上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初42056号原告：上海张江高科技园区开发股份有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区龙东大道**。法定代表人：刘樱，董事长。委托诉讼代理人：罗玲，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：周驿，北京大成(上海)律师事务所律师。被告：上海迦顿餐饮管理有限公司，住，住所地中国(上海)自由贸易试验区松涛路**配套用房二/div>法定代表人：李皋，经理。原告上海张江高科技园区开发股份有限公司(以下简称张江高科公司)与被告上海迦顿餐饮管理有限公司(以下简称迦顿公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月17日公开开庭进行了审理。原告张江高科公司的委托诉讼代理人罗玲，被告迦顿公司的法定代表人李皋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张江高科公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告关于上海市浦东新区松涛路XXX号配套用房二所建立的租赁合同关系于2019年6月18日予以解除；2.判令被告迦顿公司向原告张江高科公司支付2017年10月1日至2019年6月18日期间欠付租金人民币659,943.49元(以下币种相同)；3.判令被告迦顿公司向原告张江高科公司按照日万分之五标准支付逾期付款利息(以50,826.92元为本金，自2017年10月11日起至实际支付之日；以117,210元为本金，自2018年1月11日起至实际支付之日；以76,249.93元为本金，自2018年4月11日起至实际支付之日；以82,047.45元为本金，自2018年7月11日至实际支付之日；以83,559.84元为本金，自2018年10月11日起至实际支付之日；以133,955.01为本金，自2019年1月11日起至实际支付之日;以116,094.34元为本金，自2019年4月11日起至实际支付之日)；4.判令被告迦顿公司向原告张江高科公司支付解约违约金133,955.01元。事实和理由：原告张江高科公司与上海皓尊餐饮管理有限公司签署的《上海张江高科技园区房屋租赁/预租合同》(以下简称租赁合同)，约定原告张江高科公司将上海市浦东新区松涛路XXX号张江碧波公园的“配套用房二”房屋及其设施(以下统称系争房屋)出租于上海皓尊餐饮管理有限公司，租赁期限自2013年10月16日至2018年10月15日。后原告张江高科公司、上海皓尊餐饮管理有限公司及被告迦顿公司形成《房屋租赁合同主体变更协议》，将承租方变更为被告迦顿公司。在履行过程中，双方又形成数份补充协议。被告在租赁期间使用系争房屋，但不能依照约定支付相应的租金，为此原告于2019年5月发函催告，在被告未支付任何拖欠租金下，原告于2019年6月14日向被告发送《解除房屋租赁合同通知》。随后，2019年6月18日系争房屋由原告予以收回。对被告缴纳的履约保证金100,466.25元在被告承担相关合同责任后，原告愿意返还。原告认为，双方租赁合同合法有效，被告拖欠租金未付已经构成违约，为维护原告利益，原告提起诉讼。被告迦顿公司辩称，双方就系争房屋建立租赁关系属实，合同履行至2019年6月未再履行。2019年6月5日，原告强行更换了系争房屋的门锁，导致被告无法进入，由此被告离场。之后原告口头通知被告，将房屋予以收回，不让被告继续使用。被告确实未按期支付租金，对原告主张的2017年10月1日至2019年6月18日期间的租金，被告确认金额，如果有钱的话，被告愿意支付。就逾期付款利息的请求，被告同意，就逾期付款利息标准，被告认为过高了，应按照国家正常的利息支付。对于解约违约金，被告不同意，是原告先行提出解约，之后还与被告协商继续合作的事情，但并无下文。对于被告支付的履约保证金100,466.25元处理意见，被告不持异议。