上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初2400号原告：上海长风投资发展有限公司，住所地上海市。法定代表人：吴超，董事长。委托诉讼代理人：胡贤德，上海普世律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆娴，上海普世律师事务所律师。被告：上海添晟股权投资管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：田丝雨，总经理。委托诉讼代理人：韩惠虓,北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：王君，北京大成(上海)律师事务所律师。原告上海长风投资发展有限公司(以下简称“长风公司”)与被告上海添晟股权投资管理有限公司(以下简称“添晟公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告长风公司的委托诉讼代理人陆娴、被告添晟公司的委托诉讼代理人王君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长风公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付自2018年3月1日起至租赁关系解除之日2019年5月7日止的租金925301.88元；2、被告向原告支付自2019年5月13日起至2020年4月7日止的房屋占有使用费715104.50元；3、被告向原告支付违约金780114元；4、被告向原告支付自2018年4月1日起至2020年4月7日止的物业管理费171840.12元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：添晟公司与案外人中某某(上海)投资管理有限公司(以下简称中某某公司)于2017年11月10日签订《房屋租赁合同》，添晟公司承租上海市同普路800弄第B栋房屋(以下简称“涉案房屋”)，面积为388.6平方米,月租金65009.50元，租金为每三个月一付，先付后用。租赁期限为2017年11月10日起至2026年11月9日，共108个月,其中2017年11月10日至2018年2月28日为装修免租期。2017年底,长风公司与中某某公司商谈同普路800弄园区包含涉案房屋在内的买卖事宜，中某某公司通知所有承租人，添晟公司于2017年11月28日出具《放弃优先购买权承诺书》。2017年12月29日长风公司与中某某公司签订《同普路XXX弄XXX-XXX号房屋买卖合同》。双方于2018年1月17日完成房屋的过户手续。2018年4月4日长风公司与中某某公司签订《房屋交接书》。根据法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。据此，自2018年1月17日起,长风公司依法承继了中某某公司在《房屋租赁合同》中出租人的权利与义务，添晟公司应向长风公司支付租金、房屋占用费、违约金、物业管理费等，添晟公司长期拖欠的行为构成违约。涉案房屋交接后，长风公司发现添晟公司施工现场非常混乱,甚至在租赁范围外堆放物品。长风公司多次向添晟公司口头告知清理公共区域堆放物品等，却未见效。根据《房屋租赁合同》第七条约定，添晟公司应在装修之前向出租人提供装修设计图纸，添晟公司均未按照约定义务履行。为此，上海长风生态商务区物业经营管理有限公司于2018年5月4日向添晟公司发出《停工通知》，并再次要求其提供装修图纸,添晟公司以种种借口拖延履行合同义务，添晟公司在未征得出租人同意的情况下擅自进行装修的行为已构成违约。另外，租赁关系终止后，乙方应将租赁房屋恢复原状(除甲方书面同意外)，并保证不影响房屋的正常使用，否则押金不予退还。据此，添晟公司应在《房屋租赁合同》解除后对承租房屋恢复原状后返还，被告只是口头答应交房，但客观上拒不履行和配合交还钥匙的行为已构成违约。被告添晟公司辩称，《房屋租赁合同》的违约方为长风公司，该事实已由(2018)沪0107民初16178号民事判决予以认定，原告的该项诉请否定了该案的判决结果，法院应当驳回。签订物业合同的主体不是原告，原告无权主张物业管理费。中某某公司与长风公司交接房屋一事，无任何一方告知被告，原告也从未要求被告支付租金。2018年5月6日停水、停电后，被告无法正常使用房屋，系由原告违约导致，被告不应支付租金、房屋占有使用费。评估完成后，法院、被告均已告知原告可自行收房，如不收房，损失由原告自行承担。综上，不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：上海市同普路800弄第B栋(2号楼)房屋的产权人原为中某某公司。