湖北省随州市曾都区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1303民初1095号原告：冯雄林，男，1972年8月20日出生，汉族，住随州市曾都区。委托诉讼代理人：姜武成，随州市忠信法律服务所法律工作者。代理权限：一般代理。被告：随州市康顺达房地产开发有限公司。住所地：随州经济开发区熊家村。法定代表人：陈小邦，该公司董事长。委托诉讼代理人：何东风，湖北季梁律师事务所律师。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：吕孟君，湖北季梁律师事务所实习律师。代理权限：一般代理。原告冯雄林与被告随州市康顺达房地产开发有限公司（以下简称“康顺达公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告冯雄林的委托诉讼代理人姜武成，被告康顺达公司的委托诉讼代理人何东风、吕孟君均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告冯雄林向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付逾期交房违约金127414.84元；2、判令被告将供水、供电单独纳入城市供电、供水企业开户；3、由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2016年10月24日，我与被告公司签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，合同主要约定了我们向被告购买其投资开发的随州红星国际广场第6号楼1单元1-2层33号房屋，面积误差处理后房款总金额为745116元；合同约定了商品房交付条件必须已取得建设工程验收备案证明文件等。合同签订后，我们依约履行了付款义务，但被告直到2017年10月19日才取得竣工备案证明。被告违反合同约定逾期交房及未提供单独供水、供电单独开户等，给我带了巨大损失，为维护我的合法权益，遂诉至法院，请求人民法院依法支持我的诉请。诉讼中，原告变更其第一、第二项诉讼请求：请求被告支付变更规划违约金、逾期交房违约金、逾期办证违约金等共计127414.84元并将供水、供电交给专业经营单位。被告康顺达公司辩称，原告申请变更的诉讼请求没有事实和法律依据，应当驳回原告的起诉；即使原告变更诉请成立，逾期交房违约金及逾期办证违约金的计算也应严格按照合同及补充协议的约定来计算；关于变更规划违约金，我公司没有变更建设工程规划，对于涉案商品房之外的项目规划变更，双方未作约定，我公司不应承担责任；关于原告要求我公司将供水和供电移交给专业经营单位，我公司已按照合同约定履行该项义务，原告的该项诉请不在合同约定的范围内。综上，原告的诉请已被新的诉请所取代，且没有任何事实、法律及合同约定的情况下，原告的诉请不能成立，请人民法院依法驳回原告诉请。经审理查明，2016年10月24日，原告冯雄林与被告康顺达公司签订了合同编号为随州20161001396号《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，该合同及补充协议系同一版本，合同主要约定：原告冯雄林购买被告康顺达公司投资建设的随州红星国际广场6号楼1单元1-2层33号房屋，房建筑面积为88.21㎡、单价为8377.73元/㎡，面积误差处理后总价款为745116元。上述合同第九条关于房屋交付条件约定，该商品房在交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十条关于商品房相关设施设备交付条件约定，（一）基础设施设备1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准，安装到户，预留接口一个，户外独设水表（一户一表），集中安装；2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电，每户供电表集中安装到位，表后电线接到分户门口；以上第1、2项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用。第十一条第一项约定交付时间为2016年12月1日，第二项约定，该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条关于逾期交付责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.详见附件十一合同补充协议相关条款。第十四条关于规划变更约定，（一）出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。（二）买受人应当在通知送达之日起15日内作出是否解除合同的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。第二十条关于房屋登记约定，（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.详见附件十一合同补充协议相关条款。附件十一合补充协议合同正文第十二条逾期交房责任约定，逾期超过60天以内的，自本合同规定应交付期限之第二日起，出卖人按日向买受人支付总房款的千分之一的违约金。逾期交房超过60日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应向买受人支付总房款的5%作为违约金。第四条第六项约定，买受人同意在出卖人未按照约定交付的情况下，给予出卖人三个月的谅解期，在此期间，买受人不要求出卖人承担违约责任或者赔偿损失。因遭遇不可抗力、遵守法律法规和政府法令，政府及有关部门的管理、征用或规划变更等政府行为，以及与本项目关联的市政工程或配套设施不到位，或因政府部门公布的公共卫生事件导致房屋无法按时交付及市政基础设施、公共配套设施不能达到使用条件的，出卖人可据实予以延期，并无需承担因此逾期交房及基础设施、公共配套建筑不能如约达到使用条件的违约责任。