广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初7237号原告：张亚男，女，1990年10月23日出生，汉族，住河南省确山县**********附2号，公民身份号码412************024。委托诉讼代理人：刘开辉，广东融朗律师事务所律师。被告：中山市盈润房地产开发有限公司，住所地广东省中山市三乡镇平南工业区******，统一社会信用代码914**********974XQ。法定代表人：管某1。委托诉讼代理人：韩跃，系该公司法务。原告张亚男诉被告中山市盈润房地产开发有限公司（以下简称盈润公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案后，依法适用简易程序，由审判员梁华乔独任审判，于2020年5月20日公开开庭进行了审理。原告张亚男委托诉讼代理人刘开辉，被告盈润公司委托诉讼代理人韩跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告赔偿原告房产价值损失89902.16元（按房产建筑面积每平方米788元计，112.82㎡×788元/㎡）。事实和理由：2013年7月5日，原、被告签署一份《中山市商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告位于中山市***********雅景半山花园4座505房房产，建筑面积112.82㎡。原告在购买时及入住前后，小区为封闭小区，小区大门有保安亭并设有门禁，有物业对小区进行封闭式管理，被告也是按封闭式管理小区收取物业管理费。2015年12月开始，在小区业主阻止无效的情况下，被告擅自强行将雅景半山花园1期的围墙拆除，雅景半山花园从此完全变成了开放式小区，原告居住的小区的生活环境及人身财产安全受到严重影响。由于被告将原为封闭式小区变成开放式小区，严重损害了原告房屋的使用价值，原告因此遭受巨大的损失。原告为此多次与被告协商要求在原址处恢复围墙，被告于2017年6月5日承诺在2017年年底前在原址处重新修建好围墙，否则，被告须按照开放式与封闭式小区的房屋差价对原告进行补偿。截止至起诉之日，被告一直没有在原址处动工修建围墙，原告为此多次找到被告，要求被告按协议在原址处修建围墙，但被告都拒之不理。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼请求，向本院提供了以下证据：1.中山市商品房买卖合同；2.不动产权证书；3.关于优化雅景半山一期小区道路和围墙相关事宜的公告；4.关于“雅景半山”一期道路和围墙施工的公示；5.雅景半山有围墙门岗时的照片；6.雅景半山围墙门岗被拆除后的照片；7.照片（小区围墙被拆前封闭式小区实景照片）；8.照片（小区围墙被拆开放后的实景照片）；9.雅景半山小区围墙被拆前与被拆后的视频、雅景半山小区围墙被拆后外来车辆在小区门口的视频；10.小区道路北侧三乡镇嘉宝第二幼儿园开学公告；11.关于万金斌、金晶与中山市盈润房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷的复函；12.评估报告；13.中山市中级人民法院受理案件通知书、传票、送达回证。被告盈润公司抗辩：一、涉案围墙为临时围闭的构筑物，并非小区永久围墙，涉案围墙是项目建筑初期因施工安全需要而临时建设的，应当在项目整体完工后申请规划验收前予以拆除。因该围墙为简易建立，也涉及周边小区，因此在经过一定年限后存在倒塌的可能性。该项目全部开发完毕后，整个项目经过全面验收之时，需要对之前的临时建筑和简易建筑进行拆除，再按照规划的要求报建后另行建设。而在被告对该围墙改造的时候，却遭到业主的强烈阻挠。二、被告在销售时并没有向原告承诺过该小区为封闭式小区，双方签订的商品房买卖合同中也未约定该房屋所在小区为封闭式小区。至于被告发布公告以及与部分业主签订的协议书所提到的重新修建围墙，确保小区封闭式管理，也是迫于业主阻挠对围墙进行改造时的承诺。事实上，被告严格按照政府部门的规划对该小区项目进行开发建设，销售时也没有对业主承诺过小区的一期为封闭式小区，双方签订的商品房买卖合同中也没有约定房屋所在的小区为封闭式小区，所以被告认为原告的房产价值实际并未受到贬损。相反，与购买时相比，原告购买的房产不仅没有贬值，还因市场变化发生增值，因此被告无需对原告作出赔偿。