广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤03民终10959号上诉人（原审原告、反诉被告)：大一同教育投资发展有限公司，住所地：深圳市罗湖区，统一社会信用代码：91440300349758543W。法定代表人：钟旭东，执行董事。委托诉讼代理人：黄承文，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：张仪，广东华商律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告)：深圳吾同创新投资股份有限公司，住所地：深圳市罗湖区，统一社会信用代码：91440300MA5D8PLJ96。法定代表人：陈诚。委托诉讼代理人：吴劲松，广东智理律师事务所律师，委托诉讼代理人：朱桂平，广东智理律师事务所实习律师。上诉人大一同教育投资发展有限公司（以下简称大一同教育公司）因与被上诉人深圳吾同创新投资股份有限公司(以下简称吾同投资公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院(2019)粤0303民初19475号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉请求:1、请求判令撤销2019粤03**民初19475号民事判决第三项，依法改判为判决吾同投资公司在判决生效十日内向大一同教育公司赔偿装修损失1400356.3元；2、请求判令撤销一审判决第五项，依法改判为大一同教育公司应在判决生效之日起十日内向吾同投资公司支付2019年1月1日至2019年9月3日房屋占用费1980299元；3、请求判令撤销一审判决第六项，依法改判为大一同教育公司无需向吾同投资公司支付装修免租期间占有使用费252784元。上诉总金额为：1002885.8元。事实与理由是：一、一审法院认定导致合同无效方面，大一同教育公司和吾同投资公司双方均有过错，但是认定双方各自承担一半的过错责任显失公平，加重了大一同教育公司的责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“合同无效有过错的一方应赔偿对方因此受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。”，显然吾同投资公司在本次租赁合同中，具备重大的过错，首先租赁物为违法建筑，导致合同无效；其次，合同约定租赁用途为办学使用，吾同投资公司多次承诺能办理租赁凭证但是一直未履行承诺，这是导致大一同教育公司的租赁合同落空的主要原因。最后，吾同投资公司明知无法办理租赁凭证，但是没有釆取有效措施，防止大一同教育公司损失进一步扩大。因此吾同投资公司对租赁合同无效应承担主要责任—70%，实际审判中，无证房屋的租赁即便出租方没有明显过错的情况下，出租方至少也要承担60%的过错责任。本案大一同教育公司支付的装修费用远远大于鉴定结果，大一同教育公司保留在二审继续申请再次鉴定的权利。即便按照现在鉴定的2000509元，按照吾同投资公司承担70%计算，吾同投资公司应向大一同教育公司赔偿装修损失1400356.3元。二、一审法院认定大一同教育公司要向吾同投资公司支付2019年1月1日至2019年9月3日期间的占用费2330299元，该费用一审法院完全是按照合同约定租金的标准来计算，忽略了大一同教育公司没有完全占用使用的事实，此外合同明确约定最后一个月为免租期，现在因为吾同投资公司的主要过错，导致合同无效，无法继续履行，因此大一同教育公司也有权不支付2019年9月3日之前一个月的占用费，实际上，该期间大一同教育公司也在为搬离工作做准备，且吾同投资公司多次停水、停电，大一同教育公司无法正常使用房屋，不支付该月份的占用费合情合理。同时，大一同教育公司不应向吾同投资公司支付利息，如大一同教育公司需要支付利息，则装修损失部分的利息，吾同投资公司也应承担。三、合同明确约定了免租期，该约定为双方真实意思表示，现合同无效，一审法院认定大一同教育公司应支付吾同投资公司免租期间的占用费，完全与事实不符，也违背了双方的真实意思表示。同时也不符合租赁的交易习惯，事实上该期间房屋处于毛胚状态，完全不符合办学使用之合同目的，因此大一同教育公司并没有占用该房屋，在为占用房屋做装修等准备工作。综上所述，大一同教育公司认为一审法院的判决事实不清，适用法律错误，请求依法改判。