河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0802民初2489号原告：王砥，男，1962年3月22日出生，汉族，住河南省焦作市。委托诉讼代理人：申培培，河南苗硕律师事务所律师。被告：王新民，男，1958年4月8日出生，汉族，住河南省焦作市解放区。委托诉讼代理人：姬生林，焦作市解放区众恒法律服务所法律工作者。原告王砥与被告王新民房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案，并依法适用简易程序，于2020年8月17日、2020年9月7日公开开庭进行了审理。原告王砥及其委托诉讼代理人申培培，被告王新民及其委托诉讼代理人姬生林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王砥向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的《房产买卖协议》；2.判令被告返还原告购房款10万元及赔偿损失20万元；3.判令被告向原告支付以30万元为基数计算的利息（自起诉之日起按照年利率6%计算至实际清偿完毕之日止）；4、被告承担本案全部诉讼费用、保全费用以及原告为申请保全而支出的诉讼财产保全保险费900元。事实与理由：2011年8月26日，原、被告就焦作市环城北路3号院62117部队家属院营职楼房东单元2楼2号房屋签订《房产买卖协议》，约定被告将该房以12万元的价格出售给原告，原告先支付购房款10万元，剩余2万元待被告办理完该房的房产证并过户至原告名下后再支付。协议签订后，原告于2011年9月13日支付被告购房款10万元。签订协议时，被告向原告提供了62117部队2011年6月20日出具的证明，该证明载明：焦作市环城北路3号院62117部队家属院营职楼房东单元2楼2号的房产归被告个人所有。被告向原告保证肯定能够办下来房产证，如不能办理房产证，被告愿意承担违约责任，原告才同意购买。三年后，被告未能按协议完成房产证办理工作，2014年原告因此起诉至法院，在法院调解下及被告承诺继续履行办证手续的前提下，原告当年同意撤诉，等待被告履行办证义务。2020年7月，被告突然告知原告不能办理房产证了，并要求原告限期办理，被告要将房子收回自己居住，还告知部队可能要收回房产，并许诺退还10万元购房款及补偿5000元。原告现仅有这一套住房，退还房屋将无处居住。被告承诺保证原告的居住权，并且房子经过这么多年，已增值数倍，退还10万元根本不足以让原告再购买一套房屋，故原告不同意搬离。此后，被告通过电话、微信、到原告家中去找、找公安调解等方式，意图达到自己的目的，严重影响了原告的正常生活。被告现无法履行房产证过户义务，也保证不了原告的居住权，还要将房产收回自己居住，并说可能出现部队收回房屋的情况。被告存在隐瞒事实真相的欺诈行为，其不仅有严重的缔约过失责任，更有严重的合同违约行为。根据双方《房产买卖协议》第7条违约条款规定，被告应当退还原告10万元，并赔偿原告损失20万元，原告才能退还房屋。由于原告与被告协商无果，为维护自身合法权益，特诉至法院。被告王新民当庭辩称，1.原、被告于2011年8月26日就涉案房产签订房屋买卖协议时，原告明知该房是部队的集资房，尚未办理正式的房产证，被告为不完全产权。该房的实际产权为部队所有，属于军产房，而军产房只能居住，不能买卖。按照《合同法》第五十二条的规定，原、被告之间的房屋买卖协议内容违法，损害了第三方62117部队的合法利益，应属无效协议。2.因原、被告之间的协议无效，该协议自始没有法律约束力，赔偿20万元的条款不能成立。因部队至今没有为个人办理房产证，原告也明知部队集资房不可能办理房产证，故原告恶意签订的巨额违约赔偿条款是无效约定，不受法律保护。3.原告自协议签订后，就占有使用了涉案房产，享受了部队房屋的各项待遇和服务。并非被告的原因造成涉案房产的房产证不能办理，被告不应承担任何法律责任。在目前部队不允许房屋买卖的情况下，原告提出退房，被告也愿意退还10万元购房款，但原告提出被告支付20万元违约金的诉讼请求是不合法的，不应得到支持。