河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0104民初3941号原告：韩思琪，女，1995年7月1日出生，回族，无业，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：李海明，河南国基律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈建，河南国基律师事务所实习律师。被告：赵少仁，男，1982年9月2日出生，汉族，无业，住河南省清丰县。委托诉讼代理人：王国华，河南龙大律师事务所律师。第三人：郑州威利实业有限公司，住所地郑州市郑东新区白沙镇镇兴路北侧、青年路南侧宽豪斯**楼112铺。法定代表人：金小兵，总经理。委托诉讼代理人：李东东，男，该公司员工。原告韩思琪与被告赵少仁、第三人郑州威利实业有限公司（以下简称威利实业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩思琪及其委托诉讼代理人李海明、陈建，被告赵少仁的委托诉讼代理人王国华，第三人威利实业公司的委托诉讼代理人李东东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩思琪向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同编号：NO.S1903150的《房屋买卖合同》；2.判令被告及时就位于中牟县××沙镇康庄大道西侧、××路东侧、规划路南侧B座号楼3单元8层802号的房屋办理不动产权证书，第三人予以配合并协助；3.判令被告及时就位于中牟县××沙镇康庄大道西侧、××路东侧、规划路南侧××号楼××单元××房办理预抵押登记注销手续；4.判令被告及时就位于中牟县××沙镇康庄大道西侧、××路东侧、规划路南侧××号楼××单元××房配合原告办理不动产权过户、维修资金过户等相关手续；5.本案诉讼费、保全费由被告承担。诉讼过程中，原告将诉讼请求变更为：1.判令解除原告与被告、居间方河南弘业房地产代理咨询有限公司（以下简称弘业咨询公司）三方签订的合同编号：NO.S1903150的《房屋买卖合同》；2.判令被告返还原告支付的购房款项750000.42元；3.判令被告支付原告代被告向第三人支付的涉案房屋的面积差补款3037.77元及面积差契税款43.39元；4.判令被告支付原告因装修涉案房屋所产生的9700元损失；5.判令被告支付原告因购买涉案房屋向居间方弘业咨询公司支付的佣金及代办费27200元；6.判令被告支付原告律师费损失18000元；7.判令被告支付原告因进行财产保全由保险公司出具保函而支出的2040元保费损失；8.判令被告支付原告违约金550000元；9.判令被告承担本案全部诉讼费、保全费。事实和理由：2019年6月11日，原告通过居间方弘业咨询公司与被告签订了合同编号：NO.S1903150的《房屋买卖合同》，约定被告将其购买的由第三人开发的位于中牟县××沙镇康庄大道西侧、××路东侧、规划路南侧××单元××号房屋（被告与第三人签订有合同编号：ZM140××××****的《商品房买卖合同》），建筑面积150.07平方米，以1360000元的价格卖给原告。《房屋买卖合同》签订后，原告按照合同的约定向被告支付750000余元的购房款项，并向居间方弘业咨询公司支付了25200元的佣金（居间服务费）和2000元的代办费，代被告向第三人支付了涉案房屋的面积差补款3037.77元、面积差契税款43.39元。另，原告因对涉案房屋进行装修支出了9700元费用。但被告至今仍未办理涉案房屋的不动产权登记手续，也未向其按揭银行办理还款解押手续，更未按照《房屋买卖合同》的约定配合原告办理涉案房屋的过户登记手续，被告的行为已经构成严重违约。为维护原告的合法权益，故原告诉至法院。赵少仁辩称：1.被告已按合同约定，承担涉案房屋产权证下发之前的房屋贷款，并于2019年6月20日之前将房屋钥匙交付原告。对于办理预抵押登记注销手续和房产证书的时间，并未在合同中约定，所以被告并不存在违约。2.被告因资金周转困难，无力按期向银行支付贷款。但被告在拖延偿还贷款之前，一直按时支付，证明被告并非主观故意拖延支付，是因为投资失败导致资金短缺才出现未按期偿还贷款的行为。再加上新冠肺炎影响，被告无法在春节后及时复工，直到2020年4月中旬才开始工作，但该延迟偿还贷款的行为并不违反与原告之间的《房屋买卖合同》。威利实业公司述称：1.2014年11月7日，被告与第三人签订《商品房买卖合同》，双方于十五条关于产权登记约定的出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，并未约定由第三人协助办理涉案房屋的不动产权证书，故第三人无需协助被告办理涉案房屋的不动产权证书。根据合同的相对性来说，原告与第三人之间不具有合同关系，无权要求第三人履行配合办证的义务。