苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初3059号 原告：李向东，男，1978年4月1日出生，汉族，住河南省方城县。 原告：刘小爽，女，1980年4月25日出生，汉族，住苏州市相城区。 委托诉讼代理人：廖培鑫，江苏熠达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴昊，江苏熠达律师事务所实习律师。 被告：苏州禾发房地产开发有限公司，住所地苏州市西环路3068号4号楼1017室。 法定代表人：李兆荣，董事长。 委托诉讼代理人：周宁，江苏尚韬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴莉莉，江苏新高的（苏州）律师事务所律师。 第三人：中城建设有限责任公司，住所地福建省闽清县梅城镇南北大街122号。 法定代表人：林礼钦，执行董事。 原告李向东、刘小爽与被告苏州禾发房地产开发有限公司（以下简称禾发公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理后，依法适用简易程序于2020年7月16日公开开庭进行了审理，后根据被告禾发公司申请，本院依法追加中城建设有限责任公司（以下简称中城公司）为本案第三人参加诉讼，于2020年9月29日再次公开开庭进行了审理。原告李向东、刘小爽的委托诉讼代理人廖培鑫、吴昊，被告禾发公司的委托诉讼代理人吴莉莉到庭参加庭审，第三人中城公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李向东、刘小爽向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金392813.16元（按购房款5366290元为基数，以每日万分之三的标准，自2019年7月1日计算至2020年2月29日，要求计算至实际交房之日止）；2.被告支付原告律师代理费15000元。事实与理由：原告为购买商品住宅房屋，于2017年11月与被告签署了编号为“苏房商姑苏合同2017XXX320号《苏州市商品房买卖合同》”，合同约定被告向原告出售的是称为全装修房的商品房，房屋总价款5366290元。合同对双方权利义务进行了约定。原告在合同签订后向禾发公司支付了全额房款。原告之后为买车位于2019年3月30日向被告支付20万元，被告开具了20万元的收据，载明购买的车位为Ｂ区126号地下车位。原告于2020年4月13日到被告处拿到了由被告盖好章的《贤雅居装修改造协议》（该协议于2019年6月份签订），并与被告签订了《地下车位使用权转让协议》，但该书面协议未还给原告。经查询得知，原告购买的全装修商品房的毛坯房建设工程，政府相关部门于2019年9月27日办理了竣工备案，2019年9月30日办理了交付备案。原告于2020年1月4日收到被告邮寄的贤雅居装修改造验收通知书、业主须知，要求原告于2020年1月4日办理交费、验房手续。原告去现场查勘发现房屋存在诸多不符合交房的情形，包括样板房已拆除无法进行验收，小区未提供燃气，共用停车库尚未竣工，原告因此不能使用案涉房屋。原告认为，被告迟延交付房屋，明显违反合同约定，给原告造成极大不便和经济损失，应当承担违约责任，请求法院判如所请。 被告禾发公司辩称，1.本案项目迟延系因案涉小区建设过程中发现古墓，因考古发掘导致延期竣工；另，在项目施工过程中，政府因大气污染原因发布行政命令要求停工，故房屋交房时间应相应顺延。2.双方在订立商品房买卖合同以后又订立有《贤雅居装修改造协议》，该协议将房屋交付时间变更为2019年12月31日，且将逾期交房违约金变更为每日100元；3.逾期交房违约金日万分之三过高，原告并无证据证明其遭受损失，违约金应当按照双方协议变更的100元每日进行计算，且逾期时间应自2020年1月1日起算，至实际通知交付的2020年1月4日，实际逾期天数为3天；4.