辽宁省宽甸满族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0624民初2037号原告：刘波，男，1963年11月10日出生，工人，户籍所在地丹东市振安区。委托诉讼代理人：高淑萍，女，1967年3月15日出生，无业，户籍所在地丹东市振安区。被告：宽甸满族自治县中祥物资贸易中心。住所地：宽甸满族自治县宽甸镇中祥小区。法定代表人：马逛，系经理。第三人：中国东方资产管理股份有限公司辽宁省分公司，住所地：辽宁省大连市中山区金城街****。负责人：赖永革，系该公司总经理。委托诉讼代理人：管苏祥，系辽宁万鹏律师事务所律师。第三人：于家斌，男，1954年6月27日出生，汉族，退休工人，住宽甸满族自治县。第三人：于家胜，男，1962年9月15日出生，汉族，退休干部，住宽甸满族自治县。第三人：于家志，男，1958年6月12日出生，汉族，退休干部，住宽甸满族自治县。第三人：于家宽，男，1963年11月29日出生，汉族，干部，住本溪市明山区。第三人：于家强，男，1963年11月29日出生，汉族，干部，住宽甸满族自治县。第三人：于丽，女，1960年1月22日出生，汉族，退休干部，住丹东市振兴区。原告刘波与被告宽甸满族自治县中祥物资贸易中心（以下简称中祥物资贸易中心）、第三人于家斌、于家志、于家胜、于家宽、于家强、于丽、第三人中国东方资产管理股份有限公司辽宁省分公司（以下简称东方资产辽宁分公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘波的委托诉讼代理人高淑萍，被告中祥物资贸易中心的法定代表人马逛，第三人东方资产辽宁分公司的委托诉讼代理人管苏祥到庭参加诉讼。第三人于家斌、于家志、于家胜、于家宽、于家强、于丽经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘波诉称：原告与被告中祥物资贸易中心签订商品房买卖合同，约定原告购买被告中祥物资贸易中心开发建设的位于中祥小区4号楼1单元501房屋，面积108平方米，价款97000元。合同签订当日，原告付清全部房款。2018年5月，原告办理房屋所有权登记时，得知此房已由于世升在第三人宽甸县建设银行处抵押按揭贷款。原告自购买房屋后就一直在此房居住，至今没有任何人和单位提出过异议，故请求确认原告与被告中祥物资贸易中心签订的商品房买卖合同有效，被告中祥物资贸易中心协助原告办理房屋所有权登记手续。被告中祥物资贸易中心辩称：原被告双方签订的买卖合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的规定，支持原告的诉讼请求。第三人于家斌、于家志、于家胜、于家宽、于家强、于丽未出庭，提交书面陈述意见：于世升是第三人的父亲，已经去世，母亲杨春荣先于父亲去世。于世升名义与中国建设银行宽甸支行所签订的个人住房借款及抵押合同均非于世升签字，于世升未购买该房屋，也未交付房款，未居住使用。第三人对该房屋不主张权利。第三人东方资产辽宁分公司述称：不同意原告的诉讼请求。理由：一、建行宽甸支行在案涉房屋上设立的抵押权合法有效，且已登记，应受法律保护。于世升与被告及建设银行宽甸支行于2000年9月25日签订了《中国建设银行个人借款合同》、《中国建设银行个人住房借款抵押合同》，并办理城镇个人购买在建住房抵押贷款登记备案，证明于世升向银行借款99000元，借款用途是购买住宅，用其坐落于作为抵押。2000年10月16日，中国建设银行宽甸支行向借款人实际支付了该笔房屋贷款99000元。2000年10月12日，宽甸满族自治县房地产交易所就该案涉房屋办理了抵押登记。第三人认为，于世升与建行宽甸支行签订的合同真实、合法、有效，且双方已经就案涉房屋办理了抵押登记，抵押权应受法律保护。二、原告对案涉房屋并未办理预告登记或产权登记，未登记不发生物权变动的效果，不能对抗建行宽甸支行已经登记的抵押权。原告对案涉房屋是基于合同之债而产生的债权，而建行宽甸支行对案涉房屋的权利是为实现债权而设定的抵押权，属物权。同一标的物上债权与物权并存，物权的效力优先于债权的效力。三、原、被告签订的购房合同中，案涉房屋的价格明显低于市场价格，原、被告均未提交证据证明原告已经实际支付了购房款已经实际履行了该《购房合同》，应承担举证不能的败诉后果。当事人对自己的陈述所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。