河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初5412号原告：王楠，男，汉族，1989年12月23日出生，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：代召国、刘兆宝，河南大河律师事务所律师。被告：黄帅，男，汉族，1988年2月2日出生，住郑州市管城回族区。被告：罗强，男，汉族，1992年4月22日出生，住郑州市。原告王楠与被告黄帅、罗强案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王楠及其委托诉讼代理人代召国、刘兆宝，被告黄帅、罗强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王楠向本院提出诉讼请求：1．撤销郑州市二七区人民法院（2020）豫0103执异15号执行裁定书。2.判决停止对郑州市二七区汝河路30号楼1单元20层2005号房屋的执行，解封对该房屋的查封，并确认该房屋归原告所有。3.案件受理费由被告承担。原告与被告罗强于2018年9月3日签订《房屋买卖合同》，原告购买被告罗强位于二七区××楼××单元××号（建筑面积54.19平方米）房屋，合同主要约定，本合同签订时支付房屋价款贰拾万元整；房屋无抵押无担保；房屋钥匙交付受让方；房屋能够办理产权手续时，出让方应协助受让方办理房屋过户手续；合同签订后，出让方如再将房屋转让给他人属诈骗。当日经查询，该房屋已做网签备案，无抵押、无担保。原告支付房款后，被告罗强将房屋和钥匙交付原告，原告将房屋出租给他人使用。2020年2月3日，原告向租房人催要房租时，租房人告知原告房子被二七区人民法院查封，法院已责令腾房。原告向罗强了解情况，罗强家人告知房子已拍卖成交。原告得知上述情况后，向郑州市二七区人民法院提出执行异议。2020年6月2日，原告收到郑州市二七区人民法院（2020）豫0103执异15号执行裁定书，裁定驳回原告提出的执行异议。原告认为原告与罗强《房屋买卖合同》和《补充协议》的约定是双方的真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效，因该房屋尚不具备登记条件而未能过户登记。原告出资购买并取得二七区××楼××单元××号房屋在前、并出租使用至今，被告黄帅申请执行债权债务案件在后。本案中，原告与被告罗强在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，且在人民法院查封之前以合法占有该房屋，原告已向被告罗强支付全部价款，且非因原告自身原因未办理过户登记。被告黄帅辩称：一、王强与罗强之间并不存在真实的房屋买卖合同关系，未支付合理对价。从原告王楠提交的《房屋买卖合同》及《补充协议》可以看出：落款日期虽早于法院查封涉案房屋日期，但双方先在《房屋买卖合同》中约定原告王楠以20万元价格购买罗强名下上述涉案房屋，之后又在《补充协议》中约定如被告罗强在合同签订后两个月内能够向原告支付30万元，则原告王楠自愿将涉案房屋交换被告罗强，综上两份合同的内容看，双方当事人的合意重心不在房屋交易，从而可知双方并不存在真实的买卖关系。从交易价格和支付方式上看，尽管涉案房屋为拆迁安置房屋，但双方约定的房屋交易价格依然远远低于市场价格，且双方约定在签订购房合同时即支付全部购房款与市场交易习惯不符（经走访涉案房产所在周边房产中介，中天置业可以办理安置房房屋买卖居间业务，该中介表示涉案房产18年初市场价为50万左右。且房产交易中，买方都会扣留百分之二十左右的过户保证金，待房产过户后支付）结合交易价款中转账凭据亦未显示支付用途情况，无法排除原告王楠与被告罗强之间名为房屋买卖实为民间借贷之合理怀疑。二、王楠并未占有涉案房屋。原告王楠所说出租涉案房屋并签订《租赁合同》的事情并不属实：借款后罗强与田侦未能按时归还王楠20万元本金及费用，南州要求罗强用上述房屋的租金来偿还借款本息，并要签订《租赁合同》来约束罗强还款。在南州多次要求下，罗强母亲田侦让上述房屋的租户马洁与王楠签订《租赁合同》，签订时罗强、田侦均为在场，具体签订现场不详。并非是上述房屋之前的租赁权终止结清后，由王楠重新寻找租户进行出租。该租户马洁是田侦的老租客，罗强和田侦在此之前已向该租户预收租金数万元，租户马洁的租赁权益远未到期。所以每月的租金（人民币1500）是由罗强母亲田侦直接转账给南州、或者由罗强妹妹转账给租户马洁，马洁再转账给王楠。（提供有微信转账、支付宝转账等截图。原告王楠所说将房屋出租真实情况如此，租赁权并不成立。）以上可以说明：罗强母亲以收取的租金直接向王楠支付着所欠的借款，罗强母亲并未指示过租户将房屋交给王楠，王楠亦未占有过房屋。王楠与罗强之间存在民间借贷合同关系。2018年8月份，罗强急需人民币20万元使用，多方找人借款无果，此时经冯某（罗强在二七法院另一借款纠纷案件的保证人，案号为：2018豫01**执2868号）介绍认识名字为南州的男子。经多次协商南州愿意借款给罗强人民币20万元，具体借款相关事宜由南州制定。在2018年9月3日南州称在外出差，让其外甥王楠签订了金额为人民币20万元借款的相关合同并约定借款费用，其中包括原告王楠所提供的《房屋买卖合同》，王楠在罗强和其母亲田侦签订合同时进行了录像。罗强母亲田侦在签订合同时，担心借款安全和房屋安全问题，向王楠提出签订补充协议，经双方协商后双方签订了《补充协议》。当天所签订的所有合同都由王楠拿走，被告罗强手中只有一份《补充协议》。