湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0112民初2357号原告：湖南百家汇投资有限公司，住所地长沙市望城经济技术开发区普瑞大道一段**。法定代表人：付胜龙，董事长。委托诉讼代理人：陈美英，湖南天地人律师事务所律师。委托诉讼代理人：王铀林，湖南天地人律师事务所律师。被告：蒋志武，男，1976年5月8日出生，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：赵官，湖南工总律师事务所律师。被告：北京银行股份有限公司长沙分行，营业场所长沙市天心区湘江中路二段36号华远华中心6栋102。负责人：李佳，行长。委托诉讼代理人：李玲燕，女，系公司员工。原告湖南百家汇投资有限公司（以下简称“百家汇公司”）诉被告蒋志武、北京银行股份有限公司长沙分行（以下简称“北京银行长沙分行”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年8月4日组织双方召开庭前会议，于2020年8月24日、9月16日公开开庭审理。百家汇公司的委托诉讼代理人陈美英、王铀林以及蒋志武的委托诉讼代理人赵官到庭参加庭前会议以及庭审，北京银行长沙分行经本院传票传唤拒不到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。百家汇公司向本院提出诉讼请求：1、判令依据百家汇公司与蒋志武于2016年12月3日签订的退房协议确定双方签订的位于望城经济开发区××路××市场××号栋××层××号××商品房买卖合同已于2016年7月4日解除；2、判令蒋志武履行上述十套房屋的退房协议和撤销网签协议内容；3、判令解除百家汇公司与蒋志武、北京银行长沙分行签订的个人一手房按揭贷款借款、抵押及开发商保证合同；4、判令蒋志武协助百家汇公司办理撤销上述十套房屋的合同备案登记、房屋预告登记、抵押权预告登记等所有退房手续；5、判令蒋志武向百家汇公司支付75.309万元银行按揭垫付款及按银行同期贷款利率计算的相应利息；6、判令蒋志武、百家汇公司承担本案诉讼费用。审理过程中，百家汇公司确认第四项诉讼请求中的所有退房手续还包括协助办理退契税、印花税和物业维修专项基金的义务；第五项诉讼请求中的利息计算标准为申请房屋按揭贷款的贷款利率。事实与理由：2016年3月16日，蒋志武以案外人湖南万力建设集团有限公司（以下简称“万力公司”）名义在百家汇公司处的工程款尾款支付首付款方式，购买百家汇公司所在的金桥项目2区第7、12、8号栋22层2201-2210号等十套房屋。同年3月30日，百家汇公司、蒋志武、北京银行长沙分行三方签订个人一手房按揭贷款借款、抵押及开发商保证合同，百家汇公司对蒋志武的阶段性还款承担保证责任。按揭贷款发放后，在蒋志武的请求下，百家汇公司代其支付按揭贷款75.309万余元。2016年7月4日，蒋志武因个人原因递交申请退房报告。12月3日，百家汇公司、蒋志武签订退房协议、撤销网签协议；蒋志武填写房屋退房备案报告以及预购商品房网上签约撤销申请表。但是，蒋志武一直没有配合办理手续。2018年10月，百家汇公司就履行退房协议提起诉讼，但因蒋志武承诺愿意继续履行退房协议内容，遂撤回起诉。2020年2月28日，案外人龙泽南与蒋志武执行案件中，百家汇公司提出执行异议，主张上述房屋所有权，长沙市望城区人民法院裁定中止执行。由于万力公司在百家汇公司处的工程款超额支付，导致蒋志武的首付款一直处于未支付状态，而蒋志武逾期偿还银行贷款，百家汇公司已经收到北京银行长沙分行的代付全部贷款本息通知。在此期间，百家汇公司多次要求蒋志武协助办理后续事宜均未果，因而起诉。蒋志武辩称，1、本案所涉房屋是百家汇公司以房抵工程款抵给蒋志武的，首付款都是以工程款抵扣的，百家汇公司主张代垫的按揭款也是支付的工程款。2、签订的退房协议、撤销网签文件等均以双方自身行为终止履行，不存在商品房买卖合同解除的情况。3、本案涉及万力公司与百家汇公司的工程款结算问题，为查明该部分事实，应追加万力公司为本案当事人。对诉讼请求第二项和第四项，签订的退房协议和撤销网签协议实际上已经终止，不存在要求蒋志武履行的依据；对诉讼请求第三项，不存在法定或约定的解除情况，不应该解除；对诉讼请求第五项，实际上是支付工程款，不是垫付按揭款，不存在退还。北京银行长沙分行向本院提交书面答辩状称，借款人及保证人没有如约偿还贷款，贷款人已经发出提前清偿通知。因此，在借款人清偿贷款或保证人履行保证责任之前，不同意解除双方签订的贷款合同。