福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终2592号 上诉人（原审原告）：陈园，女，1968年10月12日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。 委托诉讼代理人：周少云，北京京师（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑卉，北京京师（厦门）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：厦门市万科广场置业有限公司，住所地福建省厦门市集美区后溪孙坂北路800号科技楼668室。 法定代表人：曹京明，总经理。 委托诉讼代理人：苏礼墩，福建旭丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜晓康，福建旭丰律师事务所实习律师。 上诉人陈园因与被上诉人厦门市万科广场置业有限公司（以下简称万科置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市集美区人民法院（2019）闽0211民初3691号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈园上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持陈园一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定《协议书》系包含对逾期交房违约金等所有违法违约行为的“一揽子解决”属扩大解释。1.《商品房买卖合同》第八条约定的交房时间为2016年12月31日，交房条件为同时符合竣工验收合格、消防验收合格、小区内部道路、绿化及其它商业等公共配套设施和基础设施按规划设计要求建设完成。案涉商业街未能在上述约定的时间具备交付条件，陈园有权要求万科置业公司支付逾期交房违约金。万科置业公司邮寄的《交付通知书》载明房屋已具备约定的交付条件，陈园是在被欺诈的情况下接收房屋，并非其真实意思表示，交房行为无效。案涉商业街2017年5月17日通过竣工规划条件核实，竣工验收应在此之后，故万科置业公司出具的《工程竣工验收报告》不能证明房屋具备交付条件，陈园有权主张2017年1月1日至2017年5月17日的逾期交房违约金。2.一审判决将《协议书》第一条“因甲方原因造成乙方在该物业正常使用过程中存在不便”解释为包含对逾期交房违约金等所有问题的“一揽子”解决属偷换概念。陈园与万科置业公司的沟通是基于未通水通电等导致无法装修的沟通，陈园并未放弃其他合法权利，万科置业公司亦无证据证明陈园放弃对逾期交房违约金的权利主张。3.万科置业公司一审主张其按合同约定发出《交付通知书》，不存在逾期交房，又主张《协议书》是对包含逾期交房违约金在内“一揽子”问题的解决，自相矛盾。二、一审判决认定陈园就案涉商业街竣工验收时间提出的异议不在本案审查范围错误。竣工验收合格是合同约定的交房条件之一，也是法律强制性规定的交房条件之一。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条、《城市房地产开发管理条例》第十七条等规定，竣工验收应在规划条件核实之后。万科置业公司提交的自制的竣工验收报告的时间为2016年11月15日，签署竣工验收时间的字迹为同一人代签，并非是法定的竣工报告表，真实的竣工时间应在2017年5月17日后。有《厦门市规划委员会建设工程竣工规划条件核实意见书》（核字350211201705047号）为凭。 万科置业公司辩称，一、一审判决认定《协议书》系双方对已发生问题（包括逾期交房问题）进行的“一揽子”协商符合客观事实与合同约定。1.万科置业公司按照《商品房买卖合同》的约定发出了《交付通知书》，但因涉案项目交付时双方存在争议，在此情况下，双方就交付时的相关问题经过多轮协商，于2017年6月17日达成书面一致意见并签订《协议书》，且已实际履行完毕，万科置业公司按照约定履行相应的补偿义务，双方已办妥涉案房产的交付、办证等手续，故陈园关于支付逾期交房违约金的诉讼请求缺乏依据。2.《商品房买卖合同》已履行完毕，双方在履行过程中就存在的问题已经达成一揽子解决方案，涉案房产已交付、办证，双方不存在其他争议。二、一审判决认定陈园对案涉商业街竣工验收时间提出的异议不在本案审查范围符合客观事实。《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议》明确约定交房条件，案涉房产于2016年11月15日完成“五方验收”，取得《厦门市建设工程竣工验收报告》，故案涉房产已通过竣工验收。陈园主张签署竣工验收时间的字迹为同一人代签、并非是法定的竣工验收报告缺乏依据。