新乡市卫滨区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0703民初729号原告：祝潇，男，1992年12月22日出生，汉族，住新乡市。委托诉讼代理人：郭建华，河南宇华大众律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯运华，河南宇华大众律师事务所律师。被告：郑州进达置业有限公司，住郑州市金水区纬五路**院**楼。注册号：410100100074272。法定代表人：顾崇允，系公司执行董事。第三人：刘吉敏，女，1966年8月1日出生，汉族，，住新乡市委托诉讼代理人：李晖，河南国川律师事务所律师。原告祝潇与被告郑州进达置业有限公司（以下简称进达公司），第三人刘吉敏确认合同效力纠纷一案，本院于2020年4月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告祝潇的委托诉讼代理人郭建华、冯运华以及第三人刘吉敏的委托诉讼代理人李晖到庭参加诉讼。被告进达公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告祝潇向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告祝潇与被告进达公司签订的新乡市卫滨区人民路175号进达东方国际5号楼202室《商品房买卖合同》有效；2、判决被告进达公司与第三人刘吉敏签订的新乡市卫滨区人民路175号进达东方国际5号楼202室《商品房买卖合同》无效；3、判决被告进达公司及第三人刘吉敏在新乡市卫滨区人民路175号进达东方国际5号楼办理初始登记后三十日内协助原告祝潇办理东方国际5号楼202室房屋产权变更登记手续，将该房屋登记在原告祝潇名下；4、本案诉讼费由被告进达公司承担。事实和理由：2011年9月19日，原告祝潇的父亲祝遵西与被告进达公司签订《工程施工承包协议》，由祝遵西承包被告进达公司开发的新乡市卫滨区人民路175号进达东方国际5号楼建设项目。2013年初项目完工后，被告进达公司仅支付了一少部分工程款，祝遵西和被告进达公司经平等自愿充分协商，双方商定，被告进达公司将自己开发的新乡市卫滨区人民路175号进达东方国际5号楼103室、104室、202室以及203室以当时的市场价格转让给祝遵西，用于抵消部分工程款。后经被告进达公司同意和祝遵西指定，2013年3月27日，上述房产的103室和202室由被告进达公司与原告祝潇(祝遵西长子)签订两份《商品房买卖合同》，104室和203室由被告进达公司与祝铭阳（祝遵西次子）签订两份《商品房买卖合同》，同日原告祝潇交纳了202室维修基金10782元，2013年6月24日被告进达公司向原告祝潇出具了房款收据，房价款为3054730元，并将202室交付给原告祝潇占有和使用，原告祝潇合法占有涉案房屋后，对房屋进行了装修，与203室合并使用，用于经营“新乡市卫滨区禅雲瑜伽馆”。原、被告签订的《商品房买卖合同》系原、被告之间自愿签订的合同，且其内容并不违反国家有关法律的强制性规定，该合同的内容合法有效，被告进达公司应当严格履行合同义务。故为确认原、被告签订的《商品房买卖合同》的合同效力，原告祝潇提起诉讼。被告进达公司未作答辩。第三人刘吉敏述称：原告祝潇诉讼请求没有事实和法律依据，应当依法予以驳回。理由如下：一、第三人刘吉敏不存在与被告进达公司恶意串通，损害原告祝潇利益的行为。第三人刘吉敏主观上不具有恶意性，与被告进达公司不具有串通性，更未实施行为损害他人利益。案涉202室房屋是2楼，非门面房，约6000元/平方米的价格在不景气的2014年房地产市场均价中显属偏高价位，不存在严重低于市场价格的情形。故本案不符合《合同法》第52条规定的合同无效情形，原告祝潇主张第三人刘吉敏与被告进达公司之间的《商品房买卖合同》无效缺乏事实及法律依据。二、第三人刘吉敏与被告进达公司签订的《商品房买卖合同》具有对抗第三人的效力。第三人刘吉敏与被告进达公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，该房产已办理备案登记，且第三人刘吉敏已支付全部购房款并占有房屋，具有排他、对抗第三人的法律效力。