安徽省淮南市田家庵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0403民初1275号 原告：淮南新城大药房零售连锁有限公司，住所淮南市大通区工业新区，统一社会信用代码91340400740857587W。 法定代表人：方习俊，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：孔令军，安徽安铎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：尹学为，安徽安铎律师事务所实习律师。 被告：淮南尚锦商贸有限公司，住所淮南市田家庵区朝阳街道鑫诚花园小区7栋、8栋、9栋商业房106，统一社会信用代码91340400397965803D(1-1)。 法定代表人：李虎，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：夏圣兵，安徽昌淮律师事务所律师。 原告淮南新城大药房零售连锁有限公司与淮南尚锦商贸有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告淮南新城大药房零售连锁有限公司的委托诉讼代理人孔令军、尹学为、淮南尚锦商贸有限公司的委托诉讼代理人夏圣兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告淮南新城大药房零售连锁有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的《尚锦广场经营场地租赁合同》；2.判令被告退还保证金25080元，赔偿装修损失费人民币82784.34元，以上合计人民币107864.34元；3.被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2014年7月17日,被告与淮矿地产有限责任公司（现更名为长淮信达地产有限公司，以下简称长淮信达公司）签订了《房屋租赁合同书》。因经营需要,原告于2018年5月8日与被告签订了《尚锦广场经营场地租赁合同》，合同约定被告将其租赁长淮信达公司的位于淮南市租赁场地建筑面积228平方米，公共公摊面积为22.8平方米，合计租赁面积为250.8平方米房屋转租给原告，租赁期限5年（自2018年7月23日起至2023年7月23日止）；减免相关费用后合同约定第一年租金确定为273600元，另收租赁保证金25080元和四台格力空调20000元，三项合计318680元；同时约定了装修期限。合同签订后，原告于2018年5月10日，通过淮南通商农村商业银行向被告支付318680元，被告出具三份收据。之后，原告与安徽泰联建筑工程有限公司签订了《淮南新诚大药房（上东锦城店）装修合同》，工程内容为地面、天棚、墙面，水电，门头，电子屏及原有店面装饰拆除等，工程造价181000元。工程竣工后经双方结算装修工程款为181000元，原告已于2018年9月6日、10月18日分两笔向施工方支付。因被告与长淮信达公司发生房屋租赁合同纠纷，长淮信达公司起诉至淮南市田家庵区人民法院，该院作出（2018）皖0403民初1705号民事判决书。因被告拒不履行生效判决，长淮信达公司向田家庵区人民法院申请强制执行。2019年9月6日，田家庵区法院向原告发出（2019）皖0403执1308号《协助执行通知书》，告知基于生效判决解除了被告与长淮信达公司之间的房屋租赁合同,要求原告限期将转租的案涉房屋返还给长淮信达公司。在与被告多次协商要求尽快排除转租合同正常履行障碍无效的情况下，原告按照法院的要求，将租赁的房屋交付给长淮信达公司。原告认为，双方签订的房屋租赁合同依法成立、合法有效，合同各方均应依约正确履行。因被告违约导致其与房屋所有人之间的房屋租赁合同被法院解除，进而导致原告租赁的房屋被法院要求返还给申请执行人，使案涉租赁合同不能履行，原告签订合同的目的无法实现，被告构成了对原告的根本违约。故原告依据《合同法》第九十四条（四）项之规定请求解除与被告之间的《尚锦广场经营场地租赁合同》。鉴于被告违约，其应返还收取的租赁保证金，并对由此给原告造成的装修价值损失承担赔偿责任。为维护原告合法权益，现特提起诉讼，请判如所请。 被告淮南尚锦商贸有限公司辩称，被告没有违约的情形，不应承担原告的装修损失；原被告的租赁合同系双方真实意思表示，合法成立，原告实际使用商铺自2018年5月23日至2019年9月份，长淮信达地产有限公司擅自提出解除与被告之间的租赁合同，因法院的强制执行措施，导致合同不能继续履行，原告不得已向长淮信达地产有限公司交还房屋；被告认可收取原告保证金25080元，被告可以返还原告保证金；原告对其装修损失应自行承担责任，且评估报告系原告单方面行为，原告主张装修费用没有事实根据和法律依据。 原告淮南新城大药房零售连锁有限公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据： 证据一、原告营业执照复印件，证明原告诉讼主体资格。被告质证意见：无异议。 证据二、被告营业执照复印件，证明被告基本情况。被告质证意见：无异议。 