湖南省平江县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0626民初1138号原告：何翰卿，男，汉族，1999年8月4日出生，住湖南省平江县。委托诉讼代理人：吴敏，湖南联进律师事务所律师，特别授权。被告：平江碧桂园房地产开发有限公司，住所地：湖南省岳阳市平江县新城区百花台社区天岳大道北路**，统一社会信用代码：91430626MA4L3J7A83。法定代表人：张志远，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：罗丹丹，湖南汉昌律师事务所律师，一般代理。原告何翰卿与被告平江碧桂园房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为普通程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人吴敏及被告的委托诉讼代理人罗丹丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告继续履行涉案合同；2、请求依法判令被告向原告支付逾期交房违约金464986.86元（已交付房款为基数、按日万分之二为标准、暂自2018年12月31日计算至2020年3月27日止），此后违约金按前述标准计算至被告实际交付房屋之日止；3、请求依法判令被告承担本案全部的诉讼费用;4、诉讼期间原告增加了一项诉讼请求，请求判决被告交付房屋后按照合同约定向房产部门提交办理权属登记的资料，为原告办理权属登记，并要求被告承担逾期提交权属登记的违约责任。事实和理由：2017年12月16日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》,合同约定：原告购买被告开发的碧桂园玺园一街6栋101号，建筑面积351.98平方米；购房单价14613.50，购房总金额5143660元；原告分别于2017年12月16日、2018年1月19日、2018年2月13日，通过现场刷卡等方式向被告支付100万元、1543098元、707464元。原告付清5143660元全款后，被告向原告出具了5143660元购房增值发票。被告应当在2018年12月30日前将符合条件的商品房交付给原告。直至原告起诉之日，被告仍未将符合条件的商品房交给原告，原告认为被告的行为已构成严重违约，应当承担逾期交房违约金，故提起诉讼。被告辩称：一、涉案商品房已于2017年12月25日通过五方验收且已取得竣工验收备案表，符合合同约定及法律规定的交房标准。且被告已于2018年12月23日通过邮寄方式向原告邮寄了《收楼通知书》，明确通知原告于2018年12月30日前往平江碧桂园售楼中心办理收楼手续，且原告也并未举证证实其拒绝收房的理由，根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》第十一条第二款“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为出卖人已按期交付该商品房”的约定，应视为答辩人在合同约定的期限内完成了案涉商品房的交付义务。二、原告未入住案涉商品房的原因系原告与被告存在口头租赁协议。案涉商品房属于答辩人开发的玺园别墅项目的样板房，经被告与原告母亲向腊娥协商一致，双方达成口头租赁协议。原告母亲向腊娥同意将原告所购买的案涉商品房屋租赁给被告作为对外公开展示房屋使用至2019年8月份，被告以赠送原告两年的物业管理费作为租赁报酬。三、原告于2019年11月17日在被告处领取案涉商品房钥匙并与碧桂园物业公司签订了《装饰装修管理服务协议》《装饰装修备案表》《装饰装修承诺书》，后原告也对案涉房屋负一楼做了防潮处理以及花园园区围栏等装修，并非是被告至今未交付房屋。综上，被告已按期履行了交房义务，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院作如下认定：原告提供微信、短信截图、《平江碧桂园认购流程表》，拟证明被告存在违约行为，被告应交付377平方米的花园给原告。被告认为《商品房买卖合同》并未约定要交付花园面积，故对于《平江碧桂园认购流程表》不认可，原告不能以花园面积未交付而拒绝收房，且未证实花园面积少于377平方米。