江西省永新县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0830民初1341号 原告：永新县房地产管理局，住所地：永新县禾川镇幸福街香神路1号，统一社会信用代码123610304925807251。 负责人：左新华，该局局长。 委托诉讼代理人：尹志明，江西明略律师事务所律师，代理权限为一般代理。 被告：刘某某，男，1978年12月17日生，汉族，住江西省永新县。 委托诉讼代理人：陈泯，系永新县法律援助中心律师，代理权限为一般代理。 原告永新县房地产管理局与被告刘某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告永新县房地产管理局委托诉讼代理人尹志明、被告刘某某及其委托诉讼代理人陈泯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告永新县房地产管理局向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告双方终止并解除房屋租赁合同；2、判令被告归还原告租赁房屋；3、判令被告结清截止至2020年6月30日止拖欠的租金36000元及按市场评估价格结清至被告归还租赁房屋之日止所欠房租、水电等费用；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2012年5月17日签署《永新县房地产管理局房屋租赁合同书》，合同约定原告将坐落于禾川镇东街门面位于第一层房屋出租给被告作为商住使用，租赁房屋面积72平方米，约定租赁期限为1年，自2012年5月25日起至2013年5月24日止，月租金为1440元，年租金为17280元整，自2012年6月份起被告按月（每月15日前）向原告支付租金。合同第八条约定租赁期满后，本合同自行终止，届时被告须将房屋退还原告，并提供当月水电费缴纳发票。如被告要求继续租赁，则须提前2个月向原告书面提出，原告在接到书面报告后一个月内作出书面答复，如同意续租，则按市场租赁价格（非住宅）或按物价部门批准价格（住宅）续签租赁合同。合同到期后，被告既未向原告申请续租，也未将租赁房屋退还给原告，且经原告多次电话通知被告续签房屋租赁合同亦不配合办理，原告于2019年7月31日向被告发出书面通知，通知被告在收到该通知后十五日内到原告处办理相关房屋租赁手续，如需续租的以中介评估的租金价格重新签署租赁合同；如不续租的，在接到通知三日内到原告处办理不再续租登记，并在二个月内自行清理店内物品，清理物品期间按实际天数原标准计算租金，清理后，将租房钥匙交还给原告，原告安排人员清查现场并办理退租手续，逾期未清理退租的，按违约处理，并依法收回房屋。该通知被告当日已收到，但被告一直拖延时间不愿签署房屋租赁合同也不愿退租，且自2019年9月起至今未向原告缴纳租金。现原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，望法院判如所请。 被告刘某某辩称，1、被告缴纳的房屋租金只能按不定期合同的双方约定方式缴纳（即按20元/㎡的租金）到原告起诉之日止。原、被告双方于2012年5月25日签订的房屋租赁合同是合法的，但该合同于2013年5月24日后已经自行终止。据租赁合同第八条约定“租赁期满后，本合同即自行终止，届时乙方须将房屋退还甲方，并提供大约水电费缴纳发票”。合同到期后，被告提出过续订合同，是原告失职不与被告续签合同，采取的是不定期的合同方式，每月向被告收取租金1440元（即按20元/㎡的租金），收取到2019年9月份，截止到目前，原告仍未与被告就租金问题达成任何书面合同，因此被告缴纳的租金只能按不定期合同约定的价格缴纳到原告起诉之日止。2、被告对案涉租赁门店维修费达26178元，根据法律规定，该笔费用应由原告承担。