岫岩满族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0323民初1381号原告：王新宇，女，1979年11月1日出生，满族，职员，住岫岩满族自治县。委托代理人：金光道，男，1975年11月24日出生，汉族，职员，住址同上委托代理人：高美霞，辽宁玉都律师事务所律师。被告：岫岩满族自治县志诚房地产开发有限公司，住岫岩满族自治县新龙办事处冷家隈子村（世通毓园**楼）。法定代表人：温艳春，该公司总经理。委托代理人：李杭，辽宁德奎律师事务所律师。第三人:岫岩满族自治县朗志建材有限公司，，住所地：岫岩满族自治县哈达碑镇双块石村法定代表人：李庆超，该公司总经理。委托代理人：孙雪，辽宁德奎律师事务所律师。第三人：岫岩满族自治县岫建混凝土有限公司，，住所地：岫岩满族自治县哈达碑镇徐家堡村法定代表人：戚晓宇，该公司总经理。委托代理人：姜明聪，辽宁德奎律师事务所律师。原告王新宇诉被告岫岩满族自治县志诚房地产开发有限公司（以下简称：志诚公司）、第三人岫岩满族自治县朗志建材有限公司(以下简称：朗志公司）、第三人岫岩满族自治县岫建混凝土有限公司（以下简称：岫建公司）买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案受理。依法由审判员王明泽适用简易程序两次公开开庭进行了审理，各方当事人均到庭参加了诉讼。后因该案疑难复杂，于2020年11月24日转入普通程序审理，并依法组成合议庭，由审判员王明泽担任审判长并主审，人民陪审员王明申、李荣国参加评议。第三次庭审时，原告王新宇的委托代理人高美霞和被告志诚公司的委托代理人李杭到庭参加了诉讼;第三人朗志公司、岫建公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：第三人朗志公司向第三人岫建公司采购预拌（商品）混凝土，被告志诚公司作为履约担保方，2018年4月1日，三方就该预拌（商品）混凝土的买卖事宜签订“辽宁省预拌（商品）混凝土买卖合同”，该合同第五条价款结算及支付条款约定：买卖合同价款以被告（买卖合同中的担保方）开发建设的玉都壹号一期房源抵扣，抵扣房源相关信息作为合同附件附后，抵扣房源落在第三人岫建公司指定的个人名下……”。2019年7月15日，经第三人岫建公司与被告协商确认后，原告作为买受人与被告签订案涉《商品房买卖合同》，购买被告开发建设的玉都壹号一期工程的产籍号为：X-1-4-2号房屋，特定位置：岫岩高速公路口北行200米世通毓园北侧2单元-1,2层号房，总层数3层（地上**，地下**），建筑面积暂约332.180平方米（含争议部分面积），单价8400元/平方米，总价款279.0312万元;付款方式为商业贷款100万元，其余购房款179.0312万元原告已按约支付完毕;双方约定交房时间为2019年11月30日前，但被告至今未向原告交付经过竣工综合验收合格的房屋，被告已经违约。案涉房屋主体封顶后，原告向岫岩县规划处及不动产登记中心就案涉房屋的产权证办理问题进行咨询，被告之该房屋的位于车库以下的构造物（建筑面积约50平方米）因没有包含在项目规划设计的容积率内无法办理产权证照，因此无法保证原告对该面积应有的物权。原告为此多次与被告进行协商，但被告均以各种理由推托拒绝，故原告为维护其合法权益，依据相关法律规定诉至法院，请求法院依法判令：一、要求被告自2019年12月1日至2020年11月24日期间按照已付房款万分之五的标准计算给付逾期交房违约金509197元（1395元/日）；二、要求被告返还商品房买卖合同中无法取得不动产权证的位于车库下面的构造物已付房款234594元，计算方式：（8400×47.94）-（3499×47.94）；三、鉴定费及诉讼费要求由被告承担。被告志诚公司辩称：请求依法驳回原告的诉讼请求。原、被告之间并非真正的房屋买卖关系，被告志诚公司是以给付货款的方式将本案涉案的房屋抵顶给了岫建公司，岫建公司又以抵付货款的方式将房屋转让给了原告。原告收到房屋后，按照岫建公司和被告所签订的协议，我们给原告出具了所谓的房屋买卖合同。以上是本案房屋流转的事实经过。基于以上，本案原、被告之间并非真正的房屋买卖关系。在被告于岫建公司作出抵顶付款的同时，我们是将该房屋以总价款的方式抵顶给岫建公司，并没有约定具体的面积、单价以及哪一部分可以办理产权证，哪一部分不能办理产权证。即我们将这332平方米房屋交给了岫建公司，岫建公司又抵顶给了原告，只是就价款进行了抵顶，并不涉及办理产权证。因此，我们认为原告依据买卖合同向被告主张违约金以及逾期交房的违约责任，未能办理产权证的构造物的价款返还，都不应当得到法律的支持。而且，不办理入住手续是原告自身怠与办理入住和尚未结算造成的。另外，我单位认为对鉴定机构作出的报告附加方式不正确，应按照市场法来评估不能办理产权证的面积的房屋价值。综上要求依法驳回原告的诉讼请求。第三人朗志公司辩称：同被告的答辩意见一致。第三人岫建公司辩称：原、被告之间系房屋买卖的法律关系，原告要求赔偿的逾期交房违约金和车库构造物的违约款应由被告赔偿，与第三人无关。经审理查明，被告志诚公司为开发方，第三人朗志公司为建筑方、施工方，第三人岫建公司为混凝土供货方。2018年4月，三方签订一份辽宁省预拌（商品）混凝土买卖合同，第三人朗志公司作为该合同的甲方，第三人岫建公司作为该合同的乙方，被告志诚公司作为该合同的担保方。该合同中的第五项，双方就价款及支付做了约定，约定如下：价款以玉都壹号一期房源抵扣（附抵扣房源面积、价格表、款项多退少补），抵扣房源落在乙方指定的个人名下，两年内乙方不得转让。供货前甲、乙双方签定好抵扣楼房数量、面积、单价及相关抵顶手续（多退少补），甲方保证配合乙方或乙方指定的受让人办理产权证、不动产证及房屋按揭贷款等相关手续。