四川省绵阳市涪城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0703民初4884号 原告(反诉被告)：绵阳市御鑫誉商贸有限公司，统一社会信用代码91510703749638321Y，住所地：绵阳市涪城区城郊乡高水村6队。 法定代表人：王文富。 委托诉讼代理人：王维，四川瑞念信律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李强华，男，1962年1月14日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：曹晴，四川衡平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈小琴，四川衡平律师事务所律师。 被告:李建秋，男，1967年7月29日出生，汉族，住四川省江油市。 原告绵阳市御鑫誉商贸有限公司（以下简称：御鑫誉公司）与被告李强华、李建秋商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案受理后，被告李强华于2020年9月21日向本院提出反诉，本院经审查受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。御鑫誉公司的委托诉讼代理人王维，李强华的委托诉讼代理人陈小琴，李建秋到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 本诉原告御鑫誉公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告购房款1077761.56元；2.判令被告向原告支付违约金，以应付购房款为基数，从2018年5月15日起至还清之日止，按照年利率19%计算；3.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年3月，原告投资与绵阳市涪城区城郊乡牌坊社区第一居民小组合作开发“富森春天”统规统建居民安置房，双方约定，该项目解决完本社区居民住房安置后，其余资产所获利润全部归原告所有。2015年1月19日，原告将自有产权“富森春天”小区2栋2单元6楼2号、6栋2单元2楼1号及10栋1单元1楼2号三套房屋（总房款1077761.56元）的价格卖予被告，被告未支付购房款。随后，被告将前述三套房屋转卖第三人。原告多次催促被告支付房款，被告向原告出具欠条，但至今仍未支付。为此，原告特诉至法院。 本诉被告李强华辩称：1.原告与李强华之间从未有过商品房销售合同关系，原告的请求权没有事实依据和法律基础；2.李强华出具欠条并非其真实意思表示，应当依法予以撤销，并不能作为本案证据使用；3.案涉三套房屋均不具备合法销售条件，原告的经营范围不包括房地产开发、销售，历史变更记录也没有相关经营范围的变更，其不具备出售商品房的资格；4.案涉房屋在不动产管理部门没有任何登记备案信息，不具备商品房销售的条件，不能在市场上流通；5.原告与绵阳市涪城区城郊乡牌坊社区第一村民小组仅存在合作关系，并不代表其具有法律意义上开发商或合法销售者的主体资格，故原告与案涉房屋没有权属上的合法所有关系；6.原告无商品房销售主体资格，原、被告之间未签订任何商品房买卖合同，也没有任何书面文件载明双方对房屋买卖达成了合意，更未对房屋买卖中的必备要素进行约定，也未进行备案登记，违反了法律的强制性规定，仅凭欠条无其他实质性证据，不足以证明双方之间存在房屋买卖关系，即使存在也应认定为无效；7.李强华系张华、肖永秀、唐嘉的购房介绍人，并非房屋买受人。欠条是李强华基于介绍人身份，误以为原告具有商品房销售资质，基于其与第三人间的其他法律关系，且在危困状态缺乏判断力的情况下产生重大误解；8.欠条并无客观事实依据，欠条表述也前后矛盾，即使有充分证据证明双方之间具有购房合同关系，肖永秀、唐嘉在购房时已分别向原告支付5万元，原告主张的金额也应当扣除已支付的10万元。 李建秋针对本诉辩称：李强华与原告法人王文富是好友，王文富开发“富森春天”。大概在2015年或2016年的时候，李强华欠他人的钱，想在王文富处拿房子抵债，我便和李强华一起找到王文富，王文富同意拿两套房子给李强华去抵偿在他人处的债务，王文富还拿出一套房给我居住，但后来三套房均由李强华拿去抵债；后来王文富一直找李强华支付房款，李强华一直未付，王文富便让我出具一张欠条，称等找到李强华出具欠条后，便将我出具的欠条退还我，2020年5月李强华出具了与我书写的内容相同的欠条，但我所书写的欠条并未退还于我。 