广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初16221号原告（反诉被告）：中山市利和置业有限公司，住所地广东省中山市*****************C3。法定代表人：欧炳维，总经理。委托诉讼代理人：郭嫦娟，广东登都律师事务所律师。委托诉讼代理人：林俊，广东登都律师事务所律师。被告（反诉原告）：深圳市七九八二餐饮管理有限公司，住所地广东省深圳市龙岗区坂田街道上雪科技园北区********。法定代表人：熊治勇，总经理。委托诉讼代理人：刘世龙，广东广瀚律师事务所律师。原告中山市利和置业有限公司（以下简称利和公司）与被告深圳市七九八二餐饮管理有限公司（以下简称七九八二公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，七九八二公司提起反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告利和公司的委托诉讼代理人林俊，被告七九八二公司的法定代表人熊治勇及委托诉讼代理人刘世龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。利和公司向本院提出诉讼请求：1.确认利和公司与七九八二公司2017年10月9日签订的《商铺租赁合同》于2019年10月15日解除；2.七九八二公司向利和公司支付拖欠的租金（自2019年2月1日起计至合同解除之日止，暂计至2019年10月15日止为84182.7元，其中2019年2月1日至同年9月30日拖欠租金79290.96元；2019年10月1日至同年10月9日拖欠租金2877.49元；2019年10月10日至同年10月15日拖欠租金2014.25元）；3.七九八二公司向利和公司支付迟延支付租金违约金（自2019年2月6日起每日按欠费金额的1‰计至实际清偿之日止，暂计至2019年10月15日为11714.6元，计算方式为以9911.37元为基数自2019年2月6日起，以9911.37元为基数自2019年3月6日起，以9911.37元为基数自2019年4月6日起，以9911.37元为基数自2019年5月6日起，以9911.37元为基数自2019年6月6日起，以9911.37元为基数自2019年7月6日起，以9911.37元为基数自2019年8月6日起，以9911.37元为基数自2019年9月6日起，以4891.74元为基数自2019年10月6日起，均计至付清之日止）；4.七九八二公司向利和公司补交2017年10月10日至2018年9月9日已享受的租金折扣优惠99200.93元（计算方式为：9010.34÷31×22+9010.34×10+9010.34÷30×9）；5.七九八二公司交纳的租赁保证金18878.8元由利和公司没收；6.七九八二公司于合同解除日起7日内向利和公司腾退位于中山市*********利和广场购物中心四层步行街4013、4014A卡商铺，并恢复至毛坯状态。逾期腾退的，应自期满之次日起至七九八二公司实际腾退之日止，按每月20813.88元（10406.94元×2）向利和公司支付场地占用费；7.七九八二公司承担本案律师费3000元。诉讼过程中，利和公司明确第2项诉求为七九八二公司向利和公司支付2019年2月1日至同年10月15日止的租金84182.7元；变更第6项诉讼请求为七九八二公司向利和公司支付场地占用费12141.47元（计算方法为按日租金346.9元从2019年10月16日计至2019年10月22日止为2428.27元，另按日租金693.8元从2019年10月23日计至2019年11月5日止为9713.2元，共计12141.47元）。事实和理由：2017年10月9日，利和公司与七九八二公司签订《商铺租赁合同》，约定七九八二公司承租位于中山市*********利和广场购物中心四层4013、4014A卡商铺，租赁期限为2017年10月10日至2022年10月9日，租赁保证金18878.8元，七九八二公司应于租赁合同签订之日起7日内支付租赁保证金，其中2017年10月10日至2018年10月9日每月租金为9439.4元，2018年10月10日至2019年10月9日每月租金为9911.37元，2019年10月10日至2020年10月9日每月租金为10406.94元，2020年10月10日至2021年10月9日每月租金为14159.1元，2021年10月10日至2022年10月9日每月租金为14867.06元，七九八二公司应于每月第5日前支付当月租金；七九八二公司应按期缴纳租金及相关费用，否则每逾期一日，应当向利和公司支付相当于欠费金额千分之一的迟延支付租金违约金，迟延超过30日或累计超过3次，利和公司有权单方解除合同。2017年10月10日至2018年9月9日为租金优惠期，利和公司给予七九八二公司的租金优惠共99200.93元；如七九八二公司的原因导致租赁合同提前终止，则利和公司有权没收合同项下的履约保证金且七九八二公司还应在租赁合同终止后7日内补交装修期和租赁合同第五条项下或其他方式已享受的租金、物业管理费、宣传推广费等优惠金额。