河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初3602号原告：上海腾寥工贸有限公司，住所地上海市嘉定区嘉好路700号2幢1198室。法定代表人：鲍先锭，执行董事。委托诉讼代理任：丁余兵、李如猛，河南昱玮律师事务所律师，特别授权。被告：河南幸运咖餐饮管理有限公司，住所地郑州市金水区北三环73号18层1810号。法定代表人：邱腾宇，副总经理。委托诉讼代理人：陆阳，河南天基律师事务所律师，特别授权。被告：河南蜜雪冰城饮品有限公司，住所地郑州市金水区北三环73号6层6008号。法定代表人：蔡卫淼，总经理。委托诉讼代理人：刘浩磊，该公司员工。委托诉讼代理人：王豪，河南天基律师事务所律师，特别授权。原告上海腾寥工贸有限公司（以下简称腾寥公司）诉被告河南幸运咖餐饮管理有限公司（以下简称幸运咖公司）、河南蜜雪冰城饮品有限公司（以下简称蜜雪冰城公司）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告腾寥公司委托诉讼代理人丁余兵、李如猛，被告幸运咖公司委托诉讼代理人陆阳，蜜雪冰城公司委托诉讼代理人王豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法判令解除原告与被告河南幸运咖公司签订的《房屋租赁合同》；2、请求贵院依法判令被告河南幸运咖公司按照约定将涉案房屋回复至合理状态返还给原告；3、请求判令被告支付租金925663.6元；4、请求判令被告支付占用期间的的租赁费280504.1元至被告返还案涉房屋；5、判令被告支付逾期违约金600000元；6、请求判令被告支付拖欠的水电、物业管理费50000元；7、请求被告二承担连带责任；8、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：原告与被告幸运咖公司于2018年1月26日签订《房屋租赁合同》，该合同约定：幸运咖公司承租原告房屋，租赁期限为48个月，租赁期限自2018年3月10日起至2022年3月5日；每年租金为158万元（含税价），租金以12个月为一期进行支付。第二年起，租金每年递增8%；被告每期租金需提前30日向原告支付；该合同在其他约定事项处约定租赁方被告河南蜜雪冰城公司与幸运咖公司在房屋租赁过程中具有连带责任。合同签订后，原告向被告河南幸运咖公司交付了案涉房屋，由被告河南幸运咖公司使用，并且向原告支付了首年租金。2019年10月，原告到被告河南幸运咖公司租赁的涉案房屋处催要第二年的租金，意外发现已是人去楼空，电动门由被告锁住。2019年10月28日，原告向高铁站管理部门询问得知，被告河南幸运咖公司已经撤离。为维护原告合法权益，诉至贵院。被告幸运咖公司辩称，一、原告向被告交付的房屋不能满足被告需求，原告的履约行为不符合合同约定，构成对被告的违约。双方于2018年1月26日签订《房屋租赁合同》，合同中涉案房屋位于郑州市郑州东站三层商务候车厅三厅。合同第七条第二款约定：原告应按合同约定时间向被告交付满足被告需求的房屋。按照一般社会经验法则，满足被告需求的房屋不仅仅指房屋的物理结构符合安全标准，还必然包括房屋所处的商业环境适宜被告开展符合预期的以及经营许可范围内的商业活动，这是被告承租涉案房屋的核心要素以及价值考量。根据原告营业执照中经营范围和涉案店铺的食品经营许可证中经营项目以及被告承租涉案房屋的预期经营目标，餐饮服务是被告的经营业态，各种类型的饮品以及面包制品是被告核心销售商品。但是，在被告经营事项完全符合食品经营许可证中的经营许可范围以及用电符合行业标准且基本满足正常经营需要的情况下。2018年6月15日，郑州东车站监管办以被告经营范围与业态不符为由要求被告停业整顿；2019年3月5日，郑州东站派出所下发通知禁止被告超负荷使用大功率电器。被告在涉案房屋中开展的商业活动受到诸多不合理的行政限制和超行业标准的要求，造成被告大量的商品种类无法上市销售，严重影响被告的正常经营和预期经营目标的实现。涉案房屋明显无法满足被告的使用需求，被告与原告签订的房屋租赁合同目的无法实现，原告提供的房屋不符合租赁合同第七条第二项约定，构成对被告的违约，并给被告造成较大经济损失。