内蒙古自治区科尔沁右翼前旗人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内2221民初1711号 原告：鄂某，1964年1月22日出生（公民身份号码：×××），公务员，住内蒙古乌兰浩特市。 委托诉讼代理人：王某，内蒙古维旭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：尹某，内蒙古维旭律师事务所律师。 被告：兴安盟东信房产经纪有限公司。 法定代表人：陈某。 委托诉讼代理人：孙某，1987年7月3日出生（公民身份号码：×××）。 委托诉讼代理人：潘某，1994年2月2日出生（公民身份号码：×××）。 被告：魏某，1990年4月10日出生（公民身份号码：×××），住内蒙古乌兰浩特市。 原告鄂某诉被告兴安盟东信房产经纪有限公司、李书豪、魏某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鄂某及其委托诉讼代理人王某、尹某、被告中介公司的委托诉讼代理人孙某、潘某、被告魏某到庭参加诉讼。因原告于庭前撤回了对被告李书豪的起诉，本案中不再审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、要求解除原、被告中介公司签订的房屋买卖合同；2、要求被告中介公司返还原告房屋定金10000元及居间服务费12780元，合计人民币22780元；3、案件受理费由被告承担。 事实和理由：原告要购买房屋，联系被告中介公司的工作人员魏某，2019年3月7日魏某带着原告到被告中介公司，将李书豪位于××旗的楼房出售给原告，房屋价款为438000元。原告告知被告自己有征信不良记录，买房款不够，购买房屋是否能办理房屋贷款，能办就买房，不能办就不买了。几被告均承诺可以为原告办理贷款，约定上述房屋的首付款为148000元，剩余房款由被告为原告办理贷款，直接打入房屋所有权人账户，在这种情况下，原、被告签订了房屋买卖合同。原告交给被告中介公司孙龙10000元定金和12780元居间服务费，后被告无法为原告办理贷款。为此原告提出以上诉讼请求。 被告中介公司辩称：不同意原告的诉讼请求，合同未能最终实现的原因是原告本人征信不良，无法办理贷款。后双方协商，原告同意变更买受人为其子鄂某2，并以鄂某2的名义办理贷款，但因鄂某2年龄小且单身，银行要求提供辅助还款人，原告无法提供导致不能办理贷款。 本案事实 一、无争议的要素 1、合同签订情况： 签约日期：2019年3月7日； 签约地点：兴安盟东信房产经纪有限公司住所地； 签约当事人：甲方（出卖方）李某的委托代理人魏某；乙方（买受方）：鄂某；丙方（居间方）：517不动产东信加盟店。 2、欲购买房屋的情况：地××旗，小区名称某小区；产权证号：XXXX；建筑面积：113.74㎡；所有权人：李书豪。 3、成交价格：438000元。 4、鄂某已经交纳定金人民币壹万元整（￥10000.00元）。 5、鄂某已经交纳房屋佣金壹万贰仟柒佰捌拾元整（￥12780.00元）。 6、兴安盟科尔沁右翼前旗某镇某小区X号X单元X楼X室已经出售，购买人不是鄂某。 7、被告中介公司接受了李某的全权委托，其与李某的委托代理合同关系合法有效，并自愿承担本案中李某应承担的全部责任。 8、魏某在上述房屋买卖合同签订时系中介公司的职工，其代为签订合同的行为系职务行为，现魏某已经离职。 9、原告鄂某与被告中介公司、被告魏某自愿解除2019年3月7日签订的《房屋买卖合同》。 2有争议的要素 1、被告中介公司应否返还原告鄂某向其交纳的房屋定金10000元。 原告提交被告中介公司出具的定金收条原件一张，证明原告向被告中介公司交纳购买兴安盟科尔沁右翼前旗某镇某小区X号X单元X楼X室房屋定金10000元。 经被告中介公司质证认为，对该份收条的真实性无异议，认可是其为原告出具的。因我公司与原告签订的房屋买卖合同5.3和6.2均有明确约定，原告不能办理贷款的情况下，应当全额现金购买。合同无法实现是原告违约，所以原告无权要求全额返还定金。 本院认为，依据双方签订的《房屋买卖合同》第6.2“甲乙双方约定本合同项下的定金在抵作购房款前应适用《合同法》第115条的规定，即乙方不履行本合同义务的，无权要求返还定金；甲方不履行本合同义务的，应当双倍返还定金。”该合同中的甲方（出卖方）李书豪已经履行了合同第四条“甲方对该房屋做如下承诺”的全部内容，但乙方（买受方）鄂某未按照合同3.1的约定向甲方交付第一笔购房款。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”之规定，被告中介公司作为居间服务的一方，只能代李书豪收取房屋定金，作为出卖人李书豪不存在违约行为，且被告中介公司提交的与原告本人的通话录音，能够证明在该房屋出售他人之前被告中介公司征求了原告本人的意见，原告本人亦认可同意被告中介公司将房屋出售他人。