天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0113民初6726号原告：房丹，男，1989年9月10日出生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：白云静（原告之妻），女，1989年11月14日出生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：董书艳（原告岳母），女，1962年3月5日出生，汉族，住天津市北辰区。被告：陈达，男，1988年5月7日出生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：刘芳，北京市一法律师事务所律师。原告房丹与被告陈达房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭审理了本案。原告房丹及其委托诉讼代理人白云静、董书艳，被告陈达及其委托诉讼代理人刘芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告房丹向本院提出诉讼请求：1．原告与被告于2019年4月2日签署的《房产交易合同》解除；2．被告支付原告的定金原告不予退还；3．被告需无条件配合原告前往北辰区不动产登记中心撤销原告房屋二次抵押，同时归还原告房产证；4．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告于2019年4月2日与原告签署了《房产交易合同》，向原告购买位于天津市北辰区的房屋。该房屋成交价格为1180000元。该房屋为限价商品房，签订合同时未满5年，暂不符合上市条件，对此双方签订了补充条款，约定该房屋届满5年后再办理交易手续。在此之前，原告同意将房本交于被告，并配合被告将房产证上二次抵押，直到解押之日前不再上其他抵押。被告向原告支付购房定金合计220000元。定金分两笔支付：签合同当日支付第一笔定金20000元；上二次抵押当日支付第二笔定金200000元。原告履行了合同，于配合被告上二次抵押后4天之内陆续收到被告支付的剩余全部定金，合计220000元。2019年11月底，在原告房屋快要届满5年之时，被告至原告住所，并告知原告不再购买该房屋，不再继续履行合同，并将合同撕毁。当日，被告即要求原告尽快退还220000元定金，否则将不配合撤销房屋二次抵押。此后原告尝试与被告进行电话沟通以及至被告单位与之当面沟通等，均无果，且被告至今仍扣留原告房产证拒不撤抵，拒不归还。原告认为，双方在自愿、平等且双方都具有民事行为能力的前提下签订的《房产交易合同》，内容真实有效，条款合法合理。根据《中华人民共和国合同法》相关规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。双方分别持有的合同都被撕毁，如果已经实际履行，视为事实合同关系，具有法律效力。根据双方签订的《房屋交易合同》补充条款，原告配合被告对房屋上二次抵押，被告已支付定金，合同已实际履行中，应视为事实合同。被告的行为属于单方违约行为，且被告将合同撕毁，已构成根本性违约。根据双方签署的《房产交易合同》第二项第1条、第八项第1条、第8条之规定，原告要求解除合同，被告支付的定金原告不予退还，且对方需支付本案所发生的诉讼费等。被告陈达辩称，不同意原告全部诉讼请求。原、被告签订的房产交易合同于2019年11月底解除。2019年11月底原被告协商后将合同撕毁，应认定为合同协商解除。原告主张定金不予退还没有合同及法律依据。原告主张解除抵押及返还房产证没有合同及法律依据。解除抵押的前提是还清借款。解除抵押、还清借款后归还房产证。原告没有证据证明被告违约，双方在2019年各自撕毁合同后解除了买卖关系，抵押合同和借款合同的证明效力强于原告提供的录音和撕毁的合同，该220,000元的性质就是借款。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，被告是合同中的守约方，原告出尔反尔的行为不应当得到法律的支持，请求法院予以全部驳回。当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证，被告对原告提交的房产交易合同、借款合同、抵押合同、销售不动产统一发票、转账记录、通话录音的真实性没有异议，本院对上述证据的真实性予以确认。对于原告提交的贝壳网挂牌时间截图，与本案争议焦点没有关联性，本院不予确认。对于原告提交的贝壳网成交房屋价格截图，并非涉诉房屋，无法证明原告的实际损失情况。对于原告提交的解除房产交易合同告知函，被告对真实性不认可，被告确实收到了原告邮寄的邮件，但对邮件的内容是否为原告提交的解除房产交易合同告知函，本院无法确认。