广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初17527号原告：崔爱琴，女，1984年10月27日出生，汉族，身份证住址广东省电白县***********，现住广东省中山市**********************，公民身份号码440************。原告：刘道平，男，1975年4月21日出生，汉族，身份证住址广东省中山市**********************，公民身份号码220************。两原告共同委托诉讼代理人：刘冬燕，北京市华城律师事务所律师。被告：中山市普力奥房地产开发有限公司，住所地广东省中山市南区******，统一社会信用代码914***********619A。法定代表人：张培峰，执行董事。委托诉讼代理人：刘柏涵，该司员工。委托诉讼代理人：金国栋，该司员工。原告崔爱琴、刘道平与被告中山市普力奥房地产开发有限公司（以下简称普力奥公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月31日公开开庭进行了审理。原告刘道平及崔爱琴、刘道平的共同委托诉讼代理人刘冬燕，被告普力奥公司的委托诉讼代理人金国栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔爱琴、刘道平向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《认购书》；2.判令被告向原告返还定金20000元及首付款433562元，并向原告支付赔偿金453562元。诉讼中，原告崔爱琴、刘道平增加诉讼请求为：判令被告向原告赔偿自2019年6月22日起至2020年7月7日，以503562元为基数，按同期银行贷款利率标准计算未能履行的损失26842.65元；并自2020年7月8日起，以453562元为基数，按同期银行贷款利率标准，计算认购书未能履行的损失。事实和理由：2019年5月26日，原告购买被告开发的中山市南区*******x房屋，建筑面积110.26平方米，套内面积87.68平方米，原告为此向中山市创享房地产代理有限公司（以下简称创享代理公司）交纳了团购费50000元，并与被告签订了《认购书》。原告于2019年5月30日向被告支付了定金20000元，于2019年6月22日向被告支付了首付款433562元。原告如约支付全部首付款后，被告迟迟不签订《商品房买卖合同》，不进行网签，原告也无法办理贷款手续。经多次沟通，被告才告知原告购买的物业存在在建工程抵押。原告多次与被告交涉签署房屋买卖合同事宜，但被告迟迟不能解除抵押，致使认购书无法履行，特提起诉讼。被告普力奥公司辩称，一、认购书为原被告双方真实意思表示，被告按认购书约定履行义务，不构成违约，原告要求解除《认购书》并由被告赔偿认购书未能履行损失，没有事实和法律依据。认购书第四条第二项约定原告保证待有关部门审批通过后在被告书面通知之日起七日内与被告签订该物业的网上备案《中山市商品房买卖合同》；认购书第七条约定该物业在原告全面履行认购书签署并履行《商品房买卖合同》且完善网签备案手续的前提下，于2021年6月30日前交付原告使用；认购书第八条约定了商品房如被抵押的解决方案为被告应于该物业网签前办理涂销抵押手续。目前尚未达到约定的网签办理时间和抵押涂销时间，被告不存在违约行为。二、双方就涉案商品房签订了认购书，并没有签订《商品房买卖合同》，被告并未违约，原告要求被告支付赔偿金，没有事实和法律依据。该认购书虽约定了双方有在将来签订《商品房买卖合同》即本约的义务，但不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，应属于商品房预约合同，故并不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，原告的请求于法无据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月26日，崔爱琴、刘道平（乙方）与普力奥公司（甲方）签订《认购书》，约定：乙方认购位于中山市南区*********x房住宅，建筑面积110.26平方米，该物业优惠后总房价为1503562元；付款计划：乙方应于签署本认购书时交付2万元作为定金，交付的定金在付清首期房款时抵作房款，于2019年6月30日前交付首期房款433562元，余款105万元向中国银行办理按揭贷款；乙方须在约定时间交付房款同时按甲方公示的主要合同条款签署《商品房买卖合同》；乙方清楚了解并同意，鉴于目前中山市政府有关部门执行网签预约申报措施，愿意按照本认购书第三条约定履行付款责任，并保证有关政府部门审批通过后在甲方书面通知之日起七日内与甲方签订该物业的网上备案《中山市商品房买卖合同》；乙方知悉该物业【□已抵押/□未抵押】（该部分未标注），如该物业已抵押，则甲方应于该物业网签前办理涂销抵押手续。该认购书还约定了其他内容。崔爱琴、刘道平于2019年5月30日向普力奥公司支付涉案商品房定金20000元；于2019年6月22日支付购房首付款433562元。普力奥公司均出具了收款收据。崔爱琴、刘道平另向创享代理公司支付了涉案商品房的团购服务费50000元，但创享代理公司已将上述费用退还崔爱琴、刘道平。庭审中，崔爱琴、刘道平称，其因小孩学位而购买涉案商品房，在签订认购书后多次追问网签事宜，直至2020年3月才得知涉案商品房已办理抵押，现在已无法实现购房目的。