江苏省睢宁县人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0324民初1795号原告：梁艳，女，1977年6月19日生，汉族，住睢宁县高作镇八里人家小区**，现住睢宁县。委托诉讼代理人：李亮，江苏熊运栋律师事务所律师。被告：睢宁县渭阳置业发展有限公司，统一社会信用代码91320324796134409Q，住所地睢宁县高作镇八里村部。法定代表人：田晓明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：唐乃翔、潘来城（实习），江苏苏泓律师事务所律师。第三人：徐州成美物业服务有限公司，统一社会信用代码91320324592525264E，住所地睢宁县八里金属机电产业园钢铁北路**。法定代表人：吴锡，该公司经理。委托诉讼代理人：陈召强，江苏青创律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈真真,江苏青创律师事务所律师。原告梁艳与被告睢宁县渭阳置业发展有限公司、第三人徐州成美物业服务有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法先适用简易程序，后裁定转为普通程序分别公开开庭进行了审理。原告梁艳及其委托诉讼代理人李亮，被告睢宁县渭阳置业发展有限公司的委托诉讼代理人唐乃翔、潘来城，第三人徐州成美物业服务有限公司的委托诉讼代理人陈召强、陈真真到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁艳向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行商品房买卖合同，协助原告办理坐落于睢宁县1单元101室房产的产权登记手续，房产价值40万元；2.判决被告与原告补签正式的商品房买卖合同（将原28号楼改为20号楼）；3.被告承担诉讼费、保全费。事实和理由：2007年9月6日，原告订购被告开发建设的坐落于睢宁县的房产（即现在标号为20号楼1单元101室），当日缴纳了首付款5万元，10月29日，被告出具了承诺书一份，其承诺将该房以总价款40万元出售给原告，故双方房屋买卖合同关系已经成立。之后，被告又陆续收取了原告购房款20万元，其在2008年房屋建成后即将该房交付给了原告，原告已装修并入住至今。原告入住该房后至今已经多年，曾多次要求被告协助办理该房产的产权登记手续，但其一拖再拖，而原告近日却了解到被告在将房屋交付给原告且原告已入住多年的情况下，竟于2019年11月份又与第三人签订了买卖合同。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。被告睢宁县渭阳置业发展有限公司辩称，1.双方之间并未形成商品房买卖合同关系，原告提交的订购申请表并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条的规定，双方之间并未形成所谓的商品房买卖合同关系。从原告增加的诉讼请求来看，原告在本案中主张法院判决双方签订商品房买卖合同这一诉讼行为，也表明原告同样认为双方之间合同关系并未建立。故，原告主张继续履行商品房买卖合同并协助办理产权登记手续缺乏事实和法律依据，不应支持。原告主张的20号楼1单元101室房屋与其《订购申请表》中的28号东一栋毫无关联。原告认购房屋时，案涉地块为集体土地，在订购申请表中也明确了项目性质为社会主义新农村建设示范村。原告认购房屋时，尚未开始建设，后政府禁止在集体土地上建设房屋，该社会主义新农村示范村项目被政府叫停，并未实际建设。原告主张的20号楼1单元101室也并非新农村示范村的28号东一栋。原告认购房屋后，政府叫停集体土地房屋建设项目。被告及八里村多次要求原告前来处理后续事宜，或退款，或按照商品房买卖重新签订合同，原告均予拒绝，原告主张被告承诺以总价40万元出售房屋，亦未足额支付价款。原告诉状中陈述的2008年被告将房屋交付原告其装修并入住至今纯粹子虚乌有。被告从未向原告交付任何房屋，也不存在所谓的装修并入住。综上，请求法院驳回原告全部诉讼请求。原告已缴纳的费用，经法院调查属实，被告同意根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四条规定，无息返还。第三人徐州成美物业服务有限公司辩称，第三人是通过市场价购买涉案房产，双方签订了商品房买卖合同，系双方真实意思表示，不违反国家强制性规定，且已依法登记备案，应受法律保护。