江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终4404号上诉人（原审原告、反诉被告）：乐鑫。委托诉讼代理人：付先兵，江苏双泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：李健，江苏双泽律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：陈秋雅。委托诉讼代理人：付先兵，江苏双泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：李健，江苏双泽律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：苏州翠湖置业有限公司。委托诉讼代理人：芦涛，江苏五洲信友律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐涵彧，江苏五洲信友律师事务所律师。上诉人乐鑫、陈秋雅因与被上诉人苏州翠湖置业有限公司（下称翠湖公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院(2019)苏0507民初250号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。乐鑫、陈秋雅的上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持乐鑫、陈秋雅诉讼请求或将本案发回重审；诉讼费用由翠湖公司承担。事实和理由：一、乐鑫、陈秋雅与翠湖公司签订的两份商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效；乐鑫、陈秋雅与翠湖公司是商品房买卖合同关系，不存在民间借贷法律关系。一审法院在双方签订合同五年后且翠湖公司目前陷入破产的特定情况下，凭管理人的主观臆断，否定翠湖公司与乐鑫、陈秋雅之间的真实意思，不符合客观事实，不符合诚实信用原则。翠湖公司一审中提交的协议书，不能证明双方之间存在民间借贷法律关系。乐鑫对于案涉协议书不知道该协议书的存在，根据一审中乐鑫、陈秋雅提供的录音，案外人钱丹萍也否认其代乐鑫签署过案涉协议书。乐鑫为购房签订了买卖合同后又授权其他人签订与商品房买卖合同相冲突的案涉协议书，显然不合理。协议书上也非乐鑫签字，乐鑫并未授权案外人钱丹萍与翠湖公司签署任何协议书。二、一审法院认定乐鑫、陈秋雅购买案涉两套房屋所支付的对价明显低于市场价格、交易流程不合常理，乐鑫、陈秋雅已经做出了合理的解释和说明。房屋买卖价格是乐鑫、陈秋雅与翠湖公司自愿协商确定的，是双方在签订合同时，基于同类地段房屋的交易价格、购房款支付方式、购房款总额、被上诉人的当时资金需求状况等特定具体情形及各种商业考量等冈素的综合考虑所做出的理性商业决定，是双方真实的意思表示，是真实的市场价格。一审法院提及的案涉评估报告所确定的同时期该房屋的评估价值，不应作为认定案涉两套房屋买卖价格是否合理的参考标准，案涉评估报告所确定的评估价值缺乏合理性，不具有参考价值。案涉评估报告的假设前提是“房屋已完工”，但案涉房屋的商品房买卖合同签订时(评估基准日2015年6月16日)，案涉房屋并未完工。案涉评估报告的评估单位在2019年1月出具的两份评估报告中，案涉两套房屋评估价值相差很大，该评估报告所确定的评估价值缺乏合理性，不具有参考价值。在乐鑫、陈秋雅在考察周边房产市场价格情况后，与翠湖公司销售人员商谈过购房价格，翠湖公司在考虑上诉人全款购房及售房回笼资金600万元等情形下，同意以优惠价格销售并网签商品买卖合同，不存在不合常理之情形。三、在翠湖公司没有提供证据证明乐鑫授权案外人钱丹萍签订协议书的情形下，一审法院依据与本案没有关联的资料，错误将乐鑫与案外人钱丹萍牵强串联到一起，错误推定乐鑫与案外人钱丹萍之间具有千丝万缕的联系，进而错误推定案外人钱丹萍与乐鑫具有比较亲密关系，再错误推定案外人钱丹萍代乐鑫签订的《协议书》合法有效，错误认定乐鑫与翠湖公司之间存在民间借贷法律关系。