证据三、《房屋租赁合同书》复印件，证明1.2014年7月17日被告与原淮矿地产有效责任公司签订租赁合同，约定淮矿地产有限责任公司将上东锦城公寓部分商业出租给被告期限，期限10年，至2024年6月30日；2.约定被告可将租赁房屋进行分租。被告质证意见：无异议。该合同履行一半在2019年4月被执行了。 证据四、《尚锦广场经营场地租赁合同》，证明1.2018年5月8日原被告签订了房屋租赁合同，约定将淮矿地产有限责任公司出租给被告的上东锦城公寓部分商业即尚锦广场一层部分合计250.8平方米转组租给原告；2.租赁期限5年，即2018年7月23日至2023年7月23日，该转租赁期限在被告与淮矿地产公司签订的租赁合期限内；3.被告同意原告装修并约定了原告享有的装修期限；4.还约定了租金、租赁装修期间房屋修缮、各项费用的缴纳及租赁面积确认、违约责任等条款。被告质证意见：真实性、合法性、关联性无异议，但不同意原告的证明观点，合同第四条有明确约定，原告承租商铺的时候另开了一个门；第五条中也有明确约定；第七条中也有明确约定；合同对违约责任，在第十条也有明确约定。 证据五、淮南通商农村商业银行业务凭证一份、收据三份，证明2018年5月10日，通过淮南通商农村商业银行向被告支付了318680元，其中包括第一年租金273600元、租赁保证金25080元、四台格力空调20000元，被告向原告出具三份收据。被告质证意见：租金是每年一付的，租金已经计算清楚了。 证据六、《淮南新城大药房（上东锦城店）装修合同》，证明原告在签订房屋租赁合同后，与安徽泰联建筑工程有限公司签订了对承租房屋的装修合同。合同确定了工程概况、工程内容、双方责任等条款。被告质证意见：三性均有异议；合同是否履行完毕被告也不知道。 证据七、《新城大药房上东锦城店装修报价》、《新城大药房上东锦城店装修报价（审核）》、银行转账单（二份）及增值税专用发票（三份），证明因经营的需要，原告对承租房屋进行了装修；实际支付的装修费用为181000元。被告质证意见：装修报价单看都是设备，双方合同约定设备原告自行承担；原有的玻璃门，原告为了经营方便另开了一个门，该部分的费用应由原告自行负担；票据三性均有异议，是原告和第三人，与本案没有关联性。 证据八、上东锦城商户告知书，证明2019年4月19日被告告知函确认了其与长淮信达公司之间纠纷案，由田家庵法院（2017）皖0403民初1705号判决书结案并已生效，案涉房屋应于该判决生效之日起30内返还长淮信达公司的事实。被告质证意见：三性无异议；该告知书上面内容表明被告是经最大努力维护各个商户的合法权益，合同是否解除完全是因为长淮信达公司，该案法院判决执行，我方没有过错。 证据九、田家庵区法院（2019）皖0403执1308号公告复印件，证明要求案涉房屋承租人、使用人于2019年6月18日之前迁出房屋，否则法院强制执行。被告质证意见：三性无异议；法院向原告发布的公告，原被告合同的不能履行，是因法院的判决执行导致，不能反映出被告违约。 证据十、关于租赁费用续交的告诉书及国内挂号信函收据，证明2019年7月1日原告向被告发出书面告知书，就如何支付租赁费进行磋商。被告质证意见：三性无异议；双方第二年租期满后，未再续租，因被告也知道涉案的商铺；原告同意与被告之间原有合同终止，和长淮信达公司进行洽谈。 证据十一、田家庵区法院（2019）皖0403执1308号《协助执行通知书》复印件，证明2019年9月6日田区法院向原告发出协助执行通知书，告知被告与长淮信达公司的房屋租赁合同被解除，要求原告将案涉房屋返还给长淮信达公司。被告质证意见：证明原告使用涉案商铺到2019年9月份。 证据十二、2019年11月15日通知书，证明鉴于被告的违约，导致原告丧失对案涉房屋的承租权，导致转租合同履行不能履行，造成原告在租赁期内装修价值损失。为避免现场被改变而无法准确确定装修残值，在案涉房屋交付产权人前，原告委托相关鉴定机构对装修价值进行残值进行评估，并邀请被告到场。被告质证意见：三性均有异议；应当在法院的主持下进行鉴定；根据双方的约定，所有的装修费用都应由原告自行承担。 证据十三、皖众评报字[2019]第038号《淮南新城大药房零售连锁有限公司上东锦城分店装修涉及的资产项目评估报告书》，证明安徽众信资产评估有限公司接受委托后，对案涉房屋装修残值评定为82784.34元。被告质证意见：三性均有异议，评估报告是原告单方面委托行为；该报告违背正常的鉴定程序，没有具体的评估项目，而且报告也不能反映出现场的真实情况；报告采用笼统的形式，不具有可操作性，不能作为证据使用。 本院认证意见：对以上证据的真实性均予以确认，对证明观点及质证意见应结合全案证据予以综合评判。 被告淮南尚锦商贸有限公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据： 证据一、被告营业执照复印件，证明被告的主体资格。原告质证意见：无异议。本院经审查对该证据的真实性予以确认。 证据二、当庭提交2018年5月商铺现场照片复印件，证明涉案商铺原有的大门。原告质证意见：没有按照举证期提交，也只是打印件，三性均不认可。本院经审查，该证据系复印件，且被告未提交相关证据予以佐证，故对该证据不予认可。