合同签订后，利和公司已依约向七九八二公司交付商铺，七九八二公司却连续多月欠缴租金，其行为已给利和公司带来较大的经济损失。利和公司已多次向七九八二公司发出《要求限期改正违约行为的函》，并曾向法院起诉主张截止2019年1月31日的权益，后利和公司与2019年9月29日向七九八二公司发出解除通知书，要求于2019年10月15日解除涉案合同并要求七九八二公司支付欠付款项，但七九八二公司至今仍未向利和公司支付任何款项，亦未交还商铺，故利和公司诉至法院，请求判如所请。诉讼过程中，利和公司补充事实和理由为，涉案商铺已经在2019年10月29日由七九八二公司向利和公司交接，并于2019年11月5日恢复原状。七九八二公司辩称，1.确认尚欠利和公司租金84182.7元尚未支付；2.关于租金折扣优惠，利和公司给予七九八二公司的租金折扣优惠本为吸引商铺进场的促销措施，是为了与商户一起共同经营好利和广场，所以在合同中约定在2017年10月10日至2018年9月9日期间给予七九八二公司租金折扣，每月429.06元。当时七九八二公司预料，经过利和公司一年的经营，古镇利和广场的客流应会有所改进，到时就可以支付合同中约定的全额租金，但由于利和公司的运营策略不能适应古镇地区的实际环境，导致开业至今仍不能实现客观的客流，这才导致包括七九八二公司在内的商铺大范围欠租。两年来，七九八二公司多次与利和公司沟通希望利和公司能考虑商场的实际情况对经营策略和商铺优惠进行调整，即便在利和公司与七九八二公司已解除合同的情况下，七九八二公司仍然在与利和公司协商付款方案，七九八二公司并无拖欠租金的故意，只是七九八二公司在进驻利和公司以来已持续亏损百万，在解除合同时，依然按照约定将商铺恢复成毛坯。根据商铺租赁合同第五条备注，如乙方连续亏损无法持续经营的情况下，导致本合同提前终止，则无需补交租赁期限内已享受的优惠折扣。3.租赁合同规定迟延支付租金的违约金每日按欠费金额的1‰计算，该标准明显过高，请求法院予以调整。本案中，七九八二公司无拖欠租金的故意，拖欠租金是利和公司客观经营状况所导致的无奈之举。利和公司对此亦附有不可推卸的运营责任。因此，希望法院能够考虑实际情况，判处七九八二公司无需缴纳违约金。4.七九八二公司由于连续亏损无法持续经营导致本合同提前终止，利和公司应退还七九八二公司的租赁保证金。5.涉案商铺早已恢复至毛坯状态，故请求法院驳回利和公司关于恢复至毛坯状态的诉讼请求。6.七九八二公司不同意支付诉讼请求6中的相关费用。七九八二公司于2019年9月29日收到解除通知书，在2019年10月7日就停止营业。在2019年10月8日七九八二公司就已经通知利和公司相关人员要求办理交接手续，这是因为七九八二公司并不想损失的进一步扩大。但是利和公司竟然以七九八二公司若不按照解除通知书上的所有项目向利和公司缴纳所有费用（包括完全不合理的违约金）就不同意与七九八二公司办理交接手续。上述内容有微信聊天记录可以作为证据予以证实。双方一直洽谈至2019年10月23日，利和公司依然不允许七九八二公司撤场，办理交接，无奈之下七九八二公司向利和公司发送函件，要求其与七九八二公司办理交接手续。也是因为这样，一直到2019年10月29日，利和公司才配合七九八二公司办理交接。从上述过程可以看出，导致涉案商铺无法交接的原因是利和公司的阻扰行为导致，因此上述责任不应当由七九八二公司承担。七九八二公司向本院提出反诉诉讼请求：1.确认双方签订的《中山利和广场商铺租赁合同》已于2019年10月15日解除；2.判令利和公司退还七九八二公司已支付的租赁保证金18878.8元；3.利和公司退还七九八二公司已支付的装修押金10000元。诉讼过程中，七九八二公司撤回第3项反诉诉讼请求。事实和理由：2019年10月7日，七九八二公司收到利和公司邮寄的解除通知书，要求与七九八二公司解除《中山利和广场商铺租赁合同》等，七九八二公司为避免双方损失进一步扩大，同意根据解除通知书上的日期于2019年10月15日向七九八二公司交还商铺，并将店铺恢复至毛坯，且在约定的日期前将店铺交还给利和公司，故合同的实际解除日期应为2019年10月15日。七九八二公司在签订租赁合同时向利和公司支付了19978.8元的租赁保证金和10000元的装修保证金，现双方已解除合同，故利和公司应退还上述款项。针对七九八二公司的反诉，利和公司辩称，因为七九八二公司拖欠租金的违约行为导致合同解除，故不应退还租赁保证金给七九八二公司。