江苏省镇江市京口区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1102民初2372号原告：陈永年。委托诉讼代理人：唐雷洪。委托诉讼代理人：李国蓉。被告：王丽萍。委托诉讼代理人：曹敏锋。原告陈永年与被告王丽萍房屋买卖合同纠纷一案，本院2020年7月8日立案受理后，依法适用简易程序于2020年8月24日公开开庭进行审理。原告陈永年的委托诉讼代理人唐雷洪，被告王丽萍及其委托诉讼代理人曹敏锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈永年向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告X园155幢0103室房屋办证费用201684.51元并自2015年12月13日起以32万元为基数、按日万分之三的标准计算至实际付清所欠办证费用时止的违约金；2.被告支付原告本案律师代理费1.2万元；3.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：位于镇江市京口区X园157幢（即155幢）0103室门面房（以下简称“案涉房屋”）的开发商是镇江和融房地产开发有限公司（以下简称“和融公司”）。2011年12月22日，该房屋由和融公司销售给郭某，并进行备案登记。2015年12月12日，原告与被告签订《购房协议书》一份，约定案涉房屋系和融公司抵债给被告，被告以32万元的价格出售给原告，原告已付清全部购房款；被告在2018年3月30日前为原告办理案涉房屋的不动产证书,全部税、费由被告承担；被告逾期办理应承担违约金；2018年6月30日前未办理不动产证书，则视为被告根本违约，一旦形成诉讼，原告支付的案件诉讼费、保全费、评估费（鉴定费）、律师代理费等由被告赔偿等。另，原、被告在协议书中备注原告补贴被告领取房产证书费用1万元。2015年12月12日，被告出具收到30万元购房款的《收条》一份。2018年1月15日，被告在上述收条中署名确认原告已付清购房款。期间，原告多次催促被告办理房屋产权证书，被告均以各种理由推托。2019年8月下旬，被告与郭某以无钱为由要求原告垫付各项费用，原告无奈，于2019年8月25日缴纳了郭某名下案涉房屋的物业管理费6336元，2019年9月3日缴纳了维修基金2704.80元和契税、印花税11753.68元，2019年9月5日缴纳了登记费550元。2019年9月6日，郭某与原告签订案涉房屋的《房屋买卖合同》，开始办理案涉房屋过户手续。郭某于2020年3月18日出具《情况说明》一份，明确案涉房屋实际权利人系被告。但案涉房屋从郭某名下过户给原告时，被告同样以无钱为由推托。原告迫于无奈先行支付了过户所需缴纳的所有费用，于2020年5月28日领取案涉房屋的不动产登记证书。根据约定，上述费用应由被告承担。被告王丽萍辩称：将案涉房屋出售给原告属实，但原告提供的购房协议与收条均是2018年1月15日在原告逼迫下签写。该购房协议书的条款，并非原、被告事先约定，而系原告单方打印形成。该购房协议书除房屋买卖、房款以外的条款均非被告的真实意思表示。在被告2019年配合原告办理房屋过户之前，双方通过微信约定该房屋过户期间所产生的全部费用由原告承担。被告遂配合原告办理过户。原告现主张的第一项诉讼请求缺乏事实与法律依据。对于原告主张的第二项诉讼请求，在不论购房协议书效力的情况下，从该协议书第六条可以看出，由被告承担律师费用的前提是被告根本违约，而被告并未根本违约，请求驳回原告的全部诉讼请求。原告为支持其诉请提交了城市商品房初始登记证、购房协议书、收条、费用明细表、缴款书、收据、发票、交通银行卡存根、农银银行卡交易明细清单、房屋买卖合同、情况说明、不动产登记证书、委托代理合同、代理费发票、104室门面房买卖合同及房屋产权证、交通银行记账回执、中国工商银行汇款凭证，被告围绕抗辩事由提供了微信聊天记录截屏打印件。本院经庭审就证据材料进行了质证。对当事人无异议的证据本院予以确认。对于存在争议的证据材料，本院认证如下：1.原告提交的落款日期为2015年12月12日的购房协议书、收条，被告提出系2018年1月15日补签，原告亦自认购房协议书的实际签署日期为2018年1月15日，据此认定2018年1月15日，双方签订购房协议书，但收条的形成时间无法确认；2.