湖南省永兴县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)湘1023民初590号 原告：曹名昆，男，1961年10月1日出生，汉族，湖南省永兴县人，住湖南省永兴县。 委托诉讼代理人：邓建军，湖南金鸥律师事务所律师。 被告：李国成，男，1954年12月9日出生，汉族，湖南省永兴县人，住湖南省永兴县。 委托诉讼代理人：陈郁庆，湖南楚瑞律师事务所律师。特别代理。 原告曹名昆与被告李国成合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序于2020年4月26日公开开庭进行了审理。因本案案情复杂，本院依法转为普通程序，由审判员马益坤与人民陪审员曹青松、李友义组成合议庭公开开庭进行了审理。原告曹名昆及其委托诉讼代理人邓建军，被告李国成及其委托诉讼代理人陈郁庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曹名昆向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告于2010年10月27日签订的《柏林富汇商城“门面、过道”互换协议》和2012年10月14日签订的《租赁经营合同》无效；2、判决被告返还原告已经交付的门面租金92400元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2005年7月14日，永兴县国土资源局为出让方与原告共同签订《国有土地使用权出让合同》，出让宗地位于永兴县柏林镇（原柏林国税分局旧址），宗地总面积1849.1平方米，四至为：东至空地，南至过道，西至道路，北至住宅。2010年原告在该宗地新建房屋，被告提出要用南面属于被告的过道换原告的第一层的一个门面给被告，如果原告不同意，被告就搭原告房屋的墙建房屋，使原告无法通行。原告迫于无奈按照被告的意思于2010年10月27日签订了《柏林富汇商城门面过道互换协议》，2012年10月14日签订《租赁经营合同》，被告用过道与原告换来的门面又“租”给原告，从2011年起至2019年11月11日共收原告租金92400元。本案所涉过道是历史以来就有的一条公共通道，在原告建房之前及之后均是一条通道。农村宅基地只有村集体经济组织成员才能享有，且一户只能有一个宅基地，而李某1是一位教师不是永兴县柏林镇柏林村柏林一组成员，被告自称过道属于李某1私有从而换取原告门面的行为是欺诈行为，损害了原告利益也损害了社会共同利益。 被告李国成辩称，双方于2010年10月27日签订的《柏林富汇商城门面、过道互换协议》真实合法有效，应当受到法律的保护。该协议是双方当事人为了互惠互利、实现双赢达成的真实意思表示的协议，且协议从签订到履行已长达10年之久，原告用自己的门面物权换取被告的地役权没有违背法律禁止性规定，目的是实现双方的利益最大化。原告为了将房屋建成商住楼必须建消防通道才能通过规划审批，为了达到其利益最大化，原告恳请被告用门面互换被告使用的集体土地给其利用建消防通道。原告诉称被告采取欺诈手段签订互换协议没有任何事实依据，被告使用的土地与原告所购税务所相邻，原告为了利用被告的土地建消防通道才进行的互换，且原告按照该合同交纳租金，是履行合同义务，该合同合法有效，原告要求返还门面租金没有任何事实依据，请求驳回原告的诉请。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据1（柏林富汇商城门面过道互换协议、租赁合同）、证据2（门面租金清单）、证据3（国有土地使用权出让合同、房产证）、证据4（照片），被告提交的证据2（柏林富汇商城门面过道互换协议）、证据3（集体土地建设用地使用证）、证据5（租赁合同）的真实性本院予以采信；被告提交的证据1（证人李某1证言）结合证据4（承诺书）、证据6（谭若生的调查笔录）、证据（证人李某2证言）、证据（证人肖某证言），结合柏林村委会出具的证明，可以证实以李某1名义办理的集体土地建设用地实际上是属于被告李国成所有。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年10月27日，原告曹名昆（甲方）与被告李国成（乙方）签订《柏林富汇商城“门面、过道”互换协议》，协议第一条约定，甲方以建好的富汇商城一楼门面一间（紧靠南面过道）门面长为10.8米，宽为3.9米，换取乙方一条过道（紧靠甲方房屋南面），过道长为35米，宽为4米。第二条，甲乙双方“门面、过道”互换后，物权与使用权就形成了互惠互利的使用关系，即乙方用门面，甲方用过道；甲方的门面不作价，乙方的过道也不作价。第三条，门面、过道交换后，甲方的门面就永久属于乙方的物产，乙方的过道也永久属于甲方的物产。第四条，本协议由甲乙双方签字后生效，任何其他人无权更改。2012年10月14日，原告曹名昆（乙方）与被告李国成（甲方）签订《租赁经营合同》，合同第一条约定，租赁场地。甲方租赁一个门面给乙方，总面积42平方米，位置处于富汇超市一楼前台位置，用于商业经营。第二条，租赁期限。租赁期为十年，从2010年7月1日开始至2020年6月30日终止。第三条，租赁费用及支付方式。甲乙双方商议租金为9600元／年赁期。原告先后向被告支付了租金92400元。原告现以案涉过道不属于被告所有为由诉至本院，请求判其所请。 