广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初2286号原告：广东靠谱供应链管理有限公司，住所地广州市白云区太和镇大源村**林安货运市场******。法定代表人：李勇瑞，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：贺冬梅，宁夏古峡律师事务所律师。委托诉讼代理人：王冰一，宁夏古峡律师事务所实习人员。被告：广州好运市场经营管理有限公司，住所地广州市白云区太和镇北太，住所地广州市白云区太和镇北太路**白云汽车货运站货物联运配载市场综合大楼**le='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：刘海军，总经理。委托诉讼代理人：许海芳、蓝楚琳，广东绅源律师事务所律师。原告广东靠谱供应链管理有限公司（以下简称靠谱公司）与被告广州好运市场经营管理有限公司（以下简称好运公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告靠谱公司的诉讼委托代理人贺冬梅、王冰一，被告好运公司的诉讼委托代理人许海芳、蓝楚琳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告靠谱公司诉称：2019年2月19日，我司与被告签订了一份《物业租赁合同》，约定被告将其位于广州市白云区太和镇北太路1760号白云汽车货运站物联运配载市场A栋档（以下简称涉案仓库），面积11000平方米的仓库出租给我司自主经营，租期三年，自2019年3月1日至2022年2月28日止，每月租金及市场综合服务费35元/平方米，合计租金385000元/月，履约保证金770000元。涉案合同履行过程中即2019年3月27日，由于我司承租被告的物业后墙出现大面积河道塌方。我司与被告签订《补充协议二》、《补充协议三》增加了对免租期、补偿标准、违约责任的约定，还对原协议的租赁面积由11000平方米变更为9474平方米，租金由原385000元/月变更为331590元/月，履约保证金变更为663180元。合同签订后，我司按约履行本合同，按期向被告支付租金，经被告同意对租赁的物业进行地坪固化、装修、建设办公楼等，并进行招商，共计投入金额1801816.22元。后我司引入西安远拓物流有限公司、西安远拓物流有限公司广州分公司、广州沪晖物流有限公司、青岛宝鼎物流有限公司等租户，以及我司均在该物业上进行运营。2019年12月3日，广州市规划和自然资源局（以下简称市规划局）向被告出具第1800320号《责令停工并限期整改土地违法行为通知书》，责令被告于2019年12月9日对我司承租的物业整改到位，恢复土地原状。2019年12月12日市规划局对上述物业进行强制拆除，我司无法继续使用该物业，导致双方之间的《物业租赁合同》无法继续履行，造成我司直接经济损失，同时也实际损害了使用物业的第三方。综上所述，由于被告将违法建筑的物业出租给我司使用，其过错行为导致双方之间所签订的《物业租赁合同》无法继续履行，由此给我司及使用第三方造成巨大经济损失，因此我司要求解除双方签订的《物业租赁合同》，并要求被告赔偿全部损失，包括实际投入、第三方的实际损失等。故此，请求法院判令：一、解除我司与被告签订的《物业租赁合同》，并确定解除日期为2019年12月12日；二、被告支付我司经济损失4523174.22元，具体包括：1.被告退还履约保证金663180元、被告退还我司己交纳的租金444901元，共计1108081元；2.被告支付我司给付给受损害第三方的赔偿余额220587元；3.被告赔偿我司在租赁场地上的增设设备、建筑物、装修等投资损失共计1801816.22元；4.被告支付我司可得利益损失1292690元；5.被告支付我司律师代理费100000元；三、诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确其诉讼请求第一项为确认《物业租赁合同》无效，并明确被告需退回的履约保证金为663180元、租金为397908元。