镇江市丹徒区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1112民初192号原告：镇江百强光学科技有限公司，住所地镇江市丹徒区辛丰镇星棋村大叶庙**。法定代表人：殷建军，该公司总经理。委托诉讼代理人：傅小景，江苏江成律师事务所律师。委托诉讼代理人：傅睿，江苏江成律师事务所律师。被告：镇江祥逸建材有限公司，，住所地镇江市丹徒区辛丰镇星棋村**法定代表人：姚金锁，该公司总经理。委托诉讼代理人：姚文祥，男，1976年8月26日出生，汉族，住镇江市，该公司实际负责人。委托诉讼代理人：周成林，江苏中坚汇律师事务所律师。原告镇江百强光学科技有限公司（以下简称百强光学公司）与被告镇江祥逸建材有限公司（以下简称祥逸建材公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理后，适用简易程序审理，后转为普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告百强光学公司的委托诉讼代理人傅小景、傅睿，被告祥逸建材公司的实际负责人姚文祥及被告委托诉讼代理人周成林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告百强光学公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《厂房租赁协议》，被告立即从原告丹徒区辛丰镇星棋村葛丹公路旁钢结构工业、办公、生活用房共计约4500平方米，占地15亩搬出，承租厂房及土地恢复原样；2、判令被告按照《厂房租赁协议》约定标准400000元/年支付房产及土地使用费直至实际搬迁时止；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年11月24日，原、被告依法签订《厂房租赁协议》，约定原告将自己拥有的丹徒区辛丰镇星棋村葛丹公路旁钢结构工业、办公、生活用房共计约4500平方，占地15亩出租被告使用；租期从2017年12月1日起至2027年11月30日止，其中2017年12月1日至2022年11月30日租金为400000元/年，每年11月1日前支付下一年度租金，相关房产税由被告承担，拖欠租金超过合同约定一个月以上，视为违约，原告可以终止合同收回房屋，造成原告损失，由被告负责赔偿，违约金100000元。合同履行期间，被告长期、持续的拖欠租金。原告曾多次联系被告均无果。2019年9月5日，原告委托律师向被告发出律师函，内容为：1、立即解除《厂房租赁协议》；2、收到函件后7日内支付剩余欠付租金110000元及违约金100000元；3、要求被告收到函件后30日内搬迁（原告将于2019年9月15日后停水停电，请被告做好合同解除后的相关善后事宜）。然而被告在收到函件后，仅支付拖欠租金的110000元及违约金100000元，并未进行搬迁。2019年11月30日，原告再次委托律师向被告发出律师函，要求被告迁出房屋，但被告未予理睬。现原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。被告祥逸建材公司辩称，本案是原告违约而非被告违约，被告签订租赁合同后已投资800余万元，一直想委曲求全顺利生产经营，但原告不按合同提供正常的用电，耽误被告正常生产长达六个月，漏水问题也未得到及时解决，就连被告支付的1040000元款项的相关票据都不开，并且还三番五次的逼迫被告重新签订合同。本案原告的诉求不是其真实目的，其真实目的是无限次的减小其合同义务，扩大不合理的权利，这已经违背了合同法关于租赁合同的规定，如果不满足原告的要求，原告便会停电捣蛋，如果不是投资巨大被告早就解除合同了，鉴于被告投资巨大的实际情况，被告不同意解除合同，要求原告履行其自身的合同义务，被告会及时支付租金。另外双方的租赁合同履行期间发生了新冠疫情，最少应减免3个月的租金。本院经审理认定事实如下：2017年8月21日，原告百强光学公司（甲方，出租方）与被告祥逸建材公司（乙方，承租方）签订《厂房租赁协议》（以下简称8.21协议）一份，约定甲方将坐落于镇江市丹徒区辛丰镇星棋村钢结构工业、办公、生活用房共计约4500平米，占地15亩出租给乙方使用，乙方已对甲方所要出租的房地产权属以及现状做了了解，愿意承租该房地产，用于工业生产和办公；租赁期限为十年，自2017年11月1日起至2027年10月30日止，2017年11月1日至2022年10月30日的租金每年400000元，2022年11月1日至2027年10月30日的租金每年440000元，租金半年一付，乙方另付房屋租赁押金100000元，连同第一次房租一起支付；乙方应按本合同的规定如期向甲方支付房租，逾期超过一个月，视为违约；乙方有下列情形之一的，视为违约，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：1、擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的；2、利用承租房屋进行违法活动的；3、故意损坏承租房屋的。