广东省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤民终966号上诉人（原审原告）：信宜市宝盛房地产开发有限公司，住所地：广东省信宜市。法定代表人：邱小丽，该公司总经理。诉讼代表人：信宜市宝盛房地产开发有限公司清算组。负责人：龚健，广东海日律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄尉龙，广东方正联合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市白云区海龙湾休闲大酒店，住所地：广东省广州市。法定代表人：唐志卿，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡胜岳，广东正大方略律师事务所律师。原审第三人：周兴扬，男，汉族，现住广东省广州市，身份证住址：广东省增城市。委托诉讼代理人：卢国桢，广东诚挚律师事务所律师。委托诉讼代理人：何智铭，国信信扬律师事务所律师。原审第三人：刘良，男，汉族，现住广东省信宜市市区，身份证住址：广东省信宜市。委托诉讼代理人：刘燕霞，广东前瞻律师事务所律师。上诉人信宜市宝盛房地产开发有限公司（以下简称宝盛公司）与被上诉人广州市白云区海龙湾休闲大酒店（以下简称海龙湾大酒店），原审第三人周兴扬、刘良建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广东省茂名市中级人民法院（2015）茂中法民三初字第19号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月24日立案，依法组成合议庭进行审理。上诉人宝盛公司的委托诉讼代理人黄尉龙，被上诉人海龙湾大酒店的委托诉讼代理人胡胜岳，原审第三人周兴扬的委托诉讼代理人卢国桢、何智铭，原审第三人刘良的委托诉讼代理人刘燕霞到庭参加法庭调查。本案现已审理终结。宝盛公司上诉称，一、根据一审判决查明，被上诉人与刘良就同一土地转让签订有两份《土地转让协议书》，即2013年6月7日的《土地转让协议书》和2013年12月7日的；根据被上诉人提供的2014年3月8日与刘良签订的《关于土地转让的补充协议》显示，该补充协议是就2013年12月7日签订的有关证号为信府国用（2007）第××号土地使用权的协议补充；根据被上诉人提供的2016年2月5日周兴扬与刘良签订的《关于土地的补充协议》显示，关于土地转让款的金额与2013年12月7日的《土地转让协议书》相吻合，因此，在刘良与邱小丽签订《合作开发土地项目协议书》之前，被上诉人与刘良之间实际履行的是2013年12月7日双方签订的《土地转让协议书》，刘良与邱小丽合作的基础应以2013年12月7日《土地转让协议书》为准，因此，变更受让土地的受让人也应以该《土地转让协议书》为准。二、有充分的证据证明2013年12月7日《土地转让协议书》的土地受让方已由上诉人取代。1.根据上诉人提供的2014年4月26日刘良与邱某丽签订《合作开发土地项目协议书》，该协议书明确约定，原由刘良向被上诉人购买的国土证号为信府国用（2007）第××号项下325**平方米土地转由刘良与邱小丽共同出资成立的合作项目公司购买，原由刘良已付清的购地款扣除刘良应出资的投资款外，剩余土地款由邱小丽付回给刘良。2.2014年5月16日，被上诉人与上诉人就信府国用（2007）第××号项下土地签订了《转让协议》，正式将信宜国（2007）第××号项下土地的受让方原为刘良转为刘良和邱小丽合作成立的项目公司即上诉人，该转让协议在2014年4月23日签订协议前被上诉人通过股东大会决议的方式同意将原刘良受让的土地转为受让人为上诉人。3.2014年4月12日至2014年12月16日期间，邱小丽通过转账的方式共付回4450万元作为刘良之前已支付给被上诉人的购地款。4.刘良收到邱小丽付回的投资购地款后，于2014年5月16日以上诉人的名义支付3200万元土地转让款给被上诉人。