河南省郑州市上街区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0106民初1641号原告：马世新，女，1954年8月14日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：王京涛，河南鑫苑律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴红娜，河南鑫苑律师事务所（实习）律师。被告：耿淑红，女，1966年5月16日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：杨根喜，河南聚尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：苟芳芳，河南聚尚律师事务所（实习）律师。原告马世新与被告耿淑红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王京涛，被告的委托诉讼代理人杨根喜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。马世新向本院提出诉讼请求：1、解除双方之间签订的《房屋转卖合同》；2、判令被告立即返还原告购房款500000元并支付滞纳金（2019年9月25日至2020年9月8日的滞纳金为74647.22元，之后按照一年期贷款市场报价利率的4倍支付至全部付清为止）。事实与理由：2018年8月11日，原、被告签订《房屋转卖合同》，主要约定：被告将其签订的海南省琼海市嘉积镇银海路大印名豪广场A3-1-104房屋转让合同（原协议）中的权利转让给原告，合同价为五十万元，被告应在2018年8月14日之前将原协议的购买方变更为原告，由原告按照原协议办理产权证和过户手续，若被告不能将原协议变更为原告，则合同自动解除，同时，若被告未能及时交付相关手续和凭证，应向原告支付已付款日息1%的滞纳金。合同签订后，原告支付了全部购房款，但被告至今未履行更名义务，也拒绝交付契税凭证等相关证件，导致原告不能办理过户手续，后因海南省陆续出台住房限购、限售政策，现已无法办理完成过户手续。故请求法院判如所求。耿淑红辩称，1、原告在诉状中称“被告不能将原协议变更为原告，则合同自动解除”不符合事实。被告与原告在签订买卖合同时，被告已经当面联系好原房主，因原告当时考虑距离太远没有去宜昌办理更改协议所致，延误不是被告的责任；2、原告在诉状中称“被告未能及时交付相关手续和凭证应向原告支付已付款日息1%滞纳金”与事实不符。合同约定2018年8月14日当日收到原告第一次付款时，被告按照合同约定交付了相关手续，并收到了原告收据，但后来原告两次违约未按合同2018年11月1日和2018年12月30日支付剩余房款。后来多次联系直到2019年9月，在继续交接房子时原告转账之后没有把银行卡归还被告，因此造成至今手续无法交接；3、原告在诉状中称“因被告拖延交付凭证等相关手续导致原告不能办理过户手续，后因海南出台购房限购政策无法办理过户手续”与事实不符。房子是被告和原告的丈夫一同在海南购买，房款由被告支付，装修协议是原告的丈夫代签，时间是2017年5月10日，2018年4月22日海南出台限购政策，2018年6月被告和原告的丈夫分手，原告和其丈夫复婚，为了处理遗留问题于2018年8月11日商议达成此协议，海南限购早已出台，合同约定：乙方按照原协议的约定的条款办理产权和相关手续，原合同第二条是“乙方在开发商办理房产证后三个月内，甲乙双方办理产权过户手续。”并没有约定被告一定要在开发商发证之前通过其他通道办理手续。因此无法过户不是因不交付手续造成的。原告要求立即拿到房产证超出合同约定的范围，被告在没有收到房款银行卡和住院治疗的情况下，仍积极配合协调原房主为办理产权证花费大量精力，尽到了合同要求的配合义务，请求法院驳回原告诉讼请求，按照原合同履行双方义务。庭审中补充，1、该房屋转卖合同所制定的房产并非双方仅就房子本身作出的一种转买卖行为，而是在一定的感情纠葛，在三人共同同意的基础上签订的；2、从合同内容可知，签合同时原告明知该房屋的第一购房人为邹琪，被告为第二购买人，原告为第三购买人；3、合同签订日期为2018年8月11日，海南限购政策日期为2018年4月22日，该合同是在三人均知情限购之后签订；4、因原告的不配合导致至今原告与房屋第一购买人邹琪签订新的协议，责任不在被告。