上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初13036号原告：玩嗨（上海）餐饮管理有限公司。法定代表人：林某某。委托诉讼代理人：黄鹏，北京京都（上海）律师事务所律师。被告：上海泰莘永企业管理有限公司。法定代表人：陈某某。委托诉讼代理人：赵亮，上海合勤律师事务所律师。原告玩嗨（上海）餐饮管理有限公司（下称玩嗨公司）与被告上海泰莘永企业管理有限公司（下称泰莘永公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案受理后，先适用简易程序审理。后因本案事实不易查明，但法律适用明确，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年9月18日公开开庭进行了审理。原告玩嗨公司的委托诉讼代理人黄鹏，被告泰莘永公司的委托诉讼代理人赵亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告玩嗨公司向本院提出诉讼请求：1、要求确认双方签订的租赁合同于2019年10月28日解除；2、判令被告返还原告保证金45,606元；3、判令被告支付原告以45,606元为基数，自2020年5月19日起至实际履行之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算的利息；4、判令被告赔偿原告解除合同违约金136,818元；5、判令被告赔偿原告装修残值损失157,553元、经营损失20万元。事实与理由：2018年5月，原、被告签订《上海A汽车文化发展有限公司A名车生活快乐港商铺租赁合同》，约定原告承租上海市闵行区×路×号×层×室，经营酒吧，租期自2018年5月1日至2023年4月30日，2018年5月1日至2020年4月30期间，每月租金22,803元，第三年起，每年递增5%。后双方形成房租一月一付的付款方式。原告支付租赁保证金45,606元。在租赁合同履行期间，首期租金原告预付二个月，自2018年10月起租金一月一付，一直支付至2019年10月，没有违约行为。被告认为原告应于2019年8月支付8月、9月的租金。原告在2019年8月支付了当月租金，9月的租金未付。2019年8月被告向原告发送付款通知，通知原告支付一个月租金，原告按约支付。2019年10月27日，被告发出解除通知要求2019年10月30日解除合同，原告于当日收到该函。原告对被告单方解除合同不认可。2019年10月28、29日被告突然停水停电，致原告无法经营。原告装修花费225,000元，至2019年10月才装修了18个月，剩余42个月租赁期限原告估算相应的残值损失157,553元。自被告断水断电后原告无法经营，将客户预存款20万元退还，解散员工，经营损失估算为20万元。故诉至法院。被告泰莘永公司辩称：对合同于2019年10月28日解除无异议。解除的原因是原告违反合同约定。合同约定租金支付方式为先付后用，每二月支付一次。原告存在严重逾期支付租金的行为，每次是有钱了再付，或逾期支付。根据被告统计，原告累计逾期支付租金超300天，严重违约。即使按原告所述租金支付方式变更为一月一付，但先付后用的原则不变，原告仍然逾期支付租金，天数超过了合同约定的解除条件。原告有转租行为。因原告违约，合同于2018年10月27日由被告单方通知解除，被告有权没收租赁保证金。被告无违约，不同意支付违约金。因原告违约导致合同解除，原告装修未得到被告书面同意，系擅自装修，被告无需就装修进行赔偿，且被告也未利用，被告还出资拆除了装修。客户退款是客户支付的消费预付款，原告理应退还客户。据被告了解，原告经营逐年亏损，不存在预期利益。原告在合同解除后又支付过租金，故被告将10月最后3天的租金、物业管理费退还给原告，原告支付的租金及物业费截止至2019年10月27日。原告的法定代表人于2019年12月22日将房内可移动物品搬离。被告认可涉案房屋于该日收回。2020年2月1日，被告已将房屋另行出租。本院经审理认定事实如下：2018年4月，上海A汽车文化发展有限公司（下称A公司，甲方）与B餐饮管理（上海）有限公司（下称B公司，乙方）签订《上海A汽车文化发展有限公司A名车生活欢乐港商铺租赁合同》，约定甲方将上海市×路×号×层×号租赁面积187.42平方米房屋出租给乙方经营酒吧、奶茶。甲方提供给乙方该房屋之装修标准及设施状况，乙方可根据自己的特色进行专业装修。乙方对该房屋进行装修、修理、分割、安装设备或改建时，其施工图纸、施工单位必须事先征得甲方的书面许可。