以上事实充分说明原刘良与被上诉人签订的土地转让协议的受让方转由上诉人取代。三、不论是刘良之前支付给被上诉人的购地款，还是之后邱某丽付回给刘良的款项，刘良又转付部分给被上诉人，这些款项均属上诉人股东刘良和邱小丽的投资款，其款项权属上诉人所有，属上诉人支付。如前所述，根据上诉人股东刘良和邱小丽签订的《合作开发土地项目协议书》，由双方共同出资合作成立项目公司受让涉案土地，双方按刘良占股30%，邱小丽占股70%按受让土地价款出资，在上诉人与被上诉人2014年5月16日签订转让协议后，刘良原支付给被上诉人的土地转让款，邱小丽回给刘良的投资款，刘良以上诉人名义支付给被上诉人的转让款均属刘良和邱小丽合作投资上诉人的投资款，该款项权属上诉人，均属上诉人支付给被上诉人的土地转让款。四、上诉人与被上诉人土地转让合同义务已履行完毕，上诉人要求被上诉人协助将涉案土地变更至上诉人名下有事实和法律依据。1.如前所述，被上诉人同意将原转让给刘良的涉案土地转为受让为上诉人，从该协议签订之日起，之前刘良支付给被上诉人的土地款和之后刘良以上诉人名义支付给被上诉人的款项均属上诉人支付给被上诉人的土地款。2.根据被上诉人提供并经刘良、周兴扬确认的2014年3月8日被上诉人与刘良签订的《关于土地转让的补充协议》以及2016年2月5日土地实际控制人周兴扬与刘良签订的《关于土地转让的补充协议》的约定，上诉人受让被上诉人涉案土地后续应支付的项款由刘良以另外的方式支付，因此，对上诉人而言，上诉人已无须再支付后续的土地转让款，因此，应视为上诉人已付清被上诉人土地转让款，上诉人与被上诉人之间的土地转让协议应履行的义务已履行完毕。五、关于上诉人代付400万元土地出让金问题，因上诉人法定代表人是邱小丽，虽然该款是邱小丽支付的，但上诉人在诉状确认该款属上诉人代被上诉人支付的，从法律角度看应视为经邱小丽确认，该确认具有法律效力。综上所述，上诉人认为，原被上诉人与刘良签订的涉案土地受让人已由上诉人取代，刘良和邱小丽出资转让款均属上诉人支付给被上诉人的购地款，因被上诉人同意后续土地转让款由刘良另行支付，应视为上诉人与被上诉人签订的土地转让协议的义务已履行完毕，上诉人要求被上诉人协助将涉案土地变更至上诉人名下有充分的事实和法律依据。同时，上诉人代被上诉人支付了400万元的土地出让金，该款亦应由被上诉人返还。请求：1.撤销茂名市中级人民法院（2015）茂中法民三初字第19号民事判决第二项，改判支持被上诉人协助将位于信宜市街道办事处长塘村委会国土证号为信府国用（2007）第××号国有土地权证项下325**平方米土地使用权变更登记到上诉人名下；被上诉人返还上诉人代支付信宜市国土资源局土地出让金400万元。2.判令被上诉人承担一审诉前保全费、诉讼费和二审诉讼费。海龙湾大酒店答辩称，第一，不同意上诉人上诉请求。事实清楚，证据确实充分。由于该转让协议没有约定土地转让价款，以及土地使用权过户的时间、方式，以及双方的权利义务，双方履行的前后顺序，签署该转让协议之后，双方也没有进行任何的协商补充协议，该协议无法履行。第二，上诉人认为有效合同的其中一方有权要求另一方随时履行合同，但是因为2014年5月16日的转让合同，没有明确的约定履行的行为和义务，没有明确的约定履行的时间、方式等等，这个协议没有办法真实际履行。第三，假设按照上诉人的思路，认为2014年5月16日签署的转让合同，他的前一份合同继承的前一份合同是2013年12月7日的土地转让协议书。根据2013年12月7日的土地转让协议书里面明确约定转让费总额是8000万的，那么余款必须要在2014年底全部交清。交清之后，被上诉人才协助刘良办理过户登记手续。直至现在，不管是上诉人还是刘良，自始至终没有全部交付，总额为8000万元的土地转让款给到被上诉人，因此产生的这些利息、滞纳金等等也没有支付。