山东省乐陵市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1481民初2229号原告（反诉被告）：张坤，男，1988年3月11日出生，汉族，住乐陵市。委托诉讼代理人：张建委，山东胜券律师事务所律师。被告（反诉原告）：向云富，男，1968年5月17日出生，汉族，住四川省成都市温江区。委托诉讼代理人：刘斌，乐陵安达法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）张坤与被告（反诉原告）为房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张坤及其委托诉讼代理人张建委、被告向云富及其委托诉讼代理人刘斌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张坤向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告自2020年3月7日起至2020年6月30日止房屋租金65219元，职工宿舍租金3276元，违约金20700元，以及欠付的水电费1500元、卫生垃圾处理费2000元，设备使用更换耗材费14600元。以上共计107295元。庭审中，原告变更诉讼请求，职工宿舍租金由3276元变更为3957元，共计107976元；2.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2019年3月5日，原、被告签订《房屋租赁合同》，被告租用原告位于乐陵市恒通木业有限公司院内1725平方米房屋用于生产加工木制品。租赁期限自2019年3月7日起至2024年3月7日止，共计5年。前三年每年租金207000元。合同第十二条违约责任(二)约定：租赁期内，乙方(被告)需提前退租的，应提前三个月通知甲方(原告)，并按年租金的10%支付违约金。同时被告租用原告宿舍7间130平，口头约定每平每年80元。原告依约将房屋及宿舍交付被告使用。2020年6月27日，被告突然向原告发来《通知函》，单方要求解除合同，并将交接时间定在2020年6月30日，但又拒不支付2020年3月7日起至2020年6月30日止的房屋租金和职工宿舍租金等费用。故，原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请依法裁判。向云富答辩及反诉称，一、原告自身存在严重违约，在此情况下，原告起诉请求支付各项费用共计107295元无事实证据和法律依据。理由：2019年3月5日，原告张坤隐瞒与股东发生纠纷的事实，与答辩人签订《房屋租赁合同》，答应将位于乐陵市恒通木业公司院内的房屋租赁给答辩人用于公司生产经营，经营所需的环保手续、设备清单以及政府部门因生产经营所需手续约定均由原告提供，且原告保证生产用电、用水，在原告约定承诺能履行以上合同义务的情况下被告与原告签订的合同，并将自己的企业从北京搬到乐陵市恒通木业有限公司院内。但在被告按期交纳租金后，原告迟迟不予办理场地环评手续及清单，直到双方合同解除原告环评验收报告也未审批通过，另外因为原告张坤与其合伙人赵永军从2019年初开始发生矛盾诉讼，两个股东因为利益经常给对方停水停电(详见原、被告多次信息记录)，有时将厂房大门堵上，两人无数次打架报警(详见德州中院判决文书)，导致答辩人生产经营受到严重影响，租赁房屋无法正常使用，严重影响了租赁合同目的实现，也严重影响了答辩人生产经营和效益。答辩人多次找到原告张坤调解协商此事，原告张坤告诉答辩人他与赵永军的案子很快结束，这些停水、停电、堵大门的情况就不会再发生了，但直到2020年6月27日，原告张坤的上述问题均未得到解决，且据答辩人了解，现在原告张坤与合伙人赵永军因为租赁房屋股份问题及财产分割又上诉到德州市中级人民法院，现在出租房屋最终法院判决哪一方所有尚不确定，因为他们合伙人内部矛盾已经使答辩人无法继续在乐陵市恒通木业有限公司院内继续租赁经营。在多次与原告张坤协调不下的情况下，2020年5月28日被答辩人限制答辩人的员工出入厂房，不让答辩人进行生产，无奈，答辩人于2020年6月27日向原告张坤发送解除租赁合同通知书，原告收到后，向法院提起诉讼，并申请查封答辩人的所有生产设备，致使租赁合同终止。原、被告租赁合同在2020年6月27日已经解除。二、按照原、被告之间签订的租赁合同，对宿舍、垃圾处理、设备使用、更换耗材不应由答辩人承担，且该部分费用无任何计算依据，请求依法驳回。三、在本案中，原告存在严重违约，答辩人不应承担其违约金，应由原告向被告支付违约金和损害赔偿金，被告遂向本院提起反诉请求：1.