上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初39609号原告：上海华勤基信律师事务所，住所地上海市奉贤区。负责人：王保红，该所主任。委托诉讼代理人：马亚丽，女，上海华勤基信律师事务所工作。委托诉讼代理人：刘大伟，上海华勤基信律师事务所律师。被告：上海惠玺商业保理有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区富特北路**302部位**。法定代表人：李召锋。被告：泽灵集团有限公司，住所地，住所地四川省宜宾市iv>法定代表人：刘红军。原告上海华勤基信律师事务所(以下简称华勤基信事务所)诉被告上海惠玺商业保理有限公司(以下简称惠玺公司)、泽灵集团有限公司(以下简称泽灵公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月13日公开开庭进行了审理。原告华勤基信事务所的委托诉讼代理人马亚丽、刘大伟到庭参加诉讼，被告惠玺公司、泽灵公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华勤基信事务所向本院提出诉讼请求：1、被告惠玺公司支付拖欠的2019年9月至2020年3月的管理费人民币(以下币种同)295,559元；2、被告惠玺公司支付2019年8月15日至2020年3月31日的逾期支付管理费的违约金126,895.97元；3、被告惠玺公司支付2019年6月16日至2019年11月15日的电费1,910.94元、2019年8月1日至2020年7月31日的网络服务费3,260.87元；4、被告惠玺公司支付重新出租房屋后自2020年4月1日至2020年4月20日免租期内的管理费31,958元；5、被告惠玺公司支付重新出租房屋后自2020年4月21日至2020年6月30日的管理费差额10,353元；6、被告惠玺公司支付因重新出租房屋而支付的中介费36,500元；7、被告泽灵公司对被告惠玺公司的上述债务承担连带担保责任。事实与理由：被告惠玺公司与原告于2018年7月23日签订《华勤基信管理合作合同》，约定惠玺公司租赁原告位于上海世博中心国展路XXX号上海华电大厦2楼面积为197平方米的203室办公场地，合作费每月47,937元，按月支付，逾期支付每逾期一日应按当期应付管理费的3‰支付违约金。2019年4月9日，双方签订补充协议，约定将合同期限顺延至2020年6月30日。被告泽灵公司于2019年8月13日向原告出具承诺函，承诺对《华勤基信管理合作合同》承担连带担保责任。合同签订后，原告按约交付了房屋，但截至2020年3月31日，惠玺公司欠付2019年9月至2020年3月的管理费295,559元、逾期付款违约金126,895.97元等费用。期间经原告多次催讨后惠玺公司仍不支付，故原告提起本案诉讼。庭审中，原告撤回了电费、网络服务费的诉请，另自愿将违约金下调至27,000元。被告惠玺公司未作答辩。被告泽灵公司书面辩称，要求驳回原告对泽灵公司的诉讼请求。一、泽灵公司非案涉合同主体，泽灵公司不是适格被告。二、承诺函未经答辩人法定代表人签字，也未经公司董事会或股东会决议通过，不是泽灵公司真实意思表示，担保条款违反法律强制性规定，属无效民事法律行为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对原告提交的证据，泽灵公司发表了书面质证意见，其中：对原告与惠玺公司签订的《华勤基信管理合作合同》《〈华勤基信管理合作合同〉补充协议》、律师函及微信聊天记录、原告关联公司与案外人签某的《律享空间管理租赁合作合同》、重新出租的佣金确认书及发票，泽灵公司认为真实性、合法性存疑，与其不具有关联性；对承诺函、认为三性存疑。本院认为，包括原告庭审中补充提供的解除合同通知及微信聊天记录，原告已出示上述证据原件，在泽灵公司无相反证据的情况下，《华勤基信管理合作合同》《〈华勤基信管理合作合同〉补充协议》、律师函及微信聊天记录、解除合同通知及微信聊天记录的真实性本院予以确认，并根据证据本身内容及与本案关联性认定案件事实。对原告关联企业与案外人签某的《律享空间管理租赁合作合同》、佣金确认书及发票，因涉及案外人，与本案处理也无必然关联，本案不作认定。现查明：2018年7月23日，原告(甲方)与被告惠玺公司(乙方)签订一份《华勤基信管理合作合同》，合同约定，约定甲方将位于上海世博中心国展路XXX号上海华电大厦2楼203室(建筑面积197平方米)提供给乙方使用，合作期限自2018年8月1日起至2019年7月31日止。合作费为每月47,937元，按月支付，乙方应于每月15日前向甲方支付次月合作费。若乙方未按合同规定的金额支付管理费超过3个工作日的，则每逾期支付一天，甲方按月管理费的3‰收取滞纳金，直至全额支付完毕。若延迟支付或未全额支付的时间超过7个工作日，则甲方有权终止合同，并没收乙方所支付的保证金。2019年4月9日，双方签订《〈华勤基信管理合作合同〉补充协议》，约定将合同期限顺延至2020年6月30日。2019年8月13日，被告惠玺公司、泽灵公司向原告出具承诺函，内容为：承诺人惠玺公司、泽灵公司互为关联企业，惠玺公司与原告签订《管理合同》、原告为配合惠玺公司和泽灵公司工商注册提供注册地址供其使用，并签订租赁合同及补充协议。