乙方应当在租赁期限届满之日或本合同提前终止之日前的适当时间内自付费用将该房屋连同其所有的附属物、装置、附加物，恢复至甲方交付时的毛坯状态或甲方书面认可的状态，并于租赁期限届满之日或本合同提前终止之日准时将该房屋交还甲方并将钥匙交还甲方。如逾期交还该房屋，甲方有权没收租赁保证金，并按照合同约定当期日租金的2倍向乙方收取实际使用费。如乙方未将商铺恢复至甲方交付时的毛坯状态或甲方书面认可的状态，甲方有权自行或委托第三方进行该项工作，由此产生的费用由乙方承担，甲方有权在乙方交纳的租赁保证金中扣除。租赁期限自2018年5月1日起至2023年4月30日止，共60个月，租金起付日为2018年8月1日，装修免租期为2018年5月1日至2018年7月31日。装修期免租金，但乙方仍需支付物业管理费、水费、电费及其他费用。若乙方无论任何原因导致实际租赁期限不满约定的60个月租赁期的，甲方有权向乙方索取装修期内免去的所有租金。2018年5月1日至2020年4月30日期间，租金单价4元/平方米/天，月租金22,803元。2020年5月1日至2021年4月30日，租金单价4.20元/平方米/天，月租金23,943元。上述费用乙方逾期支付，甲方有权在乙方交纳的租赁保证金、管理费押金中扣除，不足部分乙方应在接到甲方通知后5日内补齐。如乙方逾期30天以上的，甲方有权解除合同，没收租赁保证金，并要求乙方承担相应的违约责任。租赁期内的物业管理费为15.60元/平方米/月，即每月2,924元。上述费用乙方逾期支付，甲方有权在乙方交纳的租赁保证金、管理费押金中扣除，不足部分乙方应在接到甲方通知后5日内补齐。如乙方逾期30天以上的，甲方有权解除合同，没收租赁保证金，并要求乙方承担相应的违约责任。乙方须在本合同签订时向甲方缴付金额相当于2个月租金的租赁保证金，共计45,606元。租赁保证金将用于填补甲方因乙方未能履行本合同之义务时所失利益、所受损害或其他惩罚性赔偿。若因乙方原因导致甲方解除本合同的，甲方有权没收租赁保证金，并要求乙方承担相应的违约责任。乙方须在装修开始前5日向甲方支付10,000元的装修押金。乙方装修完成，经甲方验收合格后，装修押金无息退还。在合同有效期内，按先付后用的原则支付租金和物业管理费，月租金每2个月支付一次，物业管理费每2个月支付一次，乙方应于每月25日前预付下一期租金、物业管理费。如乙方逾期支付，须按逾期部分每日万分之五向甲方支付逾期付款滞纳金，如乙方逾期30天以上的，甲方有权解除合同，没收租赁保证金，并要求乙方承担相应的违约责任。上述滞纳金的追索不影响甲方其他赔偿权利或补救的行使。合同期满双方不再续约或本合同提前终止，乙方应按本合同的规定将该房屋交还甲方。乙方应当在付清全部租金、管理费、公用事业费等各项费用之后且甲方对该房屋退场验收合格后10个工作日内，凭甲方开具的收据原件向甲方要求退还租赁保证金。乙方应按合同规定按时交付租金、管理费、公用事业费及其他费用。如乙方逾期10天仍未向甲方支付租金或管理费，甲方发出通知2天后可暂停煤气、水、电、通讯等公共设施的供应及或要求物业管理部门暂停对该房屋提供物业服务直至乙方付清欠费。逾期超过30天，甲方有权提前终止本合同并追究乙方的违约责任。甲方有权随时扣留并出售乙方商品或其他财产，如出售所得未能补足欠款，甲方有权向乙方继续追偿。在本合同履行期间,甲方如有严重违反本合同规定的行为,经乙方书面通知后不予改正,并直接导致乙方无法继续经营的,乙方有权终止本合同,并要求甲方支付违约金(违约金数额为三个月的月租金),承担乙方由此而产生的直接经济损失。在本合同履行期间,乙方如有本合同约定甲方有权提前终止合同的情形,或有其他行为严重损害甲方利益的,甲方有权提前终止本合同、收回该房屋、没收租赁保证金和管理费押金,并要求乙方支付违约金(违约金数额为六个月的月租金)承担甲方由此而产生的一切经济损失。同时乙方无权在合同终止时向甲方要求支付任何装修费用及与装修有关的费用,也无权就相关商铺内的装修、设施向甲方提出任何要求、主张、索赔等。甲方或乙方因违约而需要支付违约金,并不免除违约方对违约行为进行改善的责任。本合同被解除或期满,乙方未能按照本合同规定向甲方返还该房屋,则甲乙双方同意,甲方有权进入该房屋并对该房屋内的物品做如下处理后,将该房屋重新租与其他租户:如该房屋内有乙方遗留下的任何装饰、家具、装备、物件、物料、设备或其他任何物品,均视为乙方放弃前述物品,甲方有权以任何方式处理前述物品,乙方不得异议,也不得追究甲方责任和要求甲方赔偿;同时甲方亦有权向乙方追讨因清除、清理、处理前物品所产生的一切费用,或从乙方缴付的租赁保证金内先行扣除该等费用,然后将余款退还给乙方,如乙方所缴付的租赁保证金不足以支付该等费用时,则甲方仍有权继续向乙方追讨不足部分的款项。