四、一审法院通过“具有高度盖然性的可能性”这样的不确定性、臆测性及概率性的措辞，滥用了高度盖然性证明标准，错误推定乐鑫、陈秋雅与翠湖公司之间存在民间借贷法律关系，以签订商品房买卖合同作为民间借贷合同的担保。即使一时法院适用民间借贷案件若干问题的规定第二十四条规定，案涉两份商品房买卖合同并非当然无效，应认定为担保合同，一时法院不应判决买卖合同无效，否定房屋买卖合同效力对于借款人和出借人都不利。翠湖公司的诉讼请求为撤销案涉合同，而非确认合同无效，一时判决超出请求范围。当事人主张的法律关系与人民法院根据事实认定的法律关系不一致的，应向当事人释明变更诉讼请求，一审法院没有释明，程序违法。翠湖公司二审辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。乐鑫、陈秋雅否认认识钱丹萍等人，不存在委托其签订借款协议的情形，但一审法院查明的事实以及翠湖公司的举证来看，乐鑫、陈秋雅的陈述明显与查明的事实相背，且一审查明的事实足以使一般人相信翠湖公司所称的事实属实，故此时在乐鑫、陈秋雅未能提供相应的反证予以推翻的情形下，乐鑫、陈秋雅应当承担举证不能的法律后果。翠湖公司当时急需资金周转，找到案外人钱丹萍向其借款，后通过钱丹萍认识了乐鑫、陈秋雅，经乐鑫、陈秋雅同翠湖公司协商一致，乐鑫、陈秋雅愿出借给翠湖公司600万元。翠湖公司将案涉房屋以不足半价的价格网签给乐鑫、陈秋雅用以担保，乐鑫、陈秋雅出借给翠湖公司600万元，于2015年6月16日，双方正式签订相应的购房合同，乐鑫、陈秋雅完成了转账。翠湖公司认为其同乐鑫、陈秋雅之间并没有商品房买卖的合意，案涉房屋仅为用于借款关系的担保，故根据《民法总则》146条，该购房合同应属无效，故乐鑫、陈秋雅无权据此请求翠湖公司交付案涉房屋。但一审查明，钱红平、钱满平、钱丹萍具有非常紧密的联系，同时翠湖公司前期支付的利息是先支付给钱红平，后钱红平又转账给乐鑫的父亲乐小丁，乐鑫同乐小丁之间交易往来较多，乐小丁的账户还有同钱满平、荣元良的交易往来。同时，陈秋雅曾于荣氏生物制品(苏州)有限公司(该公司的实际控制人为荣元良，原发起人为钱满平，钱丹萍在荣元良控制的集团公司任职)任职到2018年，且乐鑫为该公司办理过工商登记手续等等。综合上述证据，乐鑫、陈秋雅的陈述明显与查明事实不符，翠湖公司所称的事实已经具备了高度可能性，足以形成一般人的内心确信。乐鑫、陈秋雅应当承担相应举证责任予以推翻上述事实，否则应当承担举证不利的后果。但乐鑫、陈秋雅目前仅对上述事实继续予以否认，并不足以推翻已经查询的事实，故应当承担败诉的后果，即认定双方间确为借贷关系，案涉房屋仅为用于借贷的担保，根据《民法总则》146条，该购房合同应属无效，应予注销网签手续。翠湖公司向一审法院反诉请求：1.撤销双方签订的编号为苏房商相合同201506160188、苏房商相合同201506160196的苏州市商品房买卖合同。2.乐鑫、陈秋雅协助翠湖公司办理上述网签备案注销。3、本案反诉费由乐鑫、陈秋雅承担。一审法院认定事实：2015年6月16日，翠湖公司（出卖人）与乐鑫、陈秋雅（买受人）签订编号为苏房商相合同201506160188、苏房商相合同201506160196的《苏州市商品房买卖合同》各一份，约定：“买受人向出卖人购买公安门牌号为分别为相城区渭塘镇澄阳路2888号渭塘东方时代商业广场5幢102室、5幢103室的商品房，该商品房用途均为非住宅，建筑面积分别为178.36平方米、403.64平方米，均按照建筑面积计算商品房价款，根据合同载明的建筑面积，该商品房的总价款分别暂定为壹佰玖拾陆万叁仟陆佰圆元整(1963600元)、肆佰零叁万陆仟肆佰元整(4036400元)。买受人一次性付款。上述合同第六部分房屋交付及所有权转移项下第十七条(房屋交付时间)均约定，出卖人定于2016年5月31日前将该商品房交付给买受人，不可抗力除外。