陕西省商洛市商州区人民法院民 事 判 决 书               （2019）陕1002民初1705号 原告：牛丽，女，1990年1月19日出生，汉族，个体工商户，住商洛市商州区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：张付标，陕西众致律师事务所律师。委托诉讼代理人：于洋，陕西众致律师事务所实习律师。被告：商洛百利贸易有限责任公司，住所地商洛市商州区北新街（军分区西）。统一社会信用代码91611000677943991M。法定代表人：沙红英，经理。委托诉讼代理人：南晓良，陕西弘达律师事务所律师。委托诉讼代理人：李正，陕西弘达律师事务所律师。原告牛丽与被告商洛百利贸易有限责任公司（以下简称百利公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告牛丽的委托诉讼代理人张付标与被告百利公司的委托诉讼代理人南晓良、李正到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告牛丽向本院提出诉讼请求：1.确认原被告于2018年11月4日签订的《大都汇购物中心联营合同》无效；2.判令被告返还2019年4、5月商铺租金16,428元，4、5月运营费1812元，返还运营保证金906元，合同保证金8214元，共计27,360元；3.判令被告赔偿原告损失500,000元（该500,000元损失分别是：装修费150,000元、扣押库存商品150,000元、广告费160,000元、人工发广告费60,000元，合计520,000元，原告主张500,000元）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年11月4日，原被告双方就原告入住大都汇购物中心签订《大都汇购物中心联营合同》，合同约定被告向原告提供一层、建筑面积60.4平方米、铺位号为1F-06B的商业经营场地，由原告经营迪奥品牌化妆品，期限2年，自2018年11月23日至2020年11月22日，月联营款8214元。合同签订后原告得知，早在2017年8月，商洛市城乡建设规划局下达《行政许可撤销决定书》，撤销与大云寺相关项目一标段《建设工程规划许可证》，故商洛市大都汇购物中心系违章建筑，被告在知晓大都汇系违章建筑的情况下同原告签订联营合同，被告存在重大过错，严重侵犯原告的合法权益。依据最高法《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因此，原告请求法院依法确认双方合同无效，被告在签订合同过程中存在重大过错，应承担合同无效的法律后果。审理中，原告基于案涉大都汇购物中心重新取得了政府部门颁发的建设工程规划许可证，认为原被告之间的联营合同有效，但被告与陕西凯华房地产开发有限公司（以下简称凯华公司）已协商一致，由凯华公司收回了大都汇购物中心的租赁经营权，导致原被告之间的联营合同无法继续履行，因此原告将其第1项诉讼请求变更为要求解除原被告签订的《大都汇购物中心联营合同》；350000015000015000016000060000520000500000其他各项诉讼请求不变。被告百利公司辩称：一、原告诉称与客观事实不符，被告在签订履行合同中不存在重大过错。原告诉称“被告在知晓大都汇系违章建筑的情况下同原告签订联营合同，被告存在重大过错”与客观事实不符。2018年3月3日，被告与凯华公司、陕西盛德商业运营管理有限公司（以下简称盛德商业公司）签订《房屋租赁合同》，租赁大都汇F座购物中心一层至五层建筑面积约为29,000平方米，租赁期限为20年，即2018年3月1日至2038年2月28日。2018年11月4日，原被告签订《大都汇购物中心联营合同》，合同约定：被告向原告提供壹层、建筑面积60.4平方米、铺位号1F-06B的商业经营场所，经营期限为两年，自2018年11月23日至2020年11月22日。