三、原告祝潇与被告进达公司之间的《商品房买卖合同》应确认无效。首先，原告祝潇的父亲祝遵西与被告进达公司之间系建设工程施工合同关系，并不存在真实的房屋买卖合同关系。其次，原告祝潇或祝遵西并未实际向被告进达公司支付购房款，且其《商品房买卖合同》不符合房管部门规定的合同文本要求，并非全部机打形成，存在手写内容，明显系空白合同后添加形成，不具有真实性。最后，原告祝潇对案涉房屋已备案至第三人刘吉敏这一事实是明知的，非善意，存在与被告进达公司恶意串通，损害第三人利益的情形。故其与被告进达公司之间的《商品房买卖合同》应确认为无效。原告祝潇提供了以下证据：第一组：1、祝遵西以河南省对外建设有限公司名义和被告进达公司签订的《建设工程施工合同》1份；2、新乡东方国际5#商住楼内部经济技术质量安全责任书1份；3、被告进达公司和祝遵西签订的《工程施工承包协议》1份；4、工程决算书1份；5、河南省对外建设有限公司出具的证明1份。证明：1、祝遵西以河南省对外建设有限公司的名义承包新乡市卫滨区人民路175号进达东方国际5#商住楼建设工程项目，并进行了实际施工建设。建设完成后，经过决算，被告进达公司仅支付了400万工程款，剩余工程款34636853.75元未支付；2、河南省对外建设有限公司同意祝遵西以自己名义主张工程款，并知情且认可被告进达公司以房冲抵部分工程款的行为，祝遵西作为承包人对建设工程即涉案房屋享有优先受偿权。第二组：1、被告进达公司出具的书面证明1份；2、新乡市卫滨区人民法院对被告进达公司法定代表人顾崇允询问笔录1份。证明：被告进达公司为支付欠付祝遵西的工程款，将进达东方国际5号楼103、104、202、203室抵给祝遵西，工程款冲抵房款。第三组：新乡市公安局花园派出所出具的亲属关系证明1份；证明：祝遵西与原告及祝铭阳是父子关系，原告祝潇是祝遵西的长子，祝铭阳是祝遵西的次子。第四组：1、被告进达公司与原告祝潇签订的《商品房买卖合同》1份；2、房款和房屋维修基金收据各1份；3、交纳房屋维修基金的银行交易记录1份。证明：1、被告进达公司按照祝遵西的指示，于2013年3月27日和原告祝潇签订《商品房买卖合同》，将东方国际5号楼202室商业用房转让给原告祝潇，该房建筑面积为179.69㎡，单价为17000元/㎡，房屋总价款为3054730元，付款方式为一次性付款。2013年6月24日被告开具了购房款3054730元的收据；2、原告祝潇母亲谢佳于2013年3月27日通过银行转账向被告进达公司交纳进达东方国际5号楼103、104、202、203室房屋维修基金每户10782元，四户共计43128元。被告进达公司于当日向原告祝潇出具了房屋维修基金的收据。第五组：1、新乡市东方国际5号楼业主委员会出具的《证明》1份；2、租房协议及转账记录各一份。证明：涉案房屋自2013年竣工后至今一直由祝遵西和原告祝潇合法占有、使用，在原告祝潇占有该房屋期间将房屋租给他人使用。第六组：1、借款合同与借款补充协议各一份；2、进达东方国际5号楼202室房屋备案信息1份。证明：1、第三人刘吉敏与被告进达公司是借款关系，不是真实的房屋买卖合同关系。双方于2014年4月4日签订借款合同与借款补充协议，约定第三人刘吉敏向被告进达公司出借1050000元，借款期限六个月，自2014年4月4日至2014年10月3日，被告进达公司以涉案房屋作为抵押，借款补充协议约定如若不能按期归还借款，被告进达公司应配合第三人刘吉敏办理房屋销售备案手续；2、被告进达公司与第三人刘吉敏在签订借款协议和借款补充协议之前，2014年4月3日对涉案房屋办理了买卖合同备案；3、被告进达公司与第三人刘吉敏明显存在恶意串通，第三人刘吉敏与被告进达公司之间对涉案房屋买卖合同备案的行为不是真实的房屋买卖关系，属于虚假交易，严重损害了原告祝潇的合法利益，被告进达公司与第三人刘吉敏签订的《商品房买卖合同》应属无效，应由原告祝潇享有该涉案房产的合法权益。第七组：被告进达公司法定代表人顾崇允涉嫌非法吸收公众存款的刑事裁定书，证明第三人刘吉敏的借款属于顾崇允涉嫌非吸中的数额，裁定书中已经认定了非吸的时间，第三人刘吉敏的借款发生在此期间，从而印证原告祝潇的证明目的。