四川省绵阳市涪城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0703民初3475号 原告：胡斌，男，汉族，生于1979年7月4日，住四川省绵阳市涪城区。 原告：张家杰，男，汉族，生于1980年7月23日，住四川省绵阳市涪城区。 二原告共同委托诉讼代理人：王浚俨，四川悦皓律师事务所律师。 被告：绵阳原香农业科技有限公司，统一社会信用代码915107035821741147。住所地：绵阳市涪城区杨家镇团阳寺村。 法定代表人：何玉廷，执行董事。 被告：董炜，男，汉族，生于1970年5月14日，住四川省绵阳市涪城区。 二被告共同委托诉讼代理人：母松萍，四川临龙律师事务所律师。 二被告共同委托诉讼代理人：孙唯，四川临龙律师事务所实习律师。 原告胡斌、张家杰与被告绵阳原香农业科技有限公司、董炜合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。二原告的委托诉讼代理人王浚俨，二被告的委托诉讼代理人母松萍、孙唯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令被告原乡农业科技有限公司向原告支付回购款及保证金375万元，并从2019年3月7日起至付清之日止按月利率2％承担违约资金利息；2.请求人民法院判令被告董炜承担连带清偿责任；3.判令二被告承担案件受理费、保全费及诉讼保全责任险保险费。事实与理由：2015年7月8日，原告与被告绵阳原香农业科持有限公司签订了《中心广场吊脚楼合作协议》，约定：被告原香公司将位于原香国际香草园园区内中心广场3亩土地出租给原告，由原告出资在该场地内建设吊脚楼，建成后自营或者出租给他人经营使用，租赁期限为2018年7月1日起至2033年6月30日止。协议签订后，原告出资完成了吊脚楼的修建。2019年3月7日，被告计划收回吊脚楼的经营，遂与原告签订了《香草园、中心广场吊脚楼回购协议》，约定被告对吊脚楼及经营权进行回购，回购价360万元，被告退还原告保证金15万元，共计375万元。并约定了付款期限及违约责任。被告董炜为被告原香公司的债务提供了连带保证责任担保。到期后，被告未按约付款。请法院依法判决。 二被告辩称：1.案涉回购协议中所载明的房屋未报规报建，系违章建筑，且该房屋未登记，办理产权证书，不得进行转让。根据城乡规划法第64、65条规定以及房地产管理法第38条之规定，案涉回购协议回违反法律强制性规定无效；2.根据担保的从属性，案涉回购协议无效，则担保无效，故原告要求被告一支付回购款和被告二承担担保责任，没有事实和法律依据；3.退一步讲，即使合同有效，被告一未按合同约定支付款项，也是因为疫情原因导致被告公司无法正常经营，公司资金周转困难，几乎没有营业收入，请求法院结合案件实际情况，不予支持原告违约金的诉请。同时原告的违约金主张过高；4.原告的第三项诉请中所载明的诉讼保全责任险保险费，并未明确，同时也没有事实及法律依据，不应得到支持。综上，请法院驳回原告的所有诉请。 原告围绕诉请提供的《中心广场吊脚楼合作协议》、《“香草园、中心广场吊脚楼”回购协议》等证据，经庭审质证，可作为本案的证据使用。 经审理查明：2015年7月8日，原告胡斌、张家杰作为承租方（乙方），被告绵阳原香农业科技有限公司作为出租方（甲方），双方签订了《中心广场吊脚楼合作协议》，约定：出租方将位于“原香.国际香草园”园区内中心广场3亩土地出租给原告，由承租方全部出资在该场地内建设吊脚楼，建成后自营或者出租给他人经营使用；租赁期限为2015年7月1日至2033年6月30日,共18年,建设期为2015年7月1日至2015年12月30日,免租期为2016年1月1日至2018年12月31日;从2019年1月1日起3亩地年租金为12万元，自2021年12月31日起租金每三年上调一次，上调标准为上期年租金的5%;协议签订5日内，承租方向出租方缴纳管理保证金15万元。协议签订后，原告交纳了保证金15万元，并出资完成了吊脚楼的修建。 2019年3月7日，原告作为乙方，被告绵阳原香农业科技有限公司作为甲方，被告董炜作为丙方，三方签订了《“香草园、中心广场吊脚楼”回购协议》，约定：甲方对香草园中心广场吊脚楼及经营权进行回购，并终止《中心广场吊脚楼合作协议》的履行；甲方以360万元对吊脚楼固定资产及经营权进行回购；甲方退还乙方保证金15万元；甲方应在2020年2月10日前向乙方支付回购款160万元及退还保证金15万元；甲方应在2021年2月10日前向乙方支付剩余回购款200万元；若甲方未按合同约定支付回购款，甲方从签订本合同之日起至付清之日上就全部款项每日按千分之三向乙方支付违约资金利息；若甲方第一笔款未按约支付，乙方有权要求甲方立即付清375万元及按上述标准计息的利息；丙方自愿为甲方付款承担连带保证责任。该回购协议签订后，被告未按约付款，原告催要未果，遂于2020年6月1日诉至本院。在诉讼过程中，原告申请财产保全，支付财产保全费5000元，并支付保险公司提供财产保全担保的保险费4500元。 