湖北省宜城市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0684民初1374号原告：李少奇，男，汉族，1983年6月10日出生，住宜城市。原告：李少帅，男，汉族，1997年5月28日出生，住宜城市。两原告委托诉讼代理人：张金林，湖北崇法律师事务所律师。被告：宜城市天王房地产开发有限公司。住所地：宜城市襄沙大道。统一社会信用代码：9142068469513942XE。法定代表人：杨荣成，该公司董事长。委托诉讼代理人：王瑛，该公司财务人员。被告：宜城荣豪房地产开发有限公司。住所地：宜城市襄沙大道（种子公司院内）。统一社会信用代码91420684573700899R。法定代表人：邱文忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：尹炳银，湖北秉迎律师事务所律师。被告：宜城市凯来盛景房地产开发有限公司。住所地：宜城市望江路9号。实际办公地点：宜城市西街19号。统一社会信用代码：91420684MA487AXN55。法定代表人：朱飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：王般若，该公司员工。原告李少奇、李少帅与被告宜城市天王房地产开发有限公司（以下简称天王公司）、被告宜城荣豪房地产开发有限公司（以下简称荣豪公司）、被告宜城市凯来盛景房地产开发有限公司（以下简称凯来盛景公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李少奇、李少帅及其共同委托诉讼代理人张金林、被告荣豪公司的委托诉讼代理人尹炳银，被告凯来盛景公司法定代表人朱飞及其委托诉讼代理人王般若到庭参加诉讼，被告天王公司未到庭应诉。原告李少奇、李少帅于2020年9月3日向本院提出财产保全申请。本案现已审理终结。原告李少奇，李少帅的诉讼请求：1.请求人民法院判决三被告及时履行合同约定，交付位于荣豪商业街主干道门面房两间共100㎡，由原告优先选择一楼门面，并要求被告天王公司办理好相关证件。2、要求被告天王公司支付临时安置补偿费10万元。3、要求被告天王公司支付违约金90万元。4、被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由:2013年5月8日，被告天王公司拆迁原告位于襄沙××××号门面房一间，双方达成《房屋拆迁还建协议书》。协议约定:还建门面房位于荣豪公司所改建的原津津商场所新建的一楼门面房，还建门面房二间，位于荣豪商业街主干道门面共100㎡，由乙方（原告）在开盘前优先选择一楼门面，多余的面积按开盘价多退少补;房屋证件由被告天王公司负责办理，费用由天王公司承担;约定还建房屋交付时间为2015年5月8日；如果不能按时交房，还按临时安置补偿费五万元的标准再支付半年:如果半年后仍然不能交付，须再向原告支付临时安置补偿费10万元;如果甲方（天王公司）违约，按还建门面房开盘价总面积价值的30%支付违约金给乙方（原告）。合同签订后，天王公司拆除了原告房屋，但是没有按合同约定的时间交付房屋，被告荣豪公司是该还建门面房的开发商，对于原告和被告天王公司签订的还建协议进行追认，被告凯来盛景公司现在是该门面房的实际控制人，两被告均有给付原告两间门面房的义务，而被告均以各种理由向后拖延。门面房的迟延交付行为给原告造成巨大经济损失。请求法庭依法支持原告的全部诉讼请求。被告天王公司庭前提交书面答辩状称：1、原告李少奇、李少帅与被告天王公司2013年5月8日签订《房屋拆迁还建协议书》属实，协议约定以被告荣豪公司开发建设的“荣豪商业街”门面房二间面积100㎡，用于还建被告天王公司应还建李少奇、李少帅的门面房。2、2015年11月12日，被告天王公司、荣豪公司双方股东签订《协议书》，同意原告李少奇、李少帅与被告天王公司2013年5月8日签订的《房屋拆迁还建协议书》，预定被告荣豪公司门面房用于满足包括原告李少奇、李少帅在内的被拆迁户的还建需求。3、被告天王公司同意继续履行协议，由被告荣豪公司交付门面房。4、被告天王公司已支付原告李少奇、李少帅拆迁安置补偿款33万元，请求法院依法驳回原告要求被告天王公司支付安置补偿费10万元的诉讼请求。