广东省郁南县人民法院民 事 判 决 书(2020)粤5322民初633号原告：中国工商银行股份有限公司郁南支行。住所地：郁南县*********。法定代表人：杜某1。委托诉讼代理人：姚国源，该公司员工。被告：谭烨，男，1995年9月16日出生，汉族，公民身份号码：445*************6,住广东省云浮市郁南县都城镇城北居委平江西路县**********。被告：云浮大兴房地产有限公司。住所地：郁南县*************。法定代表人：周某1。原告中国工商银行股份有限公司郁南支行与被告谭烨、云浮大兴房地产有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案受理后，依法适用简易程序，并公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司郁南支行的委托诉讼代理人姚国源和被告云浮大兴房地产有限公司的法定代表人周某1到庭参加了诉讼，被告谭烨经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国工商银行股份有限公司郁南支行向本院提出的诉讼请求：1、宣布([按揭]字[云浮分]行[郁南]支行******号《个人购房借款/担保合同》项下未偿还的借款立即到期，判令被告谭烨立即偿还尚欠的贷款本息(暂计至2020年4月27日本息合计161240.5元，其中贷款本金160110.48元，利息1130.02元)；2、判令被告谭烨自2020年4月28日起至还清本息之日止，以实欠本金为基数，按照《个人购房借款/担保合同》第四、第九条的约定在贷款基准利率下浮5%的基础上再上浮50%计算逾期利息给原告(如基准利率调整的，自每次基准利率调整之日起的次年1月1日开始按该次调整后的基准利率及下浮比例执行新的利率)；3、判令被告谭烨自2020年4月28日起至还清本息之日止，以拖欠的利息为基数，按照《个人购房借款/担保合同》第四、第九条的约定在贷款基准利率下浮5%的基础上上浮50%计算逾期利息给原告(如基准利率调整的，自每次基准利率调整之日起的次年1月1日开始按该次调整后的基准利率及下浮比例执行新的利率)；4、确认原告对([按揭]字[云浮分]行[郁南]支行******号《个人购房借款/担保合同》项下贷款抵押物在本案贷款本金、利息、罚息、复利、律师费、诉讼费、保全费、公告费、执行费、差旅费、评估费、过户费等范围内享有优先受偿权。5、判令被告云浮大兴房地产有限公司对上述第一、二、三、五项诉讼请求承担连带清偿责任。6、本案的诉讼费、资产保全费等诉讼费用由本案被告承担。在庭审中，原告在第1个诉讼请求中增加：“并解除双方签订的《个人购房借款/担保合同》”和第3个诉讼请求“计算逾期利息”变更为“计算复利”。事实与理由：被告谭烨因购买住房需要，向原告申请借款。被告于2016年12月27日与原告签订了([按揭]字[云浮分]行[郁南]支行******《个人购房借款/担保合同》，合同第一条约定被告向原告借款金额190000元；合同第三条约定该合同项下贷款期限为15年，实际放款日与到期日为《借款凭证》载明的自2016年12月27日起至2031年12月27日止；合同第四条约定贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮5%确定，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率(如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准)及上述约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；合同第九条约定，借款人未按合同约定日期(包括被宣布提前到期)偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收50%确定；合同第十四条约定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人可以宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；合同第十七条约定，贷款人未实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。被告谭烨以所购买的位于郁南县***************房的房地产为上述借款提供了抵押担保，并依法办理了预购商品房抵押预告登记手续，不动产登记证明号：粤(2017)郁南县不动产证明第******号。被告云浮大兴房地产有限公司为上述贷款提供连带保证担保，并在([按揭]字[云浮分]行[郁南]支行******号《个人购房借款/担保合同》上盖章确认。原告于2016年12月27日按约定向被告谭烨发放了贷款。自2020年3月28日起至今，被告谭烨未按时足额偿还贷款本息，且电话不通、上门找不到本人，去向不明，其行为已构成违约。据此，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请人民法院依法判决。原告向法庭提交的证据：证据1、欠息证明。证明借款人欠本息的情况。证据2、《个人购房借款/担保合同》复印件。证明被告谭烨向原告借款及提供抵押担保的事实。证据3、中国工商银行借款凭证复印件。证明原告按合同约定发放贷款的事实。证据4、同意抵押证明书、不动产登记证明复印件。证明被告提供房产作为抵押及抵押物已办理抵押权预告登记的事实。证据5、借款人的身份证、户口本复印件。证明借款人的主体资格。证据6、保证人的营业执照复印件。证明保证人的主体资格。证据7、借据历史处理明细本地查询。证明借款人每个月结欠本息的明细。证据8、按揭贷款业务合作协议（编号：2016年郁按字第002号）、同意担保证明书、股东会决议。证明被告云浮大兴房地产有限公司与我方合作贷款发放合作协议的事实，证明云浮大兴房地产有限公司商品房贷款发放准入的事实；同意担保证明书证明同意担保事实；股东会决议证明被告同意对借款人的借款提供担保的事实。被告云浮大兴房地产有限公司书面答辩称：一、答辩人为被告谭烨向原告中国工商银行股份有限公司郁南支行借款190000元提供保证担保属实,但折价拍变卖抵押物所得款项足以清偿本案债务。