被告好运公司辩称：一、原告承租我司物业时对承租物业现状非常了解。原告提出承租被告物业时,我司已告知其物业现状，其承租时非常清楚现状，并自愿承担不利后果。我司对原告无任何隐瞒。二、本案租赁物业用地来源于广州市白云区太和镇石湖村民委员会，当时承租人是我司关联企业老板，土地使用来源清晰。三、原告提出的赔偿请求无事实依据及法律依据。不管租赁物业现状如何，原告使用我司投资的物业，应当支付租金或占用费，其要求返还已交租金，不符合公平原则、等价交易原则。原告提出赔偿第三方受损金额无事实依据和法律依据，也不符合请求人的主体要求。原告要求赔偿增添设备、建筑物、装修等损失无事实依据和法律依据，该等设备、建筑、装修有无，我司并不清楚，我司将仓库按现状给其使用，无要求其增加增建，其亦未征求我司同意而增建。原告转租经营物业牟利，增加增建应自行负责，风险应自行承担。原告提出可得利益损失、律师费损失等更无事实依据及法律依据。原告至2020年3月1日前仍在使用我司物业7009平方米，转租牟利，足以体现其并非出于自身需要承租我司物业，而是将承租物业打造后转租经营，其增加的打造费用就算有，也是其自行应承担，风险自负，而不应转嫁于我司。四、本案合同应属无效，无效状态双方事先清晰，可以互相返还，但原告已使用时间段和还在使用期间状态，应向我司支付租金或物业使用费用。原告所谓投入、第三方损失、可得利益等都是其转租经营受益应承担的风险，无事实依据及法律依据要求我司承担。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原告与被告于2019年2月19日签订了一份《物业租赁合同》，约定甲方（被告）将涉案仓库（面积11000平方米）出租给乙方（原告），租赁期限从2019年3月1日至2021年2月28日止；每月租金14元/平方米，每月市场综合服务费21元/平方米；乙方向甲方支付履约保证金770000元，作为履行协议的保证；乙方必须以书面形式向甲方申请装修及安装公司招牌，乙方装修及安装广告牌须在符合安全、消防、防火、工程装修、装饰、施工等有关规定及取得相关证照，并征得甲方书面同意后方可施工，施工过程中所产生的一切费用和责任由乙方自行承担；合同期满后，乙方可选择自行拆除或带走改建或附属设施，但须将租赁物恢复原状，也可选择所有改建物及其附属设施等固定装修物无偿归属甲方；物业内属于乙方的可移动物品由乙方自行处理；凡属于物业原有财产或甲方的物品、设施设备，乙方不得破坏或占用。同年3月27日，原、被告又签订了《补充协议二》，约定甲方愿在原租赁合同基础上，额外给与乙方40天的免租期，前述免租期起算日为租赁物塌方工程回填完毕且通过了第三方关于前述工程的质量评估后的第二日；原计租面积为11000平方米，现经双方重新核实，甲乙双方一致确认原租赁合同有效期内计租面积变更为9474平方米；原租赁合同有效期内月租金及综合管理费合计变更为331590元/月。同年4月20日，原、被告又签订了《补充协议三》，约定原租赁合同的履约保证金变更为663180元。庭审中，原、被告确认原告已交纳涉案仓库至2020年1月17日止的租金，并确认涉案仓库因属于违建已被依法拆除。原告明确其主张的支付第三方的赔偿金额系按照被告向其他租户进行补偿的标准计算。同时，被告同意向原告返还履约保证金663180元，但要求扣减2020年1月17日至2020年3月1日期间的租金或使用费486332元以及水电费19522元。原告为证明其诉请的事实及主张，提交了照片、微信聊天记录、工程承包合同、发票、施工合同、采购合同、购销合同、租赁合同、代理费发票以及代理合同等证据。经质证，被告对照片、微信聊天记录的真实性确认，但认为在2019年12月13日拆除的是原告租用的9号仓11-16档仓库，而原告一直使用涉案物业至2020年3月1日，涉案仓库在原告撤场后才开始拆除；对工程承包合同、发票、施工合同、采购合同以及购销合同等证据均不予确认，认为原告未经允许私自加建，而且原告为将仓库转租牟利才投入资金，故该部分损失属于经营风险，应由其自行承担；对于租赁合同，原告未按合同约定的要求转租物业，已违反诚信原则，故对此不予确认；对代理费发票、代理合同，因两份证据的内容无法对应，故亦不确认。