庭审结束后，被告王新民的代理人又提交书面代理词，认为：1.原、被告签订就涉案房产签订的房屋买卖协议合法有效，造成无法履行的原因属于不可抗力。双方签订协议第3条明确约定：此房产是部队的集资房，尚未办理正式的房产证，甲方（王新民）目前所持有为不完全产权。法院依法对62117部队进行的调查，证明该房产确系部队集资房，部队前几年也准备统一办理一批房产证，但现在国家政策发生变化，目前房产证不再办理，不允许买卖。由此证明双方签订协议时是合法有效的，只是由于国家政策变化形成的不可抗力造成现在房产证不能办理，协议不能完全履行，这是不可预见、不可避免和不可克服的，根据《民法通则》第153条及《合同法》第117条的规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。被告主观上无任何过错，客观上没有懈怠履行，被告不应当承担任何法律责任。2.协议约定的违约金属于无效条款。因不可抗力的因素造成双方签订的协议无法继续履行，原告起诉解除房产买卖协议属于自愿放弃对房产所有权的期望。被告提交的证据也证明现在军产房只能居住，不能买卖。原、被告双方协议侵犯了国家利益，签订的赔偿20万元条款属于无效条款，不受法律保护。3.原告诉请不能成立，被告损失客观存在。造成房产证不能办理的原因非被告主观过错，被告不应承担任何法律责任。在如今部队不允许房屋买卖的情况下，原告提出退房，被告也愿意退还10万元购房款，原告和被告的损失各自承担。原告主张购房款利息即资金占用费的请求不能成立。因房屋买卖存在风险因素，原告在签订协议前已经明知可能发生协议不能履行，对今天的结果已经预知，其主观上存在重大过错，对产生的后果应由自己承担。原告在2011年8月入住涉案房屋至今已达9年，按照当地房屋租金每月500-1000元计算，9年房租可达54000元——108000元，原告还享受了居住部队房屋的各项待遇和服务，包括免费暖气和免交卫生费等价值50000元。如原告与被告的损失相抵，被告的经济损失远远大于原告的经济损失。因此，在原告交还房屋时，被告可以退还10万元购房款，其他诉讼请求应依法驳回。原告王砥为支持自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据：1.中国人民解放军62117部队出具的收据（复印件）1份、证明1份，以证明在原、被告在签订涉案房产的房屋买卖协议前，部队出具了涉案房产为被告王新民个人所有的证明，原告有合理理由相信涉案房产为被告王新民个人所有，才与其进行买卖交易。2.《房产买卖协议》1份、收条1份，以证明被告向原告承诺涉案房产部队允许流通，并保证三年内为原告办理完成房产证，如不能办理完成房产证，原告同意退返10万元购房款并赔偿20万元。被告同时承诺房产证办理完成之前，保证原告的居住权，如出现第三方主张产权的纠纷，被告同意退返10万元购房款并赔偿20万元，原告退返房屋。原告已经按协议约定支付10万元购房款，剩余2万元待办理完成房产证并过户至原告名下后才支付。3.原、被告之间的微信聊天记录3份，通话录音4份，焦作市公安局解放派出所出具的情况说明1份，以证明被告王新民通过微信聊天方式，强势要求原告搬离涉案房产，并同意退返原告购房款10万元及赔偿5000元，并称如原告不同意被告将采取公安途径解决，被告王新民向公安机关进行报警要求调解收回涉案房产，并在公安机关调解过程中明确告知原告涉案房产为军产，不能办证，不能买卖，与其在房产买卖协议签订前出示的部队证明，以及在房产买卖协议中作出的承诺保证能够流转、能够办证完全相反。录音中还涉及到几年前原告曾向法院起诉，法官主持调解，还提到被告的话里有继续履行办证可能，及原告需要一个住处的前提下，原告当时同意撤诉，继续等待被告履行办证义务，并按协议约定继续享有居住权。现在，被告王新民的行为既严重违反房产买卖协议约定的保证涉案房产可以流转买卖，又不能按照协议约定给原告办理房产证，且不能按协议约定保证原告居住权，被告王新民现在多次对原告进行骚扰，严重影响了原告正常生活，鉴于被告上述严重违约行为，应当按照房产买卖协议约定返还10万元购房款并同时赔偿原告20万元。