上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初6448号原告：上海隆古建筑装饰工程有限公司,住所地上海市松江区。法定代表人：高新军,总经理。委托诉讼代理人：张杰。被告：上海呈远鼎承投资管理有限公司,住所地上海市松江区。法定代表人：左德新，职务不祥。被告：上海呈远物业管理有限公司,住所地上海市松江区。法定代表人：冯恬，职务不祥。原告上海隆古建筑装饰工程有限公司(以下简称“隆古公司”)与被告上海呈远鼎承投资管理有限公司(以下简称“呈远鼎承公司”)、上海呈远物业管理有限公司(以下简称“呈远物业公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案后，依法适用简易程序进行审理。因被告上海呈远鼎承投资管理有限公司、上海呈远物业管理有限公司下落不明，本案转为普通程序(独任审理)，并于2020月9月29日公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人张杰到庭参加诉讼。两被告经本院公告传唤未到庭，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告隆古公司向本院提出诉讼请求：请求法院判令两被告退还保证金89,022元,并按照当期月租金(54,695.25元)三倍赔偿违约金。事实和理由：2012年09月11日,原告与被告呈远鼎承公司签订《租赁合同》,约定原告租赁被告位于上海市松江区茸梅路XXX号XXX幢XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)。原告依约向被告呈远鼎承公司支付保证金和房屋租金。2018年11月28日,原告同两被告签署《合同主体资格变更三方协议书》,约定：2019年3月1日起,原告与被告呈远鼎承公司签署的《租赁合同》出租方变更为被告呈远物业公司。2019年5月16日,原告收到产权人上海施惠特投资管理有限公司(以下简称“施惠特公司”)发送的《告商户书》,告知被告拖欠其租金。该案已诉至本院。2020年1月14日，终审判决结果显示被告呈远鼎承公司败诉。据此，被告呈远物业公司无权继续出租该物业给原告。现原告要求两被告退还保证金89,022元,并按照当期月租金(54,695.25元)三倍赔偿违约金。两被告未发表答辩意见。经审理查明：2012年9月11日，被告呈远鼎承公司作为甲方、出租方，原告隆古公司作为乙方、承租方，双方签订《租赁合同》，原告承租上海市松江区茸梅路XXX号XXX幢01座301室房屋作为办公之用。房屋租赁期限从2012年9月1日起至2022年8月31日止。合同第一年的租金为每日每平方米建筑面积租金为1元(其中不含物业管理费)。第二年的租金为每日每平方米建筑面积租金为1.05元(其中不含物业管理费)，第三年的租金为每日每平方米建筑面积租金为1.1元(其中不含物业管理费)，第四年的租金为每日每平方米建筑面积租金为1.15元(其中不含物业管理费)，第五年的租金为每日每平方米建筑面积租金为1.2元(其中不含物业管理费)，第六年的租金为每日每平方米建筑面积租金为1.25元(其中不含物业管理费)，第七年的租金为每日每平方米建筑面积租金为1.3元(其中不含物业管理费)，第八年的租金为每日每平方米建筑面积租金为1.35元(其中不含物业管理费)，第九年的租金为每日每平方米建筑面积租金为1.4元(其中不含物业管理费)，第十年的租金为每日每平方米建筑面积租金为1.45元(其中不含物业管理费)。合同第五条第5-1款约定，甲、乙双方约定,在双方签订该房屋租赁合同当天,乙方应向甲方支付房屋租赁保证金,保证金为两个月的租金及物业管理费(人民币)89,022元大写：捌万玖仟零贰拾贰元整,甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。第5-4款约定，租赁关系终止时,乙方付清所有应付的租金和物业管理费及其它相关费用,甲方收取的房屋租赁保证金除支付本合同中约定由乙方承担的费用外,剩余部分甲方应在30天内无息退还乙方。合同第10-2款约定，有下列情形之一的,一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方应向另一方按当期月租金的叁倍支付违约金;给对方造成损失的,支付的违约金不足以抵付对方损失的,还须赔偿造成的损失与违约金的差额部分。(二)甲方无故提前结束租约或无法继续出租的(无法继续出租的情况包括因甲方未能履行其在7-1条下的责任而导致该房屋无法实现乙方的经营目的)。该合同还对租金支付、物业费、装饰装修等进行了约定。