湖南省益阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘09民终1200号 上诉人（原审原告）：吴金定，女，1984年11月23日出生，汉族，住湖南省蓝山县。 委托诉讼代理人：吴润华，长沙市雨花区湘江法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：凌箭，男，1965年4月13日出生，汉族，住湖南省长沙县。 委托诉讼代理人：张松，湖南跃海律师事务所律师。 原审第三人：虢电兵，男，1967年1月14日出生，汉族，住湖南省南县。 原审第三人：魏少云，女，1968年10月17日出生，汉族，住湖南省南县。 上诉人吴金定因与被上诉人凌箭及原审第三人虢电兵、魏少云案外人执行异议之诉一案，不服湖南省南县人民法院（2019）湘0921民初2248号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月10日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。吴金定之委托诉讼代理人吴润华，凌箭之委托诉讼代理人张松，虢电兵到庭参加诉讼，魏少云经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴金定上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、撤销湖南省南县人民法院（2019）湘0921执异20号执行裁定书、（2019）湘0921执786号之一执行裁定书；3、请求立即停止对位于湖南省南县南洲镇的湘（2017）南县不动产权第00026XX号房屋的强制执行，并解除查封扣押；4、请求确认位于湖南省南县南洲镇的湘（2017）南县不动产权第00026XX号房屋属于吴金定所有；5、由凌箭承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：一审法院认定事实不清。吴金定与虢电兵房屋买卖关系缔结于2019年1月3日，当日吴金定按双方合同约定向虢电兵支付了25万元购房款（即房款的84%），虢电兵将房产权证及房屋钥匙交给了吴金定，房屋已转移给吴金定实际占有。凌箭向法院起诉在涉案房屋买卖及转移占有之后。一审法院及凌箭在诉讼期间未告知吴金定涉案房屋已经被冻结。吴金定系善意取得涉案房屋。吴金定于2019年6月2日才收取房屋租金，并不代表吴金定此时才占有房屋。一审法院适用法律错误。吴金定在法院查封之前已实际占有房屋，未办理过户登记不是吴金定自身原因造成的。 凌箭答辩称，一审认定事实清楚，吴金定没有证据证明其已合法占有涉案房屋，未办理过户登记是因吴金定自身的原因造成的。南县法院于2019年3月7日作出（2019）湘0921民初378号民事裁定，查封虢电兵的涉案房屋时，房屋仍属于虢电兵所有。虢电兵也未提出房屋已买卖。吴金定所称的委托虢电兵出租房屋和收取租金，均发生在2019年5月和6月，均是在法院查封房屋之后。吴金定是因为自身的原因没有办理过户登记手续，且在约定时间也未办理房屋过户登记手续。吴金定买卖虢电兵的涉案房屋不真实，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。故请求驳回上诉，维持原判。 虢电兵述称，涉案房屋不动产登记三证合一是2017年8月8日办理的，未满两年办理房屋过户税费过高，故与吴金定约定2019年8月再办理不动产过户登记手续。南县法院送达查封房屋通知时，虢电兵自认为可以还清债务，故未通知吴金定。 魏少云未到庭进行陈述。 吴金定向一审法院起诉请求：1、撤销南县人民法院（2019）湘0921执异20号执行裁定书、（2019）湘0921执786号之一执行裁定书；2、立即停止对位于湖南省南县南洲镇的湘（2017）南县不动产权第00026XX号房屋的强制执行，并解除查封扣押；3、确认位于湖南省南县南洲镇的湘（2017）南县不动产权第00026XX号房屋属于吴金定所有；4、由凌箭承担本案诉讼费用。 一审法院认定，2019年1月3日，吴金定与虢电兵签订《二手房买卖合同》。合同约定：虢电兵将不动产权证号为湘（2017）南县不动产权第00026XX号，坐落于湖南省南县南洲镇大世界二桥第4层的房屋转让给吴金定，房屋总价为300000元，合同签订三日内，吴金定支付购房款250000元，在2019年8月办理不动产过户后再支付剩余款项50000元。同日，吴金定以银行转账方式向虢电兵支付购房款250000元。同年5月9日，虢电兵与新一家房产信息咨询中心签订《房屋出租授权委托书》，将涉案房屋委托该咨询中心出租。同年6月2日，新一家房产信息咨询中心中介吴子胜代虢电兵与承租人签订《租房合同》，将房屋租金转账给虢电兵，虢电兵于同日将租金转账给吴金定。一审法院在审理凌箭与虢电兵、魏少云民间借贷纠纷一案中，于2019年3月7日作出（2019）湘0921民初378号民事裁定：查封虢电兵名下坐落在南县南洲镇大世界，房产证号为湘（2017）南县不动产权第00026XX号的住宅。该民事裁定书于同年3月12日送达虢电兵。同年4月21日，一审法院作出（2019）湘0921民初378号民事判决：一、由虢电兵、魏少云偿还凌箭借款237000元，利息21330元，本息合计258330元，该款限虢电兵、魏少云自判决生效之日起十五日内清偿完毕；二、驳回凌箭的其他诉讼请求。