四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1302民初584号 原告：杨仲强，男，1968年2月1日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：周伟，四川皓宇律师事务所律师。 被告：代军，男，1964年10月21日出生，汉族，住四川省南充市蓬安县。 委托诉讼代理人：唐治民，四川超尚律师事务所律师。 被告：雍勇，男，1972年10月30日出生，汉族，住四川省南充市蓬安县。 被告：四川中虹房地产开发有限公司，住所地南充市营山县绥安街道兴隆北路8号。 法定代表人：蒋志祥，董事长。 委托诉讼代理人：张勇，四川英特信（南充）律师事务所律师。 被告：南充市顺庆区玉城房产中介服务部，住所地南充市顺庆区人民北路39号。 经营者：章晓玲。 委托诉讼代理人：章智勇，男，1973年6月26日出生，汉族，住南充市顺庆区。 第三人：蒲富全，男，1971年10月22日出生，汉族，住四川省南充市嘉陵区 第三人：北京中关村开发建设股份有限公司，住所地北京市朝阳区来广营乡来北家园小区西北角配套公建A座409号-417号。 法定代表人：孙长财，董事长。 委托诉讼代理人：伍声富，四川君士达律师事务所律师。 原告杨仲强与被告代军、雍勇、四川中虹房地产开发有限公司(以下简称中虹房产公司)、南充市顺庆区玉城房产中介服务部（以下简称玉城中介服务部）、第三人四川省营山县农村商业银行股份有限公司城南支行、第三人蒲富全房屋买卖合同纠纷一案，本院判决后，南充市中级人民法院以（2019）川13民终3441号《民事裁定书》裁定发回重审，本院于2020年1月15日立案后，通知第三人北京中关村建设股份有限公司（以下简称中关村公司）参加诉讼，依法另行组成合议庭于2020年7月13日公开开庭进行了审理。庭审中，原告杨仲强申请撤回了对第三人四川省营山县农村商业银行股份有限公司城南支行的起诉。原告杨仲强及其委托诉讼代理人周伟,被告代军及其委托诉讼代理人唐治民、被告雍勇、被告中虹房产公司的委托诉讼代理人张勇、被告玉城中介服务部的委托诉讼代理人章智勇、第三人中关村公司的委托诉讼代理人伍声富到庭参加了诉讼，第三人蒲富全经本院传票传唤未到到庭参加诉讼庭，本院现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求:1.判决确认杨仲强与代军、雍勇签订的《商品房买卖居间合同》有效，同时由被告协助原告办理将案涉三套房屋过户至原告名下；2.判决代军、雍勇承担违约金100704元；3.判决代军、雍勇承担逾期办证的损失64200元（从2018年5月24日起按照日万分之二的标准，暂计算至2019年3月24日，最终损失计算至实际办证之日止）；4.判决被告中虹房产公司、玉城中介服务部、中关村公司对第2、3项请求承担连带支付责任；5.判决被告玉城中介返还房屋佣金30000元；6.诉讼及保全费由被告承担。事实与理由：中虹房产公司系南充市顺庆区“滨江首座”项目的开发商，2016年12月31日，中虹房产公司与代军签订《滨江首座项目商品房订购协议》，约定中虹房产公司将“滨江首座”项目中的12套商品房抵款给代军。2017年6月13日，代军、雍勇经中虹房产公司同意与原告签订《商品房买卖居间合同》，约定杨仲强与蒲富全购买代军、雍勇上述抵款房屋中的五套（房号：1-2-301、1-3-301、1-3-302、1-3-303、1-3-306）。原告及蒲富全依约将房款全部支付给代军、雍勇，之后，二人将该房屋向原告及蒲富全进行了交付。原告及蒲富全于2018年2月28日及3月2日分别将上述房屋中的两套（房号：1-2-301、1-3-301）转售，并由买受人直接与中虹房产公司签订了商品房买卖合同，2018年5月16日办理了两套房屋的不动产登记证书。原告对其余三套房屋（1-3-302、1-3-303、1-3-306）进行了装饰装修并办理和开通了水电气等手续。后原告联系代军、雍勇办理网签或过户登记无果。