调兵山市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽1281民初471号 原告：盖某某，女，住辽宁省沈阳市皇姑区。 委托诉讼代理人：陈庆武，系辽宁昊天律师事务所律师。 被告：陈某，男，住辽宁省调兵山市。 原告盖某某与被告陈某租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盖某某的委托诉讼代理人陈庆武、被告陈某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告盖某某向本院提出诉讼请求：1.被告清偿房屋租金42.01万元（①2017年6月11日前，18.00万元；②2017年6月12日至2018年4月30日，322天，按约定12万元/年标准计算；12.0万元/365×322=10.59万元；③2018年5月1日至2019年3月31日，334天，按补充协议约定7万元/年标准计算；7万元/365×334=6.41万元；④2019年4月1日至2020年3月31日，365天，按补充协议约定7万元/年标准计算，租金合计：42.00万元。）并承担利息（①18.00万元的利息自2017年6月12日起息；②10.59万元自2017年的4月16日起息，合同约定每年的4月15日前交付租金；③6.41万元利息自2018年4月16日起息，合同约定每年的4月15日前交付租金；④7.00万元万元利息自2019年4月16日起息，合同约定每年的4月15日前交付租金，按人民银行同期同类贷款利率计算。）；2.被告将擅自改动的地下室玻璃幕墙恢复原状；3.被告从地下室搬出，承担从2020年4月1日至搬出之日止的按I2万元/年标准计算的租金及水电费；4.被告承担本案诉讼费。 事实和理由：原、被告2015年3月6日签订《房屋租赁合同》，原告将调兵山市某某酒店地下室出租给被告使用，租期为2015年4月30日至2020年3月31日，2015年、2016年、2017年、2018年、2019年、2020年的租金分别为10万元、12万元、12万元、14万元、14万元；2017年6月11日，双方达成新的协议：截止2017年6月11日，被告拖欠原告租金18万元，2018年5月1日起租金改为7万元/年。现被告共拖欠租金42.01万元。被告在租赁期间擅自对地下室进行改动。被告不履行合同义务，应当承担民事责任。原告根据法律规定提出上述诉讼请求，请依法裁判。 被告陈某辩称，被告清偿房屋及地下室租金共32万元，按签订合同及与张某某补充合同条款约定：某某住宅房屋买卖费用和地下室租金合计为32万元，地下室使用期至2020年5月1日，某某住宅楼东二楼口三层西户归被告所有。原告计算的房屋使用租金以及我买卖的某某住宅的欠款纠结在一起，按照原告与我补签的补偿协议以及补充合同，我方不欠原告房租。2020年5月1日租赁合同期限届满，受疫情影响被告健身俱乐部自2020年1月26日至今未营业，被告俱乐部会员众多，现搬离不具备条件。 原告盖某某围绕诉讼请求依法提交了证据，被告陈某对原告盖某某提交的证据进行了质证，本院依法对证据进行了认证。 1.房证复印件6张（原件与复印件核对无异议，原件退回），证明涉案地下室归原告所有。被告陈某质证认为，真实性无异议，证明目的有异议，房屋地下室无房照，产权不清晰，该房证不能证明是地下室的房照。缺失101.102.103.104房照，地下室为一层十户商用房共有。本院认为，被告异议不成立，该证据具有真实性，与本案具有关联性，本院予以采信。 2.房屋租赁合同，（原件与复印件核对无异议，原件退回）证明双方存在租赁合同关系；2020年3月31日地下室租期届满；约定的租金标准是2015年4月30日到2016年3月31日10万元、2016年4月30日至2017年3月31日12万元、2017年4月30日至2018年3月31日12万元、2018年4月30日至2019年3月31日14万元、2019年4月30日至2020年3月31日14万元；被告陈某质证认为，真实性无异议，证明目的有异议，2017年6月11日与张某某签订的补充合同条款相矛盾。本院认为，被告陈某异议不成立，该合同具有真实性，与本案具有关联性，原、被告于2017年6月11日签订的补充合同，应为该合同条款的补充或者变更，因此该证据本院予以采信。 3.补充协议复印件（原件与复印件核对无异议，原件退回），证明被告2017年6月11日拖欠租金18万元；2018年5月1日起地下室租金降至7万元/年。被告陈某质证无异议。本院认为，此证据具有真实性，与本案具有关联性，能够证明原告的证明目的，本院予以采信。 被告陈某依法提交了以下证据，原告盖某某对被告陈某提交的证据进行了质证，本院依法对证据进行了认证。 1.工商营业执照复印件一份，证明被告使用的房屋为107号。原告盖某某质证认为，该证据没有关联性，不能对抗双方签订的租赁合同。本院认为，原告异议成立，此证据不能证明被告的实际经营地址，本院不予采信。 2.开户许可证一份，证明地下室产权不清晰。原告盖某某质证认为，该证据没有关联性，不能证明地下室产权不明晰。本院认为，此证据与本案没有关联关系，本院不予采信。 3.还款明细表复印件一份（原件与复印件核对无异议，原件退回），证明自2018年5月1日前欠18万元含房款17万元，地下室租金1万元。