原告对于被告提交的借款合同、抵押合同、房产证复印件、他项权证复印件、转账凭证、合同碎片亦没有异议，本院对上述证据的真实性予以确认。对于被告提交的证人证言，证人并未在屋内，无法证实撕毁合同的具体过程，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月2日房丹（出售方、甲方）与陈达（买受方、乙方）签订《房产交易合同》，约定陈达购买房丹名下位于天津市北辰区××道××房屋，房屋面积71.71平方米，产权性质为限价商品房，该房屋有抵押，贷款余额为360000元，贷款余额由甲方于2020年2月28日前还清，乙方对上述房屋及《房屋所有权证书》已实际看过，并对相关情况已充分了解，自愿购买。双方确认该房成交价格为1180000元，乙方于2019年4月4日将220000元交付甲方作为定金，如乙方未能履行本合同条款导致本合同终止、无法履行或解除，则已付定金归甲方所有，甲方有权再将该房屋转让于任何人；如甲方未能履行本合同条款导致本合同终止、无法履行或解除，则甲方须双倍返还定金给乙方。上述定金将在甲乙双方办理该房屋相关交易手续同时自动转为部分房款。除已支付的定金外，乙方购买该房屋的其他款项960000元，甲方同意乙方采用银行贷款方式支付房款，甲乙双方办理贷款手续。上述房款中非以银行贷款形式支付的部分及定金作为首付款。甲乙双方须于2020年3月6日之前签订《天津市存量房屋买卖协议》，同时甲方将已收取的定金交还乙方，乙方将全部首付款存入资金监管中心办理资金监管。乙方应于交付全部首付款后五个工作日内向贷款银行申请办理贷款手续，签订贷款合同并办理一切相关手续，支付一切相关费用。甲乙双方均应按本合同约定相互配合，到场办理过户贷款、房屋交付及代收代付等相关手续。如不按约定办理相关手续，则每逾期一个工作日，违约方应向守约方支付该房屋成交价1‰的迟延履行违约金，违约方逾期十五个工作日不履行合同相关义务、且经守约方催告仍不履行，则守约方有权视为违约方根本性违约，守约方有权解除房屋买卖合同关系（但需书面告知违约方），并要求违约方支付该房屋成交价20%作为违约金。在合同履行期限届满之前，乙方有权变更买受人，任何一方明确表示不再出售、购买或不配合办理变更（包括不限于再次实勘该房屋），则构成根本性违约，守约方有权解除房屋买卖合同关系（但需书面告知违约方），并要求违约方支付该房屋成交价20%作为违约金。因违约方根本性违约，导致守约方解除房屋买卖合同关系的，自书面告知到达违约方之日起，甲方房屋可另行出售，乙方可另行购买其他房屋，但守约方仍有权追究违约方的违约责任。另外，在合同补充条款中，双方约定：经甲乙双方友好协商，甲方同意自签约后房本交于乙方，并配合在房本上二次抵押，一直到预约解押之日前不在上其它抵押，定金分两笔支付，签约当日支付20000元，在上二次抵押当日在支付第二笔定金200000元。本房的两笔抵押，解押由乙方甲方共同办理，产生的费用在20000元以内部分由乙方承担，超出部分由甲方承担。甲、乙双方明确本房为不满五年的限价商品房，按目前政策，暂不符合上市交易条件，但按本合同约定的办理手续时间可以实现本合同目的，双方承诺，无论约定届满之日市场行情如何。涨跌如何，双方均严格履行本合同。交房时间在甲方收到全部房款后，但不单于2020年4月1日。乙方有权变更买受人，如届满之日前如乙方需转让第三方，在不影响本合同目的前提条件下，甲方须配合办理相应手续，包括但不限于再次上市登记、挂牌出售、实地看房等。签订合同当日，陈达给付房丹20000元。2019年4月4日陈达（出借人、甲方）与房丹（借款人、乙方）签订《借款合同》（合同编号：194420），约定房丹向陈达借款220000元，借款期限自2019年4月4日至2020年4月3日，借款在本合同生效后的七内日，由甲方一次性划至乙方账户。本合同项下借款本金和可能发生的违约金、损害赔偿金及实现债权的费用，由担保人向甲方提供抵押担保，并另行签订抵押合同。同日，陈达（抵押权人、甲方）与房丹（抵押人、乙方）签订《抵押合同》，约定：鉴于甲、乙双方签订了《借款合同》（合同编号：194420），为保障甲方在《借款合同》项下借款债权的实现。乙方自愿向甲方提供抵押担保，甲、乙双方经平等协商，共同订立本合同，并依照本合同中规定之条款与条件向甲方履行担保义务。乙方以其所有并有权处分的房地产为抵押物，向甲方提供担保。抵押物地址：北辰区××道××。乙方抵押担保的债权为甲方依据《借款合同》项下发放的借款。抵押金额为220000元，抵押期限自2019年4月4日至2020年4月3日，抵押担保的范围为借款合同中载明的借款本金、违约金、损害赔偿金及实现债权的全部费用。双方办理了抵押登记。2019年4月4日陈达给付房丹50000元，2019年4月5日陈达给付房丹50000元，2019年4月6日陈达给付房丹50000元，2019年4月7日陈达给付房丹50000元。