上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0110民初8568号原告：上海函诚商业运营管理合伙企业(有限合伙)，经营场所上海市崇明区长兴镇江南大道****楼**(上海长兴海洋装备产业基地)。执行事务合伙人：陈晓峰。委托诉讼代理人：王嘉熹，上海市君悦律师事务所律师。被告：倪冬晨，男，1992年1月19日出生，汉族，住上海市崇明区。原告上海函诚商业运营管理合伙企业(有限合伙)(以下简称函诚企业)与被告倪冬晨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月4日受理。审理中，因无法有效向被告倪冬晨送达诉讼材料，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案转为普通程序，由审判员吴艳独任审判，于2020年10月16日公开开庭进行了审理。原告函诚企业的委托诉讼代理人王嘉熹到庭参加诉讼，被告倪冬晨经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告函诚企业向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告欠付租金142,665.1元；2.判令被告向原告支付房屋占有使用费，该费用自2020年1月24日起算至2020年3月27日，共计59,741.98元；3.判令被告向原告支付未结清的水电费用1413.42元；4.判令被告向原告支付违约金299,643.39元；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年5月6日，案外人上海安邸物业管理有限公司(以下简称安邸公司)与被告签订了《上海市商铺租赁合同》，根据《上海市商铺租赁合同》约定，安邸公司将坐落于上海市杨浦区民京路XXX号的商铺出租给被告使用。2019年8月1日，安邸公司与原告、被告共同签订了《租赁合同转让协议》，约定安邸公司在租赁合同项下的权利义务由原告概括承受。但被告自2019年10月9日后未再支付租金，原告于2020年1月20日向被告寄送了《告知函》，通知被告解除租赁合同并要求其支付欠付租金、物业费并搬除机器设备，被告并未反馈。考虑到疫情的影响，被告未能及时搬除机器设备，原告再次给予了被告履行义务的宽限期，2020年3月24日原告再次致函被告，要求其在2020年3月27日前与原告清算欠付费用并搬离机器设备，但时至今日被告未与原告进行任何协商。被告倪冬晨未作答辩。本院经审理认定事实如下：2019年5月6日，安邸公司(甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)签订《上海市商铺租赁合同》，约定乙方向甲方承租上海市杨浦区民京路XXX号商铺，租赁期限为60个月，自该房屋交付之日起计算；租赁期限内，房屋租金按如下标准计算：前2年内(即自2019年5月9日起至2021年5月8日止的期间)的每年租金为人民币340,716元(每月租金为28,393元，每日租金=每月租金*12/365)，租赁期限内房屋租金每2年递增8%；房屋租金以3个月为一个支付周期，先付后用，乙方须在合同签订之日起5日内向甲方支付首期租金(即3个月租金)85,179元，自第二个支付周期起，乙方须在该房屋的下一期开始前至少提前15日，将该期相应的租金一次性支付给甲方，方可继续承租使用该房屋，否则甲方有权收回该房屋并单方解除合同，由此发生的法律责任和经济损失全部由乙方承担；乙方须在本合同签订之日向甲方支付58,756.68元押金(为2个月的租金和2个月物业管理服务费之和)；乙方如未按合同约定按时足额支付租金或者其他任何款项的，每逾期一日，则乙方应当按照应付而未付款项的1%向甲方支付违约金；如逾期累计超过15日的，则甲方有权随时单方解除合同，且如甲方选择单方解除合同的，则乙方应当在合同被解除后的3个工作日内向甲方支付等于3个月租金的违约金，甲方有权在乙方已支付的租金和押金中扣除乙方应支付的违约金，剩余租金和押金(如有)无息退还给乙方，如违约金不足以赔偿甲方因此所发生的全部损失，则乙方须按实赔偿；甲方同意给予乙方4个月的免租期，具体为自2019年5月9日起至2019年7月8日止的期间和自2024年3月9日起至2024年5月8日止的期间，如乙方擅自提前解除合同或在乙方违约的情况下甲方根据本合同约定解除本合同的，则乙方还没有享受的免租期都不再享受，并且乙方已经享受的免租期都应转为租赁期，乙方须立即向甲方补交该等期间的所有租金；乙方同意并确认，如发生下列任一情形的，甲方有权解除本合同、收回该房屋并且甲方也无需向乙方退还剩余租赁期限的租金和押金，因此所发生的法律责任和经济损失全部由乙方承担，并且如下情形每持续一日，乙方还应当向甲方支付等于该房屋每日租金3倍的违约金，乙方以本合同的任何其他规定，经甲方通知后未在甲方通知后的15日内全部纠正其违约行为的。