北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初182号原告：崔光明，男，1970年11月25日出生，汉族，户籍所在地北京市顺义区，现住北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：苟波，北京天初律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒙永胜，北京天初律师事务所实习律师。被告：邓铁生，男，1985年9月23日，汉族，户籍所在地北京市顺义区，现住北京市顺义区。被告：杨圆圆，女，1987年2月17日出生，汉族，户籍所在地北京市顺义区，公民身份号码×××。第三人：北京新世界华美房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区高丽营金马工业园区16号，统一社会信用代码91110000560386239Y。法定代表人：陈耀豪，董事长。原告崔光明诉被告邓铁生、杨园园、第三人北京新世界华美房地产开发有限公司（以下简称新世界公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员冯晨晨独任审理，于2020年11月20日公开开庭进行了审理，并与（2020）京0113民初8772号原告李少英与被告崔光明、邓铁生、杨园园返还原物纠纷一案合并审理。原告崔光明及其委托诉讼代理人苟波，被告邓铁生参加诉讼。被告杨园园、第三人新世界公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告崔光明向本院提出诉讼请求：1．判令确认原被告双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》有效；2．判令第三人新世界公司将涉诉房屋过户至被告邓铁生名下；3．判令被告邓铁生在涉诉房屋登记在其名下之后立即将房屋过户至原告名下；4．被告邓铁生承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2013年6月13日，经北京金色时光房地产经纪有限公司介绍，原告购买了被告位于顺义区×镇×庄园×号楼×单元×室房屋，总价为900000元，现已经全部支付。因涉诉房屋系回迁房，故在签订房屋买卖合同时，涉诉房屋尚未办理房屋产权证，双方协商待房屋所有权证下发10个工作日内，被告配合原告办理房屋过户手续。合同签订后，涉诉房屋即交付原告，原告及家人在此居住至今。2019年10月18日，第三人开始为涉诉房屋所在小区办理房屋产权证，被告要求原告另行支付七十余万元才同意配合办理涉诉房屋的产权证以及给原告过户。原告认为，双方之间的房屋买卖合同关系合法有效，双方应当按照合同约定履行自己的义务，现涉诉房屋已经能够办理产权证，但被告拒不配合办理产权证并要挟原告多支付款项，该行为严重违反了合同约定，给原告造成巨大损失。为维护原告合法权益，故诉至人民法院请求法院判如所请。被告邓铁生辩称：不同意原告的诉讼请求。我确实与原告签订了房屋买卖合同，收到了原告给付的90万元，原告未欠我房款，但是没有经过我母亲李少英的同意，使用了我父亲名下的房屋优惠购置面积，虽然拆迁协议上选房确认是我，但事实上应该有我母亲的份额。我们村退还的一万余元购房款，应该属于我，但原告从未给过我。因此，我认为双方签订的房屋买卖合同无效，房屋应当返还我母亲。被告杨园园、第三人新世界公司既未答辩，亦未参加庭审。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：邓铁生与杨园园原系夫妻关系，于2013年5月28日协议离婚，约定“1、杨园园拆迁安置优惠购房平米数45平方米及9平方米半议价归杨园园购房使用，由邓铁生出资为其购买54平方米楼房一套，房屋产权证登记在杨园园名下。2、邓铁生拆迁安置优惠购房平米数45平方米及9平方米半议价归邓铁生购房使用，由邓铁生自行出资购房；邓俊杰（杨园园与邓铁生之子）拆迁安置优惠购房平米数45平方米及9平方米半议价归邓铁生管理并由邓铁生出资为邓俊杰出资购房。”