安徽省泗县人民法院民 事 判 决 书(2020)皖1324民初3322号原告：彭艳，女，1971年3月15日出生，汉族，住安徽省宿州市泗县。委托诉讼代理人：刘会武（彭艳配偶），住安徽省宿州市泗县。被告：泗县嘉好房地产开发有限公司，住所地安徽省宿州市泗县泗城镇土地局储备发展中心院内，统一社会信用代码91341324692819585H。法定代表人：梅中祥，该公司董事长。委托诉讼代理人：张业权，该公司员工。委托诉讼代理人：朱聪，该公司员工。原告彭艳与被告泗县嘉好房地产开发有限公司（以下简称嘉好公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案受理后，依法由审判员陈珍适用简易程序，于2020年07月22日公开开庭进行了审理。原告彭艳委托诉讼代理人刘会武，被告嘉好公司委托诉讼代理人张业权、朱聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彭艳向本院提出诉讼请求:一、解除原告与被告在2018年签订的购房合同。二、判决被告依法返还购房款950000元。三、判决被告赔偿原告950000元。四、判决被告支付原告利息480000元。并以月息2分以95万元为基数从起诉之日起按照月息2分计息直至本息还清为止。五、判决被告承担诉讼费用。事实和理由:2018年8月1日,原告借款给被告500000元,2018年9月10日原告借款给被告400000元,约定月息3分。2018年11月26日,原告和被告达成协议,将借款转为购房款,原告和被告签订购房合同,被告将所有的11栋1层107号,2层207、208号出售给原告。被告承诺在2019年1月30日将房屋备案并交付给原告。并确保无查封。被告出售的房屋至今没有取得预售许可。并被承建方南通建工集团有限公司查封。截至目前被告已支付利息为152000元。被告的行为严重侵犯了原告的合法权益。特诉至贵院,望判如所请。诉讼过程中，彭艳变更诉讼请求第二项为判决被告依法返还购房款1141500元，变更诉讼请求第四项为判决被告支付原告利息，利息以950000元为基数从2019年9月1日起按照月息2分计息直至本息还清为止。另，本院依据彭艳申请，依法查封嘉好公司所有的位于泗县第一街的20栋108号（房产证号：皖2017泗县不动产权证第0010215）和20栋202号（房产证号：皖2017泗县不动产权证第0010238），房产价值约1500000元。嘉好公司辩称，如95万元为购房款则不应该计算利息，如果是借款才应当支付利息。经审理查明，彭艳和嘉好公司达成协议，约定将双方借款本金950000元转为购房款，双方签订商品房买卖合同，嘉好公司将所有的11栋1层107号,2层207、208号出售给彭艳，嘉好公司向彭艳出具收据两张，分别为2018年8月1日入账500000元，2018年9月10日入账450000元，两张收据均在收款事由处注明借款（月息三分）。2018年11月26日,彭艳（乙方）和嘉好公司（甲方）签订购房合同补充协议一份,约定：一、乙方已交给甲方购房款,按照甲方开具的收据约定利息计息直到甲方将该合同约定的房屋备案到乙方的名下为止。二、合同第6条第1款第3项约定乙方首付数额,因甲方暂时无法办理银行按揭,乙方未交齐首付不算违约。三、甲方最迟在2019年1月30日将合同约定的房屋备案并交付到乙方,否则甲方将承担每日按照乙方已付款万分之五的违约金。并且乙方可以无条件解除购房合同。四、双方确认原合同签订的日期为2018年8月1日。五、甲方对该房屋装修部分不得另行主张其他权利,在交付时不得损毁(自然损坏除外)已装修的房屋内部和结构。六、甲方确保销售的房屋所有权无查封抵押,否则甲方将按照乙方已交的付款两倍赔偿。七、甲方在将房屋备案到乙方名下后,如继续使用该房屋另行签订房屋租赁协议。租赁价格不低于乙方已交付款的月息两分。2019年9月1日，双方进行利息结算，已付利息152000元，余191500元利息未付转为11栋107、207号房购房款,嘉好公司出具收据一张，注明此款为利息转房款。现因本案争议房屋至今未取得预售许可证，无法备案并交付给彭艳，引起纠纷。以上事实，有商品房买卖合同，购房合同补充协议，收据及当事人陈述等证据在卷佐证。本案争议焦点为：本案是民间借贷纠纷还是商品房销售合同纠纷。本案的商品房买卖合同是当事人经协商对账后签订的，双方一致同意终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并将双方之前的借款本金及利息转为购房款，由原出借人向借款人购买标的房屋。并对房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务作出了约定。