广东省信宜市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0983民初1238号原告：黄达宪，男，1976年6月26日出生，汉族，住广东省信宜市。原告：袁源渝，女，1984年6月14日出生，汉族，住广东省信宜市。原告黄达宪、袁源渝的共同委托诉讼代理人：黄家培，广东爱家律师事务所律师，电话：138×××××853。被告：信宜市成就房地产置业有限公司（统一社会信用代码：914409833038470730730），住所地：广东省茂名市信宜市新里开发区。法定代表人：彭乃就，该公司总经理。委托诉讼代理人：李形伟，男，1979年9月18日出生，汉族，住广东省信宜市。由信宜市东镇街道解放二社区×民委员会推荐。原告黄达宪、袁源渝与被告信宜市成就房地产置业有限公司（以下简称成就公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月8日公开开庭进行了审理，原告黄达宪、袁源渝的共同委托诉讼代理人黄家培、被告成就公司的委托诉讼代理人李形伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄达宪、袁源渝向本院提出诉讼请求：1.判决被告成就公司返还购房意向款587823元及利息（利息从2020年1月1日起至还清之日止，按年利率6%计算）给原告黄达宪、袁源渝。2.案件受理费由被告负担。事实与理由：2018年4月，袁源渝陪同亲戚到被告开发的信宜市城北新区商住楼看房时，被告售楼人员认识了袁源渝，后来袁源渝的亲戚与被告签订了购买合同。被告售楼人员经过多次接触袁源渝之后，便游说袁源渝购房，当时袁源渝表示已经有第一套住房了，再买房就是第二套房了，按揭首付高，而且目前不是刚需，暂不考虑购房。被告售楼人员对袁源渝宣称目前楼价不断上涨，可以用现款买房，分期支付意向金，不用签订任何合同或协议，先交意向金作为预购款，之后再共同想办法将该套房出售获利，购买的是现房比较容易转手，所得的房屋差价全部归原告，而且被告不会收取转让费、意向金，2019年10月便可以交房使用，公司保证楼房质量好、设计合理、物业管理到位，如果楼房在2019年年底还未交楼或者预购的套房还未转手出去，或者不同意网签的可以退楼，公司会将原告所交的全部款项退回给原告，原告的损失仅仅是支付给被告款项的利息。袁源渝得到被告售楼人员口头承诺后，便回去与丈夫黄达宪商量，黄达宪以为这是被告公司的营销手法，便相信被告售楼人员的说法，在双方没有签订任何合同的情况下，袁源渝、黄达宪夫妻俩于2018年5月3日至2019年11月28日期间，先后共向被告支付了587823元。2019年年底，袁源渝、黄达宪发现涉案楼盘有不少业主与被告公司发生了买卖合同纠纷，一直未得到解决。袁源渝、黄达宪这时才意识到，原、被告是无法将原告预购的房屋转让出去的，再加上被告亦无法按口头约定的期限向原告交付房屋使用，另外被告不按约定捆绑销售，提前向原告收取入户大门、天然气、防盗网、维修基金，违反了最初的口头约定，原告要求被告公司退款，被告却以各种理由推脱不退，因此发生纠纷。综上所述，原、被告双方没有签订房屋买卖合同，亦没有签订任何购房意向书，根据法律规定，房屋买卖应当采用书面形式签订合同，被告向原告出具的房款收据不足以证明房屋买卖合同依法成立。原、被告以口头形式订立合同时出具房款收据，现在双方对买卖房屋存在争议，且被告至今仍未交付房屋，该合同尚未依法成立，被告所收取原告的款项，依法应予返还。因此，原告为了保护自己的合法权益，特向法院起诉，请求法院支持原告的全部诉讼请求。原告黄达宪、袁源渝围绕其诉讼请求提供如下证据（以下均为复印件）：1.两原告身份证各1份、结婚证1份；2.被告出具的购房款收据13份。被告成就公司辩称，一、被告成就公司与原告黄达宪、袁源渝之间的房屋买卖合同关系不但已依法成立，而且是有效的合同。其依据为《中华人民共和国合同法》第九条“当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同”，第十条“事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”，第十一条“书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式”，第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”，第三十七条“用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”，及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，第六条“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持”。根据以上法律、司法解释及行政法规的规定，综观本案的事实是：2018年4月间，原告袁源渝陪同其亲戚到原告开发的信宜市城北新区商住楼看房，由于袁源渝的亲戚对涉案商品房较为满意，便与被告签订了商品房购买合同房。