合同第二条2.1月联营款8214元∕月。2.4履约保证金8214元。同日，陕西大都汇商业运营管理有限公司（以下简称大都汇商业公司）与原告签订《大都汇购物中心商业经营管理服务合同》，合同第五条5.1乙方应向甲方交纳运营保证金906元。合同第六条6.1按该场地租赁建筑面积计算，15元∕月∕平方米（906元∕月）。上述合同签订后，被告取得大都汇F座购物中心一至五层建筑租赁经营权，并按合同约定向原告提供了经营铺位。综上事实，被告先与凯华公司、盛德商业公司签订《房屋租赁合同》，后与原告签订《大都汇购物中心联营合同》，根本不知道大都汇F座购物中心建筑没有取得《建设工程规划许可证》或被撤销《建设工程规划许可证》。在大都汇F座购物中心建筑因无《建设工程规划许可证》被认定违法，及部分被拆除，被告事先并不知情，是被蒙蔽者，也是最大受害者，不存在重大过错。二、原告要求退还商铺租金的诉讼请求不能成立。原告要求退还2019年4、5月的商铺租金16,428元及运营费1812元，不应支持。根据原被告2018年11月4日签订的《大都汇购物中心联营合同》、《大都汇购物中心商业经营管理服务合同》及交费票据，原告交纳的商铺租金及运营费截止期限为2019年5月22日。而政府因大都汇购物中心违建拆除要求经营商户搬迁的时间为2019年4月10日至6月10日，对原告实际交纳费用的影响也就一个多月时间，原告要求退还2019年4、5月商铺租金18,646元及运营费1812元不应支持。针对原告变更后的第1项诉讼请求，即要求解除原被告之间的《大都汇购物中心联营合同》，被告认为：1.合同解除是由于政府对案涉建筑进行整改降层拆除，致被告原来经营的面积减小，且大部分商户不愿意再进入经营，正常经营难以进行，被告与凯华公司解除双方的租赁合同。由于上述客观原因，原被告之间无法进一步履行合同，被告百利公司也是受害人，解除合同是对原被告双方的及时止损，不存在解除合同由被告承担主要或全部责任。2.对于原告向大都汇商业公司交纳的保证金，本着解决问题的态度，被告可以向原告退还实际收取的金额；原告向被告交纳的租金等，按照政府拆迁实际影响的天数退还对应的金额。3.原告主张的装修损失150,000元，不应支持。经法院委托对原告申请的装修价值进行评估，评估金额为36,938元，原告的这些装修物都是可移动搬走的未形成附合的物品，应按最高法的司法解释作出相应处理。4.原告主张的扣押库存商品损失150,000元，不能成立，不应支持。原告租赁的商铺，因政府降层拆除需要搬迁，在搬迁之前，政府以公告等方式公开告知，被告也书面告知原告要配合政府搬迁。被告没有扣押过原告商品，原告主张的该项损失没有事实依据，不能成立。5.关于原告主张的广告费160,000元、人工发广告费60,000元等损失，原告从事经营活动期间，进行必要合理的广告投入宣传是正常经营活动所需，该广告费用，没有事实依据，也无合理性，不应支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告牛丽提供的证据有：1.《大都汇购物中心联营合同》、《大都汇购物中心商业经营管理服务合同》、住建部关于大云寺重大违法案件挂牌督办通知书（建督办【2017】3号）；2.租金收据、运营费收据；3.业主装修证明（装修150,000元）、店内货物库存清单（库存150,000元）、晟宇广告费用、人工广告费用60,000元；4.补充的2017年5月3日履约保证金收据、（2018）陕10行初52号行政判决书、2020年4月15日被告通知及凯华公司邀请函。被告百利公司对原告证据的质证意见：证据1中的两份合同无异议，督办通知书不能证明合同无效。证据2中的4741号、4742号的票据无异议，其余票据与本案无关；运营保证金906元和合同保证金8214元的票据原告未提供。