天津市宁河区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0117民初4221号原告：李瑞安，男，1948年7月7日出生，汉族，住天津市宁河区。委托诉讼代理人：李双玲，女，1973年3月6日出生，汉族，住天津市宁河区。委托诉讼代理人：吕春喜，天津赢诰律师事务所律师。被告：洪莉，女，1972年6月5日出生，汉族，住天津市滨海新区。被告：岳建兵，男，1971年3月14日出生，汉族，住天津市宁河区。被告：天津卓越房地产经纪有限公司，住所地天津市宁河区芦台镇桥北新区运河家园底商91号。法定代表人：刘宝顺，总经理。委托诉讼代理人：刘秀月，该公司员工。委托诉讼代理人：么文静，该公司员工。原告李瑞安与被告洪莉、岳建兵、天津卓越房地产经纪有限公司（以下简称卓越房地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李瑞安及其委托诉讼代理人李双玲、吕春喜、被告洪莉、岳建兵及卓越房地产的委托诉讼代理人刘秀月、么文静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李瑞安向本院提出诉讼请求：1.要求判令解除原告李瑞安与被告洪莉之间签订的房屋买卖合同；2.要求判令被告洪莉向原告李瑞安返还购房款205万元，并支付违约金10.25万元；3.要求依法判令被告岳建兵、卓越房地产承担连带责任；4.要求诉讼费用由被告承担。事实和理由：李瑞安和洪莉于2019年3月18日在卓越房地产订立房屋买卖合同。合同订立时，作为居间方的卓越房地产极力掩盖买卖合同约定的朝阳花园23-1-2601房产存在抵押贷款，在合同书中只说明存在贷款，且明示房屋不存在抵押情况。之后，居间方卓越房地产为了掩盖前述责任，极力促成李瑞安与洪莉分别在2019年4月24日和2020年8月21日订立了两份补充协议。李瑞安在极度信任洪莉的情况下，洪莉利用李瑞安的信任将房款挪作他用，就是不将房款还清房屋抵押贷款，导致李瑞安不能取得该房屋。李瑞安和洪莉于2020年9月26日又订立了一份补充协议，双方约定，到期洪莉不能将买卖房屋过户到李瑞安名下，洪莉退还205万元购房款，并且担保人岳建兵同意担保。现补充协议期限已过，洪莉未能履行补充协议内容，李瑞安因此起诉。洪莉辩称，不同意李瑞安的诉讼请求，双方一直在沟通，晚几天解除抵押，返还银行抵押贷款130万元后，办理过户手续。岳建兵辩称，李瑞安与洪莉买卖房屋以及2020年9月26日之前的补充协议，岳建兵没有参与，也不知情，因为岳建兵是涉案房屋贷款的经办人，2020年9月26日，李瑞安与洪莉准备再签订一份协议时，洪莉联系岳建兵去做调解，后李瑞安提出要求岳建兵为李瑞安与洪莉作担保，然后签订了2020年9月26日的补充协议，岳建兵去的目的是作中间人，最终在李瑞安女婿起草的补充协议上签名。不同意李瑞安对岳建兵的诉讼请求。卓越房地产辩称，卓越房地产并没有隐瞒房屋有抵押贷款的事实，房屋买卖合同第9.1.4中约定了房屋有贷款及处理方法，不存在隐瞒的情况，2019年4月24日签订的补充协议是针对李瑞安没有按时交纳房款的情况，2020年8月21日签订的补充协议是针对李瑞安已将向洪莉交纳了房款，当时约定其中一部分是为了还清洪莉的房屋抵押贷款，但洪莉挪作他用了。不同意李瑞安针对卓越房地产的诉讼请求。李瑞安围绕诉讼请求依法提交如下证据：1.《房屋买卖（置换）合同》及补充协议（2019年4月24日、2020年8月21日、2020年9月26日各一份），证明李瑞安与洪莉存在房屋买卖合同关系，由于洪莉拒不撤销房屋抵押，经过多次协商，双方达成补充协议，同时证明岳建兵对房屋的债权债务关系承担连带责任；2.天津银行转账交易明细、中国农业银行交易明细、2019年3月19日洪莉出具的收条，证明李瑞安向洪莉支付了205万元的购房款；3.天津市不动产登记簿查询证明，证明涉案房屋存在130万元的抵押借款，抵押期限至2023年3月31日，至今未撤销抵押。洪莉、岳建兵未提交证据。卓越房地产提交如下证据：1.《房屋买卖（置换）合同》复印件及涉案房屋的产权证复印件，证明李瑞安与洪莉签订房屋买卖合同时，涉案房屋存在抵押贷款；2.《物业交接表》，证明案涉房屋做了物业交接，卓越房地产履行了全部义务。本院组织当事人进行了证据交换和质证。结合当事人的质证意见，经审核，本院认证如下：李瑞安及卓越房地产提交的证据客观真实，来源合法，且与本案存在关联，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2019年3月18日，洪莉作为甲方（卖方），李瑞安作为乙方（买方），卓越房地产作为丙方（中介方），三方签订《房屋买卖（置换）合同》。合同约定：乙方购买甲方位于天津市宁河区商业道朝阳花园××室房屋；成交价格208万元；第三条第3.1项，乙方于2019年3月18日将定金5万元交付给甲方，第3.2项，甲乙双方协商一致，乙方以全款形式支付甲方房款，2019年4月19日前（含当日）办理过户手续，届时全款结清；第五条，甲方于全款到位将房屋及钥匙交付乙方；第七条第7.1项，甲方或乙方违反本合同约定，违约方应向守约方支付相当于本合同约定的房屋实际成交价格的5%违约金；第九条第9.1.