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下:2017年10月9日，利和公司（甲方）与七九八二公司（乙方）签订《中山利和广场商铺租赁合同》，约定甲方将位于中山市*********利和广场购物中心四层4013、4014A号商铺出租给乙方使用，租赁期限为2017年10月10日至2022年10月9日；第五条租金标准和支付：2017年10月10日至2018年10月9日每月租金为9439.4元，2018年10月10日至2019年10月9日每月租金为9911.37元，2019年10月10日至2020年10月9日每月租金为10406.94元，2020年10月10日至2021年10月9日每月租金为14159.1元，2021年10月10日至2022年10月9日每月租金为14867.06元；若七九八二公司在2017年12月10开业，则2017年10月10日期间至2018年9月9日期间租金按429.06元/月缴纳，即每月优惠9010.34元。租金按自然月支付，在公历每月第5日前支付本月租金，但首年首月租金应与租赁保证金同时支付，如租赁合同租赁期的首月或尾月租期不足1个月的，则按首月或尾月租期的实际租赁天数支付租金。如果乙方有违反或不履行本协议的行为导致本合同提前终止，则乙方应在本合同终止后7日内补交租赁期内已享受的优惠折扣。如乙方连续亏损无法持续经营情况下导致本合同提前终止，则无需补交租赁期限内已享受的优惠折扣。本合同签署之日起7日内，乙方应当向甲方支付相当于两个月基本租金的租赁保证金，即18878.8元。本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金。本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金。乙方延迟交纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应向甲方或物管公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；延迟超过30日，甲方有权解除合同。双方特别明确，乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方装修期和第5条项下租金折扣优惠的前提。除乙方连续亏损无法持续经营的情况下导致本合同提前终止外，如乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形）则乙方应在本合同终止后7日内补交装修期和第五条项下或其他方式已享受的租金等优惠金额。本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因终止后7日内，乙方应当将该商铺交还甲方。该等期限为本合同项下该商铺交还期，在交还期内，乙方应将商铺恢复至毛坯状态，如因乙方违约导致本合同终止的，则在上述交还期内乙方仍应按解释所在租约年租金标准向甲方支付占用费等内容。合同签订后，利和公司已向七九八二公司交付上述商铺，七九八二公司于2017年10月12日向利和公司缴纳租赁保证金18878.8元。因七九八二公司未按期缴纳租金，利和公司分别于2018年9月1日、同年12月3日、2019年3月22日向七九八二公司邮寄限期改正违约行为的函，要求七九八二公司于限定期限内向其缴纳租金等费用。利和公司并于2019年3月13日向本院起诉七九八二公司，要求支付2018年9月10日起暂计至2019年1月31日止的租金41400.46元等费用。七九八二公司在该案确认其尚欠利和公司2018年9月10日至2019年1月31日期间的租金41400.46元。本院已于2019年7月29日作出（2019）粤2072民初3581号民事判决书，判决七九八二公司向利和公司支付租金41400.46元及违约金。利和公司于2019年9月29日向七九八二公司发送解除通知书，通知七九八二公司因其拖欠截至2019年9月30日的租金120691.42元、物业服务费、宣传推广费、水费、电费等，经利和公司多次催缴，七九八二公司仍未缴清欠费，七九八二公司的行为已严重违反合同约定，构成根本违约，故双方签订的合同于2019年10月15日解除，请七九八二公司于2019年10月25日前搬离商铺内所有物品及装修、按合同约定将商铺恢复至毛坯状态后交还利和公司并办理交接手续，否则视为放弃所有权，利和公司有权自行处理并将该商铺另行出租。该邮件于2019年10月7日被七九八二公司的法定代表人签收。七九八二公司确认尚欠利和公司2019年2月1日起至2019年10月15日期间的租金84182.7元，并同意支付。2019年10月29日，利和公司与七九八二公司办理商铺退铺交接手续，七九八二公司于2019年11月5日将商铺恢复至毛坯状态。七九八二公司称其方在收到解除合同通知书后一直配合办理交接及退还商铺手续，且涉案合同解除的原因系其持续亏损无法继续经营。七九八二公司提交微信聊天记录及邮件拟证实其方在2019年10月8日已经通知利和公司办理交接手续，但因为利和公司的原因拖至2019年10月29日才办理，故该期间商铺无法交接的原因在利和公司，其方不应承担该期间商铺无法交接的责任。但七九八二公司未提交依据证实聊天人的身份，而微信聊天记录不能反映利和公司阻止七九八二公司撤场，邮件亦为单方制作无利和公司的签收，利和公司对上述证据均不确认。