广东省恩平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0785民初1166号原告：中国建设银行股份有限公司恩平支行，住所地：广东省恩平市********建设银行股份有限公司恩平市支行办公大楼C幢、沿江中路30号A座及B座首层，统一社会信用代码：914**********457XX。负责人：刘毅，行长。委托诉讼代理人：莫月琴，系广东义轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐玉连，系广东义轩律师事务所律师。被告:许飞，男，汉族，1993年10月20日出生，户籍地：湖南省永兴县********，现住深圳市宝安区**************，身份证号码：431************534。被告：恩平市富盈房地产开发有限公司，住所地：广东省恩平市********富盈阳光新城会所二楼右侧，统一社会信用代码：914***********515Q。法定代表人：韦某1。委托诉讼代理人：郑健慈，系广东协诚律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司恩平支行（以下简称建设银行恩平支行）与被告许飞、恩平市富盈房地产开发有限公司（以下简称富盈公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，并公开开庭进行了审理。原告建设银行恩平支行的委托诉讼代理人唐玉连，被告富盈公司的委托诉讼代理人郑健慈到庭参加诉讼，被告许飞经本院传票传唤,无正当理由,拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建设银行恩平支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告许飞立即清偿贷款本金414725.69元给原告；2.判令被告许飞支付计至2020年5月7日尚欠利息、罚息、复利共16719.21元给原告，并自2020年5月8日起至贷款本息清偿之日止，继续按照《个人住房（商业用房）借款合同》约定的贷款利率、罚息利率（约定的贷款利率上浮50%）向原告计付利息、罚息、复利；3.判令被告许飞赔偿原告为实现本案债权而支出的律师费损失28500元；4.判令被告富盈公司对上述第1.2.3项诉讼请求承担连带清偿责任；5.确认原告对被告许飞名下坐落于恩平市************************享有抵押权，并判令以该房屋折价清偿债务或以该房屋拍卖、变卖所得价款由原告优先受偿；6.判令本案案件受理费、保全费等全部诉讼费用由两被告共同承担。事实和理由：2018年6月4日，被告富盈公司与原告签订《楼盘按揭贷款合作协议》，主要约定：1.被告富盈公司对其开发建设并销售的坐落于恩平市**********富盈阳光新城楼盘项目进行按揭贷款合作，原告为购买前述项目房产的购房人提供相关的贷款业务。2.楼盘项目销售期间，富盈公司对原告向购房人发放的每一笔住房抵押贷款（包括阶段性放款及抵押登记后放款）提供无条件、不可撤销的连带保证。3.保证期限为原告将贷款划入被告富盈公司的银行账户之日起至购房者所购房产办妥《不动产权证书》（房地产权证）和《不动产登记证明》（他项权利证书）交原告收执之日。4.保证范围包括购房人的借款本金、利息（含罚息、复息）、违约金等，以及原告为实现债权而发生的有关费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等）。5.合作期满后，被告富盈公司依照协议的约定，对购房人在《借款合同》中的有关义务所承担的连带责任保证条款，不受合作期限限制，继续有效。2018年6月，被告许飞向原告请求贷款42万元，用于购买恩平市************************（以下简称2601房）。2018年7月25日签订编号为440101791-201*******123785的《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称借款合同），主要约定：1.原告向被告许飞发放贷款42万元用于购买案涉房屋，借款期限为30年。2.贷款利率为月利率（浮动利率），即在基准利率水平上上浮20%，即月利率为4.9‰，该利率自起息日起至贷款本息全部清除之日止依据利率调整日当日的基准利率及上浮/下调幅度，在合同约定的每个利率调整日（每年的1月1日）调整一次。3.贷款利息自划款之日起计算，按日计息。4.采用等额本息还款法还款，在合同订立时的贷款利率水平下，被告许飞每月归还本息金额为2485.8元。5.被告许飞未按合同约定足额偿还借款本息或其他应付款项的，原告有权宣布贷款立即到期，要求被告许飞立即清偿借款本息及相关费用，且被告许飞应自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定的计算逾期罚息利率（即在约定的贷款利率的水平上上浮50%）和结息方式向原告计付逾期罚息和复利。6.