上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初8159号原告(反诉被告)：赵振东，男，1985年4月21日出生，汉族，户籍地河南省，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：刘大伟，上海华勤基信律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭彬彬，上海华勤基信律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海万街商业经营管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：张飞云，执行董事。委托诉讼代理人：陈玲玲，女。委托诉讼代理人：杨广松，男。原告赵振东与被告上海万街商业经营管理有限公司(以下简称万街商业公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月12日立案后，依法适用简易程序审理。2020年4月7日，万街商业公司向本院递交了反诉状，本院经审核后，予以受理，并与本诉合并予以审理。2020年4月28日，本案公开开庭进行了审理。赵振东，万街XXX委托诉讼代理人申小伟(已被撤销委托)到庭参加了诉讼。当日，赵振东向本院递交了申请，要求就相关装饰装修工程的造价进行司法鉴定。本院经审核后予以准许，并经上海市高级人民法院委托上海联合工程监理造价咨询有限公司对相关工程的造价进行鉴定。2020年7月1日，上海联合工程监理造价咨询有限公司向本院出具了《鉴定意见书》。2020年7月13日，本案公开开庭进行了审理。赵振东及其委托诉讼代理人刘大伟、彭彬彬，万街XXX委托诉讼代理人杨广松到庭参加了诉讼。2020年7月20日，本院根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》作出民事裁定，将本案转为普通程序，由审判员独任审理，并于2020年8月21日公开开庭进行了审理。赵振东及其委托诉讼代理人刘大伟、彭彬彬，万街XXX委托诉讼代理人杨广松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)赵振东向本院提出如下本诉诉讼请求：1.确认双方签署的《场地服务合同》和《综合管理服务协议》无效。2.万街商业公司返还已经支付的租赁押金计人民币30,660元(以下币种均为人民币)。3.万街商业公司返还第一期租金计23,360元、第一期物业管理费计7,300元。4.万街商业公司赔偿因装修发生的经济损失计161,100元。事实与理由如下：2018年12月1日，双方签署了《场地服务合同》《综合管理服务协议》。两份协议名为场地服务协议，实为万街商业公司将坐落于上海市闵行区龙吴路XXX号商铺地下160平方米的车库(以下简称涉案场地)出租给己方经营洗车场。协议签署后，己方向万街商业公司交付了租赁押金计30,660元、第一期租金及物业管理费共计30,660元后，万街商业公司将涉案场地交付己方开始装修。待己方装修完毕，向工商局申请办理营业执照，需要万街商业公司提供相应的产证时，万街商业公司告知己方，涉案场地无产证，故无法提供，且其不提供任何其他服务。至此，己方在投入资金对涉案房屋进行装修后，无法使用涉案场地从事经营活动。后经己方了解，万街商业公司在与己方签署协议时隐瞒了下述重要信息：1.涉案场地至今未办理产证，承租户根本无法办理营业证照。2.涉案场地的业主与万街商业公司间无租赁关系，属无权处分。3.涉案场地系民防工程，根本无法用做洗车场地经营使用。综上，己方认为，双方签署的《场地服务合同》系无效合同，《综合管理服务协议》是《场地服务合同》的从合同，主合同无效，从合同亦无效。鉴于合同无效，且合同无效系因万街商业公司向己方恶意隐瞒重要信息所致，故万街商业公司应当承担全部的缔约过失责任，即由万街商业公司返还押金、租金和物业管理费，并赔偿己方因此产生的全部装修损失。综上，己方为维护自身合法权益，向法院提起诉讼，望法院判如诉讼请求。2020年7月20日，赵振东变更本诉诉讼请求如下：1.撤销双方签署的《场地服务合同》《综合管理服务协议》。2.万街商业公司返还已经支付的租赁押金30,660元。3.