湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民初35号原告：岳阳铭基置业有限公司，住所地岳阳经济技术开发区白石岭路天力电磁院内，统一社会信用代码91430600768048634H。诉讼代表人：岳阳铭基置业有限公司管理人。负责人：李建平。委托诉讼代理人：杨诗旷，男，岳阳铭基置业有限公司管理人工作人员。被告：岳阳金京市场管理有限公司，住所地岳阳市岳阳楼区站前东路**天力大厦夹层**（连云路社区7网格），统一社会信用构代码91430602MA4PG7G80F。法定代表人：何民权，执行董事。委托诉讼代理人：何强，该公司副总经理。委托诉讼代理人：彭国光，湖南碧灏律师事务所律师。原告岳阳铭基置业有限公司（以下简称铭基公司）与被告岳阳金京市场管理有限公司（以下简称金京公司）返还原物纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告铭基公司的委托诉讼代理人杨诗旷，被告金京公司的委托诉讼代理人何强、彭国光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。铭基公司向本院提出诉讼请求：1．判令金京公司向铭基公司返还位于岳阳市岳阳楼区及夹层等物业；2．判令金京公司支付铭基公司占有使用天力大厦物业期间产生的水、电、物业及门面占用费等全部费用；3．本案诉讼费及相关费用由金京公司承担。事实和理由：2018年8月22日，本院作出（2018）湘06破7号民事裁定，受理铭基公司破产清算，并指定湖南祈安律师事务所担任铭基公司的管理人。为维护债权人的利益，经债权人会议审议通过，铭基公司管理人于2019年2月28日与金京公司签订《委托经营管理合同》，约定：铭基公司将位于岳阳市（产权证号为：33××**）、负一楼（产权证号为：33××**）、一楼（产权证号为：33××**）、夹层、二楼（产权证号为：33××**）建筑物及与之相关的所有设备、设施和附属物委托金京公司经营管理；委托管理期限为一年，从2019年1月1日至2019年12月31日止等。合同期限届满前，金京公司多次向铭基公司提出续签《委托经营管理合同》，铭基公司管理人均明确告知金京公司不再续签，并要求金京公司在合同到期后立即将委托管理的物业返还铭基公司。合同到期时，铭基公司又多次书面通知金京公司务必在2020年1月1日将委托管理的物业返还给铭基公司，但金京公司拒不返还委托管理的物业。此后，铭基公司又多次与金京公司交涉返还委托管理的物业事宜，均未果。为维护铭基公司合法权益，特提起诉讼，敬请判如所请。本案审理期间，铭基公司明确第二项诉讼请求为：判令金京公司自2020年1月1日起至物业返还之日止，按每日15000元的标准支付铭基公司物业占用费，并支付物业期间产生的水、电、物业及门面占用费等全部费用。金京公司辩称，一、人民法院已裁定受理王星明对铭基公司的破产申请，在其即将被宣告破产前收回案涉物业既无必要，更会严重损害金京公司的合法权益。按照《委托经营管理协议》，铭基公司每年可以获得172万元的收益，铭基公司管理人并不具有商场的管理经验和相应的管理人员，收回后要么闲置，要么重新委托其他单位管理，在铭基公司即将被宣告破产，案涉场地亦将作为破产财产被处置的情况下，更换商场管理者实无必要，且将面临铭基公司收益无法保障的问题，从而损害债权人利益。二、委托管理系经债权人会议通过，且管理期限是暂定一年，并非只能一年，在未经债权人会议作出新的决议前管理人擅自撤销委托不妥，也违反法律规定。三、铭基公司管理人曾明确答复金京公司可以延长合同期限。2019年6月20日，铭基公司管理人书面答复，押金由金京公司负责退还，并以顺延合同期限的方式抵销金京公司代为返还的押金，《委托经营管理合同》期限未届满，铭基公司无权要求金京公司交还场地。四、商场内设备、设施、装修、管理软硬件的所有权归金京公司所有，金京公司有权取回。2017年1月21日，吉福公司、泰兴公司与铭基公司签订天力大厦一楼、夹层、二楼场地经营转让终止该三处场地承租的协议。协议中明确指出转让费是指场地经营权和转让设备、设施、装修、管理软硬件建设等费用。2018年12月2日，金京公司最终以450万元完整受让2017年1月21日协议中约定的所有权益。因此，商场内设备、设施、装修、管理软硬件的所有权归金京公司所有，金京公司有权取回。五、铭基公司能获得稳定收益与金京公司的精心管理和投入密不可分，且经营户强烈要求金京公司继续管理商场。