江苏省常州市天宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0402民初1650号原告：常州万都商业广场有限公司居然之家商业管理分公司，住所地常州市和平中路388号1幢136号。负责人：丁鑫康，该公司总经理。委托诉讼代理人：张曦恬，该公司律师。委托诉讼代理人：王家惠，该公司员工。被告：程余子，女，1980年12月20日生，汉族，住常州市天宁区。委托诉讼代理人：李玉泗，江苏维世德律师事务所律师。原告常州万都商业广场有限公司居然之家商业管理分公司（以下简称万都居然之家商业分公司）诉被告程余子房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月23日公开开庭进行了审理。原告万都居然之家商业分公司的委托诉讼代理人张曦恬、王家惠，被告程余子及其委托诉讼代理人李玉泗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万都居然之家商业分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告将上述房产恢复原状并返还原告；2、要求判令被告支付拖欠截止至2020年3月31日的房屋租金人民币430540元；3、要求判令被告支付拖欠截止至2020年3月31日的市场管理费人民币374638元；4、要求判令被告支付拖欠截止至2020年3月31日的物业管理费人民币52449元；5、判令被告向原告支付上述房产的占有使用费，从2020年4月1日起按每日3.17元／平方米计至被告将上述房产恢复原状并返还原告之日（暂计算至2020年4月20日占有使用费为35595元）；6、判令被告向原告支付截止至2020年3月31日期间给与的合同期间内给予的所有减免优惠共计金额为479626元；7、判令被告向原告支付违约金52935元；8、判令被告向原告按照拖欠费用每日千分之一支付滞纳金直至被告将拖欠的费用全部支付给原告之日止（暂计算至2020年4月20日308596元）；9、本案诉讼费用及财产保全费用由被告承担。事实和理由：被告与原告签订了一份《居然之家招商合同》，向原告承租位于常州市的房屋，摊位号：ＪＭ74-1-1-018。经营品牌为得高。租赁期限为1075天（自2017年4月22日起至2020年3月31日止），租金及租赁费用的支付方式均为先付后用，面积为：534.70平方米。被告从2018年8月开始拖欠租金及其他租赁费用，原告已经多次催缴，被告均置之不理。现在《居然之家招商合同》已经到期，但是被告不仅拖欠费用且依然占用房屋鉴于被告的严重违约并给原告造成了严重损失。现原告要求被告返还房屋，并支付拖欠的各类费用及违约金、滞纳金。综上，原告为维护自己的合法权益，特诉至贵法院，请依法支持原告诉请。被告程余子辩称，同济桥店是原告使用居然之家品牌进行招商，并委托无锡居然之家家居生活广场有限公司全面运营管理，2018年10月居然之家撤出了对同济桥店的管理，导致商场处于无人管理状态，被告承租的商铺也无法经营下去，不得已2018年10月被告向原告提出撤场，即解除合同，被告不再继续经营，因原告的行为严重违反了招商合同中约定的其应尽的合同义务，导致被告店铺无法经营，被告也针对此提起了诉讼，要求原告赔偿相关损失并承担违约责任，恳请法院驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月21日，常州万都商业广场有限公司居然之家物业管理分公司（以下简称万都居然之家物业分公司、甲方）与程余子（乙方）签订《居然之家招商合同》一份，合同约定甲方将位于常州市，面积为534.7平方米，摊位号为ＪＭ74-1-1-018的场地租给乙方用于商业经营；乙方向甲方支付场地租金及相关管理费用，并接受甲方的统一管理，乙方的产品经营类别为其他（地板），经营品牌为得高，租赁期限自2017年4月22日至2020年3月31日，共计1075天，乙方按下列标准向甲方支付租金：自2017年4月22日至2020年3月31日，每平方米日租金1.65元，共计948429.50元，甲方给予乙方优惠后，合同期内乙方共计应支付甲方租金684633.76元；甲方为乙方提供空调、保洁、保安等公用物业配套服务，乙方应向甲方支付物业管理费，自2017年4月22日至2020年3月31日，每平方米日物业管理费0.17元，共计97717.5元；租金及物业管理费的付款时间均为每个付款周期的上月25日之前。