第八组：4份生效判决书，证明用房款抵消工程款的事实。第三人刘吉敏对原告祝潇提供的以上证据质证认为：1、对第一组证据的1-4项真实性我方不清楚，不发表意见，对证明目的有异议，该证据与本案无关联性，该证据显示的是祝遵西而非本案原告祝潇，而且双方关系为建设工程施工合同关系，并非商品房买卖合同关系；第一组证据5，真实性有异议，该证据不符合民诉法解释115条的规定，缺少法定代表人或经办人的签字，不符合证据形式，不可作为本案的定案依据。2、对第二组证据的真实性没有异议，对证明目的有异议，首先顾崇允作为被告进达公司的法定代表人，其应当认定为当事人陈述，不应作为证据使用，对证明目的不予认可。3、对第三组证据真实性无异议，但与本案没有关联性。4、对第四组证据1真实性有异议，被告进达公司与原告祝潇签订的商品房买卖合同，明显为空白合同，明显系原告祝潇事后添加形成，包括合同中买受人的信息、房屋面积、价款等，包括屋内建筑、面积都是空白的，而且该合同并未到房管部门进行备案登记，上述事实可以证明该份合同的不真实性，更不能排除原、被告之间恶意串通，损害第三人利益的情形；对第四组证据2、3真实性有异议，收据与缴费交易记录不相符。5、对第五组证据1真实性有异议，该证据不符合民诉法解释115条的规定，缺少法定代表人或经办人的签字，不符合证据形式，不可作为本案的定案依据；对第五组证据2真实性有异议，该房屋现由第三人占有并出租。6、对第六组证据真实性、关联性均有异议，双方签订商品房买卖合同在先，我们不能以此在确定第三人刘吉敏与被告进达公司签订的商品房买卖合同无效，也不能以此推定第三人刘吉敏存在与被告恶意串通、损害原告祝潇利益的情形。7、对第七组证据真实性、关联性均有异议，被告进达公司的法定代表人是否涉嫌犯罪与本案无关，更不能以此否定被告进达公司与第三人刘吉敏之间合同的效力。8、对第八组证据真实性没有异议，但与本案不具有关联性。第三人刘吉敏提供了以下证据：1、第三人刘吉敏与被告进达公司2014年4月3日签订的《商品房买卖合同》一份、《案涉房屋备案登记信息表》一份；证明第三人刘吉敏与被告进达公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，已经房管部门登记备案，不存在严重低于市场价格等恶意串通损害第三人利益的情形，该合同真实有效。2、《银行转账凭证》二份、《收据》一份；证明第三人刘吉敏已向被告进达公司支付全部购房款。3、《前期物业管理服务协议》一份、《装修管理服务协议》一份、物业费、装修管理费等收据四份与，谢佳（原告祝潇母亲）《房屋租赁合同》一份、与谢佳微信截图六页、短信截图十页，与齐永升《房屋租赁合同》一份、《委托书》一份，收取租金账单一份；证明案涉房屋的物业费等均由第三人刘吉敏交纳，第三人刘吉敏占有案涉房屋，前期将此房租赁给原告祝潇母亲谢佳（焦辅系原告母亲的代理人），原告祝潇对此事实是明知的。后期该房屋仍由第三人刘吉敏占有出租。4、《民事起诉状》一份、《民事裁定书》一份、《民事判决书》一份；证明原告祝潇曾以相同理由向新乡市红旗区人民法院起诉被告进达公司及第三人刘吉敏，但因证据不足撤回了起诉。同时，另一案件的判决也驳回了其确认合同无效及协助办理变更登记的诉请。原告祝潇对第三人刘吉敏提供的以上证据质证认为：1、对证据1真实性有异议，虽然该商品房买卖合同进行了备案，但是该商品房买卖合同不是基于真实的买卖关系形成的，而是基于第三人刘吉敏和被告进达公司的借款形成的，实质上是借款的担保而不是房屋买卖。2、对证据2真实性、关联性有异议，2014年10月9日通过中国银行转账，支取户名为周丽香，存入户名为顾崇允，但是该份凭单上没有加盖银行印证，证据形式不合法。在同日转账的一张转款金额为95万元的中国建设银行转账凭条，支取户名为周丽香，存入户名为顾崇允，这两份收款人并不是被告。对收据真实性有异议，第三人刘吉敏并没有向被告进达公司真实支付房款，收据上载明的钱款数额，第三人刘吉敏并没有证据证明已经缴纳。