四川省达州市达川区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1703民初1702号 原告：达州中青市场管理有限公司，住所地：四川省达州市达川区翠屏街道办事处中青路**。 统一社会信用代码：915117030521829503。 法定代表人：王碧龙，总经理。 委托诉讼代理人：余海涛，四川嘉冠律师事务所律师。 被告：何柏莲，女，1975年4月29日出生，汉族，户籍地：四川省宣汉县，现住四川省宣汉县。 原告达州中青市场管理有限公司诉被告何柏莲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告达州中青市场管理有限公司委托诉讼代理人余海涛，被告何柏莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告达州中青市场管理有限公司向本院提出诉讼请求：1．判决被告立即支付租金137740.87元、违约金6335元，共计144075.87元；2．本案诉讼费用由被告承担。在审理过程中，原告变更诉讼请求，将诉讼请求变更为：请求法院判令被告在租期届满后占用租赁物违约给原告造成的损失144075.87元（计算标准按照原租赁合同约定的租金和物业使用费标准计算）。事实和理由：2016年8月25日，原、被告双方达成了租赁达州中青国际家居生活广场19栋2楼编号为3、4、15号铺位的《达州中青国际家居生活广场租赁合同》，约定：“租金：乙方按计租面积287.96平方米，租金单价7元/平方米·月，物业管理费单价1.5元/平方米·月，综合管理费单价12元/平方米·月。”事后，被告从2018年8月10日起开始拒不缴纳租金，截止2020年8月9日累计应付租金137740.87元、违约金6335元，遂酿成纠纷。综上，为维护原告的合法权益，特起诉至法院，希望法院支持原告诉讼请求。 原告达州中青市场管理有限公司围绕诉讼请求向法庭提交了下列证据： 1、何柏莲身份信息、公司营业执照，拟证实原、被告双方的主体资格适格； 2、《房屋租赁合同》，拟证实：2016年8月25日，原、被告签订了案涉铺位租赁合同，约定租金单价20.5元/㎡/月，计租面积287.96平方米，合同到期后，因被告继续在使用租赁铺位，按照最高人民法院审理房屋租赁合同纠纷司法解释，被告应当按照原合同的约定继续缴纳租金；因被告拒不缴纳租金，应当按照该司法解释第九条第二款的约定，支付与质保金相等的违约金6336元； 3、占用铺位的现场照片7张、购电记录，拟证实：2018年10月7日被告预购了电费，合同期满后，被告仍然在使用租赁铺位，且被告至今未向原告返还，铺位内至今还有被告的物品，应当由被告继续缴纳租金； 4、催收函件及邮寄回单，拟证实：原告曾向被告发函催收，但被告至今没有缴纳租金，也没有腾退铺位。 5、证人袁某、郑某出庭作证的证言，拟证实：合同期满后，被告仍然在占有、使用案涉铺位。 被告何柏莲对原告举示的上述证据的质证意见为：1、对第一组证据无异议；2、对第二组证据的真实性无异议，但是对其关联性有异议，不能达到其证明目的；3、对第三组证据中的购电记录的真实性有异议，该电费单据上没有我的签字，不予认可，照片反映的内容是之前合同履行期间的经营照片，并不是现状；4、对第四组证据有异议，我没有收到过任何催收邮件；5、对证人证言，我不认识证人郑某，我是经营地板的，不是经营窗帘的，合同到期后我就关门搬走了，铺位里面的物品和东西不是我的。 被告何柏莲辩称：我在2018年8月10日租期届满之后并未与原告再次签订房屋租赁合同，租期届满我就锁门搬走了，原告主张的欠付租金的事实不成立，我不应该给付租金。 被告何柏莲未向法庭提交证据。 对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对双方当事人有争议的证据，本院综合全案其他证据予以综合认定。 根据当事人陈述和本院审查确认的证据，本院认定如下事实：2016年8月25日，原告达州中青市场管理有限公司（甲方）与被告何柏莲（乙方）签订《达州中青国际家居生活广场租赁合同》，合同主要条款约定：甲方将位于四川省达州市达川区商贸物流园区中青路199号的达州××广场××栋××楼××号××号铺位租赁给乙方经营大自然地板使用；租赁期限自2016年8月10日起至2018年8月10日止；租金：乙方按计租面积287.96㎡，租金单价7元／平方米·月，物业管理费单价1.5元／平方米·月，综合管理费单价12元／平方米·月，每陆个月支付一次租金，每次缴纳人民币19005元；如乙方未能按时缴清租金及管理费，甲方按未缴纳总金额每日千分之一向乙方收取滞纳金；乙方自用的水、电、通讯、闭路、宽带等经营费用自理；在合同签署同时，乙方需向甲方缴纳商品质量与铺位保证金6335元整。协议的变更、解除与终止：本合同履行完毕，乙方如欲续租，应在合同期满前二个月向甲方提出申请，经甲方同意并在本合同期满前两个月重新签订书面租赁合同，未签订续租合同的，本合同终止。