本院认为，原告提供的是与被告的工作人员何兵、赖枫云等微信、短信聊天记录，证据内容显示双方为房屋的交付和房屋装修在2019年10月、12月、2020年1月、2020年3月进行沟通，被告未否认与原告的沟通人员不是被告的工作人员，且被告提供的录音证据正是被告的工作人员赖枫云与原告的交谈证据，微信、短信记录符合证据的真实性、关联性、合法性，应予采信，被告对《平江碧桂园认购流程表》的真实性予以认可，且该流程表中花园面积的约定内容与双方签订的补充协议内容一致，符合关联性和合法性，故对该流程表予以采信。上述证据认定对被告向原告交付房屋、交付花园是否构成违约，本院将在本院认为中进行认定，此处不赘述；被告提供邮寄证明、期楼收楼通知书，拟证明2018年12月23日，被告通过邮寄方式按照合同约定的送达地址向原告邮寄了《收楼通知书》和被告已将原告毗邻的玺园一街6栋102号商品房在2018年7月4日交付给买方的事实。原告对证据不予认可。本院认为，邮寄证明不能反应邮寄的收件状况，无法确认原告收到了相关邮寄材料，且在本院向被告开具调查取证函后，被告仍不能提供邮寄的收件状况证据，证据缺乏真实性和关联性，不应予以采信。期楼收楼通知书是其他房屋的收楼通知，其他房屋的交付与本案不具有关联性，对该通知书不予采信；被告提供视听资料，拟证明原告同意将涉案商品房租赁给被告用于对外公开展示房屋使用至2019年8月份，以及双方协商被告以赠送两年物业费作为租金的事实。原告对该证据的证明目的有异议，认为该证据并未体现原告同意以租赁的方式将房屋给被告使用，且以较低的物业费抵一栋别墅的租金有悖常理。本院认为，该份证据可体现双方就租赁案涉房屋作为对外公开展示房屋一事进行协商的过程，但并未就租赁期限、租金及其支付方式等关键事项达成合意，对双方进行协商的事实经过予以认定，对租赁房屋合同的成立认定将在本院认为部分进行分析认定。被告提供《装饰装修管理服务协议》《装饰装修备案表》《装饰装修承诺书》《高空作业安全承诺书》、装修照片2张、装修视频2段，拟证明原告于2019年11月17日在碧桂园物业公司处领取案涉商品房钥匙并与碧桂园物业公司签订了《装饰装修管理服务协议》《装饰装修备案表》《装饰装修承诺书》《高空作业安全承诺书》的事实，原告对案涉房屋负一楼做了防潮处理以及花园园区围栏等装修，并非原告所诉至今未交付房屋。原告对该份证据的的关联性及证明目的均有异议，认为原告做防潮处理及花园围栏皆因被告怠于修缮，而非原告同意收房，且被告所提供的协议均由原告母亲签字，非原告本人签字，效力待定。本院认为，原告对原告母亲向腊梅领取钥匙、做防潮处理及花园围栏的事实予以认可，原告母亲向腊娥参与了多次房屋买卖过程中相关合同签订事项，可推定向腊娥具有代理何翰卿处理房屋买卖过程中的各项事宜的权限，故对上述证据予以采信，对原告在2019年11月17日领取房屋钥匙、对房屋进行防潮处理和花园围栏建设的事实予以认定。被告提供《住宅质量保障书》《住宅使用说明书》《单位工程竣工验收证明书》，拟证明被告交付的房屋质量符合标准。原告对证据均不予认可。本院认为，《住宅质量保障书》《住宅使用说明书》是被告提供的竣工验收备案表中的一部分备案文件，是涉案房屋主体建筑的的备案文件，原告在签订合同时已在《住宅质量保障书》签字确认，符合证据的真实性、关联性、合法性，可作为认定涉案房屋主体建筑符合交付条件的事实证据。《单位工程竣工验收证明书》中注明的工程名称为“平江碧桂园展示区别墅样板房装修工程”，没有验收日期时间，验收单位仅有施工单位、建设单位两家签字，开工、竣工日期与被告提供的《竣工验收备案表》主体建筑的开工、竣工日期相矛盾，该份证明书缺乏真实性、合法性、关联性，本院不予采信。综合本院认定的证据和双方当事人的庭审陈述，认定本案的事实如下：2017年12月15日，原告母亲向腊娥代原告向被告签具《平江碧桂园认购流程表》，被告工作人员在认购单位栏注明：平江碧桂园玺园一街6栋101号房，建筑面积351.98㎡、花园面积377㎡。2017年12月16日，原告与被告签订合同编号为20160808ｃ001［-101等］平房预字2016第28号《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于平江县，该商品房的用途为住宅，建筑层数地上4层，，地下**房屋价款为5143660元。