广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初3135号原告：广东南海农村商业银行股份有限公司三水支行。负责人：郭炬佳，该行行长。委托诉讼代理人：何毅鹏，广东千度律师事务所律师。被告：温威杰，男，汉族，1996年8月25日出生。被告：梁莉莉，女，汉族，1996年11月20日出生。被告：佛山市置尚房地产有限公司。法定代表人：吕子才，公司董事长。委托诉讼代理人：张思平，北京市康达（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡奋峰，北京市康达（广州）律师事务所律师。原告广东南海农村商业银行股份有限公司三水支行（以下简称农商银行）与被告温威杰、梁莉莉、佛山市置尚房地产有限公司（以下简称置尚公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月8日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告农商银行的委托诉讼代理人何毅鹏、被告温威杰、被告置尚公司的委托诉讼代理人张思平均到庭参加诉讼，被告梁莉莉经本院传票传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。农商银行向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告偿还贷款本金828666.76元、利息33685.04元以及罚息614.46元（该利息暂计于2020年7月30日，从2020年7月31日起至本息清偿次日止，以全部借款本金按照中国人民银行同期贷款基准利率下浮15%后再上浮50%计收罚息）；2.判令原告对两被告所有的位于佛山市三水区**********************在上述第一项确定债权及本案实现债权的费用范围内享有优先受偿权；3.判令被告梁莉莉、置尚公司对温威杰拖欠原告的上述第一项债务承担连带清偿责任；四、判令本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2017年12月31日，原告与温威杰签订南农商个房借字【2017】第xx号《购房借款及担保合同》，约定原告同意向温威杰发放贷款880000元，用于温威杰购买坐落于佛山市三水区**********************，贷款期限为360个月，即从2017年12月31日起至2047年12月31日止。合同第3条约定借款初始利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次借款利率为基准利率，下浮15%确定。借款期限内遇基准利率调整的，从调整的次年首日起，以调整后的基准利率为基础，按约定的浮动比例进行调整，作为下一期的借款利率。合同第20条约定对逾期借款从逾期之日起按借款执行利率加收50%罚息。温威杰、梁莉莉自愿以其所有的位于佛山市三水区**********************作为抵押物，抵押担保范围包括本合同项下债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、抵押处置费、过户费等贷款人实现债权的一切费用。原告与被告于2018年1月23日为上述房产办理了抵押登记（登记证号：粤20**佛三不动产证明第**）。梁莉莉为温威杰在本合同项下的债务承担连带保证责任，保证范围包括但不限于本合同项下借款本金、利息（包括法定利息、约定利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、汇率损失（因汇率变动引起的相关损失）以及实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、仲裁费、财产保全费、差旅费、评估费、拍卖费、公证费和执行费）、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用等。同时置尚公司与原告签订广东南海农村商业银行股份有限公司三水支行（2015）007号《按揭贷款业务合作协议》，约定置尚公司为万景豪园项目下原告发放的个人购房按揭贷款提供连带责任保证，保证期间自原告发放贷款之日起至购房人以所购买房屋为贷款作抵押，办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续，并将抵押登记机关出具的合法有效的抵押登记证明交付给原告保管之日止。上述《购房借款及担保合同》签订后，原告于2018年1月4日足额向温威杰发放880000元人民币的贷款。贷款发放后，温威杰未能按上述合同履行还款义务，未足额偿还借款本息超过90天，根据上述《购房借款及担保合同》第19.2条约定，原告有权宣布本合同提前到期及要求被告清偿全部贷款本息，实现担保物权。为此，原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法支持原告前述所请。温威杰对农商银行的诉讼请求没有异议，但认为因近期家里困难，加上疫情影响，偿还尚欠的贷款本息、办理产权登记及房产抵押需要1-2个月时间，请求农商银行给予时间。梁莉莉未提交答辩意见，亦未提供证据。置尚公司辩称：置尚公司为案涉借款提供阶段性的连带责任保证，现由于两被告拒绝配合办证以及原告怠于对两被告主张行使协助办证的权利，应视为附条件的法律行为条件已经成就，置尚公司的保证责任期间已经届满。