北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初19034号原告（反诉被告）：北京富力通达房地产开发有限公司，住所地北京市通州区江米店街**院**楼**201。法定代表人：杨培军，董事长。委托诉讼代理人：宋修鸣，男，1994年8月22日出生，北京富力通达房地产开发有限公司职员。被告（反诉原告）：北京鹏源利德装饰有限公司，住所地北京市朝阳区黄厂南里**院**楼**1601。法定代表人：耿丹，执行董事。委托诉讼代理人：陈先发，男，1985年7月26日出生，北京鹏源利德装饰有限公司职员，住北京市通州区。委托诉讼代理人：廖钟菁，北京市京师律师事务所律师。原告北京富力通达房地产开发有限公司（以下简称富力公司）诉被告北京鹏源利德装饰有限公司（以下简称鹏源利德公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告富力公司的委托诉讼代理人宋修鸣、被告鹏源利德公司的委托诉讼代理人廖钟菁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告富力公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令称鹏源利德公司给付我公司剩余房款3190000元；2.请求判令称鹏源利德公司支付我公司逾期付款违约金，以剩余房款为基数按照日万分之二计算至实际付款之日止。暂计至2020年7月31日金额为439674元（计算方法为（1920000****+3190000×579）×0.0002=439674元；3.请求判令称鹏源利德公司支付我公司前期物业服务费暂计至2020年7月31日金额为14065元【计算方法为每平方米物业服务费5元×实测建筑面积140.65平米×20个月=14065元】；4.请求法院判令称鹏源利德公司支付公共维修基金28130元【计算方法为每平米公共维修基金200元×实测建筑面积140.65平米=28130元】，面积补差款12603元。上述金额共计3684472元。5.本案诉讼费由鹏源利德公司承担。事实与理由：2017年2月9日，我公司与鹏源利德公司签订编号为Y2012015的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（以下简称《预售合同》），约定鹏源利德公司购买我公司开发的通州区运河核心区IX-10地块F3其他类多功能用地项目B02办公楼21层2112（以下简称2112号房屋），总房款3197900元。《预售合同》第六条约定，鹏源利德公司采取分期付款的方式付款，《预售合同》附件五约定，鹏源利德公司应于2016年12月11日交纳四期房款100000元，于2017年2月9日前交纳首期房款647900元，于2017年3月9日前交纳二期房款640000元，于2017年5月9日前交纳三期房款640000元，于2017年8月9日前交纳四期房款1270000元，于2018年6月30日前交纳五期房款1920000元，于2018年12月30日前交纳六期房款1270000元。《预售合同》签订后，鹏源利德公司仅支付定金及前三期房款，剩余3190000元房款至今未交纳。《预售合同》第十一条约定，如鹏源利德公司逾期支付购房款，每逾期一日，应按逾期应付款的万分之二向富力公司支付违约金。《预售合同》附件七第五条约定，鹏源利德公司委托我公司提供公共部位及共用设施日常维修、养护和管理等前期物业服务；第七条约定，办公类物业服务费用为每月每平方米5元；第八条约定，物业服务费应当从富力公司通知的收房期限届满之日起计收。我公司通过寄送《交付使用通知书》的方式，通知鹏源利德公司于2018年12月30日前收房。2018年12月18日，富力公司向鹏源利德公司送达《交付使用通知书》，其上载明房屋已验收合格，实测建筑面积为140.65平方米，可以在2018年12月25日交付使用，同时通知鹏源利德公司支付剩余房款3190000元、公共维修基金28130元、面积补差款12603元。经富力公司多次催款，截至当前，鹏源利德公司仍未支付剩余房款、违约金、公共维修基金、面积补差款，同时也未按照合同约定支付前期物业服务费。被告鹏源利德公司辩称：一、富力公司在合同履行过程中存在引诱销售、虚假宣传等过错行为，诱使购房者在无履约能力的情况下购买涉案房屋，导致本案《预售合同》在法律及事实上都已不能履行，所以该合同依法应当予以解除。二、富力公司主张支付违约金请求缺乏事实及法律依据，且富力公司未对其实际损失进行举证，其违约金的主张不应得到支持。三、富力公司要求支付面积补差款、前期物业费的诉讼请求无事实及法律依据。被告鹏源利德公司提出反诉，反诉请求：1.请求判令解除我公司与富力公司签订的《预售合同》；2.请求判令富力公司返还我公司已付房价款人民币3197900元，并以3197900元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率自实际支付日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际履行完毕之日止的利息；3.请求判令富力公司向我公司返还印花税人民币3194元；4.请求判令富力公司向我公司返还逾期付款违约金3618元；5.本案诉讼费用由富力公司承担。事实与理由：2016年12月11日，我公司作为房屋买受人与富力公司作为出卖人签订《预售合同》（合同编号为Y2012015），约定富力公司向我公司出售2112号房屋，房屋套内建筑面积96.3平方米，预测建筑面积共140.3平方米。