安徽省蚌埠市蚌山区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0303民初4870号原告：安徽瀚林物业服务有限公司，住所地安徽省蚌埠市，统一社会信用代码91340300072366415B。法定代表人：任登飞，总经理。委托诉讼代理人：黄娜，安徽大友昱达律师事务所律师。委托诉讼代理人：王苏敏，安徽大友昱达律师事务所律师。被告：胡虹，女，1971年10月22日出生，汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区。原告安徽瀚林物业服务有限公司（以下简称瀚林物业公司）诉被告胡虹物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告瀚林物业公司的委托诉讼代理人黄娜、王苏敏，被告胡虹均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告瀚林物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即向原告支付物业费5230.72元(欠费期间:2016.12-2020.7;欠费数额:118.88m2×1元×44月=5230.72元)、电梯电费1230元、违约金9921.18元(暂计算至2020年7月30日,实际应按照欠费金额的日3%计算至全部清偿之日),合计16381.9元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年7月2日,原告瀚林物业公司与被告签订了《前期物业服务协议》,协议约定被告应向原告预交六个月的物业费等,前三年的物业服务费标准为每月每平方米1元。如被告未能按照约定支付物业费的,则按日3%支付违约金。被告作为物业的买受人或使用人接受了原告的服务,应按照前期物业合同约定履行物业费的缴纳义务。但被告自2016年12月起至今的物业费等经原告多次催要拒绝支付。原告认为,原、被告之间存在合法有效的物业服务合同法律关系。《前期物业服务协议》对双方权利义务进行了约定,被告作为物业的买受人,应当遵守前期物业服务合同的规定履行缴纳物业服务费的义务,其拖欠物业费的行为,已经构成违约,不仅侵害了原告的合法权益,也影响了其他交纳物业费业主的利益。现为保障物业公司正常运营,维护所有业主的合法权益,共同营造和谐社区。特诉至贵院,请贵院查明事实依法支持原告诉请。被告胡虹辩称：一、原告不能按照物业合同约定提供物业服务,违约在先；原告主要存在以下违反物业服务合同的行为:1、不履行房屋共用部位的维护和管理的义务。瀚林物业公司与被告于2015年7月2日签订的《前期物业服务协议》第二条第一款与第三条第八款约定:“房屋公共部位的维护和管理,共用部位是指房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等),房屋共用部位的报修建立24小时电话值班服务,对报修需要详细记录并及时处理,落实回访制度,留存维修记录与回访记录”,顶楼房屋楼顶属于公共部位,交房时就发现漏水,至今仍然未得到解决,到物业查询,物业说未查到报修和维修记录。2、不履行环境卫生的义务。瀚林物业公司与被告于2015年7月2日签订的《前期物业服务协议》第二条第三款约定:“公共区域的清洁卫生、垃圾收集和清运”。小区六号楼垃圾堆积无人清理,小区中心游泳池喷泉常年不开,喷泉底座青苔堆积严重,瓷砖脱落严重,无人清理与维护。3、不履行房屋外部安装管理的义务。瀚林物业公司与被告于2015年7月2日签订的《前期物业服务协议》第三条第一、二款约定原告负有保持房屋外观完好,空调、防盗网等按设计规范统一安装的义务,但是原告并没有履行义务。6#-3201业主是我邻居,其空调外机未安装在指定位置,安装位置正对我家卫生间窗户,空调使用时卫生间无法开窗,并且在安装空调外机过程中破坏外墙的防水层,对我的生活有直接影响,向物业反映至今未解决。高空私自安装晾衣架不管理。门面房饭店的空调外机装在单元楼下,噪声扰民。4、不履行维护公共治安秩序的义务。瀚林物业公司与被告于2015年7月2日签订的《前期物业服务协议》第二条第四款约定原告有协助公安维护物业区域内的公共秩序,实行24小时值班巡查的机制。但是2018年7月13日,7名不明身份外事人员(事后调査此七人为百乐门看厂人员),拿着我们楼的门禁卡,堂而皇之的到2603业主家威胁恐吓,当时是南湖派出所及时出警,此事影响极其恶劣,严重危害业主的人身安全。