原告盖某某质证认为，真实性无异议，证明目的有意见，证明是2017年6月11日欠款18万元，不是被告说的2018年5月1日前。本院认为，原告异议成立，原、被告双方签订的房屋租赁合同约定的房屋租金付款期限为每年合同到期前十五天支付下一年房租，因此付款期限的证明目的本院不予确认，该证据具有真实性，与本案具有关联性，本院予以采信。 4.补充协议复印件一份（原件与复印件核对无异议，原件退回），证明地下室某某健身俱乐部共获赔偿30万元，是对被告施工地下室消防通道及消防蓄水池和地下室因某某商住楼一楼原告所经营酒店泡水、漏水、返水等作出的总体补偿。原告盖某某质证认为，该证据没有关联性，本案是合同纠纷，与侵权赔偿没有关系，这是其一，其二该份协议是张某某和陈某某之间的协议，它不赋予被告在本案中的抗辩权。本院认为，此证据与本案没有关联性，本院不予采信。 5.手机视频一份（2分13秒），证明地下室2017年七八月份泡水的事实。原告盖某某质证认为，与本案无关。本院认为，此证据与本案没有关联性，本院不予采信。 6.税务登记证复印件一份，证明被告租用原告地下室给其父亲陈某某开设某某健身俱乐部使用。原告盖某某质证认为，与本案无关。本院认为，此证据与本案没有关联性，本院不予采信。 依据上述有效证据以及当事人当庭陈述，本院认定以下事实： 原、被告于2015年3月6日签订《房屋租赁合同》，原告将调兵山市某某酒店地下室一层及停车场共1200平方米，出租给被告使用，租赁期限为2015年4月30日至2020年3月31日，2015年4月30日至2016年3月31日租金10万元；2016年4月30日至2017年3月31日租金12万元；2017年4月30日至2018年3月31日租金12万元；2018年4月30日至2019年3月31日租金14万元；2019年4月30日至2020年3月31日租金14万元；付款方式为：现金，每年4月15日前支付。第一年房屋免租装修期为56天，第一年免组期结束前房屋租金一次性付清，第二年后在每年合同到期前15天支付下一年房租。 2017年6月11日，原、被告双方对《房屋租赁合同》签订补充协议，2017年度租金为2017年4月30日至2018年5月1日止，2018年5月1日起地下室租金改为7万元/年。原、被告双方经对账确认，截止2017年6月11日被告拖欠原告房屋及地下室租金共300300元，原告自认减免12万元，共欠18万元，其中包含房款17万元、地下室租金1万元。2020年5月1日租赁合同期满。 本院认为，原告与被告订立的《房屋租赁合同》属双方真实意思表示,合法有效,原、被告均应依照约定履行各自的义务,现合同已到期终止。被告陈某认可截止2017年6月11日尚欠2017年4月30日至2018年5月1日的地下室租金1万元，本院予以确认；关于原、被告之间房款17万元属于另一法律关系，原、被告可另案提起诉讼，本院不予确认；原告主张2018年4月30日至2020年5月1日的地下室租金14万元本院予以支持，超出部分没有事实和法律依据，本院不予支持。关于地下室租金的欠款利息问题的起算问题，自2017年6月11日起给付之日止，以1万元租金为基数计算利息；自2018年4月15日起止给付之日止，以7万元为基数计算利息；自2019年4月15日起止给付之日止，以7万元为基数计算利息；原告主张按照人民银行同期同类贷款利率计算利息，本院予以支持；原告与被告未能协商解决腾退问题,鉴于现处于疫情期间且被告经营的健身俱乐部会员众多，应给予被告合理的期限腾退，本院认为，被告应于2020年8月1日前搬出。另原告主张将擅自改动的地下室玻璃幕墙恢复原状，经本院核实，被告在租赁地下室期间，未经原告准许又无法定事由，擅自将地下室北门（北侧玻璃幕墙下）新开了一扇门，原告应在腾退的同时将此处恢复原状并承担拖欠房租（自2020年5月2日起至被告腾退房屋之日止，按照7万元/年的标准计算。）；关于原告主张的水电费用，因该损失并未确定，待实际发生后可另行向本院提起诉讼。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定,判决如下: 一、被告陈某于本判决生效之日起十日内给付原告盖某某房屋租金15元及利息损失（自2017年6月11日起给付之日止，以1万元租金为基数；自2018年4月15日起止给付之日止，以7万元为基数；自2019年4月15日起止给付之日止，以7万元为基数；以上利息按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算。）； 二、被告陈某于2020年8月1日前腾退给原告盖某某调兵山市某某酒店地下室一层及停车场共1200平方米并将擅自改动的地下室北门（北侧玻璃幕墙下）新开的一扇门恢复原状，承担拖欠房租（自2020年5月2日起至被告腾退房屋之日止，按照7万元/年的标准计算。）； 三、驳回原告盖某某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7602元（原告盖某某已预交），由被告陈某负担3300元，原告盖某某负担4302元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。 审判员  白玉学 二〇二〇年六月二十日 法官助理付多晶 书记员付雪萌