天津市宁河区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0117民初326号原告（反诉被告）：邢克杰，男，1968年12月9日出生，汉族，住天津市宁河区。委托诉讼代理人：程浩，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：周天明，北京市京师律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：天津市宁河区北淮淀镇乐善庄村民委员会（以下简称乐善村委会），住所地天津市宁河区北淮淀镇乐善庄村。统一社会信用代码：54120117ME1739457L。法定代表人：李德军，该村民委员会主任。委托诉讼代理人：朱洪光，天津贤达律师事务所律师。邢克杰与乐善村委会确认合同有效纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。邢克杰及其委托诉讼代理人程浩、周天明，乐善村委会委托诉讼代理人朱洪光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邢克杰向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决确认原被告双方签订的房屋租赁协议及补充协议有效，双方仍存在房屋租赁合同关系；2、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，邢克杰将第一项诉讼请求变更为：请求依法判决确认原被告双方签订的房屋租赁协议有效，双方仍存在房屋租赁合同关系；同时增加一项诉讼请求：请求依法判决确认原被告双方签订的财产权属分配协议有效。事实和理由：原告系天津市宁河区北淮淀镇乐善村村民，1999年3月31日，经原被告双方协商，签订协议书，协议约定由原告承租被告所有的戏台一处用于经营，租赁期为1999年3月31日至2005年3月31日，由于戏台年久失修，原告出资3600元由被告负责修复屋顶并对原告经营期间屋顶的工程质量问题负责。协议签订后，原告按照协议支付了租金，并将3600元维修费交给被告，但被告仅进行简单修缮，修缮后仍存在漏雨等情况，原告多次找被告反映情况，但被告拒绝再次修复，导致原告长期无法经营。2001年，经北淮淀乡（现已改为北淮淀镇）人民政府司法所工作人员魏守业调解，2001年8月9日，被告向原告出具调解证明书，证明书中写明，原被告原租赁关系到期后，双方租赁协议自动续期或被告赔偿原告损失。2002年2月28日，原被告达成财产权属分配协议，约定如戏台遇国家征用或搬迁，相关补偿费用甲乙双方各得50%。2020年1月1日，被告找到原告，要求原告腾退戏台，并且不给予原告任何补偿，然而2005年双方原租赁到期后，被告并未赔偿原告损失，因此原被告房屋租赁合同应自动续期，原告认为原被告双方至今仍存在合法的房屋租赁合同关系，被告无权随意要求原告腾退房屋。综上所述，原告为维护自己的合法权益，诉至贵院，恳请依法判决，支持原告的诉讼请求。乐善村委会在法定期间内未向本院提交书面答辩，但在庭审中辩称，不同意原告的诉讼请求，在《协议书》约定的期间到期后，双方签订的租赁合同已经转化成不定期租赁合同，双方没有再次签订书面合同，在履行解除合同的通知义务后，可随时解除该合同。在主合同已经解除的情况下，包括其他的补充协议的内容均应一并予以解除。原告在承包期间内没有按期缴纳租赁费，属于违约。自2005年4月1日至2020年1月1日，在原告继续使用租赁物且被告没有提出异议的情况下，视为不定期租赁合同，双方均可以解除合同。鉴于原告在租赁期间没有按期缴纳租赁费，被告已经在诉讼前通知原告解除租赁合同，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。乐善村委会提出反诉请求：1、依法解除双方于1999年3月31日签订的《协议书》及相关补充协议，并由反诉被告将租赁物腾空；2、依法判令反诉被告给付反诉原告租赁费9600元；3、判令反诉被告承担本案诉讼费用。