上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0120民初4212号原告：上海靓邦塑粉有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：黄珠红，执行董事。委托诉讼代理人：陈星喜，男。委托诉讼代理人：吴博慧，上海昆仑律师事务所律师。被告：上海润露包装纸业有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：徐晨，经理。委托诉讼代理人：徐建平，男。原告上海靓邦塑粉有限公司与被告上海润露包装纸业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序，分别于2020年6月9日、2020年9月15日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈星喜、吴博慧及被告委托诉讼代理人徐建平两次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海靓邦塑粉有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即搬离上海市奉贤区庄行工业区航南路钜庭路口东南角(面积约1000平方米)并返还原告；2.判令被告向支付原告2017年2月1日起至判决确定的搬离、返还之日的租金(占有使用费)；2017年2月1日起至2017年8月31日按每月15,500元标准计算，2017年9月1日起至实际搬离日止的酌情按每月7,750元标准计算；3.判令被告向原告支付以第二项诉请为基数，自2017年2月1日起2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月19日起至实际清偿日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场的报价利率计算的利息；4.判令被告向原告支付拖欠的2016年9月至2017年9月电费42,116元、2017年1月至2017年9月水费640元；5.判令被告向原告支付医疗费4,019元。审理中，原告撤回第一项、第五项诉讼请求，第四项诉请原告支付拖欠的2016年9月至2017年9月电费金额42,116元变更为50,335元。事实和理由：2016年2月1日，原被告双方签订《厂房租赁合同》，约定原告将上海市奉贤区庄行工业区航南路钜庭路口东南角出租给被告使用，面积为1,000平方米，年租金186,000元，房屋租赁期限为3年，自2016年2月1日起至2019年1月31日止，电费按表每度加0.10元计算，水费按每吨0.30元计算，被告承租期间水费实际系按照每月80元结算，电费据实按照合同约定结算，合同对其他事宜进行了约定。被告一直拖欠原告2017年2月1日起至今的租金(房屋占有使用费)及原告垫付的水电费，期间原告多次要求被告返还房屋并支付拖欠的相应款项。2017年4月27日，原告股东陈星喜到系争厂房向被告催讨房租水电费用，被被告放狗咬伤。2019年11月27日，原告股东陈星喜再次到系争厂房要求被告搬离并支付拖欠的房租水电费用，被告不仅拒不搬离、拒不支付拖欠款项，反而出手将原告股东打至颈部软组织损伤、左腕部软组织挫伤。原告认为，原被告双方签订的《厂房租赁合同》合法真实有效，现租赁期限已满，被告拒不搬离系争厂房、拒不支付拖欠房租水电的行为已经严重侵害了原告的合法权益，遂原告起诉至本院。被告上海润露包装纸业有限公司辩称，原告与被告的合同期限是3年，但尚未到期，园区因为原告税收太低的原因于2017年6月对系争厂房进行停水停电，导致被告只能搬离到外面生产，但原告不让被告搬走，所以被告未能搬走。2018年1月11日，被告再次要求搬离，原告还是不让被告搬走，并报警称厂里设备失窃，被告未能搬离。原告将系争厂房上锁，导致被告到厂里拿东西都要问园区申请。2019年11月27日，原告把搬离的告知书贴在窗户上，被告让收垃圾的人将设备清理走。被告只同意支付原告2017年2月1日至2017年5月期间的租金，6月份后已经停水停电，被告不应支付租金。被告不同意支付利息。关于水电费，因6月后停水停电，故不应产生水电费用，不同意支付6月后的水电费。且原告的电表是一个总表下装的分表，该厂房内尚有其他用户，因总表产生的水电费不应全部由被告承担。水费的金额按每月80元计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院均予以认定并在卷佐证。对当事人无异议的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提供上海增值税专用发票一组，证明自2016年9月至2017年7月期间的电费明细。被告对上述证据的真实性无异议，但对关联性不认可。因2017年6月系争厂房已经停水停电，故自2017年6月开始不应产生电费，且原告的厂房内尚有其他用户，不应由被告承担所有的电费，被告已经支付了2016年10月、11月的电费。本院对上述证据的真实性予以认定，经双方同意，对上述证据中被告应支付电费的金额计算方式为：超过2,000元的，以2,000元计，未超过2,000元的，以实际金额计算。关于2017年6月和7月的电费的增值税专用发票，因原告确认同时停水和停电，且其认可被告提供的证据中关于2017年6月用水量为0的照片的真实性，故本院对该两份证据的关联性不予确认。2.被告提供了其在上海自来水奉贤有限公司账单一份及自来水公司的关于原告的用水量照片一张，证明原告在2017年5月尚有用水量，但自2017年6月开始无用水量，证明系争厂房被停水停电的时间。