二审中，大一同教育公司提出如下补充上诉意见：1、根据最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第9条第2款的规定“出租人不同意的…损失”，本案中吾同投资公司明知未取得工程规划许可证能对外出租，且吾同投资公司为二房东，出租的目的是为了赚取差价，并在租赁合同中并未提醒承租人房屋状况，同时在未取得消防验收的情况下仍然出租给大一同教育公司作为办学使用，且吾同投资公司多次承诺能办理租赁凭证，因此应承担主要的责任。在深圳法院的相关判例中即便在租赁合同中提醒了承租人房屋没有产权证，出租方仍要承担主要责任，一般是60%责任。在本案中根据吾同投资公司的过错情况应至少承担70%的责任。2、由于无法办理租赁凭证，大一同教育公司无法实现租赁合同的目的，本来设计可以容纳400到500人的办学场地，由于没有租赁凭证进而无法办理教学许可证，大一同教育公司无法招生，只能通过招艺术培训生40-50人，大一同教育公司一直未全部占有使用租赁物，一审法院认定大一同教育公司在2019年1月1日至2019年9月30日依据合同已支付的在合同有效的前提下租金是2330299元，但是如果仅仅依据合同约定来计算占用费对大一同教育公司来说是不公平的，合同约定了合同到期后的2个月为免租期，从公平公证的角度来说最后几个月由于双方的矛盾未解决，吾同投资公司多次停水停电，当地的街道、派出所、社区工作站、双方的代理律师参与了多次的调解，由于里面有学生生活，吾同投资公司已经完全不能正常使用租赁物，因此法院应当酌情免除部分占用费的支付，吾同投资公司认为最少是免除一个月，一审法院参照合同的约定标准计算显然与实际占有利益不符，显失公平。3、尽管最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第5条对补偿标准做了原则性的规定，但结合本案的实际情况，合同约定租赁用途是办学使用，在承租前租赁物并不是办学使用，而是工业厂房，必须装修，装修期间房屋不能正常使用，所以不能产生使用收益，待形成占有利益时应该是装修好后，因此占有使用费应该是从涉案房屋装修好后开始计算，合同约定的装修期是2018年6月1至2018年7月1日，明确约定起租日是从装修届满之日起计算，因此一审法院认定大一同教育公司应补交装修免租期的占用费是对占用费时间错误的认定，占有费应从大一同教育公司形成占有利益时开始计算。吾同投资公司答辩称：1、大一同教育公司明知租赁物的产权情况、主体消防合格的情况下进行考察后承租的，是大一同教育公司的真实意思表示。而且大一同教育公司的再次装修只是大一同教育公司单方面的行为，并未取得吾同投资公司的同意。根据三方的协议，这些过错均应由大一同教育公司自行承担，不能因为标的物没有产权证书的合同无效，对任何条款都认定为无效条款，有违最基本的诚实信用原则，因此大一同教育公司应当承担本案的全部过错。2、根据三方协议（5月29日签订）8.2、8.3条约定，是大一同教育公司占有涉案房产且不支付任何费用，拖欠使用费以及其他费用，累计200余万元，这是大一同教育公司的过错，不应大一同教育公司的过错让吾同投资公司承担任何责任。3、一审法院评审鉴定有两个问题，混淆了二次装修前的一次装修和二次装修的区分，导致整体评估价格装修，我方上诉后没有支付上诉费，二次装修之前的装修主体，消防合格的情况下的装修应占比例40%以上。4、一审法院没有追加实际产权人即第三人导致吾同投资公司承担了应当由第三人承担的责任，导致案件加重了吾同投资公司的负担。综上所述，请求驳回大一同教育公司的上诉请求。大一同教育公司一审诉讼请求：1.请求判令确认双方签订的租赁合同无效；2.请求判令吾同投资公司退还大一同教育公司租赁保证金人民币84万元；3.请求判令吾同投资公司向大一同教育公司赔偿装修损失289.8万元;4.请求判令确认吾同投资公司应退还给大一同教育公司的租赁保证金和应赔偿给大一同教育公司的装修损失与大一同教育公司应付吾同投资公司的占用费相抵（按7个月计算，应为98万元），相应的剩余的金额为275.8万元；5.请求判令本案的诉讼费由吾同投资公司承担。吾同投资公司反诉请求：1.依法判决大一同教育公司将租赁房屋恢复原状交还吾同投资公司，将法人注册地址由现租赁房屋迁出；2.依法判决大一同教育公司支付房屋占有使用费人民币2330299元（该房屋占有使用费计至2019年9月3日）；3.依法判决大一同教育公司向吾同投资公司支付补缴装修免租期间的房屋占用使用费280000元;4.依法判决大一同教育公司支付资金占用费人民币1100000元（该资金占用费暂计算至2019年6月30日，实际应支付资金占用费至大一同教育公司全部付清前述全部款项之日止）。上述总计：3710299元;5.本案的全部诉讼费用由大一同教育公司承担。一审法院认定，一、涉案房屋位于深圳市罗湖区，为深圳农村城市化历史遗留建筑，未办理房产证，也未取得建设工程规划许可证。