该条第七项约定，在出卖人向买受人发出交付通知后，买受人接收了该商品房的（已交付入户门钥匙或签署房屋交接书为准），买受人同意不再以交付条件不具备向出卖人主张任何权利，但出卖人应对该商品房本身存在的质量问题承担保修的义务。第七条约定，出卖人将该商品房权属登记资料报送到产权登记备案的前提是买受人必须遵守买卖合同内的所有规定及付清全部房价款及签署所有应签文件。如因地方政府原因或者地方性文件调整，导致出卖人未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房权属登记相关资料，出卖人不承担责任。第十二条约定，买受人声明清楚所有与本项目有关的样板房（如有）、广告、宣传资料（包括但不限于销售人员讲解、广告、网站、楼书、宣传片、沙盘、模型等）仅供参考，为要约邀请，不作为要约之内容，出卖人不因上述广告、宣传资料而承担责任，买卖双方所有的权利义务以合同及本协议为准。合同签订后，原告冯雄林按照合同的约定交付了全部购房共计745116元。但被告康顺达公司承建的工程项目直到2017年10月19日才取得编号为：441300-2017-64号《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。2016年11月18日，被告康顺达公司组织勘测单位、设计单位、监理单位、施工单位对随州红星国际广场建材博览中心1#-14#楼工程质量进行了竣工验收，综合验收结论为“合格”。2017年7月14日，被告康顺达公司组织勘测单位、设计单位、监理单位、施工单位对随州红星国际广场玫瑰天街2-1#-2-6#楼工程质量进行了竣工验收，综合验收结论为“合格”。2018年2月1日，被告康顺达公司取得随州红星国际广场建材博览中心1#-14#栋商铺不动产证书。另查明，被告康顺达公司在商品房预售期间，向购房人发放了商品房宣传彩页，按该宣传彩页描述：随州红星国际广场8大产品系，汇聚城市顶级商业业态；红星建材博览中心依托红星美凯龙强大的品牌影响力和号召力，与3000家国内外一线建材品牌结成深度联盟，未来将建成随州规模最大、功能齐全等一站式的采购平台；玫瑰天街首创性引入婚庆大世界，积极引入世界500强主力品牌入驻，利用主力店的规模和能动效应带动其他店面经营，在综合体的永续经营中共创商业繁华；红星美凯龙家居MALL作为红星美凯龙的两大主打产品线之一，以居家文化为主题，汇集数百家国内外一线品牌，为消费者提供时尚高档的家居产品；红星太平洋影院是上海红星美凯龙企业发展有限公司组建的全新影院品牌，未来五年内将快速覆盖全国100个红星国际广场。该宣传彩页还对各地段商业建筑的名称、用途等均作出标注和说明。2019年9月11日，随州市自然资源和规划局作出关于随州红星国际广场项目规划建设情况的答复。主要内容为：……二、规划调整情况：受电商冲击，实体商业萎缩、商铺难以租售，为适应市场变化，顺利推动项目建设，康顺达公司于2018年6月16日申请优化随州红星国际广场项目商住比。按照《随州市人民政府关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的意见》（市政发2015【37】号）文件及批示意见，在确保容积率和规划总建筑面积不变的前提下，对该项目商住比和住宅户型进行了优化。随州红星国际广场调整规划于2018年11月26日经市政府审批。住宅和公建面积由原规划的194287平方米调整到302665平方米，增加建筑面积108387平方米，商业面积由原规划的275453平方米调整到167075平方米，减少108387平方米，其中04地块减少64050平方米，03地块减少44328平方米。还查明，被告康顺达公司开发建设的供水、供电专业经营设施设备已投入使用，由物业公司代为管理并向业主收取水、电费用，尚未移交专业经营单位（供水公司、供电公司）管理。本院认为，原告冯雄林与被告康顺达公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议系双方当事人真实意思的表示，合同的内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，原、被告双方均应当按照合同约定履行合同义务。原告依约履行了付款义务，但被告康顺达公司在宣传资料中关于红星建材博览中心8大产品系，依托红星美凯龙的品牌影响力和号召力等规划设施的宣传内容，系被告康顺达公司对开发规划范围内的房屋及相关设施所作出的说明和允诺，该允诺和说明具体确定，其改变红星美凯龙家居MALL等商业建筑为住宅建筑，对购房人的购房合同订立及价格存在重大影响，且被告康顺达公司申请优化随州红星国际广场项目商住比的原因是受电商冲击，实体商业萎缩、商铺难以租售，其将住宅和公建面积由原规划的194287平方米调整到302665平方米，增加建筑面积108387平方米，商业面积由原规划的275453平方米调整到167075平方米，减少108387平方米。被告辩称其与原告签订的《商品房买卖合同（预售）》第十四条及补充协议没有约定出卖人承担责任，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。上述说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。据此，商品房销售广告和宣传材料的内容被认定为要约，必须符合三个条件：（1）出卖人就开发规划范围内的房屋及相关设施作出说明和允诺。（2）该允诺和说明具体确定。（3）对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。因此，被告康顺达公司作为房地产开发商，在销售房屋之前的规划中已经确定了住宅建筑及商业建筑各个部分的建设项目，其在与购房人签订了商品房买卖合同后，因自身后期经营及获得更大利益等原因，经过了规划许可或办理了变更手续，并未充分考虑购房人的利益，其宣传及其签订商品房买卖合同时规划的用途、公共服务及基础设施已经构成要约。