内蒙古自治区鄂温克族自治旗人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内0724民初354号 原告：陈永功，男，蒙古族，住内蒙古自治区满洲里市。 委托诉讼代理人：于鸿斌，内蒙古尔诺律师事务所律师。 被告：北京乾元房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区。 法定代表人：庄海云，经理。 被告：北京乾元房地产开发有限公司呼伦贝尔分公司，住所地内蒙古自治区。 负责人：崔振清，经理。 二被告共同委托诉讼代理人：徐建国，内蒙古铁源律师事务所律师。 二被告共同委托诉讼代理人：周建，内蒙古铁源律师事务所律师。 原告陈永功与被告北京乾元房地产开发有限公司（以下简称乾元公司）、北京乾元房地产开发有限公司呼伦贝尔分公司（以下简称乾元分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月26日立案后，本院依法适用普通程序，于2019年4月28日、2020年6月18日公开开庭进行了审理。原告陈永功及其委托诉讼代理人于鸿斌，被告乾元公司、乾元分公司的共同委托诉讼代理人徐建国、周建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈永功向本院提出诉讼请求：1.要求被告赔偿租赁违约造成损失（房屋装修费）暂定为100,000元，营业损失暂定为100,000元；2.由被告承担诉讼费、鉴定费；3.要求解除租赁合同关系。诉讼过程中，原告将诉讼请求变更为：1.请求解除与被告之间签订的房屋租赁合同关系；2.放弃被告赔偿营业损失的诉求；3.要求被告返还房屋租金160,000元；4.要求被告赔偿房屋装修、装饰工程费570,168元及鉴定费17,100元；5.要求被告承担诉讼费及其他费用。事实和理由：原告与被告乾元分公司于2016年5月15日签订《房屋租赁合同》，约定被告乾元分公司将其所有的位于鄂温克族自治旗金领佳苑小区X号楼B座门市X、X号（X、X）的房屋出租给原告，用于经营莫斯科西餐厅，合同期限自2016年6月15日至2021年6月14日止，房屋系毛坯房，面积640.35平方米，合同约定出租方保证房屋及附属设施、设备处于正常使用状态。原告仅经营两个月，鄂温克族自治旗巴彦托海镇北街派出所于2016年8月9日下发《限期整改通知书》，要求对房屋消防验收、设施器材整改；2017年10月31日鄂温克族自治旗消防大队下发《查封决定书》（鄂公消封字[2017]第0010号）。因原告的房屋无法达到消防要求，致无法营业，其经营的莫斯科西餐厅被迫停止营业。在此期间，原告向被告反映并要求被告完善消防基础设施，以保证检查部门验收合格，保证餐厅正常经营。但被告无动于衷，被告的消极行为导致原告无法经营，给原告造成极大损失，所签订的五年合同，只经营不足一年，装修房屋费用达300余万元。因此原告向被告主张赔偿装修费用及营业损失。双方签定合同时原告支付了一年的房屋租金160,000元，因上述理由导致原告不能营业，故要求被告退还租金。 二被告辩称，对租赁关系不认可。二被告从未与原告签订房屋租赁合同，也未收取过原告支付的160,000元租金。原告是与案外人王X签订的合同，王X并非二被告公司的工作人员，且合同落款处所加盖的公章为王X私刻，二被告已将案外人王X以伪造私刻公章涉嫌诈骗向公安机关报案并已立案，故对王X的个人行为，其不予认可，且不承担责任。关于返还租金一事，根据原告起诉状中事实与理由，合同于2016年5月15日签订，而原告经营至2017年10月31日，经营期限已满一年，故无权要求返还租金。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对于原告提交的《房屋租赁合同》《房屋租赁合同附件》《补充合同》、企业机读档案登记资料、营业执照、原告陈永功的身份证、公安派出所日常消防监督检查记录、责令限期改正通知书、临时查封决定书、海拉尔区法院执行裁定、照片16张、呼伦贝尔市海拉尔区人民法院（2017）内0702民初18号民事案件卷宗中的《建设工程承包合同》、海拉尔区人民法院（2017）内0702民初18号民事判决书、呼伦贝尔市中级人民法院（2017）内07民终1220号民事判决书、定期定额户查询明细、餐厅装修合同及收据、鉴定报告及鉴定费票据，对以上证据的真实性二被告均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，原告提交的证据，本院认定如下： 一、房屋租赁费收据1份，以证实被告将房屋出租给原告，收取了一年的租金160,000元。