呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终1179号上诉人（原审被告）：呼和浩特市启轩影视有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市回民区中山西路民族商场B座5层。法定代表人：黄秀芳，该公司执行董事。委托诉讼代理人：康丹，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：内蒙古民族商场有限责任公司，住所地呼和浩特市回民区中山西路7号。法定代表人：云文广，该公司董事长。委托诉讼代理人：卢源，内蒙古益鑫律师事务所律师。原审被告：黄秀芳，女，住江西省上饶市广丰县。原审被告：祝世勤，男，汉族，住江西省上饶市广丰县。上诉人呼和浩特市启轩影视有限公司（以下简称启轩公司）因与被上诉人内蒙古民族商场有限责任公司（以下简称民族商场）、原审被告黄秀芳、祝世勤房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2019）内0103民初3352号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月24日立案后，依法组成合议庭，因当事人均没有提出新的证据、事实及理由，经阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。启轩公司上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一、民族商场是否享有租赁物的合法所有权或使用权，是否本为本案适格主体存疑。一审法院将合同效力作为争议焦点，要求民族商场限期提供房产证、建设工程规划许可证等证明房屋权属的相关证据，并组织了二次开庭质证。民族商场在二次庭审中，仅提供了一份国有土地使用权证，未能提供其他权属证书。而该土地使证存在诸多不合法、不合理之处，具体如下：1.无原件。2.该土地证记载“2015年1月24日，土地证注销”“使用面积4719.3平方米”“注销已办理房产证面积1097.4平方米”。根据前述记载，能够证明，该土地证可能已被注销收回，且大部分面积的土地未取得房产证。3.国有土地使用权证仅是五证中的其中一证，民族商场经法庭要求，未能提供其他四证。因此，其是否取得了建设工程规划许可证存疑。如未取得，租赁合同因违反法律的强制性规定应认定无效。4.民族商场当庭承认，商场面积较大，有好几个土地证，出示的只是其中一个，而该证是否为租赁物之下的土地无法确定。并且，启轩公司承租的是商场，不是土地，土地使用权证不能证明民族商场就是租赁物的合法权利人，应当结合其他权利凭证综合判断。因此，民族商场是否本案适格主体存疑。二、租赁合同无效，理由:1.民族商场出租的场地在竣工后可能一直未进行消防验收。根据《消防法》第13条规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。一审庭审，民族商场未出示关于消防验收合格的证据。2.民族商场出租的近两千平米场地，没有合法权属证书。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条的规定：未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的合同无效。民族商场未能提供房产证等合法权属凭证，如其未取得建设工程规划许可证，则租赁合同无效。综上，应当首先对租赁合同的效力进行审查，如合同有效，才涉及能否解除的问题。如租赁合同无效，民族商场是导致合同无效的过错方，应当赔偿启轩公司的相关损失。一审法院在民族商场举证不能的情况下，回避了本案的关键问题，直接判令解除，属于认定事实错误，适用法律错误。三、判决恢复原状显失公平，启轩公司承租场地是为了开设电影院，但在办理相关放映手续时才得知，租赁物存在权属争议及消防未验收等问题，导致启轩公司长期无法办理放映手续，无法正常使用租赁物，损失巨大。经启轩公司多方努力，直至2018年5月才勉强营业。启轩公司承租的场地近两千平米，承租人将其改造成7个放映厅、5个办公室。装修、购买、租赁设备、办理相关手续、雇佣人员等投入超过一千万元。因此，无论合同无效还是解除，民族商场均具有过错，应当赔偿启轩公司的各项损失。