河南省周口市川汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1602民初2977号原告：董金鸽，女，汉族，1993年9月14日生，住河南省商水县。委托诉讼代理人：崔博，河南天图律师事务所律师。被告：周口市安泰置业有限公司，住所地：周口市七一路中段（天下城12楼），统一社会信用代码91411600737449128R。法定代表人：张晨辉，该公司董事长。被告：周口市泰和城百货有限公司，住所地：周口市莲花路与工农路交叉口路西，统一社会信用代码：91411602MA3X8B68XW。法定代表人：张晨辉，该公司董事长。二被告共同委托诉讼代理人：王鑫，河南陈州律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：王明辉，河南陈州律师事务所律师。原告董金鸽诉被告周口市安泰置业有限公司（以下简称安泰公司）、周口市泰和城百货有限公司（以下简称泰和城公司）商品房销售合同及房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董金鸽及委托诉讼代理人崔博，被告安泰公司、泰和城公司共同委托诉讼代理人王明辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告董金鸽向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告安泰公司签订的《商品房买卖合同》，被告安泰公司返还原告购房款113597元以及违约金暂定2764元（按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准进行计算），被告泰和城公司承担连带责任。2、判令解除原告与被告泰和城公司签订的《商铺委托经营合同》，被告泰和城公司支付原告租金21638元以及违约金暂定1306元，被告安泰公司承担连带责任。3、本案的诉讼费用由二被告承担。事实理由：被告安泰公司对外出售万顺达˙泰和城商铺时，在万顺达˙泰和城项目建设时要求原告与被告泰和城公司签订《商铺委托经营合同》，交由被告泰和城公司对商铺进行经营管理。2018年9月22日，原告与被告泰和城公司签订《商铺委托经营合同》，合同对委托的期限、经营收益的分配及支付的方式作出了约定，但被告泰和城公司未按约定支付租金。2018年9月22日原告与被告安泰公司签订《商品房买卖合同》，约定购买位于周口市××路与工农路西北角万顺达˙泰和城第1幢4层4220号房。原告依约向被告安泰公司支付购房款，但被告安泰公司未按合同的约定向原告交付房屋，更未按合同约定为原告办理房屋登记手续。为维护自身的合法权益，原告特具此状，望判如所请。被告安泰公司辩称，第一、原告交付房款后与周口市泰和城百货有限公司进行租赁性经营行为，其基于涉案店铺的所有权进行了商业性经营活动，其购买店铺的目的以成就，答辩人已履行了交付义务，答辩人未违约。第二、原告诉请的违约金标准过高，商品房买卖合同约定的违约金为已付购房款的0.01%，应依法驳回其关于违约金的诉讼请求。第三、原告诉请的解除商铺委托经营合同与本案不是同一法律关系，本案系房屋买卖合同纠纷，而原告诉请的解除商铺委托经营合同是房屋租赁合同关系，与本案并不是同一法律关系，不能一并审理，且该房屋租赁合同系原告与泰和城百货有限公司签订，答辩人未在该合同中担保，与答辩人无关。根据合同相对性，答辩人不承担房屋租金及违约金的连带责任。被告泰和城公司辩称，第一、本案案由为房屋买卖合同纠纷，涉案的商品房买卖合同系原告与周口市安泰置业有限公司签订，依据合同的相对性，答辩人不是本案的适格被告，原告要求答辩人承担连带责任没有法律依据。第二、原告诉请的解除商铺委托经营合同，性质属于房屋租赁合同，与本案不是同一法律关系，请求法院依法驳回其诉讼请求。第三、《商铺委托经营合同》第七条特别约定，为保证经营的稳定性和连续性，双方约定未经协商一致，任何一方不得擅自更改、解除本合同。根据该条款的约定，对《商铺委托经营合同》原告不具有解除权。第四、关于《商铺委托经营合同》中约定的违约金，合同第六条第二款第一项明确约定，违约金为延迟交付数额的万分之一，原告诉请的违约金过高。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实：2018年9月22日原告与被告泰和城公司签订《商铺委托经营合同》一份，约定（摘要）：“委托方/出租人：董金鸽，身份证：，受托方/承租人：周口市泰和城百货公司。第一条：委托物业的现状。该物业坐落位置：周口市××路与工农路西北角万顺达泰和城4层4220号。商铺建筑面积11.36平方米。第二条：委托内容。