辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽13民终1504号上诉人（原审原告）：耿大伟，男，1987年5月3日出生，汉族，朝阳县公安局警察，住朝阳市双塔区。委托诉讼代理人：张建杰，女，1985年11月28日出生，汉族，朝阳县公安局警察，住朝阳市双塔区。被上诉人（原审被告）：朝阳时代物业管理有限公司，住所地朝阳市双塔区北大街香格里拉花园9、10、16号网点50C号101室。法定代表人：龙万林，经理。委托诉讼代理人：林海源，辽宁元策律师事务所律师。上诉人耿大伟因与被上诉人朝阳时代物业管理有限公司（以下简称“时代物业”）物业服务合同纠纷一案，不服双塔区人民法院（2020）辽1302民初889号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月3日立案后，依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。上诉人耿大伟的委托诉讼代理人张建杰、被上诉人时代物业的委托诉讼代理人林海源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。耿大伟上诉请求：1．请求二审法院撤销原审民事判决，依法发回重审或者改判。一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1．原判决程序违法。一审法院漏审漏判了上诉人的诉讼请求，属于程序违法。上诉人在一审庭审中提供了增加诉讼请求的申请书，申请书增加的诉讼请求第二项明确写明“判令朝阳时代物业管理有限公司按照《朝阳市物业服务收费管理办法》（2015版）中规定的收费标准收费”，但一审法院漏审漏判了此项内容。2．原判决认定事实错误。原判决第三页下部称，原告于原、被告双方签订上诉《天马时代广场前期物业服务合同》当日按每月每平米1元的价格向被告交纳了两年的物业费2347元，实际是被告因未达到物业费每平米1.2元的标准，主动降价，按照每平米1元的价格收取的两年物业费。3．原判决适用法律错误。（1）上诉人与被上诉人签订的《天马时代广场前期物业服务合同》非上诉人、被上诉人双方的真实意思表示，不符合公平自愿、诚实信用、等价有偿原则，违反了法律、行政法规的效力性强制性规定，合同部分条款无效。一是本案在签订物业服务合同时，被上诉人滥用优势地位，上诉人为了拿到钥匙，不得不签订被上诉人提供的格式合同，即不是上诉人的真是意思表示。二是上诉人与被上诉人签订《天马时代广场前期物业服务合同》后，被上诉人没有按照合同约定和《朝阳市物业服务收费管理办法》（2015版）规定履行合同，被上诉人没有履行物业合同中《业主公约》第十五条第4和5项，也没有达到上述收费管理办法附件中一级物业第一项服务项目的第2、4、5、6、8、9、10、17小项，第二项服务内容的第1、2、10、12小项，第5项服务内容的第2、4、7小项的标准，故不符合等价有偿原则。三是上诉人和被上诉人签订的《前期物业服务合同》中的《业主公约》第十九条明显违反了《朝阳市物业服务收费管理办法》（2015版）第十六条前期物业服务费每月每建筑平方米不得超过0.6元的强制性规定；上诉人和被上诉人签订的《前期物业服务合同》中的《房屋装饰装修协议书》约定装修指导费，包括垃圾清运费、装修指导费等，交纳标准为：10元/平方米，此约定明显违反了《朝阳市物业服务收费管理办法》（2015版）第十七条的强制性规定。（2）2014年12月17日，国家发展改革委颁布了发改价格（2014)2755号《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》，通知中放开了住宅物业费价格，但是没有放开住宅前期物业费价格，原因就是住宅前期物业费基本都是由房屋开发商选定的物业公司制定，而业主没有选择权，这明显不符合市场规律。（3）原审法院认为前期物业服务收费实行政府指导价，非政府定价，非强制性规定。根据《中华人民共和国价格法》第三条、第十一条、第十二条、第三十九条规定，以及《朝阳市物业服务收费管理办法》（2015版）第三十二条的规定，政府指导价属于强制性规定，经营者必须遵守，只不过政府指导价是一个价格区间，经营者可以在这个区间定价，而不像政府定价是一个具体的准确的价格。上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务合同》第十九条因违反法律法规的强制性规定而无效，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定。上诉人与被上诉人签订的格式物业合同违反了法律法规的强制性规定，况且被上诉人没有执行法律法规规定的每平米1元物业费的服务标准，上诉人要求被上诉人返还1716.88元的物业费有事实根据和法律依据。