淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0812民初4266号原告：张亮，男，1992年1月27日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：张欧，男，淮安市清江浦区胜达法律服务所法律工作者。被告：杨士亚，男，1967年7月13日出生，汉族，住淮安市清江浦区。被告：姜红菊，女，1966年8月17日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：卞恒亮，江苏昊震翰律师事务所律师。原告张亮与被告杨士亚、姜红菊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案受理，并依法适用简易程序于2020年8月18日公开开庭进行了审理。原告委托代理人张欧、被告杨士亚、姜红菊及其委托诉讼代理人卞恒亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张亮向本院提出诉讼请求：两被告返还原告购房定金2万元，承担违约金22万元，合计24万元；本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年6月23日，原、被告双方就原告购买被告杨士亚、姜菊红所有的坐落于淮安市清江浦区房屋事宜，在淮安洲禾房地产经纪服务有限公司的协助下签订了《淮安市存量房买卖及居间服务合同》，该合同第一条约定被告将其所有的淮安市清江浦区房屋出售给原告，登记建筑面积156.48平方米，不动产权号A201456854、A201456853；合同第三条又约定房屋转让总价款为110万元，原告当日支付定金2万元，被告出具书面购房定金收据一份；合同第三条又约定原、被告双方须于2020年7月1日之前向银行提交按揭贷款申请的相关材料，并配合办理银行审批手续……除定金以外由买方即原告在2020年7月15日之前除定金之外剩余首付款31万元支付至卖方即被告账号。合同第七条另约定违约责任条款：任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之二十的违约金。合同生效后，原告已筹备好首付款的款项，房屋中介（淮安洲禾房地产经纪服务有限公司）通知被告提交相关材料配合办理银行贷款审批手续，被告杨士亚以家庭事务未协调好为由不同意出售涉案房屋。原告为维护合法权益，故诉至法院。被告杨士亚辩称：6月23日下午，中介张某,4让我带结婚证、房产证、身份证到恒大住处，当时原告及中介都在场，我说没结婚证，中介说没有也行。中介拿着已经写好的合同让我签字，字太小了，看不清楚，当时不愿意签的，后来中介就把合同里面的内容（房价等）简单的告诉我，还说内容里面没有我任何的责任，只要我签字就可以了，我就把我自己的名字签上去了。签了以后中介又让我把姜红菊的名字代签上去，签字以后原告给我2万元定金，因为我知道姜红菊本人没到场，收到定金的时候我是认为收的是预付金，而不是决定卖房的定金。6月28日姜红菊说房子不卖，我就告诉中介工作没有协调好，我告知中介姜红菊电话号码，请中介协调，当天晚上到了中介处向当事人说了此事，这份合同应该是中介和买受人事先约定好的骗局，让我在上面签字，因为他们明知道姜红菊本人没有到场，这个合同签订是无效合同。我们没有给原告带来任何经济损失，至于押金我可以退还给原告，其他我承担任何费用，中介出的证明说我明确表示不卖房子的，这个证明是假的，我一直同意卖房的，是姜红菊不同意卖房。被告姜菊红辩称，被告姜红菊对杨士亚与原告签订的合同不知情，事前也没有委托授权杨士亚，事后也不同意出售涉案房屋，杨士亚无权代理姜红菊出售涉案房屋，6月28日接到中介电话，被告才知道杨士亚与中介、原告签订合同，当即就表示不同意卖房，所以我方没有与原告建立任何合同关系，该合同是涉及到两被告共同共有房屋，原告及中介明知一方到场没有明确授权的情况下，仍然要求杨士亚签订该协议，原告及中介不是善意的买受人，本案的合同意思表示不真实，合同没有生效，在意思不真实的情况下，原告及中介要求杨士亚在定金收条上签字，以及在相关合同上签字，本身就是违背诚信的，原告既主张定金，又主张违约金，本身诉讼就违反相关合同法的规定，原告是想通过签订合同或者诉讼获取非法利益，请求法庭依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：两被告杨士亚、姜菊红原系夫妻关系，在婚姻存续期间购得位于淮安市清江浦区，登记在两被告名下，为共同共有。2018年11月16日，两被告协议离婚，在财产处理时，该房屋约定为共同共有，且约定双方共同偿还所欠银行按揭贷款。2020年6月23日，被告杨士亚以本人及姜菊红委托代理人身份与原告张亮就涉案房屋签订《淮安市存量房买卖及居间服务合同》一份，合同约定：卖方自愿将坐落在淮安市恒大名都小区6号楼2501室的房屋出售给买方（房屋面积156.48平方米，不动产权证号A201456853、A201456854），房屋总价110万元。合同第三条关于付款方式约定：甲乙双方同意以银行贷款方式付款。合同签订时，买方向卖方支付定金2万元。