2019年10月30日，利和公司（甲方）与广东登都律师事务所（乙方）签订《民事案件委托代理合同》，约定乙方受甲方委托，指派律师林俊在其与七八九二公司租赁合同纠纷等三案第一审、第二审（一审、二审含本诉、反诉）、执行（含听证）等程序中担任甲方代理人，签订合同后，甲方一次性向乙方支付第一审律师费3000元等内容。该所于2019年12月19日向利和公司开具诉讼代理费金额为3000元的广东增值税普通发票。七九八二公司不同意支付该律师费。关于履约保证金、违约金的问题，利和公司认为履约保证金为违约金的一种，应当与违约金一并作出实体判决，但若法庭认定保证金具有定金性质，利和公司选择适用逾期付款违约金及返还折扣优惠条款来追究七九八二公司的违约责任。本院认为,利和公司与七九八二公司形成合法有效的房屋租赁合同关系。利和公司及七九八二公司均确认双方签订的《中山利和广场商铺租赁合同》于2019年10月15日解除，故本院予以认定。七九八二公司确认尚欠利和公司2019年2月1日起至2019年10月15日止的租金84182.7元，并同意支付，故本院对利和公司的该项诉求予以支持。关于租赁合同解除的原因，七九八二公司未支付利和公司2019年2月1日起的租金，依据双方签订的租赁合同约定，利和公司有权解除合同，利和公司以七九八二公司拖欠租金等为由，向七九八二公司发出解除通知书，要求解除案涉租赁合同，故本案涉案租赁合同系因七九八二公司违约而解除。七九八二公司辩称解除原因系其持续亏损无法继续经营，但其未提交证据予以证实，故应承担举证不能的不利后果，本院对其主张不予采信。关于迟延交租的违约金。双方在《中山利和广场商铺租赁合同》中约定：“乙方（即七九八二公司）延迟交纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方（即利和公司）支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金……。”七九八二公司确实未按期支付租金，已构成违约，依据上述约定，七九八二公司应向利和公司支付延迟交租的违约金。关于迟延交付租金违约金的计算标准，利和公司主张按日利率1‰计算，七九八二公司辩称过高，因七九八二公司拖欠租金的行为给利和公司造成的直接损失是相应款项的利息损失，且利和公司并未提供证据证明有造成其他的损失，故利和公司主张的违约金过分高于造成的损失，应当予以调整，故本院调整为按年利率24%计算，其中以9911.37元为基数自2019年2月6日起，以9911.37元为基数自2019年3月6日起，以9911.37元为基数自2019年4月6日起，以9911.37元为基数自2019年5月6日起，以9911.37元为基数自2019年6月6日起，以9911.37元为基数自2019年7月6日起，以9911.37元为基数自2019年8月6日起，以9911.37元为基数自2019年9月6日起，以4891.74元为基数自2019年10月6日起计至付清之日止。关于租赁保证金和租金折扣优惠的问题。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”本案中，双方在本案《中山利和广场商铺租赁合同》约定：“本合同因乙方（即七九八二公司）违约而提前终止的，则甲方（即利和公司）有权没收本合同项下之履约保证金；本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金。”由此可见，双方在《中山利和广场商铺租赁合同》中约定的租赁保证金或者履约保证金，明显具有定金的性质，故应认定为定金。同时，双方在《中山利和广场商铺租赁合同》租金标准和支付项下约定：“如乙方（即七九八二公司）有违反或不履行本协议的行为导致本合同提前终止，则乙方应在本合同终止后7日内补交租赁期内已享受的优惠折扣”，以及“双方特别明确，乙方（即七九八二公司）妥善履行本合同是甲方（即利和公司）给予乙方装修期和第五条项下租金折扣优惠的前提；除乙方连续亏损无法持续经营的情况下导致本合同提前终止外，如乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形），则乙方应在本合同终止后7天内补交装修期和第五条项下或其他方式已享受的租金优惠等。”因此，双方约定的七九八二公司应在本合同终止后7日内补交租赁期内已享受的租金等优惠折扣，明显也是七九八二公司因违约导致合同提前终止所应承担的违约责任。也即是说，针对七九八二公司因违约导致合同提前终止履行的情形，双方既约定了定金条款，也约定了违约金条款。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”鉴于利和公司已选择适用返还租金折扣优惠条款来追究七九八二公司的违约责任，故本院对利和公司诉求七九八二公司支付其租金折扣优惠予以支持，对利和公司诉求没收保证金不予支持，对七九八二公司诉求利和公司返还其租赁保证金18878.8元予以支持。