天津市南开区人民法院民 事 判 决 书(2020)津0104民初7043号原告（反诉被告）：尹弘泽，男，1995年12月15日出生，汉族，住天津市。委托诉讼代理人：田玉瑾（尹弘泽之母），1975年2月23日出生，汉族，住天津市。委托诉讼代理人：王亮，天津允公（北京）律师事务所律师。被告（反诉原告）：天津市金港置业投资有限公司，住所地天津市南开区红旗南路快速路北侧奕聪花园**楼**。法定代表人：黄刚，董事长。委托诉讼代理人：尹楠，天津易道律师事务所律师。原告（反诉被告）尹弘泽与被告（反诉原告）天津市金港置业投资有限公司（以下简称金港置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告尹弘泽的委托诉讼代理人田玉瑾、王亮，被告金港置业公司的委托诉讼代理人尹楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。尹弘泽向本院提出诉讼请求：1.请求解除尹弘泽与金港置业公司于2019年10月25日签订的《天津市商品房买卖合同》；2.判令金港置业公司退还尹弘泽首付房款1605000元；3.判令金港置业公司赔偿尹弘泽利息损失42440元（截至2020年7月2日）；4.本案诉讼费用由金港置业公司负担，由金港置业公司直接给付尹弘泽。事实及理由：尹弘泽与金港置业公司于2019年10月25日签订《天津市商品房买卖合同》，尹弘泽向金港置业公司购买坐落于南开区××路××花园××花园××室房屋，总价款3195000元。尹弘泽于当日支付首付款1605000元，剩余购房款由金港置业公司负责帮助尹弘泽办理贷款手续。但时至今日，金港置业公司仍未能履行前述义务，导致尹弘泽至今无法办理贷款。因此，金港置业公司无法帮助尹弘泽办理贷款手续，致使尹弘泽订立前述合同的目的已无法实现，故成讼。金港置业公司辩称，一、案涉合同中并未约定金港置业公司负有为尹弘泽办理贷款的义务，尹弘泽系因自身原因未能及时足额支付房款，属于合同违约方,而违约方不享有合同解除权，故尹弘泽主张的第一项诉讼请求没有法律依据。关于合同解除问题,因尹弘泽构成根本违约，金港置业公司已提起反诉，故本案应当判令金港置业公司与尹弘泽解除合同。特别需要强调的是，金港置业公司主张的判令解除合同的反诉请求，并不是作出与尹弘泽“协商一致解除合同”的意思表示。二、关于尹弘泽要求金港置业公司退还房屋首付款问题。房屋首付款的返还应当在法院判令金港置业公司与尹弘泽合同解除的前提下(即法院支持金港置业公司反诉请求第一项的前提下)，才会具备退还首付款的条件。否则，尹弘泽的该项诉请不应得到法院支持。三、金港置业公司不同意尹弘泽主张的第三项诉讼请求。尹弘泽系合同违约方，系因其自身过错导致不能按时支付房款，进而导致合同不能履行，其无权向金港置业公司主张损失。案涉合同中亦未约定金港置业公司负有向尹弘泽支付利息的义务，其利息主张没有合同依据。因尹弘泽违约造成了合同不能履行，已给金港置业公司造成了巨大经济损失，金港置业公司享有损失求偿权。故反诉要求尹弘泽向金港置业公司承担违约责任。综上所述，金港置业公司不同意尹弘泽的全部诉讼请求，请求法院根据事实和法律，依法审理此案。金港置业公司向本院提出反诉请求：1.判令解除金港置业公司与尹弘泽双方签订的《天津市商品房买卖合同》；2.判令尹弘泽向金港置业公司支付合同解除违约金319500元；3.判令尹弘泽向金港置业公司支付逾期付款违约金,逾期付款违约金以1590000元为基数，自2019年12月25日起至判令合同解除之日止，按银行同期贷款利率计算（暂计至2020年8月7日为42825元）；4.反诉费用由尹弘泽承担，由尹弘泽直接给付金港置业公司。事实与理由：2019年10月25日,金港置业公司与尹弘泽签订了《天津市商品房买卖合同》，尹弘泽购买坐落于天津市南开区××路××花园××花园××室房屋，房屋总价款为3195000元，首付款比例为总房款的50%，剩余房屋价款1590000元由尹弘泽自行办理银行贷款后于2019年12月25日前付至金港置业公司账户。合同签订后,尹弘泽未能在约定期限内完成付款义务，至今已逾期付款7个月有余。