合同第八条第一款约定：“出卖人应当在2018年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；”第十一条第一款约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”该合同附件四为《补充协议》，《补充协议》第二条第1点约定：“若该商品房有花园的，该花园为政府主管部门批准的规划图纸上所明示的、或出卖人在出售该商品房时公示的相关规划示意图上所明示的属于个人的绿地，具体四至由出卖人在与该商品房连接的周边土地中界定，最后由政府相关部门确认，买受人对此无异议。”第四条第一款第1点约定：“该商品房的交付条件以本条约定为准。该商品房交付时应当符合的条件为：出卖人已向该商品房所在地政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件，买受人自愿同意不以取得该商品房汇测报告作为交付条件。”第2点约定：“买受人明确知悉且自愿同意：出卖人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的，买受人于合同约定的交付日期届满之日起自行前往该商品房所在地办理交接手续。”第4点约定：“该商品房存在地基基础和主体结构质量问题的，或存在导致无法居住使用的质量问题的，出卖人应负责修复，修复后方可交付给买受人，同时还应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。该商品房存在与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题的，买受人有权要求更换。出卖人应负责更换，承担更换费用，同时更换期间按每日伍拾元补偿买受人房屋使用损失，出卖人无需因此承担逾期交楼责任。”《补充协议》第五条约定逾期交付责任：“1、逾期在90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，但该违约金总额最高不超过买受人已付购房款的15%。”合同附录三约定了房屋装饰、设备的交付标准，备注：“1、买受人在购买该商品房时已明确知悉该商品房系用于对外公开进行展示的示范单位，因该商品房作为示范单位使用时会出现墙体、天花、、地板饰柜、橱柜等出现色差、磨损等正常使用所产生的磨损、损耗情形，买受人自愿同意按收楼时该房屋的现状进行收楼，而不对因公开展示造成的该商品房装修正常磨损。损耗向出卖人提出任何异议或者主张任何权利，也不以此为任何借口拒绝收楼。”合同附录四约定了委托办理权属登记事项：“三、买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起的365天内，将办理该商品房《不动产权证书》所需的权属登记资料送交相关部门，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的《不动产权证书》所需的税费代缴给相关部门：1、买受人已向出卖人付清《商品房买卖合同》及其附件约定房价款、税费及其他应付款项等一切款项……。”合同签订后，原告按合同约定的分期付款期限在2018年2月19日前付清了全部房屋价款，共计向被告支付了5143660元。案涉房屋的主体建筑工程已于2017年12月25日在平江县建设局建筑工程竣工验收备案管理办公室进行竣工验收备案登记，原告在签订房屋买卖合同时已签收《住宅质量保证书》，被告未提供有效的涉案房屋装饰装修工程的验收证明文件。涉案房屋到达交付期限后，被告未将房屋交付给原告，而是将涉案房屋用于对外公开进行展示的示范单位，2019年6月、12月，被告的工作人员通过电话与原告母亲向腊梅协商涉案房屋因展示用房的物业费、墙布补偿问题，双方未形成书面的用房合同，亦未就用房期限、费用补偿达成一致意见。2019年10月、2020年1月、3月，原告母亲向腊娥多次通过微信与被告工作人员沟通房屋装饰质量问题、花园面积问题。2019年11月17日，原告母亲向腊娥至碧桂园物业处领取涉案房屋钥匙，并与碧桂园智慧物业服务股份有限公司平江分公司签订《装饰装修管理服务协议》，对案涉房屋进行负一楼防潮处理、对花园院区围栏进行修建。