原告疏于管理国有财产，不主动与租赁户签订书面合同，对于年久失修的门店也不及时修复，被告为维护市容市貌保障房屋安全对案涉店面门窗、电线等均进行了维修，这些费用应由原告承担；3、现原告提出解除合同，原告应退还被告保证金4500元；4、被告并没有收到原告于2019年7月31日的书面通知，原告2019年9月28日还在收取答辩人的租金；5、原告对其出租的房屋存在明显过错，租赁合同在2013年5月24日就已经自行终止，5月后需要签订租赁协议，长达6年过程只收房租没有负责管理，需要承担管理不善的后果，不定期合同可以随时解除，但价格应当是没有签订书面协议之前按照原来的书面协议的价格认定20元/平方，原告向被告发送了通知，是否是被告签字的，庭后进行认定，如签字不是被告签字的，那就是按20元/平方计算租金；6、装修费用请法庭适当考虑补偿，按照原告2019年7月31日发的通知，被告在同年5、6月份才进行装修的，根据公平原则进行补偿；7、根据相关政策，因受疫情影响可减免三个月的租金。 原告永新县房地产管理局为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据： 证据1，机关单位公示信息及证明，证明原告主体信息及主要负责人系左新华，系该局局长； 证据2，永新县房地产管理局房屋租赁合同书，证明原告与被告之间的房屋租赁合同已到期，被告在未与原告续签租赁合同的情形下继续占用该租赁房屋，原告有权要求被告归还租赁房屋并结清拖欠房租； 证据3，通知，证明原告于2019年7月31日向被告发出书面通知，通知被告其租赁房屋租金上涨，如继续租赁需按市场评估价计算租金，如不续租则需归还租赁房屋给原告； 证据4，永新县人民政府对房管局公开竞价拍卖请示的办理情况反馈。证明2019年4月11日县政府办公室同意原告对保障房非住宅和直管公房非住宅依法依规公开竞价拍租，租赁期暂定两年； 证据5，估价报告，证明原告委托江西首佳房地产评估有限公司对永新县禾川镇湘赣大道西大街、中心广场、东大街、北大街所涉及的70户房地产租赁价值评估出具了评估结果报告，现被告的租赁房屋的租金有改变，房屋租金为3600元/月。 经质证，被告对原告提供的上述证据1无异议，对证据2的真实性无异议，但该证据不能达到原告的证明目的，被告并不是继续占用，而是以不定期的方式进行租赁门面，对第证据3的真实性有异议，通知书上的签名不是本人签名，是伪造的；对证据4有异议，行政机关的批复，对外不发生法律效力；对证据5无异议。 本院认为，被告对上述证据1、5无异议，本院予以确认；对于证据2的真实性没有意义，本院予以确认，对该证据能否达到原告的证明目的将在本院认为部分予以阐述；对于证据3的通知，被告庭后认可该证据上的签名是其妻子签署，本院予以确认；对于证据4的真实性未提出异议，对于该证据能否达到原告证明目的，本院将结合其他证据予以综合认定。 被告刘某某为支持其抗辩意见，向本院提交以下证据： 证据1、永新县房地产管理局2019年9月28日收取的房租租金发票，证明原告截止到2019年9月份还是在按20元/平方收取被告的租金； 证据2、原告永新县房地产管理局收取被告刘某某保证金4500元，证明原告若要解除合同，要求退回被告保证金4500元； 证据3、对租赁门店维修材料款及人工工资票据，证明2019年5月期间被告对租赁门店维修花费了26178元的事实； 证据4、《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》（发改投资规［2020］734号），证明原告应免除被2020年上半年的3个月房租； 证据5、被告营业执照复印件一份，证明被告是个体工商户，案涉所租店面用于个体工商户经营。 原告质证认为，对于证据1的关联性有异议，9月份开具的发票不能证明收取的是9月份的房租，该发票可以反应出缴纳的是8月份的租金；对于证据2、4、5的三性均无异议；对于证据3的三性均有异议，首先材料款的收据并非正规发票，无法证明是不是用在门面上，不能达到被告的证明目的。 本院认为，对于证据1的发票虽系2019年9月26日开具，但在该发票上手书载明“2019年8月份”，与原告陈述系在9月份收取的2019年8月份的房租相符，故对于被告的该证据不能达到其证明目的，本院不予采信；对于证据2、4、5的三性原告均无异议，本院予以确认；对于证据3的装修材料款收据作为单一证据，被告也未提交其他证据证明案涉店面装修花费26178元，原告也质证认为该收据并非正规发票，不能证明该费用用在门面的装修上，另双方合同上也有约定，乙方进行维修，需向原告书面申请，现被告擅自维修产生的费用不能确认，其不予认可，关于该装修费用以及返回押金也是系辩解意见，未向本院提出反诉，故本案不予处理，对该部分证据不予以认可，被告可另行起诉。 