云南省宣威市人民法院民 事 判 决 书（2020）云0381民初1468号原告云南元福房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91530381061589357M。法定代表人：刘玮，职务：执行董事。住所地：云南省曲靖市宣威市。委托代理人高运全，云南言承律师事务所律师，特别授权代理。被告潘国梁，男，1970年12月23日生，汉族，中专文化，云南省宣威市人，现住云南省宣威市。被告杨雅茹，女，1975年6月18日生，汉族，中专文化，云南省曲靖市马龙区人，现住云南省宣威市，系潘国梁之妻（未出庭）。二被告共同委托代理人董祥德，云南铭徕律师事务所律师，特别授权代理。原告云南元福房地产开发有限公司与被告潘国梁、杨雅茹商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案受理后，依法由审判员阚世彦适用简易程序独任审判，于2020年6月12日公开开庭进行了审理。原告云南元福房地产开发有限公司的委托代理人高运全，被告潘国梁及二被告共同的委托代理人董祥德到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2015年10月9日至10日期间，被告因购买原告开发的房屋与原告签订了合同编号为：ＧＸＨＴ-20152269《商品房购销合同》、《合同补充协议》、《分期付款协议》各一份。《商品房购销合同》约定：被告购买原告开发的位于宣威市（向阳街西段）华兴园第20-21幢第6层21-602号商品房一套，该商品房套内建筑面积163.86平方米，单价为人民币每平方米2883.565元（已包含分摊的共有建筑面积的价格），总金额为人民币472501元（大写：肆拾柒万贰仟伍佰零壹元整）。约定房款由被告支付首付款142501.00元和银行按揭贷款330000.00元两种方式支付。《分期付款协议》约定：首付款部分先由被告先支付42501元，剩余100000元由被告按照2015年10月9日为起算时间，2017年10月9日为最后一期给付时间，按半年为一个还款周期，每个周期还款25000元，共计4个周期还清。合同签订后，2015年10月9日，被告支付首付购房款42501元，以银行按揭方式支付330000元房款，原告按照约定通知被告交付房屋。从2016年4月9日首期应付还款期限届满至今，被告未按照合同及补充协议约定按时按量支付剩余购房款100000元。截止2020年3月9日，被告共计逾期1430天。双方签订的《商品房购销合同》、《合同补充协议》、《分期付款协议》是双方真实意思表示，合法有效。现被告未按照约定按时按量给付房款，且经催要仍拒绝给付，被告的行为违反合同约定，损害了原告的合法权益，被告应按照约定支付违约金。故依法提起诉讼，请求：1、依法判决二被告向原告支付下欠购房款100000元，判决二被告承担违约金人民币68500元（自2016年4月9日至2020年3月9日止共计逾期1430天，前100天按20元／天计算违约金，后1330天按照应付未付款100000元的0.05％乘以逾期天数计算）；判决二被告承担自2020年3月9日起至未付购房款还清之日止按未付款100000元的0.05％乘以逾期天数所得违约金。2、案件受理费由二被告承担。二被告辩称，原告起诉要求被告承担违约金，被告不存在违约行为，云南省宣威市人民法院（2018）云0381民初2693号民事判决书、云南省曲靖市中级人民法院（2019）云03民终761号民事判决书、云南省高级人民法院（2019）云民申3729号民事裁定书均证明原告违约，被告没有违约的事实，因此请求依法判决驳回原告的全部诉讼请求。综合双方诉辩主张，本案争议焦点为：在合同履行过程中被告方是否违约？违约金应当如何计算？原告为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据材料：1、《商品房购销合同》、《合同补充协议》复印件各1份，证明原、被告签订商品房购销合同，合同约定房屋价款、支付方式、违约责任等条款的事实。