另，被告提交了土地有偿使用合同、货运站使用协议、土地证、集体产权公示信息、核准变更登记通知书、现场照片、收费通知单、网上银行回单、青岛宝鼎物流有限公司（以下简称宝鼎公司）的证明、商户租赁手册以及安全生产管理规定等证据。经质证，原告对土地有偿使用合同、货运站使用协议、土地证、集体产权公示信息、核准变更登记通知书等证据不确认，表示其在签订租赁合同时未见过上述材料；对现场照片的真实性无异议，但认为不能证明涉案仓库从2020年3月1日开始拆除，其在接到通知之后，即开始寻找存放货物及办公的场所，且被告没有下发通知就马上开始拆除也是要给其撤离货物的时间，由于年前已经拆了一部分，故涉案仓库虽有存放货物但已经无法正常经营；对网上银行回单及宝鼎公司证明的真实性没有异议，因仓库已达不到使用标准，且双方对合同的解除达不成一致意见，故其只是暂时收取租金，具体损失尚未结算；对其他证据则均不予确认。以上事实，有合同、补充协议、照片、微信聊天记录、发票、土地证、集体产权公示信息、核准变更登记通知书、收费通知单、网上银行回单、证明、商户租赁手册、安全生产管理规定及当事人陈述等证据证实。本院认为：对于涉案合同的效力问题。涉案仓库因未取得建设工程规划许可证而被有关行政主管部门依法拆除，故依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，原、告于2019年2月19日签订的《物业租赁合同》及相应的补充协议因违反了法律、行政法规的强制性规定而无效，本院对此予以认定。基于上述认定，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，原告现要求被告返还履约保证金663180元，被告对此没有异议，故本院予以支持。尽管涉案租赁合同及补充协议无效，但原告在正常使用涉案仓库期间仍应按照双方约定的租金标准支付房屋占用使用费，故其要求被告退回其已交纳的租金缺乏事实和法律依据，本院对此不予支持。至于被告主张的应抵扣2020年1月17日至2020年3月1日期间房屋占用费的问题，综合双方当事人提交的证据及陈述，原告因拆迁工作必然导致仓库的正常使用受到一定影响，且原告主张应给予一定期间进行搬迁合理，故本院对被告的该项主张不予采纳。另，对于被告主张的水电费损失，因其提交的证据不足以证实其主张，故本院对此亦不予采纳。对于原告主张的经济损失。原告主张其在取得被告准许的情况下对涉案仓库进行了扩建及装修，但未能提交证据予以证实，故本院对此不予采信。基于此，原告明知涉案仓库为临时建筑，仍为了经营需要对涉案仓库进行了扩建及装修，并购置相应的办公设备，故在涉案仓库被依法拆除的情况下，应由其承担上述投入的损失，本院对此予以认定。同时，由于双方签订的涉案租赁合同无效，原告现主张可得利益损失、律师费均于法无据，本院对此不予认定支持。至于原告向第三方进行赔偿的损失，因该项损失尚未发生，故本院对此亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告广东靠谱供应链管理有限公司与被告广州好运市场经营管理有限公司于2019年2月19日签订的《物业租赁合同》无效；二、自本判决生效之日起五日内，被告广州好运市场经营管理有限公司向原告广东靠谱供应链管理有限公司返还履约保证金663180元；三、驳回原告广东靠谱供应链管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费42985元，由原告广东靠谱供应链管理有限公司负担32553元，被告广州好运市场经营管理有限公司负担10432元（被告广州好运市场经营管理有限公司负担的部分受理费须于上述履行期限内直接付给原告广东靠谱供应链管理有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  罗 炜人民陪审员  黄淑萍人民陪审员  叶晓敏二〇二〇年七月十三日书 记 员  钟 蕙