上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初14410号原告(反诉被告)：韩学宇，男，1992年7月27日生，汉族，住安徽省马鞍山市。原告(反诉被告)：郝丽，女，1991年7月15日生，汉族，住安徽省马鞍山市。两原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人：黄彩颜，上海博群律师事务所律师。两原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人：高雅，上海博群律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海骏丰嘉陆房地产开发有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：关惠勤，执行董事。委托诉讼代理人：高明涛。委托诉讼代理人：王思宇。原告韩学宇、郝丽诉被告上海骏丰嘉陆房地产开发有限公司以及反诉原告(以下统称“被告”)上海骏丰嘉陆房地产开发有限公司诉反诉被告(以下统称“原告”)韩学宇、郝丽商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案受理后，依法适用简易程序，两次公开开庭进行了审理。原告韩学宇及两原告共同委托代理人黄彩颜、被告委托诉讼代理人高明涛、金忠杰到庭参加第一次庭审。审理中，被告变更原委托诉讼代理人之一金忠杰为王思宇。原告韩学宇及两原告共同委托代理人黄彩颜、高雅、被告委托诉讼代理人高明涛、王思宇到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告郝丽、韩学宇向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《上海市商品房预售合同》，将上海市嘉定区康年路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋所有权配合登记至两原告名下；2、案件受理费由被告承担。事实与理由：两原告于婚前与被告就上海市嘉定区康年路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋(以下简称涉案房屋)买卖事宜签订《上海市商品房预售合同》。2014年10月20日，两原告付清全部购房款，被告亦开具发票。原告于2015年7月14日入住涉案房屋至今。2014年购房过程中，被告表示先签合同后结婚，不影响产证办理，也待原告韩学宇社保缴纳满一定期限后再办产证。然因两原告均非属上海市户籍人口，在2014年办理合同网签手续时属于限购人员，不动产登记事务中心至今不能为两原告办理涉案房屋过户登记手续。现原告已经符合上海市购房条件，原告有权要求被告配合办理过户手续。两原告经与被告多次交涉未果，故诉至法院，请求判如所请。被告上海骏丰嘉陆房地产开发有限公司(以下简称骏丰公司)辩称，不同意原告的诉讼请求。预售合同签订后，被告将涉案房屋交付原告使用至今，被告未有任何违约行为。被告也愿意配合原告办理涉案房屋过户手续，但因原告自身不符合本市购房资格而无法过户。原告在购房时隐瞒了其当时不具备购房条件的事实，并向被告出具承诺书承诺具有上海购房资格，导致被告作出错误的判断与其订立了预售合同。原告在2016年7月8日之后的180天内应知道办理过户事宜，目前原告诉请已过诉讼时效。根据预售合同补充条款二约定在签订合同时，双方均已知晓相关限售规定，如因违反限售规定，房产交易中心不予办理房地产登记，双方同意办理合同网签备案撤销等解除合同手续。故被告反诉要求：1、请求判令解除双方签订的《上海市商品房预售合同》；2、请求判令原告赔偿被告违约金1元；3、本案诉讼费由原告承担。原告针对反诉辩称，不同意被告的诉讼请求。预售合同是双方真实意思表示，合法有效。签约时，原告已如实告知自身家庭条件及社保情况。按照合同约定的办证时间，原告是符合办证条件的。但因被告取得大产证时间晚，且刚好本市限购政策发生变化，导致原告未能顺利过户。购房政策变化是无法预计的，原告并无主观过错。限购政策不影响合同效力，并未导致合同无法履行，被告主张解除合同的条件不成就。现原告已符合购房政策，被告协助办理过户已不存在障碍。原告已支付全部购房款也已实际入住至今，应维护交易的稳定性。本案系物权行为，不适用诉讼时效。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月21日，韩学宇、郝丽与骏丰公司就购买涉案房屋签署《骏丰玲珑坊房屋认购书》。同年10月20日，韩学宇、郝丽(乙方、买方)与骏丰公司(甲方、卖方)签署《上海市商品房预售合同》一份，其中约定：乙方向甲方购买涉案房屋，房屋建筑面积83.40平方米，总房价款1,597,568元；甲方定于2015年5月1日前将房屋交付给乙方，除不可抗力外；第十四条约定，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后90天内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起180天内，由双方依法向嘉定区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。