江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0106民初13567号 原告：左惠，女，1958年9月12日出生，汉族，住南京市。 委托诉讼代理人：曹登辉，江苏三法律师事务所律师。 被告：宋大春，男，1978年4月6日出生，汉族，住南京市。 委托诉讼代理人：薛立新，江苏巨浩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李瑞，江苏巨浩律师事务所实习律师。 原告左惠与被告宋大春返还原物纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告左惠的委托诉讼代理人曹登辉、被告宋大春及其委托诉讼代理人薛立新、李瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告左惠向本院提出诉讼请求：1.被告立即停止实施侵害、擅自占有原告房屋26.25平方米面积的侵害行为；2.被告返还侵占的上述房屋面积，并按照原始状况修砌南京市；3.被告向原告支付占有上述房屋面积期间的占有使用费（从2019年9月7日起，按照原告与苏果超市2019年7月9日签订的租赁合同书约定的租金标准计算至实际返还之日）；4.被告承担原告为本案纠纷所产生的律师费3万元及公证费714美元折合5003.71元人民币。事实和理由：2006年，原告通过买受方式取得南京市，出售方明确该房屋实际面积约为95平方米，其中约20平方米面积暂不符合申领权属证书手续，但该部分面积仍由原告单独使用。之后，原告与相邻的南京市、40号（以下简称40号房屋）所有权人共同与苏果超市有限公司（以下简称苏果超市）签订了《租赁合同》，将36号、38号、40号房屋打通共同出租给苏果超市，并明确了三户房屋之间的实际权属范围及界址。2019年9月，因苏果超市退租36号房屋，被告作为36号房屋现所有权人收回该房屋，但其在未告知原告的情况下，于2019年9月7日擅自砌筑36号与38号房屋之间分隔墙，侵占了两户之间属于原告合法占有使用的26.25平方米面积（以下简称诉争面积）。原告为此多次与被告协商、沟通返还事项未果，故诉至法院，请求判如所请。 被告宋大春辩称：1.原告取得的房屋所有权证不包含诉争房产面积，原告无权要求返还；2.36号与38号房屋之间所有分隔墙并非被告拆除，被告无重新修砌之义务；3.被告在购买36号房屋时，原房屋产权人告知被告36号房屋实际使用面积大于房屋所有权证所载面积。被告目前将36号房屋出租给房产中介公司使用，未全部占用诉争面积，36号与38号房屋之间存在原、被告均未使用的面积。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：清江路36号、38号、40号房屋以及诉争房产面积所属的南京市，建设单位为南京市经济适用住房发展中心（以下简称市住房发展中心）。该处建筑物建造具备相关建筑规划许可等建筑审批手续，并通过竣工验收。2005年，南京市房产管理局与南京万恒房地产开发有限责任公司（以下简称万恒公司）签订《清河新寓一村、二村门面房出售合同》，约定由万恒公司出售包括上述房屋在内的沿街门面房（建筑面积876平方米），同意万恒公司以市住房发展中心名义作为此次销售主体等等。同年，万恒公司与南京大洋商务广告代理制作有限公司（后更名为南京大洋文化传媒有限公司，以下简称大洋文传公司）签订了一份《清河新寓存量房销售代理合同》，约定万恒公司将清河新寓18套存量房（面积876平方米）全权委托大洋文传公司销售等等。2006年，大洋文传公司以市住房发展中心名义对外销售包括上述房屋在内18套网点房，房屋内所居住人员参与了购买。其中38号房屋由原告购买取得，产权证发证日期为2006年12月7日，登记建筑面积为75.69平方米。36号房屋由案外人陈燕购买取得，产权证发证时间为2006年12月5日，登记建筑面积为59.8平方米。后陈燕将36号房屋出售，被告于2017年6月从案外人孙凯处购得36号房屋，现系该房屋所有权人，该房屋登记建筑面积仍为59.8平方米。 2006年6月26日，上述三处房产对外出售前的使用人陈燕（36号房屋）、左惠（即本案原告，38号房屋）、案外人顾桂珠（40号房屋）共同将上述三处房产之间隔墙拆除统一出租给苏果超市。 2019年，苏果超市不再统一承租上述三处房产。之后，被告在36号、38号房屋之间修砌了一面砖墙，并将36号房屋以66.56平方米于2019年7月出租给Q房网房产中介公司使用。原告认为被告侵占了38号房屋的部分面积，即诉争面积26.25平方米，双方遂产生纠纷。 