江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0582民初7524号原告：肖胜高，男，1959年8月7日出生。委托诉讼代理人：朱蕾，江苏梁丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张琪，江苏梁丰律师事务所律师。被告：戴生文，男，1967年10月20日出生。原告肖胜高与被告戴生文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告肖胜高的委托诉讼代理人朱蕾、被告戴生文均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告肖胜高向本院提出诉讼请求：被告支付2019年3月8日至同年12月5日的房屋占有使用费26082元，并承担本案的诉讼费用。事实与理由：2009年3月7日，原、被告双方签订了一份《租房合同》，约定被告向原告承租位于张家港市门面房，每年3月8日前付清一年的租金。2018年3月6日，被告向原告支付了2018年3月8日至2019年3月7日期间的租金35000元。2019年3月8日之后的租金一直未付，但被告一直使用案涉房屋至2019年12月5日。为维护原告的合法权益，故来院涉诉。被告戴生文辩称：自2018年6月11日起，租赁房屋被无故停电，被告曾向原告多次反映，但原告一直未能解决，影响了被告正常使用租赁房屋，导致被告无法实现承租房屋的目的。原告在租赁期满之前就与第三方签订了搬迁补偿协议，损害了被告的承租权，未按照法律规定给予被告任何补偿，且案外人在被告租赁期限尚未到期时所承租的房屋前堆满淤泥，妨碍被告的正常经营。被告在租期届满后打算搬出，但由于门面堆满淤泥，阻碍通行，被告实际上也无法实施搬走的行为。关于被告认为由于原告无法保证被告实现租赁目的，给被告造成租金损失，被告已向法院起诉，法院于2020年6月2日做出一审判决，判决原告应向被告返还租金1万元，由此可见，原告在租赁期间就没有尽到租赁合同的义务，保障被告实现租赁目的，所以被告认为在租赁期满后，原告无权再向被告主张租金，而且还应向被告赔偿因无法搬走的损失。本院经审理认定事实如下：肖胜高（甲方）与戴生文（乙方）于2009年3月7日签订《租房合同》一份，约定肖胜高将位于张家港市门面房由南往北第3、4、5、6、7共五间门面房出租给戴生文加工大理石使用。租金为每年共3万元，于每年的3月8日前付清一年的租金。租期从2009年3月8号到2016年3月7号止。合同同时约定，肖胜高要保障戴生文在承租期间的水电畅通，租赁期满，双方续租无需再签合同。合同约定的租赁期满后，戴生文续租用该房屋，并于2018年3月6日向肖胜高支付了2018年3月8日至2019年3月7日的租金35000元。张家港经济技术开发区农联村民委员会、东莱办事处于2018年6月发出《“331”专项整治停电告知单》，告知内容：因你处(单位)存在消防安全隐患，在规定期限内至今未按照要求进行整改，为消除安全隐患，根据相关法律规定，将于2018年6月11日8：30分采取停电措施。2018年10月12日，张家港惠东皮带有限公司（以下简称惠东公司）与张家港市农联城乡一体化发展有限公司、张家港市合力房屋拆迁有限公司签订《张家港市非住宅房屋搬迁货币补偿协议书》，对拆迁事宜进行了约定。双方认可惠东公司成立于1993年，住所地为张家港市莱工业区，法定代表人为肖胜高，本案所涉的租赁房屋位于惠东公司内。2020年1月9日，戴生文至本院起诉肖胜高，要求肖胜高返还租金35000元并支付利息。本院于2020年6月3日作出（2020）苏0582民初837号《民事判决书》，认为戴生文向肖胜高支付了2018年3月8日至2019年3月7日期间的租金35000元，肖胜高应当保障承租期间的水电畅通，2018年6月11日及之后，租赁房屋被停电且一直未能解决，影响了承租人正常使用，出租人未能尽到合同义务，虽停电会对戴生文的经营使用造成一定影响，但发生停电后的一年多时间里戴生文并未采取相应措施避免损失扩大，且一直占有使用案涉房屋下到2019年12月被拆除，其自身存在重大过错。综合考虑双方过错程度、纠纷起因、损失程序等因素，酌定由肖胜高返还戴生文租金1万元。故判决：肖胜高返还戴生文租金1万元；驳回戴生文的其他诉讼请求。