湖北省宜昌市夷陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0506民初880号原告：杨锋，男，1980年11月10日出生，汉族，住宜昌市夷陵区。委托诉讼代理人：李孝洁，湖北诚弘律师事务所律师，代理权限：一般授权。被告：陈孝配，女，1963年4月1日出生，汉族，住重庆市云阳县。被告：陈孝杰，女，1973年12月20日出生，汉族，住重庆市云阳县。原告杨锋与被告陈孝配、陈孝杰房屋租赁合同纠纷一案，原告杨锋于2020年5月26日诉至本院。本院受理后，于2020年6月23日依法由审判员罗延林适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨锋及其委托诉讼代理人李孝洁、被告陈孝配、陈孝杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨锋向本院提出诉讼请求：1、判令二被告退还原告房屋租金36649.32元；2、判令二被告向原告支付房屋装修补偿费20000元；3、二被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年10月1日，原告与二被告签订《房屋租赁合同》，约定原告租赁二被告位于宜昌市××区发展大道（国宾××号小区）166号（101）4号门面，租赁期三年，每月租金7607.60元。原告花费50000元对毛坯房屋进行装修并依约支付首年度房租后，即在上述房屋从事干洗经营。2019年10月1日原告向陈孝杰账户转入第二年度（2019年10月2日至2020年10月1日）的房租91000元（陈孝杰同意租金零头200元不支付）。2020年3月底，原告开门营业后客流量骤减，非常困难，原告也没有减免费用的意愿，遂与被告陈孝配沟通拟退回房屋，不再继续承租2020年5月6日原告将房屋腾空后交还给了二被告，由被告陈孝杰丈夫岳林兵与原告办理了收房手续并将合同原件收回。随后原告曾联系退还余下租金，二被告予以拒绝。原告认为2020年5月6日后原告已不再承租并将房屋退还二被告，被告对剩余租金应予返还。另，原告对租赁房屋铺设了地砖、安装了钢化玻璃门等，已形成附合，被告应予以补偿。原告为维护其合法权益，特向法院起诉，望判如所请。被告陈孝配辩称，1、原告起诉退还租金的问题，是原告违约在先，剩余租金不予退还；2、原告装修是其自行装修，本人不知情，故装修费由原告自行承担；3、原告提前退租未经我方同意，岳林兵只是应原告电话通知去领钥匙。我方没有委托他作为代理人。故岳林兵签署的任何文件无效，我方不予承认。4、我们反诉原告将房屋恢复原状，拆除装修，如原告不自行拆除，则被告有权拆除后要求原告按照实际费用予以赔偿。被告陈孝杰的答辩意见同被告陈孝配。经本院查明：2018年10月1被告陈孝配、陈孝杰（甲方）与原告杨锋（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将位于宜昌市××区发展大道××（××）××号门面（面积138.32平方米）出租给乙方作干洗使用；租赁期限三年，自2018年10月2日至2021年10月1日；租金每月7607.60元，支付方式为一年支付一次，合计91200元，并需提前十天支付，下次房租逾期十天未支付，需按欠缴额的0.5%交付滞纳金；租赁期间，双方均不得借故解除合同，但甲乙任何一方确因特殊情况需解除合同的，请求双方必须提前三十天书面通知对方，双方协商一致方能终止本合同；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同规定，赔偿对方实际损失，如乙方欠缴租金，需按欠缴额的0.5%交付滞纳金；该《房屋租赁合同》还对合同双方权利义务、其他合同履行等条款一并进行了约定。经庭审查明，《房屋租赁合同》中所述房屋登记在被告陈孝杰个人名下，合同落款甲方处签字均系被告陈孝配签署，庭审中被告陈孝杰对房屋租赁的事实予以认可。原告按约支付了第一期租金，并进场对房屋进行了装修，双方对合同终止或解除后装饰装修物的处理未进行约定。第二期（2019年10月2日至2020年10月1日）租金原告于2019年10月1日通过银行转账分别支付46000元、45000元至被告陈孝杰建设银行62×××45账户，共计91000元。2020年5月6日原告将房屋返还给二被告，被告陈孝杰丈夫岳林兵收取了房屋钥匙和合同原件，并由其向原告出具了《收条》一份，收条载明：今收到宜昌市××区发展大道××（××）××号门面钥匙一把，门面已退租。庭审中二被告一致认可原告于2020年5月6日合同已终止或解除。上述事实有原告提供的《房屋租赁合同》复印件、《收条》复印件、银行转账记录复印件以及原、被告的当庭陈述在卷佐证，事实清楚，足以认定。本院认为：原、被告于2018年10月1日签订《房屋租赁合同》，该合同中所述宜昌市××区发展大道××（××）××号门面登记在被告陈孝杰名下，前述合同签字落款虽均由被告陈孝配签署，但被告陈孝杰对房屋租赁的事实予以认可，且原告租金亦是支付至被告陈孝杰银行账户，应视为被告陈孝杰对被告陈孝配的处分行为的追认，故被告陈孝杰与原告杨锋之间成立租赁合同关系。在没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形的情况下，合同自成立时生效。依法成立并生效的合同对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应及时、全面的履行合同义务。本案中原、被告双方系因2019年-2020年度房屋租赁关系发生在争议，被告陈孝杰依约将房屋交付原告杨锋使用，原告杨锋缴纳了2019年-2020年度房屋租金91000元，尾款200元至今未交付，原告杨锋称被告同意优惠200元，但被告并不认可，原告亦未提供证据证实其主张，故原告杨锋在租金支付问题上构成违约，根据《房屋租赁合同》约定，原告杨锋应承担滞纳金1元滞纳金（200元×0.05%）。2020年5月6日原告杨锋因经营不善将租赁房屋及钥匙返还给被告陈孝杰，并由陈孝杰丈夫岳林兵收取。原告杨锋违反合同约定擅自终止租赁合同虽已违约，但双方当事人并未在合同中明确一方当事人终止或解除合同违约的赔偿计算方式，被告陈孝杰若有证据证实原告的违约行为给其造成了实际损失，可以实际损失为限另案主张违约赔偿责任。庭审中被告当庭认可确实收回了房屋钥匙，原告未继续使用被告陈孝杰门面房，双方房屋租赁关系自2020年5月6日已终止或解除，自2020年5月7日至2020年10月1日期间的租金应为36729.86元（91200元/年÷365天/年×147天），但原告诉请的剩余期限租金为36649.32元，系原告对自身权益的合法处分，本院予以支持。故对原告诉请的剩余租金36649.32元在扣除滞纳金1元后，应由被告陈孝杰予以返还36648.32元。对原告主张的合同终止或解除后的装饰装修补偿费20000元，本院认为，原、被告双方在《房屋租赁合同》中并未对合同终止或解除后装饰装修物的处理进行约定，在双方租赁关系实际已终止或解除的情况下，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第（二项）之规定，被告陈孝杰在要求原告自行拆除的并恢复原状的情况下，应视为被告陈孝杰不同意对装饰装修物加以利用，原告杨锋应对装饰装修物自行拆除，因拆除造成房屋毁损的，原告应当恢复原状，故对原告主张的装饰装修物的补偿本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第五十二条、第六十条、第九十一条、第一百零七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第（二项），《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告陈孝杰于本判决生效之日起立即返还原告杨锋房屋租金36648.32元。二、驳回原告杨锋的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取608元，由被告陈孝杰负担393元，原告杨锋负担215元；保全费599元，由被告陈孝杰负担387元，原告杨锋负担212元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  罗延林二〇二〇年七月五日书记员  吴小芳