广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初3304号原告：广州中祈房地产中介服务有限公司钟福分公司，住广东省广州市番禺区************************，统一社会信用代码914401********938E。负责人：李某1。原告：广州中祈房地产中介服务有限公司，住广东省广州市番禺区*****************之706，统一社会信用代码914************957。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：张佩琪，广东广岭律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓玲，广东广岭律师事务所实习律师。被告：佛山市莱福利房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市三水区******委会“矮岗”（土名）北苑2号楼，统一社会信用代码914***********459Q。法定代表人：张某1。被告：上海易居房地产交易服务有限公司，住上海市普陀区***************，统一社会信用代码91310107MA1G00KU63。法定代表人：陆某1。委托诉讼代理人：郭振乔，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵亮波，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。原告广州中祈房地产中介服务有限公司钟福分公司以下简称中祈钟福公司）、广州中祈房地产中介服务有限公司（以下简称中祈公司）与被告佛山市莱福利房地产开发有限公司（以下简称莱福利公司）、上海易居房地产交易服务有限公司（以下简称易居公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案受理后，依法适用普通程序进行审理。开庭时，原告中祈钟福公司、中祈公司的委托诉讼代理人张佩琪，被告易居公司的委托诉讼代理人郭振乔到庭参加诉讼。被告莱福利公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案作缺席审理。现已审理终结。中祈钟福公司、中祈公司向本院提出诉讼请求：1．两被告向原告支付佣金225284.56元；2.两被告向原告支付逾期付款利息（225284.56元为基数，从2020年7月15日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算利息）；3．诉讼费由两被告共同负担。事实和理由：两被告与两原告协商，由原告中祈公司授权中祈钟福公司与两被告签订《启动函》《补充协议》，约定中祈钟福公司对莱福花园月亮湖颐景园项目进行场内分销，代理期限是2018年6月15日至2018年8月7日，代理费标准为成交套数30套以内的，按照成交价格2%/套提佣金加上20000元/套的固定佣金计算；成交套数多于30套的，按照成交价格3%/套提佣金加上20000元/套的固定佣金计算。代理费结算条件为一次性付款客户全额结清了合同总价款后结算，银行贷款的客户签订《商品房买卖合同》，结清全额首期房款且银行资料齐备，计算佣金。合同签订后，原告积极寻找客户促成交易，一次性付款客户已经付清房款，银行贷款客户已经支付首期款和办理银行按揭贷款。按照合同约定，被告应对已经符合结算条件的11套物业与原告结算佣金，但两被告拒绝结算并支付佣金。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告易居公司辩称，1.原告主张的佣金不符合三方约定即补充协议，该协议经过三方盖章确认，被告付款条件是由原告以及莱福利公司出具盖章的佣金结算单，由原告向答辩人开具发票，原告并不符合上述两个条件；2.根据原告代理销售身份其主张的佣金也无任何代理销售依据，无证据证明其主张的房源由原告代理成交，根据补充协议部分条款，原告与莱福利公司应当签订中介分销协议，由于本案不是个案，在其他案件中莱福利公司均与代理方签订分销协议，根据分销协议约定结算佣金需要具备几个条件：首先，中介公司必须证明能够相应的客户由中介带看；其次，客户与开发商签订商品房买卖合同；再次，佣金结算条件是购房客户付清了购房全款；最后，中介公司向开发商开具发票。原告未提供分销协议，但从原告提供的启动函也反映上述佣金结算条件。综上，原告对答辩人的主张，无论是合同约定还是代理销售的结佣金的条件均未满足，请求驳回原告诉讼请求。原告在诉讼中提交如下证据：1.《启动函》《补充协议》，证明原告与被告存在商品房代理销售合同关系，合同约定佣金计算方式为按照成交价格2%/套提佣金加上20000元/套的固定佣金计算；2.成交明细表一份，证明原告促成交易11套商品房，且符合结算佣金的条件；3.认购单位申请表、认购书、收据、买受人身份证复印件、商品房买卖合同、购房发票、微信聊天记录一组，证明案涉客户是原告促成交易；4.