河南省邓州市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1381民初1252号原告：邓州市云龙出租车有限公司，住所地邓州市龙堰乡张营村邓襄路西侧，统一社会信用代码91411381745779151N。法定代表人：贾长娥，该公司经理。委托诉讼代理人：寇军荣，河南雷鸣律师事务所律师，执业证号14113199210847103（一般代理）。委托诉讼代理人：刘清阳，河南德高律师事务所律师，执业证号14113200910298294（一般代理）。被告：河南六和饲料有限公司邓州分公司，住所地河南省邓州市工业园区南环二路，社会信用代码914113817551781222。负责人：王禄生，该公司总裁。被告：河南六和饲料有限公司，住所地修武县产业集聚区华芳路中段北侧，统一社会信用代码9141082170663462XF。法定代表人：王禄生，该公司总裁。二被告共同委托诉讼代理人：李振东，北京市京师（郑州）律师事务所律师，执业证号14101200710169554（特别授权）。二被告共同委托诉讼代理人：张吉祥，北京市京师（郑州）律师事务所实习律师，证号16191907110264（一般授权）。第三人：周文平，男，1967年7月4日出生，汉族，住河南省邓州市。委托诉讼代理人：张国瑞，河南雷鸣律师事务所律师，执业证号14113201010482334（特别授权）。原告邓州市云龙出租车有限公司（以下简称“云龙公司”）与被告河南六和饲料有限公司邓州分公司（以下简称“六和分公司”）、河南六和饲料有限公司（以下简称“六和公司”）、第三人周文平为合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告云龙公司的委托诉讼代理人寇军荣、刘清阳，被告六和分公司、六和公司的共同委托诉讼代理人李振东、张吉祥，第三人周文平的委托诉讼代理人张国瑞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告云龙公司向本院提出如下诉讼请求：1、确认原告云龙公司对被告转让的位于邓州市文化南路东侧六和分公司老厂全部资产，在第三人购买的同等条件下（转让价8560000元）享有优先购买权。2、判令原告与被告六和分公司在与第三人同等条件下成立买卖合同关系，六和分公司为原告办理房地产转移登记。事实与理由：2015年9月9日，以被告六和分公司为甲方原告为乙方签订《邓州六和老厂区租赁合同》。合同约定:甲方出租的财产位于邓州市文化路南端的甲方所属饲料公司，包括厂区土地、建筑物、构筑物、生产设备、供水供电设施等。租赁期限为四年，自合同签订之日起算。出租财产年租金为140000元，房产税及土地使用税由乙方承担。甲方若转让租赁财产，在同等条件下，优先转让乙方。合同签订后，被告六和分公司将租赁财产移交给原告使用，原告根据合同约定的数额分季度向被告支付租金。2018年8月30日，原告向被告六和分公司提交《租赁合同延期申请书》，要求在2019年9月9日租赁合同到期后再延长租赁期限四年，如果六和分公司有意出让租赁财产，原告愿意接受出让。2019年6月5日，六和分公司向原告发出《关于“租赁合同延期申请书”的回复》，告知原告该分公司决定对外出让租赁资产，要求原告在十个工作日内回函报价。2019年6月9日，原告向六和分公司发出《关于受让河南六和饲料有限公司邓州分公司老厂区资产的函》，表示愿意受让租赁财产，并向六和分公司报价5000000元。2019年8月13日，原告与六和分公司签订《河南六和饲料有限公司邓州分公司老厂闲置资产转让意向书》，约定预处置资产作价8560000元，原告同意预交560000元作为定金，其余事项在合同文本中予以约定。2019年12月5日，原告与六和分公司再次签订《河南六和饲料有限公司邓州分公司老厂闲置资产转让意向书》，约定转让资产作价8560000元，为表示诚意原告先付现金1660000元，其余资金在2020年1月20日前筹措到位，若不到位乙方自愿放弃购买权。此后，原告共向六和分公司支付资金2160000元。但是，因双方对正式合同文本的内容难以达成一致，最终未能签订资产转让的本约合同，原告也未将意向书约定的8560000元转让款付清。