四川省达州市达川区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1703民初3073号 原告：杨帆，女，汉族，生于1993年1月14日，住四川省达州市通川区。 委托诉讼代理人：陈燃，达州市达川区新桥法律服务所法律工作者。 被告：张帮伟,男,汉族,生于1971年8月17日,住四川省达州市达川区。 委托诉讼代理人：陈红宇，四川瀛诚虹信律师事务所律师。 被告：何志兰，女，汉族，生于1977年9月3日，住四川省达州市达川区。 委托诉讼代理人：陈红宇，四川瀛诚虹信律师事务所律师。 第三人：廖永琼，女，汉族，生于1975年1月1日，住四川省达州市达川区。 原告杨帆诉被告张帮伟、何志兰及第三人廖永琼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月15日受理后，由审判员何有发与人民陪审员高秀美、何苗依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭审理，原告杨帆特别授权委托诉讼代理人陈燃及被告张帮伟、何志兰特别授权委托诉讼代理人陈红宇到庭参加了诉讼，第三人廖永琼经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告杨帆向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法解除原、被告双方2015年10月15日签订的《购房协议书》;2.判决被告及时偿还原告购房款260000元。3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由:原、被告双方于2015年10月15日签订了《购房协议书》，协议约定被告将达川区叶家湾社区上观南城Ｂ.Ｃ区××幢××号按揭房屋一套卖给原告，房屋总价499948元。即日二被告出具收条收到原告260000元购房款（该款系被告在第三人廖永琼处借支，廖永琼又在原告处借支，双方叫账同意用此借款抵作购房款），合同约定被告配合原告办理房屋过户手续，后期按揭由原告支付。多年来被告一直不予配合办理房屋过户手续，原告也不能在该房屋居住生活双方买卖房屋合同的目的无法实现。2015年9月因被告欠第三人廖永琼借款，廖永琼向达川区人民法院提起诉讼并查封了该套房屋。庭前被告与廖永琼达成协议:廖永琼撤诉解封查封房屋，该房屋抵偿给廖永琼，廖永琼与被告何志兰在2015年10月15日达成了书面协议。2015年10月15日原告向廖永琼主张债权，原、被告及廖永琼三方共同协商:被告将该房屋出售给原告，原告、被告与廖永琼间的债权债务发生转移，被告承认原告26万元的债务抵作房款，二被告亲笔书立收条收到原告26万元房款，并将房屋的买卖合同、付房款的依据交由原告，于当天在达川区公证处公证被告委托原告处理房屋一切事宜。2018年被告欠他人张依权、廖永兰借款215000元，张、廖二人申请法院查封了该套房屋，达川区法院已作出生效判决，2020年已执行该套房屋归张依权、廖永兰（已过户），原告买房的目的根本无法实现。后原告要求被告返还房款，被告以种种理由推诿搪塞，致使原告经济受损。原告遂诉讼来院。 被告张帮伟、何志兰辩称，1.原、被告于2015年10月15日虽然签订了购房协议书，但是原告未实质履行合同；2.被告向原告出具26万元房款的收条，是应原告的要求下出具的，是想在办理公证手续后收到这26万元的房款，但是在公证后，原告以各种借口没有实际向二被告支付该房款。原告在起诉状中也自认并未实际向二被告支付该26万元；3.原被告及起诉状的第三人之间并没有就本案中的26万元进行债权债务转移的事实；4.原被告双方签订合同后，二被告公证委托原告办理一切手续，但是在公证后，原告既没有支付26万元，也没有支付房屋按揭款，导致合同目的不能实现的责任在原告方。5.2015年9月廖永琼起诉，并查封案涉房屋与本案无关。6.本案原告代理人利用代理廖永兰案件获得的信息，将廖永兰处债权和本案重复主张，与本案没有关系。 第三人廖永琼未到庭应诉答辩。 本院经审理认定事实如下：被告张帮伟与何志兰系夫妻。原、被告双方于2015年10月15日签订了《购房协议书》，该《购房协议书》载明：卖房方（甲方）：张帮伟、何志兰；身份号码：513723199301××××，513021197108××××。