2017年11月10日，添晟公司(乙方、承租人)与中某某公司(甲方、出租人)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方作为商办使用，面积为388.6平方米，月租金含税65009.50元，租金每3个月一付，先付后用，租期自2017年11月10日起至2026年11月9日止，其中2017年11月10日至2018年2月28日为装修免租期，租金逾期不缴的，自逾期之日起，每日向甲方缴纳应付租金的0.1%的滞纳金，押金为130019元，乙方保证在不改变房屋结构的前提下可在承租的房屋内进行装修及添置设备，并事先向甲方提供书面报告，在征得甲方书面同意和向物业报备后才能施工。若在租赁期内该房屋发生所有权全部或部分转移，设定他项物权或其他影响乙方权益的事情时，甲方应保证所有权人、他项权利人或其他影响乙方权益的第三者，能继续遵守本合同。甲、乙任何一方若未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，除不可抗力的原因外，均视为违约，双方约定责任方应当向无过错方支付相当于12个月租金的违约金，并赔偿相应的损失。合同另对双方的权利义务、解除合同等事项作了约定。2017年11月10日，添晟公司与案外人中某某股份有限公司上海物业管理分公司签订《同普路800弄物业管理合同》，约定每月物业管理费为7092元，先付后用，自2018年1月1日起算。2017年12月22日，添晟公司向中某某股份有限公司上海物业管理分公司支付物业费21276元。2017年12月25日，添晟公司向中某某公司支付房屋押金及租金共325047.5元。2017年12月29日，中某某公司(甲方、出售人)与长风公司(乙方、买受人)签订《房地产买卖合同》，约定甲方将包括涉案房屋在内的上海市同普路XXX弄XXX-XXX号房屋带租约出售给乙方。2018年1月，添晟公司对涉案房屋进行装修。2018年1月17日，上海市同普路XXX弄XXX-XXX号房屋登记至长风公司名下。2018年4月4日，中某某公司(移交方)、长风公司(接收方)及上海长风生态商务区物业经营管理有限公司(受委托方)就上海市普陀区同普路XXX弄XXX-XXX号房屋签署《房屋交接书》。2018年5月4日，上海长风生态商务区物业经营管理有限公司向添晟公司发出《停工通知》，主要内容为上海长风生态商务区物业经营管理有限公司受长风公司委托，对同普路800弄提供物业管理服务，因添晟公司施工时，相关装修施工材料未向业主方及物业管理方提供，在添晟公司未将施工改造方案及图纸、施工单位资质证明、装修合同等向业主方及物业管理方备案前，暂停现场施工。2018年5月6日，长风公司对涉案房屋停水、停电，装修施工中断，未再恢复。2018年5月8日，添晟公司发函给长风公司，主要内容为添晟公司与中某某公司签订合同，已按约支付租金和押金，并按照中某某公司上海物业管理分公司的要求进行了装修图纸备案，因长风公司原因造成停工致合同解除的，应赔偿损失。此外，应尽快告知收取房租、物业费账号，如果由此造成付款延误，应承担相应后果。2018年6月6日，中某某股份有限公司上海物业管理分公司将2018年4月-6月的物业管理费21276元退还给添晟公司。同日，中某某公司将2018年3月1日至2018年5月31日的租金195028.50元退还给添晟公司。2018年6月26日，中某某公司将包括添晟公司租赁押金130019元及装修保证金10000元在内的押金转给长风公司。另查明，2018年7月20日，添晟公司起诉请求判决长风公司或上海长风生态商务区物业经营管理有限公司支付违约金、赔偿损失。2019年4月，添晟公司变更被告为长风公司、中某某公司。案号为：(2018)沪0107民初16178号。添晟公司要求解除添晟公司与长风公司之间的《房屋租赁合同》，长风公司向添晟公司返还押金130019元及装修保证金10000元，长风公司向添晟公司支付违约金780114元，长风公司赔偿添晟公司损失XXXXXXX元，中某某公司对第二项、第三项、第四项承担连带责任。该案审理中，法院委托上海公信中南工程造价咨询有限公司对涉案房屋硬装(固定装潢)的造价进行审价。上海公信中南工程造价咨询有限公司出具《造价鉴定意见书》，鉴定金额为841426.95元。该案庭审中，长风公司称停水、停电的理由为添晟公司拖欠租金超过60天，且未提供装修图纸进行备案，《造价鉴定意见书》中表述的拆除砌块墙、消防移位、电信移位可以证明添晟公司改变房屋结构。该案2019年8月8日谈话时，添晟公司表示，涉案房屋的硬装已完成造价评估，长风公司可自行收房，即使涉案房屋内有添晟公司物品，视为抛弃物，长风公司对此表示知晓。法院经审理后认为，根据法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，新产权人长风公司应当履行《房屋租赁合同》中出租方的义务，享有出租方的权利。添晟公司向原产权人中某某公司支付租金，已履行支付租金的义务，且租金支付至2018年5月31日。根据查明的事实，中某某公司退还租金的时间为2018年6月6日，故长风公司无权于2018年5月6日以添晟公司未付租金达60天为由停水、停电。《造价鉴定意见书》中拆除砌块墙、消防移位、电信移位的表述并不足以证明添晟公司对房屋结构进行改变。添晟公司自2018年1月起装修至5月初，中某某公司及中某某股份有限公司上海物业管理分公司在添晟公司装修时未提出异议，长风公司无权以装修未经备案而停水、停电。