第二十条(逾期交房的违约责任)约定，出卖人如未按本合同第十七条约定的时间将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别作如下处理：(本条第1款和第2款不作累加处理)。1、逾期在90日之内自本合同第十七条约定的房屋最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付己交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，自买受人解除合同通知书送达之日起30日内，出卖人应当将买受人已付房价款如数退还买受人，并按本合同第四条约定房屋总价款的5%向买受人支付违约金：造成买受人其他损失的，出卖人另行依法承担赔偿责任；买受人不解除合同的，自本合同第十七条约定的房屋最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行”。同日，案外人陈建明向乐鑫的苏州银行账户转账支付500万元，乐小丁向该账户转账支付100万元，乐鑫收到上述款项后再向翠湖公司转账支付600万元。翠湖公司开具销售不动产统一发票，确认分别收到乐鑫支付的1963600元、4036400元，款项性质载明为案涉房屋的预收购房款。又查，翠湖公司的员工周玉娣于2015年7月16日向案外人钱红平转账支付18万元，翠湖公司的员工郑宗于2015年8月17日向钱红平转账支付18万元。钱红平均于收到上述款项的次日将该款转账支付给乐小丁。同时，乐小丁的账户交易流水还显示，除前述乐小丁转账支付乐鑫的100万元之外，乐小丁与乐鑫之间还有很多交易往来，乐小丁还与账户名为钱满平、荣元良的账户有过交易往来。一审法院于2020年1月8日向乐鑫作询问笔录一份，乐鑫称：“陈建明是我老丈人，乐小丁是我亲生父亲，后来和我母亲离婚了。陈建明的卡是我在用，乐小丁给我的款项是赠与我买房的。之后我与乐小丁之间的交易往来与买房无关，但发生原因记不清楚了，且与本案无关，我不回答。我现在联系不上乐小丁，他的电话为183××××3888，他现在住哪里我不知道，2013年之前是和我住一起的，之后住哪里与本案无关，我不回答。我和乐小丁不联系的。之前就是通过这个电话号码联系，其他与本案无关，我不回答。乐小丁给我的款项都是赠与，我与他没有合伙关系。我不知道乐小丁与翠湖公司之间有无合作或者经济关系，也不清楚乐小丁与郑宗、周玉娣的资金往来情况。我记不清楚何时不和乐小丁联系了，忘记了。我问过亲戚，没人联系得上。我也联系不上，且与本案无关。前述号码我打过，都是别人接听的，以前他是拿该电话联系我的。我不知道乐小丁的工作情况。”再查，2018年12月4日，一审法院裁定受理苏州翠湖置置业有限公司的重整申请。2018年12月14日，翠湖公司管理人向一审法院申请准许“东方时代商业广场”项目恢复施工建设、继续债务人的营业，一审法院于2018年12月18日答复许可管理人继续债务人翠湖公司的营业、营业期限截止至第一次债权人会议召开之日止。2018年12月12日，翠湖公司管理人向乐鑫发出《解除合同通知书》，决定解除翠湖公司于2015年6月16日与乐鑫一方签订的苏房商相合同201506160188、苏房商相合同201506160196，如因解除产生损失的可向管理人申报债权。乐鑫于2018年12月18日向翠湖公司管理人发出《回函》，对解除决定表示异议，要求交付房屋、协助办证。经翠湖公司申请，陈龙根作为证人到庭陈述：我妻子龚秀珍是翠湖公司原来的法定代表人，我儿子陈梦清在翠湖公司持股并参与管理。我在翠湖公司参与管理但不担任职务。我听翠湖公司股东周建新说过，说翠湖公司向钱丹萍、乐鑫借了钱，用涉案两套房屋作抵押。我没有参与，听说还过利息，本金未还，一般还款也是会计支付，走周建新、周玉娣、郑宗的账户。2015年7月份类似位置的商铺售价每平方3万元。经质证，乐鑫、陈秋雅认为陈龙根与翠湖公司有利害关系，且陈述的都不是亲身经历的事情，不予认可。