北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初8511号原告（反诉被告）：孙岩，男，1945年6月1日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：冯睿辕，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：张**，北京市京师律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：张珂，女，1982年7月20日出生，汉族，住北京市丰台区号楼**1-806。第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业**南二路**。法定代表人：谢勇，董事长委托诉讼代理人：冯涵，男，1993年2月13日出生，汉族，该公司职员。原告（反诉被告）孙岩与被告（反诉原告）张珂、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙岩的委托诉讼代理人冯睿辕、张**，被告张珂，第三人我爱我家公司的委托诉讼代理人冯涵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙岩向本院提出诉讼请求：1.判令被告配合原告办理物业交割手续（根据网签合同第六条的约定，对附件一中所列该房屋附属设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收、交接并记录水电气表的读数；买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字）；2.判令被告赔偿因逾期办理物业交割手续给原告造成的损失，以物业保证金5万元为基数，自2019年7月12日起（中介曾通知买卖双方于7月12日前往涉案房屋办理房屋交付及物业交割手续，张珂因自身原因没有到场，7月12日之后张珂与承租人重新签订租赁合同，我方认为7月12日房屋已经交付给张珂）参照《房屋买卖合同》第十条约定的万分之五/日的标准计算至双方实际完成物业交割之日；3.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2019年4月,原告与被告就买卖坐落于丰台区芳群园二区20号楼8层1-806房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同》。房屋成交总价为500万元，甲乙双方一致同意乙方分三次向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款，其中第三次乙方于网签后缴税过户前向甲方支付人民币5万元,签约时经双方与我爱我家公司确认,该笔金额为物业保证金,物业交割完成时甲方可收到。根据合同第十条的约定,乙方逾期付款的,自约定的应付款期限届满次日起至实际支付之日止,乙方应按逾期应付款万分之五/日向甲方承担违约责任,并于实际支付应付款之日内向甲方支付违约金。合同签订后,原告配合被告办理了房屋权属转移登记,并按照合同约定于2019年7月12日向被告交付了房屋,同时积极履行了其他合同义务,但被告拒不配合原告办理物业交割手续,导致物业保证金一直无法划转给原告。原告认为,被告的上述行为已构成违约,原告有权要求被告配合办理物业交割手续,并向原告赔偿因逾期办理物业交割手续给原告造成的损失。综上，为维护原告的合法权益，特向贵院起诉，望判如所请。被告张珂辩称：不同意原告的诉讼请求，原告交付的房屋达不到交付标准、严重漏水。2019年4月物业带看房时我方没有发现漏水，2019年7月11日之前准备装修时发现房屋存在如下问题：灯爆了、排风扇坏了、厨房存在漏气问题（原告女儿7月11日之后找燃气公司修好了）、卫生间滴水等。对于漏水问题，租户称房子一直漏水但原告不予维修，中介说是管道漏水，后来又说是楼上卫生间防水没做好，至今未查出漏水原因。合同约定原告收到贷款就进行物业交割，因我12日要出国便与原告商量能否12日之前任何一天进行交割，原告非要12日进行；中介告诉我漏水问题已修好，让我办理物业交割；我已交付全部房款，房产证上是我的名字，我有占有、使用、收益的权利，现在房屋质量影响我了的使用权，只能继续出租给原租户，我从7月13日开始收取租金，7月13日之后的暖气费、物业费均是我方交纳。房屋只有达到条件后才能进行物业交割，我方在交接清单上签字之前需要明确房屋漏水原因、修理过程、质保期限（防水一般是5年左右），已经修理好的书面证明。第三人我爱我家公司述称，我方是居间方，原告要求赔偿损失的诉讼请求不涉及我方，其他配合法院调查；被告没有在交接清单上签字，7月12日时被告没有到场。被告（反诉原告）张珂向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人查明出售房屋漏水原因并进行修理，提供工程验收及保修证明，确保房屋处于可正常使用的交付状态；2.判令将被反诉人户口从出售房屋中迁出，并提供户口本原件供反诉人查验；3.