呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终1196号上诉人（原审原告）：内蒙古明泽房地产开发集团有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市。法定代表人：王利明，该公司董事长。委托诉讼代理人：张金来，内蒙古诚安律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：呼和浩特市华商小额贷款有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市。法定代表人：腾琪翔，该公司执行董事。委托诉讼代理人：贾志敏，北京市中洲（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：石敏，北京市中洲（呼和浩特）律师事务所律师。原审第三人：内蒙古嘉友房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市。法定代表人：徐玉生，该公司董事长。上诉人内蒙古明泽房地产开发集团有限公司（以下简称明泽公司）因与被上诉人呼和浩特市华商小额贷款有限责任公司（以下简称华商小贷公司）、原审第三人内蒙古嘉友房地产开发有限公司（以下简称嘉友公司）确认合同效力纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2019）内0103民初479号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人明泽公司的委托诉讼代理人张金来，被上诉人华商小贷公司的委托诉讼代理人贾志敏、石敏到庭参加诉讼，原审第三人嘉友公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。明泽公司上诉请求：1.撤销呼和浩特市回民区人民法院（2019）内0103民初479号民事判决并依法改判支持明泽公司的一审诉讼请求；2.判令华商小贷公司承担一、二审案件受理费。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，适用法律错误。本案中，明泽公司请求一审法院依法确认华商小贷公司针对《债务清偿协议书》于2019年1月16日向明泽公司发出的《解除通知书》无效。但一审法院却认定该《解除通知书》应以嘉友公司于2019年1月31日收到即解除，认为明泽公司提出的异议不成立，属于典型的判非所请。本案的事实是：明泽公司与华商小贷公司之间存在借贷关系。双方在2012年10月24日签订了《债务清偿协议书》，约定借款总额423196924元。华商小贷公司同意明泽公司用嘉友公司2#、3#、4#、5#、6#房屋（共计378套）抵顶借款224706240元。华商小贷公司收到房屋后聘用人员进行销售，嘉友公司代为出具购房收据，但所有购房款必须全部交给华商小贷公司。用内蒙古太伟方恒房地产开发有限公司退还给滕琪翔的6000万元现金抵顶华商小贷公司的借款，剩余借款金额为138490684元。2014年4月28日，华商小贷公司向明泽公司出具《债权转让协议证明》，明确将其对明泽公司享有的借款债权全部转让给了其公司股东滕琪翔。2014年12月2日，华商小贷公司告知明泽公司将其全部剩余债权180115312元转让给了法定代表人滕琪翔，并向明泽公司发出通知，要求其直接向滕琪翔还款。2015年2月2日，滕琪翔凭借转让协议向呼和浩特仲裁委员会提起仲裁，呼和浩特仲裁委员会作出[2015]呼仲调字第37号、38号、39号、40号调解书，裁决明泽公司支付滕琪翔借款总额为185917815元。随后，滕琪翔凭生效调解书向呼和浩特市中级人民法院申请强制执行。《债务清偿协议书》签订后，嘉友公司依约将378套房屋交付给了华商小贷公司。至此，无论是明泽公司还是嘉友公司，对华商小贷公司的借款已经全部履行完毕。然而，因华商小贷公司在将378套房屋全部出售后，有部分房屋出售时是给买受人办理的银行按揭，故有17815627元房款没有收回。由于嘉友公司财务没有进账这笔款项，无法按照协议约定返给华商小贷公司。