山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初3174号 原告：张振飞，男，1988年6月15日出生，汉族，住济南市历城区。 委托诉讼代理人：朱国斌，山东保君律师事务所律师。 被告：山东佰邦置业有限公司，住所地山东省济南市历城区北园大街**鹊华天禧苑售楼处**，统一社会信用代码91370100084049740Y。 法定代表人：张龙涛，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李国艳，山东瀛岱律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张守邦，山东瀛岱律师事务所律师。 原告张振飞与被告山东佰邦置业有限公司（以下简称“佰邦置业”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序于2020年5月27日、2020年6月10日公开开庭进行了审理。原告张振飞及其委托诉讼代理人朱国斌，被告佰邦置业的委托诉讼代理人李国艳到庭参加诉讼。原告张振飞向本院申请在490150元限额内冻结被告山东佰邦置业有限公司在济南农村商业银行、中信银行、中国银行、中国工商银行、中国建设银行、中国民生银行的银行存款。本案现已审理终结。 张振飞向本院提出诉讼请求：1.请求贵院依法确认张振飞与佰邦置业签订的《鹊华天禧苑商品房定房合同》无效；2.请求贵院依法判令佰邦置业返还张振飞缴纳的定金3万元；3.请求贵院依法判令佰邦置业返还张振飞已付购房款50150元；4.请求贵院依法判令佰邦置业返还张振飞已付购房款310000元；5.请求贵院依法判令佰邦置业返还张振飞已付房屋团购费100000元；6.请求贵院依法判令佰邦置业给付张振飞上述购房款490150元的利息（该利息自2019年1月8日起至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；7.请求贵院依法判令佰邦置业按张振飞已付购房款一倍的标准赔偿张振飞损失；8.请求贵院依法判令本案诉讼费由佰邦置业承担。2020年6月3日，张振飞向本院提出变更诉讼请求的申请，将第一项诉讼请求改为：判令解除张振飞、佰邦置业签订的鹊华天禧苑商品房订房合同。事实与理由：张振飞与佰邦置业于2018年12月23日签订《鹊华天禧苑商品房定房合同》，合同约定，由张振飞定购佰邦置业开发的“鹊华天禧苑商务办公楼”2层271号商品房。2018年12月23日，张振飞向佰邦置业交纳3万元定金；2019年1月8日，张振飞按照佰邦置业要求向山东优润商业运营管理有限公司交纳10万元购房团购费；2019年1月8日，张振飞向佰邦置业交纳360150元房款。张振飞作为商品房买卖合同的购房者，获得房屋的途径为与开发商签订定房合同，签订商品房买卖合同、存在贷款的办理商品房抵押贷款合同及登记备案、房屋交付、办理产权过户、领取房产证，本案的佰邦置业与张振飞2018年就签订了定房合同，至本案开庭2020年6月10日已近2年之久的时间，未与张振飞签订商品房买卖合同，通过本院涉诉的多个与本案相同的案件中，可以证实系佰邦置业原因所致，并超出了合理的期限，也就是说开发商连起码的商品房买卖合同都不能签订，张振飞获得房屋的合法权益根本无法得到保障。通过张振飞政府信息公开申请所获取的资料显示，因佰邦置业原因至今无法办理相关的行政审批手续，所以无论从预售合同的角度还是预约合同的角度，合同目的在合理期限内均无法实现，并且过错在于佰邦置业，张振飞诉请解除合同，于事实于法有据。 佰邦置业辩称，不同意解除双方签订的定房合同，双方签订的定房合同不存在法律规定或者合同约定可以解除的情形，双方签订定房合同的目的是为了购买房屋并取得房屋，不是为了签订商品房买卖合同，不存在合同目的不能实现的情形。 本院经审理认定事实如下： 2018年12月23日，张振飞与佰邦置业签订《鹊华天禧苑商品房定房合同》（以下简称“定房合同”）一份，约定：第一条张振飞定购佰邦置业开发的鹊华天禧商务办公楼2层271号商品房，产权属性为商业；第二条建筑面积30.42平方米；第三条签订合同之日起为张振飞保留该房7日，张振飞若办理银行按揭贷款须自行查询银行贷款信用情况，对其是否具备贷款条件、贷款额度、贷款期限、还款方式等与指定贷款银行进行充分的了解和沟通，在保留期内张振飞交纳全额购房款或按揭贷款首付款及提交符合要求齐备的按揭资料，按通知时间签订该房屋的《商品房买卖合同》；第四条张振飞签订本合同时须支付购房担保定金3万元，作为双方当事人严格按本合同履约的担保；第五条购房价款为1041885元，张振飞在保留期内交纳首付款521885元，剩于购房款52万元，张振飞办理银行按揭贷款。张振飞在保留期内交齐全部首付款并提交符合银行要求的全部按揭资料，按揭资料经银行审核通过后，双方签订《商品房买卖合同》张振飞按约定办理银行按揭贷款；第六条在本合同的保留期内，如因佰邦置业的原因将该商品房另行出售的，佰邦置业双倍返还已收取的购房担保定金，如因张振飞的原因未按约付款及提交按揭材料，视为违约，佰邦置业不退还张振飞所交的担保定金，同时本合同自行解除；第八条张振飞按本合同履行完毕付款义务后与佰邦置业签订《商品房买卖合同》，按《商品房买卖合同》约定全额支付该房屋全部购房款后，定房合同自动终止。