北塔区人民法院(2019)湘511执恢86号之一执行裁定书査封原告所购房屋。 原告认为邵阳市北塔区人民法院査封原告所购房屋、邵阳市北塔区人民法院做出驳回执行异议请求，均违反了客观事实及法律规定，现特提起执行异议之诉。 被告蔡治清辩称，请求法院驳回原告的诉讼请求，一是原告与天源公司并未签订书面合同；二是所争议的房屋并不是原告的唯一房屋；第三，原告也并未提供房款付款依据。 天源公司未做答辩，也未向本院提交证据。 经本院审理查明：天源公司系位于邵阳市大祥区城南园艺场何家园地段的金蕾佳苑小区开发商。2008年至2012年4月12日，雷小红分四次共计交付32.5万元给天源公司，天源公司向雷小红出具收款收据。2012年4月10日，天源公司与雷小红签订《商品房买卖合同》，约定雷小红购买金蕾佳苑小区的第2号楼2单元17层0217002号房，并于同日在邵阳市产权处办理了商品房合同备案证书。2012年4月12日，雷小红与天源公司就雷小红购买天源公司房屋的付款事宜签订协议书。后，金蕾佳苑项目因烂尾未竣工验收。2018年6月，邵阳市大祥区政法委成立工作组来解决该项目的问题，各购房户自筹资金3.5万元/户用于装水、电、气、消防以及公共部分的扫尾项目。雷小红于2020年1月进行装修准备入住。后，因天源公司拒不履行本院已经发生法律效力的（2016）湘0511民初368号民事调解书所确定的偿还蔡治清借款本金850万元及相应利息的义务，本院于2016年11月15日立案执行，原执行案号为（2016）湘0511执175号，2019年12月4日，对该案恢复执行，本院于2020年5月25日作出（2019）湘0511执恢86号之一执行裁定书，决定查封天源公司的金蕾佳苑小区登记在雷小红名下的0217002号房产。案外人雷小红认为，查封的该房产系其与天源公司签订商品房买卖合同所购得并办理商品房买卖合同备案登记，应属于其合法财产，申请法院解除对该房产的查封。本院经审查认为，虽然雷小红提交了房款收据，但未提交向天源公司缴纳房款的转账凭证及正规销售发票，不能提供充分证据证明其已经支付房屋价款且支付的价款超过合同约定总房款的百分之五十，故案外人雷小红提供的证据不能证明其系涉案房屋的权利人，不足以排除执行，因此驳回了案外人雷小红提出的执行异议。雷小红不服，向本院提起执行异议之诉。 以上事实有原告身份证明复印件、被告工商登记信息复印件、商品房买卖合同复印件、执行裁定书、银行流水及转账记录、收款收据、借条、协议书、情况说明、房屋入住照片、雷小红名下无不动产的登记信息查询证明予以证实，可以认定。 本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉纠纷，争议的焦点是案外人雷小红的执行异议是否成立。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，原告雷小红在本院查封之前已经就金蕾佳苑该涉案房屋与天源公司签订了《商品房买卖合同》，该买卖合同系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；雷小红所购房屋用于居住且其名下无其他用于居住的房屋；且雷小红支付价款32.5万元，既有转账凭证，天源公司又出具了收款收据，故雷小红已支付的房款超过了合同约定价款的百分之五十。另，被告蔡治清与天源公司的民间借贷纠纷一案系金钱债权，并非指定交付的特定物。综上，雷小红提出的异议符合该规定第二十九条的条件，可以对抗蔡治清的金钱债权。故原告雷小红要求撤销本院（2019）湘0511执异11号执行裁定书，解除对邵阳市金蕾佳苑2东17002号房屋的查封的诉讼请求，本院予以支持。关于雷小红要求撤销本院（2019）湘0511执恢86号之一执行裁定书的诉讼请求，牵涉到其他房产，与本案无关，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下： 一、停止对登记在邵阳市天源房地产开发有限公司名下的位于大祥区城南园艺场何家园地段金蕾佳苑小区2号楼0217002号房产的执行； 二、驳回原告雷小红其他的诉讼请求。 本案诉讼费7951元，由被告邵阳市天源房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向湖南省邵阳市中级人民法院提起上诉，并按对方当事人的人数提交上诉状副本。 审 判 长  夏安平 人民陪审员  袁 平 人民陪审员  孙 武 二〇二〇年十月二十六日 法官 助理  钟黔林 代理书记员  孙 烨 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并做出裁判。