上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0120民初453号原告：宋恒彬，男，1988年2月1日生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：丁玲，上海华勤基信律师事务所律师。被告：上海威猛非开挖技术工程有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：李丹，总经理。委托诉讼代理人：曹宇佳，上海达尊律师事务所律师。原告宋恒彬与被告上海威猛非开挖技术工程有限公司排除妨碍纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年2月19日公开开庭进行了审理。后依法转入普通程序，组成合议庭，于2020年10月27日公开开庭进行了审理。原告宋恒彬及其委托诉讼代理人丁玲，被告委托诉讼代理人曹宇佳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋恒彬向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即搬离位于上海市奉贤区奉浦大道1166号7幢、8幢厂房，将上述房屋返还原告；2、判令被告支付自2019年9月20日起至实际搬离之日止的房屋使用费(以3,330平方米为基数，按照每平方米人民币1.3元每天的租金标准计算)。事实与理由：原告于2019年9月19日通过网络竞价方式购买了上海市奉贤区奉浦大道1166号7幢、8幢厂房，并经上海市闵行区人民法院确认为该厂房的所有权人及相应的其他权利的所有人。原告购买上述厂房后，经实地查看，被告在未征得原告本人许可的情况下非法占有上述厂房，占用建筑厂房面积约为2,500平方米以及搭建的顶棚以下的投影面积约830平方米，共计约3,330平方米。虽经原告多次主动与被告交涉，要求其搬出，但被告对此不予理睬，仍继续强行占用原告的厂房，故原告诉讼来院。审理过程中，原告变更第2项诉讼请求中的房屋占用面积为3,350平方米(厂房2,500平方米，顶棚830平方米以及门卫室20平方米)，并变更第2项诉讼请求中的计算期间为自2019年9月20日起至2020年3月10日。被告上海威猛非开挖技术工程有限公司(以下简称威猛公司)辩称，不同意原告的诉讼请求。被告根据上海市奉贤区人民法院的执行裁定书、协助执行通知书的要求，已经把房屋的租金支付到法院，房屋可以使用到2020年3月14日。现在第二层已经搬空，第一层还有机器，会在2月底搬离。不同意原告的第二项诉讼请求，原告诉请没有依据，买卖不破租赁，且被告已经将租赁费支付完毕了，支付的租金也符合市场行情。2019年10月12日上海市闵行区人民法院出具裁定书确认系争房屋归原告所有，所以如果要算占有使用费的话，起算日期应该是2019年10月12日，使用费标准也应当按照被告的租赁合同标准计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方有争议的证据，本院认证如下：1、原告提供的房屋租赁合同一份，证明系争房屋当前的租金为每平方米每天1.3元。被告对真实性有异议，也认为与本案无关，对租金计算标准不认可。对此本院认为，该合同所指向的房屋为第8幢房屋，而被告占用的是第7幢房屋，被告对该证据关联性有异议，故本院不予认定。2、被告提供的房屋租赁合同一份，证明被告向原产权人上海杨伍木制艺术品有限公司签订房屋租赁合同，租赁期限为10年，被告拥有房屋合法的租赁权。原告对证据三性均不予认可，对证明目的也不予认可，认为与原告无关，该合同在执行异议之诉中已经被法院驳回，被告没有合法的租赁权。对此本院认为，该租赁合同的订立双方为被告及案外人上海杨伍木制艺术品有限公司，原告虽对租赁合同存疑，但未能提供证据证明该合同存在无效的法定情形，故该合同效力本院在本案中不做认定。2、被告提供的租金结算明细一份，证明根据本院的协助执行通知书，被告与房东进行房屋租金的结算，租金计算至2020年3月14日，相应租金已打入本院账户。原告对三性均不予认可，对证明目的也不认可，认为是被告单方制作，没有法院的确认，与本案无关。