安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)皖03民终1663号上诉人（原审被告）：蚌埠国祯置业发展有限公司，住所地安徽省蚌埠市。法定代表人：李效丰，该公司总经理。委托诉讼代理人：唐杰，安徽安泰达律师事务所律师。委托诉讼代理人：江宏宇，安徽安泰达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王要，男，汉族，1971年2月21日出生，住安徽省蚌埠市五河县。被上诉人（原审原告）：石翠玲，女，汉族，1974年8月12日出生，住安徽省蚌埠市五河县。被上诉人（原审被告）：蚌埠市如果艾健康管理有限公司，住所地安徽省蚌埠。法定代表人：裴敏洁，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李德，安徽润天（蚌埠）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈沂冉，安徽润天（蚌埠）律师事务所实习律师。上诉人蚌埠国祯置业发展有限公司（以下简称国祯置业公司）因与被上诉人王要、石翠玲、蚌埠市如果艾健康管理有限公司（以下简称蚌埠如果艾公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院（2018）皖0302民初1950号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。国祯置业公司上诉请求:1、请求撤销蚌埠市龙子湖区人民法院(2018)皖0302民初1950号民事判决;2、请求驳回被上诉人王要、石翠玲对国祯置业公司的全部诉讼请求;3、请求判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、国祯置业公司不存在侵权行为,且已经充分履行了监督管理义务,无需承担连带责任,一审法院认定事实不清。1、如果艾公司作为案涉龙子湖区国祯广场8号楼2层商铺021-027号的承租人和使用人,应当按照商铺本身的设计使用功能进行经营和管理。如果艾公司在明知道其所使用商铺未做防水设计的前提下,擅自经营浴场,且其对浴区进行防水施工不当,导致最终渗水损害发生,应当承担全部赔偿责任,国祯置业公司在此期间不存在侵权行为,无需承担赔偿责任。国祯置业公司提交了发给如果艾公司整改通知书和告知不做多次找名函,也确认了国祯置业公司因本案漏水事故多次找被上诉人进行协商解决。国祯置业公司已经充分履行了应尽的监督、督促义务,且一审判决书的本院确认事实部分(判决书第十页倒数第三、四行)也确认了国祯置业公司履行了督促义务,然判决书后文却又认为国祯置业公司未尽到出租人督促义务,两处表述相互矛盾,一审法院认定事实不清。二、一审法院依照侵权责任法第八条规定:二人共同实施侵权行为,造成他人损害的,应当承担连带责任。”认定国祯置业公司承担连带责任,适用法律错误。国祯置业公司依照租赁合同约定将房屋交付给如果艾公司使用,租赁房屋的日常管理权和使用权均归属于如果艾公司,国祯置业公司在如果艾公司租赁使用期间,无法直接管理房屋,侵权行为的前提条件不存在,且国祯置业公司不可能与如果艾公司形成合意侵犯第三方的合法权益;其次,在如果艾公司违反租赁合同约定和法律规定使用租赁房屋后,国祯置业公司充分履行监督和督促义务,并要求如果艾公司承担维修责任,如果艾公司也履行了相应维修义务。国祯置业公司并未放任如果艾公司所导致的不良后果,没有侵权行为,无需承担连带责任;最后,由于国祯置业公司没有主动实施侵权行为,也未放任如果艾公司所导致的不良后果,没有侵犯被上诉人王要、石翠玲任何利益,更不存在所谓损害结果的结合。一审法院依据侵权责任法第八条规定判令国祯置业公司承担连带责任,适用法律错误。三、一审法院依照侵权责任法第十九条的规定:侵害他人财产的,价格或其他财产损失按照损失发生时的市场价格或其他方式计算。”判令国祯置业公司承担赔偿责任,适用法律错误。一审庭审中,被上诉人王要、石翠玲没有任何证据证明其因此漏水事故所遭受的直接损失,其主张的租金损失,有待于受损房屋全部按照市场价格租赁出去才能获得的利益,属于经营所能产生的可期待利益,至于可期待利益能否转为既得利益具有很大的不确定性。