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月17日,被告淮南尚锦商贸有限公司与淮矿地产有限责任公司（现更名为长淮信达地产有限公司，以下简称长淮信达公司）签订了《房屋租赁合同书》。因经营需要,原告淮南新城大药房零售连锁有限公司于2018年5月8日与被告签订了《尚锦广场经营场地租赁合同》，合同约定被告将其租赁长淮信达公司的位于淮南市租赁场地建筑面积228平方米、公共公摊面积为22.8平方米、合计租赁面积为250.8平方米的场地转租给原告，租赁期限5年（自2018年7月23日起至2023年7月23日止）；减免相关费用后合同约定第一年租金确定为273600元，另收租赁保证金25080元和四台格力空调20000元，三项合计318680元；同时约定了装修期限。合同签订后，原告于2018年5月10日，通过淮南通商农村商业银行向被告支付318680元，被告出具三份收据。之后，原告与安徽泰联建筑工程有限公司签订了《淮南新诚大药房（上东锦城店）装修合同》，工程内容为地面、天棚，墙面，水电、门头、电子屏及原有店面装饰拆除，工程造价181000元。工程竣工后经双方结算装修工程款为181000元，原告于2018年9月6日、10月18日分两笔向安徽泰联建筑工程有限公司支付装修款。因被告与长淮信达公司发生租赁合同纠纷，长淮信达公司起诉至淮南市田家庵区人民法院，该院作出（2017）皖0403民初1705号民事判决书。因被告拒不履行生效判决，长淮信达公司向淮南市田家庵区人民法院申请强制执行。2019年9月6日，淮南市田家庵区人民法院向原告发出（2019）皖0403执1308号《协助执行通知书》，告知基于生效判决解除了被告与长淮信达公司之间的租赁合同,要求原告限期将转租的案涉房屋返还给长淮信达公司。后原告将案涉房屋交付长淮信达公司。原告认为，因被告违约导致其与房屋所有人之间的租赁合同被法院解除，进而导致原告租赁的房屋被法院要求返还给申请执行人，使案涉租赁合同不能履行，原告签订合同的目的无法实现，被告构成了对原告的根本违约，故向本院提起诉讼。 另查明，原告淮南新城大药房零售连锁有限公司委托安徽众信资产评估有限公司对其上东锦城店装修项目进行资产评估，并书面通知被告淮南尚锦商贸有限公司于评估时间到场监督。安徽众信资产评估有限公司于2019年12月10日作出皖众评报字[2019]第038号《淮南新城大药房零售连锁有限公司上东锦城分店装修涉及的资产项目评估报告书》，装修残值评定为82784.34元。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。淮南新城大药房零售连锁有限公司与淮南尚锦商贸有限公司签订的《尚锦广场经营场地租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，因被告与房屋所有人长淮信达地产有限公司之间的租赁合同解除，原告租赁的房屋未到合同期限被迫返还，案涉租赁合同无法履行，被告的违约行为致使原告签订合同的目的不能实现，现原告诉请解除租赁合同符合法律规定，本院予以支持。关于原告诉请被告退还保证金25080元，根据案涉租赁合同约定、原告提供的付款凭证、收据等证据材料及双方当事人认可，本院依法予以支持。关于装修损失费，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持……本案中，案涉合同约定装修期限，故原告是经被告同意装饰装修，现因被告违约致使合同依法解除，原告请求被告赔偿装修残值损失，符合法律规定，被告虽抗辩合同中约定“在原有设备以上添加的设备甲方概不负责”、评估报告系原告单方面行为，但合同对已形成附合的装饰物的处理并未进行约定，原告委托资产评估公司对装修残值进行评估并履行了对被告的通知义务，被告未能提交相关证据证明其抗辩理由，故经审查，对原告请求被告赔偿装修损失费82784.34元的主张，本院依法予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第（四）项、第九十六条第一款、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告淮南新城大药房零售连锁有限公司与被告淮南尚锦商贸有限公司于2018年5月8日签订的《尚锦广场经营场地租赁合同》； 二、被告淮南尚锦商贸有限公司于本判决生效后十日内一次性退还原告淮南新城大药房零售连锁有限公司保证金25080元，赔偿原告装修损失费82784.34元，合计107864.34元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2457元，由被告淮南尚锦商贸有限公司负担（被告应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 本判决书生效后，负有义务的一方当事人如不履行判决所确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定的义务履行之日起两年内向本院申请执行。 审 判 长  茹文君 人民陪审员  朱陶清 人民陪审员  李 林 二〇二〇年八月十一日 书 记 员  陈芙蓉 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。