三、该小区一期除1—4座外，其余均为别墅，目前现状为封闭状态。别墅区域建有独立的围墙和门，现状为封闭状态，目前高层的墙壁已经被拆除。因被告前期曾作出过承诺，被告也有诚意就别墅区域的围墙和大门进行改造，以符合更加安全的围闭标准。综上，原告的诉求理据不充分，应予驳回。被告盈润公司在法定的答辩期限内未向本院提交任何证据。本院认定事实如下：2013年7月5日，被告盈润公司（作为出卖人）与原告张亚男（作为买受人）签订中山市商品房买卖合同，约定：买受人购买出卖人位于中山市***********雅景半山花园4座505房房产，建筑面积112.49㎡，套内建筑面积为91.67平方米，按套内建筑面积计算单价为6079.84元/平方米，总金额557306元。后上述房屋登记的产权人为原告，核定的房屋建筑面积112.82平方米，套内建筑面积为91.90平方米。又查：2015年12月17日，雅景半山花园业主荆琴等29人曾不服中山市城乡规划局规划行政许可，向广东省中山市第一人民法院提起行政诉讼[案件号：(2015）中一法行初字第448号)，因盈润公司与被诉行政行为有利害关系，广东省中山市第一人民法院依法通知盈润公司为第三人参加诉讼]，认为市规划局对雅景半山花园项目1期规划验收时无视小区违法建筑和未按规划条件实施的情况，给予雅景半山花园项目1期规划验收通过，要求撤销。后本院对该行政案件作出判决，驳回荆琴等29人的诉讼请求。该案判决查明：2015年7月31日，市规划局三乡分局作出2015-014《关于雅景半山花园小区（半山午后）道路和围墙有关规划情况的复函》，载明：雅景半山花园业主：关于雅景花园小区（半山午后）小区道路和围墙的申诉函收悉。经调查，现将有关规划情况函复如下：一、雅景半山花园1-4栋北侧的规划路是《三乡镇平南西南部片区控制性详细规划》的城市规划路，该预留规划路尚未进行城市道路建设。雅景花园项目已按规划路的控规要求预留道路红线12米，建筑退让道路红线3米；……三、项目与背面相邻用地之间的现状围墙未包括在规划许可内容之内。规划局在答辩中称：涉案围墙系为项目施工安全需要临时设置，并未包含在规划许可内容之内，涉案围墙将于项目整体完成施工后、申请规划验收前及时拆除。城市规划路不属于雅景半山花园项目1期的验收范围。再查：2017年6月10日，甲方（开发商）盈润公司与乙方（购房人）黄健强等部分业主签订协议书，主要内容为：双方同意先由甲方拆除现有一期围墙，然后按小区报建图纸建设小区道路，待小区道路验收后再由甲方重新修建一堵围墙，甲方必须按施工图纸重新修建一堵围墙，确保小区封闭式管理，否则甲方须按开放式小区与封闭市小区的房屋差价对乙方进行补偿，最终补偿标准取三家评估公司的平均价格。2017年6月12日，盈润公司发布《关于雅景半山一期道路和围墙施工的公告》，主要内容：为确保广大业主人身和财产安全，我司将对一期围墙和道路进行优化施工，优化后恢复小区封闭的效果（详见方案平面图与效果图），6月8日至12日我司已对施工方案进行了公示，征求了广大业主的意见并签订了相关施工协议，根据意见反馈结果（以书面意见为准）及协议签署情况，施工方案已得到绝大部分业主的同意，为尊重绝大多数业主的意愿，下一步我司将按施工协议内容进行履行，具体工作方案如下：优化施工时间预计3个月，施工时间2017年6月19日至2017年9月19日，先对现有围墙进行拆除，再对车库侧壁进行加固，最后对缝隙进行填充和修复人行道，重建围墙，实现小区封闭式管理。另查：在本院审理的万金斌、金晶等另外31位业主起诉被告主张房屋贬值损失的系列案件过程中，经该系列案原告申请并经被告同意，本院委托广东联诚房地产土地资产评估咨询有限公司对半山花园开放式小区与封闭式小区的每平方米价差进行评估。2019年4月10日，广东联诚房地产土地资产评估咨询有限公司作出房地产估价报告，确认中山市***********雅景半山花园1-4栋在开放式小区与封闭式小区状态下于价值时点2015年12月18日每平方米价差为788元。在上述系列案件的审理过程中，本院对现场进行勘验发现，旧围墙与岗亭已拆除，从原围墙内缩进约定2米，在原小区道路中间新建围墙，属半拉子工程，约建了一米高，该系列案原告称已被城管部门通知停工。被告称不会重建岗亭，在红线边缘建道闸（见照片）。2019年9月2日，被告盈润公司答复本院，被告新建的部分围墙没有办理报建手续，在施工前，咨询过住建部门，其答复无法单独报建。