山东省寿光市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0783民初7380号 原告：陈倩妹，女，1995年4月13日生，汉族，户籍地寿光市，现住北京市房山区。 委托诉讼代理人：秦佃塔，山东疆合律师事务所，律师。 委托诉讼代理人：赵子伟，山东疆合律师事务所，实习律师。 被告：张凯锋，男，1987年3月7日生，汉族，住寿光市。 被告：鲁永娜，女，1988年4月23日出生，汉族，住寿光市。 以上两被告委托诉讼代理人：郭宝婧，山东鲁成律师事务所，律师。 被告：潍坊恒信房产营销中心。住所地：潍坊市奎文区东风街以北、文化路以**楼**。统一社会信用代码：9137070575086356921-1。 委托诉讼代理人：赵龙，男，1980年5月15日生，汉族，住寿光市。系公司职工。 原告陈倩妹与被告张凯锋、鲁永娜、潍坊恒信房产营销中心（以下简称恒信房产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人秦佃塔、赵子伟，被告张凯锋，被告张凯锋及鲁永娜的委托代理人郭宝婧，被告恒信房产的委托代理人赵龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈倩妹向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告之间签订的《房屋买卖合同》；2.判决被告张凯锋、鲁永娜共同双倍返还原告购房定金40000元，并赔偿原告中介费5500元；同时以45500元为基数按日息万分之八自2020年9月30日起计算利息至本息全部付清日止；3.判决被告张凯锋、鲁永娜赔偿原告误工费、交通费2000元，律师代理费3000元；4.判决被告恒信房产退还中介费，并对被告张凯锋、鲁永娜的债务承担补充赔偿责任。事实和理由：原告（原籍寿光现在北京工作）从安居客ＡＰＰ搜看寿光房源时，恒信房产的员工邢天文向原告推荐了本案房源。2020年9月12日，原告在恒信房产员工邢天文及被告张凯锋母亲的带领下，现场查看了涉案房产，并达成初步购房意向。2020年9月13日，在核验被告一、二结婚证、身份证及房产证无误后，陈倩妹与鲁永娜、张凯锋的母亲在恒信房产店内签订了《房屋买卖合同》，约定原告购买登记在张凯锋名下的位于寿光市××街××路××号楼××单元××室房产。签约时，因张凯锋母亲及鲁永娜称张凯锋工作忙，委托他们办理相关手续，故鲁永娜代张凯锋签署了购房合同。合同签订当日，陈倩妹依照合同约定支付购房定金20000元，房产中介费5500元。陈倩妹准备好首付款、收入证明及银行流水后，于2020年9月22日依约再次从北京来到寿光准备交付首付款并办理银行贷款手续。但被告方以张凯锋工作忙没有时间为由拖延。直至9月23日下午4点半左右，张凯锋出面表示是母亲和妻子瞒着自己私下处分了自己的房产，自己不知情，自己不同意卖房，也拒不承担双倍偿还定金及赔偿中介费的违约责任。原告认为被告张的行为严重违约，恒信房产在促成交易过程中具有重大过错，应当对原告的损失承担相应责任，综上请求法庭判如所请。 被告张凯锋答辩称：《房屋买卖合同》无效，答辩人不承担原告诉请的赔偿责任。理由如下：1、答辩人对涉案房产买卖不知情、不同意，合同非答辩人意思表示，被告鲁永娜行为属于无权代理。涉案房产为答辩人的婚前个人财产，是涉案房产的唯一产权人，被告二无权处理。答辩人母亲在答辩人完全不知情的情况下，与原告和被告三中介达成意见。鲁永娜签订合同后才将签订房屋买卖合同之事告知答辩人，答辩人明确表示不同意出卖涉案房屋，对被告二签订房屋买卖合同的行为不予追认，该合同签字无效，对答辩人不发生效力。2、鲁永娜不构成表见代理，合同解除未造成任何损失，原告与被告三存在重大过错。合同签订前后，原告及被告三中介仅查看了“房产证”，被告二去签订合同时，未带结婚证，更未有答辩人的授权委托手续。在唯一产权人未到场的情况，原告及中介明知被告二非房主的前提下，未审查被告二身份及权限，在没有充分授权证据下，甚至都未要求与答辩人电话、见面等进行确认，催促签订《房屋买卖合同》。原告和被告三明知被告一母亲和被告二没有代理权仍与其签订合同，合同解除未造成的损失，即使有损失也应由原告和被告三中介共同承担。 被告鲁永娜答辩称：请求法院确认《房屋买卖合同》无效，我方同意返还原告购房订金15000元，恒信房产应退还原告中介费，原告的其他诉求不应得到法院支持。理由如下：1、《房屋买卖合同》无效。被告一张凯峰对答辩人私自签其名字的《房屋买卖合同》不知情，事后告知其当即表示不同意卖房，要求被告一张凯峰母亲与对方说明情况取消房屋买卖。答辩人非合同的卖方，也未参与整个房屋买卖过程，仅听从婆婆指示签了被告一的名字，合同无效，原告主张的赔偿没有依据。2、原告主张双倍返还定金40000元和利息没有事实和法律依据。答辩人于2020年9月13日用微信收取了原告15000万的订金。合同中约定的是定金20000元，且合同第十二条其他约定事项中，也是写的订金，而非定金。3、原告误工费、交通费和律师代理费无事实和法律依据。无法证实误工费和交通费是由涉案房产纠纷产生的原告实际费用，律师费也非必要发生费用，应由原告自己承担。4、合同解除并未造成任何损失，即使有损失，因为在交易过程中原告存在主观恶意，被告三存在重大过错，应对合同解除后果承担连带责任。综上所述，原告和被告三明知被告一母亲和答辩人没有代理权仍与其签订合同，合同解除造成的损失应由原告和被告三中介共同承担。 