直至2016年2月5日，被上诉人说周兴扬与刘良签署的关于土地转让协议的补充协议确认逾期未付清土地转让款及利息21950400元，而且产生的土地出让金及滞纳金应由刘良承担，目前上诉人和刘良均没有支付和承担，现在国土部门已经计算出应缴的土地出让金1200多万元，该笔款项上诉人与刘良也没有交付，是导致14年5月16日转让协议无法履行的一个重要的原因。不管是上诉人还是刘良，由于他们没有足额的支付全部的土地转让款，导致了上诉人或者是刘良根本违约，不管是13年12月7日的合同，还是14年5月16日的合同，合同目的已经没办法实现，被上诉人有权利单方面解除合同。第四，上诉人处于被信宜市人民法院判决解散进行清算的阶段，在清算的过程当中，随时都有可能主体消失。因此不管是13年的合同，还是14年的合同，宝盛公司的主体一旦不存在，导致转让协议也没办法履行。第五，14年5月16日的转让协议中上诉人没有支付过任何金额给被上诉人。上诉人在原审提出在2014年5月16日支付了3200万元给到海龙湾大酒店，实际上是支付到周兴扬的另外一家公司，广州市美嘉华旅游开发有限公司的账户上去的，据向刘良和周兴扬了解，这笔款是邱某丽应当支付给刘良的合作款，不是上诉人支付给被上诉人的土地转让款，刘良再以个人名义支付给被上诉人作为土地转让款。原审时上诉人提交的刘良出具的收据，以及周兴扬出具的收据，都可以证明这种法律关系。第六，被上诉人从来没有委托邱小丽或者是宝盛公司代为支付土地出让金。不管是2013年12月7日签署的土地转让合同，还是2016年2月5日关于土地转让的补充协议，都明确约定交易过程当中土地出让金由刘良支付。假设主体变更为上诉人，其应承担土地出让金支付的责任。其次，从邱小丽写的情况说明可以看出，邱小丽说本人代信宜市房地产开发有限公司支付400万元，也就是说不是代被上诉人支付的，被上诉人不应承担。综上，被上诉人认为原审判决事实清楚，证据充分，适用法律准确的。周兴扬答辩称，同意海龙湾大酒店答辩意见。刘良答辩称，第一，从刘良与海龙湾大酒店所签订的土地转让协议，刘良与邱小丽签订的《合作开发土地项目协议书》，以及两份协议的履行过程，是可以证实如下的事实，涉案的土地使用权是刘良以8000万元的价格向海龙湾大酒店购买后，再将该土地使用权作价9800万元，并转让其中70%的份额给邱某丽的，然后二人约定将该土地使用权挂靠在宝盛公司，也就是说上诉人明下进行合作开发，海龙湾大酒店是为了配合受让人刘良的办证过户需求，而与宝盛公司签订涉案的转让协议的，两者之间根本就不存在土地使用权转让交易的真实意思表示，宝盛公司仅仅是一个被挂靠单位，也正是因为如此，双方才会在转让协议中没有约定明确的转让价款，所以从这个事实可以证明，双方根本就没有就土地转让达成一致的意思表示，而意思表示一致且真实是合同成立并且生效的一个前提。涉案的转让协议缺乏了最主要的条款，例如说转让价款，是未成立生效的。第二，即便该转让协议有效，我方也认为由于该协议中并没有就土地转让的价款履行的方式，以及过户的时间等基本的内容作出约定，该协议是一份无法履行的合同，在宝盛公司还未支付土地对价的情况下，就要求海龙湾大酒店将一块价值上亿元的土地使用权过户到其名下，有违合同的对价原则以及公平正义原则。第三，由于邱小丽未按双方的合作约定支付土地转让款给刘良，在其存在严重违约的情况下，又未经刘良同意就擅自提起本案的诉讼，要求海龙湾大酒店将土地使用权过户至自己名下，激发了双方的矛盾，导致双方没有合作的基础。为此刘良向法院提起公司解散之诉，宝盛公司经过法院判决之后已经被判决解散，目前正在强制清算阶段，该公司的主体即将不复存在。所以双方之前约定要挂靠在宝盛公司名下进行合作开发的目的也已经没有办法实现，所以在刘良不同意而且之后也无法履行的情况下，在要求将涉案土地使用权挂靠到宝盛公司，过户到宝盛公司名下，已经是一个客观上履行不能的事实，对于上诉人过户请求应当予以驳回。第四，宝盛公司至今没有提供任何的证据可以证明刘良、海龙湾大酒店以及宝盛公司三者之间达成了刘良将土地转让协议中的权利义务转让给宝盛公司的协议，也就是说宝盛公司主张其已经取代了刘良的合同地位是没有事实依据的。