万街商业公司返还第一期租金23,360元及第一期物业管理费7,300元。4.万街商业公司赔偿装修损失147,023元。补充事实与理由如下：关于第1项诉讼请求，经法院庭审释明，本案合同不属于无效合同。己方认为，首先，万街商业公司明知涉案场地系民防工程，不能用于商业经营，却在签订合同时告知赵振东涉案场地可用作商业经营使用。其次，在赵振东需要万街商业公司提供产证办理营业执照时，以涉案场地的产证尚未办理完毕为由，向赵振东故意隐瞒涉案场地为民防工程，使赵振东无法将涉案场地用作洗车场地经营使用。万街商业公司的上述行为，使赵振东在违背真实意思表示的情况下签订了协议，故该行为构成欺诈。关于第4项诉讼请求，受法院委托，上海联合工程监理造价咨询有限公司依法对涉案场地装饰装修的造价及折旧率进行鉴定。现根据《鉴定意见书》提出该项诉讼请求。原告(反诉被告)赵振东围绕本诉诉讼主张，向本院提供如下证据材料：1.《场地服务合同》《交付确认书》《补充协议》，旨在证明：万街商业公司将涉案场地租赁给赵振东，万街商业公司未提供任何其他服务。万街商业公司对上述证据材料的真实性无异议。2.《综合管理服务协议》，旨在证明：万街商业公司向赵振东收取物业管理费，但实际未提供任何物业服务。万街商业公司对上述证据材料的真实性无异议。3.租金、物业服务费和押金收据(共计4张)，旨在证明：赵振东向万街商业公司支付了租金、物业管理费，并缴纳了押金。万街商业公司对上述证据材料的真实性无异议，确认收到赵振东交付款项计61,320元。4.装修费用清单，旨在证明：赵振东实际发生了装修损失。万街商业公司对上述证据材料的真实性有异议。提请法庭注意：此系赵振东自行手书的材料。5.现场照片，旨在证明：涉案现场已由赵振东完成了装修。万街商业公司对上述证据材料的真实性无异议。提请法庭注意：(1)上述证据材料可反映赵振东对涉案场地系民防工程是明知的。(2)赵振东一直占用涉案场地，亦给该司造成了损失。6.快递单据，旨在证明：赵振东曾于2019年4月19日向万街商业公司营业执照载明的注册地址发送律师函，但万街商业公司拒收。万街商业公司对上述证据材料的真实性不予认可，该司未收到上述材料。7.聊天记录(共9页，大部分系语音，因无法播放，故无法整理成文字)，旨在证明：赵振东要求万街商业公司提供涉案场地的产证，万街商业公司不予提供，导致赵振东无法办理营业执照。万街商业公司对上述证据材料的真实性、合法性、关联性均不予认可。提请法庭注意：(1)无法确认聊天主体为该司员工。(2)聊天内容缺乏完整性，意思表述不明，无法达到证明目的。被告(反诉原告)万街商业公司针对本诉辩称，一、《场地服务合同》《综合管理服务协议》系有效合同，理由如下：1.涉案场地有相应产权证，己方未隐藏关于涉案场地的所有信息。首先，双方在签订上述协议前，己方向赵振东出具了涉案场地产权证复印件以及房屋平面图复印件。其次，在合同中明确约定己方不因该房产暂未办理房产证或设定抵押而承担任何违约责任。而赵振东亦作出承诺，即在签订本合同前已经现场视察过涉案场地，对现状有充分的了解。2.己方对该场地享有合法授权及委托关系。3.民防工程可以用于适当的经营。《中华人民共和国人民防空法》第五条规定，国家鼓励各主体通过多种途径，投资进行人民防空工程建设。人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。己方在签署协议时曾告知该场地的性质属于民防工程，法律并未禁止相关工程用于适当经营，赵振东作为一名资深行业经营者，亦对场地性质以及所属规划有所理解。所属项目虽然属于民防工程，但是能否办理营业执照，需要根据所涉场地具体的地方规定。二、己方已经完成合同约定的主要义务。合同约定，涉案场地按现状交付，己方配合赵振东完成主要进场义务，确保租赁区域处于可正常使用的状态，切实履行了自身义务，并配合赵振东完成了装修事宜。三、己方从未承诺相关地址可以办理营业执照。首先，合同中从未有过相关场地可以办理营业执照的约定，亦无约定己方有协助赵振东办理营业执照的义务。其次，己方工作人员从未作出相关场地可以办理营业执照的承诺。四、本案不符合合同约定单方解除合同的条件。五、最终后果的承担者。赵振东系汽车美容行业资深从业者，对于涉案场地在办理营业执照过程中能否顺利办理具备一定认知水平，涉案场地的单价实际亦远低于周边商铺的单价(即仅以停车位的价格进行了出租)，赵振东明知可能涉及风险的情况下依然单方进行了装修和改建，相关风险当由赵振东独自承担。