宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2020）宁0106民初9062号原告:马凤玲,女,1963年7月6日出生,回族,群众，住宁夏回族自治区银川市金凤区。公民身份号码：XXX委托诉讼代理人：尚德玉，宁夏观德律师事务所律师。被告：郑丽娟，女，1978年2月15日出生，汉族，群众，住宁夏回族自治区银川市金凤区。公民身份号码：XXX被告：宁夏阅城之家房地产营销策划有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区，现营业地址：宁夏回族自治区银川市金凤区XXX。法定代表人：周萍，该公司总经理。原告马凤玲与被告郑丽娟、宁夏阅城之家房地产营销策划有限公司（以下简称阅城之家房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，原告于2020年10月20日申请对被告郑丽娟的财产进行保全，本院审查后作出（2020）宁0106民初9062号民事裁定书，对被告郑丽娟名下财产予以查封，中国大地财产保险股份有限公司宁夏分公司出具保单保函提供担保。本院依法适用简易程序,公开开庭进行了审理，原告马凤玲及其委托诉讼代理人尚德玉，被告郑丽娟及被告阅城之家房地产公司的法定代表人周萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马凤玲向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告郑丽娟立即协助原告办理位于宁夏银川市金凤区XXX室房屋产权过户手续；2.判决二被告支付违约金135580元(违约金暂计算自2019年4月11日至2020年9月3日，至办理产权手续之日止)；3.本案诉讼费及保全费由被告承担。事实与理由：2019年3月24日原告与被告签订《房屋买卖合同书》，约定，原告以730000元的价格购买被告位于宁夏银川市金凤区XXX室房屋。原告于合同签订当日向被告阅城之家房地产公司负责人周萍支付13万元首付款，于2019年4月10日向被告郑丽娟支付40万元购房款，由被告阅城之家房地产公司和被告郑丽娟向原告出具收据，收到原告支付的53万元购房款。剩余房款应在被告郑丽娟将该房屋产权变更到原告名下时一次性付清，2019年12月12日被告郑丽娟以资金紧张为由向原告借款2万元，在剩余房款中扣除。合同约定，甲方应于首付款付清后办理抵押注销手续，至2019年4月10日被告郑丽娟注销涉案房屋产权抵押手续。合同第七条第(二)约定，甲方未按本合同约定期限交付房屋及未按合同约定办理撤销备案，每逾期一日，甲方应按乙方已付房款的万分之五支付违约金。原告依据合同约定向被告郑丽娟支付了购房款，被告郑丽娟未按约定办理解除抵押手续，将房屋备案到原告名下，已经构成违约，应当向原告承担违约责任。截止目前，被告仍未解除涉案房屋抵押手续，并且已经逾期八期未缴纳住房公积金贷款，住房公积金中心多次上门催缴。原告已于2020年11月25日代被告偿还涉案的住房公积金贷款共计339659.32元（其中本金339444.81元，利息214.51元）。综上述所，原告认为被告郑丽娟未按合同履行义务已经构成违约，应当承担违约责任，故诉至本院。被告郑丽娟辩称，原告所述事实均属实，同意一个月内协助原告办理位于宁夏银川市金凤区XXX室房屋产权过户手续，但是目前没有能力承担违约金及诉讼费、保全费。被告阅城之家房地产公司辩称，原告陈述均属实。其不同意承担违约金，因在房屋买卖过程中积极履行了居间义务，不存在违约的情况。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织证据交换和质证后，对有异议的证据，本院认定如下：原告提交的证据《银川市商品房买卖合同（预售）》一份、备案情况说明一份、《房屋买卖合同》一份、收据两份、承诺书一份、还款及变更卡号申请一份、住房公积金个人贷款住房贷款变更申请审批表一份、住房公积金个人贷款结清通知单一份、宁夏银川市业务凭证回单一份，内容真实，形式合法，与本案待证事实具有关联性，本院予以确认；被告阅城之家房地产公司提交的微信转账记录二张、农业银行转账记录一张，内容真实，形式合法，与本案待证事实具有关联性，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月27日，被告郑丽娟购买了XXX室房屋一套，支付首付款145050.8元，剩余款项通过公积金贷款方式支付。2019年3月24日，在被告阅城之家房地产公司居间介绍下原告与被告郑丽娟签订房屋买卖合同一份，约定被告郑丽娟将XXX室房屋出售给原告，房屋建筑面积为89.95㎡，价格为73万元，合同签订当日支付首付款13万元，于2019年4月10日支付房款40万元，并办理注销产权抵押手续，剩余20万元房款于房屋产权变更至原告名下时一次性付清。