苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初2894号 原告：李悦宁，男，1955年4月15日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：钟翔，江苏九典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：鲁春雨，江苏熙予律师事务所律师。 被告：苏州恒融商业经营管理有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区人民路**。 法定代表人：霍东，执行董事。 被告：苏州嘉业房地产开发有限公司，住，住所地江苏省苏州市姑苏区西环路****/div> 法定代表人：滕达，执行董事、总经理。 委托诉讼代理人：邵琦（代理上述两被告），北京市中伦（上海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张春玲（代理上述两被告），北京市中伦（上海）律师事务所律师。 被告：浙江歌山置业有限公司，住所地浙江，住所地浙江省东阳市江北街道江滨北街**> 法定代表人：何向健，董事长。 委托诉讼代理人:王焱，北京大成（杭州）律师事务所律师。 原告李悦宁与被告苏州恒融商业经营管理有限公司（以下简称恒融公司）、苏州嘉业房地产开发有限公司（以下简称嘉业公司）、浙江歌山置业有限公司（以下简称歌山公司）合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月13日公开开庭进行了审理。原告李悦宁及其委托诉讼代理人钟翔、被告恒融公司、嘉业公司的共同委托诉讼代理人邵琦、张春玲、被告歌山公司的委托诉讼代理人王焱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李悦宁向本院提出诉讼请求：1、判令被告恒融公司向原告李悦宁支付2010年5月1日至2020年4月30日期间拖欠的收益10万元；2、判令被告恒融公司向原告李悦宁支付2020年5月1日至2020年10月31日期间的收益177970元；3、判令被告嘉业公司、歌山公司对被告恒融公司对原告李悦宁所负的上述债务承担连带清偿责任。诉讼中，原告李悦宁增加诉讼请求4、判令被告恒融公司继续履行苏纶场嘉业百货委托经营协议（以下简称委托经营管理协议）至2025年4月30日，并将诉讼请求1中的收益金额变更为362354.66元。事实和理由：2010年，李悦宁与恒融公司签订委托经营管理协议，约定李悦宁将房屋委托给恒融公司经营管理。合同第4.1条约定委托经营管理期间自实际开业日和2010年5月1日孰早者后满10年期间。第4.4.1条约定委托经营管理期间届满后，如同意继续委托恒融公司经营管理的业主所拥有产权的建筑面积之和达到该房屋经营面积的60%，同时取得全体业主户数60%以上业主数量同意，则继续授权恒融公司5年继续经营管理期间。合同第4.3.1条约定了10年委托经营管理期间，恒融公司应向李悦宁支付的收益及履行期限，第4.3.4条还特别约定恒融公司承诺李悦宁整个委托期间年均税前收益不低于28752元。目前，合同尚未到期，但恒融公司明确表示不愿继续履行。嘉业公司、歌山公司是恒融公司的股东，二者存在《公司法》第20条第3款所规定的滥用行为，表现为人格混同、过度支配与控制、资本显著不足等，应当对恒融公司的债务承担连带责任。为维护原告的合法权益，故诉至法院。 被告恒融公司辩称，1、我方已经根据委托经营管理协议约定支付原告李悦宁收益2570595.34元，除了2020年4月份的收益26516.84元，恒融公司不欠付原告任何收益。