原告与被告莱福利公司人员微信聊天记录一组，证明原告与被告交易习惯是被告莱福利公司将可以结算明细表电子版发送给原告确认，原告确认盖章后邮寄给被告莱福利公司；5.中国银行收款回单一张，证明被告莱福利公司向原告支付了佣金100000元。被告易居公司在诉讼中提交证据：结算单、广州中祈房地产中介服务有限公司钟福分公司二级联动服务费确认明细，证明易居公司支付佣金前提条件是原告出具盖章的结算单，符合三方补充协议的约定，原告无提交佣金结算资料，不符合支付佣金的条件。被告莱福利公司未作答辩，亦未向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告的证据，认证如下：对于证据1，是原件，形式和来源合法，与本案有关联，本院予以采信；对于证据2，是原告单方制作，易居公司不予认可，本院不予采信；对于证据3中认购单位申请表、认购书、收据、买受人身份证复印件、商品房买卖合同、购房发票，虽是复印件，但上述证据与本案相关，且上述证据为被告持有，原告客观上无法取得上述证据的原件，本院对上述证据予以综合认定；对于证据3中微信聊天记录，无微信相对方的身份证明资料，也无其他证据佐证，本院不予采信；对于证据4，原告提供了记载相关聊天记录的手机载体予以核对，微信聊天往来的内容与本案相关，本院对该证据予以综合认定；对于证据5，原告提供电子回单原件核对，该证据内容与本案相关，本院予以采信。对于易居公司提供的证据，原告认为与本案缺乏关联，经审查，结算单中所对账的房屋信息与本案无关，与本案缺乏关联性，且该组证据亦无法证明被告所主张的事实，本院不予采信。根据本院采信的证据，结合当事人陈述，本院认定如下事实：被告莱福利公司作为甲方向原告中祈钟福公司作为乙方出具《启动函》，授权中祈钟福公司对莱福花园月亮湖颐景园项目的商品房进行场外销售，期限为2018年6月15日至2018年7月15日。场外销售范围是住宅13座、14座共186套预售住宅单位。佣金系数方式为成交套数30套以内的，按照成交价格2%/套计提佣金加上20000元/套的固定佣金计算；成交套数多于30套的，按照成交价格3%/套计提佣金加上20000元/套的固定佣金计算。佣金结算条件为：一次性付款客户全额付清总价款后结算佣金；银行按揭客户，签订商品房买卖合同、按揭合同，结清首期款并经银行确认签约资料齐备，按照合同总价款计提全额佣金；佣金结算周期为15个工作日，乙方在达到结算条件清单提供给甲方审核，甲方在5个工作日审核完毕并书面确认结算单给乙方，乙方提供发票后7个工作日内支付佣金。如果客户签约后，非因甲方原因而解除合同的，该单位的佣金不计入乙方的销售业绩，甲方无需支付佣金。被告莱福利公司、易居公司与原告中祈钟福公司签订《补充协议》作为莱福利公司和易居公司于2018年6月13日签订的合作周期为2018年6月15日至2018年8月7日《中介分销合作协议》的补充协议。该协议约定，1.增加协议主体为易居公司为原合作协议的甲方之一，易居公司与莱福利公司共同履行原合作协议；2.销售佣金的给付。原合作协议约定的莱福利公司向中祈钟福公司支付的销售佣金付款义务由易居公司履行。对于达到原合作协议约定的结算支付销售佣金的房源，由莱福利公司确认，易居公司确认当期应付销售佣金，并形成结算单。结算单需经莱福利公司和中祈钟福公司盖章确认，且易居公司收到正规发票后的一个工作日内，向中祈钟福公司支付当期销售佣金。签订上述协议后，原告中祈钟福公司促成了商品房交易，根据原告举证和庭审陈述，本院制作原告主张其销售房屋明细表如下：序号成交单位业主名称成交总价（元）是否具备付款条件被告易居公司辩解113-1703陈伟平874806原告仅提供序号2、3、4、6、7、9房屋销售情况，且只有认购书、部分收款收据，不符合结佣条件；其他序号的房屋没有任何销售资料，不能证明是原告代理销售。213-1003林玲、陈俊远864882渠道客户登记确认书、认购书、定金收据313-1302刘杰、陈煜铢832648认购书、收据413-2003黄美芳874806认购单位申请表、认购书、收据513-502王黎817086613-2103朱笑梅872821认购单位申请表、收据、商品房买卖合同、购房款发票713-1803张仕群870836认购单位申请表、认购书、收据814-1904乐辉、李姣1034264914-1203刘美雄、杨燕芳869756认购单位申请书、认购书、收据1014-1104王辉10036541114-2003罗卓芳8757102019年3月29日，莱福利公司向原告中祈钟福公司支付中介费100000元。原告中祈公司、中祈钟福公司在诉讼中陈述莱福利公司已按20000元/套的标准向原告支付了其中10套房屋的固定佣金。另查明，原告中祈钟福公司是原告中祈公司的分支机构。本院认为，《启动函》《补充协议》均是原告中祈钟福公司与被告莱福利公司、易居公司在自愿平等、协商一致的基础上签订，属当事人的真实意思表示，内容合法有效，对合同当事人均具有法律约束力。原告中祈钟福公司是中祈公司是分支机构，故二原告有权共同行使佣金请求权。根据补充协议的约定，现增加易居公司作为原合作协议主体，与莱福利公司一起组成原合作协议的甲方共同履行原合作协议。