辽宁省丹东市元宝区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0602民初553号原告：周恩宝，男，1987年4月14日出生，汉族，无职业，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：梁慧生，丹东市振安区方泽法律服务所法律工作者。被告：凌峰，男，1964年7月16日出生，汉族，无职业，住丹东市元宝区。被告：丹东双兴房地产开发有限公司，住所地丹东市元宝区山上街455-1-1号。法定代表人：张文涛，董事长。委托诉讼代理人：林杰义，丹东市振兴区法研法律服务所法律工作者。第三人：周恩龙，男，1989年3月4日出生，汉族，丹东市美年大健康体检中心工作人员，住丹东市元宝区。委托诉讼代理人：张琦，辽宁万鹏律师事务所律师。原告周恩宝诉被告凌峰、丹东双兴房地产开发有限公司（以下简称双兴房地产公司）、第三人周恩龙所有权确认纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周恩宝的委托诉讼代理人梁慧生、被告凌峰、被告丹东双兴房地产开发有限公司的委托诉讼代理人林杰义、第三人周恩龙的委托诉讼代理人张琦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令丹东市元宝区建筑面积103.81平方米的房屋归原告所有；2、两名被告协助原告办理该房屋的不动产登记证书；3、两名被告赔偿原告未及时办理房屋产权证产生的损失（以30万元为基数，自2014年9月30日起按年利率6%计算至被告可以为原告办理产权登记之日止）。事实和理由：2014年8月凌峰告知原告生父其有权合法销售涉案商品房，将丹东市元宝区房屋卖给原告生父周国庆。2014年9月30日，原告生父出于对凌峰的信任将房价全款30万元交给凌峰并对502室房屋进行装修，之后原告生父周国庆允许其侄子周恩龙居住其中。2016年5月30日原告生父逝世，原告生父在世时凌峰与双兴房地产公司一直未取得该房屋的商品房预售许可证，也未与原告生父签订书面协议，致使原告生父生前一直无法取得该套房屋的不动产登记证书。原告后来得知凌峰既无房地产开发资质又无中介资质，双兴房地产公司将A12号楼的建设开发权转让给凌峰并委托没有取得工商营业执照的房地产中介服务机构销售涉案房屋，违反《城市房地产开发经营管理条例》及《商品房销售管理办法》中的多条规定，存在多项违法违规情节。双兴房地产公司证明涉案房产已备案系凌峰所有，其存在“一房二卖”的违法违规情节。因凌峰与双兴房地产公司共同的违法违规销售一手商品房屋行为，造成原告至今无法取得涉案房屋的不动产登记证书。原告生父周国庆生前留有遗嘱，全部遗产由原告继承，该遗嘱的有效性已由元宝区法院作出的（2016)辽0602民初1385号民事判决书予以确认，原告作为周国庆的遗产继承人，有权继承周国庆购买的丹东市元宝区房屋，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，望予以依法判决。被告凌峰辩称：不同意原告诉讼请求，1、2013年被告与双兴房地产公司签订了协议，凌峰系山水龙城12号楼所有房屋的权利人，对该房屋的销售和使用有支配权；2、涉案房屋被告与周国庆仅达成口头约定，未签订书面购房合同，周国庆仅支付部分房款，原告称涉案房屋系周国庆全款30万元购买与事实不符；3、原告称其对案涉房屋享有继承权，但未提供相关收据证明凌峰收到房款，同时因周国庆非涉案房屋的所有人，原告无权主张占有继承。被告双兴房地产公司辩称：涉案房屋由我公司委托凌峰全权处理销售，我公司配合凌峰办理相关手续。涉案房屋与我公司无直接关系，我公司同意凌峰的意见。第三人周恩龙陈述：涉案房屋系第三人叔叔周国庆同意第三人装修并居住，周国庆在世时被告凌峰从未要求第三人搬离亦未向第三人要过房款。第三人父亲说过该房屋的购买手续齐全，只是因为周国庆突然逝世第三人家找不到购房手续，被告凌峰系虚构事实。周恩宝与凌峰的谈话录音可以证实其于2014年9月30日收到502室30万元房款的事实。现凌峰和**联合把第三人居住的502室房款变成201室房款，肆意分配周国庆的款项，实际是对其财产的侵占。