上海市松江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）沪0117民初8555号 原告：赖德宁，女，1983年11月12日出生，汉族，住广西灵山县。 委托诉讼代理人：陈丙斌，上海铭森律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张韵凡，上海铭森律师事务所律师。 被告：洪慧敏，女，1981年9月18日出生，汉族，住湖南省益阳市。 委托诉讼代理人：孙静，上海恰宝律师事务所律师。 被告：彭万**，男，1977年10月22日出生，汉族，住湖南省益阳市。 原告赖德宁与被告洪慧敏、彭万**房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序,于2020年8月28日公开开庭进行了审理。原告赖德宁的委托诉讼代理人陈丙斌，被告洪慧敏的委托诉讼代理人孙静，被告彭万**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赖德宁向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2020年2月16日签订的房地产买卖合同于2020年4月28日解除；2、判令两被告返还原告房价款1,000,000元；3、判令两被告偿付原告资金占用损失(以1,000,000元为基数，自2020年5月2日至实际清偿之日止，按照每逾期一日以总房价款的万分之五计算)；4、判令两被告支付原告违约金328,000元(以总房价款3,280,000元为基数，按照10%计算)。审理中，原告将资金占用损失的计算标准变更为按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付。事实和理由：2020年2月16日，原告与两被告就上海市松江区茸树路XXX弄XXX号XXX室房屋签订《房地产买卖合同》。合同签订后，原告向被告转账100万元。但被告迟迟未提供不动产登记簿信息。嗣后根据原告自行调取的房屋产调信息获知，该房屋已被查封。2020年4月28日，原告委托律师向两被告发出《合同解除通知》，并要求被告返还已付房款，并承担违约责任。 被告洪慧敏辩称，同意解除合同，并返还房款，但要等房屋处理以后再返还。对于资金占用费及违约金，被告不同意承担。补充协议约定如果涉案房屋上存在权利限制的话，双方互不追究责任，所以被告不应当承担违约责任。若法院判决被告需要承担违约责任的话，原告主张的违约金标准过高，请求法院予以调整。 被告彭万**辩称，我方出售房屋时并不知道房屋被查封，在我方知悉后马上告诉了中介，并让中介通知原告，后来又当面告知原告，但原告还是继续愿意交易该房屋，所以才导致后来房屋没有办法过户。现我方同意解除合同，并返还房款，但不同意支付资金占用费及违约金。 本院经审理认定事实如下：坐落于上海市松江区中山街道茸树路******房屋，预购房屋权利人为被告洪慧敏、彭万**。 2020年2月16日，原告(买受人、乙方)与被告洪慧敏(卖售人、甲方)签订《房地产买卖合同》，约定：第一条约定，甲乙双方通过德佑房地产经纪有限公司居间介绍，由乙方受让甲方自由房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，房地产权证号：松字0**482，房地产坐落：松江区茸树路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积108.53平方米。第二条约定，甲乙双方协商一致，上述房地产转让价款328万元。第六条约定，甲乙双方确认，在2020年4月20日之前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第十二条约定，经甲乙双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部分。本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。《特别告知(二)》第三条约定，甲方承诺该房地产的产权、抵押权等重要信息均与本合同填写的内容一致，甲方有义务最迟不得晚于签署本合同后三个工作日内配合调取并提供《上海市不动产登记簿》信息。若调取的信息显示房地产抵押情况等与甲方披露一致的，且无权利限制信息(如司法查封等)，则甲乙双方依照本合同继续履行；若调取的信息与甲方披露不一致的，甲乙双方另行协商一致后继续履行；若甲乙双方未能在五个工作日内协商一致的，或存在权利限制的(如司法查封等)，则甲乙双方均可单方解除本合同，甲方须在五个工作日内如数无息退还已收取的款项(包含居间方代为保管的定金、房价款等)，甲乙双方及居间方互不追究责任。《补充条款(一)》第十一条约定，甲方发生下列情形的，视为甲方根本性违约，乙方有权单方解除本合同。乙方应书面通知甲方，甲方应在接到通知之日起三个工作日内无息退还已收到的全部房价款并支付相当于总房价款10%的违约金。①甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的；②甲方签订本合同后又将该房地产转卖、租赁给第三方的；③该房地产被查封或限制转让，导致乙方无法取得该房地产所有权的；④甲方无正当理由单方要求解除合同的。《附件三付款协议》：第二条约定，乙方须于本合同签订后当日内自行或通过居间方支付甲方部分定金10万元。第四条约定，乙方须于双方签订《上海市房地产买卖合同》示范文本并申请办理公证手续(若需)后当日内自行或通过居间方支付甲方部分房价款130万元。