5、被告荣豪公司交付门面房后就不存在根本违约行为，被告天王公司已经支付安置补偿费，原告李少奇、李少帅也就没有其他损失。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条第二款规定“当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。原告要求被告天王公司支付违约金90万元的诉讼请求，依法应当不予支持，请求法院依法驳回。被告荣豪公司在庭审中辩称:原告李少奇、李少帅与被告天王公司2013年5月8日签订《房屋拆迁还建协议书》约定以被告荣豪公司开发建设的“荣豪商业街”门面房二间面积100㎡，用于还建被告天王公司应还建李少奇、李少帅的门面房，荣豪公司未在该协议书上签字或盖章，不是合同的当事人。《合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告李少奇、李少帅与被告天王公司签订的协议书，对被告荣豪公司不具有法律约束力，被告荣豪公司没有向原告李少奇、李少帅交付门面房的义务。请求法院依法驳回原告要求被告荣豪公司交付门面房的诉讼请求。被告凯来盛景公司辩称：我公司与原告无合同关系，请求法院依法驳回原告对我公司的全部诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的举证、质证、陈述和经审查确认的证据，本院确认如下法律事实：原告李少奇、李少帅原用于经营餐饮的房屋坐落于宜城市（宜城市行政服务中心斜对面，土地证号为20××32）门面一间：砖混结构，面积80㎡。被告天王公司欲拆迁该房屋进行商业开发，就房屋拆迁还建相关事宜和两原告达成一致协议，被告天王公司作为甲方，原告作为乙方，于2013年5月8日签订《房屋拆迁还建协议书》，该协议第二条：还建门面房位于荣豪公司所改建的原津津商场所新建的一楼门面房，还建门面房二间，位于荣豪商业街主干道门面（各个区域）共100㎡，所选门面房的位置图纸（附后）作为本合同的附件。由乙方在开盘前优先选择一楼门面（荣豪商业步行街原被拆迁户原址还建的门面及整体招商的情形除外）。多余的面积按开盘价多退少补。三、甲方为乙方办理好置换后门面的国有土地使用权、房产证等相关证件，办理费用由甲方承担。四、本合同约定的还建房交付时间为2015年5月8日。五、若在本合同约定的时间内不能按约定时间交付所还建的门面房，应按临时安置补偿费五万元的标准再支付半年，若半年后仍然不能交付，须再向乙方支付临时安置补偿费十万元人民币。七、乙方保证在签订拆迁协议后三日内搬走，同时把旧房完好无损的交给甲方，不得任意拆掉原门窗等原有设施。十、此合同系甲乙双方真实意思的表达，如甲方违约，按还建门面房开盘价总面积价值的30%支付违约金给乙方。该协议签订后，原告腾出房屋，被告支付了拆迁补偿费共计33万元，被告天王公司将原告的房屋进行拆除并进行商业开发。2015年9月22日，因被告荣豪公司开发的荣豪商业城旧城改造项目资金紧缺难于推进，为了避免引发社会矛盾，被告凯来盛景公司作为甲方，被告荣豪公司作为乙方，双方达成《合作经营荣豪商业城项目补充协议》，该协议第二条约定：甲方占新公司55%股份，乙方占新公司45%的股份。第八条：新公司成立后，荣豪商业城的全部经营活动一律由新公司开展，荣豪商业城的销售收入一律进入新公司账户，公司正当支出全部由新公司承担。第九条：项目建成后，房屋、资产和债务的分配或清偿按如下顺序执行：（一）拆迁还建房、已销售且登记的房屋。……（其余略）2015年11月12日，被告天王公司和被告荣豪公司的全体股东就天王公司为满足李少帅、陈宏、黄大芳、郑杰四户业主门面房拆迁还建需求，经甲方股东会研究决定，并征得乙方同意，向乙方预定门面房用于还建。被告天王公司为甲方，被告荣豪公司为乙方，双方签订《协议书》，协议第二条约定：四户业主还建面积分别为：李少帅100㎡（已签订合同）；已协商好用乙方门面房还建。甲乙双方积极配合做好还建，办理各项手续。四、具体位置由四户业主在乙方项目中C区和D区选定（乙方还建户预留还建房屋外）；六、本协议一式四份，经双方及双方股东签字或盖章后生效。被告天王公司和荣豪公司股东均在该协议书上签名。