经审理查明，2013年11月12日，被告凌峰（甲方）与被告双兴房地产公司（乙方）签订《协议书》，主要内容为：“根据青龙山棚户区改造项目即山水龙城住宅小区规划方案，山水龙城住宅小区A12号楼因凌峰现居住房屋拆迁工作没有落实未能建设。为了使拆迁工作顺利进行，完善山水龙城小区建设。经甲、乙方协商，乙方将山水龙城住宅小区A12号楼的开发建设权委托给甲方，具体事项签定如下协议：一、甲方依照乙方提供的山水龙城住宅小区A12号楼的建设文件，完善该楼的建设工程手续，并承担发生的相关费用。二、乙方提供的建设文件包括：土地文件、规划图、建设工程规划许可证（2007048）、A12号楼工程施工图。三、施工中由甲方负责选择A12号楼各分项工程的具有施工资质的施工单位，甲方承担全部建设费用。甲方负责选择具有相应资质的建设监理单位监理工程施工，并承担相关费用。如期间发生施工质量、安全事故、农民工工资纠纷等由甲方承担全部责任。四、甲方全权处置A12号楼的房屋销售，所有收入归甲方所有。甲方在处置A12号楼房屋中须符合房产部门要求销售商品房的相关规定。五、甲方负责A12号楼的各项税费缴纳……六、乙方负责配合甲方办理A12号楼全部手续。七、甲方在建设过程中应保证建筑外饰、园区环境与原有建筑、园区景观协调一致，交通顺畅。八、甲方的有关《城市房屋拆迁补偿协议》双方另行签订。九、甲方一次性支付给乙方人民币玖拾万元整(￥900000元)，作为管理费用。十、甲方根据施工合同金额及相应各项分部、分项工程造价金额出具工程发票，甲方全权处置的A12号楼房屋销售收入由乙方出具全部销售不动产品正式发票……”。2017年1月19日，案外人赫勇向辽宁省丹东市振兴区人民法院提起民事诉讼，请求判令凌峰给付赫勇借款30万元及利息（利息以30万元为本金，自2016年8月31日起至实际给付之日止，按照年利率6%计算）。该法院经审理查明：2014年12月31日凌峰向赫勇借款30万元，并为赫勇出具借条一份，双方未约定借款利息和期限，该笔借款凌峰未偿还给赫勇。2017年3月15日，丹东市振兴区人民法院作出（2017）辽0603民初297号民事判决，判决：凌峰于判决生效后3日内偿还赫勇借款30万元及利息（利息以30万元为本金，自2016年8月31日起至实际给付之日止，按照年利率6%计算）。2017年11月3日，被告凌峰（甲方）与案外人周思仪的监护人**（乙方，公民身份号码2106021979××××××××）签订《协议书》，约定：“一、甲方系以丹东市双兴房产开发公司名义开发的坐落在丹东市元宝区，建筑面积为111.95平方米房屋的实际开发人。二、甲方确认其收到的周国庆2014年9月给付的人民币30万元和2014年10月给付的人民币10万元，两笔款项共计40万元（肆拾万元整）系国庆给其女儿周思仪购买的上述房屋的款项。除此之外，甲方尚有欠周国庆工程款人民币43200元（肆万叁仟贰佰元整），周国庆生前表示一并作为给其女儿的购房款。三、乙方作为周思仪的监护人同意代为继续履行周国庆购买的上述房屋并补齐房屋差价款人民币149335元（壹拾肆万玖仟叁佰叁十伍元整）。即总房价为人民币593335万（伍拾玖万叁仟叁佰参拾伍元整）减去周国庆已支付的肆拾万元整及甲方欠周国庆工程款肆万叁仟贰佰元整抵顶房款。在签订本协议书时一次性付清。四、上述房屋甲方已交付给乙方，甲方在收到乙方补齐的房屋款项的同时代表丹东市双兴房产开发公司叫与周思仪签订商品房买卖合同并登记备案，并交付上述商品房，房买卖合同(已备案)、房屋销售发票、进户通知单。五、乙方承诺周国庆遗产内部分割事宜与双兴房产开发公司及甲方不发生法律关系……”。2017年12月1日，双兴房地产公司向案外人周思仪出具《入住通知单》，主要记载：“周思仪：山水龙城383#楼1单元201号业主的回迁房手续已经齐全，请于2017年12月1日到物业公司依次办理相关手续，以确保顺利入住。”被告凌峰于2018年2月7日向本院提起民事诉讼，请求判令周国有、吴殿萍、周恩龙将位于丹东市元宝区房屋倒出返还给凌峰。