对此本院认为，该证据系被告单方制作，没有得到出租人的确认，故本院现不予认定。另，因原告表示不申请对主张的租金标准进行鉴定，申请法院进行询价，故本院于2020年11月17日至系争房屋处调查。本院与租赁第7幢房屋的现承租人上海旭瑶物流有限公司总经理冯双法制作谈话笔录一份，冯双法称：其公司只租赁第7幢的半边，是从二房东谢某手上租赁得来，现在系争房屋据其所知已经由江海经济园区收回；其是从2020年9月开始租赁的，租金大约每天每平方米人民币(下同)0.85元。另本院与租赁第8幢房屋的现承租人顺丰速运集团(上海)有限公司营业点负责人梅丽祥制作谈话笔录一份，梅丽祥称：其公司租赁的房屋是从2016年年底开始租赁的，现在租金付给江海经济园区委托代管的物业公司，其公司只租赁了房屋的底下一层，租金大约在1.46元每平方米每天。同日，本院至奉贤区南桥镇江海经济园区管理委员会及上海南桥股权投资有限公司调查。本院与奉贤区南桥镇江海经济园区管理委员会主任夏强制作谈话笔录一份，夏强称：系争房屋从2020年6、7月开始由其单位受上海南桥股权投资有限公司委托，负责上述房屋的招租。之前的租赁情况其单位不清楚也不归他们管。现在园区内单层厂房租金大约在1.1元每平方米每天，但是系争房屋两幢都是双层厂房，由于使用限制，租不了那么贵，一般在0.8-0.9元每平方米每天，以前租金更低。现在两幢厂房内的租客都是由其单位出租的。本院与上海南桥股权投资有限公司董事长何伟制作谈话笔录一份，何伟称：系争房屋是其公司与宋恒彬之间以动拆迁方式签订协议把房屋和土地收回的，协议签订时间是2020年1月20日。现在系争厂房都由其公司委托奉贤区南桥镇江海经济园区管理委员会进行出租。宋恒彬于2020年3月16日将房屋交付给其公司，交房时有租客，交房后的租金按照协议约定不归宋恒彬收取。其公司在收回系争房屋后即交给奉贤区南桥镇江海经济园区管理委员会出租。原告对上述谈话笔录均无异议，但认为原告与上海南桥股权投资有限公司签订协议的时间是2020年3月。被告对上述谈话笔录真实性无异议，认为管委会主任称租金现在为0.8元每平方米每天以及以前更低，与被告租赁合同中约定的租金是相符的，而顺丰公司租赁部位与被告情况不相符。鉴于原、被告双方均对上述谈话笔录真实性无异议，原告虽对协议签订时间有异议，但根据原告自身补充提供的协议复印件，该协议只有一个签订日期，即2020年1月20日，故本院对原告的意见不予采纳；综上，本院对上述谈话笔录依法予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月16日，被告与案外人上海杨伍木制艺术品有限公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：被告向案外人租某某于上海市奉贤区奉浦大道1166号内第7幢房屋，建筑面积约2,500平方米；租赁期限自2016年3月15日起至2026年3月14日止，免租期二个月；房屋年租金为547,500元；租金支付方式为六个月一付；租金每3年递增6%；租赁保证金为50,000元。该合同补充条款约定：1、租赁房屋(北侧)与相邻房屋之间的搭建的顶棚以下的投影面积830平方米，按每天每平方米租金0.3元，年租金为90,885元；2、被告所租赁的厂区门卫室建筑面积共计20平方米，月租金为1,000元。又查明，2017年8月18日，上海市闵行区人民法院向被告发出《协助执行通知书》一份，请被告协助暂停向被执行人上海杨伍木制艺术品有限公司支付房屋使用费。2018年6月14日，本案被告威猛公司作为原告，以案外人许国忠、上海伍杨投资集团有限公司(以下简称伍杨投资公司)、上海杨伍木制艺术品有限公司(以下简称杨伍艺术品公司)为被告，向闵行法院提起执行异议之诉，要求：1、确认威猛公司与杨伍艺术品公司于2016年6月16日签订的《上海市房屋租赁合同》有效；2、判令威猛公司继续租赁上海市奉贤区奉浦大道1166号7幢、8幢房屋。