广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0108民初2239号 原告：南宁天誉巨荣置业有限公司，住所地南宁市良庆区五象大道**，统一社会信用代码91450100310208712A。 法定代表人：梁志超，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：黄小娜，广西万益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张咪娜，广西万益律师事务所律师。 被告：李卓如，男，1985年12月21日出生，壮族，住广西金秀瑶族自治县。 案由：商品房预售合同纠纷 立案日期：2020年4月20日 开庭日期：2020年9月8日公开开庭 适用程序：普通程序 原告诉讼请求：1.确认原被告签订的《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：ＹＳ10129927）和《天誉南宁东盟创客城装修委托协议》已于2019年1月29日解除；2.判令被告协助原告办理注销南宁市良庆区房的期房网上签约、《商品房预售合同登记备案证明》及《预购商品房预告登记证》手续；3.判令被告向原告支付合同解除的违约金175700.9元，其中《商品房买卖合同》解除的违约金116900.9元（计算方法：按买卖合同总价1169009×10%＝116900.9元），《天誉南宁东盟 创客城装修委托协议》解除的违约金58800元（计算方法：按应付而未付装修款294000×20%=58800元），该违约金从被告已支付的购房款中直接扣除；4.判令被告向原告支付逾期办理注销期房网上签约、合同备案登记及房屋预告登记手续的违约金192686.06元（计算方法：自合同解除之日起，按合同总价款每日万分之三计算，暂计至2020年3月8日，实际请求计付至全部履行之日止。）；5.判令原告已向被告收取的装修款126810元不予退回；6.判令被告承担本案全部诉讼费用。 被告辩称：1.原告单方解除合同无效，第一项和第二项诉讼请求没有法律依据。2.合同没有“违约金”约定，原告第三项和第四项诉讼请求无依据。3.原告扣款项属侵权行为，原告第五项诉讼请求无依据。4.被告一直积极配合办理贷款事宜，还在2018年初和2020年4月分别拿到银行面签单，并不是被告不配合办理贷款或是无法办理贷款。期间，被告多次尝试贷款，银行曾以“房屋未备案”为由拒贷。 本案相关事实： 一、合同名称和签订时间：《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS10129927）《天誉南宁东盟创客城装修委托协议》，2017年10月25日。 二、合同标的：被告购买原告开发建设的位于南宁市良庆区商品房，该房建筑面积140.27平方米，总房款1169009元。 三、合同相关约定：《南宁市商品房买卖合同》第八条：买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限届满之日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。出卖人要求继续履行合同的，自本合同规 定的应付款期限届满之日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。附件六《合同补充协议》第二条第三款：（2）买受人须在签订合同及本补充协议的同时向出卖人支付合同总价款的20%作为首期付款计234009元，已付定金抵作首期付款（此比例为暂定比例，买受人应支付的首付款比例以按揭贷款银行批准的数额为准，如因国家政策导致首期款比例提高的，则买受人应相应增加支付首期款数额，不影响《合同》的效力）。（3）其余80%的合同价款计935000元由买受人向银行办理按揭贷款。第三条：2.买受人选择商业贷款的应在签订《天誉南宁东盟创客城认购协议书》次日起6日内到出卖人指定的银行办理按揭手续，提交符合银行要求的全部资料及缴纳相关费用，签署商品房买卖合同后7日内，买受人仍未办理完毕前述手续者，视为买受人违约，每逾期一日，买受人按合同总价的千分之一支付违约金，逾期超过7日的，出卖人有权解除合同，并有权要求买受人支付合同总价款10%的违约金。3.出卖人负责联系提供贷款的银行，买受人的按揭申请、应支付的首付款比例、贷款额度、贷款年限由银行审批确定。如银行要求买受人提供其他个人相关资料或银行批准的按揭金额低于买受人所申请的按揭金额的，买受人须在接到出卖人或银行通知后7日内向银行提交资料并向出卖人补齐首期款差额。逾期不补的，视为买受人违约，每逾期一日，买受人按合同总价款的千分之一支付违约金，逾期超过7日的，出卖人有权解除合同，并有权要求买受人支付合同总价款10%的违约金。4.如因买受人原因造成按揭贷款（含公积金贷款）申请不能通过银行审批的，买受人应另行选择一次性付款或分期付款方式，并在接到出卖人或银行通知后7日内办理相关手续。