宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院民事判决书（2020）宁0202民初1244号原告：周新荣，住平罗县。原告：郭娜，汉族，住平罗县城家和春天小区5-4-201号。原告周新荣、郭娜委托诉讼代理人：赵光辉、高亮（实习），宁夏宁聚易诚律师事务所律师。被告：闫斌，男，个体，住平罗县。委托诉讼代理人：马睿，北京市盈科（西安）律师事务所律师。第三人：石嘴山市千禧房地产开发有限公司。法定代表人：孙建新，石嘴山市千禧房地产开发有限公司董事长。原告周新荣、郭娜与被告闫斌及第三人石嘴山市千禧房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月29日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周新荣、郭娜的共同委托诉讼代理人赵光辉、高亮，被告闫斌的委托诉讼代理人马睿均到庭参加了诉讼，第三人石嘴山市千禧房地产开发有限公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周新荣、郭娜向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告周新荣、郭娜与被告闫斌之间的买卖合同关系；2.判令被告闫斌向原告周新荣、郭娜退还款项54万元；3.本案案件受理费由被告闫斌承担。事实和理由：2014年8月28日，案外人闫学江与石嘴山市千禧房地产开发有限公司签订了《抵抹账协议》一份，约定石嘴山市千禧房地产开发有限公司以其开发房产抵顶下欠闫学江款项，该协议所附抵账房明细表中包含位于××县商品房。2014年9月16日，闫学江与闫斌签订《顶账协议》一份，约定闫学江将上述房屋抵给闫斌。周新荣、闫斌原系朋友关系。2014年12月份闫斌向周新荣借款10万元。后闫斌无资金偿还借款，闫斌说有一套房屋可以抵顶给周新荣，让周新荣再给闫斌支付44万元。周新荣于2015年1月24日向闫斌的妻子吴宁转账34万元，于2015年10月9日向闫斌转账5万元，于2017年1月5日向闫斌转账4万元，于2017年1月6日向闫斌转账6万元。闫斌将位于××县商品房抵顶给周新荣、郭娜，前述款项转化为周新荣、郭娜支付给闫斌的商品房买卖合同房屋的价款。现闫斌始终未将房屋交付给周新荣、郭娜，抵账房屋也不能办理房屋所有权证。现周新荣、郭娜为维护自身合法财产权益，将纠纷诉至本院，望判如所请。闫斌辩称，1.周新荣、郭娜与闫斌之间不存在房屋买卖合同关系，双方应系关于房屋债权请求权的债权转让关系；2.平罗县千禧合院小区41号楼唐俫大街N12号商品房不存在无法交付的情况，周新荣、郭娜与石嘴山市千禧房地产开发有限公司的房屋买卖合同合法有效，应当继续履行。石嘴山市千禧房地产开发有限公司未作陈述，亦未向法庭提交证据材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。周新荣、郭娜提交的商品房买卖合同、收条、情况说明均具有证据的真实性、合法性，在证据关联性上能体现其所主张待证事实的存在，且所主张待证事实与案件争议之间有实质关系，予以采信；（2020）宁0202民初2号民事判决书在证据关联性上能体现周新荣、郭娜所主张主要待证事实的存在，予以采信，但在证据关联性上并不能体现“闫斌始终未将房屋交付给周新荣、郭娜”这一待证事实的存在，对此不予采信。闫斌提交的收条、证明（由石嘴山市千禧房地产开发有限公司出具）、商品房买卖合同、销售不动产统一发票、收据（系地下室）、照片、顶账协议、顶账房明细表、抵抹账协议、照片均具有证据的真实性、合法性，但在证据关联性上所体现其主张待证事实与案件争议之间不产生实质联系。本院经审理认定事实如下：2014年9月16日，案外人闫学江与闫斌签订《顶账协议》一份，约定闫学江将位于××县商品房抵给闫斌。2014年12月份，闫斌向周新荣借款10万元。后闫斌无经济能力偿还借款，闫斌就以平罗县千禧合院小区41号楼唐俫大街N12号商品房抵顶周新荣借款，并让周新荣、郭娜再向闫斌给付房款44万元。之后，周新荣、郭娜陆续转款有44万元。2018年10月14日，闫斌向郭娜出具收到××院商品房现金54元的收条一张，收条还能体现涉及千禧合院小区41号楼唐俫大街N12号商品房所出具的销售不动产统一发票及已备案的《商品房买卖合同》均由闫斌经办。现周新荣、郭娜以千禧合院小区41号楼唐俫大街N12号商品房不能办理房屋所有权证为由，将纠纷诉讼至本院。本院认为，无论周新荣、郭娜与闫斌之间的房屋买卖合同，还是周新荣与石嘴山市千禧房地产开发有限公司之间的《商品房买卖合同》均系各自意愿的体现，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规强制性规定及公序良俗，对合同当事人具有约束力。因石嘴山市千禧房地产开发有限公司也承认案涉房屋于2021年才能保证办理房屋所有权证。故，周新荣、郭娜以案涉房屋现在不能办理房屋所有权证，无法实现其合同目的为由主张解除《商品房买卖合同》的理由正当，证据充分且于法有据，予以采纳。因石嘴山市千禧房地产开发有限公司、闫斌均是于2020年6月3日签收了本院向其送达的案涉民事起诉状在内的相关诉讼材料。故应确定《商品房买卖合同》是于2020年6月3日发生了合同解除的效力。当案涉《商品房买卖合同》发生解除的效力后，应溯及至未订立合同的状态。溯及至未订立合同的当初状态表现为周新荣、郭娜已交纳的房款亦要发生返还，这是一时性合同发生解除效力后应有体现，否则商品房买卖合同效力未消灭，可见案涉商品房买卖合同解除的效力应溯及至周新荣、郭娜与闫斌的房屋买卖合同效力的解除。理由是第一，因闫斌不具有一手商品房销售上市交易的资质，故闫斌向周新荣出卖案涉房屋必须以开发商石嘴山市千禧房地产开发有限公司名义与周新荣、郭娜订立正式商品房买卖合同；第二，闫斌手里持有由石嘴山市千禧房地产开发有限公司出具给周新荣案涉房屋的销售不动产统一发票充分说明周新荣、郭娜与石嘴山市千禧房地产开发有限公司之间的商品房买卖合同，以及周新荣、郭娜与闫斌之间房屋买卖合同具有相互依存性；第三，《商品房买卖合同》发生解除的效力后，让石嘴山市千禧房地产开发有限公司向周新荣、郭娜退还房款，但本案的现实是石嘴山市千禧房地产开发有限公司从未向周新荣、郭娜出具过收到房款的发票，由谁向周新荣、郭娜退还房款？因闫斌收取了周新荣、郭娜交付的房款，不言而喻应由其本人向周新荣、郭娜负担归还房款的民事责任为宜。可见，闫斌关于房屋债权请求权的债权转让的抗辩理由，显然不足以成立。综上所述，为维护自然人等民事主体所享有的合法财产权等民事权益。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条的规定，判决如下：一、原告周新荣、郭娜与被告闫斌的房屋买卖合同已解除；二、被告闫斌于本判决生效后十日内向原告周新荣、郭娜归还房款540000元。如义务方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9200元，减半收取计4600元，由闫斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。审判员 刘力 二○二○年七月十日书记员 蔺臻附：本判决适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。本院特别提醒：当事人上诉的，应当于递交上诉状之日起至上诉期届满后七日内，向石嘴山市中级人民法院交纳上诉案件受理费，逾期则视为放弃上诉。