上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初8154号原告：赵金凤，女，1978年10月27日出生，汉族，住安徽省芜湖市。委托诉讼代理人：王东，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈浩浩，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：钟俊松，男，1974年11月21日出生，汉族，住安徽省巢湖市。委托诉讼代理人：侍卫东，上海创远律师事务所律师。原告赵金凤与被告钟俊松房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月12日立案后，依法适用简易程序于2020年5月7日公开开庭进行了审理。原告赵金凤的委托诉讼代理人王东、沈浩浩，被告钟俊松及其委托诉讼代理人侍卫东到庭参加诉讼。后本案依法转为普通程序独任制于2020年8月24日公开开庭进行了审理。原告赵金凤的委托诉讼代理人沈浩浩，被告钟俊松的委托诉讼代理人侍卫东到庭参加诉讼。审理中，原、被告曾经向本院申请庭外和解一个月，后最终和解不成。本案现已审理终结。原告赵金凤向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间的租赁合同于起诉状副本送达被告之日解除；2.判令被告向原告支付2019年度(暂计至2019年12月4日)欠付的租金计728,560元；3.判令没收被告向原告支付的租赁保证金172,800元；4.判令被告搬离上海市闵行区申滨南路XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋),并将房屋清理、恢复至正常使用状态；5.判令被告支付自诉状送达被告之日至实际搬离涉案房屋期间占用房屋的费用，占用费以合同约定的月租金为标准，按照实际天数进行计算；6.判令被告支付自2019年7月至被告实际清退之日(暂计至2019年12月)的物业费25,920元。事实与理由：2016年12月10日，原、被告签署《租赁合同》，约定2017年2月5日至2020年2月4日的租金为每个月86,400元，保证金为172,800元。合同还约定被告逾期缴纳租金、水电气等能源费用的，每日按逾期总额的1%支付滞纳金，逾期15日的，原告有权解除本合同，没收保证金并追收逾期租金及滞纳金。2017年下半年起，被告长期迟延支付租金，经原告不断催促，被告方才结清2018年度的房租。2019年，虽经原告多次催促，被告仍恶意拖延，且物业费仅交至2019年6月便不再支付，构成严重违约。2019年10月9日，被告在未通知原告和物业公司，也未结清房租和物业费的情况下，试图擅自搬离涉案房屋，被物业公司保安当场制止。被告拖欠租金、物业费并擅自逃租的行为已构成根本违约。为维护合法权益，原告提起本案诉讼要求判如所请。诉讼过程中，原告赵金凤放弃了上述第4项诉请，并将上述第1、2、5、6项诉请依次变更为：确认原、被告之间的租赁合同于2019年10月11日解除；判令被告向原告支付2019年度欠付的租金469,088元；判令被告向原告支付房屋占用费69,120元；判令被告支付自2019年7月起至2019年10月的物业费17,280元。被告钟俊松辩称，同意涉案合同于2019年10月11日解除，双方系合意解除；不同意原告主张的欠租金额，被告计算的欠租金额为364,392.64元；原告无权没收保证金，合同因原告要求解除，原告丈夫与被告微信聊天中从未要求被告承担违约责任，也未提及没收保证金。如果涉案房屋由被告进行转租，被告可收取转让费以弥补损失，但应原告要求返还房屋后被告的损失无从弥补。现原告要求没收对被告不公，依据合同第5.2条，合同终止乙方未发生违约时保证金可以冲抵被告欠付的租金；不同意支付占用费，因双方系协商解除，房屋于2019年10月11日已交还原告，钥匙也交给物业相关人员，此后房屋已由原告控制。且占用费计算标准过高，请求调整；欠付物业费期间应为2019年7月1日至2019年10月11日，计14,544元。本院经审理认定事实如下：2016年12月10日，原告赵金凤(作为出租方，签约甲方)与被告钟俊松(作为承租方，签约乙方)签订《租赁合同》一份，约定甲方将上海市闵行区华漕镇申滨南路(虹桥龙湖天街商业中心一期)1058号1层101室商铺出租给乙方。建筑面积144.2㎡，该商铺为商业用途。租赁期限共5年，自2017年2月5日起至2022年2月4日止。租金按该商铺的建筑面积计算，2017年2月5日至2020年2月4日，每月租金合计86,400元。