盐城经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0991民初153号原告（反诉被告）：韦春明，男，汉族，1969年2月9日生，住盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：高清菊，系韦春明之妻。委托诉讼代理人：徐俊，江苏法鼎律师事务所律师。被告（反诉原告）：蔡军，男，汉族，1971年2月14日生，住盐城市。委托诉讼代理人：周权，江苏鼎盛湖律师事务所律师。原告（反诉被告）韦春明与被告（反诉原告）蔡军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日受理后，依法适用简易程序由审判员徐连成于2020年4月3日公开开庭进行审理。后依法变更审判组织，组成合议庭适用普通程序于2020年7月20日再次公开开庭进行审理。原告韦春明的委托诉讼代理人高清菊、徐俊，被告蔡军及其委托诉讼代理人周权两次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）韦春明向本院提出诉讼请求：1.判令被告将承租房屋交付原告并支付原告房租168,750元（暂计算至2019年11月诉前）及至被告实际交房日期间房租。2.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原、被告于2018年6月5日签订租房合同，原告将自有的位于盐南高新区房屋出租给被告用于生产经营，被告在支付首批半年房租后就拒绝缴纳后续房租，至诉前被告未缴纳房屋已逾期9个月，被告已构成严重违约，经诉前原告催要无果，原告特具诉状诉之贵院，请求依法判决。被告（本诉原告）蔡军辩称：1.双方签订案涉房屋租赁合同是事实，已支付了11.25万元，后在原告给予的2018年6月5日-8月5日装修期内进行装修。2.被告在完成装修之后，发现消防管道缺水，无法验收，导致培训机构无法开班，根本无法实现租赁合同的目的，遂依法行使抗辩权，进而未再向原告继续支付租金。显而易见，是原告构成违约而非被告。3.发现原告违约后，被告多次联系原告，要求其妥善解除违约事宜，即便在被告催告行使解除权后，其依旧不重视，不顾及被告损失的扩大。据被告了解，案涉房屋所在小区物业公司2019年7月份才发放消防设施维修公告，但直至目前答辩人仍然不能进行消防验收。原告却咬定被告违约，明显缺乏事实依据。综上，原告故意隐瞒消防管道缺水的事实，导致培训机构不能正常开班，在被告行使合同解除权后，仍不予理睬，显然应当由其自身承担违约后果，无权要求被告承担房屋不符租赁合同使用目的期间内的房租。被告已经支付的房租理应顺延至房屋符合使用目的之后的相应租期，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。反诉原告（本诉被告）向本院提出诉讼请求：1.依法判令反诉被告赔偿反诉原告违约损失人民币622,035.72元（具体金额待司法评估后确定）2.反诉诉讼费等由反诉被告承担。事实和理由：双方于2018年6月5日签订租房合同，韦春明将自有的位于盐南高新区房屋出租给蔡军，用作开办教育培训机构，并收取了蔡军水、电押金1万元。双方约定，租赁期限五年，自2018年8月5日起至2023年8月4日止，每年租金22.5万元、物业费4,166元，并耗资49万元进行装修（包括建设工程消防部分，且严格按照盐城市公安消防支队城南新区大队审查的设计图纸进行了施工）；同时，蔡军还印制了大量的教材、招聘了教师和管理人员。整个装修工程于2018年8月完工，然而因韦春明出租的案涉房屋消防管网无水，致使该经营场所消防无法进行验收，无法取得《学校办学许可证》，进而不能取得营业执照开展教育培训活动。为此，蔡军多次与韦春明方交涉，要求其承担隐瞒消防管网缺水的相关责任，并明确表示将行使抗辩权暂不予缴纳房屋租金，韦春明方对相关情况未予否认，且允诺与相关部门交涉以尽快解决问题，并多次至开发商、社区、物业、消防大队等单位讨要说法，但未果。然而，2019年7月19日，韦春明发函称蔡军拖欠其租金，蔡军随即于同月22日向其回函再次明确其出租的房屋不能满足租赁合同约定的使用目的，要求其承担相应责任。在蔡军向各个部门多方奔走和求告下，直至2019年10月16日才取得办学许可，后于10月21日取得营业执照，但仍因消防管网缺水不能通过消防验收，无法实际开展教育培训活动。综上，韦春明出租房屋不符合约定，致使蔡军无法实现合同目的，其行为构成根本违约，其理应赔偿蔡军因其违约行为而产生的损失，包括但不限于装修费（折旧）147,000元，检测费900元、物业费4,166元、人员工资100,911.72元、教材费9,058元等实际损失以及预期可得利益损失360,000元等。