福建省福州市晋安区人民法院民 事 判 决 书（2020）闽0111民初5259号原告：邱玉珠，女，1971年6月27日出生，汉族，住福州市晋安区。委托诉讼代理人：衷孙连，福建合立律师事务所律师。委托诉讼代理人：詹祝权，福建合立律师事务所律师。被告：福州泰禾酒店管理有限公司，住所地福州市晋安区岳峰镇竹屿路6号东二环泰禾城市广场商业中心13号楼B-360，统一社会信用代码91350111MA32TFR05D。法定代表人：金宁盛，执行董事。委托诉讼代理人：黄礼赞，福建君立律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄文超，福建君立律师事务所实习律师。被告：福州中夏房地产开发有限公司，住所地福州市晋安区岳峰镇横屿路9号东二环泰禾广场2号楼泰禾中心第22层的编号为01的单元，统一社会信用代码913501000874170782。法定代表人：龙宇飞。被告：福建和缘房产租赁股份有限公司，住所地福州市台江区茶亭街道广达路108号世茂国际中心1#1楼42层12室，统一社会信用代码91350100MA31Y8NX7C。法定代表人：蒋依灶，董事长。被告：福建和缘房产租赁股份有限公司福州晋安分公司，住所地福州市晋安区岳峰镇化工路北侧东二环泰禾城市广场东区C地块2#楼3层16商务办公，统一社会信用代码91350111MA33YAYJX4。法定代表人：蒋依灶。以上两被告的共同委托诉讼代理人：陈**，男。原告邱玉珠与被告福州泰禾酒店管理有限公司（以下简称“泰禾酒店管理公司”）、福州中夏房地产开发有限公司（以下简称“中夏房产公司”）、福建和缘房产租赁股份有限公司（以下简称“和缘房产租赁公司”）、福建和缘房产租赁股份有限公司福州晋安分公司（以下简称“和缘房产租赁晋安分公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邱玉珠的委托诉讼代理人衷孙连、詹祝权，被告泰禾酒店管理公司的委托诉讼代理人黄礼赞，被告和缘房产租赁公司及和缘房产租赁晋安分公司的委托诉讼代理人陈**到庭参加诉讼。被告中夏房产公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邱玉珠向本院提出诉讼请求：1．判令被告泰禾酒店管理公司向原告支付按第二个租赁年度的租金标准114,512元/年计算的自2019年12月1日起至2020年8月31日止的租金85,884元，并按此租金标准计算支付至判决之日止的租金；2．判令被告泰禾酒店管理公司向原告支付以房价款总额1,908,527元为基数按日万分之一计算的自各期租金逾期之日起至付清租金之日止的逾期违约金；3．判令被告和缘房产租赁公司、和缘房产租赁晋安分公司将其与被告泰禾酒店管理公司签订的《房屋租赁合同》项下自判决之日起至租赁合同履行完毕之日止的租金直接支付给原告；4．若被告泰禾酒店管理公司与被告和缘房产租赁公司、和缘房产租赁晋安分公司约定的租金标准或租赁期限低于原告与泰禾酒店管理公司在《房屋租赁委托合同》中约定的租金标准或委托期限，不足部分租金由泰禾酒店管理公司一次性补足并支付给原告；5．被告中夏房产公司对被告泰禾酒店管理公司的义务承担连带责任。事实和理由：泰禾集团股份有限公司（下称“泰禾集团”）是一家从事住宅地产和商业地产开发的大型知名上市公司。福州东二环泰禾城市广场项目对外以泰禾集团的品牌开发、运营、推广。大量购房者出于对泰禾集团的品牌信任，涌向福州东二环泰禾广场项目投资、兴业。中夏房产公司是泰禾集团下属的关联公司，负责东二环泰禾城市广场项目的开发销售，泰禾集团及中夏房产公司等在该项目的开发过程中，大肆宣传该项目有五年委托租赁，超30%收益保障等。基于对被告的品牌信任及宣传允诺，2017年3月19日原告与中夏房产公司签订《商品房买卖合同》约定：原告购买中夏房产公司开发的晋安区××镇××路×侧×城市广场×区×地块2#楼14层31号商务办公房屋（下称“该房屋”），每平方米36,105.32元，建筑面积52.86平方米，购房款总额为1,908,527元，该价格远高于周边楼盘的市场价格。