河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1302民初2688号原告姜忠，男，汉族，1968年4月13日出生，住河南省南阳市宛城区。原告张海波，女，汉族，1967年11月15日出生，住广东省佛山市南海区。二原告委托代理人许冠，河南宛龙律师事务所律师，特别授权。被告张少函，男，汉族，1988年1月28日出生，住河南省南阳市宛城区。原告姜忠、张海波诉被告张少函房屋租赁合同纠纷一案，原告向本院提起诉讼，本院依法立案受理后，向双方当事人送达了相关法律手续，于2020年7月6日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告姜忠、张海波及其委托代理人许冠，被告张少函均到庭参加了诉讼。因案情复杂，案件转为普通程序审理。依据原告的申请，本院对被告的财产进行了保全。后依法向双方当事人送达了相关法律手续，并于2020年10月27日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告姜忠、张海波的委托代理人许冠，被告张少函均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告姜忠、张海波诉称，2018年1月15日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于南阳市宛城区范蠡路以南、独山大道以东、区间路以北南都领御小区2A幢1单元102、103、104、105、202、203、204、302、303室的房屋出租给被告，租赁期自2018年1月15日起至2027年4月14日为止，租金为2018年4月15日起至2021年4月14日期间年租金60万元。至今，被告仅支付2019年8月15日之前的租金，尚欠2019年8月15日至2020年3月31日期间的租金30万元。同时合同约定乙方拖欠租金两个月以上的，支付总租金60万元20%的违约金，即12万元。为维护原告的合法权益，故诉至法院请求依法判令：1.被告支付2019年8月15日至2020年3月31日期间的租金30万元及违约金12万元；2.本案诉讼费由被告承担。原告姜忠、张海波为支持自己的主张，向本院提供以下证据：第一组证据：房屋租赁合同一份，证明原被告关于案涉房屋租赁的具体约定。第二组证据，被告向原告的转账记录，证明截止2020年3月31日之前，原告累计收到被告支付的租金319500元。第三组证据，物业公司情况说明及装修合同一份，证明原告在2019年12月20日经被告同意将出租给被告房屋中的第三层收回自用并装修。第四组证据，微信聊天记录一份，证明被告在2020年1月9日微信聊天记录中承认欠付原告房屋租金，在被告承租原告房屋期间原告给予过被告大量的帮助。被告张少函辩称，1、原告姜忠，张海波出租的房屋，因与物业交接不规范，致使房屋经常停水停电，有记录的为36天，房屋消防栓烟感喷淋设备无供水，消防主管部门禁止使用，禁止从事经营活动。房屋屋顶伸缩缝漏水，致使店里奶粉尿不湿等商品被浸泡，设备损坏停业12天，维修房屋三天等导致房屋不具备正常使用条件。致使答辩人无法正常从事经营活动，房屋停水停电期间消防主管部门责令停业，维修房屋期间共计51天，租金83835元应依法予以扣减（每天房租计算方法年房租总额60万元除以365等于1643元每天）；2、合同期限内原告姜忠、张海波使用第三层302/303共217平方米，房屋租金130200元应依法予以扣减。3、原告姜忠、张海波诉讼请求多计算15天租金24657元，应依法予以扣减。4、2020年1月至3月三个月租金共计117450元，应国家政策酌情予以扣减。以上合计应扣减356142元。被告张少函为支持自己的主张，向本院提供以下证据：第一组，转账记录6张2019年4月15日至2020年3月31日房租租金共18笔计22万元。18笔是分时间段转的，并不像原告说的超过俩月支付违约金。第二组，微信聊天记录，证明所租房屋经常停水停电，告知房东，房东以各种理由推脱。第三组，2019年12月25日房东在未告知我的情况下，我所承租房屋被法院强制执行，张贴拍卖公告，造成客户心理恐慌，充值卡客户要求全部退还充值卡内金额，造成我方经济损失10万元。被告张少函对原告姜忠、张海波提交的证据质证意见为：第一组无异议。