二、2018年6月1日，双方签订了《房屋租赁协议》一份，约定大一同教育公司（承租方）向吾同投资公司（出租方）承租涉案房屋；第1.2条约定，大一同教育公司承租吾同投资公司房屋的用途为办公、办学使用；第2.1条约定，租赁期限为2018年6月1日至2030年5月30日；第3.2条约定，2018年6月1日至2019年5月30日，月租金为28万元;2019年6月1日至2021年5月30日，月租金为35万；第3.3条约定，租赁保证金为84万元；第4条约定，双方根据情况约定装修期，自2018年6月1日至2018年7月1日止，以便大一同教育公司做装修或其他入驻前的准备。装修期届满次日为起租日，由起租日开始计收租金。第5.1条约定，大一同教育公司应于每月5日前向吾同投资公司支付当月租金，大一同教育公司逾期支付，每日需向吾同投资公司支付欠缴费用总额2%的滞纳金。第7.1条约定，协议期间大一同教育公司如对承租房屋进行修改、改建，须事先向吾同投资公司提交装修、改建设计方案，并经吾同投资公司书面同意，同时需向政府有关部门申请同意。三、签订合同当日，吾同投资公司将涉案房屋交付给大一同教育公司使用，大一同教育公司对涉案房屋进行了装修，并交租至2018年12月31日，自2019年1月1日起未足额交租。庭审中，双方确认，大一同教育公司已于2019年9月3日搬出涉案房屋并返还给吾同投资公司，按照合同约定的租金标准计算，2019年1月1日至2019年9月3日拖欠的房屋占有使用费为2330299元。四、根据大一同教育公司的申请，原审法院委托深圳市XXX公司对对涉案房屋室内装修及消防工程价值进行评估，2019年9月5日，深圳市XXX公司作出《资产评估报告书》，评估前述室内装修及消防工程价值为1934111元。后双方均对该《资产评估报告书》提出异议。2019年10月9日，深圳市XXX公司作出《评估报告补充说明》，最终评估涉案房屋室内装修及消防工程价值为2000509元。一审法院认为，涉案房产为历史遗留建筑，未取得建设工程规划许可证，故双方就涉案房产达成的《房屋租赁协议》无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。现大一同教育公司已搬离涉案房屋，因此大一同教育公司要求吾同投资公司退还租赁保证金84万元的诉讼请求，于法有据，原审予以支持。导致涉案租赁合同的无效后果，双方均有过错，大一同教育公司作为承租方在签订合同时应当查明房屋的实际状况，是否为合法建筑，吾同投资公司作为出租方也应当将合法房屋出租给大一同教育公司使用，因此对于合同无效，大一同教育公司与吾同投资公司各应承担一半的过错责任，故吾同投资公司应当赔偿大一同教育公司赔偿的装修装饰损失1000254.5元。吾同投资公司辩称大一同教育公司未经同意擅自装修，与双方在合同中约定了装修免租期不符，因此对吾同投资公司的该答辩意见，原审不予釆纳。吾同投资公司反诉要求大一同教育公司将涉案房屋恢复原状，将法人注册地址由现租赁房屋迁出，原审认为，大一同教育公司涉案房屋已经交还给吾同投资公司，吾同投资公司在庭审中也认可已将涉案房屋另行出租，因此，吾同投资公司要求大一同教育公司将涉案房屋恢复原状的诉讼请求，原审不予支持。吾同投资公司要求大一同教育公司将大一同教育公司法人注册地址由涉案租赁房屋迁出，于法有据，原审予以支持。大一同教育公司实际占用涉案房屋至2019年9月3日，原审参照租赁合同约定的租金标准判令大一同教育公司支付吾同投资公司2019年1月1日至2019年9月3日的房屋占有使用费2330299元及相应的利息，利息以2330299元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从大一同教育公司搬离之日2019年9月3日起计算至款项付清之日止。吾同投资公司还要求大一同教育公司补交装修免租期间的房屋占有使用费28万元，原审认为，该装修免租期是双方基于大一同教育公司长期租赁涉案房屋对租金整体权衡后的安排，现在合同提前终止，根据公平原则，大一同教育公司应当按照实际占用时间与合同约定的租赁期间的比例合理分摊，原审酌定大一同教育公司应分摊252784元，计算过程为28万x(144月-14月)/144月=252784元。