青海省海东市乐都区人民法院民事判决书（2020）青0202民初1393号原告：雷永玺，男，汉族，生于1996年5月25日，青海省海东市乐都区蒲台乡雷盛家村村民，现住海东市乐都区丽水湾小区。委托诉讼代理人：刘喜全、张雪琴，青海河湟律师事务所律师。被告：海东市金鼎房地产开发有限公司，住所地：青海省海东市乐都区滨河南路**，统一社会信用代码：91632123661934660T。法定代表人：焦建军，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐闻花，青海尚流律师事务所律师。原告雷永玺与被告海东市金鼎房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告雷永玺的委托诉讼代理人刘喜全、张雪琴，被告海东市金鼎房地产开发有限公司的法定代表人焦建军及其委托诉讼代理人徐闻花均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雷永玺向本院提出诉讼请求：1、判令被告承担逾期交房的违约责任，并承担违约金5501.8元；2、判令被告返还多收取的燃气管道费3960元；3、判令被告退还所收取的锅炉费4900元；以上合计14361.8元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年11月7日在海东市乐都区丽水湾·馨城售房部签订了《商品房买卖合同》，原告按照合同第七条向被告支付了房屋价款，根据合同约定，被告应于2019年7月16日前达到交付房屋条件并交付房屋，被告于2019年7月19日统一交付房屋，但是原告接受被告交付的房屋后，发现该房屋并未达到交付条件，即燃气管道并未敷设，导致原告无法入住生活。按照合同约定，被告达到交付房屋条件后才能视为向原告交付房屋完毕，而被告直至2019年11月14日完成原告房屋内管道敷设接通天然气，被告的行为已构成违约，应承担逾期交房的违约责任，并承担违约金5501.8元。在接通天然气后被告向原告多收取了燃气管道费3960元，并且未经协商将其购置的天然气锅炉安装于原告购买的房屋内并强行收取天然气锅炉费4900元。后原告通过乐都大元燃气壁挂锅炉和乐都区许乃怀壁挂锅炉经营部开具的乐都区政府采购询价表得知被告安装的锅炉的实际价格分别为3000元和2980元，现原告要求被告拆走壁挂锅炉并退还锅炉费4900元及多收取的燃气管道费3960元。海东市金鼎房地产开发有限公司辩称，1、被告不存在逾期交房情形，故不应承担逾期交房的违约责任。原告在诉状中称被告是在2019年7月19日统一交房与事实不符，实际上被告在2019年7月16日就已经通知业主统一交房了。另外，原告认为由于被告交付房屋没有开通天然气，故直接可以视为延期交房，这种理解违背合同的约定，双方在《商品房买卖合同》第九条约定了商品房交付条件，在第十条约定了商品房相关设施设备交付条件，故交付房屋和交付房屋的配套设施是两个概念，并不能等同。在《商品房买卖合同》第十条第一项中约定：“对于燃气不能正常使用时，由出卖人负责完善，由于政府及相关部门造成的原因除外”。据此，双方对于燃气无法正常使用，约定责任承担方式并不适用逾期交房的违约责任。由于房屋施工是由被告自己完成的，而燃气施工是由燃气公司完成，燃气公司施工工期不是被告可以决定的，所以才会在合同中这样约定。同时被告并没有延期交房，只是存在瑕疵交房的情形，但这是因2017年全国范围内进行环保检查导致砂石厂停工所导致的，房屋施工及配套设施的安装有先后顺序，燃气管道延期敷设属于被告不应承担责任的范围。2、燃气管道费和锅炉费都是被告代收代支款项，且款项都已经支出，故不存在退还问题。被告在向原告交房时，就已经告知了这部分费用是代收代支项目，并不是被告自己收取，且该笔款项均已经分别支付给海东华润燃气有限公司和西宁欧瑞特暖通机电有限公司，无法退还。原告如果不同意被告安装的锅炉，应当在接受房屋时或者接受房屋后未使用锅炉前向被告提出，而不是已经过了一个采暖期才向被告提出。综上，原告的三项主张没有法律依据，请依法驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交的第一份证据《商品房买卖合同》1份。证明方向为：原、被告之间存在商品房买卖合同法律关系，即被告存在违约应承担违约金的事实。被告对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，对证明方向提出异议。结合该组证据的内容本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认，但对原告提出的证明方向不予采信；原告提交的第二组证据《青海增值税普通发票》2张及《海东市金鼎房地产开发有限公司代收代缴费用明细表》。证明方向为：被告收取原告房款454696元、燃气管道费用3960元及锅炉费用4900元。