四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1302民初4802号 原告:蒋林，男，1970年3月22日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 原告：唐仕川，男，1967年4月19日出生，汉族，住四川省南充市嘉陵区。 二原告共同委托诉讼代理人：禹果，四川兴恒平律师事务所律师。 被告：左朝全，男，1979年8月28日出生，汉族，住四川省西充县。 委托诉讼代理人：徐裕菊，四川三合律师事务所律师。 原告蒋林、唐仕川与被告左朝全房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蒋林、唐仕川的诉讼代理人禹果，被告左朝全的诉讼代理人徐裕菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的租赁协议。审理中，原告将该项请求变更为：依法确认原、被告之间的租赁协议于2020年6月19日解除；2、判令被告立即向原告支付租金336371.84元（其中2020年5月18日至2020年6月19日的租金70815.12元，装修期减免的3个月租金199167.54元，疫情期间减免的一个月租金66389.18元）；3、判令被告立即向原告支付垃圾费、水费、天然气费等费用共计20579元（其中2020年1月1日至2020年6月19日期间的垃圾费3807元，水费及天然气费按未付费用的2倍计算16772元）；4、判令被告立即向原告支付恢复租赁物原状期间的费用共计50129.70元（其中恢复原状期间房屋占用费22129.70元，恢复原状费用28000元）；5、判令被告立即向原告支付违约金300000元；6、判令被告承担本案的保全费、诉讼费等费用。 事实和理由：2018年3月12日，原告与案外人卢健签订《租赁协议》等协议。依据原《租赁协议》及原、被告于2018年12月20日签订的《三方协议》约定，被告自2018年12月21日起承租原告所有的位于南充市顺庆区白土坝路308号佳兆业君汇上品商业广场x号楼x层x号（南充市顺庆区兴源路x号x幢x层x铺及x铺部分商铺）营业房，租赁期从2018年12月21日起至2024年6月17日。但被告违反协议约定恶意拖欠原告租金等相关费用，且在未与原告解除合同、交还租赁房产和结清租金等相关费用的情况下便擅自恶意拆除相关设施设备，给房屋造成大面积损坏。不仅如此，在原告对其劝阻时，被告与原告之间发生冲突，其行为对原告造成了极为恶劣的社会影响。在被告强行搬离之后，原告于2020年6月19日向被告发出解除租赁合同关系的函件，并要求被告付清相关费用。根据原《租赁协议》第十九条的约定，被告不仅应当支付欠付的租金，还应支付装修期减免的三个月租金、疫情期间给予减免的一个月租金，以及欠付的其他相关费用。同时，因被告恶意拆除租赁物的相关附属物件，给房屋墙面、天花板及地面等造成大面积毁损，原告为恢复原状聘请了相关人员进行了十天的恢复性施工，花费28000元。此外，根据原《租赁协议》第十九条之约定，被告的恶意行为已构成根本违约，其应按照约定向原告支付1000000元的违约金。原告考虑到被告的履行能力，自愿将违约金调整为300000元。综上，原告为维护自身的合法权益，诉至法院，请求依法裁判。 被告辩称，一、原、被告之间的租赁合同系因新冠病毒疫情不可抗力事件导致被告无力继续经营，双方于2020年6月17日经协商一致解除合同。被告在房屋租赁合同履行过程中不存在违约行为，并非原告所称的违约解除，被告不应承担违约责任，且在无任何损失的情况下原告主张的违约金也明显过高。二、被告并不拖欠原告的租金。原、被告经协商解除合同后，被告应付2020年5月18日至6月17日期间的租金及其他费用已用保证金冲抵，原告主张的租金及其他费用没有事实依据。被告自2018年12月21日承租原告房屋后，一直按规定缴纳租金及其他费用，截止2020年6月17日租赁合同解除时，被告仅欠原告2020年5月18日至6月17日一个月租金及水电费等合计70773元。