2020年1月22日，六和分公司向原告写出《说明》，在其收到的2160000元中直接扣除原告第三季度房产税、土地使用税32833元、第四季度租金35000元、第四季度的房产税、土地使用税32833元以后，将其余款项退给了原告。原告收到六和分公司的《说明》后，在当天的回复函中提出，“邓州市云龙出租车有限公司仍想与你公司合作，购买你公司老厂区资产。敬请合作支持。”2020年4月2日，六和分公司向原告发出《告知函》称，“租赁到期前，贵方有意受让我方老厂资产，最终未达成一致”，“2020年1月21日我公司授权马其安代表我公司与周文平老板签订《河南六和饲料有限公司邓州分公司资产转让协议》，将老厂出让给周文平老板，老厂所有权已属于周文平老板，能否继续租赁老厂及何时清场等相关事宜请与周文平老板协商处理”。根据上述事实，原告与六和分公司的租赁合同虽然于2019年9月9日期满，但原告继续使用租赁物至今，六和分公司没有提出异议，且收取了租赁期满以后的租金及房产税、土地使用税，双方的原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。无论根据法律规定或者合同约定，原告对租赁资产都享有优先购买权。被告六和分公司在事先未通知原告的情况下，将原告租赁使用的资产转让给第三人周文平，侵犯了原告的法定优先购买权。因此，原告依法提起民事诉讼，请求人民法院公正判决。被告六合分公司辩称：六和分公司已经保障了原告的优先购买权，但原告不讲诚信，始终未兑现承诺，已经自愿放弃购买权，再次主张优先购买权于法无据。被告六合公司辩称：1、六合公司不是租赁合同的主体，六和分公司具备独立的民事主体资格和独立的民事诉讼主体资格，且原告的诉讼请求与事实理由没有涉及六和公司的具体内容，原告列六合公司为被告没有事实根据和法律依据；2、优先购买权仅限于租赁物为房屋的情况，原告对案涉资产不享有优先购买权。第三人周文平辩称：1、被告六和分公司与第三人签订资产转让协议之前，原告已经自愿放弃购买案涉资产，原告要求确认其享有优先购买权的理由不能成立；2、即便被告六和分公司侵害了原告的优先购买权，原告也只能要求赔偿损失，而不能要求确认其与六和分公司成立买卖合同关系并办理房地产转移登记。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，在评判时予以综合分析认定。根据当事人陈述和经审查确认的有效证据，本院认定事实如下：被告六和分公司作为甲方（出租方），被告云龙公司作为乙方（承租方），双方于2015年9月9日签订《邓州六和老厂区租赁合同》，合同约定，甲方出租的财产位于邓州市文化路南端的甲方所属饲料公司，包括厂区土地、建筑物、构筑物、生产设备、供水供电设施等；租赁期限为四年，自合同签订之日起算；租赁期满前一年，经双方一致同意并签订补充协议后，可以延长，否则本合同自行终止；甲方若转让租赁财产，在同等条件下，优先转让乙方。合同签订后，被告六和分公司将租赁财产移交给原告使用，原告根据合同约定向被告六和分公司支付租金。2018年8月30日，云龙公司向六和分公司提交《租赁合同延期申请书》，申请在2019年9月9日租赁合同到期后再延长租赁期限四年，并提出，根据《邓州六和老厂区租赁合同》的约定，若六和分公司有意出让租赁财产，云龙公司愿意接受出让财产。2019年6月5日，六和分公司向云龙公司发出《关于“租赁合同延期申请书”的回复》，告知云龙公司，六和分公司决定对外出让租赁资产，双方租赁合同到期后租赁关系自动终止，如云龙公司有意接收六和分公司出让的租赁财产，云龙公司应在十个工作日内向六和分公司回函报价。2019年6月9日，云龙公司向六和分公司发出《关于受让河南六和饲料有限公司邓州分公司老厂区资产的函》，表示愿意受让租赁财产，并向六和分公司报价5000000元。2019年8月13日，云龙公司与六和分公司签订《河南六和饲料有限公司邓州分公司老厂闲置资产转让意向书》，约定预处置资产作价8560000元，云龙公司同意预交560000元作为定金，其余事项在合同文本中予以约定，双方还约定，本协议签订后，双方不得反悔。