北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初9622号原告：北京恒安卫士保安服务有限公司，住所地北京市海淀区西三环北路86号院3号楼6门D601。法定代表人：李帅，总经理。委托诉讼代理人：李纯纯，女，该公司法务。委托诉讼代理人：张见青，男，该公司副总经理。被告：蒋福芳，男，1961年8月10日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：宋东京，北京双秀律师事务所律师。原告北京恒安卫士保安服务有限公司（以下简称恒安卫士保安公司）与被告蒋福芳房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恒安卫士保安公司的委托诉讼代理人李纯纯、张见青，被告蒋福芳及其委托诉讼代理人宋东京到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒安卫士保安公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告剩余房屋租金45205元；2.判令被告返还原告押金1万元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年12月1日，原告委托公司员工张见青与被告签订《房屋租赁合同》，承租位于北京市丰台区丰台西路五场锅炉房南院房屋，租赁期限为2018年12月1日至2019年12月1日，年租金为10万元，押金1万元。原告在签约后足额支付11万元。由于承租房屋系违建，无法办理合法手续，被政府强制查封，原告于2019年6月15日被迫搬离该租赁房屋。《房屋租赁合同》第十一条约定，原告承租此处房屋的用途为公司内部食堂，如该项目无法实现，原告有权退租，被告应予退还剩余租金和押金。被告在原告多次催要后拒绝退还，故原告诉至法院。蒋福芳辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，原告的诉请无事实根据。原、被告双方存在租赁关系，原告于2018年12月1日承租被告拥有合法使用权的房屋做员工餐，年租金10万元，租期一年，押金1万元。后原告在使用承租房屋做饭的过程中因噪音过大、油烟味过浓而遭到周边群众举报，后被卫生行政主管部门上门检查，责令其整改。为此，原告于2019年6月15日停业，但原告一直没有整改，其所有的餐饮设备至今停放在承租房屋内。原告一直占用着承租房屋，且原告一直未向我方提出过要求解除租赁合同，故我方认为原告违约在先，我方不需要退还剩余租金。第二，原告违约在先，且至今拖欠我方水电费7256.50元，故我方不应退还其押金。庭审中，恒安卫士保安公司提交：证据一、《房屋租赁合同》，证明原、被告之间的合同关系。证据二、《情况说明》，证明我公司委托员工张见青与被告签订了合同租赁承租房屋。证据三、建设银行客户交易明细两张，证明2018年11月16日，我公司向蒋福芳交纳了房租10万元、押金1万元。证据四、短信记录，证明我公司员工张见青在2019年6月25日给蒋福芳打电话沟通未果后向其发送短信表示不再承租涉案房屋。经质证，蒋福芳认可证据一，认为原告除应负担房租、押金外，还需负担水电费、垃圾费；认可证据二、三；认可证据四的真实性，但不认可其证明目的，当时蒋福芳在老家，双方就解除合同没有达成一致意见。蒋福芳提交：证据一、北京京铁大方物业管理中心建达置业部与北京东方天瑞工程有限公司之间的《房屋租赁合同》及《证明》，证明北京东方天瑞工程有限公司承租涉案房屋后允许蒋福芳对外出租，蒋福芳有权对外出租及主张权利。证据二、照片，证明原告从未明确说过不再承租房屋并一直占用房屋，原告的设备一直放置在承租房屋内。证据三、水电费清单，证明原告拖欠被告水电费7256.50元。经质证，恒安卫士保安公司不认可证据一，认为该证据不能证明涉案房屋不是违建，也不能证明涉案房屋的消防是合规的；不认可证据二，当时涉案房屋已经无法继续使用了，消防部门说涉案房屋为违建，不让我公司继续在此承租，我公司员工张见青与蒋福芳打电话说了消防部门不让我公司继续承租了，但是因为蒋福芳在老家不能回来解决，所以我公司就给蒋福芳发送短信告知他解除合同后搬走了，照片中的物品均为搬家遗弃的废品，搬家时已经告诉被告已经搬清了，其余废品不要了，不存在用废品占用房屋的情况；认可证据三，同意在剩余房租中予以扣除。