2、委托经营管理协议已经于2020年4月30日到期终止，不存在继续履行的问题，我方无须支付原告主张的2020年5月1日至2020年10月31日期间的收益，委托经营管理协议第4.4.1条约定的是原告（甲方）同意继续授权委托经营的条件，不是我方（乙方）同意继续委托经营的条件，至于乙方是否同意续约，应由乙方另行作出意思表示，且230户业主总计建筑面积9255.3平方米，业主苏州嘉和欣实业有限公司建筑面积21981.83平方米，同意继续经营的业主未达到乙方经营面积的60%，不符合第4.4.1条的条件。在2020年4月30日前，双方相互发生关于续约收益方案的要约与反要约，但没有达成一致，未形成续约，委托经营管理协议于合同约定的10年期满后自然终止。3、涉案商铺系虚拟式产权商铺，应按现状返还，而非按照商品房买卖合同约定的标准实体隔断返还，虚拟式产权商铺发函即视为返还，我方多次发函告知原告办理商铺交接事宜，但原告均未于我方给定时间办理，我方已于2020年4月30日完成商铺返还。 被告嘉业公司辩称，恒融公司系有限责任公司，根据公司法的规定，股东与公司的责任分离，恒融公司与原告之间的纠纷与股东无关，故我方不是适格的被告。 被告歌山公司辩称，从有限责任公司的主体地位来看，恒融公司是依法成立的有限责任公司，是独立的企业法人，应当以其全部财产对该公司的债务承担独立责任；歌山公司作为恒融公司的小股东，已经完成了对恒融公司的全部实缴义务；从现有法律规定来看，本案并不属于法律规定的应当对公司债务承担连带责任的情形，原告起诉歌山公司没有法律和事实依据，请求法院驳回原告对歌山公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，原告李悦宁提交了不动产权属登记证明、商品房买卖合同、委托经营管理协议、收房授权委托书、代扣费用同意函、公示、函告及邮寄凭证、关于小业主委管事项的回复函、关于《委托经营管理协议》到期续约事宜的沟通函、对《关于到期续约事宜的沟通函》的回复、银行交易明细、苏纶场商铺投资产品说明会、民事判决书、寒山闻钟市住建部门答复、责令停工催告书、物业租赁合同、情况说明、股东会会议纪要、专项审核报告、苏州啵纹餐饮娱乐管理有限公司工商登记材料、租房合同、委托经营管理合同、现场照片等证据材料，被告恒融公司提交了委托经营管理协议及补充说明、致业主的告知函、发票联、现金完税证、电子发票记账联、税收缴款书、恒融公司制作的返利支付统计表、资金汇划补充凭证、EMS快递底单及查询结果，被告嘉业公司提交了国家企业信用信息公示系统查询结果、电子转账凭证，被告歌山公司提交了国家企业信用信息公示系统查询结果、电子转账凭证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下： 2009年12月，李悦宁（甲方）与恒融公司（乙方）签订委托经营管理协议，约定甲方欲将其购买新建商品房委托乙方代为办理房屋交接手续并按照该商业项目的统一规划进行统一招商和统一商业经营管理。合同第4.1条委托经营管理期限约定以所在项目的商场(苏州市人民路239号22号楼除家乐福租赁之外的区域)整体开业之日(以实际开业日和2010年5月1日孰早为准)后满十年之日期间。第4.3条约定在委托经营管理期间内且自该房屋所在商业大楼整体对外开业之日起，甲方根据本协议约定可从乙方获得的税前使用收益为第一年度回报率为7%（249158元），第二年度回报率为7.5%（266955元），第三年度至第五年度回报率为8%（284752元），第六年度至第十年度回报率为≥8%（284752元），商铺面积根据最终实测结果计算，回报收益按季度支付，甲方根据本协议所获得的税前收益所产生的相关税费由乙方依法代扣代缴(若可行)。合同第4.3.4条约定乙方承诺自第六年起支付的回报满足下列条件：A、按照每年284752元的标准支付甲方税前收益；B、甲方在整个委托期间年均税前收益不低于284752元。合同第4.4条委托经营管理期满后特别约定委托经营管理期间届满后，若达到以下两种条件中任一种的，由甲方同意继续授权乙方对该房屋进行租赁和统一经营管理(该授权不可撤销)，继续授权期间为5年：(1)甲方可从乙方获得的税前使用收益，具体以甲乙双方届时签订的《租赁合同》为准，但不低于甲方在委托经营第十年的税前收益；(2)同意继续委托乙方进行租赁和统一经营管理的业主所拥有产权的建筑面积之和达到该房屋所在乙方经营面积的60%，同时取得全体业主户数60%以上业主数量同意的。