湖南省益阳市资阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0902民初702号原告：龚陆生，男，1962年12月19日出生，汉族，住益阳市资阳区。原告：陈桂香，女，1964年10月6日出生，汉族，住益阳市资阳区。原告：龚德明，男，1981年10月15日出生，汉族，住益阳市资阳区。原告：龚小明，男，1984年7月13日出生，汉族，住益阳市资阳区。上述四名原告的委托诉讼代理人：刘振华，湖南求剑律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：贾菁，湖南求剑律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：王洪福，男，1984年7月2日出生，汉族，住益阳市资阳区。委托诉讼代理人：贾晖，湖南大民律师事务所律师，代理权限为特别授权。第三人：王腊梅（曾用名王腊枚），女，1965年11月28日出生，汉族，住益阳市资阳区。第三人：陈光跃，男，1965年3月7日出生，汉族，住益阳市资阳区。第三人：吴伯高，男，1964年9月21日出生，汉族，住益阳市资阳区。第三人：赵乐群，女，1966年1月2日出生，汉族，住益阳市资阳区。第三人：卜淑娥，女，1971年12月5日出生，汉族，住益阳市资阳区。第三人：陈迪辉，男，1968年11月7日出生，汉族，住益阳市资阳区。第三人：陈建辉，男，1973年11月3日出生，汉族，住益阳市资阳区。第三人：张丽平，女，1973年4月30日出生，汉族，住益阳市资阳区。第三人：陈伏，男，1984年6月29日出生，汉族，住益阳市资阳区。第三人：李冬喜，男，1973年12月18日出生，汉族，住益阳市资阳区。第三人：姚小丽，女，1975年12月24日出生，汉族，住益阳市资阳区。原告龚陆生、陈桂香、龚德明、龚小明与被告王洪福及第三人王腊梅、陈光跃、吴伯高、赵乐群、卜淑娥、陈迪辉、陈建辉、张丽平、陈伏、李冬喜、姚小丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告龚陆生、陈桂香、龚德明及其委托诉讼代理人刘振华、贾菁，被告王洪福的委托诉讼代理人贾晖，第三人陈光跃、卜淑娥、陈伏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龚陆生、陈桂香、龚德明、龚小明向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2018年5月22日签订的两份《房屋租赁合同书》无效；2、由被告承担全部诉讼费用。事实与理由：2018年5月22日，原告与其他业主一起同被告签订了《房屋租赁合同书》，约定将位于益阳市资阳区××路原告自建房屋租赁给被告经营医院，租期20年。合同签订后被告违反约定擅自进场毁损房屋电梯通道、地下车库和主体结构等将消防通道改作门面并擅自分租转租。原告要求被告停止违约行为未果，被告至今无法办理医院审批和环保手续，且未如约支付租金，致原告的经济损失持续加剧，故诉至本院。原告为支持自己的诉讼请求，向法院提交了如下证据：1、房屋租赁合同书2份；2、现场照片（金店）；3、马良新城棚户区改造楼（一层门面）租赁合同；4、现场照片；5、关于恢复房屋原状的通知；6、快递单；7、关于马良社区马园口组13户村民要求建房有关信访问题接谈纪要。被告王洪福辩称：1、原告没有对其“确认租赁合同无效”的诉讼请求提供事实依据和法律依据；2、法无禁止即可为，对城中村村民棚改集资建房的使用权没有任何禁止性法律规定；3、对益阳平康肾病医院租赁使用该房屋已经获得了益阳市卫计委、益阳市资阳区长春经开区、益阳市资阳区人民政府、益阳市公安消防支队等多个政府部门的批准。综上所述，原告“确认租赁合同无效”的诉讼请求没有依据，应予驳回。被告为支持自己的主张，向法院提交了如下证据：1、益阳市卫计委批复；2、棚户区改造楼情况说明材料；3、办理消防审批手续的函及文件会签单；4、消防审核意见书。第三人陈光跃陈述：被告王洪福没有能力租房，却在交房前就擅自将部分房屋转租给他人。第三人卜淑娥陈述：同意陈光跃的观点，我们没有任何过错，请求取消租赁合同。第三人陈伏陈述：被告王洪福无资质开办医院，也没有相关证件，其转租房屋的行为就是利用我们的房屋来套钱，还擅自改变了房屋结构。