2009年11月20日，第三人新世界公司作为甲方拆迁人与被拆迁人的乙方邓铁生签订《北京市集体土地房屋拆迁货币补偿协议书》，主要内容有“乙方家庭人口共叁人，分别是邓铁生（产权人）、杨园园（之妻）、邓俊杰（之子）”，并注明“邓福友54㎡转给邓铁生”且按有两个手印，在《×庄园回迁人身份确认单》载明“被拆迁人姓名：邓铁生，家庭成员人数：3，已预选户型确认：一居壹套，二居贰套，三居零套”，有杨园园签字捺印和邓铁生签字捺印。《可购房面积指标转让协议》的转让人（被拆迁人）：邓大庆，受让人（被拆迁人）：邓铁生，于2013年6月4日约定“一、转让人同意将其享有的优惠价购房面积45平方米以及调剂面积9平方米全部转让给受让人，受让人愿意接受。二、自本协议生效之日起，转让人享有的优惠价购房面积225平方米以及调剂面积45平方米，分别缩减为优惠价购房面积180平方米以及调剂面积36平方米，受让人享有的优惠价购房面积135平方米以及调剂面积27平方米，分别增加为优惠价购房面积180平方米以及调剂面积36平方米。三、转受让双方同意，受让人在选购×庄园定向安置房时，须向北京新世界华美房地产开发有限公司出具本协议及拆迁补偿协议。转受让双方如因购房面积转受让引发纠纷，与北京新世界华美地产开发有限公司无关。转受让之后双方确认购买的房屋不得因双方转受让纠纷而进行更改。四、转受让双方签订本协议后，提交北京新世界华美地产开发有限公司两份存档使用。五、本协议自转受让双方签字之日起生效。”，有邓大庆与邓铁生签字捺印，落款为2013年6月4日。邓铁生当庭确认邓大庆系其兄长，母亲李少英与父亲邓福友仅育有二子即邓铁生、邓大庆，邓福友于2011年去世。2013年6月11日，杨园园受邓铁生委托在《×庄园定向销售回迁楼确认单》签字，所选房号×庄园×号楼×单元×室、购房面积81．98㎡、购房人邓铁生、总房价款184945元，其中优惠价房屋面积67．5㎡，调剂价房屋面积13．5㎡、市场价面积0．98㎡；所选房号×庄园×号楼×元×室、购房面积55．42㎡、购房人杨园园、总房价款129905元，其中优惠价面积45㎡，调剂价面积9㎡，市场价面积1．42㎡；所选房号×庄园×号楼×单元×室、购房面积82．44㎡、购房人邓俊杰、总房价款179460元，其中优惠价面积67．5㎡，调剂价面积13．5㎡，市场价面积1．44㎡，该房亦由杨园园代理签字确认。2010年12月30日，邓铁生与北京东方华美房地产开发有限公司、顺义区×镇×村村民委员会签订《×村回迁房户型确认协议书》，由杨园园代邓铁生签字捺印。2013年6月4日，邓铁生、杨园园签订《指定购房人声明》，“本人邓铁生（身份证号：×××）系×村的被拆迁人，同意以本拆迁协议上载明的杨园园（身份证号：×××）的名义购买×庄园×号楼×单元×室的房屋；承诺办理房屋使用权证时不再变更购房人，若本人家庭由此产生所有法律纠纷，与北京新世界华美房地产开发有限公司无关，由我本人承担一切法律责任”，声明人处有邓铁生、杨园园签字捺印；另×庄园×号楼×单元×室的房屋，同样由邓铁生指定邓俊杰作为购房人，声明人处有邓铁生、杨园园签字捺印及邓俊杰签名。2013年6月4日×村村民委员会出具《直系亲属关系证明》，“经我方核实，【邓大庆】身份证号：×××与【邓铁生】身份证号：×××系【兄弟】关系，属直系亲属，特此证明！”。2013年6月4日，邓铁生在×村村民委员会见证下签订《委托书（全程委托）》委托杨园园代为办理×庄园定向优惠价住宅楼房屋购买事宜：1、办理《×庄园回迁人身份确认单》；2、现场办理系统选房相关事宜，签订《×庄园定向优惠价住宅楼购房确认单》；3、支付房价款；4、办理入住相关手续。该委托书有邓铁生、杨园园签字捺印，×村村民委员会盖章确认。上述《北京市集体土地房屋拆迁货币补偿协议书》、《可购房面积指标转让协议》、《×庄园定向销售回迁楼确认单》、《×村回迁房户型确认协议书》、《指定购房人声明》、《直系亲属关系证明》、《委托书（全程委托）》由新世界公司提交，另提交有李少英为户主(含邓铁生、邓俊杰)的户口本复印件、《购房确认单审核记录》、《×庄园入住通知单》、涉诉房屋信息的表格。本院与杨园园电话联系，杨园园告知出售涉诉房屋给崔光明时经过邓铁生和她本人同意，房款已付，其已将原登记在自己名下的一室一厅房屋出售。