上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初11188号原告：黄奕伦原告：黄凡凡上列两原告的共同委托诉讼代理人：施全红，上海市尚伟律师事务所律师。上列两原告的共同委托诉讼代理人：袁慧萍，上海市尚伟律师事务所律师。被告：上海加湾医院管理有限公司法定代表人：陈某。原告黄奕伦、黄凡凡与被告上海加湾医院管理有限公司(以下简称加湾公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用简易程序进行审理。因被告加湾公司下落不明，本院以公告形式向其送达起诉状副本等相关法律文书，基于本案部分事实不易查明，但法律适用明确，故依法裁定转为普通程序，并由审判员张鑫独任审理，于2020年9月18日公开开庭进行了审理。原告黄奕伦、黄凡凡的共同委托诉讼代理人袁慧萍到庭参加诉讼，被告加湾公司经本院公告传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告黄奕伦、黄凡凡向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2018年9月19日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告在判决生效之日起十日内向原告交还闵行区绍虹路XXX弄XXX号XXX室；3.判令被告支付原告自2019年7月20日起至合同解除之日止的租金，按每日人民币(币种下同)4,043.50元标准计算；4.判令被告支付原告自合同解除之日起至实际返还之日止的房屋占有使用费，按每日8,086.92元标准计算；5.判令被告支付原告自2019年7月1日起至2019年12月31日止的物业管理费121,303元；6.判令被告支付原告自2019年7月1日起至2019年12月31日止的电费2,297.50元；7.判令被告支付原告违约金245,978元；8.判令被告向原告支付的租赁保证金245,978元，原告不予返还。事实和理由：俩原告为姐妹，系本市闵行区绍虹路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)产权人。原、被告于2018年9月19日签订了《房屋租赁合同》，由被告向原告承租涉案房屋，并于当日办理了涉案房屋的交付手续。《房屋租赁合同》约定租期10年，其中，2018年9月20日至2019年1月19日共计四个月为免租期，自2019年1月20日起计算租金，起始月租金为122,989元，双方约定支付周期为每三个月支付一次房租，于每期租金到期前5日支付，先付后用。同时，双方约定被告除应支付租赁保证金245,978元外，还需承担每月每平方米30元的物业管理费以及水、电、通讯费等公用设施费用。合同签订后，被告按合同约定支付了租赁保证金、二期共计六个月的租金及四个月的物业管理费。然而，根据《房屋租赁合同》约定，被告应在2019年7月15日前支付2019年7月20日至10月19日的租金，被告却迟迟未按约定履行支付义务。期间，原告多次催付，被告至今仍分文未付。根据《房屋租赁合同》第15-2条(3)款约定，因被告的违约行为解除合同的条件已成就，故原告为保障自身合法权益，特诉请法院要求解除《房屋租赁合同》，并判令被告支付原告租金、房屋占有使用费、物业管理费等以及除被告交付的保证金抵扣外，被告还应支付违约金245,978元，望法院支持原告诉请。被告加湾公司未作答辩亦未向本院提供证据。本院经审理认定事实如下：涉案房屋系原告黄奕伦、黄凡凡共同共有。2018年9月19日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订了《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将位于上海市闵行区绍虹路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给乙方使用；该房屋建筑面积为673.91平方米，仅用于医疗美容行业的业态经营使用；甲方最迟应于2018年9月20日前将该房屋交付给乙方，免租期4个月，自2018年9月20日起至2019年1月19日止，免租期内，甲方免收乙方租金，不免物业费和其他费用；免租期满后的首日为起租日，租赁期自起租日起10年，即租赁期为2019年1月20日起至2029年1月19日止；租赁期内，乙方以公历月为计算单位缴付该房屋每月的租金，月租金计算公式为每天每平方米租金*建筑面积*365天/12月；租金期内的租金及递增方式为，租金单价为6元/平方米/天(不含租金发票)，租金递增为每两年递增7%，即，2019年1月20日至2020年1月19日期间的月租金为122,989元，2020年1月20日止2021年1月19日期间的月租金为122,989元……；乙方应于本合同签署之日起当日内向甲方预付3个月的租金，而后每3个月按时支付租金；自起租日起，乙方应于每期房租到期前5日向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按未付款项千分之三的标准向甲方支付违约金；甲、乙双方约定，乙方应向甲方支付相当于2个月首期月租金作为租赁保证金，即租赁保证金金额为245,978元；若甲方已经预付乙方交付日之后的物业管理费，则乙方应将结算后的对应金额同首期房租一起支付给甲方，房屋物业管理费按照建筑面积每平米每月30元计算，具体以物业管理部门收费为准；乙方须自行负责该房屋部分公用设施(如水、设备、煤气、有限电视费、宽带网络费)之账户申请及开通手续的办理并负责缴付有关之费用；合同期内，因使用该房屋公用设施所发生的一切费用均由乙方承担，各项费用的支付方式、时间及标准，应按有关公用事业单位的标准为准；乙方应最迟于租赁期届满之日或本合同提前终止之日，与甲方联系交还该房屋事宜，且乙方应在本合同终止的当时内的17：00时之前向甲方交还该房屋。乙方如未经甲方书面同意而逾期不交还该房屋，乙方除应向甲方支付该房屋在占用期间内的占有使用费外(每日的占有使用费的金额为本合同约定的该房屋日租金金额*2)，还应承担该房屋在占用期间内实际发生的物业管理费、水、电等一切其他费用；甲、乙双方同意，在乙方逾期支付租金、物业管理费、水费、电费、通讯费或其他应付费用超过10日的，守约一方可书面通知违约一方解除本合同，违约方应向守约方按租赁保证金押金的2倍支付违约金，若出现上述情形而甲方行使解除合同之权利的，甲方除有权依据前述的约定要求乙方承担违约金，甲方还有权向乙方追索乙方在免租期内所免去的所有租金，并没收乙方交付的租赁保证金。