广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤03民终15851-15861号 （15851-15861号案）上诉人（原审原告）：深圳高迪数码有限公司，住所地深圳市龙岗区龙城街道黄阁路**龙岗天安数码创业园**厂房**，统一社会信用代码91440300774145967R。 法定代表人：陈竹均，董事长。 委托诉讼代理人：胡晓海，北京市中伦（深圳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李嘉文，北京市中伦（深圳）律师事务所律师。 （15851-15861号案）被上诉人（原审被告）：深圳市龙岗天安数码新城有限公司，住所地深圳，住所地深圳市龙岗区龙城街道中心城龙岗天安数码创新园**厂房A201用代码9144030061893602XU。 法定代表人：杜灿生，董事长。 委托诉讼代理人：宋晓东，广东信桥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张小峰，广东信桥律师事务所律师。 上诉人深圳高迪数码有限公司（以下简称高迪公司）因与被上诉人深圳市龙岗天安数码新城有限公司（以下简称天安数码公司）房屋买卖合同纠纷十一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初12718-12728号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 上诉人高迪公司的上诉请求:1.撤销（2018）粤0307民初12718-12728号民事判决；2.判令被上诉人天安数码公司向上诉人高迪公司承担从2015年12月31日起至完全办妥涉案房产（龙岗天安数码创业园1号厂房的A401、A403、A404、A501、A502、A503、A504、B501、B502、B503、B504号房）产权登记之日止的违约金（逾期办证违约金），暂计至二审判决生效时止（详见一审判决书附表）；3.判决被上诉人天安数码公司承担本案一审、二审的全部诉讼费用。主要事实和理由：一、涉案房产在办理相关手续之后可以办理产权过户，一审法院认定有关的合同约定实际无法履行,属于认定事实错误。本案所涉房产是被上诉人于2013年6月销售的龙岗天安数码城三期物业，本案证据已经证明，在办理相关手续之后，这些物业是能够办理产权过户手续的，相关的关键证据如下：（1）深圳市龙岗区人民政府2012年4月26日《工作会议纪要》。该文件第二部分第（一）项明确同意将该部分限自用物业以“保障性产业用房”对外销售，并对购买方以后“转让该物业产权”做了限制。同时明确要求“请规划国土部门支持，办理相关手续”。（2）被上诉人2018年5月18日《关于支持协调龙岗天安数码城三期产业保障房产权过户历史遗留问题的协调会会议纪要》，其中第二部分明确提出了置换方案，即将尚未建成的四期物业中的可售指标用于上述已卖给上诉人的三期物业，从而完成这些三期物业的产权过户。以上证据充分证明，虽然涉案房产最初根据有关土地使用权出让协议的规定，限于开发商（被上诉人）自用，但这一限制完全可以通过办理相关手续之后取消，并相应将产权过户至上诉人名下。即本案双方在《深圳市房地产买卖合同》中有关办理产权证书的条款是完全可以履行的。二、被上诉人并未推动产权过户的实现，已构成违约。基于上述分析，涉案房产无论从政府批准还是具体方案的角度，都是可以办理产权过户登记。为此上诉人与被上诉人于2013年6月5日签订的11份《深圳市房地产买卖合同》的《附件四：补充协议》第7条均已明确约定，被上诉人在政府相关部门的支持下推动产权过户的实现，上诉人理解并同意在合理期间内取得房产产权，在2015年12月31日前过户登记到上诉人名下。该条款明确约定应由被上诉人承担推动涉案房产产权过户实现的义务。上诉人并未开展有关工作，未向相关政府部门提交任何申请文件，直至2018年5月，才召集购买方通报事实方案，其怠于履行义务的过错是十分明显的。