湖南省株洲市天元区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0211民初1470号 原告：刘冬娥，女，1962年11月7日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区。 原告：胡国兴，男，1954年10月10日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区。 委托诉讼代理人：桂露云，北京隆安（株洲）律师事务所律师。代理权限为特别授权（代为起诉，承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，提出上诉或反诉，代收执行款物等）。 委托诉讼代理人：李新亮，北京隆安（株洲）律师事务所实习律师。代理权限为一般代理。 被告：杨尧，男，1990年2月26日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区。 被告：胡亮，男，1989年12月4日出生，汉族，住湖南省攸县。 被告：杨瑰，女，1990年12月8日出生，汉族，住湖南省株洲市芦淞区。 以上两被告共同委托诉讼代理人：周正伟，湖南天桥律师事务所律师。代理权限为特别授权（即代为起诉，承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，提出上诉或反诉，代签收法律文书等）。 原告刘冬娥、胡国兴与被告杨尧、杨瑰、胡亮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案受理。依法由审判员邹晓明适用简易程序独任审理，法官助理张佳协助审理，书记员许钦担任法庭记录，于2020年6月17日公开开庭进行了审理。原告刘冬娥及其委托诉讼代理人桂露云，被告杨尧，被告杨瑰、胡亮及其共同委托诉讼代理人周正伟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘冬娥、胡国兴向本院提出诉讼请求：1、判决被告杨尧与被告杨瑰、胡亮签订的株洲市天元区新东路456号湘湾小区XX栋XXX号房屋买卖合同无效；2、判决确认原告刘冬娥、胡国兴与被告杨尧于2015年4月12日签订的《购房协议》有效，并判令三被告共同协助两原告办理位于株洲市天元区新东路456号湘湾小区XX栋XXX号房屋的不动产所有权转移登记手续；3、本案诉讼费由三被告共同承担。事实与理由：2015年4月12日，原告刘冬娥、胡国兴与被告杨尧签订《购房协议》，约定以328,000元的总价款购买被告杨尧名下的湘湾小区XX栋XXX号房屋。两原告向被告杨尧支付了280,000元房款后占有该房屋，并交由自己的女婿唐俊平一家居住至今。2015年12月10日，双方在办理房屋过户登记手续时因税费问题发生分歧，当天未能办结。随后，两原告多次催促被告杨尧办理过户，被告杨尧一开始以各种理由拖延。后被告杨尧将房屋过户至他人名下。被告杨尧称自己与对方正在诉讼中，让两原告等维权结果，但房屋可以继续居住不受影响。2018年上半年，被告胡亮第一次来到诉争房屋主张权利，在唐俊平出示了两原告的购房资料后，派出所民警对被告胡亮进行了劝阻并让其去与被告杨尧协商沟通。2018年12月28日，被告胡亮、杨瑰将唐俊平诉至人民法院，要求搬离诉争房屋并支付三年的房屋占有费。经了解，被告杨尧于2015年12月21日就将诉争房屋过户至被告胡亮、杨瑰名下，而两被告并未向被告杨尧支付过任何购房款。被告杨尧在两原告已支付约定款项、实际占用房屋并多次催促办理过户的情况下，与被告胡亮、杨瑰恶意串通转让诉争房屋，其行为直接损害了两原告的利益。为维护自己的合法权益，两原告特向人民法院提起诉讼。 被告杨尧辩称：1、答辩人与两原告在进行房屋买卖交易签订合同的当天，原告支付了购房款266,000元。合同签订第二天将房屋交给原告方使用。等房产证出来后，答辩人与原告去房产局办理过户。因为手续税费的承担问题没有谈拢，双方因此未办理房产过户登记。