辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初10389号原告：新世界（沈阳）房地产物业管理有限公司，住所地：沈阳市和平区澳门路**，统一社会信用代码：912101000016141272。法定代表人：陈耀豪，该公司董事长。委托诉讼代理人：闫卓林，辽宁恒敬律师事务所律师。被告：解常松，男，汉族，1971年5月10日出生，住沈阳市铁**。委托诉讼代理人：刘翕然，辽宁华建律师事务所律师。原告新世界（沈阳）房地产物业管理有限公司（以下简称“新世界物业公司”）诉被告解常松物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员李东皞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告新世界物业公司的委托诉讼代理人闫卓林、被告解常松的委托讼代理人刘翕然均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告新世界物业公司诉称，2018年1月1日，新世界花园翠堤豪园业主委员会与原告新世界物业公司签订《物业服务合同》，约定由原告对涉案小区物业提供物业管理服务。合同第二十条约定，物业费每月每平方米5元，第十六条约定，委托管理期限自2018年1月1日起至2022年8月31日止。被告系澳门路15-2号F19物业业主，物业面积为368.62平方米，按照约定被告应向原告缴纳自2019年1月1日至2020年12月31日物业费，但被告一直拒绝缴纳，按照约定产生违约金。综上，原告向法院提起诉讼，请法院依法判如所请。诉讼请求：1、判令被告支付欠缴的物业费44,234元（2019年1月1日至2020年12月31日）及违约金4,423.4元；2、判令被告承担本案全部诉讼费。被告解常松辩称，一、物业公司违约在先，因此不应答辩人承担滞纳金，同时物业公司未按照合同履行其义务，因此不应按照全额缴纳物业管理费，应适当减少：（1）相邻房屋装修时改变了外观设计，物业公司还违约批准，造成了巨大的噪音和杂物，违反了业主公约的规定。依据：2.4物业管理公司应对房屋建筑、公共设施、环境卫生行使管理权；3.10道路为公共设施设备；5.3.1业主不得擅自改变房屋格局、外观设计；5.3.5不得占用公用设施道路；5.5.8不得随意堆放杂物、丢弃垃圾；7.3.6物业应对违反装修规定的给予纠正；7.3.8拒绝任何不符合批准条件的申请请求；7.8装修房屋应经物业公司批准；（2）现在公共区域产生大量垃圾、旁边房屋长时间装修同时违约改变外观设计，物业公司怠于行使其权利义务。依据：7.3.3物业公司有权对公共设施进行维修、清洁；7.3.5对房屋已经妨碍、危害毗连房屋或有碍外观统一的，可以强行进行维修；7.3.11为小区、分区、商场安排垃圾收集及清洁服务；7.3.12维修、管理、清洁、更新及装饰公共地方及公共设施；7.3.17防止公共安全及公共设施任何部分被障碍物阻塞，消除或搬移一切障碍物。二、本公约为格式合同，显失公平，明显免除其责任，应为无效，应该按照物业公司违约情况，适当减少管理费。依据：7.4除非是由物业管理公司、其雇员、代表人或承办人的非法行为所引起的损失，否则管理公司及其雇员、代表人或承办人不应就任何本着根据本公约及其他有关公约办理之事项而产生的任何责任负责。三、金额不正确：（1）2020年最后一季度的物业管理费截止日期为9月25日，立案时期限并未届满，因此最后一个季度的物业管理无权提前收取，依据：7.10.3.2各业主应在每季度第三个月的25日前向物业公司缴纳下季度的物业管理费；（2）双方约定的缴费标准为3元，并非5元，因此管理费并不应该按照5元计算。物业服务企业不得向业主收取服务合同以外的任何未予表明的费用。物业服务收费应当保持相对稳定。确需调整的，物业服务企业应当与业主委员会协商，并经业主大会同意；没有成立业主大会的，需经专有部门占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。依据6.2条。四、滞纳金利率过高，超出部分不应支持。经审理查明，被告解常松系位于沈阳市和平区澳门路15-2号F19，建筑面积368.62平方米房产的所有权人。2018年1月1日，沈阳市和平区新世界花园翠堤豪园业主委员会（甲方）与原告新世界（沈阳）房地产物业管理有限公司（乙方）签订《新世界花园翠堤豪园物业服务合同》。合同约定。根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商、一致的基础上，甲方将沈阳新世界花园翠堤豪园（物业名称）委托于乙方实行物业管理；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人等均应对履行本合同承担相应的责任；委托管理期限4年8个月，自2018年1月1日起至2022年8月31日止；本物业管理区域物业服务收费采取包干制，本物业的管理服务费，由乙方按建筑面积每月每平方米向业主或物业使用人收取，每年收取一次，对于物业管理服务费的调整业主委员会将积极配合物业公司开展相关工作；业主和物业使用人每年3月31日前交纳当年物业费，逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交物业管理费的万分之三十交纳滞纳金；合同期满后，乙方全部完成合同内容并其管理成绩良好，大多数业主和物业使用人反映良好，可续签合同；合同期满前30日，未经法定多数业主同意解聘乙方，此合同继续有效至双方续签合同止，本合同自签字之日起生效。