上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初9793号原告：上海兰德物业管理有限公司，住所地上海市松江区叶榭镇叶旺路****。法定代表人：李清莲，执行董事。委托诉讼代理人：罗本建，上海凯正律师事务所律师。被告：上海士炫针织有限公司，住所地，住所地上海市松江区叶榭镇富成路**iv>法定代表人：卜士中，负责人。被告：卜士中，男，1975年11月12日出生，汉族，住江苏省宿迁市宿城区洋河镇金山村条河组**。原告上海兰德物业管理有限公司(以下简称“兰德公司”)与被告上海士炫针织有限公司(以下简称“士炫公司”)、卜士中房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月14日公开开庭进行了审理。原告兰德公司的委托诉讼代理人罗本建、被告卜士中同时作为被告士炫公司的法定代表人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兰德公司向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告之间签订的《厂房租赁合同》；二、被告士炫公司腾空并返还房屋；三、被告士炫公司支付房屋租金及使用费至返还房屋之日止；四、被告士炫公司支付水、电及物业管理费6,087元(实际支付至返还房屋之日止)；五、被告士炫公司支付违约金40,889元；六、被告卜士中对被告士炫公司的上述债务承担连带清偿责任。事实和理由：2018年9月28日，原告与被告士炫公司签订了一份《厂房租赁合同》,约定由原告向被告士炫公司出租其管理的位于本市松江区叶榭工业区叶兴路XXX号XXX号厂房2楼房屋(以下简称“涉讼房屋”)，建筑面积705平方米，租期2年，自2018年10月1日起至2020年9月30日止，租金标准为0.72元/平方米/天,年租金额为185,247元。每半年支付一次租金。先付后用,每期租金在租期开始前15天付清。租赁期内，被告需承担使用房屋所发生的水、电及物业管理费，逾期支付租金,需按每日千分之五的标准计付违约金,逾期达两个月,则原告有权解除合同。合同履行期内,被告士炫公司自2019年10月1日起至今未支付租金。2019年12月27日，被告士炫公司出具书面承诺书，确认截止到承诺书出具之日共欠租金95,690元,其中包括2019年10月1日至2020年3月31日应付半年租金95,416元以及上一年度租期结欠租金274元,被告士炫公司承诺在2020年3月20日前分期付清所欠租金。被告卜士中承诺,若被告士炫公司未按时支付租金,则由其承担支付责任。在被告士炫公司未按承诺支付租金的情况下,被告卜士中也未履行承诺付款义务。鉴于被告士炫公司系自然人独资企业,根据《中华人民共和国公司法》第六十三条关于“一人有限公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的,应当对公司债务承担连带责任”的规定,在被告卜士中不能证明被告士炫公司财产与其个人财产相独立的情况下,被告卜士中应对被告士炫公司所负金钱债务向原告承担连带责任。现双方协商未果，故原告诉至法院。被告士炫公司辩称：同意原告的第一、第二项诉讼请求。被告在2020年4月15日即向原告提出不再租赁涉讼房屋，故不同意向原告支付2020年4月15日之后的房屋使用费。原告主张的水、电及物业管理费金额有异议，被告于2020年7月支付了部分费用，应当予以扣除。对于违约金，无法接受，当时被告想以厂房内的机器设备变卖后折抵租金，但价格未能与原告协商一致，原告把涉讼房屋的厂房门锁起来了，导致被告无法处理。被告卜士中辩称：同意被告士炫公司的辩称意见，同意对被告士炫公司的债务承担连带清偿责任。本院经审理认定事实如下：2018年9月28日，原告兰德公司(甲方、出租方)与被告士炫公司(乙方、承租方)签订《厂房租赁合同》，约定甲方将涉讼房屋出租给乙方，房屋建筑面积705平方米，租赁期限2年，自2018年10月1日至2020年9月30日止，租金0.72元/平方米/天,年租金额为185,247元，租金每半年支付一次租金，在支付日15天前到账。乙方向甲方缴纳厂房保证金20,000元，水电保证金10,000元。厂房租赁期间，乙方应及时支付其他应支付的一切费用，如逾期一天支付，应支付甲方相当于逾期金额千分之五的违约金，如乙方恶意逾期三个月未支付，甲方有权终止租赁协议，不退回保证金。此外，合同还对其他事项作出了约定。合同签订后，被告士炫公司与原告协商后缴纳了5,000元押金，合同约定的厂房保证金及水电保证金未缴纳。2019年12月27日，被告卜士中向原告出具《限期支付厂房租金承诺书》，载明：一、自2018年10月1日至2019年9月30日租金185,274元，2019年10月1日至2020年3月31日租金95,416元，共计280,690元，到2019年12月27日止累计已付185,000元，结欠租金95,690元；二、以上款项核对无误，经双方协商同意结欠租金作如下安排：2019年12月31日10,000元；2020年1月10日前20,000元；2020年1月20日前15,000元；春节上班之前20,000元；余额30,690元，2月份15,000元，3月20日15,690元，如不按时支付所欠资金，将终止水电供应，造成的一切损失由士炫公司自行负担，并按合同条款加收所拖欠资金的违约金处理按每天千分之五计算。以上资金如不支付，由本公司法人代表卜士中个人承担支付。该承诺书下方由被告士炫公司盖章确认。