根据《合同法》第107条的规定，被上诉人在政府已经同意、且有实施方案的情况下，逾期三年多未推动产权过户的实现，显属违约，应当承担违约责任。三、本案所涉房产已经由政府批准由限于自用转为对外销售，被上诉人违反约定，近六年来未实际办理任何相关手续，严重违约，导致有关房产仍处于限于自用的状态。 被上诉人天安数码公司的答辩意见：上诉人高迪公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。具体理由为:一、被上诉人认为已竭尽全力促使政府及各相关部门配合办理房屋产权过户，但该房屋产权过户已在事实上无法履行。被上诉人转让给上诉人房屋的性质为“自用商品房”，用途为“工业厂房”。该所涉房屋买卖合同的签订完全是在2012年龙岗区政府为推动保障性产业用房政策的落地，要求被上诉人配合政府与上诉人所签，且涉案房产的销售、招商及房屋买卖合同主要条款的约定都是由龙岗区政府主导。在所涉房屋买卖合同签订前后，被上诉人多次与政府沟通并发函，要求龙岗区政府协助解决涉案房屋的过户问题，且在2018年上诉人参与了所涉各方解决的保障房产权过户历史遗留问题的协商会上，所涉及的相关房屋的业主及政府部门、工作人员也都确认被上诉人曾数次要求政府协助解决，但均未有结果。被上诉人认为上诉人对其所购买的房产不能顺利办理房屋产权过户是具有预期的，该自用房产龙岗区政府对其转让也有严格的限制，对购买方的资格也有限制，购买价格远远低于市场价，这些都在房屋买卖合同中有明确的约定。且在双方所签订的买卖合同补充协议第七条中双方有约定在政府部门的支持下推动产权过户。二、从法律角度而言，对于事实上无法履行的合同义务，不得要求相对方承担迟延履行的违约责任。违约金条款从法律角度而言是从合同，其有对应的主合同约定，只有主合同义务在可履行的情况下，存在着违约情况时，该违约金条款才能够得以强制履行。本案中办理房屋过户的条款事实上无法强制履行，相对应的违约金条款也无法得以强制履行。如果对于事实上无法履行的合同义务，要求被上诉人承担迟延履行的违约责任，将会产生对被上诉人极不公平的法律后果，有违民法公平原则。三、被上诉人认为一审法院驳回上诉人的诉讼请求对案涉双方都是公平的，上诉人完全可以依照法律规定，要求解除合同赔偿损失，通过损失赔偿请求权来请求被上诉人对其所遭受的损失给予合理的补偿。上诉人所主张的延期办证违约金便已超过购买房屋所付的买卖价款。而被上诉人在所涉及的房屋买卖合同中并无获利。 上诉人高迪公司的原审诉讼请求：1.被上诉人向上诉人承担从2015年12月31日起至完全办妥的房屋（房号：A401、A403、A404、A501、A502、A503、A504、B501、B502、B503、B504）产权登记之日止的违约金(逾期办证违约金)；2.被上诉人承担本案的诉讼费用。 原审法院查明，2013年6月5日，上诉人与被上诉人签订了一份《深圳市房地产买卖合同》（以下简称《合同》）及《补充协议》，约定：1.被上诉人将位于深圳市龙岗区龙城街道办事处（街道）龙岗中心城路龙岗天安数码创业园1号厂房的11套房地产（房号：A401、A403、A404、A501、A502、A503、A504、B501、B502、B503、B504）转让给上诉人，用途为厂房；2.被上诉人应当于2013年6月30日前将涉案房产交付给上诉人；3.被上诉人在政府相关部门的支持下推动该产权过户的实现，上诉人理解并同意在合理期间内取得涉案房产产权（2015年12月31日前过户登记到上诉人名下），涉案房产只能用于深圳市龙岗区产业部门批准的项目。此外，双方还就价款支付方式、逾期责任等情况进行了约定。 后上诉人按照合同约定全额支付了11套房产的价款。2014年3月31日，被上诉人向上诉人发出了《入伙通知书》，要求上诉人于2014年4月1日携带相关资料办理入伙手续。2018年1月11日，上诉人委托中伦律师事务所向被上诉人发出了一份《律师函》，要求被上诉人支付因逾期办理涉案房屋房产证的违约金。 