在租赁期内,若乙方违反本合同项下任何付款义务或合同义务,甲方经事先通知乙方后有权切断该房屋水、电供应,空调服务或其他服务或者采取合法的其他措施、行为。直到乙方前述的违反行为得到改正,但因此而产生的一切后果及所有因此而引起的费用(包括但不限于重新接驳水电气供应的费用)均由乙方负责。乙方亦须负责赔偿因其违反上述条款而对任何其他的租户或第三方所造成的一切损失。若乙方拒不整改,甲方有权终止本合同并追究其违约责任,收回承租场所,并保留向乙方追讨由此造成的一切损失(包括但不仅限于诉讼费、律师费及其他费用等)的权利。本合同在租赁期间届满时自动终止,不再续约。甲乙双方协商一致,可提前终止本合同,双方互不承担违约责任,但应采取书面形式确定终止,本合同在双方合同确定的终止日终止。甲、乙双方同意,乙方有下列情形之一的,甲方可书面通知乙方解除本合同,并没收租赁保证金,乙方除应按相当于六个月的租金承担违约金外;给甲方造成损失的,还应赔偿由此给甲方造成的实际损失：(1)乙方严重违反甲方的商铺管理制度规定,经甲方书面警告后仍不改正的;(2)乙方未征得甲方书面同意改变房屋用途的;(3)因乙方原因造成房屋主体结构损坏的;(4)乙方擅自转租、分租、转包、内部分包、联营、合作、承包或以其他方式变相转让该房屋的承租权的;或者乙方擅自与他人交换各自承租的房屋的；(5)乙方利用场地、设施进行违法活动,或在合同签订后60日内没有获得合法的经营权许可证或营业证照的;(6)乙方逾期不支付租金、物业管理费或本合同约定其他费用累计超过30日的；(7)乙方收到甲方关于补足保证金的书面通知后未能在10日内补足,日逾期超过叁拾(30)日；(8)乙方破产或清算的；(9)任何第三方向法庭申请对乙方进行清算且法庭受理该申请；(10)乙方因违反法律法规的规定,受到司法机关、政府职能部门或其他获授权部门处罚,在合理期限内未能完成整改的；(11)该房屋内的经营物品被司法机关、政府职能部门或其他获授权部门扣押,查封,且三十日内未能解除查封或扣押的;(12)乙方有其他违约行为经甲方指出后拒不改正的;(13)乙方违反本合同项下其他条款,构成严重违约的。任何一方非依据法律规定或本合同约定情形而单方面提前终止本合同的,应向对方支付违约金(违约金数额为六个月的租金)。乙方单方面提出提前终止时,甲方同时另行有权没收租赁保证金、管理费押金。本合同提前解除或到期终止后,乙方的装修投入,甲方不作任何补偿,且该装修装饰无偿归甲方所有(除活动装置、活动设备外)。双方另对其余事项作了约定。补充条款:1.乙方有优先续租权,乙方如要求续租,则必须在租赁期满前叁个月向甲方提出书面申请,经甲方同意后,重新签订租赁合同。2.公用事业费:电费1.35元/度,水费5.3元/吨,空调费1.35元/度,按照空调计量费用表实际产生费用收取,甲方有权每年按照国家政策进行调价。3.甲方同意乙方可将本合同项下的全部权利、义务转移给于乙方有关联关系的第三方,但乙方须提前壹个月将相关证明资料递交甲方审核,待甲方审核通过后方可进行变更。4.经双方协商对本合同5.3条款修改如下:5.3若因乙方原因导致实际租赁期限不满上述5.1款约定的租赁期的,甲方有权向乙方索取装修期内免去的所有租金。该笔免去的装修期内的租金乙方应在本合同提前终止之日起三天内支付给甲方;无论任何原因乙方逾期支付的,每逾期壹日应按未能支付金额的日千分之壹向甲方支付逾期违约金。5.经双方协商对本合同14.1.1条款修改如下:14.1.1在合同有效期内,按先付后用的原则,支付租金和物业管理费,租金每贰个月支付壹次,物业管理费费每贰个月支付壹次,乙方应于每月15日前预付下一期的租金、物业管理费等费用给甲方。上述合同签订后，A公司向B公司交付了房屋，B公司进行了装修。玩嗨公司向A公司支付了首期租金45,606元和租赁押金45,606元。2018年10月29日，玩嗨公司支付当月房租22,803元。2018年10月30日，B公司因业绩不佳资金困难，向A公司书面申请变更租金支付方式，由原来两个月一付改为一月一付。此后，2018年11月至2019年2月间，由玩嗨公司支付A公司当月租金和物业费。2019年3月起，由案外人B（上海）旅游发展有限公司（下称B公司）向A公司每月支付租金和物业管理费。2019年7月1日，B公司向A公司支付了2019年6月的租金，2019年7月23日，B公司向A公司支付了当月的租金。2019年7月28日，上海C商业发展有限公司（下称C公司）公司向玩嗨公司发出付款通知单（8月1日左右交付玩嗨公司），通知A公司已更名为C公司，要求玩嗨公司于8月15日前支付8月应付租金22,803元。