北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初39428号原告：北京城恒宇建材有限公司，住所地北京市门头沟区石龙南路******。法定代表人：洪建生，经理。委托诉讼代理人：聂宏毅，北京市京开律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕萍，北京市京开律师事务所实习律师。被告：北京健坤餐饮集团有限责任公司，住所地，住所地北京市大兴区采育镇融青生态园**楼**iv>法定代表人：王文涛，执行董事。委托诉讼代理人：汪玖平，北京凡一律师事务所律师。原告北京城恒宇建材有限公司（以下简称城恒宇公司）与被告北京健坤餐饮集团有限责任公司（以下简称健坤餐饮公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告城恒宇公司的委托诉讼代理人聂宏毅、吕萍，被告健坤餐饮公司的委托诉讼代理人汪玖平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。城恒宇公司向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告租赁费2636万元、搬迁费25万元，共计2661万元；2.被告返还在建房过程中原告替被告支付的工程款1564153.47元和利息；3.被告支付原告家具款105550元；4.被告承担为实现本案债权而支出的所有费用（包括但不限于律师费30万元、保全费5000元、担保费42420元、鉴定费等相关费用）。事实和理由：2011年11月28日，刘文树（时任原告公司法定代表人）（乙方）与王文涛（时任被告公司法定代表人）（甲方）在北京丰台区签署了《关于程庄路甲一号协作楼北侧的协议》（以下简称《协议》），双方就《程庄路甲一号宾馆大楼北侧新宾馆入口》工程的建设和使用达成一致意见。约定，新建工程地上三层，并附图说明了具体使用归属问题。协议明确由被告负责与军方（空军甲一号院）协调用地批复相关手续，费用由被告承担；负责用地范围内及周边建筑物拆除等其他事宜。原告负责新建工程的结构设计及结构施工，负责其结构施工中的投资费用，总投资共计人民币约350万元。协议第三条的新建工程受益部分第3款明确：双方经营使用期间，在第一个使用期内如遇拆迁或军方收回，拆迁或收回赔偿费用优先考虑甲乙方投资费用。剩余部分甲方持70%，乙方持30%。在第二个使用期内如遇拆迁或军方收回，一层、二层拆迁或军方收回赔偿全部费用归甲方所有，三层拆迁赔偿全部费用归乙方所有；两个使用期满后（15年），一至三层所有房屋的使用权均归甲方所有，此协议实质上是原告以投资建房抵顶房屋租赁使用费。双方在履行协议过程中，出现以下三方面的情况：一是在原被告双方履行《协议》时，本应由被告出资的1564153.47元的工程施工费及材料款，在工程施工期间原告应被告要求先行予以了垫付，后被告并未在约定的时间内偿还，原告多次口头催要无果，后原告又于2017年6月21日向被告致函催要，但被告至今未予归还。二是房屋建成后，原告在第—个使用期未满之时，被告即要求原告限期于2018年5月20日前搬迁腾退，被告因此构成对合同协议的根本违约。原被告双方在《协议》的第二条第2款约定，一层、二层附图中阴影部分楼房及三层整层的使用权归原告所有，第一个使用期八年期满后，被告同意随宾馆主楼再延续一个使用期给原告。期满后一层、二层、三层产权全部归被告所有。该条明确约定原告投资建房后的主要权益就是建成房屋所分配楼层的15年房屋使用权。现由于被告原因，在第一个使用期未满之时即违约让原告腾退搬迁。原告无奈只好在被告规定的期限内把近2000平方米的办公场所搬迁腾退，协议约定的剩余3295天的租期被告无法向原告履行。原告投资无法收回且房屋使用权也被迫中止，不仅如此，原告在被告规定的期限内搬迁公司还产生了25万元的公司搬迁费用。