山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终3559号上诉人（原审原告）：张建文，男，1962年出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：吴亮，山西鸿飞律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张弛，男，1970年出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：孙渝欣，山西国晋律师事务所律师。上诉人张建文因与被上诉人张弛房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省太原市迎泽区人民法院（2019）晋0106民初6022号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月12日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。张建文上诉请求：请求依法裁定撤销原判决,发回重审。事实和理由：一、一审法院在明知被告辩称以现金方式支付房款三十万已属违背正常生活经验法则，且以证人证言的方式证明现金三十万的构成的证据存在瑕疵的情形下,仍简单化认定被告已给付原告房款三十万成立,违背了证据的审查原则，属于事实认定错误;最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条规定了:审判人员应当依照法定程序，全面客观地审核证据，依照法律的规定,遵循法官职业道德,运用逻辑推理和日常生活经验,对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断,并公开判断的理由和结果。最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第16条对该类只有收据等的借贷案件,要求法院审查时应当结合借贷金额、款项交付、当事人的经济能力,当地或者当事人之间的交易方式、交易习惯、当事人财产变动情况以及证人证言等事实和因素,综合判断查证借贷事实是否发生;具体到本案,亦适用之,查证是否发生收款收据所指之交易内容,应根据款项交付、当事人的经济能力,交易习惯、当事人财产变动情况,来认定收款收据之款项交付事实是否发生。首先,庭审时被告举证的收款收据写有“今收到张弛购买张建文亲贤北街156号2幢8层C,购买面积213.14平米,房产证号第00078032号,首付金额:叁拾万元整,收款人张建文,2016.6.10”,但该收款收据实际并未具体交易内容,即银行转款的凭据,且被告辩称以现金形式给付既不符合大额交易通过银行转账交易的常规处理方式和交易习惯,同时被告方也未提供相应的与现金交易相吻合的同期银行取现记录或当事人财产变动情况来印证,更无相关人员证实该交易的完成,其次,从被告提供的三份证人证言以证实房款三十万的构成形式上看,也缺乏真实性和证明力,1、证人应当出庭作证,接受当事人的质询,这是证据规则要求的,一审法庭并未组织进行质证;2、三份证言所提及的分别借款额十万、十万、五万的内容,更是没有相关的同期银行转账凭证或以现金交割而基础的银行对应取现内容,很显然违背基本的逻辑常识和正常的日常生活经验规则,不符合基本的交易习惯;而归结到当事人的经济能力这一角度来讲,如果认定三十万的收款收据成立,总额一百五十万元的房产交易,只有五万元的被告自有资金，而其余现金二十五万均为借用他人资金，而剩余一百二十万房款,却是完全由原告与被告房产交易过户给被告后抵押银行取得贷款后并履行支付,而且被告抵押贷款之后的2016年9月-2018年10月还贷本息均是由原告垫付的,这是怎样的房产交易?相信任何稍微思维正常的人都能判断明白的,这一履行内容、方式不仅荒谬,更是完全违背正常逻辑规律、完全不符合正常的日常经验,因此,从这一假设可得出的结论恰恰是被告无经济能力履行支付三十万,而所谓的收款收据完全是虚假的,不能采信;综上,无论是交易内容、交易方式,均不符合正常交易习惯和日常生活经验,当事人经济能力与交易内容存在巨大差异,而证人证言审查也缺乏对证人质证,更未审查借款的对应交易方式和内容,因此,一审作出认定被告支付了原告首付款三十万元的内容是不能成立的,属于事实认定错误;二、关于该房屋产权转移后的用益物权的内容;被告受让取得房屋所有权后,于2016年7月28日向中国光大银行股份有限公司抵押贷款人民币一百二十万元,自此的2016年9月-2018年10月的被告应清偿贷款本息总计26期,金额205603.6元,均为原告垫付,原、被告在对原告使用房屋并无租金约定内容,是基于两年的约定回购,但在原告于该期间提出回购时被告的不配合及不愿履行约定,导致无法实现回购,上述原告所垫付资金理应返还,该诉请应当支持!