沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初291号原告：辽宁长安房地产开发有限公司，住所地沈阳市大东区滂江街117号，统一社会信用代码91210104242667609X。法定代表人：王福宁，系该公司总经理。委托代理人：周云，1962年6月18日出生，汉族，系沈阳市大东区东辉法律服务所法律工作者。被告：赵颖，女，1970年10月30日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托代理人：陈帅，系北京盈科（沈阳）律师事务所律师。委托代理人：高澎，男，1966年5月9日出生，汉族，住沈阳市和平区。原告辽宁长安房地产开发有限公司与被告赵颖商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员冯菲适用简易程序，于2020年6月16日公开开庭进行了审理。原告辽宁长安房地产开发有限公司委托代理人周云，被告赵颖及委托代理人陈帅、高澎均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告辽宁长安房地产开发有限公司诉称，2009年10月15日，原、被告签订一份商品房认购协议书，被告以总价款381000元的价格购买了原告开发的座落于沈阳市和平，建筑面积93.3平方米的房屋，付款方式：银行按揭，认购当日被告交付认购金200000元整，认购金在签订商品房买卖合同时抵作购房款，协议约定：甲方预计在2009年10月31日同乙方签订商品房买卖合同，逾期不能签订，甲方在十日内无息返还乙方元认购金。甲方在取得商品房预售许可证时，电话通知乙方签署商品房买卖合同；乙方在接到电话通知后三日内须同甲方签署认购房屋的商品房买卖合同。如乙方未能签署商品房买卖合同，则甲方有权对乙方认购的房屋进行销售并扣除乙方所付认购金总额的20%作为违约金。乙方所留电话必须真实有效。因乙方原因无法通知，责任由乙方承担。2010年5月14日，原告的商品房预售许可证下发后，通知被告签订商品房买卖合同并交纳购房余款。被告以原告未能在约定的时间内签订商品房买卖合同为由拒绝签订合同，同时，拒绝交纳购房款。2012年5月28日诉争房屋交付被告使用至今，被告一直将诉争房屋出租至今。2018年11月12日，原告给被告下达了限期交付购房款的通知被告仍拒绝交纳。故原告为维护合法权益诉至来院，请求依法支持原告的诉讼请求。诉讼请求：1、判令原、被告解除2009年10月15日签订的《商品房认购协议书》，退房返款200000元；2、请求判令被告承担本案诉讼费用。被告赵颖辩称，一、原、被告双方签订的《商品房认购协议书》明确约定了房屋的具体地址、房屋面积、单价、总价、价款支付方式等商品房买卖合同的主要内容，且答辩人交付了购房款200000元，案涉房屋也早已交付答辩人装修、使用。虽然双方未签订正式的商品房买卖合同，但依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》，该协议应当认定为商品房买卖合同。二、双方未能签订商品房买卖合同的原因在于原告，而非答辩人。认购合同约定了预计在2009年10月31日预售许可证下发后，原告电话通知答辩人签订正式的商品房买卖合同，该协议同时约定付款方式是银行按揭，原告从未通知答辩人过来签订按揭方式付款的商品房买卖合同，而是要求答辩人一次性付清尾款，这与双方约定不符，所以未能达成一致。事实上，原告由于自身原因未能按时得到预售许可证，后又不能履行担保义务，案涉房屋不能贷款，答辩人购买的是住宅，房屋性质问题又久拖不决，双方就如何解决此争议问题一直在磋商中。三、案涉商品房买卖合同早已实际履行，房屋已经交付，假设原告催告，依据最高院司法解释，原告解除权已经消灭，案涉合同不应解除，相反的原告应继续履行合同。正是因为原告的预售许可延迟问题、房屋土地性质问题、抵押问题、无法签订贷款合同办理贷款问题、延迟交房和办理房证等诸多问题的存在，案涉小区多名业主多方反映，原告将房屋实际交付答辩人，双方之间的商品房买卖合同早已实际履行，且答辩人对房屋进行了装修添附的大额投入，实际占有使用。原告未按合同约定通知签订按揭付款的商品房买卖合同，即便假设其履行了通知，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十五条，原告的解除权已经消灭，案涉合同不应解除。四、答辩人购买案涉房屋时，长白岛大的开发商楼盘基本没有几处，整体房价很低，今日的长白岛房价已经无法同日而语。未能签订银行按揭方式付款的商品房买卖合同的原因在于原告，如现在解除合同，答辩人损失巨大，也不符合民法中公平原则。综上，恳请人民法院依法查明事实，驳回原告诉请，双方应继续履行合同。经审理查明，2009年10月15日辽宁长安房地产开发有限公司（甲方）与赵颖（乙方）签订《商品房认购协议书》，约定“甲方商品房坐落于沈阳市和平区，房屋建筑面积93.3平方米，乙方已对甲方房屋做了充分了解并且自愿认购该房屋。房屋单价为4116元/平方米，实际成交价为4083.6元/平方米，总房价381000元。本协议签订时，乙方按照以下方式付款，银行按揭，认购当日即付认购金200000元，认购金在签订商品房买卖合同时抵作购房款，剩余房款在签订商品房买卖合同后办理银行按揭……”。同日，被告赵颖向原告支付200000元款项。2010年5月14日，原告取得《商品房预售许可证》。2012年5月28日，原告将位于沈阳市和平区，建筑面积97.03平方米房屋交付被告，被告占有使用至今。庭审中，原告表示“2018年11月12日曾向赵颖送达限期10日交付余款181000元及欠款额20%违约金的《限期补交购房款的通知》”，被告表示未收到。上述事实，有当事人提供的商品房认购协议书、收款收据、商品房预售许可证、收条、专用收款收据等证据及原、被告当庭陈述笔录等在卷佐证。上述证据已经开庭质证和审查，本院予以确认。本院认为，原告辽宁长安房地产开发有限公司与被告赵颖签订的《商品房认购协议书》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款，且房屋已实际交付多年，该协议书应当认定为商品房买卖合同。法律规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，2009年10月15日双方签订《商品房认购协议书》，同日，被告赵颖向原告支付200000元款项。2012年5月28日，原告将位于沈阳市和平区下夹河路103号3号楼2-3-1，建筑面积97.03平方米房屋交付被告，被告装修、占有使用至今，买卖合同权利义务双方已实际履行，现原告以被告未缴纳全部购房款诉讼来院，要求解除合同，该解除权已消灭，因原告主张无法律及合同依据，故本院不予支持。现原告向被告交付房屋多年，被告应就全部房屋价款履行给付义务，庭审中，被告亦表示可以现金支付房屋尾款，本院予以确认。综上，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告赵颖于本判决生效后10日内给付原告辽宁长安房地产开发有限公司房屋尾款181000元；二、驳回原告辽宁长安房地产开发有限公司的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3508元（原告已预交、减半收取），由原告辽宁长安房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  冯菲二〇二〇年七月六日书记员  王琳本案判决依据的相关法律《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。