事实和理由：1999年3月31日，反诉原告与反诉被告签订《协议书》，约定将本村经济集体组织所有的戏台承包给反诉被告经营，经营期限自1999年3月18日至2005年3月31日。该协议到期后，双方没有签订其他承包协议。鉴于反诉被告承包戏台的承租期已经到期，现反诉原告请求依法解除双方签订的协议书以及补充协议，并由反诉被告补缴在经营期间拖欠的租赁费。邢克杰辩称，双方签订的房屋租赁合同符合法律规定，系合同双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效，即使为不定期租赁合同依然有效；反诉原告提出解除协议但解除的前提是确认合同的效力，因此可以认为反诉原告承认合同的效力；财产权属分配协议系独立于房屋租赁协议，系双方在房屋租赁期间对房屋修缮及反诉原告对反诉被告的相关侵权损失达成的关于财产属性权益分配的协议，即使反诉原告请求解除原租赁合同，财产权属分配协议依然有效，财产权属分配协议约定如国家征用或搬迁，财产划分为甲乙双方各占50%，现该房屋即将用于征收，应确认该协议的效力，双方应严格遵守并履行；关于反诉原告请求补缴租金，双方已在调解证明书中达成调解的合意，在反诉原告未赔偿反诉被告的装修损失及经营损失的情况下，租赁期应免费延长，不应再补缴租金，如要求补缴租金，基于公平合理原则，应赔偿反诉被告的相关损失；关于1996年至2005年的租金该请求没有事实依据，原告已缴纳。邢克杰提交的证据有：调解证明书复印件一份，用以证明原被告曾达成调解协议，原租赁到期后自动延期，原被告至今仍存在房屋租赁合同关系；证明复印件一份，用以证明原被告间达成财产划分、租赁关系自动延期等合意系经被告时任领导知晓且同意的；协议书复印件一份，用以证明双方对房屋租赁达成了合意，是双方真实意思表示；2002年1月28日证据复印件一份，用以证明对财产征收受益进行了分割，真实有效；证人郑某出庭作证，证实其在任村书记时知晓相关情况；收据2张，用以证明原告交纳了1996年3月18日至1999年3月18日和1999年3月31日至2005年3月31日的租赁费用。乐善村委会提交协议书复印件一份，用以证明双方签订租赁合同时间和租赁费用数额。本院组织当事人进行了证据交换和质证，乐善村委会对邢克杰提交的协议书真实性认可；2002年1月28日证据的真实性、合法性、关联性有异议；调解证明书真实性、合法性、关联性均不认可；证明没有具体日期，真实性、合法性、关联性均不认可；关于证人出庭作证应该2个证人向某证明同一事实，对证人郑某的证言不应该得到采信。邢克杰对乐善村委会提交的协议书复印件真实性、合法性、关联性认可，证明目的不予认可。对当事人无争议的证据本院予以确认，对有争议的证据将结合案情予以综合评定。根据当事人的陈述和经审理查明确认的证据，本院认定事实如下：1999年3月31日，邢克杰与乐善村委会双方签订《协议书》（以下统称《戏台租赁协议书》）。协议书约定，邢克杰租赁乐善村委会戏台，承租时间1999年3月31日至2005年3月31日。协议还就戏台修复等进行了约定。协议签订后，邢克杰补缴了1996年3月18日至1999年3月18日所欠1200元租赁费，并交纳了1999年3月31日至2005年3月31日租赁期间的3600元租赁费，后因戏台屋顶漏雨修复，双方产生纷争。2002年1月28日，双方就戏台装修后的财产等进行了确认。双方约定：“甲方同意乙方在经营期间对戏台进行装修，装修后的财产为乙方合法财产，在九九年村委会租赁戏台合同中讲明，除屋顶村委会负责维修，戏台其它部位都由乙方进行维修，介于以上两种情况，如国家征用或搬迁，财产划分为：甲乙双方各占50%。”该约定以下统称《财产权属分配协议》。2005年3月31日双方签订的《戏台租赁协议书》到期后，双方没有续签合同，但出租物戏台一直由邢克杰继续占有使用至今，期间未给付租赁费用。2020年1月1日，乐善村委会通知邢克杰解除租赁协议。本院认为，本案的争议焦点为双方签订的《戏台租赁协议书》和《财产权属分配协议》是否有效、该两份协议是否具备解除条件以及邢克杰是否应当支付延期租赁期间的租赁费用。原告与被告于1999年3月31日签订的《戏台租赁协议书》以及2002年1月28日双方对装修后财产及分割达成的《财产权属分配协议》系双方真实意思表示，内容合法有效，本院对此予以确认。