上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初2472号原告：龚裕兰，女，1953年9月22日出生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：王珂，上海申如律师事务所律师。被告：龚惠兰，女，1951年5月25日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：汤学祥(系被告配偶)，男，1951年8月10日出生，汉族，住上海市徐汇区。原告龚裕兰与被告龚惠兰共有物分割纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2020年4月9日公开开庭进行了审理。龚裕兰的委托诉讼代理人王珂、被告龚惠兰及其委托诉讼代理人汤学祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龚裕兰向本院提出诉讼请求：1.请求法院分割双方共同共有的上海市徐汇区长桥八村XXX号XXX室房屋，分割方式为龚裕兰取得系争房屋的全部产权份额，同时向龚惠兰支付折价款(房屋估值210万元)；2.请求法院判令龚惠兰支付龚裕兰租金损失(目前变更租金为3200元/月，自2018年10月1日起计算，暂计至2019年11月30日)。事实和理由：龚裕兰与龚惠兰系姐妹关系，另有兄弟姐妹三人。2008年，四姐妹协商共同购买上海市长桥八村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，房屋总价56万元，龚裕兰出资415,000元，龚惠兰出资132,000元(其中大姐垫资5万元，小妹龚兰平出资2万元)，各方同意由龚裕兰与龚惠兰购买。2008年7月，龚裕兰与龚惠兰取得系争房屋产证，此后系争房屋一直由父母和弟弟共同居住。2009年父亲去世，2016年后母亲长期在康复医院接受照料，系争房屋一直处于空置状态。近期，龚裕兰发现房屋被出租，后找到承租人才得知2018年10月即承租了系争房屋。龚裕兰认为，当初购房是为了解决父母居住、子女照料问题，现父母已无需居住，且龚惠兰未经龚裕兰同意擅自出租房屋获得收益，其行为背离购房初衷，故现应予分割。考虑出资比例，龚裕兰应占65%，龚惠兰占35%。龚惠兰辩称，不同意龚裕兰的请求。系争房屋是龚惠兰一人出资55万元购买，其中20万元是龚裕兰赠与的，2万是龚兰平赠与的，后还给龚裕兰5万元。当时房屋准备写龚惠兰儿子一人名字，但龚裕兰说怕大姐儿子反对，为了顺利购房，所以登记在龚裕兰、龚惠兰两人名下，以后龚裕兰会将份额转给龚惠兰儿子。所以系争房屋属于龚惠兰一人，不是共同共有。系争房屋2018年10月开始出租，租到2019年10月，每月租金2000元。本院认定事实如下：2008年6月，龚裕兰、龚惠兰与案外人吴某签订房地产买卖合同，约定由龚裕兰、龚惠兰购买系争房屋，转让价款49万元，房屋由龚裕兰、龚惠兰共同共有。该合同落款处由金霞代吴某签字。2008年6月30日，龚惠兰向金霞账户转账55万元。2008年7月，系争房屋登记至龚裕兰、龚惠兰名下。2019年7月1日，金霞在交易明细下书写收到汤学祥购买系争房屋购房款55万元的证明。就房款的支付，龚裕兰称2008年4、5月到龚惠兰家中给了现金20万元，当时龚惠兰夫妇在家。买卖合同签订后，龚裕兰又到龚惠兰家直接给了现金30万元，其中215,000元是龚裕兰的出资，5万元是龚桂兰的出资，2万元是龚兰平的出资，15,000元是汤昊做股票的钱。龚惠兰称，20万元是直接汇款的，不是付的现金；2008年6月25日，龚裕兰又给了其35,000元，其中15,000元是汤昊放在龚裕兰处炒股的钱，另2万元是龚兰平的钱。庭审中，就龚桂兰出资5万元，龚裕兰称龚惠兰将5万元还给其，其转交给了龚桂兰。龚惠兰承认给了龚裕兰5万元，但认为其一开始将5万元还给龚桂兰，龚桂兰拒收说明其未出资，是龚裕兰谎称龚桂兰出资5万元，返还后龚裕兰实际赠与15万元。系争房屋目前空关。双方承认近年来因房屋问题关系不佳。