北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初7632号原告（反诉被告）：北京大启建筑装饰有限责任公司，住所地北京市房山区拱辰街道月华大街1号1幢三层04号。法定代表人：李诗平，董事长。委托诉讼代理人：邹宗林，北京市博维律师事务所律师。被告（反诉原告）：吴大海，男，1975年9月13日出生，汉族，住北京市海淀区。被告（反诉原告）：宋文会，女，1983年8月23日出生，汉族，住河北省黄骅市。二被告（反诉原告）委托诉讼代理人：崔电博，北京市金台律师事务所律师。原告（反诉被告）北京大启建筑装饰有限责任公司（以下简称大启建筑公司）与被告（反诉原告）吴大海、宋文会物权保护纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。在本案审理中，本院依法将案由变更为房屋租赁合同纠纷。原告大启建筑公司委托诉讼代理人邹宗林，被告吴大海及其与宋文会的委托诉讼代理人崔电博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。大启建筑公司向本院提出诉讼请求：1、请求吴大海、宋文会返还位于北京市房山区长阳镇阳城路×号一层A部位房屋（建筑面积721．64平方米）；2、判令吴大海、宋文会支付大启建筑公司房屋占有使用费1609401．53元（自2017年7月1日起至2018年12月31日止）；3、判令吴大海、宋文会支付大启建筑公司房屋占有使用费（自2019年1月1日至实际返还房屋之日止）；4、判令吴大海、宋文会支付大启建筑公司水费11088元；5、判令吴大海、宋文会支付大启建筑公司电费28855元；6、判令吴大海、宋文会承担本案诉讼费。事实与理由：2017年2月24日，大启建筑公司与北京农村商业银行股份有限公司（以下简称农商行）签订了房屋租赁合同。农商行将位于北京市房山区长阳镇阳城路×号三层楼租赁给大启建筑公司使用，建筑面积609．6平方米。大启建筑公司租赁后，对已有房屋进行改造，在主楼前后进行了改扩建，并进行了装修。2017年6月份，吴大海找到大启建筑公司，想租赁上述房屋一部分用于经营“优家购”家具线下展览厅，双方未签订租赁合同。吴大海和宋文会系夫妻关系，二人开始进驻并经营“优家购”家具线下展览厅。但吴大海和宋文会未向大启建筑公司支付任何费用。为维护大启建筑公司的合法权益，依法提起诉讼。吴大海、宋文会辩称，不同意大启建筑公司的诉讼请求。长阳镇阳城路×号即本案诉争场地是一个很偏僻的小胡同，充其量是一个库房的位置。吴大海、宋文会之所以在这里租用并装修是因为受大启建筑公司的蛊惑。大启建筑公司多次找到吴大海、宋文会，让其在此装修开办家居体验店。吴大海、宋文会实地考察后，觉得此地非常偏僻不能作为营业场所，大启建筑公司承诺后续会陆续招商几十家商户，形成市场氛围，可以办理开业的一切手续，之后会统一开业，形成一个局部的小市场氛围。考虑到大启建筑公司的法定代表人与吴大海、宋文会系关系很好的老乡关系，吴大海、宋文会信以为真。经过考察后，吴大海、宋文会在此装修，装修完毕并布置完所有的家具展品后，吴大海、宋文会多次问大启建筑公司何时能够开业。结果大启建筑公司法定代表人李诗平一推再推，直到最后暴露真相，说此处不能开业，就要求吴大海、宋文会搬离。吴大海、宋文会从装修一直到所有的样品都摆设完毕，一天都没有营业，花去大量的财力、人力和物力。大启建筑公司答应装修期间一直到此场地能够正式开业前不收取任何房租费用，吴大海、宋文会就是看到这一点，又听大启建筑公司说此地能够形成一个小范围的市场氛围，信以为真才在此装修。如果大启建筑公司要求吴大海、宋文会搬离，那么首先赔偿吴大海、宋文会所有的装修费用后，吴大海、宋文会再搬离。此场地到目前为止没有正式营业，所有营业手续也都没有办理，为此吴大海、宋文会已多次催促大启建筑办理营业手续、及时开业。因为吴大海、宋文会装修布置家具花费了大量的资金，在诉讼前吴大海、宋文会多次通过电话、微信以及发函催促大启建筑公司办理营业手续，但大启建筑公司不但没有办理营业相关手续，还要求吴大海、宋文会搬离。吴大海、宋文会向本院提出反诉请求：1、判令大启建筑公司赔偿展厅装修费用及其他损失费2193639．