百家汇公司围绕诉讼请求提交了房屋买卖合同及合同备案登记（十份）、申请退房报告、退房协议（十份）、撤销网签协议（十份）、房屋退房备案报告（十份）、预购商品房网上签约撤销申请表（十份）、个人一手房按揭贷款借款、抵押及开发商保证合同、北京银行放款回函、三方协议及付款审批表、（2018）湘0112民初3735号民事裁定书、执行异议申请书、（2020）湘0112执异3号执行裁定书、北京银行长沙分行代偿通知、代还贷款明细表、银行客户回单、情况说明等资料作为证据，蒋志武提交了三方协议书、施工总承包合同、蒋志武个人银行账户对账单、金桥项目3区1标万力公司工程款明细表、收房通知短信、解除退房协议通知函、邮单及物流信息等资料作为证据，北京银行长沙分行没有提交证据，也没有对百家汇公司、蒋志武提交的上述证据发表质证意见，视为放弃举证、质证权利。百家汇公司、蒋志武对对方提交的上述证据当庭发表质证意见，已经记录在卷。上述证据，本院经审查认为，蒋志武对百家汇公司提交的除情况说明以外的其他证据的真实性均无异议，能够反映双方真实意思表示及本案基本事实，予以采信；情况说明属于证人证言，但不符合证据形式，本院不予采信。蒋志武提交的证据，百家汇公司对三方协议书、施工总承包合同、蒋志武个人银行账户对账单的真实性均无异议，予以采信；收房通知短信不能达到蒋志武的证明目的，不予采信；解除退房协议通知函、邮单及物流信息是针对退房协议向百家汇公司发出的，但蒋志武对退房协议的真实性没有异议，而退房协议本身是针对商品房买卖合同的解除协议，不存在再次解除的问题，双方若在商品房买卖合同解除后仍有意向重新成立合同关系的，应当自行协商，该解除退房协议通知函难以达到蒋志武的证明目的，本院不予采信。审理过程中，蒋志武向本院申请调查取证，但本院经审查认为，本案为百家汇公司、蒋志武之间因商品房买卖合同解除引发的纠纷，蒋志武申请调查取证的内容与本案诉讼标的并无直接联系，也不属于当事人申请人民法院调查取证的法定范围，因此本院不予同意。蒋志武还向本院提交一份由万力公司落款的参加诉讼申请书，本院经审查认为，蒋志武并非万力公司法定代表人，无权以万力公司名义申请参加诉讼，且本案为商品房买卖合同，并非建设工程施工合同，万力公司不是商品房买卖合同当事人，与本案所涉标的没有直接利害关系，不应作为本案当事人。因此，该份申请书不能确定为万力公司的真实意思表示，也无本案无关，本院不予审查。根据上述有效证据及百家汇公司、蒋志武的当庭陈述，本院查明的事实如下：2016年3月15日，百家汇公司作为甲方，万力公司作为乙方，蒋志武作为丙方签订《三方协议书》。协议书的主要内容为：鉴于乙方与甲方签订了《金桥国际商贸城一期3区1标段大MALL主体工程施工总承包合同》，甲方对乙方尚有部分未结的工程应付账款债务。丙方在甲方购买金桥国际二区7号栋写字楼第22层2201-2210号整层房源，总房价为9655698元，其他费用（契税、印花税、维修基金、办证费、按揭费用等）672892元，首付房款加其他费用合计5504590元。甲方对丙方有该物业应收房款债权5504590元，乙方对丙方有未支付的债务，经三方友好协商达成如下协议：1、经丙方请求，各方一致同意甲方对丙方的应收物业款项5504590元，甲、乙双方相应的工程债权债务5504590元消灭；2、乙方和丙方之间的债权债务与甲方无任何关系，且不影响本次抵偿行为，三方凭本协议进行相关的财务处理，此协议经三方签字盖章（自然人按捺指印）后生效。2016年3月16日，蒋志武与百家汇公司签订十份《望城区商品房买卖合同》，约定蒋志武购买百家汇公司开发的长沙市望城经济开发区××市场××栋××号共计十套房屋，房屋规划用途为办公，房屋总面积2020.02平方米，总房价9655698元，付款方式为银行按揭贷款，首期房款4831698元，并约定出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房。合同签订后，上述十套房屋办理预告登记，不动产预告登记证明号分别为416005168、416004581、416004579、416004582、416005309、416005314、416005316、416005311、416004580、416005169，权利人为蒋志武。至法庭辩论终结之日，百家汇公司未向蒋志武交付案涉房屋，蒋志武所购十套房屋至今尚未办理产权变更登记。2016年3月30日，北京银行长沙分行作为贷款人（抵押权人），蒋志武作为借款人（抵押人），百家汇公司作为保证人（开发商）签订《个人一手房按揭贷款借款、抵押及开发商保证合同》，合同约定贷款用途为购买望城经济开发区××路××市场××栋××号商用房，贷款金额482.4万元，贷款期限120月，自放款日2016年3月31日至2026年3月31日止，贷款资金全部由北京银行长沙分行受托支付至开发商指定账户。