本院经审理认定事实如下：2013年10月16日，以原告张江高科公司作为出租方(甲方)与上海皓尊餐饮管理有限公司作为承租方(乙方)就系争房屋签订租赁合同，约定：双方确认的租赁/预租房屋面积为367平方米(具体位置参见本合同附件一该物业平面图中所示的特定部分，该示意图仅作识别用途，合同面积将以实测面积为准)；甲方将于2013年10月16日前，且在乙方按本合同约定支付履约保证金及其他费用后，向乙方交付租赁/预租房屋；乙方承租房屋的租期自2013年10月16日起至2018年10月15日止；甲方同意向乙方提供的免租期为2013年10月16日起至2014年4月15日，2014年10月16日起至2015年4月15日，2015年10月16日起至2016年4月15日；免租期内仅免收租金，乙方仍需承担燃气、水、电、通讯、物业管理、停车等其他费用；……2016年10月16日至2017年10月15日月租金为39,070.21元，2017年10月16日至2018年10月15日月租金为44,651.67元；租金按三个月支付一次，乙方须在租赁期内的每三个月的第一个月的第10日前向甲方支付该三个月的租金；双方约定，履约保证金按同期3个月的租金计算，各期履约保证金应支付的金额和时间见合同约定，租赁关系终止时，甲方收取的履约保证金除用以抵充合同约定的或者租赁过程中产生的应当由乙方承担的费用外，剩余部分无息退还给乙方……；除非本合同另有约定，乙方返还租赁/预租房屋时，甲方对乙方的装修添附不做任何形式的补偿；本合同期满或解除或提前终止时，乙方应按本合同附件二以及附件三约定的交付(返还)标准将租赁/预租房屋恢复至交付时原状并经甲方或甲方委托的物业管理单位书面确认后归还甲方；乙方逾期支付租金、履约保证金或其他费用的，从乙方应付之日的第2日起，乙方应按日向甲方支付未付款金额的0.05%的逾期付款利息，直至乙方付清为止；18.2约定，甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同一方的，应向另一方按月租金的3倍支付违约金，给另一方造成损失的，支付违约金不足抵付另一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……18.2.6乙方逾期不支付租金和/或其他费用累计超过30天的；18.2.7乙方未在本合同约定的期限内足额支付履约保证金且逾期超过10日的；……甲乙双方同意，除合同已约定的情形外，甲、乙任何一方如要求单方面解除本合同或擅自解除合同的，均应向相对方承担违约责任，双方同意按照第18.2条约定的违约责任标准处理；根据本合同作出的所有通知和其他通讯均应采用书面形式并在以下情况下视为有效送达：……(3)通过挂号信或经证实的邮件发送后7日，需回执；……其中乙方留存上海皓尊餐饮管理有限公司的地址……。后由张江高科公司作为甲方(出租方)、上海皓尊餐饮管理有限公司作为乙方(原承租方)、迦顿公司作为丙方(现承租方)订立《房屋租赁合同主体变更协议》，租赁合同承租主体变更为丙方，经营位于该房屋内的餐厅，……。2017年2月10日，经双方协商，甲方同意将房屋租赁期调整自2014年12月20日至2019年12月19日，另外对租金、免租期和其他费用作如下调整：……2016年12月20日至2017年12月19日，月租金为33,488.80元；2017年12月20日至2018年12月19日，月租金为39,070.20元；2018年12月20日至2019年12月19日，月租金为44,651.70元；双方以下述地址为通知地址：其中迦顿公司的地址为碧波路XXX号；……。2018年8月1日，双方再次签订《房屋租赁合同之补充协议二》，双方约定免租期调整为2014年12月20日至2019年9月30日；2018年5月27日至2018年12月31日期间因碧波公园绿化改造，对乙方经营造成一定影响，乙方按照原合同租金的70%支付，即2017年10月1日至2017年12月19日，按照月租金33,488.75元；2017年12月20日至2018年5月26日，按照月租金39,070.21元；2018年5月27日至2018年12月19日，按照月租金27,349.15元；2018年12月20日至2018年12月31日，按照月租金31,256.17元；2019年1月1日至2019年12月19日，按照月租金44,651.67元；……。原告张江高科公司确认收到被告迦顿公司履约保证金100,466.25元。被告迦顿公司确认自2017年10月1日至2019年6月18日欠付原告张江高科公司租金659,943.49元。2019年5、6月，原告张江高科分别向“上海市浦东新区碧波路XXX号配套用房2上海迦顿餐饮管理有限公司”寄送《催款通知单》、《解除房屋租赁合同通知》，被告迦顿公司表示均未收到。2019年6月18日，原告张江高科公司确认收回系争房屋，被告迦顿公司表示2019年6月被赶离系争房屋，并得到原告张江高科公司的通知，不再将房屋交由其使用。