江西省南昌市青山湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0111民初1594号原告：肖基钰。委托诉讼代理人：章建华，江西赣翔律师事务所律师。委托诉讼代理人:肖开松。被告：程伟光。委托诉讼代理人：刘新斌，江西阳中阳律师事务所律师。原告肖基钰与被告程伟光房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖基钰及其委托诉讼代理人肖开松、章建华，被告委托诉讼代理人刘新斌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。肖基钰向本院提出诉讼请求：一、判令程伟光将其名下所有，坐落于青山湖区［不动产权证号：赣（2019）南昌市不动产权第××号］房屋过户给肖基钰并配合办理过户手续；二、因本案产生的所有诉讼费用等均由程伟光承担。事实和理由：因肖基钰全权委托其父肖开松代为购买房屋，2018年2月肖开松经朋友介绍，欲代肖基钰购买程伟光所有的，坐落于青山湖区［不动产权证号：赣（2019）南昌市不动产权第××号）］房屋，肖开松与程伟光约定房屋总价肆拾贰万元。2018年2月17日肖开松代肖基钰向程伟光支付了贰万元购房押金，同日程伟光向肖基钰的代理人肖开松出具《收条》一张，《借条》载明：今收到肖开松买房子六栋1单元201室收房子押金钱贰万元正。房价总价肆拾贰万元正。此后肖开松又代肖基钰陆续支付了叁拾捌万元购房款。此后肖基钰的代理人肖开松一直催促程伟光去办理房屋过户手续，但程伟光一直以种种理由推拖。在肖基钰的代理人肖开松再三催促下，程伟光于2020年7月1日要求肖基钰先支付伍仟元房屋过户费，肖基钰代理人肖开松通过微信转账将伍仟元过户费转款至程伟光账户。但之后程伟光再次以各自理由推拖，拒绝配合将所售房屋办理过户。现原告为维护自身的合法权益，诉至法院。程伟光辩称：一、程伟光与肖基钰之间不存在房屋买卖合同关系，肖基钰不是本案的适格原告。程伟光并不认识肖基钰，与肖基钰之间从无任何关系，从来没有与肖基钰达成过房屋买卖的协议，也根本不知道肖基钰与肖开松之间的委托代理关系，程伟光至今未同意将房屋出卖给肖基钰。二、程伟光与肖开松之间并非真实的房屋买卖合同关系，而是以房屋买卖作为抵押担保方式的民间借贷合同关系。1、程伟光与肖开松之间未签订正式的房屋买卖合同，未就房屋买卖事宜进行过协商并达成协议，程伟光在2018年2月17日的《收条》上注明的“房价总价42万元”只是一个借款及担保的意思表示，并不具备房屋买卖合同必须具备的条款，房屋买卖合同不成立；2、程伟光单方备注的房屋买卖价款过分低于正常的市场价格。程伟光的房产面积为76平方米，正常的市场价格应当不低于76万元，而程伟光在《收条》上注明的“房产总价”仅为42万元，该价款过分低于正常的市场价格，因此该备注的真实意思并不是以42万元的价格出卖房屋，而仅仅是以此作为民间借贷的担保。三、本案存在“套路贷”嫌疑。1、程伟光单方备注的房屋买卖价款过分低于正常的市场价格；2、案涉款项的支付方式不符合房屋买卖的交易惯例，程伟光向肖开松出具的收条有近十份，除一张收条金额为20万元外，其余收条的金额均较小，这显然不符合房屋买卖的交易惯例；3、案涉款项的给付方式不符合常理。肖开松作为一名混迹商场多年的私营企业主，在快捷支付方式高度发达的2018年，竟然以取现后再交付的方式给付，尤其是其中的一笔20万元巨额现金交付给时年已77岁高龄的程伟光，这显然不符合常理；4、肖基钰提交的肖开松的支付凭证均为取现，但程伟光均未足额收到收条所载的全部款项，其中存在“砍头息”、制作虚假流水虚增债务的嫌疑；5、肖开松给付了20万元现金后，又很快安排其关系人王德明“借”走，从而导致程伟光彻底无法归还其借款，被迫以过分低于正常的市场价格的价格“出卖”自己唯一的住房。综上，恳请法院驳回原告的全部诉请。