翠湖公司对陈龙根陈述无异议。审理中，关于涉案房屋购买经过，乐鑫陈述：“我自己手上有现金，打算买两个门面，后来从百度上搜到翠湖公司销售涉案楼盘，而且平时上下班也会经过看到销售宣传。我开车直接停在售楼处北面，没有直接进售楼处，先去了楼盘现场看房，再去的售楼处。售楼处的销售人员说全款便宜，问我看中哪里，我说看中涉案两套房屋，后来去现场再进行了确认。销售人员称售价每平方米1万多一点，我要求便宜点，最后商谈确定总价600万元，没有签订认购合同，销售人员没有和我说过签认购合同，也没有要我支付定金。网签当天是销售人员主动打电话通知我带着陈秋雅过去的，我还有两个号码，但具体是打的哪个号码我不记得了，都不是我身份证办理的号码。网签合同是在售楼处办理的，我准备刷卡付钱，但是POS机刷不出了，我就说网银转，在售楼处电脑操作的，发票在当天就给我了”。另，双方一致确认，案涉房屋已经竣工验收。以上事实由当事人提供的《苏州市商品房买卖合同》、银行交易凭证、发票、《解除合同通知书》、《回函》、签收单，一审法院调取的交易流水、询问笔录及当事人陈述等证据附卷佐证。翠湖公司主张，其与乐鑫之间存在借贷关系，案涉房屋买卖合同是借款的担保。同时，乐鑫、陈秋雅购买涉案房屋明显低于当时的市场价值，亦能反映其不是真实的房屋买卖关系。在2019年5月5日后，翠湖公司通过后续核查发现其主张的担保事实可能存在因证据缺乏导致无法认定该事实的风险，因此翠湖公司提出要求撤销案涉合同，其真实意思是要求乐鑫、陈秋雅配合办理网签备案注销手续。翠湖公司为证明其主张，另举证：证据一、甲方抬头为“乐鑫”、乙方抬头为“翠湖公司”的《协议书》，约定：乙方向甲方借款600万元，借期一年，自2015年6月16日至2016年6月15日止，月利率3%；甲乙双方在签订本协议同时签订东方时代商业广场5号楼102、103两间商铺的正式网签购房合同，并进行备案；如乙方未能按照本协议约定期限还款或借款期间未能按照本协议约定支付利息的，该借款本金作为以上购房合同中约定的甲方应支付给乙方的购房款，届时乙方完全同意履行购房合同约定的交房义务等内容。该协议甲方处签有“钱丹萍（代乐鑫）”，乙方处加盖翠湖公司公章。拟证明钱丹萍代乐鑫签订了借款协议，乐鑫在场并明知，《苏州市商品房买卖合同》是该借款的担保。证据二、钱丹萍于2015年6月12日出具的收条，确认收到周建新18万元，拟证明翠湖公司支付了前述借款第一个月的利息。证据三、网上银行电子回单打印件、职工参加社会保险情况证明、郑宗的全日制劳动合同、翠湖公司管理人代表与周玉娣所作访谈笔录，拟证明周玉娣、郑宗均为翠湖公司员工。拟证明周玉娣、郑宗分别向钱红平支付的18万元实际是基于翠湖公司委托而支付的前述借款的月利息。证据四、钱丹萍的常住人口信息、钱满平的流动人口信息、钱红平的户籍人口信息及常住人口详细信息、钱丹萍的常住人口变动库全项,拟证明钱丹萍、钱满平、钱红平均为江西省九江市共青城市南康镇人，钱满平暂住地址为钱红平的户籍地址。苏州百丽达智能门窗科技有限公司工商内档、支付宝转账截屏，显示该公司股东为钱满平和钱红平，法定代表人信息处留存的移动电话为139××××0819，留存的电子邮箱为ｐｉｎ×××＠163.ｃｏｍ,经查该号码机主为钱丹萍，邮箱后缀日期与钱丹萍的出生年月日相符。证据五、（2014）熟执字第01134号执行裁定书及相应执行笔录、授权委托书、律师函打印件，拟证明苏州荣华房地产开发有限公司（下称荣华公司，法定代表人荣元良）在其公司作为申请人的执行案件中，委托了本案乐鑫、陈秋雅的委托诉讼代理人勒律师和钱丹萍作为代理人，说明钱丹萍是荣华公司的员工，且与勒律师应该相识。（2013）熟民初字第0966号民事判决书打印件，该案中案外人金雨曾称钱满平为苏州荣华房地产开发有限公司的钱经理的姐姐或妹妹。翠湖公司另称，其在裁判文书网站中搜索到荣华公司及其关联公司的大量案件均委托勒律师为代理人；翠湖公司获知，钱满平、钱丹萍和钱红平为姐妹关系，翠湖公司虽未能就此关系提供直接证据证明，但综合证据三至证据五，至少可以判断出三人不仅相识，而且关系应极其亲密。