经质证，被告对收据的真实性及证明目的均不认可，因收据上加盖的公章涉嫌伪造，此事已向公安机关报案，收据上的公章现无法认定真假，但该笔款被告未收到，公司账上也没有，被告从未出示过该收据和公章。本院经审查认为，二被告对涉案公章不认可，称涉嫌伪造公章的主张，未提供证据加以证实，结合本案其他证据及事实，本院对该证据予以确认，对被告收到一年租金160,000元的事实予以采信。 二、莫斯科西餐厅图纸7页，以证实莫斯科西餐厅按照上述设计图纸进行水电铺设安装。经质证，二被告对上述证据的真实性及证明目的均不认可，图纸出示时间，出具单位，项目负责人均为空白，第6、7图纸是装修后的图纸，不能证明是装修前的图纸。本院经审查认为，上述证据客观真实，与出租屋现状相符，本院对该证据予以确认，对其证明目的予以采信。 三、莫斯科西餐厅装饰装修预算表5页，以证实莫斯科西餐厅装饰装修工程总造价预算3,850,000元。经质证，二被告对上述证据的真实性及证明目的均不认可，系原告单方制作，不具有真实性。本院经审查认为，因上述预算表没有第三方的签字确认，且对于装修价值原告已申请作司法鉴定，故对该证据不作确认。 四、2016年7月17日至2016年8月16日莫斯科西餐厅经营费用明细63页（合计14,232.90元），其中进货单19份55页，金额为5141.90元，水电费支出明细表4页，其中票据3页，金额为691元，员工工资表4页，身份证复印件3页，金额为8400元，以证实鄂温克族自治旗税务局《定期定额户查询》证明莫斯科西餐厅应纳税经营额24,000元/月，减去费用支出14,232.90元，原告经营的餐厅月纯收入为9767.10元。经质证，二被告对上述证据的真实性及证明目的不认可，二被告未与原告签订租赁合同，未发生租赁关系，上述证据均为原告单方制作，不具客观真实性。本院经审查认为，因原告对于营业损失的诉求自愿放弃，故不作确认。 五、农业银行转账凭证1份（打印件），以证实原告将一年的房屋租赁费160,000元打入被告指定的账户。经质证，二被告对该证据的真实性及证明目的均不认可，因该证据为复印件，且被告公司没有叫丽娟的人，被告系国有企业，不可能以个人名义收取任何款项。本院经审查认为，虽然原告提交的证据为打印件，但其与房屋租赁费收据的相关内容相吻合，且原告确实已实际支付了该笔款项，故对其真实性予以确认，对其证明目的予以采信。 被告乾元公司、乾元分公司未向本院提交证据。 本院依职权调取并出示与本案相关联的两起民事卷宗，即鄂温克族自治旗人民法院（2018）内0724民初711号原告马平顺诉被告北京乾元房地产开发有限公司呼伦贝尔分公司、北京乾元房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案民事卷宗中的公证书、鄂温克族自治旗人民法院（2018）内0724民初761号原告呼伦贝尔品生态超市连锁股份有限公司诉被告北京乾元房地产有限公司呼伦贝尔分公司、北京乾元房地产有限公司租赁合同纠纷一案民事卷宗中的房屋租赁合同，以证实对于授权委托书办理的公证，委托人是被告北京乾元房地产开发有限公司，受托人是王X，相关委托事项在公证书中有记载，而且本案涉案房屋租赁事实发生在该授权委托书中的委托期限内。经质证，原告对上述证据的真实性无异议，称公证书第三、四项的第25号编号为XXB-X-XXX号和第26号编号为XXB-X-XXX号的两户商铺与本案有关连，房屋租赁合同是在委托期限内签定的，合同签定时间是2016年5月15日，授权时间是2016年2月23日至2016年5月23日，故二被告应承担责任。761号案卷中的房屋租赁合同与涉案签定的合同公章是一致的，签定合同时间也在授权委托期限内，王X具有相应的代理权。二被告称委托事项为6项，即对委托书中房号的房屋进行转让并签署相应的买卖合同、协议；委托书中房产可作抵押贷款，并办理他项权证等；到房地产管理部门办理房屋转移登记手续，对房地产管理部门所询问的房产买卖情况作出答复，并在相关询问笔录上签字；代为办理委托书中房产的水、电、煤气、电话、电视、物业等更名转户手续；代为支付上述房产转移过程中应付之相关税费；代为办理房产转让给个人或公司过程中的其他相关事宜；委托书中并没有房屋租赁的项目，因此原告所说的王X有租赁的授权与事实不符。本院经审查认为，上述证据系本院已生效文书定案依据，该组出示的证据中所加盖的公章与涉案相关证据中所加盖的公章一致，且在王X授权的期限内，故对上述证据本院予以确认。 