上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初23881号原告：朱亮甫。委托诉讼代理人：帅贲，上海市龙华律师事务所律师。被告：张道元。原告朱亮甫与被告张道元房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案受理后，依法适用简易程序审理。后因被告下落不明，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年12月7日公开开庭进行了审理。原告朱亮甫的委托诉讼代理人帅贲到庭参加了诉讼。被告张道元经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告朱亮甫向本院提出诉讼请求：1、要求原被告签订的《房屋租赁合同》于2020年4月30日解除;2、要求被告支付原告自2019年12月1日起至2020年4月30日止，按照每月45,000元的标准计算的租金215,000元；3、要求被告支付原告自2020年5月1日起至2020年7月13日止，按照每月45,000元、即每日1,500元的标准计算的房屋使用费；4、要求被告支付原告解除合同违约金135,000元；5、要求被告支付原告自2019年7月1日至2019年12月30日的物业费2,000元；6、要求被告支付2019年度税费2,586元；7、要求被告支付原告拖欠的燃气费4,590.84元和电费5,383元。审理中，原告放弃了第6项诉讼请求，将第4项诉讼请求减少为仅要求没收保证金90,000元。事实和理由：2019年10月30日,原、被告签订了《房屋租赁合同》,约定原告将上海市闵行区×路×弄×号部分商铺出租给被告,租赁期限三年,自2019年2月1日至2022年1月31日,租金每月45,000元。被告支付租金一直到2020年11月,12月只支付了1万元,之后一直没有再支付租金,也未将房屋交还原告。经原告催讨,被告一直拒不付款。现原告依法起诉至法院,请求法院支持原告的诉请。被告张道元未到庭，亦未作答辩。本院经审理认定事实如下：上海市闵行区×路×弄×号房屋的房地产权利人系原告朱亮甫。2019年1月1日，原告朱亮甫（甲方、出租方）与被告张道元（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：1-1甲方将坐落在上海市闵行区×路×弄×号部分商铺出租给乙方使用。2-5在房屋租赁期内，乙方实行独立核算、自主经营、照章纳税，债权债务均由乙方享有和承担。3-1该房屋租赁期共三年，自2019年2月1日至2022年1月31日。甲方房屋交付期2018年12月31日。3-2合同期满，甲方有权收回全部租赁房屋，乙方应如期交还。3-3合同期内，如乙方因经营不善等问题，无权转让给第三方，合同期满3年，甲方退还押金；合同期未满3年，甲方不退还押金。4-1该房屋每月租金45,000元。第三年（2021年2月1日-2022年1月31日）每月租金48,000元。4-2甲方以现金方式向乙方收取租金，如乙方不能采取上述方式支付，应立即与甲方另行商定其他付款方式，并提供书面确认，避免甲方未及时收到乙方租金而承担违约责任。4-3合同签订时，乙方须一次性支付给甲方135,000元，其中90,000元为保证金。合同期满，甲乙双方相互清账后，乙方凭保证金收据，由甲方无息全额退还乙方。如由于各种原因乙方提前退租的，保证金不予退还。4-4如乙方逾期支付租金及水、电、煤气、通讯、物业管理、公共卫生、污水处理以及其他与房屋使用或乙方经营相关等应付费用，乙方同意用该保证金直接由甲方扣划抵偿，并在15日内补足该保证金。如乙方提前退租或因其他违约行为导致提前终止合同的，保证金不退还给乙方。4-5租金支付方式：先付后用，每月支付一次，每月月底前支付下月租金。若逾期支付租金及水、电、燃气、通讯、物业管理等应付费用，每逾期一天，按所欠费用的4‰支付滞纳金，逾期30天以上的，甲方有权解除合同，所有损失由乙方承担。7-1在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除本合同，收回房屋，由此造成甲方损失的，乙方应予以赔偿：拖欠租金、水、电、煤气、物业管理、公共卫生、污水处理以及其他与房屋使用或乙方经营相关等应付费用累计1个月以上的。7-2在租赁期内，水、电、煤气、物业管理、公共卫生、污水处理以及其他与房屋使用或乙方经营相关等应付费用，由乙方向有关部门自行交付，逾期交付造成后果由乙方自负。如使用甲方户名的水、电、电话、煤气设施，乙方应向甲方按期支付。7-3在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按当年月租金的3倍向甲方支付违约金。7-4租赁终止或提前终止，乙方应在15天内交还该房屋，如乙方逾期归还，则每逾期一天应向甲方支付原日租金3倍的违约金，若支付的违约金不足抵付甲方损失，乙方应负责赔偿。双方另对其余事项作了约定。签订合同当日，原告朱亮甫将涉案房屋交付于被告张道元。2019年1月3日，被告张道元支付了第一个月的租金45,000元和保证金90,000元共计135,000元。在合同履行期间，被告张道元多以现金形式支付租金。2019年12月，被告支付12月租金中的1万元后，未再支付租金。原告向被告催收租金，原告陈述被告当时电话回复12月底已回老家了。2020年1月后，被告不接电话。上海市闵行区×路×弄×号计284.95平方米商铺2019年12月账单显示应付电费为5,387.58元，2019年12月应付燃气费用为4,590.84元。2020年6月17日，原告诉至本院。2020年7月13日，因长期无法联系至被告，原告自行收回涉案房屋。审理中，原告将要求被告承担135,000元解除合同违约金的诉讼请求调整为没收保证金90,000元，以追究被告提前解除合同的违约责任。以上事实，由原告朱亮甫提供的房屋租赁合同、房产证、电费支付凭证、燃气缴费通知单等证据以及原告的庭审陈述所证实。本院认为，原告朱亮甫与被告张道元签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效的合同，双方均应当恪守。合同签订后，原告按照合同约定向被告交付了房屋，被告在合同履行期内，欠付租金，经原告多次催要仍不支付，直至将商铺弃之不顾，违反了合同约定。原告据此根据合同约定要求解除合同并要求被告承担违约责任，合法有据，本院予以支持。鉴于原告实际于2020年7月13日自行收回商铺，故本院确认该日为合同解除的日期。被告对合同的解除应当承担全部责任。原告作为商铺的所有权人，对商铺亦有管理之责，同时应采取适当措施，防止损失进一步扩大。考虑到该房屋合理的空置期，本院酌情支持2019年12月1日至2020年4月30日期间的租金215,000元原告要求没收被告支付的保证金9万元，以追究被告的违约责任，具有合同依据，本院予以支持。就原告要求被告支付自2019年7月1日至2019年12月30日的物业费2,000元，合同虽然约定由被告负担物业费，但被告负担的费用数额无依据，原告也未提供代付凭证，故本院难以支持。关于燃气费4,590.84元以及电费5,383元，因被告系承租部分房屋，本院酌情支持上述费用的50%。被告张道元经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告朱亮甫与被告张道元就上海市闵行区×路×弄×号部分商铺签订的《房屋租赁合同》于2020年7月13日解除；二、被告张道元于本判决生效之日起十日内支付原告朱亮甫自2019年12月1日起至2020年4月30日止的房屋租金215,000元；三、现在原告朱亮甫处的保证金9万元归原告朱亮甫所有；四、被告张道元于本判决生效之日起十日内支付原告朱亮甫燃气费2,295.42元、电费2,693.79元；五、驳回原告朱亮甫其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,949.80元，公告费560元，由原告朱亮甫负担50元，由被告张道元负担6,459.80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  沈 群二〇二〇年十二月十七日法官助理  陈奕含书 记 员  陈奕含附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。