证据六、荣氏生物制品（苏州）有限公司工商内档材料，显示钱满平为该公司发起人之一；该公司于2015年9月16日作出股东会决议，同意股东苏州荣氏科技有限公司将其持有的30%的股权出让给荣元良，同意钱满平将其持有的25%的股权出让给乐剑明；该公司还于2016年2月29日出具授权委托书，委托乐鑫办理公司变更手续；该公司实际控制人为荣元良；该公司工商内档曾登记过陈秋雅的手机号码。翠湖公司认为，荣华公司及荣氏公司的实际控制人均为荣元良，钱丹萍为荣华公司的员工，乐鑫、钱满平、钱丹萍相识是具有高度可能性的。证据七、评估报告书，经翠湖公司委托，苏州名典房地产土地资产评估经纪有限公司于2019年1月28日出具，载明：经评估，截止于评估咨询基准日2015年6月16日，在假设已完工且未销售前提下，案涉5幢102室房屋市场价值为5732100元，案涉5幢103室房屋市场价值为8535600元。拟证明购房合同约定的案涉房屋销售价格未达到当时市场价值的一半，印证前述的以购房合同作为借款担保的事实。证据八、涉案楼盘在2014年底至2015年下半年期间的商品房买卖合同五份，拟证明当时房屋销售均价在25000元以上。经质证，乐鑫、陈秋雅认为，证据一、证据二均不予认可，不认识钱丹萍，也从未委托钱丹萍签订协议，其与翠湖公司也不存在借款关系。证据三与本案无关，系翠湖公司自说自话。对于证据四、证据五所涉及的钱丹萍、钱满平、钱红平，其均不认识，其是自行找到勒孚锦律师并委托该律师作为本案的代理人，勒孚锦律师与钱丹萍曾经见过的情况与本案并无任何关系。证据六也与本案无关，陈秋雅曾在荣氏生物制品（苏州）有限公司上班至2018年左右。证据七、证据八不予认可，即使翠湖公司认为购房价格偏低，也未在合同签订一年内行使撤销权，故购房合同应合法有效。本案的争议焦点在于乐鑫、陈秋雅与翠湖公司签订的《苏州市商品房买卖合同》是否真实有效，对此一审法院认为：其一，根据案涉房屋的《苏州市商品房买卖合同》，乐鑫、陈秋雅在购买案涉房屋时的房屋单价仅约定为10300多元/平方米，远低于评估报告书所确定的同时期该房屋的价值，也远低于同一楼盘在相近期间段内同一楼盘内类似房屋备案销售的单价，与常理不符。其二，根据乐鑫所述，其在有购房意向的情况下主动前往案涉楼盘，先至现场自行看房，再至售楼处咨询，售楼处销售人员所报单价只有一万多点，双方协商后取整确定两套房屋总价600万元，当天乐鑫未签订认购合同，也未支付定金，在此情况下，售楼人员另行电话通知乐鑫直接前去办理网签备案合同，该交易流程与通常开发商预售房屋的销售流程也不相一致。其三，翠湖公司主张案涉房屋买卖系借款的担保，乐鑫虽对此均予以否认，并表示不认识钱丹萍、钱红平，但根据前述证据结合当事人陈述，可以证实钱丹萍与翠湖公司签订600万元的《协议书》，该协议甲方处载明为乐鑫，钱丹萍签名后也有注明“代乐鑫”；钱丹萍、钱红平、钱满平之间具有十分紧密的联系；翠湖公司在签订借款协议后，曾通过员工周玉娣、郑宗向钱红平转账支付过符合前述借款协议约定的月利息，钱红平在收到该款后随即转账支付给了乐鑫的父亲乐小丁；乐鑫所称支付的购房款600万元中的100万元来源于乐小丁，且除此之外，乐鑫与乐小丁仍有其他交易往来，乐小丁的账户还有与账户名称为钱满平、荣元良的交易往来；荣元良为荣华公司的法定代表人，钱丹萍曾作为该公司员工，与乐鑫方的委托代理人勒孚锦共同代理过荣华公司的申请执行案件；荣元良为荣氏生物制品（苏州）有限公司的实际控制人，钱满平是该公司的发起人之一，陈秋雅曾在该公司上班至2018年左右，乐鑫也曾受该公司委托至工商管理部门办理公司变更手续，应与该公司具有比较亲密的关系。