河北省安国市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0683民初1050号 原告（反诉被告）：赵亚坤，女，1972年9月15日出生，汉族，住安国市。 委托诉讼代理人：何慧，河北药华律师事务所律师。 被告（反诉原告）：刘德超，男，1970年10月14日出生，汉族，住安国市。 委托诉讼代理人：王周彬，河北辅仁律师事务所律师。 原告（反诉被告）赵亚坤与被告（反诉原告）刘德超房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用普通程序，于2020年10月10日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵亚坤及委托诉讼代理人何慧、被告（反诉原告）刘德超及委托诉讼代理人王周彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵亚坤向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除《房屋转让协议》并返还购房款100万元及利息。2、诉讼费被告承担。事实与理由：2019年3月22日我和被告经过协商购买被 —2— 告坐落在安国市房产，协议约定建筑面积388平米，土地使用面积309平米。在我交付100万元后办理过户时，被告知占地面积194平米，和约定的相差115平米，现在被告将房屋又再次抵押贷款不能实现协议目的。故要求解除协议返还购房款，请法院依法判处。 被告刘德超辩称，原告的起诉没有事实和法律依据，对于转让土地面积的变更被告并不知情，并且本案当中双方合同生效之后原告是因为办理房屋过户时的手续费用过高，主动违约不再接受房屋，在此情况下，被告与原告解除合同，被告抵押贷款是在双方合同解除之后，因原告不返还被告房产证，被告才补办房本，之后才申请抵押贷款，并且是在补办房本之时，房屋登记机关换发的新证上才显示土地使用面积与原产权证使用权面积不符，被告也向法庭提出申请，要求法院至国土资源局对房屋土地使用权面积的不符进行说明，因此在本案中，被告不存在违约情形，而原告并没有依据合同的约定履行付款义务，已经违约，应按照合同的约定承担违约责任，被告也向法庭对原告的违约行为提起了反诉，要求其承担违约责任。 反诉原告（被告）刘德超诉称，1、依法判决被反诉人向反诉人支付违约金72万元；2、依法判决被反诉人向反诉人支付逾期付款滞纳金62400元；3、本案诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：反诉人与被反诉人于2019年3月22日签订《房 —3— 屋转让协议》，约定反诉人将名下位于安国市房屋转让给被反诉人。该协议约定房屋的转让价格为人民币360万元，同时该协议对付款方式、房屋交付、违约责任等进行了明确约定。该合同签订后，被反诉人向反诉人支付了50万元购房定金和50万元购房款，反诉人即将上述房产的产权证书交由被反诉人去办理产权过户登记。被反诉人在办理产权过户过程中，因认为过户费用过高，以此为由不再缴纳剩余房款，经反诉人催要仍不缴纳，在此情况下，2019年5月初，反诉人找到被反诉人，要求解除合同，另行出售房产，向其索要房屋产权证书，被反诉人不予返还，不得已反诉人于2019年8月补办了上述房产的不动产登记证书。被反诉人未按照合同的约定，按期向反诉人支付购房款，已经构成违约，依据双方签订的《房屋转让协议》第六条第二款的规定，被反诉人应当向反诉人支付总房款20%的违约金计72万元，逾期付款违约金62400元。为维护反诉人合法权益，特向法庭提起上述诉求，请法院予以支持。 反诉被告（原告）赵亚坤辩称，1、被告的反诉理由不成立，原告不继续支付剩余房款与过户费没有任何关系，在买房前原告已经知道过户费用的数额，所以不存在认为过户费过高的问题。2、不再支付房款的理由是该房的土地使用面积与实际面积不符，所以不再购买该房屋。3、原告没有违约，不应支付 —4— 违约金、滞纳金等费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告赵亚坤提供证据如下：1、原被告签订的《房屋转让协议》一份；2、安国用（99）字第××号国有土地使用证一份；3、安国市不动产登记中心出具的宗地房屋分丘图一份；4、原被告2020年1月15日通话录音二份、2020年2月15日通话录音一份；5、转账记录二张。以上证据拟证明2019年3月22日原被告双方达成《房屋转让协议》，协议约定被告刘德超将位于安国市房产（房屋建筑面积388平方米，土地使用权面积309平方米）转让给原告赵亚坤，但在原告依约给付被告100万元房款办理过户时，土地局告知原告该房占地面积为194平方米，而不是协议约定的309平方米。原被告因此发生纠纷后，被告又将该房屋办理不动产权证书后并抵押贷款，故应依法解除协议被告返还购房款。 被告刘德超对原告赵亚坤所述及证据提出以下质证意见：1、对证据1、2、3的真实性无异议，该组证据证明双方的转让协议是有效的，上述转让房屋的产权证也是有效的，《房屋转让协议》第一条主要是转让房屋，第一条第四项约定的是该房屋占用范围内的土地使用权及其他相关权益随该房屋一并转让，对该房屋占用多少土地使用面积是国土资源局依法根据规划来进行核定，上述房屋的土地占用面积的减少也是国土资源局对 —5— 该宗地进行条规所致，并不影响上述房屋的权利和权利性质。2、对证据4的真实性无异议，当时双方确实谈到了退房款的事情，但最终双方没有就此达成一致意见，但这也恰恰证明是原告首先提出不再要房，不再履行房屋买卖合同，在此情况下，被告也同意解除合同，是在双方合同解除之后被告才去补办的房本并进行了贷款，在此过程中被告并没有违约情形存在。3、对证据5无异议。 反诉原告（被告）刘德超围绕反诉请求提交以下证据：6、原被告签订的《房屋转让协议》一份；7、安国市房权证花园小区字第××号房屋所有权证一份；8、安国用（99）字第××号国有土地使用证一份；9、原告100万元的汇款记录二张；5、原被告微信聊天记录二张；10、见证人王某1、王某2、张某证明三份，并出庭作证；11、冀（2019）安国市不动产权第××号不动产权证书一份。 