南墙改造系李向东、刘小爽向原告提出的合同外申请，并承诺由此带来的后果，不应该将南墙改造期间计入迟延交房期间；5.原告主张的律师费没有法律依据。 第三人中城公司书面述称，我方系案涉纠纷所涉项目的施工总承包方，项目施工因发现古墓造成整体工期迟于2019年6月30日完工；禾发公司与购房人进行了沟通，并以委托我方与购房人签订装修改造协议的形式将交房日期变更至2019年12月31日，同时降低了迟延交房违约金计算标准；装修改造协议系我方受禾发公司委托签订，签订协议的目的即为变更交房日期及违约责任、签订过程系由禾发公司业务员与购房人沟通的，案涉法律关系与我方无关。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织质证，根据李向东、刘小爽提交的《商品房买卖合同》、正式收据、《贤雅居装修改造协议》、竣工备案材料打印件、交付备案材料打印件、《贤雅居装修改造验收通知书》、业主须知、法律服务委托合同及律师费发票、燃气公司网站答复、照片、车库竣工咨询工单详情、微信聊天记录、房屋位置平面图等证据，禾发公司提交的《建设项目涉及考古调查、勘探审核意见书》、《建设项目涉及考古发掘意见书》、《苏州虎丘路新村土墩考古发掘情况报告》、停工情况及通知、《贤雅居装修改造协议》、申请书等证据，本院依法向苏州燃气集团有限责任公司（以下简称燃气公司）调取了禾发公司的燃气开通材料，结合当事人庭审陈述，本院认定事实如下： 李向东、刘小爽于2017年11月28日与禾发公司签订《苏州市商品房买卖合同》，约定：李向东、刘小爽以5366290元价格购买禾发公司开发的苏州市西园路X号贤雅居X室的全装修商品房（以下简称案涉房屋）。合同第十六条约定，商品房交付时出卖人应向买受人出示《商品房交付使用通知书》或《建筑使用证》，全装修房质量还应符合国家规定和合同约定。合同第十七条约定，出卖人应于2019年6月30日前将上述全装修商品房交付给买受人，不可抗力除外，合同所称交房日期包括装修工程施工周期。合同第十八条约定，出卖人至少提前十五日书面通知买受人办理该商品房的交付手续，买受人应在书面通知书中确定的交付日起十五日内，会同出卖人对该商品房进行验收交接，验收交接的，出卖人应向买受人提交或供买受人查阅相关资料，包括面积测绘资料、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等，验收完毕，买卖双方应签署房屋交接文件。合同第二十条约定，出卖人逾期交房，按购房款每日万分之三承担违约金。合同第三十条配套设施约定，给排水、供电、燃气、电话通信、有线电视、共用停车库应在2019年6月30日达到使用条件。合同补充条款第10.1.1条约定，在乙方（买受人）向甲方（出卖人）付清全部房款、代垫款项（如有）及违约金（如有）、缴纳办理产权的契税和专项维修资金等按国家相关规定和双方约定的所有应缴费用之前，甲方有权拒绝向乙方交付房屋且不构成违约。第10.1.2条约定，甲方（出卖人）在合同约定的交付日期前书面通知乙方（买受人）办理交付手续，乙方须按照甲方书面通知的时间接收房屋，乙方未接到通知书的，则应当按照主合同约定的房屋交付日期前往甲方交付现场办理房屋交付手续，如果乙方在规定期限内未接收房屋的，视为甲方已经按照约定期限交付房屋。第10.1.4条约定如对房屋质量发生争议，双方均可委托有资质的检测机构进行检测，除确属于除地基和主体结构以外的质量问题，甲方按照保修条款对方进行维修，乙方不得以此为由拒绝收房，如甲方修复该房屋给乙方造成损失的，甲方负责赔偿直接损失。李向东、刘小爽在合同签订后按约向禾发公司支付了全部购房款。李向东、刘小爽另于2019年3月30日向禾发公司支付购买车位的款项20万元。 2019年9月30日，禾发公司取得市住建局颁发的商品房交付通知书，其中载明禾发公司建设开发的苏地2016-WG-3号地块北区一期工程25#、30-32#、37-44#楼通过商品房交付使用备案。 2019年12月31日，中城公司向李向东、刘小爽发送收房通知，通知其于2020年1月4日前接收案涉房屋。