上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终6924号上诉人(原审被告)：黄俊，男，1968年7月8日出生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：江建平，上海市**律师事务所律师。委托诉讼代理人：甘宪成，上海市杰豪律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：朱伟忠，男，1963年7月12日出生，汉族，住上海市虹口区。被上诉人(原审原告)：刘华，女，1967年7月9日出生，汉族，住上海市杨浦区。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：萧志壮，上海市光明律师事务所律师。原审原告：庄招妹，女，1930年5月28日出生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：宦峰，上海江怀律师事务所律师。上诉人黄俊因与被上诉人朱伟忠、刘华及原审原告庄招妹房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2018)沪0109民初21177号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人黄俊上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉请，或将本案发回重审。事实与理由：第一，被上诉人对上海市密云路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)的回购权自合同签订之日起计算三年，于2015年11月26日消灭。黄俊与朱伟忠于2012年11月26日签订的《房屋买卖合同》中明确约定，双方签订的房屋买卖合同有效期为三年，自2012年11月26日起至2015年11月26日。被上诉人称其三年后可以无限期回购，缺乏依据。退一万步而言，即使是三年后可以无限期回购，被上诉人亦应当依约定赔偿上诉人的实际经济损失，即回购价格应为系争房屋的市场现值人民币(以下币种均为人民币)271万元。第二，被上诉人在合同约定的回购期内无力回购、放弃回购系争房屋。上述《房屋买卖合同》中约定，若被上诉人无能力回购系争房屋，则必须将系争房屋内户口迁出。在三年的回购期即将到期之际，被上诉人自知仍无力回购系争房屋，才向上诉人提出租赁系争房屋，并承诺迁出户口。且被上诉人拖欠租金的行为也表明了其无力回购并放弃回购系争房屋。被上诉人朱伟忠、刘华辩称：不同意上诉人的上诉请求。第一，朱伟忠与黄俊签订的《房屋买卖合同》，名为房屋买卖合同法律关系，实质上是让与担保法律关系。本案表面上是房屋买卖合同纠纷，实质上是民间借贷纠纷。朱伟忠与黄俊并无买卖房屋的合意，而是为双方之间的借款设定担保。因此，《房屋买卖合同》实际上是对双方总计120万元的借款设定让与担保，而非真实的房屋买卖。双方在合同中约定的回购条款更是印证了房屋买卖只是一种虚假的意思表示。在让与担保法律关系中，所有权转移具有暂时性，是可以回转的。如果债务人履行了还款义务，所有权就必须返还。本案中，朱伟忠已将120万元借款及经济补偿总计1,425,000元全数支付至一审法院保管，即已履行了还款义务，故黄俊无权继续享有系争房屋的所有权。第二，事前归属型让与担保因违反禁止流质(流押)原则而部分无效。根据法律规定，让与担保法律关系中的受让人，本案中即为黄俊，并不能享有系争房屋的所有权，其享有的仅可能是类比担保物权中的优先受偿权，该优先受偿权应受限于约定的或法定的清算义务，而非将系争房屋的所有权直接归属于受让人。请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审原告庄招妹述称：不同意上诉人的上诉请求。同意一审判决。需要指出的是，系争房屋是按照九四方案购买的，庄招妹对系争房屋亦享有权利。现在朱伟忠与黄俊通过系争房屋买卖的形式为借款关系提供担保，未经庄招妹同意，侵犯庄招妹的合法权益，故朱伟忠与黄俊签订的《房屋买卖合同》应为无效。请求二审法院驳回上诉，维持原判。朱伟忠、刘华、庄招妹向一审法院起诉请求：判令系争房屋归朱伟忠、刘华、庄招妹所有。一审法院认定事实：系争房屋原产权人为朱伟忠、刘华。2012年11月9日，朱伟忠、刘华与黄俊签订《上海市房地产买卖合同》，约定朱伟忠、刘华将系争房屋转让给黄俊，转让价款为120万元，双方于2012年12月30日之前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同对其他条款均未作约定。