2018年8月8日，三方又签定一份委托付款协议，协议主要内容如下：1、被告志诚公司代替第三人朗志公司向第三人岫建公司支付混凝土货款5860360元，支付方式：以被告志诚公司开发的房产玉都壹号一期两套别墅：4-102，面积332.18平方米，4-103，面积333.77平方米抵顶款项；2、被告志诚公司同第三人岫建公司签订房屋销售合同后，即视为被告志诚公司履行完毕对第三人朗志公司的付款义务，第三人朗志公司也已经完成对第三人岫建公司此笔贷款的支付义务。后第三人岫建公司按照混凝土买卖合同及委托付款合同的约定将抵扣房源4-102指定给本案原告王新宇名下；3、2019年7月15日，原告王新宇同被告朗志公司签订商品房买卖合同，该房屋单价每平方米8400元，总价款2790312元，付款方式为买受人王新宇于2019年7月15日前支付首期房价款1790312元，余款1000000元，向银行申请贷款支付。逾期付款责任：1、逾期在30之日内买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；2、逾期超过30日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计应付款的0.05%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率不低于第（1）项中的比率）的违约金。房屋交付时间：被告志诚公司应当在2019年11月30日之前交付商品房，双方未约定逾期交付房屋的违约责任。该合同签订后，原告发现该别墅的地下室（47.94平方米）不能办理房屋产权证明，无法取得合同面积的应有物权。为此，原告多次与志诚公司协商未果，故于2020年6月8日向本院提起诉讼，原告认为被告因未能按期交付房屋、地下室部分不能取得房屋产权证而构成违约，以及按照房屋同等价款购买地下室对其造成损失。另查，在本案审理过程中，经本院委托辽宁九州房产土地资产评估有限公司对地下室47.94平方米进行了评估，结论为：单价3499元，总造价167742元。经计算，原告王新宇多支付234954元。又查，第三人岫建公司称原告王新宇所欠购房款1000000元与被告志诚公司无关，该1000000元由第三人岫建公司和原告王新宇自行结算。第三人岫建公司与被告志诚公司以及第三人朗志公司签订委托付款协议后，房款已全部结清。再查，原告王新宇于2020年10月从岫建公司取走房屋钥匙，欲对该房屋进行装修。上述事实，原告向本院提供的证据有：房屋照片五张、商品房买卖协议一份、辽宁省预拌混凝土买卖协议一份、委托付款协议书一份、司法鉴定报告一份；被告志诚公司向本院提供的证据有：房屋缴费发票和情况说明；第三人朗志公司和岫建公司均未向本院提供证据。以上证据已经庭审质证和本院审查，所证实是足资认定，可以采信。本院认为，本案争议的焦点：一、争议的标的物47.94平方米的地下室，被告是否应当返还价款；二、被告志诚公司是否构成违约，是否应当承担违约责任。关于第一个争议焦点，从原、被告及第三人签订的委托付款协议及原、被告签订的房屋买卖协议看，该房屋的建筑面积为332.18平方米。被告志诚公司应当保证原告得到332.18的物权，但实际上该332.18平方米中有47.94平方米地下室，低于地表，无法取得产权凭证，原告按照每平方米8400元购买该地下室，的确显失公平。为此原告向本院主张权利应依法支持，被告应当按照评估的实际价款收取购房款，将原告多缴纳的款项予以返还。被告抗辩双方只就价款进行抵顶，不涉及产权的观点，不符合常理，也违背诚实信用原则，原告购买房屋，即应当按照合同约定取得相关物权。故对该抗辩观点，本院不予支持；关于争议焦点二，该案实际上是被告用争议的别墅抵顶所欠工程款，故该案件也应当比照商品房买卖处理，在三方签订委托付款协议后，被告志诚公司实际已经得到了全部房屋价款，被告志诚公司即应当按照房屋买卖的协议按期履行交房义务。至于原告所欠的100万元，属于其和第三人岫建公司的之间的法律关系，其如何还款、什么方式还款均不影响被告志诚公司的交房义务，被告志诚公司未按合同约定交付房屋，构成违约，应当承担违约责任。故对被告抗辩因原告怠于办理相关手续及未结算而导致未交付房屋的观点，本院不予采信。双方签订合同只签订了逾期交款违约责任，未签订逾期交房违约责任，权利义务不对等，依照公平原则，被告也应当承担违约责任。但原告请求按照房屋价款的日万分之五计算，过于高于其实际损失，应根据双方合同内容，调整至房屋价款的日万分之二为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告岫岩满族自治县志诚房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内返还原告王新宇购房款234954元、鉴定费4000元，合计238954元；二、被告被岫岩满族自治县志诚房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内给付原告王新宇逾期交房违约金170208.3元（2019年12月1日至2020年9月30日，共计305天）；三、驳回原告的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11478元，由被告岫岩满族自治县志诚房地产开发有限公司负担7377元，原告王新宇承担4701元。如不服本判决，可以在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  王明泽人民陪审员  王明申人民陪审员  李荣国二〇二〇年十二月二十一日书 记 员  姜 楠