2019年10月31日，六和分公司向云龙公司发出《关于签订河南六和饲料有限公司邓州分公司老厂资产整体出让合同的函》，主要内容为，双方自达成购买意向已经两个多月，期间，云龙公司承诺于2019年9月30日签订合同，因资金困难没有履行，后又两次承诺于2019年10月16日、2019年10月30日付款3000000元签订合同，皆因资金困难没有兑现承诺。该函中，六和分公司向云龙公司明确提出，请云龙公司于2019年11月6日前履行承诺，否则，视为云龙公司放弃购买六和分公司老厂闲置资产权利。2019年11月27日，六和分公司向云龙公司发出《关于签订河南六和饲料有限公司邓州分公司老厂资产整体出让合同的第二次函》，主要内容为，云龙公司没有按照约定于2019年11月6日前履行承诺，后双方于2019年11月7日又再次约定，云龙公司于2019年11月27日一次性支付购买款8560000元，并签订合同。云龙公司股东张家全、贾长娥并承诺，如果到期不能一次性支付8560000元，将自愿放弃购买六和分公司老厂闲置资产。该函中，六和分公司明确告知云龙公司于2019年11月27日前履行承诺，否则，视为云龙公司放弃购买六和分公司老厂闲置资产权利。2019年11月28日，云龙公司股东张家全向六和分公司提出书面《延时申请》，表示云龙公司力争于2020年1月20日前把购买六和分公司资产的资金筹到位，一次性解决，如到期，资金还未到位，云龙公司自愿放弃购买权，云龙公司前期支付六和分公司的资产转让款1660000元如数退回。2019年12月5日，云龙公司与六和分公司再次签订《河南六和饲料有限公司邓州分公司老厂闲置资产转让意向书》，约定转让资产作价8560000元，云龙公司先行支付现金1660000元，其余资金在2020年1月20日前筹措到位，一次性支付，如到期还未到位，云龙公司自愿放弃购买权，六和分公司于15日内将云龙公司前期支付的1660000元如数退还。此后，云龙公司于2020年1月20日向六和分公司支付500000元，加上此前支付的1660000元，共计2160000元。2020年1月21日，六和分公司向云龙公司发出《关于邓州市云龙出租车有限公司对邓州六和老厂购买权的函》，主要内容为，云龙公司未将8560000元资产转让款于2020年1月20日前全部支付给六和分公司，六和分公司只收到2160000元，云龙公司未履行双方约定，自动放弃六和分公司老厂购买权，六和分公司不再将老厂闲置资产出售给云龙公司，并将于15日内把云龙公司所支付给六和分公司的资金退回。鉴于云龙公司在租赁合同期间届满后仍在实际占用六和分公司老厂，应从云龙公司前期给六和分公司的其中一笔支付款1000000元中扣除实际占用期间的租金、房产税及土地使用税合计100666元。次日，云龙公司向六和分公司写出《说明》，主要内容为，云龙公司于2019年9月12日向六和分公司尾号7383的农行账户汇款1000000元，由于云龙公司第三季度房产税、土地使用税32833元，四季度房产税、土地使用税32833元，四季度租金35000元，尚未支付给六和分公司，现云龙公司申请将上述100666元从1000000元中扣除，将剩余的899334元退还给云龙公司。在《说明》中，云龙公司并给六和分公司提供了退款的银行账户。六和分公司于同日也向云龙公司写出《说明》，主要内容为，云龙公司应承担的第三季度房产税、土地使用税，第四季度租金、房产税、土地使用税共计100666元，已于2020年1月22日直接从云龙公司转至六和分公司尾号为7383的农行账户的1000000元中扣除。云龙公司收到六和分公司的《说明》后，即日向六和分公司发出《关于对河南六和饲料有限公司邓州分公司回复函》，提出，云龙公司仍想与六和分公司合作，购买六和分公司老厂区资产，请六和分公司合作支持。2020年1月21日，被告六和分公司作为出让方，第三人周文平作为受让方，双方签订《河南六和饲料有限公司邓州分公司资产转让协议》，约定六和分公司将其位于河南省邓州市文化南路东侧老厂的全部资产转让给周文平，转让价格8560000元，1个工作日内付清全部价款。第三人依照转让协议分多笔转账付清了转让款，六和分公司并给第三人出具了收到8560000元资产转让款的收据。