4.诉讼财产保全责任保险单1份、发票1份，以证明原告因办理诉讼财产保全购买保险，支出保全费900元。被告王新民对原告王砥出示的证据质证后，发表质证意见如下：对证据1的真实性和合法性无异议，但对证明指向有异议。该组证据的开具单位都是部队，仅证明涉案房产系部队的集资住房。众所周知，集资房系单位给内部职工的福利性住房，其产权一般由单位所有，而原告所开具的证明上却称其资产所有人为王新民，明显的与常理和客观的逻辑不符。并且该证明的出具涉及到处置军用资产，这与被告要提交的证据内容明显冲突。为了查明事实，请求法庭到案涉房屋的所在部队进行实地调查。对于证据2的真实性无异议，但对证明指向和合法性均有异议。该组证据仅证明双方存在进行涉案房产交易的行为，但协议中已经注明了涉案房产为部队的集资房，尚未办理正式的房产证，同时也证明了原告对此情况是非常清楚的。对证据3的真实性无异议，对证明指向有异议。该组证据仅证明了双方就案涉房屋发生纠纷，以及处理纠纷的过程，并且证明了被告因无效合同的无法履行，愿意退还房款，并且补偿5000元的事实，也充分证明了被告为解决双方纠纷的诚意，并非像原告举证时所陈述被告不讲道理，强势要求原告搬离。对证据4的真实性无异议，但对证据指向有异议。该保单系原告为了保全被告的财产所承担的保险费用，该费用与被告无关。被告王新民为支持自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据：中国人民解放军62117部队营房办公室的出具的证明一份，以证明涉案房屋系部队的军产房，被告无权处分，更加证明涉案《房屋买卖协议》无效，同时，与涉案协议中“此房产是部队的集资房，尚未办理正式的房产证，甲方目前所持为不完全产权”的内容相互呼应。原告王砥对被告王新民出示的证据质证后，发表质证意见如下：对证据的真实性无异议，但对证明指向有异议。被告提供的该证明出具时间为2020年7月28日，出具单位加盖的公章为部队营房办公室，效力低于原告提供的部队出具的证明，而原告提供证明出具时间为2011年6月20日，出具单位为中国人民解放军62117部队，效力高于被告提供的证明。并且被告提交的该证明与本案关联性不大，不能排除2011年6月20日62117部队出具的证明在原告同意购买被告房产过程中存在决定性因素，也不影响被告因前后所述矛盾，应当对合同签订内容承担违约责任。如果合同无效，被告需因其行为承担合同无效的全部过错。为查明案件事实，本院依法对中国人民解放军62117部队营房办公室负责人魏贵阳进行了询问，其对被告王新民所提交的2020年7月28日中国人民解放军62117部队营房办公室出具的证明的真实性予以认可，但称该证明内容是王新民自己打印好后，找部队领导要求盖章，部队领导让其加盖了营房办公室的公章。关于涉案房屋的性质，其称房屋属于部队资产，为军产房，是部队集资盖的房，当时说的没有那么清楚，还准备办理房产证，但之后就不了了之了，现在部队准备收回做公寓房。对于原来集资建房的个人，其中一部分已经将集资款退了，将房子收回，另外一部分仍由个人居住，部队没有强制收回，目前还没有具体说怎么办。涉案房产绝对不能上市交易，只能归个人居住，不能出售，也不能出租。部队没有找过王砥让把房子交出来，王新民和王砥是私下交易，部队就不知道这个事。将来部队要统一将房子收回的话，也只会对着王新民，不会去找王砥。该份询问笔录经法庭出示质证后，原告王砥发表质证意见如下：依据法庭调查情况，可知涉案房产为军产，不属于2011年62117部队证明所述为被告王新民个人所有。被告王新民提供的62117部队出具的两份证明，内容截然相反，基于两份证明均为被告提供，证明被告存在欺诈行为，提供了与事实不符的虚假部队证明，也就是2011年的虚假证明。原告相信2011年部队证明的公信力，以及作为军队干部王新民的书面承诺，才同意购买的涉案房产，原告主观上完全不存在购买不能转让、买卖的军产房的故意，原告认为自己购买的是可转换的商品房，对涉案房产能够过户始终存在期待可能性。现涉案房产作为军产房不能买卖的过错，均由被告的欺诈行为造成，被告应承担本案的全部过错责任。