湖北省十堰市张湾区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0303民初708号原告张湾区花果街道办事处岔河村村民委员会。该单位住所地：湖北省十堰市张湾区花果街道方山路10号。统一社会信用代码54420303ME1781372K。法定代表人曾宏，该村委会主任。委托代理人唐玉明，十堰市张湾区法律援助中心律师。代理权限：一般代理。被告十堰市伟杰建材有限公司。该公司住所地：湖北省十堰市张湾区岔河村方山沟。统一社会信用代码914203005854846446。法定代表人姚胜建，该公司经理。被告梁新伟，男，1969年9月30日出生，汉族，职业不详，户籍所在地：河南省淅川县。原告张湾区花果街道办事处岔河村村民委员会（以下简称岔河村委会）诉被告十堰市伟杰建材有限公司（以下简称伟杰建材公司）、梁新伟土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案受理后，于2019年7月19日作出（2019）鄂0303民初1246号民事判决书，被告伟杰建材公司不服判决，提出上诉。2020年1月20日，十堰市中级人民法院作出（2019）鄂03民终3136号民事裁定书，裁定撤销本院的上述民事判决书，发回本院重审。本院于2020年4月27日决定继续审理后，原告岔河村委会于2020年6月10日向本院提出财产保全的申请，请求对被告伟杰建材公司、梁新伟价值650000元的财产予以保全，本院于2020年6月10日作出(2020)鄂0303民初708号民事裁定书，裁定查封、冻结、扣押被告伟杰建材公司、梁新伟价值人民币650000元的财产。本案依法组成由审判员武思友担任审判长并主审，人民陪审员罗高红、刘绪清参加的合议庭，于2020年6月4日公开开庭进行了审理。原告岔河村委会的法定代表人曾宏及其委托代理人唐玉明到庭参加了诉讼。被告伟杰建材公司、被告梁新伟经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告岔河委会诉称，2011年6月30日，原告与被告梁新伟签订《岔河方山沟倒土场土地租赁协议》一份，约定由原告将位于岔河方山沟倒土场租赁给被告梁新伟使用。租赁面积为20亩，租赁期限为三十年。第1-5年租赁费按照每亩每年5000元，第6-10年租赁费按照每亩每年5500元。合同签订后，原告即将土地交付给被告梁新伟使用。2011年12月6日，被告伟杰建材公司成立，被告梁新伟所租赁原告的倒土场土地实际由二被告共同经营使用。2011年8月12日，被告梁新伟向原告缴纳第一年(2011.7.1--2012.6.30)的土地租赁费100000元；2013年2月6日和2014年1月27日，被告伟杰建材公司分两次向原告缴纳第二年(2012.7.1--2013.6.30)的土地租赁费100000元。之后两被告继续占用所租赁的场地，但未向原告缴纳任何租赁费。2019年3月28日，原告向被告梁新伟发出《关于终止的通知》一份，通知终止与被告梁新伟签订的租赁合同，同时要求被告尽快腾退场地并支付拖欠的租赁费。该《通知》由被告梁新伟指定的人签收，但两被告在接到原告发出的终止合同通知书后不理不睬。这20亩出租的土地是村委会的集体土地，是通过填土平整而来，被告伟杰建材公司后来在此土地上开办了制砖的窑，现因项目建设需要征用该土地，为维护原告的合法权益，同时为了项目建设的顺利进行，现依法提起诉讼，请求：1、确认原告与被告于2011年6月30日向签订的《岔河方山沟倒土场土地租赁协议》无效；2、判令两被告参照《岔河方山沟倒土场土地租赁协议》约定的租金标准支付截止2019年4月30日拖欠的场地占有使用费611667元，自2019年4月30日至腾退返还租赁物止按每日301.37元支付占有使用费；3、判令两被告排除妨碍，立即腾退场地；4、诉讼费用由两被告承担。原告岔河委会为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一、《岔河方山沟倒土场土地租赁协议》（原件、原一审提交）一份，拟证实原告岔河委会与被告梁新伟签订协议的时间、标的、租金支付等情况；证据二、收据（复印件、记账联、原一审提交）三份，拟证实被告梁新伟、被告伟杰建材公司分三次支付共支付租赁费200000元；证据三、《关于终止的通知》（原一审提交）一份，拟证实因二被告违约支付土地租赁费，原告岔河委会书面通知解除协议的时间及经过；证据四、《十堰市张湾区三峡路建设拆迁补偿协议》（复印件、本次庭审提交）一份，拟证实被告伟杰建材公司与十堰市张湾区的拆迁管理部门达成了厂房拆迁补偿协议的经过；证据五、租赁场地现状的现场照片（本次庭审提交）一组，拟证实租赁场地由被告梁新伟、被告伟杰建材公司开发建设的现状；证据六、《土地行政处罚决定书》、《行政裁定书》、《通知书》、收据（均是复印件、本次庭审提交）各一份，拟证实原告岔河委会非法出租本案所涉的集体土地，被土地管理行政部门进行行政处罚并被人民法院强制执行的事实。被告伟杰建材公司未到庭参加本次诉讼，亦未提交答辩意见和证据。其在原一审的答辩意见为：1、原告岔河委会提交的《关于终止的通知》送达主体错误，对我公司不具有效力；2、原告岔河委会于2017年2月25日向我公司下达了停工通知，该时间应为双方解除合同的时间。