河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初3288号原告：河南嘉业房地产开发有限公司，住所地：郑州市金水区红专路128号28号楼1单元1004室。法定代表人：王紫煜，公司总经理。委托代理人：宋鹏帅，河南思敬律师事务所律师。委托代理人：夏金涛，河南思敬律师事务所实习律师。被告：姚启贵，男，1967年11月18日出生，汉族，住新郑市淮河路北侧嘉业龙湖壹品。第三人：中国工商银行股份有限公司郑州陇海路支行，住所地：郑州市中原区陇海西路与华山路交汇处。负责人：李仌，该银行行长。委托代理人：范建全，该公司员工。原告河南嘉业房地产开发有限公司（以下简称嘉业公司）与被告姚启贵、第三人中国工商银行股份有限公司郑州陇海路支行（以下简称工商银行陇海支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月18日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告嘉业公司委托代理人宋鹏帅、夏金涛，第三人工商银行陇海支行委托代理人范建全到庭参加诉讼，被告姚启贵经本院传票传唤，无正当理由未有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉业公司向本院提出诉讼请求为：1、判令解除原、被告双方签订的编号为150××××6761的《商品房买卖合同》，被告协助原告办理位于龙湖镇××路西侧、××路北侧××-龙湖壹品5幢1单元2层204号房屋的商品房买卖合同备案登记注销手续及商品房预告登记注销手续等相关退房手续；2、判令被告向原告支付合同违约金31776.61元（此数额暂计至2020年7月16日，具体数额按照《商品房买卖合同》约定标准计算至实际偿还之日止）；3、判令被告归还原告为其代偿的贷款本息共计24019.18元（此数额暂计至2020年4月20日，具体数额以原告代偿的银行凭证为准计算至实际偿还之日止）；4、判决被告立即完成腾空房屋，与原告完成房屋交接；5、请求判令第三人待剩余所有本息清偿完毕后配合原告完成《个人购房借款/担保合同》解除手续以及位于龙湖镇××路西侧、××路北侧××-龙湖壹品5幢1单元2层204号房屋的抵押预告登记注销手续；6、本案诉讼费、律师费、财产保全费等费用由被告承担。事实与理由：2015年7月20日原告与被告签订《商品房买卖合同》，将位于龙湖镇××路西侧、××路北侧××-龙湖壹品5幢1单元2层204号房屋出卖给被告。被告与中国工商银行股份有限公司郑州陇海路支行签订了《个人购房借款/担保合同》，原告为被告的购房提供阶段性连带责任保证。按揭还款期内，因被告多次逾期未还款，贷款银行要求原告承担连带保证责任，分期从我公司账户划扣取按揭款项。现原告为被告代偿本金、利息、罚息等共计24019.18元。期间，原告多次通过电话、书面方式联系被告催其还款均未有回应，被告至今仍持续逾期使得原告分期代偿按揭贷款的行为已构成严重违约，达到《商品房买卖合同》约定的合同解除条件，且应当支付违约金。另《商品房买卖合同》解除后，原告如代为清偿被告在第三人处的剩余按揭贷款本息的，原告有权要求第三人配合注销涉案房屋的抵押预告登记手续。姚启贵未作答辩，亦未向本院提交相应的证据材料。工商银行陇海支行述称：截止2020年6月20日，姚启贵尚欠我行326417.61元本金，欠利息1337.73元。姚启贵在我行办理有住房按揭贷款，在住房贷款未结清之前，我行对抵押房产享有优先受偿权。在该房屋办理房产证之前，房地产公司对该贷款承担连带清偿责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年7月20日，嘉业公司（出卖人）与姚启贵（××）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：150××××6761），该合同部分内容摘录如下：第三条：××购买的商品房位于龙湖镇××路西侧、××路北侧××-龙湖壹品5幢1单元2层204号房屋；第四条：计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币4811元，总金额人民币552062元……第六条：付款方式及期限：约定金额：166062元，付款方式：现金，约定付款时间：2015-07-20，交纳比例：30.08%；约定金额:386000元,付款方式:商业贷款,约定付款时间:2015-08-09,交纳比例:69.92%等。同日，嘉业公司与姚启贵签订了《商品房买卖合同》附件四的《合同补充协议》，其中第二条关于付款方式为商业贷款的补充约定第六项为：在出卖人承担担保责任期间,因××没有按照与银行签订的《借款合同》约定还款,导致出卖人代××向银行偿还到期的贷款本息及违约金的,××应在接到出卖人通知之日起3日内将该代偿还款项支付给出卖人,如延期××同意从出卖人代偿之日起,按日向出卖人支付代偿款项的百分之十作为违约金,同时承担出卖人为实现债权而支付的相关费用。如因××逾期还款导致贷款银行终止借款合同并要求出卖人承担连带保证责任的,出卖人有权解除合同,××同意配合出卖人办理退房相关手续,向出卖人支付总房款5%的违约金,并承担合同解除的相关费用。姚启贵（借款人）、嘉业公司（保证人）与工商银行陇海支行（贷款人）签订《个人购房借款/担保合同》，该合同部分内容摘录如下：贷款金额为386000元，贷款用于购买坐落于龙湖镇××路西侧、××路北侧××-龙湖壹品5幢1单元2层204号房产，贷款期限240个月。