广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初13131号原告（反诉被告）：杨某1，男，1981年2月3日出生，汉族，住委托诉讼代理人：吴仕明，广东万林律师事务所律师。委托诉讼代理人：李梦华，广东万林律师事务所律师助理。被告（反诉原告）：佛山市南海俊彦康体有限公司，住所地：广东省佛山市南海区********兴工业区，统一社会信用代码：914***********827W。法定代表人：姚岸彬委托诉讼代理人：邓兆堃，广东源浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈家雯，广东源浩律师事务所律师助理。第三人：佛山市蒸蒸日赏餐饮有限公司南海桂城东二分公司，住所地：广东省佛山市南海区*****************，统一社会信用代码91440605MA54ANAQ3R。法定代表人：杨某1。第三人：佛山市蒸蒸日赏餐饮有限公司，住所地：广东省佛山市南海区大沥盐步东秀聚龙村工业区*******之一，统一社会信用代码91440605MA544HXP2Y。法定代表人：杨某1。原告杨某1诉被告佛山市南海俊彦康体有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，被告提出反诉，本院决定受理并与本诉合并审理。本院并根据被告的申请，依法追加佛山市蒸蒸日赏餐饮有限公司南海桂城东二分公司和佛山市蒸蒸日赏餐饮有限公司作为第三人参加本案诉讼。本院依法适用简易程序于2020年8月24日公开开庭审理了本案。原告杨某1的委托诉讼代理人吴仕明，被告的委托诉讼代理人邓兆堃到庭参加诉讼。两第三人经本院传票传唤，没有到庭参加诉讼。当事人提起反诉和追加当事人，审理期限相应顺延。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原被告签订的《俊彦广场商铺租赁服务合同》无效；2、被告返还收受的13.5万元租金保证金；3、被告返还收受的2万元水电保证金；4、本案的诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告撤回第1项诉讼请求。事实和理由：2019年11月30日，原告与被告签订了《俊彦广场商铺租赁服务合同》，约定被告将其位于广东省佛山市南海（建筑面积约748.2平方米）出租给原告使用，每月租金4.5万元，合同期限为2019年12月1日至2024年6月30日，原告需向被告缴付三个月的租赁保证金13.5万元。原被告签订合同后，原告向被告支付交付了13.5万元租金保证金、2万元水电保证金、2019年12月份租金4.5万元、2019年12月电费288元以及2020年1月份部分租金8268.03元，被告于2020年1月6日出具《收据》确认以上已付款项。事后，由于2020年1月下旬突然爆发的疫情，原告并未再行使用该租赁场地。随后原告发现所租赁房屋并无合法的转租合同及相关报建手续，致使原告遭受重大损失。诉讼中，原告补充事实：1.原被告双方签订的《俊彦广场商铺租赁服务合同》已在2020年4月22日解除。2.由于新冠疫情，政府采取管控措施要求餐饮行业停止营业，致使原告无法继续经营，原告认为上述疫情及管控措施属于双方当事人订立合同时无法预见的不可抗力因素，继续履行合同不能实现合同目的，加上被告对涉案商铺的加锁行为，原告已无法进行经营活动。被告辩称，按被告反诉意见。另外，原告起诉时请求合同无效要求退回保证金，现原告以不能实现合同目的要求收回保证金，客观上，原告单方在2020年6月20日退场并交回物业钥匙，请求法院根据合同主张有关的违约责任，判令解除《俊彦广场商铺租赁服务合同》。受疫情的管控有范围有时间的并非是单方违约的理由，在原告提供证据中，可知被告并没有享受村的任何费用减免，被告是单方面主动减免各租户的部分租金。此外，从原告提供的群聊记录，可知第三人在群聊中表示不支付租金，并向起诉被告是以诉讼手段达到违背市场交易诚信的目的。被告向本院提出反诉请求：1、判令解除被告与原告于2019年11月30日签订的《俊彦广场商铺租赁服务合同》；2、判令被告已收取原告的租金保证金135000元不予退还；3、判令原告向被告支付2020年1月至2020年6月租金261731.97元及2020年1月至2020年4月水、电费合计5880.58元，上述合计267612.95元；4、判令原告向被告支付2020年1月至2020年6月逾期付租金违约金10831.92元、2020年1月至2020年4月逾期付水、电费的违约金共348.93元（上述两项违约金均按日万分之五利率，自原告期限届满次日起暂计至2020年6月16日，并主张至原告实际清偿之日止）。