证据3中装修证明没有证明力，装修物现在依然具备使用条件；票据不符合证据形式要件，不存在损失问题；清单不能作为损失依据，库存物品还可以出售，损失部分不予认可。证据4的真实性均无异议，该5660元的履约保证金收据系原告在凯华公司经营大都汇购物中心期间，向盛德商业公司交纳，被告没有收取该款没有退还的义务，对于原告向大都汇商业公司补交的2554元保证金，当时未向原告出具票据，可由被告负责退还。被告提交的证据有：1.被告与凯华公司签订的房屋租赁合同；2.大都汇购物中心联营合同；3.大都汇购物中心商业经营管理服务合同；4.郭会玲、牛丽交费明细；5.补充的证据：限期搬离公告、补偿方案、限期搬离告知书、维稳洽谈组工作记录、维稳洽谈组工作人员与牛丽及其弟洽谈搬迁事宜现场照片及微信截图、维稳洽谈组会议纪要、建字第611001202000001号建设工程规划许可证、调查笔录。原告对被告证据的质证意见：证据1，原告不认可，作为被告与凯华公司签订合同，没有调查是被告的过错。证据2、3的真实性认可，证明目的不认可。证据4与牛丽有关的交费明细属实。证据5中限期搬离公告的真实性认可，证明目的不认可，补偿后不能否定原告对被告主张的赔偿权；补偿方案及维稳洽谈会议纪要没有相关部门的盖章和相关人员的签名，真实性不予认可，证明目的不认可；建设工程规划许可证的真实性无异议；调查笔录的真实性其不发表意见，与本案没有关联性，凯华公司不是本案合同的相对来人，原告不愿与该公司合作；其他证据与本案没有关联性。另，在本案审理过程中，原告牛丽就其装饰装修价值申请鉴定，本院据此委托商洛市中级人民法院司法技术室对外委托鉴定，陕西秦正价格评估有限公司接受委托后，作出秦价商评字【2020】117-2号价格评估报告。原告对该价格评估报告有异议，认为：1.鉴定机构对鉴定项目均按照市场价格进行鉴定，未实际考虑原告所经营的品牌对装修装饰的高规格要求，柜子是应品牌方要求根据设计图纸进行设计，鉴定中未考虑设计费用；2.未对各个大小灯箱形象墙、灯箱框子、字体设计、两个顶掉招牌以及水木电工程进行鉴定。陕西秦正价格评估有限公司就原告的异议作出秦价函字（2020）005号复函，答复内容：1.对原告的第1项异议，其公司在使用市场法进行价格评估时，调查所取价格均为市场交易价格，已包括正常的设计费、材料费、人工、税金等费用。运用市场法是在充分发育的交易市场选取参照物进行差异调整。本次评估标的均为充分发育的市场商品，未见评估标的与市场其他商品有较大的特殊差异，所以对明显有异于市场价格的费用不予考虑。2.对原告的第2项异议，其公司价格评估报告中的价格评估明细表第7条灯箱计算中包含了形象墙的价格。当事人提供的《梦美国际迪奥专柜设备清单》中3个高度都是281cm，经评估人员现场勘验实际3个高柜的高度都是190 cm，差异的91cm部分应属于当事人称之为大小灯箱形象墙的一部分。在其提供的《梦美国际迪奥专柜设备清单》里没有“形象墙”项目，但考虑委托标的是商铺装修价值，形象墙部分确实是当事人装修的，所以评估人员将91cm属于大小灯箱形象墙的一部分加上高柜之间形象墙部分及两个灯箱（吊顶）（当事人称之为顶掉招牌）都归并到价格评估明细表第7条灯箱部分进行了计算，其中就包含了材料、灯箱框子、字体设计、人工、安装等成本费用。3.当事人鉴定申请中明确的“申请鉴定项目”及其附件《梦美国际迪奥专柜设备清单》中均没有“水木电工程”项目。其公司在2019年12月12日进行的现场勘查中，当事人牛丽未到现场，其代理人**表示“装修全部是商场的，地面也是商场的”，故未对水木电工程进行评估。复函附有2019年12月12日价格评估调查询问笔录。原告对该复函有异议，其异议内容与其对价格评估报告的理由相同。被告百利公司对该价格评估报告及复函均无异议。经审查，当事人无异议的证据，本院予以确认；当事人对真实性无异议的证据，本院对证据的真实性予以确认，在卷佐证本案的基本事实。