反诉被告（原告）赵亚坤对反诉原告（被告）刘德超所述及证据提出以下质证意见：1、对证据6、7、8、9、11的真实性均予以认可；2、对证据10证言内容不认可；3、被告在答辩及质证过程中，多次强调该合同已经解除，而且原告也认为合同已通过电话协商的方式口头解除，合同解除的后果是被告返还房款而不是原告违约及承担违约责任的问题；4、被告提交的证据也证实了房屋占有面积与合同约定的面积不符，房屋实际 —6— 占地面积194平方米，说明被告存在违约行为，原告认为土地使用权的价格比房屋价值高出很多倍，土地面积缩水115平方米，其价值与合同约定的价格存在了差距，原告不继续支付款项是因被告违约造成。 证人王某1出庭作证，证明原告赵亚坤不要房屋的理由是因为这个房产有个证和买的时候不一致。 证人张某出庭作证，证明原告赵亚坤不要房屋的理由是因为新的房本和旧的房本不一样。 证人王某2出庭作证，证明原告赵亚坤不要房屋的理由是听说如果要办新的房本面积就小了。 上述证据经本院审查，结合原、被告陈述，本院对原、被告提供证据的真实性予以认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月22日原被告双方达成《房屋转让协议》，协议约定被告刘德超将位于安国市房产转让给原告赵亚坤，并约定：“第一条：转让房屋的基本情况（1）转让房屋（以下简称房屋）位于安国市。房屋建筑面积388平方米，土地使用权面积309平方米。（2）房屋所有权证号为：012039795简。（3）该房屋平面图及其四至见房产证（见附件）。（4）该房屋占用范围内的土地使用权及其他相关权益随该房屋一并转让。第二条：转让价格双方商定该房屋转让价 —7— 格为（人民币）360万元整。第三条：付款方式(1)……在甲方和乙方签订此合同时，乙方应支付购房定金款50万元，由甲方将房屋产权下办理到乙方名下。(2)第二期房款50万元在2019年3月31日前给付。(3)第三期房款180万元在2019年4月30日前给付。(4)剩余房款80万元在2019年9月30日前付清。第四条：房屋过户及交付钥匙(1)双方协商一致同意乙方向甲方支付50万元后，甲乙双方即可办理房屋过户手续，过户到乙方指定人名下，该房屋过户费用由乙方承担。(2)甲方在2019年4月30日前收到第三期房款180万元后，向乙方交付房屋所有钥匙。第五条：甲方的承诺保证甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况……。第六条：违约责任甲方违反本合同约定，未能在约定时间内交付上述房屋的，每逾期一日，甲方应按乙方已付房款的万分之八承担违约责任。乙方违反本合同约定，未能在约定时间内支付约定的购房款，每逾期一日，乙方按未付购房款的万分之八向甲方支付滞纳金。逾期超过一个月时，甲方有权单方解除本合同，乙方应承担全部购房款20%的违约金。” 原告于2019年3月21日给付被告房屋定金50万元，2019年4月1日给付被告房款50万元后，被告刘德超将诉争房产的土地使用证和房产证交付给原告赵亚坤，2019年4月份原告去安国市不动产中心咨询房屋过户问题时，得知诉争房产的土地 —8— 使用面积为194平方米，而不是协议约定的309平方米，为此原、被告产生争议，经多次协商未果。被告刘德超及其妻子张丽于2019年7月以诉争房产土地证和房产证丢失为由，向安国市不动产登记中心申请补办该房产的不动产权证书。安国市国土资源局于2019年8月给张丽、刘德超颁发冀（2019）安国市不动产权第××号不动产权证书，列明该房产坐落于药兴大路312号，土地使用面积194平方米，房屋建筑面积388平方米。并注明原不动产权证号为：安国市房权证花园小区字第××号；安国用（99）字第××号。被告刘德超将诉争房产补办不动产权证后，又以该房产作抵押在银行办理了抵押贷款。后原告多次找到被告要求退还100万元购房款未果，故双方诉争在案。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，第一，原被告签订的《房屋转让协议》中约定，诉争房产的土地使用 —9— 面积为309平方米，但该房产实际土地使用面积为194平方米，相差115平方米，被告明显已不可能按照协议的约定去交付土地使用面积为309平方米的房产。第二，双方在2019年4月份土地面积发生争议后，被告于2019年7月将交付给原告的土地使用权证和房产证以丢失为由挂失，又重新补领新的不动产权证，并到银行办理了抵押登记。被告刘德超也以自己的行为表明不再履行与原告赵亚坤签订的《房屋转让协议》。故原告赵亚坤主张解除《房屋转让协议》并要求被告刘德超返还购房款100万元的请求，本院予以支持。主张的利息应自起诉之日（2020年7月23日）按2020年7月份全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率给付原告资金占用期间的利息。反诉原告（被告）刘德超提出的反诉请求，其提供的证据不能证实原告存在违约行为，故对反诉原告（被告）刘德超的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，经合议庭合议，判决如下： 一、解除原告赵亚坤与被告刘德超2019年3月22日签订的《房屋转让协议》，被告刘德超于本判决生效后七日内返还原告赵亚坤购房款100万元并给付利息（利息以100万元为基 —10— 数，自2020年7月23日起按2020年7月份全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算至款项还清之日止）； 二、驳回反诉原告（被告）刘德超的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13800元、财产保全费5000元、反诉案件受理费5812元，均由被告刘德超负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审 判 长  王 梅 人民陪审员  牛顺发 人民陪审员  王锡普 二〇二〇年十二月十日 书 记 员  吴祺帆