安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0103民初8116号 原告:安徽海亮物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市四里河西侧环湖东路东侧，统一社会信用代码9134010059019983XC。 法定代表人：曹士扬，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：孟妍，北京盈科（合肥）律师事务所专职律师。 委托诉讼代理人：孙洋，北京盈科（合肥）律师事务所专职律师。 被告：吴倩，女，1987年6月13日出生，汉族，住淮南市潘集区。 委托诉讼代理人:姚传开，安徽安泰达律师事务所律师。 委托诉讼代理人:徐任予，安徽安泰达律师事务所律师。 原告安徽海亮物业管理有限公司（以下简称海亮物业公司）诉被告吴倩物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海亮物业公司的委托诉讼代理人孟妍，被告吴倩及其委托诉讼代理人徐任予到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 海亮物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2014年2月1日至2014年12月31日及2016年1月1日至2019年12月31日的物业费54269.32元、违约金9545.11元（按年利率6%暂计算至2019年12月31日，此后顺延至款清之日止，详见计算明细）；2.本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2012年4月25日，海亮兰郡项目建设单位安徽海亮房地产有限公司与原告签订《海亮兰郡项目前期物业服务合同》，合同约定原告为海亮兰郡小区提供物业服务，物业管理服务费为高层1.44元/月·平方米，别墅为2.90元/月·平方米。合同签订后，原告按约为该小区提供了物业服务。被告系海亮兰郡小区**的产权人，房屋建筑面积为329.05㎡，其中车库面积为24.59㎡。被告未缴纳2014年2月1日至2014年12月31日及2016年1月1日至2019年12月31日的物业服务费共计54269.32元。原告多次进行催收未果，故诉至贵院，请求判如所请。 吴倩辩称，答辩人因与本案原告安徽海亮物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，现针对原告起诉发表答意见如下： 一、原告诉请支付2014年2月1日至2014年12月31日物业的时效已过。根据《民法通则》的两年的诉讼时效规定，原告应在2016年12月31日前就该部分物业费向被告进行催收，但其提供的证据其仅在2018年11月29日向被告发出催款通知书，故被告无需支付该部分的物业费。 二、被告有权拒交物业费。1、原告提供的证据不足以证明其按照合同约定履行物业服务义务。根据《民事诉讼法》第六十四条规定:“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，原告在诉请中主张按照物业服务合同收取物业费，即表明其已依约履行了物业服务合同，原告应根据其与被告签订的前期物业服务合同约定的服务等级标准承担举证责任。根据合同约定，原告服务标准应当达到合肥市住宅小区物业服务甲级标准，尤其是在日常管理与服务、公共区域卫生保洁服务、公共秩序维护、停车管理、共用部位及共用设施设备维修养护管理等方面，原告应当提供相应证据证明其已按照合同约定履行义务，否则应当承担举证不能的不利后果。2、现有证据显示，原告未按照合同约定履行物业服务义务，被告依法有权拒交物业费。(1)根据原告与安徽海亮房地产有限公司签订的《海亮兰郡前期物业服务合同》第三条“物业专有部分的专有部位、专有设施设备损坏时，业主、物业使用人可以向乙方报修”，但被告因房屋漏水连续两次报修物业，原告未按约定提供服务，对房屋进行修理，给被告造成严重损失，依据《物业管理条例》第三十五条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，原告应当赔偿被告相应损失；(2)根据被告提供的照片可知，原告在物业服务过程中至少存在以下间题:公共墙体裂缝、公共部位的垃圾清运及维护不及时、小区车辆管理有问题、景观水池无人打理等；(3)根据庐阳区政府新闻可知，原告在疫情期间物业服务质量极差，甚至危害到业主声明健康安全，包括存在外来人员、车辆控制不严、少数人员未测体温进小区、未设置废弃口罩收集点、物品采购台账未见、员工测量体温记录未见等问题，并且被庐阳区住建局进行约谈并通报批评。从上述证据可知，原告未按照合同约定履行物业服务义务，已给被告造成严重损失。且被告列举的仅为其中一部分，因合同约定的甲级服务标准极高，仍有很多隐性的物业服务内容(包括是否按照标准进行公共秩序维护、共用部位及共用设施设备维修养护管理、消防安全防范等内容)是业主无法了解到的，在原告未能提供证据证明自身服务达到标准、被告已有证据证明服务质量差的情况下，被告有权拒交物业费。 