广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初8289号原告：梁艳嫦，女，1977年7月7日出生，汉族，住广东省中山市*************。委托诉讼代理人：吴锦英,广东灏创律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗俊杰,广东灏创律师事务所实习律师。被告：刘香梅，女，1971年8月19日出生，汉族，住广东省中山市**************。委托诉讼代理人：荣鸿飞,广东维纳律师事务所律师。原告梁艳嫦与被告刘春梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月19日立案后，依法适用简易程序，并分别于2020年8月24日、9月1日公开开庭进行了审理。原告梁艳嫦委托诉讼代理人吴锦英及被告梁艳嫦委托诉讼代理人荣鸿飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁艳嫦向本院提出诉讼请求：1.解除2014年1月5日张潮锐与刘香梅签订的《厂房租赁合同》，且刘香梅于判决解除之日退还租赁物给梁艳嫦；2.刘香梅立即支付拖欠梁艳嫦租金46000元【自2020年4月1日起至判决解除之日期间的租金，暂计2020年4月1日至5月31日期间的租金为46000元】及违约金【按每日1‰计算至清偿日止，其中2020年3月租金23000元自2020年3月6日起计算至2020年4月8日为759元、2020年4月份租金23000元自2020年4月6日起计算、2020年5月租金自2020年5月6日起计算，暂计至2020年5月31日为2622元】；3.刘香梅支付占用费【自判决解除《厂房租赁合同》之日起，按23000元/月计算至实际退还租赁厂房给梁艳嫦之日止】。诉讼过程中，梁艳嫦将诉讼请求变更为:1.刘香梅立即返还案涉租赁物；2.刘香梅向梁艳嫦支付占用费（以23000元/月为标准，自2020年5月1日起计算至实际返还之日止）；3.刘香梅向梁艳嫦支付拖欠占用费的利息损失（以实欠占用费为基数，，自2020年5月6日起按每日0.1%计算至实际支付之日止）。事实和理由：位于中山市***************厂房及前两楼房为张潮锐、黄连英、梁艳嫦共同所有。2014年1月5日，张潮锐作为代表与刘香梅签订《厂房租赁合同》，约定刘香梅承租小榄镇联丰村乐丰中路西二街四号厂房及前两楼房，租赁期间自2014年1月至2021年7月15日，其中第六、七年每月租金为23000元，即自2019年7月16日起租金为23000元/月，且合同约定刘香梅须于每月5日前支付当月租金，如逾期交付的，则按每日千分之二计算滞纳金。此后，张潮锐、黄连英将涉案租赁厂房的产权份额全部转让给梁艳嫦，刘香梅一直租赁使用涉案厂房。租赁期间刘香梅一直拖延支付租金，几乎每个月均有拖延且在多次催促之下才予以缴交，2020年3月份租金是在多次催促下才于2020年4月28日支付。后经梁艳嫦多次追讨，但刘香梅以各种理由推拖，这给梁艳嫦造成极大的经济损失。为维护合法权益，梁艳嫦特起诉至法院。刘春梅辩称，梁艳嫦与刘香梅之间没有直接的房屋租赁合同关系，涉案房屋的租赁是由刘香梅与案外人张潮锐签订，梁艳嫦只是代收租金，梁艳嫦所称张潮锐已经将相关的房屋权利转让给梁艳嫦，但是在起诉之前梁艳嫦并未将相关的凭据出示给刘香梅，刘香梅曾要求梁艳嫦与张潮锐进行商谈理顺租赁合同关系，解除与张潮锐的租赁合同重新与梁艳嫦签订租赁合同，但是梁艳嫦与张潮锐没有进行配合，致使刘香梅认为因为租赁合同理顺的情况下，支付租金存在一定的风险，因此导致延迟交租的情况出现，并非刘香梅恶意违约欠租。另外还有一个实际情况，疫情对梁艳嫦的正常的生产经营也有很大的影响，导致资金紧张，因此曾经与张潮锐及梁艳嫦商谈过给予一定延期支付的时间。综上所述，我方认为梁艳嫦主张刘香梅直接支付租金的依据不足，刘香梅延迟交租有实际情况，不属于恶意违约，因此请求法庭驳回梁艳嫦的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年1月5日，案外人张潮锐与刘香梅签订厂房租赁合同（以下简称租赁合同）。租赁合同载明，张潮锐将位于广东省中山市***************厂房及前两楼房出租给刘香梅，租赁期限自2014年1月至2021年7月15日，刘香梅按月向张潮锐支付租金。2014年1月至2014年7月15日，租金按11.5元/平方米计算；2014年7月16日至2021年7月15日，前三年按13元/平方米计算租金，每月租金19000元；第四、五年每月租金递增10%，每月租金20900元；第六、七年每月租金再递增10%，每月租金23000元。刘香梅需在每月5日前按约定向张潮锐缴纳当月租金。签订合同之日，刘香梅一次性支付50000元给张潮锐作为保证金，租赁合同期满后且刘香梅未发生任何违约行为的，张潮锐退回保证金。刘香梅逾期交租的，每逾期一日按应交金额的千分之二承担滞纳金，逾期超过30日的，视为严重违约，张潮锐有权要求刘香梅支付租金和滞纳金外，还有权单方面解除合同，收回租赁物，没收保证金。若刘香梅存在连续或累计拖欠租金超一个月、私自转租或分租等行为，张潮锐也有权单方面解除合同，收回租赁物，没收保证金。