河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0104民初6230号原告：郑州威利实业有限公司，住所地郑东新区白沙镇镇兴路北侧、青年路南侧宽豪斯**楼112铺。法定代表人：金小兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：李东东，男，该公司员工。被告：张风兰，女，汉族，1970年9月14日出生，住河南省民权县。第三人：上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行，住所地郑州市金水路**。负责人：张健，该行行长。委托诉讼代理人：刘美丽，女，该行员工。原告郑州威利实业有限公司（以下简称威利公司）诉被告张风兰、第三人上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序，公开庭进行了审理。原告威利公司的委托诉讼代理人李东东到庭参加诉讼，被告张风兰、第三人上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。威利公司向本院提出诉讼请求为：1．判令解除原被告双方签订的编号为ZM140××××****的《商品房买卖合同》，被告协助原告办理位于中牟县××沙镇康庄大道西侧、郑信路东侧，规划路南侧C座2单元4层402号房屋的商品房买卖合同备案登记注销、商品房预告登记注销手续等相关退房手续；2．判令被告向原告支付解除合同违约金48,404.1元；3．判令被告归还原告为其代偿的贷款本息共计44,475.54元（此数额暂计至2020年6月10日，具体数额以原告代偿的银行凭证为准计算至实际偿还之日止）；4．判决被告立即完成腾空房屋，与原告完成房屋交接；5．请求判令第三人配合完成《个人购房担保借款合同》解除手续以及位于中牟县××沙镇康庄大道西侧、郑信路东侧，规划路南侧C座2单元4层402号的抵押预告登记注销手续；6．本案诉讼费、财产保全费、保函费等费用由被告承担。诉讼中，原告明确第三项诉讼请求为：判令被告归还原告为其代偿的贷款本息605,403.26元、违约金17,878元（代偿本息暂计算至2020年10月19日，应以原告代偿的银行凭证为准，计算至实际归还之日；违约金以代偿本息为基数自代偿之日以日万分之五为标准计算至本息付清之日）。事实与理由：2014年12月29日原告与被告张风兰签订《商品房买卖合同》，将位于中牟县××沙镇康庄大道西侧、郑信路东侧，规划路南侧C座2单元4层402号房屋出卖给被告。被告张风兰与第三人上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行签订了《个人购房担保借款合同》，原告为被告张风兰的购房提供阶段性连带责任保证。按揭还款期内，因被告张风兰多次逾期未还款，第三人上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行要求原告承担连带保证责任，分期从原告公司账户划扣取按揭款项。现原告为被告张风兰代偿本金、利息、罚息等共计44,475.54元。期间，原告多次通过电话、书面方式联系被告张风兰催其还款均未有回应，被告张风兰至今仍持续逾期使得原告分期代偿按揭贷款的行为已构成严重违约，已达到《商品房买卖合同》约定的合同解除条件，且应当支付违约金。另《商品房买卖合同》解除后，原告如代为清偿被告张风兰在第三人上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行处的剩余按揭贷款本息的，原告有权要求第三人上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行配合注销涉案房屋的抵押预告登记手续。现原告为维护自身的合法权益，故诉至本院。张风兰缺席，无答辩意见。第三人上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行缺席，但提交书面意见述称：被告张风兰在第三人处的涉案贷款已结清，个人购房担保借款合同已因履行完毕而终止；关于原告的其他诉请，是否需要第三人配合其完成，请法院依法判决。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，因被告张风兰、第三人上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行缺席，本院无法组织当事人进行证据交换。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月29日，原告威利公司（出卖人）与被告张风兰（××）签订《商品房买卖合同》（合同编号为：ZM140××××****），主要约定：被告购买位于中牟县××沙镇康庄大道西侧、郑信路东侧，规划路南侧C座2单元4层402号房产，房屋建筑面积共132.88平方米；房屋总价款为968,082元，被告应于2014年12月29日前以现金方式交纳购房首付款298,082元，剩余房款670,000元以商业贷款方式支付；违约责任：（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付之日止，××按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，××按累计应付款2%向出卖人支付违约金，××愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，××按日向出卖人支付逾期应付款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。