河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0104民初6385号原告：郑州威利实业有限公司，住所地郑东新区白沙镇镇兴路北侧、青年路南侧宽豪斯**楼112铺。法定代表人：金小兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：李东东，男，该公司员工。被告：赵少仁，男，汉族，1982年9月2日出生，住河南省清丰县。委托诉讼代理人：王国华，河南龙大律师事务所律师。第三人：中国工商银行股份有限公司郑州陇海路支行，住所地郑州市中原区陇海西路与华山路交汇处（龙源世纪花园**楼）。负责人：李仌，该行行长。委托诉讼代理人：范建全，男，该公司员工。原告郑州威利实业有限公司（以下简称威利公司）诉被告赵少仁、第三人中国工商银行股份有限公司郑州陇海路支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序，公开庭进行了审理。原告威利公司委托诉讼代理人李东东，被告赵少仁的委托诉讼代理人王国华，第三人中国工商银行股份有限公司郑州陇海路支行的委托诉讼代理人范建全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。威利公司向本院提出诉讼请求为：1．判令解除原被告双方签订的编号为ZM140××××****的《商品房买卖合同》，被告协助原告办理位于中牟县××沙镇康庄大道西侧、郑信路东侧，规划路南侧B座3单元8层802号房屋的商品房买卖合同备案登记注销、商品房预告登记注销手续等相关退房手续；2．判令被告向原告支付解除合同违约金56,984.75元；3．判令被告归还原告为其代偿的贷款本息共计52,851.79元（此数额暂计至2020年6月10日，具体数额以原告代偿的银行凭证为准计算至实际偿还之日止）；4．判决被告立即返还位于中牟县××沙镇康庄大道西侧、郑信路东侧，规划路南侧B座3单元8层802号指定房屋，与原告完成房屋交接；5．请求判令被告配合完成《个人购房借款/担保合同》解除手续以及位于中牟县××沙镇康庄大道西侧、郑信路东侧，规划路南侧B座3单元8层802号的抵押预告登记注销手续；6．本案诉讼费、财产保全费、保函费等费用由被告承担。诉讼中，原告明确第三项诉讼请求为：判令被告归还原告为其代偿的贷款本息71,804.18元、违约金7,210元（代偿本息暂计算至2020年10月19日，应以原告代偿的银行凭证为准，计算至实际归还之日；违约金以代偿本息为基数自代偿之日以日万分之五为标准计算至本息付清之日）。事实与理由：2014年11月7日原告与被告赵少仁签订《商品房买卖合同》，将位于中牟县××沙镇康庄大道西侧、郑信路东侧，规划路南侧B座3单元8层802号房屋出卖给被告。被告赵少仁与被告签订了《个人购房借款/担保合同》原告为被告赵少仁的购房提供阶段性连带责任保证。按揭还款期内，因被告赵少仁多次逾期未还款，被告要求原告承担连带保证责任，分期从原告公司账户划扣取按揭款项。现原告为被告赵少仁代偿本金、利息、罚息等共计52,851.79元。期间，原告多次通过电话、书面方式联系被告赵少仁催其还款均未有回应，被告赵少仁至今仍持续逾期使得原告分期代偿按揭贷款的行为已构成严重违约，已达到《商品房买卖合同》约定的合同解除条件，且应当支付违约金。另《商品房买卖合同》解除后，原告如代为清偿被告赵少仁在被告处的剩余按揭贷款本息的，原告有权要求被告配合注销涉案房屋的抵押预告登记手续。现原告为维护自身的合法权益，故诉至本院。赵少仁辩称，其不同意解除合同，要求继续履行。根据法律规定法定解除合同须经合理催告，在合理期限内被告仍不履行方可解除，而本案被告并未收到原告的解除函，故请驳回原告的诉讼请求；违约金约定过高，显失公平，应当按照实际垫付房款支付违约金，请法院依法裁判；本案诉讼费、财产保全费、保函费等费用在合同中并未约定由被告承担，该费用应由原告自己承担。第三人中国工商银行股份有限公司郑州陇海路支行述称：被告在第三人处办理的《住房按揭贷款》并用被告名下贷款涉及房产办理了商品房抵押登记，该抵押登记合法有效，第三人对该抵押房产处置享有优先受偿权；原告对被告名下房产涉及的贷款，承担阶段性连带责任担保，第三人可要求其履行担保责任，偿还被告名下贷款；第三人处的贷款本息截至目前并未得到清偿，在贷款本息及相关费用未清偿完毕前，购房合同和借款合同不应解除。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月7日，原告威利公司（出卖人）与被告赵少仁（××）签订《商品房买卖合同》（合同编号为：ZM140××××****），主要约定：被告购买位于中牟县××沙镇康庄大道西侧、郑信路东侧，规划路南侧B座3单元8层802号房产，房屋建筑面积共150.07平方米；房屋总价款为1,139,695元，被告应于2014年11月7日前以现金方式交纳购房首付款349,695元，剩余房款790,000元以商业贷款方式支付；违约责任：（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付之日止，××按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，××按累计应付款5%向出卖人支付违约金，××愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，××按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。