贵州省龙里县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2730民初1409号 原告：何蛟，男，1988年7月15日生，汉族，大专文化，公司职员，四川省南部县人，住四川省南部县，现住贵阳市南明区。 被告：张小兵，男，1975年1月7日生，汉族，浙江省泰顺县人，住浙江省泰顺县。 被告：贵州天成鑫鑫房地产开发有限公司，住所地：贵州省黔南布依族苗族自治州龙里县冠山街道金龙路，统一社会信用代码915227305771223790。 法定代表人：刘贤川，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈俊，男，1995年1月10日生，汉族，贵州省龙里县人，住贵州省龙里县，系该公司办公室行政文员，特别授权代理。 原告何蛟诉被告张小兵、贵州天成鑫鑫房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案受理。立案时，原告起诉的被告为贵州鸿泰鑫网络科技有限公司（以下简称鸿泰鑫公司）、贵州天成鑫鑫房地产开发有限公司（以下简称天成鑫鑫公司），后原告何蛟于2020年6月29日向本院书面申请变更被告鸿泰鑫公司为张小兵，经查，鸿泰鑫公司已于2019年6月26日注销，张小兵曾系该司法定代表人，且未实缴出资，本院依法通知张小兵作为被告参加诉讼。本案依法适用简易程序由本院审判员杨茂荣于2020年8月13日公开开庭进行审理。原告何蛟到庭参加诉讼，被告天成鑫鑫公司的委托代理人陈俊到庭参加诉讼，被告张小兵经本院传票依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告向本院提出诉请：1、依法判令被告返还原告已付购房团购费共计30000元及利息（利息以30000元为基数，按中国人民银行同期贷款月利率千分之六自2018年11月18日起计算至被告实际返还全部款项之日止，利息暂计算至起诉之日为2880元）合计32880元。2、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：2018年11月12日，原告在天成鑫鑫公司售楼部缴纳定金10000元（大写：壹万元整）购买“龙里名门时代广场商铺×-×-×××”，2018年11月18日原告缴纳剩余房款时，销售方要求原告交纳30000元团购费给被告鸿泰鑫公司，并告知原告不支付团购费即不能购买该房产，被告鸿泰鑫公司也未提供发票。并且该款项并未记入商品房买卖合同，被告的收费是违背国家法律规定的。被告在名门时代广场项目部违规收取原告所谓的“团购房”应依法退还给原告，并应按同期银行贷款月利率千分之六承担利息2880元，为维护原告合法权利，根据中华人民共和国建设部令第88号《商品房销售管理办法》第二十八条受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。根据《住房城乡建设部关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》建房［2016］223号第二条依法查处房地产开发企业不正当经营行为，一些房地产开发企业为了追求不正当利益，存在违法违规等不正当经营行为，其中包括：第（七）点以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，迫使购房人接受商品或者服务价格。现依法向贵院起诉，请求贵院支持原告的诉讼请求。 庭审时原告陈述：2018.8.11当天我从那里路过，看到售楼部在销售房屋，我就去看了一下，看到了他们明码标价房子价格确实是12万5，当时我看好房子之后缴纳了定金。接待我的置业顾问向我推荐是包租包管理，比较省事。我买的时候德克士也在那开业了，我觉得能做得起来，从租金收益高这一个角度出发购买的。我12万5购买的建筑面积7.96平方米，套内面积3.83平方米。我交完房款之后签订了返租协议，返租协议签订后才签的商品房买卖合同。返租协议约定前三年返的租金是购房款的7%，三年后按实际出租价格我分九成。我现在每月的租金是按9万5为基数计算，每月6000多。被告的行为伤害了我，影响了我的房租收益。 根据2018.6.25国家住建部七部委关于治理房地产乱象的通知，第三条第二点中明确表明打击范围。2018.8.14根据贵州省打击侵害群众利益违法违规行为的专项治理工作方案中，专门提出商品房销售的加价出售房屋或者价外收取其他费用这个是属于违规违法行为。被告收取的团购费是违法违规行为，恶意炒动房价，我在其他途径了解类似案件后才提起诉讼的。 被告天成鑫鑫公司辩称：不同意原告说我们欺骗他，原告的协议和定金都是一天签订的，原告是先签订协议，我们发票上的日期是一致的。我当时没有在场，但是推测原告应该是当时钱不够，先交纳了定金，11.11开的票，11.18才到账。我们商铺价是12万5，原告买到手也知道是12万5，刚刚证人也说了，这个是优惠价，原告可以不同意以这个价格购买。原告肯定是同意了这个价格之后才缴纳的定金，我们不存在欺骗。原告说影响他的租金收益，原告对购房价是没有异议的，现在原告就返租收益受到影响来起诉，我们不认可。之前买房我们打广告是12万5，这个原告承认看到我们这个的广告，也就是他买房之前是清楚的，实际原告缴纳的12万5，原告也是销售人员介绍清楚之后他自愿买房的，但是现在他说他不清楚来起诉，与事实不符。 被告张小兵书面答辩称：原告诉请无事实和法律依据，请求贵院查明事实后驳回原告诉请。一、被告所投资设立的鸿泰鑫公司收取原告3万元房屋买卖中介费不违反法律、法规，不应该退还。1、2018年11月原告与鸿泰鑫公司所签《名门时代团购协议书》实质上为房屋买卖居间服务协议。