内蒙古自治区鄂托克旗人民法院民事判决书（2020）内0624民初1239号原告：鄂托克旗家馨物业管理服务有限责任公司。法定代表人：韩某。委托诉讼代理人：任某。被告:何某。原告鄂托克旗家馨物业管理服务有限责任公司（以下称家馨物业公司）与被告何某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告家馨物业公司的委托诉讼代理人任某、被告何某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告家馨物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告何某支付拖欠的物业费5713.8元；2.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年2月1日，受天骄花园小区建设单位鄂尔多斯市蒙西房地产开发有限公司聘用，原告为乙方，建设单位为甲方，双方签订《天骄花园物业委托合同》，约定委托管理期限为三年，即2016年2月1日至2020年4月30日，其中约定物业管理费为每月每平米为0.7元。原告按照合同约定履行了义务。被告自2016年2月1日被告接受原告的服务，截止2020年4月30日止，被告应缴纳物业费5713.8元（160.05平方米×51个月×0.7元）。经过原告反复催缴上述费用未果，故诉至法院。被告何某辩称，不同意给付物业费，首先被告房屋漏雨，其次原告没有和我签订物业合同，物业公司没有做到及时清扫楼道，小区绿化不到位。物业费计算有误，具体多少我没有计算，热电表费没有给我退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对双方当事人有争议的证据，本院作如下认定：原告提供的物业服务合同两份，证明物业公司服务范围和收费标准。被告对合同真实性认可，证明目的不认可，理由是合同不是跟被告签订的。本院认为，该证据经与原件核对无异，被告对真实性予以认可，且与本案关联，予以采信。原告提供的小区客户报修维修回访记录复印件一份，证明小区公共区域的维修记录。被告对记录真实性认可，证明目的不认可，理由是原告仅提供了2018年和2019年的，没有提供2016年至2020年完整的维修记录。本院认为，该证据经与原件核对无异，被告对真实性予以认可，予以采信。原告提供的员工工资表复印件一份，证明资金支出。被告对工资表真实性认可，但是原告提供的不全面，只有2019年的。本院认为，该证据经与原件核对无异，被告对真实性予以认可，予以采信。原告提供的保洁签到表复印件一份，证明保洁工作时间。被告对签到表真实性认可，证明目的不认可，理由是原告的保洁人员不是每天签到，好几天签一次，不是当时签。本院认为，该证据经与原件核对无异，被告对真实性予以认可，予以采信。原告提供的保安值班记录复印件一份，证明保安上班时间及巡逻工作状况。被告对值班记录表真实性认可，原告提供不全面，只有2019年的。本院认为，该证据经与原件核对无异，被告对真实性予以认可，予以采信。被告提供的物业服务合同复印件一份，证明被告跟鄂托克旗家园物业管理有限责任公司签订过合同，没有跟原告签订合同。原告对合同真实性不认可，理由是只有甲方没有乙方，没有公章，没有日期，没有服务期限。本院认为，原告未提供原件进行核对，且合同对服务期限、签订日期、签订合同双方当事人等均未约定，且合同上未加盖公章，故不予采信。被告提供的证明复印件一份，证明物业承诺给被告的房屋进行维修，物业公司作为担保人。原告对证明真实性认可，证明目的不认可，理由是物业公司只是个作证是证明人，不是担保人，证明房地产公司维修过。本院认为，原告对真实性认可，予以采信。被告提供视频一段，证明绿化不到位。原告对真实性认可，证明目的不认可，认为里面有原告绿化的内容。本院认为，经向释明被告释明，其未在规定时限内提交该证据，应视为放弃举证权利，不予采信。被告提供的热电表费用收据，证明物业当时承诺给我们退表钱，至今没有退。原告对收据真实性认可，证明目的不认可，认为不是原告出具的，收款是蒙西房地产公司与原告公司无关。本院认为，该证据载明收款单位为鄂尔多斯市蒙西房地产开发有限公司，并非原告收取，且被告再未提供其他证据予以佐证，不予采信。被告提供的前期物业服务合同两份，证明原告有责任和义务维修被告所有的屋顶和外墙面屋面，原告没有资质和合同项目没有详细的收费标准，与房地产签订合同时没有通知业主。原告对合同真实性认可，证明目的不认可，认为共用部分说得是单元门口屋顶和天窗，楼顶的维修需要用两供积金维修，收费标准在合同内有约定，每月每平米0.7元。本院认为，该证据系原告所举，原告对真实性无异议，予以采信。被告提供的民事起诉状一份，证明2017年被告起诉到蒙西法庭的事实存在过，但是庭长让我们先去找质监部门，原告对诉讼状真实性不认可，证明目的不认可，理由是诉讼状没有被告，原告也不清楚这回事。本院认为，被告未提供原件进行核对，不能确定证据是否真实，且该证据并无被告信息，不予采信。本院查明事实如下：被告何某系天骄花园业主，房屋面积160.05平米，原告家馨物业公司接受建设单位委托，从2016年2月起至今为该小区提供物业管理服务。2016年2月1日，原告家馨物业公司与鄂尔多斯市蒙西房地产开发有限公司签订《前期物业委托服务合同》，该合同中约定管理服务期限为2016年2月1至2019年1月31日。2019年2月1日，双方续签合同，约定服务期限为2019年2月1日至2022年1月31日，住宅物业服务费为每平方米0.7元/月/平米。截止2020年4月30日，被告欠付物业费5713.8元（房屋面积160.05平方米×0.7元×51个月，合计5713.8元）。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中建设单位依法与原告家馨物业公司签订的前期物业服务合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对小区业主具有约束力。原告家馨物业公司按合同约定为被告居住的小区提供了相应的物业管理服务，被告作为该小区内涉案房屋的业主接受了物业服务，理应按照合同约定向原告支付物业服务费用，故对原告要求被告支付物业费的请求，本院予以支持。被告辩称其不同意给付物业费，因为原告没有和被告签订物业合同，于法无据，不予支持。被告辩称自己的房屋漏雨物业公司没有做到及时维修造成损失，但其未能提供证据证明损害后果、损害原因及损害与原告的关系等，本院认为该辩称与本案不属同一法律关系，与本案缺乏关联性，本院在本案中不予支持，被告应查明侵权人的情况，若属于原告责任的，被告可通过其他途径主张权利。被告辩称物业公司没有做到及时清扫楼道，小区绿化不到位，本院认为，被告就其答辩未提供合法、有效证据加以证明，也未举证反驳原告证据及主张，应承担举证不能的不利后果，不予支持。被告辩称，原告物业费计算有误，热电表费没有给被告退还。本院认为，原告按照合同及相关规定计算物业费，数额准确，被告主张未核减热电表费，与本案无关，被告应查明相关情况，可通过其他途径主张权利。综上所述，原告的诉讼请求，未违反法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告何某于本判决生效之日向原告鄂托克旗家馨物业管理服务有限责任公司给付自2016年2月1日至2020年4月30日的物业服务费5713.8元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20元，由被告何某负担。本判决为终审判决。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年。审 判 员 郭 宇 强二〇二〇年七月十四日书 记 员 乌日古玛拉法条链接《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：......（五）按时交纳物业服务费用；......《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。