同时，为避免造成更多的麻烦，被告本着遵循合约精神，计划在一年租期到期后不再继续经营，被告曾多次向涉案房屋房东表达过撤店解约的意思，被告对于原告的经营现状以及撤店的计划是知晓的。二、原告通过实际行为对合同履行的时间进行了变更，第一年的租赁期应当于2019年5月10日止，而不是2019年3月10日。原告在2018年6月7日承诺减免被告第一个租赁年度中两个月租金的行为事实上是对《房屋租赁合同》的变更，但原告始终未向被告履行返还两个月租金的承诺，在第一个租赁年度未到期及第二个租赁年度未到来的情况下，为平衡双方利益，也避免因原告未偿还租金给被告造成的资金占用损失，应当认定第一个租赁年度的实际到期时间往后顺延两个月，即第一个租赁年度的实际到期时间为2019年5月10日，作此调整才能最程度的兼顾双方利益，实现公平公正的处理结果。三、被告在第一个租赁期届满前，即2019年5月7日完成了撤店搬离，原告向被告主张2019年3月10日之后的租金没有事实和法律依据。被告在2019年5月7日完成了撤店搬离，同时按照租赁合同第九条第五款的约定，原告需要扣减预交保证金的一半作为不再履行剩余三年租期所承担的违约责任。被告在原告诉请的期间并未对房屋进行继续的占有和使用，并已经通过实际行动表明第一个租赁年度后不再继续履行合同。原告坚称被告应当在2019年2月9日向其支付第二年度租金，结合被告早已经于2019年5月7日实际搬离涉案房屋的事实，按照一般社会经验，原告不可能在被告长时间不支付房租情况下对被告已经实际搬离涉案房屋一事而完全不知情，原告称其直到2019年10月28日才得知被告搬离有悖常理，不符合一般社会经验法则、与客观事实完全不符。另外，2019年5月7日后，涉案店铺完全处于闭店状态。被告是在通知了房屋的房东以及在车站管理处的同意与配合下撤店搬离的，高铁站对被告的撤店进行了监管，被告没有理由不知情。原告在此情况下应当及时采取适当措施避免损失的扩大，不应当怠于行使自己的权利，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，以及租赁合同第九条第四款的约定，原告本可以充分行使权力避免损失的扩大，但是原告怠于行使权利，在被告明确不履行合同义务的情况下并未行使合同解除权或采取其他有效措施及时止损，而是放任损失的扩大，原告此举不符合一般交易习惯。原告诉请的租金以及占用费属于扩大的损失，应当由原告自行承担，若由被告承担亦将有违诚实信用原则。四、被告在2019年5月7日就已经实际搬离了涉案店铺，之后再也没有实际使用过房屋，不存在占用的事实。原告诉请的房屋占用使用费于法无据，亦没有合同约定，也不符合客观事实，不应得到支持。五、被告在2019年5月7日就已经搬离涉案房屋，原告主张的发生在2019年5月7日之后的水电、物业费不应当由被告承担。六、原告主张的违约金过分高于法律规定,依照最高人民法院的司法解释及相关批复,违约金应按照中国人民银行同期同类基准贷款利率进行计算。原告诉请的违约金标准：每日支付未付金额千分之五（即182%/年）的逾期付款违约金。违约金总额远高于可能给原告造成的损失，该标准远高于法律规定，有失公平公正原则。根据最高人民法院“关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释”第二十九条之规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因此原告约定的违约金标准违反法律规定，不合法。另,根据《最高人民法院〈关于逾期付款违约金应当按何种标准计算的问题的批复〉》“对于合同没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。综上，原告的诉讼请求没有任何事实和法律依据，请求贵院判决驳回原告的诉讼请求。被告蜜雪冰城公司辩称，一、原告与第二被告并没有达成保证合同或保证条款保证合同是单务和无偿性的合同，保证人在保证的法律行为内是完全的付出方，所以，我国法律对保证行为进行了严格的法律设定。《中华人民共和国担保法》第二条确定了担保法定的原则，当事人之间不能任意创设新的担保形式。担保法第六条严格规定了担保形式之一的“保证”的定义，即：保证是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。