第二组有异议，2018年转账记录有点儿乱，本次诉讼不涉及18年房租。第三组有异议，房屋收回是2019年3月经协商收回的，装修是从2019年12月20日开始，装修合同并不能证明房屋收回日期。装修至今所用店内水电费都没有缴纳。第四组，从未否认过欠原告房租，被告与原告张海波签合同2年一面未见，被告为何说给予很大帮助，反倒是被告疫情期间帮助原告，疫情期间原告装修三楼房屋每天联系被告早上7.50开门一直到下午6点才关门，此期间被告店铺没有复工禁止经营的。原告姜忠、张海波对被告张少函提交的证据质证意见为：第一组，转账记录17笔并非原告之前庭审中说的18笔，17笔转账中319500元，这319500元不应该重复提出。被告在2019年11月5日、21日、22日以及日期不太清楚的40000元，这4万元是被告支付到原告银行卡尾号0877的卡中的，原告也认可这是支付的租金。被告共支付租金359500元。第二组，有异议，1、被告所举微信记录是原告与被告妻子之间的聊天记录，并非与被告本人。2、被告在庭审中并未出示该微信聊天记录的原始载体，而书面截屏存在掐头去尾断章取义的情形，并不能完整展现双方的沟通内容，不具有客观真实性。在被告出示的微信聊天记录中，在2019年4月10日晚上21：38分被告妻子明确的向原告说姐一直你都在尽力的帮助我，我们心里明白。3、即使从被告的微信聊天内容上来看，被告商铺停水停电是物业原因造成的，并非原告。按照合同第五条约定，租期内的物业水电等水电费用由承租人承担，这也符合现实情况谁租房谁缴纳水电费，因此如被告并未拖欠物业水电而遭到停水停电，那么被告应该向物业公司主张权利。因此，对被告所造成的损失也不应当由原告承担任何责任。第三组，房屋遭法院执行拍卖属实，首先这属于不可抗力，并且基于买卖不破租赁的法律规定，即使法院拍卖了房屋也并不影响被告的承租，因此第三组证据并不能达到证明的目的。本院对原、被告无异议的证据的真实性予以认可，对双方有异议以及证明方向有异议的证据在评析部分予以综合论证。根据原、被告举证、质证及法庭调查中当事人的陈述，本院确认如下法律事实：2018年1月15日，原告姜忠、张海波作为甲方，被告张少函作为乙方签订了《房屋租赁合同》一份，合同主要约定：“……第一条房屋的坐落、面积情况1、甲方出租给乙方的房屋位于南阳市宛城区××、××大道以东、区间路以北“南都××”小区××单元××、××、××、××、××、××、××、××、××室。2、出租房屋为地面第一、二、三层，面积共1025.87平方米。第二条租赁期限、用途1、该房屋租赁期共九年零三个月。自2018年1月15日至2027年4月14日止，装修免租期为2018年1月15日起至2018年4月14日止。2、租赁房屋用于商业经营……第四条租金及支付方式1、该房屋每月租金50元/㎡，房屋租金每三年一涨，涨幅范围为百分之十，租赁房屋的租金（不含税价）按以下时间、金额确定：（1）2018年4月15日至2018年10月14日租金为人民币300000.00元；……（3）2019年4月15日至2019年10月14日租金为人民币300000.00元；（4）2019年10月15日至2020年4月14日租金为人民币300000.00元；……2、房屋租金支付方式：房屋租金前两年每半年一付，付租金的时间分别为每年的2月15日和8月15日之前支付下一租期的租金；从2020年以后房屋租金一年一付，付租金的时间为每年的2月15日之前付下一租期的租金。（第一期租金2018年1月16日前付清。）……第五条租赁期间相关费用（1）租赁期限间内因使用房屋产生的水电费、物业费等合理费用由乙方承担。……第六条房屋修缮与使用由于乙方租赁房用于商业经营之用，但乙方对房屋的装修、装饰不得对如承重墙峰影响房屋安全的结构进行改造。……第九条甲方违约责任处理规定甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，应按照合同总租金的20%向乙方支付违约金，并承担赔偿责任。第十条乙方违约责任1、租赁期间，乙方拖欠租金两个月以上，甲方有权终止合同并收回该房屋，乙方应按照合同总租金的20%向甲方支付违约金。……第十条免责条件1、因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲乙双方互不承担责任。