河南省博爱县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0822民初1303号原告：中国工商银行股份有限公司博爱支行,住所地博爱县清化镇街道办事处中山路与团结路交叉口西南角。负责人：闫亚丽,行长。委托诉讼代理人：张松云，河南路通律师事务所律师。被告：廉建设，男，1981年6月28日出生，汉族，住博爱县。委托诉讼代理人：廉玲，女，1980年2月27日出生，汉族，住博爱县，系廉建设姐姐。被告：范娟娟，女，1982年4月1日出生，汉族，住博爱县。委托诉讼代理人：廉玲，女，1980年2月27日出生，汉族，住博爱县清化镇义沟村后街**，系范娟娟姐姐。被告：焦作市宏基置业有限公司，住所地博爱县鸿昌街道办事处中山路与葵城路交叉口宏基中心广场**楼**。法定代表人：徐百海，经理。委托诉讼代理人：杜保金，河南天然律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司博爱支行（以下简称工行博爱支行）与被告廉建设、范娟娟、焦作市宏基置业有限公司（以下简称宏基公司）借款合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告工行博爱支行委托诉讼代理人张松云，被告廉建设、范娟娟及其委托诉讼代理人廉玲，被告宏基公司委托诉讼代理人杜保金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。工行博爱支行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告之间的《个人购房借款/担保合同》（编号为：A［个人］字［焦作］行［博爱］支行［2015］年［0000094］号）；2.判令被告廉建设、范娟娟偿还原告借款本金225418.77元及利息60494.34元（利息暂计算至2020年5月11日，之后的利息、罚息、复利等按双方合同约定的标准计算至被告实际清偿完毕之日止），共计285913.11元；3.判令被告宏基公司对上述借款本息承担连带还款责任；4、确定原告对登记于被告名下位于博爱县××（××中心商业广场西商业楼无单元A2-033号（商品房预售许可证号为（博）房预售证第2014005，建筑面积为62.93m2）房产变现所得价款享有优先受偿权；5、本案诉讼费、保全费、公告费、评估拍卖费、律师费等因诉讼产生的相关费用由三被告承担。事实和理由：2015年1月27日，廉建设、范娟娟与宏基公司订立《商品房买卖合同》，约定由廉、范二人购买宏基公司开发的位于博爱县××（××中心商业广场西商业楼无单元A2-033号（商品房预售许可证号为博房预售证第2014005，建筑面积为62.93平方米），房屋总价款为511000元。2015年4月7日，廉建设作为借款人、抵押人，范娟娟作为共同借款人、抵押物共有人，宏基公司作为保证人与工行博爱支行订立了《个人购房借款／担保合同》，向工行博爱支行贷款255000元用于购买上述房产。双方约定借款期限为10年，每月10日还款，还款方式为按月等额本息还款。贷款利率以贷款发放时中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮30％确定；贷款发放后如遇基准利率调整，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）按合同约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定利率基础上加收30％确定。2015年5月7日，宏基公司向原告出具了《担保函》，承诺为前述金额为255000元的贷款本金及利息、逾期罚息、复息、违约金、赔偿金及实现债权所需费用提供连带责任担保。2015年5月15日，廉建设、范娟娟与原告办理了前述房产的“预购商品房抵押权预告登记”，权证号为博房预博字第20150398号。2015年4月7日廉建设在原告处办理了受托支付业务，同意将上述金额为255000元的贷款转入至被告宏基公司账户。被告廉建设、范娟娟在偿还部分贷款本息后，未再按合同约定的期限和数额足额按期履行还款义务，截至2020年5月11号，已违约42期。根据双方贷款合同的约定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用。双方合同第十七条亦明确约定：贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。综上，鉴于被告存在严重违约行为，原告诉至法院。范娟娟、廉建设辩称：1.宏基公司未按合同约定在2015年5月30日前将合同约定的商铺交付，造成根本违约，合同附件中我方购买的商铺是有顶、有门窗的水泥混凝土结构的商铺，至今我们还不知道商铺在哪里；2.我方于2016年7月11日将宏基公司、工商银行起诉于博爱县人民法院，要求解除与宏基公司的购房合同，工商银行贷款由宏基公司偿还，2017年5月12日，博爱法院判决宏基公司支付我方截止到2017年5月12日的逾期交房违约金74095元，至今未付，并仍未交房，直接导致我方利益遭受严重损失。