同时，原、被告双方在附件四《合同补充协议》第二条办理贷款的约定作出补充约定：在出卖人承担担保责任期间，因××未按期偿还到期贷款本息、罚息及相关费用，导致出卖人承担担保责任的，××应在出卖人发出缴费通知三日内将出卖人代其向贷款银行偿还的全部款项支付给出卖人，并从出卖人代偿之日起，按出卖人代其向贷款银行还款金额每日万分之五的标准向出卖人支付违约金，如因××未按期偿还到期贷款本息、导致银行终止借款合同并要求出卖人承担担保责任的，或者因××连续或累计三次未能按期归还银行贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，出卖人有权随时以通知方式解除《商品房买卖合同》，且××须向出卖人支付房款总额百分之五的违约金，并承担相关费用。2015年3月17日，被告张风兰（借款人、抵押人）、原告威利公司（保证人）与第三人上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行支行（贷款人、抵押权人）签订《个人购房担保借款合同》，主要约定：被告张风兰向贷款人借款670,000元，期限为25年，借款利率以贷款发放时中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的基础上上浮10%计算；以被告张风兰位于中牟县××沙镇康庄大道西侧、郑信路东侧，规划路南侧C座2单元4层402号（合同编号ZM140××××****）商品房作为抵押；同时威利公司自愿为被告张风兰承担阶段性连带责任保证。后张风兰按揭还款期内无力偿还贷款，第三人上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行支行要求原告承担连带保证责任，自2018年12月29日至2020年9月15日从原告账户中扣划张风兰所欠贷款本息、罚息等共计605,403.26元（此数额暂计至2020年10月19日）。2020年7月2日，原告向被告出具《交纳代偿通知函》一份，主要载明：2014年12月29日，原告与被告签订了商品房买卖合同，并办理了银行按揭贷款，同时，原告为被告与银行间的借贷合同提供了担保。现因被告未能如期偿还银行到期贷款本息，导致原告承担担保责任已向银行代偿的贷款本息共计38,729.54元（此数额暂计至2020年6月10日，具体数额以原告代偿的银行凭证为准计算至实际偿还之日止）。同时告知被告请于收到本函后3日内前往原告处交清以上代偿款及利息，逾期将通过法律途径予以解决。本院认为，原告与被告张风兰签订的《商品房买卖合同》及原告与被告张风兰、第三人上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行支行签订的《个人购房担保借款合同》均系双方当事人真实意思表示，合法有效，各方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，《商品房买卖合同》附件四中约定，××不履行贷款还款义务而导致出卖人承担担保责任的，出卖人有权单方解除合同。现因被告张风兰未按约定向第三人偿还银行按揭借款，导致原告承担相应的担保责任，代被告张风兰向第三人偿还了相应款项，该代付款项经过通知催要，被告张风兰至今未付给原告，故原告请求解除其与被告张风兰签订的《商品房买卖合同》，有事实和法律依据，本院予以支持。因案涉房屋在贷款银行办理有抵押预告登记手续，虽然第三人书面述称被告张风兰贷款已结清，但是未说明款项由谁支付，而原告所主张的代付款项与贷款总额相差较大，现有证据不能明确显示被告张风兰支付的房款数额，因此，综合考虑本案实际情况，为维护交易安全，切实保障当事人合法权益，本院酌定待涉案房屋抵押预告登记注销后解除原告与被告张风兰签订的《商品房买卖合同》。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中即为：被告张风兰应当返还涉案房屋，协助原告办理商品房买卖合同备案登记及商品房预告登记的注销手续，按照合同约定支付违约金48,404.1元；同时，原告亦应将被告张风兰已经支付的购房款予以返还（据实结算）。关于原告代偿款项，系因履行《个人购房担保借款合同》过程中产生，该合同履行的前提即为《商品房买卖合同》，现《商品房买卖合同》处于附条件解除状态，目前无法确定合同解除时的确切状况，故本案对于原告该项诉讼请求暂不予处理。原告主张第三人配合完成涉案房屋的解除抵押预告登记注销手续，条件不成就，本院不予支持。被告张风兰、第三人上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行支行缺席，视为对其权利义务的放弃，应承担由此引起的不利后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、待位于中牟县白沙镇康庄大道西侧、郑信路东侧，规划路南侧C座2单元4层402号房屋的抵押预告登记注销后当日解除原告郑州威利实业有限公司与被告张风兰签订的编号为ZM1400188****的《商品房买卖合同》；二、编号为ZM1400188****的《商品房买卖合同》解除后十日内，被告张风兰将位于中牟县白沙镇康庄大道西侧、郑信路东侧，规划路南侧C座2单元4层402号房屋返还给原告郑州威利实业有限公司；三、编号为ZM1400188****的《商品房买卖合同》解除后三十日内，被告张风兰协助原告郑州威利实业有限公司办理《商品房买卖合同》备案登记注销手续及预告登记注销手续；四、编号为ZM1400188****的《商品房买卖合同》解除后十日内，被告张风兰向原告郑州威利实业有限公司支付违约金48,404.1元；五、编号为ZM1400188****的《商品房买卖合同》解除后十日内，原告郑州威利实业有限公司返还被告张风兰已经支付的购房款，具体购房款数额双方应据实结算；六、驳回原告郑州威利实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,122元，减半收取计1,061元，保全费5,000元，由被告张风兰负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  武慧鑫二〇二〇年十月二十九日书记员  孙君丽