河北省唐山市开平区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0205民初663号 原告：徐志娟，女，1979年2月20日出生，汉族，无业，住唐山市。 委托诉讼代理人：蒋彤彤，河北陈玉哲律师事务所律师。 被告：唐山建兴房地产开发有限公司，住所地唐山市。 法定代表人：鞠林国，该公司经理。 被告：唐山建兴物业服务有限公司，住所地唐山市。 法定代表人：田素杰，该公司经理。 二被告委托诉讼代理人：黄立臣，河北开原律师事务所律师。 被告：赵本顺，男，1971年5月24日出生，汉族，无业，住唐山市。 原告徐志娟与被告唐山建兴房地产开发有限公司（以下简称建兴房地产公司）、唐山建兴物业服务有限公司（以下简称建兴物业公司）、赵本顺财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐志娟的委托诉讼代理人蒋彤彤、被告建兴房地产公司及建兴物业公司的委托诉讼代理人黄立臣、被告赵本顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐志娟向本院提出诉讼请求：1．被告赔偿原告各项财产损失费20万元（此数为暂估数额，准确数额以鉴定为准）；2．诉讼费由被告负担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求数额为247063元，包括经鉴定室内装修及家具损失共计176800元、原告退还学员相关的费用共计57263元，原告花费因果关系鉴定费8000元，资产评估费5000元，共计247063元。事实和理由：被告赵本顺系唐山市开平区东城路528号房屋的所有权人，被告建兴房地产公司系该房屋的房地产开发商。被告建兴物业公司系该房屋的物业管理公司。2017年5月31日，原告与被告赵本顺签订了《租房协议书》，约定被告赵本顺将其所有的上述房屋租给原告使用，年租金50000元，按年缴纳租赁费，租期5年。合同签订后，原告依约向被告赵本顺缴纳了第一年（2017年5月31日起至2018年5月31日止）的租金，同时还另行向被告赵本顺支付了5000元押金。后经被告赵本顺同意，原告对租赁房屋进行了豪华装修，从事瑜伽等经营活动。2018年5月12日，租赁房屋所在的社区消防试水，租赁房屋被淹。原告的工作人员王红英发现房屋被淹后，立即通知被告建兴物业公司停止试水。后被告建兴物业公司、赵本顺及原告徐志娟共同到现场查勘，最终确定房屋被淹的原因系房屋地上一层、二层的消防管道均未安装阀门，消防管道的水直接流入租赁房屋内，导致房屋被淹。租赁房屋的地下一层及地上两层全部被淹，地面严重积水，室内装修（墙面、踢脚线、壁纸、木地板、电地暖等全部装修）及室内设施（地下一层汗蒸房内全部设施及地上两层瑜伽室内全部设施）全部被损坏，已经无法继续使用。三方对现场被淹情况均进行了拍照、录像。确定房屋被淹的原因后，被告建兴物业公司在消防管道上安装了阀门。后被告赵本顺通过微信方式向原告发送了验收房屋时的照片，再次确定被告建兴房地产公司交付房屋时消防管道就没有安装阀门。租赁房屋被淹后，无法继续使用，原告无法继续经营瑜伽馆，不得不停止营业，退还会员的费用并赔偿损失。原告在装修后经营不到一年的时间，装修及室内受损、被迫停止经营，此事给原告造成了严重的损失（包括但不限于室内装修受损、室内家具家电及设施全部受损、营业损失、租赁费损失等，具体以鉴定申请为准），被告赵本顺作为房屋的出租人、被告建兴房地产公司作为房屋的开发商、被告建兴物业公司作为房屋的物业管理公司，应当承担赔偿责任。原告为维护自身的合法权益特提起诉讼，望判如所请。 被告建兴房地产公司、建兴物业公司辩称，本案形成原因经法院委托司法鉴定，鉴定结论为现场施工与图纸不符、未安装试水阀导致水淹。案涉房屋消防工程由仁安消防安全工程有限公司（以下简称仁安消防）承建，其未按照施工图纸进行施工，是本案发生的根本原因；另外本案是在消防试水过程中发生的，而消防试水是消防工程验收过程采取的验收方式，消防试水是由仁安消防组织的，其在试水过程中操作不当也是本案发生的重要原因，仁安消防应承担本案的全部赔偿责任。庭前其公司申请追加仁安消防为本案被告参加诉讼，但未得到法院支持，其公司保留向仁安消防追偿的权利；本案装修、物品损失鉴定中未进行残值鉴定也未扣除残值，原告应将鉴定范围内的装修、物品拆除后交付给被告，或者在现鉴定数额基础上扣除残值数额，关于残值数额应由鉴定机构补充鉴定或者由法院酌情确定。关于租金损失，原告须在将租金已经交付给被告赵本顺的情况下才享有诉权，否则主张租金损失的权利人应是赵本顺。 被告赵本顺辩称，其不应赔偿原告的损失。其是在知情但缺乏专业知识的情况下，将案涉房屋出租给原告的，根据鉴定机构出具的结论，造成原告损失是建兴房地产公司与建兴物业公司未按图纸施工，末端试水装置未安装试水阀门，其本人也遭受损失，亦是受害者；由唐山明正资产评估有限公司评估的租赁费用为113400元，应判为其所有，因其为案涉房屋的所有权人，原告只交了2017年5月31日至2018年5月31日一年间的租金，房租费用为单独的评估项目，应归其所有。 