合同签订后，案涉十套房屋办理抵押权预告登记，抵押预告登记证明号分别为216003852、216003844、216003858、216003854、216003853、216003862、216003864、216003860、216003857、216003859。北京银行长沙分行发放贷款，蒋志武按合同约定偿还部分贷款。2016年7月4日，蒋志武向百家汇公司法定代表人及董事长付胜龙提交《申请退房报告》，载明：本人蒋志武，于2016年3月与贵司达成协议用金桥国际商贸城工程尾款484.2万元抵案涉房屋50%首付款，并于2016年3月30日与北京银行长沙分行签订按揭贷款合同，2016年3月31日北京银行长沙分行发放按揭款484.2万元。由于承建的工程现阶段无法完成最终结算，本人经过再三核算，现阶段无力购买此物业，特申请董事长准许退掉贵司案涉房屋，本人愿承担退房费用。同日，付胜龙在该报告下方空白处签字同意蒋志武的申请。2016年12月3日，百家汇公司作为甲方，蒋志武作为乙方签订十份《退房协议》，十份协议除合同编号及房号不同外，其他内容一致。协议载明：乙方于2016年3月16日与甲方签订《望城区商品房买卖合同》，购买案涉房屋，乙方由于个人经济原因申请退房。现经协商，双方签订的买卖合同于2016年7月4日解除，现就合同解除后的退房手续达成如下协议：1、双方与本协议签署时乙方已经提前清偿按揭购买上述房产的贷款；2、在甲方履行本协议第一条所规定的义务三日内，乙方应积极促成按揭银行提起注销案涉房屋按揭抵押登记申请，并经产权登记管理机关依法受理；3、在案涉房屋的按揭抵押登记注销三日内，乙方协助甲方办理该房屋预告登记手续，并促成产权登记管理机关依法受理；4、退房申请经产权备案管理机关受理当日，甲方确定乙方所交的金额向乙方结清应退还房款且双方无争议；5、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，签字生效。2016年12月3日，百家汇公司作为甲方，蒋志武作为乙方签订十份《撤销网签协议》，十份协议除合同编号及房号不同外，其他内容一致。协议的主要内容为：1、解除双方签订的购房合同；2、乙方同意甲方去望城区房产局办理购房合同注销手续，其他无异议；3、本协议签字后，甲、乙双方房款已结清，甲方有权处理该房屋；4、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，签字生效；5、乙方的付款方式是银行按揭，且甲方证明银行未放款。同日，蒋志武还在十份《预购商品房网上签约撤销申请表》上签名。同日，蒋志武另向百家汇公司出具十份《房屋退房备案报告》，十份报告除房号不同外，其他内容相同。报告载明：报备人蒋志武因与百家汇公司签订商品房买卖合同，现就案涉房屋办理退房事项报备。双方已履行符合法律法规要求的必要的有权处置该不动产的相关手续。上述协议、报告及申请表百家汇公司及蒋志武均未提交给相关政府部门。另查明：截止2020年8月3日，案涉十套房屋仍仅办理不动产预告登记，负担有北京银行长沙分行为抵押权利人的不动产抵押预告登记，被本院依法分别于2018年1月30日、2020年2月20日、3月23日采取司法预查封、轮候查封等司法限制措施。另外，商品房买卖合同签订后，百家汇公司还向蒋志武支付75万余元款项用于偿还按揭贷款本息。审理过程中，百家汇公司称该笔款项为支付蒋志武阶段性工程款，再由蒋志武偿还按揭贷款本息，避免百家汇公司的担保责任一次性到期，是否能够抵销百家汇公司、蒋志武之间的工程款债权债务需待工程结算后方能确定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”蒋志武向百家汇公司法定代表人付胜龙出具退房申请，付胜龙代表百家汇公司签字同意，双方达成合意。随后，百家汇公司、蒋志武签订《退房协议》，协商一致确定商品房买卖合同于2016年7月4日解除。经庭审调查核实，出具退房申请经同意、签订退房协议是百家汇公司、蒋志武双方客观意思表示，真实有效且不损害他人合法权益，对协议双方均具有约束力。因此，百家汇公司、蒋志武于2016年3月16日签订的十份有关位于长沙市望城经济开发区××市场××栋××号共计十套房屋的《望城区商品房买卖合同》经双方合意解除，解除日期经双方确定为2016年7月4日。因此，百家汇公司的第一项诉讼请求成立，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”上述十份《望城区商品房买卖合同》解除后，百家汇公司应履行退还购房款、清理按揭贷款等合同义务，蒋志武应配合办理撤销合同网签备案登记手续、注销不动产预告登记并返还房屋等合同义务。