上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初13690号原告：赵华弟，男，1964年10月7日生，汉族，住浙江省瑞安市。委托诉讼代理人：漆颖，上海欧泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘立微，上海欧泽律师事务所律师。被告：上海云江置业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：赵一华，执行董事。委托诉讼代理人：迟如贤。原告赵华弟与被告上海云江置业有限公司(以下简称云江公司)商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人漆颖、被告的委托诉讼代理人迟如贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《上海市商品房预售合同》；2、判令被告返还房款人民币(以下币种同)442,487元及利息【以442487元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.05%(1年期)的标准，自2010年10月25日起计算至实际履行之日止】。事实与理由：2010年10月25日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买位于上海市嘉定区安驰路509弄尚都国际大厦2号4层526室房屋(以下简称为案涉房屋)，总价882,487元。原告已向被告付款442,487元，余款由原告以银行按揭贷款方式支付。在办理贷款过程中，案涉房屋因被告其他案件被法院查封。此后，案涉房屋一直处于查封状态中，致使原告无法办理按揭贷款。后原告得知，因浙江省东阳第三建筑工程有限公司(以下简称东阳三建)申请强制执行，嘉定法院于2019年7月2日裁定拍卖案涉房屋。原告随后提起执行异议，但无济于事。现因案涉房屋被查封，且即将被拍卖，导致双方间的预售合同无法履行，被告已构成违约。基于以上情况，原告诉至法院，要求判如所请。被告辩称：不同意原告的诉讼请求，理由为：1、双方约定尾款440,000应于2010年12月30日前以贷款方式支付，如贷款未能通过，则应由原告自行补足。因原告一直欠付该笔款项，才导致被告未及时协助原告过户，之后案涉房屋才因另案被查封，因此违约方在于原告。2、被告已于2013年3月将案涉房屋装修完毕后(装修款含在总房款内)交付给原告，按照双方约定，自房屋交付后相关风险责任转移给原告，故被告现不同意收回房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院确认如下事实：就案涉房屋，在网上备案系统备案有一份买方(乙方)为赵华弟，卖方(甲方)为云江公司的预售合同，备案时间为2010年10月25日，内容：乙方向甲方购买案涉房屋，政府批准的规划用途为店铺，总价为882,487元；甲方定于2011年10月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力；甲方如未在约定期限内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，自最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止；在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后60日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向嘉定区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续，申领该房屋的房地产权证(小产证)；乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起40天内将乙方已支付的房价款(包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算)全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的3%，在退还房价款时一并支付给乙方；该房屋的风险责任自该房屋交付之日起由甲方转移给乙方……该合同附件一约定，2010年10月30日前乙方支付房款442,487元，2010年12月30日前乙方通过银行贷款付清尾款440,000元。若因乙方原因未能通过银行贷款付清房款，乙方应于2010年12月31日前以现金或转账、支票、银行汇票方式一次性足额支付给甲方；如银行不同意足额发放贷款，差额部分乙方应在2011年1月1日前一次性补足。该合同补充条款一第七条第六款约定，乙方未能付清本合同项下的全部价款，甲方有权相应顺延交付房屋的期限和办理交接手续，在此情况下甲方不构成逾期交房。2010年12月30日，云江公司向赵华弟开具了金额为442,487元的发票。又查明，案涉房屋所在项目的大产证于2012年10月25日办出。2013年4月8日，因其他案件，云江公司名下的多套房屋(含案涉房屋)被司法查封。2019年7月2日，本院发出(2017)沪0114执1060号执行裁定书，裁定拍卖云江公司名下含案涉房屋在内的7套房屋。2019年9月25日，本院发布告知书，载明“案外人若认为对房屋享有所有权或者租赁权而合法占有的，应当自本公告之日起30日内向本院提交书面异议，交由本院审查。”随后，赵华弟提出书面异议【案号：(2019)沪0114执异98号】，要求停止对案涉房屋的执行并解除查封，本院裁定驳回赵华弟的异议请求。目前，案涉房屋仍处于司法查封中。庭审中，赵华弟认可云江公司已向其交付了案涉房屋，但对交房时间未能明确陈述，且亦未能在法院指定时间内答复。赵华弟同时陈述案涉房屋由其对外出租。本院认为，赵华弟与云江公司间的《上海市商品房预售合同》体现了双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，应属合法有效，双方均应按约履行。按照双方约定，赵华弟负有按期办理贷款并在贷款未能办出的情况下自行补足剩余房款的义务，现其仅支付首付款442,487元，贷款440,000元未付，且现有证据不能反映赵华弟于合理期限内向银行递交了能够通过审批的贷款资料。截至到目前长达十年的时间里，赵华弟均未能支付剩余房款，本身构成违约。但案涉房屋仍登记在云江公司名下，目前因云江公司的其他案件被本院裁定查封及拍卖，赵华弟提起执行异议遭驳回，故双方间的预售合同在法律上及事实上均无法履行，赵华弟购买案涉房屋的合同目的已无法实现。综上，双方之间的预售合同以解除为宜。但本案中赵华弟自身存在违约行为，其主张利息的请求欠缺合同及法律依据，结合其将案涉房屋对外出租收取租金这节事实，故本院对其主张的利息不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，云江公司应向赵华弟返还已付购房款，赵华弟则应向云江公司返还案涉房屋。云江公司辩称案涉房屋交付后所有风险均由买受人承担的意见，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，应当指房屋毁损、灭失的自然风险，而不包括法律风险，故本院难以采纳云江公司的该抗辩意见。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第五项、第九十七条、第一百一十条第一款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告赵华弟与被告上海云江置业有限公司于2010年10月25日就上海市嘉定区安驰路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋备案的《上海市商品房预售合同》；二、被告上海云江置业有限公司应于本判决生效之日十日内向原告赵华弟返还已付房款人民币442,487元；三、原告赵华弟应于本判决生效之日起十日内向被告上海云江置业有限公司返还上海市嘉定区安驰路509弄尚都国际大厦2号4层526室房屋；四、原告赵华弟的其余诉讼请求不予支持。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7,937元，减半收取3,968.5元，保全费2,732元，诉讼费用合计6,700.5元,由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  许雯雯二〇二〇年十一月十七日书记员  孙 鸯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……