2020年4月2日，六和分公司给云龙公司发出《告知函》，该函中，六和分公司告知云龙公司，依照双方签订租赁合同的约定，租赁期满前一年，经双方一致同意并签订补充协议后，可以延长期限，否则租赁合同自行终止。在租赁合同期满前一年至今，双方并未就继续租赁达成一致意见，租赁关系自动终止，租赁合同期满前，云龙公司曾有意受让六和分公司老厂资产，最终未达成一致意见，2020年1月21日，六和分公司已发函告知云龙公司，六和分公司老厂与云龙公司没有任何关系，截止2020年4月2日，云龙公司仍占用六和分公司老厂场地，六和分公司已于2020年1月21日与周文平签订资产转让协议，老厂已属于周文平，云龙公司能否继续租赁老厂及何时清场请与周文平协商处理。云龙公司收到上述《告知函》后于2020年4月9日向六和分公司发出《优先购买权告知函》，提出，云龙公司愿意以六和分公司与周文平约定的同等价格8560000元购买六和分公司转让的资产。在云龙公司发出该函的前一日，即2020年4月8日，云龙公司以六和分公司侵害其优先购买权为由诉至法院，要求确认其对六和分公司转让的全部资产在第三人购买的同等条件下享有优先购买权，判决其与六和分公司在第三人同等条件下成立买卖合同关系，并办理房地产转移登记。本院认为：承租人优先购买权是指承租人基于租赁合同，在出租人出卖租赁物时，在同等条件下可优于其他人购买的权利，可区分为法定的优先购买权与约定的优先购买权，前者为法律赋予的优先购买权，后者则是当事人通过合同约定的优先购买权。约定的优先购买权原则上仅在当事人之间产生效力，在法律适用上，不完全等同于法定的优先购买权。本案诉争的优先购买权属于承租人与出租人合同约定的优先购买权。承租人欲行使优先购买权，须符合以下条件，承租人与出租人之间有合法有效租赁合同；承租人优先购买权发生在出租人转让租赁物时；出租人转让租赁物，应及时通知承租人；承租人仅在同等条件下享有优先购买权；承租人应在合理期限内行使优先购买权。本案争议焦点主要体现在两个方面，一、被告六和分公司是否侵害原告云龙公司的优先购买权。参照《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出售之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。本案被告六和分公司在与原告云龙公司签订的租赁合同期间届满前三个月，即书面告知云龙公司其决定对外转让租赁财产，在云龙公司发出受让租赁财产的函之后的几个月，双方就租赁财产转让事宜进行了充分沟通协商，并对转让价8560000元达成了一致意见。据此可以认定，六和分公司作为出租人，决定转让租赁物时，在合理期限内通知了承租人云龙公司，云龙公司决定受让租赁物并支付了部分转让资金，实际参与了购买，六和分公司在与第三人签订转让协议前尊重和保障了云龙公司的优先购买权，云龙公司也实际行使了优先购买权。云龙公司诉称六和分公司侵害其优先购买权没有事实依据，且六和分公司与第三人周文平的实际转让价款也为8560000元，在付款期限上相比六和分公司与云龙公司约定的付款期限还较为苛刻，符合法律规定的“同等条件”；二、原告云龙公司是否放弃案涉资产购买权。自2019年8月13日，双方在资产转让意向书中确定资产转让价格为8560000元后，云龙公司分别三次承诺于2019年9月30日、10月16日、10月30日向六和分公司支付部分款项签订合同，六和分公司也两次函告云龙公司分别于2019年11月6日、11月27日前履行承诺，否则视为云龙公司放弃购买六和分公司老厂资产的权利；在之后云龙公司所写的《延时申请》及双方再次签订的资产转让意向书中，云龙公司均明确做出了于2020年1月20日前将资产转让款筹措到位，如到期不到位自愿放弃购买权的意思表示。在此过程中，六和分公司基于云龙公司的多次承诺，也多次宽限了案涉资产转让款的支付期限，云龙公司均因资金困难原因没有履行承诺，云龙公司在接到六和分公司函告不再将租赁资产转让给其后，随即申请将之前已支付的资产转让款退还，并提供了退款的银行账户，上述行为足以说明云龙公司放弃案涉资产的购买权。