被告许飞以案涉房屋向原告提供抵押担保，担保范围包括合同项下贷款本金、利息（包括罚息和复利）、违约金、赔偿金、被告许飞应向原告支付的其他款项、原告为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、邮寄费等）。2018年9月5日，原告依约向被告许飞发放了贷款42万元。2018年9月17日，原告与被告许飞办理了案涉房屋的抵押权预告登记手续，取得案涉房屋的《不动产登记证明》。2019年10月起，被告许飞出现逾期还款的情况。经原告多次催促还款，无果。计至2020年5月7日，被告许飞拖欠应还利息、罚息、复利共16719.21元。被告许飞未清偿的贷款本金余额为414725.69元（其中拖欠到期的本金为3692.01元）。至今，案涉房屋尚未办理《不动产权证书》（房地产权证）。原告为实现本案债权，委托广东义轩律师事务所律师作为代理人代为提起本案诉讼。根据原告与广东义轩律师事务所订立的《委托代理合同》的约定，原告因本案应当向广东义轩律师事务所支付律师费28500元。基于上述事实，原告认为：一、原告与被告富盈公司签订的按揭合作协议以及原告与被告许飞签订的借款合同，均系各方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。二、原告已依约履行了提供借款的义务，被告许飞未按借款合同约定的还款期限、还款金额还本付息，已构成违约。根据借款合同的约定，原告有权宣布贷款期限立即到期，被告许飞应当立即向原告清偿尚余的贷款本金414725.69元以及计至2020年5月7日止拖欠的利息、罚息、复利共16719.21元，并自2020年5月8日起至贷款本息清偿之日止，继续按照借款合同约定的贷款利率、罚息利率（在约定的贷款利率的水平上上浮50%）向原告计付利息、罚息、复利。三、根据借款合同的约定，原告为实现本案债权所支出的诉讼费、保全费、律师费等相关必要费用应当由被告许飞承担。由于被告许飞逾期还款构成违约，原告为维护自身合法权益委托律师代理其提起民事诉讼，所支出的律师费28500元属于实现债权所发生的必要费用，是因被告许飞的违约行为造成原告额外增加的损失，被告许飞依约应当赔偿原告相应律师费损失。四、根据按揭合作协议的约定，被告富盈公司自愿为被告许飞在借款合同项下的所有债务提供连带责任保证，现保证期限尚未届满，原告有权要求被告富盈公司对被告许飞的案涉债务承担连带清偿责任。五、被告许飞以案涉房屋作贷款抵押担保，并办理了抵押登记手续，故原告对该房屋享有抵押权。为实现原告本案债权及抵押权，依照《中华人民共和国担保法》第五十三条的规定，原告有权请求以案涉房屋折价或以案涉房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿。综上所述，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请依法处理。被告许飞未答辩及提交证据到庭。被告富盈公司辩称：一、关于原告债权数额的问题。1.被告许飞在2018年9月至2019年9月期间均依时还款，在2019年10月才开始发生逾期还款的事实。许飞在2018年9月至2019年9月期间偿还的借款本金应予以扣除。2.根据《个人住房(商业用房)借款合同》第十七条约定，原告有权宣告贷款立即到期，但原告宣告贷款立即到期后，不能要求既计算利息又计算罚息和复利，仅能计算利息或罚息，以及宣告贷款到期前的利息的复利。原告请求被告许飞自2020年5月8日起至贷款本息清偿之日止，继续按照《个人住房(商业用房)借款合同》约定的贷款利息、罚息利率支付利息、罚息、复利缺乏事实依据。3.原告主张因追偿欠款支出律师代理费28500元，但仅提供了《委托代理合同》,并未提供相关的发票佐证，无法证明已实际支出了28500元律师代理费。二、原告直接要求被告富盈公司承担连带清偿责任没有法律依据。被告许飞案涉2601号房屋作为涉案贷款的抵押，并依法办理了抵押预告登记。因此，本案存在混合担保的情形，根据《中华人民共和国担保法》第二十八条“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任”规定，原告直接要求被告富盈公司承担连带清偿责任缺乏法律依据。综上，原告对被告富盈公司的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请法院依法驳回其诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告对其诉称事实提供楼盘按揭贷款合作协议、个人贷款申请审批表、个人住房（商业用房）借款合同、个人贷款支付凭证、商品房买卖合同、不动产登记证明（预告登记）、贷款对账单、委托代理合同、律师费发票及银行回单予以证明，本院予以确认。另查，案涉2601号房屋于2018年9月17日办理预售商品房抵押权预告登记[粤（2018）恩平市不动产证明第0008149号]，至今未办理不动产权证，未办理抵押权登记。本院认为：本案属金融借款合同纠纷。