湖北省武汉市江夏区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0115民初682号原告：中国工商银行股份有限公司武汉江夏支行。负责人：魏新如。委托诉讼代理人：陈志刚。被告：刘雄。被告：盛芳莉。被告：武汉大花山生态科技开发有限公司。法人代表人：彭舰。委托诉讼代理人：吴正平。委托诉讼代理人：孙勇。原告中国工商银行股份有限公司武汉江夏支行（以下简称工行江夏支行）与被告刘雄、盛芳莉、武汉大花山生态科技开发有限公司（以下简称花山科技公司）借款合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司武汉江夏支行的委托代理人陈志刚、被告刘雄、被告武汉大花山生态科技开发有限公司的委托代理人吴正平到庭参加了诉讼,被告盛芳莉经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告工行江夏支行向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告刘雄、盛芳莉偿还借款本金202083.18元，及截止至2019年10月28日相应的利息、罚息和复利积欠的利息6140.28元以及自2019年10月29日起按合同约定的标准计付的利息、罚息和复利至两被告还清全部贷款本息之日止；2、请求判令原告对本案位于武汉市江夏区新华联青年城B22栋1单元10层3室住宅抵押房地产享有优先受偿权，以处置抵押物的价款优先受偿；3、请求判令被告武汉大花山生态科技开发有限公司对被告刘雄所欠原告前述债务及实现债权的费用承担连带保证责任。4、请求判令上列被告承担本案的全部诉讼及办案费用。事实和理由：被告刘雄、被告盛芳莉于2015年购买位于武汉市江夏区新华联青年城B22栋1单元10层3室住宅，向原告工行江夏支行申请个人房屋抵押贷款。2015年5月原告工行江夏支行与被告刘雄、被告盛芳莉签订了《个人购房借款/担保合同》，并于2015年5月28日原告工行江夏支行依合同约定发放了全额贷款25万元，贷款期限20年。同时原告工行江夏支行在武汉市江夏区不动产登记局办理了期房抵押登记手续，抵押房产为武汉市江夏区新华联青年城B22栋1单元10层3室住宅，抵押权证号为：武房期夏字第××号。被告花山科技公司在本借款合同中作为保证人，按合同约定对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担阶段性连带保证责任。另合同约定主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。因此原告工行江夏支行要求被告花山科技公司同时承担连带保证担保责任。贷款发放后借款人多次违约，经原告工行江夏支行多次催收后仍不履行还款义务，截至2019年9月28日止，借款人已连续8次和累计24次未按时足额偿还贷款本息，欠贷款本金余额202083.18元，积欠利息6140.28元，以上本息合计208223.46元。根据合同约定，被告刘雄连续3次或累计6次未按时足额偿还贷款本息的，原告工行江夏支行有权宣布本合同提前到期，要求被告刘雄提前偿还全部贷款本息包括逾期利息。同时原告工行江夏支行对被告刘雄抵押房产享有优先受偿权。基于上述事实和理由，为维护自己的合法权益，特诉至法院。庭审中，原告工行江夏支行增加诉讼请求：要求解除双方签订的《个人购房借款/担保合同》。被告刘雄辩称：对于欠款、利息无异议，并非有意拖欠，现已入职有能力偿还，请求继续履行合同。从7月15日之后不会再逾期，愿意一人承担全部清偿责任。针对被告刘雄的答辩意见，原告工行江夏支行表示被告盛芳莉应一起承担清偿责任。被告花山科技公司辩称：1、本案并非第一起相关诉讼案件，同意按照武汉市江夏区人民法院（2017）鄂0115民初5005号判决认定我方责任，物保优于人保，仅应承担房屋价值以外连带责任；2、我方并无办证方面过错，已经将办证材料交给被告刘雄和被告盛芳莉，他们可以与原告工行江夏支行一起办理抵押手续，现因为逾期办理抵押手续要求我方承担责任，不符合基本法理，即使原告工行江夏支行有约定可以选择清偿顺序，我方不应该承担所有责任；3、被告刘雄和被告盛芳丽不能如期偿还贷款主要因为疫情期间作为工薪阶层还款确实有难度，希望原告方可以从尽量维护社会稳定角度处理化解本案矛盾，尽量给被告刘雄、被告盛芳莉一定缓冲时间。被告盛芳莉未到庭也未提交书面答辩状。本院经审理认定事实如下：2015年5月10日，被告花山科技公司向原告工行江夏支行出具《担保函》一份，载明愿意为被告刘雄购房贷款提供担保，担保范围为《借款合同》项下贷款本金及利息、逾期罚息、复息、违约金、赔偿金和实现债权所需费用，担保方式为保证金担保和连带责任保证担保，保证期间为每期还款日之次日起两年，如贷款人根据《借款合同》的约定提前收回贷款的，则保证期间为自工行江夏支行向借款人通知的还款日之次日起两年。