北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初28420号原告：赵凡迪，女，1987年5月16日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：盛楠（系赵凡迪之夫），男，1986年12月12日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：北京快乐居房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区书院南街12号院2号楼7层708。法定代表人：张蕾。原告赵凡迪诉被告北京快乐居房地产经纪有限公司（以下简称快乐居公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人盛楠到庭参加诉讼。被告快乐居公司经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。赵凡迪向本院提出诉讼请求：1.判令解除赵凡迪与快乐居公司签订的《北京市房屋租赁委托合同》及《补充协议》；2.判令快乐居公司向赵凡迪支付拖欠的2019年11月和2019年12月的租金6000元；3.诉讼费由快乐居公司负担。事实与理由：2019年7月30日，赵凡迪与快乐居公司签订《北京市房屋租赁委托合同》，约定快乐居公司承租赵凡迪所有的位于北京市房山区××号楼×单元705。合同期限自2019年7月30日至2021年7月30日止，共计24个月。月租金3000元，按季度支付。2019年10月30日为第二次支付时间，快乐居公司应支付租金6000元。可是在赵凡迪依约将房屋租赁给快乐居公司后，快乐居公司违反合同约定，拖欠房租。赵凡迪多次微信追讨，快乐居公司联系人以其不在快乐居公司工作为由说此事不归他管了，然后就是不再答复。直至赵凡迪短信发送解除合同声明后，又答复说公司没有钱支付。依照双方签订的合同第八条第四项之约定，未按约定支付租金达15日以上又无正当理由的，赵凡迪有权单方面解除合同。快乐居公司的行为已严重侵犯了赵凡迪的合法权益，请求法院依法支持赵凡迪的诉讼请求。快乐居公司未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：赵凡迪及其夫盛楠系房山区×号院×号楼×层×单元705房屋（即房山区×号楼×单元705房屋）所有权人。2019年7月30日，赵凡迪（委托方、甲方）与快乐居公司（受托方、乙方）签订《北京市房屋租赁委托合同》，约定：赵凡迪将其所有的位于北京市房山区×号楼×单元705房屋委托快乐居公司出租。该房屋为楼房2室1厅1卫，面积为80平方米。委托出租权限，即乙方受托权限为：（一）以甲方名义委托出租该房屋并办理与承租方之间的洽谈、联络、签约事宜；（二）代甲方向承租方收取租金；（三）监督承租方按照房屋租赁合同的约定履行其他义务；（四）乙方在授权范围内签署的合同文件，甲方均认可。出租委托期限：（一）出租委托期自2019年7月30日至2021年7月30日，共计2年，出租委托期限的变更由双方书面另行约定；（二）甲方应于2019年7月30日前将该房屋交付给乙方；（三）出租委托期限满或本合同终止后，如乙方仍有客户居住该房，乙方提前告知甲方，甲方配合将租期延长，但最长不超过3个月，延长期内，乙方应按委托期标准向甲方支付租金。租金标准3000元/月，按季度缴费；（第一年）租金标准为3000元/月，按季度缴付，具体付款日期：第一次2019年7月30日（6000元），第二次2019年10月30日（6000元），第三次2020年1月30日（9000元），第四次2020年4月30日（9000元）；（第二年）租金标准为3300元/月，按季度缴付，具体付款日期：第一次（空白）年7月30日（9900元），第二次2020年10月30日（9900元），第三次2021年1月30日（9900元），第四次2021年4月30日（9900元）；委托期内甲方同意2年预留出60个自然日作为乙方工作期，在工作期后于2019年7月30日开始计算租金，甲方同意工作期内的租金收入作为乙方佣金，在第一次付款中扣除。合同的解除：（一）经甲乙双方协商一致，可以终止合同；（二）出现任何不可抗力的情形导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除，甲乙双方互不承担违约责任：1.该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁、危改范围的；2.因地震、火灾等不可抗力致使房屋损毁、灭火或造成其他损失的；（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.延迟交付该房屋达3日且未征得乙方同意的；2.