承诺人承诺：1、在惠玺公司与原告的合同到期前将其工商税务等行政机关注册登记地址迁移出本合同约定的办公场所，若违约将按照惠玺公司与原告签订的合同承担违约责任；2、基于惠玺公司和泽灵公司的关联关系，泽灵公司承诺对惠玺公司与原告签订的管理合同承担连带担保责任。2019年12月10日、2020年1月19日，原告通过微信向惠玺公司发送律师函，催讨欠费。2020年3月25日，原告通过微信向惠玺公司发送解除合同通知函，通知惠玺公司解除合同并要求于2020年3月30日前将租赁场地恢复原状。审理中，原告确认合同于2020年3月25日解除，于2020年3月31日自行收回房屋。对惠玺公司支付的保证金143,811元，原告不予返还相当于二个月管理费的保证金95,874元，剩余47,937元抵扣欠付管理费。本院认为，原告与被告惠玺公司签订的合作合同及补充协议系当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，属合法有效，双方均应严格履行。合同约定，若惠玺公司延迟支付租金超过7个工作日，则原告有权终止合同，并没收惠玺公司所支付的保证。本案中，惠玺公司未按约定支付租金，显已超过合同约定的宽限期限，原告享有单方解除权，其认为合同于2020年3月25日解除的意见，本院予以确认。合同解除后，租赁双方应按约结算租赁费用。原告要求惠玺公司支付拖欠的租赁费用，具有事实依据，其中合同解除后至原告收回房屋前的费用应认定为房屋使用费。本案合同因惠玺公司逾期付款构成根本违约而解除，原告要求惠玺公司支付逾期付款违约金并不予返还(没收)相当于二个月管理费的保证金，符合合同约定，本院予以支持。对剩余保证金47,937元，原告要求抵扣欠付管理费，经查亦无不当。合同解除后，原告没收保证金归其所有，实质就是将保证金抵作解约违约金处理，而违约金具有损失补偿性，合同解除时本案合同剩余租赁期限仅剩约三个月，且房屋收回后即再行出租，故原告没收的保证金已足以弥补其实际损失，原告再要求惠玺公司赔偿重新出租房屋造成的相关损失，本院不予支持。根据我国《公司法》第十六条的规定，公司向其他企业投资或者为他人提供担保，依照公司章程的规定，由董事会或者股东会、股东大会决议。公司为公司股东或者实际控制人提供担保的，必须经股东会或者股东大会决议。原告接受泽灵公司担保时，对该公司同意对外担保是否经法定程序负有形式审查义务，以证明自己善意。原告以承诺书上惠玺公司、泽灵公司确认为关联企业即信赖泽灵公司担保行为，显然未尽审慎注意义务，承诺书所涉担保对泽灵公司不发生效力。但泽灵公司在未作出决议情况下在承诺书上加盖公司印章，明确表示为惠玺公司与原告签订的合同承担连带担保责任，泽灵公司存在过错，本院确定泽灵公司承担对惠玺公司不能清偿债务部分二分之一的责任。审理中，原告减少违约金金额并撤回了电费、网络服务费的诉请，系当事人对自身民事权利及民事诉讼权利处分，本院予以准许。惠玺公司、泽灵公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃应诉抗辩权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告上海惠玺商业保理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海华勤基信律师事务所2019年9月至2020年3月的管理费及房屋使用费247,622元(已扣除被告上海惠玺商业保理有限公司支付的保证金47,937元)；二、被告上海惠玺商业保理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海华勤基信律师事务所逾期支付管理费的违约金27,000元；三、被告泽灵集团有限公司对本判决主文第一、二项中被告上海惠玺商业保理有限公司付款义务不能清偿的部分承担二分之一的赔偿责任；四、被告上海惠玺商业保理有限公司支付的保证金95,874元不予退还，归原告上海华勤基信律师事务所所有；五、驳回原告上海华勤基信律师事务所的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,398元，减半收取3,699元，原告上海华勤基信律师事务所负担630元，被告上海惠玺商业保理有限公司、泽灵集团有限公司负担3,069元。诉讼保全费3,052元，原告上海华勤基信律师事务所负担920元，被告上海惠玺商业保理有限公司、泽灵集团有限公司负担2,132元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 黄 政二〇二〇年十月二十二日书记员 朱晓晨附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第七条主合同有效而担保合同无效，债权人无过错的，担保人与债务人对主合同债权人的经济损失，承担连带赔偿责任；债权人、担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的二分之一。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。