针对原、被告提交的证据，本院认证如下：一、原告提交的七组证据，被告对其合法性、真实性、关联性不持异议，但认为不能达到原告的证明目的。第三人均不持异议。本院认为，该七组证据能够真实反映房屋现状及房屋出租、转租、要求解除租赁的情况，本院予以确认。二、被告提交的四组证据，原告认为该四组证据不能证实被告完成了开办医院的审批手续，仅只是报批和审核中。第三人认为被告不能通过相关部门的审核，无法开办医院。本院认为，该四组证据虽不能证实被告已经获得开办医院的行政许可，但能够说明被告以开办医院为由租赁原告及第三人房屋的事实，本院对该证明力予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年，原告龚陆生、陈桂香、龚德明、龚小明及第三人王腊梅、陈光跃、吴伯高、赵乐群、卜淑娥、陈迪辉、陈建辉、张丽平、陈伏、李冬喜、姚小丽以其房屋墙体开裂存在安全隐患、家庭人口增多等原因，多次上访，要求拆旧建新，请求市直主管部门和益阳市资阳区人民政府批准其建房诉求。12月5日，资阳区人民政府组织相关部门联合接谈了原告及第三人在内的马良社区马园口组13户村民代表。接谈中，益阳市资阳区人民政府明确对马园口组村民建房的处理意见，提出两种解决办法：1、同意参照马良村“一点三线”城中村改造的方式向市直相关职能部门申报；2、如市直相关部门不同意马良社区的规划设计和建设方案，则实行货币补偿安置。之后，原告及第三人在建房方案未获得市直相关部门同意和许可的情况下，自筹资金在益阳市长春经济开发区××栋××层楼的房屋，即本案案涉租赁房屋。2018年5月22日，被告王洪福因开办益阳平康肾病医院需经营场地，与原告及第三人签订两份房屋租赁合同，分别租赁了案涉房屋的一楼及地下停车库（建筑面积1146平方米）和一楼部分及二楼至六楼、地下停车库。租赁期限为贰拾年，自2018年5月22日起至2038年5月22日止。双方还对房屋交付标准及交付时间、租金、违约责任等进行了约定。合同签订后，王洪福依合同约定，对房屋外墙油漆、房屋道路硬化等进行了施工，另外因建医院需要，对电梯井进行了改造。2018年9月1日，王洪福与他人签订租赁合同，将承租房屋的一层2号门面转租与他人。2019年5月20日，原告以被告擅自破坏电梯通道基础设施、破坏房屋主体结构、占用消防通道、擅自转租房屋等事由，通知被告恢复原状，否则解除租赁合同。被告未对上述事项采取措施，原告诉至本院，请求1、解除房屋租赁合同；2、判决被告恢复原状，并支付实际占用房屋期间的欠付房屋租金115.5万元。诉讼中，原告变更诉讼请求，请求判决确认房屋租赁合同无效。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定签订的合同无效。本案中，原告及第三人以其居住的房屋存在安全隐患为由，要求政府准许其在宅基地上拆旧建新建设住房。益阳市资阳区人民政府在协调处理时，明确由马良社区负责规划设计和建设方案，并报市直相关职能部门审批，在未获得市直相关职能部门许可前，不得擅自动工修建房屋。但原告及第三人在未取得建设工程规划许可证前即自行修建了案涉房屋，违反了法律、行政法规关于城乡规划区内建设房屋的强制性规定。该房屋的建设在本案审理时法庭辩论终结前仍未取得建设工程规划许可证，故本院应认定原告及第三人与被告关于该房屋的租赁所签的房屋租赁合同无效。被告向原告及第三人租赁该房屋后申报开办益阳平康肾病医院时，益阳市卫计委、益阳市资阳区人民政府、益阳市资阳区长春经济开发区、益阳市公安消防支队等部门的审核或批复不能替代建设工程规划许可证，诉讼中，被告的答辩意见本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：原告龚陆生、陈桂香、龚德明、龚小明及第三人王腊梅、陈光跃、吴伯高、赵乐群、卜淑娥、陈迪辉、陈建辉、张丽平、陈伏、李冬喜、姚小丽与被告王洪福于2018年5月22日所签的两份房屋租赁合同无效。案件受理费100元，由被告王洪福负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审 判 长  张文蔚人民陪审员  曾孟奇人民陪审员  李华靖二〇二〇年九月八日代理书记员  易 珊附法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。