2019年9月18日，南京市鼓楼区江东街道清河新寓社区居民委员会为协调原、被告之间的纠纷，发函南京市房地产市场交易登记中心（以下简称市房产交易中心），请求该中心界定36号、38号之间原分户隔墙的具体位置。该中心于2019年10月28日出具情况说明，载明：经查阅测绘资料，清江路36号于2006年1月初始登记测量，面积59.8平方米，2006年11月交易登记按原证面积配图；清江路38号于2006年1月初始登记测量，面积75.69平方米，2006年10月交易登记按原证面积配图。两户之间有约26.25平方米未登记测绘。附件：登记测量尺寸（米）： （图二）北 7.332.507.18 3.58 36号40号 6.92 4.852.507.32 该中心未明确上述未登记测绘面积的归属。 另从本案审理过程中调取的36号、38号、40号房屋所在清江村（即现清江新寓）小区总平图及竣工图中可以辨别出该三处房屋位于总平图上2-07、2-09两幢楼房之间部分（南北朝向），但总平图及竣工图中均未标注该三处房屋之间的界址，仅为一整体分为两块分别描绘于2-07楼竣工图、2-09楼竣工图上。 本案庭审中，原告称其从2003年即开始承租使用38号，使用面积包含诉争面积。2006年购买房屋时，诉争面积与有证部分75.69平方米面积一并出售给了原告。原告始终对诉争面积享有合法的占有权。对此，原告提交以下证据予以证明： 证据一，2006年6月26日，陈燕（36号房屋）、左惠（即本案原告，38号房屋）、案外人顾桂珠三方签订的《确权协议书》，载明因共同将三处房屋出租给苏果超市使用，为避免纠纷，明确各房屋的权属范围如下图： （图一）北 隔墙隔墙 7.4米9.3米7.1米 36号38号40号 原告确认上述尺寸为套内尺寸。 此外，由原告、陈燕、顾桂珠三人签字、捺印确认的《南京市，该平面红线图尺寸及分隔与上述确认协议书所载平面图一致，同时备注“租赁面积180平方米中不含38号未计租金的20平方米使用权面积”。 被告对于原告提交的该份《确权协议书》的真实性持有异议，申请对该份证据上陈燕签名形成的时间及真实性进行司法鉴定。本院为此传唤陈燕、顾桂珠及苏果超市负责清江新寓门店租赁事宜的员工龚皓天到庭作证。陈燕及顾桂珠对于《确权协议书》上“陈燕”“顾桂珠”签名、手印及形成时间均不持异议，且对于该份《确权协议书》形成原因的证言与原告陈述内容一致。证人龚皓天称苏果超市现存档案中包含了《南京市，该两份材料早在其2017年入职苏果超市时即已存在于的公司档案系统中。另证人陈燕陈述清江路36号、38号房屋2006年出售前，其与原告分别承租使用36号、38号房屋。上述三名证人陈述相关事实后，被告撤回前述鉴定申请。 证据二，市住房发展中心于2006年12月12日向南京市国土资源局作出的《承诺书》，表明其将包含清河新寓等解困房项目的窗口表资料提供给该局，以作为土地测绘和分割的依据，该份承诺书后附清河新寓商业网点门面房土地证3份及总平图。被告质证认为该份证据不能证明原告对诉争面积享有合法权利。 证据三，大洋文传公司2019年12月30日出具的《关于清江路38号网点商业门面房约20平方米使用权房产的情况说明》，该份证据加盖有该公司公章，并由其法定代表人签字。此份情况说明主要内容为：大洋文传公司配合市住房发展中心向南京市国土资源局报送了总平图、国有土地使用权证、承诺书。2003年起，清江路38号房产使用面积为90多平方米（包含有证面积75.69平方米，无证的合法建筑面积20多平方米）由左惠向市住房发展中心承租。无证部分是因超容积率，办理产权时需要额外向相关行政机关多支付一笔费用，对额外收费左惠明确予以拒绝，认为该笔费用应由市住房发展中心缴纳。之后，大洋文传公司与市住房发展中心、南京市房产局等部门协商，最终市住房发展中心同意将上述无证部分面积连同有证面积一并出售给左惠，但明确告知无证部分面积暂时无法申领权属证明。随后，大洋文传公司向左惠出具了《关于本市清江路38号门面房转让之相关事宜的确认书》（以下简称《清江路38号门面房确认书》）作为凭证。原告提交的该组证据附有上述《清江路38号门面房确认书》，该份确认书由南京大洋商务广告代理制作有限公司于2006年9月10日作出，主要内容为：“本公司为万恒公司清江路项目多余门面房出售的销售代理方，现依约协调将清江路38号网点房转让与原租户左惠女士，房产转让的建筑面积为75.69平方米，转让总价为37.8450万元。因该房原实际使用面积约95平方米，其中约20平方米房产由于暂不符合申领房产证的手续，故不能领取房产证，现经与万恒公司（并报经市住房发展中心）协商并同意：该不能领取房产证的20多平方米之房产仍由清江路38号本户产权人单独继续实际使用，今后若满足领证条件则概由清江路38号产权人自行负责办理并承担费用，与万恒公司及市住房发展中心无涉”。 