乙方确因需要提前终止合同的，应当提前两个月通知甲方，将所承租的房地产完好无损的无条件交还给甲方，支付违约金100000元；在合同期内，如甲方提前终止合同，应当提前两个月通知乙方，支付违约金100000元，并赔偿乙方相应损失；因不可抗力原因造成合同无法履行的，甲乙双方不承担责任；违约金100000元；租赁期满，合同终止，乙方结清在租赁期间发生的水电等相关费用，甲方检查房屋没有损坏后应如数退还乙方的押金等。此后，原告百强光学公司认为8.21协议中部分条款约定欠妥，需要作出调整，遂于同年11月24日重新制作一份《厂房租赁协议》（以下简称11.24协议），新协议在8.21协议的基础上对条款作出以下调整：1、租赁期限自2017年12月1日起至2027年11月30日止，租金除第一年外，每年11月1日前支付下一年租金；2、视为乙方违约，甲方可终止合同、收回房屋，并由乙方负责赔偿损失的情形中增加：拖欠租金超过合同约定一个月以上；3、乙方确因需要提前终止合同的，需支付违约金500000元，甲方提前终止合同的，需支付违约金500000元。祥逸建材公司在收到11.24协议后，于同年12月10日在协议上加盖公章。协议签订后，被告进行了生产经营。后原告百强光学公司又认为11.24协议中部分条款约定欠妥，还需要作出调整，遂于2019年又重新制作一份《厂房租赁协议》，但被告认为新协议内容加重了被告方的义务，故未同意重新订立。2019年9月5日，百强光学公司委托江苏江成律师事务所傅小景律师发函祥逸建材公司，载明：双方2017年签订《厂房租赁协议》后，祥逸建材公司未按照合同约定于2018年11月1日前支付2019年租金，截止2019年9月1日尚欠11万元租金未支付。事实上，由于祥逸建材公司自签约以来长期未按照协议约定期限及时足额支付租金义务。2019年1月，百强光学公司已经傅小景律师发函祥逸建材公司，但祥逸建材公司未能改正，拖欠租金行为持续。祥逸建材公司的行为已经构成根本违约，现根据《中华人民共和国合同法》及协议有关约定，郑重函告如下：一、立即解除双方签订的《厂房租赁协议》；二、请祥逸建材公司在收到本函后7日内向百强光学公司支付剩余租金110000元、违约金100000元，合计210000元；三、祥逸建材公司于收到本函后30日内搬出厂房，并与百强光学公司办理相关交接手续，将租赁房屋及土地恢复原样交付百强光学公司。为了敦促祥逸建材公司切实履行迁让义务，百强光学公司将于2019年9月15日后采取停水、停电等措施，望祥逸建材公司积极做好合同解除后的停产、搬迁、交付房屋及土地等善后事宜；四、若祥逸建材公司未按照上述要求履行支付租金、违约金及搬迁等一系列义务，不但应当承担因协议解除给自己造成的不利后果，还应承担因此给百强光学公司造成的一切损失，包括但不限于搬迁费、诉讼费、保全费以及其他一切合理支出，请慎重考虑诉讼的不利后果等。后被告于9月6日收到上述函件。同年9月20日，被告通过其委托诉讼代理人江苏汇典律师事务所律师周成林复函原告，提出9月17日上午，原告对被告采取了停电措施，导致被告不能正常生产经营，即使原告向被告送达了解除合同通知，原告也应当采取合法方式维护自身权益，而不是违法停电。为此，被告声明如下：1、被告对合同解除享有异议权，被告将在法定时间内通过诉讼方式确认原告解除合同的效力；2、请原告在收函后立即停止违法行为，恢复供电，被告将通过法律途径向原告主张违法停电对被告造成的损失。2019年11月29日，原告百强光学公司委托江苏江成律师事务所傅小景律师再次发函祥逸建材公司，提出在原告9月5日发函解除双方租赁协议后，被告未按要求履行搬迁义务，更有甚者，在原告申请用电报停手续后，被告擅自违法送电，致使原告遭到供电公司处罚。现再次郑重来函，请被告立即履行《厂房租赁协议》解除后的搬迁义务。逾期，原告将依法起诉，以维护自身合法权益等。被告承租厂房初期电力供应不正常，鉴于此原告同意自2017年12月起计算租金。2017年8月至2019年11月，被告陆续向原告支付1040000元，期间因租金迟延交付问题原告曾多次向被告催要租金。关于被告支付的1040000元，原告认为其中包括了违约金100000元，而被告主张除了其中100000元是押金外，其余是租金。上述事实，有原、被告提供的土地证、房产证、《厂房租赁协议》、银行流水、微信转账记录、恢复用电申请、微信聊天记录、快递邮寄单、收条、律师函等证据及当事人的当庭陈述予以证实。