福建省武夷山市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0782民初811号 原告：郑慧琴，女，1978年12月17日出生，汉族，住武夷山市旅游度假区。 委托诉讼代理人：杨俊杰，福建九曲律师事务所律师。 被告：张兆鹏，男，1955年3月15日出生，汉族，住上海市闵行区。 委托诉讼代理人：叶云婷，福建弘袍律师事务所律师。 原告郑慧琴与被告张兆鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案后，依法适用简易程序进行审理，后因案情复杂，转为普通程序公开开庭进行了审理。郑慧琴及其委托诉讼代理人杨俊杰、张兆鹏的委托诉讼代理人叶云婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑慧琴向本院提出诉讼请求：1.判决张兆鹏支付房屋占用使用费27528元（从2018年12月26日起按每天222元的标准支付至2019年4月29日止）；2.判决张兆鹏偿还郑慧琴欠款（装修费和租金）185850元，并支付逾期付款违约金（以185850元为基数，自2018年12月28日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至上述欠款清偿完毕之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；3.判决被告支付原告代垫的水电费5521.55元。事实与理由：郑慧琴于2017年9月28日向福建印象戴维斯酒店有限公司武夷山分公司租赁了位于武夷山市度假区的相邻互通的5号、6号、7号三个铺面。2017年12月25日，郑慧琴经出租人同意，将其中200平方米场地（一楼一间，二楼全部）按一年12万元的标准（其中一楼为4万元，二楼为8万元）租赁给张兆鹏、案外人王建国、王庆荣三人，同时张兆鹏、王建国、王庆荣要求，郑慧琴出资装修了租赁场地。装修期间，张兆鹏、王建国、王庆荣与郑慧琴协商退出了一楼的租赁场地。2018年7月24日，张兆鹏、王建国、王庆荣与郑慧琴协商一致：王建国、王庆荣退出租赁，承租方变更为张兆鹏一人，租金和装修费由张兆鹏承担并直接支付给郑慧琴。同时，原、被告结算并协商一致：张兆鹏向郑慧琴继续租赁二楼场地，租赁至满一年为止即2018年12月25日到期，一年的租金80000元，加上尚欠的装修款75850元，合计155850元，张兆鹏定于2018年12月27日付清。2018年2月25日，郑慧琴经出租人同意，将三楼场地租赁给张兆鹏，同时根据张兆鹏要求，郑慧琴出资装修了租赁场地。后张兆鹏因经营不善，找到郑慧琴协商减免租金和装修费用，原、被告于2018年7月24日就租赁事宜协商一致：确认租期至满十个月为止即2018年12月25日到期，租金和装修款合计优惠减免为30000元，张兆鹏定于2018年12月27日前付清。付款期限到期后，张兆鹏拒不按约支付租金、装修费，亦不支付郑慧琴为其代垫的水电费，恶意逃避债务，严重侵犯郑慧琴合法权益。 张兆鹏辩称：一、郑慧琴要求张兆鹏从2018年12月26日起按每天222元的标准支付房屋占有使用费的诉讼请求没有事实及法律依据。首先，张兆鹏与案外人王建国的合作关系于2018年12月25日解除，因王建国与张兆鹏就经营问题产生矛盾，遂与郑慧琴一同扣押张兆鹏存放在展厅内的古玩物件，后张兆鹏申请法院采取保全措施才于2019年4月26日得以将古玩物件搬出自行存放，不是张兆鹏不腾房，而是郑慧琴与王建国不让腾空。因此，张兆鹏在未使用房屋的情况下，郑慧琴无权要求上述期间的房屋占有使用费。二、郑慧琴无权要求张兆鹏偿还欠款。首先，根据郑慧琴与福建印象戴维斯酒店有限公司武夷山分公司签订的商铺租赁合同，并未约定郑慧琴有转租的权利。