湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终7147号上诉人（原审被告）：赵薇，女，1987年9月3日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：吴红艳，湖南湘民律师事务所律师被上诉人（原审原告）：湖南达文西商业管理有限公司，住所地长沙市雨花区人民东路38号东一时区商厦1807房。法定代表人：雷丹，董事长。委托诉讼代理人：贺伟，湖南商周律师事务所律师。原审第三人：姜晓锦，男，1976年10月25日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。原审第三人：长沙北辰房地产开发有限公司，住所地长沙市开福区湘江北路1500号北辰时代广场A1区写字楼29层2901号房。法定代表人：秦鸣，该公司董事长。上诉人赵薇因与被上诉人湖南达文西商业管理有限公司（以下称达文西公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初4711号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。赵薇提出上诉请求：1.请求判令上诉人无需承担支付被上诉人租金281084元的责任；2.请求判令被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：上诉人租赁店铺没有营业一天，被上诉人存在重大过错，给上诉人造成巨大经济损失，租赁合同没有正常履行，上诉人不应支付租金。首先，被上诉人关于招商规划、租赁商铺四方通车的承诺，于2018年2月9日才实现。第二，上诉人签订租赁合同后，无法正常经营一天，没有任何销售收入，已支付的租赁、履约保证金、装修费、员工工资及员工宿舍装修、房租损失等数十万，上诉人不堪重负。上诉人计划于2018年4月16日开始试营业，但被上诉人于2018年4月13日发出书面通知阻碍开业，并通过物业公司将上诉人租赁铺面强行断水，随后将租赁商铺全封闭贴上招租广告，导致上诉人无法开业。第三，2018年12月底，在上诉人多次求和无效的情况下，不得不退换商铺钥匙，并寄送了解除通知。综上，一审法院判决上诉人承担巨额租金有失公允，请求法院依法支持上诉人请求。达文西公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。达文西公司向一审法院提出诉讼请求：1、解除达文西公司与赵薇之间签订的商业房屋租赁合同，并由赵薇向达文西公司交还该合同项下所租赁的商铺；2、赵薇向达文西公司支付已拖欠租金款项共计372141元（租金暂计至2017年11月30日）；3、赵薇依照《商业房屋租赁合同》约定的租金标准向达文西公司支付自2017年12月1日起至商铺交还之日止的租金；4、赵薇向达文西公司无偿完整交付其在租赁商铺内投入的所有装修设施和设备；5、达文西公司不予返还赵薇已经缴纳的履约保证金；6、赵薇依照《商业房屋租赁合同》的约定向达文西公司支付赔偿金，支付标准为三个月租金，共计115830元；7、赵薇按照《商业房屋租赁合同》的约定向达文西公司支付因逾期支付租金所产生的罚息115340元（从逾期之日起计算至2017年11月30日），之后罚息从2017年12月1日起计算至租金缴纳完毕之日止；8、诉讼费用由赵薇承担。一审法院认定事实：达文西公司系一家专业的商业地产全程整合服务商。凤凰汇商业中心街是其打造的商业服务项目，其以委托经营、租赁等合法形式从商铺产权人手中取得经营权，再进行统一招租。为凤凰汇商业中心街的商铺招租，达文西公司对外发送了《凤凰汇招商手册》，该招商手册对凤凰汇商业中心街地项目本身的位置及周边商业、超市、道路、酒店、居住人群及其他配套情况进行了介绍。2016年8月19日，姜晓锦向房地产开发商北辰公司购买位于长沙市开福区。姜晓锦购买上述商铺后，与达文西公司签订了《商铺委托经营协议书》，双方约定：委托期限为五年，自2017年1月1日起至2021年12月31日止；姜晓锦自愿将上述商铺的经营权托管给达文西公司招商及营运管理，并自姜晓锦与开发商签订房屋买卖合同之日起，以达文西公司的名义为该商铺寻找承租人、与目标承租人签署有关承租意向、合同等文件，收取租金并代为交纳税金等应付费用并完成托管工作；委托期限内达文西公司对姜晓锦委托的商铺及其附属设施享有使用、收益等权利，并且有权自主决定招商、转租或合作经营等事项，姜晓锦同意不作任何干预，双方同意本合同为不可撤销合同。