上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初25753号原告：上海绿地施湾置业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：徐荣璞，执行董事。委托诉讼代理人：还航，上海欧博律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑浩，上海欧博律师事务所律师。被告：上海唤潮企业管理有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：王晓波。原告上海绿地施湾置业有限公司诉被告上海唤潮企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年10月27日公开开庭进行了审理，原告上海绿地施湾置业有限公司的委托诉讼代理人郑浩到庭参加诉讼。被告上海唤潮企业管理有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上海绿地施湾置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告就上海市浦东新区施镇路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室的《绿地施湾项目房屋租赁合同》及《补充协议》于2019年11月8日提前解除；2.被告立即向原告支付2018年12月1日至2019年11月15日的欠付租金人民币(币种下同)1,457,403.61元，及截至2019年12月31日的逾期付款违约金176,768.30元(逾期付款违约金按日万分之五分期计算的);3.被告以上述欠付租金1,457,403.61元为基数，按每日万分之五的标准，支付自2020年1月1日起至实际支付之日止的逾期付款违约金；4.被告向原告支付2018年3月1日至2019年11月30日的水费157,723.50元、电费441,289.70元；5.被告以每月租金的1.2倍标准向原告支付自2019年11月16日起至2019年11月30日止的房屋占有使用费；6.被告向原告补交免租装修期(2013年7月10日至2013年9月30日)、经营免租期(2013年10月1日至2013年12月31日)、后续免租期(2016年5月1日至2016年6月30日)的租金计458,418元；7.被告向原告支付因被告严重违约致租赁合同提前被解除的解约违约金387,056.07元；8.本案诉讼费由被告承担。审理中，原告撤回了第4、5项诉讼请求。事实及理由：2013年5月10日，原、被告签订房屋租赁合同，约定由被告承租原告所有的位于上海市浦东新区施镇路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室房屋(以下简称系争房屋)，面积为2330.61平方米，租赁用途为健身房；租期10年，自2013年10月1日起至2023年9月30日止，免租装修期为自交付日起至2013年9月30日，经营免租期为2013年10月1日至同年12月31日；月租金分段计费，2013年10月1日至2015年9月30日期间的月租金为56,711.51元，2015年10月1日至2016年9月30日的月租金为77,978.33元，2016年10月1日至2018年9月30日的月租金为120,511.96元，2018年10月1日至2020年9月30日的月租金为129,018.69元，租赁期内的提成租金按被告在房屋内经营所得的税前月总营收10%计。合同另就物业费、违约责任等作出了约定。合同签订后，原告按约交付房屋。2016年6月23日，原、被告签订补充协议，约定因被告自身经营状况不佳，经被告向原告申请，原告同意免除2016年5月1日至次月30日的租金。然被告在合同履行中，未按约支付保证金，拖欠租金。2019年11月4日，原告向被告发送《关于解除施湾绿地新都会项目房屋租赁事宜》的函件，告知被告因被告拖欠租金严重违约，故原告要求解除合同，被告于2019年11月15日返还房屋，并付清欠付的租金、物业管理费等。该函件于2019年11月8日送达被告，但被告至今未付清款项。为维护原告合法权益，故诉如所请。被告上海唤潮企业管理有限公司未进行答辩，也未提供证据。本院经审理认定事实如下：2017年12月19日，上海唤潮投资咨询有限公司名称变更为上海唤潮企业管理有限公司。系争坐落于上海市浦东新区施镇路XXX弄XXX-XXX号房屋权利人为原告上海绿地施湾置业有限公司，用途为商业用地、金融保险用地，建筑面积为24316.94平方米。2013年，甲方上海绿地施湾置业有限公司(出租方)与乙方上海唤潮投资咨询有限公司(承租方)签订《绿地施湾项目房屋租赁合同》，约定由乙方承租系争房屋，建筑面积为2330.61平方米，乙方承租房屋用于健身房(金仕堡)经营之用；租赁期限共10年，自2013年10月1日起至2023年9月30日止，自交付日起至2013年9月30日为房屋装修免租期，2013年10月1日起计3个月经营免租期，在该免租期内乙方无需支付租金，但仍需按物管公司规定支付物业管理费及其他公用事业费；房屋预计交付日期为2013年6月30日；租金采取先付后用原则，A基本租金按实际建筑面积计征基本租金，按日计算，2013年10月1日至2015年9月30日期间的月租金为56711.51元(约0.8元/平方米/天)，2015年10月1日至2016年9月30日的月租金为77,978.33元(约1.1元/平方米/天)，2016年10月1日至2018年9月30日的月租金为120,511.96元(约1.7元/平方米/天)，2018年10月1日至2020年9月30日的月租金为129,018.69元(约1.82元/平方米/天)，B提成租金根据乙方在该房屋内经营所得的税前月总营业收入按比例计取……合同第十九条违约责任约定，19-2乙方逾期支付租金、管理费、推广费等本合同约定由乙方支付的任何费用，每逾期一日，应按所欠款项的千分之五标准向甲方支付违约金；19-3乙方在此明确同意及声明，甲方有权在下列任何违约事件发生后的任何时间，根据本合同第14.2条约定收回该房屋及甲方提供之设备，本合同亦随即提前解除，且乙方应向甲方承担如下违约责任，(1)按本合同租金标准向甲方支付相当于乙方已经享用的免租装修期期间之租金；(2)补足乙方已经享用的租赁期间的减、免的租金额(如有)；(3)按逾期应付款项的日千分之五的标准向甲方支付逾期利息；和(4)除乙方已支付的保证金被甲方全部没收外，乙方同意按6个月租金的标准一次性赔偿下列违约行为给甲方造成的损失。