广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0102民初5464号 原告：覃曼，女，1984年2月20日出生，壮族，住广西宜州市。 委托诉讼代理人：原瑞红，广西诚上金律师事务所律师。 委托诉讼代理人：农卫晴，广西诚上金律师事务所实习律师。 被告：广西鑫威乐投资有限公司，住所南宁市兴宁区明秀东路******房。统一社会信用代码：91450100068855160H。 法定代表人：凌寿沙，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：叶茂昌，广西展邦律师事务所律师。 原告覃曼与被告广西鑫威乐投资有限公司（以下简称“鑫威乐公司”）合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月3日公开开庭进行了审理。原告覃曼的委托诉讼代理人原瑞红、农卫晴，被告鑫威乐公司的委托诉讼代理人叶茂昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告覃曼向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2019年1月4日签订的《使用权转让合同》及《补充协议》无效；2.被告返还原告已支付的59389元；3.被告赔偿原告资金占用损失4042元（资金占用损失计算方式：以原告支付的款项59389元为计算基数，按中国人民银行同期贷款年利率4.75%计算，自20 -2- 19年1月4日开始计算，暂计至2020年6月10日止，实际要求计算至被告返还原告已支付的款项之日止）；4.本案诉讼费、保全费均由被告负担。事实和理由：原告与被告于2019年1月4日签订了《使用权转让合同》，约定被告将坐落于南宁市兴宁区虎邱西路9号城北中心潮天地A座一层F1-095-1号铺的40年使用权转让给原告使用，建筑面积为4.68平方米，合同还对该物业的使用权转让方式、商铺基本情况以及转让金额、商铺使用权转让款的付款方式及期限、双方违约责任、物业交付期限、物业交接、争议解决方式等均进行明确约定。上述合同签订后，原告即按照约定向被告支付59389元。原告认为，原、被告签订的合同虽名为《使用权转让合同》，但综合考量原告对该物业的使用权受让年限、使用权转让款的支付方式、物业交付期限、物业交接、双方违约责任等条款，原、被告之间的真实缔约意图在于转移该物业的所有权，即由原告支付款项给被告，受让特定的房产，取得对房产排他性的占有、使用、收益、处分的权利。因此，根据《合同法》第一百三十条之规定，原、被告双方之间已形成房屋买卖合同关系。依据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，被告将涉案的房产向原告出售，应依法办理相关土地利用、审批手续，将土地转为国有建设用地，在预售房产时亦应取得商品房预售许可证明。而在本案中，案涉土地性质为集体用地，被告在未取得商品房预售许可证明的情况下，违反土地规划用途，将涉案房产作为商品房出售，违反了前述法律之禁止性规定，损害了正常的房地产市场交易秩序。依据《合同法》第五十二条、第五十八条之规定，原、被告签订的涉案《使用权转让合同》无效，被 -3- 告应返还原告已支付的款项，并承担原告所产生的资金占用损失。为此，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。 被告鑫威乐公司辩称，一、关于本案的使用权转让合同是无效合同，名为转让实为三产房屋买卖；二、对原告主张返还金额没有异议，资金占用损失由法院认定，按LPR计付。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年1月4日，被告鑫威乐公司（甲方、转让方）与原告覃曼（乙方、受让方）签订《使用权转让合同》及《补充协议》，约定：第一条第1款，本合同约定的物业位于南宁兴宁区，所在项目（推广名：城北中心潮天地），项目土地使用权人为南宁市兴宁区朝阳街道办虎邱村村民居委会，集体土地使用证编号为南宁集用地号C120407。根据甲方与南宁市兴宁区朝阳办事处虎邱村村民居委会签订的协议，甲方作为城北中心潮天地项目投资开发建设方，对此项目及项目内的物业依法拥有使用权及收益权。第二条第1、2、3、4款，乙方的物业为本合同第一条规定的项目中A座一层F1-095-1号铺，该物业为框架结构，该商铺总共建筑面积4.68平方米，在乙方按时约定足额支付该商铺使用权款项的基础上，乙方享有40年使用权及收益权（即2019年9月1日起至2059年8月31日止），该商铺单价23500元/㎡，合计使用权总款为109980元。第三条第2款，该商铺合同总款109980元，抵扣商铺第一年度的总经营收益10998元，即乙方实际付清该商铺合同总款98982元。首 -4- 付款:乙方在签署《商铺使用权转让合同》之时交纳该铺面总款的60%，计59389元，甲方为乙方出具等额收据。第二期款：乙方于2019年2月28日前，交纳该商铺总价款的40%，人民币39593元，甲方为乙方出具等额收据。第四条第1、2款，乙方在法律规定的范围内对该物业进行合法使用、管理、收益（应当符合甲方有关物业管理的相关规定），甲方不得以任何形式损害乙方在合同期限内正当使用的权利。乙方可以在本合同约定的权利、义务和期限范围内，将本合同物业使用权出租或转让第三方。