湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)湘0105民初4610号 原告：长沙上城置业有限公司，住所地湖南省长沙市开福区金霞经济开发区秀峰商贸城九栋12号三楼。 法定代表人：乔晓建，总经理。 委托诉讼代理人：彭玲，湖南不罔律师事务所律师。 被告：唐东梅，女，汉族。 原告长沙上城置业有限公司（以下简称上城公司）诉被告唐东梅追偿权纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上城公司的委托诉讼代理人彭玲到庭参加了诉讼。被告唐东梅经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告上城公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告偿还代偿款687,059.40元，并支付逾期违约金38,131.7967元（按原告代偿金额的万分之五/日，从原告代偿之日起暂计至2020年6月10日，实际应计算至清偿之日）；2、判令解除原被告签订的《长沙市商品房买卖合同》，并判令被告向原告支付违约金198,147.80元（总购房款990,739元*20%）；3、判令被告配合原告办理购房合同备案登记注销、预购商品房预告登记注销、预购商品房抵押权预告登记注销等合同解除的相关备案手续；4、判令被告承担原告因本案支付的律师费18,000元；5、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年11月1日，被告唐东梅与原告签订《长沙市商品房预售合同》（合同编号：20180146106），购买了原告开发建设的开福区高冲路8号绿地北外滩xx期xx栋xxx单元xx层xxx号房屋，房屋建筑面积115.75平方米，房屋总价款990,739元。该合同约定被告以银行按揭贷款的方式支付购房款。后被告与中国建设银行股份有限公司湖南省分行（以下简称：“建设银行湖南分行”）签署了《个人住房（商业用房）借款合同》，向第三人贷款购房款690,000元，借款期限为204个月，原告作为保证人为被告的按揭贷款承担连带保证责任。 2019年10月，被告已经累计拖欠银行贷款三个月，建设银行湖南分行屡次催收，被告唐东梅仍不履行还款义务，因此建设银行湖南分行在2019年10月21日向原告发出履行担保义务通知书；2019年12月，被告再次累计拖欠银行贷款两个月，同月5日建设银行再次向原告发出履行担保义务通知书。其后被告仍一直未履行还款义务，鉴于此，原告于2019年12月27日向被告发送律师函，要求被告向原告支付代偿款及违约金，否则，原被告双方签订的《长沙市商品房买卖合同》自律师函发出之日起十五日届满时解除。至原告起诉时，被告仍未回应。2020年2月20日，建设银行湖南分行从原告保证金账户中直接扣除被告贷款余额、拖欠贷款及拖欠利息共计687,059.40元。 鉴于上述情况，根据原被告签订的《长沙市商品房买卖合同》附件四《补充协议》第14条的约定，原告有权解除合同，并要求被告承当相应的违约责任，赔偿原告因此所遭受的全部损失。 综上，被告与第三人建设银行湖南分行签订借款合同后，理应按约定及时向银行还款，但被告却不履行还款义务，也不向原告偿还其代偿款，导致原告因代偿而遭受较大的经济损失，应按双方签订的《长沙市商品房买卖合同》承担相应的违约责任。现原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，恳请支持原告的全部诉讼请求。 被告唐东梅经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，亦为向本院提交书面答辩意见。 经审理，本院认定如下事实： 2018年11月1日，原告上城公司（出卖人）与被告唐东梅（买受人）签订了《长沙市商品房买卖合同》以及合同附件（合同编号：20180146106），该商品房买卖合同主要约定，唐东梅购买上城公司开发建设的位于开福区高冲路8号绿地北外滩xx期xx栋xxx单元xx层xxx号房屋，房屋建筑面积115.75平方米，房屋总价款990,739元；被告唐东梅以银行按揭贷款的方式支付购房款，于本合同签订之日向出卖人交付首期房款300,739.00元，余款690,000.00元向银行申请贷款方式支付；该商品房已经设定在建建筑物抵押，抵押权人为中国建设银行股份有限公司湖南省分行营业部，抵押权登记日期为：2017年12月13日……该合同还对房屋交付、保修责任、产权登记、物业服务等进行了约定。合同附件四第14条约定，出卖人为买受人购房贷款提供阶段性担保期间，如买受人对银行违约，视同对本合同违约。如连续3个月或累计6个月未偿付贷款本息、罚息或出卖人接到货款银行要求履行担保责任通知的，买受人应于出卖人通知还款之日起十五日内向出卖人偿还全部款项，并按全部款项万分之五每日向出卖人支付违约金。买受人仍未能在上述约定时间内偿还出卖人款项和违约金的，按以下不同情况分别处理：如合同约定的房屋尚未办理产权转移登记手续的，出卖人有权解除合同，并有权向买受人收取总购房款20%的违约金，如合同约定的房屋己办理产权转移登记手续的，买受人应当按合同的价格的70%向出卖人转让该房屋（即出卖人按原价的70%回购该房屋），因此造成出卖人的其他损失（包括但不限于相关的诉讼费或仲裁费、执行费、律师费、交通费、文印费、评估费、拍卖费及其他与该房屋转让、回购、再处置等有关的一切税费及其他费用），由买受人另行赔偿。