广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0102民初5891号 原告：徐桢，男，1989年4月3日出生，仫佬族，住南宁市兴宁区。 被告：广西鑫威乐投资有限公司，住所南宁市兴宁区明秀东路******房，统一社会信用代码：91450100068855160H。 法定代表人：凌寿沙，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：叶茂昌，广西展邦律师事务所律师。 第三人:南宁市华夏远基市场管理有限公司，住所南宁市明秀东路北六里99号虎邱家居精品中心第四层DS-415、416、418号商铺，统一社会信用代码：914501055522625351。 法定代表人：黄健，系该公司执行董事。 原告徐桢与被告广西鑫威乐投资有限公司（以下简称“鑫威乐公司”）、第三人南宁市华夏远基市场管理有限公司（以下简称“华夏公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月3日公 -2- 开开庭进行了审理。原告徐桢本人，被告鑫威乐公司的委托诉讼代理人叶茂昌到庭参加诉讼。第三人华夏公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告徐桢向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《使用权转让合同》（商铺）；2.被告返还原告已支付的合同款57639元，并按57639元的5%计付违约金；3.本案诉讼费726元、保全费681元、诉讼保全保险费500元由被告负担。关于涉案合同的效力问题，经法院依法释明，原告在庭审中明确主张涉案合同效力由法院依法认定，其坚持原诉讼请求不作变更,请求法院据实判决。事实和理由：2019年3月17日，原告与被告签订《使用权转让合同》（商铺），双方约定原告投资被告开发的位于南宁市兴宁区中心潮天地物业，原告享有该物业40年的使用权，被告应于2019年9月1日前将该物业A座三层F3-437号铺面交付原告，逾期超过60天的原告有权解除合同，同时被告依约向原告支付违约金。按照合同约定原告应支付商铺款64043元，但是被告在双方签合同的当日返还了商铺第一年收益6404元给原告，即原告实际支付了57639元。迄今为止被告都没有将商铺交付原告使用，逾期已达7个月。为此，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。 被告鑫威乐公司辩称，一、关于本案的使用权转让合同是无效合同，名为转让实为三产房屋买卖；二、对返还金额没有异议，同意返还57639元；三、利息由法院认定，按LPR计付。 第三人华夏公司未作陈述，亦未提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质 -3- 证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 本案铺面所涉地块系南宁市虎邱村公所集体土地[集体土地建设用地使用证号：南宁集建（1993）字第8055963号]。该《集体土地建设用地使用证》载明地号为C120407，土地类别为工业，用途为工厂。2013年11月18日，南宁市兴宁区朝阳办事处虎邱村村民委员会（甲方）与鑫威乐公司（乙方）签订《协作建设经营协议书》，约定甲方将位于南宁市的前述集体工业用地作为乙方协作开发场地并合作经营，协作开发期间该宗地所有权属于乙方。协作期限为40年，从2014年1月1日起至2053年12月31日止。乙方每年需按合同约定向甲方缴纳协作开发费用，乙方自主经营、独立核算、自负盈亏，甲方不投资，不参与经营管理，双方对对方独立经营项目的债权、债务不享受权利和义务。乙方以甲方名义办理该宗地的用地报建等相关建设手续，在办理用地、报建等相关建房手续过程中发生的一切费用由乙方承担，与甲方无关，若用地、报建等相关手续不齐全，遇到有关部门干涉造成的损失由乙方自负。 本院就涉案合同标的物依职权向南宁市城市建设档案馆函询调查查明：2015年10月8日，南宁市规划管理局向建设单位南宁市兴宁区朝阳街道办事处虎邱村村民委员会颁发《建设工程规划许可证》三份，证号分别为：建字第450102201500126号、建字第450102201500127号、建字第450102201500127号，载明建设项目名称为虎邱手工业1＃标准厂房、2＃标准厂房、3＃标准厂房；建设位置为兴宁区虎邱西路9号。 2019年3月17日，被告鑫威乐公司（甲方、转让方）与原告徐桢（乙方、 -4- 受让方）签订《使用权转让合同》[合同编号（F3-437）]，约定：第一条第1款，本合同约定的物业位于南宁兴宁区，所在项目（推广名：城北中心潮天地），项目土地使用权人为南宁市兴宁区朝阳街道办虎邱村村民居委会，集体土地使用证编号为南宁集用地号C120407。根据甲方与南宁市兴宁区朝阳办事处虎邱村村民居委会签订的协议，甲方作为城北中心潮天地项目投资开发建设方，对此项目及项目内的物业依法拥有使用权及收益权。第二条第1、2、3、4款，乙方的物业为本合同第一条规定的项目中A座三层F3-437号铺，该物业为框架结构，该商铺总共建筑面积4.98平方米，在乙方按时约定足额支付该商铺使用权款项的基础上，乙方享有40年使用权及收益权（即2019年9月1日起至2059年8月31日止），该商铺单价12860元/㎡，合计使用权总款为64043元。第三条第1款，乙方在签署《商铺使用权转让合同》之时，即在2019年3月17日付清该商铺合同总款64043元，抵扣商铺第一年度的总经营收益6404元，乙方实际付清该商铺合同总款57639元。第四条第1、2款，乙方在法律规定的范围内对该物业进行合法使用、管理、收益（应当符合甲方有关物业管理的相关规定），甲方不得以任何形式损害乙方在合同期限内正当使用的权利。乙方可以在本合同约定的权利、义务和期限范围内，将本合同物业使用权出租或转让第三方。如乙方出租给第三方的，乙方和第三方都必须到物业服务中心办理物业出租备案手续，如乙方出租给第三方后未到物业服务中心办理备案手续的，承租方的所有权利义务甲方选择不予认可。