如乙方出租给第三方的，乙方和第三方都必须到物业服务中心办理物业出租备案手续，如乙方出租给第三方后未到物业服务中心办理备案手续的，承租方的所有权利义务甲方选择不予认可。第五条第（一）款，除本合同第七条规定的特殊情况外，甲方如未按本合同规定的期限将约定物业交付乙方，按逾期时间处理（不作累加）：1、逾期在60日之内，自本合同第七条规定的最后交付期限之第二日起到实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付金额的0.03%的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，乙方有权解除合同。如乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起30日内无息退还乙方全部已付金额，并按乙方累计已付款的5%向乙方支付违约金；乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限之第二日起至实际交付之日止，甲方每逾期一日向乙方支付已交付金额的0.03%的违约金。第七条第（一）款，在足额收到乙方按约定支付的物业使用权转让款后，甲方应当在2019年9月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的物业交付乙方使用。但是遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，而甲方应在发生之日起30日内通知乙方；2、其 -5- 他非甲方能控制因素包括但不限于自然灾害、公共突发事件、发生重大疫情或者政府临时限制行为、法律法规变动、重大节假日、市政工程项目建设等造成工期延期；3、在施工过程中，如出现规划部门批准变更设计，变更导致工程延长，及因遵守、配合政府有关法规及规划性文件和政策而引致的延误。合同还就其他事项作出约定。 2019年1月4日，被告鑫威乐公司出具《收据》一张，载明“兹收到覃曼交来城北潮天地F1-095-1号首付款人民币59389元。”原、被告双方一致确认，前述合同签订后，被告鑫威乐公司实际共收到原告支付案涉合同款项59389元。被告鑫威乐公司至今未向原告交付涉案商铺。 本院认为，一、关于诉争合同的性质和效力。首先，综观涉案《使用权转让合同》的合同条款和文义、约定主要权利义务等方面，被告鑫威乐公司将其投资建设的铺面交付给原告，原告以对铺面使用和收益为直接目的，向鑫威乐公司一次性支付相应费用，所取得的是合同标的物的使用权和收益权，而对于处分权未作明确约定，原、被告签订的《使用权转让合同》更符合租赁合同特征。但由于原、被告双方在本案诉讼中均一致主张双方成立房屋买卖合同关系，本院基于双方真实合意的意思表示，确认涉案《使用权转让合同》的性质为房屋买卖合同关系。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第二条的规定，被告在至今未取得涉案物业商品房预售许可证明的情况下，将涉案房产作为商品房出售，违反了前述规定，故原、被告双方签订的《使用权转让合同》及《补充协议》无效。 二、关于返还款项及资金占用损失。根据《中华人民共和国合同法》第五十八 -6- 条之规定，涉案合同确认无效后，被告鑫威乐公司应返还原告已付合同款项，现原告主张被告退还已付款59389元，符合法律规定，且被告对该返还数额没有异议，本院予以支持。至于原告主张的资金占用损失，因合同自始无效，原告主张被告鑫威乐公司支付返还款项占用期间的利息损失，于法有据，本院予以支持。故本院认定，被告应付资金占用利息计算为：以59389元为基数，自2019年1月4日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的贷款基准利率分段计付；自2019年8月20日起至被告实际返还合同款项之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计付。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、原告覃曼与被告广西鑫威乐投资有限公司于2019年1月4日签订的《使用权转让合同》及《补充协议》（A座一层F1-095-1号铺面）无效； 二、被告广西鑫威乐投资有限公司返还原告覃曼已付款59389元； 三、被告广西鑫威乐投资有限公司向原告覃曼支付资金占用利息损失（计算方式：以59389元为基数，自2019年1月4日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的贷款基准利率分段计付；自2019年8月20日起至被告广西鑫威乐投资有限公司实际返还合同款项之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计付）。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务 -7- 利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请执行。 案件受理费693元，保全费654元，以上两项合计1347元，由被告广西鑫威乐投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 林莉 二〇二〇年九月三十日 法官助理 曹畅 书 记 员 谢芸 -8- 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。