根据本院确认的有效证据，综合原、被告双方的陈述，本院确认以下案件事实： 原告永新县房地产管理局与被告刘某某于2012年5月17日签署《永新县房地产管理局房屋租赁合同书》，合同约定原告将坐落于禾川镇东街门面第一层商铺（国有公房）出租给被告作为商住使用，租赁房屋面积72平方米，约定租赁期限为1年，自2012年5月25日起至2013年5月24日止，月租金为1440元，年租金为17280元整（20元/㎡），自2012年6月份起被告按月（每月15日前）向原告支付租金。合同第四条第二款规定：租赁期间，如遇国家有关政策调整或房屋租赁市场价格调整，则按照新的租赁价格提高租金标准；合同第八条约定租赁期满后，本合同自行终止，届时被告须将房屋退还原告，并提供当月水电费缴纳发票。如被告要求继续租赁，则须提前2个月向原告书面提出，原告在接到书面报告后一个月内作出书面答复，如同意续租，则按市场租赁价格（非住宅）或按物价部门批准价格（住宅）续签租赁合同。之后，被告自行购买水、电费卡承租使用该租赁房屋。合同到期后，原、被告双方未另行签订房屋租赁合同，被告继续承租。2019年4月，原告经永新县国有资产监督管理办公室及县政府办要求和批复同意，对公有房屋依法依规公开竞价拍租，租赁期限暂定2年。2019年7月22日，经原告委托评估，江西首佳房地产咨询评估有限公司出具了《关于永新县禾川镇湘赣大道、西大街、中心广场、东大街、北大街所涉及的70户房地产租赁价值评估报告》，该评估报告确定案涉商用房屋东大街门面一层租金单价分别为50元/平方米/月。2019年7月31日，原告向被告发出书面通知，通知被告在收到该通知后十五日内到原告处办理相关房屋租赁手续，如需续租的以中介评估的租金价格重新签署租赁合同，现租赁的房屋月租为50元/平方米×72平方米=3600元；如不续租的，在接到通知三日内到原告处办理不再续租登记，并在二个月内自行清理店内物品，清理物品期间按实际天数原标准计算租金，清理后，将租房钥匙交还给原告，原告安排人员清查现场并办理退租手续，逾期未清理退租的，按违约处理，并依法收回房屋。现原告认为被告一直拖延时间不愿另行签署房屋租赁合同，也不愿退租仍继续占用房屋，为维护自身合法权益，原告遂诉至本院。诉讼中，原、被告均同意解除合同,2020年9月8日被告刘某某将案涉店铺钥匙交还给原告。 另查明：1.被告2019年8月31日之前租金已全部结清。2019年9月1日至今，被告未向原告交纳房租；2.按照江西首佳房地产咨询评估有限公司租金评估价格计算，案涉店铺的月租金为租金3600元（50元／平方米×72平方米）；3.因新冠××疫情，江西省于2020年1月24日始启动重大突发公共卫生事件一级响应，被告的经营受到严重影响，自2020年1月底开始停业了数月，造成了较大经济损失，目前经营困难。为帮助市场经营主体渡过难关，稳定经济增长，国家发展改革委、住房城乡建设部、财政部、商务部、人民银行、国资委、税务总局、市场监管总局八部委联合印发《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》，其第二条第一款规定：推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋，下同）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。 本院认为,本案原、被告双方争议焦点主要是：1，2019年9月1日后租金按什么标准计算？2，被告主张减免2020年上半年3个月租金是否应予支持？ 关于争议焦点1，本院认为，在双方不定期租赁期间，该房系国有，租金收入系国有资产，原告作为国有资产直接管理人具有按照政府有关规定通过第三方评估机构评估房屋租赁价格的管理职责。