肖基钰围绕诉讼请求依法提交了下列证据：证据一：肖基钰身份证，程伟光身份证；证明：原被告的主体身份，原被告系本案适格的诉讼主体；证据二：赣（2019）南昌市不动产权第××号不动产权证影印件、赣（2017）南昌市不动产权第××号不动产权证影印件；证明：涉诉的青山湖区所有权人是被告程伟光，该房系被告程伟光单独所有，被告程伟光有完全的处分权利；证据三：程伟光出具的收条8张（共计金额40万元）、中国建设银行个人活期账户交易明细4张；证明：被告程伟光将青山湖区以肆拾贰万元的房屋总价出售给原告，并已实际收取原告的代理人肖开松肆拾万元购房款的事实；证据四：程伟光微信账号截屏、2020年7月1日肖开松向程伟光微信转账记录截屏、微信支付交易明细证明1张；证明：被告程伟光已实际收到原告的代理人肖开松支付的城东花园房产过户费伍仟元整；证据五：授权委托书公证书；证明：原告肖基钰全权委托其父肖开松代为购买房屋，处置购房时的相关事宜，双方系委托代理关系；证据六：2020年7月15日、7月20日、7月29日三次肖开松与程伟光对话录音、录音地点在涉诉房屋城东经济适用房程伟光家中；证明：上述三份对话都充分显示以下事实：①.2018年2月份，原告肖基钰的受托人肖开松与被告程伟光就青山湖区的房屋买卖达成协议，被告程伟光同意以42万元的房屋总价将该房出售给原告。②.原告肖基钰的受托人肖开松在2018年，分数次将总计40万元的购房款以现金方式交付给了被告程伟光，被告程伟光每次均出具了收条予以确认。③.被告程伟光同意剩余的2万元购房款在办理完房屋过户手续后交付。④.2020年7月，原告肖基钰的受托人肖开松通过微信转账，将5000元过户费交付给被告程伟光。⑤.自2018年至2020年7月底，原告肖基钰的受托人肖开松多次要求被告程伟光前往不动产登记管理部门办理青山湖区的房屋买卖过户手续，被告程伟光总是以种种借口推拖。程伟光在举证期限内提供了以下证据：证据1.2018年8月10日借款人王德明向程伟光借款25万元的借条一张，证明目的：肖开松介绍王德明借走程伟光收到的肖开松的25万元，导致程伟光无法归还借款，可能被迫卖房。经庭审质证，程伟光对肖基钰提供的证据一、二没有异议；对证据三的收条确实是程伟光所写，对真实性没有异议，但据程伟光自己说他没有收到这么多，代理人问他，他说不清楚。对银行流水的真实性、合法性没有异议，具体交付了多少给程伟光不能确定。据程伟光说他已经返还了肖开松5万元钱，但是没有让对方写收条；对证据四的真实性、合法性没有异议，对证明目的有异议，不证明这钱与原告有关；对证据五的公证书的真实性、合法性没有异议，对证明目的有异议，程伟光不知道他们之间的委托关系，该委托是在肖开松付完钱之后所做的，之前程伟光与原告不认识，也没有关系，因此他们之间的委托关系与被告无关，根据合同相对性原则，不能认定原被告之间存在房屋买卖合同关系；对证据六从整个内容来看足可证明被告与肖开松之间不是房屋买卖合同关系，因为肖开松说要不拿钱，要不办证，如果是房屋买卖合同，那过户就是唯一的选项，不存在要么还钱，要么过户的选择。第二，该证据已经证明被告与原告之间没有房屋买卖关系，在7月29日的对话录音中程伟光并不认可要过户给肖基钰，肖开松本人的意思也是过户到他的名下，而不是过户到原告名下，所以原被告之间不存在房屋买卖合同关系。肖基钰对程伟光提供的证据1我们对借条的三性均有异议，王德明是案外人，借条是否是王德明书写我们无从得知，刚刚被告也说了是否有王德明这个人我们也不得而知，所以我们无法核实这个借条的真实性和合法性，就借条的内容而言，是借款人王德明向程伟光借款，而本案是房屋买卖合同纠纷，与本案无关。本院经审核原、被告所举与证据，并综合庭审，对本案证据认证如下：对双方当事人无异议的证据，三性均予以认定并采信。对于肖基钰提供的证据三、四、五、六的真实性、合法性予以认定并采信，但证明目的应结合本案事实予以综合考虑。对于程伟光提供的证据1真实性、合法性予以认定，但证明目的应结合本案事实予以综合考虑。本院根据上述采信的证据，结合庭审对本案事实认定如下：从2018年2月17日至2018年9月20日期间，程伟光陆续向肖开松出具收条共8张，其中2018年2月17日的收条载明：“今收到肖开松买房子六栋1单元201室收房子押金钱贰万元正（20000元）。房价总价42万元正，肆拾贰万元正。”2018年5月10日的收条载明：“今收到人民币肖开松壹万元正（10000元）。”