被告谭烨向原告借款时,己提供坐落都城镇*********房作抵押担保并依法办理了预告登记,该抵押房产的预售总价为293482元。而原告提出的本案诉求为本息161240.5元,加上本案的诉讼费、公告费等也不足180000元,按抵押房产建筑面积106.55m²计算,折合拍卖、变卖单价1689元/m²即可以清偿本案债务。而1689元/m²的单价远低于该房产的市场价格。所以折价拍卖、变卖抵押物所得款项完全可以清偿本案债务,所以应折价拍卖、变卖抵押物以清偿债务。二、如答辩人在本案承担连带清偿责任时,被答辩人应将其对被告谭烨的债权移交给答辩人,以保障答辩人依法享有的追偿权。根据《民法通则》第89条和《担保法》第三十一条‘保证人履务后,有权向债务人追偿’的规定。如答辩人在本案承担连带清偿责任为被告谭烨清偿本案债务时,被答辩人必须将其对被告谭烨的债权(包括抵押权权利)依法移交给答辩人,以保障答辩人依法享有的追偿权,维护答辩人的合法权益。被告云浮大兴房地产有限公司向法庭提交的证据：证据1、欠息证明。证明债务金额。证据2、同意抵押证明书、不动产登记证明。证明该债务有抵押物，折价拍变卖抵押物足以清偿债务。原告中国工商银行股份有限公司郁南支行和被告云浮大兴房地产有限公司互相对对方提交的证据均无异议。被告谭烨没有向法庭提出答辩，也没有向法庭提交证据。根据当事人陈述及对当事人提交的证据审查后确认，本院查明以下事实：被告谭烨因个人购房需要向原告中国工商银行股份有限公司郁南支行申请借款190000元，于2016年12月27日原、被告双方签订《个人购房借款/担保合同》（编号A：[按揭]字[云浮分]行[郁南]支行[2016]年[309]号），合同约定：贷款金额为人民币190000元，贷款期限为15年，借款期限从2016年12月27日起至2031年12月27日止；用于购买坐落于都城镇柳城路57号金信大厦塔B801房；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮5%确定（贷款执行利率为4.655%年利率），自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率(如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准)及上述约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；贷款金额190000元一次性划入户名为云浮大兴房地产有限公司（账户：202*************246）；还款账户为谭烨（账号：621*************650）；还款方式为按月等额本息还款；借款人未按合同约定日期(包括被宣布提前到期)偿还的贷款,贷款人有权按罚息利率按日计收利息;对不能按时支付的利息,按罚息利率计收复利,罚息利率按在贷款利率基础上加收50%确定（逾期利率为6.9825%年利率）。贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生的费用，包括但不限于诉讼费/仲裁费、律师费及其他依法应由借款人、担保人承担的费用。同时，《个人购房借款/担保合同》还约定本笔贷款的担保方式是一般抵押和保证方式。一般抵押以“抵押物清单”所列之财产权属人为谭烨的房产（坐落于都城镇柳城路**金信大厦塔**）为上述借款提供了抵押担保，上述借款抵押物已于2017年3月2日依法办理了预告登记手续，不动产登记证明号：粤(2017)郁南县不动产证明第2000004317号，但至今没有办理抵押权登记。保证方式为保证人云浮大兴房地产有限公司承担担保阶段性连带责任保证，即保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利,违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任,但在满足本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的不动产登记证明（或房屋他项权证书）条件的,保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任；保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年。于2016年12月7日，原告与被告云浮大兴房地产有限公司签订《按揭贷款业务合作协议》（编号：2016年郁按字第002号）、云浮金信物业管理有限公司与被告云浮大兴房地产有限公司签订《同意担保证明书》以及举行了相关股东会决议。《个人购房借款/担保合同》（编号A：[按揭]字[云浮分]行[郁南]支行[2016]年[309]号）上有借款人及抵押人被告谭烨签名和捺印指模、有保证人云浮大兴房地产有限公司的印章及法定代表人的印章。于2016年12月27日，原告中国工商银行股份有限公司郁南支行依约向被告谭烨发放了贷款190000元，上述借款发放后，经原告多次催收，被告谭烨仍无法偿还本息，截至2020年4月27日止,被告谭烨尚欠原告贷款本金160110.48元及利息1130.02元。另查明，于2018年8月16日被告云浮大兴房地产有限公司由原法定代表人张永强变更为现法定代表人周某1。根据原告的申请，本院于2020年5月29日依法对登记人为被告谭烨的位于郁南县*********金信大厦塔B801房的房产在180000元内进行了诉讼保全，期限为三年。本院认为，本案是金融借款合同纠纷。原告中国工商银行股份有限公司郁南支行与被告谭烨签订《个人购房借款/担保合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，是合法、有效的合同，双方当事人均应按合同享有权利和履行义务。合同签订后，原告中国工商银行股份有限公司郁南支行依约向被告谭烨发放借款本金190000元，被告应该按合同的约定履行还款义务。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。