福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民初2723号 原告：中国建设银行股份有限公司福建省分行，住所地福州市台江区江滨中大道**，统一社会信用代码913500008581400041。 负责人：刘丽华，行长。 委托诉讼代理人:李荟、郑皓瀚，福建至理律师事务所律师。 被告：叶灵敏，男，1990年12月21日出生，汉族，户籍所在地为福建省永泰县，通讯地址为福建省永泰县。 原告中国建设银行股份有限公司福建省分行（以下简称建行福建省分行）与被告叶灵敏金融借款合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行福建省分行委托诉讼代理人郑皓瀚到庭参加诉讼，被告叶灵敏经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告建行福建省分行向本院提出诉讼请求：1.依法判令叶灵敏向建行福建省分行偿还贷款本金人民币659016.93元及利息（含罚息、复利，依合同约定计算至本案债务清偿完毕之日，现暂计至2019年7月4日利息为27726.09元，本息暂合计为686743.02元）；2.判令建行福建省分行有权以叶灵敏名下位于福州市闽侯县产及其土地使用权折价或者以拍卖、变卖所得的价款优先受偿本案债权；3.判令叶灵敏承担本案建行福建省分行支出的律师费用19735元；4.判令叶灵敏承担本案诉讼费用（含案件受理费、财产保全费、公告费等）。一审庭审过程中，建行福建省分行当庭确认诉请1中的27726.09元利息系暂计至2019年7月21日。 事实和理由：2014年3月25日，建行福建省分行与叶灵敏、福建顺华置业发展有限公司签订了《个人住房借款合同》（编号：350942800-2012-20140411239），约定叶灵敏向建行福建省分行借款76万元，用于购置位于闽侯县产，借款期限为240个月，从2014年4月21日起至2034年4月21日，借款年利率为基准利率上浮5%，借款人选择等额本息还款方法归还本息，叶灵敏以上述所购房产作为抵押物担保还款，并由福建顺华置业发展有限公司对本案全部债权提供连带保证责任。合同还约定了，借款逾期的，罚息利率为在合同所执行借款利率的水平上上浮50%，借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，构成违约，出现借款人违约情形的，贷款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利，贷款人为实现债务而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、公告费、律师费等）均由借款人承担，福建顺华置业发展有限公司保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。本合同项下贷款发放后，建行福建省分行授权中国建设银行股份有限公司福州城南支行（以下简称建行福州城南支行）办理贷后变更与服务事项，包含但不限于提前还款、逾期催收、变更还款账号、变更还款方式、缩短贷款期限、诉讼的业务。2014年4月3日，闽侯县房地产管理所对上述房产进行了预购商品房抵押权预告登记（侯房预ＱＲ字第××号）。合同签订后，建行福建省分行依约为叶灵敏发放了76万元贷款，然而，叶灵敏却未依约履行按月还本付息义务，福建顺华置业发展有限公司亦未完全履行其阶段性保证责任。截止2019年7月4日，叶灵敏尚欠借款本金659016.93元、利息26272.52元、罚息1453.57元，本息暂计为686743.02元。 被告叶灵敏未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 建行福建省分行向本院提交了下列证据：1.《个人住房借款合同》（编号：350942800-2012-20140411239）；2.预告商品房抵押权预告登记（侯房预ＱＲ字第××号）；3.个人贷款支付凭证；4.中国建设银行个人贷款对账单；5.贷款账户基本信息；6.委托代理合同;7.《初始登记通知书》。 叶灵敏未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证权利。经审查，建行福建省分行提交的证明材料具备证据的客观性、关联性、合法性，可以作为认定本案事实的依据。 根据上述有效证据及建行福建省分行庭审陈述，本院对建行福建省分行所诉之事实予以确认。 另查明，位于位于闽侯县产已完成初始登记并已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，但叶灵敏至今未办理上述房产的抵押登记手续。 中国建设银行股份有限公司福州城南支行与福建至理律师事务所签订《个人类贷款诉讼/仲裁案件委托代理协议》，约定建行福州城南支行委托福建至理律师事务所处理建行福建省分行与叶灵敏、福建顺华置业发展有限公司借款合同纠纷诉讼法律事宜；诉讼阶段律师代理费19735元，在案件审理结案法院作出判决书后，福建至理律师事务所向建行福建省分行提出书面支付申请并提供符合协议约定的发票后，建行福建省分行于十五个工作日内支付。 本院认为，建行福建省分行与叶灵敏、福建顺华置业发展有限公司签订的《个人住房借款合同》是当事人真实意思表示，合法有效。建行福建省分行按约向叶灵敏发放贷款，已履行了合同义务。叶灵敏未按约还款已构成违约，应承担违约责任。建行福建省分行要求叶灵敏偿还全部借款本息，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。