江西省南昌市青山湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0111民初882号 原告：江西省涌金物业管理有限公司，住所地：江西省南昌市青山湖区。 法定代表人：刘勇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：涂雅龙、胡伟，北京市中银（南昌）律师事务所律师 被告：刘辉，男，1976年12月9日出生，汉族，住江西省南昌市青山湖区。 原告江西省涌金物业管理有限公司（以下简称涌金物业）与被告刘辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告涌金物业的委托诉讼代理人涂雅龙、胡伟、被告刘辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 涌金物业向本院提出诉讼请求:1.判令解除2017年11月3日签订的《房产租赁合同》（合同编号JXYJ-BG-08-01）。2.判令刘辉支付拖欠的租金、物业服务费135515.17元（暂自2019年9月2日计算至2020年3月1日，剩余租金、物业服务费按合同约定标准计算至合同解除被告实际搬离之日止）。3.判令刘辉支付逾期付款违约金56061.30元（其中欠款59177元自2019年9月2日至2020年1月14日违约金为39648.59元，欠款76338.17元自2019年12月2日至2020年1月14日违约金为16412.71元；之后违约金以拖欠费用为基数按每日千分之五计算至实际支付之日止）。4.判令案件受理费等全部诉讼费用由刘辉承担。事实和理由：2017年11月3日，刘辉向涌金物业租赁房产用于办公并签订《房产租赁合同》，合同及附件约定：租赁物为南昌市青山湖区青山湖北大道1066号08CNG01号，建筑面积995.93平方米；租赁期限2017年11月3日起至2022年11月2日止；房屋租金每月每平方米20元，每月计款19918.60元，物业服务费每月每平方米3.50元，每月计款3485.80元；自2018年11月4日起，每年租金单价均按上一年度的租金单价递增5%；房屋租金按3个月支付，以后每3个月末应按合同约定的租金及物业服务费标准按时足额缴纳下3个月的费用，不得拖欠租金及物业服务费，以此类推，直至租赁期满；逾期支付租金或物业服务费的，每逾期一日，应按月所欠费用的千分之五支付违约金。根据合同附件一《租赁合同相关约定》第四条第四款约定，乙方擅自转租，拖欠租金或物业服务费累计15天（含15天）以上的，甲方可以提前解除合同。刘辉经书面催告却不依约履行付款义务，且涉嫌擅自转租，符合合同约定解除条件。涌金物业认为，刘辉未按合同约定足额支付租金、物业服务费且擅自转租的行为属于违约，损害了涌金物业的合法权益，故诉至贵院，请求依法支持全部诉讼请求。 刘辉辩称：停电之后的物业费管理费、租金不应该由刘辉承担。之前的租金及物业费刘辉愿意承担。停电时间大概在春节前，二月份之后的租金及物业服务费不承担。刘辉认为不存在违约，不同意解除合同并支付违约金。 本院经审理认定事实如下：涌金物业与刘辉于2017年11月3日签订《房产租赁合同》，双方约定涌金物业（甲方）将位于.93平方米的房屋出租给刘辉（乙方），租期自2017年11月3日起至2022年11月2日止，租金为19918.60元／月，物业服务费为3485.80元／月，从2018年11月4日起，每年租金单价均按上一年度的租金单价递增5%。以此类推。租金及物业服务费按3个月支付，乙方须在合同签订日将第一期的费用59755.80元交付给甲方。房屋租赁保证金为59755.80元，待租赁期满返还房屋并符合双方约定的退还条件后，甲方将保证金无息退还给乙方。该合同附件一《租赁合同相关约定》第四条第四款约定，房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，提前收回出租房屋，且有权没收乙方保证金：乙方未经甲方书面同意，擅自转租或部分转租的；拖欠租金或物业服务费累计15天（含15天）以上的，经甲方书面通知，乙方仍未支付的。《租赁合同相关约定》第五条还约定，乙方在合同期内逾期支付租金或物业服务费的，每逾期一日，则需按月所欠缴费用的5‰支付违约金，并按此计算直至付清应付费用为止；甲方根据合同约定提前解除合同时，乙方应在收到甲方书面解除合同通知之日起10天内（含10天）交还房屋，乙方逾期交还，则每逾期一日应按月租金及物业服务费的5‰向甲方支付违约金，直至乙方归还房屋为止。