天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0115民初436号原告：天津宝兴实业有限公司，住所地天津市宝坻区节能环保工业区天宝南环路**。法定代表人：张义，该公司董事长。委托诉讼代理人：任景林，天津宝信律师事务所律师。被告：天津路通电动汽车有限公司，住所地天津宝坻节能环保工业区宝富道**。法定代表人：郝敬申，该公司执行董事。委托诉讼代理人：高新国，北京市鑫诺律师事务所律师。原告天津宝兴实业有限公司与被告天津路通电动汽车有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，因疫情防控等事由，故审限扣除，待扣除事由消除后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告公司法定代表人的委托诉讼代理人、被告公司法定代表人的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天津宝兴实业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即腾退位于宝坻节能环保区××路××宝旺道南侧、天祥路东侧、宝富道北侧的土地和厂房；2.判令被告支付原告租赁费605948元(2018年5月1日前)；3.判令被告按年200万元支付原告自2018年5月1日至腾清日土地和厂房占用费(截止至2019年12月31日3333328元)；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年4月19日,北京中华汽车销售有限公司与天津宝坻经济开发区管委会签订了《投资合同书》和《补充合同》,北京中华汽车销售有限公司成立了天津路通电动汽车有限公司。因被告改变投资模式,2015年4月15日,原告与被告签订了《租赁合同》,被告租赁原告管理的土地240亩、房产40000平米,租期自2015年4月16日至2018年4月15日,第一年度租金减免,第二年、第三年租金每年200万元,共计400万元。该部分租金折抵投资后应付605948元,于2017年4月15日前支付。如果2018年4月15日前被告不能达产,被告于2018年5月1日前无条件搬出所有设备,撤出人员,腾清租赁物。但被告在规定时间根本不能达产,原告责令其腾退,被告至今仍无故拖延不搬。故原告提出诉讼。天津路通电动汽车有限公司辩称，驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合双方当事人提交的证据，本院认定事实如下：2013年4月19日，天津宝坻经济开发区管委会作为甲方与北京中华汽车销售有限公司作为乙方签订了《投资合同书》，合同记载：…第一条投资项目概况，1、乙方同意以汽车制造公司和电动汽车生产公司签约的电动汽车项目为基础，在天津宝坻经济开发区（含天津宝坻节能环保工业区）内（以下简称“开发区”）投资兴办“电动汽车关键零部件基地项目及电动车生产项目”（以下简称“项目”）。具体项目（企业）名称以工商行政管理部门及主管行业部门核准的企业名称为准。项目计划总投资5亿元人民币。税收在注册地缴纳，项目达产后预计亩产税收可达到20万元人民币。…第三条土地的交付与出让金的缴纳，1、乙方项目占地120亩，甲方提供120亩工业建设用地（准确位置和实际面积以本合同项下的《国有土地使用权出让合同》为准），该项目建设用地作为工业建设用地出让期为50年。2、甲方以15万元人民币／亩的价格，将项目所需土地的北部120亩有偿出让给乙方；乙方自本合同签订后10个工作日内，向甲方交付首期土地款500万元人民币；甲方在30天之内向乙方交付取得建设项目的北部120亩国有土地使用证，之后10日内乙方支付甲方第二笔土地款500万元（共计1000万元人民币）；其余800万土地费用可在开发区政策奖励或税收返还中扣除。第四条项目手续的办理及开发建设，1、甲方自收到第一笔500万元土地转让款后即着手协助乙方办理投资项目的各项相关手续；2、甲方承诺在为乙方代建的厂房设计图获得后办理手续一个月内开工其所代建厂房；3、乙方承诺在获得土地使用证后三年内完成用地内所有规划项目的建设。第五条甲方的权利与义务，1、乙方把电动汽车北方生产基地和总部销售结算中心放在宝坻经济开发区内，甲方负责协助落实乙方企业（生产基地和总部结算中心）在宝坻所享受的各种优惠政策，负责协调政府各部门为乙方办理生产经营所需的各种证件；2、协助为乙方办理企业立项、环保审批、海关、进出口检验检疫、税务、财政、统计登记备案、设备进口等相关证照手续。3、甲方负责协调土地行政主管部门的工作，确保乙方通过双方约定的方式获得该宗土地使用权，确保该宗土地使用权权属清楚，无权属争议，地类属性正确。因土地权属存在瑕疵或地类属性不实，由此造成的一切后果由甲方承担，甲方应赔偿乙方因此造成的所有损失。