后戴生文、肖胜高均不服判决，均上述至苏州市中级人民法院。2020年4月27日，戴生文又至本院起诉肖胜高、张家港市合力房屋拆迁有限公司，要求二被告赔偿其财产损失、停业损失，本院于2020年7月3日作出（2020）苏0582民初4403号《民事判决书》，判决驳回戴生文的诉讼请求。戴生文不服判决，上述至苏州市中级人民法院。审理中，肖胜高陈述：在前述案件中，戴生文自认在案涉房屋内烧火做饭，还垒了一个土灶，使用明火，由于331整治不允许室内使用明火，所以2018年6月11日农联村及东莱办事处向双方出具了停电告知单，在出具告知单之前，村里以及办事处还派人上门劝阻的，当时我方还和戴生文讲过我们愿意退还租金，让他搬走，但是戴生文不同意，要向政府要赔偿，后来就被停电、停水了，具体停电、停水的时间就是6月11日。之后我们通过案外人知道有人将房屋门口堆满了淤泥，但具体是谁堆的、什么时候堆的我们不清楚，反正不是我们，有可能是拆迁办，也有可能是农联村。事实上，戴生文一直使用房屋至2019年12月5日，当天政府来强拆，戴生文放在房屋内的东西被拿走了，据说政府还补偿了他一些钱。戴生文陈述：关于331整治的停电告知单我不清楚，从未见过该告知单，我真的完全不知道这件事，可能是和门面后面的人讲了，而且告知单也没有贴在我门面附近，我从未见过。2018年6月11日早上8：30后就一直没有水电了，我做大理石加工、销售的，没有水电就没有办法正常营业了，2018年11月11日，不知道是谁在门面房的门口堆满了淤泥，里面的东西没有办法拿出来，2019年12月5日房屋被强拆了，里面的东西也没有拿出来，也没有肖胜高讲的有人补偿我几千元钱。我还起诉了肖胜高及张家港市合力房屋拆迁有限公司，要求他们赔偿我损失，法院判决下来后，我上诉了。上述事实，有民事判决书及庭审笔录等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告之间签订的租房合同真实有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。该合同载明的租期从2009年3月8号到2016年3月7号止，于每年的3月8日前预付一年的租金。合同同时约定，租赁期满，双方续租无需再签合同。在2016年3月8日后，被告继续使用该租赁房屋，原告接受被告按约预付的租金（截止至2019年3月7日），原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。之后，被告仍占有该租赁房屋，截止至2019年12月5日该房屋被强拆，未向原告予以返还，被告应向原告支付上述期间的房屋租金，但自2018年6月11日起，该房屋被停电一直未能解决，影响了被告正常使用，原告未能尽到租赁合同义务。虽然停电对被告的经营使用造成一定影响，但被告并未采取相应措施避免损失扩大，其自身存在重大过错。综合考虑双方过错程度、纠纷起因、损失程度等因素，参照之前年租金35000元的标准，本院酌定由被告支付原告2019年3月8日至2019年12月5日期间的租金10400元。原告的诉讼请求，部分予以支持。被告的抗辩，于法无据，本院难以支持。至于被告所称的损失，被告已另案主张，本案中不再理涉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、二百三十六条之规定，判决如下：一、被告戴生文应于本判决生效后十日内支付原告肖胜高租金10400元。（款项可直接汇至当事人指定的账户，或汇至本院执行款账户，户名：张家港市人民法院，开户行：中国农业银行张家港支行营业部，账号：62×××64）二、驳回原告肖胜高的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取226元、财产保全费320元，合计546元，由原告肖胜高负担392元，由被告戴生文负担154元。被告戴生文负担部分，限被告戴生文于本判决生效之日起十日内直接缴纳至本院诉讼费账户（户名：张家港市人民法院，开户行：中国农业银行张家港支行营业部，账号：62×××60）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员  路骊珠二〇二〇年八月二十七日书记员  马伊娴