5、判令对被告已收取原告的水电费保证金20000元等额抵扣原告第三、第四项相应欠款。6、请求判令原告承担本案的全部诉讼费用。7、两第三人对原告债务承担连带清偿责任。诉讼中，被告撤回诉讼请求第4项、第5项诉讼请求。水电保证金用于抵扣第3项的诉讼请求的欠款。事实和理由：被告与原告于2019年11月30日签订了《俊彦广场商铺租赁合同》，双方约定被告将位于佛山市南海区*********物业共748.2平方米出租给原告经营饮食之用。租赁期间自2019年12月1日起至2024年6月30日止，并约定租金为每月45000元，水电费由原告承担。合同第九条规定，若原告未能如期支付合同约定的款项，被告有权按原告所拖欠款项向其收取每日百分之一的违约金。签订租赁合同后，原告实际投入使用商铺，并于2020年6月20日签订退场确认书，搬离所有物品并交还商铺钥匙给被告，按合同约定双方租期未满，若原告提前离场，视为违约，除付清欠款及违约金外，保证金不予退还，且原告至今仍拖欠被告2020年1月至2020年6月租金261731.97元及2020年1月至2020年4月水、电费合计5880.58元，以及逾期支付上述款项的违约金共11180.85元，该违约金减按日万分之五的利率主张至原告实际支付之日止，另外，原告也构成违约行为，被告有权终止合同。两第三人没有陈述意见。经审查，两第三人经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，本院依法视为其放弃举证质证的权利。原告和被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提供的现场拍摄照片，被告确认租赁物曾被上锁，本院对上锁证明内容予以确认，对其他证明内容不予确认。原告的短信记录没有原件核对，且不能证明相对方身份，本院对证据效力不予确认。被告的电费通知单、发票及用电计量统计表，原告没有举证推翻，本院对真实性予以确认。被告的减免租金申请书和复函和本案无关，本院对关联性不予确认。综合当事人的陈述及本院采信的证据，本院认定以下事实：俊彦羽毛球馆工程于2006年6月7日办理竣工验收备案，建设单位为佛山市南海区********兴经济合作社。佛山市南海区********兴经济合作社（甲方）和被告（乙方）签订《土地租赁合同书》，约定甲方出租桂城东二南兴的一幅土地给乙方。租赁期自2004年1月1日至2019年6月31日。甲方租赁给乙方使用的该土地用于经营体育产业、商业及其他配套服务行业。合同期满，乙方要求并经甲方同意给予乙方5年续约期。2019年11月30日，原告与被告签订了《俊彦广场商铺租赁服务合同》，约定被告将其位于广东省佛山市南海区***“俊彦广场”一楼物业的房产（建筑面积约748.2平方米）出租给原告使用，每月租金4.5万元，该物业指定用途为经营饮食，合同租期为2019年12月1日至2024年6月30日，原告需向被告缴付相当于三个月租金的租赁保证金13.5万元。租约期满，原告办妥退场手续后，被告将保证金无息返还；但如原告拖欠租金或有其他未清缴款项或未完成责任，则被告自原告保证金中扣除有关款项后余款退回原告。租期未满，若原告提前离场，则视为违约，除清付欠租及违约金外，保证金不予退回。租金、税金、管理费及相关费用以后每个月的首七天内由原告一次性缴付。双方并约定其他权利义务。原告已向被告支付交付了13.5万元租金保证金、2万元水电保证金、2019年12月份租金4.5万元、2019年12月电费288元以及2020年1月份部分租金8268.03元，被告于2020年1月6日出具《收据》确认以上已付款项。原告和被告确认计租周期按自然月计算。原告陈述，原告于春节除夕对租赁物关门停止经营，到2020年4月22日回来，发现租赁物被上锁。2020年4月24日，原告发函被告，以疫情影响导致损失惨重为由要求解除合同，并主张被告将店铺门锁锁住并且停水电，造成原告亏损较大。被告在诉讼中确认对原告商铺上锁，经本院询问，表示上锁时间不记得了。2020年6月20日，被告和第三人佛山市蒸蒸日赏餐饮有限公司南海桂城东二分公司签订《退场确认书》，载明双方确认自2020年6月8日交回所有铺位钥匙。涉讼租赁物2020年1月至2020年4月发生水电费合计5880.98元。