鉴此，原告向被告主张房产被收回后的赔偿费用及《协议》所约定的剩余3295天租期的租金以及由此产生的公司搬迁费用，均遭到被告拒绝。三是在履行合同过程中，原被告双方约定，在本案所涉的另一租赁合同中被告欠付原告105550元的办公用品和家具款，被告答应可以和本案所涉建房时的垫资款一并结算，原告就此多次洽商并致函要求结算，但被告至今迟迟不予结算。综上，被告拒不履行协议约定义务的行为已构成严重违约，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求支持原告各项诉求。健坤餐饮公司辩称，一、被告与原告签订关于程庄路甲一号协作楼北侧《新建宾馆大厅工程》的协议（以下简称涉案协议）并非租赁合同。（一）涉案协议约定的权利义务与《合同法》第211条规定租赁合同的要件完全不同，该协议并非租赁合同。租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。由此可见，根据租赁合同相关要件，承租人享有使用租赁物的权利、出租人享有收取租金的权益。涉案协议中，被告与原告均需要对涉案房屋进行投资、装修并共同对涉案房屋享有使用、管理的权益。可见，被告并未向原告交付租赁物，也不享有向原告收取租金的权利，原告也未有向被告支付租金的义务，也没有对租赁物交付、使用等权利义务的约定。因此，根据《合同法》第211条的相关规定，涉案协议并不属于租赁合同，被告与原告之间的关系也不属于租赁合同关系。原告起诉的案由不正确。（二）涉案协议并非房地产合作开发协议，涉案协议也并未约定原告仅投入资金不承担相关经营风险，故涉案协议不适用最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》，也不属于该司法解释第二十七条规定的情形。1、涉案协议并非房地产合作开发协议，不能适用最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》。2、原告享有对部分房屋的使用权及经营管理权，并将部分房屋进行出租获利。3、涉案协议第三条第4项约定了原告需要按约定的比例向军方缴纳占地费用，即原告也需要按照协议约定承担相应的成本及经营风险。4、按照涉案协议第二条的规定，原告不仅仅提供资金，同时也需要负责参与涉案房屋的设计，并对其自有房屋的装修管理。因此，原告也需对涉案房屋进行经营管理。二、原告要求租金损失2661万元没有事实和法律依据。1、该协议中未明确约定原告享有15年的房屋使用期限。该协议第三条第2项约定：一层、二层附图中阴影部分楼房及三层整层的使用权归乙方所有，第一个使用期满八年届满后，甲方同意随宾馆主楼再延续一个使用期。第二个使用期并不是确定发生的，是附条件的。因此涉案协议并未明确约定原告当然享有涉案部分房屋l5年的使用权。另外，被告与军方签订协议明确约定合同期限为两期，也并未明确约定期限为16年。原告签订涉案协议时，对被告与军方签订的协议是知晓的。因此涉案协议约定使用期限是不确定的。2、涉案场地、房屋系军方所有，军方可随时收回，原告在签订协议时是知晓的，因此原告对其并不当然享有15年使用期限是明知。3、原告不能使用房屋系因军方收回。并不是被告过错，被告不需要承担责任。2018年4月25日，中央军委下达统一部署，要求收回全部军产房，由军队自行管理，该情况符合《民法总则》第180条规定的不可抗力。按照双方签订的协议第四条规定因受不可抗力影响造成的损失双方自行承担，双方不负责赔偿关系。因此，原告无权要求被告支付其损失。4、原告计算损失的依据不合理。5、自2011年11月28日至原告腾退之日，原告从未就其使用的房屋承担过任何房屋使用费，原告投资收益远远超出建房支出。6、原告主张搬迁费损失没有法律依据，且搬迁费的证据是原告与各个关联公司签订的，属于内部合同，真实性难以确定。综上，原告要求被告支付剩余3295天的租金损失没有事实和法律依据。三、本案存在两个不同的法律关系，基于不同的事实，原告应当分别起诉。