广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0108民初2795号 原告（反诉被告）：丁治杰，男，1981年10月18日出生，汉族，住广西柳州市城中区。 委托诉讼代理人：劳有城，广西共恒律师事务所律师。 被告（反诉原告）：汪捍，男，1986年9月25日出生，汉族，住安徽省桐城市。 委托诉讼代理人：谭江锦，广西通诚律师事务所律师。 原告（反诉被告）丁治杰与被告（反诉原告）汪捍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，拟适用简易程序进行审理，后因案情复杂依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）丁治杰及其委托诉讼代理人劳有城，被告（反诉原告）汪捍及其委托诉讼代理人谭江锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）丁治杰向本院提出诉讼请求：1、判令汪捍支付2020年2月15日至2021年2月14日的租金90000元，以及逾期支付租金的滞纳金（以90000元为基数，按每日千分之三的利率自2020年1月16日起计至实际清偿本息之日止）；2、判令汪捍支付本案的律师费5000元；3、本案的诉讼费由汪捍承担；4、判令汪捍承担本案财产保全的保全费970元、保全保险费800元、合计1770元。事实和理由：2018年1月5日，被告租用原告位于南宁市良庆区作为商用,双方签订了《房屋租赁合同》，并对双方权利义务作了明确约定。其中合同第三条第4项明确载明了被告应于2020年1月15日前支付2020年2月15日至2021年2月14日的租金合计人民币90000元，但至今被告没有依约支付，亦没按合同第八条第2项的约定支付逾期交纳租金的滞纳金。在原告屡次向被告主张以上权利未果，迫于无奈的情况下，特此依法依约提起诉讼，望依法支持诉请。 被告（反诉原告）汪捍针对本诉辩称：1、汪捍于2019年12月底已经向丁治杰提出解除合同的请求，在第一期交付租金未完全使用时，汪捍已经搬离房屋，双方的租赁合同已经构成事实上的解除，因此汪捍无需再支付丁治杰诉请的租金及滞纳金；2、合同约定律师费由败诉方承担，丁治杰主张要求继续履行合同、支付租金，如果法院判决合同解除，丁治杰应为败诉方，律师费应由其自行承担；3、保险费不是本案必然发生的费用，丁治杰的主张没有依据。综上，请求驳回丁治杰的诉讼请求。 被告（反诉原告）汪捍向本院提出反诉请求：1、判决确认双方签订的《房屋租赁合同》于2020年1月10日已经解除；2、判令丁治杰返还汪捍押金30000元；3、本案诉讼费用由丁治杰负担。事实与理由：2018年1月5日，反诉原告与反诉被告签订一份《房屋租赁合同》，约定反诉原告承租反诉被告位于南宁市良庆区，租金为每年90000元，2018年1月15日至2019年2月14日为装修免租期。合同签订后，反诉原告于2018年1月5日交付了90000元的租金及30000元的房屋押金。反诉原告承租铺面后，发现铺面周围人流量少，生意冷清，每天的营业额都不足以支付租金。2019年12月中旬，反诉原告向反诉被告提出提前解除合同的请求，2019年12月31日，反诉被告回复要求反诉原告补偿9.75万元后方可同意解除合同，反诉原告认为1.5万元的违约金足以弥补提前解除合同给反诉被告造成的损失。2020年1月10日，反诉原告清空房屋后告知反诉被告其已经搬离，可以另行出租。2020年1月份是疫情爆发期，政府要求全国大范围隔离。全国人民都禁足在家，所以在国家政策和客观事实的影响下，店铺因不可抗力因素耿无法经营。反诉原告认为，因多种原因导致反诉原告经营困难，无法再继续履行合同，反诉原告已经提出解除合同的请求，并且在2020年1月10日以后反诉原告并没有再继续使用房屋，双方的租赁关系事实上于2020年1月10日已经解除。反诉原告根据《合同法》第九十六条及《民事诉讼法》的有关规定，向法院提出反诉请求。综上所述，反诉原告的反诉请求有事实和法律依据，请求法院在查明事实的基础上支持反诉原告反诉请求，以维护其合法权益。 