故本院对原告要求被告中介公司返还房屋定金10000元的诉讼请求不予支持。 2、被告中介公司应否全额返还原告鄂某房屋佣金12780元。 原告提交被告中介公司出具的收据原件一张、原告鄂某与被告中介公司委托诉讼代理人孙某的微信截屏两张、被告委托诉讼代理人孙某和原告妻子陆XX通话录音（光盘一张），证明被告中介公司存在违约行为，应当全额返还居间服务费用。 经被告中介公司质证认为，对上述证据的真实性无异议。但不同意全额返还，原告陈述的人为设置障碍的理由不能成立，其公司已经按照合同约定积极履行了居间服务，是由于原告自身的原因无法办理贷款，所以违约方是原告。 被告提交与原告本人的通话录音（光盘一张），证明原告明确表示不买该房屋，其已经构成违约。 经原告本人质证认为，对录音的真实性无异议，是其本人与被告的委托诉讼代理人孙某的对话，但是其认为不买房子的原因是被告中介公司后提出来的条件无法达成，所以其没有违约。 本院认为，原、被告双方均认可该套房屋的购买方式为贷款且在《房屋买卖合同》中做了详细约定，被告中介公司明知原告征信有不良记录，无法以本人名义办理贷款后，原、被告双方口头变更了合同内容，约定由原告的儿子鄂某2作为买受人办理贷款手续，又因鄂某2的贷款资质问题无法办理，导致该份合同未能最终实现。但依据双方签订的《房屋买卖合同》5.3“如乙方需要以贷款方式支付部分购房款的，应保证其征信良好，具备能通过贷款审批的条件且贷款金额能达到约定金额，如无法贷款或贷款金额不足，除本合同或补充协议中约定其他支付方式，双方应于确认无法贷款或贷款金额不足之日起十五个工作日内一同到房产交易部门办理更名过户手续，乙方应于办理更名过户手续当日将贷款不足部分以现金形式支付给甲方。”之约定，被告中介公司明知原告征信不良，不具备能通过贷款审批的条件，仍与其签订《房屋买卖合同》并约定唯一的付款方式是贷款，虽其与原告口头协商变更了买受人，但仍不符合该项约定的内容，原、被告在签订的《房屋买卖合同》中已经对付款方式做出了明确约定，但作为居间方，被告中介公司既未严格审查买受人的资质条件并如实向出卖人报告，又未按照合同约定的付款时间和方式履行敦促原告交付购房款的义务，故作为提供居间服务的一方，被告中介公司并未促成合同目的的最终实现。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十七条“居间合同人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”被告中介公司仅依据《房屋买卖合同》的约定，提供了原告认可的房源信息，对此项服务原告应支付部分报酬。依据被告中介公司认可的收费项目，其未提供部分应适当返还，故本院酌定被告中介公司返还原告70%的中介费。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十五条、第四百二十四条、第四百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《房地产经纪管理办法》第十九条的规定，判决如下： 一、原告鄂某与被告兴安盟东信房产经纪有限公司、魏某自愿解除于2019年3月7日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告兴安盟东信房产经纪有限公司于本判决生效后立即返还原告鄂某中介费8946元（12780元×70%）； 三、被告魏某不承担民事责任； 四、驳回原告鄂某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费370元，减半收取185元，由原告鄂某负担135元，由被告兴安盟东信房产经纪有限公司负担50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于兴安盟中级人民法院。 期满不上诉则本判决生效，当事人必须自觉履行，逾期不履行的，本院将依据当事人的申请强制执行。申请执行的期限为二年。逾期申请，本院将视为放弃权利。申请执行的期限从法律文书确定的履行期间最后一日起计算。 审判员 刘  丽  春 二〇二〇年七月六日 书记员 苏雅乐其其格 适用法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和 交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 第四百二十七条居间合同人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《房地产经纪管理办法》 第十九条房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，不得收取佣金。