担保函还约定了其他内容。2015年5月12日，被告刘雄与原告工行江夏支行签订《委托转账付款授权书》，载明主要内容如下：“1、授权银行将贷款资金一次性转入售户单位的专户。2、同意银行以代扣或无折支取方式扣收贷款本息，如需索取归还本息的凭证，应自行到中国工商银行江夏支行指定柜台领取。3、授权人对付出款项持异议时，应向中国工商银行江夏支行查询。4、同一账户同时发生授权支付多项费用时，由银行按规定决定支付顺序，银行釆取全额扣款方式，扣款当日（每月20日）若账户内无足够余额支付费用，应加收罚息，并自行到中国工商银行江夏支行柜台缴交本息（包括罚息），由此而引起的责任，概由授权人承担。5、授权人在还清贷款前不得停止授权，如需要更改账户，应及时通知中国工商银行江夏支行并办理有关手续。”授权书还载明了其他内容。同日，被告刘雄及被告盛芳莉向原告工行江夏支行出具双方结婚证书、《共同还款承诺书》、《配偶同意抵押承诺书》，分别载明被告盛芳莉自愿作为借款人刘雄的共同还款人，并同意以其配偶刘雄名义购买的案涉房屋向原告工行江夏支行办理抵押。2015年5月28日，原告工行江夏支行与被告刘雄、被告盛芳莉以及被告花山科技公司签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定主要内容有：一、贷款种类与金额：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款，金额为250000元。二、贷款用途与担保方式：本合同项下贷款用于购买/自建坐落于江夏区新华联青年城B-22-1-1003室，建筑面积96.42平方米，贷款方式为抵押和保证，花山科技公司为保证人。三、贷款期限：贷款期限为20年，实际放款日与到期日以借款凭证为准。四、放款条件及方式：贷款发放或继续发放的前提条件是本合同项下担保已经生效并持续有效，且借款人在本合同项下未发生任何违约情形。借款人授权贷款人将贷款一次性划入花山科技公司，贷款利息自实际放款日起计算。五、还款方式：经协商一致，借款人按月等额本息还款法（按月计息）还款，借款人指定其在中国工商银行开立的个人账户作为还款账户，在每期还款日前，借款人应向还款账户中足额存入应偿还的贷款本息，并授权贷款人于每期还款日按照还款账户次序从还款账户中划收，借款人有未偿付的贷款本息或其他费用的，应及时存入还款账户，并授权贷款人随时划收，如果还款账户中的款项不足以支付本合同项下的到期应付款项，贷款人有权决定费用、利息（包括罚息、复利）、本金的清偿顺序。六、罚息：借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按合同第四条约定的利率基础上加收30%确定，贷款利率按第四条的约定进行调整的，利率调整后罚息利率亦相应变动，其变动周期与利率变动周期一致。七、保证担保的方式及范围：保证担保的方式为阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书之日后到期的借款人的债务免除保证责任。八、抵押权的效力：贷款人抵押权的效力及于抵押物产生的孳息、抵押物的从物、从权利、附属物、添附物，以及因抵押物毁损、灭失或被征用等而产生的保险金、赔偿金、补偿金或其他形式的替代物。贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿的，贷款人可以与抵押人协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿或以抵押人所获得的抵押物的赔偿金、补偿金、保险金以及处分抵押物所得收益，由贷款人有权选择下列方式进行处理：清偿或提前清偿借款人在本合同项下的债务；存入贷款人指定帐户，以担保借款人债务的履行；用于修复抵押物，以恢复抵押物的价值；双方约定的其他方式。双方未就抵押权实现方式达成一致的，贷款人可请求人民法院拍卖、变卖抵押物。九、借款人和担保人承诺：主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。十、保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。十一、贷款人在处分抵押物过程中产生的实现债权的费用，应当从拍卖或者变卖价款中优先扣除。十二、违约及违约责任：借款人连续3个月或累计6次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权要求借款人限期纠正违约行为、解除本合同等措施。