北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初8301号原告（反诉被告）：北京自如生活企业管理有限公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路**开发区办公楼**-1466，统一社会信用代码91110228MA001HEP2E。法定代表人：单一刚，董事长。委托诉讼代理人：李玲，女，1992年3月5日出生，汉族，北京自如生活企业管理有限公司法务。被告（反诉原告）：汤文凯，男，1980年10月9日出生，满族，住北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：曲歌，男，1972年11月17日出生，汉族，北京市顺义区北务镇法律服务所法律服务工作者。原告（反诉被告）北京自如生活企业管理有限公司（以下简称自如公司）与被告（反诉原告）汤文凯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）自如公司之委托诉讼代理人李玲，被告（反诉原告）汤文凯之委托诉讼代理人曲歌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）自如公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认自如公司与汤文凯签订的《资产管理服务合同》于2019年10月13日解除；2.判令汤文凯向自如公司支付装修配置折旧费26782.50元；3.判令汤文凯向自如公司返还房屋质量保证金3035.50元；4.判令汤文凯向自如公司支付违约金10712元；5.判令汤文凯向自如公司赔偿因其违约导致自如公司向租客支付的租金4880元；6.诉讼费由汤文凯负担。事实与理由：2017年8月4日，自如公司与汤文凯签订《资产管理服务合同》，约定汤文凯将位于北京市顺义区×××房屋（以下称涉诉房屋）交给自如公司管理运营，自如公司按每月5200元的标准向汤文凯支付预期收益，结算方式为月付，管理期间自2017年8月7日至2023年1月13日。合同签订后，自如公司对涉诉房屋进行了装修配置，并按合同约定支付了预期收益。装修配置完成后，自如公司将涉诉房屋对外进行出租。2019年9月，汤文凯在中介挂盘卖房，向自如公司询问解约及违约金事宜，因觉得违约金过高，于是以自如公司在房屋内打隔断为由要求收回房屋。2019年9月18日，汤文凯在涉诉房屋大门上贴条要求租户搬走，2019年10月7日，在涉诉房屋内仍有租户的情况下撬锁，后租户搬走。按合同约定，自如公司可以对涉诉房屋进行必要的装修、改造及翻新，但不得破坏房屋的承重结构，同时自如公司为涉诉房屋购置新的设备、设施及用具。自如公司设立轻体墙，并未破坏房屋的承重结构，不影响合同的履行。现汤文凯收回涉诉房屋导致合同无法继续履行，汤文凯构成违约，自如公司可以解除合同并要求汤文凯承担违约责任。为维护自如公司的合法权益，故诉至法院。被告（反诉原告）汤文凯辩称：不同意自如公司的诉讼请求。自如公司将汤文凯房屋对外转租从中赚取差价，双方名为资产管理服务合同，实为房屋租赁合同关系。2019年9月初，房屋所在地居委会通知汤文凯称小区居民举报房屋存在违法群租，要求自如公司予以配合，汤文凯这才发现自如公司将房屋客厅搭建了一道隔断，改造成一间卧室对外出租，改变了房屋结构，属于违法群租。于是，汤文凯通知自如公司整改，但自如公司置之不理。之后，该违法建设由汤文凯予以拆除。2019年9月28日，汤文凯向自如公司发出解除合同关系的通知，通知自如公司2019年10月20日解除合同，故双方合同已于2019年10月20日解除。根据合同约定，甲方同意乙方对标的资产进行必要的装修、改造及不定期对标的资产进行一定程度的翻新，但不得破坏房屋的承重结构。上述约定对于自如公司的装修改造权利约定不尽明确，但可以确定的是，将客厅改为卧室出租，属于对房屋原有结构用途的重大变动，在合同没有特别授权情况下，应当事先取得汤文凯的许可。此外，自如公司的分租形式存在严重安全隐患，不符合汤文凯将房屋交由其管理之目的，构成违约，应支付违约金。另外，自如公司改造房屋，破坏了房屋格局，拆毁了厨房内的橱柜等设施，给汤文凯造成了损失，应当进行赔偿。自如公司占有涉诉房屋一个月未交纳使用费，应当给予支付。故汤文凯同时提出如下反诉请求：1.请求确认双方签订的《资产管理服务合同》于2019年10月20日解除；2.