虢电兵、魏少云不服该判决，上诉至益阳市中级人民法院。同年7月16日，益阳市中级人民法院作出（2019）湘09民终1084号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。后凌箭申请执行。同年11月11日，吴金定以其是该涉案房屋的所有权人为由提出执行异议，请求解除对该房屋的查封。一审法院于同年12月6日作出（2019）湘0921执异20号执行裁定：驳回吴金定提出的异议。吴金定遂提起诉讼。吴金定购买该房屋系用于投资，没有在该房屋居住。 一审法院认为，本案的争议焦点为：吴金定对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。一审法院于2019年3月7日作出查封涉案房屋的民事裁定，吴金定于同年6月2日收取该房屋租金，且庭审中查明吴金定购买该房屋系用于投资并未居住在涉案房屋中。根据查明的事实，不足以证明吴金定在查封之前已合法占有该不动产。故吴金定对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，对吴金定提出的第1、2项诉讼请求不予支持。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。但法律另有规定的除外。因此，买受人只有在办理房屋过户登记手续后，才能依法取得该房屋的所有权。本案中，虽然吴金定与虢电兵签订了《二手房买卖合同》，并支付了大部分购房款，但尚未办理房屋所有权过户登记手续，故对吴金定请求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项、第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决：驳回吴金定的诉讼请求。案件受理费5050元，由吴金定负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了举证和质证。吴金定向本院提交了以下证据：证据一，《租房合同》一份，拟证明吴金定通过原房屋中介吴子胜将房屋出租给了赖立云，该房屋一直由吴金定管理和收取收益；证据二，微信转帐凭证复印件一份，拟证明承租人将房屋租金通过房屋中介吴子胜支付给吴金定，证明该房屋已事实上归吴金定使用和所有。凌箭质证认为，对证据一、二的“三性”及证明目的均有异议，不能证明在法院查封涉案房屋前，吴金定已经占有并使用该房屋，租房合同没有提供委托中介租房的委托书，不能达到其证明目的。虢电兵对上述两份证据均无异议。本院认证认为，吴金定提交的证据一形式上为南县南洲新一佳房产信息咨询服务中心与赖立云所签《租房合同》，因无法向合同双方核实真实性，故对该证据不予采信，且该《租房合同》签订时间为2020年6月11日，无法达到证明涉案房屋一直由吴金定管理和收益的证明目的。证据二无法确认收款方身份，真实性无法确认，且转账金额与《租房合同》中约定的租金不一致，故不予采信。 凌箭、虢电兵、魏少云在二审中未提交新证据。 二审经审理查明：虢电兵与吴金定于2019年1月3日所签《二手房买卖合同》第十一条约定，因房屋所有权转移所发生的土地增值税由虢电兵向国家交纳，契税由吴金定向国家交纳；其他办理房屋不动产权过户的税费均由吴金定承担。二审庭审中吴金定与虢电兵均认可双方约定于2019年8月之后办理房屋过户手续。 除此，一审判决认定的本案其他基本事实清楚，本院予以确认。 本院认为，本案二审中当事人的争议焦点为：吴金定是否依法享有涉案房屋的所有权或足以排除强制执行的民事权益。 关于吴金定是否依法享有涉案房屋所有权的问题。《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。本案中，虽然吴金定已与虢电兵签订了《二手房买卖合同》，但涉案房屋并未变更登记于吴金定名下，吴金定不能对涉案房屋主张所有权。故吴金定要求确认涉案房屋归其所有的上诉请求不能成立，本院不予支持。 关于吴金定是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。本案中，吴金定虽与虢电兵于2019年1月3日签订了《二手房买卖合同》，并支付了250000元购房款，但一审法院查封涉案房屋的裁定于2019年3月12日送达，吴金定虽于同年6月2日收取了房屋租金，但其提供的证据不能证明涉案房屋在人民法院查封之前已被其合法占有并实际管理和支配。吴金定未能办理房屋过户登记系基于其与虢电兵的约定，系其自身原因造成。故吴金定的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，吴金定对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，对其该项上诉请求不予支持。 综上所述，吴金定的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5050元，由吴金定负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  熊 莉 审 判 员  徐光辉 审 判 员  刘建军 二〇二〇年七月十四日 法官助理  唐菁菁 书 记 员  胡银燕