郑慧琴在未经出租人同意的情况下，非法将房屋转租给武夷山鹏缘艺术品商行，属于效力待定的合同。其次，本案存在诉讼主体错误，张兆鹏与王建国、王庆荣在2017年12月25日签订一份《合作经营文物古玩协议书》，三方约定由王建国、王庆荣前期先行垫付房屋租金及展厅等装修费用，张兆鹏提供古玩文物，因此，根据该协议的约定，本案租金及装修费应当由王建国和王庆荣先行垫付，然后再向张兆鹏主张。张兆鹏未让郑慧琴垫付租金及装修费用，因此，本案不应认可郑慧琴的诉讼主体资格。就算郑慧琴具备诉讼主体资格，其仅仅起诉张兆鹏的行为属于明显的遗漏被告，因为武夷山鹏缘艺术品商行系张兆鹏与王建国合伙经营，经营者也不是张兆鹏，应当将三位合伙人以及武夷山鹏缘艺术品商行作为共同被告，张兆鹏只是站在合伙人的角度代签了该份欠条，并不意味着张兆鹏同意一人承担所有费用，虽然法庭依法驳回张兆鹏追加被告的申请，但张兆鹏坚持认为应当追加王建国为共同被告。再次，对于185850元的金额构成，系二楼的租金8万元和装修款75850元，加上三楼的租金及装修款3万元。对于二楼的租金8万元，张兆鹏认可该数字，但不应由张兆鹏承担，应当由张兆鹏以及王建国、王庆荣共同承担。对于装修款75850元，不予认可。郑慧琴仅提供了所谓的收款收据作为其支出装修费用的凭证，总和才21673.5元，张兆鹏不予认可。对于三楼的3万元，张兆鹏更不予认可，系郑慧琴自己装修起来欲强行出租给张兆鹏，张兆鹏自始至终都没有同意承租三楼，也没有授权郑慧琴对三楼进行装修。因此，三楼的装修费用与租金与答辩人无关。综上，虽然本案的两张欠条署名系张兆鹏所欠，但第二份欠条的内容并非张兆鹏书写，是郑慧琴写好后王建国逼张兆鹏签字，并威胁张兆鹏，若不签字，就将张兆鹏的古玩艺术品交给二手市场出售，张兆鹏才在欠条上签字，但从未在装修结算清单上签字。另，张兆鹏已经于2018年5月21日通过刷卡的方式支付租金1万元，又于2018年7月2日微信转账1万元给王建国用于支付租金，该2万元租金应在本案租金中扣除。第三，张兆鹏无需支付郑慧琴水电费5521.55元。张兆鹏与郑慧琴并未签订正式的房屋租赁合同，双方从未约定租赁房屋的水电费应由承租人承担。根据郑慧琴与其出租人签订的租赁合同，郑慧琴转租的租金比原租金高出很多，极有可能是由出租方自己承担水电费，所以，在郑慧琴没有任何证据证明水电费应由承租方承担的情况下，应当承担举证不能的不利后果。综上，请求依法驳回郑慧琴的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人提交的证据，本院认证如下：对双方提供的《合作协议书》，双方对真实性没有异议，对该证据所载内容，予以采信。对欠条有张兆鹏的签字确认，并与装修凭据可以相互印证，予以采信。对收款收据、《印象戴维斯酒店商铺租赁合同》、房产证，张兆鹏对该三份证据的真实性不持异议，对所载内容，予以采信。对水电费清单，无法证明案涉租赁房屋的实际使用水电量，不予采信。对双方提供的银行卡交易明细、微信交易记录能够相互印证，对所载内容予以采信。对张兆鹏提供的微信聊天记录、装修已付款单、营业执照，郑慧琴对真实性无异议，对证据所载内容予以采信。对本院（2019）闽0782民初476号生效的《民事判决书》，予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月28日，郑慧琴与案外人福建印象戴维斯酒店有限公司武夷山分公司签订《印象戴维斯酒店商铺租赁合同》，该合同约定，福建印象戴维斯酒店有限公司武夷山分公司将其位于武夷山市度假区连铺铺面出租给郑慧琴使用，租期5年。同年12月25日，郑慧琴与张兆鹏及案外人王建国、王庆荣达成口头租赁合同，约定郑慧琴将上述承租的房屋的一楼一间、二楼整层转租给张兆鹏及案外人王建国、王庆荣经营文物古玩使用，租期一年，其中，一楼年租金4万元，二楼年租金8万元。