同时，担保法第13条规定：保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。从我国法律规定可以得出，保证的成立必须的要件是：保证人和债权人之间必须要签订书面的保证合同，至少是保证条款。本案中，原告提交的其与第一被告之间的房屋租赁合同最后手写的保证条款部分，我方河南蜜雪冰城饮品有限公司并没有在上面有任何的签章，我们对原告与第一被告在他们之间的合同中约定由作为第三方的我方对原告承担连带保证责任表示坚决的反对。这不符合担保法关于保证行为成立的法定条件。二、原告与第一被告在合同中约定由我公司作为保证人违反了合同法规定的合同当事人相对性的原则，上述双方在他们自己的合同中只能约定他们双方的权利义务，不能约定第二被告的义务。三、第一被告与第二被告系独立的两个法人个体，企业员工和财务核算都是独立的，甚至还因为经营产品有一定的重合还属于竞品公司，该两公司不存在企业混同的情况，原告不应当突破法律对法人独立人格的基础性规定，要求第二被告为第一被告承担连带保证责任。本院经审查认定事实如下：原告与被告幸运咖公司于2018年1月26日签订房屋租赁合同一份，约定乙方（被告幸运咖公司）租赁甲方（原告）位于郑州市心怡路199号郑州东站三层商务候车厅三厅的房屋一套，房屋用途为商业，建筑面积为80平方米；合同3.2条约定该房屋房屋租赁期限共48个月，自2018年3月10日起至2022年3月5日，免租期自2018年2月24日起至2018年3月9日止；4.1条约定，租赁保证金为715000元，租赁关系终止后，甲方将收取的房屋租赁保证金无息返还乙方；5.3条约定该房屋每年租金为人民币1580000元，乙方租金以12个月为一期进行支付。自第二年起，租金每年递增8%，为170.64万元；5.4条约定甲方交付房屋并经乙方验收合格后5个工作日内，乙方支付第一期租金人民币1580000元。以后乙方每期租金需提前30日向甲方支付；9.3条约定，如乙方逾期支付租金的，每逾期一日，须向甲方支付年租金的千分之五作为逾期违约金；乙方逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应当以当年租金折算单天金额两倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费；9.5条约定甲方因乙方违约解除租赁合同，甲方需退还租赁保证金一半；十三条其他约定,1、三相电电量不低于20KW；2、乙方有权依据自身的装修方案改变房屋的钢架结构等，但需保证房屋安全问题；3、租赁方河南蜜雪冰城饮品有限公司与河南幸运咖公司在房屋租赁过程中具有连带责任，上述条款为手写且加盖有原告及被告幸运咖公司盖章，签字人为贾荣荣。原告于同一日与被告蜜雪冰城公司签订房屋租赁合同，落款处同样约定租赁方河南蜜雪冰城公司与幸运咖公司在房屋租赁过程中具有连带责任，上述内容均为手写且加盖有原告及被告蜜雪冰城公司盖章，签字人为贾荣荣。被告幸运咖公司向原告要求减免房租，原告回复如下：贵我双方2018年1月26日的《房屋租赁合同》对于贵司缴纳的租金时间有明确、具体的约定，我司严格信守该约定，我司在2018年6月7日的函件中仅仅同意免除2018年5月26日至7月26日两个月的租金，并没有对租赁合同的租金缴纳时间重新约定，贵司在缴纳第二租赁年度租金时对于已缴纳的我司同意免除的租金可以扣除，但不可理解为在原交租时间相应顺延2个月，故请贵司按双方签订的《房屋租赁合同》约定期限缴纳相应违约金以及应付租金。原告提交微信聊天记录一份，以证明将撤店搬离的计划向房东进行了告知，并实际于2019年5月7日搬离了房屋。被告幸运咖公司陈述撤离时已将房屋钥匙交给高铁站管理方（郑州东站经营部），未向原告移交并办理交接手续。原告陈述于2019年10月28日得知被告幸运咖公司撤离涉案房屋。以上事实有房屋租赁合同、收款凭证、回复函、微信聊天记录及本案的庭审笔录在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案所涉及房屋租赁合同是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，原告按照合同约定向被告幸运咖公司交付了租赁房屋，被告幸运咖公司应当按照合同约定履行支付租金的义务。