江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终2186号上诉人（原审被告）：江苏宝裕置业有限公司，统一社会信用代码91321322071069275X，住所地江苏省沭阳县康平路北侧八一路西侧。法定代表人：汪同芹，该公司执行董事。委托诉讼代理人：范井虎，江苏铭云律师事务所律师。委托诉讼代理人：王冉冉，江苏铭云律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：徐彬彬，男，1984年4月13日出生，住江苏省南京市。被上诉人（原审原告）：蒋晓娇，女，1991年8月24日出生，住江苏省南京市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：王康，北京盈科（宿迁）律师事务所律师。上诉人江苏宝裕置业有限公司（以下简称宝裕公司）因与被上诉人徐彬彬、蒋晓娇商品房销售合同纠纷一案，不服沭阳县人民法院（2020）苏1322民初868号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宝裕公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。事实与理由：1.一审判决认定的逾期交房期限有误。涉案小区因政府大气污染防治工作被要求停工，后又被沭阳县住房和城乡建设局（以下简称沭阳住建局）要求停工、停止预售和销售。导致涉案房屋施工工期延期5个月，后经政府部门同意顺延工期，故该停工期限应从逾期交房期限中扣除。2.一审判决确定的违约金计算标准过高，应予调整。被上诉人徐彬彬、蒋晓娇二审辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。徐彬彬、蒋晓娇向一审法院起诉请求：判令宝裕公司给付逾期交房违约金26659.67元及后续违约金（以840999元为基数，自2019年11月15日起按日万分之一计算至实际符合交房条件之日止）；并承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2017年6月26日，双方当事人签订《商品房买卖合同》，合同载明徐彬彬、蒋晓娇的地址及联系电话，约定徐彬彬、蒋晓娇购买宝裕公司预售的沭阳县帝景华府小区3幢3204室房屋，房款约定为840999元，首付252999元，贷款588000元。该合同首页第2条约定，商品房必须通过综合验收，取得《工程竣工验收备案表》后，方可交付使用，购房人方可领取钥匙，交房时开发企业应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。合同第八条约定：出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：…3.该商品房经分期综合验收合格。合同第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署交房交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖方承担。由于买受人原因，未能按时交付的，双方同意按以下方式处理：买受人收到出卖人书面通知15日内，未与出卖人办理交付手续的，由此产生的延期交房责任由买受人承担。徐彬彬、蒋晓娇已向宝裕公司支付合同约定的全部房款，宝裕公司未能按期将符合交付条件的房屋交付给徐彬彬、蒋晓娇，引起纠纷。一审法院另查明，案涉房屋于2019年8月23日通过综合验收，取得《工程竣工验收备案表》。宝裕公司于2019年8月27日按合同上徐彬彬、蒋晓娇的地址邮寄了交房通知书。一审法院认为，依法成立的合同，自合同成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。宝裕公司未能于2018年12月31前将通过综合验收并取得《工程竣工验收备案表》的商品房交付徐彬彬、蒋晓娇使用，已构成逾期交付，故应承担逾期交房的违约责任。徐彬彬、蒋晓娇要求宝裕公司支付自违约之日起至符合交房条件之日止的逾期交房违约金，有事实和法律依据，予以支持。案涉房屋于2019年8月23日符合交房条件，宝裕公司应按合同约定按购房款日万分之1从2019年1月1日至2019年8月23日向徐彬彬、蒋晓娇支付逾期交房违约金。调解不成，依照《《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，一审法院判决:宝裕公司于判决发生法律效力之日起十日内给付徐彬彬、蒋晓娇逾期交房违约金（违约金以840999元基数，自2019年1月1日起，按照每日万分之一标准计算至2019年8月23日）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取233元（原告已预交），由宝裕公司负担。二审中，宝裕公司提供以下证据：1.《关于阳光绿洲项目有关问题会办情况的报告》、宝裕公司《关于帝景华府项目工期延长的情况汇报》、沭阳住建局《关于万顺置业在沭开发项目存在问题的情况汇报》复印件各一份，证明涉案小区停工的事实。2.宿迁市大气污染防治指挥部办公室《关于采取有效措施应对大气污染过程的紧急通知》《关于采取有效措施应对大气污染过程的通知》复印件各一份，证明涉案小区因大气污染防治工作停工的事实。被上诉人徐彬彬、蒋晓娇质证意见：以上证据均系复印件，但对宝裕公司主张的停工的事实无异议，但与本案逾期交房期限的确定无关联。本院认证意见：被上诉人徐彬彬、蒋晓娇对宝裕公司上述证据予以认可，本院亦予以确认，该证据与本案关联性下文予以阐述。本院经二审审查，对一审判决认定的事实予以确认。本案二审争议焦点：1.一审判决确定的逾期交房期限是否合理，是否应当扣除宝裕公司主张的停工期限；2.逾期交房违约金计算表示是否适当，是否应当予以调整。对于争议焦点1。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。双方当事人关于房屋交付期限的合同条款约定，“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力。且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的”。本案中，宝裕公司主张应政府要求及大气污染防治要求，其公司停工5个月，系政府行为，导致房屋延期交付。本院认为，首先，从开发行为本身分析，宝裕公司作为专门从事房地产开发的公司，具有比普通人较高的专业预见和判断能力，应当对实际施工过程中可能出现的状况以及因此可能需要的时间进行充分的预估和判断，并作好充分准备以避免逾期。涉案合同签订于2017年6月，约定的交房时间为2018年年底，间隔一年半左右时间，宝裕公司应当将施工过程中可能出现的各种因素纳入合同考量，而不应在出现停工事实后，全部归咎于不可抗力。其次，从不可抗力的性质分析，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。从宝裕公司提供的防治大气污染而实施的环保措施政府通知文件内容看，政府文件中只明确了管控的时间、条件，而未要求所有施工工地全天候、无条件停工。宝裕公司在符合施工条件的情况下，在允许的合理时间段内的施工行为并不受影响。关于沭阳住建局等政府部门要求停工的问题，根据宝裕公司提供的政府文件，系因开发行为不当，涉及违法犯罪等问题，政府部门为保护业主权益、维护社会秩序而实施，该停工并非不可抗力引起。再次，从合同约定分析，对于交房期限的延长，合同明确须通知业主，宝裕公司虽主张存在停工事实，但并未提供证据证明通知了业主或者与业主协商变更了交房日期的合同约定，即使出现停工事实，对业主亦不具有约束力。综上，宝裕公司主张停工5个月应从逾期交房期限中扣除的上诉主张，无事实和法律依据，本院不予采信。对于争议焦点2。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案中，宝裕公司主张违约金标准过高，请求予以调整，但涉案商品房买卖合同系宝裕公司制作并提供，关于逾期交房违约金的约定是宝裕公司的真实意思表示，且其公司未能举证证明该违约金过分高于实际损失，故对宝裕公司要求调低违约金的请求不予支持。综上，上诉人宝裕公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费466元，由上诉人江苏宝裕置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 魏良军审 判 员 吴振环审 判 员 王冬冬二〇二〇年七月三日法官助理 王桂禄书 记 员 陈 扬附录相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。