北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终2276号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京京腾东胜金属压力容器制造有限公司，住所地北京市顺义区张镇厂门口村顺平街1号。法定代表人：韩明顺，经理。委托诉讼代理人：王军辉，北京市盈科律师事务所。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京市鲲河建筑材料有限公司，住所地北京市顺义区张镇张各庄村西。法定代表人：于爱河，经理。委托诉讼代理人：刘士福，男，该公司员工。委托诉讼代理人：彭金城，北京市玖典律师事务所律师。上诉人北京京腾东胜金属压力容器制造有限公司（以下简称京腾公司）因与被上诉人北京市鲲河建筑材料有限公司（以下简称鲲河公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2018）京0113民初20778号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。京腾公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判驳回鲲河公司一审全部反诉请求并支持京腾公司一审全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由鲲河公司承担。事实与理由：一、一审法院认定涉案租赁合同无效缺乏事实查证及法律依据，是适用法律错误。根据城乡规划法第64条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，未办理登记备案手续并非认定合同无效的事由，从促进物的有效利用角度，不应当认定涉案合同无效。京腾公司一审时出示的顺义区政府证明文件，能够证明涉案地块性质符合土地利用总体规划建设用地的说明，但一审法院未予理会。二、一审法院认定京腾公司签订合同时知道涉案租赁厂区没有合法证照，并据此认定京腾公司过错是错误的。京腾公司并不知道涉案土地并无土地证，鲲河公司在签订合同前一再承诺有土地证，考虑到涉案厂房处于工业园区，且双方明确将有土地证一事写入合同，故京腾公司相信了鲲河公司主张暂时无法提供土地证的主张并签订了合同。一审法院认定京腾公司明知涉案土地并无土地证是错误的。三、一审法院认定鲲河公司是通过长时间了解并视为同意京腾公司对厂房的添附是错误的，并在无专业鉴定的情况下着笔描述洗酸池及探伤房加重京腾公司污染企业的形象，是错误的。根据涉案合同约定，鲲河公司明确知晓京腾公司为生产建设之目的加盖设施及添附设备，且洗酸池等添附并非重污染设备。四、一审法院认定京腾公司承担50%的恢复原状项下的赔偿义务是错误的。根据涉案合同，京腾公司有权为生产建设加盖临时设施和增加设备，且京腾公司的探伤房为生产建设之必须，仅在厂区内部，改造活动实质为添附，不是对厂房的实际改建。本案系鲲河公司违约，根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，经出租人同意的添附，因出租人违约导致合同解除的，承租人有权向出租人赔偿损失，而出租人向承租人主张损失或恢复原状的没有事实和法律依据。五、一审法院酌定京腾公司承担90万元的占用费是错误的。京腾公司2018年9月10日已经全部搬离厂区，不存在对涉案厂区的占用事实，且鲲河公司自2018年7月1日事发至今一直实际控制涉案厂区，京腾公司拒绝恢复原状有理有据。退一步讲，鲲河公司完全可以自己恢复原状然后出租，并依法向京腾公司主张恢复费用，但鲲河公司没有选择自行恢复而是选择了评估，没有主动避免所谓占用费损失的进一步扩大，其无权主张占用费。