河南省沈丘县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1624民初1700号原告：李振，男，1983年3月17日出生，汉族，住沈丘县。委托诉讼代理人：王体兵，沈丘县言正法律服务所法律工作者，代理权限：一般代理。被告：沈丘昌昇家居投资开发有限公司，住所地：沈丘县商务中心区迎宾大道北段公路工程公司**，统一社会信用代码：91411624396157679H。法定代表人：屈亚脊，董事长。委托诉讼代理人：李云峰，河南千字文律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告李振与被告沈丘昌昇家居投资开发有限公司（以下简称：昌昇家居开发公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，先依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，后因案情复杂转为普通程序，再次公开开庭进行了审理。原告李振及其委托诉讼代理人王体兵，被告昌昇家居开发公司的委托诉讼代理人李云峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李振向本院提出诉讼请求：1、判令被告在30日内交付房屋，并办理房屋产权登记；2、判令被告支付违约金43350元（2018年8月15日起至2020年6月14日，计1020天，按日万分之一计算），以后违约金仍按日按分之一计算；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年7月份，原告在互联网发现被告出售房屋信息，经联系原告购买了被告开发的位于沈丘县××号房屋，双方在被告售楼部签订了商品房买卖合同，合同约定了土地权属来源、房屋面积、价格、房屋交付条件、违约责任等。同时，合同第十二条规定：出卖方保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务。因出卖方原因，造成商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖方承担全部责任。合同第二十三条规定：本合同自双方签订之日起生效。合同第二十四条约定：自合同生效之日起30天内，由出卖方向沈丘县房地产管理中心申请登记备案。合同签订后，原告以银行转账的方式将房款打入到被告指定的账户，被告开具了收据。被告房屋早已建好，已符合交付入住条件，但被告迟迟未通知交付房屋，更没有依照合同的约定办理网签、备案登记和产权登记。综上，原告通过互联网信息和被告销售人员胡文广介绍，经协商在售楼部签订了商品房买卖合同，该合同合法有效。原告依约履行了房款的交付义务，被告应当交付房屋办理产权登记，被告拒不履行义务的行为，严重违反了合同义务，侵犯了原告的合法利益。为此，特提起诉讼，请求人民法院依法判决。昌昇家居开发公司辩称，1、原被告之间不存在真实的房屋买卖合同关系，也不存在原告诉状中所称被告向原告出卖房屋的过程。上海城小区9号楼705房屋是2018年8月被告向胡文广、崔伟锋、李猛等人借款所提供的担保物，关于担保的事实，2018年8月16日被告提供的担保函能够予以佐证。既然9号楼705房屋是借款合同的担保物，那么足以证实被告和原告李振并不存在真实的房屋买卖合同关系，而是按照出借人的要求暂时将抵押房屋登记在原告李振名下，所以在双方不存在真实买卖合同关系的情况下，被告不负有向原告交付房屋的合同义务。同时本案审理的案由也应当变更为民间借贷关系，并追加李猛、胡文广、崔伟锋为本案的第三人参与诉讼。2、就李猛、胡文广、崔伟锋等3人涉嫌诈骗的事实，本案原告起诉的是其中一套房屋，事实上，上海城小区向李猛、胡文广、崔伟锋借款200万元，共提供八套房屋进行担保。我们已经就上述3人涉嫌刑事诈骗罪，向沈丘县公安局提起刑事控告，目前已在初查阶段。根据先刑事后民事的原则，本案应当中止审理。3、我们针对本案实质为借款合同关系的事实，将向法庭出示相关证据。为了查明本案事实，我们提交书面申请追加李猛、胡文广、崔伟锋为本案的当事人参加诉讼，请准许。原告李振围绕诉讼请求，依法提交了下列证据：第一组证据：原告的身份证。举证目的：证明李振具有本案原告的主体资格。第二组证据：《商品房买卖合同》1份、2018年8月15日被告出具的收据（编号：5326127）一份、转款凭证4份、2019年10月1日证明人胡鲜艳出具的证明1份。证明目的：原被告双方与2018年8月15日签订了书面的商品房买卖合同，按照合同约定原告已履行了房屋买卖合同约定的价款支付义务，双方的买卖合同真实合法有效。第三组证据：被告在沈丘百事帮发布的售房信息2份、被告为他人出具的担保函1份。举证目的：1、被告在销售房屋过程中，通过沈丘百事帮进行了大量的宣传，原告根据该宣传内容在本案被告售房处洽谈了房屋买卖并签订了书面的房屋买卖合同，并且按照被告的指令，将涉案的房款一并交给了被告指定的人员。2、被告宣传房屋每平方米的价款为3500元。3、证明本案被告出售给原告的房屋以担保函的方式，在向他人借款时约定了到期不归还，按每平方米3200元进行处置的担保约定，原告所购买的房屋价款是依照被告出具的担保函进行的界定。原被告之间在签订合同时，并不存在任何的欺诈行为。被告也未向原告说明该房屋已进行抵押的客观事实，也未向原告告知被告向胡文广等人借款的这一事实。因此被告向其他人借款与本案原告的房屋买卖合同没有任何关系。第四组证据：被告分别同案外人黄伟丽、倪刘彬、冯沐涛签订的房屋买卖合同3份。证明目的：本案被告在与本案原告签订合同的相同年份与案外人也签订了合同，并且在房产部门已经办理预告登记，确切证明了本案被告在相同年份所签订的合同价款分别为2945元/m2和3000元/m2以及3400元/m2，进一步证明了本案原被告双方所签合同的价款是3200元/m2。