反诉原告李强华向本院提出诉讼请求：1.撤销李强华于2020年5月28日出具的《欠条》；2.反诉被告御鑫誉公司赔偿其造成李强华损失5万元；3.诉讼费由反诉被告承担。事实及理由：李强华误认为御鑫誉公司具有商品房销售资质，但在李强华收到本案传票后经各种途径核实，发现御鑫誉公司并不具有商品房销售资格。李强华误认为三位真实购房人可以实际取得房屋权属，但目前并无任何资料显示三位购房人取得了房屋权属。李强华出具欠条表达的真实意思是，愿意作为介绍人去找三位实际购房人，督促其履行支付购房款的义务，并非自愿承担购房款。李强华在欠条上表达的真实意思是欠条出具后一年内督促各真实购房人付清房款，而非购房之日起一年内付清，且李强华一直与御鑫誉公司的法人王文富就此进行磋商和事实相应督促措施。综上，李强华与反诉被告之间并不存在商品房销售合同关系，李强华出具的《欠条》并非真实意思表示，系基于重大误解作出。 反诉被告御鑫誉公司辩称：1.李强华主张撤销欠条，应对合同关系变化的事实承担举证责任；2.如果重大误解成立，也应该是李强华赔偿我方损失；3.重大误解的撤销权是形成权，有除斥期间，自当事人知道或应当知道三个月内没有行使撤销权消灭，且当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权消灭，本案已超过前述两个时间点，故即便李强华基于重大误解书写欠条，其撤销权已消灭，请求驳回其全部诉讼请求。 李建秋针对反诉辩称：李强华所书写的欠条不存在重大误解的情况，不应当被撤销。 本院经审理查明，认定如下事实：2017年5月14日，李建秋出具《欠条》一份，载明：“今欠到王文富购房款大写：壹佰零柒万柒仟柒佰陆拾壹元伍角陆分整（1077761.56元）房号：2栋2单元6楼2号，10栋1单元1楼1号，6栋2单元2楼1号。备注：此款壹年付清，未付清按银行利率4倍计算。”。2020年5月28日，李强华出具《欠条》一份，载明：“我和李建秋于2017年5月14号在王文富公司购买富森春天小区三套住房，并未支付房款1077761.56元（大写壹佰零柒万柒仟柒佰陆拾壹元伍角陆分正）其后转让给他人。房号.2栋2单元6楼2号，10栋1单元1楼1号，6栋2单元2楼1号。此款在购房一年内付清，如未付清按银行利息4倍支付。” 另查明，城郊乡牌坊村社区一组居民点建设项目取得地字第（2010）037号《建设用地许可证》。2010年3月26日，绵阳市涪城区城郊乡牌坊社区第一居民小组作为甲方，与作为乙方的绵阳市盛鑫设备租赁有限公司签订《关于绵阳市涪城区城郊乡牌坊社区第一居民小组统规统建投资建设项目合同书》，约定：甲、乙双方合作完成统规统建投资项目，项目位于甲方所在长虹培训中心对面；甲方提供给乙方投资建设的土地面积为100亩，并负责完善相关项目的申报手续（乙方协助并承担费用），乙方负责该用地范围内土地整理、五通、地下管网、管线及地上的配套建筑等工程，负责完成该用地范围内的所有建设项目；甲方在除去用地范围内青苗附作物赔偿、房屋拆迁等费用后，享有净资产1000万元人民币、拆迁及青苗补偿费用483.98万元，居民养老保险费用147.6万元及按双方约定机房应分得商业门面1200平方米×5000元，约600万元（该门面由甲方自由选择），甲方共计在该项目上获得回报约2397.6万元。（甲方的1000万元净资产五年总利益按年息10%计算、乙方支付约500万元在外）；除甲方获得的回报外，该项目其余资产及所获的利润全部归乙方享有。合同书另对其他事项进行了约定。 再查明，绵阳市盛鑫设备租赁有限公司注册资本500万元，于2002年9月19日成立，于2014年6月11日更名为绵阳市御鑫誉商贸有限公司，法定代表人为王文富，经营范围为日用百货、办公用品、五金交电、建材、电子产品、机电设备的销售，机械设备租赁。 再查明，绵阳市涪城区城郊乡牌坊社区**作为出卖人，就位于绵阳市涪城区××乡××坊社区××组××房，签订了多份《绵阳市涪城区城郊乡牌坊社区一组通规统建余房认购合同》（以下简称《统规统建余房认购合同》），2幢2单元6层2号房屋（建筑面积145.78平方米）买受人系杨映斌；10幢1单元1层2号房屋（建筑面积126.12平方米）买受人系肖永秀；6幢2单元2层1号房屋（建筑面积126.12平方米）买受人系李瑞丰、李家长。 审理过程中，御鑫誉公司举出李建秋在（2020）川0703民初2968号案件中提交的《追加被告申请书》，用于证明案涉三套房屋均是李强华办理了所有手续，由李强华进行处置，李强华出具《欠条》系其真实意思表示。