原告（反诉被告）丁治杰针对反诉辩称：反诉原告的诉请无事实与法律依据，望依法驳回其诉请，理由如下： 一、反诉被告与反诉原告并未达成解除合同的合意。反诉原告无证据证明双方就解除合同一事达成有效合意，同时《房屋租赁合同》并未赋予反诉原告有单方终止合同的权利，因此不能依据《合同法》第九十三条、第九十六条的规定主张合同己经解除。 二、本案并不符合法定解除的条件。反诉原告主张《房屋租赁合同》于2020年1月10日己经解除，但2020年1月10日之前并非疫情期，真正的疫情期是在2020年1月底之后，因此当时不存在不可抗力的事件，且反诉原告又无证据证明存在何种不可抗力导致合同目的不能实现，因此不能依据《合同法》第九十四条、第九十六条的规定主张合同己经解除。另外，哪怕反诉原告以疫情影响作为不可抗力为由请求解除合同，本案适用不可抗力规则，除了被指称的“不可抗力”本身必须满足不能预见、不能避免且不能克服之外，还要求该种不可抗力对合同义务履行的影响也是不能预见、不能避免且无法克服的。换言之，在判断本次新冠肺炎疫情及其政府管制措施是否构成某一项合同义务不能履行的免责事由即不可抗力，应当根据个案判断，不可一刀切。那么，就要结合本案实际情况同时从以下几个角度去审查：1、应以尊重风险归属的一般规则为前提，即“谁享受权利、谁承担风险”。因此可以得出结论：在承租人因不可抗力导致的经营收益损失，本应由其自身承担。如果可以适用不可抗力在合同法下的减免规则，则该种风险损失就转嫁给了没有任何违约过错的出租人，显然有违公平正义。更为严重的是，如此适用规则，风险归属原则所确立的稳定秩序将遭到粉碎性的破坏，因为，既然允许承租人如此适用规则，那么，出租人同样可以向他们的合同债权人提出减免主张，这些出租人的债权人还可以再向他们的债权人提出减免主张…不可抗力的风险损失随着合同交易链条和网络传递、扩散，就如同瘟疫般扩散。2、因果关系审查。尽管这场新冠肺炎疫情被官宣为不可抗力，但只有合同不能履行的事实与该不可抗力之间存在因果关系，才可能可以作为免于承担违约责任的抗辩理由。相同大背景下，不同个案，会呈现不同可能性。通过因果关系标准对案情进行测试，会发现同一不可抗力之大背景之下，即使同类型合同，因疫情及防控措施的微观具体影响的不同以及个体能力和状态的不同，适用不可抗力的情况各不相同。3、不能预见、不能避免且不能克服的审查。疫情期间反诉原告并未通知反诉被告其受疫情影响无法经营，也无证据证明其不能克服。因此，在反诉原告无证据证明疫情致合同目的无法实现的情况下，亦不能以此请求解除合同。 三、双方就解除租赁合同一事中并没有达成一致。虽然证人及反诉原告陈述铺面一直是关门的，但是不能证明反诉原告没有使用铺面，因反诉原告一直没有按照合同的约定与反诉被告做任何的交接手续，或补签任何的协议，甚至铺面的钥匙一直掌握在反诉原告的手中，铺面一直在其掌控之下，合同并没有解除。 综上所述，本案属于确认之诉，反诉原告的诉求无事实与法律依据，望依法驳回其诉请。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院在下文论述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月5日，丁治杰与汪捍签订一份《房屋租赁合同》，约定丁治杰将南宁市良庆区出租给汪捍使用，租赁期限共6年零1个月，自2018年1月15日起至2024年2月15日止。2018年1月15日至2019年2月14日为免租期，2019年2月15日至2024年2月14日为收租期，租金每年为90000元，每月为7500元，房屋租金按年支付，每12个月交纳一次。合同签订当日，汪捍向丁治杰支付了房屋押金30000元，以及2019年2月15日至2020年2月14日的租金90000元。2019年12月份，汪捍向丁治杰提出解除合同，但双方协商不下，未能达成一致。后汪捍自行搬离租赁房屋，且未向丁治杰移交房屋。2020年5月份和7月份，双方因租金的支付以及租赁合同解除的问题而互相诉至法院。 本院认为，丁治杰与汪捍于2018年1月5日签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应依约履行。 一、关于合同解除的问题。 