江苏省仪征市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1081民初3595号原告：扬州市烟草公司仪征分公司，住所地在仪征市真州镇工农南路18号。负责人：季泳，该公司经理。委托诉讼代理人：王霆，该公司员工。委托诉讼代理人：徐晓山，江苏仁方律师事务所律师。被告：赵国平，男，1972年9月13日出生，汉族，住仪征市。委托诉讼代理人：朱全国，仪征市天力法律服务所法律工作者。第三人：郑先春，男，1978年8月14日出生，汉族，住仪征市。原告扬州烟草公司仪征分公司（以下简称烟草公司）与被告赵国平、第三人郑先春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。2019年10月28日的庭审中，原告烟草公司的委托诉讼代理人徐晓山、王霆，被告赵国平及其委托诉讼代理人朱全国到庭参加诉讼；2020年3月13日的庭审中，原告烟草公司的委托诉讼代理人徐晓山、王霆，被告赵国平的委托诉讼代理人朱全国到庭参加诉讼。第三人郑先春经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告烟草公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告及第三人将租赁房屋腾空并返还原告；2、要求被告给付原告租金3620元及房屋占用费（房屋占用费以年租金45000元为标准计算，自2014年3月3日起计算至2019年10月28日止暂为122465.75元；自2019年10月29日起计算至实际返还房屋之日止）及逾期付款利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年10月29日计算至实际给付之日止），第三人就上述款项中尚未支付给被告部分承担连带给付责任；3、由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2012年3月1日，原、被告签订《房屋租赁协议》，约定原告将位于仪征市原烟草批发部面积为470.5平方米的房屋租赁给被告使用，租金为每月1830元，租赁期限为2012年3月1日至2014年3月2日。租赁期间，被告仅向原告给付租金40300元，未足额给付租金。协议到期后，被告亦未依约向原告返还租赁房屋。原告催要房屋时了解到，被告已擅自将租赁房屋转租给第三人郑先春使用。原告多次要求被告及第三人返还租赁房屋、给付拖欠的租金及房屋占用费等相关费用，均未果。被告赵国平辩称，原告与被告是于2012年2月28日签订的《房屋租赁协议》，租赁期限为2012年3月1日至2022年3月2日，原告诉称的两年期房屋租赁协议，被告并不知情。协议签订后，被告一直按照十年期房屋租赁协议的约定给付租金至2019年9月。关于转租，在2012年2月28日原告与被告签订的租赁协议中已约定案涉房屋可转租，故被告的转租行为是经原告认可的。第三人郑先春在答辩期限内未提出答辩意见，在举证期限内亦未提供证据。原告围绕诉讼请求依法提交了2012年3月1日的《房屋租赁协议》、案涉房屋的土地证及产权证复印件、原告工商登记资料查询表、2012年2月28日签订的《房屋租赁协议》复印件、南京金陵司法鉴定所鉴定意见书。被告为证明其答辩理由向本院提交2012年2月28日的《房屋租赁协议》、被告向原告支付租金的收据及银行凭证、被告将房屋转租给第三人的租赁协议。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的工商登记资料查询表、案涉房屋产权证复印件、收款收据、银行业务回单、房屋转租协议本院予以确认并在卷佐证。上述证据及原、被告当庭一致的陈述可以证实：2012年2月28日，江苏省仪征市烟草专卖局与赵国平签订《房屋租赁协议》，约定江苏省仪征市烟草专卖局将烟草公司所有的坐落于仪征市原烟草批发部的房屋出租给赵国平，月租金为1830元，租赁期限自2012年3月1日至2022年3月2日，租金按年结算，由赵国平在每年3月1日前交付给江苏省仪征市烟草专卖局。案外人傅文昌受赵国平委托在《房屋租赁协议》乙方签字处签署了“赵国平”。经本院向烟草公司委托诉讼代理人王霆调查了解，江苏省仪征市烟草专卖局与本案原告烟草公司实为同一家单位。2012年9月2日，赵国平将其承租的房屋转租给郑先春，转租期限为9年，自2012年10月1日起至2021年10月2日止；租金为每年45000元，第一年租金于2012年10月1日前给付，以后的租金给付时间为一年期满后的前一个月。经原告申请，本院委托，南京金陵司法鉴定所于2020年1月14日出具鉴定意见书，鉴定意见为：落款时间为2012年2月28日的《房屋租赁协议》上“乙方也可转租”字样与其上方的手写部分字迹不是同时期形成；落款时间为2012年3月1日的《房屋租赁协议》上“乙方（签章）：”落款处“赵国平”签名字迹与赵国平书写的实验样本字迹不是同一人所写；倾向认为落款时间为2012年3月1日的《房屋租赁协议》上“乙方（签章）：”落款处“赵国平”签名字迹与傅文昌书写的实验样本及落款时间为2012年2月28日的《房屋租赁协议》上“赵国平”字迹是同一人所写。2012年9月29日，赵国平给付烟草公司租金18300元；2013年9月22日，赵国平给付烟草公司租金22000元；2014年12月11日，赵国平给付烟草公司租金22000元；2015年10月14日，赵国平给付烟草公司租金22000元；2016年10月14日，赵国平给付烟草公司租金22000元；2017年9月30日，赵国平给付烟草公司租金22000元；2018年9月26日，赵国平给付烟草公司租金22000元；2018年12月20日，赵国平给付烟草公司租金44000元；2019年9月19日，赵国平给付烟草公司租金22000元。其中，2014年12月11日、2015年10月14日赵国平转账的44000元烟草公司已予以退回。本案审理过程中，本院依法向第三人郑先春做调查笔录一份，郑先春陈述其已按照转租协议的约定，以45000元/年的标准向赵国平交纳房屋租金至2020年9月。赵国平对该事实予以认可。