江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0507民初2273号原告：毕秀文，男，1983年2月11日生，汉族，住江苏省灌南县。委托诉讼代理人：万宇，岳延彬，江苏谊沣宏睿律师事务所律师。被告：刘少军，男，1978年11月22日生，汉族，住江苏省阜宁县三灶镇王集村****，现住江苏省苏州市高新区。原告毕秀文与被告刘少军、苏州乐宜居房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案受理后，依法由审判员舒馨适用小额诉讼程序进行审理，因被告刘少军下落不明，本院依法向被告刘少军公告送达起诉状副本及开庭传票，并裁定适用简易程序于2020年9月4日公开开庭进行了审理。审理中，原告自愿申请撤回对被告苏州乐宜居房地产经纪有限公司的起诉，本院裁定予以准许。原告毕秀文及其委托诉讼代理人万宇到庭参加诉讼。被告刘少军经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告毕秀文向本院提出诉讼请求：1、判令解除被告刘少军、原告签订的《房屋租赁合同书》；2、判令被告刘少军返还原告租房保证金1200元、租金11000元(2019年9月23日至2020年9月23日期间)、违约金1200元、装修损失3500元、律师费6000元，共计人民币22900元；3、判令被告苏州乐宜居房地产经纪有限公司对上述费用承担连带赔偿责任并返还原告中介费1200元；4、本案诉讼费用由两被告承担。审理中，原告毕秀文自愿放弃第三项诉讼请求。事实与理由：2018年8月29日，原告经被告苏州乐宜居房地产经纪有限公司介绍与被告刘少军签订《房屋租赁合同书》，合同约定，被告刘少军将位于苏州市相城区租赁给原告居住使用，租期自2018年9月23日起至2021年9月22日止，房屋租金为1200元/月，租房保证金1200元，付款方式为12个月支付一次，中介服务费1200元由原告承担。原告如约支付了保证金1200元及第一期的租金14400元，并支付给被告二中介服务费1200元。后被告刘少军于2018年11月18日找到原告，以急需用钱为由，要求原告支付2019年9月23日至2020年9月23日的租金，并同意将年租金降为11000元，原告遂于当日向被告刘少军支付了租金11000元，被告刘少军向原告出具了收条。2019年9月9日被告刘少军突然通知原告搬离租赁房屋，法院要拍卖，2019年9月23日原告被迫搬离房屋。经原告调查，被告刘少军因多起合同纠纷，致使该租赁房屋早已被法院依法查封，并被苏州市姑苏区人民法院裁定依法拍卖，2020年3月24日租赁房屋新房东联系原告，告知其取得涉案房屋所有权，不得使用房屋。原告认为，两被告在签订房屋租赁合同时，隐瞒房屋被多次查封拍卖的事实，导致原告在租赁过程中不能正常居住使用，属违约行为，给原告造成较大的经济损失和精神压力，原告配偶因该房屋租赁纠纷事宜患上精神障碍病症。对于上述费用，双方多次协商未果，为了维护自己的合法权益，原告无奈诉诸法院，望判如所请。被告刘少军未应诉答辩。经审理查明，2018年8月28日，原告毕秀文作为承租方乙方、被告刘少军作为出租方甲方、苏州乐宜居房地产经纪有限公司作为中介方，共同签订《房屋租赁合同书》一份，载明甲方同意把人民新村54幢202室房屋租给乙方，并保证该房的合法出租性，乙方所租房屋仅为居住使用；租期自2018年9月23日起至2021年9月22日止；租金为每月1200元，租房保证金1200元，相当于1个月租金；付款方式为乙方每12个月支付一次，第一次租金及保证金在签订本合同时即时支付，以后租金按规定的付款期限提前30天将下期房款支付给甲方；甲方在收到第一次租金当日将乙方能正常居住的卡、证、钥匙等交给乙方；签订合同时，乙方应支付中介服务费1200元给中介方；乙方承担在租赁时发生的水费、电费；租房保证金存放于甲方作为履约保证金，不计利息，主要用于对合同期满终止时，甲方对乙方在租赁期内发生的基本费用包括房租、房内物品损坏、短缺等扣除清算后一次性不计利息退还乙方；合同第九条违约处理中第3种情形约定如甲方擅自提前终止本合同，应按一个月租金向乙方支付违约金，并退回剩余房款及保证金。合同另约定其他权利义务事项。合同签订后，原告毕秀文向被告刘少军交付了第一年的租金14400元及保证金1200元，刘少军向毕秀文交付了涉案房屋。2018年11月18日，被告刘少军向原告毕秀文出具《房款收条》一份，确定毕秀文向其交付2019年9月23日至2020年9月23日期间的租金11000元。