2019年7月31日，安邸公司(甲方)、被告(乙方)与原告(丙方)签订《租赁合同转让协议》，约定如下条款：现甲、乙、丙三方同意，于2019年8月1日起将租赁合同下甲方的权利义务免费和无偿的全部转移给丙方，并且乙方将租金直接汇入丙方账号；乙方应当向丙方履行和承担乙方在租赁合同下的义务和责任，丙方应当向乙方履行和承担丙方在租赁合同下的义务和责任，甲方不再是租赁合同的当事人。2020年1月20日，原告向被告寄送了《告知函》，函中称因被告未按约支付租金，原告于2019年12月12日寄送了解除合同通知，后被告于2019年12月16日与原告应分批补缴租金进行协商，随后原告于2019年12月25日收到被告补缴的第一笔租金20,000元，但后续剩余租金并未按照双方确认的租金补缴期限继续补缴，2020年1月10日，原告未收到被告补缴的剩余租金，故原告现函告被告：1、鉴于被告在12月16日与原告工作人员就补缴租金进行了沟通，并积极补缴了部分租金，故截止本函发出之前原告未坚持主张合同解除，但是由于被告未能补缴剩余租金，在此违约，故原告特此发函正式解除双方之间签订的租赁合同；2、原告要求被告在合同解除后即刻对承租物业进行清场，如未及时清场则被告有权收取占有使用费，该费用参照租金计算，计算至被告实际清场返还房屋之日；3、原告要求被告支付所欠水电煤、物业等费共计1413.42元；4、为降低被告违约行为造成的损失，原告将继续出租被告原承租物业，被告需于2020年1月23日前结算所欠租金、水电煤、物业等费用并进行清场，若被告未在上述期限内结算并完成清场，原告将房屋内所有财产设备暂移保存，保存期限为自2020年1月23日起算后15天，届时保存费用、搬运费用等相关费用将由被告承担；5、被告在搬运机器设备前应当完成所欠费用的结算，否则原告有权自行处置留置设备，并以处置价格冲抵被告未结算的费用，不足部分仍将保留向被告追索的权利。2020年3月19日，原告再次向被告寄送《告知函》，告知被告已于2020年1月20日正式解除合同，因被告尚未结算欠缴租金、水电煤等费用并搬离留场机器设备，现就如下事项告知被告：1、原告现按照租赁合同约定在被告支付的押金中扣除违约金，并保留在押金不足以支付违约金的差额部分28,393元向被告继续追索的权利；2、被告应在收到本函之日起5日内向原告支付欠付的租金、占有使用费及水电费、物业费共计281,360.50元；3、考虑到疫情原因，原告拟放宽被告取回留场机器设备的期限至2020年3月30日，在被告结算完全部费用后可将设备搬离；4、如被告未在上述期限内与原告结算费用并搬离留场机器设备的，原告将自行处置被告机器设备并优先冲抵被告所欠付费用，并保留就不足部分继续追索的权利。审理中，原告自认被告正常租金已支付至2019年10月8日，此后原、被告协商过程中被告又向原告补缴了20,000元租金。本院认为，《上海市商铺租赁合同》及《租赁合同转让协议》均是签约各方的真实意思表示，与法无悖，本院予以确认。被告未能按约支付租金，显属违约，原告可按约要求被告支付租金并承担违约责任。原告于2020年1月20日向被告发出书面函件告知解除合同，故租赁合同已于2020年1月20日解除。被告补缴的20,000元租金经计算，可折抵成付至2019年10月30日的租金，故被告应向原告支付2019年10月31日至2020年1月13日的租金计69,854元。因被告违约，还应向原告支付免租期的租金56,786元并承担违约金299,643.39元。合同解除后，被告的设备一直未取走，应向原告支付房屋占用费，本院对原告主张房屋占用费的诉请予以支持。对于原告主张的水电煤费用，因原告未能举证证明，故本院不予支持。被告经本院公告送达开庭传票及应诉材料，未到庭应诉，本院依法缺席审判。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告倪冬晨应于本判决生效之日起十日内支付原告上海函诚商业运营管理合伙企业(有限合伙)租金126,640元；二、被告倪冬晨应于本判决生效之日起十日内支付原告上海函诚商业运营管理合伙企业(有限合伙)房屋占有使用费59,741.98元；三、被告倪冬晨应于本判决生效之日起十日内支付原告上海函诚商业运营管理合伙企业(有限合伙)违约金299,643.39元；四、对原告上海函诚商业运营管理合伙企业(有限合伙)的其余诉讼请求不予支持如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8835元，由原告上海函诚商业运营管理合伙企业(有限合伙)负担245元、被告倪冬晨负担8590元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 吴     艳二〇二〇年十月二十一日书记员 俞渊清、沈世杰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。