河南省开封市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0204民初546号原告(反诉被告):郭雄亮，男，1982年9月28日生，汉族。委托诉讼代理人：马辉，河南道洱律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：李贵军，河南道洱律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：开封古楼里商业运营管理有限公司。统一社会信用代码:91410204MA3XC6DB7A。住所地：开封市鼓楼区解放路文盛国际公馆1号楼1-2层102号。法定代表人：孙岳影，任总经理。被告：开封市文盛房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91410200729595889G。住所地：开封市鼓楼区大袁坑沿街文盛商业街综合楼营业房318号。法定代表人：杨莺，任总经理。二被告共同委托诉讼代理人：雷新年，河南盛意律师事务所律师，代理权限系特别授权。二被告共同委托诉讼代理人:张世祥，河南盛意律师事务所律师，代理权限系特别授权。原告郭雄亮诉被告开封古楼里商业运营管理有限公司（以下简称古楼里公司）、开封市文盛房地产开发有限公司（以下简称文盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告郭雄亮委托诉讼代理人马辉，被告古楼里公司、文盛公司共同委托诉讼代理人张世祥和雷新年到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、依法判令二被告支付原告自2019年10月1日起至2020年1月31日止的营业保底金额306559.5元；2、依法判令二被告支付原告装修补贴费共计89214元；3、诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：原告于2019年9月13日租赁被告1-A区1层22号、24号、26号商铺，次日又租赁被告2-A区1层24号商铺，租赁商铺面积共计297.38平方米。根据商铺租赁协议第三大项资金投入和收益分配，每间商铺被告应给予原告“保底提成”的合作政策：被告给予原告每月营业额保底金额35000元或者每年总营业额保底金额420000元。该政策合作期限为一年，从2019年10月1日起至2020年9月30日止。此外，根据商铺租赁协议，对原告自行进行装修的商铺被告应给予原告每平方300元的装修补贴费。原告在租赁被告商铺后，依照协议约定据实履行了每个月上交营业总额的25%作为被告所提供商铺或摊位的租金义务。但是自2019年10月1日至2020年1月31日，被告未按协议履行“保底提成”合作的约定，也未依据协议约定支付相关装修补贴费，严重侵害了原告应享有的合法权益。原告据此提出被告依照协议履行“保底提成”政策和支付装修补贴费，返还商铺租赁押金的要求，支付原告共计395773.5元。请法院予以支持。被告（反诉原告）古楼里公司辩称，1、原被告双方虽然在合同中约定有保底提成的合作政策，但该政策的要求是被告必须每月营业额至少在35000元以上，原告依约定提取保底金额以下及以上部分的25%作为商铺租金，而并非原告诉称的如果达不到保底金额由被告对差额部分给予其补贴，因此原告要求被告支付其每月35000元的费用没有事实和法律依据。2、关于原告要求被告支付装修补贴费，因原告一直欠付被告商铺租金和物业费，被告同意扣除原告应支付的租金和物业费后，结余部分同意支付，原告需要补齐。综上原告要求被告向其支付保底金额商铺装修补贴费没有任何依据，请求法院驳回原告诉求。被告文盛公司辩称，被告开封文盛公司已将鼓楼里商业街项目的部分项目出租给了被告古楼里公司，由其进行对外出租合作独立运营管理，文盛公司并未参与涉案商铺的任何经营管理，且原告也没有与文盛公司签订任何协议，而是与鼓楼里公司签订了商铺租赁协议，根据合同的相对原则，本案与文盛公司没有任何法律关系，文盛公司并不是本案的适格被告，因此原告诉请文盛公司向其支付保底金额、装修补贴费没有任何事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的起诉。被告（反诉原告）古楼里公司向本院提出反诉请求：1、依法判令反诉被告向反诉原告支付2019年10月至12月份共计三个月的商铺剩余租金88242.53元以及物业管理费8921.4元，两项共计人民币97163.93元；2、本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2019年9月13日，双方签订了四份商铺租赁协议书（1-A区1层22号、24号、26号商铺、2-A区1层24号商铺），反诉原告将位于鼓楼里商业街上述四间共计为297.38m2的商铺出租给反诉被告。双方约定租金提取方式为：2019年10月1日至2022年9月30日反诉原告每月提取反诉被告商铺营业总额25%（含营业额保底部分），双方约定的营业额保底为每月35000元。同时，双方还约定反诉被告同意按每月每平方10元的标准向反诉原告交纳物业管理费。合同签订后，反诉原告按照约定向反诉被告交付了商铺，2019年10月至12月份，反诉被告未能完成双方约定每月35000元的营业额保底金额，反诉原告依约从其每期的营业款中扣除共计:16575.47元的租金，剩余租金反诉被告至今未支付。同时反诉被告也并未依据协议约定向反诉原告支付物业管理费。反诉原告认为反诉被告拒不支付租金及物业管理费的行为已严重违反了双方合同约定，反诉原告为维护自身合法权益，特提出反诉。原告（反诉被告）郭雄亮辩称，1、虽然被告古楼里公司有从经营收入中提取租金的权利，但原告并没有支付租金的义务。2、关于物业管理费，原告方愿意以营业时间据实结算。