四川省都江堰市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0181民初1374号 原告：杨翠兰，女，1954年9月1日出生，汉族，住四川省旺苍县。 委托诉讼代理人：万顷（系杨翠兰之女），住四川省都江堰市。 被告：秦涛，男，1948年9月22日出生，汉族，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：秦琴（系秦涛之女），住四川省成都市金牛区。 被告：谭宜兰，女，1950年3月15日出生，汉族，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：杜秉昌，四川磐恒律师事务所律师。 原告杨翠兰诉被告秦涛、谭宜兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月26日依法委托人民调解员廖磊进行诉前调解未果，于2020年4月16日立案受理。被告秦涛、谭宜兰分别向本院提起反诉，经审查不符合法律规定，不予支持。本院依法适用简易程序对本案公开开庭进行了审理，原告杨翠兰委托诉讼代理人万顷，被告秦涛及其委托诉讼代理人秦琴，被告谭宜兰及其委托诉讼代理人杜秉昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨翠兰向本院提出诉讼请求如下：1．判令确认《房屋买卖协议》合法有效；2．判令秦涛、杨翠兰将案涉房屋产权变更登记至其名下，并按照《房屋买卖协议》支付税费；3．本案诉讼费用由秦涛、杨翠兰承担。庭审中，杨翠兰明确第2项诉请中要求秦涛、杨翠兰支付税费3000元。事实和理由：秦涛与杨翠兰系夫妻关系，是案涉房屋的共同所有人。2007年9月10日在中间人何开如、邓武章的介绍下，双方签订了《房屋买卖协议》，约定秦涛、杨翠兰将位于都江堰市房屋出售给杨翠兰，价款180000元并约定了付款方式等内容。2007年9月16日，杨翠兰依约支付了房款150000元，秦涛当时承诺保证房产证在两年内拿到，并将案涉房屋交付给杨翠兰占有使用至今。2017年12月秦涛告知其已取得房产证，登记其与杨翠兰共同所有。秦涛要求由杨翠兰承担双方过户手续费且支付尾款才协助过户。杨翠兰多次协商未果，故涉诉，望判如所请。 秦涛辩称，杨翠兰未支付尾款2万元，在取得房产证后秦涛就主动联系过杨翠兰，是杨翠兰不配合办理过户手续。现杨翠兰因非本市户籍，并想避税，要求我方将案涉房屋过户到其女儿万顷名下，重新签订价款为30万元的合同。秦涛只愿意按照18万元的房价承担相应税费。 谭宜兰辩称，不同意秦涛的抗辩理由，秦涛在处置案涉房屋时未告知谭宜兰，侵犯了其合法权益，该协议应无效。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、关于合同的签订情况。2007年9月10日，秦涛（甲方）与杨翠兰（乙方）签订《房屋买卖协议》，约定（与本案有关的内容）“关于原岷江林业机械厂新房9号楼一单元三楼8号房出售给乙方。（一）房屋面积70㎡（以房产证为准），总价180000元，包括水、电、天然气安装费、光纤开户费在内。（二）甲方在办到房产证后，甲乙双方应向房屋所在区（县）房地产交易所申请办理房屋买卖契约过户手续，并按有关规定申领房屋所有权证和国土使用权证。办理上述手续费时产生的税费及相关费用，由双方依照国家有关规定和政策各自承担。甲方已收乙方房屋预付款10000元，在2007年9月10日至2007年9月20日，乙方再付给甲方购房款150000元。如乙方在规定的时间内未交付150000元，遇特殊情况，可延迟1-2天付款，乙方所交付甲方预付款10000元，乙方自动放弃。甲方在收到房款后，乙方拥有房屋所有权。（三）甲方在办理过户手续的同时，乙方将余款20000元结清。三次共付清房款18万元。（七）如甲方不能按协议和国家规定办理过户手续，视为甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起3个工作日内应将乙方所付房款返还给乙方，并支付违约金2万元，并承担乙方装修费用。”合同落款处有甲方秦涛及乙方杨翠兰签字捺印，甲方担保人何开如及乙方担保人邓武章签字捺印，其担保人均留有电话号码及身份证号。庭审中，杨翠兰陈述，签署上述合同时秦涛告知杨翠兰，谭宜兰不方便来，秦涛可以全权代表。合同签订后不久，秦涛为此宴请上述担保人何开如及邓武章等人，以示谢意将案涉房屋以18万元价格出售。 二、关于购房款支付情况。2007年9月9日，杨翠兰向秦涛预付购房款1万元，秦涛出具《收条》一份，载明“今收到杨翠兰购房款壹万元整”。 2007年9月16日，杨翠兰向秦涛支付购房款150000元，秦涛再次出具《收条》，载明“今收到杨翠兰购房预付款150000元，保证房产证两年内拿到，拿不到安（按）合同执行”。 庭审中，杨翠兰认可因未办理房屋产权过户手续，现尚欠秦涛20000元房屋尾款未支付的事实，同时表示待房屋产权过户后同意支付。 三、关于交房情况。秦涛与杨翠兰签订《房屋买卖协议》后，随即向杨翠兰交付了案涉房屋，其后杨翠兰及其家人对案涉房屋进行装修后入住至今。