被上诉人确认上诉人已足额支付涉案11套房产的转让款，但称：1.并非其不愿意配合上诉人办理过户手续，而是涉案房产系自持物业，不可销售；2.本案交易背景系2012年为加快龙岗区聚集总部企业和高科技企业的进程，龙岗区政府推出了保障性产业用房及相关政策。实际上，涉案房产的销售始终都是在龙岗区政府的推动及主持下进行的。政府向被上诉人和入驻企业承诺会积极推动办理上述产业保障用房产权过户手续。被上诉人在将房屋交付给上诉人后，多次与政府沟通协调，龙岗区政府也在积极推动，原被上诉人双方和政府也多次协调商洽，但因为相关房产政策的原因而始终没有结果。 为证明其主张，被上诉人提交了《关于支持协调解决龙岗天安数码城三期产业保障房产权过户历史遗留问题的协调会会议纪要》、《关于签署龙岗天安数码城产业保证房产权证件办理沟通会议情况及关于知识协调解决龙岗天安数码城三期产业保障房产权过户历史遗留问题的协调会会议纪要的通知即龙岗天安数码城产业保障房产权证件办理沟通会议情况确认函》、《龙岗天安数码城建设协调会议纪要》、《关于天安龙岗数码城创新产业用房发售的通告及附件》、《购买天安龙岗数码城创新产业用房申请材料清单承诺书》、《天安龙岗数码城创新产业用房入住申请表》、《天安龙岗数码城三期项目介绍》、《龙岗天安创新产业用房准入通知书》、《关于调整龙岗天安创新产业用房分配方案的通知》、《关于天安数码城龙岗项目提供政府招商平台用房事项的报告》、《申请报告》、《关于支持龙岗天安数码城加大企业研发力度的请示》和《关于联合龙岗区经促局在龙岗天安数码城打造龙岗区总部企业招商平台的报告》予以佐证。该系列证据显示因涉案房产办理房产证事宜，上诉人与其他多家公司与被上诉人在政府组织下多次协商，但至今并未有明确结果及达成一致的协商意见。 一审法院向深圳市不动产登记中心发函，询问涉案房产是否为深圳市龙岗天安数码新城有限公司的自持物业及若系自持物业则是否能交易并在交易后办理新产权人的房产证。深圳市不动产登记中心复函称，涉案房产权利人均为深圳市龙岗天安数码新城有限公司，且涉案房产均属于自用房产，不得进入市场销售。根据复函的内容，涉案房产面临无法办理房产证的情况，因此一审法院依法向上诉人释明询问其是否要求变更诉请，上诉人明确表示不变更诉讼请求。 原审法院认为，双方当事人签订的《合同》系双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据深圳市不动产登记中心的复函显示，涉案房产属于自用物业，不得进入市场销售，即从现有证据和政策来看涉案房产无法从权利人深圳市龙岗天安数码新城有限公司的名下变更登记到上诉人名下，并办理权利人为上诉人的产权证书。因此，上诉人与被上诉人在《合同》中约定的为涉案房产办理产权证书的条款实际无法履行，上诉人依据实际无法履行的合同条款提出的本案诉请亦因此没有法律依据，难以获得支持。经一审法院依法向上诉人释明，上诉人明确表示不变更诉讼请求，故上诉人诉请被上诉人向其支付逾期办证违约金，依法不予支持。依据《中国人民共和国合同法》第六十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决：驳回上诉人高迪公司的全部诉讼请求。 本院经二审审理查明以下事实： 一、经本院向深圳市规划和自然资源局龙岗管理局函询，该局作出深规划资源龙岗函【2019】1167号复函，其主要内容为：2004年3月30日，被上诉人天安数码公司经深地合字（2002）5017号出让合同受让G01053-6号宗地土地使用权，土地面积为51995平方米，土地用途为工业用地，总建筑面积77992.5平方米。2008年4月18日，签订补充协议（补2），根据市政府批准意见，本地块内除不少于20%建筑面积用于公共服务平台以及提供园区配套服务设施并限自用外，其余可进入市场销售。 二、经本院向深圳市不动产登记中心函询，该中心作出深不动产登函【2019】806号复函，其主要内容为：龙岗天安数码创业园1号厂房A401、A404、A501、A502、A504于2014年1月20日办理了房地产证；A403、A503于2014年1月17日办理了房地产证；B501、B502、B503、B504于2014年1月21日办理了房地产证。