河北省唐山市路北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0203民初2563号 原告（反诉被告）：刘清来，男，1965年1月5日生，汉族，住迁西县。 原告（反诉被告）：张秀伶，女，1962年12月9日生，汉族，住唐山市迁西县。 委托诉讼代理人：侯硕，河北卓远律师事务所律师，一般代理。 被告（反诉原告）：唐山市南北房地产开发有限公司，住所地：唐山市高新技术开发区标准厂房2号楼，统一社会信用代码：91130293721628826C。 法定代表人：周俊元，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郑晶，该公司员工，一般代理。 委托诉讼代理人：赵国来，河北唯实律师事务所律师，一般代理。 原告（反诉被告）刘清来、张秀伶与被告（反诉原告）唐山市南北房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈成独任审判，于2020年8月20日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘清来、张秀伶的委托诉讼代理人侯硕，被告（反诉原告）唐山市南北房地产开发有限公司的委托诉讼代理人郑晶、赵国来到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）刘清来、张秀伶向本院提出如下诉讼请求：1、依法判令被告向原告交付龙庭时代商住楼3楼1门1901号房屋并配合办理房屋入住手续。2、判令被告为原告办理房屋所有权证。3、判令被告支付原告逾期交房违约金，自2013年1月1日起直至交付房屋之日止。违约金暂计至2020年6月30日为54,734.67元。4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告双方于2006年签订《认购协议书》，双方约定原告预定被告开发的龙庭时代商住楼3楼1门1901号房屋，被告承诺的交房时间为2008年6月30日，协议签订后，原告缴纳认购定价及首付款共190,816元，但被告一直未开工建设，后原告于2011年10月6日缴纳首付款9,128元，原告付清首付款共199,944元。另，原被告双方于2012年6月20日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的龙庭时代商住楼3楼1门1901号房屋，交房期限为2012年12月31日，合同签订后，原告缴纳河北省住宅专项维修资金12,599元，但被告迟迟未复工建设。合同第九条约定逾期交房违约责任“逾期超过30日后买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”，原告认为被告逾期交房构成违约，应支付违约金，按照约定截至2020年6月30日，违约金金额合计54,734.67元。被告开发的涉案项目因多年停工引发众购房户堵路上访等社会问题，直至2018年底涉案项目才建设完毕，完工时间比合同约定时间延迟6年多。原告多次找被告要求支付尾款，办理入住等手续，但被告一直拖延交房，故诉至法院。 被告（反诉原告）唐山市南北房地产开发有限公司辩称，原告先行违法，没有履行合同约定的支付房款的义务，按照合同约定，原告应当在签订合同30日内办理完毕按揭贷款手续支付后续购房款，但是原告没有办理贷款，按照双方合同补充条款的约定，如果原告不能办理贷款的应当自不能贷款之日起三天内将剩余房款一次性交齐。如果没有将购房款补足的，出卖人有权解除合同。所以，被告认为原告先行违约没有足额支付购房款，被告拒绝交房属于履行抗辩权，原告的诉请没有事实和法律依据，应驳回原告诉请。并且我方提起反诉，要求解除商品房买卖合同。 反诉原告（被告）唐山市南北房地产开发有限公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除反诉原告与反诉被告签订的编号为唐南北（2011）龙庭销字第360号《商品房买卖合同》，退还反诉被告支付的购房款190,816元。2、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2012年6月20日反诉原告与反诉被告签订了南北（2011）龙庭销字第360号《商品房买卖合同》，合同约定反诉被告购买了原告开发的龙庭时代小区3号楼1门1901室住房一套，总价款为人民币629,944元，合同第六条约定的付款方式为反诉被告支付199,944元首付款后，剩余430,000元由反诉被告以银行按揭方式支付。合同附件四中的补充条款约定，如果购房人不能办理按揭或购房人不符合按揭条件的，购房人应当无条件以现金方式一次交清房款，否则视为购房人违约，出卖人有权解除合同。