关于2017年2月25日之后原告岔河委会的租赁费用应作为我公司的停产损失，将来在拆迁补偿中予以计算，赔偿后一并支付给原告岔河委会；3、关于原告岔河委会针对我公司的诉讼属于恶意诉讼，我公司现在正与征地拆迁单位商谈拆迁补偿事宜，另外我公司将对拆迁补偿单位通过诉讼方式来解决拆迁补偿事宜，因此我公司现申请法院对本案中止审理。被告伟杰建材公司在原一审及本次审理过程中未向本院提交证据。被告梁新伟未到庭参加本次诉讼，亦未提交答辩意见和证据。其在原一审的答辩意见为：原告岔河委会起诉我属于主体错误，在被告伟杰建材公司与原告岔河委会签订的《岔河方山沟倒土场土地租赁协议》中虽有我的签字，但在2011年6月30日，被告伟杰建材公司正处于筹建阶段，当时没有雕刻公章，因此由我代被告伟杰建材公司签订的该协议，实际该场地经营使用人为被告伟杰建材公司，因此请求法院依法驳回原告岔河委会对我的诉讼请求。被告梁新伟在原一审及本次审理过程中未向本院提交证据。经庭审质证，被告伟杰建材公司、被告梁新伟对原告岔河委会在原一审提交证据的真实性、合法性、关联性均无异议，被告伟杰建材公司仅对证据三的证据目的有异议。对上述原告岔河委会提交的证据二、三本院予以采信。对原告岔河委会在本次庭审过程中提交的证据四、五、六，经本院庭审查实，符合证据的真实性、合法性、关联性要求，本院予以采信。对双方无异议的原告岔河委会提交的《岔河方山沟倒土场土地租赁协议》，该协议的租赁标的物是农村集体土地，原告岔河委会未经有审批权的人民政府批准，擅自出租，并由承租人即被告伟杰建材公司建窑制砖，改变了集体土地的使用属性，且已经由土地管理部门认定非法并处以罚款，因此该协议违反法律强制性规定，不具体合法性。经审理查明，2011年6月30日，原告岔河委会（甲方）与被告梁新伟（乙方）签订了一份《岔河方山沟倒土场土地租赁协议》，协议约定由原告岔河委会将其辖区内的、经倒土平整而来的20亩集体土地租赁给被告梁新伟使用。协议第一条约定了租赁期限及租金标准，即“乙方自愿使用十堰市张湾区花果街道岔河方山沟倒土场土地，实际面积为二十亩，租赁期限为三十年，租期自2011年7月1日至2041年6月30日，租赁期间1-5年租费按每亩5000元/年，6-10年按每亩5500元/年，11-15年按每亩6000元/年，15-20年按每亩6500元/年，21-25年按每亩7000元/年，26-30年按每亩7500元/年”；协议第三条约定了租金的支付方式，即“合同签订之日起，乙方付清第一年租金，以后须在每满一年的对应日十天前付清下一年租金”；协议第五条还约定，“租赁期内，若有国家集体建设需用该地，协议终止，租费按实际计算，乙方投入的不动产经评估后有用地方给予补偿……”。上述协议签订后，被告梁新伟于2011年8月12日向原告岔河委会交纳了2011年7月1日至2012年6月30日的土地租金100000元（5000元/亩/年×1年），原告岔河委会也将所涉土地交付给被告梁新伟使用。2011年12月6日，被告伟杰建材公司注册成立，随后以其公司名义在上述所涉土地上建设制砖厂房（砖窑），并制砖销售。2013年2月6日、2014年1月27日，被告伟杰建材公司分两次向原告岔河委会交纳了2012年7月1日至2012年12月31日、2013年1月1日至2013年6月30日的租金各50000元，共计100000元。此后，被告伟杰建材公司、梁新伟再未向原告岔河委会交纳过租赁费。后因十堰市政府建设三峡路项目，需征用上述土地，原告岔河委会遂于2019年3月28日向被告梁新伟送达了一份《关于终止的通知》，在2019年4月30日之后，被告伟杰建材公司停止了制砖的生产销售经营活动。后因被告伟杰建材公司、被告梁新伟一直未交纳拖欠的土地租赁费用，亦未腾退土地，原告岔河委会遂提起本诉。另查明：1、原告岔河委会在原一审起诉时的诉讼请求为：1、请求确认原告于2019年3月26日向被告梁新伟发出的《关于终止的通知》合法有效；2、判令两被告共同支付拖欠原告截至2019年4月30日的场地租赁费611667元（自2019年4月30日至腾退清偿完毕时止的占用费比照租赁费另行计算）；3、判令两被告排除妨碍，立即腾退场地；4、诉讼费用由两被告承担。在原一审诉讼过程中，原告岔河委会变更第一项诉讼请求为：解除原告岔河委会与二被告于2011年6月30日签订的《岔河方山沟倒土场土地租赁协议》。在本次诉讼过程中，原告岔河委会又在法庭辩论终结前，变更为本案的诉讼请求。2、2012年5月9日，十堰市国土资源局作出十国资罚字[2012]42号《土地行政处罚决定书》，认定原告岔河委会将本案所涉集体土地租赁给被告伟杰建材公司、被告梁新伟的行为构成非法出租，并处没收非法所得等处罚措施。后原告岔河委会缴纳了该非法所得。3、本案在审理过程中，被告伟杰建材公司于2020年5月30日与十堰市张湾区人民政府花果街道办事处达成了《十堰市张湾区三峡路建设拆迁补偿协议》，就厂房及其附属物的拆迁达成了补偿协议。后经原告岔河委会与被告伟杰建材公司、被告梁新伟协商，被告伟杰建材公司、被告梁新伟同意退还给原告岔河委会本案所涉租赁土地，原告岔河委会主张土地租赁费或者占有使用费的计算截止日期确定为2020年6月12日。本院认为，国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地，同时禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。