本院认为，涉讼租赁物已办理竣工验收备案，被告对涉讼租赁物具有出租的权利，原告和被告签订的《俊彦广场商铺租赁服务合同》（下称涉讼合同）是双方真实意思表示，没有违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。关于合同解除，原告和被告于2020年6月20日签署退场确认书，确认原告已于2020年6月8日交回钥匙，本院确认涉讼合同于2020年6月8日实际解除。被告关于原告实际离场时间为2020年6月20日的主张，没有任何证据证明，且双方既签署确认2020年6月8日交接钥匙，即确认自当日起租赁物由被告控制管理，被告对租赁物内物品可自由处分，本院对被告抗辩不予采纳。关于合同解除的责任，原告作为承租方，应按合同约定按时缴纳租金费用。合同约定原告应于每月7日前支付当月租金，原告支付至2020年1月约6天的租金，其时尚未发生疫情，春节假期也尚未开始，原告已迟延支付2020年1月的租金，构成违约。因疫情原因，2020年2月至3月的租金，根据公平原则，原告可以延期支付。2020年3月中旬后，佛山地区已全面复工复产，原告应继续履行合同，先行补足2020年1月的租金，原告没有合理理由抗辩支付2020年1月的租金，对合同解除负有责任。2020年4月22日，原告发现被告对涉讼租赁物上锁，涉讼合同并未约定被告在原告欠租的情况下可以对租赁物上锁,，被告应保证租赁物具备正常使用的条件。被告并未解除租赁物的上锁，导致原告无法正常使用涉讼租赁物，被告对涉讼合同的解除也负有责任。本院根据双方过错程度和合同履行情况，认为原告已支付的租金保证金67500元，由被告没收，其余租金保证金，应由被告退还原告。关于被告的租金支付请求，原告承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施确可能导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，本院结合实际情况及根据公平原则，认为2020年2月至2020年3月期间的租金应予减半收取。原告应支付2020年1月的未付租金36731.97元（45000-8268.03）、2020年2月至3月的租金45000元及2020年4月1日至22日的租金33000元，合计114731.97元予被告。2020年4月22日后，因被告对租赁物上锁导致原告不能使用租赁物，相应租金损失由被告自行负担。被告已举证证明2020年1月至4月发生水电费5880.58元，原告没有举证反驳，原告应支付予被告。由于被告同意以水电保证金20000元抵扣原告未付水电费5880.58元和租金114731.97元，相抵后，原告应支付租金100612.55元予被告。两第三人和被告没有合同关系，不是合同相对方，本院对被告请求两第三人承担合同责任不予支持。两第三人经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认杨某1和佛山市南海俊彦康体有限公司签订的《俊彦广场商铺租赁服务合同》于2020年6月8日解除；二、佛山市南海俊彦康体有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还67500元予杨某1；三、杨某1应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金100612.55元予佛山市南海俊彦康体有限公司；四、驳回杨某1的其他诉讼请求；五、驳回佛山市南海俊彦康体有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费减半收取计1700元，财产保全费1295元，合计2995元（杨某1已预交14415元），由杨某1负担1556.25元，由佛山市南海俊彦康体有限公司负担1438.75元。反诉受理费减半收取计3669.6元（佛山市南海俊彦康体有限公司已预交3903.45元），由佛山市南海俊彦康体有限公司负担2313.47元，由杨某1负担1356.13元。相抵后，佛山市南海俊彦康体有限公司应负担的82.62元，应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予杨某1，本院不另收退。杨某1多预交的11420元，佛山市南海俊彦康体有限公司多预交的233.85元，自本判决发生法律效力后，经杨某1和佛山市南海俊彦康体有限公司分别向本院申请，本院予以退回。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 方 菲二〇二〇年九月十八日书记员 李和仪