2018年3月15日，泰禾酒店管理公司（泰禾集团下属的关联公司）与原告签订了一份《房屋租赁委托合同》，合同约定：原告委托泰禾酒店管理公司代为与开发商办理交房手续，并处理该房屋租赁事宜，委托期限五年，自2018年12月1日至2023年11月30日止，泰禾酒店管理公司保证原告自起租日起可获得的五年租金总共为购房款总额的30%，泰禾酒店管理公司可以对外出租但是不得低于双方约定的租金标准，如不足该标准部分，由泰禾酒店管理公司负责补足，泰禾酒店管理公司逾期支付租金超过30日，每延迟一日按房价款总额的日万分之一向原告支付逾期违约金，并如数支付当月租金。被告和缘房产租赁公司、和缘房产租赁晋安分公司系该房屋的实际承租方及使用方，向泰禾酒店管理公司及中夏房产公司支付租金。在前述合同签订过程中，中夏房产公司作为案涉房屋的开发商，不但违反了2001年《商品房销售管理办法》第十一条关于房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售以及售后包租或者变相售后包租的方式销售商品房的规定以及《房地产广告发布规定》第四条关于房地产广告不得含有升值或者投资回报的承诺的规定，在案涉房屋销售前后大肆宣传允诺买房“5年委托租赁，超30%收益保障”，该承诺促使原告接受商品房价格购买案涉房屋，而且中夏房产公司为了规避前述法律规定，将销售房屋的《商品房买卖合同》及包租的《房屋租赁委托合同》拆开分别签订，同时在前述合同履行过程中，泰禾酒店管理公司及中夏房产公司不但收取和缘房产租赁公司、和缘房产租赁晋安分公司向其支付的租金，而且长期拖欠其应支付给原告的租金，侵害原告的合法权益。被告泰禾酒店管理公司辩称，一、其逾期支付租金存在客观原因，自2020年年初以来，受“新××炎”疫情影响，各行各业均受到不同程度的冲击，旅游文化、餐饮等更是首当其冲。最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的通知第三条第（一）款规定：“疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任”。福建省高级人民法院《福建高院关于充分发挥审判职能作用为坚决打赢疫情防控阻击战提供有力司法服务保障的指导意见》第12点规定“因疫情影响致使合同根本不能履行而引起纠纷，当事人主张部分或者全部免除责任的，依法予以支持”。其作为酒店管理公司，受疫情影响尤为严重，目前经营困难，未能支付租金系疫情原因所致，请求依据前述规定，免除其责任。二、原告主张的违约金计算标准过高，即便其存在逾期支付租金的情形，但原告的损失仅仅是租金在逾期支付期间的资金占用损失，原告主张以购房款总额为基数日万分之一计算逾期支付违约金远远超出了其实际损失。《最高人民法院关于适用的通知》法〔2019〕254号第48条规定：违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。因此，原告在明知案涉合同继续履行对双方都不利的情况下，仅要求支付租金及高额违约金，却不解除合同，系违反诚实信用原则的表现。四、中夏房产公司并非本案房屋租赁委托合同的当事人，与泰禾酒店管理公司、原告之间不存在房屋租赁关系。原告主张的所谓中夏房产公司作出的“收益允诺”与案涉《房屋租赁委托合同》并无任何关联，系两种法律关系。中夏房产公司对原告诉请的租金不承担责任。被告中夏房产公司庭后提交答辩状辩称，一、本案系房屋租赁合同纠纷，原告基于其与泰禾酒店管理公司签订的《房屋租赁委托合同》起诉要求泰禾酒店管理公司支付租金并承担相应的违约责任，而中夏房产公司并非《房屋租赁委托合同》的主体，与原告之间不存在租赁关系，也从未承诺对租金承担连带责任，根据合同相对性原则，原告要求中夏房产公司承担连带责任没有合同根据。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。中夏房产公司在公众号上发布的“五年委托租赁政策，超30%收益”等内容系经营性宣传，并非对房屋及相关设施作的说明和允诺，该宣传内容并不能认定为中夏房产公司所作的收益允诺，原告仅凭上述经营性宣传内容即主张中夏房产公司承担连带责任依据不足。三、中夏房产公司与泰禾酒店管理公司系两个独立的民事主体，依法独立享有民事权利和承担民事义务，不存在财务混同或人员混同的情形，原告主张中夏房产公司与泰禾酒店管理公司对内意志具有一致性，对外产生是共同经营体的认识是错误的。原告将向中夏房产公司购买的房屋出租给泰禾酒店管理公司系原告自主决策的行为，与中夏房产公司无关。