本案中,王要、石翠玲向法庭提供的所谓租赁协议,三性均有异议,没有充足的证据证明其将案涉受损房屋已出租给第三方或对外招租,其所主张的可期待利益不具备时实现的前提条件。一审法院依据侵权责任法第十九条的规定,直接按照市场估价的房租标准认定国祯置业公司应赔偿的数额,适用法律错误。石翠玲辩称，第一、国祯公司的上诉不能成立，我们购买房子，房屋就应该是质量好可以使用的，但是现在我们的房子不能使用，没有维护到我们的合法权益；第二、直到2019年12月30日漏水问题一直没有解决，几家的房子情况都是一样的；第三、如果上面没有澡堂是不会漏水的，造成漏水的原因是上面有个浴池，上诉人国祯公司的上诉理由不能成立，国祯公司应当对我们的损失给予经济赔偿。蚌埠如果艾公司辩称，第一、关于主体问题，与国祯签合同的是深圳如果艾公司，实际经营者是蚌埠市龙子湖区若艾大澡堂经营者刘陈旭，与蚌埠市如果艾没有关系；第二、国祯公司该处房屋是租给深圳如果艾公司，合同明确是洗浴，如果国祯公司认为此房屋不适合洗浴，签合同时应告知，因此其在本案中存在不可推卸的责任。王要没有提交答辩意见。王要、石翠玲向一审法院起诉请求：1、判令两被告立即停止侵权行为，并履行维修义务不再使漏水行为发生。2、两被告共同赔偿原告自2017年10月以来至修复使侵权行为不再发生时止每月的经济损失4320元。一审法院认定事实：2016年2月23日，两原告与被告国祯置业公司签订一份商品房买卖合同，由两原告购得被告国祯置业公司开发的位于蚌埠市国祯广场8栋1层00013号，建筑面积48.88平方米的商铺。2017年8月31日，深圳如果艾公司与国祯置业公司的代理运营商国祯运营公司签订一份租赁合同，由深圳如果艾公司承租国祯广场8号楼2层021-227号，建筑面积1564.84平方米的商铺，用于其关联企业被告蚌埠如果艾公司开设如果艾大澡堂经营洗浴、汗蒸。该澡堂于2017年9月28日开业后，因防水措施不到位，致使坐落在下面的原告商铺出现渗漏现象，导致原告商铺一直无法装修和出租使用。后原、被告就此问题多次协商，并由相关质检部门出面检测了渗漏原因，国祯运营公司也数次督促浴池经营方进行整改，期间虽经蚌埠如果艾公司在2018年1月和2018年6月两次维修，但一直未履行正规的维修结果检测验收手续，也未获得原告认可。一审法院认为，当事人的合法财产权益受法律保护。不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。被告蚌埠如果艾公司利用深圳如果艾公司租赁的国祯广场8号楼2层021-227号商铺开设如果艾大澡堂经营洗浴过程中，因浴池防水措施不到位给楼下的原告商铺造成损害，被告蚌埠如果艾公司作为浴池经营者对其行为给相邻方造成的财产损害应当承担侵权责任。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”第二百一十七条规定：“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。”《中华人民共和国侵权责任法》第八条规定：“二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任。”保持租赁物符合约定的用途，按照租赁物的性质正确使用租赁物，避免因使用不当给相邻方造成损害，是出租人和承租人共同负担的法定义务。被告国祯置业公司作为国祯广场8号楼2层021-227号商铺的出租人兼国祯广场的市场管理人，负有监督承租人合理使用租赁房屋，使相邻方免受损害的职责。但其在明知一、二层商铺之间不具有防水功能，且承租人租赁该房是用于对防水措施要求很高的浴池经营的情况下，应当预料到承租人如防水措施不当可能会给楼下商户带来渗漏风险的情况下，仍出租给承租人用于经营浴池，并且未尽到出租人应尽的督促承租人在做好防水措施的前提下合理使用租赁房屋用于浴池经营的监督管理职责，出租人与承租人的共同过错行为直接结合，是造成了原告财产受到损害的共因，故国祯置业公司对原告的损害结果亦应承担连带责任。原告要求两被告停止侵害并赔偿损失，于法有据，予以支持。被告国祯置业公司辩称系蚌埠如果艾公司单方未按照商铺本身的设计使用功能进行经营和管理，擅自改变商铺设计使用功能将商铺装修改造成澡堂，租赁合同中明确载明租赁房屋用于开设如果艾大澡堂经营洗浴、汗蒸，合同约定的租赁物用途是合同双方的共同意思表示行为而非承租人的单方行为，故国祯置业公司的辩称意见与事实不符，不予采纳。