（1）甲方将房产证交给丙方保管，直至过户手续完毕（房产证复印件）；第9.1.（3）甲方同意将该房屋过户到乙方指定人名下；第9.1.（4）因该房屋有贷款，甲方负责堵贷，甲方于2019年4月12日前（含当日）将贷款堵清。合同签订后，李瑞安于2019年3月19日支付洪莉5万元。2019年4月24日，洪莉（甲方）与李瑞安（乙方）签订补充协议，约定：1.乙方于2019年4月26日前（含当日）将部分房款40万元交付甲方；2.废除原合同第三条第3.2条款当中约定的清贷时间；3.乙方将部分房款120万元整交于甲方时，甲方堵清该房屋贷款；4.剩余房款于甲乙双方过户时乙方交于甲方。2019年9月26日，李瑞安给付洪莉房款40万元。2020年1月21日，李瑞安给付洪莉房款20万元。2020年8月7日，李瑞安给付洪莉房款140万元。至此，李瑞安共计给付洪莉205万元。2020年8月21日，李瑞安（买方）与洪莉（卖方）签订补充协议，约定，1.卖方于2020年9月4日前（含当日）到银行将房屋贷款还清，并撤销房屋抵押，买卖双方在贷款还清撤抵押后5个工作日内到房管局办理过户手续，届时卖方配合买方将房屋过户到买方指定人名下，过户当天补齐尾款3万元；2.若卖方在9月4日前（含当日）未还清贷款导致不能过户，卖方承担一切违约责任，将买方已付房款原数退还，并赔偿买方房屋成交价的5%的违约金。2020年9月26日，洪莉作为甲方，李瑞安作为乙方，岳建兵作为担保人，三方签订补充协议书，内容为：乙方已经向甲方支付购房款205万元后，甲方未能按照合同约定和补充协议的约定为乙方办理房屋过户手续，现协议如下：1.甲方承诺自本协议订立后的17日内将买卖房屋抵押贷款还清，保证乙方取得该买卖房屋的全部物权；2.甲方在本协议约定期限内不能将买卖房屋过户到乙方名下，甲方承诺将乙方已经支付的购房款205元全部退还给乙方；3.担保人同意对本协议因房屋买卖产生的债务承担连带保证责任；4.甲乙双方签订的与本协议不一致的条款以本协议为准，双方签订的其他条款继续有效。该补充协议书落款处甲方洪莉签名按手印、乙方李瑞安签名按手印、担保人岳建兵签名按手印。2020年10月6日，经卓越房地产主持，洪莉与李瑞安进行了物业交接。案涉房产至今仍设定有抵押，抵押人为洪莉，抵押权利人为天津宁河村镇银行股份有限公司，被担保债权数额为130万元。李瑞安交付洪莉的205万元款项，洪莉已作他用，未用于撤销抵押。庭审中，李瑞安表示，不要求卓越房地产承担本案责任。本院认为，李瑞安与洪莉之间签订的房屋买卖合同及补充协议均系当事人真实意思表示，合同内容无悖于法律规定，为有效合同。合同履行过程中，李瑞安已支付208万元房款中的205万元，履行了合同主要义务，但洪莉未按约定的期限撤销案涉房屋的抵押，直至本案诉讼，案涉房屋仍设定有抵押登记，无法办理产权变更登记，致使合同目的不能实现，故此，案涉合同应予解除。李瑞安要求解除与洪莉之间房屋买卖合同的诉讼请求，本院支持。合同解除后，合同的权利义务终止，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案因洪莉的违约行为导致合同解除，洪莉收取的李瑞安205万元房款，应返还李瑞安，李瑞安的该项诉讼请求，本院支持。依据房屋买卖合同“违约方应向守约方支付相当于本合同约定的房屋实际成交价格的5%违约金”的约定，李瑞安要求洪莉按照已付房款205万元的5%支付违约金10.25万元的诉讼请求，本院支持。岳建兵在2020年9月26日的补充协议书中，以担保人的身份承诺“对本协议因房屋买卖产生的债务承担连带保证责任”，李瑞安在保证期间内向岳建兵主张权利，岳建兵对洪莉所欠李瑞安债务，承担连带保证责任，李瑞安要求岳建兵承担连带责任的诉讼请求，本院支持。李瑞安庭审中不要求卓越房地产承担本案责任的主张，于法无悖，本院采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条之规定，判决如下：一、解除原告李瑞安与被告洪莉之间的房屋买卖合同；二、本判决生效后10日内，被告洪莉返还原告李瑞安购房款205万元，并支付李瑞安违约金10.25万元；三、被告岳建兵对被告洪莉前款债务承担连带责任。被告洪莉、岳建兵如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2010元，保全费5000元，合计7010元，由被告洪莉、岳建兵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  岳孟秋二〇二〇年十二月二日书记员  杨 阳附相关法律链接《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。