该案中凌峰在2018年4月3日的法庭笔录（第6页）中自认：“2014年我开始建的房子，8-9月份时周国庆找我说要给他二哥买房，定的502室，之后又定了201和202室，201室给他姑娘周思仪，202室没说给谁，就说他都要了，9月30日周国庆付我30万元，10月份又给了10万元，我给财务打的条就写的收到多少钱，也没标明具体是哪处房子，因为他这三处房子是个整体，12月份周国庆让我到赫勇处拿30万元，周国庆说是他的钱，让我把钱拿走并让我给赫勇打条，当时周国庆在深圳，我去找赫勇拿钱时，赫勇让我怎么打条我就怎么打的，赫勇还说他把条给周国庆，而且这笔钱周国庆已经明确说了钱已经还给赫勇了，他说等算账时再把我打的条子抽出来，这就是录音中说的70万元，三处房子都已经装修了，有两处入住了，就是涉案房屋和周思仪那处。这70万元中有20万元是给周国有的，剩下的房款让他儿贷款，等我房屋可以办理贷款时周国庆已经去世了，周国庆去世后赫勇拿着我打的30万元的条把我起诉了，法院已经判决了，赫勇的30万元我已经通过转账给他了。这样周国庆给我的钱就剩下40万元，我就找周国有，周国有说剩下的40万元他和周思仪一人一半，我说我没法给分这个钱。202室现在我已经给收回来了。关于201室，周思仪的法定监护人就是周国庆，后来我找到周思仪的母亲，她说40万元顶在这处房子，之前周国庆给我安排风，我欠他43200元工程款，都一起顶了，剩下的房款周思仪的母亲补上了，现在这处房子已经办理了商品房买卖合同（预售）。”2018年9月6日，本院作出（2018）辽0602民初236号民事判决，判决驳回凌峰的诉讼请求。凌峰对判决结果不服，上诉至丹东市中级人民法院，该院认为该案的争议焦点是凌峰要求周国有、吴殿萍、周恩龙返还案涉房屋是否有事实依据。凌峰陈述2015年初之所以同意周国有、吴殿萍、周恩龙入住案涉房屋是因为其与周国有的弟弟周国庆(已死亡)是朋友关系，周恩龙当时要结婚要求先装修，故其在周国有、吴殿萍、周恩龙未交纳房款的情况下同意先入住的。经审查，周国有、吴殿萍、周恩龙既没有提供任何关于合法占有该房屋的相关手续，也未否认凌峰关于与周国庆是朋友关系及周恩龙当时要结婚的陈述，只是辩解案涉房屋是周国庆购买后赠与他们的。众所周知，房屋作为不动产，其所有者通常都具备商品房买卖合同、购房发票、税收完税证明、入住通知单、房照等相关手续。周国有、吴殿萍、周恩龙虽然占有案涉房屋，但未提供任何手续证明其是合法占有该房屋，原判在未查清案件相关事实的情况下即驳回凌峰的诉讼请求，属认定事实不清。2019年1月23日，该院作出（2018）辽06民终1802号民事裁定，裁定撤销本院（2018）辽0602民初236号民事判决，发回本院重审。2019年12月23日，本院作出（2019）辽0602民初937号民事判决，认为该案的争议焦点应当为:第一，原告有没有主体资格，有没有权利要求被告倒房。第二，周国庆赠与是否有效。关于第一个争议焦点，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条规定“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”丹东双兴房地产开发有限公司委托凌峰代销，凌峰基于丹东双兴房地产开发有限公司授权，是主体担当，具有所有权权利，代行使所有人权利，凌峰具有诉权，是本案的诉讼担当，而非物权法第二百四十五条规定的占有保护请求权，凌峰应当享有物权法第三十四条规定的权利，有权处分涉案房屋。关于第二个争议焦点，吴殿萍、周恩龙是基于赠与行为，不能适用一年除斥期间。赠与是否有效应当先看是否有所有权，案外人周国庆没有交付房款、没有所有权，赠与合同属于效力待定，应当看凌峰是否追认，凌锋已经起诉，即没有追认。吴殿萍、周恩龙没有交付购房款，仅以涉案房屋系案外人周国庆赠与予以抗辩，但未能提供相应证据，周国庆亦未交齐房款，没有房屋所有权。吴殿萍、周恩龙只有交付房款才能继续居住涉案房屋。故凌峰要求吴殿萍、周恩龙倒房的诉请合理，本院予以支持。经本院审判委员会讨论决定，判决：吴殿萍、周恩龙于判决生效之日起十五日内将位于辽宁省丹东市元宝区房屋倒出，返还给凌峰。吴殿萍、周恩龙不服该判决，上诉于丹东市中级人民法院，该院以该案必须以另案审理结果为依据，而另案尚未审结为由中止审理。2019年8月22日，被告双兴房地产公司出具一份《证明》，内容为：“我公司于2013年10月与凌峰签订合约，将我公司山水龙城12号楼建筑权与盖楼的所有权给予凌峰（身份证号2106021964××××××××）所有（包括丹东市元宝区）。