且陈园提交的《厦门市规划委员会建设工程规划条件核实意见书》与案涉房产的实际竣工时间无关。 陈园向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令万科置业公司依照规划图及合同约定恢复商业街通车并规划地面停车位；2.请求判令万科置业公司按照规划图设计将商业街路面下沉15cm；3.请求判令万科置业公司向陈园支付逾期交房违约金（两套房）36219.36元（违约金以2663188元为基数，按日万分之一标准，从2017年1月1日起至2017年5月17日，共计136天，合计36219.36元）。 一审法院认定事实如下：2014年11月25日，万科置业公司（出卖方）与陈园（买受人）签订2份《商品房买卖合同》（合同编号03184472、30184456），合同约定由陈园向万科置业公司购买万科广场（2012JP05地块）06子地块商业街A区1层136、137单元，合同总价款1342942元、1320246元。合同第八条约定了交付条件与期限：出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用气、管道燃气、电信、有限电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路……等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成……4.如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1条处理：1.买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款项万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之1（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。合同第十条关于规划、设计变更的约定：下列经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起十日内，书面通知买受人：（1）变更该商品房结构形式、户型、空间尺寸及形状、朝向；（2）变更小区总体规划设计和基础设施、公共配套设备设施；……。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议；因出卖人原因，造成买受人损失的，出卖人应当给予合理补偿。合同附件二物业构成明细：地面停车位约10-30个，以实际交付为准。 合同签订后，陈园依约支付了购房款1342942元和1320246元。 案涉房产于2016年11月15日竣工验收合格，于2017年2月21日消防验收合格。2017年5月17日，厦门市规划委员会对万科广场（2012JP05地块）06子地块商业街作出《厦门市规划委员会建设工程竣工规划条件核实意见书》（核字第350211201705047号）。 2017年4月17日，陈园（乙方）与万科置业公司（甲方）签订《协议书》1份，约定如下：一、因甲方原因造成乙方在该物业正常使用过程中存在不便，乙方确认，经甲方积极与乙方租户沟通，该物业已于2017年1月1日起投入正常使用并收益。上述问题存续期间未对乙方造成包含但不限于物业管理费在内的相关损失。乙方承诺不再向甲方提出任何经济补偿或权利主张，也不再要求甲方对此承担任何法律责任，如有违反，乙方应承担因此给甲方造成的一切损失。本协议签订后，乙方后期……，所有责任由乙方承担。 2019年8月27日，一审法院组织双方当事人前往现场进行了勘验，现场勘验发现：商业街道路两边未划专门停车位，商业街道路存在通行不畅等问题。 2019年9月23日，厦门市集美区城市管理局向万科置业公司发出《责令改正通知书》（NO:3020451）,认为万科置业公司在集美区珩山一里102号违法建设：1.擅自取消40个地面停车位；2.私自改变场地室内外高差。2019年10月21日，厦门市万科广场客户关系中心向万科广场06地块业主就前述整改问题发出《关于万科广场06地块商业街恢复整改的重要信息公告》。 2019年8月2日，厦门市集美区建设局向案外人蔡斌慧（案涉商业街店铺业主）作出《信访事项不予受理告知书》（集建信函【2019】29号）：经查该项目建设单位于2017年3月10日组织监理、施工、勘察、设计单位等项目负责人进行工程质量竣工验收，我局对验收过程进行监督。工程质量竣工验收的组织形式、验收程序、验收结论符合要求。您反映的商铺中横穿高压电线管问题，经我局了解，设计和施工均符合要求，不存在高压线穿入商铺情况。您反映的厦门万科广场06子地块商业街交付以来，诸如小区道路广场等公共空间改造和管理与规划不符、二层商铺装修分隔等情况，系验收后发生的，不在我局业务范围。根据《信访条例》的有关规定，本机关不予受理。 