请求判令自如公司支付违约金10712元、房屋使用费8034元、拆除违建施工清理费5000元；3.案件受理费由自如公司承担。原告（反诉被告）自如公司辩称：根据双方签订的资产管理服务合同第6.2条的约定，自如公司并无该条约定的情形，故汤文凯没有单方解除权。自如公司接到举报后立即将隔断拆除，且该隔断是轻体墙，没有对房屋承重结构进行改造，并不影响合同的履行，反而是汤文凯强行撬锁的行为导致合同履行不能。根据相关案例，群租并未违反法律强制性规定，打隔断进行群租并不是导致合同无效的理由。同意解除合同，但合同解除日应为2019年10月13日。自如公司并未违约，故不同意汤文凯的其他反诉请求。经审理查明：2018年12月17日，北京自如生活资产管理有限公司更名为北京自如生活企业管理有限公司，以下均以自如公司称。2017年8月4日，甲方汤文凯与乙方自如公司在线签署合同编号为BJGYWLD179124661的《资产管理服务合同》，约定：甲方委托乙方管理运营的房屋（含附属物品、设备设施）位于顺义区×××。甲方授权乙方对标的资产进行经营出租供他人居住，乙方为甲方提供资产管理服务。本协议管理期间自2017年8月7日起至2023年1月13日止。双方经评估后一致认为，涉诉房屋依据市场行情预期合理收益为5200元/月，从第二管理周期起每个管理周期递增3％。在管理期间内，甲方同意承受如下相应空置期间：首个管理周期60天，次个管理周期起每个管理周期25天。管理期间内，乙方应尽勤勉义务运营标的资产，并按照管理周期向甲方支付服务质量保证金（服务质量保证金=当期管理周期内单个结算周期预期收益），每个管理周期最后结算时，双方同意乙方有权以服务质量保证金抵扣乙方应付款项。本合同最后一期结算后如仍有剩余的，甲方应在当期付款期限内将余款返还乙方。乙方应于合同签署后交付日起10个工作日内，向甲方支付首期服务质量保证金，共计5200元。此后，每个管理年度的服务质量保证金需于上一管理年度最后一个结算日后5个工作日内支付给甲方。双方认可自2017年10月6日始计收收益，每个履约年度内每1个月为一次结算周期，如遇需扣减业主承诺承受的空置期的，则空置期间不计算在结算周期内，每个结算周期最后一日为本期的结算日，最后一次结算日为合同终止后一个月内。本协议项下首个结算日为2017年11月5日。除另有约定外，本协议涉及需要支付的收益及费用应在每个结算日起5个工作日内支付。管理期间内，甲方同意乙方对标的资产进行必要的装修、改造及不定期对标的资产进行一定程度的翻新，但不得破坏房屋的承重结构。甲方有下列情形之一的，乙方有权随时单方解除合同：不履行本协议约定的义务，或因甲方或其他与甲方有关的任何第三方的行为，影响乙方对标的资产进行管理的或资产使用人使用的。甲方违反合同约定导致乙方单独解除合同，甲方应向乙方支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿乙方相应损失。管理期间，甲方同意乙方对涉诉房屋进行必要的装修、改造及翻新，但不得破坏房屋的承重结构。管理期间，乙方会为涉诉房屋购置新的设备、设施或用具，配置设施的所有权为乙方所有。合同到期或解约，甲方应向乙方支付新配置设施的损失费（损失费=为标的资产的购进家具或家电的配置价格×（管理期间内未履行天数/管理期间总天数）），乙方应将相应配置设施交由甲方代为处置，乙方应保证合同正常到期终止时配置设施处于正常使用状态。甲方应于乙方向其支付服务质量保证金当日向乙方支付300元/年的维修基金。合同第6.2违约解除权（1）甲方有下列情形之一的，乙方有权随时单方解除合同：延迟交付标的资产达15个工作日的，或交付的标的资产不符合合同约定、隐瞒标的资产重大瑕疵或交验时无法发现的重大隐患及其他影响乙方经营标的资产的重大事件的；不履行本协议约定的义务，或因甲方或其他于甲方有关的任何第三方的行为，影响乙方对标的资产进行管理或资产使用人使用的；未经乙方同意，将标的资产擅自委托给第三方管理或者擅自处分标的资产的；其他可能妨碍或影响乙方对标的资产进行管理或第三方正常使用标的资产的情形。（2）乙方有下列情形之一的，甲方有权随时单方解除合同：迟延支付当期甲方应得收益达15个工作日的；乙方对本合同构成了严重违约，且在甲方催告后的15个工作日仍未能纠正违约行为，致使甲方履行本合同项下其相应的义务已无可能或不公平的；将标的资产擅自抵押买卖的；明知资产使用人在标的资产内从事刑事犯罪活动而不采取措施的。合同第7.2约定，甲方违反本合同6.2（1）约定导致乙方单方解除合同，甲方应向乙方支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿乙方相应损失：（1）装修损失费。