河南省商水县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1623民初1906号原告（反诉被告）：商水县公路局；统一社会信用代码：12411723418665464Y；住所地：商水县城健康路东段**；法定代表人：许智伟，局长；委托诉讼代理人：冉麦礼，河南睿东律师事务所律师；代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：刘旭如，河南睿东律师事务所律师；代理权限：一般代理。被告（反诉原告）：牛春阳，男，汉族，生于1974年6月5日，住周口市川汇区。委托诉讼代理人：王亚龙，河南举直律师事务所律师；代理权限：一般代理。原告商水县公路局与被告牛春阳租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告商水县公路局的委托诉讼代理人刘旭如，被告牛春阳及其委托诉讼代理人王亚龙均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告商水县公路局向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除原告与被告签订的租赁合同。二、请求判令被告将租赁物恢复原状。三、请求判令被告支付原告违约金5.2万元。四、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2006年5月6日，原告与被告经协商一致签订了《协议书》，约定：“二、原告将其所有的位于周漯路北侧商水县公路局谭庄道班的一楼所有门面房十六间及其二楼自西向东十间房屋租赁给被告使用。三、租赁金额共计贰拾陆万元整，自协议签订之日起一次性付清。五、任何方不得私自违约，因乙方违约，由乙方承担所有租款20％的违约金”。协议签订后，2007年3月8日，被告却以出租人的名义，在未告知原告并经过原告同意的情形下，将承租房屋转租给xxx。被告违反约定将租赁物转租给他人的行为已经构成对合同的根本违反。为维护原告合法权益，依据《合同法》第一百零八条：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”以及第二百二十四条第二款：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”之规定，请求贵院依法解除原告与被告签订的土地租赁合同，要求被告对租赁物恢复原状并承担违约责任。被告牛春阳辩称：一、原、被告2006年签订的协议没有约定不能转租条款，原告对被告转租的事实也没有在六个月之内提出异议，视为同意转租。二、牛春阳将房屋转租给次承租人，出租人公路局未表示反对，视为默认，出租人也没有表示反对转租的证据。三、被告已经支付租金，没有违约行为，不应当向原告支付违约金。请求依法驳回原告的诉讼请求。被告牛春阳反诉请求：一、判令被反诉人返还租金26万元整及租金占用期间的利息（按年息6％计算，自2006年5月日始至实际清偿之日止）。二、判令被反诉人支付违约金5.2万元。三、本案诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：2006年5月6日反诉人与被反诉人签订协议书，约定被反诉人将位于周漯路北侧商水县公路局谭庄道班的一楼所有门面房及其二楼自西向东十间房屋租赁给反诉人使用，租期50年，租金26万元。协议签订后，反诉人一次性付清了租金，并将讼争房屋转租。被反诉人将国有资产未经法定程序对外出租50年，违反法律强制规定，相关人员涉嫌渎职犯罪，被反诉人存在重大过错。现被反诉人又单方撕毁协议，应承担违约金及给反诉人造成的重大损失（重大损失另案诉讼解决）。原告商水县公路局针对被告牛春阳的反诉答辩称：一、答辩人与被答辩人签订的《协议书》合法有效。根据《中华人民共和国合同法》规定，依法成立的合同，自成立时生效。双方签订的《协议书》系双方平等、自愿签订的合同，并且不违反法律、法规强制性规定，也未扰乱社会经济秩序，损害社会共利益。答辩人向被答辩人交付了房屋及院落，被答辩人向答辩人支付了租金，双方签订的协议合法有效，并在履行当中。二、被答辩人存在违约情形，合同应当依法解除。根据合同法第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务。答辩人与被答辩人2006年5月6日签订《协议书》，答辩人向被答辩人交付房屋及院落，但从被答辩人反诉状中所陈述事实，其在协议签订后将房屋进行转租。根据《合同法》第二百二十四条规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。被答辩人未经答辩人同意且未告知答辩人的情形下将涉案房屋转租，严重违反诚实信用原则。答辩人要求解除双方签订的《协议书》合法有据。根据双方签订《协议书》，被答辩人应在房屋主体结构不动的情况下，对房屋进行修缮保护；在院内构建厂房等建筑，应当办理相关手续，并通知答辩人。被答辩人承租后擅自转租，且对房屋结构进行改动，将多处房屋后墙打开，并在院子内新建房屋。严重违反了双方签订的协议。被答辩人应当按照约定向答辩人支付所有租金的20％违约金。