…第六条乙方的权利与义务，1、乙方在签约后即进行投资项目在宝坻经济开发区××设计等工作；并依法自主经营，依法纳税，在筹建期内，边建设边纳税。…4、乙方项目在注册前应聘请天津市有资质的环评单位及时对项目进行环境影响评价，甲方配合办理。项目建设不能对周边及其他企业环境造成影响，生产符合各项环保指标，投资企业的生产经营符合国家有关环保政策，达标排放。乙方负责对施工道路旁的绿化进行维护和管理。5、乙方项目规划建设设计方案须符合宝坻经济开发区（宝坻节能环保工业区）整体设计要求，并经相关规划部门及开发区管委会审定后，进行建设。…。2015年4月15日，天津宝坻经济开发区管委会作为甲方与北京中华汽车销售有限公司作为乙方签订了《协议书》，协议记载：2013年4月19日，双方签订了《投资合同书》和《补充合同》。根据实际运作，乙方项目改变固定资产投资模式，故双方研究决定自天津宝兴实业有限公司与天津路通电动汽车有限公司签订的租赁合同生效时原《投资合同书》、《补充合同》自动终止。双方就该两合同无遗留纠纷，无未了结之债权债务。2015年4月15日，天津市宝兴实业有限公司作为出租方（甲方）与天津路通电动汽车有限公司作为承租方（乙方）签订了《租赁合同》，合同中记载：2013年4月19日，北京中华汽车销售有限公司与天津宝坻经济开发区管委会签订了《投资合同书》和《补充合同》。基于此，为了履行以上合同，北京中华汽车销售有限公司在天津宝坻经济开发区××路通电动汽车有限公司作为“电动汽车关键零部件基地项目及电动车生产项目”的启动公司。经初期运作，甲乙双方协商一致按照租赁模式由乙方继续使用甲方坐落于天津××工业区××路××道××路××道北侧的土地及房产。乙方计划，2016年为资质申报和准入期，2016年度税收完成100万以上，2017年度完成税收200万元以上，2018年1月1日起完全达产，当年税收完成2400万元以上。基于天津宝坻经济开发区管委会与北京中华汽车销售有限公司签订的合同及乙方的税收计划，双方签订本租赁合同。第一条、房产概况，该项目所需房产占地约240亩，房产面积约40000平方米。第二条、房产租赁期限，自2015年4月16日起至2018年4月15日止，租期3年。如果2016年度、2017年度乙方完成计划的税收额度且2018年1月1日具备达产条件，双方另行协商继续租赁事宜。第三条、租金标准及支付办法：1、自2015年4月16日至2016年4月15日，租金标准为0元／月／亩；2、自2016年4月16日至2018年4月15日，年租金为200万元，两年共计租金400万元；3、北京中华汽车销售有限公司原已缴纳的500万元，现剩余3394052.59元，计做2016年4月16日至2018年4月15日期间部分租金。剩余租金605948元，该款乙方于2017年4月15日之前支付给甲方。第四条、其他费用：1、租赁期间，乙方使用该房产所发生的水、电、煤气、通讯等一切费用由乙方承担。2、在租赁期间产生的房产税和土地使用税由乙方缴纳。第五条、违约责任，如乙方于2018年4月15日前仍不能达产，未达到占用土地每亩10万元以上的税收标准，即2018年1至4月份乙方纳税额未达到800万元以上，甲方不再与乙方签订新的租赁合同，乙方应于2018年5月1日前无条件搬出所有设备，撤出人员，腾清租赁物。如果乙方拒绝搬出，甲方有权通过诉讼解决。第六条、乙方不得将本合同项下之土地及房产转租与第三方。第七条、乙方负责维护现有房产并承担费用。在未取得甲方同意情况下不得拆改主体结构。第八条、双方在履行本协议过程中…。2016年4月7日，天津宝兴实业有限公司作为出租方（甲方）与天津路通电动汽车有限公司作为承租方（乙方）签订了《天津市房屋租赁合同》，合同中记载：第一条房屋情况，1-1甲方将座落于宝坻区节能环保工业区天宝路西侧、宝旺道南侧房屋出租给乙方。该出租房屋建筑面积40000平方米，产别企业产，结构钢混，房屋类型平房，设计用途非居住…第三条租赁期限和交付日期，3-1房屋租赁期限自2016年2月9日起至2026年2月8日止。3-2甲方于2016年2月9日前，将出租的房屋交付乙方…第四条租金、支付方式和期限4-1甲、乙双方按下列第3种方式计算租金。…3、按套计算租金，每套年租金为5200000元（人民币）…。2016年2月9日，天津宝坻经济开发区管理委员会作为甲方与天津路通电动汽车有限公司作为乙方签订《协议书》，协议记载：甲方与乙方于2016年2月9日签订的租期十年房产租赁协议只作为乙方办理企业生产销售资质相关手续时所用，不作为双方正式履行的协议。正式履行的合同以天津宝兴实业有限公司与乙方签订的租赁合同为准，乙方不会以此协议要求甲方履行十年租期或其他请求。2018年1至4月份乙方纳税额未达到800万元。截至庭审辩论终结前，原、被告未能就涉诉房屋与土地达成一致意向，未签订新的《租赁合同》。