第五条第（一）款，除本合同第七条规定的特殊情况外，甲方如未按本合同规定的期限将约定物业交付乙方，按逾期时间 -5- 处理（不作累加）：1、逾期在60日之内，自本合同第七条规定的最后交付期限之第二日起到实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付金额的0.03%的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，乙方有权解除合同。如乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起30日内无息退还乙方全部已付金额，并按乙方累计已付款的5%向乙方支付违约金；乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限之第二日起至实际交付之日止，甲方每逾期一日向乙方支付已交付金额的0.03%的违约金。第七条第（一）款，在足额收到乙方按约定支付的物业使用权转让款后，甲方应当在2019年9月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的物业交付乙方使用。但是遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，而甲方应在发生之日起30日内通知乙方；2、其他非甲方能控制因素包括但不限于自然灾害、公共突发事件、发生重大疫情或者政府临时限制行为、法律法规变动、重大节假日、市政工程项目建设等造成工期延期；3、在施工过程中，如出现规划部门批准变更设计，变更导致工程延长，及因遵守、配合政府有关法规及规划性文件和政策而引致的延误。合同还就其他事项作出约定。 同日，原告徐桢与被告鑫威乐公司、第三人华夏公司签订《委托管理合同》，约定原告将案涉城北中心潮天地A座三层F3-437号铺面委托第三人华夏公司经营管理，委托期限为10年，即从2019年9月1日至2029年8月31日止，合同还就委托期间的物业收益分配方式作出具体约定。 2019年3月17日，被告鑫威乐公司出具《收据》一张，载明“兹收到徐桢 -6- 交来城北潮天地F3-437号租金人民币64043元。”原、被告双方一致确认，前述合同签订后，按合同约定抵扣商铺第一年度总经营收益6404元后，被告鑫威乐公司实际共收到原告支付案涉合同款项57639元。被告鑫威乐公司至今未向原告交付涉案商铺。 2020年7月1日，被告鑫威乐公司签收原告寄出的《解除合同通知书》，该通知书主要载明，根据合同约定，被告鑫威乐公司逾期交付物业将近210天，自本通知送达被告之日即解除案涉《使用权转让合同》，被告鑫威乐公司需自合同签订之日起支付原告借款利息至实际付清之日止。 另查明，原告为申请本案财产保全投保华安财产保险股份有限公司诉讼财产保全责任保险，支出保险费500元。 本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，当事人有答辩及对对方当事人提供的证据进行质证的权利。本案第三人华夏公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃陈述和质证的权利。 一、关于诉争合同的性质和效力。首先，综观涉案《使用权转让合同》的合同条款和文义、约定主要权利义务、双方订立合同时的真实合意等方面，被告鑫威乐公司将其投资建设的铺面/摊位交付给原告，原告以对铺面/摊位使用和收益为直接目的，向鑫威乐公司一次性支付相应费用，所取得的仅是合同标的物的使用权和收益权，而非所有权，故原、被告签订的《使用权转让合同》的法律性质应为房屋租赁合同。其次,被告提交的《集体土地建设用地使用证》及我院调取的建设工程规划许可证均显示案涉地块的土地类别为工业用地，地上建筑规划为厂房，被告将此作为城北中心潮天地项目投资用于商业用途并将案涉A座三层F3- -7- 437号商铺出租给原告，明显违反法律法规强制性、禁止性规定，故根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条之规定，原、被告双方签订的《使用权转让合同》应属无效合同。 二、关于转让款及违约金。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条之规定，涉案合同被依法确认无效后，被告鑫威乐公司因该合同取得的财产，应当予以返还。故原告主张被告鑫威乐公司退还实际支付转让款57639元，有事实和法律依据，本院予以支持。由于涉案合同自始没有法律约束力，原告诉请被告根据合同约定支付相应违约金，于法无据，本院不予支持。 三、关于诉讼保全责任保险费。根据相关法律规定，当事人可以通过保险公司出具保函的形式为财产保全提供担保。本案中，原告为追索合同款项向本院申请财产保全，以保函形式提供保全担保而支出的保险费用属于合理必要费用，是原告损失的一部分。现原告向本院提交有效凭证证实其确已实际支付保险费用500元，则本院根据原告在本案中基于基础法律关系所提诉请获支持的情况，认定该保险费用500元由被告承担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告徐桢与被告广西鑫威乐投资有限公司签订的《使用权转让合同》[合同编号（F3-437）]无效； -8- 二、被告广西鑫威乐投资有限公司返还原告徐桢转让款57639元； 三、被告广西鑫威乐投资有限公司向原告徐桢支付保险费500元； 四、驳回原告徐桢的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请执行。 案件受理费726元，保全费681元，以上两项合计1407元，由被告广西鑫威乐投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 林莉 -9- 二〇二〇年九月十五日 法官助理 曹畅 书 记 员 谢芸 -10- 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 -11- 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。