江苏省盐城市大丰区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0982民初1675号原告：江苏宝达投资有限公司，统一社会信用代码91320982562975352N，住所地江苏省盐城市大丰区幸福东大街**。法定代表人：朱成健，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈国明，江苏陈定喜律师事务所律师。被告：张本军，男，1983年4月14日出生，汉族，住江苏省兴化市。被告：汪婉，女，1988年4月16日出生，汉族，住江苏省兴化市。原告江苏宝达投资有限公司（以下至判决主文前简称“宝达公司”）与被告张本军、汪婉商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宝达公司的委托诉讼代理人陈国明到庭参加了诉讼。被告张本军、汪婉经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告宝达公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与两名被告于2016年5月2日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：YS10448015020160502）及其补充协议；2.判决两被告将坐落在大丰区商品房清空原状返还给原告；3.判决两被告支付违约金40333.5元，并赔偿原告支付的律师代理费10000元；4.本案诉讼费、保全费由两被告承担。事实与理由：两被告于2016年5月2日与原告签订商品房买卖合同（合同编号YS10448015020160502)，购买原告开发的香格里花园5幢1403号商品房。合同约定：房价款为人民币403335,付款方式为首付83335元加银行按揭贷款320000元。合同签订后，两被告交付了首付款，并与贷款银行办理了按揭手续，原告为被告向贷款银行提供了阶段性连带保证。然而，两被告未信守约定及时向贷款银行归还贷款，致贷款银行向法院提起诉讼。2019年12月2日，法院在判决两被告归还贷款银行剩佘贷款本息的同时，判决原告对两被告的还款义务承担连带偿还责任。依据原被告双方签订的商品房买卖合同及其补充协议的约定，原告因此有权解除与两被告签订的商品房买卖合同，被告同时还应按合同总额的10%向原告支付违约金，并赔偿原告相关损失。故诉至法院，请求法院支持原告的诉请。被告张本军、汪婉未答辩、未举证。当事人围绕诉讼请求依法提交了商品房买卖合同、（2019）苏0903民初6570号民事判决书、浦发银行个人借款贷款凭证、收款通知、收据、建设银行客户回单、增值税票据、委托代理合同及增值税发票等，本院经审查予以确认并在卷佐证。被告张本军、汪婉未出庭质证，也未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月2日，原告宝达公司与被告张本军、汪婉签订《商品房买卖合同》一份，约定被告张本军、汪婉向原告宝达公司购买大丰市区商品房一套，总价为403335元，付款方式为2016年5月2日前支付首期房价款83335元，申请贷款支付320000元。同时双方签订了补充协议，协议约定，“在出卖人为买受人向贷款银行提供担保的情况下，在担保期间内，如果买受人对银行违约，则视同对出卖人违约。如因买受人的原因导致出卖人被贷款银行要求履行担保责任，则买受人应赔偿出卖人为买受人向贷款银行履行担保责任而受到的全部损失（包括但不限于贷款本金、利息、违约金、赔偿金、律师费、诉讼费等），并且出卖人有权随时解除本合同，将买受人所购房屋另行出售。出卖人解除合同的情况下，买受人还应另行按合同总额的10%向出卖人支付违约金。出卖人有权从买受人已支付的房款中优先扣除上述损失、违约金及其他各项费用、出卖人实际损失超过买受人支付房款时，由买受人据实补足赔偿”。2016年5月3日，被告向原告交付了83335元首付款。2016年5月16日，原告宝达公司、被告张本军、汪婉与案外人上海浦东发展银行股份有限公司盐城分行签订了《个人购房担保借款合同》，该合同约定：被告张本军、汪婉向案外人上海浦东发展银行股份有限公司盐城分行贷款人民币320000元，借款期限自2016年5月16日至2036年5月16日。年利率为4.9%，逾期还款增加50%的罚息。还款方式为等额本息还款，还款日为每月20日。原告宝达公司在合同上签章作了担保，被告张本军、汪婉并以坐落于大丰市区房屋作了抵押。2016年5月19日，案外人上海浦东发展银行股份有限公司盐城分行向被告张本军发放了贷款320000元，借款借据中注明执行利率为4.312%。2016年7月1日，原告宝达公司向被告张本军交付了案涉房屋。2017年12月21日之后，两被告未再按合同约定向案外人上海浦东发展银行股份有限公司盐城分行还款，房屋也未办理房屋产权登记。2019年9月23日，案外人上海浦东发展银行股份有限公司盐城分行向盐城市盐都区人民法院提起诉讼，该院经审理后作出（2019）苏0903民初6570号民事判决书，判决被告张本军、汪婉偿还案外人上海浦东发展银行股份有限公司盐城分行贷款本金303468.36元及利息22389.71元（截止2019年7月31日），并承担自2019年8月1日起至实际给付之日止，按年利率6.468%计算的利息（以本金303468.36元为基数），原告宝达公司承担连带偿还责任。