合同还对其他事项作了约定。 2009年12月11日，李悦宁（委托人）与恒融公司（受托人）签订收房授权委托书，约定委托人全权委托恒融公司办理商品房收房等如下事项：一、依据商品房买卖合同验房收房；二、代垫各种办理权属证书的费用（在今后收益中据实扣除），及时协助办理权属证明。苏州市区办理产权证、土地证、他项权证的费用明细（包括但不限于下列费用）：产权登记费550元、抵押登记费780元、印花费万分之五（总房价）、契税百分之四（总房价）、维修基金120元/㎡（有电梯）、交易管理费5元/㎡、土地证的工本费90元/本（根据面积不同，最低90元，面积增加相应增加收费）、共有证工本费10元/本，具体收费及标准根据政府部门即时相关规定确定、调整后代付。李悦宁签署代扣费用同意函，同意上述费用可由恒融公司直接在应付的商铺委托管理税前收益中扣除。 2009年12月26日，恒融公司出具补充说明，载明“根据苏纶场嘉业百货委托经营管理协议的约定，甲、乙双方约定待政府部门实测结果取得后再行调整相关税前收益事项，根据最终的实测报告，商铺实测面积70.63平方米，根据合同单价计算，总额为3666182元，则从乙方获得的税前使用收益的具体金额为第一年度回报率为7%（256633元），第二年度回报率为7.5%（274964元），第三年度至第五年度回报率为8%（293295元），第六年度至第十年度回报率为≥8%（293295元）”。 恒融公司在接收包括李悦宁在内的业主委托后，对商铺进行装修、改造、招商、经营管理。 2010年5月至2020年4月，恒融公司为李悦宁代缴税额共计121900.82元。 2017年12月27日，恒融公司在楼门口张贴公示，载明“根据恒融公司与全体业主于2010年5月1日签订委托经营管理协议中约定，苏纶场嘉业百货经营管理方为恒融公司，经营委托管理期限为2010年5月1日至2020年4月30日，到期后，经业主同意，仍由恒融公司全权委托经营管理，特此公示”。 2019年12月20日，商铺业主招商管理工作小组向恒融公司发函，载明“根据委托协议约定，委托协议将于2020年4月底届满，而根据委托经营管理期满后特别约定，如超过60%的业主户数且可以代表超过商铺总面积60%的业主愿意继续委托经营的，则恒融公司应当继续受托经营5年的期限。2017年12月，恒融公司也曾发表公示称协议到期后，经业主同意，仍由恒融公司全权委托经营管理。为此，为提高沟通效率，尤其是为妥善处理委托协议到期后的处置工作，经多数业主授权组建了商铺业主招商管理工作小组，管理小组根据多数业主的授权，并得到其他部分业主以其他形式表示的认可或授权，经研究，函告贵方，同意在委托协议到期后，继续委托贵方实施对商铺的经营管理。相关具体事项进一步说明或明确如下：一、如贵方拟在继续经营管理期间，安排其他业主具体或实际承担经营管理义务的，请务必提前合理的期限（且原则上不晚于2020年1月31日）书面函告管理小组，以便我们明确相应的立场或意见。二、如贵方以任何方式拒绝继续经营管理的，或者要求附加超出委托经营管理而我们又不能接受的，视为贵方拒绝，贵方势必将构成违约或违反相关法律规定，因此给全体业主造成的各种直接和间接损失或损害，贵方应当承担全部法律责任或其他各种后果。”落款处为管理小组签发代表：史小云（组长）。 2020年3月10日，恒融公司向业主管理小组发送“关于小业主委管事项的回复函”，载明“针对我司与贵方业主代表于2020年3月9日关于继续委托经营事项的洽谈协商，现我司回复如下：1、同意贵方代表提出的将委托周期延长至20年。2、20年委托周期内，年收益按我司针对该铺位实际租赁价格的80%向贵方支付，委托周期内无递增，剩余20%部分为我司委托经营管理期间的管理费用和经营成本。