山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终2764号 上诉人（原审被告、反诉原告）：程志勇，男，1982年8月9日出生，汉族，住宁阳县。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：王文生，男，1964年4月19日出生，汉族，住宁阳县。 委托诉讼代理人：李申，宁阳磁窑法律服务所法律工作者。 上诉人程志勇因与被上诉人王文生租赁合同纠纷一案，不服山东省宁阳县人民法院（以下简称一审法院）（2020）鲁0921民初494号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 程志勇上诉请求：撤销一审判决，依法改判王文生返还程志勇租金13000元。事实和理由：一、一审判决认定事实不清或错误。1.一审判决没有认定案涉租赁合同的终止时间属认定事实不清。一审判决在审理查明中叙述“庭审中，程志勇陈述：接到政府有关部门及王文生的通知，其已经于2019年4月28日至30日将有关设备石料、石粉等搬离租赁院落”存在两处错误：一是程志勇没有说过“接到政府部门通知”这句话，二是一审判决没有对程志勇何时搬离租赁院落及搬离原因做出认定。2.一审判决认定事实错误：一审判决认定“程志勇在基本农田里堆放砂石，进行石料加工及石粉加工等非农业生产，违反了国家法律的强制性规定；其在合同签订及履行过程中存在明显过错，应承担相应责任”属认定事实错误。理由是：2018年签订案涉租赁协议时，程志勇承租的不是王文生的土地而是王文生的被封闭的严严实实的砖混结构的院落。程志勇不知道所承租的院落系非法占用耕地、基本农田所建。王文生更没有告诉程志勇该院落是非法占用的耕地、基本农田。如果程志勇知道是违法建设的话，是不会承租的。另外程志勇利用院落进行石料存放、加工并不违反法律强制性规定，综上，程志勇在案涉租赁合同的签订、履行中没有任何过错，如果非要认定过错的话，那也只能是没有履行核实所承租院落是否为违法建设的义务。在导致涉案合同无效的责任中，应负较小的次要责任。3.王文生非法占用耕地建设涉案院落并进行出租而且隐瞒违法建筑事实是导致涉案租赁协议无效的根本原因，应负全部或主要责任，一审判决对该事实和责任不进行认定，是错误的，是有意偏袒王文生，是在为不让王文生返还租金找借口、做铺垫。二、一审判决适用法律错误，判决失当。综上所述，王文生应对导致涉案租赁协议无效负全部或主要责任，亦应对程志勇主张的多支付的租赁费负返还责任。一审判决关于“导致合同无效的责任划分”上的认定错误，必然导致适用法律错误，判决失当。故一审判决驳回程志勇要求王文生返还多支付的13000元租金的反诉请求，必然是错误的、失当的。三、程志勇要求王文生返还多支付的13000元租金的反诉请求，既有事实依据又有法律依据，理由如下：事实依据是程志勇签订租赁协议后支付一年租金26000元，双方没有任何争议。争议的焦点是程志勇何时搬离租赁院落及搬离原因，对此，证人刘某1和刘某2均证实2018年4月份王文生为求自保，将程志勇撵离租赁院落，结合全国上下包括磁密镇开展“清理违法建筑、砂石矿产资源治理活动”等众所周知的事实和交易习惯（程志勇已经交清一年租金的情况下，不是王文生驱逐或通知，程志勇不可能悄悄地自动搬离，也不符合常理和逻辑推理），足以推定“经王文生通知或驱逐，程志勇于2018年4月份搬离了涉案承租院落”。法律依据是《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”之规定。根据该规定，程志勇只需根据协议约定的26000元年的租金标准，支付2018年12月16日-2019年4月31日占有房屋院落期间使用费即可，该费用不到10000元，王文生应退还16000元以上，程志勇要求其返还13000元符合该法律规定。四、一审判决程序违法。根据民诉法的规定，本诉原告申请撤诉，应征得反诉原告同意，而在本案中，本诉原告王文生撤诉并未征求程志勇的意见更未征得其同意。 程志勇向一审法院反诉请求：判令王文生返还剩余半年的租金13000元。 一审法院认定事实：2018年12月16日，王文生将其位于宁阳县××镇××村的一处院落出租给程志勇使用，双方签订租赁协议一份，主要内容为：“租赁协议甲方：王文生乙方：程志勇乙方租赁甲方大院一处，租赁期限为2年，每年租金为26000元，租赁期间乙方有全部使用权，双方不得违反。”合同签订当日，程志勇向王文生支付第一年的租金26000元，后程志勇将其机器设备、砂石原料等搬入院内，从事石料加工及石粉加工。王文生出租给程志勇的院落系王文生于1998年1月承包的本村集体土地，承包方式为家庭承包，该片土地的农村土地承包经营权证书明确载明：承包地实测总面积4.54亩，承包地总数3块，分别为编号00525院内、编号00527院北、编号00526院北三部分，地块性质均为基本农田。