云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0302民初3745号原告：曲靖市沾益区金源物业服务有限责任公司（以下简称金源物业公司）。统一社会信用代码：915303285527485197。地址：云南省曲靖市沾益区龙华街道庄家湾村委会。法定代表人：李飞龙，经理。委托代理人：杨川、张军（实习律师），云南天志律师事务所律师。（特别授权）被告**芳，女，1985年11月21日生，汉族，昆明市富民县人，大专文化，个体户，住云南省昆明市富民县。委托代理人：梅珊，云南靖嘉律师事务所律师。（特别授权）原告金源物业公司诉被告**芳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月2日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。当事人及委托代理人到庭参加了诉讼本案现已审理终结。原告金源物业公司向本院提出诉讼请求：1.由被告向原告支付物业服务费107136.92元、违约金32000.00元；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：原告与开发商沾益县（区）嘉福房地产开发有限公司（以下简称嘉福地产公司）是合作关系。2013年10月双方就管理服务费收费标准达成一致后，被告却以各种理由予以拖欠费用不交，经原告多次催收，被告仅支付了10000.00元。被告自2016年7月15日承租房屋后至2020年3月15日，共计拖欠管理服务费134359.32元。扣除其曾经缴付的10000.00元及次承租人代其缴纳的17222.40元，被告尚欠107136.92元。根据合同法第七十七条、第七十八条、第七十九条及物业管理条例第四十条、第四十二条之规定，原告与被告在平等、自愿、公平的基础上设立了物业服务合同，原告向其提供了服务，被告应当按照约定向原告支付物业服务费。根据合同法第一百一十四条之规定，被告未履行支付服务费的义务已构成违约，应当承担违约责任，向原告支付违约金。请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告**芳辩称，根据民法总则关于一般诉讼时效三年的规定，原告请求物业服务费的期间是2016年7月15日至2020年3月15日，其中自2016年7月15日至2017年3月26日期间的物业服务费（36643.45元）已超出法律规定的三年诉讼时效，该部分请求不应当支持。2020年3月10日，双方协商同意以物抵债，原告的财务人员选中了26件家具拉走，双方并在销售清单中以“以协商抵物业费”条款确认。根据原告的进货清单，26件家具折合121800.00元，已超出所欠物业服务费107136.92元。双方之间的债务已抵销，答辩人没有违约，不承担违约金，诉讼费由其承担。双方当事人围绕其诉讼请求依法向本院提交了证据：1.原告提交了原告的营业执照一份、法定代表人身份证明一份、法定代表人身份证复印件一份、《前期物业服务合同》一份、物业服务价格管理备案证一份、嘉福地产公司的营业执照及法定代表人身份证、《商铺物业费、水电费代管协议》二份、《房屋租赁合同》二份、曲靖市沾益区靖红园林绿化有限公司营业执照、2017年结算物业管理服务费明细表一份、2018年结算物业管理服务费明细表、2019年结算物业管理服务费明细表一份、2020年结算物业管理服务费明细表一份、2018年3月20日被告给付10000元物业管理服务费收据明细表一份。2.被告提交了被告的身份证复印件、销售清单一份、销货清单一份。根据被告的请求，本院依法传唤了证人王某出庭作证。王某陈述，3月9日那天，物业（公司）来了五个人收缴物业费。约谈以称斤的形式就红木家具予以折价抵偿物业费。老挝酸枝每公斤按180元，缅花每公斤130元。我不同意此方案，应当以略低于市场价格予以计价。双方不能达成以物抵债协议，金源物业的财务人员朱永梅提出先把家具拉走，以后补签以物抵债协议，我没有同意他们的提议。3月10日一点半（13时30分）左右，朱永梅与另外两人提出以家具抵清物业服务费，提出来后，我就写了一份清单，朱永梅在清单上予以签字，签字说明已抵清截止2020年7月15日的物业费。