2020年7月28日我们工资卡被银行冻结，导致生活遭受严重影响。3.2013年4月4日我方支付宏基公司20000元定金，2013年5月7日我方将236000元打入宏基公司账户，随后并由宏基公司工作人员带领去工商银行办理按揭手续，每月还款3049元。到2016年4月己还39117.33元，以此证明我方并非恶意逾期，宏基公司承诺2015年5月30日之前交房，但至今仍未交付，我方于2016年7月11日起诉宏基公司解除购房合同，在此期间为防止损失扩大才未还款。4.原告起诉我方未还款，要求解除贷款合同，我方要求和宏基公司购房合同一并解除，没有宏基公司签订购房合同，就没有我们和工商银行的贷款合同，所以两者缺一不可。5.宏基公司作为投资方，担保方，拒不履行交房义务和返租义务，宏基公司存在重大欺诈行为，宏基公司作为担保方，已经承担担保责任，不能免除对方的还款责任，宏基在工商银行开立有保证金账户，有5%的保证金，按规定借款方出现逾期未还款银行可直接扣除保证金(有2016年从保证金中扣除的复印件作为证据)。宏基公司辩称：1.依据合同法规定，解除合同是原告依法享有的权利，但在本案中，被告宏基公司没有接到过原告方关于解除合同的通知；2.本案的借款合同还款方式为等额还款法，原告要求解除合同，自解除合同时开始，未还款部分的利息不应当计算在内；3.被告宏基公司作为担保人应当在抵押物抵偿之后不足部分由被告宏基公司承担。工行博爱支行围绕其诉讼请求，向本院提交证据如下：1.廉建设、范娟娟身份证复印件各一份、结婚证复印件一份，证明二人身份信息以及夫妻关系；2.《商品房买卖合同》一份，证明2015年1月27日，被告廉建设、范娟娟与被告宏基公司订立《商品房买卖合同》，约定由廉建设、范娟娟购买宏基公司开发的位于博爱县××（××中心商业广场西商业楼无单元A2-033号商铺，房屋总价款为511000元；3.《个人购房借款/担保合同》一份，证明2015年4月7日，廉建设作为借款人及抵押人、范娟娟作为共同借款人、抵押物共有人，宏基公司作为保证人，三被告与原告订立《个人购房借款/担保合同》，向原告贷款255000元用于购买上述房产。合同对贷款期限、利率、罚息、复利以及违约责任承担等情形均进行了书面约定；4.《担保函》一份，证明被告宏基公司向原告出具《担保函》，承诺为前述255000元贷款本金及利息、罚息、复利、违约金、赔偿金及实现债权所需费用提供连带责任担保；5.《焦作市预购商品房抵押合同》一份、《抵押权预告登记证书》一份，证明原告与被告廉建设、范娟娟就抵押房产订立了抵押合同，并办理了抵押权预告登记，抵押担保的范围包括主债权项下的金额及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用；6.《个人借款凭证》一份，证明2015年4月7日，原告将255000元贷款发放至被告宏基公司账户；7.《自营历史明细列表》一份，证明被告廉建设、范娟娟借款后，多次逾期还款，截至2020年5月11日，欠付本息的数额为285913.11元；8.《委托代理协议》一份，证明因被告违约造成原告律师费损失14296元。廉建设、范娟娟、宏基公司经质证，对第1-6组证据无异议，对第7组证据有异议，原告计算所欠的本息数额，其中利息应计算到解除合同为止。对第8组证据有异议，该委托协议不能证明就本案而言律师事务所收取的费用。若律师事务所收取了该费用，那么原告单位应向律师事务所出具有收取的票据。本院审查后认为，原告提交的1-7组证据材料，客观真实，形式合法，与本案具有关联性，本院对其证据效力予以确认；第8组证据材料缺乏其他证据佐证，本院不予采信。廉建设、范娟娟向本院提交2016年银行扣除保证金明细一份，证明二被告未还的款项，可以从被告宏基公司交纳的保证金中扣除。工行博爱支行经质证，对该组证据有异议，证据系复印件，字迹不清，不认可其真实性。宏基公司经质证，对该组证据无异议。本院审查后认为，廉建设、范娟娟提交的证据系复印件，缺乏其他证据佐证，本院不予采信。被告宏基公司未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月27日，廉建设、范娟娟与宏基公司签订了商品房买卖合同。为购买该房屋，2015年4月7日，原告工行博爱支行与被告廉建设、范娟娟、宏基公司签订了个人购房借款/担保合同，约定：原告工行博爱支行向被告廉建设发放贷款255000元，用于其购买个人商用房，该房坐落于博爱县××西××号，期限为120个月，还款方式为按月等额本息还款，每月10日为还款日，并约定了利息和罚息及复利的计算方法；担保方式为抵押加阶段性连带责任保证，违约责任为若被告廉建设连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，原告工行博爱支行有权解除合同；贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。该合同共同借款人为范娟娟，保证人为宏基公司。