当日，张振飞交纳3万元定金，佰邦置业为其出具收据一张；2019年1月8日，张振飞向山东优润商业运营管理有限公司交纳10万元购房团购费，山东优润商业运营管理有限公司向其出具收据一张；2019年1月8日，张振飞向佰邦置业交纳360150元房款，佰邦置业向其出具收据两张。 另查明，涉案商务楼层数28层，于2018年1月取得济建许2018021号商品房预售许可证，该预售许可证是大开间分层的预售证，需要在分割的每间商铺重新办理预售证后方可网签。张振飞所购买的商铺位于2层，系虚拟分割式产权商铺，现该楼层在相关部门尚未办理分房分割。 双方当事人争议事实如下： 张振飞主张双方未能签订商品房买卖合同系佰邦置业根本违约，导致合同目的无法实现，，为证实其主张，张振飞提交：律师函、顺丰快递邮寄回单，拟证明张振飞委托山东保君律师事务所于2020年4月2日向佰邦置业发出《律师函》，告知其预售房屋过程中存在的违法行为，佰邦置业已签收。经质证，佰邦置业对律师函的真实性无异议，对证明目的有异议，佰邦置业并未收到律师函。佰邦置业为证实其辩称提交：济南市城乡建设委员会2018年1月9日发放的《商品房预售许可证》复印件，编号济建预许2018021号，该份商品房预售许可证载明鹊华天禧商务办公楼共28层，其中储藏室181.82平方米两套，商铺112.21平方米2套、商务办公室22735.99平方米759套，商业12279.13平方米5套，小型车位10116.83平方米311套，微型车位362.85平方米15套，拟证明上述涉案房屋已经取得商品房预售许可证，双方签订的定房合同合法有效。经质证，张振飞对该证据的对该份证据的真实性无异议，对证明目的有异议，张振飞与佰邦置业签订的合同明确载明所购商品房为“商业”，根据佰邦置业提供的商品房预售许可证可以看出来，其中的“商业”仅有5套，而非指向了张振飞所购的房屋，根据张振飞通过政府信息公开申请调取的相关证据，可以看出佰邦置业仅有5层房屋的规划，而非张振飞所购买房屋的规划，通过该预售证也可以看出，其中预售的内容也不指向张振飞所购买的房屋，根据相关规定，商品房预售指向的是出售给承购人的正在建设中的房屋，张振飞未购置整层房屋，因此该预售证能反映佰邦置业未取得相关强制性许可，将没有预售证的房屋出售给张振飞。 关于团购费，张振飞要求佰邦置业返还已支付团购费10万元，退还理由为，团购费的项目提出方是本案被告，而且张振飞是按照佰邦置业工作人员要求的时间、、地点缴纳的团购费和其他的费用由佰邦置业给张振飞提供了收据，而且该团购费是计入购房款的，张振飞从来没有与山东优润商业运营管理有限公司签订过如佰邦置业所称的居间合同。佰邦置业不同意返还，辩称团购费用实际是入了出具团购费用收据公司的账户。其与山东优润商业运营管理有限公司系合作关系，类似于电商团购费，开发商在网络平台上做广告，开发商委托他们做广告，但开发商并不支付他们推广的费用，如果有过来购房的就会交团购费用，开发商就不再支付推广费用了。 本院认为，张振飞与佰邦置业签订的《鹊华天禧苑定房合同》属商品房预售合同，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中双方签订定房合同的目的是为了今后签订《商品房买卖合同》，佰邦置业自认签订定房合同至今，涉案商铺尚未在相关部门办理分房分割手续，导致无法签订《商品房买卖合同》，故可以认定定房合同的目的不能实现，张振飞有权解除定房合同，本院对张振飞要求解除与佰邦置业之间于2018年12月23日签订的《鹊华天禧苑商品房定房合同》的诉讼请求，依法予以支持。张振飞要求佰邦置业返还定金3万元、购房款360150元的请求，于法有据，本院依法予以支持。关于返还10万元团购费的请求，该费用系张振飞因合同解除导致的损失，因佰邦置业违约导致合同解除，故百邦置业应赔偿张振飞该损失。张振飞要求佰邦置业支付利息损失，本院部分予以支持并依法调整为：以490150元为基数，自2020年6月4日（解除通知到达佰邦置业次日）起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。张振飞要求佰邦置业按已付购房款一倍的标准赔偿损失，张振飞的该项请求于法无据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、解除张振飞与山东佰邦置业有限公司于2018年12月23日签订的《鹊华天禧苑商品房定房合同》。 二、限山东佰邦置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还张振飞定金3万元。 三、限山东佰邦置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还张振飞购房款360150元。 四、限山东佰邦置业有限公司于本判决生效之日起十日内偿还张振飞团购费10万元。 五、限山东佰邦置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付张振飞利息：以490150元为基数，自2020年6月4日至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 六、驳回张振飞其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4326元，保全费2971元，由山东佰邦置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员 刘 明 二〇二〇年七月一日 书记员 孔祥慧