对有争议的证据，认定如下：原告牛丽提交的证据3，被告百利公司有异议，该组证据中涉及装饰装修部分的证据，因原告已就其价值申请鉴定，其装饰装修部分的价值以鉴定意见为准；涉及库存商品的清单，原告已将其库存商品取回，故对该清单的证明目的不予采信；涉及广告宣传的证据，其费用集中发生于2017年12月以前，因原告在案涉商场内经营其化妆品先后与凯华公司、本案被告之间分别存在商铺租赁合同关系，这些广告宣传费用是否仅为履行其与被告2018年11月4日所签联营合同而支出的费用，没有证据佐证，故对该广告宣传证据的证明目的不予采信。被告提交的补偿方案及维稳洽谈会议纪要，原告对其真实性有异议，经查，该补偿方案及维稳洽谈会议纪要，系政府部门为推进案涉大都汇购物中心商业楼局部降层整改拆除工作的进行，而制订的补偿方案、及工作过程中形成的纪要，与其他证据及原被告陈述能够互相印证，其真实性应予认定，可以证明相关的案件事实；被告提交的调查笔录系被告就商户转签合同向凯华公司工作人员进行的调查，原告对此有异议。本院就凯华公司收回经营权后，如何处理之前商户的回迁经营问题进行了调查，所了解的情况与被告调查笔录反映的事实基本相同，被告的调查笔录应予采信。陕西秦正价格评估有限公司的秦价商评字【2020】117-2号价格评估报告及秦价函字（2020）005号复函，系本院为查明案件事实，应原告申请依法委托鉴定机构所作出的鉴定意见，原告对上述价格评估报告及复函虽有异议，但其现有证据不能推翻、否定鉴定机构的鉴定意见，该价格评估报告及复函应予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案的法律事实如下：2018年3月5日，被告百利公司（乙方、承租方）与凯华公司（甲方、出租方）、盛德商业公司（丙方、运营管理方）签订《房屋租赁合同》，三方约定甲方将其拥有合法产权的商洛大都汇购物中心房屋出租于乙方，租赁范围为坐落于商洛市商洛大都汇F座“大都汇购物中心”一层至五层，即F座地上一层至五层区域，地下一层设备间及楼顶设备所占空间地方，包含房屋墙体外立面广告位及LED屏、包括楼顶培训室及库房；不包括一层联通公司的房屋和五层影院所用房屋。租赁房屋仅做商业经营之用，不得经营KTV歌厅、影院、超市。租赁期限20年，自2018年3月1日至2038年2月28日。甲方交付给乙方的房屋公共区域甲方已经装修完毕，且已在正常运营之中，故甲方无需给乙方提供装修免租期。在该《房屋租赁合同》第十四条14.5约定“甲方及丙方与其他商户在签订合同时收取的租赁保证金、运营保证金和装修保证金，甲方及丙方将该保证金全部移交给乙方，待其他商户的合同终止期满或装修验收合格后，由乙方直接退还给商户”。在三方所签房屋租赁合同《备忘录（一）》中就甲方与商户签订的租赁合同、联营合同，丙方与商户签订的商业经营管理服务合同项下所涉及的租金、租赁保证金、装修保证金、运营管理服务费、运营保证金等收取情况、及保证金的移交及退还等相关事宜进行了约定，其中三、甲方与商户在签订合同时收取的租赁保证金和装修保证金，甲方已将该保证金全部移交给乙方，待与商户的合同终止期满或装修验收合格后，由乙方直接退还给商户；四、丙方与商户在签订合同时收取的运营保证金，丙方已将该保证金全部移交给乙方，待与商户的合同终止期满后，由乙方直接退还给商户。2018年11月4日，原告牛丽（承租方、乙方）与被告百利公司（出租方、甲方）签订《大都汇购物中心联营合同》，合同主要内容：一、专柜设立和经营期限：1.1甲方向乙方提供壹层、建筑面积60.4m2、铺位号为1F-06B的商业经营场地，由乙方在此经营化妆品类迪奥品牌的商品；1.2经营期限两年，自2018年11月23日至2020年11月22日止。二、联营款、保证金及支付期限。