本院认为：本案的争议焦点是：《中心广场吊脚楼合作协议》（以下简称《合作协议》）和《“香草园、中心广场吊脚楼”回购协议》（以下简称《回购协议》）的性质、效力及二者的关系；被告是否违约的问题。 本案所涉《合作协议》的性质及效力。《合作协议》应当属于混合契约中的双种典型契约。该《合作协议》既包括被告公司将土地租赁给原告，双方之间成立土地租赁合同关系，又包括被告公司将吊脚楼的修建发包给原告修建，双方之间成立建设工程施工合同关系，还包括被告公司将建成后的吊脚楼租赁给原告，双方之间成立房屋租赁合同。本案中，对土地租赁合同部分而言，应属于有效的合同。对建设工程施工合同部分而言，因双方未取得建设工程规划、施工许工证等许可证，原告作为个人也无修建房屋的任何资质，该建设工程施工合同应为无效合同。对房屋租赁合同部分而言，因所修建的吊脚楼并未履行任何报批、报建手续，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，该租赁合同部分也应为无效合同。对于此种混合契约应当分别适用其所属的契约类型的规定。如果混合契约系复数，而数个契约间具有结合关系，则为契约联立。契约联立中，如果其中一个契约不成立、无效、撤销或解除时，另一个契约亦同其命运。基于契约联立的学说，该《合作协议》整体应为无效。 本案所涉《回购协议》性质、效力。《回购协议》虽名为回购协议，但从回购协议的内容看，该协议不是吊脚楼买卖协议，而是双方终止《合作协议》而达成的清算协议。虽《合作协议》的效力因无效而自始无效，不涉及终止的问题，但合同无效，同样涉及财产的返还及赔偿等法律后果，该清算协议并不因《合作协议》的无效而不具有效力。从双方约定的内容看，该清算协有效，理由是：一是从《合作协议》的内容看，原告仅是吊脚楼的施工人、使用人和承租方，其对吊脚楼并不具有所有权。故该回购协协不涉及违法建筑交易的买卖。二是虽然修建的吊脚楼未取得建设工程规划许可证，但是仅仅表明当事人对其不享有法律上的所有权，但是其是当事人用其合法财产建设的，亦享有相应的民事权益即事实上的占用、使用、收益的权能。故当事人可以对该部分权能的处分进行约定。案涉吊脚楼建成并交付使用，说明质量合格，被告应向原告支付相关的工程价款。《回购协议》约定“甲方以360万元对吊脚楼固定资产及经营权进行回购”，实际是对原告方修建吊脚楼的工程价款及使用价值的补偿。三是被告退还原告交纳的保证金，也不违反法律的规定。故该《回购协议》作为对财产返还等法律后果的清算协议，是具有法律效力，双方应按约履行义务。 被告是否违约，是否应承担违约的问题。根据《回购协议》的约定，被告绵阳原香农业科技有限公司支付第一笔款项的截止时间是2020年2月10日，被告绵阳原香农业科技有限公司未按约支付第一笔款项。即使考虑新冠疫情的实际，将履行期限顺延2020年5月，但经原告催告，被告绵阳原香农业科技有限公司仍未履行义务。因此，被告绵阳原香农业科技有限公司构成违约，原告按合同的约定要求被告绵阳原香农业科技有限公司付清全部款项375万元，符合双方的约定，本院予以支持。考虑双方在合同中约定的违约利息的计算过高，原告自愿将违约利息的计算标准调整为按月利率2%计算，本院予以确认。同时，综合本案的实际情况和疫情的影响，本院确认违约利息的起算时间从2020年2月11日起计算。被告董炜提供担保成立，且有效，原告要求董炜承担连带清偿责任，符合法律的规定，本院予以支持。 原告主张的损失中，其支付保险公司的担保保险费，属于其自行处分的范围，不属本案被告承担的损失范围，原告要求被告支付该笔费用，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告绵阳原香农业科技有限公司在本判决生效之日起十日内向原告胡斌、张家杰支付回购款及保证金共计375万元，并从2020年2月11日起至付清之日止按月利率2%支付该款的逾期利息； 二、被告董炜对上述第一项的全部履行义务承担连带清偿责任； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息； 三、驳回原告胡斌、张家杰的其他诉讼请求。 本案受理费22800元、保全费5000元，由被告绵阳原香农业科技有限公司、董炜承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  王志萍 二〇二〇年七月二十八日 书记员  杨文宏 附：法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约的情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少. 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据，或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。