呼和浩特市新城区人民法院民事判决书（2020）内0102民初50号原告：云振峰，男，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：王晓曼，慧聪律师事务所律师。委托诉讼代理人：史可君，慧聪律师事务所实习律师。被告：毕逍楠，女，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：王小鹿，内蒙古启伦律师事务所律师。第三人：内蒙古凯德房地产开发有限责任公司，住所地鄂尔多斯市东胜区达拉特北街一号街坊二号楼（晋剧团后院）。法定代表人：王建中，该公司董事长。原告云振峰与被告毕逍楠、第三人内蒙古凯德房地产开发有限责任公司（以下简称凯德房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告云振峰及委托诉讼代理人王晓曼，被告毕逍楠的委托诉讼代理人王小鹿到庭参加诉讼，第三人凯德房地产公司经传票合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法按缺席审理。本案现已审理终结。原告云振峰向本院提出诉讼请求：一、请求确认位于呼和浩特市××区房屋为原告所有，并停止对该房屋的执行；二、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2019年11月15日收到呼和浩特市新城区人民法院（2019）内0102执异466号《执行裁定书》，原告认为贵院驳回原告提起的案外人执行异议申请缺乏事实和法律依据。一、诉争房屋属原告合法购买，并支付了全部价款。原告云振峰于2011年从内蒙古运筹木业有限责任公司处购买了该公司抵账取得的，由第三人内蒙古凯德房地产开发有限责任公司开发建设房屋（原第三人出售房屋时，房号为：内蒙古人事厅住内蒙古××区，后更改为凯德艺苑商住楼B段1单元501号）。根据呼和浩特市新城区人民法院（2019）内0102执异466号《执行裁定书》，错误的认为：“云振峰主张其从内蒙古运筹木业有限责任公司购该公司抵账取得房屋，未向法庭提供买卖协议，且提供的抵账协议不是内蒙古运筹木业有限责任公司与凯德房地产公司签订的，滴定协议的有效性无法核实。”而本案事实是，云振峰购买的房屋是凯德公司材料商唯诚公司抵账后去的抵顶给运筹公司，运筹公司又向云振峰出售，运筹公司的取得云振峰房款后，2011年6月3日带云振峰前往凯德公司签订《商品房认购协议》，并由开的公司出具了购房收据。生活中，开发商所开发建设的房屋抵顶施工单位或材料商的施工款或材料款的行为时建设工程中的常态。云振峰所签订的该协议是凯德公司真实意思表示。作为老百姓，云振峰合理的认为，只要与开发商签订了合同、交了钱，房屋就应该是自己的，而且自收房以来自己一直使用该房屋，水电煤气物业等费用都正常交纳，从来没有人说该房屋不是他的。购买房屋时，因凯德房地产公司不具备办理产权登记条件，所以无法进行产权登记。本案云振峰与凯德公司的买卖关系合法有效，原告为该房的所有权人。二、法院对诉争房屋的查封行为违反法律相关规定，侵犯了案外人（本案原告）合法权益。作为老百姓的原告认为当时购买房屋时未见到任何司法机关查封的公示和封条，原告完全依赖以这种方式购买房屋是合法有效的。且原告已尽最大能力做到了相关的审查和审慎义务。房屋购买后，原告也投入了资金对该房屋进行装修，截止目前该房屋仍由原告实际所有并使用。原告认为，贵院处理另案民事纠纷时，要针对的是被告与第三人内蒙古凯德房地产开发有限责任公司存在违法行为，而不能以牺牲原告的巨额出资为代价，针对与另案毫不相关的原告财产进行执行。根据以上实际情况，恳请贵院支持原告的诉讼请求。被告毕逍楠辩称，本案查封的登记于内蒙古凯德房地产开发有限责任公司名下位于××区字第2012123708号）系内蒙古凯德房地产开发有限责任公司所有的财产，案外人提出执行异议之诉没有事实及法律依据。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）己支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告从未与被执行查封房屋的所有权人内蒙古凯德房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，亦未向该公司交付全部购房款，依据前述法律规定，该房屋依法可以被执行，故原告提起本案诉讼，没有事实和法律依据，依法应判决驳回其诉讼请求。