2018年7月30日，闵行法院作出(2018)沪0112民初19418号《民事判决书》一份，该判决经审理查明事实：系争房屋登记权利人为杨伍艺术品公司，于2014年2月25日、6月28日、8月20日分别设立抵押登记，抵押权人依次为上海闵行南大小额贷款股份有限公司、陈超然、许国忠；系争房屋于同年11月18日被闵行法院(2014)闵民二(商)初字第2179号诉讼保全查封。闵行法院于2015年4月15日作出(2014)闵民二(商)初字第2179号民事调解书，确认：一、杨雄、伍杨投资公司结欠许国忠借款本金17,400,000元以及截止2014年10月10日的利息1,000,000元，共计18,400,000元；此款杨雄、伍杨投资公司于2015年10月31日之前共同向许国忠归还本金3,000,000元，于2016年4月30日之前共同向许国忠归还本金7,000,000元，于2016年10月31日前共同向许国忠归还本金5,000,000元，于2016年12月31日前共同向许国忠归还剩余本金2,400,000元及利息1,000,000元；二、杨雄、伍杨投资公司应于2016年12月31日前偿付许国忠以未还借款为本金，自2014年10月11日起至实际还款之日止，按照月息1%计算的利息；三、如杨雄、伍杨投资公司有任何一期逾期支付，许国忠有权就余额一并申请执行；四、杨雄、伍杨投资公司到期不能履行上述给付义务时，许国忠有权以杨伍艺术品公司位于上海市奉贤区奉浦大道1166号7幢、8幢房产折价或者拍卖、变卖上述房产的价款优先受偿。后因被告杨雄、伍杨投资公司、杨伍艺术品公司未能履行调解书确定的义务，根据许国忠的申请，闵行法院于2016年3月3日以(2016)沪0112执2527号立案执行。2016年3月28日，威猛公司与上海艺登设计装潢工程有限公司(以下简称艺登公司)签订《建设工程施工合同》，约定工程暂估价1,700,000元，工期为2016年3月25日起至2016年5月10日，工程款支付方式为工程竣工验收合格半年内一次性付清。2017年1月23日，艺登公司出具装潢装修工程结算汇总表，确认工程造价1,773,482元，威猛公司实际已经支付艺登公司1,150,000元，艺登公司开具发票金额1,250,345元。2016年4月5日，威猛公司收到奉贤法院(2015)奉执字第1226号、1228号协助执行通知书，协助事项：要求威猛公司提取、扣留杨伍艺术品公司、伍杨投资公司房屋租赁费，威猛公司于2016年6月27日、2017年8月25日以代付租金名义向奉贤法院分别汇入648,385元、1,781,780元，合计2,430,165元。2016年6月16日，威猛公司与杨伍艺术品公司签订《上海市房屋租赁合同》，约定：威猛公司向杨伍艺术品公司承租系争房屋，建筑面积月2500平方米，租期为10年，自2016年3月15日起至2026年3月14日止，年租金为547,500元，每三年递增6%。另附补充条款，搭建的顶棚以下的投影面积830平方米，年租金90,885元，门卫室年租金12,000元。2016年7月27日，威猛公司与杨伍艺术品公司签订借款协议，约定：由杨伍艺术品公司向威猛公司借款100,000元，借款期限不超过一年。2017年8月，双方又签订借款抵扣房租协议，确认：杨伍艺术品公司所欠100,000元借款在威猛公司应付的2017年5月15日至11月14日应付的租金中冲抵，双方签订的为期10年的租赁合同，年租金为650,385元。闵行法院于2017年8月18日作出公告，责令杨伍艺术品公司限期履行付款义务或者搬离系争房屋，2018年1月19日，作出拍卖、变卖系争房屋的裁定。威猛公司以承租人的身份向闵行法院提出异议后，闵行法院于5月23日作出(2018)沪0112执异48号执行裁定书，驳回威猛公司的执行异议请求。威猛公司不服，遂提起执行异议之诉。闵行法院认为：《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登机的抵押权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。本案中许国忠在系争房屋设立抵押的时间为2014年8月20日，法院保全查封时间为2014年11月18日，均早于威猛公司与杨伍艺术品公司签订租赁合同的时间，因此租赁关系不得对抗申请执行人许国忠，也不能产生阻却法院对系争房屋予以执行的法律效果。