一审法院判决：一、确认大一同教育公司与吾同投资公司签订的《房屋租赁协议》无效；二、吾同投资公司应于判决生效之日起十日内向大一同教育公司退还租赁保证金84万元；三、吾同投资公司应于判决生效之日起十日内向大一同教育公司赔偿装修损失1000254.5元;四、大一同教育公司应于判决生效之日起十日内将大一同教育公司法人注册地址迁出涉案房屋；五、大一同教育公司应于本判决生效之日起十日内向吾同投资公司支付2019年1月1日至2019年9月3日的房屋占有使用费2330299元及相应的利息，利息以2330299元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年9月3日起计算至款项付清之日止；六、大一同教育公司应于判决生效之日起十日内向吾同投资公司支付装修免租期间的房屋占有使用费252784元；七、驳回大一同教育公司的其他诉讼请求；八、驳回吾同投资公司的其他反诉请求。如果未在判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25504元、保全费5000元，由大一同教育公司负担；反诉费18941元，由吾同投资公司负担。鉴定费23000元，由大一同教育公司负担11500元，由吾同投资公司负担11500元。鉴定费23000元大一同教育公司已预付，吾同投资公司应在判决生效之日起十日内迳付大一同教育公司11500元。本院根据一审中双方确认的证据查明，双方签订的《房屋租赁协议》第十部分第10.3项约定：“甲方已告知乙方，若本承租房屋因历史遗留问题无法提供正式的房屋产权证明，但甲方能提供政府相关部门出具的合法的房屋使用权属证明的，则甲方不因房屋产权问题引发的任何纠纷承担责任”。原审法院认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案二审中，双方争议的焦点问题是三个方面，一是吾同投资公司应赔偿大一同教育公司装修损失的金额；二是大一同教育公司应支付吾同投资公司房屋占用费的金额；三是大一同教育公司应否支付吾同投资公司装修免租期间占有使用费。对于第一个问题，本院认为，本案涉案房产为历史遗留建筑，未取得建设工程规划许可证，因而双方签订的房屋租赁合同无效。而根据《房屋租赁协议》第十部分第10.3项约定可以认定，大一同教育公司在承租涉案房屋之时，已经知道涉案房屋因历史遗留问题无法提供正式的房屋产权证明，大一同教育公司实际知道将导致涉案租赁合同无效的法律后果，在此情形下，原审法院认定双方均有过错，大一同教育公司与吾同投资公司各应承担一半的过错责任，并判决吾同投资公司赔偿大一同教育公司一半的装修装饰损失即1000254.5元。本院认为原审法院上述处理意见并无不妥，予以维持。大一同教育公司认为应由吾同投资公司承担主要责任的理由不能成立。大一同教育公司认为实际装修损失远大于鉴定意见中确认的金额，本院认为其主张缺乏事实与法律依据，对其该项主张不予支持。对于第二个问题，本案中，大一同教育公司实际占用涉案房屋至2019年9月3日，原审法院参照租赁合同约定的租金标准判令大一同教育公司支付吾同投资公司2019年1月1日至2019年9月3日的房屋占有使用费2330299元及相应的利息。大一同教育公司要求减少房屋占用使用费并不支付利息。本院认为，上述期间，大一同教育公司实际占有使用涉案房屋，故应当支付占有使用费，原审法院参照租金标准判决大一同教育公司支付占有使用费并无不当，本院予以维持。关于利息，本院认为，大一同教育公司未支付占有使用费，原审法院判决按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息，处理适当，本院予以维持。大一同教育公司要求吾同投资公司支付租赁保证金的利息，本院认为，其在一审诉讼请求中未主张，故对其该项主张不予支持。对于第三个问题，关于装修免租期间的房屋占有使用费28万元，原审认为，该装修免租期是双方基于大一同教育公司长期租赁涉案房屋对租金整体权衡后的安排，现在合同提前终止，根据公平原则，大一同教育公司应当按照实际占用时间与合同约定的租赁期间的比例合理分摊，原审法院酌定大一同教育公司应分摊252784元，计算过程为28万×(144月-14月)/144月=252784元。本院认为，原审法院上述处理意见适当，本院予以维持。综上，大一同教育公司的理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。原审认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币13826元，由上诉人大一同教育投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 唐    静审判员 邓  亚  玲审判员 彭  安  明二〇二〇年十月二十八日书记员 李紫娟(兼)附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……