第三人参与本案诉讼前，没有任何人向第三人披露过本案诉状所述内容，且第三人已经履行了普通购买房者的合同注意义务。参与诉讼后，被告向第三人告知原告诉状所述与事实不符，涉案房产不存在产权争议。原告诉状所述不符合常理。2007年交了部分认购款，第二年即2008年被告将涉案房产交付原告，且至今13年没有缴清认购款。原告的证据无法证明与被告之间存在商品房买卖合同关系。原告诉状中所述认购的房产与涉案房产没有任何关系。涉案房产项目原为社会主义新农村示范村项目，原告非涉案项目范围居民，也不具备购买资格，认购申请没有法律法规及政策依据，双方行为不应受到法律保护。原告诉讼及查封等行为已严重侵害了第三人的合法权益，第三人就本案保留诉权。综上，第三人认为原告诉讼请求没有事实与法律依据，应依法予以判决驳回全部诉请。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确定的证据，本院查明事实如下：坐落于睢宁县高作镇徐淮路288号八里村名为八里人家的小区（现名为巴黎豪庭）系被告睢宁县渭阳置业发展有限公司开发建设。2007年9月6日，原告梁艳与被告睢宁县渭阳置业发展有限公司签订认购申请表一份，约定由原告认购被告开发建设的位于睢宁县，项目性质为社会主义新农村建设示范村，名为八里人家的28号东一栋房屋。首付款5万元。同日原告向被告交纳了5万元，由被告向原告出具收据一份，载明为购房订金。2007年10月29日，被告公司监事主席朱友桂向原告出具承诺书一份，载明“双拼别墅28幢东区总售价40万元，07年11月15日前总房款必须交清（一次付款）”，同日原告向被告交纳15万元，由被告向原告出具收据一份，载明为购房订金。2007年12月2日，原告向被告交纳5万元，由被告向原告出具收据一份，同样载明为购房订金。2014年涉案房屋取得竣工验收手续后，被告与部分认购业主签订正式的商品房买卖合同，未与原告签订商品房买卖合同，原告也未交纳余款。另查明，涉案小区开发建设时的土地性质为集体土地。2009年办理土地性质转换手续。2014年取得竣工验收手续。开发建设过程中因公司股东之间撤股等问题导致土地使用权的减少和原定开发建设的楼栋减少，被告对涉案小区房号进行了调整。其中28号楼于2007年11月开始建设，于2008年建好，后被告将28号楼调整为现在的20号楼。又查明，被告睢宁县渭阳置业发展有限公司系睢宁县八里村村民委员会与南京美奇科技发展有限公司为合作开发建设涉案小区于2006年作为共同股东注册成立的。双方于2012年5月签订撤股与清算协议书，约定八里村村民委员会退出被告睢宁县渭阳置业发展有限公司的股份，由南京美奇科技发展有限公司补偿八里村村民委员会投资、盈余分配等计600万元。该款在南京美奇科技发展有限公司销售开发建设的涉案房产时支付。原经睢宁县国土资源管理局为渭阳置业公司确定的用地界线以东为八里村村民委员会使用，线西由南京美奇科技发展有限公司使用。后被告睢宁县渭阳置业发展有限公司与睢宁县八里村村民委员多次签订还款协议，因均未履行，双方于2019年1月1日再次签订撤股补充协议，约定由睢宁县八里村村民委员会将原用于抵押担保的七套房屋中的三套退回，另外四套（含涉案20号楼101室）抵债给睢宁县八里村村民委员会。由睢宁县八里村村民委员会提供买受人身份信息、税票等。2019年11月22日，被告睢宁县渭阳置业发展有限公司与第三人徐州成美物业服务有限公司（睢宁县八里村村民委员会的村办企业，股东为该居民委员会）签订商品房买卖合同，并于同日进行了商品房预（销）售合同网上登记备案。双方约定由被告向第三人出售八里人家20幢1单元101号房屋，单价为5567.93元/平方米，预测建筑面积为260.42平方米，总价款为145万元。后被告向第三人出具发票，实际第三人并未支付对价而是按被告与睢宁县八里村村民委员会上述抵款协议而来。原告主张被告将涉案房屋建好后由公司人员将房屋交付，其家人已在涉案房屋居住生活多年。被告将房屋另行出售给第三人损害了其合法权益，提起本案诉讼，请求诉如所请。诉讼中，被告公司董事长田晓玲到庭陈述：新农村建设被政府叫停后，公司将小产权房改成房地产进行开发，有些人将房子退了，公司曾经对购买房子的人进行了一次谈话，明确要求如果想退房可以退房，如果想要房子，要补齐房款并重新签订房屋购销合同。凡是同意继续购买的都重新签订了，只有原告没有签订。原告在未与公司重新签订合同，也未补齐购房款的情况下说公司将房屋交付给她是不可能的。因为有人退房，所以房号公司作了相应调整。