广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初26341号原告：深圳市世纪皇廷实业有限公司，住所地：深圳市龙岗区坂田街道马安堂社区龙景工业园宿舍B栋一楼北面，统一社会信用代码：91440300558679235P。法定代表人：林枫。委托诉讼代理人：周浇，广东创安律师事务所律师。被告：深圳市民大药房连锁管理有限公司，住所地：深圳市龙岗区坂田街道马安堂社区布龙路335号龙景工业园G栋502，统一社会信用代码：91440300680399253B。法定代表人：宋进兵。原告深圳市世纪皇廷实业有限公司与被告深圳市民大药房连锁管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周浇、被告的法定代表人宋进兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1.解除原告与被告于2018年9月8日签订的《房屋租赁合同》；2.被告将承租的位于深圳市龙岗区的房屋腾空、恢复原状并交还原告；3.被告向原告支付2020年1月至2020年6月房租、2019年12月至2020年5月水电费用共计220285.6元及违约金51359.29元（违约金以拖欠的当月租金及上月水电费为基数，按日0.3%的标准计算至被告付清款项之日止，暂计算至2020年6月30日为44503.14元）；4.被告向原告支付自2020年7月1日起至租赁房屋实际交还原告之日止的房屋租金，租金暂以51065元／月的标准计算；5.受理费、保全费全部由被告承担。事实与理由：2018年9月8日，原告与被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定被告承租位于深圳市龙岗区的房屋用于生产及办公使用，面积1100平方米，租赁期限为5年，即自2018年9月8日起至2023年9月7日止；实际计租日自2018年10月20日开始，每月租金为47300元，房租价格按照每年递增，增幅为5%，水电费用按被告分表的用量由被告承担，每月按水费每吨8元，电费每度1.45元计算；被告应于每月5日前交清当月租金费用，每月5日前交清上月水电费用，若被告逾期缴交应向原告缴纳的费用时，则按所欠金额每日3%支付违约金，如延迟到当月10日仍未缴清费用，原告有权停止供应水电同时控制出货，所造成的一切损失由被告承担。后双方一致同意将水电费用收费标准变更为水费每吨4.96元，电费每度0.9元。2020年4月7日，被告向原告出具了一份承诺函，确认自2019年12月1日至2020年4月30日尚欠原告租金及水电费共计189139.32元，并承诺于2020年4月30日交清两个月租金及费用109431.8元，2010年5月30日前交清两个月租金及费用79707.52元。然而，承诺函确定的付款期间届满后，被告并未按照承诺的时间向原告支付相应的租金及水电费用，截止原告起诉之日，被告尚有租金及水电费共计人民币220285.6元，未支付给原告。原告多次联系被告协商上述租金及水电的支付事宜，被告均以各种理由予以拖延。被告的答辩意见：1.被告拖欠房租的原因是原告出租物业不符合消防法规要求，不能进行内装修后的消防报备。另租金起算起始时间及装修期存在争议。2.原告在2020年1月18日采取停水停电，2020年5月1日用防盗锁锁闭了物业，被告不得已停工停产。3.受新冠肺炎疫情影响，深圳所有民营医药机构停止，2月份以来停工停产无任何收入，受不可抗力影响，被告拖欠租金行为不应作为违约行为处理，原告应减免租金。被告曾在答辩过程中提出了反诉请求，但后在庭审过程中撤回了相关反诉，本院当庭予以准许。经审理查明，2018年9月8日，原告（当时公司名称为深圳市世纪皇廷物业管理有限公司）与被告深圳市民大药房连锁管理有限公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定被告承租位于深圳市龙岗区的房屋用于生产及办公使用，面积1100平方米，租赁期限为5年，即自2018年9月8日起至2023年9月7日止；装修期限42天，装修期不计房租，从2018年10月20日开始计租；每月租金为47300元，房租价格每1年为一个增幅期，增幅率为5%；被告交付二个月押金作为保证金94600元，一个月水电押金11000元；水电费用按被告分表的用量由被告承担，每月按水费每吨8元，电费每度1.45元计算；被告应于每月5日前交清当月租金费用，每月5日前交清上月水电费用，若被告逾期缴交应向原告缴纳的费用时，则按所欠金额每日3%支付违约金，如延迟到当月10日仍未缴清费用，原告有权停止供应水电同时控制出货，所造成的一切损失由被告承担。2020年4月7日，被告向原告出具了一份《承诺书》，确认欠原告自2019年12月1日至2020年4月30日期间租金及水电费共计211542.8元，因疫情原因原告减免被告租金及水电26403.48元，被告尚欠原告租金及水电费共计189139.32元。被告承诺于2020年4月30日前交清两个月租金及费用109431.8元，2010年5月30日前交清两个月租金及费用79707.52元（此金额不含5月当期租金及水电，但被告会同时缴纳5月租金及水电费），从2020年6月开始按双方签订合同条款共同遵守与履行。被告未按照《承诺书》承诺的时间向原告支付相应的租金及水电费用。