被告康顺达公司在合同中关于广告、宣传资料、销售人员的讲解、沙盘等为要约邀请，免除其自身责任排除对方主张权利的条款应为无效。故被告康顺达公司的要约影响了合同是否订立及购房人关于商业建筑价值的期待，被告的辩解本院不予采纳。根据本案的具体情况，酌定由被告康顺达公司按照原告冯雄林已支付房款745116元的3％支付违约金22353.48元。原告诉请被告康顺达向其支付逾期交房违约金，虽涉案《商品房买卖合同（预售）》第十一条的约定，被告康顺达公司应于2016年12月1日前，依照国家和地方人民政府的规定，将竣工验收合格的商品房交付原告冯雄林使用。原告冯雄林与被告康顺达公司签订《商品房买卖合同（预售）》时间为2016年10月24日，双方约定出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋通知书交给买受人，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续时间，且原告并未提供证据证明其确认交房的具体时间,故原告诉请被告康顺达公司向其支付逾期交房违约金，本院不予支持。关于逾期办证违约金。被告辩称其与原告签订的《商品房买卖合同（预售）》中第二十条及附件第十一第七条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，取得该商品房的房屋所有权证书，双方约定出卖人将该商品房权属登记资料报送到产权登记备案的前提是买受人必须遵守买卖合同内的所有规定及付清全部房价款及签署所有应签文件。如因地方政府原因或者地方性文件调整，导致出卖人未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房权属登记相关资料，出卖人不承担责任。根据《房屋登记办法》第三十条规定，因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，预售商品房购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。根据已查明的事实，被告康顺达公司未能按时取得《竣工验收备案书》，自然影响了案涉房屋权属证书的办理，被告康顺达公司已向原告交房，并于2018年2月1日取得房屋初始登记，被告康顺达公司存在违反逾期取得初始登记、逾期办理过户登记的违约行为，故被告的该项辩解本院不予采纳。考虑到被告康顺达公司已完成房地产初始登记，兼顾合同的履行情况及原告冯雄林的实际损失综合考量，对违约金计算标准，酌定被告康顺达公司向原告冯雄林支付已付购房款745116元的1％的违约金即7451.16元。原告诉请被告将供水和供电移交给专门经营单位，根据2016年10月1日施行的《湖北省物业服务和管理条例》第十六条规定，住宅物业区域内已投入使用的专业经营设施设备尚未移交专业经营单位维护管理的，由业主大会决定是否移交。决定移交的，房产行政主管部门应当组织有关专业经营单位按照国家技术标准和技术规范进行验收。验收合格的，专业经营单位应当接收。验收不合格的，由专业经营单位提出整改方案，经整改合格后移交。专业经营设施设备尚在质量保修期内的，其整改费用由建设单位承担。在双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十条约定，供水、供电纳入城市供水、供电网络，安装到户、一户一表，集中安装到位，表后电线接到分户门口。但本案中被告康顺达公司实际是按照用电、用水总表计量向专业经营单位交费，再由物业公司向购买人收取水、电费用。根据上述法律的规定，供水、供电已投入使用，并交由物业公司代为管理，供水、供电能否整体移交涉及小区业主的共同利益，应由业主大会决定是否移交。决定移交的，房产行政主管部门应当组织有关专业经营单位按照国家技术标准和技术规范进行验收。故原告的该项诉请，本院不予支持。被告辩称原告申请变更诉请没有事实和法律依据是新的诉请，应当驳回原告的起诉，根据本案查明的事实，从原告变更诉讼请求的内容来看，原告变更诉讼请求实为增加诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条规定“在案件受理后，法庭辩论终结前，原告增加诉讼请求、被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理，人民法院应当合并审理”。本案中，原、被告双方法律关系明确，系基于同一事实引起的纠纷，原告增加诉请被告向其支付逾期办证违约金、变更规划违约金及水、电单独纳入专业经营单位符合法律规定，本院予以准许。因此，被告就此提出的辩解理由本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十一条、第七十二条、《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百一十四条、第二百七十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《湖北省物业服务和管理条例》第十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告随州市康顺达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告冯雄林支付变更规划违约金22353.48元；二、被告随州市康顺达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告冯雄林支付逾期办证违约金7451.16元；三、驳回原告冯雄林的其他诉讼请求。案件受理费2848元，由被告随州市康顺达房地产开发有限公司负担545元，原告冯雄林负担2303元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。审 判 长  梁 平人民陪审员  王晓国人民陪审员  邱 娟二〇二〇年十二月十六日书 记 员  周 利