2019年4月9日填发的不动产登记证明记载抵押权登记的权利人为陈达、义务人为房丹，房屋坐落于北辰区××道××。担保债权数额为220000元，债务履行期限自2019年4月4日至2020年4月3日。另外，在上述抵押登记前，该房屋还有两次抵押权登记，第一次抵押权登记的权利人为天津市津房置业担保股份有限公司，权利价值为400000元，约定期限自2015年1月21日至2045年1月21日，截止至庭审辩论终结前，该抵押权登记尚未注销。第二次登记的权利人为冯黎明，权利价值为300000元，约定期限自2019年3月8日至2020年3月7日，该抵押权登记于2019年3月29日注销。2019年11月底陈达至房丹家中，双方协商后，分别将手中持有的《房产交易合同》撕毁，后双方均未再履行合同义务。对于撕毁合同的原因，庭审中，房丹主张系由于陈达想行使变更买受人权利，并表示重新签一份变更买受人协议，房丹同意，遂双方各自撕毁了合同；陈达则主张由于房丹无力解除涉诉房屋上的抵押，双方协议解除合同，遂各自撕毁合同。现陈达仍持有涉诉房屋不动产权证。本院认为，本案的争议焦点为：一、原、被告签订的《房产交易合同》是否已依法解除；二、原告主张定金不予退还是否合理；三、原告主张被告配合撤销抵押权登记及返还不动产权证是否合理。对于第一个争议焦点，对于双方签订的《房产交易合同》的效力，该合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。当事人协商一致，可以解除合同。结合双方当事人陈述及双方提供的证据，本案中双方各自撕毁合同系自愿行为，该行为宜理解为双方均认可《房产交易合同》权利义务终止，《房产交易合同》经双方协商，依法解除。原告主张双方协商一致变更买受人，证据不足，本院不予认定。对于第二个争议焦点，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第一百二十条第一款规定，因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。现原告主张不予退还被告交纳的定金，但未能提供证据证明被告在解除合同前，存在违约行为，并致使合同目的不能实现，原告的该项主张，证据不足，本院不予支持。如上所述，合同经双方协商解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中双方均未提供证据证明双方对解除合同后造成的损失承担问题进行了约定，双方对此如有纠纷，可另行解决。对于第三个争议焦点，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中原、被告在《房产交易合同》补充条款中明确约定，原告同意自签约后房本交于被告，并配合在房本上二次抵押，结合双方当事人陈述及双方提交的证据可以证实双方签订《借款合同》、《抵押合同》的目的系为了履行房产交易合同上述条款，并非出于借款的真实意思表示，借款合同亦未实际履行，双方签订《借款合同》、《抵押合同》的行为为通谋虚伪行为，本院依法确认该行为无效。借款合同为主合同关系，而抵押合同系借款合同的从合同，在借款合同关系无效的情形下，相对应的抵押登记应认定为无效。现原告主张被告配合撤销抵押权登记，本院依法予以支持。如上所述，双方签订的《房产交易合同》自双方撕毁后解除，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。现原告主张被告返还涉诉房屋不动产权证，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第一百二十条第一款，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告房丹与被告陈达于2019年4月2日签订的《房产交易合同》自房丹与陈达自行撕毁合同之日依法解除；二、被告陈达于本判决发生法律效力之日起五日内协助原告房丹办理撤销坐落于天津市北辰区××道××房屋抵押权人为陈达的抵押权登记手续；三、被告陈达于本判决发生法律效力之日起五日内返还原告房丹坐落于天津市北辰区××道××房屋不动产权证；四、驳回原告房丹的其他诉讼请求。案件受理费4,600元，由原告房丹负担4,520元，被告陈达负担80元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判长 张 沛审判员 赵志刚审判员 李 伟二〇二〇年十二月二十八日法官助理于江锟书记员杨博宇附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第一百二十条因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。