河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初2940号原告（反诉被告）：河南佳天下餐饮管理有限公司，住所地郑州市二七区航海中路60号海为科技园A区11层1103号，统一社会信用代码91410103MA3X6X4B0M。法定代表人：王灿，总经理。委托诉讼代理人：郝延伟，河南瀛豫律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：冯俊锋，河南瀛豫律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告（反诉原告）：河南创意岛实业股份有限公司，住所地郑州市郑东新区中道东路6号创意岛大厦4层C区025,统一社会信用代码914100005991013177。法定代表人：郑迪柯，总经理。委托诉讼代理人：刘旭，北京市盈科（郑州）律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：常燕瑀，北京市盈科（郑州）律师事务所实习律师，代理权限：特别授权。原告（反诉被告）河南佳天下餐饮管理有限公司（以下简称“佳天下公司”）与被告（反诉原告）河南创意岛实业股份有限公司（以下简称“创意岛公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告佳天下公司委托诉讼代理人冯俊锋，被告创意岛公司委托诉讼代理人刘旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佳天下公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原被告双方签订《龙子湖创意园孵化器大楼租赁合同》；2、请求判令被告退还原告已交付的租金89585元，保证金59723元；3、请求依法判令被告向原告赔偿装修损失267871元，以及原告垫付的更换电缆线、下水道疏通、喷淋改造、眼罩和油烟净化器安装等费用共计22500元；4、请求贵院判令被告向原告支付液化气与天然气使用的差价款161973.3元；5、请求判令被告支付原告为维护其合法权益而额外支出的律师费20000元；6、请求被告支付原告违约金50000元；7、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2018年2月26日，原被告双方签订1998年8月3日原告与被告签订《龙子湖创意园孵化器大楼租赁合同》，约定原告承租被告位于郑东新区龙子湖湖心岛内环路与至诚街交叉口西南角，创意园孵化器大楼1层B区B-1-004铺位，面积为192.5平方米。合同租赁期限为5年，自2018年4月20日起至2023年4月19日止。（2018年4月20日为起租日，如2018年4月20日起大楼未投入使用，起租日顺延至大楼交付日）。且被告必须按本合同规定向原告提供经营场所，保证该场地内的水、电、煤气、排烟、能源的正常供应，并对甲方提供的设备进行维修保养。如不能正常供应该场地水、电、煤气、排烟、能源等餐饮的工程条件，视为被告违约，对原告造成的直接损失由被告承担。合同第十一条违约责任约定，原告拖欠租金1个月以上的（含一个月），则被告有权单方面解除合同，收回该场地，追收所欠费用及滞纳金，并不予退还租赁保证金；租赁期限内被告单方面解除本协议或由于被告的原因导致原告搬离房屋，被告向原告返还租赁保证金并赔偿原告的装修损失（合理折旧后）；原告单方面解除本协议或由于原告违约导致被告通知解除本协议的，被告不予退还保证金，并有权要求原告承担给被告造成的经济损失；本合同任何一方不履行约定或违反本合同条款内容，给对方造成损失或导致本合同终止的，违约方承担给守约方造成的全部经济损失和法律责任。合同签订后，原告已履行了向被告支付首批租金及保证金履行了相应的合同义务，但被告未按照合同约定履行开通天然气、排烟管道等义务，导致原告无法正常经营，损失巨大。现被告违约导致合同无法履行，给原告造成重大损失，已构成严重违约，特向贵院提起诉讼，请求判如所请。被告创意岛公司辩称：一、被答辩人严格按照合同约定履行了全部义务，不存在违约行为，原告诉请解除合同没有事实依据，不应当支持。