广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初15003号原告：赖俊，男，1989年10月2日出生，汉族，住广东省广州市海珠区*************，公民身份号码440************453。委托诉讼代理人：黄子健，广东信标律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍彬豪，广东信标律师事务所律师。被告：郭宏宇，男，1972年2月21日出生，汉族，住长春市南关区*******委129组，公民身份号码220************318第三人：交通银行股份有限公司广州天河北支行，住所地：广东省广州市天河区********都市华庭首层07、08商铺，统一社会信用代码914***********655Q。负责人：马涛，行长。委托诉讼代理人：王更炎，男，该行员工。委托诉讼代理人：陈超强，男，该行员工。原告赖俊与被告郭宏宇、第三人交通银行股份有限公司广州天河北支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月29日立案后，依法适用简易程序，于同年8月18日公开开庭审理了本案。原告赖俊及其委托诉讼代理人黄子健、伍彬豪，第三人的委托诉讼代理人陈超强到庭参加了诉讼，被告郭宏宇经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.原告立即代被告清偿第三人就位于佛山市南海区********************（以下简称涉讼房屋）抵押合同项下全部债务，第三人受偿后立即协助办理涉讼房屋的涂销抵押登记手续；2.被告在涉讼房屋抵押登记涂销后，立即协助办理涉讼房屋过户登记至原告、冯伟连名下的全部手续；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告经中介公司广州市百贤汇御诚房地产信息咨询有限公司（以下简称百贤公司）的引荐和促成，于2015年5月15日签订《房屋买卖合同》（编号：0000213），被告向原告出售涉讼房屋，成交价为160万元。由于在签订以上买卖合同时，涉讼房屋还未办理房地产权证，并且被告已经向第三人办理一手楼按揭贷款（被告当时称贷款本金余额为100万元），被告要求先收取原告2万元定金，买卖合同签订后5天内再收38万元定金，被告办理交易物业房产证和签订网签合同后收取100万元办理提前还贷手续，最后在交易物业过户当天再收取剩余房款20万元。在买卖合同签订当天，原告现场向被告支付了现金2万元作为定金，因便于操作，双方便在买卖合同中写了定金2万元，被告没有另行出具定金收据。2015年5月18日，原告通过叶梅英（身份证号：362************226）转账给被告定金余额38万元（后转化为购房款），被告确认收到后手写了《收条》。同日，被告向原告实际交付了交易物业，由原告入住。之后，经中介公司了解，交易物业在2015年6月23日由发展商办理了房地产权证，但被告表示因按揭银行需要，该房地产权证原件由第三人持有。2015年8月17日，被告打印了交易物业的查册单交付给原告，并且表示需要回长春做生意不想再浪费时间留在佛山办理有关提前还贷和涂销抵押、过户手续，故希望由原告安排人员负责办理后续手续，并同意出具委托公证。2015年8月23日，原、被告双方签订了《合同补充协议》，约定被告办理委托公证给叶梅英，由叶梅英配合办理交易物业的提前还贷和涂销抵押手续，原告负责偿还按揭贷款余额100万元后，由叶梅英负责办理交易房屋过户至原告名下的手续。2015年8月25日，被告会同其妻子魏丹在佛山市南海公证处办理了委托公证书，委托叶梅英作为被告的代理人，负责办理交易物业的还贷手续和过户给原告的手续。但由于公证处要求，委托期限为一年，自2015年8月25日至2016年8月25日。2015年9月13日，原告通过叶梅英再次转账给被告购房款20万元，被告确认收到后手写了《收条》，确认收到交易物业的剩余购房款。同时，被告当场交付了上一手的交易发票、收据、完税证明、贷款存折等文件，并且配合原告办理了电费账号迁户手续。之后，被告离开了佛山市。但原告会同叶梅英在办理交易物业的提前还贷过程中，被告知由于银行政策变化的要求，必须要被告亲自前往办理提前还贷手续并且签署文件，原告如实转告被告，但被告一直说在外地做生意，很难抽空回来办理手续。