广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初23143号原告：深圳市某文化传播有限公司，住所地深圳市龙岗区。法定代表人：储某。委托诉讼代理人：李某，广东某律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷某，广东某律师事务所律师。被告：深圳市某创新孵化产业运营有限公司，住所地深圳市龙岗区。法定代表人：曹某。委托诉讼代理人：曾某，广东某律师事务所律师。原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。本案相关情况一、原告的诉讼请求：1.判令解除原被告于2019年6月22日签订《某文化创意产业园租赁合同书》；2.判令被告返还原告押金及租金共计35万元；3.判令被告赔偿原告经济损失171万元；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。庭审期间，原告变更诉请第三项为“被告赔偿原告经济损失174万元”。二、被告辩称：1.案涉物业是办公用途，并非用于开设宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的租赁物，法律并未要求“办公用途”的租赁物需获得《消防验收合格证书》；2.案涉《租赁合同书》并未约定被告具有“消防验收”的义务，同时被告要求原告遵守消防相关法规并签署《消防安全责任书》；3.《租赁合同》明确约定“在签订本租赁合同书，原告已了解租赁物状态及情况，同意按现状交付，无任何异议”，因此原告明知涉案物业消防状况，且不应不就此提出任何异议；4.案涉物业属于“未取得建设工程规划许可证”的房产，因此原被告之间签订的租赁合同属无效合同;5.原告于2019年6月22日开始占有、使用案涉物业，于2019年9月30日正式入场办公、使用涉案租赁物业，至今仅支付两个月租金的租赁保证及三个月的租金，2020年1月后未支付过租金，也未返还涉案物业，因此被告有权扣除原告已经支付的35万元款项，原告仍需支付占用涉案物业期间的租赁费、水电费等费用；6.关于飞机拆解组装费用，被告认为签署合同时只是允许原告在涉案场地免费摆放飞机，属于好意施惠行为，另飞机摆放、拆装的内容已超出合同约定的范围，飞机拆解属于不可预见的范围，因此被告不应当承担飞机拆解所产生的费用，原告主张由被告承担上述费用并无理由和依据。三、经审理查明，1.2019年6月22日,原告法定代表人储某作为乙方与作为甲方的被告签订《租赁合同书》，双方约定：1.甲方将位于深圳市龙岗区的房屋出租给乙方，乙方限作办公（文化传媒），甲方协助乙方在红帐子Ｈ1门口规划场地给乙方摆设型号飞机。2.每月租金为62752元、管理费（管理人员、安防人员管理、大厦日常维护、电梯维护、年检、垃圾清运）为7248元，共计7万元（2019年8月26日至2021年8月25日每月费用共计70000元、2021年8月26日至2022年8月25日每月费用共计75600元），乙方还需承担公用水电费分摊。3.租期为3年，自2019年6月26日至2022年8月25日止，免租期为2019年6月22日至2019年8月25日，租金从2019年8月26日起计算。乙方需在每月5日前将本月租金及其他费用支付给甲方，若有逾期，己方有权停止供水供电及扣押乙方物资，直至乙方交清房租及有关费用为止；4.签订本合同时，乙方需向乙方支付两个月租金总费用（包含管理费）14万元作为租赁保证金，以及一个月房租费用7万元，乙方提前终止合同或有其他违约行为，租赁保证金不予退还。5.在签订本租赁合同是，乙方已了解租赁物的状态及情况，同意按现状交付，无任何异议。原告的法定代表人储某出具声明，称其与被告签订涉案租赁合同，是履行原告的职务行为，租赁合同承租人的权利义务实际由原告享有。原告对此予以确认。2019年9月12日，原告与被告签订《关于某红帐子H1外摆放飞机事项的初步约定》，被告同意原告在某文创园红帐子H1门口免费停放飞机。2019年9月22日，原告与被告签订了《关于某红帐子H1外摆放飞机事项的合同增补协议》，双方约定：1.被告同意原告在某文创园红帐子H1门口免费停放飞机；2.原租赁合同生效时间不变，在原合同生效基础上，延长一个月零四天的免租期，顺延至2019年10月1日开始计租。