3、对证据3真实性有异议，前期物业服务协议上加盖的是河南小康物业服务有限公司新乡分公司的印章，但在与合同签订同一天，物业公司给第三人刘吉敏开具的4张收据上加盖的河南东泰物业服务有限公司，证据相互矛盾，且不真实；对第三人刘吉敏与焦辅《房屋租赁合同》真实性有异议，房屋的承租方签名不是谢佳签的，而是别人签的，对聊天内容、短信截图真实性有异议；对与齐永升《房屋租赁合同》租赁合同真实性、关联性均有异议，合同没有原件，签字的是石玉河，并非第三人刘吉敏签的，委托书真实性有异议，对收取租金账单真实性有异议。4、对证据4真实性无异议，但是判决书认定事实部分，已经认定原告祝潇所主张的房款抵消部分工程款的事实。被告进达公司未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对于原告提交的第一组证据，第三人对该组证据第1-3项的真实性并未提出异议，本院对该部分证据予以确认；该组证据的第4项证据与本案不是同一法律关系，本院不作认定；第三人对该组证据的第5项的真实性有异议，认为缺少法定代表人或经办人签字，不符合证据形式，本院认为该证据的内容能够与其他证据相互印证，本院予以确认。对于原告提交的第二、三组证据，第三人对该组证据的真实性没有异议，本院予以确认。对于原告提交的第四组证据，第三人认为第1项证据是原告祝潇与被告进达公司签的空白合同，第2、3项证据存在收据与缴费交易记录不相符的情况，本院认为第1项商品房买卖合同与被告进达公司法定代表人顾崇允的陈述相互印证，银行交易记录43128元是四套房产的房屋维修基金与收据并不存在不相符的情况，故本院对该组证据均予以确认。对于原告提交的第五组证据，第三人对真实性均有异议，本院认为业主委员会出具的证明虽缺少法定代表人或经办人签名，但内容与本案具有关联性，第三人也未提供相反证据，本院予以确认；对于租房协议和转账记录，均是本案诉讼期间形成的证据，且第三人提出异议，本院不予确认。对于原告提交的第六组证据，第三人对该组证据的真实性有异议，但未提供相反证据，本院予以确认。对于原告提交的第七组证据，第三人对真实性有异议，本院认为该刑事判决认定的犯罪事实中，并未显示第三人与被告进达公司的借贷事实，第三人与被告进达公司之间的借款合同中也没有显示由河南省城乡小康进达投资担保有限公司为担保人的信息，故该判决书与本案不具有关联性，本院不予确认。对于原告提交的第八组证据，第三人对该组证据的真实性无异议，本院予以确认。对于第三人提交的证据1，原告对该组证据的真实性有异议，但仅是对该合同性质的认定上有异议，认为是借款的担保不是房屋买卖，本院认为该合同的性质认定并不影响该证据形成的真实性，故本院予以确认。对于第三人提交的证据2，原告对真实性有异议，但未提出相反证据，本院认为第三人并未提供证据证明周丽香向顾崇允的转账1050000元与第三人支付购房款的关联性，故本院对该组证据2中银行转账记录不予确认，对该组证据2中收据予以确认。对于第三人提交的证据3，原告对真实性有异议，认为前期物业管理服务协议上加盖的是河南小康物业服务有限公司新乡分公司，但收据上加盖的是河南东泰物业服务有限公司；第三人与焦辅的房屋租赁合同，不是谢佳签的；对聊天内容、短信截图、委托书、收取租金账单的真实性有异议，但未提供相反证据；对与齐永升的房屋租赁合同真实性有异议，没有原件，出租人签字是石玉河，不是第三人。本院认为与齐永升房屋租赁合同和收取租金账单均是本案诉讼期间形成的证据，且原告提出异议，本院不予确认；对于该组证据中的其他证据，本院予以确认。对于第三人提交的第四组证据，原告对真实性无异议，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：原告祝潇与祝遵西系父子关系。2011年3月28日，被告进达公司作为发包方、祝遵西作为承包方就新乡市东方国际商住楼三十三层建筑安装事宜签订《工程施工承包协议》。2011年4月20日，祝遵西以河南省对外建设有限公司的名义与被告进达公司签订《建设工程施工合同》，合同载明：“发包人：郑州进达置业有限公司，承包人：河南省对外建设有限公司，工程名称：新乡市东方国际5#楼，工程地点：人民路与解放路交叉口，工程内容：土建、装饰、安装工程总承包，开工日期：2011年5月，竣工日期：发包方批准的开工日期起，合同工期加签证工期，合同工期：400天，合同价款：暂定贰仟万元整，以决算为准。”