上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初12529号原告：翟夏富，男，1974年8月12日出生，汉族，户籍所在地江苏省高邮市。原告：孙志方，女，1974年11月17日出生，汉族，户籍所在地江苏省高邮市。两原告共同委托诉讼代理人：吕振萱，上海市国茂律师事务所律师。被告：董民威，男，1967年8月7日出生，汉族，户籍所在地上海市杨浦区。被告：王莉莉，女，1978年9月29日出生，汉族，户籍所在地上海市杨浦区。两被告共同委托诉讼代理人：许文林，上海市中浩律师事务所律师。第三人：张中伍，男，1970年10月16日出生，汉族，户籍所在地上海市松江区九新公路******。原告翟夏富、孙志方诉被告董民威、王莉莉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理，依法适用简易程序公开审理。审理中，本院依法通知张中伍作为第三人参加诉讼。本案于2020年8月13日公开开庭进行审理，原告翟夏富、两原告共同委托诉讼代理人吕振萱、两被告共同委托诉讼代理人许文林，第三人张中伍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翟夏富、孙志方向本院提出诉讼请求：1、解除原被告签订的《上海汉田地产(动迁房)买卖合同》；2、两被告返还原告购房款人民币77万元；3、两被告赔偿原告违约金110万元；4、两被告赔偿原告居住损失(按照每月2,000元，自2017年4月1日起计算至本案判决生效之日止)。事实和理由：2016年1月10日，原被告经上海汉田房地产经纪有限公司居间，签订动迁房买卖合同，约定由原告购买被告动迁所得的位于上海市青浦区徐泾镇尚茂路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，总价98万元，中介工作人员张中伍作为见证方在合同上签字。原告按照合同约定向被告支付了房款73万元，并向被告董民威借款4万元。根据合同约定，被告应于2016年9月30日前将房屋钥匙交付原告，并由原告在当天再支付房款10万元。2016年12月11日，被告隐瞒房屋已出售的事实，与案外人孟某某签订买卖合同，将系争房屋以208万元价格出售给孟某某。2017年3月28日被告取得房屋钥匙，2017年4月1日被告将房屋钥匙交付孟某某。原告为此起诉至法院，经过法院判决认定系争房屋应当出售给孟某某。被告恶意违约，原告为了维护自身合法权益起诉至法院。被告董民威和王莉莉共同辩称：同意解除合同，也同意返还77万元购房款。不同意赔偿原告违约金或者损失。买卖合同约定房屋总价98万元，任何情况下均不能变更，故原被告放弃了房价上涨带来的增值，自愿承担房屋贬值产生的亏损。董民威与孟某某签订的合同约定的价格并非是当时市场价的真实反映。原告没有提供证据证明房屋具体增值金额。原告购房价格严重低于当时的市场价，故房屋增值部分不到110万元。原告主张违约金又主张居住损失存在重复主张。即使被告应当承担违约责任，也应以77万元的1%即7,700元为上限。系争房屋始终未交付给原告，原告没有实际居住，不存在居住损失。被告王莉莉与本案无关，不是本案适格的主体，不承担责任。两被告已于2008年5月12日离婚。系争房屋是2015年董民威的母亲原有房屋拆迁后安置所得，系董民威个人财产，与王莉莉无关。虽然王莉莉在买卖合同上签字，但是属于无权处分，不产生法律效力。委托出售协议中王莉莉是作为见证人签字的。第三人张中伍述称：法院依法处理。经开庭审理查明：系争房屋系董民威的母亲陈素妹承租的公房动迁安置所得，动迁协议签订时间为2015年5月22日。2016年1月5日，原告翟夏富支付被告董民威购房定金5万元。同年1月10日，两原告(乙方、购买方)与两被告(甲方、出售方)签订《上海汉田地产(动迁房)买卖合同》，约定：甲方将系争房屋出售给乙方，总价98万元，双方保证在任何时候、任何情况下均不能变更房价，且始终如一坚持总房价为98万元整，因市场的不动荡因素，无论将来涨和跌，以现在的实际总成交价98万元为实际成交价，甲方到过户的时候不得以上涨为由影响过户，乙方过户时不得以房价的下跌为由影响过户；甲方拿到产权证必须第一时间(10日内)交于乙方保管，并和乙方到房产交易中心进行封存此套房产，直到此套房产可以过户时甲乙顺利通过过户手续，否则甲方承担违约责任；经甲乙双方协商一致，同意上述房屋转让价款为98万元整，分四次付清，乙方于2016年1月5日第一次支付房款定金5万元整、2016年1月10日前第二次支付房款68万元整、2016年9月30日甲方交钥匙当天第三次支付房款10万元整、交易过户之时支付房款15万元整，以此类(累)加构成总房价款为98万元整；此房交易价格为甲方到手价98万元整，到交易年限在交易中心产生的一切税费由乙方承担，甲方不承担任何费用。如甲方违约，需归还乙方已付房价款，同时向乙方支付违约金，违约金为违约时该套房屋当地市场总房价款的2倍。第三人张中伍作为见证人在合同文末签字。合同另对其他内容进行了约定。当日，原告翟夏富向被告董民威支付购房款68万元。2016年8月5日，被告董民威向原告翟夏富出具借条，载明：今借翟夏富人民币4万元整，因资金短缺，现借款在购买动迁房的二期款交房时给予钱款中扣除。