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应依照合同约定履行各自的合同义务，原告已按约履行了全部房屋价款的给付义务，被告应按约履行房屋所有权转让的交付义务，根据双方的起诉和答辩意见,本案的争议焦点为:涉案房屋是否交付、被告是否应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”原、被告在合同中关于房屋交付约定：“第八条，出卖人应当在2018年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”综合法律规定和双方的约定，本案房屋交付应符合两个条件：一为房屋经验收合格，具有验收合格的证明文件，房屋达到交付使用条件；二为双方进行验收交接，签署房屋交接单，房屋转移占有。关于交付条件一，原告购买的涉案房屋系大面积精装洋房而非毛坯房，合同附录三对装饰、设备的交付标准进行了明确约定，验收合格证明文件应当既有主体建筑工程的验收文件，又有装饰装修工程的验收文件。被告已完成的备案仅有涉案房屋的主体结构竣工验收合格文件，而没有房屋装修装饰工程竣工验收合格文件，装饰装修是否符合约定的标准也没有得到原告验收认可，另被告在认购书中对花园面积的承诺是对房屋及相关设施所作的承诺，对房屋买卖合同的订立有重大影响，应当视为要约，也应成为房屋交付的构成条件，对房屋在装饰装修和花园面积方面未达到交付条件，被告应承担举证不能的法律后果。关于交付条件二，从庭审查明的事实看，原、被告并未进行验收交接，被告不能提供双方约定的“签署房屋交接单”，原告亦不认可接受了房屋，而合同约定视为交付的条件为“由于买受人原因”，双方提供的协商记录显示，2019年12月原、被告仍在就涉案房屋因展示用房的物业费、墙布补偿问题进行协商，说明此时未交房并不是原告的原因，而是被告将房屋用于展示；被告认为双方已达成租赁合同，本院认为，被告不能提供书面的租赁合同，双方的协商记录显示双方就租期、租金未达成一致意见，租赁合同不能认定为成立，且双方亦未对租赁代替交付进行明确约定，即使租赁合同成立亦不能表示被告履行了合同约定的房屋交付义务。综上，截止至原告为房屋做防水和花园围栏时止，涉案房屋未达到法律规定和双方约定的交付条件，房屋未实际交付。原告母亲向腊娥在《认购流程表》上代何翰卿签字、与碧桂园工作人员赖风云就房屋装修整改问题协商、与碧桂园工作人员刘申杰、赖风云就案涉房屋租赁事宜协商等事实中可体现，原告母亲向腊娥具有代理原告处理房屋买卖过程中包括房屋交接在内的各项事宜的权限，向腊娥所为法律行为的法律后果应当归属于原告。向腊娥于2019年11月17日在碧桂园物业公司处领取涉案商品房钥匙并对涉案房屋进行装饰装修和花园围栏建设，是对房屋的管理使用，该行为已形成了事实上的交付，即原告通过事实行为变更了约定的房屋交付条件，应认定为此时房屋转移占有，双方完成了房屋交付。原告按照合同约定履行全部价款支付义务，被告应按合同履行房屋的交付义务，被告未依照约定于2018年12月30日将涉案房屋交付给原告，被告逾期交房的行为已构成违约，至原告于2019年11月17日实际接收涉案商品房，被告逾期交房时间共计321天。《商品房买卖合同》中的《补充协议》第五条中“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”的约定不违反法律规定，应予支持，被告应向原告支付的违约金为330222.972元（5143660×0.0002×321）。原、被告在合同中关于不动产权证办理的期限约定为“买受人已向出卖人付清《商品房买卖合同》及其附件约定房价款、税费及其他应付款项等一切款项等条件具备后的365天内”，原告仅缴纳购房款未缴纳税费、房屋维修基金等应付款项，至原告提起本次诉讼时，双方约定交付不动产权证期限的起算时间条件并未达成，被告未交付不动产权证不构成违约，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十一条、第十八条之规定，判决如下：一、限被告平江碧桂园房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告何翰卿违约金人民币330222.972元；二、驳回原告何翰卿的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8274元，被告负担5874元，原告负担2400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  李 霞审 判 员  胡灵平人民陪审员  林 玲二〇二〇年八月二十四日书 记 员  湛 莺