《商品房买卖合同》签订后，购房人实际交付购房款为190,816元，尚欠购房款439,128元，由于未能办理按揭贷款手续，反诉原告多次致函要求反诉被告支付剩余购房款，但是至今反诉被告仍未支付，故诉至法院。 反诉被告（原告）刘清来、张秀伶辩称，1、反诉原告违约在先，事实上双方最少于2006年已经签订认购协议，反诉原告承诺2008年为交房时间，但是房屋并未建设。即使项目未开工建设但是反诉被告依然如期缴纳房屋首付款，并缴纳住房维修基金，可以证实反诉被告对合同履行有合理的信赖并未因项目没有开工而拒绝付款。2、商品房买卖合同约定交房时间为2012年12月31日前，但事实上本项目在2012年12月31日前一直未能开工建设，故关于合同违约应为反诉原告违约在先。3、商品房买卖合同约定于出卖人通知之日起三十日内办理完银行贷款，反诉原告从未通知过反诉被告办理银行贷款或者支付剩余房款，相反，反诉被告一直在积极找反诉原告要求支付尾款履行合同交付房屋。因此，可以证实反诉被告对于商品房买卖合同履行产生合理信赖并且反诉被告一直愿意缴纳房款，不构成根本违约，本案具备继续履行条件，应继续履行合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理，本院认定事实如下：原告（反诉被告）刘清来、张秀伶系夫妻关系，二人认购了被告（反诉原告）唐山市南北房地产开发有限公司开发的龙庭时代商住楼。2012年6月20日，原告（反诉被告）刘清来、张秀伶作为买受人与作为出卖人的被告（反诉原告）唐山市南北房地产开发有限公司就其所购房屋签订了合同编号为唐南北（2011）龙庭销字第360号的《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买出卖人开发的龙庭时代商住楼第3楼1单元1门1901号房，建筑面积共130.01平方米，总金额人民币629,944元；买受人选择银行按揭贷款：签合同当日付清首付款199,944元，并于出卖人通知之日起30日内办理完银行贷款430,000元，贷款全部到达出卖人账户后视为付清房款；买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.01%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金。出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……3、因政府职能部门或政策性因素导致延期及因买受人未及时或未全部付清房款或其他应付款时。出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金”。合同附件四补充协议约定：“由于买受人未能按出卖人通知的时间办理银行按揭贷款手续（包括因买受人所提供的相关资料出现问题时而导致的），或银行认为买受人不符合其按揭贷款的相关要求或条件时，买受人应在接到银行或出卖人任何通知之日起三日内以现金形式一次性无理由交清余款（补足本合同约定的余款）和其他应付款。否则，均视为买受人违约，出卖人有权终止并解除合同。” 2012年8月17日，被告（反诉原告）唐山市南北房地产开发有限公司就原告（反诉被告）刘清来、张秀伶缴纳的199,944元房款开具了销售不动产统一发票，原告（反诉被告）刘清来、张秀伶并缴纳了住宅专项维修资金12,599元。2012年8月23日，该合同经唐山市房地产交易中心登记备案。其后，原告（反诉被告）刘清来、张秀伶没有办理银行贷款手续也未交付剩余房款。 反诉原告（被告）唐山市南北房地产开发有限公司主张于2012年11月20日向反诉被告（原告）刘清来、张秀伶邮寄《河北唯实律师事务所律师函》，主要内容为“根据双方于2012年6月20日签订的《商品房买卖合同》约定，唐山市南北房地产开发有限公司于2012年10月11日向刘清来、张秀伶发出了书面通知，其未能按照约定到唐山市南北房地产开发有限公司办理银行按揭贷款手续。据以上情况，请刘清来、张秀伶在接到本函后三日内到唐山南北房地产开发有限公司办理交款手续，否则由此引起的一切法律后果和责任及全部经济损失均由刘清来、张秀伶承担”。反诉被告（原告）刘清来、张秀伶否认收到过反诉原告（被告）唐山市南北房地产开发有限公司邮寄的律师函，并称唐山市南北房地产开发有限公司从未向其催要剩余房款，没有缴纳全部房款是因为唐山市南北房地产开发有限公司让等消息，所购房屋迟迟没有竣工。 另查明，政府在处理龙庭项目问题上反复调整规划和容积率，以及限价指定龙庭项目异地接收安置龙城项目229户购房户等因素，客观上造成了龙庭项目开发周期长，使企业产生银行信贷不良记录，在银行贷款和社会融资方面陷入困境。