证据四，涂双军于2020年4月18日出具的《情况说明》，该份说明载明涂双军原为市住房发展中心员工，2003年至2006年间负责清河新寓一村、二村剩余18套网点房的出租、出售、办理初始登记申报和申领权证工作，左惠于2003年开始承租清江路38号网点房，承租面积95平方米（含20多平方米无证房屋），确定该20多平方米面积由左惠单独使用，2006年，市住房发展中心经与大洋文传公司、万恒公司协调将该20多平方米房产仍由左惠合法占有、使用，如后续需要办理权属证书，则所涉费用由左惠自行承担，大洋文传公司对此出具了证明。 被告对于原告提交的上述证据的真实性均不予以认可，即便证据真实，上述证据仅证明原告享有20多平方米的无证面积，而非诉争的全部26.25平方米。 为核实上述证据三、四的真实性，大洋文传公司法定代表人丞澎洋及涂双军作为证人到庭作证。证人丞澎洋陈述：对原告提交的《关于清江路38号网点商业门面房约20平方米使用权房产的情况说明》及所附《清江路38号门面房确认书》的真实性予以确认，并称2006年，因38号房屋产权证面积与实际使用面积不符的问题与万恒公司进行过协商沟通，最终确认38号房屋无证面积仍由原告使用，对此出具确认书予以确认。 证人涂双军称对于原告提交的由其书写的《情况说明》真实性不持异议涂双军称是原告在38号房屋出售前即已使用38号房屋，其中无证的20多平方米房屋即已由原告对外出租。此后，因38号房屋存在无证面积的问题，进而由市住房发展中心、万恒公司及大洋文传公司协商后，形成前述《清江路38号门面房确认书》，但因涉及土地性质的改变，相关变更手续比较繁琐，故最终没有办理产权证书，也没有经专业测绘机构对无证面积进行测绘，仅是注明无证面积20多平方米。 被告对于该两名证人证言的关联性均不予认可。 本案审理过程中，本院于2020年6月15日组织双方当事人现场勘验。经现场勘验，36号、38号房屋目前使用状况及尺寸（米）如下图： （图三）0.73北 0.1米宽隔板0.2米宽灰砖墙 40号38号36号 7.16.42 1.778.87 上述0.1米宽隔板（以下简称隔板）与0.2米宽灰砖墙（以下简称灰砖墙）之间宽度为0.73米的区域现归于38号房屋内由承租户使用。另该灰砖墙系被告自行修砌。 另，原告于2019年7月9日与苏果超市签订租赁合同，约定原告将38号房屋出租给苏果超市，建筑面积约为75.69平方米，租期从2019年7月26日起至2024年7月25日止，其中2019年7月26日至2020年7月25日每年含税租金20.6万元、2020年7月26日至2021年7月25日每年含税租金20.6万元等等。原告在审理中陈述因第一、二年的租金20.6万元属于免税范围。 原告现居住在加拿大，因本案纠纷委托律师于2019年11月7日通过我国驻加拿大温哥华总领事馆公证授权委托书而支付公证费714美元，按该日美元与人民币之间的汇率（1美元对人民币7.0080元），该公证费折合人民币5003.71元。原告另支付律师费3万元。 本院认为，占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物，对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险，因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。 本案原、被告的争议焦点在于一、原告是否系诉争26.25平方米的合法占有人；二、如原告系该面积占有人，原告是否有权请求排除妨害，并要求被告赔偿损失。对此，本院评判如下： 关于第一个争议焦点。根据原告提交的证据，能够确定以下事实：1.原告一直实际占有使用的38号房屋面积大于38号房屋所有权证所载的75.69平方米；2.36号及38号房屋之间存在一处建筑面积26.25平方米的区域未登记测绘，也未计入36号或38号房屋权属证书记载面积之内，该部分无证面积系合法建筑；3.2006年时36号、38号及40号房屋的权利人曾因统一对外出租此三处房屋而将房屋内部打通，为了明确各房屋之间的界限进行了测量，并通过《确权协议书》的形式进行了记载。本院认为，原告提交的大洋文传公司出具的情况说明及所附确认书以及涂双军作出的情况说明，均写明38号房屋的实际使用面积约95平方米，其中含75.69平方米的有证面积及无证面积20多平方米，但均未明确该95平方米是建筑面积还是套内面积，也未明确无证面积20多平方米具体数字以及该无证面积的建筑面积或套内面积数。