河南省西峡县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1323民初865号原告：封柯名，男，汉族，1990年1月2日出生，住西峡县。委托诉讼代理人：张鑫，河南龙城律师事务所律师，特别授权。原告：封之惠，女，汉族，1985年2月6出生，住西峡县。委托诉讼代理人：张鑫，河南龙城律师事务所律师，特别授权。被告：程宝仓，男，汉族，1963年5月22日出生，住西峡县。委托诉讼代理人：马东，南阳市西峡县诚信法律服务所法律工作者，特别授权。原告封柯名、封之惠与被告程宝仓房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月11日公开开庭进行了审理，后因案情复杂、双方争议较大，本案依法转为普通程序，并于2020年7月29日再次公开开庭进行了审理。原告封柯名及二原告共同委托诉讼代理人张鑫，被告程宝仓及委托诉讼代理人马东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告封柯名、封之惠向本院提出诉讼请求：1.解除封彦法和程宝仓于2016年12月22日签订的房屋买卖合同；2.被告立即搬出房屋，将房屋交还给原告。事实和理由：2015年3月，二原告和父亲封彦法、母亲屈仁敬共同翻建位于西峡县××环路××号的老房屋，建成七层半楼房一座。2016年12月22日，由原告父亲封彦法出面，和被告程宝仓签订房屋买卖合同一份。合同约定：封彦法以350000元将位于西峡县××环路××号房屋第三层出售给程宝仓，程宝仓于2016年年前先付120000元，2018年底以前付清余款230000元。购房款付清之日起，该房屋产权归程宝仓所有。合同签订后，被告于2016年底支付20000元后装修入住。此后原告方多次催促被告支付下欠房款，被告总是以搬家开支大，暂时无钱为由推脱。2018年8月5日，原告母亲屈仁敬因长期患病去世，2018年8月31日，原告父亲封彦法也因突发心脏病去世。父母亲去世后，二原告又多次要求被告支付下欠购房款，被告仍然一直推脱未付。综上所述，原告父亲代表原告一家人和被告签订房屋买卖合同，被告也已经搬进入住，但是迟迟不予支付购房款，其行为严重有失诚信，损害了原告的合法权益，为此要求解除购房合同，被告返还房屋。案件审理过程中，经法庭释明，原告变更诉讼请求为要求确认二原告父亲封彦法和程宝仓于2016年12月22日签订的房屋买卖合同无效，被告搬出房屋并向二原告返还房屋。被告程宝仓辩称，原告陈述与事实不符，双方签订合同上虽然显示房屋价款为350000元,事实上双方商定的价格为300000元,被告已经分三次支付了原告父亲70000元购房款，并通过被告弟弟程宝良将其对封彦法享有的100000元债权转给了被告用于抵扣购房款,被告欠付房款金额为130000元。现被告已实际占有使用该房屋并已支付了大部分购房款，由于封彦法迟迟未能将该栋房屋的附属设施如楼梯栏杆、电梯安装到位，房屋的出路也没有按约定进行硬化，被告无奈才未将购房款付清，以此督促原告父亲尽快完善配套设施，所以被告认为双方签订的合同应当继续履行,在原告将该房屋的配套设施完善后，被告会立即支付下欠的130000元购房款。在原告变更诉讼请求要求确认合同无效后，被告辩称要求原告返还已经支付的购房款170000元，并赔偿被告因装修产生的费用292827元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。结合双方当事人的陈述和举证质证，本院认定事实如下：原告封柯名、封之惠系兄妹关系，2018年8月二人母亲屈仁敬、父亲封彦法先后离世。2015年3月二原告一家在位于西峡县××街道××巷居委会原自有宅基地上翻建占地三间的七层半房屋一座。翻建前房屋原有国有土地使用权证和房屋所有权证，无翻建手续，翻建后未办理不动产权登记。2016年12月22日封彦法作为甲方，程宝仓作为乙方，双方签订《房屋买卖合同》，约定程宝仓以350000元价格购买封彦法自建的位于西峡县××环路××（现民族路××）三楼一单元全层202平方米房屋一套，年前先付120000元，2018年底以前余款230000元全部付清。同时，合同载明“小产权房权证无法办理”。合同签订后，被告程宝仓于2016年12月22日支付房款20000元，封彦法向原告出具收到条。庭审中，本院组织对程宝仓装修房屋不能拆除部分的价值进行协商议价，双方未能达成一致意见且差距较大；本院释明被告有权申请鉴定，被告在限定的期间内未向本院提交书面申请。本院认为，当事人订立合同应当遵守法律、行政法规。本案封彦法将其在家庭宅基地上的无证翻建的房屋售予被告程宝仓，并在合同中明确载明所售房屋为小产权房，合同内容明显违反法律规定,应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，据此，二原告要求被告腾空并返还房屋并无不当，本院予以支持；被告要求原告返还已付房款并承担装修损失也无不当，但关于返还金额，庭审中二原告对被告提供的20000元收到条无异议，对被告述称的另外两笔付款共计50000元及100000元债权转让的事实不予认可，庭审中被告并未提供任何相关证据予以证实，故对被告的该部分辩称内容本院不予采纳，二原告应返还金额为20000元。关于装修价值，双方未能协商达成一致意见，被告经本院释明可对房屋不能拆除部分的装修价值进行评估后，在限定的期间内未向本院提交书面鉴定申请，对于该部分损失本院无法确定，在本案中不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、封彦法与程宝仓于2016年12月22日签订的《房屋买卖合同》无效；二、被告程宝仓于本判决生效之日起十日内将位于西峡县南环路68号（现民族路26号）三楼一单元全层202平方米房屋腾空后交还原告封柯名、封之惠；三、原告封柯名、封之惠于本判决生效之日起十日内返还被告程宝仓已付购房款20000元；四、驳回原告封柯名、封之惠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告程宝仓承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。审判长 杜静人民陪审员王国林人民陪审员张勇二〇二〇年八月十七日书记员 操               姗附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国土地管理法》第八条城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。