上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初12951号原告：彭承辉，男，1984年9月17日生，汉族，户籍地江西省吉安市，现住上海市嘉定区。原告：习金花，女，1984年8月1日生，汉族，户籍地江苏省太仓市，现住上海市嘉定区。共同委托诉讼代理人：颜丹丹，上海瀛东律师事务所律师。被告：上海鸿州房地产有限公司，住所地上海嘉定区德富路****。法定代表人：李金英，执行董事。委托诉讼代理人：魏峰，上海瀛泰律师事务所律师。原告彭承辉、习金花与被告上海鸿州房地产有限公司(以下简称鸿州公司)商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。两原告及其共同委托诉讼代理人颜丹丹、被告的委托诉讼代理人魏峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告交付验收合格的位于上海市嘉定区德富路XXX号XXX层XXX室房屋(以下简称系争房屋)；2、判令被告支付逾期交房违约金【以人民币(以下币种同)822,875元为基数，180天内的按日万分之一的标准，超过180天的按日万分之二的标准，自2015年6月1日起计算至被告取得《建设工程竣工验收备案表》且实际交房之日止】。事实与理由：2015年1月26日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买建筑面积为84.92平方米的系争房屋，总价822,875元。该合同第十条约定，房屋交付条件为被告取得《建设工程竣工验收备案表》。第十一条约定，被告定于2015年5月31日前交付房屋。第十二条约定，未按期交付房屋，180天内的按日万分之一的标准支付违约金，超过180天的按日万分之二的标准支付违约金。合同签订后，原告已向被告支付了全部房款。但时至今日，被告仍未向原告交付经验收合格的系争房屋。期间，原告多次要求被告履行合同义务，被告于2019年7月向原告出具了《致歉函》，确认其未能按约交房的事实。经原告调查了解，被告至今仍未取得《建设工程竣工验收备案表》，未达到合同约定的交付条件，根本无法交付验收合格的房屋。被告逾期交房的行为导致原告至今无法实现系争房屋的商务功能，给原告造成重大损失。原告此前未接到任何交房通知，直至2020年7月原告收到《房屋交付通知书》，但因为《建筑工程综合竣工验收合格通知书》并非颁布给被告，故原告无法认同系争房屋达到交房条件，且与被告就逾期交房违约金也未能协商一致，此外被告的办公场所关门上锁、无人办公，因此未能办理收房手续。基于以上情况，原告诉至法院，要求判如所请。被告辩称：1、系争房屋所在的办公楼未能及时办理竣工验收备案手续存在客观原因。首先，工程总包方拒不与被告结算工程款，也不配合办理备案手续。其次，自2016年至2017年10月，上海市对类住宅项目进行整顿，所有办公楼的竣工验收备案手续均暂停办理。在类住宅整顿的这一年时间无法办理竣工验收备案手续，不可归责于被告，故该段时间不应计付违约金。2、2020年5月11日，被告已取得《建筑工程综合竣工验收合格通知书》，系争房屋满足了预售合同约定的交付条件，故违约金应计算到该日。被告在取得竣工验收合格通知书后，多次通知原告前来收房。但原告至今未与被告办理交房手续，因原告未及时收房所导致的损失，应由原告自行承担。3、起诉之日往前推算，超过三年的违约金已超过诉讼时效，依法不应予以支持。综上，请求法院判令被告赔付两年的违约金，但日万分之二的标准过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院确认如下事实：2015年1月26日，彭承辉、习金花(乙方、买方)与鸿州公司(甲方、卖方)签订《上海市商品房预售合同》，约定：甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方购买甲方预售的《嘉定新城东云街1-6地块新建商务办公楼(太湖世家环球大厦)》商品房事宜，订立本合同；乙方向甲方购买系争房屋，总价822,875元，规划用途为办公；乙方于2015年1月26日支付首付款322,875元，于2015年4月30日前支付房款500,000元。第十条约定，该房屋交付时甲方须取得《建设工程竣工验收备案表》。第十一条约定，甲方定于2015年5月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条约定，甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过180天，乙方有权选择下列第二种方案追究甲方责任：二、继续履行本合同，甲方向乙方支付违约金，超过180天部分违约金按乙方已支付房价款的日万分之二计算，并且双方同意上述违约金已包含了乙方所有的损失……。第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前10天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起10天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为乙方收到该房屋钥匙并签署钥匙交接单。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为办公用房，无质量保证书与使用说明书。合同另对其他权利义务作出约定。签约后，彭承辉、习金花支付了预售合同约定的全部房款，鸿州公司亦出具了对应发票。2019年7月，鸿州公司向彭承辉出具《致歉函》，载明：系争房屋所在的太湖世家环球大厦项目，因工程总包方在工程结算上与鸿州公司存有分歧、类住宅整改问题、验收标准提高等原因，竣工备案及后续办证时间一拖再拖，历时数年。鸿州公司对此深表歉意，由此产生的不便和损失，鸿州公司将根据相关协议，就各类争议协商解决。目前，鸿州公司仍旧全力以赴，组织最后一项竣工备案手续，万望谅解！又查明，2012年4月17日，案外人上海威盛房地产开发有限公司(以下简称为威盛公司)与鸿州公司签订在建工程转让合同，约定双方已就NO.1-6地块在建工程转让事宜签署《嘉定新城东云街NO.1-6地块开发框架合作协议》，在符合框架协议约定的条件下，将NO.1-6地块在建工程转让给鸿州公司，并约定了转让价格、付款期限、违约责任等等。2013年8月，嘉定区住房保障和房屋管理局向鸿州公司颁发了关于嘉定新城东云街1-6地块新建商务办公楼(太湖世家环球大厦)项目的预售许可证。