被告在2020年6月19日已向原告提出用原告应退还的保证金80000元冲抵，原告在接到被告发出的抵偿通知时，也未表示反对。至于2020年6月18、19日的租金，被告自2020年6月17日便拆场完毕，原告无权再收取。即便是认定2020年6月19日才交还房屋，交房期间也不应计付租金。三、原告要求被告支付装修期减免的租金以及疫情期间减免的租金没有事实和法律依据。其一，根据原租赁合同19.4条约定，原告已减免的费用进行追偿的前提是承租人违约，而本案中被告并无任何违约行为，原告没有追偿的前提条件。其二，被告未享受任何装修免租期。原告向原承租人给予的装修免租发生在被告承租案涉房屋之前，根据《三方协议》第四条的约定，原告应自2018年12月21日起对被告行使权利和义务，此前的权利和义务与被告无关。其三，疫情期间免除的一个月租金，是原告自愿分担因不可抗力事件造成的损失。原、被告双方对疫情期间的租金损失进行分担符合公平原则和上述法律规定，这些损失并不会因合同解除而消失，原告在协商解除时并未提出，其现在提出违背诚实信用原则，不应得到支持。四、被告未能全部拆除租赁房屋内的设施责任在原告，因此租赁房屋后续恢复原状所产生的费用应由原告承担。2020年6月15日之前，被告派人拆除租赁房屋内的设施设备是经过了原告同意，且原告委托的商业管理公司负责对拆除的进度、范围进行全程监督（原告自认是巡检）。2020年6月17日晚，被告委托的拆除人员准备将已拆除设施设备运走时，受到了原告的阻挡，原告不准拆除人员运走已拆除的设备，经报警，在警察的协调下才得以脱身。后拆除人员因担心人身安全才不敢再到现场。因此，拆除现场未能全部清结，责任在于原告，后果应由原告承担。同时，原告提供的证据不能证明其为恢复原状支付28000元及占用了十天的时间。综上，原告的全部诉讼请求均建立在被告违约的基础上，但实质上被告在案涉租赁合同履行过程中并不存在违约行为，故原告的全部诉请应予驳回。 当事人双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。依据当事人提供的证据及庭审查明，本院对事实认定如下： 2018年3月，蒋林、唐仕川（甲方）与案外人卢健（乙方）签订《租赁合同》及《补充协议》，主要约定：1、乙方承租甲方所有的位于南充市顺庆区白土坝路308号佳兆业君汇上品商业广场x号楼x层x号营业房；2、租赁期限为6年3个月，自2018年3月18日至2024年6月17日止；3、租金标准：自2018年6月18日至2021年6月17日为66389.18元／月，后续按照5%递增；租金支付方式为以季度为一个缴租期；4、履约保证金：在本合同签署后3日内，乙方应当向甲方支付80000元作为乙方在本合同项下的履约保证金。合同终止后30日内，如未发生本协议规定的违约情形，履约保证金余额无息退还；5、装修期：该房屋装修免租期为3个月，即自2018年3月18日至2018年6月17日止（该装修免租期为甲方给予乙方的优惠政策，若因乙方原因中途退场，甲方有权要求乙方支付装修免租期的租金，租金参照第一个租约年的租金标准收取）；6、转租：乙方经甲方同意后转租该房屋，应将本合同中的权利义务转移给新的房屋租赁方，本合同中的条款对新的房屋租赁方和乙方继续有效；7、违约责任：租金逾期超过30日的，甲方有权单方面解除合同，其他费用逾期超过30日的，甲方向乙方200%索赔；双方确认，在乙方欠付租金、管理费、能源费等费用期间，未经甲方书面批准，乙方不得将放置于该房屋内的货物、财物转移出该房屋；租赁期间，甲方给予乙方的一切租金减免、费用优惠等经济扶持条件均建立在甲乙双方能够正常履行本合同项下全部权利义务之上。因乙方违反本合同之约定，造成本合同提前终止，乙方除应承担相应的违约责任之外，甲方有权就本合同项下已给予乙方的租金减免、费用优惠等经济扶持条件进行追偿，以此补偿甲方所致损失；租赁期内，守约方有权要求违约方支付违约金1000000元，并赔偿守约方一切损失；8、租赁物的交还和交还期：租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止之日起3日内，乙方应将该房屋交还甲方；在交还期内，乙方无需支付租金。