安徽省蚌埠市蚌山区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0303民初4280号原告：禹洲物业服务有限公司蚌埠分公司，住所地安徽省蚌埠市，统一社会信用代码91340300082201382G。法定代表人：林聪辉，总经理。委托诉讼代理人：辛善祥，公司员工。委托诉讼代理人：赵二霞，公司员工。被告：乔中秋，男，1996年10月1日出生，汉族，户籍所在地安徽省蚌埠市固镇县，实际居住地安徽省蚌埠市。委托诉讼代理人：乔家旺，男，1973年2月10日出生，汉族，户籍所在地安徽省蚌埠市固镇县，实际居住地安徽省蚌埠市禹州龙子湖郡6栋1单元1003室，（系被告父亲）原告蚌埠市禹洲物业服务有限公司蚌埠分公司（以下简称禹洲物业蚌埠分公司）诉被告乔中秋物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告禹洲物业蚌埠分公司委托诉讼代理人辛善祥，被告乔中秋的委托诉讼代理人乔家旺均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告禹洲物业蚌埠分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付2019年1月1日至2020年6月30日的物业服务费2039元;2、判令被告立即向原告支付2019年1月1日至2020年6月30日的公共能耗费324元；3、判令被告立即向原告支付所拖欠款项的逾期付款违约金(暂计至2019年12月31日的金额367元,具体计算方式见附表);前述款项暂计为2730元;4、判令由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告为安徽晟天置业有限公司聘请的安徽禹洲物业服务有限公司蚌埠分公司,被告购买了该公司禹洲龙子湖郡小区6-1单元1003室住宅,该房屋建筑面积107.86平方米。该住宅的物业费收费标准为每平方米1.05元/月。然自2019年1月1日起,被告无故拖欠物业费共计2039元,公共能耗费324元,原告曾多次通过电话、微信、信函等方式通知被告及时缴纳物业费,但被告一直未予理睬。原告认为:被告拖欠物业费的事实清楚、明确。为了维护原告的合法权益,原告诉至贵院,请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告乔中秋辩称：我不同意原告的诉讼请求，因为物业公司不干活，所欠的物业费是事实，但是小区内的绿化全部没有了，楼栋内的灯也没有，家里墙皮脱落、走沙，1001、1002都修了，我们一直投诉，但是至今未修，并且通过市长热线投诉，但是对我们业主还是不予理睬。原告禹洲物业蚌埠分公司围绕诉讼请求向本院提供了下列证据：1、业主临时规约（复印件），证明物业服务企业与业主之间的应尽的责任、义务及注意事项；2、前期物业服务协议（复印件），证明相关收费标准及服务范围；3、前期物业公共服务收费公示（复印件），证明收费标准合情合理；4、安徽世远律师事务所律师函（复印件），证明原告催要物业费的事实。被告乔中秋未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了上述证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据本院予以采信。被告对原告所举证据3有异议，本院审查后认为该证据虽为复印件但与证据1中双方约定的物业费计算标准一致，故对该证据本院予以采信。根据上述认定的证据及原、被告陈述，本院认定事实如下：2016年3月14日，原告禹洲物业蚌埠分公司通过公开招标取得了该小区前期物业服务经营权，原、被告双方签订了《前期物业服务协议》。该协议约定：由原告为被告在龙子湖郡6号楼1单元10层3号的房屋、建筑面积为107.86平方米的房屋提供物业服务；被告遵守《业主临时规约》（该规约第三十一条规定:住宅物业费1.05元/㎡）；原告应对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护等项目进行维护、修缮、服务与管理；依据《前期物业服务合同》向被告收取物业服务等相关费用。该协议第十一条规定了违约责任：原告违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，被告有权要求乙方限期改正，逾期未改正给被告造成损失的，原告承担相应的法律责任；原告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，被告有权要求原告补交，并从逾期之日起每天按该房屋半年物业管理费的千分之三的比例交纳违约金。另查明，2019年1月1日至2020年6月30日，被告共拖欠原告物业费共2039元，其计算方式为房屋建筑面积为107.86平方米按每月每平方米1.05元计费，每月应收物业费113.25元，共18个月。再查明：现该小区内的绿化设施正在整改。本院认为，原告与被告签订的《前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效。原告于2016年起为该小区提供物业管理服务，被告作为小区居民接受了物业服务，应当按照合同的约定按时交纳物业管理费。被告辩称物业公司未履行职责未解决被告提出的所有问题，被告对于小区内的绿化设施存在瑕疵予以认可，但对其他问题不予认可。因物业服务系针对全部业主，具有公共性，每个业主利益角度不同，要求物业服务企业提高服务质量属于小区业主共有权利，良好的物业服务需要业主与物业公司长期良性互动，业主不能简单地以物业公司不能令其满意或服务存在瑕疵为由而拒交物业费，如果业主均以物业服务不能令其满意或存在瑕疵而拒交物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损害到大多数业主的权利，故被告如认为物业服务企业未依照物业服务合同的约定履行相应义务，其可以选择通过合法途径主张物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等法律责任。但在本案中考虑到原告提供的物业服务存在瑕疵，本院对被告应缴纳的物业费酌情予以减免。本案中原告虽要求被告支付公共能耗费324元，但未向法庭提交证据，被告亦不认可，因法律规定“当事人未能提供证据证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，故对该主张本院不予支持；原告还要求被告支付的违约金，但在庭审中表示在本次诉讼中放弃该诉讼请求，系原告对自己权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许。综上，被告应向原告缴纳2019年1月1日起至2020年6月30日期间的物业费1631元【（107.86㎡×1.05元/㎡/月×18个月）×80%】。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第第九十条之规定，判决如下：一、被告乔中秋于本判决生效之日起十日内给付原告禹洲物业服务有限公司蚌埠分公司物业费1631元（自2019年1月1日起至2020年6月30日）；二、驳回原告禹洲物业服务有限公司蚌埠分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告已交纳），由被告乔中秋负担，于本判决生效之日起十日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。审判员  施君二〇二〇年十月十九日书记员  钱瑞附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。