广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初3575号原告：张少浜，男，1985年4月26日出生，汉族，住广东省饶平县联饶镇下寨河沟畔中三横**。委托诉讼代理人：陈华键，广东连越律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈羽纶，广东连越律师事务所实习律师。被告：李梓毅，男，1994年8月18日出生，汉族，住广东省清远市清新区*************。被告：朱灶焕，女，1969年10月24日出生，汉族，住广东省清远市清新区*************。第三人：清远市缔造房地产代理有限公司，住所地广东省清远市清城区东城大道**天湖郦都**首层商铺**。法定代表人：许赞鑫，总经理。原告张少浜诉被告李梓毅、朱灶焕及第三人清远市缔造房地产代理有限公司（以下简称缔造公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张少浜及其委托诉讼代理人陈华键、陈羽纶，第三人缔造公司的法定代表人许赞鑫到庭参加诉讼。被告李梓毅、朱灶焕经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张少浜向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告、第三人签订的《清远市存量房屋买卖合同》；2、被告向原告双倍返还定金300000元；3、被告赔偿原告居间服务费损失20000元；4、被告赔偿原告按揭评估费损失6700元；5、被告赔偿原告合理维权开支，包括律师费33000元及诉讼保全担保费1500元；6、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：位于清远市清城区********************屋系两被告共有物业。2020年1月11日，原告与被告、第三人签订《清远市存量房屋买卖合同》，约定被告将案涉房屋出售给原告，房屋面积为126.12平方米，成交价款为970000元。其中，买卖合同第二条约定：（一）该房屋已取得房屋所有权证/不动产权证/房屋权属证明，证号为0051338,共有权证号为0051339；（二）该房屋土地使用权取得方式为出让；（三）该房屋性质为商品房；（四）该商品房的抵押登记情况为已设定抵押，抵押权人为交通银行……出售方承诺抵押贷款的本息余额不超过140000元，且出售方应于2020年3月1日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且出售方最迟应于原贷款机构通知还贷之日起5日内还清贷款并办理完毕解除抵押登记手续。出售方赎楼的资金来源为自筹。第五条约定：购买方的付款方式为贷款支付。（一）定金：双方约定定金为150000元。1、购买方应于签约当天将第一笔定金50000元以自行支付方式支付给出售方；2、购买方应于2020年1月15日前将第二笔定金100000元以自行支付方式支付给出售方。（二）首付款：购买方应在过户当天，将第一笔首付款150000元以自行支付方式支付给出售方。（三）贷款:购买方以贷款方式购买的，贷款方式为商业贷款，购买方拟贷款金额为670000元，出售方与购买方应于签约后5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续，出售方与购买方应提交贷款机构所需全部资料并按贷款机构要求签署所需法律文书。购买方具体贷款金额、贷款年限及贷款利率以银行或公积金管理中心最终审核放款为准，贷款金额由贷款机构支付给出售方。（四）物业交割保证金：……为此出售方与购买方一致同意，购买方从本合同约定的购房款/首付款中留存0元作为物业交割保证金。第六条约定：出售方与购买方应于银行批准贷款后五个工作日内共同到房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续。第十一条第二款约定：出售方若出现下列情形之一的，出售方构成根本违约，购买方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权要求出售方双倍返还定金或要求出售方支付房屋转让价20%的违约金，同时要求出售方退还购买方已支付的其他款项……；2、该房屋被查封或限制转让，导致购买方无法取得该房屋所有权的；3、逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；4、拒绝将该房屋出售给购买方或者擅自提高房屋交易价格的……。第十一条第五款约定：出售方与购买方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方所支出的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等相关费用，并赔偿守约方支出的居间服务费。合同签订后，原告于2020年1月11日通过微信转账向被告李梓毅支付了第一笔定金50000元，于2020年1月13日通过银行转账向被告朱灶焕支付了第二笔定金100000元，累计支付定金150000元。为履行买卖合同及办理按揭贷款手续，原告还于2020年1月11日签订了《居间服务费用确认书（买方）》及与被告、第三人签订了《房屋交易保障服务合同》，并于2020年1月8日、11日、13日分别通过银行及微信转账向第三人及其销售人员合计支付了居间服务费20000元、按揭评估费6700元。此外，原告还向中国建设银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行办理二手房个人住房贷款申请，该行于2020年2月24日向原告及被告朱灶焕出具了《个人住房贷款初审结果通知书（适用于二手房贷款）》，批准原告申请的商业性贷款670000元。原告多次催告被告履行买卖合同，涂销案涉房屋的抵押登记并办理产权转移登记，但被告均以各种推脱，直至拒绝联系，完全不予理会。截至2020年4月2日，被告仍未办理案涉房屋的抵押权涂销登记，也未与原告共同前往不动产登记机构办理案涉房屋的产权转移登记手续。原告认为，原告与被告订立的买卖合同系各方真实意思表示，合法有效，各方均应严格遵守。原告已按买卖合同约定支付定金150000元并获批按揭贷款670000元，但经原告通过微信及发函等方式多番催促，被告却始终怠于履行买卖合同，迟迟不予办理案涉房屋的抵押权涂销登记及产权转移登记手续。被告的行为，己构成根本违约，侵害了原告利益。为维护自身合法权益，原告诉至法院，请支持原告诉讼请求。被告李梓毅、朱灶焕没有答辩。第三人述称，承认原告在本案中所主张的事实，并承认其所提出的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：位于清远市清城区********************屋登记的权利人为被告李梓毅和朱灶焕，共有情况为共同共有。