华商小贷公司依据《债权转让协议书》于2018年7月23日向呼和浩特市回民区人民法院提起诉讼，要求明泽公司和嘉友公司偿还其本金17815627元。呼和浩特市回民区人民法院作出（2018）内0103民初2554号判决书，驳回华商小贷公司的诉讼请求。华商小贷公司不服提出上诉，呼市中级人民法院作出（2019）内01民终2383号判决书，驳回上诉，维持原判。然而，2019年1月22日，明泽公司收到华商小贷公司邮寄来的《解除通知书》，通知明泽公司解除《债务清偿协议书》中约定的以房抵债条款。明泽公司认为，双方的借款已经履行完毕，378套房屋也已经另行出售给了几百名自然人，华商小贷公司提出的解除以房抵债条款不符合法律规定，也已经没有实际可能。如果解除以房抵债条款，明泽公司继续支付借款，那么华商小贷公司应当将378套房屋全部返还给明泽公司或嘉友公司，否则将严重违反公平原则。为此，明泽公司在收到华商小贷公司解除通知的三天后，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，对华商小贷公司解除合同的意思表示及时向人民法院提起诉讼，请求确认该解除合同的通知无效。但一审法院却认为该《解除通知书》应以嘉友公司于2019年1月31日收到即解除，驳回明泽公司的诉请。综上，一审法院判决严重错误，请二审法院依法予以撤销并改判支持明泽公司的一审诉讼请求。华商小贷公司辩称，一审判决认定事实清楚、证据充分，适用法律正确，应当予以维持。2012年10月24日华商小贷公司、明泽公司、嘉友公司签订了《债权清偿协议书》，确认华商小贷公司与明泽公司的借款总额为423196924元，分三个部分解决：一部分是用嘉友公司开发的嘉友城市花园的2#、3#、4#、5#、6#房屋共378套抵顶224706240元；一部分是由案外人内蒙古太伟方恒房地产开发有限公司退还给华商小贷公司6000万元；剩余债务余额138490684元，另行签订借款协议。协议签订后，内蒙古太伟方恒房地产开发有限公司已经退还华商小贷公司6000万元，第三部分华商小贷公司和明泽公司重新签订了借款协议，后因明泽公司未履行还款义务，经仲裁，此案已在呼和浩特市中级人民法院强制执行程序中。本案争议的是《债权清偿协议书》中嘉友公司以房抵债的部分，按照协议约定，本案中的以房抵债并非一般意义上的以房抵债，更像是用特定物的销售款专款专用，只能用来清偿明泽公司欠付华商小贷公司的债务。剩余17815627元未能清偿的原因在于：嘉友公司出售房屋后，因私自变更规划，被收回了规划许可证和预销售许可证，导致无法给买受人办理贷款，且嘉友公司面临大量诉讼，其账户被重复查封，即使买受人交付房款，嘉友公司的账户也只能用来清偿其对外债务。一审判决完全是根据明泽公司提出的诉请进行审理，并不存在“判非所请”的情况。本案抵顶房屋并未交付给华商小贷公司，亦未办理所有权登记在华商小贷公司名下。华商小贷公司发出《解除通知书》，认可明泽公司已经清偿的部分债务，对于不能履行的，终止履行。而嘉友公司出售的房屋，待其证照齐全后，仍可以为买受人办理贷款手续并收回剩余部分购房款，故不存在违反公平的问题。嘉友公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。明泽公司向一审法院起诉请求：请求确认华商小贷公司针对《债务清偿协议书》于2019年1月16日向明泽公司发出的《解除通知书》不生效。一审法院认定事实：1.2012年10月24日，明泽公司（乙方）与华商小贷公司（甲方）、嘉友公司（丙方）签订债务清偿协议书，约定：“一、经甲乙双方进一步核对，截止2012年10月24日，乙方对甲方的借款债务总额（借款本息合计）423196924元。本协议所涉借款债务总额中包括以乙方员工名义向甲方借款之本息，此等员工名单见附件1。二、三方同意：由丙方以商品房抵顶及乙方支付剩余现金的方式清偿对甲方的借款债务。三、以房抵顶借款的偿还方式：由乙方实际控制的丙方且丙方同意以嘉友城市花园2#、3#、4#、5#、6#楼未销售的商品房抵顶甲方部分借款债务。三方明确：丙方以6600元／平方米的单价抵顶乙方对甲方的借款债务：抵债总金额为224706240元。本协议生效之日起5日内，丙方向甲方移交房源并承诺不自行对外销售抵押等，否则按一房二卖承担责任。