2019年2月26日，原告至南充市不动产登记中心查询才得知无法办理网签及过户手续的真实原因是中虹房产公司在抵偿之前即将上述余下三套房屋在营山农商行城南支行办理了借款抵押登记。第三人蒲富全于2018年10月30日与原告达成一致，将买房资格和购房款全部转让给原告，原告与蒲富全结清了全部购房款，上述三套房由原告出资购买。原告认为，上述案涉三套房屋，中虹房产公司2020年6月16日解除了相关的抵押登记，原告认为合同真实有效，原告已经全部履行义务，三套房屋能正常办理手续，我方认为几被告应该共同协作办理，代军、雍勇及中虹房产公司构成违约理应承担违约责任，玉城中介服务部未核实房产全部信息，存在过错，也应承担责任。 被告代军辩称，1、2017年6月13日代军与原告签订的合同是真实意思表示，受中关村公司委托与中虹房产公司签订协议才产生今天纠纷，至于抵押期间代军不知情是否有抵押，按照代军观点，如果买卖合同签了就没有这个事情，所以责任不在代军。2、2017年3月设置了抵押代军不清楚，中虹公司没有通知代军，转让行为无效。3、代军与原告的合同是无效的，合同法第58条规定无效合同不承担违约金，代军在本案无过错，中关村公司有过错。4、既然房屋已经解除抵押，可以依法过户，就不存在损失。5、逾期办证看不出有什么损失，对诉请中除了第一项外其他不应得到支持。 被告雍勇辩称，同意代军的辩称意见。 被告中虹房产公司辩称，1、我们与原告及被告雍勇无合同关系，作为合同相对方，原告突破合同相对性原则要求我们承担责任，无法律依据。2、我方之所以与代军签订房屋认购协议是因中关村公司委托我们公司将应付中关村公司工程款以抵房形式转给代军，该行为系嘉陵区人力和社会保障局劳动监察队就支付民工工资要求与代军签订协议，我们与代军之间是代中关村公司以房抵工程款关系，代军与中关村公司之间是以房支付关系，我们根据申请在2016年底将涉案房屋在内的抵工程款房屋交付给代军使用，2018年涉案三套房屋没有办证情况下，中关村公司给我公司发函，要求我公司不能继续将未过户房屋过户到代军指定人名下，认为抵房款少了，鉴于我方与代军没有直接关系，我方和中关村公司才有关系，我方接到中光村公司函后停止办理相关手续，我方没有过错。4、如果中关村公司不给我公司发函，我方是能按照代军指示抵给其他人，我方贷款是续贷不是未到期情况下抵给代军的，我方公司希望中关村能认可我公司代其以房抵款。只要法院认定涉案房屋依法抵中关村公司工程款成功情况下，我公司可以办理抵房，我公司不应作为被告，应该是第三人，我公司与原告没有任何关系，我公司只是配合代军和中关村公司行为，请支持我方意见。 被告玉城中介服务部辩称，按照2017年6月13日居间合同第7、8条规定，收费中明确规定，我方收取佣金3万，协助办理公证及房屋交割手续，我方履行了义务，在房屋交易过程中我方把房屋信息进行了披露，相关材料在原审中已经提交，我方不予认可没有履行信息披露义务。 第三人中关村公司述称，原告的请求与中关村公司无论是事实还是法律都无关系，中关村公司不应作为第三人参加诉讼。中关村公司对中虹房产公司用房屋抵押工程款的行为不予认可。 第三人蒲富全没有陈述意见，也没有举证。 本院经审理认定事实如下：南充市顺庆区滨江中路一段407号“滨江首座”项目由中虹房产公司开发，中虹房产公司及案外人南充中盛置业有限公司（简称中盛置业公司）系中虹房地产公司的子公司。中关村公司承建该项目施工工程，并将部分劳务施工分包给蓬安县劳务公司，代军为蓬安县劳务公司的现场负责人。因中关村公司欠付工程款，2016年8月22日，代军以个人名义向中盛置业公司提交《申请》，要求中盛置业公司在应付工程款限额内以房抵款。2016年12月28日，中关村公司向中盛置业公司提交《申请代为支付委托书》，要求中盛置业公司在2017年春节前代为支付100万元，结算余款全部抵房（最终以我司与蓬安县劳务公司的结算书为准）。为落实以房抵工程款事宜，中虹房产公司（甲方）与代军（乙方）签订《“滨江首座”项目商品房定购协议》，约定将该项目1栋、2栋共12套住宅作价5605850元抵偿，并载明每套房屋的建筑面积、单价、现状及产权状态。合同对交房、办证时间等未予约定。