山西省祁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋0727民初628号 原告（反诉被告）：栗永刚。 委托诉讼代理人：王帅，山西祁明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许丽丽，山西祁明律师事务所律师。 被告（反诉原告）：祁县房地产开发总公司。 法定代表人：郭春光，职务经理。 委托诉讼代理人：靳雅森，北京德和衡（太原）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王剑云，北京德和衡（太原）律师事务所律师。 原告（反诉被告）栗永刚与被告（反诉原告）祁县房地产开发总公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）栗永刚及其委托诉讼代理人王帅、被告（反诉原告）祁县房地产开发总公司的委托诉讼代理人靳雅森、王剑云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告栗永刚向本院提出诉讼请求：1、要求被告退还原告购房款100万元；2、判决被告承担利息45万元（从2012年11月1日起计算至2020年6月19日，按照同期银行贷款利息以及同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），2020年6月20日起至其结清全部款之日止的利息，按照同期银行贷款利息以及同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；3、判决被告承担本案的诉讼费、保全费、担保费等。事实和理由：因被告开发祁县冠中商务住宅楼，原告在2012年11月1日向被告支付人民币100万元房屋预付款，欲购买该商厦10号门面房，被告给原告出具收条。原告交款后，被告一直怠于双方合同的签订，以及房屋的交付。截至目前该商铺仍不具备交房条件。被告的行为已严重损害原告的合法权益，故诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 原告栗永刚围绕其诉讼请求向本院提供的证据有：收款收据复印件、银行转账凭证。 被告祁县房地产开发总公司辩称，1、被答辩人与答辩人就10＃门市房的买卖合同关系订立达成预约合意，该合意合法有效，双方应受该协议的约束，但是被答辩人在预约协议有效存在的情况下，要求答辩人返还购房款并承担利息无事实与法律依据。被答辩人向答辩人支付的100万元为购买10号商铺的款项，具有定金的性质。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，案涉工程项目于2014年12月竣工验收，自2015年1月起答辩人便通知包括被答辩人在内的购房人办理房屋交付的相关手续，截止目前，大部分购房人房屋交付手续已经办理完毕。而被答辩人拒绝与答辩人签订书面的房屋买卖合同，拒绝向答辩人支付剩余房款，被答辩人存在违约行为。双方对于产生争议时，诉讼费、保全费、担保费用由谁承担并没有约定，被答辩人要求答辩人支付诉讼费、保全费、担保费用，无事实和法律依据。 2、被答辩人在诉状中所称“答辩人怠于双方合同签订以及房屋的交付，截至目前商铺仍不具备交房条件”与真实情况相反，为虚假陈述。事实上，答辩人的工作人员多次电话通知被答辩人签订商品房销售合同并受领房屋，但被答辩人无理要求答辩人在备案价格基础上给予价格优惠，并因答辩人拒绝其无理要求而拒绝与答辩人签订书面买卖合同、拒绝受领房屋。被答辩人称“截止目前商铺仍不具备交房条件”与客观事实不符。答辩人开发的祁县冠中商务住宅楼商厦五证齐全，部分商铺已办理了房屋所有权证书。案涉商铺无论从实际交付使用还是备案手续来看均已具备交付条件，被答辩人的陈述与实际情况不符，为虚假陈述。 综上所述，答辩人在双方就案涉商铺的交易过程中不存在任何违约行为，而被答辩人拒绝签订书面房屋买卖合同、拒绝受领房屋的行为构成违约，其要求答辩人退还购房款并支付利息的诉讼请求无任何事实和法律依据，恳请法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。 反诉原告祁县房地产开发总公司向本院提出反诉请求：请求判决被告继续履行约定义务，与原告签订祁县冠中商务住宅楼10#商铺的商品房买卖合同。事实和理由：2012年11月，反诉原告与反诉被告就反诉被告购买反诉原告开发的冠中商务住宅楼项目10号商铺达成一致协议，协议达成后反诉被告向反诉原告支付订购款100万元，反诉原告向反诉被告出具了收据，该协议是双方针对购买10号商铺达成的预约协议，其意思表示真实，内容合法有效，对双方均有约束力。此后，反诉原告积极履行自身义务，案涉商铺在2015年已完全具备交付条件，反诉被告理应与反诉原告签订商品房买卖合同。但其一直怠于履行自身义务，其不履行义务的行为给反诉原告造成巨大经济损失，为维护反诉原告的合法权益，特向贵院提起反诉请求，请求判如所请。 反诉原告围绕其反诉请求向本院提供的证据有：1、反诉原告营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件；2、收款收据、银行汇款凭证、商铺平面图；3、关于核准新建祁县项目申请报告的通知、祁国用（2013）第XXX号国有土地使用证、建字第XXX号建设工程规划许可证及其附件一张、建字第XXX（补）建设工程规划许可证、编号XXX（补）建筑工程施工许可证、编号XXX建设工程竣工规划认可证、（晋中）晋商房预售字第XX号预售许可证；4、祁房权证祁县字第××号房屋所有权证书、闫晓强、范春壮、山西新祁旅游有限公司冠中商住楼房款结算通知单、反诉原告与山西新祁旅游有限公司签订的商品房买卖合同（2014年7月30日）、山西新祁旅游有限公司的经营场所证明（2020年6月10日）。 反诉被告栗永刚辩称，被告的反诉请求没有任何事实和法律依据。1、反诉请求不明确，需要反诉原告说清楚，是签订什么样的买卖合同，内容是什么，因为按照商品房销售管理办法第十六条，商品房买卖合同应当包括13项内容。