且根据市房产交易中心2019年出具的情况说明中明确载明存在无证面积26.25平方米，如按原告主张该26.25平方米均系其合法占有，则原告实际占有房屋的建筑面积应为101.94平方米（75.69+26.25平方米），而非95平方米，因此，虽然根据大洋文传公司出具的情况说明等证据可以确认原告的确合法占有除房屋权属证书所载面积以外的无证面积，但该无证面积的平方数无法直接通过大洋文传公司出具的确认书及涂双军的情况说明予以明确，还需结合其他证据进行确认。 虽然前述《确权协议书》不能视为对物权的确认，但可以视为36号、38号及40号业主对于房屋对外出租前的界址现状进行的确认，该项确认能够反映36号、38号房屋当时的界限所在。根据市房产交易中心情况说明（图二），各房屋之间墙体厚度为0.14米（7.32-7.18米），从包含无证面积在内38号房屋的宽度为9.68米（2.5+7.18米），扣除墙体厚度0.28米（0.14米×2），含无证面积在内的38号房屋内部宽度为9.4米，该数值与《确权协议书》所载38号房屋宽度9.3米数值接近，考虑到《确权协议书》所载数值系非专业机构的当事人自行测量以及墙体厚度等因素，两个数值存在细微差距亦为合理。因此，根据该两份书证所载数值，可以确认《确权协议书》所载36号房屋、38号房屋的宽度应为套内测量所得。另根据本案原告提交的其他证据，可以认定无证面积非建筑物共有面积，而系与38号房屋有证面积一并由原告合法占有使用，且该占有状态为36号原产权人认可。 据此，本院认定原告系诉争26.25平方米面积的占有人，其占有状态应受法律保护。 关于第二个争议焦点。首先，根据现场勘验的情况（图三），38号房屋现套内宽度为7.1米，另有0.1米宽隔板以及隔板与灰砖墙之间的0.73米宽区域仍由38号房屋现承租人使用，故38号房屋现套内宽度总数值为7.93米，与《确认协议书》所载9.3米相差1.37米，38号房屋的套内进深约为10米（扣除外墙墙体厚度及测量误差值），故38号房屋现缺失套内面积约为13.7平方米，该部分面积现由被告占用。原告要求被告停止侵害，予以返还26.25平方米的诉讼请求中26.25平方米为建筑面积，且根据现场测量结果，被告并未完全侵占全部的26.25平方米面积，故本院认为，被告应拆除其修建的现存0.2米宽灰砖墙（见图三），向原告返还约13.7平方米面积（以38号房屋室内北墙起往南至套内直线距离9.3米处为界址（见图一），不含界址分隔墙体厚度，房屋进深保持不变），并在界址处修砌分隔墙体。 其次，被告作为从36号房屋原产权人处购买所得的权利承继人，应当一并延续继受36号房屋的原始使用面积分割状态，但被告从2019年7月起自行修砌灰砖墙体占用了属于原告使用的上述面积，该行为构成侵权。故原告要求被告支付从2019年9月7日起至实际返还占用面积期间的占有使用费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 关于被告应当向原告支付占有使用费具体数额的问题。根据已查明事实，苏果超市目前实际从原告处租赁使用的房屋建筑面积（图三）约为84.11平方米[（7.18+0.1+0.73）×10.5米]，大于租赁合同所载75.69平方米，故本院根据公平原则，认定被告应按照每日91.93元（20.6万元/年÷365天÷84.11平方米×13.7平方米）的标准向原告支付占用期间的占有使用费。 关于原告主张的律师费和公证费。本案系侵权纠纷，原告因委托律师参加诉讼所发生的公证费及律师费，并非因被告侵权行为而造成的必然损失，且无法律依据，故本院对于原告的该项诉讼请求，不予支持。 综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、第二百四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告宋大春于本判决生效之日起十日内拆除其修建的0.2米宽灰砖墙（见图三），停止占用原告左惠约13.7平方米面积、将该部分面积予以返还（以南京市.3米处为界址（见图一），不含界址分隔墙体厚度，房屋进深保持不变），并在此处修砌界址分隔墙（如被告宋大春在限定期限内未按此项判决内容修砌界址分隔墙，原告左惠可自行修砌，修砌所产生费用由被告宋大春负担）； 二、被告宋大春于本判决生效之日起十日内向按每日91.93元的标准向原告左惠支付从2019年9月7日起至实际返还上述面积之日期间的占有使用费； 三、驳回原告左惠的其他诉讼请求。 如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1800元，减半收取900元，由原告左惠负担562元，被告宋大春负担338元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员  周磊 二〇二〇年七月八日 书记员  杨艳