广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初107号原告：中山市皇爵假日广场商业有限公司，住所地广东省中山市*******************12卡，统一社会信用代码914***********078M。法定代表人：孙凯余，总经理。委托诉讼代理人：杨春雪，广东维纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：李启亮，广东维纳律师事务所律师。被告：胡思海，男，1981年3月20日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区************，公民身份号码452************674。原告中山市皇爵假日广场商业有限公司（以下简称皇爵公司）与被告胡思海商铺租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告皇爵公司的委托诉讼代理人李启亮、被告胡思海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告皇爵公司向本院提出诉讼请求：1．原、被告签订的《商铺租赁合同》于2019年10月29日解除，履约保证金2867.8元不予返还被告；2．原告有权处置被告遗留在中山市*********************49卡商铺内遗留的物品；3．被告向原告支付2018年11月至2019年10月的租金17995.5元；4．被告向原告支付拖欠租金的违约金（违约金计算方式：以当月所欠租金为基数，按日千分之五的标准，从逾期之日即每月6日起计付至实际给付之日止）。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为确认原、被告签订的《商铺租赁合同》于2019年10月29日解除，履约保证金不予返还被告。事实和理由：2016年11月25日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定被告租赁位于中山市*********************49卡的商铺，租赁期限为2016年12月1日至2024年4月30日，履约保证金2867.8元，第一、二年租金1433.9元/月，从第三年开始租金每年递增5%，租金及相关费用于每月5日前支付，每逾期一日，按拖欠总金额的千分之五向原告支付逾期违约金。被告从2019年5月21日起停业经营，并且从2018年11月起开始拖欠租金，经原告多次催讨，被告仍未支付。原告认为，被告的行为已经构成根本性违约，根据合同的约定，原告有权解除租赁合同关系，除没收履行保证金外，被告应清偿所欠租金及逾期违约金。原告为维护其自身合法权益，诉至本院，主张前述实体权利。被告胡思海辩称，1．不同意原告的第一项诉讼请求，被告认为案涉租赁合同于2019年4月被告向原告发出解除函时已经解除。被告于2019年4月与原告协商解除合同并发出解除函给原告，但原告不同意解除案涉租赁合同。被告多次与原告沟通并提出以押金、设备抵扣租金、物业管理费，让原告自行处理案涉商铺内的设备，但原告未经过被告同意私自拆除被告投资、购买的两百多万设备、酒水等。2．被告在案涉商铺内未遗留任何物品，因被告放置在案涉商铺内的物品已被原告拆除；3．被告未拖欠原告2018年11月至2019年10月租金，被告在案涉商铺内经营至2019年4月。4．被告不同意支付违约金。2018年12月被告要求解除合同不再继续承租案涉商铺，但是原告不同意，被告认为其已交付的押金可以抵扣租金。5．被告认为原告主张的违约金计算标准过高，应按月利率1%计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的事实，本院认定事实如下：1．2016年11月25日，麦路宁（出租方）、皇爵公司（受托方）与胡思海（承租方）签订《商铺租赁合同》，约定由出租方将其位于中山市*******************49卡的商铺出租给胡思海用于商业用途（经营胜海汕头小肥牛火锅店），建筑面积22.06平方米；租赁期限为2016年12月1日至2024年4月30日，其中2016年12月1日至2017年4月30日为免租期；2017年5月1日至2018年11月30日的租金为1433.9元/月，2018年12月1日至2019年11月30日的租金为1505.6元/月；签订合同之时，承租方应向受托方交付两个月租金2867.8元作为租赁合同保证金并预交首月租金；在合同期满三个月内，承租方无违约和赔偿责任的前提下出租方如数无息退还保证金；承租方应于每月5日前分别向出租方或受托方及物业管理公司支付当月租金、物业管理费及其他相关费用；若承租方未依照合同约定按时交纳租金、物业管理费以及案涉商铺相关费用的，每逾期一日，按逾期交纳金额的千分之五向出租方或受托方及物业管理公司支付违约金；若承租方超过10日未交纳租金、物业管理费以及案涉商铺相关费用的，出租方或受托方有权终止合同，收回案涉商铺，没收承租方交付的保证金，若承租方对出租方、受托方及物业管理公司造成损失，其应向出租方、受托方及物业管理公司赔偿相应的损失；合同终止或届满之日起3日内，承租方应将所有物品搬离案涉商铺，并将案涉商铺交还出租方或受托方，若延期搬离，视为承租方放弃案涉商铺内物品所有权，出租方或受托方有权自行处理，合同还约定了其他事项。