苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初3702号 原告：邱慧娟，女，1988年3月19日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 原告：王飞桥，男，1988年3月15日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：胡红霞，江苏孚佑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：纪慧，江苏孚佑律师事务所律师。 被告：顾尧生，男，1975年11月9日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：陈生，江苏剑桥颐华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马晓尘，江苏剑桥颐华律师事务所实习律师。 原告邱慧娟、王飞桥与被告顾尧生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月25日和11月6日公开开庭进行了审理。原告邱慧娟、王飞桥的委托诉讼代理人胡红霞两次到庭参加诉讼，被告顾尧生的原委托诉讼代理人张小芹到庭参加第一次庭审，被告顾尧生及其委托诉讼代理人陈生、马晓尘到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。 原告邱慧娟、王飞桥向本院提出诉讼请求：判令被告顾尧生支付违约金45万元、律师费2万元并承担本案诉讼费用。审理中，原告邱慧娟、王飞桥确认扣除已经收取的定金5.5万元后，实际请求被告顾尧生支付的金额为41.5万元。事实和理由：2019年5月11日，由苏州左邻右里信息咨询有限公司（以下简称左邻右里公司）提供居间服务，被告作为买受方与两原告作为出售方就苏州市姑苏区XX路19XX号XX湾花园XX幢1XX室房屋签订《房屋买卖（居间）合同》，约定房屋成交价为225万元，于合同签订当日支付定金3万元，被告可指定第三方购买人。合同中另就支付方式、税费承担、违约责任、争议解决等相关事宜进行了明确约定。合同第七条第8款1项约定，被告承诺于2019年6月30日前完成所有交易手续。同时，根据该合同第六条第2款约定，逾期10日守约方有权选择即日解除本合同并向违约方要求支付该房屋成交价的20%作为违约金。该合同履行过程中，被告指定买受人王翠根与两原告于2019年5月31日就该房屋办理网签、签订了“成交确认书”、“资金托管协议”。但被告、王翠根均未按时支付首付款、办理贷款，且王翠根已明确表示无法购买该房屋，并配合两原告办理了撤销网签、资金托管协议的手续。现被告逾期办理该房屋所有交易手续已达12个月之久，且指定的买受人明确表示无法继续履行该合同的行为已构成根本违约。两原告于2020年7月9日委托律师向被告致函解除该合同。鉴于此，原告有权根据合同约定及法律规定解除该合同并要求被告承担相应的违约责任。 被告顾尧生辩称，1.本案违约方并非被告，而是原告。双方签订《房屋买卖（居间）合同》后，被告立即向原告支付了定金3万元，并指定王翠根作为房屋的购买人，王翠根于当月即与原告办理了网签等相关手续；由于银行政策原因，贷款迟迟未审核发放，并非被告不履行合同，不能认定被告方违约。因房屋抵押权未涤除，被告一直与原告及中介方协商，原告在2019年10月份以后才还清贷款，应属原告违约。2.被告目前仍然愿意履行合同，指定其他第三人继续购买房屋；原告发出的解除通知是无效的，被告不认可，合同应当继续履行。3.即便本案判定被告违约，原告主张的违约金远远高于其实际损失。根据被告查询的数据，案涉房屋目前的市场价值已经远远超过成交金额，原告在本案中没有实际损失，相反获得案涉房屋价格上涨的收益。因此，应对违约金数额进行调整，根据原告实际损失认定。4.律师费损失应当根据最后裁定支持原告诉请的金额作为基数计算。 当事人围绕诉讼请求提供了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。据此，并结合当事人的陈述，本院对以下事实予以认定： 1.苏州市XX路19XX号XX湾花园XX幢1XX室成套住宅房屋（建筑面积169.57平方米）由邱慧娟、王飞桥共同共有。2019年5月11日，邱慧娟、王飞桥（出售方、甲方）与顾尧生（买受方、乙方）、左邻右里公司（居间方、丙方）共同签订编号为0003178的《房屋买卖（居间）合同》，就买卖XX湾花园XX幢1XX室房屋事宜作出约定，合同约定成交价格为225万元，交易税费由乙方承担，乙方于2019年5月11日前支付定金3万元；甲方在2019年7月30日前腾空房屋向乙方交付，并办理完毕户口迁移手续。