2016年8月22日，因佛山市限购政策可能会恢复严格执行且委托期限即将届满，故原告会同叶梅英先行办理了交易物业的网签手续，签订了《存量房买卖合同》（合同编号：Y201608210017），购买人为原告和生母冯伟连女士共同共有（当时办理公证时是征得被告同意的）。2016年8月-2019年10月期间，因委托公证过期以及被告需亲自前往办理提前还贷手续，故原告曾多次联系被告回来佛山办理提前还贷和涂销抵押的手续，但至2019年8月为止，被告一直认为已经无必要配合办理有关手续并且长期在东北、新疆做生意，无时间回来佛山办事，故拒绝回复确切的时间办理后续提前还贷、涂销抵押、办理交易物业过户至原告名下的手续。在此期间，原告一直负责归还每期贷款本息。综上所述，原告认为，双方签订的《房屋买卖合同》以及补充协议是双方的真实意思表示。原告已经按照合同约定支付购房款项，并且实际占有和使用交易物业多年。同时，原告愿意承担向第三人清偿抵押债务的责任。因此，原告有权要求代为清偿交易物业的抵押债务，并且要求第三人在获得清偿抵押债务后办理交易房屋的涂销抵押登记手续，并且在涂销抵押登记手续后有权要求办理交易物业过户登记至原告名下的手续，故起诉。被告没有答辩。第三人辩称，一，第三人不是《房屋买卖合同》及《合同补充协议》的当事人，因此根据合同的相对性原则，无论合同当事人的履约情况如何，第三人均不应就原告的诉讼请求承担任何责任，也不应负担任何诉讼费用。二，第三人与郭宏宇于2011年10月20日签订编号为粤天河北2011年个房贷字117号《个人房产抵押贷款合同》，约定：第三人于2011年10月31日向郭宏宇发放1210000元，用于郭宏宇购买涉讼房屋，郭宏宇以涉讼房屋向第三人提供抵押担保，并已办妥按揭登记证明书（证书编号为南房按证字第886140847号）。三，截至2020年8月3日，郭宏宇尚欠第三人贷款本金余额622679.85元。如法院判决被告郭宏宇继续履行与原告之间的《房屋买卖合同》及补充协议，则郭宏宇应于合同履行前清偿其与第三人之间《个人房产抵押贷款合同》项下的全部债务，包括但不限于借款本金、利息、罚息、复利以及第三人为实现上述债权所发生的其他相关费用。综上，请求法院查明事实，依法公正裁判，保障第三人的合法权利。原告、第三人围绕其诉讼请求、答辩意见提交了证据，本院依法组织当事人进行证据交换和质证。被告经本院合法传唤未到庭，视为放弃举证与质证的权利。经审查，原告与第三人提交的证据来源合法，客观真实，且与本案相关联，本院均采信其真实性。本院综合采信的证据及各方陈述，确认以下事实：涉讼房屋已经办理房地产权证，权利证号0200566038，登记权利人为被告郭宏宇，登记时间为2015年6月23日。2011年10月20日，第三人与被告签订《个人房产抵押贷款合同》（编号：粤天河北2011年个房贷字117号），约定：被告向第三人贷款1210000元用于购买涉讼房屋，并以涉讼房屋为前述贷款的抵押担保，贷款期限为15年，合同项下的贷款利率为月利率5.875‰，该利率为中国人民银行现行相应期限档次贷款的基准利率，并随人民银行利率调整于次年1月1日进行调整。2011年10月19日，佛山市南海区房产交易所核发涉讼房屋的房地产按揭登记证明书，载明涉讼房屋抵押人为被告，抵押权人为第三人，证号为南房按证字第886140847号。2015年5月15日，原、被告在百贤公司的居间下签订《房屋买卖合同》，约定：被告将涉讼房屋售予原告；被告持有涉讼房屋的预售合同（编号为201********950）；成交价为1600000元；原告于2011年5月15日支付部分定金20000元，于合同签订后五日内支付定金余款380000元，首期楼款（不含定金）1000000元于被告办理涉讼房屋的房地产权证及签订存量房买卖合同后10个工作日内付清，于交易过户完成当天付清余款200000元；交易产生的税费由原告负责；被告于2015年5月20日前将涉讼房屋交付原告使用。该合同落款处有案外人邸军在“担保人”处签名，并在合同第二十条备注“担保人保证卖方对上述物业享有完整处分权并保证上述物业没有产权纠纷和债权债务纠纷”。被告另在该合同落款处后确认收到原告支付的定金20000元。2015年5月18日，被告出具《收条》，内容为：今2015.5.18收到赖俊（叶梅英）购房款（订金）38万（叁拾捌万元整）。