合同还对其他事项等作了约定。合同签订后，双方按约履行上述协议。原告将涉案房屋交付被告使用，被告按约支付租金，但自2019年7月20日起，被告欠付租金。原告已替被告垫付自2019年7月1日起至2019年12月31日止的物业管理费121,303.80元。2019年10月29日，原告发送律师函给被告，要求被告支付欠付租金等，并解除双方之间的租赁合同，但该信函被告未签收。原告在庭审中陈述，原告已收到被告支付的租赁保证金245,978元，因涉案房屋内留有被告大型无影灯、电子系统等与涉案房屋形成添附的物品，原告多次联系被告均无果，无法自行收回房屋。以上事实，由原告提供的上海市不动产权证、《房屋租赁合同》、交易明细、相关单据、缴费通知书以及原告的当庭陈述在案佐证。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，应视为其放弃质证的权利。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性的强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守履行。房屋租赁合同关系中，出租人的主要合同义务为交付房屋，承租人的主要合同义务为支付租金。本案中，原告已按约交付涉案房屋，然被告未按约支付租金，逾期支付租金等费用超过10日，双方约定的解除条件已成就，据此原告享有合同解除权。原告虽寄送解除函给被告，但被告未签收，并未达到合同解除之效果，原告系以起诉的方式行使合同解除权，而本院于2020年8月11日向被告公告送达本案应诉材料，故本院确认原告与被告之间签订的《房屋租赁合同》于2020年8月11日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。基于合同解除，被告应腾空涉案房屋并交还给原告，对原告的相关诉讼请求，本院予以支持。根据原告提供的证据及庭审陈述，被告的租金仅支付到2019年7月19日，后续便拖欠租金，被告应当按照双方约定日租金4,043.46元向原告支付自2019年7月20日起至2020年8月11日止的租金，共计1,568,862.48元。据原告陈述，因被告在涉案房屋内留有大型医疗器械等与涉案房屋形成添附的物品，且无法联系到被告，故无法与被告办理交接手续，亦无法自行收回涉案房屋，基于被告的相关物品仍留在涉案房屋，相应的房屋占有使用费仍需支付。虽合同约定，未经出租方书面同意而逾期不交还房屋，承租方应向出租方支付日租金金额2倍的房屋占有使用费，但本案情况特殊，考虑到原告的实际损失及空置期内被告并未实际经营，本院酌定调整房屋占有使用费为租金标准，被告应按每日占有使用费4,043.46元的标准，向原告支付自2020年8月12日起至实际交还房屋之日止的占有使用费。根据合同约定，使用该房屋公用设施所发生的一切费用由被告负担，物业管理费亦由被告代原告支付，即被告应当支付涉案房屋的物业管理费及水、电费等费用，现原告向被告主张已垫付的自2019年7月1日起至2019年12月31日止的物业管理费121,303元以及自2019年7月1日起至2019年12月31日止的电费2,297.50元，本院均予以支持。根据合同约定，若被告欠付租金，则违约方应向守约方按租赁保证金押金的2倍支付违约金，且原告有权没收租赁保证金。该笔保证金具有违约金属性，系解约违约金。违约金具有惩罚性功能和补偿性功能，即用以弥补守约方因违约方的违约行为所造成的损失。现原告基于合同约定主张不返还该笔保证金，且再支付相当于租赁保证金金额的违约金，具有合同依据，本院予以支持。被告加湾公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告黄奕伦、黄凡凡与被告上海加湾医院管理有限公司就上海市闵行区绍虹路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》于2020年8月11日解除；二、被告上海加湾医院管理有限公司于本判决生效之日起十日内将上海市闵行区绍虹路XXX弄XXX号XXX室房屋腾退并返还给原告黄奕伦、黄凡凡；三、被告上海加湾医院管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告黄奕伦、黄凡凡自2019年7月20日起至2020年8月11日止的欠付租金1,568,862.48元；四、被告上海加湾医院管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告黄奕伦、黄凡凡按每日4,043.46元的标准计算，从2020年8月12日起至被告上海加湾医院管理有限公司实际返还房屋之日止的占有使用费；五、被告上海加湾医院管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告黄奕伦、黄凡凡自2019年7月1日起至2019年12月31日止的欠付物业管理费121,303元；六、被告上海加湾医院管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告黄奕伦、黄凡凡自2019年7月1日起至2019年12月31日止的欠付电费2,297.50元；七、被告上海加湾医院管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告黄奕伦、黄凡凡违约金245,978元；八、被告上海加湾医院管理有限公司已支付给原告黄奕伦、黄凡凡的租赁保证金245,978元，原告黄奕伦、黄凡凡不予返还。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24,210.78元，保全费5,000元，均由被告上海加湾医院管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  张 鑫二〇二〇年十月二十一日法官助理  李睿培书 记 员  李睿培附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。