河南省夏邑县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1426民初688号原告：夏邑县领创物业管理有限公司，住所地河南省夏邑县何营乡中原商贸港1#楼1层，统一社会信用代码91411426MA46JG9D04。法定代表人：齐光标，该公司经理。委托诉讼代理人：刘冬，河南公朴律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：邱小燕，女，1974年4月8日出生，汉族，住所地河南省夏邑县。委托诉讼代理人：李夏，河南栗城律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告夏邑县领创物业管理有限公司（以下简称领创物业公司）与被告邱小燕服务合同纠纷一案，本院于2020年3月20日立案后，依法适用简易程序进行审理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告领创物业公司委托诉讼代理人刘冬、被告邱小燕委托诉讼代理人李夏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告领创物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告和被告签订的《市场管理服务合同》、《市场经营合同》及《补充协议》；2.判令被告返还原告补贴款50000元；3.判令被告赔偿原告损失150000元，并支付给原告市场管理费46101元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年11月20日，原告与被告分别签订《农贸小镇市场管理服务合同》、《农贸小镇经营合同》，就夏邑农贸小镇7栋一层111号和112号商铺的经营签订合同。被告在该商铺经营冷冻、水产品，合同期限三年，自2019年11月30日至2022年11月29日止，市场管理费按15.8元/平方米/月的标准收取。2019年12月27日，原告与被告签订《补充协议》，被告保证在2019年12月27日前搬迁至农贸小镇经营并保证每天正常营业，时间不低于两年，还承诺未经原告同意不得在他处或变相在他处经营同类业务，原告一次性补贴给被告50000元。原告按照协议支付了补贴，但被告所经营的商铺不正常开业经营，并在他处经营同类业务。原告为此提起本案诉讼。被告邱小燕辩称：1.原告不是涉案商铺的合法产权人，不具备本案诉讼主体资格；2.原告诉请没有事实和法律依据，要求解除合同没有法律事由，请求驳回原告的起诉或者诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告领创物业公司提交的证据有市场管理服务合同、市场经营合同及补充协议，收到条及电子回单，委托经营管理合同，领创互联农贸小镇乔家冷冻水产商铺现场手机录像及截图、视频监控录像及截图，诚隆世贸商城乔家冷冻水产商铺手机录像及照片。被告邱小燕提交的证据有商品房认购意向书及收据，领创互联农贸小镇乔家冷冻水产商铺现场手机视频。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的市场管理服务合同、市场经营合同及补充协议，由合同签订双方签名、盖章予以确认，多页合同之间加盖骑缝章，证据形式、来源合法，与本案事实相关，本院予以采信；2.原告和被告提交的领创互联农贸小镇乔家冷冻水产商铺相关录像及截图，双方均对录像真实性无异议，录像与本案事实相关，本院予以采信；3.原告提交的诚隆世贸商城乔家冷冻水产商铺手机录像及照片，能够真实完整的显示诚隆世贸商城中乔家冷冻水产商铺的相关信息，且能提供原始载体予以核对，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年6月12日，夏邑中泰实业发展有限公司（甲方）与原告领创物业公司（乙方）签订《委托经营管理合同》，甲方将坐落于夏邑工业路与和谐大道交叉口西南角的夏邑互联网农贸小镇，委托于乙方经营管理，委托管理事项包括夏邑领创互联农贸小镇商铺招商工作、设施的维修养护和管理、向业主和物业使用人收取租赁费用、物业管理服务费、能耗费等，委托管理期限为10年，自2019年6月12日至2029年6月11日。夏邑中泰实业发展有限公司（甲方）与被告邱小燕（乙方）于2019年签订《领创互联农贸小镇商品房认购意向书》，乙方认购甲方开发的领创互联农贸小镇7幢112号（81.05㎡）商铺，并已支付购房款240000元及办证相关税费24658元；乙方的认购用途选择自营方式，须自行经营相关产品，并保证遵守领创互联农贸小镇业态分布约束，接受领创互联农贸小镇对乙方经营资质的审核，服从统一管理，严格按照领规定的时间统一进场装修和开业。2019年11月20日，原告领创物业公司（甲方）与被告邱小燕（乙方）签订《领创互联农贸小镇市场管理服务合同》，约定甲方提供给乙方使用领创互联农贸小镇7幢111号商铺（81.05㎡），经营冷冻类商品；合同期限3年，自2019年11月30日至2022年11月29日止；乙方需向甲方交纳市场管理费15367元/年（标准为15.8元/平方米/月），如乙方在2019年11月20日前签订本合同，可享受36个月市场管理费的免费优惠；甲方自市场开业之日起三年内免收乙方物业管理费；乙方需交纳垃圾清运费973元/年（标准为1元/平方米/月）；合同签订之日乙方向甲方交纳履约保证金1000元，乙方如有违反法律法规或本合同约定的情形，自愿以履约保证金支付违约金。2019年11月20日，原告领创物业公司（甲方）与被告邱小燕（乙方）签订《领创互联农贸小镇市场经营合同》，约定合同项下的商铺位于领创互联农贸小镇7幢112号商铺（81.05㎡），乙方使用该商铺经营冷冻类商品；合同期限3年，自2019年11月30日至2022年11月29日止；甲方向乙方承诺市场培育期内从开业日起算前三年免收物业费；乙方交纳垃圾清理费为973元/年（标准为1元/平方米/月）。