如在上述期限内无法就新的付款方式达成书面协议的，视为买受人不履行合同，买受人除应按商品房买卖合同第八条约定承担逾期付款违约责任外，出卖人还有权解除合同，并可要求买受人支付合同总价款10%的违约金。第十条：2.本合同因法律规定或约定解除的，双方应互相配 合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续，出卖人在前述各项手续办理完毕、买受人将房屋交还给出卖人后的60日内扣除应由买受人按照合同的约定应承担的费用后无息退还买受人已付款项。若买受人未及时配合办理上述解除手续的，则自本合同解除之日起，按照合同总价款的万分之三的标准按日向出卖人支付违约金，直至配合办妥之日。按照约定或法律规定应计算违约金或利息的，出卖人有权在退款时予以扣除。4.由于买受人原因导致合同解除的，买受人应在出卖人发出解除通知之日起7天内到相关部门配合办理解除合同手续，承担解除合同所需的所有费用（包括但不限于撤销合同备案、注销预告登记、注销抵押登记等手续的全部费用）及违约责任。第十四条：1.B、合同双方保证在本补充协议中的通讯地址、电话准确并能送达至本人，任何一方通讯地址、电话改变，应立即通知对方。与本合同有关的通知和通讯等各项函件寄出之日起48小时即为送达。 《天誉南宁东盟创客城装修委托协议》第一条第三款：（1）甲方确认本合同项下的委托装修总价款为固定420810元，本协议签订后，甲乙双方均不得以任何理由（包括但不限于高于或低于市场价格、装修材料价格调整、装修材料同等级替换等）要求调整前述委托装修总价款，否则视为违约，守约方有权单方解除本合同并要求违约方按照本协议约定承担相应违约责任。（2）甲方应于签订本协议之日交纳装修首期款，并同意通过银行借款方式支付装修款。甲方通过银行借款支付装修款的，甲方应于签订本协议时付清装修总价款的30%计126810元，余款294000元，甲方在签订本协议时到乙方指定的银行，提交符合银行要求的全部资料及交纳各项相关费用，并签订装修借款合同；甲方应在签订本协议60日内将其装修余款打入（银行放款转入）乙方指定账户，否则每逾期一天，甲方按应付未付装修款1%支付违约金给乙方。关于银行产品可贷款额度、贷款年限、利率以银行最终审批为准，如银行要求甲方提供其他个人相关资料或银行批准的贷款金额低于甲方所申请的贷款金额 的，甲方须在接到乙方或银行通知后7日内向银行提交资料并向乙方补齐首期款差额。逾期不补的，视为甲方违约，每逾期一日，甲方按应付未付装修款的1%支付违约金给乙方。（3）甲方应于每期款到期之日前将其装修价款打入乙方指定账户，否则视为违约，每逾期一天，甲方按应付未付装修价款1%支付违约金给乙方，且乙方有权根据顺延天数相应顺延交房；同时，乙方有权按逾期时间，分别处理：逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限届满之日起至实际全额支付应付款之日止，甲方按日向乙方支付逾期应付款1%的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方按累计应付款的20%向乙方支付违约金。甲方要求继续履行合同的，自本合同规定的应付款期限届满之日起至实际全额支付应付款之日止，甲方按日向乙方支付逾期应付款1%的违约金，合同继续履行。第四条：2.《商品房买卖合同》无效、被撤销、解除或终止的，本协议自动终止。因为甲方原因导致的《商品房买卖合同》无效、被撤销、解除或终止的，甲方除了根据《商品房买卖合同》约定承担违约责任之外，已支付装修款项不予退回。3.甲方双方签订的《商品房买卖合同》及本协议构成“装修商品房”合同整体，彼此可以相互解释，互为说明。《商品房买卖合同》或本协议无效、被撤销、解除或终止的，《商品房买卖合同》和本协议应一并无效、被撤销、解除或终止。因为甲方原因导致本协议无效、被撤销、解除或终止的，已支付装修款项不予退回，《商品房买卖合同》同时解除或终止。 四、房屋交付情况及现状：房屋未交付给被告。 五、合同履行情况：2017年9月19日、2017年9月29日、2017年10月25日，原告分别向被出具三张《收款收据》，确认收到被告支付的定金2万元、首期款9万元、首期款124009元，合计234009元。2017年10月25日，原告向被出具一张《收款收据》，确认收到被告支付的装修款126810元。原告于2 018年7月13日办理了买受人为被告的期房网上签约（业务编号：2018071305384），于2018年10月26日办理了买受人为被告的期房合同备案（业务编号：2018102602210），于2018年11月15日办理了权利人为被告的预购商品房预告登记（编号：桂（2018）南宁市不动产证明第0320810号）。 六、需要说明的其他事项：2018年3月14日，原告向被告邮寄一份《催办函》，载明：被告应于2017年11月2日前办理完毕银行/公积金按揭手续，由于被告拖延提供证明材料，特发出《催办函》，被告应于本函件发出之日起7日内提交贷款材料到天誉城销售中心，逾期未交，则依照《商品房买卖合同》约定执行，被告将承担相应的违约责任。 