邓铁生当庭确认其与杨园园在离婚时就协商了给杨园园买回迁房时由其出资，因当时欠债较多很麻烦也无钱给付房产公司三套房的购房款，就售出了涉诉房屋，用售房款交纳了三套房的购房款，还委托杨园园代为办理选房等事。2013年6月14日，邓铁生与崔光明在居间人北京金色时光房地产经纪有限公司的居间下签署《北京市存量房屋买卖合同》，约定邓铁生（甲方）出售顺义区×庄园×号楼×单元×室的房屋给崔光明（乙方），房屋成交价格为900000元，“当事人双方同意，自本合同签字之日起房屋所有权证下发10个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续”，有邓铁生、崔光明签字捺印及居间人盖章；双方在同日签订《补充协议》，甲方邓铁生、乙方崔光明约定“2、经甲乙双方协商一致，甲方领取到本房屋甲方名下房屋所有权证十个工作日内积极配合乙方办理本房屋公证或过户手续，并允许乙方公证或过户给第三方”，“10、本补充协议与双方签署的房屋买卖合同具有同等法律效力”；2014年1月21日甲方邓铁生与乙方崔光明签订《补充协议》，见证方是北京金色时光房地产经纪有限公司，约定“经甲乙双方协商一致，甲乙双方于2013年6月23日自行结算本房屋款项人民币捌拾伍万元整（￥：850000元整），甲乙双方协商一致于2014年1月21日付给甲方肆万元整，剩余壹万元房款于甲乙双方过户时结清。此笔款项金色时光房地产有限公司作为见证。”经本院庭审核实，关于邓大庆转让回迁房购房面积指标，邓铁生当庭称不记得了，李少英、邓铁生均向本院确认因邓铁生之父邓福友在选房时已去世，“邓大庆作为另一份拆迁协议的签字人，李少英个人的份额与邓大庆在一户，所以从拆迁规定来看，家庭成员分为了两部分，一部分是李少英、邓大庆一家，另一份是邓福友、邓铁生一家，两部分拆迁协议均互相得到对方的认可，因没有家庭内部的争议，共同在拆迁公司处签订拆迁协议”。关于涉诉房屋的居住使用，邓铁生认可该房屋一直由崔光明居住使用。涉诉房屋及邓俊杰名下房屋、原杨园园名下房屋以及邓大庆回迁的房屋均在同一小区内，且90万元的房款早已给付完毕，其中除邓铁生收取的款项、指定崔光明转入的账户外，其余房款由崔光明直接给付开发商。其中2013年6月13日收条，有邓铁生、杨园园签字捺印，“今收到崔光明交来的购房款（×号楼×单元×）人民币贰拾万元整（200000元）；其中2013年6月13日收条，有邓铁生、杨园园签字捺印，“今收到崔光明交来购房款（×号楼×单元×）人民币叁拾万元整（300000元）”；2013年6月16日收条，由邓铁生、杨园园签字捺印，“今收到崔光明交来购房款（×号楼×单元×）人民币叁拾伍万元整（350000元）；2014年1月21日收条，有邓铁生签字捺印，”今收到崔光明交来购房款（×号楼×单元×）人民币肆万元整（40000元）”；2017年4月8日收条，有邓铁生签字捺印，“今收到崔光明×号楼×单元×室房款10000元”。邓铁生对上述收条均认可。另，崔光明提交购房款交纳的收据，交款人登记为“崔光明”及涉诉房屋的《×庄园定向销售回迁楼确认单》原件以证明其付款事实；还提交了《北京市顺义区×镇×村回迁房装修款抵房款协议》、《承诺书》、邓铁生的借款“借条”一张，邓铁生对上述证据真实性均认可，但称装修款抵房款是该村村民的待遇，崔光明未将款项交还。邓铁生未向本院提交证据，其申请邓大庆出庭作证人证言以证明李少英对涉诉房屋有所有权，经本院询问邓铁生，邓铁生明确陈述其与母亲李少英、哥哥邓大庆并未就父亲邓福友的拆迁平米数份额有过分家单或协议，也未在售房前向崔光明告知过李少英继承邓福友的份额在涉诉房屋内，故本院认为现有证据对本案事实查证已充分而未允许邓大庆出庭作证。另，本院询问邓铁生在回迁房入住后其母亲李少英在何处居住，邓铁生陈述称李少英与邓大庆均在涉诉小区居住至今。本案审理期间，邓铁生之母李少英向本院起诉邓铁生、崔光明、杨园园返还涉诉房屋。上述事实，有双方当事人陈述、《北京市集体土地房屋拆迁货币补偿协议书》、《可购房面积指标转让协议》、《×庄园定向销售回迁楼确认单》、《于庄村回迁房户型确认协议书》、《指定购房人声明》、《直系亲属关系证明》、《委托书（全程委托）》、李少英为户主(含邓铁生、邓俊杰)的户口本复印件、《购房确认单审核记录》、《×庄园入住通知单》、涉诉房屋信息的表格、离婚协议书、《北京市顺义区×镇×村回迁房装修款抵房款协议》、《承诺书》、收条、借条、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》等在案佐证，可以作为认定案件事实的证据。