且签订当天罗强只收到了10万元，剩余10万元于第二日收到，罗强在收到钱款后第一时间将钱转给王楠所提供的见证人冯某。其他事实：1、在2020年2月份之前，罗强与田侦没有王楠的联系方式，双方也从未有过任何通讯来往，不符合真实买卖双方的事实情况，一直是由南州和罗强、田侦联系催收借款。2、在2020年2月28日之前王楠早已知上述房屋被拍卖，且原告王楠在向法院提交异议的同时分别和被告罗强的家人多次协商20万本息的还款计划。3、原告王楠多次承认：签的有借款合同，签买卖合同只是一种担保，一种变相抵押行为。本来只是把钱借给罗强周转几个月，结果一去不回来了。充分证明此20万是民间借贷而不是房屋买卖。综述可知：2018年9月3日房屋买卖名为房屋买卖，实为民间借贷，是一次借款金额20万元，借款周期两个月，费用10万元的借款行为。故请示依法驳回原告王楠的诉讼请求。被告罗强辩称：我和王楠没有买卖合同关系，我签过一份买卖合同，但是上面对方是空白的。当时我想冯某借钱才签订上述空白合同，当时借20万元，是2018年具体时间不记得。转账时20万元，我取出来直接给了利息，利息多少不记得。合同上签订的标的就是涉案房产，是路砦分的房子。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院认定事实如下：黄帅与罗强借款合同纠纷一案，本院于2019年1月11日作出（2019）豫0103民初404号民事调解书，确认当事人自愿达成如下协议：经黄帅与罗强确认，罗强认可截止2019年1月8日欠黄帅借款本息296800元，罗强于2019年1月15日之前清偿黄帅上述全部款项。上述文书生效后，经黄帅申请，本院于2019年1月25日立案执行，执行案号为（2019）豫0103执613号。在执行过程中，本院作出（2019）豫0103执613号执行裁定书，裁定冻结、划拨罗强收入304110元或查封、扣押、提取相应价值的财产。2019年6月5日，本院将上述裁定及协助执行通知送达郑州市二七区路砦村改造指挥部，查封罗强名下位于郑州市二七区××楼××单元××房产（合同号：17003536402）一套。后双方达成执行和解协议，本院于2019年6月17日裁定终结该案执行。2019年8月19日，该案恢复执行，执行案号为（2019）豫0103执恢779号。2019年11月6日，本院作出（2019）豫0103执恢779号执行裁定书，裁定拍卖、变卖罗强名下位于郑州市二七区××楼××单元××房产（合同号：17003536402）。2020年1月10日，上述涉案房屋以359100元拍卖成交（尚未作出拍卖成交裁定及送达相关部门、当事人）。王楠不服本院对上述涉案房的执行，向本院提出执行异议，本院于2020年5月29日作出（2020）豫0103执异15号民事裁定书，裁定驳回王楠提出的执行异议，王楠不服提起本案诉讼。王楠提交的《房屋买卖合同》显示，出让方罗强将位于郑州市二七区汝河路30号1号楼1单元2005房屋（面积54.19㎡）出让给买受方王楠。受让方须于本合同签订时支付房屋价款贰拾万元，出让方保证出让的房屋无抵押、无担保，受让方支付房屋价款时，出让方将房屋的钥匙交给受让方，涉案房屋能够办理产权登记手续时，出让方应协助受让方办理房屋过户手续。该合同显示有出让方罗强、受让方王楠、担保人田侦、见证人李某、冯某签字，显示日期为2018年9月3日。当日，甲方王楠与乙方罗强又签订有《补充协议》一份，该协议显示，1.如乙方在本合同签订之日起两个月内能向甲方支付叁拾万元，甲方自愿将受让房屋交还乙方。2.乙方超过两个月未付叁拾万元，则乙方须协助办理该房屋的过户手续，从房屋买卖合同签订之日起，该房屋所产生的一切收益归甲方所有。3.甲方如需转让该房屋，乙方须协助后续受让人办理该房屋的过户手续。上述涉案房屋系路砦拆迁安置房，已在房管部门进行网签备案，备案信息显示合同签订日期为2017年8月24日，购房人为罗强，共有情况为单独所有，合同号为17003536402。原告向本院提交了交易时间分别为2018年9月3日、2018年9月4日的转款凭证，交易金额分别为10万元，该两份凭证未载明交易用途。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定，原告作为案外人提起执行异议之诉，应当就其对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，原告提交的涉案《房屋买卖合同》及《补充协议》上显示的日期虽然早于本院查封涉案房屋的日期，但双方在涉案买卖合同中约定涉案房屋的交易价格为20万元，在《补充协议》中又约定了被告罗强在合同签订后两个月内能向原告王楠支付30万元，则王楠自愿将涉案房屋交还给罗强，综合两份合同的内容及被告黄帅提交的证据判断，王楠及罗强的合意重心不在房屋交易，本院无法认定双方存在真实的房屋买卖合同。另从涉案房屋的价格及双方的交易方式，亦不符合房屋交易的习惯。综上，原告王楠要求停止对郑州市二七区××楼××单元××号房屋的执行证据不足，本院不予支持。原告的其他诉讼请求，不属于执行异议的审查范围。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回原告王楠的诉讼请求。案件受理费4300元，由原告王楠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十五份，上诉至河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  张玉雪人民陪审员  孟淑敏人民陪审员  郝淑兰二〇二〇年十一月二十四日法官助理谢美荣书记员周月月