上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初3974号原告(反诉被告)：吴秀红，女，1970年10月20日出生，汉族，住青海省西宁市。委托诉讼代理人：康淋淋，上海东座律师事务所律师。委托诉讼代理人：王涛，上海东座律师事务所律师。被告(反诉原告)：朱韦韦，女，1984年10月26日出生，汉族，住江苏省东台市。委托诉讼代理人：胡彬，上海申同律师事务所律师。原告吴秀红诉被告朱韦韦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案受理后，依法适用简易程序，审理中，朱韦韦向本院提出反诉，本院受理后，于2020年5月25日公开开庭进行了审理。吴秀红的委托诉讼代理人王涛、朱韦韦及其委托诉讼代理人胡彬均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴秀红向本院提出诉讼请求：1.请求解除吴秀红、朱韦韦签订的《租赁合同》，朱韦韦搬出乌鲁木齐南路XXX弄XXX号，归还房屋并不得损坏任何房屋装修及设施；2.请求朱韦韦支付占用费(自2019年12月16日起按照月租金3倍，即每月114,000元支付占用费至实际归还租赁房屋止)扣除2019年12月16日后已付租金54,000元，暂计至2020年1月31日为117,000元；3.请求朱韦韦支付解除合同违约金114,000元；4.请求朱韦韦支付律师费损失20,000元。事实与理由：双方于2019年6月5日签订《上海市房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)，约定吴秀红将上海市乌鲁木齐南路XXX弄XXX号房屋(以下简称系争房屋)出租给朱韦韦，免租期一个月，第一年月租金38,000元。吴秀红按约交付房屋，但朱韦韦在入住租赁房屋后，第一笔租金(应于2019年9月15日前支付)未能按时支付，且超过15日。经多次沟通未果。在延期支付超过1个月后，吴秀红委托律师分别于2019年10月16日、10月30日再次致函朱韦韦，要求解除租赁合同及要求撤出系争房屋。2019年11月8日，经朱韦韦再三请求，双方签订一份《补充协议》，约定2019年11月12日前支付吴秀红114,000元；2019年11月30日前支付吴秀红60,000元(为2019年12月15日至2020年3月15日的部分租金)；如朱韦韦未能按期履行，双方认可吴秀红已于2019年10月16日单方面解除租赁合同，朱韦韦应于违反协议义务的后一日撤出系争房屋并承担违约责任。签署补充协议后，朱韦韦履行第一期付款义务即2019年11月12日前支付了吴秀红114,000元，但第二期付款义务未能按约履行。在朱韦韦再三请求下，双方又于2019年12月3日达成《12月3日协议》，约定将第二期付款日期由2019年11月30日前变更为2019年12月15日前。然后朱韦韦又一次食言，故诉至法院。审理中，吴秀红撤回第1项诉请中“不得损坏任何房屋装修及设施”的诉请。并明确解除租赁合同日期为补充协议约定2019年10月16日。朱韦韦辩称，不同意吴秀红诉请。不同意解除租赁合同。朱韦韦并非故意拖延支付租金，而是因为吴秀红交付的系争房屋存在严重质量问题，从交房至今，系争房屋一直漏水、渗水，朱韦韦无法有效使用系争房屋。朱韦韦将上述情况告知吴秀红，吴秀红置之不理。故朱韦韦才未缴纳房租。关于占用费及违约金，约定过高，应以吴秀红实际损失为准。朱韦韦向本院提出反诉请求：1.判令吴秀红向朱韦韦支付房屋维修费用15,316.9元；2.判令减免自2019年7月至2020年3月期间的租金342,000元；3.判令吴秀红支付朱韦韦房屋看护费用12,000元；4.判令吴秀红对房屋进行修缮，使房屋恢复可使用状态；5.律师费1万元由吴秀红负担。事实与理由：2019年6月5日，朱韦韦与吴秀红签订租赁合同，约定吴秀红将系争房屋出租给朱韦韦。朱韦韦入住系争房屋后发现房屋存在严重漏水及墙壁渗水问题，同时还伴随着房屋天花板脱落，导致朱韦韦无法正常使用系争房屋。期间，朱韦韦向吴秀红反馈上述情况，但吴秀红一直置之不理。朱韦韦无奈请工人对房屋漏水、渗水进行维修。因涉及房屋结构问题，一直无法彻底修好，漏水、渗水情况一直没有改善。为此，朱韦韦不仅垫付维修费15,316.9元，还为此花费大量精力，影响正常生活。为避免系争房屋漏水、渗水对屋内财产造成损害，朱韦韦请了一个帮工对房屋进行日常打理，为此支付12,000元。