本案中原告岔河委会将其集体所有的、经平整而形成的地块租赁给被告伟杰建材公司、梁新伟建窑制砖，违反我国土地管理有关法律法规，且在本院受理此案之前已由行政管理部门认定原告岔河委会的出租行为非法，因此本院认为，原告岔河委会的租赁行为以及由此而签订的《岔河方山沟倒土场土地租赁协议》应当认定为无效，故对原告岔河委会要求确认协议无效的请求，本院予以支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中原告岔河委会在租赁协议签订后，已将涉案土地交付给被告伟杰建材公司、梁新伟使用并经营，现该租赁协议被认定无效，因此两被告应当腾退返还该宗土地，并参照双方签订的《岔河方山沟倒土场土地租赁协议》约定的租金标准支付土地占有使用费。经本院查实，被告伟杰建材公司在接到原告岔河委会的通知后，已于2019年4月30日停止生产经营活动，至此已不能实现租赁土地的目的，也不具备因租赁土地而获取收益的条件，因此本院酌情从2019年5月1日起至双方协商计费截止日即2020年6月12日止，按双方协议的租金标准的50%计算占有使用费。据此，2013年7月1日至2016年6月30日的土地占有使用费数额应当为300000元（5000元/亩/年×20亩×3年），2016年7月1日至2019年4月30日的土地占有使用费数额应当为311667元（5500元/亩/年×20亩×2年＋5500元/亩/年×20亩÷12个月/年×10个月），2019年5月1日至2020年6月12日期间的土地占有使用费数额应当为61241元（5500元/亩/年×20亩÷2×1年＋5500元/亩/年×20亩÷12个月/年÷2×1个月＋5500元/亩/年×20亩÷365天/年÷2×11天），以上共计672908元（300000元＋311667元＋61241元）。《岔河方山沟倒土场土地租赁协议》系先由被告梁新伟作为承租方签订，后由被告伟杰建材公司承接了合同承租方的权利和义务，实际亦由被告伟杰建材公司在经营使用，本院认定被告伟杰建材公司对被告梁新伟所签合同债务构成债务加入，因此被告伟杰建材公司、被告梁新伟应当共同对该协议产生的义务承担责任。依照《中华人民共和国土地管理法》第三十条第一款、第三十七条第二款，《中华人民共和国合同法》五十二条第（五）项、第五十八条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、确认原告张湾区花果街道办事处岔河村村民委员会与被告梁新伟于2011年6月30日签订的《岔河方山沟倒土场土地租赁协议》无效。二、被告十堰市伟杰建材有限公司、梁新伟于本判决生效后二十日内，将位于十堰市张湾区岔河村方山沟的本案所涉倒土场土地返还给原告张湾区花果街道办事处岔河村村民委员会。三、被告十堰市伟杰建材有限公司、梁新伟于本判决生效后十日内，支付原告张湾区花果街道办事处岔河村村民委员会土地占有使用费人民币672908元。四、驳回原告张湾区花果街道办事处岔河村村民委员会的其他诉讼请求。如果被告十堰市伟杰建材有限公司、梁新伟未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9917元、财产保全费3770元共计13687元，由被告十堰市伟杰建材有限公司、梁新伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应当在递交上诉状时，根据《诉讼费用交纳办法》的规定，预交上诉案件受理费。十堰市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省十堰市中级人民法院；开户银行：中国农业银行股份有限公司十堰北京路支行；账号：17×××01。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市张湾区浙江路66号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书指定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  武思友人民陪审员  罗高红人民陪审员  刘绪清二〇二〇年七月三日书 记 员  李 鑫附：本判决所适用的法律（法规、司法解释）规定1、《中华人民共和国土地管理法》第三十条国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地。国家实行占用耕地补偿制度。非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。省、自治区、直辖市人民政府应当制定开垦耕地计划，监督占用耕地的单位按照计划开垦耕地或者按照计划组织开垦耕地，并进行验收。第三十七条非农业建设必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地。禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。禁止占用永久基本农田发展林果业和挖塘养鱼。2、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。