上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终6007号上诉人（原审被告、反诉原告）：戴时杰，男，1967年2月11日出生，汉族，户籍地址上海市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：邓雪妹，女，1958年2月27日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：潘湖苍（邓雪妹之夫），1950年10月24日出生，汉族，住址同上。上诉人戴时杰因与被上诉人邓雪妹房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2019）沪0104民初23490号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法适用独任制进行审理，后依法转为合议庭审理。本案现已审理终结。戴时杰上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部本诉请求，支持被上诉人一审全部反诉请求。事实和理由：上诉人与被上诉人就上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋）签订了六年租期的房屋租赁合同，合同约定上诉人可对涉案房屋进行装潢投资。合同签订后，上诉人按约履行合同义务，准时支付租金和押金，也没有任何群租的意图和行为，装修方案经被上诉人的同意，出租的方式也未违反合同约定和法律规定，上诉人系依法依约正常租赁使用房屋，并无任何违约行为，故被上诉人要求上诉人赔偿损失及违约金，没有事实和法律依据。被上诉人向上诉人出具过委托书，明确约定由上诉人办理与租赁有关的事宜，便于将房屋给别人使用或转租的授权文件，现被上诉人在上诉人未违约的情况下，提出解除合同，违背了双方约定，应承担相应的违约责任。邓雪妹辩称，上诉人未经被上诉人同意，擅自破坏涉案房屋结构，对客厅进行隔断后，将客厅作为储藏室及小卧室，系对房屋的使用功能做了改变，且上诉人在诉讼过程中存在拖欠租金的违约行为，故被上诉人作为出租人，可以解除合同并要求被上诉人支付违约金。因上诉人并未违约，故不应承担违约金。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本案应当驳回上诉，维持原判。邓雪妹向一审法院起诉请求：1、解除邓雪妹与戴时杰签订的房屋租赁合同；2、戴时杰腾出所占房屋归还邓雪妹；3、戴时杰支付违约金12,500元；4、诉讼费由戴时杰承担。戴时杰提出反诉诉讼请求：1、邓雪妹继续履行与戴时杰签订的房屋租赁合同；2、邓雪妹支付戴时杰违约金12,500元；3、邓雪妹承担反诉费用。一审法院认定事实：邓雪妹为涉案房屋的不动产权利人之一。2019年5月22日，邓雪妹（系甲方）与戴时杰（乙方）签订房屋租赁合同，约定，甲、乙双方通过友好协商，甲方同意名下房屋加入乙方属下上海XX事务所的“智慧白领公寓”十“智慧养生公寓”十“以房养老”计划，该房屋可给予加入该计划的乙方合作伙伴使用；租赁期限：长期租赁或长期合作，首期6年；首期自2019年5月23日起至2025年6月22日止；“免租期：首年1个月免租期，自2019年5月23日至2019年6月22日；每年免租调整期为2月日至2月15为免租期，至合同结束”；租赁费：12,500元/月；付款方式：按每期2个月支付，每期付款金额为25,000元/期；乙方须提前7天支付租赁费；押金：1个月租赁费，金额为12,500元；首次付款方式：a.签约后支付全额押金：b.房屋交接后且收到全部所有相关文件，付清全部租金；租赁终止，甲方在乙方结清所有费用后当天，应将押金退还乙方；甲方逾期不退，甲方应向乙方支付滞纳金，每日滞纳金按押金总额10%计算；房屋交接时间：2019年5月22日，交接完毕后，甲乙双方应在交接清单上签名，并各自保管；乙方承担房屋租赁税收、物业管理费、车位费、家具费、装修费、设备费等；乙方负责对房屋的装潢投资、日常维护修理、人员管理、水电煤缴付，并承担所有管理费用；乙方承担租赁过程中的各项费用，包括水、电、煤气、电话、有线电视、宽带等费用；转让：租赁期内，若乙方遇到困难，甲方同意乙方可以对该房屋进行转让操作，并同意退还乙方全部押金，乙方承担转让费用；“在租赁期内，甲、乙双方不得无辜解除本合同；违约金：任何一方无辜解除或违反本合同，违约方须赔偿对方1个月租赁费作为违约金”；赔偿金：1年租赁费，A.