合同还约定了其他内容。同日，原告工行江夏支行与被告刘雄签订《中国工商银行个人借款凭证》。2015年7月1日，原告工行江夏支行与被告刘雄在武汉市江夏区住房保障和房屋管理局办理了《武汉市期房抵押证明》，载明抵押房产为江夏区庙山开发区普安村新华联青年城一期B-22栋1单元10层3室，抵押权证号为武房期夏字第××号。另根据原告工行江夏支行提供的《自营历史明细列表》，自2017年4月至2019年10月期间，被告刘雄累计13个月未按期偿还贷款，并有连续8个月以上未还款行为。另查明，房屋购买且办理抵押贷款时，被告刘雄与被告盛芳莉系夫妻关系，现双方已离婚，但夫妻共同财产未予处理。上述事实有当事人当庭陈述、《担保函》、《委托转账付款授权书》、被告刘雄与被告盛芳莉的结婚证书、《共同还款承诺书》、《配偶同意抵押承诺书》、《个人购房借款/担保合同》、《武汉市期房抵押证明》、《自营历史明细列表》等证据，并经质证，本院予以认定。本院认为，原告工行江夏支行与被告刘雄、被告盛芳莉以及被告花山科技公司签订《个人购房借款/担保合同》系各方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方应予遵守。关于合同的解除，依据合同约定，被告刘雄有连续3个月或累计6次未按时足额偿还贷款本息的，原告工行江夏支行有权解除合同，本案中被告刘雄严重违约，逾期还款次数远超合同的约定，原告工行江夏支行据此要求解除合同，符合法律规定，本院予以支持，自本判决生效之日起，《个人购房借款/担保合同》合同解除。被告刘雄承认原告工行江夏支行诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持，另被告盛芳莉在婚姻关系存续期间自愿与被告刘雄共同还款，现双方婚姻关系虽不再存续，但双方未就夫妻共同财产予以处理，故原告工行江夏支行向被告刘雄、被告盛芳莉主张拖欠的借款202083.18元，及截止至2019年10月28日相应的利息、罚息和复利积欠的利息6140.28元以及自2019年10月29日起按合同约定的标准计付的至两被告还清全部贷款本息之日止的利息、罚息和复利的诉请，本院予以支持。关于优先受偿权。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。原告工行江夏支行虽就案涉房屋办理了期房抵押证明，但尚未取得案涉房屋抵押权他项权证书，抵押权未正式设立，依法不能行使抵押权，故不能就案涉房屋处置的价款优先受偿，对原告工行江夏支行该项诉讼请求，本院不予支持。关于花山科技公司的连带保证责任。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应该先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿”。双方合同明确约定了工行江夏支行有权同时要求借款人与保证人、物的担保人履行担保责任，符合前述法律规定。原告工行江夏支行尚未收到案涉房屋的抵押权他项权证，其有权依据合同约定直接要求花山科技公司承担保证责任。被告盛芳莉经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视其对抗辩权的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十一条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、原告中国工商银行股份有限公司武汉江夏支行与被告刘雄签订的《个人购房借款/担保合同》于本判决生效之日解除；二、被告刘雄、被告盛芳莉十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司武汉江夏支行欠款本金202083.18元及暂计至2019年10月28日的积欠利息6140.28元，共计208223.46元，以及按合同约定的标准计付的自2019年10月29日起至被告刘雄、被告盛芳莉还清全部贷款本息之日止的利息、罚息和复利；三、被告武汉大花山生态科技开发有限公司对被告刘雄判决第二项债务承担连带清偿责任；被告武汉大花山生态科技开发有限公司承担保证责任后有权向被告刘雄追偿；四、驳回中国工商银行股份有限公司武汉江夏支行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4423元，减半收取计2211.5元，由刘雄、被告盛芳莉、被告武汉大花山生态科技开发有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  刘晓二〇二〇年七月六日书记员  郭栗