综合上述情况，一审法院认为，乐鑫、陈秋雅购买案涉二套房屋所支付的对价明显远低于市场价，其所述交易流程也明显不合常理，乐鑫与钱丹萍之间具有千丝万缕的联系，翠湖公司主张钱丹萍代乐鑫与翠湖公司签订《协议书》，案涉600万元实际为借款，翠湖公司以案涉二套房屋作为担保并与乐鑫、陈秋雅签订买卖合同的抗辩意见，具有高度盖然的可能性，而乐鑫、陈秋雅对其中的不合理之处并未作出合理的解释与说明，所以本院对此抗辩予以采信。当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。本案中。乐鑫、陈秋雅主张的法律关系与本院根据案件事实作出的认定不相一致，鉴于乐鑫、陈秋雅坚持不认可与翠湖公司之间存在借贷关系，应视为其拒绝变更诉讼请求，故一审法院已另行作出民事裁定驳回乐鑫、陈秋雅的起诉。基于前述理由，翠湖公司与乐鑫、陈秋雅签订的编号为苏房商相合同201506160188、苏房商相合同201506160196的《苏州市商品房买卖合同》均应无效，翠湖公司要求乐鑫、陈秋雅协助办理该合同备案注销手续的诉讼请求，合法有据，一审法院予以支持。依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第一百五十五条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、苏州翠湖置业有限公司与乐鑫、陈秋雅签订的编号为苏房商相合同201506160188、苏房商相合同201506160196的《苏州市商品房买卖合同》无效。二、乐鑫、陈秋雅于判决生效之日起十日内协助苏州翠湖置业有限公司办理上述网签备案注销手续。反诉案件受理费减半收取为人民币26900元，由乐鑫、陈秋雅负担。二审对一审查明事实予以确认。二审另查明，一审法院曾联系钱丹萍、钱红萍，但信件均被退回。一审判决后，相城区法院受理了钱红萍作为原告的民间借贷案件，钱红萍到庭，并申请钱丹萍作为证人出庭。一审法院对钱丹萍、钱红萍就本案做了调查笔录，钱丹萍认可其签订了案涉协议书及款项支付的事实，表示与乐小丁相熟并存在经济往来，但否认乐鑫与翠湖公司之间存在借贷关系。二审中，乐鑫、陈秋雅提交如下证据：第一组证据：苏华专审【2019】第7010号《苏州翠湖置业有限公司审计报告-应收款、其他应收款、预收账款》、《渭塘东方时代商业广场商铺评估明细表》复印件各一份，证明渭塘镇政府实际控制的苏州渭塘文化产业发展有限公司于2017年6月28日网签翠湖公司3幢109房屋以2018年12月4日为评估基准日的房屋评估价为9255900元，网签购房合同价款为6480900元，实际支付购房款为1156855元，尚欠324045元购房款。另账面冲销代付苏州市汇能建设工程有限公司电力工程款250万元，苏州华苏华农电发展有限公司电力工程款250万元，共计500万元。苏州苏华农电发展有限公司未申报债权，苏州市汇能建设工程有限公司电力工程款已经通过网签五套房屋进行抵偿，工程款已经全部结清。前述冲销供述购房款的工程款债权金额真实性存在重大嫌疑，但清算组未依法核实前述债权的真实性，清算组存在滥用管理人职务便利，利用关联方进行不当利益输送，损害债权人利益的重大嫌疑。第二组证据：《苏州翠湖置业有限公司审计报告-预收账款明细表》、评估基准日2018年12月4日的《渭塘东方时代商业广场SOHO办公用房评估明细表》、《苏州市相城区渭塘镇集体资产经营公司网签购房款与评估市场价的对比表》、苏名典（资产）评报字【2019】第1-008号《资产评估报告》、《商业楼盘项目推介说明及投资人招募邀请函》，复印件各一份，证明1.渭塘镇人民政府实际控制的苏州市相城区渭塘镇集团资产经营公司通过以债抵付购房款的方式，网签60套房屋，签署网签合同的购房单价是苏州名典房地产土地资产评估经纪有限公司在2019月年1月31日作出资产评估报告确定的市场评估单价的58%-62%。2.苏州市相城区渭塘镇集团资产经营公司在未付购房款仅通过以债抵付购房款的方式，就以评估市场价5-6折网签房屋，清算组也未对前述网签价格过低即网签购房合同的合理性提出异议，这也证明了乐鑫、陈秋雅通过现金购房方式以评估市场价五折左右的购房价格购买案涉两套房屋的合理性、公允性，同时证明了评估报告所确定价格的不合理性。