同日，原告工行博爱支行向被告廉建设发放贷款255000元。2015年5月7日，被告宏基公司向原告工行博爱支行出具了担保函，为被告廉建设的贷款提供担保，担保方式为连带责任保证。同日原告工行博爱支行同被告廉建设、范娟娟签订了房地产抵押合同，约定：被告廉建设、范娟娟将其所购置的博爱县××（××中心商业广场西商业楼无单元A2-033号房地产抵押于原告工行博爱支行，并于2015年5月15日在博爱县房产管理中心进行了预购商品房抵押权预告登记。被告廉建设按照合同约定归还借款至2016年6月份，后又间隔还款数月，2016年11月份最后一次偿还借款后，未按照合同约定归还借款，已累计六次未按时足额偿还贷款本息。截止2020年5月10日被告廉建设共欠原告工行博爱支行借款本金225418.77元，利息60494.34元。本院认为，原、被告签订的《个人购房借款/担保合同》合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。原告工行博爱支行将借款发放于被告廉建设、范娟娟后，被告廉建设、范娟娟应按照合同约定按时足额归还借款本息，逾期未还，已构成违约，应承担相应的违约责任。被告宏基公司作为担保人，未按保证约定还款亦构成违约，应承担相应违约责任。关于合同应否解除，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同”。本案双方在个人购房借款/担保合同中约定了解除合同的条件，即被告连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，原告工行博爱支行有权解除合同。鉴于被告未按照合同约定的期限归还借款本息,违反合同约定义务,故原告要求解除合同的诉请,本院予以支持。由于解除权是形成权,根据权利人一方的行为就能够引起民事权利设立、变更和终止,故原、被告所签个人购房借款/担保合同自诉状送达被告之日(2020年8月5日)解除。关于被告宏基公司是否就抵押房产优先受偿后的不足部分承担担保责任。被告宏基公司签署的《担保函》关于其承担的担保责任约定明确，不属于《中华人民共和国物权法》一百七十六条中没有约定或者约定不明确的情形，不能适用该规定减轻宏基公司的担保责任；《中华人民共和国物权法》第一百七十八条规定“担保法与本法的规定不一致的，适用本法”，故被告宏基公司的担保责任问题不能适用《中华人民共和国担保法》第二十八条的规定，被合宏基公司要求在原告对抵押登记房产优先受偿后，就制余不足部分承担保证责任的答辨意见，本院不予支持。关于涉案房产变现所得价款优先受偿权的问题，原告作为系争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，但并非对系争房屋享有现实抵押权，故原告要求对该房产享有优先受偿权的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于律师费的承担问题，原告工行博爱支行提交的证据不能证明其实际向河南路通律师事务所支付代理费的具体数额，缺乏其他证据佐证，故工行博爱支行要求廉建设、范娟娟、宏基公司支付律师费的诉讼请求，本院不予支持。综上，原告要求被告廉建设、范娟娟偿还借款本金225418.77元及利息60494.34元（计算至2020年5月10日）共计285913.11元，之后按个人购房借款/担保合同约定的利率标准计收利息、罚息、复利计算至实际清偿完毕之日止，并要求被告宏基公司对上述借款本息承担连带还款责任，理由正当，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第五十三条之规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司焦作分行与被告廉建设、范娟娟、焦作市宏基置业有限公司签订的编号为A［个人］字［焦作］行［博爱］支行［2015］年［0000094］号的《个人购房借款/担保合同》；二、被告廉建设、范娟娟在本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司博爱支行借款本金225418.77元及利息60494.34元（利息暂计算至2020年5月10日止，自2020年5月11日起按合同约定计算利息、罚息、复利至实际清偿之日止）；三、被告焦作市宏基置业有限公司对上述第二项判决中的借款本金及利息、罚息、复利承担连带清偿责任；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司博爱支行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2794元，保全费1950元，合计4744元，由被告廉建设、范娟娟、焦作市宏基置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于焦作市中级人民法院。审判员  刘晓晓二〇二〇年九月二十四日法官助理皇甫文娟书记员张继红