2、在与原告办理房产过户未成一两天后，经朋友周敏介绍，被告胡亮、杨瑰与答辩人协商买房。2015年12月，答辩人与被告胡亮、杨瑰办理了过户手续，但未与两被告签订书面购房合同，两被告也并未支付过任何购房款。当答辩人向两被告催要房款时，两被告却说以答辩人欠案外人周敏的欠款冲抵房款，但答辩人不同意，多次向被告提出要求支付房款。 被告胡亮、杨瑰共同辩称：1、被告杨尧与被告胡亮、杨瑰签订的房屋买卖合同形式合法，内容真实，是双方真实意思表示，并且已经办理了房屋过户手续。2、原告与被告杨尧签订的购房协议虽然有效，但因为未办理过户手续，从法律上是不能履行的合同。3、被告杨尧与被告胡亮、杨瑰不存在恶意串通的事实。首先，被告胡亮与案外人周敏的债权债务关系是客观真实的，案外人周敏与被告杨尧的债权债务关系也是客观真实，以物抵债是清偿债务的一种常见方式。其次，2015年12月11日，双方在房产局顺利办理了产权过户手续，也使被告胡亮、杨瑰确信被告杨尧是房屋产权的合法所有人，主观上不可能知道自己的正常交易行为会有可能损害他人的利益。4、原告所取得的债权请求权不能对抗被告胡亮、杨瑰取得的物权请求权。被告胡亮、杨瑰对涉案房屋的所有权依法应受到保护。5、被告杨尧、案外人周敏与被告胡亮三方债务关系真实存在，且系合法债权债务关系。 本院经审理查明以下案件事实：被告杨尧欲将2012年建成尚未取得产权证的安置房出售给原告刘冬娥。2015年4月12日，被告杨尧（即甲方）与原告刘冬娥（即乙方）签订了《购房协议》。该购房协议约定：1、甲方愿意将株洲市天元区湘湾小区XX栋XXX号房屋以叁拾贰万捌仟元整（¥328,000元）的价格买给乙方，包括所有家电。2、乙方先支付甲方贰拾捌万元整（¥280,000元）房款，等甲方过户给乙方之后，乙方需付清余款，一切过户费由乙方自己承担。3、以两年为期限，如两年之后甲方不能过户给乙方，需退还乙方房款贰拾捌万元整（¥280,000元）及壹万元整（¥10,000元）的损失，乙方则需归还甲方的房屋和家电。4、如甲乙双方在两年之内任何一方有违约，违约方必须支付140,000元的违约费用给对方。该协议有原告刘冬娥、被告杨尧的签名。 同日，被告杨尧（即甲方）与原告刘冬娥（即乙方）又签订了《债务协议》。该协议约定：1、甲方欠乙方人民币贰拾捌万元整（¥280,000元）如两年之内无法归还，甲方愿意将株洲市天元区湘湾小区XX栋XXX号房屋过户给乙方作为还债，过户一切费用由乙方自己承担，乙方必须补齐房屋的差价。2、如甲方归还了乙方人民币贰拾捌万元整（¥280,000元）或房屋已在乙方名下，此协议无效。 上述协议签订后，于2015年4月19日被告杨尧向原告刘冬娥出具收条，载明：今收到刘冬娥人民币贰拾陆万陆千元整（¥266,000元），未付陆万贰仟元整。此后，被告杨尧将涉案房屋交付原告刘冬娥女婿唐俊平占有、使用至今。 2015年12月8日，被告杨尧取得位于株洲市天元区新东路456号湘湾小区XX栋XXX号房屋产权证，房产系其单独所有，建造面积93.75㎡，套内面积85.07㎡。同月10日，原告刘冬娥、胡国兴与被告杨尧一起前往不动产登记部门办理涉案房屋变更登记事宜。原告刘冬娥、胡国兴在办理过程中也签名了房产分户测绘委托书；被告杨尧也向税务机关对存量房交易计税进行了询价。该房的交易询价为265,700元，由于交易对该变更登记税费承担产生分歧，被告杨尧未将其所有的不动产登记至原告刘冬娥、胡国兴的名下。 2015年12月11日，被告杨尧又将该房出售给被告胡亮、杨瑰。被告杨尧与被告胡亮、杨瑰历经房产分户测绘委托、存量房交易计税询价以及完税，并在登记部门签订了《房屋转让协议书》，双方书面约定该房价款为20万元。对于该房款的支付问题，2015年12月31日，被告杨尧、胡亮与案外人周敏三方达成协议书确定各方的债权债务关系。被告杨尧须归还案外人周敏20万元，案外人周敏又欠被告胡亮16万元，周敏可以将16万元归还被告胡亮后可取得涉案房产。另又约定2016年10月1日前被告杨尧归还被告胡亮20万元，被告胡亮将该湘湾小区XX栋XXX号房屋交由被告杨尧处理。 