3.根据苏州名典房地产土地资产评估经纪有限公司在2019年6月12日作出的资产评估报告截止于评估咨询基准日2018年12月4日，在假设已完工且正常销售前提下渭塘东方时代商业广场5幢106室的市场评估单价为10110元平方米，乐鑫、陈秋雅的案涉两套房屋，与前述房屋处于同一地段同一楼盘统一房屋性质，前述106室房屋评估单市场单价与乐鑫、陈秋雅案涉两套房屋评估单价低了一倍甚至两倍，显然与常理不符，这也证明资产评估报告的评估价不合理，未能体现市场公允价值。4.清算组在2019年6月发布的商业楼盘项目推进说明及投资人招募邀请函中确认渭塘东方时代商业广场未达竣工验收状态，其中36套房屋的市场评估单价为18653.54元/平方米，打五六折后商铺的成交单价为10446元/平方米，清算组在苏州翠湖置业有限公司重整计划草案中提及投资人提出以翠湖公司可出售资产3到4折的价格参与重组，这些资料均证明评估报告中的评估价格不具有合理性，未能体现真正的市场公允价格，不可以作为本案市场合理的参考依据，即乐鑫、陈秋雅购买案涉两套房屋价格的市场合理性。第三组证据：《阿里拍卖-拍品详情：渭塘镇珍珠湖路168号1号商铺101室刚102室》、《阿里拍卖-拍品详情：相城区东方时代广场6号楼和1号楼部分房产及对比情况表》、《苏州市相城区人民法院2018苏0507破10号民事裁定书》、《苏名典（资产）评报字【2019】第1-104资产评估报告》复印件各一份，证明相城区渭塘镇珍珠湖路168号1号商铺101室、102室该拍卖标的地理位置、建筑面积、房屋性质与乐鑫、陈秋雅案涉两套房屋基本相似，拍卖价估价是独立第三方评估拍卖成交价，证明乐鑫、陈秋雅购买案涉两套房屋价格合理性和公允性。2016年3月4日，苏州市中级人民法院在阿里拍网发布的拍卖公告资料，翠湖公司、东方时代广场6号楼和1号楼部分房屋的相关资料看，前述资产重整价的不合理，未能反映房屋市场价格的公允，不能作为案涉两套房屋是否合理的市场价参考依据。苏州名典房地产土地资产评估经纪有限公司在2019年1月31日作出的资产评估报告是在假设已完工且未销售前提下的市场价值，评估基准日为2018年12月4日，重整评估报告有关案涉两套房屋的评估价不能作为认定销售价格是否合理的参考意见。第四组证据：乐鑫、陈秋雅关系图、截至2020年5月12日的《苏州翠湖置业有限公司债权清册》、苏州华明联合会计事务所出具的审计报告之应收款备注、《关于应收股东方2.47亿元往来款处理方案的意见征询函》复印件各一份，证明乐鑫、陈秋雅与钱丹萍之间不存在法定代理和委托代理关系，也不存在表见代理情形，一审判决的推定逻辑，属于自由裁量权滥用。虽然周玉娣、郑宗与翠湖公司曾经存在劳动关系，但与翠湖公司均为独立社会主体，不是所有公司员工和其他人款项往来，均是代表公司和其他人之间的业务往来款关系。根据债权清册，周玉娣对翠湖公司享有120万元民间借贷债权。翠湖公司在财务账上郑宗的其他应收款，金额高达1亿，管理人怠于履行职责，至今未查清前述资金走向。第五组证据：《苏州翠湖置业有限公司重整计划草案》、截至2019年12月30日《流动资产清单》、《关于应收股东方2.47亿元往来款处理方案意见征询函》、《关于应收股东2.47亿元往来款处理方案意见征询结果》复印件各一份，证明1.清算组以可出售资产市场价格的5.6折作为交易对价，参与翠湖公司重整工作，如果前述5.6折的交易价格是合理的，乐鑫、陈秋雅购买案涉两套房屋的价格也是完全合理的。2.翠湖公司应收款是非常容易追回的保证金和房款，但清算组未依法履行催收职责。3.清算组为混淆视听，在债务人周建新，郑宗、周玉娣不是翠湖公司股东的情况下，错误将该款列为股东往来款，没有追究前述债务人挪用资金的法律责任，也没有依法履行追回的职责，是为了掩盖其非法目的。4.清算组中的政府部门人员作为公职人员履行职责，由国家向其支付工资，不应另行从破产财产中收取报酬。5.上诉人购买的两套房屋管理人员将按照5.6折的价格纳入重组方的资产。