广东省清远巿清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初3650号原告：高素萍，女，1975年12月6日出生，汉族，住广东省广州市白云区*************。委托诉讼代理人：苏群英，广东平正信诚律师事务所律师。被告：李旭峰，男，1981年12月13日出生，汉族，住浙江省武义县******************。委托诉讼代理人：陆锋，广东中肯律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷健婷，广东中肯律师事务所律师。第三人：清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司，住所地广东省清远市新城人民三路**金世纪豪园二、三、四楼二层自编212号商业。法定代表人：罗灵聪。委托诉讼代理人：陈卫娟，该公司职员。原告高素萍诉被告李旭峰及第三人清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司（以下简称天盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高素萍及其委托诉讼代理人苏群英，被告李旭峰的委托诉讼代理人雷健婷，第三人天盛公司的委托诉讼代理人陈卫娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高素萍向本院提出诉讼请求：1、被告向原告返还购房定金50000元，并向原告支付违约金168000元；2、被告向原告赔偿律师费损失8000元、中介费损失5000元、装修费损失15000元；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2019年11月1日，原告与被告在第三人的居间服务下签订一份《房屋买卖合同》，约定由原告购买被告名下位于清远市清城区**********************屋，合同还约定了房屋的具体情况、房屋转让总价、购房款支付方式及违约责任等条款。同时，该合同付款方式中约定，被告应在签订合同后7个工作日内向银行申请提前还贷，在银行通知还贷后7个工作日内办理还贷及涂销抵押手续。合同签订当天，原告向被告支付了购房定金50000元。此后，被告一直未能按照合同约定办理赎证及涂销抵押手续。2020年3月5日，原告与被告签订《补充协议》，约定本次交易为一次性付款，被告同意于2020年3月5日将房屋交给原告装修，并承诺自行出资赎出房产证后将房屋过户到原告名下。但该协议签订后，被告并未如期将房屋交给原告装修，且未及时办理房屋的赎证及抵押涂销手续。为此，第三人与原告分别于2020年3月11日、3月12日向被告发出《履行合同通知书》，要求被告收到通知之日起5个工作日内，立即将房屋交付给原告装修，并向银行申请提前还贷及办理房屋的抵押涂销手续。但被告收到通知后仍然不理不会，既未将房屋交付给原告，也未能向原告证实其已办妥房屋的赎证手续。因被告拒不履行合同，且在收到原告及第三人的通知后仍未履行,已经构成根本违约。2020年3月25日，原告向被告发出《解除合同通知书》，明确解除《房屋买卖合同》及其补充协议，并要求被告返还定金及支付违约金，但被告收到该通知后，至今未向退还定金及支付违约金。综上，为维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。被告李旭峰辩称：一、答辩人就赎证过户一事不存在违约。《房屋买卖合同》约定原告支付方式为银行按揭付款，后由于原告自身原因，银行按揭贷款申请未能通过，故答辩人与原告于2020年3月5日签订《补充协议》将原告的付款方式变更为一次性付款。协议第2条约定：“卖方承诺自行出资到银行赎出房产证后过户到买方名下，如因卖方原因导致不能进行交易，卖方愿意赔偿买方在这次交易（包括该物业装修费用）中所产生的一切损失”该约定实际上已经变更了《房屋买卖合同》中关于答辩人赎证的约定，免除了答辩人的责任，且协议第2条并没有对答辩人赎证的时间做出约定，因此，答辩人不存在违约行为。二、原告在《解除合同通知书》中主张的法定解除权条件尚未成就，涉案《房屋买卖合同》仍未解除。原告于2020年3月11日向答辩人寄送了一份《履行合同通知书》，要求答辩人在收到通知之日起5个工作日内向银行申请提前还贷及办理房屋的抵押涂销手续。