2015年8月23日，原、被告在百贤公司的居间下签订《合同补充协议》，对前述《房屋买卖合同》补充约定：被告须在2015年8月31日前到公证处做涉讼房屋的公证委托给叶梅英；公证委托书生效后，原告须付清楼价余款给被告，但不包括被告的房屋贷款，被告不得撤销公证委托书；被告须将涉讼房屋的供房存折或卡交给原告，配合原告结清银行欠款，并取得房产证和涂销证明；如果在办理过户手续过程中需要被告本人办理，被告须配合原告办理过户手续；担保人保证涉讼房屋的公证委托书的有效性，保证被告不得撤销公证委托书，否则属于违约行为。该协议落款处有案外人邸军在担保人栏签名。2015年8月25日，被告与案外人魏丹签署《委托书》，委托叶梅英代为办理涉讼房屋涂销抵押登记、签署领取相关文件以及办理交易等相关事宜，委托期限为一年，从2015年8月25日起至2016年8月25日，并办理了公证手续。2015年9月8日，广东省佛山市南海公证处出具的（2015）粤佛南海第31895号公证书确认上述事实。2015年9月13日，被告出具《收据》，内容为：今日2015年9月13日收到赖俊（叶梅英）人民币贰拾万元整（恒大御景半岛19#1901购房款已全部还清），特此立据。2016年8月22日，原告、案外人冯伟连（买方、乙方）与被告（卖方，甲方，由叶梅英代理签约）签署《存量房买卖合同》（合同编号：佛存量房合字Y201608210017号），约定：甲方将涉讼房屋以总价1600000元售予乙方。2020年6月28日，原告提起本案诉讼。诉讼中，第三人向本院反映，截至2020年8月3日，涉讼房屋项下尚欠贷款余额为622679.85元，已还本金金额为587320.15元，已还利息为485493.64元，贷款形态正常。原告陈述其在签约后承担了涉讼房屋项下贷款的还款义务。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《房屋买卖合同》、《合同补充协议》，约定被告将涉讼房屋售予原告，该约定是双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效。根据本案查明事实，原告就本案交易已向被告付清全部购房款，因此，被告应配合原告办理涉讼房屋的不动产权转移登记手续。但因涉讼房屋现抵押登记尚未涂销，且该房屋抵押项下的债务应由原告负责清偿，故原告应先清偿涉讼房屋抵押登记项下的全部债务，第三人、被告在原告清偿完毕该项债务后应配合原告办理涂销抵押登记的相关手续，被告应在抵押登记涂销之后再配合原告办理涉讼房屋的不动产权转移登记手续。因原、被告在2016年8月22日签署的《存量房买卖合同》已经约定涉讼房屋过户至原告及案外人冯伟连名下，故原告诉请被告配合将涉讼房屋的不动产权转移登记至原告及案外人冯伟连名下与双方约定相符，本院予以支持。原告在公证授权文书授权期限超期近四年后才起诉要求被告配合办理相关交易过户手续，诉讼中原告亦未提交证据证明至今未办妥涉讼交易过户相关手续的主要责任在被告，反映原告在合同履行过程中存在一定程度的怠于行使权利的情形，并致本案诉讼，故本院酌情判令原告承担本案的诉讼费用及财产保全费用。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：原告赖俊应于本判决发生法律效力之日起十日内向第三人交通银行股份有限公司广州天河北支行提前清偿《个人房产抵押贷款合同》（编号：粤天河北2011年个房贷字117号）项下被告郭宏宇应付的全部债务本息及其他费用；被告郭宏宇、第三人交通银行股份有限公司广州天河北支行应于原告赖俊履行上述第一项确定的债务之日起十日内配合原告赖俊办理涂销佛山市南海区********************项下的抵押登记的相关手续；被告郭宏宇应于上述第二项债务履行完毕之日起十日内配合原告赖俊办理将佛山市南海区********************的不动产权转移登记至原告赖俊、案外人冯伟连名下的相关手续。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计9600元、财产保全费5000元，合共14600元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谢晓东二〇二〇年九月二十五日书记员  许晓璇