上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初19899号原告：金文龙，男，1955年5月28日生，汉族，户籍地上海市宝山区。委托诉讼代理人：梁家玮，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：孙洁，男，1975年2月15日生，汉族，住上海市浦东新区。原告金文龙与被告孙洁房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金文龙的委托诉讼代理人梁家玮、被告孙洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金文龙向本院提出诉讼请求：1、孙洁支付金文龙购房尾款人民币(以下币种均同)1,500,000元；2、孙洁支付金文龙违约金600,000元；3、孙洁以5,500元/月为标准支付金文龙自2019年9月起至实际付清购房尾款之日止的逾期利息。事实和理由：金文龙与孙洁于2018年7月14日就上海市宝山区美平路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订上海市房地产买卖合同，约定系争房屋总价款为2,290,000元，后双方又签订补充协议确认房屋总价款为3,000,000元，金文龙已经按照合同约定将系争房屋过户至孙洁名下，但孙洁仅支付了1,500,000元，双方协商未果，故涉诉。被告孙洁辩称，原告金文龙确实曾与孙洁就系争房屋签订过房屋买卖合同及相应的补充协议，后系争房屋也过户至孙洁名下，孙洁目前尚未支付的房屋价款金额为1,400,000元，孙洁同意向金文龙支付1,400,000元。孙洁不存在违约行为，故对于金文龙诉请的违约金不同意支付，即使支付违约金，仅同意按照房屋总价款的2%支付。对于金文龙诉请的逾期利息，不同意支付，即使支付逾期利息，仅同意以1,400,000元为基数，按照银行存款利息计算支付自2020年1月1日起的逾期利息。原告金文龙围绕诉讼请求依法提交了《上海市房地产买卖合同》、付款协议、欠条、收款收据、上海市不动产登记簿等。被告孙洁未提交书面证据材料。本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月14日，金文龙(卖售人、甲方)与孙洁(买受人、乙方)就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定甲方将系争房屋出售给乙方，转让价款共计2,290,000元，双方于2018年8月14日前共同向交易中心申请办理过户手续，如乙方未按照约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按未付款金额日万分之五计算。合同附件三中载明，乙方应于合同签订当日支付首付款1,150,000元(含定金20,000元)，第二期房价款通过银行贷款支付。孙洁另于2018年7月14日向金文龙出具欠条，载明：“本人孙洁于2018年4月21日购买金文龙美平苑XXX弄XXX号XXX室房屋，特于房东金文龙协商如下：房屋总价为300万元整，在购买过程中由于购买方孙洁贷款受限，房东金文龙同意孙洁欠房款150万元整，此房款在乙方出售掉市区房子后支付甲方，期限为一年(过户当月开始计算)。”2018年9月7日，系争房屋核准登记至孙洁名下。金文龙与孙洁曾签订过一份《付款协议》，该份《付款协议》载明，系争房屋总价为3,000,000元，做低合同价款为2,290,000元，差额710,000元以现金方式补足，孙洁在1年内向金文龙支付该笔款项，不得超过1年，超过则属于违约，应当向金文龙支付房价款20%的违约金。金文龙与孙洁曾签订过一份《收款收据》，载明：金文龙收到孙洁房价款1,150,000元(含定金20,000元)后转给案外人董某，此房款金文龙并未实际收到，只作转账凭证。2018年7月29日，孙洁向金文龙转账支付1,130,000元。同日，金文龙向董某转账1,130,000元。关于《上海市房地产买卖合同》中约定房价为2,290,000元，金文龙表示系为了规避税收政策、少缴税款。关于孙洁已经支付的购房款，金文龙与孙洁一致确认2018年7月29日孙洁向金文龙转账的1,130,000元仅作为转账凭证，金文龙并未实际收到。双方另确认金文龙已经收到银行贷款1,140,000元。金文龙另提交一份付款记录，自认孙洁于2018年4月21日支付了定金20,000元、2018年8月11日支付了购房款300,000元、2018年8月31日支付了购房款40,000元，金文龙共计收到的售房款为1,500,000元。金文龙提交的付款记录另载明，孙洁于2018年9月30日、2018年11月12日、2019年1月2日、2019年1月8日、2019年2月25日、2019年6月7日、2019年7月15日、2019年8月3日、2019年8月15日、2019年9月2日、2019年10月23日分别向金文龙支付5,500元，2019年4月3日、2019年12月17日分别向金文龙支付11,000元，2020年3月23日向金文龙支付5,000元，2020年4月15日向金文龙支付11,500元。金文龙与孙洁均确认上述款项均系孙洁根据双方《付款协议》的约定支付的利息。关于《付款协议》的签订时间，金文龙认为应当是2018年8月31日，孙洁表示应当是在2018年9月7日或2018年9月8日。本院认为，金文龙与孙洁就系争房屋签署的《上海市房地产买卖合同》中约定房屋总价款为2,290,000元，并以此为基数缴纳税费，其真实目的是为了规避税收，而后双方另行约定房屋价款为3,000,000元，原、被告做低房价的行为违反相关法律、法规的规定，该约定应属无效，但《上海市房地产买卖合同》中关于房屋价款的约定无效，并不影响其他条款的效力。关于孙洁尚欠金文龙的房款。根据本院查明及原、被告双方自认的事实，系争房屋真实成交价应当认定为3,000,000元。金文龙自认孙洁已经向其支付了共计1,500,000元房价款，孙洁虽辩称目前尚未支付的房价款金额为1,400,000元，但并未提供相应证据予以证实，故本院对孙洁该项抗辩意见难以采信。综上，本院确认孙洁还需支付金文龙房款1,500,000元。关于金文龙主张的逾期利息与违约金。根据金文龙与孙洁签订的房屋买卖合同及付款协议，金文龙按照5,500元/月的标准主张逾期付款利息属合理范围，本院予以支持。孙洁表示同意自2020年1月1日起支付逾期付款利息，故本院酌情确定孙洁自2020年1月1日起按照5,500元/月的标准支付金文龙逾期付款利息。金文龙基于孙洁逾期付款的事实另行主张违约金600,000元，本院已经就逾期付款利息作出处理，金文龙亦未举证证实其存在其他实际损失，故本院对金文龙主张的违约金600,000元不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告金文龙与被告孙洁就上海市宝山区美平路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)中关于房屋转让价款为2,290,000元的约定无效；二、被告孙洁于本判决生效之日起十日内支付原告金文龙购房尾款1,500,000元；三、被告孙洁于本判决生效之日起十日内按照5,500元/月的标准支付原告金文龙自2020年1月1日起至实际付清房屋尾款之日止的逾期付款利息；四、驳回原告金文龙其余诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计11,932元，由原告金文龙负担3,409元，被告孙洁负担8,523元。保全费5,000元，由被告孙洁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陆建泉二〇二〇年十月二十一日书记员  张雨柏附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百五十六条民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。二、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。