南京市建邺区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0105民初7286号 原告：孙红灯，男，1981年10月3日生，汉族，个体业主，住南京市江宁区。 委托诉讼代理人：陈言、戴双雁（实习），均系江苏圣典律师事务所律师。 被告：冯维，男，1972年11月9日生，汉族，住南京市建邺区。 被告：南京六八物业管理有限公司，统一社会信用代码9132010530247130XE，住所地在南京市建邺区友谊街**。 法定代表人：冯维，该公司经理。 以上两被告共同委托诉讼代理人：刘林、宁凯，均系江苏法德东恒律师事务所律师。 第三人：南京博观置业顾问有限公司，统一社会信用代码91320105674913105J，，住所地在南京市建邺区梦都大街** 法定代表人：钱於槿，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：李小马、戴雅文（实习），均系江苏法德东恒律师事务所律师。 原告孙红灯诉被告冯维、南京六八物业管理有限公司（以下简称六八物业公司）、第三人南京博观置业顾问有限公司（以下简称博观置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案后，依法适用简易程序，分别于2019年9月18日、10月18日、2020年6月23日、7月15日公开开庭进行了审理。原告孙红灯及其委托诉讼代理人陈言、戴双雁，被告冯维、六八物业公司的共同委托诉讼代理人刘林、宁凯、第三人博观置业公司的委托诉讼代理人李小马、戴雅文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告孙红灯向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告冯维签订的《房屋租赁合同》解除，被告冯维、六八物业公司退还原告已缴纳的房屋租赁费用、物业费用以及保证金等，合计284776元；2、请求判令被告冯维、六八物业公司赔偿原告损失，合计1393430元；3、请求判令被告冯维、六八物业公司承担原告的全部诉讼费用。 事实与理由：2019年4月3日，原告与被告冯维签订《房屋租赁协议》，约定，被告冯维将其位于南京建邺区的商业用房出租给原告从事餐饮用途（据了解，案涉房屋系第三人出租给被告冯维，被告冯维再转租给原告）。在签订上述《房屋租赁协议》前，被告冯维及被告冯维经营的物业管理公司（即被告六八物业公司）在明知餐饮企业需要使用燃气设施的情况下，告知原告承租房屋虽没有通天然气，但可使用液化气。为此，原告按约付清了租赁协议约定的所有款项，并投入大量经营成本，包括对承租房屋设计、装修，经营人员招聘、培训，物品采购等。在原告经营的餐饮企业准备开业前，被告冯维及被告六八物业公司又告知原告，承租房屋无法使用液化气，导致目前原告经营的餐饮企业无法正常开业经营，给原告带来巨大的经济损失。后经原告向第三人了解，被告冯维对案涉房屋无法使用液化气的情况早已知悉，属于违反诚实信用的行为。综上，原告诉至法院，请求法院支持原告的全部诉讼请求。 被告冯维辩称，1、被告已按约交付房屋，原告以根本违约要求解除合同没有事实根据，被告不同意解除双方于2019年4月3日签订的房屋租赁合同，原告在签约之前进行了商业调查，包括但不限于被告与第三人签订的租赁合同作为权利来源等，被告均在签约前出示给原告查看，该合同对原告有约束力。从原告举证的微信截图看，对于燃气安装无法预见能够成功，相关的商业风险签约时各方均已知晓。原告在承租期间，以燃气不通导致其不能正常营业为由与事实不符，原告购入电磁炉等烹饪设备，与被告举证的原告在开业期间发布的开业海报、营业照片、实际经营中的店内视频、付款凭证等可以证明原告已正常营业，且电力烹饪设备代替燃气烹饪设备不存在技术障碍。原告经营期间，被告的员工曾多人多次前往就餐，被告本人还曾大力支持原告开业，在原告店里自费冲卡2万元。开业前几天，原告举行多种开业优惠活动，致人气始终处于爆棚状态。原告停业整顿，实际是因其合伙人之间产生不可调和的矛盾，店铺经营策略和定位不符合当地市场，菜品的价格偏高，口味没有独特亮点等，其停业整顿的责任与被告不存在因果关系。2、原告要求被告赔偿的诉讼请求没有法律和事实依据，原告诉状中陈述，被告曾告知原告承租房屋未通天然气等，说明原告自认其知晓目前房屋不能通天然气的事实状态，被告从未向原告承诺过可以使用液化气，被告自始至终均在积极的协调原告开通天然气的报备工作，也在积极协调使用液化气瓶的工作，最终，原告还是采用了电炊具开业经营。