审理中，朱韦韦明确诉请1的组成：屋顶漏水6,500元、刷墙7,300元、补刷墙750元、刷墙450元、更换水龙头290.9元、水龙头阀芯16元。同时撤回反诉请求2，作为本诉的抗辩意见，因为维修要求减免上述期间的租金。吴秀红对朱韦韦的反诉辩称，关于维修费用，不应当由吴秀红承担，因双方对于维修责任有明确约定，且维修的金额吴秀红亦无法确认。关于减免租金，实际朱韦韦从2019年6月至今实际居住在系争房屋内，没有理由减免租金。不同意支付看护费用。关于维修房屋的责任，维修房屋不是吴秀红的责任。因为吴秀红没有违约，所以不应承担律师费。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年6月5日，吴秀红作为出租方(甲方)与朱韦韦作为承租方(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将本市乌鲁木齐中路XXX弄XXX号(实为乌鲁木齐南路XXX弄XXX号)整幢房屋出租给乙方。乙方向甲方承诺系争房屋仅限于自住及朋友接待。房屋租赁期自2019年6月16日起至2024年6月15日止。第一个月为免租期，2019年7月16日至2021年6月15日每月租金38,000元。2021年6月16日至2023年6月15日每月租金39,900元；2023年6月16日至2024年6月15日每月租金41,895元。租金先付后用。第一期租金支付两个月，之后每三个月一付。乙方应于2019年6月14日支付首期2个月租金76,000元，第二期租金支付应于2019年9月15日前，租金114,000元。第三期租金应于2019年12月15日前，租金114,000元。依次类推。本合同签署时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为76,000元(乙方签合同前已付38,000元抵保证金，本次实际付38,000元)。甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施。本房屋的维修、维护及管理义务由乙方承担。甲方仅负责因不可抗力造成的房屋结构(不包括内部装修)损坏的维修。乙方应做好防火防盗安全工作。甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应按解除时月租金的3倍向另一方支付违约金。在乙方违约的情况下，甲方有权进入该房屋并要求乙方搬离，乙方同意放弃在该房屋内的装修及各种固定设施，同时乙方在撤离时不得损坏在该房屋内的装修及各种固定设施。如乙方在甲方根据本合同规定通知其解除合同后仍然不搬离的，每占有该房屋一日乙方应按日租金的3倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费。……(三)乙方未能及时支付租金超过15天的，部分支付的也应视为未能及时支付租金。甲乙双方在签署本合同时，对各自的权利、义务、责任清楚明白，并愿按合同规定严格执行。如一方违反本合同，另一方有权按本合同索赔。违约方应承担对方因违约所产生的合理费用(包括但不限于律师费)。在租赁合同尾部甲方处有本案吴秀红委托诉讼代理人王涛的签字。审理中，王涛陈述吴秀红委托其签署了租赁合同。朱韦韦对于王涛代理吴秀红签字并无异议。2019年6月15日，吴秀红与朱韦韦就系争房屋进行交接。2019年6月，朱韦韦支付吴秀红房屋租金76,000元以及保证金76,000元；2019年9月19日，朱韦韦支付吴秀红房屋租金14,000元；2019年10月18日，朱韦韦支付吴秀红房屋租金50,000元；2019年11月11日，朱韦韦支付吴秀红114,000元。对于最后一笔114,000元的性质，双方意见不一，朱韦韦认为该笔114,000元系房屋租金，不包括违约金10,000元，吴秀红在后来微信中确认10,000元违约金朱韦韦可以不用付了。吴秀红则认为该笔114,000元中包含了10,000元违约金，其余都是租金。2019年10月16日，吴秀红委托律师向朱韦韦发送律师函，主要内容为：租赁合同现已被依法解除。根据约定，今后每占有系争房屋一日应按照日租金的3倍支付房屋使用费。2019年10月30日，吴秀红委托律师向朱韦韦发送律师函，主要内容为：你方在进驻租赁房屋后的第一期租金便出现严重迟延支付情况，该行为已属于严重违约行为，现再次通知你，因你方原因委托人已解除租赁合同，请你方在收到该函件后3日内立即搬离系争房屋。