沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初10569号原告：张淼，女，1980年11月28日出生，汉族，住沈阳市沈河区。被告：马刚，男，1970年12月8日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托代理人：孙建，系辽宁观策律师事务所律师。被告：贾楠，女，1982年10月6日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托代理人：孙建，系辽宁观策律师事务所律师。被告：沈阳市和平区优居房产信息服务部，住所地沈阳市和平区夹河路9-11号4门，统一社会信用代码92210102MAOXAUG565。经营者：刘景荣，女，1957年11月10日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托代理人：房微寒，女，1984年10月19日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。原告张淼诉被告马刚、贾楠、沈阳市和平区优居房产信息服务部（以下简称“优居服务部”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员郝志杰担任审判长，与人民陪审员宁丽、赵淑媛组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告张淼诉称，2020年6月3日，原告与被告在优居服务部签订房屋买卖合同，房屋位于沈阳市和平区夹河路10-9号6门。同日，原告按约定支付了被告定金10万元（有收条一份）。双方约定2020年6月25日之前去和平区房产局办理房屋过户手续，原告在6月17日通知中介联系被告安排时间去办理过户手续，但中介说一直联系不上被告。2020年6月20日，中介通知双方6月23日早上到和平区房产局办理过户手续，当日被告未去和平区房产局，只有原告和中介去了。至今中介和原告都没有联系上被告，原告给被告贾楠打电话贾楠一直不接电话。在这期间被告也未联系过原告关于双方房屋买卖之事，故诉至贵院，请求依法判令支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。诉讼请求：请求判令被告一、二支付原告违约金129500元（房款的5%）；2、请求判令被告一、二支付原告卖房中介费12950元；3、诉讼费、保全费由被告承担。被告马刚、贾楠辩称，一、原告张淼与被告优居服务部恶意串通，欺骗被告马刚，致使被告马刚在错误认知的情况下签订房屋买卖合同，根据合同法第五十二条之规定，房屋买卖合同应属无效合同，对应的违约责任依法不适用。二、无论合同是否有效，因为原告没有发生实际损失，按照合同法第一百一十四条的规定，原告主张的违约金过高，请求法院依法调整。三、被告马刚、贾楠未收到原告支付的定金，2020年6月3日被告贾楠只收到了金万杰转账的74100元，被告马刚、贾楠同意将收到的74100元原路退还给金万杰。四、被告贾楠未参与房屋买卖合同的签订，且房屋买卖合同中明确约定被告贾楠不承担责任。因此，原告无权要求被告贾楠承担任何责任。五、因被告并没有收取原告的中介费，被告没有义务向原告返还中介费。综上所述，请求法院依法驳回原告不合理的诉讼请求。被告优居服务部辩称，我方同意按照合同继续履行。经审理查明：诉争房屋位于沈阳市和平区夹河路10-9号6门，建筑面积193.82平方米，房屋所有权人为马刚。2020年6月3日，原告张淼（买受方、乙方）与被告马刚（出卖方、甲方）、优居服务部(居间方、丙方)签订《房屋买卖合同》一份，约定房屋坐落沈阳市和平区，建筑面积193.82平方米。房屋成交价格259万元。其中第三条付款方式与时间第1款约定，定金10万乙方于本合同签订之日直接支付给甲方。第九条关于居间服务的约定第2款约定，原告提交的房屋买卖合同载明“甲乙双方在签订本合同当日向丙方支付居间服务费，甲方支付元（此处空白，未填写金额），乙方支付13000元”，被告优居服务部提供的房屋买卖合同中载明“甲乙双方在签订本合同当日向丙方支付居间服务费，甲方支付29500元，乙方支付13000元”。被告贾楠未在该房屋买卖合同上签字。另查明，2020年6月3日，被告马刚出具收条一份，载明“今收到张淼定金壹拾万元整，房屋成交价格为贰佰伍拾玖万”。同日，被告优居服务部通过案外人金万杰账户转账给被告马刚74100元，并为其出具了金额为25900元的中介费收据。庭审中，被告优居服务部认可收取原告中介费12950元，收取被告马刚中介费29500元（该中介费系从定金10万中予以扣除，被告马刚实际收到定金74100元）。再查明，在本案审理期间，被告马刚于2020年8月28日返还原告张淼10万元。上述事实，有原告向法庭提供的房屋买卖合同、收条、收据、转账记录等证据及原、被告当庭陈述笔录在卷佐证，经开庭质证和审查，本院予以确认。本院认为，原告张淼与被告马刚、优居服务部签订的房屋买卖合同，系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。各方当事人均应依照合同约定履行各自的权利义务。现买卖双方已实际解除房屋买卖合同，被告马刚亦返还原告10万元。关于合同解除后违约责任的承担问题，原告要求被告依照合同约定的总房款5%支付违约金，被告抗辩违约金约定标准过高，请求法院予以调整。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。合同约定违约金的目的，除担保合同履行外，也是为了避免当事人证明实际损失的困难，现原告未提供证明因对方违约造成实际损失的证据，根据本案的实际情况及法律规定，本院酌定对违约金予以适当调整，以10万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的130%计算，自2020年6月3日（收到定金之日）计算至2020年8月28日（返还定金之日）。另外，原告已支付的中介费12950元，亦属实际损失，应由被告马刚承担。关于被告马刚提出因受欺诈而签订合同的抗辩，其未提交证据予以证明，不予采纳。关于被告马刚提出未收到10万元定金的抗辩，被告马刚已出具收条明确写明收到定金10万元，虽实际收到款项为74100元，但其未提出异议，结合房屋买卖合同约定以及被告优居服务部出具的收条，应该认定被告马刚收到定金10万元，其向被告优居服务部支付了中介费25900元。关于原告要求被告贾楠承担责任的主张，无事实及法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、被告马刚于本判决生效之日起十日内支付原告张淼违约金（以10万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的130%计算，自2020年6月3日计算至2020年8月28日）；二、被告马刚于本判决生效之日起十日内支付原告张淼中介费12950元；如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费3149元（原告已预交），由被告马刚承担；保全费2232元，由被告马刚承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  郝志杰人民陪审员  宁 丽人民陪审员  赵淑媛二〇二〇年十一月十八日书 记 员  王俊恫本案判决所适用的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。