天津市河东区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0102民初2275号原告：杨晓曼，女，1981年1月22日出生，汉族，住天津市河东区。被告：城市社区服务集团（西安）有限公司，住所地陕西省西安市西安经济技术开发区凤城二路6号三彩大厦402室。法定代表人：张智军，经理。委托诉讼代理人：史继鹏，男。原告杨晓曼与城市社区服务集团（西安）有限公司（以下简称城市服务集团）合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序审理，原告杨晓曼、被告城市服务集团的委托诉讼代理人史继鹏均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。杨晓曼向本院提出诉讼请求：1.请求判决解除原被告双方签订的《房屋托管合同》；2.请求判令被告支付拖欠原告的2020年2月8日至2020年5月7日期间的租金11400元；3.请求判令被告支付原告违约金22800元；4.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告与被告一于2019年5月5日签定《房屋托管合同》（合同编号为1201SJ190505095143），合同约定原告将坐落在天津市河东区睿品大厦1栋1单元1809室房屋托管给被告一，托管期共计24个月，自2019年5月5日至2021年5月4日，其中包含两个月免租期，租金为3800元/月，付款方式为季付，合同生效之日起3个工作日内支付首次租金，以后每个月/季度25日支付租金。合同生效后,被告分别于2019年5月8日支付租金15200元、2019年8月25日11400元、2019年11月25日支付租金7600元（本次支付2个月租金，每年春节免租1个月）。被告依约应于2020年2月25日支付租金11400元，但虽经原告多次催促，被告仍拖欠不予支付。被告于2020年2月25日至原告提起诉讼日止已经拖欠原告租金11400元达78日之久，已经严重违约。根据合同第十二条第三项约定“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1.非甲方原因导致乙方不能支付或者不按照约定支付租金达30日的（甲乙双方约定的免租期除外）；2.非甲方原因导致乙方二次以上拖欠各项费用达10000元……”。另,合同第十三条第四项约定“乙方有本合同第十二条第三款约定的情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按6个月的违约金支付给甲方”。综上，原告多次与被告协商未果，无奈，原告为维护合法权益，特依法提起民事诉讼，恳请贵院依法查明案件事实，判如所请。被告城市服务集团辩称，不同意原告诉请，被告与原告一直协商，因属于不可抗力，不能由被告承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对于各方当事人没有异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。根据证据及当事人当庭陈述，本院认定事实如下：2019年5月5日，杨晓曼与城市房屋租赁集团（西安）有限公司天津分公司签订《房屋托管合同》，该合同甲方（托管方）为杨晓曼，乙方（受托方为）城市房屋租赁集团（西安）有限公司天津分公司。双方约定甲方将坐落在天津市河东区××大厦××室房屋托管给乙方。甲方为乙方提供合计2月的免租期。甲方收租期为22个月，合计托管期为24月，自2019年5月5日至2021年5月4日。托管期内租金标准为每月3800元，付款方式为季付。该合同第八条房屋的交付及返还第三款约定，托管期满或合同解除后，乙方按《资产交割单》移交甲方。该合同第十二条合同的解除第三款约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1.非甲方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的（甲乙双方约定的免租期除外）；2.非甲方原因导致乙方二次以上拖欠各项费用达10000元的……。合同第十三条违约责任第四款约定，乙方有本合同第十二条第三款约定的情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按6个月租金的违约金支付给甲方。合同签订后，杨晓曼将房屋交付城市房屋租赁集团（西安）有限公司天津分公司托管。2020年4月28日，城市社区服务公司作为乙方、杨晓曼作为甲方签订补充协议一份，约定受“新型冠状病毒”疫情影响，双方对付款方式达成如下补充协议：乙方未支付甲方3个月的租金，合计11400元。该租金在乙方复工后，承诺在2020年5月至2021年1月期间分期进行支付，每个月支付1266.67元，其它合同条款不变。另查，城市房屋租赁集团（西安）有限公司天津分公司于2019年8月7日更名为城市社区服务集团（西安）有限公司天津分公司；城市房屋租赁集团（西安）有限公司于2019年7月15日更名为城市社区服务集团（西安）有限公司。城市社区服务集团（西安）有限公司天津分公司是城市社区服务集团（西安）有限公司的下属分公司，该分公司于2020年9月22日注销。庭审中，杨晓曼与城市社区服务公司均认可城市社区服务公司自2020年2月25日起未再支付租金。本院认为，杨晓曼与城市社区服务公司天津分公司就涉案房屋签订的《房屋托管合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且已实际履行，应依法确认有效。合同签订后，双方当事人均应按照合同约定行使权利，履行义务。关于杨晓曼主张与城市社区服务公司于2020年10月11日解除《房屋托管合同》一节，城市社区服务公司未支付租金超过30日，同时原告已经于2020年4月26日收回房屋，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条关于“当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，本案涉诉《房屋托管合同》的解除之日应为2020年4月26日。关于杨晓曼主张给付拖欠的2020年2月8日至2020年5月7日期间的租金的诉讼请求，经询，被告认可未支付租金，原告称于2020年4月26日收回房屋，被告应当给付自2020年2月8日至2020年4月26日的租金，经计算为10006.7元，亦符合合同约定及法律规定，本院对于杨晓曼的此项诉讼请求予以支持。关于杨晓曼主张支付违约金22800元的诉讼请求，虽然双方合同约定了违约金数额，但城市社区服务公司抗辩其不应支付违约金，本院综合考虑城市社区服务公司拖欠租金的情况、杨晓曼收回房屋的时间以及2020年初新冠肺炎疫情在全国暴发等情况，根据公平原则，酌情确定违约金为11400元。因城市社区服务公司天津分公司为城市社区服务公司的分支机构，且已于2020年9月22日注销，故其从事的民事行为产生的责任，应由城市社区服务公司承担。关于被告提出反诉请求，其未在规定时间内交纳反诉费用，视为其放弃反诉请求，故对于被告反诉请求，本院在本案中不予解决。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、杨晓曼与城市社区服务集团（西安）有限公司天津分公司于2019年5月5日就坐落天津市河东区××大厦××室房屋签订的《房屋托管合同》于2020年4月26日解除；二、城市社区服务集团(西安)有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向杨晓曼支付房租10006.6元；三、城市社区服务集团(西安)有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向杨晓曼支付违约金11400元；四、驳回杨晓曼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费655元，保全费362元，原告杨晓曼负担240元，被告城市社区服务集团(西安)有限公司承担777元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  齐 明审 判 员  侯春亮人民陪审员  王云辅二〇二〇年十二月一日书 记 员  朱 越附相关法条：一、《中华人民共和国民法总则》第七十四条法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。