根据被上诉人天安数码公司办理上述11套房产产权登记提供的《分户汇总表》，上述11套房产房屋性质均为“自用”。 三、根据双方当事人签订的房地产买卖合同第十二条、第二十条的约定，由于被上诉人的原因造成上诉人无法取得或者丧失本房地产所有权，或者所有权受到限制的，上诉人有权解除本合同，被上诉人应当按照合同第十二条的有关约定承担责任【第十二条约定，逾期在90日之内（含90日）的，被上诉人向上诉人按日支付购房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，如上诉人要求继续履行合同，则被上诉人按日向上诉人支付万分之四的违约金】。 本院认为，针对上诉人高迪公司的各项上诉请求，本院具体分析认定如下： 双方当事人签订的房地产买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。 关于合同的履行问题，上诉人已经完全按照合同的约定履行了付款义务，双方当事人对此均无异议。被上诉人天安数码公司在双方2013年6月5日签订房屋买卖合同前，没有提交证据证明其已告知上诉人所售卖的涉案房产属于“自用房”，亦没有提交证据证明被上诉人在合同签订前已告知上诉人涉案房产不能依照合同办理过户手续。至2014年1月，深圳市不动产登记中心根据被上诉人天安数码公司提供的《分户汇总表》，将涉案11套房产办理了房屋性质为“自用”的房产证。根据深圳市不动产登记中心给一审法院的复函内容，涉案房产权利人均为深圳市龙岗天安数码新城有限公司，均属于自用房产，不得进入市场销售，亦不能过户于上诉人名下。本院认为，被上诉人作为售房方，未按合同约定为上诉人办理涉案房产的产权证，致使上诉人的合法合同权益受到重大损失，被上诉人对此存在明显的过错，属于根本性违约情形。 关于违约责任的承担问题，上诉人作为守约方，有权选择解除涉案合同并要求赔偿损失，或继续履行合同并要求被上诉人承担违约责任。一审法院以经释明后,上诉人不变更诉请为由,认为合同不具有继续履行条件而驳回上诉人要求被上诉人承担违约责任的请求，存在法律适用错误，本院依法予以纠正。根据涉案房产买卖合同第十二条及第二十条的约定，由于被上诉人的原因造成上诉人无法取得或者丧失本房地产所有权，或者所有权受到限制的，上诉人有权解除本合同，被上诉人应当按照合同第十二条的有关约定承担责任，具体承担方式为，逾期在90日之内（含90日）的，被上诉人向上诉人按日支付购房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，如上诉人要求继续履行合同，则被上诉人按日向上诉人支付万分之四的违约金。鉴于政府主管部门已经明确涉案房产不能过户于上诉人，被上诉人应当向上诉人支付不能为涉案房产办理房地产证的违约金。参照上述合同约定，本院酌定被上诉人按日万分之三向上诉人支付违约金16251502元（32751920×1654天×0.03%）。 综上，原审判决认定事实基本清楚，但适用法律存在不当，本院依法予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初12718-12728号民事判决； 二、被上诉人深圳市龙岗天安数码新城有限公司在本判决生效之日起十日内向上诉人深圳高迪数码有限公司支付违约金16251502元。 如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本十一案一审案件受理费合计人民币78232元、二审案件受理费合计156467.1元，均由被上诉人深圳市龙岗天安数码新城有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 彭   琛 审判员 庄 齐 明 审判员 周   洁 二〇二〇年七月九日 书记员 钟雯（兼）