被答辩人请求答辩人支付违约金的请求没有事实及法律依据。综上，答辩人与被答辩人签订的合同合法有效，鉴于被答辩人严重违反合同约定，答辩人要求解除与被答辩人签订的《协议书》，并要求被答辩人支付违约金。本案经审理认定事实如下：2006年5月6日，原告商水县公路局（甲方）与被告牛春阳（乙方）签订《协议书》一份，协议主要约定：“甲方将其所有的位于周漯路北侧商水县公路局谭庄道班的部分楼房及院子租赁给乙方。一、租赁期限：租赁年限50年，即从2006年5月6日至2056年5月6日止。二、租赁房屋及院子的间数、位置：周漯路北侧商水县公路局谭庄道班的一楼所有门面房计16间及其二楼自西向东10间，共计26间及楼后院子。三、租赁金额共计贰拾陆万元整，自协议签订之日起一次性付清。四、甲、乙双方的责任、权利及义务：（二）3、乙方在房子主体结构不动的前提下，有义务对楼房及院子进行修缮和保护；4、若乙方在院内构建厂房等建筑物时，应办理相关合法手续、符合消防安全等有关规定，并通报甲方，合同到期后需恢复原貌。五、任何方不得私自违约，因乙方违约，由乙方承担所有租款20％的违约金”。合同签订后，被告于2006年5月26日一次性交付给原告租赁费260000元，原告给被告出具收款收据一份。被告牛春阳（甲方）于2007年3月8日与第三人（乙方）签订《协议书》，将其租赁原告的房屋及院子转租给了第三人使用至今，协议主要约定“1、乙方自愿租赁甲方门面房及部分院子。2、乙方所租用甲方房屋使用权归乙方，时间50年（自协议签订之日起至2056年5月16日止），乙方在合同期内有权将其出租、继承。3、甲方的门面房及院子土地所有权归甲方所有，乙方所租赁房屋的土地使用权限为50年，自协议签订之日起至2056年5月16日止。4、乙方在楼房主体结构不动的前提下，有权对该房及院子进行整修和保护。……”。被告将租赁物转租给第三人后，第三人在租赁的院子里加盖了房屋。原告所有的位于周漯路北侧商水县公路局谭庄道班的一楼门面房共计十六间、过道一间、二楼共计17间，原告将其中一楼门面房十六间及二楼自西向东十间房屋租赁给被告，二楼自东向西7间房屋为原告商水县公路局谭庄道班办公用房，且谭庄道班一直有人办公。被告将房屋转租给次承租人后，部分承租人在其租用门面房的后面建造的有房屋，并拉的有院墙。现场勘验图见附表。本院认为：一、原、被告的合同效力问题。原、被告2006年5月6日签订的《协议书》租赁期限50年，根据《合同法》第214条的规定“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效”。原、被告协议约定的50年的租赁期限，超过法律规定，超过部分无效。二、原、被告签订的《协议书》应否解除的问题。原、被告签订的《协议书》按照法律规定租赁期限不得超过20年，被告租赁原告的房屋及院子自签订协议至今为14年，还有6年未到期，但被告租赁原告的房屋及院子后又转租给了他人，根据《合同法》第224条第2款规定的“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。被告的行为违反了法律的规定，原告要求解除合同，本院予以支持。三、原告要求被告将租赁物恢复原状应否支持的问题。原告将标的物租赁给被告后，被告将其所租赁的房屋及院子转租给次承租人后，部分次承租人在房屋后边的院子里建造了房屋及院墙，合同解除后，被告应当将其租赁原告的房屋及院子恢复原状。四、原、被告均要求对方支付违约金应否支持的问题。原、被告签订的《协议书》约定的部分内容有效、部分内容无效，对此双方均有责任。根据《合同法》第56条规定“合同部分无效，不影响其他部分的效力，其他部分有效”、第58条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。原、被告的该项请求均不予支持。五、被告要求原告返还租赁费及支付租金租赁期间的利息应否支持的问题。被告按照协议约定交付原告50年租赁费260000元，每年租赁费5200元，被告已使用14年，还有36年的租赁费187200元原告应退还给被告。被告要求原告支付利息，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条、第二百二十四条第二款、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、解除原告商水县公路局与被告牛春阳于2006年5月6日签订《协议书》；二、被告牛春阳于本判决生效后20日内将其租赁原告的房屋及院子恢复原状；三、原告商水县公路局于本判决生效后10日内退还被告牛春阳租赁费187200元；四、驳回原告商水县公路局的其他诉讼请求；五、驳回被告牛春阳的其他反诉请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费550元，反诉费2990元，合计诉讼费3540元，被告牛春阳负担1387元，原告商水县公路局负担2153元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判长 于 强审判员 张桂梅审判员 訾连国二〇二〇年十一月三十日书记员 胡世聪