2.1合同期内，月联营款8214元∕月；2.3乙方应向甲方每三月支付一次联营款，首次联营款于签订本合同后3日内一次性支付，下次联营款支付时间为上次联营款到期30日前支付；2.4履约保证金8214元，于签订本合同当日一次性交纳，合同期满不再续约时，乙方按本合同约定付清本应交纳的所有费用，并无任何商业纠纷后，甲方须在三个月内将乙方交纳的履约保证金足额无息退还乙方；2.5在联营期限内，乙方应向管理方支付商业运营管理服务费，具体标准以乙方与管理方约定为准，由乙方与管理方另行签订《大都汇购物中心商业经营管理服务合同》。三、场地装修、附物的归属。3.1在联营期限内，乙方在不改变内部主体结构的前提下，可根据实际经营需要，对该场地进行内部装修、改造、安装或更改设施设备，但须提前报管理方批准方可进行；3.2乙方应保证该房屋内的装修符合消防、建筑等法律法规及相关主管部门的要求，乙方负责自行办理租赁区内消防申请、消防验收、设计报审等各级政府行政主管部门的审批手续且承担费用；3.3乙方装饰装修附属物，权属归乙方，合同期满或终止时，乙方应无偿留给甲方；乙方安装的设施设备，乙方享有所有权，合同期满或终止时，乙方可以拆除移走，但拆除对甲方原有设施设备、整体形象造成损害时，乙方不得拆除，应无偿留给甲方。六、合同的解除与终止。6.1经甲乙双方协商一致的，可以解除本合同；6.2因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行终止；6.3本合同因出现下列情形之一而终止：6.3.1由于国家法律或行政法规的变化致使本合同的执行已在重要方面失去实际的商业可行性。七、经营管理服务。7.1甲方授权委托“陕西大都汇商业运营管理有限公司”为该项目的整体经营管理服务方，可代替甲方行使甲方拥有的权利以及应尽的义务，乙方同意并认可管理方对该项目内的所有场地进行统一管理和服务，费用的收取与结算，并遵守管理方制定的各项管理制度。7.2本合同签订的同时乙方应与大都汇商业公司签订《大都汇购物中心商业经营管理服务合同》，并按约定履行各项权利和义务。十一、其它约定事项。1.原合同丢失，视为自动解除，以此合同为准；2.甲方给予乙方四个月优惠期，第一年第一、第四季度享用，第二年第三、第四季度享用。原被告签订《大都汇购物中心联营合同》的当日，原告（承租方、乙方）与大都汇商业公司（管理方、甲方）签订《大都汇购物中心商业经营管理服务合同》，双方约定：乙方向甲方交纳运营保证金906元；该运营保证金指乙方依据本合同向甲方交付的保证金，该保证金不是乙方预付的运营管理服务费，仅作为乙方履行本合同义务的保证；合同期满或甲乙双方协商一致提前终止本合同且甲方同意退还运营保证金的，甲方应在乙方依约交还场地，且双方就租赁该场地而产生的一切权利和义务清理完毕后30个工作日内，不计利息向乙方退还运营保证金。乙方的经营面积为60.4m2，正常期运营管理服务费标准为按场地租赁建筑面积计算、15元∕月∕m2，运营管理服务费是指甲方为维护整个大都汇购物中心的运营管理及正常运作而收取的费用，该费用包含物业服务费（公共区域执行保安、清洁、维修费用）和公共区域本身的水、电、空调费（含场地内空调费）。本合同的管理期限为两年（以联营合同约定的期限为准）。上述两份合同签订后，原告将租金即联营费向被告交纳至2019年5月22日，将运营服务费交纳至2019年5月22日，还交纳有906元保证金。原告于2017年5月3日向盛德商业公司交纳5660元履约保证金；其后，原告向大都汇公司补交履约保证金2554元。经陕西秦正价格评估有限公司鉴定，原告留在大都汇购物中心1F-06B号商铺的装饰装修物品有玻璃展示柜、低柜子、灯箱、彩妆射灯镜面各2个，彩妆中柜、展示低柜子、收银台各1个，高柜子190cm×240cm×32cm、190cm×271cm×32cm、190cm×135cm×28cm各1个，上述物品评估价值为36,938元（其中灯箱评估部分包含所有形象墙）。2019年4月5日，商洛市商州区城市管理局向案涉大都汇购物中心的经营商户及相关业主发出限期撤离公告，该公告的主要内容：大都汇商业楼依法被认定为违法建筑，商洛市商州区城市管理局决定于2019年4月12日起对大都汇商业楼局部进行降层拆除改造。