2、《分期付款协议》复印件1份，证明原、被告对首付款部分约定分期支付的事实。3、首付款收据复印件1份，证明被告支付首付款42501元，尚欠首付款10万元未支付，被告违约的事实。经质证，被告及代理人对第1、2组证据的真实性、合法性无异议，对证明对象有意见，认为无法证实原告需要证明的被告违约的事实；对第3组证据真实性、合法性、关联性无异议。本院认为，原告提交的第3组证据，被告方对真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以采信。第1、2组证据证明“被告方购买原告开发的位于宣威市（向阳街西段）华兴园第20-21幢第6层21-602号商品房一套，总金额为人民币472501元（大写：肆拾柒万贰仟伍佰零壹元整）。房款由被告支付首付款142501.00元和银行按揭贷款330000.00元两种方式支付。首付款部分先由被告先支付42501元，剩余100000元由被告方于2016年4月9日、10月9日、2017年4月9日、10月9日分期付款，每期付款金额25000元。”的客观事实，具有真实性、合法性，与本案密切关联，本院予以采信。被告方为证明其答辩主张，向本院提供以下证据材料：1、居民身份证复印件2份，证明被告主体资格。2、《分期付款协议》、《商品房购销合同》含合同附件一、二、三复印件各1份，证明：（1）被告与原告签订《分期付款协议》在先，即于2015年10月9日签订首付款《分期付款协议》，2015年10月10日签订《商品房购销合同》，不符合常理；（2）原、被告签订的《商品房购销合同》真实、合法、有效，应受法律保护；（3）原告应于2016年9月30日前向被告交房，但至今未向被告交房，违反《商品房购销合同》第七条、第九条的约定，已构成严重违约，应承担违约责任的事实。3、华兴园积分助力卡复印件1份，证明：在原告未交房前都给予盖积分印，至2016年9月最后1周，因被告购买的涉案房屋构造柱等设施被毁后，双方发生纠纷，才未盖积分印，故被告未违约，而是原告违约的事实。4、云南元福房地产开发有限公司华兴园项目办证代收税费收据复印件2份，证明：被告不是不按约定时间支付首付款，而是按原告要求在交房时和印花税、维修基金、契税、办证费一并交，由于原告至今未交房，故被告未违约，而是原告违约的事实。5、本案涉案房屋被原告毁坏的现场照片复印件8张，证明：被告购买的涉案房屋还未交房，就被原告毁坏一直未恢复，原告至今未向被告交付经验收合格的房屋，原告违背诚实信用原则，构成根本性违约。6、收据复印件1份、个人购房担保借款合同复印件1份17页、借款凭证复印件1份，证明：被告已向原告支付购房款372501元的事实。7、民事起诉状、民事反诉状复印件各1份，证明：原告已于2018年6月7日起诉被告，被告提起反诉，由于法院未受理，被告不得已才另行起诉，案件经审理后云南省宣威市人民法院作出（2018）云0381民初2693号民事判决书、云南省曲靖市中级人民法院作出（2019）云03民终761号民事判决书、云南省高级人民法院作出（2019）云民申3729号民事裁定书，均依法确认原告逾期交房等违约事实。8、云南省宣威市人民法院（2018）云0381民初2119号民事裁定书复印件2份，证明2119号案件的审理须以宣威市人民法院（2018）云0381民初2693号案件的审理结果为依据，同时证明原告本应申请恢复审理2119号案件，但原告撤回前诉后又以相同当事人、同一案件事实起诉，属违反一事不再理原则，依法予以驳回。9、云南省宣威市人民法院（2018）云0381民初2693号、云南省曲靖市中级人民法院（2019）云03民终761号民事判决书复印件各1份、云南省高级人民法院（2019）云民申3729号民事裁定书复印件1份，证明：本案的审理需以宣威市人民法院（2018）云0381民初2693号案件的审理结果为依据；（2018）云0381民初2693号案件的审理结果是本案原告违约，被告未违约；同时证明该案的审理须以三级法院的审判结果为依据。