福建省厦门市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）闽02民终2592号 上诉人（原审原告）：陈园，女，1968年10月12日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。 委托诉讼代理人：周少云，北京京师（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑卉，北京京师（厦门）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：厦门市万科广场置业有限公司，住所地福建省厦门市集美区后溪孙坂北路800号科技楼668室。 法定代表人：曹京明，总经理。 委托诉讼代理人：苏礼墩，福建旭丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜晓康，福建旭丰律师事务所实习律师。 上诉人陈园因与被上诉人厦门市万科广场置业有限公司（以下简称万科置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市集美区人民法院（2019）闽0211民初3691号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈园上诉请求：撤销一审裁定，指令一审法院进行审理。事实和理由：一、一审裁定认定商业街通车、停车位、路面下沉等为业主共有或共管权利事项错误。1.商业街通车、停车位、路面下沉等是《商品房买卖合同》第八条约定的交房条件之一，规划设计图体现案涉商铺所在商业街的路面为下沉式设计，配有地面停车位40个，商业街可通车，万科置业公司亦在商品房销售时承诺案涉商铺所在商业街全方位开放。厦门市集美区城市管理局发出的第3020451号《责令改正通知书》载明其责令万科置业公司对擅自取消40个地面停车位、擅自改变室内外高差的违法行为进行改正。故商业街通车、停车位、路面下沉等至今不符合合同约定的交付条件，陈园有权要求万科置业公司按照合同规划设计要求恢复原状、交付房屋。根据合同的双务性和相对性，陈园要求万科置业公司履行义务应受合同法规范，并非是业主共有或共同管理权利事项。2.《厦门市规划委员会建设工程竣工规划条件核实意见书》（核字第350211201705047号）第二条载明：“地上停车位位置调整，建设单位承诺不涉及利害关系人，因此引起投诉纠纷等应自行协调解决并承担一切经济及法律责任。”万科置业公司未按合同约定的规划设计提供停车位，直接侵害商铺业主的合法权益，应承担相应的经济及法律责任。3.万科置业公司违反规划设计提高了路面的高度，改变了商业街的排水，导致台风暴雨天气时雨水倒灌入一层商铺，给直接关系人商铺业主造成财产损失、人身伤害，该隐患请求予以考虑。（2019年的暴雨已经引起商业街雨水倒灌入商铺的事件。）二、一审裁定适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”万科置业公司在建设时向政府规划部门申请时递交的设计图是业主与开发商签订的购房合同的一部分，故其有义务按照设计图纸进行建设。《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效。万科置业公司有义务按合同约定的规划设计条件施工并交房，陈园亦有权要求万科置业公司按合同约定的规划设计条件交房，本案所涉纠纷存在未解决的商业街首路开通、停车位、路面下沉等与规划设计不符等问题，陈园有权要求万科置业公司按规划设计恢复原状，该权利为合同权利，与业主共有或共同管理权利事项无关，应受合同法规范，一审裁定以物权法作为裁定依据系适用法律错误。因此，万科置业公司未按合同约定的时间及条件交付房屋，应当承担违约责任并按规划设计要求恢复原状，且其未经审批擅自改变商业街总体规划、改变商业街基础设施建设，违反了《商品房买卖合同》的约定及其销售商品房的承诺（广告宣传），是欺诈行为，也是违法违规行为。即使陈园已接收房屋，仍有权要求万科置业公司依据法律规定或合同约定完善房屋的交付条件，该主张应受《中华人民共和国合同法》的规范，陈园的起诉符合法定条件。 万科置业公司辩称，本案系商品房买卖合同纠纷，公共区域的使用现状是全体业主对公共区域自治的选择，陈园不是商业街公共部分诉讼请求的适格主体，一审裁定驳回陈园对商业街公共区域相关的起诉正确。一、双方就买卖合同履行过程中存在的问题已经达成书面协议并履行完毕。