2013年初项目施工建设完成后，被告进达公司于2013年3月10日出具《工程决算书》，主要载明：经过决算新乡市东方国际5#楼工程总造价为38636853.75元，被告进达公司已支付工程款4000000元。后为解决尚未全部支付工程款问题，祝遵西和被告进达公司协商，被告进达公司将其开发的新乡市东方国际5#楼103室、104室、202室及203室以市场价格转让给祝遵西用于抵消部分工程款。2013年3月27日，原告祝潇和被告进达公司签订《商品房买卖合同》，约定被告进达公司将其开发的位于新乡市人民路东方国际5号楼2层202号建筑面积为179.69㎡的商品房按照17000元/㎡的价格出售给原告祝潇，房屋总价款3054730元，付款方式为一次性付款。同日，被告进达公司向原告祝潇出具维修金10782元的收据一份。2013年6月24日，被告进达公司向原告祝潇的祝遵西出具收到案涉房产房款3054730元收据一份。2017年6月9日，新乡市东方国际五号楼业主委员会出具证明一份，证明东方国际五号楼自2013年年初竣工后，103#104#202#203#门面房一直由祝遵西占用、使用。2020年5月1日，原告祝潇作为出租方与案外人张小祥签订《租房协议》，约定原告将位于人民路175号进达东方国际5#楼202室房出租给案外人张小祥，面积180㎡，结构毛坯房，租期：自2020年5月1日至2021年5月1日，月租金500元，支付方式为转账。又查明，2014年4月4日，被告进达公司与第三人刘吉敏签订《借款合同》，主要载明：“出借方：刘吉敏，借款方：郑州进达置业有限公司。借款方因经营需要向出借方借款，经双方协商一致，签订借款协议：一、借款用途：房地产开发。二、借款金额：壹佰零伍万元整。三、借款利率：在合同规定的借款期内，月利率为1.5%。四、借款期限：借款期限为六个月，自2014年4月4日至2014年10月3日。五、本息支付方式：借款利息每月支付，本金于借款到期日支付。”同日，双方就上述《借款合同》签订《借款补充协议》，协议：“一、借款方用座落于新乡市人民路进达东方国际5号楼202室房产一套（商品房买卖合同编号：2014-0400253）向出借方作抵押。借款人到期如借款人不能归还借款，借款方应于借款到期后五个工作日为出借人按购房合同金额提供购房发票，并协助出借人办理房产证和土地证，购房契税由出借人承担。借款人不得以购房价低于市场价为由再要求出借人再支付任何房款及其他配套费用。借款方于合同到期日如数归还借款，抵押权自动消失。二、借款方保证购房合同签订后三个工作日内新乡市房管部门办理商品房买卖备案手续。三、合同到期后，在收到借款方退还的全部借款本金后二日内，出借方应配合借款方前往新乡市房管部门办理房屋销售备案撤销手续。……”2014年4月3日，被告进达公司与第三人刘吉敏签订《商品房买卖合同》并在房管部门对合同信息进行了登记备案，约定被告进达公司将其开发的位于新乡市人民路东方国际5号楼2层202号建筑面积为179.69㎡的商品房按照5843元/㎡的价格出售给第三人刘吉敏，房屋总价款1050000元，付款方式为一次性付款，签订合同时已付清总房款1050000元。庭审中第三人刘吉敏称于2014年10月9日通过案外人周丽香先后向被告进达公司法定代表人顾崇允转账950000元、100000元，共计1050000元，系支付案涉房产房款，并提供银行转账凭证。2014年10月13日，被告进达公司向第三人刘吉敏出具收到案涉房产房款1050000元收据一份。2018年5月28日，第三人刘吉敏与河南小康物业服务有限公司新乡分公司就案涉房屋签订《前期物业管理服务协议》以及《装修管理服务协议》，并约定装修施工期限为2018年5月28日至2018年8月28日。2018年6月1日，第三人刘吉敏与案外人焦辅就案涉房屋签订《房屋租赁合同》，租赁期限为一年，自2018年6月1日至2019年5月30日，年租金为21600元。