广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初14344号原告:中海物业管理有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市南海区**********海万锦豪园紫荆街1座3楼301室（住所申报），统一社会信用代码914***********542G。负责人：刘忠华。委托诉讼代理人：刘秋静，系原告公司法务。被告:梁炎妹，女，1975年8月25日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区*************，公民身份号码440************166。委托诉讼代理人：姜尚成，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱泽佳，广东法制盛邦律师事务所律师。上列原、被告物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案后，依法适用小额诉讼程序于同年7月9日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘秋静，被告梁炎妹及其委托诉讼代理人姜尚成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付案涉物业从2018年2月至2020年5月期间的物业服务费18157.44元及违约金4806.78元予原告；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：1.签约情况。2017年10月21日，原、被告签订《中海山湖豪庭前期物业服务协议》，合同有关费用标准及收费办法约定如下：（1）第十条约定，配套商业物业服务费为8元/平方米/月（含公摊）；（2）第十二条约定，被告于每月10日前向原告交纳当月应缴费用；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日的次月1日起，每日按应缴费用的千分之一收取违约金，直至全部费用及违约金交清之日止。2.物业情况。案涉物业位于佛山市南海区**********************，被告为权利人。原告以81.06平方米计收物业管理服务费。由于原合同关于违约金的约定标准过高，原告主张按照年利率24%的标准收取违约金。3.欠费情况。原告依约为被告提供了物业管理服务至今，但被告却不依约向原告支付上述费用，且原告曾多次向被告以电话、短信、发函形式催收案涉欠费均未果。被告拖欠案涉物业2018年2月至2020年5月期间的物业服务费18157.44元及违约金4806.78元，至今未向原告缴纳。原告为维护合法权益，遂起诉。被告辩称，1.原、被告双方的物业服务费标准应当按照2.8元每月平方米执行，不应当按照原告所说的8元进行，且原告应当按照2.8元计算被告欠付的物业服务费及相应的违约金，原、被告双方于2017.10.27签署物业服务协议，根据该协议第10条约定，收取物业服务费的标准按照如下执行：（1）就住宅用房，物业服务费的标准为每月2.8元；（2）就非住宅用房，物业服务费标准为8元。甲方即被告所拥有的物业为住宅，应当按照以上标准交付物业服务费，显然原被告双方本案中争议的分歧为因适用何种标准确定物业费，由于该协议为原告提供的统一格式文本，根据《合同法》第41条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释；对格式条款有两种以上解释，应当做不利于提供格式条款的一方的解释。从条款的字面意义上被告在签署协议时有充足的理由相信适用2.8元的标准，即使原告就上述条款存在其他的理解或者解释，由于其为合同条款的提供方，因按照被告就合同条款所作出的解释执行；2.根据《最高院关于审理物业住宅纠纷》第五条，物业服务企业违反合同约定或法律法规规定，擅自扩大收费范围，业主以违规收费提出抗辩，被告认为在前期物业服务协议物业费标准条款存在异议且并未明确的情形下，原告单方面要求被告按照8元支付物业服务费，其行为属于提高收费标准的行为，被告有权进行抗辩，并在法院就服务条款适用作出认定前中止支付物业费；3.根据《物业管理条例》第40条、《物业服务收费管理办法》第5条、《广东省物业管理条例》第46条、《佛山市物业管理办法》第90条、《物业服务收费明码标价规定》第11条，原告确定物业费标准应遵循合理、公开及与服务水平相适应的原则，不得利用使人误解的内容进行价格欺诈，原告基于其强势的专业地位，在合同条款的设定上，致使处于弱势的被告产生合理的误解且并未事先明确说明，应属于价格欺诈行为；其次原告从未就单方设定的8元服务费标准进行合理性的说明，被告物业所享有的服务与原告主张的标准完全不相匹配，原告应举证说明其8元物业费标准的合理性，被告在前期过程中多次向原告反馈，在西樵其他地区的其他同类物业公司所适用的标准远低于原告确定的8元标准，但是原告从未与被告进行过有关洽谈，执意以合同约定要求被告执行，退一步讲即使按照协议执行，也应当适用2.8元的标准。对于原告主张的违约金因其计算标准以8元计算，被告不予认可。最后希望原告以公平、合理、符合市场的标准与被告进行沟通，不希望因该问题与其他业主一起与原告发生其他的争议。当事人围绕诉讼请求及抗辩主张依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。经审核，原、被告对对方提交的真实性无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。被告对原告提交的有异议的证据：《关于加强物业服务收费管理的通知》，被告称该通知已失效，应当适用2019最新标准，经审核，该通知已于2019年5月1日废止，本院对该份证据不予认定。