濮阳市华龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0902民初5752号原告:韩海霞，女，汉族，1979年8月5日出生，住濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：张慧，河南昭华律师事务所律师。被告：濮阳市安居房地产开发有限公司，住所地:濮阳市中原路中段(政府综合活动中心)。统一社会信用代码：91410900660911723T。法定代表人：王庆军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王庆霞，河南卓诚律师事务所律师。被告：郑州纪元物业管理有限公司，住所地：郑州市桐柏北路90号办公楼503、504号。统一社会信用代码：91410102744061316F。法定代表人：李军，该公司总经理。委托诉讼代理人：苗振辉，河南银铎律师事务所律师。原告韩海霞与被告郑州纪元物业管理有限公司、濮阳市安居房地产开发有限公司财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩海霞及其委托诉讼代理人张慧、被告郑州纪元物业管理有限公司（以下简称郑州纪元）委托诉讼代理人王庆霞、被告濮阳市安居房地产开发有限公司（以下简称濮阳安居）委托诉讼代理人苗振辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩海霞诉称，2010年12月14日，原告购买被告濮阳安居开发建设的绿城花园房屋一套，双方签订编号为00014383的商品房买卖合同，并约定中央空调于2013年12月30日前达到使用条件等，2015年11月，原告在装修房屋过程中，发现中央空调存在严重质量问题，随即要求二被告维修，但对方均借口推脱，2019年8月中旬，原告房屋内部中央空调管道接口发生漏水，被告郑州纪元了解情况后并未及时采取措施，漏水造成原告房屋及户外楼梯间大量积水，屋内木地板、木门、吊顶、墙漆等严重受损，给原告造成重大经济损失。后经被告郑州纪元及维修人员现场确认：1、被告濮阳安居安装的中央空调管道接口存在严重质量问题，导致室内漏水；2、被告郑州纪元管理疏忽，在原告未入住且未开通中央空调情况下，阀门关闭不严，漏水情况持续半月有余，却未及时通知原告。后原告多次与二被告协商赔偿事宜无果，为维护原告合法权益，原告诉至法院，请求法院依法判令：1、二被告共同赔偿原告木地板、木门、墙漆等各项损失142694元或者恢复原状；2、二被告共同赔偿原告房屋受损整修期间自2019年8月29日起至房屋整修完毕之日止期间的租房费用（按照每个月2000元计算）；3、二被告承担评估费用2000元；4、诉讼费由被告承担。被告濮阳安居辩称，1、被告濮阳安居将涉案房产于2013年5月16日已经交付给原告，根据双方签订的质量保证书、使用说明书、入住清单、房屋验收记录说明供热与供冷系统均已经超过保修期限，被告濮阳安居不应承担责任；2、原告要求被告濮阳安居与郑州纪元共同承担责任无事实依据和法律依据，原告所诉求的数额系不明确的，因为涉案房屋并没有达到原告所诉求的全屋通铺的实际损失，因此原告所主张的价格过高；3、原告要求被告濮阳安居承担的受损整修期间的租房损失无事实根据，因原告所购买的房屋并非是唯一住房，因2013年5月费房屋已经交付，原告并没有入住，说明不存在租房的情况；4、评估费不应当由被告濮阳安居承担，因为涉案房屋早已经交付并且已经超过质保期限，漏水的位置系原告房屋内所导致，并不是公共部分，该鉴定费及相关的所有损失均应当由原告承担。综上，请求法院依法驳回原告对被告濮阳安居的诉讼请求。被告郑州纪元辩称，1、中央空调是原告与开发商签订的房屋买卖合同的一部分，物业公司没有权利与义务；2、物业公司对业务入户门以内的家具家电各种设施没有管理义务，这是业务的私密空间，其他同濮阳安居的答辩意见。综上，原告要求被告郑州纪元向其承担各种责任，于法无据，请求法院依法予以驳回。经审理查明，2010年，原告从被告濮阳安居处购买房屋一套（基本情况为绿城花园第005幢2单元14层1401号房，建筑面积171.42平方，客厅：28.28平方、餐厅：13.26平方、次卧：17.68平方、走廊：14.7平方），双方签署《商品房买卖合同》，并在《商品住宅质量保证书、使用说明书》处加盖公章及签名，其中，《商品房买卖合同》约定：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的包括中央空调在内的基础设施，《商品住宅质量保证书、使用说明书》注明：供热与供冷系统最低保修期为2个采暖期、供冷期。2013年5月，原告办理该房屋入住清单，原告在“濮阳绿城花园业主入住清单”上签名并领取钥匙，其中，该清单所附“房屋验收记录表”显示中央空调配件齐全。