河南省济源市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫9001民初4777号原告：成锐，女，1986年9月2日出生，汉族，住河南省济源济源市。委托诉讼代理人：崔静静、侯元丰（实习），河南艳阳天律师事务所律师。被告：王小波，男，汉族，1979年9月14日出生，住河南省济源济源市。委托诉讼代理人：杨志军，河南涛声律师事务所律师。第三人：济源恒达房地产经济有限公司，住所地：河南省济源济源市济源大道与文苑路交叉口南50米路东，统一社会信用代码：91419001MA44M0FK7P。法定代表人：赵海强，该公司经理。委托诉讼代理人：赵意、王攀翔，河南愚公律师事务所律师。原告成锐与被告王小波、第三人济源恒达房地产经济有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告成锐及委托诉讼代理人崔静静、侯元丰，被告王小波及其委托诉讼代理人杨志军和第三人济源恒达房地产经济有限公司法定代表人赵海强及其委托诉讼代理人赵意、王攀翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。成锐向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原被告于2019年9月26日签订的《房屋买卖合同》、2019年12月18日原被签订的《补充协议》；2、请求判令被告返还原告已付购房款325000元、并承担违约金105000元、赔偿损失16000元，共计446000元。3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年9月26日，原被告在第三人的居间下签订《房屋买卖合同》，约定被告将位于东园小区5号楼3单元4楼东户的房屋出售给原告，价款为375000元，被告不履行本合同超过10日，按甲方违约，甲方应退还房款，并承担3万元以及房屋总价款的20%违约金，原告与当天交付30000元定金。2019年12月18日原被告签订《补充协议》，约定原告在当日支付给被告295000元，被告于2020年6月1日之前，将房屋过户至原告的名下。补充协议签订后，原告基于对被告的信任，着手房屋装修共花了16000元，但被告未依约办理过户登记，构成根本违约，原告多次与其协商未果。王小波辩称，1、2019年9月26日双方签订《房屋买卖合同》，于2019年12月18日又签订补充协议，此后，答辩人已将房屋交付给原告，原告购房的目的已经实现，因疫情及前手出卖人原因导致答辩人至今无法协助原告办理过户手续，但并不影响原告家庭生活居住之目的，且事实上原告已经入住涉案房屋，房产过户仅是房屋买卖合同的附随义务，未过户不属于根本违约，且答辩人已经起诉前手出卖人和原房主履行协助过户义务，待条件成熟之日，答辩人定会协助原告办理房产过户手续。2、双方签订的房屋买卖合同及补充协议并没有约定答辩人不协助原告办理房产过户手续，应当承担违约金的约定，只是约定答辩人在限期内无法将房屋过户到原告名下，原告不支付答辩人剩余购房款5万元，且违约金过高，房屋过户只是附随义务，并且也并未给原告造成实际损失，其不应当承担违约责任。故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。济源恒达房地产经济有限公司辩称，其以买卖双方利益为主，之前进行了调解，但一直未调解成，望法院依法判决。本院经审理认定事实如下：2019年9月26日，原告（乙方）与被告（甲方）经济源恒达房地产经济有限公司居间介绍签订了《房屋买卖合同》，约定被告将位于东园小区5号楼3单元4楼东户的房屋出售给原告，建筑面积约87平方米（包括配套房一间，屋内所有物品以乙方手机拍摄照片为准）；甲方保证上述房产权属清楚，且出售该房产是所有权利人共同意愿，若该房产发生与甲方有关的产权纠纷和债权债务概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失由甲方负责赔偿；价款为375000元，签约当日交购房定金3万元，由丙方暂为保存；甲、乙双方同意以一次性付款的方式付款，本合同签订35日内支付房款375000元，甲方收到此款项当日配合乙方办理过户手续；关于违约责任，合同约定，……，甲方不履行本合同超过10日按甲方违约，所交证件和保证金不退，并自违约之日起3日内将收到的款项全额返还给乙方，并赔付给乙方所交定金等额的违约金，另需支付给乙方总房价20%的违约金，每逾一日按200元收取滞纳金，违约金支付完毕后，合同解除，此房由甲方可另行出售等。原告当天交付给第三人30000元定金，后第三人转付给被告1万元，第三人处现有2万元。因被告不能给原告及时办理房屋过户手续，2019年12月18日，原被告及第三人签订《补充协议》，内容为：甲乙双方在2019年9月26日签订的房屋买卖合同，因原房东在外地暂时不能回来配合办理过户手续，特约定以下补充协议：1、乙方在2019年12月18日当日支付给甲方295000元，甲方将房屋交给乙方，乙方可以装修入住。2、剩余房款5万元，在此房屋过户当天由乙方支付给甲方。3、甲方保证2020年6月1日之前将该房屋过户到乙方名下，若在此期限内甲方不能过户到乙方名下，则第二条中的5万元乙方不支付给甲方，给乙方造成的一切损失由甲方负责。协议签订后，原告当日转给被告295000元，被告将该房钥匙交于原告。