湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0602民初1906号原告：李欢，女，汉族，1986年12月21日出生，岳阳市人，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：杨欢，湖南湘杰律师事务所律师。被告：湖南和立东升置业投资有限公司，住所地岳阳经济技术开发区白石岭路星河国际营销中心**。法定代表人：冯杨辉，董事长。委托诉讼代理人：刘立华、王朗，湖南立华律师事务所律师。被告：岳阳市兴润物业管理有限公司，住所地岳阳经济技术开发区八字门村弘昱小区。法定代表人：肖辉，总经理。委托诉讼代理人；王朗，湖南立华律师事务所律师。被告：熊娟，女，汉族，1994年10月30日出生，住岳阳市岳阳楼区。原告李欢与被告湖南和立东升置业投资有限公司（以下简称和立东升）、岳阳市兴润物业管理有限公司（以下简称兴润物业）、熊娟商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月10日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李欢及其委托诉讼代理人杨欢，被告和立东升、兴润物业的共同委托诉讼代理人王朗到庭参加诉讼。被告熊娟经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李欢向本院提出如下诉求：1、请求判令三被告向原告退还220000元，并自2018年2月10日起按年利率6%的标准支付资金占用费至实际清偿之日止；2、诉讼费用由三被告承担。庭审中，原告明确只要求被告兴润物业承担责任。事实和理由：2018年2月，原告前往被告和立东升开发的“观澜紫台”房地产项目看房，被告熊娟向原告推荐了13栋的1001房，称该房系团购房，在开盘价上享受较大优惠。2018年2月10日，原告向被告熊娟支付了购房款220000元。被告兴润物业系被告和立东升的代理销售公司，被告熊娟系兴润物业的销售人员。2018年6月，岳阳市住房与城乡建设局认定被告和立东升开发的“观澜紫台”项目在未取得商品房预售许可手续的情况下，以认购形式与被告岳阳兴润公司签订《观澜紫台委托协议书》并收取团购金的行为违法，责令被告和立东升公司退还认购意向金。此后原告多次向被告主张退还购房款220000元，三被告相互推诿。被告和立东升辩称，1、答辩人从未与被答辩人签订过书面合同，也没有直接收取被答辩人的分文款项，答辩人不是本案适格被告；2、本案团购协议的签订主体及支付款项的人为案外人杨彬彬，被答辩人不是本案适格原告；3、本案案由应为居间合同纠纷，而非买卖合同纠纷；4、房屋买卖合同属于要式合同，答辩人并没有提供双方签订过书面合同的证据。被告兴润物业辩称，1、被告熊娟不是答辩人公司的员工，其收取被答辩人款项的行为不能代表答辩人，答辩人只收取了案外人杨彬彬的15万元，其他的款项答辩人不知情；2、被答辩人不是本案适格原告，其与案外人杨彬彬之间的债务转让行为不符合法律规定。被告熊娟未予答辩。查明的事实“珍珠山花园一期”（观澜紫台）房地产项目由被告和立东升开发建设，以内部认购形式于2017年12月与岳阳市兴润物业管理有限公司签订《观澜紫台委托协议书》，收取每户10万至30万不等的团购金。2017年10月2日，案外人杨彬彬与被告兴润物业签订了一份《观澜紫台住宅团购协议书》，约定由杨彬彬向兴润物业交纳150000元作为购买观澜紫台项目建筑面积100平方米以上的意向金，办理意向金交纳手续后即成为观澜紫台项目团购客户；双方签订正式的《商品房买卖合同》后，杨彬彬缴纳的意向金直接用于冲抵购房款；如杨彬彬未认购，则兴润物业于开盘后20个工作日内，全额无息退还150000元意向金。该协议上另备注了13-1001房，面积113平方米。案外人杨彬彬向本院证实：协议签订后，其向被告兴润物业交付了部分意向金，后自己不想购买此房了，兴润物业已向其全部退还交纳的意向金，其与兴润物业已没有任何关系。2018年2月，原告李欢前往被告和立东升开发的“观澜紫台”房地产项目售楼部看房，被告熊娟向原告推荐了13-1001房，称该房系团购房，在开盘价上享受较大优惠。2018年2月10日，原告向被告熊娟支付了购房款220000元，被告熊娟向原告出具了收条。该收条注明：今收到李欢购房款220000元，房号13-1001号。另被告熊娟向原告出具了一份证明称：今证明杨彬彬自愿将观澜紫台13-××**房团购协议书转让给李欢，手续已全部办完。熊娟将杨彬彬签订的团购协议书原件、杨彬彬的付款收据原件交给了原告。另查明，岳阳市住房和城乡建设局以被告和立东升在未取得商品房预售许可手续的情况下进行销售为由，于2018年6月25日作出岳建行罚字（2018）12号行政罚款决定书，对被告和立东升公司警告1次，责令退还预订性质购房款，并处以30000元罚款。庭审中，被告兴润物业认可其委托案外人长沙置业通公司对涉案房屋进行销售，双方没有签订书面协议，被告熊娟系长沙置业通公司的业务员，按销售人头拿钱。被告兴润物业称其没有收到被告熊娟收取的原告220000元购房款，也没有向案外人杨彬彬退款。判决的理由及依据本院认为，案外人杨彬彬与被告兴润物业签订团购协议书并交纳意向金后，被告熊娟作为被告兴润物业委托销售房屋的销售公司员工将案外人杨彬彬交纳的意向金退还给杨彬彬，并将杨彬彬的协议书原件、付款收据原件收回，案外人杨彬彬有理由相信被告熊娟代表的是被告兴润物业，因此案外人杨彬彬与被告兴润物业之间的合同关系已经解除。被告熊娟在被告兴润物业的售楼部作为涉案房屋的销售人员将诉争房屋另行出售给原告李欢，收取了原告李欢的购房款并将案外人杨彬彬的协议书原件、付款收据原件交给原告李欢，并出具证明称杨彬彬自愿将观澜紫台13-××**房团购协议书转让给李欢，手续已全部办完。原告李欢有理由相信其是与被告兴润物业产生了房屋买卖关系，签订了团购协议。因此，原告李欢不是与案外人杨彬彬发生了债权转让关系，而是与被告兴润物业之间建立了房屋买卖关系。现因出卖人和立东升未取得涉案房屋的商品房预售许可证，原告与被告兴润物业之间的房屋买卖合同应认定为无效，原告明知被告兴润物业是受被告和立东升的委托销售房屋，原告选择要求受托人被告兴润物业承担责任，因此，被告和立东升对本案原告不承担责任。原告要求被告兴润物业退还购房款220000元，并自交款之日（2018年2月10日）起按年利率6%的标准支付资金占用费至实际清偿之日止，本院予以支持。被告熊娟受被告兴润物业的委托销售房屋，其行为产生的后果应由被告兴润物业承担。被告熊娟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相关诉讼权利，不影响本案的审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十七条、第四百零三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告岳阳市兴润物业管理有限公司在本判决生效后七日内退还原告李欢购房款220000元，并自2018年2月10日起按年利率6%的标准支付资金占用费至实际清偿之日止；逾期履行，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告李欢的其他诉讼请求；案件受理费减半收取2300元，由被告岳阳市兴润物业管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  杨艳红二〇二〇年七月二日书记员  杜 姣附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十九条行为人没有代理人、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第四百零三条第二款受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行其他义务的，应当支付迟延履行金。