广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤02民终382号上诉人（原审原告）：林铁松，男，1971年6月6日出生，汉族，住广东省仁化县**************。委托诉讼代理人：廖文忠，广东秦唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫凡，广东秦唐律师事务所律师。上诉人（原审被告）：仁化县建筑安装工程有限公司。住所地：广东省仁化县*********。法定代表人：吴飞宇，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴镜华，广东天行健律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈毓军，广东天行健律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：李枧柏，男，1963年4月11日出生，汉族，住广东省仁化县**************。委托诉讼代理人：吴镜华，广东天行健律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈毓军，广东天行健律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：马仁良，男，1953年8月3日出生，汉族，住湖南省永兴县**********。上诉人林铁松、仁化县建筑安装工程有限公司（以下简称仁化建安公司）因与被上诉人李枧柏、马仁良房屋买卖合同纠纷一案，不服仁化县人民法院（2019）粤0224民初208号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人林铁松的委托诉讼代理人廖文忠、仁化建安公司和李枧柏的共同委托诉讼代理人吴镜华、陈毓军及李枧柏到庭参加诉讼。马仁良经本院合法传唤，并未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林铁松上诉请求：1.改判一审判决第二项为仁化建安公司返还林铁松已付购房款227519元及利息（利息分段计算，从2010年6月24日起至判决确定的履行之日止，以110000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；从2012年3月31日起至判决确定的履行之日止以27519元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；从2012年10月21日起至判决确定的履行之日止以40000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；从2012年10月30日起至判决确定的履行之日止，以50000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算)；2.改判一审判决第三项为仁化建安公司赔偿林铁松已付税金4377元；3.改判一审判决第六项仁化建安公司赔偿林铁松已付购房款一倍的赔偿金227519元，马仁良在无偿受益两套案涉房屋利益的范围内对清偿227519元赔偿金承担连带责任；4.所有诉讼费由仁化建安公司、李枧柏、马仁良负担。事实和理由：一、一审法院对林铁松已交购房款27519元的事实认定不清，导致利息计算错误。林铁松向仁化建安公司分4次共支付了227519元。其中2012年3月30日，仁化建安公司以交纳案涉房屋税款的名义，向林铁松收取了31896元，但实际交纳了4377元税费。对于剩余的27519元，仁化建安公司并没有发生纳税义务，也未实际交纳给税务机关，由仁化建安公司占有，剩余的27519元应当抵充购房款。一审法院以收据上注明的款项用途为由，机械地认定为纳税义务已发生且仁化建安公司已实际交纳，未认定为林铁松已交的购房款，未计算被占用的利息，违背了法律规定和社会常理，明显事实不清。二、一审法院对于仁化建安公司和马仁良于2011年11月24日抵押案涉房屋在建工程的事实认定不清。根据案涉两套房屋的《商品房屋初始登记证》（仁化建安公司2019年4月9日提交的第3组证据），在2012年12月6日案涉房屋确权，权利人为仁化建安公司，证明案涉的房屋自建设时起至2012年12月6日，案涉房屋的产权人都是仁化建安公司。根据林铁松一审提交的第九组证据2份不动产查询单，2011年11月24日两套案涉房屋处于在建工程状态，已经抵押给了银行。林铁松于2010年6月23日购买案涉的两套房屋，案涉房屋在建工程的权属人仁化建安公司于2011年11月24日同意并帮助马仁良共同将在建工程的案涉房屋抵押给银行。案涉在建房屋工程的权属人是仁化建安公司，依法只有房屋权属人本人或经权属人同意、授权，其他人（包括土地使用权人）才可能将权属人的在建房屋抵押。