故叶灵敏应向建行福建省分行偿还借款本金659016.93元及利息、罚息27726.09元（利息、罚息暂计至2019年7月21日，之后至款项还清之日止的利息、罚息按《个人住房借款合同》的约定计付）。 《个人住房借款合同》约定，贷款人为实现债权而实际发生的全部费用包括但不限于律师费等，由借款人承担。鉴于案涉律师代理费19735元尚未实际支出，故本院对该项诉请不予支持，建行福建省分行可待实际发生后另行主张。 案涉抵押物仅办理了抵押权预告登记。由《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。 商品房按揭贷款往往涉及贷款银行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若在商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保（通常约定保证期间至抵押权设立之时）的保证期间被不当延长，购房人亦将面临开发商以购房人违约为由解除商品房买卖合同而导致其无法获取商品房溢价收益的不利局面，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满后免除保证责任。本案中，案涉房产已完成初始登记并已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，但因购房人原因未予办理以致抵押登记未完成，故购房人叶灵敏负有协助办理抵押登记的义务。叶灵敏应在三十日内协助办理案涉房产抵押登记。 购房人叶灵敏若逾期仍未协助办理抵押登记，则在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，亦应赋予债权人对不动产优先受偿权。理由如下：其一，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条关于“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”的规定，叶灵敏虽尚未办理案涉商品房产权证，但该商品房已具备物权登记条件且已交付其使用，应认定为属于购房人财产，客观上应作为其责任财产进行处置。其二，案涉商品房已具备不动产抵押登记条件，但购房人却拒不办理，已违反抵押合同约定，违背了诚实信用原则，赋予债权人对案涉房产优先权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全。其三，当商品房具备办理抵押登记条件时，因购房人原因未予办理登记，本质上属于购房人为自己的利益而不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，而视为条件已成就，即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就。其四，抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求。最后，赋予债权人优先权，亦符合法律及司法解释规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条关于“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告”的规定，债权人建行福建省分行有权处分购房人叶灵敏于商品房买卖合同项下的合同权利，而叶灵敏取得商品房所有权亦属于该权利范畴，故建行福建省分行有权处置案涉商品房。综上，案涉商品房已具备物权登记条件但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。故根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，本院依法确认债权人建行福建省分行对案涉不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 叶灵敏经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭审理及判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、叶灵敏于本判决生效之日起十日内向中国建设银行股份有限公司福建省分行偿还借款本金659016.93元及利息、罚息27726.09元（利息、罚息暂计至2019年7月21日，之后至款项还清之日止的利息、罚息按《个人住房借款合同》约定计付）； 二、叶灵敏应于本判决生效之日起三十日内协助中国建设银行股份有限公司福建省分行办理位于闽侯县产的抵押登记手续； 三、闽侯县产抵押登记办妥后，或在本判决第二项所限定的期限届满叶灵敏仍未办理抵押登记的，中国建设银行股份有限公司福建省分行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款，对本判决第一项确定的债权优先受偿。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10864元，由中国建设银行股份有限公司福建省分行负担197元，叶灵敏负担10667元；公告费560元，由叶灵敏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审判长 吴 华 审判员 徐 晶 审判员 林星星 二〇二〇年七月二十七日 书记员 唐 攀