合同落款时间为2016年12月21日。2017年6月13日，杨仲强、蒲富全（乙方）与代军、雍勇（甲方）及玉城中介服务部（丙方）签订《商品房买卖居间合同》，约定将前述房屋中的五套（房号：1-2-301、1-3-301、1-3-302、1-3-303、1-3-306）出卖给杨仲强、蒲富全，总成交价为170.5万元。合同载明：甲方保证该房屋的权属合法有效，且保证没有法律、法规规定限制的交易情形，并对该房屋享有完整的所有权或已得到的全部共有人的授权，能完全支配及处理该房屋，甲方保证该5套房有5个产权证；该房屋在交易过程中产生的产权纠纷、债务、税费、租赁清还、抵押等事宜，甲方应负全部责任，否则赔偿乙方一切损失并承担违约责任；甲方必须无条件配合乙方办理委托授权书。对款项支付双方约定，在签订合同时交付定金10万元，2017年6月14日，甲乙双方到中虹房产公司办理人员高仁处签署意见及乙方签署授权委托书后，乙方支付余款。合同还约定，由丙方提供居间服务，丙方促成甲乙双方买卖达成交易并签订合同，乙方须支付丙方佣金30000元，甲方须支付乙方佣金10000元。对违约责任约定：因甲方原因不能办理产权过户手续，甲方应承担产权交易中所发生的一切费用及佣金，双倍返还定金，同时向乙方支付该房屋成交总价10%的违约金；乙方不能按时向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交房，每逾期1日，由违约方向守约方赔偿总房款千分之五的损失。合同签订后，杨仲强、蒲富全向代军、雍勇支付了定金100000元。同日，蒲富全、杨仲强向代军、雍勇出具了五份《授权委托书》，上载明委托代军、雍勇前往中虹房产公司办理人员高仁处办理网签和不动产证等相关事宜。中虹房产公司的工作人员高仁批注：产权网签、不动产资料提供，每签一套收回一张原件，再次复印无效。随后，杨仲强、蒲富全在2017年6月14日支付了剩余房款。合同签订后，代军、雍勇即将案涉房屋的钥匙交给杨仲强、蒲富全。2018年2月20日，中虹房产公司向康源水务公司、南充电业局、中油南充天然气提交申请，上载明主要内容为：位于南充市顺庆区“滨江首座”项目1幢、2幢12套住房本属住宅性质，我公司改用售楼部办公用室。2017年6月13日，我司同意代军等人将这些抵扣劳务工程款的其中5套房产出售给杨仲强。故向前述单位申请安装一户一表的水、电、气，费用由杨仲强支付。之后，中虹房产公司与杨仲强、蒲富全指定的人员签订《商品房买卖合同》，在2018年5月24日办理了上述5套房屋中两套（房号：1-2-301、1-3-301）的产权登记手续，并收回两份《授权委托书》。原告及代军要求中虹房产公司办理其余三套房屋的买卖及产权手续时，因案涉三套房屋被中虹房产公司于2015年2月26日在第三人营山农商行城南支行贷款时设置了抵押，并办理了抵押登记，故案涉房屋未办理产权转移登记。本案在审理中，案涉房屋于2020年6月15日解除了抵押登记。 另查明，第三人蒲富全于2018年10月30日与原告达成一致，将买房资格和购房款全部转让给原告，原告与蒲富全结清了全部购房款，上述三套房由原告出资购买。 还查明，中盛置业公司与中关村公司对工程款进行结算，2018年8月15日，中关村公司向中盛置业公司出具《说明》，称不予认可按照6,410,389元给代军办理抵房事宜，中关村公司只认可4,341,163元。 本院认为，杨仲强、蒲富全与代军、雍勇及玉城中介服务部自愿签订《商品房买卖居间合同》，该合同没有违反法律强制性规范，合法有效。虽然在签订该房屋买卖合同时，代军、雍勇没有取得案涉房产的所有权，但这只是会影响交易结果，并不决定合同的效力。三方在签订合同时，没有对产权过户时间进行明确约定，但根据对其中两套房屋事实上已办理了产权手续的时间而无约定其它例外情形的事实，可以推定双方约定在此期间应当一并办理房屋产权证。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”规定，原告以已办结产权手续的取得时间即2018年5月24日作为确定案涉三套房屋的约定办证时间本院予以支持。