上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初4229号原告：上海龙华工艺礼品市场经营管理有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：洪国斌，总经理。委托诉讼代理人：秦华，上海衡铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：周凯程，上海衡铭律师事务所律师。被告：霍小捂，男，1979年2月15日出生，汉族，住上海市。原告上海龙华工艺礼品市场经营管理有限公司与被告霍小捂房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告上海龙华工艺礼品市场经营管理有限公司的委托诉讼代理人周凯程、被告霍小捂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海龙华工艺礼品市场经营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2019年5月26日起至2019年9月24日的房屋使用费9,200元(按月租金2,300标准计算)；2.判令被告支付原告自2019年5月26日起至2019年9月24日止的逾期返还房屋的违约金2,760元(按欠付房屋使用费的30%计算)；3.判令被告支付原告2019年5月26日至2019年9月24日期间的物业管理费752元；4.判令被告支付原告2019年5月26日至2019年9月24日期间逾期支付物业费的违约金225.60元(按欠付物业费的30%计算)。审理中，原告将第2项诉讼请求变更为：判令被告支付原告自2019年5月26日起至实际清偿之日止的逾期支付原告租金违约金(每日按年租金27,600元的万分之五计算)。事实和理由：原、被告签订《租赁经营合同》一份，约定：由被告承租上海市徐汇区龙华路XXX号龙华古玩城一楼1111号商铺(以下简称涉讼房屋)，租期自2018年3月起至2019年5月25日止。月租金为2,300元，月物业费为188元。合同期满后，被告继续占用涉讼房屋。自2019年5月26日起，被告开始拖欠原告房屋使用费及物业费。原告催讨无果，故向法院提起诉讼，请求判如所请。霍小捂辩称，对原告主张的房屋使用费、物业费的金额以及相关违约金的计算方式没有异议，但均不同意支付。原告主张房屋使用费及物业费期间，没有提供正常的物业服务，并且采取断电措施，造成了被告损失。原告在招租时虚假宣传，被告基于长期经营的考虑投入了大量装修成本，但实际只经营了一年，原告应赔偿被告经营及装修损失。原告还损坏了被告的花瓶，应予赔偿。本院经审理认定事实如下：2018年3月27日，原告(甲方，出租人)与被告(乙方，承租人)签订《龙华古玩城商铺租赁经营合同》一份，约定：乙方租用涉讼房屋，租赁期限自2018年3月起至2019年5月25日止，甲方开始计算乙方的租金日为自2018年5月26日起算。每月租金2,500元(含物业费)。2018年3月27日，一次性支付首付12个月租金30,000元，租期从2018年3月至2019年5月25日。乙方于签约同时，向甲方交付2500元的履约及保证商品质量之押金。甲方应于甲乙双方约定签约日当天付清全部款项后将租赁商铺交付乙方，该时间为本合同约定“交铺日”，确认租赁商铺按现状正常移交。乙方如逾期支付租金，除仍应及时如数补交外，每逾期一日，还须按年租金的万分之五支付违约金。合同签订后，双方按约履行。租赁期满后，被告未按约返还涉讼房屋，也未再支付原告房屋使用费、物业费。原告催讨无果，遂诉至本院。审理中，原告提供其与涉讼房屋权利人的租赁合同拟证明其有权转租涉讼房屋，原告的租期到2019年9月24日。原告表示其在租期届满后就撤离了涉讼房屋所属的市场，故主张的相关费用计算截止至2019年9月24日。被告表示不了解原告与产权人的租赁关系。被告另称，其已于2019年7月26日搬离涉讼房屋，但没有与原告进行交接，钥匙也没有交还原告，涉讼房屋目前仍在被告控制下。审理中，原告明确：合同约定的逾期支付租金违约金的计算基数为年租金，考虑到被告实际欠付的租金金额明显低于年租金，现原告将其调整为欠付租金的金额，起算日期为2019年9月25日。合同约定的逾期支付物业费的违约金的计算标准为每逾期一日按欠付金额的千分之三计算，但上述标准过高，现原告将其调整为按欠付物业费的30%计算。审理中，原告确认收到被告交付的押金2,500元，同意将该押金返还被告，可在执行过程中用以抵扣被告应付款项。被告对此表示同意。以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有原告提供的商铺租赁经营合同等证据证明，并经庭审质证无异，本院予以确认。本院认为，根据相关法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，否则应承当相应的违约责任。对于租赁合同，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告就涉讼房屋签订的租赁经营合同系双方真实意思表示，内容于法不悖，应为有效，双方均应恪守，切实按约履行。合同约定的租期届满后，被告作为承租人负有向原告返还房屋的义务。但被告却未能按照合同约定及时搬离并将涉讼房屋返还原告，其行为构成违约。现原告参照合同约定的标准要求被告支付占用房屋期间的使用费及物业费的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。被告辩称原告未能提供正常物业服务、存在虚假宣传等并造成被告损失，但被告对其主张未能提供证据予以注明，本院对此难以采信。合同约定的租期届满后，租赁合同已自然终止，原告现主张的系合同期满后的使用费及物业费，原告再按照合同约定标准要求被告承担逾期支付使用费及物业费的违约金，已无合同依据，故本院对原告该项诉讼请求无法支持。对于押金2,500元，原告同意返还，被告也无异议，本院予以准许，在本案中一并予以处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、霍小捂于本判决生效之日起十日内支付上海龙华工艺礼品市场经营管理有限公司2019年5月26日至2019年9月24日期间的房屋使用费9,200元；二、霍小捂于本判决生效之日起十日内支付上海龙华工艺礼品市场经营管理有限公司2019年5月26日至2019年9月24日期间的物业费752元；三、上海龙华工艺礼品市场经营管理有限公司于霍小捂履行完毕上述第一、二项判决主文确定的付款义务之日起三日内返还霍小捂押金2,500元；四、驳回上海龙华工艺礼品市场经营管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计62元，由原告上海龙华工艺礼品市场经营管理有限公司负担14元，被告霍小捂负担48元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  徐 磊二〇二〇年八月四日法官助理  汪景洪书 记 员  江佳韵附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。