故此，本院确认两被告共同作为2018年6月13日至2018年8月7日之间签订的《中介分销合作协议》的合同相对方，就上述协议所约定的合作期间所产生的佣金共同承担付款义务。易居公司关于其并非本案佣金的付款主体的辩解，与《补充协议》约定不符，本院不予采纳。对于上述序号2、3、4、6、7、9房屋,原告仅提供部分证据证明其销售代理情况，虽然被告易居公司辩解未达到结佣条件，本院认为，在原告已经履行了基本举证的情况下，未能达到结佣条件的举证义务在被告方，理由：首先，莱福利公司作为开发商，对客户的付款进度是清楚明了的。客户采取何种付款方式、付款进度等，均处于莱福利公司的控制中。莱福利公司在掌握相关书证的前提下，未向法院提交上述房屋付款情况的有关证据；其次，莱福利公司于2019年5月17日曾经通过微信向原告发送“6月份中祈成交情况”的EXCEL表格，该表格中记载了序号2、3、4房屋的已付佣金和未付佣金情况，可见在双方履约过程中由莱福利公司提供结算表，如果莱福利公司未主动与原告结算，原告即无从取得上述房屋付款情况以及是否符合结佣条件的相关资料；最后，原告作为分销商，在履行《中介分销合作协议》的过程中，客观上难以掌握上述房屋的付款情况，依赖于莱福利公司提交的数据予以核实房屋的交易情况，故莱福利公司未与核对付款进度和付款情况的责任不应归于原告。综上，本院认为，序号2、3、4、6、7、9房屋是否完成100%付款比例，应由莱福利公司提交证据予以证实。现因莱福利公司无正当理由拒不提交相关的证据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十八条第一款之规定，本院认定上述房屋已达到结佣条件。被告易居公司上述房屋未达到结佣条件的举证责任在原告的辩解，本院不予采纳。至于上述房屋的佣金计算，根据商品房成交金额、按照约定的计提佣金的计算方式，本院核定按照成交金额2%计算的计提佣金金额为103714.98元，加上固定佣金120000元，共计佣金为223714.98元。原告在诉讼中自认莱福利公司已经按照20000元/套支付了固定佣金，扣减已付的上述六套房屋的固定佣金120000元，尚未支付的佣金为103714.98元，被告莱福利公司和易居公司应向原告清偿。虽然原告在诉讼中自认莱福利公司已按20000元/套的标准向原告支付了其中10套房屋的固定佣金，但原告自认已收固定佣金的房屋套数与本案查明符合结佣条件的房屋套数不符，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第二款规定：“自认的事实与已经查明的事实不符的，人民法院不予确认。”故对于原告自认收到其他四套房屋固定佣金的陈述，本院不予确认。对于原告主张的逾期付款利息。按照补充协议约定，乙方在达到结算条件清单提供给甲方审核，甲方在5个工作日审核完毕并书面确认结算单给乙方，乙方提供发票后7个工作日内支付佣金。原告提起诉讼之后，被告有义务与原告结算并支付佣金，故原告主张自2020年7月15日起算至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算利息，合理，本院予以支持。对于序号1、5、8、10、11的房屋，原告未能提供任何的证据证明其完成了销售代理的义务，促成并完成了交易。虽然原告自认已收到莱福利公司按照20000元/套支付了10套房屋固定佣金，但该自认未能达到莱福利公司认可原告主张的十一套房屋结算佣金的证明标准，故本院对原告的该部分主张不予支持。被告莱福利公司经本院合法传唤未到庭，本院依法作缺席判决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告佛山市莱福利房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内向原告广州中祈房地产中介服务有限公司钟福分公司、广州中祈房地产中介服务有限公司支付佣金103714.98元及逾期付款利息（以103714.98元为基数，从2020年7月15日起计至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算）；二、被告上海易居房地产交易服务有限公司对上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告广州中祈房地产中介服务有限公司钟福分公司、广州中祈房地产中介服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4802元，保全费1646元，合共6448元（原告已经预交），由原告广州中祈房地产中介服务有限公司钟福分公司、广州中祈房地产中介服务有限公司共同负担3584元，被告佛山市莱福利房地产开发有限公司、上海易居房地产交易服务有限公司共同负担2864元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  梁淑平人民陪审员  陆坚雄人民陪审员  卢惠文二〇二〇年十一月三日书 记 员  李秀娟