2018年2月22日，株洲市国土资源局不动产登记中心向被告胡亮、杨瑰颁发了位于株洲市天元区新东路456号湘湾小区XX栋XXX号房屋产权证，不动产登记证号：湘（2018）株洲市不动产权第XXXXXXX号。2018年上半年，被告胡亮来到诉争房屋主张权利，当事人之间发生争执。2018年12月28日，被告胡亮、杨瑰将唐俊平诉讼要求行使不动产物权。原告刘冬娥、胡国兴则要求确认该不动产物权归其所有。 上述事实，原、被告身份信息、《购房协议》、《债务协议》、收条、协议书、房产分户测绘委托书、存量房交易计税询价、房屋转让协议书、不动产权证书、不动产登记信息以及当事人当庭陈述等证据证实；上述各证据经庭审质证均具证明力，本院予以采信。 本院认为，本案案由系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为：原、被告诉讼请求有无事实和法律依据？现具体分析如下： 本案主要是所涉的不动产物权变更登记法律效力问题，应从被告杨尧与各买受人的买卖合同行为、登记行为方面的合法性加以评价。首先，被告杨尧与买受人即原告刘冬娥之间的法律关系的分析。1、签约之初，被告杨尧出售的2012年建成尚未取得产权证的安置房。2、签约时，被告杨尧与原告刘冬娥不仅签订了购房协议，同时还签订了债务协议载明在买卖合同无法实现房款转为债务，并约定14万元的违约金。3、办理变更登记时，被告杨尧以不承担税费为由不予办理不动产登记。基于上述事实，两协议系双方真实意思的表示，合同也约定了违约条款，各合同条款均具有法律效力。被告杨尧在当时可以办理变更登记时，因主观原因没有办理变更登记，该行为明显是以违约的方式不履行买卖合同所确定的义务。 其次，被告杨尧未与原告办理变更登记次日，与被告胡亮、杨瑰在不动产登记部门签订了《房屋转让协议书》，并办理了所有的不动产办理变更登记手续。被告杨尧与被告胡亮、杨瑰之间房屋买卖合同依照法律规定履行，株洲市国土资源局不动产登记部门颁发了房屋产权证。被告胡亮以被告杨尧、胡亮与案外人周敏三方达成协议同意被告杨尧以房屋抵偿相应债务，并未违背法律。 根据《最高人民法院关于第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条规定：“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。”本案被告胡亮、杨瑰与被告杨尧已经办理房屋所有权变更登记。原告刘冬娥、胡国兴尽管让其亲属合法占有该房屋，未能举证证明被告胡亮、杨瑰与被告杨尧之间的买卖合同存在恶意串通行为。被告胡亮、杨瑰非系恶意办理登记的买受人，可以合法取得该不动产所有权。对于原告刘冬娥、胡国兴要求本案不动产标的物确权的诉讼主张，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告刘冬娥、胡国兴的诉讼请求。 本案案件受理费6,220元，减半收取3,110元，由原告刘冬娥、胡国兴负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。 提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向市华融湘江银行株洲金汇支行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：810103210********。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审 判 员 邹晓明 二○二〇年六月二十九日 法官助理 张佳 书 记 员 许钦 附本案适用的法律法规条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行 《中华人民共和国物权法》 第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。