确认反诉人与被反诉人签订的《房屋租赁合同》于2020年6月27日解除；2.判令被反诉人支付反诉人违约赔偿金78540元；3.判令被反诉人履行《租赁合同》第八条第(二)项，反诉人财产在合同解除后自行收回；4.反诉费由被反诉人承担。事实与理由：2019年3月5日，反诉人与被反诉人签订《房屋租赁合同》，合同约定：被反诉人提供经营所需的环保手续，保证水、电、路通，否则，反诉人有权单方解除合同，违约方承担10%违约金。另外，合同约定，甲方应于2019年3月7日前将房屋按约定条件交付给乙方，《房屋附属设施，设备清单》双方交验签字移交，但合同签订后，被反诉人至今未交付环保手续及房屋附属设施设备清单，又因为被反诉人与其合作伙伴长期发生矛盾纠纷，反诉人租赁的场地多次被拉闸停电、停水、大门被堵，导致反诉人无法正常生产经营，租赁合同解除后，反诉人取回自己的设备材料时遭到被反诉人拒绝，被反诉人严重违反合同约定已经构成违约，并且给反诉人造成很大损失，故依法提起反诉，请求贵院依法判决。原告对被告的反诉辩称，原告依约履行了合同，被告也认可并承诺将租金支付至2020年6月30日，被告的反诉请求应当驳回。根据当事人陈述及庭审中提交的证据，本院认定事实如下：原、被告于2019年3月5日签订《房屋租赁合同》，合同约定被告（乙方）租用原告（甲方）位于乐陵市恒通木业有限公司院内1725平方米房屋用于生产加工木制品，租赁期限自2019年3月7日起至2024年3月7日止，共计5年，前三年每年租金207000元。合同第二条第二款约定“乙方利用房屋进行生产经营，经营所需的营业执照和环保手续以及其他政府部门所需要的手续，均由甲方提供并且符合国家要求”，第七条约定“乙方承担水费、电费等费用”，第十一条第三款约定“甲方有下列情形，乙方有权单方解除合同1.未按约定时间交付房屋达10日的；2.交付的房屋及其它不符合合同约定影响乙方使用的；3.不承担约定的维修义务……”，第十二条违约责任约定：（一）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，应提前三个月通知乙方，将已收取的租金余额退还乙方并按年租金的10%支付违约金；（二）租赁期内，乙方需提前退租的，应提前三个月通知甲方，并按年租金的10%支付违约金。合同履行过程中，被告于2020年6月27日向原告发出解除房屋租赁合同通知函，内容为“……房屋交付后，2019年5月14日房屋环境无法达到环保标准导致停工，5月22日房屋停水，之后彼此协商沟通，本人投入大量物资与资金在该处，为了避免损失扩大，及时支付租金，但您一直未能解决生产环境审批以及正常使用水的问题，因您一直未交付符合合同约定的房屋，以达到生产使用标准，我公司无法继续支付您相应的租金，依据《房屋租赁合同》第十一条合同解除（三），本人通知您解除本合同，与您约定在2020年6月30日进行房屋设备的交接工作……”。另查明，被告向原告支付租金至2020年3月7日，庭审中，原告主张《房屋租赁合同》于2020年6月30日解除，被告应支付自2020年3月7日至2020年6月30日止的房屋租金65219元，职工宿舍租金3957元、违约金20700元，以及欠付的水电费1500元、卫生垃圾处理费2000元，设备使用更换耗材费14600元，共计107976元，但被告拒不支付，故原告诉至本院。庭审过程中，被告提起反诉，被告主张因原告未提供合同约定的租赁场地经营所需的环评验收手续，导致合同解除，故应承担合同第十二条第一项约定的违约责任，原告应支付年租金207000元的10%即20700元，因原告未按照合同约定履行保证通水义务，给被告造成直接经济损失19440元，自2020年5月28日至2020年6月30日，因原告不允许被告工人进入厂房，无法生产，导致工资损失35500元，因原告扣押被告的货车，导致无法送货，短途运转费损失3000元，以上共计78540元。以上事实有原、被告当庭提交的证据及庭审笔录予以佐证。本院认为，原告张坤与被告向云富签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。通过庭审调查可知，被告因原告未提交租赁场地经营所需的环评验收手续，于2020年6月27日向原告发出解除《房屋租赁合同》通知函，后原告同意解除该合同。庭审中，原告主张被告应支付自2020年3月7日起至2020年6月30日止房屋租金65219元，职工宿舍租金3957元，违约金20700元，以及欠付的水电费1500元、卫生垃圾处理费2000元，设备使用更换耗材费14600元。被告则辩称原告自身存在严重违约，在此情况下，原告起诉请求支付各项费用共计107295元无事实证据和法律依据，2020年5月28日原告限制被告的员工出入厂房，不让被告进行生产，被告也未在使用，租赁费应计算至2020年5月28日。