3、本着统一管理、统一招商、统一运营的原则，贵方必须保证所有业主全部实现委托，我司方可按上述条件执行，即230户业主总计9255.3平方米全部委托我司经营。因前期委管合同即将到期，故需贵方尽快完成所有业主的沟通工作以确保3月底前全部业主续签完毕。如无法同时达成上述条件，也请贵方及时与我司沟通，我司将视同贵方无继续委托意向，请贵方于合同约定日前至我司办理收铺手续，烦请贵方于收到本函件后三个工作日内给予我司回函”。 2020年3月20日，业主代表史小云、祝建民向恒融公司发函，载明“贵司日前《关于小业主委管事项的回复函》收悉。令人惊讶的是，《回复函》否定之前相互达成的共识，有违公平、诚信与契约精神，与贵司及其上级单位针对该项目相关的允诺以及应有的立场与风范不符，离委托人(业主)合理、正当期待或诉求甚远，更有不计后果之嫌，故难以认同和接受。在尊重融资固定返利的合同背景以及前期相互沟通的基础上，我们仍不排斥围绕下列原则选项协商解决：A.根据原合同精神，委托经营期限可以再延长到20年(辅之以合理或必要的保障条件)，每年固定净(不含税)收益从5%起，每年递增5%。B.依原合同续期5年，收益不低于8%。以上贵司是否愿意，请务必在5个工作日内书面回复”。 2020年3月23日，恒融公司发送“关于《苏纶场嘉业百货委托经营管理协议》到期续约事宜的沟通函”，载明“根据贵我双方签订的委托经营管理协议约定，委托经营管理期限为10年，现合同期限即将届满。秉着双方友好合作，促进双方长远发展的原则，经我司商议，现我司将相关续约事宜告知如下：1、如续约，本次委托经营管理期限为：自《苏纶场嘉业百货委托经营管理协议》约定的10年期限届满之次日起至2039年10月31日。2、如续约，双方收益采用分成模式，我司将您所拥有的铺位对外招商运营，您所获得的税前年收益为承租人实际已向我司支付的该铺位租金金额的80%(税费由您承担)，该收益我司每季度向您支付一次。剩余20%部分为我司委托经营管理期间内的管理费用和经营成本。3、本着统一管理、统一招商、统一运营的原则，只有在所有业主同意与我司续约，即230户业主全部委托我司经营管理的前提下，我司方可按照上述条件执行。4、因我司与各位业主签订的《苏纶场嘉业百货委托经营管理协议》10年期限即将到期，故须所有业主于2020年4月20日前与我司完成续约手续。现请您于本函件所述时间内与我司办理续约手续。如您逾期与我司办理续约手续，我司将视为您无继续委托我司经营管理的意向。如您无继续委托我司经营管理的意向，或您愿意继续委托我司经营管理但是届时上述序号1-4所述条件无法同时达成，则请您在贵我双方签订的《苏纶场嘉业百货委托经营管理协议》10年期限届满之日前与我司办理收铺手续”。 2020年3月30日，管理小组向恒融公司发函，载明“针对贵司《关于小业主委管事项的回复函》，我们日前出具了《函告》，明确了我们的基本立场、要求和意见等。鉴于有业主反馈，近日贵方以电话方式联系部分业主单方面声称要求交房、退房等，我们特此进一步函告如下：委托协议是否到期、是否继续经营的问题，涉及包括贵方在内的多方当事方的利益，乃大是大非事项，之前也就此反复在进行沟通。贵方之前也长期表示要求继续经营，现明知我们管理小组已经明确继续经营条件已经成就、要求贵方继续经营以及管理小组足以代表全体授权业主的前提下，企图以电话方式在受话人‘仓促’情况下造成对贵方‘有利’的说辞，缺乏善意，与贵方应有的企业形象、声誉、做派与担当精神格格不入，我们表示反对，任何因此可能引起哪怕是表面上对我们不利的解释、解读、理解……我们均不予认可”。 2020年4月3日，管理小组向恒融公司发函，载明“针对贵方来函(见落款日期2020年3月23日)，我们管理小组代表授权业主，意见、立场十分明确，并已多次函复你方，请你方尊重事实，勿再曲解合同条款和混淆视听，造成事态升级或恶化。1、合同对委托管理期限设置了附条件续期5年的条款，当前该条件成就，且我们也明确表示同意合同期限应续期5年，共计15年。合同尚未到期终止，你方无权要求归还房屋，而且房屋当前也不符合归还条件。