被告对该组证据的真实性、合法性、关联性均无异议，故对该组证据的证明效力本院予以采信；被告提交的第一组证据：《商品房买卖合同》1份。证明方向为：房屋交付条件和房屋相关设施设备的交付条件，同时证明原告的主张不成立。原告对该组证据的真实性、合法性、关联性均无异议，对证明方向不予认可。经审核该组证据与原告提交的第一份证据系同一证据，对该组证据的真实性、合法性、关联性本院予以采信；被告提交的第二组证据：《海东市金鼎房地产开发有限公司代收代缴费用明细表》1份。证明方向为：交房时被告就已经告知原告燃气管道费和锅炉费系代收代支。原告对该组证据的真实性、合法性、关联性均无异议，对证明方向有异议。经审核该组证据的内容真实、合法且与本案有关联性，故本院对该组证据的证明效力予以采信；被告提交的第三组证据：《商品房预售许可证》1份。证明方向为：2017年12月1日被告就已经取得案涉房屋预售的许可证，房价在取得预售许可证时已经备案，且燃气管道费不包含在房价中，燃气管道费是收取后支付给燃气公司。原告对该组证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但对证明方向有异议。经审核该组证据具有证据的真实性、合法性、关联性，故本院对该组证据的证明效力予以采信；被告提交的第四组证据：《中国工商银行业务回单》1份、《中国建设银行进账单》一份、《青海增值税专用发票》4张。证明方向为：被告于2019年6月、10月分别向燃气公司转账1948320元，发票中明确记载了案涉房屋的燃气管道费用，且该费用在向原告收取之前是被告垫付的。原告对该组证据的真实性、合法性、关联性均无异议，故本院对该组证据的效力予以采信；被告提交的第五组证据：《天然气壁挂锅炉供货合同》1份。证明方向为：被告采购锅炉后又按原价安装给原告，锅炉的单价为4900元。原告对该组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。经审核该组证据的内容与原告陈述的锅炉价格、被告代收的锅炉价格相一致，故对该组证据的证明效力本院予以采信；被告提交的第六组证据：微信截屏1份，证明方向为：2019年7月16日被告向业主通知交房。原告提出该组证据与本案无关，且认为交房时间是2019年7月19日，7月16日办手续的质证意见。经审核原告提出2019年7月16日是办手续时间与该组证据证明的内容一致，故本院对该组证据的证明效力予以采信；被告提交的第七组证据：情况说明1份、《青海增值税专用发票》19页、《青海增值税普通发票》3页、《中国工商银行业务回单》4份、《中国工商银行网上银行电子回单》。证明方向为：被告已向西宁欧瑞特暖通机电有限公司支付了锅炉货款2160900元。原告对该组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。结合其他证据审核该组证据内容真实、合法且与本案有关联性，故本院对该组证据的证明效力予以采信；被告提交的第八组证据：《工程暂停申请表》、《工程复工报审表》、《关于建立省重点建设项目砂石保障供应协调联席会议工作机制的通知》1份、《青海省国土资源厅文件》1份、《海东市乐都区自然资源局告知书》14份。证明方向为：2017年因环保检查导致砂石厂停产，致使案涉的楼盘停工，被告不应承担瑕疵交房的违约责任。原告对该组证据真实性、合法性、关联性均不予认可。经审核该组证据内容一致，相互印证，形成完整的证据链，故本院对该组证据的证明效力予以采信。本院经审理认定事实如下：被告海东市金鼎房地产开发有限公司于2017年12月1日取得丽水湾馨城三期E1、E2、E3、E4号楼的商品房预售许可证。2018年11月7日，原、被告经协商签订了《商品房买卖合同》，原告以454696元的价格购买了被告修建的位于丽水湾·馨城三期E区E4号商住楼1单元6层1062室商品房一套。双方在合同第九条约定了商品房交付条件：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。第十条约定了商品房相关设施设备交付条件（一）基础设施设备“1、供水、排水……；2、供电……；3、供暖……；4、交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网链接，保证燃气供应。如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第2种方式处理：（1）以上设施中第1、2、3……；（2）由出卖人负责，由于政府及相关部门造成的原因除外”。合同第十一条约定了出卖人应当在2019年7月16日前向买受人交付该商品房。合同第十二条约定了逾期交付责任。双方在《补充协议》3.4.4中约定：“由于国家环保检查或其他原因导致建设方无法买到建筑材料，交房日期相应顺延”；在《补充协议》8.5.3中约定：“买受人所缴纳的天然气初装费、有线电视初装费、天然气壁挂锅炉设备款等相关费用在办理入住前，按出卖人通知的时间一次性付清。