2012年11月26日，朱伟忠(甲方)与黄俊(乙方)又签订《房屋买卖合同》一份，约定甲方将系争房屋出售给乙方，双方议定出售价格为120万元，此房价为甲方净价，乙方不支付交易中的任何费用；乙方于房产产权交割完毕后，将剩余房款一次性支付给甲方，其中扣除甲方欠款总金额为65万元，乙方共支付总金额为55万元；甲乙双方签订的房屋买卖合同有效期为三年，从2012年11月26日至2015年11月26日(自房产交割日起)。期间，乙方承诺甲方仍享有居住的权利，三年后甲方可以再按照本合同议定的房产总价进行回购并一次性付清房款(中间由于市场的贬值或重大客观原因导致乙方造成实际经济损失的，应由甲方据实赔偿)，若三年后，甲方无能力回购此房产，必须要将房产中的所有户口迁移，乙方有权自行处理。如未能履行，则需支付违约金1,000元/天，计30,000元/月。同日，系争房屋的权利人变更登记为黄俊。2015年10月13日，黄俊(甲方)与朱伟忠(乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将系争房屋租赁给乙方，租期为二年，自2015年11月26日起至2017年11月26日止；合同期满，乙方需将此房户口簿上所有的户口迁移，甲方将自行处理；租金每月3,000元，按先付后用的原则，每年分2期支付，每期支付六个月房租租金，共2年，即在每半年前的一周内付清等内容。一审审理中，根据黄俊的申请，上海市高级人民法院委托上海大雄房地产估价有限公司对系争房屋目前的房地产市场价值进行评估，估价结果为系争房屋在2019年1月21日的市值为271万元。一审庭审中，朱伟忠与黄俊均确认朱伟忠未根据2015年10月13日的《房屋租赁合同》向黄俊支付系争房屋的租金。朱伟忠表示，双方签订的《房屋买卖合同》中明确约定朱伟忠回购系争房屋的期限是签订合同的三年后，并非三年之内，且回购金额是按照合同议定的房产总价进行回购；至于《房屋买卖合同》中关于“中间由于市场的贬值或重大客观原因导致乙方造成实际经济损失的，应由甲方据实赔偿”的约定，朱伟忠认为该“损失”是朱伟忠未支付的房屋租金，现朱伟忠除支付120万元回购系争房屋外，还愿意再按照双方租赁合同中约定的月租金3,000元的标准，支付黄俊2012年12月1日至本案判决为止的经济损失。一审审理中，朱伟忠将1,425,000元款项支付至一审法院。一审法院认为：本案争议焦点为朱伟忠与黄俊所签《房屋租赁合同》是否系真实租赁行为，双方在《房屋买卖合同》中对系争房屋的回购约定应否继续履行。朱伟忠与黄俊于2016年11月26日订立《房屋买卖合同》，根据该合同中双方约定的房款支付扣除方式、居住情况、回购事项等情况判断，双方对系争房屋的买卖区别于一般正常的房地产交易，系争房屋产权人虽变更为黄俊，但黄俊并未对系争房屋实际控制使用，系争房屋在产权人发生变更后仍由朱伟忠一方使用。双方在该合同中还约定了朱伟忠若未能按约回购时应承担迁出系争房屋内户籍及支付相应违约金的法律责任，但2015年朱伟忠未能回购系争房屋时，黄俊并未按前述约定行使权利，要求朱伟忠迁出系争房屋内户籍、承担违约责任，而是与朱伟忠另行签订《房屋租赁合同》，系争房屋仍由朱伟忠一方控制，并同意系争房屋内的户口在租赁期满后(2017年11月26日)再行迁出。房屋买卖属于重大民事行为，对其处置交易必定更为谨慎注意，黄俊以朱伟忠与其签订租赁合同即推定朱伟忠不再履行回购协议、认可黄俊为房屋权利人的意见缺乏依据。一审法院结合在案证据和双方当事人陈述，根据民事诉讼证据规则的规定，认为朱伟忠一方的陈述具有较强证明力，其所证明双方并非真实租赁关系，2015年朱伟忠因经济困难未进行回购，为补偿黄俊利息损失而商定以房屋租赁的形式每月向黄俊支付3,000元的事实具有高度盖然性。根据诚实信用原则，朱伟忠可按双方约定的回购价格120万元向黄俊回购系争房屋，朱伟忠支付相应回购款后，系争房屋产权可变更为原登记人朱伟忠、刘华。朱伟忠同意按每月3,000元标准向黄俊支付经济损失，与法无悖，予以照准。据此，一审法院作出判决：一、于判决生效之日起15日内，黄俊配合办理将上海市密云路XXX弄XXX号XXX室房屋产权变更登记至朱伟忠、刘华名下的手续；二、于判决生效之日起15日内，朱伟忠向黄俊支付上海市密云路XXX弄XXX号XXX室房屋回购款120万元；三、于判决生效之日起15日内，朱伟忠按每月3,000元标准向黄俊支付自2012年12月1日起至判决生效之日止的经济损失。