事实上，因该项目多重业态的存在，且住宅业主较多，活动区域有限，基于安全的考虑，现场对商业街通车有一定的限制，并非现场不满足通车条件。陈园一审中提交的《关于万科广场06地块商业街问题的相关回复》亦表明住宅业主和商业街业主对商业街通车管理存在较大争议，该问题属于业主自治问题，并非本案审理范围。二、陈园不是本案商业街相关诉求的适格主体。根据物权法第七十三条、第七十四条、第七十六条的规定，商业街道路、地面停车位属于该小区全体业主共有，应由该小区业主共同决定。陈园不是该项诉讼请求的适格主体。鉴于该项目已交付，商业街公共区域的管控问题应由业主与现场物业管理方协商处理，万科置业公司可给予必要的配合。 陈园向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令万科置业公司依照规划图及合同约定恢复商业街通车并规划地面停车位；2.请求判令万科置业公司按照规划图设计将商业街路面下沉15cm；3.请求判令万科置业公司向陈园支付逾期交房违约金（两套房）36219.36元整（违约金以2663188元为基数，按日万分之一标准，从2017年1月1日起至2017年5月17日，共计136天，合计36219.36元）。 一审法院经审查认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”以及第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：……；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”本案陈园诉讼请求中涉及的商业街通车并规划地面停车位、商业街路面下沉15cm问题涉及业主共有或者共同管理权利事项，陈园该部分起诉不符合前述法律规定的普通多数同意的方式。陈园的该部分起诉不符合法定条件，应裁定驳回起诉。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款规定，裁定：驳回陈园关于要求厦门市万科广场置业有限公司依照规划图及合同约定恢复商业街通车并规划地面停车位以及按照规划图设计将商业街路面下沉15cm的起诉。 二审中，陈园提交以下证据：1.微信聊天记录，证明案涉商铺所在商业街自始至终未开通。2.通话录音，证明商业街道路未开通（即封路）为万科置业公司所为。3.信访事项处理意见书（厦集资规划集信[2019]35号）；4.信访事项处理意见书（厦集资规划集信[2020]18号）。证据3、4证明万科置业公司在竣工验收之后违规改变案涉商铺所在的商业街的建筑使用功能和建筑格局，改变了商业街总体规划，违反了合同约定。 万科置业公司质证认为，证据1、证据2真实性无异议，关联性有异议。微信聊天记录提及的是“限行”而非“自始至终未开通”，陈园主张道路未开通（即封路）不能成立。因该项目多重业态的存在，且住宅业主较多，活动区域有限，基于安全的考虑，现场对商业街通车有一定的限制，并非现场不满足通车条件。陈园提交的《关于万科广场06地块商业街问题的相关回复》亦表明住宅业主和商业街业主对商业街通车管理存在较大争议，该问题属于业主自治问题，并非本案纠纷的审理范围。证据3、证据4表面真实性、合法性无异议，关联性、证明对象有异议。相关行政部门并未提及万科置业公司在竣工验收后存在何种违规行为，亦未要求万科置业公司对案涉商铺所在商业街进行整改。万科置业公司销售涉案房产时，预售许可证载明为商业服务用地，《2010版厦门规划管理技术规定》及《2016版厦门规划管理技术规定》体现商业用地允许建设为一般旅馆业，故万科置业公司并未违规改变案涉商业街的建筑使用功能和建筑风格，该建筑并非违章建筑。 本院认为，陈园起诉请求的恢复商业街通车并规划车位、将路面下沉等涉及到小区业主共有部分，应当依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十六条的规定予以处理，一审裁定对此适用法律正确。陈园提出上述诉求未经专有部分占建筑物总面积法定比例的业主且占总人数法定比例的业主同意，不符合法定条件，应予驳回。 综上，陈园的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下： 驳回上诉，维持原裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  李向阳 审判员  章 毅 审判员  陈 璟 二〇二〇年七月三日 书记员  朱燕萍 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。