合同还就其他事宜进行约定。2015年11月16日，黄连英、梁健平、梁淑贤、梁艳嫦、梁燕华、张潮锐、李笑好签订协议书。协议书载明，位于中山市小榄镇联丰张潮锐、黄连英共有星铁棚一座约1.8亩，双方各占50%份额；张潮锐自愿将属于自己的份额转让50%给梁艳嫦，转让款750000元已全部支付完毕；张潮锐转让50%份额后，上述位于中山市小榄镇联丰原由张潮锐、黄连英共有星铁棚变更为张潮锐、黄连英、梁艳嫦三人共有，其中张潮锐、梁艳嫦各占四分之一份额、黄连英占二分之一份额，具体以村委红线图为准。2016年6月17日，黄连英、梁健平、梁淑贤、梁艳嫦、梁燕华签订协议书。协议书载明位于中山市小榄镇联丰土地600平方米及地上混合星铁棚一座属黄连英所有，现黄连英自愿将该土地及地上混合星铁棚全部转让给梁艳嫦所有，转让款1500000元，由梁艳嫦于本协议之日向黄连英支付；从协议签订之日起，所有与上述土地及地上混合星铁棚相关的权利义务全部由梁艳嫦享有和承担，与黄连英无关；从协议签订之日起，上述土地及地上混合星铁棚的租金由梁艳嫦收取，与其他人无关。2018年5月7日，张潮锐、李笑好与梁艳嫦签订房地产买卖合同。合同约定，位于中山市小榄镇联丰张潮锐、李笑好与梁艳嫦共有星铁棚一座及土地1.8亩，张潮锐、李笑好占300.6平方米份额。张潮锐、李笑好自愿将自己的份额，全部300.6平方米星铁棚及土地转让给梁艳嫦所有，转让款1200000元。张潮锐、李笑好转让其全部份额后，上述位于中山市小榄镇联丰原由张潮锐、李笑好与梁艳嫦共有的星铁棚变更为全部梁艳嫦一人所有；转让款1200000元由梁艳嫦分阶段支付，在所有转让款支付完毕之日前，原属张潮锐、李笑好所有的300.6平方米星铁棚每月租金5225元仍由张潮锐、李笑好收取，直至梁艳嫦全部付清1200000元转让款之日止。2020年8月29日，张潮锐出具确认书，确认案涉房产的转让款梁艳嫦已于2018年8月支付完毕，自2018年8月起，案涉房产的一切产权权益由梁艳嫦享有。2020年5月14日，小榄镇联丰居委会出具证明一份，证明座落于小榄镇联丰乐丰中路西二街4号的厂房一间，房屋产权属于梁艳嫦所有。庭审中，梁艳嫦陈述案涉房产未向相关部门办理报建及产权登记。双方均确认，刘香梅需向梁嫦娥支付租金23000元/月，刘香梅自2020年5月起开始拖欠租金，2020年5月前的租金已全部交清。本院认为，关于诉讼主体资格的问题。刘香梅辩称与其签订租赁合同的相对方为张潮锐，故应由张潮锐向其主张权利，但根据梁艳嫦提供的协议书及房地产买卖合同显示，张潮锐、黄连英已将案涉房产的权利义务全部转让给梁嫦娥，案涉房产已由梁嫦娥单独占有，梁嫦娥有权向刘香梅主张权利，刘香梅的该项抗辩无理，本院不予采纳。关于案涉房产的返还。本案所涉的租赁合同约定厂房租赁事宜，但因涉案厂房未取得权属证书，又未经规划、报建施工，故合同应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或被撤销后，因合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”，梁艳嫦与刘香梅签订的租赁合同被确认无效后，刘香梅应向梁艳娥还厂房，梁艳嫦要求刘香梅返还厂房的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。关于占用费。虽合同被确认无效，但刘香梅对案涉厂房一直占有使用，故应参照约定的租金标准（即23000元/月）向梁艳娥支付占用费。庭审中，双方均确认刘香梅自2020年5月起未向梁艳嫦支付费用，现梁艳娥主张刘香梅支付自2020年5月起至返还厂房前的占用费，理据充分，本院予以支持。至于迟延支付占用费的利息问题。刘香梅迟延支付占用费，确给梁艳嫦造成损失，梁艳嫦主张以实欠金额为基数，按每日千分之一计算，本院认为应调整为以实欠占用费为基数，自2020年5月6日起按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月20日发布的一年期贷款市场报价利率（LPR）的4倍计算至实际清偿之日止为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘香梅于判决生效之日起五日内向原告梁艳嫦返还位于中山市***************的厂房；二、被告刘香梅于判决生效之日起五日内向原告梁艳嫦支付占用费（以23000元/月为标准，自2020年5月1日起计算至实际返还之日止）；三、被告刘香梅向原告梁艳嫦支付迟延支付占用费的利息损失【以实欠占用费为基数，自2020年5月6日起按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月20日发布的一年期贷款市场报价利率（LPR）的4倍计算至实际清偿之日止】；四、驳回原告梁艳嫦的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费508元，由被告刘香梅负担（该款原告梁艳嫦已预交，被告刘香梅应于判决生效之日起七日内迳付原告梁艳嫦）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  黄俊慧二〇二〇年九月三日书记员  黎素霞吴婷