合同期内，因甲方原因终止合同或使乙方无法正常租赁；B.续约时甲方恶意递增；均视为违约，甲方除支付乙方违约金外，另需支付乙方赔偿金；赔偿乙方装修、人工、搬场等损失；该合同邓雪妹签名，戴时杰未在该合同上签字（戴时杰质证表示真实性无异议并将该合同作为自己证据出示）。合同签订当日，邓雪妹收到戴时杰支付的租赁房屋定金12,500元，2019年5月25日、8月16日、10月17日、10月18日，邓雪妹收到戴时杰转租支付的钱款计75,000元。2019年5月22日，邓雪妹出具收款收条给戴时杰，收到房租25,000元及押金12,500元，并注首期租金期限为2019年6月23日至2019年8月22日。后邓雪妹按约向戴时杰交付涉案房屋，交付时涉案房屋内有厨卫设施、洗衣机、冰箱等设备、书橱、写字间、灯具、窗帘等家具，戴时杰承租后，对涉案房屋添置家具、设施等，戴时杰将客厅分割为三个玻璃房（戴时杰称2个做储藏室，1个做小卧室）。2019年5月22日，邓雪妹出具委托书，内容为，本人全权委托戴时杰先生在租赁期内办理徐汇区XX路XX弄XX小区XX号XX室的房屋与租赁有关的相关事宜，期限：自2019年5月23日至2025年6月22日止。邓雪妹曾发短信给戴时杰，要求戴时杰提供装饰方案、营业执照，并表示反对群租、反对二房东转租（短信页面显示6月9日），对此，戴时杰发房型图给邓雪妹（短信页面显示6月3日）。戴时杰发短信给邓雪妹及其丈夫，称上周五街道综治办已经检查，这里并没有群租或超标，厅里面的储藏室我已和街道沟通不必拆除，略做改进就可，因为里面不装空调不放床，肯定不住人，杂物放在里面美观一点而已，……这个房子我方已投入了5万元装修、家具和智能设备，每周都安排阿姨保洁二次，定期下去检查卫生；并约邓雪妹见面沟通。对此，邓雪妹多次要求到涉案房屋见面，戴时杰多次回复在外见面。2019年7月23日，上海市徐汇区人民政府枫林路街道办事处、上海市公安局徐汇分局枫林派出所共同出具整改告知书，内容为，“XX弄XX号XX室业主，经枫林街道出租房屋综合管理领导小组排摸，你室房屋居住情况违反《上海市居住房屋租赁管理办法》第九条、第十条之规定，希望你在2019年7月25日24时之前进行整改，拆除房屋分隔，减少居住人数，…若拒不整改，有关部门将于2019年7月26日对你室房屋进行联合集中整治”。2019年8月1日，邓雪妹向戴时杰发出整改告知函，内容为，“2019年5月22日，本人与你签订了房屋租赁合同，接着，你未经本人同意就对租赁房屋进行了分割。客厅分割成三个房间。原来四房变成了七房。与此同时，你又在没有经过本人同意的情况下，冒充房东在网上招租，欺骗他人签订租房合同。……2019年7月23日徐汇区枫林街道和徐汇区枫林派出所发出‘整改告知书’，限期拆除房屋分割，减少居住人数。针对你违法、违约行为，希望你在2019年8月20日之前进行整改。……否则，本人将依法解除房屋租赁合同；依法追究你的违约责任。……房屋租赁合同没有特别授权你可以转租。本人与‘上海XX事务所’、‘智慧养生公寓’、‘以房养老’没有法律关系”。2019年8月21日，邓雪妹向戴时杰发出解除房屋租赁合同告知函，内容为，“……决定即日起（2019年8月21日）解除与你签订的房屋租赁合同，请你在2019年8月25日前，腾退所占上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室房屋，支付违约赔偿金，否则，依法追究相应的法律责任”。2019年10月17日，邓雪妹发短信给戴时杰催讨租金，后戴时杰支付了租金。一审另查明，2019年6月17日、6月19日、6月23日，戴时杰分别与张某、李某、姚某、袁某签订中国好室友长期房屋使用协议，张某、李某、姚某、袁某分别出租涉案房屋内部分房间。上海XX事务所于2009年1月24日成立，法定代表人为戴时杰。一审审理中，戴时杰表示，装修问题在本案中暂不主张，待判决后另行主张。邓雪妹表示，已收取一个月租金标准的押金，退还房屋后退还押金。一审法院认为，邓雪妹与戴时杰签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当遵循诚实信用原则，按照约定履行自己的义务。根据上海市有关规定，下属情形视为“群租”而不应进行：将一间房间租给多个自然人或家庭，或者租给一个家庭，但人均承租居住面积低于5平方米；将厨房、卫生间及不分门进出的客厅改为卧室，或改变房屋原有结构而分割搭建成多间，以按间或床位的形式对外出租。