经原告陈永功申请，由本院依法委托内蒙古恒瑞工程项目管理咨询有限公司对涉案租赁房屋装修、装饰工程造价进行鉴定，该公司于2020年5月20日作出《陈永功与北京乾元房地产开发有限公司、北京乾元房地产开发有限公司呼伦贝尔分公司房屋租赁合同一案租赁房屋装修、装饰工程工程造价鉴定报告书》，其鉴定意见为：陈永功与北京乾元房地产开发有限公司、北京乾元房地产开发有限公司呼伦贝尔分公司房屋租赁合同一案租赁房屋装修、装饰工程司法鉴定金额为570,168元。经质证，原告对于鉴定报告书的真实性及结论均予以认可；二被告对鉴定报告书的真实性认可，但认为该鉴定所依据的鉴定材料在质证过程中二被告均不认可，鉴定费不同意承担。本院经审查认为，该鉴定是经法院依法委托后进行的鉴定，鉴定程序合法，而且鉴定单位资质合格、依据充分，并且勘查现场时原、被告均到场参与，向双方当事人送达鉴定报告后双方当事人在异议期间均未提出异议，故对鉴定报告的真实性予以确认，对于涉案房屋工程造价为570,168元的意见予以采信。 经审理认定事实如下：2016年5月15日，原告陈永功与被告乾元分公司在乾元公司售楼处签订了一份《房屋租赁合同》。该合同出租方（甲方）为王X，承租方（乙方）为陈永功，出租房屋位于鄂温克族自治旗金领佳苑小区X号楼X座，门市号：X号、X号（X、X号），出租房屋面积为340.27㎡、300.08㎡，共计640.35㎡，该房屋为毛坯房无装修，租赁该房屋仅作为西餐厅使用，合同期限60个月，即自2016年6月15日至2021年6月14日，租金每年为160,000元；合同另约定了合同的变更、解除、终止、房屋交付及收回的验收、争议解决等事项。合同落款的甲方处由王X签字，并加盖乾元分公司合同专用章，乙方处由陈永功签字。2016年7月7日，原告陈永功、被告乾元分公司双方签了一份《房屋租赁合同附件》，声明涉案房屋的房屋所有权归属被告乾元分公司所有，如在租赁期间发生任何问题，由被告乾元分公司全权承担，并同意租户拆除X、X门市之间的墙体进行装修。附件落款处由王X签字，并加盖乾元分公司合同专用章。2016年8月17日，原告陈永功、被告乾元分公司双方又签订了一份《补充合同》，约定原告租赁期间被告乾元分公司不得以任何原因为借口、不得抵押为借口废除租赁合同，确保原告租赁合同期限，如被告违约必须承担全部费用，包括租金、装修费及相关损失费。合同落款处由王X签字确认。2016年2月23日，被告北京乾元房地产开发有限公司出具授权委托书，委托王X办理被告乾元分公司名下的43号楼的相关事宜，委托期限自2016年2月23日至2016年5月23日。原告于2016年5月16日将一年的租赁费160,000元以转账方式支付至售楼处提供的徐XX名下个人卡号，被告乾元分公司收到上述款项后向原告出具了收据并加盖了乾元分公司财务专用章，收据开具人系卢XX。2016年5月1日，原告与呼伦贝尔市腾庭装饰装潢有限公司签订了一份《餐厅装修合同》，装修工程于2016年5月15日开工，于2016年6月23日竣工。原告于2016年6月25日向呼伦贝尔市腾庭装饰装潢有限公司支付了装修款3,850,000元。房屋装修完，于2016年6月24日原告开始经营鄂温克旗巴彦托海镇莫斯科西餐厅。 另查明，2016年8月9日，鄂温克族自治旗巴彦托海镇北街派出所下发《责令限期改正通知书》，发现原告经营的西餐厅场所未通过消防验收合格；消防设施、器材不符合消防技术标准为由，责令于2016年8月19日前立即予以改正。2017年10月31日，鄂温克族自治旗公安消防大队下发鄂公消封字[2017]第0010号《临时查封决定书》，发现原告经营的西餐厅存在消火栓、喷淋系统未保持完好有效，安全出口数量不足，厨房未作防火分隔的火灾隐患，不及时消除将严重威胁公共安全，决定临时查封，查封期限自2017年10月31日至2017年11月30日。 又查明，涉诉房屋产权登记在被告乾元分公司名下。2018年9月28日涉案房屋被呼伦贝尔市海拉尔区人民法院查封。 再查明，经原告陈永功申请，由本院依法委托内蒙古恒瑞工程项目管理咨询有限公司对涉案租赁房屋装修、装饰工程造价进行鉴定，该公司于2020年5月20日作出《陈永功与北京乾元房地产开发有限公司、北京乾元房地产开发有限公司呼伦贝尔分公司房屋租赁合同一案租赁房屋装修、装饰工程工程造价鉴定报告书》，其鉴定意见为：陈永功与北京乾元房地产开发有限公司、北京乾元房地产开发有限公司呼伦贝尔分公司房屋租赁合同一案租赁房屋装修、装饰工程司法鉴定金额为570,168元，产生鉴定费17,100元。 