本院认为，根据被告于2020年6月27日向原告发出的解除《房屋租赁合同》通知函，其中载明“依据《房屋租赁合同》第十一条合同解约（三），本人通知您解除本合同，与您约定在2020年6月30日进行房屋设施设备的交接工作，交接时间为9:00-18：00”，通过以上通知函内容可知被告解除此合同的时间应为2020年6月30日，故对于被告辩称租赁费计算至2020年5月28日及反诉中确认《房屋租赁合同》于2020年6月27日解除，本院不予支持。原告主张被告支付自2020年3月7日起至2020年6月30日止房屋租赁费65219元（一年租金207000元÷365天×115天），事实清楚，证据充分，本院予以支持。庭审中，原告向本院提交了营业执照及山东省乐陵市环境保护局的审批意见，但被告辩称根据建设项目环境保护管理条例第三章第十七条规定，环评需要验收，合同履行至今原告未提供合同约定的租赁场地经营所需的环评验收手续，构成违约，故应承担《房屋租赁合同》第十二条第一项约定的违约责任，原告应支付年租金207000元的10%即20700元的违约金。本院认为，根据原、被告签订的《房屋租赁合同》第二条第二款约定“乙方（被告）利用房屋进行生产经营，经营所需的营业执照和环保手续以及其他政府部门所需要的手续，均由甲方（原告）提供并且符合国家要求”，依照《建设项目环境保护管理条例》第十七条“编制环境影响报告书、环境影响报告表的建设项目竣工后，建设单位应当按照国务院环境保护行政主管部门规定的标准和程序，对配套建设的环境保护设施进行验收，编制验收报告”规定，综上，本院认为，原告未按约定提供规范的环评验收手续，构成违约，被告按照《房屋租赁合同》约定主张原告应支付年租金207000元的10%即20700元的违约金，本院予以支持。庭审中，原告主张被告应向其支付职工宿舍租金3957元，欠付的水电费1500元、卫生垃圾处理费2000元，设备使用更换耗材费14600元，因未向本院提交充分证据，被告也不予认可，原告可待证据充分后另行起诉。通过原、被告陈述及提交的证据可知，被告在合同履行过程中不存在违约行为，故原告要求被告支付违约金20700元，本院不予支持。庭审中，被告反诉主张原告向其支付经济损失19440元，工资损失35500元，运转费损失3000元，未向本院提交充分证据，原告也不予认可，被告可待证据准备充分后另行起诉。被告在庭审中提交存放于租赁原告厂房中的设备、原辅料及其他物品清单，诉称租赁厂房、宿舍、办公区域钥匙均由原告控制，主张原告予以返还以上财产，原告则辩称，被告提交的以上证据材料均由自己制作，并且被告所租赁的厂房、办公用品均由其控制，里面有什么东西，原告不知道，并且钥匙也未予交付原告，本院认为，被告未向本院提供租赁房屋钥匙交予原告的证据，提交的证据材料系被告单方制作，原告也不予认可，被告可依据《房屋租赁合同》约定将其物品自行收回。综上所述，被告应向原告支付租金65219元，原告应向被告支付违约金20700元。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十二条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告（反诉被告）张坤与被告（反诉原告）向云富签订的《房屋租赁合同》于2020年6月30日解除；二、被告（反诉原告）向云富于本判决生效后十五日内将租赁原告张坤（反诉被告）房屋内设备物品搬出；三、被告（反诉原告）向云富于本判决生效后十日内向原告张坤（反诉被告）支付自2020年3月7日起至2020年6月30止租赁费65219元（207000元÷365天×115天）；四、原告（反诉被告）张坤于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）向云富支付违约金20700元；五、驳回原告（反诉被告）张坤的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）向云富的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1223元，由原告（反诉被告）张坤负担479.6元，由被告（反诉原告）向云富负担743.4元、保全费1056元。反诉费减半收取1113元，由被告（反诉原告）向云富负担875.5元，由原告（反诉被告）张坤负担237.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审判员  王炳智二〇二〇年九月八日书记员  赵 爽