2020年5月11日，嘉定区建设和管理委员会向威盛公司发放了《建筑工程综合竣工验收合格通知书》，载明嘉定新城东云街1-6地块新建商务办公楼项目已通过综合竣工验收。2020年7月24日，鸿州公司向彭承辉、习金花寄送了《房屋交付通知书》，载明：系争房屋已于2020年5月11日取得《建筑工程综合竣工验收合格通知书》。公司工作人员于2020年5月11日后电话通知收房，您至今未来收房，现再次通知阁下尽快前来收房！如有特别的时间需求，请及时与太湖世家物业服务中心或开发商售楼中心联系预约，联系电话为XXXXXXXXXXX,XXXXX****XX。次日，该《房屋交付通知书》被签收。2020年9月16日，鸿州公司取得了系争房屋所在太湖世家环球大厦项目(德富路XXX号房屋)的不动产权证书，即俗称的大产证。再查明，本院于2020年6月4日收到彭承辉、习金花的诉状等材料，并向鸿州公司的住所地成功送达了应诉材料。经调查发现，因涉及到在建工程整体转让，故《建筑工程综合竣工验收合格通知书》并非颁发给鸿州公司，但鸿州公司实际以该竣工验收合格通知书办理出系争房屋所在太湖世家环球大厦项目的大产证。审理中，彭承辉、习金花为证明其诉请未超过诉讼时效，提供了彭承辉与微信名为“Aj.Mon”的聊天记录及鸿州公司于2015年7月28日发送的《延期交房通知书》。鸿州公司主张其公司未有微信名为“Aj.Mon”的员工，且《延期交房通知书》上未加盖公章，故对该两份证据的真实性均不予认可。本院认为，微信聊天记录未有2019年8月以前的内容，《延期交房通知书》上未有鸿州公司盖章，均无法达到彭承辉、习金花的证明目的，本院不予采信。本院认为，彭承辉、习金花与鸿州公司签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，应属合法有效，双方均应按约履行。签约后，彭承辉、习金花支付了预售合同约定的全部房款，履行了买方的主要义务。鸿州公司作为卖方负有交房的义务，按照预售合同约定，交房时间应为2015年5月31日前，交房的前提条件为通过竣工验收备案。实际上，鸿州公司因迟迟未能通过竣工验收备案，故未能在约定的时间交付系争房屋，应当向彭承辉、习金花支付逾期交房违约金。鸿州公司关于未能及时办理竣工验收备案的抗辩理由，与彭承辉、习金花无关，不能免除其违约责任。关于违约金标准，超过180天的部分，鸿州公司认为日万分之二的标准过高，本院认为该标准系双方协商一致而确定，并不明显过高，不予调整。关于违约金的起算时间，鸿州公司提起诉讼时效的抗辩，对此本院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。自2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于适用三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。本案中，彭承辉、习金花以鸿州公司逾期交房为由主张逾期交房违约金，该违约金是基于鸿州公司未按合同约定之期限交房的违约行为而产生，故鸿州公司逾期交房的违约行为一经发生，其侵害彭承辉、习金花合法权益的事实即已确定，诉讼时效就应当开始计算。彭承辉、习金花于2020年6月4日向本院提交了诉状，由此往前推算三年即2017年6月5日前的逾期交房违约金均已超过诉讼时效，彭承辉、习金花未能提供证据证明其在2017年6月5日前向鸿州公司主张过违约金的事实，也未能提供其他证据证明诉讼时效是否发生中断、中止的事由。因此，逾期交房违约金应自2017年6月5日起算。关于违约金的截止时间，系争房屋所在项目于2020年5月11日通过竣工验收备案，具备了交付条件，鸿州公司应及时通知彭承辉、习金花办理交房手续。鸿州公司主张已于2020年5月通知过彭承辉、习金花，但未能提供任何证据，本院无法采信该陈述。彭承辉、习金花实际于2020年7月25日收到了《房屋交付通知书》，理应在合理时间与鸿州公司办理收房手续，本院根据案件实际情况认定为十日内。在此之后彭承辉、习金花仍不接收房屋的，属于没有采取适当措施致使损失扩大，就扩大的损失不得要求赔偿。因此，逾期交房违约金应计算至2020年8月4日。彭承辉、习金花主张《建筑工程综合竣工验收合格通知书》并非颁发给鸿州公司因而拒绝收房，因系争房屋所在项目涉及到在建工程整体转让，鸿州公司确实以上述竣工验收合格通知书办理出大产证，故彭承辉、习金花以此理由拒绝收房，本院难予认同。彭承辉、习金花同时主张鸿州公司的办公场所关门上锁、无人办公导致无法收房，就此未有任何证据证明，而本院向鸿州公司的住所地成功送达了应诉材料，故本院对该主张不予采纳。综上，鸿州公司应向彭承辉、习金花支付自2017年6月5日至2020年8月4日期间的逾期交房违约金，经核算为190,413.28元。现系争房屋已符合交付条件，双方应当尽快办理交接手续。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告上海鸿州房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告彭承辉、习金花交付位于上海市嘉定区德富路XXX号XXX层XXX室房屋；二、被告上海鸿州房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告彭承辉、习金花支付逾期交房违约金190,413.28元；三、原告彭承辉、习金花的其余诉讼请求不予支持。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5,588元，减半收取2,794元，保全费1,949.33元，诉讼费用合计4,743.33元,由原告负担1,583.33元，由被告负担3,160元(被告负担之款，应于本判决生效后七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  许雯雯二〇二〇年九月三十日书记员  孙 鸯附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。二、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。三、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。四、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于适用三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……