广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初3699号原告：罗冠鹏，男，汉族，1991年1月27日出生，住广东省清远市清城区××××××××××之一，公民身份号码441××××××××××××834。委托诉讼代理人：梁木兴，广东正肯律师事务所律师。被告：欧金振，男，汉族，1985年1月11日出生，住广东省清远市清新区×××××××1×，公民身份号码441××××××××××××710。委托诉讼代理人：黄孟，广东远大永恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖敏怡，广东远大永恒律师事务所实习律师。原告罗冠鹏与被告欧金振房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁木兴、被告的委托诉讼代理人黄孟、赖敏怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗冠鹏向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付2019年11月15日至2020年1月14日期间的租金、水费分摊等费用24640元；2．判令被告立即搬离原告位于清远市清城区××××××××恒福中心写字楼2层01号之209、211、213号写字楼物业；3．判令被告自2020年1月15日起按812元/日计算向原告支付物业占用费，计至搬离之日止；4．判令被告向原告支付原告为实现债权而产生的律师费8000元；5．被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年9月13日，被告承租原告位于清远市清城区××××××××恒福中心写字楼2层01号之209、211、213号写字楼，双方签订《恒福中心写字楼租赁合同》，合同约定了出租写字楼情况、租赁用途、交付日期和租赁日期、租金、支付方式和期限、保证金和其他费用、写字楼使用要求和维修责任、写字楼返还时的状态、转租、转让和交换、违约责任、其他条款等内容，原告于合同签订当日即向被告交付了写字楼。合同原租赁期限为三年，即2016年10月15日起至2019年10月14日止，后双方于2019年10月30日补充约定租赁期限延期3个月，即延期至2020年1月14日止，并且双方同意延期期间租金为12200元/月。被告自2019年11月15日起开始拖欠原告租金及水费分摊费用等，至2020年1月14日止（即延期期间）的租金及水费分摊费用等共计24640元。延期的租赁期限届满后，被告并未搬离，仍然占用原告的物业，依据《恒福中心写字楼租赁合同》中“7.1除原告同意被告续租外，被告应在本合同的租期届满后的当日内返还该写字楼，未经原告同意逾期返还写字楼的，每逾期一日，被告须向原告支付占用费，占用费=实际占用天数×2倍日租金（日租金=合同约定月租金÷30日）”约定，原告有权要求被告按照812元/日计付向原告支付占用费。另按照合同“9.6甲乙双方因被告逾期支付租金，或逾期返还写字楼产生纠纷的，被告须承担原告为实现债权而发生的一切费用，包括但不限于诉讼费、调查费、律师费、保全费等”约定，因被告逾期支付租金及逾期返还写字楼，原告为实现债权产生律师费8000元，依约应当由被告承担。因被告逾期支付租金及拒绝搬离，原告通过电话、微信等方式多次催告，但被告依然拒绝履行合同义务，为此，原告为实现自身合法利益特提起诉讼，恳请法院支付原告所有诉讼请求。被告欧金振答辩称，一、被告与原告就租赁合同到期后的事宜进行协商，并达成一致意见，被告无须支付任何费用给原告。被告与原告于2016年9月13日签订《恒福中心写字楼租赁合同》，约定租赁期自2016年9月15日起至2019年10月14日止。合同到期后，经双方协商，将租赁期延长至2020年1月14日止。2020年1月14日上午，经被告与原告协商，通过微信对话方式一致达成包括但不限于如下的条款：“1.被告此前交付的18300元保证金不用退回，用以抵顶被告应付的款项；2.原告同意被告无偿放置物品在案涉商铺，直至原告通知搬离。如被告收到通知之日三日内不搬离的，原告有权自行处置放置的物品。”达成上述条款后，被告于2020年1月14日下午与原告对案涉商铺里的物品进行清点。同时，被告将案涉商铺钥匙交回给原告，双方之间的租赁合同关系终止。被告不存在任何违约行为，无需支付任何费用给原告。二、原告要求被告搬离案涉商铺没有任何事实依据，应当不予支持。如上所述，被告于2020年1月14日已经将案涉商铺的钥匙交回给原告，即案涉商铺已经交回给原告，且实际上由原告控制，不存在搬离的情况。至于被告现时放置在案涉商铺的物品，是原告同意无偿放置的，双方形成的并非租赁合同法律关系，不应在本案中一并审理，且被告一直要求拿回该物品，但鉴于案涉商铺已经由原告控制，原告不开门配合，导致被告无法拿回该物品，并非被告的过错。三、原告要求被告从2020年1月15日起按812元/日支付物业占用费没有任何事实和法律依据。1.如上所述，被告在2020年1月14日已经将案涉商铺钥匙交还给原告，即将案涉商铺交回原告，原告实际上已经控制案涉商铺，不存在被告占用案涉商铺的事实；2.