期间，政府不断协调资金、平息信访，确保了龙庭项目复工至竣工交房。 本院认为，原告（反诉被告）刘清来、张秀伶与被告（反诉原告）唐山市南北房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且被告（反诉原告）唐山市南北房地产开发有限公司在起诉前已经取得商品房预售许可，故该合同合法有效，双方均应按照合同约定全面履行合同义务。 关于本诉部分，原告（反诉被告）刘清来、张秀伶要求被告（反诉原告）唐山市南北房地产开发有限公司交付房屋并配合办理房产入住手续及房屋所有权证，理据充足，本院予以支持；原告（反诉被告）刘清来、张秀伶亦应按照合同约定向被告（反诉原告）唐山市南北房地产开发有限公司支付剩余购房款430,000元。原告（反诉被告）刘清来、张秀伶主张被告（反诉原告）唐山市南北房地产开发有限公司支付逾期交房违约金，双方签订的合同约定，因政府职能部门或政策性因素可据实予以延期交房，从被告（反诉原告）唐山市南北房地产开发有限公司提交的证据看，龙庭时代项目延期交房存在政府职能部门或政策性因素等非因被告（反诉原告）唐山市南北房地产开发有限公司自身原因造成的停工，但亦存在因企业自身原因导致的项目延期。故原告（反诉被告）刘清来、张秀伶要求逾期交房违约金的诉讼请求，本院酌情予以支持，本院酌定被告（反诉原告）唐山市南北房地产开发有限公司给付原告（反诉被告）刘清来、张秀伶自2013年1月1日起至实际交房之日止以已交付房价款199,944元为基数按日万分之一计算所得数额的20%的违约金。 关于反诉部分，反诉原告（被告）唐山市南北房地产开发有限公司要求解除合同，应当具备《合同法》第九十三条或者第九十四条规定的要件。本案反诉原告（被告）唐山市南北房地产开发有限公司主张其向反诉被告（原告）刘清来、张秀伶催要房款后，反诉被告（原告）刘清来、张秀伶未在约定期限内缴纳，因反诉被告（原告）的违约行为要求解除合同，但是反诉被告（原告）刘清来、张秀伶抗辩否认反诉原告（被告）曾向其催款，且反诉原告（被告）唐山市南北房地产开发有限公司邮寄催款通知后既没有及时固定有效证据，也没有及时通过法院主张权利，致使现在已无法查实反诉被告（原告）刘清来、张秀伶是否接收到通知，即反诉原告（被告）唐山市南北房地产开发有限公司不能提供有效证据证实反诉被告（原告）刘清来、张秀伶经催告后未履行付款义务，因此不符合迟延履行解除合同的条件。另外，即使如反诉原告（被告）唐山市南北房地产开发有限公司主张的反诉被告（原告）刘清来、张秀伶签收了律师函，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”之规定，由于反诉被告（原告）刘清来、张秀伶没有按照律师函要求三日内交款，反诉原告（被告）唐山市南北房地产开发有限公司获得合同解除权，但其没有在解除权发生之日起一年内行使，导致解除权已经消灭。故，反诉原告（被告）唐山市南北房地产开发有限公司主张解除与反诉被告（原告）刘清来、张秀伶签订的《商品房买卖合同》理据不足，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）刘清来、张秀伶于本判决生效之日起三十日内向被告（反诉原告）唐山市南北房地产开发有限公司支付剩余购房款430,000元； 二、被告（反诉原告）唐山市南北房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）刘清来、张秀伶交付涉案龙庭时代商住楼第3楼1单元1门1901号房产并积极配合原告（反诉被告）刘清来、张秀伶办理房产入住手续及房屋所有权证书； 三、被告（反诉原告）唐山市南北房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）刘清来、张秀伶支付逾期交房违约金，违约金为自2013年1月1日起至实际交房之日止以已交付房价款199,944元为基数按日万分之一计算所得数额的20%。 四、驳回原告（反诉被告）刘清来、张秀伶其他诉讼请求。 五、驳回反诉原告（被告）唐山市南北房地产开发有限公司的全部反诉请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费16,500元减半收取8,250元，保全费5,000元，合计13,250元，由被告（反诉原告）唐山市南北房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费16,500元减半收取8,250元，由反诉原告（被告）唐山市南北房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 员  陈 成 二〇二〇年九月七日 法官助理  董国娟 书 记 员  王 潇