湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0602民初3508号 原告：李英，女，汉族，1985年2月20日出生，住湖南省岳阳县。 委托诉讼代理人：彭蠡月，湖南碧灏律师事务所律师。 被告：湖南和立东升置业投资有限公司，住所地湖南省岳阳。 法定代表人：冯杨辉，该公司总经理。 被告岳阳市兴润物业管理有限公司，住所地湖南省岳阳。 法定代表人：冯健，该公司执行董事。 以上两被告共同委托诉讼代理人：刘立华，湖南立华律师事务所律师。 以上两被告共同委托诉讼代理人：王朗，湖南立华律师事务所律师。 原告李英与被告湖南和立东升置业投资有限公司（以下简称湖南和立东升公司）、岳阳市兴润物业管理有限公司（以下简称岳阳兴润物业公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月2日受理后，依法适用简易程序，于2020年7月14日公开开庭进行了审理。原告李英及其委托诉讼代理人彭蠡月，被告湖南和立东升公司、岳阳兴润物业公司的委托诉讼代理人王朗到庭参加了庭审。本案现已审理终结。 原告李英向本院提出诉讼请求：1、判令解除《某某住宅团购协议书》；2、判令被告返还原告230000元；3、支付违约金即资金占有期间的利息损失自2017年10月2日起至返还日止（按照银行同期贷款利率计算）；4、判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年，原告李英获知湖南和立东升公司开发的“某某花园一期”某某项目正在预售，前往售楼部看房，由岳阳兴润物业公司销售经理苏某某负责接待，苏某某告知原告由于该项目房价较高，现公司有内部指标，原告缴纳一定的指标款后，可在开盘价格基础上享受较大优惠，原告与岳阳兴润物业公司就某某栋某某号房屋达成购买意向，于2017年10月2日签订团购协议书，并向苏某某支付230000元。2018年6月25日，岳阳市住房和城乡建设局作出了《行政处罚决定书》，认定被告和立东升公司在其开发的某某花园一期某某项目未取得预售资格证的情况下，委托岳阳兴润物业公司对外销售，构成违规销售，责令其限期改正，退还预定性购房款。双方签订的《某某住宅团购协议》主要合同目的不能实现，已经构成根本违约，原告多次要求退还购房款，被告相互推诿。原告为维护自身合法权益，遂起诉至法院。 被告湖南和立东升公司辩称：湖南和立东升公司与原告没有签订团购协议，也没有收取原告的款项，湖南和立东升公司并不是本案的适格被告；苏某某不是湖南和立东升公司的员工；团购协议的主体并不是原告，原告主体不适格。 被告岳阳兴润物业公司辩称：岳阳兴润物业公司收到了案外人胡某某的150000元，原告李英并非《某某住宅团购协议书》的当事人，主体不适格；原告主张的利息没有事实和法律依据。 根据各方当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认如下法律事实： 被告湖南和立东升公司在某某市开发建设“某某花园一期”（某某）房地产项目，2017年12月被告湖南和立东升公司委托被告岳阳兴润物业公司对外签订某某住宅团购协议，代为收取团购金。被告湖南和立东升公司设立了某某售楼部，委托案外人某某公司以及案外人长沙某某公司对涉案房屋进行销售。苏某某系长沙某某公司业务员。2017年10月2日，案外人胡某某（乙方）与被告岳阳兴润物业公司（甲方）签订《某某住宅团购协议书》，约定乙方自愿向甲方交纳150000元作为购买某某项目建筑面积100平方米以上某某号房的意向金。办理意向金交纳手续后即成为某某项目团购客户。甲乙双方签订正式的《商品房买卖合同》后，乙方所缴纳意向金直接用于冲抵购房款。甲方于开盘后20个工作日内，全额无息退还未认购团购客户所缴纳的意向金。该协议为甲乙双方就认购本次推售物业所达成的预约合同，在本次推售物业正式公开发售时，乙方成功认购后，承诺将依据认购流程与甲方签订正式的《商品房买卖合同》。协议签订后，胡某某向被告岳阳兴润物业公司交付意向金150000元。 2017年，原告李英获知湖南和立东升公司开发的“某某花园一期”某某项目正在预售，前往某某项目售楼部，由岳阳兴润物业公司销售经理苏某某负责接待，原告与岳阳兴润物业公司就某某栋某某号房屋达成购买意向。原告通过微信转账、银行转账、现金支付等方式陆续向苏某某支付230000元，苏某某将胡某某签订的团购协议书、收据交付给了原告。苏某某在收到原告230000元后，由苏某某支付给原团购户胡某某200000元，苏某某收取了中介费30000元。 另查明，被告湖南和立东升公司开发建设“某某花园一期”（某某）房地产项目，以内部认购形式于2017年12月与岳阳兴润物业公司签订《某某委托协议书》，收取每户10万至30万不等的团购金。岳阳市住房和城乡建设局以被告湖南和立东升公司在未取得商品房预售许可手续的情况下进行销售为由，于2018年6月25日作出岳建行罚字（2018）12号行政罚款决定书，对被告湖南和立东升公司警告1次，责令退还预订性质购房款，并处以30000元罚款。 