但是，在此期间发生的管理费、能源费用，应当由乙方自己承担；交还期满后乙方未能将符合要求的房屋交还甲方，乙方应当按照合同终止时该房屋租金标准500%向甲方支付租金，并按照合同终止时该房屋相关的管理费、能源费等费用标准的200%支付相关的管理费、能源费；如甲方因对乙方撤离后的该房屋进行清理、整改或对有关设施设备进行维修、更换等，则因此而发生的费用支出均应由乙方承担，并且在上述清理期间，乙方应按照租金标准支付该期间内房屋租金。2018年3月13日，蒋林、唐仕川（甲方）与案外人卢健（乙方）、四川英能维特商业管理公司（丙方）签订《三方协议》,约定：甲乙双方共同委托丙方对租赁合同的租赁物进行商业管理，丙方接受委托；该房屋的商业管理委托期限与甲乙双方签订租赁合同的期限相同；甲方委托丙方向乙方收取该房屋租金，丙方收取的商业管理费用在代甲方收取的租金中扣除。 2018年12月20日，原承租人卢健（甲方）与现承租人左朝全（乙方）、出租人蒋林、唐仕川（丙方）签订《三方协议》，约定：一、甲方自2018年12月21日起将该承租的商铺转租给乙方，丙方同意并知晓该转让事项。二、2018年12月20日前该房屋产生的房屋租金、物业费、能源费、清洁费等相关费用由甲方承担。2018年12月21日起产生的上述费用由乙方承担并按期向丙方缴纳。三、甲方于2018年3月签订租赁该房屋的租赁合同、补充协议和三方协议中的权利和义务全部转让给乙方，自2018年12月21日起不再与甲方产生任何关系。四、丙方自2018年12月21日起按照前期《租赁合同》及相关附件，对乙方行使约定的相关权利和义务。 协议签订后，承租人左朝全向出租人蒋林交付履约保证金80000元。合同履行过程中，承租人左朝全将案涉房屋用于经营中餐，具体实务由中餐店负责人张春明代其履行，出租方将收取租金等实务委托四川英能维特商业管理公司管理人员王玉林代其履行。双方在2020年新型冠状病毒疫情期间将租金支付方式由按季支付变更为按月支付。2020年1月27日，南充市顺庆区市场监督管理局、卫生健康局、商务局联合发文《关于暂停餐饮经营单位开展集中性聚餐活动的通告》，2020年3月28日，南充市人民政府发布“南充市应对新冠肺炎疫情应急指挥部关于全面恢复全市正常生产生活秩序的公告”。在此期间，出租人减免承租人一个月租金66389.18元。承租人左朝全将租金支付至2020年5月17日，自2020年5月18日起未再支付租金。 双方当事人于2020年6月期间就租金收取及合同解除等事宜产生争议。四川英能维特商业管理公司于2020年6月19日向左朝全发出《告知函》，载明：“贵方至今未缴纳2020年5月17日后的租金、物业费等相关费用，已逾期超过30日，严重违反了《租赁合同》中的约定；贵方在未书面通知我方或业主的情况下，将放置于商铺内的货物、财物、设备转移出该商铺；为保障业主的权益，我司接受业主委托，请贵方于2020年6月22日24：00时前交清拖欠的租金、物业费等相关费用并将租赁的营业房归还给业主方，根据合同约定办理相关手续。如逾期仍未交清欠款和归还营业房给业主方，业主方将依照合同中约定依法收取欠款、收回营业房并追究违约责任”。 承租人左朝全对《告知函》的内容持有异议，其称中餐店负责人张春明于2020年5月底便告知出租方因疫情原因持续亏损无法再继续经营，双方已于2020年6月17日经协商一致解除合同。对此，左朝全提交中餐店负责人张春明与四川英能维特商业管理公司管理人员王玉林于2020年6月15至19日期间的微信聊天记录予以证实，其中6月15日的微信聊天记录显示：王玉林向张春明询问明天是否安排人过来结算所有费用以及麻烦张春明催促拆场地的速度，并告知张春明其与拆除现场的人员沟通，现场人员对拆除区域不明确，导致其他区域线路损坏且很多地方未予拆除。张春明回复于6月17日办理结算，现场人员会与其沟通拆除事宜。6月19日微信聊天记录显示：张春明向王玉林发文称，受疫情影响，彩虹春无奈结束经营。1.疫情减缓，政府鼓励开门营业时，我们沟通减租、降租时曾明确提出重新开业不乐观，不打算继续经营；2.之后，我们协商退场，于2020.6.17日退出场地；3.