六、一审法院违反法定程序。一审多次开庭且多次更换合议庭成员。京腾公司一审时明确表示如果法庭认为合同无效或者审查合同无效，京腾公司将即变更诉讼请求，请一审法院予以释明，但一审法院并未释明法庭是否审查合同无效。鲲河公司辩称，同意一审判决，不同意京腾公司的上诉请求和事实理由。涉案合同是无效的。京腾公司向一审法院起诉请求：1.解除京腾公司、鲲河公司2014年3月14日签订的《厂房、场地、办公区、宿舍租赁合同》；2.鲲河公司向京腾公司支付违约金2430000元；3.诉讼费由鲲河公司负担。鲲河公司向一审法院反诉请求：1.要求被京腾公司支付使用费用144万元；2.京腾公司支付鲲河公司清理恢复原状的费用187152元；3.京腾公司支付评估费用15000元及反诉费用。一审法院查明事实：1.京腾公司与鲲河公司共同确认双方于2014年3月14日正式签署《厂房、场地、办公区租赁合同》，约定“租赁范围1、甲方（以下均指鲲河公司）将在北京市顺义区××生产建设用地的厂区租赁（租赁厂区具体面积见附件厂区面积设施图）给乙方（以下均指京腾公司）生产设备加工、制作使用，正式租赁合同起租期限为使用年限为20年。起租期从甲方厂房等地面设施全部交付乙方使用，甲乙双方签署交接记录之日算起。2、甲方租赁厂区和其他建筑设施的功能为——生产建设用地（有工业土地使用证）。租赁给乙方使用。乙方承租甲方厂房、场地、办公区、职工宿舍用于生产建设，包括加工制作金属压力容器、钢结构焊接、管道保温、刚才加工、环保设备、制作化工产品等制造、安装施工工程。3、乙方租赁甲方厂房、场地、办公区、职工宿舍用于生产建设的租金为每年壹佰陆拾贰万元整（1620000元），租赁期间，租赁费用今后不再有递增事宜。……租赁期间其他有关约定范围与责任：……7、乙方在租赁期间有权在租赁的场地加盖临时设施和增加设备以及其他材料。加盖的临时设施和增设设备以及其他材料是甲方建设的，产权归甲方所有。乙方同甲方协商，甲方同意认可后方能建设的，产权归乙方所有，合同期满乙方有权拆除或搬迁，租赁期间甲方对乙方所增加的临时设施和增设设备以及其他材料不收取租金，合同租金不变。8、租赁期间，乙方发现该厂房及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的3日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。9、租赁期间，乙方应合理使用并爱护该厂房及其附属设施。因乙方使用不当或不合理使用，致使该厂房及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修。乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担……12、租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，甲方应将当年租金返还给乙方，同时赔偿乙方一年的租金。租赁期间，如乙方提前退租而违约，应向甲方支付租赁期间租金并赔偿一年租金……”2.京腾公司与鲲河公司共同确认一致的事实有：双方系自愿签署《厂房、场地、办公区租赁合同》，2014年7月开始鲲河公司向京腾公司收取租金，京腾公司从2014年3月至2014年10月陆续搬迁至涉诉厂区，并开展生产经营活动；2018年6月底双方就合同履行发生争议；2018年7月2日，鲲河公司在厂区张贴《通告》，“鉴于北京京腾东胜公司单方面粗暴提出终止租赁合同，造成了很多遗留下的问题未解决，但该公司即不愿意商谈又不想承担责任。故此，为了保障我公司的合法权益，特作出以下决定：从即日起，所有京腾东胜公司员工及个人车辆全部撤离，不经我公司允许不得随便出入。如果有人无故滋事将承担一切后果。