2016年10月26日，赵薇（承租人）与达文西公司（出租人）签订了《商业房屋租赁合同》，双方约定：1、出租人将长沙市开福区晴岚路98号北辰凤凰天阶苑B2E2区商业项目内之物业，编号为G层G049＋G050＋G058＋G059共4个商铺，建筑面积128.7平方米的商业用房，租赁给承租人经营，租期自交付日起至2021年12月31日止，签约交付日起至2016年12月31日为装修期及免租期，2016年12月31日前不计付租金，2017年1月1日起开始计租；2、出租人保证依法拥有该房屋的出租权，若有第三方对出租房屋主张权利，一律由出租人处理，由此造成承租人无法经营，承租人有权解除合同，并有权要求出租人向承租人按本合同第十条承担违约责任；3、承租人应在工商部门核准登记的经营范围进行合法经营，承租人经营范围为面包、蛋糕、饮品，未经出租人同意，承租人不得改变经营范围；4、月租金为38610元，首个租赁月租金为9折即34749元，第二年9.5折即36680元，第三年原价即38610元，第四、第五年在前年基础上上浮不低于8%，最高不超过15%。该房屋先付租金后使用，租金按月结算，承租人应于本合同签订之日一次性支付3个月租金计104247元给出租人，后续租金按季度在每季度末月28日之前（每年3月28日、6月28日、9月28日、12月28日）支付，如逾期支付，承租人应从逾期之日起按欠租金额的日千分之五向出租人支付逾期付款罚息，直至全部租金付清日止。5、本合同签订前，承租方需支付定金3个月计115830元，定金自承租人进场装修之日起自动转为履约保证金，由出租人保存，本合同届满，双方不续订合同，保证金的80%即92664元由出租人在十日内退还承租人，剩余20%即23166元转为产品售后服务保证金，由出租人保管二个月，保管期满后无售后投诉，出租人在十日内退还承租人，亦不计息；如发生客户投诉，出租人应首先与承租人联系，承租人应即时妥善处理，如承租人不能妥善处理或丧失处理能力，则出租人有权处理，所发生的费用，出租人有权从保证金中支出；若承租方违反本合约各项条款之规定或未经出租方同意终止本合约，承租方承诺该保证金出租方无需返还。6、由承租人自行装修该房屋，但承租人需以书面形式事先通知出租人及物业，并附上图纸及说明，在经得出租人及物业同意后方可进场施工......。7、本合同签订之后，经双方书面达成一致，可变更；合同未到期之前，双方均不得提前解除合同，出租方如有违约，需提前三个月通知承租方，退还承租人履约保证金，并根据承租方直接经济损失进行赔偿（经第三方评估进行赔偿）；承租方如有违约，需提前三个月通知出租方，出租方不予退还当期已支付未使用（按天计算）租金和履约保证金，还需向出租人支付6个月租金的赔偿金，如赔偿金不足以弥补出租人的经营损失，承租人还应负责赔偿……。8、出租人、承租人都应严格履行本合同，任何一方违约，都应承担相应的法律责任和经济责任。承租人未按双方约定如期支付租金，拖欠租金、物业管理费等费用超过十五日的，出租人有权终止合同，有权收回该房屋，并没收保证金，要求承租人支付相当于三个月的租金的赔偿金作为对出租人预期利益的补偿，并根据有关的法律法规追究承租人的其他法律责任。双方还就销售和物业管理、争议约定诉讼管辖等事项进行了约定。合同签订后，达文西公司向赵薇交付房屋由赵薇进行装修。2016年10月26日，赵薇向达文西公司交纳了2017年1月1日至3月31日三个月租金104247元。达文西公司另收取了赵薇履约保证金115830元（含合同签订前的定金10000元）。赵薇装修完毕后未正式开业。赵薇称在与达文西公司洽谈时，达文西公司承诺承租其门面后，会统一对外进行推广、营销，在建的位于门面前的晴岚路--黄兴路路段会在近两月拉通，大型超市和国际品牌店会如期入驻，基础设施亦会在短期内建设完备，但达文西公司并未兑现其承诺，导致赵薇装修门面后根本无法营业，故赵薇于2017年6月2日向法院提起诉讼，并提出以下诉讼请求：1、解除赵薇与达文西公司于2016年10月26日签订的《商业房屋租赁合同》；2、达文西公司退还赵薇已收取的租金及履行保证金173745元；3、达文西公司支付赵薇违约金140000元；4、达文西公司赔偿赵薇各项损失合计800000元。2017年9月6日，本院作出（2017）湘0105民初2815号民事判决书，判决对赵薇所主张的达文西公司违约事实未予认定，并驳回了赵薇的诉讼请求。赵薇未上诉，后因赵薇未按合同约定支付达文西公司租金，达文西公司催要未果，故在2017年11月24日诉至本院，起诉要求解除合同，由赵薇交还商铺、支付租金并赔偿损失等。案件受理后，赵薇在2018年2月向本院提出反诉，要求继续履行租赁合同，变更租金计算方式，并由达文西公司赔偿租赁期间装修与经营损失等。2018年4月在得知被告赵薇开设的“面包大师”准备试营业后，达文西公司向赵薇发出书面告知函，主要内容为1、因赵薇未按合同约定交纳租金，达文西公司已起诉收回门面，故赵薇对商铺的使用权存在瑕疵；2、赵薇擅自开业，达文西公司保留追究赔偿的权利；3、要求赵薇慎言慎行。