辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽03民终2131号上诉人（原审被告）：邱礼彬，男，1952年6月2日出生，汉族，住鞍山市铁西区阪芙小镇18栋3单元6楼2号。被上诉人（原审原告）：鞍山同欣物业服务有限公司。住所地：鞍山市铁西区星火街27-S10号。法定代表人：祝建，该公司董事长。委托诉讼代理人：王威,该公司员工。上诉人邱礼彬因与被上诉人鞍山同欣物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市铁西区人民法院（2019）辽0303民初4553号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邱礼彬上诉请求：请求改判上诉人不给付物业费3133元；请求法院以事实为依据，进一步走访调查，责令同欣物业把园区恢复原样，恢复原有的草坪，恢复园区楼前楼后的统一规划，恢复修缮公共设施，提高服务质量，给业主一个满意的服务。理由如下：一、同欣物业不履行合同约定，不执行物业管理条例，违反了第2条、第36条、第46条、第47条、第51条中的规定。二、由于同欣物业服务不达标。管理混乱，因此造成大部分业主拒缴物业费。同欣物业应负法律责任，不按照合同约定履行服务，同欣物业来后，就把正门南侧果树砍伐3棵，铺上砖变为车位，租给业主，南侧最后一趟楼前所有的二三米的槐树，全部砍掉，在路边画上车位，地灯损坏不维修，坏了就销毁，现在园区地灯绝迹了。马路划车位，都影响了消防车通行，原南北东西出口门有3个门保安站岗，可同欣物业来了之后，南北两个门保安没了。只剩正门有保安，由于同欣物业的管理不到位，没有监控。造成多起案件，家中被盗，摩托车，自行车丢失，至今无法破案，给业主造成经济损失，物业不做实事，只知道催收物业费，院内绿化毁坏，院内养鱼池夏天也不往里放水，全靠雨水，养鱼池鹅卵石都风化掉了，同欣物业来了之后，树木不知道砍伐了多少，草坪全被毁坏，至今没有一块完整草坪。草坪变成了自家菜地，养鱼池变成了臭水坑。园区卫生不达标，原25人保洁员至今减到14人，楼道卫生一个月也就打扫一次，垃圾满地。一七年创城，镇政府给阪芙小镇投资改善了环境，怕影响创城，镇政府雇人每人一天一百元来到园区打扫卫生，从换车棚维修道路，创城请问物业干什么了？按照物业管理条例第二条规定，物业服务应对房屋的配套设施和相关的场地进行维修。养护管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，但是物业对业主多次报修的楼宇门损害不修理，也不换，一部分业主自掏腰包更换楼宇门。园区环境管理混乱，违建小房、扩地、比比皆是，他们经理祝建找到业主索要钱财，说打点综合执法，交钱的就原封不动。不交的就给拆了。业主交物业管理费，都不给开正规发票。由于同欣物业服务不到位，管理不好，没有尽到物业的责任。因此造成业主怨声载道，拒缴物业费。据此请求二审撤销原判，发回重审，对一审判决予以改判。被上诉人鞍山同欣物业服务有限公司辩称，服从一审判决。鞍山同欣物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、判令邱礼彬给付2014年1月1日至2019年12月31日的物业费3222元；2、案件受理费由邱礼彬承担。一审法院认定事实，鞍山同欣物业服务有限公司系鞍山市阪芙小镇小区物业管理公司，邱礼彬系该小区业主。2013年12月19日，鞍山同欣物业服务有限公司与鞍山市阪芙小镇小区业主委员会签订《物业服务合同》，双方对物业服务内容及服务标准等进行了约定，鞍山同欣物业服务有限公司为阪芙小镇小区提供物业服务，服务的范围主要包括对小区公用部位及公用设施设备的日常维修、养护和管理，对小区的公共秩序、环境卫生、绿化的管理，以及提供安保等。物业管理服务费按照建筑面积计算，多层住宅及高层住宅每月每平方米0.5元，商业每月每平方米0.8元。合同签订后。鞍山同欣物业服务有限公司为鞍山市阪芙小镇小区提供物业服务。