湖南省湘阴县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0624民初266号原告:任明华，男，1973年2月1日出生，汉族，住湖南省湘阴县。原告:张勇峰，男，1976年4月3日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。原告:侯友泉，男，1964年5月14日出生，汉族，住湖南省益阳市南县。原告:戴艳桃，男，1965年8月20日出生，汉族，住湖南省湘阴县。原告:孟令鹏，男，1973年12月3日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。五原告共同委托诉讼代理人：林俐、蔡瑛，湖南大相正行律师事务所律师。被告:邵应朋，男，1968年7月4日出生，汉族，住湖南省湘阴县。委托诉讼代理人:周磊，江玉阳，湖南大鲲律师事务所律师。第三人:湖南帝豪大酒店有限公司，住所地：湖南省湘阴县文星镇江东路南侧，统一信用代码：91430624559532446D。法定代表人:候登科，公司执行董事。原告任明华、张勇峰、侯友泉、戴艳桃、孟令鹏诉被告邵应朋、第三人湖南帝豪大酒店有限公司（以下简称：帝豪大酒店）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告任明华、张勇峰、孟令鹏及其及委托诉讼代理人林俐、蔡瑛，被告邵应朋及其委托诉讼代理人周磊，江玉阳，第三人湖南帝豪大酒店有限公司的委托诉讼代理人候登科到庭参加了诉讼。本案现已经审理终结。原告任明华、张勇峰、侯友泉、戴艳桃、孟令鹏向本院提出以下诉讼请求：1、请求判令被告停止对帝豪大酒店9-12层经营用房的锁门行为，立即打开各层门锁交付原告使用；2、请求判令被告赔偿原告因锁门行为所导致的各项经济损失共计88万元；3、判令被告承担本案全部诉讼费用与保全费用。事实与理由：2016年2月15日，湖南帝豪大酒店有限公司因欠五原告2620万元借款，而与五原告签订了《湖南帝豪大酒店6-13楼楼层以债抵租合同书》，约定将其所有的湖南帝豪大酒店6-13楼（楼层均装饰装修完好），以债抵租给五原告经营，租赁期限为八年，帝豪大酒店保证该楼层附有经营项目所需完好无损并能正常使用。合同签订后，该酒店在五原告的精心运营下，成为了当地首屈一指的大酒店。可好景不长，2019年6月26日，被告邵应朋以该酒店9-12层新的产权人身份，强行带人将该酒店9-12层封门，不准予五原告继续经营。五原告报警求助，但协调无果。五原告万般无奈下，只能将锁砸开。可就在28日，被告直接带人将门用不锈钢焊死（有图片为证），30日又带他侄儿将9-12层的空调开关全部拆走。至今该四层楼一直处于封闭状态，因此给五原告造成了巨大的经济损失。原告认为，即使被告是湖南帝豪大酒店9-12层的新的所有人，也无权阻止五原告继续经营该楼层。原因在于被告是根据长沙市芙蓉区人民法院（2018）湘0102执1574号之一的民事裁定书中的以物抵债行为，而获取湖南帝豪大酒店9-12层房屋的所有权，而该裁定书是2018年12月24日出具的。而五原告与帝豪公司的租赁合同是2016年2月订立的。根据《中华人民共和国合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。以及最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的以及（试行）》第119条第二款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。因此，被告的行为以及严重侵犯了原告的合法租赁权，必须停止对湖南帝豪大酒店9-12楼经营用房的锁门行为，立即打开各层门锁交付原告使用，并赔偿原告各项经济损失共计88万元。被告辩称：一、没有证据表明诉争《湖南帝豪大酒店6-13楼楼层以债抵租合同书》已经生效并得到实际履行；本案极有可能是原告与第三人串通损害答辩人所实施的虚假诉讼行为。根据《湖南帝豪大酒店6-13楼楼层以债抵租合同书》第十二条约定，该合同所附的生效条件为“本合同自甲方盖章并由授权代理人在本合同上签字，乙方签名后，乙方足额缴纳履约保证及第一个月承包金后生效。”至本案开庭审理，未见原告提交了合同生效条件已经成就的任何证据。根据被告提供的证据、法院的调查，以及众所周知事实，帝豪酒店因负有巨额债务，全部物业仍然由帝豪酒店自行占有、使用。