原告对上述证据的真实性无异议，但指出2017年7月才停水停电。因原告当庭确认了停水和停电同时进行，且其认可被告证据的真实性，故本院对上述证据的真实性和关联性予以确认。3.被告提供了招商银行交易流水三张，证明2016年1月12日至2016年3月9日期间，其中2016年1月12日支付的款项是押金10,000元。原告对该证据的真实性认可，但只认可被告支付了7,000元租金。本院对该证据的真实性认可，因双方约定的被告的年租金为186,000元，半年支付一次，被告证据显示该期间共支付原告100,000元，扣掉租金金额，尚有7,000元，认定为原告支付的押金数额。结合原、被告的当庭陈述，本院认定事实如下：原告上海靓帮塑粉有限公司(出租方、甲方)与被告上海润露包装纸业有限公司于2016年2月1日签订《厂房租赁合同》，约定原告将位于上海市奉贤区庄行工业区航南路钜庭路口东南角出租给被告使用，面积为1000平方米，房屋租赁期限为3年，自2016年2月1日起至2019年1月31日止，年租金186,000元，支付方式为先付后用，每半年支付一次租金。电费按表每度加0.10元计算，水费按每吨0.30元计算，“押金10,000元(6,000元)”。原告将系争厂房交付给被告使用，被告支付原告押金7,000元，并支付原告租金至2017年1月。2017年6月始，因系争厂房所在工业园区对系争厂房停水停电，导致被告无法正常生产经营，原、被告双方发生矛盾。但被告未及时将房屋返还原告。原告垫付了2016年9月、2016年12月至2017年5月的电费分别为：2,000元、2,000元、2,000元、2,000元、2,000元、2,000元、1,714元，合计13,714元。关于水费的计算，双方在合同履行过程中变更了计算方式，被告每月支付原告水费80元，原告将水费交至自来水公司。原告垫付的自2017年1月至2017年5月的水费为400元。2019年4月14日至2019年5月25日，因系争厂房存在违章建筑，被上海市工业综合开发区庄行工业园进行拆除。拆除的部位包含在本案房屋租赁合同中所涉的1,000平方米的厂房范围内，拆除的面积为428平方米。原、被告双方确认，在实际使用中，拆除部位的顶棚和未拆除部位的厂房的使用功能无区别。另，原告对系争厂房未取得房地产权证，亦未取得建设工程规划许可证。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原、被告双方签订的《厂房租赁合同》所涉厂房，因未取得房地产权证书，亦未取得建设工程规划许可证，故合同应属无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，双方的争议焦点为：1.被告从系争厂房搬离并返还原告的时间；2.关于被告支付原告房屋占有使用费的计算标准。关于被告搬离原告厂房的时间，被告自认其自系争厂房停水、停电后未将设备搬离厂房，关于其实际搬离的时间，在庭审中陈述不一，但未能举证证明其搬离后已经通知原告并作了交接手续，其在2020年6月9日庭审中表示，系争厂房内已经无被告的东西，如尚有被告物品，其不要了。原告当庭确认以当天时间作为房屋返还和交接时间，于法无悖，本院予以确认。故本院认定被告实际搬离系争厂房以及返还给原告的时间为2020年6月9日。关于被告支付原告房屋占有使用费的计算标准。自2017年2月至2017年5月，被告同意按照合同约定的标准计算，于法无悖，应予支持，该期间占有使用费为62,000元。自2017年6月始，因停水停电导致被告无法生产经营，但被告未及时将厂房返还原告，仍对系争厂房实际占有和使用，原告自行调整了占有使用费的计算标准，综合考虑本案合同的约定及履行情况，原告自行调整其主张占有使用费的计算标准，于法无悖，本院予以支持，该期间占有使用费为173,858元。但自2019年4月14日起，因违章部位被拆除导致被告占有使用厂房面积减少，其应仅支付未拆除部位相应比例的占有使用费至本院认定的被告实际搬离之日。故自2017年6月起至2019年4月13日，被告应按每月7,750元支付原告占有使用费。自2019年4月14日至2020年6月8日，被告应按每月7,750元，实际占有使用比例为57.2%计算,占有使用费为107,208元。综上，被告应支付原告房屋占有使用费343,066元。另，因本案系争房屋租赁合同无效，故原告依合同约定主张被告支付占有使用费的逾期利息，于法无据，本院不予支持。因原告确认收到原告押金7,000元，被告主张返还，为减少当事人诉累，本案一并处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款规定，判决如下：一、被告上海润露包装纸业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海靓邦塑粉有限公司占有使用费343,066元、电费13,714、水费400元，合计357,180元；二、原告上海靓邦塑粉有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告上海润露包装纸业有限公司押金7,000元；三、驳回原告上海靓邦塑粉有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,908元，由原告上海靓邦塑粉有限公司负担1,355元，被告上海润露包装纸业有限公司负担6,553元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  唐祖峰审 判 员  许力涛人民陪审员  周金华二〇二〇年九月二十九日书 记 员  倪 晶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。