河南省虞城县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1425民初1492号原告：戴红梅，女，汉族，1972年11月9日出生，住河南省商丘市。委托诉讼代理人：周洪灿，河南木兰律师事务所律师。被告：陈向阳，男，汉族，1985年10月17日出生，住河南省民权县。委托诉讼代理人：程玉生，河南三文律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈振中，系被告的父亲。原告戴红梅与被告陈向阳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，本案依法适用简易程序进行了审理。在审理过程中，本院认为本案不适宜简易程序审理，于2020年7月6日作出（2020）豫1425民初1492号民事裁定书转为普通程序,公开开庭审理了本案，原告的委托诉讼代理人周洪灿，被告的委托诉讼代理人程玉生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴红梅向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告于2016年12月12日签订的《珠江豪庭商铺租赁合同》。2.请求法院判决被告将原告房屋腾空交还给原告。3.请求法院判决被告支付自解除合同之日起至实际交还房屋之日止的违约金（每日按日租金的双倍计算）。4.请求判令被告承担原告律师费。5.请求判令被告负担本案诉讼费。事实与理由:2016年12月12日原告与被告签订《珠江豪庭商铺租赁合同》，原告将位于虞城县××路珠江豪庭商铺，一至二层，建筑面积3670平方米，出租给被告经营超市，租赁期限为10年，自2017年4月1日起至2027年3月31止。原告于2016年12月10日将房屋交付给被告，并给予被告自交付之日至2017年3月31日的装修免租期。被告2018年部分房租和2019年全部房租没有交纳，原告因此向法院提起诉讼。判决生效后，原告申请执行。被告至今仍然没有按判决履行义务，使原告签订租赁合同的目的不能实现。原告于2020年4月1日给被告送达了《解除合同通知书》，要求被告腾空房屋，但被告占用至今拒不腾空将房屋交还原告。被告的行为侵犯了原告的合法权益，故根据合同法及双方合同约定，故提起诉讼。被告辩称，对于欠原告的租金的事实认可，原被告之间的合同签订是10年，该合同有效，签订合同后被告投资了500元资金，不能因为被告拖欠原告的房租就符合解除合同的条件，被告由于经营困难问题，在2020年4月份已经预交原告1万元房租，在2020年5月28日被告会预交原告18万元房租，因为超市待开业，请原告能够理解。被告不同意解除合同，被告为了租赁原告的房子投入了巨额资金，如果解除合同，被告赔不起了，没法生存下去。被告在租赁房子期间又承建了一套消防设施花了约40万元，按照合同应该由原告承担，在2020年4月1号时候，被告已经交了1万元房租，原告把被告的水电停了，被告也没有办法开业，被告会尽快把拖欠的房租交齐。对于原告请求的律师费用，按照合同约定被告愿意承担，被告不同意解除合同。原告、被告之间的合同正在履行，现在原告起诉解除合同，自相矛盾，被告不同意解除合同。原告戴红梅围绕诉讼请求，向本院提交了如下证据材料：一、提供虞城县嘉和置业有限公司与戴红梅签订的商铺租赁协议及房产证，证明现涉案房屋登记在虞城县嘉和置业有限公司名下，租赁给戴红梅；二、提供戴红梅与陈向阳签订的商铺租赁合同，也就是本案要解除的涉案合同，证明根据合同约定，是先交房租后使用房屋，2018年的部分房租还没有付清，2019年全年的房租也没有付，在2019年原告向法院提起诉讼，法院是判决被告支付原告所拖欠的房租是544000元，违约金是163,200元，律师代理费是28,288元，判决生效后截止到今，被告仅交付10,000元房租，所以被告到现在都没有履行判决，已被法院执行，原告是租房，其目的是收租金，但是从被告拖欠2018年的部分房租，2019年全年的房租及2020年至今的房租，原告签订合同的目的至今都不能实现，所以根据合同法94条、96条的规定，在2020年4月1日原告给被告送达了解除合同通知书，已经通知被告要求解除合同，被告若不同意解除合同，应该有诚意，应按约定交房租，若最近把之前拖欠的房租都交上来，合同不解除也可以，但是房租交不上来，原告还是要求解除合同；三、提供律师事务所发票，证明根据约定规定，律师费用由被告承担。四、提供解除合同通知书及录像光盘，证明在2020年4月1日给被告送达的解除合同通知书，已经通知被告，被告也已经收到。被告陈向阳为证明其主张，向本院提交以下证据：提交虞城县博奥购物广场消防施工图片材料一份，证明被告为了履行合同已经投入了大量的资金和设备装修房屋就是为了合同的正常顺利履行。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于原告提供的解除合同通知书及录像光盘，被告质证对解除合同通知书及录像光盘有异议，认为是原告的“一面之词”，“原告单方提出解除合同，应该经过被告的同意协商一致方可解除”。经本院核实认为，录像光盘内容显示被告的父亲陈振中收到的该解除合同通知书，视为向被告送达。关于被告提供的虞城县博奥购物广场消防施工图片材料，证明被告为了履行合同投入了大量的资金和设备装修房屋就是为了合同的正常顺利履行。本院对被告装修涉案房屋消防设施的真实性予以采信。本院经审理认定事实如下：虞城县嘉和置业有限公司自有位于虞城县××路北侧珠江豪庭1#楼卖场一处。2016年7月28日，虞城县嘉和置业有限公司作为甲方，与乙方戴红梅签订《珠江豪庭商铺租赁合同》1份。合同约定：“房屋租赁期自2017年1月1日至2031年12月31日，共计15年；每年租金40万元，总计人民币600万元……。”