本条所述的违约事件包括，19-3-1乙方逾期不支付租金、管理费、公共事业费及应由乙方承担的其他相关费用之任何一项累积达到一个月或以上的，19-3-2乙方在租赁期内擅自提前解除本合同的……合同签订后，原告按约交付系争房屋。2016年6月23日，甲方上海绿地施湾置业有限公司与乙方上海唤潮投资咨询有限公司签订《租赁合同之补充协议》，鉴于乙方因自身经营状况不佳，向甲方申请减免2016年5月至2016年9月的租金，经双方友好协商一致，达成本补充协议。一、以乙方承诺全面履行本补充协议生效后租赁合同项下全部义务为前提，甲方同意免除租赁合同项下该房屋自2016年5月1日至2016年6月30日止的租金。原告分别于2019年1月2日、1月15日、2月18日、3月7日、4月2日、5月15日、6月14日、7月1日、7月15日、8月15日、9月16日、10月15日向被告发送《施湾绿地都会广场租户催款通知单》，要求被告支付欠付租金。2019年9月30日，原告向被告发送催款函，要求被告支付2018年12月1日至2019年10月31日的租金1,393,778.85元、2018年3月1日至2019年10月31日的物业费91,477.88元、水电费562,924.70元，共计2,048,181.43元。2019年11月5日，原告向被告发送《关于解除施湾绿地新都会项目房屋租赁合同事宜》，由于被告拖欠租金及物业费，根据合同约定，原告行使解除合同的权利，现通知被告，一、自收到本通知之日起，房屋租赁合同解除；二、被告在2019年11月15日前按合同约定返还房屋并恢复原状，如逾期不返还的，原告有权收回房屋，相关费用由被告承担；三、被告立即付清拖欠的租金、物业费等各项欠款；四、被告应按合同19-3约定承担各项违约责任；五、保留随时向被告起诉追讨租金、物业费等欠费的权利。该通知于同月8日送达被告。审理中，原告表示，被告付清了截至2018年11月30日的租金，由于双方合作多年，被告未支付过租赁保证金；另外，被告曾落实一个下家，直接代替被告租赁系争房屋，故于2019年11月15日起新的承租户接手了系争房屋。以上事实由企业信用信息公示报告、上海市房地产权证、绿地施湾项目房屋租赁合同、租赁合同之补充协议、施湾绿地都会广场租户催款通知单、催款函、关于解除施湾绿地新都会项目房屋租赁合同事宜、快递送达凭证等证据以及当事人的庭审陈述在案佐证。本院认为，原、被告签订的《绿地施湾项目房屋租赁合同》及《租赁合同之补充协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效。支付租金是承租人的主要义务。被告逾期支付租金超过一个月，原告享有单方解除权，故原告要求确认《绿地施湾项目房屋租赁合同》及《租赁合同之补充协议》于原告的解除通知到达被告之日(2019年11月8日)解除，于法有据，本院予以支持。合同解除后，被告应结清各项费用。原告于2019年11月15日收回系争房屋，要求被告支付2018年12月1日至2019年11月15日期间的欠付租金，符合合同约定，本院予以支持。鉴于系争租赁合同系因被告违约而解除，原告要求被告补交免租期的租金并支付违约金，符合合同约定，本院予以支持。关于原告主张的逾期支付租金的违约金，因原告已追究被告逾期支付租金导致合同解除的解约违约金，该两项违约责任均针对同一违约行为，故本院不再支持逾期支付租金的违约金。被告上海唤潮企业管理有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为放弃自己的诉讼权利，本院依法缺席判决。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海绿地施湾置业有限公司与被告上海唤潮企业管理有限公司关于上海市浦东新区施镇路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室的《绿地施湾项目房屋租赁合同》及《补充协议》于2019年11月8日解除；二、被告上海唤潮企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海绿地施湾置业有限公司2018年12月1日至2019年11月15日期间的租金1,457,403.61元；三、被告上海唤潮企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海绿地施湾置业有限公司免租期租金458,418元；四、被告上海唤潮企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海绿地施湾置业有限公司解约违约金387,056.07元；五、驳回原告上海绿地施湾置业有限公司其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26,637元，公告费560元，合计27,197元，由被告上海唤潮企业管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨晓云二〇二〇年十一月三日书记员  袁颖丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。