经审理查明如下事实：2019年9月13日和14日，原告（反诉被告）郭雄亮（甲方）与被告（反诉原告）古楼里公司（乙方）、丙方（招商方）郝建军签订《商铺租赁协议书》四份，甲乙双方就位于鼓楼里景区商业房的房屋租赁事宜达成如下协议：一、铺面或摊位租赁方面：乙方租赁甲方1-A区1层22号商铺（面积为66.51平方米）、24号商铺（面积为43.07平方米）、26号商铺（面积为109.47平方米）商铺共同经营内蒙古铜锅涮，2-A区1层24号商铺（78.33平方米）经营现烤牛肉干，甲方对外公布租金标准为每平方米80元/月（税后价格）。房屋租赁期限为三年。协议签订后3日内，乙方向甲方交纳4间商铺租赁押金各5000元，每月租金甲方以提成乙方营业额比例进行收取。二、三方约定（以下为双方2019年9月1日至2022年9月30日约定的相关政策）……（七）甲方为街区公共区域提供安保、保洁、维修维护等服务，乙方同意所招募商户按照每月每平方10元的标准向甲方交纳物业管理费。三、资金投入和收益分配（以下为双方2019年9月1日至2022年9月30日约定的相关政策）（以人民币为核算标准）（一）甲方给予乙方“保底提成”合作政策（该政策合作期为壹年，从2019年10月1日起至2020年9月30日止/具体结算方式为：前一个月甲方应支付乙方营业额保底费用，于第二个月的月底之前核算并支付完毕），具体如下：由丙方招募的经营商户使用每个商铺，甲方给予乙方每月营业额保底金额35000元或者年总营业额保底金额420000元，但独立门头或宣传画面由乙方所招募商户自行解决。（二）甲方租金提取方式，2019年10月1日至2022年9月30日甲方每月提取乙方商户摊位营业总额的25%（含营业额保底部分），作为甲方所提供商铺或摊位的租金。（三）甲方给予乙方的条件如下：5、乙方商户自行进行装修的商铺，甲方给予每平方米300元装修补贴，该补贴在商铺装修完毕后，经甲方验收后（乙方提供装修合同，合同总金额须不低于补贴款），给予每平方150元的补贴款项，剩余补贴款项从甲方前期提成款中返还给乙方。协议对变更、中止、解除与违约责任、争议解决方式及其他进行了约定。原告郭雄亮、被告古楼里公司在协议后签字、盖章。随后原告对涉案的四个商铺进行装修，后于2019年10月1日开始营业。后营业情况不佳，双方因商铺租金及营业额等问题产生纠纷，协商不成，诉至本院。另查明，被告提交原告经营情况的结款单显示：2019年10月1日至11月30日，原告经营的内蒙古铜锅涮和现烤牛肉干营业额共计为67030元，被告古楼里扣除25%即16757.47元，实际返给原告50272.53元。庭审期间，原告提供的借记卡历史明细显示，原告实际收到被告古楼里支付的营业款为116254元。上述事实有商铺租赁协议书、结款单、银行明细、情况说明、聊天记录、庭审笔录等证据予以证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告郭雄亮与被告古楼里公司签订《商铺租赁协议书》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同履行自己的义务。关于原告要求被告支付自2019年10月1日至2020年1月31日的营业保底金额306559.5元，双方在合同中明确约定被告给予原告每月营业额保底金额35000元或者年总营业额保底金额420000元，从原、被告提交的证据来看，虽然双方的结款单只有10、11两个月，但原、被告均认可12月有营业额，只是双方未结算，也未提供证据证明12月具体的营业数额，被告反诉要求租金及管理费用也是按照三个月的时间主张。对于原告称两个商铺经营四个月，但未提供任何证据，故原告店铺的经营时间均认定为3个月，被告应支付原告3个月的保底营业额。因原告将租赁的商铺四间用于两个不同的店面使用（即内蒙古铜锅涮和现烤牛肉干），故保底经营额应按2个店面进行计算较为公平。原告认可收到被告转的营业款为116254元，原告认为该款系被告古楼里公司应扣除25%之后返还给原告，被告古楼里公司仅认可实付原告50272.53元，因双方均未进一步提供证据，根据双方交易习惯，本院将该款116254元认定为被告古楼里公司扣除25%费用后支付给原告郭雄亮的款项，故被告应向原告再补保底营业额93746元[（35000元×2个店铺×3个月）×75%-116254元]。关于原告要求被告支付装修补贴款89214元的请求，因双方在合同中有明确约定，被告给予原告每平方米300元的装修补贴，原告要求符合双方约定，不违反法律规定，本院予以支持。关于被告反诉要求原告支付商铺租金的请求，因双方合同中约定原告支付租金的方式是被告从原告每个月的营业额中扣除25%，且被告已在营业额中进行了扣除，本案中因营业额未达到保底额，故被告古楼里公司该反诉请求，本院不予支持。关于被告要求原告支付物业管理费8921.4元的请求，双方在合同中约定按每月每平方10元支付，原告经营三个月，故原告应支付被告物业管理费8921.4元。关于被告文盛公司的责任，根据合同相对性，原告与被告古楼里公司签订合同只对双方产生约束，原告要求被告文盛公司承担责任无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告开封古楼里商业运营管理有限公司支付原告郭雄亮营业保底金额93746元及装修补贴费89214元，以上共计182960元；二、本判决生效之日起十日内，原告郭雄亮支付被告开封古楼里商业运营管理有限公司物业管理费8921.4元；三、驳回原告郭雄亮的其他诉讼请求；四、驳回被告开封古楼里商业运营管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费6336元，由被告开封古楼里商业运营管理有限公司承担3959元，原告郭雄亮承担2377元。反诉费1115元，原告郭雄亮承担50元，被告开封古楼里商业运营管理有限公司承担1065元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省开封市中级人民法院。审判长  杨志华审判员  侯丹丹审判员  毛 爱二〇二〇年十一月十六日法官助理梁松丽书记员李晓红