第六组证据，企业信用信息公示报告、苏州相城区人民法院（2015）相执字第1965-1号民事裁定书、苏州相城区人民法院2018苏507破10号决定书、苏州相城区人民法院2018苏507破10号之二民事裁定书、截至2020年5月12日的《苏州翠湖置业有限公司债权清册》复印件各一份，证明清算组与翠湖公司之间存在利害关系，严重损害清算组处理破产事务的中立性和公正性，法院应当另行指定管理人。相城区人民法院没有按照正常的破产程序指定独立社会中介机构担任管理人，存在错误。翠湖公司质证认为：对第一、二组证据的关联性不认可。对第三组证据的真实性无法确认，对证明目的不予认可。案涉房屋签订时间是2015年6月16日，拍卖时间是2017年8月28日，2015年是整个商业房地产价格最高峰之后，房价开始回落，没有任何参考性。对于第四组证据的乐鑫、陈秋雅梳理的关系图缺少了乐鑫与乐小丁之间的往来。对第四组证据的其他证据予以认可，但与本案无关联性。对第五组、第六组证据的关联性不予认可，不发表其他质证意见。本院认为，本案二审争议焦点是乐鑫、陈秋雅与翠湖公司签订的商品房买卖合同是否真实有效。根据乐鑫的陈述，其有购房意向的情况下主动前往楼盘，先现场自行看房，后到售楼处，在售楼处与销售人员协商好价格，当天未交纳定金也没有签订认购协议，售楼处工作人员另行通知乐鑫、陈秋雅直接去办理了网签备案，在商品房价格上，乐鑫、陈秋雅所购买的房屋总价600万元，房屋单价远远低于同一时期同一楼盘内类似房屋的销售价格，也低于评估报告确定的同时间房屋的价值，房屋交易流程与交易价格均存在不合理之处。翠湖公司主张案涉房屋并非真实的房屋交易合同，而是作为民间借贷合同的担保而签订的，乐鑫对此予以否认，并表示不认识钱丹萍。本院认为，乐鑫的购房款中有部分来源于父亲乐小丁，除此之外，乐鑫与乐小丁也有其他经济往来，翠湖公司签订合同后通过员工周玉娣、郑宗分别向钱红萍转账过协议书中的月利息，钱红萍收到款项后随即转账给了乐鑫的父亲乐小丁。乐小丁与钱满萍、荣元良均有经济往来。荣元良是荣华公司的法定代表人，钱丹萍曾是该公司员工，荣元良为荣氏生物制品（苏州）有限公司实际控制人，钱满萍是该公司发起人，乐鑫的妻子陈秋雅曾是该公司员工，乐鑫曾受该公司委托至工商部门办理公司变更手续。乐鑫、陈秋雅、乐小丁与荣元良、钱红萍、钱满萍、钱丹萍之间关系密切。乐鑫、陈秋雅签订的房屋买卖合同中房屋总价600万元与协议书中的借款600万元相一致，翠湖公司通过钱红萍转账至乐鑫的父亲乐小丁的款项与协议书中约定的月利息相一致，钱丹萍虽否认认识乐鑫但认可其签订了协议书，也认可与乐鑫的父亲乐小丁相熟并有经济往来，结合上述情况，本院对于翠湖公司主张案涉两份商品房买卖合同是作为借款合同的担保而签订予以采信。当事人签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。本案中，乐鑫、陈秋雅坚持要求房屋买卖合同的继续履行，翠湖公司反诉要求撤销合同，注销网签备案，乐鑫、陈秋雅坚持本案并非民间借贷关系，本院已经另行裁定驳回乐鑫、陈秋雅的起诉。关于反诉请求，本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。基于前述分析，乐鑫、陈秋雅与翠湖公司之间并非真实的房屋买卖合同意思表示，故乐鑫、陈秋雅与翠湖公司签订的两份商品房买卖合同无效。翠湖公司要求乐鑫、陈秋雅协助撤销合同备案手续应予以支持。乐鑫、陈秋雅主张一审认定商品房买卖合同无效超出诉讼请求，程序不当，本院认为，合同效力问题是本案判决的基础，一审认定没有超出诉讼请求，程序并无不当。综上所述，乐鑫、陈秋雅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费53800元，由上诉人乐鑫、陈秋雅负担。本判决为终审判决。审 判 长 王稚群审 判 员 郑 雄审 判 员 黄学辉二〇二〇年七月十三日法官助理 柳 璐书 记 员 陈 莉