结合原、被告的陈述及本院采信的证据，本院认定事实如下：原告是经工商登记具备物业管理服务、停车场经营管理业务等资质的经营主体。被告是广东省佛山市南海区**********************的所有权人，该房屋建筑面积为81.06平方米。2017年10月21日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《中海山湖豪庭前期物业服务协议》，约定由原告为被告物业所在的中海山湖豪庭小区提供物业管理服务，管理服务费收费标准：1.公共能耗单独收取的，按照下述方式进行约定（一）住宅用房：高层管理服务费按房屋建筑面积2.80元/月/平方米（不含公摊），该收费标准不含公共能耗费（公共能耗费主要指小区公共部位的清洁、绿化养护及共用设施设备的运行维护所产生的水费、电费等），公共能耗费根据当地政府规定，按小区业主每月实际发生额另外收取。政府对公共能源价格（主要指水价、电价）实施调整时，该部分费用同时作相应调整。2.公共能耗费打包在物业服务标准中一起收取的，按照下述方式进行约定（一）非住宅用房：配套商业管理服务费按房屋建筑面积8.00元/月/平方米（含公摊），该收费标准已包含公共能耗费（公共能耗费主要指小区公共部位的清洁、绿化养护及共用设施设备的运行维护所产生的水费、电费等）。因政府对公共能源价格（主要指水价、电价）进行调整而导致公共能耗费调整后与调整前的差额部分，业主须按照产权面积占物业管理计费总面积的比例进行分摊。甲方所拥有的物业业态为住宅，应依据以上收费标准缴纳物业服务费用。并约定物业服务费按月交纳，甲方应在每月10日前（遇节假日则顺延）预交本月物业服务费；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日的次月1日起，每日按应缴费用的千分之一收取违约金，直至全部费用及违约金交清之日止等内容。被告在该服务协议尾部甲方落款处签字“1座105商铺梁炎妹”。2017年10月21日，被告于原告处办理收楼手续，并预交了三个月的物业管理费共计1945.44元。2018年1月10日，原告办理了案涉房产的产权登记，载明房屋用途为商铺。庭审中，原告确认其主张的违约金是以每月管理服务费648.48元为基数按照年利率24%从应缴日期的次月1日起至2020年5月22日止。本院认为，本案的争议焦点在于应按2.8元还是8元每月每平方计收管理服务费。被告辩称服务协议中载明“甲方所拥有的物业业态为住宅，应根据以上收费标准缴纳物业服务费”，故而无论房屋性质如何都应根据合同约定适用住宅标准即2.8元计收管理服务费，原告回应称系原告未审核清楚填写有误，实际上不影响对条款的理解，条款写明了非住宅用房配套商业按8元每月每平方米计收管理服务费。本院分析如下：首先，服务协议中的条款并非系直接约定被告物业适用住宅标准，而是先确定物业业态从而根据物业业态选择适用标准，即存在标准、事实及结论的逻辑推理关系，而事实上，被告物业系非住宅，且签订服务协议时，被告签名时也已明确写明为商铺，被告作为物业买受人称不知其所买物业为何种业态，明显与常理不符合，本院对其辩称不予采信，故而合同签订时，被告应当知晓其所购物业管理服务费适用非住宅用房配套商业标准即8元每月每平方米，对于原告所述填写有误的主张，本院予以采信。其次，被告于收楼时曾预交三个月管理服务费，应当知悉案涉房屋以8元每月每平方米的标准计收管理服务费。最后，被告在答辩中亦陈述，前期就西樵其他地区同类物业公司所适用的标准远低于原告确定的8元标准的情形多次向原告反馈，由此可知，被告对其物业适用8元的标准是清楚明了的。综上，从合同签订、开始交费及实际履约整个过程中，被告均知晓或者应当知晓其物业是按照8元/月/平方米的标准，故而原告不存在价格欺诈、擅自扩大收费范围等行为，且《中海山湖豪庭前期物业服务协议》关于物业管理服务费的约定并未违反相关法律规定，被告应据此履行交费义务。经核算，被告物业每月应缴管理服务费为648.48元（81.06平方米×8元/月/平方米），2018年2月至2020年5月物业管理服务费合计18157.44元（648.48元/月×28月）。关于违约金。原、被告签订的《中海山湖豪庭前期物业服务协议》中约定，从逾期之日的次月1日起按日千分之一收取违约金，该约定过高，现原告主张按年利率24%计收违约金，本院认为本案系物业服务合同纠纷，结合被告违约及原告损失情况，本院酌定以每月欠缴费用648.48元为基数从应缴之日的次月1日起至2020年5月22日止按日万分之五计收违约金。经核算，截至2020年5月22日止，违约金总计为3646.42元，原告请求超出部分本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第七条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条规定，判决如下：一、被告梁炎妹应于本判决发生法律效力之日起十日内支付佛山市南海区**********************自2018年2月起至2020年5月止的物业管理服务费18157.44元予原告中海物业管理有限公司佛山分公司；二、被告梁炎妹应于本判决发生法律效力之日起十日内支付上述第一项所涉物业管理服务费自应缴月份次月1日起至2020年5月22日止的违约金3646.42元予原告中海物业管理有限公司佛山分公司；三、驳回原告中海物业管理有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费374.12元，减半收取计187.06元（原告已预交），由原告负担10.06元，由被告负担177元并应于给付上述款项时一并迳付予原告，本院不另收退。本判决为终审判决。审判员  尹红丹二〇二〇年七月十六日书记员  蔡 洁