另查明，2015年12月20日，被告董民威(甲方、出卖方)与第三人张中伍(乙方、购买方)签订《上海市青浦区青浦16-02基地16栋东单元402室(尚茂路)出售转让合同》，约定：甲方将系争房屋转让给乙方，价款为75万元，此价格系甲方到手价。在甲乙签订协议之日起，直至过户至乙方为产权人期间，乙方有权变更、减少、增加买受人，甲方无条件配合乙方和乙方指定的买受人重新签订出售转让协议，溢价部分由乙方支配并贬值风险均由乙方承担，乙方全权代表甲方和其买受人签订涉及本房的协议，并代收定金及其本房房款，甲方均认可并承担如果因为甲方违约造成乙方与乙方买受人约定的违约责任，乙方超出授权范围之外的责任由乙方自行承担一切后果；甲乙双方履行各自义务，并约定2016年9月30日交房于乙方，并向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续。合同另对其他内容进行了约定。被告王莉莉作为见证方在合同文末签字。2016年1月10日，被告董民威向第三人张中伍支付25万元。2017年3月28日，被告董民威(乙方、买方)与案外人上海地产馨浦置业有限公司(甲方、卖方)就系争房屋签订《上海市商品房预售合同》，并办理了入户手续。又查明，2016年12月1日，案外人孟某某支付被告董民威购房定金3万元。2016年12月2日，孟某某支付定金17万元。被告(甲方)与孟某某(乙方)签订《房地产买卖协议》，约定由乙方购买甲方系争房屋，转让总价为208万元。乙方于2016年12月11日支付甲方房款计人民币80万元(含定金20万元)，乙方于甲方把该房屋交于乙方使用时支付甲方房款计86万元，剩余房款42万元在该房屋能上市交易并正式签署《上海房地产买卖合同》交易过户当日,乙方直接支付给甲方,甲方协助乙方办理过户登记交易。协议另行约定了其他权利义务。2016年12月11日，孟某某支付被告董民威60万元。2017年4月1日，孟某某支付被告董民威86万元。2017年4月1日，被告将系争房屋交付孟某某，孟某某对系争房屋进行装修并入住使用。被告董民威与王莉莉于2008年5月12日登记离婚。2018年12月10日，原告翟夏富、孙志方起诉被告董民威、王莉莉，案号(2018)沪0118民初22939号。两原告要求两被告继续履行合同，交付房屋并赔偿损失。本院认定孟某某对系争房屋的居住使用属于合法占有使用，于2019年3月29日判决驳回两原告的全部诉讼请求。两被告不服上诉，上海市第二中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。以上查明的事实，由原告、被告和第三人的陈述，购房定金合同、买卖合同、收据、民事判决书、民事裁定书、离婚证、征收补偿协议、委托出售协议书、出售转让合同等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告和第三人均表示签订合同时两被告是一起来的，原告和第三人都认为两被告是夫妻关系，并不知道两被告已经离婚。两被告表示，张中伍明知系争房屋为董民威个人所有，可以依法推定原告也知晓。两被告离婚后因为要抚养孩子共同生活过一段时间，之后又分开。王莉莉在合同上签字完全是因为中介的要求签的，不发生法律效力。王莉莉没有收到过任何钱款，所有收据由董民威一人出具。根据庭审查明的事实，本院认为，原告与两被告于2016年1月10日签订的《上海汉田地产(动迁房)买卖合同》系当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按约履行。合同抬头甲方为两被告，落款处也有两被告的签名，两被告未提供证据证明已经明确告知原告两被告已经离婚或者系争房屋与被告王莉莉无关，故两被告均为合同当事人，理应承担合同项下的权利义务。鉴于两被告已经将房屋另行出售给孟某某，并且将房屋交付给孟某某，导致原告无法要求继续履行合同，两被告违约，原告有权要求解除合同，合同于本案诉讼材料送达被告之日即2020年7月9日解除。合同解除后，两被告理应将已收房款退还原告。两被告违约，理应承担违约责任。被告不应以违约行为而获利，原告另行购房也需要多支出相应的费用。原告依据被告另行出售给孟某某的房价与原告购买房屋的房价之间的差价作为违约金，低于合同约定的标准，合法有据，本院予以支持。因系争房屋并未交付原告，故对原告主张居住损失本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告翟夏富、孙志方与被告董民威、王莉莉于2016年1月10日签订的《上海汉田地产(动迁房)买卖合同》于2020年7月9日解除；二、被告董民威、王莉莉应于本判决生效之日起十日内返还原告翟夏富、孙志方购房款77万元；三、被告董民威、王莉莉应于本判决生效之日起十日内支付原告翟夏富、孙志方违约金110万元；四、原告翟夏富、孙志方的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费22,314元，减半收取计11,157元，由原告翟夏富、孙志方负担342元，被告董民威、王莉莉负担10,815元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 金 艳二〇二〇年十月九日书记员 谭泓洁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。