……”合同签订后原告按约定向被告交付房款454696元，被告于2019年7月16日向原告通知交付房屋。2019年8月18日经原告同意并在《代收代缴费用明细表》上签名后被告向原告代收居民管道燃气设施配套费3960元、壁挂锅炉费用4900元。期间，被告在案涉房屋内安装了代购的艾瑞森牌的壁挂锅炉，案涉房屋的燃气管道敷设于2019年11月14日敷设完成。后被告将代收燃气管道费用1363824元于2019年6月、11月已分期转账支付给海东华润燃气有限公司。2019年6月18日被告与西宁欧瑞特暖通机电有限公司签订《乐都丽水湾·磬城E区商住楼工程天然气壁挂锅炉供货合同》，约定被告向该公司购买壁挂锅炉492台，每台锅炉从供货到运输安装价格为4900元，后被告于2019年7月、8月、9月、12月分期将代收的441台锅炉款2057510元（扣除保证金103390元）已转账支付给西宁欧瑞特暖通机电有限公司。另查明，2017年因环保监督检查致使海东市乐都区内的诸多砂石厂或砂石公司停产，导致案涉楼盘的建设施工单位青海亿远建设工程有限公司于2017年8月2日至2017年11月28日停工。本案的争议焦点：1、被告应否承担逾期交房的违约金5501.8元？2、被告应否返还原告燃气管道费3960元？3、被告应否退还收取的锅炉费用4900元？一、关于被告应否承担逾期交房的违约金5501.8元的问题。本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告经协商于2018年11月7日签订《商品房买卖合同》，属双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，本院予以确认其合同效力。合同第九条约定了商品房交付条件。第十条约定了商品房相关设备设施交付条件，如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第2种方式处理：即由出卖人负责，由于政府及相关部门造成的原因除外。根据已查明的事实，被告按合同约定的交房时间2019年7月16日向原告通知交房，原告接受了未敷设燃气管道的房屋，应视为被告按期履行了交房义务。关于交付的房屋未敷设燃气管道的问题，根据双方在《补充协议》中约定：“由于国家环保检查或其他原因导致建设方无法买到建筑材料，交房日期相应顺延”。庭审中，被告提交的证据证实案涉房屋的楼盘因环保监督检查导致2017年8月2日至2017年11月28日停工，房屋的修建及配套设施的安装要按先后顺序进行施工，房屋施工完毕的日期顺延将导致燃气管道敷设日期的顺延，案涉房屋施工日期的顺延属于双方约定的应顺延交房日期的情形，案涉房屋的燃气管道于2019年11月14日敷设完毕，结合因停工导致延期的期间，2019年11月14日燃气管道敷设完毕属于合理顺延，故被告主张免责的抗辩理由成立，本院予以采纳。现原告以交付的房屋中燃气管道未敷设为由要求被告承担逾期交房的违约金5501.8元的请求，本院不予支持。二、关于被告应否返还燃气管道费3960元的问题。审理已查明，被告于2017年12月1日取得案涉房屋的商品房预售许可证，此时房屋的价格已确定并在房产部门备案。根据青海省发展和改革委员会发布的《青海省管道燃气配气价格监管办法》第十八条规定：“城镇居民新建住宅，燃气工程安装费等纳入房价，不得另外向燃气用户收取”。第二十二条规定：“本办法自2018年7月1日实施，有效期五年”。案涉房屋的预售许可证取得在该办法实施之前，故本案中燃气管道费不属于《青海省管道燃气配气价格监管办法》第十八条规定的情形，现被告已将代收代缴的燃气管道费分期转账支付给海东华润燃气有限公司，且根据双方当事人在补充协议中的约定原告应交付天然气初装费，故对原告的此项请求不予支持。三、被告应否退还向原告收取的锅炉费用4900元的问题。根据双方当事人在《补充协议》中的约定原告应交付天然气壁挂锅炉费用，被告提交的《代收代缴费用明细表》中将代收代缴的具体名称及数额给予明确，而原告在住户确认一栏中不但确认签字，而且将相关费用交付给被告，视为对案涉锅炉的价格表示接受，该确认表实质上是锅炉买卖合同，原告在该确认表上签字时买卖合同就已成立并生效，锅炉安装完毕视为合同履行完毕。买卖合同成立生效并已履行完毕，锅炉已经使用一个供暖期，且被告已将代收代缴的锅炉费转账支付给西宁欧瑞特暖通机电有限公司，现原告以价格过高要求被告返还锅炉费用4900元的请求，不合理亦不合法，故对此请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百五十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告雷永玺的全部诉讼请求。案件受理费160元，由原告雷永玺负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省海东市中级人民法院。审判长 余富海审判员 时海萍审判员 郑吉红二〇二〇年八月二十八日法官助理 孙苗苗书记员 何克红