而宝盛公司与刘良与海龙湾大酒店所签订的转让协议中，是没有关于权利义务转让的这一个约定的。相反在宝盛公司与海龙湾大酒店签订转让协议之后，依然是刘良以刘良个人的名义，与海龙湾大酒店履行土地转让协议。例如说2014年5月16日，海龙湾大酒店还是向刘良出具了其收到刘良所支付的3200万元，于2016年2月5日刘良还是以个人的名义与海龙湾大酒店签订了补充协议，所以从种种的事实可以证明，涉案的土地转让协议书的合同相对方一直都是刘良，双方从未达成转让合同权利义务的协议。第五，宝盛公司从未向海龙湾大酒店支付过任何的款项。虽然邱小丽于2014年5月16日通过宝盛公司的账户向海龙湾大酒店转账支付了3200万元，但是海龙湾大酒店当天是向刘良出具收到刘良通过宝盛公司账户交来的土地转让款3200万元，刘良又向邱小丽出具了收据，收据注明是收到邱小丽支付的3200万元，从收据出具的过程可以看了看出，该3200万元是邱小丽应当向刘良所支付的转让款，然后邱小丽根据刘良的指示，直接代为支付给海龙湾大酒店，该3200万元实际上是刘良所支付的，不是邱小丽，也不是宝盛公司支付的。而且宝盛公司是一间项目公司，成立至今没有任何的运营，没有收入，注册资金只有100万，宝盛公司成立之后，股东之间也没有通过召开股东会议来达成增资的协议，所以股东支付的钱不等于是公司所支付的钱，宝盛公司根本就没有任何资产可以去支付土地转让款。宝盛公司主张刘良以及邱小丽所支付的所有款项，都是属于宝盛公司所支付的款项是缺乏事实以及法律依据的。综上，上诉人的上诉请求缺乏事实及法律依据，应驳回。一审法院审理查明，2013年6月7日，海龙湾大酒店与刘良签订《土地转让协议书》，合同主要内容为：一、海龙湾大酒店将位于信宜市街道办事处长塘村委会的土地使用权［土地使用权证号为信府国用（2007）第××号］转让给刘良。刘良付转让费总额9800万元给海龙湾大酒店。二、签订协议时，刘良交2000万元定金给海龙湾大酒店。签订协议后，在三个月内乙方再支付转让费4600万元到海龙湾大酒店指定的账户，余款必须在2013年12月底前全部交清给海龙湾大酒店。逾期未按约定期限交清款项，则视为违约，所交定金归海龙湾大酒店所有，且海龙湾大酒店有权另行处理该土地的使用权，如海龙湾大酒店反悔，则海龙湾大酒店要赔退双倍的定金给刘良。三、海龙湾大酒店收足刘良支付的全部转让费后三天内将原土地使用证和有关过户的证明材料交给刘良。刘良收到使用权证后要在三个月内办理过户手续，逾期责任自负。2013年12月7日，海龙湾大酒店与刘良签订《土地转让协议书》，该协议书的主要内容为：海龙湾大酒店将位于信宜市街道办事处长塘村委会的土地使用权［土地使用权证号为信府国用（2007）第××号］转让给刘良，转让费8000万元，定金1000万元，并约定刘良应在签订合同后三个月内支付转让费总额的90%款项到海龙湾大酒店的指定账户，余款必须在2014年5月底前全部交清。逾期则视为违约，刘良所交定金归海龙湾大酒店所有，且海龙湾大酒店有权另行处理该土地使用权。如海龙湾大酒店反悔，则需赔退双倍的定金给刘良。海龙湾大酒店收足全部转让费后三天内将原土地使用证和有关过户的证明材料交给刘良，刘良在收到使用证后三个月内办理过户手续，逾期责任自负。转让所产生的税费（含海龙湾大酒店应负担的全部税费）和产权过户证件的办理及所产生的税费、规费均由刘良负责，与海龙湾大酒店无关等内容。海龙湾大酒店提供了2014年3月8日与刘良签订的《关于土地转让的补充协议》复印件，刘良、周兴扬对该复印件的真实性无异议。该协议的主要内容为：现就2013年12月7日签订的有关证号为信府国用（2007）第××号的土地使用权转让的协议补充，一、关于土地出让金问题。双方协商决定由刘良全部负责。二、鉴于刘良长时间未按协议约定的时间付土地转让费给海龙湾大酒店，并且数额较大，决定从2014年3月8日起，尚欠的款项由刘良计利息给海龙湾大酒店，利率按目前的农信社的标准（月息柒厘贰计）直至交清转让费的本息为止。