李强华对真实性予以认可，但认为李建秋系与本案有利害关系的被告，其在《追加被告申请书》中有关事实的陈述无证明力。李建秋对该证据予以认可。 审理过程中，李强华举出案外人张华的证人证言、本院调查令回执，用于证明案外人张华购买了“富森春天”2栋2单元6楼2号房屋用于抵偿其与他人之间的经济纠纷，与李强华无关；御鑫誉公司不具有出售商品房的资质，案涉房屋并非商品房，双方不存在商品房买卖合同关系。御鑫誉公司质证称：1.御鑫誉公司将房屋交由李强华抵偿个人债务，至于其将房屋卖予何人，与御鑫誉公司无关；2.张华与李强华系朋友关系，存在利害关系，不排除该证据系虚假证据；3.“富森春天”2栋2单元6楼2号房屋实际业主并非张华；4.结合本案证据及李建秋的陈述，该套房屋原本在2015年1月拿给李建秋，后交由李强华抵偿个人债务，综上，情况说明与事实相悖；5.对调查令回执真实性合法性无异议，案涉房屋为安置房，不是商品房，所以房屋管理系统上不会查询到房屋登记信息。李建秋质证称：1.认识张华，但并未带张华购买前述房屋，该房屋应是李强华交给了张华，但不清楚为何交给张华，故对情况说明不予认可；2.对调查令回执不清楚。 审理过程中，李建秋举出与李强华及王文富的通话录音，用于证明案涉房屋均是李强华拿去处理，且李强华自己也认可该事实；王文富要求李建秋出具《欠条》，并承诺找到李强华就将李建秋出具的《欠条》退还。御鑫誉公司质证认可通话录音的真实性，并认为通话录音证明李强华在御鑫誉公司拿房并非用于自用或投资，而是用于抵偿其个人债务。因李建秋是介绍人，李建秋与李强华一同向御鑫誉公司的法人王文富提出要求，且若非李建秋出面，御鑫誉公司也不会将三套房屋交予李强华，故李建秋也应承担责任。李强华质证认可通话录音的真实性，但对关联性持异议，认为李强华并未在通话中认可三套房屋由李强华用于抵债，也未认可双方之间具有商品房销售合同关系。 本院认为，本诉原告主张的法律关系性质与本院据查明的事实作出的认定不一致。首先，本诉原告不属于房地产开发企业，不具备商品房销售资质；其次，本诉原告所参与合作开发的案涉房屋属统规统建房，并非商品房性质。本诉原告亦未举证证明案涉三套房属于安置余房且已具备统规统建安置后余房市场化销售手续；最后，《欠条》不具备房屋基本情况、商品房价款的确定方式、总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件等商品房销售合同应当具备的内容。综上，本诉原告主张的商品房销售合同关系不能成立，结合《欠条》所载内容，本院认定本案系当事人基于统规统建房屋买卖形成合同关系，故本案应为合同纠纷。 《统规统建余房认购合同》反映《欠条》所载三套房屋的出卖人是绵阳市涪城区城郊乡牌坊社区一组而并非本诉原告、买受人也并非李强华或李建秋，而本诉原告既无证据证明其享有案涉三套房屋的处置权，也无证据证明该三套房屋的买受人与李强华或李建秋存在何种关系，即无证据佐证其主张本诉被告在本诉原告处购房抵偿个人债务的事实，故现有证据无法证实本诉原告已履行合同义务，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，本诉原告应承担举证不利的法律后果，本院对其诉讼请求依法不予支持。 反诉原告李强华主张《欠条》系基于重大误解所出具，但并无证据证明其在出具《欠条》时对反诉被告资质及房屋能否取得权属登记的情况存在误解，而《欠条》所载房款金额相比同地段商品房价格明显偏低，据此足以推定反诉原告在出具《欠条》时对房屋的性质及基本情况系明知的态度。另外，李强华作为完全民事行为能力人应当理解自己书写内容的真实意思及应当承担的法律后果，其有关本人仅是购房介绍人的主张与《欠条》载明的内容明显不符，且其并无证据证明出具《欠条》时处于危困或被胁迫的状态，故其有关《欠条》非其真实意思表示的主张亦不能成立。综上，反诉原告的反诉请求不能成立，本院不予支持。 综上，为维护当事人的合法权益，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、驳回本诉原告绵阳市御鑫誉商贸有限公司的诉讼请求； 二、驳回反诉原告李强华的反诉请求。 本诉案件受理费9277元，由绵阳市御鑫誉商贸有限公司负担；反诉案件受理费7475元，由李强华负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  张馨睿 二〇二〇年十二月八日 书记员  徐诗淇