综上，己方认为，双方在沟通、签署协议过程中，己方忠实勤勉地履行了自身义务，切实交付了涉案场地，在此过程中并无任何不当承诺，故请法院驳回赵振东不当的本诉诉讼请求。被告(反诉原告)万街商业公司围绕其本诉抗辩主张，向本院提供如下证据材料：第一组证据材料：(1)大产证。(2)房产证(附件平面图)。(3)《上海市公共停车场(库)停车库备案证明》。上述证据材料旨在证明：涉案场地具备产权证以及经营资质。赵振东对上述证据材料的真实性均认可，但对证明目的不予认可，不能证明万街商业公司已履行告知义务。提请法庭注意：《上海市公共停车场(库)停车库备案证明》上核准时间是2019年12月6日，晚于合同的签订日。万街商业公司作如下补充：停车备案证明是一年一签，2018年亦经核准。第二组证据材料：(1)《房屋租赁合同》。(2)《授权委托书》。(3)《三方协议》。上述证据材料旨在证明：万街商业公司经合法授权，有权转租涉案场地。赵振东认为，上述证据材料与其无涉，故对真实性均无法确认。提请法庭注意：三方协议第6、7条，经营方应当办理停车库经营手续，被告对此是明知的。第三组证据材料：(1)《场地服务合同》。(2)《综合管理服务协议》。上述证据材料旨在证明：双方签署了相应的合作协议，协议未约定由万街商业公司提供协助赵振东办理营业执照的义务。赵振东对上述证据材料的真实性均认可，对证明目的不予认可。提请法庭注意：万街商业公司理应提供可供经营的房屋，从《场地服务合同》的相关条款可知：首先，涉案场地为商铺，可作为商业用房使用。其次，万街商业公司告知赵振东暂时未收到开发商的产证。最后，万街商业公司未向赵振东出示涉案场地系民防工程的材料。综上，万街商业公司的行为构成欺诈。第四组证据材料：涉案场地周边商铺价目表，旨在证明：涉案场地的单价明显低于周边商铺，赵振东对此低价所包含对应可能存在的风险是明知的。赵振东对上述证据材料的真实性不予认可。提请法庭注意：此系万街商业公司自行制作，涉案场地是地下车库，租金自然低于正常房屋租金。第五组证据材料：市政府文件，旨在证明：民防工程的使用规则。提请法庭注意：首先，涉案场地可以用于商业经营，但是具体业态及是否可以获得审批，需要赵振东带着材料自行至行政职能部门进行咨询，万街商业公司仅有提供场地的义务，并无协助办理营业执照的义务。其次，赵振东称民防工程不可用于商业经营，不符合法律规定。赵振东认为，上述证据材料系相关规定，不符合证据的要素，不应被认定为本案的证据。被告(反诉原告)万街商业公司向本院提出如下反诉诉讼请求：1.确认双方间签订的《场地服务合同》《综合管理服务协议》于2020年7月13日(赵振东交还涉案房屋钥匙之日)解除。2.赵振东给付服务费73,280元。3.赵振东按如下方式给付房屋占用费：按日租金两倍，计自2020年3月1日至实际返还之日止。4.赵振东补交免租期服务费22,784[计算方式如下：按照1.60元/平方米/天计算，共计160平方米，计自2018年12月1日至2019年2月28日(共计89天)]。5.赵振东按如下方式偿付违约金：(1)合同解除违约金计17,664元。(2)逾期缴纳服务费的违约金73,280元(计算方式如下：按照日服务费标准的100%，计自2019年6月1日至实际缴纳之日止)。事实与理由如下：2018年12月1日，双方签订了《场地服务协议》，协议约定己方将涉案场地出租给赵振东作为洗车场地使用，租期自2018年12月1日至2021年11月30日止。同日，双方签订了《综合管理服务协议》，协议约定由己方向赵振东提供物业管理服务。根据约定，赵振东应于2019年5月16日前支付第二期服务费，但赵振东至今未付。经己方多次催讨未果，现为维护自身合法权益，向法院提起反诉，望法院判如反诉请求。2020年8月21日，万街商业公司变更反诉诉讼请求如下：1.赵振东按如下方式给付租金：按7,680元/月，计自2019年6月1日至2020年7月13日。2.赵振东补交免租期租金损失22,784元[计算方式如下：按7,680元/月计算，共计160平方米，计自2018年12月1日至2019年2月28日(共计89天)]。3.赵振东给付解除违约金15,360元。4.赵振东将租赁场地恢复至原状或支付恢复原状的费用计40,000元(将玻璃幕墙全部拆除，恢复成停车场状态)。