另查明：1、2005年7月14日，原告曹名昆（受让人）与永兴县国土资源局（出让人）签订《国有土地使用权出让合同》，合同约定，出让人出让给受让人的宗地位于永兴县柏林镇（原柏林国税分局旧址），宗地总面积1849.1平方米，宗地四至及界址点座标为：东至空地，南至过道，西至道路，北至住宅，宗地用途为住宅用地，土地使用权出让年期为70年，出让金为每平方米180元，总额为332838元。 2、1996年6月，李某1取得的柏林集建（政发）字第074号《集体土地建设用地使用证》实际所有人为被告李国成，地址为柏林村一组，土地类别为住房，土地登记为荒山，用地面积46平方米，四至为：东至空坪，南至人行山道，西至老1833线，北靠税务所围墙。 本院认为，本案系合同纠纷，案件争议的焦点是：1、《柏林富汇商城“门面、过道”互换协议》、《租赁经营合同》的性质及效力；2、被告是否应当向原告返还门面租金。阐述如下： 一、依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告曹名昆与被告李国成为方便共同合理使用土地，同意就富汇商城的门面与过道互换事项于2010年10月27日签订《柏林富汇商城“门面、过道”互换协议》；嗣后，双方又于2012年10月14日就互换的门面签订了《租赁经营合同》。上述两个合同的签订均系双方当事人的真实意思表示。原告提出其签订上述合同存在被胁迫的情形，但未提供证据予以证实，故本院对该意见不予采信。原告诉称案涉过道一直属于公共通道，并无被告的宅基地，但根据柏林集建（政发）字第074号《集体土地建设用地使用证》显示，其四至中，南至人行山道，北靠税务所围墙，涉案中被告取得使用权的集体土地位于原告所建富汇商城与公共通道之间，原、被告虽将互换的标的表述为“过道”，但结合本案案情来看，该“过道”即包括被告享有使用权的宅基地，故本院对该意见不予采信。 根据《中华人民共和国物权法》第一百五十六条规定，地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。本案中，原、被告签订的《柏林富汇商城“门面、过道”互换协议》约定，门面、过道互换后，门面的物权与过道的使用权形成互惠互利的使用关系，原告的门面不作价，被告的过道也不作价。《租赁经营合同》约定，被告将互换所得的门面租赁给原告，租赁期自2010年7月1日至2020年6月30日，租赁费9600元／年。综合上述协议、合同的签订及本案的实际情况来看，原告同意门面、过道互换的目的是建设商城需要将被告享有使用权的宅基地作为消防通道，其将门面作为对被告的补偿，双方是就门面的物权与过道（宅基地）的使用权进行互换利用，签订《柏林富汇商城“门面、过道”互换协议》、《租赁经营合同》的合同目的并非买卖过道（宅基地）的土地所有权，实质上是设立地役权，原告的富汇商城为需役地，被告的宅基地是供役地。从《租赁经营合同》的签订时间（2012年10月14日）、门面租金开始支付时间（2010年7月1日起）与互换协议签订时间（2010年10月27日）之间的先后顺序亦可证明上述协议、合同签订之间的联系，且原告已实际利用该宅基地近十年，支付了近十年的租金，故原、被告系通过签订《柏林富汇商城“门面、过道”互换协议》、《租赁经营合同》来设立地役权，《柏林富汇商城“门面、过道”互换协议》、《租赁经营合同》内容并未违反法律、行政法规强制性规定，属于有效合同。 二、根据《中华人民共和国物权法》第一百六十一条规定，地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。本案中，《柏林富汇商城“门面、过道”互换协议》中第三条约定，原告的门面永久属于被告的物产、被告的过道（宅基地）永久属于原告的物产，违反了上述法律规定，故原、被告设立的地役权期限应以集体土地建设用地使用权的剩余期限为限，超过部分无效。因原告曹名昆与被告李国成之间系以互换的形式设立地役权，被告籍此门面进行租赁取得92400元租金具有事实和法律依据，故原告要求被告返还其已支付的租金的诉讼请求，本院予以驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第五十六条，《中华人民共和国物权法》第一百五十六条、第一百五十八条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告曹名昆的诉讼请求。 本案案件受理费2110元，由原告曹名昆负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 长  马益坤 人民陪审员  曹青松 人民陪审员  李友义 二〇二〇年九月二十一日 法官助理邓翔凯 书记员许李振 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 《中华人民共和国物权法》 第一百五十六条地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产,以提高自己的不动产的效益。 前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。 第一百五十八条地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。 第一百六十一条地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。