本院认为，原告陈永功与被告乾元分公司签订的《房屋租赁合同》，因被告乾元分公司系涉租房屋登记所有权人，认定该《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故双方之间系房屋租赁合同关系，本院予以确认。对于原告要求解除双方房屋租赁合同的诉求，涉诉房屋因未通过消防验收合格，消防设施、器材不符合消防技术标准，严重威胁公共安全，无法正常使用，即原告的合同目的不能实现，故原告的该项诉求成立，本院予以支持。对于原告要求被告返还房屋租金160,000元的诉求，因双方的租期自2016年5月15日起计算，即到2017年6月15日止为满一年的租期，双方约定的年租金为160,000元，原告自签订合同之日开始使用房屋，期间虽未通过消防验收合格，消防设施、器材不符合消防技术标准，被责令于2016年8月19日前立即改正，但并未停业，营业至2017年10月31日收到鄂温克族自治旗公安消防大队下发的《临时查封决定书》止，即租赁期限满一年，故原告的该项诉讼请求不成立，本院不予支持。对于原告要求被告赔偿房屋装修、装饰工程费570,168元及鉴定费17,100元的诉求，因原告与被告乾元分公司签订的《房屋租赁合同》期限为五年，但涉案房屋未通过消防验收合格，消防设施、器材不符合消防技术标准，无法正常使用，原告的合同目的不能实现，确实给原告造成了损失，被告应赔偿，且原告主张的房屋装修、装饰工程费系经鉴定机构评估后得出，该鉴定程序合法，鉴定单位资质合格、依据充分，被告对该价格评估结论书真实性予以确认，虽然二被告称对该鉴定所依据的鉴定材料不认可，不同意承担鉴定费，但其并未在合理期限内提出异议，也未要求进行重新鉴定，故原告的该项诉求成立，本院予以支持。因被告乾元分公司系被告乾元公司下设的分公司，其不具备法人资格，故其民事责任应由被告乾元公司承担。关于二被告所提，对租赁关系不认可，二被告从未与原告签订房屋租赁合同，也未收取过160,000元租金，原告与王X签订的合同，王X并非二被告公司的工作人员，且合同落款处所盖的公章为王X私刻，二被告已将案外人王X以伪造私刻公章涉嫌诈骗向公安机关报案并已立案，故王X的个人行为二被告不予认可，二被告不承担责任的抗辩主张，因二被告对于涉诉房屋产权登记在其名下的事实予以认可，王X在二被告授权的期限内租赁涉案房屋，具有处分权，且二被告就其抗辩主张未提交相应的证据予以证实，故对二被告的抗辩主张本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十三条第一款、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告陈永功与被告北京乾元房地产开发有限公司呼伦贝尔分公司于2016年5月15日签订的《房屋租赁合同》自本判决生效之日起解除； 二、被告北京乾元房地产开发有限公司、北京乾元房地产开发有限公司呼伦贝尔分公司自本判决生效之日起十日内向原告陈永功赔偿租赁期内房屋装修装饰工程费570,168元； 三、驳回原告陈永功的其他诉讼请求。 案件受理费11,101元，由原告陈永功负担2432.5元，由被告北京乾元房地产开发有限公司、北京乾元房地产开发有限公司呼伦贝尔分公司负担8668.5元及鉴定费17,100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。 审判长  周德顺 审判员  马俐丽 审判员  阿 荣 二〇二〇年七月二十一日 书记员  多俊梅 附：本案判决所依据的相关法律 一、《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。 二、《中华人民共和国公司法》 第十四条第一款公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括： （一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由； （二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由 （三）判决结果和诉讼费用的负担； （四）上诉期间和上诉的法院。 判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。 四、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。