呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终926号上诉人（原审被告）：孙擘，男，无固定职业，住呼和浩特市。被上诉人（原审原告）：呼和浩特市中海宏洋地产有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区兴安南路84号中海蓝湾财富广场D座5楼。法定代表人：杨林，该公司董事长。委托诉讼代理人：张尧，内蒙古东日律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯思佳，内蒙古东日律师事务所律师。原审被告：贾建霞，女，无固定职业，住呼和浩特市。原审第三人：中国光大银行股份有限公司呼和浩特分行，住所地呼和浩特市赛罕区敕勒川大街东方君座D座。负责人：陆建荣，该行行长。上诉人孙擘因与被上诉人呼和浩特市中海宏洋地产有限公司（以下简称中海宏洋公司），原审被告贾建霞，原审第三人中国光大银行股份有限公司呼和浩特分行（以下简称光大银行呼和浩特分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2019）内0105民初2710号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，本院依法不开庭进行了审理，并向当事人予以释明。本案现已审理终结。孙擘上诉请求：撤销原审判决，依法改判。中海宏洋公司无权解除《商品房买卖合同》没有法律依据,请求二审法院驳回中海宏洋公司的诉讼请求。事实与理由：一、《商品房买卖合同》及《补充协议》已经履行完毕,中海宏洋公司无权要求解除《商品房买卖合同》。1.孙擘和中海宏洋公司签署《商品房买卖合同》及《补充协议》,孙擘已经依照约定按房屋总价款的50%支付了首付购房款215万元,剩余购房款向光大银行呼和浩特分行贷款,目前已经按照约定将全部购房款支付给了中海宏洋公司,《商品房买卖合同》及《补充协议》已经履行完毕,孙擘的义务已经全部履行完毕,中海宏洋公司无权要求解除合同。2.孙擘向光大银行呼和浩特分行贷款支付了全部购房款,孙擘与光大银行呼和浩特分行形成了借贷关系,孙擘因各种因素2017年开始逾期向光大银行呼和浩特分行还款,中海宏洋公司在孙擘与光大银行呼和浩特分行借贷纠纷中承担了担保责任,光大银行呼和浩特分行直接划扣了中海宏洋公司账户中的资金。中海宏洋公司可以就承担了担保责任后向孙擘追偿,这完全可以弥补中海宏洋公司的损失。在《商品房买卖合同》已经履行完毕的情况下,在与《商品房买卖合同》不相干的追偿纠纷中,中海宏洋公司无权要求解除《商品房买卖合同》。3.孙擘与中海宏洋公司签订的《商品房买卖合同》而购买的中海御龙湾L3号楼103号房屋已由李生元申请查封,该案正在呼市赛罕区人民法院执行中,现在已经进入拍卖程序,光大银行呼和浩特分行在该房屋也有抵押,中海宏洋公司完全可以追偿孙擘的过程中执行该房屋,光大银行呼和浩特分行也可以执行该房屋,中海宏洋公司无权要求解除《商品房买卖合同》,解除了《商品房买卖合同》将给光大银行呼和浩特分行及公共利益带来巨大损失。二、中海宏洋公司主张的违约金过高且没有法律依据。在《商品房买卖合同》已经履行完毕的情况下,中海宏洋公司还要求支付违约金,没有事实及法律依据,中海宏洋公司在房屋买卖关系中没有任何损失,中海宏洋公司所主张的违约金过高。中海宏洋公司辩称，2017年1月17日开始孙擘已经怠于偿还按揭贷款，导致中海宏洋公司承担了连带的保证责任，中海宏洋公司依据双方签订的商品房买卖合同附件四第二条、第五款第一项的约定，孙擘未按期履行还款义务，导致中海宏洋公司承担连带保证责任，中海宏洋公司是有权解除商品房买卖合同的，因此原审判决认定事实清楚，适用法律正确。二审法院应当驳回孙擘的上诉请求；孙擘在一审当中做了上诉请求的变更后仅是为了解除商品房买卖合同，并未主张违约金。赛罕区法院（2019）内0105执异324号的裁定书中已经裁定终止中海御龙湾13号楼的拍卖，终止执行程序。贾建霞未到庭，亦未提供书面的陈述意见。光大银行呼和浩特分行述称，光大银行呼和浩特分行与孙擘、中海宏洋公司，贾建霞签订的《个人贷款合同》属于公证机关赋予强制执行效力的公证债权文书，根据该《个人贷款合同》之约定，在案涉商品房买卖合同项下贷款未完全清偿前，《商品房买卖合同》不应解除。基于孙擘、贾建霞与中海宏洋公司签订的《商品房买卖合同》，该合同项下的部分购房款由孙擘、贾建霞在光大银行呼和浩特分行处办理了《个人贷款合同》，借款人孙擘、贾建霞，保证人为中海宏洋公司。在上述贷款合同的履行过程中，孙擘、贾建霞确实存在未按约偿还本息的违约行为，光大银行呼和浩特分行根据《个人贷款合同》第27、28条之约定，从中海宏洋公司保证金账户扣收了孙擘、贾建霞在贷款合同项下应还未还部分的本金、利息，具体扣划金额以光大银行呼和浩特分行出具的孙擘、贾建霞贷款还款明细为准。鉴于《个人贷款合同》经内蒙古自治区公证处依法公证，属于公证机关赋予强制执行效力的公证债权文书。另，根据光大银行呼和浩特分行与中海宏洋公司、孙擘、贾建霞签订的《个人贷款合同》第二十九条（九）约定：“在本合同项下的任何债务尚未完全清偿前，保证人将不会就其已向贷款人履行的其本合同项下的义务，向借款人追偿或主张权利”。因此，在案涉商品房买卖合同项下贷款未完全清偿前，《商品房买卖合同》不应解除。孙擘、贾建霞应继续履行还款义务，中海宏洋公司应继续承担连带保证责任。中海宏洋公司向一审法院起诉请求：1.