经审理查明：恒安卫士保安公司与蒋福芳系房屋租赁合同关系，恒安卫士保安公司承租蒋福芳使用的北京市丰台区丰台西路五场锅炉房南院房屋（以下简称五场锅炉房南院）。2018年11月16日，恒安卫士保安公司向蒋福芳支付2018年12月1日至2019年12月1日房屋租金10万元及押金1万元。2018年12月1日，蒋福芳（出租方、甲方）与恒安卫士保安公司（承租方、乙方）签订书面《房屋租赁合同》约定，甲方将五场锅炉房南院租赁给乙方使用，租赁期限自2018年12月1日至2019年12月1日，租期一年。房屋年租金为10万元，租金一年一付，押金1万元。在乙方租赁期内，乙方所使用的水、电、取暖费、网费等费用自理。乙方租赁此处房屋的用途为公司内部食堂，如该项目的无法实现，乙方有权退租，剩余租金和押金甲方应予退还。2019年6月15日，恒安卫士保安公司因故停业。2019年6月25日，恒安卫士保安公司员工张见青向蒋福芳发送短信告知蒋福芳其不再承租五场锅炉房南院。恒安卫士保安公司已于2019年6月25日前搬离五场锅炉房南院。另查，五场锅炉房南院为北京东方天瑞工程有限公司自北京京铁大方物业管理中心置业部处承租，租赁期限为2018年1月1日至2018年12月31日，北京东方天瑞工程有限公司允许蒋福对外出租。本案审理过程中，蒋福芳主张恒安卫士保安公司尚拖欠水电费7256.50元，恒安卫士保安公司于庭审后书面表示认可这一事实，并同意在剩余房租中予以扣除。上述事实，有原告恒安卫士保安公司提交的《房屋租赁合同》、《情况说明》、建设银行客户交易明细两张、短信记录，被告蒋福芳提交的《房屋租赁合同》、《证明》、水电费清单以及双方当事人陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照上述规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，恒安卫士保安公司与蒋福芳签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。《房屋租赁合同》中明确约定，恒安卫士保安公司租赁房屋的用途为公司内部食堂，如该项目的无法实现，恒安卫士保安公司有权退租，剩余租金和押金蒋福芳应予退还。故该合同约定了恒安卫士保安公司一方解除合同的权利。现恒安卫士保安公司因故无法继续使用房屋，并在2019年6月25日以短信形式通知蒋福芳其不再承租，故《房屋租赁合同》已于2019年6月25日解除。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现《房屋租赁合同》已解除，双方权利义务关系终止，故恒安卫士保安公司要求蒋福芳退还剩余房租及押金的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。关于剩余房租的金额，恒安卫士保安公司主张退还2019年6月15日至2019年12月1日房租45205元，但其未提交相关证据证明实际搬离时间，且蒋福芳仅认可其于2019年6月15日停业及在2019年6月25日收到恒安卫士保安公司员工张见青发送的解除合同的短信，并不认可其已于当天搬离，故本院根据《房屋租赁合同》的约定及合同已于2019年6月25日解除的事实认定剩余房租金额为42465.75元（10万元/365天*155天）。恒安卫士保安公司表示其认可拖欠水电费7256.50元的事实并同意在剩余房租内扣除，对此，本院不持异议，故蒋福芳应退还恒安卫士保安公司剩余房租35209.25元（42465.75-7256.50=35209.25元）。关于押金的具体数额，双方于庭审中均认可恒安卫士保安公司已交纳押金1万元，故蒋福芳应退还押金数额为1万元。关于蒋福芳主张恒安卫士保安公司占用房屋的辩称，其提交的照片不足以证明此主张，且恒安卫士保安公司对此不予认可，故其辩称，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、蒋福芳于本判决生效之日起十日内退还北京恒安卫士保安服务有限公司剩余房租35209.25元、押金10000元；二、驳回北京恒安卫士保安服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费598元，由原告北京恒安卫士负担114元（已交纳），由被告蒋福芳负担484元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 蔡 琴二〇二〇年六月二十三日书记员 吴艳萍