时隔不久，原告袁源渝又来到被告的售楼部，经与售楼部的工作人员交流及看房，对被告的楼房也较为满意，欲购买被告的商品房。2018年5月2日，原告袁源渝再次来到被告的城北售楼部，并确定购买被告的商品房。当被告的工作人员要求与原告签订《商品房买卖合同》时，原告袁源渝称经与其丈夫黄达宪沟通，认为他们原已有一套房，再购便是第二套房，不但要交的首期款多，而且按揭贷款的利率也高，故原告袁源渝认为可采取分期以现金付款的方式购买，同时，认为其不需要按揭贷款，先不用签订正式的房屋买卖合同，而是先付购房款认购，待付清购房款再将房屋交付给原告。经被告工作人员与原告充分协商一致后，原告袁源渝当即支付第一期购房款50000元给被告，而被告收到购房款后便出具《信宜市城北新区商住楼购房款收据》给原告袁源渝。该收据顶部写明：本房不按揭；下部写明：每月至少支付40000元，否则意向金不退还，作为我方经济损失。收据中间内容为：兹有袁源渝购到本楼盘B幢12层B1201号房，建筑面积155.38平方米，每平方单价5680元，现收到购房款伍万元整，同时写明售方及购方的联系电话，被告盖上账务章等内容。此后，原告黄达宪、袁源渝分别于2018年6月付款80000元、2018年8月29日付款40000元、2018年9月30日付款40000元、2018年11月5日付款120000元、2019年1月30日付款40000元、2019年3月7日付款80000元、2019年5月20日付款40000元、2019年11月28日付款80000元，以上原告九次共支付购房款570000元给被告，尚欠购房款312558元未付清。同时，原告于2018年9月28日到售楼部交付房屋维修基金4661元、入户大门款4300元、防盗网款6062元、天然气初装款2800元，共计17823元。由于被告的楼房早已建设竣工并经相关部门验收合格，故被告于2018年12月1日便发出并张贴《交楼通知书》，要求已付清购房款且已符合接收楼房的业主尽快办理接收所购房的手续。由于原告未按约定付清购房款，因而被告无法将房屋交付给原告使用，后被告多次要求原告签订正式的商品买卖合同并到相关部门备案，同时按约定支付尚欠的购房款，但原告拒绝签订合同，并拒绝将尚欠的购房款支付给被告，致引起纠纷。从上述的《信宜市城北新区商住小区×购房款收据》，所约定的内容，可清楚地显示出原告与被告达成书面的买卖房屋协议里有当事人的名称、合同标的、数量、价款、履行期限、方式及违约责任符合《合同法》第十二条及《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同所要求的主要内容。该《信宜市城北新区商住小区×购房款收据》应认定为商品买卖合同。同时，该《信宜市城北新区商住小区×购房款收据》所约定的内容，完全符合《合同法》第十一条所要求的可以有形地表现所载内容的书面合同形式；再者，被告与原告均具有相应的民事权利能力和民事行为能力，且被告按《信宜市城北新区商住小区×购房款收据》所约定的条款已经履行主要义务，而被告也是完全接受原告所履行的义务的，故原、被告的民事行为完全符合《合同法》第三十六条、第三十七条所规定的合同成立条件，因而原、被告之间的买卖合同是完全依法成立的。根据《合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”，依上述理由，本案中被告与原告之间的买卖合同关系是依法成立的，同时该类合同并不是需要按照法律、行政法规规定办理登记备案手续生效的情形，故本案原告、被告之间的合同依法成立并生效的合同，依法应受法律保护，当事人应严格依约定履行。二、原告应与被告签订正式商品房买卖合同，并按约定尽快付清尚欠的购房款给被告，以便为原告办理相关的产权登记手续并将房屋交付给原告使用。综上所述，原、被告之间的买卖合同依法成立并生效，而原告不按约定履行义务，其行为已构成违约，但其不但不正视自己的违约行为，反而以买卖合同不成立为由起诉要求被告退还相关购房款，原告的诉讼请求及事实理由是无事实、法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告成就公司围绕其答辩意见提供如下证据（均为复印件）：1.《广东省信宜市商品房预售许可证》1份；２.交楼通知书1份。综合全案证据及庭审笔录，本院查明并确认以下法律事实：原告黄达宪、袁源渝是夫妻关系，双方于2005年7月5日登记结婚。被告成就公司于2014年5月6日依法成立，其经营范围是房地产开发、销售；物业管理；购销建筑材料；承接：土石方工程、装修排水工程。位于信宜市××××、江堤路的城北新区商住楼由成就公司开发，其土地使用权证号为信府国用（2015）xxxxxx号、XXXXXXXX号、XXXXXXXX号，并于2017年10月30日取得广东省信宜市商品房预售许可证（编号：信房预售[2017]XXX号）。2018年4月间，原告与被告口头协商并达成协议，约定原告向被告购买位于信宜市××××城北新区××××××××××××××。