至于涉及无法完成回购,原告占用房屋所涉及的用益物权内容,应当由被告提出反诉或另行主张来解决。一审法院完全无视上述事实,对原、被告双方订立合同时的基本意思表示置之不理,更不依经验法则对此作正常合理的逻辑判断,因此,所作判决是错误的,应予纠正。基于此,上诉人张建文依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定,特提出上诉。张弛辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应该依法维持。1.首付30万元支付问题，该款项由上诉人出具收款收据，该款项由郝某、常某、刘芳用现金方式借给被上诉人支付给上诉人，剩下的5万元为被上诉人自筹。2.20万元资金问题，张弛在一审中已经陈述，该费用属于租金，到2018年11月份有两年的时间，上诉人均未腾房，而是将房屋进行隔断对外出租，分割为20到30个床位，每个月的租金都在1万元以上，转化为事实上的租赁关系，应向答辩人支付相应的租金。张建文向一审法院起诉请求：1、判令被告给付原告购房欠款人民币30万元,并支付自2016年7月22日至该笔欠款清偿完毕之日的资金占用期间的利息(计算至2019年6月6日的资金占用期间的利息为51750元,按资金占用年利率6%计算),合计为351750元;2、判令被告给付原告为其垫付清偿的2016年9月至2018年10月期间的抵押房屋贷款本息共26期,合计金额为205603.69元;3、由被告承担全部本案诉讼费用。事实和理由:2016年7月22日,原、被告签订《太原市存量房买卖合同》一份,约定原告将其位于太原市亲贤北街156号2幢8层C号的自有住宅出售予被告,房屋成交价格为150万元,买受人签订合同时支付定金30万元,并于2016年7月22日前三次付清购房价款。合同签订后,被告于2016年8月1日给付原告购房款120万元,而合同约定的定金30万元始终未给付。2016年9月至2018年10月期间,原告为被告垫付清偿抵押房屋贷款本息共26期,合计金额为205603.69元,至今被告对上述款项未予清偿。根据《中华人民共和国合同法》的规定,特向人民法院提起诉讼,请求依法判决。张弛辩称,1、被告已将全部购房款全部支付完毕,房屋30万元首付款以现金方式支付原告,剩余120万元通过光大银行以按揭方式支付原告;2、原告第二项诉讼请求与本案无关,本案为房屋买卖合同纠纷,被告已将房款支付完毕,已将房屋过户给被告,权利义务已经全部履行完毕,原告诉称向被告付款,不管原告所述是否属实,但根据合同法与本案无关,本案实际情况是由于当时原告资金紧张向被告提出出售房屋想法,由于朋友关系被告购买原告房屋,被告取得房屋所有权后,原告也未将房屋交付被告。一审法院认定事实：2016年7月22日,原告(甲方)与被告(乙方)签订《太原市存量房买卖合同》,约定:1、甲方自愿将坐落在太原市亲贤北街156号2幢8层C号,面积为213.14平方米,房屋所有权证号00078032性质为住宅的自有房屋出售给乙方;2、该房屋成交价格为1500000元,乙方在签订本合同时支付定金300000元;3、甲乙双方同意于2016年7月22日由甲方将上述房地产正式交给乙方。同日,双方签订《太原市房屋所有权转移登记申请书》,将坐落于亲贤北街156号2幢8层C号的涉案房屋所有权转移至被告张弛名下,此后办理了晋房权证并字第XXXX号房屋所有权证,产权人为被告张弛。2016年7月28日,被告(借款人、抵押人)与中国光大银行股份有限公司太原分行(贷款人)签订《个人贷款合同》,约定:1、贷款人同意向借款人发放二手房贷款,贷款用途为购房,贷款金额为1200000元,贷款期限为240个月,贷款年利率4.9%;2、抵押物名称为房产,地址为太原市亲贤北街156号2幢8层C号。2016年8月1日,中国光大银行贷款借据中显示:借款人为张弛,贷款金额为1200000元。