甲方接收房源后，由甲方指定的人员或团队在丙方的统一指导下有序的进行销售，并服从丙方管理，未经丙方授权不得随意向客户承诺或签订制约性条款，销售款由丙方代甲方收取，并于次日支付甲方，乙方及丙方应为甲方指定的购房人办理商品房买卖合同及收款收据等。该等商品房买卖合同中的交付标准、交付期限、房屋产权证办理期限由丙方根据工程及开发手续情况同甲方商定并在与甲方指定的最终买受人签订的商品房买卖合同中具体约定，该商品房买卖合同所涉及的对买受人的逾期交房、逾期办理产权证及房屋质量、开发手续不符合约定及法律规定的违约责任及损失等由丙方及乙方承担，与甲方无关。四、乙方以滕琪翔名义与内蒙古太伟方恒房地产开发有限公司签订的商品房认购协议中，内蒙古太伟方恒房地产开发有限公司向滕琪翔退付的6000万元，视为乙方向甲方的还款，应在本协议第一条乙方对甲方的债务总额中扣除。五、乙方以第三条、第四条约定向甲方偿还借款债务后，对甲方的借款债务余额为：138490684元。六、就本协议第五条借款债务余额，计作乙方对甲方的借款，每月按2.5％计息，乙方于2012年10月25日起，于13个月内每月月底前向甲方偿还本金1000万元，乙方因资金周转困难未能按期支付1000万元本金的，按实际支付日计算借款利息（月利率2.5％）利息按季支付，每季末支付一次，本条内容，甲方可另行签订借款协议。七、甲方保证乙方以本协议第二条方式抵顶借款债务后，就此抵顶部分不再向乙方及乙方员工主张相应借款债权。”2.明泽公司、华商小贷公司在本次诉讼中仅对以上协议中以房抵顶借款部分的履行存在争议，涉及以上协议中的第二条、第三条。双方在履行合同过程中，华商小贷公司指定人员或团队在嘉友公司的统一指导下有序的进行销售，并服从嘉友公司管理，嘉友公司作为房地产出卖人与买受人签订商品房买卖合同。嘉友公司将债务清偿协议书中约定的嘉友城市花园2#、3#、4#、5#、6#楼未销售的商品房全部销售。买受人将房款交给嘉友公司，嘉友公司将房款交给明泽公司，明泽公司再将房款交给华商小贷公司。通过上述偿债方式，明泽公司将已收到的房款交付给了华商小贷公司。由于以贷款方式购房的买受人一直无法办理银行贷款，嘉友公司无法收回房款余额。嘉友公司因涉及诉讼，其账户被法院查封。最终导致以房抵顶借款部分的总金额中尚有17815627元无法向华商小贷公司交付。3.2018年7月23日，华商小贷公司起诉明泽公司，请求明泽公司偿还借款本金17815627元及利息。呼和浩特市回民区人民法院于2019年1月15日作出（2018）内0103民初2554号民事判决书，判决：驳回华商小贷公司的诉讼请求。华商小贷公司不服提出上诉，呼和浩特市中级人民法院于2019年7月26日作出（2019）内01民终2383号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。4.2019年1月16日，华商小贷公司作出解除通知书，该解除通知书载明：“2012年10月24日，华商小贷公司与明泽公司、嘉友公司三方签订《债务清偿协议书》，对截止2012年10月24日之前，明泽公司拖欠华商小贷公司借款423196924元的事实予以确认，同时约定通过以嘉友公司开发建设的嘉友城市花园2#、3#、4#、5#、6#楼未销售的商品房抵顶224706240元。但协议签订后，虽然抵顶的商品房以嘉友公司的名义已经全部销售完毕，但仅收回了部分首付款，未收回的按揭货款、分期和公积金等款项金额共计17815627元。现因嘉友公司经营不慎，面临大量诉讼，账户被查封，导致华商小贷公司债权无法得到实现。有鉴于此，华商小贷公司现通知你公司解除2012年10月24日签订的《债权清偿协议书》中约定的有关以房抵债条款。明泽公司及嘉友公司从即日起应尽快以现金方式偿付拖欠的17815627元欠款，并支付自2012年10月24日起至实际支付之日止，以该欠款为基数，按同期银行贷款利率计算的借款利息。”华商小贷公司以邮寄方式向明泽公司送达该解除通知书，明泽公司于2019年1月22日收到该解除通知书。华商小贷公司于2019年1月31日通过公证方式向嘉友公司送达了该解除通知书。一审法院认为，本案系确认合同效力法律关系，争议焦点为解除通知书是否已经生效，对通知解除的部分是否已经解除。