76元；2、反诉费由大启建筑公司负担。后吴大海、宋文会将反诉请求变更为：1、要求大启建筑公司赔偿吴大海、宋文会装修费用2193639．76元；2、要求大启建筑公司赔偿吴大海、宋文会家具费用643815元；3、反诉费由大启建筑公司负担。事实与理由：吴大海与宋文会系夫妻关系，2017年春节后，大启建筑公司法定代表人李诗平找到吴大海声称自己在房山区长阳镇阳城路×号租赁了农商行的一个大院，说可以改扩建后搞个综合性的家具城。吴大海、宋文会经过实地考察后说这是一个库房的位置如何搞家具城，大启建筑公司答应会陆续招商引资几十家过来，形成市场氛围，并答应这儿能够办理正常开业的一切手续，等场地能够正常开业后再收取租金，并承诺等吴文会、宋大海挣钱了再给租金，不挣钱就不用给租金。由于双方都是非常要好的老乡关系，吴大海、宋文会信以为真。2017年4月份很快定下此事，7月份即开始装修，2018年1月底完工。装修完工以及所有展品购买布置完毕后，吴大海、宋文会多次催促大启建筑公司协助办理正常开业的有关手续，急需开业。因为每拖延一日，吴大海、宋文会的员工工资等各项费用损失都在持续增加。装修完工后迟迟不能开业，吴大海、宋文会一直催促。后大启建筑公司却说不能开业了，此地不能营业并让吴大海、宋文会搬走。后来吴大海、宋文会才知道大启建筑公司用同样的方式招商过来近40家商户，也是用同样的方式将这40家商户一一赶走，现大启建筑公司要求吴大海、宋文会腾退房屋并支付租金毫无道理。大启建筑公司针对反诉辩称，大启建筑公司不同意吴大海、宋文会的反诉请求。主要理由：吴大海、宋文会的反诉没有事实依据。第一，大启建筑公司并未主动找吴大海、宋文会来涉案场地经营，事实上是吴大海、宋文会实际考察后来到涉案场地经营。第二，涉案场地可以办理营业手续，但大启建筑公司并未答应帮吴大海、宋文会办理一切手续，这不是大启建筑公司的义务。第三，大启建筑公司未向吴大海、宋文会作出任何承诺，包括不收租金。第四，吴大海、宋文会的装修是在大启建筑公司已经对涉案房屋进行装修后进行改装、添加门牌，并没有进行实际装修，吴大海、宋文会只进行了简单的改装和添附。第五，不同意家具费用。1、虽然去了现场，但对家具费用的真实性不认可，不能确定具体价格；2、家具是独立物，不是附合物，不能强加给大启建筑公司；3、大启建筑公司要求返还原物，吴大海、宋文会应恢复原状，依法返还原物。综上，吴大海、宋文会的反诉请求无事实和法律依据，请求法院依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对当事人有异议的证据，本院认定如下：对大启建筑公司提交的《房屋出租协议》、土地使用权证、建设工程规划许可证、照片、北京大启日盛装饰设计有限公司营业执照、建设工程竣工验收消防备案凭证、律师函，本院对上述证据的真实性予以采纳。对大启建筑公司提交的房屋面积测算技术报告书、房地产咨询估价报告（房屋重置价）、房地产咨询估价报告（市场租金价格评估），上述证据系大启建筑公司自行制作，且吴大海、宋文会对此不予认可，本院对该证据的合法性不予采纳。对大启建筑公司提交的会计凭证，本院对会计凭证真实性予以采纳，对大启建筑公司水费、电费计算方式及证明目的不予采纳。对大启建筑公司提交的北京金隆水昌商贸有限公司与葛广茹之间的租赁合同及加盟费打印件，本院对上述证据的关联性不予采纳。对大启建筑公司提交的网页截屏，该证据不能说明与涉案房屋同地段、同类型房屋的租金标准，故不足以作为本案租金标准的参考，本院对关联性不予采纳。对吴大海、宋文会提交的两份通知函、建设工程规划许可证的真实性予以采纳。对吴大海、宋文会为证明展厅花费提交的相关买卖合同、收据、转账记录、工资表等以及为证明装修及展厅布置情况提交的胡信军、饶云、黄连芽、谭旭的证人证言，本院结合工程造价鉴定意见书等其他证据及当事人陈述予以部分采纳。对吴大海、宋文会提交的家具清单，本院在现场勘验时已与双方就家具清单内容进行核对，本院对真实性予以采纳。对吴大海、宋文会提交的照片及谈话录音，本院对真实性予以采纳。根据当事人陈述和经审查确认的事实，本院认定事实如下：2017年2月24日，农商行（出租方，甲方）与大启建筑公司（承租方，乙方）签订《房屋出租协议》，约定农商行将北京市房山区长阳镇阳城环路×号（长阳支行旧址）出租给大启建筑公司。