其行为也完全违反了双方签订协议的约定，因此，本案原告的全部损失均应由被告王新民承担、赔偿。2011年至今焦作本地房产价值数倍增值，市场流通人民币严重贬值，现今房产的价值远超2011年，2011年的10万元购买力也远超现今的市场流通的货币价值，原告认为被告除退返10万元购房款，依据协议，赔偿20万元损失合情合理。并申请对涉案房产的价值及原告损失进行司法鉴定。被告王新民发表质证意见如下：经过法庭调查，充分证明了涉案房产的性质，是国家部队的资产，原被告双方根本无权处置，根据现行法律规定，原被告双方涉案协议应当为无效协议，自始无效。就涉案的军产房，原被告一个敢买，一个敢卖，原告作为一名完全民事行为能力人，应当明白自己所购买的房产属于什么性质的财产，并且原告在此居住多年，也享受了多年的军产房的相关待遇，对案涉房屋的财产性质，应当是非常清楚的，故原告应当在本案中承担相应的法律责任。本院对当事人提交的证据分析认证如下：原、被告提交的证据，对方质证后对其真实性均无异议，故本院对其真实性均予以采信。本院依法对中国人民解放军62117部队营房办公室负责人魏贵阳所作的询问笔录，原、被告质证后对其真实性均无异议，故本院作为本案证据使用。本院根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下：焦作市环城北路3号院62117部队家属院营职楼房系62117部队（原为59252部队）收取部队干部的集资款后在部队土地上集资建设，被告王新民原为该部队营职干部，其在向部队交纳了集资款后，部队将该楼东单元2楼2号的涉案房产交付给王新民居住。该房产截至目前未办理任何产权手续。2011年，原告王砥在网上看到王新民发布的出售涉案房产的信息，并在与王新民联系协商后，2011年8月26日，王新民作为甲方，王砥作为乙方，就涉案房产签订《房产买卖协议》一份，内容为：“双方本着平等自愿的原则，经充分协商，达成如下协议：1、甲方与其妻自愿将焦作市环城北路3号院62117部队家属院营职楼房东单元2楼2号房卖给乙方，含楼下的仓库房。2、价格为壹拾贰万元整。3、此房产是部队的集资房，尚未办理正式的房产证，甲方目前所持为不完全产权。甲方保证62117部队允许此房流转。4、协议签订后乙方先支付给甲方拾万元，余下贰万元待甲方办完房产证，并过户到乙方名下后，乙方支付给甲方。5、甲方负责随部队办证的进程办理正式房产证并过户到乙方名下，一切费用由甲方负担。6、如在部队统一办理房产证后，该房产证仍未办理，或因其他各种原因导致三年内该房产证不能办理，房产证未过户到乙方名下，乙方负责退还乙方拾万元，并赔偿贰拾万元。7、甲方确保此房产未抵押、未出售，在未办完房产证之前，必须确保乙方的居住使用权，如出现第三方主张权利的产权纠纷，甲方退还拾万元，赔偿贰拾万元，乙方退还房屋。8、水表数、电表数、煤气等其他一切费用，以交钥匙当天计数分开，前期由甲方支付，后期由乙方支付。9、双方必须保证公平、诚信履行协议。房产价格一次说定，不随以后市场变化而变化。协议签字后不得反悔，否则承担相应的法律责任。10、此协议一式四份，双方各执一份，第三、四份由双方保证人留存。”协议签订时，王新民将一份2011年6月20日中国人民解放军62117部队出具并加盖部队公章的内容为“兹有焦作市环城北路3号院62117部队家属院，营职楼东单元2楼2号房，其资产所有人为王新民。特此证明！”的证明原件交给王砥。上述协议签订后，2011年9月13日，王砥将10万元购房款交付给王新民，王新民出具了收条，并将涉案房产交付给王砥，由王砥居住至今。2020年7月，王新民找到王砥称涉案房产系军产房，按规定不得转让，其要收回房产，要求王砥从房中搬出，将涉案房产予以返还，其退还王砥已支付的购房款10万元，并向王砥支付5000元搬家费。对于王新民的要求，王砥不予同意，双方发生纠纷，并经报警后公安机关调解无果，故王砥于2020年7月22日向本院提起本案诉讼。案件审理期间，王新民向本院提交了2020年7月28日中国人民解放军62117部队营房办公室出具的、加盖有该部队营房办公室专用章的内容为“原62117部队家属院营职楼（军产房，只能居住，不能买卖）2号楼2号为我部专业干部王新民居住。”