判令被反诉人赔偿因隐瞒出售房屋现状存在长期漏水瑕疵，逾期交付房屋、拖延交纳物业费及清洁费，按照合同第六条、第十条的约定承担违约责任，赔偿违约金5万元（房屋成交总价500万元，自2019年7月12日起计算至2020年7月14日，计算数额超过5万元也就主张5万元）；4.判令被告承担反诉费。事实与理由：原、被告签订房屋买卖合同后，双方办理了房屋权属转移登记，孙岩于2019年7月8日拿到了房屋购置款贷款部分，我方于7月11日再次去房屋中时，发现卫生间有漏水现象，经询问房屋内原租户，该房屋卫生间长期漏水，向孙岩多次反映，均不予配合修理。我方联系中介及孙岩要求修理漏水房屋并对于隐瞒情况给予解释，但孙岩一直推脱责任，不予答复。我方认为孙岩故意隐瞒房屋存在漏水瑕疵，不配合修理漏水房屋并拖延结清物业费及清洁费，致使房屋无法正常交付、我方无法正常使用房屋、合同无法继续履行，应承担相应违约赔偿责任。反诉被告孙岩针对反诉原告的反诉辩称，一、张珂所述我方“隐瞒房屋漏水”与事实不符。承租人曾向我方反映过房屋漏水问题，当时我方告知承租人可联系物业维修，后承租人未再继续反映漏水问题，故我方不知道房屋漏水的问题尚未解决。房屋交付后，张珂告诉我方房屋存在漏水的情况，此时我方才得知房屋漏水问题尚未解决。后我方立即联系物业进行查看，经查，涉案房屋漏水是楼上房屋防水破坏造成，并不属于房屋本身的问题，况且我方已联系楼上业主维修完毕，我爱我家公司、物业、楼上业主及涉案房屋的承租人均可以证明，张珂无权要求我方赔偿。二、张珂是在对房屋现状了解及接受的前提下，自愿与我方签订了房屋买卖合同，房屋毁损、灭失的风险，在房屋交付之后应由张珂承担，张珂无权要求答辩人提供保修证明。三、我方已按照合同约定，于2019年4月14日将答辩人及答辩人妻子的户口从涉案房屋中迁出。四、我方不存在逾期交付房屋、拖延交纳物业费及清洁费的情形。答辩人与承租人之间的租金仅结算到2019年7月11日，7月12日之后的租金，由承租人直接支付给张珂，因此我方已于7月12日向张珂交付了涉案房屋，不存在逾期交付房屋的情况。2019年8月22日，北京首开方庄物业服务有限公司第二分公司开具《结清证明》，载明涉案房屋物业费与卫生费结清至2019年12月31日，我方无拖欠情形。第三人我爱我家公司针对反诉原告的反诉述称，楼上房屋房主张进兰委托的是爱家营公司，楼上房屋由爱家营公司维修过两次：第一次为爱家营公司出资并使用爱家营公司员工进行维修，通过微信与张珂沟通说维修完毕；第二次为楼上业主出资并使用爱家营公司工人进行维修，2019年12月2日与张珂沟通说房子装修好了，让张珂抽时间看一看；我方不知道有没有竣工验收报告，如果有应该在爱家营公司。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据《北京市存量房屋买卖合同》、《结清证明》、收条、防水维修记录、当事人陈述等证据，本院认定以下事实：2019年4月,原告孙岩（出售方、甲方）与被告张珂（买受方、乙方）签署《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），约定原告将丰台区芳群园二区20号楼8层1-806房屋（以下简称芳群园806号房屋）出售给被告，房屋成交总价为500万元，其中房屋主体价格为467万元，房屋装饰装修和相关设施的补偿价格为33万元。合同第2页签约提示第一条第一款“对出售方风险提示”约定，请您如实告知出售房屋的权属状况、房屋属性，并向买受方对房屋现状进行充分介绍，若未如实告知会产生承担违约责任及其他法律责任的风险。合同主文第六条第一款约定：“甲方已如实陈述该房屋权属状况、设备、装修情况。……因上述任何一原因导致合同无效或不能履行，甲方应退还累计已收全部房款，并向乙方承担房屋成交总价的20%违约责任及全部赔偿责任”。第六条第二款约定，甲方同意在交付房屋时将房屋附属设施设备及附件三所列物品及装修随同该房屋一并转让给乙方，应保证自本合同签订之日起至完成物业交验止，该房屋保持原状，违反本承诺按本合同第十条第五款承担违约责任，该房屋的附属设施设备、装饰装修、其它相关物品清单等具体情况，见双方另行签署的补充协议或物品清单（附件三）。第七条第一款约定，甲方应当在收到贷款部分后5日内将该房屋交付给乙方；第二款约定，该房屋在交付日之前发生的费用由甲方承担，交付日以后（含当日）发生的费用由乙方承担。第十条“违约条款”第一款“除不可抗力外，甲方逾期交房违约责任”第一项约定，甲乙双方约定房屋交付在该房屋产权转移登记之后的，甲方逾期10日之内交付，自约定的房屋交付期限届满之次日至实际交付房屋之日应按房屋成交总价万分之五/日向乙方支付逾期违约金，且应于实际交付之日向乙方支付。甲方逾期超过10日，甲方应继续履行房屋交付义务并按该房屋成交总价的5%向乙方支付违约金，该违约金应于房屋实际交付之日支付。出卖人孙岩与买受人张珂签订的《北京市存量房屋买卖合同》网签合同版第六条“房屋交付”约定，出卖人应当在交易双方签署的存量房买卖合同及补充协议中约定的时间或条件前将该房屋交付给买受人。该房屋交付时，应当履行下列手续：1.买卖双方共同对附件一中所列该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收和交接，并记录水、电、气表的读数；2.