原告与被告许飞自愿签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，未违反法律规定，合法有效，双方的借款合同关系应受法律保护。原告依合同约定向被告许飞发放贷款，被告许飞未按照合同约定按时清偿贷款，发生逾期付款行为，根据合同的约定，原告有权收归尚欠借款本金及按合同约定计算利息，根据原告提供的中国建设银行个人贷款对账单，本院确认被告许飞应清偿贷款本金414725.69元及利息、罚息（计至2020年5月7日，利息、罚息共16719.21元；从2020年5月8日起至款项清偿之日止，按《个人住房（商业用房）借款合同》约定计算）。对于计算罚息，合同有明确约定，被告富盈公司辩称不应计算罚息，理据不足，本院不予采信。关于被告富盈公司的责任。根据《中华人民共和国担保法》第十八条的规定：“连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期间届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”《楼宇按揭贷款合作协议》第二条、第三条约定，被告富盈公司承担连带责任保证，保证范围为每笔个人住房（商业用房）贷款《借款合同》所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）等，保证期间自贷款的《借款合同》项下抵押人已将办妥其房屋产权的《不动产证书》等相关权属证书以及已办理抵押权登记的《不动产登记证明》交原告核对无误、收执之日止。从本案查明的事实来看，案涉房屋至今尚未办理《不动产证书》及抵押登记，被告富盈公司应当对上述被告许飞未偿还借款本息承担连带清偿责任。对于律师费28500元。《个人住房（商业用房）借款合同》第三十九条第三点约定，贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（（包括但不限于诉讼费……律师费）由借款人承担，原告主张被告许飞承担律师费28500元，理据充分，本院予以支持。《楼宇按揭贷款合作协议》第二条保证范围，也明确律师费在保证范围内，故被告富盈公司应当对律师费承担连带清偿责任。另根据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条第一款的规定：“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利”，保证人富盈公司承担保证责任后，有权向债务人许飞追偿。关于原告请求确认对案涉2601号房享有抵押权的问题。本院认为，根据物权法定及不动产登记原则，抵押权是基于物权而设定的他物权，应当从属于主物权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，抵押权自登记时设立。对于预售商品房，在办理产权过户登记前，购房者尚未取得房产的物权，更无法抵押该房产。预告登记的权利人享有的是当抵押登记条件成就时，对房屋办理抵押权登记的排他性的请求权，而非对房屋享有现实抵押权。因此，其享有优先受偿权的前提是办理了抵押登记。本案中，原告提供的证据显示，涉案房屋仅办理了预购商品房抵押权预告登记，但无证据证明已经办理了抵押登记。据此，原告请求确认其对案涉2601号房享有抵押权并对该房屋折价清偿债务或以该房屋的拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的主张，理据不足，本院不予支持。被告许飞经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告许飞应在本判决生效之日起七日内清偿贷款本金414725.69元及利息、罚息（计至2020年5月7日，利息、罚息16719.21元；从2020年5月8日起至款项清偿之日止，按《个人住房（商业用房）借款合同》约定计算）给原告中国建设银行股份有限公司恩平支行；二、被告许飞应在本判决生效之日起七日内支付律师费28500元给原告中国建设银行股份有限公司恩平支行；三、被告恩平市富盈房地产开发有限公司对上述第一、二项的全部债务承担连带清偿责任。被告恩平市富盈房地产开发有限公司承担保证责任之后，有权向被告许飞追偿；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司恩平支行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4099.59元、保全费2820元（原告已预交），由被告许飞、恩平市富盈房地产开发有限公司负担。原告中国建设银行股份有限公司恩平支行预交的受理费4099.59元、保全费2820元本院予以退回，被告许飞、恩平市富盈房地产开发有限公司、应向本院补缴受理费4099.59元、保全费2820元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 马文娟二〇二〇年七月三十日法官助理 宋洁钰书 记 员 甄洁莹