被告(反诉原告)万街商业公司围绕其反诉主张，向本院提供如下证据材料：1.《场地服务合同》，旨在证明：双方缔结了该合同，合同约定的租赁期限为2018年12月1日至2020年11月30日。提请法庭注意：其已忠实履行合同约定的义务，提供涉案场地、向业主索取产证等证件，而赵振东提出办理营业执照，系赵振东自身需求，非该司法定或约定的义务。赵振东对上述证据材料的真实性予以认可，但不认可证明目的。2.《综合管理服务协议》，旨在证明：双方缔结了该协议，协议约定的期限为2018年12月1日至2020年11月30日。赵振东对上述证据材料的真实性予以认可。3.场地恢复施工报价，旨在证明：经询价，涉案场地完全恢复原状需要40,000元。赵振东对上述证据材料的真实性不予认可。提请法庭注意：该材料没有报价对象，且赵振东无恢复原状的义务。原告(反诉被告)赵振东针对反诉请求辩称，首先，万街商业公司的行为属于欺诈，故合同不适用解除。其次，基于欺诈，合同应被撤销，万街商业公司无权要求己方支付未付租金等。再次，因己方从未使用涉案场地，故已投入的装修(经万街商业公司同意所进行的装修)构成己方的损失。最后，万街商业公司属于违约方，无权要求己方偿付违约金。本院经审理查明如下事实：2009年12月31日，案外人上海嘉敏房地产开发经营有限公司(以下简称嘉敏房地产公司)取得坐落于上海市闵行区吴泾镇385街坊1/10丘房屋的《上海市房地产权证》。2016年7月4日，嘉敏房地产公司(出租方，甲方)与案外人上海龙佑资产管理有限公司(承租方，乙方，以下简称龙佑管理公司)签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将上海市龙吴路XXX-XXX号出租给乙方。2017年5月25日，案外人嘉敏房地产公司取得坐落于上海市闵行区龙吴路XXX号、紫龙路XXX号地下1层车位的《不动产权证》，产证的附记中载明：1.新建商品房。2.紫龙路XXX号地下1层车位为民防工程。2018年9月1日，龙佑管理公司向万街商业公司出具《授权委托书》，委托万街商业公司就上海市闵行区龙吴路XXX号、紫龙路XXX号地下车库担任该司的委托代理人。2018年11月15日，赵振东向万街商业公司支付租赁押金23,360元，首期租金23,360元，综合管理费押金7,300元，首期综合管理费7,300元。2018年12月1日，万街商业公司(签约甲方，场地运营服务提供方)与赵振东(签约乙方，场地运营服务接受方)签订《场地服务合同》，合同中与本案有关的条款内容如下：一、场地服务范围和内容：1.甲方提供场地服务的房屋座落于上海市闵行区吴泾镇龙吴路XXX号，商铺编号地下停车库，面积为160平方米。2.本合同生效前，甲方已向乙方出示房产产权证复印件，或该房产买卖预售合同复印件，并已告知乙方该房产(已/未)设定抵押，甲方不因该房产暂未办理房产证或(已/未)设定抵押而承担任何违约责任。3.乙方在签订本合同前已测量过上述面积，不就上述面积与经其他部门、机构、组织或人士测量的面积有出入而进行任何场地服务费、物业管理费等费用的调整。4.甲方与该房屋所有权人或其它合法权利人建立租赁关系，拥有该房屋的使用权、对外提供场地服务及运营管理权。二、服务房产使用用途：1.乙方向甲方承诺，使用该房产作为商业用房使用，经营业态为汽车清洁美容维修保养类，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定等所有法律法规。2.乙方保证，在使用期限内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批核准前，不擅自改变上款约定的用途/经营业态/品牌。三、交付日期和使用期限：1.乙方于本合同生效之日按约缴纳首期服务费和押金后，甲方于2018年12月1日前(以甲方最终确定的交付之日起为准，具体见双方签署的交付确认书，若交付日提前或延迟，本合同约定的相应时间节点：包括但不限于合同起算日、服务费起算日相应提前或延迟，服务期满日相应变更/不予变更)向乙方交付该房产。乙方未按前述期限接受该房产的，服务期限按合同约定或甲方最终确定的交付时间起算，且甲方不承担任何责任。若乙方逾期接收该房产达30日的，则视为乙方违约，甲方还有权随时单方面解除本合同，且由此造成的一切损失由乙方承担。