广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终2097号上诉人(原审原告)：徐林，女，汉族，1985年12月24日出生，身份证号码：41*************9，住址：河南省太康县***********。委托诉讼代理人：艾胜华、钟紫欣，系北京市盈科（深圳）律师事务所律师、实习律师。被上诉人(原审被告)：罗辉锋，男，汉族，1977年12月8日出生，身份证：440************812，住址：广东省深圳市龙岗区**************。委托诉讼代理人：杨志伟，系广东德荣律师事务所律师。上诉人徐林与被上诉人罗辉锋因房屋买卖合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2019）粤1391民初3099号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人徐林上诉请求：一、撤销原审判决。现请求依法改判。被上诉人应当承担逾期付清购房款违约金人民币85410元(违约金：730000.0005*234=85410元)；二、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审判决认定事实不清、证据不足。第一，被上诉人没有按照合同约定将首期房款汇入至双方约定的资金监管账户或者第三方的资金监管账户。根据涉案房屋买卖合同第三条（2）A买方须于20l7年6月30日前将首期款支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方监管账号。根据被上诉人罗辉锋自己提供的证据，他仅仅在被上诉人自己的银行账户留有购房资金。但因被上诉人的原因房屋的首期款被退回最终未能进行资金监管、从而导致上诉人延期逾三个月才收到首期款。因此，被上诉人没有按照合同约定的时间把钱打入双方约定的资金监管账户且没有及时把首期款汇入上诉人的账户构成违约。第二，根据二手房交易惯例，合同交房是以付清房款为前提，本案双方买卖合同约定于2018年1月20日交房，被上诉人本应于2018年1月20日付清房屋尾款，但其在2018年6月20日才付清房屋尾款，构成违约。1、在原被上诉人涉及的另案中（2019）粤13民终6159号以及（2019）139l民初145号判决认定：根据二手房买卖合同的一般习惯，双方约定的2018年1月30日前交付房屋是基于付清购房款为前提。且根据双方签订的《二手房买卖合同》，买方应在2017年6月30日前办理资金监管及银行按揭贷款手续，直至约定的交付房屋时间2018年1月30日，期间有七个月审批放款时间。按照正常的审批时间，七个月应当足够了。2、根据《中华人民共和国合同法》若合同没有约定履行时间，履行方应当在合理的时间内履行合同。虽然本合同没有约定房屋买卖合同的尾款支付时间，但是根据二手房交易惯例，以及《中华人民共和国合同法》，无论在法理还是情理的层面上来说，从2017年6月30日至2018年1月20日，七个月的时间已经足够被上诉人申请贷款支付尾款了。不能因为房屋买卖合同没有约定支付尾款的时间，被上诉人就可以无限期地延期支付尾款。因此被上诉人拖至2018年6月20日才支付房屋尾款的行为严重地违约，且不符合惯例，不符合法理，给上诉人造成了严重的经济损失，请法官查明。第三，一审法院认定被上诉人逾期支付尾款系银行方面的原因无事实依据及法律依据，同时加大上诉人的举证责任，显然违反关于举证责任的法律程序规定。上诉人收款时间足以证明被上诉人逾期付款的违约事实，至于是否为银行因素应当由被上诉人即贷款人举证，而不应将此举证责任归于上诉人。综上所述，原审判决认定事实不清、证据不足。为维护上诉人的合法权益，现依法向贵院提起上诉，请结合本案事实予以改判。被上诉人罗辉锋答辩称：一审法院查明事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由无任何事实和法律依据，被上诉人坚持一审答辩意见，请二审法院驳回上诉人的上诉请求。一审法院认定事实：2017年6月17日，被告罗辉锋作为买方与原告徐林作为卖方签订了编号为000031的《二手房买卖合同》，主要内容：一、双方交易的房地产为位于惠州市大亚湾西区**************************，建筑面积为123.55平方米，房产证号3*******号。二、该房产转让成交价为126万元，买方同意在本合同生效之日起3日内向卖方支付定金10万元，买方须于2017年6月30日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款53万元支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方监管账号中；买方须于2017年6月30日前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准。三、关于递件过户，在买方按照本合同第四条约定将楼款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账户或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日，买卖双方须签署《惠州市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，但最晚不得迟于2017年9月30日（含当日）。四、卖方应当于2018年1月20日将该物业交付予买方。在交付该物业时，应当履行下列手续：买卖双方共同对该物业及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数、并办理交接手续，移交该房屋钥匙，买卖双方应在交楼清单上对上述情况准确记载并签名确认。双方同意在定金中预留5000元作为交楼押金。此款在卖方实际交付该物业时进行结算。买卖双方约定交楼押金交由第三方监管。