江苏省常州经济开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0492民初1223号原告：常州市鑫宏昌精密钢管有限公司，住所地常州市武进区遥观镇勤新村华庄**。法定代表人：刘道德，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙雪松，江苏常辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈金，江苏常辉律师事务所律师。被告：常州市新磊废旧物资回收有限公司，，住所地常州市武进区潞城街道政新村委南头村**法定代表人：潘庆华，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐峰，江苏东臻律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺心怡，江苏东臻律师事务所实习律师。原告常州市鑫宏昌精密钢管有限公司（以下至判决主文前简称鑫宏公司）与被告常州市新磊废旧物资回收有限公司（以下至判决主文前简称新磊公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月11日立案受理，先依法适用简易程序后转为普通程序公开开庭进行了审理。原告鑫宏公司的法定代表人刘道德、委托诉讼代理人陈金、被告新磊公司的法定代表人潘庆华、委托诉讼代理人徐峰、贺心怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鑫宏公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告搬迁费补偿金等各项损失861700元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年12月19日，原告与被告签订厂房租赁合同1份，被告将坐落于本市××路××号××平方米的厂房出租给原告使用，租期自2018年1月1日至2022年12月31日。合同约定租赁期间，厂房遇政府开发需要征用房屋或拆迁等不可抗因素导致的原告的损失由双方共同与开发商协商，造成原告停产，所得的搬迁费补偿金等全部归原告所有，被告需提前3-5个月通知原告。后被告接到政府通知出租厂房需拆迁，并签订了拆迁协议。后经原告多次催要，被告一直未支付原告搬迁费补偿金等费用。原告为维护合法权益，遂诉至贵院，望判如所请。被告新磊公司答辩，1.根据双方合同约定，原告无权要求被告支付搬迁费补偿金。原被告双方实际履行的是2017年12月19日签订的合同，该事实已经在（2019）苏0492民初2650号案件中予以确认。该合同约定，租赁期间，如发生自然灾害，厂房因不可抗拒的原因和市政府动迁造成本合同无法履行，双方互不承担责任；2.案涉厂房不存在政府征收拆迁的情况。虽然常州市新胜房屋拆迁有限公司受常州市武进区潞城街道房屋征收与补偿服务中心委托与被告签订了《企业补偿协议书》，但事实上被告所在地块没有列入拆迁范围，在没有任何征收拆迁手续的前提下显然双方无法签订拆迁补偿安置协议，故实际是拆迁公司收购被告的不动产，而且在签协议时，协议内容是空白的，双方谈妥总价后被告仅在落款处签字盖章，协议上的补偿项目与金额均是拆迁公司根据常州市武进区潞城街道房屋征收与补偿服务中心的需要自由填写的。3.如果案涉房屋是有正式拆迁手续的征收拆迁安置，被告也不需要向原告支付任何搬迁费补偿金。首先，根据《常州市市区征地房屋拆迁补偿安置办法》的规定，拆迁补偿的相对方是房屋所有权人，与承租人无关。其次，原告在被告与拆迁公司达成协议之前，机器设备等已经搬离，也不存在生产经营，故不存在搬迁费用与停工停产损失的补偿问题。退一步讲，在租赁期满后，双方无法就续租达成一致的，原告也应自行搬离腾空厂房，将租赁厂房交还给被告，由此产生的搬迁费用与停工停产损失由其自行承担，这是原告租赁他人房屋经营所造成的不可避免的结果。再次，案涉房屋是被告自行搭建的违章建筑，不享有搬迁费用与停工停产损失的补偿。原告鑫宏公司围绕其诉讼请求向本院提交了租赁合同、戚墅堰区人民法院的人民调解协议书、新磊公司与常州市新胜房屋拆迁有限公司签订的企业补偿协议书、房屋拆迁评估结果汇总表、集体土地企业拆迁结算单、房屋装修及附属设施补偿计算表等证据，被告新磊公司围绕其抗辩向本院提交了人民调解协议、2017年12月19日厂房租赁协议、房产证等证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于双方无异议的2017年12月19日厂房租赁协议、企业补偿协议书、人民调解协议书房产证等证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，2017年12月19日，新磊公司（作为甲方）与鑫宏公司（作为乙方）签订《厂房租赁合同》1份，约定：甲方出租给乙方的厂房座落戚墅堰五一路30号，租赁建筑面积1400平方左右，厂房类型为钢结构厂房。厂房租赁期限自2018年1月1日起至2022年12月31日止，厂房租金为每年192000元，另加门卫费6000元/年；双方还约定：租赁期间，如发生自然灾害，厂房因不可抗拒的原因和市政府动迁造成本合同无法履行，双方互不承担责任。