为证明系争房屋的出资，龚裕兰申请了证人出庭作证：1、证人龚桂兰称，姐妹4人，其出资5万元，该款直接给了龚裕兰，后来龚惠兰要还其5万元，因为其款项是给龚裕兰的，所以没有收龚惠兰的钱；龚兰平出资2万元，龚裕兰出资40多万元，龚惠兰出资7万元左右；龚裕兰出资40多万，是听龚裕兰说的；购房是大家事先商量的，但具体出资数额没有商量；2、证人龚兰平作证称，其认可龚裕兰陈述的出资情况，其出资2万元，是交给龚裕兰的，但该款项是赠与龚惠兰的；龚裕兰出资415,000元是龚裕兰告诉的。龚惠兰对于上述两位证人有关出资情况的陈述不予认可。龚惠兰则提供了书面证言并申请了证人出庭作证：1、十二位邻居共同出某的书面证明，称多次听龚裕兰和龚雪生在外说系争房屋是给龚惠兰的儿子汤昊成家结婚用的；2、证人陶玉兰作证称，其是当事人的表姐妹，其曾听龚裕兰称房屋是买给龚惠兰儿子汤昊的；3、证人陈某某出庭作证称，曾听龚裕兰称房屋是买给龚惠兰儿子汤昊的，龚惠兰说因为怕大姐儿子知道后有意见，所以加上了龚裕兰的名字；4、证人任祖明(龚惠兰邻居)作证称，其曾听龚惠兰及其他邻居称房屋是买给龚惠兰儿子汤昊的，龚惠兰还说龚裕兰赞助了20万元。龚裕兰对于上述证言不予认可。为证明房屋出租情况，龚惠兰申请了承租人郑某某出庭作证，郑某某称，其自2018年10月开始租赁系争房屋，2019年10月23日左右搬离，每月租金2000元，一共支付了租金24,000元，最后一个月因为龚惠兰急于要求其搬离，免去了该月租金。龚裕兰对于租金数额不予认可，其认为应该参照市场租金。本院认为，证人郑某某的证言可以证实系争房屋出租实际所得收益，龚裕兰虽不认可却无反驳证据，故本院确认系争房屋出租收益为24,000元。庭审中双方一致确认系争房屋目前价值210万元。龚惠兰称，若法院一定要分割，因为儿子汤昊系残疾人，住房不够，且其有支付能力，故要求取得房屋产权，给予对方折价款。龚裕兰表示，若龚惠兰有能力支付，龚裕兰也愿意拿折价款。龚惠兰为证明其支付能力，提供了：1、上海银行于2020年4月16日出某的个人资信证明，确认汤学祥(龚惠兰配偶)理财产品市值365,000元；2、汤学祥等与三案外人签订的酒店客房租赁合同7份，汤学祥与上海丽禧酒店管理有限公司就前述客房签订的委托经营协议，以及三案外人出某的共计收取汤学祥押金80万元的证明。租赁合同约定由汤学祥按60元/天标准租赁酒店客房，并支付一定数额押金，租期5年，到期后退还押金，无故终止合同，支付总租金+押金的10%的违约金；委托经营协议约定，经营方给予汤学祥225元/间·天的收益。龚惠兰称，上述租赁及委托经营协议，实为投资，押金是投资额，每年有固定收益。年收益大约在7.5%，每年会准时将收益汇入投资方账户，7份合同大部分已履行了3、4年，有的刚履行1年；可以提前收回投资，但要损失10%。龚裕兰表示，上述资产中大部分为房屋使用权收益投资，变现困难，若房屋归龚惠兰，龚裕兰获得折价款将遥遥无期。为避免执行困难，龚裕兰要求取得房屋给予龚惠兰相应折价款，并提供了其本人及配偶名下股票账户对账单以证明其支付能力，龚裕兰本人股票账户于2020年6月10日有资产美元687.74元、人民币475,917.40元；龚裕兰配偶股票账户于2020年6月10日有资产美元23,172元、人民币1,984,534.78元。龚惠兰认为，股票资产也是会变化的。鉴于双方都要求拿房并分别提供了资产证明，本院决定采取竞价的方式，由价高者得房并支付对方折价款。龚裕兰遂出价212万元,龚惠兰则出价220万元。本案主要争议焦点为双方出资数额、房屋权利归属及如何分割。本院围绕该些焦点问题，分析如下：关于双方出资数额。本院认为，当事人对其主张应出示证据加以证实，举证不能应承担不利的法律后果。龚裕兰主张出资415,000元，仅由姐妹龚桂兰、龚兰平两人证言佐证其陈述，因龚桂兰、龚兰平的证言均称出资数额系龚裕兰所述，证言系传来证据，且来源于龚裕兰本人，证明效力极低，上述证言无法证实龚裕兰主张出资415,000元的事实。根据诉讼中龚惠兰的自认，本院确认龚裕兰出资15万元，剩余均属龚惠兰出资。