一审法院对于在建房屋工程权属人，即仁化建安公司的单独或授权同意抵押案涉房屋在建工程的事实没有认定，对出售房屋后，将案涉房屋抵押的事实没有认定，案件的重要事实不清。三、一审法院未支持林铁松请求的已付购房款一倍的赔偿金明显适用法律错误。根据2019年4月9日的质证笔录第三页、第四页，仁化建安公司承认马仁良在2011年11月24日将案涉房屋在建工程抵押给银行，是根据案涉购房合同第七条第二款第二项，是根据合同约定处理房屋的行为。仁化建安公司作为案涉房屋买卖合同的当事人，以及2013年1月16日前案涉房屋的权属人，无论自己单独或与马仁良共同亦或是同意、授权马仁良将案涉的房屋在建工程出售给林铁松后，主观认为买受人已违约，其有权按照案涉合同第七条第二款第二项的约定抵押给银行的行为违约，应当承担违约责任。马仁良是依照其本人、李枧柏与仁化建安公司的《房地产开发协议书》的约定，在2011年11月24日将案涉房屋在建工程抵押给银行。由于仁化建安公司与马仁良存在恶意串通的行为，仁化建安公司对此应承担违约责任。仁化建安公司于2011年11月24日将案涉房屋在建工程抵押给银行的行为，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一款规定的情形，林铁松有权按该规定请求出卖人即仁化建安公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。四、一审法院对仁化建安公司无现金对价便将案涉房屋的产权变更至马仁良名下，认定不是一房二卖的销售行为，是事实不清，适用法律错误。仁化建安公司与马仁良、李枧柏存在《房地产开发协议书》。2013年1月16日，仁化建安公司将案涉房屋的权属变更至马仁良名下，是仁化建安公司与马仁良合同约定的行为，表面上不是房屋买卖的交易行为，但是实际上是双方的交易行为，存在交易对价。变更房屋所有权至马仁良名下是仁化建安公司实现自身合同权利的对价交易条件，也是马仁良付出对价后(李枧柏代支付)实现的合同权利。房屋所有权变更登记的实质是仁化建安公司以变更案涉房屋的所有权形式支付了马仁良的合同对价。对于仁化建安公司、马仁良对案涉房屋已出售给林铁松后再次实质合同交易的行为，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二款规定的情形，林铁松有权按该条的规定请求出卖人即仁化建安公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。一审法院仅因为案涉房屋初始登记权属人仁化建安公司没有向马仁良收取现金对价，而认定仁化建安公司不存在一房二卖的销售行为，无须承担一房二卖的法律责任，明显事实不清，适用法律错误。如果认定马仁良作为案涉房屋所有权的无偿获益取得人，也应当在取得案涉房屋的利益范围内与仁化建安公司对林铁松承担连带责任。综上，恳请二审法院依法支持林铁松的全部上诉请求。仁化建安公司辩称，答辩意见与上诉意见一致。李枧柏辩称，林铁松在本案相关行政诉讼中认可案涉房屋并非买卖，而是分割确权。仁化建安公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项并改判驳回林铁松在一审的全部诉讼请求；2.本案的诉讼费用由林铁松承担。事实与理由：一、马仁良、李枧柏是案涉“银海花园G5栋”商住楼的实际投资开发商，是案涉房屋的实际出卖人。林铁松在签订《商品房销售合同》时是完全知道，且有理由相信仁化建安公司是代表马仁良、李枧柏与其签订案涉房屋的《商品房买卖合同》。1.从本案现有的证据来看，马仁良、李枧柏负责出资开发案涉“银海花园G5栋”商住楼，仁化建安公司负责承建，房产销售之后的款项经过仁化建安公司转到其名下（马仁良、李枧柏挂靠仁化建安公司开发“银海花园G5栋”商住楼，仁化建安公司按约定时间竣工后交付给马仁良、李枧柏），故本案中，马仁良、李枧柏是案涉“银海花园G5栋”商住楼的实际投资开发商，案涉土地的使用人和建设资金的投入人均是马仁良、李枧柏，马仁良、李枧柏具备处分案涉房产的权利，是案涉房屋的实际出卖人。2.综合本案的证据材料显示，在2010年6月23日签订案涉《商品房买卖合同》时，林铁松就已经知道仁化建安公司仅仅是马仁良、李枧柏的被挂靠人，马仁良、李枧柏才是案涉房屋的实际投资开发商、实际出卖人，才具备处分案涉房产的权利。相关证据材料：（1）2010年6月23日《商品房买卖合同》显示：“出卖人：银海花园（马仁良开发商），委托代理人：李枧柏”。（2）林铁松提交的收据显示：林铁松将案涉房屋的购房款直接交付给李枧柏，收据上的所有内容均为李枧柏亲自书写。（3）2013年12月21日，李枧柏作为承诺人向林铁松出具承诺书。（4）2014年11月16日，林铁松与李枧柏签订《协议》。（5）2016年3月13日，李枧柏作为承诺人向林铁松出具承诺书。综合上述客观实际情况，林铁松在签订案涉《商品房销售合同》时是完全知道，且有理由相信仁化建安公司是代表马仁良、李枧柏与其签订案涉房屋的《商品房买卖合同》的。