湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0112民初3360号 原告：湖南澳海月亮湾房地产开发有限公司，住所地长沙市望城区月亮岛街道银星路999号。 法定代表人：何平平，董事长。 委托诉讼代理人：李进浩，男，1991年6月20日出生，汉族，住长沙市望城区，系公司法务。 被告：沈启林，男，1992年2月1日出生，汉族，住贵州省岑巩县。 第三人：中国建设银行股份有限公司湖南省分行，营业场所湖南省长沙市芙蓉区白沙路2号。 负责人：文爱华，该行行长。 委托诉讼代理人：杨立峰，男，1974年3月21日出生，汉族，户籍所在地长沙市芙蓉区。 原告湖南澳海月亮湾房地产开发有限公司（以下简称澳海公司）诉被告沈启林、第三人中国建设银行股份有限公司湖南省分行（以下简称建行湖南省分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告澳海公司的委托诉讼代理人李进浩、第三人建行湖南省分行的委托诉讼代理人杨立峰均到庭参加了诉讼，被告沈启林经本院依法送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告澳海公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》及其补充协议（合同编号20140158402）；2、请求判令被告协助原告办理注销《长沙市望城区商品房买卖合同》及其补充协议（合同编号20140158402）预告登记、预告抵押登记、网签等相关手续；3、请求判令被告向原告支付房款总额15%的违约金54695.25元；4、由被告承担本案的全部诉讼费用、公告费用、保全费用。事实与理由：原、被告双方于2016年6月7日签订《长沙市望城区商品房买卖合同》（以下简称购房合同）及其补充协议，该购房合同约定被告在支付首付款74635元后，剩余房款290000元向第三人办理按揭贷款。根据原告与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，由原告对被告该笔贷款的本金、利息、违约金、律师费等承担连带保证责任。后因被告未按期偿还贷款，第三人分别于2016年9月30日、2016年11月30日、2017年9月26日、2019年4月30日根据最高额保证合同之约定一次性从原告保证金账户中扣划被告剩余贷款本息、违约金、滞纳金、罚金、律师费等共计329885.3元。根据购房合同补充协议第四条第一款：“因买受人未按期归还银行按揭贷款本息，银行要求出卖人承担保证责任的（包括要求出卖人全额或者部分代偿按揭贷款本息、违约金、滞纳金、罚金等），出卖人在接到银行的该书面通知后2年内均有权随时解除与买受人签订的《商品房买卖合同》，收回所卖房产另行出售。出卖人解除合同的，买受人除应赔偿出卖人的全部损失（本协议中的损失包括但不限于由此所支出的诉讼费、律师费、公证费、差旅费等各项费用）外，还应按《商品房买卖合同》总金额的15%向出卖人支付惩罚性违约金”之约定，被告逾期偿还银行贷款，导致原告承担保证责任，已给原告造成严重的经济损失，原告有权单方解除购房合同，并有权要求被告支付总房款15%的违约金，即54695.25元。综上所述，被告擅自违约且给原告造成了严重的经济损失，请求法院依法判如所请。 被告沈启林未向本院提交书面答辩状，也未到庭口头答辩。 第三人建行湖南省分行对原告的起诉没有意见。 本院经审理查明如下事实，2016年6月7日，原告澳海公司作为出卖人、被告沈启林作为买受人签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》（合同编号：20140158402）约定，被告购买原告开发的位于长沙市望城区房屋，建筑面积81.03平方米，该商品房单价为4500元／平方米，总房价364635元，买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）74635元，剩余房款290000元由被告向银行申请按揭贷款。 依据2016年7月15日，原告澳海公司与第三人建行湖南省分行签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》约定，被告申请的银行按揭贷款，由原告就第三人向被告发放商业用房贷款而形成的全部债权承担连带保证责任，该担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、被告沈启林应向第三人支付的其他款项，第三人为实现债权与担保权而发生的一切费用。