贵州省黎平县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2631民初1194号原告：中国农业银行股份有限公司黎平县支行。（以下简称“农行黎平支行”）统一社会信用代码：9152263121613127XD。地址：贵州省黔东南苗族侗族自治州黎平县城关环城西路5号。负责人：陆江勇，男，1972年12月15日出生，侗族，住贵州省黎平县。该支行行长。委托诉讼代理人：刘平，男，1962年6月8日出生，汉族，住贵州省黎平县。系单位职工。委托诉讼代理人：陆毅，男，1992年8月26日出生，侗族，住贵州省黎平县。系单位职工。被告：彭明，男，1964年9月3日出生，汉族，住贵州省黎平县。被告：龙江兰，女，1967年9月8日出生，侗族，住贵州省黎平县。被告：贵州黎平三和房地产开发有限公司。（以下简称“三和房地产公司”）统一社会信用代码：91522631590797397P。住所：贵州省黔东南苗族侗族自治州黎平县德凤镇五开南路（新科大厦）。法定代表人：周祖祥，男，1970年12月30日出生，侗族，住贵州省黎平县。该公司董事长。委托诉讼代理人：董友桥，男，1985年4月28日出生，汉族，住贵州省黎平县。系公司职工。原告农行黎平支行诉被告彭明、龙江兰、三和房地产公司借款合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理后，依法由审判员解晓莉担任审判长，与审判员杨再兵、人民陪审员倪忠玉组成合议庭于2020年11月5日公开开庭进行了审理。原告农行黎平支行的委托诉讼代理人刘平、陆毅，被告三和房地产公司委托诉讼代理人董友桥到庭参加诉讼，被告彭明、龙江兰经本院公告合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。原告农行黎平支行向本院提出的诉讼请求：1、判令被告彭明、龙江兰立即向原告偿还借款本金204844.98元，并按照借款合同约定向原告支付至欠款还清之日止的借款利息、罚息等；2、请求法院确原告对已抵押的房产享有优先受偿权；3、被告贵州黎平三和房地产开发有限公司对借款本息承担连带清偿责任；4、本案保全费、公告费、诉讼费由三被告承担。事实与理由：借款人彭明购买黎平县黎阳在道与××“天籁××”××单元××在房屋一套，因自有资金不足，故向黔东南州住房公积金管理中心黎平县管理部申请个人公积金购房贷款，其购房情况真实。受黔东南州住房公积金管理中心黎平县管理部委托（贷款委托书022021600165），我行于2016年5月3日与被告签订了编号为52020120160024290号的《个人住房公积金委托贷款借款合同》，并于2016年5月5日向彭明发放个人公积金住房贷款290000元，贷款期限13年，合同约定实行按月等额本息还款方式，彭明自愿用其本人所购房屋作抵押，同时办好抵押预告登记（房屋预告登记证明：房预字黎平县宇第201600874号），并以其家庭收入按月归还贷款。但2018年1月起，彭明就不再履行还贷职责。该笔贷款经我行及黔东南州住房公积金管理中心黎平县管理部多次向借款人催收未果，该户长时间未履行按月还本付息义务已构成违约，该笔贷款已形成事实风险；2018年5月后，黔东南州住房公积金管理中心黎平县管理部根据办理贷款签订的个人承诺书，从彭明个人账户上共扣划66185.2元，用于归还所欠款项。据了解，彭明于2018年2月至7月向教育局请病假，请假期满后未向单位续假，也未回单位上班，已举家外出，尚重镇中心小学已停发彭明工资。根据被告人与我行签订的《个人住房公积金委托贷款借款合同》第十一条“借款人、担保人的违约责任第四条规定：发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提高借款执行利率，提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失进时要求借款人、担保人全额赔偿＂之（2）借款人未按约定按期足额偿还贷款；第三十八条争议解决：本合同争议解决方式为向贷款人所在地提起诉讼。为确保国有信贷资金安全，现特向黎平县人民法院提起诉讼，请求法院判决解除我行与被告签订的《个人购房担保借款合同》；责令被告立即归还尚欠我行受黔东南州住房公积金管理中心黎平县管理部委托发放的个人住房公积金贷款本金213409.98元（利息以最后结算该笔贷款计算为准）；请求法院确认原告对已抵押的房产享有优先受偿权；判令诉讼费由被告承担。被告彭明、龙江兰经本院公告合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交答辩状和证据。被告三和房地产公司辩称：因为彭明、龙江兰二人已经失联，我公司从2020年7月至10月四个月共代其偿还9126.92元给银行，原告说由我公司承担连带责任，之前我公司与银行签订有回购协议，房屋收回后，我们可以把本金还给银行。诉讼费、公告费什么应由他们二人承担。原告在举证期限内和庭审时向本院提交以下证据：1、营业执照复印件、法定代表人身份证明书、身份证复印件，证明原告的主体资格。2、身份证复印件，证明被告彭明、龙江兰身份信息。3、同意房产抵押承诺书复印件，证明被告对本笔贷款的抵押承诺。4、房产证明、他项权证明复印件，证明该笔贷款抵押物具体位置。5、个人购房担保借款合同复印件，证明该笔贷款的债权债务关系及双方权利义务关系。6、共同还款确认书复印件，证明共同还款人还款义务。7、扣划情况说明，证明原告对债权的追索情况。8、个人借款凭证及截图，证明贷款时间。