被告恒信房产答辩称：1、原告要求解除原、被告之间的买卖合同，这个合同并不是我们之间签订的，与我们没关系。2、原告起诉中第二项诉讼请求涉及到的损失不是我们造成的，与我们无关；3、原告第三项诉讼请求是针对被告一、被告二提出的，但同时又在第四项诉讼请求中要求我方对被告一、被告二的债务承担补充赔偿责任，我方要求原告明确诉讼请求；4、原告与被告一、被告二达成合同的时候，对相应的权利义务明知的，被告一工作忙，所以委托他母亲与他妻子办理这个手续，所以是代为签署购房合同，对这一点原告是明知的，我们也已经尽到了告知义务，双方也清楚这里面的风险，现在出现的违约情况与我们中介无关，所以中介房是不可能退的。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年9月13日，被告鲁永娜（甲方）以张凯锋的名义，与原告（乙方）及恒信房产（丙方）签订《房屋买卖合同》一份（合同落款时间为2020年9月14日），约定：甲方将坐落于寿光市××街××路××号楼××单元××室房产出售给原告；在签订合同当日预先支付给甲方20000元作为定金，以过户按揭贷款作为房款支付方式；2020年9月28日前支付首付款194500元，并在该日前甲乙双方携带规定资料前往银行办理贷款审批手续；除不可抗力因素，乙方违约导致合同解除的，甲方不退还定金，丙方收取的中介费不退还，乙方向甲方赔偿甲方交纳的中介费;甲方违约导致合同解除的，自违约之日起七日内将定金双倍返还给乙方，丙方收取的中介费不退还，甲方向乙方赔偿乙方交纳的中介费。恒信房产工作人员在合同第十二条“其他约定事项”空白处手写“地;地下储藏室面积104平方米。如甲方违约，须双倍返还订金40000元整，如乙方违约，订金不予退还”。在恒信房产工作人员向双方明确说明签约注意事项及定金罚则后，三方在合同落款处签字捺印加盖公章确认，其中鲁永娜代张凯锋签字捺印。当日原告向恒信房产支付定金20000元及服务费5500元。同日，恒信房产工作人员扣除房产物业费押金5000元后，向被告鲁永娜转交原告交纳的定金15000元。 同时查明：案涉房屋系被告张凯锋于2011年购买，2017年取得房产证，该房产登记在张凯锋名下（单独所有）。另被告张凯锋与鲁永娜于2013年登记结婚。 上述事实，有原告提交的房屋买卖合同、签约视频录像、定金收到条、中介费收到条、三方谈话录音，被告鲁永娜提交的15000元微信收款截图，被告恒信房产提交的房屋买卖合同、房地产经纪事项告知书、不动产查询表、授权委托书（张凯锋授权鲁永娜）及当事人陈述记录在案为证，足以认定。 本院认为，本案双方争议焦点在于案涉房产买卖合同的效力、本案责任承担问题。 对于第一个焦点，鲁永娜作为张凯锋的妻子，连同张凯峰的母亲一同前往房产中介洽谈卖房事宜，并带领原告现场看房、出示不动产权证、张凯峰授权委托书及身份材料，以上行为及表现使得作为善意第三人的原告及恒信房产有理由相信鲁永娜具有代理权，可以代张凯峰签订房屋买卖合同，构成表见代理。现张凯峰以自己未在合同上签字、合同不生效为由对抗欲善意取得该房屋的原告，其行为违背诚实信用原则，本院依据合同法第四十九条之规定，确认该房屋买卖合同合法有效，当事人均应按合同约定履行自己的义务。因出卖人张凯锋拒绝履行后续义务，原告诉至本院要求解除合同，张凯锋庭审中明确表示同意，本院确认双方合同解除。 对于第二个问题，因被告张凯锋的违约行为导致合同解除，其应依据合同约定向原告双倍返还定金。定金罚则在房屋买卖合同中有明确约定，签约视频亦清晰反映出被告对于20000元款项属于定金是知晓的，现被告仅以恒信房产工作人员的笔误否定适用定金罚则，于法无据，本院不予采信。至于数额，鲁永娜虽实际收到15000元，但系恒信房产代收定金并扣除房产物业押金后的数额，定金数额仍应以原告依约支付的20000元为准。如张凯锋、鲁永娜认为恒信房产不应从定金中扣留物业押金，应另案主张权利。原告因购买案涉房屋支付了中介服务费5500元，根据合同的约定，中介费亦应由违约方即张凯锋承担。被告鲁永娜作为张凯锋的配偶参与了此次交易，案涉债务发生在夫妻关系存续期间，系因夫妻共同生活所负，鲁永娜应承担共同还款责任。鉴于被告的违约行为，原告还主张利息、误工费、交通费、律师费等损失，鉴于本院已确认适用定金罚则条款，故不再支持上述违约赔偿。本案中恒信房产作为居间人，在房产经纪事项中并无明显过错和重大过失，原告要求其退还中介费并对案涉债务承担补充赔偿责任，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原、被告于2020年9月13日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告张凯锋、鲁永娜于本判决生效之日起十日内向原告陈倩妹返还定金40000元并赔偿中介费5500元，合计45500元； 三、驳回原告陈倩妹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1063元，原告负担105元，被告张凯锋、鲁永娜负担958元。诉讼保全费480元，原告负担48元，被告张凯锋、鲁永娜负担432元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判长 房艳人民陪审员王建华人民陪审员王文义 二〇二〇年十二月三十一日 书记员 张        秀        林