江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0582民初5830号原告（反诉被告）：张家港市圣和五金机电有限公司，住所地张家港市杨舍镇杨锦公路青草巷北9幢A7。法定代表人：邵志平，该公司总经理。委托诉讼代理人：邹硕，江苏同申律师事务所律师。被告（反诉原告）：张家港市鸿扬针织有限公司，住所地张家港市杨舍镇农联村（工业开发区）。法定代表人：杨忠良，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱光辉，江苏国瑞律师事务所律师。原告（反诉被告）张家港市圣和五金机电有限公司（以下简称圣和公司）与被告（反诉原告）张家港市鸿扬针织有限公司（以下简称鸿扬公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序于2020年7月7日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）圣和公司法定代表人邵志平及其委托诉讼代理人邹硕、被告（反诉原告）鸿扬公司委托诉讼代理人朱光辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）圣和公司向本院提出诉讼请求：1.解除双方的《房屋租赁协议书》，并返还租金85606.85元；2.被告向原告支付拆迁补偿款25472元(房屋装修补偿款7672元，设备搬迁费17800元)；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年10月19日原告与被告签订《房屋租赁协议书》，由原告承租被告厂区内东2号的车间，租期为三年，房屋租金为168900元每年。协议约定如遇拆迁双方租赁协议终止。2020年3月5日被告通知原告，原告承租的厂房将很快被拆迁，要求原告提前做好拆迁准备。2020年4月29日原告按有关部门的要求完成搬迁并将房屋移交给被告。随后原告多次与被告协商退租事宜，但被告多次推诿。被告（反诉原告）鸿扬公司辩称，原告所称与事实不符，事实上租赁房屋所在区域仅有所属村委口头通知拆迁，并没有政府文件下发，是否一定拆迁以及在本案所涉租赁期内拆迁仍是不确定的，直至目前仍没有实质的拆迁动向；原告所称“2020年3月5日被告通知原告，承租房屋很快被拆迁，要求原告提前做好搬迁准备”仅是其将可能拆迁的情况善意提醒原告，并非提前解除或终止合同，况且通知人仅是其法定代表人的儿媳，无权代表被告，该通知内容也不足以让原告理解为“拆迁已敲定，租赁合同可提前终止”，这在微信聊天记录中原告法定代表人也告知其法定代表人儿媳“你们那里什么时候拆要提前二个月通知我们，我们要找地方的”，可见原告对是否要搬迁以及何时搬迁均需要等被告通知；原告所称根据政府有关部门要求完成搬迁并将房屋移交给了被告也与事实不符，虽然原告提交了《搬迁告知书》，但该文件上并没有被拆迁单位名称，且是复印件，真实性不予认可，根据房屋征收补偿规定，承租人不是被征收主体，即使政府部门要下发文件或通知也仅是给到房东，不可能发给原告，原告对房屋的移交仅是其单方面的意思表示，对此其不予认可，也没有接收，即使其与政府部门达成补偿协议，政府部门也会按实际情况给予搬迁期限，本案中也没有原告无法继续使用房屋的情形，原告是受到相关人员的欺骗而擅自搬离，行为已经构成违约，责任完全在于原告，造成的损失也应由原告自行承担，目前房屋原告可继续使用至合同期满。因承租房屋尚未拆迁，其没有占有原告的拆迁补偿款，故原告要求其支付拆迁补偿款的请求也不成立。被告（反诉原告）鸿扬公司向本院提出反诉请求：1.反诉被告赔偿损失85606.85元；2.反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉被告承租反诉原告位于杨舍镇农联村的厂房用作仓库，2020年4月29日反诉被告单方违反合同约定擅自搬离并又提出解除合同返还剩余租金的诉请，而反诉原告就闲置的厂房现阶段已无法另行对外出租获得利益，反诉被告的行为势必会给反诉原告造成租金损失85606.85元。