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”的规定，基于上述第一点的事实与理由，本案应认定仁化建安公司与林铁松签订《商品房买卖合同》是仁化建安公司以受托人名义与林铁松签订的合同，委托人是马仁良、李枧柏，合同直接约束林铁松与马仁良、李枧柏。二、基于前述第一点事实与理由，仁化建安公司与林铁松签订案涉的《商品房买卖合同》构成委托代理，马仁良、李枧柏是被代理人，仁化建安公司的代理行为所产生的后果应由马仁良、李枧柏承担。三、关于林铁松诉求仁化建安公司对相关债务（诉讼请求2-8)承担连带责任的问题。林铁松主张仁化建安公司在帮助马仁良、李枧柏出售案涉房屋后，不顾实际购房者的情况，将案涉房屋转移登记到马仁良名下，且办理抵押登记给案外人，明显存在过错，故仁化建安公司应承担连带赔偿责任。虽然案涉房屋的初始登记权利人是仁化建安公司，但案涉房屋的实际处分权人是马仁良、李枧柏，林铁松在签订《商品房销售合同》时清楚知道案涉房屋的实际处分权利人（出卖人）是马仁良、李枧柏，马仁良、李枧柏出售给何人是其权利，仁化建安公司没有义务去跟进，且林铁松在签订《商品房销售合同》后至今从来没有找过仁化建安公司要求办理案涉房屋的过户手续，仁化建安公司对案涉房屋已出售给林铁松不知情也是合情合理的，因此，仁化建安公司在不知道案涉房屋已出售给林铁松的情况下，通过新建(分割）的方式将案涉房屋变更登记到马仁良名下是没有过错的。所以，林铁松诉求仁化建安公司承担连带责任没有依据，依法应不予支持。五、案涉鉴定报告对案涉标的所做的价格鉴定结论、鉴定方法、鉴定依据明显不足，且仁化建安公司在一审时已提出申请，要求重新鉴定。但是，一审法院并未进行重新鉴定。综上，请求二审法院撤销一审判决，判决驳回林铁松的全部诉讼请求。另外，仁化建安公司庭询时补充：由于案涉房屋土地是马仁良及李枧柏的，所以本案不属于一房二卖，属于分割。林铁松辩称，一、仁化建安公司是案涉房屋的权属人和实际出卖人，应当依法依约承担违约责任。案涉的合同上明确注明李枧柏是代理人，仁化建安公司在合同的出卖方盖章，且向林铁松收取合同款并出具收据，根据法律规定及交易习惯，仁化建安公司当然是房屋的出卖人、合同的出卖方，仁化建安公司依法应当对购房者林铁松承担违约责任。至于仁化建安公司与李枧柏、马仁良之间是否存在合作开发协议以及三方内部协议,只能约束协议的当事人，不能对抗协议外的购房者林铁松。二、仁化建安公司、李枧柏、马仁良之间的《房屋开发协议书》是有偿合同，仁化建安公司将案涉房屋权属转移至马仁良是有偿交易行为，也是故意的违约行为。三者订立的《房屋开发协议书》约定了各自的权利义务以及违约责任，仁化建安公司既有明确的利益约定，也有相应的管理责任。仁化建安公司在2010年6月23日与林铁松订立了购房合同后，于2011年11月24日与马仁良共同将案涉房屋抵押给了银行。仁化建安公司在庭审及答辩中，主张林铁松因未按合同约定办理银行按揭支付尾款，其有权依合同约定处分案涉房屋。仁化建安公司是故意明知抵押违法而为之的违法行为，当然应当承担违约责任。仁化建安公司于2012年12月6日取得案涉房屋的《初始登记证》后，于2013年1月4日进行了网签，证明其明知购房者是林铁松却随后在2013年1月6日将房屋权属转移至马仁良名下。仁化建安公司依据其与马仁良、李枧柏的《房屋开发协议书》约定，转移房屋权属的行为，是基于三方的交易行为，仁化建安公司及马仁良均获得各自的利益。仁化建安公司和马仁良应当为其故意违约损害林铁松利益的行为承担法律责任。三、仁化建安公司、李枧柏没有先履行网签、预告登记、合同备案的法定先履行义务，也没有先履行通知林铁松接洽银行、提交申请办理按揭贷款材料的先履行义务。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定，出卖方预售房屋，签订房屋预售合同后，应当及时办理网签，在购房人支付首期款后，应当及时将购房合同备案，并办理房屋的预告登记。在出卖人履行了上述法定义务后，银行才可能与出卖人（保证人)和购房人办理按揭贷款手续。仁化建安公司并没有先履行其法定义务，直到2013年1月4日才办理网签，导致其作为保证人和实际按揭贷款的组织方不可能在此之前为购房人林铁松办理按揭贷款申请的组织工作。林铁松在订立合同后至2013年1月4日之前，也根本不可能办理按揭申请手续，履行后履行的申请按揭贷款的付款义务。四、林铁松按仁化建安公司的要求支付后续购房款，付款条款已变更。林铁松在支付首期款后，一直按仁化建安公司、李枧柏的要求支付后续购房款和办证税款，合同的付款条件已经因仁化建安公司的实际收款行为而发生变更。在此情况下，出卖方仁化建安公司当然无权以林铁松付款违约，而处理案涉房屋。仁化建安公司与马仁良共同抵押案涉房屋的行为，是故意的违约行为，二者应当共同承担违约赔偿责任。综上所述，林铁松的诉请合法有据，请二审法院依法支持林铁松的上诉请求，驳回仁化建安公司的上诉请求。