被告目前留置在案涉商铺的物品，是原告同意无偿放置的，被告不需要支付任何费用。至于在原告通知被告搬离后，由于原告不配合开门，导致被告无法取回，被告不存在任何过错。且被告与原告约定，若被告在收到通知后3天内不搬离的，原告有权自行处理，并非有权收取占用费；3.若人民法院最终认定被告需要支付占用费，但占用费的计算标准错误。首先，按812元/日计算明显过高，且原告通知被告搬离时，也仅仅主张406元/日。其次，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”结合本案，从原告2020年1月20日发出的《通知》“如你方一个月内未搬离的，我方或委托第三方对该办公室的留放物品进行清理”可以知悉，原告应当在2020年2月20日后采取措施防止损失的扩大，即占用费最多计算至2020年2月20日。四、如人民法院最终认定被告与原告在2020年1月14日达成的确认书未成立生效，根据《恒福中心写字楼租赁合同》第5.1条的约定，原告应当将收取的18300元保证金归还给被告，如被告需要支付款项给原告的，应当优先在该保证金中扣减。本院经审理认定事实如下，2016年9月13日，原告罗冠鹏与被告欧金振签订《写字楼租赁合同》，约定由被告承租原告位于清远市清城区××××××××恒福中心写字楼2层商场01号之209、211、213号，建筑面积为261平方米，租赁期限为三年，从2016年10月15日起至2019年10月14日止，租金9150元/月，于每月×号前缴纳。合同第×.1条约定：“租赁保证金为2个月租金，即18300元，租赁关系终止时，原告收取的保证金除用以抵充合同约定由被告承担的费用外，剩余部分无息归还给被告。”合同第5.2条约定：“租赁期间，使用该写字楼所发生的水、电、通讯等费用及写字楼和设备日常维修费用由被告承担……。”合同第7.1条约定：“除原告同意被告续租外，被告应在本合同的租期届满后的当日内返还该写字楼，未经原告同意逾期返还写字楼的，每逾期一日，被告须向原告支付占用费，占用费=实际占用天数×2倍日租金（日租金=合同约定月租金÷30日）。”合同第9.3条约定：“被告逾期支付租金，原告有权单方面解除合同，并有权要求被告支付剩余租金、滞纳金及合同约定的其他费用，如出现一个月以上不缴纳租金情况，则当被告违约，租期未满合同保证金不予退回，原告有权收回写字楼并处理其办公室内所有物品，不需再另行通知被告。”合同第9.4条约定：“被告逾期返还写字楼的，原告除有权要求被告支付占用费外，还有权要求被告随时搬离，如被告不配合搬离，则被告同意原告清理写字楼，清理过程中造成被告财产损失的均由被告独自承担，原告概不负责。”合同第9.6条约定：“因被告逾期支付租金，或逾期返还写字楼产生纠纷的，被告须承担原告为实现债权而发生的律师费等费用。”原告已于2016年9月18日收到被告交付的租赁押金18300元，并向被告开具《收据》。2019年10月30日，原、被告在《写字楼租赁合同》落款处补充约定合同租赁期限延期3个月，即延期至2020年1月14日止，双方同意延期期间租金为12200元/月。2020年1月14日，被告委托工作人员与原告罗冠鹏就《写字楼租赁合同》到期一事在微信上进行沟通，被告工作人员向原告发送《确认书》，原告修改后把《确认书》发回给被告工作人员，双方并就如何在《确认书》签章一事进行了沟通。《确认书》约定：“1、租赁协议期满终止，被告不再续租；2、原合同约定由被告应缴未缴的租赁印花税由被告自行负责，与原告无关；3、本确认书签订生效之日起，被告不得干预原告就上述物业对外出租；4、原告同意被告财物继续无偿置放在上述物业内，直至：⑴原告通知被告，被告自收到原告通知之日起三日内全部搬离，否则原告可单方面自行处置被告留置财物；⑵被告知会原告，被告应在向原告发出通知之日起三日内全部搬离，否则原告可单方面自行处置被告留置财物；⑶……；5、就上述物业内被告财物，双方均可提议作价处理，具体另行约定。”当天，被告把涉案写字楼的钥匙交还给原告，但双方最终并未在《确认书》上签章确认。2020年1月20日，原告向被告发出《通知》，内容为：“1、限被告在收到本通知之日起15日内缴清租赁税费；2、限被告收到本通知之日起3日内支付尚拖欠的2019年11月15日至2020年1月14日期间的两个月租金水电共24640元；3、限被告收到本通知之日起3日内搬离室内物品，否则被告须支付2020年1月15日起的物业占用费，占用费按每天406元计算至搬离之日止，如被告一个月内未搬离的，原告或委托第三方对办公室内留放物品进行清理，清理产生的所有费用由被告承担，且清理造成被告的一切财产损失均由被告承担，原告概不负责。”庭审中，原告述称上述第2条的费用24640元（即第一项诉讼请求）包含两个月租金24400元及水电分摊180元。2020年3月9日，原告向被告发出《律师函》，内容和上述《通知》基本一致。庭审中，被告述称在2020年3月份已搬离部分物品，但是后来原告责令物业不能开门，所以至今未搬清，原告对被告在2020年3月份搬走部分物品予以认可。