根据原先租赁合同第四条规定，原告有权按照国家政策或房屋市场租赁价格予以调整租金标准，原告依政府相关规定和评估机构的评估价格对房屋租金提出了报价，被告如认为租金过高，则可以选择解除租赁合同，在原告已经书面通知被告的前提下，被告对是否续租或解除合同具有通知原告的义务，原告作为房屋租赁合同民事主体，并不具有强行收回房屋的权利和义务；被告在收到通知后明知租金上涨幅度未予以与原告沟通的前提下，继续占用、使用房屋，视为被告明知原告调整了租金标准并未与原告解除合同，故对于该阶段的租金标准应按照原告主张的评估价进行。现原告永新县房地产管理局应永新县人民政府要求，对其直管公租房市场租赁价格进行评估竞价拍租并要求与承租人重新签署租赁合同，符合政府对国有资产进行监督管理和相关法律规定。合同第八条约定租赁期满后，本合同自行终止，届时被告须将房屋退还原告，并提供当月水电费缴纳发票。如被告要求继续租赁，则须提前2个月向原告书面提出，原告在接到书面报告后一个月内作出书面答复，如同意续租，则按市场租赁价格（非住宅）或按物价部门批准价格（住宅）续签租赁合同。原告作为国有资产直接管理人应政府规定，按照第三方评估机构评估的房屋租赁价格要求被告支付房屋租金符合法律规定。原告主张被告按房屋租赁评估价格自2019年9月1日起支付所欠房屋租金，于法有据，本院依法予以支持，因原、被告双方在2020年9月7日庭审中均表示愿意解除合同，被告刘某某于庭审次日即2020年9月8日已将钥匙交还给原告，故本院认为原、被告双方签订的租赁合同解除时间为2020年9月8日。原告认可水电费由被告自行买卡交费，原告主张被告应结清水电费，但其未提供证据证实被告拖欠了水电费，对该项诉请，本院不予支持。 另根据原告2019年7月31日的《通知》可知，其给予了租赁户2个月清理物品时间，本院酌定确定2019年9月期间租金按原标准计算即1440元/月，故被告刘某某2019年9月尚欠的租金为1440元；2019年10月至今的租金应按评估的标准即3600元/月计算[计算至2020年9月8日为40560元=（3600元/月×11个月）+（3600元/月÷30天）×8天]，对被告刘某某主张均按先前1440元/月标准结算租金的辩解意见，本院不予采纳。 关于争议焦点2，因新冠××疫情，被告主张减免2020年上半年3个月租金，本院认为，因受新冠××疫情影响，被告停业了数月，造成了较大损失，依照有关政策规定，可以减免被告受新冠××疫情影响期间的部分租金。根据国家发展改革委、住房城乡建设部、财政部、商务部、人民银行、国资委、税务总局、市场监管总局八部委联合印发《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》相关规定，被告可以免交原告2020年上半年3个月租金，故被告主张减免2020年上半年3个月租金，有政策和法律依据，本院予以支持。另考虑被告因受新冠××疫情影响造成了较大经济损失，且目前经营较困难，被告支付原告租金的期限可以适当延长。 庭审中原、被告双方均表示愿意解除合同，被告刘某某于2020年9月8日已搬离店面并将钥匙交还给原告。故本院对原告的第一、二项诉讼请求依法予以支持。关于被告辩称的补偿装修费用及店铺租赁押金问题，庭审中被告明确表示只作为答辩意见，不作为反诉，本案不予处理，双方可另行处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下： 一、被告刘某某支付原告永新县房地产管理局位于永新县禾川镇东大街一层商住房屋2019年9月份租金1440元及2019年10月份至2020年9月8日期间租金29760元（已核减2020年上半年3个月租金共计10800元），共计31200元，于本判决生效后一个月内付清； 二、原告永新县房地产管理局与被告刘某某签订的房屋租赁合同自2020年9月8日起解除； 三、驳回原告永新县房地产管理局的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计702元，诉讼财产保全费420元，合计1122元，由原告永新县房地产管理局负担330元，被告刘某某负担792元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。 审判员  肖镇 二〇二〇年九月十六日 书记员  张腾