第五组证据：沈丘县法院（2019）豫1624民初3302号判决书。证明目的：本案原被告所签订合同的价款，实际是3200元/m2，与人民法院判决的案外人张丹丹一案的每平方米数额基本一致，因此合同所约定的4500元/m2不是本案原被告双方所结算的合同金额。被告昌昇家居开发公司为了证明自己的主张，依法提交了下列证据：第一组证据：2018年8月16日被告向崔伟锋借款100万元提供的担保函一份（原件已经提交给公安机关）。证明目的：1、担保函约定涉案房屋仅是为履行借款合同提供的担保物，按照出借人崔伟锋、胡文广的指示与李振签订的房屋买卖合同并没有真实买卖房屋的意思表示。2、崔伟锋、胡文广、李猛是本案的利害关系主体，应当依法追加为本案的当事人。第二组证据：2018年8月15日，李猛代胡文广签署的收据一份，委托书一份。证明目的：2018年8月15日，为了履行借款合同约定的担保物，李猛向被告公司出具了收据以及委托书一份。委托书上明确指定担保物签署主体为李振。编号为5326127的收据，能够与2018年8月15日李猛代胡文广向被告出具的收据、委托书相互印证。证明，被告虽然开出了收据，但两份收据能够相互抵销，原告并没有实际支付购房款。对当事人提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年8月15日，经胡文广介绍，被告昌昇家居开发公司与原告李振签订《商品房买卖合同》一份，合同约定的部分内容为：李振购买昌昇家居开发公司开发的上海城第9幢705号房（建筑面积共计130.1平方米），每平方米4500元，总金额为585450元，原告于合同签订当日一次性付清该房款。合同第七条“买受人逾期付款的违约责任”约定，“逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。……。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。”第八条“交付期限”约定，出卖人应当在2018年8月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.双方约定，在交房时，如买受人未付清全部房款的，则交房日期顺延至买受人付清全部房款后。第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，逾期交房超过300日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。另查明，2018年8月10日，李振向胡文广转款5000元；2018年8月16日，李振的妻子张银玲通过农业银行和邮储银行分别向胡文广转款265000元和135000元，上述款项合计405000元。2018年8月15日，被告昌昇家居开发公司为原告出具了585450元购房款的收据。经本院当庭向原告询问，是否要求继续履行合同，原告要求继续履行合同。本院认为，2018年8月15日，原告李振与被告昌昇家居开发公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方当事人应按合同的约定行使权利和履行义务。本案中，合同双方约定房屋的总价款为585450元，并在合同签订时一次性付清，直到2018年8月16日原告仅支付了405000元，至今仍有下余房款180450元没有支付。因2019年10月1日胡鲜艳出具的原告在面包爵士交付给胡文广20000元购房款的证人证言，证明效力不足，本院不予采信。原告在庭审中称，案涉房屋的价款并非按照合同上4500元/平方米的价格进行的买卖，而是按照3200元/平方米的价格进行的买卖，其依据的是被告为案外人出具的担保函中约定的价格，并称原被告之间在签订合同时，不存在任何的欺诈行为的理由，与其举证时所称“被告也未向原告说明该房屋已进行抵押的客观事实，也未向原告告知被告向胡文广等人借款的这一事实。”相互矛盾，本院不予采信。同时，其提交的其他证据也不能证明原被告双方对案涉房屋的价格另外进行了约定，且本案合同签订的时间、约定房款的交付时间及房款收据的时间均为2018年8月15日，如双方确实协商对合同价款进行了变更，根据交易的规则和习惯，被告出具的收据也应变更相应的数额。综合上述事实，原告的该诉称理由，证据不足，本院不予采信。本案合同系双务合同，合同约定，在交房时如买受人未付清全部房款的，则交房日期顺延至买受人付清全部房款后。本案原告在没有完全履行其支付房款义务的情形下，主张被告履行交房义务，不符合合同约定和法律规定，故其主张被告在30日内交付房屋，并办理房屋产权登记的诉讼请求，本院不予支持。因原告并没按照合同的约定完全履行自己的义务，其主张的逾期交房违约金，本院亦不予支持。由于原告要求继续履行合同，故原告应将合同约定的剩余房款支付完毕后，才有权要求被告交付房屋。为避免当事人诉累，本院对原告应当支付的剩余购房款一并处理。被告的部分辩解理由，本院予以采信。被告申请追加李猛、胡文广、崔伟锋为本案当事人参加诉讼的请求，本院不予准许，如被告认为案外人胡文广无权处分案涉的房产，可另案向胡文广主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：一、被告沈丘昌昇家居投资开发有限公司继续履行与原告李振2018年8月15日签订的《商品房买卖合同》；二、被告沈丘昌昇家居投资开发有限公司于本判决生效之日起十五日内将案涉的上海城9幢705号房屋交付给原告李振，同时原告向被告支付剩余购房款180450元；三、驳回原告李振的其他诉讼请求。案件受理费8326元，由原告李振负担1326元，被告沈丘昌昇家居投资开发有限公司负担7000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审 判 长  李永耀人民陪审员  马红旗人民陪审员  陈陶利二〇二〇年十一月三十日书 记 员  陈 曦