尹弘泽已根本违约，合同应予解除，且因尹弘泽的违约行为给金港置业公司造成了巨大经济损失，尹弘泽应按合同第六条之约定，承担逾期付款违约金及合同解除的违约金。故成讼。尹弘泽针对金港置业公司的反诉请求辩称，同意反诉第一项诉讼请求，即同意解除商品房买卖合同，但解除合同的理由坚持本诉的理由。对于第二项反诉请求，违约金过高，请求法院予以调整。根据商品房买卖司法解释第16条规定，涉案房屋现价值远高于购置时的价值，金港置业公司没有任何的损失，因此不应支持金港置业公司的违约金请求。不同意第三项反诉请求，违约金和损失不能同时主张，且导致解除合同的原因系金港置业公司所致，不存在赔偿问题。本院经审理认定事实如下：2019年8月9日，尹弘泽与金港置业公司签订《商品房认购书》，第一条约定：尹弘泽认购金港置业公司开发的位于天津市南开区××路××花园××花园××房屋，总价款为3195000元；认购期为15天，尹弘泽须于2019年8月24日前持本认购书、定金收款凭证、按揭所需资料到销售中心签署《天津市商品房买卖合同》，并按照按揭贷款方式付款。尹弘泽于2019年8月24日前交付该房屋首付款1605000元（含定金50000元），剩余房款1590000元通过按揭贷款途径支付，尹弘泽应于买卖合同在房管局备案之日起60日内将全部剩余房款到达金港置业公司账户；尹弘泽应当自签订本认购书之日，向金港置业公司交付定金50000元……，该定金作为双方订立买卖合同的立约担保，签署买卖合同后，尹弘泽交付的定金正式转为购房款。同日，双方签署《奕聪花园签认购书交款确认单》，其中载明：尹弘泽交纳定金50000元。2019年10月25日，尹弘泽与金港置业公司签订《天津市商品房买卖合同》，约定：房屋坐落南开区××路××花园××花园××，价款为3195000元；尹弘泽按照贷款方式付款，应于2019年10月25日前一次性存入首付款1605000元，其余价款办理贷款；尹弘泽如未按本合同规定的时间付款，逾期在30日内的，金港置业公司有权追究尹弘泽逾期付款及其利息，利息自合同约定尹弘泽应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，金港置业公司有权按照下列约定追究尹弘泽违约责任，即解除合同，尹弘泽应按商品房价款的10%向金港置业公司支付违约金。附件六《补充协议》约定：尹弘泽采用贷款付款的，应付清首期房款后，余额1590000元以银行贷款方式支付，应于签订本合同的同时签署贷款文件并提供贷款所需的资料，并办理贷款的各项手续、预缴相关费用。上述贷款应在2019年12月25日之前全额到达金港置业公司账户，否则金港置业公司有权单方面解除本合同，并有权要求尹弘泽承担本合同约定房款金额10%的违约金。上述合同签订后，尹弘泽于当日向金港置业公司支付1555000元，金港置业公司向尹弘泽出具往来收据一份，载明：“今收到尹弘泽交来××花园××号商品房首付款1605000元”。同日，尹弘泽与相关银行签订了借款合同。后尹弘泽之母为他人提供担保，致使上述借款合同未能获得相关银行的审批通过。尹弘泽得知该消息后，遂与金港置业公司协商由金港置业公司帮忙寻找相关贷款银行。后金港置业公司为尹弘泽寻找到一家银行，但双方因尹弘泽尚有10000元贷款能否还清、该款项还清后能否办理银行贷款等事宜未能达成一致意见。2020年4月29日，金港置业公司向尹弘泽邮寄《催告函》，告知尹弘泽已构成违约，尽快办理抵押贷款手续，于2020年5月4日前贷款到账，否则解除合同。同年5月5日，金港置业公司向尹弘泽邮寄《关于解除××花园××的通知函》，通知尹弘泽《天津市商品房买卖合同》于2020年5月8日解除、支付违约金319500元……。同年6月1日，尹弘泽向金港置业公司发送《告知书》，其中载明：本人曾就解除前述合同退还款项事宜与贵司进行过多次口头沟通，贵司已应允并同意退还除总房款的10%以外的剩余全部款项，但至今贵司未为本人办理相关手续，更未进行退款，请于2020年6月10日前按照贵司承诺办理解除合同及退款事宜，逾期本人将通过相关方式维护权益。金港置业公司收到了上述告知书，未在2020年6月10日与尹弘泽办理解除合同手续，也未退还相关款项。