2.乙方在此声明：在签订本合同前已经现场视察过该房产，对该房产及其附属设施设备等符合工程条件(详见附件三)的现状充分了解，乙方确认该房产及其附属设施设备等工程条件符合乙方防潮、防火、防水、防盗等交付条件，并无任何异议。3.场地服务期为：2018年12月1日起至2020年11月30日止(具体起始时间以甲方实际交房时间为准)。4.甲方实际交房之日至甲方收到开发商产权总证的期间，乙方向甲方支付的场地服务费按照1.60元/平方米/月计收。四、免费期：1.甲方给乙方的免费期暂定为2018年12月1日起(具体以甲方实际交房时间为准)到2019年1月31日前止，在此期间内甲方不收取乙方服务费，2019年2月1日为服务费起算日，甲方开始计收服务费。2.乙方在免费期内仍需缴纳物业管理费、装修管理费和其他费用(包括但不限于乙方使用该房产所发生的水、电、煤气、通讯、其它设备等费用)。五、服务费的支付方式和期限：1.转账支付：首期(即2019年2月1日至2019年4月30日)的服务费计23,360元，于签约当日内支付，此后每期服务费为3个月，提前15日支付，先付后用。第二期3个月(即自2019年5月1日至2019年7月31日)的服务费计23,360元缴纳时间为2019年4月16日，依次类推。2.乙方逾期支付服务费即构成违约，甲方有权采取关门、停水停电停气、清场等措施，且每逾期一日，乙方应按届时日服务费标准的100%支付违约金。逾期超过30日，甲方还有权解除合同，并按规定收取乙方的违约金，违约金不足以弥补由此造成的一切损失的，按损失赔偿。3.上述服务费不包括乙方接受该场地服务而发生的物业管理费、备案费、水、电、燃气、通讯、卫生、有线电视、其他设备等一切其它费用。六、押金、物业管理费和其他费用：1.押金：乙方应于本合同签订之日，向甲方支付服务费押金23,360元。甲方收取时向乙方提供收据，服务关系终止后，若乙方按约履行本合同，则押金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，如有剩余部分，则乙方前往甲方处并按照甲方规定，由甲方在场地服务关系终止且乙方按本合同第九条约定履行房屋返还义务后30天内无息归还乙方。2.乙方如需甲方协助办理相关经营手续、装修申报审批手续的，所产生的费用由乙方承担。乙方若涉及的水电、消防、通信、防盗、空调及排污等系统的接驳、使用，所产生的费用由乙方负责。七、甲乙双方的权利和义务：1.装修：乙方如需对该房产进行分割、装修、安装设备或改建(该等行为统称“装修”)，装修方案和图纸应事先获得甲方和物业管理公司及有关政府主管部门(如果适用)的批准、备案。甲方和(或)物业管理公司批准、备案乙方的装修方案后，无需对设计缺陷、装修质量或其他原因引起的任何损坏或索赔承担责任。2.有关证照：乙方应在本合同生效后的60日内，自费向政府有关部门取得所有为对外营业而必须的执照、批准或许可证等证件，确保在场地服务期限内完全有效，且开展对外营业。乙方应将营业执照、卫生许可证、特许经营证等证件悬挂在该房产的明显处，并在取得有关执照、批准或许可证等证件后三日内向甲方提供复印件用于备案。本合同生效后，乙方应将每年的工商年检证明复印件向甲方提供。若乙方相关证照内容变更，乙方须在变更后三日内书面告知甲方。八、重大事宜：乙方知晓存在甲方无法或不能及时取得开发商大产证的可能性，乙方同意自行处理由此造成的问题而与甲方无涉。九、房屋返还时的状态：1.合同终止(包括但不限于合同期满或提前终止)，甲方有权收回服务房产的使用权。合同终止之日起十日内，乙方必须按甲方的有关规定腾空该房产，并将所有锁匙、房产及房产内的设施、设备等在完好无缺(正常损耗除外)且可供使用情况下交付甲方，返还房产时，应经甲方书面验收认可并办理退约手续。2.若乙方使用该房产作为公司、分公司或营业部的注册地，合同终止之日起十日内，乙方负责将经营地址迁出并将经营实体注销。3.若乙方未按合同约定期限搬离或处理的，视为乙方对这些财物的抛弃，甲方有权自行处理上述物品，并采取封门、清场、变卖、丢弃等自力救济措施收回该房产，由此产生的一切费用由乙方承担。十、违约责任：1.乙方单方提出终止合同或有下列情形之一的，甲方有权解除合同，采取关门、停水停电停气、清场等措施，收回服务房产，押金不予退还；乙方还应向甲方支付违约金，违约金为当年二个合同月的服务费；……乙方被吊销营业执照、破产、进入清算程序。