北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初1170号反诉原告：啜某1，女，1953年4月13日出生，汉族，北京市顺义区村民，住该村，身份号码×××。委托诉讼代理人：陆玉红，北京陆源律师事务所律师。委托诉讼代理人：王某1，男，1987年5月27日出生，汉族，北京市顺义区村民，住该村。反诉被告：赵某1，男，1953年6月6日出生，汉族，北京市顺义区村民，身份号码×××。委托诉讼代理人：王海龙，北京智勇律师事务所律师。反诉原告啜某1与反诉被告赵某1农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。反诉原告啜某1之委托诉讼代理人陆玉红、王某1，反诉被告赵某1及其委托诉讼代理人王海龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。反诉原告啜某1向本院提出反诉请求：1．反诉被告赵某1返还反诉原告啜某1购房款5万元；2．反诉被告赔偿反诉原告损失费1467875元（包含房屋及附属物重置成新价374769元、土地区位补偿款的信赖利益损失费1088106元、评估费5000元）。事实与理由：反诉原告啜某1与反诉被告赵某1农村房屋买卖合同纠纷已在（2018）京0113民初17798号民事判决书中判决无效，现反诉被告提出腾退，故反诉原告要求反诉被告赔偿各项损失。反诉被告赵某1辩称：不同意反诉购房款5万元，评估费5000元也不同意支付，房屋重置成新价同意鉴定报告的评估数额，不同意给付窗帘杆、窗帘轨、太阳能、插电电表的费用、装修设备附属物里面的其他项目都同意给付。土地区位补偿款1088106元也不同意给付。附属物中可拆除物、窗帘杆、窗帘轨道、太阳能拆走，公益电表不能买卖。购房款、评估费为啜某1享用与服务，赵某1不接受。地上物外任何赔偿款都是变相买卖土地，违反土地法、啜某1不能知法犯法。房屋买卖协议的发生，是买卖双方共同的责任，后果双方共同承担，土地归国家所有，反诉人只能接受有关土地部门的处罚，保护国家利益，维护土地法权与尊严。本院经审理认定事实如下：涉诉宅院位于北京市顺义区×××号，《集体土地建设用地使用证》登记的土地使用者为赵某1。赵某1系北京市顺义区×××村村民。啜某1的户籍地址为北京市顺义区×××号。2018年6月8日，赵某1以农村房屋买卖合同纠纷为由将董某1、啜某1起诉至本院称：原告在顺义区×××村有宅院一处。该宅院坐落于顺义区×××村××号，《集体土地建设用地使用证》登记的使用者为原告。2010年10月31日原告与被告董某1签订《协议书》。按协议书约定原告将涉诉院落以51000元卖给被告董某1，房产共计占地403平，包括北正房四间、后身房四间及前后南北棚房。据原告了解，被告董某1已将涉诉院落卖给被告啜某1。二被告均非涉诉院落所在的×××村集体经济组织成员。根据农村房屋买卖中房地一体的现实情况，且根据我国法律法规，农村宅基地属于农村集体经济组织所有，宅基地土地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，非本经济组织成员无权取得或变相取得。二被告购买涉诉院落违法了国家相关法律法规的强制性规定，应认定无效。赵某1起诉要求：1．判令原告赵某1与被告董某1于2000年10月31日就北京市顺义区×××村××号院内房屋签订的《协议书》无效；2．判令被告董某1与被告啜某1于2002年8月10日就北京市顺义区×××村××号院内房屋签订的《协议书》无效。在该案中经本院审理查明：2000年10月31日，赵某1与董某1达成《协议书》，约定赵某1将涉诉宅院的房屋及院落卖与董某1，按照双方约定赵某1将涉诉宅院及《集体土地建设用地使用证》交付董某1，董某1给付赵某1相应价款。2002年8月10日，董某1与啜某1又签订《协议书》，约定董某1将涉诉宅院的房屋及院落卖与啜某1，并将涉诉宅院及《集体土地建设用地使用证》交付啜某1，啜某1给付董某1相应价款。