原告从2020年4月开始装修房屋、厨电水管、修理屋顶防水、维修空调、冰箱、锁具、加装阳光屋顶等，共支出16000余元，原告起诉时按16000元主张。庭审中原告称，其不知道房产证在谁名下，也不知道房产证在哪，2019年9月26日签订合同至今被告和中介没有让其看过房产证复印件，但被告说原房东在外地，给其保证35天内能过户，后又保证在2020年6月1日之前过户，但至今仍未过户。被告表示，2019年9月25日，其以33万买卫建军的房，当时没有房产证，但是其知道这房有房产证，登记在赵传义名下，但是赵传义在1998年已故，后赵传义妻子郑怀青将房屋卖给卫建军，卫建军又卖给其，都没有过户。其买完房以后家里急用钱，又卖给了原告。另查，被告王小波于2020年8月7日将卫建军、郑怀青诉至本院，要求二被告依次办理房屋过户手续。2020年9月18日，王小波向本院申请撤诉，本院作出（2020）豫9001民初5826号民事裁定书，准许王小波撤回起诉。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定,有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中,原被告签订的房屋买卖合同,并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定之情形,依据该法应属有效合同。按被告所述，该房产证现登记在赵传义名下，赵传义已故，后赵传义妻子郑怀青将房屋卖给卫建军，卫建军又卖给其，都没有过户，因此被告在房屋未过户到其名下时，将该房出卖给原告，被告构成无权处分，也不能按照约定将该房屋过户到原告名下，现原告要求依法解除原被告及第三人签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》并赔偿损失，符合法律规定，本院予以支持。原告支付定金3万元，支付给被告房款295000元，共计325000元，其中被告处现有305000元，应当返还给原告。第三人处有20000元，因第三人未尽充分的注意义务，导致该房屋不能过户，该20000元第三人亦应返还给原告。关于原告为该房屋维修费支出的各项费用16000元，原告提供的证人证言、合同、收据、发票、照片等，可以相互印证，本院予以认定。被告对证人证言等无异议，但认为原告在房产未过户的情况下，为提高生活品质，擅自施工产生的额外费用，应由原告自己承担。因房屋不能过户的原因是被告造成的，上述费用确实用于该房屋，故应由被告赔偿给原告。关于违约责任，因双方在合同中明确约定了违约责任，且双方在补充协议中约定的是2020年6月1日之前被告不能过户，原告享有不支付被告剩余房款5万元的权利，并不是说2020年6月1日之后原告不能要求被告承担违约责任，故被告此抗辩理由不能成立。原告认为，根据双方签订的房屋买卖合同第七条规定“赔付给乙方所交定金等额的违约金，另需支付给乙方总房价的20%的违约金”，要求被告支付违约金105000元，计算方法为定金等额部分3万元和总房价的20%即7.5万元，如果法院认为“定金等额部分违约金”属于定金条款的话，原告将选择按照总房价的20%主张违约金。因原告要求被告返还其交付的定金3万元，又要求被告支付定金等额部分3万元30000，实际上是按照定金双倍返还。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。现原告选择按照总房价的20%主张违约金，被告认为违约金过高，因原告在签订合同时，也未按照合同的约定查看房产证复印件，尽到必要的注意义务，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决”的规定,本院认定，原被告约定的按照总房价的20%计算违约金的标准过高，结合本案实际情况,本院酌情调整违约金为45000元,被告应当支付给原告。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第九十七条、第一百一十六条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，判决如下：一、解除原告成锐与被告王小波、第三人济源恒达房地产经济有限公司2019年9月26日签订的《房屋买卖合同》和2019年12月18日签订的《补充协议》。二、被告王小波在本判决生效后十日内返还原告成锐房款305000元。三、被告王小波在本判决生效后十日内赔偿原告成锐16000元。四、被告王小波在本判决生效后十日内支付原告成锐违约金45000元。五、济源恒达房地产经济有限公司在本判决生效后十日内返还原告成锐20000元.六、原告成锐在本判决生效后十日内将位于济源市东园小区5号楼3单元4楼东户的房屋钥匙返还给被告王小波。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7990元，减半收取3995元，由原告负担740元，被告王小波负担3255元。保全费2750元，由被告王小波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省济源中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效文书为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长  程利明二〇二〇年九月二十三日书记员  王鹏飞