2014年4月23日，海龙湾大酒店股东大会决议，主要内容如下：决定本公司拥有信宜市街道办事处长塘村委会的土地使用权［土地使用权证号为信府国用（2007）第××号］转让给宝盛公司。2014年4月25日，宝盛公司成立，该公司章程载明：公司股东是邱小丽、刘良。2014年4月26日，刘良与案外人邱小丽签订《合作开发土地项目协议书》，合同的主要内容为：双方就合作投资开发位于信宜市街道办事处长塘村委会，面积32552平方米，地类为综合用地，国土证号为信府国用（20**）第××号的土地商住房地产项目达成以下协议：一、双方合作前刘良原土地是向海龙湾大酒店购买的，位于信宜市街道办事处长塘村委会，面积32552平方米的土地，国土证号为信府国用（20**）第××号。刘良对该土地拥有全部的权益。目前，该土地仍在海龙湾大酒店名下。双方拟共同合作投资，将该土地开发成大型的商住房地产项目。二、双方同意上述刘良出资购买的土地转由双方共同出资购买并在此基础上成立合作项目公司合作投资开发;双方确认，该土地购买价9800万元，其中由刘良出资2940万元，占合作项目的30%，邱小丽出资6860万元，占合作项目的70%。除土地转让款外，还投入该土地各种费用合计人民币9931500元。三、鉴于上述土地刘良已付清购地款9800万元，双方同意，扣除刘良应付合作土地2940万元。剩余土地款6860万元由邱小丽按以下方式支付回给刘良。1.在签订本协议前2014年4月10日邱小丽已支付200万元定金给刘良；2.在2014年5月10日前邱小丽支付3300万元给刘良，刘良开始办理该土地转户手续到双方成立的宝盛公司名下；3.余款3360万元，邱小丽要在2014年5月30日前一次性支付清楚给刘良。四、签订本协议前刘良投入该土地的前期费用9931500元，由双方按出资比例承担，其中刘良承担30%即2979450元，邱小丽承担70%即6952050元，邱小丽应承担部分在合作土地办理过户至项目公司名下后十天内一次性支付给刘良。五、双方同意共同成立项目公司进行合作开发，项目公司名称为［信宜市宝盛房地产开发有限公司］，公司性质为有限责任公司；公司注册资本为人民币100万元；出资方式及股权分配比例：刘良出资人民币30万元，邱小丽出资人民币70万元，其中刘良占项目公司股权的30%，邱小丽占项目公司股权的70%。项目公司由邱小丽担任法定代表人，财务由双方各派一员参加。有关项目公司的具体设置、运作事项详见《公司章程》。六、项目土地过户至项目公司的税费和项目公司后续开发费用由双方按出资比例承担，同时有关的权利和义务由双方按出资比例享有和承担。七、双方的责任。1.刘良责任：（1）负责办理有房地产开发资质的项目公司；（2）在本协议签订后负责将信府国用（2007）第××号国有土地使用证转户至合作项目公司名下；（3）负责与政府和前土地使用权人衔接项目用地的相关事宜；（4）共同协助项目公司完成相关规划、报建等审批事项；（5）按出资比例承担项目土地转让款，前期投入费用和土地过户费用及项目公司开发建设费用；具体后续出资金额和出资时间由双方另行确定；（6）刘良承诺上述合作土地已按其与海龙湾大酒店签订的《土地转让协议书》付清转让款，刘良对该土地享有完全的权益，该土地产权没有争议和纠纷，并可交付使用。2014年4月12日，刘良收到邱小丽交来的［信府国用（2007）第××号］土地使用权转让定金200万元；同年6月18日，刘良收到邱小丽交来［信府国用（2007）第××号］的土地开发投资款750万元。同年12月16日，刘良收到邱小丽交来［信府国用（2007）第××号］土地开发投资款200万元。2014年5月16日，海龙湾大酒店与宝盛公司签订《转让协议》，内容为经双方友好协商，海龙湾大酒店同意将位于信宜市街道办事处长塘村委会的土地［土地使用权证号为信府国用（2007）第××号］转让给宝盛公司，土地使用面积为32552平方米。