为确保各经营商户及相关业务的人身和财产安全，现将有关事项公告如下：一、搬离时间：2019年4月5日至4月18日。二、搬离对象：西街大都汇商业楼经营商户及相关业主。三、补偿范围：大都汇拆除建筑的装饰装修损失、外立面附着物损失、停业歇业损失、房租损失、搬迁费、停业员工生活补助、歇业员工经济补偿和其它直接损失补偿等（停业是指不拆除部分暂时性停止经营，歇业是指拆除部分的终止经营）。不予补偿范围包括拆改后购物中心整体的贬值损失、经营商户和相关业主的预期经营利润、未受损物品及其他可搬迁和销售的物品。未涉及部分包括经营商户及相关业主之间的其他诉求，相关方其他合同纠纷等等事项，由各相关方自行协商解决，协商不成的，可通过诉讼途径解决。四、补偿标准（内容略）。五、奖励措施（内容略）。2019年4月5日，商洛市商州区城市管理局向本案原告牛丽送达了大都汇商业楼经营商户及相关业主限期搬离告知书，告知原告，大都汇商业楼将于2019年4月12日起进行局部降层拆除改造，施工时间暂定为2个月，为确保商户的人身及财产安全，尽快将楼内的相关设施设备及物品搬离腾空，相关停业、歇业损失依据《大都汇商业楼经营商户及相关业主损失补偿方案》进行补偿。如在规定时限内不配合搬离腾空，商洛市商州区城市管理局将依法强制清场，造成的一切经济损失和法律责任，由商户自行承担。通知商户积极配合，尽快与工作人员联系。告知书还附有《大都汇商业楼经营商户及相关业主损失补偿方案》、大都汇商业楼改造效果图等。该补偿方案与限期搬离公告中的相关补偿标准、范围、期限、奖励措施等内容相同。原告既未签订补偿协议，也未将其商铺内的物品搬离腾空，诉至法院后，原告将其商品取走，柜子等物品仍留在商铺内。2019年6月10日，商州区商洛大云寺周边违法建设整治维稳洽谈组综合办公室，就该专项工作中有关问题形成第8号会议纪要，其中关于鱼乐贝贝、迪奥2家商户租金及运营管理费问题，原则同意将2家商户租金及运营管理费直接补偿给大都汇运营公司。其中商户鱼乐贝贝租金18,646元、运营管理费5594元，合计24,240元；商户迪奥租金16,429元、运营管理费用1812元，合计18,241元，总计42,481元。2019年8月12日，商州区商洛大云寺周边违法建设整治维稳洽谈组综合办公室，就该专项工作中有关问题形成第9号会议纪要，其中关于未签订协议的三户商户补偿资金挂账问题。原则同意对至今未签订协议的三家商户根据《实施方案》核算的补偿资金及其中两户停业商户的延期租金、运营管理费按照标准核算后进行挂账处理。其中停业商户“迪奥”，承租面积60.4m2，员工2人。根据核算，2个月停业损失4832元，员工补助6800元，搬迁费补助1000元，共计12,632元。延期半个月，停业损失补助1208元，员工补助1700元，共计2908元。需挂账补偿资金合计15,540元。与案涉大都汇购物中心有关的建设工程规划许可证的情况，2014年4月23日，商洛市城乡建设规划局向凯华公司颁发了建字第611001201400012号建设工程规划许可证；2018年4月27日，商洛市城乡建设规划局作出商市规许撤销字（2018）第01号《撤销行政许可决定书》，撤销其原颁发的建字第611001201400012号建设工程规划许可证；2018年5月18日，商洛市城乡建设规划局在商洛日报发布公告，注销该建设工程规划许可证；2018年6月1日，凯华公司向商洛市人民政府申请行政复议；2018年7月31日，商洛市政府作出商政复决定（2018）05号《行政复议决定书》，决定撤销商洛市城乡建设规划局所作出的商市规许撤销字（2018）第01号《撤销行政许可决定书》；2020年1月6日，商洛市自然资源局重新向凯华公司颁发了建字第611001202000001号建设工程规划许可证。2020年4月15日，被告百利公司就大都汇购物中心恢复营业事宜向大都汇购物中心一至五层各商户发出通知，通知的主要内容：一、凯华公司收回百利公司租赁经营的大都汇购物中心一至五层房屋，并组织筹备恢复开业。