民间借贷系实践性合同关系，原告没有任何证据证实抵债债权的真实存在。案涉房屋拍卖时，曾在房屋现场张贴有拍卖公告，无任何人基于承租权提出异议或权利主张。二、《湖南帝豪大酒店6-13楼楼层以债抵租合同书》约定的权利义务关系非租赁合同关系，原告不能基于该合同享有承租权。案涉房屋一直由第三人湖南帝豪大酒店公司为经营住宿而使用，案涉以债抵租合同签订后，帝豪大酒店并未将案涉房屋交付原告另行用于经营或其他用途的使用，而是直接由湖南帝豪大酒店有限公司占有、使用。即使原告真实履行了《湖南帝豪大酒店6-13楼楼层以债抵租合同书》，也仅仅是承包了该酒店的经营权，通过获得经营收益抵偿债务。故《湖南帝豪大酒店6-13楼楼层以债抵租合同书》的法律性质不是租赁合同与债务抵销合同的混合，而是承包经营合同与债务抵销合同的混合，不得适用买卖不破租赁规则。从合同文本内容来看，虽约定任明华等承包经营帝豪酒店经营业务中的洗浴、住宿部分，但明确表明不影响帝豪酒店处置资产。在资产处置的情形下，应当由帝豪酒店对任明华进行赔偿，而不发生租赁权追及的效力。故该合同文本约定的是帝豪大酒店的洗浴、住宿部分经营权承包或转让。三、即使假设案涉合同关系性质为租赁与抵销的混合，被告的行为也系自力救济，不构成侵权或违约。假设案涉合同包含了租赁及抵销的关系。在“租赁关系”追及至被告的情形下，抵销关系便失去法律规定的互负债务这一前提条件。在此情况下，抵销关系对被告没有约束力，仅于逻辑上在原告与被告之间存在“租赁关系”。自芙蓉区人民法院作出以物抵债执行裁定之日起，原告负有向被告缴纳租金的义务。在原告没有缴纳的情况下，被告享有《合同法》第六十六、六十七条规定的先履行抗辩权或同时履行抗辩权。被告锁闭案涉房屋的行为系自力救济，不构成违约或侵权。被告对案涉房屋享有具备绝对性、排他性的所有权，为保护自己的权益，对房屋锁闭，不构成对他人权利的损害。原告等人的诉讼没有事实和法律依据，请求予以驳回。第三人帝豪大酒店述称，因为帝豪大酒店欠了几个原告3千多万元，因无法偿还，于2016年2月15日将酒店客房、洗浴中心、足浴的经营权以租抵债给他们以抵销债务。五原告为了支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一、1、邵应朋与湖南帝豪有限公司、侯登科（2016）湘0624民初2118号民间借贷纠纷案件卷材料；2、邵应朋手写的借款本息计算明细表（2016年2月6号-6月10日）；3、侯登科出具的借据4张及邵应朋手写的本息明细表（2016年6月10日-9月20日）；4、湖南迪安司法鉴定中心司法鉴定意见书。证明目的：证明被告取得9-12层物权的非法性；证据二、《湖南帝豪大酒店6-13楼楼层以债抵租合同书》。证明目的：原告与湖南帝豪大酒店有限公司于2016年2月15日约定以湖南帝豪大酒店6-13楼以租抵债给五原告经营，约定合同期限8年，帝豪公司保证该楼层附有经营项目所需完好无损并能正常使用；证据三、长沙市芙蓉区人民法院民事裁定书一份。证明目的：被告于2018年12月才通过以物抵债的形式取得了帝豪大酒店9-12层的所有权；证据四、被告封门照片。证明目的：被告带人强行将湖南帝豪大酒店9-12层房屋锁住并用不锈钢封死的事实；证据五、赔偿损失清单。证明目的：被告的强行封门行为导致五原告无法正常经营的各项经济损失的数额；证据六、地下车库整体买卖合同和400万元的收据。证明目的：邵应朋和侯登科之间的银行流水并不完全是借款，借款之外应扣除400万。原告提供的前述证据全部为复印件，未向法庭提供原件进行核对。被告为了支持其抗辩主张，向本院提交了如下证据：证据一、芙蓉区人民法院（2018）湘0102执1574号案件卷宗资料。证明目的：（1）邵应朋申请执行湖南帝豪大酒店公司9-12楼的抵押房产指第三方估价机构做出的估价报告关于房地产权益状况的描述中，明确说明估价对象为在经营的酒店项目，但估价未考虑租约因素对权利约束的影响；（2）芙蓉区人民法院拍卖的执行标的指向为前述房产；（3）芙蓉区法院在拍卖房屋之前依法进行了公示和公告，并告知了权利异议方式和期限，执行过程无任何权利人、当事人、利害关系人提出权利主张或执行异议；（4）案涉房屋经两次拍卖流拍，经邵应朋同意，芙蓉区人民法院于2018年11月14日裁定以物抵债，邵应朋于当日与湖南帝豪大酒店有限公司基于强制缔约成立以物抵债关系，湖南帝豪大酒店有限公司负有向邵应朋交付案涉9-12楼房屋的义务；（5）邵应朋自当日起获得案涉房屋的所有权；证据二、房地产估价报告。