燃气的安装必然涉及报批等相关手续，被告给予配合，但安装不能的责任不应归咎于被告。使用天然气、液化气，因存在安全隐患，事故频发等逐渐淡出餐饮业，主流的热源，取而代之的是使用电热炉、电磁炉等现代化厨具，双方缔约时以及装修过程中，原告未对现状提出过异议，要求必须使用什么热源器具，被告也未向其承诺过可以使用什么热源器具。事实上，房屋内通不通天然气并不影响餐饮业的正常经营，被告此前的承租户在该房屋内从事餐饮业长达4、5年之久，原告是考察过，也是知情的，在被告承租的友谊路68号整体的物业中，餐饮业占据大半部分，其他承租户均在正常经营中，从未以不能通天然气为由向被告提出过任何异议，关于原告所谓的损失纯属无稽之谈，其装修的方案未经被告同意，且装修的价值没有证据予以证明。原告在停业整顿期间，已将其正常使用的厨具、餐具、空调、冰箱等一应物品全部搬空，原告不存在任何实际损失。综上，被告请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告六八物业公司辩称，1、被告与原告不存在房屋租赁合同关系，被告主体不适格。本案的案由系房屋租赁合同纠纷，被告冯维与原告于2019年4月3日签订的房屋租赁合同中，被告不是合同缔约方，原告应按照合同相对性原则向适格被告提出请求。2、被告的物业管理行为，未对原告造成侵害，被告不应赔偿其损失。原告经营的渔夫家宴大排档经过前期试营业，已于2019年5月31日正式开业，液化气钢瓶的停止使用，系多起重大事故后，业主单位及消防部门的要求所为，被告既不是政策制定者，也不是政策执行者，且燃气申请手续尚在审批过程中，原告与此处其他餐饮业经营者一样，也使用电力炊具替代液化气炊具进行烹饪正常营业。综上，被告请求法院驳回原告的诉讼请求。 第三人博观置业公司述称，本案与第三人无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人提交的证据，本院认定事实如下： 2014年9月9日，被告冯维与第三人博观置业公司签订房屋租赁合同，约定，第三人博观置业公司将其位于南京市建邺区友谊街68号的商业用房出租给被告冯维从事餐饮及快捷酒店，租赁房屋建筑面积为2782平方米，租赁期限为8年，自2014年10月1日至2022年9月30日。并约定，被告冯维在租赁期内可以将内部部分经营场地转租、但转租的面积不得超过签约面积的40%。 2019年4月3日，原告与被告冯维签订房屋租赁协议（以下简称租赁协议），约定，被告冯维将上述房屋租赁合同中位于南京市建邺区的商业用房出租给原告从事餐饮，租赁房屋建筑面积为412平方米，租赁期共4年，自2019年5月18日至2023年5月17日。租金标准为每年430000元，物业费每年19776元，按先付款后用房原则，租金每半年支付一次，每一个租金年度支付两次，每次支付215000元，房屋保证金50000元，由被告冯维暂时代管。并约定，双方提前解除本协议的情形，原告延迟支付租金达30日的……，被告冯维交付的房屋不符合本协议约定的房屋用途的……。任何一方依据本协议之约定或者法律规定行使合同解除权时，需向对方发出书面通知。收到合同解除通知书的一方应在收到通知书之日起30日内向法院提出诉讼请求确认解除合同的效力，否则视为同意解除合同。租赁协议签订后，原告于2019年5月29日向被告冯维支付半年房租215000元（2019年5月18日至2019年11月17日），房屋保证金50000元，一年物业费19776元（2019年5月18日至2020年5月17日），被告冯维将租赁房屋交付原告使用。2019年7月16日，原告委托律师向被告冯维、六八物业公司发出律师函，言明，被告冯维将其位于南京市建邺区的商业用房出租给原告从事餐饮，在合同签订、履行过程中，两被告在明知餐饮企业需要使用燃气设施的情况下，告知原告承租房屋虽没有通天然气，但可以使用液化气。为此，原告按约付清了合同款项，并投入大量经营成本（包括对承租房屋设计、装修，经营人员招聘、培训，物品采购等费用），上述款项合计约为171万元。在原告经营的餐饮企业开业之前，两被告又告知原告，承租房屋无法使用液化气，导致目前原告经营的餐饮企业无法正常开业经营，给原告带来巨大的经济损失。综上，原告通知两被告：请于收到本函之日起3日内与原告进行接洽，商谈相关赔偿事宜。