包头市昆都仑区人民法院民事判决书（2020）内0203民初2261号原告（反诉被告）：张永波，男，1981年12月14日出生，住包头市。被告（反诉原告）：王祺，男，1995年2月21日出生，个体工商户，住包头市。委托诉讼代理人：史启文，包头市文锐法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：石陈，内蒙古清林律师事务所律师。第三人：乔小刚，男，1982年3月6日出生，中介，住包头市。原告（反诉被告）张永波与被告（反诉原告）王祺、第三人乔小刚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案，后因案情复杂转为普通程序后，公开开庭进行了审理。原告张永波、被告王祺及其委托诉讼代理人史启文、石陈、第三人乔小刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张永波向本院提出诉讼请求：1.判令原被告于2020年1月10日签订的《房地产买卖协议》有效，被告继续履行合同，配合将包头市昆区昆北路西侧傲北上城1-806号房屋过户至原告名下；2.被告支付原告违约金10万元；3.诉讼费由被告负担。事实和理由：被告向包头神煜房地产开发有限公司购买位于包头市××区房屋，后因急需资金周转故欲将房屋出售。原被告达成一致意见，约定上述房屋出售给原告，房屋价款五十万元，当时被告尚未取得《不动产权证书》，需要交纳办理房本的费用及中介费共计8万元，上述费用由原告代为缴纳，后用来折抵购房定金。原被告于2020年1月10日签订了书面的《房地产头卖协议》，对上述事宜进行了书面约定，并约定被告于取得《不动产权证书》后及时配合办理产权过户，如一方违约应向对方支付违约金10万元。被告于2020年1月17日取得《不动产权证书》，原告要求被告依照协议约定继续履行，配合办理过户手续并向其支付剩余购房款，遭到被告拒绝。被告拒不履行合同主要债务已经构成违约，应当依法继续履行合同并承担违约责任。为维护当事人的合法权益，原告依法向人民法院提起诉讼，请求法院支持诉请。被告王祺辩称，一、案件基本事实是2019年12月31日被告王祺准备办理自有位于包头市××区房屋加急房本用于贷款，通过朋友介绍与第三人乔小刚加为微信好友，被告与第三人乔小刚聊天，乔小刚称可以帮助办理加急房本，但需要服务费三万元、两万元好处费，办理途中产生的契税、公共维修基金由第三人帮忙找人即原告张永波垫资交纳，全部费用八万元，被告因着急办理房本便答应该条件。乔小刚为保证原告垫资交纳的契税、公共维修基金费、服务费、好处费能够按期收回，要求替被告代领房本，因此去公证处公证，依据公证法：当事人与公证事项无利害关系的不予公证，故双方签订《房屋买卖协议》并出具了被告承诺支付费用等额的8万元收条，办理了委托代领房本事宜的委托公证。后来在办理房本需要开发商配合，被告因此与开发商联系过程中得知，找专门的代办机构办理，费用低，速度快，故被告支付给代办机构1500元后，当天便拿到了房本。拿到房本后，被告与第三人乔小刚联系，不需要他办理了，承诺除支付应交税费外，额外支付1万元弥补乔小刚损失和支付原告垫资利息，原告坚持要求支付8万元，双方协商未果；二、被告与原告签订合同存在无效情形，应认定无效。被告所有位于包头市××区房屋实际价格应为120万元左右，但双方《房屋买卖协议》约定交易价格为50万元，该交易价格与实际价格相差甚远，导致国家税务机关实收契税远低于应收房屋契税，严重损害的是国家税收利益，另外，双方为减少公正费用，故意将原本120万元的房屋价格写成50万元，公证费用远低于实际应交费用，严重损害了公证处利益，故依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款之规定，应认定合同无效；三、双方签订《房屋买卖协议》并非双方真实意思表示，民事法律行为无效。原告为了给被告办理加急房本后持房本向被告索要垫资款及服务费等相关费用，到公证处办理委托代领房本的委托公证。依据《中华人民共和国公证法》第三十一条规定，当事人与申请公证的事项没有利害关系，公证机构不子办理公证。因无法办理委托代领房木事宜，故双方签订虚假的购房合同，以达到办理委托原告代领房本之目的，双方不存在房屋买卖的合意。另根据双方约定的房屋价格与实际价格差距巨大，明显不符合常理，由此可见双方并非要就房屋买卖达成一致意见，完全是为到公证的目的而草率签订合同，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条之规定：具备下列条件的民事法律行为有效：(一)行为人具有相应的民事法律行为；(二)意思表示真实；(三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。但本案房屋买卖协议明显不是双方的真实意思表示，该民事法律行为无效；四、被告与原告签订《房屋买卖协议》存在无效情形，故双方无需履行合同义务，原告无权要求被告配合其办理房屋过户义务，被告也无需支付任何违约金，但原告实际为被告垫付的房屋契税8888.73元、公共维修基金18792元、公证费2540元，共计30220元，被告认可的，也同意返还；五、双方均未实际履行合同，被告不存在违约情形。《房屋买卖协议》签订后，原告并未实际支付定金，被告出具收条，完全是为了进行公证出具的一种形式要件。由于原告未实际交付定金，故应该是原告违约，而非被告违约。综上所述，双方签订《房屋买卖合同》存在无效情形，双方民事法律行为无效，且双方签订合同后均未履行，依据定金性质，应该是原告违约，故被告无需履行合同义务，配合办理过户手续及支付违约金，原告诉讼请求无事实与法律依据，应依法驳回原告的全部诉讼请求。