上述《领创互联农贸小镇市场管理服务合同》和《领创互联农贸小镇市场经营合同》，均约定甲方有权制定市场统一的营业时间，并对商户营业、歇业、停业时间提出具体要求；乙方须严格执行甲方市场营业时间的规定，不得无故停业、迟来早走，特殊情况需停业3天以上的，须报经甲方同意，以保证市场的正常运营；乙方有下列情形之一的，构成严重违约，甲方有权解除本合同并追究乙方的违约责任，给甲方造成经济损失，乙方还须承担赔偿责任……擅自持续关门歇业5天以上或一年内累计关门歇业30天以上的……。2019年12月27日，原告领创物业公司（甲方）与被告邱小燕（乙方）就《领创互联农贸小镇市场管理服务合同》和《领创互联农贸小镇市场经营合同》签订《补充协议》，约定乙方承租（或自营）甲方领创互联农贸小镇7栋111、112号商铺，乙方保证在2019年12月27日前搬迁至领创互联农贸小镇经营，并保证自搬迁之日起每天正常营业，时间不低于两年；乙方保证只在领创互联农贸小镇区域内合法经营，经营业态为冷冻、水产，未经甲方书面同意不得在他处或变相在他处经营同类经营业态；乙方承诺在同时履行上述约定的基础上，甲方一次性补贴给乙方50000元整；乙方违反本协议中任何一条的，均视为乙方违约，乙方一次性赔偿给甲方直接和间接损失150000元整；乙方如为租赁户，违反本协议中的任何一条的，除一次性赔偿甲方直接和间接损失外，乙方不再享受甲方所给予的三年免收租金的优惠政策，乙方按照15.8元/月/平方米自愿一次性赔偿给甲方三年的租金；本协议约定与之前相关协议不一致的，以本协议为准。《补充协议》签订后，被告邱小燕收到原告领创物业公司补贴款50000元。被告邱小燕在领创互联农贸小镇经营的乔家冷冻水产店铺，在2020年3月9日至3月14日期间和2020年5月17日至6月30日期间，共有月余的时间全天未开门营业或未正常营业。另查明，被告邱小燕在夏邑诚隆世贸商城中另行经营或变相经营一家乔家冷冻水产店铺，该店铺的门头信息为“乔家冷冻水产主营：各种包桌喜宴用品电话：159××××33221583904922218403701555”，与领创互联农贸小镇中乔家冷冻水产店铺的门头信息“乔家冷冻水产主营：各种包桌喜宴用品电话：159××××33221583904922218403701555”完全一致。被告邱小燕在签订案涉相关合同时所留手机号码均为159××××3322。本院认为，原告领创物业公司与被告邱小燕签订的《领创互联农贸小镇市场管理服务合同》、《领创互联农贸小镇市场经营合同》及《补充协议》，是合同双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。原告领创物业公司与被告邱小燕签订的上述合同对解除合同的条件进行了约定，先是约定“擅自持续关门歇业5天以上或一年内累计关门歇业30天以上的”可以解除合同，在原告领创物业公司向被告邱小燕补贴50000元后，双方对经营时间的约定变更为“自搬迁之日起每天正常营业，时间不低于两年”。被告邱小燕在合同期限内有一个多月的时间全天未开门营业或未正常营业，其行为符合约定的解除合同的条件。现解除合同的条件已成就，原告领创物业公司请求解除与被告邱小燕签订的合同，要求返还已支付补贴款50000元的诉讼请求，与法有据，本院予以支持。关于被告邱小燕应当向原告领创物业公司支付的违约金金额问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，被告邱小燕未按照合同约定正常营业，且未经同意在他处经营同类业态，违反了合同约定，应当承担违约责任。合同中约定的赔偿直接和间接损失150000元和按照15.8元/月/平方米赔偿三年租金，均是对违约金金额进行的约定。被告邱小燕在庭审时抗辩约定的违约金金额过高，请求予以减少。在当事人未举证证明原告领创物业公司实际损失金额的情况下，本院考虑领创物业公司对邱小燕的相关减免费用及补贴款被占用期间的利息等损失、合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告邱小燕应当向原告领创物业公司支付的违约金金额为40000元，扣除被告邱小燕在签订合同时已支付的履约保证金1000元后，被告邱小燕应支付的违约金金额为39000元。关于被告邱小燕提出原告领创物业公司不具有诉讼主体资格的问题。领创互联农贸小镇由夏邑中泰实业发展有限公司开发所有，夏邑中泰实业发展有限公司将领创互联农贸小镇委托于原告领创物业公司经营管理，原告领创物业公司与被告邱小燕就领创互联农贸小镇的商铺签订了相关合同。现双方因合同的履行发生纠纷，原告领创物业公司与本案有直接的利害关系，具有诉讼主体资格。被告邱小燕的该项主张没有依据，本院不予支持。综上所述，原告领创物业公司关于解除与被告邱小燕签订的合同，要求返还补贴款50000元的诉讼请求，本院予以支持，被告邱小燕应向被告领创物业公司支付违约金39000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告夏邑县领创物业管理有限公司与被告邱小燕签订的《领创互联农贸小镇市场管理服务合同》、《领创互联农贸小镇市场经营合同》及《补充协议》；二、被告邱小燕于本判决生效之日起十日内向原告夏邑县领创物业管理有限公司返还补贴款50000元；三、被告邱小燕于本判决生效之日起十日内向原告夏邑县领创物业管理有限公司支付违约金39000元；四、驳回原告夏邑县领创物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4992元，由原告夏邑县领创物业管理有限公司负担2092元，被告邱小燕负担2900元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审 判 长  杨雷功审 判 员  蒋昊伸人民陪审员  王安廷二〇二〇年七月二十二日书 记 员  范 冰