五个人员是金源物业公司的，有一个人称朱永梅是财务人员，其他四人的身份不清楚。我在红木家具店有股份，以股东的身份跟他们协商的。红木家具是：一套鸡翅木五斗柜、一张九件套的缅花餐桌、一张十件套的缅花餐桌、一张缅酸六件套茶桌。货物是他们自己找人找车拉走的，朱永梅签字。另外，我提出将价格写明，朱永梅他们说不用写，以这些物品抵清物业费就行了，所以，我就没有把价格写上去。其中有一个物品标明价格23000.00元，是金源物业公司的李飞龙经理提前拉走的，其他物品未没有写价格。李飞龙不是五人当中的，3月9日下午16时许，他单独一人来过，他一进来就拍拍桌子生气的跟我吵架，他要把我们的门锁掉，当时报110，警察来了以后，问了过程叫我们自己协商解决，就走了，他也就走了。3月9日前几天，李飞龙单独一人来看过家具，看以后就把我单独标价这套23000.00元的家具拉走，告诉我是抵物业费。家具店是3月20日左右搬离的。经质证，被告就原告提交的证据及证人证言认为：证据的三性无异议。原告请求2017年5月26日之前的物业费已过诉讼时效，且被告以物抵债的形式履行了义务。经质证，原告就被告提交的证据及证人证言认为：被告的身份证无异议；销售清单的真实性认可，合法性、关联性、证明目的不认可，根据销售清单的内容，双方以物抵债还没有成立，在协商阶段，为防止被告搬离，保证债务能够实现，原告行使留置权将家具拉走；证人与本案当事人有利害关系，对真实性、合法性、关联性不认可。通过质证，本院对证据及证明力做如下以认定：1.根据原告的陈述与被告的质证意见和辩解，本院对原告提交的证据予以确认为定案的依据，证明原告与被告之间就物业服务存在物业服务合同关系，原告向被告提供物业服务，被告依照合同约定应当支付物业服务费。自2016年7月15日至2020年3月15日期间，被告共计应当支付物业服务费134359.32元，扣除其已缴付的10000.00元及次承租人代缴的17222.40元，尚欠物业服务费107136.92元。2.⑴原告认为销售清单、销货清单的合法性、关联性有异议，但根据其质证意见，没有否认证据的合法性（证据的形式与来源）、关联性。质证意见是对证据的证明目的提出异议。本院对证据确认为定案的依据。⑵证人为家具店投资人之一，与被告有利害关系，需要结合其他证据予以认定。证人证言与本案关联性紧密，关联度高，应当结合销售清单予以认定。销售清单记载：鸡翅木五斗柜一个、九件套缅花餐桌一张（单价23000.00元）、十件套缅花餐桌一张、六件套缅酸茶桌一张；金源物业公司（将）以上货物拉走，以协商抵物业费；朱永梅与**予以署名。销售清单与证人证言形成证据链，能够相互印证。销售清单、证人证言本院予以确认为定案的依据。⑶销货清单具有库存单的性质，其内容真实，形式与来源合法，与待证事实有关联性，本院予以确认为定案的依据。证据的证明力，本院结合全案事实综合认定。根据当事的陈述及经审查确认的证据，本院认定如下法律事实：嘉福地产公司为曲靖市教苑小区二期的物业开发公司，原告与此公司于2013年10月10日、2016年7月1日分别签订《前期物业服务合同》《商铺物业费、水电费、代管协议》，取得了小区的物业服务及相应的收费权利义务。被告前后通过与嘉福地产公司、曲靖市沾益区靖红园林绿化有限公司签订房屋租赁合同，取得该小区商铺1-3幢房屋（一楼、二楼）的使用权予以出售红木家具。2013年10月，双方就物业服务费予以协商，确认被告自2016年7月15日至2020年3月15日期间应当向原告支付物业服务费134359.32元，扣除其已缴付的10000.00元及次承租人代缴的17222.40元，尚欠107136.92元。3月9日前几天，原告的法定代表人李飞龙单独一人看过家具，把被告处的九件套缅花餐桌一张（单价23000.00元）家具拉走，告诉被告方人员用于抵物业费。2020年3月10日，原告的财务人员朱永梅带领工作人员为收取物业服务费到被告出售家具地方，双方确定后形成了一张销售清单，销售清单记载：鸡翅木五斗柜一个、九件套缅花餐桌一张（单价23000.00元）、十件套缅花餐桌一张、六件套缅酸茶桌一张；金源物业公司（将）以下货物拉走，以协商抵物业费；朱永梅与王某（红木家具的投资人之一）予以署名。上述家具现在原告处。本院认为，根据双方当事人陈述，本案争议焦点是：被告是否可以销售清单抗辩其已履行了缴付物业服务费107136.92元之义务。