2018年5月27日的收条载明：“今收人民币肖开松壹万元正（10000元）。”2018年6月5日的收条载明：“收到肖开松人民币买房子钱（壹万元正）（10000元）。”2018年6月25日的收条载明：“今收到肖开松人民币叁万元正（30000元）。”2018年7月18日的收条载明：“今收到肖开松人民币买房子伍万元正（50000元正）。”2018年8月2日的收条载明：“今收到肖开松房款钱贰拾万元正（200000元正）。”2018年9月20日的收条载明：“今收到肖开松购房款人民币柒万元正（70000元）。”从2018年2月17日至2018年8月2日期间，肖开松多次在银行进行现金取现，其中2018年2月17日取现2万元；2018年5月10日取现1万元；2018年6月25日取现3万元；2018年7月18日取现5万元；2018年8月2日取现20万元。2018年8月30日，肖基钰出具委托书，委托肖开松全权代表其办理购买坐落于南昌市青山湖区不动产的事项，委托期限自2018年8月30日起至2019年8月29日止，并向江西省南昌市豫章公证处申请公证，江西省南昌市豫章公证处于同日就肖基钰的委托事项出具（2018）赣洪豫证内字第4230号公证书。2020年7月1日，肖开松通过微信转账的方式向程伟光支付5000元，备注城东花园房产过户费。另，2018年8月10日，案外人王德明向程伟光出具借条一张，载明：“今借到程伟光工程业务款贰拾伍万元整（25万元）。”再查明，程伟光单独所有的坐落于青山湖区的房屋原属于划拨的经济适用房（赣（2017）南昌市不动产权第××号）转化为的现在具有出让性质的市场化商品房（赣（2019）南昌市不动产权第××号）。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。综合双方的诉辩意见及结合查明的事实，依据有关法律规定，本院综合评判如下：首先，买卖合同纠纷是指出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。根据肖基钰提供的8张程伟光出具的收条及银行取现流水记录显示，其中相互能对应上的有五笔，分别是2018年2月17日2万元、2018年5月10日1万元、2018年6月25日3万元、2018年7月18日5万元、2018年8月2日20万元，庭审中程伟光虽认可收条是其出具，但辩称未足额收到8张收条所载明款项且涉及“套路贷”。从收据及银行取现记录也可以看出，款项支付及收条持有人为肖开松，而肖基钰与肖开松之间的委托购房委托书却是在2018年8月30日出具，时间在收条之后，明显有悖常理。综观本案证据，仅部分收据中注明“房款”、“房子押金”等约定不明的字眼，双方并未就程伟光坐落于青山湖区的房屋签订书面的房屋买卖合同，也未对房屋坐落、面积、单价、总价、付款方式及过户时间等重要事项进行约定，不符合生活常理及交易习惯，故本院认为双方并未就买卖案涉房屋达成合意。其次，根据案涉房屋的不动产信息显示，2018年该房屋性质为经济适用房，不能进行交易，同时结合程伟光出具的2018年2月17日收条显示，肖基钰主张是程伟光对自身房屋定价42万元，但该定价也低于当时市场行情。第三，庭审中本院向原告进行了释明并询问是否有其他诉讼请求或变更诉讼请求为返还购房款，原告表示不变更诉讼请求，坚持要求被告配合房屋过户。综上，关于肖基钰要求程伟光将其名下所有的坐落于青山湖区［不动产权证号：赣（2019）南昌市不动产权第××号］房屋过户给肖基钰并配合办理过户手续的诉请，于法无据，本院不予支持。权利人可明确法律关系后另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第十二条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回肖基钰的全部诉讼请求。案件受理费3800元、保全费2620元，由肖基钰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  黄刚二〇二〇年九月二十九日法官助理李倩书记员张卉