二、愿意继续经营的商户与凯华公司于2020年5月15日前洽谈并转签新合同。三、对截止2020年5月15日与凯华公司未完成转签新合同的和不愿意回迁继续经营的商户，请于2020年5月25日前与我公司对接，并办理退场手续（搬离铺内商户自有的货品、货架、柜台等物品，交还租赁场地）；过期尚未搬离的，将按废弃物处理。四、对既未与凯华公司转签新合同，也不按期办结撤场手续的，将依法予以清理。同日，凯华公司向大都汇购物中心一至五层原商户发出邀请函，主要内容：为促进大都汇购物中心尽快恢复开业，减少损失， 经我公司与百利公司协商一致，百利公司退出大都汇购物中心一至五层房屋的整租经营，由我公司收回百利公司租赁经营的大都汇购物中心一至五层房屋，并组织开展二次招商、筹备恢复开业工作。我公司结合市场审慎研判，决定按2020年9月筹备恢复开业，现诚邀各位愿意回迁继续经营并配合开业的原商户，请在2020年5月15日合同转签截止日前与我公司接洽并完成新合同转签，同时给予新老商户更加充实的筹备装修和准备时间。审理中，原告牛丽与被告百利公司均认为大都汇购物中心受“降层拆除改造项目”实际影响的时间段为2019年4月10日至2019年6月10日。另，被告百利公司提交有原告牛丽与另一案件当事人郭会玲的交费明细表，其中与原告牛丽相关的内容有：租金方面，月费用8214元∕月、日费用273.80元∕日、已交纳费用24,642元（三个月）、可退费用11,773.40元，开票情况为有票据；保证金8214元已交纳，可退费用8214元，开票情况为未开具。说明一栏中载明：“2018年11月前，与凯华签订合同，11月后与运营公司签订合同。凯华将保证金已转给运营公司，运营公司要求牛丽拿凯华给出具收据冲抵新的收据，因牛丽将之前的收据丢失，故运营公司未向其开具收据”。运营管理费方面，月费用906元∕月、日费用30.20元∕日、已交纳费用2718元（三个月）、可退费用1298.60元，开票情况为有票据；保证金：906元已交纳、可退还906元，开票情况为未开具。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同；第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告牛丽要求解除其与被告百利公司签订的《大都汇购物中心联营合同》，被告亦同意解除，原被告双方就解除联营合同的意见一致，本院予以准许。原告要求被告分别退还2019年4月、5月的商铺租金16,428元、运营管理费1812元，被告愿按“降层拆除改造项目”实际影响的43天（即2019年4月10日至原告已交费截止日5月22日）退还租金11,773.40元、运营管理费1298.60元。对此，本院认为，原被告对大都汇购物中心受“降层拆除改造项目”实际影响的时间段为2019年4月10日至6月10日意见一致，而原告的租金及运营管理费交纳至2019年5月22日，之后再未交费，故被告提出分别退还原告2019年4月10日至5月22日期间的租金11,773.40元、运营管理费1298.60元的观点，符合法律规定，应予采纳；原告主张退还的金额，与查明事实不符，本院不予支持。原告主张的联营合同履约保证金8214元及运营合同保证金906元，虽然原告未能提供被告一方出具的保证金收据，但根据被告与凯华公司、盛德商业公司就大都汇购物中心所签租赁合同及合同备忘录中，关于收取商户租赁保证金、运营保证金移交及后续的退还等约定内容，以及被告提交的交费明细表，能够相互印证，两项保证金被告一方已收到，现原被告之间的合同解除，被告应退还原告。原告认为被告将大都汇购物中心一至五层的租赁经营权交回凯华公司，致其与被告之间的联营合同无法继续履行，要求被告赔偿其各项损失，其中装修费150,000元、扣押库存商品150,000元、广告费160,000元、人工发广告费60,000元，合计520,000元，原告主张500,000元。