江苏省常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0404民初2256号原告：宋旭华，男，1982年8月3日生，汉族，住江苏省常州市武进区。委托诉讼代理人：陈少杰，江苏日月泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢平，江苏日月泰律师事务所律师。被告：朱丹，男，1995年10月6日生，汉族，住江苏省常州市天宁区。原告宋旭华与被告朱丹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月19日受理，被告于2020年5月26日签收诉状副本等应诉材料。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告宋旭华委托诉讼代理人谢平到庭参加诉讼；被告朱丹经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告宋旭华向本院提出诉讼请求并于庭审中明确为：1.判令解除双方于2019年3月1日签订的《租赁合同》；2.判令被告立即支付自2019年3月1日起至合同解除之日止按照年租金120000元的标准计算的租金（可扣除已支付的租金40000元）；3.判令被告按照《租赁合同》约定承担自《租赁合同》解除之日起至实际腾空搬离期间所造成的原告损失按天以《租赁合同》约定的年租金标准的2倍计算；4.判令被告按照《租赁合同》约定承担违约金20000元，并承担6个月房租金即60000元作为租金损失；5.判令被告支付原告2019年11月1日至2020年6月1日的水电费3715元及2019年3月1日至2020年6月4日期间的物业费3750元，共计7465元；6.判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告自2016年3月1日开始将座落于常州市中吴大道1805号天意楼西侧二楼面积约300平方米的房屋出租给被告用于开设健身房。2019年3月1日，原、被告续订《租赁合同》，其中约定租赁期限为2019年3月1日至2021年2月28日，一年租金120000元，先付后租。被告在支付租金40000元后，余款80000元尚未支付，已构成违约。原告于2019年11月18日按约以微信、寄送邮件、店内张贴等方式向被告送达整改通知书，被告仍未在规定期限内答复，故原告现要求解除与被告的《租赁合同》，并要求其承担相应违约责任。被告朱丹未作答辩，也未提供证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了房屋所有权证、《天意楼房屋租赁合同》、《租赁合同》、《转租申请》、《整改通知书》等证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的陈述、上述证据材料等证据，本院予以确认、在卷佐证，并据此认定事实如下：2015年11月3日，原告与江苏师源教育发展有限公司签订《天意楼房屋租赁合同》一份，其中约定江苏师源教育发展有限公司将常州市中吴大道1805号天意楼负一至四楼约1870平方米的房屋、天意楼西侧部分空地约1200平方米、相应附属设施与附属场地出租给原告，租赁期限为2016年3月1日至2021年2月28日。2017年7月8日，原告作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）签订《租赁合同》一份，约定原告将座落于常州市中吴大道1805号天意楼西侧二楼面积约300平方米的房屋出租于被告用于开设健身房，租赁期限为2016年3月1日至2019年2月28日，每年租金100000元，租金一年一付，先付后租。2017年7月19日，原告向江苏师源教育发展有限公司申请将常州市中吴大道1805号天意楼二楼西侧部分转租给被告，转租期限不超过原租赁合同期限，江苏师源教育发展有限公司同意其转租申请。2019年3月1日，原告作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）就上述租赁房屋再次签订《租赁合同》一份，其中约定：一、租赁期限为2019年3月1日至2021年2月28日，每年租金120000元，租金一年一付，先付后租，乙方于每年2月15日前向甲方缴纳每年的租赁费用，首期一年租金在合同签订之日起10日内支付；二、物业费每年3000元，冷水每立方米4.25元、热水每立方米28元，电费每度1元，乙方须在每月15日前到甲方财务室缴纳上月水电费；三、租赁期内任何一方违反其在合同中所作陈述保证，或违反合同项下义务，均应在收到另一方通知后7天内予以更正，逾期未能更正的，必须向对方支付相当于2个月租赁费用的违约金，若造成对方或第三方经济损失的，还应另行进行赔偿；四、乙方未按约定时间支付房屋租金、水电费超过15日以上的，乙方在收到甲方书面整改通知书后15天内仍未整改的，甲方可无条件解除租赁合同，已收取的租金均不予退还，造成直接经济损失和一切后果由乙方承担，乙方应在接到甲方书面解除通知之日起15日内搬离租赁房屋，逾期搬离的应按合同约定租金标准的2倍按天数折算赔偿甲方损失，直至乙方实际搬离之日。