成都市新津区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0118民初2070号 原告：张臻宇，男，1978年4月13日出生，汉族。 委托诉讼代理人：李忠，四川瀛领禾石律师事务所律师。 被告：张善杰，男，1967年6月3日出生，汉族。 委托诉讼代理人：张善惠（张善杰之姐）。 被告：张善惠，女，1958年10月4日出生，汉族。 第三人：四川链家房地产经纪有限公司。 法定代表人：张珊珊，职务不详。 原告张臻宇与被告张善杰、张善惠、第三人四川链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张臻宇及其委托诉讼代理人李忠、被告张善惠及被告张善杰的委托诉讼代理人张善惠到庭参加诉讼。第三人链家公司经本院传票传唤无正理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张臻宇向本院提出诉讼请求：1、请求判令张善杰向张臻宇退还购房款960000元并支付违约金（按0.5%每日从2020年10月22日起计算至张善杰还清之日止）；张善惠对上述款项承担连带责任；2、张善杰、张善惠承担本案的全部诉讼费用和保全费。2020年8月30日，张臻宇与张善杰的委托代理人张善惠签订了《成都市存量房屋买卖合同》，由第三人链家公司提供居间服务，合同约定：由张臻宇购买张善杰所有的位于成都市新津县房屋【所有权证号：川（2018）新津县不动产权第0016668号，业务件号：2018112732Ｆ00001】，并约定了购房价款、付款方式、争议解决方式等条款。合同签订后，张臻宇于2020年8月31日向张善杰指定账户转账支付了购房定金100000元和第一笔首付款900000元（共计1000000元）。2020年9月21日，张臻宇与张善杰的委托代理人张善惠及第三人链家公司签订了关于合同（编号：ＭＭ100006842106）的解约协议，约定由张善杰在2020年10月21日之前退还张臻宇定金60000元和首付款900000元，如张善杰未按期退款，每逾期一日，按需退还金额（960000元）的0.5%支付违约金。解约协议签订后，张善杰未按协议约定向张臻宇退款。张善惠系案涉房屋的实际所有人，应对退还购房款承担连带责任。张善杰、张善惠的行为已经严重侵犯了张臻宇的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律法规之规定，特向法院提起诉讼。 张善杰、张善惠共同辩称，一、张臻宇陈述与张善惠签订《成都市存量房买卖合同》属实，张臻宇交付的定金10000元及首付款900000元已用于归还银行贷款。2020年9月21日，原告以贷款没有通过为由要求双方解约，原告的行为违背诚信，张善杰考虑到原告的实际情况同意解约，但退款需要通过银行贷款途径解决。二、双方签订解约协议约定的违约金实际就是资金利息，按协议规定，该利息的年利率达到180%,该约定违反相关法律规定，属于无效条款，不应当承担违约责任并支付违约金。三、原告的解约理由是贷款无法通过，该理由无法成立。原告购买几百万的房屋，对资金没有准备，对贷款没有把握就贸然下手，这显然违反常理，这明显是对张善杰、张善惠的戏弄。四、张善杰、张善惠也愿意在不承担利息的情况下退还原告的购房款，如果通过原告介绍或自己努力能拿到贷款，则可以向原告退还，如果贷款不能，确实无法在短时间内筹集这近百万的资金，无法在两年内还清原告的960000元。 链家公司未作答辩，也未向本院提交证据。 本院经审理认定事实如下：2020年8月30日，在第三人链家公司提供居间服务下，甲方（出售方）张善杰的委托代理人张善惠与乙方（购买方）张臻宇签订了合同编号为100006842106《成都市存量房买卖合同》及补充协议，约定张善杰将其位于四川省新津县房屋出卖给张臻宇，该房屋成交价为3050000元。合同签订后，张臻宇于2020年8月31日向张善杰银行账户支付100000购房定金和第一笔首付款900000元。2020年8月31日，张善惠出具了一份《收条》，载明：今收到张臻宇购张善杰廊桥水乡一期64-2号第一批房款10000000元。 2020年9月21日张善杰的委托代理人张善惠作为甲方与张臻宇作为乙方签订《关于合同（编号MM100006842106）的解约协议》，该协议第3条约定：甲方在2020年10月21日内退还乙方定金60000和首付款900000元，合计960000元。乙方已支付甲方的定金中的一部分40000元甲方不予退还，自动转化为支付给甲方的补偿。若甲方未在约定时间退还的，每逾期一日，则按照需退还金额960000元的0.5%支付乙方违约金。上述解约协议签订后，张善杰未向张臻宇退还房款。 上述事实，有经庭审质证，本院予以确认并采信的《成都市存量房买卖合同》及补充协议、《收条》《关于合同（编号MM100006842106）的解约协议》以及当事人的当庭陈述等在案为证。 本院认为，一、《关于合同（编号MM100006842106）的解约协议》是协议签订双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。上述协议第3条约定张善杰应当在2020年10月21日前退还张臻宇房款960000元，但截止法庭辩论终结前，张善杰未按约履行退款义务，故张臻宇起诉要求张善杰退还960000元房款的理由成立，本院予以支持；二、关于本案违约金是否调整的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款及第二款规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，张臻宇未提交证据证明其实际损失，应承担举证不能的法律后果；张善杰辩称不应当承担违约责任，认为年利率达到180%应属无效，包含违约金过高的抗辩内容。本院认为，双方约定年利率180%显属过高，本院酌情予以调整，调整后的违约金计算方式为以960000元为基数，从2020年10月22日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的130%计算至本判决确定的给付之日止），对超出的部分，本院不予支持；三、关于张善惠是否承担连带责任的问题。连带责任的承担加重了责任方的义务，必须基于法律规定或者当事人明确约定。本案中，张臻宇未提交证据证明张善惠要对张善杰的还款义务承担连带责任，本案也不属于法律规定的应当由张善惠承担连带责任的情形，且案涉房屋系张善杰所有，张臻宇要求张善惠承担连带责任于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、张善杰在本判决生效之日起十日内退还张臻宇购房款960000元及违约金（违约金以960000元为基数，从2020年10月22日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的130%计算至本判决确定的付款之日止）； 二、驳回张臻宇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取6742元，保全费5000元，共计11742元，由张善杰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 宋怀兵 二〇二〇年十一月三十日 法官助理 刘 琴 书 记 员 罗韵婵