综上，第三人认为，建行宽甸支行将该债权转让给第三人，于世升在案涉房屋上设立的抵押权符合法律规定，该抵押权的设立合法有效；东方资产合法承继债权，应继续享有对案涉房屋的抵押权；原告没有证据证明对案涉房屋享有合法的权利，要求办理案涉房屋的所有权登记没有法律上的依据。恳请法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2002年10月14日，原、被告签订了商品房买卖合同，双方约定原告以97000元购买被告开发建设的宽甸满族自治县宽甸镇中祥小区4号楼1单元5楼501室房屋，建筑面积107.994平方米。合同签订后，原告交付购房款97000元，被告当日给原告出具收据一张。涉案房屋买卖合同签订后被告即向原告交付房屋，原告居住至今。查，2000年9月25日，被告与于世升签订了《中国建设银行个人借款合同》、《中国建设银行个人住房借款抵押合同》，并且办理了抵押登记（宽个人住宅建押字2000第30号城镇个人购买在建住房抵押贷款登记备案审批表），约定被告将其开发建设的中祥小区4号楼1单元501室出售给于世升，于世升向建行宽甸支行借款99000元用于购房，借款期限为2000年9月25日至2010年9月24日，并办理了备案登记。合同签订后，建行宽甸支行发放了贷款99000元，该笔贷款实际由被告中祥物资贸易中心使用，被告偿还贷款的部分本金及利息。嗣后，建行宽甸支行与案外人中国信达资产管理公司沈阳办事处签订了债权转让协议，将涉案债权转让给中国信达资产管理公司沈阳办事处，中国信达资产管理公司沈阳办事处又将该债权转让给本案第三人东方资产辽宁分公司。另查，于世升在原告起诉前去世，妻子杨春荣先于于世升去世，于世升合法继承人为于家斌、于家志、于家胜、于家宽、于家强、于丽。本院所确认的上述事实，有原、被告陈述笔录，商品房买卖合同、收据、住房借款申请书、借款合同、住房贷款备案表、说明等证据在卷为凭，经庭审质证、认证和本院审查，可以采信。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原告刘波与被告中祥物资贸易中心签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，合同内容不违反法律强制性规定，为有效合同，且原告刘波已支付全部购房款，自合同签订至今一直占有使用案涉房屋，该合同已得到实际履行。于世升虽与被告中祥物资贸易中心2000年9月25日签订《中国建设银行个人借款合同》、《中国建设银行个人住房借款抵押合同》，但从未购买及占有使用涉案房屋，亦未以任何方式主张权利，被告中祥物资贸易中心主张在建行宽甸支行贷款由其实际使用，现有证据不足以证实于世升与被告中祥物资贸易中心房屋买卖合同关系的真实性。对于第三人东方资产辽宁分公司以于世升与被告中祥物资贸易中心签订借款合同，并以在建行宽甸支行办理在建工程抵押为由主张物权优先效力的抗辩意见，根据《物权法》第一百八十七条规定，以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。根据上述法律规定，以不动产抵押担保的应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。未依法办理抵押登记的，不产生物权设立或者变动的法律效果，即不产生抵押效力。本案中虽以于世升名义与建行宽甸支行签订抵押贷款合同，因当时设定抵押的房屋尚未竣工，虽已在房产部门办理了备案登记，但是由于涉案房屋在签订抵押合同之时缺乏权利凭证，无法办理抵押登记。涉案房屋竣工后，建行宽甸支行亦未到房产部门办理抵押登记领取他项权证，故对第三人东方资产辽宁分公司在此节的抗辩意见，本院不予采信。原告刘波作为涉案房屋的实际买受人，有权实现对涉案房产的物权权利，故被告中祥物资贸易中心应当协助其办理房屋产权登记手续。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告刘波与被告宽甸满族自治县中祥物资贸易中心于2002年10月14日签订的商品房买卖合同有效；二、被告宽甸满族自治县中祥物资贸易中心自本判决发生法律效力后十五日内协助原告刘波办理房屋产权登记（中祥小区4号楼1单元5楼501室）。案件受理费2326元，由被告宽甸满族自治县中祥物资贸易中心负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。审 判 长  李红*人民陪审员  徐晓红人民陪审员  卢 悦二〇二〇年十二月十七日书 记 员  刘晏彤