被告幸运咖公司抗辩原告同意减免两个月房租，应视为顺延了两个月的交租期限以及通过与原告的微信聊天记录，能够证明已通知原告相应撤店事宜，故不应承担违约责任。但根据其提交的证据，回复函中原告明确称仅同意免除两个月的租金，并没有对租赁合同的租金缴纳时间重新约定，不能理解为在原交租时间相应顺延2个月，微信聊天记录也不能证明原告已知晓幸运咖公司撤店或认可合同解除的事实，故被告幸运咖公司的抗辩意见，不能成立，被告幸运咖公司未付租金的行为已构成违约。因被告幸运咖公司已撤店且原告已于2019年10月28日知晓，双方签订的房屋租赁合同事实上已经解除，因此原告要求解除房屋租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告幸运咖公司支付拖欠租金925663.6元（按照年租金170.64万元为标准，自2019年3月10日开始计算至2019年10月28日，共计198天）的诉讼请求，根据租赁合同约定，因被告幸运咖公司违约解除租赁合同的，需退还租赁保证金的一半，因此被告幸运咖公司需支付的租金为568163.6元（原告诉请金额925663.6-715000/2=568163.6），关于被告幸运咖公司抗辩扣减两个月房租的意见，原告于回复函中明确说明被告幸运咖公司在缴纳第二租赁年度租金时对于已缴纳的我司同意免除的租金可以扣除，但其并未按约缴纳第二租赁年度租金，且违约解除了租赁合同，因此该抗辩意见不能成立。关于原告要求被告幸运咖公司支付占用期间使用费280504.1元并直至被告幸运咖公司返还涉案房屋（自2019年10月29日起，暂计算至2019年11月29日，暂计30天，按照年租金170.64万元，折算单天金额两倍计算）的诉讼请求，被告幸运咖公司抗辩称其已于2019年5月7日已完成了搬店撤离，原告诉请的租金及占用期间使用费，属于扩大损失，应由原告自行承担，但被告幸运咖公司在撤离涉案房屋后未办理房屋交接手续，也未向原告提出解除合同，此时双方签订的房屋租赁合同仍在履行，其租赁关系并未终止。原告陈述其于2019年10月28日已得知并确信被告幸运咖公司已撤离涉案房屋，其应采取有效措施防止损失扩大，考虑重新招租需要时间，本院酌定三个月的止损所需合理时间，超出时间属于扩大损失，故本院不予支持。即被告幸运咖应按租赁合同约定标准向原告支付房租426600元（1706400/12*3=426600）。关于原告要求涉案房屋恢复至合理状态并返还给原告的诉讼请求，由于被告幸运咖公司已搬离，双方对原状的理解和把握也容易产生分歧，不利于纠纷的实质解决，由原告自行恢复但由被告承担合理费用较为适宜，因此，对原告该项诉请，不予支持。关于原告要求被告支付逾期违约金60万元的诉讼请求，被告幸运咖公司逾期交纳租金应当承担违约责任，现原告主张数额过高，考虑到原告自行恢复原状所需费用，本院酌定两项合并支持违约金30万元。关于原告要求被告幸运咖公司支付拖欠的水电、物业管理费50000元的诉讼请求，原告未提供相应的证据予以证明，本院不予支持。关于原告要求被告蜜雪冰城公司对上述债务承担连带责任的诉讼请求，原告于同日分别与两被告签订房屋租赁合同且代表二被告签字的经办人为同一人，两份租赁合同均约定有被告蜜雪冰城公司与被告幸运咖公司在房屋租赁过程中具有连带责任的内容，该内容系手写并加盖印章，足以认定二被告均有为另一方向原告承担连带责任的意思表示，对原告的该诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南幸运咖餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告上海腾寥工贸有限公司租金994763.6元并支付违约金30万元；二、被告河南蜜雪冰城饮品有限公司对上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告上海腾寥工贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21506元，减半收取计10753元，由原告上海腾寥工贸有限公司负担2390元，被告被告河南幸运咖餐饮管理有限公司、河南蜜雪冰城饮品有限公司负担8363元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李俊辉二〇二〇年六月十二日书记员  张天元