合同第六条“违约责任”中第1项约定，甲方保证对房屋享有完整所有权或使用权，能完全支配处置，如房屋存在产权纠纷、债务、税费及租赁、抵押权、拆改等事宜，影响合同正常履行的，由甲方负责解决，如因此导致未能在合同期限内办理的视为违约，则甲方按照本条第2项规定承担违约责任；第2项约定，甲乙双方应按合同约定积极配合办理送审、网签、资金托管、贷款、过户、房屋交付、户口迁移等相关手续，提供交易所需的书面证明材料，并及时支付各项税费，未按合同约定办理的即视为违约，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房屋成交价的0.05%作为迟延履行违约金，逾期十日，守约方有权选择即日解除合同并向违约方支付房屋成交价格的20%作为违约金；第5项约定，任何一方违约的，守约方为主张权利而支出的律师费、诉讼费由违约方承担。合同第七条“重要事项告知”中第8项“其他约定事项”为手写条款，内容为“①乙方承诺在2019年6月30日前完成所有手续，如遇国家政策则视情况而定；②乙方可指定第三方购买人；③乙方如需托管高于原房价，则甲方无条件退还高出部分；④甲方贷款自行解决”。上述合同签订后，顾尧生向邱慧娟、王飞桥支付定金3万元。当日，邱慧娟、王飞桥另签订佣金确认书1份，确定左邻右里公司促成以上交易，其应支付佣金金额为5.5万元。 2.房屋买卖合同履行过程中，因顾尧生受相关发地产市场调控政策限制不具备在苏州市购房的资格，其指定王翠根作为买受人与出卖方办理相关交易手续。2019年5月31日，王翠根作为买受人与邱慧娟、王飞桥办理了房屋的网签备案手续，签署了成交确认书及资金托管协议。之后，顾尧生及王翠根均未继续履行合同，未向邱慧娟、王飞桥支付购房款。审理中，顾尧生称，合同未能继续履行系因为王翠根被公安机关羁押，无法办理贷款手续，出卖方也拒绝更换其他买受人。双方协商过程中，顾尧生于2020年9月23日、10月9日分别支付2万元、5000元，确定追加定金2.5万元。之后，双方仍未能完成交易的相关手续。邱慧娟、王飞桥提出撤销网签、资金托管的备案手续，顾尧生表示同意。2020年1月20日，王翠根向左邻右里公司经办人黄春荣出具委托书1份，表示作为买受方无法申请贷款，也无力支付全额房款，不动产交易无法履行，委托黄春荣代为办理XX湾花园XX幢1XX室不动产的相关网签、资金托管协议的撤销手续。该委托书经苏州市吴中公证处出具（2020）苏苏吴中证字第407号公证书作出公证，邱慧娟、王飞桥承担了公证费2000元。黄春荣持以上委托书，办理了房屋交易的网签备案手续及资金托管协议撤销手续。2020年7月9日，邱慧娟、王飞桥委托江苏孚佑律师事务所向顾尧生发出解除函1份，提出因对方逾期完成房屋所有交易手续已达12月之久，且指定的买受人明确表示无法继续履行合同已构成根本违约，通知对方解除双方之间的房屋买卖合同，并将追究违约责任。顾尧生确定收到该函件。 3.双方签订买卖合同之时，XX湾花园XX幢1XX室不动产设有抵押权，邱慧娟、王飞桥结欠重庆天下贷小额贷款有限公司贷款，贷款到期日为2019年8月26日左右。2019年8月19日，邱慧娟、王飞桥与他人签订借款协议，借款155万元用以归还抵押贷款。借款155万元于2019年8月26日到账后，即由邱慧娟转账支付至小额贷款公司归还抵押贷款，注销了房屋之上的他项权证。之后，邱慧娟于2020年1月23日及2月27日分次向借款人转账支付1741541元，其称其中155万元为借款本金，194151元为利息及逾期利息。 4.关于房屋买卖合同解除给出卖方造成的损失问题，邱慧娟、王飞桥提出，因顾尧生违约致使合同解除给其造成多项损失，具体包括：佣金损失，其所签订的佣金确认书确定其后续需要向左邻右里公司支付佣金5.5万元；公证费损失，其为要求王翠根配合办理相关撤销手续，支出了委托书公证费2000元；借款还贷的利息损失，其为注销他项权证而向他人借款归还贷款，因买受方的购房款不能及时到位产生利息损失194151元。另外，邱慧娟、王飞桥为进行本案诉讼与江苏孚佑律师事务所签订聘请律师合同，支出律师费2万元。顾尧生认为根据网络查询的数据及房地产价格的走向分析，交易标的房屋目前的市场价格已达到270万元，较双方的成交价格有大幅增长，对方的利益并未因合同解除而受损；同时认为对方通过借款归还抵押贷款的利息过高，且正常交易购房款到账也需要大约两个月的时间，不能将全部利息损失作为解除合同导致的损失。