苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初787号 原告：王力强，男，1983年10月10日出生，汉族，住江苏省太仓市。 原告：孟莹，女，1983年4月27日出生，汉族，住江苏省太仓市。 委托诉讼代理人：顾齐红，上海市汇业（苏州）律师事务所律师，两原告共同委托。 委托诉讼代理人：陈窈，上海市汇业（苏州）律师事务所律师，两原告共同委托。 被告：刘德东，男，1990年8月20日出生，汉族，住江苏省苏州市。 委托诉讼代理人：刘朋，江苏剑桥颐华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：史梦珂，江苏剑桥颐华律师事务所实习律师。 原告王力强、孟莹与被告刘德东房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月15日公开开庭进行了审理，原告王力强及其与孟莹的共同委托诉讼代理人顾齐红、陈窈，被告刘德东的委托诉讼代理人刘朋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王力强、孟莹向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告间的房屋买卖合同；2.请求判令被告赔偿违约金30万元（总共赔偿违约金70万元，扣除被告已经支付的40万元定金，仍应赔偿30万），并以30万元为本金，自起诉之日起按银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算利息损失至实际支付之日）。事实与理由：2019年6月21日，原、被告签订房地产买卖定金协议书，约定被告购买原告所有的苏州市姑苏区房屋一套，总价为人民币350万元，定金为40万元。后被告如期支付了定金40万元，原、被告于2019年6月26日签订了一份苏州市存量房买卖合同，确认了双方的房屋买卖关系。根据合同约定，被告应于2019年11月30日前支付首期款人民币64万元，但被告并未按约支付，原告多次催讨，并于2019年12月22日书面通知被告付款，被告仍分文未付。现根据买卖合同第五条第一款第二项，原告要求与被告解除房屋买卖合同，并要求被告按照合同总价350万的20%即70万支付违约金，因被告已经支付了40万元定金，扣除该40万作为违约金，原告仍需支付30万元违约金。为维护原告合法权益，请求法院判如所请。 被告刘德东辩称，同意解除房屋买卖合同，但原告要求支付70万元违约金的诉讼请求于法无据，要求原告返还40万元定金，但在本案中不作反诉主张。第一、双方合同约定交易价格中的105万元不进行资金托管，而被告已经向原告支付40万元定金（后转为房款），可见被告具备足够的履约诚意；第二、原告未能按照合同约定履行涤除案涉房屋抵押权的在先义务，违约在先；第三、合同约定的违约金系以合同第三条约定房屋价款即245万元为基数，且合同约定的违约金标准过高，原告没有实际损失；第四、原告就违约金再主张利息损失并无法律依据。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织质证，根据王力强、孟莹提交的房地产买卖定金协议、苏州市存量房买卖合同、不动产权证、通知、付款凭证及证人证言，刘德东提交的转账记录、不动产登记簿查询记录，结合当事人庭审陈述，本院认定事实如下： 苏州市姑苏区南园北路6号桂花公寓5幢205室不动产权属系王力强、孟莹共同共有，中国建设银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行在2019年3月19日在该房屋上设置债权数额为1225000元的一般抵押权。 2019年6月21日，王力强、孟莹（甲方、卖方）与刘德东（乙方、买方）在苏州链家房地产经纪有限公司居间下签订《房地产买卖定金协议书》一份，约定甲方将上述不动产出售给乙方，交易总价为350万元，资金托管245万元，乙方采用商业贷款方式付款，双方在2019年11月30日前办理资金托管。合同约定买房支付定金25万元，并在签订协议后90日内追加定金至40万元。当日，刘德东向王力强、孟莹一方支付25万元。 2019年6月24日，王力强、孟莹（甲方、房屋出卖人）与刘德东（乙方、房屋买受人）签订《苏州市存量房买卖合同》一份，合同第三条约定房屋总价款245万元，双方在2019年11月30日前办理资金托管，出卖人应在2019年11月30日前办理抵押注销手续。合同第五条约定买受人未能按照合同约定时间支付购房款超出15日的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应自解除通知送达之日起7日内按照本合同第三条约定房屋总价款的20%向出卖人支付违约金。双方同日签订补充协议一份，明确案涉房屋实际成交价格为350万元，首期款105万元（支付时间分别为：2019年6月21日支付定金25万元、9月20日前支付定金15万元、资金托管当天支付64万元、剩余1万元作为交房保证金待房屋交付完毕后由乙方支付给甲方）。