经质证，原告代理人对第1组证据的真实性、合法性、关联性无异议；对第2组证据真实性、合法性、关联性无异议，对证明内容不予认可；对第3组证据的真实性、合法性无异议，认为不能证明被告的主张，关联性不予认可；对第4组证据的真实性、合法性无异议，关联性不予认可；对第5组证据的真实性、合法性无异议，关联性和证明内容不予认可；对第6组证据的真实性、合法性、关联性无异议，认为该组证据证实了被告至今还下欠购房款10万元和被告违约的事实；对第7组证据中民事起诉状的真实性、合法性无异议，民事反诉状的三性及证明内容不予认可；对第8组证据，真实性、合法性无异议，关联性和证明目的不予认可；对第9组证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的不予认可。本院认为，被告方提供的第1、6组证据，原告对真实性、合法性、关联性均无异议，本院依法予以采信并作为认定案件事实的依据。第2组证据，原告对真实性、合法性无异议，《商品房购销合同》、《分期付款协议》与原告提供的第1、2组证据相互印证，是双方真实意思表示，合法有效，与本案密切关联，本院依法予以采信并作为认定案件事实的依据。第3组证据虽然真实、客观，但与双方违约责任的认定没有关联，对关联性本院不予认可。第4组证据虽然真实、客观，证明了被告应缴纳的印花税、维修基金、契税、办证费等税费，但无法证明“被告不是不按约定时间支付首付款，而是按原告要求在交房时和印花税、维修基金、契税、办证费一并交”的辩解主张，云南省曲靖市中级人民法院（2019）云03民终761号民事判决书中对该事实不予确认，对关联性本院不予认可。第5、7、8、9组证据，共同证明了被告因所购房屋被损毁，要求原告交付房屋、支付迟延交房违约金和被告因原告未给付下欠购房款主张解除合同产生纠纷，相互提起诉讼，案件经三级法院审理并依法作出裁判，具有真实性、合法性，与其他证据相互印证，形成证据锁链，本院依法予以采信并作为认定案件事实的依据。根据庭审和质证、认证，本院确认如下法律事实：被告潘国梁、杨雅茹系夫妻关系。2015年10月9日，原告与被告签订了《分期付款协议》，原告为甲方，被告为乙方，协议约定，乙方购买华兴园21-602号房屋，总房款472501元，乙方已支付42501元；剩余首付款100000元，由乙方分两年四期付清首付款，即2016年4月9日、同年10月9日、2017年4月9日、同年10月9日，每次付款金额为25000元。次日，原、被告签订了编号为ＧＸＨＴ-20152269号《商品房购销合同》以及《合同补充协议》，合同约定，甲方将其建造的宣威市向阳街西段华兴园21幢6层21-602号房销售给乙方，房屋套内建筑面积163.86平方米，总房价为人民币472501元，首付142501元，余款330000元由乙方于2015年10月16日前用按揭贷款支付给甲方。甲方应于2016年9月30日前，将经建设单位组织验收合格的商品房交付给乙方。同时双方还在合同中就双方的违约责任、违约金、诉讼费用承担等事宜进行了约定。分期付款协议及商品房购销合同签订后，被告于2015年10月9日支付了首付购房款人民币42501元给原告。同月16日，被告与中国农业银行股份有限公司宣威市支行签订了《个人购房担保借款合同》，该行向被告潘国梁发放按揭贷款人民币330000元，由原告云南元福房地产开发有限公司为潘国梁按揭贷款提供阶段性连带责任保证担保。同日，该行将被告潘国梁按揭贷款人民币330000元直接划入了云南元福房地产开发有限公司账号为24×××95的账户内作为潘国梁支付给原告的购房款。至此，被告已支付购房款共计人民币372501给原告。2016年9月28日，因案外人吴滔、刘会兴需要对其购买的尚未交付的21-601号房屋进行装修，便去找原告公司的工作人员拿房屋钥匙，原告公司的工作人员把被告购买的21-602号房屋的钥匙拿给了吴滔、刘会兴，吴滔、刘会兴在房屋装修过程中，把该房屋内的厨房、客厅和卧室的隔断墙及构造柱毁坏。当原告公司的工作人员发觉房屋钥匙拿错告知吴滔、刘会兴后，吴滔、刘会兴停止了装修。尔后，原告公司的工作人员打电话通知被告，被告到现场后，用手机拍摄了房屋被毁损的现状，原告公司的工作人员告诉被告钥匙拿错了，公司会处理会赔偿。