广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初18054号原告：张本銮，男，1979年2月12日出生，汉族，住福建省闽清县。委托诉讼代理人：黄时旭，广东竟澜律师事务所律师。被告：王春红，女，1979年12月14日出生，汉族，住吉林省舒兰市。委托诉讼代理人：王玉江，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：包曙辉，系原告丈夫。原告张本銮诉被告王春红租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案后，依法适用简易程序于2020年9月10日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人黄时旭、被告及其委托诉讼代理人王玉江、包曙辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2018年8月1日签订的《房屋租赁合同》，原告没收被告支付的押金20000元；2.被告支付拖欠2019年11月1日-2020年7月5日租金合计88140元（7月份每日租金按348元计算）；3.被告支付拖欠2019年11月1日-2020年7月5日期间租金的滞纳金26442元（被告拖欠租金的30%）；4.被告向原告支付拖欠的直至2020年6月30日止租赁场地水电费、物业管理费合计31186.82元；5.被告承担诉讼费用。事实和理由：2018年8月1日，被告与原告签订《房屋租赁合同》，该合同载明：原告将位于佛山市南海区****************屋出租给被告，租赁期间共60个月，自2018年9月1日至2023年8月30日止。租金每年递增为8%，第一年租金为10000元/月（2018.9.1-2019.8.30），第2年开始递增8%，2019.9.1-2020.8.30租金为每月10800元。被告承担租赁期间内的水费、电费、物业管理费等实际使用的费用。《房屋租赁合同》生效后，原告依约将租赁场所交付被告使用，被告一直在该租赁场所经营餐饮行业并依约支付租赁场所租金费用至2019年10月。2019年11月起，被告没有按约定向原告缴纳租金等费用。原告因考虑到被告受疫情影响并未向其催款，2020年6月底，原告发现无法联系上被告，前往租赁房屋时发现被告已在将租赁房屋腾空，为此，原告分别于2019年7月2日、2019年7月3日分别向被告发出《催告函》，《催告函》载明：1、终止与被告签订的《房屋租赁合同》，请被告在收到本函件后三日内将房屋留置的剩余物品进行处置（否则视为放弃），将房屋清理干净交吉，同时将房屋钥匙交还原告。2、请被告在收到本函件后三日内与原告联系，结清被告过往拖欠的房租、水费、电费及物业管理费等有关费用，但被告收函后至今仍未与原告联系。鉴于以上事实，原告认为，被告长期拖欠租金等费用的行为已经违反双方签订的《房屋租赁合同》，严重侵害原告合法权益。被告辩称，一、原告提交的水电费的证据证明2019年11月份被告已返还商铺给原告的事实。原告提交电费缴费凭证证明2019年12月以后案涉商铺未再产生电费，被告已经停业，将商铺钥匙交付给原告的事实，双方终止合同。众所周知，电费的缴纳时间比计费周期要延后一个月，因此通知单及缴纳的时间显示最后的时间为12月份，实际计费周期应当为11月，即被告11月份停业的事实。二、原告提交的视频证据恰恰证明商铺钥匙已交还，并且双方已终止了租赁合同。首先，原告提交的《视频》证明内容及证明事项为：“2020年6月底，原告前往案涉房屋时发现被告已在将租赁房屋腾空。”通过播放视频显示拍摄时间为2020年7月2日16时33分，该证据记载的时间与原告证明内容及起诉装陈述的时间自相矛盾。其次，证据3与证据5自相矛盾，视频显示原告自2020年7月2日16时33分前已经取得商铺钥匙并进入了房屋内。证据5记载原告2020年7月3日发函要求被告收到本函后三日内将房屋钥匙交还原告。也就是说被告在原告发函之前就已经完成了交付商铺钥匙，原告再次发函交钥匙完全是为了本案诉讼恶意收集证据。三、原告长达八个月不催收租金，不符合常理，不符合逻辑。被告与原告都有电话、微信及家庭住址等联系方式，原告长达八个时间不予联系被告，显然与事实不符，也不符合常理。原告与被告的微信聊天记录记载，2019年11月6日前，原告每月都及时、多次向被告催收租金。然而，自2019年11月初，被告与原告就终止合同协商一致后，原告便不再催收租金，并且2019年11月15日左右原告安排员工厨师赵金贵与被告办理了商铺钥匙交接手续，应当认定2019年11月15日原被告正式终止租赁合同。四、原告主张考虑疫情未催收租金与事实不符。首先，武汉作为疫情重灾区，2020年1月23日才确认疫情。广州并非疫区，在1月23日前尚未有新冠肺炎病例，生产经营更不存在受疫情影响的情形。2019年11月6日至2020年1月23日，尚未爆发疫情，原告在长达两个半月的期间未催收租金不符合常理。其次，退一步来讲，2020年1月23日确认发生疫情后，原告超过半年多的时间即使原告不催收租金，也应当就租金减免保持沟通。最后，何况案涉商铺有两名出租人，2019年11月前商铺租赁期间两名出租人都及时多次催收租金，自2019年11月商铺租赁合同解除后，原告不再催收租金，并且长达八个月的时间原告对租金及租赁物不闻不问完全不符合常理。租赁合同在2019年11月22日解除。2019年11月9日与原告沟通停止营业，在2019年11月20日左右将钥匙返还给原告，故合同在当时实际解除。