上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初12358号原告：上海英龙科技发展有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：张惠珍，执行董事。委托诉讼代理人：姚永凤，上海乐邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文静，上海乐邦律师事务所律师。被告：江苏省志美电子科技有限公司，住所地江苏省。法定代表人：余锦雯，董事长。委托诉讼代理人：宋士平，女。委托诉讼代理人：王维列。原告上海英龙科技发展有限公司(下称“英龙公司”)诉被告江苏省志美电子科技有限公司(下称“志美公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案后，依法适用简易程序进行了审理。经原告申请，本院依法采取了诉讼保全措施。本案于2020年8月5日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人姚永凤、被告委托诉讼代理人宋士平、王维列到庭参加诉讼。因案情复杂，经分管院长批准，本案继续适用简易程序延长一个月审理。本案现已审理终结。原告上海英龙科技发展有限公司向本院提出诉讼请求如下：1、判令被告向原告支付厂房租金人民币(以下币种均为人民币)282,875元；2、判令被告向原告支付水费7,707.60元；3、判令被告向原告支付电费157,657.39元；4、判令被告向原告支付管理费124,376.28元(其中电梯维护保养费6,300元、垃圾处理费3,750元、物业管理费39,378元、公共区域清洁费15,000元、保安管理费75,000元、公共设备维护费6,240元，并扣除厂房押金21,291.72元)；5、判令被告向原告支付逾期违约金(以月租金18,250元为基数，按照年利率24%的标准，自2015年10月10日起算至实际清偿之日止)；6、本案诉讼费及保全费由被告负担。事实和理由：2013年3月1日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，将原告承租的位于上海市青浦工业园区新科路XXX号的标准厂房(第3层，建筑面积1,000平方米)、办公楼第二层(建筑面积200平方米)、宿舍楼5间租给被告使用，租期自2013年3月1日至2018年2月28日，年租金总计为255,500元，月租金21,291.67元，按按季度结算，管理费用另行收取，按月结清，水费每月按照人数分摊，电费每月按耗用电表度数结算，加上损耗电量，与共用区域电费分摊，并于2013年3月1日交付被告使用。2014年6月1日，被告与原告重新签订《房屋租赁合同》，将租赁场地变更为仅保留标准厂房(第3层，建筑面积1,000平方米)，租期自2014年6月1日至2018年2月28日，年租金总计为219,000元，月租金18,250元(含管理费)，按季结算，水费、电费收取方式不变，2014年6月1日交付被告使用。2015年9月30日，双方签订了《房屋租赁合同终止协议书》，提前终止合同，终止时间为2015年9月30日，约定双方应于2015年10月10日前结算完毕，逾期退租及支付未结算的租金及水电费的，每逾期一天，需按照月租金3%支付违约金。后，被告逾期支付应付租金、水费、电费、管理费共计572,616.27元，经原告多次催讨，均未果。原、被告双方一直保持着良好的合作伙伴关系，原告已竭尽所能为被告提供场地租赁服务(含代付水电费)、各项管理及协助服务。基于共存共荣，共同发展壮大的前提，原告给予被告诸多宽限。但自2014年以来，被告却以各种理由拖延支付款项，被告对原告宽容、顾大局、重情谊的无视，已经严重损害了原告的合作基础和合法利益，突破了原告作为合作伙伴的容忍底线。原告在多次催告无果的情况下，只能选择通过法律手段维护自身合法权益，望判如所请。被告江苏省志美电子科技有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。被告认可欠付租金金额为237,250元；电费应按照被告实际使用的度数进行分摊；管理费应按照被告实际承租面积进行分摊；因双方一直对欠付金额进行核算，故不应由被告承担违约金。经开庭审理查明：2013年4月2日，英龙公司(甲方、出租方)与志美公司(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落在上海市青浦区工业园区新科路XXX号房屋出租给乙方，承租范围包括标准厂房(建筑面积第三层1,000平方米)、办公楼第二层(建筑面积200平方米)、宿舍楼5间，甲方应在2013年3月1日将该房屋交付乙方使用；房租租赁期限自2013年3月1日至2018年2月28日，租赁期为5年；租金为厂房0.5元/平方米/天、办公楼1元/平方米/天，年租金为255,500元；租金两年不变，自第三年起，甲方有权适当上浮租金，每年上浮比例2-3%，乙方同意接受甲方的租金调整；租金支付实行付三押一的形式，该房屋月租金为21,291.67元，租金按季度计算，每三月支付一次，支付日为每季度首月5日前，逾期支付，每逾期一日，则乙方需按日租金0.3%支付违约金；乙方在支付首期租金时，应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为21,291.67元；租赁关系终止时，甲方收取的保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；甲方负责全厂区的物业管理，参考使用面积收取各项管理费用，管理费用包括物业管理费、保安管理费、公共区域清洁费、垃圾处理、电梯维护保养、共用设备维护等；管理费用甲方每月5日前核算，8日前将清单送达乙方，乙方应于每月10日前付清管理费用；甲方负责供应乙方工作餐，甲方每月6日之前提供对账清单，确认无误后，乙方于每月10日前付款；水费每月按人数分摊，电费每月按耗用电表读数结算，加上损耗电量，与公共区域电费分摊；以上条款管理费用于每月5日之前结算，8日送达乙方，乙方在接到甲方通知收款单三日内支付。