诉讼中，普力奥公司确认涉案商品房于2019年4月16日办理了在建工程抵押登记，现仍处于抵押状态；涉案商品房已于2019年12月竣工验收，并于2019年12月27日取得竣工验收备案登记证。本院认为,本案为商品房预约合同纠纷。崔爱琴、刘道平与普力奥公司于2019年5月26日签订的商品房认购书是出卖人与买受人约定为将来订立商品房买卖合同而签订的协议，应属于商品房买卖合同的预约合同。该认购书是双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同。本案争议焦点在于：一、涉案认购书是否应予解除；二、诉请返还购房款及定金并支付赔偿金应否支持。关于焦点一。崔爱琴、刘道平认为，普力奥公司在签订认购书时未告知抵押情况，且至今仍未与其签署《商品房买卖合同》，构成违约，导致购买商品房的目的无法实现，故其有权要求解除合同。普力奥公司认为，目前尚未达到约定的网签办理时间和抵押涂销时间，不存在违约行为。对此，本院认为，《合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：㈠……㈢当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；㈣当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；㈤法律规定的其他情形。首先，普力奥公司在与崔爱琴、刘道平签订认购书前已将涉案商品房办理了抵押登记，但却未告知崔爱琴、刘道平，实为隐瞒，违反了诚实信用原则。其次，认购书乃普力奥公司为购房认购者提供的格式文本，涉案商品房是否抵押足以影响当事人是否订立合同，普力奥公司应履行提示说明义务，现普力奥公司未有证据证明其已履行该义务，故约定的抵押条款无效。再次，涉案商品房处于抵押状态，普力奥公司在截止本案庭审结束时仍未能办理涂销抵押，致使认购书的合同目的无法实现。因此，崔爱琴、刘道平请求解除认购书，符合上述法律规定，本院予以支持。关于焦点二。㈠关于返还购房款的问题。《合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，由于本院已支持崔爱琴、刘道平主张解除涉案认购书，故根据上述法律的规定，普力奥公司应向崔爱琴、刘道平返还已付购房款合计453562元（20000元+433562元），并支付该资金占用期间的利息。因崔爱琴、刘道平向创享代理公司支付的50000元并非由普力奥公司收取，且该费用已退还，故崔爱琴、刘道平主张以503562元为基数计算利息，本院不予支持。崔爱琴、刘道平主张自2019年6月22日起计算利息，系其权利的自由处分，本院予以支持。㈡关于支付赔偿款的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：㈠故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；㈡故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；㈢故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。上述规定的前提是双方订立了商品房买卖合同，而崔爱琴、刘道平与普力奥公司之间仅签订了认购书。由于涉案认购书未约定涉案商品房的交付使用条件、装饰和设备标准承诺、公共配套建筑的产权归属等内容，并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故不能视为已签订商品房买卖合同。因此，崔爱琴、刘道平依据上述规定主张普力奥公司赔偿已付购房款一倍的损失453562元，理据不足，本院不予支持。综上所述，崔爱琴、刘道平诉求合法部分，本院予以支持；普力奥公司抗辩合理之处，本院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第三十九条、第九十四条、第九十六条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条，《商品房销售管理办法》第十六条，《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告崔爱琴、刘道平与被告中山市普力奥房地产开发有限公司于2019年5月26日签订的《认购书》；二、被告中山市普力奥房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告崔爱琴、刘道平返还已付购房款453562元及支付利息（利息计算方式：以453562元为基数，自2019年6月22日至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告崔爱琴、刘道平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13864元，减半收取6932元，诉讼保全费3770元，合计10702元（原告崔爱琴、刘道平已预交），由原告崔爱琴、刘道平负担4052元，被告中山市普力奥房地产开发有限公司负担6650元（被告负担的部分于本判决生效之日起七日内径付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  饶琨二〇二〇年八月二十七日书记员  赵会高丽冰