因购买涉案房产，原告袁源渝或黄达宪（部分单据误写为黄立宪）向被告支付款项如下：购房款:1.2018年5月2日支付购房款（意向金）50000元;2.2018年6月间支付购房款（意向金）80000元；3.2018年8月29日支付购房款（意向金）40000元；4.2018年9月30日支付购房款40000元；5.2018年11月5日支付购房款120000元；6.2019年1月31日支付购房款40000元；7.2019年3月7日支付购房款80000元；8.2019年5月20日支付购房款40000元；9.2019年11月28日支付购房款80000元。经核算，上述购房款（包括意向金）合计：570000元。另，原告于2018年9月28日向被告支付维修基金4661元、入户大门款4300元、防盗网款6062元及天然气初装费2800元。上述款项合计：587823元，除上述列明的款项之外，被告再未向被告支付房款。被告收款后均向原告出具了《信宜市城北新区商住楼购房款收据》，其中2018年5月2日的收据明确注明原告袁源渝购买的房产为XXXXXXX房，建筑面积155.38平方米，每平方米5680元，并注明本房产不按揭，每月至少付40000元，否则意向金不退还，作为被告方经济损失。根据该收据约定单价与建筑面积，经核算，涉案房产的总价款为882558.40元。原告首次支付购房款的时间为2018年5月，如按约定的每月支付至少40000元核算，被告应于2020年3月付清购房款，减除原告已支付的购房款570000元，原告还应支付购房款312558.40元（882558.40元-570000元）。除上述列明的款项之外，被告再未向被告支付款项，原、被告至今没有签订商品房屋买卖合同。诉讼中，被告称其已于2018年12月1日在涉案楼房电梯口上张贴《交楼通知书》，并已向原告交付涉案房产的锁匙，但原告均予以否认。原告称因涉案楼盘有不少业主与被告发生纠纷一直未得到解决，才意识到无法将预购买的楼房转让。2020年4月13日，原告向本院提起诉讼，并提出上述诉讼请求。本院认为，本案焦点：1.原、被告之间商品房买卖合同是否成立并生效？2.原告主张被告返还购房款及支付利息是否符合法律规定？焦点1：根据原告提供的《信宜市城北新区商住楼购房款收据》，双方明确了原告所购商品房屋的位置、单价、建筑面积，经核算也可确定涉案房产的总价款为882558.40元（5680元/平方米×155.38平方米）；根据原告的付款事实，原告已支付的房价款为570000元，尚欠房价款312558.40元未支付给被告；同时，原告还向被告支付涉案房产的维修基金、入户大门款、防盗网款、天然气初装费等费用共17823元；对原告已支付的各类款项，原、被告双方均无异议，依法予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第十一条“书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式”，及第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”，第三十七条“用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”，及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”等规定，书面合同仅是合同关系成立的一种方式，并不是合同成立必备条件。虽然原、被告双方至今未签订书面《商品房买卖合同》，但根据双方的交易事实，原告已按口头约定或交易习惯履行了主要义务，其双方交易行为是其真实意思表示，并未违反法律规定，因此，依法认定原、被告之间存在商品房屋买卖合同关系，双方达成的商品房屋买卖口头协议成立并生效，双方应依定履行。虽然原、被告之间的合同内容缺乏合同法规定的部分条款，但根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”的规定，原、被告可另行补充协议，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定履行。对于违约责任问题，双方并未明确约定，因此，涉案违约责任问题可根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第十一条、第十二条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：驳回原告袁源渝、黄达宪的诉讼请求。案件受理费4893元（原告已预交），由原告袁源渝、黄达宪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 员 李继生二〇二〇年七月十日法官助理 李嘉盈书 记 员 何斌嵩附法律条文内容如下：《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第十一条书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。第十二条合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。