关于押金80000元，该费用足以抵偿我们退场时所欠月租金、水电费等70773元，你方需找补9227元，请予以确认。对此，王玉林未予回复。庭审中，左朝全提交“彩虹春费用清单”一份，载明所欠租金、垃圾费、水费共计70773元，其主张彩虹春中餐店负责人张春明按照约定于2020年6月17日已与王玉林见面商谈案涉租赁合同结算事宜。经核实，王玉林认可该事实，但称双方未就结算事宜协商一致。出租方主张王玉林作为四川英能维特商业管理公司管理人员并无代其处理合同解除事宜的权利，双方并未就解除合同事宜协商一致。 另，承租方于2020年6月15至17日期间就租赁房屋的设施设备进行拆除腾退，四川英能维特商业管理公司在此过程中安排人在场巡视，双方当事人于2020年6月17日晚因租金交付与拆场事宜产生冲突，承租方未将租赁房屋内的设施设备拆除完毕。之后，双方未进行房屋交接及腾退验收。出租方于2020年6月23日自行接收房屋，后于2020年6月25日就案涉房屋再次出租，新的承租人为案外人赵丽碧，双方约定在2020年6月25日至2022年6月24日期间，房屋租金为66389.18元／月，且房屋装修免租期为2个月。因案涉租赁房屋在赵丽碧接房时原承租人左朝全就设施设备未完成拆除腾退，赵丽碧接房后就剩余部分完成拆除，产生费用28000元。后该费用由出租人蒋林、唐仕川向赵丽碧支付。 关于承租人左朝全在租赁期间欠付的能源费用，经审理查明，本院确认如下：垃圾清运费3807元，双方均无异议；水费1005元，承租人对水费计算单价持有异议，本院认为双方在合同中对水费计算标准进行了约定，应遵从约定按5元／吨计算，则为1005元；天然气费，鉴于出租人于2020年6月29日缴费金额为7381元，本案新的承租人系2020年6月25日订立合同，在案涉承租人撤场腾退期间至新承租人接房期间实际未消耗天然气费，故本院就承租人左朝全应承担的天然气费用酌定为7000元。 本院认为，本案的争议焦点为：一、双方当事人就案涉租赁合同关系解除性质的认定；二、合同解除后，承租人左朝全是否应当向出租人蒋林、唐仕川支付前期减免的租金和违约金，以及上述费用金额的认定。三、承租人左朝全是否应当向出租人蒋林、唐仕川支付租赁房屋恢复原状期间产生的费用；四、承租人缴纳的履约保证金是否应在其承担的费用中予以抵消。 针对争议焦点一，对于当事人双方合同解除性质的认定，本院将结合双方的真实意思表示及合同履行情况综合评定。首先，在出租方于2020年6月19日发出解除通知函之前，承租方已向其作出因疫情原因导致经营困难而请求解除合同的意思表示，但双方约定的合同期限届满时间为2024年6月，可以看出承租方此时提出解除合同实质违反了双方就合同履行期间的约定，其行为属于违约方单方主张解除合同。其次，对于四川英能维特商业管理公司管理人员与承租方协商拆除及结算事宜是否意味着当事人双方就解除合同协商一致？通过《三方协议》中就四川英能维特商业管理公司的权限约定可以看出，该公司主要系代出租人收取租金、代缴能源费用、日常物业管理等事宜，对于合同解除等重大事项出租方并未对其授权，鉴于出租方对此未予追认，且双方就解除合同后的结算事宜并未达成一致意见，故本院认定双方不符合协商一致解除合同的情形。其三，尽管双方未就解除合同事宜协商一致，但实质上承租方已于2020年6月17日拆除大部分设施设备，且出租方在接收房屋后已重新出租，故本院认定双方当事人的租赁合同事实上已经解除，解除时间认定为承租人腾退时间2020年6月17日。 针对出租方主张的租金及能源费用，本院已认定双方的合同于2020年6月17日解除，则承租方应向出租方支付2020年5月18日至6月17日期间一个月租金66389.18元。对于垃圾清运费3807元、水费1005元、天然气费7000元等费用本院已在事实部分予以认定，以上共计11812元。上述费用系承租人在租赁期间实际产生的费用，其应向出租方支付。 针对争议焦点二，承租人是否应当承担违约责任？本院已认定承租人系作为违约方提出解除合同，尽管本院结合疫情对其造成的影响及双方实际履行情况认定案涉租赁合同已经解除，但为确保守约方利益得到保障，承租人作为违约方应当承担违约责任。对此，出租人既主张了前期租金减免损失，又主张了违约金。