委托管理经营协议签订后，金京公司尽职尽责精心管理，及时收取经营户租金并向管理人交纳各项费用，修缮商场破损设备、设施。金京公司管理经营期间，对场地的修缮和维护共花费了330,771元。正是金京公司的悉心管理、不断投入资金优化商场经营环境，商场内经营户亦强烈要求金京公司继续管理商场，在金京公司投入人力、财力将商场经营、管理各项工作走上正轨后，管理人却要求解除委托，收回场地，无异于过河拆桥。六、铭基公司要求金京公司按每日15,000元标准支付场地占用费无事实和法律依据。《委托经营管理合同》明确约定，租金为每年172万，占用费也只能按该标准确定，另外，今年二三四月发生重大疫情，商场经营户连续三个月没有经营，金京公司也无法向经营户收取该期间的租金，该部分损失应从上缴172万元中扣除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人质证无异议的以下证据：《委托经营管理合同》、《委托经营管理合同》到期告知函及签收回执、（2018）湘06破申7号民事裁定书、（2018）湘06破9号决定书、金京公司营业执照复印件、《通知书》（2020年1月2日）、本院（2018）湘06破9号之一民事裁定书，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：（2018）铭基破管字第5-1号《通知书》及《文件送达回执》、（2018）铭基破管字第5-2号《通知书》及《文件送达回执》、《债权申报登记表》、《债权申报证据清单》及所附证据材料、《2018年7月28日泰兴/金京公司交接清单表》《岳阳铭基委托金京公司出租商场合同移交表》、《商铺租赁合同》，因与本案缺乏关联性，且不能达到铭基公司的证明目的，本院均不予采信。深圳吉福食品配送有限公司、岳阳市泰兴百货有限公司承租天力大厦一楼、夹层、二楼场地经营转让和终止该三处场地承租的协议、移交经营权的补充协议、天力大厦一楼、夹层、二楼场地移交和余款支付协议、协议书、泰兴公司出具的转让款收据、金京百货装修单、转账凭证、设备设施统计表、铭基公司管理人出具的相关租金、保证金收据、四户商户连续签订的商铺租赁合同、金京公司维修、办公支出费用单、各楼层现场装修照片、金百货经营户的请求函、申请均不能达到金京公司的证明目的，本院不采信。押金凭据、金京公司的请求函、关于金京公司《请求函》的回函、押金明细表、京金百货2019年商场开支表，本院综合本案案情另行论述。根据已采信的证据，结合双方当事人的陈述，本院认定事实如下：2018年8月22日，本院作出（2018）湘06破7号民事裁定，受理申请人王星明对被申请人铭基公司提出的破产清算申请；2018年9月10日，本院作出（2018）湘06破9号决定书，指定湖南祈安律师事务所为管理人，李建平为管理人的负责人。2019年2月28日，铭基公司管理人（甲方）与金京公司（乙方）签订《委托经营管理合同》，约定：一、租赁经营及管理的标的物：位于岳阳市（产权证号为：33××**）、负一楼（产权证号为：33××**）、一楼（产权证号为：33××**）、夹层、二楼（产权证号为：33××**）建筑物及与之相关的所有设备、设施和附属物．．．．．．。四、租金：（1）乙方保证甲方承包并委托给乙方进行租赁、经营、管理的建筑物年租金不低于172万元（不含税费，甲方不提供发票）；不足172万元时由乙方补足，超过部分归乙方所有，因招商、租赁、运营、管理所产生的一切费用和税金概由乙方承担；（2）在本协议签订前，如岳阳泰兴百货有限公司收取了乙方租赁或委托管理的物业范围内的2019年的租金（乙方报备的金额为59万元），在乙方提供确实有效的凭据后，经甲方核查确认，双方同意在172万元租金的基础上按甲方审核确认的金额予以扣减相应租金。五、承包及委托管理期限：暂定一年，从2019年1月1日至2019年12月31日止．．．．．．。七、租金及保证金的交纳：（1）乙方应于本协议签订前十日向甲方交纳60万元的履约保证金，保证金不计息。若乙方违反本协议任一约定，该保证金全部作为乙方的违约金，不予退还。乙方未违反本合同约定的，保证金无息退还乙方．．．．．．。十四、未经甲方书面同意，乙方不得对其承包及委托管理的物业进行改建、添附等；但乙方按合同约定对履行维修、维护、保养、年检义务的物业进行改建、添附、更换的除外。