十一、其他条款。本合同各方为履行本合同而需要向对方发出的任何文件、通知均应以书面形式作出，可以由专人送达、传真送达、电子邮箱送达、邮(快)递送达等方式发至另一方在合同中列明地址。合同中所列甲乙双方的通讯方式如有变更，变更方应在变更事宜发生之日前十天书面通知对方。变更方如未按前款约定履行通知义务，相对方按原通讯方式发出的通知则为有效送达的通知。邮(快)递送达的，投递一方依照本合同记载的受送达人地址投递后，经过三日，视为送达。乙方确认，该房产也是乙方有效通知地址。同日，万街商业公司(签约甲方)与赵振东(签约乙方)签订《综合管理服务协议》，协议中与本案有关的条款内容如下：一、甲方为乙方提供综合服务管理。二、综合服务费：首期(自2018年12月1日至2019年2月28日)的综合管理费7,300元于签约当日支付，此后每期综合管理费为3个月，提前15日支付，先付后用。即第二期3个月(自2019年3月1日至2019年5月31日)综合管理费缴纳时间为2019年2月14日，依次类推。若乙方逾期一日，按应付未付金额的3‰向甲方支付违约金。逾期达15日的，甲方还有权停水、停电并按本协议第二条第(一)项有关约定中止或停止对其提供物业服务。三、服务期限：自2018年12月1日至2020年11月30日止。四、履约保证金：乙方应于本协议签订之日一次性缴纳相当于3个月的综合管理费作为履约保证金计7,300元。同日，赵振东与万街商业公司签订《交付确认书》，双方一致确认于该日就涉案场地进行交付验收，赵振东于该日起开始装修，并于2019年1月31日前正式开业。2019年1月24日，万街商业公司(签约甲方)与赵振东(签约乙方)签订《补充协议》，协议约定：一、原合同第四条第一款约定的免费期为2018年12月1日至2019年1月31日，现双方确认免费期变更为2018年12月1日至2019年2月28日，2019年3月1日为服务费起算日，甲方开始计收服务费用。二、本补充协议与原合同不一致的，以本补充协议为准；本补充协议未约定内容，仍按原合同约定予以执行。三、本补充协议壹式贰份，甲乙方各持壹份，具有同等法律效力。四、本补充协议自甲乙双方签章之日起生效。2019年4月19日，赵振东向万街商业公司的注册地快递了一份《关于合同无效的告知函》，后被退回。2020年4月28日，赵振东向本院递交了申请，要求就涉案场地上的装饰装修工程的造价进行司法鉴定。本院经审核后予以准许，并经上海市高级人民法院委托上海联合工程监理造价咨询有限公司对相关工程的造价进行鉴定。赵振东为此垫付了鉴定费计4,830元。2020年7月1日，上海联合工程监理造价咨询有限公司向本院出具了《鉴定意见书》，上载：一、鉴定的争议部分：1.关于拆除及垃圾清运部分的认定。申请方认为：拆除地坪及垃圾清运为被申请方负责安排人员施工，申请方向被申请方负责人支付金额为25,000元整，此费用应以按实发生金额计取。被申请方认为：未有公司加盖公章，不认可申请方主张，应按市场价计取。鉴定人认为：属定性问题，鉴定人无法判断，将此部分内容列入争议，提请法院依法裁定，若法院认可申请方主张，则造价鉴定金额增加差额14,953元。2.关于折旧的认定。申请方认为：商铺装修完成后，从未开业，故不应计算折旧。被申请方认为：不认可申请方观点，应按鉴定报告出具时间计算折旧。鉴定人认为：以双方主张分别计算折旧率，提请法院依法裁定。按申请方主张为不折旧，若计算，折旧率为22.57%。二、鉴定结论意见：对于涉案场地装饰装修造价及折旧率进行造价鉴定，经鉴定，造价金额为132,070元，另有争议金额14,953元(均未计算折旧)。本院将上述意见书交换给双方当事人，并于2020年7月13日组织双方当事人及鉴定人对上述报告进行质证。质证过程中，赵振东、万街商业公司对《鉴定意见书》无异议，均要求法院采纳意见书中各自的意见。同时，万街商业公司确认，赵振东对涉案场地完成装修后，从未开展经营活动。本院听取了双方当事人及鉴定人意见后，对争议部分发表如下意见：1.关于拆除地坪及垃圾清运费。首先，赵振东未向本院提供相关证据以证明其主张。其次，赵振东向法院提供的装修费用清单以证明其曾主张的装修损失达161,100元，在该清单上未载明有金额为25,000元的拆除地坪及垃圾清运费。基于以上两点，本院对赵振东的主张不予采纳。2.