（4）关于上诉人要求被上诉人停用电梯刷卡分层装置的请求，不是上诉人不缴纳电梯费，而是被上诉人不收。上诉人曾经到物业办公室交纳电梯费，但是被上诉人要求上诉人从2017年3月开始按照每月90元的标准交纳电梯费。一是被上诉人收取的每月90元电梯费违法。违反了《朝阳市物业服务收费管理办法》（2015版）第十二条明确规定；二是电梯费起算时间违法。5号楼2单元的电梯是2017年8月31日取得的特种设备登记使用证书，收费起算时间应该是2017年9月份。但不管被上诉人出于什么原因安装电梯刷卡分层装置，都应该遵守法律法规的规定，被上诉人没有经过“双三分之二”业主同意，擅自安装电梯刷卡分层装置违反了《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，故应予以停用。况且安装电梯分层以后并没有保证小区业主的安全，小区业主曾在“天马兄弟姐妹群”里反应放在家门口的东西被盗。（5）关于上诉人提出的要求被上诉人尽快修缮可视对讲和客厅窗户玻璃的诉讼请求，原告收房以后即发现窗户玻璃存在质量问题，物业公司曾答应给解决，还派了玻璃厂家的工人到家里查看是否属于质量问题，经过玻璃厂家工人查看，确定为质量问题，之后物业公司给上诉人换过一次窗户，但是新的窗户与原窗户存在同样的质量问题，故上诉人未同意更换，物业公司答应过后再次更换，直到今天也未更换。关于可视对讲系统，物业也多次发过通知统计报修，最近一次是2019年11月30日统计的，通知说三日后报厂家维修，至今未修缮，故上诉人向被上诉人主张修缮可视对讲和窗户玻璃并无不妥。（6）判决书依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”判决，属于适用法律错误，本案中前期物业服务合同不是建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，而是业主与物业公司签订的前期物业服务合同，并且上诉人在一审中并未以并非合同当事人为由提出抗辩。本案应当适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。时代物业答辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分。本案合同的价格符合物业服务收费标准。上诉人明确没有交电梯卡的费用，所以上诉人无权使用电梯。玻璃的问题是购房时的房屋质量问题，不是物业服务范围。上诉人上诉理由不符合事实和法律规定，请求二审法院驳回上诉，维持原判。耿大伟向一审法院起诉请求：1．请求确认原、被告双方签订的《天马?时代广场前期物业服务合同》第六章第十九条无效；2．要求被告返还原告多收取的住宅前期物业费和装修指导费共计1716.88元；3．要求判令被告停用天马?时代公馆5号楼2单元的电梯刷卡分层装置；4．要求被告尽快修缮可视对讲系统和客厅窗户玻璃；5．诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告耿大伟系天马?时代公馆5号楼2单元602室业主，其房屋建筑面积为97.8平方米。天马?时代公馆的房屋开发单位为朝阳嘉义房地产开发有限公司，该公司于2017年3月6日将原告耿大伟所购买其开发的上述房屋交付给原告。原告耿大伟于上述房屋交付当日与被告朝阳时代物业管理有限公司签订了一份《天马?时代广场前期物业服务合同》，该合同包括《房屋装饰装修协议书》和《业主公约》，原、被告双方签订该合同时将合同签订时间填写为2016年9月20日。原、被告签订的上述《天马?时代广场前期物业服务合同》中《房屋装饰装修协议书》主文部分约定乙方（原告耿大伟）办理入住手续时，需向甲方（被告朝阳时代物业管理有限公司）交纳装修指导费，包括垃圾清运费、装修指导费等，交纳标准为10元/平方米。原、被告双方签订的上述《天马?时代广场前期物业服务合同》中《业主公约》部分第十九条约定住宅物业费的收费标准为每月每平方米1.2元。原告耿大伟于原、被告双方签订上述《天马?时代广场前期物业服务合同》当日按每月每平方米1元的价格向被告朝阳时代物业管理有限公司交纳了两年的物业费2347元，按每平方米10元标准向被告朝阳时代物业管理有限公司交纳了978元的装修指导费。现原告耿大伟以其与被告朝阳时代物业管理有限公司签订的《天马?时代广场前期物业服务合同》中约定的物业费收费标准和装修指导费收费标准超出了《朝阳市物业服务收费管理办法》规定的标准，被告朝阳时代物业管理有限公司多收取了其共计1716.88元物业费和装修指导费为由诉至一审法院。一审法院认为，原告耿大伟与被告朝阳时代物业管理有限公司签订的《天马?时代广场前期物业服务合同》系原、被告双方当事人的真实意思表示，符合公平自愿、诚实信用、等价有偿原则，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。