赵薇则向法院提交2018年4月达文西公司与物业公司及达文西公司工作人员雷海军的谈话录音，拟证明当时物业公司受达文西公司干涉不给赵薇购买水电，导致“面包大师”无法正常营业。达文西公司质证认为对录音的真实性无法核实，未能购买水电是因为其未与达文西公司结算达文西公司代垫付的水电费所致，与雷海军的录音未经其本人同意。在上述纠纷发生后，赵薇对租赁的商铺锁门离场。原告则在此后在被告赵薇的商铺外玻璃墙上张贴整幅的黄色招商商业广告，原告对此的解释为赵薇拒付租金，对商铺置之不理，商铺门未锁，有流浪汉入住，经与社区协商，采用社区建议在商铺外墙上张贴招商广告起到遮掩作用。此后在2019年1月赵薇向达文西公司工作人员刘红邮寄所租赁商铺的三片钥匙，并邮寄了一份告知函，表示将商铺退还给原告。2019年5月本案发回重审立案后，为防止门面空置双方损失进一步扩大，一审法院在2019年8月1日组织双方达成部分协议，内容为：一、原告从2019年8月1日起完全占有、使用原赵薇租赁的G058、G059、G050、G049门面；二、达文西公司同意向赵薇支付上述门面装修补偿款15万元，此款在本判决生效后用于抵扣被告应缴的租金、违约金等，如抵扣后有余额，达文西公司应将余额支付给赵薇。该协议达成后，赵薇在2019年8月7日向法院书面申请撤回反诉请求，已裁定准许赵薇撤回反诉。庭审中，赵薇向法院提交《凤凰汇招商手册》，证明从招商手册的内容来看是对北辰三角洲的宣传，赵薇也是因为北辰实业品牌才入驻凤凰汇并签订租赁合同，而北辰公司选任的达文西公司实际上不具备成熟的运营能力，导致了赵薇的损失，故北辰公司应当承担连带责任。达文西公司称招商手册只是对项目现状的介绍及远景规划，不能成为赵薇与达文西公司签订合同的主要原因。北辰公司称招商手册不是其制作和出具，招商手册亦没有作出关于通车、大型超市入驻的承诺，北辰公司只是开发商，对于达文西公司的商业管理及运营不承担任何责任。赵薇原审中还向法院提交陈勇、王飞等人的书面证言，并申请了证人周某、方某、陶某出庭作证，证明达文西公司签订租赁合同时承诺2个月通车。达文西公司称对于没有到庭证人的书面证言，真实性无法确认，证人周某、陶某均系商铺承租人，证人方某系方智慧、魏素红案中当事人的亲属，上述证人主体均不适格。赵薇还提交了2017年4月业主代表赵逢与达文西公司工作人员刘红就租金问题协商的录音资料，赵薇拟证明刘红曾明确表示路通之前免收租金。达文西公司质证认为录音资料取证程序不合法，系非法取得，且录音对象亦是租赁户，也存在欠缴租金的事实，与本案当事人有利害关系，刘红也无权代表公司对免租、减租进行承诺。一审法院认为：一、姜晓锦购买涉诉商铺后，将商铺的经营权托管给达文西公司招商及营运管理，根据双方签订的《商铺委托经营协议书》，达文西公司有将涉诉商铺出租给他人并收取商铺租金的相关权利。后达文西公司（出租人）与赵薇（承租人）于2016年10月26日签订《商业房屋租赁合同》，将涉诉商铺出租给赵薇使用，该租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。合同签订后，达文西公司已将涉诉商铺交付赵薇使用，在合同履行过程中因商铺未能正常经营双方产生争议，并分别前后起诉将对方诉至法院。经法院2019年8月1日调解，双方已达成退还门面的协议并已履行，至此双方的门面租赁协议已实际解除，对达文西公司要求解除合同并由赵薇交还门面、无偿完整交付租赁商铺内装修设施、设备的诉讼请求不再处理（说明：2019年1月被告虽向原告工作人员邮寄退还了钥匙，但双方未就商铺内装修如何处理达成协议，不能视为合同解除、退还门面）；二、生效的（2017）湘0105民初2815号民事判决书中已对赵薇所主张的达文西公司未如期拉通道路等违约事实未予认定，且其所提交赵逢的录音资料不能代表达文西公司同意在路通之前免收租金，故赵薇应按合同约定向原告交纳2017年1月1日至2017年6月1日的租金174903元，扣除赵薇已付的第一季度租金104247元，还应向达文西公司支付70656元。