李向东、刘小爽陈述，其前往案涉房屋现场，因发现房屋存在以下问题，不同意收房：房屋燃气尚未开通、地下车库未竣工、南墙面需要改造、下水管道等待被告铺设到地下、空调机器放在地上，未放架子。 经本院向燃气公司咨询，2020年1月19日，禾发公司向燃气公司就案涉商品房项目申请燃气表增容；2020年3月2日，燃气公司将包括案涉房屋在内的燃气开通资料交付禾发公司。 关于案涉房屋南墙改造问题，李向东、刘小爽陈述，禾发公司对南墙的改造改变了原有规划，应该将案涉房屋南墙窗扇改为四扇移门，禾发公司承诺改造，但迟迟不能完成。禾发公司陈述，2020年1月4日案涉房屋已具备交付条件，南墙窗扇的改造系李向东、刘小爽提出的合同外的要求。禾发公司提供2020年5月28日刘小爽出具的申请书一份，载明“本人苏州贤雅居（姑苏院子）41幢1单元102室业主，本人自愿将客厅南侧固定窗扇更改为移门、愿意承担更改后带来的后果，本人就此次客厅南侧窗扇更改为移门问题不在提出任何异议”。 本院两次开庭时均向李向东、刘小爽释明要求其接收房屋以减少损失，李向东、刘小爽均拒绝，禾发公司庭审中认可共用停车库尚未竣工。2020年12月1日，李向东、刘小爽接收了案涉房屋。 另查明：在李向东、刘小爽与禾发公司签订《商品房买卖合同》之前，中城公司（乙方）与李向东、刘小爽（甲方）于2019年6月订立《贤雅居装修改造协议》（以下简称改造协议）一份，约定由乙方为甲方进行装修改造施工（协议附件三明确改造项有拆改隔墙、水电改造、加板加楼梯、功能房间调整、外立面调整、精装修），并明确由甲方委托乙方与开发商办理房屋验收交付手续，乙方承诺最迟在2019年12月31日前完成合同改造施工并向甲方交付房屋；协议第四条约定工程价款为0元；协议第六条约定因乙方原因造成工程逾期交付的，每逾期一天，乙方应赔偿甲方100元。上述协议附件包括授权委托书一份，内容为委托人委托受托人办理《苏州市商品房买卖合同》约定的西园路X号贤雅居X室房屋交接手续，代表委托人办理房屋验收并负责保管房屋；李向东、刘小爽在该委托书中签字。 再查明：案涉房屋所在2016-WG-3号地块开发初期（2016年）发现古墓，因古墓勘探需要，工程施工受影响，建设地块受考古发掘影响的面积在1000平方米左右，发掘期为2016年7月至2017年6月，文物搬迁工作于2018年4月11日完成。 根据规划局对建设项目涉及考古调查、勘探审核意见书，2016年7月20日要求禾发公司项目北地块东南角区域的土墩墓葬群（约1000平方米）进行抢救性发掘，待考古发掘清理结束后方可施工，已探明无地下文化遗存区域或考古勘探清理完毕区域可以先期开工。2018年4月28日，规划局明确考古搬迁工作于2018年4月11日完成，该地块可以施工作业。 此外，禾发公司还提交常熟市住房和城乡建设局的关于转发苏州市大气办“关于采取果断措施应对重污染天气的紧急通知”等停工情况及通知材料复印件，欲证明2018年1月至2019年1月期间，出于应对污染天气等原因，相关部门要求工地全部停工，导致涉案项目停工共计40天；然李向东、刘小爽则认为，禾发公司作为房地产开发企业，对项目施工中可能存在的政府要求停工或恶劣天气等不利因素应有预见，不能作为逾期交付房屋的免责事由。 本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应认定合同合法有效。禾发公司按约应于2019年6月30日前向李向东、刘小爽交付全装修房屋，禾发公司未能按约交付房屋并抗辩认为其委托中城公司代为签订改造协议将交房时间推迟至2019年12月31日；然该装修改造协议的内容实质上属禾发公司不合理地免除自身承担逾期交房责任、排除购房人主要权利的条款，故该装修改造协议关于工程逾期交付责任的相关约定亦属无效，本院对禾发公司的该项抗辩意见不予采纳。禾发公司应向李向东、刘小爽承担逾期交付房屋的违约责任。 