原告解除合同的依据是《合同法》第九十四条的规定，而根据《房屋买卖合同》中关于答辩人赎证的约定可以得知，答辩人赎证的流程分三步：答辩人向银行提出提前还贷的申请，银行审核通过答辩人的申请并通知答辩人，答辩人接到银行通知后办理还贷手续。因此，答辩人根本不可能在原告给予的5个工作日内完成提前还贷及涂销涉案房屋抵押登记的手续，且由于疫情的影响，答辩人在2020年3月5日返回浙江过程中所乘坐的飞机中有乘客出现发烧状况，答辩人需要居家隔离14天，所以答辩人也不可能在原告给予的期限完成提前还贷及涂销房屋抵押登记手续。因答辩人没有办法返回清远办理赎证相关事宜，故答辩人只能委托朋友处理。答辩人的朋友已于2020年3月中旬向银行提交提前还贷的申请，从提交的申请到银行处理完毕，最终于2020年4月7日完成提前还贷及涂销涉案房屋抵押登记。由此可知，原告给予的5个工作日不是答辩人可以完成提前还贷及涂销涉案房屋抵押登记的合理期限。况且答辩人于2020年3月12日收到原告寄送的《履行合同通知书》后已尽快去办理提前还贷及涂销涉案房屋抵押登记手续。三、在原告未向答辩人支付房款的情况下，答辩人有权拒绝原告提出的赎证过户要求。《补充协议》中仅约定原告的付款方式变更为一次性付款，答辩人自行出资赎证过户，未约定履行上述义务的时间。根据《合同法》第六十六条规定，原告与答辩人互负债务，且没有履行的先后顺序，答辩人有权在原告未向其支付房款的情况下拒绝赎证过户。原告面对答辩人及第三人多次追问，均不能就何时支付房款及如何支付房款一事作出明确的答复，在只支付了50000元定金的情况下一味要求答辩人将房屋交付给其装修，要求答辩人自行筹措资金赎证过户，这对答辩人极为不公平的，答辩人面临着动用所有的流动资金去赎证却有可能收不到房款的风险。就装修一事经双方达成一致意见，答辩人可将房屋交付给原告装修，但前提是原告须先向答辩人支付400000元购房款。事实上，在签订《补充协议》前，答辩人已配合原告到物管处办理装修报建手续，但原告迟迟未支付400000元购房款，答辩人有权拒绝将房屋交付给原告装修。五、涉案《房屋买卖合同》应继续履行。答辩人在收到原告寄送的《履行合同通知书》后已于2020年4月7日用己方款项成功向银行涂销房屋的抵押登记，现房屋处于无抵押状态，满足交易条件，答辩人与原告的交易障碍已消除，只要原告向答辩人支付房款，答辩人即可配合原告办理过户手续，因此，答辩人认为应继续履行《房屋买卖合同》。六、原告只有律师费损失、中介费损失，原告诉求的违约金过分高于实际损失，请求法院予以适当调整。第三人天盛公司述称，承认原告在本案中所主张的事实，并承认其所提出的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：位于清远市清城区**********************屋的登记权利人为被告李旭峰，共有情况为单独所有。2019年11月1日，原告高素萍（买方）与被告李旭峰（卖方）及第三人天盛公司（经纪方）签订一份《房屋买卖合同》，约定卖方将上述房屋出售给买方，建筑面积为90.77平方米，房价款为840000元。卖方在收取定金后不依合同条款将该物业售予买方，则视为卖方违约。在经纪方书面催告后3天内卖方仍拒绝收取房款或拒绝到贷款银行签署《按揭合同》或到房管局签署《广东房地产买卖合同》及办理房屋交易手续的，本合同自动解除，卖方除须退还所收买方之已付款项外，并须赔偿相当于该物业成交价的20%的违约金给买方以弥补买方之损失，但买方在收取上述款项后不得再要求卖方继续履行合同。如买方或卖方在签署本合同后因违约而未能买入或卖出该物业的，违约方须支付给非违约方的咨询及中介服务费，即违约方需向经纪方支付本条约定的买卖双方应支付的全部中介费；如非违约方已向经纪方支付咨询及中介费，则违约方应向非违约方支付已付的咨询费及中介费。在本合同执行过程中如有争议三方协商解决，协商不成三方同意向该物业所在地人民法院提起诉讼；违约方除应承担合同约定的违约责任外，还应承担胜诉方的差旅费、保全费、诉讼费、律师代理费及调查费等各项费用。合同附件约定“付款方式，其中定金50000元买方应在签署本合同同时向卖方支付并自动转为部分楼款。卖方需于签署本合同后7个工作日内向银行申请提前还贷手续，在银行通知还贷后7个工作日内办理还贷及涂销抵押手续。在领回房地产权证且买方贷款银行同意买方贷款申请后7个工作日内提供齐全全部资料，前往市房地产交易中心办理房地产交易递件手续并签署《广东省房地产买卖合同》。买卖双方应在签署本合同后7个工作日内提供相关资料、证件及费用配合经纪方到指定之贷款银行办理按揭手续，并向银行申请30年580000元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）。