河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0311民初5015号原告：袁文杰，男，汉族，1968年5月12日生，住河南省伊川县。委托诉讼代理人：刘畅、刘磊，河南航星律师事务律师，一般代理。被告：河南省智杰置业集团有限公司，住所地：河南省洛阳市西工区王城大道****101-103。统一社会信用代码：91410303171197717N。法定代表人：于俊义，董事长。委托诉讼代理人：寇智岩，河南智明律师事务律师，特别授权。第三人：洛阳正龙混凝土科技有限公司，住所，住所地：洛阳市西工区红山乡杨冢村社会信用代码：91410300597637717L。法定代表人：张涛。第三人：袁江龙，男，汉族，1991年10月10日生，住河南省洛阳市西工区。第三人：杨利强，男，汉族，1974年5月26日生，住河南省伊川县。第三人：董文生，男，汉族，1958年3月15日生，住河南省巩义市。原告袁文杰诉被告河南省智杰置业集团有限公司（以下简称智杰公司）、第三人洛阳正龙混凝土科技有限公司（以下简称正龙公司）、袁江龙、杨利强、董文生物权确认纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告袁文杰及委托诉讼代理人刘畅、刘磊、被告智杰公司的委托诉讼代理人寇智岩、第三人袁江龙、杨利强、董文生到庭参加了诉讼，第三人正龙公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。原告袁文杰向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告将其名下的智杰·丽都名邸项目2号楼2单元2601号、2701号2704号房屋归原告所有，并将房屋交付给原告、为原告办理房产证；2、本案诉讼费、保全费、保全担保费由被告承担。事实与理由：因原、被告与第三人正龙公司互负债务，经协商，三方于2015年2月6日签订《三方协议》，该协议约定被告将其开发的智杰·丽都名邸项目2号楼2单元2601号、2701号、2705号（后房管局登记房号为2704号）房屋以每套单价4660元/㎡，总价587719元的价格通过抵账方式给原告，用以抵消被告欠第三人正龙公司的商砼款、第三人欠原告的砂石款。由于协议签订时原告分别与第三人杨利强、董文生存在债权债务关系，经原告与第三人杨利强、董文生协商，二人均同意暂时将其中两套房屋的收据开至二人名下。故被告于2015年2月7日向第三人董文生出具了丽都名邸项目2号楼2单元2601号房屋587719元的购房收据、于2015年6月16日向第三人杨利强、袁江龙（袁文杰之子）分别出具了2号楼2单元2705号（后房管局登记房号为2704号）、2701号房屋各587719元的购房收据。其后由于洛阳市房地产价格快速上涨，被告一直未按照《三方协议》的约定向原告及各第三人履行房屋交付及办理房屋登记的义务。期间，原告以其他方式清偿了对第三人杨利强、董文生的债务，原告与该二人间的债权债务关系消灭。综上，原告认为，原告与被告及第三人之间的《三方协议》真实有效，且三方之间的债务转移行为已经完成，被告通过抵账方式收到购房款并出具了全款购房收据后，应当按照协议约定向原告履行交付房屋、办理房屋登记的义务。故原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求人民法院依法查明事实，支持原告诉讼请求。被告智杰公司辩称：第一、原告与答辩人及第三人洛阳正龙混凝土科技有限公司（以下简称：“正龙公司”）签订的《三方协议》并没有生效，且已经撤销。原告基于《三方协议》向答辩人主张交付房产的诉求不能成立。2015年2月6日，原告与答辩人及第三人正龙公司签订了一份《三方协议》，该协议约定：正龙公司欠原告砂石款，答辩人欠正龙公司商砼款，因三方互负债务，答辩人将其开发的丽都名邸项目2-2-2601、2-2-2701、2-2-2705三套商品房暂时按照总结1763157元（具体价格以房管局核定面积为准）多退少补，以抵账形式给乙方。该合同另约定：三方互开收据，三方收据同时开具后，三方之间对应的债务相互抵消。协议生效后此房不予退换。但《三方协议》签订后，但第三人正龙公司却迟迟不肯给答辩人出具收据，后经答辩人多次催问，正龙公司回复其回公司后了解，正龙公司与袁文杰之间不存在任何债权债务关系，与袁文杰砂石厂的债务系磐石公司，并非正龙公司，三方协议之间不存在三方互负债务的基础，故于2017年1月9日向我公司下函要求我公司停止办理该房屋的抵账行为，并撤回该转让。依据《三方协议》的约定，三方协议的签订基础就是三方存在互负债务的情况，且三方收据同时开具后，三方之间相对应的债务才相互抵消，协议生效，但截止目前正龙公司都没有给答辩人出具债务抵消的收据，并明确表示其与原告之间根本不存在互负债务，并且撤销了协议作出的债权转让的意思表示，故该协议并没有生效，原告基于未生效的协议向答辩人主张交付房屋的诉讼请求不能成立。原告与答辩人签订的《三方协议》实际上是以房屋抵账协议，其本质为代物清偿，代物清偿属于实践性法律行为，若仅有代物清偿合意，而未实际履行物权转移的，原债务并未消灭，故原告以没有实际履行的代物清偿协议向答辩人主张其享有房屋所有权，并要求支付房屋的诉求没有法律依据。原告与答辩人虽签订了代物清偿协议，但实际房屋并没有交付给原告，也没有与原告签订正式的商品房买卖合同，该协议根本没有履行，且答辩人与第三人的债权债务关系至今也没有抵消，在债务没有抵消的情况下原告仅仅以《三方协议》要求答辩人交付房屋没有法律依据，该房屋并没有发生物权变动，原告的主张于法无据，应予驳回，原告认为其与第三人存在债务，可向第三人正龙公司主张债权。