李枧柏辩称，李枧柏与林铁松签订商品房买卖合同是在2010年6月23日，初始登记是在2011年4月16日。案涉两个房屋的初始登记证已经出来了，李枧柏要求林铁松前往银行办理按揭贷款，但其一直没有提供资料给银行。总共26套房屋，其他房屋的房产证均已办妥，就林铁松没有办理，遂于2013年办理了抵押登记手续。案涉房屋林铁松如果付清购房款，可继续履行，不存在违约。马仁良经本院合法传唤并未到庭参与诉讼，亦未提交书面的答辩意见。林铁松向一审法院起诉请求：1.解除林铁松与仁化建安公司订立的《商品房买卖合同》；2.仁化建安公司返还已支付的购房款227519元，并按年利率6%和占用时间向林铁松支付利息至实际清偿之日止（暂计至2019年2月28日为103043元）；3.仁化建安公司赔偿林铁松已交税款4377元；4.仁化建安公司赔偿林铁松因解除合同，导致须在仁化县城区内另行购买同面积精装修商品房的购房价与案涉房屋购房价的差额损失218732元；5.仁化建安公司支付因欺诈销售增加已交购房款一倍赔偿金227519元；6.李枧柏对上述债务承担连带责任；7.李枧柏按年利率24%向林铁松支付已付购房款的资金利息至全部清偿之日止（暂计至2019年2月28日为283494元）；8.诉讼费由仁化建安公司、李枧柏、马仁良负担。一审法院认定事实：2010年6月23日，仁化建安公司（出卖人）与林铁松（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定：“第二条买受人购买的商品房为预售商品房。第三条该商品房为本合同第一条规定的项目中的：第G5幢第一层101号房（东侧）。第四条出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，单价为2800元/平方米，按该套房屋产权证中的建筑面积结算。第六条买受人按下列方式付款：签合同付款壹拾万元正，余下所欠楼款由银行按揭借款一次性付清。第七条买受人如未按本合同时间付款。按下列方式处理：（1）出卖方通知买受方之日起7天内应按出卖方的要求提供有效的银行按揭借款资料及有效签名。（2）若买受方不按时向出卖方（或指定银行）提供有效资料及签名时，出卖方有权处理此套房屋。第八条南面二间房屋、卫生间三年后交给买受方使用，暂时由出卖方做售楼部使用。北面四间于2010年9月30日交给买受方使用。附件四：合同补充协议1.出卖方负责办理该房屋产权证书，税费由买受方支付。2.水、电由出卖方安装到该房屋门口，费用由买受方负责支付叁仟元正给出卖方，不够的费用由出卖方全部负责支付。”仁化建安公司在“出卖人（签章）”处盖章确认，李枧柏作为建安公司的委托代理人在出卖人“【委托代理人】（签章）”处签名。2010年6月30日至2010年11月3日，林铁松向仁化建安公司交纳购房款110000元，仁化建安公司向林铁松出具《收据》（NO.0731844）。2012年3月31日，林铁松向仁化建安公司交纳税款和办证费31896元，仁化建安公司向林铁松出具《收据》（NO.0631842）。2012年10月21日，林铁松向仁化建安公司交纳购房款40000元，仁化建安公司向林铁松出具《收据》（NO.0731846）。2012年10月30日，林铁松向仁化建安公司交纳购房款50000元，仁化建安公司向林铁松出具《收据》（NO.0731847）。2013年12月21日，李枧柏向林铁松出具《承诺书》载明：“本人承诺将林铁松购买银海花园G5栋101房的房地产权属证于2014年3月30日前办好交给林铁松。否则每月按已交房款的3%的罚金（百分之三）交给林铁松。”2014年11月16日，林铁松（乙方）与李枧柏（甲方）签订《协议》约定：“因甲方有部分房屋用于临时办公使用，就此问题达成如下协议：从购房买卖合同的交楼时间至2014年11月30日止的租金共壹万元正。交楼时间定于2015年元月30日交给乙方使用。租金每月壹仟元正。”仁化建安公司出具《证明》载明：“兹有房屋两套，地址为：仁化县**************第一层101号，面积71.08平方米；仁化县**************第一层102房，面积77.92平方米出售给林铁松（身份证号码：440************016）并已在仁化县地方税务局城区税务分局完税（见附件）。现正在办理房屋产权和银行按揭的流程中。附件：1.手工画房屋图一张。2.房屋实景图相片六张。”从附件房屋实景图相片可见，案涉房屋已铺设地砖，粉刷墙面，安装吊顶和灯具。附件完税证明显示2015年6月10日，林铁松分别交纳契税3198.60元、1168.80元，房屋坐落位置：仁化县**************第一层101号房，房屋产权转移面积71.08平方米及仁化县**************第一层102号房，房屋产权转移面积77.92平方米。