福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终2509号 上诉人（原审原告）：厦门海投物业有限公司，住所地厦门市海沧区钟林路8号海投大厦18层、13层1312室、1313室、1314室。 法定代表人：李光军，执行董事。 委托诉讼代理人：崔旭慧，女，厦门海投物业有限公司。 委托诉讼代理人：李炬，北京大成（厦门）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：杨凡，女，汉族，1973年5月23日出生，住厦门市海沧区。 上诉人厦门海投物业有限公司（下称海投物业公司）因与上诉人杨凡物业服务合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2019）闽0206民初3921号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人海投物业公司的上诉请求：判令撤销原审判决第一项，依法改判被上诉人支付2016年1月至2018年12月间的物业管理费3167.64元。事实和理由：上诉人所服务的海沧区未来海岸“浪琴湾”小区的房型共有三种，分别为高层、小高层和多层。上诉人于2015年5月-8月依据《厦门市物业服务收费管理办法》第三十八条规定以及《厦门市住宅物业服务等级标准及收费指导价》第二条的规定，通过上门书面征询意见，以及双过半的通过方式进行物业服务费相关费用上调收费标准的工作，通过后，还将上调结果进行了公示。上诉人将经过公示后的征询结果向海沧区发改局进行了告知性备案，并且于2015年12月18日向厦门市发展和改革委员会进行了告知备案。只是由于厦门发改委《厦门市物业服务收费管理办法》第二章第七条规定，上诉人提交的调整收费标准书面意见征询中关于低层住宅属于市场调节行为，不需做告知性备案的规定。故厦门发改委《关于浪琴湾调整物业服务费备案信息公示》中没有体现出本案涉诉的多层（低层）物业管理费上调0.3元/平方米后变为1元/平方米的结果。 被上诉人杨凡答辩称，上诉人物业公司的物业费收费没有依据，应该按照最早的物业费标准收取，调高价格没有依据，其上诉请求没有事实和法律依据。请求驳回上诉，维持原审判决。 海投物业公司向原审法院提出的诉讼请求：1.杨凡立即支付自2016年1月至2018年12月期间物业管理费3141.6元；2.杨凡返还代垫的2016年1月至2018年12月期间的公共维修金783.2元、公摊水费62元及公摊电费429.1元；3.杨凡支付逾期违约金（自2016年1月起，分别以每季度的物业管理费为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍，分别自逾期之日起计至实际付款之日，详见明细汇总表）。 原审查明，1.2006年5月16日，海投物业公司与建设单位厦门海投房地产有限公司签订《前期物业服务合同》，约定厦门海投房地产有限公司将厦门未来海岸浪琴湾（嵩屿北一里1-44号、113-131号、133-142号）委托给海投公司实行物业管理，服务期限自2006年6月30日起至业委会成立时止。2011年11月8日，该《前期物业服务合同》在厦门市海沧区建设局进行备案。 2.2006年1月19日，厦门市海沧区发展和改革局向海投公司出具厦海发价（2006）2号《关于未来海岸“浪琴湾”多层、小高层、中高层物业管理服务费等问题的批复》，同意海投物业公司对未来海岸浪琴湾多层公寓按每月每平方米0.7元标准收取物业管理费、按每月每平方米0.2元标准收取公共维修金，公共水电费按各楼层和实际支出向业主或非业主使用人按户或使用量分摊。2008年1月18日，厦门市海沧区发展和改革局向海投公司出具厦海发价（2008）1号《关于未来海岸浪琴湾物业管理服务收费问题的批复》，同意海投物业公司对未来海岸浪琴湾小区的物业管理服务综合服务费、房屋公共维修基金及停车场收费等三项收费标准仍按厦海发价（2006）2号文件所核定的标准执行，管理办法参照其执行，执行时间从2008年1月16日起至业主委员会成立后，与业主委员会签订的物业管理服务合同生效时为止。2008年10月6日，厦门市海沧区发展和改革局向海投公司出具厦海发价（2008）35号《关于未来海岸浪琴湾小区物业管理服务收费等问题的批复》，同意海投物业公司对未来海岸浪琴湾小区的物业管理服务综合服务费、房屋公共维修基金及停车场收费等三项收费标准仍按厦海发价（2006）2号文件所核定的标准执行，管理办法参照其执行，执行时间从2008年10月1日起至业主委员会成立后，与业主委员会签订的物业管理服务合同生效时为止。 