甘肃省张家川回族自治县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)甘0525民初16号 原告(反诉被告)：马某某。 委托诉讼代理人：周大平，男，甘肃省张掖市甘州区火车站街道法律服务所法律工作者。代理权限：特别代理。 被告（反诉原告）：天水宝鼎房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91620500712702887P 法定代表人：穆某某，系该公司经理。 地址：甘肃省天水市张家川县张川镇阿阳大道8号。 委托诉讼代理人：杨永明，男，甘肃纪元律师事务所律师。代理权限：一般代理。 委托诉讼代理人：刘亚平，女，甘肃纪元律师事务所律师。代理权限：一般代理。 原告马某某(反诉被告)与被告天水宝鼎房地产开发有限公司（反诉原告，以下简称“宝鼎公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。马某某的委托诉讼代理人周大平、天水宝鼎房地产开发有限公司法定代表人穆某某、委托诉讼代理人杨永明、刘亚平到庭参加诉讼，原告马某某经合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 马某某向本院提出诉讼请求：1.要求被告继续履行原被告签订的《商品房买卖合同》并交付该合同当中的4号楼3单元801号商品房一套；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年1月18日马某某预购宝鼎公司开发的位于张家川县张川镇阳光水岸住房一套，并交纳了1万元购房款。2017年2月26日双方签订了《商品房买卖合同》一份，约定宝鼎公司将其开发的位于张家川县张川镇阳光水岸4幢楼3单元801号商品房一套出售给马某某，房屋建筑面积125㎡，单价3700元/㎡,房屋总价款462500元。首付总计价款30.81%即142500元，剩余69.19%即320000元办理按揭贷款。合同签订当日马某某按照合同约定足额交纳首付款142500元（包含2017年1月18日交纳的1万元）。签订合同时经宝鼎公司审核马某某的条件可以办理按揭，在办理当中因宝鼎公司手续等问题未能办理贷款手续。为此，马某某前后四次与宝鼎公司协商房屋事宜未果便诉诸法院。 天水宝鼎房地产开发有限公司辩称，马某某所述与案件事实不符，其要求继续履行《商品房买卖合同》并交付房屋于法无据。2017年1月18日马某某预购本公司开发的位于张家川县张川镇阳光水岸住房一套，并交纳了1万。后续于2017年2月26日、2018年2月10日交纳了首付款133869元，剩余32万元预办理按揭贷款。2017年4月17日，双方达成涉案房屋买卖意向后，本公司前后两次协助马某某办理该笔按揭贷款，但马某某名下已经有80万元商业贷款，且涉及无法及时偿还等原因，按照银行相关规定，其不具备继续办理32万元的住房按揭贷款的条件，故银行拒绝为马某某办理按揭贷款。本公司已经通过积极配合、协助马某某办理按揭贷款等行为履行了合同义务，是马某某的条件不符合办理按揭的条件无法办理按揭贷款。因马某某自身因素不能办理按揭贷款致使合同无法继续履行，故本公司有权拒绝交付房屋。 天水宝鼎房地产开发有限公司向本院提出反诉请求:1.请求人民法院依法解除反诉人与被反诉人双方签订的《商品房买卖合同》；2.请求人民法院依法判令马某某向本公司赔偿损失115680元（以未付款32万元为本金，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息每日万分之五的标准计算自2018年6月30日至2020年6月22日）;3.本案诉讼费由马某某承担。事实与理由：2018年2月10日双方签订《商品房买卖合同》，房屋总价463869元，马某某首付143869元，剩余320000元办理按揭贷款。2017年4月17日双方达成买卖房屋买卖意向后天水宝鼎房地产开发有限公司先后两次协助马某某办理按揭贷款，但因其名下已经存在80万元的商业贷款且涉及无法偿还等原因，按照银行相关规定，其不具备继续办理32万元住房按揭贷款的条件，故银行拒绝办理贷款。