2020年4月2日查询时，该房屋仍存在抵押权人为交通银行股份有限公司清远分行的抵押权登记。2020年1月11日，原告张少浜（购买方）与被告李梓毅、朱灶焕（出售方）及第三人缔造公司（居间方）共同签订《清远市存量房屋买卖合同》。该合同约定：出售方所售房屋坐落于清远市清城区*******************，建筑面积126.12平方米。房屋已设定抵押，抵押权人为交通银行，抵押登记日期为2018年7月16日。出售方承诺抵押贷款的本息余额不超过140000元，且出售方应于2020年3月1日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且出售方最迟应于原贷款机构通知还贷之日起5日内还清贷款并办理完毕解除抵押登记手续。出售方与购买方通过第三人缔造公司居间介绍成交。鉴于居间方已为购买方与出售方提供订立本合同的媒介居间服务，出售方与购买方应向居间方支付居间服务费，具体的居间服务费金额及支付期限以购买方及出售方签署的《居间服务费用确认书》为准。该房屋按套转让，成交价款共计970000元。双方约定定金为150000元（不得高于成交价20%），购买方应于签约当天将第一笔定金50000元以自行支付的方式支付给出售方，于2020年1月15日前将第二笔定金100000元以自行方式支付给出售方。购买方应在过户当天将第一笔首付款150000元以自行支付的方式支付给出售方，购买方拟贷款金额为670000元，出售方与购买方应于签约后5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续，出售方同意购买方向最多不超过2家贷款机构贷款。出售方与购买方应于银行批准贷款后五个工作日内共同到房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续，若房屋登记机构要求预约的则以预约时间为准，如购买方为贷款的，则购买方应于贷款机构或居间方通知后5个工作日内配合办理按揭贷款抵押登记手续。出售方若出现下列情形之一的，出售方构成根本违约，购买方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权要求出售方双倍返还定金或要求出售方支付房屋转让价20%的违约金，同时要求出售方退还购买方已支付的其他款项：……2、该房屋被查封或限制转让，导致购买方无法取得该房屋所有权的；3、逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；……4、拒绝将该房屋出售给购买方或者擅自提高房屋交易价格的。出售方与购买方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方所支出的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等相关费用，并赔偿守约方支出的居间服务费。合同签订后，原告于当日向被告支付第一笔购房定金50000元，于2020年1月13日支付第二笔购房定金100000元。原告提交的《居间服务费用确认书（买方）》，确认第三人已经促成原告与被告签订了《清远市存量房屋买卖合同》，并同意在签订《清远市存量房屋买卖合同》时向第三人支付居间服务费20000元。庭审时，第三人确认已收取原告居间服务费20000元及原告向其交纳了按揭评估费用6700元，该6700元已实际用于贷款事项。2020年3月24日，被告李梓毅向原告出具《保证书》，确认已收到原告支付的购房定金150000元，因挪用了该笔资金，保证在2020年3月26日14时30分前将150000元存入交通银行62226249********600账号内用于赎楼之用。如未能存入赎楼全款，则赔偿人民币200000元，如本人2020年3月26日14时30分前未能足额存入赎楼全额，本人保证赔张少滨200000元违约金并退回150000元购房定金，一共350000元。原告主张，因被告未能履行赎楼义务，导致双方之间的房屋买卖交易无法完成，为此委托律师提起本案诉讼，支付律师费33000元及诉讼保全担保费1500元。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。原、被告及第三人于2020年1月11日签订的《清远市存量房屋买卖合同》是各方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合同依法成立并生效，各方均应恪守合同，履行各自的合同义务。原告依约向被告支付了购房定金150000元，但被告未按合同约定向银行清偿剩余贷款及办理解除抵押登记手续，使得原告购房合同目的无法实现，原告起诉请求解除《清远市存量房屋买卖合同》合法合理，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定及涉案合同关于出售方构成违约的，购买方有权要求出售方双倍返还定金的约定，被告作为收受定金的一方不履行合同义务，已构成根本违约，应当向原告双倍返还定金，因此，对于原告主张被告双倍返还定金300000元的诉讼请求，本院亦予以支持。关于居间服务费、按揭评估费、律师代理费和诉讼保全担保费。其中诉讼保全担保费不属于必然发生的费用，对原告主张该项费用1500元的诉讼请求，本院不予支持。居间服务费20000元、律师代理费33000元属于合同约定应由被告负担的费用，按揭评估费6700元属于被告的实际损失。但原告本案中选择了双倍返还定金，而原告主张的居间服务费、律师代理费、按揭评估费三项损失，未超出150000元定金范围。故对原告主张该三项损失的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第四项、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告张少浜与被告李梓毅、朱灶焕及第三人清远市缔造房地产代理有限公司于2020年1月11日签订的《清远市存量房屋买卖合同》。二、被告李梓毅、朱灶焕于本判决生效之日起十日内向原告张少浜双倍返还定金300000元。三、驳回原告张少浜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7040元，财产保全费2326元，合共9366元，由原告张少浜负担441元，被告李梓毅、朱灶焕负担8925元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  杨向晖二〇二〇年七月十日书记员  李乐怡附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。