经审理查明，购房首付款经三方合意以工程款抵扣，但经本院释明，蒋志武在庭审中明确提出不对合同解除后向百家汇公司主张退还购房款的合同权利在本案中提出独立主张。根据民事诉讼的基本原则，当事人有权处分自己享有的民事权利和诉讼权利，本院对商品房买卖合同解除后的退还购房款等事宜，在本案中不予处理，相关权利人可另行主张。百家汇公司、蒋志武一致确认案涉房屋尚未交付使用，蒋志武不负有向百家汇公司退还房屋的合同义务；但是，案涉商品房买卖合同已办理备案登记手续，蒋志武有义务配合办理相关撤销手续。因此，百家汇公司主张由蒋志武协助办理案涉商品房买卖合同的撤销网签备案登记手续的诉讼请求成立，本院予以支持。截止本案庭审，案涉商品房已办理不动产预告登记，合同解除后，预告登记存在的基础丧失，应当予以注销。但是，案涉商品房办理不动产预告登记后，还办理不动产抵押预告登记，确定北京银行长沙分行为抵押权利人。北京银行长沙分行虽然没有参加庭审，但其在书面答辩状中陈述的意思已表明在贷款尚未清偿之前，不同意解除合同。贷款担保合同尚未解除，蒋志武未履行还款义务、百家汇公司亦未履行担保责任，依据该合同设定的不动产抵押预告登记尚不符合合同约定的注销条件，而不动产抵押预告登记与不动产预告登记的注销一脉相承，有一定顺序。因此，蒋志武、百家汇公司应当通过清偿贷款本息债务或与北京银行长沙分行协商一致等方式注销不动产抵押预告登记，以此方能达到注销不动产预告登记的目的。从节约司法成本、减轻当事人诉累的基础上考虑，本院确定在案涉商品房不动产抵押预告登记注销后，蒋志武应当配合百家汇公司注销不动产预告登记。至于百家汇公司主张由蒋志武协助办理退契税、印花税和物业维修专项基金义务，不属于本案审理范围，可由双方另行协商解决。关于贷款合同的解除问题，根据庭审查明的事实，虽然北京银行长沙分行已要求贷款人、担保人履行合同义务清偿贷款本息，但是蒋志武、百家汇公司均未履行，而北京银行长沙分行提交书面答辩状明确表明其不同意解除贷款合同。因此，百家汇公司主张解除贷款合同没有法律依据，且不符合贷款合同约定，本院不予支持。百家汇公司称商品房买卖合同已解除，则贷款合同已无存在必要，因此主张解除。本院认为，按揭贷款合同虽然与商品房买卖合同存在一定的牵连，但并非主从合同关系，商品房买卖合同解除并不必然意味着按揭贷款合同应当解除，按揭贷款合同是否应当解除仍应依照我国合同法有关合同解除的相关规定以及合同当事人的客观意思表示确定。因此，百家汇公司的该项主张不能成立。关于垫付按揭贷款返还的问题，百家汇公司主张替蒋志武偿还部分按揭贷款本息，要求蒋志武支付，但根据庭审查明的事实，百家汇公司并未替蒋志武直接向北京银行长沙分行偿还贷款本息，也不是履行保证人责任，而是为了避免按揭贷款逾期导致其承担担保责任，以支付工程款的名义将相关款项付给蒋志武，要求蒋志武用于偿还按揭贷款。百家汇公司还称，此笔款项的支出，还抵扣其余与蒋志武之间的部分工程款债权债务。因此，根据百家汇公司的上述陈述以及本院向北京银行长沙分行询问得知百家汇公司尚未履行保证人义务、代蒋志武偿还按揭贷款本息的客观事实分析，百家汇公司已支付蒋志武的该部分款项并非其履行保证人责任垫付的按揭贷款本息，其主张由蒋志武返还缺乏法律依据及事实基础，本院对该项诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条之规定，判决如下：一、湖南百家汇投资有限公司、蒋志武于2016年3月16日签订的合同编号为201502662201-201502662210号共十份《望城区商品房买卖合同》于2016年7月4日解除；二、蒋志武于本判决生效后十日内配合湖南百家汇投资有限公司撤销合同编号为201502662201-201502662210号共十份《望城区商品房买卖合同》的网签、备案登记；三、蒋志武在本判决生效且案涉十套房屋抵押预告登记（抵押预告登记证明号216003852、216003844、216003858、216003854、216003853、216003862、216003864、216003860、216003857、216003859）注销后十日内配合湖南百家汇投资有限公司注销不动产预告登记；四、驳回湖南百家汇投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费84252元，由湖南百家汇投资有限公司负担45174元，蒋志武负担39078元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  胡 慧审 判 员  殷兵兵人民陪审员  史岳辉二〇二〇年十月十九日代理书记员  肖 娜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。