2016年3月13日，李枧柏向林铁松出具《承诺书》载明：“李枧柏代表仁化县建筑安装工程有限公司把仁化县**************第一层101号房和仁化县**************第一层102号房出售给了林铁松，并于2015年6月10日已完税（见附件），承诺于2016年4月30日前为林铁松就该两套房屋办理房产证并配合办好银行按揭，在办完按揭前一切责任由本人负责，对造成林铁松损失的部分由本人承担。”2019年3月4日，仁化县*******出具《不动产登记资料查询结果证明》载明：“仁化县*******************权利人系马仁良，房屋建筑面积71.08平方。2012年12月6日仁化县建筑安装工程有限公司办理确权登记，于2013年1月16日变更权属人为马仁良。抵押情况：抵押权人中国工商银行股份有限公司韶关西河支行；抵押人马仁良；抵押期限：2011年11月24日至2029年11月24日。查封情况：已查封。查封机关：韶关市武江区人民法院；查封日期：2018年4月13日至2021年4月12日。仁化县*******************权利人系马仁良，房屋建筑面积77.92平方。2012年12月6日仁化县建筑安装工程有限公司办理确权登记，于2013年1月16日变更权属人为马仁良。抵押情况：抵押权人中国工商银行股份有限公司韶关西河支行；抵押人马仁良；抵押期限：2011年11月24日至2029年11月24日。查封情况：查封已到期。查封机关：韶关市武江区人民法院；查封日期：2016年3月4日至2019年3月3日。”2018年11月14日，韶关市武江区人民法院通过淘宝司法拍卖案涉房屋，但拍卖失败。马仁良系通过分割方式取得案涉房屋。由于一直未能办理案涉房屋房产证，林铁松遂于2019年3月4日起诉至该院，提出以上诉讼请求。另查明，2019年9月30日，韶关市兴中信价格评估咨询有限公司作出[2019]韶兴价鉴字第19022号《关于仁化县******************、102房屋价格差额损失价值的价格鉴定结论书》，价格鉴定结论为：案涉房屋于价格鉴定基准日的房屋价格差额损失价值为218732元；一审法院认为，该案是商品房买卖合同纠纷。该案争议焦点：一、房屋买卖合同解除问题；二、该案的违约损失如何计算；三、责任主体承担问题。一、关于林铁松诉求解除其与仁化建安公司签订的《商品房买卖合同》的问题。该院认为，房屋的交付包含实物交付和证件交付。房屋出卖人（仁化建安公司）须交付房屋并保证房屋所有权转移给买受人（林铁松），这是房屋出卖人最基本的一项义务。因此，房屋出卖人（仁化建安公司）应按合同约定的时间和方法交付房屋。房屋所有权的转移以办完房屋产权变更登记手续的日期为准，房屋的实物交付依合同约定为之。林铁松与仁化建安公司签订的《商品房买卖合同》约定南面二间房、卫生间于2013年6月23日交付给林铁松使用，北面四间房于2010年9月30日交付给林铁松使用，但分别迟延于2014年12月交付及2013年12月交付。2012年12月6日，仁化建安公司办理案涉房屋确权登记，后于2013年1月16日通过分割方式变更权属人为马仁良。马仁良将案涉房屋抵押给银行，后因无法偿还贷款，案涉房屋已被韶关市武江区人民法院查封并拍卖。仁化建安公司已无法保证案涉房屋所有权转移给林铁松，《商品房买卖合同》已无法继续履行，合同目的已不能实现，故林铁松诉求解除其与仁化建安公司签订的《商品房买卖合同》，该院予以支持。关于李枧柏辩称因林铁松未能按照合同第六条约定先履行支付购房款的义务，其有权根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定拒绝履行为林铁松办理案涉房屋的产权登记义务。该院认为，根据《商品房买卖合同》第六条：“买受人按下列方式付款：签合同付款壹拾万元正，余下所欠楼款由银行按揭借款一次性付清。”、第七条：“买受人如未按本合同时间付款。按下列方式处理：（1）出卖方通知买受方之日起7天内应按出卖方的要求提供有效的银行按揭借款资料及有效签名。（2）若买受方不按时向出卖方（或指定银行）提供有效资料及签名时，出卖方有权处理此套房屋。”之约定，林铁松是在接到仁化建安公司通知后，应按仁化建安公司的要求提供有效的银行按揭借款资料及有效签名。现仁化建安公司未提交证据证明其已履行通知义务，林铁松亦认为仁化建安公司没有通知其办理银行按揭，故该院对仁化建安公司的辩解意见不予采信。二、该案的违约损失如何计算。1.关于仁化建安公司已收取购房款应为多少的问题。林铁松提交的证据4《收据》四张显示，仁化建安公司已收取林铁松购房款200000元，另外的31896元是税款和办证费。故该院认为，仁化建安公司收取的购房款应为200000元。2.基于上述第一点，该院认为应解除《商品房买卖合同》，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”之规定，现仁化建安公司无法办理案涉房屋产权证给林铁松，理应返还已收取的购房款200000元及赔偿损失。3.关于赔偿损失应为多少的问题。合同解除后，仁化建安公司应返还购房款200000元，同时应支付占用期间的利息给林铁松。