同时约定，第三人建行湖南省分行有权直接从原告澳海公司在第三人开设的的专项保证金账户（账号43×××35-0003）中划收《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》项下的全部应付款项。 另查明，原、被告签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》附件六补充协议第四条第1款约定，买受人采用银行按揭方式支付房款，由出卖人提供担保；因买受人未按期归还银行按揭贷款本息，银行要求出卖人承担保证责任的（包括要求出卖人全额或者部分代偿按揭贷款本息、违约金、滞纳金、罚金等），出卖人在接到银行的该书面通知后2年内均有权随时解除与买受人签订的《商品房买卖合同》，收回所卖房产另行出售；出卖人解除合同的，买受人除应赔偿出卖人的全部损失外，还应按《商品房买卖合同》总金额的15%向出卖人支付惩罚性违约金。因被告多次违反合同约定逾期偿还贷款本息，第三人要求原告承担连带保证责任。2016年9月30日、11月30日、2017年9月26日、2019年4月30日，第三人直接从原告澳海公司在第三人处开设的专项保证金账户（账号43×××35-0003）中分别划收了被告所欠贷款（包括本金、利息和罚息）1539.11元、3087.95元、15834.75元、309423.49元，以上共计329885.3元（其中本金290000元、利息37408.98元、罚息2198.43元、违约金277.89元）。 上述事实有《长沙市望城区商品房买卖合同》及《补充协议》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、中国建设银行个人贷款还款凭证、中国建设银行关于沈启林个人住房按揭贷款履约代偿证明、中国建设银行个人贷款还款凭证、望城区国土资源局不动产预告信息表、当事人的供述等证据在卷佐证。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告按照合同约定已经履行合同义务，为被告办理房屋预告登记手续，但是被告没有按照约定偿还银行按揭贷款，致使第三人扣划原告的保证金，由原告代被告偿还全部借款本息，根据《长沙市望城区商品房买卖合同》附件六《补充协议》第四条第1款的约定，原告依约有权解除合同，故对原告要求解除与被告签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》及其《补充协议》的诉讼请求，本院依法予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行。原告无需按照合同约定向被告交付房屋，且原告代被告已经偿还全部贷款本息，被告应当协助原告办理注销预告登记、预告抵押登记、网签等相关手续，故本院对原告要求被告协助办理注销预告登记、预告抵押登记、网签等相关手续的诉讼请求予以支持。关于原告主张按照房款总额的15%由被告向原告支付违约金54695.25元的请求，本院认为，虽然《补充协议》约定的是惩罚性违约金，但是涉案商品房买卖合同被解除后，原告可以收回所卖房产另行出售，比较被告在购买涉案房屋时的市场行情，当前长沙市的房地产市场行情较好，且民事活动应当遵循公平原则等，本院对约定违约金数额适当减少，酌情确定本案违约金按照涉案《商品房买卖合同》总金额1%的标准计算。关于被告是否向原告或者其他有关部门交纳相关费用要求返还的问题，因被告未到庭提出抗辩意见，且未向本院提供相关证据，本院无法在本案中核实，原、被告均可另行主张权利。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告湖南澳海月亮湾房地产开发有限公司与被告沈启林签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》及其《补充协议》（合同编号：2014018402）； 二、被告沈启林在本判决生效后十日内协助原告湖南澳海月亮湾房地产开发有限公司办理注销《长沙市望城区商品房买卖合同》及其《补充协议》（合同编号：2014018402）的预告登记、预告抵押登记、解除网签等相关手续； 三、被告沈启林在本判决生效后十日内支付原告湖南澳海月亮湾房地产开发有限公司违约金3646.35元（364635元*1%）； 四、驳回原告湖南澳海月亮湾房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7590元，因适用简易程序减半收取为3795元，财产保全费2343元，共计6138元，由被告沈启林负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审判员  黄莹 二〇二〇年九月一日 书记员  谭蓉 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。