2018年11月11日，原告由本公司业务员带到售楼部，介绍了房源，并详细给原告介绍了房价、活动优惠政策、团购协议内容，并再三强调了该团购房属于居间服务费，不属于购房款的任何一部分，原告也是在2018年11月11日充分阅读并理解团购协议后，付了购房定金，签字捺印确认的。双方签订合同名为《名门时代团购协议书》，但基于实质重于形式的原则，该协议书实质为房屋买卖居间服务协议。协议中第6条也明确约定“……并自愿参加甲方组织的团购活动及缴纳相应的团购服务费……”，第2条也约定原告放弃团购的，公司退还团购费（实为居间服务费），第3条约定，经公司居间服务，如原告购房成功的，服务费不予退还。综上合同条款，《名门时代团购协议书》本质上属于房屋买卖居间合同性质。2、鸿泰鑫公司收取原告中介费有事实依据。协议签署后，鸿泰鑫公司自身付出了劳务，同时利用相应资源为原告购房提供了优惠，鸿泰鑫公司为自己的劳动付出收取报酬合理合法。3、鸿泰鑫公司收取原告中介费有法律依据。鸿泰鑫公司已经促成原告与相应的房产销售签订了房屋买卖合同，原告已经购房成功。合同法第四百二十六条的规定：居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。根据该规定，鸿泰鑫公司收取原告中介费具有法律依据。综上，原告要求退还中介费无事实和法律依据，应予驳回其诉请。二、被告作为鸿泰鑫公司注销前的股东，无需承担返还3万元中介费的责任。1、即使本案中原告所提诉请成立，公司股东（被告）也并不当然承担公司的债务。根据公司法规定，股东不是公司债务的承受主体，其并不当然就是公司债权人的被告。2、鸿泰鑫公司股东已严格按照法定要求和程序清算和注销，股东并无过错或重大过失，股东（被告）无需承担相应责任。综上，本案实质为原告与鸿泰鑫公司之间的房屋买卖居间合同纠纷，鸿泰鑫公司收取原告中介费合法有据，鸿泰鑫公司清算注销程序合法，股东无过错，原告要求退还中介费的诉请无事实和法律依据，请求贵院依法驳回原告诉讼请求。 经审理查明，被告天成鑫鑫公司在龙里县冠山街道正大街开发建设“名门时代”房地产项目，即为涉案楼盘的开发商。2018年6月21日，被告张小兵认缴出资100万元设立了鸿泰鑫公司，其是唯一的股东兼法定代表人，至2019年6月26日鸿泰鑫公司办理工商注销登记未实缴出资。鸿泰鑫公司成立期间，以公司名义在天成鑫鑫公司“名门时代”房地产项目售楼部销售过楼房。2018年11月11日，何蛟（乙方）与鸿泰鑫公司（甲方）签订了一份《名门时代团购协议书》，约定何蛟认购龙里县冠山街道“名门时代”楼盘×-×-×××号（×栋×层×××号）商铺，同时协议书明确载明以下内容：“交3万元享受房款减免6万元”、“乙方已知需缴纳3万元团购会员服务费才能成为名门时代的团购会员”、“乙方已知晓此次活动全过程，并自愿参加甲方组织的团购活动及缴纳相应的团购会员服务费，且明确知悉该团购会员服务费不属于乙方实际购房款的任何一部分”。 何蛟分别于2018年11月12日、2018年11月18日向开发商天成鑫鑫公司支付了购买涉案×-×-×××号商铺的定金1万元和购房款8.5万元，天成鑫鑫公司出具两张加盖公司财务专用章的收据（票据编号：0031435、0031520）予以确认。2018年11月18日，何蛟向鸿泰鑫公司支付3万元团购费，鸿泰鑫公司出具一张加盖公司公章的收据予以确认，收据编号：3870699。原告何蛟在缴纳3万元团购费时与被告谈好的房价是12.5万元，被告向其宣传的价格也是12.5万元，何蛟当时同意以12.5万元购买涉案商铺，双方对此无异议。2018年11月24日，何蛟与开发商天成鑫鑫公司签订一份的《商品房买卖合同》，合同约定何蛟购买名门时代楼盘×-×-×××号商铺，建筑面积7.96平方米，套内面积3.83平方米，单价按照套内面积计算为24804.18元/平方米，总价款为95000元。 何蛟庭审中认可每月从涉案商铺的经营管理公司按照购房价款的7%领取租金。现何蛟认为计算租金的基数不应当是9.5万元，而应当是12.5万元，认为其利益受损，故向本院提出如前诉请。 上述事实，有双方当事人陈述、书证、证人证言、本院依法调取的证据在卷为凭，且经庭审质证，本院予以确认。 本院认为，民事主体从事民事活动，应当诚实守信，秉持诚实，恪守承诺。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，应当按照约定全面履行自己的义务。原告何蛟在自愿情况下签订《名门时代团购协议书》，系其真实意思表示，且团购协议载明交3万元享受房款减免6万元优惠，交3万元团购费才能取得团购会员资格从而享受购房会员价。原告作为完全民事行为能力人，在签订协议时清楚自己的民事行为的法律后果，应当为自己自愿签订团购协议以及交纳团购费的民事行为负责。原告与被告从始至终谈好的购房实际价款就是12.5万元，庭审时原告对此予以确认，说明原告认可购买涉案商铺需要支付12.5万元的事实，也清楚其中3万元是团购费。而根据双方协议约定团购费实质上是取得购房优惠资格的会员费用。原告从涉案商铺的经营管理公司已获得收益，原告只是因返租金计算基数是《商品房买卖合同》约定的9.5万元而不是12.5万元，认为损害了其返租利益而向本院提起诉讼，与原告自身的先前行为相矛盾，有悖诚实信用原则，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，缺席判决如下： 驳回原告何蛟的全部诉讼请求。 案件受理费622元，减半收取311.00元，由原告何蛟承担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决则发生法律效力。 审判员  杨茂荣 二〇二〇年九月八日 法官助理岑娜 书记员唐璐琦