套内计价面积单价每平米人民币66333.33元，房屋总价款6387900元，付款方式为分期付款。富力公司销售人员引导我公司购房者涉案房屋所在楼盘区域位置优越，且房屋可做双层空间设计，相当于一层房屋的价格购买两倍房屋的面积，且目前市场紧俏，作为投资，我公司可借助分期付款的时间优势，只需支付前两期分期款，且根据《预售合同》约定可再延长2个月的预期付款期限，在此期间待房价上涨，转手出售该房屋便能赚取差价。我公司在得到富力公司会很快将房屋转售他人的许诺后才毅然决定购买该房屋。2016年12月11日，我公司向富力公司支付房屋买卖定金100000元；2017年2月9日签订《预售合同》，我公司向富力公司支付首付款547900元（不含定金），印花税3194元。购房后，我公司一直追问富力公司何时将房屋转售，该销售人员则不予理会我公司的请求。目前该楼盘因房屋质量、虚假宣传等问题被业主于多处楼盘张贴横幅、聚集维权，市场对该楼盘的评价和口碑很差，致使该楼盘居住和营商环境受到极大负面影响，现在该房屋无论出租还是出售都有很大困难。本案中，我公司签订的《预售合同》的付款方式为分期付款，且我公司无实际经营业务、无资产，也不具备贷款资格，尚余三百万余元确已无力支付。综上，我公司无论从事实上还是法律上，均不具备履行能力，合同已无继续履行可能，现我公司要求解除双方签订的《预售合同》。针对鹏源利德公司的反诉请求，富力公司辩称：我公司不存在鹏源利德公司所述的虚假宣传。鹏源利德公司具备履行能力，在简易程序开庭审理中，自称拥有相关债权，足以偿付欠付购房款。鹏源利德公司在正常经营拥有注册资本金，也足以偿付购房款，因此其具备履行能力。根据法律规定，鹏源利德公司提起反诉应在法庭辩论结束前，在本案前期已完成了辩论及最后陈述，在审理结束后再次提起反诉不应受理。且在之前开庭中，法庭曾多次询问鹏源利德公司明确其不提起反诉，因此不应受理反诉请求。综上，不同意鹏源利德公司所有反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月9日，富力公司与鹏源利德公司签订《预售合同》，约定富力公司向鹏源利德公司出售2112号房屋，房屋所在土地用途为办公，预测建筑面积共140.3平方米，房屋总价款为6387900元。《预售合同》第十一条“逾期付款责任”约定：买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金，并于实际支付应付款之日起90日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起90日内按照累计的逾期应付款的3%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。《预售合同》附件九“补充协议”第6条约定：自合同签订之日起，由于买受人自身原因而逾期支付房款（包括一次性付款和分期付款）或逾期办理按揭手续的，买受人应按合同第十一条承担逾期付款的违约责任；逾期超过60日的，出卖人有权解除合同，办理解除合同所需的费用由买受人承担，且买受人应按商品房总价款的10%向出卖人支付违约金，并应承担本合同第十一条关于逾期付款的违约责任。《预售合同》附件五“付款方式及期限的约定”载明了分期付款的时间和金额：买受人应于2016年12月11日交纳定金10万元，于2017年2月9日交纳首期房款647900元（总房款的10%，含定金10万元），于2017年3月9日前交纳二期房款640000元（总房款的10%），于2017年5月9日前交纳三期房款640000元（总房款的10%），于2017年8月9日前交纳四期房款1270000元（总房款的20%），于2018年6月30日前交纳五期房款1920000元（总房款的30%），于2018年12月30日前交纳六期房款1270000元（总房款的20%）；并约定：如买受人未按期支付任何一期房款，出卖人可根据合同第十一条关于逾期付款的违约责任，向买受人收取违约金；买受人需一次性付清全部房款以及违约金后方可办理收楼手续；买受人逾期付款超过60天的，出卖人有权按照合同第十一条的约定解除合同。附件九补充协议第7条：“买受人因自身原因要求退房，或发生出卖人有权解除合同的情形的，买受人应向出卖人支付总房款10%作为违约金并承担解除合同的所有费用。已收楼入住的买受人每月还应按其总房款的0.6%的标准向出卖人支付房屋折旧费，造成房屋损坏的，应予以赔偿。其他已缴税费不予退还。”《预售合同》签订后，鹏源利德公司与富力公司办理了涉案《预售合同》的联机备案，鹏源利德公司于2017年2月9日，向富力公司支付房屋房款647900元；于2017年6月9日，向富力公司支付房款640000元；于2017年7月19日，向富力公司支付房款600000元；2017年10月19日，向富力公司支付房款1040000元；2018年2月6日向富力公司支付房款270000元。因付款过程中逾期支付房款，鹏源利德公司于2017年10月19日及2018年2月6日分别向富力公司支付违约金12358元及3618元。富力公司同时代收印花税3194元，后鹏源利得公司未再向富力公司支付剩余房款。本案在审理过程中，鹏源利德公司称购房时富力公司工作人员做出购房后即可将涉案房屋出售赚取差价的虚假宣传和承诺，其因听信该宣传与承诺，才在无购买能力的情况下签订《预售合同》，现已无法继续履行；且房屋质量存在问题，导致降低了房屋的经济效益，涉诉房屋无法变现。富力公司对鹏源利德公司的上述主张均不予认可。