租金按月份(指公历月)计算，乙方须于每月25日前以现金或银行转账方式将当月租金支付至甲方指定的案外人柏吉洲账户。乙方于签署本合同时预付首次租金，首次租金为约定计租日起至次月月末的租金即2017年2月5日至2017年8月4日租金。(租金每六个月付一次，先付款后使用)物业管理费及水电费，物业管理费以该物业的建筑面积进行计算，管理费由乙方承担，自甲方交给乙方钥匙起开始计算，乙方应每月按时向物业公司交纳下月物业管理费。双方签订本合同当日，乙方须以转账或现金的形式支付两个月租金总额合计172,800元给甲方作为租赁保证金。在合同终止时，若乙方未发生违约责任且向甲方交清合同约定各项费用(包含营业执照注销)及按合同约定归还该商铺后，保证金在三十日内无息返还乙方。在乙方违约的情况下，甲方有权没收保证金。本合同终止日，乙方应搬离该商铺可移动的物品，装修及固定添附物(包括但不限于：铺设的管线、固定或镶嵌于墙体地面的设施物件等)归甲方所有。如乙方逾期搬离(包括因甲方行使留置权乙方无法搬离的情形)，应每日按月租金10%标准向甲方支付占用费，逾期超过10日的，甲方有权自行处理，而不予乙方任何赔偿或补偿。本合同终止，乙方应于终止日前结清租金水电费等各种费用，乙方搬离前有拖欠租金、水电费、物业管理费或有未尽其他义务的，甲方有权留置乙方于该商铺内的任何物品。乙方逾期交纳租金、水电气等能源费用及本合同约定的其它费用，每日按逾期总额的1%，向甲方给付滞纳金，逾期超过5日甲方另可停止该商铺的水电供应和控制该商铺的物品，逾期超过15日的，甲方有权解除本合同，没收乙方租赁保证金，追收逾期租金及滞纳金(滞纳金计算至实际给付日)。乙方违约解除本合同，或乙方违约甲方解除本合同，乙方租赁保证金抵做违约金，甲方不予返还，乙方装修等无偿归甲方所有。合同还就双方其他权利义务作了约定。上述合同签订后，原告赵金凤向被告钟俊松交付房屋，被告钟俊松进行装修后经营“上古捞面”。合同履行过程中，原告丈夫柏吉洲一直与被告钟俊松保持微信沟通。从双方沟通记录来看，双方实际并未遵循每六个月支付租金的合同条款，原告多次向被告催讨租金，被告多次表示经营困难正努力筹款，要求延缓交租、降低租金。2019年8月10日，被告钟俊松通过微信称租金加上物业费、垃圾清运等，每天还有18元每平方米的压力，希望降低租金。柏吉洲回复：您把上个季度余款付清后、这个季度余款再下来每平方米1元。被告表示希望将租金下来每平方米2元。柏吉洲表示1元钱是底线。之后，原告方又向被告催讨租金。但被告未予以支付。2019年9月26日，被告钟俊松通过微信要求将租金降至10至12元。原告丈夫柏吉洲回复：“房租降到12元是不可能的，您把拖欠的房租付清、如果不能运营、就把房子退给我。”之后双方通了电话，柏吉洲再次发言：“您好钟老板：麻烦您写一个退房告知书给我，把退房手续办了，第一从什么时间起开始结束租房日期明确、第二请卫生许可证注销、第三把所在龙湖天街D幢101餐饮公司注销，及请把房租余款结清、及物业费、水电费用等。望钟老板配合谢谢！”被告钟俊松回复“虹桥这里周边租金从去年底就在往下降，4元、6元、8元，唯独我这里加上物业等达到18元，我恳请你把租金下调比周边高一点，等商圈好了你还是可以涨上来，你却让我写退房书”，柏吉洲回复“房租最多下来1元，您自己考虑看、多不可能。还有请您尽快把房租付清了”。2019年9月28日6时26分，原告丈夫柏吉洲发言：“天街商铺您现在是怎样决定的、请尽快明确告诉我、继续经营下去、还是到什么时间结束。”被告钟俊松回复“我们一直在努力的经营”。柏吉洲回复“您拖欠的房租什么时候能付清”，被告好回复“我在尽一切努力，尽快给您”。2019年9月29日，柏吉洲要求与被告碰面，直至同年10月初双方均在沟通见面的日期。2019年10月7日，被告将案外人邢某某的手机号码推送给柏吉洲。2019年10月8日，原告赵金凤通过了被告委托的案外人“小邢”的微信朋友验证请求，同年10月11日下午13时34分，原告赵金凤发言“小邢，你等一下回来把钥匙给那个龙湖租售的朱经理，我让他帮我贴广告，等你搬家的时候跟他拿钥匙也方便。”小邢回复表示确认的图标。2019年10月9日12时57分，柏吉洲告知被告：“明天麻烦您把退租协议签了，您看明天早上10点钟左右可以吗”之后双方进行通话。同日13时57分，柏吉洲告知“您不能麻烦您写个委托短信给我有谁来办理退租协议的。”13时58分，柏吉洲告知“钟老板：请您尽快把退租协议签了，您那里还没有把钥匙交给我们、麻烦您叫小邢、把钥匙交给我们、在尽快把营业执照注销了。请把房租余款结清、谢谢、望钟老板多多配合，为感！”同年10月13日，柏吉洲向被告打语音电话，但未取得联系。