购房方（乙方）：杨帆，身份号码：513723199301××××。关于乙方向甲方购房事宜，双方经协商，达成协议如下:一、甲方将其拥有独立产权的位于达川区叶家湾社区上观南城Ｂ.Ｃ区××幢××号房屋（房屋所有权证编号:××；建筑面积96.26平方米）以人民币肆拾玖万玖仟玖佰肆拾捌元整（￥499948元整）出售给乙方。乙方愿意以上述价格向甲方认购该房。二、甲方承诺:1、保证对出售的房屋拥有独立产权。如果该房屋为共有房屋，则必须取得其他所有共有人的同意出售书面文件。2、保证该出售房屋未予出租，未以任何方式进行抵押等操作，因出租或抵押所产生的任何问题、责任和后果由甲方承担并负责解决。3、甲方负责协助乙方办理该房屋的产权变更，并保证该房屋能够正常办理产权变更。4、自签订本协议起，保证将该房屋按约定价格售给乙方，期间不得反悔或将房屋出售给第三人。5、按照前述业务的需要，及时签订各项合同文件和办理各种手续。三、乙方承诺:1、保证按原约定价格向甲方购买前述房屋，并及时支付甲方之售房款。2、负责办理房屋过户时的正常费用。四、违约责任。1、如果甲方违约，拒绝将房屋出售给乙方，应向乙方赔偿因此受到的损失。2、如果乙方违约，没有向甲方购买房屋，应向甲方赔偿因此受到的损失。五、本协议的定立、履行、接触、变更和争议的解决适用中华人民共和国法律。六、本协议自双方签字或盖章之日起生效。七、本协议壹式贰份，双方各执壹份。八、特别约定:实际付款260000元，余款为按揭款由买方负责支付。不能给卖方在银行产生征信。”原被告双方均在该协议上签字。同日，第三人廖永琼与被告何志兰签订了《协议书》，该《协议书》载明：1.张帮伟在廖永琼处借款人民币260000元（大写:贰拾陆万元整），张帮伟夫妇自愿将自己在上观南城Ｂ、Ｃ区13幢1-503抵偿给廖永琼。该房屋按揭款由张帮伟负责交纳至2016年2月份底，张帮伟在廖永琼处借的钱付清。2、该房过户手续费双方各付50%。3、张帮伟的其它债权债务与该房无关。4、该房在签订合同生效后，之前的一切债权债务由张帮伟负责。若造成的一切经济损失和违法行为与廖永琼无关，张帮伟夫妇负责；5、张帮伟夫妇积极配合买方办理该房过户手续。6、2015年10月14日双方发生的纠纷互不追究。双方互不反悔，此协议一式两份，签字生效。债权方：廖永琼，债务方：何志兰。见证人：蒋某。2015年10月15日。”该协议虽有债权方廖永琼及债务方何志兰的签字，但没有张帮伟的签字。同时，被告庭审中认为何志兰的签字，是在限制何志兰的人身自由胁迫下签字。 同时查明，庭审中，原告向本院提交了收条一张：该收条载明：今收到杨帆购达川区叶家湾社区上观南城Ｂ.Ｃ区××幢××号房屋（房屋所有权证编号：××），建筑面积96.26平方米的房屋购房款260000元（大写贰拾陆万元整）。收款人，张帮伟、何志兰。2015.10.15。”予以证实该款系其与被告及第三人之间的债权债务的转移，但原告主张2015年10月15日，原被告签订了购房协议后没有通过自己的账户或者现金向二被告实际支付，而是通过第三人之间三方叫账支付。针对此，被告辩称签订购房协议后，原告没有实际付款，其出具26万元的收条是应原告的要求，原告说的要求被告先打条子后，到公证处办理委托公证后再付款。后两被告委托原告代为在房屋管理局办理解除备案登记等相关事宜；代为办理退房相关事宜；于2015年10月15日，原、被告在达州市达川区公证处以（2015）川达达证字第2460号办理该委托公证。办理该委托公证后，原告以各种借口一直没有支付该260000元房款，也未按购房协议约定支付下欠按揭款。庭审中，原告主张其和廖永兰一起向银行支付下欠按揭款6万元，但其提交的录音资料仅能反映是廖永兰支付，不能证实原告和廖永兰共同支付该按揭款的相关事实。 二、被告张帮伟与何志兰系夫妻。两被告因与案外人张依权、廖永兰存在债务纠纷，张依权、廖永兰向本院提起民间借贷诉讼后，于2018年6月11日，本院以（2018）川1703民初1536号民事判决书，判决被告张帮伟与何志兰偿还其相应借款。判决生效后，本院通过强制执行程序，并通过网上拍卖方式，以（2019）川1703执恢636号裁定对案涉房屋以二拍流拍价交付给张依权、廖永兰。且该房已过户登记在张依权、廖永兰名下。 