理由如下：根据原告与置尚公司签订的《按揭贷款业务合作协议》的约定，置尚公司为案涉借款提供连带责任保证的保证期间是自原告向两被告发放贷款之日起至购房人以所购买房屋为贷款抵押，办妥以甲方为抵押权人的抵押登记手续，并将抵押登记机关出具的合法有效的抵押登记证明交付给甲方保管为止。本案中，案涉房屋早已具备办证条件，且原告亦已经为涉案楼盘的其他按揭客户办理了不动产权证及他项权利证书，故置尚公司的保证期间届满的条件早已具备。同时，依据三水区房管部门的规定以及原告的要求，所有办理按揭购房的业主，其不动产权证及他项权证均是由贷款行负责办理，现两被告拒绝配合办证以及原告怠于对两被告主张行使协助办证的权利，导致了置尚公司提供的阶段性担保的保证期间被不当延长，应当视为其恶意阻止办证条件的成就，故根据我国法律对附条件民事法律行为的相关法律规定，应视为条件已成就，故置尚公司的保证责任期间已经届满。退一步说，即使置尚公司保证期间未届满，原告亦应当先就两被告的涉案房屋在拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权，理由如下：首先，两被告虽尚未办理案涉房屋产权证，但该房屋已具备物权登记条件，应认定为属于两被告的财产，客观上亦应作为其责任财产进行处置。第二，案涉房屋已具备不动产抵押登记条件，但两被告却拒不办理，违背了诚实信用原则，故给予原告对案涉房屋享有优先权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全。第三，抵押权预告登记虽非正式抵押登记，但实际上第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，因此原告对涉案不动产拥有优先权，并不违反物权公示要求。第四，因涉案房屋已具备办理抵押登记的条件，两被告却拒绝配合办理登记，本质上也属于两被告为自己的利益而不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，而视为条件已成就，即原告行使优先权的条件因两被告的恶意阻却而依法视为已成就。综上，确认原告对涉案房屋的处置价款享有优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。如法院认为原告对两被告的房屋不享有优先权的，则应认为是因原告未向法院请求两被告配合履行办理不动产权证和他项权证的义务，应当视为原告主动放弃物的担保，置尚公司在原告放弃权利的范围内免除保证责任。本案中，置尚公司提供的是商品房按揭贷款中的阶段性担保，现却因为原告及两被告的原因未能完成正式的登记，导致了置尚公司的保证期间被不当延长。置尚公司认为，原告作为贷款行，在明知涉案的房屋已经具备物权登记的条件下，应当在两被告未配合办理他项权利登记时依法提起诉讼，请求法院判令两被告配合履行办证的义务，采取积极措施保护自身的债权；但原告却怠于行使此权利，不仅有损自身利益，亦损害了置尚公司的利益，故置尚公司认为其未向法院请求两被告配合履行办理不动产权证和他项权证的义务，应当视为其主动放弃物的担保，依《担保法》第二十八条第二款的规定，置尚公司在原告放弃权利的范围内免除担保责任。最后综上，如法院认为置尚公司的保证期限未届满的情况下，无论原告对两被告的优先权是否成立生效，但只要置尚公司在对本案的债务承担保证责任后，均有权向两被告进行追偿。根据最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知第17条的规定，因原告未提供置尚公司的担保行为已经经过置尚公司有权机关的决议，应当认定置尚公司的担保无效，置尚公司承担的担保责任不应超过两被告不能清偿部分的二分之一，更不应超过担保有效的情形下其所应该承担的责任。因此，置尚公司仅应对两被告不能清偿的款项的50%承担补充清偿责任，且承担清偿责任后，有权向两被告追偿。原告主张的罚息过高，依法应当予以驳回。原告主张的利息已足以清偿原告的损失，但其要求计算复利至本息清偿次日，明显属显失公平，不应获得支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。温威杰、置尚公司对农商银行提供的证据，农商银行、温威杰对置尚公司提供的发票原件领取表及不动产资料签收表的真实性均没有提出异议，且上述证据能够反映案件真实情况，与待证事实相关联，来源和形式合法，能够作为认定案件事实的根据，本院对上述证据的证明力予以确认并在卷佐证。置尚公司提供的不动产登记申请表、授权委托书是空白文书，是置尚公司单方制作，不足以证明置尚公司已委托农商银行办理案涉房屋的产权登记，本院对其证明力不予确认。根据本院采信的证据，结合当事人的陈述，本院对农商银行诉请的事实除“原告与被告于2018年1月23日为上述房产办理了抵押登记”外，其余事实均予以确认。同时查明，农商银行与温威杰、梁莉莉在2018年1月23日为案涉房产办理了预购商品房抵押权预告登记。2019年6月17日，梁莉莉在置尚公司领取了不动产登记资料、购房发票。温威杰、梁莉莉从2019年9月4日开始逾期。截至2020年7月30日，欠贷款到期本金21999.96元、未到期本金806666.80元（合计欠本金828666.76元）、利息33685.04元、罚息614.46元。本院于2020年7月30日向温威杰、梁莉莉送达本案应诉资料。本院认为，温威杰与农商银行经商议，与农商银行签订《购房借款及担保合同》，约定向农商银行贷款880000元，双方之间建立合法有效的金融借款合同关系，原、被告各方均应按借款合同的规定行使权利和履行义务。