同时，原、被告双方在附件四《合同补充协议》第二条办理贷款的约定作出补充约定：在出卖人承担担保责任期间，因××未按期偿还到期贷款本息、罚息及相关费用，导致出卖人承担担保责任的，××应在出卖人发出缴费通知三日内将出卖人代其向贷款银行偿还的全部款项支付给出卖人，并从出卖人代偿之日起，按出卖人代其向贷款银行还款金额每日万分之五的标准向出卖人支付违约金，如因××未按期偿还到期贷款本息、导致银行终止借款合同并要求出卖人承担担保责任的，或者因××连续或累计三次未能按期归还银行贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，出卖人有权随时以通知方式解除《商品房买卖合同》，且××须向出卖人支付房款总额百分之五的违约金，并承担相关费用。2020年7月2日，原告向被告出具《交纳代偿通知函》一份，主要载明：2014年11月7日，原告与被告签订了商品房买卖合同，并办理了银行按揭贷款，同时，原告为被告与银行间的借贷合同提供了担保。现因被告未能如期偿还银行到期贷款本息，导致原告承担担保责任已向银行代偿的贷款本息共计49,623.79元（此数额暂计至2020年6月10日，具体数额以原告代偿的银行凭证为准计算至实际偿还之日止）。同时告知被告请于收到本函后3日内前往原告处交清以上代偿款及利息，逾期将通过法律途径予以解决。截至2020年10月19日，原告自2019年9月9日至2020年9月25日已向第三人代偿被告赵少仁所欠的贷款本息、罚息等共暂计71,804.18元。本院认为，原告与被告赵少仁签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，各方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，《商品房买卖合同》附件四中约定，××不履行贷款还款义务而导致出卖人承担担保责任的，出卖人有权单方解除合同。现因被告赵少仁未按约定向第三人偿还银行按揭借款，导致原告承担相应的担保责任，代被告赵少仁向第三人偿还了相应款项，该代付款项经过通知催要，被告赵少仁至今未付给原告，故原告请求解除其与被告赵少仁签订的《商品房买卖合同》，有事实和法律依据，本院予以支持。因案涉房屋在贷款银行办理有抵押预告登记手续，而且第三人述称时明确表示在贷款本息及相关费用未清偿完毕前，不同意解除《商品房买卖合同》和《个人购房借款/担保合同》，因此，综合考虑本案实际情况，为维护交易安全，切实保障当事人合法权益，本院酌定待涉案房屋抵押预告登记注销后解除原告与被告赵少仁签订的《商品房买卖合同》。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中即为：被告赵少仁应当返还涉案房屋，协助原告办理商品房买卖合同备案登记及商品房预告登记的注销手续，按照合同约定支付违约金56,984.75元；同时，原告亦应将被告赵少仁已经支付的购房款予以返还（据实结算）。关于原告代偿款项，原告称系因履行《个人购房借款/担保合同》过程中产生，但原告未提交该合同且该合同履行的前提即为《商品房买卖合同》，现《商品房买卖合同》处于附条件解除状态，并且被告赵少仁的贷款本息及相关费用现未清偿，且处于持续状态，目前无法确定合同解除时的确切状况，故本案对于原告该项诉讼请求暂不予处理。原告主张第三人配合完成涉案房屋的解除抵押预告登记注销手续，条件不成就，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、待位于中牟县白沙镇康庄大道西侧、郑信路东侧，规划路南侧B座3单元8层802号房屋的抵押预告登记注销后当日解除原告郑州威利实业有限公司与被告赵少仁签订的编号为ZM1400184****的《商品房买卖合同》；二、编号为ZM1400184****的《商品房买卖合同》解除后十日内，被告赵少仁将位于中牟县白沙镇康庄大道西侧、郑信路东侧，规划路南侧B座3单元8层802号房屋返还给原告郑州威利实业有限公司；三、编号为ZM1400184****的《商品房买卖合同》解除后三十日内，被告赵少仁协助原告郑州威利实业有限公司办理《商品房买卖合同》备案登记注销手续及预告登记注销手续；四、编号为ZM1400184****的《商品房买卖合同》解除后十日内，被告赵少仁向原告郑州威利实业有限公司支付违约金56,984.75元；五、编号为ZM1400184****的《商品房买卖合同》解除后十日内，原告郑州威利实业有限公司返还被告赵少仁已经支付的购房款，具体购房款数额双方应据实结算；六、驳回原告郑州威利实业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,497元，减半收取计1,249元，保全费5,000元，由被告赵少仁负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  武慧鑫二〇二〇年十月二十九日书记员  孙君丽