本合同有效期内甲方拥有上述第一条约定物业的独立产权（或经营权），并有权合法变更上述物业的产权（或经营权），除此外该将物业经营管理的一切事项全权委托乙方，并同意按乙方的统一要求（标准）从事上述物业经营管理的一切活动。1、根据市场需求，乙方可自行确定和调整分割该物业的经营布局、模式等一切事务。2、由乙方独立处理一切与该物业经营管理相关的内外事务。第三条：委托期限。双方约定该物业托管期限为8年，即从2017年5月1日起至2025年4月30日起止。在本合同期满90日内，甲方有权选择回购162281元并将相关意见以书面的形式通知乙方，如不选择回购，则可继续委托乙方经营。第四条：经营受益的分配及支付方式。乙方按年支付给甲方商铺租金，支付比例按房屋签订之商品房买卖合同约定房款的比例一次性支付。标准为：2017年5月1日起至2018年4月30日期间，每年租金为10819元。2018年5月1日起至2019年4月30日期间，每年租金为10819元。2019年5月1日起至2020年4月30日期间，每年租金为10819元。2020年5月1日起至2021年4月30日期间，每年租金为12171元。2021年5月1日起至2022年4月30日期间，每年租金为12171元。2022年5月1日起至2023年4月30日期间，每年租金为12171元。2023年5月1日起至2024年4月30日期间，每年租金为14876元。2024年5月1日起至2025年4月30日期间，每年租金为14876元。1、前2年租金在办理完该物业《商品房买卖合同》时一次性返还，剩余租金按年结算，采取先付后租方式（具体方式为:由甲方到乙方处签署银行账号确认书后，乙方按照确认书的银行账号直接打入）。第六条：违约责任。（一）、甲方违约责任。1、因甲方未履行以前告知义务或隐瞒该物业产权（或经营权）已转移的，甲方应按《商品房买卖合同》总房款的10%向乙方支付违约金；违约金不足弥补损失的，应进行全额赔偿。4、甲方不配合或无故拒绝协助乙方经营管理所需申办的登记审批手续，以致延误乙方正常开业的，应按延误的天数，向乙方支付每日万分之一的违约金，违约金不足弥补损失的，应进行全额赔款。（二）、乙方违约责任。1、乙方应按双方约定的时间向甲方支付租金，如乙方未按双方约定时间向甲方支付租金，每延迟一天，按延迟交付数额的万分之一向甲方承担。2、乙方不得擅自中止解除合同。若违约解除合同，按《商品房买卖合同》总房价款的10%向甲方支付违约金，违约不足弥补甲方损失的，应进行全额赔款。第七条：其他特别约定。1、为保证经营的稳定性和连续性，双方约定未经协商一致任何一方不得擅自更改、解除本合同。甲方不得自行经营，不得另行委托第三方托管该业务。”同日，原告与被告安泰公司签订《商品房买卖合同》一份，约定（摘要）：“第三条：买受人所购商品房的基本情况。第一幢4层4220号房。1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米9999.97元，总金额113597元整。第六条：付款方式及期限。1、一次性付款113597元整。第八条：交付期限。出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特俗原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2、因法律法规或政策原因或政府行为以及其他非出卖人原因造成的。第九条：出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第一种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行。（2）、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之0.1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条：交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意视为房屋已在所通知的交房日期交付，并由买受人承担商品房交付后所产生的一切费用（如物业服务费用）和法律风险来。第十五条：关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理。2、受买人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。”合同签订后，原告即向被告安泰公司支付房款113597元。原告与被告安泰公司的《商品房买卖合同》签订后，被告泰和城公司未按照约定将前两年租金21638元一次性返还给原告。2018年12月31日后，被告安泰公司未按照《商品房买卖合同》约定向原告发出书面交付通知并办理交接手续。此后360日内，被告安泰公司也没有为原告办理产权登记手续。