特此通告北京市鲲河建筑材料有限公司2018年7月1日”，随后鲲河公司仅允许京腾公司员工取出个人物品，京腾公司与鲲河公司协商无果后报警。3.2018年7月17日，京腾公司向一审法院起诉，一审法院受理；2018年8月10日，应京腾公司的请求，一审法院对双方纠纷组织庭前调解，双方为解决人员、车辆进入厂区及物品搬离先行达成和解意见，“一、原告北京京腾东胜金属压力容器制造有限公司与被告北京市鲲河建筑材料有限公司于二〇一四年三月十四日签订的《厂房、场地、办公区、宿舍租赁合同》自二〇一八年八月十日解除；二、双方自愿于二〇一八年八月十五日前向法院各自交纳担保金壹佰万元，以便于双方在本案审理过程中各自谨慎处理权利义务，避免损失扩大；三、自双方各自交纳担保金后至二〇一八年九月十日前，原告自行从涉诉租赁厂房、场地、办公区、宿舍内搬离，并自行拆除添附之设施；四、双方就原告腾退搬离过程中的可能之争议及双方《厂房、场地、办公区、宿舍租赁合同》的解除事宜，均同意由法院审理。”4.2018年8月17日，一审法院法官一行三人前往本案涉诉厂区，就双方2018年8月10日和解协议的履行进行复核，并对厂区现状进行勘验，现场双方再次确认，“经协商均同意除勘验中确认为鲲河公司所有的房屋建筑物、构筑物、动产及京腾公司同意归鲲河公司所有的财产外，均由京腾公司在2018年9月10日前（含2018年9月10日）负责腾退，双方一致确认鲲河公司锁门前京腾公司的物品现都存放在场地内，双方认可共同进行腾退期间确保人身及财产安全，如有意外双方分别保存证据，双方一致同意从勘验完成时京腾公司可以开始腾退，鲲河公司协助配合。对于鲲河公司主张需要京腾公司拆除并恢复原状部分，京腾公司表示在期限内无法完成，鲲河公司对此表示，如果京腾公司无法完成，在本案中提起反诉解决，并不以此为由阻拦京腾公司腾退。在腾退过程中产生的垃圾由京腾公司清理，妥善解决。”5.2018年9月11日，双方共同认可“确认京腾公司已经基本完成全部腾退工作，只有东侧库房处垃圾未运走，以及厂房内地面的油渍尚有部分没有清理遮盖，京腾公司同时表明，第一，不再恢复原状，第二，如鲲河公司再给予我方15天时间，且不再加收租金每天1万元，可采取恢复原状措施”，京腾公司进一步明确，不采取恢复原状措施，主张以第三方评估的价格作为标准，由法院判决由谁承担恢复原状费用；鲲河公司进一步明确，同意由评估公司确定恢复原状的费用，再由法院判决。6.2018年9月14日，鲲河公司向一审法院提交反诉状。7.2018年10月24日，一审法院组织双方就涉诉厂房恢复原状费用的鉴定选择鉴定机构。8.2019年3月21日，北京京港柏鉴资产评估有限公司对涉诉厂区进行现场勘验调查，京腾公司、鲲河公司人员均在场。9.北京京港柏鉴资产评估有限公司出具《关于北京市顺义区人民法院案件厂房清理和恢复原状费用鉴定资产评估报告》（京港柏鉴评鉴字【2019】029号），结论为，评估的厂房清理和恢复原状的费用为187152元。10.2019年6月17日庭审中，京腾公司称，根据双方合同明确约定出租的厂区是有工业土地使用证的，作为对环保手续要求比较严格的企业，鲲河公司有该证才同意搬过来，在签合同之前包括签合同之时鲲河公司都向我方承诺该厂区的土地使用权是有工业土地使用证的，但是在我方搬到该厂区之后鲲河公司却无法提供使用证，造成我方不能办理环评等手续；并称，在搬到涉诉厂区之前，原址是有环评手续的，因其产品具有环境污染的问题存在，必须办理环评，鲲河公司公司向我方承诺可以协助办理环评；2018年受到镇政府、环保部门的督促并整改，如果鲲河公司此次没有封场地，我方还会继续租赁生产经营，不想轻易的放弃租赁；我方对厂房的加盖属于善意添附，按照合同中第四项第12条对违约责任的约定主张违约金和一年的租金共计234万元。