根据合同约定，你方占有租赁房屋一日你方应按日租金的3倍向委托人支付该租赁房屋占用期间的使用费。2019年11月8日，王涛代吴秀红(甲方)与朱韦韦(乙方)签订《补充协议》，主要内容为：甲乙双方于2019年6月5日签署一份《上海市房屋租赁合同》，由甲方出租乌鲁木齐中路XXX弄XXX号整幢给乙方。甲方已按约交付房屋。根据《租赁合同》约定，乙方应于2019年9月15日前支付租金114,000元。但直到本补充协议签订之日，乙方仅支付64,000元。有鉴于此，2019年10月16日甲方委托律师向乙方发出律师函解除《租赁合同》，乙方已收到该律师函。现经双方协商一致，达成如下补充协议：1、乙方将于2019年11月12日前支付2019年9月15日-12月15日租金余款5万元及2019年12月15日至2020年3月15日部分租金54,000元。同时，乙方自愿支付甲方违约金1万元。即乙方应在2019年11月12日前支付甲方114,000元。2、乙方应于2019年11月30日前支付甲方2019年12月15日至2020年3月15日剩余租金60,000元。3、如乙方按期全部履行本协议第1、2条中付款义务，则甲方同意撤销之前委托律师发送的解除律师函。双方继续履行《租赁合同》。本协议另有约定的，按照本协议履约。4、如乙方未能按期全部履行本协议第1、2条中付款义务，则双方认可因乙方严重违约，甲方已于2019年10月16日按约单方面解除《租赁合同》，乙方应按照《租赁合同》的约定承担违约责任，包括不限于违约金及占用费的计算。乙方同时应立即于违反本协议义务的后一日撤出租赁房屋。5、乙方承诺今后将按期缴纳房租，严格履行合同义务。乙方如发生转租，甲方可依据《租赁合同》第9-2条规定解除《租赁合同》并要求乙方承担该条规定之违约责任。2019年12月3日，王涛代吴秀红与朱韦韦签署《12月3日协议》，主要内容为：甲乙双方于2019年11月8日签署一份《补充协议》，约定了近期房租的结算方式等内容。2019年11月12日前乙方已支付114,000元。但2019年11月30日前，乙方未能按约支付甲方剩余租金60,000元(2019年12月15日至2020年3月15日)。乙方表示其目前资金困难，希望将剩余租金60,000元推迟到2019年12月15日前支付。甲方决定接受乙方的申请，现经双方协商一致，达成以下补充协议：1、双方同意将《补充协议》第2条修改为：乙方应于2019年12月15日前支付甲方2019年12月15日至2020年3月15日剩余租金60,000元。2、《补充协议》其他条款不变。3、乙方再次承诺将严格遵守《租赁合同》及《补充协议》的约定，按时缴纳房租，否则将按照双方约定承担违约责任。2020年1月6日，吴秀红委托律师向朱韦韦发出《律师函》，主要内容为：给与你宽限期，然你方仍未能按约履行约定，你方行为应被视作根本性违约。再次通知你，因你方原因委托人已于2019年10月16日单方面解除《房屋租赁合同》。请立即搬离租赁房屋，根据合同约定，你方每占有该租赁合同一日，你方应按日租金的3倍向委托人支付使用费。2020年2月1日，吴秀红委托律师向朱韦韦发出《律师函》，主要内容为：再次通知，委托人因你方原因已于2019年10月16日单方面解除《房屋租赁合同》。请你方立即搬离房屋。根据合同约定，你方每占有租赁房屋一日，应按日租金的3倍向委托人支付使用费。为本案纠纷，吴秀红支出律师费20,000元。审理中，双方一致确认保证金在本案中一并处理。以上事实，除当事人庭审陈述外，另有租赁合同、补充协议、12月3日协议续约、律师费发票、律师函等证据证明，本院予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁合同、补充协议、12月3日协议均系双方真实意思表示，于法不悖，合法有效。根据租赁合同、补充协议以及12月3日协议，朱韦韦并未按约履行自己的付款义务，故吴秀红根据合同约定主张租赁合同解除有合同及事实依据，本院予以支持。至于租赁合同的解除日期，补充协议以及12月3日协议明确约定“如乙方未能按期全部履行本协议第1、2条中付款义务，则双方认可因乙方严重违约，甲方已于2019年10月16日按约单方面解除《租赁合同》。”故本院确认租赁合同于2019年10月16日解除。租赁合同已解除，故吴秀红主张朱韦韦搬出并归还系争房屋的诉请，有事实及法律依据，本院予以支持。