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案双方经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期嘉好公司难以清偿债务时，通过将嘉好公司所有的商品房出售给债权人的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。因此本案应为商品房买卖关系，不是民间借贷关系。庭审中，彭艳与嘉好公司均认可案涉购房合同房屋尚未取得商品房预售许可，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案商品房买卖合同中房屋至今未取得预售许可证明，因此彭艳与嘉好公司签订的商品房买卖合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。彭艳请求返还的购房款1141500元中包含191500元的高额利息，双方利息结算是以本金500000元按照月利率3%计算自2018年8月1日至2019年9月1日的利息195000元和以本金450000元按照月利率3%计算自2018年9月10日至2019年8月10日的利息148500元。已经支付了152000元的利息，余下191500元转为购房款。该笔利息的计算方法超过民间借贷利率保护的规定，不应支持。双方购房合同没有明确日期，是在之后达成补充协议约定合同签订时间为2018年8月1日，补充协议作为从合同是依赖于商品房买卖合同主合同存在而存在的，主合同无效从合同无效，因此双方利息转为购房款的时间最迟应计算在签订购房合同补充协议的时间即2018年11月26日。以500000元为本金按照年利率24%自2018年8月1日至2019年11月26日的利息为160666.67元，以本金450000元按照年利率24%计算自2018年9月10日至2019年11月26日的利息为144600元，两笔借款利息共计305266.67元，扣除已经支付的152000元，剩余153266.67元。购房款应为本金950000元与利息153266.67元，合计1103266.67元。彭艳认为嘉好公司与其签订商品房买卖合同时故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过购房款一倍的赔偿责任，主张赔偿损失950000元。嘉好公司从工程开工就一直受到当地政府和居民的关注，双方签订商品房买卖合同的初衷是以物抵债，且根据购房合同补充协议“二、合同第6条第1款第3项约定乙方首付数额,因甲方暂时无法办理银行按揭,乙方未交齐首付不算违约。三、甲方最迟在2019年1月30日将合同约定的房屋备案并交付到乙方,否则甲方将承担每日按照乙方已付款万分之五的违约金。并且乙方可以无条件解除购房合同”。彭艳在2018年11月26日知道无法办理银行按揭，2019年1月30日仍然无法办理备案的情况下，还是没有要求解除购房合同，而在2019年9月1日继续将191500元利息转为购房款。说明彭艳对嘉好公司的情况是了解的，嘉好公司不存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的情形，故，彭艳要求赔偿损失950000元，没有依据，不予支持。同时双方的民间借贷关系已经转变为商品房买卖关系，彭艳要求嘉好公司支付以950000元为本金按照月息2分计算自2019年9月1日起至本息还清为止的利息没有事实和法律依据，不予支持。综上，彭艳与嘉好公司经过结算终止双方借贷关系，将借款本金及利息转为购房款，双方签订商品房买卖合同及购房补充协议，建立商品房买卖关系。嘉好公司未取得商品房预售许可证明导致双方的商品房买卖合同无效，合同无效，因合同产生的购房款1103266.67元应返还给彭艳。嘉好公司不存在故意隐瞒未取得商品房预售许可证明的事实，双方也因签订商品房买卖合同而终止民间借贷关系，彭艳请求赔偿损失950000元及从2019年9月1日起以月息2分按照950000元本金计算利息的请求没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认彭艳与泗县嘉好房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同无效；二、泗县嘉好房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内返还彭艳购房款1103266.67元；三、驳回彭艳其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12920元，由泗县嘉好房地产开发有限公司负担5989元，彭艳负担6931元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审 判 员  陈 珍二〇二〇年七月三十一日代理书记员  杨佳会