长风公司停水、停电的行为使添晟公司无法实现租赁目的，添晟公司要求解除合同，合法有据。中某某公司及其物业管理公司已将租金及物业费退还，而押金、装修保证金已转给长风公司，应由长风公司负责退还。因长风公司收房已不存在障碍，长风公司应当退还押金、装修保证金。扣除现场未安装的部分灯具、洁具，长风公司应赔偿添晟公司装修损失821426.95元。添晟公司除装修损失外，必然还有另行寻找租赁房屋、停产停业、预期利益等其他损失，故长风公司应向添晟公司支付《房屋租赁合同》解除的违约金。长风公司认为违约金约定过高，申请法院调整，法院以添晟公司的实际损失为基础，综合考虑合同的履行情况、长风公司的过错程度、添晟公司预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整违约金为390000元。添晟公司要求中某某公司承担连带责任，无法律及合同依据，法院不予支持。本院于2019年9月29日判决：一、上海添晟股权投资管理有限公司与上海长风投资发展有限公司关于上海市普陀区同普路800弄第B栋房屋的租赁关系于2019年5月7日解除；二、上海长风投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内返还上海添晟股权投资管理有限公司押金人民币130019元及装修保证金人民币10000元；三、上海长风投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿上海添晟股权投资管理有限公司装修损失人民币821426.95元；四、上海长风投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内给付上海添晟股权投资管理有限公司违约金人民币390000元；五、对上海添晟股权投资管理有限公司的其余诉讼请求不予支持。长风公司不服该判决，提起上诉，上海市第二中级人民法院于2020年2月26日判决驳回上诉，维持原判。现长风公司认为添晟公司欠付租金、房屋占有使用费、物业管理费，并认为添晟公司未支付租金、未返还房屋等行为构成违约，故诉至法院请求判决如其诉请。本院认为，根据(2018)沪0107民初16178号判决，租赁合同解除的原因为长风公司擅自停水、停电，导致添晟公司无法实现租赁目的，而非添晟公司不支付租金、破坏房屋结构，本案对此不再赘述。关于租金，长风公司自成为产权人之日起，享有出租人权利，承担出租人义务，故其要求添晟公司自免租期满即2018年3月1日起支付租金，可予支持，但因长风公司停水、停电的行为，直接导致添晟公司无法正常使用涉案房屋，故停水、停电后的租金，本院不予支持。合同解除后，添晟公司应将涉案房屋返还给长风公司，但前案诉讼涉及赔偿装修损失，双方无法协商一致，需要进行评估，添晟公司的装修损失均是由于长风公司的违约行为造成，故诉讼及评估期间的占有使用费的损失，应由长风公司承担。评估结束后，在2019年8月8日谈话中，添晟公司已明确表示，涉案房屋的硬装已完成造价评估，长风公司可自行收房，即使涉案房屋内有添晟公司物品，视为抛弃物。长风公司对此明确知晓，长风公司未收回房屋放任损失进一步扩大，应自行承担责任。故对房屋占有使用费，本院不予支持。租赁合同解除系长风公司违约所致，添晟公司不负有恢复原状的责任，长风公司应自行收房，长风公司要求添晟公司承担12个月房租的违约金，于法无据，本院不予支持。关于物业管理费，在双方无其他约定的情况下，物业管理费应由实际提供物业服务的单位收取，根据《房屋交接书》及《停工通知》，提供物业服务的单位并非长风公司，长风公司无权主张物业管理费，本院对长风公司要求添晟公司支付物业管理费的诉讼请求不予支持。综上，添晟公司应当支付自2018年3月1日起至2018年5月5日止的租金，按月租金65009.50元计算，计143020.90元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百二十九条之规定，判决如下：一、被告上海添晟股权投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海长风投资发展有限公司租金人民币143020.90元；二、对原告上海长风投资发展有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案保全费人民币5000元，由原告上海长风投资发展有限公司负担人民币4440元，由被告上海添晟股权投资管理有限公司负担人民币560元。案件受理费人民币28172元，减半收取，计人民币14086元，由原告上海长风投资发展有限公司负担人民币12506元，由被告上海添晟股权投资管理有限公司负担人民币1580元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 张 婕二〇二〇年七月二十日书记员 张玉倩附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。