被告提交的其与原告微信聊天记录，其中2019年7月10日20:29原告通过微信向被告发送“我等到你这个月底为止”，被告回复“反正所有的费用都你出，我没必要拖你啊”，2019年9月3日8:05，被告通过微信向原告发送“你好，我们大概10点左右到镇江”，原告回复“我等你”，被告回应“我还是那句话，所有费用都你来，我配合你把手续办了”，原告回复“可以”，原告未对微信聊天记录的真实性提出异议，本院对上述微信聊天记录的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月19日，案涉房屋初始登记于郭某名下，施工号为镇江市157（公安号：X园155幢）0103室。被告王丽萍确认上述房屋系由镇江和融房地产开发有限公司抵债给其，其要求登记于郭某名下。2018年1月15日，原告（购买方、乙方）与被告（出售方、甲方）签订《购房协议书》一份，载明“因甲方为镇江和融房地产开发有限公司（开发商）开发的小区进行配套施工，开发商将103室门面房抵债给甲方，甲方欲将此房出售，2015年12月12日，甲方出具收条一份给乙方，已收乙方购买103室门面房购房款30万元整，事实上在甲方出具收条的当日，乙方已经付清了全部购房款32万元整；103室门面房面积为67.78平方米，总房价为32万元整，乙方已付清全款；甲方为乙方办理好103室门面房的不动产证书，并保证于2018年3月30日前将不动产证书交给乙方；办理103室门面房的不动产证书所产生的全部税、费等均由甲方承担，与乙方无关；甲方逾期将不动产证书交给乙方，每逾期一日，自愿以30万元为基数，自2015年12月12日起，按万分之三向乙方支付违约金；如果甲方不能在2018年6月30日前为乙方办理不动产证书，则视为甲方根本违约，甲方自愿赔偿乙方如下损失：1.按本协议书第五条计算的、直至退清乙方32万元购房款之日止的违约金，2.乙方已经投入的房屋装潢费用20万元，3.按退房时市场价格估算的、103室房价的溢价部分（即103室门面房的现时房屋总价与32万元之间的差额），4.一旦形成诉讼以后，乙方支付的本案诉讼费、保全费、评估费（鉴定费）、律师代理费等费用”。该协议还备注“甲方领取房产证书，乙方补贴1万元整”并由原、被告签名确认。备注的落款日期以及上述协议的落款日期均标注2015年12月12日。被告还向原告出具收条一份，载明“今收到陈永年购房款30万元，此款为购买门面房103室，总面积67.78，总房款为32万元，尚欠2万元，待过户后一次付清”，落款日期2015年12月12日。该收条除被告的名字系签写外，其余内容包括落款日期均为打印。被告在上述收条左下方签写“钱款已付清”并签名标注“2018.1.15”。原、被告一致确认：原告还从被告处购买104室门面房。被告确认已收到案涉房屋的购房款，但已忘记房款付清的时间。原告于2014年11月26日通过镇江市XX工程配套有限公司名下交通银行账户向徐某转账20万元；2014年12月26日又通过镇江市XX工程配套有限公司名下交通银行账户向徐某转账50万元；2015年1月19日通过镇江市XX工程配套有限公司名下交通银行账户向徐某转账20万元；2015年12月12日，原告工商银行账户向被告王丽萍账户汇款57万元。原告陈述以上四笔共计147万元，系其分别支付103室门面房购房款32万元及104室门面房购房款115万元。被告自认徐某系其丈夫，但已忘记104室门面房的实际售价。2019年9月3日8:05，被告通过微信向原告发送“我还是那句话，所有费用都你来，我配合你把手续办了”，原告回复“可以”。被告遂通知郭某，郭某与原告就案涉房屋签订房屋买卖合同，网签日期为2019年9月6日。原告于2019年8月25日交纳案涉房屋物业管理费6336元；2019年9月3日支付郭某名下案涉房屋的维修基金2704.8元、房屋买卖契税、印花税11753.68元；2019年9月5日支付郭某名下案涉房屋不动产登记费550元；2020年5月28日支付郭某名下案涉房屋土地增值税、销售不动产增值税142781.44元，教育费附加、地方教育附加、个人所得税、城市维护建设税、印花税24063.77元；当日还支付原告名下案涉房屋买卖契税、印花税22944.82元；2020年5月29日支付原告名下案涉房屋不动产登记费550元。2020年3月18日，郭某向原告出具情况说明一份，载明案涉房屋登记在郭某名下，2019年9月6日与陈永年签订房屋买卖合同，将案涉房屋过户给陈永年，上述房屋虽登记于郭某名下，但实际权利人是王丽萍，应王丽萍的要求将上述房屋出卖给陈永年，陈永年也将购房款支付给了王丽萍，郭某不会依据2019年9月6日与陈永年签订的房屋买卖合同向陈永年主张任何权利。