另查明，二被告与原告所签两份合同中的公司法定代表人张晨辉、注册地址周口市七一路中段天下城12楼、联系电话821×××6均记载一致。两份合同系在被告泰和城公司售楼部同时签订。涉案商铺已投入使用。本院认为，本案焦点为：一、本案两个合同是否可以合并审理。二、原被告之间是否达到合同解除的条件。三、本案违约金是否需要调整。四、二被告之间是否构成关联公司人格混同。关于第一个焦点，从本案查明的事实可以看出，二被告分别作为房地产开发企业和商业经营企业，同时就同一标的物与买受人签订买卖和租赁合同，其目的是为了同时实现房地产开发和商业经营利益，是一种联合经营模式，两份合同之间既有权利义务的关联，也有实现合同目的的利益关联，因而，原告向二被告同时主张权利，本院予以合并审理，符合节约司法资源、减轻当事人诉累的司法原则。关于第二个焦点，在涉案《商品房买卖合同》中，原被告在第九条明确约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。”但在《商铺委托经营合同》中，原被告第七条其他特别约定“1、为保证经营的稳定性和连续性，双方约定未经协商一致任何一方不得擅自更改、解除本合同，不得自行经营，不得另行委托第三方托管该物业。”结合本案实际情况，涉案标的物实为以经营牟利为目的商铺，不是以居住为目的的商品住宅房屋，房屋是否办理交付手续不影响房屋的出租经营，也不损害到原告的实质性利益。因两份合同目的的关联性，交付形式可以不以由原告实际接收并再行交付承租人为标准，而可以该商铺实际由出租人使用为标准。故解除双方合同不利于维护市场稳定和交易安全，而以追究违约者的违约责任能够更好地保护守约者的合法权益。因而被告安泰公司应当承担逾期交付的违约责任，被告安泰公司未按本院规定期间说明交付被告泰和城公司投入使用的具体日期，本院综合考虑酌定为2019年12月31日。被告泰和城公司未按照约定向原告支付前2年的租金，也应当承担违约责任。关于第三个焦点，《商品房买卖合同》约定逾期交付房屋违约金为“自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。”《商铺委托经营合同》约定逾期支付租金“每延迟一天，按延迟交付数额的万分之一支付违约金。”两份合同约定的违约金标准明显低于国家同期同类贷款利率标准，相对于原告购买商铺的期待利益，约定的违约金标准不足于弥补给原告造成的损失，故本院依法调整为中国人民银行同期同类贷款利率标准或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准。关于第四个焦点，判断二被告是否属于关联公司人格混同，应当审查二公司之间是否具备“组织机构混同”、“公司间财产混同”、“经营业务混同”等人格特征是否表现为高度一致。本案中，二被告与原告签订合同时向原告披露的公司信息，以及两份合同履行的利益关联，虽可以使原告相信二被告属于关联公司，但却没有证据显示二被告之间还有“财产混同”、“经营业务混同”等情形，因而不足以认定二被告之间构成人格混同，二被告应各自承担本案民事责任，不应承担连带责任。综上，对原告的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条第一百一十四条第二款、第三款，《中华人民共和国公司法》第三条第一款、第二百一十六条第（四）项之规定，判决如下：一、被告周口市安泰置业有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告董金鸽逾期交付违约金（以113597元为基数，自2019年1月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20起至2019年12月31日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、被告周口市泰和城百货有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告董金鸽租金21638元及违约金（以21638元为基数，自2018年9月22日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20起至2019年12月31日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、驳回原告董金鸽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1543元，保全费1217元，共计2760元，由被告周口市泰和城百货有限公司、周口市安泰置业有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判员  禄东峰二〇二〇年七月二十七日书记员  杨丽娟