上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终7287号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈瑞琼，女，1977年2月3日出生，汉族，住上海市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张艳红，女，1976年1月18日出生，汉族，住上海市闵行区。上诉人陈瑞琼因与被上诉人张艳红房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2020）沪0104民初1576号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》适用独任制进行审理，后依法转为合议庭审理。本案现已审理终结。上诉人陈瑞琼上诉请求：撤销一审判决第二、五项，改判支持陈瑞琼在一审的部分反诉请求，即被上诉人张艳红赔偿陈瑞琼钢琴报废损失人民币6,000元、钢琴检查费500元、干洗衣物费1,000元、衣物折损费5,000元、不协助办理居住证违约金3,200元；张艳红退还陈瑞琼三个月房租9,600元。事实和理由：陈瑞琼承租上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋）之后发生空调漏水，导致钢琴进水与衣柜里的衣物浸湿，杨某看过照片，认可钢琴进水，还提了很多建议，也愿意承担钟点工的清理费与钢琴的维修费，但一审法院仅支持陈瑞琼3**元的干洗衣物费，陈瑞琼认为其相关损失应当得到全部支持。陈瑞琼愿意承租涉案房屋的前提为张艳红同意协助办理居住证，但实际上张艳红没有尽力配合陈瑞琼办理居住证，存在违约行为，应当赔偿违约金。被上诉人张艳红辩称，不同意上诉人陈瑞琼的上诉请求。张艳红将涉案房屋交付陈瑞琼的时候，衣柜不在空调下面，空调下面为杂物柜。陈瑞琼提供的空调漏水照片显示空调下面为衣柜，钢琴不在空调下面，也不会进水，故张艳红不同意赔偿钢琴报废损失。空调漏水后，张艳红马上购买新空调并安装。陈瑞琼要求张艳红赔偿相关损失，张艳红予以同意，在此之后，陈瑞琼没有再就空调漏水之事找过张艳红。张艳红于2016年11月就配合陈瑞琼办出居住证。在距离房屋租赁合同到期仅有两个月时，张艳红又配合陈瑞琼办理居住证，因办理流程改变没有一次办理成功，之后陈瑞琼没有找过张艳红。张艳红向一审法院起诉请求判令:1.陈瑞琼返还上海市XX路XX弄XX号XX室房屋并交还钥匙；2.陈瑞琼支付2019年10月房租3,200元；3.陈瑞琼支付逾期返还房屋的使用费，自2019年10月30日至实际返还房屋之日，按每月3,200元计算；4.陈瑞琼支付违约金3,200元。一审审理中，因张艳红自行上门收回房屋，故撤回第一项诉讼请求。一审审理中，陈瑞琼提起反诉，请求法院判令：1.张艳红赔偿因2018年7月26日空调漏水导致的经济损失22,200元（包括干洗衣物费1,000元、钢琴检查费500元、钢琴报废损失12,000元、衣物折损5,000元、逾期19个月不赔偿损失的滞纳金3,700元）；2.张艳红支付不协助办理居住证违约金3,200元；3.张艳红退还一年房租共计38,400元。一审法院认定事实：张艳红系涉案房屋产权人之一。2016年10月22日，张艳红（出租方、甲方）与陈瑞琼（承租方、乙方）及居间方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，建筑面积40.70平方米，甲、乙双方约定，该房屋租赁期限自2016年10月30日起至2019年10月29日止，月租金3200元，租金三个月一付，乙方每期租金提前3日向甲方支付。租赁保证金为3200元，租赁关系终止时,甲方收取的房屋租赁保证金(押金)除用于抵充本合同约定由乙方承担的费用外,剩余部分无息返还乙方。6.3甲方保证在租赁期内,该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。甲方对该房屋进行检查、养护,应提前7日通知乙方。检查养护时,乙方应予以配合。甲方应尽量减少对乙方使用该房屋的影响。6.4合同期内房屋或房屋内设施由于老化原因所发生的需维修事项,乙方应及时通知甲方,甲方自接到乙方通知后的3个工作日内上门维修或提供相应替代物,如遇特殊情况,双方协商处理。甲方拒不维修的,乙方可代为维修,费用由甲方承担,乙方有权根据合同约定直接从租金中扣除相关费用。6.6返还房屋后,乙方留置在房间内的物品,视为放弃,甲方有权处置。合同另有约定的除外。7.4在乙方承租期内,发生的水、电、煤燃气费、卫生费、公摊费、有线电视费等相关费用由乙方自行负担的情况,乙方应在期满(退租)时自行结清。乙方应保留承租期内的所有缴费单据,期满(退租)时提交给甲方进行核对，如乙方未及时结清的,甲方有权根据合同约定直接从押金中扣除相关费用。7.7租赁期满,乙方应即日将承租的房屋及设施交还甲方,结清相应款项,并保证房屋设施完好,房内清洁。