河北省正定县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0123民初1625号 原告：霍环梅，女，1971年10月14日出生，汉族，住石家庄市新华区。 委托诉讼代理人：曹桂山，河北冀人律师事务所律师。 被告：河北正华房地产开发有限公司，住所地正定县华安西路**。 法定代表人：张永刚，该公司经理。 委托诉讼代理人：冯丽君，该公司员工。 委托诉讼代理人：李伟，河北三和时代律师事务所律师。 原告霍环梅与被告河北正华房地产开发有限公司（以下简称“正华房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告霍环梅及其诉讼代理人曹桂山、被告正华房地产公司的诉讼代理人冯丽君、李伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告霍环梅诉称，1、请求法院判决原告、被告所签合同《正华·铂宫后海认购书》无效，判令被告返还原告购房款522460元并支付利息78594元，赔偿原告损失522460元，共计1123514元；2、被告承担全部诉讼费用。事实与理由：被告河北正华房地产开发有限公司在未获得该项目房地产预售许可证的情况下，与原告霍环梅于2017年4月6日签订《正华·铂宫后海认购书》，以总价2241398元向原告出售3栋2单元901室商品房一套，原告已支付房款50万元、以22460元转让给原告负二层114号地下室使用权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。因此请求贵院判令被告签订的合同无效，返还原告已付购房款522460元及支付利息78594元，赔偿原告损失522460元，并承担全部诉讼费用。 庭审中，原告霍环梅将诉状中的购房款522460元变更为542460元，利息变更为以购房款为基数按照同期银行三年期贷款市场报价利率4.75%计算至款项还清之日止，增加诉讼请求律师费4万元。 原告围绕其诉讼请求，提交了下列证据：1、正华·铂宫后海认购书；2、收款收据3张；3、POS签购单2张；4、李会珍出具的情况说明；5、银行账户交易明细。 被告正华房地产公司答辩称：1、原告主张的利息计算起点及利率标准不应得到支持。根据《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应各自承担相应的责任。”因此，我公司赔偿原告的利息损失，应当自人民法院判决确认房屋买卖合同无效后开始计算，而不是原告主张的签订合同时开始计算利息。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，如果双方签订的《认购书》被确认无效，违约金也应当按照人民银行同期贷款利率计算。因此，原告主张按照人民银行3-5年期贷款利率即年利率4.75%计算违约金没有法律依据。二、原告主张赔偿损失522460元没有事实及法律依据。根据双方签订的《认购书》第七条约定，“双方签订本认购书时，乙方知悉甲方的项目建设现状及手续办理现状，双方自由签订本认购书，并自由承担签订本认购书后的责任”。因此原告签订《认购书》时，对项目情况和我公司尚未取得商品房预售许可证的事实是明知并认可的，我公司也从未隐瞒过该事实，所以双方签订的是《认购书》，而不是《商品房买卖合同》。我公司的行为不符合《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，原告无权请求我方承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。三、原告无权向我公司主张2万元的VIP卡费。根据原告提交的《收据》可以提出，2万元的VIP卡费是原告支付给了河北汇丰行房地产经纪有限公司，并由该公司向原告出具了该收据。我公司并未收取该款项，原告无权向我公司主张该权利。四、原告主张律师费没有事实及法律依据。双方签订的《认购书》中并未约定律师费的承担问题，且原告的主张也不符合我国法律明确规定由败诉方承担律师费的情形，原告主张的律师费没有事实及法律依据。综上所述，原告的主张没有事实及法律依据，特提请贵院依法驳回原告的诉讼请求。 针对被告的上述意见，原告辩称：一、关于本案正华公司所说的利息计算起点及利率标准。根据《合同法》规定，无效合同利息部分计算有约定按约定，没约定的自资金占压之日起开始计算。按银行同期贷款利率，1年以内按4.35%，1-5年（含5年）按4.75%，被告认为利息自确认无效之日产生，违背了合同效力溯及既往原则。二、我方主张赔偿522460元有法可依。2017年正华开发的铂宫后海项目，在2017年3月15日公开对外销售，在售楼部公开认购，并没有告知没有预售许可证，作为专业的开发公司应当知道在未取得商品房预售许可证的情况下是不得对外销售房屋的。被告与我签订了房屋认购书，并收取购房款，导致合同无效，且正华公司也没有证据证明对我进行了告知房屋没有取得预售许可证明。对方没有预售许可证就对外销售，存在故意隐瞒预售许可证事实。合同只是一种约定形式，且正华公司的合同是制式合同，也仅仅能证明当时是空地。合同失效是因为我购买的3号楼地块占用的是规划的绿地，从而导致不能办理预售许可证，正华公司存在恶意隐瞒不能取得预售事实。所以根据最高法院司法解释第九条：故意隐瞒没有取得商品房预售许可证事实承担不超过已付购房款一倍损失。