关于原告耿大伟提出的其与被告朝阳时代物业管理有限公司签订的《天马?时代广场前期物业服务合同》中约定的物业费和装修指导费标准过高，超出了《朝阳市物业服务收费管理办法》的规定的陈述意见，经查《朝阳市物业服务收费管理办法》于2014年7月21日经朝阳市第十届人民政府第二十四次常务会议审议通过，并颁布实施。2014年12月17日，国家发展改革委颁布了发改价格（2014）2755号《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》，通知内容为：“为贯彻落实党的十八届三中全会精神，按照国务院常务会义部署，使市场在资源配置中起决定性作用，促进相关服务行业发展，现就放开部分地方实行定价管理的服务价格的意见通知如下：一、对已具备竞争条件的以下7项服务价格，请各省、自治区、直辖市价格主管部门抓紧履行相关程序，放开价格。……（六）非保障性住房物业服务。物业服务企业接受业主的委托，按照物业服务合同约定，对非保障性住房及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动等向业主收取的费用。保障性住房、房改房、老旧住宅小区和前期物业管理服务收费，由各省级价格主管部门会同住房、城乡建设行政主管部门根据实际情况决定实行政府指导价，放开保障性住房，物业服务收费，实行市场调节价的，应考虑保障对象的经济承受能力，同时建立补贴机制。……”。根据上述规定可知，国家已经于2014年12月17日将物业服务收费价格由政府定价予以放开，由市场进行调节，即由双方当事人自行约定，即使是前期物业服务收费，也实行政府指导价，而非由政府部门定价，《朝阳市物业服务收费管理办法》中规定的物业费和装修指导费收费标准为政府指导价格，并非强制性规定。原告耿大伟依据《朝阳市物业服务收费管理办法》要求确认其与被告朝阳时代物业管理有限公司签订的《天马?时代广场前期物业服务合同》第十九条无效，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，该院不予支持。原告耿大伟依据其与被告朝阳时代物业管理有限公司签订的合法有效的《天马?时代广场前期物业服务合同》自愿向被告交纳了两年的物业费和装修指导费，合同已经履行完毕，原告耿大伟要求被告朝阳时代物业管理有限公司返还其1,716.88元物业费和装修指导费的诉讼请求，因缺乏事实根据和法律依据，该院不予支持。关于原告耿大伟要求被告朝阳时代物业管理有限公司停用天马?时代公馆小区5号楼2单元的电梯刷卡分层装置的诉讼请求，原告耿大伟在本案审理过程中自认其入住位于天马?时代公馆的房屋后从未交纳过电梯费，被告朝阳时代物业管理有限公司对天马?时代公馆的住宅房屋设置电梯卡分层装置既是为了杜绝未交纳电梯费的业主仍能对电梯进行正常使用而损害其他正常交纳电梯费的业主的合法权益，也是为了保障小区业主的安全，并无不妥。原告耿大伟作为天马?时代公馆的业主，如其想使用电梯，即应向被告朝阳时代物业管理有限公司交纳电梯费，要求被告开通其所在楼层的电梯卡分层装置，原告耿大伟在未向被告朝阳时代物业管理有限公司交纳电梯费的情况下要求被告停用其所在的5号楼2单元的电梯刷卡分层装置没有任何事实根据和法律依据，该院不予支持。关于原告耿大伟提出的要求被告朝阳时代物业管理有限公司尽快修缮可视对讲系统和其家的窗户玻璃的诉讼请求，可视对讲系统和窗户玻璃均属于房屋的附属设施，属于房屋的组成部分，原告耿大伟在本案审理过程中向该院陈述其所购买的位于天马?时代公馆的房屋开发公司是于2017年3月6日为其办理的入住手续，现未超出五年的质量保证期，即使原告的房屋可视对讲系统和窗户玻璃存在质量问题，其也应当向房屋开发单位主张权利，与被告朝阳时代物业管理有限公司无关，原告耿大伟要求被告朝阳时代物业管理有限公司为其修缮可视对讲系统和窗户玻璃缺乏事实根据和法律依据，该院亦不予支持。被告朝阳时代物业管理有限公司针对原告耿大伟提出的各项诉讼请求提出的相关辩解意见，符合法律规定，该院予以采纳。综上所述，原告耿大伟提出的要求确认其与被告朝阳时代物业管理有限公司签订的《天马?时代广场前期物业服务合同》第十九条无效，要求被告返还其1716.88元物业费和装修指导费，要求被告停用天马?时代公馆5号楼2单元的电梯刷卡分层装置和要求被告为其修缮可视对讲系统和窗户玻璃的诉讼请求，均因缺乏事实根据和法律依据，该院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院判决：驳回原告耿大伟对被告朝阳时代物业管理有限公司提出的全部诉讼请求。案件受理费25元（原告耿大伟预交，已减半收取），由原告耿大伟负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证。耿大伟向本院提交了有关于可视对讲机报修统计的通知，用以证明物业公司统计想统一报修，物业公司对可视对讲系统有义务负责维修。