在该合同附件二《物业管理公约》的第十三条中约定，承租人必须逐月按时交纳租金、物业服务费、停车费、能源费等有关费用；第六条中双方还约定，物业管理者有权按照政府有关条例和规定对违反本公约的承租人提出奉劝、通报、警告、停止能源供应，直至解除租赁合同并追究相应责任。2019年2月28日，刘辉未经涌金物业书面同意将房屋转租给张立攀经营。刘辉于2019年9月缴纳房租15000元后，之后没有再缴纳房租及物业费，也未搬离。因未按时缴纳房租及物业费，涌金公司分别于2019年9月2日及9月18日张贴房屋追缴通知，书面催告刘辉要求支付租金。2019年10月21日，刘辉通过微信聊天向涌金公司承诺如未缴纳房租同意停电。2020年2月起，涌金物业向刘辉停止供电。 另查明，案涉租赁房屋所在的塘山综合大楼系青山湖区塘山镇塘山村所有，塘山镇塘山村民委员会将该栋大楼整体出租给涌金物业，双方签订了租赁合同书，合同中约定涌金公司可对外分租。 本院认为，刘辉与涌金物业签订的《房产租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且符合法律规定，应为合法有效，双方均应按照约定履行。合同附件一《租赁合同相关约定》第四条第四款约定，房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，提前收回出租房屋，且有权没收乙方保证金：乙方未经甲方书面同意，擅自转租或部分转租的；拖欠租金或物业服务费累计15天（含15天）以上的，经甲方书面通知，乙方仍未支付的。该条款明确约定了合同解除的条件。涌金物业主张在合同履行期间，刘辉存在未经同意擅自转租、拖欠租金等违约情形，已成就合同约定的单方解除条件，涌金物业以此为由请求解除房屋租赁合同，符合法律规定，本院予以支持。因刘辉欠缴租金及物业费管理费，且经涌金物业多次书面催缴，涌金物业于2020年2月停止向刘辉供电，故应认租赁合同已于2020年2月实际解除。欠付租金计算如下：因合同约定租金及物业服务费按3个月支付，故2019年9月2日至2019年12月1日，刘辉应付租金为63789元，物业服务费为10457元，刘辉仅支付15000元，剩余租金及物业服务费59246元未交；2019年12月2日至2020年2月1日，刘辉未付租金为43921元，物业服务费为6972元。截至2020年2月1日，刘辉欠付租金及物业服务费共计110139元。合同约定逾期支付租金或物业服务费的，每逾期一日，则需按月所欠缴费用的5‰支付违约金，本院认为违约金的标准过高，酌定按年利率6%计算，故逾期支付租金或物业服务费产生的违约金应分段计算：2019年9月3日至2019年12月2日期间的违约金应以59246元为基数，按年利率6%计算；之后的违约金以110139元为基数，自2019年12月3日起按年利率6%计算至付清之日止。自2020年2月起，由于合同已实际解除，刘辉应参照合同约定的租金及物业服务费标准支付房屋占有使用费，故房屋占有使用费按合同约定的租金13140元/月及物业服务费3485.80元/月，自2020年2月2日起计算至腾房之日止。合同约定刘辉应在接到涌金物业书面解除合同通知之日起10天内（含10天）交还房屋，逾期交还则每逾期一日应按月租金及物业服务费的5‰支付违约金，本院认为违约金的标准过高，酌定按年利率6%计算，故逾期交房产生的违约金应以月租金及物业服务费16626元为基数，自2020年2月12日起按年利率6%计算至腾房之日止。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、由被告刘辉于本判决书生效后十日内，支付江西省涌金物业管理有限公司租金及物业服务费110139元及逾期支付租金或物业服务费产生的违约金（2019年9月3日至2019年12月2日期间的违约金应以59246元为基数，按年利率6%计算；之后的违约金以110139元为基数，自2019年12月3日起按年利率6%计算至付清之日止）； 二、由被告刘辉于本判决书生效后十日内，支付江西省涌金物业管理有限公司房屋占有使用费（房屋占有使用费按合同约定的租金13140元/月及物业服务费3485.8元/月，自2020年2月2日起计算至腾房之日止）； 三、由被告刘辉于本判决书生效后十日内，支付江西省涌金物业管理有限公司逾期交房产生的违约金（违约金以月租金及物业服务费16626元为基数，自2020年2月12日起按年利率6%计算至腾房之日止）； 四、驳回原告江西省涌金物业管理有限公司的其他诉讼请求。 本案受理费2066元（已减半收取），由被告刘辉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 员 宋赣平 二〇二〇年七月三日 法官助理 张晨蕾 书 记 员 丁文涛