关于龚裕兰出资的性质及房屋是否属龚惠兰一人所有。本院认为，龚惠兰主张该款项系龚裕兰赠与，仅凭三位证人到庭作证，尚不足以证实。退一步说，即使赠与属实，依照法律规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。系争房屋登记在龚裕兰名下，并未转移登记到龚惠兰或汤昊名下，且龚裕兰现提起诉讼要求分割，足以表明其拒绝赠与。综上所述，龚裕兰出资应属其支付的系争房屋的购房款，龚惠兰主张房屋应归其一人的意见，本院不予采纳。关于系争房屋份额及出租收益的分配。本院认为，双方在买卖合同中约定系争房屋由两人共有，故从其约定，系争房屋由龚裕兰、龚惠兰共同共有。现两人关系不佳，不再具有共有基础，故龚裕兰要求分割系争房屋，本院予以支持。关于两人份额，依照法律规定，共同共有人之间的财产份额，如无约定，并非按出资比例确定，而应以均分为原则，并适当考虑对共有物的贡献大小。结合前述本院对双方出资情况的认定，本院酌定龚裕兰享有40%份额，龚惠兰享有60%份额。同理，龚惠兰出租系争房屋所得租金，也应按上述比例分割。龚裕兰要求按每月3200元计算租金，缺乏依据，本院不予采纳。根据本案查明事实，龚惠兰出租所得收益为24,000元，故其中40%即9600元应给付龚裕兰。关于系争房屋的分割。法律规定，共有的不动产难以分割，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。双方均同意采用折价分割的方式，本院予以准许。鉴于双方都坚决要求取得系争房屋并提供了资产证明，也基于将各方利益最大化的考量，本院遂采取了双方竞价，由价高者得房的方式来决定系争房屋归属。采用该方式的得房者需要支付对方更多的折价款，这对双方都是公平的。根据竞价结果，系争房屋应归龚惠兰，并由龚惠兰给予龚裕兰相应份额折价款880,000元。有关不动产变更登记所需税、费，由双方按国家规定负担。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十九条、第一百条第一款、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第90条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、龚惠兰应于本判决生效后十日内支付龚裕兰房屋折价款880,000元；二、上海市徐汇区长桥八村XXX号XXX室房屋归龚惠兰所有，龚裕兰应协助龚惠兰办理房屋变更登记手续，变更登记所需税费由龚裕兰、龚惠兰按国家规定承担；三、龚惠兰于本判决生效后十日内支付龚裕兰房屋出租收益9600元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23,792元，减半收取计11,896元，由龚裕兰负担4758.40元，龚惠兰负担7137.60元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 蔡重洲二〇二〇年七月六日法官助理 张 鑫书 记 员 谯 烨附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第九十五条共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。第九十九条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。第一百条共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。……二、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》90.在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。但分割夫妻共有财产，应当根据婚姻法的有关规定处理。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。