第三人凯德房地产公司未到庭发表答辩意见也未提交书面答辩状。原告云振峰围绕诉讼请求依法提交了证据，被告毕逍楠、第三人凯德房地产公司未向法庭提举证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据以及案件事实，本院认证、认定如下：1.2018年8月22日，本院作出（2018)内0102民初3223号民事判决书，判决：一、解除原告毕逍楠与被告内蒙古凯德房地产开发有限责任公司签订的《内蒙古e世界商铺认购协议书》；二、被告内蒙古凯德房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告毕逍楠支付的购房款人民币20万元；三、驳回原告毕逍楠的其他诉讼请求。原告毕逍楠对该判决不服，上诉至呼和浩特市中级人民法院。2019年2月13日，呼和浩特市中级人民法院作出（2018)内01民终2776号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。2019年6月18日，毕逍楠向本院申请强制执行。2019年7月22日，本院向被执行人内蒙古凯德房地产开发有限责任公司发出（2019)内0102执3096号执行通知书，通知书的主要内容为：（1)、向申请人支付案款202006元及逾期利息；（2)、负担执行费2930元；（3)缴纳迟延履行期间加倍债务利息。（4)解除毕逍楠与内蒙古凯德房地产开发有限责任公司签订的《内蒙古e世界商铺认购协议书》。2019年8月3日，本院作出（2019)内0102执3096号执行裁定书，裁定：查封、扣押、冻结、扣划被执行人内蒙古凯德房地产开发有限责任公司202006元及利息或同等价值的财产。2019年9月10日，本院向呼和浩特市不动产登记中心发出（2019)内0102执3096号协助执行通知书，请协助执行以下事项：一、查封被执行人内蒙古凯德房地产开发有限责任公司名下于××区字第2012123708号）；二、查封期限三年，2019年9月10日至2022年9月9日。上述案件执行过程中，案外人即本案原告云振峰对执行标的提出书面异议，本院于2019年11月15日作出（2019）内0102执异466号执行裁定书，裁定：驳回案外人云振峰的异议请求。案外人云振峰对该裁定不服，向本院提起诉讼，请求判令：一、请求确认位于呼和浩特市××区房屋为原告所有，并停止对该房屋的执行；二、诉讼费用由被告承担。2.2010年7月24日，第三人凯德房地产公司与呼和浩特市新城区唯诚装饰材料经销部（以下简称唯诚装饰经销部）签订《协议书》，协议主要内容约定为订购产品的合同款项可顶房。2011年6月3日，原告云振峰在该《协议书》空白处书写：“凯德艺苑8052房已卖给云振峰，产权归云振峰所有，全款已付清，此房与内蒙古运筹木业有限责任公司再无任何关系”，唯诚装饰经销部对该内容确认并盖章。2011年4月30日，唯诚装饰经销部与内蒙古运筹木业有限责任公司（以下简称运筹木业公司）签订《顶账协议》，协议主要内容约定为唯诚装饰经销部欠运筹木业公司733258.5元，唯诚装饰经销部同意就凯德房地产公司抵顶给其位位于内蒙古人事厅内蒙古××区房屋一套抵顶上述欠款。2011年5月8日，原告云振峰委托其父云公万通过中国建设银行向运筹木业公司法定代表人乔建平转账80万元，原告庭审中称通过熟人得知该低价房源，运筹木业公司除去购房款部分赚取其中差价。2011年6月16日，原告云振峰与第三人凯德房地产公司最终确认签订了《商品房认购协议》，协议主要内容约定为原告云振峰确认购买第三人凯德房地产公司所开发内蒙古人事厅住内蒙古××区的的内蒙古人事厅内蒙古××区，乙方已交购房款733258.50元。第三人凯德房地产公司向原告出具凯德艺苑住宅小区配套费缴纳详单一份以及收款收据一枚，收据载明收到云振峰8052号房房款，收房方式为顶账，凯德房地产公司盖财务专用章。以上事实有原告提交《销售代理协议》《协议书》《顶账协议》《商品房认购协议》《配套费缴纳详单》《收款收据》在卷佐证，因上述证据之间能够相互印证形成完整证据链条，足以证明案件事实，故本院予以采信。3.云振峰购买的内蒙古凯德房地产开发有限责任公司开发建设的呼和浩特市××区（西户）现名称为新建东街5号凯德艺苑商住楼B段××元。