5、根据海南省琼海市人民法院作出的其他民事判决书，非海南省琼海市人可以购买房屋，出卖方海南大印房地产开发有限公司应当为购买人办理不动产等手续，因此该房产并非因限购而不能实际取得；6、被告已与第一购买人邹琪向海南省琼海市人民法院提起诉讼，要求办理不动产证，请求等该判决结果出来之后再审理本案。经审理查明：2018年8月11日，以耿淑红为原告，马世新为乙方，双方签订《房屋转卖合同》一份，就转卖（本合同甲方已与邹琪在2017年4月27日所签订的海南省琼海市嘉积镇银海路大印名豪广场A3-1-104房屋转让合同（以下称原协议））转售给乙方，主要约定：一、此房买卖合同价50万元，首付付房款30万元，乙方在2018年8月14号付第一批房款之前甲方需负责完成原协议的购房方变更为本协议乙方的新的转卖合同。首次付款完成后的三天内甲方需将新协议所指的房屋钥匙、购房合同，对讲机煤气管道开户缴费收据交于乙方。第二批房款10万元在2018年11月1日完成后，甲方将原协议的房屋契税凭证、交费收据交于乙方。在第三笔10万元房款在2018年12月30日付款后三天内，甲方需将所有购买发票原协议的缴费凭证、装修合同等一并交给乙方。并由乙方按照原协议所约定的条款办理产权证和过户手续，由于乙方遗失造成的不能办理产权证和过户由乙方负责。二、在开发商办理产权证给原协议业主办理完成后再进行二次过户给本协议乙方时，若需要由甲方说明的事项时甲方应给予及时配合。四、违约责任：甲方无论何种原因不能将原协议的买入方变更为乙方时本协议的签订所有条款为无效条款，也自然作废。乙方不能准时支付第二、三批房款时，按另加余额部分的日息1%给予甲方补偿。甲方有权收回房屋所有权，并通过法律诉讼解决纠纷。甲方不能够在乙方按时付款给甲方后如期如数交付相关手续和凭证时，也应对等支付乙方已付款日息1%的滞纳金。合同签订后，按照合同约定马世新于2018年8月14日向耿淑红支付房款300000元，同日耿淑红向马世新交付了房屋钥匙6把、购房合同、对讲机收费单、天然气管道开通收费单。后马世新于2019年9月25日向耿淑红支付房款200000元。另查明，涉案房屋为案外人系邹琪于2014年1月13日购买，邹琪于2017年4月27日将房屋转卖给被告耿淑红。2018年4月22日，中共海南省委办公厅、海南省人民政府办公厅发布《中共海南省委办公厅海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知》，对非海南省户籍居民在本省购买住房资格作出限定。以上事实有原告提交的《房屋转卖合同》、《收条》、银行交易明细，被告提交的《收条》等证据及当事人陈述在案佐证。本院认为，原、被告双方签订的《房屋转卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，原告作为非海南省户籍居民，根据海南省房地产限购政策而不符合购房的条件，从而导致本案原、被告的合同客观上无法继续履行，故原、被告双方之间签订的《房屋转卖合同》应予解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告要求被告返还购房款500000元，应予支持。因合同的解除系政策原因，限购政策在合同签订之前，原、被告在合同签订时应当充分了解购房政策而没有了解，在原告没有购房资格的情况下签订《房屋转卖合同》，造成购房无法过户，合同目的无法实现，双方均有过错，产生的损失后果应由原、被告双方各自承担，原告主张合同约定的被告未按时交付相关手续和凭证时，支付已付款日息1%的滞纳金（实为违约金），于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下:一、解除原告马世新与被告耿淑红于2018年8月14日签订的《房屋转卖合同》;二、被告耿淑红应于本判决生效之日起十日内向原告马世新返还购房款500000元;三、驳回原告马世新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4773元，由原告马世新负担620元，由被告耿淑红负担4153元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于郑州市中级人民法院。审判员  王驰峰二〇二〇年十一月十九日书记员  王瑞龙