标的资产的装修费用×（管理期限内未履行天数/管理期限总天数）；（2）新配置设施损失费。为标的资产的购进家具或家电的配置价格×（管理期间内未履行天数/管理期间总天数），其中配置费用以乙方提供的数据中确定的项目和费用为准；（3）乙方向资产使用人支付的违约金。因甲方提前解除合同而导致的乙方向资产使用人支付的违约金。乙方违反本合同6.2（2）约定导致甲方单方解除合同，乙方应向甲方支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿甲方相应损失。《资产管理服务合同》附件一“房屋信息”处载明：居室数量3室1厅，产品类型为友家，居住人数不得超过6人。自如生活公司称，“友家”的意思即为分租。上述《资产管理服务合同》签订后，汤文凯将涉案房屋交付自如公司，自如公司为涉案房屋加装隔断墙并进行装修配置后将涉案房屋出租，并按合同约定向汤文凯支付资产管理费用。其中，根据合同约定，2018年10月5日自如公司应向汤文凯支付服务质量保证金5356元，自如公司扣除了300元维修基金后，实际向汤文凯支付第二个管理周期的服务质量保证金5056元。2019年9月27日，自如公司向汤文凯支付最后一笔租金5356元。审理中，自如公司称房租已付至2019年9月30日，另有服务质量保证金5356元尚未退还，扣除2019年10月13日共计13天的租金，剩余3035.50元应予退还，并提交了付款明细及银行电子回执；汤文凯认可自如公司上述证据真实性，但称自如公司占有使用房屋共计27.5个月，扣除空置期，应该收取24.5个月的租金，主张自如公司尚欠1.5个月租金共计8034元，若扣除服务质量保证金5356元，则仍需支付半个月的租金。关于涉案房屋换锁的时间问题。自如公司称，2019年10月7日，汤文凯在租户仍居住的情况下擅自将涉案房屋的门锁更换，租户于2019年10月13日搬离，汤文凯收回房屋。汤文凯称，其系2019年10月13日更换的门锁，租户于2019年10月20日搬离后收回涉案房屋，收回后未自用也未出租，现已将涉案房屋出售给他人并已交付房屋。自如公司提交了换锁时的视频。关于隔断墙拆除时间及由哪方拆除问题。自如公司称，因相关工作人员已经离职，无法核实，不清楚是哪方拆除及拆除时间。汤文凯称，2019年9月在居委会及公安机关见证下由汤文凯进行的拆除。汤文凯对此提交了拆除时的照片。审理中，自如公司提交了涉案房屋装修配置前后照片、房屋配置信息网络打印件，配置方案显示由自如公司进行配置的涉案房屋为三居室房屋，房屋家电配置物品成本7239.61元，家居配置物品成本653.11元，家具配置物品成本4230.51元，布艺配置物品成本712.68元，宽带、保洁、空气治理及空气检测成本1413.21元，智能锁配置物品成本1038.45元，装修配置物品成本28240.26元及1245.01元，上述配置费用总计44772.84元。上述配置信息中显示三间卧室中均配置有床和相应床品。自如公司欲以该组证据证明涉案房屋的装修配置成本，自如公司表示因所有装修配置物品为向供应商统一采购，无法就本案所涉物品单独提供采购发票。汤文凯称自如公司上述装修装饰未经其确认及同意，均是自如公司单方制作的，只认可自如公司对房屋进行了粉刷、建设了隔断墙、安装智能锁，其他交付房屋时就已经存在。审理中，自如公司称2019年9月汤文凯在中介挂盘卖房，其家人向自如公司工作人员询问了解约及违约金事宜，因觉得违约金太高，便以房屋内打隔断为由要求收回房屋，于2019年9月18日在涉案房屋门口张贴通知要求租客搬走，并提交了自如公司工作人员与原告家人微信号为“×××”的微信聊天记录、贴条照片，“×××”在2019年9月27日的微信聊天中陈述有如下内容：“就是月底节约，需要付这么多是吧”“我们家人商量一下”“这个月房租，应该是5360，对吧”“如果不发这个月房租，我这个违约金，相当于三万多对吧，到不了4万”。“×××”在2019年10月7日的微信聊天中称“我在我家房子这，你过来一趟吧，我把门打开了”“换锁了”“那个屋里面有人”，自如公司工作人员回复“姐，别动里面客户东西，要不客户回来东西丢了说不清楚”。汤文凯认可贴条照片，不认可微信聊天记录，称微信聊天对象并非汤文凯本人，不认可与本案的关联性，自如公司擅自打隔断，将客厅改为卧室对外出租，拒不整改，其有权收回房屋。审理中，汤文凯称，自如公司擅自打隔断墙违反了双方合同3.1的约定，根据合同6.2.