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告杨园园、第三人新世界公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。民事主体从事民事活动，应当遵循公平与诚信原则，合理确定各方的权利和义务，秉持诚实，恪守承诺。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中双方均认可被告邓铁生将涉诉房屋售卖给原告崔光明并交付，且此后多年均由原告崔光明及家人居住使用，争议焦点是涉诉房屋作为拆迁安置房是否有李少英的安置面积份额。首先，原告崔光明与被告邓铁生就涉诉房屋达成的房屋买卖合同是双方真实意愿且实际给付房款、交付房屋，该房屋买卖合同成立并履行至今；再有，被告邓铁生作为被拆迁人签订的《北京市集体土地房屋拆迁货币补偿协议书》上有明确载明家庭人口为邓铁生、杨园园、邓俊杰，亦写明“邓福友54㎡转给邓铁生”且按有两个手印，虽现在难以确认所捺手印是何人，被告邓铁生称其不知道，但结合邓铁生与其哥哥邓大庆共同签署的《可购房面积指标转让协议》内容，以及邓铁生陈述在拆迁时其全家人包括妻子、母亲、哥哥等亲属在内均对拆迁协议内容无异议且双方没有任何纠纷，邓铁生母亲李少英又与邓大庆的拆迁利益在另一份拆迁协议中予以明确，可知邓铁生家庭成员间就其父亲邓福友的54㎡安置面积转给邓铁生均无异议，并且多年来邓铁生母亲李少英、邓铁生哥哥邓大庆、邓铁生前妻杨园园等人均未提出过异议，邓铁生母亲李少英、邓铁生哥哥邓大庆也居住在涉诉小区内，本院以常理推知邓铁生母亲李少英应完全知悉邓铁生售卖房屋的情况，并且拆迁协议份额转让由邓大庆代表其他家庭成员向邓铁生作出明确转让，被告邓铁生辩称其母亲李少英不知情的意见有悖于生活常识，本院不予采信；另，根据被告杨园园口头向本院的陈述，其对于与被告邓铁生卖房给原告崔光明完全知晓且被告邓铁生还委托其办理选房等事宜，有《委托书（全程委托）》在案佐证，虽然在选房时被告邓铁生与被告杨园园已解除婚姻关系，双方在离婚协议书中对回迁房屋进行了财产分配，但该二人的离婚协议书内容并未对原告崔光明披露，房款的收条也有杨园园签字捺印，鉴于涉诉房屋购房面积为81．98㎡，并未超出被告邓铁生享有的优惠购房面积、调剂面积54㎡与被告杨园园享有的优惠购房面积、调剂面积54㎡之和，因此，被告邓铁生、被告杨园园同意售卖涉诉房屋给原告崔光明未超出二被告可以处分的回迁房屋认购面积，本院对此予以确认，原告崔光明与被告邓铁生关于涉诉房屋的买卖合同不违反法律法规的禁止性、强制性规定，依法成立并生效，被告邓铁生的辩解意见不符合事实也无法律依据，依法不予认定。关于原告崔光明请求第三人新世界公司办理涉诉房屋的产权证至被告邓铁生名下并在之后即过户至原告崔光明名下，鉴于被告邓铁生明确表示涉诉房屋的产权证随时都能办理，但不同意原告的请求，本院经审理认为原告崔光明的请求符合其与被告邓铁生所达成的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的约定，且涉诉房屋亦已能办理正式的产权证，故本院依法支持原告的该项请求。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告崔光明与被告邓铁生签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》有效；二、被告邓铁生于本判决生效之日起七日内办理位于顺义区×镇×庄园×号楼×单元×室（购买人邓铁生）的房屋产权证书，由第三人北京新世界华美房地产开发有限公司予以协助，并在取得房屋产权证书的当日被告邓铁生应协助原告崔光明将该房屋过户登记至原告崔光明名下。案件受理费一万二千八百元，由被告邓铁生负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 冯晨晨二〇二〇年十二月二十三日法官助理 夏 天书 记 员 田小星