广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初4024号原告：何三强，男，汉族，1985年6月2日出生，住广东省清远市连州市**************，公民身份号码441************919。委托诉讼代理人：叶俊宇，广东明典律师事务所律师。委托诉讼代理人：林璐瑶，广东明典律师事务所实习律师。被告：张润财，男，汉族，1969年10月18日出生，住广东省清远市清新区***********1*，公民身份号码441************619。被告：清远市世华房地产代理有限公司。住所地：清远市清城区******委会担水隆万和山庄C栋首层。法定代表人：郭某1。原告何三强与被告张润财、清远市世华房地产代理有限公司（下称世华房地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人叶俊宇、被告张润财到庭参加诉讼。被告世华房地产经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告何三强向本院提出诉讼请求：1．请求判决解除原告、被告张润财、被告世华房地产签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；2．请求判决被告张润财退还购房款210000元，并赔偿原告违约金29000元；3．请求判决被告世华房地产返还原告中介费及办理产权证费用60000元；4．两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告为了解决小孩读书问题，欲购买位于学区的商品房，特委托被告世华房地产寻找适合的商品房。经被告世华房地产介绍和促成，原告、被告张润财、被告世华房地产于2018年3月1日签订了位于清远市*******之四202房的《房屋买卖合同》，原告为买方，被告张润财为卖方，被告世华房地产为经纪方。合同第十条约定：卖方承诺签订本合同4—10个月必须办理出该物业的产权证，办证费用由卖方全部承担。合同第四条第（三）款约定，卖方因违约无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作为违约金。合同第二条约定，该物业的成交价为290000元。签订合同后，被告张润财未能按合同约定办理涉案物业的产权证，经协商，三方于2019年8月1日签订了《补充协议》，该协议约定2020年3月30日前需办理涉案房产的房产证，且已明确被告张润财已收到原告支付的270000元购房款，剩余20000元原告于办理产权证当天支付给被告张润财；且房产交易价格290000元中的60000元是支付被告世华房地产的中介费以及办理产权证之费用，被告世华房地产将全程跟进和催促办理房产证。但至今经原告多次催促，被告张润财仍未能办理涉案物业的产权证，被告世华房地产亦未尽其义务，合同的目的已无法实现。被告张润财、被告世华房地产的行为已构成违约，为维护原告自身合法权益，特诉诸法院，请法院依法支持原告的诉讼请求。被告张润财答辩称，我把房子放在网上卖，是原告找到中介来向我买房子，当时因为我没有去交税，所以房子的产权证是没有办理下来的，但我在卖的时候是已经写明没有办理到产权证的，原告也是明知的，我没有存在欺诈；另外是原告与中介交易，而不是跟我交易，所以应该由原告和中介沟通；在办证方面我联系中介公司，但是中介不肯把原告联系方式给我，中介也一直在办理房产证，只不过还没办理下来。本院经审理认定事实如下，2018年3月1日，原告何三强（买方）与被告张润财（卖方）在世华房地产（经纪方）的促成下签订《房屋买卖合同》，约定由原告购买被告位于清远市*******之四202房屋，成交价为290000元，付款方式为签订合同当天支付定金100000元，合同签订二十天内支付首付款170000元，余款20000元于过户当天支付。合同第三条约定了物业的交付：“⑴三方约定于被告办理出该物业产权证后七天内到房产交易中心办理测绘鉴证过户相关手续；⑵被告交付该物业给原告使用日期为收到首期款十天内；⑶该物业以现状售予原告，原告确认已查阅该物业的权属证明文件，对权属证明文件所载内容无异议，并已实地察看及了解该物业……。”合同第四条第（三）项约定了违约责任：“被告不能按约定将物业售予原告，或因违约而无法将物业售予原告的，应向原告支付该物业成交价的10%作为违约金……。”合同第十条手写部分补充约定：“⑴被告承诺签订本合同4—10个月内必须办理出该物业的产权证，办证费由被告全部承担；⑵该物业必须包含小学与初中学位。”合同签订当天，原告在被告世华房地产办公室交付了定金100000元，被告张润财向原告出具了《收款收据》，被告世华房地产在该定金中扣除了中介费、办证费及税费共60000元，同时向被告张润财开具《收款收据》；合同签订次日，被告向原告交付了涉案房屋；2018年3月17日，原告向被告支付了首期款170000元，被告张润财向原告出具了《收款收据》。2019年8月1日，原告及被告张润财、世华房地产签订《补充协议》，对上述付款方式进行了确认，同时原、被告均认可部分房款60000元为支付被告世华房地产用于支付中介费及办理产权证之费用，世华房地产将全程跟进和催促办理房产证的义务；另约定：“被告确认收到原告首期款，当天被告同意将涉案房产交付原告使用和居住权利；原合同计划已经超出办证时间，现重新约定由签字当天起计至2020年3月30日办理涉案房产的产权证，如在约定时间内未能正常办理产权证，则同意走法律程序将房屋所有权交付原告。”诉讼中，经本院询问被告世华房地产，其表示原告购买房屋时对房屋情况是知情的，且其一直在跟进办证事宜，被告张润财也有积极配合，但因政府政策变动原因至今未能办理房产证，如被告张润财同意解除合同，则其愿意退回60000元给原告何三强。另被告张润财表示同意解除合同，并提出返还房屋的请求，但认为房屋已交付给原告居住，故不同意支付违约金，如家具没有损坏，则不主张赔偿。以上事实，有原、被告提供的证据及本院庭审笔录在案佐证。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》是当事人的真实意思表示，内容合法有效，各方均应依约履行。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，两被告在诉讼中对解除《房屋买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求均不持异议，本院予以确认。合同解除后，两被告对退还已收取的购房款、中介费及办理产权证费均无异议，故原告主张被告张润财退还购房款210000元、被告世华房地产退还中介费及办理产权证费60000元的诉讼请求，本院予以支持。被告张润财基于合同也有交付房屋的行为，故被告张润财提出返还房屋的请求，本院予以支持。鉴于被告张润财对是否有损失暂无法确定，故本院不作处理，被告张润财可另行主张权利。对于本案争议的被告张润财是否应赔偿违约金29000元的问题，从《房屋买卖合同》第三条及第十条的约定可以看出，原告对涉案房屋暂未取得房产证这一情况是知情的，各方亦是确认被告世华房地产收取的60000元大部分是用于跟进和催促房产证的办理，被告张润财在办证过程中亦给予积极配合，现涉案房屋未能取得房产证，并无证据证明是被告张润财的过错导致的，且《补充协议》约定“如未能在约定时间内办理产权证的，双方同意走法律程序将房屋所有权交付给原告。”即原告系在知悉可能存在无法取得房产证的风险下仍购买涉案房屋，现原告以房屋未办理房产证为由主张被告张润财承担违约责任，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告何三强与被告张润财、清远市世华房地产代理有限公司于2018年3月1日签订的《房屋买卖合同》及2019年8月1日签订的《补充协议》；二、被告张润财于本判决生效之日起七日内向原告何三强退还购房款210000元；三、被告清远市世华房地产代理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告何三强退还中介费及办理产权证费共60000元；四、原告何三强于本判决生效之日起七日内将位于清远市**************屋交还给被告张润财；五、驳回原告何三强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2893元，保全费1715元，由原告何三强负担460元，被告张润财负担4148元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员 胡容容七月二十三日书记员 张   彩   婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。