皇爵公司确认已收到胡思海交付的保证金2867.8元。皇爵公司称胡思海租赁的案涉商铺自2019年5月21日开始停止营业，其发现胡思海停止营业后，双方多次进行协商，均未达成一致意见。胡思海称其尚欠2018年11月之后的租金，因其未交付租金，皇爵公司不允许其继续经营，案涉商铺于2019年4月底停止营业后其未再实际使用案涉商铺。2．本院依职权从中山市自然资源局调取到中山市不动产登记资料显示，中山市*******************49卡的权利人为彭凯仍，登记时间为2018年7月26日。皇爵公司称麦路宁与2018年将上述商铺出售给彭凯仍，案涉租赁合同的出租人由麦路宁变更为彭凯仍。3．2019年5月14日，皇爵公司委托广东维纳律师事务所向胡思海发出律师函，载明胡思海自2018年11月起至今未履行付款义务，请其在收到律师函三日内支付拖欠的款项及违约金。邮件流程单显示该件已于当日被签收。2019年10月18日，皇爵公司向胡思海邮寄《债权转让通知书》，载明彭凯仍（转让方）将其对胡思海享有的全部债权（包括但不限于案涉商铺已经产生尚未支付的租金、逾期付款违约金、租赁物占用费或腾房费用、实现债权的费用，及上述款项产生的迟延履行利息等全部的权利）依法转让给皇爵公司（受让方），请其自接到该债权转让通知书后立即向皇爵公司履行全部义务，转让方与受让方均在文末签章处签名或盖章。邮件流程单显示该函已于次日送达。2019年10月28日，皇爵公司再次委托广东维纳律师事务所向胡思海发出律师函，载明胡思海拖欠租金的行为已构成根本性违约，皇爵公司要求解除其与胡思海签订的商铺租赁合同，并且没收胡思海交付的履约保证金。胡思海应在收到律师函三日内支付拖欠的款项及违约金，搬走其个人物品并交还案涉商铺，逾期搬离视为其放弃案涉商铺内物品所有权，由皇爵公司自行处理，因此产生的费用由胡思海承担。邮件流程单显示该函已于次日送达。胡思海称其有收到《债权转让通知书》，但未收到上述律师函。4．胡思海于2019年11月5日向皇爵公司出具情况说明，记载其因经营亏损无法继续租赁案涉商铺，愿意以其投入到案涉商铺的装修、设备和保证金用于抵偿其所欠租金和费用。皇爵公司于2019年11月21日向胡思海出具告知函，载明胡思海因经营不善停止营业后，长期占用案涉商铺已逾5个月，皇爵公司要求胡思海在收到告知函三日内搬走遗留在案涉商铺内的所有物品（包括42张长桌圆桌、16张皮沙发、170张椅子、2台消毒柜、1架和面机、1张工作台、1个菜板柜、3个架子、2个汤桶、1台小冰箱、1台高冰箱、3台空调）。若逾期清理视为胡思海自动放弃案涉商铺内所有财产（包括但不限于装修、设备设施、其它物品等），皇爵公司有权自行处理前述物品，由此产生的一切费用由胡思海自行承担。邮件流程单显示该函已于2019年11月23日送达。胡思海称其在案涉商铺内遗留的物品包括空调、台凳、厨房设备、火锅用桌及炉具、酒水，并且皇爵公司于2019年5月更换了案涉商铺的门锁，胡思海无法进入案涉商铺，导致其尚未搬走前述物品。5．皇爵公司提交其工作人员李志英与胡思海于2019年12月6日的电话录音，李志英：“我们这边有发一份清付的告知函，告知到您说这边的一个物品，一个总共的物品，以及通知您过来清铺。然后你现在一直都没有过来。”，胡思海：“我过来了每次我都过去了，我为什么没过去啊？”，李志英：“然后的话现在是这样子的，因为的话这些物品那就我们这边自行帮你处置，然后的话就是因为这些物品的话也放置的比较久了，然后有一点旧那么现在就是一个打包的价格，别人愿意以22000元的价格去买走，这个费用就抵扣一下你所欠的费用。那这样子的话，在同等条件下，你自己是否愿意过来以22000元的价格买走呢？还是我们自己卖给别人？”，胡思海：“你自己拿主意吧，反正卖掉就抵掉那些欠费就行了”。本院认为，本案系商铺租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第八十条第一款规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。彭凯仍将其对胡思海享有的债权转让给中山市皇爵假日广场商业有限公司，并与债权受让人一起向债务人胡思海发出债权转让通知书，胡思海确认收到该通知书，债权转让行为已于通知到达之日即2019年10月19日对债务人发生效力，前述债权已由中山市皇爵假日广场商业有限公司享有。关于解除合同的问题。