2、对你方提出的超出合同约定的续约条件的主张，我们不予接受。请你方信守契约和承诺，继续履行《苏纶场嘉业百货委托经营管理协议》”。 2020年4月21日，恒融公司向李悦宁邮寄“关于苏纶场22号楼1-1017的交付通知书”信函，李悦宁拒收。 另查明，涉案房屋坐落于xxx，建筑面积为70.63平方米，其中李悦宁、白钰共同共有5%的份额，李皓璧持有95%的份额。 2009年12月24日，恒融公司设立时的股东为嘉业公司和浙江东欣房地产开发有限公司，注册资本1000万元，嘉业公司持股65%，浙江东欣房地产开发有限公司持股35%。嘉业公司于2009年12月15日向恒融公司转账投资款650万元，浙江东欣房地产开发有限公司于2009年12月15日恒融公司转账投资款350万元。浙江东欣房地产开发有限公司于2012年12月19日将公司名称变更为现在的歌山公司。2020年5月29日，歌山公司退出，新增股东嘉凯城集团嘉业有限公司。 2020年8月12日，经本院组织，李悦宁与恒融公司至现场勘验，一楼的柱子已加粗加固，商铺顶部的消防和淋浴系统有损坏。施工的建筑单位为苏州啵纹餐饮娱乐管理公司，2020年8月20日，苏州市城建监察支队向该公司出具责令停工催告书，告知该公司补办施工许可手续。 审理中，李悦宁及恒融公司均确认恒融公司向李悦宁支付收益2570595.34元，并陈述双方签订的委托经营管理协议对合同到期后房屋的返还状态没有约定。李悦宁陈述，共有230户业主，总面积是9260.65平方米，其所在的管理小组取得了174户业主的同意，总面积是6816.13平方米，满足了关于合同到期后特别约定的条件，其认为双方的合同还有5年到期，恒融公司应该继续履行；恒融公司未通知其收房，即使在恒融公司通知之时，该房屋也不具备返还条件；其是在2020年5月4日最早一次知道涉案商铺现场进行施工的；根据合同第4.3.4B条款的约定，整个委托期限内约定收益不低于8%，后续因实测报告变更了原购房合同总价，故应按变更后的合同总价的8%即每年293295元为基数，十年期间的含税收益为2932950元。恒融公司陈述，2010年至2020年期间，恒融公司应支付李悦宁税前收益2877958.25元，扣除恒融公司代李悦宁接收房屋办证费用158943.37元及税费121900.82元，恒融公司还应支付李悦宁收益26518.73元；合同第4.3.4条款约定的是第6年至第10年的委托期间年均收益不低于284752元，并非十年期间的委托经营年均收益不低于284752元。 综合各方当事人的诉辩意见，本案有如下争议问题： 1、李悦宁与恒融公司签订的委托经营管理协议于2020年4月30日是否到期。委托经营管理期满后的特别约定实质上是业主希望和恒融公司继续订立合同的要约，业主向恒融公司发出该要约后，恒融公司对要约的内容作出实质性变更，业主发出的该要约已失效，恒融公司发函对继续委托经营提出新的条件，该函为和业主订立合同的新要约，业主明确拒绝，新要约亦失效，双方未能就要约和新要约达成一致，故双方的合同于2020年4月30日到期终止。 2、涉案房屋是否已经返还。2019年12月至2020年4月3日，李悦宁所在的管理小组与恒融公司多次通过函件进行磋商，恒融公司对继续委托经营提出新条件，并明确业主如不能接受该条件，则业主应于合同届满日前办理收铺手续，管理小组明确拒绝恒融公司提出继续委托经营的条件，并发函反对恒融公司通过电话联系部分业主收铺，李悦宁亦拒收恒融公司邮寄的收铺信函。鉴于涉案商铺系产权式商铺，双方对于房屋返还状态没有约定，恒融公司以现状返还商铺并无不当。李悦宁作为业主和管理小组成员，应当负有合同到期后及时接收商铺的注意义务，在恒融公司已明确告知合同到期日前来收铺的情况下，李悦宁无正当理由拒绝接收商铺，且李悦宁亦未提供证据证明存在无法接受商铺的实质性障碍，据此，本院视为恒融公司已经于2020年4月30日前返还房屋。但涉案商铺目前业主并未实际接收，故在后续处理过程中，李悦宁和恒融公司应当相互配合做好涉案商铺的交接工作。