上述合同签订后，郑慧琴遂出资代为装修了上述转租的房屋。期间，郑慧琴又将其承租的三楼转租给张兆鹏，并出资进行了装修。2018年7月24日，张兆鹏向郑慧琴出具欠条一张，载明：“本人张兆鹏欠郑慧琴房租及装修费共计壹拾伍万伍仟捌佰伍拾元（¥155850.00），于今年底12月27日前付清，每月按不同费用累计”。同日，张兆鹏再次向郑慧琴出具欠条一张，载明：“本人张兆鹏欠郑慧琴印象戴维斯酒店门面店三楼房租及装修款共计人民币叁万元整（¥30000.00），如三楼转让未产生亏损，则扣除转让费用，若未转让，酒店收回，未收回装修费用，则张兆鹏需承担此叁万元整费用，于2018年12月27日前付清”。后因张兆鹏未按约向郑慧琴支付上述欠款共计185850元，故而形成诉讼。 另查明，2017年12月25日，案外人王庆荣、王建国（甲方）与张兆鹏（乙方）签订了《合作经营文物古玩协议书》，该协议约定，在福建武夷山市度假区合作经营古玩文物艺术品，租金每年12万元。甲方前期先垫付房屋租金及展厅等装修费用，乙方提供古玩文物。所有费用在没有产生经营利润的情况下，每个股东必须要按股份比例支付房租、装修以及店内的一切开支。装修前乙方暂押5万元作为开办保证金，身边古玩文物交由甲方保管，待开业一并展示。店内古玩文物均出自乙方。上述协议签订后，张兆鹏通过微信转账等方式向王建国共支付了99590元（该款项包括了上述协议约定的5万元保证金以及王建国代案涉房屋的出租人郑慧琴收取的1万元），并于2018年5月4日注册了以张莹（张兆鹏女儿）为经营者的武夷山市鹏缘艺术品商行，经营地点为福建武夷山市度假区玉女峰路13-5二楼，但因双方合作产生分歧，自始未营业。 还查明，本院另案依张兆鹏的申请保全武夷山市度假区玉女峰路13-5号鹏翔茶业二楼属于张兆鹏所有的全部古玩、艺术品，并交由张兆鹏保管。2019年5月6日，郑慧琴、王建国以及张兆鹏经共同清点，郑慧琴、王建国将共同清点后的上述物品交付张兆鹏，由张兆鹏腾空搬离了案涉房屋另存地点保管，并由本院予以查封。 本院认为，原、被告就案涉房屋虽未签订书面租赁合同，但张兆鹏实际承租使用了郑慧琴提供的房屋，并出具欠条对租金、装修费金额（共计185850元）以及付款时间（2018年12月27日）予以确认，故应认定郑慧琴与张兆鹏形成租赁合同关系，张兆鹏应按约向郑慧琴清偿尚欠的款项，现郑慧琴要求张兆鹏清偿租金及装修费185850元及逾期付款违约金，有合同及法律依据，予以支持。对于逾期付款违约金的计算标准，因2019年8月20日起，中国人民银行贷款基准利率标准已取消，故本案郑慧琴主张的逾期付款违约，应以185850元为基数进行分段计算，即自2018年12月28日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至上述欠款清偿完毕之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。张兆鹏认为，本案郑慧琴系将案涉房屋在未经出租方的同意下转租给武夷山鹏缘艺术品商行，该转租行为效力待定。本院认为，根据庭审查明的事实，本案系郑慧琴与张兆鹏、王建国、王庆荣之间就案涉房屋形成的房屋租赁合同关系，武夷山鹏缘艺术品商行并非该租赁合同的当事人，且案涉房屋的原出租人（案外人福建印象戴维斯酒店有限公司武夷山分公司）并未就转租问题提出异议，本案租赁合同合法有效。张兆鹏还认为，其并未让郑慧琴垫付租金及装修费用，郑慧琴原告主体不适格，本案租金及装修费用应由合伙人张兆鹏、王建国、王庆荣共同承担，故本案遗漏王建国、王庆荣作为被告主体。本院认为，本案案由为房屋租赁合同纠纷，郑慧琴作为出租方，向承租方主张租金等费用，是适格的原告。