1、根据涉案《租赁合同》3.1条约定，本合同租赁期为5年，即自2018年4月20日起至2023年4月19日止。同时约定2018年4月20日为起租日，如2018年4月20日大楼未投入使用，起租日顺延至大楼交付日。也就是说，如果大楼没有交付使用，是不计算原告的租期的。因此不存在原告所称的不按期交房的说辞；2、原告声称的下水管道堵塞、电缆线更换以及喷淋改造等，都是为了拖欠租金的借口。答辩人会举证证明，上述的问题都是原告自身的原因导致的；3、关于燃气问题，答辩人已经办理了燃气开通的相关手续，原告无法接通燃气，是因为其厨房的设计不符合燃气司的专业技术要求，因此没有接通并使用燃气，这完全是原告自身的原因导致的。其他的经营商户已经接通了燃气，足以证明责任完全在原告。原告自愿使用液化气，要求答辩人承担液化气与燃气使用差价无任何道理；4、关于排烟管道，是因为原告不愿意承担电费，由此双方发生争议。二、原告未按期足额缴纳租金，经过多次催促仍拖欠至今，已构成严重违约，答辩人可以根据合同约定解除合同，要求原告承担违约责任。根据《租赁合同》4.2、11.1、11.3约定“乙方应在每期租期届满前一个月10号前向甲方支付下一期租金”、“乙方未能按时向甲方支付盈之福下一期租金的，逾期一日，乙方须按照应缴总额的千分之五支付滞纳金”、“乙方单方面解除本协议或由于乙方违约导致甲方通知解除本协议的，甲方不予退还保证金并有权要求乙方承担给甲方造成的经济损失”。原告在缴纳首期3个月租金后，拒不缴纳租金，答辩人多次催缴，原告至今没有缴纳，其已构成严重违约，并给答辩人造成了严重的经济损失，答辩人有权依法提起反诉并要求原告承担相应的法律责任综上所述，原告诉请解除合同无事实和法律依据，恰恰是原告严重违约，其应承担相应的法律责任，请求法院查清事实，依法栽裁判，驳回原告的诉讼请求。反诉原告创意岛公司向本院提出反诉请求：1、判令解除双方签订《龙子湖创意园孵化器大楼租赁合同》；2、反诉被告向反诉原告支付拖欠的租金435898.3元（暂计算至2020年4月22日），此后按照每天981.75元的标准直至支付到反诉被告向反诉原告返还房屋之日；3、判令反诉被告向反诉原告支付所拖欠租金的滞纳金87179.65元；4、判令被告反诉原告有权不予退还反诉被告租赁保证金59723元；5、判令反诉被告向反诉原告缴纳物业费31241.85元；6、判令反诉被告向反诉原告赔偿2个月的租金损失179170元；7、判令反诉被告赔偿反诉原告办理本案的律师费40000元；8、判令反诉被告将房屋腾空返还给反诉原告；9、反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：2018年2月26日，反诉原告（合同甲方）与反诉被告（合同乙方）签订《龙子湖创意园孵化器大楼租赁合同》合同约定：甲方向乙方出租1层B区192.5平方米，5.1元/㎡，租赁期限5年，2018年4月20日起至2023年4月19日止（按实际交付日起算），免租装修期3个月，乙方应在每期租期届满前一个月10号前向甲方支付下一期租金，乙方未能按时向甲方支付应支付下一期租金的，每逾期一日，乙方须按照应缴总额的千分之五支付滞纳金。乙方拖欠租金个月以上的，甲方有权单方面解除合同收回场地、追收所欠费用及滞纳金并不予退还租赁保证金。合同签订后，反诉被告在2018年4月18日向反诉原告缴纳租赁保证金59723元和第一期3个月的租金89585元，并于2018年7月20日开始进场装修。根据合同的约定，以大厦交付时间2018年8月3日确定为起租日，以此顺延免租期3个月，反诉被告应当在2019年1月10日前向反诉原告缴纳第二期3个月的租金89585元。但是，反诉被告一直未缴纳，并以各种借口推脱。虽经反诉原告多次催促，至今没有再缴纳租金。反诉原告认为，反诉被告的行为构成严重违约，根据合同的约定，反诉原告有权解除合同并追究反诉被告的违约责任，反诉原告现依法提起反诉，望贵院查明事实，支持我方的反诉请求。