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条之规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”、“以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”原告祝潇与被告进达公司于2013年3月27日签订案涉房屋的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，也不违背公序良俗，应当认定为有效合同，故对原告祝潇要求确认其与被告进达公司签订的新乡市卫滨区人民路175号进达东方国际5号楼202室《商品房买卖合同》有效的诉讼请求，本院予以支持。关于被告进达公司与第三人刘吉敏签订的《商品房买卖合同》的效力问题，本院认为，首先，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。2014年4月3日，双方签订商品房买卖合同并在房管部门办理预售备案登记，后又于次日签订借款合同和借款补充协议，其中借款补充协议中明确约定，被告进达公司以案涉房屋为借款1050000元提供抵押担保。由此可见，第三人刘吉敏与被告进达公司签订的《商品房买卖合同》，实为双方以签订房屋买卖合同作为民间借贷合同的担保，双方并非真实的商品房买卖的意思表示。由此可以确定，被告进达公司与第三人刘吉敏于2014年4月3日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2014-0400253）中关于商品房买卖民事法律行为，应认定为无效。其次，以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，能否对抗原告祝潇取得案涉房产权利问题。第三人刘吉敏与被告进达公司约定了以案涉房屋提供抵押担保，但本案中，双方并没有办理不动产抵押登记和设立抵押权，故第三人刘吉敏案涉房产的抵押权未设立，不足以发生对抗原告祝潇取得案涉房屋权利的情形。另，“让与担保”要求债务人或第三人已经完成将财产形式上转让至债权人名下，并完成财产权利变动的公示，债权人方能参照法律关于担保物权的规定取得对该财产拍卖、变卖、折价优先偿权。本案中，双方仅仅是办理的预售备案登记，并未发生物权转移，故第三人刘吉敏并未取得对案涉财产的优先受偿权，也不足以发生对抗原告祝潇取得案涉房屋权利的情形。因此，本院认为，第三人刘吉敏与被告进达公司签订的《商品房买卖合同》关于商品房买卖的民事法律行为无效，也不发生担保物权效力，第三人刘吉敏辩称其房屋买卖合同有效，且具有排他、对抗第三人效力的抗辩请求，无事实和法律依据，本院不予支持。故对原告祝潇请求确认该商品房买卖合同无效的诉讼请求，本院予以支持。关于原告祝潇要求被告进达公司及第三人刘吉敏在新乡市卫滨区人民路175号进达东方国际5号楼办理初始登记后三十日内协助其办理东方国际5号楼202室房屋产权变更登记手续，将该房屋登记在其名下的诉讼请求，本院认为，案涉房产因缺少必要初始登记手续，尚不具备办理产权证书的条件，且原告祝潇要求第三人先进行产权初始登记再变更给原告的诉讼请求，存在不合理性，因第三人与被告进达公司的《商品房买卖合同》无效，在房管部门预售备案登记的基础关系也同样无效，第三人仅有协助撤销预售备案登记的义务，但原告祝潇并未提出要求第三人协助撤销预售备案登记的诉讼请求，故对原告的该第三项诉讼请求，本院不予支持。原告祝潇可待涉案房产具备办理产权证书条件后，再另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、确认原告祝潇与被告郑州进达置业有限公司于2013年3月27日签订的新乡市卫滨区人民路175号进达东方国际5号楼202室《商品房买卖合同》有效；二、确认被告郑州进达置业有限公司与第三人刘吉敏于2014年4月3日签订的新乡市卫滨区人民路175号进达东方国际5号楼202室《商品房买卖合同》无效；二、驳回原告祝潇的其他诉讼请求。案件受理10987元，诉讼保全费5000元，共计15987元，由原告祝潇负担3987元，被告郑州进达置业有限公司负担12000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于新乡市中级人民法院。审 判 长  陈红妹审 判 员  谢红梅人民陪审员  肖占宇二〇二〇年十月十四日书 记 员  华姣姣