北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初25394号原告：孙箎，男，1935年3月11日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：张国辉，北京市京哲律师事务所律师。被告:北京中坤锦绣房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇。法定代表人：焦青，执行董事。委托诉讼代理人：王英，女，北京中坤锦绣房地产开发有限公司员工。委托诉讼代理人：李亚茹，女，北京中坤锦绣房地产开发有限公司员工。第三人：中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地重庆市渝中区邹容路**世界贸易中心大厦**。负责人：潘晖，总经理。委托诉讼代理人：叶莲，北京市安和利律师事务所律师。第三人：北京初拾科技发展中心(有限合伙)，主要经营场所北京市海淀区高梁桥斜街59号院5号楼404-14室。执行事务合伙人：北京言曳科技有限公司(委派郭军为代表)委托诉讼代理人：袁昭，北京砥德律师事务所律师。原告孙箎与被告北京中坤锦绣房地产开发有限公司(以下简称中坤锦绣公司)，第三人中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司(以下简称东方资产重庆分公司)、北京初拾科技发展中心(有限合伙)(以下简称初拾科技)商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙箎的委托诉讼代理人张国辉，被告中坤锦绣公司的委托诉讼代理人王英、李亚茹，第三人东方资产重庆分公司的委托诉讼代理人叶莲，初拾科技的委托诉讼代理人袁昭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙箎向本院提出诉讼请求：1、判令中坤锦绣公司与东方资产重庆分公司、初拾科技办理北京市x区x街x号院x号楼x层x单元xxx号房屋的现房抵押登记的解除手续(他项权证号码：x京房他证海字第xxxx**、x京房房他证海字第xxxx**；2、判令中坤锦绣公司协助我办理北京市x区x街x号院x号楼x层x单元xxx号房屋的所有权证。本案的诉讼费由中坤锦绣公司负担。事实和理由：我与中坤锦绣公司在2013年1月15日签订《北京市商品房买卖合同》。该合同约定我购买位于北京市x区x街x号院x号楼x层x单元xxx号房屋。合同签订时，东方资产重庆分公司出具了《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》。签约以后，我依约支付了购房款，房屋已经交付给我使用。我认为，东方资产重庆分公司同意中坤锦绣公司出售抵押房屋，且向北京市海淀区城乡建设委员会、北京市海淀区房屋管理局公示的情况下，应当认定我已经基于东方资产重庆分公司的行为而产生合理的信赖利益，我在此情况下对房屋不能办理过户登记并非因自身原因，所以中坤锦绣公司将房屋对外出售后，东方资产重庆分公司负有涂销抵押登记的义务，故我诉至法院。中坤锦绣公司辩称，我公司同意解除抵押，应当由抵押权人负责解押。我公司同意配合孙箎办理房屋所有权证。东方资产重庆分公司述称，我公司已将主债权转让给初拾科技，根据物权法相关规定，主债权转移的，抵押权随之转移，我公司对此不再享有任何权利。另外，涉案房屋所涉的执行案件当中的申请执行人已经变更为初拾科技，故我公司没有义务配合孙箎办理解除抵押的手续。初拾科技述称，我公司通过转让方式取得了涉案主债权及抵押权，我公司对中坤锦绣公司享有合法的债权、抵押权。原抵押权人曾同意销售抵押物，但并未放弃抵押权，且中坤锦绣公司转让抵押物所得的转让价款并没有用于清偿债务，孙箎也未代中坤锦绣公司进行清偿。因此，我公司不应对孙箎或中坤锦绣公司任何一方承担任何责任。综上，我公司不同意孙箎的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2011年10月24日，中坤锦绣公司以其开发建设的位于x区x花园一期工程x区工程（土地证号：京海国用（xxxx出）字第xx**）向东方资产重庆分公司提供抵押，后双方到相关政府机关办理了抵押登记手续，东方资产重庆分公司取得了京海土他项（xxxx抵）第xxxxx号他项权证，抵押范围为：xxxx1、xxxx2部分在建工程及分摊相应土地13084．1平方米。该小区楼房建成后，双方将在建工程抵押转为现房抵押。