(2)第b项的约定，汤文凯具有单方解除合同的权利并有权要求自如公司按照合同7.2的约定支付违约金。自如公司称，在涉案房屋客厅加装隔断墙后隔离出的“优化间”，不会对房屋造成损坏，且原告已经将隔断墙进行了及时拆除，自如公司不存在汤文凯所称合同3.1条约定的违约行为，汤文凯不具有单方合同解除权，汤文凯违反了合同6.2.(1)第b、d项的约定，自如公司具有合同解除权并有权要求汤文凯按照合同7.2的约定支付违约金。自如公司称因汤文凯强行收回涉案房屋，导致自如公司与租户的合同提前解除，自如公司为此支付给租户违约金4880元，故主张汤文凯赔付该损失4880元，提交了与租户的租赁合同、解约协议、网上银行电子回执。汤文凯对上述证据与本案的关联性不认可，不同意赔偿该损失。以上事实，由当事人提交的证据及当事人陈述在案佐证。本院认为：关于本案汤文凯与自如公司之间的法律关系。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，根据双方合同约定，汤文凯将涉案房屋交付自如公司使用、收益，自如公司向汤文凯按月支付房屋收益，因此汤文凯与自如公司虽签订的是《资产管理服务合同》，但双方之间实际成立房屋租赁合同关系。该合同系汤文凯与自如公司的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，汤文凯与自如公司均应按合同约定履行相应的义务。关于涉案房屋租赁合同的解除及解除时间。本案中，自如公司以汤文凯自行换锁、强行收回房屋为由主张确认合同解除，汤文凯认可其于2019年10月换锁，并同意解除合同，故本院确认涉案《资产管理服务合同》解除。关于合同解除时间，自如公司主张汤文凯于2019年10月7日换锁，2019年10月13日其租户搬离涉案房屋，要求确认合同于2019年10月13日解除，并提交了相关证据；汤文凯对此不认可，称2019年10月13日自行换锁，租户2019年10月20日搬离后收回房屋，但对此未提交相关证据。本院综合上述情况，本院确认涉案合同于2019年10月13日解除，汤文凯于该日收回涉案房屋。关于自如公司是否应当因在涉案房屋内加装隔断墙的行为向汤文凯支付违约金。本案中，汤文凯以自如公司在未经其允许的情况下，擅自在涉案房屋内加装隔断墙，违法分租，违反合同约定，给涉案房屋带来严重的安全隐患为由，要求自如公司支付违约金。对此本院认为，首先，双方签订的《资产管理服务合同》附件一显示的房屋信息为3室1厅，同时涉案房屋的配置信息中亦显示进行配置的房屋为三居室房屋，三间卧室中均配置有床及相应床品。汤文凯应当对自如公司对涉案房屋经过装修配置后按照此户型对外出租是知晓并无异议的。其次，涉案《资产管理服务合同》3.1约定：管理期间内，甲方同意乙方对标的资产进行必要的装修、改造及不定期对标的资产进行一定程度的翻新，但不得破坏房屋的承重结构。甲方认可并接受乙方对标的资产装修改造的标准和规格，不得以不接受该标准和规格为由，单方面解除合同。合同6.2.（2）条约定：乙方对本合同构成了严重违约，且在甲方催告后的15个工作日内仍未能纠正违约行为，致使甲方履行本合同项下其相应的义务已经不可能或不公平的，甲方有权随时单方解除合同。审理中，汤文凯并未提交证据证明自如公司在涉案房屋内加装隔断墙的行为破坏了房屋的承重结构，亦未提交证据证明其曾催告自如公司拆除隔断墙后的15个工作日内，自如公司仍未能拆除隔断墙，更未提交证据证明自如公司的该行为致使汤文凯履行本合同项下其相应的义务已经不可能或不公平。因此本院认定汤文凯提交的证据未能证明自如公司在涉案房屋内加装隔断墙的行为违反了合同约定，汤文凯亦不能因自如公司在涉案房屋内加装隔断墙的行为取得单方解除权。再次，《商品房屋租赁管理办法》第十条规定：承租人应当按照合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋，不得擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施，不得损害其他业主和使用人的合法权益。承租人因使用不当等原因造成承租房屋和设施损坏的，承租人应当负责修复或者承担赔偿责任。本案中，根据合同约定，管理期间内，甲方同意乙方对标的资产进行必要的装修、改造及不定期对标的资产进行一定程度的翻新；甲方认可并接受乙方对标的资产装修改造的标准和规格。根据上述约定，汤文凯同意自如公司在管理期内对涉案房屋进行改造。汤文凯亦未提交证据证明自如公司在涉案房屋内加装隔断墙的行为破坏了涉案房屋的承重结构。