2020年4月15日，被告士炫公司向原告出具申请书一份，载明因疫情原因客户订单大量取消严重影响公司经济效益，故本公司在2020年4月15日起决定不再续租兰德公司的厂房，特申请退租。被告卜士中将该申请书交至原告处，原告员工不愿签收。后被告卜士中离开本市，一个月后原告员工电话联系被告卜士中，双方协商以变卖涉讼房屋内的机器设备折抵房租。2020年6月30日，被告卜士中与原告员工书写清单一份，确认涉讼房屋内有电脑机、拖毛机、带子机等设备。清点后双方将涉讼房屋上锁。现涉讼房屋内的机器设备已由本院查封。审理中，原告提供士炫公司拖欠杂费明细表，载明：2020年3月水费349元、电费2,825元、物业管理费370元，合计3,544元；2020年4月电费1,557元，物业管理费370元，合计1,927元；2020年5月1日至6月20日物业管理费616元，总计拖欠杂费6,087元。被告士炫公司对欠费金额无异议，双方确认被告于2020年7月付款4,000元。原告同意退还被告士炫公司押金5,000元，在被告士炫公司应付的租金中予以抵扣。另查明，涉讼房屋的权利人为上海洲一企业发展有限公司(以下简称“洲一公司”)。2018年8月30日，洲一公司与原告签订《物业管理委托服务协议》，约定由原告负责向已出租厂房的物业使用人直接收取费用，包括租赁费、水电费、物业管理费、保洁费、保安费等。2020年9月8日，洲一公司出具《关于物业管理委托事项的说明》，确认原告与被告士炫公司签订的《厂房租赁合同》在洲一公司授权范围内。上述事实，有原告提供的厂房租赁合同、限期支付厂房租金承诺书、上海市房地产权证、物业管理委托服务协议、关于物业管理委托事项的说明、申请书及照片、押金收据、设备清单及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。根据合同约定，被告逾期支付房租及其他费用超过3个月，原告有权解除合同，被告确认于2020年7月16日收到本院诉讼材料，故本院确认原告与被告士炫公司签订的《厂房租赁合同》于2020年7月16日解除。合同解除后，由被告士炫公司向原告返还涉讼房屋,但需要说明的是，房屋内被法院查封的机器设备不得擅自搬离。本案中，被告作为违约方虽然于2020年4月15日向原告提出退租申请，但双方未能对解除合同协商一致，且被告的机器设备一直放置在涉讼房屋内，现又被本院采取查封措施，导致原告至今未能收回房屋，故原告要求被告士炫公司支付至房屋返还之日止的房屋租金及使用费，于法有据，本院予以支持。被告于2020年7月向原告支付水电费4,000元，本院认定扣除水费349元及电费3,651元后，被告士炫公司尚欠原告电费731元。对于物业管理费，原告主张被告士炫公司支付至返还房屋之日止，尚属合理，本院予以支持。原告主张的逾期付款违约金计算标准过高，本院结合原告的实际损失及被告的过错程度，酌情确定为10,000元。被告卜士中自愿对被告士炫公司的债务承担连带清偿责任，于法不悖，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条及《中华人民共和国担保法》第六条、第十九条、第二十一条之规定，判决如下：一、原告上海兰德物业管理有限公司于被告上海士炫针织有限公司签订的《厂房租赁合同》于2020年7月16日解除；二、被告上海士炫针织有限公司于本判决生效之日起十日内腾空上海市松江区叶榭工业区叶兴路XXX号XXX号厂房2楼房屋并将房屋返还给原告上海兰德物业管理有限公司；三、被告上海士炫针织有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海兰德物业管理有限公司支付房屋租金145,003.20元(自2019年10月1日起至2020年7月16日止的房屋租金为150,003.20元，扣除原告上海兰德物业管理有限公司退还被告上海士炫针织有限公司的押金5,000元)；四、被告上海士炫针织有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海兰德物业管理有限公司支付房屋使用费(自2020年7月17日起至实际返还房屋之日止，按照0.72元/平方米/天*705平方米计算)；五、被告上海士炫针织有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海兰德物业管理有限公司电费731元；六、被告上海士炫针织有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海兰德物业管理有限公司物业管理费(自2020年3月1日起至实际返还房屋之日止，按照每月370元计算)；七、被告上海士炫针织有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海兰德物业管理有限公司支付逾期付款违约金10,000元；八、被告卜士中对被告上海士炫针织有限公司的上述第三至七项付款义务承担连带清偿责任。如果被告上海士炫针织有限公司、卜士中未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,965元，减半收取1,982.50元，财产保全申请费1,436元，合计受理费3,418.50元，由被告上海士炫针织有限公司、卜士中负担3,418.50元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  凌莉二〇二〇年九月二十四日书记员  马青附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。