一审判决忽视了民族商场在履行合同过程中的过错，直接判令解除合同、恢复原状，损害了启轩公司的财产权益，启轩公司将另案主张损失。四、民族商场强行关停影院，并非法扣押启轩公司的合法财产，侵犯了启轩公司的合法权益，应当返还。理由：1.抵押与扣押不同，法律规定的抵押权实现途径是先与债务人协商，协商不成请求人民法院拍卖、变卖抵押财产，民族商场无权扣押启轩公司的财产。2.民族商场扣押的部分财产不属于启轩公司，而是启轩公司向第三人租赁的，且民族商场所扣押的财产远大于其主张的债权数额。3.合同约定被告所增设的设备、设施归启轩公司所有，民族商场无权扣押，应当返还。一审法院未对租赁物内民族商场扣押的启轩公司的合法财产作任何表述，直接要求恢复原状，显失公平。五、认可拖欠租金，但对欠付金额有异议，并且欠付租金与民族商场的违约行为有关。六、民族商场并非物业费、采暖费、电费的合法收取主体，民族商场应当提供相应的支付凭证及相关法律或合同依据，望二审法院查明事实，依法改判。民族商场辩称，坚持一审答辩意见，民族商场认为合同是有效的，之所以不能履行，是因为启轩公司没有及时缴纳房租，经过宽限后没有经营，启轩公司对其经营场所没有尽到管理义务，不给员工发放工资，导致经营场所无人看管。民族商场为了保护启轩公司的财产，防止损失扩大，才将经营场所保护起来，并没有启轩公司所说的不允许其经营的情况，也未扣押其合法财产。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。民族商场向一审法院起诉请求：1.请求解除民族商场与启轩公司签署的[民]ZL-059的《租赁经营合同》，编号[民]ZL-变字006《变更合同主体协议书》；2.请求判令启轩公司排除妨害，将民族商场五楼西侧租赁场地恢复原状。3.请求判令启轩公司、黄秀芳与祝世勤共同向民族商场支付拖欠租金1589661元、物业费67200元、采暖费120600元及电费71022元，共计1848483元，并支付违约金暂计至2019年8月5日为189936.37元(实际计算至启轩公司付清上述款项之日止)。4.请求判令启轩公司注销以租赁房屋为住所办理的工商登记。5.本案诉讼费用(含诉讼受理费、财产保全费、公告费、评估费、拍卖费等)由启轩公司承担。一审法院认定事实：一、2016年12月31日，民族商场与祝世勤签订《租赁经营合同》，约定祝世勤承租民族商场所属民族商场B座五层1987m场地经营“金山影院”(后改为:启轩国际影城)，租期为2017年4月26日起至2025年4月25日止，租金共计9928000元，按月支付。承租人每迟延1日未支付租金或其他费用，须按日租金及其他费用总额的10%支付民族商场违约金，承租人迟延10日未支付租金及其他费用，民族商场有权终止合同，抵押金不退还作为乙方的违约金。年采暖费6.03万元，年物业费4.8万元，水电费由乙方自理。2017年12月27日，民族商场与启轩公司、祝世勤签订《变更合同主体协议书》，约定将原合同乙方变更为丙方，即由祝世勤变更为启轩公司，自2017年4月26日起启轩公司代替祝世勤成为原《租赁经营合同》承租方，启轩公司承接祝世勤行使原合同项下各项权利和义务，祝世勤对此承担连带责任。二、2018年7月2日，因启轩公司长期拖欠租金及其他相关费用，民族商场与启轩公司经协商达成《启轩国际影城之补充协议》，经双方核对，自2017年8月26日起至2018年6月25日期间，乙方共计欠甲方租金957996元，物业费40000元、采暖费60300元，共计1058296元。启轩公司承诺分期付款:1.2018年7月25日前乙方支付甲方当月租金95833元及物业费4000元，共计99833元;自2018年7月26日起，乙方按原合同约定支付甲方租金及物业费，即每月99833元。2.乙方拖欠甲方2017年8月26日至2018年6月25日期间共计1058296元，承诺分期付款如下:2018年8月25日前支付150000元，9月25日前支付150000元，10月25日前支付150000元，11月25日前支付150000元，12月25日前支付200000元，2019年1月25日前支付258296元。乙方确保于2019年1月25日前付清所有欠款，若乙方任意一笔款项未按期足额支付，甲方有权随时向乙方主张全部欠款，并有权按照原合同及关联合同追究乙方违约责任。