上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初46599号原告：吴上琴，女，1966年3月24日出生，汉族，住江苏省。委托诉讼代理人：王志童，上海市华诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹童，上海市华诚律师事务所律师。被告：上海汉壹房地产经纪事务所，住所地上海市浦东新区。法定代表人：胡斌，总经理。委托诉讼代理人：劳从余，男。原告吴上琴与被告上海汉壹房地产经纪事务所(以下至判决主文前简称“汉壹公司”)服务合同纠纷一案，本案于2020年7月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告吴上琴的委托诉讼代理人邹童，被告汉壹公司的委托诉讼代理人劳从余到庭参加诉讼。审理中被告汉壹公司提起反诉，后因未交纳反诉案件受理费，故本院裁定按撤回反诉处理。本案现已审理终结。原告吴上琴向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间的《房屋租赁管理服务合同》(以下至判决主文前简称“涉案合同”)自2020年3月7日解除；2、判令被告向原告支付自2020年1月22日至同年3月7日的租金人民币5,382元；3、判令被告向原告支付免租期租金损失3,500元；4、判令被告向原告支付违约金3,500元；5、判令被告向原告支付房屋占用费，自2020年3月8日起至同年3月15日止，按117元每日计算，计819元；6、判令被告向原告支付水电费820.96元；7、判令被告向原告支付律师费支出2,000元。事实与理由：原、被告于2019年11月18日签署了涉案合同，约定，原告将位上海市浦东新区康沈路XXX弄XXX号XXX室(以下简称“涉案房屋”)交由被告管理；合同期限自2019年11月22日至2021年12月21日；被告每月向原告支付3,500元租金收益，免租期30天；被告无正当理由逾期支付固定租金收益超过30天的，原告有权解除涉案合同。被告于2019年11月22日支付押金3,500元，后被告未在2020年1月25日支付租金。2020年3月6日原告向被告发送解除函，次日送达。为此，原告提起诉讼。被告汉壹公司辩称，2019年11月22日被告按约支付给原告3,500元押金，又在2019年12月22日预先支付1月份的租金。自1月份疫情开始后，被告无法正常经营，作为中小型企业，绝大部分员工均在春节假期离开上海返乡，在2月底疫情逐渐稳定后，被告对员工返沪情况进行了统计，大部分员工无法立即返沪，故被告于2020年3月初才复工，也给被告造成了巨大的经济损失。疫情属于法律规定的不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，该不可抗力因素导致被告无法按约支付租金，被告不承担任何违约责任，原告无权要求被告支付3,500元违约金。被告复工后积极履行合同义务，于2020年3月29日支付了2月份的租金，故被告没有义务也没有法律依据再次向其支付该款项。故原告诉称被告拖欠原告5千余元房租不符合事实，且原告已在合同届满前收回涉案案房屋。被告确因不可抗因素没有及时支付原告房租，但不可抗力不足以构成解除合同的法定事由，原告无权单方面解除合同。虽然原告于2020年3月6日向被告发出解除函，但由于不可抗力原告不因被告逾期支付而具有解除权。另据涉案房屋的租客陈述，在过完年没多久，租客被业主强制赶出涉案房屋，业主擅自换锁导致房客无法入住。因此原告在2月份擅自换锁，收回涉案房屋，属于原告应承担的违约责任的情形，且根据同时履行抗辩权的规定，被告有权拒绝履行剩余部分租金。免租期30日系双方自愿达成的约定，原告无理由要求被告补偿。对于原告主张的律师费，双方在合同中并未约定，故不应得到支持。本院经审理认定事实如下：原告系涉案房屋权利人。2019年11月18日，原告(甲方)与被告(乙方)签订了涉案合同，主要约定：乙方为甲方拥有的涉案房屋提供租赁管理服务，租赁管理服务期为25月。期限从2019年11月22日至2021年12月21日，其中第一年期免租期30天，自2019年12月22日至2020年12月21日，共分12期，每期固定租金收益3,500元；其中第二年期自2020年12月22日至2021年12月21日，共分12期，每期固定租金收益3,500元；首次支付日为2019年11月22日，支付金额为3,500元，二次支付日为2019年12月25日，支付金额为3,500元，之后每期25日为支付日。如乙方空置房屋或出租房屋实际收取的租金低于该固定收益，差价部分由乙方向甲方补足。在管理服务期内，托管房屋的水、电、燃气费、电话费、数字电视收视费、停车费等费用，由乙方负责向承租人代收或结算，不足部分由乙方承担。关于违约责任，甲方发生下列违约行为之一的，乙方有权提前解除合同，甲方应按相当于1个月固定租金收益的数额标准向乙方支付违约，并赔偿乙方的相应损失，上述甲方的违约行为包括管理服务期内，因房屋存在瑕疵影响房屋出租或承租人居住的、因甲方或其他与甲方有关的任何第三人(包括但不限于房屋相邻权人、甲方亲属朋友、物业管理单位及其他利害关系人)的行为，妨碍或影响房屋出租或者承租人居住的、管理服务期未满甲方提前收回托管房屋的、甲方拒绝缴纳物业费或其应付的维修等费用，影响乙方提供租赁管理服务或承租人无法正常使用房屋、管理服务期内，甲方未经乙方书面同意擅自同承租人或第三人建立房屋租赁合同关系的、管理服务期内，甲方骚扰承租人的、甲方拒绝履行本合同约定的其他义务的。