故恳请人民法院依法公正裁决。反诉被告（本诉原告）辩称，蔡军提出62万余元的损失与本案没有任何关联性，同时反诉原告也没有客观的证据能够证明62万余元的损失实际发生，反诉原告主张的消防管道缺水，并不在反诉被告作为房东的责任范围内，房东无权向消防管道供水。如果反诉原告认为自身权益受到侵害，应该向消防管道供水部门提出索赔，而且在原被告之间，租赁合同第一条已明确约定反诉蔡军作为房客已经对租赁标的物进行了确认，达到满足其租赁使用目的的情况下才进行租赁，因此反诉原告对反诉被告的诉请不能依法从成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对当事人无异议的证据，本院依法予以认定，并在卷证实。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.对于韦春明提交的其与魏巍签订的《房屋租赁合同》，蔡军有异议。对此，本院认为，该份租赁合同与本案并无直接关联，依法不予认定。2.对于蔡军提交的相关单位关于规范校外培训机构发展的几份意见，韦春明认为与本案并无直接关联，不能达到原告的证明目的。对此，本院认为，上述几份意见与本案并无直接关联，故在本案中依法不予认定。3.对于蔡军提交的其发放2018年6-8月的人员工资，韦春明对认为系其自身经营支出，真实性亦不可认可。对此，本院认为，关于上述人员工资，蔡军均提交了相应的转账凭证，本院对其真实性、合法性予以认定，且与本案关联，本院依法予以认定。根据本院对证据的审核认定及当事人在庭审中的陈述，本院确认以下事实：2011年9月8日，盐城市公安消防支队出具的建设工程竣工验收消防备案抽查合格意见书载明：对文华名城15号楼土建工程进行了竣工验收消防备案抽查，综合评定该工程竣工验收消防备案抽查合格。2018年6月5日，韦春明（出租方、甲方）与蔡军（承租方、乙方）签订一份《房屋租赁合同》，合同约定（摘要）：一、租赁房屋地址、范围：甲方将盐城市城南新区文华名城15幢301室、15幢301-1室出租给乙方。上述范围作为乙方开办教育培训机构用房。乙方确认甲方交付的上述租赁房屋和设施符合乙方的安全、经营等各方面的要求，甲方保证租赁房屋无产权纠纷，如有纠纷由甲方全权负责。二、租赁期限：本合同租赁期限为伍年，自2018年8月5日至2023年8月4日。三、租金缴款方法：每年的租金为225,000元，该款项不含税金，乙方或因其他情况需开具票据，税费由乙方另行承担。实行按先交款后使用的原则，每半年交租金112,500元提前一个月付清。五、租赁合同期内的水、电费由乙方自理、用电、用水超容由乙方投入，合同期满其投入无偿归甲方所有。甲方现有设施和一切物品归乙方无偿使用，甲方收取乙方水电费押金10,000元，合同期满乙方结清相关费用后，甲方如实归还。六、乙方必须自办营业执照经营、税务登记证、消防验收合格、卫生许可证等相关经营证照，甲方无条件提供相关办证手续并协助办理。十一、违约责任：①合同期内如乙方不按合同及时交纳租金，甲方有权收回房屋、所有装潢投入无偿收回归甲方所有；②甲方单方方终止合同，提前两个月通知乙方，赔偿乙方已使用装潢年限后折旧费用及违约金，违约金按未到期房租的20%计算。同日及次日，蔡军合计通过银行向韦春明支付半年租金112,500元。上述合同签订后，蔡军对其承租的案涉房屋进行了装修。此外，蔡军在2018年7月至2018年9月发放了2018年6月-2018年8月的人员工资合计100,911.72元。2018年7月13日，盐城市公安消防支队城南新区大队出具了关于案涉房屋的建设工程消防设计备案检查意见书；并于2018年12月26日消防设计备案合格。2019年7月17日，盐城市公安消防支队城南新区大队出具意见确认文华名城小区消防管网无水属实。2019年7月19日，韦春明、高清菊向蔡军发送一份催告函，该函件载明：你方应按约缴纳房租，特致函催告，限你2019年7月25日前交清所欠房租，逾期不交视作你放弃合同权利，我方将基础合同诉诸法律。2019年7月22日，蔡军函复韦春明称（摘要）：合同签订后，本人依约定缴纳了房屋11.25万元后，投入近49万多元对上述房屋进行装修。然而，在本人装修完毕后，因上述房屋消防管道缺水或水压不足，无法进行消防设备验收调试，导致该经营场所无法通过消防验收，进而导致本人欲开办的盐城市城南新区都汇乐教育培训中心有限公司无法办得营业许可和开展教育培训活动。后经了解，你方故意隐瞒文华名城区域的消防管道一直存在缺水或水压不足的问题。为此，本人与你方多次交涉，明确提出房屋不符合租赁条件本人将拒交房租，希望能协调处理好房屋租赁合同纠纷事宜。