付款方式：一次性付款。1、乙方于2014年9月21日与甲方签约，并付首付房款20,000元；2、乙方于2014年10月21日前应支付房款1,577,568元。合同补充条款二约定：在签订本合同时，甲、乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲、乙双方同意按下列约定处理：1、双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续；2、因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，乙方应承担违约责任，违约金为人民币1元。同日，韩学宇、郝丽签署《购房人家庭成员及名下住房情况申报表》一份，言明韩学宇、郝丽及家庭成员(夫妻双方及未成年子女)名下拥有住房(含已签订购房合同)零套，与家庭成员以外的其他人共有住房(含已签订购房合同)零套，并承诺所购房屋符合住房限购规定，已如实申报家庭情况及家庭成员名下拥有的住房。如违反限售规定，或有不实申报的，愿意承担由此引起的“不予办理房地产登记”等一切法律责任及经济责任。骏丰公司在该表中承诺已按照国家和本市住房限售的规定，对购房人及其家庭成员的户籍、婚姻等证明材料以及纳税或社会保险缴纳证明(对非本市户籍居民家庭)进行核对，符合住房限售规定。如违反限售规定不予办理房地产过户手续的，房地产开发企业承诺不追究购房人解除合同的违约责任。同时，韩学宇、郝丽出具《承诺书》一份，声明其已经了解国家及上海市商品房限售及房贷政策，并承诺符合国家及上海市关于商品房限售规定，具有购买涉案商品房的主体资格，不属于国家及上海市的限购对象。如本人不符合国家及上海市关于商品房限售规定，致使双方本认购书无法履行，本人向骏丰公司支付定金同等金额的赔偿金。如国家及上海市政府变更限购限贷政策的，按新的政策予以执行。上述合同签订后，韩学宇、郝丽付清了全部的购房款项。骏丰公司于2015年7月13日取得涉案房屋所在楼盘上海市新建住宅交付使用许可证，并于2016年6月23日取得涉案房屋所在楼盘的大产证。2016年7月8日，双方签署《房屋交接书》。涉案房屋交付后，韩学宇、郝丽实际居住至今。现涉案房屋仍登记在骏丰公司名下。因过户问题，双方未协商一致，故涉诉。另查明，韩学宇、郝丽于2015年5月5日登记结婚，韩学宇、郝丽社保均已连续缴纳满五年。韩学宇、郝丽已缴纳涉案房屋契税。审理中，韩学宇、郝丽陈述网签时其不符合当时上海市限购政策，现清楚上海市相关限购政策，具备上海市购房资格，并承诺如因自身违反限购政策造成涉案房屋无法过户，则其责任自负。本院认为，韩学宇、郝丽与骏丰公司签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。现骏丰公司以韩学宇、郝丽违反限售规定，按照补充条款二的约定主张解除合同，但现未有证据证明房地产交易中心出具过《不予办理房地产交易、过户通知》且韩学宇、郝丽已缴纳了涉案房屋的相关契税，骏丰公司主张合同解除的条件并未成就，故骏丰公司要求解除双方间的《上海市商品房预售合同》及要求韩学宇、郝丽支付1元违约金的诉请，本院不予支持。合同签订后，韩学宇、郝丽已付清全部购房款并实际入住涉案房屋至今，结合韩学宇、郝丽当前已符合本市最新购房政策规定的条件，该合同不存在履行障碍，应以继续履行为宜，故韩学宇、郝丽要求骏丰公司继续履行《上海市商品房预售合同》并协助其办理过户手续，本院予以支持。骏丰公司辩称，韩学宇、郝丽要求过户的诉请已超过诉讼时效，在骏丰公司已经将涉案房屋交付给韩学宇、郝丽，韩学宇、郝丽已实现对房屋的合法占有的情况下，韩学宇、郝丽请求骏丰公司为其办理权属转移登记手续不适用诉讼时效的规定。骏丰公司该项抗辩意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海骏丰嘉陆房地产开发有限公司应继续履行与原告(反诉被告)韩学宇、郝丽于2014年10月20日签订的《上海市商品房预售合同》，并应于本判决生效之日起十日内协助原告(反诉被告)韩学宇、郝丽办理上海市嘉定区康年路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋的产权过户登记手续，将房屋过户至原告(反诉被告)韩学宇、郝丽名下；二、驳回被告(反诉原告)上海骏丰嘉陆房地产开发有限公司的诉讼请求。本案本诉受理费80元，减半收取40元，财产保全费5,000元，合计诉讼费5,040元，由被告(反诉原告)上海骏丰嘉陆房地产开发有限公司负担。反诉受理费9,634元，由被告(反诉原告)上海骏丰嘉陆房地产开发有限公司负担。(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 孙 倩二〇二〇年十月三十日书记员 何吉珺附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。