2019年5月22日，原告向被告发出《停水停电通知函》，称截至2019年5月22日，被告已欠缴水电。租金等费用共计161948.7元，原告多次电话联系、函告，被告仍未缴纳。被告如在5月24日中午十二点前未缴纳此欠款，原告将停水停电处理，且从这个月开始按合同约定加收滞纳金。此后，被告仍未支付相关费用。被告主张，原告自2020年5月24日开始锁门，导致被告无法正常经营。原告否认被告该主张，并对原告提交的一张大门被锁的照片不予认可，否认该门上的锁系原告所为。2020年6月24日，原告向被告送达一份《联络函》，称被告至今未缴纳完2020年6月租金及5月水电费等费用220285.2元。另查，案涉建筑物登记的不动产权利人为深圳市杨美股份合作公司，房地产证号：深房地字第××号。原告系从产权人处承租了案涉房产转租给了本案被告。以上事实有原告提交的《房屋租赁合同》、《承诺书》、房屋产权登记信息、《停水停电通知函》、当事人的陈述等予以证明。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》真实、合法、有效。根据被告于2020年4月7日出具的《承诺书》，其确认欠原告自2019年12月1日至2020年4月30日期间租金及水电费共计211542.8元，因疫情原因原告减免被告租金及水电26403.48元，被告尚欠原告租金及水电费共计189139.32元。因此被告相关拒付租金、水电费的抗辩，明显与其原先承诺相悖，本院不予采纳。根据《承诺书》、《停水停电通知函》、《联络函》等证据，原告在上述最后一次书面催缴的《联络函》确定的截至2020年6月租金及5月水电费等费用共计220285.2元，亦属于原告起诉主张的金额。但按照《房屋租赁合同》约定的租金标准计算，在被告曾确认的截至2020年4月拖欠的数额，继续从2020年5月开始计算相关费用，原告主张的金额明显已低于被告曾书面确认的金额及2020年5月、6月应付租金之和，因此本院对原告主张的截至2020年6月的租金及截至2020年5月水电费总金额220285.6元，予以采信。被告抗辩称，原告自2020年5月24日开始锁门，但为证明其主张仅提交了一张照片，该照片不能反映锁门的时间、行为人等关键事实，在无其他证据佐证情况下，本院对被告的该主张不予采信。被告长期拖欠租金，已构成合同解除条件，原告请求解除双方签订的《房屋租赁合同》并要求被告立即腾空并交还房屋，有理有据，本院予以支持。本院以被告收到原告起诉状之日即2020年8月5日作为合同解除日。原告请求被告恢复原状后再交付房屋，但合同明确约定了装修期，故应视为原告同意被告在承租房屋时对房屋进行装修，原告请求恢复原状缺乏事实与法律依据，本院不予支持。被告不仅应向原告支付截至2020年6月的租金及截至2020年5月水电费共计220285.6元，还应继续支付2020年7月1日之后的租金（2020年8月5日之后为房屋占用费），租金标准为合同约定的51065元/月，计算至被告办理案涉建筑物之日止。关于违约金，原告按照日0.3%的标准计算明显过高，本院酌情按照日万分之五的标准计算。违约金起算时间，本院根据原告在《停水停电通知函》中的意见，结合拖欠租金、水电费的期间，当事人的过错程度等因素，本院酌情认定拖欠截止2020年6月的租金及截至2020年5月水电费共计220285.6元的违约金从2020年6月6日开始计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认原告深圳市世纪皇廷实业有限公司与被告深圳市民大药房连锁管理有限公司于2018年9月8日签订的《房屋租赁合同》于2020年8月5日解除；二、被告深圳市民大药房连锁管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内将位于深圳市龙岗区的房屋腾空并交还给原告深圳市世纪皇廷实业有限公司；三、被告深圳市民大药房连锁管理有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告原告深圳市世纪皇廷实业有限公司支付截止2020年6月拖欠的租金及截至2020年5月拖欠的水电费共计220285.6元；四、被告深圳市民大药房连锁管理有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告原告深圳市世纪皇廷实业有限公司支付拖欠租金及水电费的违约金，违约金以220285.6元为计算基数，自2020年6月6日开始计算至被告被告深圳市民大药房连锁管理有限公司付清上述款项之日止；五、被告深圳市民大药房连锁管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告深圳市世纪皇廷实业有限公司支付2020年7月1日后的房屋租金（2020年8月5日之后为房屋占用费），按51065元/月计算至被告交还案涉房屋之日止；六、驳回原告深圳市世纪皇廷实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2687元、诉讼保全费1878元，以上费用共计4565元（原告已预交），全部由被告负担，被告应于本判决生效之日起五日内迳付原告4565元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 杜 攀二〇二〇年十月二十一日书记员 陈艳婷