我公司证明，丹东市元宝区不动产已备案系凌峰所有。”2019年10月23日，丹东市不动产登记中心出具《不动产登记信息查询结果证明》，查询结果记载：“元宝区山上街383号1单元502室，自2016年12月15日至今未在我单位办理不动产登记。”至本次庭审，案涉房屋仍未在不动产登记中心办理不动产登记。涉案房屋由第三人于2015年底装修入住使用至今。另查，案外人周思仪、周恩逸曾向本院对周家萌、周恩宝、周国胜、周国有、周国辉、周国珍提起继承纠纷诉讼，请求判令：共同依法按份继承被继承人周国庆遗产。本院审理查明：被继承人周国庆于2016年5月30日离世，其生前与张新华（已于1994年4月28日离婚）育有一名儿子周恩宝（1987年4月14日出生）。……周思仪于2005年2月26日出生，出生医学证明显示，其父亲为周国庆（身份证号2106021965××××××××），母亲为**（身份证号码2106021979××××××××）。……周恩宝向本院提交《遗嘱》两份，主要内容如下：“立遗嘱人周国庆，身份证号码2106021965××××××××。本人现年51岁，在立遗嘱时精神正常、头脑清醒，具备完全民事行为能力。为防止可能发生意外，由多为亲属见证，我立本遗嘱，对我所有的财产，作如下处理:本人身故后，全部财产由独生子周恩宝（身份证号码440301198××××××××，电话136××××1033）继承。本遗嘱一式两份，我本人、周恩宝各持一份。特别嘱咐：此遗嘱为本人唯一遗嘱、永不更变。”上述内容均属打印，被继承人周国庆均在两份《遗嘱》的立遗嘱人处签名，落款日期均为2016年3月27日；周国辉均在两份《遗嘱》的见证人处签名，证人孙某在其中一份《遗嘱》的见证人处签名……。2018年7月20日，本院作出（2016）辽0602民初1385号民事判决，判决：一、坐落在丹东市元宝区天后官街四中小区3号楼307室的房产（丹房权证元宝区字第××号）、坐落在丹东市元宝区滨江中路12号1103室的房产（丹房权证元宝区字第××号）、坐落在丹东市元宝区八道街2组45-1号的房产（丹房权证元宝区字第××号）由周恩宝继承，周思仪、周恩逸、周家萌、周国胜、周国有、周国珍、周国辉应于本判决生效后十五日内协助周恩宝办理上述房屋的过户手续；二、丹东泓云商贸有限公司50％的股权、丹东奥特雷格科技有限公司95％的股权、丹东当代文化艺术有限公司100％的股权由周恩宝继承，周思仪、周恩逸、周家萌、周国胜、周国有、周国珍、周国辉应于本判决生效后十五日内协周恩宝办理上述股权的过户手续；三、被继承人周国庆的银行账户余额共12571.9元由周恩宝继承；四、周恩宝应于本判决生效后十五日内向周思仪支付250000元，向周恩逸支付450000元，向周家萌支付30000元；五、驳回周思仪、周恩逸的其他诉讼请求。周思仪、周恩逸不服（2016）辽0602民初1385号民事判决，提起上诉。辽宁省丹东市中级人民法院于2018年9月15日作出（2018）辽06民终1552号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。本院所确认的上述事实，有民事判决书、民事裁定书、庭审笔录、协议书、证明、入住通知单等及当事人陈述笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告主张其父亲周国庆购买了涉案房屋，根据遗嘱该房屋应归原告所有。依据原告起诉状的记载及被告凌峰的陈述，周国庆与被告凌峰口头约定了购买涉案房屋，未签订书面购房合同。现原告提供的证据不足以证明周国庆支付了涉案房屋的购房款，无法证明该房屋系周国庆所有，故原告要求确认涉案房屋归其所有，两名被告协助其办理过户手续并赔偿损失的诉求，无事实基础和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告周恩宝的诉讼请求。案件受理费9898元，减半收取4949元，由原告周恩宝承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。审判员  孙玉秀二〇二〇年七月一日书记员  马 丽