5、不维护消防设施。瀚林物业公司与被告于2015年7月2日签订的《前期物业服务协议》第三条第七款约定，依据消防法律法规的规定和《前期物业服务协议》,原告应保障消防设施的完好,有破损应及时处理。二、被告主张先履行抗辩权,原告应纠正错误履行义务,并承担诉讼费与违约金。因原告不能适当履行物业服务义务，根据合同法有关于先履行抗辩权的规定,原告应正确履行物业服务义务,并承担诉讼费与违约金；三、房屋交房后一直空置至今,按相关法规应按前期物业协议内约定的收费标准收90%。但之前缴纳物业费时,物业公司未按90%收取,因此未缴纳物业费。鉴于物业服务未按义务履行,物业费收取也应有更高的折扣，我认为应该享受70%的折扣，物业公司应当全部履行相应义务后，我才同意交纳物业费，还有电梯费我也要求打折交纳，因为到现在我还没有门禁卡。原告瀚林物业公司围绕诉讼请求向本院提供了下列证据：1、原告营业执照（复印件）、身份证（复印件），证明原告诉讼主体资格；2、蚌埠瀚林华府苑前期物业服务协议，证明原告、被告之间签有物业服务合同，对物业费的数额、缴费期限、违约责任做了明确的约定；3、备案表，证明案涉小区的收费标准，已向主管部门备案；4、照片两张（打印件），管家巡查日志，证明原告已按照合同约定向案涉小区履行的物业服务质量，也获得行业内认可，属于区域内优秀示范项目，足以证明原告向小区提供的物业服务合同符合合同约定，且属于行业内较高标准；5、电梯费的分摊表（复印件）、交费单（复印件），证明公共电梯运行电费的实际支出情况，与合同第五条第一款能够印证公共耗能费用产生的事实，鉴于每月的费用并不完全一致，按照合同约定进行计算，26层以上每户每月30元。被告胡虹就其辩解提交如下证据：1、照片10张，其中编号1证明房屋3区6#3202房屋漏水现象；编号2（5张）证明未履行环境卫生，中心游泳池卫生无人清理与维护；编号3（3张）证明未履行房屋外观完好，空调未安装指定位置，导致我房屋外墙破洞，对我生活有直接影响；编号4证明未维护物业区域的公共秩序，未实行24小时巡查机制；编号5证明不维护消防设施。2、业主群内聊天记录截图（3张），证明反映情况无人管理。3、房屋买卖合同，证明被告系房屋所有人。当事人围绕诉讼请求依法提交了上述证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据本院予以采信。对双方有异议的证据本院认定如下：一、被告对原告所举证据4中的管家巡查日志有异议，本院审查后认为该组所载明的内容无法反映为涉案小区，与本案缺乏关联性，故对该证据本院不予采信；对证据5有异议，本院审查后认为该组证据为复印件，无原件予以核对且被告不认可，故对该证据本院亦不予采信。二、原告对被告所举证据1中编号1的照片真实性无异议，但对证明目的有异议，本院审查后认为该证据系被告所购买的房屋与本案具有关联性，亦具有合法性，故对该张照片本院予以采信；对编号2的照片证明目的有异议，本院审查后认为游泳池、清洁人员工具存放工具、垃圾堆放的照片系客观事实的反映，故地该部分照片本院予以采信。原告认为该组照片中垃圾桶的拍摄时间和拍摄地点都无法确认，无法证明该垃圾桶是案涉小区的。本院审查后认为有垃圾桶的两张照片没有注明拍摄时间及地点，无法证明与本案的关联性，故对该组证据中两张有垃圾桶的照片不予采信；对编号3的照片真实性无异议，但认为不属于物业公司服务范围和职权范围，且门面房外挂空调是在一楼架空层，且属于一楼商铺唯一可以挂空调的地方，并不对其他业主造成实质性影响，本院审查后认为该组证据反映的是涉案小区的公共区域的客观事实，故对该组证据本院予以采信；对编号4的照片有异议，本院审查后认为该张照片系监控截图，被告未表明其来源且无法证明相关人员的身份，故对该证据本院不予采信；对编号5的照片，原告认为消防栓玻璃属于人为损坏，期间也无人报修，后期物业公司会及时修复，故本院审查后认为该照片反映的系客观事实，故对该证据本院予以采信。原告对证据2有异议，本院审查后认为聊天图虽不连贯，但与被告所提交的照片能相互印证，故对该证据本院予以采信。根据上述认定的证据及原、被告陈述，本院认定事实如下：2015年7月2日，原告瀚林物业公司与被告签订了《前期物业服务协议》，被告房屋从接收后空置至今。该协议约定：被告系蚌埠瀚林华府苑6号楼1单元3202号房屋的业主，房屋建筑面积为121.22平方米，住宅物业费为1.5元/㎡，被告在收楼时，需向原告预交六个月物业服务费。在此之后，被告向原告预交物业服务费周期为六个月，被告应在每结算周期的5日前向原告缴付下周期物业服务费用。