首付款（不含定金）人民币31万元于2020年7月15日前支付，剩余房款申请银行按揭贷款（以银行实际批核额度为准），于银行放款当日付给甲方。第七条约定违约责任：任何一方不履行本合同约定义务，至合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之二十的违约金。合同签订后，被告杨士亚在卖方一栏签名捺印，并代理被告姜红菊在卖方一栏签名捺印，原告张亮在买方一栏签名捺印。当天，原告张亮支付给被告杨士亚购房定金2万元，被告杨士亚出具收条，载明“收到原告张亮购房定金贰万元整。”合同签订后，因被告姜红菊表示不同意卖房，被告杨士亚于同年6月28日将其与姜红菊的婚姻状况告知原告和中介，并于次日明确表示无法与姜红菊对卖房达成合意，要求中介自行协调，后中介与被告姜红菊联系，姜红菊明确表示不同意出售房屋，原告遂诉至法院。原告为证明其主张，申请证人张某,4出庭作证。证人张某,4在庭审中陈述：是两被告的儿子先把房屋挂在网上出售，后来原告联系我们说要买房，我、原告与被告杨士亚儿子当时从3点半一直开始商谈价格，到晚上七点多杨士亚本人拿着产权证、户口簿、契税发票也过来了，双方对细节方面继续商谈，直到晚上九点多才谈好，谈的时候姜红菊没有在场。产权证是两个人的名字，杨士亚跟其儿子都在场，当时杨士亚自己说跟姜红菊打了电话，但具体杨士亚跟谁打电话，有无打电话因为没有开免提我不清楚。杨士亚说他与姜红菊是夫妻，我还让杨士亚将结婚证带着的，杨士亚说当时结婚的早，那时候没有结婚证，也没有提到离婚的事情。杨士亚儿子在旁边也没有说，其也是做房产中介的。6月28日原告去银行做贷款，我跟杨士亚打电话，杨士亚就说跟姜红菊没有商量好，后来才跟我说离婚的事情，杨士亚说跟姜红菊协商不了，我给姜红菊打电话，姜红菊原话说房子价格卖低了，即使不低也不卖。本院庭后至中介处咨询，中介普遍认为涉案房屋同地段房价约在115万至120万左右。本院认为，《淮安市存量房买卖及居间服务合同》并无违反法律强制性规定，应为合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。该份合同就双方房款支付方式、期限，房屋的交付方式、时间等相关房屋交易的条款予以了明确约定，同时也约定了定金和违约金条款，被告杨士亚在签署房地产买卖中介合同后即明确表示因姜红菊不同意出卖房屋而无法履行房屋买卖合同，系其违约，应由其承担相应的违约责任。两被告虽辩称涉案合同未经过共有人姜红菊同意应为无效。本院认为，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。故原告要求被告杨士亚返还定金2万元并承担违约金，于法有据，本院予以支持。原告主张被告姜菊红对出售房屋知情，要求其共同承担赔偿责任，本院认为，鉴于被告姜红菊并未在该合同上签字，而诉争房屋系登记在被告杨士亚及姜红菊名下，属共同共有，原告对此亦是明知。在签约过程中，被告姜红菊未出现，杨士亚也从未出示过姜红菊同意其代为办理出售房屋的任何书面委托书，原、被告陈述关于杨士亚与姜红菊系夫妻关系，但并不意味着取得他人的委托授权，故在缺乏其他证据佐证的情况下，对原告认为被告杨士亚在该合同上的签字系得到被告姜红菊授权，为有权代理的意见本院不予采信。据此，原告要求被告姜红菊共同承担责任，于法无据，本院不予支持。对原告主张的违约金数额，因涉案合同约定违约金按照房屋出售价的20%计算，现被告并不认可违约金，原告亦未提供充分证据证明其因被告违约产生的损失，且被告仅收取2万元房屋定金，双方并未进行贷款、交房等下一步履行行为，合同履行仅至此结束，至合同签订后不足一周被告即提出不再履行房屋买卖合同。根据法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。因涉案房屋登记在两被告共同名下，被告姜红菊未到场情况即由被告杨士亚代签合同，原告未尽到审查义务，对合同无法履行亦有一定责任。本院结合相关房屋价格及近期房价上涨的事实，兼顾合同履行情况和违约金惩罚性特点，酌定违约金4万元，超出部分予以驳回。对于原告主张返还2万元定金，被告亦予同意，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告杨士亚于本判决生效后七日内退还原告张亮定金20000元，并支付违约金40000元，合计60000元；二、驳回原告张亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4900元，减半收取2450元，保全费1720元，合计4170元，由原告张亮负担3127元，被告杨士亚负担1043元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。如本判决（裁定）依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决（裁定）确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审 判 员  张 天二〇二〇年九月二十三日法官助理  张细平书 记 员  徐凤芝附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。