天津市河北区人民法院民 事 判 决 书(2020)津0105民初1403号原告：韩棣英，男，1956年1月10日出生，汉族，天津市开发区育新塑料包装有限公司退休职工，住天津市河西区。委托诉讼代理人：马金红，天津云杰律师事务所律师。被告：城市社区服务集团（西安）有限公司天津分公司，住所地天津市河西区马场街道平安大厦2708。负责人：孙洁，该公司总经理。委托诉讼代理人：张浩，男，该公司员工。被告：城市社区服务集团（西安）有限公司，住所地陕西省西安市西安经济技术开发区凤城二路6号三彩大厦402室。法定代表人：张智军，该公司总经理。委托诉讼代理人：张浩，男，城市社区服务集团（西安）有限公司天津分公司员工。原告韩棣英与被告城市社区服务集团（西安）有限公司天津分公司（以下简称：城市社区服务集团天津分公司）及城市社区服务集团（西安）有限公司（以下简称：城市社区服务集团西安公司）合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩棣英及其委托诉讼代理人马金红，被告城市社区服务集团天津分公司和城市社区服务集团西安公司共同委托诉讼代理人张浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩棣英向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原告与被告城市社区服务集团天津分公司于2019年3月14日签订的《房屋托管合同》于2020年4月13日解除；2.判令被告城市社区服务集团天津分公司立即向原告返还房屋；3.判令被告城市社区服务集团天津分公司给付原告拖欠的租金和使用费（自2020年1月15日-2020年4月13日止的租金，2020年4月14日至实际腾房之日止的使用费，租金和使用费标准为3600元／月）；4.判令被告城市社区服务集团天津分公司向原告支付违约金21900元；5.判令被告城市社区服务集团天津分公司向原告返还原告垫付的信息服务费1350元（原、被告在中正地产的中介下签订合同，原告垫付了1800元的中介费，因被告无钱承担，要求平摊在每个月租金中支付，每月支付50元，现在被告一已经支付了9个月的450元，还有27个月的差额共计1350元）；6.判令被告城市社区服务集团西安公司对上述1-5项诉讼请求承担连带责任；7.诉讼费由二被告负担。事实和理由：原告与被告一于2019年3月14日签订编号为1201ＳＪ190314026号《房屋托管合同》，约定原告将其名下位于天津市河北区房屋托管给被告一，托管期限36个月，自2019年3月15日至2022年3月14日，被告一支付原告月租金3650元，每月25日按月支付，被告一不支付或者不按照约定支付租金达30日的或者被告一两次以上拖欠各项费用达10000元，原告有权单方解除合同、收回房屋，且被告一应按6个月租金向原告支付违约金。合同签订后，原告如约履行了合同，被告自2020年1月开始拖欠租金，截至2020年4月13日，被告一欠付原告租金共计10950元，现被告一已严重违约，按照《房屋托管合同》的约定，原告有权解除合同，并要求被告一支付尚欠的租金、结清费用，支付违约金并返还房屋。原告多次向被告一主张租金均被拒绝支付。被告一系被告二的分支机构，故被告二应对被告一的民事责任承担连带责任。原告为维护自身合法权益，根据《民事诉讼法》的相关规定诉至贵院，望贵院判如所请。被告城市社区服务集团天津分公司辩称，同意解除合同，不同意原告其他诉讼请求，对原告增加的返还信息服务费的诉讼请求，我方也不认可。理由如下：2019年3月14日我方与原告签订了《房屋托管合同》，合同约定原告将天津市河北区金钟河大街与增产到交口芳景明居2-4-301房屋托管给我方，托管期限36个月，月租金3650元，于每月25日支付当月租金。现对于原告要求我方支付2020年1月至3月房屋租金10950元及房屋实际返还之日前的租金问题。因全国在春节期间暴发了“新型冠状病毒”导致国家要求全部企业不允许复工，我方也属于不允许复工的企业。疫情的发生给我方的经营造成了巨大的损失，故而无法正常支付原告的租金，这种情况应属于情势变更的情形。我方本着不让原告利益受损的目的与原告进行协商，希望与原告将所欠租金分期支付，给我方缓冲的时间，我方保证在合同结束前不欠原告一分钱的租金。