同日，海龙湾大酒店出具《收据》，内容为：今收到刘良以宝盛公司交来的土地转让费3200万元。该款的汇款凭证显示：转出户名为宝盛公司，签单确认为邱小丽。同日，刘良出具收到邱小丽3300万元土地转让款的收据给邱小丽。2014年12月31日，海龙湾大酒店向信宜市国土资源局缴纳土地出让金400万元的《广东省政府性基金（资金）通用票据》上缴款方式为：跨行划款（邱小丽缴），该款是邱小丽通过银行转账支付。2015年3月30日，周兴扬与蔡某铭签订《酒店转让协议》将海龙湾大酒店转让给蔡某铭。2016年2月5日，周兴扬与刘良签订《关于土地转让的补充协议》，双方就土地使用权证号为信府国用（2007）第××号的土地转让事宜达成补充协议，主要内容为：第一，刘良尚欠土地使用权转让费及利息共计21950400元，刘良在签订本补充协议当天支付余额9350000元。第二，双方同意剩下的土地转让费用余额8650000元用支付上述土地出让金，海龙湾大酒店无需再向土地管理部门缴交任何费用。第三，刘良应当及时向土地管理部门缴交土地出让金，如因刘良方原因未缴交土地出让金导致产生滞纳金及其他费用的，刘良承担海龙湾大酒店的全部损失。第四，刘良尚欠海龙湾大酒店利息3950000元，半年内还清或海龙湾大酒店可从信宜市安泰混凝土公司的商品混凝土货款中扣减。该协议上没有海龙湾大酒店的公章，只有周兴扬的签名。2015年9月2日，一审法院根据宝盛公司的申请，作出（2015）茂中立保字第2号民事裁定书，裁定：一、查封被申请人广州市白云区海龙湾休闲大酒店名下的信府国用（2007）第××号国有土地使用权（面积32552平方米）。二、查封申请人提供的担保物：陈某鸿所有的深房地字第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第**房产。2017年8月23日一审法院作出（2015）茂中法民三初字第19号之二民事裁定书，对上述财产进行了续封。2015年10月19日，由于涉案土地未能过户到宝盛公司名下，致成纠纷，宝盛公司向一审法院起诉，请求判如所诉。2015年11月5日，海龙湾大酒店提出管辖权异议，一审法院于2015年12月4日作出（2015）茂中法民三初字第19号民事裁定书，裁定：驳回被告广州市白云区海龙湾休闲大酒店对本案管辖权提出的异议。海龙湾大酒店不服，向广东省高级人民法院提出上诉，2016年3月24日，广东省高级人民法院作出（2016）粤民辖终112号民事裁定书，裁定：驳回上诉，维持原裁定。在本案审理过程中，由于刘良另案向广东省信宜市人民法院起诉邱小丽、第三人宝盛公司、海龙湾大酒店建设用地使用权转让合同纠纷一案[案号（2016）粤0983民初2081号]。该案中的涉案土地与本案有直接关联，诉讼结果可能直接影响本案的审理，一审法院根据刘良的申请，于2016年12月23日作出（2015）茂中法民三初字第19号之一民事裁定书，裁定：本案中止诉讼。之后，广东省信宜市人民法院于2016年12月20日作出（2016）粤0983民初2081号民事裁定书，裁定：本案移送广东省茂名市中级人民法院一审管辖，刘良不服该裁定向一审法院上诉，一审法院于2017年3月10日作出（2017）粤09民辖终22号民事裁定书，裁定：驳回上诉，维持原裁定。该案移送一审法院后，一审法院立案案号为：（2017）粤09民初47号，2018年5月22日，一审法院作出（2017）粤09民初47号民事裁定书，裁定：本案按刘良撤回起诉处理。该案已于2018年9月1日生效。另查明，刘良另案向广东省信宜市人民法院提起诉讼，请求判令解散宝盛公司，该案经广东省信宜市人民法院作出（2016）粤0983民初2096号民事判决书，判决：解散信宜市宝盛房地产开发有限公司。宝盛公司不服，向一审法院提出上诉，一审法院于2017年12月29日作出（2017）粤09民终1864号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。