2、因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。……合同下方有姜忠及张少函的签字并按指印。”后被告张少函按合同约定支付了部分租金，并对房屋进行了装修和使用，自2019年8月15日之后的房屋租金被告一直未付，后经原告多次催要未果，故诉至法院请求依法判令被告支付自2019年8月15日至2020年3月31日的房屋租金300000元及违约金120000元。庭审过程中，原告认可一共收到被告张少函支付房屋租金359500元，2019年8月15日之后的房租未付。被告转款359500元也认可，但辩称2018年的转账记录比较乱，本次诉讼不涉及2018年的房屋，认可2019年的房租还有未付。后本院要求原、被告双方对房屋租金进行对账结算，但双方一直未向法庭提交相关的对账手续。另查明，2020年2月7日,本院在淘宝网司法拍卖平台依法拍卖了原告张海波、姜忠所有的位于南阳市××山大道与××交叉口中盛南都领御2A＃楼商业用房2A-1-1-102房产、2A-1-1-105房产、2A-1-2-203房产、2A-1-2-204房产、2A-1-3-303房产，竞买人万秋月参与竞买后以11297400元人民币竟得该五套房屋。2020年3月18日，本院作出（2019）豫1302执恢736号执行裁定书，裁定将上述的五套房产的所有权归买受人万秋月所有，所有权自本裁定送达买受人万秋月时起转移。庭审过程中，被告张少函认可已于2020年4月1日与新的房屋所有人签订了房屋租赁协议。本院认为，一、依法成立的合同，受法律保护。本案中原告姜忠、张海波与被告张少函签订的《房屋租赁合同》，系双方在平等、自愿的基础上签订的，且不违反法律及行政法规，应属有效合同，双方当事人应当按照合同的约定履行义务。现原告已按合同约定将案涉的房屋交付被告张少函使用，被告张少函也已对案涉房屋进行了装修并投入使用，其应当按照合同的约定按时足额支付房屋租金。现原告请求被告张少函支付自2019年8月15日至2020年3月31日的房租300000元，被告张少函也认可欠房租的事实。考虑到双方合同中约定房屋租金每半年300000元，故自2018年8月15日至2019年12月15日应按每月50000元支付房租为宜；而考虑到原告提供证据证明其自2019年12月20日开始对原告租用的第三层房屋302室、303室收回装修自用，房租应该减免，且自2020年1月25日至2020年3月12日受疫情影响，依据国家相关政策，房屋租金也应当减免，且案涉房屋于2020年3月18日经本院作出的执行裁定书裁定归案外人万秋月所有，被告张少函已与万秋月签订了新的房屋租赁合同。因此，自2019年12月15日至2019年3月31日的房租，应适当减免，本院酌定支持50000元为宜。综上，被告张少函应支付给原告姜忠、张海波2019年8月15日之后的房屋租金共计250000元。二、对于被告张少函辩称的案涉房屋第三层2019年4月提前收回应当扣减房屋租金，及因物业交接不规范，致使房屋经常停水停电，房屋漏水致使物品损坏，停业维修期间应当扣减租金的主张，缺乏依据，且提交相关证据不够充分，故本院不予支持。三、对于原告要求被告支付违约金的主张，原、被告双方签订的合同中约定“租赁期间，乙方拖欠租金两个月以上，甲方有权终止合同并收回该房屋，乙方应按照合同总租金的20%向甲方支付违约金。”本案中，虽然被告欠原告房屋租金，但被告一直在不间断的支付房屋租金，原告也一直在接收房屋租金，也未提出异议。故原告的该项主张，缺乏依据，本院不予支持。四、考虑到原、被告双方在庭审过程中经本院释明后未进行对账结算，也未提交其他证据，故若双方因房屋租金问题产生纠纷，可待双方对账结算后，另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、限被告张少函于本判决生效后十五日内支付给原告姜忠、张海波房屋租金人民币250000元。二、驳回原告姜忠、张海波的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7600元，保全费2620元，由被告张少函负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  丁心然人民陪审员  陈玉叶人民陪审员  张 燕二〇二〇年十一月二十七日书 记 员  黄俊铭