3.杨凡向厦门海投房地产有限公司购买海沧区房产。2004年11月2日，杨凡接收房产、办理交房手续。同日，杨凡与海投物业公司签订了一份《未来海岸“浪琴湾”前期物业管理服务协议》，约定海投物业公司作为“浪琴湾”小区物业管理服务单位，为该小区业主及使用人提供物业管理服务，房屋类型多层公寓，坐落位置Ｓ9，建筑面积87.99平方米。其中，该合同“物业管理服务费用及代收费用”条款约定，物业管理服务费的收取标准为按建筑面积每月每平方米0.8元（多层）；房屋公共维修基金的收取标准为按建筑面积每月每平方米0.2元（多层）。缴费时间为每年的1月7日、7月7日前预收后半年的物业管理服务费和房屋公共维修基金。合同“违约责任”条款约定，杨凡违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，海投物业公司有权要求杨凡补交或采取相关法律行为追讨，并从逾期之日起按所欠金额的每天0.3%标准交纳违约金。同日，杨凡向海投物业公司出具《遵守承诺书》，同意遵守业主公约、业户手册的有关规定。杨凡接受房屋入住后，拖欠海投物业公司2005年4月至2007年12月的物业管理费、公共维修金、公用电费、公用水费等，海投物业公司为此向厦门市海沧区人民法院（以下简称海沧法院）提出诉讼，请求杨凡支付上述拖欠的费用及违约金，2007年10月16日，海沧法院作出了（2007）海民初字第916号民事判决书，判令杨凡向海投物业公司支付拖欠的2005年4月至2007年12月的物业管理费2032.8元及违约金、公共维修金435.6元、公用电费189.8元、公用水费123.8元、垃圾处理费63元。该判决生效后，杨凡未履行上述支付义务，海投物业公司向海沧法院申请强制执行，海沧法院于2011年12月27日作出（2008）海执行字第411-2号民事裁定书，裁定冻结、划拨杨凡7917.45元或查封、扣押等值财产。执行后，杨凡自2008年1月起未再向海投物业公司支付物业管理服务费、公共维修金等，海投物业公司为此向法院提出诉讼，请求判令杨凡立即支付自2008年1月至2015年12月物业管理费5913.60元；返还代垫的公共维修金1267.20元、公摊水费239.10元、公摊电费1073.70元，并支付欠款逾期违约金25084.90元（以物业管理费为基数按每日0.3%的标准计算）。2017年5月16日，原审法院作出了（2016）闽0206民初1298号民事判决，判令杨凡支付海投物业公司自2008年1月至2015年12月物业管理服务费5913.6元、公共维修金1267.2元、代垫的公摊水费239.1元、公摊电费1073.7元及逾期违约金（自2008年1月起，以每年1月7日及7月7日应缴纳的半年物业管理服务费为基数，自应缴之日的次日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍标准分段计算至判决确定的还款之日止），并驳回了海投物业公司的其他诉讼请求。该判决生效后，杨凡未履行上述支付义务，海投物业公司向原审法院申请强制执行。 4.2015年12月18日，厦门市发展与改革委员会在网上发布《关于浪琴湾调整物业服务费备案信息公示》（文号：2015备WY01050号），载明将海投物业公司向发改委告知备案的信息公示如下：高层住宅的住宅物业公共服务费为每月每平方米1.5元，日常专项维修资金标准为每月每平方米0.3元，建筑废土清运费标准为每平方米6元，机动车车位物业服务费按原标准执行。 5.杨凡共拖欠海投物业公司2016年1月至2018年12月期间公摊电费429.1元和公摊水费62元。 原审认为，海投物业公司与杨凡成立物业服务合同关系。根据《物业管理条例》的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可以选聘物业服务企业，虽然条例第二十四条提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业，但并不属于法律强制性规定。海投物业公司具有相应的物业服务资质，其与建设单位厦门海投房地产有限公司系不同法律主体，且海投物业公司亦持有厦门市海沧区发展和改革局的函件，海投物业公司与案外人厦门海投房地产有限公司签署的《前期物业服务合同》，并不属于《合同法》第五十二条规定的无效情形。因此，依法认定《前期物业服务合同》系合法、有效。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业合同，对业主具有约束力，故《前期物业服务合同》对作为浪琴湾小区业主的杨凡具有法律约束力。