2019年11月18日，原告通过“顺丰速运”向被告寄送《整改通知书》一份，主要内容为通知被告未按约付清2019年3月1日至2020年2月28日期间的租金，已构成违约；原告要求被告在15日内付清，否则将解除与被告签订的《租赁合同》并要求承担违约金及实际损失。上述《整改通知书》于2019年11月21日签收。原告提供的照片显示上述《整改通知书》于2019年11月18日张贴于被告经营的上述承租房屋店内。庭审中，原告陈述：2019年3月1日双方签订的《租赁合同》中约定的租金，被告已经向原告支付了房屋租金40000元，此后再未支付租金；自2019年3月1日开始的物业费一直未支付，自2019年11月1日开始水电费未支付，并提供了水电费、物业费收款通知单，显示被告结欠原告水电费3715元、物业费3750元，共计7465元。被告自2020年4、5月份开始搬离涉诉租赁房屋，于2020年7月1日搬离租赁房屋；2020年6月28日，被告通过短信告知原告申请2020年6月30日解除合同、不继续使用租赁房屋，6月30日前的水电费与物业费未结清费用无异议；但因原告已向法院起诉，并告知被告由法院来解决本次租赁纠纷。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条规定，依法成立的合同自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时解除权人可以解除合同；当事人以此主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按约全面履行各自义务。原告已按约向被告提供了租赁房屋，被告应按约支付相应房屋租金与物业费、水电费。由于被告在支付租金40000元后未再按约支付租金，且在原告按约催告后仍未履行支付租金及相应费用的义务，故原告有权按约行使解除权，解除双方于2019年3月1日签订的《租赁合同》并要求被告承担相应违约责任。被告于2020年5月26日签收了原告要求解除《租赁合同的》诉状副本，故原、被告于2019年3月1日签订的《租赁合同》已于2020年5月26日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失；当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《江苏省高级人民法院》第二十六条第二款规定，因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。本案中，被告未按照合同约定支付房屋租金及相应的物业费、水电费，违反了合同约定，其应当向原告支付2019年3月1日起至合同解除之日即2020年5月26日止的房屋租金与合同解除之日至搬离前即2020年6月30日止参照合同约定标准计算的房屋占有使用费共计160000元，扣除被告已经支付的40000元，其尚需向原告支付房屋租金及占有使用费共计120000元。原告要求被告支付使用房屋租赁期间的物业费3750元、水电费3715元共计7465元，不违反法律规定，符合合同约定，本院予以支持。原告因被告未按约支付租金及相应费用同时主张了违约金及租金损失，不符合上述法律的规定，本院根据本案实际履行情况等案件情况，参照合同约定的租金标准支持其违约损失30000元。被告朱丹经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其抗辩权的放弃，由此引起的法律后果由其承担。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原、被告双方于2019年3月1日签订的《租赁合同》已于2020年5月26日解除；二、被告朱丹于本判决生效之日起三十日内支付原告宋旭华房屋租金及占有使用费共计120000元（已扣除其支付的40000元）；三、被告朱丹于本判决生效之日起三十日内支付原告宋旭华水电费、物业费共计7465元；四、被告朱丹于本判决生效之日起三十日内支付原告宋旭华违约损失30000元；五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3500元（原告已预交），由原告负担200元，被告负担3300元并于本判决生效之日起三十日内直接给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  王 明人民陪审员  陈国芬人民陪审员  李 奋二〇二〇年八月十日书 记 员  荆 远