鲲河公司称，我方没有承诺过涉诉厂区有工业土地使用证，且京腾公司从2013年下半年与我方开始接触，我方从来没有给对方超越法律政策的承诺，没有承诺包办环评手续，合同条款也是京腾公司起草，我公司只向京腾公司出示过与村里签署的土地租赁协议，京腾公司在签订合同之前就知道我方没有工业土地使用证；京腾公司所称多次催要土地使用证的情况不存在，因签合同时双方都是明知没有工业土地使用证的，京腾公司明知鲲河公司没有该证，为何要写在合同上；而厂区内还有另一家企业已经办理环评手续，不同意京腾公司所说没有土地使用证不能办理环评手续；因京腾公司2018年6月30日没有缴纳下一年度租金，并明确提出不再租赁厂房，我方才于7月2日封锁厂区大门；2018年2月政府已向京腾公司下发通知要求其腾退，原因是京腾公司企业具有污染，我方知道政府要求京腾公司腾退，不让他们走就是因为后续环境清理的内容应由专业人员完成，而其未完成。鲲河公司提交《土地使用租赁协议》，以证明该公司与张各庄村经济合作社签署的涉诉厂区的土地使用合法。一审庭审中，京腾公司认可双方负责人在2018年6月底就合同履行进行过协商，但未达成一致；双方均认可2018年7月2日鲲河公司张贴《通告》并封锁京腾公司大门，仅允许员工取出厂区内私人物品，京腾公司当天即停止生产经营活动。一审庭审辩论环节，鲲河公司提出认为其没有土地使用证，京腾公司提到厂房为违建，故双方之间的合同应属无效。京腾公司对鲲河公司当庭变更反诉请求，要求给予答辩期以变更其合理请求。一审法院对京腾公司要求给予反诉答辩期的请求予以准许。11.2019年7月15日庭审，京腾公司向一审法院明确没有证据提交以证明该公司因未提供土地使用证致企业无法办理环保手续及地址迁入手续；并称，确实在2017年、2018年受到过环保部门的行政处罚，因我方咨询过环保部门没有土地使用证、房屋产权证无法办理环评许可，但始终无法办理，同意以法院核实环保部门的结果为准；对于反诉，我方认为合同有效，双方之间存在租赁合同关系，违约方是鲲河公司，其主张的占用费从2018年9月10日我方搬离厂区至收到鉴定报告之日没有事实和法律依据，而我方没有义务帮其恢复原状，鲲河公司对我公司生产经营情况了解，知晓涉及污染的生产活动，且有合同约定我方可以增加临时设施，根据最高院司法解释，同意添附后即不得主张有损失请求及恢复原状。鲲河公司向一审法院提交其环评批复及营业执照、厂区内另一家公司的环评批复及营业执照、以及京腾公司被处罚的工商信息查询；向一审法院明确占用费期间为2018年7月1日至2019年5月18日收到鉴定报告之日止，此期间京腾公司均没有恢复厂区原状，厂房存在污染情况，必须由专业人员进行恢复；京腾公司并不是对厂房的善意添附，其有污染环境的行为，洗酸池、探伤房均存在污染和辐射，不属于临时设施，也不属于合同条款约定的范围，不同于车间里的轨道对地面的破坏，我方可以改造或处理。12.2019年8月28日，一审庭审中一审法院向双方出示了前往工商部门和环保部门调查的资料，双方均对真实性无异议。京腾公司称安全许可证注销申请表是在前一个生产地址厂门口村时办理，有当时村委会盖章，而在厂门口村时所办理的环评许可不需要提供土地产权证，在涉诉厂区生产经营后咨询过必须提交土地产权证，不清楚工商登记政策是否在2014年咨询后发生过变更；环保局现场处罚力度较大，为了降低罚款金额，我方向环保局提交了承诺搬走的书面材料，是我方的权宜之计，但没有向鲲河公司说过给环保部门写过该承诺书要搬走；土地产权证、规划许可证等文件对我方经营是很重要的文件，签订合同时因鲲河公司承诺可以提供，我方没有在当时要求其出示，如果非要说为何没有要求其当时出示，只是因为信任鲲河公司。