四、原告诉请泰禾酒店管理公司支付租金，并非诉请泰禾酒店管理公司将从次承租人处收取的租金支付给原告，且原告对泰禾酒店管理公司以自己名义与和缘房产租赁公司签订租赁合同从未提出过异议，故本案系房屋租赁合同纠纷。根据《商品房销售管理办法》的规定，返本销售和售后包租中“售”和“租”行为主体应当为同一主体，但案涉商品房买卖合同与房屋租赁合同系不同主体之间签订的，中夏房产公司并非房屋租赁合同的主体，不构成售后包租或返本销售。若原告认为中夏房产公司未按所谓的“收益允诺”兑现收益，应以商品房买卖合同为请求权基础，另行提起诉讼，请求中夏房产公司承担违约责任。五、中夏房产公司并非案涉房屋租赁合同的主体，也未在《房屋租赁委托合同》上盖章。案外人魏振林的租赁合同上的所谓中夏房产公司的印章模糊不清，明显是涂销导致，真实性无法确认。况且，中夏房产公司仅是案涉房产的开发商，未参与后续原告与他人之间的《房屋租赁委托合同》，不可能也确实从未在任何一份租赁合同上盖章。被告和缘房产租赁公司、和缘房产租赁晋安分公司均辩称，一、本案原告仅与泰禾酒店管理公司存在租赁合同关系，和缘房产租赁公司仅与泰禾酒店管理公司存在租赁合同关系，与原告不存在任何租赁合同关系，因此其并非本案的适格被告，原告将其列为被告既无合同依据，也无法律依据，请求驳回原告对和缘房产租赁公司、和缘房产租赁晋安分公司的起诉。二、其与原告不存在任何租赁合同关系，根据合同相对性原则，即使泰禾酒店管理公司存在拖欠原告租金之情形，原告也仅有权要求合同相对方即泰禾酒店管理公司支付租金并承担本案诉讼费、保全费，而无权要求和缘房产租赁公司、和缘房产租赁晋安分公司向其支付租金，更无权要求和缘房产租赁公司承担本案诉讼费及保全费。三、和缘房产租赁公司、和缘房产租赁晋安分公司从泰禾酒店管理公司处承租了案涉房屋后，已向泰禾酒店管理公司支付了截至2021年1月31日止的租金。即使和缘房产租赁公司、和缘房产租赁晋安分公司要将本应支付给泰禾酒店管理公司的租金直接支付给原告，原告也无权主张2021年1月31日之前的租金。综上所述，原告起诉和缘房产租赁公司、和缘房产租赁晋安分公司无合同和法律依据，请求驳回原告对和缘房产租赁公司、和缘房产租赁晋安分公司的起诉。本院经审理认定事实如下：2017年4月21日，原告与中夏房产公司签订《商品房买卖合同》约定：原告以总价款1,908,527元购买中夏房产公司开发的晋安区××镇××路×侧×城市广场×区×地块2#楼14层31号商务办公房屋（建筑面积52.86平方米）。2018年3月15日，原告与泰禾酒店管理公司分别作为合同的甲乙两方就案涉房屋签订一份《房屋租赁委托合同》，约定甲方委托乙方代为处理房屋租赁事宜，委托期限为五年，自2018年12月1日起至2023年11月30日止；甲方同意以2018年12月1日为起租日，自起租日起开始计算租金；在委托期间乙方可将房屋按照市场价格出租给第三方使用，但乙方保证甲方自起租日起第一个租赁年度可获得租金95,426元（相当于购房合同总价5%），第二、第三、第四个租赁年度均可获得租金114,512元（相当于购房合同总价6%），第五个租赁年度可获得租金133,597元（相当于购房合同总价7%），如最终产权实测建筑面积与购房合同约定面积不符引起合同总价变化的，则上述租金总额相应调整；乙方应付甲方的房屋租金每三个月结算一次，乙方在计租日起满三个月后的15个工作日内支付上三个月的租金，依次类推；乙方逾期支付租金，逾期超过30日，每延迟一日，按房款总额的日万分之一向甲方支付逾期违约金，并如数支付当月租金等。泰禾酒店管理公司于2019年7月26日向原告支付了2019年3月至5月的租金23,856.5元，于2019年11月19日支付了2019年6月至8月的租金23,856.5元，于2020年1月23日支付了2019年9月至11月的租金23,856.5元。后泰禾酒店管理公司未再支付自2019年12月1日起的租金，原告经催讨无果遂诉至本院。另查明：中夏房产公司系微信公众号“泰××境”的帐号运营主体，该公众号曾于2018年10月2日发布文章《东二环收官之作∣执掌城市核心资产入主东二环绝佳新机遇》，文中提及“5年委托租赁稳定租金保障”、“五年委托租赁政策，超30%收益”。