但双方因各持己见协商未果。次月初，原告没有通知被告到场，便对该房屋被毁坏的地方作了修复。同年11月18日至同月22日，原告在宣威电视台广告播出了华兴园小区商品房交房的公告。被告未按分期付款协议的约定履行给付下欠首付款人民币100000元的义务。上述事实，云南省宣威市人民法院（2018）云0381民初2693号民事判决书、云南省曲靖市中级人民法院（2019）云03民终761号民事判决书均依法予以确认。2018年6月7日，云南元福房地产开发有限公司起诉潘国梁、杨雅茹及第三人中国农业银行股份有限公司宣威市支行商品房预售合同纠纷，请求解除原、被告所签订的合同，要求判决潘国梁、杨雅茹支付违约金人民币47250.1元并由潘国梁、杨雅茹承担案件受理费。因本案审理必须以本院（2018）云0381民初2693号案件的审理结果为依据，本院依法作出（2018）云0381民初2119号民事裁定：本案中止诉讼；2020年4月2日，原告撤回该案起诉。2018年7月18日，潘国梁、杨雅茹向本院提起诉讼，请求：1、判令云南元福房地产开发有限公司及时向潘国梁、杨雅茹交付验收合格的房屋，即交付潘国梁、杨雅茹向云南元福房地产开发有限公司开发的位于宣威市（向阳西街）华兴园第21幢第6层21-602号房屋；2、判令云南元福房地产开发有限公司支付潘国梁、杨雅茹违约金100712.5元（2016年10月1日至2017年1月10日100天×20元／天＝2000元，2017年1月11日至2018年6月26日530天×186.25元／天＝98712.5元），今后应支付至该涉案房屋交付之日止；3、本案诉讼费由云南元福房地产开发有限公司承担。案件经审理后，本院依法作出（2018）云0381民初2693号民事判决：一、由云南元福房地产开发有限公司在判决生效后30日内，将商品房购销合同约定的位于宣威市房屋交付给潘国梁、杨雅茹。二、由云南元福房地产开发有限公司在判决生效后30日内给付潘国梁、杨雅茹违约金人民币1680元。三、驳回潘国梁、杨雅茹的其他诉讼请求。四、第三人吴滔、刘会兴在本案中不承担责任。案件宣判后，双方均不服判决，均向云南省曲靖市中级人民法院提出上诉。云南省曲靖市中级人民法院经审理，对云南省宣威市人民法院（2018）云0381民初2693号民事判决确认的案件事实，除“2016年4月9日原告去给付第一期首付款人民币25000元时，被告公司的工作人员告知原告，待交房时，把前两期首付款和维修基金、印花税、契税、办证费合计应交金额为73861元一并交清就可，并叫原告用手机照下了云南元福房地产开发有限公司华兴园项目办证代收税收据。”的事实不予确认外，其余事实依法予以确认，并作出（2019）云03民终761号民事判决:驳回上诉，维持原判。后云南元福房地产开发有限公司不服云南省曲靖市中级人民法院（2019）云03民终761号民事判决，向云南省高级人民法院申请再审，云南省高级人民法院经审查作出（2019）云民申3729号民事裁定：驳回云南元福房地产开发有限公司的再审申请。2020年4月20日，云南元福房地产开发有限公司以潘国梁、杨雅茹未支付购房首付款10万元为由向本院提起诉讼，请求：1、依法判决二被告向原告支付下欠购房款100000元，判决二被告承担违约金人民币68500元（自2016年4月9日至2020年3月9日止共计逾期1430天，前100天按20元／天计算违约金，后1330天按照应付未付款100000元的0.05％乘以逾期天数计算）；判决二被告承担自2020年3月9日起至未付购房款还清之日止按未付款100000元的0.05％乘以逾期天数所得违约金。2、案件受理费由二被告承担。审理中，原告坚持上述诉讼请求，二被告坚持答辩意见，原告不请求调解，本院未组织调解。