原告提交内蒙古人事厅住宅小区项目呼规村字（2005）003号《建设用地规划许可证》及新建东街5号凯德艺苑项目地字150101201000046号《建设用地规划许可证》、凯德公司出具《证明》、春雨社区居委会出具《情况说明》、永益泰物业服务股份有限公司出具《证明》及（2019）呼同证内民字第786号《公证书》在卷佐证，被告对两份《建设用地规划许可证》及《情况说明》、《公证书》的真实性认可，对涉案房屋更名事实认可，对上述证据，本院予以采信。4.原告云振峰自2011年起至今一直占有使用涉案房屋。原告提交装修费收据、物业费缴费凭证、燃气使用证在卷佐证，对该组证据，本院予以采信。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，案件审理的争议焦点在于本案原告云振峰是否享有足以排除强制执行的合法民事权益。而结合案件实际情况，原告云振峰与第三人凯德房地产公司形成的并非普通商品房买卖合同法律关系，故本案宜具体参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，即：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，首先，原告云振峰与第三人凯德房地产公司已于2011年6月16日最终确认签订了《商品房认购协议》，符合上述规定的第一项要件即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。被告抗辩主张双方签订的《商品房认购协议》应认定为预约合同不能成立，本院不予采纳。具体理由为：结合合同法相关法律规定以及该协议的具体内容可知，该协议体现当事人双方明确的房屋买卖意思表示，具备房屋买卖合同的主要内容，且买受人已经全额支付了购房款（对此下文将详述），故该协议应当认定为合法有效的书面房屋买卖合同。其次，结合原告提交的装修费收据、物业费缴费凭证、燃气使用证及其他证据以及庭审查明情况可以认定，原告于签订上述协议后，即对涉案房屋实际居住使用至今。故亦符合规定的第二项要件即在人民法院查封之前已合法占有该不动产。再次，关于房款支付，该问题的认定亦是本案审理的关键。原告提交的《销售代理协议》《协议书》《顶账协议》《商品房认购协议》《收款收据》以及转账凭证等一系列证据能够相互印证形成完整证据链条足以证明案件事实，再结合庭审查明情况可以认定，2010年7月至2011年5月期间，第三人凯德房地产公司以涉案房屋抵顶所欠呼和浩特市新城区唯诚装饰材料经销部货款，呼和浩特市新城区唯诚装饰材料经销部又以该房屋抵顶所欠内蒙古运筹木业有限责任公司款项，内蒙古运筹木业有限公司又将该房屋以80万元出售本案原告云振峰，云振峰于2011年5月8日委托其父亲云公万通过中国建设银行转账方式向内蒙古运筹木业有限责任公司法定代表人乔建平支付80万元，被告凯德公司向原告出具房款收据，载明收到房款733258.5元。本院认为，涉案房屋通过一系列债权转让法律关系转让至内蒙古运筹木业有限责任公司，内蒙古运筹木业有限责任公司又以有偿转让的方式将该债权转让至本案原告，第三人凯德房地产公司以与原告签订《商品房认购协议》以及向原告出具《房款收款收据》的形式确认了该债权的转让。故本案原告云振峰虽并未将房款直接支付第三人凯德房地产公司，但并不影响其实际已经支付全部购房款的事实认定。最后，经庭审查明，原告云振峰交付了办理过户登记的相关费用且多次向第三人提出办理过户登记的请求，其积极主张权利的行为应当认定其符合上述规定的第四项要件即非因买受人自身原因未办理过户登记。故综合以上，原告云振峰在本院查封前以购房的真实意思表示与第三人凯德房地产公司签订了合法有效的房屋买卖合同，也实际给付了全部购房款并实际居住使用该涉案房屋至今，故其对涉案房屋依法享有物权期待权。综上，原告云振峰享有足以排除强制执行的权利，其主张确认涉案房屋归其所有并停止对涉案房屋执行的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：确认位于呼和浩特市××区房屋归原告云振峰所有，并停止对该房屋的执行。案件受理费11133元，由被告毕逍楠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判长 陈 红人民陪审员 贾贵忠人民陪审员 古俊杰二〇二〇年七月二日书记员 侯馨驰