本案审理过程中，原告放弃要求被告厂房及土地恢复原样的诉讼请求。经本院释明，被告坚持要求继续履行合同，如法院判决解除租赁协议，其将另行起诉主张相关损失。本院认为，根据法律规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以变更合同。本案争议焦点1，11.24协议的真实性。被告否认该协议的真实性，认为其没有在该协议上签名或盖章，但在庭审中又称系其被迫签订的，该协议上的公章是被告公司以前用过的旧公章，早就弃用，但从原告所提供的供电公司电费结算补充协议来看，被告在2018年6月仍在使用该公章，另结合双方后来磋商的过程来综合分析，被告也从未否认过11.24协议的存在，故11.24协议是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，因此合法有效，双方当事人应全面依照11.24协议约定的内容履行。从内容来看，该协议仅对租金的给付时间和违约责任等适当进行了调整。本案争议焦点2，被告是否违约，原告是否有权解除合同。根据相关法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。双方11.24协议中约定，被告拖欠租金超过合同约定一个月以上的，甲方可终止合同、收回房屋，从双方提供的被告付款的证据来看，被告在2018年11月30日前共支付原告425000元（已扣除被告支付的保证金额100000元，远未达到其应支付的租金800000元（两年），其已构成违约，因此，原告依据协议条款解除双方的《厂房租赁协议》的请求，符合法律规定，本院予以支持。鉴于被告于2019年9月6日收到解除函，故本院确认双方11.24协议于2019年9月6日解除。鉴于原告已主张被告所支付的1040000元中包含了违约金100000元，原告的诉讼请求中实际已主张要求被告承担违约金100000元，该诉请符合双方约定和法律规定，本院予以支持。根据相关法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方11.24协议于2019年9月6日解除，现原告要求被告承租房屋及土地上搬出的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。合同解除前，被告应当支付原告合同约定的租金（按400000元/年计算）。合同解除后，被告需给付房屋及土地占有使用费至实际腾让房屋及土地之日，给付标准本院参照合同约定的租金标准400000元/年计算，被告已支付的1040000元应当予以扣减。同时考虑到新冠疫情对被告经营的影响，本院酌情减免被告2个月的房屋、土地使用费66666.67元。被告承租厂房及土地的租金根据双方约定自2017年12月起按400000元/年计算，截止本案判决之日2020年7月31日，并减免2个月，共计产生租金和占有使用费1000000元（400000元÷12月×30月）；另由被告承担违约金100000元，合计1100000元，现被告已支付原告1040000元，尚应支付60000元，此后的房产及土地使用费按照400000元/年标准计算实际搬迁之日。原告自愿放弃要求被告厂房及土地恢复原样的诉讼请求，系当事人对权利的处分，符合法律规定，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告镇江百强光学科技有限公司与被告镇江祥逸建材有限公司签订的《厂房租赁协议》于2019年9月6日解除；二、被告镇江祥逸建材有限公司于本判决生效后三十日内从承租原告的位于丹徒区辛丰镇星棋村葛丹公路旁钢结构房屋（工业、办公、生活用房共计约4500平方米）及土地（15亩）搬出并腾让给原告镇江百强光学科技有限公司；三、被告镇江祥逸建材有限公司于本判决生效后十日内支付原告镇江百强光学科技有限公司房产及土地使用费60000元（计算至2020年7月31日，从2020年8月1日起的房屋及土地使用费按照400000元/年标准计算至实际搬迁之日）。如未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，保全费2520元，合计3820元，由原告镇江百强光学科技有限公司负担2442元，被告镇江祥逸建材有限公司负担1378元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳相应的上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  罗晓文人民陪审员  孔国瑞人民陪审员  朱文建二〇二〇年七月三十一日法官 助理  邰利明书 记 员  陶 红