关于折旧率。因双方当事人一致确认涉案场地自装修后，从未开展经营活动，故赵振东对涉案场地所投入的装修不予折旧。综上，本院认定涉案场装饰装修的造价为132,070元。2020年7月13日，赵振东将涉案场地的钥匙交付给万街商业公司。审理中，以下三节事实需说明：一、本院要求双方当事人陈述自2019年2月至2020年3月，合同的履行情况。赵振东称，万街商业公司无法提供产证以协助其办理营业执照，提出让其更换场地从事经营活动，并为其提供装修。直至2019年8月，万街商业公司又称不可更换场地。上述期间，万街商业公司的工作人员更换频繁，无人向其催讨租金，故双方的争议就此搁置。2019年10月，其向法院提起诉讼。万街商业公司称，赵振东确实要求该司提供涉案场地的产证。2019年2月，该司曾要求业主方提供，但业主方直至2019年4月方提供。此时该司与赵振东的谈判已破裂，赵振东称不再需要产证，双方无法继续进行沟通。二、涉案场地的原状。双方一致确认原状为：一半是停车场，一半是超市的卸货平台。三、关于办理营业执照的过程。赵振东称，其曾多次向万街商业公司催要房产证，以便办理营业执照，万街商业公司均不予理睬，而营业执照不能办理的真正原因是涉案场地为民防工程。万街商业公司称，该司至工商行政管理部门的窗口进行询问，因涉案场地涉及排水、排污问题，故无法办理营业执照。本案争议焦点一：《场地服务合同》《综合管理服务协议》是否属于可撤销？《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。根据上述法律规定，可得撤销的受欺诈行为的认定必须具备以下要件：一是欺诈方须有欺诈行为。二是欺诈方须有欺诈故意。三是被欺诈方须因欺诈而陷于错误认知，并基于错误认知作出意思表示。四是被欺诈方的意思表示违背其真实意思。经查，首先，从《场地服务合同》中载明的内容可知，万街商业公司在签订合同时，已向赵振东出示了涉案场地产权证的复印件。其次，《场地服务合同》签订当日，赵振东已经至涉案场地进行了现场察看，根据赵振东提供的现场照片显示，涉案场地所在地下停车库入口处设有明显标识，即该地下车库属于民防工程。本院认为，基于以上事实及法律规定，万街商业公司未有对赵振东进行欺诈的行为。《场地服务合同》《综合管理服务协议》不属于可撤销合同，当属合法有效。本案争议焦点二：《场地服务合同》《综合管理服务协议》解除的归责？本院分别从出租人、承租人两个角度对此进行分析：一、从出租方万街商业公司而言：1.承租方签约人为赵振东个人，承租涉案场地用于经营汽车清洁美容维修保养，在经营活动中，赵振东需办理营业执照。2.合同明确要求赵振东需在合同生效后60日内办理对外营业所必须的执照，确保经营活动有效，且需将执照的复印件向万街商业公司提供。由此可知，赵振东需办理营业执照。3.合同明确载明，赵振东如需万街商业公司协助办理相关经营手续的，所产生的费用由赵振东负责。由此可知，万街商业公司有配合赵振东办理营业执照的义务。4.万街商业公司确认，赵振东曾要求其提供涉案场地的产权证，其亦曾向业主方提出，但业主方于2019年4月方提供。由此可见，万街商业公司对自身负有提供产证以配合赵振东办理营业执照的义务是明知的。5.万街商业公司称经询问，涉案场地无法办理证照是由于排水、排污问题所致。万街商业公司明知赵振东租赁涉案场地用于经营的品类，该品类势必涉及排水、排污问题，故涉案场地自身条件不具备合同履行的可能性。二、从承租方赵振东而言：1.赵振东长期从事汽车清洁美容维修保养业务，对如何开展合法的经营活动有一定专业经验。2.赵振东作为经营者，在签订合同时，对涉案场地是否具备经营条件应有审核义务。综上，本院认为，签约双方当事人对涉案场地的性质、涉案场地的用途均系明知，对涉案场地不能办理营业执照的风险亦均能预见，故双方对于合同不能得以履行均有过错，应共同分担因此造成的损失。基于以上论述，本院就本案本诉、反诉诉讼请求作如下处理：一、关于赵振东要求撤销《场地服务合同》《综合管理服务协议》的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。二、关于赵振东要求万街商业公司返还已支付的押金30,660元的诉讼请求。本院认为，合同无法履行，万街商业公司理应向赵振东返还收取的押金。三、关于赵振东要求万街商业公司赔偿装修损失147,023元的诉讼请求。