因此汤文凯未能提交证据证明自如公司存在违反《商品房屋租赁管理办法》第十条规定的行为。需要说明的是，相关行政管理部门对自如公司作出的具体行政行为并不直接导致汤文凯取得合同的单方解除权。综上，本院认定自如公司无需因在涉案房屋内加装隔断墙的行为向汤文凯支付违约金。关于汤文凯是否应向自如公司支付违约金及赔付装修配置折旧费和向租户支付的违约金损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，根据合同第7条约定，因甲方违反合同6.2.(1)约定导致乙方单方解除合同，甲方应向乙方支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿乙方相应损失，包括并不限于装修损失费、新配置设施损失费及乙方向资产使用人支付的违约金。本案中，因汤文凯的违约行为导致涉案《资产管理服务合同》无法继续履行，汤文凯应根据合同约定向自如公司支付违约金并赔偿其相应损失。涉案《资产管理服务合同》于2020年10月13日解除，自如公司主张依据5356元的月房屋租金标准计算违约金，本院予以支持。考虑到汤文凯自行收回涉案房屋后，自如公司需另行寻找替代房屋，期间会有相应租金收入损失，因此自如公司主张二个月租金标准的违约符合常理，本院予以准许。自如公司主张因汤文凯在合同约定的管理期限未履行完毕时强行收回房屋，导致其装修配置损失，要求汤文凯赔偿，于法有据。但自如公司未能提交其装修配置费用的发票，本院无法确认其主张的装修配置损失数额，因此本院酌定自如公司发生装修配置损失20000元。该部分损失应由汤文凯赔付自如公司。自如公司主张因汤文凯强行收回房屋导致其向租客支付违约金4880元，属于其损失范围，且提交了相关证据予以佐证，要求汤文凯赔偿具有合同及法律依据，本院予以支持。关于汤文凯主张自行拆除隔断产生施工清理费5000元，自如公司对此不认可，汤文凯亦未提交相关证据，故本院对汤文凯该主张不予支持。关于汤文凯应退还自如公司的服务质量保证金及自如公司应当向汤文凯支付的房屋租金数额。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，汤文凯在2019年10月13日收回涉案房屋，自如公司按照合同约定向汤文凯支付资产管理费用至2019年9月30日，汤文凯于2019年10月13日收回涉案房屋，故自如公司应当支付2019年10月1日至2019年10月12日期间的租金2142.40元。因自如公司在2018年10月5日向汤文凯支付了第二个管理周期的房屋质量保证金5356元，且同意用该笔服务质量保证金折抵租金，折抵租金后自如公司主张退还房屋质量保证金3035.50元，本院不持异议。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）北京自如生活企业管理有限公司与被告（反诉原告）汤文凯于2017年8月4日签订的《资产管理服务合同》（合同编号为BJGYWLD179124661）于2019年10月13日解除；二、被告（反诉原告）汤文凯于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）北京自如生活企业管理有限公司服务质量保证金3035.50元；三、被告（反诉原告）汤文凯于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）北京自如生活企业管理有限公司支付违约金10712元；四、被告（反诉原告）汤文凯于本判决生效之日起七日内赔偿原告（反诉被告）北京自如生活企业管理有限公司装修配置折旧费20000元及向租户支付的违约金损失4880元；五、驳回原告（反诉被告）北京自如生活企业管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）汤文凯的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费874元（北京自如生活企业管理有限公司已预交），由被告（反诉原告）汤文凯负担，于本判决生效之日起七日内支付给原告（反诉被告）北京自如生活企业管理有限公司；反诉案件受理费213元，由被告（反诉原告）汤文凯负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  李永芝人民陪审员  梁小玉人民陪审员  倪振河二〇二〇年十二月二十一日书 记 员  陈 杰