关于吴秀红主张使用费的诉请，根据补充协议及12月3日协议的约定，朱韦韦应于2019年12月15日前支付2019年12月15日至2020年3月15日剩余租金60,000元，否则应按照租赁合同约定承担违约责任，包括但不限于违约金及占用费的计算，同时应立即于违反本协议义务的后一日撤出租赁房屋。现根据查明事实，朱韦韦并未按约于2019年12月15日前支付相应租金，已构成违约，应承担相应违约责任。吴秀红主张自2019年12月16日起至实际归还房屋之日止的房屋使用费，有事实及合同依据，本院予以支持。至于使用费的标准，吴秀红根据租赁合同约定的月租金3倍主张，朱韦韦认为约定过高。本院认为租赁合同中约定的月租金3倍使用费实际具有违约金的性质，而违约金兼具惩罚和补偿的功能，在吴秀红未提供证据证明朱韦韦违约给其造成实际损失的情况下，月租金3倍使用费的标准确实过高，本院将以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，使用费的标准调整为月租金的1.2倍即45,600元。需要指出的是按照每月45,600元的标准计算2019年12月16日至实际归还房屋之日止的房屋使用费，需要扣除朱韦韦已付款54,000元。关于朱韦韦主张2019年11月11日付款114,000元系房屋租金，不包括违约金10,000元的主张，根据补充协议、12月3日协议以及实际履行的情况，本院认为朱韦韦实际系认可该114,000元中包含10,000元的违约金，故对朱韦韦的上述抗辩意见本院不予采纳。关于吴秀红主张解除合同违约金的诉请，如上所述，本案系朱韦韦违约，应承担相应违约责任，现朱韦韦提出违约金标准过高，本院认为违约金兼具惩罚和补偿的功能，在吴秀红未提供证据证明朱韦韦违约给其造成实际损失的情况下，解除合同违约金标准确实过高，本院将以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，解除合同违约金调整为60,000元。关于吴秀红主张律师费的诉请，有合同及事实依据，本院予以支持。关于朱韦韦提出维修费用的反诉请求，租赁合同明确约定“本房屋的维修、维护及管理义务由乙方承担。”故朱韦韦该反诉请求，无合同依据，本院难以支持。朱韦韦主张看护费用、要求吴秀红对房屋修缮的反诉请求，亦无合同及法律依据，本院不予支持。关于朱韦韦提出律师费的反诉请求，由于本案系朱韦韦违约，故朱韦韦该反诉请求，于法无据，本院亦不予支持。另外，关于朱韦韦提出的减免租金的意见，由于系争房屋的维修责任在于朱韦韦，故本院对于朱韦韦要求减免租金的意见不予采纳。审理中，吴秀红撤回第1项诉请中“不得损坏任何房屋装修及设施”的诉请，朱韦韦撤回减免租金的反诉请求，均于法不悖，本院均予以准许。关于保证金，为避免诉累，本院对于保证金一并予以处理。由于租赁合同已解除，且本院对于使用费、违约金等进行了处理，故该保证金76,000元，应由吴秀红返还朱韦韦。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款的规定，判决如下：一、吴秀红与朱韦韦于2019年6月5日签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年10月16日解除；二、朱韦韦于本判决生效之日起十日内从上海市乌鲁木齐南路XXX弄XXX号房屋搬离，并将上址房屋交还吴秀红；三、朱韦韦于本判决生效之日起十日内按照每月45,600元的标准支付吴秀红自2019年12月16日起至实际归还上址房屋之日止的房屋使用费(该使用费需扣除朱韦韦已付款54,000元)；四、朱韦韦于本判决生效之日起十日内支付吴秀红解除合同违约金60,000元；五、朱韦韦于本判决生效之日起十日内支付吴秀红律师费损失20,000元；六、吴秀红于本判决生效之日起十日内返还朱韦韦房屋租赁保证金76,000元；七、驳回朱韦韦的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5,064元，减半收取计2,532元，由朱韦韦负担2,000元、吴秀红负担532元；反诉案件受理费366元，由朱韦韦负担；保全申请费1,770元，由朱韦韦负担1,500元、吴秀红负担270元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨锋二〇二〇年七月二十七日书记员  谯烨附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。