2020年5月28日，案涉房屋登记于陈永年名下。2020年6月19日，原告委托江苏大唐人律师事务所诉讼维权，并于2020年7月8日诉至本院提出前述诉讼请求。江苏大唐人律师事务所于2020年6月30日向原告开具律师代理费发票，金额为12000元。审理中，原告当庭放弃了对物业管理费6336元的主张。另查明，镇江市XX工程配套有限公司的股东为詹华、陈永年，陈永年为该公司法定代表人。本院认为，原告陈永年、被告王丽萍实施房屋买卖行为在前，签署购房协议书在后，虽然签署购房协议时有倒签合同日期的行为，但双方买卖案涉房屋的意思表示真实，原告已付清购房款并实际掌控案涉房屋，房屋买卖合同已成立。从购房协议书内容来看，主要是督促被告协助原告办理案涉房屋的过户登记，并约定办理不动产证书的税费由被告承担。购房协议书签订后，原告催促被告协助办理案涉房屋的过户登记，并于2019年9月3日通过微信与被告达成新的约定即过户登记的所有费用由原告承担，已变更了购房协议中案涉房屋过户登记费用的义务人，在此情况下被告协助原告将案涉房屋过户登记至原告名下。至此，原告已付清房款，被告已交付房屋并协助办理房屋产权过户，双方已履行完毕房屋买卖合同中各自的合同义务。《中华人民共和国民法总则》第七条规定民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺，即民事主体对待他人应诚信不欺，对自己的承诺要信守不怠。原告通过微信同意自己承担房屋过户登记的所有费用，被告据此已协助履行房屋过户登记后，原告又依据原购房协议书中过户登记费用的约定要求被告承担案涉房屋过户登记的所有费用，已违背诚实信用原则，原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告承担律师代理费1.2万元的诉讼请求，因购房协议书中约定被告根本违约时承担律师代理费等费用，所谓根本违约是指一方的违约行为导致合同相对方合同目的不能实现的严重违约行为，本案原告的合同目的已实现，被告并未构成根本违约，故此原告要求被告承担律师代理费不符合双方合同约定，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告陈永年的诉讼请求。案件受理费减半收取2253元，保全费2020元，合计4273元（原告陈永年已预交），由原告陈永年承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份及副本三份，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省镇江市中级人民法院预交相应上诉案件受理费，并在预交后三日内将缴费凭证复印件提交本院。未按期交纳上诉案件受理费的，人民法院将按照有关规定裁定按自动撤回上诉处理。审判员  明张玉二〇二〇年九月二十二日书记员  王智怡附：1、相关法律条文2、上诉须知1、相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第六十条窗体顶端第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。窗体底端《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。2、上诉须知一、当事人提出上诉，应在法定期限内向我院相关审判庭提交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，以便连同案卷移送镇江市中级人民法院。二、对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费。上诉时未预交的，最迟在上诉状提交后七日内交纳，逾期不交纳又未提出司法救助申请的，二审法院不再催交，直接裁定按自动撤回上诉处理。三、当事人应凭判决书和上诉状直接到镇江市中级人民法院立案大厅交费。直接交费不方便的，可汇款至江苏省镇江市中级人民法院，开户行：工商银行镇江市永安路分理处，账号：11×××61；请勿以现金存款的方式交费。交费后，应在三日内将交费凭证递送我院，以便及时将案件材料移交中级人民法院。四、上诉人不另预留送达地址的，上诉人住所地即为法律文书送达地，法院按住所地邮寄法律文书，即使退回，也视为送达。