卖方在交房前，应将附随于该物业的水费、电费、有线电视费、物业管理服务费、垃圾清运费、煤气费、电话费等费用结清，结清单据须交买方确认，否则，买方有权要求交楼押金的监管方从交楼押金中抵扣上述欠费。五、关于违约责任，如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过5日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金或没收买方已支付的定金。如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过5日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金或双倍返还买方已支付的定金。合同还就双方的其他权利义务进行了约定。当天，被告向原告支付了10万元定金。2017年6月19日，原告向案外人深圳市龙海房地产投资有限公司支付了5000元交楼押金，并将涉案房屋的房产证原件、记账联发票、地税发票、发票联发票、服务联发票五份资料托管于深圳市龙海房地产投资有限公司。2017年6月25日，被告办理了首付款46万元的银行资金监管，并于2017年9月21日向原告支付了43万元。当天，原被告双方办理了涉案房屋的产权过户手续，涉案房屋的产权于2017年12月5日登记至被告名下，不动产权证号为：粤（2017）惠州市不动产权第4075572号。2018年6月20日，原告收到了涉案房屋的73万元贷款。2018年10月19日，原告将涉案房屋的钥匙交付给深圳市龙海房地产投资有限公司的工作人员，被告于2018年10月22日至涉案房屋的物业管理处办理收楼手续，并补缴了涉案房屋2016年5月至2018年10月期间的物业费、水电费等共计9422.94元。原告认为，被告逾期支付购房首期款及按揭贷款，存在违约行为，遂向本院起诉，并提出前述诉讼请求。一审法院认为，原、被告签订的《二手房买卖合同》的主体资格和内容不违反法律规定，是双方当事人的真实意思表示，该合同真实、合法、有效，双方应当诚实信用履行。关于被告是否存在逾期付款违约行为的问题。对于购房首期款，《二手房买卖合同》约定应于2017年6月30日前支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方监管账号中。现被告已举证证明其于2017年6月25日办理了46万元的银行资金监管，已按期履行了合同义务，原告主张被告于2017年9月21日支付首期款属于逾期付款，与事实不符，该主张本院不予采纳。对于按揭贷款73万元，合同约定被告须于2017年6月30日前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，未约定按揭贷款应何时支付。根据本案已查明的事实，被告在办理银行资金监管时（即2017年6月25日），同时向银行递交了按揭贷款申请。故被告申请按揭贷款的时间符合合同约定。根据一般交易习惯，按揭贷款的放款时间会受到银行政策、银行贷款额度等因素的影响，按揭银行何时放款并非被告所能控制，故而涉案合同也并未约定按揭贷款应何时支付。被告按时完成了提交贷款申请资料的义务后，原告应举证证明是因被告方面的原因导致按揭款项迟迟未能放款，现原告未完成该举证，应承担举证不能的法律后果。因此，原告主张被告逾期付款，并要求支付违约金，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告徐林的诉讼请求。案件受理费2861.3元，由原告徐林负担。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。一审认定事实基本属实，本院予以确认。另，本院于2020年7月13日向中国邮政储蓄银行股份有限公司惠州市大亚湾支行发函调查罗辉锋申请办理按揭贷款相关情况，该行回复如下：经调阅档案查核，客户罗辉锋（身份证号：440************812）在我行有一笔个人二手房贷款，贷款金额730000元，房屋售卖人为徐林。我行于2017年6月30日受理完毕后按照业务处理流程完成调查上报及审查审批、由买卖双方自行过户后与我行签署借款合同、再到房管局办理抵押登记手续，因国家对房贷额度统一管控政策的原因，所有审批通过并办理完抵押登记手续的房贷客户统一按他项权证日期排队放款，该笔贷款于2018年6月4日支付售房人徐林提供的账户。从申请到放款流程上有客观不可控因素，且买卖双方在申请贷款时均声明知晓。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点为：被上诉人罗辉锋是否按合同约定时间交付购买涉案房屋首期款及按揭款。对此分析如下：第一、对于首付款问题，被上诉人在一审举证证明其已经在合同约定的时间之前将首付款进行资金监管，且从后期合同继续履行的情况来看，双方对首付款的支付并无异议，现上诉人以首付款支付迟延为由主张逾期付款违约责任无事实依据，本院不予支持。第二、对于购房按揭款的问题，经本院发函至中国邮政储蓄银行股份有限公司惠州市大亚湾支行，根据该行回复内容可以证明，该行于2017年6月30日受理完毕办理按揭贷款的资料，因国家对房屋贷款额度统一管控政策的原因，需排队放款，从申请到放款流程上有客观不可控因素，且买卖双方在申请贷款时均已知晓，故对于按揭贷款支付期限并非被上诉人所能确定，也确实因国家管控政策影响导致房款时间较长，并非被上诉人原因所致，故上诉人主张被上诉人逾期支付购房款的上诉意见不予支持。综上，上诉人徐林的诉讼请求没有事实依据和法律依据，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用1935.25元，由上诉人徐林负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年九月三十日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