庭审后，被告于2020年5月18日前往涉案物业搬东西，但受到了物业公司的阻拦，并向被告开具《缴费通知单》，落款备注“交清费用8380.19元，可搬东西走”。2020年6月23日，经本院询问清远市嘉业联行物业管理有限公司的项目主管黄芳霞及客服助理陈丽珍，其对被告前往涉案物业搬东西的事实予以认可，但表述须缴清物业费且经业主同意才可搬离，并有就被告搬东西一事通知原告，原告亦表示需缴清物业费才能搬离。2020年6月28日，在本院向原、被告出示物业公司的《询问笔录》后，原告对庭审中已认可的被告于2020年3月份已搬离部分物品的事实予以否认。以上事实，有原、被告提供的证据及本院庭审笔录在案佐证。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《写字楼租赁合同》是双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行。结合本案的争议焦点及经审理查明的本案事实，本院评述如下：一、关于是否存在租赁押金抵扣合同到期前两月租金的问题。双方对2019年11月15日至2020年1月14日期间的租金未缴纳并无异议，但原告并未提供证据证明其在被告欠租期间有催收行为，另原、被告于2020年1月14日在微信上就合同到期一事进行磋商的过程中亦未提及未交租或退押金一事，且被告已按时交还钥匙给原告，故被告抗辩当时原告同意租赁押金抵扣租金的理由，符合常理，本院予以采纳，但租赁押金并不足以抵扣两个月的租金，根据公平原则，被告应向原告支付租金差额6100元（24400元-18300元）。另原告主张被告支付水电分摊180元的请求，原告并未在本院指定的期间内提交相应的发票为证，应承担举证不能的不利后果。对原告主张被告支付租金及水电分摊费用的诉讼请求，本院予以部分支持。二、对于被告是否应返还租赁物及支付占用费的问题。双方对被告物品仍放置在涉案写字楼的事实并无异议，截至本案作出判决前，被告仍未搬离，故原告主张被告搬离写字楼的诉讼请求，本院予以支持。双方主要争议的是占用费是否应支付的问题，经本院当庭播放原告罗冠鹏与被告工作人员于2020年1月14日的微信语音，双方对《确认书》的内容已达成一致意见，且原告于2020年1月20日向被告发出的《通知》第3条也是限被告三天内搬离，与《确认书》第4条的约定高度一致，虽《确认书》最终并未签章，但实质上双方已形成合意，故本院确认合同到期后至被告收到原告发出《通知》之日起三日内为被告无偿放置物品的时间，对该时间段的占用费，本院不予支持。由于被告在原告通知的时间段内未搬离，故2020年1月24日后的占用费，被告理应支付。原告主张按812/天计算占用费，被告对该计算标准提出了抗辩，但原告并未就其实际损失进一步举证，故本院确认原告的实际损失为租金损失，即酌情认定占用费为406元/天（12200元÷30天）。对于被告抗辩原告不得就扩大的损失要求赔偿的理由，被告已于合同期满当天交还钥匙给原告，原告对涉案物业已实际控制占有，且涉案物业公司亦表示需业主同意才可开具《放行条》，故原告对被告搬离涉案物业负有协助的义务，但原告却以未缴清物业费为由而同意物业公司阻止被告搬离，致使纠纷未得到有效解决，可见原告对被告占用期间的损失持放任的态度，另《写字楼租赁合同》第9.4条及《通知》第3条亦明确如被告一个月内未搬离的，原告有对物品进行清理的权利，但原告并未采取适当措施防止损失的扩大，故本院对被告的抗辩予以采纳，即2020年2月20日以后的占用费为原告扩大的损失，被告应支付占用费的时间为2020年1月24日至2020年2月20日，共28天，即被告应向原告支付占用费11368元（406元/天×28天），对原告主张占用费的诉讼请求，本院予以部分支持。三、对于原告要求被告支付律师费8000元的诉讼请求，原告及被告签订的《写字楼租赁合同》第9.6条对逾期实现债权的律师费有约定，且原告已提交《委托代理合同》及发票为证，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、第一百一十九条第一款、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告欧金振于本判决生效之日起三日内搬离原告罗冠鹏位于清远市清城区××××××××恒福商务中心×层商场01号之209、211、213×；二、限被告欧金振于本判决生效之日起三日内向原告罗冠鹏支付2019年11月15日至2020年1月14日期间租金差额6100元；三、限被告欧金振于本判决生效之日起三日内向原告罗冠鹏支付2020年1月24日至2020年2月20日期间物业占用费11368元；四、限被告欧金振于本判决生效之日起三日内向原告罗冠鹏支付律师费8000元；五、驳回原告罗冠鹏的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计856元，由原告罗冠鹏负担556元，被告欧金振负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员 胡容容七月七日书记员 张  彩  婷附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。