案外人上海浦东发展银行股份有限公司盐城分行对坐落于大丰市区房屋折价、变卖、拍卖后的价款享有优先受偿权。后案外人上海浦东发展银行股份有限公司盐城分行及原告均未提出上诉。2020年5月12日、5月21日，原告共向上海浦东发展银行股份有限公司盐城分行支付了338601.35元（其中借款本金303468.36元、利息30459.47元、逾期罚息4673.52元），上海浦东发展银行股份有限公司盐城分行向原告出具了收据。后因两被告未向原告返还相应的垫付款，原告于2020年4月17日向本院提起诉讼。另查明，2019年11月13日，原告宝达公司与江苏陈定喜律师事务所签订了《委托代理合同》一份，约定原告委托江苏陈定喜律师事务所在其与上海浦东发展银行股份有限公司盐城分行金融借款合同一案中参加一审代理事宜，代理费5000元。2020年5月6日，原告宝达公司与江苏陈定喜律师事务所签订了《律师法律服务合同》一份，约定原告委托江苏陈定喜律师事务在其与张本军、汪婉商品房买卖合同一案中处理一审事宜，代理费5000元。原告分别于2020年3月18日、5月28日向江苏陈定喜律师事务所支付代理费33000元、5000元，后原告撤回了对上述代理费的诉讼请求。本案在审理过程中，原告宝达公司向本院申请保全被告张本军、汪婉名下坐落在大丰区商品房，并向本院缴纳保全费2536元，后中国太平洋财产保险股份有限公司大丰支公司向本院出具了诉讼财产保险责任保险保单保函。2020年4月26日，本院作出（2020）苏0982民初1675号民事裁定书，裁定对被申请人张本军、汪婉名下位于盐城市大丰区商品房予以查封。并依法向原、被告送达了该民事裁定书。本院认为，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同签订后,张本军、汪婉向上海浦东发展银行股份有限公司盐城分行办理按揭贷款用于支付购房款,并由宝达公司提供阶段性连带保证担保。因张本军、汪婉未按照借款合同约定按时足额向银行偿还贷款本息，其行为已构成根本违约，致使上海浦东发展银行股份有限公司盐城分行向法院起诉要求原告宝达公司承担担保责任，现法院作出判决，判决原告对两名被告欠付的银行贷款本息承担连带责任。判决生效后，宝达公司已代张本军、汪婉向银行偿还了其余部分的贷款本息。根据双方在补充协议中的约定：“在出卖人为买受人向贷款银行提供担保的情况下，在担保期间内，如果买受人对银行违约，则视同对出卖人违约，因买受人的原因导致出卖人被贷款银行要求履行担保责任，买受人应赔偿出卖人为买受人向贷款银行履行担保责任而受到的全部损失（包括但不限于贷款本金、利息、违约金、赔偿金、律师费、诉讼费等），且出卖人有权随时解除本合同，将买受人所购房屋另行出售，出卖人解除合同的情况下，买受人还应另行按合同总额的10%向出卖人支付违约金。”本案中由于两名被告未能及时偿还银行贷款本息，原告承担担保责任后未能受偿，双方约定的解除合同的条件已经成就，原告向本院提起诉讼，要求解除原、被告之间签订的商品房买卖合同及补充协议，本院依法向两名被告送达了诉状副本，自诉状副本送达两名被告时合同即已解除，故对原告要求与两被告解除签订的商品房买卖合同并要求被告腾退房屋的诉讼请求，应予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失”,故合同解除，两被告已交付的购房款应予以返还，但应当扣除原告代偿的贷款利息及违约金。两被告已交房款包括首付款83335元及其已向出借银行偿还的按揭贷款本金16531.64元（贷款本金320000元-原告代偿本金303468.36元），合计应返还的购房款为99866.64元，扣除原告代偿的贷款利息30459.47元、逾期罚息4673.52元，实际应返还的金额为64733.65元。原、被告双方在合同中关于违约金进行了约定，不违反法律规定，现两名被告存在违约行为，故对原告主张两被告支付合同总价款的10%违约金40333.50元的诉讼请求，本院予以支持。被告张本军、汪婉经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对举证、质证、抗辩权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告江苏宝达投资有限公司与被告张本军、汪婉签订的《商品房买卖合同》（合同编号YS10448015020160502）及其补充协议于2020年9月14日解除。二、被告张本军、汪婉于本判决生效之日起三十日内腾空房屋，并交还给原告江苏宝达投资有限公司。三、被告张本军、汪婉于本判决生效之日起三十日内支付原告违约金40333.50元。四、原告江苏宝达投资有限公司于本判决生效之日起三十日内返还被告张本军、汪婉64733.65元。五、上述三、四项相抵，原告江苏宝达投资有限公司向被告张本军、汪婉支付24400.15元。案件受理费8105元，保全费2536元，合计10641元，由被告张本军、汪婉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  茅小红人民陪审员  葛 新人民陪审员  徐 政二〇二〇年十二月三十日法官 助理  朱建华书 记 员  张荔荔附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。