另外，2019年11月1日，中山市自然资源局向本院出具复函，内容为：贵院关于查询位于中山市***********雅景半山花园1期被拆除围墙能否报建的函收悉，经查，该小区原围墙位于市政道路红线边缘，对市政路形成了围闭，影响公共交通，已经拆除。若该小区基于安全管理的需要拟重建围墙，可在不影响小区北侧市政路公共性、开放性使用属性的基础上，于市政路南侧道路红线外三米处建设，且需报建，报建前围墙的建设方案应征得全体小区业主的同意。对此复函，盈润公司称，具有报建围墙的可行性，其打算沿车位的后边线建设铁艺围墙，在小区道路的出入口设置门栏，方便业主出入，铁艺围墙建好后，围墙到小区房屋之间没有路，业主需要进入小区花园，需出楼栋大堂门后，再从外面进入小区。对于被告的上述抗辩，该系列案原告称：如按中山市自然资源局复函，于市政路南侧道路红线外三米处重建围墙，围墙位置刚好在涉案建筑物边上，因此在该位置不可能有位置再建围墙。业主决不会同意在这个位置重建围墙。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。根据查明的案件事实，涉案商品房所在小区雅景半山花园1-4栋北侧原本砌筑了围墙，小区设有门岗、保安亭，商品房交付使用时，小区处于封闭管理状态。后因小区北侧道路为市政规划路，原围墙不在该小区项目规划许可内，盈润公司为了完成规划验收，于2018年11月拆除了违建围墙及保安亭，致使小区目前无法实现封闭管理。盈润公司认为，商品房买卖合同未约定涉案商品房小区为封闭式小区，销售时也未承诺实现小区封闭管理，不构成违约。本院认为，商品房交付使用时直至2018年11月，小区一直为封闭管理状态。原有围墙拆除后，盈润公司在《关于优化雅景半山一期小区道路和围墙相关事宜的公告》及《关于雅景半山一期道路和围墙施工的公告》中向业主承诺重建围墙，恢复、确保小区封闭效果，且盈润公司与部分业主签订协议书，约定盈润公司必须按施工图纸重新修建一堵围墙，确保小区封闭式管理，否则须按开放式与封闭式小区的房屋差价对业主进行补偿。由此可见，虽然商品房买卖合同中未明确约定商品房所在小区为封闭式小区，但盈润公司已承诺确保涉案小区能实现封闭式小区管理，现盈润公司未能履约，已构成违约，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。经现场勘查，涉案小区1-4栋入户大门正对市政道路，盈润公司提交了重建围墙设计图及重建方案，部分业主对设计图不予认可，亦不同意按此方案重建围墙，且盈润公司所述的重建围墙方案也不能完全实现小区封闭管理的效果,故盈润公司无法通过继续履行、采取补救措施的方式承担违约责任。虽然本案原告未与盈润公司签订协议书，但原告作为涉案小区1-4栋的业主，因小区不能实现封闭管理所遭受的损失与其他业主基本相同，原告主张依照盈润公司与部分业主协议书内容，要求盈润公司按开放式与封闭式小区的房屋差价赔偿损失，合乎情理。根据本院在另案依法委托广东联诚房地产土地资产评估咨询有限公司对半山花园开放式小区与封闭式小区的每平方米价差进行评估，评估结论为，雅景半山花园1-4栋在开放式小区与封闭式小区状态下于价值时点2015年12月18日每平方米价差为788元。该鉴定结论不存在鉴定机构或鉴定人员不具备相关司法鉴定资格、鉴定程序严重违法、鉴定结论明显依据不足或经过质证认定不能作为证据使用等情形，可作为认定本案事实的依据。故被告应向原告赔偿损失88902.16元(112.82平方米×788元/平方米)。对原告主张超出该赔偿数额的部分，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告中山市盈润房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起三日内赔偿原告张亚男损失88902.16元；二、驳回原告张亚男的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2048元，减半收取为1024元（原告已预交），由原告张亚男负担13元，由被告中山市盈润房地产开发有限公司负担1011元，被告负担部分应在赔偿原告上述损失时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  梁华乔二〇二〇年七月二十四日书记员  李可任冯莹