2019年10月15日，本院受理了新磊公司与鑫宏公司、刘道德房屋租赁合同纠纷一案，该案经调解，双方自愿达成和解，鑫宏公司、刘道德共计结欠新磊公司房屋租金130000元（计算至2019年9月30日）。另查明，2019年6月3日，新磊公司与常州市新胜房屋拆迁有限公司（以下至判决主文前简称新胜公司）签订《企业补偿协议书》1份，约定：新磊公司将位于潞城街道政新村委南头村30号的房屋交由新胜公司处理，新胜公司根据本协议确认的应补偿总价款及其他约定向新磊公司予以补偿，补偿总价款为5301750元，其中被拆除房屋评估重置价2503102元、装修及附属设施补偿费849004元、搬迁补助费375252元、临时安置费137603元、停产停业损失201126元、货币化安置奖励费78072元、资产评估补偿费483200元、土地整理补偿费48214元、提前签约奖励费68367元、腾空让房奖励114669元、填土补偿443141元。集体土地企业拆迁结算单上载明：机器设备搬迁补助费375252元系房屋重置价×15%；临时安置费137603元系房屋面积×6元/m2×6个月；停产停业损失201126元系房屋评估总价（含装修）的6%。江苏鑫洋土地房地产评估有限公司出具的《房屋拆迁评估结果汇总表》载明：新磊公司的房屋建筑面积为3827.05平方米，房屋重置评估价格为2503102元，装修及附属设施评估价格为849004元，其中1号房的彩夹芯移门共计25.44平方米，价值3052.8元；彩夹芯隔断共计136.95平方米，价值16434元；彩夹芯吊顶共计78.47平方米，价值9416.4元；彩夹芯遮阳共计5.8平方米，价值696元。上述4项装修合计29599.2元。还查明，新磊公司于2010年12月3日领取潞城街道政新村委南头村30号房屋的房产证。庭审中，新磊公司认可1号房中的彩夹芯移门、彩夹芯隔断、彩夹芯吊顶、彩夹芯遮阳合计29599.2元的装修系鑫宏公司所装修。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，新磊公司与新胜公司签订《企业补偿协议书》时，新磊公司与鑫宏公司的《厂房租赁合同》尚在履行过程中，新磊公司在未与鑫宏公司协商一致并支付相应补偿的情况下，即与新胜公司签订了《企业补偿协议书》，属于违约行为，理应赔偿鑫宏公司因新磊公司违约行为所造成的损失。关于鑫宏公司损失问题，庭审中，鑫宏公司主张因双方签订的租赁合同约定新磊公司所得的搬迁费补偿金等全部归其所有，故其损失为搬迁补助费375252元、临时安置费137603元、停产停业损失201126元、腾空让房奖励114669元。虽然鑫宏公司提交厂房租赁合同意图证实自己的主张，但该份厂房租赁合同并无落款时间，且鑫宏公司的法定代表人就双方签订合同的庭审陈述证实双方于2017年12月19日又重新签订了《厂房租赁合同》，故鑫宏公司要求基于合同约定上述4项补偿费用全部归其所有的诉讼请求与事实不符，本院不予支持。因新磊公司与新胜公司签订的《企业补偿协议书》上明确约定了搬迁补助费、临时安置费、停产停业损失等项目的补偿金额，结合鑫宏公司搬离租赁物必然产生上述损失，故本院结合鑫宏公司租赁面积的占比，确定鑫宏公司该部分损失为261186.40元{（375252＋137603＋201126）×（1400÷3827.05）}。关于鑫宏公司主张的腾空让房奖励并非是其必然产生的损失，故本院对此不予支持。因新磊公司自认装修及附属设施中1号房合计29599.2元的装修系鑫宏公司所装修，故该部分亦应计入鑫宏公司的损失中。庭审中，鑫宏公司还主张8、9、10号房屋的装修损失，但其并未提交证据证明其对上述房屋进行装修，且鑫宏公司亦表示其并未进行装修，故本院对此亦不予支持。综上，鑫宏公司的损失共计290785.6元。关于新磊公司抗辩根据双方2017年12月19日签订的《厂房租赁合同》约定，鑫宏公司无权要求其支付搬迁费补偿金，虽然《厂房租赁合同》约定租赁期间，如发生自然灾害，厂房因不可抗拒的原因和市政府动迁造成本合同无法履行，双方互不承担责任,但结合本案现有证据以及新磊公司自身亦认为案涉厂房不存在政府征收拆迁的情况，故本院对该抗辩不予采信。关于新磊公司抗辩案涉房屋是其自行搭建的违章建筑，不享有搬迁费用与停工停产损失的补偿。本院认为案涉房屋有房屋权属证明，虽然权证上的面积与实际评估面积存在差异，但新磊公司并未举证证明自己的抗辩，且鑫宏公司庭审中对此亦不予认可，故本院对该抗辩亦不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告常州市新磊废旧物资回收有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告常州市鑫宏昌精密钢管有限公司赔偿各项损失290785.6元；二、驳回原告常州市鑫宏昌精密钢管有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12417元、财产保全费4920元，合计17337元，由原告常州市鑫宏昌精密钢管有限公司负担11487元，被告常州市新磊废旧物资回收有限公司负担5850元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  陈晔栋人民陪审员  万小虎人民陪审员  周 鹰二〇二〇年十二月二十九日见习书记员  马佳璐