被告现占有使用涉诉土地与房屋，原告则坚持主张被告腾退涉诉土地与房屋，不同意被告占有使用。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。2015年4月15日，原、被告双方在协商一致基础上签订的《租赁合同》合法有效，原、被告亦对合同效力均不持异议，本院予以确认。根据原、被告《租赁合同》的约定，被告应于2017年4月15日之前支付原告2018年4月15日之前的剩余租金605948元，而被告未能履行上述义务，故本院对原告诉请被告支付原告2018年5月1日前的剩余租赁费605948元予以支持。另根据上述《租赁合同》租赁期限以及违约责任中达产纳税的约定，可知原、被告双方的租赁期为3年，截止日期为2018年4月15日，并且双方约定若被告于2018年4月15日前仍不能达产，未达到占用土地每亩10万元以上的税收标准，即2018年1至4月份纳税额未达到800万元以上，原告则不再与被告签订新的租赁合同，被告应于2018年5月1日前无条件搬出所有设备，撤出人员，腾清租赁物。另结合查明事实可知，2018年1至4月份乙方纳税额未达到800万元，《租赁合同》到期后，原告亦不同意与被告继续续租，双方未能就涉诉房屋与土地达成一致意向而签订新的《租赁合同》，故双方2015年4月15日的《租赁合同》已经终止。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”，故原告主张被告腾退位于宝坻节能环保区××路××道××路××道北侧的土地和厂房符合法律规定，本院依法准予，但考虑被告腾空搬离机器设备等需要一定时间，本院给予其两个月的搬离期。对于2018年5月1日至被告实际腾退和返还涉诉土地及房屋之日止的占有使用费，原告主张按照200万元／年标准计算，符合原告的合同预期利益与损失赔偿额的限度，本院予以支持。对于被告主张系因为原告租赁物无产权证等影响被告无法达产和完成纳税额的抗辩意见，根据被告主张的证据难以证实其观点，本院不予采信。对于被告主张2016年4月7日原被告双方另行订立了十年租赁合同的意见，根据业已查明的事实可知“租期十年房产租赁协议只作为被告办理企业生产销售资质相关手续时所用，不作为双方正式履行的协议。正式履行的合同以原被告签订的租赁合同为准，被告不会以此协议要求甲方履行十年租期或其他请求。”，故此，本院对被告抗辩称双方的合同未到期尚处于履约状态的意见不予采纳。对于被告主张原、被告双方2015年4月15日的《租赁合同》虽然约定的租赁期限到期，但被告仍处于使用状态，依法属于不定期租赁，被告有权占有使用涉诉土地与房屋，本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，可知租赁期间届满而转为不定期租赁合同的前提是出租人没有提出异议，而本案中被告不仅2018年5月1日至庭审辩论终结前的占用使用费未支付，并且双方合同约定的被告应于2017年4月15日之前支付原告2018年4月15日之前的剩余租金605948元亦未支付，同时结合双方庭审意见表达，显然双方不存在继续续租的合意状态，同时，即便属于不定期租赁，依照法律规定，缔约主体均可以随时解除合同，换言之，被告以此抗辩意见而达到继续承租涉诉标的物的意见难以实现，本院对被告的该项抗辩意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十一条、第九十二条、第九十三条、第九十四条、第一百一十三条第一款、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告天津路通电动汽车有限公司于本判决生效之日起两个月内腾退位于宝坻节能环保区××路××道××路××道北侧的土地和厂房；二、被告天津路通电动汽车有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告天津宝兴实业有限公司2018年5月1日前的剩余租赁费605948元；三、被告天津路通电动汽车有限公司按照200万元/年标准支付原告天津宝兴实业有限公司自2018年5月1日至实际腾退和返还涉诉土地及房屋之日止的占有使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38314元，由被告天津路通电动汽车有限公司负担，于本判决生效后10日内给付原告天津宝兴实业有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  高振雷审 判 员  裴悦杰人民陪审员  张卫民二〇二〇年十一月二十三日书 记 员  于心平附：本裁判文书所依据的相关法律条款《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。