内蒙古自治区五原县人民法院民事判决书（2020）内0821民初1949号原告：张建蒙，男，汉族，职工，现住巴彦淖尔市临河区。委托代理人：刘云，系内蒙古祥鹿律师事务所律师。被告：赵振河（曾用名赵振和），男，汉族，退休职工，现住磴口县。第三人：巴彦淖尔市铁兴服务有限责任公司，公司住所地：巴彦淖尔市临河区曙光东街，统一社会信用代码：xxx。法定代表人：王建军，系该公司经理。原告张建蒙与被告赵振河、第三人巴彦淖尔市铁兴服务有限责任公司确认合同有效纠纷一案，本院于2020年7月22日受理后，依法由审判员刘明昌适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张建蒙及其委托代理人刘云、被告赵振河、第三人法定代表人王建军均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告张建蒙向本院提出诉讼请求：1、确认双方分别于1998年4月7日、2002年9月3日签订的房屋买卖合同有效；2、确认位于五原县XX号院落归原告所有；3、诉讼费及其他相关费用由被告承担。事实和理由：被告赵振河于1998年4月7日与原告签订了一份房屋转让协议书，约定将位于五原县XX号院内属于其私产的凉房、取暖设备、菜窖、渗水井、洗澡设备等折价6700元卖给原告。2002年8月27日，被告赵振河与第三人签订了一份职工住房房改（折价）协议书，约定第三人将原产权、使用权归第三人的位于五原县XX号房屋（正房）折价卖给被告赵振河，折价后的房屋产权、使用权归被告赵振河所有，可以出租、转让、转卖。2002年9月3日，被告又与原告签订了一份房屋买卖合同，约定被告将前述五原县XX也出卖给了原告，同时约定如遇国家和单位用地拆迁时产生的一切费用及补偿均与被告无关。现本案所涉院落因修建包银高铁面临拆迁，与此同时被告却向原告提出主张拆迁补偿款的无理要求。原告认为，原被告双方签订的买卖合同合法有效，本案所涉院落与被告已无任何关系，故原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼。被告赵振河辩称：两份合同是我和原告签的，时间上对的。院落属于夫妻共同财产，任何一方都没有权利进行处置，合同是我和张建蒙签的，侵犯了我妻子的权利。当时签合同时，我妻子不知道，我认为这两份合同是无效合同。原告诉请铁路拆迁补偿，我根本没有向原告提出补偿请求，6月份原告拿着一份自己打印的东西让我签字，我妻子当时看了，不同意签字。后来原告就走了，再后来给我打过一次电话，让我签字，我没有签字。本身原定合同就存在分歧，应该协商，我认为这两份合同是无效的，因为这两份合同没有公证过，我是1992年从五原县套海镇调到了磴口巴彦高勒站工作。我主要三点意见：1、房屋没有过户；2、房屋属于夫妻共同财产；3、侵犯了妻子的合法权益。第三人述称：2002年公司与13户职工签订了职工住房房改协议书，其中也包括被告赵振河，当时协议已经明确了该房屋可以对外转让、转卖，至于房产证我不清楚，他们之前签的协议产生的纠纷是他们之前的问题，房屋产权不管是出让、出租、出售都是个人行为，与公司无关。原告围绕其诉讼请求提供了下列证据：证据一、职工住房房改（折价）协议书一份，举证意图：证明第三人于2002年8月27日将其享有所有权的本案所涉房屋以1500元的价格出售给了本案被告赵振河，被告赵振河已取得了本案所涉房屋的占有、使用、收益、处分等权利。证据二、于1998年4月7日的房屋转让协议书一份、于2002年9月3日的房屋转卖协议一份、被告出具的收条三份（签订时间分别：1998年4月7日、1998年7月3日、2002年9月3日）。举证意图：原告张建蒙于1998年4月、2002年9月3日分两次分别购买了被告本案所涉院落的凉房取暖设备等附属设施及房屋一套，并按约定向被告付了价款，如遇拆迁补偿款与被告无关。其中1998年4月7日的协议最后一页下边有张收条，是被告妻子路继英书写的，时间是1998年7月3日，证明被告卖本案的房屋，其妻子是知情并同意的，本案的涉案房屋合款是8200元，分三次付清，两次是赵振河收的，一次是路继英收的。被告围绕其答辩理由提供了下列证据：两份收条，举证意图：证明公司给我多少钱，我并没有加价，还是按公司给的价钱卖给了原告。经审理本院认定事实如下：原、被告均系铁路系统职工。被告赵振河于1998年4月7日与原告签订了一份房屋转让协议书，约定将位于五原县套海镇赵振河所有的单位房院内属于其所建的凉房、取暖设备、菜窖等折价6700元卖给原告。