（一）原告的第1项诉讼请求与第3项诉讼请求属于不同的法律关系，原告应当另案主张。原告主张的诉讼请求l要求被告支付建房收益损失系依据双方签订新建宾馆大厅工程协议。诉讼请求3中要求被告支付家具款是依据原告与被告签订的《租赁合同》，原告的主张涉及两个不同的法律关系，基于不同的事实，诉讼标的不是共同的，也不是同一种类，不应该合并审理。（二）原告主张垫付的工程款与本案不属于同一法律关系，原告应另案主张，且原告提供的证据也无法证明其代被告支付工程款。1、按照新建宾馆大厅工程协议，原告承担结构设计及结构施工，被告与原告各自承担各自部分的装修，因原告是建筑公司，原告为被告进行了砌砖等施工活动，双方对该部分施工进行单独结算。原告索要工程款与本案协议不是同一法律关系，原告需另案主张。2、原告主张的垫资款数额不实，结算表等未经被告认可，且原告提交的证据存在重大瑕疵。3、被告未要求原告垫付资金，原告提供的证据也不能佐证其替被告垫付工程款，故请求法院依法驳回该项诉讼请求。综上，涉案协议并不属于租赁合同范畴，原告起诉的案由不正确，依法应予以驳回。本案涉及不同法律关系、不能合并审理的情况，同时根据证据规则及民事诉讼法规定，当事人对于主张的事实应该承担举证责任，未能提供相应证据足以证明的，应当承担不利后果，本案原告未能就其主张的事实提供证据予以证明，应当承担败诉后果，请法庭查明事实，依法判决驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年4月7日，中国人民解放军空中交通管制培训中心（甲方、出租方）与健坤餐饮公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁经营合同书》，约定：甲方将位于北京市丰台区程庄路甲1号院内，面积约6300平方米的招待所出租给乙方。房屋现年久失修，乙方须投资不低于800万元人民币在甲方指派的人员参与下进行全面装修改造及设备、设施的添置。租赁期限为2010年10月1日至2018年9月31日止，本期合同为八年，合同为两期。2010年9月1日，中国人民解放军空中交通管制培训中心出具证明，上载明：位于北京市丰台区程庄路**空军空中交通管制培训中心院内的宾馆，现由北京市健坤餐饮有限责任公司投资装修、承包经营，具有自主经营权。2011年11月28日，王文涛（甲方）与刘文树（乙方）签订《关于程庄路一号协作楼北侧的协议》，上载明：经甲乙双方友好协商，就《程庄路甲一号宾馆大楼北侧新宾馆入口》工程的建设和使用达成以下一致意见：新建工程地上三层，具体使用归属平面详见附图一、附图二、附图三。一、甲方责任：1、负责与军方（空军甲一号院）协调用地批复相关手续，费用甲方承担；2、负责用地范围内及周边建筑物拆除等其他协调事宜；3、负责新建工程楼内水、电、暖、网络、电视、电话布线与院内布线接通事宜；4、负责甲方使用范围内的房间分割及室内装修，负责外墙东立面装修设计及施工，投资费用甲方自行承担。二、乙方责任：1、负责新建工程的结构设计及结构施工，负责其结构施工中的投资费用。总投资共计人民币约350万元。2、负责乙方使用范围内的房间分割及室内装修，投资费用乙方自行承担。三、新建工程的受益：1、一层、二层除附图中阴影部分以外所有楼房的使用权归甲方所有。2、一层、二层附图中阴影部分楼房及三层整层的使用权归乙方所有，第一个使用期限八年期满后，甲方同意随宾馆主楼再延续一个使用期。期满后一层、二层、三层产权全部归甲方所有。3、双方经营使用期间，在第一个使用期内如遇拆迁或军方收回，拆迁或收回赔偿费用优先考虑甲、乙方投资费用。剩余部分甲方持70%，乙方持30%；在第二个使用期内如遇拆迁或军方收回，一层、二层拆迁或军方收回赔偿全部费用归甲方所有，三层拆迁赔偿全部费用归乙方所有；两个使用期满后（15年），一至三层所有房屋的使用权均归甲方所有。4、双方经营使用期间，如军方收取占地费用，甲乙方按超出费用的3：1（甲方：乙方）分摊。