该补充协议第1条还约定：乙方逾期支付首期款的，乙方应按照逾期支付款项的千分之五按日向甲方支付违约金，逾期超过30天的，甲方有权单方面解除合同并按照存量房买卖合同第三条约定房屋价款的20%向乙方追究违约责任。嗣后，刘德东分别在2019年9月23日、9月25日向王力强、孟莹一方支付35000元、115000元。 此后，刘德东未能按照合同约定时间在2019年9月30日前办理资金托管亦未支付64万元首期款；王力强、孟莹乙方在2019年12月22日向其发送通知一份，催告其在收函后3日内支付首期款64万元。刘德东在庭审中表示其并未收到该通知，此后其亦未支付款项，王力强、孟莹提起本案诉讼，本院于2020年3月10日向刘德东送达本案起诉状副本等材料。 另查明，2019年11月27日，王力强通过微信联系案涉房屋交易居间方工作人员庄琪询问是否要还清房屋贷款以涤除抵押权，庄琪告知其过户前都可以不要着急，因为买方尚未付款万一有问题会造成王力强损失。 审理中，王力强、孟莹申请苏州链家房地产经纪有限公司员工庄琪出庭作证，庄琪陈述：1.刘德东未能按照合同约定支付款项；2.一般二手房交易流程中交易房屋上抵押权注销时间存在以下两种情形：如买受方采用公积金方式贷款，则抵押权需在双方办理资金托管前涤除；如买受方采用纯商业贷款，则抵押权最迟可以在买房贷款放款后、过户前进行；3.本案中刘德东采用商业贷款方式付款，王力强在2019年11月30日前确实询问过是否要涤除抵押权，因为刘德东未按约定付款走流程故其告知王力强可以推后进行；4.案涉房屋所在区域二手房交易价格比较稳定，现在类似房屋挂牌价在330万元至400万元之间，不绝对；5.案涉房屋本有简单装修，在双方合同签订后且王力强一方不知情的情形下，其将房屋钥匙交付给刘德东，但刘德东自行对房屋进行了装修，其发现后告知王力强，当时王力强认为房屋交易会正常进行故要求其注意装修过程别对房屋做过多改动，在双方发生争议后其已经将房屋钥匙交还王力强。 再查明，王力强、孟莹为提起本案诉讼，与上海市汇业（苏州）律师事务所签订委托代理合同，约定律师费为12万元，其实际已经支付15000元。 本院认为，王力强、孟莹与刘德东签订的《房地产买卖定金协议书》、《苏州存量房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规相关强制性规定，成立并有效，双方均应恪守。合同履行过程中，刘德东未能按照合同约定在2019年11月30日支付首期款64万元，构成违约，王力强、孟莹在其逾期付款超过30天后有权解除合同，现其起诉要求解除合同，符合法律规定及双方合同约定，本院对其要求判决解除双方买卖合同的诉讼请求予以支持，并认定双方间上述协议书及合同在2020年3月10日解除。 案涉合同的解除系因刘德东违约所致，其依约应当承担违约责任，合同约定刘德东逾期付款且王力强、孟莹行使合同解除权的情况下，刘德东需按照合同第三条约定的245万元购房款的20%支付违约金、王力强及孟莹应向刘德东退还全部已付款项；按照该合同约定，刘德东需支付的违约金高达49万元，虽然抗辩主张违约金过高的举证责任在刘德东，但在双方约定该高额违约金的情况下，王力强、孟莹一方仅举证其律师费损失可能为12万元（仅实际支付15000元），本院根据案涉房屋登记在王力强、孟莹名下、居间方出庭陈述案涉房屋所在区域二手房交易价格变化不大、刘德东对案涉房屋进行了装修的事实，结合刘德东已经支付40万元定金的事实，本院根据公平合理的原则酌定刘德东应承担的违约金为40万元为宜，为减少当事人诉累，王力强、孟莹得以没收刘德东已经支付的40万元定金，刘德东无需另行支付违约金。至于刘德东辩称其未履行合同系因为王力强、孟莹未能依约涤除抵押权的抗辩意见，本院认为在刘德东未能准备好双方约定的64万元首期款、双方未能确定资金托管时间、居间方根据交易习惯告知可以推迟注销抵押权的情形下，王力强、孟莹未清偿贷款、注销抵押亦属合理，故对刘德强该抗辩意见难以采信。至于王力强、孟莹主张的违约金利息并无法律及合同依据，本院难以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下： 一、原告王力强、孟莹与被告刘德东之间就买卖苏州市姑苏区南园北路6号桂花公寓5幢205室不动产订立的房地产买卖定金协议书》、《苏州存量房买卖合同》于2020年3月10日解除； 二、被告刘德东于本判决生效之日起十日内向王力强、孟莹支付违约金40万元（以其已经支付至王力强、孟莹处的40万元定金折抵后无需另行支付）； 三、驳回原告王力强、孟莹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费34800元，减半收取17400元，由被告刘德东负担，于本判决生效之日起十日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。 审判员  衡晓晴 二〇二〇年六月二十九日 书记员  李艳婷