三、民族商场向一审法院主张启轩公司拖欠2017年8月26日起至2018年6月25日期间的租金957996元、2018年9月26日起至2018年12月25日期间的租金267499元、2018年12月26日至2019年4月18日期间的租金364166元，共计1589661元，因2018年12月26日至2019年4月18日期间的租金按合同约定租金标准计算得359178元，故启轩公司截止2019年4月18日实际拖欠租金为1584673元。四、民族商场于2019年4月15日按照《变更合同主体协议书》约定的送达地址以邮寄和短信方式向启轩公司法定代表人，即黄秀芳发出终止合同及催款的函告，启轩公司于4月28日收到该函告后，未提出异议。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。民族商场与启轩公司签订的《租赁经营合同》、《变更合同主体协议书》系当事人双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，为合法有效，双方当事人应当按照合同约定诚实守信履行合同约定义务。启轩公司对于拖欠租金的事实予以认可，民族商场因此解除合同，符合合同约定及法律规定的解除情形，本院予以支持，且民族商场以通知方式向启轩公司送达了解除合同的通知，启轩公司在合理期限未提出异议，一审法院对于民族商场请求确认合同已解除的主张予以支持。对于民族商场请求的欠付租金，依据合同约定的租金标准计算为1584673元。对于物业费40000元、采暖费60300元，有双方前期达成的《启轩国际影城之补充协议》(以下简称《补充协议》)可以佐证，启轩公司对于欠付上述物业费及采暖费是认可的，故本院对此予以支持。对于民族商场请求的2018年度的采暖费60300元及2018年9月26日到2019年4月18日止的物业费27200元，符合双方在《租赁经营合同》中约定的计算标准，本院予以支持。对于民族商场请求的电费71022元，启轩公司经营的启轩国际影城具有单独登记的电表，根据每月的抄表读数及民族商场向供电局缴纳电费的事实，可以证明民族商场代启轩公司支付电费，故启轩公司应当承担其相应的电费。对于民族商场请求的欠付租金的违约金，依据双方签订的《补充协议》，原启轩公司双方对于2017年8月26日起至2018年6月25日期间的租金及费用的支付期限进行了重新约定，按照该约定，该期间欠付租金及费用最后履行期限为2019年1月25日，故从该期限之日起视为逾期履行，启轩公司应当承担违约责任。从2018年9月26日起到2019年4月18日止的租金履行方式，依据《补充协议》仍按照原租赁经营合同约定方式履行，由于双方约定租金按月支付，上打租金，但对于每月租金的给付日期未作出明确约定，故本院以每月最后一日为履行期限届满之日。由于双方约定的违约金太高，民族商场自愿调整为按照年利率6.175%计算，不违反法律规定，本院予以支持。对于物业采暖费、电费的违约金，由于双方对此没有明确的约定，本院不予支持。对于民族商场请求祝世勤承担共同付款义务，符合双方合同约定，本院予以支持。对于启轩公司黄秀芳应否承担共同付款义务，因其与启轩公司祝世勤于2017年2月4日离婚，本案的债务不是发生在婚姻关系存续期间，故不属于夫妻共同债务，对于民族商场的该项请求不予支持。对于合同解除后的处理，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条，合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，可以要求恢复原状、赔偿损失等。故对于民族商场请求启轩公司将租赁场地恢复原状、注销以租赁场地办理的工商登记住所地地址，符合法律规定，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》九十四条、第一百零七条之规定，判决:一、确认内蒙古民族商场有限责任公司与呼和浩特市启轩影视有限公司、祝世勤签署的《租赁经营合同》、《变更合同主体协议书》于2019年4月18日解除;二、呼和浩特市启轩影视有限公司、祝世勤在本判决生效后十日内一次性支付内蒙古民族商场有限责任公司拖欠的租金1584673元、物业费67200元、采暖费120600元、电费71022元;三、呼和浩特市启轩影视有限公司、祝世勤在本判决生效后十日内一次性支付内蒙古民族商场有限责任公司违约金如下:以957