宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁0106民初10289号 原告：宁夏佰仕德物业服务有限公司。 法定代表人：曹某。 委托诉讼代理人：周某，系该公司法务。 被告：石某，住宁夏回族自治区银川市。公民身份号码：××× 委托诉讼代理人：刘某，宁夏侨之桥律师事务所律师。 原告宁夏佰仕德物业服务有限公司（以下简称佰仕德物业公司）与被告石某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告佰仕德物业公司委托诉讼代理人周某、被告石某的委托诉讼代理人刘某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告佰仕德物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告支付原告2019年1月1日至2020年7月31日期间的物业服务费3812.64元（138.39×19个月×1.45元/平方米）；2020年7月1日至2020年7月31日电梯费15元，违约金1148.29元（按照欠费总额30%计算），共计4975.94元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告自2012年入驻宁夏××区，为该小区提供物业服务。2012年6月13日与该小区开发公司宁夏亘元房地产开发有限公司签订了《观唐家园小区前期物业服务合同》，约定对该小区高层收费标准1.45元/月/平方米。电梯费的收费标准为1-2层10元/户/月；3-4层15元/户/月；5-6层20元/户/月；7-8层25元/户/月；9-10层30元/户/月；11-12层35元/户/月；13-14层40元/户/月；15-16层45元/户/月；17-18层50元/户/月；19-20层55元/户/月；21层60元/户/月。合同约定业主或物业使用人应当在每年1-3月内履行交纳义务，如业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用、二次供水水费、电梯费等费用的，应按每逾期一日按所欠费用3‰的标准向原告支付违约金。原告认为，原告为观唐家园小区提供物业服务，该小区业主应向原告支付物业服务费、电梯费等。被告系该小区17-406室业主，建筑面积为138.39平方米，应向原告支付物业费等费用，截至目前该被告物业服务费3812.64元，电梯费15元；违约金1148.29元，总计4975.94元。经原告多次催要，被告迟迟不予支付，已严重违约。为了保护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》的规定，特提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。 被告石某辩称，第一、被告所欠物业费的时间是正确的，是2019年1月1日至2020年7月31日；第二，被告跟宁夏亘元房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同中第21条前期物业服务费用为1.2元/平方米，物业质量标准为二级服务标准；第三，电梯费15元被告认可。事实和理由，原告公司2013年入住银川市××区，其所提供的物业服务远远没有达到银川市普通住宅小区提供的二级标准，卫生服务不达标，二次供水水箱多年不进行清洗，物业服务人员素质低下，经常与业主发生口角争吵，业主多次与物业公司及宁夏亘元房地产开发有限公司沟通，降低物业费或者提高物业服务质量，一直未得到妥善的处理。且宁夏××道的物业服务情况，故原告的服务未达到合同的规定，被告只支付其物业服务能达到标准的费用，故被告未支付其2019年1月1日至2020年7月31日物业费用。 经审理本院认定事实如下：2017年7月14日，原告与案外人宁夏亘元房地产开发有限公司（开发建设单位）签订《宁夏亘元房地产开发有限公司观唐小区前期物业服务合同》一份，约定由原告为观唐小区提供物业服务，物业服务等级为三级，住宅（高层）的物业服务费1.45元/月/平方米，3-4层的电梯费为15元/户/月，合同期限为2017年7月1日至2019年6月30日止。2019年8月23日，原告与宁夏亘元房地产开发有限公司续签《宁夏亘元房地产开发有限公司观唐家园前期物业服务合同》一份，合同期限自2019年7月1日至2020年6月30日止，合同中对于物业服务及电梯费均未变更。 被告石某系银川市金凤区观唐家园17号楼1单元406室的业主，建筑面积为138.39平方米。合同履行过程中，原告多次以1.2元/月/平方米的标准向被告书面催交并收取物业服务费。2020年8月1日，原告撤出观唐家园小区，不再提供物业服务。被告拖欠自2019年1月1日至2020年7月31日期间的物业服务费及2020年7月1日至2020年7月31日期间的电梯费，为此，原告诉至本院。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与宁夏亘元房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，对观唐家园小区的全体业主具有约束力。被告作为观唐家园的业主，在原告依约提供物业管理服务后，被告亦应按约支付相应费用。关于物业服务费收取标准的问题，《前期物业服务合同》约定物业服务费为1.45元/月/平方米，但在合同履行过程中，原告按照1.2元/月/平方米标准向被告收取及催收物业服务费，视为双方达成新的合意，物业服务费标准应为1.2元/月/平方米。结合被告提交的证据，能够认定原告提供的物业服务存在瑕疵，在一定程度上影响了包括被告在内的小区业主的生活，故对被告应支付的物业费酌情按照90%收取，即被告应向原告交纳2019年1月1日至2020年7月31日期间的物业服务费为2839.76元（138.39平方米×1.2元/月/平方米×19月×90%）。2020年7月1日至2020年7月31日期间的电梯费15元，被告应向原告支付。因双方对物业服务存在争议，被告不属于无故拖欠，故原告主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告石某于本判决生效之日起五日内向原告宁夏佰仕德物业服务有限公司支付2019年1月1日至2020年7月31日期间的物业服务费2839.76元、2020年7月1日至2020年7月31日期间的电梯费15元，合计2854.76元； 二、驳回原告宁夏佰仕德物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（已减半收取），由被告石某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审判员 张 玮 二〇二〇年十二月二十二日 书记员 秦娜娜 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。