本院经审查认为，耿大伟已于本院询问时自认可视对讲系统已于2020年7月28日修理完毕，并请求撤回对可视对讲系统维修的诉讼请求，因上诉人对此证据欲证明的问题已经得到解决，本院不予认定采信。本院对一审查明认定的事实予以确认。本院认为：上诉人耿大伟与被上诉人时代物业签订的《天马?时代广场前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，符合公平自愿、诚实信用、等价有偿原则，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。关于耿大伟提出的其与时代物业签订的《天马?时代广场前期物业服务合同》中约定的物业费和装修指导费标准过高，超出了《朝阳市物业服务收费管理办法》的规定的陈述意见，经查《朝阳市物业服务收费管理办法》于2014年7月21日经朝阳市第十届人民政府第二十四次常务会议审议通过，并颁布实施。2014年12月17日，国家发展改革委颁布了发改价格（2014）2755号《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》，通知内容为：“为贯彻落实党的十八届三中全会精神，按照国务院常务会义部署，使市场在资源配置中起决定性作用，促进相关服务行业发展，现就放开部分地方实行定价管理的服务价格的意见通知如下：一、对已具备竞争条件的以下7项服务价格，请各省、自治区、直辖市价格主管部门抓紧履行相关程序，放开价格。……（六）非保障性住房物业服务。物业服务企业接受业主的委托，按照物业服务合同约定，对非保障性住房及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动等向业主收取的费用。保障性住房、房改房、老旧住宅小区和前期物业管理服务收费，由各省级价格主管部门会同住房、城乡建设行政主管部门根据实际情况决定实行政府指导价，放开保障性住房，物业服务收费，实行市场调节价的，应考虑保障对象的经济承受能力，同时建立补贴机制。……”根据上述规定可知，国家已经于2014年12月17日将物业服务收费价格由政府定价予以放开，由市场进行调节，即由双方当事人自行约定，即使是前期物业服务收费，也实行政府指导价，而非由政府部门定价，《朝阳市物业服务收费管理办法》中规定的物业费和装修指导费收费标准为政府指导价格，并非强制性规定。耿大伟依据《朝阳市物业服务收费管理办法》要求确认其与时代物业签订的《天马?时代广场前期物业服务合同》第十九条无效，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，本院不予支持。耿大伟依据其与时代物业签订的合法有效的《天马?时代广场前期物业服务合同》自愿向时代物业交纳了两年的物业费和装修指导费，合同已经履行完毕，耿大伟要求时代物业返还其1,716.88元物业费和装修指导费的诉讼请求，因缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。关于耿大伟要求时代物业停用天马?时代公馆小区5号楼2单元的电梯刷卡分层装置的诉讼请求，耿大伟在本案审理过程中自认其入住位于天马?时代公馆的房屋后从未交纳过电梯费，时代物业对天马?时代公馆的住宅房屋设置电梯卡分层装置既是为了杜绝未交纳电梯费的业主仍能对电梯进行正常使用而损害其他正常交纳电梯费的业主的合法权益，也是为了保障小区业主的安全，并无不妥。耿大伟作为天马?时代公馆的业主，如其想使用电梯，应向时代物业交纳电梯费。耿大伟在未向时代物业交纳电梯费的情况下要求停用其所在的5号楼2单元的电梯刷卡分层装置没有任何事实根据和法律依据，本院不予支持。关于耿大伟提出的要求时代物业尽快修缮可视对讲系统和其家的窗户玻璃的诉讼请求。耿大伟于2020年7月28日询问时自认可视对讲系统已于当日修理完毕，请求撤回对可视对讲系统维修的诉讼请求。而对于客厅窗户玻璃维修问题，因客厅窗户玻璃属业主专有部分，并非物业服务企业维修范围，在时代物业与耿大伟不能协商一致的情况下，耿大伟要求时代物业为其修缮窗户玻璃缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。本案关于合同的履行的法律适用问题，原审适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条确有不当，本院予以纠正。综上，一审判决认定事实清楚，适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条不当，但裁判结果正确，故对耿大伟的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人耿大伟负担。本判决为终审判决。审判长  刘玉华审判员  汪 江审判员  姜永涛二〇二〇年七月二十八日书记员  张 多