同日,被告通过光大银行向原告转账1200000元。另,2016年6月10日,原告出具《收款收据》一份,内容为:今收到张弛购买张建文亲贤北街156号2幢8层C,购买面积213.14平米,房产证号第00078032号,首付款金额30万元,收款人处有张建文签字、捺印。原告表示其虽然出具上述收据,但被告未支付原告30万元人民币,原告仅是为了办理银行贷款手续才出具了上述收款收据。被告表示,原告上述陈述不属实,被告支付了首付款30万元。为此被告提供了刘芳、郝某、常某的证人证言,证明首付款30万元的构成。原告认为上述证人未出庭,相应证明不具备证明效力。双方签订房屋买卖合同后,原告并未将房屋交付被告,而是由原告继续使用和出租收益。2018年11月,被告将房屋收回。庭审中,原告提供自2016年9月18日至2018年10月21日的转账记录,该记录显示:原告自行转款或通过温小琴(原告爱人)、李妍、罗永红账户向被告转款合计金额205603.69元,原告陈述上述款项系原告替被告偿还抵押贷款形成的贷款本息。被告则表示:房产交易以后原告仍继续承租被告房屋,上述款项系原告占用出租房屋的租金。另查明,被告自签订《个人贷款合同》之日起至今正常偿还银行贷款本息。一审法院认为，双方签订的《太原市存量房买卖合同》系当事人真实意思表示,未违反法律、法规的规定,应为合法有效。本案争议的焦点是被告是否履行了向原告支付房款的合同义务。争议房屋总价1500000元,被告支付方式为:1、首付款300000元,被告以现金方式支付,为此原告出具了收款收据。被告以证人证言的方式证明现金300000元的构成,虽然上述证据存在瑕疵,但原告作为完全民事行为能力人,应当明知在收款收据上签字即视为收到款项,原告否认收到该款项,对此原告负有举证责任,现原告未提供任何证据予以佐证,其相应主张不予支持。综上,可以认定被告支付了原告首付款300000元;2、被告通过银行按揭的方式支付了原告剩余房款1200000元,被告提供的证据可以证明其至今仍依约偿还银行按揭贷款。被告支付房款的合同义务已经履行完毕。被告履行完支付房款的合同义务后,原告应将房屋交付被告,但原告仍占有、出租房屋,并支付被告房租,至此双方又建立了事实上的房屋租赁合同关系。原告认为在2016年9月至2018年10月期间支付给被告的合计金额为205603.69元系代被告垫付的房贷本息,但该期间正是在租赁期内,原告无法排除上述款项系支付给被告的房租,而且原告也未提交另行支付被告房租的相关证据,据此,原告还需进一步完成相应举证责任,其相应主张不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定,判决:驳回原告张建文的诉讼请求。案件受理费4687元,由原告张建文负担。本案双方当事人对一审法院认定的事实无异议，本院予以确认。在本院审理期间，被上诉人为补强证据，申请证人郝某、常某出庭作证。郝某陈述：其与张弛为高中同学，大概在2016年6月中旬，张弛为购房向其借过50000元现金，已还清。后郝某陈述其刚开始有点紧张，借款金额应为100000元现金。常某陈述：其与张弛为好朋友，2016年，张弛为买房向其借过50000元现金，是分两次借的，过了一年半还清。张建文对证人证言质证意见为，证人与被上诉人之间有利害关系，证言可信度、真实性有争议，证人郝某当庭陈述的内容与出具的证人证言内容是不一致的，也足以证明其真实性不能成立。涉及到证人证言所谈到的借款的构成，和交易方式仍然存在没有具体银行对应取现，和不符合交易习惯的问题，证人证言不能采用。本院认为，根据双方当事人的约定，涉案房屋的成交价格为1500000元，买受人即张弛在签订合同的同时支付定金30万元。结合张建文出具收款收据、涉案房屋产权人已变更登记的事实及二审出庭证人证言，综合判断一审认定张弛支付了首付款300000元并无不当。对于张建文要求给付的垫付贷款本息205603.69元，张弛抗辩该款系租金，客观上张建文在此期间确实在涉案房屋居住，结合本案已查明的张弛自签订《个人贷款合同》之日起至今正常偿还银行贷款本息的事实，一审法院对张建文的该项诉讼请求不予支持并无不妥。综上所述，张建文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4687元，由张建文负担。本判决为终审判决。审判长 范红琴审判员 段晋文审判员 郭 强 二O二O年七月十六日书记员 陈梦薇