鲲河公司称，京腾公司没有证据证明其不能办理环评许可，我公司和厂区内另一家公司均有环评许可，没有土地产权证，但有村、镇政府盖章获准就可以办理；双方洽谈半年签订合同，我方出示过土地租赁合同和村委会证明，没有土地产权证，而且张镇工业园区都没有土地产权使用证。鲲河公司未按一审庭审中陈述于庭后五日内提交证据证明京腾公司在2018年7月2日封大门前已停止生产经营、准备搬家。13.一审法院前往顺义区环保局核实过京腾公司申请环评许可以及接受过处罚的情况，2014年以后该公司未提出过环评申请，也没有做出过环评审批，根据2014年环评审批的办理要求，企业需要提交土地使用证、规划许可证、房屋所有权证、租赁合同复印件，并提供一审法院《顺义区环境保护局建设项目环境保护行政许可服务指南》一份。一审法院前往顺义区工商局核实企业工商登记地址变更的情况，明确顺义区在2019年10月以前房屋位于农村地区且暂未取得房产证的，可以提交村委会盖章手续，2019年10月以后须镇政府出手续，并向社会公开上述信息。顺义区环境保护局于2018年5月17日作出顺环保监察罚告字【2018】090号行政处罚事先告知书，对京腾公司生产过程中产生废液压油等危险废物，未建独立的危险废物贮存场所，产生的废液压油存放于车间内东南侧的行为，拟作出处罚决定，并于2018年7月4日作出顺环保监察罚字【2018】089号行政处罚决定书，“我局于2018年5月23日对你单位进行了调查，发现你单位于2017年1月在北京市顺义区××号新建一条污水处理实验线和污水分析实验室，未报批环境保护主管部门审核，擅自开工建设并投入使用，项目总投资额150万元。……决定如下：处叁万元罚款的行政处罚。”顺义区环境保护局于2018年4月24日也曾就此行为作出责令改正违法行为决定书。14.经一审法院释明，如果租赁合同被认定无效后，是否变更诉讼请求，京腾公司明确表示不变更诉讼请求。一审法院认为，本案争议焦点之一是京腾公司与鲲河公司签订的房屋租赁合同是否有效或应否解除。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，涉诉厂房建设未取得建设工程规划许可证，正如双方一审庭审中共同确认的该厂房所在之土地没有土地使用权证，而是村集体土地，至一审法庭辩论终结前也未取得相应证照，因此，一审法院依法认定京腾公司与鲲河公司签订的《厂房、场地、办公区租赁合同》无效。本案争议焦点之二是，京腾公司与鲲河公司在订立《厂房、场地、办公区租赁合同》时，京腾公司是否就涉诉厂房所在土地属于村集体土地是明知的。从一审庭审中双方陈述来看，首先，双方均认可该合同在2014年3月签订，鲲河公司自2014年7月计收房租，京腾公司自合同签订后开始从原厂址搬至涉诉厂区，直至2014年10月才完全搬迁完毕，一审法院认为京腾公司陆续搬迁的过程较长，对涉诉厂区的情况有充分的时间予以进一步核实、了解；第二，京腾公司向一审法院明确其生产活动会造成污染，必须有环境保护部门的环境影响报告批复才能合法、正常生产经营，在原厂址时已经办理过环境影响报告批复，也就是说，京腾公司对厂址的选取有着不同于无污染企业的更高要求，也更加重视，一审法院认为，京腾公司重视厂区的土地、房屋是否有合法证照是其作为合法经营者的题中之义，但其辩称在合同签订前和签订时不知道鲲河公司出租的厂房没有合法权属证明，也未要求鲲河公司在签订合同前和签订合同时出示过，且称鲲河公司也并未出示过相关文件，该辩解意见难以被采信，与其作为合法经营者对环保审批条件要求的关注不符，应该说，京腾公司明知自身环保审批是合法生产经营的前提要件，但却对换址经营的厂房情况未尽到一般审慎注意义务，是不合常理的，其应该有着更高的注意义务以保证换址后能够正常办理合法经营的各项法定文件，综上，一审法院对京腾公司称其在签订合同前和签订合同时不知道租赁厂区没有合法证照的辩解意见不予认定。本案争议焦点之三是鲲河公司是否知道京腾公司对厂房的改造。