交付的房屋不符合合同约定严重影响使用的；3.不承担约定的维修、装修义务致使乙方无法正常委托出租该房屋的；4.设备严重老化，供暖供电供气不足；（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同：1.未按约定支付租金达15日以上的又无正当理由；2.擅自改变房屋用途的；3.保管不当或不合理使用导致附属品、设备设施损坏并拒不修理或赔偿的。违约责任：（一）出租代理期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金；（二）租赁期内及租赁期满合同终止后三个月之内，甲方不得与该房屋租赁人自行成交，否则应向乙方支付租金的100%作为赔偿。合同同时约定了双方的其他权利义务。落款为委托方赵凡迪签字、受托方快乐居公司盖章及房屋管理员王世豪签字。《北京市房屋租赁委托合同》签订后，赵凡迪与快乐居公司又签订了《补充协议》，约定：甲、乙双方签订房屋出租委托合同后，乙方由于自身原因未能向甲方履行合同规定义务，则甲方可单方面解除合同，同时乙方同任何其他第三方签订的租赁合同自动失效，甲方不向任何第三方履行任何义务，甲方有权收回房屋所有权；甲、乙双方签订房屋出租委托合同后，当乙方同其他任何第三方因租赁问题产生纠纷时，甲方不承担任何责任，由乙方和其他第三方自行通过协商或正常法律途径解决；甲、乙双方签订房屋出租委托合同后，乙方可与其他任何第三方签订房屋租赁合同，但租赁期不得超过甲乙双方所签订房屋出租委托合同中规定的时间周期（两年），否则甲方可单方面解除合同；双方签订房屋出租委托合同后，两年满后如继续签订下一个租赁合同，则无免租期，全年按照12个月进行租金支付；乙方同意将免租期分成两个季度扣除，第一季度于（2019年7月30日）第二季度于（2019年10月30日），于（2020年1月30日）起将按照每季度9000元的价格付款给甲方；合同同时约定了双方的其他权利义务。该协议仅有快乐居公司盖章。庭审中，赵凡迪表示认可该协议效力。对于该协议的签订时间，赵凡迪称系《北京市房屋租赁委托合同》之后几天，但具体日期记不清了。合同签订后，赵凡迪依约交付了涉案房屋，快乐居公司支付房租至2019年10月30日。快乐居公司将涉案房屋另行出租给汪艳丽。后因快乐居公司未按时于2019年10月30日支付第二次租金，赵凡迪找到签约时的快乐居公司工作人员王世豪催要租金，并曾向王世豪表示过要解除合同，但王世豪称其已离职，赵凡迪无法联系到快乐居公司负责人。庭审中，赵凡迪认可于2019年12月31日自汪艳丽处拿到涉案房屋钥匙并收回房屋。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据查明的事实，赵凡迪与快乐居公司签订的《北京市房屋租赁委托合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应该按照合同约定全面履行自己的义务。上述合同名为委托合同，实质双方之间的权利义务关系是赵凡迪将涉案房屋交付快乐居公司，快乐居公司向赵凡迪支付租金，双方之间系房屋租赁合同关系。快乐居公司作为承租人，应当按约支付租金。按照涉案合同约定，快乐居公司未按约定支付租金达15日以上又无正当理由的，赵凡迪有权单方面解除合同。根据本案查明的事实，在快乐居公司未按涉案合同约定支付租金超过15日且无法联系的情况下，赵凡迪已于2019年12月31日收回涉案房屋，故本院确认涉案《北京市房屋租赁委托合同》及《补充协议》于2019年12月31日解除。快乐居公司已支付租金至2019年10月30日，故对于赵凡迪要求快乐居公司支付2019年11月和2019年12月租金的诉讼请求，本院予以支持。但对于租金的具体数额，因双方约定2年预留60个自然日作为免租期（乙方工作期），且免租期于租赁开始后的第一、二个季度分别扣除，考虑到租金按季度支付情况及交易习惯，本院酌情确定快乐居公司应支付赵凡迪的2019年11月和2019年12月租金数额为4000元。赵凡迪主张过高部分，本院不予支持。快乐居公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认赵凡迪与北京快乐居房地产经纪有限公司签订的《北京市房屋租赁委托合同》及《补充协议》于2019年12月31日解除；二、北京快乐居房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付赵凡迪租金4000元；三、驳回赵凡迪其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由北京快乐居房地产经纪有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 于晓君二〇二〇年七月二十日法官助理 王得壮书 记 员 王 佳