根据该院审理查明，2010年6月30日至2010年11月3日，林铁松向仁化建安公司交纳购房款110000元。2012年10月21日，林铁松向仁化建安公司交纳购房款40000元。2012年10月30日，林铁松向仁化建安公司交纳购房款50000元。故仁化建安公司应按中国银行同期同类贷款利率分段向林铁松支付利息，即从2010年11月3日起至该判决确定的履行之日止，以110000元为基数，按中国银行同期同类贷款利率计算利息；从2012年10月21日起至该判决确定的履行之日止，以40000元为基数，按中国银行同期同类贷款利率计算利息；从2012年10月30日起至该判决确定的履行之日止，以50000元为基数，按中国银行同期同类贷款利率计算利息。对于仁化建安公司已收取的税款和办证费，由于合同已解除，仁化建安公司亦无法为林铁松办理房产证，故仁化建安公司应将收取的税款和办证费31896元返还给林铁松。因仁化建安公司无法办理案涉房屋产权证给林铁松，导致合同无法继续履行，致使林铁松另行购买同地段相同商品房的差价损失亦应由仁化建安公司承担。经鉴定该差额损失为218732元。关于林铁松要求建安公司支付因欺诈销售增加已付购房款一倍的赔偿金227519元的问题。该院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”、第九条：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”之规定，只有存在上述法律规定的情形下才可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。该案中，马仁良系通过分割方式而非购买从仁化建安公司处取得案涉房屋所有权，即仁化建安公司并不存在一房二卖的情形。马仁良取得案涉房屋所有权后才将其抵押给案外人。故仁化建安公司不存在上述法律规定的情形，林铁松要求建安公司支付因欺诈销售增加已付购房款一倍的赔偿金227519元的诉求，该院不予支持。关于林铁松要求李枧柏按年利率24%支付利息的问题。根据该院审理查明，李枧柏个人于2013年12月21日向林铁松出具《承诺书》载明：“本人承诺将林铁松购买银海花园G5栋101房的房地产权属证于2014年3月30日前办好交给林铁松。否则每月按已交房款的3%的罚金（百分之三）交给林铁松。”。该承诺书系李枧柏自愿出具的，其理应按承诺向林铁松支付利息。现林铁松只要求按年利率24%计算，该院予以照准。至于计算期间的问题，该院认为应从2014年3月31日起计至该判决确定的履行之日止。至于计算基数的问题，在上述该院已认定已收取的购房款应为200000元，李枧柏亦知悉，故应以已收购房款200000元为基数。三、责任主体承担问题。根据该院查明的事实，林铁松系与仁化建安公司签订的《商品房买卖合同》，仁化建安公司亦在该合同出卖人处加盖公司印章及法定代表人私章，李枧柏是作为委托代理人在合同中签名。林铁松在签订合同时是有理由相信李枧柏是代表仁化建安公司与其签订案涉房屋的《商品房买卖合同》的。另林铁松交纳的本案相关款项，均是由仁化建安公司出具收据并加盖公司的财务专用章。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”之规定，该院认定案涉《商品房买卖合同》是仁化建安公司与林铁松签订的，合同直接约束林铁松与仁化建安公司。由于该院已认定李枧柏与仁化建安公司构成委托代理关系，仁化建安公司是被代理人，李枧柏的代理行为所产生的后果应由仁化建安公司承担，故该院对林铁松要求李枧柏承担连带责任的诉求不予支持。至于仁化建安公司辩称其不知道案涉房屋已出售给林铁松的意见。该院认为，结合该案的《商品房买卖合同》、《收据》四张以及仁化建安公司出具给林铁松的《证明》来看，仁化建安公司是知悉案涉房屋已出售给林铁松的，故对于仁化建安公司的辩解意见，该院不予采信。至于仁化建安公司辩称马仁良、李枧柏是案涉“银海花园G5栋”商住楼的实际投资开发商，马仁良、李枧柏挂靠建安公司。该院认为，从该案现有的证据来看，仅仅是李枧柏代表建安公司与林铁松签订了案涉《商品房买卖合同》，无法认定马仁良、李枧柏是实际投资开发商。仁化建安公司提交的《房地产开发协议书》系仁化建安公司与李枧柏、马仁良之间签订的，根据合同相对性的原则，不能约束并不知情的林铁松。故对于仁化建安公司的辩解意见，该院不予采信。马仁良经该院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，并不影响本案的审理，本院可依法作缺席判决。