如在上述期限内，双方无法达成一致，在两被告收到本函之日起3日后，原告与被告冯维签订的《房屋租赁协议》解除，由此产生的一切法律责任由两被告承担。2019年8月10日，原告又向被告发出退房通知书。同年8月12日，被告给原告回函，言明，已收悉退房通知书，被告不同意解除合同。 另查明，2019年5月8日，原告以上述租赁房屋为经营场所，领取南京市建邺区好味来餐饮店的个体营业执照。 在本案审理期间，原告以其不能实现租赁合同目的，解除合同产生装修等财产损失为由，于2019年11月7日向本院提出鉴定申请，江苏三师土地房地产资产评估测绘咨询有限公司接受本院委托，于2020年4月27日作出苏三师评报字（2020）第11号关于涉及孙红灯租赁南京市建邺区-2室装修资产评估报告，评估结论：经评估，于评估基准日2019年8月10日，涉及的资产在满足假设前提下的市场价值为562781.04元。 庭审中，原告提交其与第三人博观置业公司法人钱於槿的录音谈话及第三人博观置业公司关于孙红灯先生信访函的回函等证据，证明被告冯维在租赁房屋给原告时，隐瞒不通天然气，且第三人博观置业公司不同意租赁房屋使用液化气的情况，致原告不能实现从事餐饮的合同目的，给原告造成巨大损失。对此，两被告不予认可，第三人认可原告提交证据的真实性。另原告陈述，其于2019年8月21日搬离租赁房屋，2020年7月10日，将租赁房屋钥匙交付被告。被告表示收到租赁房屋钥匙，但坚持双方未进行交接，不同意解除合同。 本院认为，合法的合同关系受法律保护。原告与被告冯维签订的租赁协议真实有效，对双方均具有法律效力。各方当事人应本着诚实信用的原则，按照合同约定全面履行自身义务。本案中，被告冯维作为出租方应向原告提供符合合同约定的出租房屋，原告作为承租方应按约支付租金。因双方在租赁协议中约定原告有权提前解除本协议的情况是，被告冯维交付的房屋不符合本协议约定的房屋用途，且任何一方依照本协议之约定或者法律规定行使合同解除权时，需向对方发出书面通知。收到合同解除通知书的一方应在收到通知书之日起30日内向法院提出诉讼请求确认解除合同的效力，否则视为同意解除合同。被告冯维明知原告从事餐饮，但其提供给原告的租赁房屋不通天然气，又禁止使用液化气，致使原告无法正常经营。在2019年7月16日，原告发出律师函，2019年8月10日，又发出退房通知书，重申解除合同的要求时，被告冯维未向法院起诉要求确认原告解除合同的效力，故对原告提出的要求解除案涉房屋租赁协议的诉讼请求，本院予以支持，原被告双方签订的房屋租赁协议可自本院判决之日予以解除，考虑到原告于2020年7月10日，才将租赁房屋钥匙交付被告，故原告已支付的半年房租215000元（2019年5月18日至2019年11月17日），一年物业费19776元（2019年5月18日至2020年5月17日），应由原告予以负担。而原告已交纳的房屋保证金50000元，被告应予以退还。关于原告要求被告冯维赔偿其损失的诉讼请求，因被告在履行合同过程中，未能解决原告燃气使用问题，致原告无法正常从事餐饮经营而解除合同，对此，被告应负主要责任，但原告于2020年7月10日才将租赁房屋钥匙交付被告，给被告造成房屋租金损失，原告应承担一定的责任。结合原告在本案审理期间，就其解除合同产生装修等财产损失提出的鉴定申请后，江苏三师土地房地产资产评估测绘咨询有限公司作出的原告涉及的资产损失为562781.04元的评估结论，本院酌定被告承担原告损失450224.83元。关于原告要求被告六八物业公司承担损失等诉讼请求，因无依据，本院不予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告孙红灯与被告冯维于2019年4月3日签订的《房屋租赁协议》; 二、被告冯维于本判决生效之日起十日内返还原告孙红灯房屋保证金50000元； 三、被告冯维于本判决生效之日起十日内赔偿原告孙红灯损失450224.83元； 四、驳回原告孙红灯的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费19904元，减半收取9952元，由被告冯维负担（被告应承担的诉讼费应于本判决生效之日起十日内支付原告，以冲抵原告预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费19904元。 审判员  李燕 二〇二〇年七月二十日 书记员  王焱