本院认为，明泽公司、华商小贷公司、嘉友公司在债务清偿协议书中约定的以房抵顶借款的程序步骤为：嘉友公司向华商小贷公司移交房源，华商小贷公司接收房源后，由华商小贷公司指定的人员或团队在嘉友公司的统一指导下有序的进行销售，并服从嘉友公司管理，销售款由嘉友公司代华商小贷公司收取，并于次日支付华商小贷公司。明泽公司及嘉友公司为购房人办理商品房买卖合同及收款收据等。明泽公司、华商小贷公司、嘉友公司在合同的实际履行中，是由嘉友公司与购房人签订商品房买卖合同，购房人将购房款交给嘉友公司，嘉友公司将购房款交给明泽公司，明泽公司再将购房款交给华商小贷公司以偿还所欠华商小贷公司的借款。因此，明泽公司、华商小贷公司之间约定的以及实际履行中的以房抵债并非一般意义的以房抵债，通常情况下以房抵债即用房屋抵顶金钱债务，债务人或第三人向债权人交付房屋、变更房屋登记即完成抵顶债务的事项。而本案中，明泽公司、华商小贷公司是在嘉友公司销售房屋后，将收取的购房款交付华商小贷公司，以完成偿还借款的事项。作为合同当事方应尊重双方真实意思表示及合同实际履行情况，即明泽公司、华商小贷公司最终以转交购房款的形式抵消明泽公司的债务。由于嘉友公司与购房人履行商品房买卖合同过程中出现问题，导致嘉友公司对剩余购房款无法收取。由于嘉友公司的债权人较多，嘉友公司的账户被法院查封，以上因素最终导致明泽公司与华商小贷公司之间的以房抵顶借款协议无法继续履行。因此华商小贷公司解除以房抵债协议的法定条件成就，华商小贷公司有权解除以房抵债协议。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”因此以房抵债协议自解除通知到达明泽公司及嘉友公司时解除，应以最后到达的时间即公证送达嘉友公司的时间2019年1月31日即解除，明泽公司提出的异议不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回明泽公司的诉讼请求。案件受理费100元，由明泽公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于：明泽公司诉请确认华商小贷公司针对《债务清偿协议书》发出的《解除通知书》不生效是否有事实和法律依据，即华商小贷公司是否有法定解除权。明泽公司、华商小贷公司、嘉友公司签订的《债务清偿协议书》系各方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。该协议确认了明泽公司欠付华商小贷公司的借款总额，并对债务的清偿方式进行了约定。清偿方式名为“以房抵债”，实则该偿还方式为用出售房屋的全部款项来清偿明泽公司欠付华商小贷公司的224706240元。协议签订后，明泽公司、华商小贷公司、嘉友公司依约将约定偿债房屋出售，嘉友公司将收取的部分房屋销售款交付华商小贷公司，但尚有17815627元未能收回。明泽公司主张在嘉友公司将378套房屋交付给华商小贷公司并出售后，该部分以房抵债偿还义务就已履行完毕。但本案中，并非是“以房抵债”，而是以售房款还欠款，只有明泽公司、嘉友公司出售房屋的全部购房款等同于欠付的224706240元并交付华商小贷公司，上述以房抵债协议才视为全部履行完毕，否则尚未履行部分的金钱给付义务并未消灭。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。现因嘉友公司的原因导致明泽公司与华商小贷公司之间《债务清偿协议书》无法继续履行，合同目的不能全部实现，华商小贷公司依法享有法定解除权。华商小贷公司因此针对《债务清偿协议书》中未能履行部分的款项向明泽公司、嘉友公司发出《解除通知书》，符合法律规定，一审法院判决《债务清偿协议书》自解除通知到达明泽公司及嘉友公司时解除，并以此驳回明泽公司的诉讼请求并无不当。综上所述，明泽公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由内蒙古明泽房地产开发集团有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 周 臻审 判 员 马国民审 判 员 张雪杨二〇二〇年七月一日法官助理 齐 乐书 记 员 杜景瑶