同意原告没收押金，水电费在押金中抵扣，押金余额原告无需退回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。双方当事人对真实性无异议的证据，本院对真实性予以确认。当事人有争议的证据，本院认定如下：原告提供的水电费物业费缴费状态、缴费收费票据、水电费物业费支付清单、电子发票有原件核对，本院对真实性予以确认。被告提供的微信聊天记录有原件核对，本院对真实性予以确认，对关联性综合认定。根据以上采信的证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：位于佛山市南海区*********************（下称涉讼房屋）已办理房地产权证，登记权利人为原告。2018年8月18日，原告和被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将涉讼房屋出租给被告，租赁期间共60个月，自2018年9月1日至2023年8月30日止。被告承担租赁期间内的水费、电费、物业管理费等实际使用的费用。被告拖欠房租一个月以上的，被告应向原告支付相当于年租金3%的违约金，若违约金不足弥补原告损失的，被告还应另行据实赔偿，原告有权终止合同。租赁期内被告中途擅自退租，所预付的租金及押金原告不予退还。租金每年递增为8%，第一年租金为10000元/月（2018.9.1-2019.8.30），第2年开始递增8%，2019年9月1日至2020年8月30日租金为每月10800元。原告和被告确认被告已支付押金20000元予原告。涉讼房屋2019年10月发生水费36元，2019年1月至2019年12月电费20624.42元（其中2019年5月电费461.83元，2019年12月电费693.69元），2019年1月至2019年11月发生物业管理费7017.6元（584.8×12）。被告陈述，对2019年11月前的水电费、物业管理费没有异议。2019年5、6、8、9、10月，原告均有通过微信敦促被告支付租金。原告陈述原告于2020年6月底发现被告已搬离。原告于2019年7月2日、2019年7月3日分别向被告发出《催告函》,通知被告清理房屋，交还钥匙并支付拖欠租金费用。本院认为，原告和被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。被告确认在合同租赁期满前提前离场，被告单方提前解除租赁合同已构成违约，原告请求没收押金20000元符合双方约定和法律规定，本院予以支持。关于合同解除的时间，被告陈述于2019年11月搬离涉讼房屋，并提供和其员工的微信往来记录，证明在涉讼房屋经营的饮食店已于2019年11月停止经营。被告作为承租人，应举证证明停止经营后已将涉讼房屋返还予原告，且从原告举证证明的电费发生情况看，2019年12月的电费比被告经营时的2019年5月的电费金额还大，被告没有举证证明已于2019年11月返还涉讼房屋予原告，本院对被告主张支付至2019年11月租金费用的意见不予采纳。原告提供的水电费单据显示涉讼房屋2019年12月后就没有发生大额电费。被告提供的和原告的微信往来记录显示原告在2019年10月前如被告迟延支付租金，原告均积极和被告沟通，但双方在2019年11月后没有沟通记录。综上，虽然被告没有直接证据证明已返还涉讼房屋予原告，但综合饮食店停止经营的时间、涉讼房屋的水电费发生情况及原、被告就租金迟延支付的沟通习惯以及原告在不需要被告配合的情况下已直接收回涉讼房屋的事实，本院认为原告在2019年12月被告未支付两个月租金时，原告已知道或应该知道被告已搬离涉讼房屋，原告作为出租人应及时收回房屋，涉讼租赁合同在2019年12月底已实际解除，原告因个人原因未能及时收回房屋的后续损失，应由原告自行负担。为此，被告应支付2019年11月至12月的租金21600元予原告。被告迟延支付2019年11月、12月的租金，本院参照合同约定，认定被告应按拖欠租金的3%支付违约金648元予原告，对原告的滞纳金请求超出本院核定部分不予支持。被告并应支付2019年10月水费36元，2019年1月至2019年12月电费20624.42元，2019年1月至2019年12月物业管理费7017.6元合计27678.02元予原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告张本銮和被告王春红签订的《房屋租赁合同》于2019年12月31日解除；二、被告王春红已支付的押金20000元归原告张本銮所有；三、被告王春红应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金21600元予原告张本銮；四、被告王春红应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金逾期支付的违约金648元予原告张本銮；五、被告王春红应于本判决发生法律效力之日起十日内支付水费36元、电费20624.42元、物业管理费7017.6元合计27678.02元予原告张本銮；六、驳回原告张本銮的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计5188.15元，财产保全费1248.84元，合计6436.99元（原告已预交），由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 方 菲二〇二〇年九月二十九日书记员 罗静雯