买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；3.移交该房屋房门钥匙。上述合同签署后，截至2019年7月8日，张珂共向孙岩支付房款495万元，尚余5万元物业交割保证金未支付。2019年4月14日，孙岩将自己和妻子的户口迁出。买卖双方一致认可已办理完房屋所有权过户手续。芳群园806号房屋承租人杨阳于2019年9月16日出具收条，载明“今收到方庄芳群园二区20号楼1门806号原房东退租房押金现金3000元（2019年7月12日之前租金全部结清）……因此房新老业主未办理物业交割（水、电、燃气等未办理交接手续），故暂扣1615元作为以上费用的备用金，待交接后此项费用多退少补。”经与杨阳核实，其称自2019年7月13日起房租均支付给张珂。2019年8月22日，北京首开方庄物业服务有限公司第二分公司开具《结清证明》，载明芳群园806号房屋物业费与卫生费结清至2019年12月31日，供暖费结清至2006年3月份；《供暖费结清证明》载明芳群园806号房屋已付清2006年11月15日至2019年3月15日采暖费，无欠费。庭审中，依原告申请，本院向北京爱家营企业管理有限公司（以下简称爱家营公司）调取了芳群园806号房屋楼上906号房屋的防水维修记录。报修记录显示906号房屋因卫生间漏水于2019年11月2日提起报修申请，11月3日被爱家营公司列为紧急事项处理，11月16日完成房屋防水维修的竣工验收。针对双方之间的沟通情况，第三人我爱我家公司向本院提交了经纪人与张珂之间的微信聊天记录，显示2019年8月22日，我爱我家公司经纪人告知张珂正在对906号房屋卫生间漏水进行维修，并将806号房屋的物业费、采暖费结清证明发给张珂；2019年12月2日，我爱我家公司经纪人告知张珂房子已装修、维修完毕，通知张珂抽时间去看房，张珂称还需和师傅约时间，我爱我家公司于12月5日再次通知张珂。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。孙岩与张珂签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应依约履行。根据双方合同约定，甲方具有如实陈述该房屋权属状况、设备、装修情况的义务，具有自合同签订之日起至完成物业交验止使该房屋保持原状的义务。但现有证据确能证明芳群园806号房屋在交接时存在漏水情况，造成漏水的原因系楼上房屋卫生间防水破坏，经过修复，直至2019年11月16日才完成楼上房屋防水维修的竣工验收，2019年12月2日居间方才将修复完成情况告知张珂并要求看房交接。鉴于涉案房屋在交接时存在漏水问题，张珂有权于漏水问题修复前拒绝办理物业交割手续，但2019年12月2日收到修复完成通知后应该配合孙岩办理物业交割手续并支付物业保证金，但其一直拒绝进行物业交割，应当承担相应的违约责任，向原告支付物业交割保证金5万元，并依据合同的约定支付违约金。对于张珂的反诉请求，鉴于孙岩与张珂已办理完房屋所有权过户手续，2019年7月13日起张珂开始收取芳群园806号房屋承租人支付的租金，张珂事实上已经对涉案房屋进行了占有、使用、收益，故对其要求孙岩承担逾期交付房屋违约损失的诉讼请求，本院不予支持；鉴于涉案房屋漏水问题已经修复完成、孙岩及其家人户口均已迁出、物业费及清洁费已经于2019年8月22日结清，张珂的其他反诉请求无事实、法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）张珂于本判决生效之日起十日内配合原告（反诉被告）孙岩办理物业交割手续[按照双方于2019年6月4日签订的《北京市存量房屋买卖合同（网签版）》第六条的约定，对附件一中所列该房屋附属设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收、交接并记录水电气表的读数；买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字]；二、被告（反诉原告）张珂于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）孙岩物业交割保证金5万元及该款的逾期付款损失（以5万元为基数，自2019年12月3日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款付清之日止）；三、驳回原告（反诉被告）孙岩的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）张珂的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25元，由被告张珂负担（本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费775元，由被告张珂负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  袁艳玲二〇二〇年十月二十七日书记员  高燕燕