2.原、被告所争议的位于中牟县××沙镇康庄大道西侧、××路东侧、规划路南侧××单元××号的房屋属于第三人所有。由于被告在其与中国工商银行股份有限公司郑州陇海路支行的按揭贷款多次逾期，导致第三人对中国工商银行股份有限公司郑州陇海路支行承担了担保责任。第三人已经向河南省郑州市管城回族区人民法院提出解除合同之诉，故被告将其不具有产权的房产擅自出售他人的行为，构成无权处分，应对原告承担违约责任。本院经审理认定事实如下：2014年11月7日，赵少仁（××）与威利实业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：ZM140××××****）一份，主要约定：1.××购买的商品房为中牟县××沙镇康庄大道西侧、××路东侧、规划路南侧××单元××号房，建筑面积共150.07平方米；2.按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米7594.42元，总金额为1139695元；3.约定金额：349695元，付款方式：现金，约定付款时间2014年11月7日，交纳比例：30.68%；约定金额：790000元，付款方式：商业贷款，交纳比例：69.32%；备注：××自合同签订之日起5日内向出卖人和贷款方提交并签署申请贷款所有资料，交清按揭贷款而产生的相关费用，并按要求办理后续手续。2019年6月11日，赵少仁（卖方、甲方）与韩思琪（买方、乙方）、弘业咨询公司（居间方、丙方）签订《房屋买卖合同》（合同编号：NO.S1903150）一份，主要约定：1.甲方拥有位于中牟县××沙镇康庄大道西侧、××路东侧、规划路南侧的房屋，房屋所有（共有）权证书号为ZM140××××****，甲方通过购买的方式取得房屋所有权，房屋建筑面积为150.07平方米；2.甲乙双方经协商一致，同意本合同项下房屋及其配套设施的总价款为1360000元，此价格下，包含该房屋的相关配套设施有：毛坯、维修基金；3.乙方应于本合同签订时支付定金、佣金及代办费共计57200元，其中佣金及代办费27200元，余额作为丙方代甲方保管的购房定金；4.乙方选择商业贷款并确认自己在金融系统无恶意透支或逾期还款等金融征信瑕疵，甲、乙双方于签订本合同后不动产证下发7个工作日共同到贷款机构办理相关按揭贷款手续。如甲乙双方选择非资金监管过户，乙方应在网签买卖合同备案当日，将网签合同约定的首付款750000元交付甲方，剩余房款由银行放贷之日向甲方支付；5.需办理解押手续的，甲方解押手续办理完毕后的7个工作日内，甲乙双方共同到房管局办理房屋产权过户、维修基金过户等相关手续；6.甲乙双方任何一方违约致使《房屋买卖合同》不能履行的，支付违约金1500000元。甲方违约致使《房屋买卖合同》不能履行的，应双倍返还乙方交付的定金，并赔偿乙方包括但不限于佣金损失、律师费、诉讼费等其他经济损失；7.甲乙双方约定甲方佣金由乙方支付，乙方佣金由乙方自愿支付。签合同当日支付30000元给甲方，2019年6月12日支付170000元，剩余的款项于2019年6月20日之前支付完毕。甲乙双方协商约定前期付款750000元，后期由甲方负责解押，房本下发之前的房屋贷款由甲方负责，乙方在2019年6月20日付款之后由甲方和乙方交房。上述合同签订后，2019年6月11日，韩思琪向弘业咨询公司支付中介服务费27200元。2019年6月11日、6月12日、6月19日，李英杰分别向赵少仁支付30000元、170000元、532905元，赵少仁出具《收条》三份，分别载明：“今收到韩思琪购买位于中牟县××沙镇康庄大道西侧××信路东侧规划路南侧中央花园××单元××号（不动产权第ZM140××××****）的购房定金及首付款30000元、170000元、550000元，此款在该房产立契过户时充抵房款，此合同编号为1903150。”2019年6月19日，赵少仁将涉案房屋钥匙交与韩思琪。2019年6月19日、12月9日，韩思琪代赵少仁交纳涉案房屋契税17095.42元、43.39元。2019年12月9日，韩思琪代赵少仁交纳涉案房屋面积差价款3037.77元。另查明：（一）郑州市不动产登记中心出具的不动产登记资料查询结果证明显示：不动产权证号：豫（2019）中牟县不动产权第0121412号，产权人：威利实业公司，坐落：郑东新区永顺路50号安泰银座住宅小区5号楼3单元8层802，面积：150.47平方米，预告信息：2014年12月22日，预售商品房预告登记，1409089370，权利人：赵少仁；2015年1月6日，预售商品房抵押权登记，1507001185，权利人：中国工商银行股份有限公司郑州陇海路支行，抵押金额790000元。韩思琪、赵少仁与威利实业公司均认可上述房屋和赵少仁与威利实业公司签订的《商品房买卖合同》中约定的房屋，及韩思琪与赵少仁签订的《房屋买卖合同》约定的房屋系同一套房屋。（二）威利实业公司以房屋买卖合同纠纷为由将赵少仁等诉至本院，要求：1.