鲲河公司称其对京腾公司厂房的改造，尤其是洗酸池、探伤房等有污染环境的设施建设并不知情，京腾公司称鲲河公司经常来厂区，是完全知情的，依据双方合同的约定及相关司法解释的规定，鲲河公司不能主张恢复原状和损失，一审法院认为，如双方共同陈述，双方之间在2018年6月底之前关系尚好，鲲河公司了解京腾公司生产经营的基本情况并延期收取过京腾公司的租金，鲲河公司对京腾公司从事生产经营活动存在污染早已知情，而且，鲲河公司确认双方在2013年底之前就合同签订事宜开始接触、协商，因此，一审法院认为鲲河公司对京腾公司厂房改造存在污染的事实知情，即便具体改造细节并非在当时了解，也在改造后的相当长时间内已经了解，应视为经过合理期间后鲲河公司同意京腾公司的改造行为。本案争议焦点之四是京腾公司是否对租赁的厂区有恢复原状的义务。从上可知，鲲河公司对京腾公司改造厂房的行为认可，双方签订的《厂房、场地、办公区租赁合同》无效，但京腾公司对厂房进行的改造产生了环境污染，比如硝酸池回填，根据评估报告，恢复原状需要给付清理和恢复的费用，京腾公司认为经过鲲河公司同意的装饰装修不存在恢复原状的义务，需要注意的是，京腾公司的改造活动已经不是装饰装修的添附范畴，而是对厂房的实际改建，该改建不仅存在环境污染问题，更实际上造成了房屋墙体的较大变动，比如探伤房的建造，因此，综上，一审法院认为，京腾公司应对改造承担清理和恢复原状的义务，但是结合鲲河公司对此明知的客观事实和后续认可，京腾公司明确表示不再采取恢复原状行为，一审法院综合事实情况及评估报告书，确认京腾公司应承担恢复原状项下50%的赔偿义务。另，京腾公司在鲲河公司提出合同无效抗辩后向一审法院申请了答辩期，但在一审庭审中均坚持主张合同解除和违约责任的请求，未变更其诉讼请求；后经一审法院释明如果合同无效是否变更诉讼请求，京腾公司坚持不变更诉讼请求，一审法院认为，京腾公司对于合同无效的后果，可另案主张相应损失，一审法院对其在本案中的请求依法予以驳回。关于鲲河公司主张京腾公司应支付占有使用费144万元的请求，一审法院认为，双方租赁合同无效，但京腾公司在2018年7月1日前应予交纳下一年度租金时，未按合同约定交纳租金，另，2018年9月11日庭审中京腾公司明确表示已经搬离厂区但拒绝采取恢复原状措施，遂鲲河公司申请对清理及恢复原状费用的评估鉴定，2019年5月18日收到评估报告，综合案件事实，鲲河公司主张占有使用费一审法院不持异议。但对于合同无效的后果，鲲河公司系明知，对此有过错，对于改造行为的环境污染结果，京腾公司也系明知，对厂房不能在其腾退后及时对外租赁的后果亦有过错，同时，双方曾就腾退等事宜于2018年9月11日之前进行过协商，而京腾公司确实从涉诉厂房自行腾退，而鲲河公司主张占有使用费是因为没有采取措施恢复原状、有环境污染的问题存在而无法再行出租，因此，一审法院依据事实情况及原租金标准、受到污染而难以再次转租的厂房客观情况等酌情考量，综合确定京腾公司应向鲲河公司支付占有使用费90万元。关于恢复原状的费用，依据评估报告为187152元，结合前述一审法院依据事实情况和前述确认的责任比例，确定京腾公司负担93576元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决：一、确认北京京腾东胜金属压力容器制造有限公司与北京市鲲河建筑材料有限公司签订的《厂房、场地、办公区租赁合同》无效；二、北京京腾东胜金属压力容器制造有限公司赔偿北京市鲲河建筑材料有限公司占有使用费九十万元，于判决书生效之日起七日内给付；三、北京京腾东胜金属压力容器制造有限公司赔偿北京市鲲河建筑材料有限公司恢复原状费用九万三千五百七十六元，于判决书生效之日起七日内给付；四、驳回北京京腾东胜金属压力容器制造有限公司的诉讼请求；五、驳回北京市鲲河建筑材料有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的主要争议焦点为：一、涉案合同的效力问题；二、京腾公司是否存在过错；三、京腾公司修建洗酸池、探伤房等是否属于添附；四、京腾公司是否应支付占有费、恢复原状费及相应数额如何确定；五、一审审理程序是否违法。