2018年9月25日，广东省信宜市人民法院作出（2018）粤0983强清1号决定书，指定广东海日律师事务所组成宝盛公司的清算组，并由龚健、黄小波、陈飞龙担任清算组成员，由龚健担任清算组负责人。2018年9月28日，一审法院作出（2015）茂中法民三初字第19号之三民事裁定书，裁定：本案恢复诉讼。一审法院审理认为，本案争议焦点是：1.2014年5月16日的《转让协议》是否有效；2.宝盛公司是否取代了2013年6月7日《土地转让协议书》的刘良，成为该合同的受让方；3.宝盛公司是否向海龙湾大酒店支付了涉案土地的全额转让款，海龙湾大酒店是否应协助宝盛公司将涉案土地变更至宝盛公司名下；4.海龙湾大酒店应否返还土地出让金400万元给宝盛公司；5.本案应否追加邱小丽作为第三人参加诉讼。一、关于2014年5月16日的《转让协议》是否有效的问题。第一，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条第一款规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”本案中，2014年5月16日的《转让协议》已经具备了当事人名称、涉案土地的位置、土地使用权证号以及土地使用面积等内容，因此，2014年5月16日的《转让协议》成立。第二，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”2014年5月16日的《转让协议》是宝盛公司、海龙湾大酒店真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。二、关于宝盛公司是否取代了2013年6月7日《土地转让协议书》的刘良，成为该合同的受让方的问题。宝盛公司主张其已取代刘良成为2013年6月7日《土地转让协议书》的受让方。一审法院认为，第一，刘良和海龙湾大酒店于2013年6月7日签订《土地转让协议书》，宝盛公司成立于2014年4月25日，也就是说，宝盛公司成立于刘良、海龙湾大酒店签订《土地转让协议书》之后，刘良并非以宝盛公司股东的身份，代表宝盛公司签订2013年6月7日《土地转让协议书》。刘良在2013年6月7日《土地转让协议书》中的权利义务并不当然归于宝盛公司。第二，《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”本案中，2013年6月7日《土地转让协议书》是海龙湾大酒店与刘良所签订的合同，宝盛公司主张其取代刘良成为该《土地转让协议书》的受让方，因此，宝盛公司应当提供刘良将其在《土地转让协议书》的权利义务转让给宝盛公司的证据，但宝盛公司没有提供相关的证据，而且刘良也否认宝盛公司承继2013年6月7日《土地转让协议书》受让方的权利义务。第三，2014年5月16日《转让协议》是海龙湾大酒店与宝盛公司所签订的合同，该协议没有宝盛公司承继2013年6月7日《土地转让协议书》权利义务的相关内容，因此，2014年5月16日《转让协议》是一份新的合同，其权利义务独立于2013年6月7日《土地转让协议书》。综上所述，宝盛公司主张其取代刘良成为2013年6月7日《土地转让协议书》受让方的证据不足，一审法院不予支持。三、关于宝盛公司是否向海龙湾大酒店支付了涉案土地的全额转让款，海龙湾大酒店是否应协助宝盛公司将涉案土地变更至宝盛公司名下的问题。第一，2014年5月16日《转让协议》没有就土地转让价款以及土地使用权过户的时间、方式等作出约定。宝盛公司、海龙湾大酒店至本案庭审结束前，也未对上述条款达成补充意见。2014年5月16日《转让协议》是一份无法履行的合同，仅凭宝盛公司向海龙湾大酒店支付的3200万元，无法证明宝盛公司已支付全部的土地价款。第二，2013年6月7日《土地转让协议书》的受让方是刘良，并非宝盛公司，2014年4月26日，刘良虽然与邱小丽签订了《合作开发土地项目协议书》，但该协议书只能证明刘良将其向海龙湾大酒店购买的涉案土地投入开发，但现有证据表明，涉案土地仍然登记在海龙湾大酒店名下，刘良并没有取得涉案土地的使用权。