法律之所以规定承租人的优先购买权，是在特定社会背景下为保护承租人的利益而设，但是，优先购买权的行使不是没有任何条件和限制的，它不能损害出卖人的实体利益，而且也不是绝对地剥夺其他人的购买机会，否则会使出卖人和第三人之间的买卖关系处于一种不稳定的状态，会挫伤第三人投资的积极性，也与鼓励交易、促进交易安全的价值目标背道而驰，不利于社会经济发展和经济秩序稳定。本案中，承租人与出租人在案涉资产转让价格已达成一致的情况下，在履行期限上，承租人多次承诺，出租人几经催告，多次宽限，承租人仍然没有履行承诺，承租人云龙公司已经以自己的行为明确表示放弃对案涉财产的购买权。在出租人六和分公司与第三人签订资产转让协议，并实际转让案涉资产后，云龙公司又提出行使优先购买权，明显加重了出租人六和分公司的责任，如果得到支持，必然会造成交易成本和社会财富的浪费，同时，也会使第三人的利益处于无保障状态，造成了出卖人、第三人、承租人三者之间利益的不平衡。至于云龙公司主张与六和分公司签订的第二份意向书不具有合同效力，不能根据该意向书认定云龙公司丧失优先购买权。对此，本院认为，实践中，意向书的形式具有多样性，其性质与效力不能一概而论，而应结合具体交易情形判断意向书内容是否具体确定，当事人是否有受约束的意思，进而认定其效力。本案中，意向书有关转让价格、履行期限以及关于到期资金不到位，云龙公司自愿放弃购买权的约定明确具体，结合之前双方多次协商已经形成成熟意见，且云龙公司已经实际履行部分付款义务的情形，可以判断对于意向书中的主要条款，双方当事人均有受其约束的真实意思表示，且约定的主要条款体现了平衡保护出租人利益和承租人权利的原则，故对双方当事人均具有约束力。云龙公司没有在该意向书约定的期限内履行承诺，本院考虑双方前期关于资产转让主要内容已经协商一致，云龙公司屡次承诺，屡次申请延期，最终仍未兑现承诺，又收回已支付资产转让款等综合因素，认定云龙公司已自愿放弃涉案资产的购买权。至于云龙公司提出其在租赁期间届满后，继续占有和使用租赁财产，六合分公司没有提出异议，其与六和分公司之间存在着不定期租赁合同关系。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，云龙公司与六和分公司所签订的租赁合同约定，租赁期满前一年，经双方一致同意并签订补充协议后，可以延长，否则本合同自行终止。事实上，双方并没有在租赁期间届满前一年签订有关继续租赁的补充协议，而且，在合同到期前三个月的2019年6月5日，六和分公司已经书面告知云龙公司决定对外出让租赁财产，做出了双方租赁合同到期后租赁关系自动终止的明确说明。对于2019年9月9日租赁期间届满后至2020年1月20日之间原告实际占用案涉资产的性质，因双方已经没有继续租赁的合意，正在协商并进行案涉资产的转让，故对于云龙公司而言应属于一种实际占有行为，而不应当视为租赁期限的正常延续，对于六和分公司所扣取云龙公司该段时间的所谓“租金、房产税、土地使用税”也应属于实际占用费，该占用费依照租赁价格进行计算也较为合理，但不能据此认定出租人同意承租人继续租赁。2020年1月20日之后，六和分公司已经明确告知云龙公司不再向其转让案涉资产，并将案涉资产以同等条件转让给了第三人，而云龙公司仍继续占用案涉资产，对此，六和分公司在审理中辩称系因“新冠”疫情因素给了云龙公司延缓期限，没有做出清场通知，符合客观实际，本院予以认定。综上，云龙公司所主张双方已形成不定期租赁合同关系，六合分公司在没有事先通知其情况下，将其租赁使用的资产转让给第三人，侵害了其优先购买权，因缺乏事实和法律依据，本院不予确认。根据《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告邓州市云龙出租车有限公司的诉讼请求。案件受理费35860元，由原告邓州市云龙出租车有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时缴纳案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院，如在上诉期满后七日内未缴纳案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长  史林亚审判员  陈洪龙审判员  周玲卫二〇二〇年七月三十日书记员  申 洋