此后，啜某1使用涉诉宅院至今，并在其使用过程中对涉诉宅院内的房屋及院落进行了改扩建。在该案审理中经本院释明，赵某1与啜某1均表示如法院认定涉及涉诉宅院的两份《协议书》无效，因无效产生的法律后果均各自另行主张，不在本案中一并处理。后本院于2018年12月18日作出（2018）京0113民初17798号民事判决书，判决：一、原告赵某1与被告董某1于二〇〇〇年十月三十一日就北京市顺义区×××村××号院落及院内房屋达成的《协议书》无效；二、被告董某1与被告啜某1于二〇〇二年八月十日就北京市顺义区×××村××号院落及院内房屋达成的《协议书》无效。判决作出后，双方均未上诉，现该判决已发生法律效力。2019年6月5日，赵某1以农村房屋买卖合同纠纷为由将啜某1诉至本院要求啜某1腾退涉诉宅院，啜某1亦提起反诉要求赵某1退还购房款5万元及赔偿损失。在该案的审理过程中，经啜某1申请，本院委托北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司（以下简称：金利安评估公司）对涉诉宅院宅基地的区位补偿价、地上物重置成新价进行评估。2019年11月8日，金利安评估公司出具《报告书》，确定涉诉宅院总价为707592元，其中涉诉宅院总的区位补偿价的基准价格为1080元/平方米，宅基地区位补偿总价为332823元，房屋总价315919元、附属物为58850元。啜某1支付鉴定费5000元。后于2019年11月29日，赵某1撤回起诉，啜某1亦于当日撤回其反诉诉讼请求，本院于当日裁定准许赵某1撤回其诉讼请求，准许啜某1撤回其反诉诉讼请求。啜某1要求赵某1赔偿其损失，为了支持其辩称意见，其提交金利安评估公司出具《报告书》，赵某1认可该《评估书》的真实性，认可房屋重置成新价，但不同意给付窗帘杆、窗帘轨、太阳能及插电电表的费用，对其他的附属设施同意给付，区位补偿价不同意给付。上述事实，有双方当事人陈述、庭审笔录、《报告书》、（2018）京0113民初17798号民事判决等证据在案佐证。本院认为，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。赵某1与董某1于2000年10月31日就涉诉院落及院内房屋达成的《协议书》以及董某1与啜某1于2002年8月10日就北涉诉院落及院内房屋达成的《协议书》均已被确认为无效，赵某1应当知道宅基地为该村集体经济组织所有，不能向本村集体经济组织成员以外的人转让。赵某1在转让涉诉宅院原有房屋十余年之后，以房屋买卖行为违反法律相关规定为由，主张该买卖合同无效并要求返还房屋，此行为有悖诚信原则，故对此行为所造成的后果，赵某1应承担主要责任。啜某1不是北京市顺义区×××村的集体经济组织成员，其对盲目签订农村房屋买卖合同所引起的后果，负有次要责任。故赵某1应当对因合同无效给啜某1造成的经济损失依责赔偿。关于啜某1主张的第一项诉讼请求，因双方买卖合同已被确认为无效赵某1因将购房款50000元返还啜某1。关于啜某1主张的第二项诉讼请求，本院将参考《报告书》及现有证据、结合市场价格等综合因素酌情予以确定，对啜某1诉讼请求中数额过高部分本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、反诉被告赵某1于本判决生效之日起七日内返还反诉原告啜某1购房款五万元；二、反诉被告赵某1于本判决生效之日起七日内给付反诉原告啜某1经济损失共计一百零九万元；三、驳回反诉原告啜某1其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。反诉案件受理费一万八千四百六十元，由反诉原告啜某1负担三千四百元（已交纳），由反诉被告赵某1负担一万五千零六十元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  谢衍明人民陪审员  宋 波人民陪审员  王青山二〇二〇年十二月二十九日法官 助理  刘文丹书 记 员  花晓璐