本院根据查明的事实，将双方当事人争议的焦点概括为下列四个方面：1、本案合同当事人的争议；2、团购协议的性质及其效力的认定；3、双方形成的团购协议是否达到解除条件的认定；4、返还原告款项的具体数额的争议。 1、对本案合同当事人的争议。原告认为实际上是与被告湖南和立东升公司之间形成了合同关系。被告湖南和立东升公司则主张原告与被告湖南和立东升公司之间并未签订任何书面的合同，也没有向公司支付款项，苏某某并非被告湖南和立东升公司员工，原告在明知涉案房屋已有房屋购买人的情形下，仍与他人进行交易，价格也远高于被告岳阳兴润物业公司收取的意向金，原告的该行为表明其是自愿购买第三人的房屋指标，发生法律关系的对象并非被告湖南和立东升公司或岳阳兴润物业公司。本院认为，虽然原告未直接与被告湖南和立东升公司之间签订书面的合同，但案外人某某公司以及长沙某某公司系受被告湖南和立东升公司委托对涉案房屋进行销售，被告湖南和立东升公司在某某项目处设立售楼部，苏某某作为销售公司员工在该处进行房屋销售，收取了原告交付的购房款，原告有理由相信其是与被告湖南和立东升公司进行房屋买卖，且事实上也符合被告之间代理销售关系，故应当认定为原告与被告湖南和立东升公司之间形成了某某住宅的团购协议。对被告湖南和立东升公司提出的其并非合同相对人及原告主体不适格的主张，本院不予支持。被告岳阳兴润物业公司是受被告湖南和立东升公司委托对外签订团购协议，不是合同的相对方，依法不承担责任。 2、对原告与被告湖南和立东升公司团购协议的性质及其效力的认定。本院认为，根据涉案《某某住宅团购协议书》的约定内容，该《协议书》应当认定为预约合同性质。原告与被告湖南和立东升公司之间形成了关于某某住宅团购协议的预约合同关系。该预约合同性质并不违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的禁止性规定，应当认定为有效。 3、关于双方形成的团购协议是否达到解除条件的认定。原告认为被告湖南和立东升公司一直未取得涉案房屋商品房预售许可证，岳阳市住房与城乡建设局已经对其进行了处罚并责令退还认购意向金，截止到目前，被告并未提交证据证明该阻碍事项已经得到了排除，可以认定该预约合同自签订之日起在较长的时间内缺乏履行的基础条件，预约协议的目的已经无法实现。本院认为，本案预约合同约定签订正式商品房买卖合同的条件迟迟不能成就，主要是被告湖南和立东升公司在签订预约合同后，迟迟不能开工，更没有取得销售许可，购房户预约合同目的不能实现，未来商品房买卖合同的目的同样不能实现，故对原告提出的要求解除其与被告湖南和立东升公司之间关于某某住宅团购协议的预约合同的主张，本院予以支持。 4、返还原告款项的具体数额的争议。被告湖南和立东升公司认为仅认可收取了原业主胡某某交付的意向金150000元，并未收取原告的230000元。苏某某则认为其是受胡某某委托转让其团购指标款，原告支付的款项中有部分作为指标转让款归于胡某某所有，部分款项作为其他费用，被告湖南和立东升公司明确授权销售代理公司可以为客户更名一次，其是履行销售代理的工作职责。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，虽然本案合同原告有权主张解除，但在合同解除后，当事人仅应当在其接受履行的范围内承担返还责任，被告湖南和立东升公司应在其收到原业主的150000元意向金的范围内承担返还责任。由于本案《某某住宅团购协议书》明确约定了甲方于开盘后20个工作日内，全额无息退还未认购团购客户所缴纳的意向金，故对原告提出的要求被告湖南和立东升公司支付资金占用费的主张，本院不予支持。苏某某认为其是受原团购户的委托进行的团购指标转让，原告在明知涉案房屋已有房屋购买人的情形下购买房屋，且转让的款项也是由原告直接支付给苏某某，再由苏某某将转让费转付给原团购户，并收取了部分费用，并无充分证据表明该转让行为中的谋利行为事先经过了被告湖南和立东升公司的同意或事后的追认，也无证据表明被告湖南和立东升公司收取了上述转让款项，即便苏某某主张团购协议可以更名一次的主张成立，也不能证明被告湖南和立东升公司同意其收取中介费的行为；且原告已与苏某某、胡某某就中介费、指标费庭外已经达成协议并履行，原告已向本院申请撤回对苏某某、长沙某某公司的起诉，对中介费、指标费本院不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第第九十四条、九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下： 一、解除原告李英与被告岳阳市兴润物业管理有限公司签订的《某某住宅团购协议书》； 二、被告湖南和立东升置业投资有限公司在本判决书生效后七日内退还原告李英意向金150000元； 逾期履行，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息； 三、驳回原告李英的其他诉讼请求。 案件受理费5470元，减半收取2735元，由被告湖南和立东升置业投资有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审判员  朱潇峰 二〇二〇年九月四日 书记员  何 云