8.1乙方应在本合同的租赁期限届满之后的7日内返还该房屋,未经甲方同意逾期返还该房屋的,每逾期一日,乙方应以日租金的120%向甲方支付该房屋占用期间的使用费。9.1（2）租赁期间，甲方不及时履行本合同约定的维修与养护义务,致使房屋损坏，造成乙方财产损失或人身伤害的,甲方应承担赔偿责任。9.2若甲方有下列情形之一，乙方可书面通知甲方解除本合同,且甲方应当向乙方支付数额相当于1个月租金的违约金:（1）甲方交付的该房屋不符合本合同的约定或不符合6.1款的,致使不能实现租赁目的的;或甲方交付的房屋存在缺陷,危及乙方安全的;（2）甲方未按时交付该房屋,经乙方催告后3日仍未交付,或在合同期限届满前,甲方无正当免责理由提前解除合同的。9.3乙方的违约责任:（1）如乙方逾期支付租金的(非乙方因素除外)，每逾期一天,须向甲方支付日租金的120%作为逾期违约金;乙方逾期返还该房屋的,每逾期一日,乙方应以日租金的120%向甲方支付该房屋占用期间的使用费。9.4乙方有下列情形之一的,甲方可书面通知乙方解除本合同,且乙方应向甲方支付违约金,违约金的数额相当于1个月的月租金,给对方造成损失,支付的违约金不足以抵付损失的,还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分:……3)乙方逾期不支付租金累计超过3日的。合同手写部分约定：乙方办理居住证，甲方配合提供产证等相关材料，所有费用乙方承担（包括租赁税）。合同签订后，张艳红向陈瑞琼交付了涉案房屋，陈瑞琼告按约支付租金至2019年9月，并支付租赁押金3200元。2019年10月7日，张艳红发微信询问：何时能退房；陈瑞琼表示：应该按合同可以退给你；张艳红又问：这个月房租还没有交，麻烦先交一下；陈瑞琼表示：有押金还在你手里的，而且空调漏水造成的巨大损失，你有积极地解决过吗？10月26日，张艳红又发微信询问：计划什么时候交接房子；陈瑞琼表示合同到期正好交接，里面还有很多东西没有清理完，到时候会再具体通知你。10月29日，张艳红微信询问：今天收拾好了么，晚上可以交房吗？陈瑞琼表示：明天晚上交房。10月30日，陈瑞琼向张艳红发送涉案房屋大门贴玻璃胶封条的照片，并表示：房子里我故意留了一些特别贵重、重要的东西，你们的一些被我也故意搬走了，门已经被我封上了。2019年11月9日，张艳红就本案至一审法院诉前调解中心申请立案。2020年2月18日、2月20日，张艳红与陈瑞琼微信沟通交接房屋事宜，因疫情影响，双方协商以快递方式交接房屋钥匙，张艳红提供快递地址，最后陈瑞琼未寄送钥匙。一审庭审中，张艳红向法院提交2018年3月21日人民调解记录及微信支付记录，表示这个是完整的，后面还附有陈瑞琼计算的费用单，当时经居委会调解当天就将相关维修费用支付给陈瑞琼，还补偿了半个月租金，之后又找师傅上门维修水管。陈瑞琼对此表示这都是之前的事情，在居委会协调后都解决了，张艳红支付的费用就是张艳红应当承担的。一审庭审中，张艳红表示因房屋没有交接，水电煤尚未结清，不同意一并处理租赁押金。一审庭审中，就房屋交接问题，陈瑞琼表示不同意交房是因为考虑如果张艳红不赔偿损失，房子交了就没有保障了，从开庭日到法院判决期间的租金其同意承担，房屋不在其控制之下，房屋与其没有关系，里面的东西也可以说不要了，张艳红自己收房就是她自己收的，不代表陈瑞琼交房。一审审理中，张艳红书面确认其于2020年4月6日至涉案房屋将房屋收回，陈瑞琼实际控制房屋至2020年4月5日。一审审理中，陈瑞琼向法院提交了照片及洗衣凭据、2019年11月11日购物单，证明其因2018年7月26日空调漏水造成的损失。张艳红对此表示不能直观反映钢琴因漏水导致损失，1,000元洗衣凭据不予认可，2018年7月30日干洗300元费用虽然无法直接证明这些衣物是因漏水受影响，但同意承担这部分费用，购物单与本案无关。陈瑞琼还提交手写钢琴购买说明及照片，证明2016年购买二手韩国品牌钢琴现金12,000元，张艳红表示从照片显示钢琴并没有直接在空调下面，不能证明钢琴因空调漏水损坏。一审法院认为，张艳红、陈瑞琼就系争房屋所签租赁合同系双方真实意思表示，合法、有效，法院予以确认，双方均应恪守履行。张艳红主张因陈瑞琼逾期支付租金应承担违约金3,200元以及陈瑞琼反诉主张因张艳红不配合办理居住证应承担违约金3200元，法院认为，张艳红、陈瑞琼所主张的违约金按合同约定为解约违约金，现双方租赁合同已经履行完毕，已不存在解约违约金，故张艳红该诉请及陈瑞琼反诉请求，于法无据，法院均不予支持。当事人对自己提出的主张有责任提供证据，不能提供证据或证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的一方承担不利后果。陈瑞琼抗辩称双方约定以押金抵充10月份租金，但未提供证据证明，法院不予采信。张艳红要求陈瑞琼支付2019年10月份租金的诉请，合法有据，法院予以支持。租赁合同到期后，承租人负有向出租人返还房屋的义务。陈瑞琼在租赁合同到期后并未与张艳红交接房屋，且根据其当庭陈述的不返还房屋的理由，不具合法性，张艳红于2020年4月6日自行将涉案房屋收回，陈瑞琼应支付占用期间的房屋使用费至2020年4月5日。