一、《中华人民共和国民法总则》第一百七十条第一款规定：“执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生法律效力。”根据本院确认的证人有关“3月9日前几天，李飞龙单独一人来看过家具，看以后就把我单独标价这套23000元的家具拉走，告诉我是抵物业费”的陈述及销售清单有关“金源物业公司（将）以上货物拉走，以协商抵物业费”的证言，王某有理由相信原告的财务人员朱永梅是受公司指派，以法人的名义与被告处理物业服务费的履行事宜。朱永梅实施的民事行为对原告发生法律效力。被告对王某的实施的处理行为未提出异议，并作为其抗辩的依据。王某实施的民事行为对被告发生法律效力。二、被告的抗辩理由成立1.根据本院确认的证人有关“3月9日前几天，李飞龙单独一人来看过家具，看以后就把我单独标价这套23000元的家具拉走，告诉我是抵物业费”的证言，原告的法定代表人李飞龙以抵物业服务费为由将被告的九件套缅花餐桌一张拉走，双方确定价款23000.00元，被告予以同意。依据《中华人民共和国民法总则》第六十一条第二款“法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律如果由法人承担”及第一百四十条第一款“行为人可以明示或者默示作出意思表示”的规定。双方实施的此民事行为是原告同意被告以自有家具折价的方式让与原告予以履行缴纳物业服务之义务，即以物抵债予以履行债务，双方的意思表示真实，抵债方式不为法律所禁止，本院予以确认。2.《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条有关“行为人具有相应的民事行为能力，意思表示既真实，又不违反法律、行政法规的强制性规定，也不违背公序良俗的民事法律行为有效”的规定。销售清单有关“金源物业公司（将）以上货物拉走，以协商抵物业费”的记载内容，根据上述确认的民事法律事实和阐述的理由，原告工作人员书写的内容应当理解为拉走的家具是以物抵债的物品，此民事行为为双方当事人协商同意以物抵债予以履行债务，不为法律所禁止，本院予以确认。3.原告就销售清单质证时认为“双方以物抵债还没有成立，还在协商阶段，为防止被告搬离，保证债务能够实现，原告行使留置权将家具拉走”。首先，此意见为原告自认双方就债的履行有“以物抵债”之意思表示，只是认为以物抵债协议未成立。其次，原告行使的是留置权。根据上述所阐述的理由与《中华人民共和国民法总则》第一百四十条第一款“行为人可以明示或者默示作出意思表示”的规定，本案以物抵债协议因双方当事人签名已成立，并生效。根据法律规定留置权是指债权因合法手段占有债务人的财物，在由此产生的债权未得到清偿之前留置该项财产并在超过一定期限仍未得到清偿时依法变卖留置财物，从价款中优先受偿的权利。显然，本案原告拉走财物的前提是双方协商以物抵债，其主张行使留置权不成立。综上所述，原告与被告就债务的履行达成了以物抵债的方式履行义务，且原告取走了财物，此履行方式不为法律所禁止。根据原告提供的销货清单，其出售的家具不仅有原告所取走的财物，还有其他家具。被告同意原告取走的财物不是其出售的全部，原告的财务人员若认为折价不足以抵偿全部债务，其应当在签名时予以说明。所以，双方当事人合意是以取走的财物折价全部抵偿债务（物业服务费107136.92元）。原告同意被告以自有家具折价让与的方式履行缴纳物业服务费，此民事行为为双方当事人协商同意以物抵债予以履行债务，该以物抵债协议是双方当事人的真实意思表示，不为法律法规所禁止，不损害他人的合法利益。被告以物抵债的方式履行了其缴纳物业服务费107136.92元的义务，合同已履行完毕，双方当事人的权利义务关系已消灭。原告的诉讼请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条之规定，判决如下：驳回原告曲靖市沾益区金源物业服务有限责任公司的诉讼请求。案件受理费3082.00元，由原告曲靖市沾益区金源物业服务有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。审 判 长  龚占金人民陪审员  张秀芝人民陪审员  崔连红二〇二〇年八月五日书 记 员  高吉瑞