解除威利实业公司与赵少仁签订的编号为ZM140××××****的《商品房买卖合同》，赵少仁协助威利实业公司办理位于中牟县××沙镇康庄大道西侧、××路东侧、规划路南侧××单元××号房屋的《商品房买卖合同》备案登记注销、商品房预告登记注销手续等相关退房手续；2.判令赵少仁向威利实业公司支付解除合同违约金56984.75元；3.判令赵少仁归还威利实业公司为其代偿的贷款本息52851.79元（此数额暂计至2020年6月10日，具体数额以威利实业公司代偿的银行凭证为准计算至实际偿还之日止）；4.判令赵少仁立即返还位于中牟县××沙镇康庄大道西侧、××路东侧、规划路南侧××单元××号房屋，与威利实业公司完成房屋交接；5.判令赵少仁配合完成《个人购房借款/担保合同》解除手续以及位于中牟县××沙镇康庄大道西侧、××路东侧、规划路南侧××单元××号房屋的抵押预告登记注销手续；6.本案诉讼费、财产保全费、保函费等费用由赵少仁承担。现该案正在审理过程中。（三）2020年6月15日，李英杰支付李海明18000元。2020年6月16日，韩思琪与河南国基律师事务所签订《委托代理合同》，约定河南国基律师事务所指定李海明为韩思琪处理与赵少仁之间的房屋买卖合同纠纷，一审诉讼律师代理费为18000元。2020年7月7日，韩思琪向阳光财产保险股份有限公司郑州中心支公司支付诉讼财产保全责任保险费2040元。诉讼过程中，韩思琪称李英杰系其男朋友，涉案房屋部分购房款及律师费均系通过李英杰账户支付。另，为装修涉案房屋，其支出装修费9700元，并提交《证明》两张。赵少仁对韩思琪该项费用不予认可。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》及被告与第三人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护，双方均应依约履行各自的义务。被告从第三人处购买涉案房屋后，在未取得产权证书前将涉案房屋卖于原告，原、被告签订的《房屋买卖合同》约定房本下发之前的房屋贷款由被告负责，现因被告逾期偿还贷款，构成违约，第三人已诉至本院要求解除被告与第三人签订的《商品房买卖合同》，故被告在客观上已经不具备继续履行与原告签订的《房屋买卖合同》的能力，原告签订《房屋买卖合同》购买涉案房屋的目的已不能实现，原告诉请要求解除《房屋买卖合同》，证据充分，理由正当，本院予以支持。合同解除后，被告应将原告于2019年6月11日、6月12日、6月19日支付的购房款30000元、170000元、532905元及于2019年12月9日支付的面积差价款3037.77元共计735942.77元返还原告，同时，原告应将涉案房屋返还被告。《房屋买卖合同》约定，因被告违约，应赔偿原告包括不限于佣金损失、律师费、诉讼费等其他经济损失，原告支出的中介服务费27200元、律师费18000元、诉讼财产保全责任保险费2040元、契税17138.81元均系原告因《房屋买卖合同》不能履行遭受的实际损失，故原告要求被告支付中介服务费27200元、律师费18000元、诉讼财产保全责任保险费2040元、契税17138.81元，证据充分，理由正当，本院予以支持。《房屋买卖合同》还约定，原、被告任何一方违约致使《房屋买卖合同》不能履行的，支付违约金1500000元，本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告支付原告违约金100000元，原告超过该范围部分诉讼请求，本院不予支持。原告称其为装修涉案房屋支出装修费9700元，仅提交《证明》两份，未提交相应的支付凭证，被告亦不予认可，故原告要求被告支付装修损失9700元，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告韩思琪与被告赵少仁于2019年6月11日签订的编号为NO.S1903150的《房屋买卖合同》；二、被告赵少仁于本判决生效之日起十日内返还原告韩思琪购房款735942.77元；三、被告赵少仁于本判决生效之日起十日内赔偿原告韩思琪中介服务费27200元、律师费18000元、诉讼财产保全责任保险费2040元、契税17138.81元；四、被告赵少仁于本判决生效之日起十日内支付原告韩思琪违约金100000元；五、原告韩思琪于本判决生效之日起十日内将位于郑东新区永顺路50号安泰银座住宅小区5号楼3单元8层802房屋[不动产权证号：豫（2019）中牟县不动产权第0121412号]一套返还被告赵少仁。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17040元，减半收取计8520元，保全费5000元，由被告赵少仁负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  徐苗苗二〇二〇年九月三十日法官助理王慧娟书记员李修瑞