江西省南昌市湾里区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0105民初323号 原告（反诉被告）：陈莎，女，1987年2月5日出生，汉族，户籍地广东省深圳市龙岗区，现住江西省南昌市南昌县。 委托诉讼代理人：徐先仁，江西云龙律师事务所律师。 被告（反诉原告）：南昌恒富置业有限公司，住所地江西省南昌市湾里区梅岭国家森林公园旁。 法定代表人：陈荣圣，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李薇，女，该公司员工。 原告陈莎与被告南昌恒富置业有限公司（以下简称恒富公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，被告恒富公司对原告陈莎提起反诉，本院决定本诉与反诉合并审理。本院依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告（反诉被告）陈莎及其委托诉讼代理人徐先仁，被告（反诉原告）恒富公司的委托诉讼代理人李薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈莎向本院提出诉讼请求：1.原告和被告解除房屋买卖合同；2.被告返还给原告已付购房本金440981元；3.被告已支付购房款利息34000元；4.本案诉讼费用由被告承担。在审理中，原告陈莎明确第三项诉请为被告支付原告已付购房款利息34000元。事实与理由：原告在置业顾问戴圆的欺诈下于2019年10月9日与被告恒富公司签订合同，置业顾问戴圆欺骗原告说所有的合同都一样不需要看，然后翻到已提前折好的页面，直接让原告签字，可见该合同不是原告真实意思的表示存在可撤销事由。对于明显加重原告义务的条款根本不知道，更谈不上要求被告作出说明，根据合同法第6、39、54条的规定，该合同依法应当撤销，被告应该返还原告的财产并赔偿损失。按照合同约定原告于2018年4月18日支付给被告125798元，于2018年10月13日支付给被告125800元，于2019年4月12日支付给被告188698元，于2019年9月10日支付给被告685元，共计支付给被告440981元，原告履行了合同义务。在银行卡未予发放按揭贷款的情况下，继续履行合同已无实际可能，故原告要求解除合同。根据《中华人民共和国合同法》规定，合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的当事人可以要求回（恢）复原状，故被告应该返还原告首付款440981元；根据双方签订的房屋买卖合同第7条、第8条、第9条、第12条的规定，以及补充协议附件十一第二条的规定，买受人逾期付款超过180日的，出卖人解除合同的，买受人按照累计应付款的百分之一支付违约金，另外出卖人逾期交付房屋最多也是按照房屋总价百分之一向买受人支付违约金；买受人按揭贷款申请未获通过，买受人应该在按揭审批终了之日起10日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣，否则视为逾期付款，逾期20天以上的视作买受人单方解除合同，买受人按房屋总价的百分之十向出卖人支付违约金；很显然该房屋买卖合同和附件补充协议都是格式合同，如果按揭贷款未获通过，买受人很难一次性支付剩余贷款，因此该补充协议明显加重了购房人的义务，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（2）第10条规定，该补充协议附件十一中第2条关于买受人的付款义务和违约金条款无效。《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条规定商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。在未获得贷款审批中原告没有过错，被告应该按照同期银行贷款利息支付给原告利息。原告本想就上诉问题与被告友好协商，达到一个双赢效果，但是根本行不通，故根据《中华人民共和国合同法》第5、6、8、39、40、52、54、58、94条，及第97条的规定，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第142条规定请求人民法院判令原告和被告解除房屋买卖合同；判令被告返还给原告已付购房本金440981元；判令被告支付购房款利息34000元；本案的诉讼费用由被告承担。 被告恒富公司辩称：原告的诉讼请求没有事实和法律依据。一、本案中被告恒富公司与原告于2019年10月9日签订《南昌市商品房买卖合同》，约定原告购买被告恒富公司南昌恒大林溪府楼盘52#1单元101号房，房屋总价为1257979元，付款方式为商业按揭贷款方式付款。