第三、原告自2015年2月6日就与答辩人签订了抵代偿协议书，但一直没有向答辩人主张协议的履行且至今向答辩人主张已经超过法定诉讼时效。第三人袁江龙述称：在协议签订之时，我们是拿到正龙公司的现金收据到智杰公司换的房产收据。所以我认为我们这收据是有效的，三方协议是和我父亲签的，当时他是考虑房屋办理手续比较麻烦，一直委托我处理，所以房子就直接办到我名下。第三人董文生述称：2015年2月7日，智杰公司财务上开了收据，袁文杰原来他从我这借的款，这房子是袁文杰的，现在大部分款项还完了。第三人杨利强述称：对事实部分无异议，我们之间是合伙关系，没有纠纷，当时有部分砂石款，所以开收据开到了我的名下。第三人正龙公司未到庭，亦未向法庭提交书面意见及证据。当事人围绕其诉讼请求依法向法庭提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，结合庭审情况，本院认定事实如下：原告提交的2015年2月6日甲方为智杰公司、乙方为正龙公司、丙方为原告的《三方协议》复印件载明：“甲方从揽翠城项目施工方工程款中扣除的应付给乙方的商砼款，未支付完毕。乙方欠丙方砂石款。鉴于甲、乙、丙三方存在的负债关系，现经三方充分协调，在平等自愿的基础上达成如下协议：甲方将其开发建设的智杰．丽都名邸项目2-2-2601、2-2-2701、2-2-2705三套商品房，现暂按总额壹佰柒拾陆万叁仟壹佰伍拾柒元整（小写1763157元）（每套面积126.12m，单价4660元/m，每套房价587719元。最后以房管局核对面积为准，房价多退少补），以抵账形式给丙方。三方互开收据，作为乙方收到甲方的商砼款，丙方收到乙方的货款，甲方收到丙方的购房款；三方收据同时开具后，三方之间相对应的债务相互抵消。协议生效后此房不予退换。本协议一式三份，签字盖章后，各执一份，具有同等法律效力”。被告对《三方协议》的真实性不予认可，称该协议为复印件，恰恰证明该协议已经于2017年之前予以撤销，三方目前均没有原件。另该协议约定甲方将其三套房屋以抵账形式给原告，三方互开收据，三方收据同时开具后，三方之间相对应的债务相互抵消协议生效后此房不予退换。但截止目前，第三人正龙公司并没有给被告出具抵消商砼款的收据，该债权债务至今并未抵销，且正龙公司发函告知被告，其与原告间不存在债权债务。从被告该辩称可知，该《三方协议》三方曾经签订过，故本院对该《三方协议》的真实性予以确认。原告提交的2015年2月7日，被告向第三人董文生出具《智杰．丽都名邸员工内部团购申请书》一份，载明：董文生以内部员工资格团购2-2-2601室，暂定面积约126.12平方米，暂定总价为587719元，本申请书签定之日起15日内付清总房款。所有付款日期以申请人或银行有效票据开具日期为准。同日，被告向第三人董文生出具《收据》一份，载明收到董文生的购房款587719元。2015年6月16日被告分别向杨利强、袁江龙出具《收据》各一份，载明：收到袁江龙2-2-2701号购房款587719元；收到杨利强2-2-2701号购房款587719元。被告对该证据真实性无异议，但对证明方向有异议，故本院对该证据的真实性予以确认。被告提供2017年1月9日第三人正龙公司向其发的函件，内容为：因种种原因，正龙公司需要撤回转让，请被告收到本函件后，停止办理涉及该房产的网上签约和预售登记，以及相关财产权益转移手续。原告对该证据有异议，认为其并没有收到正龙公司该份函，对原告没有约束力，认为该函内容与《三方协议》相违背，不应得到采信。因该函加盖有正龙公司的公章，结合原告辩称，本院对该函的真实性予以确认。上述《三方协议》、《智杰．丽都名邸员工内部团购申请书》及《收据》出具后，被告未与第三人董文生、杨利强、袁江龙签订《商品房买卖合同》，未将涉案房屋交付给第三人，涉案房屋至今仍登记在被告名下。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告提供的关键证据《三方协议》约定，原、被告及第三人正龙公司三方各执一份，但原告现仅有复印件，被告称三方均无原件，正龙公司已告知被告，其与原告之间不存在债权债务关系，该协议并未生效，已经撤销。被告向第三人董文生出具《智杰·丽都名邸员工内部团购申请书》、向第三人杨利强、袁江龙出具《收据》后，均未与第三人签订《商品房买卖合同》，未进行备案登记，未向第三人进行交付，涉案房屋至今仍登记在被告名下。因该《三方协议》为复印件，原告与正龙公司之间是否存在债权债务关系，原告未提供相关证据予以证明。该签订协议后，原件为何被收回，三方债权债务关系是否真实存在，三方是否已经按协议实际履行，债务是否已经抵消，原告提交的证据不能予以证明。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。故对原告要求确认涉案房屋归其所有，被告将涉案房屋交付原告并办理房产证，本院不予支持，对原告的诉讼请求依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告袁文杰的诉讼请求。本案受理费减半收取10334元，保全费5000元，由原告袁文杰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  赵拥军二〇二〇年十月十九日书记员  许梦琪