而从2017年6月2日到2019年8月1日双方调解退还门面，此期间双方先后互为原被告起诉要求解除合同，却又在诉讼中否定对方主张，双方不能正视自身诉求且不能兼顾商铺的实际经营状况及时协商解除合同，而各自采取的措施都存在失当之处，导致诉争门面在未营业情况下将纠纷拖延达两年之久，双方对于诉讼期间租金损失的扩大均存在责任，故诉讼期间的租金损失应由双方各负担50%，此期间赵薇应付给达文西公司的租金数额为952515÷2=476258元（租金总额分三段计算，1、2017年6月2日至2017年12月31日按月租34749元计为242085元；2、2018年1月1日至2018年12月31日按月租36680元计为440160元；3、2019年1月1日至2019年8月1日按月租38610元计为270270元，合计为952515元）；三、鉴于达文西公司对门面未营业状态下租金损失扩大存在责任，故对达文西公司要求不予退还赵薇所交履约保证金及要求赵薇支付罚息的请求不予支持；四、以上赵薇应付给原告的租金数额为546914元（即70656元+476258元），扣除被告的履约保证金115830元，被告还应支付给原告租金数额为431084元，再以2019年8月1日双方协议中原告同意向被告支付的15万元装修补偿款抵扣后，被告还应支付281084元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决：一、赵薇在判决生效之日起十日内湖南达文西商业管理有限公司支付租金281084元；二、驳回湖南达文西商业管理有限公司的其他诉讼请求。本案本诉受理费9833元，财产保全费4961元，合计14794元，湖南达文西商业管理有限公司承担7397元，赵薇承担7397元。二审中，当事人没有提交新证据。对一审查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。一、赵薇能否以道路未如期拉通为由，主张免付租金上诉人赵薇认为，达文西公司未按承诺如期拉通道路，导致上诉人无法正常开业，构成违约，应当免付该部分租金。本院认为，在长沙市开福区人民法院（2017）湘0105民初2815号案件中，赵薇以达文西公司未拉通道路为由，要求解除双方签订的涉案租赁合同，并承担违约责任。该案件作出生效民事判决，对赵薇主张的达文西公司未如期拉通道路等违约事实进行了审理，认定达文西公司不存在违约行为，且赵薇在一审中提交的证据不能证明达文西公司同意在道路拉通之前免收租金，故上诉人以道路未拉通为由免付租金的上诉理由，本院不予支持。二、关于租金起算时间是否正确上诉人认为，其正式对外宣传2018年4月16日开始试营业，但达文西公司于2018年4月13日发出书面通知阻碍开业，并通过物业公司将上诉人租赁铺面强行断水，还将租赁商铺全封闭贴上招租广告，导致上诉人无法开业，2018年12月底，在上诉人多次求和无效的情况下，将钥匙交换商铺，并寄送了解除通知。上诉人认为，租金最多计算至2018年4月13日，后面的租金不应交纳。本院认为，双方签订租赁合同的主要目的是，达文西公司将房屋提供给赵薇使用，赵薇定期给付约定租金。在双方履行合同过程中，双方互相诉讼要求解除合同，且各自采取的措施都存在失当之处，导致诉争门面在未营业情况下将纠纷拖延达两年之久，双方对于诉讼期间租金损失的扩大均存在责任，一审法院认定双方争议期间的租金损失应由双方各负担50%，符合法律规定。关于赵薇应当支付租金的期间。本院认为，在合同履行过程中，达文西公司于2018年4月13日向赵薇发出书面告知函，不同意赵薇开业，并对店铺采取粘贴全封闭的招商广告的行为，达文西公司的行为使赵薇无法正常的使用涉案店铺，不能实现合同目的，赵薇不应当再支付相应的租金。关于租金止付的具体时间，因赵薇未举证证明店铺被张贴封闭广告的具体时间，根据本案现有证据及当事人陈述，仅能确定时间为2018年4月份，故本院认为租金应当计算至2018年4月止。对于2018年5月1日至2019年8月1日的租金，赵薇不应承担，一审法院对此认定不当，本院予以纠正。综上，赵薇应付租金期间为2017年1月1日至2018年4月30日，应付的租金为（12×36680+4×38160）/2=296400元，扣除赵薇的履约保证金115830元，赵薇还应支付180570元，再以2019年8月1日双方协议中达文西公司同意向赵薇支付的15万元装修补偿款抵扣后，赵薇还应支付30570元。综上所述，赵薇的上诉请求部分成立，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、撤销长沙市开福区人民法院作出的（2019）湘0105民初4711号民事判决；二、赵薇在十日内向湖南达文西商业管理有限公司支付租金30570元；三、驳回湖南达文西商业管理有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费9833元，财产保全费4961元，合计14794元，由湖南达文西商业管理有限公司承担7397元，赵薇承担7397元。二审案件受理费5517元，由湖南达文西商业管理有限公司承担2759元，赵薇承担2758元本判决为终审判决。审判长 左 武审判员 闵俊伟审判员 蔡 晓二〇二〇年七月十三日书记员 谢威源附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。