当日赵振河收取现金3000元。后于1998年7月3日其妻子路继英收取现金3700元，2002年8月27日，被告赵振河与第三人签订了一份职工住房房改（折价）协议书，约定第三人以一次性折价1500元将原产权、使用权归公司的五原站五原分公司家属房一户（建筑面积39平方米）卖给职工赵振河个人。折价后的房屋产权、使用权归被告赵振河所有，可以出租、转让、转卖，房屋管理、维修由个人负责，该协议书中还约定房屋折价卖给个人后，发生任何纠纷和其他问题均由个人承担，公司概不负责。后于2002年9月3日，被告和原告签订了一份房屋转卖协议，约定被告将前述购买第三人公司的位于五原县XX房屋一套（39平方米）以原价1500元也转卖给了原告，同时约定如遇国家和单位用地拆迁时产生的一切费用及补偿均与被告无关。该房款1500元由被告赵振河在与原告签订协议当日收取。本院认为：原、被告作为完全民事行为能力人，本着自愿、公平的原则，于1998年4月7日、2002年9月3日签订的《房屋转让协议书》、《房屋转卖协议》是双方真实意思表示，不违背法律、法规的强制性规定，不损害国家、集体或第三人利益，不损害社会公共利益、也与《职工住房房改（折价）协议书》中的相关规定无原则性冲突，应为合法有效合同。本案中，原、被告双方签订了《房屋转让协议书》、《房屋转卖协议》，未办理房屋过户登记手续，此举是不动产物权变动的原因，并非是不动产物权变动的生效条件，被告赵振河并不能因此以双方签订的《房屋转让协议书》、《房屋转卖协议》不生效进行抗辩。本案中赵振河妻子路继英虽未在房屋转卖协议中签名，但其于1998年7月3日收取了原告给付的第二笔房款3700元，且收条书写于房屋转让协议书的尾部，有理由推定其对被告赵振河转卖房屋是知情且认可的。故被告赵振河辩称以两份合同是其与原告签订的，院落属于夫妻共同财产，任何一方都没有权利进行处置，当时签合同时，妻子不知道，房屋没有过户，属于夫妻共同财产，侵犯了妻子合法权益，认为该两份合同属无效合同的辩称意见，无事实与法律依据，本院不予采纳。涉案房屋未办理过户登记，签订买卖合同时赵振河对涉案房屋是否具有所有权、是否属于可撤销合同等，均不影响本案对合同效力的认定。双方签订的合同已实际履行多年，在涉案房屋面临被拆迁的情况下，面对拆迁补偿利益，赵振河以合同无效为抗辩理由，违反诚实信用原则，基于保护善意合同相对人、保护交易安全等因素，应认定双方签订的《房屋转让协议书》、《房屋转卖协议》合法有效。原、被告双方应按合同约定全面履行自己的义务。关于原告要求确认位于五原县XX号院落归其所有的诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，五原县人民政府已于2020年5月7日作出，并下发五政发[2020]xx号文件及关于公布的公告，原告自人民政府作出该决定后，请求确认该房屋所有权归其所有，不符合法律规定，对原告该项诉讼请求，予以驳回。综上，原告合理部分的诉讼请求，应予支持，不合理部分，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条第一款及《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十八条和关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下:一、确认原告张建蒙与被告赵振河签订的《房屋转让协议》、《房屋转卖协议》合法有效。二、驳回原告张建蒙的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告赵振河负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。审判员 刘明昌二〇二〇年十月十三日书记员 杨 倩附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条第一款严格履行与诚实信用当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国物权法》第十五条合同效力和物权效力区分当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定的，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。