第五条约定，乙方须于2020年2月21日前自行或通过居间方支付甲方部分房价款90万元。第九条约定，乙方须于双方签订《上海市房地产买卖合同》示范文本后当日内向商业银行＋公积金申请贷款，拟贷款金额97万元。第十条约定，乙方应于双方签署《房屋交接书》后当日自行或通过居间方支付甲方交房尾款1万元。合同另对双方的其他权利义务进行了约定。 2020年2月16日，原告(乙方)与被告洪慧敏(甲方)签订《补充协议》，第一条约定，按照买卖合同特别告知(二)之约定，甲方未配合调取《上海市不动产登记簿》信息前，所有款项先行由居间方保管，现乙方同意提前支付或通过居间方转付部分定金10万元至甲方账户。剩余定金及房款甲乙双方仍授权居间方保管至调取《上海市不动产登记簿》后再行支付或转付。第二条约定，甲方承诺该房地产的产权、抵押权及权利限制等重要信息均与买卖合同特别告知(二)第三条填写的内容一致，并不晚于买卖合同约定时间前至房地产所在区不动产登记事务中心申请调取《上海市不动产登记簿》，若调取《上海市不动产登记簿》显示的房屋抵押情况与现在甲方披露不一致的，且无权利限制信息(如查封等)，则甲乙双方另行协商一致后继续履行；若甲乙双方未能在五个工作日内协商一致的，或存在权利限制的(如查封等)，则甲乙双方均可单方解除买卖合同，甲方须在五个工作日内如数无息退还已收取的定金(包含居间方代为保管的定金)，甲乙双方及居间方互不追究责任。 2020年2月16日，原告向被告洪慧敏转账10万元。同日，被告洪慧敏出具收据一份，言明收到原告支付的购房定金10万元。 2020年2月19日，案外人毛某某向被告洪慧敏转账90万元。同日，被告洪慧敏出具收据一份，言明收到原告支付的房价款90万元。 2020年3月14日，原告取得涉案房屋《上海市不动产登记簿》，显示涉案房屋存在司法查封。 2020年4月28日，原告向两被告发送《合同解除通知》，载明：1、解除双方于2020年2月16日就本市松江区茸树路XXX弄XXX号XXX室签订的《房地产买卖合同》；2、要求贵方返还房价款共计100万元，并偿付因资金占用所产生的损失(以100万元为基数，按照每逾期一日以总房价款万分之五标准，自收到本通知之日起至实际清偿之日止)；3、要求贵方偿付委托方因根本性违约所产生的违约金(以328万元为基数，按照约定总房价款10%标准，为328,000元)。被告于同日收到。 另查明，2020年4月13日，被告彭万**向被告洪慧敏出具《授权委托书》，委托其代为办理涉案房屋的登记、转让、抵押等相关事宜，委托期限自委托书出具之日至2021年4月13日止。之后，被告彭万**就上述《授权委托书》向上海市浦东公证处申请公证，该公证处于2020年4月14日出具(2020)沪浦证字第2598号《公证书》。 审理中，两被告称双方原系夫妻，于2019年6月5日离婚。 以上事实，有房地产买卖合同、补充协议、付款凭证、收据、不动产权登记簿、合同解除通知、快递凭证、聊天记录及当事人陈述等证据证实。 本院认为：原、被告签订的房屋买卖合同，系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的效力性的强制规定，故合同依法成立并生效，双方均应恪守各自的义务。因涉案房屋存在司法查封，按照合同约定原告可以单方解除合同，原告于2020年4月28日向被告发送解除合同通知，被告于同日收到，故双方之间的房屋买卖合同于2020年4月28日解除。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 关于返还房价款，两被告对返还原告已经支付的房价款不持异议，故本院予以确认。 关于资金占用费，根据约定，合同解除后，被告应在五个工作日内返还原告已经支付的房价款。至今被告未将房价款返还原告，故原告要求被告支付资金占用期间的损失，合法有据，但具体起算时间，本院依法予以调整。 关于违约金，根据补充协议并结合合同特别告知条款，若涉案房屋存在司法查封，且双方协商不成的，任何一方可以解除合同，且双方及居间方互不追究责任。故原告主张违约金，缺乏依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条规定，判决如下： 一、确认原告赖德宁与被告洪慧敏、彭万**于2020年2月16日签订的《房地产买卖合同》于2020年4月28日解除； 二、被告洪慧敏、彭万**于本判决书生效之日起十日内返还原告赖德宁房价款1,000,000元； 三、被告洪慧敏、彭万**于本判决书生效之日起十日内支付原告赖德宁资金占用费(以1,000,000元为基数，自2020年5月9日起至实际清偿之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付)； 四、驳回原告赖德宁的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16,887元，减半收取计8,443.50元，财产保全申请费5,000元，合计诉讼费13,443.50元，由原告赖德宁负担1,543.50(已付)，被告洪慧敏、彭万**负担11,900元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审判员  康晓莉 二〇二〇年九月二十二日 书记员  吴 澜 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 …… 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。