根据本案《房屋租赁合同》的约定，双方不得随意变更或者解除合同，需要变更或者解除的，须经双方协商一致并达成新的书面协议。双方的诉状、微信聊天记录及庭审陈述均显示，2019年12月份，汪捍向丁治杰提出解除租赁合同的请求，但双方协商不下。此后，汪捍即自行搬离所租赁房屋。由此可见，双方并未达成解除租赁合同的合意。汪捍另提出，2020年1月份新冠疫情爆发，店铺因不可抗力因素无法经营。根据汪捍自述，因人流量少、生意冷清，其遂于2019年12月份中旬出解除租赁合同，并于2020年1月10日搬离租赁房屋。新冠疫情虽属于不可抗力，但并不必然导致租赁合同解除，况且汪捍提出解除租赁合同请求时，疫情并未全面爆发并采取管制措施，并未因疫情防控而造成经营困难，其未经协商一致即搬离租赁房屋并拒付租金，属于违约。汪捍主张其于2020年1月10日以后便不再继续使用租赁房屋，租赁合同事实上已于2020年1月10日解除，没有事实及法律依据，本院不予支持。在丁治杰提起本诉后，汪捍提出反诉，要求解除租赁合同。鉴于汪捍因经营困难已搬离租赁房屋，且其不愿意继续履行租赁合同，该义务又不宜强制履行，因此本案租赁合同应予解除。考虑到汪捍已支付租金至2020年2月14日，为方便计算起见，租赁合同解除的时间，本院确定为2020年2月14日。 二、关于合同解除后的责任承担问题。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”据此，本案租赁合同于2020年2月14日解除后，汪捍应向丁治杰返还承租房屋。2019年2月15日至2020年2月14日的租金汪捍已于租赁合同签订之日支付，从租赁合同解除之次日至被告返还房屋期间的房屋占用费，参照租赁合同的租金标准确定，即每月7500元，但应从房屋占用费总额中扣除汪捍已支付的房屋押金30000元。关于丁治杰主张的律师费，本案租赁合同约定，如因履行本合同产生纠纷，导致仲裁或诉讼的，败诉方应承担胜诉方的诉讼费、聘请律师而产生的律师代理费。丁治杰为本案诉讼委托律师，产生的律师代理费5000元可由汪捍承担，丁治杰的诉请，有合同根据，本院予以支持。丁治杰另主张其申请财产保全而向保险公司办理诉讼财产保全责任保险，并支出保险费用800元，该费用应由汪捍承担，由于丁治杰提供担保的方式包括但不限于投保诉讼财产保全责任保险，即丁治杰支出该保险费用不属于必然造成的损失，故本院对此不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）丁治杰与被告（反诉原告）汪捍2018年1月5日签订的《房屋租赁合同》于2020年2月14日解除； 二、被告（反诉原告）汪捍于本判决生效之日起十日将南宁市良庆区五象大道333号恒大绿洲36号楼108号房屋返还给原告（反诉被告）丁治杰； 三、被告（反诉原告）汪捍向原告（反诉被告）丁治杰支付租赁合同解除后的房屋占用费（计算方法：以每月7500元为标准，从2020年2月15日起计算至实际返还房屋之日止，并从房屋占用费总额中扣除汪捍已支付的房屋押金30000元）； 四、被告（反诉原告）汪捍于本判决生效之日起十日向原告（反诉被告）丁治杰支付本案律师费5000元； 五、驳回原告（反诉被告）丁治杰、被告（反诉原告）汪捍的其他诉讼请求。 义务人如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务的，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在履行期限届满之日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本诉受理费2226元（丁治杰已预交），保全费970元（丁治杰已预交），由被告（反诉原告）汪捍负担；反诉受理费275元（汪捍已预交），由被告（反诉原告）汪捍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  孙炜磊 人民陪审员  丁祖兰 人民陪审员  黎金聘 二〇二〇年十一月二日 法官 助理  吕 繁 书 记 员  谭秀灵 附本案相关的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。