原告（反诉被告）圣和公司辩称，反诉原告的反诉请求无事实和法律依据，根据江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见第二十九条的约定，因案涉房屋已经被列入拆迁范围，且拆迁部门明确告知该范围内的承租户应于2020年4月30日前搬离，其搬离行为符合法律规定，并且合同解除权属于形成权，反诉原告法定代表人的儿媳要求其找地方意味着解除双方的合同，因此，该合同事实上已经被解除，反诉原告的反诉请求并不符合法律规定。本院经审理查明事实如下：2018年10月19日，鸿扬公司（出租方、甲方）与圣和公司（承租方、乙方）签订房屋租赁协议，约定甲方将所有的位于张家港市鸿扬针织有限公司厂区内2号车间累计建筑面积约1000㎡出租给一方使用，租期三年，自2018年11月1日至2021年10月31日止，租金为一年168900元。协议第八条约定甲乙双方如有乙方提前解约则赔偿对方2个月租金作为违约补偿金；第九条约定本协议租赁期间，如遇不可抗力因素或政府规划需要拆迁、改造房屋及配套的水电设施时，甲乙双方对此不负任何违约责任，由此造成的损失由甲乙双方各自承担，双方的租期顺延，如所租房屋被拆迁，双方的租赁协议即告终止等。双方在协议中还对其他条款作出了约定。协议签订后，鸿扬公司将厂房交付圣和公司使用，圣和公司于2019年10月30日将2019年11月1日至2020年10月31日的租金支付给鸿扬公司。2020年1月20日，鸿扬公司法定代表人儿媳郭迎春向圣和公司法定代表人邵志平发送微信“接到农联村里口头通知，本公司厂房已在规划拆迁范围内，预计很快就要拆迁了，请你们提前做好搬迁准备”；2020年3月5日，邵志平问“你们那里什么时候拆迁？要提前2个月通知我们，我们要找地方的”，郭迎春回复“已经来测量了”、“具体没说几号来拆”、“你还是提前先找地方吧”，邵志平回“最好问一问大概什么时候需要我们搬掉，因为我们心里有个数，这个租房子也需要钞票的，这里不好搬了，那儿么租好了，算下来也浪费”；2020年4月8日，邵志平问“我们的搬迁费评估好了吗？”，郭迎春回“等等”、“我拍你看”，然后把圣和公司搬迁补偿评估结果汇总表等材料照片发给了邵志平，并说“这是村里发来的”、“没定什么时候拆”、“这个只是看看”，邵志平回“我们已经找仓库了，租到这个月底，算一下要退多少房租”、“找好就开始搬，要不到时候找不到的”，郭迎春回“这个厂公公婆婆的，到时候让我婆婆联系你”；2020年4月29日，鸿扬公司从厂房中搬离，邵志平将搬空后的厂房照片发送给郭迎春，并说“我们的仓库已搬完毕”、“空了来抄一下水电表，办一下交接”、“明天来办理交接，这样正好退我们半年房租”、“我已经电话和短信通知杨忠良了”，郭迎春回“刚看到，和我公公婆婆联系说了，他们的意思是当初我们只是将村里来和我们讲的可能拆迁，要各位作好相关准备的情况传达给租户，但房子目前短期内不会拆，而且也没有任何问题、原因引起不让租户能使用，所以每家租户在租期没到期之前仍按租房协议继续使用，如到期后可按自己实际情况决定继续租或不租”，邵志平回“现在说太晚了”、“不行明天减免谈谈吧”，郭迎春回“我们只是告知你们当时村里来和我们讲的情况，让你们提前有个思想准备，并没有让你们提前搬离，你现在自己在没有通知我们出租方的情况下自己决定搬离，并要求中止租赁行为，是违反之前租赁双方签订的租赁协议的，相关条款在租房协议中都有明确规定，你们可以自己看一下”、“其他没有到期租户的租户都在按照租房协议正常使用，所以没有哪家有什么特殊性”，邵志平回“我3月6号接到你们让我们提前找房的通知，我即开始找房，3月底找到房后，并于4月8号通知你们我们开始搬迁”、“找地方没你们想的那么容易，搬仓库工作量也很大，不是你们说拆迁让搬就搬，又说不拆就不要搬这么简单的，搬仓库是劳命伤财的事，没人愿意随便搬来搬去，做人做事要讲规矩，不是只站在自己的立场，也要替我们租户想想”；2020年5月4日，郭迎春回“正因为我们帮租