天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0104民初16713号原告：长城物业集团股份有限公司天津分公司，住所地天津市开发区金融服务区******楼**。法定代表人：陈耀忠，董事长。委托诉讼代理人：葛红飞，天津德彰律师事务所律师。被告：天津浩天房地产开发有限公司，住所地天津开发区晓园东路**101。法定代表人：王国胜，总经理。委托诉讼代理人：樊伟，男，该公司职员。被告：天津沛轩沛航科技发展有限责任公司，住所地天津市南开区水上西路浩天天娇源**楼**501。法定代表人：朱学利，总经理。委托诉讼代理人：邹明修，男，该公司员工。原告长城物业集团股份有限公司天津分公司（以下简称长城物业天津分公司）与被告天津浩天房地产开发有限公司（以下简称浩天房地产公司）、天津沛轩沛航科技发展有限责任公司（以下简称沛轩沛航公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告长城物业天津分公司的委托诉讼代理人葛红飞，被告浩天房地产公司的委托诉讼代理人樊伟，被告沛轩沛航公司法定代表人朱学利及委托诉讼代理人邹明修到庭参加诉讼。本案现已审理终结。长城物业天津分公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告浩天房地产公司给付原告物业服务费375300元，逾期付款违约金60798.60元；2．判令被告沛轩沛航公司在其实际使用房屋范围内承担连带给付责任；3．本案诉讼费用由二被告负担。事实和理由：2018年4月8日，长城物业天津分公司与案外人天津市南开区浩天源花园业主会签订《浩天源花园物业服务合同》，约定由长城物业天津分公司为浩天源花园小区项目提供物业服务，服务期间为三年，自2018年6月1日始至2021年5月31日止，物业服务费收费方式采取酬金制，标准为5元/平方米/月。合同第二十四条约定，逾期缴纳物业服务费的，长城物业天津分公司可以从逾期之日起每日按应缴费用万分之三加收违约金。浩天房地产公司系浩天源花园小区开发商，18号楼整栋至今尚未出售，产权由浩天房地产公司所有。浩天房地产公司将18号楼出租给沛轩沛航公司实际经营使用。长城物业天津分公司按合同约定为该小区提供物业服务，二被告自2018年6月1日至2019年11月30日期间未向长城物业天津分公司支付物业服务费。经原告多次催要未果，故成讼。浩天房地产公司辩称，浩天房地产公司是浩天源花园小区的开发商，根据浩天房地产公司提交的《建设工程规划许可证》记载，18号楼的用地性质为公共服务设施用地，18号楼属于小区配套公建，性质为非住宅。原告未与浩天房地产公司协商，双方亦未就18号楼物业费签订协议。原告与案外人天津市南开区浩天源花园业主会私自签订的《浩天源花园物业服务合同》没有经过业主大会表决通过，该协议与其在物业管理行政主管部门备案的不一致，属于无效合同，根据《天津市物业管理条例》第五十八条、第六十三条规定，应以备案的《天津市住宅物业服务合同》作为本案的定案依据。备案的合同只载明服务范围为住宅面积16.77万平方米，并不包括18号楼的面积；且合同附件一物业构成细目中服务的房屋建筑亦不包含18号楼。综上，原告的诉讼请求没有合同约定和法律依据，应当依法予以驳回。沛轩沛航公司辩称，沛轩沛航公司自2016年4月承租浩天源花园内的18号楼一至六层房屋用于经营健身房，该房屋属于该小区的公建。原告进驻该小区后，沛轩沛航公司多次与原告协商，要求原告提供正常的物业服务，但原告一直未提供。楼内消防系统处于瘫痪状态，原告一直未进行检修和维护。设施设备如水、电、电梯、二次供水泵房、污水处理系统、空调以及生活垃圾清运都是沛轩沛航公司自行处理及维修。楼外的草坪，原告亦未进行过维护。综上，不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：长城物业天津分公司向法庭提供《浩天源花园物业服务合同》一份，签订日期为2018年4月8日，甲方为天津市南开区浩天源花园业主会，乙方为长城物业天津分公司。该合同约定物业项目名称为浩天源花园，物业类型为普通住宅，坐落位置天津市南开区侧，总建筑面积21万平方米，其中地上面积16.77万平方米。物业服务期限为三年，自2018年6月1日始至2021年5月31日止，物业服务费收费方式采取酬金制。合同第十条约定，业主应当按月交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每月十日前；第十二条停车服务费第二款约定，业主、物业使用人在符合相关法律规定的前提下，利用住宅物业从事经营活动的，乙方应按照5元／月／平方米物业服务费价格标准收取相应的物业服务费；合同第二十四条约定，业主无正当理由，逾期缴纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用万分之三加收违约金。庭审中，长城物业天津分公司提交2018年8月29日在天津市南开区取得的物业管理服务合同备案证明，述称备案的就是上述合同，已按上述合同约定为该小区提供物业服务，二被告应按合同约定履行交纳物业费的义务。诉讼中，经浩天房地产公司申请，本院向天津市南开区住房和建设委员会物业管理科调取长城物业天津分公司与案外人天津市南开区浩天源花园业主会签订的《天津市住宅物业服务合同》，签订日期为2018年5月10日，甲方为天津市南开区浩天源花园业主会，乙方为长城物业天津分公司。该合同约定物业项目名称为浩天源花园，物业类型为高层住宅，坐落位置天津市南开区，总占地面积9.03万平方米，总建筑面积16.77万平方米，高层住宅16.77万平方米。