诉讼期间，尹弘泽向本院提出诉讼保全申请，本院以（2020）津0104民初7043号民事裁定书，裁定：冻结天津市金港置业投资有限公司名下银行存款1648440元或同等价值的其他财产。尹弘泽交纳保全费5000元。本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、尹弘泽未依约支付剩余购房款是否构成根本性违约，是否有权主张解除案涉合同；二、金港置业公司反诉主张的违约金是否过高，应否予以调整。一、关于尹弘泽未依约支付剩余购房款是否构成根本性违约，是否有权主张解除案涉合同的问题。尹弘泽与金港置业公司签订的《天津市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定全面履行各自义务。根据案涉合同的约定，尹弘泽购买案涉房屋的剩余购房款1590000元办理银行贷款，并应于2019年12月25日前到达金港置业公司账户，但尹弘泽因自身原因导致借款合同未能获得银行审批通过，剩余购房款至今仍未到达金港置业公司账户，构成根本性违约，应承担违约责任，其作为违约方无权主张解除案涉合同，且主张的利息损失，没有法律依据，不予支持。但鉴于金港置业公司反诉请求解除案涉合同，尹弘泽同意，故予以准许。根据相关法律规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，尹弘泽虽无权主张解除案涉合同，但不影响其在案涉合同解除后向金港置业公司主张返还已支付的购房款，现双方在庭审中已就解除案涉合同达成合意，故金港置业公司应返还尹弘泽购房款1605000元。对于金港置业公司主张的定金不予返还的抗辩理由，因该定金在双方签订案涉合同之时已经转为了购房款，故该抗辩理由，没有事实依据，不予采信。二、金港置业公司反诉主张的违约金是否过高，应否予以调整的问题。根据相关法律规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。本案中，尹弘泽未依约支付剩余购房款，确实给金港置业公司造成了一定的损失，根据金港置业公司的陈述，该损失应为剩余购房款所产生的利息损失。案涉合同中虽约定了违约金的计算方法，但该违约金数额明显高于逾期付款的利息损失，且金港置业公司对于其他经济损失未能提供证据证实，故金港置业公司反诉主张的违约金过高，予以调整。现综合考虑本案实际情况，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情认定违约金为127800元。对于金港置业公司反诉主张的逾期付款违约金的请求一节，因金港置业公司已反诉主张解除案涉合同及10%违约金，且该违约金足以弥补尹弘泽逾期付款的违约金损失，故该反诉请求，没有事实和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告尹弘泽与被告天津市金港置业投资有限公司于2019年10月25日签订的《天津市商品房买卖合同》；二、本判决生效后十五日内，被告天津市金港置业投资有限公司退还原告尹弘泽购房款1605000元；三、本判决生效后十五日内，原告尹弘泽给付被告天津市金港置业投资有限公司违约金127800元；四、驳回原告尹弘泽的其他诉讼请求；五、驳回被告天津市金港置业投资有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9813.50元，由原告尹弘泽负担5813.50元，由被告天津市金港置业投资有限公司负担4000元。保全费5000元，由原告尹弘泽负担1500元,由被告天津市金港置业投资有限公司负担3500元。被告负担部分于本判决生效后十五日内直接给付原告。反诉费3367元，由原告尹弘泽负担1367元，由被告天津市金港置业投资有限公司负担2000元。原告负担部分于本判决生效后十五日内直接给付被告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  郝家琨二〇二〇年九月七日书记员  谭嘉欣附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。