本院认为，首先，本院认定装修损失的金额为132,070元。其次，审理中，赵振东称其在装修完毕后方去办理营业执照。赵振东作为经营者，在尚未知晓涉案场地是否能办理营业执照时即开始装修，并在装修完毕后再去办理营业执照，其行为进一步扩大了自身的损失。最后，本院亦注意到涉案场地内的装修需拆除。本院综后以上因素，酌情由万街商业公司赔偿赵振东装修损失计60,000元。四、关于万街商业公司要求赵振东给付租金的诉讼请求(按7,680元/月，自2019年6月1日起至2020年7月13日止)。本院认为，双方一致确认赵振东对涉案场地未曾开展经营，那么自2019年3月1日起至2020年7月13日期间的租金计126,208元，可作为万街商业公司的损失，当由双方当事人各半负担。赵振东负担部分计63,104元，需扣除已付的30,660元，故赵振东尚需偿付万街商业公司租金损失计32,444元。同时，赵振东要求万街商业公司退还已交付的租金及物业管理费的诉讼请求，本院不予支持。五、关于万街商业公司要求赵振东补交免租期租金损失的诉讼请求(按7,680元/月，自2018年12月1日起至2019年2月28日止)。本院认为，赵振东在上述期间，除对涉案场地进行装修、向万街商业公司催要产证外，未能开展经营活动，故对该项诉讼请求，本院不予支持。六、关于万街商业公司要求赵振东偿付解除违约金的诉讼请求。本院认为，合同无法得以履行，签约双方均有过错，故万街商业公司无权要求赵振东偿付违约金。七、关于万街商业公司要求赵振东将租赁场地恢复至原状或支付恢复原状的费用计40,000元(将玻璃幕墙全部拆除，恢复成停车场状态)的诉讼请求。本院认为，首先，赵振东是经万街商业公司审核后进行的装修。其次，双方一致确认涉案场地的原状为一半是停车场，一半是超市的卸货平台。那么，万街商业公司出租给赵振东用于经营的应为平地，故卸货平台恢复原状的费用理应由万街商业公司自理。再次，赵振东在涉案场地上投入的装修在交还涉案场地时均已交付万街商业公司。复次，万街商业公司在提出反诉后，在涉案场地的装修进行审价后，未向本院就恢复原状的费用提出审价的申请。最后，本院在酌处赵振东装修损失时，亦将可能发生的费用作为因素予以了考量。综上，本院对该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条、《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，本院判决如下：一、被告(反诉原告)上海万街商业经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)赵振东押金人民币30,660元。二、被告(反诉原告)上海万街商业经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告(反诉被告)赵振东装修损失计人民币60,000元。三、原告(反诉被告)赵振东于本判决生效之日起十日内给付被告(反诉原告)上海万街商业经营管理有限公司租金损失计人民币32,444元。四、驳回原告(反诉被告)赵振东其他的本诉诉讼请求。五、驳回被告(反诉原告)上海万街商业经营管理有限公司其他的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币4,315.65元，由原告(反诉被告)赵振东负担人民币2,369.30元，由被告(反诉原告)上海万街商业经营管理有限公司负担人民币1,946.35元。反诉案件受理费减半收取计人民币2,234.61元，由原告(反诉被告)赵振东负担人民币343.27元，由被告(反诉原告)上海万街商业经营管理有限公司负担人民币1,891.34元。司法鉴定费人民币4,830元，由原告(反诉被告)赵振东负担人民币2,415元，由被告(反诉原告)上海万街商业经营管理有限公司负担人民币2,415元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 林霞二〇二〇年十月二十七日法官助理 朱琳书 记 员 朱琳附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。二、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。