合同另对其他内容进行了约定。2014年6月，英龙公司(甲方、出租方)与志美公司(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落在上海市青浦区工业园区新科路XXX号房屋出租给乙方，承租范围包括标准厂房(建筑面积第三层1,000平方米)，甲方应在2014年6月1日将该房屋交付乙方使用；房租租赁期限自2014年6月1日至2018年2月28日，租赁期为4年；租金为厂房0.6元/平方米/天，年租金为219,000元；租金自第二年起，甲方有权适当上浮租金，每年上浮比例2-3%，乙方同意接受甲方的租金调整；租金支付实行付三押一的形式，该房屋月租金为18,250元，租金按季度计算，每三月支付一次，支付日为每季度首月5日前，逾期支付，每逾期一日，则乙方需按日租金0.3%支付违约金；乙方在支付首期租金时，应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为21,291.67元；租赁关系终止时，甲方收取的保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；甲方负责全厂区的物业管理，包括保安管理、公共区域清洁、垃圾处理、电梯维护保养、共用设备维护等；水费每月按人数分摊，价格按国家规定的基数计算；电费每月按耗用电表读数结算，加上损耗电量，与公共区域电费分摊；乙方应于次月甲方提供水电费结算单后5日内，缴交水电费用，若逾期不缴纳的，甲方有权暂停供应水电，直至交清为止。合同另对其他内容进行了约定。2015年9月30日，英龙公司(甲方、出租方)与志美公司(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同终止协议书》，约定：甲乙双方同意，提前终止双方于2014年3月1日签订的《房屋租赁合同》，终止时间为2015年9月30日；乙方应于2015年9月30日前按照原状返还租赁房屋及附属物品、设施设备等。返还前，乙方会同甲方对租赁房屋的设施设备、物品及水电使用等情况进行验收，乙方承担返还租赁房屋之日前的租金、水费、电费等一切费用，并于2015年10月10日前双方结算完毕。乙方不得损坏租赁房屋内原有的基础装修、设施设备、物品等，如有损坏，应赔偿机房损失；如乙方不按照本协议约定时退租及支付未结算的租金及水电费用，每逾期一天，须向甲方支付原合同月租金3%的违约金，逾期达十五天，甲方有权强行收回租赁房屋并进行清理，由此产生的一切损失和责任由乙方负责。协议另对其他内容进行了约定。自2015年5月起，英龙公司多次向志美公司催讨欠款。其中2015年5月21日邮件显示，2013年3月至2015年3月期间实收水费6,271.08元、2013年3月至2015年4月期间实收电费50,889.90元、2013年3月至2014年5月期间实收管理费31,387.67元。审理中，英龙公司表示其主张的费用是截止至2015年9月30日发生的志美公司欠付费用；英龙公司确认志美公司支付了保证金21,291.67，且双方当事人同意在本案中一并处理；双方当事人一致确认2013年3月至2015年9月30日期间，志美公司使用系争厂房期间产生的水费为10,332.93元。以上查明的事实，由原、被告的陈述，房屋租赁合同、终止协议、邮件等予以证明，并经庭审出证、质证，本院经审核后依法予以确认。原告主张：1、系争房屋所在厂区是原告自案外人上海新朋实业股份有限公司处承租，租期自2013年3月1日至2018年2月28日，租赁面积合计21,838.61平方米，包括门卫室52.21平方米(附送)、厂房12,227.30平方米、办公楼5,278.56平方米、宿舍楼4,280.54平方米；2、截止2015年9月30日，被告欠付原告租金金额为282,875元，其中包括2014年3-5月、2014年9月至2015年9月的租金均未支付；为此，原告提供2014年6-8月份租金收据作为证据；3、截止2015年9月30日，案涉厂区发生的水费总计164,020.70元，根据志美公司每月用餐人(次)数/厂区月总用餐人(次)数*当月生活用水水费进行分摊，根据原告统计及水费总额计算得出，被告应支付水费共计10,332.93元，扣除被告已支付的2013年12月至2014年6月期间的水费2,625.33元，剩余7,706.60元应由被告支付；为此，原告提供水费发票、收据作为证据；4、根据租赁合同约定，被告应付电费按照耗用电表读数结算，加上损耗电量，与公共区域电费分摊进行计算，故被告应承担的电费应按照基本费+公共区域电费损耗分担+被告自己使用电费进行计算；其中基本费按照电费发票中基本费的10%计算，公共区域电费损耗分担为公共区域电费损耗的10%，自用电费按照被告实际使用电量乘以平均单价计算；被告自承租至退租未曾支付过电费，故其欠付电费金额合计158,479元；为此，原告提供厂区电费计数登记表、电费发票作为证据；5、截止2015年9月30日，被告应分摊的电梯维护保养费为6,300元、垃圾处理费为3,750元，物业管理费为39,178元、公共区域清洁费为15,000元、保安管理费为75,000元，公共设备维护费为6,240元，上述共计145,668元，扣除被告预付的押金21,291.72元后，被告还需支付管理费124,376.28元；为此，原告提供管理费明细表作为证据；6、根据终止协议约定，双方应于2015年10月10日前结算完毕，如被告未能按照约定支付未结算的租金及水电费用，每逾期一天需支付月租金3%的违约金，原告现自愿调整至年利率24%的标准。