关于禾发公司抗辩称其在开发过程中因考古发掘给施工带来不利影响的观点，因其在销售案涉房屋时考古发掘已近尾声，对于考古发掘给工程施工带来的不利影响应当知晓，然其仍在合同中约定交付时间为2019年6月30日，故合同约定的交付时间对双方均具拘束力。禾发公司现因逾期竣工导致后期迟延交付，按约应当承担违约责任。至于禾发公司辩称政府要求停工及恶劣天气影响施工合计40天的不利因素，因被告作为房地产开发商，对于施工期间内可能存在的降雨、高温天气及政府管制措施均应有所预见，在施工期内被告应可以合理消化上述不利于施工的因素，故上述不利因素并非禾发公司免于承担逾期交房违约责任的合法事由，本院对其前述抗辩意见不予采纳。 关于违约金的认定。李向东、刘小爽主张按合同约定，按实际逾期天数以总房款每日万分之三计算；禾发公司则主张违约金过高，应参照实际损失即租金标准进行调整。鉴于合同约定的万分之三折合年利率为10.95%，而被告逾期交付房屋给原告造成的实际损失系迟延利用房屋的收益损失或相应未能入住房屋而额外支出的租金损失。因案涉房屋总价较高，参考同类市场租金行情比较，合同约定的每日万分之三的计算违约金确显高于前述实际损失，故本院对禾发公司提出调整违约金的抗辩意见予以采纳；另虑及本案系禾发公司违约所致，故在确定违约金时除考虑违约金弥补损失的作用之外，亦应考虑违约责任的惩戒功能。本院综合考虑李向东、刘小爽的购房支出、房屋租金损失、违约方的过错程度等因素，酌情确定禾发公司应承担的逾期交房违约金以购房款总价的每日万分之一点六计算。关于违约金起算时间，应以合同约定的交付日期次日起算，即2019年7月1日起算。关于截止时间，禾发公司于2020年1月4日通知李向东、刘小爽交付房屋，然现有证据证实当时案涉房屋燃气尚不具备使用条件，不符合全装修房的使用条件，禾发公司于2020年3月2日取得房屋燃气开通资料，其未提供证据证明已及时通知李向东、刘小爽再次收房，李向东、刘小爽在2020年1月4日以后查勘了房屋，其理应关注案涉房屋相关状况，李向东、刘小爽自认于2020年4月13日至禾发公司处拿了《贤雅居装修改造协议》原件，且至4月份有部分业主也已经实际收房，应该推定至迟到2020年4月底，李向东、刘小爽理应知晓煤气开通的事实，本院认定违约金截止点计算至2020年4月30日。关于共用车库尚未竣工的问题，车库不影响李向东、刘小爽使用房屋，其以该理由拒绝收房，事实和理由不能成立。关于下水管道、空调等问题，李向东、刘小爽未充分举证上述问题存在且影响其使用房屋，其以该理由拒绝收房，事实和理由不能成立。关于南墙改造问题，李向东、刘小爽未举证禾发公司南墙的施工违反房屋买卖合同约定，根据禾发公司提供的申请书，南墙改造系双方另行协商对原装修所做的变更，即使改造未完成，也不应认定禾发公司违反房屋买卖合同的约定，南墙改造不影响违约金截止点的认定。据此，禾发公司逾期交付房屋304天，应支付违约金261016元（5366290元×1.6/10000×304天）。 关于李向东、刘小爽主张的律师费，因案涉商品房买卖合同对禾发公司逾期交付房屋情形下应赔偿购房人律师费没有明确约定，且本院判定的违约金亦足以弥补原告的前述损失，故本院对该项诉请不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下： 一、被告苏州禾发房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李向东、刘小爽支付逾期交房违约金261016元。 二、驳回原告李向东、刘小爽其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7418元，减半收取3709元，财产保全费2570元，合计6279元，由原告李向东、刘小爽负担3067元、被告苏州禾发房地产开发有限公司负担3212元。被告苏州禾发房地产开发有限公司负担部分于本判决生效之日起十日内直接向原告李向东、刘小爽履行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审判员  宁晓鹏 二〇二〇年十二月二十四日 书记员  陈丽华