案涉商铺现场消防、喷淋系统有损坏，房屋的顶柱加粗加固，李悦宁陈述最早在2020年5月4日发现有人装修破坏商铺，未能提供证据证明该损坏是发生在2020年4月30日前，故本院认定恒融公司返还的商铺不存在质量问题，李悦宁可另行通过法律途径向侵权人主张财产损害赔偿。 3、嘉业公司、歌山公司是否应承担责任。嘉业公司、歌山公司在恒融公司经营涉案商铺时虽为恒融公司的股东，但已尽到出资义务，李悦宁亦未举证证明恒融公司与嘉业公司、歌山公司存在人格混同的情形，故恒融公司的债务应由恒融公司独立承担，嘉业公司、歌山公司作为股东，不应承担连带责任。 4、关于李悦宁主张恒融公司拖欠收益362354.66元的诉讼请求。双方签订的委托经营管理协议第4.4.3条约定的是委托经营管理第6年至第10年期间的收益，且该条款项下的A款约定按照每年284752元的标准支付李悦宁税前收益，李悦宁主张十年委托经营期间的平均收益按照该条B款约定计算无依据，且恒融公司出具的补充说明将应支付李悦宁十年税前收益变更为2877957元，故恒融公司应支付李悦宁20**年5月至2020年4月期间的税前收益为2877957元。涉案商铺收房办理权属证书的费用由恒融公司垫付，从以后的收益中据实扣除，根据李悦宁出具的收房授权委托书及代扣费用同意函中明确的办理产证费用为158739.12元，恒融公司主张办证费用为158943.37元，但恒融公司未能提供证据予以证明办证费用明细及支出，故本院认定涉案商铺办证费用为158739.12元。李悦宁委托恒融公司代缴代扣税费，委托经营十年期间的税费共计121900.82元。现恒融公司已支付李悦宁收益2570595.34元，故恒融公司还应支付李悦宁收益为26721.72元（2877957元-2570595.34元-158739.12元-121900.82元）。 5、关于李悦宁主张2020年5月1日至10月31日期间的收益177970元的诉讼请求。李悦宁与恒融公司签订的委托经营管理协议于2020年4月30日到期，李悦宁到期无正当理由拒绝接收涉案商铺，本院视为恒融公司已于2020年4月30日返还涉案商铺，现李悦宁再主张返还商铺之后的收益，于法无据。 据此，本院认为，李悦宁与恒融公司签订的委托经营管理协议是双方真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，依法成立并生效，双方均应按约履行各自的义务。委托经营管理协议约定委托经营管理期限为10年，现合同已于2020年4月30日到期，李悦宁要求继续履行该合同至2025年4月30日的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。恒融公司应按约支付李悦宁收益，目前恒融公司拖欠李悦宁收益26721.72元，应当予以支付，李悦宁主张超出部分，本院不予支持。李悦宁向恒融公司主张2020年5月1日至2020年10月31日期间的收益177970元及嘉业公司、歌山公司对恒融公司的上述债务承担连带责任的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下： 一、被告苏州恒融商业经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李悦宁收益26721.72元； 二、驳回原告李悦宁的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9204元，减半收取4602元，财产保全费2020元，合计6622元，由原告李悦宁负担6295元，被告苏州恒融商业经营管理有限公司负担327元，被告负担的部分于本判决生效之日起十日内直接给付原告李悦宁。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审 判 员  凌 晨 二〇二〇年十一月二十七日 法官助理  孙丽丽 书 记 员  陶 敏