2019年7月，原告李少帅、李少奇在没有按约得到还建的两间门面房，经多次协商未果的情况下，自行于荣豪商业街主干道一楼门面C、D区分别选定门面两间（李少奇选定荣豪商业街主街道一楼门面C、D区113号门面，面积47.93㎡；李少帅选定荣豪商业街主街道一楼门面C、D区136号门面，面积87.72㎡）。因房屋交付问题始终未达成协议，导致本案纠纷发生。本院认为：本案争议的焦点：1、荣豪公司、凯来盛景公司是否为本案适格被告、是否负有共同和天王公司给付原告二间门面房义务；2、天王公司是否应当向两原告支付临时安置补偿费10万元；3、天王公司是否应当向原告支付违约金90万元。针对本案焦点1，本院认为：2013年5月8日，被告天王公司和原告签订的《房屋拆迁还建协议书》是双方真实意思表示，合法有效，双方应当严格履行。天王公司在答辩中也认可应当继续履行协议，因此，天王公司负有向原告交付两间门面房的合同义务。虽然该协议约定以荣豪公司开发的位于荣豪商业街主干道门面两间共100㎡还建给原告，没有被告荣豪公司的签名盖章，但是2015年11月12日，被告天王公司和被告荣豪公司两家全体股东就原告李少帅置换房问题达成协议，同意用被告荣豪公司开发的门面房还建给原告二间门面，共100㎡，且约定由乙方在荣豪项目中C区和D区选定，并同意积极配合做好还建，办理各项手续。被告荣豪公司和被告天王公司签订《协议书》的内容可视为对被告天王公司和原告签订的《房屋拆迁还建协议书》内容的追认，被告荣豪公司对原告负有还建合同约定的两间门面房义务，应当作为本案被告。被告凯来盛景公司和被告荣豪公司于2015年9月22日签订的《合作经营荣豪商业城项目补充协议》明确约定，项目建成后，优先分配拆迁还建的房屋。原告的合同约定还建门面房两间属于拆迁还建房屋范围。因此，凯来盛景公司基于合同约定，负有向原告交付合同约定的门面房两间共100㎡的义务。综上，原告要求被告凯来盛景、天王公司、荣豪公司共同向原告交付两间门面房的主张，本院依法予以支持。对于本案的焦点2，本院认为：被告天王公司和原告于2013年5月8日签订的《房屋拆迁还建协议书》第四条约定：本合同约定的还建房交付时间为2015年5月8日；第五条约定：若在本合同约定的时间内不能按约定时间交付所还建的门面房，应按临时安置补偿费五万元的标准再支付半年，若半年后仍然不能交付，须再向乙方支付临时安置补偿费十万元人民币。本案争议的门面房至今没有交付，被告天王公司应当按合同约定向原告支付安置补偿费十万元，原告的该项请求既有合同依据，同时符合法律规定，本院予以支持。被告天王公司抗辩已经支付33万元，从被告提供的证据显示，该费用为拆迁补偿款，和原告主张的安置补偿费无关联性，本院不予支持。对于本案焦点3，本院认为：被告天王公司和原告签订的《房屋拆迁还建协议书》第十条明确约定：此合同系甲乙双方真实意思表达，若甲方违约按还建门面房开盘价总面积的30%支付违约金给乙方。该协议约定房屋交付时间为2015年5月8日，而被告至今没有交付门面房，时间长达五年半之久，被告行为明显构成违约，应当承担违约责任。被告天王公司抗辩90万违约金过高。因目前荣豪商业街未开盘，原、被告均未提供开盘价格，违约金的计算没有准确的依据。对该项诉求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条判决如下：一、被告宜城市天王房地产开发有限公司、宜城荣豪房地产开发有限公司、宜城市凯来盛景房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告李少奇、李少帅共同交付位于荣豪商业街主干道一楼门面C、D区两间门面房计100㎡；还建到位后，原告李少奇、李少帅将多出的房屋面积按还建综合门面价据实结算。二、被告宜城市天王房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告李少奇、李少帅一次性支付安置补偿费10万元。三、驳回原告李少奇、李少帅的其他诉讼请求如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6900元，由被告宜城市天王房地产开发有限公司、宜城荣豪房地产开发有限公司、宜城市凯来盛景房地产开发有限公司共同承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员 王 丽二〇二〇年十月二十七日书记员 李怡章