文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终1668号上诉人（原审原告）：高兴，男，1976年9月24日生，汉族，住南京市。上诉人（原审原告）：许逸君，女，1984年4月28日生，汉族，住南京市。两上诉人共同委托诉讼代理人：张琳玲，江苏法德东恒律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈阿弟，男，1963年6月18日生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：王学剑，江苏王学剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：马志勇，江苏王学剑律师事务所律师。上诉人高兴、许逸君因与被上诉人陈阿弟房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省镇江市润州区人民法院（2019）苏1111民初376号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现本案已审理终结。高兴、许逸君上诉请求：1.撤销润州区人民法院（2019）苏1111民初376号民事判决或依法改判；2.一、二审诉讼费由陈阿弟承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。陈阿弟经营的茶楼因新冠××疫情应政府要求自2020年1月24日起停业，系政府行政管理所致，与上诉人无关。一审判决涉案房屋两个月不能使用的损失全部由上诉人承担，无事实和法律依据。陈阿弟恶意拖欠租金长达数年，主观恶意明显。（2019）苏11民终3109号民事判决已就案涉房屋漏水及维修事宜进行判决，事后上诉人亦进行了维修，在2020年1月21日上诉人起诉时，涉案房屋不存在漏水问题。陈阿弟辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。本案过错在上诉人一方，上诉人不愿意与陈阿弟沟通协商，一味要求支付房租，对房屋漏水问题置之不理。目前涉案房屋仍在漏水，且上诉人在一审中明确表述本次起诉前未进行维修。高兴、许逸君向一审法院起诉请求：判令陈阿弟支付2019年11月30日至今租金，物业费60499.87元，合同违约金66557.2元，本次诉讼费用由陈阿弟承担。一审法院查明事实：2014年8月24日，高兴、许逸君的代理人王咸友与陈阿弟签订《租赁协议》约定，高兴、许逸君将位于镇江市润州区朴园35幢2楼211室、210室及卫生间约400平方米商用房租给陈阿弟经营使用。公共部分如门厅、楼梯、电梯、过道都不计入面积。租赁期限为七年，自2014年12月1日至2021年11月30日止，前三年每年房屋租金为190000元，第四年19.57万元，第五年20.5485万元，第六年22.1924万元，第七年24.4116万元。房租半年支付一次且提前一个月交付。双方还约定拖欠租金每天按年租金的5%加收滞纳金，拖欠租金达七天以上，出租方有权收回房屋；陈阿弟应承担租赁期内的水、电、通讯、物业管理费、电梯的电费、维护费、年检费等一切因陈阿弟实际使用而产生的费用。任何一方如未按合同的条款履行，导致中途终止合同，并且过错方未征得对方谅解的情况下，视为违约，双方同意违约金金额为年租金30%。合同签订后，高兴、许逸君交付房屋，陈阿弟装修开办茶楼，并支付租金。后陈阿弟未再支付2016年6月以后的租金。高兴、许逸君于2018年1月3日向一审法院起诉要求解除双方于2014年8月30日签订的租赁协议，陈阿弟支付租金、违约金、物业管理费，陈阿弟向高兴、许逸君提起反诉要求高兴、许逸君赔偿维修费用等损失，麻将机、排烟机损失、停业损失。一审法院于2019年6月18日作出（2018）苏1111民初112号民事判决，判决陈阿弟支付高兴、许逸君2016年6月1日至2019年11月30日房屋租金686185元，高兴、许逸君向陈阿弟支付漏水维修损失78858.66元，驳回高兴、许逸君的其他诉讼请求及陈阿弟的其他反诉请求。