同年10月14日，柏吉洲再次要求“无论如何回个信息，请把退租协议签了，如果您在不能按退租协议，在至之前房租费用还是算您的，我以发了这么多信息给你了以具备法律效力。告知您了。”但被告钟俊松当日未予回复。同年11月4日，被告回复：我是一个已经快破产的你的房客，怎么破产了，你我心里都知晓。因被告未能付清欠付租金，遂成讼。另查明，原告赵金凤自案外人上海恒骏房地产有限公司处购得涉案房屋。再查明，被告钟俊松向原告赵金凤支付了租赁保证金172,800元。庭审中，经双方对账，被告实际已经结清2019年2月4日前的租金。其中，截至2018年12月4日前的租金，被告按合同约定的每日每平方米20元标准支付租金，即每月86,400元。就2018年2月5日后的租金，双方经协商确定每日每平方米租金标准为16元，即每月69,120元。就2019年2月5日之后的租金，被告仅支付了100,000元。此外，被告自2019年7月1日起未支付物业费。现原告已对外支付了相应的物业费。另据案外人龙湖物业服务集团有限公司上海分公司出具的《情况说明》，载明D-101租户上古捞面于2019年10月9日晚11点10分左右私下搬离户内所有物品，未开具出门单，未告知物业，被保安当场制止并跟进。该租户拖欠2019年7-9月物业费计12,960元，且不愿缴纳，报案将其户内物品从货车内搬回D-101室内。在搬运过程中，租户独自离开且失去联系，留下搬运货车和司机。10月10日上午，楼栋管家和业主取得联系。租户后续未再联系龙湖物业协商搬运家具事宜。以上事实，由原告赵金凤提供的《租赁合同》、《上海市商品房预售合同》、中国光大银行对私活期账户对账单、微信记录、缴费通知单、持卡人存根、情况说明等证据，被告钟俊松提供的微信记录、银行交易明细、照片以及双方的当庭陈述为证。本院予以确认。本院认为，原、被告所签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，于法不悖，当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，双方均应恪守履行。被告在合同履行过程中对租金支付多有延误，拖欠租金达到合同约定的解除条件，导致出租人要求提前收回房屋，尽管几经催促，双方确实未签订退租协议，但从双方的微信沟通情况来看，双方确实对提前解约、收回房屋进行了沟通，原告多次要求被告退租，也知晓被告于2019年10月11日归还钥匙，故双方对于涉案合同于该日解除并无异议。合同解除后，被告拖欠的租金应予支付，被告虽辩称自2019年8月5日起的租金应降至每日每平方米15元，但从双方微信沟通记录来看双方并未就此达成一致，被告并未付清截至2019年8月4日的租金，故原告同意降租的前提条件也未成就。故被告仍应按每日每平方米16元的标准支付截至2019年10月11日的欠付租金计469,088元。尽管涉案房屋内确实留有被告的设施设备，但结合在案证据可以认定被告在搬离过程中遭到阻碍，出租人已经实际控制涉案房屋，故原告无权再行主张占用费。至于保证金，从原告丈夫多次要求被告签署退租协议但被告未予及时回复的过程来看，双方对于合同提前解除虽无异议，但对合同解除的后果并未协商一致。本院认为，本案系承租人欠付租金构成违约导致合同最终被出租人提前解除，故按照合同约定，被告缴纳的保证金应予没收，被告关于双方形成解约合意无须承担保证金的抗辩意见，本院不予采信。此外，被告还应支付拖欠的2019年7月1日至2019年10月11日的物业费14,544元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条规定，判决如下：一、原告赵金凤与被告钟俊松就位于上海市闵行区华漕镇申滨南路(虹桥龙湖天街商业中心一期)1058号1层101室商铺签订的《租赁合同》于2019年10月11日解除；二、被告钟俊松于本判决生效之日起十日内向原告赵金凤支付租金469,088元；三、被告钟俊松于本判决生效之日起十日内向原告赵金凤支付物业费14,544元；四、被告钟俊松支付的租赁保证金172,800元不予返还；五、驳回原告赵金凤的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,354.88元，由原告赵金凤负担1,210.11元，由被告钟俊松负担8,144.77元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 林 舒二〇二〇年十一月三十日书记员 褚沈依附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。