996元为基数，从2019年1月26日起按照年利率6.175%计算至实际给付之日;以95833元为基数，从2018年9月1日起按照年利率6.175%计算至实际给付之日;以95833元为基数，从2018年10月1日起按照年利率6.175%计算至实际给付之日;以75833元为基从2018年11月1日起按照年利率6.175%计算至实际给付之日;以95833元为基数，从2018年12月1日起按照年利率6.175%计算至实际给付之日;以95833元为基数，从2019年1月1日起按照年利率6.175%计算至实际给付之日;以95833元为基数，从2019年2月1日起按照年利率6.175%计算至实际给付之日;以71679元为基数，从2019年3月1日起按照年利率6.175%计算至实际给付之日;四、呼和浩特市启轩影视有限公司、祝世勤在本判决生效后三十日内将租赁场地恢复原状;五、呼和浩特市启轩影视有限公司、祝世勤在本判决生效后三十日内注销以将租赁场地办理的工商登记住所地;六、驳回内蒙古民族商场有限责任公司其他诉讼请求。案件受理费减半收取11550元，由祝世勤承担。本院二审期间，启轩公司、民族商场未向本院提交新证据，本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，故本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.民族商场请求解除双方签订的合同有无事实和法律依据；2.关于租金、物业费、采暖费、电费的数额应如何计算。首先，关于民族商场请求解除合同的问题。民族商场与祝世勤签订《租赁经营合同》，后双方签订《变更合同主体协议书》，约定将祝世勤变更为启轩公司，祝世勤作为丙方承担连带责任，至此，两份协议均系当事人双方真实意思表示。民族商场主张启轩公司长期拖欠租金及其他相关费用，其行为构成违约，请求解除合同。启轩公司主张民族商场的土地权属证书存疑，房屋证照不齐全，且未进行消防验收，因此主张双方订立的合同违反法律强制性规定，请求确认合同无效，并称因民族商场各项手续不齐全，租赁物存在权属争议及消防未验收等问题导致启轩公司无法办理放映手续，无法正常使用，损失巨大。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在做出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。”启轩公司未能提供实际的证据证明民族商场存在权属争议及消防未验收的事实，也未能提供证据证明启轩公司无法正常营业与民族商场的权属、消防问题存在因果关系。故启轩公司应当承担举证不能的不利后果，对于启轩公司的主张，本院不予支持。启轩公司长期欠付租金，根据合同约定，迟延10日未支付租金及其他费用，民族商场有权终止合同。民族商场于2019年4月15日函告启轩公司解除合同，故一审法院确认双方签订的合同于2019年4月18日解除并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故民族商场请求启轩公司将租赁场地恢复原状，注销相关工商登记住所地地址的请求，本院予以支持。其次，关于租金、物业费、采暖费、电费的数额问题，启轩公司对欠付租金的具体数额不认可，主张在双方签订补充协议后，启轩公司曾支付过部分租金，但因相关的转账记录等财务账簿均被锁在电影院内，无法确定具体支付的金额。启轩公司目前暂无法提供证据证明其主张，故本院对其主张的事实不予认可。关于物业费、采暖费、电费等相关费用，启轩公司主张民族商场并非收取物业费、采暖费、电费的合法收取主体，其提供的票据也无法区分哪些是代启轩公司支付的费用。本院认为，在启轩公司欠付物业费、采暖费、电费的情况下，民族商场代其缴纳了上述费用并提供了相关票据予以佐证，故启轩公司应当向民族商场支付其垫付的物业费、采暖费、电费等相关费用。综上所述，呼和浩特市启轩影视有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21390元，由呼和浩特市启轩影视有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 贾 慧 芳审 判 员 白 雪 松审 判 员 额日德尼二〇二〇年七月二十一日（法官助理 王 文 京书 记 员 刘 东 升