原告应于2019年9月10日前支付首期房款440979元，余款817000元申请贷款支付。二、在银行按揭过程中，是因为原告的原因导致按揭无法获得银行批准，银行提供材料已经明确这一观点，原告在与恒富公司置业顾问的聊天记录中也自认了这一点。根据涉案房屋合同的约定，原告陈莎申请贷款未获批准，应一次性向被告支付全部购房款。恒富公司员工也多次提醒原告履行义务，并给予了足够的履行时间。原告未按合同约定支付剩余购房款，导致合同无法继续履行，属于根本违约，故原告陈莎应按合同约定承担相应的违约责任，且原告向恒富公司共计支付了440979元，并非诉状中所称的440981元。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，涉案房屋的《南昌市商品房买卖合同》无法继续履行的责任在原告而非被告，原告应承担合同解除的违约责任。 反诉原告恒富公司向本院提出反诉请求：1.解除反诉原告与反诉被告签订的《南昌市商品房买卖合同》；2.反诉被告配合反诉原告前往南昌市房管局办理解除《南昌市商品房买卖合同》备案的相关手续，并承担解除备案所需的费用；3.反诉被告支付反诉原告违约金125797.9元；4.本案诉讼费用由反诉被告承担。在审理中，反诉原告恒富公司当庭变更第二项诉讼请求为：反诉被告配合反诉原告前往南昌市房管局办理解除《南昌市商品房买卖合同》备案的相关手续。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2019年10月9日签订《南昌市商品房买卖合同》，约定反诉被告购买反诉原告开发的南昌恒大林溪府楼盘52#1-101号房，并在合同第七条约定以贷款方式付款，即反诉被告应当于2019年9月10日前支付首期房款440979元，余款817000元向银行申请商业贷款支付。合同签订后，反诉被告向反诉原告支付了440979元首付房款，反诉原告为反诉被告办理了涉案房屋的合同备案登记，但反诉被告因个人原因贷款未获银行审批通过。反诉原告一直积极协助反诉被告办理银行贷款，帮助反诉被告向上饶银行新建支行及赣州银行东湖支行等银行申请商业贷款，但反诉被告的贷款申请因其征信不符合条件均被银行驳回。此后反诉原告的工作人员多次联系反诉被告，要求其付清尾款，否则反诉原告将追究其违约责任，但反诉被告始终未履行合同义务。依据反诉原告与反诉被告签订的《南昌市商品房买卖合同》补充协议第二条第一款第三点的规定：“如买受人的按揭申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，买受人应在银行、公积金中心审批终了之日起10日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣。否则，视为逾期付款，逾期不足10天的，买受人按日以应付未付款的万分之一向出卖人支付违约金；逾期10天以上不足20天的，买受人按日以应付未付款的万分之二向出卖人支付违约金；逾期20天以上视作买受人单方解除本合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款10%作为违约金”。《中华人民共和国合同法》第108条规定：当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。反诉被告的行为已构成预期违约，其应当按照合同约定及法律规定承担相应的违约责任。 反诉被告陈莎辩称：一、合同解除的根本原因在于恒富公司。在整个过程中一直都是陈莎在努力跟恒大林溪府和银行沟通，陈莎完全符合银行放款条件。从刚刚法院调取的银行的证据也表明陈莎的银行信誉度是没有问题的，而且在证据上也看不出陈莎不符合银行放款的条件。陈莎也到各大银行调取了有关的证明，已经证明了陈莎是符合银行贷款条件的。二、陈莎在恒富公司置业顾问戴圆的欺骗下签了该份合同，可以说对合同并没有充分的时间进行研读，置业顾问戴圆在短短不到十分钟就把所有签的合同原件拿走了，对于合同中的权利义务不对等的霸王条款，可以说并不知道，所以就更谈不上要求对方做出说明和提示，恒富公司自始至终也没有就该合同中的严重限制陈莎权利的条款，向陈莎做出说明。陈莎与恒富公司身份不对等，可以说是弱势群体，恒富公司代表的是一个拥有众多法务人员，在地产界摸爬滚打了十几年，而陈莎和其他普通的购房户一样，对合同中的很多术语都不知道是什么意思，就糊里糊涂的签了这个合同。恒富公司的所有合同都是这样直接翻到了折页的页面让业主签的，这是一个众所周知的事实。 原告（反诉被告）陈莎为支持其主张及反诉抗辩，提交了以下证据材料： 1.原告（反诉被告）身份证、购房合同、被告（反诉原告）出具的收款收据，用以证明原告（反诉被告）主体适格及有关身份信息，双方的合同义务及实际履行情况。 2.陈莎向6家银行贷款的结清证明，用以证明原告（反诉被告）并没有信用问题。 3.恒富公司的身份信息，用以证明被告（反诉原告）适格。 