农商银行依约向温威杰发放贷款，但温威杰未按期归还欠款，自2019年9月4日开始逾期，连续逾期超过六期，温威杰的行为已构成违约。农商银行诉请提前收回贷款本息，符合双方合同约定，本院予以支持。截至2020年7月30日，温威杰欠贷款到期本金21999.96元、未到期本金806666.80元（合计欠本金828666.76元）、利息33685.04元、罚息614.46元。2020年7月31日起至温威杰实际清偿之日的利息，以全部尚欠的本金为基数，按合同约定的罚息利率（即执行利率基础上上浮50%）计算。梁莉莉与农商银行经商议，与农商银行签订《购房借款及担保合同》，为温威杰在本合同项下的债务承担连带保证责任，保证范围包括但不限于本合同项下借款本金、利息（包括法定利息、约定利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、汇率损失（因汇率变动引起的相关损失）以及实现债权的费用、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用等。农商银行诉请梁莉莉对案涉贷款本金、利息、罚息、为实现债权而发生的其他费用承担连带保证责任，符合双方合同约定及法律规定，本院予以支持。置尚公司与农商银行签订《按揭贷款业务合作协议》，约定置尚公司为万景豪园项目下农商银行发放的个人购房按揭贷款提供连带责任保证，保证期间自原告发放贷款之日起至购房人以所购买房屋为贷款作抵押，办妥以农商银行为抵押权人的抵押登记手续，并将抵押登记机关出具的合法有效的抵押登记证明交付给农商银行保管之日止。保证范围包括但不限于借款合同项下贷款本金、利息、罚息、违约金、损害赔偿金以及实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等。现因温威杰违约，导致农商银行提前收回案涉借款合同借款本息，农商银行诉请置尚公司对温威杰所欠贷款本息、诉讼费用承担连带清偿责任，合法有理，本院予以支持。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条的规定：“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利……”。故此，置尚公司在承担了保证责任之后，有权向温威杰、梁莉莉追偿。农商银行与置尚公司约定的保证期限至购房人办妥所购物业的抵押登记备案之日，温威杰、梁莉莉对案涉房产并未办妥抵押登记，置尚公司也没有证据证明是农商银行阻碍案涉房产办理抵押登记。故置尚公司辩解无需承担保证责任，与事实不符，本院不予采纳。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。第一百八十七条规定，以建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。根据前述法律规定可知，预告登记与不动产登记分属不同概念范畴，具有不同的法律性质和法律效力。一般不动产登记是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记，而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的登记。预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的排他性权利。因此，抵押权预告登记并不等同于抵押权设立登记，不产生抵押权设立登记的效力。本案中，农商银行与温威杰、梁莉莉就案涉房产并未办理抵押权登记，而只是办理了抵押权预告登记。农商银行在未办理涉案房产抵押权设立登记之前，享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时，对涉案房产办理抵押权登记的请求权，并非对涉案房产享有现实的抵押权。因此，案涉房屋并没有办理抵押登记手续，农商银行依法尚未享有优先受偿的权利，故其诉请对案涉房屋的折价或者拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权的请求缺乏法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条第一款、第三十三条、第四十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告温威杰应于本判决生效之日起十日内向原告广东南海农村商业银行股份有限公司三水支行偿还贷款本金828666.76元及其利息【其中计算至2020年7月30日的利息为33685.04元、罚息为614.46元；2020年7月31日起至被告实际清偿之日的利息按合同约定的罚息利率（即执行利率基础上上浮50%）计算】；二、被告梁莉莉应对第一项判项中确定的被告温威杰应负债务承担连带清偿责任；三、被告佛山市置尚房地产有限公司应对第一项判项中确定的被告温威杰应负债务承担连带清偿责任。被告佛山市置尚房地产有限公司承担保证责任后，有权向被告温威杰、梁莉莉追偿；四、驳回原告广东南海农村商业银行股份有限公司三水支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即6187元、保全费4807元，合计10994元，由被告温威杰、梁莉莉、佛山市置尚房地产有限公司共同负担。被告佛山市置尚房地产有限公司承担支付责任后，有权向被告温威杰、梁莉莉追偿。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  周淑华二〇二〇年九月十八日书记员  莫柳君