四、不可抗力：因受不可抗力影响造成的损失双方自行承担，双方不负责赔偿关系。签订该协议时，王文涛系健坤餐饮公司法定代表人，刘文树系城恒宇公司法定代表人。且二公司均认可签订该协议时，王文涛与刘文树系代表公司履行职务。2012年3月16日，空军航空管制系（出租方、甲方）与健坤餐饮公司（承租方、乙方）签订《空军航空管制系北侧场地租赁经营协议书》，约定：按照甲乙双方2010年4月7日签订的《房屋租赁经营合同书》第二条第四款规定，就招待所北侧开门一事，达成协议。甲方出租招待所北侧东至市政规划红线，西至甲乙双方确定的现有大堂男女卫生间中线，北至市政规划红线，南至招待所主楼北侧，面积约1600平方米。甲方同意乙方新开北门，甲乙双方约定由乙方在出租场地上新建大堂。大堂建设资金由乙方负担。合同期限自2012年5月31日至2018年9月31日止。2018年4月25日，空军参谋部直属工作局发出《关于腾退租赁房屋的函》，上载明：根据中央军委统一部署，贵公司承租、占有我部位于北京市丰台区程庄路甲1号营区周边的房地产，请于2018年5月20号前停止营业并腾空，移交我方管理。2018年1月12日，空军司令部直属工作部房地产物业管理办公司以房屋租赁合同纠纷为由将健坤餐饮公司诉至本院，经本院判决后，上诉至北京市第二中级人民法院，后双方达成调解。北京市第二中级人民法院出具（2018）京02民终8184号民事调解书。庭审中，城恒宇公司提交办公楼支出明细表、借款单、薪资表、考勤表、费用报销单、出库单、商品调拨单等，拟证明其为建设、装修该涉案办公楼共支出4665475.63元；提交单位工程概预算表、办公楼二次结构及装修工程量统计表、办公楼结算金额汇总表等，拟证明城恒宇公司替健坤餐饮公司垫付施工款，二次结构及初装修款共1564153.47元；提交通话详单、通话录音、催款函等，拟证明城恒宇公司曾通过去函、电话沟通等方式要求健坤餐饮公司支付垫付款及办公家具款；提交租赁合同、房屋租金订金缴纳协议及收据、办公家具用品交接表、三层办公楼水电表交接明细、三层办公用品家具交接明细表、收据等，拟证明健坤餐饮公司在相关的另一租赁合同中欠城恒宇公司办公家具款105550元，与城恒宇公司约定一并支付；提交关于水电暖气费交纳证明、收据等，拟证明城恒宇公司向空军航空管制系缴纳水、电、暖气费；提交搬迁费及装修明细等，拟证明城恒宇公司因被迫搬迁产生的搬迁费用为254409元；提交租赁委托协议、厂房场地租赁合同、中国农商行银行回单、房屋租赁合同、委托协议书、北京农商行客户回单、收据等，拟证明健坤餐饮公司违约终止合同后，城恒宇公司重新租赁办公场地厂房的情况；提交发票等，拟证明支付律师费30万元。庭审中健坤餐饮公司提交2012年新建办公楼项目费用汇总表、送货单、收据等，拟证明该公司在涉案房屋中也投入相应费用，共计1987016.24元。另，城恒宇公司在案件审理过程中申请财产保全，支付保全费5000元，保全保险费42420元。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。王文涛与刘文树签订的《关于程庄路一号协作楼北侧的协议》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。且王文涛、刘文树签订该协议，系分别作为健坤餐饮公司、城恒宇公司的法定代表人履行职务，故该协议对健坤餐饮公司、城恒宇公司具有约束力，双方应依约行使权利履行义务。城恒宇公司以双方之间协议系租赁合同关系为由，诉请健坤餐饮公司支付租赁费用以及因健坤餐饮公司违反租赁合同而支出的搬迁费损失，健坤餐饮公司不同意城恒宇公司的诉请，主张双方之间协议并非租赁合同法律关系，本案双方的主要争议焦点为：城恒宇公司据以提起本案诉讼的合同，是否为房屋租赁合同法律关系，本院依法认定如下：首先，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同中，出租人的主要义务为按照约定将租赁物交付承租人使用，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，承租人的主要义务为依约支付租金，并按照约定的方法使用租赁物。