一、涉案合同的效力问题双方均认可涉案房屋所在地为村集体土地，并无工业土地使用权证，涉案房屋在一审法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证，故一审法院认定涉案合同因违反法律强制性规定而无效并无不当，本院予以确认。二、关于京腾公司是否存在过错京腾公司主张因鲲河公司承诺涉案土地有工业土地使用权证，但实际并无证件导致其无法办理环评等；鲲河公司不认可，并称京腾公司明确知晓涉案土地并无工业土地使用权证。对此本院认为，第一，京腾公司作为商事主体，明知其从事的生产活动会对环境造成一定污染，且在一审中一再强调能否办理环境影响评价及相关审批直接影响了其经营活动能否正常进行，故其应当对其厂房选址、土地情况等尽到足够的审慎注意义务。第二，涉案合同签订、开始计算房租、京腾公司搬迁完毕之过程历经近8个月，京腾公司有充分的时间和机会对涉案土地、周边及相应情况进行了解核实，但其在该过程中均未提出异议，也未要求鲲河公司出具证件或进行合理的审查。综上，一审法院认定京腾公司应当知道涉案土地并无工业土地使用权证并无不当，本院予以确认，京腾公司对于合同无效存在主观过错。三、修建洗酸池、探伤房等是否属于添附京腾公司主张其修建洗酸池、探伤房等系经过鲲河公司同意的装饰装修，因而其不存在恢复原状的义务。本院认为，第一，京腾公司对于洗酸池、探伤房等的修建系出于其经营活动之特别需要，曾用于会产生一定环境污染的生产活动，导致其很难被出租人或之后的承租人用于一般生活或生产活动，不应认定为添附。第二，根据涉案资产评估报告及一审法院现场勘察情况，洗酸池、探伤房等占地面积较大，包括了共计约150立方米的深坑两个，评估报告中载明的恢复原状费用更是高达一百多万元，故本院对京腾公司关于洗酸池、探伤房等修建属于添附的主张不予支持。四、占有费及恢复原状费用因京腾公司对于洗酸池、探伤房等修建不属于添附，京腾公司具有恢复原状的义务，故其应当支付占有费及恢复原状费用。关于占有费，因京腾公司明确表示不进行恢复原状工作，故鲲河公司请求2018年7月1日至2019年5月18日收到评估报告之日期间未恢复原状、不能另行出租的占有费，本院不持异议。但因鲲河公司作为涉案土地出租人，其对于合同无效的后果亦存在过错，故一审法院综合全案情况认定京腾公司支付占有使用费90万元并无不当，本院予以维持。关于恢复原状费用，虽然京腾公司的修建活动并非添附，但一审认定鲲河公司对上述修建系明知，并据此认定由鲲河公司自行承担50%的恢复原状费用，鲲河公司并未提出上诉，本院亦予以维持。五、一审审理程序是否违法一审中，鲲河公司提出了合同无效的主张，之后一审法院向京腾公司予以释明，并给予其答辩期，京腾公司在其要求的答辩期内，未针对涉案合同无效情形下的诉讼请求进行变更，仍坚持解除合同和违约责任的诉讼请求，故本院对京腾公司关于一审程序违法的主张不予采信。关于涉案合同无效后可能的相应损失，京腾公司可另行主张。综上所述，京腾公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26240元，由北京京腾东胜金属压力容器制造有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 杜丽霞审 判 员 李 坤审 判 员 孙承松二〇二〇年七月三十日法官助理 黎 铧书 记 员 刘 波