河南省民权县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1421民初2268号原告：王庆光，男，1978年8月2日出生，汉族，住河南省宁陵县。委托诉讼代理人：宋宁宁，北京市隆安（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王俊英，北京市隆安（郑州）律师事务所实习律师。被告：河南耀腾顺置业有限公司，住所地河南省郑州。法定代表人：邢振鑫，该公司执行董事兼总经理。原告王庆光与被告河南耀腾顺置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王庆光的委托诉讼代理人宋宁宁、王俊英到庭参加诉讼，被告河南耀腾顺置业有限公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王庆光向本院提出诉讼请求：1．判令被告为原告办理位于冰熊大道东段北侧第12号楼1单元5层西号房屋产权登记；2．判令被告承担违约金2,000元；3．由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年3月28日，原告王庆光与被告河南耀腾顺置业有限公司签订《商品房买卖合同》，并于2011年12月29日进行登记备案，原告王庆光依约一次性付清房款，并实际占有使用至今。根据合同约定出卖人被告河南耀腾顺置业有限公司应在商品房交付使用360日内为原告办理过房产证（详见合同P12），原告应被告要求缴纳契税、产权查档费、办证费等费用，但因被告自身原因至今末给原告办理过户登记。被告的违约行为给原告造成严重损失，原告为维护自身合法权益特诉至贵院。河南耀腾顺置业有限公司未作答辩。本院受理本案后，依法向被告送达了相关法律文书，告知了其诉讼权利和义务，在法定期限内被告未向本院提交答辩状和证据材料，经合法传唤又未到庭参加诉讼，根据有关法律规定，视为其放弃了相关诉讼权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交的《商品房买卖合同》能够证明双方约定原告购买被告开发的隆源国际第12幢1单元5层西号房的事实，与本案待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，本院作为认定案件事实的依据；原告提交的房源定金收据、交房款收据、首付款收据、补交房款收据、办证费用收据、产权查档费发票、垃圾处理费收据、水费发票、维修基金收据、契税完税证能够证明原告交付购房款及物业费，被告至今未给原告办理不动产登记等事实，与本案待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，本院作为认定案件事实的依据；原告提交的质量评估报告、竣工验收表能够证明案涉房屋已经竣工验收，与本案待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，本院作为认定案件事实的依据。本院依职权调取的商丘市梁园区人民法院执行裁定书、协助执行通知书，征询了当事人的意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年3月26日，原告王庆光向被告河南耀腾顺置业有限公司交纳房源定金10,000元；2011年3月28日，原告王庆光与被告河南耀腾顺置业有限公司签订《商品房买卖合同》，双方约定原告购买被告坐落于冰熊大道东段北侧、隆源国际第12号楼1单元5层西号房屋，房屋总价238,000元，付款方式为原告于2011年3月28日前一次性付清总房款238,000元；被告应当在2011年4月30日前，在案涉房屋经五大责任主体验收合格后交付原告使用；逾期超过30日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自交房日期的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付款万分之二的违约金；如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告同意给予60天顺延期以配合被告和政府部门尽早取得房产登记，在宽限期结束时，若被告未达到产权登记，原告提出退房，被告承担已付房款1%违约金；当日原告交纳购房款201,000元，并交纳办证费9,000元；2011年4月29日，案涉房产在民权县房地产开发管理办公室办理了备案手续。2011年6月19日，补交购房款18,000元，被告向原告出具补交收款收据，收据上备注房款结清；2011年8月8日，原告交纳产权查档费50元；2011年8月9日，原告交纳维修基金3,570元，交纳了房屋契税4,760元；2013年12月29日，案涉房屋验收合格。2015年5月13日，原告开通了自来水，交纳了电费，居住至今。另查明，河南耀腾顺置业有限公司开发的位于冰熊大道东段北侧隆源国际小区共计255套房产已经被商丘市梁园区人民法院查封，续查封期限自2020年6月19日至2023年6月18日。案涉房产现登记在被告河南耀腾顺置业有限公司名下，并办理了房产证，房产证号码为**××15。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。当事人不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实不能履行的除外。由于案涉房屋因另案被人民法院查封，事实上无法办理不动产登记，被告无法履行案涉房屋房地产权利转移的合同义务，故原告要求被告为原告办理位于冰熊大道东段北侧隆源国际小区第12号楼1单元5层西号房屋产权登记的诉讼请求，不能实现，原告可待案涉房屋的查封限制解除后，另行主张。原告如对案涉房屋的查封情况存有异议，亦可依法另行主张。关于违约金，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，因被告的原因无法办理房屋过户手续，其应承担相应的违约责任。原被告合同中仅约定了若被告未达到产权登记，原告提出退房，被告承担已付房款1%违约金，未约定履行合同违约金的支付标准，现原告要求被告为其办理不动产登记，即要求继续履行合同，按照上述法律规定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，因2019年8月20日起中国人民银行同期同类贷款利率这一标准取消，故此后的利息损失按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布的贷款市场报价利率计算，按照上述标准计算，被告应当向原告支付的违约金大于原告主张的2,000元，现原告主张被告承担违约金2,000元，系其对权利的自主处分，不违反法律规定。综上所述，原告的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条，第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定判决如下：一、被告河南耀腾顺置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告王庆光违约金2,000元；二、驳回原告王庆光的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由被告河南耀腾顺置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审 判 长  崔振江审 判 员  李晓珂人民陪审员  董银华二〇二〇年十月十二日书 记 员  孔奕博