十五、物业返还：本合同承包及委托管理期限届满或被解除或被终止后（无论乙方对合同终止或解除是否存在争议），乙方应于本合同期限届满或被解除或被终止后十天内将本合同承包及委托管理的标的物按正常使用后的自然状态返还给甲方或甲方指定的接受人；如乙方未按约定返还标的物，则甲方可采取停水停电等措施强行接管该财产，由此造成的损失及全部责任概由乙方承担，并且乙方所交保证金不予返还。十六、特别约定：3．在合同期满或合同被解除或被终止时，甲方对乙方及其租赁户对商铺或摊位所进行的装饰、装修、改建、添附等可按以下方式进行处理，但无论以何种方式进行处理，甲方对该装饰、装修、改建、添附等所增加的财产均不进行任何的补偿或赔偿。2019年12月31日，铭基公司管理人向金京公司发出《委托经营管理合同》到期告知函，要求金京公司将委托管理的天力大厦相关物业交还管理人。本院认为，本案的争议焦点是：1．金京公司应否向铭基公司返还位于岳阳市岳阳楼区及夹层等物业；2．铭基公司诉请金京公司向其支付至物业返还之日止的物业占用费标准如何认定以及金京公司应否向铭基公司支付水、电费等费用；3．金京公司是否有权对案涉租金予以相应抵扣。关于焦点1，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”案涉《委托经营管理合同》约定的管理期限早已届满，金京公司应予返还而至今未按合同约定将案涉标的物返还铭基公司，属于无权占有。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”故铭基公司诉请金京公司向其返还位于岳阳市岳阳楼区及夹层等物业符合合同约定和法律规定，本院予以支持。案涉《委托经营管理合同》约定的管理期限届满后，铭基公司管理人向金京公司发出《委托经营管理合同》到期告知函，要求金京公司将委托管理的天力大厦相关物业交还管理人。金京公司认为案涉《委托经营管理合同》可以延长期限，但其没有提供有效证据证明双方经协商已达成延长期限的合意，故金京公司认为《委托经营管理合同》期限未届满，铭基公司无权要求交还场地没有事实依据，本院不予以支持。关于焦点2，《中华人民共和国物权法》第三十七条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”案涉《委托经营管理合同》约定的经营管理期限届满后，金京公司至今未予返还，造成铭基公司损害，铭基公司有权请求损害赔偿。铭基公司主张自2020年1月1日起按每日15,000元的标准向其支付至物业返还之日止的物业占用费，但其没有提供有效证据对此予以证明。因案涉《委托经营管理合同》约定年租金不低于172万元，本院酌情按照4,712元/日的标准，自2020年1月1日起，由金京公司向铭基公司支付至物业返还之日止的物业占用费。至于铭基公司主张金京公司应支付物业期间产生的水、电、物业及门面占用费等全部费用，因铭基公司没有提供相应证据对此予以佐证，本院不予支持。关于焦点3，案涉《委托经营管理合同》约定，在合同期满时，铭基公司对金京公司及其租赁户对商铺或摊位所进行的装饰、装修、改建、添附等，无论以何种方式进行处理，铭基公司均不进行任何的补偿或赔偿。金京公司主张租金应抵扣场地的修缮和维护费用330,771元没有事实依据，本院不予支持。至于金京公司所主张的商场内设备、设施、装修、管理软硬件的取回权以及因疫情原因导致其损失问题，金京公司可另行主张权利。综上所述，铭基公司的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、岳阳金京市场管理有限公司自本判决生效之日起30日内向岳阳铭基置业有限公司返还位于岳阳市岳阳楼区及夹层等物业。二、岳阳金京市场管理有限公司按照4,712元/日的标准，自2020年1月1日起，向铭基公司支付物业占用费至物业返还之日止。三、驳回岳阳铭基置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30,800元，财产保全费5,000元，合计35,800元，由岳阳金京市场管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。审 判 长  胡伏军人民陪审员  喻 英人民陪审员  蔡德银二〇二〇年七月十五日书 记 员  李子薇相关法律条文《中华人民共和国合同法》第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。