依法判令解除孙擘与中海宏洋公司签订的编号为YS(2013)00021180号《商品房买卖合同》,并判令孙擘立即返还自中海宏洋公司处购买的中海御龙湾第L3号楼103号房屋,并配合其办理商品房网签注销手续;2.依法判令孙擘支付中海宏洋公司违约金1087160元;3.依法判令孙擘支付房屋使用费1786751元(暂计算至2019年4月1日,应计算至孙擘实际搬离之日止);4.依法判令孙擘支付代偿款利息18790.38元(暂计算至2019年4月1日,应计算至实际给付之日止);5.依法判令孙擘支付律师费86000元。2019年6月5日,中海宏洋公司变更诉讼请求为:依法判令解除孙擘与中海宏洋公司签订的编号为YS(2013)00021180号《商品房买卖合同》。一审法院认定事实：2013年12月29日,中海宏洋公司(出卖人)与孙擘、贾建霞(买受人)签订《商品房买卖合同》[合同编号:YS(2013)00021180]。第一条、第三条、第四条约定,买受人购买的商品房位于赛罕区银河北街北侧中海御龙湾第L3号楼103号,房屋代码为872370,预测建筑面积共292.91平方米,总金额430万元。第六条约定,买受人于2013年12月29日签订《商品房买卖合同》并交纳房屋首付款215万元,剩余房款215万元向按揭银行贷款支付。附件四第二条第五款第一项约定,买受人应当遵守与贷款银行签订的相关借款约定文件,严格履行还款义务,如买受人未按期履行还款义务导致出卖人为其承担连带担保责任的,产权办理完结之前,出卖人自承担连带担保责任之日起有权解除该套商品房的买卖合同,合同解除通知自送达之日起生效。光大银行呼和浩特分行(贷款人)与孙擘、贾建霞(借款人、抵押人)及中海宏洋公司(保证人)签订《个人贷款合同》,约定贷款用途为购房,贷款金额为215万元,贷款期限为360个月,保证人承担阶段性连带责任保证,保证范围为本合同项下的贷款本金、利息（包括法定利息、约定利息、复利及罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现贷款项下债权及本合同项下保证担保权益的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费、公证费等）。因孙擘、贾建霞未按期偿还贷款，光大银行呼和浩特分行自2017年1月17日至2018年6月28日分9笔扣划中海宏洋公司保证金共计242,846.62元，有中海宏洋公司提交的通用凭证及证明予以佐证。经该院自呼和浩特市房地产产权交易中心查询，涉案房屋虚所有权人为孙擘、贾建霞，存在司法查封。一审法院认为，中海宏洋公司与孙擘、贾建霞签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。关于中海宏洋公司要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，该院认为，依据《商品房买卖合同》附件四第二条第五款第一项之约定，孙擘、贾建霞未按期履行还款义务，导致中海宏洋公司承担连带保证责任，且中海宏洋公司已被扣划保证金242,846.62元，中海宏洋公司有权解除《商品房买卖合同》，该院确认中海宏洋公司与孙擘、贾建霞于2013年12月29日签订的《商品房买卖合同》于本判决生效之日起解除。对于《商品房买卖合同》解除的法律后果，因涉案房屋存在司法查封，涉案房屋能否返还、房屋对价应否返还尚不确定，应待涉案房屋是否被执行、能否返还的问题明确后一并处理。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定,判决:确认呼和浩特市中海宏洋地产有限公司与孙擘、贾建霞于2013年4月17日签订的《商品房买卖合同》于本判决生效之日起解除。案件受理费62,751元(中海宏洋公司已预交),因其变更诉讼请求,退还中海宏洋公司62,651元,由孙擘负担100元二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实有相关证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：原审判决确认中海宏洋公司与孙擘、贾建霞签订的《商品房买卖合同》解除是否有事实及法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第六十条即：“当事人约定按照约定全面履行自己的义务”本案中，中海宏洋公司与孙擘、贾建霞签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据该《商品房买卖合同》附件四《商品房买卖合同补充协议》第二条第五款第一项即：“买受人应当遵守与贷款银行签订的相关借款约定文件,严格履行还款义务,如买受人未按期履行还款义务导致出卖人为其承担连带担保责任的,产权办理完结之前,出卖人自承担连带担保责任之日起有权解除该套商品房的买卖合同,合同解除通知自送达之日起生效”的约定，本案中，因孙擘、贾建霞未按期履行还款义务，导致中海宏洋公司承担连带保证责任，并被扣划保证金。中海宏洋公司要求解除与孙擘、贾建霞签订的《商品房买卖合同》。故原审判决判令中海宏洋公司与孙擘、贾建霞签订的《商品房买卖合同》予以解除并无不当，本院应予支持。综上所述，孙擘的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费62751.0元，由孙擘负担。本判决为终审判决。审判长 窦 双审判员 戴玉英审判员 鄂晓红二〇二〇年七月八日（法官助理 高海俊书记员 郝辰炜