另外，顾尧生提供左邻右里公司（现名称变更为苏州左邻右里房地产经纪有限公司）出具的《佣金免除确认声明》，内容为同意免除邱慧娟、王飞桥支付交易佣金55000元及相关与其违约金的义务；由此，顾尧生认为佣金不应计入出卖方的实际损失范围内。 本院认为，邱慧娟、王飞桥与顾尧生签订的关于XX湾花园XX幢1XX室房屋的《房屋买卖（居间）合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应为有效，双方均应当遵照执行。从证据材料及双方陈述来看，双方当事人对顾尧生不具备购房资格是明知的，由此约定了指定其他购买人办理交易手续等事项，并给予了相应的履行期限，故在履行期限届满前促成指定案外人完成交易手续的义务应由顾尧生承担。合同履行过程中，顾尧生在支付定金后，指定王翠根作为买受人办理网签本案及资金托管等手续，但未能在约定的期限内支付剩余购房款，以致双方交易不能完成，应认定为违约行为。顾尧生逾期支付购房款超过10日后，邱慧娟、王飞桥即有权依约行使合同解除权。双方经协商未能取得交易的有效途径情况下，邱慧娟、王飞桥于2020年7月9日向顾尧生发出了解除通知函，顾尧生也表示收到该函件，本院确定双方之间的买卖合同在诉前即已解除。涤除房屋之上的抵押权确实系出卖方的义务，但在办理网签备案手续后，顾尧生并未积极履行后续的付款义务，为避免损失扩大，邱慧娟、王飞桥未立即归还贷款的行为不能认定为违约行为，且事实上双方合同并非因抵押权问题而无法履行，故顾尧生认为系对方违约的抗辩意见，本院不予采纳。合同解除后，双方应根据合同的履行情况进行结算，邱慧娟、王飞桥应当将已经收取的定金5.5万元返还顾尧生。双方之间的买卖合同关系因顾尧生违约而解除，邱慧娟、王飞桥有权按照合同约定要求其承担违约责任。根据合同第六条第2项约定，违约金金额为购房价款225万元的20%即45万元，顾尧生以房价未下跌、对方无实际损失为由提出调低违约金金额。本院审查后认为，违约金兼具补偿性、惩罚性功能，应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素进行衡量，顾尧生在合同履行过程中，不具备购房资格且未按时付款直至最终无法履行，客观上造成了出卖方的多项损失。合同约定2020年6月30日前完成所有手续，邱慧娟、王飞桥对收取购房款的时间有合理预期，如顾尧生按约履行，其在由他人垫资涤除抵押权后的合理期间内即可获得购房款资金的回笼以清偿垫资款，现因顾尧生不能按约支付购房款而需另行筹措资金产生较长期间的利息损失，这些利息损失不能全部归咎于顾尧生的违约行为，但其中的一部分确系房屋买卖合同解除所造成的损失。邱慧娟、王飞桥所支出的公证费因撤销网签备案手续等产生，也系合同解除的损失之一。至于向居间方支付的佣金问题，因该费用尚未实际发生，且左邻右里公司已出具声明表示可免除该费用，本院不再将此作为实际损失考虑。据此，顾尧生仅以房价有上涨而认为对方无损失的观点，本院不予采纳。但从房地产价格的综合走向分析，涉案房屋的价格并未发生贬损，且邱慧娟、王飞桥明知顾尧生不具备购房资格仍向其出售房屋存在一定的过错，合同约定的违约金金额确实过高。因此，本院以邱慧娟、王飞桥遭受的实际损失为基础，综合考虑合同的实际履行程度、违约方的过错、解除合同的时间、房地产市场价格趋势等因素，根据公平和诚实信用原则，酌请将违约金金额调整为15万元，对于邱慧娟、王飞桥主张的超出部分，本院不予支持。合同同时约定了违约方需承担守约方的律师费损失，邱慧娟、王飞桥主张律师费损失为2万元，并提供了委托代理合同及律师费发票作为证据，该项费用未超出律师收费的相关标准，本院确认应由顾尧生负担。 综上，本院确定顾尧生应向邱慧娟、王飞桥支付违约金15万元及律师费2万元，合计17万元；邱慧娟、王飞桥应向顾尧生返还定金5.5万元，两者相抵后，顾尧生还需向邱慧娟、王飞桥支付11.5万元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 被告顾尧生向原告邱慧娟、王飞桥支付违约金15万元、律师费2万元，合计17万元；原告邱慧娟、王飞桥向被告顾尧生返还定金5.5万元；两者相抵后，被告顾尧生向原告邱慧娟、王飞桥支付11.5万元，于本判决生效之日起十日内履行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8350元，减半收取4175元，财产保全申请费2870元，合计7045元，由被告顾尧生负担，于本判决生效后十日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审判员  潘宇容 二〇二〇年十一月十六日 书记员  闫高阳