经双方多次见面协商马某某仍然不能顺利办理贷款或以其他方式支付剩余购房款，天水宝鼎房地产开发有限公司多次催促但均未能履行，故双方签订的合同不能继续履行，请求解除合同并赔偿损失。 马某某委托诉讼代理人周大平辩称，天水宝鼎房地产开发有限公司请求解除合同的条件达不到法律规定解除合同的条件，其认为先后两次与马某某办理贷款与事实不符，是马某某多次找天水宝鼎房地产开发有限公司请求协助办理贷款，第一次是2017年4月17日在张家川县信用社办理贷款，当时马某某没有征信上的问题，第二次是2017年5月30日前后在天水办理贷款；第三次是在一个月后马某某在张川信用社办理贷款；第四次是2018年12月30日左右在张川工商银行办理贷款，银行告知其贷款没有审核通过，名下有一笔新贷款再不能贷款，马某某在2018年11月向信用社贷款70万做牛羊肉生意，2019年6月初马某某请求一次性向宝鼎公司交纳剩余房款时，宝鼎公司提出房屋涨价，要求支付利息，拒绝接受房款，双方发生纠纷。 原告马某某围绕其诉讼请求向本院提交了《商品房买卖合同》一份，证明双方对办理按揭贷款的时间及什么时候办理没有书面约定，对未成功办理按揭贷款剩余房款如何支付没有具体说明，马某某按合同约定支付了30%的首付款，对方应按约履行合同。经质证天水宝鼎房地产开发有限公司对该合同真实性没有异议，但其认为原告对合同理解有误，付款方式是首付加贷款，原告只交付了首付，没有办理按揭贷款，剩余部分应由马某某自己想办法交齐。 天水宝鼎房地产开发有限公司围绕其主张及反诉请求向本院提交以下证据：1.《商品房买卖合同》一份20页，证明双方于2018年2月10日签订《商品房买卖合同》，合同约定马某某首付31.02%，即143869元，银行贷款68.98%,即320000元的事实。2.收据复印件一份两页，证明马某某的实际付款情况，即马某某至今为止仅向被告（反诉人）支付了房屋首付款143869元，剩余320000元房款既没有办理银行贷款也没有以现金等其他方式支付给本公司的事实。3.马某某名下贷款情况复印件4页，证明马某某在2018年至今曾多次向银行贷款，数额巨大，其中2019年6月28日至2022年5月28日贷款2000000元，且逾期还款的事实。4.马某某儿子马斌按揭贷款情况复印件一份，证明马某某的儿子马斌在本公司阳关水岸小区处购买4幢3号楼802室，及其于2018年9月3日成功办理按揭贷款的事实。上述证据经质证，马某某委托诉讼代理人对证据1《商品房买卖合同》真实性无异议，但其认为该证据不能证明按揭贷款什么时候办理且什么时候办理完成。办理按揭贷款存在一定风险问题，宝鼎公司作为专业的房地产开发公司，应该知道办理按揭贷款存在的风险问题，但宝鼎公司在合同中对于办理按揭贷款的问题没有明确说明；对证据2没有异议，对证据3其认为系复印件，对真实性不认可，其表示2017年签订预售合同到2018年签订正式合同期间马某某征信没有任何问题，因马某某从事牛羊肉生意，名下有贷款很正常；对证据4的真实性无异议。 对上述当事人无异议的证据本院予以采信，作为定案有效证据。双方各自提交的预售合同及正式合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，本院予以采信。对宝鼎公司提交的马某某名下贷款情况复印件，原告委托诉讼代理人对其真实性不予认可，因该份证据系复印件，不符合证据的形式要件，故本院不予采信。 根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月18日，马某某欲购买天水宝鼎房地产开发有限公司开发的位于张家川县张家川镇宝鼎阳光水岸住房一套，马某某按照要求于当日缴纳了10000元定金，2017年2月26日双方签订《商品房预售合同》，该合同约定：马某某购买阳光水岸第4幢3单元801号房屋，该商品房建筑面积为125平方米，单价为每平米3700元，总金额462500元，首付30.81%共计142500元，按揭贷款69.19%共计320000元.马某某于2017年2月26日缴纳了132500元。2018年2月10日双方签订编号GF-2004-017143801《商品房买卖合同》，该份合同约定：马某某购买的阳光水岸第4幢3单元801号现房的建筑面积为125.37平方米，单价3700元，总金额463869元，首付31.02%共计143869元，贷款68.98%共计320000元，出卖人（宝鼎公司）于2018年6月30日前将符合合同约定的商品房交付买受人（马某某）使用。