2016年7月1日，被告濮阳安居（甲方）与郑州新世纪物业服务有限公司濮阳分公司（乙方）签署《绿城花园物业移交协议》，双方约定：1、绿城小区建设已经结束，设施、设备及所需各种功能已全部投入使用，物业服务移交条件已经成熟；2、物业移交协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力；3、移交物业服务项目主要包括，公共部位即各楼主体全部及附属物品、设施、设备的运行、维护和管理，包括供电供水设备及线路等及与物业服务有关的其他内容；4、双方约定2016年7月1日零时为物业移交时点时间，自2016年7月1日零时起，绿城小区物业管理有关方面的权利、义务，由乙方承担；5、乙方权利和义务包括乙方应当对包括中央空调设备等的物业公共部位、共用设施设备进行现场检查和验收；6、其他约定中包括中央空调运营、维护、管理，待甲方完成全部设计施工，系统稳定运行后，移交乙方管理；7、违约责任约定，物业交接后，甲方未能按照物业承接查验协议的约定，及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、财产安全受到损害的，由甲方承担相应损失。2017年10月23日，濮阳市绿城花园业主委员会（甲方）与被告郑州纪元（乙方）签订《绿城花园物业服务合同》，该合同约定合同期限为三年，另对物业管理服务事项、物业服务质量、双方的权利义务、专项维修资金的管理和使用、物业管理用房、物业管理服务费用、物业服务合同期限及解除、违约责任进行了约定，其中，第二十四条约定：基于绿城小区中央空调的现实情况（末端工程仍未全部完工，中央空调并未移交全体业主，运行主体仍为安居公司），目前小区内的中央空调系统暂由全体业主共同承担其运行中的能耗费用，待开发商正式移交整体中央空调之后再由甲乙双方根据实际情况签署相关合同。2018年3月22日，被告濮阳安居（甲方）另就中央空调问题与郑州纪元濮阳分公司（乙方）签订《中央空调维修协议（补充）》，该协议约定：1、绿城花园中央空调系统于2017年6月10日由乙方（前身为郑州新世纪物业公司）接管运营管理，运营管理过程中提出了维修整改问题以及系统资料和附属功能调试问题（明细清单附后），鉴于河南鑫聚暖通工程公司（前身为洛阳鑫聚暖通工程公司）配合困难，为完成空调系统全面移交，安居公司和郑州纪元物业公司达成本协议；2、维修、整改、调试范围仅限于乙方在运行过程中发现的全部空调系统有关问题的维修、整改、调试，即乙方提供的明细清单全部内容（明细清单共3份）；3、前项所列问题由安居公司委托乙方负责完成维修、整改、调试、资料整理等全部明细清单所包括工作；3、全部维修、整改、调试等工程达到物业接收标准，全部工程施工结束后再出现的维修、整改、调试问题由乙方负责；4、工程期限50日，自2018年3月25日至2018年5月15日。2017年12月，原告对涉案房屋进行了装修，并铺设了实木地板。2019年8月中旬，涉案房屋内部中央空调管道接口发生漏水，物业服务中心工作人员到现场进行查看，后因协商未果，原告就漏水造成的损失诉至本院，并对涉案房屋内财产损失申请鉴定。本院受理该鉴定申请并将该鉴定事项移送至河南方兴资产评估事务所有限公司，原告支付评估费2000元，该公司于2020年6月4日做出方兴评报字（2020）第092号评估报告，主要内容为：1、特别事项说明：根据现场勘验情况及双方当事人提交的资料显示，委估房产内部已经无法确定木地板受损的准确界限，且部分木地板已经拆除、堆积，根据木地板的拆除界限以及其他受损资产作为参照物，经现场测量房产内部尺寸，估算受损木地板的面积大约为41.53平方米，经现场勘验，委估房产内原木地板为通体铺设，受损木地板的规格为18*175*1510，根据委托方提供的资料以及市场调查情况显示，该规格木地板已无库存，现有规格为18*180*1810同材质木地板，两者规格存有差异，一方面考虑到无法确定木地板受损的准确界限，另一方面原木地板为通体铺设，且现有规格与原木地板规格存在差异，无法按照原有铺设方法进行铺设，且采用现有规格木地板铺设，则可能增加更换木地板的面积，故结合以上因素，本次对于木地板的评估价值采用单价形式出具；2、评估结论为：委估的濮阳市绿城花园小区5号楼2单元1401号房产内财产损失在2020年3月20日的价值为16194元；3、财产损失价值评估明细表显示：木地板单价1150元（该价值按照单价形式出具）；脚线、压条、木门、入户门套、鞋柜、卧室衣柜底板、门厅吊顶、墙漆、腻子、拆装费用及垃圾清运费用、保洁费用，以上合计16194元。该评估报告做出后，原告又诉至本院，要求被告赔偿各项损失。