2012年8月29日，原告向被告呈远鼎承公司支付87,912元保证金。2012年9月4日，原告向被告呈远鼎承公司支付143,856元，备注载明为租金物业管理费。2013年2月28日，被告呈远鼎承公司向原告发送《告知函，载明今接到我司财务部通知,贵司尚有2,775元未支付。经查证,情况如下：1、贵司应支付89,022元租赁保证金,于2012年8月29日已支付87,912元,余1,110元未付;2、第一期房租、物业管理费共计145,521元,贵司已于2012年9月4日支付143,856元,余1,665元未付(我司已按145,521元开具发票);3、上述两项余款合计2,775元未支付。2013年3月7日，原告向被告呈远鼎城公司支付2,775元。备注载明为补付房租费物业费和保证金。2018年11月14日，被告呈远鼎承公司向原告发送《告知函》，载明为了给松江施惠特呈远广场商家及租户提供一体化的物业服务,同时对于施惠特呈远广场项目实行财务、收支及管理一条线统一运营管理,我司将施惠特呈远广场整体物业经营及管理权并拢归纳至项目实际管理方呈远物业公司。因此,特通知三方共同签订关于租赁合同权利义务转让的三方协议,改由呈远物业公司承担原合同中呈远鼎承公司承担的权利义务。2018年11月28日，被告呈远鼎承公司作为甲方、原告隆古公司作为乙方、被告呈远物业公司作为丙方，三方签订《合同主体资格变更三方协议书》。该协议书约定：一、三方同意,自2019年3月1日起,原甲乙双方所签订的该房屋《房屋租赁合同》的出租方变更为丙方。合同内容条款条件均保持不变,合同中甲方的权利义务由丙方完全继承,乙方的权利义务保持不变。二、三方确认,自2019年3月1日起的该房屋租金、该房屋所产生的水电费物业费等费用由乙方支付给丙方。三、本协议签订后,丙方享有合同中甲方所有的权利,并应继续履行合同中约定的甲方所有义务;乙方继续享有合同中约定的乙方所有权利,并应继续履行合同约定的乙方所有义务。四、本协议签订后,如因本协议签订前甲方未履行合同约定义务导致在本协议签订后出现纠纷的,乙方有权根据合同要求丙方承担相应的责任,甲方对该纠纷承担连带责任。2019年9月16日，被告呈远物业公司作为出租方、物业管理方、原告隆古公司作为承租方，双方签订《补充协议》。该协议约定，乙方系茸梅路XXX号呈远商务广场1号楼301室房屋的承租方,甲方系该房屋的出租方及物业管理方。因甲方未妥善履行维修义务、可能丧失物业经营权及出租权,乙方行使不安抗辩权暂停支付物业管理费及租金,现甲乙双方就应缴物业管理费及房租费达成以下协议：1、乙方未缴物业费及房租费共计：叁拾玖万肆仟零贰拾贰元贰角伍分(394,022.25元),详见附件1《房租费及物业管理费清单》;2、乙方(301室)房屋漏水,甲方未妥善履行维修义务,导致乙方遭受损失55,000元并支出维修费39,022.25元,以上共计94,022.25元；3、甲乙双方一致同意第2项费用由甲方承担,乙方用以抵冲未缴的房租费及物业费,并一致同意从2019年9月16日起至合同期满,屋顶漏水问题由乙方自行维修,甲方不再承担屋顶漏水的维修责任和义务;4、第2项费用抵冲完后,乙方应付房租、物业费合计金额叁拾万元整,2019年9月12日已付壹拾伍万元整,剩余部分房租、物业费金额：壹拾伍万元整乙方同意于2019年9月18日支付至甲方账户。该协议后附附件房租费及物业管理费明细。该明细载明：一、办公室租赁费(单位：元)1、合同约定租金：2018.09.01至2019.08.31(1.30元/平米,52,669.50元/月)；2019.09.01至2020.08.31(1.35元/平米,54,695.25元/月)；2、乙方应缴费用2019.6月需缴费2019.06.01至2019.08.31的3个月*52,669.50=158,008.50元；2019.9月需缴费2019.09.01至2019.11.30的3个月*54,695.25=164,085.75房租费租赁日期：2019.06.01至2019.11.30总计：322,094.25二、物业管理费(单位：元)缴费日期：2017.03.01至2018.02.28小计：12个月*3996.00=47,952.00(遗留)；2019.6月需缴费2019.06.01至2019.08.31的3个月*3996.00=11,988.00元；2019.9月需缴费2019.09.01至2019.11.30的3个月*3,996.00=11,988.00物业管理费日期：2019.06.01至2019.11.30小计：23,976.00三、房租费+物业管理费+2017年遗留322,094.25+23,976.00+47,952.00=394,022.25。