然而，你方在2019年春节后突然失联，将租赁事宜搁置不闻不问，直至2019年7月16日、7月19日却向本人发送《催告函》。鉴于此，特致函如下：1.请你放收悉本函后10日内派员协商处理关于解除双方于2018年6月5日签订的《房屋租赁合同》事宜；2.因你方出租房屋不能满足租赁合同约定的使用目的，造成了我方巨额损失，请你放积极退还我方租金，并赔偿我方装修费、营业损失（从始至今）等各项费用。另查明，在盐城市文华名城小区业主委员会（下称文华名城业委会）诉被告江苏坤园物业管理有限公司（下称坤园物业公司）、江苏坤园物业管理有限公司盐城分公司（下称坤园物业盐城分公司）物业服务合同纠纷一案中（案号：（2019）苏0991民初156号），法院查明：2017年7月7日，坤园物业公司盐城分公司向原盐城市公安消防支队城南新区大队提交申请报告，该报告载明：事由：文华名城小区消防设施2007年施工至今已经十年了，设施腐蚀老化导致部分消防设施无法正常使用，造成安全隐患，需整改事项如下：1.消防管网无水；2.火灾自动报警系统存在故障……当日，盐城市公安消防支队城南新区大队在该申请报告上加盖公章并注明“情况属实”。2018年8月24日，盐城市城南新区消防安全委员会向黄海街道发出《关于城南新区文华名城小区存在消防安全隐患问题的函》（摘要）：近期，根据群众关于文华名城小区15号楼消火栓无水和泵房存在问题的举报投诉，区消委会对盐城市城南新区文华名城小区进行核查，发现文华名城小区15号楼无水，泵房存在问题，举报情况属实。本案审理过程中，韦春明自认案涉房屋所在区域消防管网缺水的问题于2019年10月份已经得以处理。蔡军自认当时租房时其与韦春明都知道管道缺水的问题，也找了相关部门去处理，但一直未处理好，没有想到要修这么久。蔡军还自认上述消防管网经维修于2019年12月12日验收合格，其租赁案涉房屋用于开办的培训机构于2019年10月16日取得办学许可证，于2020年5月1日开始试运营。此外，经本院向文华名城物业服务公司的相关工作人员调查，相关人员表示案涉房屋区域内的消防管网于2019年11月维修好。另，双方当事人均不要求解除案涉房屋租赁合同，一致认可案涉合同继续履行。本院认为：案涉《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为有效。各方均应按照合同的约定，遵循诚实信用原则，全面适当地享有权利履行义务。合同签订后，蔡军按照合同约定及时交付了半年租金，韦春明履行了向蔡军交付案涉房屋的义务。但由于案涉房屋所在区域消防管网缺水问题，致使蔡军承租案涉房屋用于开办培训机构的合同目的在一段时期内难以实现，对此韦春明作为出租人应当承担相应违约责任。同时，蔡军作为承租人，其系从事教育培训专业人员，其在承租房屋之时亦应当尽到合理的注意义务，且在本案审理过程中，蔡军自认租房时已知道管网缺水，但仍承租案涉房屋，故其对于自身损失的扩大亦存在一定责任。韦春明辩称蔡军作为承租方已经对案涉租赁标的物进行了确认才进行了租赁，案涉房屋是满足其租赁房屋的目的。对此，本院认为，双方租赁合同约定蔡军确认的是案涉租赁房屋和设施符合其使用安全、经营等各方面的要求。但本案中，消防管网在建筑设计和建造过程中是共同使用的，属于公共设施，现该公共设施客观上无水致使蔡军合同目的在一段时期无法实现是客观事实，且消防管网与合同约定的对案涉房屋和设施的确认并不属于同一范围，故对于韦春明的该点抗辩意见不予采纳。至于韦春明主张的自2019年2月5日至蔡军实际交房日的租金问题。本院认为，因案涉房屋消防管网缺水问题，蔡军未及时缴纳租金。现韦春明自认消防管网问题于2019年10月已处理好，蔡军自认2019年12月12日维修好。双方关于消防管网维修好的时间均未能提供充分证据予以证明。结合蔡军取得办学许可的时间以及本院调查的相关事实，本院酌情认定消防管网维修好的时间为2019年11月。①对于2019年2月6日至2019年11月5日期间房租。根据上文所述，对于该期间的房租，韦春明应当予以减免。至于减免的比例，鉴于韦春明对此应当承担主要责任，蔡军未能及时减损应当承担次要责任，本院认定蔡军应当承担该时间段内30%的租金，即50,625元（计算方式：225000÷12×9×30%）。至于蔡军已支付的2018年8月5日至2019年2月5日期间的半年房租112,500元，蔡军辩称应当顺延至房屋符合使用目的之后的相应租期。对此，本院认为，参照蔡军承担消防管网无水期间的租金比例，本院酌情将案涉房屋的租期顺延四个月，即案涉房屋租期应顺延至2023年12月5日。