同时案外人上海D企业管理咨询有限责任公司（下称D公司）也向B公司发出付款通知单，要求于8月15日之前支付8月的物业费和水电空调费。2019年8月19日，玩嗨公司支付了8月的房租及物业管理费、电费。2019年9月3日，C公司、D公司向B公司发出付款通知单，要求根据租赁合同约定按时支付9月1日至10月31日期间的租金和物业费等费用。B公司于9月19日支付了9月的租金和物业费等费用。2019年9月底，C公司、D公司向B公司发出付款通知单催要10月的租金和物业费。2019年10月27日，C公司、D公司向B公司发出解除租赁合同通知书，称租户欠付C公司2019年8月15日前应付租金45,606元、物业费5,848元、水费190.80元、电费3,872.90元，租户尚欠26,842.51元未缴清，含欠付C公司租金22,803元、欠付D公司物业费2,924元、水费100.70元、电费1,014.81元。根据合同约定C公司有权终止及解除合同，C公司于2019年10月27日24:00分解除双方的租赁合同。C公司再次郑重敦请租户务必于2019年10月28日10：00前至我司缴清所有欠费,并于2019年10月30日24：00前腾空房屋、办理房屋返还手续。逾期房屋内全部物品视为废弃物。玩嗨公司于2019年10月27日收到上述解除合同通知函。2019年10月28日、29日，C公司对涉案房屋暂停水电。2019年10月28日，B公司支付了10月的租金等费用。2020年12月22日，玩嗨公司将涉案房屋内可移动物品搬离，C公司收回了房屋。C公司向玩嗨公司退还了2019年10月28-30日的3天的租金和物业费。2020年2月1日，涉案房屋已由案外人装修、使用。另查明，2018年7月、8月间，玩嗨公司向案外人上海E景观设计有限公司支付涉案房屋“×精酿啤酒吧”的装修费225,000元。又查明，A公司于2019年6月17日名称变更为C公司，又于2020年6月12日名称变更为泰莘永公司。B公司于2019年4月12日名称变更为玩嗨公司。B公司原系B公司的投资人。上述事实，由原告提供的房屋租赁合同、解除租赁合同通知书、网上银行交易凭证、变更租金支付方式申请书、银行业务回单、付款通知书、账户明细、装修施工合同及付款凭证、照片等证据，被告提供的原告及案外人的付款情况等证据以及原、被告的庭审陈述所证实。本院认为，《上海A汽车文化发展有限公司A名车生活快乐港商铺租赁合同》系原、被告真实意思表示，内容不违反法律规定，为合法有效的合同，双方当事人均应恪守。根据约定，租金支付方式为先付后用，每两个月支付一次，原告应于每月25日前预付下一期租金、物业管理费。如原告逾期支付，须按逾期部分每日万分之五向被告支付逾期付款滞纳金，如原告逾期30天以上的，被告有权解除合同，没收租赁保证金，并要求原告承担相应的违约责任。在合同履行过程中，原告除首期租金外，其余均未严格按照约定的时间支付租金和物业费等费用。原告因自身经营原因向被告书面提出申请租金每月一付，没有得到被告同意。虽然原告此后每月支付租金，但均系迟延支付，违反了合同关于租金先付后用的约定。2019年7月、9月，在被告向原告发出要求按合同约定时间履行的付款通知后，原告仍未按约履行，被告以原告迟延支付租金为由通知解除合同，具有合同依据。现双方当事人对合同于2019年10月28日解除均不持异议，本院予以确认。导致合同解除的责任在于原告，故原告要求退还租赁保证金及利息、要求被告支付解除合同违约金、赔偿经营损失20万元均缺乏事实依据，且不符合合同约定，本院不予支持。根据约定，合同提前解除的，原告应当自付费用将涉案房屋恢复至毛坯状态，故原告要求被告赔偿装修残值损失157,553元，缺乏依据，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告玩嗨（上海）餐饮管理有限公司与被告上海泰莘永企业管理有限公司签订的《上海A汽车文化发展有限公司A名车生活快乐港商铺租赁合同》于2019年10月28日解除；二、原告玩嗨（上海）餐饮管理有限公司支付的租赁保证金45,606元归被告上海泰莘永企业管理有限公司所有；三、驳回原告玩嗨（上海）餐饮管理有限公司的其余诉讼请求。案件受理费9,199.77元、财产保全费3,020元，由原告玩嗨（上海）餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  沈 群二〇二〇年十一月十三日法官助理  陈奕含书 记 员  缪丽丽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。