本院二审期间，黄俊提供了一份出售出租委托及钥匙收据，称系争房屋于2018年4月8日委托中介出售时，因将房屋钥匙交给中介保管，由中介方出具了上述收据，欲证明朱伟忠同意并配合黄俊出售系争房屋，朱伟忠实际上已经放弃了回购权；黄俊还提供了一份朱伟忠与黄俊之间的微信聊天记录，欲证明自双方签订租赁合同后，朱伟忠始终没有支付租金，黄俊多次要求解除租赁合同，并要求朱伟忠迁出户口，而朱伟忠并未拒绝，只是以母亲生病等理由拖延迁移户口，其回购权已经消灭。对此，被上诉人质证认为：首先，黄俊提交的上述材料并非二审新证据；其次，对出售出租委托及钥匙收据的真实性、关联性、合法性不予认可；对微信聊天记录的真实性予以认可，但该聊天记录并不能证明被上诉人放弃了回购权。原审原告庄招妹表示，黄俊提交的上述材料不属于二审新证据，故不予质证、不予认可。本院经审查认为，黄俊提供的出售出租委托及钥匙收据系复印件，且该收据未显示朱伟忠配合黄俊出售系争房屋等内容，不能实现黄俊的证明目的，本院不予采纳；因被上诉人对上述微信聊天记录的真实性予以认可，故本院对该微信聊天记录的真实性予以确认。本院经审理查明，黄俊自2017年3月起通过微信催促朱伟忠办理户口事宜，朱伟忠先是回复称因母亲生病、外出旅游等原因请黄俊暂时等待，后于2017年8月回复称在办了，过几天就给具体时间；2018年4月7日，黄俊发微信给朱伟忠称“明天下午两点半我来密云路，中介拍几张照片，你等我”，朱伟忠回复称“好的”；2018年4月13日，朱伟忠发微信给黄俊称“你叫中介有人看房安排到下星期五以后，我这几天会安排我母亲”。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：二审中，本案的争议焦点有二，一是朱伟忠与黄俊签订《房屋买卖合同》之行为的真实意思是买卖房屋，还是通过买卖房屋的形式为朱伟忠向黄俊借款提供担保；二是《房屋买卖合同》中约定的回购权是否已过期并消灭。一、房屋买卖或让与担保关于涉案《房屋买卖合同》的性质，上诉人认为双方的真实意思即为买卖系争房屋，只是同时为被上诉人设定了一定期限内的回购权利；而被上诉人认为双方的真实意思是为朱伟忠向黄俊借款120万元提供担保，上诉人不能直接享有系争房屋的所有权。本院认为，让与担保是指债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，若债务人到期清偿债务，则债权人将该财产返还给债务人或第三人，若债务人到期没有清偿债务，则债权人可以对财产拍卖、变卖、折价以偿还债权。其与真实财产转让的区别主要表现为以下两个方面：一方面，财产转让以转让财产权利为目的，出卖人的主要义务是转让财产权利，买受人的主要义务是支付转让价款，而让与担保以为主债务提供担保为目的，受让人通常无须为此支付对价；另一方面，让与担保作为一种非典型担保，属于从合同的范畴，与其对应的往往还会存在一个主合同，而财产转让不存在类似情形。从本案的具体情况来看，朱伟忠、刘华与黄俊于2012年11月9日签订的《上海市房地产买卖合同》约定，朱伟忠、刘华将系争房屋转让给黄俊，转让价格为120万元；朱伟忠与黄俊于2012年11月26日签订的《房屋买卖合同》约定，朱伟忠将系争房屋出售给黄俊，出售价格为120万元，扣除朱伟忠原欠黄俊的65万元，黄俊还须支付55万元。后双方确以120万元的交易价格完成了系争房屋的产权过户登记手续，黄俊亦实际支付了剩余房款55万元。双方合同约定及履行过程符合房屋买卖关系的法律特征。虽然《房屋买卖合同》中同时约定朱伟忠一方在2012年11月26日至2015年11月26日期间仍对系争房屋享有居住权利，且三年后可按照本合同议定之房产总价回购系争房屋，但该特别约定并不影响双方之间房屋买卖关系的成立与生效。被上诉人虽主张双方之间法律关系的本质是借款合同关系，《房屋买卖合同》只是为了担保黄俊对朱伟忠享有之120万元的债权，但被上诉人并未提供充分证据证明朱伟忠与黄俊之间还另有一个关于120万元的借款合同，而仅凭上述《房屋买卖合同》中对居住利益、回购权的特别约定，不足以证实双方之间形成的是借款关系。尤其，双方还于2015年10月13日就系争房屋签订了《房屋租赁合同》，约定朱伟忠自2015年11月26日起承租系争房屋。该事实也与被上诉人主张的借款关系存在冲突。如果双方签订《房屋买卖合同》并将系争房屋过户至黄俊名下只是为了担保黄俊对朱伟忠的债权，那么朱伟忠对系争房屋的居住使用利益理应不受影响，亦无签订《房屋租赁合同》之必要。因此，对于被上诉人所称双方就系争房屋仅成立让与担保关系的意见，本院不予采纳。