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十三条第一款、第四百零二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于2019年12月20日作出（2019）粤0224民初208号民事判决：一、解除林铁松与仁化县建筑安装工程有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、仁化县建筑安装工程有限公司于判决生效之日起十日内返还林铁松已付购房款20万元及该购房款利息（利息分段计算，即从2010年11月3日起至判决确定的履行之日止，以11万为基数，按中国银行同期同类贷款利率计算；从2012年10月21日起至判决确定的履行之日止，以4万为基数，按中国银行同期同类贷款利率计算；从2012年10月30日起至判决确定的履行之日止，以5万为基数，按中国银行同期同类贷款利率计算）；三、仁化县建筑安装工程有限公司于判决生效之日起十日内退回林铁松税款和办证费31896元；四、仁化县建筑安装工程有限公司于判决生效之日起十日内赔偿林铁松因解除合同致使林铁松另行购买同地段相同商品房的差价损失218732元；五、李枧柏于判决生效之日起十日内以20万元为基数，按年利率24%支付林铁松从2014年3月31日起至判决确定的履行之日止的利息；六、驳回林铁松的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。一审案件受理费8045元（林铁松已预交），由林铁松负担1460元，仁化县建筑安装工程有限公司负担6585元。财产保全费4770元（林铁松已预交），由林铁松负担866元，仁化县建筑安装工程有限公司负担3904元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李枧柏向本院提交了房屋初始登记证及存根、抵押登记信息、房屋登记表，拟证明2011年4月16日即可以为林铁松办理房产证，由于林铁松一直拒绝支付尾款且不配合办理，系林铁松违约在先，导致没有办证的事实。林铁松质证认为，该证据无法证明其想要证明的内容。对于李枧柏提交的证据，本院认定如下：房屋初始登记证及存根、抵押登记信息、房屋登记表，仅能证明案涉房屋相关信息，未能证明林铁松违约的事实及其不配合办理案涉房屋的房产证的事实，故，本院对于上述证据不予采纳。对一审法院查明的事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。对于当事人二审争议的事实，本院将结合双方举证情况，在本院认定部分进行论述。本院另查明，一审诉讼过程中，林铁松并未主张马仁良在无偿受益案涉房屋利益的范围内，对227519元赔偿金承担连带清偿责任。二审诉讼过程中，马仁良并未到庭，本院无法询问其是否愿意二审期间一并审理该项诉求，亦无法对该项诉求进行调解。再查明，李枧柏提起上诉之后，未能在规定期限内交纳二审案件受理费，经一审法院询问，李枧柏明确不交纳二审案件受理费，本院按李枧柏自动撤回上诉处理，对此，本院另行制作了（2020）粤02民终382号民事裁定。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院将围绕林铁松、仁化建安公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。针对各方当事人在二审中的诉辩意见，本案争议焦点是：一、一审判决关于违约责任及赔偿责任的认定是否合理；二、已付购房款的数额认定及利息的计算是否合理；三、一审法院不予准许仁化建安公司申请重新鉴定的申请是否合理；四、林铁松新增加的诉讼请求，二审法院是否一并审理。一、一审判决关于违约责任及赔偿责任的认定是否合理的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一款第一项：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人”、《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，本案中，林铁松与仁化建安公司于2010年6月23日签订《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有约束力。林铁松及仁化建安公司均应按照《商品房买卖合同》的约定履行义务。根据仁化县*******出具的《不动产登记资料查询结果证明》显示，案涉房屋在变更登记至马仁良（2013年1月16日办理变更登记）名下前，已于2011年11月24日抵押给中国工商银行股份有限公司韶关西河支行（以下简称工行西河支行）。在房屋所有权未转移给林铁松之前，依法办理抵押登记手续即可认定抵押合同有效成立。在案涉房屋之上，就同时设立存在着林铁松的债权和工行西河支行的抵押权。抵押权作为一种担保物权，依据物权优先于债权的原则，在不履行偿还贷款义务时，工行西河支行有权对案涉房屋的折价、变卖的价款优先受偿，而林铁松因其通过商品房买卖合同对该房屋享有的只是债权请求权，没有对抗第三人的效力，也不能请求免除设定于案涉房屋之上的抵押负担。这种情况下，林铁松的债权处于一种极为不稳定的地位，现贷款到期后，贷款未能还清，工行西河支行遂对案涉房屋行使抵押权，请求优先受偿，而林铁松的债权已无法实现，仁化建安公司的行为构成违约，应承担违约责任。