诉讼中，原告为证明被告已向其交付房屋，提供2013年4月24日在微信朋友圈中发布的在涉案房屋前拍摄的照片，内容为“我们家的新房子”；另提供2020年春节在涉案房屋居住生活的照片。案件审理中，承办人至涉案房屋进行查看，并向周围邻居走访调查，发现涉案房屋屋内堆放生活用品，原告家人偶尔在涉案房屋生活。本院认为，本案双方争议的焦点为：一、涉案20号房屋与原告认购的28号房屋是否属于同一房屋；二、如属于同一房屋，双方之间的认购协议应如何定性；三、原告要求被告协助办理产权登记手续等主张是否有依据。针对争议焦点一，本院认为，原告提供的28号房屋开工、审批、建设、验收的系列材料可以证明被告开发的28号房屋是存在的，且于2007年即已开工建设。后因房屋产权手续变动及实际建设楼栋数量的减少等原因，被告对涉案房屋楼号进行了相应的调整。被告在向相关部门登记备案时也是将原28号楼变更为20号楼，故本院认定，本案原告主张的20号楼与其认购协议上载明的28号楼应为同一房屋。针对争议焦点二，本院认为，根据《商品房销售管理办法》第十六规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及坐落、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期等内容。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案原告梁艳与被告睢宁县渭阳置业发展有限公司虽未签订书面的商品房买卖合同，但通过原告提供的订购申请表、收据及被告公司人员朱友桂向原告出具的承诺书可以证明，双方于2007年达成一致意见由原告认购被告开发建设的八里人家双拼别墅28幢东区房屋一套，总价款为40万元于07年11月15日前付清。双方的上述约定符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告已按约定向原告收取25万元的购房款，双方之间的上述约定可以认定为商品房买卖合同。被告虽抗辩涉案房屋在向原告出售时系小产权房，原告不属于涉案房屋所在集体经济组织成员，双方之间的认购协议应属无效，但因涉案房屋属于先建设后办理审批手续，且在原告起诉前已取得商品房预售许可证明，可以认定双方签订的合同属有效合同。被告公司董事长田晓玲虽在庭上陈述在取得大产权时已向之前认购房屋的业务进行谈话，并明确告知如不愿购买可以退房，如继续购买需补齐差价重新签订合同，但未提供证据予以证明，且被告也未提供证据原告占有使用涉案房屋系通过非法手段所得，所以本院对被告公司该意见不予采纳。故原、被告之间关于涉案房屋的买卖合同应依法成立生效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。对于争议焦点三，本院认为，根据双方约定，原告应于2007年11月15日付清涉案房款，原告未按约定付清房款构成违约，但在原告违约后被告并未行使解除权，反而于2007年12月2日收取了原告交付的5万元，并向原告出具收据。被告虽否认收到此笔5万元，因原告提供的证据加盖被告公司印章，被告在未提供其他证据予以推翻的情况下，应承担对其不利的法律后果，可以认定被告在2007年12月2日收取了原告交纳的部分购房款，应视为双方以事实行为变更合同履行期限。涉案合同系双务合同，原告的义务是支付购房款，被告的义务是交付房屋。按原告主张被告早已向其交付涉案房屋，其也实际占有使用涉案房屋，但其未在取得涉案房屋时且直至诉讼时也未交清涉案房屋尾款，构成违约。原告在购买涉案房屋时明知当时是不具备产权登记手续的小产权房，现以被告未能及时为其办理产权登记手续为由作为其未及时交付购房款的理由显然不能成立。故原告作为买受人在未履行完毕自己应尽义务的情况下无权要求被告协助其办理产权登记手续，故本院对原告诉求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十六条、第一百三十条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告梁艳的诉讼请求。本案案件受理费7600元，由原告梁艳负担（已付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  刘宝玉审 判 员  张新娟人民陪审员  王云飞二〇二〇年十一月三十日书 记 员  刘 鑫附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本当第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。