陈阿弟不服提出上诉，镇江市中级人民法院于2019年11月27日作出（2019）苏11民终3109号民事判决，驳回上诉，维持原判。南京亚东物业管理有限公司镇江分公司于2019年4月15日向一审法院起诉要求高兴、许逸君支付位于镇江市润州区朴园35幢第1层101室、102室、第2层201室、202室、203室、204室、205室、206室、207室、208室、209室、210室、211室物业管理费，一审法院于2019年7月15日作出（2019）苏1111民初2133号民事判决，高兴、许逸君不服提出上诉，镇江市中级人民法院于2019年11月20日作出（2019）苏11民终2910号民事判决，撤销镇江市润州区人民法院（2019）苏1111民初2133号民事判决第一项，判决高兴、许逸君给付南京亚东物业管理有限公司镇江分公司2014年11月1日至2018年12月31日的物业服务费49858.28元。上述判决生效后，高兴、许逸君一直未缴纳物业服务费。另查明，陈阿弟使用高兴、许逸君租赁房屋经营的茶楼因新冠××疫情应政府要求于2020年1月24日停止营业。2020年3月24日，镇江市新冠××疫情防控指挥部发布通告公共和经营场所即日起可恢复开放。2020年3月28日茶楼恢复营业。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。双方当事人在平等自愿的基础上签订的《租赁协议》，系真实的意思表示，内容与法不悖，合法有效，双方均应恪守遵从。陈阿弟一直占有和使用高兴、许逸君的房屋进行茶楼经营，理应按照双方协议的约定支付租金。承租人以疫情导致无法使用租赁标的物要求减免部分租金或者延长租期的，一般应予支持。陈阿弟经营的茶楼在新冠××疫情期间停业两个余月，无法使用租赁房屋，可酌情免除疫情期间的两个月房租，故陈阿弟应支付高兴、许逸君2019年12月1日至2020年5月30日租金55481元（221924元÷12×3）。关于合同违约金，由于陈阿弟迟延支付租金是因为案涉房屋漏水问题导致的，不能完全归责于陈阿弟，故高兴、许逸君主张违约金的请求一审法院不予支持。对于物业费用，因高兴、许逸君尚未缴纳物业服务费，故一审法院暂不处理。一审法院判决：一、陈阿弟应于判决生效后十日内向高兴、许逸君支付2019年12月1日至2020年4月30日房屋租金55481元。二、驳回高兴、许逸君的其他诉讼请求。本院二审期间，高兴、许逸君提交交通银行网上转账电子回执一份和物业费发票两张，证明高兴已经缴纳涉案房屋物业费。陈阿弟不认可该证据真实性，并表示高兴、许逸君一审时明确陈述未缴纳物业费。此外，高兴、许逸君还提供王咸友的证人证言，证明（2019）苏11民终3109号判决生效后，上诉人已完成涉案房屋的维修义务，涉案房屋不存在漏水问题。陈阿弟质证认为王咸友与上诉人具有利害关系，不具备证人资格，对证明目的亦不认可。本院对一审法院查明的事实，予以确认。本院认为，陈阿弟经营的茶楼在新冠××疫情期间停业两月有余，不能营业，无法产生收益，一审法院酌情免除陈阿弟疫情期间两个月房租并无不当，本院依法予以维持。关于物业费，上诉人一审时明确陈述尚未缴纳物业费且未提交缴纳物业费证据，故一审法院对上诉人主张的物业费不予处理并无不当；二审中上诉人虽提交2019年11月29日已缴纳物业费的相关证据，但该证据不属于二审中的新证据，且陈阿弟对该证据真实性亦不认可，如本院直接作出认定将会剥夺该物业费部分陈阿弟的上诉权，故本院对上诉人主张的物业费依法不予处理，上诉人可另案主张。关于违约金，上诉人虽提交王咸友证人证言，但王咸友曾系上诉人代理人，与上诉人有利害关系，其证人证言证明力较弱，而且王咸友亦陈述5月1日后仍有维修，故在上诉人没有其他证据证明已完成维修义务的情况下，一审法院对上诉人主张的违约金不予支持，并无不当，本院依法予以维持。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3582元，由上诉人高兴、许逸君负担。本判决为终审判决。审 判 长  谢 铭审 判 员  姜 玲审 判 员  张玉宽二〇二〇年八月十九日法官助理  王 宁书 记 员  童 丹