房屋情况：主楼三层，砖混结构，建筑面积607．6平方米。租赁期限为5年，自2017年2月24日起至2022年2月23日止。乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为办公及展示使用。若乙方对承租房屋进行装修、装饰，改造或添置，乙方应事先征得甲方同意。该房屋年租金15万元，第二年开始每年递增5%。租赁期内的水、电、煤气、电话、有限电视、卫生治安费、房屋修缮费由乙方支付。双方还约定了其他权利义务。京房国用（2011划）第×××××号土地使用权证，载明：房山区长阳镇阳城环路19号土地使用权人为农商行，地类（用途）为商务金融用地，使用权面积为2053．8㎡。根据北京市宗地登记表，房山区长阳镇阳城环路19号内宗地总建筑面积959．25㎡。大启建筑公司承租房山区长阳镇阳城环路19号房屋后，在原有房屋的基础上进行了扩建。2017年，吴大海、宋文会作为承租方与出租方大启建筑公司就房山区长阳镇阳城环路×号一层部分房屋达成租赁合意。双方未签订书面房屋租赁合同，亦未明确约定租赁期限、租金标准、水电费负担、违约责任等。吴大海、宋文会租赁涉案房屋准备经营家具体验店。吴大海、宋文会自认大启建筑公司于2017年7月初将涉案房屋交付给吴大海、宋文会使用。2017年7月份，吴大海、宋文会开始对涉案房屋进行装修，于2017年12月底装修完毕。吴大海、宋文会在涉案房屋标识“优家购整体家居北京体验中心”品牌，并布置了家居样品和家居展品。吴大海、宋文会称装修完成后催促大启建筑公司协助办理营业执照等相关手续，但大启建筑公司推脱导致吴大海、宋文会一直未办理营业执照、“优家购整体家居北京体验中心”无法开业。2018年8月10日，宋文会向大启建筑公司发送《通知函》，载明“受贵方邀请，我方于2017年7月1日开始在贵方房山区长阳镇阳城环路×号一楼场地进行装修准备用于开业经营。贵方承诺最迟于2018年7月1日前为我方办理可以用于合法经营的一切手续（包括但不限于：营业执照、税务登记许可证、消防合格验收证明等），场地可以正式开业后才开始收取房屋使用费，截止目前贵方并没有为我方办理以上可以用于合法开业的手续。经我方多次催促，你方不仅至今置之不理，而且故意多次切断我方自来水……二、贵方承诺为我方办理可以用于合法经营的一切手续后，场地可以正式开业经营后开始收取房屋租金。但是截止目前贵方并没有为我方办理以上可以用于合法开业的手续，经我方多次催促，你方至今置之不理，因此贵方无权收取场地租金。三、现再次催促贵方尽快为我方办理可以用于合法经营的一切手续，否则我方从2018年7月1日开始追究对你方因无法为我方办理正常开业手续所造成的一切期间损失（包括但不限于装修费损失120万元，营业收入损失，员工工资开支损失，家居样品损失费80万元，误工费损失及其他所有你方造成的损失）。四、如你方不能为我方办理以上用于合法经营的一切手续或你方要求我方搬离此场地。则你方赔偿给我方造成的一切经济损失后，我方即行搬离……”。大启建筑公司称双方未约定出租方需协助承租方办理相关开业手续，亦无相关法定义务。双方因营业执照等相关手续办理问题，房屋占有使用费、水电费交纳问题产生争议。2018年11月15日，大启建筑公司分别向吴大海、优家购（北京）装饰设计有限公司发出律师函，载明“你于2017年7月1日开始占用大启公司位于北京市房山区长阳镇阳城环路×号一楼的房屋用于经营，截至到今日，你从未向大启公司支付房屋占用费、水电等费用……现将下列事项通知你：1、你自收到本律师函之日起十日内（截止2018年11月25日前）将房屋内所有物品清理，并将房屋归还大启公司。2、你自收到律师函之日起十日内（截止2018年11月15日前）将房屋占用费、水费、电费共计2112375元支付给大启公司……”。后吴大海、宋文会未搬离涉案房屋，大启建筑公司将吴大海、宋文会诉至本院。诉讼中，经大启建筑公司与吴大海、宋文会确认，吴大海、宋文会承租的房屋面积为721．64㎡，其中有建设规划许可证的房屋建筑面积为100㎡。在本案审理中，大启建筑公司申请对长阳镇阳城路×号一层A部位房屋（建筑面积721．64平方米）市场租金进行评估。