该合同第六条付款期限的约定中未载明具体期限。马某某于该合同签订当日2018年2月10日缴纳1369元，以上共计143869元（含2017年1月18日的10000元定金），即马某某按照合同约定交纳了首付款。2017年4月17日始宝鼎公司与马某某协商为马某某办理按揭贷款，宝鼎公司于2018年7月4日协助马某某及马某某的儿子马斌（亦购买了宝鼎公司阳光水岸小区的一套商品房）向中国工商银行股份有限公司天水张家川支行申请按揭贷款，中国工商银行股份有限公司天水张家川支行于2018年9月3日发放了马斌名下的商品房担保贷款，马某某的按揭贷款未被中国工商银行股份有限公司天水张家川支行审核通过。2019年6月初马某某请求支付32万元剩余购房款时，宝鼎公司要求马某某支付延迟付款的利息，为此双方发生纠纷。 另查明宝鼎公司阳光水岸商品房预售许可证号为张房预售证第2018002号。双方于2018年2月10日签订编号GF-2004-017143801《商品房买卖合同》于2018年5月18日在张家川县房地产管理局登记备案。涉案4幢楼3单元801号商品房空置未另售。宝鼎阳光水岸4幢楼目前已有接近二分之一的住户入住使用。 本院认为，关于涉案合同的效力问题。双方当事人之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应全面履行自己的义务。 关于涉案合同的履行即应否解除的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”本案的买受人马某某虽然按揭贷款未被审核通过，未能订立商品房担保合同，但并非导致双方间的《商品房买卖合同》不能继续履行。马某某未能办理按揭贷款后于2019年6月请求向宝鼎公司一次性交纳剩余房款32万元，宝鼎公司提出要求马某某支付延迟付款利息而发生纠纷。庭审中马某某的委托诉讼代理人表示当庭能够支付32万元剩余购房款。宝鼎公司亦表示涉案房屋尚空置未另售，庭审调解时宝鼎公司表示同意继续履行合同，要求马某某按信合贷款利率1.43%支付逾期付款利息13万多元，因马某某只愿承担3万元利息致调解未果。因此合同继续履行并无法律和事实障碍，合同目的能得以实现。故宝鼎公司要求解除合同不符合法定解除条件。涉案合同第七条约定，买受人逾期付款的（未约定具体期限），出卖人可以解除合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”宝鼎公司在马某某最终办理按揭贷款不能又未能及时支付剩余购房款的情形下未行使解除权，迟至2020年3月26日才在本案反诉中提出解除合同，宝鼎公司的解除权已因超过一年的除斥期间而消灭。且马某某要求继续履行合同，故宝鼎公司反诉主张解除合同，没有充分的法律依据。 综上，遵从鼓励交易的原则，对马某某要求继续履行合同的请求，依法应予支持，宝鼎公司要求解除合同并赔偿损失其理由不能成立。对其要求解除合同并赔偿损失的反诉请求，应依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十三条之规定判决如下： 一、马某某与天水宝鼎房地产开发有限公司于2018年2月10日签订的《商品房买卖合同》继续履行； 二、马某某于判决生效后十日内给付天水宝鼎房地产开发有限公司剩余购房款人民币320000元； 三、天水宝鼎房地产开发有限公司于判决生效后三十日内将位于张家川县宝鼎阳光水岸4幢楼3单元801号商品房一套交付给马某某； 四、驳回天水宝鼎房地产开发有限公司的反诉请求。 如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费6100元,由马某某承担，反诉案件受理费1318元，由天水宝鼎房地产公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。 审 判 长  铁 成 审 判 员  马小红 人民陪审员  杨剑英 二〇二〇年七月十四日 法官 助理  马小娟 书 记 员  焦 亮