诉讼过程中，本院根据原告的财产保全申请，于2020年10月15日作出（2020）闽0111民初5259号民事裁定书，裁定冻结泰禾酒店管理公司、中夏房产公司价值121,764元的财产，并于2020年10月22日冻结了中夏房产公司的银行账户存款121,764元。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告与泰禾酒店管理公司签订的《房屋租赁委托合同》虽名为委托，但根据该合同约定的内容可以认定其实质为租赁，订约双方之间存在房屋租赁合同关系。上述合同系缔约双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。合同订立后，泰禾酒店管理公司未依约支付租金，其行为构成违约。虽然新冠肺炎疫情对旅游文化、餐饮业造成了一定的影响和冲击，但泰禾酒店管理公司并未提供证据证明疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行，故泰禾酒店管理公司主张其逾期支付租金系受“新××炎”疫情影响，应适用不可抗力的规定，部分或者全部免除其责任，本院不予采纳。泰禾酒店管理公司承租诉争房屋后，自2019年12月起未支付租金，原告要求泰禾酒店管理公司依合同关于第二个租赁年度可获得114,512元租金的约定支付2019年12月1日至2020年8月31日期间的租金85,884元（114,512元/年÷12月/年×9月），符合合同约定，本院予以支持。原告诉请泰禾酒店管理公司按上述标准继续计付租金至判决之日止，根据租赁合同关于房屋租金每三个月结算一次，并在计租日起满三个月后的15个工作日内支付的约定，2020年9月1日至2020年11月30日期间的租金支付期限（2020年12月21日前）已经届满，泰禾酒店管理公司应向原告支付该期间的租金28,628元（114,512元÷12月/年×3月）。自2020年12月1日起的租金支付期限尚未届满，原告诉请泰禾酒店管理公司支付该部分租金，缺乏依据，不能支持。综上，泰禾酒店管理公司应向原告支付2019年12月1日至2020年11月30日期间的租金114,512元（85,884元+28,628元）。泰禾酒店管理公司逾期支付租金，已构成违约，应当依照法律规定和合同约定承担违约责任，故原告诉请泰禾酒店管理公司支付逾期付款违约金，本院予以支持。关于违约金的计算标准，泰禾酒店管理公司抗辩主张合同约定的违约金计算基数（房款总额）过高，应以实际拖欠的租金金额作为计算基数。对此，本院认为，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案泰禾酒店管理公司逾期支付租金给原告造成的损失主要是该部分租金的利息损失，按房款总额的日万分之一标准计算的违约金与原告损失相较，明显过高，本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、泰禾酒店管理公司的过错程度等因素，认定以泰禾酒店管理公司逾期履行的租金金额作为计算违约金基数更为合理。同时，从公平原则和平衡双方利益出发，参考法律和司法解释关于民间借贷利率的规定，本院酌情调整合同约定的日万分之一比例为日万分之五。综上，泰禾酒店管理公司应以尚欠的租金金额为基数，按日万分之五的标准向原告计付逾期付款违约金。原告主张泰禾酒店管理公司逾期支付各期租金，提供了中国建设银行个人活期账户交易明细及个人账户收入交易明细佐证，该交易明细可以证明泰禾酒店管理公司逾期支付各期租金的事实及逾期天数。泰禾酒店管理公司对该交易明细的真实性不持异议，本院予以认定。泰禾酒店管理公司逾期支付各期租金，原告请求泰禾酒店管理公司支付其逾期支付各期租金的违约金，本院予以支持。关于违约金的计算期间，合同约定：租金每三个月结算一次，每满三个月后的15个工作日内支付，逾期支付租金超过30日，每延迟一日需支付违约金。