……”第九十四条规定:“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;”由于被告谭烨借款后未能按时清偿借款本金及支付利息，其未能按约定履行全部还款义务，致使不能实现合同目的，按照双方合同的约定已构成违约，应由被告谭烨承担违约责任。故对原告请求解除与被告谭烨签订的《个人购房借款/担保合同》并清偿尚欠借款本金人民币160110.48元及利息1130.02元的诉求，本院予以支持。由于《个人购房借款/担保合同》第九条之1约定“借款人未能按合同约定日期偿还贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在合同上第四条约定的利率基础上加收50%确定，”因此，2020年4月28日起的利息，则以160110.48元为基数，按本合同约定的贷款执行利率（贷款执行利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮5%确定）基础上上浮50%确定逾期利率按日计收逾期利息，直至还清款日止；如基准利率调整的，自每次基准利率调整之日起的次年1月1日开始按该次调整后的基准利率及下浮比例执行新的利率。复利则以1130.02元为基数，按本合同约定的贷款执行利率（贷款执行利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮5%确定）基础上上浮50%确定为罚息利率计收复利至还清款日止。如基准利率调整的，自每次基准利率调整之日起的次年1月1日开始按该次调整后的基准利率及下浮比例执行新的利率。《个人购房借款/担保合同》中约定以被告谭烨的房产（坐落于（坐落于都城镇柳城路**金信大厦塔**贷款提供了抵押担保，于2017年3月2日原告中国工商银行股份有限公司郁南支行依法办理了预告登记手续（不动产登记证明号为粤(2017)郁南县不动产证明第2000004317号），根据《中华人民共和国物权法》第二十条关于：“[预告登记]当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”以及第一百八十七条关于：“[不动产抵押登记]以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，预告登记不等同于抵押登记，亦即预告登记是申请人取得请求将来发生物权变动的权利，不具有物权的支配性和排他性，商品房按揭贷款中的预告登记，实质上是对所保护的债的请求权，不是现实的物权，预告登记不是抵押登记，原告在商品房的按揭贷款中仅仅是办理了预告登记，涉案房产没有办理房产证，原告也没有办理抵押权登记，因此该抵押权并未设立，原告中国工商银行股份有限公司郁南支行主张对该预告登记的房产享有优先受偿权没有法律依据，对此，本院不予支持。被告云浮大兴房地产有限公司在借款人谭烨借款时，其在《个人购房借款/担保合同》上盖公章对该笔借款进行担保，且没有超过保证时效，因此，被告云浮大兴房地产有限公司对该笔贷款应该承担连带清偿责任。《个人购房借款/担保合同》约定本笔贷款的担保方式是一般抵押和保证担保，但被告云浮大兴房地产有限公司在庭上辩称“不同意承担担保责任，应由抵押物拍卖还款”，根据《中华人民共和国担保法》第二十八条关于：“[保证担保与物的担保并存时保证责任的承担]同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任……”的规定，被告云浮大兴房地产有限公司在原告实现抵押物担保以外的债权承担连带清偿责任，所以，被告云浮大兴房地产有限公司的此辩解理据不充分，对此，本院不予采纳。被告云浮大兴房地产有限公司承担保证责任后，有权向被告谭烨进行追偿。被告谭烨经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向法庭说明正当理由，视为放弃质证和抗辩的权利。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条第（二）项、第九十四条第（三）、（四）项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第二十一条、第二十六条、第二十八条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司郁南支行与被告谭烨、被告云浮大兴房地产有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》。二、被告谭烨在本判决发生法律效力之日起十日内清偿尚欠的贷款本金人民币160110.48元及利息【利息的计算包括:①、2020年4月27日前的利息1130.02元。②、2020年4月28日起的利息，以160110.48元为基数，按本合同约定的贷款执行利率（贷款执行利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮5%确定）基础上上浮50%确定逾期利率按日计收逾期利息，直至还清款日止；③、2020年4月28日起的复利，以1130.02元为基数，按本合同约定的贷款执行利率（贷款执行利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮5%确定）基础上上浮50%确定为罚息利率计收复利至还清款日止。上述利息计算如基准利率调整的，自每次基准利率调整之日起的次年1月1日开始按该次调整后的基准利率及下浮比例执行新的利率】给原告中国工商银行股份有限公司郁南支行。三、被告云浮大兴房地产有限公司对上述判决第二项确定的义务与被告谭烨承担连带清偿责任。被告云浮大兴房地产有限公司承担保证责任后，有权向被告谭烨进行追偿。四、驳回原告其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1762.41元（已减半收取）,诉讼保全费1420元，合共3182.41元，由被告谭烨、云浮大兴房地产有限公司承担（上述费用原告中国工商银行股份有限公司郁南支行已经预付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  黄文超二〇二〇年七月十六日书记员  肖 川康心怡