在签署银行按揭文件后7个工作日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料。首期款（不含定金）210000元，买方在房管部门成功受理本次交易递件当天向卖方支付。楼价余款580000元，买方领取新房地产权证当天在领取新证到银行办理抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方的收款账户。如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额买方须在房管部门成功受理本次交易递交当日向卖方补足。其他补充事项：1、买卖双方已知悉该物业在抵押状态中仍同意继续交易；2、因卖方该物业在抵押状态中卖方自行出资赎出房产证；3、买卖双方同意待买方向银行申请按按揭贷款审批通过后才到房管局办理过户手续。合同签订当天，原告向被告支付了购房定金50000元。同时原告向第三人支付了中介服务费5000元。2020年3月5日，原告高素萍（买方）与被告李旭峰（卖方）签订一份《补充协议》，约定：1、双方同意该次交易为一次性付款，卖方同意于2020年3月5日将房屋交付给买方装修，并且无条件配合买方签署装修所需的一切手续；2、卖方承诺自行出资到银行赎出房产证后过户到买方名下，如因卖方原因导致不能进行交易，卖方愿意赔偿买方在该次交易（包含该物业装修费用）中所产生的一切损失。因被告未能按合同约定办理房屋的赎证及抵押涂销手续，原告于2020年3月11日向被告发出《履行通知书》，通知被告在收到本通知之日起5个工作日内，立即将房屋交付给原告装修，并向银行申请提前还贷及办理房屋的抵押涂销手续。2020年3月25日，原告再次向被告发出《解除合同通知书》，通知如下：1、解除原告与被告、第三人于2019年11月1日签订的《房屋买卖合同》以及2020年3月5日签订的《补充协议》；2、在收到本通知之日起3日内向原告双倍返还定金100000元。被告则主张其已于2020年4月7日提前结清贷款及涂销涉案房屋抵押登记，现房屋处于无抵押状况，双方可以继续履行合同，为此向本院提供《个人还贷还款凭证》、《中国建设银行个人贷款结清证明》予以证实。另外，被告表示因原告未能一次性支付购房款，故没有将房屋交付给原告进行装修。另查明，2020年3月12日，原告与广东平正信诚律师事务所签订《委托代理合同》，委托广东平正信诚律师事务所处理与被告房屋买卖合同纠纷一案，原告为此支付律师费8000元，并提供发票予以证实。庭审中，原告请求解除原告、被告及第三人于2019年11月1日签订的《房屋买卖合同》及原、被告于2020年3月5日签订的《补充协议》。本院认为，原告高素萍与被告李旭峰及第三人天盛公司签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，符合法律的规定，合法有效，双方均应恪守履行。原、被告双方签订的《补充协议》约定了购房款的支付方式变更为一次性付款，而并未对购房款的支付时间作出约定，导致合同无法继续履行，由此引发本案房屋买卖合同纠纷，对此双方均不存在过错。合同是为了实现一定目的订立的协议，合同目的是当事人订立合同时所要得到的经济利益。为维护稳定的经济秩序，合同能否继续履行应当考量合同目的能否实现，当事人的经济利益是否受到影响。本案房屋买卖合同关系中，出卖人李旭峰的目的是得到价款，而买受人的目的在于得到房屋。现原告已按合同约定向被告支付了定金50000元，被告也于2020年4月7日向银行提前还清贷款，已经解除了涉案房屋抵押登记的交易障碍，目前涉案房屋符合交易条件，原告及时向被告一次性支付购房款后被告配合办理过户手续，双方仍可以继续履行合同。故对原告主张解除《房屋买卖合同》、《补充协议》，要求被告返还购房定金50000元，并支付违约金168000元及律师费损失8000元、中介费损失5000元、装修费损失15000元的诉讼请求，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告高素萍的诉讼请求。案件受理费2495元，财产保全费1750元，合共4245元，由原告高素萍负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  杨向晖二〇二〇年七月十六日书记员  李乐怡附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。