因此，泰禾酒店管理公司应于2019年6月24日前支付2019年3月1日至5月31日期间的租金23,856.5元（95,426元/年÷12月/年×3月），其直至2019年7月26日才支付，因此应向原告计付自2019年7月25日起至2019年7月26日止的违约金23.86元（23,856.5元×2天×0.5‰/天）；同理，泰禾酒店管理公司应于2019年9月23日前支付2019年6月1日至8月31日期间的租金23,856.5元，其直至2019年11月19日才支付，因此应向原告计付自2019年10月24日起至2019年11月19日止的违约金322.06元（23,856.5元×27天×0.5‰/天）；泰禾酒店管理公司应于2019年12月20日前支付2019年9月1日至2019年11月30日期间的租金23,856.5元，其直至2020年1月23日才支付，因此应向原告计付自2020年1月20日起至2020年1月23日止的违约金47.71元（23,856.5元×4天×0.5‰/天）。上述已付租金的逾期违约金共计393.63元（23.86元+322.06元+47.71元），泰禾酒店管理公司应当支付。泰禾酒店管理公司应于2020年3月20日前支付2019年12月1日至2020年2月29日期间的租金28,628元（114,512元/年÷12月/年×3月），其逾期超过30日仍未支付，因此应向原告计付自2020年4月20日起直至该部分租金付清之日止的违约金；同理，泰禾酒店管理公司应于2020年6月19日前支付2020年3月1日至2020年5月31日期间的租金28,628元，其逾期超过30日仍未支付，因此应向原告计付自2020年7月20日起直至该部分租金付清之日止的违约金；泰禾酒店管理公司应于2020年9月21日前支付2020年6月1日至2020年8月31日期间的租金28,628元，其逾期超过30日仍未支付，因此应向原告计付自2020年10月22日起直至该部分租金付清之日止的违约金。原告以中夏房产公司违反法律法规采取售后包租方式销售诉争房屋为由，要求中夏房产公司对泰禾酒店管理公司上述支付租金、违约金等债务承担连带责任。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条第三款规定，连带责任由法律规定或者当事人约定。本案中，原告提供的简要提及包租和收益的微信公众号文章发布于2018年10月2日，远迟于原告与中夏房产公司签订商品房买卖合同的时间（2017年4月21日），不能证明原告因受到上述宣传的吸引、影响而购买诉争房屋，亦不能证明上述宣传构成商品房买卖合同的约定内容；原告关于中夏房产公司及其工作人员参与了后续租赁合同签订过程的主张，缺乏证据，不能证明商品房买卖合同与租赁合同之间存在密切关联或捆绑签订的情形；且中夏房产公司并非租赁合同的缔约主体，租赁合同未约定其权利义务。故原告诉请中夏房产公司对泰禾酒店管理公司应履行的租赁合同中的债务承担连带责任，依据不足，本院不予支持。原告与和缘房产租赁公司、和缘房产租赁晋安分公司并无合同关系，其请求和缘房产租赁公司、和缘房产租赁晋安分公司将和缘房产租赁公司与泰禾酒店管理公司签订的《房屋租赁合同》项下自判决之日起至租赁合同履行完毕之日止的租金直接支付给原告，缺乏依据，不能支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告福州泰禾酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告邱玉珠支付2019年12月1日至2020年11月30日期间的租金114,512元；二、被告福州泰禾酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告邱玉珠支付往期已付租金的逾期违约金393.63元，并以每期（三个月）租金28,628元为基数按日万分之五为标准分别计算的自各期租金逾期之日起（第一期自2020年4月20日起、第二期自2020年7月20日起、第三期自2020年10月22日起）至实际支付租金之日止的逾期付款违约金；三、驳回原告邱玉珠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,735元，适用简易程序减半收取计1,367.5元，由原告邱玉珠负担683.5元，由被告福州泰禾酒店管理有限公司负担684元。财产保全申请费1,128.8元，由被告福州泰禾酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 员 苏俊宇二〇二〇年十二月三十日法官助理 曾琪蕾书 记 员 郭晓超附：主要法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。