2019年下半年，双方曾就共同合作问题进行过协商，但协商无果。以上事实有《上海张江高科技园区房屋租赁/预租合同》、《房屋租赁合同主体变更协议》、《房屋租赁合同之补充协议》、《房屋租赁合同之补充协议二》等及当事人陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。租赁合同系缔约当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，原、被告均应全面履行。交付房屋租金是承租人的主要合同义务，被告迦顿公司在使用系争房屋期间，存在欠付租金，其行为已经构成违约。2019年6月，原告张江高科公司通过发函的形式，向迦顿公司作出解除合同的意思表示，但其函件寄送的地址并非双方合同中约定的送达地址，也非迦顿公司承租地、注册地，函件后被退回，原告张江高科公司行使单方解除权的意思表示不可视为到达迦顿公司，不发生合同解除的效力；因张江高科公司的解除意思未到达被告迦顿公司，同时2019年下半年双方还就房屋使用合作问题进行协商，即使原告确认2019年6月18日系争房屋已由其收回并控制，也难以推定被告对合同履行状态有清晰的认识，由此原告要求以2019年6月18日作为合同解除之日，本院不予确认。鉴于双方租赁合同于2019年12月19日履行到期，在此之前，并无其他明确的解除意思到达被告的证据下，视为双方租赁关系履行到期终止。合同履行到期，原告就房屋2017年10月1日至2019年6月18日期间被告欠付的租金659,943.49元，要求被告支付，被告对此予以确认并表示有能力时愿意支付，该请求于法有据，本院予以支持。原告要求被告承担逾期支付租金的利息，符合合同约定，被告对计算构成除日万分之五标准提出过高的抗辩外，其他不持异议，被告提出违约金标准过高的抗辩，本院认为，违约金金额是否过高应根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素考虑，双方约定的日万分之五的标准并不显属过高，本院不予调整，对该项请求亦予以支持。另外原告张江高科公司主张的解约违约金，因尚未符合合同约定的解除形式，不可视为合同依约解除，由此不适用该条的违约条款，就该请求，本院不予支持。对被告迦顿公司支付的履约保证金，原告同意在上述判定的责任承担下，予以一并返还，被告对此不持异议，并无不可，可予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告上海迦顿餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海张江高科技园区开发股份有限公司支付2017年10月1日至2019年6月18日期间欠付房屋租金659,943.49元；二、被告上海迦顿餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海张江高科技园区开发股份有限公司按日万分之五的标准支付至实际支付之日止的逾期付款利息(以50,826.92元为本金，自2017年10月11日起计；以117,210元为本金，自2018年1月11日起计；以76,249.93元为本金，自2018年4月11日起计；以82,047.45元为本金，自2018年7月11日起计；以83,559.84元为本金，自2018年10月11日起计；以133,955.01为本金，自2019年1月11日起计;以116,094.34元为本金，自2019年4月11日起计)；三、原告上海张江高科技园区开发股份有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告上海迦顿餐饮管理有限公司返还履约保证金100,466.25元；四、驳回原告上海张江高科技园区开发股份有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,560元，减半收取计7,280元，诉讼财产保全费4,078元，由原告上海张江高科技园区开发股份有限公司负担979.50元，被告上海迦顿餐饮管理有限公司负担10,378元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张盈二〇二〇年十月二十六日书记员  杨华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。