物业管理服务期限为三年，自2018年6月1日始至2021年5月31日止。物业服务费收费方式采取酬金制。高层住宅按建筑面积1.70元／月／平方米，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米0.30元的标准由业主交纳。合同第六条第五款约定，业主于每月10日前交纳物业管理服务费用；第七款约定，业主或者开发建设单位逾期交纳物业管理服务费用，从逾期之日起按应交物业管理服务费的万分之五比例交纳违约金。该合同附件一物业构成细目中房屋建筑细目列表为1号楼至4号楼、6号楼至17号楼以及19号楼，总计17幢楼，45个门。另查，沛轩沛航公司租赁天津市南开区浩天源花园内的18号楼1至6层（包括首层游泳馆及篮球场部分），租赁面积约为3700平方米，用途为社区健身及老年性公益事业活动。长城物业天津分公司及浩天房地产公司提交的天津市规划局行政许可事项《建设工程规划许可证》通知书载明：批准项目18号楼配套，性质为居住区公共服务设施用地。本院（2019）津0104民初1459号民事判决书查明，浩天源花园小区18号楼经向房管部门查询无权属登记，亦无初始登记。2018年5月31日，中共天津市南开区委水上公园街道工作委员会出具《关于浩天源花园小区物业交接等有关事项决定的通知》，其中载明：天津市南开区浩天源花园业主委员会、天津浩天集团有限公司、天津市华大物业管理有限公司、长城物业集团股份有限公司天津分公司：按照强化党对社区各类组织和各项工作的全面领导有关要求以及5月28日公布的《天津市物业管理条例》第九条、第十条之规定，为了保证浩天源花园小区物业工作的顺利交接，保障广大业主权益，维护小区安全稳定局面，结合浩天源花园小区建设管理现状的实际，经水上公园街道工委第十九次会议研究，现将浩天源花园小区物业交接等有关事项的决定通知你们，……一、小区西侧地块停车场存在权属争议，在确定产权归属前，维持原管理状态不变，6月1日至10月30日暂时由开发商天津浩天集团有限公司进行管理并收取费用，收费标准和以前相同，不得以任何理由涨价；二、小区一、二期两个地下车库以及18号楼和20号楼存在权属争议，在确定产权归属前，维持原管理状态不变，6月1日至10月31日暂时由开发商天津浩天集团有限公司进行管理并收取费用，收费标准和以前相同，不得以任何理由涨价；三、物业用房装饰装修问题应据《天津市物业用房管理办法》的相关规定办理；……六、10月31日以后的管理问题根据确权实际情况、水上公园街道工委另行决定。庭审中，浩天房地产公司主张长城物业天津分公司与案外人天津市南开区浩天源花园业主会签订的物业服务合同并非备案的《天津市住宅物业服务合同》，未经业主大会表决通过，属于无效合同。沛轩沛航公司提供其与案外人远大低碳技术（天津）有限公司空调机组年服务协议、案外人天津海澄源机电维修有限公司二次供水泵房维修合同及支付生活垃圾清运费凭证等，主张长城物业天津分公司并未提供相关物业服务。庭后，长城物业天津分公司提供其与案外人天津安佳保洁服务有限公司生活垃圾清运服务合同、与案外人深圳市长城楼宇科技有限公司滨海新区分公司工程服务合同、与案外人天津市蓝林物业服务有限公司保洁服务分包合同、与案外人天津市振东保安服务有限公司秩序服务分包合同、电梯维护资料以及付款凭证等，主张其已按《浩天源花园物业服务合同》约定，提供相关物业服务，包括18号楼。本院认为，案涉两份物业服务合同，其一为长城物业天津分公司与案外人天津市南开区浩天源花园业主会于2018年4月8日签订的《浩天源花园物业服务合同》，另一份为长城物业天津分公司与案外人天津市南开区浩天源花园业主会于2018年5月10日签订的《天津市住宅物业服务合同》。《天津市物业管理条例》第五十八条规定，物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起三十日内，将物业服务合同报物业所在地的区物业管理行政主管部门备案。长城物业天津分公司提供2018年8月29日的备案证明，证明其已按规定执行。备案的《天津市住宅物业服务合同》与长城物业天津分公司提供的《浩天源花园物业服务合同》约定不符，其中《天津市住宅物业服务合同》服务范围中双方对18号楼提供物业服务并无约定，对物业费收取标准5元/月/平方米亦无约定，违约金约定亦与长城物业天津分公司主张的标准不一致。长城物业天津分公司主张按《浩天源花园物业服务合同》约定提供了物业服务，即享有收费的权利，缺乏事实和法律依据。备案的《天津市住宅物业服务合同》依法成立，对合同双方当事人具有法律约束力。故，备案的《天津市住宅物业服务合同》，系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方应依照合同约定行使权利并履行义务。合同中案外人天津市南开区浩天源花园业主会对18号楼并未委托长城物业天津分公司进行物业管理服务，长城物业天津分公司收取18号楼物业费并无合同依据。庭后长城物业天津分公司虽提供部分证据试图证明其与浩天源花园小区具有事实上的物业服务关系，但与本案不具有关联性，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，判决如下：驳回原告长城物业集团股份有限公司天津分公司的全部诉讼请求。案件受理费7841元，由原告长城物业集团股份有限公司天津分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  陈卫东人民陪审员  李 雪人民陪审员  张桂兰二〇二〇年七月二十九日法官助理张晓书记员王娜附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。