上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初9132号原告：上海宝虹房地产实业有限公司法定代表人：顾某委托诉讼代理人：唐元庆，上海市华亭律师事务所律师。委托诉讼代理人：张一帆，上海市华亭律师事务所律师。被告：安杰玛化妆品(上海)有限公司法定代表人：秦某原告上海宝虹房地产实业有限公司(以下简称宝虹公司)与被告安杰玛化妆品(上海)有限公司(以下简称安杰玛公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用简易程序进行审理。因被告安杰玛公司下落不明，本院以公告形式向其送达起诉状副本等相关法律文书，基于本案部分事实不易查明，但法律适用明确，故依法裁定转为普通程序，并由审判员张鑫独任审理，于2020年10月27日公开开庭进行了审理。原告宝虹公司的委托诉讼代理人张一帆到庭参加诉讼，被告安杰玛公司经本院公告传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告宝虹公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2018年10月1日起至2019年5月31日止的租金人民币(币种下同)3,340,000元、2019年7月1日起至2019年8月31日止的租金320,000元，共计3,660,000元；2.判令被告向原告支付自2019年9月1日起至2019年11月30日止的房屋占有使用费480,000元；3.判令被告向原告支付已代付的物业费650,333元。事实和理由：原、被告双方于2018年8月16日签订《房屋租赁合同》，对租赁事宜作出了具体约定：由被告承租原告的位于闵行区虹梅路XXX号XXX层部分、1夹层、2层、3层、4层的房屋(以下简称涉案房屋)；租赁期限自2018年7月11日至2019年8月31日止；租金标准为430,000元/月。协议签订后，原告依约向被告交付了房屋。2019年5月27日，因被告拖欠大额租金及物业费、水电费未支付，且被告自称经营困难，故原告与被告签订《补充协议》，将租赁范围调整为闵行区虹梅路XXX号XXX层、XXX层，将月租金调整为160,000元，物业管理费调整为47,321元；双方确认截至2019年5月底所欠费用各项合计金额为3,453,779.79元。补充协议签订后被告再次违约，拒不向原告支付拖欠的租金及物业费，《房屋租赁合同》于2019年11月30日终止，被告于2019年12月3日搬离租赁房屋。原告认为，原被告签订的合同系双方真实意思表示，内容于法不悖，系有效合同，双方应严格遵照执行。被告长期拖欠大额合同款的行为侵害了原告的合法权益，故原告提起本次诉讼，望法院判若所请。被告安杰玛公司未作答辩亦未向本院提供证据。本院经审理认定事实如下：涉案房屋系原告宝虹公司所有。2018年8月16日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于上海市闵行区虹梅路XXX号XXX层部分、1夹层、2层、3层、4层房屋出租给乙方使用；该房屋租赁面积为3,404.22平方米，房屋用途为商用；房屋租赁期限自2018年7月11日起至2019年8月31日止；甲乙双方共同确认，乙方租赁该房屋在2018年7月11日至2018年8月31日的首期租金为726,877元，在2018年9月1日至2019年8月31日，月租金为430,000元；物业管理费，以甲方指定的物业管理公司制定的标准为准，由乙方缴纳。甲乙双方约定，每月1日至当月底为一期租金支付期限，乙方应在每期租金交付前10日内向甲方支付当期租金。甲乙双方约定，订立本合同时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为1,059,854元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。合同还对其他事项等作了约定。合同签订后，双方按约履行上述协议。原告将涉案房屋交付被告使用，被告支付租金，并支付房屋租赁保证金1,059,854元，但后续欠付租金。2019年5月27日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)就涉案房屋签订《补充协议》，甲乙双方同意自2019年6月1日起，对《房屋租赁合同》进行变更，具体如下：一、原租赁单元变更为：闵行区虹梅路XXX号XXX层、XXX层；二、原租赁面积变更为1,690.02平方米；三、2019年6月1日至2019年8月31日月租金为160,000元/月；四、2019年6月1日至2019年8月31日月物业费为47,321元/月；五、合同变更后，原租赁保证金1,059,854元，其中480,000元作为租赁保证金，141,963元作为物业费保证金，剩余原租赁保证金437,891元由甲方委托物业抵扣2019年5月31日之前所欠的物业管理费413,728元及水电费37,942.79元。