经查，案涉大都汇购物中心停业的主要原因系政府部门进行“降层拆除改造项目”，在项目完工后，被告将大都汇购物中心一至五层的租赁经营权交回凯华公司。原告与被告签订联营合同，是为了在大都汇购物中心经营化妆品，现被告虽然将经营权交回，但被告与凯华公司均公开表示，对愿意回迁继续经营并配合开业的原商户，凯华公司愿与其转签新合同。本案原告若转签新合同，其在大都汇购物中心继续经营其化妆品的合同目的并非不能实现，而原告不愿转签新合同，故原告认为其与被告之间的合同无法继续履行的责任完全在被告一方的观点，依据不足，本院不予采纳。关于原告主张的150,000元装修费损失，经鉴定机构鉴定后，其价值为36,938元。原告主张的装修费所对应的物品为其在大都汇购物中心经营化妆品期间，添置的各种柜子等，这些物品未与商铺形成附合，在合同解除后，原告应将这些柜子等搬走，向被告腾交商铺，原告要求被告赔偿其装修费损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张的150,000元库存商品损失。2019年4月5日，政府相关工作部门已向原告送达有限期搬离告知书，告知其大都汇购物中心将于2019年4月12日起进行局部降层拆除改造，为确保商户的人身及财产安全，要求商户尽快将楼内的相关设施设备及物品搬离腾空，但原告未按通知要求将其化妆品等搬离，直到起诉后，原告才取回。对此，本院认为，原告在政府部门已告知其限期撤离后，未及时采取措施将其商品撤离商铺，导致商品滞留商铺内不能及时销售，原告的证据不能证明被告对其商品进行了扣押，故原告要求被告赔偿其库存商品损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张的160,000元广告费及60,000人工广告费损失，原告在大都汇购物中心经营其化妆品先后与凯华公司、被告百利公司分别存在租赁合同关系，现有证据无法证明原告主张的这些广告费用是否系其在履行与被告之间的联营合同期间支出的广告费，故原告向被告主张的该项损失，因证据不足，本院不予支持。另外，政府方面已就大都汇购物中心局部降层拆除改造项目，对原告等商户造成的影响，作出相应的补偿，建议原告及时办理相关款项的领取手续。综上，为保护当事人的合法权益，化解原被告之间的纠纷，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十五条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告牛丽与被告商洛百利贸易有限责任公司2018年11月4日签订的《大都汇购物中心联营合同》；二、被告商洛百利贸易有限责任公司向原告牛丽退还商铺租金11,773.40元、运营管理费1298.60元、合同保证金8214元、运营保证金906元，共计22,192元；三、原告牛丽将其留在大都汇购物中心1F-06B号商铺内的柜子等物品（即玻璃展示柜、低柜子、灯箱、彩妆射灯镜面各2个，彩妆中柜、展示低柜子、收银台各1个，高柜子190cm×240cm×32cm、190cm×271cm×32cm、190cm×135cm×28cm各1个）搬离，向被告商洛百利贸易有限责任公司腾交商铺；四、驳回原告牛丽的其他诉讼请求。上述二、三项内容，限原告牛丽与被告商洛百利贸易有限责任公司分别于本判决生效之日起15日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元，由原告牛丽负担8330元、被告商洛百利贸易有限责任公司负担470元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。   审  判  长    何  明人民陪审员    李高岐人民陪审员    吉战强 二〇二〇年七月二十日 书  记  员    马紫微 1