首先，针对出租人主张承租人支付其前期减免的租金问题，其依据在于双方在合同中的约定，本院认为合同解除不影响违约责任条款的效力，出租方基于约定提出的主张应当在合理限度内受到法律保护。其中，对于疫情期间减免的一个月租金，若合同继续履行，基于公平原则可减免其上述期间应承担的租金，但承租人选择了解除合同，使出租人给予其租金减免的经济扶持条件尚失了预期价值，加之双方对此有明确约定，故本院对出租方要求承租人支付疫情期间减免的一个月租金66389.18元予以支持。对于出租方给予原承租人装修期3个月减免的租金，本院认为本案承租人并非受益主体，该费用不应纳入本案违约责任的承担范围，故本院对出租方的该项请求不予支持。 其次，针对出租方主张的违约金300000元，承租人辩称该金额过高，请求予以调整。本院认为本案中承租人并非恶意违约，承租人承担的违约责任主要在于补偿出租方所遭受的损害，出租方可以同时主张违约金及损失赔偿，但两项之和不能过分高于非违约方的实际损失。本院已认定承租人支付疫情期间减免的租金，那么在认定违约金时则应以出租方的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后作出裁决。本案出租方在2020年6月25日便将案涉房屋再次出租，则避免了空租期的损失，但出租方因重新出租给予了新承租人2个月的装修免租期，在该期限内出租方无法取得的租金收益。故本院就违约金金额调整为2个月的租金收益，鉴于出租人就案涉房屋重新出租后租金收取标准未变，则违约金金额为132778.36元（66389.18元／月×2月），对出租方主张的超出部分本院不予支持。 针对争议焦点三，合同解除后，承租人应当返还租赁房屋，返还租赁房屋的状态应当符合双方的约定。本案中，承租人在撤离时未将租赁房屋内的设施设备拆除完毕，导致出租方为新承租人的后续拆除支付了费用28000元，该费用应当由承租人承担，故本院对出租方的该项请求予以支持。对于出租方主张拆除腾退期间的房屋租金，本院认为租赁物的交还期间不应再计算租金，本院对其该项主张不予支持。 针对争议焦点四，双方就承租人缴纳的履约保证金是否应在其承担的费用中予以抵消产生争议，实质为保证金是否应予退还的问题。尽管承租人在本案中未就此提起反诉，但双方均同意纳入本案一并处理，为节约诉讼资源，便于当事人双方彻底化解矛盾，本院将保证金是否退还在本案中予以处理。鉴于本院已认定承租人应支付疫情免租期租金及违约金，上述费用足以弥补出租方遭受的损害，为平衡双方当事人的利益，本院认为承租人缴纳的保证金应予退还，由此认定承租人缴纳的履约保证金80000元应在其承担的费用中予以抵消。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应遵循公平原则确定各方的权利义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下： 一、蒋林、唐仕川与左朝全之间的房屋租赁合同关系于2020年6月17日解除； 二、左朝全于本判决生效后十日内向蒋林、唐仕川支付下欠租金66389.18元及垃圾请运费、水费、天然气费11812元，以上共计78201.18元； 三、左朝全于本判决生效后十日内向蒋林、唐仕川支付疫情期间减免的一个月租金66389.18元及违约金132778.36元，以上共计199167.54元； 四、左朝全于本判决生效后十日内向蒋林、唐仕川支付租赁房屋恢复原状的费用28000元； 五、蒋林、唐仕川于本判决生效后十日内向左朝全退还房屋租赁保证金80000元； 以上二、三、四、五项抵消后，左朝全向蒋林、唐仕川支付款项共计225368.72元。 六、驳回蒋林、唐仕川的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4400元、保全费3020元，合计7420元，由蒋林、唐仕川负担2060元，由左朝全负担5360元。 如不服本判决，可在判决书收到之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员 仲 丽 二〇二〇年九月十四日 书记员 冯雨欣