根据《商品房销售管理办法》第十六条规定的协议具有商品房买卖合同的内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。三、关于VIP卡所交的两万费用。我方是在正华公司的售楼部公开销售时所买的房屋，且交款也是在正华公司的售楼部财务处，对方所说的河北汇丰行经纪有限公司，是正华公司聘用的专业的销售代理公司，此2万元是因为购买正华公司的3号楼所产生的费用，至于汇丰行和正华公司之间有什么约定，我方不得知，所以在正华开发公司的销售部公开认购此房而产生的VIP卡费是因为购买此房而产生的，应该由正华公司承担，然后由正华公司向汇丰行经纪公司再另行主张。至今正华公司售楼部仍旧是这些人在卖，他们承认是开发公司的人，所以向正华公司主张有法可依。四、我方主张律师费有法可依。根据《最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》第22条，引导当事人诚信理性诉讼……当事人存在拖延承担诉讼义务等明显不当行为，造成诉讼对方或第三人直接损失的，人民法院可以判令违约方承担无过错方所产生的律师费用。综上，我方主张无任何不当，提请贵院支持我方所有请求，被告应当返还我方已付房款和同期贷款基准利率利息及赔偿，并承担已付购房款一倍的损失542560元，还有诉讼费用及律师费4万元。 根据当事人提交的证据及当庭陈述，本院认定事实如下：2017年4月6日，原告霍环梅与被告正华房地产公司签订《正华·铂宫后海认购书》，约定原告认购被告铂宫后海3栋2单元901室房屋及地下室。该认购书第七条约定：“双方签定本认购书时，乙方知悉甲方项目的建设现状及手续办理现状，双方自由签定本认购书，并自由承担本认购书签定后的责任。”同日，原告向被告支付首付房款50万元、、地下室款22560元2017年3月15日，原告向河北汇丰行房地产经纪有限公司支付VIP卡款20000元。 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，案涉房产至今尚未取得商品房预售许可证，故原被告双方于2017年4月6日签订的《正华·铂宫后海认购书》应认定无效。 根据法律规定，无效合同自始无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，被告应将收取的房款及地下室款522560元返还原告。被告至今不能取得商品房预售许可证，对于造成合同无效具有过错，应对原告给予赔偿，故对原告要求被告自交款之日起支付利息的主张予以支持；利息以上述522560元为基数，按照同期银行一年期贷款市场报价利率计算，直至款项还清之日止。 关于原告主张的VIP卡费2万元，经查，收取该款的是河北汇丰行房地产经纪有限公司，并非被告正华房地产公司，且无证据证明二者在财务上具有代理与被代理的关系，故对原告要求被告偿还该2万元的主张不予支持。 关于原告主张的已付房款一倍的损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”本案中，原告无证据证明被告具有该解释规定的情形，故对该主张不予支持。 关于原告主张的律师费。原告引用的依据为《最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》第22条，该条规定：“引导当事人诚信理性诉讼。加大对虚假诉讼、恶意诉讼等非诚信诉讼行为的打击力度，充分发挥诉讼费用、律师费用调节当事人诉讼行为的杠杆作用，促使当事人选择适当方式解决纠纷。当事人存在滥用诉讼权利、拖延承担诉讼义务等明显不当行为，造成诉讼对方或第三方直接损失的，人民法院可以根据具体情况对无过错方依法提出合理的律师费用等正当要求予以支持。”本案中，原告无证据证明被告具有该条规定的“存在滥用诉讼权利、拖延承担诉讼义务等明显不当行为，造成诉讼对方或第三方直接损失的”情形，且原被告双方所签订的《正华·铂宫后海认购书》中亦没有对律师费的承担进行相关约定，故对原告要求被告承担律师费的主张不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条的规定，判决如下： 一、原告霍环梅与被告河北正华房地产开发有限公司于2017年4月6日签订的《正华·铂宫后海认购书》无效。 二、被告河北正华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内偿还原告霍环梅购房款（含地下室款）522560元及利息；利息以522560元为基数，按照同期银行一年期贷款市场报价利率计算，自2017年4月6日起至款项还清之日止。 三、驳回原告霍环梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15272元，由原告霍环梅负担7516元，由被告负担7756元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（（地址：河北省正定县收件人：上诉材料收转窗口，邮编：050800）。 上诉案件受理费应当在上诉期限届满之日起七日内预交，（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  梁志勇 人民陪审员  王玉曼 人民陪审员  贾亭亭 二〇二〇年十二月二十一日 书 记 员  于二俊 第2页共9页 第1页共9页