出卖人依本条约定解除合同或回购房屋的，买受人应当在出卖人的通知送达之日内配合出卖人办理解除合同的备案（或产权转移预登记）手续或配合出卖人办理回购该房屋的产权转移登记手续、否则，买受人除应偿付出卖人代买受人向银行支付的全部款项外，还应赔偿出卖人因此所造成的全部损失，该损失按合同约定的购房款总额的50%计算；但出卖人有证据证明实际损失高于购房总额的50%的，买受人应当赔偿实际损失。……。 原告上城公司与被告唐东梅签订上述商品房买卖合同后，被告唐东梅与中国建设银行股份有限公司湖南省分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》（编号为430860016-2012-20182354093），该借款合同主要由通用条款和特别条款组成，主要约定（与本案有关的），唐东梅向中国建设银行股份有限公司湖南省分行贷款69万元，由上城公司为唐东梅的贷款向中国建设银行股份有限公司湖南省分行提供阶段性保证担保。 2019年10月，唐东梅已经累计拖欠中国建设银行股份有限公司湖南省分行贷款三个月，经中国建设银行股份有限公司湖南省分行催收，唐东梅未履行还款义务，中国建设银行股份有限公司湖南省分行在2019年10月21日向上城公司发出履行担保义务通知书；2019年12月，唐东梅再次累计拖欠银行贷款两个月，中国建设银行股份有限公司湖南省分行再次向上城公司发出履行担保义务通知书。 上城公司于2019年12月27日通过邮寄的方式向唐东梅发送律师函，该函的主要内容是要求唐东梅向上城公司支付代偿款项及违约金，否则，原被告双方签订的《长沙市商品房买卖合同》自律师函发出之日起十五日届满时解除。该邮寄被退回。 2020年2月20日，中国建设银行股份有限公司湖南省分行从上城公司的保证金账户中直接扣除唐东梅的贷款余额、拖欠贷款及拖欠利息共计687,059.40元。 被告唐东梅购买的原告上城公司开发的位于开福区高冲路8号绿地北外滩xx期xx栋xxx单元xx层xxx号房屋办理了预购商品房登记。2020年6月8日，本院立案受理了黄建菊起诉唐东梅合同纠纷一案，立案号为（2020）湘0105民初4226号。2020年6月22日，经黄建菊申请，本院作出（2020）湘0105民初4226号民事保全裁定书，冻结了唐东梅名下的开福区高冲路8号绿地北外滩xx期xx栋xxx单元xx层xxx号房屋登记手续。本案中，上城公司亦向本院申请了财产保全措施，本院作出（2020）湘0105民初4610号民事保全裁定书，轮候冻结了唐东梅名下的开福区高冲路8号绿地北外滩xx期xx栋xxx单元xx层xxx号房屋登记手续。 上述事实有商品房买卖合同以及附件、借款合同、银行流水、房产信息表当事人陈述以及庭审笔录等证据材料在卷佐证。 本院认为：一、依法成立的合同应当全面履行。上城公司与唐东梅签订的商品房买卖合同以及附件是双方当事人之间真实意思表示，未违反法律、行政法规定强制性规定，合法有效，双方当事人应当全面履行各自的义务。本案是担保责任追偿权纠纷，是指上城公司即保证人承担了保证责任后，享有的向唐东梅即债务人追偿的权利。本案中，上城公司在向中国建设银行股份有限公司湖南省分行承担了保证责任后，乙依法享有向债务人唐东梅追偿的权利。上城公司承担保证责任的范围是借款本息、罚息合计687,059.40元。根据上城公司与唐东梅签订的商品房买卖合同的附件四第十四条的约定，唐东梅应于上城公司通知还款之日起十五日内向上城公司偿还全部款项，并按全部款项万分之五每日向上城公司支付违约金。故，上城公司的第一项诉讼请求即唐东梅向上城公司偿还代偿款687,059.40元，并支付逾期违约金，本院予以支持，但违约金的计算方式本院调整为，以687,059.40元为基数，按每日万分之五的标准，从起诉之日即2020年7月1日开始计算，至本息付清之日止。二、对于原告上城公司的第二项、第三项诉讼请求，因涉案房屋被另一案件司法冻结，故该诉求本院在本案中不予支持。当事人可以根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定处理。三、对于律师费用，双方当事人在合同附件中有约定，虽然本院基于司法冻结的原因未支持原告上城公司的第二、三项诉讼请求，但是被告唐东梅应当承担原告为此支付的律师费。原告上城公司要求的律师费18,000元未超出法律法规的标准，本院予以认可；四、被告唐东梅经本院传票传唤未到庭参加诉讼，应当承担不举证、不质证的法律后果。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条之规定，判决如下： 一、被告唐东梅在本判决发生法律效力之日起五日内向原告长沙上城置业有限公司支付代偿款687,059.40元，并支付相应的违约金，该违约金的计算方式是，以687,059.40元为基数，按每日万分之五的标准，从2020年7月1日开始计算，至本息付清之日止； 二、被告唐东梅在本判决发生法律效力之日起五日内向原告长沙上城置业有限公司支付律师费18,000元； 三、原告长沙上城置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案受理费13,214元，因适用简易程序减半收取6,607元，财产保全费5,000元，合计11,607元，由被告唐东梅承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  刘 伟 二〇二〇年七月三十日 代理书记员  易瑞洁