同年9月10日，虞城县嘉和置业有限公司给戴红梅出具《同意转租证明书》1份，书面同意戴红梅转租上述商铺。2016年12月12日，戴红梅作为甲方，与乙方陈向阳签订《珠江豪庭商铺租赁合同》1份。合同的主要内容为：“一.出租给乙方的房屋位于虞城县××路北侧珠江豪庭商铺，商铺建筑总面积3670㎡；二.赁期限共10年，自2017年4月1日起至2027年3月31日止（自2016年12月10日起至2017年3月31日止为装修免租期）；三.第一年至第二年（2017年4月1日至2019年3月31日）租金420,000元/年。交付定金100,000元的时间为2016年12月10日之前，开业后一个月内支付第一年剩余租金，第二年租金交付日期为2018年4月1日之前一个月；第三年至第四年（2019年4月1日至2021年3月31日）租金441,000元/年。第三年交付租金时间为2019年4月1日之前一个月，第四年交付租金时间为2020年4月1日之前一个月内……；四.租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，乙方应赔偿甲方因此遭受的损失（包括但不限于甲方因此而支付的律师代理费、诉讼费、交通费用等）：……拖欠房租累计30天以上……。”合同签订后，原告依约交付了房屋，被告亦对房屋投资了巨额资金进行了装修并使用。被告交纳部分的租金后，因拖欠原告租金544,000元则未交纳。原告于2019年8月8日遂向本院提起租赁合同纠纷诉讼，本院于2019年10月10日作出（2019）豫1425民初3987号民事判决书，判决陈向阳支付戴红梅房屋租金544,000元，并承担违约金（违约金计算方法：年利率6%计息本金：103,000元计息期间：自2018年4月1日起至偿清租金之日止计息本金441,000元计算期间：自2019年4月1日起至偿清租金之日止），并支付戴红梅律师费28,288元。原告因被告拖欠租金再次向本院提起诉讼，请求解除原被告之间签订的租赁合同。另查明，一、原告将涉案房屋交付给被告后，被告经营大型的超市，被告投资了巨额资金对涉案房屋进行了全面的装修，其中包括增加的消防设施。二、本院作出的（2019）豫1425民初3987号民事判决书已经生效，在原告提起本次诉讼前，被告向原告支付租金1万元。三、2020年4月1日原告向被告送达了解除合同通知书，该通知内容为：“陈向阳：你与戴红梅于2016年12月12日签订的《房屋租赁合同》。因你欠房租发生纠纷，戴红梅向虞城县人民法院提起诉讼，要求你付清2020年3月31日的房租。法院判决生效后，你所欠房屋至今没有按判决交付给戴红梅，由于你迟延履行债务致使《房屋租赁合同》不能实现合同目的。根据《合同法》第九十四条、第九十六条的规定，现向你发出通知将《房屋租赁合同》予以解除。请你接通知后，立即将房屋内归你所有的物品腾空，将所租赁的房屋交付给戴红梅。通知人戴红梅（签字）2020年4月1日”。四、2020年的房租，原、被告约定于2020年4月1日之前一个月内向原告交付租金。五、第一次庭审中，程玉生作为被告陈向阳的代理人表示：“从6月份开始积极筹集资金，把欠原告的房租尽快补齐，希望原告予以谅解”。2020年10月21日本院向被告释明，限被告15日内将之前已判决的租金付清原告，原告同意进一步调解，否则法院依照法律规定作出裁判。11月10日本院向原告核实，被告仍未付清上述判决确认的租金。本院认为，原、被告之间签订的租赁合同行为，构成房屋租赁合同关系。该合同系双方真实意思表示,依法有效。当事人应按约定全面履行自己的义务。被告违反等价有偿、诚实信用的民事原则，拒不依约足额支付房屋租金，对纠纷的形成应负全部责任。（2019）豫1425民初3987号民事判决书已生效，该判决确认的租金及违约金，被告并未按照判决内容履行该义务，原告再次提出与被告解除合同诉讼，依租赁合同约定，被告拖欠房租累计30天以上，原告有权解除合同。2020年4月1日被告收到原告发出的解除合同通知书后，被告并未将涉案房屋交付给原告，被告亦未向人民法院提起确认解除合同效力诉讼。被告拖欠租金的行为，已构成违约，按照合同约定，原告可以向被告提出解除合同，本院对该解除合同通知应依法予以确认，关于原告请求判令解除原告与被告于2016年12月12日签订的《珠江豪庭商铺租赁合同》，依法应当予支持。鉴于该租赁合同已确认有效，该租赁合同已于2020年4月1日解除，关于原告请求判决被告将原告房屋腾空的诉讼请求，依法予以支持。关于原告主张的自解除合同之日起至实际交还房屋之日止双倍租金的违约金问题。原告主张按照每日按日租金的双倍计算过高，违约金按照约定租金计算违约金较为适宜，自2020年4月1日计算至实际交还房屋之日止的。关于原告主张的律师费用10,000元，属于被告应当履行的合同义务，且被告亦予以认可。对该项诉讼请求本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，本案经本院审判委员会研究决定，判决如下：一、自2020年4月1日解除原告戴红梅与被告陈向阳于2016年12月12日签订的《珠江豪庭商铺租赁合同》；二、自判决生效后十五日内被告陈向阳将房屋所有权人为虞城县嘉和置业有限公司的房屋腾空交付原告戴红梅；三、自判决生效之日十五日内支付被告陈向阳违约金（以2020年4月1日起至实际交还房屋之日止的租金计算违约金，从2020年4月1日计算至付清之日止）。四、被告陈向阳于本判决生效之日起十五日内，承担原告戴红梅已支付的律师代理费10,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告陈向阳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审 判 长  高宏伟审 判 员  李 萍人民陪审员  张卫星二〇二〇年十一月十三日书 记 员  李蔓蔓