的证明一份。另查明，王砥曾于2015年4月15日以王新民、孟保良（系双方《房产买卖协议》甲方保证人）为被告，向本院提起诉讼，要求被告按照合同约定兑现承诺，返还购房款10万元，赔偿20万元，本院立为（2015）解民一初字第360号民事案件。该案审理过程中，因案情复杂，本院裁定由简易程序转为普通程序进行审理，并向王砥送达诉讼费催缴通知书，后因王砥未在规定期限内交纳诉讼费，本院于2015年7月27日作出（2015）解民一初字第360号民事裁定，裁定该案按王砥撤诉处理。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。关于本案的第一个关键性问题，即原告王砥与被告王新民就涉案房产所签订的《房产买卖协议》是否有效的问题。首先，关于军产房的转让和产权变更，《中国人民解放军房地产管理条例》规定：凡军队房地产同地方有偿转让的，房地产的转移变更由总后勤部审批。另根据《城镇驻军营房产权转移和房屋现状变更登记实施细则》的规定：军队房屋产权属军委、总部，所有权性质属军产，“产权单位”填总后勤部。其营房变更登记委托住用单位（即产权管理单位）全权办理，使用住用单位印章，但必须按《中国人民解放军房地产管理条例》规定的房地产转移、变更批准权限，持有总后勤部或各军区、军兵种、国防科工委等大单位的批件。不符合上述规定的，产权转移无效，并不得进行营房变更登记。从上述军队内部规定可以看出，军产房并非绝对禁止转让，而是需要经过相应审批程序，由中国人民解放军总后勤部等相关有权部门批准。而原、被告关于涉案房产的转让，系双方自愿的真实意思表示，内容并未违反国家法律、法规的禁止性规定。其次，从本院对62117部队营房办公室负责人魏贵阳的调查核实情况来看，涉案房产系该部队收取部队干部集资款后在部队土地上所建造，部队曾考虑为集资户个人办理房产证，只是由于时间的推移、军队的要求及政策的变化，相关房产一直未能为个人办理房产证，现在部队考虑将相关房产收回以用作部队官兵公寓。从2011年6月20日62117部队出具并加盖部队公章的涉案房产系被告王新民个人资产的证明，也可以看出对于涉案房产的性质，相应部队的认识也是随着时间的推移、军队的要求及政策的变化而在发生变化，在原、被告签订《房产买卖协议》时，62117部队并未认为涉案房产系部队资产而不得转让。综上所述，本院认为涉案原、被告所签订的《房产买卖协议》系有效合同。关于本案的第二个关键性问题，即涉案《房产买卖协议》应否依法解除的问题。涉案房屋目前并未办理任何产权手续。62117部队现认为该房产系军产房，不允许转让、出租，并考虑将房产收回用作部队官兵公寓。同时，按照上述《中国人民解放军房地产管理条例》、《城镇驻军营房产权转移和房屋现状变更登记实施细则》的规定，如军产房进行转让，必须经过总后勤部等相关部门的审批，而从目前的相关政策的变化和实际情况来看，涉案房产显然也不可能通过审批、进行转让，故原、被告双方签订《房产买卖协议》，转让涉案房产所有权的目的客观上显然无法实现，依法应予解除。需要说明的是，由于相应政策的变化而导致涉案房产所有权无法进行转让，属于情势变更，而非被告所称的不可抗力，故被告所辩称的因不可抗力导致原、被告双方合同目的无法实现，被告依法不应承担赔偿责任的抗辩理由，本院不予采纳。关于本案的第三个关键性问题，即合同解除后责任承担的问题。按照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，在原、被告所签订的涉案《房产买卖协议》的内容，虽反映出原告在签订合同时知道涉案房产系部队集资房，尚未办理正式房产证，被告对该房当时享有的是不完全产权，但在该合同中，被告明确表示保证62117部队允许该房流转，并向原告提交了62117部队2011年6月20日出具的关于涉案房产系被告个人资产的证明，足以使原告相信涉案房产系被告个人所有，被告有权且部队允许其进行转让，故原告在签订合同时，已尽到足够的审慎义务，其主观上不存在重大过错，且原告已按照合同约定向被告支付了10万元购房款，不存在违约行为，故原告对于涉案合同现因政策变化致使交易目的无法实现，需依法解除的后果，不存在依法应当承担责任的情形。