张兆鹏以个人名义向郑慧琴出具欠付租金及装修费用的欠条，双方形成债权债务关系，郑慧琴由此向张兆鹏主张该租金及费用，有事实及法律依据，张兆鹏关于其合伙人应为共同被告的辩解意见，属其合伙内部事务，对郑慧琴没有拘束力。张兆鹏辩称该两张欠条系案外人王建国逼迫所写，但未提供证据予以证明，事后亦未向公安机关报警，无法证明该事实。张兆鹏作为完全民事行为能力人，理应知晓向郑慧琴书写上述欠条所产生的法律后果。通过庭审亦查明，在张兆鹏书写欠条时，在场人有王建国，而且在王建国向张兆鹏催要租金及装修费用的微信聊天记录中，张兆鹏均未要求王建国承担合伙部分的租金及装修费用，足以说明张兆鹏在向郑慧琴出具欠条之前，已与王建国协商一致上述费用由张兆鹏一人承担的事实，且法律并未禁止合伙债务由一人承担。综上，对张兆鹏的上述辩解意见，本院不予采纳。张兆鹏主张其向王建国及郑慧琴支付的2万元应从本案租金中予以抵扣。本院认为，因其支付该2万元的时间系在其向郑慧琴出具结算欠条之前，故应以结算欠条载明的金额为准，且该结算欠条与郑慧琴提供的结算清单中载明的“已付20000”能够相互印证，可以证明该2万元已在双方结算中予以扣减。 对于郑慧琴要求张兆鹏支付自2018年12月26日起按每日222元至腾空交还之日止的房屋占有使用费的诉请，本院认为，庭审中，郑慧琴表示因张兆鹏未按期清偿租金及装修费，并不同意张兆鹏将租赁房屋内的物品搬离，并在庭审中表示这一行为系行使留置权。庭审中还查明双方就案涉房屋并没有续租的意思表示，郑慧琴亦未要求张兆鹏将租赁房屋内的物品搬离，且张兆鹏与案外人在案涉房屋处实际上亦未继续开展合作经营，因此，拒不腾空案涉租赁房屋内物品，并非系张兆鹏的意愿。现郑慧琴在主张留置案涉租赁房屋内物品期间，又向张兆鹏主张租赁到期后的房屋占有使用费，无疑加重了张兆鹏的债务负担，有失公平。故郑慧琴主张该项房屋占有使用费于法无据，不予支持。 对郑慧琴要求张兆鹏支付水电费5521.55元的诉讼请求，因张兆鹏租赁的案涉房屋与郑慧琴收回自用的部分系共用水、电表，张兆鹏表示后期租赁物未实际使用不产生水电费，对郑慧琴所主张的水电费不予认可，郑慧琴在本案中提供的证据不足以证明张兆鹏实际使用的水电费，故对郑慧琴的该部分主张，因证据不足，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、张兆鹏应于本判决生效之日起十日内向郑慧琴支付房屋租金及装修费欠款共计185850元，并支付该款项自2018年12月28日起至该款付清之日止的逾期付款违约金（违约金以185850元为基数分段计算，自2018年12月28日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至款项付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、驳回郑慧琴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费4550元，由郑慧琴负担647元，张兆鹏负担3903元，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审 判 长  余崇斌 审 判 员  姜 欢 人民陪审员  陈俊城 二〇二〇年七月二十八日 书 记 员  饶付美 本案依据的主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示 1．《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 2．第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。