2019年5月，相关职能部门在租赁院子的大门上张贴了一份《宁阳县人民政府关于全面开展砂石矿产资源综合治理的通知》，该通知要求：“限期清理各类砂石、风化岩非法堆放点。各类洗选砂加工点5月31日前必须实现断电、断路、清设备、清原料、清产品，恢复土地原貌。”庭审中，程志勇陈述：2019年4月底接到政府有关部门及原告王文生的通知，其已经于2019年4月28日至30日，将有关设备及石料、石粉等搬离租赁院落。程志勇同时主张，因王文生出租给他的院落涉嫌违建，在其要求下才限期搬离，双方的合同已经终止，并拒付第二年的租金。 一审法院认为，本案争议焦点有两个：一、王文生、程志勇之间签订的《租赁协议》的效力应如何认定；二、程志勇要求王文生返还租赁费的主张是否应该得到支持。首先，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，该规定属于法律的效力性强制性规定，将集体所有的土地租赁给他人使用，改变农业用途，违反了上述规定，合同无效。本案中，王文生与程志勇签订《租赁协议》，将其承包的集体土地出租给程志勇使用，程志勇在基本农田里堆放砂石，进行石料加工及石粉加工等非农业生产，违反了我国法律的强制性规定，双方签订的《租赁协议》无效。其次，因《租赁协议》无效而产生的法律后果问题，合同无效或者被撤销后，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，综合本案案情，结合程志勇在基本农田上从事石料加工及石粉加工等法律法规所禁止的非农生产行为并获利的事实，其在合同签订及履行过程中存在明显过错，应自主承担相应责任。程志勇要求王文生返还半年租金的诉讼请求，一审法院不予支持。再次，程志勇主张，因王文生的房屋涉嫌违法建筑导致其搬离租赁院落，从而使合同无法继续履行。一审法院认为，认定房屋是否为违法建筑，不属于人民法院的职能范围，且与本案所涉合同的效力认定之间不存在必然的联系，程志勇的反诉理由不能成立，一审法院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决：驳回程志勇的反诉请求。案件受理费225元，由王文生负担；反诉费125元，由程志勇负担。 二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，关于程志勇主张的案涉租赁合同终止时间的认定问题。因双方签订案涉租赁协议用于非农业生产，应认定无效。无效的合同自始没有法律约束力，不存在合同终止问题。程志勇关于一审未认定租赁合同终止时间属认定事实不清的主张不能成立。本案二审争议焦点为王文生是否应返还程志勇剩余半年的租金13000元。双务合同无效时，标的物返还与价款返还互为对待给付，双方应当同时返还。关于应否支付利息问题，只要一方对标的物有使用情形的，一般应当支付使用费，该费用可与占有价款一方应当支付的资金占用费相互抵销，故在一方返还原物前，另一方仅须支付本金，而无须支付利息。本案中，双方对于程志勇的搬离时间并无异议，程志勇返还租赁场地的义务已经完成，基于程志勇实际占用了案涉场地，其应支付的占用期间的使用费可参照双方协议约定。关于其搬离后已支付的剩余期间的租赁费是否应返还问题，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，程志勇虽主张其对案涉租赁协议无效没有过错，但基于案涉土地承包经营权证的载明内容，案涉土地系基本农田，程志勇在签订协议时理应对王文生出租案涉土地的权利基础进行审查，一审认定其存在过错，并无不当。程志勇二审期间对一审认定其从事非农生产行为并获利未提出异议，在此基础上，对于程志勇主张的剩余租金和其从事非农生产获利之间，人民法院要综合考虑在当事人之间合理分配或者分担，避免一方因合同无效而获益。一审处理并无明显不当。关于程志勇主张的一审程序违法问题。《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十八条规定，当事人申请撤诉或者依法可以按撤诉处理的案件，如果当事人有违反法律的行为需要依法处理的，人民法院可以不准许撤诉或者不按撤诉处理。法庭辩论终结后原告申请撤诉，被告不同意的，人民法院可以不予准许。第二百三十九条规定，人民法院准许本诉原告撤诉的，应当对反诉继续审理；被告申请撤回反诉的，人民法院应予准许。本案中，王文生确系在本案一审辩论终结后申请撤回本诉，但是否准许应由人民法院作出处理，在现有证据无法证实王文生在本案中有违反法律的行为需要依法处理的基础上，程志勇作为本诉被告不同意撤回本诉并不必然导致人民法院应当不予准许王文生的申请。一审准许王文生撤回本诉并对程志勇的反诉继续审理，并无不当。 综上所述，程志勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费125元，由程志勇负担。 本判决为终审判决。 审判长 阎 鹏 审判员 朱 峰 审判员 邢友峰 二〇二〇年七月十七日 书记员 翟清青