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，原、被告签订的《分期付款协议》、《商品房购销合同》及《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，故该合同合法有效，原、被告均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据原告与被告签订的《分期付款协议》、《商品房购销合同》及《合同补充协议》，本案原告于2016年11月18日至11月22日在宣威电视台广告播出了华兴园小区商品房交房的公告，履行了公告通知的义务，本案被告于2015年10月16日前已向原告支付购房款共计372501元，尚欠购房款10万元。庭审中，二被告亦认可尚欠原告购房款10万元，故原告要求二被告支付下欠购房款10万元的诉讼请求成立，本院依法予以支持。针对原告请求判决二被告承担违约金人民币68500元（自2016年4月9日至2020年3月9日止共计逾期1430天，前100天按20元／天计算违约金，后1330天按照应付未付款100000元的0.05％乘以逾期天数计算）；判决二被告承担自2020年3月9日起至未付购房款还清之日止按未付款100000元的0.05％乘以逾期天数所得违约金问题，根据原、被告签订的《分期付款协议》，原告为甲方，被告为乙方，乙方购买华兴园21-602号房屋，总房款472501元，乙方已支付42501元；剩余首付款100000元，由乙方分两年四期付清首付款，即2016年4月9日、同年10月9日、2017年4月9日、同年10月9日，每次付款金额为25000元。2016年4月9日，二被告未按约定向原告支付第一期首付款25000元，已构成违约，应依法承担违约责任。2016年9月28日，本案涉案房屋在交房前被毁损，引发双方产生诉讼纠纷，云南省宣威市人民法院（2018）云0381民初2693号民事判决、云南省曲靖市中级人民法院（2019）云03民终761号民事判决均依法确认原告逾期交房84天，过错责任在于原告，判决：一、由云南元福房地产开发有限公司在判决生效后30日内，将商品房购销合同约定的位于宣威市房屋交付给潘国梁、杨雅茹。二、由云南元福房地产开发有限公司在判决生效后30日内给付潘国梁、杨雅茹违约金人民币1680元。至2020年4月2日，双方诉讼纠纷才最终审理终结，故二被告对2016年10月9日、2017年4月9日、2017年10月9日约定的三期付款不构成违约，不应承担违约责任。二被告承担违责任的期间，从2016年4月10日起计算至2016年9月28日本案涉案房屋被毁损前一日止，共计171天。根据《商品房购销合同》第八条约定：乙方如未按合同第六条的约定付款，自本合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止100天内，乙方按每天20元向甲方支付违约金，合同继续履行。逾期100天后，乙方按应付未付款的0.05%乘以逾期天数向甲方支付违约金，合同继续履行。违约金计算为：100天×20元／天＋25000元×0.05%×71天＝2887.5元。被告方辩称“被告不是不按约定时间支付首付款，而是按原告要求在交房时和印花税、维修基金、契税、办证费一并交，由于原告至今未交房，故被告未违约，而是原告违约。”辩解主张，所提供的证据不足以证实，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、由被告潘国梁、杨雅茹在判决生效后30日内给付原告云南元福房地产开发有限公司下欠购房款人民币10万元；二、由被告潘国梁、杨雅茹在判决生效后30日内给付原告云南元福房地产开发有限公司违约金人民币2887.5元；三、驳回原告云南元福房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3670元，减半收取1835元，由原告云南元福房地产开发有限公司负担659元，由被告潘国梁、杨雅茹负担1176元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。本判决发生法律效力后，申请执行的期限为二年。审判员  阚世彦二〇二〇年七月二日书记员  舒娅琳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。