关于租金折扣优惠的数额，商铺租赁合同反映2017年10月10日至2018年9月9日若七九八二公司能在2017年12月10日开业则每月给予租金折扣优惠9010.34元，利和公司主张2017年10月10日至2018年9月9日其方给予七九八二公司租金折扣优惠为按每月优惠9010.34元，七九八二公司未提出异议，本院予以认定。鉴于商铺租赁合同约定租金为按自然月支付，租赁期的首月或尾月不足1个月的按首月或尾月的实际租赁天数支付租金，故2017年10月10日至2018年9月9日七九八二公司实际享受的租金优惠为99200.93元（9010.34元/月÷31天×22天+9010.34元/月×10个月+9010.34元/月÷30天×9天），故本院对利和公司诉求七九八二公司支付给其的租金折扣优惠数额99200.93元亦予以确认。关于场地占用费。涉案合同于2019年10月15日解除，七九八二公司于2019年11月5日才将涉案商铺恢复至毛坯状态，依据《商铺租赁合同》的约定，利和公司有权要求七九八二公司支付合同解除之日至恢复至毛坯状态期间的占用费，该占用费自合同解除之日后七日内按租金标准支付，其后按租金标准的200%的标准支付。故七九八二公司应支付利和公司占用费11861.67元（10406.94元÷31天×7天+10406.94元÷31天×9天×200%+10406.94元÷30天×5天×200%），超出部分，本院不予支持。七九八二公司辩称其方在2019年10月8日已经通知利和公司办理交接手续，但因为利和公司的原因拖至2019年10月29日才办理，故其方不应承担该期间商铺无法交接的责任。但七九八二公司提交的微信聊天记录不能反映利和公司阻止其撤场并将商铺恢复原状，亦未提交依据证实聊天人的身份，而其提交的邮件亦为单方制作无利和公司的签收，利和公司对上述证据均不确认，故本院对其主张不予采信。关于律师费。《中山利和广场商铺租赁合同》中没有对律师费进行约定，利和公司要求七九八二公司支付其租金折扣优惠已足以弥补其损失，且七九八二公司在诉讼中不存在滥用诉讼权利等明显不当行为，故本院对利和公司主张七九八二公司支付律师费3000元的诉讼请求不予支持。七九八二公司在诉讼过程中撤回其第3项诉讼请求，此系当事人依法行使民事处分权利，不违反法律规定，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款、第一百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告中山市利和置业有限公司与被告深圳市七九八二餐饮管理有限公司于2017年10月9日签订的《商铺租赁合同》于2019年10月15日解除；二、被告深圳市七九八二餐饮管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告中山市利和置业有限公司支付2019年2月1日起至同年10月15日期间的租金84182.7元及迟延支付租金的违约金（以9911.37元为基数自2019年2月6日起，以9911.37元为基数自2019年3月6日起，以9911.37元为基数自2019年4月6日起，以9911.37元为基数自2019年5月6日起，以9911.37元为基数自2019年6月6日起，以9911.37元为基数自2019年7月6日起，以9911.37元为基数自2019年8月6日起，以9911.37元为基数自2019年9月6日起，以4891.74元为基数自2019年10月6日起，均按年利率24%计算至付清之日止）；三、被告深圳市七九八二餐饮管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告中山市利和置业有限公司支付租金优惠99200.93元；四、被告深圳市七九八二餐饮管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告中山市利和置业有限公司支付场地占用费11861.67元；五、原告中山市利和置业有限公司应于应于本判决生效之日起五日内向被告深圳市七九八二餐饮管理有限公司返还租赁保证金18878.8元；六、驳回原告中山市利和置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4554元，减半收取计2277元，由原告中山市利和置业有限公司负担227元，被告深圳市七九八二餐饮管理有限公司负担2050元（该费用原告中山市利和置业有限公司已预交，其同意由被告深圳市七九八二餐饮管理有限公司直接向其支付，被告深圳市七九八二餐饮管理有限公司在支付上述款项时迳付原告中山市利和置业有限公司，本院不另收退）。反诉案件受理费136元，由原告中山市利和置业有限公司负担（该款被告深圳市七九八二餐饮管理有限公司已缴纳，其同意由原告中山市利和置业有限公司直接向其支付，原告中山市利和置业有限公司在支付上述款项时迳付被告深圳市七九八二餐饮管理有限公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  郭晓琳二〇二〇年七月十五日书记员  钟厚仁