②对于2019年11月6日至2020年2月5日间的租金，因该时间段内，案涉房屋已经并无瑕疵，加之该时段内包含一个春节假期，新冠××疫情影响尚未波及培训机构，蔡军应当全额支付，即56,250元（计算方式：225000÷12×3）。③至于2020年2月6日至2020年5月5日期间的租金，因受新冠××疫情的影响，盐城市区的培训结构多在2020年五一节之后复课，依据公平原则，对于该期间的租金本院酌情由蔡军承担70%的租金，即39,375元（计算方式：225000÷12×3×70%）。④至于2020年5月6日至2021年2月5日期间的房租，双方合同约定“实行按先交款后使用的原则，每半年交租金112,500元提前一个月付清。”故对于该时段的房租，蔡军应当全额支付，即168,750元（计算方式：225000÷12×9）。⑤至于2021年2月6日之后的房租，因双方同意继续履行案涉租赁合同，根据合同约定，上述时段租金尚未到支付时点，在本案中暂不予理涉。综上，蔡军应当支付韦春明2019年2月5日至2021年2月5日期间的租金合计315,000元（具体计算方式：50625+56250+39375+168750）。至于韦春明因消防管网缺水造成的租金损失，其可向相关主体另行主张。关于蔡军反诉要求韦春明赔偿损失622,035.72元的请求。蔡军明确上述损失的构成如下：1.装修折旧费147,000元；2.装修检测费900元；3.人员工资100,911.72元（2018年6月至2018年8月）；4.教材费9,058元；5.物业费4,166元；6.预期可得利益360,000元。蔡军主张上述损失的依据是韦春明向其出租的房屋因消防管网缺水致使合同目的不能实现造成的损失。对此，本院认为，关于装修折旧费、装修检测费、物业费，本院已经认定蔡军在消防管网缺水的时段内减免了70%的租金，且双方均同意继续履行案涉租赁合同，故对于其主张的上述损失不予支持。至于教材费用，教材并非一次性消耗品，可以重复使用，故对于该部分损失，本院亦不予支持。至于人员工资100,911.72元，蔡军发放的是2018年6月至2018年8月的人员工资，而案涉《房屋租赁合同》系于2018年6月5日签订，房屋的租期系从自2018年8月5日起算。对此，蔡军称培训机构要求人员必须先到位，且要有一个培训期，故先发放了三个月的工资。本院认为，蔡军支出的人员工资系蔡军为开办培训机构先期投入的必要支出，而非因韦春明的违约行为所直接导致的损失，故对于蔡军主张的该部分损失亦不予支持。蔡军还主张预期可得利益360,000元。本院认为，房屋租赁合同是出租人将租赁物房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，韦春明出租的房屋因消防管网缺水致使蔡军在一段时间内不能正常使用案涉房屋，对该时段内的租金本院已酌情予以减免，而蔡军主张的预期利益主要是开办培训机构的经营性利润损失，由于蔡军所承租案涉房屋系初始用于经营，并无之前的经营收入情况，且其在租赁案涉房屋之时已经知晓案涉消防管网缺水的事实，现案涉房屋消防管网缺水的问题已经解决，双方一致同意继续履行合同，蔡军经营的培训机构业已实际经营，从这些事实出发，并结合经营性收入具有不确定性的客观实际以及蔡军在租赁案涉房屋之时已知消防管网无水的情况，其对自身损失的扩大存在一定责任，对于蔡军主张的预期利益，本院酌定不再予以支持。由此，蔡军申请就房屋装修折旧费及营业预期收益损失进行评估鉴定的申请，本院依法不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）蔡军应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）韦春明房屋租金315,000元。二、驳回原告（反诉被告）韦春明其他诉讼请求。三、驳回反诉原告（本诉被告）蔡军的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费6025元，由原告（反诉被告）韦春明承担2410元，被告（反诉原告）蔡军承担3615元；反诉案件受理费5010元，由反诉原告（本诉被告）蔡军承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时，根据《诉讼费用交纳办法》向江苏省盐城市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  李呈蕴人民陪审员  屠贞伟人民陪审员  谭美荣二〇二〇年九月八日书 记 员  张 聃附录法律条文1．《中华人民共和国合同法》第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。