被告郑丽娟应于2019年4月25日前将房屋交付给原告。如原告未按约定期限付款，每逾期一日，应按逾期未付款万分之五向被告支付违约金；如被告郑丽娟未按合同约定期限交付房屋及未按合同约定办理撤销备案，每逾期一日，被告郑丽娟应按原告已付房款万分之五支付违约金。同时补充约定若被告郑丽娟违约，没有能力承担违约责任，违约金额十万元由被告阅城之家房地产公司承担，之后被告阅城之家房地产公司再追究被告郑丽娟责任。合同签订当日，原告向被告阅城之家房地产公司法人周萍支付房款13万元，2019年4月3日原告向被告郑丽娟支付房款40万元。但被告郑丽娟未按照合同约定时间办理注销产权抵押手续，也未按约将涉案房屋过户至原告名下。后被告郑丽娟向原告出具承诺书一份，承诺于2020年10月15日前向建设银行东城支行偿还贷款35万元，并解除与住房公积金的抵押手续，于2020年10月25日前协助原告与银川建发房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，向银川市房产管理局撤销商品房预告登记，如不能按约定日期办理完成，除合同之外的违约责任，愿承担20万元违约责任。另查明，2020年11月25日，原告与被告郑丽娟经协商，由原告代替被告郑丽娟偿还公积金贷款339659.32元，宁夏住房资金管理中心向被告郑丽娟出具住房公积金个人贷款结清通知单，银川市住房和城乡建设局向被告郑丽娟出具预购商品房抵押解除证明。现原告以被告郑丽娟未按约办理房屋产权过户手续为由诉至本院，请求判如所请。本院认为，原告与二被告签订的房屋买卖合同系合同当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，依法成立并有效，原告按约向被告郑丽娟支付了购房款，被告郑丽娟应按照合同约定时间办理房屋过户手续，故对原告要求被告郑丽娟协助办理XXX室房屋产权过户手续的诉请，本院予以支持。原告已按约向被告郑丽娟履行支付房款的义务，被告郑丽娟未按照约定时间解除房屋抵押以及办理过户手续，已经构成违约，应承担违约责任。因合同约定违约金为已付房款日万分之五，被告辩称违约责任过高其履行能力不足，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，依法调整为按已付房款日万分之三，核定自2019年4月11日至2020年9月3日期间的违约金为81408元（530000元×0.0003×512天），2020年9月3日后的违约金亦以530000元为基数按照日万分之三计算至本判决确定的过户之日止。另，依据《中华人民共和国担保法》第十七条规定，被告阅城之家房地产公司在本案中承担的是一般保证责任，享有先诉抗辩权，在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就被告郑丽娟财产依法强制执行仍不能履行案涉债务前，原告要求被告阅城之家房地产公司承担违约责任与法律规定不符，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告郑丽娟于本判决生效后一个月内协助原告马凤玲办理银川市金凤区XXX室房屋过户手续；二、被告郑丽娟于本判决生效后一个月内向原告马凤玲支付违约金81408元，2020年9月3日后的违约金以530000元为基数按照日万分之三标准计算至本判决确定的过户之日止；三、驳回原告马凤玲其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1506元，保全费3170元，由原告马凤玲负担588元，由被告郑丽娟负担4088元。如不服本判决，可自判决书达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 杨晴雯二〇二〇年十二月十四日书记员 马 蕊附相关法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.《中华人民共和国担保法》第十七条当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。有下列情形之一的，保证人不得行使前款规定的权利：（一）债务人住所变更，致使债权人要求其履行债务发生重大困难的；（二）人民法院受理债务人破产案件，中止执行程序的；（三）保证人以书面形式放弃前款规定的权利的。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。3.最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。