我方未按照合同约定按时支付租金主要是因为2020年1月付款日属于春节法定节假日，按照合同约定应顺延到收假后支付。在此期间疫情全面暴发，全国上下均处于防疫攻坚的重要阶段，我方也处于全面停产阶段，截止2020年2月25日付款日仍未复工。因涉案房屋对我方而言是经营性用房，此案因疫情引发，疫情防控导致2020年2月份停工，3月份瘫痪、客流少、营业额下降。因疫情防控等原因导致我方无法按照合同约定按期交付房租，属于我方无法预见且无法避免的情形。我方本着不让原告利益受损的原则积极主动与原告进行协商，意在友好协商的基础上变更合同付款方式：即将2020年1月与2月应付租金分期支付，但原告不同意并提出解约，我方尊重原告的意见，同意解约，但我方基于情势变更而协商变更合同条款的行为并不属于违约行为，原告无权要求我方支付违约金。综上，我方同意与原告解约，尽管受疫情影响很大，我方仍不会提出减免要求，愿意将租金分期支付原告，请法院依法裁决。被告城市社区服务集团西安公司辩称，答辩意见与城市社区服务集团天津分公司一致。本院经审理认定事实如下：2019年3月14日，原告与城市房屋租赁集团（西安）有限公司天津分公司（后变更名称为城市社区服务集团天津分公司）签订《房屋托管合同》，该合同甲方（托管方）为韩棣英，乙方（受托方为）城市房屋租赁集团（西安）有限公司天津分公司。双方约定甲方将坐落在天津市河北区金钟河大街与增产道交口芳景明居2栋4单元301号房屋托管给乙方。因甲方首年支付乙方一个月平台服务费，此费用直接用首月租金冲抵，互不支付。甲方收租期为35个月。托管期限36个月，自2019年3月15日至2022年3月14日。托管期内租金标准为每月3650元，付款方式为月付，租金支付时间及方式为甲方首月租金与乙方的平台服务费冲抵，次月起每月25日乙方按月支付甲方月租金，租金支付日期遇法定节假日顺延。该合同第十二条合同的解除第三款约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，并收回房屋：1.非甲方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的（甲乙双方约定的免租期除外）；2.非甲方原因导致乙方二次以上拖欠各项费用达10000元的……。合同第十三条违约责任第四款约定，乙方有本合同第十二条第三款约定的情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按6个月租金的违约金支付给甲方。上述合同签订后，原告于签订合同当日向被告城市社区服务集团天津分公司交付了房屋，被告向原告支付房屋租金至2020年1月14日，此后因约定的交纳房屋租金的时间与春节假期相逢，后又因新型冠状病毒疫情暴发，被告一直未能向原告支付房租，双方经协商未能达成一致意见。庭审中，原告向法庭提供了被告公司于2019年1月29日向其发送的短信，内容为根据《托管合同》约定，付款日遇节假日将顺延。由于本次疫情的不确定性，各地政府要求的复工时间不一致，各地交通管制同样不确定。因此，按照合同约定1月25日应付租金时间需要顺延到2月25日支付。并承诺复工后一定会足额支付房租。二被告对上述短信内容予以认可。2020年4月13日，原告通过邮政快递方式向被告城市社区服务集团天津分公司邮寄送达《解除通知书》，要求与其公司解除《房屋托管合同》，要求其公司支付所欠房屋租金、结清费用、支付6个月违约金并返还房屋。2020年4月16日上述邮件被签收。原告向上述被告邮寄送达《解除通知书》同时，还在该被告的办公场所张贴了解除合同通知书。2020年4月16日还向城城公司李总发送短信，告知已将解除合同通知书张贴在平安大厦2708办公室门上，希望将所欠的房租支付给原告。庭审中，被告认可收到原告送达的解除合同通知书。另查，原告韩棣英与案外人张金群在天津中正新融房地产经纪有限公司居间介绍下就涉诉房屋签订了《房产租赁合同》，该合同约定原告将涉诉房屋租与张金群，租期自2019年3月15日至2022年3月15日止，每月租金3600元。基于中介公司已提供的服务，中介公司有权向韩棣英收取人民币1800元及向张金群收取人民币1800元作为佣金。原告于2019年3月14日向中介公司支付居间服务费3600元。