证明目的：第三方估价机构做出的估价报告关于房地产权益状况的描述中，明确说明估价对象为在经营的酒店项目，包括附属装饰、装修、设备等，但估价未考虑租约因素对权利约束的影响；证据三、湖南帝豪大酒店有限公司经营过程中开具的发票。证明目的：帝豪酒店住宿业务一直由湖南帝豪大酒店有限公司经营；证据四、调查笔录及《洗浴中心租赁经营合同书》。证明目的：（1）原告诉称的租赁期间，实际由案外人黄虎租赁了帝豪酒店六楼用于经营洗浴，故五原告诉称租赁并经营6-12层系虚假陈述；（2）租赁经营须自行办理营业证照，承包经营仍以帝豪大酒店名义经营，故诉争合同不属于租赁合同性质；证据五、《酒店承包合同》。证明目的：（1）原告诉称的“租赁”期间，第三人汪龙彪实际承包了帝豪酒店的经营，故五原告诉称租赁经营6-12层系虚假陈述；（2）比对该合同与《湖南帝豪大酒店6-13楼楼层以债抵租合同书》的交易模式及权利义务内容，能印证《湖南帝豪大酒店6-13楼楼层以债抵租合同书》的法律性质系承包经营合同；证据六、《湖南帝豪大酒店6-13楼楼层承包经营合同书》。证明目的：（1）被告也曾与第三人签订与《湖南帝豪大酒店6-13楼楼层承包经营合同书》的交易模式及权利义务内容（除债务抵销外）基本一致的合同，但未生效也未实际履行，故五原告仍负有举证证明《湖南帝豪大酒店6-13楼楼层承包经营合同书》已经生效并得到履行的责任；（2）比对该合同与《湖南帝豪大酒店6-13楼楼层以债抵租合同书》的交易模式及权利义务内容，能印证《湖南帝豪大酒店6-13楼楼层以债抵租合同书》的法律性质系承包经营合同；证据七、《通知书》。证明目的：（1）邵应朋通过通知方式，基于所有权人主张了要求实际交付案涉房屋及赔偿损失的权利，尽到了合理行使权利的义务；（2）湖南帝豪大酒店有限公司的总经理余峰签收该通知，结合人民法院的调查笔录，印证五原告没有租赁或承包经营案涉房屋；证据八、线索核查办理报告。证明目的：侯登科、帝豪大酒店与邵应朋之间的借贷往来是合法的。被告提供的证据一、二、三、七、八有原件，证据四、五、六未提供原件。第三人帝豪大酒店未提交证据。在本案审理过程中，本院根据被告申请，要求原告提交关于经营帝豪大酒店的财务资料及收益分配凭证，原告没有提交。本院依被告申请，向帝豪大酒店经理余峰进行了调查，余峰陈述帝豪大酒店由侯登科自行经营，由全体债权人委员会管理。本院依被告申请，向湘阴县扫黑除恶办公室调取了对侯登科举报邵应朋涉黑涉恶所作出的调查结论报告。报告内容显示侯登科举报内容不能成立。根据原、被告提交的证据，调查笔录及庭审笔录，本院认定事实如下：2016年11月15日被告邵应朋因与侯登科、湖南帝豪大酒店有限公司民间借贷纠纷在本院提起诉讼，经本院组织并达成调解，根据双方的调解方案作出（2016）湘0624民初2118号民事调解书。邵应朋依生效调解书向本院申请执行。后案件经湖南省高级人民法院指定，移送长沙市芙蓉区人民法院执行。芙蓉区人民法院委托第三方估价机构做出的估价报告关于帝豪大酒店9-12层权益状况的描述中，明确说明估价对象为在经营的酒店项目，但估价未考虑租约因素对权利约束的影响。芙蓉区人民法院在执行案涉房屋时，于房屋现场张贴了拍卖公告。芙蓉区人民法院两次对湖南帝豪大酒店有限公司名下帝豪国际大酒店9-12楼进行拍卖流拍。通过以物抵债程序，芙蓉区人民法院于2018年11月14日作出（2018）湘0102执1574号之二裁定书，裁定以前述房屋抵偿邵应朋16363607元债权。执行过程中，芙蓉区人民法院发布前述房屋的拍卖公告，并在公告中明示了相关权利人的异议权限和异议期限。执行过程中，本案五原告未以承租人身份提出执行异议。邵应朋、吴七兰（邵应朋之妻）于2019年2月2日办理了不动产登记。五原告提供的签订于2016年2月15日的《湖南帝豪大酒店6-13楼楼层以债抵租合同书》复印件显示约定了如下内容：第一条第1款约定：乙方以债抵租楼层位于湘阴帝豪大酒店六楼至壹拾叁楼……；第二条约定：以债抵租经营期限为八年。第三条第1款约定以债抵租结算方式：乙方以债抵租营期内六楼至壹拾三楼的合同结算金额为人民币肆佰伍拾万元/年。甲方将本合同第二条约定的以债抵租标的物移交给乙方经营……经营期间乙方经营收入超过合同给付金额，全部由乙方享有，甲方不享有任何权利。