2018年5月19日，原告向被告邮寄一份《天誉城更换付款方式通知函》，载明：根据银行反馈情况，被告须将《商品房买卖合同》付款方式更改为一次性，于通知函发出之日（以发出日邮戳为准）起7日内即2018年5月25日前往天誉城销售中心办理缴款及更改《商品房买卖合同》付款手续。 2019年1月18日，原告向被告邮寄一份《解除合同通知书》，载明：截止2019年1月12日被告尚欠原告935000元，已逾期443天，按照《商品房买卖合同》约定，原告有权解除《商品房买卖合同》。被告须于通知书发出之日（以发出日邮戳为准）起10日内到天誉城销售中心缴齐所欠款项，若未在上述期限内付清全部应付款项，则自上述期限届满之日立即解除《商品房买卖合同》。被告于2019年1月19日签收前述《解除合同通知书》。 本院裁判意见： 案涉《南宁市商品房买卖合同》《天誉南宁东盟创客城装修委托协议》系原被告的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应恪守和全面履行。被告未能提供证据反驳系原告原因导致案涉房屋购房余款 及装修余款未能按时足额支付，故其行为构成违约，原告主张解除案涉《南宁市商品房买卖合同》《天誉南宁东盟创客城装修委托协议》，并要求被告支付解除合同及逾期办理注销手续的违约金，有合同依据，本院予以支持。根据案涉《解除合同通知书》，被告应于2019年1月19日签收案涉《解除合同通知书》之日起10日内付清案涉房屋的欠付款项，在被告未履行该义务的情形下，原告主张确认案涉《南宁市商品房买卖合同》《天誉南宁东盟创客城装修委托协议》于上述期限届满之日即2019年1月29日解除，本院予以支持。案涉《南宁市商品房买卖合同》《天誉南宁东盟创客城装修委托协议》解除后，被告协助原告注销期房网上签约、期房合同备案及预购商品房预告登记是其附随义务。原告主张被告按照房屋总价款的10%、应付装修款的20%、房屋总价款的万分之三每日支付违约金，由于被告不认可原告的主张，基于违约金系以补偿实际损失为主、以惩罚为辅，而原告未能提供证据证明其实际损失，故本院考虑原告的实际损失、合同履行情况等综合因素，酌定被告以欠付款为基数，自应付款之日起至合同解除之日止，解除案涉《南宁市商品房买卖合同》《天誉南宁东盟创客城装修委托协议》的违约金为利息损失上浮30%，自合同解除之日起至协助义务履行完毕之日止，逾期协助办理注销手续的违约金为利息损失。原告主张违约金从被告已支付的购房款中直接扣除，该主张属于双方之间的履行问题，本案不予审理。案涉《南宁市商品房买卖合同》《天誉南宁东盟创客城装修委托协议》解除后，原告向被告收取的装修款应予以返还，同时，原告的损失已通过违约金填补，其主张已向被告收取的装修款不予返还，本院不予支持，至于如何返还属于双方之间的履行问题，本案不予审理。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国 民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认南宁天誉巨荣置业有限公司与李卓如于2017年10月25日签订的《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS10129927）《天誉南宁东盟创客城装修委托协议》于2019年1月29日解除； 二、李卓如于本判决生效之日起10日内协助南宁天誉巨荣置业有限公司办理南宁市良庆区房屋的期房网上签约、期房合同备案及预购商品房预告登记的注销登记； 三、李卓如于本判决生效之日起10日内向南宁天誉巨荣置业有限公司支付解除《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS10129927）《天誉南宁东盟创客城装修委托协议》的违约金（违约金计算：以欠付购房款935000元为基数，自2017年11月2日起至2019年1月29日止，以欠付装修款294000元为基数，自2017年12月25日起至2019年1月29日止，均按照同期中国人民银行公布的贷款基准利率上浮30%计算）； 四、李卓如于本判决生效之日起10日内向南宁天誉巨荣置业有限公司支付逾期履行上述第一项协助义务的违约金（违约金计算：以欠付购房款935000元为基数，自2019年1月29日起至相关协助义务履行完毕之日止，2019年8月19日之前按照同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算，2019年8月20日之后按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 五、驳回南宁天誉巨荣置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费19778元，由南宁天誉巨荣置业有限公司负担4697元，李卓如负担15081元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  彭情宝 人民陪审员  赖启布 人民陪审员  玉子孙 二〇二〇年九月二十五日 书 记 员  廖羽冰