本协议解除或终止后，乙方应于解除或终止之日起三天内（或按甲方指定的其他期限）将乙方展位内物品全部撤出展位；乙方逾期未腾空撤出的，逾期一日按占用时段合同约定日租金标准的三倍计付违约金，并赔偿租金不足以弥补的经济损失；同时，甲方有权自主腾空场地并处置相关物品，乙方无权因此向甲方主张任何费用和损失，乙方放弃因此向甲方主张认定和费用或损失的权利。合同签订后，原、被告按约定将《租赁合同》内容全部履行完毕。合同期满后，原、被告双方未续签书面租赁合同，被告未将租赁铺位的钥匙交还原告，亦未将租赁铺位内的物品全部腾退，继续占用租赁物铺位至今。2018年11月30日，原告向被告邮寄《关于限期缴清租金和腾退经营场地的通知》，其内容为：“请在收到此函之日（包括快递送达拒收之日）起五日内缴清拖欠的租金35419.08元，并腾退租赁场地交还我司。否则，视为你放弃租赁场地内的全部物品，由我司处置，如有损失均由你本人自行承担。同时，我公司将采取法律措施追收租金滞纳金及延期腾退房屋的违约金”，2018年12月2日，该邮寄回单上显示投妥（他人代收）。因被告一直未腾退铺位，原告故诉至本院，要求人民法院支持其诉讼请求。审理中，经本院向原告释名后，原告将其诉请请求变更为：请求法院判令被告在租期届满后占用租赁物违约给原告造成的损失144075.87元（计算标准按照原租赁合同约定的租金和物业使用费标准计算）。同时，为防止损失的继续扩大，本院2020年7月28日在复庭审理中，当庭征询了原、被告双方意见，原、被告均同意对案涉铺位由原告自行开锁，铺位内的物品交由原告自行处置。 本院认为，原告达州中青市场管理有限公司与被告何柏莲2016年8月25日签订的《达州中青国际家居生活广场租赁合同》系原、被告双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应按照《租赁合同》的约定履行相关的权利义务。1、关于被告何柏莲在租期届满后是否仍占用租赁物的事实认定问题。根据原告所举证据和被告在庭审中自认的“租期届满我就锁门搬走了……、合同到期忘记了将钥匙交给原告”事实，足以认定被告在租期届满后未按约定交付租赁物，仍在占有、使用租赁物的客观事实。被告辩解其在租期届满后已腾退、返还租赁物给原告的事实无证据证实，本院不予采纳。2、关于被告在租期届满后继续占有、使用租赁物的行为性质如何认定问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”的规定，被告何柏莲在租期届满后返还租赁物给原告是其法定义务，且根据双方《租赁合同》的约定，被告须在解除或终止合同之日起三天内（或按原告指定的其他期限）将铺位内物品全部腾空撤出，否则需承担违约责任，但被告并未履行上述法定或约定义务，至今未腾退交付租赁物给原告，且从原告向被告发出的“关于限期缴清租金和腾退经营场地的通知”内容看，原告对被告继续占用租赁物的行为提出了异议，因此，不能认定原、被告之间具有续租行为，应认定为被告何柏莲的行为构成违约，应当承担逾期返还租赁物而造成对方损失的民事责任。本院审理中向原告释名后，原告已变更诉讼请求，其要求被告承担租期届满后被告仍占用租赁物违约给原告造成的损失有事实和法律依据，本院应予支持。3、关于损失问题。原告诉请被告承担租期届满后占用租赁物违约给原告造成的损失144075.87元，该损失实质是案涉铺位被占有的使用费。根据约定，被告须在合同终止后三日内腾退租赁物，原、被告双方签订《租赁合同》已于2018年8月10日到期，被告应在2018年8月13日内腾退租赁物，故损失的计算起点应从2018年8月14日开始计算，计算止点应截止双方对租赁物的返还达成一致意见之日即2020年7月28日止。损失计算标准可参照《租赁合同》约定的20.5元/㎡（含租金、物业使用费、综合管理费）标准计算。原告在向被告发出限期缴清租金和腾退经营场地通知后近一年多的时间怠于行使权利，导致损失扩大，应承担相应的过错责任，本院确定原告自负35%的责任。原告的总损失应计算为：140495.68元（287.96㎡×20.5元/㎡.月÷30天×714天）。该损失由原告承担42148.7元（140495.68元×30%），被告何柏莲承担98346.98元（140495.68元×70%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告何柏莲在本判决生效后十五日内给付原告达州中青市场管理有限公司铺位占用费98346.98元； 二、驳回原告达州中青市场管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费1591元，原告达州中青市场管理有限公司负担591元，被告何柏莲负担1000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判员 万 红 二〇二〇年七月三十日 书记员 洪媛媛