故张艳红诉请按照租金标准支付使用费，于法有据，法院予以支持。因合同约定承租人有7天的搬离期，故占有使用费应自2019年11月6日起算。租赁合同约定出租人保证在租赁期内,该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。合同期内房屋或房屋内设施由于老化原因所发生的需维修事项,出租人自接到承租人通知后的3个工作日内上门维修或提供相应替代物,如出租人拒不维修的,承租人可代为维修,费用由出租人承担。陈瑞琼主张因2018年7月26日空调漏水导致其损失22,200元。根据审理查明的事实，2018年7月26日涉案房屋内的空调的确发生漏水，张艳红接到陈瑞琼反映后及时更换了空调，但陈瑞琼主张的钢琴损失、衣物折损，张艳红均不予认可。法院认为，2018年7月26日空调漏水在凌晨及时发现，而漏水距今已经发生一年以上，就目前证据看，难以证明钢琴报废、衣物折损与该次空调漏水之间存在直接的因果关系以及因漏水造成物品损失的具体程度，故该两项损失赔偿，法院难以支持；陈瑞琼主张的损失滞纳金，于法无据，法院亦不予支持；衣物清洗费，张艳红认可承担300元，法院予以准许。陈瑞琼主张因房屋发生浴缸漏水、热水器爆燃、煤气泄漏、水管漏水、空调漏水导致其不能正常使用房屋，要求退还一年租金。根据审理查明的事实，该些房屋设施设备维修事项张艳红已进行修缮或支付相应维修费，已履行合同约定出租人义务，双方也经过2018年3月21日居委会调解解决，现租赁合同已经履行完毕，陈瑞琼再诉请要求退还租金，无事实和法律依据，法院不予支持。关于租赁押金，因双方未结清水电费，张艳红要求不在本案中一并处理，陈瑞琼也未提出反诉，故本案中不予处理。张艳红撤回部分诉讼请求，系当事人自行处分权利，法院予以准许。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，于二○二○年五月七日作出判决：一、陈瑞琼于判决生效之日起十日内向张艳红支付2019年10月租金3200元；二、陈瑞琼于判决生效之日起十日内向张艳红支付自2019年11月6日至2020年4月5日的房屋占有使用费16,000元；三、张艳红于判决生效之日起十日内赔偿陈瑞琼清洗费300元；四、驳回张艳红的其余诉讼请求；五、驳回陈瑞琼的其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25元，由张艳红负担10元，陈瑞琼负担15元；反诉案件受理费698元，由陈瑞琼负担695元，张艳红负担3元。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审中，陈瑞琼提供：其与张艳红发生于2018年7月26日、2019年10月30日的微信聊天记录，欲证明空调漏水时，衣柜和钢琴都在空调下面，且张艳红表示2019年10月30日当天晚上就会换锁收房。张艳红质证意见：对微信聊天记录的真实性确认，但聊天记录不能证明钢琴和衣柜在空调下面，张艳红没有于2019年10月30日将涉案房屋换锁。经审查，本院对微信聊天记录的真实性予以确认。本院认为，上诉人陈瑞琼与被上诉人张艳红就涉案房屋签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。合同约定租赁期限自2016年10月30日起至2019年10月29日止，陈瑞琼在租赁期限届满后应及时将涉案房屋返还张艳红。但陈瑞琼不同意将房屋返还张艳红而是由张艳红在一审审理期间自行将房屋收回，张艳红主张陈瑞琼逾期返还房屋的占有使用费，合法有据，应予支持。陈瑞琼要求张艳红赔偿空调漏水导致的一系列损失，本院注意到，2018年7月26日发生的空调漏水距离本案诉讼已经一年以上，在事件发生之后虽然双方有过沟通，但未有证据显示陈瑞琼在事发当时向张艳红主张明确的赔偿项目及金额，且就现有证据而言，难以认定钢琴报废、衣物折损与空调漏水之间存在直接因果关系，故上述赔偿项目，本院难以支持。因此，一审法院根据张艳红的意见酌情支持衣物清洗费300元，并无不当，本院予以确认。至于陈瑞琼主张的不协助办理居住证违约金，其未能举证证明张艳红存在拒不配合办理居住证的违约行为，故陈瑞琼的主张，本院不予支持。根据本案查明的事实，张艳红在房屋租赁合同履行期间已尽到出租人对房屋设施设备的维修义务或支付陈瑞琼相应的维修费，且房屋租赁合同亦已履行完毕，现陈瑞琼要求张艳红退还房租，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人陈瑞琼的上诉请求，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费280元，由上诉人陈瑞琼负担。本判决为终审判决。审判长  唐春雷审判员  潘俊秀审判员  何 建二〇二〇年九月二十七日书记员  徐昺杰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……