四、涉案房屋未办理产权证、建设规划许可证；建筑主体亦未经过消防验收，原告曾屡次要求被告办理消防验收，被告予以同意，双方就此曾进行过协商。被告于上述《租赁合同书》签订时，即将侧门未上锁的涉案房屋交付给原告使用，后原告一直未实际使用涉案房屋，仅将飞机摆放于涉案房屋外的空地上。截止至一审庭审辩论终结之日，原告共向被告支付了租赁保证金14万元及3个月的租金及费用21万元，共计35万元。原告于2020年10月16日腾退涉案房屋及房屋前的空地。在腾退之前，涉案房屋已经被停水停电，原告称被告于2019年12月21日将涉案房屋上锁，被告对此予以否认。五、原告主张，其在要对涉案房屋进行装修向被告要求提供主体消防验收合格证书时，才知晓涉案房屋的主体未通过消防验收，导致原告无法装修涉案房屋、无法继续开展经营、亦无法使用涉案房屋，进而产生了巨大的损失174万元。该损失包含原告初次将飞机装卸、搬运至涉案房屋外空地的费用51万元，因无法履行涉案租赁合同将飞机装卸、搬运至他处的费用121万元，及被没收的装修定金3万元。原告就其主张提交了《湾流GII退役飞机组装合约》、银行转账记录、产品报价单、《退役飞机委托拆装协议》、《设备吊装租赁合同》、《收据》、《商函》证明其上述损失。以上查明的事实有原告提交的《租赁合同书》、《关于某红帐子H1外摆放飞机事项的初步约定》、《关于某红帐子H1外摆放飞机事项的合同增补协议》、银行转账凭证、微信聊天记录等证据，及当事人庭审陈述予以佐证，经庭审质证，足以认定。判决结果本院认为，涉案《租赁合同书》虽系由原告的法定代表人储某与被告签订，但合同签订后向被告支付押金及租金的主体、且使用涉案房屋的主体均系原告，原告在上述合同签订后亦以己方的名义与被告再次签订了关于某红帐子H1外摆放飞机事项的初步约定》、《关于某红帐子H1外摆放飞机事项的合同增补协议》，故本院据此确认原告系涉案房屋的实际承租人，承担并享有涉案租赁合同义务及权利。涉案房屋未取得建设工程规划许可证亦未取得不动产权证，故涉案租赁合同无效，被告因该无效合同取得的财产应当予以返还，故被告应当向原告返还租赁保证金14万元。双方当事人还应根据己方的过错程度承担相应的责任。虽《租赁合同书》约定了“现状出租”，但涉案房屋的主体结构未经过消防验收，租赁物未能达到基本的安全使用标准，不符合租赁签订合同的目的，再结合涉案房屋未取得建设工程规划许可证或不动产权证，本院酌情认定原被告的过错责任比例为30%、70%。关于租金。根据上述认定，原告无法使用涉案房屋，其已支付的租金应当按照上述认定的责任比例由被告予以返还，原告已向被告缴纳了3个月的租金及费用共计21万元（7万元/月），故被告应当向原告返还租金14.7万元【21万×70%】。关于原告主张的装修定金损失。原告提交了《收据》、《商函》等证据证明其为涉案房屋支付了装修定金3万元，本院对此予以采信。根据上述认定，被告亦应当按照己方的责任比例向原告赔偿2.1万元【3万元×70%】。关于原告主张的先后产生的飞机拆卸及组装损失171万元。本院认为，被告将涉案房屋前的空地交由被告使用、摆放飞机，并未收取任何费用，且飞机摆放、拆装的内容已超出双方租赁合同约定的范围，飞机拆解属于不可预见的范围，因此被告不应当承担飞机拆解所产生的费用，原告主张由被告承担上述费用并无理由和依据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告深圳市某创新孵化产业运营有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告深圳市某文化传播有限公司返还租赁保证金14万元；二、被告深圳市某创新孵化产业运营有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告深圳市某文化传播有限公司返还租金14.7万元；三、被告深圳市某创新孵化产业运营有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告深圳市某文化传播有限公司赔偿2.1万元；四、驳回原告深圳市某文化传播有限公司的其他诉讼请求。本案诉讼费用11640元、保全费5000元（原告已预缴），由原告深圳市某文化传播有限公司承担14151元，由被告深圳市某创新孵化产业运营有限公司承担2489元。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  王婷婷二〇二〇年十二月二十五日书记员  肖 锦