原告认为其代张金群垫付的1800元，因张金群是城市社区服务集团天津分公司工作人员，张金群与原告签订上述《房产租赁合同》是职务行为，被告城市社区服务集团天津分公司因无钱支付1800元佣金，所以提出要平摊在每个月租金里支付，每月支付50元，现在被告城市社区服务集团天津分公司已经支付了9个月共450元，尚欠27个月的差额共计1350元，要求二被告支付其垫付佣金1350元。并据此证明双方实际约定的每月房屋租金为3600元。对此，二被告不予以认可，认为其公司并未收取原告3600元佣金，虽然张金群原是其单位员工，但是如果是以公司名义与原告签订《房产租赁合同》应加盖公司的章，中介公司收取的费用与其公司无关，不同意返还，也不认可每月收取租金标准是3600元。再查，2019年4月11日，二被告委托三彩不动产管理有限公司天津分公司与案外人魏博签订《房屋租赁合同》（长租）一份，该合同出租方（甲方）三彩不动产管理有限公司天津分公司，承租方（乙方）魏博。双方约定，甲方将涉诉房屋出租给乙方使用。租赁期限自2019年4月12日起至2020年4月11日止，租金每月3413元，付款方式为年付。并支付一个月租金3413元作为租房押金。魏博于合同签订当日向三彩不动产管理有限公司天津分公司支付了2019年4月12日至2020年4月11日的房屋租金和一个月的押金共计44369元及会员费9.9元。上述合同到期后，2020年3月31日，魏博的妻子周媛又与二被告委托的城城不动产管理有限公司天津分公司就涉诉房屋签订了《房屋租赁合同》，该合同的甲方为城城不动产管理有限公司天津分公司，乙方为周媛。双方约定，甲方受产权方委托将涉诉房屋出租给乙方使用。租赁期限自2020年4月12日起至2021年5月11日止，月租金4417元，付款方式为半年付。并支付一个月租金4417元作为租房押金。周媛于合同签订当日向城城不动产管理有限公司天津分公司支付了2020年4月12日至2020年10月11日的房屋租金22085元、会员费365元、押金4417元，共计26867元。二被告认可三彩不动产管理有限公司天津分公司及城城不动产管理有限公司天津市分公司收取案外人魏博和周媛的上述房屋租金后已支付给二被告。现原告以诉称为由来院起诉，请求法院依法判如所请。二被告共同确认城市房屋租赁集团（西安）有限公司天津分公司于2019年8月7日更名为城市社区服务集团（西安）有限公司天津分公司；城市房屋租赁集团（西安）有限公司于2019年7月15日更名为城市社区服务集团（西安）有限公司。被告城市社区服务集团天津分公司是城市社区服务集团西安公司的下属分公司，天津分公司不独立经营核算，不能独立承担责任，被告城市社区服务集团西安公司同意承担连带责任。二被告虽在答辩时同意解除合同，但在庭审中又以涉诉房屋正在出租给案外人为由，不同意解除合同，但同意给付原告2020年1月15日至实际腾房之日止期间房屋租金，租金标准为3650元/月。对于原告主张的违约金不同意支付，陈述未能按期支付原告房租是因新型冠状病毒疫情暴发，后期协商分期给付，双方未能达成一致意见，被告不存在违约情形。且认为双方约定的违约金标准过高，如法院判决支付违约金，希望依法予以调整。原告表示其主张的违约金损失包括精神上的损失，原告每月需要偿还房屋贷款7000多元，虽然现在原告按月偿还贷款，未产生滞纳金损失，但因被告不支付房屋租金，导致原告需要四处借钱还贷。上述事实，有当事人提供的有关证据材料及庭审记录予以佐证。本院认为，原告与被告城市社区服务集团天津分公司就涉案房屋签订的《房屋托管合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且已实际履行，应依法确认有效。合同签订后，双方当事人均应按照合同约定行使权利，履行义务。被告城市社区服务集团天津分公司逾期未支付原告房租，构成违约，应承担违约责任。因被告城市社区服务集团天津分公司为被告城市社区服务集团西安公司的分支机构，其从事的民事行为产生的责任，应以其管理的财产承担，不足部分由被告城市社区服务集团西安公司承担。关于原告主张与被告于2020年4月13日解除《房屋托管合同》一节，被告在答辩时表示同意解除合同，虽然涉诉房屋由被告城市社区服务集团天津分公司已对外出租，现尚在租赁期间内，但是经本院与原告及实际租房人询问，原告表示在与二被告解除合同后可以保障案外承租人租赁期限内的居住权。