原告提交《房屋租赁协议》、收条、燃气费付款凭证、电费支付凭证，用于证明，原告在房屋受损之后因无法居住另行租赁房屋实际产生租赁费用为每月2000元，原告主张此部分损失具有合理性，其中，《房屋租赁协议》约定：甲方为房主秦军亮，乙方为承租人韩海霞，甲方将自有坐落在城中城小区3号楼1单元1603号房产出租给乙方居住使用，双方约定本房产租赁期为2019年9月10日起至2020年9月10日，共计十二个月，月租金贰仟元，保证金叁仟元，乙方租赁期间，水电气宽带有线物业采暖等居住产生的费用由乙方承担。原告于签订合同当日即2019年9月10日支付秦军亮房屋租金12000元及押金3000元，另于2020年3月10日支付秦军亮房屋租金12000元；原告提交的燃气支付凭证及电费凭证户号分别为：1022933801、5210505866。以上内容有原告提交的照片、说明、证明、租赁协议、燃气费、电费支付凭证，纪元公司出具的情况说明及被告提交的安装合同、业主入住清单、移交协议、中央空调维修协议予以证明。本院认为，2010年，原告从被告濮阳安居处购买绿城花园第005幢2单元14层1401号房屋一套（建筑面积171.42平方米，附属配套设施包括中央空调），2017年10月23日，濮阳市绿城花园业主委员会（甲方）与被告郑州纪元（乙方）签订《绿城花园物业服务合同》，该合同约定合同期限为三年，以上内容由各方答辩意见及《绿城花园物业服务合同》予以证明，本院对上述内容予以采信。本案中，原告主张，中央空调漏水对其房屋造成损坏，并提交评估报告、照片予以证明，二被告认为：漏水部位属房屋内私密空间，不属于公共区域，且已过质保期，故不同意赔偿原告损失，对此，本院认为，涉案房屋空调系统漏水部位虽然发生在室内，但空调系统属于涉案房屋原始配套设施设备，室内区域与室外公共区域紧密相连，且相互关联、相互影响，从被告提交的安装合同、业主入住清单、移交协议、中央空调维修协议可以看出，中央空调应属业主购房房屋的一部分，被告濮阳安居作为涉案房屋的开发商，被告郑州纪元作为涉案房屋所在小区的物业服务企业，均应对中央空调存在维护、保养的法定义务，以使中央空调达到对业主财产不存在危险隐患及能正常安全投入使用的状态，二被告仅以漏水部位系室内、已过质保期为由拒绝向作为业主的原告承担相关民事责任，明显违反诚实信用及平等公平的市场活动基本原则，故本院对二被告答辩意见不予采纳，二被告应共同赔偿原告因漏水产生的损失，至于二被告各自分担比例问题，可由二被告自行协商解决。就是否恢复原状，原告提交的经本院委托鉴定的河南方兴资产评估事务所有限公司做出的方兴评报字（2020）第092号评估报告就木地板特别说明：受损木地板的规格为18*175*1510，该规格木地板已无库存，现有规格为18*180*1810同材质木地板，两者规格存有差异，原木地板为通体铺设，且现有规格与原木地板规格存在差异，无法按照原有铺设方法进行铺设，结合该情况及原告提交的照片、说明、情况说明，原告要求恢复原状，已不符合现实实际情况，故本院对该请求不予支持。因损失已实际产生，结合客观实际受损情况及评估报告所注明的“通体铺设”的状态及涉案房屋面积，本院认为，应以空调漏水受损的客厅、餐厅、走廊及次卧的面积计算木地板受损面积即73.92平方米为宜，具体数额，根据方兴评报字（2020）第092号评估报告确定的木地板单价及其他损失数额、鉴定费数额2000元，原告因漏水造成的损失应为102052元（73.92平方×1150元+15044元+2000元），该数额应由二被告共同赔偿原告102052元。原告另要求二被告赔偿租金损失，被告虽对此不予认可，但根据原告提交的租赁协议、收据、燃气费、电费支付凭证，能够证明，在涉案房屋发生漏水后，原告实际另租赁房屋进行居住，并支出租金24000元，该费用应属于原告因房屋漏水造成的财产损失，应由二被告共同支付。因原告提交的租赁协议约定期限至2020年9月10日，且原告实际仅支付租金租赁期限届满前的租金24000元，故原告要求2020年9月11日起至房屋整修完毕期间的租金损失，明显于法无据，本院对该请求不予支持。综上，二被告共应支付原告126052元。依照《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告濮阳市安居房地产开发有限公司及郑州纪元物业管理有限公司共同给付原告韩海霞126052元，于本判决生效后十日内履行完毕；二、驳回原告韩海霞的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3292元，由被告濮阳市安居房地产开发有限公司及被告郑州纪元物业管理有限公司负担2821元，原告韩海霞负担471元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于濮阳市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向濮阳市中级人民法院预交上诉费。审 判 长  孙燕燕人民陪审员  郝建彩人民陪审员  马 迅二〇二〇年十一月十八日书 记 员  金利君