后我院委托北京吉翔房地产土地评估有限公司就涉案房屋使用费价格进行评估。北京吉翔房地产土地评估有限公司以涉案房屋未取得规划许可、房产证等产权资料，无法确定房屋的性质、法定用途，因此无法确定房屋使用费为由决定不予受理。经大启建筑公司申请，本院再次移送评估，经函询，围内机构无答复可承接本案评估，复核未通过。后大启建筑公司放弃对涉案房屋市场租金的评估。在本案审理中，吴大海、宋文会申请对涉案房屋全部装修费用进行评估。经本院委托，北京泛华国金工程咨询有限公司出具《工程造价鉴定意见书》，经鉴定涉案房屋无争议部分的装修造价为1018721元，有争议部分的装修造价为80001元。其中有争议部分的装修涉及广告牌、榻榻米整体以及各类吊链灯具。吴大海、宋文会支付了60000元鉴定费。2020年6月28日，北京泛华国金工程咨询有限公司向本院出具《造价鉴定说明》，载明涉案房屋无争议部分的装修现值为825648元，有争议部分的装修现值为64839元，其中木箱式榻榻米价值为28214元。经现场勘验，吴大海、宋文会承租的房屋位于长阳镇阳城路×号，系坐北朝南的三层建筑中一层部分房屋。本院组织双方对现场家具进行一一核对，经核对现场家具与家具清单所列内容一致，双方在家具清单中签字确认。经测量，涉案房屋内大理石会议桌长5．9米、宽1．28米，桌腿焊接在地面上。现涉案房屋仍由吴大海、宋文会占有使用。涉案房屋内有单独电表，无单独水表。自2017年7月至2018年4月，涉案房屋的用电量为7032度，双方认可每度1元，该电费由大启建筑公司交纳。自2018年4月份后，吴大海、宋文会从其他处接电使用，并自行交纳电费。经大启建筑公司与吴大海、宋文会确认，吴大海、宋文会应交纳500元水费。吴大海、宋文会称2018年4、5月份大启建筑公司对涉案房屋进行了断水、断电。大启建筑公司自认对涉案房屋停过水，但未采取过断电措施。本院认为，本案争议焦点:一、大启建筑公司与吴大海、宋文会之间的法律关系及其效力问题；二、房屋占有使用费支付标准及支付期间问题；三、吴大海、宋文会的装饰装修损失赔偿问题；四、吴大海、宋文会的家具损失赔偿问题。关于焦点一：大启建筑公司与吴大海、宋文会的法律关系及其效力问题。首先，虽大启建筑公司与吴大海、宋文会未签订书面房屋租赁合同，亦未明确约定租金标准、租赁期限等内容，但根据双方陈述，大启建筑公司与吴大海、宋文会系以房屋租赁为前提进行磋商。大启建筑公司将房屋交付吴大海、宋文会使用，系在履行相应的合同义务。故，大启建筑公司与吴大海、宋文会已形成事实上房屋租赁关系，因此本院根据查明的事实对本案案由进行了相应变更。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。经双方确认，吴大海、宋文会租赁的房屋面积为721．64平方米，其中有建设规划许可证的房屋面积为100平方米，其余房屋为大启建筑公司承租后自行扩建。截止本案庭审辩论终结前，双方均未向本院提交剩余621．64平方米房屋合法的建设规划或审批手续。且根据现场勘验，在涉案房屋中有建设规划许可证的部分与大启建筑公司扩建的部分从外观上无法明确区分，在房屋使用上亦未有区别。综合无合法建设规划或审批手续部分额房屋占吴大海、宋文会所租赁房屋面积的比例以及房屋现状及使用状态，本院认定大启建筑公司与吴大海、宋文会之间的房屋租赁合同无效。大启建筑公司作为涉案房屋出租方明知涉案房屋大部分面积系其自行扩建、无建设规划或审批手续，但仍将其出租给吴大海、宋文会使用，应对合同无效承担主要责任。吴大海、宋文会未对涉案房屋的状况尽到审慎注意义务即承租涉案房屋，应对合同无效承担次要责任。具体责任比例，本院认定大启建筑公司承担70%的责任，吴大海、宋文会承担30%的责任。合同无效后，因合同无效取得的财产，应予返还。鉴于大启建筑公司与吴大海、宋文会之间的房屋租赁合同无效，吴大海、宋文会占有涉案房屋无合法依据，故应将涉案房屋返还给大启建筑公司。本院对大启建筑公司要求吴大海、宋文会返还北京市房山区长阳镇阳城路×号一层A部位房屋（建筑面积721．64平方米）的诉讼请求予以支持。关于焦点二：房屋占有使用费支付标准及支付期间问题。第一，房屋占有使用费支付期间。吴大海、宋文会占有并使用涉案房屋，理应交纳相应的房屋占有使用费。