另查明，陈园实际接收房屋时间为2016年12月31日。 一审法院认为，陈园与万科置业公司签订的商品房买卖合同及补充协议是双方真实意思表示，合法有效，双方应依合同约定履行各自法律义务。1.关于逾期交房违约金问题。（1）关于逾期交房时间的认定。合同约定的交房日期为2016年12月31日，2017年2月21日才通过消防验收，陈园于2016年12月31日实际接收房屋，万科置业公司于2017年2月21日消防验收合格之前交付房屋违反合同约定，自2017月1月1日至2017年2月21日仍应属于万科置业公司逾期交房时间，万科置业公司构成逾期交房。而2017年2月21日至2017年5月17日期间陈园已实际接收了房屋，不应视为逾期交房时间。至于陈园认为万科置业公司直至2017年5月17日才取得《厦门市规划委员会建设工程竣工规划条件核实意见书》而对案涉商业街竣工验收时间提出的异议问题，该问题不在本案审查范围。（2）关于万科置业公司可否以《协议书》抗辩无需支付逾期交房违约金的问题。该《协议书》签订时，双方已发生逾期交房、房屋使用等问题，根据《协议书》中的文字叙述，可以认定《协议书》系双方对已发生问题（包括逾期交房问题）进行的“一揽子”协商，属于双方真实意思表示，未违反法律规定。现陈园再要求万科置业公司支付逾期交房违约金，缺乏法律依据，依法予以驳回。 2.另陈园关于要求万科置业公司依照规划图及合同约定恢复商业街通车并规划地面停车位以及按照规划图设计将商业街路面下沉15cm的问题涉及业主共有或者共同管理权利事项，陈园起诉不符合前述法律规定的普通多数同意的方式。陈园的起诉不符合法定条件，另行裁定驳回起诉。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回陈园的诉讼请求。案件受理费705元，由陈园负担。 对一审判决查明的事实，除陈园提出竣工时间应在2017年5月17日规划条件核实之后外，其余事实双方当事人均无异议。本院对双方当事人均无异议的事实予以确认。 二审中，陈园提交以下证据：1.微信聊天记录，证明案涉商铺所在商业街自始至终未开通。2.通话录音，证明商业街道路未开通（即封路）为万科置业公司所为。3.信访事项处理意见书（厦集资规划集信[2019]35号）；4.信访事项处理意见书（厦集资规划集信[2020]18号）。证据3、4证明万科置业公司在竣工验收之后违规改变案涉商铺所在的商业街的建筑使用功能和建筑格局，改变了商业街总体规划，违反了合同约定。 万科置业公司质证认为，证据1、证据2真实性无异议，关联性有异议。微信聊天记录提及的是“限行”而非“自始至终未开通”，陈园主张道路未开通（即封路）不能成立。因该项目多重业态的存在，且住宅业主较多，活动区域有限，基于安全的考虑，现场对商业街通车有一定的限制，并非现场不满足通车条件。陈园提交的《关于万科广场06地块商业街问题的相关回复》亦表明住宅业主和商业街业主对商业街通车管理存在较大争议，该问题属于业主自治问题，并非本案纠纷的审理范围。证据3、证据4表面真实性、合法性无异议，关联性、证明对象有异议。相关行政部门并未提及万科置业公司在竣工验收后存在何种违规行为，亦未要求万科置业公司对案涉商铺所在商业街进行整改。万科置业公司销售涉案房产时，预售许可证载明为商业服务用地，《2010版厦门规划管理技术规定》及《2016版厦门规划管理技术规定》体现商业用地允许建设为一般旅馆业，故万科置业公司并未违规改变案涉商业街的建筑使用功能和建筑风格，该建筑并非违章建筑。 本院认为，根据一审判决查明的事实，案涉房产已于2016年11月15日竣工验收合格，2017年2月21日消防验收合格。此时，案涉房产已达到交付条件。2017年5月17日，案涉房产所在商业街取得厦门市规划委员会作出的《厦门市规划委员会建设工程竣工规划条件核实意见书》。陈园对案涉房产竣工时间提出异议，但并无充分证据予以推翻。《协议书》体现陈园确认案涉房产已投入正常使用并收益，该自认证明陈园已实际收房并取得收益，且此时案涉房产已达到交付条件，陈园主张其2016年12月31日收房并非其真实意思表示与《协议书》体现的自认不符，本院不予采纳。《商品房买卖合同》约定的交房时间为2016年12月31日，虽然案涉房产在陈园2016年12月31日收房时尚未经过消防验收，但陈园以行为表明其自愿接受收房产生的法律后果，故案涉房产实际交付时间为2016年12月31日，万科置业公司不存在逾期交房，陈园请求逾期交房违约金不予支持。 综上所述，陈园的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费705元，由陈园负担。 本判决为终审判决。 审判长  李向阳 审判员  章 毅 审判员  陈 璟 二〇二〇年七月三日 书记员  朱燕萍 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。