市场管理费自2017年4月22日至2020年3月31日，每平方米日市场管理费1.35元，共计775983.49元，甲方给予乙方优惠后，合同期内乙方共计应支付甲方市场管理费560171元。租金、物业管理费、市场管理费均为每三个月一付。乙方在本合同项下应向甲方交纳保证金40000元，乙方每月15日前向甲方支付上月电费、电话费及其它费用；乙方未按上述规定向甲方支付租金等费用（含税款）的，乙方应每日按未付金额的1%。向甲方支付滞纳金，超过七天，甲方视同乙方违约并有权随时终止合同。甲方系统地对市场进行定位，对营销方案进行整体策划，合理安排经营布局，统一进行广告宣传和市场促销，提高市场的形象和知名度；乙方租赁的场地只允许自己使用，不得以转租、转让、转借等任何形式供他人使用，否则，甲方视同乙方违约并终止合同；甲、乙任何一方欲提前终止合间，必须由双方协商一致，未与对方协商一致而单方面提前终止合同的，一律视同违约，违约方必须按合同第十二章规定承担违约责任；因乙方违约导致合同提前终止的，乙方除了补齐所欠租金及费用，退还甲方在合同期内给予乙方在租金、物业管理费、广告费等方面的减免优惠和促销活动中甲方给予乙方的补贴（包括但不限于按销售额承担的扣点、赠品费用）外，乙方还须赔付甲方相当于两个月租金的违约金；免租期：免租期共计299天，具体时间为①自2017年6月1日至2017年6月30日；②自2017年9月1日至2017年9月30日；③自2017年11月1日至2017年11月30日；④自2017年11月1日至2017年11月30日；⑤自2017年12月1日至2017年12月31日；⑥自2018年2月1日至2018年2月28日；⑦自2018年4月1日至2018年4月30日；⑧自2018年6月1日至2018年6月30日；⑨自2018年11月1日至2018年11月30日；⑩自2019年6月1日至2019年6月30日；○自2019年11月1日至2019年11月30日。合间期内租金及市场管理费减免金额共计479634.17元，免租期用于乙方进行开业筹备和市场培育。免租期乙方不用向甲方交纳租金，但物业管理费等费用仍应正常交纳。若乙方违约导致合同提前终止，乙方应赔付甲方免租期间的租金及市场管理费；刨除免租期后的合同期内的其他时间均为计租期，合同期内的计租期共计776天,计租期从免租期满后的第一天开始计算，不满一个自然月的按实际天数计算，月份分大小月等内容。合同签订后，程余子支付了保证金40000元，万都居然之家物业分公司向程余子交付租赁商铺，程余子将租赁商铺作为经营得高地板使用。按合同约定程余子向万都居然之家分公司支付了部分租金、市场管理费、物业费。2018年8月被告支付了市场管理费10000元，被告未能按约支付其他租金、市场管理费、物业费。截止至2020年3月31日，被告结欠租金430540元、市场管理费364638元、物业费52449元，合计847627元。从2019年1月开始持续到2020年3月5日，充电费次数42次，费用15900元。合同到期后，万都居然之家物业分公司向程余子发出《律师函》，要求程余子结清拖欠的费用，腾退商铺。诉讼中，程余子向本院提供了万都居然之家物业分公司与无锡居然之家投资有限公司签订的《补充协议》及王某的证人证言，证明万都居然之家物业分公司与无锡居然之家投资有限公司之间为委托加盟管理及证明无锡居然之家投资有限公司于2018年10月撤出对该店的管理，程余子于2018年10月底向王某提出撤场及解除合同，后遭到原告阻止。另查明，2020年4月2日，常州万都商业广场有限公司居然之家物业管理分公司变更为万都居然之家商业分公司。上述事实，有居然之家招商合同、律师函及当事人庭审陈述等证据予以证实。本案争议焦点为：1、被告是否违约？2、合同解除后的费用计算和违约金承担。关于争议焦点1，被告向本院提供了万都居然之家物业分公司与无锡居然之家投资有限公司签订的《补充协议》及王某的证人证言，证明原告违约。首先，原告对于该证据的真实性不予认可，原告与无锡居然之家投资有限公司是合作加盟关系，对于双方加盟方式的调整，不影响被告的经营。