广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1302民初6879号原告：交通银行股份有限公司惠州分行，住所地：广东省惠州市××××××××交银大厦首层**。负责人：王峰。委托诉讼代理人：丘伟华，广东广法律师事务所律师。被告：张芹涛，女，汉族，1979年3月11日出生，公民身份号码：422×××××××********，住址：湖北省汉川市×××××××××。被告：惠州市×××××地产开发有限公司，住所，住所地：广东省惠州大亚湾**响水北路**div>法定代表人：钟某1。原告交通银行股份有限公司惠州分行与被告张芹涛、惠州市×××××地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。案件事实一、合同签订时间：2012年8月22日。二、合同当事人：借款人、预抵押人被告张芹涛，贷款人、预抵押权人原告交通银行股份有限公司惠州分行，保证人被告惠州市×××××地产开发有限公司。三、合同名称：《个人房产抵押贷款合同》（编号：粤惠州2012年个房贷字1864号）。四、借款金额、期限：借款金额为348000元，借款期限为360个月。五、还款方式：等额本息还款。六、借款利率：浮动利率，在中国人民银行现行相应期限档次贷款的基准利率下浮5%；借款人未按时足额偿还贷款本金、支付利息，贷款人有权按逾期贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利；逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%。七、违约条款：借款人不按本合同约定的时间、金额和币种偿还本合同项下的贷款本金并支付利息，贷款人有权单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求借款人立即偿还所有到期贷款本金并结清利息；借款人未按时足额偿还本金、支付利息的，应当承担贷款人为实现债权而发生的催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用。八、抵押担保：1.保证，保证方式为连带责任保证，保证期间为自本合同项下贷款到期之日起两年；分期还款的，保证期间按各期还款分别计算，自每期贷款到期日起，计至最后一期贷款到期之日后两年止；借款人取得房屋的权利证明，且贷款人取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，保证人的保证责任解除；2.预告抵押，抵押物位于惠州大亚湾西区响水北路1号惠华花园2栋1503号房（预购商品房抵押权预告登记：粤房地预登惠州字第3300046207号）；3.担保范围包括本合同项下贷款本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权及抵押权的费用，实现债权及抵押权的费用包括但不限于催收费、诉讼费（或仲裁费）、抵押物处置费、过户费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用。九、合同履行：2012年9月3日，原告向被告指定账户发放了贷款348000元，约定贷款年利率为5.185416%，贷款期限自2012年9月3日起至2042年9月3日止。十、被告欠款情况：截止至2020年3月17日，尚欠借款本金316895.83元、利息（含罚息、复利）29043.35元。十一、原告诉讼请求：1.解除原告交通银行股份有限公司惠州分行与被告张芹涛、惠州市×××××地产开发有限公司于2012年8月22日签订的《个人房产抵押贷款合同》（编号：粤惠州2012年个房贷字1864号）；2.被告张芹涛向原告交通银行股份有限公司惠州分行清偿借款本金316895.83元及利息26401.12元、罚息744.69元、复利1897.54元（利息、罚息、复利暂计至2020年3月17日，此后利息、罚息、复利按《个人房产抵押贷款合同》约定计至清偿之日止）；3.被告张芹涛承担原告交通银行股份有限公司惠州分行为实现债权产生的律师费8648.48元；4.被告惠州市×××××地产开发有限公司对被告张芹涛的上述第二、三项债务承担连带清偿责任；5.确认原告交通银行股份有限公司惠州分行对被告张芹涛位于惠州大亚湾西区响水北路1号惠华花园2栋1503号房享有抵押权，并对处置该房产所得的价款享有优先受偿权；6.本案的诉讼费及保全费、公告费、评估费等实现债权的费用由两被告共同承担。十二、其他：1.原告主张律师费8648.48元，但仅提交了《委托代理合同》予以证明；2.依原告诉讼保全申请，本院于2020年7月16日作出（2020）粤1302民初6879号民事裁定，裁定：一、冻结被申请人张芹涛名下银行存款354587.66元，冻结期限为一年；二、若银行存款不足，不足部分则查封被申请人张芹涛名下位于惠州大亚湾西区响水北路1号惠华花园2栋1503号房（产权证号/证明号:粤房地预登惠州字第3300043141号，建筑面积：118.08㎡）的房产，查封期限为三年；以上冻结、查封价值以人民币354587.66元为限。裁判理由和结果本院认为，原告与被告张芹涛之间的借款合同关系成立、有效，双方均应依约履行。被告张芹涛未按时足额偿还贷款本息构成违约，依法应承担相应的违约责任。故，原告请求解除其与被告之间签订的《个人房产抵押贷款合同》，并请求被告张芹涛偿还所欠借款本金316895.83元及支付相应的利息（含罚息、复利）（暂计至2020年3月17日为29043.35元），具有相应的事实及法律依据，本院予以支持，此后的利息、罚息、复利按合同约定计算至实际清偿之日止，以年利率24%为限，且罚息不得计收复利。原告要求被告张芹涛承担律师费8648.48元，但仅凭其提交的《委托代理合同》不足以证明本案律师费已实际发生，故本院对该请求不予支持，原告可待实际发生后另行主张。被告惠州市×××××地产开发有限公司自愿为被告张芹涛的上述借款提供连带保证担保，并在保证期间内，应对被告张芹涛的上述债务承担连带清偿责任。根据《中华人民共和国物权法》第二十条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”的规定，可知预售商品房办理抵押权预告登记与抵押权登记的法律性质及法律效力并不相同。抵押权预告登记所体现的是债权请求权，而抵押权在本质上是优先受偿权。本案中，涉案房产虽已办理抵押权预告登记，但原告尚未取得他项权证，不能行使抵押权，即对涉案房产不享有优先受偿权。因此，原告请求对被告张芹涛用于抵押的上述房产的处置款享有优先受偿权的主张，本院不予支持。被告张芹涛、惠州市×××××地产开发有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦不向本院提交相应的证据材料，应视为其放弃答辩、举证、质证的权利，不影响本案的审理，依法应作缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除原告交通银行股份有限公司惠州分行与被告张芹涛、惠州市×××××地产开发有限公司于2012年8月22日签订的《个人房产抵押贷款合同》（编号：粤惠州2012年个房贷字1864号）；二、被告张芹涛应于本判决生效之日起十日内向原告交通银行股份有限公司惠州分行偿还借款本金316895.83元及支付利息（含罚息、复利）（暂计至2020年3月17日为29043.35元，此后的利息、罚息、复利按合同约定计至欠款还清之日止，上述利息、罚息、复利同时段的利率总计不得超过年利率24%，且罚息不得计收复利）；三、被告惠州市×××××地产开发有限公司对上述第二项判决承担连带清偿责任。四、驳回原告交通银行股份有限公司惠州分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6719元、保全费2293元，合计9012元（原告已预交），由原告交通银行股份有限公司惠州分行负担420元，由被告张芹涛、惠州市×××××地产开发有限公司负担8592元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判长  苏绿琴审判员  赵顺喜审判员  叶珊珊二〇二〇年九月二十二日书记员  古杏蓓