威猛公司与艺登公司于2016年3月28日签订《建设工程施工合同》，工程竣工验收合格半年内工程款付清，工期仅45天，但实际装饰装修后，工程款至今尚未结清。该合同中，工程名称、地点、内容等主要条款不明，都是空白的。另外签订施工合同时间早于签订租赁合同的时间，以上所述情况均不符合商业惯例，有悖市场交易习惯。威猛公司提供了借款抵扣房租协议，即以杨伍艺术品公司100,000元借款折抵威猛公司半年租金325,192.50元，也不符合常理。闵行法院认为，借款关系与租赁关系系不同法律关系，不能混淆，借款合同中的实际收款人为杨昊斌，非本案中的被告杨伍艺术品公司。威猛公司称已支付房屋保证金(押金)50,000元，未能提供相应的付款凭证。威猛公司认为，其已将租金付至2020年3月14日系其单方主张，缺乏事实依据，理由不能成立。至于威猛公司协助法院执行，将款项2,430,165元转入法院账户，并不能充分证明租赁关系合法有效。根据法律规定，威猛公司依据租赁合同占有查封房屋，法院可以解除其占有。因此，对威猛够公司主张租赁合同有效，闵行法院不予支持。至于威猛公司提及的因租赁系争房屋造成的损失，威猛公司可以依据合同要求杨伍艺术品公司承担违约责任。综上，对威猛公司的诉讼请求，闵行法院不予支持。据此，判决驳回威猛公司的诉讼请求。另查明，2019年7月29日，上海市闵行区人民法院(以下简称闵行法院)发布《竞买公告》，载明：拍卖标的为上海市奉贤区奉浦大道1166号7、8幢房产；特别提醒标的物以实物现状为准，法院不承担本标的瑕疵担保责任，有意者请联系拍卖辅助机构实地看样；请竞买人在拍卖竞价前务必再仔细阅读本院发布的竞买须知。《竞买公告》附件《竞买须知》第四条：拍卖标的目前有人使用(2018年12月14日现场勘查)按现状进行拍卖。附件《标的物介绍》中权利限制情况及瑕疵情况：1、被上海市闵行区人民法院查封；2、被上海市奉贤区人民法院查封；3、被金溪县人民法院查封；4、租户方告知至12月14日为止，无欠水、电、煤气费用；5、有租约，法院不承认，以现状为准拍卖。2019年9月19日，闵行法院出具《成交确认书》一份，载明：原告在闵行法院开展的“上海市奉贤区奉浦大道1166号7、8幢房产”司法拍卖项目公开竞价中，以最高应价胜出，成交价格27,700,000元；标的物最终成交以闵行法院出具拍卖成交裁定为准。2019年10月12日，闵行法院作出(2016)沪2012执2527号之一《执行裁定书》一份，载明：闵行法院依据已经发生法律效力的(2014)闵民二(商)初字第2179号民事判决，在执行许国忠与杨雄、伍杨投资公司、杨伍艺术品公司民间借贷纠纷一案中，于2019年7月30日在淘宝网发布拍卖公告，公开拍卖执行人上海杨伍木制艺术品有限公司名下位于上海市奉贤区奉浦大道1166号7幢、8幢不动产。竞买人宋恒彬于2019年9月19日在公开竞价中，以27,700,000元最高应价胜出。裁定：一、解除对上海杨伍木制艺术品有限公司名下位于上海市奉贤区奉浦大道1166号7幢、8幢不动产的查封；2、上海市奉贤区奉浦大道1166号7幢、8幢不动产的所有权及相应的其他权利归买受人宋恒彬所有；三、买受人宋恒彬可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。再查明，2020年1月20日，原告与奉贤区南桥镇江海经济园区转型发展工作推进办公室签订《上海市奉贤区南桥镇江海园区转型非居住房屋搬迁补偿协议》一份。被告于2020年3月10日搬离系争房屋，原、被告于2020年3月18日签订《房屋交接确认书》。原告于2020年3月16日将系争房屋移交上海南桥股权投资有限公司。本院认为，本案争议焦点为被告与案外人杨伍艺术品公司签订的房屋租赁合同是否可以对抗原告的所有权。对此本院认为，原告与案外人的房屋租赁合同关系即便属实，该合同关系也产生于系争房屋上的抵押权设立之后。根据相关法律规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。故原告与案外人的房屋租赁合同关系对原告没有法律约束力，不得对抗原告通过司法拍卖获得的房屋所有权。