反诉被告佳天下公司答辩称：1、被告所反诉的拖欠租金40多万元并按照每天981.75元的标准计算至房屋返还之日，没有任何事实依据，首先，被告始终没有按照合同约定向原告提供能够正常经营餐饮的工程条件，水、电、煤气、排烟、能源等，严重违反合同约定；根据随后原告向法庭提交的证据可以明显看出期间原告与被告代表经过多次沟通，要求被告履行合同相关的义务，对此上述未按照约定的违约行为，被告也予以全部认可，因此，原告是出于被告违约行为导致无法正常经营，遭受重大的经济损失，如人员工资、人员的房租、设备的维修等等，因此原告是在此种条件下行使的抗辩权来维护自己的合法权益，完全符合法律规定，不存在违约行为，被告未能履行合同所约定的义务其依法无权获取相应的租金，其次根据合同约定原告已经按其向被告支付了租赁保证金以及第一期的租金，已经履行了相应的合同义务，也不在违约的情形，至于后期租金未按约支付，原因如上所述；2、原告反诉的物业费其没有主体资格，应驳回该项起诉；3、对于滞纳金、律师费、没有任何依据，因被告自身违约行为导致的，不应得到法院支持。4、被告诉请将房屋腾空给反诉原告无事实依据，我们将房屋腾空，对方不允许，多次返还钥匙，对方不予接受。本院经审理查明：2018年2月26日，原被告双方签订1998年8月3日原告与被告签订《龙子湖创意园孵化器大楼租赁合同》，约定原告承租被告位于郑东新区龙子湖湖心岛内环路与至诚街交叉口西南角，创意园孵化器大楼1层B区B-1-004铺位，面积为192.5平方米。合同租赁期限为5年，自2018年4月20日起至2023年4月19日止。（2018年4月20日为起租日，如2018年4月20日起大楼未投入使用，起租日顺延至大楼交付日）。合同第三条第四款约定，该场地面积租赁价格计算为5.1元/㎡·天，每1季度的租金为89585元。自第3个租赁年度起，年租金在上一个租赁年度租金基础上递增3%。合同第六条约定，双方签订本租赁合同后，原告应于本合同签订之日向被告支付租赁保证金59723元。合同第八条第十款约定，被告必须按本合同规定向原告提供经营场所，保证该场地内的水、电、煤气、排烟、能源的正常供应，并对甲方提供的设备进行维修保养。如不能正常供应该场地水、电、煤气、排烟、能源等餐饮的工程条件，视为被告违约，对原告造成的直接损失由被告承担。合同第十一条违约责任约定，原告拖欠租金1个月以上的（含一个月），则被告有权单方面解除合同，收回该场地，追收所欠费用及滞纳金，并不予退还租赁保证金；租赁期限内被告单方面解除本协议或由于被告的原因导致原告搬离房屋，被告向原告返还租赁保证金并赔偿原告的装修损失（合理折旧后）；原告单方面解除本协议或由于原告违约导致被告通知解除本协议的，被告不予退还保证金，并有权要求原告承担给被告造成的经济损失；本合同任何一方不履行约定或违反本合同条款内容，给对方造成损失或导致本合同终止的，违约方承担给守约方造成的全部经济损失和法律责任。原告于2018年4月18日向被告河南创意岛实业股份有限公司通过银行转账租赁保证金59723元、第一季度房租89585元，并于2018年12月22日开业，此后未再缴纳房租。原告提交《木森林装饰装修工程施工合同》一份，用以证明其装修损失，合同约定装修价款为238000元。原告另提交购买液化气发票13份、收据16份、证明一份，用以证明共计购买212561元液化气，液化气与天然气的差价款为161973.3元。其提交的证明显示原告于2018年12月21日起至2020年1月18日一直在购买液化气用于餐饮经营。被告庭审中称涉案大楼天然气开通时间大概是2019年6月份。以上事实有租赁合同、银行转账凭证、录音材料、装修工程施工合同、收据、液化气发票、收据等证据及开庭笔录在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原被告于2018年2月26日签订《龙子湖创意园孵化器大楼租赁合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。关于原告诉请解除该租赁合同的诉讼请求，根据原告提交的证据及原被告的当庭陈述，可以认定被告创意岛公司存在未按合同约定供应天然气的事实，原告存在迟延缴纳租金的事实，双方均存在违约情形且被告反诉中也有解除租赁合同的诉求，故对双方该诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求赔偿装修损失267871元的诉讼请求，根据原告提交的装修合同等证据，本院对该损失数额予以确认。