物业服务的内容为：一、房屋共用部位的维护和管理，共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、园林绿化用地、停车场等。二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，共用设备是指共用的上下管道、……照明、……、消防设施、绿化、……沟渠、池、……公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。三、环境卫生，包括公共环境及公共区域的清洁卫生、垃圾收集和清运。四、公共治安秩序，包括要实行24小时值班及巡查制度、协管人员要文明值勤等。该协议第十条规定了违约责任：原告违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，被告有权要求原告限期改正，逾期未改正给被告造成损失的，原告承担相应的法律责任；原告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交所欠费用，并从逾期之日起每天按千分之三的比例交纳违约金。另查明，在诉讼时，原告将物业费收费标准调整为1元/㎡，收费面积调整为118.88㎡，被告自2016年12月至2020年7月，共拖欠原告物业费共5230.72元，物业费计算方式为房屋面积为118.88㎡平方米按每月每平方米1元计费，每月应收物业费118.88元，共44个月；电梯电费1230元。再查明：本案中发现案涉小区存在如下问题：1、被告房屋位于顶层，其房顶有漏水问题；2、3区6号楼后的消防栓外观损坏；3、游泳池瓷砖大面积脱落未予清理及修补；4、喷泉水池内积水浑浊且内有垃圾；5、保洁人员的工具堆放在负一层停车场内空置处。本院认为，原告与被告签订的《前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效。原告于2015年起为该小区提供物业管理服务，被告作为小区居民接受了物业服务，应当按照合同的约定按时交纳物业管理费。被告辩称物业公司未履行职责、未解决被告提出的所有问题，故未交纳物业费。但因物业服务系针对全部业主，具有公共性，每个业主利益角度不同，要求物业服务企业提高服务质量属于小区业主共有权利，良好的物业服务需要业主与物业公司长期良性互动，业主不能简单地以物业公司不能令其满意或服务存在瑕疵为由而拒交物业费，如果业主均以物业服务不能令其满意或存在瑕疵而拒交物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损害到大多数业主的权利，故被告如认为物业服务企业未依照物业服务合同的约定履行相应义务，其可以选择通过合法途径主张物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等法律责任。但在本案中考虑到原告所有房屋空置至今，且该房屋位于顶层，其房顶漏水问题自2015年至今未得到解决及小区内公共区域的管理服务存在瑕疵，本院对被告应缴纳的物业费、电梯电费酌情予以减免。原告还要求被告支付违约金，但在庭审中表示在本次诉讼中放弃该诉讼请求，系原告对自己权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许。被告虽辩解其享有先履行抗辩权，但双方签订的合同中约定应当先交纳费用，故其辩称没有合同依据，本院不予采信。综上，被告应向原告缴纳2016年12月1日起至2020年7月31日期间的物业费3661.5元【（118.88㎡×1元/㎡/月×44个月）×70%】、电梯电费615元（1230元×50%）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告胡虹于本判决生效之日起十日内给付原告安徽瀚林物业服务有限公司自2016年12月1日起至2020年7月31日的物业费3661.5元、电梯电费615元，共计4276.5元；二、驳回原告安徽瀚林物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费210元，减半收取105元（原告已交纳），由原告负担55元，被告胡虹负担50元，被告胡虹负担额应于本判决生效之日起十日内向本院交纳。本判决为终审判决。审判员  施君二〇二〇年十月二十九日书记员  钱瑞附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。