乙方发生下列违约行为的，甲方有权解除本合同，乙方应按相当于托管房屋1个月固定租金收益的数额标准向甲方支付违约金，并赔偿甲方的其他相应实际损失，上述乙方的违约行为包括乙方无正当理由导致逾期支付固定租金收益超过30天的(非乙方因素除外)、乙方对房屋进行主体结构破坏(指更改厨房主、卫生间使用功能、破坏承重结构)且无法修复的、未经甲方同意擅自改变房屋用途，且经甲方催告后仍不恢复用途的、乙方明知房屋承租人从事违法行为但未予以制止的。2019年11月22日，被告向原告支付了押金3,500元。2019年12月25日，被告支付原告2019年12月22日至2020年1月21日即第一期的租金3,500元。2020年3月29日，他人代被告支付原告2020年1月22日至同年2月21日即第二期的租金3,500元。涉案房屋2019年12月至2020年2月电费及2019年12月至2020年1月水费合计820.96元由已原告垫付。2020年3月6日，原告向被告快递送了《解约函》，该函主要内容为：上海市华诚律师事务所接受原告的委托，指派王志童律师就原告与被告之间的服务合同纠纷事宜，出具本函。被告应当在2020年1月25日支付租金3,500元，无正当理由逾期支付固定收益超过30天，原告有权解除服务合同。截止本函发送之日，被告逾期支付租金已超过30天，原告正式向被告提出解除服务合同。请被告在收到本函后立即按现状返还房屋，并按约支付欠付租金及违约金。上述《解约函》由原告向被告的两个地址分别送达，其中一处地址为本区凌空北路XXX号XXX幢XXX室(单号为XXXXXXXXXXXXX)，相关快递凭证显示为2020年3月7日由他人代收；另一处地址为本区三林路XXX号三林金融众创空间2号306室(单号为XXXXXXXXXXXXX)，相关快递凭证显示为2020年3月8日签收(其他)。现原、被告协商未果，故原告诉至本院请求判如所请。为此次诉讼，原告支付律师费2,000元。审理中，原告陈述其于2020年3月15日收回涉案房屋，并表示同意退还被告押金3,500元，在被告的应付款中抵扣。被告陈述其在2020年4月才知道业主在2020年2月底自行将租客清退的情况。以上事实，由上海市不动产权证、《房屋租赁管理服务合同》、转账记录、《解约函》及快递凭证、水、电费发票及付款明细以及原、被告的陈述等证据证实。本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案原、被告双方签订的涉案合同系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。原告依约向被告交付了涉案房屋，被告在租赁管理服务期间未按约履行付款义务，违反了涉案合同的约定，原告据此行使解除合同的权利，合法有据，本院予以准许。涉案合同自原告的解除通知即《解约函》送达被告即2020年3月7日解除。合同解除后，被告应结清欠付原告的租金以及解除合同以后至房屋实际返还期间的房屋占有使用费。对于被告欠付租金的起止日，现原告主张从2020年1月22日至同年3月7日，因被告举证证明原告已收到2020年1月22日至同年2月21日的月租金3,500元，故起算日应为2020年2月22日，截至2020年3月7日的租金应为1,750元。现原告自认于2020年3月15日收回了涉案房屋，而被告未有相反证据证明其早于前述日期返还房屋，故原告要求参照合同约定的租金标准计算房屋使用费从2020年3月8日至2020年3月15日，本院予以支持，现原告主张819元，于法无悖，本院予以支持。对于违约金，现原告主张3,500元，于法无悖，本院予以支持。现原告要求被告承担的水费、电费计820.96元均为涉案合同存续期间产生，本院予以支持。对于原告主张的免租期租金损失及律师费，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第一百零七条的规定，判决如下：一、原告吴上琴与被告上海汉壹房地产经纪事务所于2019年11月18日签订的《房屋租赁管理服务合同》于2020年3月7日解除；二、被告上海汉壹房地产经纪事务所于本判决生效之日起十日内支付原告吴上琴租金1,750元；三、被告上海汉壹房地产经纪事务所于本判决生效之日起十日内支付原告吴上琴违约金3,500元(被告在原告处的押金3,500元在被告上述应付款中抵扣)；四、被告上海汉壹房地产经纪事务所于本判决生效之日起十日内支付原告吴上琴房屋使用费819元；五、被告上海汉壹房地产经纪事务所于本判决生效之日起十日内支付原告吴上琴水费、电费合计820.96元；六、驳回原告吴上琴的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费156元，减半计78元，由原告吴上琴负担49元，被告上海汉壹房地产经纪事务所负担29元(于本判决生效之日起七日内向本院交纳)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  冯昀二〇二〇年十一月十三日书记员  陈薇附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。