胡思海确认已拖欠自2018年11月起的租金，且至今亦未履行交付租金的合同义务，以行为表明不履行主要义务，其行为已构成违约。双方在租赁合同中约定，若承租方超过10日未支付租金、物业管理费以及案涉商铺相关费用的，出租方或受托方有权终止合同，收回案涉商铺。中山市皇爵假日广场商业有限公司作为受托方向胡思海发出律师函通知解除案涉商铺租赁合同，且提交证据证明胡思海已于2019年10月29日收到解除函，胡思海称并未收到，但未提交反驳证据，其辩称案涉商铺租赁合同已于2019年4月自其向中山市皇爵假日广场商业有限公司发出解除函后解除。本院认为，胡思海作为违约方并无单方解除权，因此其主张发函给中山市皇爵假日广场商业有限公司后合同即解除并无法律依据，该项辩解意见本院不予采纳。中山市皇爵假日广场商业有限公司在胡思海拖欠租金等费用超过十日后有权单方解除合同，其通知解除合同的律师函已于2019年10月29日到达胡思海，双方的合同即已解除。中山市皇爵假日广场商业有限公司关于确认案涉租赁合同于2019年10月29日解除的诉请，理据充分，本院予以支持。关于遗留物品的处置问题。胡思海向中山市皇爵假日广场商业有限公司出具的情况说明以及中山市皇爵假日广场商业有限公司提交的电话录音亦证实，双方协商一致同意以22000元的价格变卖胡思海遗留在案涉商铺内的物品，并将前述款项用于抵扣胡思海尚欠费用。因此，中山市皇爵假日广场商业有限公司变卖胡思海遗留在案涉商铺内物品并无不妥。故中山市皇爵假日广场商业有限公司主张其有权处置案涉商铺内物品的诉请，于法有据，本院予以支持，变卖所得价款可用于抵扣胡思海应向中山市皇爵假日广场商业有限公司履行的金钱给付义务。关于租金的问题。胡思海自认其尚欠2018年11月之后的租金，但称其对案涉商铺仅使用至2019年4月底，因此无需支付租金至2019年10月29日。本院认为，胡思海与中山市皇爵假日广场商业有限公司并未就解除案涉租赁合同达成一致，胡思海亦未举证证明其向出租方或者受托方表示不再继续承租案涉商铺，胡思海应向中山市皇爵假日广场商业有限公司支付2018年11月1日起至案涉租赁合同解除之日止的租金。因此，胡思海应向中山市皇爵假日广场商业有限公司支付2018年11月1日至2019年10月29日的租金17945.31元（1433.9元/月+1505.6元/月×10个月+1505.6元/月÷30日×29日），诉请超过的部分，本院不予支持。关于不予退还保证金及支付欠付租金违约金的问题。在租赁合同中，依约按时支付租金系胡思海作为承租人主要的合同义务，胡思海拖欠租金的行为已构成违约，需承担相应的违约责任。双方在租赁合同中既约定了违约金的计算方式，又约定不返还保证金作为违约金抵扣所欠费用。本院认为，不予退还保证金及支付违约金均基于胡思海逾期支付租金这同一违约行为，两者性质和功能相同，都具有补偿性，故不予退还保证金及违约金不应并存主张。现中山市皇爵假日广场商业有限公司既要求不退还保证金，又主张以当月所欠租金为基数，按日千分之五的标准，自逾期支付之日（即2018年11月6日起）起计算违约金至实际给付之日止。从填补损害的角度来看，支持固定违约金不足以填补中山市皇爵假日广场商业有限公司的损害，但其主张计算违约金的标准又过分高于实际损失。同时，胡思海认为违约金计算标准过高，应按月利率1%计算，系对其权利的自由处分，本院予以照准。因此，本院支持每月应交租金的违约金为自逾期支付之日（即每月6日）起，以每月尚欠租金为基数，按照月利率1%的标准计付至实际清偿之日止。因此，中山市皇爵假日广场商业有限公司主张不予退还保证金的诉请，本院不予支持，胡思海已交付的保证金可用于抵扣其金钱给付义务。综上所述，原告诉讼请求中合理的部分，本院予以支持，不合理的部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告中山市皇爵假日广场商业有限公司与被告胡思海签订的《商铺租赁合同》于2019年10月29日解除；二、原告中山市皇爵假日广场商业有限公司有权处置被告胡思海遗留在中山市*******************49卡商铺内的物品；三、被告胡思海于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市皇爵假日广场商业有限公司支付2018年11月1日至2019年10月29日的租金17945.31元及违约金[每月应交租金的违约金：自逾期支付之日（即每月6日）起，以每月尚欠租金为基数，按照月利率1%的标准计付至实际清偿之日止]；四、驳回原告中山市皇爵假日广场商业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费754.98元（原告已预交）,由被告胡思海负担（被告应于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长 王丽丽人民陪审员何振伟人民陪审员 吴    振    华二〇二〇年七月二日书 记 员 陈    大    钊马倩