一审法院认为,根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题若干问题的解释》第一条：“业主委员会与业主大会依法聘选的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主均具有约束力。”本案中，鞍山同欣物业服务有限公司与鞍山市阪芙小镇业主委员会签订的《物业服务合同》系双方真实的意思表示，没有违反我国现行法律的强制性规定，为有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。该合同效力及于全体业主，对全体业主均具有法律约束力，各方应按照合同约定履行义务。鞍山同欣物业服务有限公司为邱礼彬所在的小区提供了清洁、养护、秩序维护等约定的物业服务，邱礼彬作为小区业主应履行向原告支付物业费的义务。截止至2019年10月，邱礼彬尚欠2014年1月1日到2019年10月30日，共计5年零10个月的物业费用3133元(70个月×89.52平方米×0.5元每平方米=3133元)。一审法院据此判决：邱礼彬于判决生效之日起十日内给付鞍山同欣物业服务有限公司物业费3133元。如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，案件受理费减半收取25元(鞍山同欣物业服务有限公司已预交)，由邱礼彬承担。随上述款项一并给付。二审审理期间，上诉人邱礼彬提供照片一组，证明被上诉人没有尽到物业管理的责任。路灯柱坏了没有维修，草坪几乎没有了，设施损坏不予维修，垃圾不清理，园区有违建不管理，墙面乱贴乱画，道路损坏也不修理，草坪也有的变成停车位，有的荒芜了，有的业主私自种地，并且监控是公安局安装等等。被上诉人鞍山同欣物业服务有限公司的质证意见为：真实性有异议。对于垃圾问题，垃圾箱全都是绿色的，可回收、不可回收都是两个或者是并在一起的，因为我们园区不是这样的垃圾箱。楼盘是2008年，我们2014年1月1日开始服务，监控是鞍山市公安局统一安装，与物业无关。我们在维修，并有证据证明。被上诉人鞍山同欣物业服务有限公司提供1、维修记录单、照片一组；2、交接班记录表，证明我方已经尽到维修义务。上诉人邱礼彬的质证意见为：维修记录单、照片一组真实性有异议。物业维修事实我认可，都是2020年4月份诉讼后物业所做的，为了应付法院。交接班记录表真实性有异议。因为这是被上诉人自行记录，无法确定真实性，全小区的避雷设施物业从来没有检查过，对于居民业主的人身安全有危害，还有道路施工不予管理。本院经审查认为：邱礼彬鞍山同欣物提供的证据能够证明业服务有限公司在物业服务中还存在一定的令业主不满意的问鞍山同欣物业服务有限公司提供的证据亦题，本院予以采信。能证明其尽到了基本管理服务义务，本院予以采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，被上诉人鞍山同欣物业服务有限公司与鞍山市阪芙小镇业主委员会签订的《物业服务合同》合法有效。上诉人邱礼彬作为该小区的业主，物业服务合同对其具有约束鞍山同欣物业服务有限公司力。上诉人邱礼彬接受了的物业管理服务，应按照合同约定交纳物业管理费。从邱礼彬提供的照片看，鞍山同欣物业服务有限公司提供的服务在某些方面存在一定的瑕疵，不能达到令业主满意的程度，但鞍山同欣物业服务有限公司基本履行了物业服务合同约定的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同。或者履行合同存在重大瑕疵等情形。鞍山同欣物业服务有限公司基本履行了物业服务合同义务，其在履行物业服务中的一般瑕疵不能作为邱礼彬拒绝交纳物业服务费的正当理由。邱礼彬拒绝交纳物业费的行为，违反了物业服务合同的约定，对其他已交纳物业费的业主也是不公平的。故邱礼彬作为该小区的业主，应当按照物业服务合同的约定向鞍山同欣物业服务有限公司交纳尚欠的物业服务费。故一审法院判决并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人邱礼彬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人邱礼彬负担。本判决为终审判决。审判长  闫相夷审判员  戴艳丽审判员  马 宁二〇二〇年七月二十七日法官助理于仁美书记员王佳策