杨凡在接收房产入住时与海投物业公司签订了《未来海岸“浪琴湾”前期物业管理服务协议》，对管理费收取标准及违约责任、水电费责任主体等进行了约定，该协议系双方真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。海投物业公司履行了管理服务职责，为杨凡等业主提供了物业管理和服务，杨凡事实上也实际接受了物业服务，故杨凡应当按约向海投物业公司缴纳物业管理服务费用。杨凡辩称海投物业公司并未提供物业服务，反而破坏了业主财产和侵犯了业主权益，但未能提供反驳证据，对其抗辩意见不予采纳。合同约定多层公寓按每月每平方米0.8元标准收取物业管理费、按每月每平方米0.2元标准收取公共维修金，之后厦门市海沧区发展和改革局出具的批复中载明案涉多层公寓按每月每平方米0.7元标准收取物业管理费、按每月每平方米0.2元标准收取公共维修金。海投物业公司主张物业管理费自2016年2月1日起调整为每月每平方米1元，缺乏依据，不予支持，其主张公共维修金自2016年2月1日起调整为每月每平方米0.25元，低于《关于浪琴湾调整物业服务费备案信息公示》载明的调整后的日常专项维修资金每月每平方米0.3元的标准，予以确认。因此，杨凡应支付海投物业公司2016年1月至2018年12月期间物业管理费共计2217.3元（0.7元/月/平方米×87.99平方米×36个月），公共维修金共计787.5元（0.2元/月/平方米×87.99平方米+0.25元/月/平方米×87.99平方米×35个月）。因此，海投物业公司主张2016年1月至2018年12月期间的物业管理费，有合同依据，予以支持，但金额应为2217.3元。海投公司主张2016年1月至2018年12月期间的公共维修金783.2元、公摊水费62元及公摊电费429.1元，依据充分，予以支持。杨凡未按时交纳物业管理费，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。依据《未来海岸浪琴湾前期物业管理服务协议》约定，杨凡应于每年1月7日前及7月7日前预缴后半年的物业管理服务费，未按时交纳的，海投物业公司有权从逾期之日起按所欠金额每天0.3%的标准收取违约金，海投物业公司主动调整为按照中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍标准计算，未超过双方约定的违约金计算标准，予以支持。杨凡辩称该违约金计算标准过高，但未能提供反驳证据，对其抗辩意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第五项、第二十一条、第三十四条、第四十条、第四十一条第一款、第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、杨凡应于判决生效之日起十日内向厦门海投物业有限公司支付2016年1月至2018年12月期间的物业管理服务费2217.3元、公共维修金783.2元、代垫的公摊水费62元和公摊电费429.1元，并支付逾期违约金（自2016年1月起，以每年1月7日及7月7日应缴纳的半年物业管理服务费为基数，自应缴之日的次日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍分段计算至实际付款之日）；二、驳回厦门海投物业有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，由杨凡负担。 经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，杨凡拖欠相应物业费用事实清楚，应予认定。本案的争议焦点在于物业费的收取标准问题。原审判决根据物业公司提交的证据及收费备案情况，认定案涉多层公寓物业费用为0.7元/平方米，并无不当。海投物业公司因举证不充分，其主张的按照1元/平方米收取物业管理综合服务费，本院不予采纳。其上诉请求，予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费50元，由上诉人厦门海投物业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 叶 青 审判员 林丽珊 审判员 纪荣典 二〇二〇年七月二十日 书记员 陈虹羽 附：本案所涉及的法律法规 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。