现原告新世界物业管理有限公司依据该合同自2018年1月1日起为涉案房产所在园区提供物业管理服务，被告解常松未缴纳2019年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费，故原告起诉至法院。另查明，被告解常松与新世界（沈阳）房地产开发有限公司（开发商）及原告新世界物业公司曾签订《业主公约》。该公约对物业费的收费标准、物业费的交纳时间、开发商的权利义务、业主或物业使用人的权利义务、小区管理等内容均作出约定。该公约还对《业主公约》的期限进行了约定，即自各业主同意由开发商全权选择并委托新世界物业公司（即原告）从本公约签署之日起负责统一管理土地及小区，直至小区成立业主委员会与物业管理公司签订委托管理合同，如因物业管理公司被解聘或辞职而使该职务出现空缺，业主管理委员会应通过决议委任其他专业物业管理公司为小区的管理公司。在此之前由业主管理委员会暂时取代物业管理公司之职务，直至委任新管理公司为止。又查明，本案诉讼过程中，原告提出财产保全申请，本院于2020年8月19日作出（2020）辽0102民初10389号民事裁定书。原告为此支付财产保全费507元。上述事实，有《新世界花园翠堤豪园物业服务合同》、房屋电子登记查询证明、业主公约及原、被告的当庭陈述笔录等在卷佐证，经庭审质证及审查，本院予以确认。本院认为，涉案房产所在园区业主委员会即沈阳市和平区新世界花园翠堤豪园业主委员会与原告新世界物业公司签的《新世界花园翠堤豪园物业服务合同》是合同当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，合法有效，本院予以确认。原告新世界物业公司依据该合同为涉案房产所在小区提供物业服务，进行物业管理，原告依约享有向包括被告在内的该小区业主收取物业管理费的权利，被告应按照合同约定按时履行给付原告物业服务费的义务，现被告未履行缴纳物业服务费的义务，应承担民事责任，故对原告新世界物业公司要求被告支付2019年1月1日至2020年12月31日期间物业服务费的诉求，本院予以支持。关于被告需要支付的物业服务费的数额，具体应为44,234元（368.62平方米×5元/平方米/月×24个月）。关于原告主张的被告逾期交费所产生的违约金的诉求。因《新世界花园翠堤豪园物业服务合同》未对违约金进行约定，故对于该项诉讼请求，本院不予支持。关于被告提出的原告是否构成违约的答辩意见。首先，庭审中，被告虽提供了照片作为证据对其主张予以佐证，但上述证据无法证实原告进行物业服务的整体情况，且物业服务是依合同约定针对园区多项目、不间断的服务，业主不能仅依据个别部位、个别时间出现的瑕疵作为拒缴物业服务费的理由；其次，原告依据合同诉请本院支持合同之债，本院仅能依法审理合同之债；再次，物权、相邻关系、合同以及其它行政法规皆与物业服务合同存在交叉，被告可在明确基础法律关系后，另行主张权利；最后，原告系涉案园区的物业服务企业且持续为涉案园区业主提供服务，被告不予缴纳物业服务费用，也必将影响其他已缴费业主的合法权益，故对于上述答辩意见，本院不予采纳。关于被告提出的《业主公约》是否有效的答辩意见。首先，格式合同并不必然致使合同无效，且“显示公平”并非法定的合同无效事由；其次，被告在庭审过程中一方面答辩主张《业主公约》无效，一方面质证主张《业主公约》有效，被告并未明确理清《业主公约》的性质与效力；再次，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”；最后，《新世界花园翠堤豪园物业服务合同》已对涉案房产所在园区的物业服务收费标准予以明确约定，故《业主公约》是否有效，皆不影响被告按照《新世界花园翠堤豪园物业服务合同》约定的物业服务收费标准缴纳物业服务费。综上，对于被告的该项答辩意见，本院不予采纳。关于被告提出的缴费金额不正确的答辩意见。现有证据可以证明《新世界花园翠堤豪园物业服务合同》中第二十条第三项明确约定“业主和物业使用人每年3月31日前交纳当年物业费，逾期交纳物业管理费的，按以下处理：从逾期之日起每天按应交物业管理费的万分之三十交纳滞纳金”。综上，对于被告的该项答辩意见，本院不予采纳。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告解常松于本判决生效后十日内给付原告新世界（沈阳）房地产物业管理有限公司2019年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费44,234元；二、驳回原告新世界（沈阳）房地产物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费508元（已减半收取），保全费507元，均由被告解常松负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  李东皞二〇二〇年十月十三日法官助理吴贺旭书记员黄妍本判决所依据的相关法律规定《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。