对有争议的证据和事实本院认定如下：1、对原告提交的2012年3月1日签订的《房屋租赁协议》，原告陈述该份协议上“赵国平”三个字为案外人傅文昌所签，赵国平、案外人傅文昌对该事实予以否认，本院根据原告对协议签订事实的陈述结合鉴定意见书，对此份协议予以采信。该证据可以证实：2012年3月1日，烟草公司作为出租方与承租方“赵国平”签订《房屋租赁协议》一份，约定烟草公司将其所有的坐落于仪征市原烟草批发部的房屋出租给赵国平，月租金为1830元，租赁期限自2012年3月1日至2014年3月2日，租金按年结算，由赵国平在每年3月1日前交付给烟草公司。协议落款处乙方“赵国平”的字为傅文昌签署。2、对被告提交的2012年2月28日签订的《房屋租赁协议》，原告对与赵国平签订该份协议的事实无异议，但认为协议中手写添加的“乙方也可转租”系赵国平擅自添加。对此本院认为，原告主张其持有的复印件中无“乙方也可转租”内容，被告解释其交给原告的复印件上没有可转租字样是故意进行遮挡后复印，该解释不符合常理且被告也未提交证据证明就可转租事宜与原告达成合意，结合鉴定意见书，本院对2012年2月28日签订的《房屋租赁协议》中“乙方也可转租”字样为傅文昌在合同签订之后添加的事实予以认定。本院认为，本案的争议焦点为：1、案涉房屋租赁期限如何认定；2、原告要求被告、第三人给付房屋租金、使用费的诉讼请求有无事实和法律依据。对第一个争议焦点本院认为：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，虽然被告陈述其只口头授权傅文昌签署2012年2月28日的《房屋租赁协议》，但是被告在庭审中及傅文昌在调查笔录中均陈述房屋租赁过程是傅文昌出面商谈，且案涉两份房屋租赁协议签订时间只相隔一天，故原告有理由相信傅文昌在签订2012年3月1日的《房屋租赁协议》时有代理权限，该协议对原、被告双方均有约束力。综上，2012年3月1日的《房屋租赁协议》效力及于被告，因签订时间在后，其对房屋租赁期限的重新约定系对2012年2月28日《房屋租赁协议》中租赁期限的变更，故本院认定原、被告2012年约定的案涉房屋租赁期限为2年。对第二个争议焦点本院认为，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，2014年3月2日租赁期限届满后，被告仍继续使用租赁房屋，原告也继续收取租金，原、被告之间形成不定期租赁关系。原告主张，约定的租赁期限届满后原告已经要求被告腾房，且以退回2014、2015年租金的形式表达了不再续租的意思，故双方之间不存在续租事实。对此本院认为，原告虽在租赁期限届满后向被告主张过腾让房屋并退还到期后两年的租金，但是在被告明确表示不退还房屋后没有积极采取措施，且接收了被告之后陆续交纳的房屋租金，故应视为原告对被告继续使用租赁房屋没有异议，原租赁合同继续有效。对不定期租赁，当事人可以随时解除合同。本案中，被告赵国平于2017年2月13日签收原告要求解除租赁合同的起诉状副本，故本院认定原告与被告之间的房屋租赁协议于2017年2月13日解除。原告认为，因被告存在违法转租的行为，合同解除时间点应为2014年3月2日。本院认为，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，原告在租赁期限届满后已经知晓被告将案涉房屋转租给第三人，但在6个月内未提出异议，应视为其对转租行为的默示认可，故本院对此不予支持。2012年3月1日至2017年2月13日，被告应给付原告的租金金额为108763元（1830元/月×59个月+1830元/月÷30天×13天）。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，因本案中，租赁房屋被次承租人第三人郑先春实际占有、使用，故第三人郑先春负有腾房义务，应及时将房屋返还原告。被告及第三人逾期腾房的行为给原告造成了损失，原告有权要求被告及第三人给付逾期腾房期间房屋使用费。本案中，因第三人已足额向被告交纳了房屋租金，故该使用费应由被告向原告给付；对使用费计算标准，应参照原租赁协议约定的1830元/月标准计算。2017年2月14日至2020年7月23日，被告应给付原告房屋占有使用费金额为75640元（1830元/月×41个月+1830元/月÷30天×10天）。截止2020年7月23日，扣减被告已给付的172300元，被告还应给付原告房屋占用使用费12103元（108763元+75640元-172300元）。2020年7月23日以后的房屋占有使用费，由被告按照1830元/月标准，继续给付至租赁房屋实际返还之日。对判决作出之日已经确定欠付的房屋占有使用费，原告要求被告按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，给付自判决作出次日起至实际给付之日止的利息，该请求不违反法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于》第十六条规定，判决如下：一、原告扬州市烟草公司仪征分公司与被告赵国平的房屋租赁合同于2017年2月13日解除；二、被告赵国平、第三人郑先春于本判决生效之日起10日内将坐落于仪征市原烟草批发部的房屋返还给原告扬州市烟草公司仪征分公司；三、被告赵国平于本判决生效之日起10日内给付原告扬州市烟草公司仪征分公司截止至2020年7月23日的房屋占有使用费12103元及利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年7月24日起计算至实际给付之日止）；2020年7月24日起的房屋占有使用费，由被告赵国平按照1830元/月标准继续给付至租赁房屋实际返还之日止；四、驳回原告扬州市烟草公司仪征分公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3448元，由被告赵国平负担，此款原告已垫付，由被告赵国平于本判决生效之日起十日内返还给原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长  李 欣人民陪审员  王谷兵人民陪审员  王广兵二〇二〇年七月二十三日书 记 员  吴青恩