宝盛公司在没有举证证明其已支付了涉案土地全部价款的情况下，要求海龙湾大酒店协助宝盛公司将涉案土地变更至宝盛公司名下的依据不足，一审法院不予支持。四、关于海龙湾大酒店应否返还土地出让金400万元给宝盛公司的问题。宝盛公司认为其代海龙湾大酒店支付了土地出让金400万元，海龙湾大酒店应当返还400万元给宝盛公司。一审法院认为，上述土地出让金400万元是由案外人邱小丽支付，宝盛公司没有提供上述400万元是邱小丽代其支付的证据，因此，宝盛公司要求海龙湾大酒店返还该款的依据不足，一审法院不予支持。此款是否应予返还，可由邱某丽另寻途径解决。五、关于本案应否追加邱小丽作为第三人参加诉讼的问题。刘良认为本案实际上是刘良与邱小丽之间的纠纷，本案应追加邱小丽为第三人参加诉讼。一审法院认为，本案是宝盛公司、海龙湾大酒店因履行2014年5月16日《转让协议》所引起的纠纷，是由宝盛公司起诉海龙湾大酒店的建设用地使用权转让合同纠纷。刘良仅是本案的第三人，其与邱小丽之间因合作开发涉案土地的纠纷并非本案的审理范畴，由刘良另寻法律途径处理。因此，刘良要求追加邱小丽为第三人参加诉讼的理由不成立，一审法院不予支持。2018年11月16日，广东省茂名市中级人民法院作出（2015）茂中法民三初字第19号民事判决：一、确认信宜市宝盛房地产开发有限公司与广州市白云区海龙湾休闲大酒店于2014年5月16日签订的《转让协议》有效；二、驳回信宜市宝盛房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本院二审期间，宝盛公司提交一份邱某丽做出的情况说明，内容为：关于本人于2014年12月31日付至信宜市财政局账上的400万元，该款是本人代信宜市宝盛房地产开发有限公司支付的款项。本院确认一审法院查明的事实。另查明，2020年8月6日，根据宝盛公司申请，本院作出（2019）粤民终966号民事裁定：一、继续查封被申请人广州市白云区海龙湾休闲大酒店名下的信府国用（2007）第××号国有土地使用权（面积32552平方米），期限三年。二、继续查封申请人提供的担保物：陈某鸿所所有的深房地字第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第**产，期限三年。本院认为，本案系建设用地使用权转让合同纠纷。争议焦点为海龙湾大酒店是否应将涉案土地过户到宝盛公司名下。宝盛公司主张海龙湾大酒店应将涉案土地过户至其名下，应证明涉案土地已符合过户条件。从合同签订上看，宝盛公司与海龙湾大酒店签订的《转让协议》合法有效，双方达成了转让涉案土地的意思表示，但该协议中未就土地转让的价款、支付方式、土地使用权过户的时间、方式等基本履行要件作出约定，且本案庭审结束前，双方亦未对上述问题作出补充约定，双方签订该《转让协议》不足以证明涉案土地已具备过户条件。从合同履行上看，该《转让协议》缺乏可履行的内容，虽然宝盛公司向海龙湾大酒店支付了土地价款3200万元，代海龙湾大酒店支付了土地出让金400万元，亦不足以证明宝盛公司已支付全部土地价款，达到过户条件。且即使上述《转让协议》承接了原《土地转让协议书》中刘良的权利义务，宝盛公司亦不能提供充分证据证明刘良或其已支付全部土地价款，或刘良已取得涉案土地的使用权，达到过户条件。综上，宝盛公司要求海龙湾大酒店将涉案土地变更至宝盛公司名下，依据不足，本院不予支持。宝盛公司代海龙湾大酒店支付的400万元土地出让金等与涉案土地相关的各类款项，宝盛公司可依不同法律关系，另循法律途径主张。综上，宝盛公司上诉理由不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本判决为终审判决。二审案件受理费551800元，由信宜市宝盛房地产开发有限公司负担。审判长  陈良军审判员  陈可舒审判员  王 庆二〇二〇年十月十三日书记员  林思琪黎云香