2、民事法律行为是在双方自愿协商一致的情况下签订的，我方是2012年有购买商铺的意向，且交了100万元预付款，此后由于被告的原因没有签订合同，原、被告双方从始至终没有建立起买卖关系，签订合同的基础和前提没有建立起来，合同的内容不明确，反诉请求从根本上不能成立。3、根据相关的规定，销售房屋应当办理一系列的手续，至今为止售房的手续被告公司不全面不具备。我方认为反诉不能成立。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2012年10月，原告栗永刚得知被告祁县房地产开发总公司即将开发祁县冠中大厦楼盘，有购买10号门面房的意向，同年11月1日原告的妻子高小俊转账100万元给被告祁县房地产开发总公司，被告出具了收款收据，收据载明“今收到栗永刚冠中大厦一层10#门市房款（订金）壹佰万元（100万元）”，并加盖有被告祁县房地产开发总公司财务专用章。原、被告双方就此未签订预售合同。 2013年7月8日，祁县发展和改革局下发《关于核准祁县项目申请报告的通知》。2013年8月30日，被告取得祁国用（2013）第XXX号国有土地使用证；2013年9月3日，被告取得建字第XXX号建设工程规划许可证；2013年11月4日被告取得编号XXX（补）建筑工程施工许可证；2015年7月29日，被告取得建字第XXX（补）建设工程规划许可证；2015年8月5日，被告取得编号XXX建设工程竣工规划认可证。2014年9月2日，被告祁县房地产开发总公司取得（晋中）晋商房预售字第XX号预售许可证，载明“预售单位：祁县房地产开发总公司，项目名称：新建祁县冠中商务住宅楼，预售房屋性质：商业、住宅，交付使用日期：2015年4月6日，有效期限：2014年9月2日至2016年9月1日”。2015年12月2日，被告取得祁房权证祁县字第××号房屋所有权证书，载明“房屋所有权人：祁县房地产开发总公司，房屋坐落：祁县冠中商务住宅楼商铺10＃，房屋性质：商品房，规划用途：商务，房屋状况：3层，建筑面积317.5㎡，套内建筑面积285.45㎡”。现原告以被告怠于签订合同，房屋不符合交付条件为由向本院提起诉讼，要求被告退还购房款100万元及从2012年11月1日起直至付清之日的利息。被告认为双方签订了合法有效的预约协议，案涉商铺在2015年已完全具备交付条件，故提起反诉，要求反诉被告栗永刚继续履行约定义务，与原告签订祁县冠中商务住宅楼10＃商铺的商品房买卖合同。 本案在审理过程中，经本院主持调解未果。 本院认为，民事行为应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，必须遵守国家法律和政策。本案中，原告向被告交纳100万元购房款，被告为原告出具收款收据，原、被告双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定；双方虽未签订书面的预售合同，但由此表明原告有意向购买祁县冠中大厦一层10号门市，双方就该商铺的购买初步达成合意，双方之间由此产生特殊的相互信赖关系。但因双方并未就案涉商铺的基本状况、销售方式、价款确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用日期等达成合意，故该合意并非预售合同，不具有预售合同的性质。根据原、被告当庭陈述及双方提供的证据，现该案涉商铺各项证件手续齐全，原告未提供证据证明案涉商铺不符合交房条件，也未提供证据证明其曾要求被告签订该商品房买卖合同或退还购房款，从2012年11月1日交纳房款（订金）后至今已有七年之久，原告作为完全民事行为能力人，怠于行使自身权利，扩大了损失，其自身存在一定的过错。被告于2014年9月2日取得商品房预售许可证后未积极通知原告与其签订合同、交纳剩余购房款等事宜，违反了缔约过失责任原则中的附随（通知）义务，拖延至今已五年之久，其亦存在一定过错。关于购房款100万元的处理问题，签订合同建立在双方诚实守信、合法自愿的基础上，现原告无意思表示购买该商铺，双方之间无法达成购买商铺的合意，故被告应当退还原告购房款（订金）100万元。同时对反诉原告的反诉请求，因履行签订合同的义务亦是建立在双方诚实守信、自愿合法的前提下，且反诉原告虽主张与被告签订合同，但并未具体指出合同中的相关内容，故对反诉原告的反诉请求不予支持。关于利息问题，考虑到原、被告双方在后续合同签订过程中均存在过错，本院认为双方应按同等责任承担利息损失为宜。对原告主张的从2012年11月1日至2019年8月19日的利息，按照中国人民银行同期同类贷款利率乘以50%计算，2019年8月20日之后的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率乘以50%计算直至付清购房款为止。 综上，依据《中华人民共和国民法通则》第六十一条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十二条之规定，判决如下： 一、被告祁县房地产开发总公司于本判决生效后十五日内退还原告栗永刚购房款1000000元； 二、被告祁县房地产开发总公司于本判决生效后十五日内赔偿原告栗永刚利息损失（以购房款1000000元为基数，自2012年11月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率乘以50%计算，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率乘以50%计算直至付清购房款为止）； 三、驳回原告栗永刚的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告祁县房地产开发总公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费17850元，减半收取8925元，由原告栗永刚负担1385元，被告祁县房地产开发总公司负担7540元。保全费5000元，由原告栗永刚负担776元，被告祁县房地产开发总公司负担4224元。反诉案件受理费50元，由反诉原告祁县房地产开发总公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省晋中市中级人民法院。 审判员  田启荣 二〇二〇年七月二十三日 书记员  李耀东