虽双方对房屋交付时间表述不一，但吴大海、宋文会自认房屋交付时间为2017年7月初，且现涉案房屋仍由吴大海、宋文会占有，故本院对大启建筑公司要求从2017年7月1日开始计算房屋占有使用费，并计算至实际腾退之日止的诉讼请求予以支持。第二，房屋占有使用费支付标准。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。鉴于涉案房屋市场租金标准无法评估，本院综合吴大海、宋文会对涉案房屋使用情况、房屋状态、房屋未能办理营业执照等相关手续事实、合同目的实现程度等因素，并参考同类地段同类房屋市场租金标准酌定按照0．4元/平方米/日计算占有使用费，即每日288．66元。大启建筑公司主张的房屋占有使用费标准过高，本院不予支持。关于焦点三：吴大海、宋文会的装饰装修损失赔偿问题。合同无效时，对已形成附合的装饰装修物，双方不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。根据查明事实可以认定吴大海、宋文会对涉案房屋进行的装饰装修，大启建筑公司未提出异议，视为其同意上述装饰装修。本院参考《工程造价鉴定意见书》及《造价鉴定说明》并结合双方对合同无效的过错程度，酌定由大启建筑公司赔偿吴大海装饰装修损失597703．4元。对于《工程造价鉴定意见书》及《造价鉴定说明》中双方有争议的内容：1、广告牌，因现场未见广告牌，且吴大海、宋文会未举证证明广告牌情况及建设广告牌花费情况，本院对该部分费用不予支持；2、《工程造价鉴定意见书》及《造价鉴定说明》所列各类吊链灯，吊链灯系未与涉案房屋形成附合的添附，可予拆除，本院对该部分费用亦不予支持；3、关于榻榻米及相关设备，榻榻米系根据涉案房屋尺寸及展厅格局定做，根据日常生活经验及榻榻米实际利用价值，拆除会导致其无法使用，故本院对榻榻米的相关费用予以支持。关于焦点四：吴大海、宋文会的家具损失赔偿问题。根据现场勘验，涉案房屋内大理石会议桌尺寸较大，且桌腿焊接在地面上，若予以拆除会导致大理石会议桌无法使用，故本院对大理石会议桌费用予以支持。具体数额，本院根据双方的过错程度及大理石会议桌的价格酌定由大启建筑公司赔偿吴大海、宋文会7000元。其他家具，均系可移动物品，吴大海、宋文会可再行利用，其要求大启建筑公司赔偿该部分费用，于法无据，本院不予支持。鉴于双方对用电量及水费已达成一致，本院不持异议。综上，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、吴大海、宋文会于本判决生效之日起十五日内将北京市房山区长阳镇阳城路×号一层A部位吴大海、宋文会所占用的房屋（建筑面积721．64平方米）返还给北京大启建筑装饰有限责任公司。二、吴大海、宋文会于本判决生效之日起十日内按照每日288．66元的标准给付北京大启建筑装饰有限责任公司自2017年7月1日至吴大海、宋文会履行本判决书第一项内容为止的房屋占有使用费。三、吴大海、宋文会于本判决生效之日起十日给付北京大启建筑装饰有限公司电费7032元、水费500元。四、北京大启建筑装饰有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿吴大海、宋文会装饰装修损失597703．4元、家具损失7000元。五、驳回北京大启建筑装饰有限责任公司其他诉讼请求。六、驳回吴大海、宋文会其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费19644元，由北京大启建筑装饰有限公司负担17672元（已交纳）；由吴大海、宋文会负担1972元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费14750元，由吴大海、宋文会负担3143元（已交纳）；由北京大启建筑装饰有限公司负担11607元（于本判决生效后七日内交纳）。鉴定费60000元，北京大启建筑装饰有限公司负担42000元于本判决生效后七日内交纳），由吴大海、宋文会负担18000元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  付雪二〇二〇年七月十三日书记员  于淼