本院鉴于被告的违约行为，原告与房屋实际承租人的承诺，对于原告该项诉讼请求依法予以支持，但解除合同的日期应以庭审核实的2020年4月16日为准。按照法律规定，合同解除后被告城市社区服务集团天津分公司应将房屋腾交原告，但考虑涉诉房屋现由案外人实际使用且交纳租金至2020年10月11日的情况及原告表示保障案外承租人租赁期限内的居住权，故房屋的交接可由原告与实际承租人在2020年10月11日自行交接，二被告应配合原告及案外承租人办理房屋交接手续，保障原告及实际承租人正常使用房屋。关于原告主张被告城市社区服务集团天津分公司给付其拖欠的租金和使用费一节，被告城市社区服务集团天津分公司应按照合同约定的租金标准3650元向原告支付租金和解除合同后的房屋使用费。鉴于涉诉房屋被告城市社区服务集团天津分公司已实际收取案外承租人租金至2020年10月11日，为减少双方的诉累，被告应将2020年10月11日前的使用费一并交付原告。关于原告主张被告城市社区服务集团天津分公司向其支付违约金21900元一节，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”鉴于原告未就其实际损失向法庭提供相关证据，二被告已将涉案房屋对外出租并收取了一年零六个月的房屋租金以及原告庭审中向法庭提供被告公司于2020年1月29日向其发送的短信，说明该公司2020年1月25日应付原告1月份的房屋租金时间因逢节假日及疫情原因需要顺延到2月25日支付，以及2020年初新冠肺炎疫情在全国暴发等情况。根据公平原则，本院酌情调整二被告自2020年2月25日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%向原告支付每月未按时支付房屋租金及使用费的逾期违约金。关于原告主张被告城市社区服务集团天津分公司向原告返还垫付的信息服务费1350元，因原告主张的该费用是其与案外人张金群就涉诉房屋经中介部门居间签订合同而支付的费用，虽然原告主张张金群是被告城市社区服务集团天津分公司员工，其签订上述合同是职务行为，但原告就该项主张向法庭提供的证据不足以证实其主张，被告城市社区服务集团天津分公司对此亦不予认可，故本院对原告的该项主张无法支持，原告可就该费用向案外人张金群另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告韩棣英与被告城市社区服务集团（西安）有限公司天津分公司签订的《房屋托管合同》于2019年4月16日予以解除；二、二被告配合原告韩棣英与涉诉房屋实际使用人周媛于2020年10月11日将房屋腾交原告韩棣英；三、本判决生效后十五日内，被告城市社区服务集团（西安）有限公司天津分公司在其管理的财产范围内给付原告韩棣英2020年1月15日至2020年4月16日期间的房屋租金11154.33元，不足部分由被告城市社区服务集团（西安）有限公司承担；四、本判决生效后十五日内，被告城市社区服务集团（西安）有限公司天津分公司在其管理的财产范围内按照每月3650元标准给付原告韩棣英自2020年4月17日至2020年10月11日期间的房屋使用费21291.67元，不足部分由被告城市社区服务集团（西安）有限公司承担；五、本判决生效后十五日内，被告城市社区服务集团（西安）有限公司天津分公司在其管理的财产范围内自2020年2月25日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%向原告韩棣英支付每月未按时支付房屋租金及使用费的逾期违约金，不足部分由被告城市社区服务集团（西安）有限公司承担；六、驳回原告韩棣英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费311元，由原告负担37元，被告城市社区服务集团（西安）有限公司天津分公司和城市社区服务集团（西安）有限公司负担274元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  訾文华二〇二〇年七月二十一日书记员  江学建附：本裁判文书适用法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第七十四条法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。