第四条第2款约定：甲方提供给乙方的水、电供应设施、装饰装修、设施设备、用具、经营证照、消防设施等均以移交时的现状为准……；第四条第4款约定：经营期间，甲方有权采取任何方式处置酒店，乙方必须无条件配合。第五条第1款约定：乙方必须以酒店名义对外经营……；第五条第12款约定：如甲方处置酒店资产或以酒店资产抵押融资，乙方必须无条件配合，不得以任何理由阻碍甲方的处置或抵押行为。如甲方需要全部或部分处置承包经营场地，乙方不得提出任何异议，也不得享有优先购买权为由予以阻碍。甲方处置经营的资产，对乙方按下列办法对乙方予以补偿：1、如甲方处置了资产的时候距乙方经营合同期限届满不足一年，甲方对乙方的经营损失不予任何形式的补偿。第十二条约定：……乙方签名后，乙方足额缴纳履约保证金及第一个月承包金后生效。根据原告提供的发票，帝豪大酒店用于住宿及餐饮的房屋仍由湖南帝豪大酒店有限公司自行经营，没有证据证实原告占有帝豪大酒店房产并开展经营业务。2019年6月24日，邵应朋、吴七兰向湘阴县帝豪大酒店有限公司寄送了通知书，告知将在通知送达后两日关闭9至12楼；并要求赔偿占用费66.6万元。2019年6月28日，邵应朋关闭9-12层房屋至今。另，五原告于2020年6月17日向本院申请本案审判长回避，本院于2020年6月19日作出（2020）湘0624民初266号决定，驳回五原告提出的回避申请。五原告又于2020年6月23日向本院提出中止审理本案，本院于2020年7月3日作出（2020）湘0624民初266号裁定，驳回五原告请求中止审理的申请。本院认为，本案争议焦点：一、《湖南帝豪大酒店6-13楼楼层以债抵租合同书》是否包括租赁合同关系并真实履行；二、邵应朋锁闭帝豪大酒店的行为是否构成对原告权利的损害；三、本案争议相关事实是否涉嫌犯罪。本院评析如下：原告虽以侵权责任纠纷提起诉讼，但经当庭询问，原告明确陈述系租赁权提起本案诉讼，故本案争议的法律关系性质为租赁合同关系，本院对立案案由予以变更。《合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。案涉帝豪大酒店9-12层房屋一直由湖南帝豪大酒店公司为经营住宿而使用，帝豪大酒店并未将案涉房屋移交五原告另行用于经营或其他用途的使用。从合同内容来看，五原告系承包经营帝豪酒店经营业务中的住宿部分，并明确表明不影响帝豪酒店处置资产。在资产处置的情形下，应当由帝豪酒店对五原告进行赔偿。故即使该合同真实签订并生效，五原告通过该合同获取的是帝豪大酒店的住宿部分的经营权。故《湖南帝豪大酒店6-13楼楼层以债抵租合同书》约定的权利义务内容不包含租赁合同关系。根据《湖南帝豪大酒店6-13楼楼层以债抵租合同书》复印件约定内容显示，该合同约定有生效条件，被告在答辩中亦指出五原告没有提供合同生效条件已经成就的证据，五原告至庭审结束没有提供相应证据予以证实。根据被告举证及本院调查了解，证实五原告并未经营帝豪大酒店。本院依法指令五原告提交经营期间的财务资料，用以证实五原告在经营帝豪大酒店6-13楼。五原告没有提交，佐证五原告没有经营帝豪大酒店。被告因在民事调解书的强制执行过程中通过以物抵债程序，获得帝豪大酒店第9-12楼的所有权，帝豪大酒店对9-12层房产再无权利占有、使用。被告在书面通知帝豪大酒店后锁闭自己所有的房产，不构成对他人权利的损害。五原告称被告获得9-12层房产非法并涉嫌犯罪，但没有证据予以证实。本院经依法调取湘阴县扫黑除恶办公室就侯登科举报邵应朋涉黑涉恶所作出的调查结论报告，可以印证本案争议的相关事实不涉嫌犯罪。五原告提起本案诉讼的请求权基础系租赁合同关系中的租赁权，无论租赁物的所有权如何发生变化，五原告可依照《合同法》第二百二十九条的规定主张权利，但五原告没有提供证据证实五原告与帝豪大酒店之间存在事实上的租赁关系，故五原告的主张不能成立，本院对其诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回任明华、张勇峰、侯友泉、戴艳桃、孟令鹏的诉讼请求。案件受理费12600元，由任明华、张勇峰、侯友泉、戴艳桃、孟令鹏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  李拥军人民陪审员  黄 利人民陪审员  候 静二〇二〇年九月一日法官助理陈琴书记员毛宇婷附法律条文《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。