就上海地区而言，对于“群租”这一法律定义出自《上海市居住房屋租赁管理办法》。其中第十条规定：“出租居住房屋，每个房间的居住人数不得超过2人（有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外），且居住使用人的人均居住面积不得低于5平方米。前款所称居住面积，是指原始设计为居住空间的房间的使用面积”。虽然双方间租赁合同约定戴时杰负责对涉案房屋进行装潢和投资，但是戴时杰在行使权利过程中不得超出必要限度，且应当符合合同条款、性质、目的和交易习惯。现戴时杰对客厅进行隔断后，对房屋的使用功能做了改变，将客厅作为储藏室及小卧室，与合同相关条款所具有的意思表示的含义不符，房屋实际由互不相识的多人共同居住的情形也与合同相关条款所具有的意思表示的含义不符，且根据相关部门《整改告知书》的记载，戴时杰承租房屋的居住情况违反了《上海市居住房屋租赁管理办法》第九条、第十条之规定；同时《整改告知书》中明确整改要求为“拆除房屋分隔，减少居住人数”；虽然戴时杰曾将装修房屋的房型图发短信给邓雪妹，但邓雪妹也曾发短信给戴时杰表示“反对群租”，戴时杰辩称没有违约行为与事实不符，且称有关部门上门后表示并未违规，但未提供相应的证据证明，理应承担举证不能的法律后果。鉴于戴时杰履行行为显然与合同相关条款、性质和目的、习惯以及诚信原则不符，一审法院予以认同戴时杰未按租赁物的原始设计功能使用租赁物，故邓雪妹要求解除合同，符合法律规定，一审法院予以支持。合同解除后，戴时杰应将涉案房屋交还邓雪妹，故邓雪妹要求戴时杰腾出房屋返还给邓雪妹之诉讼请求，一审法院予以支持。邓雪妹要求戴时杰支付违约金12,500元，符合合同约定，一审法院予以支持。邓雪妹自愿撤回部分诉讼请求，并无不当，一审法院予以准许。戴时杰反诉要求继续履行合同及支付违约金之诉讼请求，缺乏依据，一审法院不予支持。一审法院于2020年4月2日作出判决：一、解除邓雪妹与戴时杰签订的涉案房屋之房屋租赁合同；二、戴时杰于判决生效之日起十日内腾空涉案房屋，将上述房屋返还给邓雪妹；三、戴时杰于判决生效之日起十日内向邓雪妹支付违约金12,500元；四、驳回戴时杰的全部反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费272.60元，减半收取计136.30元，由戴时杰负担。一审反诉受理费96.30元，由戴时杰负担。二审审理期间，双方当事人均未提交新的证据材料。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，双方均应恪守诚信，按约履行各自的义务。上诉人与被上诉人就涉案房屋签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。本案中，上诉人称，双方合同约定上诉人可对涉案房屋进行装潢投资且装修方案亦经被上诉人的同意，现涉案房屋并未群租，上诉人无任何违约情形，若被上诉人要求解除合同，应承担相应的违约责任。对此，本院认为，虽然上诉人曾将装修房屋的房型图发短信告知被上诉人，但被上诉人也曾向上诉人发短信明确表示“反对群租”、“反对二房东转租”。上诉人在装修过程中，对房屋的使用功能做出改变，对客厅进行隔断作为储藏室及小卧室并转租予互不相识的多人共同居住，明显与合同约定的原有意思表示不符，已经超出合同条款、性质、目的和交易习惯的必要限度。相关部门曾出具整改告知书，明确整改要求为“拆除房屋分隔，减少居住人数”，上诉人坚称有关部门上门后表示其并未违规，但对此并未提供相应的证据予以证明，理应承担举证不能之法律后果。现被上诉人因上诉人未按租赁物的原始设计功能使用租赁物，明确表示解除合同，被上诉人仍主张继续履行租赁合同，缺乏法律依据，本院无法支持。一审法院根据双方合同约定及履行情况，判令解除合同，由上诉人向被上诉人返还涉案房屋并支付违约金，驳回上诉人一审全部反诉请求，并无不当，本院予以维持。综上所述，戴时杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费168.80元，由上诉人戴时杰负担。本判决为终审判决。审判长 方 方审判员 赵 鹃审判员 谷玉琴二〇二〇年七月九日书记员 胡 蓉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……