三、被告并非恶意拖付物业费，不应支付任何违约金。因原告未依约提供物业服务，尤其是在疫情期间被政府通报批评影响业主生命健康安全，随后包括被告在内的许多业主才没有缴纳物业费，故被告并非恶意拖欠物业费。而原告诉请的违约金，本质上就是未缴纳物业费产生的滞纳金，结合原告本身过错以及被告并非恶意付的情形，被告不应支付任何违约金。 综上，原告诉请支付2014年2月1日至2014年12月31日物业的时效已过，且原告未依约提供其依约履行物业服务义务，请求法依法驳回原告的全部诉请。 本院经审理认定事实如下：吴倩为合肥市庐阳区海亮兰郡小区华威10幢102室房屋业主，房屋建筑面积为329.05㎡，其中车库面积为24.59㎡。2012年4月25日，安徽海亮房地产有限公司与原告签订《海亮兰郡项目前期物业服务合同》，约定原告为海亮兰郡小区提供物业服务，物业管理服务费为高层1.44元/月·平方米，别墅为2.90元/月·平方米。合同签订后，海亮物业公司在海亮兰郡小区内提供物业服务。2013年10月30日，原告与被告签订《海亮兰郡项目物业服务合同》。后，吴倩以物业服务存在瑕疵为由，其未缴纳2014年2月1日至2014年12月31日及2016年1月1日至2019年12月31日期间的物业费54269.32元。2018年11月29日，海亮物业公司通过张贴催费通知的方式向吴倩催要物业费，但无果，遂诉至本院。 以上事实，有海亮物业公司提供的企业营业执照副本复印件、被告身份证复印件、《海亮兰郡项目前期物业服务合同》、《海亮兰郡项目物业服务合同》、服务价格登记证、催交照片，吴倩提供的照片、新闻报道等证据，以及当事人陈述予以证实，本院予以确认。 本院认为：吴倩与海亮物业公司亦签订了《海亮兰郡项目物业服务合同》，均系双方真实意思表示，均不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效合同。合同签订后，海亮物业公司在海亮兰郡小区向包括吴倩在内的业主提供物业服务，吴倩理应承担支付物业费的民事责任，故本院对海亮物业公司诉请的物业费予以支持。但吴倩对2014年2月1日至2014年12月31日期间物业费的诉讼时效提出抗辩，且海亮物业公司无证据在诉讼时效内向吴倩进行催款，故本院对吴倩的该项抗辩予以支持。关于海亮物业公司主张物业费缴费具有持续性，诉讼时效未超过，本院认为，海亮物业公司本次主张的物业费包括两个时间段，中间时段即2015年1月1日至2015年12月31日期间物业费，吴倩已缴纳，海亮物业公司本次亦未主张，导致本次两个时间段的物业费的诉讼时效应分别计算，故本院对海亮物业公司该项主张不予支持。据此计算，吴倩应缴纳2016年1月1日至2019年12月31日期间的物业费41568元。 由于海亮物业公司提供的物业服务存在一定瑕疵，故其诉请的违约金，本院不予支持。 吴倩辩称案涉小区存在墙体开裂、公共部位维修等问题，而物业公司未予解决。依据案涉物业服务合同约定，物业公司对物业共用部位负有维修、养护的义务，但因海亮物业公司收取的物业费中并不包含公共维修款项，故依据公平原则，海亮物业公司的该项义务仅应为针对物业共用部位、共用设施设备提供日常运行、维护、维修工作。同时，依据《物业服务收费管理办法》第十一条的规定，本案案涉物业共用部位的大修、中修和更新、改造费用应通过专项维修资金予以解决。据此，吴倩以海亮物业公司未履行维修义务而拒交物业费的辩称，本院不予采纳。虽然海亮物业公司无须承担维修案涉物业共用部位的费用，但其作为管理案涉小区的物业单位，应积极配合案涉小区业主委员会依据《物业管理条例》、《合肥市物业专项维修资金管理暂行规定》等法律法规的要求申办公共维修资金。另，吴倩可就房屋漏水等事项依据相应的法律关系，其可另行主张。 原告作为物业服务企业，在从事物业管理服务工作中，除按约履行管理职责外，应增强服务理念、不断聆听小区业主关于物业服务工作的各种意见和建议，不断改进自己的工作方式和方法，力争让业主感到满意。被告作为业主，也应从相互体谅的角度出发，了解物业公司管理的难处，物业管理企业如果无法收取相应的物业服务费用，自然影响服务质量，更加无法为业主提供完善的服务，这是一个相辅相成的过程。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告吴倩应于本判决生效之日起十日内向原告安徽海亮物业管理有限公司支付物业费41568元； 二、驳回原告安徽海亮物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为698元，由被告吴倩负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  谢伟林 二〇二〇年十月二十六日 书记员  吴 朋 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《物业管理条例》 第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。