2012年11月5日，东方资产重庆分公司向北京市海淀区建设委员会（房屋管理局）出具《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》，主要内容为：上述在建工程抵押登记[土地他项权利证号：京海他项（xxxx）第xxxxx号；京海土他项（xxxx抵）第xxxxx号（在建工程已转现房抵押，房屋所有权证号：x京房权证海字第**；x京房权证海字第xxxx号；x京房权证海字第xxxx号）]。国有土地使用证号：京海国用（xxxx出）第xxxx号。抵押权人同意在建工程抵押和现房抵押的房屋全部进行销售。2013年1月15日，孙箎与中坤锦绣公司签订《北京市商品房现房买卖合同》。该合同约定，中坤锦绣公司将该公司位于北京市x区x街x号院(x花园一期x区)x号楼x层x单元xxx号房屋出售给孙箎，房屋用途为公寓，房屋总价款为1468478元。该合同第十八条约定：“买受人未能在商品房交付之日起720个工作日内取得房屋所有权证书，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金”。合同签订后，双方办理了网签手续，东方资产重庆分公司出具的《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》为该合同的附件。中坤锦绣公司已将涉案房屋交付孙箎使用。2013年1月2日，中坤锦绣公司向孙箎出具了涉案房屋全款购房发票。另查，北京市x区x街x号院x号楼x层x单元xxx号房屋包含在他项权证为x京房他房他证海字第xxxx**京房他证房他证海字第xxxx**物中，该房屋所属的房屋所有权证号为x京房权证海字第xxxxxx号，对应的土地使用权所属证号为京海国用(xxxx出)字第xxxx号。现涉案债权已转让给初拾科技，但未办理抵押权人变更手续。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。根据上述规定可知，我国遵循“抵押财产经抵押权人同意方可转让”的原则。而抵押权人同意转让后，则会产生抵押财产所有权发生变动的法律后果。本案中，孙箎与中坤锦绣公司签订商品房买卖合同之前，东方资产重庆分公司出具了同意销售抵押物的证明。东方资产重庆分公司作为抵押权人，明确同意抵押人销售抵押物，应视为其同意抵押人将抵押财产进行转让，且上述同意销售抵押物的证明已向北京市海淀区城乡建设委员会、北京市海淀区房屋管理局公示。在此情况下，买受人孙箎已基于抵押权人东方资产重庆分公司的上述行为，产生了对购买涉案房屋后涉案房屋所有权可以依法变更的合理的信赖利益。由于中坤锦绣公司和东方资产重庆分公司的原因，导致东方资产重庆分公司的抵押权与孙箎的物权期待权产生冲突。而此时，因东方资产重庆分公司已同意抵押人转让抵押财产，故东方资产重庆分公司已不再享有以抵押权对抗买受人的物权期待权的权利，其只能主张由抵押人以转让所得价款清偿债务的债权。基于此，孙箎购买涉案房屋后，需要办理权属转移登记，而抵押登记的存在阻碍了孙箎取得涉案房屋的所有权，现涉案债权虽已转让初拾科技，但抵押权人变更手续尚未办理，故东方资产重庆分公司、初拾科技、中坤锦绣公司负有涂销抵押登记的义务。综上，中坤锦绣公司与东方资产重庆分公司、初拾科技应将设定在孙箎所购涉案房屋及对应土地使用权上的抵押予以解除。另外，现中坤锦绣公司由于自身原因未能依约协助孙箎办理涉案房屋的过户手续，已构成违约，故本院对于孙箎要求中坤锦绣公司协助办理涉案房屋过户手续的诉讼请求，予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十二条、第一百九十一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，判决如下：一、北京中坤锦绣房地产开发有限公司与中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司、北京初拾科技发展中心(有限合伙)于本判决生效后10日内将北京市x区x街x号院x号楼x层x单元xxx号房屋以及对应的土地使用权抵押(他项权证号码：x京房他证海房他证海字第xxxx**他证海字房他证海字第xxxx**/div>二、孙箎于本判决生效后10日内办理北京市x区高梁桥斜街x号院x号楼x层x单元xxx号房屋的过户手续，将该房屋过户至其名下，北京中坤锦绣房地产开发有限公司予以协助。案件受理费18016元，减半收取计9008元，由北京中坤锦绣房地产开发有限公司负担，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 王 喜二〇二〇年七月二十九日书记员 王凤怡