被告（反诉原告）恒富公司为支持其抗辩及反诉主张，提交了以下证据材料： 1.南昌恒大林溪府52号楼商品房预售许可证，用以证明被告（反诉原告）在与原告（反诉被告）签订涉案房屋买卖合同前已取得涉案房屋所在楼栋的预售许可证。 2.《南昌市商品房买卖合同》，用以证明原告（反诉被告）、被告（反诉原告）基于双方合意签订了涉案房屋的相关合同，并在合同中对付款时间、付款方式、违约责任进行了约定，且涉案房屋买卖合同已在房管局进行了备案，恒富公司依约履行了己方义务，是陈莎存在违约行为。 3.微信聊天记录，用以证明恒富公司协助陈莎去多家银行申请贷款但陈莎因自身原因导致贷款未获银行批准，恒富公司多次提醒陈莎履行合同义务，且陈莎在与我司工作人员的微信聊天中确认她已看过合同。 案件审理过程中，本院依被告（反诉原告）恒富公司申请，向上饶银行新建支行、赣州银行东湖支行分别发出调查函，该两家银行向本院出具了《回函》。 对原告（反诉被告）陈莎所提交的证据，因被告（反诉原告）恒富公司对其真实性、合法性和关联性均无异议，故本院对其真实性、合法性和关联性予以采信。对被告（反诉原告）恒富公司所提交的预售许可证、南昌市商品房买卖合同，因原告（反诉被告）陈莎对其真实性、合法性和关联性均无异议，故本院对其真实性、合法性和关联性予以采信；对被告（反诉原告）恒富公司所提交的微信聊天记录，因原告（反诉被告）陈莎认可系其与恒富公司工作人员的微信聊天记录，故本院对其予以采信。对上饶银行新建支行、赣州银行东湖支行的回函，因原告（反诉被告）陈莎和被告（反诉原告）恒富公司对其真实性均无异议，故本院对其真实性予以采信。 基于当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2019年10月9日，陈莎（买受人）与恒富公司（出卖人）签订《南昌市商品房买卖合同》，约定：陈莎购买恒富公司开发的坐落于南昌市湾里区房屋一套，房屋总价款为1257979元，其中装修价为575103元。……第七条付款方式及期限：（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金10000元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款。（二）买受人采取下列方式付款：付款方式为商业贷款。买受人应当于2019年9月10日前支付首期房价款440979元，占全部房价款的35.05%，余款817000元向贷款机构申请贷款支付，其中商业贷款817000元。……第八条逾期付款责任：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；（2）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。 陈莎与恒富公司签订的《南昌市商品房买卖合同》附件十一《补充协议》第二条双方同意本合同第七条补充如下：（一）关于银行、公积金按揭付款方式的约定（仅适用于选择银行、公积金按揭方式者）……3.如买受人的按揭申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，买受人应在银行、公积金中心审批终了之日起10日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣。否则，视为逾期付款，逾期不足10天的，买受人按日以应付未付款的万分之一向出卖人支付违约金；逾期10天以上不足20天的，买受人按日以应付未付款的万分之二向出卖人支付违约金；逾期20天以上视作买受人单方解除本合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金。出卖人无须通知买受人，可另行销售该商品房。……三、双方同意本合同第八条补充如下：1.本合同第七条适用于银行按揭付款方式和一次性付款方式，不适用于分期付款。2.如买受人分期付款，买受人必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买受人须按未付款总金额的万分之一计算，向出卖人支付违约金。买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归出卖人所有，买受人应无条件配合卖方到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由买方承担。若商品房买卖合同约定的交楼日期或办理交楼手续的日期早于买方应交最后一期款的日期，买受人须在办理交楼手续日期前付清全部款项，否则出卖人有权不交付该房屋给买方，且出卖人无需承担任何违约责任。 