代军、雍勇没有在约定的期限内办理产权转移登记手续的行为违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；”规定，应当承担逾期办证的违约责任。逾期办证的价款，因双方未对每套房屋作价，对未办理产权证的三套房屋应折算价款为996,288元{1,705,000元×（84.91+71.80+95.05）÷（94.18+84.91+84.91+71.80+95.05）]}。同时，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，双方约定按已付房款的10%给付违约金，又约定按日万分之五赔偿损失，应予调整。根据本案实际，酌定以已付房款为基数按日万分之一的标准计付逾期办证损失至实际取得产权证为止。本案买卖合同的相对人为杨仲强、蒲富全及代军、雍勇，蒲富全将合同权利义务全部转让给杨仲强，依照《中华人民共和国合同法》第八十一条“债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外”，故杨仲强作为原告主体适格并可据此行使合同权利。玉城中介服务部只是居间介绍双方签订合同，中虹房产公司系合同之外的第三人，因此，二被告均非买卖合同的相对方，依照合同相对性原则，不应对杨仲强就代军、雍勇的合同义务承担连带责任，故对原告的该项诉请，本院不予支持。需要说明的是，中虹房产公司虽非合同相对方，但其事实上参与了合同的履行过程，如其客观上隐瞒案涉房屋抵押或不能处置的事实，并损害了原告的利益，原告仍可主张权利。对玉城中介服务部而言，其作为专业房产中介机构，在促成交易前，应当审查交易标的物的基本状况，特别是是否存在权利限制等严重影响买受人实现物权的情节形，而其怠于行使，听凭出卖人的陈述，使买受人增大了交易风险。前述要求虽在合同条款中没有约定，但仍属玉城中介服务部应履行义务之范围，其未全面履行相应义务，也应承担一定的违约责任。案涉房屋已解除了抵押登记，办理房屋产权的条件已经成就，被告应当协助原告履行房屋产权登记手续。依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”规定，结合本案实际，酌定由其退回已收回的佣金15000元。中虹房产公司以房抵款的行为没有损害中关村公司的利益，且中虹房产公司和中关村公司之间的关系系另一法律关系，不影响《商品房买卖居间合同》关系成立。综上，杨仲强的诉请部分成立，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第八十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款（一）项“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；”之规定，判决如下： 一、原告杨仲强、第三人蒲富全与被告代军、雍勇、南充市顺庆区玉城房产中介服务部签订的《商品房买卖居间合同》有效； 二、四川中虹房地产开发有限公司协助被告代军、雍勇将南充市顺庆区滨江中路一段407号“滨江首座”三套房屋（房号：1-3-302、1-3-303、1-3-306）的产权在本判决生效后十日内过户登记到原告杨仲强名下； 三、被告代军、雍勇在本判决生效后立即支付逾期办证的违约金，计算标准为：以996288元为基数，从2018年5月24日起计至实际取得顺庆区“滨江首座”1-3-302、1-3-303、1-3-306房屋的产权证为止，按日万分之一的标准计算； 四、南充市顺庆区玉城房产中介服务部退还原告杨仲强佣金15,000元； 五、驳回原告杨仲强的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2099元，保全费5000元，由被告代军、雍勇负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  王立明 人民陪审员  王小莉 人民陪审员  谢 菠 二〇二〇年七月二十七日 书 记 员  何 洁