第三人乔小刚陈述称，被告王祺也是做中介的，王祺通过案外人（微信名是天道酬勤）找到乔小刚，天道酬勤将二人拉倒一个微信群，王祺刚开始找乔小刚要求用他的房子贷款，三人在包钢产权处见面，乔小刚告诉王祺没有人做房屋贷款的业务，后王祺找到乔小刚着急卖房子，要垫资做装修业务，乔小刚找到原告，之前因为给原告找过房源，原告说以后有房子就找他，经乔小刚联系，原、被告双方达成意向后，去了公证处，办理了房屋买卖合同的公证，当时公证处的人也问过为什么卖这么便宜，被告说着急用钱，还欠原告8万元。该8万元包括办理房本产生的契税和维修基金等大概3万元及5万元的房屋买卖信息费及加急房本业务费用。办理房本是原被告及第三人一起去的房管局，2020年1月15日原告张永波缴纳了房屋契税8888.73元，领取权属凭证由被告王祺拿走。第三人和被告要，被告不给。2020年1月16日房本办理下来，房本办理下来是第三人的劳动成果，并非被告所述说的找的别的公司办理的。房本办下来后，因为被告王祺告知第三人其家人不知道其卖房屋的事情，故要求第三人帮忙，如果有家人询问卖房子的事情，让第三人说成是办理加急房本。反诉原告王祺向本院提出诉讼请求：1.依法撤销反诉人与被反诉人签订的《房屋买卖协议》；2.诉讼费由被反诉人承担。诉讼过程中，反诉原告王祺变更“撤销《房屋买卖协议》”诉讼请求为：主张《房屋买卖协议》无效。事实和理由：双方签订买卖合同违反了诚实信用的原则，双方没有签订房屋买卖的真实意思，只是为了办理代领房本事宜而虚假签订，没有房屋买卖的合议。该协议属于以合法行为掩盖非法目的，交易价格过低，势必会损害税收机关利益，损害国家利益。该协议并未实际履行，并未实际支付定金，出具收条是为了完成公证而出具，并非真实情况反映。反诉被告张永波辩称，王祺拿到房本的时间是2020年1月16日并非1月17日，且王祺1月16日给代办机构缴纳了1500元，根据常识不可能在当天领取房本，王祺陈述自相矛盾。王祺所述的120万元房屋价格没有依据，王祺买房时总价款为59万元，双方约定房本办理下来当天由张永波全额支付剩余房款42万元，基于此事实，降价为50万元是合理的。张永波给王祺垫付了3万元及给中介的费用，是为了买王祺的房子。第三人乔小刚陈述称，不认可王祺的事实理由，三方商议的事情都是关于房屋买卖，不是垫资和办理房本。本院经审理认定事实如下：2020年1月10日，原告（反诉被告）张永波与被告（反诉原告）王祺签订《房地产买卖协议》及《委托书》，并在内蒙古自治区内蒙古自治区包头市宏鉴公证处办理公证。《房地产买卖协议》中约定，张永波于2019年1月9日支付王祺定金8万元，张永波与第三人共同签订《房屋买卖（置换）合同》，原告购买被告昆区都市房屋一套，合同约定房屋总价款280000元，原告于2019年8月8日交付定金10000元，于8月9日支付首付款30000元包含定金，剩余房款250000元，由原告委托第三人向银行办理贷款。同时，合同约定如原、被告任何一方拒绝履行合同、单方解除合同，或违反合同中关于权利义务的相关约定，守约方有权解除合同并要求违约方支付本合同房屋总价款的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。合同签订当天，原告支付定金10000元，次日，原告支付剩余首付款20000元，共计支付30000元。贷款办理过程中，因银行要求房屋首付款缴纳至50%的比例，而原告称其自身无法满足银行贷款政策，故最终贷款未办成功。现原告以无法继续履行合同为由，要求解除合同。2020年5月18日庭审过程中，经当庭询问，原告、被告及第三人均同意解除三方于2019年8月8日签订《房屋买卖（置换）合同》。本院认为，原、被告及第三人签订的《房屋买卖（置换）合同》是当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系合法有效合同，现三方均同意解除该合同，故本院确认确认原、被告和第三人于2019年8月8日签订的《房屋买卖（置换）合同》解除。合同约定房屋总价款280000元，原告支付首付款30000元，剩余250000元有原告委托第三人办理贷款，根据该约定，原告首付款只需交纳房款的10.7%即可就剩余房款办理贷款，但该约定不符合市场交易习惯，根据常识，贷款成功的可能性极低，原告作为买受方，被告作为出卖方，在签订房屋买卖合同时，对首付款及贷款事宜应尽到注意义务，双方均应预料到无法贷款的风险，故原、被告均存在疏忽大意情形，对于合同解除的后果均有过错。原告主张退还定金及购房本金共计30000元，实际上，双方已进行首付款交接，定金已转化为房屋首付款，对此事实，原被告双方均无异议，现合同已经解除，故被告应当将原告交纳的上述30000元房款退还原告；关于原告主张的利息，无事实和法律依据，本院不予支持；关于反诉原告主张的违约金，因双方对合同无法继续履行都有过错，故反诉原告的该项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，原告的诉讼请求，本院予以部分支持，反诉原告的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条和第九十七条规定，判决如下：一、解除2019年8月8日原告（反诉被告）朱媛媛、被告（反诉原告）周莹珠与第三人内蒙古天永房产经纪有限公司签订《房屋买卖（置换）合同》；二、被告周莹珠于本判决生效之日起十日内退还原告朱媛媛房款30000元；三、驳回原告朱媛媛的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告周莹珠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费550元（原告已预交），由被告周莹珠负担；反诉案件受理费500元（反诉原告已预交），由反诉原告周莹珠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审 判 长 于 明人民陪审员 何 江人民陪审员 史春丽 二〇二〇年七月十三日书 记 员 明 珠附：本判决及申请执行期限适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。