2019年9月12日，原告支付被告呈远物业公司150,000元。2019年9月19日，原告支付被告呈远物业公司150,000元。另查明，2019年5月16日，施惠特公司发出告商户书，载明上海呈远鼎承公司欠付房租1,400多万元，据此，施惠特公司向我院起诉要求解除合同。2019年5月14日本院受理了施惠特公司诉呈远鼎承公司房屋租赁合同纠纷，施惠特公司以呈远鼎承公司欠付租金为由请求法院判令解除合同等诉请。本院于2019年10月31日判决：一、确认上海施惠特投资管理有限公司与上海呈远鼎承投资管理有限公司于2011年11月18日签订的《房屋租赁合同》于2019年6月13日解除;二、上海呈远鼎承投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向上海施惠特投资管理有限公司返还上海市松江区茸梅路XXX号房屋;三、上海呈远鼎承投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海施惠特投资管理有限公司截至2019年6月30日前拖欠的房屋租金及使用费14,972,067.60元(上海呈远鼎承投资管理有限公司在上海施惠特投资管理有限公司处的租赁保证金400,000元已在此项中予以抵扣);四、上海呈远鼎承投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海施惠特投资管理有限公司欠付租金的利息损失600,000元;五、上海呈远鼎承投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海施惠特投资管理有限公司自2019年7月1日起至其实际搬离日止的房屋使用费(按照每月812,608.69元的标准计算)。后呈远鼎承公司提起上诉。2020年1月14日，上海市第一中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。2019年7月5日,施惠特公司和呈远物业公司排除妨害纠纷中，双方达成如下调解协议：一、上海呈远物业管理有限公司于2019年7月15日前搬离上海市松江区茸梅路XXX号物业;二、上海呈远物业管理有限公司于2019年7月15日前向上海施惠特投资管理有限公司移交其控制下的相关物业管理材料(包括房屋平面图、排水系统平面图等图纸,物业管理用房、配电房、中控室等物业管理控制下的房屋钥匙等)。审理中，本院询问双方是否向对方发出过解除合同的通知。原告称被告呈远物业公司于2019年9月已经自行撤离租赁房屋。以上事实，由《租赁合同》、告知函、三方协议书、支付凭证、告知函、《补充协议》、民事判决书、民事调解书及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，当事人协商一致，可以变更合同。原告与被告呈远鼎承公司签订《租赁合同》。后经原告同意，被告呈远鼎承公司将该合同中出租人权利义务转让给了被告呈远物业公司。该租赁合同的相对方为原告和被告呈远物业公司。据此，原告要求被告呈远鼎承公司承担合同项下的相关责任，缺乏法律依据，故就其对被告呈远鼎承公司的主张本院不予支持。现施惠特公司通过诉讼收回了系争房屋的使用权，故被告呈远物业公司失去了出租房屋的基础。原告和被告呈远物业公司签订的《租赁合同》无法继续履行。据此原告要求被告返还已付的保证金，本院予以支持。而合同解除的责任系被告呈远物业公司所致，故原告要求被告承担3个月租金的违约金，符合双方合同约定，本院亦予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告上海呈远物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海隆古建筑装饰工程有限公司保证金89,022元；二、被告上海呈远物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海隆古建筑装饰工程有限公司违约金164,085.75元；三、驳回原告上海隆古建筑装饰工程有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,097元减半收取2,548.5元，由被告上海呈远物业管理有限公司负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 吕荣珍二〇二〇年十月二十一日法官助理 石文琳书 记 员 石文琳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。