被告在原告取得房屋所有权后仍占用系争房屋缺乏法律依据，故原告有权要求被告搬离并支付占用期间的占有使用费。但在本案审理过程中，被告已于2020年3月10日搬离了其占用的第7幢房屋、顶棚及门卫室，并将上述房屋交还原告。原告要求被告搬离系争房屋并交还原告的诉讼请求已无事实依据，故本院不予支持。对于原告要求被告支付自2009年9月20日起至2020年3月10日止的房屋占有使用费的诉讼请求，本院认为，原告的所有权经上海市闵行区人民法院出具执行裁定书进行确认，故原告自2019年10月12日起方享有系争房屋的所有权，故本院对原告要求被告支付自2019年10月12日起至2020年3月10日的房屋占有使用费的诉讼请求，依法予以支持。对于占有使用费计算标准本院认为，原告同意由本院对占有使用费标准进行询价，根据本院调查结果，自2020年9月开始承租原由被告使用的第7幢房屋的租客租金标准为0.85元每平方米每天，自2020年3月开始负责出租系争房屋的江海经济园区管理委员会确定现在租金市场价为0.8-0.9元每平方米每天以及以前更低，上述两种说法与被告的房屋使用情况相符，故本院酌定系争第7幢厂房在2019年10月12日起至2020年3月10日期间的占有使用费标准为0.75元每平方米每天。原告主张顶棚与厂房的占有使用费标准一致，无事实及法律依据，故本院按照实际情况对顶棚的占有使用费标准进行酌定，酌定顶棚占有使用费标准为0.375元每平方每天。门卫室的标准认可原告意见按1.30元每平方米每天计算。综上，被告占用的上述房屋自2019年10月12日起至2020年3月10日止的房屋占有使用费共计334,049.75元。故本院对原告要求被告支付房屋占有使用费334,049.75元的诉讼请求，依法予以支持。对于被告辩称买卖不破租赁，故被告享有合法占有使用系争房屋的权利的辩解意见，本院认为，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持，但租赁房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的情形除外。被告的租赁合同订立前系争房屋已设立抵押权，原告通过抵押权人实现抵押权的过程获得系争房屋所有权，且根据《拍卖公告》以及附件，明确表明系争房屋以现状拍卖，法院未承认被告的租赁权；综上，本案并不适用“买卖不破租赁”的规定，故本院对被告该辩解意见不予采信。对于被告辩称已向本院支付房屋租金至2020年3月14日，不应再向原告支付占有使用费的辩解意见，本院认为，如上所述，被告与案外人签订的房屋租赁合同对原告没有法律约束力，原告取得所有权后，被告无权继续占用房屋，被告已经向案外人或某某于协助执行通知书向本院支付的租金，系基于原告与案外人之间的房屋租赁合同关系，应由原告与案外人另行处理，与原告无关。故本院对被告该辩解意见，亦不予采信。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、第二百四十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，判决如下：一、被告上海威猛非开挖技术工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告宋恒彬自2019年10月12日起至2020年3月10日止的房屋占有使用费人民币334,049.75元。二、对原告宋恒彬的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币6,040元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 苏 姝人民陪审员 周 喆人民陪审员 周桂华二〇二〇年十一月三十日书 记 员 倪 璟附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。第二百四十五条占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同达到，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。