9、黔东南州住房公积金管理中心提供的《贷款账户明细》、《还款明细表》，证明被告所欠贷款本金。被告三和房地产公司在庭审时向本院提交有四份转账凭证，证明公司代彭明、龙江兰归还贷款9126.92元的事实。本院经审理查明如下事实：被告彭明为购买黎平县德凤镇五开南路“天籁御泉”5栋2单元8层2-8-2号房屋一套，向黔东南州住房公积金管理中心黎平县管理部申请个人公积金购房贷款。2016年5月3日，原告接受黎平县住房公积金管理部委托，与被告签订了编号为52020120160024290号的《个人住房公积金委托贷款借款合同》。合同约定：1、借款金额：290000元；2、借款期限：156个月；3、还款方式：等额本息还款法。被告以其所有的黎平县德凤镇五开南路“天籁御泉”5栋2单元8层2-8-2号房屋为此笔借款提供抵押担保，该抵押物已在黎平县住房和城乡建设局办理抵押预告登记，抵押预告登记证号为“房预黎平县字第××号。被告三和房地产公司与原告签订的《个人住房公积金委托贷款借款合同》为被告彭明、龙江兰的上述借款提供担保。2016年5月5日，原告向彭明发放个人公积金住房贷款290000元。自2018年1月，被告开始逾期还款至今。2018年5月至2020年5月期间，黔东南州住房公积金管理中心黎平县管理部从被告彭明个人公积金账户扣划66185.02元用于归还借款。被告三和房地产公司从2020年7-10月代被告彭明、龙江兰归还借款9126.92元。截止2020年11月5日，被告彭明尚欠原告借款本金204844.98元及相应的利息、罚息等（利息、罚息等依合同约定以银行系统计算为准）。原告在诉讼过程中提出诉讼财产保全，支付申请费1587元。同时查明，被告彭明、龙江兰系夫妻关系。本院认为，原告农行黎平支行与被告彭明、龙江兰《个人住房公积金委托贷款借款合同》主体适格，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。合同签订后，各方应全面履行合同约定的义务，原告向被告彭明、龙江兰履行发放贷款义务，被告也应每月按时足额履行还本付息的义务。自2018年1月起，被告开始逾期还款至今，且被告现在下落不明。上述情形已符合《个人住房公积金委托贷款借款合同》约定的违约事项，原告有权提前收回已发放贷款并要求被告彭明、龙江兰、三和房地产公司清偿全部本息及行使担保权利。被告彭明与被告龙江兰系夫妻关系，借款是用于按揭购买夫妻共有的商用房，借款属于夫妻共同债务，且被告龙江兰作为抵押物共有人签字认可，故被告彭明、龙江兰应承担共同还款责任。截至2020年11月5日被告尚欠原告借款本金204844.98元及相应的利息、罚息等；原告主张被告偿还借款本金204844.98元，支付依合同约定产生的利息、罚息等至还清之日止，本院予以支持。被告三和房地产公司作为保证人应当履行保证义务，对被告所欠的借款本息承担连带清偿责任。关于原告农行黎平支行对被告彭明、龙江兰提供的抵押房产是否享有优先受偿权的问题。根据《中华人民共和国物权法》的规定，抵押预告登记与抵押权设立登记属于不同的概念，具有不同的法律性质和法律效力。预告登记与一般不动产登记的区别在于，一般的不动产登记是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记，而预告登记则是为了保证将来发生的不动产物权而进行的登记。预告登记作出后，并不导致不动产物权设立或变动，只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的排他的权利。现原告就涉案商品房主张的优先受偿权，实质上就是主张其对涉案商品房享有抵押权，而商品房的抵押权属于不动产物权，不动产物权的设立、变更、转让、消灭，应当依照法律规定登记，虽然原告农行黎平支行与被告彭明、龙江兰就涉案商品房办理了抵押权预告登记，但是抵押权预告登记并不等同于抵押权设立登记，其依法也不产生抵押权设立登记的法律效果。现原告农行黎平支行与被告并未办理涉案商品房的抵押权设立登记，而在未办理涉案房屋抵押权设立登记之前，原告农行黎平支行享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案商品房抵押权登记的请求权，并非对涉案商品房享有现实的抵押权。综上，原告农行黎平支行就涉案商品房主张优先受偿权的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告彭明、龙江兰于本判决生效之日起十五日内向原告中国农业银行股份有限公司黎平县支行清偿借款本金204844.98元及相应的利息、罚息等至全部款项付清之日止（利息、罚息等依合同约定的标准，以银行系统计算为准）。二、被告贵州黎平三和房地产开发有限公司对上述第一项判决确定的借款本息承担连带清偿责任；被告贵州黎平三和房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告彭明、龙江兰追偿。三、驳回原告中国农业银行股份有限公司黎平县支行的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4502元，公告费562元，保全申请费1587元，共计6651元，由被告彭明、龙江兰、贵州黎平三和房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，则本判决书发生法律效力，权利人应当在履行期间最后一日起二年内向本院申请执行。审 判 长  解晓莉审 判 员  杨再兵人民陪审员  倪忠玉二〇二〇年十一月五日书 记 员  聂晓彬