而反观被告，其在涉案合同的第6项中，作出了“如在部队统一办理房产证后，该房产证仍未办理，或因其他各种原因导致三年内该房产证不能办理，房产证未过户到乙方名下，乙方负责退还乙方拾万元，并赔偿贰拾万元”的承诺，在涉案合同的第7项中，作出了“甲方确保此房产未抵押、未出售，在未办完房产证之前，必须确保乙方的居住使用权，如出现第三方主张权利的产权纠纷，甲方退还拾万元，赔偿贰拾万元，乙方退还房屋”的承诺，在涉案合同合法有效，目前已出现涉案房产的产权不能过户至原告名下，且被告已主动要求原告搬离、返还涉案房产的情况下，被告应按照合同约定承担相应违约责任。关于原、被告在合同中所约定的20万元赔偿款是否过高的问题。就原告因合同解除所遭受的实际损失，原告向本院提交了对涉案房产目前市场价值进行司法鉴定的申请，经本院咨询相应鉴定机构，鉴定机构答复因涉案房产系不允许上市交易的军产房、不具备鉴定条件而无法进行鉴定，从而无法确定原告的实际损失的具体数额。但考虑到涉案合同所签订的时间为2011年8月，距今已九年有余，期间焦作市房地产市场价格已发生大幅上涨，涉案房产周边近似位置、同等楼层的房产价格目前保守估价在3500元/m2以上，涉案合同被解除后，原告如购买周边近似位置、同等楼层、相同面积的房屋用于居住，较其购买涉案房产时，需多支付至少16万元以上。而按照法律规定，在合同解除后，当事人有权要求对方赔偿自己遭受的损失，同时，法律支持的合同当事人约定的违约金数额一般不超过实际损失的百分之三十，即当事人有权要求对方赔偿的损失及支付的违约金的总额一般不超过其实际损失的1.3倍，本案中，原告王砥要求被告王新民赔偿的20万元，并不超过上述标准，于法有据。同时，对于涉案房产不能按约定过户至原告王砥名下，以及不能保证原告王砥的居住权，被告王新民需向原告赔偿20万元，双方在涉案合同中有明确约定，该20万元并不超出被告的预期，被告对此应有着清晰明确的认识。故对于原告要求被告赔偿20万元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告王砥提出的要求被告王新民以30万元为基数，按照年利率支付自起诉之日至实际清偿之日止的资金占用利息的诉讼请求，因涉案合同系通过法院判决方式予以解除，且本院已判决被告王新民承担了赔偿原告损失及支付违约金共计20万元的责任，双方合同对资金占用利息也没有约定，故原告的该项诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于原告王砥提出的要求被告王新民负担原告因申请诉讼财产保全而支出的保险费用900元的诉讼请求，因购买诉讼财产保全保险并非申请人为诉讼保全提供相应担保的唯一方式，该费用并非原告的必须、合理支出，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告王砥与被告王新民2011年8月26日就焦作市环城北路3号院62117部队家属院营职楼房东单元2楼2号房产所签订的《房产买卖协议》；二、原告王砥于本判决生效后十日内将焦作市环城北路3号院62117部队家属院营职楼房东单元2楼2号房产返还给被告王新民；三、被告王新民于本判决生效后十日内向原告王砥返还购房款10万元，并向原告王砥支付损失赔偿款及违约金共计20万元；四、驳回原告王砥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务及其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，或支付迟延履行金。案件受理费减半收取为2950元，由被告王新民负担；保全费2020元，由被告王新民负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  郑连生二〇二〇年九月二十九日书记员  蔡晓淼附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。