至于仁化建安公司以林铁松在订立《商品房买卖合同》时已经知道其与李枧柏、马仁良系委托代理关系为由，认为《商品房买卖合同》应直接约束林铁松与李枧柏、马仁良，其不应承担违约责任，从现有的证据均未能证实仁化建安公司与李枧柏、马仁良系委托代理关系及林铁松在订立合同时对其三者之间的关系是知情的，故，本院对于仁化建安公司的该项理由不予采纳。根据上述规定，一审法院判决解除林铁松与仁化建安公司签订的《商品房买卖合同》、要求仁化建安公司返还已付购房款200000元及利息、税款和办证费31896元并赔偿损失218732元，并无不当，本院予以确认。另外，仁化建安公司将出卖给林铁松的房屋另行抵押给第三人，导致林铁松无法取得房屋、合同目的不能实现，严重损害了林铁松的合法权益。这种行为与因客观原因而不能履行合同的违约行为有本质区别，属于恶意违约，应予制裁，故根据上述规定，林铁松同时还可以请求仁化建安公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，一审法院以林铁松要求仁化建安公司赔偿其已付购房款一倍的赔偿责任不符合上述规定的情形为由，判决驳回林铁松该项诉讼请求，属于事实认定不清，本院予以纠正，仁化建安公司尚应赔偿林铁松200000元。二、关于已付购房款的数额认定及利息的计算是否合理的问题。一审法院认为根据林铁松提交的《收据》认定林铁松已付购房款为200000元，并无不当，本院予以确认。对于林铁松认为其于2012年3月31日交纳给仁化建安公司的31896元税款和办证费，因纳税实际仅使用了4377元，剩余27519元应认定为已付购房款。本院认为，《收据》对于31896元的用途已进行明确约定，之后双方亦无将纳税办证余款转化为购房款的合意，故不宜将纳税办证余款27519元认定为已付购房款。对于已付购房款的利息计算，林铁松仅对利息的起算点有异议，一审法院依据《收据》显示的收款时间认定利息的起算点并计算已付购房款的利息，并无不当，本院予以确认。三、关于一审法院不予准许仁化建安公司申请重新鉴定的申请是否合理的问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十条：“当事人申请重新鉴定，存在下列情形之一的，人民法院应当准许：（一）鉴定人不具备相应资格的；（二）鉴定程序严重违法的；（三）鉴定意见明显依据不足的；（四）鉴定意见不能作为证据使用的其他情形。存在前款第一项至第三项情形的，鉴定人已经收取的鉴定费用应当退还。拒不退还的，依照本规定第八十一条第二款的规定处理。对鉴定意见的瑕疵，可以通过补正、补充鉴定或者补充质证、重新质证等方法解决的，人民法院不予准许重新鉴定的申请。重新鉴定的，原鉴定意见不得作为认定案件事实的根据。”的规定，仁化建安公司未能提供证据证明存在上述规定中符合应重新鉴定的情形，故，一审法院并未采纳其要求重新鉴定的申请，并无不当，本院予以确认。四、关于林铁松新增加的诉讼请求，二审法院是否一并审理的问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。”的规定，林铁松上诉主张马仁良在无偿受益案涉房屋利益的范围内，对227519元赔偿金承担连带清偿责任，超出了其一审诉讼请求范围，属于新的诉讼请求，马仁良并未到庭，对此无法明确表示是否同意二审法院一并审理。故，本院对林铁松二审增加的诉讼请求不予审理。综上所述，林铁松的上诉请求部分成立，予以支持；仁化建安公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、维持仁化县人民法院（2019）粤0224民初208号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项；二、撤销仁化县人民法院（2019）粤0224民初208号民事判决第六项；三、变更仁化县人民法院（2019）粤0224民初208号民事判决第六项为：仁化县建筑安装工程有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿林铁松200000元；四、驳回林铁松的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8055元，财产保全费4770元，合计12815元，由仁化县建筑安装工程有限公司负担。仁化县建筑安装工程有限公司应向一审法院交纳案件受理费8055元，财产保全费4770元，合计12815元。林铁松已向一审法院预交12815元，由一审法院予以退回。二审案件受理费12772元，由仁化县建筑安装工程有限公司负担。仁化县建筑安装工程有限公司已向本院交纳12479元，还须向本院交纳案件受理费293元，林铁松向本院预交的4713元，由本院予以退回。本判决为终审判决。审 判 长  刘 茜审 判 员  李 罡审 判 员  梁晓芳二〇二〇年七月二十七日法官助理  何海祥书 记 员  陈 灿