户着想，在有什么情况时及时将信息告知所有租房，包括告诉他们可以提前寻找，留意核实的房屋，防止确定必须搬迁时来不及找到合适的房子，在这过程中我们单位从未同意你方可随时终止租房及退还剩余房租，终止合同在租房协议上有明确规定，不是租赁方自己决定了再去通知出租方就可以的”；2020年5月19日，郭迎春又称“昨天去问了我公婆，他们说按照租房协议的各项条款，我们没有错，但目前的情况在事先双方没有协商决定的情况下，你们已经另外租房并将物品搬离，若你们一定要中止租房协议，不将租房时间履行完，那么你方放弃作为该房屋租赁方的所有权利，然后在相互理解、相互沟通商量的基础上，可以考虑适当的补偿”等。审理中，鸿扬公司确认圣和公司于2020年4月29日搬离案涉厂房，但认为双方没有办理交接手续；对圣和公司提交的搬迁补偿评估结果汇总表、搬迁告知书等材料的内容与效力不予认可；对圣和公司主张的剩余租金期间及数额不持异议。圣和公司对案涉厂房尚未拆迁的事实予以确认。以上事实，有当事人提交的租赁合同、转账凭证、微信聊天记录以及本院庭审笔录等证据材料予以证实。本院认为，圣和公司与鸿扬公司签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，合法有效。鸿扬公司于2020年1月20日通知圣和公司案涉厂房将要拆迁，要求圣和公司做好准备，提前找好厂房，并将搬迁补偿费用汇总表等拆迁补偿材料发送给圣和公司，圣和公司基于对鸿扬公司的信赖，有充分理由相信案涉厂房的拆迁即将发生，故其按照鸿扬公司的要求及为避免自己因拆迁而可能造成的不便、减少损失，提前寻找新的厂房后搬离案涉厂房，理由正当，且在此过程中，圣和公司也及时履行了对鸿扬公司的通知义务，并未有任何不当之处。虽然案涉厂房的拆迁没有实际发生，但圣和公司因鸿扬公司的不当通知而搬离案涉厂房，双方之间的租赁合同因此而解除，故本院认定双方的租赁合同于圣和公司搬离之日即2020年4月29日事实上解除。合同解除后，鸿扬公司理应承担因自己的不当通知行为造成的法律后果，故圣和公司主张鸿扬公司返还剩余租金85606.85元，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于圣和公司主张的拆迁补偿费，因案涉厂房拆迁尚未实际发生，鸿扬公司也未获得该部分拆迁利益，故对该项主张本院不予支持，圣和公司可待相应条件成就后再主张权利。鸿扬公司认为圣和公司单方擅自搬离构成违约，应赔偿其损失，与事实不符，违反诚实信用原则，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）张家港市圣和五金机电有限公司与被告（反诉原告）张家港市鸿扬针织有限公司于2018年10月19日签订的房屋租赁合同于2020年4月29日解除。二、被告（反诉原告）张家港市鸿扬针织有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）张家港市圣和五金机电有限公司剩余租金85606.85元。三、驳回原告（反诉被告）张家港市圣和五金机电有限公司的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）张家港市鸿扬针织有限公司的反诉请求。如被告（反诉原告）未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取1261元、保全费920元，合计2181元由，由原告（反诉被告）张家港市圣和五金机电有限公司负担500元，被告（反诉原告）张家港市鸿扬针织有限公司负担1681元。被告应负担部分限其于本判决生效之日起十日内直接缴纳至本院诉讼费账户（户名：张家港市人民法院，开户行：中国农业银行张家港分行营业部，账号：10×××61）；反诉案件受理费970元由被告（反诉原告）张家港市鸿扬针织有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  曾宪佳二〇二〇年七月二十九日书记员  许婷苇