2009年11月17日，杨翠兰以个人名义开通案涉房屋的天然气使用，在此期间，杨翠兰之女万顷相继以个人名义开通案涉房屋的电视收视业务以及网络宽带业务等。 四、关于案涉房屋的权属情况。2017年9月30日，秦涛取得了位于都江堰市房屋的不动产所有权，权证号为川（2017）都江堰市不动产权第0029848号，共同共有人为谭宜兰。庭审中，各方确认，此房屋即为案涉房屋。根据2020年2月27日查询的房屋信息查询记录，案涉房屋无限制、抵押登记信息。庭审中秦涛陈述，案涉房屋是因其旧房拆迁安置，从都江堰市华夏房地产综合开发有限公司处通过补差交换获得。 另查明，除案涉房屋外，还有一套位于都江堰市房屋，该房屋由秦涛、谭宜兰及其家人占有使用。秦涛与谭宜兰于1970年1月13日登记结婚，二人夫妻关系存续至今，谭宜兰没有职业，系家庭妇女，秦涛、谭宜兰确认其家中一切经济大事由秦涛做主。 上述事实，有当事人当庭陈述及诉争各方身份信息、《房屋买卖协议》、婚姻关系证明、收条、房屋查询记录、气表明细、《旧房拆迁安置协议书》等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，本案争议的焦点在于《房屋买卖协议》是否有效，即秦涛是否构成表见代理。本院认为，该协议合法有效，秦涛构成表见代理，故该协议对秦涛、谭宜兰有法定约束力，评析如下： 其一、依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”之规定，本案中，秦涛、谭宜兰系夫妻关系，是案涉房屋登记的共有产权人，秦涛、谭宜兰亦确认其家中一切经济大事由秦涛做主，即秦涛有权处理属于夫妻共同所有的财产。按照前述法律规定，《房屋买卖协议》不得以无处分权为由认定为无效；其二、谭宜兰作为秦涛的配偶，在办理案涉房屋不动产权证时需要提供其身份证等私人证件，从一般生活经验判断，居民身份证系由公安机关发放给个人，应由个人保管。但在案涉合同签订后，秦涛能够取得谭宜兰的身份证并将案涉房屋顺利登记至二人名下，且谭宜兰也未提出其身份证被遗失、盗用的抗辩。故可以推定在办理案涉房屋产权证时，即2017年9月30日时谭宜兰应当知晓该房情况；其三、杨翠兰、秦涛确认，案涉房屋于该协议签署之后就交房，结合都江堰市集能燃气有限公司出具的气表明细，可以佐证案涉房屋以杨翠兰名义缴费的时间最迟为2009年11月11日，故对案涉房屋由杨翠兰实际占有使用至今长达十多年的事实足以认定。即便是在办理了案涉房屋产证之后，谭宜兰从未提出过任何异议，直至杨翠兰起诉要求秦涛、谭宜兰协助办理过户手续时才提出其不知情、秦涛无权处置、《房屋买卖协议》无效等抗辩理由，明显不符合常理，本院不予采纳；其四、依照《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”之规定，本案中，杨翠兰陈述其在签订《房屋买卖协议》时询问过谭宜兰未到场的原因，秦涛告知谭宜兰不方便，由其全权代表，基于一般生活常识，杨翠兰有理由相信秦涛具有代理的权利外观，结合杨翠兰已支付房款160000元的事实，故本院认为杨翠兰是善意第三人，秦涛构成表见代理，该代理行为及于谭宜兰。 以上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，《房屋买卖协议》是双方真实意思的表示，其内容未违反法律、行政法规强制性规定，依法成立并有效，如上所述，该合同效力应及于谭宜兰。根据该合同第（二）条之规定，秦涛应当在取得案涉房屋房产证后履行协助过户义务，作为案涉房屋共同所有权人的谭宜兰，应协助秦涛履行。故本院认为，杨翠兰要求将案涉房屋产权登记至杨翠兰名下有事实和法律依据，本院应予支持，秦涛、谭宜兰应协助杨翠兰办理案涉房屋的不动产权证书。根据合同约定，办理产权过户同时应当结清尾款，同时杨翠兰于庭审中陈述案涉房屋产权过户后同意支付20000元购房款尾款，系真实意思表示，本院予以确认。故杨翠兰应当向秦涛、谭宜兰支付购房款尾款20000元。 关于杨翠兰要求秦涛、谭宜兰支付税费3000元的问题。因杨翠兰未能提供证据证明买卖各方需缴纳税费及相关费用的具体金额，对此应承担举证不能的责任，故本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第六十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下： 一、原告杨翠兰与被告秦涛于2007年9月10日签署的《房屋买卖协议》依法成立并有效； 二、被告秦涛、谭宜兰于本判决生效之日起三十日内协助原告杨翠兰办理位于四川省都江堰市房屋的不动产权证书； 三、原告杨翠兰于本判决生效之日起三十日内向被告秦涛、谭宜兰支付购房款尾款20000元； 四、驳回原告杨翠兰的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取1950元，由被告秦涛、谭宜兰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 潘秀芳 二〇二〇年九月十七日 法官助理 邓 娟 书 记 员 甘小红