三、2015年10月22日，第三人廖永琼诉两被告张帮伟、何志兰民间借贷纠纷向本院提起诉讼后，于2015年10月23日又撤回了起诉。 四、庭审中，原告主张廖永琼在其处借支26万元，被告在廖永琼处借支26万元，并称二被告下欠廖永琼26万元的借条在2015年的原审卷宗里；同时称廖永琼欠杨帆的借条情况不清楚。针对此，被告辩称其与廖永琼有26万元的债权债务关系，但是该借款是早就归还了的，现不清楚廖永琼在杨帆处的借款情况。原告未向本院提交廖永琼与杨帆之间有关借款的借条证实其借贷关系的存在，也未提交原、被告及第三人均认可的债权债务转移的书面证据予以证实其主张三方叫账，已进行了债权债务的转移。 本院认为，依法成立的合同具有法律约束力，当事人双方应当按照合同约定履行义务，行使权利。原、被告之间所签订《购房协议》，系其真实意思，且不违反法律、行政法规的强制性和禁止性规定，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”之规定，该《购房协议》应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案的争议焦点：一.原告要求解除购房协议的理由是否成立；二.原、被告及第三人之间是否存在债权债务的转移；即如解除合同，二被告是否应偿还原告称的购房款260000元。 一、原告要求解除购房协议的理由是否成立的问题。签订该合同后，原告未按《购房协议》支付260000元，未按该约定偿还下欠银行按揭贷款属实。同时涉案房屋因案外人张依权、廖永兰与张帮伟、何志兰之间的民间借贷纠纷，经本院以（2018）川1703民初1536号民事判决书生效后，本院通过强制执行程序，并通过网上拍卖方式，对案涉房屋以（2019）川1703执恢636号裁定对案涉房屋以二拍流拍价交付给张依权、廖永兰；且该房已户登记在张依权、廖永兰名下。此有庭审中，原告提交的《购房协议》、收据及公证书等相关证据及当事人的陈述予以证实。由此可见，原、被告所签订的购房协议，其合同履行的标的物权属已发生变更，事实上该合同履行不能;同时，庭审中原告主张解除合同，且被告同意解除。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。”第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……。”之规定,故原告主张解除合同,理由成立,本院予以支持。 二、原、被告及第三人之间是否存在债权债务的转移；即如解除合同，二被告是否应偿还原告称的购房款260000元。第三人与两被告之间虽存在债权债务关系，但因第三人未到庭，既无法查清两被告是否已经偿还第三人该债务，同时也无法查清第三人与原告之间是否存在债权债务关系。庭审中，原告既未向本院提交其与第三人之间的债权债务关系，也未向本院提交原告与被告及第三人之间有关三方债权债务关系的书面凭证。相反，被告予以否认三方之间存在债权债务关系的转移。原告与第三人之间及被告与第三人之间的债权债务关系，可由相关债权人，另行主张权利，本案中不宜处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四：“当事人对自己提交的主张，有责任提供证据。”之规定，故原告应承担举证不能，对其不利的法律后果。第三人经本院传票传唤未到庭，视为对其实体权利和程序权利的放弃，由其自行承担相应的法律责任。故原告主张已进行了260000元的三方转账，已进行了该债权债务的转移，被告应向其返还购房款260000元，该主张理由不成立，本院不予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条条之规定，判决如下： 一、解除原杨帆与被告张帮伟何志兰于2015年10月15日所签订的《购房协议》； 二、驳回原告杨帆的其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5200元，由原告杨帆负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审 判 员  何有发 人民陪审员  高秀美 人民陪审员  何 苗 二〇二〇年十月三十日 书 记 员  贾秋菊