被告表示：1、根据原告与案外人签订的租赁协议，显示园区总承租面积为21,838.61元，故相关管理费应按照原告承租面积与总园区面积比进行计算，认可整个园区的电梯养护费为1,350元/月、垃圾处理费500元/月、物业与电工1万元/月、清洁工6,000元/月、保安服务费2万元/月、IT设备租用费2,520元/月，为此被告提供管理费明细表作为证据；2、2014年3月至2014年5月期间的租金已通过税金抵扣的形式支付，故被告欠付原告的租金应为2014年9月至2015年9月期间的租金237,250元；3、根据原告发送的对账单，被告已向原告支付2013年3月至2015年3月的水费6,271.08元，应自原告主张的水费中予以扣除；4、根据合同约定，电费是按照耗用电表读数结算，加上损耗电量，与公共区域电费分摊进行计算，故应根据被告实际使用的电量与园区总电量之间的比例进行分摊并应扣除被告已支付的电费50,889.90元，而不应采取原告的计算方式；为此，被告提供清单及计算表作为证据；5、对于保证金，应先用于抵扣被告欠付的租金；6、对于违约金，因原告方未提供相应费用的计算方式及依据，导致双方未能结算完成，故不应向原告支付违约金；如法院认定需支付违约金的话，对于违约金的计算标准无异议。根据庭审查明的事实，本院认为，案涉《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同终止协议书》是原、被告的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。根据原告于2015年5月21日向被告发送的邮件显示，被告欠付2014年9月至2015年5月份的租金164,250元，并结合原告向被告开具2014年6月至8月租金收据的事实，本院认定被告结欠原告租金期间为2014年9月至2015年9月，合计金额为237,250元。被告对原告提出的2013年3月至2015年9月期间水费总额10,332.93元无异议，本院予以确认。根据合同约定，电费需按照耗用电表读数结算，加上损耗电量，与公共区域电费分摊进行计算，现原告提出的电费计算方法缺乏合同依据，且未提供相应证据证明其计算基数，故本院不予认可，本院认定被告欠付原告电费金额为64,137.92元。2013年3月1日双方签订的租赁合同约定甲方参考使用面积收取各项管理费，故应按照被告承租面积与园区面积比例计算其应支付的管理费，综合双方对管理费计算标准的意见，本院认定被告应支付管理费31,321.10元。2015年5月21日原告邮件显示，被告已支付水费6,271.08元、电费50,889.90元、物业管理费31,387.67元，故上述费用应自被告应付费用中扣除。综上，本院认定被告应支付原告租金237,250元、水费4,061.85元、电费13,248.02元。根据合同约定被告应于每三个月支付租金一次，且在双方终止协议签订时被告也存在欠付租金的情形，虽然双方未就欠付钱款达成书面意见，但是原告也多次催告被告进行结算，故对原告主张的违约金本院予以支持。原、被告均同意保证金在本案中一并处理，于法无悖，本院予以确认。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告江苏省志美电子科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海英龙科技发展有限公司租金237,250元；二、被告江苏省志美电子科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海英龙科技发展有限公司水费4,061.85元；三、被告江苏省志美电子科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海英龙科技发展有限公司电费13,248.02元；四、被告江苏省志美电子科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海英龙科技发展有限公司逾期付款违约金(以18,250元为基数，按照年利率24%的标准，自2015年10月10日计算至实际支付之日止)；五、原告上海英龙科技发展有限公司的其余诉讼请求不予支持；六、原告上海英龙科技发展有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告江苏省志美电子科技有限公司保证金21,291.72元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,731.20元，减半收取计4,865.60元，诉讼保全费3,485.50元，合计8,351.10元，由原告上海英龙科技发展有限公司负担3,681.10元，被告江苏省志美电子科技有限公司负担4,670元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  张 分二〇二〇年十月二十日法官助理  杨 洁书 记 员  黄琛陶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。