被告蚌埠如果艾公司虽称渗漏情况已经完全修复，但并未书面通知原告，更无专业检测机构的检测意见验证其修复成果是否达标，在此情况下原告有理由担心渗漏现象可能会继续发生，从而不能确定可否将商铺投入正常的装修使用，故对原告主张的租金损失，按鉴定机构已经确认的2017年10月至2019年5月的租金标准予以支持，之后的租金损失可待实际发生并符合鉴定和赔偿条件后由原告另案诉讼解决。依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条、《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百一十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第八条、第十五条、第十九条的规定，判决：一、被告蚌埠市如果艾健康管理有限公司和蚌埠国祯置业发展有限公司立即采取必要的防水措施，使国祯广场8号楼2层如果艾大澡堂不再向1层原告的商铺发生渗漏，停止侵害，确保原告的商铺正常使用。二、被告蚌埠市如果艾健康管理有限公司和蚌埠国祯置业发展有限公司于本判决生效之日起五日内共同赔偿因侵权行为造成原告2017年10月至2019年4月共19个月的租金损失81719元，两被告互负连带责任。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1842元，减半收取921元，鉴定费2700元，合计3621元，由被告蚌埠市如果艾健康管理有限公司和蚌埠国祯置业发展有限公司共同负担。经审理查明，一审法院认定事实清楚，本院依法予以确认。本院认为，本案争议的焦点是国祯置业公司是否应当对王要、石翠玲的损失承担责任？一审判决损失的数额是否有据？据此，本院根据二审认定的事实及相关法律规定综合分析、评判如下：一、国祯置业公司应对王要、石翠玲的损失承担赔偿责任。根据《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第八条的规定，侵害民事权益，应当依法承担民事侵权责任。二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任。本案中，国祯置业公司作为国祯广场8号楼2层021-227号商铺的出租人兼国祯广场的市场管理人，负有监督承租人合理使用租赁房屋，使相邻方免受损害的职责。其在明知一、二层商铺之间不具有防水功能，承租人蚌埠如果艾公司租赁该房是用于对防水措施要求很高的浴池经营的情况下，仍出租给承租人用于经营浴池，使王要、石翠玲的财产遭受损失，其未尽到出租人应尽的督促承租人在做好防水措施的前提下合理使用租赁房屋用于浴池经营的监督管理职责，存在过错，应承担民事赔偿责任。国祯置业公司上诉主张其不存在侵权行为,无需承担赔偿责任，其提交的发给蚌埠如果艾公司整改通知书和告知不做多次找名函,仅能证明其与蚌埠如果艾公司之间就履行房屋整改安全进行过协商，但不能证明其对王要、石翠玲财产遭受损失不存在过错，一审法院依据本案实际判决国祯置业公司与蚌埠如果艾公司承担连带赔偿责任符合法律规定。二、一审法院确定本案受害人损失的数额符合法律规定。根据《中华人民共和国侵权责任法》第十九条的规定，侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。本案中，王要、石翠玲的房屋因国祯置业公司房屋漏水遭受损失，致使租金损失，按照一审法院委托安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司对王要、石翠玲房屋租金损失的皖正房评报（2019）字第6052号房地产估价报告，能够确认自2017年10月至2019年5月的租金标准，一审法院据此计算王要、石翠玲的财产损失符合上述法律规定。综上，上诉人国祯置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1842元，由国祯置业公司负担。本判决为终审判决。审判长  汪润洲审判员  熊爱军审判员  杭军红二〇二〇年七月三十一日法官助理房鑫书记员刘姗姗