乙方还欠租金3,440,000元、水电费13,779.79元，合计3,453,779.79元，乙方需另行支付。所欠费用须在2019年8月31日前结清。乙方须带好原租赁保证金收据等票据交还给甲方，甲方则另行开具相应金额的票据给乙方。除上述条款外，该合同其他条款保持不变。本协议书属于该合同的一部分，与该合同具有同等法律效力。2020年7月3日，涉案房屋的物业管理公司案外人上海汇驿物业服务有限公司出具情况说明，因安杰玛公司长期拖欠物业管理费，由宝虹公司代其支付，金额为650,333元(其中自2018年10月1日至2019年5月31日期间每月51,716元，自2019年7月1日至2019年11月30日期间每月47,321元)。另查明，2018年11月21日，被告支付原告租金430,000元(备注9月租金)，2019年2月28日，被告支付原告部分租金100,000元(备注2018年10月)，后续开始欠付租金。原告陈述，被告已支付2019年6月的租金和物业管理费。原告在庭审中陈述，同意将480,000元租赁保证金直接抵扣原告第二项诉讼请求中自2019年9月1日起至2019年11月30日止的房屋占有使用费480,000元；亦同意将141,963元物业费保证金抵扣欠付物业管理费，同时明确第三项诉讼请求中的垫付物业费系包含了《补充协议》中已结清的2019年5月31日之前的物业费。因被告欠付租金，原告已于2019年12月3日收回涉案房屋。以上事实，由原告提供的上海市房地产权证、《房屋租赁合同》《补充协议》《情况说明》、记账凭证、银行回单、上海市增值税专用发票以及原告的当庭陈述在案佐证。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，应视为其放弃质证的权利。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性的强制性规定，合同及补充协议均合法有效，双方均应恪守履行。房屋租赁合同关系中，出租人的主要合同义务为交付房屋，承租人的主要合同义务为支付租金。本案中，原告已按约交付涉案房屋，然被告未按约支付租金，构成根本违约。基于合同约定的租赁期限已到期，合同自然终止，被告不仅应向原告支付欠付租金，且应支付原告收回涉案房屋前的占有使用费，现原告自愿将租赁保证金直接抵扣第二项诉讼请求中的房屋占有使用费，系自行处分自己的权利，本院予以确认，被告仍需支付自2018年10月1日起至2019年5月31日止的欠付租金3,340,000元以及自2019年7月1日起至2019年8月31日止的欠付租金320,000元，共计3,660,000元。对于欠付物业管理费，原告已垫付，但《补充协议》中双方约定将原《房屋租赁合同》中的履约保证金中部分金额抵扣了被告2019年5月31日之前所欠的物业管理费，现原告亦同意将141,963元物业费保证金抵扣欠付物业管理费，故被告仅需向原告支付欠付物业费94,642元。被告安杰玛公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告安杰玛化妆品(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海宝虹房地产实业有限公司自2018年10月1日起至2019年5月31日止及自2019年7月1日起至2019年8月31日止的欠付租金共计3,660,000元；二、被告安杰玛化妆品(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海宝虹房地产实业有限公司自2019年9月1日起至2019年11月30日止的房屋占有使用费480,000元(租赁保证金已抵扣)；三、被告安杰玛化妆品(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海宝虹房地产实业有限公司欠付物业费94,642元；四、驳回原告上海宝虹房地产实业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费45,408.98元，由被告安杰玛化妆品(上海)有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  张 鑫二〇二〇年十月二十八日法官助理  李睿培书 记 员  李睿培附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。