又查，涉案房屋位于苏州市相城区，登记所有权人为案外人张海燕，共有权人为被告刘少军。该套房屋在本案租赁合同签订前后被多家法院查封、轮候查封。再查，原告毕秀文为本案诉讼事宜，与江苏谊沣宏睿律师事务所签订《聘请律师合同》一份，约定由江苏谊沣宏睿律师事务所指派律师作为原告毕秀文在本案中的代理人。原告毕秀文支付了律师费6000元。原告毕秀文陈述，2018年11月，刘少军找到其称急着用钱，让其以前支付2019年9月23日至2020年9月23日房租，租金优惠至11000元全年，故其通过微信和支付宝向刘少军指定的账户支付3000元、8000元，刘少军遂向其出具了收条。2019年9月，其接到苏州市姑苏区人民法院通知，涉案房屋早已在本案租赁合同签订前被该院查封，因进入拍卖程序，要求其搬迁，其与刘少军就退款事宜协商无果后，于2019年10月7日搬离涉案房屋。对此，原告毕秀文提供其与刘少军之间的微信聊天记录截图及涉案房屋拍卖公告的网页打印件予以证明。审理中，苏州乐宜居房地产经纪有限公司来院陈述，毕秀文已经向刘少军支付了第一年的租金及保证金，2019年9月其工作人员找毕秀文和刘少军的妻子协商，后来未协商成功。以上事实有原告提供的房屋租赁合同书、收条、不动产权复印件、微信聊天记录打印件、微信转账记录打印件、支付宝转账记录打印件、房屋拍卖信息网页打印件、聘请律师合同及当事人陈述等证据予以证实，本院予以认定。本院认为，根据原告毕秀文提供的证据，可以认定原告毕秀文与被告刘少军形成了房屋租赁合同关系，双方签订的房屋租赁合同系真实意思的表示，于法不悖，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行。因涉案房屋在本案房屋租赁合同成立前即已被人民法院查封，并于2019年10月作为被告刘少军及案外人张海燕的财产进入司法拍卖程序，本案房屋租赁合同事实上已经无法履行，故原告毕秀文请求解除与被告刘少军签订的房屋租赁合同的请求应予支持。关于原告主张返还的2019年9月23日至2020年9月23日期间的租金11000元及租房保证金1200元，原告陈述其于2019年10月7日搬离，该陈述与其提供的房屋拍卖信息网页打印件可以相互印证，故本院对其陈述予以采信，被告刘少军应向原告毕秀文返还2019年10月8日至2020年9月23日期间的租金10542元（取整）及租房保证金1200元，合计11742元。根据原告毕秀文提供的证据及陈述，被告刘少军并未向原告告知涉案房屋被查封并可能进入拍卖程序的事宜，现因被告刘少军未履行其债务导致涉案房屋进入司法拍卖程序，应视为被告刘少军违反了合同约定，故被告刘少军应根据合同约定承担违约金1200元。关于原告毕秀文主张的装修损失3500元，原告未能提供任何证据予以证明其装修情况及损失，本院不予支持。关于原告毕秀文主张的律师费6000元，双方签订的房屋租赁合同对此并无约定，故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告毕秀文与被告刘少军于2018年8月28日签订的《房屋租赁合同书》解除。二、被告刘少军应于本判决生效之日起十日内返还原告毕秀文租金10542元、租房保证金1200元，并向原告毕秀文支付违约金1200元，合计12942元。（上述款项如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户或苏州市相城区人民法院，开户行：中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，账号：32201997436050630022023789）如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告毕秀文的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取为186元，由被告刘少军负担。（原告毕秀文预交的诉讼费用，由本院退还，被告刘少军应负担的诉讼费用186元，应于本判决生效之日起十日内支付至苏州市相城区人民法院诉讼费专户，收款银行中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，收款账号：32250199743600001331051424）。公告费300元，由被告刘少军负担（该费用原告毕秀文已支付，由被告刘少军在履行本判决时一并支付给原告毕秀文）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员 舒 馨二〇二〇年十月二十八日书记员 薛海燕