此外，庄招妹认为系争房屋是根据1994年的房改方案购买、庄招妹也是系争房屋的权利人，而上诉人与被上诉人就系争房屋签订的买卖合同未经庄招妹签字同意，故应属无效。对此，本院认为，即使庄招妹所述属实，对本案系争房屋买卖合同的效力也无影响。首先，朱伟忠、刘华虽欠缺对系争房屋的完整处分权，但其与黄俊就系争房屋签订的买卖合同并不因此无效；其次，在2012年双方交易发生时，朱伟忠是系争房屋唯一的登记权利人，黄俊出于对不动产登记公示效力的信赖而与朱伟忠及其配偶刘华签订买卖合同，以合理价格受让系争房屋，并完成产权过户登记，符合善意取得的条件。据此，庄招妹所称因其不知情故上诉人与被上诉人之间的房屋交易行为应为无效的主张，不能成立。综上，本院认为，朱伟忠、刘华与黄俊于2012年11月9日签订的《上海市房地产买卖合同》及朱伟忠与黄俊于2012年11月26日签订的《房屋买卖合同》均是当事人的真实意思表示，合法有效。因双方已依约完成产权过户登记手续，故黄俊是系争房屋的所有权人。二、约定回购权是否已过期并消灭朱伟忠与黄俊在《房屋买卖合同》中约定，自房屋产权转移登记之日起三年内，黄俊承诺朱伟忠仍享有居住权利，三年后朱伟忠可以本合同议定的房产总价即120万元回购系争房屋(中间由于市场的贬值或重大客观原因导致黄俊实际经济损失的，应由朱伟忠据实赔偿)，若三年后朱伟忠无能力回购，则须将系争房屋内的户口迁出，黄俊有权自行处理。虽然上述《房屋买卖合同》中关于朱伟忠回购权利的条款在文字上确实存在一定的表意不明，以致双方对回购价格、回购期限等关键问题各执一辞，但本院认为，结合《房屋买卖合同》相关条款的整体文义及当事人权利义务对等的基本考量，可以认定双方在该合同中对回购价格的约定为120万元，对回购期限的约定为房屋产权转移登记之日起三年。黄俊认为，合同约定的回购价格应为回购当时的市场价，理由是双方同时还约定了朱伟忠应当赔偿黄俊的经济损失。但是，黄俊此处所依据的“中间由于市场的贬值或重大客观原因导致乙方造成实际经济损失的，应由甲方据实赔偿”之约定，并不能推出朱伟忠应以回购当时的市场价来回购系争房屋的结论。朱伟忠认为，合同约定其“三年后”可以回购系争房屋，其于2018年要求行使回购权，亦属于“三年后”，故其有权以120万元的价格回购系争房屋。但从合同相关条款的整体来看，黄俊承诺朱伟忠对系争房屋仍享有居住权利的期限是三年，且三年后若朱伟忠无能力回购房屋则应当迁出户口，系争房屋任由黄俊处置。即综合上下文可以认定，若朱伟忠在三年居住权利期限届满时仍无能力回购系争房屋，则黄俊可以自由处分系争房屋，朱伟忠的回购权不复存在。退一步而言，即使认为双方在《房屋买卖合同》中对于回购权的行使期限约定不明，且通过文意解释等方法也不能予以明确，朱伟忠亦应当在三年居住权利期限届满后的合理期限内行使回购权利。双方在《房屋买卖合同》中约定的朱伟忠对系争房屋的回购权利，究其本质，是双方约定的出售方对《房屋买卖合同》的解除权。如果仅因为合同条款中关于回购权行使期限的文字表意不甚明确即认为朱伟忠可以无限期地随时行使回购权，既不符合合同解释的一般规则，也有悖于基本的公平原则。事实上，在《房屋买卖合同》约定的“三年后”，朱伟忠并未及时要求回购系争房屋；且从双方的微信聊天记录来看，自2017年3月起，黄俊一直要求朱伟忠履行迁出户口的义务，但直至2018年4月，朱伟忠未曾提出要回购系争房屋，还对黄俊出售系争房屋的准备工作表示配合。可见，即使双方《房屋买卖合同》中对回购期限约定不明，朱伟忠亦未在合理期限内主张回购系争房屋。故本案中，朱伟忠依《房屋买卖合同》约定要求回购系争房屋的权利已过期失效。现朱伟忠、刘华、庄招妹要求确认系争房屋归其三人所有的诉请，本院无法支持。综上所述，上诉人黄俊的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百二十五条第一款、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销上海市虹口区(2018)沪0109民初21177号民事判决；二、对朱伟忠、刘华、庄招妹的诉讼请求不予支持。本案一审案件受理费15,600元，由朱伟忠、刘华、庄招妹共同负担；二审案件受理费15,600元，由朱伟忠、刘华共同负担。本判决为终审判决。审判长 余 艺审判员 彭 辰审判员 成 皿二〇二〇年七月二日书记员 陈雅葳附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。……第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……