河南省兰考县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0225民初3115号原告：兰考县聚源新型社区物业管理有限公司。法定代表人：赵新立。地址：兰考县。委托诉讼代理人：郭阿芳，女，1985年12月7日生，汉族，住河南省民权县。系公司职工，代理权限为特别授权。被告：段新杰，男，1984年10月1日生，汉族，住河南省兰考县。委托诉讼代理人：刘志海、宋聪聪，河南允和律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告兰考县聚源新型社区物业管理有限公司诉被告段新杰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月21日依法适用简易程序立案，并公开开庭进行了审理。原告兰考县聚源新型社区物业管理有限公司委托诉讼代理人郭阿芳、被告段新杰及及其代理人宋聪聪均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告兰考县聚源新型社区物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告给付2017年7月1日至2020年6月30日物业管理费13755元；2、案件诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系原告所管理的美林湾商业街南商铺东12商铺的业主，被告在接受物业的通知后，与2014年7月按《物业管理条例》的相关规定与河南省丽都物业服务有限公司签订了西班牙小镇临时规约及服务协议，并约定按建筑面积1.9元/㎡收取物业管理费。2015年5月原告公司接手该小区物业，在被告欠费期间，原告对其物业安全、清结及维护等进行了系列的物业管理工作，经原告工作人员多次催要未果，被告仍不缴纳物业管理费。为了维护原告合法权益，原告诉至法院，希望法院判如所请。被告段新杰辩称：1.原告接管物业管理程序违法，损害广大业主利益，接管行为应无效。河南省丽都物业服务有限公司系前期物业管理公司，丽都物业公司未经业主同意，私自撤出物业服务，应视为丽都物业公司单方退出商业街服务。在未经业主参与、表决同意的前提下，原告聚能物业与丽都物业公司就商业街承接事宜私下达成的书面协议或口头协议，违反物业管理条例有关规定，侵害了广大业主的知情权、参与权和决定权，损害了业主合法权益，聚能业务公司与丽都公司就物业管理承接事宜达成的有关约定，对全体业主不具有约束力，聚能物业公司对物业服务的接管行为无效。2.临时管理公约制定主体和制定程序违反法律规定，临时公约应当无效，对业主不具有约束力。根据《物业管理条例》第11条、12条、22条的有关规定，建设单位全体业主享有管理公约的制定权和修改权，且业主共同行使管理公约制定权和修改权时，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总数过半的业主同意。原告依法不享有管理公约的制定权和修改权。由《西班牙商业街商（租）户临时管理公约》第1条显示，该公约系聚源物业公司制定产生，且业主未参与制定，未经性表决，制定主体、制定程序均不符合《物业管理条例》有关规定，管理公约依法不具有法律效力，对业主不具有约束力。3.《西班牙小镇商业街物业管理协议书》必备要件欠缺，无法确定物业服务有关的权利和义务，不应作为物业管理收费的依据。由《西班牙小镇商业街物业管理协议书》内容显示，协议仅将物业费收取保准约定为1.6元/平米，除此之外，协议的内用全部为入场手续办理、装修禁止行为、验收等有关事项的约定。该协议性质上，并非属于物业管理服务协议。该协议仅仅约定物业费收取标准及支付期限，却没有对物业公司提供物业管理服务的范围和物业管理服务项目、内容导尿管具体事项进行约定，即该协议仅约定物业公司收取物业管理费的权利，却没有约定其应尽的义务，这明显违背了《合同法》第5条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”之规定，与公平原则相悖，不具有法律效力，不应当作为物业公司收取物业管理费的依据。4.原告聚源公司未向业主提供任何物业管理的服务，依法不应享有收取物业管理费的权利。物业公司和业主作为物业管理服务协议的当事人，双方所享有的权利和义务具有对等性，物业公司依据协议所享有的权利，尤其是收取物业管理费的权利，是以按照协议约定保准完全履行提供物业服务的义务为前提，未尽义务，则当然无法享有权利。聚源物业公司并没有向被告等店铺经营者或全体商业街业主提供任何物业服务，依法不应享有收取物业管理费的权利。5、商业街不存在提供物业管理区域和设施，除享有正常的市政服务外，并没有享受到额外的物业服务。被告所属的商业街违约城市主干道路两侧，不具备相对独立的空间，店铺门外即是城市公共道路设施，沿街绿化维护、卫生垃圾清扫、道路洒水、路灯下水管道管理和维护、街道两侧的停车位规划和设置等事项均由城市管理有关部门负责。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明:2016年11月28日,被告段新杰与西班牙小镇销售中心签订《西班牙小镇交房确认单》，确认购买西班牙小镇美林湾商业街路南商铺东面积为198.13㎡的12号商铺，并签订了《西班牙小镇商业街物业管理协议书》，协议约定：1、西班牙小镇美林湾商业街的管理费以租赁面积按每平米计收，物业管理费按1.6元/平米向乙方收取一年为一期支付物业经营管理费。乙方经营12号商铺，面积198.13平米，2.乙方与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人有合同约定的，物业费按照合同约定缴纳，没有约定的由乙方支付物业费。