本案中被告虽存在违约情形，但原告亦并未按照合同约定履行缴纳房租的义务，双方对合同的解除均存在过错，结合租赁期限、已实际使用期限等情况，本院酌定被告应向原告赔偿装修损失160722元。关于原告要求支付的电缆线、喷淋改造、油烟净化器安装等其他费用22500元，未提供有效证据予以证明，本院不予支持。关于原告要求退还已交付租金89585元的诉讼请求，因原告已实际占有使用该房屋，原告的该诉请无事实依据，不予支持。关于原告要求被告退还59723元保证金的诉讼请求，因合同已经解除，根据本案合同履行情况以及合同约定情况，被告应当在原告补足租金并腾空返还房屋后将保证金予以退还。关于原告要求支付的液化气与天然气的差价款161973.3元的诉讼请求，综合考虑双方合同约定的供气方式、原告经营的餐饮类型、房屋面积、时间跨度等因素，对原告主张的用量和价格予以采信，对其诉讼请求，予以支持。关于原告要求支付律师费20000元、反诉原告要求支付律师费40000元的诉讼请求，因双方均存在违约情形，导致合同解除，对此费用应当各自负担。关于原告要求支付违约金50000元的诉讼请求，本院已对原告的各项损失予以弥补，且原告亦对合同的解除存在过错，对该诉讼请求，本院不予支持。关于反诉原告要求反诉被告支付拖欠租金435898.3元（暂计至2020年4月22日），此后按照每天981.75元的标准直至返还房屋止的诉讼请求，原告于2018年12月22日经营开业，仅支付第一季度89585元租金，原告虽于2019年11月8号提起本案诉讼，但根据原告提交的证据，至少其截止2020年1月18日仍在使用该房屋，因此应当按照合同约定向反诉原告支付房屋租金至本判决生效之日，但应扣除2个月受疫情影响时间的租金。关于反诉原告要求反诉被告支付租金滞纳金87179.65元、租金损失179170元的诉讼请求，因反诉被告未交租金并非一方责任，反诉原被告均存在过错，故该项诉请，本院不予支持。关于反诉原告要求原告缴纳物业费31241.85元的诉讼请求，其并未提交已实际缴纳的相关证据，可在实际产生后另行主张。关于反诉原告要求将涉案房屋腾空并返还的诉讼请求，系合同解除后的应有义务，反诉被告应将房屋腾空并予以返还，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告河南佳天下餐饮管理有限公司与被告河南创意岛实业股份有限公司于2018年2月26日签订的《龙子湖创意园孵化器大楼租赁合同》；二、被告河南创意岛实业股份有限公司于本判决生效后十日内向原告河南佳天下餐饮管理有限公司赔偿装修损失160722元；三、被告河南创意岛实业股份有限公司于本判决生效后十日内向原告河南佳天下餐饮管理有限公司支付差价款161973.3元；四、反诉被告河南佳天下餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内按每季度89585元租金的标准向反诉原告河南创意岛实业股份有限公司支付自2019年3月23日至本判决生效之日止期间扣除2个月受疫情影响时间后的租金；五、反诉被告河南佳天下餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内将涉案房屋腾空返还反诉原告河南创意岛实业股份有限公司；六、被告河南创意岛实业股份有限公司于原告河南佳天下餐饮管理有限公司履行完毕本判决第四、五项判项后十日内日退还原告河南佳天下餐饮管理有限公司保证金59723元；七、驳回原告河南佳天下餐饮管理有限公司的其他诉讼请求和反诉原告河南创意岛实业股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取5508元，保全费3766元，由原告河南佳天下餐饮管理有限公司负担5346元，由被告河南创意岛实业股份有限公司负担3928元。反诉案件受理费12132元，减半收取6066元，由反诉原告河南创意岛实业股份有限公司负担3240元，由反诉被告河南佳天下餐饮管理有限公司负担2826元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李俊辉二〇二〇年七月二十四日书记员  张天元