本院经审理认定事实如下：被告赵本顺系唐山市开平区东城路528号房产的所有权人。2017年5月31日，被告赵本顺与原告徐志娟签订《租房协议书》，约定赵本顺将上述房屋出租给原告徐志娟使用，年租金50000元，租期自2017年5月31日至2018年5月31日，原告预交水电费等押金5000元等内容。协议签订后，原告依约交纳给被告赵本顺一年租金50000元，并对该房屋进行了装饰装修用于经营瑜伽馆。2018年5月12日，在原告装修完工已用于经营的期间，案涉房屋所在的社区进行消防试水，管道漏水导致租赁房屋被淹，造成原告室内装修建材及物品遭到水浸受损。诉讼过程中，原告向本院提出鉴定申请，要求对被淹后的房屋（地下一层、地上两层）受损的室内装饰装修修复方案、修复费用、因被水浸泡导致的受损家具家电的财产价值、自2018年5月12日起至修复完毕之日止的营业损失费用及租赁费用进行鉴定，本院对原告的鉴定申请予以准许。河北博亚科技事务有限公司对相关问题进行了鉴定，该鉴定机构经实地勘查，作出了鉴定意见，唐山市开平区开平镇东城路528号房屋受损形成的原因是由于标的物现场实际施工的喷淋管道与图纸不符，末端试水装置未安装试水阀，在进行消防试水过程中，水流入室内，导致标的物被淹受损。经唐山明正资产评估有限公司实地勘验，在“资产持续使用”的“前提假设”情况下作出了鉴定结论，损失数额具体为：木地板18980元、电地暖15929元、涂料墙面4695元、踢脚线3381元、石膏板228元、地胶1248元、壁纸5960元、汗蒸房木板墙面11778元、鞋柜400元、木质柜台800元、2018年5月12日至2020年5月28日后延3个月租赁费用113400元，“因原告未能提供营业损失相关材料，故营业损失不在本次评估范围内”。徐志娟为此开支鉴定费共计13000元。因经营地点遭水淹无法继续营业，原告退还已缴费学员课时费若干。 上述事实有《租房协议书》、录像、照片、专家意见、评估鉴定报告书及当事人当庭陈述在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，公民的合法财产受法律保护。原告租赁的房屋装修建材及室内物品因水浸造成损毁，侵权人应赔偿原告因此造成的损失。原告财产遭水浸系因喷淋管道末端试水装置未安装试水阀，在进行消防试水过程中，水流入室内，导致物品以及装修建材水浸，因此，建兴房地产公司作为案涉房屋开发单位应承担赔偿责任。建兴房地产公司主张该赔偿责任应由未按图纸施工，同时组织消防试水过程操作不当的仁安消防承担，但仁安消防系建兴房地产公司开发地产项目的施工单位，施工单位是否按照工程图纸施工所涉及的纠纷与本案非同一法律关系，本院不予处理，被告建兴房地产公司可另行诉讼。“资产评估鉴证报告书”出具结论载明原告损失财产价值数额情况，被告建兴房地产公司及建兴物业公司对该鉴定结论不予认可，认为该价值未进行残值鉴定也未扣减残值，但评估机构是在“资产持续使用”的“前提假设”情况下做出的鉴定结论，该价值并未将残值计算在内，对被告建兴房地产公司和建兴物业公司的反驳意见本院不予支持，确认原告木地板损失18980元、电地暖损失15929元、涂料墙面损失4695元、踢脚线损失3381元、石膏板损失228元、地胶损失1248元、壁纸损失5960元、汗蒸房木板墙面损失11778元、鞋柜损失400元、木质柜台损失800元，共计63399元。被告赵本顺系案涉房屋的所有权人，原告虽交纳租金至2018年5月31日，但案涉房屋至今一直由原告占有，未予返还被告赵本顺，因此，租赁费用113400元应由被告建兴房地产公司给付原告徐志娟，被告赵本顺作为出租人可另案主张权利。原告申请鉴定营业损失，但该部分损失未出具鉴定结论，原告亦未提出诉讼请求，本院不予处理。原告开支的鉴定费13000元是为查明财产损失原因和具体数额产生的必要和实际支出，应由被告建兴房地产公司负担。原告要求赔偿其退还学员学费57263元，但该费用系原告提前收取的未授课费用，并非原告实际的损失，本院不予支持。 综上所述，原告的诉讼请求应部分支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十条，《中华人民共和国物权法》第四条、第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条第一款第六项规定，判决如下： 被告唐山建兴房地产开发有限公司赔偿原告徐志娟各项损失及房屋租赁费用共计176799元，并承担原告支出的鉴定费13000元，合计189799元，于本判决生效之日起十日内履行； 二、驳回原告徐志娟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4300元，减半收取计2150元，由被告唐山建兴房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 员 周玉荣 二〇二〇年九月二日 法官助理 刘 佳 书 记 员 李 倩 ——