2016年11月30日同原告兰考县聚源新型社区物业管理有限公司签订《西班牙商业街商（租）户临时管理公约》，约定，物业管理区域内物业的基本情况物业名称：西班牙美林湾；物业类型：商业街。第二十二条规定：租户应按照《前期物业管理服务协议》的约定按时足额交纳物业管理服务费用和其他费用。第二十四条约定：租户未按规定交付物业管理费和其他相关费用，聚源物业公司可以在物业管理区域内公布物业管理服务收费整体收缴情况，对欠交费用的租户进行单独通知催缴；扔不支付的，聚源物业公司有权采取暂停服务并可向人民法院起诉，并从逾期之日起每天按欠缴金额3‰收取滞纳金。以上协议均有原告印章及被告签字予以确认。2019年9月15日被告段新杰将该12号商铺租给案外人李涛，租赁期限自2019年10月1日起至2022年10月1日止，租赁期为3年，但租赁情况未到物业公司备案。另查明，原告兰考县聚源新型社区物业管理有限公司就西班牙小镇物业收费价格均在兰考县物价管理办公司及兰考县发展和改革委员会备案，并约定了物业服务包括：物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护、公共设施、设备养护等。另查明，2016年1月1日兰考县聚源新型社区物业管理有限公司与兰考县市容环境卫生管理局签订协议书，协议约定：一、健康路（路段：五干渠----黄河路即西班牙小镇美林湾商业街）临街商铺生活垃圾清运、人工道卫生打扫（保洁人员、工具、垃圾桶）由乙方负责；二、甲方按季度支付乙方费用，协议上有原告及兰考县市容环境卫生管理局的印章予以确认，2019年12月20日原告向协议方兰考县市容环境卫生管理局支付生活垃圾及处理费60000元。以上事实有《西班牙小镇交房确认单》、《西班牙商业街商（租）户临时管理公约》、《西班牙小镇商业街物业管理协议书》、《门面房租赁合同》、《兰考县住宅小区物业收费价格备案表》、《协议书》、收费票据等证据及当事人当庭陈述在卷予以佐证。本院认为:《西班牙商业街商（租）户临时管理公约》、《西班牙小镇商业街物业管理协议书》是原告同被告签订的。被告段新杰庭审中辩称协议书上签名并非本人签字，自己不知情，并申请字迹鉴定，但庭后被告并未到庭参加选择评估机构，视为放弃鉴定，对协议签名认可。同时被告辩称其物业变更未经业主参与和同意、物业接管程序不符合物业管理条例的规定，但被告在协议书上予以签字确认，且原告提供了其物业为商铺安保巡逻等证据，可以视为被告接受了原告的物业服务。原告作为物业公司应为业主提供商铺（小区）清洁卫生、绿化养护、秩序维护、公共设施、设备养护、下水管道管理和维护等工作，但其因内部原因将区域卫生清扫、绿化养护等工作交给兰考县市容管理局并向兰考县市容卫生管理局支付先关费用，兰考县市容卫生管理局安排卫生局清洁人员对商业街进行垃圾清运、清洁卫生、绿化养护等工作，同时被告也承认商铺卫生清运、绿化均是城市管理有关部门负责，可以证明原告已经实施了对商业街商铺的提供物业的义务。另一方面由于涉案商铺属于西班牙小区的临街商铺,虽小区地理位置不同，但也是西班牙小区内建筑的一部分,涉案商铺与所在西班牙小镇的其他住宅共用供水、供电、排污等公共设施,与西班牙小区其他非临街住宅是不可分割的统一整体。因此,被告的涉案商铺处于原告提供物业服务的范围内。被告作为涉案商铺的业主实际享受了原告提供的临街门前的卫生、绿化、治安防范、交通及车辆停放秩序等服务，应当支付相应的对价。被告辩称电费、水费等都是自行交纳，物业未实施其物业职责，对于原告物业公司工作上的瑕疵可另行请求原告承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任,但不能以此为由拒绝交纳物业管理服务费，故对原告要求被告支付物业费的诉讼请求，本院予以支持。因原告将本该属于自己物业的服务职责委托给第三方，虽然协议有效，但属于其内与第三方之间的协议，该协议原告并未告知商业街商铺业主，故导致商铺业主认为原告兰考县聚源新型社区物业管理有限公司未实施物业职责，故原告物业公司在物业服务上有瑕疵，且该涉案商铺系经营摄影生意，根据《中华人民共和国民法通则》第四条规定的民事活动应当遵循的公平、等价有偿、诚实信用原则。鉴于被告的涉案商铺属涉案小区建筑物的一部分,被告实际上享受了原告提供的部分服务,本院依照公平、等价有偿的原则,结合原告实际为被告提供部分服务的情况、商铺经营种类及产生垃圾多少等情况,酌定被告应按照实际物业费50%向原告支付物业服务费。原告请求被告支付2017年7月1日至2020年6月30日的物业服务费13755元（201.1平方米×1.9元×36个月）。经本院核算,被告应向原告支付2017年7月1日至2020年6月30日的物业服务费为5706元(198.13平方米×1.6元×36个月×50%，四舍五入)。综上所述,依照《中华人民共和国民法通则》第四条,《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定,判决如下:一、被告段新杰于本判决生效之日起十日内向原告兰考县聚源新型社区物业管理有限公司支付2017年7月1日至2020年6月30日期间的物业费5706元；二、驳回原告兰考县聚源新型社区物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决发生法律效力后,若负有义务的当事人不履行判决的,享有权利的当事人可在判决规定履行的期限届满后二年内向本院申请强制执行。案件受理费71.94元、保全费158元，原告兰考县聚源新型社区物业管理有限公司承担40.94元，被告段新杰承担189元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于河南省开封市中级人民法院。审判员 张 茜二〇二〇年九月二十七日书记员 童歆歆