陈莎于2018年4月8日向恒富公司支付购房款35391元、2018年4月18日支付购房款90407元、2018年10月13日支付购房款35391元和90407元、2019年1月12日支付购房款135611元和53087元、2019年9月10日支付购房款685元，合计向恒富公司支付购房款440979元。其后，陈莎就购房余款817000元向上饶银行新建支行及赣州银行东湖支行申请办理银行按揭，未获批准。 为查明陈莎办理按揭贷款未获批准的原因，本院依恒富公司申请分别向上饶银行新建支行、赣州银行东湖支行发出调查函，要求上述银行提供陈莎个人征信记录及贷款申请审批记录的书面材料。上饶银行新建支行向本院回复称：陈莎于2019年9月将申请“一手住房按揭贷款”材料提交至我行，我行查询其个人征信得知其负债过高，不符合我行“一手房按揭贷款”管理办法第三章第四条“借款人收入负债比不高于50%，且总收入负债比不高于55%”的规定，不符合我行按揭贷款准入条件，故我行予以拒贷，并且未提交至支行贷审会审议，故无贷款审批记录。赣州银行东湖支行向本院回函称：我支行未向陈莎签订任何文件，未查询陈莎的个人征信记录，未有贷款申请审批记录。 本院认为，陈莎与恒富公司签订的《南昌市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，对双方当事人具有约束力。现原告（反诉被告）、被告（反诉原告）均要求解除双方签订的《南昌市商品房买卖合同》，且原告（反诉被告）陈莎申请办理银行按揭，未获批准，无法支付购房余款，故本院对原告（反诉被告）、被告（反诉原告）的该诉讼请求予以准许。相应的，陈莎应协助恒富公司办理合同备案解除手续，恒富公司应退回陈莎已交付的购房款。 关于恒富公司是否返还原告已付购房本金、支付购房款利息的问题。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。陈莎与恒富公司签订的商品房买卖合同解除后，恒富公司应返还陈莎已付购房本金440979元。陈莎要求恒富公司支付其购房款利息，因贷款银行出具的回复函证实，陈莎贷款未获审批的原因在于其个人负债过高，不符合银行贷款管理办法中按揭贷款的准入条件，且陈莎在贷款未获审批后无法在约定期限内付清购房余款，无法继续履行商品房买卖合同的付款义务，导致合同被解除，故陈莎要求恒富公司支付其购房款利息的诉请于法无据，本院不予支持。 关于陈莎是否支付恒富公司违约金125797.9元的问题。陈莎因贷款申请未获审批，且无法在约定期限内付清购房余款，属于违约行为，应当承担相应的违约责任。恒富公司主张按《补充协议》中第二条第（3）项约定的“如买受人的按揭申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，买受人应在银行、公积金中心审批终了之日起10日内付清剩余房款，……否则，视为逾期付款，……逾期20天以上视作买受人单方解除本合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金。出卖人无须通知买受人，可另行销售该商品房”，该条款作为合同补充条款与《南昌市商品房买卖合同》第七条“逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）”之约定相比，《补充协议》的约定明显加重违约方的责任，无合理性依据，且作为格式合同的提供者，恒富公司未向购房者陈莎释明，故《补充协议》违约责任条款应属无效条款。恒富公司作为提供格式条款的一方，没有对逾期付款违约责任明显区别作出解释，也没有举证证明违约的实际损失，故本院参照《南昌市商品房买卖合同》所约定的违约责任条款，以及合同履行情况酌定将陈莎逾期付款的违约金由商品房总价款1257979元的10%调整为1%即12579.79元（1257979元×1%）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、解除陈莎与南昌恒富置业有限公司于2019年10月9日签订的《南昌市商品房买卖合同》（合同编号WL1910090148）； 二、陈莎在本判决生效之日起十日内配合南昌恒富置业有限公司办理解除合同备案手续； 三、南昌恒富置业有限公司退还陈莎购房款440979元； 四、陈莎向南昌恒富置业有限公司支付违约金12579.79元； 五、驳回陈莎的其他诉讼请求； 六、驳回南昌恒富置业有限公司的其他反诉请求。 上述第三项与第四项折抵后，南昌恒富置业有限公司还须退还陈莎购房款428399.21元，限南昌恒富置业有限公司在本判决生效之日起十日内履行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8424.72元（已减半收取），由陈莎承担；反诉费1407.98元，由陈莎承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 员 王倩 二〇二〇年六月二十八日 法官助理 夏琳 书 记 员 宗意