保证担保方式为阶段性连带责任保证，即保证人对本合同项下全部贷本金、利息、罚恩、复利、违约金、补偿金,贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任,但满足包括但不限于以下条件的，保证期间为正式抵押登记手续已办理完毕,且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书;合同签订后，中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行将贷款数额发放给嘉业公司。姚启贵自2018年10月开始不再向工商银行陇海支行交纳贷款月供及利息，工商银行陇海支行自2018年10月31日开始从嘉业公司帐户扣款，至2020年4月20日，嘉业公司为姚启贵代偿本金、利息、罚息等共计24019.18元。另查明，1、姚启贵与嘉业公司签订合同编号为150××××6761的《商品房买卖合同》已经房地产管理部门备案。并已在新郑市房地产抵押管理局办理房屋预告登记及预抵押登记手续。2、截至本案庭审辩论终结前，姚启贵未归还嘉业公司代还款项。3、工商银行陇海支行贷款应收清单显示：截止2020年6月20日，姚启贵尚欠第三人326417.61元本金，欠利息1337.73元。以上事实，有原告方陈述，《商品房买卖合同》及《补充协议》，《个人购房借款/担保合同》、银行业务回单等相关证据证明。本院认为，本案被告姚启贵经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利，不影响本院根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。嘉业公司与姚启贵签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且其内容不违反国家相关法律法规，合法有效，双方均应按照《商品房买卖合同》的约定行使权利、履行义务。姚启贵作为××按揭购买嘉业公司开发的房屋后，因未按期偿还银行按揭借款，导致嘉业公司作为连带责任保证人代为偿还贷款本息。根据《商品房买卖合同》及附件四《合同补充协议》的约定，姚启贵的行为已构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，故《商品房买卖合同》约定的解除条件已成就。截至2020年4月20日，嘉业公司为姚启贵代偿本金、利息、罚息等共计24019.18元，故姚启贵应予偿还。现原告嘉业公司请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求姚启贵按照合同约定向嘉业公司公司支付商品房已付房价款5%违约金即552062*5%=27603.1元。根据《商品房买卖合同》附件四第二条第六款规定，原告有权按照日百分之十收取代偿期间违约金，原告在诉讼中按照日万分之6.6收取代偿期间违约金不违反合同约定和法律规定，故原告要求被告支付代偿期间的违约金应当予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款，预告登记后，债权消灭的，预告登记失效。因涉案商品房买卖合同已解除，嘉业公司与姚启贵关于该合同的债权债务关系消灭，房屋预告登记、预抵押登记的注销手续是商品房预售合同解除的附随义务，故嘉业公司要求姚启贵协助办理注销备案登记手续和注销商品房抵押预告登记手续，符合法律规定，本院予以支持。第三人工商银行陇海支行亦应待剩余所有本息清偿完毕后就注销该预告抵押手续对原告予以配合及协助。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告河南嘉业房地产开发有限公司与被告姚启贵于2015年7月20日签订《商品房买卖合同》（合同登记号为：15001126761）予以解除；二、被告姚启贵应当于本判决生效之日起十日内向河南嘉业房地产开发有限公司支付代偿款24019.18元（此数额暂计至2020年4月20日，具体数额以原告代偿的银行凭证为准计算至实际偿还之日止）；三、被告姚启贵于本判决生效之日起十日内向原告河南嘉业房地产开发有限公司支付解除合同违约金27603.1元，代偿违约金4173.51元（此数额暂计至2020年7月16日，具体数额按照日万分之6.6标准自每笔代偿金额发生之日计算至被告实际偿还之日止）；四、被告姚启贵于本判决生效之日起十日内协助原告河南嘉业房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》（合同登记号为：15001126761）中位于新郑市龙湖镇梅山路西侧、淮河路北侧嘉业-龙湖壹品5幢1单元2层204号房屋备案登记注销手续；五、第三人中国工商银行股份有限公司郑州陇海路支行于本判决生效后且待涉案房屋剩余贷款本息全部清偿之后十日内配合原告河南嘉业房地产开发有限公司办理房屋抵押预告登记的注销手续；六、驳回原告河南嘉业房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费888元，减半收取计444元，财产保全费1312元，共计1756元，由被告姚启贵负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  孙旭东二〇二〇年八月二十六日书记员  李 培