经本院询问，鹏源利德公司表示愿意承担违约金以解除《预售合同》，但要求调低《预售合同》约定的违约金。在本案审理过程中，鹏源利德公司认为因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。而其公司的住所和合同履行地均在北京市朝阳区，故向本院提出管辖权异议，要求将本案移送北京市朝阳区人民法院审理。本院经审查认为，因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。合同对履行地点没有约定或者约定不明确，争议标的为给付货币的，接收货币一方所在地为合同履行地。本案中，富力公司要求鹏源利德公司给付剩余房款等各项款项，富力公司为接收货币一方，富力公司的住所地为北京市通州区，故北京市通州区为合同履行地，本院对本案有管辖权，因此作出（2020）京0112民初19034号民事裁定书，驳回鹏源利德公司提出的管辖权异议。双方当事人均未上诉。本院认为，本案争议焦点是富力公司是否存在违约行为，及是否支持鹏源利德公司的解约请求。具体分析如下：第一，富力公司是否存在违约行为的问题。本案中，鹏源利德公司主张富力公司有涉案房屋购买后即可出售赚取差价的虚假宣传与承诺的违约行为。本院认为，商品房买卖合同属于一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同，当事人在签订合同时对合同订立后可能出现的市场风险及各种履行障碍均应当有一定程度的预见和判断，各方对签约均负有相对较高的审慎注意义务。无论富力公司在销售时是否存在虚假宣传与承诺的行为，鹏源利德公司均应对于应否签约进行审慎思考，对购买房屋后可能面临的市场风险做出独立的判断，鹏源利德公司选择签约，即应受《预售合同》条款约束，故上述鹏源利德公司主张富力公司存在违约行为依据不足，本院不予采纳。鹏源利德公司未按照《预售合同》约定支付房款，其行为已经构成违约，故其要求富力公司承担赔偿利息损失的违约责任的反诉请求，依据不足，本院不予支持。第二，是否支持鹏源利德公司解约请求的问题。本院认为，房屋买卖合同签订后，一方当事人不同意继续履行，愿意以承担相应违约责任为代价解除合同，而另一方坚持要求继续履行，经审查合同继续履行不存在现实困难的，应当判决双方继续履行合同，但合同另有解约定金等约定或符合合同法第一百一十条规定情形的除外。本案中双方约定了退房条款，且本案中，鹏源利德公司明确表示不同意继续履行涉案《预售合同》并表示公司目前已不具备继续履行《预售合同》的能力，同时愿意以承担相应违约金为代价解除《预售合同》，本院认为，结合合同约定的退房条款以及鹏源利德公司的状况来看，涉案《预售合同》在事实上已难以强制继续履行，故对于鹏源利德公司要求解除《预售合同》并要求富力公司退还已付款及印花税的反诉请求，本院予以支持；并且基于《预售合同》所办理的联机备案手续亦应予以注销，故鹏源利德公司要求富力公司配合办理注销网签手续的反诉请求本院予以支持。鹏源利德公司表示愿意支付解除《预售合同》违约金，本院不持异议，但认为违约金数额过高，具体数额由本院按照《预售合同》的具体约定，兼顾《预售合同》的履行情况、当事人的过错程度、预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则调整为38.3万元。但对于鹏源利德公司要求返还所支付的违约金3618元的反诉请求，该违约金为在《预售合同》履行的过程中鹏源利德公司因延期支付购房款而交纳的，对鹏源利德公司现要求返还该笔违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。关于富力公司要求鹏源利德公司继续履行《预售合同》并交付剩余购房款3190000元以及逾期付款违约金、房屋面积差价款和物业管理费的诉讼请求，在《预售合同》已被判令解除的情况下，其上述请求，缺乏依据，本院对此不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下：一、解除原告北京富力通达房地产开发有限公司与被告北京鹏源利德装饰有限公司于二〇一七年二月九日签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，原告北京富力通达房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内配合被告北京鹏源利德装饰有限公司办理上述合同的联机备案注销手续；二、原告北京富力通达房地产开发有限公司返还被告北京鹏源利德装饰有限公司已付房款3197900元、代收印花税3194元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、被告北京鹏源利德装饰有限公司给付原告北京富力通达房地产开发有限公司违约金383000元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、驳回原告北京富力通达房地产开发有限公司的诉讼请求；五、驳回被告北京鹏源利德装饰有限公司的其他反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费68713.58元（含反诉费32438元），由被告北京鹏源利德装饰有限公司负担（已交纳32438元），于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  刘丹丹人民陪审员  王四生人民陪审员  阎 浩二〇二〇年十二月二十八日法官 助理  于广英书 记 员  郎 朗