对于王某的证明，其作为证人未出庭作证，本院不予采纳；其次，2019年1月至2020年4月，被告还对经营的商铺充电；最后，按合同约定，任何一方欲提前终止合同，必须由双方协商一致，未与对方协商一致而单方面提前终止合同的，一律视同违约，违约方必须按合同第十二章规定承担违约责任。被告未能提供证据证明征得原告的同意情况下解除合同，故其提出2018年10月解除合同，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人预期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，承租人程余子未能按约支付租金，物业费，市场管理费，已构成违约。万都居然之家商业分公司与程余子签订的《居然之家招商合同》，于2020年3月31日到期，双方签订的居然之家招商合同于2020年3月31日解除。对于争议焦点2，本院认为，合同到期后，程余子应将商铺返还万都居然之家分公司并支付2020年3月31日起至实际搬迁之日止的占有使用费（每平方米日租金1.47元），考虑2020年2月新冠××疫情的影响，本院酌情减免程余子2020年2月至3月租金52935.3元、市场管理费43310.7元、物业费5453.9元。2018年8月至2020年3月31日止，被告结欠租金430540元，市场管理费364638元，物业费人民币52449元，被告抗辩称2018年8月市场管理费已结清，因其未能提供证据，本院不予支持。对于原告要求被告支付减免费用及违约金，按合同约定，因违约导致合同提前终止的，被告除了补齐所欠租金及费用，退还原告在合同期内给予被告在租金、物业管理费、广告费等方面的减免优惠和促销活动中原告给予被告的补贴（包括但不限于按销售额承担的扣点、赠品费用）外，被告还须赔付原告相当于两个月租金的违约金。被告程余子虽违约，但未导致提前解除合同，故原告要求被告支付减免费用479626元及违约金52935元的诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求被告支付拖欠费用每日千分之一的滞纳金，本院认为，合同约定的滞纳金标准过高，应予调整，对于2019年8月20日前欠付费用847627元，从每期应付的租金、市场管理费、物业费拖欠之日起分别分段按照中国人民银行同期贷款利率计算，对于2019年8月20日之后欠付的费用按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，万都居然之家商业分公司部分诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、程余子于本判决发生法律效力之日起十日内将常州市商铺（摊位号：ＪＭ74-1-1-018，面积为534.7平方米）返还常州万都商业广场有限公司居然之家商业管理分公司，并支付自2020年4月1日起至实际搬迁之日止按每平方米日租金1.47元支付占有使用费。二、程余子于本判决发生法律效力之日起十日内向常州万都商业广场有限公司居然之家商业管理分公司支付截止至2020年3月31日房屋租金（减免后）377604.7元、市场管理费（减免后）321327.3元、物业费（减免后）人民币46995.1元。三、程余子于本判决发生法律效力之日起十日内向常州万都商业广场有限公司居然之家商业管理分公司支付滞纳金21373元（2018年8月1日算至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率计算）及以745927.1元为本金支付自2019年8月20日起至实际付清全款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的滞纳金。四、驳回常州万都商业广场有限公司居然之家商业管理分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15184元，保全费5000元，合计20184元，由常州万都商业广场有限公司居然之家商业管理分公司负担8467元，程余子负担11717元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  蒋魁山二〇二〇年八月二十四日书记员  童安琪