从本案涉案协议所约定的主要权利义务来看，双方均需对涉案房屋进行投资、装修并承担风险；从双方在涉案协议的约定内容来看，双方并未就一方提供资金、另一方提供租赁物达成明确的意思表示；从健坤餐饮公司的获益来看，其与城恒宇公司合作、投资、装修所获得的回报系对建筑物的使用权，其就此所获收益需通过另行转租、实际使用等重新获取回报，该回报存在不确定性。显然，双方于协议中的上述主要权利义务并不符合一方通过支付租金获得对租赁物的使用权、另一方通过提供租赁物获得固定租金回报这一租赁关系的本质属性，双方之间并不构成租赁合同关系。其次，城恒宇公司主张，该合同内容符合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条之规定，合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。从城恒宇的此项主张来看，城恒宇公司意在主张以双方协议的实质性权利义务作为界定协议法律关系属性的认定依据，但其此项主张本身实际上即已认可其与健坤餐饮公司之协议存在合作投资法律关系的权利义务外观；从该项规定的内容来看，该规定用以区分合作开发关系与租赁合同关系之关键在于提供资金方不承担经营风险，并获得对房屋的使用权益作为资金的对价，而依照本案双方合作协议来看，城恒宇公司在投入后虽获得相应的建筑物使用权，但其公司在协议中与健坤餐饮公司同时对双方投资过程中所可能面临的风险、相应风险的承担比例有非常明确的约定，双方实际是通过合作达成共同投入、共担风险的合作投资关系，与司法解释所强调的用于界定合作开发与租赁之间的核心要点“不承担经营风险”截然不符；从双方协议中对城恒宇公司的资金提供性质和目的来看，协议中亦多次以“总投资”“投资”等定性了资金的性质和目的。综上，涉案协议的法律关系的认定问题本院依法作为焦点问题予以审理，城恒宇公司主张其与健坤餐饮公司之间就涉案协议成立房屋租赁合同法律关系，与本案在案证据所查证的事实不符，本院依法不予采纳。城恒宇公司基于房屋租赁合同法律关系的前提，要求健坤餐饮公司赔偿租赁费，本院不予支持。关于搬迁费，城恒宇公司主张系基于健坤餐饮公司违反租赁合同的违约行为对其造成的损失，基于法律关系前提不正确，故应由城恒宇公司另寻相应法律关系进行主张，于本案不宜处理。城恒宇公司另主张垫付工程款、家具款，首先，对于垫付工程款，案涉协议明确划分了双方的施工范围，健坤餐饮公司主张就己方应施工的范围，委托城恒宇公司进行施工。城恒宇公司主张，就健坤餐饮公司应施工的范围，其代为向实际施工单位支付工程款。根据合同内容和双方陈述，二公司的施工范围虽由涉案协议确定，但城恒宇公司代健坤餐饮公司支付工程款，并非本合同约束的权利义务范围，而系合同履行过程中，双方因新的事实而另行成立的其他法律关系，既非本案审理范围，亦非双方合作协议之范畴，城恒宇公司应就此与健坤餐饮公司另行协商或另案提起诉讼；其次，对于家具款，城恒宇公司主张的上述款项系双方另一租赁合同中所涉款项，与涉案协议无关。城恒宇公司亦未就双方对该款项在涉案协议中一并处理达成合意进行举证，故该纠纷城恒宇公司应另行协商或另案提起诉讼。关于律师费、保全费、担保费等，城恒宇公司的诉请未获本院支持，其应自担由此产生的诉讼成本支出，相应诉请本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条之规定，判决如下：驳回北京城恒宇建材有限公司的全部诉讼请求。案件受理费183199元，由北京城恒宇建材有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  郝彬彬人民陪审员  刘双会人民陪审员  何秀文二〇二〇年九月十一日法官 助理  张 瑶书 记 员  陈利明