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期限届满，出租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”在双方签订的租赁协议到期后，双方未签订新的租赁合同，此后的租赁期限应为不定期租赁。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，双方于2002年1月28日对涉案租赁物戏台的装修及装修后财产权属的分配达成的《财产权属分配协议》，系对双方于1999年所签订的《戏台租赁协议书》进一步的完善与补充，因此《财产权属分配协议》应为《戏台租赁协议书》的补充协议。由于该租赁协议为不定期租赁，乐善村委会已于2020年1月1日通知邢克杰不再租赁涉案房屋，且邢克杰在继续租赁期间未缴纳租赁费，故反诉原告要求解除租赁协议、腾空租赁物的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。《财产权属分配协议》作为《戏台租赁协议书》的补充协议，在《戏台租赁协议书》解除后，《财产权属分配协议》亦当然解除。邢克杰所述即使解除原租赁合同，《财产权属分配协议》依然有效，不能因此剥脱其财产份额的补偿和相关收益的主张，因双方约定的关于财产分割的情形尚未发生，原告的该项主张无事实及法律依据，对此，本院不予支持。关于邢克杰是否应当给付延期租赁期间租赁费问题，邢克杰辩称已在调解证明书中达成调解合意。然，调解合意中只是记述了解决相关财产损失的方式，即或到期后延续合同或赔偿损失，但并未涉及在延期的情况下还应当免除邢克杰继续交纳租赁费的问题。本案中，在《戏台租赁协议书》到期后，租赁物继续由邢克杰实际占有和使用至今，因此，已经形成事实的租赁延期，关于因租赁物修缮造所的财产损失已按延期续租的方式进行了处理。由于在调解合意中并未涉及延期租赁期间应当免除交纳租赁费的问题，而邢克杰也无证据证明在延租期间应当免除其交纳租赁费的义务，故，邢克杰应当给付乐善村委会延期租赁期间的租赁费。关于租赁费数额问题，虽1999年3月31日双方签订的租赁协议没有对租金作出明确约定，该租赁合同到期后双方亦未对租金进行约定，反诉被告提交的1999年3月26日开具的统一收据上的租赁费金额能够确定该合同履行期间的每年租金，乐善村委会主张延期期间每年400元的租赁费，未超出1999年3月31日双方签订的协议书中的年租金数额。同时，因邢克杰已补缴了1996年3月18日至1999年3月18日所欠的1200元租赁费，并缴纳了1999年至2005年3月31日期间的租赁费，乐善村委会主张2005年4月1日至2020年1月1日不定期租赁期间15年的租赁费应为6000元，故乐善村委会该部分诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十二、第二百三十六条规定，判决如下：一、邢克杰与天津市宁河区北淮淀镇乐善庄村民委员会于1999年3月31日签订的协议书（即《戏台租赁协议书》）以及2002年1月28日签订的相关补充协议（即《财产权属分配协议》）有效，双方存在房屋租赁合同关系；二、解除邢克杰与天津市宁河区北淮淀镇乐善庄村民委员会于1999年3月31日签订的协议书（即《戏台租赁协议书》）以及2002年1月28日签订的相关补充协议（即《财产权属分配协议》）；四、邢克杰于本判决生效之日起十日内将涉案戏台腾空后交付天津市宁河区北淮淀镇乐善庄村民委员会；五、邢克杰于本判决生效之日起十日给付天津市宁河区北淮淀镇乐善庄村民委员会租赁费6000元；六、驳回天津市宁河区北淮淀镇乐善庄村民委员会的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费65元，由邢克杰负担25元，天津市宁河区北淮淀镇乐善庄村民委员会负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  于伯军二〇二〇年六月十八日书记员  林 婷附本判决依据的相关法律法规：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。